時間：2023-06-07 16:19:13
導語：在房地產(chǎn)評估檔案管理的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關鍵詞】房地產(chǎn)；估價；風險；對策
伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價在整個房地產(chǎn)市場中扮演著越來越重要的角色，從房地產(chǎn)的開發(fā)到房地產(chǎn)買賣交易、租賃抵押以及對房地產(chǎn)的拆遷、征用、糾紛等一系列經(jīng)濟活動中起著不容輕視的作用。其估價行為具有一定的專業(yè)性、技術性、實時性、地域性，并受國家政策、規(guī)章制度的影響，因此，房地產(chǎn)估價具有較大的風險性，并且將對社會各方面產(chǎn)生影響。要想規(guī)避這些風險，避免其對社會的綜合發(fā)展產(chǎn)生不良影響，需要我們從根本上重視房地產(chǎn)行業(yè)的風險，找出房地產(chǎn)估價風險的成因，進而討論出降低房地產(chǎn)估價風險的對策。
一、造成房地產(chǎn)估價風險的原因
由于房地產(chǎn)估價行為具有一定的專業(yè)性、技術性、實時性、地域性，并受國家相關政策、法律法規(guī)的影響，且房地產(chǎn)估價與其自身的真正價值存在著的偏差，所以房地產(chǎn)估價風險的成因是復雜多樣的，本文主要從主觀和客觀兩大方面進行重點分析。
1.造成房地產(chǎn)估價風險的主觀原因
首先，由于評估單位自身缺乏科學、嚴謹?shù)慕?jīng)營管理模式，沒有職責明確的管理結構及相應的管理人，且其內(nèi)部沒有形成嚴格的管理制度，對評估對象的資料信息等收集不全面，導致在審核的過程中敷衍了事，對房地產(chǎn)的估價行為趨于形式化，致使對評估對象缺乏規(guī)范的評估結果、評估報告。評估單位一系列不規(guī)范、不負責的工作程序將為整個房地產(chǎn)估價行為帶來多方面的風險隱患，是造成房地產(chǎn)估價風險的主要原因。
其次，從事房地產(chǎn)估價的估價員自身的綜合素質以及職業(yè)修養(yǎng)的欠缺，也是導致房地產(chǎn)估價風險的又一重要原因。由于房地產(chǎn)估價的過程中，涉及的領域較廣、評估目的不一，加上評估對象復雜，因此，對評估對象的價值標準和評估手段就應各有側重。這就要求從事該項工作的評估員不但要具有較強的專業(yè)知識、靈敏的邏輯思維以及隨機應變的能力，還應對相關的政策、法規(guī)有一定的基礎及把控能力。然而，由于受到政策水平和知識結構的限制，我國房地產(chǎn)估價單位的從業(yè)人員對房地產(chǎn)估價的工作水平普遍較低，導致在房地產(chǎn)估價工作的整個過程中不可避免的出現(xiàn)各種不同程度的錯誤，這是導致房地產(chǎn)估價風險的又一重要原因。
2.造成房地產(chǎn)估價風險的客觀原因
我國房地產(chǎn)估價行業(yè)目前正處于由政府控制向市場經(jīng)營的轉型階段，這種轉型階段的特點在一定程度上影響了剛剛起步的房地產(chǎn)評估事業(yè)的發(fā)展，甚至導致房地產(chǎn)評估事業(yè)面臨失范的風險，例如：抗風險能力較低、規(guī)模較小、政府干預力度大、行業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟秩序不健全等。這將對房地產(chǎn)估價市場造成較大的行業(yè)波動，并以不同層次、不同力度給房地產(chǎn)的估價帶來風險。另外，在房地產(chǎn)估價的過程中，評估標的物的價值是通過對評估主體的信息進行鑒定、收集以及分析，以此對其進行價值判斷。然而，在房地產(chǎn)估價的實際工作中，常常會出現(xiàn)信息不對稱的現(xiàn)象，容易導致評估主體在對信息進行鑒定、收集和分析的過程中產(chǎn)生錯誤，進而產(chǎn)生評估標的物的價值與實際價值不符的現(xiàn)象，也就是我們所說的房地產(chǎn)估價的結果與其自身的真正價值存在著偏差，為房地產(chǎn)估價帶來嚴重的風險。
二、降低房地產(chǎn)估價風險的對策
如前所述，房地產(chǎn)估價具有一定的技術性和專業(yè)性，其估價的過程是一項復雜的工作，所以，評估主體的估計價格不可避免地會與實際交易的價格存在著差異，為房地產(chǎn)的估價工作帶來一定的風險。但是，造成房地產(chǎn)估價風險的一系列成因并不可怕，關鍵是我們?nèi)绾慰创@些成因，從而找出相應的對策，將房地產(chǎn)估價的風險降到最低。對此，筆者根據(jù)以上對房地產(chǎn)估價風險主客觀原因的分析，提出以下降低房地產(chǎn)估價風險的相應措施。
1.建立健全評估單位的管理機制，提高估價員自身的綜合素質
房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，加之目前我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)正處于特殊的轉型時期，整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展還不是十分穩(wěn)定，評估單位在管理機制等方面還不健全，對相關人員的錄用沒有統(tǒng)一的規(guī)定。導致多數(shù)從事房地產(chǎn)估價工作的估價員沒有相關的資質證明和專業(yè)本領，也并未經(jīng)過嚴格、系統(tǒng)的培訓考核而直接上崗，從而不能很好勝任房地產(chǎn)估價的本職工作，在工作的過程中常常會出現(xiàn)不同層次、不同程度的錯誤，加大了房地產(chǎn)估價風險。所以，國家及有關部門必須高度重視這一現(xiàn)象，建立健全房地產(chǎn)評估單位的管理機制，同時對評估單位實行資質管理，對房地產(chǎn)估價員及從事相關工作的工作人員實行嚴格的房地產(chǎn)估價工作準入制度，并對估價員統(tǒng)一實行行業(yè)規(guī)范管理。從根本上全面提高估價員自身的綜合素質，即從根本上規(guī)避房地產(chǎn)估價風險。
