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導(dǎo)語：在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
Abstract: The important function of cash flow in the real estate enterprises is presented and on this basis, the specific measures of cash flow in real estate enterprises are further discussed.
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);現(xiàn)金流管理;重要性;管理措施
Key words: real estate enterprises; cash flow management; importance; management measure
中圖分類號:F27 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)09-0012-01
1現(xiàn)金流在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要作用
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量優(yōu)越性主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
1.1 現(xiàn)金流量能更好的反映房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力和償債能力
實踐證明,大部分破產(chǎn)倒閉的企業(yè)都是盈利情況非常好的企業(yè),這些企業(yè)雖然利潤豐厚,擁有大量的流動資產(chǎn),但現(xiàn)金支付能力卻很差,甚至無力償還到期債務(wù),最后破產(chǎn)清算。存貨周轉(zhuǎn)率是衡量現(xiàn)金流量的重要指標,房地產(chǎn)企業(yè)的存貨由土地價款和開發(fā)成本(建安費、管理費、資本化利息等)構(gòu)成,存貨周轉(zhuǎn)速度體現(xiàn)了,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金循環(huán)速度的快慢,體現(xiàn)了由存貨到可銷售房屋這種產(chǎn)品的時間,這個時間越短,現(xiàn)金流動越快,相應(yīng)的資金成本越低,企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力越強,企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)定,償債能力就越強。預(yù)收帳款是監(jiān)控現(xiàn)金流量的又一重要指標,《新企業(yè)會計準則》要求,房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認以業(yè)主簽字確認收房手續(xù)為依據(jù),這就導(dǎo)致主要的收入指標對現(xiàn)金流量體現(xiàn)的滯后性,預(yù)收帳款是房屋銷售時取得現(xiàn)金的最及時的記錄指標,預(yù)收帳款的本期發(fā)生總量持續(xù)穩(wěn)定且金額越大,說明房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的銷量和開發(fā)量穩(wěn)定,體現(xiàn)了企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力、開發(fā)規(guī)模的變動情況,體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的強償債能力。
1.2 現(xiàn)金流量比利潤更真實的反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益質(zhì)量
收益質(zhì)量是財務(wù)報告體現(xiàn)的收益與企業(yè)真實業(yè)績之間的相關(guān)性,如果收益能如實反映企業(yè)的業(yè)績,則認為收益質(zhì)量好。如果收益不能很好地反映企業(yè)的業(yè)績,則認為收益的質(zhì)量較差。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的收入、成本確認有一定的滯后性,由于開發(fā)周期較長,從客戶購買開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)取得銷售回款,到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認收入、成本少則需要一、二年時間,甚至存在滯后三、四年的情況,這樣以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)的帳面利潤資料實際上是以前年度企業(yè)經(jīng)營的成果,滯后于實際情況,而以收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ)的現(xiàn)金流量所體現(xiàn)的收益質(zhì)量較為及時準確。資產(chǎn)負債表和利潤分配表中利潤指標可以在不同的年度間用適當?shù)臅嫹椒ㄟM行調(diào)節(jié),而現(xiàn)金流量被人粉飾的可能性很小,關(guān)注現(xiàn)金流量指標,可以剔出利潤指標中的“水分”,正確地考察企業(yè)現(xiàn)金流量情況,才能使投資者和債權(quán)人更充分、更全面的認識企業(yè)的財務(wù)狀況,真實準確的現(xiàn)金流量情況能體現(xiàn)企業(yè)的盈利質(zhì)量和價值創(chuàng)造能力。
1.3 現(xiàn)金流量體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)彈性
財務(wù)彈性是指企業(yè)適應(yīng)經(jīng)濟環(huán)境和利用投資機會的能力,主要體現(xiàn)在企業(yè)現(xiàn)金流量和支付現(xiàn)金的需要的比較,企業(yè)現(xiàn)金流量超過現(xiàn)金支出的需要,有剩余現(xiàn)金時,企業(yè)的財務(wù)彈性就大,反之,如果出現(xiàn)現(xiàn)金支付量大于現(xiàn)金流入量的情形,企業(yè)的籌資能力、償債能力就會變差,企業(yè)財務(wù)彈性就變小。
2房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理措施
現(xiàn)金流的管理目標是實現(xiàn)企業(yè)的價值創(chuàng)造,是為了價值創(chuàng)造的現(xiàn)金流的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)、效益等的管理,具體又分為現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理和戰(zhàn)術(shù)性管理兩個方面:
2.1 現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理
2.1.1 企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理相結(jié)合。企業(yè)戰(zhàn)略決定現(xiàn)金流流向,現(xiàn)金流管理與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合,制定企業(yè)戰(zhàn)略時應(yīng)考慮現(xiàn)金流狀況,同時現(xiàn)金流要服務(wù)于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)進行現(xiàn)金流向戰(zhàn)略決策首先要進行環(huán)境影響因素分析和企業(yè)戰(zhàn)略分析,現(xiàn)金流向要與環(huán)境變化相協(xié)調(diào)。對以房地產(chǎn)為主的企業(yè)而言,在企業(yè)的發(fā)展過程中要根據(jù)自身的資金實力制定切實可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,切忌盲目擴張,跟風(fēng)發(fā)展;針對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要經(jīng)得住房地產(chǎn)行業(yè)高回報外表的誘惑,不要盲目涉足房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè),切記高回報也意味著高風(fēng)險。
2.1.2 現(xiàn)金流管理與企業(yè)生命周期相結(jié)合。在企業(yè)不同的發(fā)展階段,企業(yè)關(guān)注的目標和重點會有所不同,現(xiàn)金流量循環(huán)也會呈現(xiàn)出不同的特點。管理者必須能夠準確分析和識別企業(yè)在生命周期不同階段的特點及定位,并能夠根據(jù)對現(xiàn)金流量的需要,提出合適的財務(wù)結(jié)構(gòu)。所以,戰(zhàn)略性現(xiàn)金流量管理必須與各階段的特點相匹配,要突出重點,不可一視同仁,等而視之。同時,還要注意在不同發(fā)展階段,經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動現(xiàn)金流之間的轉(zhuǎn)化和配合。
2.1.3 現(xiàn)金流量管理必須做好流動性、收益性和增長性動態(tài)平衡。流動性是企業(yè)為償付其債務(wù)所持有的現(xiàn)金數(shù)額或通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的能力的描述。收益性是企業(yè)通過經(jīng)營使其獲利的能力的表現(xiàn)。增長性是企業(yè)自我積累和發(fā)展能力的表現(xiàn)。
2.1.4 戰(zhàn)略性現(xiàn)金流管理應(yīng)追求現(xiàn)金流平衡。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)由于回報期長,資金回流比較慢,而且因為資本投資巨大,容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈的風(fēng)險。最理想的是將不同投資回報期及不同現(xiàn)金回款方式的業(yè)務(wù)進行組合,以分散風(fēng)險。
2.2 現(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理
2.2.1 現(xiàn)金流預(yù)算。現(xiàn)金流總預(yù)算著重于規(guī)劃和控制企業(yè)宏觀的經(jīng)營活動,保障企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn),日?，F(xiàn)金流預(yù)算統(tǒng)管日常經(jīng)營活動的現(xiàn)金安排,保證現(xiàn)金流有條不紊、永不停息,從而保障企業(yè)簡單再生產(chǎn)或擴大再生產(chǎn)的進行,滿足企業(yè)價值創(chuàng)造實現(xiàn)的條件。房地產(chǎn)企業(yè)年初,應(yīng)由財務(wù)部門編制資金總預(yù)算計劃,它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。其中,資金收入預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過銷售房屋產(chǎn)品和對外籌資帶來的現(xiàn)金凈增加額;支出預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)開發(fā)投資、支付稅費所需資金支出。
2.2.2 現(xiàn)金收入管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。收入管理的重點為加快銷售進度使企業(yè)具有較強的銷售變現(xiàn)能力和催收應(yīng)收賬款兩個部分。
2.2.3 現(xiàn)金支付管理。土地成本和建筑安裝工程款構(gòu)成了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的大部分,加強土地購置款和工程款的管理也是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要組成部分。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟減速 房地產(chǎn)調(diào)控 信用指標 信用評級
近年來，隨著我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的推進，我國房地產(chǎn)行業(yè)的需求和供給出現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)，行業(yè)發(fā)展趨于復(fù)雜，行業(yè)景氣度呈下降趨勢。盡管行業(yè)景氣度下降，但上市房地產(chǎn)企業(yè)的整體營運績效仍有一定增長。通過對2014年在上海、深圳和香港證券市場上市的206家房地產(chǎn)企業(yè)1的分析，雖然從2011年開始上市房地產(chǎn)企業(yè)的收入和凈利潤增速下降明顯，但受益于中國經(jīng)濟的持續(xù)增長、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進程的逐步加快以及城鄉(xiāng)居民住宅消費需求的提升，我國上市房地產(chǎn)企業(yè)整體的收入和凈利潤2依然有一定增長（見圖1），且項目運營能力和公司治理水平也得到了提高。
但是，依賴杠桿經(jīng)營獲得的高速成長所產(chǎn)生的流動性壓力仍然是影響我國房地產(chǎn)企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展的主要問題（見圖2）。并且，近年來規(guī)模較小的中小型房企既要面臨競爭激烈化的市場，又需要應(yīng)付項目開發(fā)帶來的高經(jīng)營風(fēng)險，經(jīng)營日漸艱難，房地產(chǎn)企業(yè)之間整合加速，市場集中度進一步提高。
