時間：2022-04-29 10:59:55
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)可行性研究報告的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
按項目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟評價。其具體內(nèi)容如下：
1)項目概況。
項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。
2)市場分析和需求預(yù)測。
在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。
3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。
在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。
4)開發(fā)進度安排。
對開發(fā)進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。
5)項目投資估算。
項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應(yīng)充分注意各項費用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6)資金的籌集方案和籌資成本估算。
根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。
7)財務(wù)評價。
財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務(wù)狀況進行分析，借以考察項目財務(wù)可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。
8)風(fēng)險分析。
風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供參考。
9)國民經(jīng)濟評價。
國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。
財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價都屬于項目的經(jīng)濟評價，但兩者的評價角度不同。財務(wù)評價側(cè)重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價側(cè)重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。所以國民經(jīng)濟評價又叫費用效益分析。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；可行性研究；風(fēng)險控制
1 項目可行性研究的重要性
項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)項目可行性研究要求預(yù)期明確
項目可行性研究主要包括對行業(yè)資料的分析匯總、對社會經(jīng)濟環(huán)境的研究和對未來房地產(chǎn)市場供需的預(yù)期，從而對房地產(chǎn)投資的收益進行正確估算。
1.2 房地產(chǎn)項目可行性研究必須客觀嚴(yán)謹(jǐn)
“實事求是”是貫穿房地產(chǎn)項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，尊重社會規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益進行科學(xué)的預(yù)估和評判。
1.3 房地產(chǎn)項目可行性研究的可靠性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求區(qū)別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達(dá)到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。
1.4 房地產(chǎn)項目可行性研究的科學(xué)性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求運用先進的計算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項目和社會經(jīng)濟發(fā)展的基本規(guī)律，對每個房地產(chǎn)項目的市場預(yù)期和盈利情況進行準(zhǔn)確的計算預(yù)估，并以此為房地產(chǎn)項目能否開展的重要評判依據(jù)。
2 房地產(chǎn)項目可行性研究的步驟和注意事項
（1）資料策劃準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求一定數(shù)量的專門人員來進行設(shè)計和組織。要明確房地產(chǎn)項目可行性研究團隊，討論房地產(chǎn)項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團隊需要的設(shè)計經(jīng)費。
（2）房地產(chǎn)項目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求整理匯總與要開發(fā)土地有關(guān)的客觀地理環(huán)境條件、社會經(jīng)濟條件和政策標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準(zhǔn)確、科學(xué)、相關(guān)、嚴(yán)謹(jǐn)。
（3）房地產(chǎn)項目可行性研究方案的預(yù)期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準(zhǔn)備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項目可行性研究資料基礎(chǔ)上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項目可行性開發(fā)方案草稿。
（4）對房地產(chǎn)項目可行性研究方案進行論證，運用先進的數(shù)學(xué)分析方法，結(jié)合財務(wù)情況、自然環(huán)境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
