時(shí)間：2022-12-25 18:27:27
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)形勢(shì)分析的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)狀；對(duì)策
為全面了解萊山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，制定十三五產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等提供真實(shí)可靠依據(jù)，現(xiàn)根據(jù)第三次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，對(duì)全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析研究，以供各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)參閱。
一、總體情況
2013年末，全區(qū)共有房地產(chǎn)業(yè)法人單位181個(gè)、從業(yè)人員4482人，分別比2008年末（2008年是第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查年份，下同）增長(zhǎng)7.7%、12.9%，分別占全區(qū)全部單位的4.2%、4.7%。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入70.8億元，房地產(chǎn)業(yè)增加值25.8億元，是2008年的2倍，占全區(qū)GDP比重12.6%，比2008年提高2個(gè)百分點(diǎn)。
（一）按行業(yè)類型分
1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)。法人單位61個(gè)，從業(yè)人員1838人，分別比2008年增長(zhǎng)29.8%、6.4%，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的33.7%、41%。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入64.7億元，比2008年增長(zhǎng)88.6%，實(shí)現(xiàn)增加值14.6億元，占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值56.6%。
2.物業(yè)管理業(yè)。法人單位72個(gè)，從業(yè)人員2134人，分別比2008年增長(zhǎng)5.4%、21.3%，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的39.8%、47.6%。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.9億元，增加值1.8億元，占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值7%。
3.房屋中介服務(wù)業(yè)。法人單位35個(gè)，從業(yè)人員305人，分別比2008年增長(zhǎng)66.6%、136.4%，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的19.3%、6.8%。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.6億元，增加值1.4億元，占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值5.4%。
4.其他房地產(chǎn)業(yè)。法人單位13個(gè)，從業(yè)人員205人，分別比2008年下降63.3%、41.1%，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的7.2%、4.6%。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.6億元，增加值2.3億元，占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值8.9%。
自有住房增加值5.7億元，占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值22.1%。
（二）按區(qū)域分
1.黃海。法人單位78個(gè)，從業(yè)人員1875人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.5億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的43.1%、41.8%、26.1%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)27個(gè)，從業(yè)人員778人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入15.1億元。
2.初家。法人單位35個(gè)，從業(yè)人員749人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入30.8億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的19.3%、16.7%、43.5%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)11個(gè)，從業(yè)人員393人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入29.6億元。
3.濱海。法人單位38個(gè)，從業(yè)人員1414人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.7億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的21%、31.5%、26.4%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)11個(gè)，從業(yè)人員468人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.7億元。
4.經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。法人單位18個(gè)，從業(yè)人員282人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.9億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的9.9%、6.3%、2.7%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)8個(gè)，從業(yè)人員101人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.6億元。
5.解甲莊。法人單位3個(gè)，從業(yè)人員38人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.2億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的1.7%、0.8%、0.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)2個(gè)，從業(yè)人員26人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.2億元。
6.萊山鎮(zhèn)。法人單位6個(gè)，從業(yè)人員82人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.3億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的3.3%、1.8%、0.4%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)1個(gè)，從業(yè)人員35人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.1億元。
7.院格莊。法人單位3個(gè)，從業(yè)人員42人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.4億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的1.7%、0.9%、0.6%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)1個(gè)，從業(yè)人員37人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.4億元。
（三）按登記注冊(cè)類型分
1.內(nèi)資。法人單位174個(gè)，從業(yè)人員4360人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入66.2億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的96.1%、97.3%、93.5%。
2.港、澳、臺(tái)商投資。法人單位4個(gè)，從業(yè)人員54人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.1億元，分別占全區(qū)的2.2%、1.2%、5.8%。
3.外商投資。法人單位3個(gè)，從業(yè)人員68人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.5億元，分別占全區(qū)的1.7%、1.5%、0.7%。
二、與標(biāo)桿城市對(duì)比情況
（一）相城區(qū)
2013年末，相城區(qū)房地開發(fā)完成投資103.9億元，同比增長(zhǎng)29.5%；我區(qū)47.9億元，為相城區(qū)的46.1%，同比下降10.5%，比相城區(qū)低40個(gè)百分點(diǎn)。
2013年末，相城區(qū)商品房銷售面積91.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.5%；我區(qū)58.5萬(wàn)平方米，為相城區(qū)的64.2%，同比下降8.6%，比相城區(qū)低17.1個(gè)百分點(diǎn)。
2013年末，相城區(qū)房屋施工面積601.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.4%；我區(qū)447.7萬(wàn)平方米，為相城區(qū)的74.5%，同比增長(zhǎng)0.2%，比相城區(qū)低3.2個(gè)百分點(diǎn)。相城區(qū)新開工面積160.8萬(wàn)平方米，同比下降6.9%；我區(qū)98.4萬(wàn)平方米，為相城區(qū)的61.2%，同比下降2.7%，比相城區(qū)高4.2個(gè)百分點(diǎn)。
今年上半年，相城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資90.9億元，同比增長(zhǎng)12.3%；我區(qū)17.9億元，為相城區(qū)的19.7%，同比下降31.7%，比相城區(qū)低44個(gè)百分點(diǎn)。相城區(qū)商品房銷售面積53.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.9%；我區(qū)14.5萬(wàn)平方米，為相城區(qū)的27.1%，同比下降20.8%，比相城區(qū)低69.7個(gè)百分點(diǎn)。
（二）嶗山區(qū)
2013年末，嶗山區(qū)共有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位330個(gè)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)法人單位146個(gè)，從業(yè)人員10064人；我區(qū)分別為嶗山區(qū)的54.8%、43.2%、44.5%。
2013年末，嶗山區(qū)房地開發(fā)完成投資101.6億元，同比下降7%；我區(qū)47.9億元，為嶗山區(qū)的47.1%，同比下降10.5%，比嶗山區(qū)低3.5個(gè)百分點(diǎn)。
2013年末，嶗山區(qū)商品房銷售面積59.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.9%；我區(qū)58.5萬(wàn)平方米，為嶗山區(qū)的97.7%，同比下降8.6%，比嶗山區(qū)低39.5個(gè)百分點(diǎn)。
2013年末，嶗山區(qū)房屋施工面積437.1萬(wàn)平方米，同比下降3.6%；我區(qū)447.7萬(wàn)平方米，比嶗山區(qū)多10.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.2%，比嶗山區(qū)高3.8個(gè)百分點(diǎn)。嶗山區(qū)新開工面積147萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.9%；我區(qū)98.4萬(wàn)平方米，為嶗山區(qū)的66.9%，同比下降2.7%，比嶗山區(qū)低47.6個(gè)百分點(diǎn)。
今年上半年，嶗山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資50.4億元，同比增長(zhǎng)19.2%；我區(qū)17.9億元，為嶗山區(qū)的35.5%，同比下降31.7%，比嶗山區(qū)低50.9個(gè)百分點(diǎn)。嶗山區(qū)商品房銷售面積17.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)109.8%；我區(qū)14.5萬(wàn)平方米，為嶗山區(qū)的81.5%，同比下降20.8%，比嶗山區(qū)低130.6個(gè)百分
三、幾點(diǎn)建議
1.加大項(xiàng)目推進(jìn)速度。加強(qiáng)與重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)系溝通，對(duì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)的資金、手續(xù)、拆遷等問題，采取“一事一議”、現(xiàn)場(chǎng)辦公等形式，積極幫助解決，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。針對(duì)多年未開工的房地產(chǎn)和舊改項(xiàng)目，查找原因，找準(zhǔn)癥結(jié)，創(chuàng)新思路，破解難題，促進(jìn)項(xiàng)目早開工、快建設(shè)。
2.加大招商引資力度。（1）繼續(xù)加強(qiáng)與華潤(rùn)、金地、中鐵、保利等國(guó)內(nèi)知名品牌房企的溝通合作，在加快現(xiàn)有項(xiàng)目建設(shè)步伐的同時(shí)，引導(dǎo)投資新的項(xiàng)目，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)不好的情況下，更要利用其資金和品牌優(yōu)勢(shì)盤活遲遲未開工的舊改項(xiàng)目。（2）利用萬(wàn)象城、華潤(rùn)中心、寶龍城市廣場(chǎng)、祥隆城市廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體，招引金融、保險(xiǎn)、知名品牌等優(yōu)質(zhì)的商戶入駐，聚攏人氣商氣，促進(jìn)服務(wù)業(yè)快速發(fā)展和財(cái)稅收入持續(xù)增長(zhǎng)。
3.引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新思路。一是產(chǎn)品的創(chuàng)新。變同質(zhì)化為個(gè)性化，根據(jù)客戶需求定位產(chǎn)品的性質(zhì)，突出產(chǎn)品獨(dú)有優(yōu)勢(shì)。二是經(jīng)營(yíng)理念的創(chuàng)新。變開發(fā)思維為運(yùn)營(yíng)思維，更加注重物業(yè)、綠化、人文環(huán)境等一系列社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施投入。三是行業(yè)領(lǐng)域的創(chuàng)新。逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)，全生命周期服務(wù)、候鳥式養(yǎng)老、開通綠色醫(yī)療通道等創(chuàng)新樓盤越來越受到人們的青睞。例如，近年來萬(wàn)科在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上，公司正在逐步轉(zhuǎn)向更安全、效率更高的輕資產(chǎn)模式，同時(shí)也在積極嘗試開拓消費(fèi)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
[1] 王壽松.淺談中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)及其控制[J].北京經(jīng)濟(jì)管理干部院報(bào)，2007.
[2] 楊波，楊亞西.房地產(chǎn)開發(fā)與城市可持續(xù)發(fā)展 [J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2010.
