時(shí)間：2023-06-11 08:58:41
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“不是夢(mèng)想的四星級(jí)家園”向你招手
1997年年初，溫州建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在溫州市東部郊區(qū)的新城片，開(kāi)發(fā)建造了一處豪華別墅區(qū)“銀都花園”。其中有74幢別墅，30套躍層樓。每幢別墅售價(jià)約200萬(wàn)元，每套躍層樓售價(jià)約80萬(wàn)元。二者均比周邊同類(lèi)房?jī)r(jià)高出一倍多。
開(kāi)發(fā)商在各媒體廣告及售樓書(shū)中宣傳稱(chēng)，“四星級(jí)家園，不再是夢(mèng)想”“園區(qū)內(nèi)擁有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，一個(gè)游泳池，擁有1368平方米物業(yè)管理用房。擁有4500平方米的銀都維多利亞俱樂(lè)部，內(nèi)有健身房、乒乓球、KTV等健身娛樂(lè)設(shè)施。區(qū)內(nèi)擁有超市、醫(yī)療、保健、銀行等生活設(shè)施。別墅實(shí)行全封閉星級(jí)物業(yè)管理，并有紅外線報(bào)警、衛(wèi)星電視及自發(fā)電設(shè)備。小區(qū)綠化率達(dá)38.60%”等等。
這樣的公配水準(zhǔn)和樓價(jià)在當(dāng)時(shí)堪稱(chēng)“溫州之最”。溫州市104位企業(yè)界知名人士及富人沖著如此美好的環(huán)境、設(shè)施和承諾，紛紛花巨資購(gòu)置了該區(qū)的別墅和躍層樓。
“缺斤短兩”被訴求賠償五千多萬(wàn)元
黃龍忠、鄭品嚴(yán)等上百名業(yè)主從1999年始陸續(xù)入住。入住后他們相繼發(fā)現(xiàn)，實(shí)際情況與開(kāi)發(fā)商的承諾大相徑庭。開(kāi)發(fā)商在別墅區(qū)圍墻及圍墻內(nèi)側(cè)通道的地基上增建了別墅，大部分地盤(pán)則改建為綠地賣(mài)掉了，導(dǎo)致全封閉管理永久性不能恢復(fù)。區(qū)內(nèi)的網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等設(shè)施也租給他人用作商業(yè)經(jīng)營(yíng)。特別是盼望已久的4500平方米的銀都維多利亞俱樂(lè)部在2001年裝修完工后，一夜之間竟“割”給他人，成為一家商業(yè)酒店，業(yè)主們也是永久性無(wú)權(quán)享用。小區(qū)的綠化率僅為34.7%，這一減，被整整割掉4.1畝土地，價(jià)值超千萬(wàn)元。另外，超市、醫(yī)療、保健、銀行等生活設(shè)施不見(jiàn)蹤影，入住者生活極為不便，買(mǎi)一包醬油、一盒煙都得驅(qū)車(chē)到區(qū)外購(gòu)買(mǎi)。因全封閉全方位的管理成為一紙空文，區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生偷盜事件，業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)受到嚴(yán)重威脅。
對(duì)此，業(yè)主們認(rèn)為自己被欺騙了。針對(duì)開(kāi)發(fā)商的欺詐和嚴(yán)重的“缺斤短兩”行為，業(yè)主們?cè)跓o(wú)數(shù)次交涉無(wú)果的情況下，決定運(yùn)用法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。為了解決人力松散的問(wèn)題，他們自發(fā)聯(lián)合，授權(quán)委托由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的銀都花園業(yè)主委員會(huì)（主任、副主任本身也是業(yè)主），以該民間自治組織的名義，與開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂。
2001年12月，銀都“業(yè)委會(huì)”先向溫州市鹿城區(qū)法院。其間歷經(jīng)艱辛，受阻重重。無(wú)奈之下，他們不得不于2003年10月撤訴。次日，即直接向浙江省高級(jí)人民法院。他們聘請(qǐng)北京京哲律師事務(wù)所房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師張仁，針對(duì)開(kāi)發(fā)商上述8大“缺斤短兩”問(wèn)題，向法院提出8項(xiàng)訴訟賠償，共計(jì)賠償5070.6萬(wàn)元。如此高的商品房糾紛訴訟標(biāo)的，在全國(guó)較為罕見(jiàn)。
對(duì)這起浙江省首例以業(yè)主委員會(huì)的名義的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，浙江省高院經(jīng)認(rèn)真研究，受理了此案。
2004年3月9日，浙江省高院第三法庭開(kāi)庭審理此案。由三十多人組成的原告方“陪審團(tuán)”清一色是溫州企業(yè)界董事長(zhǎng)級(jí)人士。被告方?jīng)]有出庭，委托其律師到庭應(yīng)訴。
廣告承諾能否成為購(gòu)房合同條款
此案爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)是，廣告承諾能否成為購(gòu)房合同條款。開(kāi)發(fā)商的辯護(hù)律師認(rèn)為，廣告宣傳資料要作為房屋合同條款，根據(jù)最高人民法院的有關(guān)司法解釋規(guī)定，必須具備如下條件：房屋出賣(mài)人對(duì)開(kāi)發(fā)的“房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體明確”。而開(kāi)發(fā)商被指控未履行的8項(xiàng)廣告宣傳承諾項(xiàng)目，都是零碎地出現(xiàn)在1997年至1999年的一些相關(guān)資料中，這些承諾不能視為具體的、明確的。因此，這些承諾不能作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同條款，開(kāi)發(fā)商也不構(gòu)成違約。
銀都“業(yè)委會(huì)”方認(rèn)為，最高院的有關(guān)司法解釋規(guī)定：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料是要約邀請(qǐng)，房屋出賣(mài)人對(duì)開(kāi)發(fā)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體明確，并對(duì)商品買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格確有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此，銀都“業(yè)委會(huì)”稱(chēng)，一方面，開(kāi)發(fā)商對(duì)銀都別墅的廣告宣傳是大量的、多方位的，這是廣告宣傳形式上的“零碎”，而非廣告內(nèi)容上的“零碎”。另一方面，其每一次（種）廣告宣傳的內(nèi)容又都是非常具體、明確而非“零碎”的。實(shí)際上這些廣告對(duì)104名消費(fèi)者訂立合同購(gòu)買(mǎi)銀都別墅都產(chǎn)生重大影響。而且，有關(guān)俱樂(lè)部的廣告不僅具體、明確、有吸引力，開(kāi)發(fā)商還就此項(xiàng)目向每位購(gòu)房者增收了6萬(wàn)元以上的配套設(shè)施費(fèi)。這說(shuō)明宣傳廣告對(duì)房屋價(jià)格“確有重大影響”。故開(kāi)發(fā)商未按廣告宣傳承諾的事項(xiàng)去做，已違反了購(gòu)房合同內(nèi)容，是違約侵權(quán)。
“業(yè)委會(huì)”可否受權(quán)代表業(yè)主打官司
此案爭(zhēng)議的另一大焦點(diǎn)是，業(yè)主委員會(huì)能否作為訴訟主體。法庭辯論中，被告律師認(rèn)為，“業(yè)委會(huì)”是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是代表業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理行使民主監(jiān)督的群眾自治組織。而此案是一起商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，原告和被告之間應(yīng)當(dāng)是商品房買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人。而開(kāi)發(fā)商并未與銀都“業(yè)委會(huì)”建立商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，故雙方不存在任何糾紛?！皹I(yè)委會(huì)”可以維護(hù)業(yè)主的相關(guān)權(quán)益，但它不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，不能介入房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛。因此，銀都“業(yè)委會(huì)”作為該案的原告主體，顯然不合適。
銀都“業(yè)主委”方則認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)可以代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人維護(hù)他們的合法權(quán)益。這些配套設(shè)施是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，但因住戶(hù)人數(shù)眾多，不可能每個(gè)人都來(lái)參與共有財(cái)產(chǎn)的管理，應(yīng)該由“業(yè)委會(huì)”代為管理。如果發(fā)生訴訟，其訴訟標(biāo)的是和共有財(cái)產(chǎn)有關(guān)的，那么“業(yè)委會(huì)”就可以代表業(yè)主、應(yīng)訴或參與調(diào)解等等。原告方律師張仁認(rèn)為，他們查詢(xún)了相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，最近，上海、深圳等地“業(yè)委會(huì)”的法律訴訟主體都先后得到確立，但目前浙江尚無(wú)先例?！拔覀兿胪ㄟ^(guò)這起民事糾紛使人們充分認(rèn)識(shí)‘業(yè)委會(huì)’的地位和作用”。張仁說(shuō)。
溫州市新城銀都花園業(yè)主委員會(huì)借鑒溫州打火機(jī)協(xié)會(huì)“挑頭”為百家企業(yè)打“洋官司”的經(jīng)驗(yàn)，受權(quán)幫助購(gòu)房者打官司，索賠金額高達(dá)五千多萬(wàn)元。這是浙江省首例以業(yè)主委員會(huì)名義的商品房維權(quán)糾紛，自然引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。
便利訴訟節(jié)約官司成本好處多多
有關(guān)房地產(chǎn)的法律專(zhuān)家認(rèn)為，這場(chǎng)官司在全國(guó)有一定的典型意義。首先，小區(qū)“業(yè)委會(huì)”代表廣大購(gòu)房消費(fèi)者訴訟，既可有效維權(quán)，又可大大節(jié)約訴訟成本，這為全國(guó)的購(gòu)房消費(fèi)者提供了有益的啟示和借鑒。相對(duì)而言，單個(gè)購(gòu)房者是弱勢(shì)群體。打起官司來(lái)，往住以他們的吃虧而告終。而“業(yè)委會(huì)”的地位、作用則可與開(kāi)發(fā)商“對(duì)稱(chēng)”、抗衡。一個(gè)住宅小區(qū)的購(gòu)房者可能是100人，也可能是數(shù)百人。一個(gè)購(gòu)房者的合法權(quán)益若受到侵害，其背后就是一大片。由“業(yè)委會(huì)”出面訴訟，則可“以一當(dāng)百”，減輕法院的壓力，提高訴訟效率。同時(shí)，也有利于社會(huì)穩(wěn)定。
此案受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。來(lái)自全國(guó)各地的一些住宅小區(qū)業(yè)主也前來(lái)法院旁聽(tīng)。杭州“西湖家園”幾名“業(yè)主委”成員說(shuō)：“我們是來(lái)取經(jīng)的?！彼麄兎Q(chēng)，如今一些小區(qū)的公配設(shè)施不到位乃至被開(kāi)發(fā)商出租轉(zhuǎn)賣(mài)已是司空見(jiàn)慣，業(yè)主們單獨(dú)出面討公道力不從心。溫州“銀都花園”通過(guò)“業(yè)委會(huì)”提訟，這在浙江還是首例，對(duì)廣大購(gòu)房者依法維權(quán)是個(gè)有益的借鑒。
警惕“售后走樣”剎住“缺斤短兩”
關(guān)鍵詞：房屋拆遷；房屋征收；公共利益；法律服務(wù)；司法救濟(jì)
步入新時(shí)代的我國(guó)，經(jīng)濟(jì)的迅速崛起開(kāi)始表現(xiàn)出強(qiáng)烈的城市化渴求，發(fā)展中的大小城市幾乎均以進(jìn)行舊城改造為重要任務(wù)之一，即使是在一個(gè)中小等級(jí)城市，這一變化速度也是驚人的。然而，伴隨著大規(guī)模的城市擴(kuò)張和舊城區(qū)改造，各地拆遷問(wèn)題愈發(fā)凸顯出來(lái)，拆遷矛盾激烈、各方糾紛擴(kuò)大，已不再是表面上的普通民事權(quán)益問(wèn)題，實(shí)際上它已牽涉到法律觀念、政府職能、公眾權(quán)利等多個(gè)方面，不僅直接關(guān)系到市場(chǎng)土地供應(yīng)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)業(yè)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且直接關(guān)系到公民基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)以及切身重大權(quán)益，正是上關(guān)國(guó)計(jì)、下系民生。一法牽動(dòng)萬(wàn)人心，一拆激起千層浪。千呼萬(wàn)喚的新法規(guī)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》終于出臺(tái)，并于公布當(dāng)日起施行，將對(duì)我國(guó)的城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)建設(shè)以及法制建設(shè)影響深遠(yuǎn)。城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋征收涉及多方參與主體、多方利益調(diào)整，為之法律服務(wù)的提供主體也將是多樣化，法律服務(wù)也必將任重而道遠(yuǎn)。
一、最主要的法律服務(wù)職業(yè)人――律師提供的法律服務(wù)
在房屋征收事務(wù)中，委托人主要有市、縣人民政府，市、縣人民政府確定的征收部門(mén)（以下稱(chēng)房屋征收部門(mén)），房屋征收實(shí)施單位，被征收人等主體。其中，上述前3主體實(shí)際上系征收人身份，后者則屬被征收人主體，為兩者提供的法律服務(wù)的對(duì)象主體、服務(wù)內(nèi)容、側(cè)重要點(diǎn)都是不同的，但體現(xiàn)的法律精神都是一致的，就是依法辦事，依法維權(quán)，促進(jìn)法治征收，力求和諧穩(wěn)定。
（一）對(duì)征收人提供法律服務(wù)
1、法律理念服務(wù)。我國(guó)《憲法》第10條第3款、《物權(quán)法》第42條第1款、《土地管理法》第58條第1款、《城市房地產(chǎn)管理法》第6條，都一一明確規(guī)定了，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償》（以下稱(chēng)《條例》）第8條對(duì)“公共利益的需要”做了列舉式和兜底式規(guī)定，可見(jiàn)，從根本大法、基本法律和專(zhuān)項(xiàng)行政法規(guī)來(lái)看，將城市房屋拆遷定性為國(guó)有土地上房屋征收，明確了城市房屋拆遷須有公共利益需要，這對(duì)于解決城市房屋拆遷制度的合憲性危機(jī)有著決定性意義，同時(shí)也有利于糾正城市房屋拆遷實(shí)踐中混淆公共利益與商業(yè)利益的嚴(yán)重問(wèn)題，那么具體到征收人這一主體來(lái)所，就必須明確為了公共利益才能征收，即不可濫用征收權(quán)。在理念上，要統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來(lái)，這也是所有工作的思想指南。