（5）匯總房地產(chǎn)項目可行性研究方案并形成報告，房地產(chǎn)項目可行性研究報告必須內(nèi)容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項目可行性研究的整個周期，內(nèi)容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產(chǎn)項目投資可能研究報告、房地產(chǎn)項目概述可行性研究報告和房地產(chǎn)項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內(nèi)容基本一致，都需要保證真實、客觀，科學(xué)。準(zhǔn)確，但是隨著報告的精細(xì)程度不同，一般情況下應(yīng)包含房地產(chǎn)項目的財務(wù)可行性分析和項目重要性、必要性分析。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調(diào)研結(jié)果，所以一些共性問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易被提起重視。
（1）調(diào)研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告書中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調(diào)研，對負(fù)責(zé)項目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內(nèi)容所在。有些立場不公正，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對建設(shè)方推薦方案優(yōu)點講得多，缺點講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
（2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔(dān)風(fēng)險，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實數(shù)據(jù)說話，不進行投資概算，基本起不到比對多個方案選優(yōu)的目的。
（3）經(jīng)濟指標(biāo)不客觀，經(jīng)濟、財務(wù)評價是每個房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的核心內(nèi)容，是決策階段項目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因為這樣，一些負(fù)責(zé)經(jīng)濟評價可行性的人員為了達(dá)到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益，人為的對財務(wù)凈現(xiàn)值、投資收益率和項目回收期等數(shù)據(jù)進行調(diào)整，有的甚至修改調(diào)研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實。使研究結(jié)論發(fā)生偏離。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)量問題、投資概算偏差大會造成房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場勘查不認(rèn)真，個別技術(shù)人員責(zé)任心問題，技術(shù)不扎實，導(dǎo)致獲得的工程數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究結(jié)果出現(xiàn)很大的偏移。
針對當(dāng)前項目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點解決方法：
（1）可行性研究工作的理論與實踐結(jié)合。可行性研究工作是要求長期耐心細(xì)致的市場調(diào)研和數(shù)據(jù)整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經(jīng)濟效益核算與宏觀經(jīng)濟效益核算相結(jié)合，動態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合。
（2）建立精確科學(xué)的指標(biāo)評價系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項目評價系統(tǒng)是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規(guī)劃、市場前瞻、設(shè)計草案、經(jīng)濟效益預(yù)期等。
（3）政策引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)項目可行性研究。培育相當(dāng)數(shù)量的專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進房地產(chǎn)項目可行性分析行業(yè)的進一步發(fā)展。
參考文獻
2、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立、公司設(shè)立準(zhǔn)備、申請資質(zhì)等級審批、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)、辦理工商注冊登記、辦理稅務(wù)登記
3、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立，申請批準(zhǔn)項目建議書、辦理企業(yè)名稱登記、送審合資或合作合同、章程、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書、辦理企業(yè)登記
4、房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費，企業(yè)法人開業(yè)登記費、企業(yè)法人變更登記費、企業(yè)法人年度檢驗費、補、換、領(lǐng)證照費
5、第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究，房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序，選定項目，簽定合作意向書、初步確定開發(fā)方案、申報規(guī)劃要點、申報、審批項目建議書、編制項目可行性研究報告、申報、審批項目可行性研究報告
6、房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費，可行性研究費、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費
7、第三步房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套
關(guān)鍵詞：建設(shè)項目；編制；方法
可研究報告當(dāng)中一定要充分的體現(xiàn)出比較好的預(yù)見性和公正性，同時還英愛在這一過程中充分的體現(xiàn)出其可靠性，這是因為在工程項目建設(shè)的過程中可能會出現(xiàn)一些技術(shù)問題，同時，其在施工的過程中也很有可能會出現(xiàn)一些特殊的情況，針對這樣的狀況，一定要對其進行可行性研究，在經(jīng)過一系列的研究之后，才能更好的保證施工的質(zhì)量和效益。