[關(guān)鍵詞]周期發(fā)展；房地產(chǎn)市場(chǎng)；北京；波動(dòng)
[中圖分類號(hào)]F293[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2013）32-0063-04
近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，有言論稱，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過熱，已醞釀出房地產(chǎn)泡沫，一旦破裂，將對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成無法預(yù)想的打擊。為探究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顟B(tài)是否健康，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否協(xié)調(diào)，本文基于周期發(fā)展視角，運(yùn)用理論分析探究理論層面上房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行應(yīng)該存在的關(guān)系，并結(jié)合實(shí)證分析的方法，研究國(guó)內(nèi)發(fā)展較早較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)系。最后結(jié)合實(shí)際情況，提出相關(guān)政策建議。
本文的研究意義主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先是理論意義——房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)整體的一部分，其發(fā)展必然要受到整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的作用，并對(duì)之有所影響。其次是實(shí)踐意義——理清房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)系，對(duì)于明確我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展所處階段、預(yù)期方向，維護(hù)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重大意義。
1房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行互動(dòng)關(guān)系的理論推導(dǎo)
1.1經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用影響
一般而言，產(chǎn)業(yè)周期形成的主要驅(qū)動(dòng)因素即供求力量的對(duì)比作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)受制于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的作用渠道也是如此，而該作用影響又可以從直接影響和間接影響兩個(gè)角度進(jìn)行具體分析。
1.1.1經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)周期的直接影響
所謂直接影響，即經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，它是從宏觀層面研究經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用機(jī)理，通過與其有關(guān)聯(lián)的眾多經(jīng)濟(jì)變量，從不同方向、以不同程度對(duì)其造成沖擊。該種外生性的沖擊表現(xiàn)在兩個(gè)方面：需求沖擊和供給沖擊。
所謂需求沖擊，即經(jīng)濟(jì)基本面因素通過影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求對(duì)其產(chǎn)生作用。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于上升階段，居民的現(xiàn)實(shí)收入和預(yù)期收入都有所上升，一方面帶來人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，從而愿意且能夠購(gòu)買或者租賃更高價(jià)格的房地產(chǎn)；另一方面根據(jù)凱恩斯的貨幣需求理論，人們的投機(jī)動(dòng)機(jī)加強(qiáng)，而房地產(chǎn)尤其是住宅作為投資工具，是分散投資風(fēng)險(xiǎn)的良好品種，因而對(duì)房地產(chǎn)的投資購(gòu)買需求增加。
所謂供給沖擊，則是當(dāng)經(jīng)濟(jì)基本面形勢(shì)向好，同時(shí)短期未表現(xiàn)出建筑成本價(jià)格上升，房地產(chǎn)供給者預(yù)期投資利潤(rùn)率將上升，從而長(zhǎng)期來看將增加房地產(chǎn)供應(yīng)。
1.1.2經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)周期的間接影響
所謂間接影響，即經(jīng)濟(jì)波動(dòng)通過非市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)周期產(chǎn)生影響，主要通過影響房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀主體行為而對(duì)其產(chǎn)生作用。
（1）地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)周期的影響集中反映在“土地財(cái)政”問題上。1994年稅制改革后，地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)分離，在績(jī)效考核、區(qū)域間GDP競(jìng)爭(zhēng)等背景下，地方政府采取轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的方法增加地方財(cái)政收入。因而，地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)周期的影響，主要通過地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的博弈行為得以體現(xiàn)。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)通過壟斷定價(jià)對(duì)房地產(chǎn)周期產(chǎn)生影響。根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)四種市場(chǎng)類型特征的描述，可以界定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，即在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商是房屋價(jià)格決定者，而非接受者，通過組織內(nèi)部默契合謀等行為，攫取消費(fèi)者剩余。因而房地產(chǎn)企業(yè)行為對(duì)房地產(chǎn)周期的影響，主要通過其與消費(fèi)者的博弈行為得以體現(xiàn)。
（3）金融機(jī)構(gòu)行為對(duì)房地產(chǎn)周期的影響，突出表現(xiàn)在通過其信用借貸功能催生房地產(chǎn)泡沫、或加速泡沫破滅對(duì)經(jīng)濟(jì)的崩潰作用。具體表現(xiàn)是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于上升階段，金融機(jī)構(gòu)抵押資產(chǎn)價(jià)值增加、存量資本充足率降低，于是加大放貸力度，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)則意味著間接拉高房地產(chǎn)供給，從而步入上升空間；經(jīng)濟(jì)周期下行階段則作用相反。
1.2房地產(chǎn)周期波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的影響效應(yīng)
在影響宏觀經(jīng)濟(jì)的多重因素中，消費(fèi)和投資是占比最大的兩個(gè)因素，故可以從房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)和投資行為的影響角度分析其對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響。另外，還應(yīng)綜合房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)效應(yīng)和泡沫風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)，來分析對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的影響。
1.2.1消費(fèi)效應(yīng)
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，消費(fèi)需求通過最優(yōu)消費(fèi)決策最終取決于財(cái)富水平，而財(cái)富水平又受制于財(cái)富效應(yīng)和替代效應(yīng)的博弈比較。
（1）從財(cái)富效應(yīng)角度看，房屋價(jià)格上升，若當(dāng)期賣出房屋，則體現(xiàn)為當(dāng)期收入的增加；若當(dāng)期仍持有房屋，則體現(xiàn)為后期房屋出售的現(xiàn)期貼現(xiàn)值增加。綜合來講，二者都表現(xiàn)為凈財(cái)富的增加。財(cái)富存量增加導(dǎo)致既定消費(fèi)函數(shù)的邊際消費(fèi)傾向增大（排除吉芬商品），最終表現(xiàn)為消費(fèi)行為的擴(kuò)張。房屋價(jià)格下降則相反。
（2）從替代效應(yīng)角度看，假定短期內(nèi)居民收入不會(huì)發(fā)生顯著改變，房地產(chǎn)消費(fèi)由于房屋價(jià)格上升而增加在總消費(fèi)額中的占比，沖減排擠其他領(lǐng)域消費(fèi)，表現(xiàn)為對(duì)其他商品購(gòu)買的減少。房屋價(jià)格下降則相反。
1.2.2投資效應(yīng)
投資行為的發(fā)生取決于對(duì)預(yù)期收入的看好，投資行為下房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，可以分解為收入效應(yīng)和擠出效應(yīng)。
（1）從收入效應(yīng)角度看，當(dāng)房地產(chǎn)周期處于上升階段時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)走向看好，因而未來時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加大投資力度，間接帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)表現(xiàn)向好；當(dāng)房地產(chǎn)周期處于下降階段時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)走向看低，因而未來時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)縮減投資力度，推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入走低趨勢(shì)。
（2）從擠出效應(yīng)角度看，由于短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的資本積累不會(huì)發(fā)生顯著變化，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為由于該市場(chǎng)形勢(shì)向好增加，相應(yīng)造成其他市場(chǎng)投資行為的減少。房地產(chǎn)下降周期則影響相反。
1.2.3關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)效應(yīng)
房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性，決定了其產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、帶動(dòng)作用明顯的特征，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)也會(huì)通過關(guān)聯(lián)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成影響。借鑒西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)產(chǎn)品相關(guān)性的分類，可以分為互補(bǔ)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和替代關(guān)聯(lián)效應(yīng)。
（1）所謂互補(bǔ)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，即當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)處于繁榮階段，對(duì)其所在市場(chǎng)各要素需求增加，使其所在市場(chǎng)也處于上升走勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)處于衰退階段則反之。
（2）所謂替代關(guān)聯(lián)效應(yīng)，即當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)處于繁榮階段，會(huì)導(dǎo)致其因生產(chǎn)與之具有替代性質(zhì)產(chǎn)品的而造成規(guī)模收縮，進(jìn)而導(dǎo)致所在市場(chǎng)走勢(shì)下行。房地產(chǎn)業(yè)處于衰退階段反之。
關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)效應(yīng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，取決于以上兩種效應(yīng)的博弈程度。若總關(guān)聯(lián)效應(yīng)表現(xiàn)為同房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的正相關(guān)關(guān)系，則表現(xiàn)出類似房地產(chǎn)市場(chǎng)在消費(fèi)效應(yīng)和投資效應(yīng)作用下對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的影響；若關(guān)聯(lián)效應(yīng)表現(xiàn)為同房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的負(fù)相關(guān)關(guān)系，則相反。
1.2.險(xiǎn)效應(yīng)
風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)主要強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)中的異常因素對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的影響，即房地產(chǎn)泡沫所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)，通過金融機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)所產(chǎn)生的一系列影響。當(dāng)房地產(chǎn)周期處于上升階段時(shí)，房?jī)r(jià)攀升，以房屋為抵押的抵押物價(jià)值隨著上漲，從而金融機(jī)構(gòu)釋放更大量信用貸款，于是作用于整體經(jīng)濟(jì)使之增長(zhǎng)更強(qiáng)烈。反之，房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，帶來的是更加迅速和不可抑止的整體經(jīng)濟(jì)崩潰。
因此，房地產(chǎn)周期的風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)表明了，除了具有帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加入繁榮期、或者拖動(dòng)經(jīng)濟(jì)衰退進(jìn)入蕭條期，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)也是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)震蕩、出現(xiàn)周期更迭的主要因素。
2房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系的實(shí)證分析——以北京為例
