時(shí)間：2023-08-16 17:13:55
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
房地產(chǎn)上市公司的三大類型
目前，滬深兩市共有134家房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)收入最高的萬科上半年收入高達(dá)307.2億元人民幣，其中房地產(chǎn)占98%。剔除ST公司，收入最少的是東方銀星，去年年收入僅127萬元人民幣，主要來自材料銷售，房地產(chǎn)收入幾乎為零。綿世股份去年主營收入也只有790萬元人民幣，其中餐飲收入占比高達(dá)82%。分析房企上市公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，可以將房企上市公司分成三類：
一是房地產(chǎn)銷售收入占比超過50%的絕對房地產(chǎn)企業(yè)，以招保萬金（即招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地集團(tuán)）為代表。萬科房地產(chǎn)收入占比超過98%，保利地產(chǎn)達(dá)到95%，招商地產(chǎn)接近90%，金地集團(tuán)超過94%。
二是雖然房地產(chǎn)銷售收入占比不到50%，但房地產(chǎn)相關(guān)收入（如工程、房產(chǎn)租賃、房產(chǎn)中介等）合計(jì)超過50%的相對房地產(chǎn)企業(yè)，以城投類公司為代表。如華夏幸福的土地開發(fā)及房地產(chǎn)和工程建設(shè)相關(guān)收入占比接近98%，首開超過95%，福星為65%，北辰為54%。在這類企業(yè)中，非房地產(chǎn)收入的增長速度往往很快，如福星的金屬制品業(yè)務(wù)占比達(dá)到了34%，冠城大通的漆包線收入達(dá)到46.7%，北辰的零售、酒店和投資型物業(yè)收入占比也達(dá)到了43.5%。
三是非房地產(chǎn)收入超過50%的轉(zhuǎn)型企業(yè)。例如新湖中寶商業(yè)貿(mào)易和酒店收入已超過房地產(chǎn)收入，2010年中期甚至超過了80%；中炬高新調(diào)味品收入超過74%；長春高新生物制品收入高達(dá)85%；外高橋國際貿(mào)易收入達(dá)到64%；東湖高新環(huán)保收入超過50%。
三類房地產(chǎn)上市公司估值方法
第一類企業(yè)屬于典型的房地產(chǎn)企業(yè)，可以采用房地產(chǎn)行業(yè)通行的估值方法估值。比如采用行業(yè)平均市盈率法。數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤，采用證監(jiān)會行業(yè)分類，目前房地產(chǎn)行業(yè)加權(quán)平均市盈率在13倍左右。低于13倍的個(gè)股，理論上就是低估值的個(gè)股。滬深兩市市盈率低于13倍的房地產(chǎn)個(gè)股有24家，低于10倍的有華夏幸福、冠城大通、金融街、廣宇發(fā)展、寶安地產(chǎn)、順發(fā)恒業(yè)、天地源、深長城、億城股份、中華企業(yè)、榮盛發(fā)展11家。
第三類企業(yè)其實(shí)已經(jīng)不屬于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，因此，應(yīng)采用轉(zhuǎn)型后的新主業(yè)所在行業(yè)估值。比如中炬高新應(yīng)納入食品行業(yè)估值，長春高新應(yīng)納入醫(yī)藥行業(yè)估值，東湖高新應(yīng)納入環(huán)保行業(yè)估值，外高橋應(yīng)納入出口貿(mào)易行業(yè)估值。
以中炬高新為例，每股收益0.04元，每股凈資產(chǎn)2.33元，市盈率為31.9倍；參比食品行業(yè)中最接近的為皇氏乳業(yè)，每股收益0.042元，每股凈資產(chǎn)3.74元，市盈率為57倍。不考慮細(xì)分行業(yè)差異，單純從數(shù)據(jù)對比來看，顯然中炬高新估值偏低。以東湖高新為例，每股收益0.009元，每股凈資產(chǎn)1.8元，市盈率406倍；參比節(jié)能環(huán)保行業(yè)的天豪節(jié)能，每股收益0.029元，每股凈資產(chǎn)1.97元，市盈率85倍，如果不考慮新三板和開發(fā)區(qū)概念，單純從數(shù)據(jù)對比，可以看出東湖高新股價(jià)偏高。
第二類企業(yè)，由于擁有多元化和跨行業(yè)屬性，應(yīng)采用行業(yè)加權(quán)平均估值法進(jìn)行估值，以體現(xiàn)該類企業(yè)的多業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。對于這類企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的其他業(yè)務(wù)可以結(jié)合與主業(yè)相比的毛利率來估算其他業(yè)務(wù)應(yīng)貢獻(xiàn)的市盈率。比如某公司房地產(chǎn)收入占比98%，而其他業(yè)務(wù)占比2%。其中房地產(chǎn)毛利35%，而其他業(yè)務(wù)毛利40%，如果房地產(chǎn)行業(yè)市盈率為13倍，則其他業(yè)務(wù)市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*其他業(yè)務(wù)毛利率/房地產(chǎn)毛利率 =14.86。該股理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。
數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤，按證監(jiān)會行業(yè)分類，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)為滬深兩市滾動市盈率最高的行業(yè)，加權(quán)平均數(shù)為34.11倍，其中房地產(chǎn)管理業(yè)的市盈率為63.96倍，為市盈率最高的子行業(yè)。金融、保險(xiǎn)業(yè)滾動市盈率最低，加權(quán)平均數(shù)為7.46倍，其中，銀行業(yè)市盈率為5.84倍，為市盈率最低的子行業(yè)。
以福星股份為例，其房地產(chǎn)收入占比65%，毛利率35%；金屬制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他業(yè)務(wù)占比1%，毛利率39%。房地產(chǎn)業(yè)靜態(tài)市盈率和動態(tài)市盈率分別是13.87和13.45；金屬制品行業(yè)分別為16.07和17.83。在計(jì)算時(shí)，行業(yè)市盈率應(yīng)取靜態(tài)和動態(tài)的平均值，即房地產(chǎn)行業(yè)取13.66，金屬制品行業(yè)取16.95；其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行業(yè)加權(quán)平均市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+金屬制品行業(yè)市盈率*金屬制品收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理論市盈率應(yīng)不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份動態(tài)市盈率為10.8，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值14.7，至少有36%的升值空間。
以冠城大通為例，其房地產(chǎn)收入占比為51.8%，毛利率52.57%；漆包線收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他業(yè)務(wù)占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包線屬于電器機(jī)械及器材制造業(yè)，其靜態(tài)市盈率和動態(tài)市盈率分別是17.67和16.98，取平均值為17.33。房地產(chǎn)行業(yè)仍取平均值13.66。其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，則冠城大通理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+電器機(jī)械及器材制造行業(yè)市盈率*電器機(jī)械及器材制造收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通動態(tài)市盈率僅為6.7，可見該股估值嚴(yán)重偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值15.2，至少有127%的升值空間。
以北辰實(shí)業(yè)為例，其房地產(chǎn)收入占比54%，毛利率29%；零售商業(yè)占比7.6%，毛利率38.4%；投資物業(yè)和酒店收入占比35.9%，毛利率58.8%；其他業(yè)務(wù)占比2.21%，毛利率49.8%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)取平均市盈率13.66，零售商業(yè)取靜態(tài)動態(tài)市盈率平均值，即18.02和17.82的平均值為17.92；酒店業(yè)取旅館業(yè)靜態(tài)動態(tài)的平均值，即34.04和33.18的平均值為33.61；其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.498/0.29=23.45；則北辰實(shí)業(yè)理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+零售行業(yè)市盈率*零售收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.54+17.92*0.076+33.61*0.359+23.45*0.022=21.32。截至2012年8月23日，北辰實(shí)業(yè)動態(tài)市盈率僅為15.4，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到理論估值21.32，至少有38%的升值空間。
一、投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價(jià)值的要求和條件
公允價(jià)值的主要特性被描述為公允性、現(xiàn)時(shí)性和估計(jì)性。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。
我國新準(zhǔn)則明確表示，取得成本應(yīng)被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量，與取得固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的成本確認(rèn)方法相同。同時(shí)規(guī)定，在其后續(xù)計(jì)量上存在歷史成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式?？刹捎霉蕛r(jià)值計(jì)量模式的條件是：一是市場足夠活躍。二是能真實(shí)可靠的確定公允價(jià)值。企業(yè)若滿足條件，可作為變更會計(jì)政策――以公允價(jià)值計(jì)量模式替代歷史成本計(jì)量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得逆向操作再轉(zhuǎn)回為成本模式，這就需要企業(yè)慎重選擇。
二、投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價(jià)值的必要性
長久以來，企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表中的“資產(chǎn)”包括四項(xiàng)內(nèi)容：流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其中投資性資產(chǎn)實(shí)際就是企業(yè)將暫時(shí)不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會計(jì)準(zhǔn)則可以發(fā)現(xiàn)，存在巨大獲益能力的投資性資產(chǎn)在企業(yè)中，通常是：交易性金融資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，而投資性房地產(chǎn)作為最具潛力投資項(xiàng)目被各界所公認(rèn)。在投資性房地產(chǎn)中由歷史成本計(jì)量轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量，顯然可以帶來更大的升值空間，可為企業(yè)的利潤和凈資產(chǎn)帶來巨幅增長的潛力。具體表現(xiàn)為： （1）有利于提高投資性企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)價(jià)值。（2）有利于增加擴(kuò)大相關(guān)企業(yè)的利潤波動性。（3）短期內(nèi)將對會計(jì)信息披露不充分的公司產(chǎn)生影響。（4）對會計(jì)信息質(zhì)量產(chǎn)生影響。
三、我國投資性房地產(chǎn)上市公司計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀及存在的問題
由我國上市公司執(zhí)行新會計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告（財(cái)政部會計(jì)司2007―2010年度），獲取如下四年財(cái)政數(shù)據(jù)，我國上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀（見表1）：
由表1看出：
2007年，作為新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，外界普遍預(yù)測許多公司會因公允價(jià)值帶來的豐厚賬面收益而傾向選擇此計(jì)量模式。然后報(bào)告披露顯示，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的公司僅增長至18家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.86%。
2008年，采用公允價(jià)值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.90%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有評估價(jià)格（14家公司）。