房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險分析
（一）經(jīng)營與競爭
基于高外部風(fēng)險的判斷，房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)中所處的位置成為信用能力研究的重要方面，具備競爭優(yōu)勢的企業(yè)可以更好地抵御行業(yè)周期變動風(fēng)險與同業(yè)競爭壓力。2013年收入規(guī)模排名前十（以下簡稱“排名前十”）的房地產(chǎn)企業(yè)擁有更大的資產(chǎn)規(guī)模、更多的現(xiàn)金儲備，遠遠高于行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模中位數(shù)和現(xiàn)金儲備中位數(shù)水平。
從2014年1-6月的主要運營數(shù)據(jù)來看，排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)中多數(shù)的營業(yè)收入相對去年同期仍然獲得了較快增長，其項目分布區(qū)域分散化程度高，分布于全國各主要城市。其資產(chǎn)和項目規(guī)模及質(zhì)量決定了領(lǐng)先的市場地位，以及獲取現(xiàn)金的能力，能以更低的價格拿地，抵御行業(yè)不景氣的沖擊。
（二）財務(wù)政策
衡量財務(wù)政策是激進或保守不僅僅是資產(chǎn)負債率的高低，還需著重對現(xiàn)金流進行分析。房地產(chǎn)企業(yè)在擴張戰(zhàn)略下，土地的購買和項目開發(fā)預(yù)期帶來很大的資本性支出，顯然，歷史的負債率指標不能反映未來的杠桿水平，未來的杠桿水平由未來現(xiàn)金流的穩(wěn)定性決定。
從2009年至2013年，我國上市房企資產(chǎn)負債率中位數(shù)從62.23%上升至68.09%，投資性現(xiàn)金支出中位數(shù)從4626.60萬元增長至12409.08萬元，而此期間各年的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流中位數(shù)波動極大，且有三年為負數(shù)；同期，我國上市房企全部債務(wù)/EBITDA倍數(shù)中位數(shù)逐年上升，2013年達到6.04倍（見表1）。這些數(shù)據(jù)表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)因擴張而購買土地的支出主要依賴于負債，而不是自身經(jīng)營所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，財務(wù)政策總體表現(xiàn)激進。
2013年，排名前十的行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)中有7家的資產(chǎn)負債率雖然高于行業(yè)中位數(shù)，但反映長期償債能力強弱的全部債務(wù)/EBITDA倍數(shù)指標顯示有9家都低于行業(yè)中位數(shù)。與此同時，排名前十的行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)有7家企業(yè)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流波動很大，結(jié)合偏高的資產(chǎn)負債率，反映這些企業(yè)的財務(wù)政策相對激進。而另外三家包括萬科A在內(nèi)的企業(yè)，近年來擁有穩(wěn)定且較豐富的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流，且各項反映流動性的財務(wù)指標總體表現(xiàn)較好，可見在現(xiàn)金流相對穩(wěn)定的前提下的適當?shù)母哓搨灰欢ù砥湄攧?wù)政策激進。
總體來看，除了極少企業(yè)以外，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)政策整體表現(xiàn)激進，承受著由于高負債擴張和不穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流所帶來的流動性壓力，這也是當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要挑戰(zhàn)。
（三）經(jīng)營性現(xiàn)金流預(yù)期
未來經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量的穩(wěn)定性和可預(yù)測性是研判房地產(chǎn)企業(yè)信用能力的核心。一定的項目規(guī)模、良好的項目質(zhì)量、地域分散化等各方面因素有助于企業(yè)在不同時期獲得均衡的現(xiàn)金流入。
2009年至2013年，我國上市房企整體上經(jīng)營性凈現(xiàn)金流中位數(shù)波動很大，有三年為負數(shù)，反映經(jīng)營性凈現(xiàn)金流對投資性支出（主要為購買土地支出）的保障較弱；2009年至2013年，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入中位數(shù)雖保持穩(wěn)定且小幅增長，但該期間經(jīng)營性凈現(xiàn)金流波動很大，反映房地產(chǎn)企業(yè)購買土地支出、建筑施工成本、廣告與銷售費用支出等的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流出總體較大地超過了經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入，且表現(xiàn)不穩(wěn)定。
2009年至2013年，我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的有息債務(wù)總額逐年上升，其中短期有息債務(wù)總額中位數(shù)增速較快，2014年6月末，長期有息債務(wù)余額中位數(shù)從2009年的9.23億元升至32.23億元，而短期有息債務(wù)余額中位數(shù)從2009年的4.33億元升至21.95億元，而房地產(chǎn)項目的平均開發(fā)周期為2至3年，短期債務(wù)增速過快且額度較大，反映房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目未來的現(xiàn)金流入與其債務(wù)期限結(jié)構(gòu)可能不對稱。
2009年至2013年，我國上市房企的利息支出中位數(shù)逐年增長，且增幅較快；同期，反映經(jīng)營性凈現(xiàn)金流對利息支出的保障程度的中位數(shù)指標表現(xiàn)較差，波動很大（見表2）。
另一方面，以2013年的收入排名來看，排名行業(yè)前列的企業(yè)中，只有包括萬科A、華潤置地、龍湖地產(chǎn)等少數(shù)企業(yè)的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流保持穩(wěn)定且為正數(shù)，經(jīng)營性凈現(xiàn)金對利息支出的倍數(shù)也較穩(wěn)定?？傮w來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)未來經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量的穩(wěn)定性和可預(yù)測性水平整體欠佳。
（四）流動性管理
流動性是企業(yè)在任一時點的現(xiàn)金充足度的體現(xiàn)，與現(xiàn)金流狀況、融資能力、財務(wù)彈性各因素緊密相關(guān)。
2009年至2014年6月末，反映企業(yè)即期償債能力的指標貨幣資金/短期有息債務(wù)中位數(shù)逐年下降，從2009年末的117.14%下降至2014年6月末的62.07%；2009年至2014年1-6月，上市房企經(jīng)營性凈現(xiàn)金流中位數(shù)極不穩(wěn)定，且有四個時期為負數(shù)，而同時期，各期末上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率中位數(shù)也逐年上升（見表3）。從流動性角度，以上數(shù)據(jù)變動反映上市房地產(chǎn)企業(yè)在自身經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量不充足時，主要依賴銀行的信貸支持、資本市場的融資能力和綜合財務(wù)彈性，來滿足日常的各種運營所需現(xiàn)金。
從行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)2013年的流動性管理相關(guān)指標來看，多數(shù)領(lǐng)先企業(yè)的賬面貨幣資金遠遠高于該指標行業(yè)中位數(shù)，反映企業(yè)即期償債能力的貨幣資金/短期有息債務(wù)指標均高于該指標行業(yè)中位數(shù)，反映長期償債能力的全部債務(wù)/EBITDA指標也低于行業(yè)中位數(shù)，顯然，領(lǐng)先企業(yè)的現(xiàn)金儲備和長短期償債能力在整個上市房地產(chǎn)企業(yè)中遙遙領(lǐng)先。
雖然多數(shù)領(lǐng)先企業(yè)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流波動也很大，但強的資產(chǎn)和項目規(guī)模、收入規(guī)模等因素，支持了這些企業(yè)擁有多樣化的融資渠道和綜合財務(wù)彈性，實際上，領(lǐng)先企業(yè)的有息債務(wù)規(guī)模遠遠高于上市房企有息債務(wù)中位數(shù)，擁有強勢市場地位的領(lǐng)先企業(yè)，在流動性管理方面，擁有更強的融資能力和綜合財務(wù)彈性。
（五）盈利性
盈利性是房地產(chǎn)企業(yè)最終競爭力的體現(xiàn)，盈利能力分析還需要建立在房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)開發(fā)模式、業(yè)態(tài)類型和區(qū)域分布特性上。
2009年至2014年1-6月，我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入中位數(shù)逐年上升，凈資產(chǎn)收益率中位數(shù)波動不大，且近兩年一直保持在9%左右（見表4）；同時，從管理效益來看，我國上市房企管理費用占總費用比率中位數(shù)逐年有所下降，可見我國上市房企在公司治理和管理能力方面有了提高。綜合以上各項指標，反映我國房地產(chǎn)企業(yè)整體盈利能力較強。
但是，2009年至2014年1-6月，我國上市房企存貨規(guī)模中位數(shù)偏大，且增速較快，較大規(guī)模的存貨占用了企業(yè)較多的資金，且由于不能及時轉(zhuǎn)化為收入，對企業(yè)的盈利能力也構(gòu)成負面影響；同期，EBITDA收益率也是逐年有所下降，反映我國上市房企整體上各年利息支出和攤銷等逐年加大，實際體現(xiàn)的是存貨不能變現(xiàn)，占用過多的資金，是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)當前流動性緊張的主要因素之一，房地產(chǎn)企業(yè)只能增加有息債務(wù)，以緩解資金壓力。
此外，總體上領(lǐng)先企業(yè)去庫存壓力在行業(yè)中也最大，2013年末，領(lǐng)先企業(yè)的存貨規(guī)模均很大，占資產(chǎn)總額的比例也均較大，排名第一的萬科該比例為69.10%，排名第二的恒大地產(chǎn)該比例為53.09%，排名第三的保利地產(chǎn)該比例為76.42%，如何盡快去庫存以增強盈利能力和流動性，是領(lǐng)先企業(yè)當前面臨的主要挑戰(zhàn)。
（六）或有事項
由于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集性特征，因此對外擔保、可能的訴論、表外負債、關(guān)聯(lián)資金占用均是影響企業(yè)信用能力的不利因素。
2009年至2014年1-6月，我國上市房企其他應(yīng)收款中位數(shù)雖然逐年有所上升，但其他應(yīng)收款/凈資產(chǎn)中位數(shù)卻維持在較低水平，其他應(yīng)收款賬戶核算的是企業(yè)主營業(yè)務(wù)以外的資金往來，多數(shù)是關(guān)聯(lián)企業(yè)間的資金往來，上述指標反映規(guī)模不大的房企在此方面的風(fēng)險較小。而另一方面，大多數(shù)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)其他應(yīng)收款/凈資產(chǎn)卻超過了30%，其中有兩家企業(yè)還超過了50%，反映規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)資金往來頻繁，由此產(chǎn)生流動性風(fēng)險的可能性在加大。
房地產(chǎn)企業(yè)信用評級框架
我國房地產(chǎn)業(yè)周期性特征明顯，房地產(chǎn)企業(yè)的增長前景受國家宏觀經(jīng)濟波動及政府房地產(chǎn)調(diào)控政策影響很大，未來對我國房地產(chǎn)企業(yè)信用能力影響較大的因素主要有以下五方面，對這五方面的分析構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)信用評級框架。
（一）行業(yè)政策波動
我國房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的政策導(dǎo)向性，2006年以來我國針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了諸多政策，經(jīng)歷了從調(diào)控、松動、救市、收緊、強化的多個過程。其中2012年至今年上半年，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策仍維持從緊取向，采用以房產(chǎn)稅、限購、保自住抑投資的差別化信貸、保障房為主線的調(diào)控政策。最近，受宏觀經(jīng)濟影響，大部分地方已放開了限購政策，房地產(chǎn)貸款政策也出現(xiàn)了松動，甚至部分地區(qū)出臺了首套房的稅費優(yōu)惠政策，對未來的房地產(chǎn)行業(yè)走勢或?qū)a(chǎn)生變數(shù)，尚待進一步的跟蹤觀察，從而做出新的評估。總體來看，我國未來房地產(chǎn)調(diào)控政策更多將趨向于市場化的調(diào)整，地方政策對區(qū)域房地產(chǎn)市場影響較大。