在理論推導(dǎo)的基礎(chǔ)上，下文將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否存在互動(dòng)作用進(jìn)行實(shí)證分析?？紤]到我國(guó)不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)體中的互動(dòng)作用程度存在差異，可能使整體經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)作用得以沖抵從而喪失研究效果，本文選取北京作為研究樣本。一是因?yàn)楸本┳鳛槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早的城市，發(fā)展水平比較成熟，具有代表性；二是因?yàn)榻陙韺?duì)房地產(chǎn)問題的爭(zhēng)議，多集中在以北京為代表的幾大城市，因而以北京為研究對(duì)象具有實(shí)際意義。
本文分別采用GDP值代表宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，用房地產(chǎn)平均價(jià)格代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，以下是這兩個(gè)指標(biāo)的數(shù)據(jù)收錄。
北京房地產(chǎn)波動(dòng)和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)折線圖
從這個(gè)折線圖中可以看出，1992—2011年，北京大概經(jīng)歷了3個(gè)完整經(jīng)濟(jì)周期，分別為：1992—1999年、2000—2005年、2006—2011年；5個(gè)完整房地產(chǎn)周期1992—1995年、1996—1999年、2000—2001年、2003—2008年、2009—2011年。從這些割裂開的時(shí)間段二者的波動(dòng)走勢(shì)來看，可以發(fā)現(xiàn)繁榮階段和衰退階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)強(qiáng)度大于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而復(fù)蘇階段和蕭條階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化強(qiáng)度落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其原因，一方面當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)剛開始上升時(shí)，由于房地產(chǎn)建設(shè)的長(zhǎng)期性，決定了其投資發(fā)生前要經(jīng)過詳盡的效益評(píng)析和和完備的市場(chǎng)調(diào)查，一旦進(jìn)入投資擴(kuò)張期，又會(huì)因?yàn)槠渲е彤a(chǎn)業(yè)角色而先于經(jīng)濟(jì)達(dá)到繁榮；另一方面宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸開始走弱時(shí)，收縮信號(hào)往往不易被房地產(chǎn)開發(fā)商注意，故走弱趨勢(shì)落后于宏觀經(jīng)濟(jì)，而一旦經(jīng)濟(jì)收縮信號(hào)傳遞至房地產(chǎn)市場(chǎng)，則會(huì)帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的加速衰退，表現(xiàn)為快于宏觀經(jīng)濟(jì)的收縮。
下文將通過進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)的方法，實(shí)證分析二者之間是否存在互動(dòng)關(guān)系。因?yàn)楦裉m杰因果檢驗(yàn)要求序列數(shù)據(jù)平穩(wěn)，故下文將分三個(gè)步驟——平穩(wěn)性檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)、格蘭杰因果檢驗(yàn)——展開實(shí)證分析?？紤]到作為時(shí)間序列的北京市GDP值和房地產(chǎn)平均價(jià)格所具有的特性：相關(guān)性和波動(dòng)聚集性，因此對(duì)這兩個(gè)數(shù)據(jù)采取對(duì)數(shù)的操作，達(dá)到減弱異方差，減少數(shù)據(jù)的波動(dòng)，使系數(shù)具有彈性的目的。
2.1平穩(wěn)性檢驗(yàn)
由于格蘭杰檢驗(yàn)要求序列數(shù)據(jù)具有平穩(wěn)性，故在此分別對(duì)變量做ADF單位根檢驗(yàn)。用Eviews40分析結(jié)果如表2所示：
2.2協(xié)整檢驗(yàn)
由于差分法使得數(shù)據(jù)長(zhǎng)度變短，有可能會(huì)使我們失去總量的長(zhǎng)期信息，從而把趨勢(shì)性規(guī)律錯(cuò)當(dāng)做周期性規(guī)律。因此，在進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)之前，本文將通過對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行EG兩步法協(xié)整檢驗(yàn)，從而嚴(yán)密證實(shí)模型數(shù)據(jù)是否具有長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。
表4雙變量協(xié)整ADF檢驗(yàn)結(jié)果
樣本容量[]5%水平臨界值[]ADF檢驗(yàn)值[]檢驗(yàn)結(jié)果
說明北京房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。
2.3格蘭杰因果檢驗(yàn)
根據(jù)以上兩個(gè)檢驗(yàn)，對(duì)差分后的數(shù)據(jù)DLnGDP和DLnHP可以進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。結(jié)果如表5所示：
表5的格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果表明北京房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)具有顯著統(tǒng)計(jì)因果關(guān)系，而經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不具有顯著統(tǒng)計(jì)因果關(guān)系。
oesnot GrangerCause DLnGDP[]1[]3.33099[]007631[]拒絕H0
3結(jié)論與建議
3.1主要結(jié)論
3.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在理論推導(dǎo)上滿足互動(dòng)關(guān)系
在一個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行健康、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟良好的環(huán)境體中，二者應(yīng)該呈現(xiàn)互相帶動(dòng)互相影響的作用效果，并且在二者周期波動(dòng)規(guī)律上得到突出印證。具體來講，二者關(guān)系應(yīng)該符合在繁榮階段和衰退階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)強(qiáng)度大于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而復(fù)蘇階段和蕭條階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化強(qiáng)度落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
3.1.2北京房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在實(shí)證分析上僅存在單向影響關(guān)系
通過對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)證性分析，并無法得出二者具有理論分析所得出的影響效果，而是僅僅表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響，這一方面凸顯了房地產(chǎn)業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)地位，另一方面也代表著，一旦發(fā)生房地產(chǎn)泡沫，即會(huì)通過風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來較大的沖擊，加劇經(jīng)濟(jì)環(huán)境的脆弱性。而經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)的無法因果解釋性，也說明了——至少可以說是在北京地區(qū)——房地產(chǎn)業(yè)超脫經(jīng)濟(jì)發(fā)展而展現(xiàn)出“過熱”發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
4.2相關(guān)政策建議
北京是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早較成熟的地區(qū)，對(duì)于全國(guó)各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅有示范作用，更重要的是其發(fā)展為政府引導(dǎo)、調(diào)控其他地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了經(jīng)驗(yàn)和方向。由于實(shí)證分析得出的北京地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)于理論層面有所偏離，表現(xiàn)出“亞健康”發(fā)展?fàn)顟B(tài)，故針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提出以下幾點(diǎn)政策性建議。
4.2.1加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境培養(yǎng)
由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍屬于相對(duì)壟斷產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商是“價(jià)格制定者”而非“價(jià)格接受者”。從理性人的假設(shè)出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商必然會(huì)努力使自身收益達(dá)到最大化，即表現(xiàn)為當(dāng)經(jīng)濟(jì)整體上升時(shí)，提供良好市場(chǎng)投資氛圍時(shí)，順風(fēng)抬高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮；而當(dāng)整體經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，又會(huì)及時(shí)調(diào)整投資力度，保持盡量少的房地產(chǎn)存量，以保持房地產(chǎn)價(jià)格盡量小的下降幅度。而這種房地產(chǎn)價(jià)格“大升小降”的背后推動(dòng)力量，則是房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性質(zhì)。故要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展，首先要消除或削弱其壟斷發(fā)展模式。
4.2.2優(yōu)化房地產(chǎn)供求機(jī)制作用效果
供求機(jī)制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的普遍機(jī)制，市場(chǎng)中商品的供應(yīng)量和需求量的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的變動(dòng)。而價(jià)格作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的晴雨表和資源配置的方向器，價(jià)格機(jī)制在房地產(chǎn)周期波動(dòng)中起著傳導(dǎo)作用和穩(wěn)定作用。而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求機(jī)制，由于種種原因——除了上部分所談到的壟斷經(jīng)營(yíng)問題，還有很重要的一點(diǎn)，就是與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的土地財(cái)政是地方財(cái)政收入的重要來源——在實(shí)際發(fā)揮作用時(shí)，表現(xiàn)出供給方控制需求方，于是無法利用市場(chǎng)運(yùn)行內(nèi)部機(jī)制實(shí)現(xiàn)該產(chǎn)業(yè)的合理發(fā)展。故應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化政府對(duì)地價(jià)的調(diào)控力度，規(guī)范市場(chǎng)地價(jià)行為，同時(shí)控制房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)。
4.2.3加大打擊“炒房”等房地產(chǎn)投機(jī)行為力度
在我國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱發(fā)展滋生了一批以在該市場(chǎng)上進(jìn)行房屋投機(jī)活動(dòng)為贏利手段的群體，一方面該群體是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不均衡發(fā)展的產(chǎn)物，另一方面這些人也是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步畸形發(fā)展的背后動(dòng)力。要引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，就要消除其非健康發(fā)展的基礎(chǔ)性因素。因此需要借鑒學(xué)習(xí)國(guó)外發(fā)達(dá)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理模式，通過征收房產(chǎn)稅等一系列政策措施，加大打壓“炒房”等一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的力度，穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：公允價(jià)值投資性房地產(chǎn)計(jì)量屬性相關(guān)性
作者簡(jiǎn)介：劉文歡(1984-)，女，山東青島人，山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院研究生部碩士研究生
一、公允價(jià)值計(jì)量模式的引入
(一)公允價(jià)值的含義及啟示國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(IASC)在IAS32和IAS39中將公允價(jià)值定義為在公平交易中，熟悉情況的自愿當(dāng)事人，進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~。美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(FASB)在SFAS N0．157中將公允價(jià)值定義為雙方在當(dāng)前的交易(而不是被迫清算或銷售)中，自愿購(gòu)買(或承擔(dān))或出售(或清償)一項(xiàng)資產(chǎn)(或負(fù)債)的金額。英國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(ASB)將金融工具公允價(jià)值定義為在公平交易中，亦即在非強(qiáng)制性和非清算性銷售中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以交易(該金融資產(chǎn)或金融負(fù)債)的金額。我國(guó)在新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，將公允價(jià)值定義為在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。我國(guó)主要是借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)對(duì)公允價(jià)值的定義，將計(jì)量對(duì)象確定為資產(chǎn)與負(fù)債，交易主體確認(rèn)為市場(chǎng)參與者，更加強(qiáng)調(diào)雙方的交易是在自愿條件下進(jìn)行的，價(jià)格是雙方達(dá)成的，任何一方對(duì)達(dá)成的價(jià)格都沒有異議。