2、法律程序服務(wù)。在中國(guó)現(xiàn)階段，輕程序這一現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)，部分官員傾向于認(rèn)為某些法定程序的“花瓶化”而對(duì)其忽略，其實(shí)不然。許多程序盡管看似不顯山，亦不漏水，但其融會(huì)了法律的嚴(yán)謹(jǐn)權(quán)威，不可小覷。研讀《條例》，這些程序律師應(yīng)跟進(jìn)服務(wù)的：①征收決定的程序?yàn)椋悍蠂?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃等規(guī)劃決策（納入年度計(jì)劃）制定規(guī)劃并論證（要求征求公眾意見(jiàn)）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（人數(shù)較多要求政府召開(kāi)常務(wù)會(huì)）補(bǔ)償方案征求意見(jiàn)（期限不得少于30日）聽(tīng)證（舊城區(qū)改建異議較大）作出征收決定（屬具體行政行為）公告（告知復(fù)議權(quán)、訴訟權(quán)）；②征收補(bǔ)償?shù)某绦驗(yàn)椋涸u(píng)估確定復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)鑒定選擇補(bǔ)償方式（補(bǔ)償費(fèi)用足額到位、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用）訂立補(bǔ)償協(xié)議（不履行可）作出補(bǔ)償決定（公告并告知不服復(fù)議或訴訟期限）；需要一提的是，高院《關(guān)于執(zhí)行若干問(wèn)題的解釋》第41條規(guī)定“行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為時(shí)，未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者期限的，期限從公民、法人或者其他組織知道或者應(yīng)當(dāng)知道訴權(quán)或者期限之日起計(jì)算，但從知道或者應(yīng)當(dāng)知道具體行政行為內(nèi)容之日起最長(zhǎng)不得超過(guò)2年”，可見(jiàn)，如未告知司法救濟(jì)途徑和期限，將極為被動(dòng)；③征收搬遷的程序?yàn)椋荷暾?qǐng)法院執(zhí)行（拒不搬遷、也不通過(guò)法律途徑救濟(jì)）。在具體實(shí)施中，例如還可以創(chuàng)新行政送達(dá)方式如公示送達(dá)，以解決送達(dá)難問(wèn)題，又如，房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任，故需要根據(jù)征收具體實(shí)際情況，簽訂實(shí)施征收委托合同，明確委托事項(xiàng)和委托權(quán)限，明確責(zé)權(quán)，落實(shí)內(nèi)部管理的法律責(zé)任；律師還可擔(dān)任行政復(fù)議或行政訴訟的人，提供應(yīng)訴服務(wù)等?！稐l例》在總則第3條規(guī)定“房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)的原則”，其中“程序正當(dāng)”是極其重要的，故律師在提供法律服務(wù)過(guò)程中，對(duì)其征收程序正當(dāng)性的各項(xiàng)建議，要比普通人更專(zhuān)業(yè)，如對(duì)征收補(bǔ)償方案、征收決定、評(píng)估結(jié)果、補(bǔ)償安置結(jié)果都公開(kāi)，將有力地打消許多被征收人的顧慮、防止暗箱操作、確保公平、贏得被征收人支持，還可以預(yù)防腐敗。通過(guò)完善征收程序，加大公眾參與，力爭(zhēng)規(guī)范透明，否則易形成瑕疵漏洞，造成無(wú)效之果。
3、基本實(shí)體服務(wù)。《條例》明確規(guī)定被征收人可選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換亦可要求貨幣補(bǔ)償，且按市場(chǎng)價(jià)格實(shí)行“先補(bǔ)償、后搬遷”的辦法，以上規(guī)定雖然會(huì)大大增加今后征收工作的成本和難度，但制度本身的合理性是毋庸置疑的，政府、房屋征收部門(mén)、征收實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件嚴(yán)格執(zhí)行，避免過(guò)去因商業(yè)拆遷導(dǎo)致的大量矛盾糾紛。在具體工作上，律師沉到工作一線、全程參與、嚴(yán)格把關(guān)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際狀況，起草完善的專(zhuān)用補(bǔ)償協(xié)議文本，加強(qiáng)簽約指導(dǎo)，舉辦涉房權(quán)屬紛爭(zhēng)法律知識(shí)培訓(xùn)，與被征收人進(jìn)行對(duì)話溝通，及時(shí)為群眾答疑解惑，最大限度地取得群眾的理解、支持和配合，全程跟蹤跟進(jìn)，為征收工作提供全方位的法律服務(wù)。
（二）對(duì)被征收人提供法律服務(wù)
1、知情權(quán)話語(yǔ)權(quán)的綜合服務(wù)。指導(dǎo)被征收人通過(guò)各類(lèi)正規(guī)權(quán)威渠道，知悉了解項(xiàng)目規(guī)劃狀況，分清孰為合法孰為非法，監(jiān)督行政主體是否混淆公共利益與商業(yè)利益采取同樣的征收方式。在設(shè)定的法定程序中，充分行使意見(jiàn)發(fā)表權(quán)、聽(tīng)證質(zhì)疑權(quán)、論證修改權(quán)、復(fù)核評(píng)估權(quán)、申請(qǐng)鑒定權(quán)，形成多方聲音表達(dá)、雙方利益權(quán)衡的機(jī)制，但注意不能囿于封閉、狹小的空間和時(shí)段，避免錯(cuò)誤信息誤導(dǎo)，更不應(yīng)聽(tīng)信小道消息而信謠傳謠。由于房屋征收牽涉面廣、人數(shù)眾多，可以借鑒集團(tuán)訴訟的做法，推舉律師參加聽(tīng)證等等。
2、復(fù)議權(quán)和訴權(quán)的服務(wù)。被征收人對(duì)于法律賦予自己的權(quán)利往往不太了解，律師應(yīng)積極指導(dǎo)和，用法律知識(shí)來(lái)保障被征收人的合法權(quán)益，在法律范圍內(nèi)爭(zhēng)取更多補(bǔ)償和權(quán)益。在具體實(shí)務(wù)中，律師可以幫助被征收人熟悉掌握被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)確切的構(gòu)成、計(jì)算，幫助被征收人獲取最大權(quán)益。律師在為群眾提供法律服務(wù)、妥善解決糾紛的同時(shí)，注重向當(dāng)事人講解征收的法律法規(guī)和相關(guān)政策，引導(dǎo)群眾依法、理性表達(dá)利益訴求。同時(shí)，發(fā)揮第三方調(diào)和劑作用，加大涉法糾紛調(diào)處力度。
3、過(guò)激行為的控制勸導(dǎo)服務(wù)。征收是指國(guó)家為了公共利益將房屋所有權(quán)人或者他物權(quán)人的財(cái)產(chǎn)私權(quán)強(qiáng)制性地轉(zhuǎn)讓給國(guó)家，是物權(quán)變動(dòng)的一種特殊形式，征收是具有公法性質(zhì)的行為，其主體只能是國(guó)家，因此是一種行政法律關(guān)系?！稐l例》第32條規(guī)定“采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰”，故律師為被征收人提供法律服務(wù)時(shí)，還應(yīng)盡量說(shuō)服被征收人不可采取過(guò)激行為導(dǎo)致矛盾激化和沖突加劇，避免觸犯法律，防范法律風(fēng)險(xiǎn)，造成人財(cái)兩空的不利局面。
二、最具公信度的證明機(jī)構(gòu)――公證處提供的法律服務(wù)
（一）測(cè)繪評(píng)估公證。實(shí)施主體可聘請(qǐng)房地產(chǎn)測(cè)繪和評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪與評(píng)估，并由公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行公證。
（二）通知通告公證。涉及公告、公示送達(dá)類(lèi)文書(shū)可委托公證，穩(wěn)固其效力。
（三）證據(jù)保全公證。涉及具體強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，對(duì)于房屋內(nèi)動(dòng)物活體、季節(jié)性商品、鮮活、易腐爛變質(zhì)以及其他不宜長(zhǎng)期保存的物品，應(yīng)當(dāng)交強(qiáng)制搬遷被申請(qǐng)人處理。被申請(qǐng)人拒絕接受的，可辦理公證提存。提存后缺損、滅失的后果依法由強(qiáng)制搬遷被申請(qǐng)人承擔(dān)。
（四）款項(xiàng)提存公證。對(duì)下落不明產(chǎn)權(quán)人或其他原因造成補(bǔ)償款發(fā)放不到位的，可將補(bǔ)償金匯至專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)賬號(hào)額，并辦理提存公證。
（五）房產(chǎn)繼承公證。房產(chǎn)繼承、房屋贈(zèng)與、分家析產(chǎn)、放棄繼承權(quán)等婚姻家庭、房產(chǎn)繼承等民事類(lèi)事項(xiàng)，可依法辦理公證。
三、最具權(quán)威裁決權(quán)的機(jī)關(guān)――人民法院提供的法律服務(wù)
在《條例》確定的框架體系下，征收法律關(guān)系為行政法律關(guān)系，人民法院系居中裁判地位，與其說(shuō)人民法院依法審判裁判，不如說(shuō)法院將要成為房屋征收法律服務(wù)的重要主體了。
（一）行政訴訟案件的受案和審理?！稐l例》中規(guī)定的被征收人對(duì)征收決定、補(bǔ)償決定不服的，可以依法訴訟。
（二）非訴行政執(zhí)行司法審查工作?！稐l例》明確司法強(qiáng)拆取代行政強(qiáng)拆后，大量涉及房征收與補(bǔ)償?shù)姆窃V執(zhí)行審查案件將進(jìn)入法院，公眾對(duì)法院的期望值大大提升，矛盾的焦點(diǎn)無(wú)形中也將轉(zhuǎn)移到法院，法院將面臨巨大壓力。法院通過(guò)對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行的具體征收補(bǔ)償行為的審查，達(dá)到既保護(hù)行政相對(duì)人合法權(quán)益，維護(hù)和監(jiān)督依法行政，又能通過(guò)司法手段強(qiáng)化行政管理，促使行政相對(duì)人履行義務(wù)的目的。法院進(jìn)行非訴審查，并依法作出準(zhǔn)予執(zhí)行的裁定。2012年4月10日起施行的《最高人民法院關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問(wèn)題的規(guī)定》探索的是由“法院審查、政府實(shí)施”的“裁執(zhí)分離”模式，第8條規(guī)定“人民法院裁定準(zhǔn)予執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將裁定送達(dá)申請(qǐng)機(jī)關(guān)和被執(zhí)行人，并可以根據(jù)實(shí)際情況建議申請(qǐng)機(jī)關(guān)依法采取必要措施，保障征收與補(bǔ)償活動(dòng)順利實(shí)施”，該規(guī)定一改原先法院執(zhí)行規(guī)定硬性化標(biāo)準(zhǔn)，極富人性化，是法律服務(wù)生動(dòng)化的體現(xiàn)之一，力求多做協(xié)調(diào)化解工作，盡力促成當(dāng)事人自動(dòng)履行。
（三）對(duì)普通征收民事主體的受案。在征收中，許多民事案件將進(jìn)入法院，法院也將依法受理予以裁判，定紛止?fàn)帲皶r(shí)提供法律救濟(jì)服務(wù)。
四、最基層的司法行政單位――司法所提供的法律服務(wù)
在房屋征收過(guò)程中，政府扮演著最重要的角色，既是征收行政法律關(guān)系的一方當(dāng)事人，又是公權(quán)力的代表，承擔(dān)征收管理的工作。同時(shí)，在維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定工作，政府又是責(zé)任人，由征收引發(fā)的各種社會(huì)矛盾化解工作主要由政府來(lái)承擔(dān)。作為最基層的司法行政單位――司法所及受其管理的法律服務(wù)所，提供的法律服務(wù)工作艱巨而繁重，小而雜，大到重大利益沖突的維穩(wěn)突發(fā)事件、小到某家某戶(hù)婚姻家庭成員間房權(quán)紛爭(zhēng)、安置房鄰里糾紛等，基層司法助理員和法律服務(wù)工作者，可以積極發(fā)揮人民調(diào)解“第一道防線”作用，堅(jiān)持“調(diào)防結(jié)合，以防為主”的原則，努力將矛盾糾紛化解在萌芽狀態(tài)。相比法律訴訟更為便捷、親民、不傷和氣的民調(diào)工作和法律援助工作，在這類(lèi)糾紛化解中有著天然的優(yōu)勢(shì)。
五、最體現(xiàn)自愿的調(diào)裁機(jī)構(gòu)――仲裁委提供的法律服務(wù)
抵押人(乙方)：________________________
第一條 為確保甲方與________________(以下稱(chēng)借款人)簽訂的________年____ 號(hào)借款合同(以下稱(chēng)借款合同)的履行，乙方愿意以其有權(quán)處分的位于________ 市(縣)________區(qū)(鎮(zhèn))________路(街)________號(hào) ____________房間之房產(chǎn)(地產(chǎn))的全部權(quán)益(以下稱(chēng)該抵押物，具體財(cái)產(chǎn)情況見(jiàn)抵押物清單)抵押給甲方，以作為償還借款合同項(xiàng)下之借款的擔(dān)保。
第二條 本抵押合同擔(dān)保范圍為借款合同項(xiàng)下之借款本金、利息(包括因借款人違約或逾期還款所計(jì)收的復(fù)利和加收的利息)、借款人應(yīng)支付的違約金和賠償金以及實(shí)現(xiàn)借貸債權(quán)和抵押權(quán)的費(fèi)用(包括律師費(fèi)和訴訟費(fèi))。
第三條 本合同的效力獨(dú)立于被擔(dān)保的借款合同，被擔(dān)保的借款合同無(wú)效不影響本抵押合同的效力。
第四條 本合同項(xiàng)下有關(guān)的評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記、保管等費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。
第五條 乙方不可撤銷(xiāo)地授權(quán)甲方在本合同簽訂后執(zhí)行本合同、借款合同、購(gòu)房合同及全套有關(guān)該抵押物的證明文件到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押的登記備案手續(xù)。
第六條 乙方不可撤銷(xiāo)地授權(quán)甲方在獲得該抵押物的正式產(chǎn)權(quán)證明后，依有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理該抵押物的正式抵押登記手續(xù)，并將該抵押物的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)及抵押登記證明交存于甲方。
第七條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保險(xiǎn)條款禁止或排除的任何方式或任何目的。
第八條 未經(jīng)甲方同意，乙方不得對(duì)該抵押物作出任何實(shí)質(zhì)性結(jié)構(gòu)改變。因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產(chǎn)生的任何增加物，自動(dòng)轉(zhuǎn)為本合同的抵押物。
第九條 抵押期間，未經(jīng)甲方同意，乙方不得將該抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、變賣(mài)、再抵押、抵償債務(wù)、饋贈(zèng)或以任何形式處置。由此引起甲方的任何損失，由乙方承擔(dān)責(zé)任。
第十條 乙方對(duì)該抵押物必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無(wú)損的責(zé)任，并隨時(shí)接受甲方的監(jiān)督檢查。對(duì)該抵押物造成的任何損壞，由乙方承擔(dān)責(zé)任。
第十一條 乙方負(fù)責(zé)繳付涉及該抵押物的一切稅費(fèi)。乙方因不履行該項(xiàng)義務(wù)而對(duì)甲方造成的一切損失，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