1 團隊合作法
團隊通常就是指一組人員為了能夠完成一個既定的共同目標(biāo)按照一定的方式和工作流程共同努力，合理分工的形式，團隊和做法在實施的過程中比較講求的是團隊精神，需要在工作中發(fā)揮集體的力量，每一個團隊的成員都應(yīng)該根據(jù)既定的目標(biāo)相互配合，相互信任，只有這樣才能更好的完成任務(wù)，在對可行性報告進行編制的過程中一般情況下是四個人共同完成一項工作，如果項目的規(guī)模相對較大，一個組內(nèi)就可能有到6個成員，這些成員會在項目負(fù)責(zé)人的妥善安排之下完成好自己的任務(wù)，在這一過程中，工作人員一定要充分發(fā)揚自身的價值，同時還要樹立團隊意識，嚴(yán)格的按照相關(guān)的規(guī)定和要求去進行編制工作。比如說有些工作人員需要完成總論、市場分析和預(yù)測的編制，有的人需要完成的是生產(chǎn)規(guī)模和生產(chǎn)投資等內(nèi)容的編制，每一部分的人員都會通過一定的通信軟件進行及時有效的信息分享和信息交流，通過這種方式最終將所有的環(huán)節(jié)全部整合在一起，這樣也就可以很好的體現(xiàn)出其價值和作用。也可以用另外一種方式進行編制，一個人對這些資料進行匯總，最后交給各個部門的工作人員審核，審核結(jié)束之后需要要通過網(wǎng)絡(luò)將這些資料編輯整理在一起。這種方式一方面可以很好的保證編制的效果，另一方面還能很好的將大量的時間節(jié)省出來，提高了工作的效率。
2 項目分類法
項目分類法實際上就是將建設(shè)項目中的內(nèi)容進行具體的分類，其中包含的項目比較多。在這一過程中咨詢的項目會有所不同，比如說在建立建筑甲級資質(zhì)的范圍內(nèi)，我們可以將對經(jīng)營過程中經(jīng)常需要完成編制工作的房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)或者是一些其他的公共建設(shè)項目進行適當(dāng)?shù)奶幚恚@樣就可以在建設(shè)與之十分相似的項目時得意應(yīng)用，減少了規(guī)劃過程中所需要的時間，在這樣的情況下使得工作效率也得到了極大的提升。在投資建設(shè)的過程中，一定要對現(xiàn)場的世紀(jì)狀況有一個具體的了解，同時還應(yīng)該在這一過程中找到一些規(guī)律，在以后的實踐當(dāng)中也可以得到較為廣泛的應(yīng)用。
如：我院在承擔(dān)某省九所中小學(xué)校舍改造的可行性研究報告編制任務(wù)時，時間要求比較緊。因為政府投資教育的基礎(chǔ)設(shè)施資金有限，加之校舍改造必須在學(xué)生暑假期間改造完畢，這就為編制可行性研究報告出了難題。怎樣才能在較短的時間內(nèi)編制完成可行性研究報告？除了到現(xiàn)場了解實際情況外，還應(yīng)該把這九所中小學(xué)校舍改造的可行性研究報告進行分類，因這九所中小學(xué)校舍改造的可行性研究報告屬于公用事業(yè)教育類項目，我們就把它們和以前做過類似的項目進行比較，找出共同點和不同點，并進行歸納，這樣我們就可以借鑒以往做過的類似項目的共同點，把不同點進行分別編寫，這樣就可快速編制可研報告，節(jié)約時間。由于我院采用了分類的方法為這九所中小學(xué)校舍改造及時編制了可行性研究報告，并在安徽省教委組織的專家評審會上順利通過，使這九所中小學(xué)校舍改造獲得了政府劃撥資金的投資。
3 投資估算軟件法
投資估算通常就是指在建設(shè)項目投資決策的整個過程中按照當(dāng)前所具備的材料和一些工作中需要采用的特殊方法對項目的投資數(shù)額進行合理的估算，這也成為了項目執(zhí)行過程中非常重要的一個依據(jù)，更是工作可行性報告當(dāng)中非常重要的一個內(nèi)容。此外，投資估算還是工作過程中非常重要的一個研究開發(fā)的依據(jù)。投資估算的準(zhǔn)確性會在很大程度上影響到項目自身的投資決策，在以往的項目投資估算工作中通常都是按照設(shè)計圖紙對其進行合理的預(yù)算和分析，所以在這一過程中主要依靠的就是主觀判斷，所以也非常容易出現(xiàn)一些誤差，但是在使用了投資估算軟件之后，估算的質(zhì)量和效率都得到了機器明顯的提升，所以在這樣的情況下我們可以引進設(shè)計平臺，對其中的一些工程量的計算用自動化的形式去完成。如果在設(shè)計的過程中需要一些特殊的造型，那么久可以選擇動態(tài)輸入的方式，這對提高工程量的準(zhǔn)確性而言有著十分重要的意義，工程量的計算準(zhǔn)確了，工程概預(yù)算也就準(zhǔn)確了，這樣一來也在很大程度上提高了工程建設(shè)的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。
例如：我院承擔(dān)了房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的某地“潤地廣場”二期商住樓（總投資16970.14萬元、建筑面積為33219平方米）建設(shè)項目的設(shè)計和可行性研究報告的編制*任務(wù)，由于房地產(chǎn)開發(fā)商資金不足要向銀行貸款，可行性研究報告的投資估算尤為重要。投資估算人員利用《三維算量軟件》中單擊編輯工具菜單欄，選擇導(dǎo)入CAD電子圖命令，這樣就把設(shè)計的AuTo CAD方案圖導(dǎo)入計算工程量，然后算價，這樣就可避免了手工計算工程量的漏算、少算、錯算等錯誤，而且節(jié)約了大量的人工估算時間。由于投資估算準(zhǔn)確了，該項目的盈虧平衡分析就準(zhǔn)確了。這樣使 “潤地廣場”二期商住樓可行性研究報告順利通過銀行組織的專家論證，為房地產(chǎn)商順利貸款6000萬元，為房地產(chǎn)商順利開盤奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。
結(jié)束語
綜上所述，可行性研究報告的編制方法有多種多樣，不同的咨詢單位編制可研報告的方法各有千秋。要想快速編制可行性研究報告，這就需要我們可研編制人員在工作中通過當(dāng)今先進的信息交流平臺，不斷地學(xué)習(xí)計算機輔助設(shè)計和工程造價軟件、不斷地總結(jié)工作經(jīng)驗，不斷地創(chuàng)新，這樣才能使我們在工作中得心應(yīng)手。不管我們使用任何一種編制可研報告的方法，其根本目的就是要節(jié)約時間、提高效率、保證質(zhì)量，讓我們編制的可行性研究報告切合實際、滿足項目要求，并能順利通過專家評審，為國家投資的基礎(chǔ)項目和房地產(chǎn)開發(fā)項目提供準(zhǔn)確的決策依據(jù)，促進項目的順利實施，保證企業(yè)的科學(xué)決策。
參考文獻
[1]劉應(yīng)宗，潘鵬程，徐江.建設(shè)項目設(shè)計方激勵機制分析[J].華中科技大學(xué)學(xué)報（城市科學(xué)版），2006（3）.