(二)公允價(jià)值的特征分析公允價(jià)值是動(dòng)態(tài)的計(jì)量，受時(shí)間、空間變化的影響較大。同一交易在不同的時(shí)間進(jìn)行，交易雙方達(dá)成的公允價(jià)值可能不同；同一交易由于交易地點(diǎn)的不同，交易雙方達(dá)成的公允價(jià)值也不盡相同。公允價(jià)值的運(yùn)用使得會(huì)計(jì)信息能夠更加及時(shí)、全面地反映交易雙方所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其變化狀況。公允價(jià)值有利于會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和可靠性達(dá)到完美統(tǒng)一。相關(guān)性和可靠性往往是此消彼長(zhǎng)的，很難達(dá)到統(tǒng)一。與歷史信息相比，公允價(jià)值是面向現(xiàn)在和未來的，有利于利益相關(guān)者做出預(yù)測(cè)和決策，很大程度上提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性；與此同時(shí)，根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)界的最新研究表明，隨著估價(jià)和現(xiàn)值技術(shù)的發(fā)展，公允價(jià)值將能夠在各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中(存在活躍市場(chǎng)或非理想環(huán)境下)取得客觀可靠的市場(chǎng)價(jià)格或現(xiàn)值，從而能夠更好地體現(xiàn)會(huì)計(jì)信息的最高原則“真實(shí)與公允”。公允價(jià)值體現(xiàn)交易的公平性。從國(guó)內(nèi)外對(duì)公允價(jià)值的闡述中可以看出，公平性是公允價(jià)值的核心屬性。要保證，獲得的公允價(jià)值具有公平性，必須使交易雙方在交易過程中滿足四個(gè)條件：一是雙方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-雙方相互熟悉彼此的情況，信息較為完備；三是交易雙方自愿讓渡資產(chǎn)或清償債務(wù)，而不是強(qiáng)制地轉(zhuǎn)讓；四是交易雙方的經(jīng)營(yíng)是持續(xù)經(jīng)營(yíng)，而不是面臨破產(chǎn)清算。
二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的動(dòng)因分析
(一)投資性房地產(chǎn)的界定國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(IASC)在IAS40中解釋投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值?；騼烧呒嬗卸钟械姆康禺a(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)；不包括在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的房地產(chǎn)。英國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)是指對(duì)有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發(fā)項(xiàng)目；是為投資目的而持有，并且其租金收益是可以公平協(xié)商的。不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租給并由集團(tuán)內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物；并明確指出自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。雖然各國(guó)對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義存在差異，但都表明了投資性房地產(chǎn)具有保值和投資的雙重功能。投資性房地產(chǎn)和企業(yè)擁有的其他房地產(chǎn)最大的不同表現(xiàn)在持有的目的和產(chǎn)生的現(xiàn)金流。從持有的目的來看，持有投資性房地產(chǎn)是為了取得投資收益，而不是為了使用或作為產(chǎn)品出售；從產(chǎn)生的現(xiàn)金流來看，投資性房地產(chǎn)是一個(gè)獨(dú)立的現(xiàn)金產(chǎn)出單元，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量之歸屬于該房地產(chǎn)，而不會(huì)歸屬于在生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)過程中所使用的其他資產(chǎn)。我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)采用公允價(jià)值核算投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定。一是采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理地估計(jì)。二是采用公允價(jià)值計(jì)量模式，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)人當(dāng)期損益。三是已采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
(二)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的必要性首先，全球經(jīng)濟(jì)一體化要求公允價(jià)值的引入。我國(guó)加入WTO以后，使我國(guó)與全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)系越來越緊密。隨著更多領(lǐng)域的相繼開放，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)。這要求我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則盡可能地消除與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異。運(yùn)用公允價(jià)值能更好地反映我國(guó)參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，使會(huì)計(jì)信息更加透明、公開，符合廣大利益相關(guān)者的要求，也有助于我國(guó)企業(yè)參與國(guó)際上的競(jìng)爭(zhēng)與合作。其次，公允價(jià)值能更好地表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性。對(duì)房地產(chǎn)的投資一般金額大，周期長(zhǎng)，流動(dòng)與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。人們習(xí)慣將企業(yè)的投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)看待，并按其估計(jì)使用的年限提取折舊。但根據(jù)我國(guó)近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計(jì)量不能反映企業(yè)的真實(shí)情況。如(圖1)所示，擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)在2006年第三季度，在運(yùn)用公允價(jià)值前后，其租賃收入對(duì)毛利率的影響差異明顯。公允價(jià)值的計(jì)量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力。再次，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)存在的問題要求引入新的計(jì)量模式。一是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加劇。隨著投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，企業(yè)的大部分資金流入該領(lǐng)域，造成了企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡，不可避免地增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)兇猛的同時(shí)也帶來了極大的不穩(wěn)定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，企業(yè)將會(huì)一無所有。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2005年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)72.7％，可見房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著極大考驗(yàn)。二是對(duì)投資性房地產(chǎn)采用歷史成本的計(jì)量模式不能更好地體現(xiàn)投資者的利益。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，大中城市的市中心商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期高漲，持有大量土地或者商業(yè)地產(chǎn)的上市公司其資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值較賬面價(jià)值溢價(jià)很高，如果企業(yè)未能合理地反映該部分資產(chǎn)的價(jià)值，就不能更好地體現(xiàn)這些公司股東權(quán)益。三
是對(duì)于主要經(jīng)營(yíng)投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的合理計(jì)量會(huì)影響對(duì)企業(yè)資產(chǎn)總體價(jià)值的衡量。如果采用歷史成本對(duì)該部分資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，會(huì)造成對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價(jià)值降低。在企業(yè)進(jìn)行兼并、破產(chǎn)或重組時(shí)不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。
(三)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的可行性良好的市場(chǎng)環(huán)境有利于公允價(jià)值的取得。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和完善，在許多方面已經(jīng)達(dá)到公開市場(chǎng)的有關(guān)要求，與其他類型的市場(chǎng)相比，公允價(jià)值在房地產(chǎn)市場(chǎng)上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時(shí)，證券市場(chǎng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)在很大程度上提高了上市公司運(yùn)作的透明度，加大了對(duì)舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場(chǎng)規(guī)則為主，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)監(jiān)督為輔的機(jī)制，為公允價(jià)值的運(yùn)用提供了適宜的“土壤”，企業(yè)能夠根據(jù)自身的需要取得合理的公允價(jià)值。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展對(duì)公允價(jià)值的引入意義重大。我國(guó)早在1994年就頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，明確了國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度；1999年又了《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，建立了比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系。另外，我國(guó)擁有較高素質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍，目前房地產(chǎn)估價(jià)師已有兩萬(wàn)多人，全國(guó)已注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有3000多家，其中一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)100多家，這為采用公允價(jià)值核算投資性房地產(chǎn)提供了良好的條件。會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的提高有助于公允價(jià)值的選擇。近年來我國(guó)各相關(guān)部門大力開展會(huì)計(jì)人員的后續(xù)教育，及時(shí)為會(huì)計(jì)人員補(bǔ)充新知識(shí)、培訓(xùn)新技術(shù)，使得會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)大大增強(qiáng)，有助于會(huì)計(jì)人員更加理性地選擇公允價(jià)值，在實(shí)務(wù)中更加準(zhǔn)確地使用公允價(jià)值。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定更具操作性。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行核算做了細(xì)致的規(guī)定，充分考慮了我國(guó)的國(guó)情，使得公允價(jià)值的運(yùn)用對(duì)企業(yè)的實(shí)務(wù)更具有操作性，有助于企業(yè)較快地掌握公允價(jià)值核算方法。如在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中，規(guī)定禁止采用含有較多假設(shè)的估計(jì)價(jià)值，以防止公允價(jià)值被濫用。
三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的困境及路徑選擇
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；發(fā)展對(duì)策
一、中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)問題分析
（一）房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)快速提高
當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的模式還比較落后，仍然實(shí)行的是之前政府購(gòu)買土地再賣出的形式，而中國(guó)城市人口因中國(guó)城鎮(zhèn)化政策開始實(shí)施大幅度增加，對(duì)城市房屋的需求與日俱增。這樣嚴(yán)重造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)無法全面根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要進(jìn)行合理調(diào)節(jié)。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相符，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)快速上升。
（二）房地產(chǎn)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度較低，市場(chǎng)發(fā)展不成熟
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)興起時(shí)間較短，市場(chǎng)發(fā)展還不健全，而房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度較低，同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中具有一定的特殊性，以及受到中國(guó)基本國(guó)情的影響，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)尚未形成適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的買方市場(chǎng)，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)在發(fā)展的過程中無法真實(shí)地反映出供需的要求。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)單位還片面追求高層次、高水平發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，其中較為高檔的房屋建筑供應(yīng)較多，但是中低端的商品房供不應(yīng)求。這樣的現(xiàn)象嚴(yán)重影響了城市人們的正常生活，大大降低了人們的生活質(zhì)量。
（三）目前與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的金融體系發(fā)展不完善
