時(shí)間：2023-07-09 08:54:07
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)中是十分重要的。會(huì)計(jì)核算的主要工作目的是對(duì)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，從而將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀況進(jìn)行反映，會(huì)計(jì)核算是和企業(yè)的總目標(biāo)有直接聯(lián)系的。房地產(chǎn)這一行業(yè)從建立開(kāi)始，就存在著殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，只有在不斷的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力才得以體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)生存。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下來(lái)，實(shí)現(xiàn)其盈利，就需要有良好的會(huì)計(jì)核算。會(huì)計(jì)人員將相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、審計(jì)，為企業(yè)提供數(shù)據(jù)支持，利于企業(yè)的管理和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。核算是企業(yè)的重要工具之一，經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)核算，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的收集，利于企業(yè)管理者根據(jù)實(shí)際數(shù)據(jù)情況作出相關(guān)管理策略。
二、會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)中的主要內(nèi)容
不同企業(yè)會(huì)計(jì)核算有著不同的核算內(nèi)容。在房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)計(jì)核算一般包括對(duì)建筑材料的核算、對(duì)固定資產(chǎn)的核算、對(duì)成本的核算以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售和利潤(rùn)的核算等方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)建筑材料的核算方面，需要對(duì)其購(gòu)買和加工等內(nèi)容作出計(jì)劃，對(duì)所需要的費(fèi)用等進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)固定資產(chǎn)方面，需要對(duì)固定資產(chǎn)的賬務(wù)作出處理，還需要對(duì)固定資產(chǎn)的變化情況作出監(jiān)督，對(duì)相關(guān)的損耗、減值等作出核算。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)成本的核算方面，需要對(duì)費(fèi)用的支出等進(jìn)行核算、分析和考核。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)銷售利潤(rùn)核算方面，需要作出比較精細(xì)的核算，在賬目方面要加強(qiáng)明細(xì)賬目，提高企業(yè)的利益。
三、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題
(一)會(huì)計(jì)核算的科目設(shè)置比較復(fù)雜
會(huì)計(jì)科目指的是在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的詳細(xì)分類設(shè)計(jì)。會(huì)計(jì)核算在設(shè)置會(huì)計(jì)科目的時(shí)候，依據(jù)國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)會(huì)計(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和控制。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目同樣是基于法律法規(guī)進(jìn)行的。房地產(chǎn)資金運(yùn)作屬于一個(gè)巨大金額范疇，周期較長(zhǎng)，使得會(huì)計(jì)核算的難度加大，也在一定程度上影響了會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性。會(huì)計(jì)在記賬的時(shí)候，往往會(huì)年終結(jié)賬后建立新帳，這樣就把賬目上的處理變得復(fù)雜，增加了會(huì)計(jì)核算的工作量。這些對(duì)于房地產(chǎn)而言，是不利于其發(fā)展的。
(二)會(huì)計(jì)核算在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)披露方面有一定的不足
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則認(rèn)為，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是指企業(yè)在活動(dòng)中，其預(yù)期財(cái)務(wù)和實(shí)際財(cái)務(wù)因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)外部的環(huán)境和一些不可控因素的影響而出現(xiàn)差距，使得企業(yè)可能會(huì)受到損失。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指的由于各方面因素使得房地產(chǎn)投資得不到回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)，包括投資風(fēng)險(xiǎn)，籌資風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)在投資時(shí)，更應(yīng)該小心謹(jǐn)慎，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?；谶@些因素，房地產(chǎn)需要更進(jìn)一步完善其相關(guān)會(huì)計(jì)制度，做好財(cái)務(wù)管理工作，保障其收益。
(三)收益評(píng)價(jià)指標(biāo)難以反應(yīng)企業(yè)的真實(shí)業(yè)績(jī)
房地產(chǎn)投資屬于長(zhǎng)周期投資，會(huì)計(jì)年報(bào)表上會(huì)有比較大的業(yè)績(jī)波動(dòng)，在建設(shè)期間業(yè)績(jī)比較差，當(dāng)房屋完成驗(yàn)收出售之后，預(yù)收款項(xiàng)計(jì)入收入，使得凈利潤(rùn)指標(biāo)難以反應(yīng)其真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況。
(四)會(huì)計(jì)核算在合作建房方面也存在一定的問(wèn)題
土地和建設(shè)資本來(lái)源不同，因此往往會(huì)出現(xiàn)利潤(rùn)分配不均的情況。會(huì)計(jì)核算進(jìn)行利潤(rùn)分配時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)提高自己的經(jīng)營(yíng)成本。這樣的行為是對(duì)開(kāi)發(fā)成本有弊的。
四、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在問(wèn)題的解決策略分析
針對(duì)以上問(wèn)題，需要進(jìn)一步解決。首先，會(huì)計(jì)核算科目要進(jìn)一步優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)于會(huì)計(jì)核算科目問(wèn)題方面，需要根據(jù)其企業(yè)的規(guī)模等，結(jié)合自身情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，使得會(huì)計(jì)核算是有意義的。通過(guò)設(shè)置會(huì)計(jì)核算科目，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)問(wèn)題。其次，要建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)需要做好的一項(xiàng)工作。建立健全完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)能夠提高企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，降低風(fēng)險(xiǎn)。第三，企業(yè)還應(yīng)該加大監(jiān)管力度。企業(yè)往往會(huì)為了提升自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力而隱匿收入，降低稅額。政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)該加大監(jiān)管力度。最后，要完善企業(yè)收入認(rèn)可制度。如何規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的收入需要進(jìn)一步完善。只有這樣才利于企業(yè)財(cái)務(wù)制度的完善。
五、結(jié)束語(yǔ)
關(guān)鍵詞：新形勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)困境對(duì)策研究
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
為了遏制房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)虛高的勢(shì)頭，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保持房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家從 2010年開(kāi)始就相繼出臺(tái)了很多的宏觀調(diào)控政策，這些政策的出臺(tái)給我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新一輪的行業(yè)大調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局也發(fā)生了重大改變，一些中小企業(yè)紛紛破產(chǎn)，房地產(chǎn)中介裁員，商品房成交量不斷下降，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展陷入低谷。面對(duì)困境，房地產(chǎn)企業(yè)須認(rèn)清形勢(shì)，控制成本，尋求自保，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。保障安全、謀求發(fā)展是新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)生死攸關(guān)之際的應(yīng)對(duì)策略。
一、加強(qiáng)成本管理，不斷提高成本預(yù)測(cè)、控制水平
為了使成本控制工作制度完善、流程清晰，原則明確，保證各項(xiàng)工作順利開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制應(yīng)執(zhí)行"全面管理、目標(biāo)管理、主動(dòng)控制、持續(xù)改進(jìn)"的原則。目標(biāo)管理原則是要求房地產(chǎn)企業(yè)成本管理遵循計(jì)劃---控制---核算---調(diào)整的流程，各項(xiàng)成本均設(shè)定目標(biāo)計(jì)劃，在計(jì)劃內(nèi)支出和控制，并依據(jù)計(jì)劃目標(biāo)來(lái)考核成本管理績(jī)效。主動(dòng)控制原則是要求房地產(chǎn)企業(yè)所有與成本支出相關(guān)的人員都應(yīng)提高成本控制意識(shí)，主動(dòng)做好成本的事前、事中和事后控制。持續(xù)改進(jìn)原則是要求房地產(chǎn)企業(yè)將降低成本、提高利潤(rùn)變成永恒的主題，對(duì)成本控制工作常抓不懈、精益求精，不斷總結(jié)已完成項(xiàng)目成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，仔細(xì)核算和分析各類成本分項(xiàng)指標(biāo)，及時(shí)積累充實(shí)成本管理知識(shí)，不斷提高成本預(yù)測(cè)、控制水平。
二、發(fā)展專業(yè)化戰(zhàn)略，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的價(jià)值鏈中的各環(huán)節(jié)主要包括投資策劃、土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、營(yíng)銷管理和物業(yè)管理等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)價(jià)值鏈分析和確定自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，充分利用自身資源和社會(huì)外部機(jī)會(huì)，盡量縮短自己的業(yè)務(wù)范圍，將企業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)作為核心業(yè)務(wù)，專注于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中企業(yè)自身最擅長(zhǎng)、最富有價(jià)值的環(huán)節(jié)來(lái)開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而把企業(yè)自身不具有優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)可以選擇外包給專業(yè)公司來(lái)完成，建立起專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而快速提升企業(yè)的實(shí)力，迸一步積累企業(yè)的發(fā)展實(shí)力。
三、保障自身安全，注重現(xiàn)金流量
對(duì)企業(yè)而言，安全大于一切，是生存與發(fā)展的基礎(chǔ)保障。而企業(yè)的安全與否不在于其規(guī)模大小，固定資產(chǎn)多少，而在于其財(cái)務(wù)狀況是否良好。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)只靠自有資金基本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此現(xiàn)金流對(duì)于企業(yè)而言比利潤(rùn)率更為重要，是維持企業(yè)生命的血液。在國(guó)家宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)業(yè)"量?jī)r(jià)齊跌陷入低迷，陸續(xù)出現(xiàn)市場(chǎng)"拐點(diǎn)"說(shuō)，大部分消費(fèi)者都在"持幣觀望市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)為理性。成交量急劇減少，銀行貸款緊縮，種種情況導(dǎo)致房地產(chǎn)資金緊張。若不重視現(xiàn)金流入，及時(shí)回籠資金，則會(huì)造成資金鏈斷裂，企業(yè)走向困境。
(一)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，理性決策