（二）行業(yè)整合加快
由于我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了十多年的高速發(fā)展后，市場開發(fā)空間和需求下降，且行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)從緊、土地供應(yīng)減少、競爭激烈、資金成本上升等各種問題出現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)整合趨勢將更加激烈，整合更多可能通過并購來實現(xiàn)，2014年上半年，收入前五大上市房企的收入占比為31.95%，預(yù)計具備行業(yè)競爭優(yōu)勢的領(lǐng)先企業(yè)擁有更多的并購機會。
（三）高杠桿經(jīng)營
從2011年最嚴厲的行業(yè)調(diào)控政策至今，尤其是近兩年市場需求持續(xù)下降的背景下，高杠桿經(jīng)營使房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著流動性緊張的壓力。行業(yè)排名居后的劣勢房企，面對高經(jīng)營杠桿、枯竭的土地儲備、高昂的資金成本、下滑的市場需求等，或無法獲得外部融資支持而關(guān)門。
擁有行業(yè)領(lǐng)先地位的優(yōu)勢房企，雖然擁有多樣化的融資渠道，但其中的多家房企仍因過度舉債，體現(xiàn)為資產(chǎn)負債率過高，經(jīng)營性現(xiàn)金流預(yù)期不穩(wěn)定等，導(dǎo)致新增舉債融資空間壓縮，違約風(fēng)險上升，只有通過股本融資降低負債率。據(jù)不完全統(tǒng)計，在港上市的多家優(yōu)勢房企2014年上半年合計新發(fā)行369億元永久資本債券，平均利息成本9%～18%。雖然股本融資可緩解負債上升過快所造成的信貸風(fēng)險，還可以增加房企的流動資金，降低對新增債務(wù)的依賴度，但企業(yè)必須同時獲得收入和經(jīng)營性現(xiàn)金流的持續(xù)增長，否則又會陷入新一輪流動性危機。
（四）去庫存化
排名行業(yè)前十的領(lǐng)先企業(yè)中，絕大多數(shù)2013年末的存貨余額占資產(chǎn)余額的比例超過了50%，存貨難以消化，持續(xù)占用過多資金，這是導(dǎo)致房企近幾年經(jīng)營性現(xiàn)金流極不穩(wěn)定的主要原因。而從我國上市房企已的2014年中期業(yè)績可以看出，上半年業(yè)績完成年度銷售目標40%以上的大型房企只有15家，反映房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨銷售下降局面，去庫存化是我國房地產(chǎn)企業(yè)當前面臨的重大挑戰(zhàn)。
（五）戰(zhàn)略調(diào)整
由于房地產(chǎn)行業(yè)面臨的高外部風(fēng)險，近年來許多大中型房地產(chǎn)企業(yè)逐步進行戰(zhàn)略調(diào)整，以住宅地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，逐步向多元化業(yè)態(tài)發(fā)展，且多家企業(yè)積極進軍海外房地產(chǎn)市場；以二三級城市為主要經(jīng)營區(qū)域的企業(yè)，近年來主要布局一線城市；以住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè)，正在或計劃投資房地產(chǎn)以外的農(nóng)林牧漁、文化、互聯(lián)網(wǎng)、金融或其他行業(yè)等。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在自身經(jīng)營性現(xiàn)金流不穩(wěn)定的情況下，投資資金會更多地依賴于舉債融資，短期內(nèi)將增加其財務(wù)風(fēng)險，以及多元化業(yè)務(wù)相關(guān)的管理風(fēng)險和人才風(fēng)險。不過，從長期來看，中國經(jīng)濟增長雖放緩，但仍會擁有持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，宏觀環(huán)境仍將給予房地產(chǎn)行業(yè)一定發(fā)展空間，預(yù)計擁有強勢市場地位的房地產(chǎn)企業(yè)將從中獲益，這些企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整效果也將逐步顯現(xiàn)。
小結(jié)及展望
綜上所述，隨著我國宏觀經(jīng)濟減速，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度呈下降趨勢。預(yù)計2014年下半年，在地方政府因地制宜政策下，多數(shù)城市新房銷售價格的下滑趨勢將趨緩，但2014年我國房企整體的收入和利潤增速進一步下滑的趨勢難以避免，且高杠桿經(jīng)營下的流動性風(fēng)險依然存在。
從長期來看，雖然反映房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的多項數(shù)據(jù)處于下行中，但在當前中國宏觀經(jīng)濟減速，以經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、消費升級為主基調(diào)的新一輪發(fā)展中，也蘊藏著許多發(fā)展機遇，包括但不限于養(yǎng)老地產(chǎn)、棚戶區(qū)改造、新型城鎮(zhèn)化、住房消費升級等，預(yù)計擁有行業(yè)領(lǐng)先地位的優(yōu)勢企業(yè)將從中獲益，并獲得更多的并購機會。所以，針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的不同情況，對其信用評估需要區(qū)別對待。
注：
1.根據(jù)wind資訊，截至2014年8月末，滬深及香港股市房地產(chǎn)業(yè)上市公司共322家，在剔除同公司B股上市公司、同公司H股上市公司、港交所上市的在港開展業(yè)務(wù)的香港企業(yè)（存在誤差）以及數(shù)據(jù)質(zhì)量較差的樣本，本文分析的房地產(chǎn)公司樣本數(shù)為206家，均為在我國內(nèi)地開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的滬深港上市房企。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務(wù)；風(fēng)險管理
房地產(chǎn)行業(yè)是高回報行業(yè)，同進也有很大的風(fēng)險，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提高財務(wù)管理水平才可實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應(yīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的有效管理控制工具。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的意義
財務(wù)風(fēng)險是說在企業(yè)的所有財務(wù)活動中，因企業(yè)受到內(nèi)、外部環(huán)境和各種難以把握或難以預(yù)計的因素影響。企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果同預(yù)期的結(jié)果發(fā)生偏離，因而使企業(yè)蒙受可能性的損失。房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期長、投資大、不確定性強，所以房地產(chǎn)開發(fā)過程中的財務(wù)風(fēng)險管理就更加的重要，只有對項目風(fēng)險進行有效的規(guī)避和控制，開發(fā)項目的收益才有可靠性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點分析，一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為下面這幾個方面：
1.利率變動風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在負債經(jīng)營期間，由于各種因素的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長是增加公司的資金投本，因而抵減了預(yù)期收益。利率的變動風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的眾多風(fēng)險中最為嚴重的不測風(fēng)險。
2.再籌資金風(fēng)險。再籌資金通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。因負債經(jīng)營使房地產(chǎn)開發(fā)公司負債率加大，相應(yīng)地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度大大降低，這在很在程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常還會出現(xiàn)連鎖性的資擔保鏈，一擔連鎖籌資中一個環(huán)節(jié)斷裂，風(fēng)險效應(yīng)也會加大，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。
3.無力償還債務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分的開發(fā)企業(yè)在初期階段大都以負債開發(fā)為主，本有資金比例很低，大量的開發(fā)資金都來源于借貸。如果企業(yè)不能按期收回并取得預(yù)期的收益，那么公司將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險，不僅導(dǎo)致資金緊張，還會影響到公司的信譽度，甚至?xí)虼硕鴮?dǎo)致公司倒閉。
三、控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的措施
1.房地產(chǎn)企業(yè)投資策略：投資是企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展推行經(jīng)營戰(zhàn)略達到高額利潤目的一項目重大舉措。同時投資是一種巨額資金支出而在投入期不會立即產(chǎn)生效益。投資一擔執(zhí)行就很難改變，所以投資的成功與否對于一個企業(yè)的未來發(fā)展會產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)面對的是無法估量的產(chǎn)品市場、經(jīng)營環(huán)境、勞動力市場等一些方面，比如物價、工資、運價的不穩(wěn)定變動都會對企業(yè)的營運收入、成本造成企業(yè)現(xiàn)金流入量和流出量不確定性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資面臨的風(fēng)險主要有管理風(fēng)險、市場風(fēng)險和政策風(fēng)險。目前對房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險的衡量有定量分析和定性分析這兩種方法。
2.加強現(xiàn)金流量控制管理?，F(xiàn)金流量反映的是一個企業(yè)在某個特定時期內(nèi)現(xiàn)金流出、流入和流入凈額狀況。在現(xiàn)金流量表上，投資、經(jīng)營、籌資三大活動都會發(fā)生現(xiàn)金流動，在經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額最重要。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報告中，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額作為主要財務(wù)指標反映，所以現(xiàn)金流量比利潤更加重要。如果企業(yè)的利潤在上升而現(xiàn)金的凈流量在減少，這說明當前的實際收益在下降，需要引起高度重視，如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，那么就說明本期有未到賬的利潤存在?，F(xiàn)金流量的多少可知企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的大小。
3.縮短預(yù)售時間，減少款項回籠風(fēng)險。財務(wù)的重要方面就是資金的回收，應(yīng)收款是造成資金回收風(fēng)險的重要方面， 它會加速現(xiàn)金流出。雖然應(yīng)收賬款會使企業(yè)產(chǎn)生利潤，但并沒使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反之會加速現(xiàn)金流出，因房地產(chǎn)企業(yè)投資涉及到金融動向、政策法規(guī)、區(qū)域供求狀況和提高人民群眾的生活質(zhì)量等各個方面，所以容易受到各種因素的變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，引起資金鏈的斷裂。因此加強資金的資金回收、集中管理非常重要。對于應(yīng)收賬款管理應(yīng)做幾個方面的強化：確定客戶的資信等級，評估企業(yè)的還債能力、建立銷售回款責(zé)任制、建立穩(wěn)定的信用政策、確定合理的應(yīng)收賬款比例。
