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導語：在房地產法律培訓的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領您探索更多的創(chuàng)作可能。
關鍵詞：房地產；經(jīng)濟管理；措施
中圖分類號：F293 文獻標識碼： A
引言
在我們國家房地產行業(yè)不斷的深入推進市場化的時候，房地產行業(yè)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用。經(jīng)過這么多年的努力，房地產行業(yè)的快速發(fā)展確實為國民生活水平的提高、國民居住條件的改善做出了很大的貢獻。在我們國家目前房地產的市場化進程已經(jīng)凸顯出初步的效果的情況之下，如何繼續(xù)發(fā)揮房地產在經(jīng)濟發(fā)展中的領頭作用，這才是我們需要重點研究的問題。
一、房地產經(jīng)濟管理中存在的主要問題
1、經(jīng)濟管理上缺乏一個完善的管理機制
為了能夠使房地產的市場管理更加的規(guī)范化，更加的有效率，保障房地產行業(yè)的健康良好的發(fā)展，必須要有一個完善的房地產經(jīng)濟管理機制。雖然我們國家已經(jīng)出臺了一系列的經(jīng)濟管理方面的政策，但是這些政策往往都流于形勢，沒有一個完善的市場監(jiān)督機制來保證這些政策的落實。房地產處于當今形勢下，自從2007年以后，我們國家的房地產行業(yè)受到土地的價格不斷上漲、建筑材料的供不應求、建筑工人老齡化、人工費上漲等因素的影響，商品房的價格開始不斷的飆升，使得大量剛需群體無法購買到自己所能承受的房子。而且，隨著商品房價格的不斷上升，很多的房地產商和投資者從中看到了巨大的商機，導致房地產行業(yè)的投資量不斷增加。同時，由于民間存在大量房產投資者，使得居民購買商品房的價格進一步拉高，房屋的價格已經(jīng)超過了房屋消費者的經(jīng)濟承受能力。不能夠對我們國家政府所出臺的房地產經(jīng)濟管理政策高效、合理、認真的去執(zhí)行，使得出臺政策失真，出臺政策流于形式，更使得我國房地產行業(yè)的經(jīng)濟管理的效果大大的打了折扣。
2、目標模糊，沒有一個長期性的政策
在我國的房地產經(jīng)濟管理政策中，一直沒有一個連續(xù)性的政策扶持，造成沒有一個明確的管理目標。首先，我們國家的政府把抑制房地產的市場需求當做市場管理的目標。到目前為止，我們國家政府對房地產市場之中所存在的一些問題還不能夠從本質上認識清楚。所以在出臺一些政策的時候就沒有一定的針對性，當然無法對房地產的管理產生一定的效果。而且，政府出臺的長期政策和一些短期的政策還出現(xiàn)一些自相矛盾的地方，造成房地產行業(yè)的經(jīng)濟管理的效果大大的降低了。而且房地產行業(yè)政策的不合理性以及不連續(xù)性使得房地產行業(yè)的經(jīng)濟秩序變得非常的混亂，這就為一些不法的投機分子提供了很多方便，造成我國房地產行業(yè)不健康的發(fā)展現(xiàn)象。比如說，房產稅收政策、經(jīng)濟適用房政策以及國五條政策等的落實狀況，都說明了我們國家房地產管理中沒有一個連續(xù)性的政策，沒有一個明確的管理目標。
3、缺乏一套健全的法律、法規(guī)體系
參考國外一些比較健康的房地產行業(yè)，它們都有著一套非常完善的法律、法規(guī)體系，來保證在房地產行業(yè)中經(jīng)濟管理政策能夠有效的落實下來。從目前來講，我們國家的房地產行業(yè)還處在發(fā)展的初期階段，沒有一套相對比較完善的法律法規(guī)來規(guī)范房地產經(jīng)濟管理中的行為。房地產經(jīng)濟管理非常的重要，可以說貫穿于房地產的建設、開發(fā)、交易以及房地產的后期管理各個的階段，但是我國還沒有一個經(jīng)濟管理法來統(tǒng)領房地產經(jīng)濟活動的整個階段。而且，我們國家所出臺房地產法律、法規(guī)的速度遠遠的落后于我國房地產發(fā)展的速度，就會造成所出臺的房地產法律、法規(guī)出現(xiàn)真空現(xiàn)象。
二、房地產經(jīng)濟創(chuàng)新管理主要措施
1、提高管理人員的素質水平
經(jīng)濟管理人員是否遵守相關的管理制度，是房地產工程項目經(jīng)濟管理工作開展的基本前提，因此提高經(jīng)濟管理人員的素質是非常必要。因為在房地產工程項目經(jīng)濟管理工作主要是有經(jīng)濟管理人員執(zhí)行的，其素質的高低直接影響到執(zhí)行相關規(guī)章制度的力度，因此要做好經(jīng)濟管理人員的培訓，這樣才能有效地保證房地產工程項目經(jīng)濟管理工作得到有效地進行。在培訓中應加強對經(jīng)濟管理人員的素質水平培訓，尤其是對一些素質水平較低的經(jīng)濟管理人員，并鼓勵經(jīng)濟管理人員自我學習，以此提高綜合素質。在招聘環(huán)節(jié)也要相應提高招聘的要求，招聘更多的高素質人才，以此協(xié)調項目經(jīng)濟管理工作的有效進行。
2、注意施工階段的過程的控制和管理
在經(jīng)濟項目管理中，對施工階段的過程控制和管理是房地產工程項目經(jīng)濟管理的主要環(huán)節(jié)，做好相關的監(jiān)制和管理是房地產工程項目經(jīng)濟管理的重點和關鍵點。在施工階段最為重要的是對質量的把關。并加強對房地產工程項目的質量監(jiān)管，降低返工幾率，杜絕豆腐渣工程。在對房地產工程監(jiān)制中，各個環(huán)節(jié)的房地產工程建設都應認真貫徹相關的程序，并做好安全工作，盡量避免出現(xiàn)一些不必要的意外。最后，要嚴格要求各個環(huán)節(jié)的工程建設都要認真地執(zhí)行，不能偷工減料，以次充好。這樣才能有效地保證房地產工程項目的進行，并在預期的時間內完成，有序的管理模式可以讓工程項目井井有條地進行，還能節(jié)約成本，降低消耗。
3、建立健全管理機制
（1）正確認識宏觀調控的作用。我國房地產市場問題的解決不能依靠簡單的行政命令調控，它有著深層次的原因。解決房地產市場現(xiàn)有局面的有效方法是改革房地產管理體制。這就要我們正確認識政府職能在市場經(jīng)濟發(fā)展中扮演的角色，調整并充分發(fā)揮政府的經(jīng)濟管理職能。政府要正視市場中存在的失靈現(xiàn)象，在市場自身調節(jié)功能充分發(fā)揮的同時，根據(jù)市場的具體變化適當、適度地干預，具體問題具體分析，建立有利于房地產業(yè)合理、有效發(fā)展的運行管理機制。
（2）明確責任主體。明確中央與地方在房地產經(jīng)濟管理中的關系，明確雙方的責任主體，確立職責范圍并做好監(jiān)督。在積極貫徹中央對于房地產經(jīng)濟發(fā)展的政策措施的基礎上，因地制宜，從本地房地產市場的實際情況出發(fā)，采取差異化措施，避免產生負面影響。同時，遏制土地財政，探索性地改革財稅體制，減少地方財政對于房地產業(yè)的依賴，積極落實地方政府對國家房地產經(jīng)濟管理的政策。嚴厲打擊官商結合的不法行為，做好典型的負面例子的警示宣傳和正面案例的推廣，營造房地產發(fā)展的良好氛圍，進而促進房地產行業(yè)健康、持續(xù)的發(fā)展。
4、各部門要加強溝通，對管理工作協(xié)調進行
房地產工程項目經(jīng)濟管理工作，眾所周知它并不是一個獨立體，與各部門息息相關。一項工程項目經(jīng)濟管理的完成需要各部門的有效配合、協(xié)調進行。為此，房地產工程項目企業(yè)首先要充分認識到各部門協(xié)調進行管理的重要性以及作用，并對在管理中出現(xiàn)的問題進行協(xié)調解決。這也要求房地產工程管理企業(yè)要改變傳統(tǒng)模式，尋找創(chuàng)新的管理模式，以滿足房地產發(fā)展的需要。創(chuàng)新是一個國家進步的靈魂，創(chuàng)新是一個企業(yè)永恒發(fā)展的前提。因此要不斷創(chuàng)新，從經(jīng)濟管理的各個環(huán)節(jié)進行改革，從人事制定、體系結構到技術上都要做出相應的改變，建立一個科學的管理體系，以此來提高經(jīng)濟管理水平。在協(xié)調工作中，還應加強監(jiān)督，一個部門相互監(jiān)督的模式進行，這樣可以充分發(fā)揮監(jiān)督職能，保證經(jīng)濟管理工作有效進行。
結束語
我國的房地產工程項目經(jīng)濟管理工作雖然取得不錯的成績，當還是相應存在著問題，在對房地產工程項目經(jīng)濟管理工作進行改善時，應看到好的一面也應發(fā)現(xiàn)存在的不足，將存在的問題提出來，并提出相應的解決對策，這樣才能保證房地產工程項目經(jīng)濟管理得到最大的改善，為房地產工程項目經(jīng)濟管理模式做出有效的建議。
參考文獻
[1]萬遠.淺論房地產經(jīng)濟管理存在的問題及對策[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012，（33）.
關鍵詞: 房地產中介服務發(fā)展現(xiàn)狀對策
Abstract: This article elaborates the development present situation of the local real estate intermediary industry, from the regulation and adjustment of the real estate intermediary illegal behavior, analyzes the current problems in the industry, and puts forward relevant measures and suggestions, in order to promote the local real estate intermediary organization and the whole real estate industry healthy development.
Key words: real estate; intermediary services; development present situation; countermeasure
中圖分類號：F293.35文獻標識碼： A文章編號：2095-2104（2012）
0 前言
房地產市場是社會主義市場體系的重要組成部分，它在產品市場和要素市場中都占有很重要的地位。自20世紀90年代初開始發(fā)展起來的，隨著房地產市場突飛猛進的發(fā)展，房地產業(yè)作為消費熱點和新的經(jīng)濟增長點，對經(jīng)濟的高速發(fā)展、市場內需的擴大、投資和消費的雙向增長、城市面貌的改變以及人民生活水平提高發(fā)揮著巨大的作用，不僅逐漸成為我國國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)之一，而且還帶動了建筑、金融等相關行業(yè)的快速發(fā)展。
隨著房地產行業(yè)的不斷升溫，房地產市場空前活躍，房地產中介服務機構如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。房地產中介行業(yè)是房地產業(yè)的重要組成部分，房地產中介貫穿在房地產業(yè)經(jīng)濟運行的全過程之中，一方面，中介機構為房地產交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，為房地產業(yè)的生產、流通和消費提供了多元化的中介服務，促進了房地產交易的專業(yè)化、規(guī)范化運作;另一方面，由于我國房地產中介服務起步較晚，立法也不夠健全，房地產中介服務行為混亂無序，侵害當事人權益、欺詐消費者事件時有發(fā)生。文章闡述了當?shù)胤康禺a中介行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析了目前行業(yè)中存在的問題，針對問題提出了相應措施，以促進本地房地產中介組織和整個房地產業(yè)的健康發(fā)展。
1.當?shù)胤康禺a中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題
1.1 當?shù)胤康禺a中介行業(yè)的總體發(fā)展現(xiàn)狀
當?shù)胤康禺a中介行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀總體上看，本地房地產的發(fā)展己步入快車道，具備了作為新的經(jīng)濟增長點的特征和條件。據(jù)統(tǒng)計，2010年本地房地產中介企業(yè)數(shù)量占全市中介服務業(yè)企業(yè)的13. 8%; 年末從業(yè)人員達到11283人，占17.5%; 營業(yè)收入為13.05億元，資產總計約為40億元。由于行業(yè)政策等因素使得市場并未形成壟斷，本地中介行業(yè)的競爭顯得異常激烈。到2010年初，本地房產中介行業(yè)里比較強大的企業(yè)約有20多家，此外還有眾多的小型中介企業(yè)為街道兩旁的小型門面店及辦事處等。
1.2 本地房地產中介行業(yè)發(fā)展中存在的問題 1.2.1 發(fā)展無序，企業(yè)生存率低
市場對房地產中介的需求逐步放大，但房地產中介尤其是普通中介市場，由于投資成本低，管理不規(guī)范，準入制度不完善，企業(yè)間存在惡性競爭，因而許多中小房地產中介企業(yè)逐步被淘汰，近年來，由于當?shù)卣菩械淖》拷ㄔO、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不斷向縱深發(fā)展，房地產市場的潛力在不斷釋放，本地的中介業(yè)務成倍上升，有許多投資人看好這一巨大的市場，不斷地涌入從而大大加快當?shù)胤康禺a中介業(yè)的洗牌速度。
1.2.2經(jīng)營失信，社會信譽度低
