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導語：在房地產(chǎn)業(yè)涉稅風險的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領您探索更多的創(chuàng)作可能。
[關鍵詞]：商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款 稅收風險 防范
一、案例
客戶王某在外地承包工程，戶籍在本地，準備以本地的100平方米的商業(yè)房產(chǎn)進行抵押貸款，該商業(yè)房產(chǎn)由于購買較早，當初購買價位3000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)升值到了8000元/平方米。王某以該房產(chǎn)抵押貸款500萬元。由于房地產(chǎn)和重要工程建設的應收賬款較多，導致客戶資金鏈斷裂，無法歸還，形成了不良貸款。但是在處分該抵押物時，需要將相關稅款扣下，涉及契稅（買賣雙方各承擔成交價的3%）、營業(yè)稅及附加（出賣方承擔成交價的5.5%）、個人所得稅（按照偶然所得承擔增加值的20%承擔）、土地增值稅（增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，承擔增加值的50%稅額）。所以大約增值額的80%需要繳納稅款。最后算下來，剩余部分還不夠貸款本金的。
二、處分該房產(chǎn)的經(jīng)過
經(jīng)過法院的判決，拍賣該房產(chǎn)，首先按照市場價格進行評估，并以該價格進行拍賣，經(jīng)過第一次降價，沒有人購買，經(jīng)過第二次降，比市場價便宜很多，有人有意向，但是能夠經(jīng)過咨詢稅務局的相關人員后，即使屬于法院拍賣，相關的稅款也不能免除，最后流拍。法院裁定該房產(chǎn)作為抵債資產(chǎn)為銀行所有。由于該借款人還欠個人借款，以及第二順位的抵押人都要求銀行處分該抵押物，他們可以享受剩余價值。于是進行進一步降低價格出售，去掉相關的稅款，連銀行的借款本金也不夠償還。
三、對于增值較大的商業(yè)性房產(chǎn)涉及稅務風險的忽視
授信審查階段的忽視。經(jīng)濟上行階段，資產(chǎn)在不斷地增值，幾乎不會發(fā)生商業(yè)性房產(chǎn)的稅務風險。由于經(jīng)濟上行，銀行也愿意接受房產(chǎn)抵押，房產(chǎn)抵押占據(jù)了國內貸款的大部分份額。這個銀行不貸款，另一個銀行也會接受，續(xù)貸的比例很高，所以發(fā)生商業(yè)性房產(chǎn)處分的比例較少。這個風險幾乎是被忽視的。但是在經(jīng)濟下行階段，資產(chǎn)也在縮水，拋棄抵押物的不良貸款呈現(xiàn)上升的趨勢，商業(yè)性房產(chǎn)的成交也在下滑。在蘇北的一些地區(qū)，整體社會的信用環(huán)境在變差，很多的民間借貸破產(chǎn)，銀行不得不接受了大量的抵債房產(chǎn)。高額的稅款阻礙了抵押的房產(chǎn)的處分。
在不良資產(chǎn)處分階段的忽視。抵押貸款成為不良資產(chǎn)，一般的處理方式是拍賣、變賣等方式，第一次流拍可以下降百分之二十的比例進行再一次的拍賣，第二次下降百分之二十，相比較以往的情形，由于價格較低，很少流拍，總會有人買走，所以不會發(fā)生這樣的稅務風險，導致這樣的風險被銀行的經(jīng)營者忽視了。但是，在進入經(jīng)濟新常態(tài)以及三期疊加的階段，很多的抵押房產(chǎn)，即使經(jīng)過二次降價，購買者也是應者寥寥，最終法院只得裁定該抵押物為抵債資產(chǎn)，轉給金融機構自行處理，只要發(fā)生過戶的情形，那么相關的稅款就產(chǎn)生了。在農(nóng)村商業(yè)銀行經(jīng)營的縣城區(qū)域，這樣的現(xiàn)象在逐步增加。
四、防范相關稅收風險的措施
降低抵押率，將未來可能會涉及抵押物處分所涉及的稅收考慮在內。房產(chǎn)抵押貸款的抵押率，大部分銀行的慣例都是控制在70%?，F(xiàn)在這樣的慣例，針對升值較大的商業(yè)性房產(chǎn)，則需要降低抵押率。
減少對第二還款來源的依賴。抵押物即使相對容易變現(xiàn)也是第二還款來源，需要改變國內多年形成的慣性思維，將依賴抵押物轉變到主要依賴第一還款來源上。
增加擔保人，將房產(chǎn)的剩余價值作為反擔保物進行第二順位反抵押給擔保人，由擔保人來最終處理抵押物。銀行對于抵債資產(chǎn)有嚴格的管理規(guī)范，在二年內必須要處分，但是擔保人具有更大的靈活性，其可以以該房產(chǎn)進行投資入股來減少稅款，也可以一直占有的形式來規(guī)避產(chǎn)權轉讓，也可以進行對外租賃。
采取債權轉讓的形式，將債權和抵押權一并轉讓給想要購買的人，由其以長期占有的形式來規(guī)避產(chǎn)權轉移。
[關鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 納稅 偷稅行為
近年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨空前嚴重的來自稅收的壓力。一方面，國家稅務總局配合宏觀調控的政策要求出臺了多項針對房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)已成為各地稅務部門征管工作的重點；另一方面，購房者的維權意識在國家著力規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的背景下普遍有了提高，向稅務部門舉報開發(fā)商開票不規(guī)范的越來越多。于是，我們在媒體上看到，一些房地產(chǎn)企業(yè)上了欠稅的“黑名單”，其中不乏知名度較高的大企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收工作，既有會計記帳、稅收申報、稅款繳納等工作，還有稅務參與企業(yè)經(jīng)營決策的工作。這些工作要求企業(yè)的負責人對企業(yè)的稅收管理工作有準確、科學的認識。
一、偷逃稅款的危害
北京市地稅局早在2005年對全市1103家房地產(chǎn)注冊企業(yè)的稅務稽查中，發(fā)現(xiàn)有965家企業(yè)存在偷稅漏稅100萬元以上的情況。情況越演越烈，到2010年稅務稽查全市房地產(chǎn)企業(yè)罰款4301萬元。企業(yè)偷漏稅收的行為一旦被查實，補交稅款之余，可能還要接受處罰，企業(yè)名稱還可能被媒體曝光。偷稅情節(jié)嚴重的企業(yè)，甚至會有滅頂之災降臨：總經(jīng)理坐牢，項目停頓，甚或被迫轉讓項目以補交稅款和罰款。如果企業(yè)面臨偷稅漏稅的不法行為，稅務局查證其稅收問題將涉及企業(yè)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)，滲透到了企業(yè)內部的每一個毛孔。情節(jié)嚴重的將追究其刑事責任。
二、納稅遵從，防范風險
稅收是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中不可避免的一項支出。作為企業(yè)的經(jīng)營者，希望盡量降低經(jīng)營成本，但違法逃稅顯然不是一條正路。企業(yè)應杜絕無意識的少申報稅收行為的發(fā)生。在企業(yè)完成各項經(jīng)濟交易活動后的納稅登記計算和申報等一系列工作中，應嚴格遵從稅收法律。納稅遵從主要是為了降低企業(yè)的納稅風險。這種風險既有少申報帶來的處罰風險，也有多申報帶來的效益流失風險。納稅遵從的核心內容是納稅申報，企業(yè)的辦稅人員必須準確理解和掌握稅法所規(guī)定的各項稅款的計算方法，準確、按期、完整地填寫有關的納稅申報表。
另外，稅務人員的業(yè)務水平對于能否有效降低納稅風險至關重要。在房地產(chǎn)企業(yè)的漏稅行為中，就有相當數(shù)量的案例是非主觀的，是由于企業(yè)的財稅人員對稅法不夠精通造成的少申報。然而在現(xiàn)實中，這種行為經(jīng)常被稅務部門當作偷稅處理，企業(yè)形象也因此受到不必要的傷害。企業(yè)的財稅人員不精通稅法同樣會導致多申報稅收。納稅申報既檢驗著一個企業(yè)辦稅人員的稅收政策水平，也檢驗著企業(yè)對納稅工作的重視程度。企業(yè)應組建與財務部并行的稅務部，重視納稅行為，建立防范風險發(fā)生的機制，防范納稅風險，減少因人為操作不當而造成的損失。
三、稅務籌劃，減輕負擔
房地產(chǎn)行業(yè)的政策近兩年發(fā)生了很大的變化，行業(yè)的平均利潤在變薄，而稅收征管卻變得嚴格了；并且，相當多的企業(yè)在政策調控下出現(xiàn)資金緊張，因此研究企業(yè)依法、合理在稅收上的減負，成為房地產(chǎn)企業(yè)關注的焦點。企業(yè)應做好“納稅籌劃”等工作，減輕稅收負擔和不當操作帶來的風險損失。
納稅籌劃是指納稅人在發(fā)生各項經(jīng)濟交易活動之前的納稅準備以及與納稅準備相關的一系列工作的總稱。它是納稅人為達到減輕稅收負擔和實現(xiàn)涉稅零風險目的，在稅法所允許的范圍內，通過對經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等活動進行事先安排的過程。納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅、欠稅和避稅最大的不同，是具有合法性。一方面，納稅籌劃應交由企業(yè)的股東會、董事會及其領導下的部門經(jīng)理們完成，而不是如處理納稅遵從問題一樣由企業(yè)的財務人員和稅務人員負責；另一方面，納稅遵從與納稅籌劃以企業(yè)的經(jīng)濟交易活動是否發(fā)生作為分水嶺：如果發(fā)生了，企業(yè)處理相應的納稅事務就應該依照納稅遵從的原則；如果未發(fā)生，企業(yè)處理相應的納稅事務就可以依照納稅籌劃的原則?，F(xiàn)實中，很多企業(yè)的負責人把納稅遵從和納稅籌劃二者混為一談或搞顛倒了。當然，納稅遵從和納稅籌劃之間也有緊密的聯(lián)系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎，離開了這個前提和基礎，納稅籌劃就無從談起。假設一個企業(yè)只想賺錢，而不想交任何稅收，納稅籌劃無法滿足它的要求。納稅籌劃所能做到的，是不交或少交某項稅收。
四、納稅籌劃的必要性
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其面臨著復雜的市場環(huán)境，因此建立納稅籌劃概念、進行必要的納稅籌劃是十分必要的。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者或投資者在從事經(jīng)營活動或投資活動之前，應該把稅收作為影響企業(yè)最終經(jīng)營成果的一個重要因素來設計和安排。
第一，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅收負擔較重。根據(jù)一項權威統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均稅負率是10-15%。美國《福布斯》雜志公布的2010年“稅負痛苦指數(shù)”中，中國內地的水平高居全球第二，僅次于法國。這個評價是否公允，難以給出簡單的回答，不過客觀地說，中國納稅人的稅收負擔確實比較重。在很多行業(yè)具有普遍性的逃稅行為與此有密切的關系[4]；第二，稅務征管逐步規(guī)范化的需要。從政府的角度看，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，它為地方財政貢獻著不小的稅收收入；房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收大環(huán)境正在從寬松走向嚴謹；第三，政府間歇性打擊富人逃稅的需要。從建設和諧社會的角度看，這個行業(yè)迅速制造著富翁，從業(yè)者卻聲譽不高，民眾的不滿反過來給執(zhí)政者造成了壓力；最后，這是摒棄無稅經(jīng)營決策模式的需要。很多人在開辦公司時沒有想過稅收問題，或者在經(jīng)營決策的過程中沒有考慮過稅收問題。這種無稅經(jīng)營決策模式必須改變，要先考慮稅收，然后考慮經(jīng)營方式，最后考慮風險。
五、結論
總之，企業(yè)要處理好納稅事務，既防范稅務風險，又節(jié)約稅收成本，企業(yè)經(jīng)營者就應該有這樣的認識：企業(yè)的財稅人員要掌握好國家的稅收政策和精神，在做納稅遵從的工作時盡可能地降低企業(yè)的稅務風險；企業(yè)的決策層則要挖掘企業(yè)的經(jīng)營資源、調整企業(yè)的經(jīng)營思路和經(jīng)營方式，通過納稅籌劃盡可能地降低企業(yè)的稅收負擔。
參考文獻：
[1]周葉.企業(yè)家納稅行為的經(jīng)濟學分析.上海：上海財經(jīng)大學出版社，2009
[2]北京市地方稅務局數(shù)據(jù)資料.北京市地方稅務局，2010，04
就是在這樣一個復雜多變、跌蕩起伏的外部環(huán)境和內部環(huán)境下，xx財務部在公司領導班子的正確指引下，理清思路、不斷學習、求實奮進，在財務部的各項工作上實現(xiàn)了階段性的成長和收獲。下面就將財務部所做的各項工作在這里向各位領導和同仁一一匯報：
一、會計核算工作
眾所周知，會計核算是財務部最基礎也是最重要的工作，是財務人員安身立命的本錢，是各項財務工作的基石和根源。隨著公司業(yè)務的不斷擴張、隨著公司走向精細化管理對財務信息的需要，如何加強會計核算工作的標準化、科學性和合理性，成為我們財務部向上進階的新課題。為努力實現(xiàn)這一目標，財務部主要開展了以下工作：
1、建立會計核算標準規(guī)范，實現(xiàn)會計核算的標準化管理。財務部根據(jù)房地產(chǎn)項目核算的需要、根據(jù)納稅申報的需要、根據(jù)資金預算的需要，設計了一套會計科目表，制定了詳細的二級和三級明細科目，并且對各個科目的核算范圍進行了清晰的約定。同時還啟用一本房地產(chǎn)會計核算的教科書做為財務部做帳的參考書。有了這一套會計科目表和參考書就保證了會計核算口徑的統(tǒng)一性、一貫性和連續(xù)性;有了這套會計核算標準規(guī)范可以使我公司的帳務不管什么時候去看這套帳都象是一個人做出來的，有了這套會計核算標準規(guī)范也使得新的會計人員能快速上手公司的帳務。值得一提的是，按照我們設的明細科目和項目輔助核算能直接快速地計算出某個房開細項的收入、成本、費用，相關稅金，迅速地計算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會計科目設置得到了集團領導的好評。
2、重新對原有的會計核算流程進行了梳理和制定，現(xiàn)在的財務部內部會計核算流程更加突出了內部控制，明確了各個流程所占用的時間，對什么時候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規(guī)定。保證了財務信息能有序地、按時、按質地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現(xiàn)象減少了，財務報告的及時性得到了有效地保障。使我公司上報集團財務部的各類財務數(shù)據(jù)的及時性和準確性均達到集團財務部的要求。
3、加強各業(yè)務單位及往來單位帳目的清理核對工作，定時與各單位打電話或發(fā)傳真來清理核對帳目，使得我公司xx戶客戶往來和xx戶的供應商往來帳目清楚準確。同時加強應收往來款的追討，在年內追回了xx的往來款xx萬元。
4、除此之外，財務部組織全體員工在xxxx年共完成了：收取xx二期回籠房款xx億元，契稅維修基金xx萬，審核原始憑證x萬多張，填制、復核，整理裝訂記帳憑證xx張。出具統(tǒng)計報表xx份出具納稅申報表xx張，稅源統(tǒng)計表xx張。出具xx集團、xx集團相關財務報表xx張，出具預算報表xx張等。