在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，其需求的資金大大超過了其他基礎(chǔ)的生產(chǎn)行業(yè)。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，資金成為了房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中一個(gè)非常重要的問題。其中一個(gè)非常直觀的問題就是當(dāng)前銀行所制定的松緊政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著較大的影響。雖然銀行已經(jīng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)制訂了較為完善的資金管理制度，但是仍然存在著很多不成熟的方面。其中主要表現(xiàn)為很多房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商過度依賴國(guó)家銀行貸款，而自有資金較少，一旦出現(xiàn)了資金需求缺乏的現(xiàn)象便會(huì)直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度。這樣的現(xiàn)象則不利于房地產(chǎn)開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，由于當(dāng)前銀行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制還不健全，其承擔(dān)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)也較大，銀行出于自身資本安全的考慮，會(huì)謹(jǐn)慎選擇放貸對(duì)象，這將直接限制房地產(chǎn)開發(fā)上的融資途徑。
二、目前推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的對(duì)策
（一）強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟化
根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的狀況進(jìn)行綜合分析，中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的投資環(huán)境尚且處在繁榮的發(fā)展階段。這樣的現(xiàn)象有利于房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。但是從當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)基本進(jìn)入到了略成熟的階段。在今后的幾年里，通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，有利于房地產(chǎn)行業(yè)朝著理性的趨勢(shì)發(fā)展。但是，房地產(chǎn)是現(xiàn)代城市建設(shè)的重要一部分，而房地產(chǎn)消費(fèi)又屬于長(zhǎng)期投資的一種項(xiàng)目，涉及的資金數(shù)額較大。因此，通過強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟化，有利于保證房?jī)r(jià)朝著合理化的方向發(fā)展。其中，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)主要是通過科學(xué)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、法律法規(guī)等宏觀調(diào)控手段。通過合理調(diào)整房地產(chǎn)的價(jià)格，促使房地產(chǎn)朝著科學(xué)合理的方向發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加繁榮穩(wěn)定。
（二）制定科學(xué)化的發(fā)展規(guī)劃，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展
很多人錯(cuò)誤的認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要是為炒房創(chuàng)造了條件，這樣的觀念不利于房地產(chǎn)科學(xué)健康的發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)開發(fā)商通過對(duì)商品房和小商鋪直接進(jìn)行出售，從中獲得經(jīng)濟(jì)利益；有的開發(fā)商則通過對(duì)大型商場(chǎng)和寫字樓進(jìn)行長(zhǎng)期出租，通過經(jīng)營(yíng)的方式從中獲得經(jīng)濟(jì)利益；有的房地產(chǎn)開發(fā)商則將房子裝修成娛樂場(chǎng)所和工業(yè)廠房等，從經(jīng)營(yíng)中獲得經(jīng)濟(jì)利益；而有些房子基礎(chǔ)設(shè)施則是作為公共基礎(chǔ)設(shè)施存在于城市中，雖然沒有直接獲利，但卻在無形中提升了城市的整體形象，有效增加了城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，應(yīng)該根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況，進(jìn)行綜合規(guī)劃，努力做好現(xiàn)代城市發(fā)展的建設(shè)工作。堅(jiān)持制定適合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展的途徑，深入了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，促使房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。
（三）建立完善的金融支撐體系，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供重要的條件
在目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，由于過度依賴金融機(jī)構(gòu)資金支持，房地產(chǎn)開發(fā)單位與金融機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系非常緊密。因此，需要根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況，建立完善的金融支撐體系，然后從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。除此之外，為了能夠有效解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中各項(xiàng)資金流動(dòng)的問題，中國(guó)政府還應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況建立科學(xué)合理的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。堅(jiān)持實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款的證券化，努力將整個(gè)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)納入到國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)合理的聯(lián)系在一起。只有這樣才能夠從根本上解決中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的資金問題。
（四）以科技創(chuàng)新為依托，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)以科技創(chuàng)新為依托，知識(shí)經(jīng)濟(jì)，科技發(fā)展水平的提升，對(duì)于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的作用越來越大，并逐漸成為主導(dǎo)作用。房地產(chǎn)科技的創(chuàng)新和發(fā)展，對(duì)于改善人們的生活，工作環(huán)境具有重要意義；能夠引領(lǐng)房地產(chǎn)智能化的發(fā)展；并提升資源的利用效率，減少污染，增加房地產(chǎn)建設(shè)的環(huán)保性。更重要的是隨著科技的發(fā)展，人們將突破原有的思維方式和生產(chǎn)方式，探索合乎人類生存發(fā)展的模式，將房地產(chǎn)發(fā)展和人類居住文明引上新的臺(tái)階。
三、結(jié)論
在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一種基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常重要的影響。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中涉及的內(nèi)容一方面是金融，一方面是政策。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，不能夠僅僅只注重大幅度地提高經(jīng)濟(jì)收益，還應(yīng)該注重國(guó)家在金融方面的應(yīng)對(duì)能力。但是由于當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚且處在惡性發(fā)展的階段，為了確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，則不僅需要房地產(chǎn)行業(yè)自身進(jìn)行調(diào)整，還需要國(guó)家在政策方面積極進(jìn)行調(diào)控，才能夠確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠朝著良性方向發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】金融政策；房地產(chǎn)價(jià)格；成交量；協(xié)整模型
一、文獻(xiàn)綜述
目前，對(duì)于金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究主要集中于貨幣數(shù)量論及金融政策的固定資產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制。貨幣數(shù)量論是一種用流通中的貨幣數(shù)量的變動(dòng)來說明商品價(jià)格變動(dòng)的貨幣理論；金融政策的固定資產(chǎn)傳導(dǎo)機(jī)制則是指通過金融政策的調(diào)整和操作來影響資產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格，引導(dǎo)人們進(jìn)行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)而影響到貨幣總需求。貨幣數(shù)量論研究的主要學(xué)者為費(fèi)希爾（Fisher）和費(fèi)里德曼（Friedman）。20世紀(jì)初，費(fèi)希爾（Fisher，1911）在其代表作《貨幣購(gòu)買力：其決定因素及其與信貸、利息和危機(jī)的關(guān)系》中提出現(xiàn)金交易方程式MV=PT，并指出在貨幣的流通速度與商品交易量不變的條件下，物價(jià)水平隨流通貨幣量的變動(dòng)成正比例變動(dòng)。弗里德曼（Friedman，1963）指出通貨膨脹每時(shí)每刻每處都是一個(gè)貨幣現(xiàn)象，貨幣供給量的變動(dòng)會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響，為了控制通貨膨脹必須控制貨幣供應(yīng)量。金融政策的資產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制則主要包括Q效應(yīng)渠道和財(cái)富效應(yīng)渠道。托賓（Tobin，1969）在其著名的Q理
論中指出，擴(kuò)張性的金融政策降低了市場(chǎng)短期利率，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上漲；莫迪利亞尼（Modigliani，1971）則指出貨幣供給量的增加提高了資產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而使得消費(fèi)者的畢生財(cái)富也增加，最后傳導(dǎo)至消費(fèi)的增加。Jonathan和Richard（2007）對(duì)歷年美國(guó)的金融政策進(jìn)行了研究，并對(duì)金融政策下的房地產(chǎn)市場(chǎng)VAR模型、長(zhǎng)期供求模型、短期價(jià)格調(diào)整模型、短期供給模型等進(jìn)行分析，認(rèn)為80年代以后的緊縮的金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。
國(guó)內(nèi)學(xué)者目前研究主要集中在金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析和金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效用兩方面。關(guān)于金融政策對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的研究方面，崔光燦（2006）從銀行信貸、利率、匯率三方面闡述金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，認(rèn)為最有效的手段就是利率，與之相應(yīng)是對(duì)房地產(chǎn)信貸數(shù)量的控制。通常情況下，房?jī)r(jià)的過快上揚(yáng)可以通過提高利率和緊縮信貸等途徑加以調(diào)控。劉傳哲，何凌云（2006）利用1998-2005年季度數(shù)據(jù)為樣本，對(duì)貨幣供應(yīng)量、金融機(jī)構(gòu)一年期貸款利率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等數(shù)據(jù)進(jìn)行序列平穩(wěn)性及因果關(guān)系檢驗(yàn)，得出貨幣供應(yīng)量的變動(dòng)能迅速作用于房地產(chǎn)價(jià)格，而利率與房地產(chǎn)價(jià)格之間沒有聯(lián)動(dòng)性；關(guān)于調(diào)控的效用，聶學(xué)峰，劉傳哲（2005）通過1999年至2005年的季度數(shù)據(jù)，對(duì)我國(guó)金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的效應(yīng)和時(shí)滯進(jìn)行實(shí)證研究表明，金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響時(shí)滯為2個(gè)季度，其中貨幣供應(yīng)量比利率的影響更為顯著；并提出實(shí)施數(shù)量型為主的金融政策能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免泡沫的產(chǎn)生。劉洪玉（2008）把傳導(dǎo)機(jī)制分為數(shù)量型和價(jià)格型。數(shù)量型主要是通過調(diào)整貨幣供給量來影響信貸規(guī)模的大小，而價(jià)格型主要是通過調(diào)整貸款利率來影響開發(fā)商和購(gòu)房者的融資成本.
綜上所述，迄今為止對(duì)金融政策與房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格關(guān)系的研究或者以國(guó)家、地區(qū)為研究單位，或者以差異為研究對(duì)象，基本上處于一個(gè)宏觀面的研究。本文基于前人研究的理論基礎(chǔ)上，研究貨幣供應(yīng)量和銀行貸款利率變動(dòng)對(duì)嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格及成交量的影響，以期解釋金融政策對(duì)嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格的影響。
二、實(shí)證分析
（一）變量選擇及數(shù)據(jù)
本文所有數(shù)據(jù)均來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)月報(bào)》和嘉興市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)（）。樣本期間為2008年3月至2012年12月的月度數(shù)據(jù)。貨幣供應(yīng)量為與實(shí)際變量之間關(guān)系最密切的M2的月度數(shù)據(jù)為樣本；嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率P以及銷售面積增長(zhǎng)率采用同比數(shù)據(jù)（上年同月=100）。所采用的計(jì)量分析軟件為Eviews6.0。另外，由于貨幣供應(yīng)量M2的月度數(shù)據(jù)與其它變量數(shù)值相差巨大，所以對(duì)其取對(duì)數(shù)的一階差分形式以減小模型估計(jì)的誤差。筆者初步假定嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率為P、嘉興市房地產(chǎn)成交量增長(zhǎng)率為V、實(shí)際利率為I及貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率為MS。
（二）嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格、成交量與貨幣供應(yīng)量和利率的協(xié)整分析