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房地產(chǎn)開發(fā)項目首先必須獲得項目立項批復(fù)，然后再做環(huán)評，簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同之后再辦理用地規(guī)劃，辦完用地規(guī)劃后再辦理國有土地使用權(quán)證，然后做項目設(shè)計方案審查，方案通過地方審委會或規(guī)劃局審委會審查通過之后，才可以辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
相關(guān)說明：
立項特指建設(shè)性項目已經(jīng)獲得政府投資計劃主管機關(guān)的行政許可（原稱立項批文），可以進入項目實施階段。投資項目管理分為審批、核準(zhǔn)、備案三種，其中：審批一般又分為項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計三種，立項就是政府投資主管部門已批準(zhǔn)了項目的可行性研究報告。
住宅質(zhì)量優(yōu)劣不但關(guān)系到工程的適用性、開發(fā)企業(yè)的聲譽而且還關(guān)系到人民生命財產(chǎn)的安全和社會穩(wěn)定。所以，在工程乃至項目管理中，加強質(zhì)量管理是開發(fā)公司項目管理的頭等大事。
全覆蓋質(zhì)量管理是一種科學(xué)管理系統(tǒng)，是從過去的以“把關(guān)”為主的事后檢驗，轉(zhuǎn)變?yōu)橐灶A(yù)防、改進為主。從“管結(jié)果”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮芤蛩亍?、“管過程”，在工作中將過去“以分工為主”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙詤f(xié)調(diào)為主”，使企業(yè)成為一個緊密的有機整體。其特點表現(xiàn)為：全覆蓋、全過程、全員參與的質(zhì)量管理，以及質(zhì)量管理所采用的各種科學(xué)方法。質(zhì)量是企業(yè)經(jīng)營的永恒主題?！百|(zhì)量上、效益增、企業(yè)興”，這已為許多企業(yè)成功的經(jīng)驗所證實。全覆蓋的質(zhì)量管理帶動企業(yè)的各項管理工作，必然成為企業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)。
二、構(gòu)建全覆蓋質(zhì)量體系
1.質(zhì)量管理體系基礎(chǔ)
目前，國際上對質(zhì)量管理進行了高度概括，用八項通用原則表述了質(zhì)量管理最基本、最通用的一般規(guī)律，即：以顧客為關(guān)注焦點，領(lǐng)導(dǎo)作用，全員參與，過程方法，管理的系統(tǒng)方法，持續(xù)改進，基于事實的決策方法，與供方互利關(guān)系。
2.質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)
質(zhì)量管理包括質(zhì)量方針、目標(biāo)、策劃、控制、保證、改進的整個過程所需的組織結(jié)構(gòu)、程序、過程和資源四大要素。這些要素包括質(zhì)量體系、管理職責(zé)、資源管理、產(chǎn)品實現(xiàn)和測量分析改進等標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容。
3.梳理房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理關(guān)鍵流程
參照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量管控實際發(fā)展的需要，梳理其主要職能部門的流程，至為關(guān)鍵。具體如表1所示。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量形成過程及影響因素分析
房地產(chǎn)項目形成的各階段對項目質(zhì)量的形成都會產(chǎn)生影響，但不同階段對項目質(zhì)量影響的程度不相同。
1.項目概念階段
項目的概念階段主要是在項目建議書、項目可行性研究及項目的策劃三個文件。概念階段對項目質(zhì)量的形成是至關(guān)重要的。為此，房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究報告的市場定性定量調(diào)研分析，項目定位、投資估算、規(guī)劃方案、戶內(nèi)套型、綠化景觀方案需要進行多方案比選，以確?？尚行匝芯繄蟾尜|(zhì)量，避免將可行性研究報告變成可批性報告。
2.項目開發(fā)階段
項目開發(fā)階段是決定項目質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，開發(fā)商質(zhì)量控制主要在于開發(fā)階段，也是開發(fā)商和施工承包單位的重要區(qū)別所在。項目的質(zhì)量目標(biāo)和水平通過對項目的策劃、研究、構(gòu)思、設(shè)計和描繪得以具體體現(xiàn)。適用性質(zhì)量是設(shè)計出來的，而不是加工出來的，準(zhǔn)確反映了項目規(guī)劃和設(shè)計對質(zhì)量形成的重要性。
前面我們梳理了房地產(chǎn)流程，房地產(chǎn)關(guān)鍵流程首先在戰(zhàn)略綜合類、項目管理類、市場營銷類，我們將施工管理類放到第四項，這是因為好的質(zhì)量在于開發(fā)階段的設(shè)計，房地產(chǎn)項目前期規(guī)劃和設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量管理核心。這也是依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的特點所決定的，當(dāng)開發(fā)項目進行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖樣都已經(jīng)通過審查，假如這些大量前期質(zhì)量不是最優(yōu)的，那將會很難保證工程項目整體投資效益。我們常見的一些內(nèi)部功能失缺、戶內(nèi)套型不合理等，都是對項目規(guī)劃、設(shè)計階段開發(fā)商參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設(shè)計有效優(yōu)化不足造成的。
房地產(chǎn)設(shè)計階段主要包括規(guī)劃設(shè)計和施工圖設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計是經(jīng)過精心前期可研報告、市場調(diào)研、項目策劃、定位前期工作，根據(jù)這些編制規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書。施工圖設(shè)計是防止功能性質(zhì)量缺陷的關(guān)鍵，先天不足必將帶來后患無窮，擇優(yōu)選好設(shè)計方案，對住宅套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地均有重要作用。
房地產(chǎn)的開發(fā)與設(shè)計應(yīng)遵循從規(guī)劃選點到可行性研究、初步設(shè)計、招標(biāo)設(shè)計、施工設(shè)計、工程運行回訪，構(gòu)成一個從策劃、輸入到輸出、評審、驗證、確認(rèn)的大循環(huán)，目的是確定設(shè)計的符合性。