抵押物的保險(xiǎn)
第十二條 乙方須在取得該抵押物________日內(nèi)，到甲方指定的保險(xiǎn)公司并按甲方指定的保險(xiǎn)種類(lèi)為該抵押物購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。保險(xiǎn)的賠償范圍應(yīng)包括該抵押物遭受任何火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及損毀;投保金額不得少于重新購(gòu)買(mǎi)該抵押物的全部金額;保險(xiǎn)期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期還款的義務(wù)，抵押人應(yīng)繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，直至借款合同項(xiàng)下借貸本息全部還清為止。
第十三條 乙方需在保險(xiǎn)手續(xù)辦理完畢十日內(nèi)，將保險(xiǎn)單正本交甲方保管。保險(xiǎn)單的第一受益人須為甲方，保險(xiǎn)單不得附有任何損害或影響甲方權(quán)益的限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償?shù)臈l(除非甲方書(shū)面同意)。
第十四條 乙方不可撤銷(xiāo)地授權(quán)甲方為其上述保險(xiǎn)事吸哪個(gè)的代表人，接受或支配保險(xiǎn)賠償金，將保險(xiǎn)金用于修繕該抵押房屋的損毀部分或清還本合同項(xiàng)下借款人所欠甲方的款項(xiàng)，此授權(quán)非經(jīng)甲方同意不可撤銷(xiāo)。
第十五條 抵押期內(nèi)，乙方不得以任何理由中斷或撤銷(xiāo)上述保險(xiǎn)。否則，乙方須五條件賠償甲方因此所受的一切損失。
第十六條 乙方如違反上述保險(xiǎn)條款，甲方可依照本合同之保險(xiǎn)條款的規(guī)定，代為購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，所有費(fèi)用由乙方支付。
第十七條 抵押期間，該抵押物發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任以外的毀損，乙方應(yīng)就受損部分及時(shí)提供新的擔(dān)保，并辦理相應(yīng)手續(xù)。
第十八條 發(fā)生以下情況的，乙方同意甲方有權(quán)提前處分抵押物：
(一)根據(jù)借款合同的約定借款合同提前到期的;
(二)乙方違反本合同第八條、第十條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十八條;
(三)當(dāng)有任何糾紛、訴訟、仲裁發(fā)生，可能對(duì)抵押物有不利影響的。
第十九條 乙方保證，在借款人不履行借款合同約定條款時(shí)，甲方有權(quán)依法就處分該抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。
第二十條 處分本抵押合同項(xiàng)下之款項(xiàng)，依下列次序處理：
(一)用于繳付因處理該抵押物而支出的一切費(fèi)用;
(二)用于扣繳所欠的一切稅款及乙方應(yīng)付的一切費(fèi)用;
(三)扣還根據(jù)本合同乙方應(yīng)償還甲方的借貸本息及其他一切款項(xiàng)。
第二十一條 處分該抵押物的價(jià)款超過(guò)應(yīng)償還部分，甲方應(yīng)退還乙方。
第二十二條 乙方在遵守本合同其他條款的同時(shí)還作聲明及保證如下：
(一)向甲方提供的一切資料均真實(shí)可靠，無(wú)任何偽造和隱瞞事實(shí)之處;
(二)準(zhǔn)許甲方或其授權(quán)人，在任何合理的時(shí)間內(nèi)依法進(jìn)入該抵押房產(chǎn)，以便檢查;
(三)乙方在工作單位、聯(lián)絡(luò)方式等發(fā)生變化時(shí)，須在十日內(nèi)書(shū)面通知甲方;
(四)乙方在占有該抵押物期間，應(yīng)遵守管理規(guī)定，按時(shí)付清該抵押物的各項(xiàng)管理費(fèi)用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責(zé)任，須賠償甲方因此遭受的損失;
(五)當(dāng)有任何訴訟、仲裁發(fā)生，可能對(duì)該抵押物有不利影響時(shí)，乙方保證在十日內(nèi)以書(shū)面形式通知甲方
第二十三條 任何一方違反本合同任何條款，給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц督杩詈贤?xiàng)下借貸余額的____%違約金，違約金不足以彌補(bǔ)對(duì)方損失的，違約方還應(yīng)就不足部分予以賠償。
第二十四條 如因履行本合同而產(chǎn)生任何糾紛，雙方應(yīng)盡量友好協(xié)商解決，協(xié)商解決不成的，由甲乙雙方共同選擇下列方式之一;
(一)提交該抵押房產(chǎn)所在地人民法院訴訟解決;
(二)提交仲裁委員會(huì)裁決。
第二十五條 爭(zhēng)議未獲解決期間，除爭(zhēng)議事項(xiàng)外，各方應(yīng)繼續(xù)履行本合同規(guī)定的其他條款。
第二十六條 雙方商定的其他條款：
第二十七條 借款合同中的借款人按期付清合同約定的借款本息及其他費(fèi)用，并履行本合同的全部條款及其他所有責(zé)任后，本合同即告終止。甲方將協(xié)助乙方到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理抵押注銷(xiāo)登記手續(xù)，并將抵押房產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)屬證明文件和收據(jù)退還乙方。
第二十八條 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各執(zhí)一份，登記機(jī)關(guān)存檔一份。
抵押權(quán)人住所：____________ 抵押人住所：__________________
電話：____________________ 基本賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)行：______________
傳真：____________________ 賬號(hào)：________________________
郵政編碼：________________ 電話：________________________
傳真：________________________
郵政編碼： ___________________
甲方(公章)：____________ 乙方(蓋章)：________________
公積金貸款合同范文一借 款 人：__________________________
電 話：_________
住 址：__________________________
郵政編碼：_________
貨款銀行：__________________________電 話：_________
法定代表人： _______________________傳 真：_________
地 址：__________________________郵政編碼：_________
借款人即抵押人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：
貸款人即抵押權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：
保證人即售房單位(以下簡(jiǎn)稱(chēng)丙方)：
甲方因購(gòu)買(mǎi)或建造或翻建或大修自有自住住房，根據(jù)XX市公積金管理中心和《職工住房抵押貸款辦法》規(guī)定，向乙方申請(qǐng)借款，愿意以所購(gòu)買(mǎi)或建修的住房作為抵押。乙方經(jīng)審查同意發(fā)放貸款。在抵押住房的房地產(chǎn)權(quán)證交乙方收押之前，丙方愿意為甲方提供保證。為明確各自的權(quán)利和義務(wù)，甲，乙，丙三方遵照有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，共同遵守執(zhí)行。
第一條 借款金額
甲方向乙方借款人民幣(大寫(xiě))_________________________元。
第二條 借款用途
甲方借款用于購(gòu)買(mǎi)，建造，翻建，大修座落于_____區(qū)(縣)____街道(鎮(zhèn))_____路(村)_____弄_____號(hào)_____室的住房。
第三條 借款期限
借款合同期限從_____年____月____日至____年____月___日止。
第四條 貸款利率
貸款利率按簽訂本合同時(shí)公布的利率確定年利率為_(kāi)__%(月利率___%)。在借款期限內(nèi)利率變更，按中國(guó)人民銀行規(guī)定辦理。
第五條 存入自籌資金
甲方應(yīng)在本合同簽訂后，在乙方開(kāi)立活期儲(chǔ)蓄存款戶(hù)(儲(chǔ)蓄卡帳戶(hù))，將自酬資金存入備用。如需動(dòng)用甲方本人，同戶(hù)成員，非同戶(hù)配偶和非同戶(hù)血親公積金抵充自酬資金的，需提供當(dāng)事人書(shū)面同意的證明，交乙方辦理劃款手續(xù)。甲方已將自籌資金支付給售房單位作首期房貸并有收據(jù)的可免存。
第六條 貸款撥付
向售房單位購(gòu)買(mǎi)住房或通過(guò)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)私房的甲方在此不可撤銷(xiāo)地授權(quán)乙方，在辦理住房抵押登記獲得認(rèn)同(乙方確定)之日起的五個(gè)營(yíng)業(yè)日內(nèi)將貸款金額連同存入的自籌資金全數(shù)以甲方購(gòu)房款的名義轉(zhuǎn)入售房單位或房地產(chǎn)交易市場(chǎng)在銀行開(kāi)立的帳戶(hù)。
甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自籌資金用完或?qū)⒁猛陼r(shí)，有乙方主動(dòng)將貸款資金劃入甲方在乙方開(kāi)立的活期儲(chǔ)蓄存款戶(hù)儲(chǔ)蓄卡帳戶(hù))按工程進(jìn)度支用。
第七條 貸款償還
貸款本金和利息，采用按月等額還款方式。
貸款從發(fā)放的次月起按月還本付息。根據(jù)等額還款的計(jì)算公式計(jì)算每月等額還貸款本息，去零進(jìn)元確定每月還本息額，最后一次本息接清。
(1)第一期(合同簽訂時(shí))每月還本息額為：人民幣(大寫(xiě))_____萬(wàn)_____仟_____百_____拾_____元整。
(2)第二期至以后各期每月還本息額根據(jù)當(dāng)年銀行公布的個(gè)人住房公積金貸款利率計(jì)算，以乙方書(shū)面通知為準(zhǔn)，同時(shí)變動(dòng)分期每月還本息額。
甲方需動(dòng)同本人，同戶(hù)成員，非同住配偶和直系血親公積金用于償還貸款本息的，可在每年的__________月份辦理一次，手續(xù)與本合同第五條公積金抵充自籌資金相同。
儲(chǔ)蓄卡，信用卡還款
甲方必須辦理中國(guó)建設(shè)銀行儲(chǔ)蓄卡，信用卡，委托乙方以自動(dòng)轉(zhuǎn)帳方式還本付息的足額款項(xiàng)，存入儲(chǔ)蓄卡帳戶(hù)或信用卡帳戶(hù)，保證乙方能夠?qū)嵤┺D(zhuǎn)帳還款。
當(dāng)因甲方原因造成用卡還款失敗時(shí)，甲方必須持現(xiàn)金到原貸款經(jīng)辦行還款。
甲方提前將未到期貸款本金全部還清，乙方不計(jì)收提前還款手費(fèi)，也不退回按原合同利率收取的貸款利息。
第八條 貸款擔(dān)保
本合同項(xiàng)下甲方購(gòu)買(mǎi)的住房由丙方提供階段性保證。在未將房地產(chǎn)權(quán)證交乙方收押前，如發(fā)生借款人違約連續(xù)三個(gè)月拖欠貸款本息，罰息及相關(guān)費(fèi)用，丙方須在接到乙方發(fā)出《履行保證責(zé)任通知書(shū)》后的十日內(nèi)負(fù)責(zé)代為清償。保證期限從貸款發(fā)生之日起，至乙方取得房地產(chǎn)權(quán)證收押之日為止。
保證期間，借款合同的甲，乙方協(xié)議變更借款合同內(nèi)容，應(yīng)事先征得丙方的書(shū)面同意。
本合同項(xiàng)下甲方購(gòu)買(mǎi)，建造，翻建，大修的住房作為借款的抵押擔(dān)保，由甲，乙方另行簽訂《住房抵押合同》。甲方購(gòu)買(mǎi)期房的，應(yīng)將購(gòu)房預(yù)售合同交乙方保管。
第九條 合同公證
甲，乙，丙三方自本合同簽訂之日起的十日內(nèi)，向公證機(jī)關(guān)辦理本合同和甲，乙方簽訂的住房抵押合同公證。
第十條 合同的變更和解除
本合同生效后，任何一方不得擅自變更和解除本合同。
甲方如將本合同項(xiàng)下的權(quán)利，義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方，應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)事先經(jīng)一方書(shū)面同意(如在保證期間應(yīng)征得丙方同意)，其轉(zhuǎn)讓行為在受讓方和乙方重新簽訂借款合同后生效。
第十一條 甲，乙雙方的權(quán)利和義務(wù)
甲方有權(quán)要求乙方按合同約定發(fā)放貸款; 甲方應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)向乙方歸還全部貸款本息; 甲方必須按約定用途使用乙方貸款，未經(jīng)乙方書(shū)面同意，甲方不得將乙方貸款挪作他用。 乙方應(yīng)按合同規(guī)定期限及時(shí)發(fā)放貸款。 第十二條 違約責(zé)任
甲方在執(zhí)行本合同期間，未按月償還貸款本息為逾期貸款，乙方按規(guī)定對(duì)其欠款每____天計(jì)收萬(wàn)分之_____的罰息;并由甲方在活期儲(chǔ)蓄或儲(chǔ)蓄卡帳戶(hù)內(nèi)存入一個(gè)月的貸款數(shù)，保證按時(shí)歸還乙方貸款。
甲方如連續(xù)六個(gè)月未償還貸款本息和相關(guān)費(fèi)用，或被發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)貸款時(shí)提供資料不實(shí)以及未經(jīng)已防書(shū)面同意擅自將抵押住房出租，出售，交換，贈(zèng)與等方式處分抵押住房的，乙方有權(quán)提前收回貸款本息，直至處分抵押住房，如不足以?xún)斶€欠款的沒(méi)有繼續(xù)向甲方追償欠款的權(quán)利。
甲方未將乙方貸款按合同約定使用而挪作他用，對(duì)挪用部分按規(guī)定每天計(jì)收萬(wàn)分之十二的罰金。
第十三條 本合同爭(zhēng)議解決方式
在履行本合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可以通過(guò)協(xié)商解決，協(xié)商不成，可以向乙方所在的人民法院起訴。在協(xié)商或訴訟期間，本合同不涉及爭(zhēng)議部分的條款，仍須履行。
第十四條 本合同自甲，乙，丙三方簽訂后生效，丙方保證責(zé)任至甲方所購(gòu)商品房的《房地產(chǎn)權(quán)證》和《房地產(chǎn)其他權(quán)證證明》交乙方執(zhí)管后終止。甲，乙雙方承擔(dān)責(zé)任至合同項(xiàng)下貸款本息和相關(guān)費(fèi)用全部清償完畢后終止。
第十六條 本合同正本一式五份，甲，乙，丙各執(zhí)一份，公證機(jī)關(guān)，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)個(gè)執(zhí)一份，副本按需確定，其中：送城市公積金管理中心一份。
甲方：(私章) 乙方：(私章)
(簽字) 法定代表人(簽章) _____年_____月_____日 _____年_____月_____日 丙方：(公章) 法定代表人(簽章)
(或其授權(quán)人)
_____年_____月_____日
公積金貸款合同范文二抵押權(quán)人： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)
抵 押 人： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)
為保證甲方與 (以下稱(chēng)借款人)簽訂的 年 字第 借款合同(以下稱(chēng)借款合同)的履行，乙方愿意以其有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)作為抵押，甲方同意接受乙方的財(cái)產(chǎn)抵押，并根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，簽訂本抵押合同，供甲乙雙方共同遵守。
抵押擔(dān)保的范圍、年限