為了避免各變量由于非平穩(wěn)而造成的偽回歸問題，首先對(duì)各變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。本文運(yùn)用ADF（augment Dickey-Fuller test）檢驗(yàn)對(duì)上述P、V、MS、I、和P、V、MS、I進(jìn)行檢驗(yàn)，具體檢驗(yàn)結(jié)果如圖所示。從檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，八個(gè)變量序列的水平值在1%的顯著性水平下都不能拒絕有單位根的零假設(shè)，所以都不是平穩(wěn)序列；而P、V、MS、I等四個(gè)變量的一階差分在1%的顯著水平下均能拒絕含有單位根的原假設(shè)，所以都為平穩(wěn)序列，各變量均為一階單整的序列。
由于變量P、V、MS和I均為一階單整序列，因此可能存在有長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系，本文使用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)法來確定各變量之間的協(xié)整關(guān)系。從表2和表3可知，在原假設(shè)假定為不存在協(xié)整關(guān)系的前提下，Johansen檢驗(yàn)的Y1Trace統(tǒng)計(jì)量為45.07933，大于5%條件下的臨界值29.79707，這就說明了變量之間至少存在一個(gè)線性獨(dú)立的協(xié)整關(guān)系。此外，在原假設(shè)為至多存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系的前提下，Trace值為15.42999且小于5%條件下的臨界值15.49471，即接受至多一個(gè)協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)。由此，我們可以判斷出嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率P、貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率MS 以及一年期銀行貸款利率I之間存在唯一的線性獨(dú)立的協(xié)整關(guān)系。Johansen檢驗(yàn)的 Y2Trace統(tǒng)計(jì)量為68.12010，大于5%條件下的臨界值29.79707，這就說明了變量之間至少存在一個(gè)線性獨(dú)立的協(xié)整關(guān)系。此外，在原假設(shè)為至多存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系的前提下，Trace值為15.42999且小于5%條件下的臨界值15.49471，即接受至多一個(gè)協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)。由此，我們可以判斷出嘉興市房地產(chǎn)成交量增長(zhǎng)率V、貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率MS 以及一年期貸款利率I之間存在唯一的線性獨(dú)立的協(xié)整關(guān)系。
（三）嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格、成交量與貨幣供應(yīng)量和利率的誤差修正模型
根據(jù)格蘭杰定理，有協(xié)整關(guān)系的變量之間一定存在誤差正模型，它反映了變量間的短期動(dòng)態(tài)影響關(guān)系。建立誤差修正模型一般分兩步，分別建立區(qū)分?jǐn)?shù)據(jù)長(zhǎng)期特征和短期特征的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型。從理論上講，第一步，建立長(zhǎng)期關(guān)系模型。即通過OLS法估計(jì)出時(shí)間序列變量間的關(guān)系，若估計(jì)結(jié)果形成平穩(wěn)的殘差序列時(shí)，那么這些變量間就存在相互協(xié)整的關(guān)系，長(zhǎng)期關(guān)系模型的變量選擇是合理的，回歸系數(shù)具有經(jīng)濟(jì)意義。第二步，建立短期動(dòng)態(tài)關(guān)系，即誤差修正方程。將長(zhǎng)期關(guān)系模型中各變量以一階差分及其各階滯后期形式重新加以改造，并將長(zhǎng)期關(guān)系模型所產(chǎn)生的殘差序列作為解釋變量引入，在一個(gè)從一般到特殊的檢驗(yàn)過程中，對(duì)短期動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行逐項(xiàng)檢驗(yàn)，不顯著的項(xiàng)逐漸被剔除直到最適當(dāng)?shù)姆椒ū徽业綖橹埂?/p>
本文按照Hendry的從一般到簡(jiǎn)單的模型估計(jì)方法，對(duì)嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格、成交量與利率、貨幣供應(yīng)量的協(xié)整方程利用 AIC 和 SC 最小的原則確定滯后期為2，然后逐步去掉統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)不顯著的變量，得到嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格的誤差修正模型如下：
從上述滯后期為k=2的誤差修正模型可以看出，短期中變量的相關(guān)關(guān)系與長(zhǎng)期時(shí)是一致的，但是t統(tǒng)計(jì)量顯示，所有變量都不顯著。由此可以推斷，在短期中，房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)量呈正相關(guān)與實(shí)際利率呈負(fù)相關(guān)，但是相關(guān)關(guān)系都不顯著。從嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格、成交量的誤差修正模型看出，實(shí)際利率的影響作用是十分微弱的。而貨幣供應(yīng)量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)影響較大，因此，采用貨幣政策，在短期內(nèi)對(duì)抑制嘉興市市房地產(chǎn)價(jià)格的作用效果并不會(huì)太明顯。
（四）Granger因果檢驗(yàn)
在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，顯著相關(guān)的變量之間未必都是有意義的。為了研究房地產(chǎn)價(jià)格、名義利率和貨幣供應(yīng)量之間的因果關(guān)系，本文采用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)法進(jìn)行檢驗(yàn)。從表5中可以看出，在5%的水平下，貨幣供應(yīng)量MS是嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的Granger原因，而利率I的變動(dòng)不是嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的Granger原因。同時(shí)，貨幣供應(yīng)量和利率都不是嘉興市房地產(chǎn)成交量的Granger原因。
三、研究結(jié)論
綜合對(duì)嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格、成交量與貨幣供應(yīng)量及銀行貸款利率長(zhǎng)期均衡的協(xié)整分析、短期誤差修正模型和Granger因果檢驗(yàn)分析，實(shí)證結(jié)果表明，嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格、成交量與貨幣供應(yīng)量和實(shí)際利率之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，且與貨幣供應(yīng)量成正比、實(shí)際利率成反比關(guān)系。同時(shí)，貨幣供應(yīng)量MS是嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的Granger原因，而利率I的變動(dòng)不是嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的Granger原因。同時(shí)，貨幣供應(yīng)量和利率都不是嘉興市房地產(chǎn)成交量的Granger原因。誤差修正模型結(jié)果顯示，在短期中，對(duì)嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控作用效果不大；而在長(zhǎng)期中，貨幣供應(yīng)量變動(dòng)、選擇根據(jù)嘉興市通貨膨脹率制定與全國(guó)差異性貸款利率雖然能達(dá)到調(diào)控的目的，但是可行性較小，運(yùn)用金融政策手段對(duì)嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控具有較大難度。因此，在運(yùn)用金融政策對(duì)嘉興市市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的同時(shí)，也應(yīng)該尋求與其他政策手段的配合使用。
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【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)計(jì)量；成本模式；公允價(jià)值模式
公允價(jià)值計(jì)量在近十幾年一直是國(guó)際會(huì)計(jì)理論前沿一個(gè)極富挑戰(zhàn)性的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)把公允價(jià)值會(huì)計(jì)的爭(zhēng)議推上一個(gè)新的。在這一過程中，作為非金融資產(chǎn)項(xiàng)目的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量問題格外引人注目。目前國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)從公允價(jià)值以及成本模式兩種會(huì)計(jì)模式中任選其一對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，并將選定的會(huì)計(jì)模式一貫地應(yīng)用于其全部投資性房地產(chǎn)。
2006年2月15日我國(guó)頒布了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，將投資性房地產(chǎn)作為單獨(dú)的一項(xiàng)資產(chǎn)列報(bào)并引入了公允價(jià)值計(jì)量方法，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的國(guó)際趨同邁出了實(shí)質(zhì)性的步伐。2011年是我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在國(guó)際趨同方面的關(guān)鍵時(shí)期，至該年基本實(shí)現(xiàn)了新舊準(zhǔn)則的平穩(wěn)過渡。與國(guó)際接軌，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格亦持續(xù)上漲，對(duì)持有大量投資性房地產(chǎn)的公司來說，資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)超賬面價(jià)值，運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式比成本計(jì)量模式能更好地反映其真實(shí)價(jià)值，使企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露更恰當(dāng)、更相關(guān)。按預(yù)期上市公司應(yīng)偏好公允價(jià)值計(jì)量模式，但實(shí)際情況是否如此呢？受到的影響因素有哪些？應(yīng)該如何解決呢？
一、公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的應(yīng)用現(xiàn)狀
基于對(duì)我國(guó)國(guó)情和與國(guó)際接軌需求的雙重考慮，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（簡(jiǎn)稱CAS3）允許企業(yè)有條件地采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，以提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。CAS3實(shí)施已五年有余，其效果如何呢？根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司于2010年7月的《我國(guó)上市公司2009年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告》，2007年至2009年間，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，絕大部分采用成本模式計(jì)量，采用公允價(jià)值計(jì)量的極少，三年分別是18家、20家和25家，所占比例分別僅為2.86%、2.9%、3.24%。具體如表1、圖1所示：
由圖1可以看出，雖然采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)數(shù)量以及所占全部擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的比例都在逐漸增加，但總體來看變化不大，很多企業(yè)仍持觀望態(tài)度，與準(zhǔn)則的預(yù)期相去甚遠(yuǎn)。
盡管我國(guó)市場(chǎng)成熟度不高，但房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來一直比較活躍，加之受我國(guó)土地制度國(guó)情影響，上市公司持有的投資性房地產(chǎn)絕大部分都位于大中城市，一般而言都是滿足運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式要求的，是什么原因?qū)е轮挥腥绱松俚墓静捎霉蕛r(jià)值計(jì)量模式呢?根據(jù)2009年、2010年披露的年報(bào)和2011年公告，許多房地產(chǎn)企業(yè)擁有眾多投資性房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)資源豐富，但他們中的絕大多數(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)仍舊采用成本模式進(jìn)行計(jì)量。
更令人深思的是，發(fā)行外資股的上市公司，需按照境外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定編制財(cái)務(wù)報(bào)告，即便在國(guó)內(nèi)采用成本模式計(jì)量也需要在境外采用公允價(jià)值計(jì)量模式（國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則中將公允價(jià)值模式規(guī)定為基準(zhǔn)模式），因此對(duì)于這些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量顯得更為合理。但事實(shí)上，除深發(fā)展、中國(guó)銀行外，大多企業(yè)仍采用了成本計(jì)量模式，如浦東金橋(A+B)、北辰實(shí)業(yè)(A+H)就是在境內(nèi)外分別采用了兩種計(jì)量模式，在境內(nèi)仍堅(jiān)持成本模式計(jì)量，這樣多此一舉的行為，令人困惑。
二、投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的影響因素
公允價(jià)值的應(yīng)用是CAS3的一大亮點(diǎn)，與成本模式相比，公允價(jià)值模式更能反映擁有大量投資性物業(yè)上市公司的真實(shí)價(jià)值，有助于提高公司會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，但經(jīng)過前面的分析發(fā)現(xiàn)，上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的偏好與預(yù)期相去甚遠(yuǎn)，絕大多數(shù)都對(duì)公允價(jià)值計(jì)量持回避態(tài)度，下面我們就對(duì)其原因從外部因素和內(nèi)部因素兩方面進(jìn)行分析，具體如下：
（一）投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式受企業(yè)外部因素影響分析
1.市場(chǎng)條件
