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【關(guān)鍵詞】中小型；財(cái)務(wù)內(nèi)部控制問題；制度設(shè)計(jì)與執(zhí)行；企業(yè)文化
0.引言
中小型房地產(chǎn)企業(yè)相對于大型房地產(chǎn)集團(tuán)而言，由于形式靈活，組織結(jié)構(gòu)相對簡單，所需注冊資金相對較少，需要員工相對較少，所以近年來發(fā)展較快，數(shù)量較多，占我國房地產(chǎn)企業(yè)95%以上。由此可見中小型房地產(chǎn)企業(yè)在我國房地產(chǎn)市場中起著重要作用，它推動(dòng)著我國城市的發(fā)展。隨著國家宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)開發(fā)的門檻越來越高，房地產(chǎn)市場越來越不景氣，中小型房地產(chǎn)企業(yè)受到很大沖擊，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，而未被淘汰出局的企業(yè)要想更加長遠(yuǎn)的發(fā)展，除了根據(jù)環(huán)境變化，相應(yīng)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略外，還應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，及時(shí)建立健全完善的內(nèi)部控制制度，規(guī)避企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中的重大隱患，而財(cái)務(wù)內(nèi)控問題也是其中急需完善的問題之一。
1.中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控存在的問題
1.1 財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度不健全
中小型房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度，但管理制度不健全，缺乏科學(xué)性，流于形式，財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度與總體經(jīng)營戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略相脫節(jié)，與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營活動(dòng)不符，控制節(jié)點(diǎn)不清晰，缺乏可操作性，致財(cái)務(wù)工作的盲目性。總的來說就是財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度不健全，不切合實(shí)際。
1.2 財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度執(zhí)行不力
再好的制度，若在實(shí)際工作中得不到有力執(zhí)行，那也只是紙上談兵，起不到任何作用。中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度執(zhí)行不力主要有以下兩個(gè)原因：一是財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度本身設(shè)計(jì)與企業(yè)實(shí)際不符，以至在企業(yè)實(shí)際經(jīng)營中缺乏可操作性，制度形同虛設(shè)；二是財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度本身設(shè)計(jì)沒問題，但未得到有力執(zhí)行。多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)之前大多沒有房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)或經(jīng)驗(yàn)不足，他們的管理者在房地產(chǎn)方面的管理經(jīng)驗(yàn)有限，對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測及財(cái)務(wù)控制能力不足，容易使企業(yè)整體運(yùn)作及資金運(yùn)轉(zhuǎn)的管理造成漏洞，而且中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理形式比較靈活，也造成了管理上的松懈。另外中小型房地產(chǎn)企業(yè)中個(gè)人決策及工作人員主觀臆斷性強(qiáng)等問題比較突出，這也會(huì)導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度執(zhí)行不力。
1.3 人力資源不足問題
人力資源的不足也是制約中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素之一。中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模較小，資金實(shí)力不如大型房地產(chǎn)企業(yè)雄厚，工資待遇相對較低的事實(shí)，其從業(yè)人員中，也存在專業(yè)知識不過硬，專業(yè)技能比較差的情況，這在一定程度上也制約著中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
1.4 企業(yè)內(nèi)部未形成對財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理有效的企業(yè)文化
在中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控問題之一就是在企業(yè)內(nèi)部未形成有效的財(cái)務(wù)內(nèi)控文化。企業(yè)文化對企業(yè)的戰(zhàn)略管理和經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著重要支持作用，當(dāng)一個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略符合其所處的環(huán)境要求時(shí)，企業(yè)的文化就會(huì)支持企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)并使企業(yè)的戰(zhàn)略更有效率；當(dāng)企業(yè)所面對的環(huán)境產(chǎn)生了變化，并顯著地要求企業(yè)對環(huán)境變化適應(yīng)以求得生存時(shí)，企業(yè)文化對公司經(jīng)營的負(fù)面影響就會(huì)顯得尤其明顯。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)所處的外部環(huán)境復(fù)雜多變，中小型房地產(chǎn)企業(yè)能否根據(jù)外部環(huán)境的變化，適時(shí)調(diào)整公司戰(zhàn)略，且由于戰(zhàn)略具有前導(dǎo)性，文化具有滯后性的特點(diǎn)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)即使能夠根據(jù)外部環(huán)境的變化，適時(shí)調(diào)整公司戰(zhàn)略使之與外部環(huán)境相匹配，但企業(yè)文化能否支持調(diào)整后的公司戰(zhàn)略或是能夠在多大程度上支持調(diào)整后的公司戰(zhàn)略，這也對中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理的有效性起著重要作用。
2.解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控存在的問題建議
2.1 建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度
財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度是一個(gè)企業(yè)開展財(cái)務(wù)管理的制度保障。中小型房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)現(xiàn)今的外部環(huán)境，自身資源能力，分析核心競爭力，以企業(yè)制訂的總體經(jīng)營戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略為目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營活動(dòng)，科學(xué)地建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度，做到財(cái)務(wù)內(nèi)控控制節(jié)點(diǎn)清晰，避免財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度流于形式，缺乏可操作性。
2.2 確保財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度得到有力執(zhí)行
確保財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度得到有力執(zhí)行，是公司經(jīng)營戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營目標(biāo)，最終完成公司使命的有力保障，有利于公司的長久發(fā)展。對于中小型企業(yè)而言要確保財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度得到有力執(zhí)行，需要從以下兩個(gè)方面解決：第一，調(diào)整公司組織結(jié)構(gòu)，設(shè)置與財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)或要求相符的相應(yīng)崗位使不相容職務(wù)相分離，關(guān)鍵崗位定期輪崗，以保證財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度的有效實(shí)施；第二，建立及時(shí)有效的信息交流平臺，例如使用管理信息系統(tǒng)或企業(yè)資源計(jì)劃系統(tǒng)等信息平臺，確保公司內(nèi)外部信息有效溝通。
2.3 招聘和培養(yǎng)合格的專業(yè)財(cái)務(wù)管理人員。
人才是企業(yè)內(nèi)部的重要資源，中小型房地產(chǎn)企業(yè)一方面應(yīng)加強(qiáng)外部招聘，另一方面抓緊內(nèi)部的人員培養(yǎng)，為企業(yè)提供符合戰(zhàn)略發(fā)展要求的人力資源。
2.4 創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織，根據(jù)環(huán)境變化，協(xié)調(diào)企業(yè)戰(zhàn)略和企業(yè)文化，形成對財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理有效的企業(yè)文化
企業(yè)文化代表了企業(yè)內(nèi)部的行為指針，它們不能由文件明確下來，但卻制約和規(guī)范著企業(yè)的管理者和員工。要在中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成對財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理有效的企業(yè)文化，首先就要建立一個(gè)學(xué)習(xí)型企業(yè)，鼓勵(lì)員工在各個(gè)方面加強(qiáng)學(xué)習(xí)；其次，要根據(jù)環(huán)境變化所導(dǎo)致的企業(yè)戰(zhàn)略在多大程度上變化以及企業(yè)當(dāng)前文化對戰(zhàn)略變化的一致性來做相應(yīng)的調(diào)整，具體來說，有以下四個(gè)方面可以協(xié)調(diào)：（1）企業(yè)戰(zhàn)略變化大，但企業(yè)當(dāng)前文化對戰(zhàn)略變化相一致時(shí)，企業(yè)就充分發(fā)揮現(xiàn)有人員在戰(zhàn)略變革中的作用，考慮進(jìn)行與企業(yè)目前的文化相適應(yīng)的變革，不要破壞企業(yè)已有的文化氛圍，例如在調(diào)整企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)系統(tǒng)時(shí)，必須注意與企業(yè)組織目前的獎(jiǎng)勵(lì)行為保持一致等；（2）企業(yè)戰(zhàn)略變化小，且企業(yè)當(dāng)前文化與戰(zhàn)略變化相一致時(shí)，企業(yè)要充分利用目前的有利條件，鞏固和加強(qiáng)企業(yè)文化，根據(jù)企業(yè)文化的需求，解決企業(yè)經(jīng)營中的問題；（3）企業(yè)戰(zhàn)略變化小，但企業(yè)當(dāng)前文化對戰(zhàn)略變化卻不支持時(shí)，企業(yè)需要研究外部環(huán)境變化是否可能給企業(yè)帶來成功的機(jī)會(huì)，根據(jù)經(jīng)營的需要，在不影響企業(yè)總體文化一致的前提下，對某些經(jīng)營業(yè)務(wù)實(shí)行不同的文化管理；四、企業(yè)戰(zhàn)略變化大，但企業(yè)當(dāng)前文化對戰(zhàn)略變化也不支持時(shí)，企業(yè)首先要考慮是否有必要推行這個(gè)新戰(zhàn)略。如果企業(yè)外部環(huán)境發(fā)生重大變化，企業(yè)考慮到自身長遠(yuǎn)利益，必須實(shí)施與企業(yè)現(xiàn)有文化不一致的重大戰(zhàn)略變革，企業(yè)則必須重塑企業(yè)文化，進(jìn)行文化管理，使企業(yè)文化的變化符合戰(zhàn)略變革的需要，此時(shí)企業(yè)需要從四個(gè)方面采取管理行動(dòng)：（1）是企業(yè)的高層管理人員要痛下決心進(jìn)行變革，并向全體員工講明變革的意義；（2）是為了形成新的文化，企業(yè)要招聘或從內(nèi)部提拔一批與新文化相符的人員；（3）是改變獎(jiǎng)勵(lì)結(jié)構(gòu)，將獎(jiǎng)勵(lì)的重點(diǎn)放在具有新文化意識的部門或個(gè)人的身上，促進(jìn)企業(yè)文化的轉(zhuǎn)變；（4）是設(shè)法讓管理人員和員工明確新文化所需要的行為，形成一定的規(guī)范，保證新戰(zhàn)略的順利實(shí)施。
3.結(jié)論