2.在房地產(chǎn)估價的實際工作中，增強其信息的透明度
在造成房地產(chǎn)估價風險的客觀原因中，我們提到“在房地產(chǎn)估價的實際工作中，常常會出現(xiàn)信息不對稱的現(xiàn)象，容易導致評估主體在對信息進行鑒定、收集和分析的過程中產(chǎn)生錯誤，進而產(chǎn)生評估標的物的價值與實際價值不符的現(xiàn)象”。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生，主要是因為房地產(chǎn)信息的透明度不夠，這里所指信息主要包括房地產(chǎn)項目開發(fā)備案管理信息、施工許可管理信息、商品房預售管理信息、房屋租賃管理信息、房地產(chǎn)市場交易信息、房地產(chǎn)信用檔案管理信息等政府公開的信息。要想從客觀上規(guī)避房地產(chǎn)估價風險，就必須將這些分散于房地產(chǎn)轉讓、開發(fā)、權屬登記、租賃備案等相關市場信息進行有機整合，并將房地產(chǎn)發(fā)展的相關金融信息、土地政策等一并整合其中，形成全面、科學、客觀的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，為房地產(chǎn)估價活動提供可靠的參照信息和合理依據(jù)，進而降低房地產(chǎn)估價風險。
結語
房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展促進了我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，在其快速發(fā)展的過程中難免出現(xiàn)各種問題。房地產(chǎn)估價在整個房地產(chǎn)市場中扮演著重要的角色，同時又存在著一定的風險。需要我們辯證地看待房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向，積極尋找房地產(chǎn)估價風險的成因，運用科學合理的手段、方法規(guī)避房地產(chǎn)估價風險，使之促進房地產(chǎn)行業(yè)良好、健康的發(fā)展。
參考文獻
[1]胡芬芬.房地產(chǎn)估價方法的研究與應用[D].南昌：南昌大學，2012.
[2]江琳.房地產(chǎn)抵押評估問題研究[D].大連：東北財經(jīng)大學，2012.
【關鍵詞】房產(chǎn)測繪；基礎；服務；
中圖分類號： F253.3文獻標識碼：A 文章編號：
一、引言
近年來，在城鎮(zhèn)住房制度改革及相關政策的推動下，住房消費得到有效啟動，房地產(chǎn)市場日趨活躍，房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展，對于提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善居住環(huán)境、帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動國民經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用，但同時，由于各種原因導致房價一路飆升，買房成為大多數(shù)老百姓最發(fā)愁的事，房地產(chǎn)價格的計價單位——房屋面積的重要性也日趨加強，由此產(chǎn)生的糾紛也層出不窮。房產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)的各種管理服務，同樣也為城市其他方面的管理服務，其重要性也越來越突出，其獲取的空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，在房產(chǎn)管理中的作用越來越明顯。
二、主要作用
1、在房屋登記中的作用
房產(chǎn)測繪成果中房屋建筑面積、地理位置、房屋界限范圍、房地產(chǎn)平面圖等均是房屋登記簿記載的重要內(nèi)容，對房屋的基本狀況起到證明作用，能夠保證房屋登記簿公示信息的準確、規(guī)范。
房產(chǎn)測繪的外業(yè)工作，包括房產(chǎn)平面圖（分幅、分丘、分戶等）測繪以及房產(chǎn)調查。房產(chǎn)平面圖測繪，實際是對房屋權利范圍的測繪，通過實地測量房屋坐標，四至關系、相關地形物等，反映房屋的實際地理位置和相鄰關系，確保房產(chǎn)地址的唯一性。房產(chǎn)調查的內(nèi)容有坐落、產(chǎn)權人、產(chǎn)權性質、建筑結構、建筑高度（層數(shù)）、房屋用途、用地性質等，為房屋登記提供可靠的第一手資料。
2、在房產(chǎn)交易中的作用
房產(chǎn)測繪成果主要是為產(chǎn)權產(chǎn)籍管理服務的。隨著社會經(jīng)濟活動的發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場的活躍，房產(chǎn)價格的計價單位——房屋面積的重要性也日趨加強。房產(chǎn)測繪成果一般用于登記發(fā)證，通過了多道審核把關，具有權威性和公正性，所以目前全國普遍把用于登記的房產(chǎn)測繪成果用于房地產(chǎn)交易，大多數(shù)情況是把房屋登記面積作為商品房銷售的結算面積，還有許多地方因為房屋預售的需要，開發(fā)公司委托房產(chǎn)測繪機構進行商品房面積預測算。這樣，雖然擴展了房產(chǎn)測繪行業(yè)的業(yè)務，但由于面積糾紛產(chǎn)生的房地產(chǎn)交易風險也有一部分轉嫁到房產(chǎn)測繪機構身上，對房產(chǎn)測繪機構的技術水平、質量體系、管理架構等提出了更高的要求。
3、財政稅收經(jīng)濟作用