二、 融資、預算與資金管理工作
資金對于企業(yè)來說，就如“血液”對于人體一樣重要。特別是房地產(chǎn)業(yè)進入了新一輪行業(yè)周期的歷史時刻，國家為調控房地產(chǎn)的經(jīng)濟泡沫，通過各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來進行宏觀調控，目的就是為了抬高房地產(chǎn)業(yè)的資金門檻，對整個房地產(chǎn)業(yè)進行重新洗牌。再加上我公司要按計劃完成xx改制投產(chǎn)、工業(yè)項目的全面掛牌啟動，xx的前期開發(fā)。最嚴重的是XX年樓市低迷，今年的銷售大大低于預期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時面臨“缺血”的風險。所以對于xxxx年財務部來說，如何做好融資？如何做好資金預算？如何做好資金管理成了財務部擺在第一位的頭等大事。為此，財務部也投入了大量的時間和精力去做好相關資金管理工作，盡最大努力去幫助企業(yè)渡過資金難關。
1、財務部加強與七家商業(yè)銀行的聯(lián)系，與各家銀行逐一進行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業(yè)銀行的底線。可由于受到國家貨幣政策的宏觀調控的影響，商業(yè)銀行自身的資金流動性大大降低，這使得商業(yè)銀行為降低經(jīng)營風險，在核準貸款的時候會顯得更加小心謹慎，特別是對于房地產(chǎn)企業(yè)是慎之又慎。xxxx年xx市各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款總量較去年已經(jīng)下降xx%。就是在這樣一個非常惡劣的融資環(huán)境下，財務部并沒有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產(chǎn)總額和實收資本不足的情況下運用智慧、勇于創(chuàng)新與各家銀行展開艱苦的商業(yè)談判。這其中與銀行的各級主管領導洽談、會餐、應酬，跑了多少次銀行、復印準備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業(yè)余時間，財務人員已經(jīng)無法用數(shù)字去統(tǒng)計了。值得高興的是，最終財務部在公司領導的正確指導下，憑借在工作中總結出來的談判技巧在公司最有利的時點完成了在x行的x億元房開貸款、xx萬元工業(yè)項目貸款和xx萬元額度的承兌匯票，完成了xx行的xx萬元的工業(yè)貸款，完成了一個個看似不可能完成的任務，因為我公司的資產(chǎn)負債率和項目實收資本占總投比例均沒有完全達到銀行的信貸條件。同時為公司爭取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無疑問，xx財務部可以驕傲地說，在融資方面，XX年xx財務部走在了同行業(yè)財務部的前面。
2、預算執(zhí)行方面，在公司領導的大力推動下，在財務部的積極組織下，目前公司的全面預算管理工作已經(jīng)融入到各個部門的日常工作當中，各個部門已經(jīng)能熟練的運用全面預算這一管理工具來管理各個部門的資金流。財務部還定期組織預算差異分析會議，總結討論預算差異產(chǎn)生的原因，提高了各個部門對財務數(shù)據(jù)的重視程度。目前各個部門在財務部的組織下積極投入地參與全面預算管理，為來年的全面預算的編制和推行打下堅實的基礎。也正是因為有了全面預算，才使得公司領導對資金調度能做到心中有數(shù)，提前對資金進行合理的統(tǒng)籌安排。
3、在年初資金充裕時，根據(jù)已編制的預算，在較短時間內比較各家銀行的理財產(chǎn)品，從各家銀行中選出與x行簽訂了購買xx萬理財產(chǎn)品，六個月利率為xx%，為公司獲得理財收益94.6萬元。另外利用閑散資金，在x行理財x次每次分別為x萬元（x天）、x萬元（x天）、x萬元（x天），共獲得理財收益xx元。在x行理財x次，每次xx萬元分別為xx天和xx天，獲得理財收益xx。1月開始ipo打新股，投入xx萬元，獲得理財收益xx萬元。使得公司全年獲得理財收益為xxx萬元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。
4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。xxxx年財務部共辦理承兌匯票xx筆，充分用足商行xx萬的承兌匯票的授信額度。
5、在日常資金管理上，財務部重點加強了以下工作：與各家銀行開通了網(wǎng)上銀行業(yè)務，幫助公司實時了解公司的銀行存款狀況；建立了資金日報體系，每日向公司領導上報頭天的公司資金狀況，為公司領導進行資金調度提供了依據(jù)；每月定期編制各家銀行的銀行余額調節(jié)表，保證了公司資金的準確性和安全性；不定期地對庫存現(xiàn)金進行盤點；在大量收款的幾天，每天核對收款收據(jù)與銀行繳款單和進帳單，保證了資金收取的準確性；在付款流程上增加了資金經(jīng)理對出納填制的支票和進帳單的復核程序；通過這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準確性和安全性大大提高，使財務部在資金管理的規(guī)范化管理方面上了一個新的臺階。
三、涉稅管理工作
由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)特別多，相關稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業(yè)的一項重要成本支出。在國家稅收法規(guī)的規(guī)定下進行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財務部涉稅管理的首要工作。這要求財務部在事先、事中對各項經(jīng)濟業(yè)務進行審核、籌劃將各項納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時還要規(guī)避涉稅風險。實現(xiàn)公司經(jīng)濟業(yè)務的涉稅低風險甚至零風險是涉稅管理的另一項重要工作。公司在接受稅務稽查時會面臨三種不同性質的稽查：1、日?；?。日常稽查是指稽查部門主要負責的對管轄區(qū)域內企業(yè)日常情況進行的檢查，要求被檢查的公司數(shù)量一般不得低于一定比例。2、專項稽查。專項稽查是指根據(jù)上級稅務部門的部署，對某個行業(yè)、某個地區(qū)、某個產(chǎn)品、某項減免稅政策進行全面的清理檢查。3、舉報稽查。舉報稽查是指任何單位和個人根據(jù)征管法的規(guī)定，都可以舉報納稅人偷稅漏稅的行為。稅務機關在接到舉報以后，采取一些措施對納稅人進行檢查。下面就對財務部XX年所做的主要涉稅管理工作進行回顧。
1、審核各類收入和付款合同。由于將財務審核加入到了各類經(jīng)濟合同的簽訂訂環(huán)節(jié)，使得財務部在業(yè)務發(fā)生之初就能進行納稅評估和納稅籌劃。XX年財務部共審核相關經(jīng)濟合同xx份。
2、xx月，財務部與稅務局充分溝通后認為我公司必須主動進行土地增值稅清算，因為目前國家對土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細。如果等到明年清算條件成立由稅務局進場進行土地增值稅清算很可能會增加納稅支出。財務部征求公司領導和集團財務部的同意后組織人員進行了xx項目的土地增值稅清算工作。
3、通過分析國家增值稅的發(fā)展趨勢，工業(yè)項目的所有購進設備均未取得增值稅專用發(fā)票，將設備的增值稅開票時間拖到XX年，這樣就可以在XX年享受新的消費型增值稅的好處，為公司爭取了xx萬元的增值稅進項稅額抵扣的好處。
4、通過對銷售部員工年終獎金的發(fā)放方式進行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規(guī)履行了代扣代繳義務，又保障了員工的利益，使公司的大部門員工少交了xx元個人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱贊和好評。
5、定期將各類大額的工程發(fā)票送到稅局進行發(fā)票真?zhèn)舞b定。由于房地產(chǎn)公司收到的發(fā)票金額巨大、數(shù)量和種類繁多，一旦收到假票將給公司帶來巨大的涉稅風險。為控制這一風險，財務部定期組織人員將相關發(fā)票送往稅局進行真?zhèn)舞b定。
6、x月x日—x日xx市稽查局對我公司進行稅務稽查，要求我公司填寫xx-xx各稅種稅款交納明細，再根據(jù)情況進行實地稅務檢查。財務部立即組織財務人員進行全面稅務自查，一方面積極與征管稅務局溝通，取得征管稅務局的理解和幫助，另一方面主動與稽查局相關人員聯(lián)系，建立了良好的人際關系。最后，由于及時將未交足的稅款補交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進行實地稅務檢查的涉稅風險。
7、x月份xx國稅局來到我公司就我公司xx年的所得稅申報表列示的銷售收入xx萬元，對應的成本只有xx萬元提出質疑，要求立即出具收入確認的證明，即文件xx區(qū)的主體竣工證明，否則xx區(qū)對應的收入xx萬元不能予以確認。由于涉及調減我公司申報的所得稅xx萬元，財務部立刻將這一潛在的巨大涉稅風險匯報給集團財務部，因為根據(jù)稅法規(guī)定偷稅金額超過全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據(jù)集團財務部的指示，財務部立即組織財務人員重新對xx年的所得稅重新進行清算和填報申報表，另一方面積極與主管稅務機關協(xié)商并取得稅局相關主管領導的理解，只是調整了納稅申報表，并沒有認為我們惡意提前確認收入、濫用所得稅優(yōu)惠政策。這也證明了財務部平時與稅務局的溝通做得比較到位，才不至于發(fā)生重大的涉稅風險。
8、通過與地稅主管稅務局主管領導的良好溝通，財務部積極爭取納稅a級企業(yè)，目前稅局的相關領導已經(jīng)承諾明年將會將我公司申報納稅a級企業(yè)。如果申請納稅a級企業(yè)成功，就將意味著稅局將二年內不來公司查帳，一是為為公司營造良好、寬松的納稅環(huán)境。二是為公司獲得了榮譽，為公司與xx政府部門溝通談判增添了一項重要法碼。
9、加強了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。在崗位職責中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網(wǎng)站上更新下載與房地產(chǎn)有關的稅收政策，并進行整理匯編。財務部在進行土地增值稅清算、所得稅申報、稅務自查、日常申報時，將各工作底稿進行整理，把過程列出來，做為公司的涉稅相關文件進行歸檔。為了以后進行涉稅管理時提供一份原始參考資料，也為了以后新的財務管理人員能夠快速地了解了公司的相關涉稅管理工作提供備查。
四、財務分析與風險預警工作
財務分析是以財務報告資料及其他相關資料為依據(jù)，采用一系列專門的分析技術和方法，對企業(yè)等經(jīng)濟組織過去和現(xiàn)在有關籌資活動、投資活動、經(jīng)營活動、分配活動的盈利能力、營運能力、償債能力和增長能力狀況等進行分析與評價的經(jīng)濟管理活動。它為了解企業(yè)過去、評價企業(yè)現(xiàn)狀、預測企業(yè)未來，做出正確決策提供準確的信息或依據(jù)。
過去我公司的財務分析幾乎是一片空白。但是企業(yè)的規(guī)模越來越大，資金調度也越來越大，如果沒有財務分析對企業(yè)的運營狀況進行一個理性的評價和分析是非常危險的。所以公司領導對此非常的重視，對財務部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財務部在編寫財務分析經(jīng)驗不足的情況下在網(wǎng)上大量收集相關資料，包括房地產(chǎn)的相關經(jīng)濟政策，對比分析各房地產(chǎn)上市公司的財務報表，在x月份出了一份xx公司上半年的財務分析。所幸得到了公司領導和其他各部門同仁的認可。
在這篇財務分析中，財務部對當前房地產(chǎn)企業(yè)的不利和有利影響因素進行了分析，共分析了x條不利影響因素和x條有利影響因素。并指出了目前房地產(chǎn)企業(yè)的x條應對策略。事后證明，這兩段分析為公司日后的發(fā)展提供了及時、必要的信息和依據(jù)。
根據(jù)對我公司各項財務數(shù)據(jù)與上市公司財務數(shù)據(jù)的對比分析和評價，財務部指出了當時公司存在的主要問題和風險：
1、資產(chǎn)負債率已經(jīng)到了銀行接受的極限70%，下半年的融資將非常困難。事后財務部仍然毫不畏懼困難，運用智慧、勇于創(chuàng)新，突破這一瓶頸和局限，仍然為公司融下巨額的銀行資金。
2、公司未能合理安排工程進度、在需要資金周轉的時候開盤，造成公司資金起伏較大，增加資金斷裂風險。
3、預期的銷售收入過于理想化，未能充分考慮市場變化而對預算進行調整。最后證明下半年的收入預算真的偏差很大，一定程度上影響了資金的調度。
4、指出下半年資金斷裂的風險，要求公司領導積極籌措資金。
事實證明這次財務分析和風險預警在降低公司的經(jīng)營風險上是成功的、有效的，正由于充分預估了資金斷裂風險，財務部在資金仍然充裕的情況下為公司盡可能多地向銀行融資。提前做了充足的準備。
五、投資管理工作
由于集團總公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，目前我公司帶有兩個工業(yè)項目，這兩個項目有獨立的經(jīng)營核算實體，財務部主要起到一個投資和監(jiān)管的作用。為了便于公司領導進行決策，財務部組織力量對xx改制和工業(yè)項目組建進行了項目投資測算，運用一系列的投資測算工具和對項目相關人員進行大量的調查和詢問，參與編寫了兩個項目的可行性調研報告。
六、組織建設和制度流程管理工作
組織建設和制度流程管理是一個組織有效運轉的靈魂，相當于人體的骨架和神經(jīng)系統(tǒng)，其重要性是不言而喻的。如何實現(xiàn)財務部的各項管理職能，就必須在這方面好好研究和設計。
1、為了配合公司發(fā)展對財務部各項職能的需要，財務部在xx月份重新設計了財務部的組織機構圖、工作流程和崗位說明書。更加明確了各個崗位的職責，避免了一些重復和扯皮的職責。這套系統(tǒng)在設計上著重強化了會計核算和資金管理的職能。
2、在推行新的組織機構圖時特別向財務部的員工宣傳和推行一套垂直指揮系統(tǒng)，這套垂直指揮系統(tǒng)是為了有效保障上級的各項指令在傳遞中能夠順暢有序，現(xiàn)在財務部的全體員工已經(jīng)理解、接受和運用這一套垂直指揮系統(tǒng)來處理日常工作事務，使得工作效率明顯提高。
3、為保證財務工作計劃的有效實施和執(zhí)行，財會部在今年實行了定期召開財務部內部管理會議制度。著重強調上階段工作的總結和下階段工作的布置。通過該內部會議使得各項財務工作在會議上進行有效地溝通，及時解決當前存在的問題。并對會議內容進行會議紀要工作，通過會議紀要來跟蹤各項任務的執(zhí)行情況。大大提高了財務部各項工作和指令的貫徹力度。
七、團隊管理與員工學習成長
bsc、swot、5s、pest、價值鏈、戰(zhàn)略、目標、策略、企業(yè)愿景、工作理念、職業(yè)素養(yǎng)、團隊、魚骨圖、頭腦風暴等等新鮮的管理名詞在xxxx年從高端的管理殿堂走進了我們公司，走進了我們的部門、走進了每個管理人員的大腦，并烙下了深深的印記。時代要進步、企業(yè)要發(fā)展、員工要成長，在這個充滿著激烈競爭的市場經(jīng)濟環(huán)境下，從國家到企業(yè)、從大人到學生，如果不能及時更新自己的知識結構和思想意識，就將面臨被這個社會遺忘和淘汰的危險。好在我們xx公司領導x總能夠高瞻遠矚、遠見卓實，為我們安排了一堂堂精彩生動的培訓課程和戶外拓展課程，使我們能以更積極的工作態(tài)度、更睿智的管理思維和更有效的管理工具開展我們的日常工作。下面談幾點財務部在這方面的收獲和體會。