由于 2009年至 2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨麧?rùn)率很高，致使許多房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得高額的利潤(rùn)率盲目拿地?cái)U(kuò)張，投入巨額資金，使企業(yè)的資金鏈趨緊，依賴銀行貸款維持周轉(zhuǎn)。但在現(xiàn)今宏觀調(diào)控下這種發(fā)展模式已不再適用，國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)由扶持變成抑制，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式困難，資金回籠緩慢，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目確定前，對(duì)項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)、環(huán)境及自身經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行充分的研究、分析和工作，合理安排投資規(guī)模，使投資更加趨于理性化。雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，但隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，城市人口不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力仍然巨大，只要房地產(chǎn)商理性決策，運(yùn)用合理方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，就能逆市而上，提高成交量，增加現(xiàn)金流，促進(jìn)發(fā)展。
(二)拓展金融渠道，進(jìn)行融資創(chuàng)新
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)織極探索金融渠道，擴(kuò)大融資規(guī)模。如發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，適度放開(kāi)債權(quán)型外商投資，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，降低對(duì)銀行信貸與股市融資的依賴，向民間資本開(kāi)發(fā)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行籌資管理，用絕對(duì)值與相對(duì)值法分析資金成本，選擇資金成本較低的使用資金，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得成功的方法。在銀行信貸緊縮下，現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商遭遇資金周轉(zhuǎn)的問(wèn)題，通過(guò)開(kāi)盤(pán)前團(tuán)購(gòu)的途徑，走民間融資的方式獲取開(kāi)發(fā)資金，即使用購(gòu)房者資金建設(shè)，又不用考慮后期的銷售問(wèn)題，不失為一種好的"避險(xiǎn)"方法。
四、 塑品牌重營(yíng)銷，謀求自身發(fā)展
(一)樹(shù)立品牌優(yōu)勢(shì)，實(shí)施差異化發(fā)展戰(zhàn)略
品牌戰(zhàn)略是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的重要標(biāo)志，是各行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要形式，樹(shù)立品牌優(yōu)勢(shì)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。大力推行品牌戰(zhàn)略力度，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、服務(wù)模式上打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，讓品牌創(chuàng)造更大的附加值。對(duì)占大多數(shù)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，拼實(shí)力，拼規(guī)模，拼品牌都比不過(guò)大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)。宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)企業(yè)的一次重新洗牌，許多實(shí)力稍遜、管理不善的企業(yè)將在這一輪競(jìng)賽中出局。在此背景下，中小企業(yè)應(yīng)另辟蹊徑，創(chuàng)自己特色，開(kāi)發(fā)有很強(qiáng)產(chǎn)品或地域特色的產(chǎn)品，在某個(gè)特定領(lǐng)域做強(qiáng)，能以明顯差異化產(chǎn)品占據(jù)市場(chǎng)的一席之地。
(二)重視營(yíng)銷創(chuàng)新，推崇綠色發(fā)展
21世紀(jì)是全球綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)代，促進(jìn)綠色發(fā)展是生態(tài)文明企業(yè)謀求生存和發(fā)展的必然選擇，在我國(guó)創(chuàng)建兩型社會(huì)和發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)背景下，只有房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持綠色發(fā)展的方向，才能促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
開(kāi)發(fā)商要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)暴利時(shí)代的終結(jié)，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入新的歷史發(fā)展時(shí)期，要積極配合國(guó)家調(diào)控政策，既追逐利潤(rùn)又勇于承擔(dān)責(zé)任，加強(qiáng)質(zhì)量管理，做好市場(chǎng)營(yíng)銷創(chuàng)新。實(shí)施營(yíng)銷理念創(chuàng)新，謀求企業(yè)的長(zhǎng)期利益與可持續(xù)發(fā)展。進(jìn)行營(yíng)銷方式創(chuàng)新，綜合運(yùn)用人文營(yíng)銷、知識(shí)營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、綠色營(yíng)銷、合作營(yíng)銷、服務(wù)營(yíng)銷、社會(huì)營(yíng)銷等營(yíng)銷戰(zhàn)略。
五、總結(jié)
隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范經(jīng)營(yíng)、信用體系的完善，銀行改革的推進(jìn)，金融體制的深化、房地產(chǎn)企業(yè)要合理避開(kāi)目前發(fā)展的低谷、挖掘自身資源的潛力，加速資金周轉(zhuǎn)、降低融資風(fēng)險(xiǎn)、拓寬發(fā)展渠道、實(shí)現(xiàn)環(huán)境資源的損耗與補(bǔ)償?shù)牧夹匝h(huán)，使企業(yè)與社會(huì)效益的共同協(xié)作規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、最終實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，資金投入較大，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題日益凸顯，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中占據(jù)著重要的地位，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作能夠有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)真正實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)、健康與可持續(xù)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
1.開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大
房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)投入較多的資金，當(dāng)前地價(jià)較高，決定著企業(yè)需要大量資金的支撐，在具體的房屋建造施工過(guò)程中，資金的順利周轉(zhuǎn)也十分重要，必須運(yùn)用不同的融資方式進(jìn)行資金投入。
2.開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大
房地產(chǎn)具有投資大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，在具體的開(kāi)發(fā)活動(dòng)中會(huì)出現(xiàn)很多不確定的因素，都會(huì)給企業(yè)投資帶來(lái)一定的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。投資決策準(zhǔn)確性也會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展，盡可能的避免投資失誤，應(yīng)提高財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)，保證投資決策的科學(xué)性，使企業(yè)有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題
1.缺乏完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制
當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏財(cái)務(wù)管理機(jī)制，給企業(yè)造成了一定的影響，使企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)受到了一定的制約。在資金方面，資金的籌資力度不夠，因房地產(chǎn)在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中都離不開(kāi)資金的支撐，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，會(huì)出現(xiàn)很多不確定因素，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金投入力度不夠，無(wú)法延長(zhǎng)資金鏈，資金的周轉(zhuǎn)不夠，不利于項(xiàng)目的建設(shè)。在審計(jì)監(jiān)督方面，房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)監(jiān)督力度不夠，審計(jì)監(jiān)督部門(mén)之間無(wú)法協(xié)調(diào)，沒(méi)有嚴(yán)格履行審計(jì)監(jiān)督規(guī)章制度，使審計(jì)監(jiān)督工作不能夠有效的開(kāi)展，也因企業(yè)沒(méi)有對(duì)審計(jì)監(jiān)督引起重視，導(dǎo)致審計(jì)監(jiān)督無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的職能，而且審計(jì)監(jiān)督管轄的范圍有限，還有部分審計(jì)監(jiān)督管理人員職責(zé)意識(shí)不強(qiáng)，素質(zhì)不高，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的開(kāi)展。
2.融資渠道單一
一般房地a企業(yè)是向金融行業(yè)借款來(lái)籌集資金，融資渠道有限。但部分房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)較低，只能通過(guò)部分銀行以及金融機(jī)構(gòu)獲取資金，導(dǎo)致融資極為困難，融資渠道單一，無(wú)法實(shí)現(xiàn)多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)，對(duì)于房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)更加不利，一般銀行會(huì)偏向于給國(guó)企提供資金支持，使大部分民營(yíng)企業(yè)得不到融資，融資渠道有限，便阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
3.成本管理
當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上存在著較多的問(wèn)題，成本管理力度不夠，不能夠?qū)Τ杀竟芾磉M(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管，使企業(yè)的成本投入增加，無(wú)法實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益同比增加。成本管理模式傳統(tǒng)，無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展，沒(méi)有將成本管理落實(shí)到各個(gè)環(huán)節(jié)中，比如在工程造價(jià)方面忽略了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前以及設(shè)計(jì)之前的造價(jià)管理，工程造價(jià)與各個(gè)工作步驟嚴(yán)重脫節(jié)，增加了企業(yè)成本資金投入，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益受損。
4.缺乏高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人才
當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)普遍較低，由于企業(yè)沒(méi)有設(shè)置較高的門(mén)檻，無(wú)法保證財(cái)務(wù)管理人員的學(xué)歷性以及專業(yè)性，在財(cái)務(wù)管理方面容易出現(xiàn)失誤。企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)力度較低，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理人員無(wú)法提高自身的素質(zhì)，給財(cái)務(wù)管理工作帶來(lái)了影響。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效途徑
1.健全財(cái)務(wù)管理機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷的完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制，樹(shù)立資金管理意識(shí)，使資金能夠增值，加強(qiáng)資金的投入力度，延長(zhǎng)資金鏈，還應(yīng)對(duì)資金進(jìn)行嚴(yán)加管控，避免資金出現(xiàn)亂開(kāi)支的情況，完善財(cái)務(wù)部門(mén)的職責(zé)，與資金相關(guān)的工作只能通過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)實(shí)行，其他部門(mén)不可參與資金管控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督，使部門(mén)之間能夠有效的進(jìn)行協(xié)調(diào)，部門(mén)應(yīng)履行規(guī)定，使審計(jì)監(jiān)督工作能夠有效的開(kāi)展，企業(yè)應(yīng)對(duì)審計(jì)監(jiān)督工作引起重視，通過(guò)審計(jì)監(jiān)督與指導(dǎo)提高財(cái)務(wù)管理水平。
2.實(shí)行多元化的融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷的實(shí)行多元化的融資渠道，制定科學(xué)的融資方案，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視信譽(yù)問(wèn)題，才可以得到資金提供方的信任，不斷的拓寬融資渠道，得到大量資金支持，更好的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，使工程能夠有序進(jìn)行。另外企業(yè)也可憑借自身較好的信譽(yù)，向資本市場(chǎng)以及非銀行金融單位等來(lái)尋求資金投入，完善企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，有效的降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。