第一條 乙方以“抵押物清單”(附后)所列之財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押。并保證對(duì)該
抵押物享有處分權(quán)。
第二條 乙方抵押擔(dān)保的貸款金額人民幣(大寫(xiě)) 元，貸款期限 ，從日至，貸款用途為購(gòu)、建住房。
第三條 本抵押物擔(dān)保范圍為借款合同項(xiàng)下之借款本金、利息、罰息、違約金及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。
抵押物的使用、保管及費(fèi)用
第四條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得將抵押物用于保險(xiǎn)條款禁
第五條 未經(jīng)甲方同意，乙方不得對(duì)該抵押物作出任何實(shí)質(zhì)性結(jié)構(gòu)改變。
因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產(chǎn)生的添附物，自動(dòng)轉(zhuǎn)為本貸款項(xiàng)下的抵押物。
第六條 抵押期間，未經(jīng)甲方同意，乙方不得將該抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、變賣(mài)、再行抵押、抵償債務(wù)、饋贈(zèng)或以任何形式處分。由此引起甲方的任何損失，均由乙方承擔(dān)責(zé)任。
第七條 抵押期間，乙方有義務(wù)妥善保管抵押物，并負(fù)有維修、保養(yǎng)及保持其完好無(wú)損的責(zé)任，并隨時(shí)接受甲方的監(jiān)督檢查。由于抵押物毀損所導(dǎo)致的抵押物價(jià)值減少，應(yīng)及時(shí)通知甲方并于三十日內(nèi)向甲方提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，因抵押物造成環(huán)境污染或造成的其他損害，由乙方獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。 第八條 本合同項(xiàng)下的的評(píng)估保險(xiǎn)、鑒定、登記、保管等費(fèi)用及涉及該抵押物的一切稅費(fèi)均由乙方承擔(dān)。乙方因不履行該項(xiàng)義務(wù)對(duì)甲方造成的損失，由乙方負(fù)責(zé)賠償。
抵押物的保險(xiǎn)
第九條 乙方簽訂本合同后，應(yīng)到甲方指定的保險(xiǎn)公司辦理該抵押物的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。保險(xiǎn)的賠償范圍應(yīng)為該抵押物遭受任何火災(zāi)、水災(zāi)地震等自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及毀損;投保金額不得少于其借款合同項(xiàng)下的貸款金額;保險(xiǎn)期限與借款合同期限應(yīng)一致，如借款合同到期，借款人未履行到期還清全部貸款本息的義務(wù)，乙方應(yīng)繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，直至借款合同項(xiàng)下貸款本息全部?jī)斶€完畢止。
第十條 乙方應(yīng)指定甲方為保險(xiǎn)單的第一受益人，并在保險(xiǎn)手續(xù)辦理完后將保險(xiǎn)單正本交甲方保管。
第十一條 抵押期間，乙方不得以任何理由中斷或撤銷(xiāo)上述保險(xiǎn)，否則，乙方須無(wú)條件賠償甲方因此所受的一切損失。
第十二條 抵押期間，該抵押物如發(fā)生投保范圍的損失，或者因第三人的行為導(dǎo)致抵押物價(jià)值減少，保險(xiǎn)賠償金或損害賠償金應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)，提前清償貸款本息或交由第三方提存，抵押期間乙方不得使用。
第十三條 抵押期間，該抵押物發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任以外的毀損，由乙方承擔(dān)責(zé)任，并應(yīng)就受損部分及時(shí)提供新的擔(dān)保，辦理相應(yīng)手續(xù)。
抵押物的處分
第十四條 借款人不履行借款合同約定條款時(shí)，甲方有權(quán)以抵押物折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物所得價(jià)款優(yōu)先受償，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
第十五條 抵押期間，經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款應(yīng)向甲方提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。
第十六條 發(fā)生下列情況之一時(shí)，甲方可提前將抵押物折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)：
(一)乙方違反本合同第四條、第五條、第六條、第七條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條;
(二)借款合同履行期間借款人喪失民事行為能力、被宣告失蹤、被宣告死亡或死亡而無(wú)繼承人或受遺贈(zèng)人、卷入重大經(jīng)濟(jì)訴訟糾紛或發(fā)生其他足以影響其償債能力或缺乏償債誠(chéng)意的行為;
(三)乙方的繼承人或受遺贈(zèng)人或財(cái)產(chǎn)代管人拒絕為乙方履行償還貸款本息;
第十七條 甲方依法處分抵押物所得價(jià)款，按下列順序分配： (一)支付處分抵押物所需費(fèi)用;
(二)清償借款人欠甲方貸款罰息和利息;
(三)清償借款人欠甲方貸款本金、違約金和賠償金等; (四)支付其他費(fèi)用。
第十八條 處分該抵押物的價(jià)款超過(guò)應(yīng)償還部分，甲方應(yīng)退還乙方。 抵押人的承諾及聲明
第十九條 乙方在自愿遵守本合同條款的同時(shí)，作如下聲明及承諾： (一)向甲方提供的一切資料均真實(shí)可靠，無(wú)任何偽造和隱瞞事實(shí)之處; (二)準(zhǔn)許甲方或其授權(quán)人，在任何合理的時(shí)間內(nèi)依法進(jìn)入該抵押房產(chǎn)，以便檢查;
(三)在工作單位、聯(lián)系方式等發(fā)生變化時(shí)，須在十日內(nèi)書(shū)面通知甲方; (四)在占有該抵押物期間，遵守有關(guān)管理規(guī)定，按時(shí)付清該抵押物的各項(xiàng)費(fèi)用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責(zé)任，負(fù)責(zé)賠償甲方因此遭受的損失。
(五)當(dāng)有任何訴訟或仲裁發(fā)生，可能對(duì)該抵押物產(chǎn)生不利影響時(shí)，保證在十日內(nèi)書(shū)面通知甲方。
違 約 責(zé) 任
第二十條 乙方因隱瞞抵押物存在共有爭(zhēng)議、被查封、被扣壓或已設(shè)定抵押權(quán)等情況而給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)向甲方支付借款合同項(xiàng)下貸款金額5%的違約金，違約金不足以彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)就不足部分予以賠償。甲方有權(quán)就違約金、賠償金直接以乙方存款帳戶(hù)中的資金予以劃扣。如果任何一方違反本合同任何條款，給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц督杩詈贤?xiàng)下貸款金額5%的違約金，違約金不足以彌補(bǔ)對(duì)方損失的，違約方還應(yīng)就不足部分予以賠償。
爭(zhēng) 議 的 解 決
第二十一條 如因履行本合同而產(chǎn)生任何糾紛，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決;協(xié)商不成的，由甲、乙雙方共同選擇下列方式之一解決：
(一)武漢仲裁委員會(huì)裁決;
(二)向抵押房屋所在地人民法院起訴。
第二十二條 爭(zhēng)議未獲解決期間，除爭(zhēng)議事項(xiàng)外，不影響合同其余部分的履行。
其 他
第二十三條 本合同自甲、乙雙方簽字(蓋章)之日起生效。抵押設(shè)定期限與貸款實(shí)際發(fā)放時(shí)間不一致的，抵押期限以貸款實(shí)際發(fā)放時(shí)間之日起順延。 第二十四條 本合同所保證的借款合同履行完畢，本合同即告終止。甲方應(yīng)將抵押憑證退還乙方，并有義務(wù)協(xié)助乙方到抵押登記機(jī)關(guān)辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)。
第二十五條 本合同一式 份，均具同等法律效力，由 方各執(zhí)一份，武漢市房改委資金管理中心、抵押登記機(jī)關(guān)各留存一份。
甲方(公章) 乙方(簽章)
法定代表人(簽字)
年 月 日 年 月 日
公積金貸款合同范文三賣(mài)方(甲方)：______ ___ 身份證號(hào)碼：___________ (甲方)：______ ___ 身份證號(hào)碼：____________ _
買(mǎi)方(乙方)：______ ___ 身份證號(hào)碼：________ _ (乙方)：______ 身份證號(hào)碼：____________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條 房屋的基本情況：甲方房屋坐落于 ，房屋為 結(jié)構(gòu)，房產(chǎn)證登記面積 平方米，土地使用權(quán)取得方式:出讓,房屋權(quán)屬證書(shū)號(hào)為 。
第二條 價(jià)格：甲乙雙方商定成交總金額為人民幣 元(大寫(xiě) 元整)。
第三條 付款方式：乙方于本合同簽訂時(shí)向甲方支付定金人民幣 元(大寫(xiě) 元整)，在房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)前一日支付 (大寫(xiě) 元整)，在過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理完畢之日起兩個(gè)月之內(nèi)結(jié)清余款 元(大寫(xiě) 元整)。
第四條 乙方在三個(gè)月內(nèi)未結(jié)清余款，甲方有權(quán)收回房產(chǎn)，甲方不退還已交房款(含定金)，在此期間，房產(chǎn)所有權(quán)屬于甲方。
第五條 甲方應(yīng)于所有房款結(jié)清后兩日內(nèi)，將該房屋交付乙方。
第六條 甲方應(yīng)協(xié)助乙方在本合同簽訂之日起 日內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。
第七條 簽訂合同之后，所售房屋室內(nèi)設(shè)施(詳見(jiàn)附件)不再變更。甲方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，符合房屋出售的法定條件。房屋交付使用之前的有關(guān)費(fèi)用包括水、電、氣、物業(yè)、有線等費(fèi)用有甲方承擔(dān)。由此引發(fā)的糾紛有甲方自行處理，與乙方無(wú)關(guān)。
第八條 因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的稅費(fèi)均按國(guó)家有關(guān)規(guī)定由 交納。
第九條 違約責(zé)任：自合同簽訂之日起，乙方中途毀約，乙方不得向甲方索還定金。甲方中途毀約，甲方應(yīng)在悔約之日起 日內(nèi)將訂金 元(大寫(xiě) 元整)雙倍返還乙方。甲方不能按期向乙方交付房產(chǎn)，每逾期一日，甲方向乙方支付房地產(chǎn)價(jià)款千分之 的滯納金。
第十條 本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第十一條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由 乙 方向所在地人民法院起訴。
第十二條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，甲、乙雙方簽字之日起生效。均具有同等效力。
個(gè)人實(shí)物借款抵押合同范本(一)
抵押權(quán)人(甲方)______________________
抵押人(乙方)________________________
第一條 為確保甲方與________________(以下稱(chēng)借款人)簽訂的________年____ 號(hào)借款合同(以下稱(chēng)借款合同)的履行，乙方愿意以其有權(quán)處分的位于________ 市(縣)________區(qū)(鎮(zhèn))________路(街)________號(hào) ____________房間之房產(chǎn)(地產(chǎn))的全部權(quán)益(以下稱(chēng)該抵押物，具體財(cái)產(chǎn)情況見(jiàn)抵押物清單)抵押給甲方，以作為償還借款合同項(xiàng)下之借款的擔(dān)保。
第二條 本抵押合同擔(dān)保范圍為借款合同項(xiàng)下之借款本金、利息(包括因借款人違約或逾期還款所計(jì)收的復(fù)利和加收的利息)借款人應(yīng)支付的違約金和賠償金以及實(shí)現(xiàn)貸款債權(quán)和抵押權(quán)的費(fèi)用(包括律師費(fèi)和訴訟費(fèi))
第三條 本合同的效力獨(dú)立于被擔(dān)保的借款合同，被擔(dān)保的借款合同無(wú)效不影響本抵押合同的效力。
第四條 本合同項(xiàng)下有關(guān)的評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記、保管等費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。
第五條 乙方不可撤銷(xiāo)地授權(quán)甲方在本合同簽訂后執(zhí)行本合同、借款合同、購(gòu)房合同及全套有關(guān)該抵押物的證明文件到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押的登記備案手續(xù)。
第六條 乙方不可撤銷(xiāo)地授權(quán)甲方在獲得該抵押物的正式產(chǎn)權(quán)證明后，依有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理該抵押物的正式抵押登記手續(xù)，并將該抵押物的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)及抵押登記證明交存于甲方。
第七條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保險(xiǎn)條款禁止或排除的任何方式或任何目的。
第八條 未經(jīng)甲方同意，乙方不得對(duì)該抵押物作出任何實(shí)質(zhì)性結(jié)構(gòu)改變。因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產(chǎn)生的任何增加物，自動(dòng)轉(zhuǎn)為本合同的抵押物。
第九條 抵押期間，未經(jīng)甲方同意，乙方不得將該抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、變賣(mài)、再抵押、抵償債務(wù)、饋贈(zèng)或以任何形式處置。由此引起甲方的任何損失，由乙方承擔(dān)責(zé)任。
第十條 乙方對(duì)該抵押物必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無(wú)損的責(zé)任，并隨時(shí)接受甲方的監(jiān)督檢查。對(duì)該抵押物造成的任何損壞，由乙方承擔(dān)責(zé)任。
第十一條 乙方負(fù)責(zé)繳付涉及該抵押物的一切稅費(fèi)。乙方因不履行該項(xiàng)義務(wù)而對(duì)甲方造成的一切損失，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
抵押物的保險(xiǎn)
第十二條 乙方須在取得該抵押物________日內(nèi)，到甲方指定的保險(xiǎn)公司并按甲方指定的保險(xiǎn)種類(lèi)為該抵押物購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。保險(xiǎn)的賠償范圍應(yīng)包括該抵押物遭受任何火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及損毀;投保金額不得少于重新購(gòu)買(mǎi)該抵押物的全部金額;保險(xiǎn)期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期還款的義務(wù)，抵押人應(yīng)繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，直至借款合同項(xiàng)下貸款本息全部還清為止。