3.項目實施階段
房地產(chǎn)項目實施是形成項目質(zhì)量的決定性環(huán)節(jié)。抓好施工實施階段的有效管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)、重點工序等質(zhì)量控制甚為重要。要嚴(yán)格進度控制、質(zhì)量控制、投資控制和合同管理、信息管理，嚴(yán)把開工前各項準(zhǔn)備，工序交接檢查、隱蔽工程檢查及停工后復(fù)工前的檢查。施工現(xiàn)場管理需要重點關(guān)注的工序包括：驗線、工作面移交、混凝土澆灌、滲漏、外架拆除、成品保護、房屋交付等工序環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是指根據(jù)市場需求和城市規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求,對與項目有關(guān)的各方面問題進行全面、深入的分析,從而判斷此房地產(chǎn)開發(fā)項目在技術(shù)上是否可行,經(jīng)濟上是否合理的科學(xué)方法。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中存在的問題
1.缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)
目前能用于房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的指導(dǎo)性文件較少。比如說如何根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展和城市規(guī)劃的要求,運用各種科學(xué)的分析方法,對房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的重要內(nèi)容進行綜合分析、評價和確定,還缺乏明確的指導(dǎo)性意見。近幾年國內(nèi)的專家學(xué)者對可行性的理論也進行了深入的研究。然而這些理論的指導(dǎo)性還有待于提高。由于指導(dǎo)理論的缺乏,必定影響房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的發(fā)展。
2.有待完善評價指標(biāo)體系
規(guī)劃評價指標(biāo)、經(jīng)濟評價指標(biāo)、設(shè)計方案評價指標(biāo)、市場定位評價指標(biāo)和風(fēng)險不確定性評價指標(biāo)等是當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析采用的主要的評價指標(biāo)。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究通過不同的評價指標(biāo)體系的不同角度進行分析評價。但是還存在很多的不足之處,有待于完善。
3.缺乏準(zhǔn)確的房地產(chǎn)市場信息
在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究過程中需要收集大量的信息和多方面的資料和數(shù)據(jù)。這些都是前期工作中的基礎(chǔ)性工作,也是比較重要的工作。但是我國到目前為止還沒有形成一個房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)信息平臺。相比之下一些發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場比較成熟,已有比較完善的房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)平臺。這對于房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的研究有很大的幫助。所以我們要不斷的完善我國的房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù),對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展有利。
4.統(tǒng)一行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
在房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐中我們會發(fā)現(xiàn)開發(fā)項目可行性研究的行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范性之間存在不一致性。這種不一致就會使房地產(chǎn)企業(yè)研究出的可行性研究報告和標(biāo)準(zhǔn)之間存在差異,編制單位將無從進行準(zhǔn)確的工作和正常的交流,會使整個房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究缺少真是性,它將對房地產(chǎn)市場的健康有序的發(fā)展產(chǎn)生影響。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對策
1.可行性理論要不斷的深入和創(chuàng)新
首先,我們應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)的實踐中不斷的歸納、整理可行性研究的理論,逐步建立系統(tǒng)的可行性研究理論,這也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展迫切需要解決的。其次,在此基礎(chǔ)上要不斷的對理論創(chuàng)新,比如項目所在地理位置分析、項目所在地區(qū)的環(huán)境分析、項目可能存在的風(fēng)險進行分析等。理論研究的不斷深入和發(fā)展才會更有利于我國的房地產(chǎn)項目可行性研究的不斷健全和完善。2.建立綜合評價體系可行性研究綜合評價體系是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究從社會、經(jīng)濟角度出發(fā),分析房地產(chǎn)開發(fā)項目對本區(qū)域的影響情況,包括經(jīng)濟和社會影響兩個方面。通過它可以判斷出房地產(chǎn)開發(fā)項目是有利的還是有比弊的。房地產(chǎn)開發(fā)項目評價體系在房地產(chǎn)市場中起到舉足輕重的作用,所以建立科學(xué)的綜合評價體系對于房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是不可缺少的。
3.建立可行性研究數(shù)據(jù)信息庫
房地產(chǎn)行業(yè)要想持續(xù)健康的發(fā)展,必須要盡早建立房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究數(shù)據(jù)信息庫,它同時也給國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個的平臺,一個交流的平臺。數(shù)據(jù)信息庫的建立可以是多方面的,可以是全國性的也可以是地方性的。但數(shù)據(jù)信息庫的建立我認(rèn)為應(yīng)包含以下的內(nèi)容:(1)城市或一個區(qū)域的基礎(chǔ)情況。(人口、年齡、民族、文化背景、職業(yè))(2)城市或一個區(qū)域的規(guī)劃情況。(政府對本城市、本區(qū)域近5年的規(guī)劃)(3)城市或一個區(qū)域的所擁有的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量、資質(zhì)。(4)最近5年內(nèi)的城市樓盤銷售情況(5)不同層次的消費者對房屋喜好。(面積、戶型、風(fēng)格)(6)該城市社會經(jīng)濟發(fā)展的最新動向。(7)建筑材料市場的最新動態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)據(jù)信息庫可以由政府和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會同時建立,也可以單獨建立,最終的目的都是為了促進房地產(chǎn)企業(yè)正確的進行投資決策,從而降低因信息缺乏帶來的風(fēng)險,促進房地產(chǎn)市場有序的發(fā)展。