3.加強(qiáng)成本管理
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)要求財(cái)務(wù)管理人員積極參與到成本管理工作中，做好成本預(yù)算工作，加強(qiáng)成本管理，明確可控與不可控費(fèi)用。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)定期制定出來(lái)成本分析文本。企業(yè)應(yīng)對(duì)成本進(jìn)行有效的控制，完善成本管理模式，使成本管理更加精確化，能對(duì)企業(yè)工作中的各個(gè)步驟進(jìn)行預(yù)算，有效的防治財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)成本管理能夠最大限度節(jié)約企業(yè)的成本投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
4.加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)力度
新時(shí)期對(duì)于財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)人才的投入力度，培養(yǎng)財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)的理論知識(shí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，必須在保證人員掌握理論知識(shí)的基礎(chǔ)上提高實(shí)踐能力，保證每個(gè)人員都能夠接受到培訓(xùn)，為人員實(shí)行激勵(lì)機(jī)制與考核機(jī)制，提高人員工作的積極性，根據(jù)考核的結(jié)果進(jìn)行合理的獎(jiǎng)懲，確保每一名財(cái)務(wù)人員都能勝任崗位工作。高質(zhì)量的財(cái)務(wù)管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的保障。
參考文獻(xiàn)：
一、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作的重要性
稅務(wù)籌劃是企業(yè)的重點(diǎn)工作之一，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為廣闊的市場(chǎng)，然而機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，企業(yè)要做好稅務(wù)籌劃工作，也就是利用國(guó)家稅收政策的優(yōu)惠，預(yù)先調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)支出，做到企業(yè)利益最大化。
稅務(wù)籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)也加大了自身的稅務(wù)籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，最大限度增加房地產(chǎn)企業(yè)的利益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
稅務(wù)籌劃有利于提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理與會(huì)計(jì)核算水平。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃主要是規(guī)劃資金流程。納稅籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)合理的利用資金，增強(qiáng)資金的利用率，避免房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槎嘟欢惗鴾p少企業(yè)資金總量。而稅收籌劃的前提是真實(shí)可靠的信息資料，健全的管理制度。這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平與會(huì)計(jì)核算水平提出了一定的要求，有助于企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理水平與會(huì)計(jì)核算水平，以便為稅務(wù)籌劃提高真實(shí)可靠的信息。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作出現(xiàn)的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在實(shí)際的稅務(wù)籌劃活動(dòng)中，由于外部因素導(dǎo)致稅務(wù)籌劃活動(dòng)的實(shí)際收益與預(yù)想收益有所出入。一般包括外部風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作的時(shí)候沒(méi)有樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)稅務(wù)籌劃工作中的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有足夠的重視，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)不能很好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員素質(zhì)良莠不齊
稅務(wù)籌劃人員的素質(zhì)不高，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理工作不到位，部分稅務(wù)籌劃人員對(duì)稅務(wù)籌劃都是模板套用紙上談兵，能力亟待提高。稅務(wù)籌劃人員對(duì)稅法或者相關(guān)的稅務(wù)規(guī)定不熟悉，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作脫離實(shí)際，與企業(yè)的實(shí)際情況不符合。稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)素質(zhì)不高，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者缺乏相應(yīng)的會(huì)計(jì)知識(shí)，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作開(kāi)展不到位的情況。
（三）外部因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的影響
近幾年我國(guó)法律制度在不斷完善，稅法也在不斷完善整改中，但是稅法中還是有不少不合理的地方，這為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作增加了難度。我國(guó)的稅收政策頻繁變動(dòng)和反避稅政策的不斷實(shí)施，也增大了房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅務(wù)工作的風(fēng)險(xiǎn)，稅收政策經(jīng)常改動(dòng)將有可能把房地產(chǎn)企業(yè)的合法節(jié)稅行為變成了違法的行為，不利于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的開(kāi)展。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作缺乏整體性
稅務(wù)籌劃工作雖然是在合法的情況下，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，但房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作仍然屬于財(cái)務(wù)管理的一部分。然而很多房地產(chǎn)企業(yè)都把稅務(wù)籌劃工作獨(dú)立開(kāi)來(lái)，沒(méi)有和企業(yè)的投資戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)相掛鉤，忽視了稅務(wù)籌劃工作和企業(yè)發(fā)展整體性的聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作應(yīng)該和企業(yè)的發(fā)展相聯(lián)系，才能真正做到企業(yè)利益的最大化。
三、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作的措施
（一）樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作
稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)中的一種預(yù)測(cè)的行為，這種預(yù)測(cè)的行為本身具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中，每時(shí)每刻都瞬息萬(wàn)變，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，法律政策的完善，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理工作帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。這要求房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作，建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行評(píng)估，才能應(yīng)對(duì)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境。不僅是稅務(wù)籌劃的員工要有風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者也要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，才能更好地作出企業(yè)決策，妥善地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
（二）提高稅務(wù)籌劃人員的素質(zhì)和專業(yè)技能
稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要組成部分，對(duì)稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)技能素質(zhì)要求也很高。這要求房地產(chǎn)企業(yè)在招聘的時(shí)候要重視企業(yè)員工的專業(yè)技能，要定期安排專業(yè)技能培訓(xùn)，提高員工的稅務(wù)籌劃水平，培養(yǎng)員工的職業(yè)道德和愛(ài)崗敬業(yè)的思想。加強(qiáng)稅法知識(shí)學(xué)習(xí)，同時(shí)樹(shù)立依法納稅、合法節(jié)稅的理財(cái)觀念；稅收籌劃人員在準(zhǔn)確處理企業(yè)賬務(wù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)鉆研稅收專業(yè)知識(shí)，全面了解與經(jīng)營(yíng)、投資、籌資活動(dòng)相關(guān)的稅收法律法規(guī)，在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中體現(xiàn)籌劃節(jié)稅意識(shí)。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作要與時(shí)俱進(jìn)
21世紀(jì)是信息爆炸的時(shí)代，每時(shí)每刻都會(huì)瞬息萬(wàn)變，這要求房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化和國(guó)家政策的變動(dòng)，時(shí)刻調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，與時(shí)俱進(jìn)，才能減少房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作緊緊跟隨相關(guān)的法律政策作出調(diào)整，提高了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的靈活性，這要求房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員有敏銳的觸覺(jué)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光，能夠及時(shí)對(duì)市場(chǎng)的變化作出反應(yīng)，及時(shí)調(diào)整新的稅務(wù)籌劃方案，從而降低企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大企業(yè)收益。
（四）合理籌劃土地增值稅
隨著土地增值稅預(yù)征率的提升、清算的從嚴(yán)執(zhí)行以及限制核定征收等措施的推出，土地增值稅事實(shí)上已成為最重的一個(gè)稅種。其籌劃方向主要分為以下兩點(diǎn)：
一為延伸產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)利潤(rùn)轉(zhuǎn)化。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基本設(shè)計(jì)思想就是將房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)，比如建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤(rùn)，一方面，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的；另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)不能采取核定征收企業(yè)所得稅，而其他行業(yè)則沒(méi)有強(qiáng)制要查賬征收的要求，分流利潤(rùn)的外圍公司利用核定征收以及財(cái)政返還或財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)政策也是降低整體稅負(fù)的有效措施之一。富力、碧桂園、恒大、雅居樂(lè)等在這方面是典型代表，從他們的上市年報(bào)披露的信息中可窺一斑。
（成都傳化置業(yè)有限公司，四川 成都 610500）
摘 要：近幾年，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新的機(jī)遇，也帶來(lái)的更多的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要投入大量的資金進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)。但是，又由于房地產(chǎn)業(yè)投資周期長(zhǎng)、流動(dòng)性差等特征給房地產(chǎn)業(yè)的融資帶來(lái)了很多困難。本文將結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資渠道等相關(guān)專業(yè)知識(shí)，分析其融資風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的防范對(duì)策。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；融資風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策
中圖分類號(hào)：F293.3
文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A
文章編號(hào)：1000-8772（2014）16-0105-02
一、引言