日前對房地產中介組織的資質管理和行為監(jiān)督尚不健全。樓市異變之下的中介市場，是一個急需監(jiān)管和自律的市場，房產中介老總輕易攜客戶巨額房款潛逃，充分暴露了當前二手房市場在資金監(jiān)管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地產中介機構將賺錢看作是唯一目的，一些經(jīng)紀機構扣留、騙取看房押金的行為，故意讓房屋買賣雙方互相隔絕，加劇信息不對稱，以壓低賣價、抬高買價，從中獲取非法所得的現(xiàn)象; 以霸王條款、虛假廣告、隱瞞重要信息、承諾不予兌現(xiàn)、巧立名目胡亂收費等方式強迫和欺騙的問題也較為普遍，因此，如何重塑社會對房地產中介機構的信任，己成為整個中介行業(yè)發(fā)展所面臨的嚴重問題。
1.2.3 企業(yè)規(guī)模較小，抗風險能力差
據(jù)統(tǒng)計，目前當?shù)胤康禺a中介服務企業(yè)中從業(yè)人員數(shù)在10人以下的占80%; 超過50人的占4.9%。專業(yè)化程度低也是此類企業(yè)普遍存在的問題之一，除少數(shù)規(guī)模較大的機構內部設有一些專業(yè)部門，絕大部分機構業(yè)務范圍狹窄，沒有實行專業(yè)分工，缺乏自身的業(yè)務強項，因此缺乏為客戶提供法律咨詢、評估、信貸、產權登記和過戶手續(xù)等多樣化的服務。業(yè)務種類單一，經(jīng)營范圍狹窄，也造成了企業(yè)抵抗風險能力的不足。
1.2.4 市場準入低，從業(yè)人員素質參差不齊
房地產中介企業(yè)的經(jīng)營服務水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質。目前，只有少數(shù)幾家大公司在招聘員工時有大專以上學歷要求而且要有相應的工作經(jīng)驗，其他一些小中介企業(yè)都沒有學歷限制，一般的高中學歷都可以去任職。
1.2.5 法律法規(guī)尚須完善，行業(yè)監(jiān)管和自律不力
當?shù)貙Ψ康禺a中介組織設立、運營以及對從業(yè)人員資格認證、行為管理進行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件己初步形成了一個框架，但還不健全和完善。同時，由政府直接監(jiān)管，面對數(shù)量龐大的中介機構和不勝枚舉的中介糾紛，難以到位，同時還存在著尋租空間，另外，政府各職能部門以各自的依據(jù)和方式參與監(jiān)管，會造成政出多門，企業(yè)無所適從，且易產生許多漏洞，而行業(yè)協(xié)會監(jiān)管同樣存在諸多問題。1.2.6信息化程度低
目前在本地市場上，實行計算機信息化和網(wǎng)絡化管理，并擁有自己的網(wǎng)站的中介企業(yè)可以說是少之又少，除少數(shù)大的中介公司外，一般都沒有像樣的設備，因此被人們稱之為"皮包公司"。
1.3 房產中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為
目前房地產中介市場的欺詐行為包括包銷、無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營、房地產執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書、濫用格式合同、房地產經(jīng)紀組織未按期限辦理備案手續(xù)、虛假廣告等。這些不當行為嚴重危害了房地產中介市場的有序、健康地發(fā)展。同時，也給社會維穩(wěn)帶來了極大的隱患。
2. 健全房地產中介行業(yè)的對策和建議
2.1 房地產中介行業(yè)發(fā)展對策
2.1.1 加強政府規(guī)劃和調控，引導企業(yè)有序發(fā)展
由于市場機制在解決信息不對稱方面有其自身的局限性，因此，政府應采取措施對市場進行調控，以彌補市場機制的不足，因為市場是有缺陷的，需要政府加以干預。當?shù)卣梢酝ㄟ^制定一定時期的產業(yè)政策和發(fā)展計劃，并運用信息披露、稅收、信貸、擔保基金等經(jīng)濟手段，對本地房地產中介組織發(fā)展的速度、規(guī)模和結構進行事先規(guī)劃和過程調控，避免或減少大起大落。
2.1.2 樹立中介品牌，加強企業(yè)誠信建設
鼓勵一批具有實力、運作規(guī)范的房地產中介企業(yè)，通過各種手段塑造服務品牌，以真誠的服務、專業(yè)的素質在客戶心目中樹立威信，在競爭中脫穎而出，成為房地產中介名牌企業(yè)。同時，采取建立企業(yè)信用檔案，開展企業(yè)信用評級，創(chuàng)造有利企業(yè)誠信經(jīng)營的環(huán)境和條件。
2.1.3 規(guī)范市場準入制度，提高從業(yè)人員整體素質
應加快實施房地產中介人員執(zhí)業(yè)資格管理，從事房地產中介的機構必須具備相應的人員和資金，并取得有權部門頒發(fā)的房地產中介機構資格證書: 嚴肅查處無資質的中介企業(yè)和中介行為。同時，加強對從業(yè)人員的培訓，通過培訓考核，使房地產中介從業(yè)人員具備系統(tǒng)的專業(yè)知識，較強的溝通能力，良好的職業(yè)道德和牢固的法紀觀念。
2.1.4 完善法律法規(guī)，改進政府監(jiān)管和行業(yè)自律
制定一部自成體系的房地產中介法律或法規(guī)，提高立法層次和法律效力。修訂、調整和充實與房地產中介"基本法"銜接配套的法規(guī)或規(guī)章，優(yōu)化法律結構， 完善法律體系。
在房地產法律法規(guī)中增加或重新設置概念準確、含義清楚、解釋詳盡的條文，增強法律法規(guī)的適用性和實效性。
2.1.5 推廣實行計算機信息化和網(wǎng)絡化管理
將IT產業(yè)與房地產中介服務業(yè)結盟，創(chuàng)建局域網(wǎng)、遠程網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)等網(wǎng)絡體系，構建公司在房屋置換市場上的網(wǎng)絡信息高速通道。開發(fā)各種與房地產中介服務相關的軟件，如交易、評估、抵押、按揭等。利用基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡科技手段向客戶提供高品質、人性化和多樣化的房地產中介服務。
2.2 對相關立法的幾點建議
借鑒國外的立法經(jīng)驗，結合我國房地產中介市場的實際情況，建議立法應確立以下幾方面內容：嚴格市場準入制度、設立行業(yè)協(xié)會、規(guī)定房地產中介服務的禁止行為、建立中介機構法人責任制和業(yè)務失誤賠償制。
關鍵詞：房地產；中介市場；監(jiān)督管理；自律制度
中圖分類號：F293.3 文獻標識號：A 文章編號：2306-1499（2013）04-（頁碼）-頁數(shù)
要研究房地產中介市場，那就要把管理學，城市經(jīng)濟學，徒弟經(jīng)濟學和房地產經(jīng)濟學結合起來，因為這是一門綜合的學科，需要這么學科專業(yè)知識的支持。房地產中介市場在房地產市場的蓬勃發(fā)展下也欣欣向榮，呈現(xiàn)良好的態(tài)勢。但是房地產中介市場還是不完善的，在實際過程中出現(xiàn)了不少頑疾，采取措施去規(guī)范房地產中介市場是大勢所趨，相關制度的出臺與完善無疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更為重要。
1.房地產中介的違法違規(guī)行為分析
近年來，房地產市場還是在以非?？斓乃俣仍跀U大，信息量也就越來越大，信息的準確性就大大地降低了。政府有時也是無能為力，政府的相關人員畢竟有限，無法保證房地產市場的健康與良好，那么一些專門的組織與專業(yè)的技術人才就要應運而生，加入到房地產市場這個熔爐中，發(fā)揮應有的作用促進房地產市場的蓬勃發(fā)展。在實際過程中，房地產中介主要在2個方面存在著不合乎情理的做法，如下：
1.1隱瞞與交易有關的信息
于2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法的第二十八條規(guī)定有著這樣表述：受托房地產中介服務企業(yè)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。委托人將自己的要求告知房地產中介公司，而中介公司要對委托人負責各方面信息的收集，包括銷售價格，房源信息，需求狀況等。等交易完成后，房地產中介公司可以得到自己的傭金，一般為房地產成交價格的3%到5%。在交易過程中，房地產中介公司在向委托人介紹銷售商品房的各方面信息時，還應該坦誠傭金的存在，即要收取房產成交價格的3-5%的資金作為服務費。但在實際操作過程中，房地產中介公司并沒有做到這一點，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧語，聲稱銷售的房產都是進行統(tǒng)一報價，傭金已經(jīng)在里面，不必在額外支付，造成消費者在觀念上陷入誤區(qū)，甚至有些房地產中介還打出了傭金全免的口號，欺騙消費者。
1.2虛假廣告信息
《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規(guī)定》這些規(guī)則在市場中已經(jīng)存在，所以房地產的開發(fā)企業(yè)，房地產中介公司在向購房者宣傳打廣告時，要依據(jù)這些法規(guī)，保證廣告的真實性，童叟無欺，不夸張，要合乎情理。但在實際過程中又出現(xiàn)了偏頗，房地產中介并沒有按照相關法規(guī)做事，還是一些對于自己有益但卻期滿了消費者的廣告。舉個列子來說，有時就會進行所謂特價房產銷售，交談過程中，只講該房地產的優(yōu)越性，地理位置好，裝修先進大方，價格也比其他房產要實惠得多，而忽略了該房產的實際情況，往往避重就輕，誤導消費者。房地產中介公司在向購房者咨詢中，并沒有全盤而出，而消費者也不可能面面俱到，肯定會有疏忽，而在中間就有著灰色地帶，等到消費者完成交易后，才知道還存在這么多的問題，造成困難重重。
2.房地產中介法治化的若干對策
2.1 立法上的完善
在房地產中介服務業(yè)這方面，我國的法律法規(guī)還是比較稚嫩，不完善，存在種種缺陷，尤其是在《城市房地產法》和《城市房地產中介服務管理規(guī)定》這兩個重要法律上，比較保守傳統(tǒng)，在實際操作過程中沒有實際意義，內容范圍也比較狹小，難以網(wǎng)羅住所有的方面。這樣看來，政府就要加強立法，要出臺法規(guī)不斷對房地產中介服務規(guī)則進行必要限制，法律法規(guī)要做到盡善盡美，適用范圍要擴大，在房地產信息咨詢管理辦法、價格評估管理辦法、經(jīng)紀人管理辦法、金融中介管理辦法、法律中介管理辦法這些方面就可以做些文章不斷改進。這些規(guī)章制度對房地產中介公司要進行全面的考察，這就要包括從業(yè)人員的條件、審批管理機構、權力義務、執(zhí)業(yè)標準、執(zhí)業(yè)資格、收費標準、服務程序及違法違紀人員的處罰等等，要觸及到房地產中介公司的每個角落，不能存在漏網(wǎng)之魚。要出臺相關的法規(guī)考核房地產中介公司，要對其嚴格要求，要幫助房地產中介公司走向正規(guī)化，這就囊括了實際過程中的職業(yè)界定、業(yè)務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費這些方面。要有相關法律對進入房地產市場的人員做出必要的選撥，剔除那些不合格的從業(yè)人員。每個地方的政府還應該落實于自己的本地的現(xiàn)實，出善的人員管理制度，相對來說，中介機構及從業(yè)人員資質管理制度、統(tǒng)一合同文本制度、設立中介經(jīng)紀保證金制度這些制度的出臺與完善就顯得比較急迫，務必做到規(guī)章制度有國家，省，市這三面的完整，這樣才能讓房地產中介公司在實際過程中有所警惕，而不敢過分招搖撞騙。法規(guī)的執(zhí)行情況與執(zhí)法人員息息相關，這就要求執(zhí)法人員公正廉潔，不受他人的誘惑而做出有違自己職業(yè)道德的事，堅決打擊違法亂紀之事，烘托出一個公正，公平，合理的市場。
2.2 健全政府監(jiān)督管理機制
目前，市場上也存在由政府部門充當?shù)姆康禺a中介公司，為了執(zhí)法的順利進行，就要讓這些部門脫離出來，改編到其他部門中去。在市場經(jīng)濟的前期，人們對于經(jīng)營方式還是不了解，政府的相關部分這是就起到了良好的引導，激勵的作用，這些國企規(guī)模大，聲譽好，經(jīng)濟效益好，就激發(fā)了廣大人們投入到這個行業(yè)中去。但現(xiàn)代企業(yè)制度已經(jīng)發(fā)展到良好階段，人們也已經(jīng)會經(jīng)營自己的企業(yè)，那么那些原有的在房地產中介市場的國有企業(yè)就可以放手了，他們只需要在實際生活中起到一個表率作用，而不必進行實質性的活動了。政府管理職能要充分發(fā)揮，要在房地產中介這個服務業(yè)中大展拳腳，政府部分要團結協(xié)作要幫助房地產中介規(guī)范其主管機構。工商部門審批對于房地產中介這個行業(yè)來說還是缺乏力度，無法對其專業(yè)性，技術性做出合理的判斷。所以，房地產管理部門就不能袖手旁觀，規(guī)定在房地產中介公司開張前要到這個部門辦理經(jīng)營許可證。這個時候，房地產管理部門就要對這個公司做出相應的考核，主要有兩個方面，一個是專業(yè)工作者的人數(shù)有多少，要從市場出發(fā)，不能夠容許過多的人員進入這個市場，造成人員冗雜；一個是要考察專業(yè)人員的素質，他們不僅要有正規(guī)的資格證書，還要有政府相關部門進行培訓，合格后所給予的資格證書。工商管理部門還要對該中介的地理位置，財產資金，名稱，機構等等進行考察。這樣下來，中介服務機構就有了雙重的監(jiān)督，房地產管理部門和工商管理部門就要嚴格履行自己的職責了。
3.小結
文中基于房地產中介市場的法制化進行了簡要的分析，在實際的執(zhí)法過程中還應結合各地實際情況做的有法必究不放過任何違法行為，才能讓中介市場更加合理以及適應市場化發(fā)展需要。
參考文獻
[1]能志飛. 規(guī)范房地產中介市場減少信息不對稱[J]. 市場周刊（研究版），2005，（07）：35-36.