房產(chǎn)測繪的成果包括房產(chǎn)的各種數(shù)據(jù)、資料、質量以及使用和被利用的現(xiàn)狀。目前我國計算房屋價值的主要指標是房屋的單價，特別是商品房，房屋的總價值就通過房屋面積乘以單價計算得出；另外，房地產(chǎn)測繪還提供房屋的界線范圍、建筑結構、地理位置、建筑層數(shù)等數(shù)據(jù)。所以房產(chǎn)測繪成果是房地產(chǎn)價格評估，房地產(chǎn)契稅的征收、房地產(chǎn)租賃活動、交易活動的主要數(shù)據(jù)，也是抵押保險服務不可缺少的依據(jù)。
4、社會服務、決策參謀功能
城市的規(guī)劃建設和管理是政府的一項重要工作，要作好這項工作，就必須了解城市建設的歷史、現(xiàn)狀以及房屋的分布、結構、數(shù)量、用途等等，而房產(chǎn)測繪的成果不僅有房產(chǎn)圖，還有房產(chǎn)屬性信息和空間數(shù)據(jù)信息。房產(chǎn)測繪的成果產(chǎn)品，在數(shù)量，規(guī)格上都較其他測繪成果產(chǎn)品豐富。眾多的房產(chǎn)測繪成果，經(jīng)過分類、統(tǒng)計、整理之后，可以派生出很多難得的數(shù)據(jù)資料。如果一個城市或地區(qū)的房屋總量、房屋層次分布、人均建筑面積、住宅建設狀況以及各種用途房屋的比例等等，這些資料不僅能滿足房產(chǎn)管理的需要，也同時給城市的整體建設布局、住房制度改革、舊城區(qū)拆遷改造、危舊房屋的改造等政府決策提供依據(jù)，并為城市規(guī)劃、市政工程、環(huán)保、綠化等提供基礎資料和相關信息，房產(chǎn)測繪成果具有廣泛的社會服務前景。
5、在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中（測繪技術方面）的作用
房產(chǎn)測繪是城市大比例尺測繪的一種。雖然其方法手段與其他測量并無多大區(qū)別，但它不同于通常大比例尺的工程測量、地形測量。它具有更多的信息源，量大、涉及面廣、內(nèi)容繁多，圖標復雜，因此它是建立現(xiàn)代城市地理信息系統(tǒng)重要的基礎信息，同時也是城市大比例圖更新的主要基礎資料。房產(chǎn)測繪的主要對象是房屋的自然狀況、權屬狀況、利用狀況以及相關的地形要素。通過測繪數(shù)據(jù)、房產(chǎn)圖，房產(chǎn)測繪對房屋進行定位、定性、定界、定量（即測定房屋的地理位置、調查房屋的權屬性質、測定房屋的范圍和權界、測算房屋的建筑面積），采集大量的有關房屋、土地、權屬狀況、利用狀況等空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，按照統(tǒng)一的編碼規(guī)則和數(shù)據(jù)標準進行分類和排序，有機地結合起來，運用計算機網(wǎng)絡技術、計算機通訊技術、GIS技術、大型數(shù)據(jù)庫管理技術、Internet技術，建立房產(chǎn)管理的信息系統(tǒng)，就可實現(xiàn)房地產(chǎn)的科學化、信息化、網(wǎng)絡化和智能化管理。房產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)租賃管理、物業(yè)管理、房屋安全管理、商品房銷售管理、房地產(chǎn)交易管理，產(chǎn)權登記、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)契稅征收、城市規(guī)劃管理等提供依據(jù)。房產(chǎn)測繪成果是房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的重要依據(jù)和數(shù)據(jù)來源。
6、解決房產(chǎn)糾紛，保護產(chǎn)權人合法權益的作用
房產(chǎn)測繪成果經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門審核后，方可用于房地產(chǎn)管理。房地產(chǎn)測繪成果是處理各種產(chǎn)權糾紛，恢復產(chǎn)權關系，確定產(chǎn)權的法定基礎資料。當房屋權屬界限不清、建筑面積不準發(fā)生爭議時，就可以通過城市房屋產(chǎn)籍檔案中的房產(chǎn)測繪圖，明晰產(chǎn)權界線，測算產(chǎn)權面積，有效保護產(chǎn)權人的合法權益。
三、其他作用
1、房產(chǎn)測繪質量直接影響房產(chǎn)登記公信力
《房屋登記辦法》第二條規(guī)定，房屋登記是指房屋登記機構依法將房屋權利及其他事項在房屋登記簿上予以記載的行為，即登記行為是公示公信行為，房產(chǎn)登記在很大程度上實行的是實質性審查制度，這就要求登記機構在進行房屋登記時，房屋建筑面積等各種要素要準確無誤，以確保房產(chǎn)登記的公信力。在實行以房屋建筑面積作為房產(chǎn)登記面積條件下，一旦出現(xiàn)面積登記錯誤，會給權利人利益造成損失，并且這種錯誤將長期存在，難以發(fā)現(xiàn)。因此提高房產(chǎn)測繪質量，保證房產(chǎn)面積測算等各種數(shù)據(jù)的準確、真實、可靠，不僅是對權利人利益的保障，也是對房產(chǎn)登記公信力的保證。
2、房產(chǎn)測繪技術可提高登記機構工作效率
利用房產(chǎn)測繪成果即房產(chǎn)分幅圖、分丘、分戶平面圖、房產(chǎn)樓盤圖和房屋編碼，并以量化的形式具體表述出房屋的基本信息，不僅直觀地反映權屬登記時的權利狀態(tài)，而且還便于房屋登記簿的記載和管理。所以房產(chǎn)測繪獲得的基礎信息，也是我們提高房地產(chǎn)市場管理、檔案管理乃至登記信息查詢等管理水平的重要工作。
結束語
隨著人們法律意識的不斷增強，房屋登記工作對房產(chǎn)測繪要求也越來越高，建筑技術的進步及設計理念的發(fā)展使得建筑物造型越來越獨特，測繪變得更加復雜，預測繪的實行也給測繪機構帶來新的挑戰(zhàn)，這一切都使測繪作用增強，難度加大。
參考文獻
［1］《房產(chǎn)測量規(guī)范》，GB/T 17986.1-2000
［2］《房地產(chǎn)登記技術規(guī)程》，JGJ278-2012