從1998年開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了多次宏觀調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在反復(fù)的支持與抑制當(dāng)中得到穩(wěn)定的發(fā)展。由于城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)以及各方面利益的驅(qū)動(dòng)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的如火如荼，一批批萬(wàn)科、恒大之類的大型房地產(chǎn)企業(yè)登上舞臺(tái)。我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的理論研究深度在不斷的加強(qiáng)，從最初的定性研究到現(xiàn)在的定量、模型研究，并且逐步深化到各個(gè)層面，給融資風(fēng)險(xiǎn)管理帶來(lái)了一定的方向性引導(dǎo)。但是在宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)依舊面臨著一系列的融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資主要通過(guò)銀行借貸、上市融資、房地產(chǎn)債券融資、信托融資以及合作開(kāi)發(fā)等，雖然融資渠道很多，但是卻存在諸如違約風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等一系列風(fēng)險(xiǎn)。只有在不斷拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資渠道的同時(shí)，分析融資所存在的風(fēng)險(xiǎn)，才能在發(fā)展中不斷解決融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)分析
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在的融資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在的融資風(fēng)險(xiǎn)種類較多，但是主要可以分為兩大類，即外部風(fēng)險(xiǎn)以及內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)主要會(huì)受到社會(huì)大環(huán)境的影響，企業(yè)在外部風(fēng)險(xiǎn)的背景下，往往處于被動(dòng)狀態(tài)，只能努力調(diào)整自身發(fā)展?fàn)顩r來(lái)適應(yīng)該種風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的狀態(tài)。比如，政策風(fēng)險(xiǎn)（國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)整）、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)（宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整或者房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整）以及自然風(fēng)險(xiǎn)（火災(zāi)等對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的損害）等。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)則主要是由房地產(chǎn)企業(yè)自身管理以及決策所造成。雖然內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過(guò)程中較為難識(shí)別，但是相對(duì)于外部風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)較為容易控制。比如，信用風(fēng)險(xiǎn)（融資后不履行融資協(xié)定的責(zé)任）、決策風(fēng)險(xiǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)決策機(jī)制不健全）、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（缺乏高素質(zhì)經(jīng)營(yíng)人才）、管理風(fēng)險(xiǎn)（缺乏科學(xué)管理機(jī)制）以及合作風(fēng)險(xiǎn)（合作過(guò)程中的違約）等。這些風(fēng)險(xiǎn)都可以通過(guò)企業(yè)自身各方面的調(diào)整，主動(dòng)采取措施來(lái)進(jìn)行規(guī)避。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)存在的原因
1.融資渠道運(yùn)用不靈活
正如上文所述，房地產(chǎn)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資過(guò)程中，理論上擁有很多種渠道，但是企業(yè)對(duì)于這些融資渠道的操作并不是太靈活，僅僅局限于較常規(guī)的方式。銀行貸款往往是企業(yè)的首選融資方式，這種方式融資成本低、風(fēng)險(xiǎn)程度也較低，但是對(duì)銀行的過(guò)分依賴會(huì)帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。一旦銀行政策出現(xiàn)調(diào)整，企業(yè)就會(huì)面臨著融資風(fēng)險(xiǎn)，造成項(xiàng)目資金短缺。此外，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)采用預(yù)售的方式進(jìn)行融資，這種方式可以在投資者、開(kāi)發(fā)商以及銀行之間形成一定的擔(dān)保抵押，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。但是，企業(yè)往往存在經(jīng)營(yíng)管理不善的因素，引發(fā)資金鏈的斷層；投資者也會(huì)存在違約的現(xiàn)象，引發(fā)后續(xù)很多繁雜的手續(xù)問(wèn)題。項(xiàng)目的停滯不僅影響著企業(yè)的發(fā)展，也影響著投資者的利益。以上是最常用的兩種融資渠道，合作開(kāi)發(fā)的融資方式也較為普遍，但是其他融資方式在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中很少用到，這樣就會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)較為集中。
2.融資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制較差
在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，融資風(fēng)險(xiǎn)管理是其風(fēng)險(xiǎn)管理的一個(gè)重要組成部分。在實(shí)際管理中，由于項(xiàng)目管理人對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)管理利害的忽視以及相關(guān)管理人員的專業(yè)分析水平不足等原因，造成融資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制不健全。風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容主要包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)分析以及風(fēng)險(xiǎn)策略，完善的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制可以使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部門(mén)能夠很好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。目前，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理在融資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的建設(shè)上存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在程序不規(guī)范、機(jī)構(gòu)不完善以及人力資源不協(xié)調(diào)等方面，這些因素影響著融資風(fēng)險(xiǎn)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。
3.融資法律法規(guī)不健全
由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起，國(guó)家在關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)方面還存在著一定的欠缺，很大程度上對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資是采取宏觀調(diào)控的方式。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資渠道規(guī)范較少，這也是導(dǎo)致融資渠道運(yùn)用不靈活的原因之一。比如對(duì)于信托融資渠道，很多學(xué)者認(rèn)為國(guó)家對(duì)于該種融資渠道的規(guī)制門(mén)檻過(guò)高，在法規(guī)制定上過(guò)于強(qiáng)調(diào)其嚴(yán)格性，缺乏一定的可行性。此外，對(duì)于一些實(shí)務(wù)中所出現(xiàn)的現(xiàn)象，相關(guān)法律法規(guī)會(huì)有漏洞或者空白；對(duì)于同一種情況，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策
（一）創(chuàng)建多元化的融資渠道
1.不斷提高常用融資渠道能力
針對(duì)銀行貸款、預(yù)售房產(chǎn)、合作開(kāi)發(fā)這類較為常用的融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強(qiáng)其融資能力。企業(yè)要提高自身的信譽(yù)，信譽(yù)是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，企業(yè)只有通過(guò)不斷提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力，在行業(yè)中規(guī)范自己的行為，在市場(chǎng)中建立自己的品牌，才能不斷的創(chuàng)造企業(yè)信譽(yù)。多數(shù)企業(yè)會(huì)通過(guò)建設(shè)企業(yè)文化來(lái)贏得自身的信譽(yù)，比如萬(wàn)科、綠地等，在銀行貸款、合作開(kāi)發(fā)等融資方式中贏得對(duì)方的信任，獲得更多的融資機(jī)會(huì)。
2.拓寬其他融資渠道
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資渠道還有很多種，比如債券融資、上市融資、信托融資等等。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在保證基本融資渠道的基礎(chǔ)上不斷尋找其他融資渠道，提高融資能力。針對(duì)上述融資渠道，企業(yè)主要努力方向在于提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力?？梢钥闯?，其他融資渠道無(wú)論是在法律的規(guī)定上還是在民眾的期許上，對(duì)企業(yè)融資門(mén)檻都較高，企業(yè)只有通過(guò)不斷提升企業(yè)實(shí)力，不斷實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，才能達(dá)到融資門(mén)檻，進(jìn)入融資市場(chǎng)，創(chuàng)建出多元化的融資渠道。
（二）健全融資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制
1.程序規(guī)范化
要提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，就必須首先將融資風(fēng)險(xiǎn)管理程序規(guī)范化。企業(yè)應(yīng)當(dāng)從風(fēng)險(xiǎn)管理的基本內(nèi)容下手，對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、分析以及策略分別進(jìn)行程序化規(guī)定。尤其是在對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與評(píng)估上，一定要進(jìn)行嚴(yán)格的控制。因?yàn)橥獠匡L(fēng)險(xiǎn)我們無(wú)法控制，只能被動(dòng)的接受，內(nèi)部控制則可以主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整。在整體規(guī)劃下，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)這對(duì)每一次具體的融資進(jìn)行針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，針對(duì)性的提出風(fēng)險(xiǎn)策略，降低融資風(fēng)險(xiǎn)率。
2．引進(jìn)融資風(fēng)險(xiǎn)管理人才
管理者水平高低直接決定了融資風(fēng)險(xiǎn)管理的質(zhì)量，因此人才是融資風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵所在。企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷引進(jìn)高水平人才，建立人才庫(kù)。無(wú)論是在理論研究上，還是在工作實(shí)踐中，都要對(duì)人才進(jìn)行投資。對(duì)在職人員也要加以專業(yè)性的培養(yǎng)，比如聘請(qǐng)相關(guān)專家進(jìn)行座談會(huì)講座、組織工作培訓(xùn)、開(kāi)展實(shí)戰(zhàn)模擬演練等等。
（三）完善融資外部制度環(huán)境
1.不斷完善房地產(chǎn)融資立法
房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展需要良好的制度環(huán)境予以支持，相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)不斷完善融資立法。比如，對(duì)于《證券法》、《擔(dān)保法》的完善等。此外，針對(duì)實(shí)務(wù)中的一些法律空白以及法律沖突也要進(jìn)行分析研究，避免對(duì)融資管控的不適當(dāng)，也避免企業(yè)規(guī)避法律責(zé)任。企業(yè)也應(yīng)當(dāng)針對(duì)相關(guān)法律法規(guī)，制定合理的融資策略。
2.相關(guān)政府部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)融資的扶持
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資離不開(kāi)政府的支持，有了政府的支持才能更好的促進(jìn)房地產(chǎn)金融的健康、穩(wěn)定發(fā)展。政府在出臺(tái)各種優(yōu)惠政策的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)對(duì)融資進(jìn)行有效的監(jiān)督，創(chuàng)建公正、客觀的監(jiān)督機(jī)制，尤其是對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。在無(wú)形之中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資形成一定的指導(dǎo)作用。
四、結(jié)論
連貫的資金鏈條對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，擁有良好的融資系統(tǒng)能夠很好的保證資金鏈的連貫。企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷建立多元化的融資渠道，同時(shí)建立完善的融資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。政府部門(mén)也要為其營(yíng)造良好的外部環(huán)境，不斷推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1] 金萍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資成本及風(fēng)險(xiǎn)分析[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2013（12）.