關(guān)鍵詞:經(jīng)濟評價;房地產(chǎn)項目;可行性研究
中圖分類號:F293.3文獻標(biāo)識碼:A
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的特點
(一)房地產(chǎn)項目財務(wù)分析的特點。除大片開發(fā)的新開發(fā)區(qū)項目需要對項目進行國民經(jīng)濟、特別是地區(qū)經(jīng)濟、社會、環(huán)境等影響的經(jīng)濟評價外,一般住宅、寫字樓、賓館等房地產(chǎn)項目,只作項目的財務(wù)分析即可。房地產(chǎn)項目的財務(wù)分析是從微觀上判斷項目可行性的評估分析活動。這里應(yīng)注意以下兩點:
1、正確界定財務(wù)收入與財務(wù)支出。房地產(chǎn)項目的財務(wù)收入主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷售收入等房地產(chǎn)經(jīng)營收入。房地產(chǎn)項目的財務(wù)支出,主要包括固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營資金、開發(fā)產(chǎn)品成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用和稅費支出等。
2、正確計算財務(wù)評價指標(biāo)。在進行房地產(chǎn)項目的財務(wù)分析時,應(yīng)通過計算財務(wù)評價指標(biāo),進行項目的投資回收期、盈利能力、清償能力和資金平衡能力的分析。
(二)房地產(chǎn)項目不確定性分析的特點。房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括:臨界值分析、敏感性分析和概率分析。這里應(yīng)注意兩方面的問題:
1、根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點合理確定項目的不確定性因素及分析指標(biāo)。房地產(chǎn)項目不確定性分析的主要因素包括:銷售價格、銷售進度、預(yù)售售出比例、出租空置率、建筑容積率、可租售地產(chǎn)面積、開發(fā)周期、項目總投資、土地費用、建筑安裝工程費、融資比例、融資成本等。在對房地產(chǎn)項目的一個或多個不確定性因素進行敏感性分析時,還要選定用于敏感性分析的評價指標(biāo)。這些指標(biāo)應(yīng)為:項目利潤總額、財務(wù)內(nèi)部收益率、最低產(chǎn)品售價、最低租金等。在具體選擇指標(biāo)時,除了考慮房地產(chǎn)項目特點外,還應(yīng)考慮分析的目的、計算的復(fù)雜程度。
2、進行臨界值分析時應(yīng)抓住關(guān)鍵因素。臨界值分析是分析計算一個或多個不確定性因素的變化,使項目達(dá)到允許的最低效益的極限值,并通過不確定性因素的臨界組合,顯示項目風(fēng)險程度的一種分析方法。就房地產(chǎn)項目進行這種分析,應(yīng)著重選擇與之有關(guān)的敏感性因素來進行,如土地價格、工程費用、房屋售價、銷售量、房租和空置率等。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作核心
項目可行性研究工作可以歸為三大核心,即市場調(diào)研與市場定位、技術(shù)分析和經(jīng)濟效益分析。
(一)房產(chǎn)市場調(diào)研與市場定位。這是通過對社會宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢進行調(diào)查和分析,從市場的需求結(jié)構(gòu)、市場容量供求情況、項目的凈增值能力、項目的競爭能力等方面對項目進行客觀的評價和分析;然后,在此基礎(chǔ)上確定項目開發(fā)的產(chǎn)品定位和建成后的銷售策略及周期計劃。
(二)技術(shù)分析。包括項目總進度統(tǒng)籌安排,即前期準(zhǔn)備工作的計劃立項、規(guī)劃設(shè)計、拆遷方案、主體工程、環(huán)境工程、配套工程的進度安排、工程的給排水、供電、有線電視、電話、煤氣、寬帶及建設(shè)后期的道路、園林綠化、新材料、新工藝的應(yīng)用等。
(三)財務(wù)分析。包括征地期、拆遷期、建設(shè)前期、中期和銷售期的各項成本核算和稅費支出,建設(shè)資金籌措和使用計劃,經(jīng)濟效益和社會效益評價、風(fēng)險分析等。
三、房地產(chǎn)項目可行性研究改進措施
(一)建立科學(xué)的指標(biāo)評價體系。項目指標(biāo)評價體系是可行性分析的重要組成部分,包括規(guī)劃評價、設(shè)計方案評價、市場定位評價、經(jīng)濟評價等。其中,經(jīng)濟評價指標(biāo)分兩方面,一是財務(wù)評價有財務(wù)收支、分析項目的財務(wù)盈利能力、償債能力及資金平衡狀況,判斷項目的財務(wù)可行性和風(fēng)險預(yù)測等;二是綜合評價,從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度分析和計算房產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng)濟的效益和費用,考察項目對社會經(jīng)濟的貢獻,判斷項目的社會經(jīng)濟合理性。
(二)加強項目風(fēng)險分析。在經(jīng)濟評價的同時,加強項目運營中的不確定性分析,制定多套方案以規(guī)避宏觀經(jīng)濟環(huán)境和區(qū)域市場變動所帶來的投資風(fēng)險。
(三)培育專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究市場,規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展。國家建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)加強對可行性研究工作的管理和引導(dǎo),培育可行性研究專業(yè)市場。
(四)完善房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究審批備案制度和引進社會監(jiān)督機制。國家要加強房地產(chǎn)項目可行性研究的法律法規(guī)建設(shè),房地產(chǎn)開發(fā)項目審批必須提交經(jīng)專業(yè)可行性研究機構(gòu)蓋章和國家注冊房地產(chǎn)評估師簽字認(rèn)可的可行性研究報告。
(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)
主要參考文獻:
[1]湯炎非,楊青.可行性研究與投資決策.武漢大學(xué)出版社,1998.