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【關鍵詞】房地產； 抵押登記； 風險
引言
在房地產抵押業(yè)務已經(jīng)成為影響我國金融市場穩(wěn)定的重要因素的今天，國家對房地產抵押業(yè)務的行業(yè)規(guī)范也越來越重視。然而房地產抵押畢竟存在著眾多風險。諸如：近年來房地產市場的連環(huán)波動；法律程序無法實現(xiàn)對債權人與其他應得利益集體或個人雙重保護的兼得；抵押權人對法律與抵押登記業(yè)務過程的生疏導致房地產抵押業(yè)務中的風險越來越大。于是，如何防范房地產抵押業(yè)務中的風險也成為了一些部門的的重要課題。本文主要從有關部門的角度對這一課題做出相應的分析與提出解決思路。
一. 風險的產生
1. 個人操作風險
一般情況下抵押權人即債權人都對房地產抵押業(yè)務不是十分的了解，表現(xiàn)在對辦理房地產抵押業(yè)務的國家有關部門以及部門內的具體業(yè)務和辦理流程的不甚了解，這導致了其在房產抵押中操作的風險，在這種情況下很可能造成有備而來的債務人趁機渾水摸魚，進行非法的操作，例如房地產的二次抵押就是其中之一，雖然在國家金融系統(tǒng)中這類事件鮮有發(fā)生，但在民間就很多見了 。另一方面，債權人中的多數(shù)債權人容易陷進一個誤區(qū)。過分相信銀行的擔保能力，以為以房產做抵押就可以萬無一失了，而忽略了債務人本人的償款能力的問題，這就造成了在債務人無法還款的情況下，債權人往往也不能得到用于抵押的房產。
2. 部門風險
房產局與土地管理局的分設，就導致了房屋與其占用范圍內土地使用權的權利主體的不一致 。出現(xiàn)問題后債務雙方需要到兩個部門出示證明，另外也給兩個部門帶來了一定的不便。對于很多的民間借貸業(yè)務，抵押人正是利用這一點，到房產局與土地管理局分開兩個證明，以此來實現(xiàn)房屋與土地的分開抵押，而造成債權人的不同。
3. 抵押物風險
連年來，我國房地產市場急劇變化，雖然國家盡力穩(wěn)定，但是仍無法保證其在房地產抵押中的風險，一般而言，房屋作為固定資產，具有一定的保值、增值租用，但是當國內經(jīng)濟出現(xiàn)衰退，房地產企業(yè)將大幅資金撤離房地產行業(yè)時，會導致房地產價格的大幅下跌，此外，由于購房人住房貸款的償還周期長，抵押物市值出現(xiàn)下跌，也會對銀行抵押業(yè)務帶來一定風險。另外，對于房產的所處位置的差異，造成了房產評估的困難，從而使債權人多了一道潛在的風險。
4. 法律風險
按照《城市房產抵押管理辦法》的說明，當債務人不履行債務時，債權人有權將抵押的房地產拍賣取得優(yōu)先受償。但是，就對運營的廠房、公司的抵押而言，所欠職工工資、拖欠國家稅務需要優(yōu)先償還，所以針對這種情況，即對于廠房公司等的抵押，債權人應事先考慮得當，再予以登記抵押。
二. 房地產抵押登記部門的原則
1. 合法性原則。即房地產抵押登記部門要依據(jù)《物權法》、《擔保法》、《城市房產抵押管理辦法》等的有關法律規(guī)定實施登記。
2. 審慎性原則。房地產抵押登記部門要時刻保持審慎，防止當事人對法律未做詳盡說明的情況進行渾水摸魚。銀行也該避免在法律未詳盡說明的地方犯錯誤。房產抵押登記部門應以維護國家利益為前提進行風險的規(guī)避與情況的查清。
3. 易變現(xiàn)原則。銀行部門應注意抵押物是否能及時變現(xiàn)，對一些由于位置和新舊度而難以拍賣折舊的抵押物應慎重考慮，防止抵押物的無法變現(xiàn)，從而給國家或個人造成損失。
4. 控制成本原則。登記部門還應注意，抵押物的房產地理位置與歸屬，防止由于異地無法辦理，或難辦理登記等情況，從而導致成本無法控制。
三. 房地產登記部門的風險防范
1. 普及宣傳工作
房地產登記部門有義務和職責對于對房地產抵押中的知識與風險進行宣傳和普及，要向債權人公示，房產抵押是銀行對債務人償還能力缺乏信心的表現(xiàn)，使抵押權人增強風險意識，走出抵押保證的誤區(qū)。使其及時了解情況，做好對抵押風險的規(guī)避。具體表現(xiàn)在讓債權人了解房地產抵押業(yè)務的流程和業(yè)務規(guī)范；使其能自我排除房屋二次抵押，評估失真等諸多問題，并對債務人的各項情況進行認真的分析。
2. 對當事人的審查
房屋抵押登記部門應及時審查當事人是否具備抵押清償以及求償?shù)臋嗬?，以及當事人本人身份的合法性。排除證件簽字不一致的情況。對于一些由于事先沒能掌握當事人資料而造成的另一方損失，房屋登記部門雖然不負有主要責任但也在某種程度上也難辭其咎。
3. 對抵押物的審查
房產登記部門應對抵押物進行審查，做到三步走，第一步是對抵押物的合法性的審查，避免不合法房產進入我國金融市場。第二步，對抵押物的歸屬資料進行審查，尤其可以對原始資料進行審查，保證與檔案資料的一致性 。第三步，對無法審查考證的的房產抵押，登記部門可以選擇到實地進行調查，這一步必不可少，登記部門應及時負責，不可掉以輕心從而造成不必要的損失。
4. 抵押合同證書的審查
對于《擔保法》與《城市房地產抵押管理辦法》所做的雙抵押合同要采用統(tǒng)一的文本格式，同時防范合同中是否存在漏項與錯項。具體表現(xiàn)在，抵押人與借款人的姓名簽字是否一致；評估標的與抵押物是否一致；費用發(fā)票憑證是否一致；土地使用者和房屋占有者的權利主體是否一致等。此間的一個細節(jié)都有可能導致合同訂立的失敗或債務人遭受不必要的損失。
5. 部門內部的規(guī)范
對于房地產抵押部門的行業(yè)規(guī)范，應作為一項可以長期培養(yǎng)的工作任務。部門內要與時俱進，因時制宜。由此保證部門內部有條不紊地進行工作，保證高效地處理問題。除健全一些部門機制以外，應時常對工作人員進行培訓，提升工作人員的職業(yè)道德，規(guī)范其行為，使其能設身處地地為當事人服務并處理問題，時刻保持一顆謹慎的內心，細心地工作。建立健全部門內部的內審制度。具體措施有：為內審人員制定任務，使之做好內審的準備工作。然后要完善內部控制制度，通過內審對內部控制制度進行綜合評價并給與建議，以此完善綜合內控。之后從原有資料中獲取內審證據(jù)，保證內審的精確，結束后可以相繼分工開展對底稿等前后審核項目的審核，在管理機關與監(jiān)督機關的監(jiān)督機制下有序進行。
6. 法律法規(guī)的完善
在房地產抵押業(yè)務中，房地產評估占有舉足輕重的地位，如何保證評估的準確性需要評估人員調研多方面的資料，進行行之有效的數(shù)據(jù)分析然后才能得出較精確的評估結果。但是也有些評估結果失真是由于評估人員的職業(yè)道德問題導致的。近幾年來，這類現(xiàn)象屢禁不止，所以從法律角度講，加強法律對評估員有意或無意的評估及對失真情況的追究定是一項不錯的預防手段。
總結
房地產建設極大的推動經(jīng)濟的發(fā)展，多年來作為熱門行業(yè)存在于我國市場經(jīng)濟的前沿，勢頭不可阻擋。在這不能阻擋的勢頭之下，房地產抵押的規(guī)范需要不斷地發(fā)展和完善，除了有關部門的各自調整以外，加強眾有關部門的合作與溝通也是不可忽略的問題，房產局與土地管理局網(wǎng)站的合并就是一項經(jīng)長期探討而確立的行之有效的創(chuàng)舉?？偟脕碇v，部門職能的分別設立有助于更高效地行政，而統(tǒng)一有助于資源的交流與管理，各有利弊。所以，對于房地產抵押登記中的風險防范措施的進步需要不斷地嘗試與改進，為了給公民個人與企業(yè)集體帶來便利與保證，相關部門定會不斷改進學習。
【參考文獻】
①李延榮 周柯《房地產法》人民出版社 2012-7
1.從游擊散漫型走向職業(yè)化、正規(guī)化
近幾年來我國的房地產中介服務如雨后春筍，其從業(yè)的機構和人員不斷增加，業(yè)務量也不斷擴大。但是從整體上看，這支隊伍還是“散兵游勇”，行業(yè)信譽不佳，社會地位不高。一方面少數(shù)“害群之馬”侵害服務對象利益敗壞行業(yè)名聲，導致客戶“談中介色變”、“謝絕中介”的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生；另一方面其執(zhí)業(yè)及應得的正當利益又得不到保護。因此，這一行業(yè)一直停留于低水平運作。由于經(jīng)營得不到發(fā)展，無法通過資產增值達到做大做強的目的，因而也就難以形成職業(yè)化、正規(guī)化的隊伍。要改變這一狀況，必須采取以下措施：
（1）加強法制建設。目前，我國房地產中介服務業(yè)方面的法律法規(guī)正處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是較高級別的法律政策文件僅有《城市房地產法》和《城市房地產中介服務管理規(guī)定》，規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。因此，我們應加大立法力度，通過法律法規(guī)形式確立房地產中介服務的職業(yè)地位，提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體化要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費等方面的規(guī)定，為房地產中介服務機構和執(zhí)業(yè)人員依法從業(yè)提供法律依據(jù)。同時，政府有關部門及行業(yè)協(xié)會要依法從嚴管理，保護正當經(jīng)營和合法收益，打擊非法經(jīng)營，建立政黨的執(zhí)業(yè)環(huán)境。
（2）確定行業(yè)地位。國外房地產中介服務業(yè)是一個獨立的并有一定社會地位的職業(yè)，而我國房地產中介服務業(yè)社會地位和勞動價值尚未得到全社會的認可。買賣雙方拒不接受中介服務以及提供中介服務拿不到報酬的事時有發(fā)生。由此可見，對房地產中介服務業(yè)的保護和支持顯得特別重要。首先，政府要運用各種手段倡導和引導開發(fā)商逐步實行產銷分離，尤其通過政策導向構建專業(yè)化房地產流通企業(yè)，讓其專門從事咨詢、評估、項目策劃、營銷及銷售服務。其次要從關心愛護及培育的角度出發(fā)，在揮輿論監(jiān)督作用的同時，注意適度暴露問題。要把握輿論工作的主旋律，加大正面宣傳的力度，為房地產中介服務業(yè)提供寬松的輿論環(huán)境。再次要適當提高擁金率，嚴格規(guī)定傭金支付方式，維護中介服務合同的嚴肅性，確保從業(yè)機構和人員的勞動價值得以實現(xiàn)。
（3）嚴格市場準入。要本著寧缺勿濫的原則，通過立法對從業(yè)機構和人員分別實行嚴格的準入標準。在機構資質管理方面，對注冊資金、經(jīng)營場所、業(yè)務人員等要設定更高一些的“門坎”，并劃分不同等級資質的標準，規(guī)定其相應承接不同標的、不同價值量和不同復雜程序的業(yè)務。在人員資格管理方面要創(chuàng)設執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴格標準，對學歷、實務年限、專業(yè)知識、犯罪記錄限定等要求再提升一個檔次。要通過審，逐步淘汰不合格者，以確保中介機構及執(zhí)業(yè)人員的綜合素質和業(yè)務水準不斷提高。
（4）堅持從嚴整治。美國各個州的房地產委員會一般都有一個調查機構，可以在任何時候到任何一個房地產中介機構檢查他們的業(yè)務記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，由房地產委員會講座決定是否向法院控告，同時，各地都有專門的部門負責處理此類案件，他們接到控告后立即去調查，問題嚴重的將處以暫停營業(yè)或吊銷執(zhí)照。在發(fā)達國家或地區(qū)，中介服務人員只要違規(guī)或違反職業(yè)道德就會因情節(jié)不同而受到不同程度的處罰。實際上一旦發(fā)生此類事情被公分開查處后，中介執(zhí)業(yè)人員聲名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也無法再從事這一職業(yè)。當前我國在這方面違規(guī)或違反職業(yè)道德現(xiàn)象比較嚴重，如有的拿“回扣”，搞低價格惡性競爭，迎合委托方對標的進行夸大宣傳或虛假評估，甚至欺詐客戶，這種非正當經(jīng)營的中介商頗有市場。根據(jù)美國、香港等地的經(jīng)驗，要提高該行業(yè)的地位，必須從嚴整治、扶正祛邪。首先，房地產管理部門和工商管理部門要統(tǒng)一立法，密切配合，加強管理。要克服互不照應的做法，聯(lián)起手來，將執(zhí)照、資質和資格三方面的管理融為一體，落到實處。其次，要加大查處力度，以儆效尤，純潔中介隊伍，凈化市場環(huán)境。除了每年要對中介機構檢查一次以決定是否通過年檢外，還必須經(jīng)常檢查中介機構及人員的執(zhí)業(yè)情況，并建立舉報制度，發(fā)現(xiàn)問題及時調查處理，清除“害群之馬”，取締無資質（格）經(jīng)營，處罰并淘汰一批違法違規(guī)操作、信譽差的房地產中介機構和執(zhí)業(yè)人員。與此相配套，各級人民法院應積極受理和審判房地產中介案件，既維護合法經(jīng)營者，又打擊非法經(jīng)營者。
2.從零星分散型走向社會化、系統(tǒng)化
目前，我國的房地產中介服務機構的分布呈如下特點：一是各自孤軍作戰(zhàn)；二是橫向分布無序；三是縱向分布沒有梯度，無法延伸；四是相互之間和上下之間都缺乏聯(lián)系，不能形成網(wǎng)絡，這種狀況不能適應住房市場梯度化的需求。尤其是住房的消費需求出現(xiàn)多方位、多層次、大眾化、存量化的趨勢，這就要求房地產中介服務業(yè)調整結構與布局，以優(yōu)良的服務面向社會，面向社區(qū)，面向市民。
（1）建立服務全社會的機構網(wǎng)絡當前，為活躍中國住房市場，滿足百姓對住房服務的需求，應該大力發(fā)展交易網(wǎng)點，并且要從實際需要出發(fā)，因地制宜地構筑點線面相結合的中介服務網(wǎng)絡。點，即市一級交易中心；線，即與市交易中心相連的若干區(qū)域中心；面，即遍布全市各街道、社區(qū)的服務網(wǎng)點，可以是緊密型的，也可以是加盟連鎖店?？傊盏臋C構要形成網(wǎng)絡，讓老百姓通過網(wǎng)點，享受便利的中介服務。