任何行業(yè)都存在周期波動(dòng)現(xiàn)象,房地產(chǎn)也不例外。房地產(chǎn)存在供過(guò)于求、供求平衡和供不應(yīng)求三種狀態(tài),這三種狀態(tài)同時(shí)也構(gòu)成了房地產(chǎn)的整個(gè)波動(dòng)周期。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生供過(guò)于求時(shí),就會(huì)使房屋空置率高,房?jī)r(jià)變低；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一片繁榮景象時(shí),說(shuō)明房屋供不應(yīng)求,這時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)迅速增長(zhǎng),房屋空置率也會(huì)下降；只有在供求平衡時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展才是最穩(wěn)定、最健康的。從供不應(yīng)求至供過(guò)于求形成了房地產(chǎn)的一個(gè)周期,這個(gè)周期是長(zhǎng)期的并具有循環(huán)的特性。也就是說(shuō),這個(gè)周期發(fā)生在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi),短期只會(huì)表現(xiàn)一種狀態(tài)。
復(fù)蘇、擴(kuò)張、收縮、衰退四個(gè)周期過(guò)程是房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)都存在的。就房地產(chǎn)業(yè)而言,可細(xì)分為復(fù)蘇與擴(kuò)張、繁榮、危機(jī)與衰退以及蕭條四個(gè)階段。這四個(gè)階段形成了擴(kuò)張與收縮的房地產(chǎn)周期。在擴(kuò)張階段,由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的擴(kuò)張導(dǎo)致對(duì)空間的需求增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,從而刺激房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)頻繁。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)的頻繁出現(xiàn),會(huì)創(chuàng)造許多新的就業(yè)機(jī)會(huì)和增大對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求,刺激了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在收縮階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)不景氣、衰退的局面,這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的關(guān)系惡化,房?jī)r(jià)下降、房屋空置率居高不下,最終出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑,導(dǎo)致社會(huì)對(duì)空間需求下降的惡性循環(huán)。良性循環(huán)與惡性循環(huán)互替,房?jī)r(jià)起始原點(diǎn)上揚(yáng),經(jīng)歷了擴(kuò)張和收縮兩個(gè)過(guò)程,最后落回價(jià)格原點(diǎn),構(gòu)成了一個(gè)循環(huán)周期,這樣不斷循環(huán)往復(fù)下去,就形成了房地產(chǎn)的周期波動(dòng)。
2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)周期波動(dòng)的經(jīng)營(yíng)措施
(1)業(yè)務(wù)組合策略。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈,多元化業(yè)務(wù)組合成為房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避單一業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展趨向和最佳選擇。所謂業(yè)務(wù)組合是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)一種特長(zhǎng)主業(yè)之外,同時(shí)再經(jīng)營(yíng)一種或幾種輔助產(chǎn)業(yè),以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的最大化。而此業(yè)務(wù)組合策略的多元化,既可以利用資本運(yùn)作得以實(shí)現(xiàn),又可以通過(guò)產(chǎn)品組合經(jīng)營(yíng)得以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)組合設(shè)計(jì)應(yīng)以價(jià)值為導(dǎo)向,具體情況具體對(duì)待,業(yè)務(wù)組合選擇方法非常靈活。但是在一般情況下應(yīng)遵守以下規(guī)則：①不偏離主營(yíng)業(yè)務(wù)原則。從業(yè)務(wù)組合的定義可以看出,多元化業(yè)務(wù)組合是以主營(yíng)業(yè)務(wù)為中心的,輔助業(yè)務(wù)只起輔助作用,任何產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)都不能凌駕在主營(yíng)產(chǎn)品之上。不務(wù)正業(yè),會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)營(yíng)失敗。當(dāng)然主營(yíng)業(yè)務(wù)也不是一成不變的,推陳出新也是非常好的想法,但不可操之過(guò)急,一定做好充分準(zhǔn)備穩(wěn)定過(guò)渡。②輔助主營(yíng)業(yè)務(wù)原則。所謂業(yè)務(wù)輔助就是所經(jīng)營(yíng)的其他業(yè)務(wù)必須是為主營(yíng)業(yè)務(wù)的推廣與銷售而設(shè)的。如果所經(jīng)營(yíng)的其他業(yè)務(wù)超出了這個(gè)范疇或者與主營(yíng)業(yè)務(wù)沒(méi)有任何依附關(guān)系,就不能稱之為業(yè)務(wù)組合,而是多產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)。③易于經(jīng)營(yíng)原則。在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)上,輔助業(yè)務(wù)難度應(yīng)次于主營(yíng)業(yè)務(wù),即輔助業(yè)務(wù)的生產(chǎn)、銷售和推廣必須保證易于經(jīng)營(yíng),不得過(guò)分將時(shí)間和精力用在輔助業(yè)務(wù)上,減少對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的關(guān)心。
作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)助手,在遵守以上原則的前提下,可從降低成本、占領(lǐng)市場(chǎng)、提高主營(yíng)業(yè)務(wù)形象等角度出發(fā),不斷開(kāi)發(fā)新的輔助業(yè)務(wù)。譬如,香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司自成立30多年來(lái)先后受到亞洲金融風(fēng)暴、“非典”等影響,這些外部因素使得香港房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了異常的暴漲和暴跌,極大的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)依然沒(méi)有撼動(dòng)“恒基地產(chǎn)”的穩(wěn)健發(fā)展局面,其重要策略之一是走了多元業(yè)務(wù)組合的道路。在受到了亞洲金融風(fēng)暴、“非典”等外部因素的影響后,房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣,處于收縮和衰退階段,這個(gè)時(shí)候“恒基地產(chǎn)”收購(gòu)油麻地小輪、中華煤氣、美麗華酒店等企業(yè)并實(shí)現(xiàn)整個(gè)企業(yè)內(nèi)部重組,利用自身的業(yè)務(wù)組合優(yōu)勢(shì),有效地抵御了周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),使公司的地產(chǎn)主業(yè)順利渡過(guò)難關(guān)?！昂慊禺a(chǎn)”的成功影射了一個(gè)道理,采取多元化業(yè)務(wù)組合的策略是企業(yè)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)重要舉措。
(2)資本動(dòng)作策略。①?gòu)摹昂慊禺a(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)策略可以看出,并購(gòu)與重組可有效穩(wěn)定現(xiàn)金流?！昂慊禺a(chǎn)”在遇到市場(chǎng)出現(xiàn)異常的暴漲和暴跌情況下,通過(guò)并購(gòu)與重組實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng),減少了對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的過(guò)度依賴,有效規(guī)避了周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。而且多元化經(jīng)營(yíng)可以保持組織資本和聲譽(yù)資本以及在財(cái)務(wù)和稅收方面的優(yōu)勢(shì)。②業(yè)務(wù)組合經(jīng)營(yíng)有利于企業(yè)產(chǎn)生成本優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)的擴(kuò)張階段,可以實(shí)現(xiàn)利益的最大化；在房地產(chǎn)衰退或蕭條階段,并購(gòu)和重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)能有效地保持企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定,降低周期波動(dòng)帶來(lái)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。③財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)在防止房地產(chǎn)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)上的應(yīng)用。財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)就是在可融資環(huán)境下,利用企業(yè)間的合并,實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),揚(yáng)長(zhǎng)避短。有的企業(yè)有大量?jī)?nèi)部現(xiàn)金流但缺乏投資機(jī)會(huì)；有的企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流不足但有較大的投資機(jī)會(huì)。在經(jīng)營(yíng)不利的情況下,就可考慮企業(yè)之間融資,揚(yáng)長(zhǎng)避短,充分發(fā)揮企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。此外,當(dāng)并購(gòu)企業(yè)與目標(biāo)企業(yè)的現(xiàn)金流量沒(méi)有明顯的高度相關(guān)時(shí),風(fēng)險(xiǎn)分散化的目的就會(huì)達(dá)到。
(3)土地儲(chǔ)備策略。房地產(chǎn)企業(yè)不論處于任何市場(chǎng)周期中都應(yīng)當(dāng)有良好的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu),它可以有效遏制房地產(chǎn)周期波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),從而穩(wěn)定現(xiàn)有市場(chǎng)和獲得未來(lái)的長(zhǎng)足發(fā)展。目前,在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的條件下,如何進(jìn)行土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)值得關(guān)注的問(wèn)題。筆者總結(jié)了三個(gè)思考點(diǎn)如下：
①企業(yè)建立和完善現(xiàn)代管理體制,能夠?qū)ζ髽I(yè)科學(xué)的制訂短期、中期和長(zhǎng)期的戰(zhàn)略計(jì)劃。就土地儲(chǔ)備而言,戰(zhàn)略目標(biāo)的規(guī)劃應(yīng)堅(jiān)持“適度提前”的基本原則。特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷階段更應(yīng)該注重增加土地儲(chǔ)備,以便滿足市場(chǎng)恢復(fù)高漲時(shí)的大量土地需求。②應(yīng)深入研究城市發(fā)展規(guī)劃和不同地段的開(kāi)發(fā)價(jià)值,從多種渠道獲得土地資源,保持良好的儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光與發(fā)達(dá)的信息平臺(tái),能夠第一時(shí)間獲得土地信息并合理分析土地潛質(zhì),積極參與招標(biāo)、拍賣工作,爭(zhēng)取獲得成本低、潛質(zhì)好的土地。③區(qū)位選擇也是非常重要的土地儲(chǔ)備策略。選地的時(shí)候要特別注重重點(diǎn)區(qū)域,重點(diǎn)區(qū)域存在重要的商機(jī),但并不是每個(gè)企業(yè)都有機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)到重點(diǎn)區(qū)域的土地。因此,在實(shí)際操作當(dāng)中,還應(yīng)注意一些不被人們重視,卻存在巨大潛質(zhì)的土地,如政府規(guī)劃方向、工業(yè)園區(qū)外搬等。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 存在問(wèn)題 對(duì)策