1、財務部中層管理人員參加了公司的bsc導入實施培訓，通過堅苦的bsc導入實施培訓，財務部中層管理人員更加清晰地了解了企業(yè)管理的深厚內涵，對管理的認識也從中層執(zhí)行層面上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面的高度。通過制定出企業(yè)遠期的戰(zhàn)略目標就使得公司各級員工具備更充足的動力為實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標而努力工作。通過bsc對財務部的工作梳理使財務部的職能架構更清晰了，并且是以戰(zhàn)略地圖的形式印在管理人員的大腦里。通過實施bsc對日常工作進行考核，提高了員工完成各項工作的緊迫感，加強了工作的執(zhí)行力度，提高了工作效率，保障了各項工作的有效實施。各項工作也漸漸步入軌道，開始進入一個高效、良性的循環(huán)。
2、財務部中層管理人員參加了公司組織的職業(yè)經(jīng)理人培訓課程，通過培訓讓財務部中層管理人員深刻地了解到一個職業(yè)經(jīng)理人應具備的職業(yè)態(tài)度和素養(yǎng)，了解到如何打造一個合格的管理團隊。先從管理人員的管理意識上開始轉變，最后帶動整個團隊朝職業(yè)化團隊進行轉變。一個高效、和諧的職業(yè)化團隊應該是建立在尊重和信任的基礎上具備以下要素：a、具備統(tǒng)一、清晰、明確的奮斗目標。b、強有力的核心領導者。c、統(tǒng)一的工作理念，包括思想、態(tài)度、行為、習慣。d、各成員有勝任的工作能力和專業(yè)技能。e、成員之間有著良好的溝通。f、成員之間能夠相互支撐、補位、鼓勵。這也是財務部XX年的努力方向，那就是打造一只高效、和諧的職業(yè)化團隊。
3、財務部部分管理人員還參加了房地產(chǎn)全面預算管理與成本控制的培訓，吸收了很多先進的房地產(chǎn)全面預算管理的實戰(zhàn)經(jīng)驗，開拓了眼界，這套系統(tǒng)從組織架構、工作流程、指標選定、考核辦法提供了一整套的解決方案。這堂培訓課為XX年在xx項目上實施房地產(chǎn)項目預算奠定了理論基礎。如有可能，財務部希望能請到這堂培訓課的培訓老師x老師來我們公司進行房地產(chǎn)全面預算的咨詢和培訓。
八、其他臨時工作任務
1、完成與xx集團股東資產(chǎn)剝離方案的設計工作。根據(jù)領導的預測，前后設計了有x套剝離方案，并對每套方案進行一個總結和評價。
2、歷時大半個月，配合股東下派的審計人員進行董事長離任審計工作。
3、完成集團總部的xx銀行資料的準備工作。
雖然財務部在xx年有了不少收獲、進步和成績，但還是有一些方面需要注意、改進和加強。
1、財務團隊離職業(yè)化團隊還有一定的距離，在應付一些高強度和高負荷的工作任務時團隊的配合和協(xié)作不夠順暢，會出現(xiàn)一些執(zhí)行偏差。
2、合同管理還有待加強。
3、成本管控力度還不到位。
中國社會科學院12月2日在京的XX年《經(jīng)濟藍皮書》中指出，XX年在國際、國內經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調整期。
藍皮書指出，xxxx年，國家宏觀調控政策的作用顯現(xiàn)，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場景氣回落。 XX年將延續(xù)xxxx年房市的低迷，需求方短期內難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，供需雙方作用下，短期內房價面臨進一步回調。炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹慎；購房需求將向實用性的中小戶型集中；留存在市場當中的真正的住房需求者將會對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求，未來市場競爭會更加激烈。
XX年xx公司的發(fā)展重點主要會放在xx項目開發(fā)上，同時還要兼顧兩個工業(yè)項目，可以說任務十分艱巨。再加上嚴峻的行業(yè)形勢，財務部的肩上的擔子也非常沉重。根據(jù)目前的行業(yè)形勢、根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，財務部重點將在以下幾個方面開展工作：
1、在年前籌集支付各建筑施工單位的工程款資金，保證公司順利渡過年關。
2、與銷售部密切配合，加速回籠售房資金。
3、配合xx部、物業(yè)公司做好xx的全面營運工作。
4、組織好xx商鋪銷售的土地增值稅籌劃和清算工作。
5、財務部將嘗試以項目為周期編制xx項目預算，如有可能，希望能請到x老師來我們公司進行咨詢和指導。通過推行項目預算加強成本管控力度。
6、不斷修正工作流程和完善內部控制。提高財務部對各類經(jīng)濟業(yè)務的監(jiān)督力度。
7、加強財務部合同管理。
摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程具有投資大、周期長、涉稅標的大等特點，運用稅收籌劃這種新的財務管理方式，將會降低企業(yè)涉稅風險和費用，增強企業(yè)的盈利能力和競爭實力，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標。文章主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行了分析。
關鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務管理 納稅籌劃
一、納稅籌劃
納稅籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經(jīng)營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財務管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程通常具有投入資金多、經(jīng)營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風險，增強企業(yè)的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標。稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達到企業(yè)稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟效益，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，為公司的發(fā)展打下基礎。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃幾種方式
1．簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。營業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款將無法按照建筑業(yè)3%的稅率計證營業(yè)稅，計證土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應該將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按 建筑業(yè)3%的稅率計證營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅。（2）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中包括一些設施，應將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產(chǎn)價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價 款，減少應納營業(yè)稅和土地增值稅。（3）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，若設備價值作為安裝工程產(chǎn)值的，應將設備價款包括 在營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞務方協(xié)商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務費用繳納3%的營業(yè)稅。
2．房地產(chǎn)公司借款利息的納稅籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。
3．利用建房方式的籌劃實務。大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負，降低房地產(chǎn)成本，增強市場競爭力，這樣就實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。
4．房地產(chǎn)公司納稅籌劃應遵循遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
【關鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 稅務風險； 實證分析
國家稅務總局于2009年5月了《大企業(yè)稅務風險管理指引》，國家稅務總局首次在正式文件中提到“企業(yè)稅務風險”這個概念。該指引目的是提高企業(yè)稅務風險意識，引導大企業(yè)加強稅務風險管理。隨著住房消費市場的快速增長，公眾對房地產(chǎn)企業(yè)關注度越來越高，政府對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管（尤其是稅收監(jiān)管）日益規(guī)范和嚴格。根據(jù)《2012年全國稅務稽查工作要點》（稽便函[2012]1號），房地產(chǎn)業(yè)仍然是稅務稽查的重點行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)成為唯一一個自2002年起連續(xù)多年被列為稅務專項稽查的行業(yè)。由于政府稅收監(jiān)管力度的增強，且房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項較多，其稅務風險日益增大?；谏鲜霰尘?，本文依據(jù)風險管理理論與財務分析理論，分稅種分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險現(xiàn)狀，并采用多元回歸分析方法揭示了房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險與主要財務指標的相關性。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險界定
澳大利亞的Michael Carmody（2003）認為，企業(yè)稅務風險一般來源于企業(yè)內部和外部兩個方面，企業(yè)的稅務風險管理要求企業(yè)加強對內部因素的控制，實現(xiàn)合法納稅、避免被稅務機關納稅檢查并力圖承擔最低稅負。Donald-T.Nicolaisen（2003）認為，稅務風險管理是指企業(yè)通過合理安排企業(yè)財務管理活動，充分利用稅收優(yōu)惠政策，承擔最低的稅負水平，獲得最大的稅收利益，同時并不引起稅務機關的關注。COSO在《企業(yè)風險管理——綜合框架》中，提供了一整套完整系統(tǒng)的企業(yè)風險管理模式和框架，即控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息溝通和監(jiān)控，這五個部分實際上構成了企業(yè)內部控制制度，為企業(yè)有效管理稅務風險提供制度支持。
國內學者對稅務風險也給出了各自的解釋。劉蓉（2005）認為稅務風險是指稅務責任的一種不確定性，并且這些不確定性主要與企業(yè)財務報告的真實可靠性、企業(yè)日常經(jīng)營活動以及稅收法規(guī)的遵循等相關。稅務風險管理就是對這種不確定性的管理。蔡昌（2011）認為稅務風險是指企業(yè)涉稅行為因未能正確有效遵守稅法規(guī)定而可能導致的未來利益的損失。劉建民、譚光榮（2009）認為稅收籌劃（稅務風險管理）是納稅人在遵守國家法律、政策的前提下，通過對籌資、投資、經(jīng)營等活動開展以納稅事項為主的籌劃，以獲取稅收利益。
根據(jù)稅務風險的基本界定，筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險，是指房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅活動中面臨的一種不確定性而使其涉稅行為未能準確有效遵守稅收法規(guī)，最終導致企業(yè)未來利益的可能損失，包括：房地產(chǎn)企業(yè)未完全遵守稅收法律法規(guī)，而被發(fā)現(xiàn)其存在偷逃稅的可能性，從而引發(fā)補稅、罰款的處罰，或者納稅時依據(jù)的稅法不準確、沒有充分運用相關的稅收優(yōu)惠政策而承擔較多的納稅責任，或者沒有進行有效合理的納稅籌劃而導致房地產(chǎn)企業(yè)多繳稅，即存在稅收違法風險和稅收負擔風險兩種形式。
二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種稅務風險評估分析
（一）主要稅種選擇
房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種主要包括：營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。其中，營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的三個稅種。表1反映了房地產(chǎn)企業(yè)各稅種的稅負構成以及稅收負擔率。雖然個人所得稅額也比較大，但對房地產(chǎn)企業(yè)來說，并不是稅負的承擔者，而只是代扣代繳人。因此本文選取營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅進行分析。
（二）評估指標的建立
依據(jù)國家稅務總局印發(fā)的《納稅評估管理辦法》通知相關規(guī)定、稅法相關規(guī)定及數(shù)據(jù)可獲得性，選取營業(yè)稅稅負率（TRB）、土地增值稅稅負率（TRL）和企業(yè)所得稅稅負率（TRI）作為房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三個稅種的稅務風險評估指標，其指標如下：
指標一：TRB=BT/IN×100%
指標二：TRL=LVAT/TP×100%
指標三：TRI=[ITE-（DITL-DITA）]/TP×100%
其中，BT是本期營業(yè)稅，用財務報告附注中披露的營業(yè)稅金及附加下的營業(yè)稅表示；IN是本期應納營業(yè)稅的銷售收入，用利潤表中的本期營業(yè)收入表示；LVAT是本期土地增值稅，用財務報告附注中披露的營業(yè)稅金及附加下的土地增值稅表示；TP是本期利潤總額，用利潤表中利潤總額表示；ITE是本期所得稅費用，用利潤表中的所得稅費用表示；（DITL-DITA）是本期遞延所得稅費用，DITL是本期遞延所得稅負債變動額，DITA是本期遞延所得稅資產(chǎn)變動額，分別用資產(chǎn)負債表中遞延所得稅負債期末余額與其期初余額的差和遞延所得稅資產(chǎn)期末余額與其期初余額的差表示。