2009年，為有效扼制企業(yè)確認(rèn)巨額商譽(yù)，避免給企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響，會計(jì)準(zhǔn)則仍堅(jiān)持謹(jǐn)慎態(tài)度引入公允價(jià)值。數(shù)據(jù)表明，采用公允價(jià)值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.24%。
2010年，年報(bào)顯示，采用公允價(jià)值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.28%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有：房地產(chǎn)評估價(jià)格（15家公司），參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格（9家公司），實(shí)地調(diào)查取得的價(jià)格（1家（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）公司）。值得關(guān)注的是，兩家上市公司（泛海建設(shè)和交通銀行）未披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定方法。
綜上分析，可總結(jié)概括：一是上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式數(shù)量較少，但呈增長趨勢。二是上市公司確定公允價(jià)值計(jì)量方法主要為：房地產(chǎn)評估價(jià)格法、參考同類同。
四、完善公允價(jià)值計(jì)量模式的建議
（1）加強(qiáng)我國公允價(jià)值理論建設(shè)。為能使公允價(jià)值計(jì)量模式更深入、更規(guī)范地實(shí)現(xiàn)國際趨同，應(yīng)鼓勵(lì)更大力度地建設(shè)、學(xué)習(xí)、公允價(jià)值理論，促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量和確認(rèn)的廣泛應(yīng)用：
（2）積極創(chuàng)造公允價(jià)值評估環(huán)境。為能給企業(yè)提供更好的估價(jià)環(huán)境，提供更低成本、更公開化的市場公允價(jià)值信息，可以考慮：1）應(yīng)建立房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫，通過數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)共享創(chuàng)造積極條件。2）應(yīng)加大力完善我國各級市場，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)管。3）應(yīng)鼓勵(lì)發(fā)展并全面扶持資產(chǎn)評估行業(yè)和資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)，以保證公允價(jià)值計(jì)量確認(rèn)的真實(shí)性和可靠性
（3）完善企業(yè)公允價(jià)值信息披露。為能使企業(yè)投資者及相關(guān)者的利益得到更有利、更科學(xué)的保護(hù)，應(yīng)進(jìn)一步明確公允價(jià)值信息的披露程度，從準(zhǔn)則角度細(xì)化公允價(jià)值計(jì)量信息披露的方式和方法。
（4）努力提高會計(jì)人員專業(yè)素質(zhì)。為能給投入成本聘請資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的企業(yè)提供更真實(shí)的信息、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，會計(jì)人員需具備扎實(shí)的專業(yè)知識和良好的職業(yè)素質(zhì)，并具備高度敏感性、敏銳洞察力和較強(qiáng)的綜合能力。
論文關(guān)鍵詞：成本計(jì)價(jià)模式，公允價(jià)值模式，客觀因素，自利
1.引言
為適應(yīng)市場需求和建立與國際財(cái)務(wù)報(bào)告趨同的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系，財(cái)政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項(xiàng)會計(jì)準(zhǔn)則的新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系。準(zhǔn)則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時(shí)鼓勵(lì)其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號會計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，因而過去形成的由成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而可實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。
此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號會計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會迅速將其過去采用的成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，這樣可以對因使用成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)價(jià)的準(zhǔn)則變動對上市企業(yè)的整體影響很小[4, 5] 。針對此現(xiàn)象學(xué)者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價(jià) 值計(jì)價(jià)的因素[6, 7] 。
本文認(rèn)為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計(jì)價(jià)模式的選擇。后文將對此觀點(diǎn)進(jìn)行論證，并對管理層如何進(jìn)行計(jì)價(jià)變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。
2.新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)及公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)
新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則中被認(rèn)為不屬于投資性房地產(chǎn)。
新會計(jì)準(zhǔn)則單獨(dú)劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)對固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理和相關(guān)的披露，提高會計(jì)的相關(guān)性。舊準(zhǔn)則里投資性房地產(chǎn)被當(dāng)作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應(yīng)的估計(jì)使用年限對其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟(jì)的市場化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。基于此，業(yè)界和學(xué)術(shù)界認(rèn)為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨(dú)一類確定會計(jì)規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則由此應(yīng)運(yùn)而生。
2.1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)
相對于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在初始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：
1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化
在舊的會計(jì)準(zhǔn)則中，將與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容分散在存貨準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則三個(gè)部分，由于各個(gè)部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會計(jì)處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準(zhǔn)則規(guī)范處理：對外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)范處理；對外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)范來進(jìn)行處理。而在新準(zhǔn)則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進(jìn)行會計(jì)處理。
2.價(jià)值計(jì)量模式的選擇變化
舊準(zhǔn)則中，歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)主要以成本模式計(jì)價(jià)，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價(jià)熟低法原則計(jì)價(jià)，在房地產(chǎn)市場價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價(jià)格要遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，由此會計(jì)賬目價(jià)值與資產(chǎn)的實(shí)際市場價(jià)值存在較大差額。而新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，公允價(jià)值（fair value）意指“公平合理之價(jià)值”。
3.后續(xù)計(jì)量變化
在舊會計(jì)準(zhǔn)則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)價(jià)規(guī)定進(jìn)行計(jì)量。
新會計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量則規(guī)定：原來采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量；但是一旦采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，則不允許再變更為成本模式計(jì)量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的自利，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
2.2公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)
我國上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目，在已實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)，公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式變更決策為實(shí)施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報(bào)表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率等會計(jì)指標(biāo)，增強(qiáng)債權(quán)人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進(jìn)一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計(jì)價(jià)模式的變更獲得了巨大的價(jià)值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預(yù)虧的報(bào)告，但最后在年報(bào)中公司通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式實(shí)現(xiàn)了凈利潤，從而避免了被退市的厄運(yùn)。
雖然具有可觀的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計(jì)量模式的統(tǒng)計(jì)表，說明了上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的積極性不高，可看出采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實(shí)施成本計(jì)價(jià)模式，與新會計(jì)準(zhǔn)則推出前預(yù)測上市企業(yè)將廣泛采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)大相徑庭。
表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計(jì)量模式情況表
年 度
2006
2007
2008
采用成本計(jì)量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司
10家