4.完善資金管理系統(tǒng)。完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng)首先應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算體系，對責(zé)任中心預(yù)算和項目預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算，實現(xiàn)對資金需求比較準確全面的預(yù)測，從而降低資金成本，提高資金使用率，通過對資金預(yù)算實際的執(zhí)行情況的分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用進行修正，另外應(yīng)建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。
5.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身的潛力，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實施房地產(chǎn)投資基金融資、進行股權(quán)融資、銷售融資、資產(chǎn)證券化等等一些多元化的融資渠道，這樣可以在不提高資產(chǎn)負債的率的情況下，節(jié)約財務(wù)費用，降低融資成本、優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等。通過融資渠道多元化可以將財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，這有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)過程中有很多的不確定風(fēng)險,項目開發(fā)的過程其實就是風(fēng)險管理的過程,而財務(wù)風(fēng)險管理的好與否,將直接影響到開發(fā)項目的收益高低及項目的成敗，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資前應(yīng)對其公司自身的財務(wù)狀況有清醒的認識，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)的財務(wù)結(jié)構(gòu)，把各種不確定因素降到最低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)的管理功能，定期對財務(wù)指標進行分析和考核，財務(wù)指標考核是預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的有效措施。
參考文獻：
[1]李慶華：淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理.管理觀察.2010(16).
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 會計信息質(zhì)量 會計準則
一、前言
當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計核算問題也引起許多專家學(xué)者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點,其財務(wù)會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經(jīng)開始正式實施新企業(yè)財務(wù)會計準則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場經(jīng)濟秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真情況十分嚴重,這也導(dǎo)致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算中的會計信息質(zhì)量問題進行探討。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題
(1)風(fēng)險信息披露內(nèi)容不完整
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)過程中要面臨許多的風(fēng)險,這些風(fēng)險包括政策風(fēng)險、企業(yè)項目開發(fā)風(fēng)險、土地供應(yīng)風(fēng)險、項目工程質(zhì)量風(fēng)險等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風(fēng)險性的特點,所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于一般的企業(yè)必須更充分地有關(guān)風(fēng)險的企業(yè)財務(wù)信息。然而,從當前我國相關(guān)的財務(wù)會計法規(guī)制度來看,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計報告附注中披露的風(fēng)險往往僅限于相關(guān)抵押貸款的擔保風(fēng)險;但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金方面沒有涉及,相關(guān)方面的質(zhì)量保證金信息也未加披露,這是需要進一步改進的地方。
(2)會計核算準則指引不夠完善,業(yè)績評價信息不夠客觀
對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,會計核算準則指引不夠完善,這也就導(dǎo)致最終的房地產(chǎn)業(yè)績評價信息不夠客觀。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開發(fā)到確認收入往往要經(jīng)歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發(fā)過程,這部分的管理費用就計入了當期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預(yù)售款項也無法確認為收入,這就使得財務(wù)會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績評價指標,比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營狀況,這也會在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。
(3)企業(yè)內(nèi)部會計核算不完善
當前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會計準則的相關(guān)規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動以及相關(guān)的投資活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。
(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會計體系不規(guī)范,收入確認制度有待改善
當前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關(guān)的財務(wù)會計體系仍然不規(guī)范,銷售收入往往采用預(yù)售以及分期付款銷售兩套財務(wù)管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關(guān)的會計實務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認收入的方法主要有以下幾點:第一種情況是在相關(guān)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發(fā)票確認收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。對于上市房地產(chǎn)企業(yè)來說,上述幾種收入確認情況企業(yè)年報信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報由于當年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題,被相關(guān)的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上,企業(yè)自身判斷的結(jié)果與相關(guān)注冊會計師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關(guān)的收入確認制度方面值得進一步改善。
三、提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的對策建議
針對上述房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:
(1)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
在提高房地產(chǎn)會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費用”這一信息項目,該項目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預(yù)提的本來應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的相關(guān)配套設(shè)施的費用。此外,還應(yīng)加強企業(yè)的預(yù)售政策以及相應(yīng)的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項目未竣工以前,預(yù)售商品房收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但是按照預(yù)售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售政策不同,往往會對企業(yè)各期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據(jù)目前預(yù)售政策規(guī)定的要求,相關(guān)商品房結(jié)構(gòu)封頂或者結(jié)構(gòu)施工達到一定高度時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以向管理部門申請預(yù)售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況可以使投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業(yè)還應(yīng)當在財務(wù)報告附注中增加相關(guān)分項目現(xiàn)金流量信息以及相關(guān)保證金信息的披露,也就是說以企業(yè)每一個項目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及與之相關(guān)的工資支付等。
(2)完善配套工程的會計核算準則指引
我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》中曾經(jīng)對相關(guān)的配套設(shè)施費用的預(yù)提以及會計處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應(yīng)當看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》在對配套設(shè)施成本核算當面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財務(wù)成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。拿預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔來說,假如房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)商品房等開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時預(yù)提了一定比例的配套設(shè)施費用,那么不但在當期利潤表中增加了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的相關(guān)費用,而且在企業(yè)當期的資產(chǎn)負債表中也增加等額的負債,這就會對企業(yè)當期的財務(wù)狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國相關(guān)的行政管理部門和立法機關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會計核算準則做指引,以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息管理。
(3)完善企業(yè)內(nèi)部會計核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計
針對當前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度的問題,相關(guān)企業(yè)必須構(gòu)建起完善的財務(wù)會計核算體系,這種體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營特點以及相關(guān)的管理要求而制定的內(nèi)部會計核算,具體包括財務(wù)會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、內(nèi)部財務(wù)成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴格執(zhí)行統(tǒng)一的財務(wù)會計規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計,通過進一步完善內(nèi)部財務(wù)會計核算機制來保障財務(wù)會計制度的完整性與系統(tǒng)性。
(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系