（三）樣本的選取
本文以湘財金禾投資軟件劃分的行業(yè)板塊標準，從127家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司中剔除具有如下特征之一的上市公司：1.數(shù)據(jù)有缺失的公司；2.利潤總額小于零（即虧損）的公司；3.資產(chǎn)負債率大于1的極端值，選取了70家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司作為實證分析的樣本。從上海、深圳證券交易所公布報告中，搜集樣本公司2010年和2011年兩個年度的財務報告。根據(jù)稅務風險評估指標，從財務附注中選取整理相關數(shù)據(jù)，分別計算三個稅種的稅負率，進而計算各樣本公司三個稅種的稅負差異率以評估稅務風險。其中，稅負差異率=（企業(yè)評估的稅負率-行業(yè)上一年稅負率）/行業(yè)上一年稅負率×100%。一般情況下，稅務機關通過各行業(yè)上一年的各種稅收、相關的收入和利潤測算各行業(yè)的稅負率，測算結果僅供內部使用，很少予以對外公布。因此，本文采用類似稅務機關測算行業(yè)稅負率的方法，測算出房地產(chǎn)業(yè)三個稅種稅負率（見表2）。采用稅負對比法，測算各樣本企業(yè)的稅負差異率（見表3）。
（四）主要稅種稅務風險的評估結果分析
企業(yè)稅負差異率大于零，意味著評估的該企業(yè)對應稅種稅負率高于行業(yè)對應稅種稅負率，企業(yè)可能未能準確理解、掌握、運用稅收法規(guī)，或者可能沒有利用好應有的稅收優(yōu)惠政策，或者沒進行合理的納稅籌劃而面臨承擔較大稅款負擔的風險；企業(yè)稅負差異率小于零，意味著評估的該企業(yè)對應稅種稅負率低于行業(yè)對應稅種稅負率，企業(yè)可能面臨因違反稅法的規(guī)定，或利用了不應利用的稅收優(yōu)惠政策，或者采取了不合理的納稅籌劃而被稅務機關罰款甚至繳納滯納金的稅收違法風險。企業(yè)某一稅種稅負差異率絕對值越大，其面臨的稅務風險越大，并且根據(jù)稅務機關規(guī)定，公司稅負差異率的絕對值大于等于30%時，對應稅種稅務風險比較大。表3中營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅稅務風險評估結果可分別用
圖1、圖2和圖3表示。
根據(jù)表3中房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅稅務風險評估結果，我們可通過統(tǒng)計各個稅負差異率區(qū)間上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)占整個樣本的比重，分析得出整個房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險狀況。統(tǒng)計結果分別見表4、表5和表6。
首先，從圖1和表4可知，小部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為31.43%，2011年為37.14%）營業(yè)稅稅負差異率絕對值大于30%，說明僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營業(yè)稅稅務風險；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為87.14%，2011年為91.43%）營業(yè)稅稅負差異率小于零，其中小部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為28.57%，2011年為32.86%）營業(yè)稅稅負差異率小于-30%，說明我國房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅務風險類型為稅收違法風險，并且僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)存在營業(yè)稅違法風險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)涉及營業(yè)稅的事項相對單一，主要涉及銷售不動產(chǎn)而繳納營業(yè)稅，對應的房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率一般為5%，意味著房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的計算和申報相對簡單，稅務風險相對較小。由于房地產(chǎn)企業(yè)收到銷售款后，即應按收到的房款繳納營業(yè)稅，而現(xiàn)實中小部分房地產(chǎn)企業(yè)收到房款時可能因未及時申報繳納營業(yè)稅，存在違法納稅的可能性。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅務風險相對較小，僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)存在營業(yè)稅違法風險。
其次，從圖2和表5可知，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為81.43%，2011年為77.14%）土地增值稅稅負差異率絕對值大于30%，說明我國絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在土地增值稅稅務風險；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為61.43%，2011年為60%）土地增值稅稅負差異率大于零，其中大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為54.29%，2011年為47.14%）土地增值稅稅負差異率大于30%，說明我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務風險類型為稅收負擔風險。此外，土地增值稅是我國唯一一個采用超率累進稅率的稅種，計算相對復雜，并且有關土地增值稅稅前扣除項目的規(guī)定比較多而嚴，我國房地產(chǎn)企業(yè)可能沒有采取有效的納稅籌劃策略增加稅前扣除項目，以致多繳納了土地增值稅。因此，我國絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在土地增值稅稅收負擔風險。
最后，從圖3和表6可知，大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為48.57%，2011年為52.86%）企業(yè)所得稅稅負差異率絕對值大于30%，說明我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在企業(yè)所得稅稅務風險；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為68.57%，2011年為70%）企業(yè)所得稅稅負差異率大于零，其中部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為35.71%，2011年為37.14%）的企業(yè)所得稅稅負差異率大于30%，說明我國房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅務風險類型為稅收負擔風險。此外，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃意識比較淡薄，企業(yè)財務、稅務人員專業(yè)素質較低，申報繳納企業(yè)所得稅時很可能出現(xiàn)少計稅前扣除項目或多計收入，因而多繳企業(yè)所得稅。因此我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在企業(yè)所得稅稅收負擔風險。
綜上分析知，小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營業(yè)稅稅收違法風險；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨較大的土地增值稅稅收負擔風險；大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨較大的企業(yè)所得稅稅收負擔風險。
三、影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險因素的實證分析
我們一般通過分析企業(yè)資產(chǎn)負債率、資產(chǎn)周轉率和投資報酬率來判斷企業(yè)的償債能力、營運能力以及盈利能力。筆者考慮到企業(yè)償債能力、營運能力和盈利能力可能會對企業(yè)稅務風險有一定的影響，能在一定程度上反映企業(yè)稅務風險，因此本文選取代表三大能力的三大主要指標——資產(chǎn)負債率、總資產(chǎn)周轉率和總資產(chǎn)收益率作為解釋變量對企業(yè)稅務風險進行實證回歸分析。
（一）模型設定與數(shù)據(jù)來源
本文借鑒譚光榮等《汽車制造業(yè)稅務風險的實證分析》一文中用實際稅負率來衡量稅務風險的水平，以財務分析指標資產(chǎn)負債率、總資產(chǎn)周轉率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模作為解釋變量。具體回歸模型如下：
其中，i表示第i家公司，t表示從2006到2011的不同年度，β表示以面板數(shù)據(jù)回歸的系數(shù)估計值，ξit為誤差項。其中，Rtax為房地產(chǎn)企業(yè)的實際稅負率，為本模型的被解釋變量，用70家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司財務報表所得稅費用、營業(yè)稅金及附加之和與營業(yè)收入之比表示；β0為常數(shù)，為縱截距；RAL為資產(chǎn)負債率，用資產(chǎn)負債表期末負債總額與期末資產(chǎn)總額的比值表示；RAT為總資產(chǎn)周轉率，用利潤表中當期營業(yè)收入與資產(chǎn)負債表中期末資產(chǎn)總額的比值表示；ROA為總資產(chǎn)收益率，用利潤表中當期凈利潤與資產(chǎn)負債表中期末資產(chǎn)總額的比值表示；SIZE系企業(yè)規(guī)模，用資產(chǎn)負債表中的期末資產(chǎn)總額表示，ξit為隨機誤差項，表示模型設定、數(shù)值觀測等隨機因素對被解釋變量的影響。以本文選取的70家上市公司2006—2011年6年的數(shù)據(jù)為有效樣本，運用Stata11.0進行回歸分析。
（二）實證結果
本文分別采用模型1和模型2（其中模型2中刪去變量RAL），利用Stata11.0綜合各年度樣本進行面板數(shù)據(jù)回歸分析。本文試圖通過變量之間差異的比較分析，測出稅務風險與四個解釋變量之間的相關性。回歸結果如表7所示。
1.模型1的回歸結果
（1）稅務風險與資產(chǎn)負債率（RAL）存在正相關?；貧w顯示，解釋變量資產(chǎn)負債率對數(shù)的系數(shù)0.1855，但不夠顯著（t值僅為1.54，對應p值為0.124）。這說明房地產(chǎn)稅務風險與資產(chǎn)負債率相關性不大，即企業(yè)的長期償債能力高低對企業(yè)稅務風險的影響不大。因為資產(chǎn)負債率反映企業(yè)的財務決策、財務杠桿水平，并且負債具有抵稅效果，但是這種抵稅效果并非一直發(fā)揮作用，當負債資本成本大于投資收益率時會減少企業(yè)價值，尤其對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，負債費用一般需要資本化，對企業(yè)當期稅負率影響不大，進而對稅務風險影響不大。
（2）稅務風險與總資產(chǎn)周轉率（RAT）存在非常顯著的負相關。此解釋變量對數(shù)的系數(shù)為-0.3382，并且非常顯著（t值為-6.55，對應p值為0.000）。總資產(chǎn)周轉率反映企業(yè)營運能力，資產(chǎn)周轉快慢影響企業(yè)收益，一般來說，資產(chǎn)周轉變快時企業(yè)收入多而固定成本費用并未增加，稅負率會相應降低，對應稅務風險小。正是由于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)周轉慢，所以其面臨的稅務風險相對較大。
（3）稅務風險與總資產(chǎn)收益率（ROA）存在顯著的正相關，即總資產(chǎn)收益率越大，稅務風險越大。解釋變量總資產(chǎn)收益率對數(shù)的系數(shù)0.2620，且非常顯著（t值為6.90，對應p值為0.000）。正滿足高風險、高收益的原則。要取得較高的盈利需承擔較大的稅務風險?？傎Y產(chǎn)收益率反映企業(yè)盈利能力，當企業(yè)獲利能力增加時，相對固定的抵稅金額都無法與當期所得等比例增加，會有較高的稅負率，稅負風險會較大。此外，ROA高的企業(yè)，征稅當局的監(jiān)督強度越大。
（4）稅務風險與企業(yè)規(guī)模（SIZE）存在顯著的正相關，即企業(yè)規(guī)模越大，稅務風險越大。解釋變量企業(yè)規(guī)模對數(shù)的系數(shù)為0.1441，并且較顯著（t值為2.77，對應p值為0.006）。企業(yè)規(guī)模變大時，財務事項增加，核算難度增加，申報的稅務資料不夠準確，對應的企業(yè)稅務風險相應增加。
2.刪掉變量資產(chǎn)負債率（RAL）后的模型2的回歸結果
（1）稅務風險與總資產(chǎn)周轉率（RAT）仍存在非常顯著的負相關。此解釋變量對數(shù)的系數(shù)為-0.3375，并且非常顯著（t值為-6.52，對應p值為0.000）。與模型1的回歸結果非常接近，進一步驗證總資產(chǎn)周轉率與稅務風險是負相關。
（2）稅務風險與總資產(chǎn)收益率（ROA）存在顯著的正相關。解釋變量總資產(chǎn)收益率的系數(shù)0.2535，且非常顯著（t值為6.73，對應p值為0.000）。與模型1的回歸結果非常接近，進一步說明總資產(chǎn)收益率與稅務風險是正相關。
（3）稅務風險與企業(yè)規(guī)模（SIZE）存在顯著的正相關。解釋變量企業(yè)規(guī)模的系數(shù)為0.1765，并且非常顯著（t值為3.70，對應p值為0.000）。同樣與模型1的回歸結果較接近，進一步說明企業(yè)規(guī)模與企業(yè)稅務風險是正相關。
（三）穩(wěn)健性檢驗
把模型1中的資產(chǎn)負債率變量去掉后得到模型2，實際上是通過換取解釋變量檢驗其他解釋變量與被解釋變量之間相關性的穩(wěn)定關系。通過模型1和模型2的比較發(fā)現(xiàn)，總資產(chǎn)周轉率、總資產(chǎn)收益率和資產(chǎn)總額與企業(yè)稅務風險存在穩(wěn)定的相關性，只是顯著性有微小變動。具體結果見表7。
（四）實證結論
通過多元回歸分析知，企業(yè)稅務風險與資產(chǎn)負債率相關性不大，因為負債的抵稅效果并非總是有效，當收益率低于債務資本成本時，負債不再具有抵稅作用；而與總資產(chǎn)周轉率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模有關，且分別是顯著負相關、顯著正相關和顯著正相關。房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)周轉率變小、總資產(chǎn)收益率變大，而稅負率變小，或者總資產(chǎn)周轉率變大、總資產(chǎn)收益率變小，而稅負率變大，都說明房地產(chǎn)企業(yè)可能存在稅務風險，前者可能存在稅收違法風險，后者可能面臨稅收負擔風險。RAT、ROA與Rtax變動步伐越不一致，房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險越大。