一、前言
內(nèi)部控制是單位為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，保護(hù)資產(chǎn)安全、完整，確保會(huì)計(jì)信息可靠，在合理分工的前提下，在單位內(nèi)部采取自我調(diào)整、自我約束、評(píng)價(jià)和控制的一系列方法和程序。近些年來(lái)雖然房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，但是其投資數(shù)額大，周期長(zhǎng)的特點(diǎn)也給企業(yè)內(nèi)部控制帶來(lái)了一定的困難。內(nèi)部控制是企業(yè)加強(qiáng)管理，提高競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段，良好的內(nèi)部控制制度能為企業(yè)營(yíng)造良好的環(huán)境，如果不重視內(nèi)部控制，必然會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制有非常重大的意義。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄
目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏對(duì)內(nèi)部控制的正確認(rèn)識(shí)，理解片面。內(nèi)部控制作為一種制度不能直接為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，它是通過(guò)對(duì)各部門(mén)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的調(diào)控，在實(shí)施過(guò)程中逐漸體現(xiàn)出來(lái)的。有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為內(nèi)部控制制度可有可無(wú)，只把精力放在崗位、分工的設(shè)置上，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光；有些房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)雖然設(shè)置了內(nèi)部控制制度，但是執(zhí)行力度不夠，在實(shí)際工作中通常都是敷衍了事，態(tài)度散漫。此外，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日漸成熟，各種未知的、已知的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸涌現(xiàn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)往往對(duì)競(jìng)爭(zhēng)引起的外部風(fēng)險(xiǎn)比較敏感，卻很少意識(shí)到企業(yè)由于內(nèi)部控制不當(dāng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。比如，房地產(chǎn)企業(yè)投資新項(xiàng)目時(shí)，不進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就草草了事，導(dǎo)致中途出現(xiàn)諸多問(wèn)題。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系不健全
當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不夠全面，在控制環(huán)境、會(huì)計(jì)核算和資金管理方面都存在問(wèn)題，導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)工作混亂、信息失真現(xiàn)象嚴(yán)重，極大的破壞了房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量投入資金，一般采用預(yù)售的方式銷售房屋，在較短時(shí)間內(nèi)付款的情況很少，這樣導(dǎo)致在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，有些細(xì)節(jié)就難以顧及，也加重了收入確認(rèn)方面的難度。另外在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，缺乏對(duì)資金的有效管理，沒(méi)有對(duì)資金使用的方向、用途編制預(yù)算方案，或者是不按照實(shí)際情況編制預(yù)算方案，使資金的使用方向偏離整體軌跡，導(dǎo)致企業(yè)資金緊張，造成巨大損失。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督不到位
當(dāng)前，雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在單位里建立起內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，但是該機(jī)構(gòu)和人員并沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，缺乏獨(dú)立性，職能有相當(dāng)大的一部分與財(cái)務(wù)部門(mén)的工作重疊，甚至在有些中小型房地產(chǎn)企業(yè)里由財(cái)務(wù)人員兼任審計(jì)人員，顯然無(wú)法起到監(jiān)督、約束的作用。在外部監(jiān)督方面，我國(guó)目前已經(jīng)形成了包括政府監(jiān)督、審計(jì)監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督的一套監(jiān)督體系，但是各部門(mén)監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)不一致，功能交叉重復(fù)，缺乏有效的溝通，管理比較混亂，也沒(méi)有真正發(fā)揮作用。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策
（一）提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)內(nèi)部控制的重視，引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制
內(nèi)部控制是一個(gè)過(guò)程，它不是僅針對(duì)某個(gè)環(huán)節(jié)、某個(gè)部門(mén)的控制，需要企業(yè)全員的參與才能發(fā)揮效力。其中單位領(lǐng)導(dǎo)發(fā)揮的作用是不容忽視的，沒(méi)有領(lǐng)導(dǎo)的支持，內(nèi)部控制只能流于形式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)要不斷的更新思想，充分認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)內(nèi)部控制的重要性，根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)情況制定內(nèi)部控制制定。另外，企業(yè)要及時(shí)把握內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，防范風(fēng)險(xiǎn)，適時(shí)引入風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。比如利用SWOT分析法來(lái)評(píng)估企業(yè)內(nèi)控系統(tǒng)，分析各因素變化給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。
（二）建立有效內(nèi)部控制方法
首先，要加強(qiáng)業(yè)務(wù)控制。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部崗位設(shè)置要遵循不相容職務(wù)相分離的原則，權(quán)責(zé)明晰，這樣可以有效遏制串通舞弊現(xiàn)象，當(dāng)出現(xiàn)錯(cuò)誤和問(wèn)題時(shí)，能細(xì)化到個(gè)人。其次，嚴(yán)格執(zhí)行授權(quán)批準(zhǔn)控制，房地產(chǎn)企業(yè)在處理各項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，要經(jīng)過(guò)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批示，重大事項(xiàng)需要經(jīng)過(guò)集體討論決定。最后，要完善財(cái)務(wù)控制。主要包括會(huì)計(jì)系統(tǒng)的控制、預(yù)算控制和財(cái)產(chǎn)保全控制，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度建立適合企業(yè)發(fā)展的會(huì)計(jì)制度，財(cái)務(wù)部門(mén)實(shí)行崗位責(zé)任制，建立起高效的控制體系。企業(yè)要加強(qiáng)預(yù)算控制，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展情況編制預(yù)算方案，合理使用資金，節(jié)約資源，另外引進(jìn)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，為各級(jí)用戶設(shè)立權(quán)限，及時(shí)更新信息，確保資產(chǎn)的完整性和安全性。
（三）完善資金管理
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)投資金額大、風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)特點(diǎn)，必須完善資金管理，才能有效的提高資金的利用率，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。在管理資金的過(guò)程中，要重視對(duì)現(xiàn)金流的管理，觀察分析財(cái)務(wù)報(bào)告中現(xiàn)金凈流量及相關(guān)指標(biāo)，預(yù)測(cè)企業(yè)面臨的危機(jī)，更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。若是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不斷上升，而現(xiàn)金流量卻在減少，可見(jiàn)企業(yè)的實(shí)際效益下降，要引起領(lǐng)導(dǎo)的重視，當(dāng)利潤(rùn)額超過(guò)現(xiàn)金凈流量時(shí)，表明企業(yè)披露的利潤(rùn)不真實(shí)。與利潤(rùn)額相比，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量更能反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)評(píng)估現(xiàn)金凈流量，早日采取措施。
（四）加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督力度
為了保證內(nèi)部審計(jì)真正切實(shí)發(fā)揮作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)保持單位內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，避免受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或其他部門(mén)的影響，獨(dú)立、客觀的進(jìn)行監(jiān)督、檢查。審計(jì)人員要敢于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)于內(nèi)部控制中的薄弱環(huán)節(jié)，要分析原因，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反映，并提出改善的建議。同時(shí)也不能忽視政府監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督的作用，各部門(mén)要加強(qiáng)交流，通力合作，做好本部門(mén)的工作，將房地產(chǎn)企業(yè)置于內(nèi)外部監(jiān)督的系統(tǒng)內(nèi)，提高企業(yè)效益。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)警
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)受政治、經(jīng)濟(jì)、政策導(dǎo)向、社會(huì)文化、自然環(huán)境等諸多因素的影響，存在較大的不確定性。美國(guó)2007年爆發(fā)次貸危機(jī)，導(dǎo)致房地美和房利美兩家占美國(guó)房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)一半的最大房屋按揭公司被美國(guó)政府接管，雷曼兄弟公司破產(chǎn)，美林公司被收購(gòu)等，進(jìn)而席卷世界各地，引起全球金融危機(jī)。及時(shí)對(duì)可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，成為政府機(jī)關(guān)、經(jīng)濟(jì)學(xué)界、投資人和企業(yè)共同關(guān)注與研究的重點(diǎn)，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究變得更為意義重大。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本類型