近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進一步深化,政府的財政部門以及相關(guān)的立法部門應(yīng)該針對房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財務(wù)會計管理體系。對相關(guān)的人力資源會計、質(zhì)量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規(guī)范進行統(tǒng)一規(guī)范,以此來改變當前房地產(chǎn)會計管理的方面不確定的準則以及會計制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應(yīng)當建立并逐步推廣一些特定的的會計準則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認方法。
四、結(jié)束語
由于我國當前房地產(chǎn)企業(yè)一些會計準則與相關(guān)制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系,制定出科學(xué)的會計核算準則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量,這對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠健康發(fā)展也是有益的。
參考文獻:
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【關(guān)鍵詞】財務(wù)分析 盈利能力 現(xiàn)金流量
一、企業(yè)概況
萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一，于1991年1月29日在深交所正式掛牌交易，公司通過配售和定向發(fā)行新股2836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。近年來，萬科憑借對經(jīng)營環(huán)境變化的敏銳嗅覺和及時應(yīng)對，公司業(yè)績逐年上升。僅2011年，公司就取得了700多億元的營業(yè)收入，營業(yè)利潤達280多億元，占主營業(yè)務(wù)收入的98%，到2012年，公司總市值達790多億元，居同行榜首?？梢哉f，不管是主營業(yè)務(wù)收入、市場占有率、還是凈利潤等，萬科都在同行中遙遙領(lǐng)先，并有望一直保持著這種發(fā)展勢頭。
二、企業(yè)財務(wù)狀況分析
（一）企業(yè)資產(chǎn)負債分析
1.萬科資產(chǎn)負債現(xiàn)狀。資產(chǎn)負債是一家企業(yè)的骨骼，理解資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)及其發(fā)展狀況是分析一家財務(wù)及盈利狀況的基礎(chǔ)。因此，我們通過縱橫對比來分析公司近幾年的資產(chǎn)負債情況及其發(fā)展趨勢，從而了解公司資產(chǎn)負債的合理性。2009～2012年，萬科的資產(chǎn)總額分別為1376億、2156億、2962億、3788億元，年均增長率均在27%以上，且有望繼續(xù)保持這一高速增長的態(tài)勢。而與此同時，萬科的負債總額分別為92億、1611億、2284億、2967億元，其年均增長率更是高達29%以上。可見，公司的資產(chǎn)總額在保持高速的增長的同時，其債務(wù)比率增長的速度更加快。
2.萬科資產(chǎn)負債增長的橫向?qū)Ρ确治觥臋M向?qū)Ρ葋砜矗ㄒ姳?），2011年萬科的資產(chǎn)增長率為37.36%，高于同期招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團。2011年萬科的負債增長率為41.80%，略低于同期招商地產(chǎn)的43.23%，高于保利地產(chǎn)的31.42%和金地集團的32.28%，可見萬科的資產(chǎn)負債總額增長率略高于同行業(yè)的其他企業(yè)，且處于合理水平，足見萬科在行業(yè)中的領(lǐng)頭地位。我們還發(fā)現(xiàn)：幾乎各家房地產(chǎn)企業(yè)的負債增長率都領(lǐng)先于其資產(chǎn)增長率，說明在整個房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展的機遇下，其現(xiàn)金流量比較缺乏，但都很擅長運用財務(wù)杠桿來促進企業(yè)的更快發(fā)展。
（二）企業(yè)現(xiàn)金流量分析
首先，從經(jīng)營活動現(xiàn)金流量來看，公司銷售商品收到的現(xiàn)金呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長態(tài)勢，且大大超過主營收入，表明公司的營業(yè)收入過度集中。2008年以后，萬科的現(xiàn)金流量與凈利潤之比快速上升，但2011年由于受政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響，企業(yè)的現(xiàn)金流量與凈利潤之比以及現(xiàn)金凈流量均出現(xiàn)負增長，表明在政府對房地產(chǎn)行業(yè)打壓的大背景下，公司的現(xiàn)金需求壓力開始加大，甚至導(dǎo)致資金鏈斷裂的風(fēng)險，其經(jīng)營風(fēng)險開始加大。其次，投資活動的現(xiàn)金流量方面，萬科的投資活動現(xiàn)金凈流量不斷上升。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，企業(yè)規(guī)模逐漸擴大，要求企業(yè)不斷增加資產(chǎn)投資，而且房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般企業(yè)，對于像土地等不動產(chǎn)投資需求更大，再加上我國房價和地價的不斷攀升導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)對投資活動資金需求的進一步加大。最后，在籌資活動現(xiàn)金流量上，因為房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型類，企業(yè)的項目開發(fā)需要大量的資金支持，所以籌資活動對該行業(yè)顯得尤為重要。2008～2012年，萬科的籌資活動現(xiàn)金流量由58.66億增長到162.86億元，且萬科的資本結(jié)構(gòu)對負債有較大的依賴性：主要依靠負債籌資，其資產(chǎn)負債率平均為60%。
三、企業(yè)盈利能力及利潤分配狀況
（一）公司的盈利狀況分析
從表3可知，萬科的銷售毛利率、主營業(yè)務(wù)利潤率和凈資產(chǎn)收益率都呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的趨勢，具體來看，主營業(yè)務(wù)收入從2008年的4099177.92萬增長到2012年的10311624.51萬元，增長幅度為151.55%，年均增長率30.31%。與此同時，該公司的三項費用（經(jīng)營、管理和財務(wù)費用）也大幅度增加，其他幾項指標也均呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，表明公司的規(guī)模和效益也在同步增長。此外，公司的銷售毛利率與主營業(yè)務(wù)利潤率亦出現(xiàn)同步變動，可見凈利潤主要來源于正常經(jīng)營所得，盈利能力增長穩(wěn)定。另外，對比2010～2012年的數(shù)據(jù)可知，萬科的銷售毛利率和主營業(yè)務(wù)利潤率均出現(xiàn)小幅下降，這是因為政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和整個行業(yè)競爭的加劇。總體來說，萬科的贏利狀況仍處于行業(yè)的較高水平，表明該公司的增長能力較強。
（二）利潤分配狀況分析
由表4所示，各指標額均快速增長，說明近幾年公司的經(jīng)營業(yè)績很好，盈利水平較高，對投資者有較強的吸引力。2008-2011年，萬科的分紅派息方案分別為：每十股派現(xiàn)金1.0元、0.5元、0.7元、1.0元，可見2008年公司的分紅比例是很高的，之后由于受金融危機的影響2009年的分紅派息比例較上一年大幅降低，直到2010年以后才逐步回升，這主要得益于整個行業(yè)的盈利狀況的改善。同時，與行業(yè)其他企業(yè)相比，萬科的盈利水平和分紅派息比例都處于較高的水平，這不僅得益于整個行業(yè)經(jīng)營環(huán)境的改善，更重要的是公司的品牌化戰(zhàn)略和經(jīng)營績效的改善。目前，在國家加強對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，筆者認為，雖然短期內(nèi)萬科的業(yè)績會受到較大的影響，但政府的調(diào)控政策也將加速整個房地產(chǎn)行業(yè)的整合和優(yōu)勝劣汰。尤其是金融政策的變換，不僅對公司拓展融資渠道提出了更高的要求，而且有助于公司整合行業(yè)資源，憑借雄厚的資金實力和品牌化優(yōu)勢，萬科將會得到更好的發(fā)展。
四、存在的問題分析
（一）融資渠道過于單一，結(jié)構(gòu)不合理
房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模大、周期長，資金需求大，所以它們常受融資問題的困擾。通過萬科的資產(chǎn)負債表我們發(fā)現(xiàn)，它的負債比率是很高的，且負債總額增長迅猛。萬科所獲得的資金大都來源于銀行貸款或按揭貸款，一旦房地產(chǎn)市場進入低迷時候，企業(yè)將出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢，融資難度加大的困境，只能求助于一些金融中介機構(gòu)，那融資成本是非常高的。這些企業(yè)主要是通過發(fā)行股票、預(yù)付定金、賒銷商品和銀行貸款等來融資，但政府對房地產(chǎn)企業(yè)利用股票籌資亦監(jiān)管嚴格，通常僅少數(shù)大型企業(yè)方可以IPO的方式來籌集資金。于是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)仍是以銀行貸款為主進行籌資，這無疑加劇了商業(yè)銀行的風(fēng)險。
（二）企業(yè)的財務(wù)和盈利狀況波動較大
通過分析萬科的財務(wù)報表可知，無論是公司的資產(chǎn)負債情況，還是現(xiàn)金流量或者每股收益等，都存在著較大的波動性。這說明公司的經(jīng)營績效受宏觀經(jīng)濟和政府的宏觀政策的影響較大。特別是2008年金融危機和最近兩年的政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)更是大起大落。作為行業(yè)龍頭的萬科，相對于其他企業(yè)而言有著更強的風(fēng)險抵御能力，而在行業(yè)景氣的時候，其業(yè)績則會率先反彈，這一點我們可以從公司的歷年每股收益中可以看出。
（三）資本結(jié)構(gòu)不太合理
經(jīng)過多年發(fā)展，萬科已成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，無論是它的公司治理、經(jīng)營戰(zhàn)略還是品牌管理都已成為行業(yè)的典范。但是，將萬科公司的資本結(jié)構(gòu)和行業(yè)其他企業(yè)（國內(nèi)和國外的房地產(chǎn)公司）進行對比分析，我們發(fā)現(xiàn)其資本結(jié)構(gòu)離最優(yōu)狀態(tài)還是有一定得差距。這主要表現(xiàn)在：負債規(guī)模略有保守，負債結(jié)構(gòu)不合理和股權(quán)結(jié)構(gòu)相對分散。為此，公司應(yīng)結(jié)合自身的成長環(huán)境、整個行業(yè)形勢和政府相關(guān)鼓勵政策等不斷優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)，這樣才能使其財務(wù)管理與內(nèi)部控制更加合理。
五、對策與建議
（一）鼓勵多元化融資
我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，其融資渠道主要是銀行貸款。作為行業(yè)龍頭的萬科也不例外，雖然萬科通過股權(quán)融資獲得了一部分資金，但相對于其自身的發(fā)展而言，還是遠遠不夠的。特別是對于短期資金的需求，主要還是依賴于銀行貸款。這種一元化的融資方式對于公司的長期發(fā)展是很不利的。因此，建立健全多元化融資市場，不但可以降低銀行風(fēng)險，更有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。
（二）強化現(xiàn)金流管理，加強內(nèi)部控制，增強抵御風(fēng)險能力
為應(yīng)對現(xiàn)金流不足問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將現(xiàn)金流管理提高到戰(zhàn)略高度，制定明確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，鼓勵銷售，加強資金回籠，緩解現(xiàn)金流壓力。同時，應(yīng)加強企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)算，根據(jù)需要選擇適當?shù)拈_發(fā)和經(jīng)營策略，對各階段經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流進行嚴格監(jiān)督，確保企業(yè)的現(xiàn)金流管理有序、可控進行。此外，建立獨立的管理機構(gòu)專門負責(zé)現(xiàn)金流集中管理，對企業(yè)的重大業(yè)務(wù)實行責(zé)任追究制，確保現(xiàn)金流的流暢安全，提高現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)速度，不斷增強企業(yè)的市場競爭力和抵御風(fēng)險的能力。
（三）推進公司品牌化戰(zhàn)略，實現(xiàn)企業(yè)盈利最大化