2006年2月15日,財(cái)政部了39項(xiàng)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則(其中包括1項(xiàng)基本準(zhǔn)則和38項(xiàng)具體準(zhǔn)則),從而標(biāo)志著適應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求、與國際慣例趨同的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系的正式建立。時(shí)至今日,新準(zhǔn)則的頒布已半年有余,離具體的實(shí)施日期日趨接近。其間,有關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的應(yīng)用指南(征求意見稿)也已出臺,這對于各項(xiàng)準(zhǔn)則的深入理解提供了理論支持。但是,新準(zhǔn)則的實(shí)施到底會給各行各業(yè)帶來怎樣的影響還是個(gè)未知數(shù)。在此,筆者擬對新準(zhǔn)則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響進(jìn)行具體分析,以期對我國房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)務(wù)運(yùn)作提供一些參考。
一、影響房地產(chǎn)行業(yè)的具體準(zhǔn)則
目前,房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分,其交易日趨活躍,在國民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯,適時(shí)分析新的會計(jì)準(zhǔn)則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。在具體闡述新準(zhǔn)則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響之前,筆者首先對影響房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行梳理。
在我國新的會計(jì)準(zhǔn)則體系中,具體會計(jì)準(zhǔn)則是指引規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的強(qiáng)有力工具,而基本準(zhǔn)則則是準(zhǔn)則的準(zhǔn)則,它對各個(gè)具體準(zhǔn)則起著指導(dǎo)作用。因此,不論哪個(gè)行業(yè),其會計(jì)規(guī)范都不可避免地要受到基本準(zhǔn)則的影響,房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從各項(xiàng)具體準(zhǔn)則的名稱和規(guī)范的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來看,在38項(xiàng)具體準(zhǔn)則中,與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的準(zhǔn)則主要包括《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第15號——建造合同》,前者側(cè)重投資性房地產(chǎn)的規(guī)范,后者強(qiáng)調(diào)代建房地產(chǎn)的規(guī)范。而與一般行業(yè)相關(guān)的具體準(zhǔn)則(從第1號至第21號),以及與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告相關(guān)的準(zhǔn)則(從第28號至第38號)則或多或少地與房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)規(guī)范相關(guān)。例如《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第1號——存貨》、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第8號——資產(chǎn)減值》、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第21號——租賃》等分別規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的存貨與固定資產(chǎn)管理、減值計(jì)提、收入確認(rèn)、租賃業(yè)務(wù)?？陀^地說,本套準(zhǔn)則相對于國際會計(jì)準(zhǔn)則而言,具有言簡意賅的特點(diǎn),既體系了我國的特色問題,又比較符合多項(xiàng)準(zhǔn)則同時(shí)實(shí)施的學(xué)習(xí)需要。但是整套準(zhǔn)則規(guī)范內(nèi)容卻相當(dāng)豐富,包括一般行業(yè)準(zhǔn)則、特殊行業(yè)準(zhǔn)則、報(bào)告準(zhǔn)則和銜接準(zhǔn)則等。有鑒于此,筆者將主要分析與房地產(chǎn)行業(yè)有直接密切關(guān)系的兩項(xiàng)具體準(zhǔn)則,即第3號和第15號準(zhǔn)則,其中的重中之重為第3號準(zhǔn)則。
《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》并不是一項(xiàng)專門對房地產(chǎn)行業(yè)作出規(guī)范的準(zhǔn)則,它所針對的是所有企業(yè)持有的以投資為目的的房地產(chǎn);同時(shí),該準(zhǔn)則也不是一項(xiàng)規(guī)范所有房地產(chǎn)資產(chǎn)的準(zhǔn)則,它僅適用于“投資性房地產(chǎn)”的確認(rèn)、計(jì)量和披露。由于該準(zhǔn)則對企業(yè)持有的房地產(chǎn)類別進(jìn)行了分類規(guī)范,并引入了公允價(jià)值模式(即允許采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,而不是單一地采用歷史成本模式),因此,該準(zhǔn)則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響將十分巨大。與此相對應(yīng),《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第15號——建造合同》主要規(guī)范企業(yè)(建造承包商)代建的房地產(chǎn)。雖然該準(zhǔn)則與我國原先的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——建造合同》差異不大,但是它作為規(guī)范企業(yè)建造合同的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息披露的準(zhǔn)則,同樣在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。
二、具體準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
當(dāng)梳理清影響房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)具體準(zhǔn)則之后,我們需要考慮的問題便是這些具體準(zhǔn)則將會對我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響。筆者將從新準(zhǔn)則對企業(yè)會計(jì)核算、損益確認(rèn)、稅收體系變化和財(cái)務(wù)報(bào)告編制等四個(gè)方面進(jìn)行分析。
(一)對會計(jì)核算的影響
如前所述,我國新的會計(jì)準(zhǔn)則體系對不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行了明細(xì)規(guī)定——第3號準(zhǔn)則規(guī)范的對象為投資性房地產(chǎn),第15號準(zhǔn)則規(guī)范的對象為代建的房地產(chǎn),而企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者為經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)則通過第4號準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范,作為存貨的房地產(chǎn)通過第1號準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。這種對不同房地產(chǎn)類型的明細(xì)劃分,要求企業(yè)的會計(jì)人員必須對不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分類確認(rèn),以便向財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告使用者提供與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會計(jì)信息,在某種程度上增加了企業(yè)會計(jì)核算的工作量。同時(shí),分類處理的理念反映在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中,會影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的組成,以及相關(guān)財(cái)務(wù)比率的計(jì)算,影響企業(yè)前后各期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可比性。但是我們同時(shí)也應(yīng)該意識到,工作量的增加以及對人員素質(zhì)要求的提高更有助于企業(yè)提高會計(jì)信息的有用性,從而使財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告使用者作出更為合理的經(jīng)濟(jì)決策。
值得一提的是,《國際會計(jì)準(zhǔn)則第40號——投資性房地產(chǎn)》在第3段明確指出:“本準(zhǔn)則適用于承租人財(cái)務(wù)報(bào)表中作為融資租賃核算的租賃所持有的投資性房地產(chǎn)權(quán)益的計(jì)量和在經(jīng)營租賃出租人財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的計(jì)量”,這與我國的準(zhǔn)則規(guī)定不盡相同,需要引起在境外上市或在境內(nèi)境外交叉上市企業(yè)的重視,把握不同準(zhǔn)則對房地產(chǎn)明細(xì)類型的核算差異,以便提供準(zhǔn)確、可比的會計(jì)信息。
(二)對損益確認(rèn)的影響
公允價(jià)值的謹(jǐn)慎采用是我國2006年會計(jì)準(zhǔn)則體系改革的一大亮點(diǎn),而這一亮點(diǎn)同時(shí)也體現(xiàn)在第3號準(zhǔn)則之中——投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇。第3號準(zhǔn)則規(guī)定:企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。由于采用公允價(jià)值模式計(jì)量,不需要對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,僅需要以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,并將公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這勢必會影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)會計(jì)期間財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。因此,對于可能采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房地產(chǎn)企業(yè)而言,如何相對準(zhǔn)確地把握企業(yè)各期的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果需要引起高度關(guān)注。
第3號準(zhǔn)則規(guī)定:自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;否則計(jì)入所有者權(quán)益。這就意味著,當(dāng)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理時(shí),房地產(chǎn)公司需要確認(rèn)相應(yīng)的損失,卻不能確認(rèn)相應(yīng)的收益,這又將影響企業(yè)的損益金額大小。
(三)對稅收體系變化的影響
在前文筆者提到此次會計(jì)準(zhǔn)則體系對于不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了分類規(guī)范,這種對資產(chǎn)的分類也將對我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系產(chǎn)生影響。例如,2006年3月6日,國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》,該通知將住房項(xiàng)目細(xì)分為經(jīng)濟(jì)適用房與非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目,同時(shí)規(guī)定了不同的計(jì)稅毛利率,從而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅額產(chǎn)生了重大影響。與此相類似,不同的具體準(zhǔn)則對不同類型房地產(chǎn)的規(guī)范差異,也會引起對房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系的變化。
目前,我國的房地產(chǎn)稅收按課稅環(huán)節(jié)的不同,分為房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)稅收、保有環(huán)節(jié)稅收、交易環(huán)節(jié)稅收,以及所得環(huán)節(jié)稅收四大類,而且稅法上并不區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn),對于投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)按照統(tǒng)一的原則進(jìn)行征稅。但是,隨著會計(jì)準(zhǔn)則對于房地產(chǎn)的明細(xì)規(guī)范,以及公允價(jià)值模式的采用,有可能引發(fā)稅收政策的調(diào)整。比如,對于房地產(chǎn)類型的明細(xì)規(guī)范將為稅收政策的制定提供信息支持,這為我國房地產(chǎn)的稅制改革鋪平了道路;公允價(jià)值模式的采用則有可能對從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅和土地增值稅的征收產(chǎn)生影響等。稅收政策的變動反過來勢必會影響房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)信息,如何把握會計(jì)準(zhǔn)則和稅收體系改革的相互影響也是我國房地產(chǎn)行業(yè)不容忽視的問題之一。