第十三條 乙方需在保險(xiǎn)手續(xù)辦理完畢十日內(nèi)，將保險(xiǎn)單正本交甲方保管。保險(xiǎn)單的第一受益人須為甲方，保險(xiǎn)單不得附有任何損害或影響甲方權(quán)益的限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償?shù)臈l(除非甲方書(shū)面同意)
第十四條 乙方不可撤銷(xiāo)地授權(quán)甲方為其上述保險(xiǎn)事吸哪個(gè)的代表人，接受或支配保險(xiǎn)賠償金，將保險(xiǎn)金用于修繕該抵押房屋的損毀部分或清還本合同項(xiàng)下借款人所欠甲方的款項(xiàng)，此授權(quán)非經(jīng)甲方同意不可撤銷(xiāo)。
第十五條 抵押期內(nèi)，乙方不得以任何理由中斷或撤銷(xiāo)上述保險(xiǎn)。否則，乙方須五條件賠償甲方因此所受的一切損失。
第十六條 乙方如違反上述保險(xiǎn)條款，甲方可依照本合同之保險(xiǎn)條款的規(guī)定，代為購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，所有費(fèi)用由乙方支付。
第十七條 抵押期間，該抵押物發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任以外的毀損，乙方應(yīng)就受損部分及時(shí)提供新的擔(dān)保，并辦理相應(yīng)手續(xù)。
第十八條 發(fā)生以下情況的，乙方同意甲方有權(quán)提前處分抵押物：
(一)根據(jù)借款合同的約定借款合同提前到期的;
(二)乙方違反本合同第八條、第十條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十八條;
(三)當(dāng)有任何糾紛、訴訟、仲裁發(fā)生，可能對(duì)抵押物有不利影響的。
第十九條 乙方保證，在借款人不履行借款合同約定條款時(shí)，甲方有權(quán)依法就處分該抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。
第二十條 處分本抵押合同項(xiàng)下之款項(xiàng)，依下列次序處理：
(一)用于繳付因處理該抵押物而支出的一切費(fèi)用;
(二)用于扣繳所欠的一切稅款及乙方應(yīng)付的一切費(fèi)用;
(三)扣還根據(jù)本合同乙方應(yīng)償還甲方的貸款本息及其他一切款項(xiàng)。
第二十一條 處分該抵押物的價(jià)款超過(guò)應(yīng)償還部分，甲方應(yīng)退還乙方。
第二十二條 乙方在遵守本合同其他條款的同時(shí)還作聲明及保證如下：
(一)向甲方提供的一切資料均真實(shí)可靠，無(wú)任何偽造和隱瞞事實(shí)之處;
(二)準(zhǔn)許甲方或其授權(quán)人，在任何合理的時(shí)間內(nèi)依法進(jìn)入該抵押房產(chǎn)，以便檢查;
(三)乙方在工作單位、聯(lián)絡(luò)方式等發(fā)生變化時(shí)，須在十日內(nèi)書(shū)面通知甲方;
(四)乙方在占有該抵押物期間，應(yīng)遵守管理規(guī)定，按時(shí)付清該抵押物的各項(xiàng)管理費(fèi)用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責(zé)任，須賠償甲方因此遭受的損失;
(五)當(dāng)有任何訴訟、仲裁發(fā)生，可能對(duì)該抵押物有不利影響時(shí)，乙方保證在十日內(nèi)以書(shū)面形式通知甲方
第二十三條 任何一方違反本合同任何條款，給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц督杩詈贤?xiàng)下貸款余額的____%違約金，違約金不足以彌補(bǔ)對(duì)方損失的，違約方還應(yīng)就不足部分予以賠償。
第二十四條 如因履行本合同而產(chǎn)生任何糾紛，雙方應(yīng)盡量友好協(xié)商解決，協(xié)商解決不成的，由甲乙雙方共同選擇下列方式之一;
(一)提交該抵押房產(chǎn)所在地人民法院訴訟解決;
(二)提交仲裁委員會(huì)裁決。
第二十五條 爭(zhēng)議未獲解決期間，除爭(zhēng)議事項(xiàng)外，各方應(yīng)繼續(xù)履行本合同規(guī)定的其他條款。
第二十六條 雙方商定的其他條款：
(一) ________________________________
(二)________________________________
(三) ________________________________
第二十七條 借款合同中的借款人按期付清合同約定的借款本息及其他費(fèi)用，并履行本合同的全部條款及其他所有責(zé)任后，本合同即告終止。甲方將協(xié)助乙方到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理抵押注銷(xiāo)登記手續(xù)，并將抵押房產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)屬證明文件和收據(jù)退還乙方。
第二十八條 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各執(zhí)一份，登記機(jī)關(guān)存檔一份。
抵押權(quán)人住所：____________ 抵押人住所：__________________
電話：____________________ 基本賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)行：______________
傳真：____________________ 賬號(hào)：________________________
郵政編碼：________________ 電話：________________________
傳真：________________________
郵政編碼： ___________________
甲方(公章)____________ 乙方(蓋章)________________
負(fù)責(zé)人(簽字)__________ 法定代表人(簽字)__________
________年______月______日 _________年________月_______日
登記機(jī)關(guān)：________________
抵押登記編號(hào)：____________
抵押登記日期：____________
個(gè)人實(shí)物借款抵押合同范本(二)
甲方(出借人、抵押權(quán)人)： ，身份證號(hào)碼、住址：詳見(jiàn)后附身份證復(fù)印件。
乙方：(借款人)： ，身份證號(hào)碼、住址：詳見(jiàn)后附身份證復(fù)印件。
丙方：(抵押人)： ，身份證號(hào)碼、住址：詳見(jiàn)后附身份證復(fù)印件。
(抵押人)： ，身份證號(hào)碼、住址：詳見(jiàn)后附身份證復(fù)印件。
本合同各方根據(jù)法律、法規(guī)，在平等自愿的基礎(chǔ)上，為明確責(zé)任，恪守信用，經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同，并保證共同遵守。
借款條款
借款金額：甲方同意借款給乙方人民幣 萬(wàn)元整。(小寫(xiě)： 元)
借款用途：用于經(jīng)營(yíng)投資。
借款利率：月利率按照 分計(jì)算。
借款期限： 個(gè)月，自 年 月 日到 年 月 日止。如實(shí)際借款數(shù)額和實(shí)際放款日與該借款合同不符，以實(shí)際借款數(shù)額和日期為準(zhǔn)。乙方收到借款后應(yīng)當(dāng)出具借條，乙方出具的借據(jù)為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。
借款的歸還：利息和本金到期日一并歸還，借款結(jié)清后，甲方歸還乙方先前出具的借據(jù)。如推遲還款，乙方應(yīng)當(dāng)按日支付違約金千分之五。
本合同的有效期內(nèi)，發(fā)生下列事項(xiàng)的之一的，甲方有權(quán)宣布本合同下的借款提前到期，要求借款人在規(guī)定期限內(nèi)償還本金及利息而無(wú)需為正當(dāng)行使上述權(quán)利所引起的任何損失負(fù)責(zé)。
乙方違反本合同借款條款中的任何條款。
根據(jù)擔(dān)保條款的約定，因抵押人、抵押物發(fā)生變故或者抵押人違法擔(dān)保條款的約定，致使抵押人需要提前履行義務(wù)的。
乙方發(fā)生其他可能影響歸還甲方借款本息的行為。
本合同的相關(guān)費(fèi)用(包括抵押登記、公證等)均由乙方負(fù)責(zé)。
抵押條款
現(xiàn)抵押人同意以其所有的房屋的價(jià)值為抵押，為本《借款合同》下的借款做擔(dān)保。抵押物基本情況詳見(jiàn)所附房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地所有權(quán)證復(fù)印件。
抵押擔(dān)保范圍為本《借款合同》下的借款本金、利息、違約金及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的其他費(fèi)用。(包括但不限于法院訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等)
抵押期限自抵押登記之日到主債務(wù)履行完畢止。
抵押期間，未經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人書(shū)面同意，抵押人不得變賣(mài)、贈(zèng)與或其他方式處分抵押物。
本合同中借款條款如因某種原因致使部分或全部無(wú)效，不影響抵押條款的效力，抵押人仍應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)責(zé)任。
其他條款
本合同自甲方、乙方、丙方簽字后生效，本合同的抵押條款在辦妥抵押登記后生效。
如借款人違法本一式四份，具有同等效力。抵押權(quán)人執(zhí)2份，借款、抵押人各執(zhí)一份。
如本合同發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)或糾紛，各方同意向 人民法院提起訴訟。
甲方：
乙方：
(一)應(yīng)收賬款的定義。對(duì)企業(yè)而言，應(yīng)收賬款是企業(yè)因?qū)ν馓峁╀N(xiāo)售服務(wù)而應(yīng)向開(kāi)發(fā)商收取的銷(xiāo)售傭金。
(二)應(yīng)收賬款的產(chǎn)生及后果。應(yīng)收帳款的產(chǎn)生，通常是由于實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售和收到傭金款項(xiàng)的時(shí)間差所致。商品房從簽署出售合同，到實(shí)現(xiàn)款項(xiàng)回籠、交房、辦理小產(chǎn)證，是個(gè)長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)月的過(guò)程。而企業(yè)從完成銷(xiāo)售，到開(kāi)發(fā)商確認(rèn)傭金、支付傭金，需要較長(zhǎng)的時(shí)間，因此導(dǎo)致了應(yīng)收賬款的產(chǎn)生。應(yīng)收賬款對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的影響較大。作為服務(wù)性企業(yè)，房產(chǎn)企業(yè)是輕資產(chǎn)型的企業(yè)，應(yīng)收賬款在其資產(chǎn)中的占比往往較大;且企業(yè)付現(xiàn)成本大，流動(dòng)資金需求大，應(yīng)收周轉(zhuǎn)率的高低會(huì)很大程度地影響企業(yè)的盈利能力。
二、應(yīng)收賬款管理存在的主要問(wèn)題
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)應(yīng)收賬款管理的主要問(wèn)題集中表現(xiàn)為:
(一)不重視業(yè)務(wù)談判階段。不重視業(yè)務(wù)談判階段，對(duì)傭金結(jié)算等商務(wù)條款的約定。在與開(kāi)發(fā)商的前期業(yè)務(wù)談判中，對(duì)傭金結(jié)算、回收部分的商務(wù)條款談判不夠重視，往往對(duì)協(xié)議中有關(guān)結(jié)算條件、結(jié)算時(shí)間、結(jié)算方式、付款期限以及逾期付款違約責(zé)任等部分的內(nèi)容描述不夠詳盡和細(xì)致，導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)收賬款對(duì)賬困難，收賬受阻。
(二)日常管理松懈。日常管理松懈，記賬的不及時(shí)、不準(zhǔn)確，帶來(lái)的賬實(shí)不符。通常情況下，銷(xiāo)售對(duì)賬結(jié)算由案場(chǎng)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)發(fā)起，每月一次的對(duì)賬結(jié)算，從銷(xiāo)售對(duì)賬發(fā)起，到開(kāi)發(fā)商完成確認(rèn)，假如最終的確認(rèn)單不能及時(shí)完成的話，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)記賬以及后續(xù)收賬都會(huì)帶來(lái)不利影響。
(三)未建立系統(tǒng)全面的應(yīng)收管理體系。應(yīng)收賬款超期掛賬后，一般賬款催收的工作就落到了財(cái)務(wù)部門(mén)，銷(xiāo)售部門(mén)往往更關(guān)注銷(xiāo)售指標(biāo)、銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，對(duì)應(yīng)收賬款催收不夠主動(dòng)和重視。企業(yè)若未能形成系統(tǒng)全面的應(yīng)收賬款管理體系，可能帶來(lái)公司各部門(mén)間對(duì)應(yīng)收賬款回收的責(zé)、權(quán)、利劃分不清晰，應(yīng)收賬款管理乏力。
(四)缺乏對(duì)應(yīng)收管理的及時(shí)預(yù)警和有效的應(yīng)對(duì)措施。企業(yè)沒(méi)有建立應(yīng)收賬款預(yù)警措施，應(yīng)收賬款發(fā)生后，沒(méi)有一個(gè)明確的責(zé)任部門(mén)對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)、跟蹤、處理;對(duì)于應(yīng)收管理意識(shí)的薄弱，造成公司未制定明確可行、及時(shí)有效地應(yīng)對(duì)措施，常常導(dǎo)致企業(yè)未能在第一時(shí)間采取措施避免壞賬的產(chǎn)生。
三、應(yīng)收賬款的管理建議
(一)完善企業(yè)合同管理
合同是規(guī)范企業(yè)對(duì)外商務(wù)交易行為、實(shí)現(xiàn)企業(yè)商業(yè)目的的主要方式。從合同談判初始階段，到合同簽訂、合同執(zhí)行、變更等過(guò)程中，涉及到企業(yè)各個(gè)有關(guān)的部門(mén)、環(huán)節(jié)，合同管理的目的就是為了規(guī)范企業(yè)各部門(mén)從合同談判到執(zhí)行完畢等一系列環(huán)節(jié)中的權(quán)責(zé)。完善企業(yè)合同管理，有助于企業(yè)預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)管理水平、促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。①在合同管理中，應(yīng)遵循“統(tǒng)一管理，歸口辦理，分級(jí)審查，各負(fù)其責(zé)”的原則，以此細(xì)化合同審查、簽訂、執(zhí)行、監(jiān)督、糾紛處理、歸檔等環(huán)節(jié)的權(quán)責(zé);②制定合同規(guī)范文本，既可為合同談判提供支持，也可有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，加快內(nèi)部審批效率;③公司法律顧問(wèn)與外聘律師建立良好溝通渠道，在合同談判、簽訂、執(zhí)行等過(guò)程中借助律師專(zhuān)業(yè)力量，預(yù)防合同法律風(fēng)險(xiǎn)。
(二)加強(qiáng)傭金對(duì)賬管理，實(shí)現(xiàn)案場(chǎng)銷(xiāo)售與財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)的同步對(duì)接