萬科自成立之初就關(guān)注于企業(yè)的品牌化戰(zhàn)略，并且取得了一定的效果。但是由于公司品牌定位不明晰，導(dǎo)致傳播定位不明確，使得公司的品牌化戰(zhàn)略沒有達到預(yù)期的效果。因此，萬科應(yīng)繼續(xù)推進品牌戰(zhàn)略管理，鼓勵品牌創(chuàng)新，打造專業(yè)高效的銷售、服務(wù)流程，與客戶建立長期良好的密切合作關(guān)系，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)及品牌效應(yīng)取勝，在客戶群中樹立良好的品牌形象。在房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇的今天，積極推進公司的品牌化戰(zhàn)略，提高客戶的滿意度與忠誠度，更是企業(yè)實現(xiàn)盈利最大化的基礎(chǔ)。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 財務(wù)風(fēng)險 財務(wù)管理
引言
財務(wù)風(fēng)險是一種財務(wù)系統(tǒng)無法預(yù)料和控制的因素，使財務(wù)系統(tǒng)運行偏離預(yù)期的目標對企業(yè)造成經(jīng)濟損失和額外的收益。近年來房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在我國得到前所未有的發(fā)展，目前已經(jīng)成為投資的重要的領(lǐng)域，也是資金密集型的高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)，在國際金融變動的時代下，房地產(chǎn)開放企業(yè)想要實現(xiàn)自身長期健康持續(xù)的發(fā)展，必須不斷提高自身的財務(wù)管理水平和應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力。下面我們重點進行分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好財務(wù)風(fēng)險管理工作。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因
財務(wù)風(fēng)險分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認識財務(wù)風(fēng)險，從而采取有效的措施加以控制。
（一）外部原因
在經(jīng)濟全球化的市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復(fù)雜，宏觀的經(jīng)濟環(huán)境以及國家的經(jīng)濟政策，都會給企業(yè)帶來一定的影響，例如全球經(jīng)濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存在財務(wù)風(fēng)險。
（二）內(nèi)部原因
1、資本結(jié)構(gòu)不合理，在目前經(jīng)濟形勢下，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著資產(chǎn)負債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏低于市場風(fēng)險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導(dǎo)致資金鏈緊張，造成財務(wù)風(fēng)險。
2、缺乏財務(wù)預(yù)算管理，預(yù)算管理在企業(yè)的財務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對全面預(yù)算管理的認識不足，比較注重預(yù)算管理對成本費用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價值管理的觀念，甚至將預(yù)算與計劃相混淆，對預(yù)算管理的重要性認識不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵御市場風(fēng)險的能力 。
3、缺乏現(xiàn)金流量管理，房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過融資和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。我國房地產(chǎn)企業(yè)的對于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問題。
二、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施
關(guān)于房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的防范措施，已經(jīng)有較多文獻進行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問題，對如何完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施進行了分析。
（一）對籌資風(fēng)險的防范
1、進行稅務(wù)籌劃，降低稅收成本，由于在政府的宏觀調(diào)控下，從而造成國稅局對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅不斷的提高，進而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理成本提高，為了降低稅收成本，我們可以對土地增值稅進行籌劃，比如按照建立的方式分別核算進行籌劃，或者規(guī)劃控制房地產(chǎn)建設(shè)的住宅檔次以及通過分散收入進行籌等措施進行降低稅收成本，從而有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險。
2、拓展籌資途徑的多樣性，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經(jīng)驗，推動房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開發(fā)項目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來拓展融資渠道。
（二）對投資風(fēng)險的防范
1、加強投資項目的可行性分析， 房地產(chǎn)項目的種類很多，風(fēng)險程度也不相同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，對房地產(chǎn)市場加強調(diào)研，在項目開發(fā)之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發(fā)。
2、制定投資組合戰(zhàn)略，由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類型房產(chǎn)的投資組合，來分散投資風(fēng)險。
（三）加強全面預(yù)算管理
在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)財務(wù)管理的的目標就是追求資本利潤的最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投資大，建設(shè)周期長，投資風(fēng)險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門批準貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計任務(wù)書以及可行性研究和項目評估中技術(shù)經(jīng)濟分析的依據(jù) 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險。
（四）加強現(xiàn)金流量管理
現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟實力制度切實可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態(tài)平衡?，F(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。
參考文獻：
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民期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻，是國民經(jīng)濟，I I的重要行業(yè)之一。但是目前由于受房價過高、國家政策等方而的影響，我國的房地產(chǎn)行業(yè)需要進行積極的調(diào)整，}i}.格控制房地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、銷售等環(huán)rr-}J的則務(wù)風(fēng)險，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。本文卞要對房地產(chǎn)所而對的則務(wù)風(fēng)險及其成因進行分析，并提出了具有針對性的預(yù)防和控制措施。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)企業(yè)：則務(wù)風(fēng)險：控制：措施。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于會受到受社會、政治、經(jīng)濟、自然以及消費者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回收周期長等特點，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對各種風(fēng)險。
（一）面臨利率變動帶來風(fēng)險。
利率的變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響是巨大的，當銀行提高貸款利率時，會增加房地產(chǎn)企業(yè)的負債成本，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益的減少。而利率的提高會降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場面臨的需求降低、成本增加，則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險。
（二）通貨膨脹引起的風(fēng)險。
通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險，當出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應(yīng)的會增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，材料費用、人工費用、管理費用，進而大幅增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使相應(yīng)的風(fēng)險隨之增加。
（三）稅率變動帶來的風(fēng)險。
由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中不可避免的涉及到各種稅收項目，例如土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當國家提高稅率時，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)成本也會上升，減少預(yù)期收益，增加風(fēng)險。
（四）因資產(chǎn)負債率增加引發(fā)的風(fēng)險。
因為房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當巨大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負債開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金通常來自于銀行貸款。而我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展狀況是資產(chǎn)負債率已經(jīng)超過60%的警戒線，高負債率使企業(yè)面臨著預(yù)期收入得不到實現(xiàn)時帶來的巨大風(fēng)險。
（五）再籌資帶來的風(fēng)險。
高資產(chǎn)負債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因為房地產(chǎn)企業(yè)對債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場上進行資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關(guān)政策就很敏感，無疑也是企業(yè)不得不面臨的風(fēng)險。
（六）投資收回導(dǎo)致的風(fēng)險。
政治因素以及社會經(jīng)濟因素等都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)。或者有些售出的成品房由于面臨不確定因素的影響，客戶的交款不及時，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本的回收。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因。
（一）缺乏有效的財務(wù)預(yù)算管理。
房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開發(fā)周期長等特點，而很多的項目不具備相應(yīng)的調(diào)整能力。很多開發(fā)商盲目的投標、拿土地使用權(quán)，認為后期工程只要按時按質(zhì)交付使用就能實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，這顯然是片面的。如果企業(yè)沒有財務(wù)預(yù)算管理的強烈意識，不注重對土地成本、施工成本、資金運作和投資回報率等方面的預(yù)算與控制，就很難實現(xiàn)企業(yè)原先的利潤目標，大大增加了項目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟效益，企業(yè)甚至?xí)虼水a(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險而出現(xiàn)虧損。