(四)對財(cái)務(wù)報(bào)告編制的影響
考慮到我國現(xiàn)階段的實(shí)際國情,2007年1月1日新準(zhǔn)則的實(shí)施范圍現(xiàn)僅限于我國的上市公司,對非上市公司未做強(qiáng)制性要求。因此,新準(zhǔn)則對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響,更多地表現(xiàn)為對上市公司的影響。由于我國少數(shù)上市公司屬于境外上市或境內(nèi)外交叉上市的企業(yè),他們需要遵守境外國家(或地區(qū))會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,這意味著這些上市公司需要按照他國的會計(jì)準(zhǔn)則提供財(cái)務(wù)報(bào)告,鑒于各國準(zhǔn)則的差異,提供財(cái)務(wù)報(bào)告的成本相當(dāng)大。但是,當(dāng)各國準(zhǔn)則日益趨同時(shí),財(cái)務(wù)報(bào)告的編制成本會大大降低。同樣,隨著我國會計(jì)準(zhǔn)則(CAS)與國際會計(jì)準(zhǔn)則(IAS)的日益趨同,我國上市公司按照其他會計(jì)準(zhǔn)則體系編制財(cái)務(wù)報(bào)告的成本將隨之降低。
但是,準(zhǔn)則的趨同并不意味著完全相同,把握CAS與IAS的差異也是上市公司降低財(cái)務(wù)報(bào)告編制成本的途徑之一。在此筆者僅對在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范方面的差異進(jìn)行簡要分析,特別是IAS40與CAS3之間的差異。首先,與CAS3相比,IAS40適用的范圍更廣,更明確,確認(rèn)原則更具體;其次,IAS40推薦采用公允價(jià)值計(jì)量模式,而CAS3更傾向于采用成本計(jì)量模式;再者,IAS40將房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換差額均計(jì)入當(dāng)期損益,而CAS3對轉(zhuǎn)換差額區(qū)分損失和收益分別確認(rèn);最后,IAS40在信息披露方面的規(guī)定更規(guī)范,更完善等等。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展形勢；投資性房地產(chǎn)；會計(jì)處理
前言
隨著我國成年人口的不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展。近幾年來，企業(yè)紛紛投向了房地產(chǎn)行業(yè)，其目的是為了整個(gè)企業(yè)資金的保值增值，這些已經(jīng)成為當(dāng)代社會普遍存在的現(xiàn)象。另外，會計(jì)核算是長期以來企業(yè)資金管理的主要方式，企業(yè)把投資性房地產(chǎn)看做是公司普通的固定資產(chǎn)，每年都會按照歷史成本入賬或者是分期計(jì)提折舊的方法進(jìn)行計(jì)量。然而，在長期類似的投資性房地產(chǎn)中，很難實(shí)現(xiàn)它的市場價(jià)值。因此，我國急需尋找投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算中存在的問題，針對這些問題，我國有關(guān)財(cái)政部門頒布了企業(yè)會計(jì)的準(zhǔn)則，這樣可以準(zhǔn)確有效地核算投資性房地產(chǎn)的計(jì)量及信息。該會計(jì)準(zhǔn)則的頒發(fā)，使得投資性房地產(chǎn)行業(yè)有了更加規(guī)范的操作流程。就目前的形式來看，在投資性房地產(chǎn)的會計(jì)核算方面仍然存在著一些問題，需要有關(guān)部門積極有效地去解決。
一、目前房地產(chǎn)發(fā)展形勢的分析概述
隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)步與投資者投資理念的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長中，發(fā)展重心逐漸性投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域范圍內(nèi)進(jìn)行發(fā)展傾斜，投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增長比例在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長發(fā)展中成為最新、并且占有重要地位的增長點(diǎn)。而投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則就是在這樣的房地產(chǎn)發(fā)展大背景與大形勢推動下，為規(guī)范投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理行為，專門進(jìn)行制定建立的。
房地產(chǎn)行業(yè)中，投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景，首先得益于房地產(chǎn)行業(yè)中房地產(chǎn)投資的普遍性發(fā)展與存在推動。在我國市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展與完善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對于持有房地產(chǎn)的目的以及持有房地產(chǎn)用途也越來越多樣并且廣泛，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對于持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)，除了用于企業(yè)自身的生產(chǎn)發(fā)展經(jīng)營，或者是作為企業(yè)管理活動應(yīng)用場所、企業(yè)對于銷售儲存貨源外，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)對于持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)，還用于進(jìn)行出租等，以進(jìn)行賺取租金或者是進(jìn)行有利于企業(yè)增值收益的其它活動，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至將持有房地產(chǎn)作出租以及用于增值收益的其它活動，作為企業(yè)的主要發(fā)展經(jīng)營業(yè)務(wù)，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的運(yùn)營發(fā)展， 這些情況都在一定程度上推動了投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則的制定實(shí)施。其次，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中財(cái)務(wù)會計(jì)管理準(zhǔn)則中，原有的就會計(jì)準(zhǔn)則在進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的投資性房地產(chǎn)發(fā)展新情況以及新趨勢下的財(cái)務(wù)管理以及會計(jì)行為管理約束中，已經(jīng)逐漸不能進(jìn)行滿足，這也是投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的另一重要背景與原因。為了保證對于投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理以及會計(jì)行為處理的公正性與規(guī)范性，滿足投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理與會計(jì)處理的要求，進(jìn)行投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則的建立實(shí)施就顯得十分必要和重要了。
二、投資性房地產(chǎn)相關(guān)會計(jì)處理要求規(guī)定
投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則在對于房地產(chǎn)企業(yè)中的投資性房地產(chǎn)會計(jì)行為進(jìn)行處理規(guī)定中，對于投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、投資性房地產(chǎn)計(jì)量、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置等都有明確的要求和規(guī)定。首先，對于房地產(chǎn)企業(yè)中投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)，就明確規(guī)定指出，投資性房地產(chǎn)主要是指為了賺取租金或者是進(jìn)行增值收益，以及兩者兼有的持有房地產(chǎn)，即為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)，主要包括已進(jìn)行出租的土地使用權(quán)以及持有并準(zhǔn)備在增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已經(jīng)出租的建筑物等。
其次，在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的計(jì)量管理中，對于投資性房地產(chǎn)主要有初始計(jì)量與后續(xù)計(jì)量兩種計(jì)量模式。投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定，對于投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量模式主要是指，初始投資房地產(chǎn)部分只能使用成本計(jì)量的模式進(jìn)行計(jì)量管理，并且在投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量中，對于外購以及自行建造等方式獲得投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量都有明確的規(guī)定和要求。而對于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，新會計(jì)準(zhǔn)則中則規(guī)定可以根據(jù)投資性房地產(chǎn)的具體情況，進(jìn)行成本計(jì)量模式與公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇使用，但是，進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中，一旦計(jì)量模式選擇確定后，不能隨意進(jìn)行變更。在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量中，使用成本計(jì)量模式進(jìn)行應(yīng)用，主要是以固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則做好要求標(biāo)準(zhǔn)；公允價(jià)值計(jì)量模式則需要投資性房地產(chǎn)在進(jìn)行初始計(jì)量后，以公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，不需要再對于計(jì)量情況進(jìn)行折舊、攤銷等。此外，投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則中，對于投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換以及處置會計(jì)情況等，都有明確的要求和規(guī)定，以在具體的財(cái)務(wù)與會計(jì)行為進(jìn)行實(shí)施應(yīng)用。
三、投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則對于企業(yè)會計(jì)處理的影響
投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則中，對于房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)以及計(jì)量、轉(zhuǎn)換、處置等，都有明確的規(guī)定與要求。
（一）投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式對企業(yè)財(cái)務(wù)的影響
投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定，成本計(jì)量模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的計(jì)量，投資性房地產(chǎn)在房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債日期內(nèi)，需要進(jìn)行折舊或者是攤銷計(jì)量提算，而在稅法中對于投資性房地產(chǎn)的折舊以及攤銷費(fèi)用，可以在企業(yè)納稅前進(jìn)行扣除。這樣一來，企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)計(jì)算管理中，雖然賬面資產(chǎn)盈利數(shù)量減少，但同時(shí)也具有沖抵稅收的作用，對于企業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)金的流出以及資產(chǎn)所有者權(quán)益維護(hù)有著積極的作用。
而投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則中，公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行企業(yè)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量應(yīng)用中，計(jì)量企業(yè)資產(chǎn)中的賬面資產(chǎn)價(jià)值會受到計(jì)量公允價(jià)值的變化情況的影響，發(fā)生一定的調(diào)動變化。公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行企業(yè)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量，對于企業(yè)的市場價(jià)值以及運(yùn)營盈利能力能夠很好的進(jìn)行反映。