在當(dāng)代的房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制是最為其管理工作的重中之重而進(jìn)行存在的。對于企業(yè)在運(yùn)行和長遠(yuǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)中都有著非常關(guān)鍵的作用。要解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)中存在的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度不健全、執(zhí)行不力、人力資源不足等問題，就應(yīng)從建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度入手，并確保之得到有力執(zhí)行，加強(qiáng)招聘和內(nèi)部培養(yǎng)專業(yè)財(cái)務(wù)管理人才，佐之以有效的企業(yè)文化。在經(jīng)濟(jì)一體化不斷發(fā)展的今天，中小型房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制將被賦予新的任務(wù)和地位，只有對財(cái)務(wù)內(nèi)部控制進(jìn)行不斷地改革和深化，才能滿足市場發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的要求。 [科]
【參考文獻(xiàn)】
[1]周守宏.新形勢下地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題及對策分析[J].財(cái)經(jīng)界，2010（05）.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；前期策劃
一、前期策劃的地位及作用
古人云“先謀后事者昌，先事后謀者亡。” 房地產(chǎn)開發(fā)各階段潛在成本節(jié)約額和風(fēng)險(xiǎn)大小如圖1.1所示可見，只有通過前期的市場調(diào)查、項(xiàng)目可行性研究，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，項(xiàng)目定位，才能保證在后期的銷售過程中適銷對路，有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，前期策劃是決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。
二、前期策劃的內(nèi)容及工作流程
（一）前期策劃內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃包括：項(xiàng)目定位（市場定位、客戶定位、功能定位等），產(chǎn)品建議（規(guī)劃布局、單體、平面、戶型、戶型面積配比等），客戶群分析（消費(fèi)心理、偏好、審美等），根據(jù)融資能力、渠道、開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)策略等確定項(xiàng)目開發(fā)步驟的綜合安排，根據(jù)產(chǎn)品和市場的各方面做出價(jià)格策略，同時(shí)也要適當(dāng)考慮推廣、銷售的策略。
（二）前期策劃工作流程
前期策劃的重點(diǎn)是，在市場調(diào)查研究的基礎(chǔ)上去進(jìn)行市場定位，找準(zhǔn)市場，進(jìn)行產(chǎn)品定位，從而使市場和產(chǎn)品結(jié)合起來，生產(chǎn)出適銷對路的房地產(chǎn)產(chǎn)品，增強(qiáng)產(chǎn)品的競爭力。前期策劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，其內(nèi)容主要包括：市場調(diào)研，市場細(xì)分，確定目標(biāo)市場，市場和產(chǎn)品定位，價(jià)格定位及推廣策略，可用圖2來表示，其中，市場定位及產(chǎn)品定位是其核心部分。
三、前期策劃存在的問題
目前，我國房地產(chǎn)業(yè)前期策劃存在諸多問題，概括起來主要有以下幾方面：
（一）房地產(chǎn)市場方面。中國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍存在小、散、差的問題。建設(shè)的規(guī)模化程度較低，數(shù)量增長過快過猛。企業(yè)過多、 規(guī)模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價(jià)、亂上項(xiàng)目、破壞規(guī)劃。前期策劃作為基本建設(shè)程序的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在實(shí)際造作中卻往往成為一種走過場的形式。
（二）開發(fā)商存在的問題。開發(fā)商不重視深入、系統(tǒng)地市場調(diào)查，使前期策劃缺乏現(xiàn)實(shí)、科學(xué)的市場導(dǎo)向。開發(fā)商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。開發(fā)商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，往往造成前期策劃的實(shí)施過程失控。由于片面追求投資回報(bào)，開發(fā)商常常在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，動(dòng)用其可能的社會(huì)關(guān)系資源，一味提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項(xiàng)目的整體環(huán)境素質(zhì)下降。
（三）建筑師存在的問題。在現(xiàn)行設(shè)計(jì)體制下，過細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實(shí)踐中盲從發(fā)展商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。建筑師遠(yuǎn)離市場，缺乏對市場科學(xué)、深入的認(rèn)識，已無法在前期策劃中找到現(xiàn)實(shí)、準(zhǔn)確的立足點(diǎn)。
（四）市場定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機(jī)構(gòu)及個(gè)體業(yè)主等，但由于我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實(shí)際上這項(xiàng)工作大部分是由個(gè)人或少數(shù)與委托方有關(guān)聯(lián)的咨詢機(jī)構(gòu)完成，缺少公正性、科學(xué)性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價(jià)格的預(yù)測等部分內(nèi)容，同時(shí)，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。
（五）偏離市場定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)“概念式定位”。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場定位時(shí)，不是根據(jù)市場定位的理論和原則進(jìn)行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項(xiàng)的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點(diǎn)，“媒體炒作”成為市場定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場的健康、規(guī)范發(fā)展。
（六）目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場需求判斷錯(cuò)誤。由于市場調(diào)查方法、調(diào)查范圍掌握資料不全面，對地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對房地產(chǎn)市場細(xì)分化認(rèn)識不夠，對開發(fā)能力和市場影響力估計(jì)過高，對房地產(chǎn)市場的“同質(zhì)化”產(chǎn)品可能帶來的影響度估計(jì)不足，對目標(biāo)客戶群動(dòng)態(tài)變化的程度無法把握，同時(shí)對在一定經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)能力的分析預(yù)測發(fā)生偏差，從而導(dǎo)致在市場定位時(shí)的目標(biāo)客戶群的篩選發(fā)生錯(cuò)位，不能形成有效客戶群和有效供給。
四、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃工作的建議
針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃中存在的諸多問題,特提出以下建議:
（一）要了解經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢及房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢。其具體內(nèi)容包括：對本地區(qū)和本省、周邊城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況，如近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。
（二）要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關(guān)于住房制度改革。
（三）要對項(xiàng)目周邊的居民和對周邊同類樓盤進(jìn)行了解和調(diào)查。深入了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動(dòng)機(jī)，還有對未來住房的期望，可接受的價(jià)格以及對付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求。進(jìn)行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項(xiàng)目的市場定位。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司;開發(fā)成本;成本核算制度
1．引言
隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國家支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，隨著相應(yīng)法律法規(guī)不斷完善，市場環(huán)境的不斷規(guī)范，企業(yè)謀利空間也在不斷壓縮。面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)若要拓展發(fā)展空間、實(shí)現(xiàn)長期目標(biāo)，就必須提高財(cái)務(wù)管理水平，而當(dāng)務(wù)之急則是加強(qiáng)成本核算。在這樣的大背景之下，對房地產(chǎn)公司的成本核算制度進(jìn)行針對性的分析研究，制定適合企業(yè)發(fā)展的成本核算制度，實(shí)現(xiàn)公司利潤最大化，就變得十分必要。
2．M房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)分析和成本核算現(xiàn)狀
2．1公司概況
M房地產(chǎn)公司為建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，成立于1980年，其母公司是建發(fā)集團(tuán)。建發(fā)集團(tuán)涉足房產(chǎn)時(shí)尚處于中國房地產(chǎn)業(yè)的啟蒙時(shí)期，是福建省最早與外商合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)之一。M房地產(chǎn)公司的主要業(yè)務(wù)分為五個(gè)部分:土地開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù);房屋、建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營業(yè)務(wù);配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù);代建工程開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù);物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)。
2．2現(xiàn)行成本核算現(xiàn)狀及主要問題分析
M房地產(chǎn)公司規(guī)定按開發(fā)項(xiàng)目的一定周期、功能劃分成本核算對象。按照這樣的成本對象進(jìn)行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發(fā)項(xiàng)目下的共同成本，而無法核算出具體每棟房屋的開發(fā)成本，無法按照成本與收入配比原則分析M房產(chǎn)企業(yè)的盈虧，無法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對象劃分不詳細(xì)。在主要成本賬戶設(shè)置方面，M房產(chǎn)公司針對房屋開發(fā)過程發(fā)生的費(fèi)用支出設(shè)置了“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”二級賬戶，并按照房屋的性質(zhì)和用途，設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房三級賬戶。但是該賬戶明細(xì)科目設(shè)置的較為粗略籠統(tǒng)，計(jì)算出來的成本是相同性質(zhì)房屋下的共同成本，無法具體核算出單棟房屋的開發(fā)成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發(fā)成本明細(xì)賬設(shè)置不全面，從而又導(dǎo)致公司的房屋開發(fā)成本賬戶歸集不完善。在核算配套設(shè)施開發(fā)成本時(shí)，M房地產(chǎn)公司沒有考慮配套設(shè)施滯后開發(fā)的情況。由于在開發(fā)進(jìn)度安排上，存在房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法按配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配。建議采用預(yù)提方式計(jì)入出售房屋開發(fā)成本。
3．M房地產(chǎn)公司成本核算制度改進(jìn)建議
3．1細(xì)化成本核算對象
結(jié)合有關(guān)成本核算制度理論，M房地產(chǎn)公司在確定成本核算對象時(shí)，應(yīng)考慮項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，建議對成本核算對象按照單元進(jìn)行細(xì)分。