（二）成本費用控制不嚴。
房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項長期、繁雜的工作，不但包含項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費、建筑安裝工程費等，還包括項目完成后成本費用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有立足于企業(yè)的實際，采取有效的管理措，對企業(yè)的成本費用進行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進度管理和質(zhì)量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡單和粗糙，沒有嚴格成本核算的標準和規(guī)范，這無疑會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。
（三）內(nèi)部審計機制不夠健全。
內(nèi)部審計是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機構(gòu)，雖然沒有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理活動當中，但是卻能夠?qū)ζ髽I(yè)的預(yù)定目標達成率、財務(wù)風(fēng)險等進行有效的監(jiān)督。然而很多企業(yè)偏偏忽視了內(nèi)部審計的重要性，沒有建立起健全的內(nèi)部審計機制，例如內(nèi)部審計準則不全面、審計時間沒有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計的有效性，不利于財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避。
（四）缺乏對現(xiàn)金流量的科學(xué)管理。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強對現(xiàn)金流量的管理就顯的尤為重要。
然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無法得到保證。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施。
（一）對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化。
雖然企業(yè)采取負債經(jīng)營能夠發(fā)揮負債的杠桿效益，能夠給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益。然而，負債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因為過高的負債率不僅不能夠給企業(yè)帶來利潤，還會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。當負債超出一定的比例，負債率和風(fēng)險是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合自己的具體情況，權(quán)衡自身的實際能力，分析企業(yè)的融資能力、抗風(fēng)險能力以及獲利能力，制定出科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)風(fēng)險最小化。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強對投資項目的管理力度。
眾所周知，房地產(chǎn)投資是風(fēng)險性極高的綜合性的經(jīng)濟活動，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對于政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，要加強對于投資項目的管理力度，對于投資項目做好相應(yīng)的分析與綜合測評，對于指定的決策方案要進行多方的驗證，并且全面考慮可能面臨的各種風(fēng)險因素，制定出詳盡、可行的投資實施方案，對投資項目做好投資風(fēng)險的控制與規(guī)避。
（三）對現(xiàn)金流量進行控制與管理隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，使得以土地儲備作為競爭資本逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競爭資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對原有戰(zhàn)略進行適時的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進行長遠規(guī)劃時率先要考慮的關(guān)鍵因素。
企業(yè)的經(jīng)營活動必須要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，當企業(yè)利潤上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時，反映出企業(yè)的實際收益是在減少的，要加強重視。可以說現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險晴雨表。
（四）建立強有力的風(fēng)險預(yù)警機制。
房地產(chǎn)企業(yè)通過建立有效的風(fēng)險預(yù)警機制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營情況控制在初級階段，降低財務(wù)風(fēng)險帶來損失的可能性。通過全面預(yù)算建立有效的預(yù)算預(yù)警機制是非常有必要的，因為通過預(yù)算與實際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟活動提供更有利的參考依據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對企業(yè)未來面臨的風(fēng)險進行科學(xué)的預(yù)測。強有力的風(fēng)險預(yù)警機制，可以對房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險進行及時的揭示、分析和預(yù)先的防范，實現(xiàn)規(guī)避和化解財務(wù)風(fēng)險的目的。
（五）大力引進先進的技術(shù)，提高項目管理的水平。
對房地產(chǎn)企業(yè)來說，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而項目管理的過程就是這一產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。企業(yè)要想保證施工的質(zhì)量和安全，實現(xiàn)更長遠的發(fā)展，就必須對產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程進行有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理水平在很大程度上影響著項目的開發(fā)周期和成本，進而影響著項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益。所以，作為新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學(xué)習(xí)、探索和創(chuàng)新工程項目管理模式，將信息技術(shù)等先進技術(shù)應(yīng)用到項目管理的過程中來，提高項目管理的質(zhì)量和效率，進一步增強企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的能力。
四、結(jié)束語。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理活動的各個環(huán)節(jié)，對企業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展埋下了很多隱患，所以財務(wù)管理人員對于這些風(fēng)險必須給予足夠的重視，對其產(chǎn)生的原因要進行科學(xué)的分析，加強具有針對性的防范措施的研究，對房地產(chǎn)企業(yè)的各種財務(wù)風(fēng)險進行嚴密的控制與管理，盡量將財務(wù)風(fēng)險控制在最初階段。同時，財務(wù)管理人員要不斷豐富自身的知識結(jié)構(gòu)，提高自身的職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制與管理的水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。
【參考文獻】
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房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，由于其投資大、回收慢、高風(fēng)險、高回報的特點，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)運作模式具有一定的特殊性。1.財務(wù)風(fēng)險的特點（1）房地產(chǎn)企業(yè)面臨現(xiàn)金流風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)所需資金巨大，且所跨時間較長，現(xiàn)金流斷流是房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對的首要問題，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運作的重要內(nèi)容。（2）房地產(chǎn)企業(yè)還存在銷售風(fēng)險。由于房地產(chǎn)的存貨是以不動產(chǎn)的形式存在的，其變現(xiàn)能力較差。同時，房地產(chǎn)業(yè)易受到宏觀經(jīng)濟的影響，當經(jīng)濟不景氣時，易造成產(chǎn)品積壓，從而出現(xiàn)變現(xiàn)困難。2.資金管理的特點（1）房地產(chǎn)企業(yè)在資本結(jié)構(gòu)上表現(xiàn)為債務(wù)資本占了較大比重，由于房地產(chǎn)項目投資巨大，房地產(chǎn)企業(yè)往往采取債務(wù)融資方式，對投資項目進行大規(guī)模注資，其融資渠道主要是銀行信貸，因而易受到貨幣政策的影響。（2）在開發(fā)產(chǎn)品竣工前，房地產(chǎn)企業(yè)一般會采用預(yù)售的方式取得銷售回款，并將其投入到后期的開發(fā)建設(shè)中，使得房地產(chǎn)企業(yè)期末預(yù)收賬款余額巨大，而貨幣資金則相對較少。
二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效評價指標體系
財務(wù)績效評價，是指在財務(wù)范疇內(nèi)，應(yīng)用財務(wù)指標體系對企業(yè)的經(jīng)營績效做出評價，具體包括，盈利能力、營運能力、償債能力和成長能力4個方面的評價。對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效評價指標體系的構(gòu)建，本文基于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點，選取財務(wù)績效評價指標，并運用層次分析法（AHP）對指標賦予權(quán)重。
1.評價指標的選取選取財務(wù)績效評價指標，應(yīng)根據(jù)指標體系構(gòu)建的一般原則。筆者從盈利能力、營運能力、償債能力、成長能力4個方面，選取房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效評價指標，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點，在所選取的指標中強調(diào)了現(xiàn)金流量、存貨變現(xiàn)、資本結(jié)構(gòu)等因素。（1）盈利能力指標。確定了凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率和盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)指標。（2）營運能力指標。確定了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)現(xiàn)金回收率指標。（3）償債能力指標。確定了資產(chǎn)負債率、速動比率和現(xiàn)金流動負債比率指標。（4）成長能力指標。確定了營業(yè)利潤增長率、資本保值增長率和總資產(chǎn)增長率指標。
2.指標權(quán)重的確定房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效評價指標權(quán)重的確定，應(yīng)建立在對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點充分理解的基礎(chǔ)上，需要一定的職業(yè)判斷。因此，筆者運用層次分析法確定評價指標的權(quán)重。（1）向有關(guān)專家發(fā)放權(quán)重調(diào)查問卷，進而得到判斷矩陣。（2）運用AHP專業(yè)軟件ExpertChoice11.0，對回收的權(quán)重調(diào)查問卷逐份進行處理。該軟件可自動進行運算和一致性檢驗，如果運算結(jié)果不能通過一致性檢驗，則需對判斷矩陣進行調(diào)整，直到出現(xiàn)滿意的結(jié)果為止。（3）匯總上述步驟得出的權(quán)重結(jié)果，進行加權(quán)平均和歸一化處理，確定最終指標權(quán)重。