［3］《房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術》，呂永江主編，北京 中國標準出版社，2001年
關鍵詞：土地估價；風險防范；質量控制
中圖分類號：F293.2 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）08-0-02
一、引言
我國土地估價涉及的經(jīng)濟領域比較廣泛，如土地使用權的一級出讓、二級市場轉讓、征收、拍賣處置、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、承包經(jīng)營、股份制改組、合并、分割、破產(chǎn)清算、清產(chǎn)核資及投資決策等領。土地估價過程中某些失誤而帶來的估價風險，可能會影響機構的未來生存與發(fā)展，而且估價風險的承擔者不僅是估價機構和估價師，還可能會涉及政府和土地的利益相關者，涉及面較廣。
基于此，本文從評估實踐角度，分析引起估價風險的外部及內(nèi)部原因，提出一些實用性較強的風險防范對策，供同行人士參考。
二、土地估價風險來源及形成原因
土地估價風險主要是指土地估價機構出具的估價對象評估值嚴重偏離市場價格，給委托方及其他不確定的利益相關者造成重大經(jīng)濟損失，并由此引起土地估價機構及估價師可能受民事賠償、行政處罰甚至刑事處罰的風險。按其來源，一般可分為外部風險和內(nèi)部風險兩類。
（一）外部風險
外部風險是土地評估機構和土地估價師不能直接控制的，但又可能導致估價結果發(fā)生重大偏差或錯誤的風險，主要包括法律法規(guī)欠缺、行業(yè)評估準則制定工作滯后、土地市場非完全競爭、經(jīng)濟和政策變化等方面。業(yè)界對于評估外部風險的研究比較多，在此只就經(jīng)濟、政策變化帶來的風險進行重點分析。
經(jīng)濟形勢變化會對土地市場價格產(chǎn)生較大的影響。若經(jīng)濟形勢在短期內(nèi)變動較大，將會使土地估價結果與市場價格產(chǎn)生較大偏離，可能會對社會經(jīng)濟穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，甚至直接給某一經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟上的巨大損失。
土地市場價格除了受經(jīng)濟形勢變化的影響，還會受政策變化的影響，而且政策變化也是難以預期的，任何一項政策的變動都必然會對土地和房地產(chǎn)的市場價格產(chǎn)生深遠的影響，這些將極大地影響土地成交量和成交價格，如果估價師對市場現(xiàn)狀及前景把握和判斷不準，將會影響估價結果的準確性。另外，政策變動會考驗估價師對政策的解讀能力及技術實力。
（二）內(nèi)部風險
內(nèi)部風險是土地估價機構和估價師能夠防范的風險，取決于企業(yè)內(nèi)部管理制度和報告質量監(jiān)控流程的完善程度，以及土地估價師的專業(yè)水準和職業(yè)道德水平的高低。從評估實踐角度來看，內(nèi)部風險的形成原因主要有以下幾方面：
1.超越專業(yè)勝任能力承接土地估價業(yè)務而帶來的風險
根據(jù)《美國評估準則》（USPAP）“專業(yè)勝任能力規(guī)則”：在承報評估業(yè)務前或形成評估業(yè)務協(xié)議前，評估師應當恰當明確所要解決的問題，具有能夠勝任該項業(yè)務的相應專業(yè)知識和經(jīng)驗或采用一些替代措施①。
我們可以借鑒《美國評估準則》上的規(guī)定，反思以往在承接業(yè)務中存在的一些問題。一般來說，不同的土地估價機構主攻的業(yè)務領域各有不同，估價師的專業(yè)背景差異也較大，并非所有業(yè)務類型都有能力處理，如果缺乏與某些項目相關的專業(yè)知識和經(jīng)驗可能會導致不恰當或不正確的估價結果。因此，土地估價機構和土地估價師應在充分了解估價項目實際情況及評估技術要求的基礎上，分析自身可支配的外部和內(nèi)部技術資源，再決定是否承接該項業(yè)務，以避免因超越自身專業(yè)勝任能力承接業(yè)務而帶來不必要的風險。
2.評估技術失誤產(chǎn)生的風險
評估技術失誤主要體現(xiàn)在評估參數(shù)取值不當，估價方法選取錯誤，以及土地估價報告內(nèi)容不完善等方面。
（1）評估參數(shù)取值不當帶來的風險
目前，行業(yè)內(nèi)對于某些重要的評估參數(shù)，如土地資本化率、房屋資本化率、房地產(chǎn)報酬率、房地產(chǎn)價格指數(shù)、土地價格指數(shù)等沒有統(tǒng)一的標準，參數(shù)的穩(wěn)定性和可靠性還不夠高。因此，估價機構和估價師對上述評估參數(shù)取值尚存在較大分岐。
（2）估價方法選取錯誤帶來的風險
土地估價師未能執(zhí)行《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》相關規(guī)定，并結合土地的合法性、規(guī)劃用途、估價目的及業(yè)務需求等合理選取估價方法，或者部分估價師為迎合客戶的要求，在某些情況下刻意回避最適宜的估價方法，而選取不合適的方法，以達到高評或低估的目的，從而帶來風險。
（3）土地估價報告內(nèi)容不完善帶來的風險
土地估價報告描述不完善，未對估價對象的評估設定條件和既有瑕疵在假設前提條件部分進行充分的說明，未列出影響自身權益的保護性條款等，也可能會給估價機構和估價師帶來意想不到的風險。
3.欠缺評估基礎資料帶來的風險
土地估價方法主要有市場法、剩余法、基準地價修正法、成本逼近法、收益法等，從估價理論角度，不管采用哪一種方法，都需要有詳實的基礎數(shù)據(jù)資料和技術資料。因此，進行估價時，是否掌握豐富的基礎數(shù)據(jù)資料和技術資料是估價結論是否準確的重要保障。
4.土地既有的瑕疵及權屬資料不完整帶來的風險