3．2補(bǔ)充房屋開發(fā)成本明細(xì)賬
針對新增的成本核算對象，建議補(bǔ)充房屋開發(fā)成本明細(xì)賬?！伴_發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”賬戶依據(jù)開發(fā)周期設(shè)置三級明細(xì)科目，即“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第一期/第二期/第…期開發(fā)項(xiàng)目”。四級明細(xì)科目依據(jù)開發(fā)功能，設(shè)置為“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期項(xiàng)目———商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”等。五級明細(xì)科目依據(jù)開發(fā)單元，設(shè)置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細(xì)賬內(nèi)要按照不同的成本項(xiàng)目設(shè)置專欄。成本項(xiàng)目包括:土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。
3．3完善房屋開發(fā)成本賬戶的歸集
①對按開發(fā)期核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等成本項(xiàng)目支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發(fā)成本三級賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項(xiàng)目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。②對同一開發(fā)期下按照功能核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發(fā)成本四級賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項(xiàng)目———商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。③對同開發(fā)期同開發(fā)功能下按照不同單元核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發(fā)成本五級賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項(xiàng)目———商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施———第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
3．4新增預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的核算
在歸集M房地產(chǎn)房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，建議增加配套設(shè)施滯后于房屋開發(fā)的核算情況。對此提出當(dāng)配套設(shè)施滯后開發(fā)時(shí)，應(yīng)預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的建議。補(bǔ)充相應(yīng)的預(yù)提方法及賬務(wù)處理如下:①建議M房地產(chǎn)公司以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋的開發(fā)成本。應(yīng)作會(huì)計(jì)分錄:借:開發(fā)成本—一房屋開發(fā)成本—一XX貸:應(yīng)付賬款———預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)②實(shí)際發(fā)生配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，按支付款項(xiàng)的金額，作會(huì)計(jì)分錄借:應(yīng)付賬款———預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)貸:銀行存款/應(yīng)付賬款———應(yīng)付工程款③已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)。對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬:借:應(yīng)付賬款—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)貸:開發(fā)成本—一房屋開發(fā)成本④當(dāng)成本結(jié)算完畢，對已經(jīng)按照預(yù)提成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本和資產(chǎn)賬面價(jià)值以及庫存開發(fā)產(chǎn)品成本進(jìn)行調(diào)整。如果實(shí)際成本大于預(yù)提成本，按其差額，作會(huì)計(jì)分錄為:借:主營業(yè)務(wù)成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫存商品貸:銀行存款/應(yīng)付賬款———應(yīng)付工程款如果實(shí)際成本小于預(yù)提成本，按其差額，作會(huì)計(jì)分錄為:借:應(yīng)付賬款—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)貸:主營業(yè)務(wù)成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫存商品
作者:杜天然 單位:武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院
參考文獻(xiàn):
［1］孫法明．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題研究，2013，(10):191－193．
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目；前期設(shè)計(jì)；存在問題；改進(jìn)措施
中圖分類號TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼A 文章編號 1674-6708（2013）88-0027-02
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的具體工作內(nèi)容
房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作是指從項(xiàng)目初期設(shè)想到最終決定進(jìn)行實(shí)施的過程。針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作而言，設(shè)計(jì)依據(jù)必須要符合實(shí)際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以及所處房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，前期設(shè)計(jì)工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計(jì)前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項(xiàng)目的“準(zhǔn)備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而打好基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的開展，首先，應(yīng)依據(jù)我國國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及社會(huì)發(fā)展的趨勢進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；其次，進(jìn)行前期設(shè)計(jì)還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進(jìn)行；然后，要做好專業(yè)的項(xiàng)目評估和項(xiàng)目的立項(xiàng)工作，最后，提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書。當(dāng)制訂好項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書后，通過對項(xiàng)目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗(yàn)以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性報(bào)告的編制，然后根據(jù)可行性報(bào)告在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件。其設(shè)計(jì)工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進(jìn)行項(xiàng)目場地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)書上報(bào)與項(xiàng)目建設(shè)用地的報(bào)告申請，根據(jù)申請規(guī)劃要點(diǎn)條件，針對市政規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)書并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的認(rèn)可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計(jì)合同為止。
2 當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作中存在的問題
2.1 前期設(shè)計(jì)中對場地選擇與判斷的失誤
很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，對所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會(huì)造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)的當(dāng)初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計(jì)從長遠(yuǎn)考慮，帶來的土地級差效應(yīng)會(huì)和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期設(shè)計(jì)中對市場和目標(biāo)客戶群缺乏分析
對于房地產(chǎn)市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動(dòng)態(tài)的、也是變化的。在很多國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預(yù)期分析，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，由于建筑類項(xiàng)目建設(shè)周期較長，項(xiàng)目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行前期設(shè)計(jì)時(shí)直接參照別的項(xiàng)目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時(shí)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預(yù)期分析，國際金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會(huì)給未來房地產(chǎn)市場帶來一定的壓力和沖擊，同時(shí)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作加大了一定的難度。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)師存在的問題
由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段，很多開發(fā)商不重視前期對市場的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進(jìn)行前期設(shè)計(jì)的工作缺乏對市場導(dǎo)向的影響。其次，一些開發(fā)商只注重開發(fā)項(xiàng)目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再次，有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，致使很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期實(shí)施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報(bào)，在項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標(biāo)，其最終的結(jié)果會(huì)致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。
在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)體制下，建筑行業(yè)細(xì)化的職能分工，也使得建筑設(shè)計(jì)師們?nèi)諠u狹隘，在國內(nèi)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐中，由于缺乏對項(xiàng)目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解，以及在前期設(shè)計(jì)中盲從開發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計(jì)師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部門，進(jìn)行項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的很多都是非設(shè)計(jì)專業(yè)的設(shè)計(jì)師，這些設(shè)計(jì)師由于缺乏對建筑專業(yè)扎實(shí)的知識，從而導(dǎo)致對前期設(shè)計(jì)工作中只重視市場需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；由于缺乏對項(xiàng)目客觀的考慮而影響項(xiàng)目的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)。