四、結論
通過分析房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年主要稅種稅務風險可知，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅務風險較小，只有小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營業(yè)稅稅收違法風險，而絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨土地增值稅稅收負擔風險，大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨企業(yè)所得稅稅收負擔風險。房地產(chǎn)企業(yè)可重點預防土地增值稅和企業(yè)所得稅兩個稅種的稅務風險，以此來預防企業(yè)整體稅務風險。比如注重會計核算的準確性、合理性，保證納稅申報時可扣除項目金額真實合理存在，同時準備充足的資料證明企業(yè)建設的普通標準住宅符合要求，及時進行土地增值稅清算；注意企業(yè)所得稅納稅所得額的調整?；貧w分析表明，企業(yè)稅務風險與資產(chǎn)負債率相關性不大，而與總資產(chǎn)周轉率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模相關，且分別是顯著負相關、顯著正相關和顯著正相關。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可通過比較分析總資產(chǎn)周轉率、總資產(chǎn)收益率和稅負率的變動方向、變動步伐來識別、評估企業(yè)稅務風險。當企業(yè)總資產(chǎn)收益率較大時，說明企業(yè)可能存在較大的稅務風險，這恰好符合風險—收益對等原則，高收益，高風險。我們可通過提高總資產(chǎn)周轉率，降低企業(yè)稅務風險，比如增加銷售收入或減少資產(chǎn)投資。
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關鍵詞：投資性房地產(chǎn)；稅收籌劃；風險籌劃
一、稅收籌劃概述
稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過安排經(jīng)營、投資等活動來改變企業(yè)各項要素，并應用特定稅收政策而進行納稅方案的優(yōu)化，以實現(xiàn)企業(yè)減輕稅負、擴大經(jīng)濟效益、發(fā)揮經(jīng)濟戰(zhàn)略目標管理的經(jīng)營目的。稅收籌劃之所以不等同于企業(yè)的偷稅、漏稅行為是因為其具有法律許可范圍的合法性、財務效果導向的籌劃性及企業(yè)整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現(xiàn)代化節(jié)稅手段。
企業(yè)通過合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤價值的最大化、降低和避免涉稅風險，還可以追求最低的稅收成本及爭取貨幣的時間價值，以實現(xiàn)企業(yè)稅負最小，提升企業(yè)競爭優(yōu)勢及其長遠、深度發(fā)展的戰(zhàn)略意義。
首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負降低后，變相增加其可支配收入與實際購買力，從而提高納稅主體的消費水平。其次，基于收入乘數(shù)效應的理論依據(jù)分析，納稅主體購買力的增加將會再一次引領行業(yè)經(jīng)濟的再增長，進而又能進一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來看，稅收籌劃便擁有了政府涵養(yǎng)稅源的實際經(jīng)濟價值。最后，從替代效應角度分析認為，納稅主體稅負成本的降低也會相應降低商品銷售成本，借此進一步左右消費者的重新選擇，從而實現(xiàn)刺激消費者購買需求，拉動經(jīng)濟增長的經(jīng)濟效益。綜上所述，稅收籌劃對政府和企業(yè)雙方而言，都具有重大的宏觀意義。
二、投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的側重點
提及投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對于項目核算方式、租金價格制定方式及股權轉讓方式等都應是其稅收籌劃的側重點。此外，企業(yè)在進行投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃時，還要學會抓住重點才能通過納稅臨界點的籌劃，為企業(yè)帶來最大的績效收益。
首先，投資性房地產(chǎn)稅收籌劃應根據(jù)稅制構成進行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對上述方面一一進行適用性分析，爭取通過合理避稅的方式，使企業(yè)獲得一筆無息的貸款，從而使流動資金更加有保障，以進一步增強企業(yè)經(jīng)營活動的安全與靈活保障性。其次，企業(yè)還應在依據(jù)現(xiàn)行稅法及相關稅收優(yōu)惠政策的基礎上，適當采用一些稅務手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過價格轉讓、成本（費用）調整、融資、租賃等方法來最大化的降低企業(yè)稅負，增強行業(yè)口碑及核心競爭力。
本文通過將投資性房地產(chǎn)的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續(xù)處置不同階段進行了如下分析。
1、初始出租時稅務籌劃
企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的初始出租時，可通過兩種方式進行稅務籌劃。通過出租合同分立方式進行稅務籌劃。例如，某企業(yè)為滿足市場、盤活資產(chǎn)及提高資產(chǎn)使用率的需要，將原廠房設備進行經(jīng)營出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營業(yè)收入相同，故應繳營業(yè)稅、附加稅及合同的印花稅金額應完全相同，而差別就在于房產(chǎn)稅與企業(yè)所得稅兩種稅額。
通常情況下，企業(yè)將廠房、房屋等進行租賃時可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關系到企業(yè)計算應繳的營業(yè)稅與房產(chǎn)稅等。一般而言，租金收入越高，則計算繳稅的基數(shù)越大而所應承擔的稅負就越重。因此，企業(yè)在稅務籌劃時，應盡可能地將房產(chǎn)租金與協(xié)議中所配套的家俱及相關設備等租金分開制定并分別簽訂，才能有效減輕企業(yè)稅負。同理而言，建造或自用房地產(chǎn)待企業(yè)劃定為投資性房地產(chǎn)進行初始出租時，也應將建筑物與其商定的附屬設備分開核算，以減少房屋建筑物的原值，進而減少企業(yè)應基于從租原則所交納的房產(chǎn)稅。再有，在房屋出租時，可將房屋租金與動力費用，包括水、電費等收入分開核算，也可以減少租金收入而起到節(jié)稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產(chǎn)稅也會變相引起企業(yè)稅后凈收益的增加情形，進而實現(xiàn)企業(yè)在投資性房地產(chǎn)出租時通過出租合同分立的方式進行稅務籌劃以增加企業(yè)經(jīng)濟效益的現(xiàn)實意義。
2、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅務籌劃
我國制定的有關營業(yè)稅與房產(chǎn)稅暫行條例中有如下規(guī)定：自2001年起對公有住房及廉租房免征營業(yè)與房產(chǎn)稅，故企業(yè)在房產(chǎn)計劃出租時不應只看租金收入的高低，還應結合上述稅收優(yōu)惠的政策，倘若出租房屋符合國家規(guī)定，便可最大化地直接獲取稅收優(yōu)惠以減少稅收負擔。針對如此，企業(yè)可適當綜合多項因素考慮將閑置房屋是出租給務工人員用于居住還是出租給個體業(yè)主用于經(jīng)營較為符合企業(yè)的經(jīng)濟性要求，以便實現(xiàn)企業(yè)應出租用途不同而影響企業(yè)所承擔稅負的效用。
3、持有期間稅務籌劃
投資性房地產(chǎn)在持有期間可進行折舊與攤銷的計提，然而，企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)可按稅法核準條件進行資產(chǎn)的加速折舊，因此，若企業(yè)出租的房屋屬于常年處于強震動及高腐蝕的情況之下，企業(yè)可在年度所得稅繳納時及時辦理稅務核準，以加快成本收回速率，并實現(xiàn)所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業(yè)貨幣機會成本，從而進行更好地納稅籌劃。
4、后期處置時稅務籌劃
1.1土地增值稅發(fā)展階段劃分
上世紀末，由于住房分配制度的終結，商品房市場開始蓬勃發(fā)展。以1994年1月1日國務院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》為原點，我國對土地增值稅管理大體可以分為三個時期：
一是啟動征收時期。以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則至2006年，這一時期規(guī)范了對房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的基本要求，明確了采取先預征，后清算的方式進行整體管理，但是更注重預征，對清算及后續(xù)管理跟進不足。
二是分類管理時期。以財稅[2006]21號《國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》為原點，其目的是為了限制投資過熱。文件在強調了預征環(huán)節(jié)管理的同時，要求加強對已經(jīng)完工的房地產(chǎn)項目進行清算，并正式將分類清算提上日程。
三是全面環(huán)節(jié)管理時期。2015年以來房地產(chǎn)行業(yè)迎來第二個高峰，為了遏制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化，自上而下要求稅收發(fā)揮調節(jié)作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時期除了對預征和清算環(huán)節(jié)緊抓不放送，還加大了對尾盤銷售以及后續(xù)對完工項目稽查檢查的力度，開啟了全流程管理的新時期。
1.2基層土地增值稅征管運行分析
1.2.1管理主體
土地增值稅不同于企業(yè)所得稅和增值稅，基本是以房地產(chǎn)項目坐落地為準，以縣區(qū)為單位進行管轄，而不是以企業(yè)注冊經(jīng)營地為準。納稅人自獲得土地進行開發(fā)，開始進入縣區(qū)級稅務機關管理范圍。由于房地產(chǎn)行業(yè)近年來普遍對稅收收入貢獻較大，根據(jù)目前河北省稅務機關管理體制，基本由專業(yè)化分局進行管理，即各縣區(qū)局的重點稅源分局或者重點行業(yè)分局。
在稅務局管內部管理流程方面，以信都區(qū)稅務局為例，稅政二科負責政策解釋，風險科負責涉地風險任務上下級銜接，第一稅務分局負責土地增值稅稅款申報征收工作，日常管理由第二稅務分局進行。
1.2.2征管概況
2015年后伴隨全國房價的又一輪上漲，作為三四線城市，邢臺商品房價格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價格和原材料、人工成本的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額仍大幅增加，由此帶來土地增值稅收入規(guī)模大幅度增加，以信都區(qū)為例2015年土地增值稅收入15767萬元，2017年18547萬元，2018年24278萬元，2019年26678萬元，2020年到達27856萬元，2021年1-11月入庫土地增值稅27324萬元。雖然從數(shù)據(jù)上來看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測算增加值，也就是說目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個案例進行分析。
2. 信都區(qū)X公司典型案例分析
2.1信都區(qū)X公司項目情況簡介
邢臺市X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱X公司）在信都區(qū)太行路開發(fā)了某樓盤，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設計建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商業(yè)3930㎡公共建筑面積839㎡ ；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車庫 。2013年5月取得土地證，2014年3月取得建設證，2014年9月取得預售證開始進行不動產(chǎn)銷售，由于行業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)公司，歸屬于當時的信都區(qū)地方稅務局重點稅源分局管理。
2.2 X公司預征環(huán)節(jié)的問題
項目開始銷售兩年后，信都區(qū)稅務管理機關對該企業(yè)進行日常檢查，發(fā)現(xiàn)其前臺已銷售房源信息表和申報數(shù)據(jù)明顯不匹配，隨即聯(lián)系房管部門獲取了X公司該項目網(wǎng)簽備案信息，發(fā)現(xiàn)其共網(wǎng)簽備案房屋1185套，網(wǎng)簽價款47434.12萬元，實際申報銷售房屋1021套，價款43639.39萬元 。稅務機關隨即對X公司進行約談，該公司按照少計算的預售收入3794.73萬元，按照2%預征率補繳土地增值稅75.89萬元，并按規(guī)定加收滯納金。
2.3 X公司清算環(huán)節(jié)的問題
2018年1月，X公司開發(fā)項項目取得預售證已經(jīng)超過三年，該項目總體已經(jīng)完工，且不動產(chǎn)出售的比例超過了85%，剩余房產(chǎn)也基本處于出租和使用狀態(tài)。因滿足土地增值稅清算條件，管理機關在當月向X公司下發(fā)土地增值稅項目清算的相關通知，要求X公司在通知規(guī)定的90日內提供相關項目的清算報告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。
X公司在收到稅務機關的清算通知書后，鑒于本地沒有合適的中介機構，從石家莊聘請了某會計師事務所進行項目的土地增值稅清算鑒證工作，并于2018年3月出具了《關于X公司某項目土地增值稅清算鑒證報告》，內容如下:通過對X公司提供的2014年9月至2018年1月賬簿、報表、銷售臺賬及其他有關清算資料計算，項目總可售面積144750.54平方米，已經(jīng)出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預售收入共計50554.10萬元，核算各種扣除項目累計47770.15萬元，截止報告期已經(jīng)預繳土地增值稅1011.08萬元，本次清算應退土地增值稅175.89萬元元。