（二）投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式對企業(yè)稅收的影響
在現(xiàn)有的稅法規(guī)定與明確要求下，使用成本計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量應(yīng)用中，如果企業(yè)計(jì)量折舊政策與稅法規(guī)定一致，則不需要進(jìn)行納稅調(diào)整，而在不一致的情況下，則只需要對于折舊額部分進(jìn)行調(diào)整即可。而公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量，則需要根據(jù)稅法規(guī)定進(jìn)行折舊數(shù)額的計(jì)算調(diào)整，并且對于投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債日內(nèi)的公允價(jià)值與企業(yè)賬面價(jià)值差額，需要計(jì)入到企業(yè)的當(dāng)期損益中，并對于該項(xiàng)損益情況進(jìn)行調(diào)整。因此，使用公允價(jià)值計(jì)量模式，對于企業(yè)的所得稅納稅調(diào)整工作來講，工作量與工作復(fù)雜性都比較突出。
四、結(jié)束語
經(jīng)歷了從20世紀(jì)90年代開始的國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展態(tài)勢跌宕起伏，目前，正面臨極大地挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)如何煥發(fā)新的生機(jī)與活力，成為其發(fā)展過程中必須考慮的問題。房地產(chǎn)行業(yè)需要通過對其經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整來提高其核心競爭力，以適應(yīng)復(fù)雜多變的環(huán)境，保持房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)的健康有序發(fā)展。
一、宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題
1993年以來，國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響逐步顯著，面對房地產(chǎn)行業(yè)的跌宕起伏，國家也適時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控，綜合協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！皣鶙l”、“國八條”、“國六條”等政策的相繼出臺，擊碎了房地產(chǎn)泡沫，使中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，房地產(chǎn)市場在迎接美好前景的同時(shí)，也面臨巨大的挑戰(zhàn)。
（一） 宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1.開發(fā)商土地購置謹(jǐn)慎，土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象。國家的宏觀調(diào)控政策中，土地政策對房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大影響。從2008年到2013年，房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量同比增速呈現(xiàn)先升后降的趨勢。2008年到2010年，國家為了應(yīng)對金融危機(jī)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)制定并投入實(shí)施了四萬億計(jì)劃，使得房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量呈上升趨勢；而2010年以后，政府出臺了嚴(yán)格的土地調(diào)控政策，使得政府在對土地出讓的過程中，對房地產(chǎn)行業(yè)也提出了嚴(yán)格的要求，包括限制戶型、實(shí)行限價(jià)房計(jì)劃、嚴(yán)格建設(shè)周期、改掛牌出讓為招標(biāo)為主等，這些措施對開發(fā)商的進(jìn)入造成很大壓力。另外，2014年6月國土資源部頒布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，防止地方政府為謀求經(jīng)濟(jì)增長急功近利，加強(qiáng)了對用地規(guī)模的整體調(diào)控，力圖實(shí)現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”的目標(biāo)。國家對土地資源的調(diào)控政策，使政府對土地的出讓以及房地產(chǎn)開發(fā)商對土地的購置更加謹(jǐn)慎，2014年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14807萬平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，部分城市土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象[1]。
2. 房地產(chǎn)市場主要面向大中城市，對小城及以下關(guān)注不夠。2014年，國家發(fā)改委提出對大中小城市實(shí)行區(qū)別分類的戶籍政策，即：全面放開城鎮(zhèn)及小城市戶籍限制，有序開放中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格限制特大城市人口數(shù)量。對戶籍政策的調(diào)整，為農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”提供了便利的條件，同時(shí)促進(jìn)了城鎮(zhèn)及中小城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展，也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地產(chǎn)行業(yè)的急速擴(kuò)大，平衡了城市間房地產(chǎn)發(fā)展的水平。但就目前來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)商依舊將主要精力集中在大中城市的市場開發(fā)當(dāng)中，并且市場向小城市及村鎮(zhèn)的擴(kuò)大正在進(jìn)行當(dāng)中，市場的全面建立還需要一段過程。
3. 保障性住房建設(shè)力度加大，地產(chǎn)商勞動需求增大。2014年，我國銀監(jiān)會批復(fù)國家開發(fā)銀行建立住宅金融事業(yè)部，這一部門的建立，有助于減輕中低收入者購房壓力，強(qiáng)化了社會保障體系，力圖實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。在2012年11月12日舉行的十記者招待會上，十代表、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說 ，“十二五”期間城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)目標(biāo)是3600萬套，2011年已經(jīng)開工1000萬套，今年開工了700多萬套，明年計(jì)劃開工數(shù)量不會低于500萬套[2]。 這一政策的實(shí)施，對于擴(kuò)大房地產(chǎn)市場有積極的作用，刺激了房地產(chǎn)市場的需求，也刺激了地產(chǎn)商的建設(shè)欲望，促使各企業(yè)積極響應(yīng)國家政策，也使得行業(yè)內(nèi)對勞動力的需求擴(kuò)大。
4. 房地產(chǎn)商資金獲取壓力大，資金來源單一。2003年開始，國家就通過“121號文件”來對房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策進(jìn)行調(diào)控，文件一出，增加了購買高檔房或者第二套住房以上的消費(fèi)者的壓力，有效的抑制了房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。近些年來，對于消費(fèi)者買房，乃至房地產(chǎn)商貸款的政策始終處于嚴(yán)格把控狀態(tài)，使得地產(chǎn)商開發(fā)資金短缺。由于地產(chǎn)商本身自有資金短缺，大部分資金來自于銀行貸款，以及國家對貸款政策的嚴(yán)格把控，使得地產(chǎn)商面臨資金危機(jī)，甚至出現(xiàn)墊資建設(shè)的情況，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及產(chǎn)品的開發(fā)。
（二）宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題
1.地產(chǎn)商土地獲得資金壓力大，土地獲得難度增大。一方面，國家改掛牌出讓為招標(biāo)出讓，房地產(chǎn)開發(fā)商想要用更高的價(jià)格獲取招標(biāo)的資格，這無疑使得原本資金儲備實(shí)力就薄弱的房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力進(jìn)一步擴(kuò)大。另一方面，國家對土地出讓的限制，使得房地產(chǎn)開發(fā)商必須慎重考慮獲得土地后的使用方式以及獲得土地后開發(fā)的產(chǎn)品類型。這一政策的頒布，雖然有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)濫用土地的現(xiàn)象，但是已經(jīng)從根本上增加了房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地的難度。更值得注意的是，如果開發(fā)的產(chǎn)品為住宅，其戶型、建筑面積、建設(shè)成本等多種因素都要納入規(guī)劃范圍。
2.目標(biāo)市場范圍小，建設(shè)重心過于集中。金融事業(yè)部的建立進(jìn)一步對中低收入者提供了購房保障，但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對中低收入者市場的關(guān)注度不夠。另外，在小城鎮(zhèn)及郊區(qū)的產(chǎn)品類型主要是高檔別墅，產(chǎn)品類型過于單一。而市場的過于集中導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展成績平平，受限嚴(yán)重，無論是產(chǎn)品的開發(fā)還是推廣以及銷售都受到很大影響，因此，市場規(guī)模亟待擴(kuò)大，市場開發(fā)及產(chǎn)品建設(shè)重心亟待轉(zhuǎn)移。
3.地產(chǎn)商開發(fā)資金儲備不足，過于依賴銀行貸款。目前來看，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)并不具備雄厚的自有資金實(shí)力來維持產(chǎn)品的開發(fā)與建設(shè)，過多的依賴外力，是目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問題。正是因?yàn)樾袠I(yè)自有資金儲備不足，開發(fā)與建設(shè)產(chǎn)品的資金都要依靠外力，而主要的方式是銀行貸款，除了這種方式，對于其他融資手段的應(yīng)用還比較少，過度的依賴銀行貸款導(dǎo)致的融資結(jié)構(gòu)單一，也成為宏觀調(diào)控政策下，阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要原因。
4.行業(yè)發(fā)展不夠靈活，缺乏新的利潤增長點(diǎn)。調(diào)控政策對房地產(chǎn)成交量影響深遠(yuǎn)，缺少有效的應(yīng)對限制政策的戰(zhàn)略對策。在眾多的限制政策下，房地產(chǎn)市場依舊走老路，未能及時(shí)靈活的調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，對政策變化反應(yīng)不靈敏，沒有制定有效的應(yīng)對限制的策略，缺乏靈活變通的能力。另外，行業(yè)內(nèi)沒有發(fā)掘新的房地產(chǎn)行業(yè)利潤增長點(diǎn)，過度依靠抬高房價(jià)實(shí)現(xiàn)利潤增長。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要利潤增長點(diǎn)還是建設(shè)大戶型，實(shí)施高房價(jià)。但是，就宏觀調(diào)控政策而言，國家對房價(jià)和戶型的限制近些年來將不會放松，因此，此類方法對于謀求利潤的作用將會逐步消失。
2013年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8.6萬億，同比增長19.8%，比2012年增速提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資額為5.9萬億，同比增長19.4%；辦公樓開發(fā)投資額為4652億元，同比增長值高達(dá)38.2%；2013年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示， 2010年以來國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響正在消退，行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長跡象[1]。就2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展臺式良好，但針對上述分析中得出的行業(yè)所面臨的威脅，整個(gè)行業(yè)需要有針對性的進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。
二、當(dāng)前政策下房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整策略
針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題，整個(gè)行業(yè)應(yīng)該提高其對國家宏觀調(diào)控政策的反應(yīng)能力，逐步進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，靈活市場策略，調(diào)整經(jīng)營理念和經(jīng)營方式，尋求新的利潤增長點(diǎn)和市場機(jī)遇，以便房地產(chǎn)行業(yè)在國家大的宏觀調(diào)控背景下實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。