3 針對房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期問題的改進(jìn)途徑
房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細(xì)致的研究。首先從宏觀上看，要關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)和我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢。
除了要做好對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設(shè)計(jì)工作還要對項(xiàng)目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進(jìn)行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展特點(diǎn)及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開發(fā)項(xiàng)目所在場地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)前期工作的部門，勢必會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)規(guī)劃工作進(jìn)度乃至項(xiàng)目后期施工的正常運(yùn)行；因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場調(diào)研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進(jìn)行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗(yàn)和工作能力上都達(dá)不到同等設(shè)計(jì)師的水平，因此，市場調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)進(jìn)行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)。建筑設(shè)計(jì)師要做好項(xiàng)目的必要性和可行性的分析和預(yù)估，其次就項(xiàng)目規(guī)模、周期乃至設(shè)計(jì)和施工中可能會(huì)出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，以此保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
4 結(jié)論
當(dāng)前，隨著我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場未來面臨的房地產(chǎn)項(xiàng)目將對房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)工作帶來更大的挑戰(zhàn)。
參考文獻(xiàn)
[1]蘇泉.房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)化設(shè)計(jì)探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；會(huì)計(jì)信息質(zhì)量；對策建議
【中圖分類號】F23 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A
【文章編號】1007-4309（2013）01-0124-2
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問題也引起許多專家學(xué)者的重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn)，其會(huì)計(jì)核算程序以及方法與普通行業(yè)具有明顯的差異性。盡管近年來，財(cái)政部和證監(jiān)會(huì)為適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)體制的改革，已經(jīng)推行了一系列的會(huì)計(jì)制度改革，但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的狀況來看，仍然存在許多不完善之處。2006年11月財(cái)政部的一份會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公報(bào)，通報(bào)了39家房地產(chǎn)行業(yè)存在會(huì)計(jì)失真問題。面對我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)存在哪些問題？如何才能解決這些問題？所以研究如何提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量是會(huì)計(jì)實(shí)踐研究和理論研究亟待解決的一個(gè)重大課題。
一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題
房地產(chǎn)行業(yè)自身的行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致了其特定的信息質(zhì)量問題?？偨Y(jié)如下：
（一）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》實(shí)質(zhì)上就是會(huì)計(jì)信息加工和生成的技術(shù)性規(guī)范。然而，這些技術(shù)性規(guī)范是由會(huì)計(jì)人員來實(shí)施的，因此，會(huì)計(jì)人員對制度和準(zhǔn)則的正確理解和把握是非常重要的。所以會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力，也即會(huì)計(jì)人員根據(jù)已有的知識、經(jīng)驗(yàn)合理選擇會(huì)計(jì)原則和會(huì)計(jì)處理方法的能力直接影響會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。但現(xiàn)實(shí)中，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍只重視策劃人員、工程人員等和項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)的員工素質(zhì)，對會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)差強(qiáng)人意。這些素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即便遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但由于受到自身素質(zhì)的影響或其他原因，也可能使計(jì)量的信息與實(shí)際情況不符，致使會(huì)計(jì)信息失真。
（二）會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大
在房地產(chǎn)企業(yè)中，項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，一般開發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)可能有多種方法：有的在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入，有的在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入，有的在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。不同的收入確認(rèn)方法也使得會(huì)計(jì)信息失真，從而可能會(huì)誤導(dǎo)信息使用者。
（三）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入通常會(huì)跨越兩個(gè)以上年度，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入。所以，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤波動(dòng)相當(dāng)大。例如某年A房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績就只會(huì)反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其他同類企業(yè)比較，失去了可比性。所以，用一般的公司業(yè)績評價(jià)指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況。
（四）風(fēng)險(xiǎn)披露不足
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，包括土地風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。雖然2001年中國證監(jiān)會(huì)的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號―從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)披露做出了特別要求，但從近幾年來看，執(zhí)行情況并不太理想。
（五）房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)體系不規(guī)范，會(huì)計(jì)法規(guī)制度不完善
一方面，我國房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系仍然不規(guī)范，主要表現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上，許多房地產(chǎn)企業(yè)自身判斷的結(jié)果與正規(guī)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的判斷不符；另一方面，我國的會(huì)計(jì)法規(guī)制度尚不完善，尤其是針對新興行業(yè)的會(huì)計(jì)核算規(guī)定不明確，加大了會(huì)計(jì)核算工作的難度，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真。
（六）企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算不完善
當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度，使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身，然而，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的，而在另一方面，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目作為基本單位的，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。
二、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對策建議
針對上述房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量中存在的問題，本文提出以下的對策建議：
（一）提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)
房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員作為會(huì)計(jì)信息的直接生產(chǎn)者，對會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響起著重要的作用。面對當(dāng)前日益復(fù)雜及多樣化的交易和事項(xiàng)，確認(rèn)和計(jì)量對房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員提出了更高的要求，這就要求他們應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德與專業(yè)技能。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真貫徹財(cái)政部頒布的《會(huì)計(jì)人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》，組織本企業(yè)會(huì)計(jì)人員繼續(xù)學(xué)習(xí)教育，支持會(huì)計(jì)人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱資格考試，提高其專業(yè)素質(zhì)，做到與時(shí)俱進(jìn)。
（二）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系
我國現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在構(gòu)成上還較缺乏完整和系統(tǒng)性，其基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會(huì)計(jì)事項(xiàng)由國家統(tǒng)一制定，一些會(huì)計(jì)分支尚未納入會(huì)計(jì)規(guī)范體系。隨著我國改革開放的深化與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界和政府財(cái)政部門已開始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支，對其進(jìn)行完善。但是，目前房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，例如，目前學(xué)術(shù)界對《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―――收入》中的四個(gè)收入確認(rèn)原則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體運(yùn)用問題上，就還存在爭議，使得該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果信息的可比性和有用性。所以現(xiàn)在急需完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系。