（2）建立溝通全社會的信息網(wǎng)絡。國外房地產中介服務業(yè)靠信息運作，信息的集中儲存與分別享用都有固定的渠道。在這方面我們尚未形成氣候，信息基本上是分散且又為各自壟斷，沒有形成統(tǒng)一的大容量的信息儲存，因而信息共享就是一句空話。這就必然形成分割的市場，分散的運作，零星的成交，交易的人氣不旺，市場紅火不起來。為此，我們應借鑒外的做法，結合本地實際建立各種信息網(wǎng)絡。首先，可利用專業(yè)手冊、新聞媒體、局域網(wǎng)等載體建立中介信息、文選信息、價格信息、房地產交易登記信息等，有的可對外或公示，有的可對外開放供查詢。其次，可利用聯(lián)網(wǎng)這一高新技術，建立房地產公眾信息網(wǎng)絡，充分運用網(wǎng)絡信息全、容量大、時效快等優(yōu)點為市民提供全天候、全方位的信息服務。
（3）提高服務水平。發(fā)達國家和地區(qū)的房地產中服務機構一般都能提供深層次、高附加值的服務，能滿足客戶高難度的服務需求。而我國房地產中介服務基本上是淺層次的，要改變這一現(xiàn)狀，首先要拓展服務領域，提升服務水準。使服務領域從項目后期擴展到前期，為發(fā)展商提供高品位的策劃書、項目包裝、廣告及服務，為購房者提供以人為本的高質量的住宅產品設計模式以及高水平的顧問服務。還要突破傳統(tǒng)業(yè)務的限定，將服務向更寬的領域延展，開拓新的服務市場，如房屋置換、房屋吞吐、房屋銀行、置業(yè)擔保、電子商務、物業(yè)管理、裝飾裝修等。其次，要借鑒國外經(jīng)驗，探索帶有中國特色的服務方式，逐步形成各項業(yè)務的程式化。
（4）加強行業(yè)自律。我國的房地產中介服務的執(zhí)行業(yè)行為有很大的自由度，其職業(yè)道德和形象欠佳。因此，必須采取切實可行的措施。一是要從上至下成立行業(yè)協(xié)會，由協(xié)會制定職業(yè)道德規(guī)范，加強對付員的管理，對違規(guī)違約的會員，可給予處分甚至開除出協(xié)會。二是要普及建設部組織166家房地產中介機構承諾提供“放心中介”的做法，以公開辦事程序的收費標準，規(guī)定服務時限和服務質量，違者受罰為內容，向全社會作出鄭重承諾，接受全社會監(jiān)督。三是建立中介機構法人責任制和業(yè)務失誤賠償制。四是建立財務會計制度，建立會計賬簿，繪制財務報表，嚴格執(zhí)行國家財務和收費規(guī)定。五是建立業(yè)務記錄，設立業(yè)務臺帳，以備管理部門和協(xié)會檢查。
3.從傳統(tǒng)粗放型走向專業(yè)化、現(xiàn)代化
目前，我國房地產中介服務業(yè)機構規(guī)模偏小，專業(yè)人才結構人合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業(yè)的水準，使其走向專業(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營的產業(yè)。
（1）提高業(yè)務素質。國外房地產中介服務執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產業(yè)務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業(yè)務，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業(yè)的隊伍建設著手，全面提升其業(yè)務素質。
一是要完善專業(yè)體系，具體應設立包含策劃師、經(jīng)紀人、估價師、工程師、房地產專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。如策劃、經(jīng)紀、估價執(zhí)業(yè)資格均應分高、中、初三個等級。
二是要優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊伍，即規(guī)定房地產中介服務機構應具有各類專業(yè)人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。同時，還要加強對現(xiàn)有人員的專業(yè)培訓。
（2）實行規(guī)范運作。目前我們的房地產中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規(guī)范。為此，我們必須針對目前市場最常見的運作方式以及一般的業(yè)務程序制定業(yè)務規(guī)范。在運作方式上，對每一種方式的辦定及其業(yè)務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其堅價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規(guī)定，可以直接為我所用。
（3）加大科技含量。加大硬件和軟件的投入。
（4）推選集約化經(jīng)營。我國的房地產中介服務業(yè)由于起步晚、規(guī)模小、素質差、不規(guī)范且處于粗放式經(jīng)營，因而從總體上看還屬于幼稚行業(yè)，像“美國二十一世紀不動產”這樣的公司在國內尚無一家。一旦加入WTO，我們的房地產中介服務業(yè)就處于弱勢，會受到較大沖擊，甚至難以生存。因此，我們一定要樹立危機感，充分利用WTO的市場準入條款及其入世后的緩沖期，對房地產中介服務業(yè)進行調和改造，以提高其競爭能力。
首先，要創(chuàng)造條件切斷房地產中介服務業(yè)與其母體？開發(fā)商之間的臍帶，加速產銷分離。如，房地產開發(fā)公司的中介機構和人員從事自己開發(fā)建設項目的中介業(yè)務，在有些城市認為是合法的，但這樣做既分割了市場又攪亂了市場，最終將阻礙房地產中介服務業(yè)的發(fā)展。只有讓開發(fā)公司從營銷中逐步退出，才有房地產中介服務業(yè)的生存發(fā)展空間，集約化經(jīng)營才有適宜的外部環(huán)境。
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務：_________
委托人：_________
身份證號碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯(lián)系人：_________
電話：_________
電掛：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
乙方（受托人）：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯(lián)系人：_________
電話：_________
電掛：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
鑒于乙方為經(jīng)中華人民共和國司法部批準設立的律師事務所，具備向社會提供法律服務的資格和能力；甲方因房地產項目經(jīng)營開發(fā)需要專業(yè)的法律服務，以維護其在整個建設過程中的所有行為的合法性及其合法權益，特委托乙方為其提供法律服務，乙方表示同意；甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國律師法》及相關法律規(guī)定，本著自愿、平等、互惠互利、誠實信用的原則，經(jīng)充分友好協(xié)商，訂立如下合同條款，以資共同恪守履行：
一、法律服務組成人員
乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律師組成法律服務小組，負責處理甲方的相關房地產法律事務。
本合同自雙方簽字之日起生效，項目結束時自行失效。項目結束時間超過預計時間的，由甲、乙雙方另行協(xié)商簽訂補償條款，可延長聘期。
二、工作范圍
乙方律師的服務內容具體包括：
（一）房地產投資開發(fā)法律事務
1、創(chuàng)設房地產項目公司
（1）為開發(fā)商提供政策法律可行性分析，協(xié)助開發(fā)商設立、組建房地產開發(fā)公司，取得房地產開發(fā)權；
（2）起草設立公司的各類法律文件；
（3）協(xié)助申辦公司設立的法律手續(xù)；
（4）起草公司各類規(guī)章制度。
2、取得國有土地使用權
（1）為開發(fā)商提供審慎調查，確認土地的法律屬性及用途；
（2）向土地管理部門申請辦理征用土地，起草征用土地的文件；
（3）參與征用費、青苗補償費及付款期限的談判，制作談判的法律文件；
（4）向土地管理部門申請確認土地用途，并起草有關法律文件；
（5）幫助協(xié)調開發(fā)商與土地管理部門、原土地使用人的各種關系；
（6）協(xié)調與土地管理部門的關系，起草用地申請書，參與土地出讓金額的談判，幫助開發(fā)商簽訂《國有土地使用權出讓合同》，申領《土地使用證》；
（7）協(xié)調與規(guī)劃部門的關系，申領《建設用地規(guī)劃許可證》；
（8）通過行政裁決、訴訟等方式解決土地開發(fā)中的糾紛。
3、拆遷安置補償
（1）協(xié)助確定委托拆遷單位，草擬、審核委托拆遷協(xié)議等文件；
（2）協(xié)助制定拆遷政策，草擬拆遷工作中需要的法律文件，包括拆遷安置文告，拆遷安置協(xié)議等；
（3）協(xié)助處理拆遷人與被拆遷戶之間的糾紛；
（4）起草申領《房屋拆遷許可證》的各類法律文件，協(xié)調開發(fā)商與拆遷行政主管部門的關系，協(xié)助開發(fā)商申領《房屋拆遷許可證》；
（5）參與拆遷補償與安置的談判，起草審查拆遷安置補償協(xié)議，發(fā)生糾紛協(xié)商不成時，委托人進行仲裁、訴訟、行政裁決及協(xié)助強制拆遷；
（6）起草申請《房屋預售許可證》的法律文件，申領《預售許可證》。
4、工程建設施工
（1）起草開工報告，整理申請開工的所有文件，并向建設管理部門申領《施工許可證》，為項目盡早開工準備好全部法律手續(xù)；
（2）出具從工程勘察、設計、招標至工程竣工驗收階段的整體框架的法律意見書，其主要內容為：①提出有利于工程質量的意見；②降低成本的建議；③分析該階段可能存在的法律風險；④提出規(guī)避風險的具體方案；⑤工程履約管理；
（3）參與勘察、設計、施工、招標工作小組，對可能中標的企業(yè)進行資格、資信審查，為此進行必要的調查；
（4）起草、審核招投標文件，監(jiān)督招標工作程序；
（5）起草、參與簽訂建筑承發(fā)包合同，并出具法律意見書，監(jiān)督合同的按時履行；
（6）協(xié)調處理施工過程中的突發(fā)事件，確保工程進度；
（7）在工程建設過程中，起草各類法律文件，協(xié)助開發(fā)商協(xié)調好與供電、自來水、電話、公安、衛(wèi)生、環(huán)保等部門的關系；
（8）參與工程竣工驗收，并出具法律意見書。
5、房地產項目融資
（1）向貸款銀行或其他金融機構出具法律建議，說明以土地使用權或在建工程或房地產實物抵押融資的法律可行性；
（2）與貸款銀行或其他金融機構談判、草擬或審核貸款合同、抵押合同及相關法律文件；
（3）代辦抵押登記手續(xù)、代辦抵押權解除手續(xù)；
（4）辦理抵押權實現(xiàn)時的抵押物處置手續(xù)，草擬、審核處置抵押物所需的法律文件。
6、物業(yè)管理
（1）協(xié)助設立或選聘與小區(qū)服務相符的物業(yè)管理公司，起草、審查與物業(yè)管理公司所簽訂的管理合同；
（2）起草、審核物業(yè)管理公約、物業(yè)管理規(guī)章制度，委托管理合同及其他相關法律文件；
（3）起草、制訂物業(yè)管理辦法；
（4）協(xié)助開發(fā)商行使對公寓、小區(qū)的命名權、外墻和樓宇臺的廣告權，公共場地的改造權；
（5）協(xié)助物業(yè)管理公司組織業(yè)主大會，建立業(yè)主委員會，構建、理順物業(yè)公司與全體業(yè)主及物業(yè)使用人的法律關系；
（6）協(xié)助物業(yè)公司與各市政工程公司及各專業(yè)公司確定物業(yè)服務中的各項協(xié)作、管理、維護、保養(yǎng)、專項服務合同、協(xié)議關系。
（二）房地產交易法律事務
1、房地產預售、銷售
（1）協(xié)助開發(fā)商獲取預售、銷售批準；
（2）參與按揭事宜的談判，起草按揭協(xié)議及附件；
（3）參與委托銷售事宜的談判，起草委托銷售合同，并調查、審核銷售公司的資質、資信等情況；
（4）對銷售人員進行房地產銷售的法律知識培訓，指導銷售人員簽訂銷售合同；
（5）起草審查租賃、抵押等法律文件，協(xié)助辦理相關登記手續(xù)；
（6）審查房地產廣告內容的合法性；
（7）審查商品房預售合同和銷售合同；
（8）購房簽約及見證、辦理預售登記。
2、房地產抵押
（1）提供房地產抵押的相關法律政策信息；
（2）解答辦理房地產抵押的各項法律咨詢，出具書面法律意見；
（3）代為起草、審查和修改房地產抵押合同及其他法律文書；
（4）審查抵押房地產的狀況，協(xié)助設定抵押權，并協(xié)助進行房地產評估；
（5）協(xié)助辦理房地產抵押登記手續(xù)；
（6）辦理其他約定的法律事務。
3、房地產權屬登記
（1）提供有關房屋過戶相關的法律政策咨詢，提供書面法律意見；
（2）協(xié)助準備房地產交易過戶的文件資料；
（3）協(xié)助辦理申請過戶、申報應繳契稅、費用、代領房地產買賣契證。
4、房地產調查
（1）提供有關房地產抵押、查封等相關法律政策咨詢，出具書面法律意見；
（2）到有關行政機關對房地產的權屬、抵押情況以及是否查封進行調查；
（3）辦理其他約定的法律事務。
（三）其他房地產相關律師事項
1、進行房地產開發(fā)人員、銷售人員、管理人員相關法律知識和業(yè)務技能的培訓；
2、及時向開發(fā)企業(yè)介紹新頒布的房地產相關法律、法規(guī)、政策，并結合開發(fā)企業(yè)實際管理狀況，出具相關法律意見；
3、為開發(fā)企業(yè)提供《勞動法》、《公司法》等健全公司法人治理結構的綜合性法律意見；
4、為開發(fā)企業(yè)及時解答和解決有關法律咨詢和法律事務；
5、協(xié)助企業(yè)建立健全各種規(guī)章制度，包括廠規(guī)、廠紀、合同管理、稅收、勞動保險、專利和專有技術管理、商標和廣告管理、資金信貸等管理制度；