眾所周知，公允價(jià)值來源于活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，因此，建立一個(gè)有序的、理性的、公平的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系是實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量模式的前提條件。我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求公允價(jià)值的運(yùn)用只有具備活躍的市場(chǎng)，即市場(chǎng)必須是有序的、理性的、公平的，才能夠?yàn)楣蕛r(jià)值提供計(jì)量依據(jù)。如果市場(chǎng)不活躍，缺乏公平價(jià)格的形成機(jī)制，勢(shì)必會(huì)影響投資性房地產(chǎn)合理價(jià)值的判斷。在我國(guó)城市特別是一些大中型城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來發(fā)展迅速，初步具備公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用的“土壤”，促使CAS3引入公允價(jià)值；同時(shí)除北京、上海等少數(shù)一線城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，說明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不夠充分和規(guī)范。充分考慮中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀，新準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)比較謹(jǐn)慎地運(yùn)用。據(jù)此可以看出，市場(chǎng)條件和資本市場(chǎng)成熟度制約了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)的應(yīng)用。
2.準(zhǔn)則限制條件與市場(chǎng)監(jiān)管層態(tài)度
國(guó)內(nèi)對(duì)企業(yè)績(jī)效的研究已經(jīng)比較成熟，有對(duì)企業(yè)進(jìn)行行業(yè)分類研究的，也有從其他方面進(jìn)行深入探討的。對(duì)于企業(yè)績(jī)效的分行業(yè)研究，詹新寰（2013）對(duì)體育產(chǎn)業(yè)上市公司的績(jī)效影響因素進(jìn)行了實(shí)證研究，得出營(yíng)運(yùn)資金指標(biāo)對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響情況，其中流動(dòng)資產(chǎn)比、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)體育業(yè)上市公司績(jī)效水平有顯著的正向作用。賈偉、秦富（2013）以農(nóng)業(yè)行業(yè)為案例從多方面因素出發(fā)分析了農(nóng)業(yè)企業(yè)績(jī)效的影響因素及其相關(guān)性的程度。羅立、牟琪（2013）從行業(yè)區(qū)域和公司年齡這兩個(gè)差異上比較了其對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效的影響，從另一角度分析了企業(yè)績(jī)效的影響因素。在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的研究中，賀晉等（2012）采用實(shí)證研究的方法研究了房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效對(duì)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響，并得出企業(yè)會(huì)計(jì)績(jī)效提高能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的利用程度。陳慧欣等（2012）研究了中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)，通過對(duì)六項(xiàng)影響因素的分析希望能提高企業(yè)資本結(jié)構(gòu)狀況。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)績(jī)效影響因素進(jìn)行分析和比較。并據(jù)此提出下列假設(shè)：
H1：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)對(duì)公司的績(jī)效有正相關(guān)影響。
H2：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的公司規(guī)模對(duì)公司的績(jī)效有負(fù)相關(guān)影響。
H3：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的盈利能力對(duì)公司的績(jī)效有正相關(guān)影響。
H4：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)營(yíng)能力對(duì)公司的績(jī)效有正相關(guān)影響。
H5：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的成長(zhǎng)能力對(duì)公司的績(jī)效有正相關(guān)影響。
H6：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的償債能力對(duì)公司的績(jī)效有正相關(guān)影響。
本文采用多元回歸統(tǒng)計(jì)模型進(jìn)行實(shí)證分析，所使用的軟件為E-views6.0，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整方向和企業(yè)績(jī)效影響因素的分析提供價(jià)值。
二、樣本選擇和模型設(shè)計(jì)
（一）樣本選擇
本文依據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)的行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，從房地產(chǎn)業(yè)A股上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)指標(biāo)中計(jì)算和選取數(shù)據(jù)來進(jìn)行研究。數(shù)據(jù)均為年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)或財(cái)務(wù)比率，截取日期為2008年12月31日至2012年12月31日。剔除數(shù)據(jù)不全的年度，最終得到58家房地產(chǎn)企業(yè)五年的288個(gè)樣本數(shù)據(jù)。在回歸分析中本文以混合截面數(shù)據(jù)的形式進(jìn)行分析，從數(shù)據(jù)庫(kù)中所選用指標(biāo)分別為每股收益、資產(chǎn)總額、非流動(dòng)資產(chǎn)與總資產(chǎn)的比值、息稅前利潤(rùn)、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和速動(dòng)比率（見表1）。數(shù)據(jù)全部來源于RESSET數(shù)據(jù)庫(kù)，使用軟件為E-views6.0。
（二）模型設(shè)計(jì)
本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)績(jī)效影響因素的選取仿照對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)影響因素的研究。本文選取六個(gè)指標(biāo)作為解釋變量，分別是：總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)（SIZE），反映企業(yè)的公司規(guī)模；固定資產(chǎn)比率即固定資產(chǎn)與總資產(chǎn)比值（NCT），反映企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；息稅前利潤(rùn)率（NPT）反映企業(yè)的盈利能力；存貨周轉(zhuǎn)率（TAR）反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力；總資產(chǎn)增長(zhǎng)率（NPF）反映企業(yè)的成長(zhǎng)能力；速動(dòng)比率（QCT）反映企業(yè)的償債能力。對(duì)企業(yè)績(jī)效的反映，借鑒以往研究的經(jīng)驗(yàn)，我們以每股收益（EPS）來作為衡量指標(biāo)。具體指標(biāo)意義和代表符號(hào)如表1所示。
經(jīng)過對(duì)以上指標(biāo)的截面混合數(shù)據(jù)的整理后建立多元回歸方程，多元線性回歸模型為：
EPS=a0+a1SIZE+a2NCT+a3 NPT+a4TAR+a5NPF+a6 QCT+εi
三、實(shí)證結(jié)果與分析
方程回歸后得到的相關(guān)數(shù)據(jù)見表2。
從表2中可以看出，方程擬合優(yōu)度R2和調(diào)整后的擬合優(yōu)度R2分別為0.515和0.505，擬合效果較好。六個(gè)解釋變量的指標(biāo)對(duì)被解釋變量EPS的50%左右的變化可以做出解釋。F值檢驗(yàn)效果也得到了通過，F(xiàn)檢驗(yàn)的Prob值接近于0，說明方程在0.05的顯著性水平下，整體上模型中解釋變量與被解釋變量之間的線性關(guān)系是成立的。即資產(chǎn)總額、固定資產(chǎn)比率、息稅前利潤(rùn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和速動(dòng)比率整體上對(duì)每股收益是有顯著影響的，也就是對(duì)企業(yè)績(jī)效有顯著的影響。
表3中，首先各解釋變量的相關(guān)系數(shù)符號(hào)，符合預(yù)期期望。除資產(chǎn)結(jié)構(gòu)NCT為負(fù)號(hào)以外，其他變量與每股收益EPS均為正，說明資產(chǎn)總額、息稅前利潤(rùn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和速動(dòng)比率與每股收益存在正相關(guān)關(guān)系，符合理論邏輯。對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步分析可知，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變量為固定資產(chǎn)與資產(chǎn)總額之比得到的數(shù)據(jù)。固定資產(chǎn)比率與每股收益呈相關(guān)關(guān)系，說明固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)比率越低，每股收益價(jià)值就會(huì)越高，企業(yè)績(jī)效就會(huì)越好?？梢娫诜康禺a(chǎn)企業(yè)中增加企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，對(duì)企業(yè)績(jī)效產(chǎn)生的影響是正面的，所以應(yīng)當(dāng)相應(yīng)的減少固定資產(chǎn)投入，降低固定資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的比值就能提高企業(yè)的績(jī)效。表3中標(biāo)準(zhǔn)誤差值很小，都在可以接受的范圍內(nèi)。只有息稅前利潤(rùn)率NPT的標(biāo)準(zhǔn)誤差值為0.37，高于0.05。T統(tǒng)計(jì)量的Prob值在前三項(xiàng)變量SIZE、NCT和NPT中均小于0.05，通過顯著性檢驗(yàn)，說明資產(chǎn)總額、固定資產(chǎn)比率和息稅前利潤(rùn)率各自對(duì)企業(yè)的每股收益有顯著的影響，即對(duì)企業(yè)績(jī)效有顯著的影響。假設(shè)H1、H2、H3分別成立。但是后三項(xiàng)TAR、NPF和QCT雖然相關(guān)系數(shù)為正，但是它們的Prob值均大于0.05沒有通過檢驗(yàn)，即說明存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和速動(dòng)比率對(duì)企業(yè)每股收益的影響不顯著，對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響也不顯著。三個(gè)解釋變量雖然是具有正的相關(guān)性，但是相關(guān)性并不顯著，即假設(shè)H4、H5、H6不成立。
四、研究結(jié)論
通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)總額、固定資產(chǎn)比率、息稅前利潤(rùn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和速動(dòng)比率六個(gè)因素對(duì)每股收益的影響分析，本文得出以下結(jié)論：
一是資產(chǎn)總額、固定資產(chǎn)比率和息稅前利潤(rùn)率對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響更加顯著，其中固定資產(chǎn)比率對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響是負(fù)相關(guān)的。也就是說如果要提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的公司績(jī)效，可以通過提高企業(yè)資產(chǎn)總額和企業(yè)息稅前利潤(rùn)率的途徑，對(duì)于公司來說就是需要擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和盈利能力。但同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意固定資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的比例，盡量使其保持在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資分析；實(shí)踐性教學(xué)；改革
房地產(chǎn)投資分析是高職房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生必備的職業(yè)能力之一。為使學(xué)生更好地適應(yīng)未來工作的需要，傳統(tǒng)以理論教學(xué)為主的房地產(chǎn)投資分析課程教學(xué)方法必須轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫?shí)踐教學(xué)主。
一、房地產(chǎn)投資分析課程的實(shí)踐性教學(xué)改革內(nèi)涵
房地產(chǎn)投資分析是高職高專院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的一門專業(yè)課程，是社會(huì)中物業(yè)管理、房地產(chǎn)營(yíng)銷與策劃等崗位的必備技能。地產(chǎn)投資分析課程應(yīng)進(jìn)行有效改革，促進(jìn)學(xué)生掌握高質(zhì)量的房地產(chǎn)投資分析方法，促進(jìn)課程教學(xué)效果的提高。房地產(chǎn)投資分析課程的改革，趨向于通過真實(shí)工作情境的創(chuàng)設(shè)，向?qū)W生布置工作任務(wù)，從而以工作任務(wù)作為導(dǎo)向展開課程教學(xué)，在改革的課程教學(xué)過程中，更加注重通過引導(dǎo)學(xué)生的主動(dòng)學(xué)習(xí)，提高學(xué)生的投資分析技能，獲得房地產(chǎn)投資分析工作的所需技能。實(shí)踐性教學(xué)是房地產(chǎn)投資分析課程改革的一個(gè)重要策略，有助于培養(yǎng)社會(huì)所需的應(yīng)用型人才。教學(xué)如果與實(shí)踐脫離，則無法獲得較好的學(xué)效果，同時(shí)不能發(fā)揮實(shí)踐教學(xué)的意義。房地產(chǎn)投資分析是一門實(shí)踐性比較強(qiáng)的技能型課程，具有一定的綜合性。房地產(chǎn)投資分析課程的實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)設(shè)置需要建立在對(duì)專業(yè)的深入了解的基礎(chǔ)上，通過有效的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)進(jìn)行了解，進(jìn)而不斷深化崗位實(shí)踐。實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)應(yīng)包含三部分內(nèi)容：（1）教學(xué)基礎(chǔ)，該基礎(chǔ)知識(shí)主要包括對(duì)房地產(chǎn)投資分析課程的專業(yè)認(rèn)知，包括市場(chǎng)調(diào)查以及相關(guān)課程的理論教學(xué)；（2）教學(xué)實(shí)施過程，教學(xué)的有效實(shí)施過程主要包括對(duì)房地產(chǎn)投資分析課程的實(shí)踐性案例的相關(guān)教學(xué)訓(xùn)練，同時(shí)還包括項(xiàng)目投資分析的模擬綜合實(shí)踐；（3）教學(xué)環(huán)節(jié)的最后一個(gè)是對(duì)學(xué)生的技能應(yīng)用的有效提高，主要包括畢業(yè)設(shè)計(jì)以及頂崗實(shí)習(xí)兩種內(nèi)容。
二、房地產(chǎn)投資分析課程的實(shí)踐性教學(xué)改革策略
（一）應(yīng)用多樣化的教學(xué)形式，提高學(xué)生的動(dòng)手能力