（三）完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引
我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》中曾經(jīng)對相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會(huì)計(jì)處理方面做了比較明確的規(guī)定，然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在對配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足，這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財(cái)務(wù)成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。因此，我國相關(guān)的行政管理部門和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則做指引，以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息管理。
（四）擴(kuò)大信息披露內(nèi)容
針對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)披露不足的問題，房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)增加企業(yè)的預(yù)售情況及政策信息、土地儲備量及成本構(gòu)成信息、分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息、質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實(shí)公允的會(huì)計(jì)信息，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證；另一方面可使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下，幫助他們更準(zhǔn)確、全面地對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績做出評價(jià)，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。
（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算
雖然相關(guān)法律法規(guī)已明確規(guī)定了內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督制度，企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度是會(huì)計(jì)信息監(jiān)管體系的基礎(chǔ)。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范，缺乏健全、完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度，對內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度尚未足夠的重視。因而房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行國家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度時(shí)，還應(yīng)根據(jù)其管理要求和經(jīng)營特點(diǎn)制定內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度，以使企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度具有完整性和系統(tǒng)性。
【參考文獻(xiàn)】
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；開發(fā)投資；政策建議
[中圖分類號]F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1005―6432(2011)18―0009―01
1、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀
近年來北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個(gè)重要增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益突出。
1.1 北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量變化情況
2005－2009年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈不斷上升的態(tài)勢。2005年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩(wěn)定增長。
從年均增長來看，2005－2009年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的年均增長率為12.0％，而同期固定資產(chǎn)投資的年均增長率為11.4％，房地產(chǎn)投資的年均增長率僅為8.9％。北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對應(yīng)的快速增長特征，(見表1)。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)變化情況
按房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)來劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備工器具購置費(fèi)用以及土地購置費(fèi)用三大類。北京市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如表2所示。
2005－2009年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購買費(fèi)用從600.9億元增加到1496.1億元，增長149.0％，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的增長率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設(shè)備工器具購置兩項(xiàng)費(fèi)用則相對穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現(xiàn)了不升反降的現(xiàn)象。
從土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額百分比變動(dòng)情況來看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產(chǎn)土地購置費(fèi)為1496.1億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為2337.7億元，土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個(gè)百分點(diǎn)。
2、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資存在的問題及政策建議
根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25％～35％是合理區(qū)間，房地產(chǎn)投資占GDP比重在8％～12％是合理區(qū)間(劉春蘭，2007)，超過上限，過熱特征開始出現(xiàn)。2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過35％，在2008年達(dá)到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)投資比例高出正常比例，應(yīng)引起重視。另外，房地產(chǎn)開發(fā)的投資比例發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)市場中土地價(jià)格有了大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)商加大了對于土地的投資。
20世紀(jì)90年代初的日本經(jīng)濟(jì)崩盤，90年代末的亞洲金融危機(jī)，以及2007年以來的美國金融危機(jī)，都與房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅有著直接關(guān)系。為此，相關(guān)部門應(yīng)積極調(diào)控，將房地產(chǎn)投資比重控制在合理的范圍內(nèi)，確保北京房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要進(jìn)一步完善北京市房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，避免樓市過熱造成的不利影響，通過稅收、金融等手段限制房地產(chǎn)投機(jī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資以適度的規(guī)模增長，這既關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，也影響著固定投資的規(guī)模，從而影響整體的宏觀經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是項(xiàng)系統(tǒng)工程，要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長就需要加強(qiáng)政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性，加以政策管理和長期監(jiān)督。未來北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨，因此有必要對長期的調(diào)控目標(biāo)作出進(jìn)一步明確，并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及時(shí)有效地進(jìn)行調(diào)整。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：土地增值稅；存在問題；改革措施
一、土地增值稅政策的出臺及演變
1987年，我國的城市土地使用制度出現(xiàn)了重大改革，將過去的指令性劃撥無償使用改為有償出讓制度，并在一些城市進(jìn)行了試點(diǎn)，如深圳、上海、天津、廣州等，但同時(shí)也暴露出供給土地價(jià)格過低，開發(fā)商圈地、占用耕地等情況，房地產(chǎn)市場由于機(jī)制不夠完善，同時(shí)市場行為不規(guī)范。為了對房地產(chǎn)市場的開發(fā)和交易行為進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場的不規(guī)范行為，維護(hù)國家的權(quán)益，確保國家對土地增值收益的分配，同時(shí)增加財(cái)政收入。1993年12月13日，國務(wù)院了《土地增值稅暫行條例》，該條例明確了土地增值稅的納稅義務(wù)人為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。該條例實(shí)施時(shí)間為1994年1月1日。之后，財(cái)政部于1995年1月27日了《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，對《土地增值稅暫行條例》中的規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化和補(bǔ)充，并明確納稅人在項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048號），對于實(shí)際經(jīng)營過程中“以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅問題”“合作建房的征免稅問題”“關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問題”等具體問題進(jìn)行了規(guī)定。但在此后的幾年中，該政策并未得到切實(shí)有效的執(zhí)行，土地增值稅這個(gè)稅種也是名存實(shí)亡。2002年至2006年，我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，高成交量和高成交價(jià)助推了炒房之風(fēng)，土地增值稅的征收又被提了上來。2006年國家稅務(wù)總局出臺《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號），該文件對土地增值稅的清算單位、清算條件、清算收入的確定、扣除項(xiàng)目、報(bào)送資料、核定征收情況等進(jìn)行了明確。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號），明確了對納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題、轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題等問題進(jìn)行了明確。2009年5月為了規(guī)范土地增值稅清算工作，國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》。2010年5月下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號），要求全面加強(qiáng)土地增值稅征管工作，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作，提高清算工作水平，規(guī)范核定征收。國稅函〔2010〕220號《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，對土地增值稅清算工作中的“清算時(shí)收入確認(rèn)的問題”“房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題”“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題”“關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題”等問題進(jìn)行了明確。