關(guān)鍵詞：可行性研究；建筑項目工程；作用
可行性研究是建設(shè)前期工作的重要步驟，是編制建設(shè)項目設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。對建設(shè)項目進行可行性研究是基本建設(shè)管理中的一項重要基礎(chǔ)工作，是保證建設(shè)項目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟效果的科學(xué)方法，可行性研究在項目投資決策和項目運作建設(shè)中具有十分重要的作用。
一、可行性研究的作用
（一）對開發(fā)項目是否可行及可行程度作出全過程評估
作為大型的投資項目――房地產(chǎn)開發(fā)，是以詳細(xì)可靠的市場預(yù)測、成本分析、效益估算和準(zhǔn)確的項目分為重要依據(jù)的?？尚行匝芯窟\用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)經(jīng)濟研究方法對房地產(chǎn)擬建項目進行全面，系統(tǒng)的分析，試圖對房地產(chǎn)開發(fā)項目作出可行或不可行的一種科學(xué)方法。
（二）明確項目開發(fā)環(huán)境及市場趨勢
研究項目所在地的各項政策環(huán)境，是否有利于項目的實施。研究政治環(huán)境是否穩(wěn)定、研究經(jīng)濟政策是否利于房地產(chǎn)良性發(fā)展，研究建設(shè)條件如工程地質(zhì)地震等情況是否利于項目建設(shè)等。根據(jù)項目所在地的房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r、市場供需狀況，明確項目的市場方向、依賴細(xì)分市場確定項目的對應(yīng)功能。
（三）及時調(diào)整項目定位。依據(jù)可行性研究，確定細(xì)分市場的變化，及時調(diào)整項目的功能定位，提升產(chǎn)品的競爭力。
（四）是建筑開發(fā)項目投資決策的首要環(huán)節(jié)
可行性研究是指在投資決策之前，對擬建項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析論證并試圖對其可行或不可行評價的一種科學(xué)方法，它是投資前期工作的重要內(nèi)容，是投資建設(shè)程序的重要環(huán)節(jié)，是項目的投資決策中必不可少的一個工作程序。在投資項目管理中，可行性研究是指在項目投資決策之前，調(diào)查、研究與擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等因素，在此基礎(chǔ)上分析投資建設(shè)方案，預(yù)測、評價項目建成后的社會經(jīng)濟效益，綜合論證項目投資建設(shè)的必要性、財務(wù)上的盈利性、經(jīng)濟上的合理性、技術(shù)上的先進性等。同時在項目建設(shè)中，可行性研究報告又成為編制設(shè)計任務(wù)書所依賴的重要文件，及開發(fā)商與各方簽訂合同的指導(dǎo)框架。
二、可行性研究在建設(shè)前期的作用
建筑工程項目的可行性研究是確定項目是否進行投資決策的依據(jù)。批準(zhǔn)的可行性研究是項目建設(shè)單位籌措資金特別是向銀行申請貸款或向國家申請補助資金的重要依據(jù)，也是其他投資者的合資理由根據(jù)。凡是應(yīng)向銀行貸款或申請國家補助資金的項目，必須向有關(guān)部門報送項目的可行性研究。銀行或國家有關(guān)部門通過對可行性研究的審查，并認(rèn)定項目確實可行后，才同意貸款或進行資金補助。如世界銀行等國際金融組織以及我國建設(shè)銀行、國家開發(fā)銀行等金融機構(gòu)都要求把提交可行性研究作為建設(shè)項目申請貸款的先決條件。
可行性研究是編制項目初步設(shè)計的依據(jù)。初步設(shè)計是根據(jù)可行性研究對所要建設(shè)的項目規(guī)劃出實際性的建設(shè)藍(lán)圖，即較詳盡的規(guī)劃出此項目的規(guī)模、產(chǎn)品方案、總體布置、工藝流程、設(shè)備選型、勞動定員、三廢治理、建設(shè)工期、投資概算、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等內(nèi)容。并為下一步實施項目設(shè)計提出具體操作方案，初步設(shè)計不得違背可行性研究已經(jīng)論證的原則。
批準(zhǔn)的可行性研究是項目建設(shè)單位向國土開發(fā)及土地管理部門申請建設(shè)用地的依據(jù)。因為可行性研究對擬建項目如何合理利用土地的設(shè)想提出了辦法和措施，國家開發(fā)部門和土地管理部門可根據(jù)可行性研究具體審查用地計劃，辦理土地使用手續(xù)?？尚行匝芯繛榇_保項目達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，提出了治理措施和辦法，這些信息可作為環(huán)保部門對項目進行環(huán)評、具體研究治理措施，簽發(fā)項目建設(shè)許可文件的主要依據(jù)。