收到X公司提供的清算報告后稅務機關組織人員進行了清算審核工作，發(fā)現(xiàn)了兩個問題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價格出售給某投資公司，遠低于其他商鋪10000元/平米的均價，經(jīng)約談企業(yè)，企業(yè)承認某投資公司是其旗下的關聯(lián)企業(yè)，稅務機關據(jù)此調整其交易價格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現(xiàn)在施工方開具給X公司的發(fā)票明細中，確定為甲供材重復計算，將其調整出扣除項目。經(jīng)調整后稅務機關送達了清算結論通知書，結論為補繳土地增值稅清算稅款47.21萬元。
2.4 X公司尾盤銷售環(huán)節(jié)的問題
清算工作結束后，管理人員在對X公司進行日常管理時發(fā)現(xiàn)，該公司對尾盤銷售的申報處理并未按照收入減除扣除費用的方式進行申報，而是仍采取預繳2%的方式進行土地增值稅申報繳納工作，管理人員責令X公司限期改正并補繳稅款。
2.5案例啟示
通過以上案例我們可以看到，雖然房地產(chǎn)公司規(guī)模較大，財務人員基礎水平較高，但是其受到利益驅動等主客觀因素影響，在土增申報各個流程仍會出現(xiàn)諸多的問題。其中預售環(huán)節(jié)利用稅務機關的信息不對稱，隱瞞部分預售收入，推遲部分預繳土地增值稅稅款是各房地產(chǎn)公司普遍存在的問題。清算環(huán)節(jié)由于稅務機關專業(yè)能力的欠缺，對開發(fā)建設的部分扣除項目無法進行準確評估，造成部分不合理扣除項目存在于最終的清算報告中。清算后，稅務機關往往會認為項目已經(jīng)結束，而忽略了對尾盤銷售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結問題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內外部環(huán)境等方面進行評估。
3.問題分析
3.1管理主體問題
3.1.1部門設置和協(xié)調性問題
（1）部門設置問題。我市稅務機關管事制度未能全面普及，大量稅務人在一線被管戶所束縛，總局、省局、市局、區(qū)局四級稅務機關下達的所有工作任務被分割給每一個管理員，這與目前社會經(jīng)濟發(fā)展的流水化作業(yè)、專業(yè)化作業(yè)嚴重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日常瑣碎管理任務套死。從人員分配來看，大量年輕干部集中于機關科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊伍嚴重老化，無法適應土地增值稅管理這種專業(yè)性強，流程冗雜的管理事項。在保質還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質量只能退而求其次。
（2）缺乏統(tǒng)一的管理協(xié)調機構。土地增值稅清算工作的難度在現(xiàn)行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設置之時將其統(tǒng)一歸屬至重點稅源分局進行專業(yè)化管理，但是整體清算工作安排和政策對接解釋工作卻缺乏明確的指導和協(xié)調機構。尤其是在面對一些個體性差異的時候，由于缺乏統(tǒng)一的政策規(guī)定，逐級上報和請示會極大加重基層分局管理負擔，相應也會影響到管理效率，甚至一些問題久拖不決成為積癥。
3.1.2缺乏素質全面的管稅人才
（1）管稅人員力量不足。改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟的逐漸活躍，市場中的主體成幾何數(shù)量增加，而一線管理人員數(shù)十年來規(guī)模沒有明顯增加，電子化的信息系統(tǒng)雖然帶來了管理上的便利，但是更多的任務也隨著電子系統(tǒng)的應用而產(chǎn)生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區(qū)為例，轄區(qū)內有300余戶房地產(chǎn)企業(yè)，每個管理組平均40戶房地產(chǎn)企業(yè)，此外還要管理一百至二百戶的其他行業(yè)重點稅源企業(yè)。從目前情況來看基層管理人員負擔過重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。
（2）管稅人員素質有待提高。房地產(chǎn)業(yè)務本身的核算和申報納稅有其特有的行業(yè)特點，要求管理人員需要有相當深厚的房地產(chǎn)業(yè)稅收和會計知識儲備，同時還要對征地補償、前期建設、開發(fā)費用、工程建設、竣工結算、銷售等各環(huán)節(jié)有相當?shù)牧私?，這樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點稅源分局的管稅人員即使是其他行業(yè)的管理熟手，也未必能夠承擔房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅管理工作。目前基層稅務工作人主要來源于兩個渠道，一是軍人轉業(yè)和復原，這部分人往往進入系統(tǒng)年齡偏大，沒有從事過相關專業(yè)的學習，難以在短時間內達到符合土地增值稅管理的要求；二是通過國家公務員考試進入的應屆和往屆大學生，這些人只有一部分是經(jīng)濟相關專業(yè)畢業(yè)，學習文秘、計算機等專業(yè)的人員缺乏基本的知識積累，即使是經(jīng)濟相關專業(yè)畢業(yè)人員也缺乏足夠的實踐經(jīng)驗積累，短期難堪大任。
3.2稅收政策問題
房地產(chǎn)行業(yè)的運行核算有別于一般行業(yè)，其代表的土地增值稅稅種本身的設計思路也較為獨特，除了其超率累進的計稅特點，其復雜的扣除細則本身也決定著容易出現(xiàn)政策上的盲區(qū)。
（1）土地增值稅立法等級有待提高。隨著近年來城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現(xiàn)行的19個稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數(shù)幾個沒有立法卻又在總體稅收中占有相當比重的稅種，法律等次明顯不足。國務院制定的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》屬于行政法規(guī)，財政部制定的土地增值稅實施細則屬于部門規(guī)章。我們日常工作中尊為圣經(jīng)的各種土地增值稅文件政策大多數(shù)是總局和省局以以各種形式下發(fā)的文件，對于同一事項的處理規(guī)定往往各地不同，對于跨省市經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，同樣的業(yè)務在各地稅務機關的處理政策不同，損害了稅法的嚴肅性和公平性。
（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對于扣除的規(guī)定涉及規(guī)劃、建設領域的專業(yè)問題，簡單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實際工作中應該如何處理。在表述模糊的政策執(zhí)行過程中，稅務機關和企業(yè)站在各自立場都有有利于自己的解釋，容易造成雙方關系的對立，給雙方帶來不必要的風險。
（3）與其他部門缺乏政策對接。目前的暫行條例和文件對于土地增值稅扣除項目雖然有明確的規(guī)定，也存在對核算的相關要求，但是更多的是以“準確、真實”為主，但是對于如何判斷“準確、真實”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本應以什么規(guī)則為準，設計費用、裝修費用在什么范圍內發(fā)生屬于合理范圍，企業(yè)征地環(huán)節(jié)各種賠償標準是否合理等，這些都需要與規(guī)劃、建設部門的相關政策進行對接。
3.3管理流程問題
3.3.1信息獲取不對稱
（1）信息獲取渠道缺失。把握好一個企業(yè)的收入和成本費用是控制好企業(yè)稅收管理的關鍵，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。目前對房地產(chǎn)行業(yè)管理上，建設、土地、不動產(chǎn)、銀行等部門往往擁有比稅務系統(tǒng)更早、更全面的數(shù)據(jù)源，比如施工進度、網(wǎng)簽銷售、貸款審批情況等，這些數(shù)據(jù)源對于稅務系統(tǒng)做好土地增值稅管理工作至關重要，而目前要實時獲得這些數(shù)據(jù)難度頗大，信息渠道缺失確實導致了企業(yè)和稅務機關信息不對稱，為企業(yè)偷逃稅款留下隱患。
（2）管理程序置后。一個房地產(chǎn)項目從登記到注銷歷時幾年或十幾年，從其申請項目立項到土地招拍掛，從土地平整到建設規(guī)劃，從開工建設到竣工結算，先后要接受土地、不動產(chǎn)、規(guī)劃、建設、稅務等不同部門管理，稅務部門進入管理的位次相對滯后，通常在其取得預售證開始銷售才進入正常管理，屬于事后管理，由于缺乏跟其他部門的溝通，事前不容易發(fā)現(xiàn)問題，后期發(fā)現(xiàn)問題往往企業(yè)已經(jīng)結束經(jīng)營不容易處理，造成執(zhí)法風險。
3.3.2缺乏統(tǒng)一專業(yè)的管理系統(tǒng)
目前土地增值稅管理嵌套在金稅三期中使用，此外部分省市自行開發(fā)了土地增值稅清算管理系統(tǒng)，這些系統(tǒng)基本上沒有對接大數(shù)據(jù)，缺乏第三方來源數(shù)據(jù)的比對，僅僅依靠企業(yè)的申報數(shù)據(jù)進行管理，不能有效的提出風險、防范風險、解決風險，缺乏土地增值稅管理應該有的專業(yè)性和高效性。
3.4內外部環(huán)境問題
3.4.1納稅人存在少繳稅款的情況
（1）納稅人存在主觀上少繳稅款的故意。首先，納稅人在長期和稅務機關打交道的過程中積累了相當?shù)慕?jīng)驗，他們通過政策和管理上的漏洞總結出哪些違法行為不容易被發(fā)覺，或者即使被發(fā)現(xiàn)，也可以以什么樣的理由蒙混過關，只要是結果不超過補稅加滯納金，那么納稅人就有主觀偷逃稅的動機。其次，房地產(chǎn)從業(yè)財務人員專業(yè)素質強，往往不次于我們的業(yè)務骨干，他們利用土增清算過程的復雜性，鉆目前政策文件的盲區(qū)，游離在避稅和偷逃稅之間。
（2）納稅人少繳稅款的手段。在日常管理中我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)少繳土增值稅往往采取如下幾種手段：一是瞞報部分收入。例如利用信息不對稱瞞報部分已經(jīng)實現(xiàn)的銷售收入，銀行貸款到賬后不及時計入預售收入，將房產(chǎn)抵賬給建筑商不開發(fā)票不計收入。二是虛增開發(fā)成本。土地增值稅清算本身就是一項繁冗復雜的工作，要與自然資源、不動產(chǎn)、建設、規(guī)劃等數(shù)十個部門打交道，還要與供貨方和建筑總包打交道。項目存續(xù)期間長，期間很多費用容易出現(xiàn)重復計算，虛增的問題，如多計工程款，甲供材重復開票等問題。三是采用不合理的分攤方式。目前的實際運行中，商鋪的的成本不高于住宅但是售價普遍高，開發(fā)商會采取多讓商鋪分攤成本的方式降低商鋪增值額，達到逃避高稅率的目的。四是通過核定稅款逃避清算。企業(yè)在明知核定低于查賬繳納數(shù)目的情況下會主觀造成核算不清楚，進而采取核定征收清算達到避稅的目的。
3.4.2稅務中介未發(fā)揮應有的作用
稅務中介作為納稅人和稅務機關之間的橋梁，是作為納稅人從事復雜涉稅業(yè)務時，替納稅人全盤掌握涉稅事項，出具涉稅鑒證報告，與稅務機關溝通的有益第三方。目前，稅務中介鑒證已經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算比較普遍的方式。對于土地增值稅清算這種復雜困難的涉稅事項，稅務中介機構的參與可以有效提高清算質量，加快清算進度。但是，實際情況是稅務中介機構本身是企業(yè)化管理，其逐利性決定了其會站在納稅人一方想方設法與稅務機關糾纏，其公正性就要打折扣，因此中介機構不能完全發(fā)揮其對土增清算的監(jiān)督管理作用。
4.加強土地增值稅征管的對策
從上面的案例我們指出了問題，也對問題產(chǎn)生的原因加以分析，為了達到加強土地增值稅管理的目標，我們將逐個對準問題給出相應的解決方案。
4.1激勵管理主體的對策
4.1.1合理配置人力資源，加強專業(yè)化管理
（1）保持合理的人員配置。保證一線的人力資源數(shù)量和質量配置，保證征收和管理部門有足夠的資源應對土地增值稅征管工作，同時各業(yè)務科室應該加強協(xié)調，根據(jù)各自分管工作跨部門組建土地增值稅風險管理團隊，專門對土地增值稅預繳、清算、尾盤的相關管理事項進行集中式管理和輔導，將土地增值稅管理的專業(yè)化層次進一步推高。
（2）進行機構整合，簡化工作流程。按照稅收現(xiàn)代化管理的要求，合理分配部門職責，建立大征管、大風險的管理模式，徹底進行管事制改革，簡化內部事項工作流程，加快內部事項運轉速度，限期處理內部事項，提高基層整體運轉效率。
4.1.2提升專業(yè)能力，培養(yǎng)專業(yè)人才
（1）開展高層次的學習培訓活動。適時組織土地增值稅管理相關人員開展專業(yè)性培訓，在學習涉稅知識、財務會計知識的基礎上，要加強對項目開發(fā)流程，造價評估，建筑核算的學習，加強對房地產(chǎn)主要涉稅風險的研究和分析。同時通過培訓可以開展學員之間的交流，通過對實際案例的探討提高業(yè)務素質，拓展業(yè)務視野，增強專業(yè)化能力。
（2）加強崗位鍛煉，以干促學。重點行業(yè)分局可以成立專門的清算管理小組，由經(jīng)驗豐富的老同志帶領經(jīng)驗不足的同志，下手干、實際查，通過實際工作將理論和實際結合起來，既能完成土地增值稅管理工作，又可以培養(yǎng)新的專業(yè)化人才。
（3）加強管理人員的日常培養(yǎng)。土地增值稅管理工作很多溶于日常，比如，通過企業(yè)增值稅、所得稅、印花稅申報對比土地增值稅，查找邏輯關系的不合理；查詢企業(yè)獲得預售證后是否產(chǎn)生了預繳收入，如何對接不動產(chǎn)部門查詢網(wǎng)簽備案合同等，只有日常工作足夠認真細致才能培養(yǎng)出足夠專業(yè)化的管理人才。
4.2完善稅收政策的對策
（1）提高土地增值稅立法層級。目前土地增值稅政策領域的支柱中華人民共和國土地增值稅征收暫行條例與實施細則均不是法律。稅務系統(tǒng)應呼吁在人大層級推進土地增值稅相關法律的立法進度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究。
（2）做好細則配套工作，解決最后一步的問題。一是針對目前尚有部分政策解釋不明確的，制定明確的解釋并統(tǒng)一適用規(guī)范，尤其是一些已經(jīng)引發(fā)納稅人訴訟的要第一時間解決。二是對于已經(jīng)有政策解釋但是無法進行落實操作的，如普通標準住宅的認定中平均交易價格如何掌握等問題，要制作專門的操作指引，指導基層管理人員以及房地產(chǎn)行業(yè)納稅人可以正確落實相關稅收政策