二、土地增值稅的稅制設(shè)計(jì)
1.課稅對象我國的土地增值稅課稅對象從廣義來講，是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。其課稅對象不僅包括土地的增值額，也包括建筑物的增值額。
2.計(jì)稅依據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額是我國土地增稅的計(jì)稅依據(jù)，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入?？鄢?xiàng)目包括：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②開發(fā)土地的成本和費(fèi)用；③新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)）；④房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（利息支出、其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）；⑤與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；⑥財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
3.稅率我國土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，以四級超率累進(jìn)稅率為依據(jù)，計(jì)算應(yīng)納稅額。根據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目金額之比，設(shè)定30%、40%、50%、60%四檔超率累進(jìn)稅率。目前世界上執(zhí)行土地增值稅的國家中，意大利同我國一樣執(zhí)行超率累進(jìn)稅率。
三、土地增值稅存在的問題
我國的土地增值稅自開征以來，一直是“高稅率、低稅負(fù)”狀況，雖然國家稅務(wù)總局從2007年開始，全面開展土地增值稅清算，但由于政策出臺20年來變化不大，改進(jìn)及明確的地方不多，使其在現(xiàn)在的社會(huì)環(huán)境下暴露出不嚴(yán)謹(jǐn)、不周全等諸多缺陷，直接影響著土地增值稅清算的實(shí)際效果。
1.征稅范圍確定不合理（1）我國現(xiàn)行土地增值稅政策規(guī)定的征稅范圍，僅包含轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。我國存在大量的集體土地，并且近幾年在集體土地上建造小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象比比皆是，由于這些小產(chǎn)權(quán)房沒走招拍掛程序，土地成本較低，土地的增值額較高，但由于土地增值稅政策并未把此種交易包含在內(nèi)，導(dǎo)致該部分稅收流失，同時(shí)造成開發(fā)商之間的稅負(fù)不公。（2）國稅函〔2010〕220號第一條中明確了關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入金額的確認(rèn)。①已全額開具銷售發(fā)票的，收入按照發(fā)票所載金額確認(rèn)；②發(fā)票未開全或還未開具發(fā)票的，收入以交易雙方簽訂的銷售合同所載的金額及其他收益確認(rèn)。在實(shí)際工作中還存在銷售合同所載商品房面積與房產(chǎn)竣工時(shí)有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致的情況，對于此種情況，如在清算前已發(fā)生退、補(bǔ)房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)從簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起，還要經(jīng)過收取房款、移交房產(chǎn)、開具發(fā)票、產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)之間存在著明顯的時(shí)間差?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條：國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度；《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第十八條規(guī)定，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效；《物權(quán)法》第十條：國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。由此可見，房屋產(chǎn)權(quán)過戶之前，并未實(shí)現(xiàn)真正意義上的銷售。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，僅簽訂合同的房產(chǎn)不應(yīng)納入土地增值稅清算的范圍。
2.應(yīng)稅收入金額的確定存在分歧根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第70號公告中規(guī)定：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。在此款公告中對于營改增后的土地增值稅應(yīng)稅收入確定為不含增值稅，同時(shí)說明一般納稅人的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。財(cái)稅〔2016〕43號：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時(shí)在國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，其銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）。由于營改增導(dǎo)致計(jì)算增值稅時(shí)額外扣減了允許扣除的土地價(jià)款，但這個(gè)扣減的土地價(jià)款不屬于進(jìn)項(xiàng)稅額。目前沒有任何土地增值稅文件（包括地方）來明確這塊扣減的金額在土地增值稅清算中如何來處理，是作為扣除項(xiàng)目的減少，還是作為收入的增加？現(xiàn)在的情況是各地根據(jù)自己的理解來按默認(rèn)口徑操作，使得稅法缺少了其嚴(yán)肅性和合規(guī)性。
3.扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)存在問題（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)確認(rèn)依據(jù)不明確。由于補(bǔ)償費(fèi)用不屬于營業(yè)性收入，無法開具發(fā)票，相關(guān)政策也不夠明確，使該費(fèi)用的確認(rèn)存在一定難度，也給房地產(chǎn)企業(yè)提供了一定的作假空間。（2）部分界定不清的成本費(fèi)用扣除沒有明確規(guī)定。由于土地增值稅從1994年實(shí)施開始，到最近幾年才真正開始執(zhí)行，各級部門對土地增值稅相關(guān)政策法規(guī)的制定也是少之又少，許多實(shí)際工作中碰到的問題急需相關(guān)政策來明確。例如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中產(chǎn)生的紅線外成本能否扣除問題，全國除江蘇明文規(guī)定該部分成本不能扣除外，國家稅務(wù)總局及其他省市都沒有做出相關(guān)規(guī)定。銷售既有住宅又有商業(yè)用房的房產(chǎn)時(shí)，由于商業(yè)用房建造成本高于住宅，除商業(yè)用房分?jǐn)傁禂?shù)上浮10%的方法外，可以采用的其他方法有哪些，如何計(jì)算等。土地增值稅清算后，房產(chǎn)企業(yè)才取得相關(guān)成本費(fèi)用發(fā)票，該部分成本費(fèi)用能否追溯扣除或在剩余未售房產(chǎn)中扣除，如何扣除等均未作明確。（3）在土地增值稅清算中，對于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除不是據(jù)實(shí)扣除，而是按比例進(jìn)行稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)之間的營銷成本、管理成本會(huì)因企業(yè)自身決策、能力而產(chǎn)生差異，按比例扣除無法體現(xiàn)企業(yè)真實(shí)費(fèi)用情況?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：對于房地產(chǎn)企業(yè)利息支出扣除，①向金融機(jī)構(gòu)借款的，凡能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額；②凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)扣除，而是并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額兩者之和在10%以內(nèi)計(jì)算扣除。這種制度的設(shè)計(jì)可能是出于方便清算考慮，但實(shí)際上是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)不健全賬證，不去索取成本費(fèi)用發(fā)票，往往還造成多扣費(fèi)用的情況。
4.預(yù)征率偏低，導(dǎo)致清算稅款滯后各地對于土地增值稅的預(yù)征率總體呈現(xiàn)東高西低，預(yù)征率偏低的現(xiàn)象。根據(jù)國稅發(fā)〔2010〕53號文件要求：東部地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于1.5%，西部地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于1%，各地自行確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。以東部沿海地區(qū)為例，近幾年房產(chǎn)增值過快，增值額也越來越大，一般房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅負(fù)率在5%以上，有的甚至達(dá)到15%以上。而預(yù)征率只有2%、3%。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》，企業(yè)土地增值稅清算符合以下條件之一可以清算：①已竣工驗(yàn)收項(xiàng)目，已售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過85%，但剩余的可售房產(chǎn)建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，等到符合清算條件已經(jīng)過了三年甚至更長，企業(yè)預(yù)售所取得的款項(xiàng)已用于其他項(xiàng)目，又由于預(yù)征稅款與清算稅款相差較大，導(dǎo)致企業(yè)長期大量拖欠稅款。
5.核定征收率偏低根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》，企業(yè)未設(shè)置賬簿、賬目混亂、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的可實(shí)行核定征收的方式清算土地增值稅。對于土地增值稅清算的核定征收率，國稅發(fā)〔2010〕53號規(guī)定，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際情況，按房地產(chǎn)不同類型來制定核定征收率，原則上不得低于5%。現(xiàn)實(shí)工作中像我們東部沿海地區(qū)采用的核定征收率基本是5%。其實(shí)核定征收應(yīng)是帶懲罰性的一種清算方式，但實(shí)際工作中由于采用查賬方式清算，土地增值稅的稅負(fù)率高于核定征收方式，房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，受到各級地方政府部門的照顧，核定征收方式反而成了房地產(chǎn)企業(yè)合理逃避稅收的一種手段。
四、完善土地增值稅的建議
1.調(diào)整征稅范圍十八屆三中全會(huì)審議的其中一項(xiàng)改革措施是深化土地制度改革，集體土地入市交易。既然作為國家層面已把集體土地交易推入市場，那么作為調(diào)控房地產(chǎn)的土地增值稅，應(yīng)遵循公平原則，將該類交易行為納入土地增值稅征收范圍。同時(shí)，遵循稅法的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則及相關(guān)法律對房產(chǎn)歸屬確認(rèn)原則，將進(jìn)行土地增值稅清算的房產(chǎn)以是否辦理產(chǎn)權(quán)登記為分界點(diǎn)。
2.加緊出臺各項(xiàng)政策細(xì)則由于在實(shí)際操作中，各個(gè)政策條款不夠明確，容易造成征納雙方的分歧，滋生舞弊行為。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局應(yīng)積極開展調(diào)研，收集歸納各地在實(shí)際清算過程中發(fā)現(xiàn)的問題，以法律法規(guī)形式加以明確。對于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，不應(yīng)采取按比率扣除的方法，應(yīng)要求企業(yè)必須以事實(shí)為準(zhǔn)繩，沒有比例限制，應(yīng)取得發(fā)票的費(fèi)用只有取得發(fā)票后，才能據(jù)實(shí)扣除。對于企業(yè)發(fā)生的利息支出，無論是否取得金融機(jī)構(gòu)證明，在不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率的前提下，都應(yīng)據(jù)實(shí)進(jìn)行扣除。