案場(chǎng)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)位于銷(xiāo)售第一線，能最早、最快掌握銷(xiāo)售信息。銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定及時(shí)向開(kāi)發(fā)商發(fā)起對(duì)賬結(jié)算，并對(duì)開(kāi)發(fā)商對(duì)賬結(jié)果及時(shí)跟進(jìn)，督促付款。此外，企業(yè)應(yīng)建立有效的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)同步共享渠道，使得位于銷(xiāo)售后臺(tái)的財(cái)務(wù)部能及時(shí)掌握案場(chǎng)銷(xiāo)售情況，有效發(fā)揮各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理職能。
(三)建立系統(tǒng)全面的應(yīng)收賬款管理體系
1．建立應(yīng)收賬款的信用管理制度?？蛻?hù)信用評(píng)估來(lái)源于外部信息取得以及與客戶(hù)長(zhǎng)期業(yè)務(wù)交往中的信息積累。外部的信息包括財(cái)務(wù)報(bào)表、銀行授信、工商稅務(wù)信息等。了解合作企業(yè)的資本情況、歷史經(jīng)營(yíng)情況、納稅記錄等來(lái)判斷他的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展。結(jié)合內(nèi)外部信息給予客戶(hù)恰當(dāng)?shù)男庞玫燃?jí)，房產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記情況尤其值得重視。不同等級(jí)的信用客戶(hù)應(yīng)享有不同的銷(xiāo)售策略和結(jié)算方式，包括信用周期和信用額度。企業(yè)應(yīng)定期審核信用等級(jí)，通常每年至少一次，使信用等級(jí)和客戶(hù)變化保持一致。
2．健全賒銷(xiāo)業(yè)務(wù)的授權(quán)和審批。企業(yè)的服務(wù)模式是先完成銷(xiāo)售服務(wù)，然后再收取傭金，實(shí)質(zhì)上也是一種賒銷(xiāo)行為。賒銷(xiāo)是應(yīng)收賬款產(chǎn)生的主要原因，因此，企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部審批機(jī)構(gòu)，明確各機(jī)構(gòu)職責(zé)分工，嚴(yán)格賒銷(xiāo)授權(quán)與審批制度。
3．明確各部門(mén)應(yīng)收管理中的職責(zé)并建立考核指標(biāo)。應(yīng)設(shè)定年度應(yīng)收賬款目標(biāo)計(jì)劃，按公司年度銷(xiāo)售預(yù)測(cè)、資金計(jì)劃和利潤(rùn)目標(biāo)設(shè)定賒銷(xiāo)規(guī)模，并作為公司負(fù)責(zé)人的考核目標(biāo)之一，保證了應(yīng)收賬款管理目標(biāo)的高度。公司層面要制定相應(yīng)的規(guī)章制度和部門(mén)職責(zé)，來(lái)明確各職能部門(mén)間在應(yīng)收賬款管理中的責(zé)、權(quán)、利，對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行系統(tǒng)全面管理。應(yīng)收賬款年度指標(biāo)要層層分解落實(shí)到各銷(xiāo)售案場(chǎng)，包括銷(xiāo)售負(fù)責(zé)和每一位業(yè)務(wù)員，配套制定月度、季度回款指標(biāo)和績(jī)效考核辦法，績(jī)效考核辦法要以收回銷(xiāo)售款作為績(jī)效前提，覆蓋銷(xiāo)售人員和后臺(tái)配套支持人員，保證了應(yīng)收賬款管理的全面性。
(四)應(yīng)收帳款的預(yù)警及應(yīng)對(duì)措施
1．財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立應(yīng)收臺(tái)賬。應(yīng)收臺(tái)賬可按賒銷(xiāo)客戶(hù)來(lái)統(tǒng)計(jì)應(yīng)收賬款的發(fā)生金額、頻率、賬期及變動(dòng)情況，定期反饋銷(xiāo)售部門(mén)和管理層，對(duì)評(píng)估和調(diào)整客戶(hù)信用等級(jí)提供依據(jù)，同時(shí)也有利于企業(yè)合理安排資金和調(diào)整經(jīng)營(yíng)。
2．制定應(yīng)收賬款定期清查制度。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)定期向客戶(hù)發(fā)送對(duì)賬單和催款通知書(shū)。房產(chǎn)因銷(xiāo)售環(huán)節(jié)多和資金回籠慢，通常大定、簽約、房款繳納、放貸在3個(gè)月左右，而交付、過(guò)戶(hù)可能在售后的1－2年，所以定期對(duì)賬尤為重要，對(duì)賬包括銷(xiāo)售對(duì)賬和財(cái)務(wù)對(duì)賬，銷(xiāo)售對(duì)賬包括前述房屋銷(xiāo)售各環(huán)節(jié)的相關(guān)信息，財(cái)務(wù)對(duì)賬即已滿(mǎn)足銷(xiāo)售確認(rèn)依據(jù)的銷(xiāo)售收入金額和應(yīng)收賬款金額。定期的應(yīng)收分析和回款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是應(yīng)收預(yù)警的基礎(chǔ)。賬齡分析、業(yè)務(wù)溝通反饋、重大異常變動(dòng)等都可以提供應(yīng)收分析信息，財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)向管理層和業(yè)務(wù)部提示風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)討論應(yīng)對(duì)政策和解決方案。通常逾期賬款的應(yīng)對(duì)措施包括:催討、協(xié)商、擔(dān)保、還款承諾、付款計(jì)劃、法律途徑等。如果催討和協(xié)商均不能達(dá)成付款或付款承諾的，應(yīng)及時(shí)考慮采取法律措施。在采取法律途徑主張前，要尤其注意:(1)法律途徑往往不是最好的解決方案，訴訟需要成本和時(shí)間，且有一點(diǎn)的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。另外訴訟往往帶來(lái)交易關(guān)系破裂，所以在宏觀經(jīng)濟(jì)遇緊、國(guó)家政策調(diào)整等環(huán)境下，客戶(hù)臨時(shí)資金短缺，如果能夠獲取合理的付款計(jì)劃和付款擔(dān)保，往往優(yōu)于法律訴訟;(2)保存好交易記錄和訴訟證據(jù)，包括銷(xiāo)售合同、購(gòu)房發(fā)票、對(duì)賬記錄、銷(xiāo)售確認(rèn)單、催款記錄、往來(lái)信函郵件等，并注意訴訟時(shí)效。(3)對(duì)于金額重大、復(fù)雜的案件，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師協(xié)助進(jìn)行訴訟，提高勝訴率。
四、結(jié)論
身份證號(hào)：________________________ 身份證號(hào)碼：______________________
聯(lián)系電話：_______________________ 聯(lián)系電話：_______________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲、乙雙方就下列房屋的租賃達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 房屋基本情況 甲方將位于____________________________第____層，共______ 層，建筑面積_______平方米的房屋租給乙方居住. 除雙方另有約定外，乙方不得任改變房屋用途。
第二條 租賃期限 租賃期限自________年___月___日至________年___月___日止。
第三條 租金:該房屋租金為（ 人民幣）________元/月整。
第四條 付款方式:乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付房屋押金______元整。水電費(fèi)用由____交納，最后以表數(shù)結(jié)算。租金按〔月〕〔季〕〔年〕結(jié)算，由乙方于下次交款時(shí)提前十五天交付給甲方。
第五條 甲方對(duì)產(chǎn)權(quán)的承諾:甲方保證在出租該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛,出租后如有產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償。
第六條 維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任:租賃期間, 因乙方管理使用不善造成房屋及其相連設(shè)備的損失和維修費(fèi)用，由乙方承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。 租賃期間，防火安全、門(mén)前三包、綜合治理及安全、保衛(wèi)等工作，乙方應(yīng)執(zhí)行當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定并承擔(dān)全部責(zé)任和服從甲方監(jiān)督檢查。
第七條 關(guān)于裝修和改變房屋結(jié)構(gòu)的約定:乙方不得隨意損壞房屋設(shè)施，如需改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和裝修或設(shè)置對(duì)房屋結(jié)構(gòu)影響的設(shè)備，需先征得甲方書(shū)面同意，投資由乙方自理。合同到期時(shí)，除另有約定外，甲方有權(quán)要求乙方按原狀恢復(fù)或向甲方交納恢復(fù)工程所需費(fèi)用。
第八條 關(guān)于房屋租賃期間的有關(guān)費(fèi)用:在房屋租賃期間，取暖費(fèi)由甲方支付，以下費(fèi)用由乙方支付，并由乙方承擔(dān)延期付款的違約責(zé)任： 1．水、電費(fèi)； 2．煤氣費(fèi)； 3．物業(yè)管理費(fèi)； 4．________________； 在租賃期，如果發(fā)生政府有關(guān)部門(mén)征收本合同未列出項(xiàng)目但與使用該房屋有關(guān)的費(fèi)用，均由乙方支付。
第九條 租賃期滿(mǎn) :租賃期滿(mǎn)后，本合同即終止，屆時(shí)乙方須將房屋退還甲方。如一方要求繼續(xù)租賃，則須提前一個(gè)月通知對(duì)方，如雙方同意繼續(xù)租賃，則續(xù)簽租賃合同。
第十條 因乙方責(zé)任終止合同的約定: 乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)終止合同并收回房屋，造成甲方損失，由乙方負(fù)責(zé)賠償：
1．擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租的；
2．擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；
3．擅自拆改承租房屋結(jié)構(gòu)或改變承租房屋用途的；
4．拖欠租金超過(guò)交款日十天的
5．利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；
6．故意損壞承租房屋的；
7．_____________________________。
第十一條 提前終止合同: 租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前一個(gè)月書(shū)面通知對(duì)方，并賠償對(duì)方一個(gè)月租金，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂終止合同書(shū)，在終止合同書(shū)簽訂前，本合同仍有效。 如因國(guó)家建設(shè)、不可抗力因素或出現(xiàn)政府拆遷的情形，甲方必須終止合同時(shí)，一般應(yīng)提前一個(gè)月書(shū)面通知乙方。乙方的經(jīng)濟(jì)損失甲方不予補(bǔ)償。
第十二條 違約責(zé)任 :租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規(guī)定，按年度須向?qū)Ψ浇患{一個(gè)月房租作為違約金。
第十三條 不可抗力 :因不可抗力原因?qū)е略摲课輾p和造成損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
第十四條 其它 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽定補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同不一致的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。
第十五條 合同效力: 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。
第十六條 爭(zhēng)議的解決 :本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方均可向?qū)Ψ教崞鸱稍V訟，仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力。
第十七條 合同份數(shù)，一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等 效力。
乙方入住時(shí):水表號(hào)_________ 電表號(hào)_________ 煤氣表號(hào)_________
備注: _____________________________________________________________________
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關(guān)鍵詞：房屋；房屋登記；登記審查
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）30-0243-02
房屋作為價(jià)值量大、交易風(fēng)險(xiǎn)高的不動(dòng)產(chǎn)，其登記能在法律上及時(shí)、準(zhǔn)確地確定房屋權(quán)屬，使房屋權(quán)利人的合法權(quán)益受到法律保護(hù)，減少交易成本。中國(guó)的房屋登記制度尚在起步和完善階段，保護(hù)權(quán)利人的合法利益是房屋登記的根本目的和出發(fā)點(diǎn)。房屋登記不僅保證了交易安全，降低交易成本，而且為房地產(chǎn)管理奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)也為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供了科學(xué)依據(jù)。不僅如此，房屋登記的目的在于將房屋權(quán)利狀況對(duì)外公開(kāi)，保證房屋交易的安全和便捷。因此，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)交易法律關(guān)系和權(quán)屬變化復(fù)雜的情況下，房屋登記制度的完善對(duì)于維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，具有重要的作用。
因此，如何做好房屋登記審查工作對(duì)安全、高效地開(kāi)展房屋登記工作有著重要的意義。房屋登記審查如何進(jìn)行，是應(yīng)該形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，學(xué)術(shù)界對(duì)此爭(zhēng)論不休?！段餀?quán)法》和《房屋登記辦法》也回避了實(shí)質(zhì)審查和形式審查的框架定義，只是強(qiáng)調(diào)登記機(jī)構(gòu)在登記審查時(shí)哪些是必須審查的內(nèi)容，哪些是重點(diǎn)審查的內(nèi)容。中國(guó)大部分的房屋登記機(jī)構(gòu)都秉承《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的精神要旨，將形式審查和實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合，盡量做到合理、審慎的審查。
一、實(shí)質(zhì)審查和形式審查