3.評價指標體系的確立根據(jù)以上對評價指標的選擇及指標權(quán)重的確定，最終完成了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效評價指標體系的構(gòu)建。
三、運用沃爾評分法建立財務(wù)績效評價模型
沃爾評分法，是由美國著名財務(wù)學(xué)家亞歷山大•沃爾（AlexanderWall）創(chuàng)造的一種評價企業(yè)綜合財務(wù)狀況的分析方法。與其他的財務(wù)績效評價方法相比，沃爾評分法簡明扼要、便于操作，其評價結(jié)果以得分數(shù)表示，易于與其他企業(yè)進行橫向比較。
1.沃爾評分法的基本思路（1）確定指標和權(quán)重。選定流動比率、產(chǎn)權(quán)比率、固定資產(chǎn)比率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和自有資金周轉(zhuǎn)率作為評價指標，并以百分制的形式分別賦予各指標權(quán)重。（2）計算各指標評分。以行業(yè)平均值作為各財務(wù)指標的標準值，然后，將企業(yè)實際值與標準值相比，得出相對比率，繼而將該相對比率與對應(yīng)評價指標的權(quán)重相乘，得出該指標的得分。（3）求出財務(wù)績效綜合得分。將各指標的評分加總，最終得出綜合財務(wù)績效的得分。
2.對沃爾評分法的改進雖然沃爾評分法在實踐中被廣泛應(yīng)用，但是仍存在著一定的局限：一是沃爾評分法對財務(wù)指標及其權(quán)重的確定具有較強的主觀性；二是其評分計算方法未考慮個別嚴重異常的指標會對財務(wù)績效綜合得分的影響。鑒于此，在本文的研究中，有必要對沃爾評分法進行一定的調(diào)整。（1）評價指標和權(quán)重的調(diào)整。以上文建立的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效評價指標體系作為調(diào)整后的評價指標和權(quán)重，從而更符合房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點。（2）計算方法和技術(shù)的調(diào)整。針對因某一指標嚴重異常而造成總評分不合邏輯這一缺陷，改進的辦法是，給各指標的得分分別設(shè)定上限值（標準評分值的1.5倍）和下限值（標準評分值的0.5倍）；同時，采用評分標準值與調(diào)整分之和作為綜合得分。若綜合得分介于上限得分和下限得分之間，則取綜合得分為最終得分。否則，則取上限得分或下限得分作為最終得分。具體計算過程為：綜合得分＝標準評分值+調(diào)整分，調(diào)整分＝（實際比率－標準比率）÷每分比率，每分比率＝（行業(yè)最優(yōu)比率－標準比率）÷（最高評分－標準評分值）。
3.評價模型的建立經(jīng)過上述調(diào)整，可使沃爾評分法得到較大程度的改進，使得評價結(jié)果更客觀合理。因此，本文以改進后的沃爾評分法作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效評價的評價模型。運用該評價模型可逐一算出各二級指標的最終得分，進而可求出相對應(yīng)的一級指標得分∑Zi（i=1,2,3,4），最終算出綜合財務(wù)績效得分Z=∑Zi。改進后的沃爾評分法使得綜合財務(wù)績效標準總得分為100分，上限得分為150分，下限得分為50分。若得分在100～150分之間，則表示該企業(yè)財務(wù)績效高于行業(yè)平均水平，且得分越接近150分，表明該企業(yè)的財務(wù)績效越好；若得分在50～100分之間，則表示該企業(yè)財務(wù)績效低于行業(yè)平均水平，且得分越接近50分，表明該企業(yè)的財務(wù)績效越差。
四、結(jié)論與建議
1.結(jié)論對企業(yè)績效的評價是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。筆者的研究著眼于財務(wù)的視角，根據(jù)沃爾評分法，構(gòu)建了一個較為完整的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效評價指標體系，并以萬科地產(chǎn)為對象，對構(gòu)建的評價模型進行了實證分析。
2.建議筆者提出了幾點關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效評價的建議，以期為我國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供借鑒。
（1）由于財務(wù)指標有時并不能完全客觀地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，因此，在實踐應(yīng)用中，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效的評價，要適當?shù)亟Y(jié)合非財務(wù)指標的使用，以非財務(wù)指標作為財務(wù)指標的重要補充。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；會計信息；問題與對策
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)在我國現(xiàn)代化經(jīng)濟建設(shè)中具有舉足輕重的地位，可謂是“牽一發(fā)而動全身”。如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大的波動，則會影響到鋼鐵價格、家裝設(shè)計、農(nóng)民工就業(yè)等一系列問題。如今國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭較好，從依靠政府扶持向市場調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變，銷售方式也呈現(xiàn)按揭、預(yù)售、代銷等多樣化，在房地產(chǎn)行業(yè)大量資金增長過程中，會計信息的質(zhì)量和準確性是急需考慮的問題。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計質(zhì)量的問題
房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有所不同，它隨著銷售手段、房企狀況、業(yè)績信息等差異，在執(zhí)行會計準則時具有一定的特殊性。但由于其行業(yè)特殊性，很多會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規(guī)定，造成房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量出現(xiàn)各種問題。
1.銷售收入伴隨銷售方式改變
每個房地產(chǎn)企業(yè)均會開發(fā)多個項目，其項目建設(shè)期的實際成本費用會大于預(yù)期費用；隨著地價的增長，后期項目建設(shè)成本遠高于前期建設(shè)費用，各期項目間的損益浮動較大。當房地產(chǎn)項目取到預(yù)售許可證后，根據(jù)其項目體量和行業(yè)發(fā)展狀況，房產(chǎn)營銷部門會不定期改變銷售策略，如總房款打折、限期墊付、贈送設(shè)備平臺等，同一項目、同一樓層、同一房型、同一面積的房屋可能因銷售方法與售出時間不同，其總房款也不一樣。因房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價值較高，購買者多采用分期付款的方式，因此造成收款期與房屋交付期不一致?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入與其營銷手段、營銷節(jié)點、付款方式有很大關(guān)系，且銷售收入確定的隨意性較大，將造成會計信息和質(zhì)量的問題。
2.各期業(yè)績信息可比性較差
房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到土地開發(fā)短則一年，長則三四年，其項目分為一期、二期乃至多期工程，項目在建設(shè)期投資數(shù)額巨大，大量費用將計入到當期損益中。項目在持續(xù)開發(fā)和預(yù)售中，因可能采用分期或墊付的銷售形式，總房款不能按照預(yù)期期限收回，而且隨著項目的投資成本擴大，房地產(chǎn)企業(yè)每年的損益表所反映的企業(yè)利潤波動較大，換句話來說，其財務(wù)報表不能準確的反映其財務(wù)狀況。證監(jiān)會為了房地產(chǎn)企業(yè)能夠真實的反映其會計信息，要求預(yù)收的房產(chǎn)款能夠體現(xiàn)出期初余額、期末余額、預(yù)售狀況等，但從近幾年的報表情況來看，各房企的核算方法不同所披露的信息標準也有所差異。
3.現(xiàn)金流信息披露不完全
房地產(chǎn)市場受政策影響較大，當貸款、限購、認購等政策松弛時，房地產(chǎn)銷售總量會呈現(xiàn)上升趨勢，因而所產(chǎn)生的銷售收入則會增加。房地產(chǎn)企業(yè)為了增加銷售和樹立品牌形象，在每個重要節(jié)點會舉辦各種活動，其物資物料的開支和活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流均以企業(yè)為單位，房地產(chǎn)企業(yè)從拿地、籌建、預(yù)售、活動準備等各個環(huán)節(jié)都需要耗費大量人力、物力、財力，而所有的投資均通過銷售產(chǎn)生現(xiàn)金流入。因房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)維持時間長，經(jīng)營活動中現(xiàn)金流出與流入相對于其他企業(yè)具有更大的異步性。
三、完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題的對策
近年來，為適應(yīng)我國經(jīng)濟體制的改革，國家財政部與證監(jiān)會陸續(xù)出臺了一系列有利于會計改革的政策，對提升房地產(chǎn)的會計信息具有一定積極作用。除此以外，從建立房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系、完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會計核算、準確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息等方面也能更好的改善房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量。
1.建立房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系
會計準則是針對財務(wù)崗位職責(zé)和內(nèi)容所制定的，但建筑工程類項目因籌建費用大、期限長、任務(wù)重，一個知名房地產(chǎn)項目的投建可能會促進周邊區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，因此房地產(chǎn)行業(yè)對我國現(xiàn)代化經(jīng)濟建設(shè)具有舉足輕重的作用。針對其行業(yè)特殊性，因?qū)Ψ康禺a(chǎn)及相關(guān)工程建設(shè)行業(yè)會計信息做定向規(guī)范，一是更能夠準確披露出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況；二是也能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的既得利益。從大方向上要求房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的規(guī)范性，是保障房企正常運營的基礎(chǔ)。
2.完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會計核算
很多房企財務(wù)部門執(zhí)行的是國家統(tǒng)一的財會標準，并未根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀制定相應(yīng)的內(nèi)部會計核算制定，有些刻意避開國家稅收政策，內(nèi)外賬不統(tǒng)一，重視企業(yè)征繳需要做的報表，忽略了財務(wù)內(nèi)部核算的規(guī)范性。無論籌建項目大小，都需要一個相對完善的會計內(nèi)部核算制度，它是真實反映企業(yè)會計信息的基礎(chǔ)。處理好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計核算狀況，對促進項目的順利進行具有重要作用。
3.準確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息
準確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息是改善會計信息質(zhì)量的基礎(chǔ)。財務(wù)部門與其他部門有本質(zhì)區(qū)別，從每月、季度、年度報表中能夠體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，若內(nèi)部會計信息存在偏差，那么將會影響到整個項目的建設(shè)與銷售。將每筆涉及銷售的會計信息真實、準確、有效的記錄下來，并與其他項目籌建期的開支做比較，就能夠反映出整個項目的利潤額。
四、總結(jié)語
近年來，我國會計制度逐步完善，陸續(xù)出現(xiàn)質(zhì)量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等分支，極大地提升了房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的真實性和有效性。針對如今房地產(chǎn)企業(yè)會計信息出現(xiàn)賬目不清、數(shù)據(jù)不真及披露不完全等問題，應(yīng)從會計制度、行業(yè)準則、崗位職責(zé)等多方面加以規(guī)范，以達到改善房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的目的。
參考文獻：
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