自上世紀(jì)末以來,我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出了高速發(fā)展的態(tài)勢,房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)增長中的作用越來越顯著。但在發(fā)展過程中,我國房地產(chǎn)市場也不斷的經(jīng)受著波動(dòng),因此需要發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用,以維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)以及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞:
政府;房地產(chǎn)市場;宏觀調(diào)控
中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:16723198(2009)21001702
1 對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性和目的
近年來,房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比例愈來愈高,正向國民經(jīng)濟(jì)的支拄產(chǎn)業(yè)順利挺進(jìn)。但房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的同時(shí),由于房地產(chǎn)業(yè)的盲目發(fā)展、過熱發(fā)展也會(huì)給國民經(jīng)濟(jì)帶來特別的危害。國際上有日本的連續(xù)35年(1955―1990年)房地產(chǎn)價(jià)格猛漲,以至于嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我國在1992―1993年的經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)期,房地產(chǎn)市場發(fā)展也呈過熱狀態(tài),等到國民經(jīng)濟(jì)緊縮控制和需求增長放緩時(shí),房地產(chǎn)業(yè)陷入了嚴(yán)重的困難,給中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了極大的影響。(1)房地產(chǎn)的盲目、過熱發(fā)展會(huì)促使地價(jià)及水泥、鋼材等各種建筑原材料價(jià)格猛漲,進(jìn)而通過傳遞效應(yīng)導(dǎo)致其他生活品的價(jià)格上漲,直接后果是大幅度地提高居民的生活成本和商務(wù)成本,進(jìn)一步推動(dòng)商品和勞務(wù)價(jià)格的提高,降低某一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)競爭力;(2)價(jià)格猛漲和投機(jī)需求旺盛、大量開發(fā)性投入往往結(jié)合在一起,待到價(jià)格猛漲到虛擬需求再也不能接受的程度,而開發(fā)投入已經(jīng)到達(dá)高位時(shí),市場上頓時(shí)涌現(xiàn)特別多的供給,而需求根本無法接受時(shí),價(jià)格大跌現(xiàn)象就會(huì)到來,并從新房市場向舊房市場蔓延,市場一片恐慌;(3)現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)市場同金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行的關(guān)系相當(dāng)緊密,呈現(xiàn)出利益共同體的結(jié)構(gòu),房地產(chǎn)市場的崩潰完全可能導(dǎo)致金融危機(jī),甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
因此,政府應(yīng)充分發(fā)揮在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用,保持房地產(chǎn)市場的發(fā)展同國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)關(guān)系。宏觀調(diào)控的目的在于一方面使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;另外一方面,也力促房地產(chǎn)市場的發(fā)展不能脫離國民經(jīng)濟(jì)的需要和可能。
2 近期我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控分析
2.1 近期我國房地產(chǎn)市場中存在的問題
(1)GDP增長過分依賴房地產(chǎn)行業(yè),使得房地產(chǎn)業(yè)存在著過度投資。在我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的近幾年,房地產(chǎn)業(yè)平均每年拉動(dòng)GDP 2% 的增長,約占我國GDP增長速度的1/4,因此我國房地產(chǎn)市場的波動(dòng)勢必成為影響我國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)業(yè)存在的過度投資可以從宏觀和微觀上進(jìn)行分析:宏觀上其總量在國民經(jīng)濟(jì)整體中過度膨脹,其發(fā)展速度與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的速度不相協(xié)調(diào);微觀上通過我國房地產(chǎn)市場投資增長速度與GDP增長速度兩者之間的比值這一指標(biāo),可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度過快,我國房地產(chǎn)業(yè)存折著投資過快的問題。
(2)我國房地產(chǎn)存在著投資結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象,住房供應(yīng)機(jī)構(gòu)不合理。在我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)中存在著矛盾的兩方面,一方面是供不應(yīng)求的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房,另一方面卻是大量空置積壓的大面積占用土地的豪宅、別墅,兩方面的矛盾使得我國的房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理,卻長期得不到有效的解決。
(3)我國房地產(chǎn)業(yè)存在著區(qū)域發(fā)展不均衡。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),與其他市場相比存在著明顯的地區(qū)差異性,在我國,不同城市以及東西部不同地區(qū)之間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著明顯的不均衡現(xiàn)象。
(4)金融市場的不完善。我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資大部分依賴銀行貸款,因此,隨著房地產(chǎn)市場的日益火爆,銀行貸款和房地產(chǎn)經(jīng)營性欠款也日益增多,這勢必給我國金融業(yè)帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
(5)少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快,使得廣大工薪階層承受不了高不可攀的房價(jià)。同時(shí)造成了消費(fèi)者對房價(jià)繼續(xù)上漲的心里預(yù)期,形成市場中買漲不買跌的現(xiàn)象,使得短期內(nèi)購房需求激增,開發(fā)商借機(jī)哄抬房價(jià)形成房價(jià)繼續(xù)上漲的惡性循環(huán)。
2.2 我國近期房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的階段性政策
2.2.1 房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段:嚴(yán)控土地供給(2004年)
2003年,房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比繼續(xù)增長了30.6%,在投資規(guī)模不斷增長的同時(shí),商品房的銷售率也穩(wěn)步上升,2003年全國商品房屋竣工面積為3.95億平方,銷售面積為3.22億平方米,銷售率達(dá)到82%。房地產(chǎn)市場供銷兩旺,這是2004年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的背景。2004年房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)在于土地市場,政府大力整頓土地市場的措施主要包括以下三個(gè)方面:杜絕協(xié)議出讓土地、徹查開發(fā)區(qū)與大型項(xiàng)目、完善各項(xiàng)土地制度。嚴(yán)格控制土地供給是總的政策取向?？偟膩碚f,此輪宏觀調(diào)控在達(dá)到嚴(yán)格控制土地供給的目標(biāo)時(shí),也帶來了一定的政策負(fù)效應(yīng),也就是帶來地價(jià)房價(jià)飛漲的新問題。2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長的同時(shí),地價(jià)和商品房價(jià)格也雙雙走高,土地購置費(fèi)同比增長了19.9%,商品房價(jià)格同比增長了15.2%。
2.2.2 房地產(chǎn)調(diào)控的第二階段:重點(diǎn)抑制房價(jià)(2005年)
2004年在宏觀調(diào)控中加強(qiáng)土地供給管理的同時(shí)房飛漲的現(xiàn)象表明,房地產(chǎn)市場需要針對上漲過快的房價(jià)采取更進(jìn)一步的調(diào)控措施來打擊炒賣、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和遏制房價(jià)上漲的作用。因而2005年國家出臺一系列房產(chǎn)調(diào)控政策抑制房價(jià)上漲,國務(wù)院頒布了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》(國八條),這個(gè)通知從總體上對我國當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場做了一個(gè)把握。緊隨“國八條”之后是“新八條”的出臺,“新八條”主要強(qiáng)調(diào)了市場調(diào)控手段,其別提到了改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)和稅收稅率制度。在2005年的宏觀調(diào)控中,我們可以清楚地看出重點(diǎn)針對的是控制房地產(chǎn)投資和對供給和需求進(jìn)行雙向調(diào)控。2005年下半年,標(biāo)志性城市的房價(jià)出現(xiàn)增長趨緩甚至下降,宏觀調(diào)控取得了一定的成果。
2.2.3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的第三階段:全面治理房地產(chǎn)市場(2006年以來)
2006以來,部分城市房價(jià)被暫時(shí)壓抑的需求開始反彈,房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入下一輪。5月17日國務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施:一是切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);二是進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用;三是合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度,減緩被動(dòng)性住房需求過快增長;四是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序;五是加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè),規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房,積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場,有步驟地解決低收入家庭的住房困難;六是完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度,全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地市場供求信息,堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。這六條措施開啟了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕,稱之為國六條。
2007年中國房地產(chǎn)市場的泡沫化趨勢引起了各方的關(guān)注,中央的調(diào)控政策如果更多的把著眼點(diǎn)放在遏制房價(jià)上漲上,但當(dāng)時(shí)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀無法得到根本緩解,因此只有尊重經(jīng)濟(jì)的基本供求規(guī)律,加大力度提高兩限房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、小戶型等保障型住房的比例,加大打擊囤地捂盤等行為才是調(diào)控手段應(yīng)該重視的根本問題。2007年3月5日總理指出:房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用,必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,明確了2007年地產(chǎn)調(diào)控的總體思路,即把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置。8月7日,《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺,標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變,其關(guān)鍵是要建立多層次住房保障體系,加快住房分類供應(yīng)體制的實(shí)施。為了抑制投機(jī)性需求,同時(shí),自2007下半年,央行出臺了多次加息和提高存款準(zhǔn)備金率的政策措施,從開發(fā)商和購房者兩頭收緊信貸閘門,提高貸款條件,抑制投機(jī)需求。2008年上半年,央行依然執(zhí)行從緊的貨幣政策,在半年內(nèi)5次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率,這就意味著房地產(chǎn)發(fā)展商獲得開發(fā)貸款的難度更大,資金面更趨緊張。整個(gè)階段,房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施密集出臺,政府從各個(gè)方面采取措施全面治理房地產(chǎn)市場。