實(shí)質(zhì)審查和形式審查是根據(jù)登記機(jī)構(gòu)審核的深度不同而提出的。實(shí)質(zhì)審查，就是登記機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行形式和內(nèi)容的審核，對(duì)申請(qǐng)材料內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)，理清申請(qǐng)材料中的基礎(chǔ)法律關(guān)系。這種審查方式對(duì)登記人員的業(yè)務(wù)水平要求很高，不僅要掌握房屋登記知識(shí)，還必須要有法律、房地產(chǎn)、測(cè)繪、建筑和經(jīng)濟(jì)等專(zhuān)業(yè)的扎實(shí)理論基礎(chǔ)，是一種近乎苛刻的登記標(biāo)準(zhǔn)。形式審查相對(duì)就簡(jiǎn)單得多，登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)只進(jìn)行形式上的審查，對(duì)申請(qǐng)材料內(nèi)容的真?zhèn)危申P(guān)系是否明確等方面都不予審查。這種審查方式對(duì)登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)比較簡(jiǎn)單和輕松，但是基于對(duì)物權(quán)公信力的信賴(lài)，對(duì)登記機(jī)構(gòu)權(quán)利的賦予，則要求登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記審查采取謹(jǐn)慎的態(tài)度。
二、合理、審慎的審查
首先，根據(jù)《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》和《房屋登記技術(shù)規(guī)程》的相關(guān)要求，是否收取了所有的申請(qǐng)材料？登記流程是否合法？這是登記審查的基本要求，只有按照法律規(guī)定程序受理、審查，才能保證登記的合法性。
其次，合理、審慎的審查依據(jù)是審查標(biāo)準(zhǔn)的明確。對(duì)于像“房屋登記證明”這樣的資料，登記機(jī)構(gòu)能清楚地知道應(yīng)當(dāng)驗(yàn)證真?zhèn)?，?duì)記載事項(xiàng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，但是公證書(shū)、戶(hù)籍證明、婚姻證明等申請(qǐng)資料，是否也應(yīng)對(duì)其真?zhèn)魏蛢?nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查呢？
再次，合理、審慎的審查不僅是通過(guò)事后檢查予以肯定，更重要的是通過(guò)登記過(guò)程中的制度檢查手段予以判定。登記審查的合法、合理，不僅僅是看登記結(jié)果是否侵害了權(quán)利人的合法權(quán)益，是否導(dǎo)致了法律訴訟和經(jīng)濟(jì)賠償，還應(yīng)該從登記過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)登記審查的違法違規(guī)行為，避免登記錯(cuò)誤帶來(lái)的損失。
最后，是否可以借助一些輔助工具和信息平臺(tái)，減少登記風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避原本不屬于登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的法律責(zé)任？
合理、審慎的登記審查要求是在合法的登記流程，合理的審查標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行的審查。利用完善的GIS系統(tǒng)，借助信息檢測(cè)工具，在尊重事實(shí)，不違背法律精神的情況下完成高效、安全的房屋登記審查工作
三、實(shí)踐中的矛盾
在房屋登記的各個(gè)環(huán)節(jié)中，登記標(biāo)準(zhǔn)是房屋登記的依據(jù)。由于國(guó)家在制定相關(guān)政策法規(guī)時(shí)不可能窮盡制定出各種細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，只能是提出框架式的指導(dǎo)意見(jiàn)，登記機(jī)構(gòu)制定的登記業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)就成了唯一的、具有可操作性的準(zhǔn)則。在房屋登記過(guò)程中，因受到不同時(shí)期各種政策的影響，房屋登記機(jī)構(gòu)不可能制定出一層不變的登記標(biāo)準(zhǔn)，這使得登記工作人員在實(shí)際工作中難以選擇。由于登記人員從業(yè)水平的不斷提高以及登記機(jī)構(gòu)對(duì)法律的日益重視，加之各房屋登記機(jī)構(gòu)作為政府的行政部門(mén)，都必須牢固樹(shù)立“為群眾服務(wù)，以人為本”思想意識(shí)，對(duì)于以前制定的登記標(biāo)準(zhǔn)多有改動(dòng)、完善或簡(jiǎn)化，這種方式是有益于房屋登記工作的開(kāi)展。但是在標(biāo)準(zhǔn)的改變、完善或簡(jiǎn)化過(guò)程中，登記工作人員為了規(guī)避自身的登記責(zé)任，并未嚴(yán)格按照新的登記標(biāo)準(zhǔn)受理業(yè)務(wù)。此外，一些登記業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的改變并不是以政府部門(mén)的名義制定，僅僅是某個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)的內(nèi)部規(guī)定，使得工作人員抱有“趨利避害”思想，選擇不同的登記業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
例如，申請(qǐng)人在辦理登記業(yè)務(wù)時(shí)提交了公證委托書(shū)，由受托人到場(chǎng)申請(qǐng)辦理并領(lǐng)取房屋登記證書(shū)。領(lǐng)證時(shí)受托人沒(méi)有到場(chǎng)而是申請(qǐng)人自己到場(chǎng)申請(qǐng)領(lǐng)取。對(duì)于這種情況，登記機(jī)構(gòu)登記為了規(guī)避申請(qǐng)人和受托人之間可能產(chǎn)生的民事糾紛導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)登記風(fēng)險(xiǎn)，要求受托人到場(chǎng)領(lǐng)證。隨著登記機(jī)構(gòu)對(duì)《房屋登記辦法》、《房屋登記技術(shù)規(guī)程》等法律、規(guī)章的研讀及對(duì)相關(guān)民事法律委托關(guān)系的學(xué)習(xí)和理解，登記機(jī)構(gòu)之前的登記標(biāo)準(zhǔn)有悖于相關(guān)民事委托中所提倡的法律精神，當(dāng)事申請(qǐng)人到場(chǎng)領(lǐng)證已經(jīng)用事實(shí)行為了委托行為，登記機(jī)構(gòu)是完全可以為產(chǎn)權(quán)人頒發(fā)登記證書(shū)，無(wú)需擔(dān)心承擔(dān)法律責(zé)任。這種標(biāo)準(zhǔn)的改變是有益于登記工作的開(kāi)展，但是這種改變僅僅是通過(guò)登記機(jī)構(gòu)一個(gè)科室內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定，并沒(méi)有進(jìn)入登記機(jī)構(gòu)的登記業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)流程。登記工作人員出于對(duì)登記風(fēng)險(xiǎn)的考慮，寧愿犧牲當(dāng)事人的利益，也要讓受托人到場(chǎng)辦理。
又比如，在受理時(shí)登記工作人員會(huì)依照相關(guān)登記程序詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人“是否有共有人”，工作人員根據(jù)申請(qǐng)人的回答予以審查資料。在登記審查中，工作人員的重要職責(zé)之一就是要比對(duì)申請(qǐng)資料查看檔案影像。部分房屋來(lái)源是單位房改房或經(jīng)濟(jì)適用房，檔案中的合同會(huì)記載“夫妻工齡和”。倘若一名50歲的申請(qǐng)人在接受登記工作人員詢(xún)問(wèn)時(shí)回答“沒(méi)有共有人”，但檔案中的合同又寫(xiě)明“夫妻工齡和50年”（按申請(qǐng)人的實(shí)際年齡計(jì)算，合同中認(rèn)定的“夫妻工齡和”應(yīng)該是包含夫和妻兩人的工作年限），詢(xún)問(wèn)的結(jié)果與檔案資料明顯不一致。房屋登記工作人員按照登記審查標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)讓申請(qǐng)人提交相應(yīng)的婚姻關(guān)系證明予以佐證詢(xún)問(wèn)的真實(shí)性?，F(xiàn)實(shí)中，房屋登記機(jī)構(gòu)往往會(huì)遇到申請(qǐng)人的不理解與責(zé)難：申請(qǐng)人認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)通過(guò)計(jì)算“夫妻工齡和”作為有無(wú)配偶的依據(jù)；部分申請(qǐng)人提出單位在福利分房時(shí)是包含了參軍時(shí)間，或有些單位將一年工齡按三年來(lái)計(jì)算，這樣才產(chǎn)生了按合同記載的“夫妻工齡和”是計(jì)算夫妻工齡總和的假象。為了緩和群眾矛盾，登記機(jī)構(gòu)將原有的審查標(biāo)準(zhǔn)改變?yōu)椤安辉賹彶楹贤械姆蚱薰g和”。這種登記審查標(biāo)準(zhǔn)的改變雖方便了群眾，但給登記工作人員帶來(lái)了一定的登記風(fēng)險(xiǎn)。有些工作人員為了規(guī)避登記風(fēng)險(xiǎn)，擅自提高審查標(biāo)準(zhǔn)，從而降低了登記工作的效率，造成了群眾矛盾。
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受到國(guó)家調(diào)控政策的干預(yù)，大多數(shù)城市實(shí)行限制購(gòu)買(mǎi)房屋的政策。政策的頒布使得各地房屋登記機(jī)構(gòu)調(diào)整了登記標(biāo)準(zhǔn)，增加了審查要件。如外地人購(gòu)買(mǎi)房屋就必須提交社保證明或納稅證明。在成都，部分外地人為了躲避政策造假納稅證明，而房屋登記人員面對(duì)各級(jí)縣市的納稅證明，如何去核實(shí)真?zhèn)危坑捎跊](méi)有核實(shí)資料真?zhèn)无k理了登記，房屋登記工作人員會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任嗎？面對(duì)這樣尷尬的處境，登記機(jī)構(gòu)又該怎樣把握審查標(biāo)準(zhǔn)呢？
四、建議
1.針對(duì)房屋登記的相關(guān)法律中未予以明確的登記標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)各地地方政府的行政法規(guī)予以完善。如深圳頒布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》，上海出臺(tái)的《上海市房地產(chǎn)登記條例》。其他各地房屋登記機(jī)構(gòu)可借鑒這些政府的做法，制定出符合當(dāng)?shù)胤课莸怯泴?shí)際的登記細(xì)則。對(duì)于一些較細(xì)微的登記標(biāo)準(zhǔn)，建議以登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部文件或業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的形式來(lái)確定。
2.合理、審慎的審查標(biāo)準(zhǔn)是建立在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記立法精神的理解上予以提出的。做好房屋登記審查工作，充分把握立法精髓，在登記中應(yīng)當(dāng)做好幾個(gè)審查：真實(shí)性審查（例如：權(quán)屬證書(shū)或登記證明）、完整性審查（例如申請(qǐng)材料）、關(guān)聯(lián)性審查（例如申請(qǐng)材料與申請(qǐng)內(nèi)容是否一致）、一致性審查（例如申請(qǐng)人簽名是否與檔案中的一致）、合法性審查（例如申請(qǐng)事項(xiàng)是否按照法律法規(guī)要求予以申請(qǐng)）和有效性審查（例如提供的資料是否在有效期內(nèi)使用）。
3.按照“事前防范、事中完善、事后彌補(bǔ)“的原則，建立有效的登記質(zhì)量檢查制度。通過(guò)質(zhì)檢制度發(fā)現(xiàn)登記審查中的問(wèn)題，利用問(wèn)題的解決不斷完善登記標(biāo)準(zhǔn)。
4.構(gòu)建信息共享平臺(tái)，保證房屋登記審查的準(zhǔn)確、高效。借鑒中國(guó)銀行與公安部聯(lián)合建立的“聯(lián)網(wǎng)核查公民身份信息系統(tǒng)”的做法，參照上海市政府打造政府信息共享平臺(tái)模式，房屋登記機(jī)構(gòu)與地方國(guó)土、規(guī)劃、建委、銀行、民政、法院等部門(mén)建立溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，以聯(lián)合建立信息共享平臺(tái)為目的，在房屋登記過(guò)程中做到審慎、合理的審查，保證登記工作的準(zhǔn)確性。
5.各種審查標(biāo)準(zhǔn)的相互補(bǔ)充。除了常用的登記審查標(biāo)準(zhǔn)外，對(duì)于疑難問(wèn)題或歷史遺留問(wèn)題，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)通過(guò)建立疑難會(huì)審制度、遺留問(wèn)題處理制度、部門(mén)協(xié)調(diào)會(huì)議制度等方式確定審查的原則和標(biāo)準(zhǔn)，以此減少登記矛盾與風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：和諧社區(qū);物業(yè)管理;問(wèn)題及對(duì)策
中圖分類(lèi)號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）11-0038-02
1 社區(qū)建設(shè)中物業(yè)管理存在的問(wèn)題
中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)二十多年來(lái)得到了迅速推廣，對(duì)和諧社區(qū)、和諧社會(huì)建設(shè)做出了巨大的貢獻(xiàn)。但是，我們也應(yīng)當(dāng)清醒的看到，在發(fā)展過(guò)程中物業(yè)管理還存在法規(guī)不健全、市場(chǎng)不完善、企業(yè)管理不規(guī)范、業(yè)委會(huì)運(yùn)作舉步維艱等諸多問(wèn)題，給和諧社區(qū)建設(shè)帶來(lái)了不和諧因素。這有待于物業(yè)管理行業(yè)及社會(huì)各界引起高度重視并結(jié)合實(shí)踐工作加以研討解決。
1.1 政府主管部門(mén)的問(wèn)題
沒(méi)有規(guī)矩，就沒(méi)有方圓?？梢?jiàn)作為市場(chǎng)規(guī)則的制定者，政府主管部門(mén)的責(zé)任無(wú)疑是重中之首。但是，在看到成績(jī)的同時(shí)，我們應(yīng)該看到以下問(wèn)題：
（1）法規(guī)不健全，操作難度大。如業(yè)主組織的法律地位，業(yè)主組織與其它組織的關(guān)系協(xié)調(diào)，業(yè)委會(huì)和居委會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)，業(yè)主組織成立，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的成立、地位和職能，物業(yè)管理權(quán)力交接程序和前期物業(yè)管理等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。建管不分，前期物業(yè)管理矛盾突出。對(duì)于一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下來(lái)的問(wèn)題，很多物業(yè)管理企業(yè)作為開(kāi)發(fā)商的子公司，在對(duì)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備交接過(guò)程中缺乏嚴(yán)格的承接驗(yàn)收手續(xù)。對(duì)暴露出來(lái)的質(zhì)量與配套設(shè)施等問(wèn)題，不能也不敢站在為業(yè)主排憂解難的公正立場(chǎng)上，督促開(kāi)發(fā)商加快解決。種種問(wèn)題，引發(fā)層出不窮的糾紛，嚴(yán)重破壞了物業(yè)管理的生存環(huán)境。