房地產(chǎn)投資分析課程的實(shí)踐性教學(xué)應(yīng)該是以實(shí)際項(xiàng)目為情境展開的一種有效的教學(xué)活動(dòng)，主要可以通過兩種教學(xué)形式來實(shí)現(xiàn)，一種是觀摩性實(shí)踐教學(xué)，主要通過該實(shí)際項(xiàng)目的案例解說，來解決相關(guān)的問題，該過程中，教師通過課堂提問，引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行思考，學(xué)生通過小組討論，展開教學(xué)活動(dòng)，進(jìn)而營(yíng)造出良好的學(xué)習(xí)氛圍，從而開發(fā)學(xué)生的思路，不斷優(yōu)化教學(xué)效果。另一種教學(xué)形式是實(shí)戰(zhàn)性實(shí)踐教學(xué)，主要是以課外練習(xí)為主，將真實(shí)工程實(shí)例作為真實(shí)情境，安排相關(guān)的問題，學(xué)生在實(shí)際的實(shí)踐活動(dòng)中獲得知識(shí)的內(nèi)化，從而促進(jìn)技能的提高。通過實(shí)戰(zhàn)型實(shí)踐教學(xué)過程中教師的答疑以及輔導(dǎo)工作，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，對(duì)實(shí)踐活動(dòng)進(jìn)行分析總結(jié)，從而促進(jìn)學(xué)生知識(shí)的記憶以及遷移。實(shí)踐教學(xué)是鞏固理論知識(shí)和加深對(duì)理論認(rèn)識(shí)的有效途徑，是培養(yǎng)具有創(chuàng)新意識(shí)的高素質(zhì)房地產(chǎn)人員的重要環(huán)節(jié)，是理論聯(lián)系實(shí)際、培養(yǎng)學(xué)生掌握科學(xué)方法和提高動(dòng)手能力的重要平臺(tái)。還應(yīng)注意學(xué)生素養(yǎng)的提高和正確價(jià)值觀的形成。
（二）選擇合適的實(shí)踐性教學(xué)實(shí)施形式，確定最優(yōu)化的選題
在房地產(chǎn)投資分析實(shí)踐性教學(xué)課程中，比較強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)踐的相結(jié)合，教學(xué)應(yīng)該以可行性研究以及置業(yè)顧問作為工作的根本導(dǎo)向，利用任務(wù)驅(qū)動(dòng)教學(xué)策略，有效應(yīng)用理論知識(shí)在實(shí)踐過程中。該過程中，教師可以通過運(yùn)用案例教學(xué)等方法，促進(jìn)理論與實(shí)踐的深度融合，同時(shí)可以圍繞置業(yè)投資分析做好教學(xué)的選題工作，確定選題的范圍，并對(duì)投資進(jìn)行高層次的內(nèi)容選擇。選題應(yīng)該具有一定的選擇性，選擇最優(yōu)化的選題。在實(shí)踐性教學(xué)過程中，教師應(yīng)該在不同的教學(xué)環(huán)節(jié)中，采用不同的案例教學(xué)方法，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的加息效果。實(shí)踐性教學(xué)的教學(xué)效果受到選題的影響，應(yīng)該根據(jù)選題確定合適的教學(xué)案例，進(jìn)而展開教學(xué)實(shí)踐，以期實(shí)現(xiàn)教學(xué)目標(biāo)。
（三）嚴(yán)格遵守實(shí)踐性教學(xué)原則，建設(shè)實(shí)踐性教學(xué)體系
在房地產(chǎn)投資分析課程教學(xué)過程中開展實(shí)踐性教學(xué)，必須要遵守以下幾個(gè)原則：（1）特色性原則。確立以素質(zhì)教育為核心，技術(shù)應(yīng)用能力培養(yǎng)為主線，應(yīng)變能力培養(yǎng)為關(guān)鍵，產(chǎn)學(xué)研結(jié)合為途徑，與時(shí)俱進(jìn)的人才教育培養(yǎng)模式這是我院實(shí)踐教學(xué)體系構(gòu)建中遵循的原則。（2）實(shí)用型原則。要充分體現(xiàn)專業(yè)崗位的要求，與專業(yè)崗位群發(fā)展緊密相關(guān)。以此為原則組成一個(gè)層次分明、分工明確的實(shí)踐教學(xué)體系。（3）混合型原則?；旌闲腕w現(xiàn)在教師類型的混合、理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)的混合、教室與實(shí)驗(yàn)室的混合等方面，淡化理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)、專業(yè)教師與實(shí)踐指導(dǎo)教師、教室與實(shí)驗(yàn)室的界限，對(duì)實(shí)踐教學(xué)設(shè)施進(jìn)行重新整合，形成一體化混合實(shí)踐教學(xué)模式。
結(jié)語(yǔ)
高職專業(yè)的課程理論教學(xué)比較枯燥，實(shí)踐教學(xué)存在嚴(yán)重的不足現(xiàn)象。為了培養(yǎng)高素質(zhì)的技能型人才，房地產(chǎn)投資分析課程中，必須要探索實(shí)踐性教學(xué)改革的有效措施，促進(jìn)課程教學(xué)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，教師應(yīng)該不斷提高自己的實(shí)踐性教學(xué)水平。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 實(shí)物期權(quán) 分析
在房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商通過支付一定的保證金或者首付款，就獲得了一塊土地的開發(fā)權(quán)，實(shí)際上相當(dāng)于通過付出一定資金獲得了一個(gè)期權(quán)，這個(gè)期權(quán)就是按約定的價(jià)格在未來某一時(shí)刻全額支付買地款項(xiàng)來購(gòu)買這一土地的權(quán)利。近年來，正當(dāng)人們紛紛驚呼中國(guó)正面臨房產(chǎn)泡沫的同時(shí)，令人不解的是不但投機(jī)者和買房者熱情不減，而且出現(xiàn)了房地產(chǎn)“越買越貴，越貴越買”的畸形投資熱潮。下面，我們先來看一下出現(xiàn)這種有悖經(jīng)濟(jì)原理的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景現(xiàn)狀。
一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
首先，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格是虛高的，尤其表現(xiàn)在一線城市。此點(diǎn)無論用“租售比”還是“房?jī)r(jià)收入比”來衡量，都只能得出肯定的答案。比如一般認(rèn)為良性運(yùn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)，租售比為1：200到1：300，房?jī)r(jià)收入比為4至6倍。我們看北京的情況?，F(xiàn)在北京五環(huán)內(nèi)新盤均價(jià)已達(dá)3萬(wàn)，一套兩居面積80平方米，總價(jià)需240萬(wàn)，而月租金不過4000元（略高于市價(jià)）。假設(shè)房主是一對(duì)夫婦，他們年收入合計(jì)12萬(wàn)元（略高于北京平均職工工資）?？梢缘玫奖本┑淖馐郾葹?：600，房?jī)r(jià)收入比為20倍。都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在可以接受的區(qū)間外。
有人指出，中國(guó)并不征收不動(dòng)產(chǎn)稅，而相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)稅的部分以國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的形式被一次性包含在房?jī)r(jià)之中。所以中國(guó)的租售比、收入房?jī)r(jià)比較國(guó)際為低、高，是合理現(xiàn)象。我們不同意這種說法。例如，美國(guó)征收不動(dòng)產(chǎn)稅，除紐約較高外，其他州的稅率都在1%至3%之間。如果我們用2%計(jì)算，按中國(guó)的土地使用權(quán)70年，那么稅收合計(jì)為原始房?jī)r(jià)的1.4倍。也就是說中國(guó)的房?jī)r(jià)應(yīng)該除以2.4計(jì)算租售比和房?jī)r(jià)收入比。校正后的租售比為1：250，房?jī)r(jià)收入比為8倍強(qiáng)，也都稱得上偏離正常區(qū)間。須知日本東京房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤時(shí)房?jī)r(jià)收入比不過9倍。何況，美國(guó)的房屋連帶有土地所有權(quán)。中國(guó)的只是70年的土地使用權(quán)。70年到期后，絕對(duì)不會(huì)無償延續(xù)，因?yàn)榉缮蠂?guó)有財(cái)產(chǎn)是不會(huì)白白給人的?；蛘咭俅握魇胀恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓金，至少要加收不動(dòng)產(chǎn)稅（或費(fèi)），其稅率未必會(huì)低于美國(guó)。實(shí)際上，國(guó)家有關(guān)部委正在考慮起征“物業(yè)稅”，誰(shuí)說中國(guó)的房?jī)r(jià)包括了相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)稅的部分呢？比起土地使用權(quán)，更值得的擔(dān)心的還有建筑物壽命，近日《中國(guó)日?qǐng)?bào)》援引住建部副部長(zhǎng)的話稱，我國(guó)建筑的平均壽命只有25至30年，一些發(fā)達(dá)國(guó)家建筑壽命很長(zhǎng)，像英國(guó)達(dá)到了132年，而美國(guó)也達(dá)到了74年。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)性價(jià)比之差，可見一斑。
二、外國(guó)眼中的中國(guó)房地產(chǎn)泡沫
讓我們先從外國(guó)人的視角看中國(guó)的房地產(chǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲令一些西方媒體的記者也大跌眼鏡，德國(guó)報(bào)紙稱北京、上海房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美很多同類城市，考慮到實(shí)際貨幣因素，可能高出幾倍、幾十倍。據(jù)德國(guó)之聲報(bào)道說，中國(guó)的房地產(chǎn)有好幾個(gè)脫鉤：一是與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)率脫鉤；二是與物價(jià)指數(shù)脫鉤；三是與居民收入水平的提高脫鉤。德國(guó)平均月收入與每平方米房?jī)r(jià)比是1 比2。而在中國(guó)，平均收入與每平方米房?jī)r(jià)比是1 比0.2，二者差距高達(dá)10 倍。
在本輪持續(xù)大幅增長(zhǎng)的過程中最讓人看不懂的地方就是：一方面房?jī)r(jià)快速攀升，自2006 年國(guó)六條以來，政府調(diào)控政策步步為營(yíng)、招招逼近；一面卻是房?jī)r(jià)漲漲不息。中國(guó)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2007 年3 月19 日發(fā)表的調(diào)查結(jié)果顯示，今年2 月份全國(guó)70 個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比漲幅雖下降了0.2 個(gè)百分點(diǎn)，但依然高達(dá)5.9%，特別是深圳、北京、廣州等大城市的漲幅接近10%；另一方面令人不解的是房屋空置率居高不下，2006 年4 月25 日由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心編撰《2006 年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，當(dāng)前住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品類型和品質(zhì)與消費(fèi)者實(shí)際需求已出現(xiàn)了明顯的偏差，商品房空置率居高不下。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“國(guó)房景氣指數(shù)”表明，截至2006 年7 月底，全國(guó)商品房空置面積為1.21 億平方米，同比增長(zhǎng)14.4%。業(yè)內(nèi)人士甚至從以上種種跡象分析認(rèn)為這是泡沫膨脹的標(biāo)志。
三、預(yù)付定金式買地行為的實(shí)物期權(quán)定價(jià)分析
（一）實(shí)物期權(quán)模型分析
所謂實(shí)物期權(quán)，是對(duì)實(shí)物資產(chǎn)投資的選擇權(quán)，具體地說，是指期權(quán)持有者在做出資本投資決策時(shí)所擁有的，并能根據(jù)具體情況而改變自己投資行為的權(quán)利。在預(yù)付定金式的買地行為中，開發(fā)商通過支付一作為一項(xiàng)具有看漲期權(quán)的預(yù)付定金式買地行為，可應(yīng)用“無紅利分配”的Black-Scholes 期權(quán)定價(jià)模型來進(jìn)行定價(jià)：
這里V 為看漲期權(quán)的價(jià)格，S 表示該土地的目前價(jià)格，K 表示約定的土地購(gòu)買價(jià)格，T 為延遲付款的時(shí)間，σ 為土地價(jià)格的波動(dòng)率，r 為無風(fēng)險(xiǎn)利率，N（?）表示標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布的值。
（二）預(yù)付定金式買地行為的案例分析
寧波某房地產(chǎn)公司于2008 年競(jìng)得寧波某地，出讓面積1.5026 萬(wàn)平方米，成交價(jià)格為10333.3802 萬(wàn)元人民幣，預(yù)付定金為成交價(jià)格的10%，即為1033.33802 萬(wàn)元。預(yù)交定金簽訂合同后就相當(dāng)于此房地產(chǎn)公司持有一種買權(quán)，其標(biāo)的物是這塊土地，當(dāng)前價(jià)格為10333.3802 萬(wàn)人民幣，約定價(jià)格為K=9300.042 萬(wàn)元（D=10333.3802×（1-10%）），筆者采用上述模型來計(jì)算預(yù)付定金式買地行為的期權(quán)價(jià)格。
模型中無風(fēng)險(xiǎn)利率r 采用2008 年一年期的國(guó)債利率3.34%；并且通過選取瑞思數(shù)據(jù)庫(kù)中1998 年到2009 年的土地交易價(jià)格數(shù)據(jù)，計(jì)算得出土地的價(jià)格波動(dòng)率r 為0.389。
將上述數(shù)據(jù)代入（1）和（2）兩式，計(jì)算延遲付款時(shí)間（即期權(quán)到期時(shí)間）為T=1 的期權(quán)價(jià)值：
2=0.55-0.389×1=0.15，
V1=10333.3802N（0.55）-9300.04218N（0.15）=2291.207 萬(wàn)元
從計(jì)算結(jié)果來看，該房地產(chǎn)企業(yè)如果所拍土地能在一年后付款，將給企業(yè)戰(zhàn)略管理和決策靈活性帶來價(jià)值，即等待期權(quán)價(jià)值為2291.207 萬(wàn)元。這與土地簽訂合同時(shí)預(yù)交定金1033.33802 萬(wàn)元相比，期權(quán)的價(jià)值幾乎高達(dá)定金的2 倍。
下面再分別計(jì)算當(dāng)延遲付款時(shí)間T=0.5，1.5，2 的期權(quán)價(jià)值：
=1783.71 萬(wàn)元；=2681.467 萬(wàn)元；=3011.208 萬(wàn)元
可以看出，推遲付款時(shí)間越長(zhǎng)，拍地所獲得的期權(quán)價(jià)值越高，反之則期權(quán)價(jià)值越低。當(dāng)延遲付款時(shí)間為半年時(shí)，其期權(quán)的價(jià)值也比房地產(chǎn)商預(yù)付定金高出750 多萬(wàn)元，如果能到2 年后再付清全款，期權(quán)的價(jià)值可以高達(dá)定金成本的3 倍。因此，預(yù)付定金式的買地行為所具有的期權(quán)特征以及這項(xiàng)期權(quán)所具有的巨大價(jià)值，成為開發(fā)商做出高投資決策的一個(gè)重要原因。
四、結(jié)束語(yǔ)
從以上相關(guān)論證可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的推遲付款是造成我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)土地價(jià)格逐年升溫的原因，總結(jié)起來一句話“獲得的遠(yuǎn)比付出的價(jià)值要高”，因而促使能融資到大量資金的開發(fā)商對(duì)高價(jià)土地拍賣樂此不疲。但是相信隨著國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策的出臺(tái)和房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸冷靜回溫，“越貴越買”的怪現(xiàn)象會(huì)有所好轉(zhuǎn)。
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