3 完善我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議
(1)充分發(fā)揮市場在房地產(chǎn)資源配置中的基礎(chǔ)性作用。政府行政干預(yù)會(huì)帶來很多弊端,因此房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控應(yīng)主要使用市場手段去進(jìn)行調(diào)節(jié),如稅收、利率、財(cái)政補(bǔ)貼等方式,而以行政手段為輔,這樣才能更好地解決中低收入階層的住房問題。
(2)完善“兩房”制度,形成我國新的住房保障體系。調(diào)整開發(fā)投資結(jié)構(gòu),重點(diǎn)發(fā)展普通住宅。進(jìn)一步規(guī)范我國廉租房和經(jīng)適房的建設(shè)管理制度。在廉租房方面,要擴(kuò)大保障范圍,合理確定廉租住房保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn),努力增加廉租住房來源,確保保障資金來源,落實(shí)用地政策,規(guī)范住房供應(yīng)管理,完善申請、審核、公示和推出制度。經(jīng)適房方面,規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理制度,嚴(yán)格審查購房者資格,合理確定住房標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格上市交易管理,加強(qiáng)單位集資合作建房管理,規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象限定為低收入住房困難家庭等。房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點(diǎn)要轉(zhuǎn)向中低檔居民住宅,努力改善居民的居住條件,確保資源的有效利用。
(3)征收較高的開發(fā)投資稅,從開發(fā)源頭上進(jìn)行控制。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的利潤為25%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際上15%的一般利潤水平,正是這種高額利潤的吸引導(dǎo)致國內(nèi)開發(fā)商在沒有進(jìn)行合理的評估下就盲目的拿地、開發(fā),從而導(dǎo)致國內(nèi)房價(jià)呈現(xiàn)虛假繁榮的現(xiàn)象。
(4)加強(qiáng)銀行監(jiān)管,斟酌制定住房貸款政策。在房貸政策制定方面,一方面要保證居民可以按揭貸款買房從而有房可住,另一方面又要限制投機(jī)者利用大宗貸款投機(jī)炒房來哄抬房價(jià),從而有損房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
(5)有區(qū)別的實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策,建立健全全國房地產(chǎn)市場。由于我國房地產(chǎn)業(yè)在全國范圍內(nèi)不同城市、不同地區(qū)之間存在著明顯的區(qū)別,因此在調(diào)控時(shí)也要進(jìn)行有效的區(qū)分,不能盲目地搞“一刀切”。
總之,我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為對國民經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重作用的產(chǎn)業(yè),宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康發(fā)展離不開房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,因此,政府應(yīng)該充分發(fā)揮和不斷改進(jìn)、完善其在房地產(chǎn)市場中的宏觀調(diào)控作用,規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資領(lǐng)域 公允價(jià)值 建議
公允價(jià)值理論于20世紀(jì)80年代被提出，至今已有將近三十多年的歷史了。目前，公允價(jià)值已經(jīng)被廣泛地應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)領(lǐng)域，尤其被廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。從實(shí)際應(yīng)用來看，在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)的應(yīng)用過程中產(chǎn)生一系列不利于其發(fā)展的問題。所以，要想發(fā)揮公允價(jià)值核算的優(yōu)勢，使其更好地服務(wù)于我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)，保證房地產(chǎn)投資又快又好地發(fā)展，就必須要充分了解公允價(jià)值的概念基礎(chǔ)，要明確公允價(jià)值在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用現(xiàn)狀，并找出公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)應(yīng)用和推廣中現(xiàn)存的主要問題，最終形成解決這些問題的途徑。鑒于此，本文就采用上述思路開展討論。不足之處，還望指正。
一、公允價(jià)值的概念
公允價(jià)值又叫公允市價(jià)或公允價(jià)格，英文拼寫為fair value。在學(xué)術(shù)界，人們對公允價(jià)值的概念至今仍爭論不休。然而，從各國學(xué)者對公允價(jià)值概念的表述中，我們還是可以找出理解公允價(jià)值概念的基本外殼。
在國外，美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)在2006年9月的《美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》第157號中將公允價(jià)值定義為“市場交易者在有序交易中，銷售資產(chǎn)收到的或轉(zhuǎn)移負(fù)債支付的價(jià)格”。而國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)所制定的《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則》認(rèn)為，公允價(jià)值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。
在我國，財(cái)政部于2006年2月15日的新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中，將公允價(jià)值定義為：“在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量?！?/p>
由上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)雖然上述概念在表述上存在一定的差異，但其立足點(diǎn)在本質(zhì)上還是一致的，即它們的前提都是假定企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的實(shí)體，它們都強(qiáng)調(diào)了交易形成的條件是自愿交易。所以，我們可以將公允價(jià)值表述為，熟悉情況且無關(guān)聯(lián)的買賣雙方在公平交易的條件下所確定可以成交的價(jià)格?？梢姡蕛r(jià)值是一種重要的計(jì)量屬性，也是一種具有明顯可觀察性和決策相關(guān)性的會(huì)計(jì)信息，它是與歷史成本相對應(yīng)的。
二、公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)的應(yīng)用現(xiàn)狀及問題
在我國，近十幾年來，經(jīng)濟(jì)界對會(huì)計(jì)核算的科學(xué)性要求越來越迫切，對會(huì)計(jì)的監(jiān)管質(zhì)量也要求越來越來高。老的核算方法顯然越來越不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形式。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的快速發(fā)展，該領(lǐng)域內(nèi)對公允價(jià)值的廣泛使用也變得更為迫切。
（一）公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)的應(yīng)用現(xiàn)狀
隨著我國投資性房地產(chǎn)的增多和房地產(chǎn)市場交易的普遍增加，公允價(jià)值已漸漸成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要計(jì)量屬性，客觀而真實(shí)地反映了房產(chǎn)本身的實(shí)際價(jià)值。為了適應(yīng)這種形勢，更好地規(guī)范公允價(jià)值的使用，我國財(cái)政部于2006年2月15日制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》。該《準(zhǔn)則》明確規(guī)定了公允價(jià)值的所用范圍、計(jì)量的條件以及后續(xù)支出計(jì)量等。這為公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)的進(jìn)一步應(yīng)用提供了規(guī)范性的制度保障。
（二）公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)應(yīng)用過程中存在的問題
在看到發(fā)展的同時(shí)，我們還要看到我國投資性房地產(chǎn)市場發(fā)育還不很成熟，公允價(jià)值的使用還存在這樣或那樣的問題。具體來說，有以下幾個(gè)方面：第一，我國房地產(chǎn)投資市場還不夠完善，存在制約公允價(jià)值的應(yīng)用的現(xiàn)象。與國外成熟的房地產(chǎn)投資市場相比，我國房地產(chǎn)投資市場仍算處于起步階段，其有效性相對不高，部分市場競爭不夠充分，人為壓房抬價(jià)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。第二，在我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)，公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)際操作難度大?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，許多房地產(chǎn)交易信息的真實(shí)性難以辯別。在被迫選取大致的估計(jì)或者取近似價(jià)值的操作過程中，還存在企業(yè)操縱利潤的嫌疑。
三、對公允價(jià)值推廣和發(fā)展的幾點(diǎn)建議
由上文可知，公允價(jià)值已經(jīng)滲透到我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)的各個(gè)相關(guān)領(lǐng)域。討論公允價(jià)值未來在我國的推廣和發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)而積極的意義。具體來講，我認(rèn)為公允價(jià)值要想在我國進(jìn)一步推廣和發(fā)展應(yīng)該做到以下幾個(gè)方面。
（一）創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)公允價(jià)值實(shí)務(wù)操作的客觀環(huán)境
從上文我們了解到，目前我國的房地產(chǎn)市場環(huán)境與國際上較成熟的房地產(chǎn)市場環(huán)境比，還存在著一定的差距。這就要求我們要加強(qiáng)對公允價(jià)值實(shí)務(wù)操作環(huán)境的建設(shè)。具體要做到以下幾點(diǎn)：首先，要?jiǎng)?chuàng)造活躍的市場條件，真實(shí)反映房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。其次，借鑒發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)公允價(jià)值職業(yè)判斷的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷豐富和充實(shí)相關(guān)理論。最后，利用好會(huì)計(jì)電算化和會(huì)計(jì)軟件，大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)，全面推廣房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)的公允價(jià)值。
（二）健全房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)的法律制度，加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督
與發(fā)達(dá)國家相比，我國法律對會(huì)計(jì)舞弊的統(tǒng)一規(guī)定還不成熟，對舞弊主體的法律責(zé)任和對其懲罰機(jī)制亦不健全，這就為那些利用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)舞弊者留下了操縱的空隙。因此，要在立法上加強(qiáng)證監(jiān)會(huì)、國家審計(jì)部門和財(cái)政部門等國家監(jiān)管部門以及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等社會(huì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督作為。除了要求他們進(jìn)行不定期的抽查外，還要開展必要的全面稽查。對于查處的、濫用公允價(jià)值者要進(jìn)行嚴(yán)肅處理，對于屢教不改的要堅(jiān)決取消其準(zhǔn)入資格。
綜上所述，我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)公允價(jià)值的應(yīng)用還要走很長的路。在這過程中，還需要我們不斷地求新探索。
參考文獻(xiàn)：