（2）監(jiān)管薄弱,職能缺位。物業(yè)管理行業(yè)的主管部門(mén)要承擔(dān)企業(yè)年審、招投標(biāo)管理、投訴受理、綜合考評(píng)、業(yè)主團(tuán)體工作指導(dǎo)等多塊業(yè)務(wù)管理，根本分不出人手和精力對(duì)物管事務(wù)嚴(yán)格監(jiān)管、深入指導(dǎo)。行政監(jiān)管薄弱使得物管公司取得管理權(quán)、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)成立(包括業(yè)委會(huì)成立)這兩個(gè)后續(xù)糾紛的“源頭”就不能得到有效地規(guī)范，發(fā)生問(wèn)題各方也投訴無(wú)門(mén)或投訴無(wú)果，后期其它問(wèn)題的預(yù)防與發(fā)生后的處理情況可想而知。此外政府作為社會(huì)公共服務(wù)的提供者和管理者，對(duì)物業(yè)管理關(guān)注更多的是社會(huì)效益和減輕行政管理負(fù)擔(dān)，所以難免會(huì)將諸如外來(lái)人口、計(jì)劃生育、社會(huì)治安方面的許多行政職能加諸于物業(yè)管理企業(yè)身上，忽視了其“經(jīng)濟(jì)人”的主體地位，對(duì)于整個(gè)社區(qū)的管理沒(méi)有形成有效整合。
1.2 物業(yè)管理企業(yè)的問(wèn)題
企業(yè)是物業(yè)管理的提供者，目前存在的主要問(wèn)題是:
（1）角色錯(cuò)位，代人受過(guò)。角色錯(cuò)位有兩種情況,一種是大部分物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，這種建、管不分的體制決定了物管從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。開(kāi)發(fā)商留下隱患，往往要靠物業(yè)管理來(lái)處理，引發(fā)業(yè)主對(duì)物管的不滿(mǎn)，并給工作帶來(lái)被動(dòng)。同時(shí)，在公司運(yùn)營(yíng)目標(biāo)上，也是為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，地位不高，許多企業(yè)處在虧損的邊緣。這使物管公司留不住人才，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展。另一種則是由我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐的超前性和不配套而造成的。在社區(qū)建設(shè)中，物業(yè)管理常常“義務(wù)”履行了部分政府職能，而作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的主體，由于沒(méi)有相應(yīng)的行政手段，導(dǎo)致企業(yè)在實(shí)際管理中存在諸多問(wèn)題，業(yè)主往往也遷就于物業(yè)管理公司，使物管公司出力不討好。
（2）管理不規(guī)范，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。據(jù)建設(shè)部的有關(guān)資料顯示，在全國(guó)近三萬(wàn)多家物業(yè)管理企業(yè)中，體制新、機(jī)制活、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的企業(yè)不到10％ ，按現(xiàn)代企業(yè)制度完成企業(yè)改制的不到4％。大多數(shù)企業(yè)存在著體制不順、機(jī)制不活、產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊、內(nèi)部管理薄弱等問(wèn)題。企業(yè)的管理不規(guī)范，往往導(dǎo)致部分物業(yè)管理只顧眼前利益，為減少成本或追求利潤(rùn)，收費(fèi)與服務(wù)不相符，物業(yè)日常維護(hù)上收支不透明甚至只收費(fèi)不服務(wù)，侵犯業(yè)益、損害業(yè)主的利益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。此外，部分物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，沒(méi)有從原來(lái)的“管理者”的角色轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，還未形成“在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理”的機(jī)制，造成服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)、水平不高。
1.3 業(yè)主的問(wèn)題
業(yè)主是物業(yè)管理的需求者，目前，主要存在的是以下問(wèn)題:
（1）業(yè)主的物業(yè)知識(shí)缺乏，給物業(yè)管理帶來(lái)難度。2008年5月，在重慶市人大、市房管局和重慶教育學(xué)院等單位組織的物業(yè)服務(wù)認(rèn)同度調(diào)查結(jié)果顯示，自認(rèn)為對(duì)物業(yè)管理知識(shí)了解的僅占28.3％，56.9％的業(yè)主認(rèn)為“了解一點(diǎn)”。相關(guān)知識(shí)的缺乏使大多數(shù)業(yè)主并沒(méi)有從財(cái)產(chǎn)、契約和消費(fèi)的角度理解物業(yè)管理，公共權(quán)利淡漠，缺少主動(dòng)參與和自覺(jué)守約的意識(shí)。部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，業(yè)主想交給誰(shuí)管就可以交給誰(shuí)管，業(yè)主想怎么處理財(cái)產(chǎn)是自己的權(quán)利和自由，他人不得干涉，而且自己付錢(qián)給物業(yè)管理公司，是業(yè)主養(yǎng)活了物業(yè)公司，把自己放在“雇主”的地位，把物業(yè)公司當(dāng)作“仆人”，觀念的混亂造成了許多問(wèn)題，如某些業(yè)主不服從正當(dāng)管理、拒交管理費(fèi)等行為成為物業(yè)管理的一大頑癥。
（2）物業(yè)管理基本主體的缺位，業(yè)主的權(quán)益得不到有效保障。目前，業(yè)委會(huì)組建率很低，像北京這樣的城市還達(dá)不到10％。廣大業(yè)主沒(méi)有和物業(yè)管理公司對(duì)等的平臺(tái)，監(jiān)督職能的缺失，利益被損，往往只能忍氣吞聲。而業(yè)主委員會(huì)只是一個(gè)無(wú)法人地位和獨(dú)立財(cái)產(chǎn)(承擔(dān)民事責(zé)任的基礎(chǔ))相對(duì)松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。此外，在實(shí)際運(yùn)作中業(yè)委會(huì)主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當(dāng)?shù)募?lì)。受托責(zé)任機(jī)制和激勵(lì)制約機(jī)制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會(huì)因認(rèn)識(shí)片面、利益驅(qū)使和角色意識(shí)偏差而不公、不當(dāng)?shù)匦惺棺约旱臋?quán)力，不能真正地履行其責(zé)任、代表大多數(shù)業(yè)主利益。
2 應(yīng)對(duì)策略
政府、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主對(duì)社區(qū)建設(shè)中的物業(yè)管理無(wú)疑發(fā)揮了重大的作用，對(duì)其中的存在的各自問(wèn)題，所有相關(guān)的社會(huì)群體都在努力試圖加以解決。只要相關(guān)群體彼此關(guān)心、相互支持，就能共同營(yíng)造一個(gè)和諧、文明秩序的和諧社區(qū)，最終達(dá)到共贏。
2.1 制定和完善物業(yè)管理領(lǐng)域相關(guān)政策、法規(guī)，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展
一是對(duì)目前爭(zhēng)議比較多的以及真空地帶，及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)政策，提高可操作性，特別是在目前大量出現(xiàn)的糾紛和矛盾的方面，作出具體規(guī)定，以化解各方矛盾；加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體的培育，嚴(yán)格實(shí)行建管分離，大力推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，真正建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，改善市場(chǎng)環(huán)境。
二是加強(qiáng)政府監(jiān)督和指導(dǎo)，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督力度。積極探索物業(yè)管理行政管理模式，推廣“三級(jí)管理”模式：社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作的具體管理工作，區(qū)主管部門(mén)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的指導(dǎo)與監(jiān)督，省市主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定政策法規(guī)和行業(yè)監(jiān)管，加強(qiáng)監(jiān)管，提高工作效率。積極引導(dǎo)發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì)的行業(yè)自律作用和指導(dǎo)作用，實(shí)施“業(yè)必歸會(huì)”制度，改變目前的物業(yè)管理行業(yè)仍過(guò)分依賴(lài)于行政監(jiān)管的局面，提高行業(yè)自律的社會(huì)化和專(zhuān)業(yè)化程度。再者，要依靠業(yè)委會(huì)、人大代表、社會(huì)代表等各方力量，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)監(jiān)督。拓寬群眾投訴渠道、及時(shí)解決群眾反映的物業(yè)管理問(wèn)題。
三是加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的指導(dǎo)、引導(dǎo)，確立起物業(yè)管理市場(chǎng)的真正的買(mǎi)方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力，有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，在保障業(yè)主的合法權(quán)益的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主觀念的正確引導(dǎo)和教育，規(guī)范和提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)行為和質(zhì)量。
2.2 加強(qiáng)管理，改善服務(wù)質(zhì)量，提高企業(yè)效益
一是企業(yè)要加強(qiáng)苦練內(nèi)功,規(guī)范管理，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),努力完善各項(xiàng)服務(wù)管理制度和質(zhì)量控制程序,重視業(yè)主和物業(yè)使用人提出的意見(jiàn),不斷改進(jìn)工作態(tài)度、工作方法,提高工作技能,實(shí)現(xiàn)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度達(dá)到與承諾和業(yè)主期望相應(yīng)的水平。
二是提高服務(wù)質(zhì)量、提升文化品位。首先，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。通過(guò)舉辦培訓(xùn)班、學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)等多種方式，提高物業(yè)公司人員的業(yè)務(wù)能力和自身修養(yǎng)，為用戶(hù)提供“方便、快捷、高效”的服務(wù)。其次，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品位， 發(fā)揮營(yíng)造社區(qū)文化、引導(dǎo)消費(fèi)的作用。應(yīng)建立必要的文教娛樂(lè)設(shè)施，引導(dǎo)社區(qū)健康文化生活，營(yíng)造社區(qū)歡樂(lè)、祥和、文明的氛圍。
三是拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)源節(jié)流，提高經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)新思維， 制定有利于企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)策略，在拓寬服務(wù)范圍上下功夫，形成一個(gè)好的物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)機(jī)制，把企業(yè)做大做強(qiáng)。要加強(qiáng)和兄弟物管公司合作，共用部分資源，節(jié)能增效，提高規(guī)模效益。只有良好的效益才是公司健康發(fā)展的強(qiáng)有力保障，否則只會(huì)落入低效益－低素質(zhì)員工－低質(zhì)服務(wù)－低收益－低效益的惡性循環(huán)。
2.3 主動(dòng)學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)，積極參與社區(qū)建設(shè)
一是業(yè)主要通過(guò)各種途徑學(xué)習(xí)物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容和政策、法規(guī)，明確政府（社區(qū)居委會(huì)）、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主各自的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù),這樣才能保護(hù)自己的合法權(quán)益，也能監(jiān)督物業(yè)管理的日常工作，對(duì)物業(yè)企業(yè)提出改進(jìn)意見(jiàn)、建議,規(guī)范和提高了物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)行為和質(zhì)量。通過(guò)學(xué)習(xí)，要認(rèn)識(shí)到自己作為物業(yè)消費(fèi)者應(yīng)具有的權(quán)利和義務(wù),轉(zhuǎn)變“少花錢(qián),多享受”及歧視物業(yè)公司的錯(cuò)誤觀念,樹(shù)立“物業(yè)服務(wù)也是消費(fèi)”的商品經(jīng)濟(jì)觀念和“平等”的法治觀念。
二是積極參與社區(qū)建設(shè)，支持業(yè)主委員會(huì)的工作。要明確社區(qū)建設(shè)是一項(xiàng)綜合工程，需要各方的共同努力。物業(yè)管理是涉及全體業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的大事,需要全體業(yè)主共同關(guān)心和支持,并主動(dòng)配合物業(yè)管理服務(wù)工作的開(kāi)展。業(yè)主委員會(huì)是廣大業(yè)主的代言人，沒(méi)有大家的支持，業(yè)委會(huì)的工作就無(wú)法全面開(kāi)展。通過(guò)業(yè)委會(huì)這個(gè)平臺(tái)，業(yè)主才能更好的和物業(yè)管理公司溝通、交流意見(jiàn)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理單位的日常運(yùn)作，促進(jìn)和諧社區(qū)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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