（一）調(diào)整經(jīng)營觀念。發(fā)展初期的房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)營理念著眼于對土地的開發(fā)以及產(chǎn)品的銷售，不太注重產(chǎn)品未來發(fā)展以及物業(yè)的管理等。但是在經(jīng)歷了漫長的發(fā)展歷程以及政府多年的調(diào)控之下，商品化的程度也大大加深，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)內(nèi)，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競爭越發(fā)激烈。因此，注重產(chǎn)品的質(zhì)量以及良好的售后服務(wù)和物業(yè)管理已經(jīng)成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)必須關(guān)注的問題。如何商品的價(jià)值最大化，將成為房地產(chǎn)企業(yè)最核心的競爭優(yōu)勢。在滿足消費(fèi)者獲得產(chǎn)品基本功能的條件下，也要為消費(fèi)者提供諸如別致的外觀、優(yōu)異的質(zhì)量、完備的基礎(chǔ)設(shè)施、良好的社區(qū)環(huán)境、到位的售后服務(wù)等附加產(chǎn)品。同時(shí)，也要具備隨著消費(fèi)者需求變化而提供相應(yīng)服務(wù)的應(yīng)變能力。
（二）調(diào)整土地開發(fā)模式。發(fā)展初期的地產(chǎn)商，把對土地的開發(fā)作為經(jīng)營重點(diǎn)。但是就目前的調(diào)控狀況以及房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來看，過于注重開發(fā)新的土地來發(fā)展經(jīng)營，建設(shè)產(chǎn)品已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該從單純開發(fā)獲取土地調(diào)整為對土地的重復(fù)利用，對空間的二次利用。重復(fù)利用、以及二次利用與開發(fā)新建、拆舊建新不同，指得是對舊的建筑物進(jìn)行重新包裝、翻新的過程[3]。這種方式，在其他國家已經(jīng)初具雛形，并產(chǎn)生了很好的效果。開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變，不僅能減小國家土地政策從緊給地產(chǎn)商帶來的壓力，也能為國家環(huán)保事業(yè)做出一定貢獻(xiàn)。這一策略可以緩解國家的土地壓力，也從另一個(gè)側(cè)面，為國家放寬對房地產(chǎn)行業(yè)的土地政策奠定了基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展減少障礙。在目前國家土地政策從緊的情況下，成為房地產(chǎn)行業(yè)新的利潤增長點(diǎn)。
（三）調(diào)整目標(biāo)市場。隨著戶籍政策的變化，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)也會相應(yīng)發(fā)生變。農(nóng)民戶籍轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)戶籍難度減小，中、小城市戶籍政策的放開，無疑會打開中小城市的房地產(chǎn)市場。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該審時(shí)度勢，將市場眼光擴(kuò)大，更加重視中小城市的市場。另外，國家住房保障制度的實(shí)行，使得中低收入者也能夠有實(shí)力購買自己的房屋，擁有自己的房產(chǎn)。這也就打開了中低收入者的市場，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該將中低收入者逐步納入其主要開拓的市場行列。
（四）調(diào)整產(chǎn)品多樣性。目標(biāo)市場范圍的擴(kuò)大，相對應(yīng)的產(chǎn)品的多樣性也要作出調(diào)整。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)的多樣性，需要各房地產(chǎn)企業(yè)明確自己的目標(biāo)市場定位。房地產(chǎn)行業(yè)在今后的發(fā)展中需要把產(chǎn)品的開發(fā)集中在住宅、工業(yè)用地、商業(yè)用地和舊樓改造上來，依據(jù)國家政策、根據(jù)目標(biāo)市場定位，有針對性的開發(fā)商品，力圖準(zhǔn)確預(yù)測市場需求，抓住機(jī)遇，更好發(fā)展。針對住宅用地，合理規(guī)劃中小戶型的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化；對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需謹(jǐn)慎，對于繁華商圈，避免重復(fù)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，造成地區(qū)商業(yè)虛假繁華，應(yīng)針對具體需求，在有需要的地方比如城郊別墅區(qū)適當(dāng)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)；對于工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與選址，要在盡量少的破壞當(dāng)?shù)丨h(huán)境的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，盡量與政府合作，實(shí)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的有序化與合理化；就目前形勢看，我國房交量處于萎縮狀態(tài)，因此，繼續(xù)開發(fā)新的產(chǎn)品將會出現(xiàn)產(chǎn)品囤積、供過于求的狀態(tài)，因此對舊樓的改造將會一定程度節(jié)省企業(yè)成本。但是，對舊樓的選擇也要格外慎重，被選擇作為重新改造的舊樓必須是結(jié)構(gòu)堅(jiān)固的，對于年久危樓不建議采取改造措施，在改造過程中，可以對樓體外觀進(jìn)行重新裝潢，對內(nèi)部格局進(jìn)行改造，使之符合當(dāng)代消費(fèi)者的需求，成為更有價(jià)值的產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)對于產(chǎn)品多樣性的調(diào)整可以滿足更多消費(fèi)者的需求，緩解交易萎縮的態(tài)勢。
（五）調(diào)整開發(fā)融資模式。就當(dāng)前我國的形式來看，各房地產(chǎn)企業(yè)的資金多來源于銀行貸款，國家信貸政策的縮緊無疑給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大壓力。因此，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整開發(fā)融資的模式，也成為宏觀調(diào)控政策下戰(zhàn)略調(diào)整的重點(diǎn)工作。各房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多樣化的融資模式，諸如外資銀行、信托機(jī)構(gòu)、基金公司等渠道，獲得產(chǎn)品開發(fā)資金，解決當(dāng)前資金短缺，墊資建設(shè)以及無力償還貸款等問題。企業(yè)可以通過對短期資金需求的合理預(yù)測，合理安排、選擇合作機(jī)構(gòu)，安排企業(yè)開發(fā)資金來源，不斷拓寬企業(yè)融資渠道，從而降低企業(yè)的融資成本以及融資風(fēng)險(xiǎn)。
（六）調(diào)整供應(yīng)商與購買者之間的關(guān)系。Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中發(fā)現(xiàn)，市場信息不對稱，對房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系造成很大影響，他們建議政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控過程中，通過政策措施乃至法律手段，要求供應(yīng)商完全的產(chǎn)品信息，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商與購買者之間的信息平衡，實(shí)現(xiàn)行業(yè)一級市場的有序發(fā)展[4]。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該適時(shí)調(diào)整供應(yīng)商與購買者之間的關(guān)系，全面的產(chǎn)品信息，包括附加產(chǎn)品信息，使得消費(fèi)者能夠全面了解產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)交易公平。另外，房地產(chǎn)商應(yīng)該多站在消費(fèi)的角度思考問題，進(jìn)而可以更加準(zhǔn)確的預(yù)測消費(fèi)者需求，更好的銷售商品，同時(shí)打破傳統(tǒng)的供需關(guān)系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營-服務(wù)-售后-關(guān)懷的模式，拉近供應(yīng)商和消費(fèi)者之間的關(guān)系，獲取更多消費(fèi)者的信任，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
（七）制定新的應(yīng)對稅制改革的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革已成為大勢所趨，而房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革的最終結(jié)果將導(dǎo)致企業(yè)成本提高，因此，企業(yè)應(yīng)該制定相應(yīng)戰(zhàn)略來應(yīng)對稅制改革帶來的威脅。首先，企業(yè)應(yīng)該提高技術(shù)水平以減少原料的浪費(fèi)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取前向一體化經(jīng)營模式，形成供建一體化，節(jié)約成本；另外，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該通過關(guān)注其產(chǎn)品質(zhì)量及其附加產(chǎn)品的價(jià)值來提高行業(yè)公信度，結(jié)合國家有力的價(jià)格調(diào)控，使產(chǎn)品價(jià)格到達(dá)消費(fèi)者可接受范圍，保障產(chǎn)品成交量，使得行業(yè)在稅制改革的壓力下，也能穩(wěn)定發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施
房地產(chǎn)估價(jià)主要是指專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的、合理的以及有效的估價(jià)方法，在對影響估價(jià)對象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測算和判定的活動。房地產(chǎn)估價(jià)對當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著十分重要的作用，但是當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)存在的風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)管理人員需要采取有效的措施，減少房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)
房地產(chǎn)估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著十分不利的影響，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步了解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)和產(chǎn)生的原因，進(jìn)一步控制房地產(chǎn)股價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）由于政策調(diào)整導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了相關(guān)的調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。由于國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到一定的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的供需情況受到嚴(yán)重的影響。另外國家經(jīng)濟(jì)政策的變化也會影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，國家對于稅收政策，金融政策的調(diào)整也會影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需要的資金，進(jìn)而影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）估價(jià)業(yè)務(wù)中導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)中導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)也是當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)之一。由于房地產(chǎn)估價(jià)人員導(dǎo)致的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)或者是估價(jià)體系不完善導(dǎo)致的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)依然存在，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。一方面房地產(chǎn)估價(jià)人員的素質(zhì)有待于提高。房地產(chǎn)估價(jià)需要專業(yè)的人員從事，但是由于當(dāng)前一些估價(jià)人員對于房地產(chǎn)估價(jià)知識掌握不熟悉，缺少一些房地產(chǎn)估價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)中存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)，這對于房地產(chǎn)估價(jià)工作的順利進(jìn)行造成了十分不利的影響。另一方面房地產(chǎn)估價(jià)體系不完善或者是估價(jià)不規(guī)范。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)估價(jià)工作還不規(guī)范，雖然國家制定了相應(yīng)的估價(jià)規(guī)范，但是很多估價(jià)人員往往不遵守相應(yīng)的估價(jià)規(guī)范，導(dǎo)致估價(jià)未能充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范雖然確立，但是針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)估價(jià)仍然存在問題，嚴(yán)重影響估價(jià)工作的順利進(jìn)行。另外由于一些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)估價(jià)信息獲取不完善或者不真實(shí)導(dǎo)致的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，甚至?xí)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成十分不利的影響。