6、參加合同和重大經(jīng)濟活動的談判，承辦其它法律事務，如公證、商標注冊、調查資信等；
7、參加調解、仲裁及其它非訴訟法律事務和訴訟活動。
三、服務費用及支付
甲方向乙方支付的律師服務費用為￥_________元（大寫_________元整）。甲方應于本合同生效之日起_________日內，向乙方支付全部費用的_________%，計￥_________元（大寫_________元整），剩余_________%，計￥_________元（大寫_________元整）于乙方事項完成之日起_________支付。
甲方按乙方要求將費用劃至乙方指定帳戶：帳戶名：_________， 帳戶號：_________。
乙方向甲方收取律師服務費用的依據(jù)為《律師服務收費管理暫行辦法》、《律師服務指導性收費標準》、_________。
四、其他費用的負擔
乙方律師辦理甲方委托事項所發(fā)生的下列費用，應由甲方承擔：
1、相關行政、司法、鑒定、公證等部門收取的鑒定費用、評估費用、辦案費用等；
2、_________（地區(qū)）外發(fā)生的差旅費、食宿費，翻譯費，復印費，長途通訊費等；
3、征得甲方同意后支出的其他費用。
乙方律師應當本著節(jié)儉的原則合理使用上述有關費用。
五、甲方權利義務
1、甲方應與乙方合作真誠，及時、準確、完整地向乙方提供所需的資料及文件；
2、甲方指定_________為法律服務小組的聯(lián)系人，負責轉達甲方的指示和要求，提供文件和資料等，甲方更換聯(lián)系人應當書面通知乙方；
3、乙方律師到甲方處辦公時，甲方應為律師提供必要的辦公及生活條件；
4、甲方應按照本合同規(guī)定的時間、方式向乙方支付服務費用；
5、甲方應隨時告之乙方其房地產項目進展情況，并告知乙方其聯(lián)系地址、電話號碼和處所等；
6、甲方應當對乙方律師辦理的相關法律事務提出明確的要求，但不得提出不合理要求；
7、甲方不得向乙方律師隱瞞任何與委托事項相關的情況；
8、甲方保證其向乙方所提交資料及文件的真實性和合法性，由于甲方提供虛假信息而導致其遭受的一切損失，由甲方自行承擔； 3
9、甲方根據(jù)乙方律師提供的法律意見、建議、方案所作出的決策而導致的損失，非因乙方律師錯誤運用法律等失職行為造成的，由甲方自行承擔；
10、甲方有權就乙方服務范圍內的事項，隨時向乙方提出口頭或書面咨詢，乙方應及時作出答復；
11、甲方有權隨時檢查監(jiān)督乙方律師的工作服務內容，但不得影響乙方律師的正常工作秩序；
12、甲方有證據(jù)認為乙方律師沒有盡勤勉義務為其進行法律服務的，有權要求乙方更換律師；
13、由于甲方的原因而導致服務事項沒有完成，甲方不得要求退還已經(jīng)支付的律師費用；
14、甲方委托的事項不得違反法律規(guī)定或律師執(zhí)業(yè)規(guī)范。
六、乙方權利義務
1、乙方應當指派熟知房地產行業(yè)又熟知工程建設行業(yè)的專業(yè)知識及專業(yè)法律規(guī)定的律師為甲方提供法律服務；
2、乙方律師應勤勉盡責地完成委托事項，維護甲方的合法權益；
3、乙方律師有權查閱甲方與承辦法律事務有關的文件和資料；
4、乙方律師有權了解甲方的生產、經(jīng)營、管理和其他經(jīng)濟活動中的有關情況；
5、乙方律師應根據(jù)甲方的安排，列席甲方的生產、經(jīng)營、管理和其他經(jīng)濟活動中的有關會議；
6、乙方律師有權獲得所必須的辦公、交通及其他工作條件和便利；
7、乙方律師在甲方授權范圍內甲方辦理之事務所產生的法律責任，由甲方承擔，乙方律師不擔責；
8、乙方律師應及時承辦甲方委托辦理的有關法律事務，并對所經(jīng)辦事務的合法性負責；
9、乙方律師要堅持以事實為根據(jù)、法律為準繩的原則，發(fā)現(xiàn)甲方有不當行為時，應當及時予以勸阻；
10、乙方律師應根據(jù)本合同規(guī)定和甲方的授權委托進行工作，不得超越權限；
11、乙方律師不得從事有損于甲方合法權益的活動，不得在民事、經(jīng)濟、行政訴訟或仲裁活動中擔任甲方對立一方當事人的人；
12、乙方律師在同時受聘擔任甲方和另一公司法律顧問期間，遇到兩公司之間發(fā)生爭議時，應當進行調解，但不得任何一方參加訴訟或仲裁；
13、乙方對在工作中接觸、了解到的有關甲方的生產、經(jīng)營、管理和其他經(jīng)濟活動中的商業(yè)秘密，負有保守秘密的義務；
14、乙方律師不得私自接受委托，私自向委托人收取費用，收受委托人的財物；
15、因乙方律師的過錯而給甲方造成損失的，乙方應按有關規(guī)定進行賠償；
16、乙方律師不得利用提供法律服務的便利牟取甲方與另一方爭議的權益；
17、未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自更換指派的律師。
七、合同的解除
1、合同期限屆滿，甲乙雙方不再續(xù)簽本合同；
2、甲乙雙方通過書面協(xié)議解除本合同；
3、因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)的；
4、乙方及律師不按本合同的約定提供法律服務，經(jīng)甲方指出后，仍不改正的；
5、因乙方律師工作延誤、失職、失誤導致甲方蒙受重大經(jīng)濟損失的；
6、甲方有意向乙方提供虛假情況、捏造事實，致使乙方律師不能提供有效的法律服務的；
7、甲方的委托事項違反法律或者違反律師執(zhí)業(yè)規(guī)范的；
8、_________。
八、保密
甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料（包括商業(yè)秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
九、通知
1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報、當面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
2、各方通訊地址如下：_________。
3、一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。
十、合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內（書面通知發(fā)出_________天內）簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失，由責任方承擔。
十一、合同的轉讓
除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。任何轉讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。
十二、爭議的處理
1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關部門調解；協(xié)商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
（1）提交_________仲裁委員會仲裁；
（2）依法向人民法院起訴。
十三、不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。
2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3、不可抗力事件發(fā)生時，雙方應立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。
4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭（不論曾否宣戰(zhàn)）、動亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。
十四、合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內容不明確，合同雙方當事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯(lián)條款的內容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。 5
十五、補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
十六、合同的效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。
有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。
甲方（簽章）：_________ 乙方（簽章：_________
法定代表人（簽章）：_________ 法定代表人（簽章）：_________
委托人（簽章）：_________ 委托人（簽章）：_________
開戶銀行：_________ 開戶銀行：_________
帳號：_________ 帳號：_________
會的作用。一、加強和健全了工會組織的自身建設
由于房管局剛剛組建，年初，我們在局三定到位后，高度重視工、團、婦工作，立即著手系統(tǒng)工會的籌建，堅持人本思想，及時建立健全工會、婦聯(lián)等群眾組織網(wǎng)絡，充分發(fā)掘人的積極因素，大力營造蓬勃向上、團結拼搏、甘于奉獻的精神風貌，最大限度發(fā)揮廣大職工的工作熱情，激發(fā)他們的艱苦創(chuàng)業(yè)精神，強化工會服務意識，努力提高工會質量，為房管系統(tǒng)的跨越式發(fā)展奠定了堅實的基礎。管好、用好工會經(jīng)費和職工福利費，以有限的資金為教職工謀取較大的經(jīng)濟利益。
二、積極強化學習機制，提高了全員素質
今年，工會積極協(xié)助局黨組，從強化學習、廉潔自律、做好服務入手，本著“外樹形象，內求質量”的宗旨，狠抓機關作風建設，以建設學習型機關為目標，確立了“學習與工作相結合”的理念。一是堅持定期政治學習。堅持每周的政治學習，傳達上級文件精神，組織職工集中收看了《公仆本色》、《生命之光》、《一心為民的好書記鄭培民》《廉政時空—治本之策》等電教片，引導他們樹立了正確的人生觀、世界觀、價值觀。二是開展主題活動。深入開展“勤業(yè)、敬業(yè)、創(chuàng)業(yè)”為主題的三業(yè)教育活動和“以全心服務、樹全新形象”的主題教育活動。使全體員工時刻保持清醒頭腦，樹立了不進則退的競爭意識，統(tǒng)一了思想，明確了任務，自我加壓。三是參加各項培訓。積極參加市委宣傳部組織的普通話培訓和英語三百句培訓，提高了服務本領和技能。并舉辦了辦公自動化學習班，把干部帶進課堂，向書本學習，增強本領，掌握政策，熟悉市場規(guī)則，不斷提高政策水平，依法行政水平和運用市場經(jīng)濟知識指導工作的水平。四是加強法制學習。先后組織了全市房地產經(jīng)營管理人員培訓班、《中華人民共和國房地產法》和行政執(zhí)法講座；組織職工學習《工會法》，了解工會相關知識，并參加《工會法》知識測試。與儀征日報社共同主辦了“房管杯”房地產法律法規(guī)有獎知識競賽。通過學習教育，使廣大職工牢固樹立“四個意識”：全心全意推進我市房管工作的發(fā)展意識、積極推進儀征經(jīng)濟發(fā)展的大局意識、真心誠意為人民造福的服務意識、強化維護房產市場健康發(fā)展的責任意識。
三、急職工所急，想職工所想，把工會建成溫暖的職工之家。
要發(fā)揮職工的主觀能動性，不僅要在工作上壓擔子，更要在生活上關心職工，切實幫助職工解決實際困難，把工會辦成真正的職工之家。今年，我們著重加強對特困職工生產、生活的了解，隨時掌握他們的困難和思想動態(tài)，關鍵時幫助他們解決實際困難。月份，組織全局職工進行體檢，使他們能夠全身心的投入工作。凡系統(tǒng)內職工遇有婚喪產假，工會都組織人員前去慰問，把單位的關心送到每位職工的心坎上，真摯的關懷為廣大職工解除了后顧之憂，使他們得以全身心地投入到工作中，把單位事當作自己事，積極地以主人翁的精神投沿江大開發(fā)的熱潮中，為儀征經(jīng)濟的騰飛作貢獻。
四、開展各種文體活動，豐富職工的業(yè)余生活，加強系統(tǒng)精神文明建設。
為了讓職工的業(yè)余生活既豐富多彩，又高雅不俗，局工會組織開展了各種文體活動，豐富職工業(yè)余生活，提高隊伍的綜合素質。一是積極參加市里的各種形式的活動。今年，我們支持上級工會工作，組織職工積極參加市里舉辦的各類活動，調動了職工的積極性，充分展現(xiàn)了房管職工的風采和智慧。在市婦聯(lián)組織的“健康知識走進家庭競賽”中，我局石慧芬同志一家過五關，斬六將，層層突出重圍，經(jīng)過三輪角逐，最終獲得全市第二名，賽出了水平，賽出了風格，展現(xiàn)房管人不畏強手，敢于競爭，遇難而上的精神風貌。在市委宣傳部組織的十六大知識競賽中，我局代表隊，團結協(xié)作，表現(xiàn)突出，最后在全市榮獲第二名。在全市職工乒乓球比賽中，我局運動員，頑強拼搏，最終獲得男子第六名，女子第四名的好成績。二是突出節(jié)日主題活動?！叭恕眿D女節(jié)慶?；顒託v來是婦女工作的重頭戲。今年的“三八”婦女節(jié)，我局堅持以活動為載體，開展了“四個一”活動，營造了濃厚的節(jié)日氛圍。首先，召開了一次婦女大會。通過大會，大力宣傳儀征新一輪經(jīng)濟發(fā)展的歷史行性機遇，表揚先進，激勵動員我局廣大女職工，進一步統(tǒng)一思想，牢固樹立時不我待、只爭朝夕的緊迫感，以大干快上、奮發(fā)有為的工作熱情，為儀征在新的起點上實現(xiàn)新發(fā)展作出新貢獻，以貢獻求地位。其次，組織了一次八十分競賽。通過競賽，既培養(yǎng)了她們團結協(xié)作精神，融洽了氣氛，實現(xiàn)了感情的交融，又達到了取長補短，相互激勵，共同進步的目的，增強了婦女同志的凝聚力。再次，與市行政服務中心舉行了一次聯(lián)誼會。通過活動，縮短了兄弟單位之間距離，加深了感情。最后，組織了一次婦女干部外出調研。在“三八”婦女節(jié)期間,我們堅持落實“走出去”戰(zhàn)略，組織了部分婦女干部外出進行調研，對口學習、考察，感受了現(xiàn)代城市日新月異的變化，進一步增強了她們的發(fā)展意識、增長了知識、開闊了眼界，參訓婦女干部普遍感到受益很深。同時，年初我們組織了系統(tǒng)