部分用地由于歷史原因會存在一些瑕疵，比如因城市規(guī)劃調整，原批準用途已不適合現(xiàn)時的發(fā)展方向；用地報批手續(xù)不完善；未辦理國有土地使用權證；規(guī)劃報建手續(xù)未完成，經(jīng)濟指標尚不明確；地上有待拆除建筑物但未完成房屋征收補償；地上有停建工程等問題。估價師如果與委托方的溝通不到位，對用地的歷史背景和既有瑕疵了解不足，對影響地價水平的各項因素考慮不周全，或者未能選擇最合適的估價方法和技術思路，都可能會導致估價風險的發(fā)生。
5.委托方提供虛假材料帶來的風險
土地評估涉及的資料比較多，諸如《建設用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃紅線圖、《土地出讓合同》及相關補充協(xié)議、繳納出讓金的發(fā)票、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑功能指標明細表》、《建設工程審核書》、建筑施工圖、《建筑工程施工許可證》、其它相關政府批文及項目可行性研究報告等，估價師應盡量要求委托方提供上述資料的原件并進行認真的核對，在確認復印件與原件相符后，要求委托方在復印件上加蓋公章，以防有些人在容積率、建筑面積等關鍵指標上弄虛作假，誤導估價師作出錯誤的價值判斷。
三、土地估價的風險防范及質量控制對策
土地估價機構和土地估價師經(jīng)常接觸紛繁復雜的估價事務，應注重內(nèi)外兼修，提高對經(jīng)濟及政策環(huán)境變化的判斷分析能力，加強對外合作交流，提升機構的美譽度和影響力，從而增強企業(yè)抵御外部風險的能力；通過加強企業(yè)內(nèi)部管理，加大信息化建設力度，樹立估價師的風險意識和職業(yè)道德觀，建立專家顧問團隊作強大的技術后盾，建立評估風險保險制度等方式，從內(nèi)部控制執(zhí)業(yè)風險的發(fā)生。結合評估實踐經(jīng)驗，以下對部分實用性較強的風險防范對策進行重點分析。
（一）加強與大專院校的合作交流及與行業(yè)協(xié)會專家委員會的溝通聯(lián)系
土地估價是一項技術性相當強的工作，涉及的知識面也較廣，各估價師的知識面卻相對有限。因此，估價機構應加強與大專院校的合作交流及與行業(yè)協(xié)會專家委員會的溝通聯(lián)系，以便估價師了解行業(yè)技術發(fā)展現(xiàn)狀，及時更新自己的知識結構，以適應社會和行業(yè)發(fā)展的需要。
（二）注重企業(yè)宣傳，提升機構的美譽度和影響力
土地估價機構由于歷史定位、行業(yè)敏感性較強等原因，往往不注重企業(yè)宣傳。土地估價機構作為社會經(jīng)濟中的一分子，不僅要學會適時地進行企業(yè)宣傳，還應追求自身效益和社會效益的有機結合，提高企業(yè)對社會和行業(yè)發(fā)展的貢獻度以及在社會和行業(yè)中的美譽度，使企業(yè)擁有持久的生命力。
（三）加強機構內(nèi)部管理，建立完善的企業(yè)管理制度
1.建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度
土地估價機構應改變行業(yè)中普遍存在的內(nèi)部管理松弛的小作坊生產(chǎn)方式，建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度，比如：建立公章管理制度；規(guī)范估價業(yè)務合同格式和內(nèi)容；制定合理的估價業(yè)務承接流程，由資深估價師對業(yè)務進行甄選和把關，并根據(jù)各估價師的實際能力和經(jīng)驗分配相應的估價項目；制定針對大型的、難度較高的估價項目的組織管理辦法和激勵機制等。
另外，土地估價行業(yè)屬于高風險行業(yè)，機構和估價師的責任重大，也可能隨時需要對委托方和利益相關者的異議進行解釋、上法庭質證甚至被，因些，建立規(guī)范的檔案管理制度尤為重要。
2.建立健全的質量控制體系
土地估價機構應重視質量監(jiān)控和管理體系的建設，建立一套完整詳盡的標準化執(zhí)業(yè)程序，如項目負責制度、評估工作流程、評估項目審核制度、風險評估制度等，最大限度地保護本機構和估價師的利益，并把執(zhí)業(yè)風險降到最小限度。
其中，評估工作流程和評估項目審核制度是整個質量控制體系里最關鍵的部分。
規(guī)范的評估工作流程主要包括對評估前期準備工作、現(xiàn)場勘察、資料收集、具體評估測算過程和出具評估報告等工作環(huán)節(jié)進行監(jiān)督，從評估工作的各個環(huán)節(jié)上對風險進行有效把控。
評估項目審核制度是保證估價報告質量的關鍵性措施。根據(jù)行業(yè)管理相關規(guī)定，估價機構應制定嚴格的土地估價報告三審制度，明確各級審核權限、各級審核人、審核內(nèi)容范圍及審核標準，提高估價報告的成文效率，保證估價報告的質量。
土地估價報告審核流程設置模式如下：
一級審核：負責撰寫報告的土地估價師自審；
二級審核：高級估價師或項目經(jīng)理二核；
三級審核：總估價師三審。
3.加大信息化建設力度，提升企業(yè)競爭力
土地估價行業(yè)對各種信息和數(shù)據(jù)的依存度非常高，為實現(xiàn)企業(yè)管理的科學化和精細化，應增加辦公自動化平臺和信息數(shù)據(jù)庫的資金投入，建立評估自動化輔助平臺和辦公自動化平臺，提高工作效率，并實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部信息和數(shù)據(jù)的共享，提倡無紙化綠色辦公，提升企業(yè)的競爭力。
（四）樹立估價師的風險意識和職業(yè)道德觀，并提升其專業(yè)技能和綜合素質
土地估價機構應加強對估價師的日常管理、培訓和監(jiān)督，樹立其執(zhí)業(yè)風險意識和職業(yè)道德觀，要求估價師獨立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)，為客戶保守商業(yè)秘密，并以違法違規(guī)的估價機構和估價師其人其事為反面教材對估價師進行教育，對拒收客戶紅包的估價師進行表彰。另外，還可以通過組織估價師參加行業(yè)繼續(xù)教育培訓、外聘專家進行專項技術培訓、內(nèi)部舉辦技術研討會等多種形式，提升估價師的專業(yè)技能和綜合素質。