二、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的主要防范措施
房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著十分關(guān)鍵的作用，直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。但是由于房地產(chǎn)估價(jià)受到多種因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)需要引起重視，采取有效的措施減少房地產(chǎn)行業(yè)的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
（一）提高房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)意識
提高房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)意識可以有效地減少估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，需要進(jìn)一步提高估價(jià)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識，正確認(rèn)識房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的危害性。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要加強(qiáng)對估價(jià)人員風(fēng)險(xiǎn)意識的培訓(xùn)，估價(jià)工作人員風(fēng)險(xiǎn)意識的提高可以在房地產(chǎn)估價(jià)工作中針對存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效地防范和控制，這樣就可以有效地減少房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
（二）提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的素質(zhì)
房地產(chǎn)估價(jià)人員的素質(zhì)對于房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)有重要的聯(lián)系，在今后的房地產(chǎn)估價(jià)工作中需要進(jìn)一步提高風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)人員的素質(zhì)，減少房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。一方面需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價(jià)人員的培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的專業(yè)素養(yǎng)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對于房地產(chǎn)估價(jià)人員的素質(zhì)也有所提高，加強(qiáng)對估價(jià)工作人員素質(zhì)的培訓(xùn)，可以有效地提高工作人員的素質(zhì)，提高工作人員房地產(chǎn)估計(jì)工作的水平。另一方面需要引進(jìn)一些高素質(zhì)的人才，帶動估價(jià)工作人員素質(zhì)的提高。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)引進(jìn)一些高素質(zhì)的估價(jià)人員不僅僅可以提高估價(jià)工作的水平同時(shí)還可以帶動其他員工水平的提高。另外估價(jià)人員需要加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)工作經(jīng)驗(yàn)的積累，這樣可以提高工作人員股價(jià)水平的提高，同時(shí)也可以提高估價(jià)工作的效率。
（三）完善當(dāng)前的房地產(chǎn)估價(jià)體系
當(dāng)前由于房地產(chǎn)估價(jià)體系的不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)信息不真實(shí)現(xiàn)象，同時(shí)也影響了估價(jià)工作的規(guī)范化和科學(xué)化。在今后的房地產(chǎn)估價(jià)工作中需要進(jìn)一步建立健全相關(guān)的估價(jià)制度，完善房地產(chǎn)估價(jià)體系的建設(shè)。在今后的房地產(chǎn)估價(jià)工作中需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)估價(jià)信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)，這樣不僅僅可以保障房地產(chǎn)估價(jià)信息的真實(shí)有效性，同時(shí)還可以保障房地產(chǎn)估價(jià)信息的透明度。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整也逐漸增加，房地產(chǎn)估價(jià)人員需要根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行估價(jià)，做出重要的判斷。建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)估價(jià)系統(tǒng)可以有助于房地產(chǎn)估價(jià)人員更全面，更客觀的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的信息，做好估價(jià)工作，盡量減少喲與房地產(chǎn)估價(jià)信息不真實(shí)導(dǎo)致的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。另外還需要建立完善的房地產(chǎn)估價(jià)制度，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)工作，這樣可以有效地保障房地產(chǎn)估價(jià)工作的順利進(jìn)行。
三、結(jié)語：
房地產(chǎn)估價(jià)工作作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的重要組成部分，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著十分重要的參考作用。但是由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的估價(jià)工作不完善，導(dǎo)致估價(jià)工作中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，未能正常發(fā)揮對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)估價(jià)工作的體系建設(shè)，提高估價(jià)工作人員的素質(zhì)，盡量減少估計(jì)工作中的風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；稅收籌劃；稅收政策；經(jīng)濟(jì)效益
一、稅收籌劃的定義
稅收籌劃是指納稅人站在企業(yè)管理的高度上，并在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，選擇涉稅整體經(jīng)濟(jì)利益最優(yōu)化的納稅方案來處理生產(chǎn)、經(jīng)營和投資及理財(cái)活動的一種企業(yè)涉稅管理活動，也是一種既合理又合法的“節(jié)稅”行為。
二、稅收籌劃技術(shù)
（1）免稅技術(shù)。（2）減稅技術(shù)。（3）稅率差異技術(shù)。（4）分割技術(shù)。（5）扣除技術(shù)。（6）成本（費(fèi)用）調(diào)整技術(shù)。（7）臨界點(diǎn)籌劃技術(shù)。（8）利用稅收優(yōu)惠技術(shù)。
三、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)具有規(guī)模大、投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高等特點(diǎn)，這決定了房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的稅收籌劃是多方面的，合理、科學(xué)的稅收籌劃有利于企業(yè)抑制偷稅、漏稅的不合法行為，規(guī)范納稅行為，進(jìn)一步降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和管理與經(jīng)營成本，從而有利于企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
四、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的必要性
（1）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的征稅科目較多，稅負(fù)較重，涉及到的征稅稅種也較多，進(jìn)行合理科學(xué)的稅收籌劃，可以避免企業(yè)重復(fù)納稅，節(jié)約外部開支成本；
（2）合理的稅收籌劃有助于降低房地產(chǎn)行業(yè)的管理成本和經(jīng)營成本，實(shí)現(xiàn)稅后利益最大化，提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)經(jīng)營能力；
（3） 進(jìn)行稅收籌劃，有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)自身對稅收籌劃的重視，這樣就會減少其負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、違法風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等，有助于其健康發(fā)展；
（4） 房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有助于企業(yè)提高自身的財(cái)務(wù)管理水平，完善自身的財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)合法、高效的財(cái)務(wù)控制，提高自覺納稅意識，也可以促進(jìn)我國稅收工作的開展；
（5）房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有利于相關(guān)的稅收法律法規(guī)制度的完善，為實(shí)現(xiàn)我國構(gòu)建法治社會的目標(biāo)作出貢獻(xiàn)；
（6）房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃，也利于行業(yè)內(nèi)提高資源重復(fù)利用率，合理的配置資源，減少不必要的浪費(fèi)，為我國走可持續(xù)發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展作出貢獻(xiàn)；也有助于國家制定的宏觀調(diào)控政策的施行。
五、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的具體策略
1、從企業(yè)所得稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了其在開發(fā)產(chǎn)品未完工時(shí)可以先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)繳企業(yè)所得稅，待完工時(shí)再重新調(diào)整計(jì)稅成本。稅務(wù)機(jī)關(guān)按照國稅發(fā)[2009]31號文《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》指定的5%——20%的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率與實(shí)際毛利率相比存在較大差額，若將差額毛利率合法合理地應(yīng)用到稅收籌劃中，對于企業(yè)利用差額毛利率獲得資金使用的時(shí)間價(jià)值，緩解資金緊張?zhí)峁┯欣麠l件。