內職工乒乓球比賽。在比賽中增進了友誼，促進了相互了解，摒棄了庸俗的人際關系，使房管系統(tǒng)的精神文明建設又上了一個新的臺階。
五、真情幫扶，切實推動了扶貧幫困工作再上新臺階
同志們：
今天，我們召開2005年房地產管理工作會議。主要任務是學習貫徹市委八屆七次全會精神，總結2004年工作，部署2005年任務，動員全局干部職工進一步認清形勢，明確任務，促進房地產管理工作再上新水平。一會兒，市領導還要作重要講話，對做好今年的房地產管理工作提出要求，請同志們認真組織好貫徹和落實。下面，我講兩點意見。2004年房地產管理工作回顧
2004年，是房地產管理工作極不平凡的一年，一年來，我們認真貫徹市委、市政府的各項工作部署，全面落實科學的發(fā)展觀，將“執(zhí)政為民、求真務實、開拓創(chuàng)新”貫穿于工作的各個環(huán)節(jié)，從年初確定的“1266”總體工作目標，到結合形勢發(fā)展和社會需求變化而采取的各項措施，始終沿著這一思路，一步一步地的走，一件一件的干，難題一個一個的破解，較好地完成了市委、市政府賦予我們的各項任務，干成了一批影響大、效果好、為政府作勁、受群眾歡迎的新事、大事、難事，為構建和諧社會做出了貢獻。
一年來，我們推出了“服務企業(yè)群眾,改善投資環(huán)境”的多項措施；實現(xiàn)了房屋交易2100萬平方米；辦理了各類房地產權屬登記、租賃備案、行政許可、核準等38萬件；建成了高標準廉租住房29萬平方米，使1000余戶百姓受益；啟動了經(jīng)濟租賃房和經(jīng)濟適用房；平穩(wěn)地實現(xiàn)了拆遷各類房屋200萬平方米，保證了城市建設，改善了人民群眾住房條件；實施了直管公房三大專項維修工程538.6萬平方米，使11.3萬戶居民受益；新增了新舊區(qū)物業(yè)管理面積1770萬平方米，提升了物業(yè)管理檔次和水平；歸集、整合了商品住宅、公房售后維修基金9.2億元，建立了房屋維修保障長效管理制度；出臺了一系列法規(guī)政策和制度辦法，組建了覆蓋18個區(qū)縣的執(zhí)法隊伍，實行了行政執(zhí)法責任過錯追究制度，加大了行政執(zhí)法和內部監(jiān)察力度；強化了歷史風貌建筑管理和保護；完善了房屋交易監(jiān)管、地理信息系統(tǒng)等數(shù)字網(wǎng)絡化管理功能，推出了10項服務舉措；建成了功能完備的古文化街，使商貿區(qū)成為全國旅游靚點；建設了為支柱產業(yè)提供人才的學歷、職業(yè)教育培訓基地；平穩(wěn)完成了全系統(tǒng)事業(yè)單位聘任制改革；在政務網(wǎng)站開通了局長信箱，修建了接待中心，拓寬了與群眾溝通的渠道，密切了與群眾的關系等等。特別是立昌書記、相龍市長、鳳友主任等市領導一年中先后到我局和重點項目檢查指導工作，這是對房地產管理工作的極大鼓舞和鞭策。這些令人振奮的數(shù)字和效果不僅使房管系統(tǒng)向市委、市政府，向人民群眾交上了一份滿意的答卷，而且為房地產管理工作向更高標準邁進奠定了更加堅實的基礎?？偨Y起來，2004年工作有以下幾個特點。
一、始終堅持以民為本，在解決涉及群眾利益的緊迫問題上取得新成效。把利益和實惠留給群眾，是房管部門的根本宗旨，是提高執(zhí)政能力、執(zhí)政水平的具體體現(xiàn)。2004年，我們把“執(zhí)政為民”作為各項工作的基本著力點，取得了突出效果。一是構建了為拆遷居民解決住房困難的多層次住房保障供應體系。在城市拆遷規(guī)模擴大，中低價位住房供應緊缺的形勢面前，我們主動想實招，一方面嚴格規(guī)范拆遷行為，堅持依法拆遷、以情拆遷、文明拆遷，建立拆遷聯(lián)席會制度，切實維護了拆遷居民合法權益。另一方面，分層次構筑三級住房保障線，開工建設了45萬平方米廉租房，實現(xiàn)當年竣工29萬平方米，籌集了1000套經(jīng)濟租賃房，分批次為近千戶低收入拆遷群眾解決了燃眉之急。隨著廉租房、經(jīng)濟租賃房、經(jīng)濟適用房房源、政策等全部落實到位，將有更多的中低收入群眾徹底改善住房條件。二是加快解決歷史遺留產權補登問題。我們從維護群眾切身利益出發(fā)，積極協(xié)調有關部門，著力解決群眾辦證難問題。截至2004年底，共辦理補登1416件，886萬平方米，使5萬戶居民受益，也促進了市場流通和管理規(guī)范。三是完成了直管公房三大維修工程階段性任務。實施成套獨用樓房自來水改造、房屋老化電線更換、危舊樓房綜合維修538.6萬平方米，使11.3萬戶住在舊樓區(qū)的居民直接受益。四是積極推動新舊區(qū)物業(yè)管理。通過法制化、市場化等手段，大力規(guī)范新區(qū)物業(yè)管理，增強管理的公信度。以鞏固舊樓區(qū)整治成果為目標，采取給予補貼資金，落實辦公服務用房，建立小區(qū)項目基礎檔案，規(guī)范物業(yè)管理收費和服務標準等有效措施，推動舊區(qū)物業(yè)管理上水平。同時，進一步加大住房維修基金收繳力度，基本建立起了住房維修保障長效管理機制。全年歸集、整合商品住宅、公房售后維修基金9.2億元，累計歸集14億元。五是完善窗口服務和投訴平臺。以爭創(chuàng)窗口、行風全市一流水平為目標，進一步落實服務規(guī)范，建立了投訴中心和局長電子信箱等制度，廣泛傾聽社會呼聲，及時化解群眾矛盾。全年接待、處理群眾來信來訪3113件，辦結率達98.2。從這些為民辦實事的實踐中，我們感到，只有牢固樹立“為民無止境、服務無上限”的基本理念，工作才能得到社會的支持、得到百姓的理解、得到領導的重視
可。
二、始終堅持圍繞大局抓重點，在促進經(jīng)濟發(fā)展和城市建設上取得新突破。過去的一年，我們始終按照市委、市政府的要求，不斷增強工作的預見性、主動性和科學性。圍繞提高執(zhí)政能力，組織開展了全系統(tǒng)大討論，重點在提高房地產市場監(jiān)管、服務、調控、培育能力和解決應對復雜矛盾、加強自我約束上下功夫，通過思想認識的提升帶動工作水平、工作效果的全面提升。一方面，圍繞改善城市整體投資環(huán)境、促進經(jīng)濟發(fā)展，大力培育、規(guī)范房地產市場。去年年初，針對房屋價格增長過快、結構性供應矛盾日益顯現(xiàn)的苗頭，站在促進經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展、保持社會穩(wěn)定的高度，加強了對市場的調研、分析，采取對策，從強化監(jiān)管、完善服務入手，在全市推出八項措施，拉開了“加強為企業(yè)群眾服務,大力改善投資環(huán)境”的序幕。市、區(qū)（縣）局領導分批帶隊深入企業(yè)，協(xié)調解決房產測繪、物業(yè)前期備案、銷售許可等問題，使170萬平方米的中低價位房屋及時上市，有效緩解了市場供應矛盾，保證了房地產市場平穩(wěn)運行。同時，進一步加大了房地產市場的監(jiān)控力度，充分利用數(shù)字房管網(wǎng)絡資源信息，對房地產市場運行狀況、存在矛盾本文來自:文秘網(wǎng)站的龍頭：
和發(fā)展態(tài)勢進行深度分析研究。這些成果已經(jīng)成為市委、市政府經(jīng)濟社會發(fā)展決策的重要依據(jù)。另一方面，圍繞加快改變城市面貌，提升城市品位，主動挑重擔。我們瞄準全市工作目標，將壓力和責任轉化為推動房管工作的動力和干勁，進一步加快了古文化街旅游商貿區(qū)、奧式商務區(qū)等工程建設，為全面實施“三步走”戰(zhàn)略發(fā)揮了重要作用。特別在歷史風貌建筑管理工作中，我們站在挖掘城市資源、提升城市文化品位和形象的高度，從加強立法入手，組織開展了全市歷史風貌建筑普查，通過論證、鑒別、專家鑒定，首批確認歷史風貌建筑872幢、156萬平方米，并建立了地理信息查詢統(tǒng)計系統(tǒng)。出臺了《關于暫停市內六區(qū)直管公產歷史風貌建筑產權交易、使用權置換審批的通知》，對歷史風貌建筑資源實行統(tǒng)一管理和保護。成立了歷史風貌建筑保護開發(fā)策劃工作室，確定了點、線、面相結合的深度開發(fā)工作思路和方案，并隨市政府代表團赴香港參加招商活動，進一步提升了我市經(jīng)濟、文化的國際影響力。五大道近代歷史風貌建筑綜合整修項目榮獲2004年度“中國人居環(huán)境范例獎”，為開展更深層次、更高標準的歷史風貌建筑保護深度策劃創(chuàng)造了條件。
三、始終堅持嚴格管理、依法行政，在維護群眾根本利益上取得新進展。隨著民主法制進程的全面推進，房管工作所面臨的矛盾和挑戰(zhàn)日益突出，新情況、新問題不斷涌現(xiàn)。2004年，我們從轉變職能、破解難題入手，進一步完善法規(guī)制度，強化和發(fā)揮房管職能作用。一是深入貫徹行政許可法，依法強化房地產管理的主體地位。通過不斷修訂、完善相關法規(guī)、規(guī)章及配套辦法，為房管工作整體上水平提供了法律保障。目前，權屬條例已完成公示，風貌條例已報請市政府審議，《天津市房地產市場管理規(guī)定》、《天津市房屋安全和使用管理規(guī)定》、《天津市房屋租賃管理規(guī)定》3部政府規(guī)章、《天津市物業(yè)管理企業(yè)退出項目管理暫行辦法》等12項規(guī)范性文件及16項配套程序和示范文本，已重新修訂和頒布實施，使房地產各項管理更加有法可依、有章可循。特別在《城市危險房屋管理規(guī)定》（建設部129號政令）重新修訂頒布后，統(tǒng)一規(guī)范了房屋安全鑒定市場無序放開的狀態(tài)，由于我們超前加強了房屋安全鑒定機構建設，進一步拓展了職能和發(fā)展空間，更加突出了房管部門不可替代的職能地位。二是深入落實行政執(zhí)法責任制。進一步健全市、區(qū)（縣）房地產專業(yè)執(zhí)法隊伍，形成了專業(yè)執(zhí)法部門和業(yè)務行政管理部門聯(lián)動的全方位執(zhí)法管理體制。全面落實《行政管理人員過錯責任追究辦法》，不斷加大對行政不作為、亂作為的查處力度，先后開展了對私開門臉、拆改結構、虛假廣告、商品房違規(guī)預售等專項治理和行政執(zhí)法責任制大檢查，進一步營造了房地產市場良好環(huán)境。三是加強法制宣傳，增強全民依法用房、管房意識。組織開展了“古文化街旅游商貿區(qū)杯”房地產法規(guī)規(guī)章百題競賽活動，得到了社會各界群眾廣泛參與，進一步擴大了房地產法規(guī)規(guī)章的覆蓋面和知曉率。2004年我局獲得“全國建設系統(tǒng)法制工作先進單位”榮譽稱號。
四、始終堅持在創(chuàng)新中求突破，在管理服務水平上實現(xiàn)新提高。適應新形勢的出路靠創(chuàng)新，解決新問題的招法靠創(chuàng)新，創(chuàng)新是房管工作保持旺盛活力的制勝法寶。一年來，我們的每一個步驟、每一個措施都圍繞創(chuàng)新做文章，從不同層面挖掘創(chuàng)新點，擴大創(chuàng)新面，鞏固創(chuàng)新成果。首先是依托科技求創(chuàng)新。以完善數(shù)字化網(wǎng)絡管理、服務手段為突破口，在不斷完善商品房銷售管理系統(tǒng)的基礎上，推出了二手房交易管理系統(tǒng)和租賃房網(wǎng)上備案系統(tǒng)，開通了即時和查詢供求信息的房地產綜合信息網(wǎng)站，初步建立了覆蓋全市的地理信息系統(tǒng)，實行了權屬檔案公開查詢，在進一步規(guī)范市場交易秩序、維護群眾合法利益的同時，實現(xiàn)了追求一流標準，保持一流水平的目標。其次是從群眾需求中求創(chuàng)新。我們在建設廉租房，解決拆遷“雙困”家庭住房困難的基礎上，深入分析不同層面群眾的住房需求，認真落實市委、市政府部署，提出了經(jīng)濟租賃房、經(jīng)濟適用房的發(fā)展思路，重點解決了低收入“夾心層”群體住房困難問題。針對公房置換市場群眾辦件不方便、中介機構違規(guī)賺取差價等損害群眾利益的違規(guī)行為，通過整合市場資源，實行了公房置換統(tǒng)一辦理、掛牌交易的新舉措，方便了群眾，也抑制了置換房屋亂收費、亂漲價的行為，保證了居民合法權益不受侵害。
五、始終堅持以改革促發(fā)展，在轉換機制、實現(xiàn)發(fā)展上增添新動力。改革是房管工作不斷開創(chuàng)新局面的重要條件。一是完善內部機制建設。在全系統(tǒng)整體建立事業(yè)單位養(yǎng)老保險社會統(tǒng)籌的基礎上，2004年，全面實行了事業(yè)單位全員聘任制，實現(xiàn)了職工由身份管理向崗位管理的轉變，初步建立了與市場經(jīng)濟體制對接的用人新機制。同時，強化資產、財務管理和審計監(jiān)督。完成了系統(tǒng)內137戶國有企業(yè)清產核資工作，推行了固定資產配備標準化管理。進一步規(guī)范經(jīng)費核算，統(tǒng)一核定人員和公用經(jīng)費標準，實行了多種行政規(guī)費“捆綁使用”。不斷加大審計監(jiān)督力度，對2003年以來提出的364條審計意見和建議進行嚴格跟蹤督查，整改落實率達92以上。二是深化內部結構調整。整合教育培訓資源，投資創(chuàng)辦高等職業(yè)教育學院，建設了具有一流水準的行業(yè)教育培訓基地，為房管事業(yè)發(fā)展增添了后勁。通過合并質量站、定額站，調整充實房地產業(yè)協(xié)會、物業(yè)協(xié)會等內部機構，進一步煥發(fā)了單位、職工活力，為促進房管事業(yè)整體協(xié)調發(fā)展發(fā)揮了重要作用。
2004年房管工作之所以取得令人滿意的成效，是市委、市政府正確領導的結果，是全局干部職工團結拼搏、共同努力的結果，是各級領導干部身先士卒、勇于創(chuàng)新、敬業(yè)奮斗的結果。在看到成績的同時，我們也必須清醒地認識到，與快速協(xié)調發(fā)展的形勢要求比，與人民群眾的需求愿望比，還存在一些差距和不足。主要表現(xiàn)在：房地產行業(yè)的自律行為和誠信體系建設還不健全，房地產市場的違規(guī)行為、侵害群眾利益的事件還時有發(fā)生；房地產法律法規(guī)的宣傳、普及面還欠廣泛和深入，一些群眾既缺乏維權意識，又缺乏依法履行義務的素質；個別工作人員為群眾服務的標準不高，缺乏主動、熱情、周到的意識和自覺性，群眾對個別單位、人員的服務不滿意，屢有反映；一些單位、部門依法行政的意識不強，執(zhí)