（五）建立專家顧問團隊，解決各種評估難題
土地估價機構可以根據(jù)自身業(yè)務發(fā)展的需要，通過與大專院校合作交流及與行業(yè)協(xié)會專家委員會溝通聯(lián)系、外聘、內(nèi)部培養(yǎng)等多種方式，建立一支較為穩(wěn)定的、專業(yè)背景多樣化的專家顧問團隊作為強大的技術后盾，并定期或不定期地舉辦技術研討會，提升估價師的專業(yè)素養(yǎng)，并解決日常工作中遇到的各種評估難題。
注釋：
①引自《美國評估準則》第12頁之“專業(yè)勝任能力規(guī)則”。
參考文獻：
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獲得自考本科學歷，根據(jù)國家教育部1988年15號文件，享受普通高等教育畢業(yè)證書相同的法律效力。
社會含金量略低于普通高等教育本科畢業(yè)證書。
沒有獲得免考資格的公共課、專業(yè)課、基礎課都是必考科目。
自考免考科目：
1.英語;只要學生已經(jīng)取得了四級以上、通過英語等級證書考試PET-3級筆試的證書的考生能夠免考英語課程。
2.公共課:各類高校本科在校生及畢業(yè)生，公共政治課考試合格的考生都能免考。
3.高數(shù):數(shù)學專業(yè)?？萍耙陨袭厴I(yè)生可免考。
4.計算機應用:計算機專業(yè)的畢業(yè)生，獲得NIT的合格者可免考。
5.基礎課、專業(yè)課:課程名稱、代碼相同的課程都可免考。
自學考試科目
1、文學、歷史類
歷史學類自考
?？茖I(yè)：1歷史教育(A060101)2檔案管理(A060201)——參考專業(yè)方向：企業(yè)檔案管理;科技檔案管理
獨立本科段專業(yè)：1歷史教育(B060102)2檔案學(B060202)
中國語言文學類
專科專業(yè)：1文化事業(yè)管理(A050101)——參考專業(yè)方向：城市文化管理;鄉(xiāng)鎮(zhèn)文化管理;文化市場管理。2秘書(A050102)——參考專業(yè)方向：機關秘書;企業(yè)秘書;商務秘書。3涉外秘書(A050103)
獨立本科段專業(yè)：1秘書學(B050104)
本科專業(yè)：1漢語言文學(基礎科段)(C050105)2漢語言文學(本科段)(C050105)3蒙古語言文學(基礎科段)(C050106)4蒙古語言文學(本科段)(C050106)5維吾爾語言文學(基礎科段)(C050107)6維吾爾語言文學(本科段)(C050107)7漢語言翻譯(維、哈)(基礎科段)(C050108)8漢語言翻譯(維、哈)(本科段)(C050108)9哈薩克語言文學(基礎科段)(C050109)10朝鮮語言文學(基礎科段)(C050110)11藏語言文學(基礎科段)(C050111)
外國語言文學類自考
本科專業(yè)：1英語(基礎科段)(C050201)——參考專業(yè)方向：外貿(mào)英語;旅游英語;科技英語;文秘英語。2英語(本科段)(C050201)3日語(基礎科段)(C050202)——參考專業(yè)方向：外貿(mào)日語;旅游日語;科技日語;文秘日語。4日語(本科段)(C050202)5俄語(基礎科段)(C050203)——參考專業(yè)方向：外貿(mào)俄語;旅游俄語;科技俄語;文秘俄語。6俄語(本科段)(C050203)7越語(基礎科段)(C050204)8朝鮮語(基礎科段)(C050205)
2、醫(yī)藥、化工、輕工類
化工類
?？茖I(yè)：1化工工藝(A081201)——參考專業(yè)方向：無機化工工藝;有機化工工藝;精細化工工藝;高分子化工工藝;石油化工工藝;應用化學;化學制藥工藝。2工業(yè)分析技術(A081202)——參考專業(yè)方向：化工與化學分析;環(huán)境檢測;藥物分析。3硅酸鹽工藝(A080201)——參考專業(yè)方向：水泥工藝;陶瓷工藝;玻璃工藝;耐火材料
獨立本科段專業(yè)：1化學工程(B081203)
輕工紡織食品類自考
?？贫螌I(yè)：1印刷包裝技術(A081301)——參考專業(yè)方向：印刷技術;包裝技術。2紡織工程(A081302)3制漿造紙工藝(A081303)4食品工藝(A081304)——參考專業(yè)方向：飲料工藝;糧食工藝;肉制品工藝;方便食品工藝。5烹飪工藝(A081305)6應用生物技術(A081306)
醫(yī)藥類
?？茖I(yè)：1預防醫(yī)學(A100201)2衛(wèi)生檢驗(A100202)3臨床醫(yī)學(A100301)4醫(yī)學檢驗(A100302)5醫(yī)學影像學(A100303)6農(nóng)村中醫(yī)醫(yī)療(中西醫(yī)結合)(A100501)7藏醫(yī)學(A100502)8蒙醫(yī)學(A100503)9護理學(A100701)10中醫(yī)護理學(A100703)11藥學(A100801)12衛(wèi)生事業(yè)管理(A100901)
獨立本科段專業(yè)：1法醫(yī)學(B100601)2護理學B(100702)3衛(wèi)生事業(yè)管理(B100902)
本科專業(yè)：1中醫(yī)學(基礎科段)(C100504)2中醫(yī)學(本科段)(C100504)3中藥學(基礎科段)(C100802)4中藥學(本科段)(C100802)
3、機械類
專科專業(yè)：1機械制造及自動化(A080301)——參考專業(yè)方向：石油機械;化工機械;工程機械;農(nóng)業(yè)機械。2汽車制造(A080303)3模具設計與制造(A080304)4機電維護(A080305)——參考專業(yè)方向：農(nóng)村機電;礦山機電。5機電一體化工程(A080306)6電廠熱能動力工程(A080501)7管理工程(A082201)8工業(yè)外貿(mào)(A082203)9技術監(jiān)督管理(A082204)