我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小、資產(chǎn)負(fù)債率高的特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不確定因素多，一般的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：
（一）資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)上升，面臨按期償債風(fēng)險(xiǎn)
開(kāi)發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開(kāi)發(fā)為主，自有資本金比例相當(dāng)?shù)?，大量的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源于借貸。如果資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高、資本結(jié)構(gòu)不合理，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金緊張，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉。在借貸到資金投資房地產(chǎn)就能賺錢(qián)的所謂高回報(bào)利益趨動(dòng)下，很多企業(yè)將到期能否償還及高利率風(fēng)險(xiǎn)于不顧，盲目地、過(guò)度地、不合規(guī)范地進(jìn)行名目多樣的籌融資活動(dòng)。資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動(dòng)資金貸款、大面額存單轉(zhuǎn)貸等，為企業(yè)埋下了到期支付能力及利滾利的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的變動(dòng)必然會(huì)產(chǎn)生利率風(fēng)險(xiǎn)，包括支付利息過(guò)多的風(fēng)險(xiǎn)、投資發(fā)生虧損的風(fēng)險(xiǎn)和不能履行償債義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。加息會(huì)增加企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的困難，使得資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的概率進(jìn)一步增加。同時(shí)，成本的增加會(huì)加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，中小開(kāi)發(fā)商將更難生存。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）過(guò)度依賴銀行貸款，帶來(lái)再籌資風(fēng)險(xiǎn)
再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常使用的辦法。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行借貸及購(gòu)房者付款來(lái)進(jìn)行融資。房地產(chǎn)公司為了擴(kuò)大投資規(guī)模，獲取更多的投資項(xiàng)目，大量向銀行貸款。一旦出現(xiàn)金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場(chǎng)融資門(mén)檻的嚴(yán)格把關(guān)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資就會(huì)加大難度，造成資金緊張，給依附于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大被動(dòng)，加大了籌資風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)的上述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能否被盡早識(shí)別、發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展具有重大意義。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本表現(xiàn)
企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之前都會(huì)有一些征兆，提供給我們一些信息。只有具備對(duì)各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以識(shí)別和監(jiān)測(cè)的能力，才能將風(fēng)險(xiǎn)的損失程度降到最低。
（一）宏觀方面的表現(xiàn)
企業(yè)的應(yīng)收賬款減少，流動(dòng)資產(chǎn)減少，銀行透支依然，說(shuō)明企業(yè)的發(fā)展后勁不足，債務(wù)嚴(yán)重，到期償債能力差，企業(yè)的變現(xiàn)能力減弱，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題必然在不久的將來(lái)暴露出來(lái)；自有資本在總資本中的比重有所下降，說(shuō)明企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)；虧損侵蝕了全部自有資本，而且還吃掉了一部分負(fù)債，則屬于資不抵債，必須采取果斷措施。
（二）微觀指標(biāo)上的表現(xiàn)
從企業(yè)收益指標(biāo)來(lái)看，如果從經(jīng)營(yíng)收益開(kāi)始就已經(jīng)虧損，說(shuō)明企業(yè)已近破產(chǎn)，即使期間收益為盈利，但可能是由于非主營(yíng)業(yè)務(wù)或偶發(fā)事件所形成凈資產(chǎn)增加；但如果經(jīng)營(yíng)收益為盈利，而經(jīng)常收益為虧損，可以說(shuō)已經(jīng)出現(xiàn)危機(jī)信號(hào)。從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，一是資產(chǎn)負(fù)債率。該指標(biāo)表示每元資產(chǎn)中有多少屬于債權(quán)人提供的資金，主要反映企業(yè)資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)，通常該比率以低為好，該比率過(guò)高意味著負(fù)債過(guò)多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。二是現(xiàn)金比率。該指標(biāo)反映企業(yè)的貨幣資金與短期投資占流動(dòng)負(fù)債的比例，它是以極其謹(jǐn)慎的態(tài)度分析企業(yè)的即刻償債能力，一般而言，現(xiàn)金比率越高，短期內(nèi)債務(wù)人的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。
三、房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建有效地財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)代企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物，房地產(chǎn)企業(yè)融資數(shù)量大，周期長(zhǎng)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手。
（一）樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從思想上重視財(cái)務(wù)管理
長(zhǎng)期以來(lái)，財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容僅限于營(yíng)運(yùn)資金管理。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和生存壓力將迫使房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整和轉(zhuǎn)變過(guò)去陳舊的管理觀念，樹(shù)立明確的危機(jī)意識(shí)和理念，將危機(jī)預(yù)防放在首要位，真正做到“未雨綢繆”、“防微杜漸”。提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，首先要提高財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)，改變其以往進(jìn)行財(cái)務(wù)決策時(shí)的經(jīng)驗(yàn)決策和主觀決策為科學(xué)決策，最大限度地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)有人員業(yè)務(wù)水平，學(xué)習(xí)工程管理、成本控制等房地產(chǎn)專業(yè)上的知識(shí)。加強(qiáng)市場(chǎng)分析和調(diào)研，將戰(zhàn)略管理與危機(jī)管理緊密結(jié)合在一起，既要進(jìn)行著眼未來(lái)的戰(zhàn)略調(diào)整，適時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)方向和策略，又要開(kāi)展維持企業(yè)日常運(yùn)轉(zhuǎn)的危機(jī)管理，促進(jìn)業(yè)務(wù)有序發(fā)展。
建立一套系統(tǒng)有效的危機(jī)管理機(jī)制，包括靈敏的預(yù)警系統(tǒng)、預(yù)控系統(tǒng)、實(shí)施系統(tǒng)、總結(jié)系統(tǒng)、恢復(fù)系統(tǒng)，使企業(yè)盡快重新走上良性發(fā)展的軌道。
（二）建立健全合理的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)架構(gòu)
為使財(cái)務(wù)預(yù)警功能得到正常充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全預(yù)警組織架構(gòu)，包括財(cái)務(wù)信息收集—傳遞機(jī)制、財(cái)務(wù)預(yù)警分析組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)危機(jī)分析機(jī)制以及財(cái)務(wù)危機(jī)處理機(jī)制。
預(yù)警指標(biāo)的選取是財(cái)務(wù)預(yù)警中最重要的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警指標(biāo)分為定量指標(biāo)和定性指標(biāo)兩部分，最終在財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)中得到反映的風(fēng)險(xiǎn)是可以進(jìn)行量化的，因此可以使用定量指標(biāo)來(lái)衡量；有些風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法量化的，因此需要使用定性指標(biāo)來(lái)衡量。一方面，企業(yè)需建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算。為準(zhǔn)確編制現(xiàn)金流量預(yù)算，企業(yè)應(yīng)該將各具體目標(biāo)加以匯總，并將預(yù)期未來(lái)收益、現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)狀況及投資計(jì)劃等，以數(shù)量化形式加以表達(dá)，建立企業(yè)全面預(yù)算。另一方面，在建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的同時(shí)，還要建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)最具有代表性。反映資產(chǎn)獲利能力的有總資產(chǎn)報(bào)酬率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率等指標(biāo)；反映償債能力的有流動(dòng)比率和資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)；經(jīng)濟(jì)效率高低直接體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，反映資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率以及產(chǎn)銷平衡率；反映企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ挠袖N售增長(zhǎng)率和資本保值增值率。
（三）結(jié)合實(shí)際采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)策略，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
在建立了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系后，企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)監(jiān)測(cè)，通常采用的風(fēng)險(xiǎn)策略有：