法責任制落實不到位，檢查工作缺乏制度化和經(jīng)常化；還有的單位和部門工作一般化，缺乏主動性、創(chuàng)造性，在解決復雜矛盾、應對新形勢上，思路不寬，招法不多，危機感、緊迫感不強。在新的一年里，我們要在成績面前找不足，改正不足，挖掘潛力。從市局做起，從機關做起，從領導做起，使新的一年工作再上新水平。
2005年房地產管理工作安排
2005年是我市深入落實科學發(fā)展觀，搶抓戰(zhàn)略機遇期，加快實施“三步走”第二步戰(zhàn)略的關鍵一年，也是城市建設步伐進一步提速、經(jīng)濟社會更加協(xié)調快速發(fā)展的重要一年。我們要認清形勢，搶抓機遇，推進房地產管理工作實現(xiàn)新的跨越。
一、2005年面臨的形勢
剛剛閉幕的市委八屆七次全會確定了今年全市工作的總體要求和主要任務，市委工作要點中有多處涉及我局直接和間接承擔的工作，是歷年來最多的一次。這既是壓力和挑戰(zhàn)，更是房地產管理工作在已有的臺階和水平上求得更快發(fā)展的難得機遇。2005年工作的總體要求是以科學發(fā)展觀統(tǒng)領全局，以構建和諧社會為核心，“適應新形勢、抓住新機遇、再上新水平”。結合房管工作實際，如何賦予“三新”更豐富的內容、更高的標準、更新的追求，是我們深入落實全會精神，推動房管工作全面上水平的關鍵，是房管系統(tǒng)在新形勢、新臺階上肩負的重大歷史責任。
在我市經(jīng)濟社會協(xié)調發(fā)展的形勢帶動下，近年來，房地產管理工作呈現(xiàn)整體推進、協(xié)調發(fā)展的良好態(tài)勢，具備了追求更高水平、實現(xiàn)更大發(fā)展的基礎和條件。但是，越是形勢喜人，越要認清形勢逼人的壓力；越是加快發(fā)展，越要保持清醒的頭腦，使我們的工作方向、思路、招法隨形勢而變、隨發(fā)展而動。“適應新形勢”，就是需要我們站在促進經(jīng)濟發(fā)展、構建和諧社會的政治高度，既要適應新機遇，也要適應新挑戰(zhàn)；既要發(fā)揮好新優(yōu)勢，更要應對面臨的新困難。隨著人民群眾民主法制意識的增強，分享改革開放成果需求的增強，對政務公開公正、市場信息了解、便民高效服務等方面的要求不斷提高，用以往一般化的工作方式方法去處理當前的新情況，已不適應形勢發(fā)展的需要；隨著房地產市場規(guī)模不斷擴大，交易量連續(xù)攀升，我們面臨著工作量加大和政府行政降費帶來的行政收費下降的新壓力，在這種情況下，如何保證各項管理服務水平不降低，是對我們各級工作人員的嚴峻挑戰(zhàn)；隨著社會的發(fā)展，一些深層次的矛盾不斷顯現(xiàn)，反映在房地產行政管理上尤其突出，如歷史遺留涉及12萬戶群眾的房產證問題，商品房建設質量、配套等給當前物業(yè)管理帶來的新問題，公房管理中低租金運行、租不養(yǎng)房問題，中低收入、特別是雙困家庭的經(jīng)常性住房保障問題等等。無論是歷史的，還是現(xiàn)實的，是過去的，還是現(xiàn)在的，都需要我們在位的房管人從政治的高度去處理好這些矛盾。所以說，統(tǒng)一對當前形勢的認識，是實現(xiàn)房管工作上水平的基礎，是我們學習好、貫徹好、落實好全會精神的重要前提和保證。“抓住新機遇”，需要我們以清醒的頭腦判斷形勢，以清醒的頭腦審視自己，以清晰的思路謀劃全局，在房地產管理工作中發(fā)現(xiàn)機遇、利用機遇。培養(yǎng)、鍛煉抓機遇的意識和能力沒有特殊的捷徑，只有靠我們堅持不懈的學習，不斷提升適應形勢的能力、駕馭全局的能力和解決復雜矛盾問題的能力。我們這一代房管人要珍惜每一個歷史機遇，放過機遇就是放棄發(fā)展，就是最大的失職。“再上新水平”，就是堅持“高水平是財富、低水平是包袱”，實現(xiàn)我們的各項行政管理、各項窗口服務、各項自身發(fā)展高水平。這個新水平就是與歷史比應該是最好的，與同行比應該是最優(yōu)的，讓人民群眾評價應該是滿意的，讓市委、市政府考核應該是放心的。
可以說，完成好2005年工作，極不容易、更不平凡。我們一定要按照市委、市政府要求，以清醒的頭腦查找不足、挖掘潛力，以清醒的頭腦抓住機遇、贏得挑戰(zhàn)。
二、總體思路
2005年房地產管理工作的總體思路是：深入貫徹落實市委八屆七次全會精神，以科學的發(fā)展觀統(tǒng)領全局，以構建和諧社會為一切工作的出發(fā)點和落腳點，將加強六種能力建設落實到構建和諧社會的實踐中。即：提高為群眾解難題、辦實事能力，促進和諧社會的構建和發(fā)展；提高培育、規(guī)范房屋交易市場能力，促進房地產業(yè)健康有序運行；提高服務和參與城市建設能力，促進城市環(huán)境和文化品位全面提升；提高法規(guī)制度執(zhí)行和貫徹能力，促進依法行政再上新水平；提高科技創(chuàng)新和應用能力，促進管理手段和方式實現(xiàn)新突破；提高自我約束和發(fā)展能力，促進管理效能邁上新臺階。進一步解放思想，開拓創(chuàng)新，求真務實，推動房地產管理工作取得新的突破。
三、重點工作
按照今年房管工作的總體思路，全局上下要在提高六種能力，實現(xiàn)六個促進上抓落實、見成效。
（一）提高為群眾解難題、辦實事能力，促進和諧社會的構建和發(fā)展。
1、廉租住房租賃補貼對象應保盡保。一是按照省、市要求，結合我縣實際，對今年廉租住房保障面積標準進行提高，將低保、特困職工、低收入住房困難家庭保障面積標準全部提高到16平方米。二是對照新標準做好新增補貼戶的保障工作。今年8月份，我縣住房保障標準出臺后，我們立即召開盱城鎮(zhèn)和相關部門負責人會議，就下半年廉租住房租賃補貼工作進行宣傳動員，并會同縣紀委、民政等部門對各家初審上報的補貼戶名單進行逐戶核查。目前共有157戶新增保障家庭符合條件，其中低保家庭15戶、特困職工家庭11戶、低收入家庭131戶。三是確保符合條件的保障家庭能及時享受政府補貼。上半年，我們對在保的198戶住房困難家庭，按時發(fā)放廉租住房租賃補貼21.8萬元；對新增的157戶保障家庭已完成公示程序，計劃11月底前對符合條件的329戶住房困難家庭發(fā)放租賃補貼。
2、全力推進保障性住房建設，促進社會和諧。今年以來，我局圍繞縣委、縣政府“民生改善年”年度奮斗目標，主動作為，奮發(fā)有為。在承擔全縣經(jīng)濟適用房和廉租住房建設當中，在政府未給一分錢的情況下，克服各種困難，自籌資金，自加壓力，快速推進，確保完成省市下達的住房保障任務。
2009年，市下達我縣住房保障目標為：全年建設經(jīng)濟適用住房714套、廉租住房85套、安置房5萬平方米，作為市對縣考核目標之一的科學發(fā)展觀體系“城市低收入家庭住房困難戶占總戶數(shù)比重”要確保達到1.27％。圍繞全年任務，我局采取多種措施，迎難而上，強力推進。今年以來，通過自建和開發(fā)企業(yè)代建等方式在城區(qū)斬龍澗、十里營街道、城市桃園、香江花園、華府名苑、世紀名城等地塊開工建設經(jīng)濟適用房714套；在南苑小區(qū)東側地塊開工建設138套廉租住房；在鵬勝家園地塊開工建設拆遷安置政策性商品房69602平方米;解決低收入住房困難家庭741戶，超額完成27戶，占城市低收入家庭住房困難總戶數(shù)的1.21%，完成年度目標105%。其中老城區(qū)斬龍澗三個地塊經(jīng)濟適用住房已啟動建設，其中1#地塊2600平方米30套經(jīng)濟適用住房主體工程全部完工并完成內外粉刷。南苑小區(qū)138套7195.48平方米廉租住房2#樓六層封頂開始起坡屋面，4#樓主體已砌至六層，計劃11月底主體全部完工，年底前交付使用。
3、著力推動房地產市場健康、快速發(fā)展，拉動經(jīng)濟發(fā)展
當前，房地產業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱產業(yè)，對推進城市建設，拉動地方經(jīng)濟發(fā)展的作用日益突出，作為全縣房地產行業(yè)主管部門，主動作為，積極應變，不斷研究新情況，充分了解企業(yè)需求，落實完善扶持政策，舉辦房產商品交易會，促進全縣房地產業(yè)健康、快速發(fā)展。
（1）積極舉辦房展會。今年以來，為進一步促進房地產市場健康、快速發(fā)展，按照縣委主要領導指示精神，我局于5月8日和9月25日先后承辦了*首屆春季房產商品交易會和2009*秋季房產商品交易會。為辦好房交會，我局抽調精干人員成立組委會辦公室，進行先期策劃、宣傳及組織統(tǒng)籌工作，使各項工作有計劃、按步驟實施。房交會期間全局齊上，全員參與，全力保障，保證了房交會圓滿成功。其中5月8日至10日春季房交會集中展銷3天時間共展銷商品房360套、面積3.4004萬平方米；5月分當月共銷售商品房1648套，總面積16.97萬平方米。5月份銷售的商品房比前4個月份銷售的總和還多16套，5月份房交會是我縣房地產市場由回暖到升溫的重要轉折。為進一步推動春季房交會影響，擴大暖市效應，我局又順勢而為舉辦秋季房交會。在9月25日到9月27日集中展銷的三天時間，共銷售商品房766套，面積7.57萬平方米，9月25日至10月25日秋季房交會共銷售商品房2405套，比春季房交會多銷售757套，銷售面積達24.*萬平方米，銷售金額6.7億元。兩次房交會的成功舉辦，極大地促進了我縣房地產市場及相關產業(yè)的發(fā)展。
（2）加強房地產市場分析。今年以來，為全面、客觀、真實地反映全縣房地產開發(fā)現(xiàn)狀、銷售情況、價格走勢及市場同比情況，不斷加強房地產市場分析工作，確保每月出一期房地產市場情況簡析，為領導及企業(yè)決策提供更好、更及時的服務。今年我們拓展了房地產市場分析的內容和深度，根據(jù)不同時期房地產業(yè)發(fā)展情況，適度增加形勢分析和數(shù)據(jù)內容。如兩屆房交會期間，我局針對房交會開展情況及取得的成果，及時編寫分析房地產市場分析，并對各樓盤在房交會期間銷售情況、當月稅收及同比情況進行統(tǒng)計分析，準確提供房地產市場運行情況，保證市場分析的針對性和有效性。
（3）成立*房產網(wǎng)。為不斷適應和促進我縣房地產市場的發(fā)展，滿足群眾知情權和參與權，我局積極籌措資金，抽調專門人員，攻克技術難題，在社會各界熱切盼望中，“*房產網(wǎng)”（http//）于5月3日正式運行。網(wǎng)站運行以來，用戶訪問量屢創(chuàng)新高，居*同類網(wǎng)站之首。*房產網(wǎng)以網(wǎng)絡為工具，以用戶為中心，以應用為靈魂，以便民為目的，內容涵蓋了房產政務信息、本地樓市動態(tài)信息、家居裝飾及業(yè)主論壇等一系列便民信息。用戶可通過房產政務網(wǎng)查詢到最新的*房產政策，通過房產信息網(wǎng)可以查詢到*各樓盤的相關動態(tài)信息。而房產視頻網(wǎng)則匯集了本地乃至全省的相關房產視頻信息。為不斷完善網(wǎng)站自身各項功能，保證網(wǎng)站長期正常遠行，我局還適時地成立了信息管理中心，加強對網(wǎng)站的維護和動態(tài)管理，通過網(wǎng)絡平臺開展系列活動，政務信息，切實讓群眾享受到更多、更細、更廣、更及時的房產信息。
（4）加強房地產市場監(jiān)管。今年以來，我局不斷強化房地產開發(fā)企業(yè)監(jiān)督和管理方式，逐步規(guī)范企業(yè)預銷售行為。重點抓好商品房預售款的監(jiān)管，對每一新建樓盤要求企業(yè)必須與銀行及我局簽訂監(jiān)管協(xié)議，預售款必須打到協(xié)議專用賬戶，每次申請使用，我局都派人現(xiàn)場勘查建設進度，根據(jù)建設進度情況批準使用預收款，同時嚴格抓好農民工工作的發(fā)放工作，要求建設單位必須按時足額發(fā)放農民工工資，切實維護弱勢群體的利益；繼續(xù)實行開發(fā)項目網(wǎng)上銷售管理，進一步完善網(wǎng)上樓市內容，杜絕無資質和超越資質開發(fā)行為，加強房地產開發(fā)項目綜合管理，嚴格執(zhí)行房地產開發(fā)項目實施交付使用制度；堅持實行開發(fā)企業(yè)每月例會制度，為全縣房地產開發(fā)企業(yè)提供相互交流的平臺，不斷提高為企業(yè)服務的水平；進一步完善房地產開發(fā)企業(yè)誠信檔案工作，加大對企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為量化考核力度，增強房地產開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員遵守房地產法律法規(guī)的自覺性和誠信意識，不斷提升房地產開發(fā)經(jīng)營水平。
截止2009年10月，全縣商品房施工總面積達146.42萬平方米，其中住宅施工面積113.64萬平方米；商品房新開工面積55.11萬平方米，其中住宅面積42.52萬平方米；商品房竣工面積21.41萬平方米，其中住宅竣工面積18.67萬平方米；全縣商品房可售面積39.02萬平方米，其中住宅可售面積25.76萬平方米；目前全縣房地產開發(fā)在建項目41家，房地產開發(fā)投資11.54億元；發(fā)放預售許可證193份，批準預售面積763118.37平方米，其中批準住宅預售面積576855.91平方米；新申報房地產開發(fā)資質21家，經(jīng)驗收合格對6家房地產開發(fā)項目發(fā)放《交付使用備案證書》，交付面積達189074.65平方米。
4、規(guī)范服務流程，提高房產管理水平
為進一步提高工作效率，方便群眾辦事，我們對原有工作流程進行了創(chuàng)新改造，在不違反法律、法規(guī)的基礎上，簡化辦事程序，縮短群眾等待時間，進一步提高工作效率，最大程度方便群眾。同時，我們按規(guī)定要求制作規(guī)范了工作流程、收費標準、文明辦公制度等告知牌和辦事指南宣傳資料，進一步加大宣傳告知力度。二是窗口品牌再打造。我們以產權產籍業(yè)務進縣審批中心為契機，狠抓人員素質管理，狠抓業(yè)務規(guī)范管理，不斷提升管理水平，全面樹立良好的房管窗口形象。三是業(yè)務工作再拓展。為規(guī)范我縣二手房交易市場，規(guī)避群眾交易風險，我們在借鑒外地成功經(jīng)驗做法的基礎上，我們安排專人負責二手房交易中心工作，出臺交易規(guī)則，提供房源信息、幫助辦理貸款手續(xù)、陪同看房等服務項目，通過宣傳售房信息、幫助賣方洽談售價等方式，切實解決群眾在二手房交易中的風險。四是優(yōu)惠措施再體現(xiàn)。為最大程度方便縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)，我們設立了企業(yè)房產服務專門辦事窗口，并出臺相關的收費優(yōu)惠措施，一律免收開發(fā)區(qū)企業(yè)非住宅房屋產權登記費；對開發(fā)區(qū)企業(yè)非住宅房屋交易的，免收買方交易手續(xù)費，對賣方交易手續(xù)費按收費標準的60％收取。五是房屋測繪再準確。