（3）建立土地增值稅清算政策及應用匯編。集中各級土地增值稅業(yè)務骨干、稅收政策法規(guī)專家，將土增清算管理過程中存在的風險點，政策適用及疑難點進行梳理和匯總，編成手冊發(fā)放到一線，方便一線負責征收、管理和清算審核的同志使用。這樣做既可以促進土地增值稅政策在系統(tǒng)內的普及學習，更有利于土地增值稅日常管理工作和清算管理工作更好的開展。
4.3完善管理流程的對策
（1）建立第三方信息獲取機制。土地增值稅管理工作之所以困難，很大程度上是因為稅務機關沒有建立和其他部門共享信息的穩(wěn)定渠道，從而無法斷定納稅人申報提交資料的真實性和準確性。稅務系統(tǒng)應盡量在更高的層次建立與兄弟行政部門及銀行方面的信息共享渠道，得到第一手準確真實的數(shù)據(jù)。
（2）前移管理環(huán)節(jié)。對房地產(chǎn)行業(yè)的稅務管理應盡量前置到其立項開發(fā)階段，從其立項開始就要建立項目臺賬，把控其建設工期，預售證辦理情況，銷售情況和竣工情況。同時通過調查其工程款撥付還可以完成對下游施工企業(yè)的日常稅務監(jiān)管，保證施工方的應該繳納稅款不會流失，保證涉及項目的稅款及時足額入庫。
4.4凈化內外部環(huán)境的對策
4.4.1提高納稅人稅法遵從度
（1）利用納稅人學堂，普及稅法知識。及時在納稅人學堂更新最新的土地增值稅相關政策，適時開展針對房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅專家講座，廣泛進行稅法宣傳，倡導納稅人規(guī)范記賬，規(guī)范申報，提交真實準確的納稅資料并適時進行警示教育，提高納稅人主動守法的意識。
（2）主動進行一對一上門輔導。房地產(chǎn)行業(yè)的管理不能僅僅停留在數(shù)據(jù)管理，實際經(jīng)營情況管理是重要的組成部分，基層管理部門應定期對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行入戶，一方面帶去最新的稅收政策，上門解決企業(yè)遇到的稅收問題，一方面可以及時了解企業(yè)最新的生產(chǎn)經(jīng)營狀況。這對于后續(xù)管理工作的開展和涉稅風險應對都會大有脾益。
（3）規(guī)范企業(yè)財務管理加強內控。監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)建立完善的財務管理制度和內控制度，真實準確核算收入成本、扣除項目和應納稅所得額，引導行業(yè)規(guī)范化管理。
4.4.2引導中介機構發(fā)揮積極作用
（1）提高涉稅鑒證行業(yè)進入門檻。對于中介行業(yè)從事的一般記賬工作，由于其技術含量不高可以適當放寬，但是對于其的涉稅鑒證事務，尤其是土地增值稅清算涉稅鑒證事務應適時提高行業(yè)準入門檻，保證由擁有專業(yè)知識和執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員和機構從事。并同時建立行業(yè)執(zhí)業(yè)黑名單制度，對在執(zhí)業(yè)過程中存在重大過失或者存在違法行為的中介機構和人員列入黑名單，禁止其從事土地增值稅清算鑒證工作，保證中介機構在土地增值稅清算執(zhí)業(yè)中的公正性、規(guī)范性、合法性。
（2）加大對中介行業(yè)的監(jiān)督管理。稅務機關不能把土地增值稅清算工作直接推卸給中介機構，不能對中介機構出具的鑒證報告一味的認可。應對中介機構出具的報告嚴格審核，確保其報告的準確性，充分發(fā)揮稅務機關對中介行業(yè)的監(jiān)督職能。
（3）設置統(tǒng)一保存的清算資料庫。相關的清算報告應統(tǒng)一保存，定期分類存檔，尤其是對于存續(xù)時間較長的地產(chǎn)項目，規(guī)范化的檔案管理，意義重大。
摘要：本文梳理了土地增值稅的定義、稅率及計算方法，通過成本定價模型分析土地增值稅與成本之間的關系，為定價策略提供數(shù)據(jù)參考，達到運用財務數(shù)據(jù)實現(xiàn)事前規(guī)劃、事中控制的目的；最后，在“營改增”背景下，對土地增值稅涉稅籌劃的變化提出建議。
關鍵詞：土地增值稅 涉稅籌劃 定價策略
土地增值稅是指單位或個人通過轉讓國有土地的使用權以及地上建筑及其附著物并取得一定的收入，就其轉讓所得獲得的增值額進行征稅的一種稅收類型。土地增值稅的主要納稅義務人為：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并以此獲得相應收入的單位以及個人，但并不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房產(chǎn)的行為。
作為影響房地產(chǎn)企業(yè)收益最大的稅種，土地增值稅一直備受房地產(chǎn)行業(yè)的關注。較流轉稅而言，土地增值稅稅率更高、計算更復雜；從企業(yè)內部成本控制的角度而言，土地增值稅與企業(yè)成本聯(lián)系更為緊密。如何通過合法、合理的方法降低土地增值稅稅負成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題。
土地增值稅適用的稅率，是根據(jù)增值額與扣除項目的比例確定：增值額未超過扣除項目金額50%部分，適用稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%且小于100%的部分，稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%；增值額超過項目金額100%且小于200%的部分，稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%；增值額超過扣除項目200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%。對于出售的普通標準住宅，且增值額未超過扣除項目金額20%的，依法免征土地增值稅。
一、土地增值稅納稅籌劃及定價策略
鑒于土地增值稅是在清算環(huán)節(jié)繳納的稅種，如何通過前期的成本控制達到合理降低土地增值稅稅負的目的？同時，如何利用土地增值稅與成本的勾稽關系，為銷售定價提供合理的售價區(qū)間？可否通過合理拆分收入，降低土地增值稅稅負也是本文試圖探討的問題。
（一）成本定價模型
設銷售收入為X，不含利息的建造成本為Y（包含實際取得的支付土地使用權的費用和開發(fā)土地的成本，不包含支付的貸款利息），則房地產(chǎn)企業(yè)實際可扣除的費用為30%Y（含房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除20%部分），交納的營業(yè)稅及附加稅為5%×（1+7%+3%）X，即土地增值稅可扣除項目成本為（1.3Y+5.5%X），增值額為[X-（1.3Y+5.5%X）]。
對于出售的普通標準住宅，且增值額未超過扣除項目金額20%，列示如下：
[X-（1.3Y+5.5%X）]÷（1.3Y+5.5%X）=20%
X=1.67024Y
即當售價小于建造成本的1.67024倍且滿足普通標準住宅標準時，可以免交土地增值稅。
當增值額未超過扣除項目金額50%部分時，
[X-（1.3Y+5.5%X）]÷（1.3Y+5.5%X）=50%
X=2.1253Y
當售價小于建造成本的2.1253倍時，土地增值稅為增值額乘以30%。在這個臨界點上高定價帶來的高收益使得稅負水平相對較輕。
綜上所述，可以把系數(shù)1.67024稱為“免稅臨界點定價系數(shù)”；把系數(shù)2.1253稱為“高收益低稅負定價系數(shù)”。
（二）定價策略
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2××3年商品房銷售收入為5 000萬元，其中普通標準住宅的銷售額為3 000萬元，非普通標準住宅的銷售額為2 000萬元?？鄢⒁蛩?00萬元后土地出讓金及房屋開發(fā)成本金額為2 831.6萬元，其中分攤到普通標準住宅的金額為1 692萬元，非普通標準住宅的金額為1 139.6萬元。
1.按照“免稅臨界點系數(shù)”調整不同性質開發(fā)項目定價。根據(jù)稅法要求，區(qū)別普通標準住宅和非普通標準住宅分別核算。
銷售普通標準住宅：
收入總額：3 000萬元
扣除項目合計=1 692+169.2+338.4+165=2 364.6（萬元）
土地出讓金及房屋開發(fā)成本=1 692（萬元）
房地產(chǎn)開發(fā)費用=1 692×10%=169.2（萬元）
加計20%扣除數(shù)=1 692×20%=338.4（萬元）
營業(yè)稅金及附加=3 000×5%×（1+7%+3%）=165（萬元）
增值額=3 000-2 364.6=635.4（萬元）
增值率=635.4÷2 364.6×100%=26.87%
增值率未超過50%，適用稅率30%，速算扣除系數(shù)為0。
應交土地增值稅=635.4×30%=190.62（萬元）
銷售非普通標準住宅：
收入總額：2 000（萬元）
扣除項目合計=1 139.6+113.96+227.92+110=1 591.48（萬元）
土地出讓金及房屋開發(fā)成本=1 139.6（萬元）
房地產(chǎn)開發(fā)費用=1 139.6×10%=113.96（萬元）
加計20%扣除數(shù)=1 139.6×20%=227.92（萬元）
營業(yè)稅金及附加=2 000×5%×（1+7%+3%）=110（萬元）
增值額=2 000-1591.48=408.52（萬元）
增值率=408.52÷1591.48×100%=25.67%
增值率不超過50%的部分，適用稅率為30%。
應交土地增值稅=408.52×30%=122.56（萬元）
未作涉稅籌劃的定價，普通標準住宅部分不符合免稅條件；而非普通標準住宅部分的定價策略沒有實現(xiàn)利潤最高。因此，通過對開盤前的不同性質開發(fā)項目的定價調整，可以達到“節(jié)稅增利”的目的。
2.利用“臨界點”法調整普通標準住宅部分定價。根據(jù)[2005]26號文件規(guī)定，同時滿足以下條件的為普通標準住宅：（1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（2）單套建筑面積在120平方米以下；（3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但上浮比例不得超過上述標準的20%。
根據(jù)普通標準住宅的認定和免稅臨界點定價系數(shù)，可以測算出銷售普通標準住宅免稅臨界點定價水平：
免稅臨界點銷售額=1 692×1.67024=2 826.05（萬元）
扣除項目合計=1 692+169.2+338.4+2 826.05×5.5%=2 355.03（萬元）
增值額=2 826.05-2 355.03=471.02（萬元）
增值率=471.02÷2 355.03×100%=20%
免征土地增值稅。
在普通標準住宅籌劃法下，銷售收入減少173.95萬元（3 000-2 826.05），應交土地增值稅減少190.62萬元。普通標準住宅減少的銷售收入轉增非普通標準住宅，則：
銷售額=2 000+173.95=2 173.95（萬元）
扣除項目合計=1 139.6+113.96+227.92+2 173.95×5.5%=1 601.05（萬元）
增值額=2 173.95-1 601.05=572.9（萬元）
增值率=572.9÷1 601.05×100%=35.78%
應交土地增值稅=572.9×30%=171.87（萬元）
綜上所述，按照“免稅臨界點系數(shù)”調整不同性質開發(fā)項目的定價后，在保持收入及成本費用不變的前提下，應交土地增值稅由313.18萬元減少至171.87萬元，節(jié)稅141.31萬元。
3.利用“臨界點”法實現(xiàn)利潤增長。在制定銷售定價策略的時候，通常會參考周邊樓盤的市場行情加上對未來2個季度房價走勢的預測情況進行判斷。如果能夠提供建立在成本定價模型基礎上的收入?yún)^(qū)間，就可以為定價決策提供參考性意見。承上例，根據(jù)臨界點法，采用高收益低稅負定價系數(shù)2.1253，可以確定高盈利銷售收入的定價臨界點：
高盈利銷售額=1 139.6×2.1253=2 421.99（萬元）
扣除項目合計=1 139.6+113.96+227.92+2 421.99×5.5%=1 614.69（萬元）
增值額=2 421.99-1 614.69=807.3（萬元）
增值率=807.3÷1 614.69×100%=50%
應交土地增值稅=807.3×30%=242.19（萬元）
按照“臨界點法”的計算原則，推算當土地增值稅處于“增值額超過扣除項目金額50%且小于100%的部分，稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%” 區(qū)間時，此處價格屬于高稅負、高收益價格。按照模型測算出的收入為6 155.16萬元，土地增值稅為582.58萬元。
4.利用“精裝房”分散收入。對于超過高收益低稅負調整價格范圍的收入部分，如果想實現(xiàn)利潤最大化，可以利用拆分收入的方法，例如“精裝房”策略調整定價決策。對毛坯房進行裝修后再出售，會提高開發(fā)成本，相應的銷售價格也水漲船高。如果不能很好地控制增值率，很有可能出現(xiàn)高稅負調整價格的窘境：銷售收入增長率遠超過銷售利潤增長率。本文討論在扣除項目金額既定的情況下，拆分轉讓收入，降低增值額，達到減少納稅的目的。拆分收入即將“精裝房”合同拆分成銷售合同和裝修合同兩部分。一般來說，開發(fā)企業(yè)可以設立一家裝修公司為購房者提供裝修服務。開發(fā)企業(yè)與裝飾公司同購房者分別簽訂房屋銷售合同和房屋裝修合同，收取房款和裝修款。由于裝修企業(yè)屬于獨立法人，裝修業(yè)務應該征收營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。
二、對土地增值稅涉稅籌劃的思考
值得注意的是，對于既有普通標準住宅又有非標住宅（包括“精裝房”）的小區(qū)而言，如果普通標準住宅成本超過收入，是否能夠就整個小區(qū)作為成本核算對象計算土地增值稅呢？根據(jù)稅法規(guī)定，“納稅人既建造普通標準住宅又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用這一免稅規(guī)定”。但是，在實際操作中，如果整個小區(qū)是一個立項批復，能否合并計算納稅，各個地區(qū)執(zhí)行的標準并不一致。
在“營改增”的背景下，如果改革后建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)適用11%的增值稅稅率，那么改革后收入變成未實施“營改增”之前收入的90.09%[（1÷（1+11%）]；成本部分則根據(jù)上游可抵扣稅票的進項稅額進行抵扣。由于收入和成本的比值關系發(fā)生了根本的變化，涉稅籌劃的依據(jù)可能改變或消失，所以籌劃的結果就可能與當初的預期不一致。企業(yè)的決策者和財務從業(yè)人員應當重視稅法的變化，及時調整稅收籌劃的策略和方案。
從資金的時間價值角度考慮，應當在適當?shù)臅r機進行土地增值稅清算。根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：“（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉讓土地使用權的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。”而根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結算后進行清算，多退少補”。因此，納稅人未按規(guī)定計算土地增值稅，并不能真實反映納稅人不繳或者少繳稅款，不能按照不繳或者少繳稅款的行為給予行政處罰。雖然推遲土地增值稅清算不能減少應納稅額，但是合理規(guī)劃清算時機，以分期、分批的方式繳納土地增值稅入庫，可以為企業(yè)帶來可觀的資金時間價值。