在可行性研究過程中，因為運用了大量的基礎(chǔ)資料，一旦有關(guān)地形、工程地質(zhì)、水文、礦產(chǎn)資源儲量、工業(yè)性實驗數(shù)據(jù)不完整，不能滿足下一個階段工作需要時，負(fù)責(zé)初步設(shè)計的部門就需要根據(jù)可行性研究所提出的要求和建議，進一步開展有關(guān)地形、工程地質(zhì)、水文等勘察工作或加強工業(yè)性實驗，補充有關(guān)數(shù)據(jù)。
三、可行性研究與設(shè)計項目管理的關(guān)聯(lián)作用
可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的重要依據(jù)，也是進行初步設(shè)計和工程建設(shè)管理工作中的重要環(huán)節(jié)?？尚行匝芯坎粌H對擬議中的項目進行系統(tǒng)分析和全面論證，判斷項目是否可行，值得投資，要進行反復(fù)比較，尋求最佳建設(shè)方案，避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。這就需要嚴(yán)格項目建議書，可研報告的審批制度，確保可研報告的質(zhì)量和足夠的深度。假如在設(shè)計初期不能提出高質(zhì)量的、切合實際的設(shè)計任務(wù)書，不能將建設(shè)意圖用標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)術(shù)語表達(dá)出來，自然也就無法有效地控制設(shè)計全過程。如果使工程的初步設(shè)計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個粗略的方案下便草率地進入施工圖設(shè)計，設(shè)計項目管理與施工肯定會出問題。
可行性研究中的總的目標(biāo)如控制不好，使設(shè)計過程中朝令夕改，設(shè)計者無所適從，顧此失彼，往往造成產(chǎn)品先天不足。因此初步設(shè)計概算必須在可研報告估算控制范圍之內(nèi)，初步設(shè)計未獲批準(zhǔn)，不得進入施工圖設(shè)計階段，重大設(shè)計變更必須報原批準(zhǔn)機關(guān)審批。避免工程建設(shè)中不斷追加投資使工程管理失控，造成“半拉子工程”、“胡子工程”，給國家及投資業(yè)主帶來巨大損失。
因此，搞好可行性研究和設(shè)計項目管理這兩個環(huán)節(jié)非常有必要，這兩個環(huán)節(jié)的工作做的不細(xì)，決策失誤不但工程項目沒有經(jīng)濟效益，而且損失可能是慘重的?？尚行匝芯颗c設(shè)計項目管理是避免投資決策失誤、保證工程項目建設(shè)及投產(chǎn)后經(jīng)營效益責(zé)任的重要手段。
四、做好可行性研究的措施
一是改企轉(zhuǎn)制，由過去的附屬于部門的事業(yè)單位轉(zhuǎn)變?yōu)楠毩⒌氖袌龈偁幹黧w，并建立現(xiàn)代企業(yè)制度。二是轉(zhuǎn)變經(jīng)營機制，由過去局限于特定行業(yè)開展單一業(yè)務(wù)的職能型機構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)槊嫦蛲顿Y建設(shè)全過程服務(wù)、并按照市場機制進行的社會中介機構(gòu)。在當(dāng)前加強工程咨詢勘察設(shè)計企業(yè)內(nèi)部改革，努力提高隊伍素質(zhì)，具有十分重要的現(xiàn)實意義。
可行性研究要以質(zhì)量控制為核心，對項目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工藝布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、技術(shù)進步等方面應(yīng)實事求是地科學(xué)分析。從事可行性研究的人員要真正樹立為國家、為建設(shè)業(yè)主服務(wù)的精神，熟悉國家和地方對項目建設(shè)有關(guān)法律、政策、規(guī)定，準(zhǔn)確掌握有關(guān)專業(yè)知識，不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)，真正做到科學(xué)地、獨立地、不受任何干擾地把握好產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，提高可行性研究的深度和質(zhì)量，為社會提供質(zhì)量精良的產(chǎn)品。
五、結(jié)語
切實做好可行性研究報告，對節(jié)省投資，提高勘察設(shè)計質(zhì)量，維護社會公眾利益和國家利益不受損失有著重要的意義。
參考文獻：