隨著商品房結構的不斷合理，土地資源的稀缺，高層建筑、大型樓盤、豪華商業(yè)區(qū)越來越多、越來越復雜，給測繪工作帶來前所未有的機遇和挑戰(zhàn)，為此，我們組織人員認真學習業(yè)務知識，對照文件標準，精確測量，反復計算，避免差錯；六是嚴把房屋安全鑒定關。對群眾申請辦理危房鑒定的，嚴格按照危房鑒定標準和程序辦理，實事求是做好每一份鑒定報告，為危險房屋修繕和重建把好關，及時保障人民群眾生命財產安全。對同時加強房屋產權檔案管理省級達標工作，引進iso質量管理系統(tǒng)，對進入檔案室的每一件卷宗都進行復查把關，發(fā)現(xiàn)瑕疵的及時糾正完善，發(fā)現(xiàn)不按規(guī)定要求辦理房屋權屬登記的，嚴格追究經(jīng)辦人責任并徹底進行糾正，絕不留事故隱患。努力使每一宗產權登記都讓領導放心、群眾滿意。截止目前，我局共完成房屋初始登記1170戶、面積72.65萬平方米；變更登記225戶、面積24.83萬平方米；轉移登記1730戶、面積26.54萬平方米；遺失登記35戶、面積0.72萬平方米；注銷登記967戶、面積20.64萬平方米；二手房交易登記872戶、面積16萬平方米；他項權登記2476戶、面積120.79萬平方米；房屋安全鑒定98戶、鑒定面積0.6萬平方米；白蟻防治面積189.15萬平方米；完成房地產測繪成果報告58起、測繪面積1*萬平方米。
5、堅持“先稅后證”，嚴把房屋交易關。我局緊緊圍繞縣委、縣政府中心工作，堅持上下“一盤棋”思想，在二手房買賣和商品房登記中，堅持原則不放松、不退步，杜絕任何人說情和打招呼，嚴把稅收關，未交稅收堅決不予辦理房屋產權證，并把此要求當作一項紀律和制度嚴格執(zhí)行。在二手房買賣當中，當時人申請辦理產權登記，必須先出示縣契稅所和地稅局開具的完稅發(fā)票原件方可受理；新建商品房辦理房產登記，必須提供契稅發(fā)票和公共維修基金發(fā)票才給予辦理登記手續(xù)，無一例外。截止10月底，各開發(fā)樓盤累計入庫稅收10011.52萬元。
6、加大白蟻防治力度。今年針對單位和個人對白蟻防治的危害認識不足，我們積極采取措施，不斷加大宣傳力度，利用春秋兩季房展會機會，向企業(yè)和市民發(fā)放宣傳單15000余份，接受咨詢20000余人次，不斷增強市民和企業(yè)的防治意識；服務堅持遵循“服務群眾奉獻社會”的宗旨，克服各種困難，只有客戶申請立即在最短的時間內防治到位，為保證防治質量，我們主動與防治單位聯(lián)系，加大回訪的力度，征求他們的意見和建議，確保他們滿意；同時加強隊伍建設，提高白蟻防治整體水平，按照國家、省、市有關防治技術規(guī)范和操作安全措施，加強對白蟻施工的管理，提高施工質量；嚴格藥劑的使用與管理，力爭使用高效、低毒、環(huán)保藥劑，確保安全、質量和效益“三落實”。全年共簽定白蟻防治合同91份，防治面積189.15萬平方米，新建房白蟻防治率達95％以上，取得了較好成績。
7、加強物業(yè)管理工作，物管工作新機制已基本建立住宅區(qū)物業(yè)管理工作涉及到千家萬戶，涉及到社會和諧、平安穩(wěn)定、文明創(chuàng)建等。做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作是一項長期、艱巨、復雜的工作。我局作為職能部門在物業(yè)管理工作方面做了大量具體、細致的工作。目前在我縣注冊的物管企業(yè)有13家，外地來盱的物管企業(yè)10家。在交付使用的25個物管小區(qū)中，管理總戶數(shù)6341戶，管理人口2.18萬人，管理面積95.2萬平方米。在實施物管的小區(qū)中，管理工作也取得了較好的效果，近幾年獲得市級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的有南苑小區(qū)、惠源居花苑小區(qū)；獲得市級平安小區(qū)（大廈）稱號的有南苑小區(qū)、供電大廈、陽光人家、惠源居花苑；2008年惠源居花苑更是榮獲了我縣有史以來第一個省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號，各項榮譽的獲得說明我縣物業(yè)管理工作取得了階段性的成績，為全面推行物業(yè)管理奠定了良好的基礎。
（1）、推行物業(yè)管理新體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面
對新建住宅區(qū)強制推行物業(yè)管理，開發(fā)商在辦理商品房預售證前，必須對項目先期進行前期物業(yè)管理招投標，完成招投標后，再予以發(fā)證。對原無人管理的小區(qū)創(chuàng)造條件實施物業(yè)管理，都梁小區(qū)、鳳凰花園、鴻慶家園在征得大部分業(yè)主和業(yè)主委員會同意后，由物業(yè)服務企業(yè)實施社會化管理服務。
（2）、強化公共維修資金管理，建立社會化維修機制
為保障住宅售后的公共部位、設備、設施的維修管理，房管局按規(guī)定建立了繳納、使用房屋公共維修資金制度，開發(fā)單位在與房屋購買人簽訂購房合同時要注明必須繳納房屋公共維修資金的條款。對住宅產權人不繳納的，不予辦理房屋所有權證、開發(fā)單位不予交付房屋的規(guī)定。任何人不得少交、不交維修資金。2009年公共維修資金入庫1120萬元。
（3）、建立“誠信物管”檔案制度，督促物業(yè)企業(yè)做好管理工作
針對部分物管企業(yè)服務不到位、服務效果差、糾紛多、投訴多的狀況，房管局加大了物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管力度，出臺了《物業(yè)服務質量考核標準》，具體量化了考核內容和考核辦法，明確了環(huán)境衛(wèi)生、門衛(wèi)值班制度、公共秩序維護、公共設施養(yǎng)護、綠化管護等考評標準和獎懲措施。對有投訴或舉報，企業(yè)不整改或整改不到位的，將予以扣分，年度扣分達到一定分值，將最終吊銷該物管企業(yè)的資質證書。
（4）、提高業(yè)主自治能力、積極幫助小區(qū)成立業(yè)主委員會
小區(qū)管理是業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理，包括選聘物管企業(yè)來管和業(yè)主委員會自管兩種形式。幫助已具備條件的小區(qū)成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，提高業(yè)主自治能力成為房管局的一項重要工作，積極協(xié)調、指導業(yè)主委員會開展小區(qū)管理工作。目前已成立的小區(qū)業(yè)主委員會有南苑小區(qū)、鳳凰花園、鴻慶家園、新世紀廣場、都梁小區(qū)、商貿中心等。
（5）、加大物管從業(yè)人員培訓，提高物管企業(yè)管理水平
物管小區(qū)管理是否到位，關鍵看物管企業(yè)，物管企業(yè)能力大小，關鍵看其從業(yè)人員管理水平的高低。我局每年對物管行業(yè)出現(xiàn)的新問題、新現(xiàn)象，有針對性加強對物管從業(yè)人員的培訓，一方面請物管專家來盱授課，另一方面走出去學習外地先進的物業(yè)管理模式，為他們釋疑解惑，解決實際工作中遇到的難題。在理論培訓的基礎上，走出去到外地管理優(yōu)秀的小區(qū)實地參觀、學習。通過一系列的學習、參觀和培訓，提高了我縣物管人員管理水平和實踐技能，今年以來共組織50人次完成學習培訓工作。
8、狠抓軟環(huán)境建設，不斷提升服務水平
今年以來，我局緊緊圍繞“環(huán)境優(yōu)化年”要求，狠抓單位作風效能建設，建章立制抓養(yǎng)成，全力打造優(yōu)質高效的服務環(huán)境。
（1）、積極開展學習活動，提高人員素養(yǎng)
一是開展了每月一次以“內強素質、外樹形象”為主題的專題學習教育活動，聘請縣委黨校老師來我局進行法律法規(guī)、縣情縣策等綜合知識輔導，全面提高職工綜合素質。二是組織人員參加省市組織的培訓班，學習產權登記管理、物業(yè)管理、二手房市場和房地產市場等方面的經(jīng)驗知識，借鑒外地先進經(jīng)驗，進一步規(guī)范我縣房產管理、房產服務行為。三是局黨組中心組堅持每月一次的中心組學習制度，不斷提高班子成員的理論水平、業(yè)務水平和領導水平，增強局領導班子的整體素質。四是開通設置房管系統(tǒng)電話服務提示音，提高軟環(huán)境服務檔次。
（2）、結合房管工作，開展軟環(huán)境特色活動
為進一步優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境，我們開展了“*房產服務進社區(qū)”活動，該活動每月兩次走進社區(qū)或小區(qū)，廣泛傾聽民聲，了解民意；積極參加“政風熱線”活動，通過與服務對象零距離交流的形式，廣泛宣傳房地產方面的法律法規(guī)和相關政策，并認真接受群眾咨詢和投訴，幫助群眾解決好產權登記、交易、住房保障、物業(yè)管理等方面的實際問題。這項活動開展以來，共接待群眾近10萬人次、散發(fā)宣傳材料3萬余份、為群眾解難釋疑近萬人次，收到了良好的社會效果。
（3）、建立健全規(guī)章制度，堅持長效管理
為使軟環(huán)境建設取得長效管理，我們進一步加強內部管理制度建設，并聘請軟環(huán)境建設監(jiān)督員進行內外部督查，設立軟環(huán)境建設監(jiān)測點，經(jīng)常性地開展面對面活動，主動接受社會監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題，迅速整改，確保我局軟環(huán)境建設更上新臺階。
9、積極開展招商引資工作。我局始終把招商引資作為推進全局工作的主抓手，堅持把主要精力、物力、人力、財力放在招商引資上，并出臺《房管局招商引資獎懲辦法》，多措并舉，激勵全局上下全力聚焦、全神貫注招商引資，充分發(fā)揚“四皮五干”精神，緊盯項目不放松、不泄氣，尤其在今年的招商引資“百日競賽”活動中，通過局主要領導外出帶動招商、招商小分隊駐點招商以及以商引商等辦法，強力推進招商引資工作，取得了顯著成績。全年共盤活3個項目，合引3個項目，獨立引進三個項目，其中兩個為外資項目，到帳外資205萬美元，提前超額完成了全年110萬美元的外資任務，并獲得縣直機關三等獎第八名的好成績。
10、扎實開展科學發(fā)展觀學習實踐活動。在全縣上下深入開展學習實踐科學發(fā)展觀活動中，縣房管局黨支部嚴格按照縣委學習實踐科學發(fā)展觀活動領導小組辦公室統(tǒng)一安排和要求，高度重視、精心組織、周密部署、扎實推進，緊密聯(lián)系工作實際，立足“促進科學發(fā)展觀、建設山水*題，圍繞“黨員干部受教育，科學發(fā)展上水平，人民群眾得實惠”的總要求，按照規(guī)定內容抓質量，創(chuàng)新載體有特色，實踐工作出亮點的總體思路，區(qū)分階段，細化環(huán)節(jié)，把握重點，序時推進。先后完成2本書的系統(tǒng)學習，開展了4次大討論，實施了“三進三促”走訪調研活動，形成了6篇調研文章，發(fā)放了征求意見表，問卷調查累計200份。召開了座談會、懇談會等各種會議5次，征求意見建議13條，解決影響和制約房管事業(yè)科學發(fā)展的問題6個，興辦實事15件。特別是領導班子成員帶頭開展學習調研，以“四個有沒有”為標準進行了深度分析研究，按照科學發(fā)展觀的要求，不斷解放思想，更新觀念，大膽創(chuàng)新，使思想觀念、思維方式、工作方法做到與時俱進。切實以過硬的整體素質，優(yōu)良的整體形象，應對各種挑戰(zhàn)，搶抓發(fā)展機遇，凝心聚力，團結創(chuàng)新，務實爭先，帶領全體干部職工不斷開創(chuàng)房管事業(yè)科學發(fā)展的新局面。
11、經(jīng)濟指標完成情況
（1）縣里下達目標
重點項目：任務竣工投產2個，開工在建2個，正式簽約2個。目前已實現(xiàn)竣工投產2個，開工在建2個；
固定資產投入：任務3億元，已完成2.76億元，占全年任務的92％，確保12月底前完成；
注冊外資：任務110萬美元，實際到位205萬美元，占全年目標的186.4％；
開票銷售：任務1000萬元，實現(xiàn)開票銷售270萬元，占任務的27％；
企業(yè)入庫稅收：任務175萬元，已完成1*.7萬元，占全年任務的61％，力爭年底前完成；
勞務用工：已向經(jīng)濟開發(fā)區(qū)輸送用工人員120人，完成全年任務100％；
（2）市對縣目標
2009年，市下達我縣住房保障目標為：全年建設經(jīng)濟適用住房714套、廉租住房85套、安置房5萬平方米，作為市對縣考核目標之一的科學發(fā)展觀體系“城市低收入家庭住房困難戶占總戶數(shù)比重”要確保達到1.27％。今年通過自建和代建的方式已開工建設經(jīng)濟適用房714套，完成全年任務100％；在南苑小區(qū)東側地塊開工建設138套廉租住房，完成全年任務162.3％；在鵬勝家園地塊開工建設拆遷安置政策性商品房69602平方米，完成全年任務139.2％;解決低收入住房困難家庭741戶，超額完成27戶，占城市低收入家庭住房困難總戶數(shù)的1.21%，完成全年任務105%。
12、穩(wěn)定、平安創(chuàng)建、法治建設等工作。我局高度重視穩(wěn)定、平安創(chuàng)建、法治建設工作，作為一項重要工作長抓不懈，成立了專門組織，加強領導，制定了實施方案，狠抓落實。一是強化安全防范措施，提高安全意識，認真做好創(chuàng)建的各項工作，全力打造平安單位、平安小區(qū)；二是貫徹落實新的條例，按規(guī)定時限及時辦結事項，做到事先防范，杜絕一切不穩(wěn)定因素，目前我局未發(fā)生一起集訪、越級上訪事件和安全事故。