隨著國家稅務總局對納稅政策的逐漸細化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采用合理的涉稅籌劃節(jié)約納稅成本。稅收籌劃是建立在對企業(yè)運營和稅收法規(guī)高度熟悉的基礎上。合理的稅收籌劃手段，能夠平衡企業(yè)的戰(zhàn)略目標和涉稅風險，增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力。
一、我市地稅系統(tǒng)信息管稅的現(xiàn)狀
我市地稅系統(tǒng)信息化建設自2003年10月正式啟動以來，硬件、網(wǎng)絡等基礎設施累計投入3325萬元，擁有計算機2434臺、服務器15臺、路由器21臺、交換機120臺；網(wǎng)絡方面使用100M帶寬的線路1條、50M帶寬的線路1條、15M帶寬的線路1條、10M帶寬的線路24條、8M以下帶寬的線路51條；現(xiàn)有49名專業(yè)技術人員從事計算機信息類工作；共有各類軟件35套。這些硬件、軟件和網(wǎng)絡等信息化基礎建設的完善，以及對信息管稅工作的不斷探索，我局逐步建立起了一套較為完善的技術支持體系，積累了一定的信息管稅工作經(jīng)驗，已初步具備信息管稅的基本條件。主要體現(xiàn)在以下五個方面：
（一）信息管稅的理念初步形成。以前我們不談信息管稅，強調比較多的是以票管稅。因為在當時環(huán)境下還沒有更多的電子信息，也沒有更多的第三方信息，以票管稅還算比較好的辦法?，F(xiàn)在我們逐步意識到信息管稅是全面提高稅收征管水平的必由之路，信息處理能力是適應信息管稅的必備素質。
（二）軟硬件的建設長足發(fā)展。目前，我市地稅系統(tǒng)人均擁有計算機1.13臺，硬件基礎建設得到夯實?，F(xiàn)已形成以征管系統(tǒng)為核心，辦公自動化系統(tǒng)省以下全面覆蓋，網(wǎng)上辦稅系統(tǒng)、“兩業(yè)”管理系統(tǒng)、個人所得稅扣繳系統(tǒng)、貨運發(fā)票系統(tǒng)等一批專業(yè)征管軟件相互支撐、相得益彰的大格局。
（三）治稅的外部環(huán)境更加有利。一是地方政府推動信息管稅的決心更大，市政府下發(fā)了《關于實行社會綜合治稅強化稅源控管工作意見》的文件，使實施信息管稅的舉措更加堅決。二是建立了社會化協(xié)稅護稅體系，與工商、房管、國土、發(fā)改等相關部門建立協(xié)作關系，定期到相關部門采集、獲取涉稅信息，為稅收征管和稅收分析提供了強大的數(shù)據(jù)支撐。
（四）稅收征管的質效不斷提高?，F(xiàn)在，我市從市局到縣（市、區(qū)）局、從稅務分局到稅收管理員，形成了一級抓一級，層層負責的稅源管理格局。全市18302戶企事業(yè)單位、86815戶個體工商戶已納入征管系統(tǒng)管理；有10991戶企業(yè)正常實現(xiàn)網(wǎng)上申報，網(wǎng)報率達60.05%；92.45%的個體戶實現(xiàn)了銀行批扣；安裝POS機105臺，近八成稅款通過網(wǎng)絡和POS機征收入庫，通過推廣使用信息化辦稅手段，拓展了納稅服務范圍，提高了納稅服務能力。
（五）監(jiān)督保障的機制進一步完善。各項應用系統(tǒng)的運行，尤其是2009年以來征管數(shù)據(jù)質量監(jiān)控系統(tǒng)、發(fā)票預警系統(tǒng)的成功上線，實現(xiàn)了稅收征管各環(huán)節(jié)在信息共享基礎上相互監(jiān)督制約；上級稅務機關對納稅人與基層稅務人員的征納行為實現(xiàn)了監(jiān)管，有效制約了稅務人員征管隨意性，推動了稅務干部隊伍建設。
二、信息管稅存在的主要問題和原因
雖然我局在信息管稅方面進行了多年探索和有益嘗試，也取得了很大的成績，但在實際工作中我們發(fā)現(xiàn)仍存在一些問題和不足。主要表現(xiàn)在以下方面：
（一）思想認識的程度不夠深。有的稅務人員“以偏概全”，認為購置了一些設備、建好了幾個網(wǎng)絡、開發(fā)了幾個軟件就是信息管稅；有的稅務人員“置身事外”，認為信息管稅是信息中心和征管部門的事，與自己關系不大；有的稅務人員“心存顧慮”，擔心信息管稅會束縛自己的手腳，削弱自由裁量權。
（二）信息管稅隊伍的力量不夠足。從專業(yè)素養(yǎng)看，我局共有干部1799人，其中各級信息中心技術人員只有49人，占全系統(tǒng)干部的2.72%。從綜合素質看，信息管稅既要有很好的稅收管理知識和經(jīng)驗，又要有很強的計算機網(wǎng)絡等知識，這就使我局的信息管稅人才顯得更加的薄弱和匱乏。從動態(tài)情況看，我局人員老化現(xiàn)象非常嚴重，人力資源結構不合理，這就很難適應信息管稅工作的要求。
（三）信息質量的標準不夠高。一是沒有一部省、市、縣、分局的信息采集職責和數(shù)據(jù)采集標準的制度規(guī)范，致使信息采集工作沒有明確的定位。二是地稅部門對企業(yè)的現(xiàn)金流量無從掌握，對企業(yè)的賬戶資金難于監(jiān)控，對股份轉讓或擴股增資信息則根本不能及時掌握。三是信息交換平臺尚未建立，對一些有重要價值的第三方信息難以采集到、采集全，地稅部門僅僅依靠協(xié)調來實現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。
（四）信息應用的能力不夠強。一是由于各應用系統(tǒng)的數(shù)據(jù)彼此獨立，資料不能共享，浪費了現(xiàn)存數(shù)據(jù)背后隱藏的信息和規(guī)律。二是數(shù)據(jù)的分析應用水平不高。在信息的橫向比對、縱向分析、深度利用等方面，只能完成“表對表、賬對賬”的簡單比對分析，不能夠透視數(shù)據(jù)查問題、通過信息找稅源，信息管稅的水平還停留在一般化和淺層次。
（五）業(yè)務與技術的融合不夠緊。一是業(yè)務與技術融合存在脫節(jié)。在制定、稅收政策時軟件修改未能同步，造成部分政策制度游離于信息系統(tǒng)之外；在征管軟件投入運行后，各項稅收業(yè)務發(fā)生變化時，沒有再對稅收業(yè)務規(guī)程進行更新，導致出現(xiàn)錯誤的操作。二是信息化軟件種類繁多難共享。目前辦稅服務廳崗位需要在征管系統(tǒng)、貨運發(fā)票系統(tǒng)、個稅扣繳系統(tǒng)、網(wǎng)上報稅系統(tǒng)、發(fā)票稅控系統(tǒng)操作5個互不兼容的軟件，增加了工作量，降低了工作效率。
三、推進信息管稅，提高征管質效的思路和建議
（一）更新稅收管理理念，強化信息管稅的意識
一要樹立“稅收風險管理”的理念。這個理念包含三個層次的意思：一是稅務機關就是通過納稅服務，通過稅收執(zhí)法促進納稅人能夠遵從稅法；二是根據(jù)納稅人不同的稅收風險，制定不同的管理策略。對風險高的一種策略，對風險低的另外一種策略；三是把有限的管理資源用在風險比較大的納稅人身上，而不是平均分配管理資源，避免因納稅戶的大量增加而使每個稅收管理員所承擔的任務直線上升。
二要樹立“數(shù)據(jù)質量為本”的理念。數(shù)據(jù)的采集是信息管稅的基礎，原始數(shù)據(jù)的質量如何將直接影響信息管稅工作的成效。所以，我們要知道有價值的信息數(shù)據(jù)在哪兒，另外還要知道這個數(shù)據(jù)收集起來后給誰使用并把它用在什么地方，不要以為把數(shù)據(jù)往數(shù)據(jù)庫里一放就完事了，我們一定要有質量就是數(shù)據(jù)生命的意識，寧缺勿濫，采取切實有效措施確保數(shù)據(jù)質量。
三要樹立“業(yè)務與技術相融合”的理念。信息管稅的過程，實際上是稅收業(yè)務與信息技術高度融合的過程。業(yè)務與技術的關系好比是大腦和神經(jīng)的關系，稅收業(yè)務是這個大腦，我們建立的信息系統(tǒng)是神經(jīng)，大腦離不開神經(jīng)，神經(jīng)離不開大腦，離開以后就沒有用了。同樣業(yè)務跟技術也是互相推動的過程，在一個時期可能技術發(fā)展相對快一點來推動業(yè)務，在一個時期可能是業(yè)務推動技術，互相支持、互相促進。
（二）健全工作管理機制，保證信息管稅的有效實施
一要完善內部信息管稅工作機制。要建立組織領導機構，加強對信息管稅的領導和管理；要調整部門職能和職責分工，理順信息管稅職責體系，實現(xiàn)信息管稅工作由征管部門牽頭，信息中心由技術服務中心的單一職能向“技術服務中心、數(shù)據(jù)處理中心、風險評估中心”的職能轉變；要制定信息采集職責和數(shù)據(jù)采集標準的制度規(guī)范，防止異常數(shù)據(jù)進入系統(tǒng)，嚴把數(shù)據(jù)入口關；要制定數(shù)據(jù)審計規(guī)則，實行系統(tǒng)自動糾錯和校正，及時發(fā)現(xiàn)異常數(shù)據(jù)，以清理垃圾數(shù)據(jù)，提高數(shù)據(jù)質量；要建立數(shù)據(jù)處理分析制度，定期出具數(shù)據(jù)處理分析報告；要建立信息管稅內外部考核制度，建立多主體、多層次、全方位的監(jiān)督考核機制，定期研究分析、定期督導通報、嚴格落實獎懲。
二要建立外部信息交換協(xié)作長效機制。要加大研發(fā)推廣使用“市社會綜合治稅信息交換平臺”的力度，落實市人民政府關于實行社會綜合治稅強化稅源控管工作的意見，推進與工商、房產(chǎn)、國土、發(fā)改、交通等政府部門和單位涉稅信息交換，努力獲取第三方信息，推動信息管稅落實；要建立本地企業(yè)主管稅務機關與異地有關聯(lián)業(yè)務關系的上游或下游納稅人主管稅務機關之間的涉稅信息交換協(xié)作機制，防止稅款流失。
（三）拓寬數(shù)據(jù)采集范圍，為實施信息管稅奠定基礎
一要全面采集納稅人在征管過程中形成的涉稅信息。要遵循真實、完整、及時的原則，全面準確采集納稅人設立日期、經(jīng)營范圍、投資總額、開戶銀行、賬號、總分支機構、投資方等各項基礎信息，使用“兩業(yè)”管理系統(tǒng)網(wǎng)絡開具發(fā)票、稅控裝置開具發(fā)票等各項發(fā)票信息、使用財稅庫銀橫向聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)和納稅人財務信息管理系統(tǒng)采集的申報信息和財務報表信息等涉稅信息。
二要盡最大努力拓寬渠道搜集第三方涉稅信息。要加大研發(fā)推廣使用“市社會綜合治稅信息交換平臺”的工作力度，通過信息交換平臺的實時傳輸功能，廣泛搜集工商、房產(chǎn)、國土、發(fā)改、交通等政府部門和單位的涉稅信息，以拓寬涉稅信息來源渠道。要通過與異地有關聯(lián)業(yè)務關系的納稅人主管稅務機關間的涉稅信息交換協(xié)作機制，定期獲取與本地企業(yè)有關聯(lián)業(yè)務關系的納稅人的各項收入等涉稅信息。要積極采集納稅人的對外投資、利潤分配、投資分紅等其他涉稅信息。
（四）加強數(shù)據(jù)質量監(jiān)控，提高信息管稅數(shù)據(jù)質量
一要依靠管理和技術手段加強數(shù)據(jù)質量監(jiān)控。各地要指定專人通過省局征管數(shù)據(jù)質量監(jiān)控系統(tǒng)和發(fā)票預警系統(tǒng)對稅收征管數(shù)據(jù)進行監(jiān)控，充分發(fā)揮其預警提示作用，及時對疑似問題數(shù)據(jù)進行處理。
二要定期開展征管數(shù)據(jù)檢查和巡查。征管部門要按季對稅收征管數(shù)據(jù)進行巡查通報；基層一線稅務人員要認真做好錯誤或不符合邏輯數(shù)據(jù)的修正和垃圾數(shù)據(jù)的清理工作，確保數(shù)據(jù)質量。
三要提高搜集的外部涉稅信息的質量。要采取人機結合比對的方式對外部搜集的涉稅信息進行邏輯性審核和進一步加工整理，確保搜集的外部涉稅信息的真實性和實用性。
（五）深化數(shù)據(jù)分析利用，提高信息管稅質效
一要深化內部涉稅信息分析利用。要依托“四位一體”互動機制，各業(yè)務部門要對征管基礎管理、稅收與經(jīng)濟宏觀關聯(lián)情況、稅收政策執(zhí)行情況的涉稅風險點進行認真梳理，定期開展征管狀況分析，并在此基礎上結合實際進一步完善現(xiàn)有征管狀況分析指標體系。要發(fā)揮征管系統(tǒng)的主體作用，開展對納稅人領購發(fā)票、納稅申報等涉稅信息的綜合分析，以充分利用分析結果對納稅人分類實施信息管稅。
二要深化外部涉稅信息分析利用。要利用工商、質監(jiān)的戶籍信息，進行登記信息比對，從源頭上加強納稅人的戶籍管理，防止漏征漏管。要將從國稅部門搜集的增值稅管戶收入申報信息與征管系統(tǒng)申報收入信息進行比對，對存在問題及時核查，防止稅款流失。要將從房地產(chǎn)管理部門搜集的房地產(chǎn)企業(yè)的房屋銷售、預售信息、產(chǎn)權辦理情況等信息與納稅人申報銷售收入進行比對，對其差異及時進行核查處理。要利用發(fā)改、住建、交通部門的項目審批、核準等國民經(jīng)濟安排計劃及其投資信息、建設進度及完工信息，加強對工程項目的稅源監(jiān)控管理，努力堵漏增收。要利用與異地有關聯(lián)業(yè)務關系的納稅人涉稅信息與本地企業(yè)納稅情況進行比對，發(fā)現(xiàn)異常及時進行檢查處理。要將從其他渠道搜集到的企業(yè)投資、利潤分配、投資分配等經(jīng)營盈虧信息與納稅人的申報信息進行比對，分析其收入、成本、費用及所得情況，加強對所得稅的征收管理。
三要建立納稅評估指標體系和模型，實現(xiàn)內外涉稅信息的綜合利用。要做好納稅評估通用模型的應用工作，將風險管理理念貫穿于納稅評估、日常檢查工作中，做好市局已下發(fā)的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)納稅評估通用模型的應用工作。
（六）推進業(yè)務技術融合，為信息管稅提拱技術支撐
一要建立軟件“通用平臺”。要由信息中心牽頭，各業(yè)務部門配合，按照“口徑統(tǒng)一、信息共享、便于利用”的原則，對現(xiàn)有使用的30多套軟件進行優(yōu)化整合為“通用平臺”，簡化操作流程，提高軟件應用效果，服務信息管稅。
二要構建信息管稅工作平臺。在建立軟件“通用平臺”的同時，一是加快研發(fā)推廣社會綜合治稅信息交換平臺，建立與工商、房產(chǎn)、國土、發(fā)改、交通等政府部門和單位的涉稅信息交換機制，解決第三方數(shù)據(jù)信息的來源問題，為實現(xiàn)社會綜合治稅的信息化支撐奠定基礎。二是構建三方數(shù)據(jù)信息應用平臺，要依托省局征管核心系統(tǒng)和信息交換輔助平臺，建立功能強大的三方稅收數(shù)據(jù)信息應用平臺，利用“三方數(shù)據(jù)信息應用平臺”，注重涉稅數(shù)據(jù)信息增值利用，將數(shù)據(jù)信息轉換成涉稅成果。三是研發(fā)稅收風險管理平臺，建議省局在積聚全省地稅系統(tǒng)稅收風險管理方面的智慧和經(jīng)驗的基礎上，將稅收風險管理理念轉變成規(guī)范化、標準化、信息化的業(yè)務流、工作流、任務流，以最大程度地加強業(yè)務與技術的融合。四是搭建全省統(tǒng)一的綜合納稅服務平臺，將12366納稅服務熱線、門戶網(wǎng)站、短信平臺“三網(wǎng)合一”，拓展網(wǎng)上在線服務功能，推進網(wǎng)上認證、網(wǎng)上申報、批量扣稅等多元化申報方式，擴大網(wǎng)絡發(fā)票范圍，為全省納稅人提供集互聯(lián)網(wǎng)申報、認證、網(wǎng)絡開票、扣款、咨詢和投訴等省集中、一體化的納稅服務。
（七）提升干部綜合素質，為實施信息管稅提供保障
一要強化信息管稅教育，使信息管稅成為稅務人員的自覺行動，讓稅務干部能從信息數(shù)據(jù)中找問題、查原因、問績效，不斷拓展數(shù)據(jù)利用的深度和廣度。