1、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)設(shè)立專門(mén)的調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。
2、加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)有其自身特點(diǎn)，如投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的相關(guān)性以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性等，這些都決定了房地產(chǎn)投資極易受到社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等諸多因素變化的影響。針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，可以單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制：合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究；運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合；采用風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn)；積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅務(wù)籌劃 現(xiàn)狀 方法
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，屬于我國(guó)重要產(chǎn)業(yè)。通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，能夠充分帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)。基于此，稅收籌劃具體實(shí)施階段，力求充分考慮國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)際，發(fā)展水平方面來(lái)說(shuō)，才能實(shí)現(xiàn)彼此相適應(yīng)。近年來(lái)，我國(guó)出臺(tái)若干政策，宏觀予以有效調(diào)控。房地產(chǎn)公司角度來(lái)說(shuō)，要想實(shí)現(xiàn)自身行業(yè)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)提升，籌劃工作需要充分落實(shí)，只有這樣，競(jìng)爭(zhēng)力方面，才能得到不斷增強(qiáng)，才能真正提高自身經(jīng)濟(jì)效益。
一、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃概述
關(guān)于稅務(wù)籌劃，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)能夠得到優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)良好管理。對(duì)于企業(yè)納稅人來(lái)說(shuō)，規(guī)范指導(dǎo)作用，降低稅務(wù)支出，公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)目標(biāo)，能夠得到充分實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)公司，實(shí)際開(kāi)展稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)，組成部分較多，比如說(shuō)，避稅如何開(kāi)展，怎樣實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，要想實(shí)現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展，需要充分做好稅收籌劃工作。通過(guò)開(kāi)展稅收籌劃，繳納稅務(wù)意識(shí)方面，能夠得到有效提高。與此同時(shí)，通過(guò)較為科學(xué)合理稅務(wù)籌劃，經(jīng)濟(jì)效益方面來(lái)說(shuō)，能夠?qū)崿F(xiàn)不斷增長(zhǎng)。企業(yè)核心價(jià)值方面來(lái)說(shuō)，能夠得到充分凸顯。經(jīng)營(yíng)管理模式角度而言，通過(guò)較為科學(xué)有效稅務(wù)籌劃，能夠?qū)崿F(xiàn)明顯改善。從我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面來(lái)說(shuō)，得到優(yōu)化升級(jí)，投資方向方面，實(shí)現(xiàn)更加合理。
二、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀
（一）專業(yè)性不足問(wèn)題
稅收籌劃人員來(lái)說(shuō)，普遍存在素質(zhì)不高問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)角度而言，難以實(shí)現(xiàn)較為良好稅收籌劃。稅收籌劃人員難以真正做到專業(yè)，能力方面，普遍需要不斷提高。與此同時(shí)，稅務(wù)籌劃人員具體工作環(huán)節(jié)，稅務(wù)規(guī)定存在不熟悉問(wèn)題。這也就容易造成稅收籌劃難以真正實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)展，經(jīng)常容易出現(xiàn)脫離實(shí)際狀況。
（二）內(nèi)容界定難以清晰
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅務(wù)籌劃實(shí)際階段，籌劃核心難以真正掌握。更有甚者，稅收籌劃概念難以清晰，偷稅或者進(jìn)行漏稅，成為違法行為，社會(huì)難以實(shí)現(xiàn)和諧，稅收籌劃需和法律政策方面實(shí)現(xiàn)有效吻合。對(duì)于房地產(chǎn)公司，利益固然重要，但是需要避免不擇手段。措施實(shí)施環(huán)節(jié)，稅負(fù)高低盡管非常重要，但是同時(shí)應(yīng)該考慮違規(guī)行為。比方說(shuō)，企業(yè)所得稅較為關(guān)鍵，稅收籌劃要想有效開(kāi)展，需要嚴(yán)格控制所得稅。然而，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，普遍容易予以忽視。從利潤(rùn)降低方面予以考慮，實(shí)質(zhì)上，公司利潤(rùn)方面來(lái)說(shuō)，反而得到一定程度降低。
（三）風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想真正實(shí)現(xiàn)較為良好稅收籌劃，籌劃風(fēng)險(xiǎn)需要力求嚴(yán)格控制。稅收籌劃活動(dòng)實(shí)施階段，受到外部不良因素作用，實(shí)際收益難以達(dá)到目標(biāo)，和預(yù)想收益之間對(duì)比，普遍存在一定出入。通常來(lái)說(shuō)，內(nèi)部各項(xiàng)事務(wù)管理方面存在風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)方面存在一定風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)稅收政策方面存在一定風(fēng)險(xiǎn)。然而，稅收籌劃環(huán)節(jié)，普遍存在風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足問(wèn)題，重視程度不夠，風(fēng)險(xiǎn)一旦出現(xiàn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)難以落實(shí)。
三、房地產(chǎn)稅收籌劃方法
（一）養(yǎng)成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警
對(duì)于稅收籌劃來(lái)說(shuō)，屬于房地產(chǎn)企業(yè)較為重要工作，通過(guò)開(kāi)展合理有效稅收籌劃，企業(yè)能夠充分預(yù)測(cè)各項(xiàng)事務(wù)開(kāi)展。然而，風(fēng)險(xiǎn)性問(wèn)題不容忽視。尤其面對(duì)目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面，普遍得到，始終處于不斷變化之中。法律政策方面，普遍處于不斷完善階段。房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)普遍存在。基于此，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)方面，需要予以充分樹(shù)立。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作等方面，需要充分貫徹落實(shí)。與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制方面，也應(yīng)力求實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效建立。
（二）稅收籌劃人員方面，不斷提高綜合素質(zhì)
通過(guò)開(kāi)展合理有效稅收籌劃，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠?qū)崿F(xiàn)較為良好財(cái)務(wù)管理。稅收籌劃人員方面，需要具備良好專業(yè)技能，同時(shí)具備一定綜合素質(zhì)。企業(yè)人才招聘環(huán)節(jié)，專業(yè)技能方面，應(yīng)該不斷加強(qiáng)重視。專業(yè)技能培訓(xùn)應(yīng)該充分到位，企業(yè)人員應(yīng)注重加強(qiáng)這方面定期安排。只有這樣，員工才能真正進(jìn)步，稅務(wù)籌劃水平方面，才能得到有效提高。此外，職業(yè)道德同樣較為關(guān)鍵，需要不斷加強(qiáng)員工這方面培養(yǎng)。理財(cái)理念同樣不容忽視，因而應(yīng)引導(dǎo)其依法納稅，同時(shí)能夠做到合法節(jié)稅。
（三）關(guān)于稅收籌劃，應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)
目前處于21世紀(jì)，信息呈現(xiàn)爆炸增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要充分關(guān)注當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌握當(dāng)前出現(xiàn)變化。對(duì)于國(guó)家政策，需要充分了解存在何種變動(dòng)。只有這樣，稅務(wù)籌劃工作實(shí)施階段，才能對(duì)其予以時(shí)刻調(diào)整。風(fēng)險(xiǎn)方面問(wèn)題，才能得到充分減少。關(guān)于稅收籌劃，工作具體實(shí)施階段，需要充分保障具備一定靈活性，稅收籌劃人員需要充分具備敏銳觸覺(jué)，同時(shí)具備長(zhǎng)遠(yuǎn)目光。只有這樣，市場(chǎng)一旦發(fā)生重大變化，反應(yīng)才能及時(shí)，稅收籌劃方案方面，才能得到充分及時(shí)調(diào)整。對(duì)于稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，才能真正實(shí)現(xiàn)有效降低，從而充分促進(jìn)企業(yè)不斷發(fā)展，企業(yè)收益等方面，才能充分實(shí)現(xiàn)有效擴(kuò)大。
四、結(jié)語(yǔ)
本文著重探討稅收籌劃實(shí)施階段，對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，存在何種實(shí)際問(wèn)題，同時(shí)闡述一定解決措施。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，屬于我國(guó)重要產(chǎn)業(yè)。通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，各個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠充分帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)。只有實(shí)現(xiàn)良好稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)才能充分保持旺盛活力，作為基礎(chǔ)行業(yè)，房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，才能真正實(shí)現(xiàn)提高自身效益，稅務(wù)成本方面，也能得到充分節(jié)約。關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力方面，也能得到不斷提升。參考文獻(xiàn)：
[1]穆北歌.房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃上的現(xiàn)狀及防范[J].財(cái)經(jīng)界，2014（29）：267-279.
[2]趙曉莉，趙德彥.利用稅務(wù)籌劃促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的探究[J].山西建筑，2014（13）：257-258.
[3]尹傳勇.房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀及對(duì)策分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)（現(xiàn)代物業(yè)中旬刊），2013（6）：28-29.