獨立本科段專業(yè)：1機械制造及自動化(B080302)2機電一體化工程(B080307)3電廠熱能動力工程(B080502)4管理工程(B082202)5工業(yè)工程(B082205)
本科專業(yè)：1工業(yè)工程(C082206)
4、教育、藝術、新聞類
教育學類自考
?？茖I(yè)：1學前教育(A040101)2小學教育(A040103)3教育技術(A040104)4教育管理(A040106)5思想政治教育(A040201)6體育教育(A040301)
獨立本科段專業(yè)：1學前教育(B040102)2教育技術(B040105)3教育管理(B040107)——參考專業(yè)方向：考試管理。4教育學(B040108)5思想政治教育(B040202)6體育教育(B040302)
新聞學類
?？茖I(yè)：1廣告(A050301)2公共關系(A050303)
獨立本科段：1廣告學(B050302)2編輯出版(B050304)——參考專業(yè)方向：書刊編輯;大眾傳播;出版發(fā)行
本科專業(yè)：1新聞學(基礎科段)(C050305)2新聞學(本科段)(C050305)
藝術類
專科專業(yè)：1中國書畫(A050401)——參考專業(yè)方向：中國畫;書法。2服裝藝術設計(A050402)3染織藝術設計(A050403)4工業(yè)設計(A050404)——參考專業(yè)方向：產(chǎn)品設計;設計管理。5室內(nèi)設計(A050405)——參考專業(yè)方向：展示設計;家具設計。6視覺傳達設計(A050406)7音樂教育(A050407)8美術教育(A050409)9電視節(jié)目制作(A050411)
獨立本科段專業(yè)：1音樂教育(B050408)2美術教育(B050410)
5、農(nóng)業(yè)、礦業(yè)類
農(nóng)科類自考
?？茖I(yè)：1農(nóng)學(A090101)2種子(A090103)3園藝(A090104)——參考專業(yè)方向：觀賞園藝。4果樹(A090105)5蔬菜(A090106)6茶學(A090107)7植物保護(A090108)8藥用植物(A090109)9葡萄與葡萄酒(A090110)10林學(A090201)11農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(A090301)12畜牧(A090401)——參考專業(yè)方向：動物營養(yǎng)與飼料加工。13獸醫(yī)(A090402)14蠶學(A090404)15水產(chǎn)養(yǎng)殖(淡水)(A090501)——參考專業(yè)方向：海水養(yǎng)殖。16農(nóng)業(yè)經(jīng)濟管理(A090601)——參考專業(yè)方向：林業(yè)經(jīng)濟管理。17農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易(A090602)18鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理(A090603)19農(nóng)村財會與審計(A090604)20農(nóng)村家庭經(jīng)濟(A090605)21農(nóng)藝教育(A090606)22農(nóng)業(yè)政策與法規(guī)(A090607)23農(nóng)業(yè)推廣(A090701)——參考專業(yè)方向：林業(yè)推廣;水產(chǎn)業(yè)推廣。24農(nóng)產(chǎn)品貯運與加工(A081401)——參考專業(yè)方向：畜產(chǎn)品貯運與加工。25鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃與建設(A081402)26農(nóng)村機電(A081403)
獨立本科段專業(yè)：1農(nóng)學(B090102)2畜牧獸醫(yī)(B090403)
礦業(yè)類
?？茖I(yè)：1礦產(chǎn)資源開發(fā)與管理(A080101)2煤炭加工利用(A080102)3石油與天然氣開采(A080103)4采礦技術(A080104)——參考專業(yè)方向：金屬礦開采技術;非金屬礦開采技術;煤炭開采技術
6、理學、電子類
理學類自考
?？茖I(yè)：1數(shù)學教育(A070101)2物理教育(A070201)3化學教育(A070301)4生物教育(A070401)5地理教育(A070701)6心理學(A071501)7信息管理與服務(A071601)——參考專業(yè)方向：圖書館管理;專門信息管理
獨立本科段專業(yè)：1數(shù)學教育(B070102)2物理教育(B070202)3化學教育(B070302)4生物教育(B070402)5地理教育(B070702)6信息管理與服務(B071602)——參考專業(yè)方向：圖書館學;咨詢服務;網(wǎng)絡信息資源開發(fā)利用
本科專業(yè)：1數(shù)學(基礎科段)(C070103)2數(shù)學(本科段)(C070103)
電工電子與信息類
?？茖I(yè)：1供用電技術(A080601)2工業(yè)電氣自動化技術(A080602)3電力系統(tǒng)及其自動化(A080604)4計算機及應用(A080701)5廣播與電視技術(A080703)6電子技術(A080704)——參考專業(yè)方向：家用電器;醫(yī)用電器;辦公自動化設備;電子設備及系統(tǒng)。7通信技術(A080706)——參考專業(yè)方向：程控交換技術;移動通信;衛(wèi)星通信;光纖通信。8計算機信息管理(A082207)
獨立本科段專業(yè)：
1工業(yè)自動化(B080603)2電力系統(tǒng)及其自動化(B080605)3計算機及應用(B080702)4電子工程(B080705)5通信工程(B080707)6計算機通信工程(B080708)7計算機網(wǎng)絡(B080709)8計算機信息管理(B082208)
7、土建類自考
?？茖I(yè)：1房屋建筑工程(A080801)2道路與橋梁工程(A080802)3給水與排水工程(A080803)4供熱通風與空調工程(A080804)5城鎮(zhèn)建設(A080805)6水利水電建筑工程(A080901)——參考專業(yè)方向：水利水電工程施工技術與管理;水利水電工程管理。7環(huán)境工程與管理(A081101)8建筑經(jīng)濟管理(A082209)9房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(A082210)
獨立本科段專業(yè)：1建筑工程(B080806)2水利水電建筑工程(B080902)——參考專業(yè)方向：水利水電工程施工技術與管理;水利水電工程管理
8、哲學、法學、軍事、公安類
哲學類
本科專業(yè)名稱：1哲學(基礎科段)(C010101);2哲學(本科段)(C010101)
軍事類自考
?？茖I(yè)：1軍需管理(110101)2軍械管理(110103)3航空工程機務維修(081801)——參考專業(yè)方向：航空機械維修工程;航空電子維修工程
獨立本科段專業(yè)：1軍需管理(110102)2軍械管理(110104)3航空工程機務維修(081802)——參考專業(yè)方向：航空機械維修工程;航空電子維修工程
本科專業(yè)：1軍事高科技應用與管理(基礎科段)(110105)2軍事高科技應用與管理(本科段)(110105)
公安學類自考
本科專業(yè)：1公安管理(基礎科段)(C030401)——參考專業(yè)方向：治安管理;交通管理。2公安管理(本科段)(C030401)3刑事偵察(基礎科段)(C030402)2刑事偵察(本科段)(C030402)
法學類
?？茖I(yè)：1律師(A030101)2監(jiān)所管理(A030103)3經(jīng)濟法學(A030104)——參考專業(yè)方向：涉外經(jīng)濟法
獨立本科段專業(yè)：1律師(B030102)2國際經(jīng)濟法(B030105)
本科專業(yè)：1法律(基礎科段)(C030106)2法律(本科段)(C030106)
9、經(jīng)管類自考
經(jīng)濟管理類
?？茖I(yè)：1統(tǒng)計(A020101)——參考專業(yè)方向：會計與統(tǒng)計核算。2財稅(A020103)。3金融(A020105)——參考專業(yè)方向：金融管理;農(nóng)村金融;國際金融。4保險(A020107)5國際貿(mào)易(A020109)——參考專業(yè)方向：國際經(jīng)濟技術合作;國際商務。6證券投資與管理(A020111)7工商行政管理(A020112)8土地管理(A020113)9工商企業(yè)管理(A020201)——參考專業(yè)方向：工業(yè)企業(yè)管理;商業(yè)企業(yè)管理;公司管理;國際企業(yè)管理。10會計(A020203)——參考專業(yè)方向：企業(yè)會計;行政事業(yè)單位會計;農(nóng)業(yè)會計;金融會計;稅務會計;會計電算化;審計。11人力資源管理(A020205)——參考專業(yè)方向：勞動工資管理。12房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(A020206)——參考專業(yè)方向：物業(yè)管理;房地產(chǎn)評估。13市場營銷(A020207)14旅游管理(A020209)——參考專業(yè)方向：導游。15飯店管理(A020211)16企業(yè)財務管理(A020212)
獨立本科段專業(yè)：1統(tǒng)計(B020102)2財稅(B020104)3金融(B020106)4保險(B020108)5國際貿(mào)易(B020110)6農(nóng)業(yè)經(jīng)濟管理(B020114)7經(jīng)濟學(B020115)8工商企業(yè)管理(B020202)9會計(B020204)10市場營銷(B020208)11旅游管理(B020210)12企業(yè)財務管理(B020213)
10、交通類自考
?？茖I(yè)：1交通運輸(A081701)——參考專業(yè)方向：公路運輸;鐵路運輸。2汽車運用技術(A081702)
11、政治學類自考
專科專業(yè)：1行政管理(A030301)2人事管理(A030303)3市政管理(A030304)4鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理(A030305)5后勤管理(A030306)6機關管理及辦公自動化(A030307)
獨立本科段專業(yè)：1行政管理學(B030302)2政治學(B030308)
12、社會學類
?？茖I(yè)：1社會調查(A030201)——參考專業(yè)方向：社會經(jīng)濟調查;市場調查。2社會工作與管理(A030202)——參考專業(yè)方向：民政工作;婦女工作與管理;社區(qū)服務。3城鄉(xiāng)社會管理(A030204)——參考專業(yè)方向：城市社會管理;鄉(xiāng)鎮(zhèn)社會管理。4社會保障(A030205)5人口學(A030206)——參考專業(yè)方向：計劃生育管理
獨立本科段專業(yè)：1社會工作與管理(B030203)2社會學(B030207)自考開設的專業(yè)多達到上百個，不同專業(yè)對考生基本素養(yǎng)的要求不同，考生要結合自身實際情況選擇專業(yè)。
1、興趣是最重要的出發(fā)點。只有感興趣的東西，才會真正投入的去學。
2、正確判斷自己的基礎能力。有些專業(yè)對考生某些能力有特殊要求，考生選擇時一定要考慮自身能力特點，如：學工商企業(yè)管理專業(yè)的考生應該具有較強的溝通能力、管理能力、協(xié)調能力。