房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的繳納情況是分月、分季預(yù)繳，年終匯算清繳，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品完工與未完工結(jié)算之間也存在跨月、跨季度的情況，房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的核算可分為三個(gè)階段來籌劃：第一階段為開發(fā)產(chǎn)品未完工，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算；第二階段為竣工但未辦理結(jié)算手續(xù)，未取得全額發(fā)票，經(jīng)鑒證后按預(yù)算造價(jià)預(yù)提費(fèi)用，計(jì)算預(yù)計(jì)銷售毛利率；第三階段是完工并辦理竣工結(jié)算手續(xù)，根據(jù)銷售毛利率進(jìn)行納稅調(diào)整并計(jì)算企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)行業(yè)可以合理推遲竣工時(shí)間，合理地把差額毛利率應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃中，把合法推遲交納的稅款巧轉(zhuǎn)為無息貸款充分提高資金使用效率，獲得資金的時(shí)間使用價(jià)值。
2、從土地增值稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃
從土地增值稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃主要可從建房方式和分散收入兩個(gè)方面著手：
（1）根據(jù)不同建房方式進(jìn)行稅收籌劃
我國稅法規(guī)定，合作建房建設(shè)完畢后自用的，可暫免征收土地增值稅，建成后要轉(zhuǎn)讓的，就需補(bǔ)交土地增值稅，代建房不屬于土地增值稅的征稅范圍。故采用代建房方式進(jìn)行稅收籌劃可在一定程度上降低企業(yè)外部成本，減輕企業(yè)稅負(fù)。具體操作如下例：
某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一塊價(jià)值350萬元的土地使用權(quán)，2007年，公司在該土地上建造商務(wù)樓并以1100萬元價(jià)格售出。假設(shè)商務(wù)樓的建筑成本為500萬元，土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額為800萬元。則該公司應(yīng)該繳納的稅費(fèi)為如下幾步：（其中成本利潤率10%，城建稅7%，教育費(fèi)附加3%）：首先計(jì)算應(yīng)納建筑安裝營業(yè)稅=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01萬元，其次計(jì)算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=1100×5%=55萬元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，應(yīng)納土地增值稅=300×30%=90萬元，第五，應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2萬元，最后計(jì)算公司應(yīng)納稅費(fèi)合計(jì) =17.01+55+90+7.2=169.21萬元。
如果該公司進(jìn)行納稅籌劃，將其銷售行為轉(zhuǎn)為代建房行為，卻會發(fā)生不一樣的結(jié)果，籌劃前后成本基本相同，稅負(fù)卻不同，我國稅法規(guī)定單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去土地使用權(quán)或不動產(chǎn)的購置成本后的余額作為營業(yè)額。如下例：
公司在開發(fā)寫商務(wù)樓前，首先將土地按350萬元的價(jià)格銷售給最終客戶，然后以800萬元的價(jià)格與客戶簽代建合同，房屋建成后可得800萬元的建筑安裝收入。因此，該公司將土地以350萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給客戶，只需繳納建筑安裝營業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加，不須繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅、土地增值稅，也不再負(fù)擔(dān)營業(yè)稅。
籌劃后該公司應(yīng)納稅：
建筑安裝營業(yè)稅=800×3%=24萬元
城建稅、教育費(fèi)附加 =24×（7%+3%）=2.4萬元
籌劃后可節(jié)稅169.21-（24+2.4）=142.81萬元
（2） 用分散收入的方式來進(jìn)行稅收籌劃。
用分散收入的方式降低土地增值率，減輕房地產(chǎn)稅負(fù)。
常見的分散收入的方式有兩種：將可分除的房地產(chǎn)整體項(xiàng)目剝離出來單獨(dú)處理，達(dá)到盈利不繳納土地增值稅的目的；將一個(gè)整體項(xiàng)目分開多個(gè)工程處理，以降低增值稅率，減輕稅負(fù)。
3、從營業(yè)稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)對營業(yè)稅進(jìn)行稅收籌劃有很多方法，在這里簡單從介紹以下三種方法：
（1）運(yùn)用減少流轉(zhuǎn)次數(shù)的方法進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)不動產(chǎn)在銷售時(shí)按流轉(zhuǎn)次數(shù)繳納營業(yè)稅的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)經(jīng)營中運(yùn)用合理方法減少流轉(zhuǎn)次數(shù)降低營業(yè)稅稅負(fù)。
（2）采用合作建房方式進(jìn)行稅收籌劃。
合作建房的方式一般分為兩種：一種是由雙方通過互換房屋所有權(quán)的方式和土地使用權(quán)的方式合作建房，這時(shí)雙方則需要分別按銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的方式來繳納營業(yè)稅；一種是雙方分別以貨幣資金、土地使用權(quán)出資，成立合營企業(yè)，此時(shí)的交易雙方均不用繳納營業(yè)稅。
六、總結(jié)
隨著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)總體水平的提高，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，如何做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃工作，將影響著其如何發(fā)展下去。房地產(chǎn)企業(yè)自身要做好經(jīng)營發(fā)展，需要降低企業(yè)的經(jīng)營成本與管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因?yàn)樾袠I(yè)本身的稅負(fù)過重，因此科學(xué)合理的稅收籌劃工作的開展與施行，將有助于其降低這些成本，減輕稅負(fù)；從而促進(jìn)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)自身能力提高，在競爭激烈的市場中，搶占市場獲得生存與發(fā)展。（作者單位：陽煤集團(tuán)統(tǒng)計(jì)部）
參考文獻(xiàn)
[1]會計(jì)之友 2011年3月《差額毛利率在房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃中的應(yīng)用》
[2]中國稅網(wǎng) 《企業(yè)所得稅匯算清繳操作指南》2011年3月中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)營銷，營銷實(shí)踐，營銷趨勢
繼九十年代初期房地產(chǎn)熱之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可謂是如火如荼，各大中城市房地產(chǎn)投資迅速增長，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新時(shí)代的重大機(jī)遇。然而，全球金融危機(jī)發(fā)生后，世界經(jīng)濟(jì)開始步入新一輪的調(diào)整，美國等西方國家房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的沖擊，中國也不例外，房地產(chǎn)開始面臨嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，廣大的消費(fèi)者購房理念逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，開始重新審視房地產(chǎn)的價(jià)值取向，這勢必將引發(fā)房地產(chǎn)格局的重大改變。如何應(yīng)對后危機(jī)時(shí)代的挑戰(zhàn)成了中國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的課題，本人認(rèn)為此時(shí)作為房地產(chǎn)運(yùn)營商，應(yīng)該對顧客價(jià)值進(jìn)行重新定位，積極進(jìn)行房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新，把握新形勢下中國房地產(chǎn)市場營銷的方向和趨勢，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說才是當(dāng)務(wù)之急，從而確保在新一輪房地產(chǎn)營銷變革中占有一席之地。
在學(xué)術(shù)界，有很多的學(xué)者對當(dāng)前中國房地產(chǎn)實(shí)踐提出了各種各樣的觀點(diǎn)，例如“標(biāo)王”現(xiàn)象，“價(jià)格大戰(zhàn)”“生態(tài)鏈系統(tǒng)”等概念，這些新概念從一定程度上反映出廣大學(xué)者對當(dāng)前房地產(chǎn)局勢的理解。進(jìn)而提出了中國房地產(chǎn)行業(yè)未來的營銷趨勢，也即從傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化、效率和層次為特征，轉(zhuǎn)向差異化、個(gè)性化、網(wǎng)絡(luò)化和功能化訴求。這種趨勢勢必會重構(gòu)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)營銷的基本理念，形成新的營銷理念。本文在綜合審視前人對房地產(chǎn)營銷實(shí)踐研究的基礎(chǔ)上，嘗試提出在未來中國房地產(chǎn)發(fā)展道路中，不能忽略的兩種重要的營銷理念：房地產(chǎn)低碳營銷和房地產(chǎn)全面質(zhì)量營銷。這兩種營銷理念在房地產(chǎn)行業(yè)中從前并不受重視，但在中國房地產(chǎn)新的發(fā)展階段，結(jié)合當(dāng)前新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景和國家政策調(diào)控下，將有望成為房地產(chǎn)新一輪調(diào)整中企業(yè)手中的利器，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展注入新的活力。因此，有必要重新梳理一下這兩種重要理念在房地產(chǎn)實(shí)踐中的運(yùn)用。
一、房地產(chǎn)全面質(zhì)量營銷
基于我國的特殊國情，房地產(chǎn)業(yè)的由來已久的高利潤，吸引了越來越多業(yè)外的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，更多的企業(yè)參與到房地產(chǎn)運(yùn)營這塊大蛋糕分割中來，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈，在此情況下，口碑優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為房地產(chǎn)企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵，。當(dāng)前，許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)都把發(fā)展成熟的品牌管理體系、推行全面質(zhì)量營銷、發(fā)展高品質(zhì)的服務(wù)體系作為提高自身競爭力的重要手段，以過硬的綜合質(zhì)量（建設(shè)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量）打品牌，以品牌促口碑，從而建立長期的競爭優(yōu)勢。
（一）房地產(chǎn)全面質(zhì)量營銷概念
根據(jù)菲利普?科特勒（2001）《營銷管理》一書中全面質(zhì)量營銷的描述：全面質(zhì)量營銷（即全面質(zhì)量管理）是一個(gè)組織對所有生產(chǎn)過程、產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行一種廣泛有組織的管理，以便不斷地改進(jìn)質(zhì)量工作。房地產(chǎn)雖然具有自身一些獨(dú)特特點(diǎn)，與普通產(chǎn)品存在很大的區(qū)別，但從營銷類型上看也屬于社會產(chǎn)品范疇，因此房地產(chǎn)全面質(zhì)量營銷可以從上述概念中去理解。本文認(rèn)為房地產(chǎn)全面質(zhì)量營銷是某個(gè)房地產(chǎn)運(yùn)營商對所有涉及房地產(chǎn)運(yùn)營過程、建設(shè)過程和服務(wù)過程進(jìn)行一種廣泛有組織的管理，通過不斷地改進(jìn)綜合質(zhì)量工作，建立競爭優(yōu)勢的一種新的營銷方法。
金融危機(jī)后，面臨顧客需求的變化，房地產(chǎn)企業(yè)推行全面質(zhì)量營銷，注重運(yùn)營質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，來管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程，構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量營銷體系，進(jìn)行全程的跟蹤和改進(jìn)，這正是當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)構(gòu)筑核心競爭力，提高企業(yè)綜合素質(zhì)和經(jīng)營管理水平，提高市場競爭力的捷徑和重要手段。
（二）房地產(chǎn)全面質(zhì)量營銷價(jià)值分析
房地產(chǎn)企業(yè)推行全面質(zhì)量營銷的目的是要為廣大購房的顧客創(chuàng)造更多的價(jià)值，也即盡可能提高顧客讓渡價(jià)值，這樣才能使得顧客滿意，在適當(dāng)?shù)膬r(jià)格下促成交易。營銷理論中的顧客讓渡價(jià)值理論，是指總顧客價(jià)值和總顧客成本之差。它告訴我們要提高顧客讓渡價(jià)值，應(yīng)盡力增加總顧客價(jià)值的同時(shí)千方百計(jì)地減少總顧客成本。我們可以借鑒這個(gè)方法來研究質(zhì)量營銷顧客價(jià)值問題。
在質(zhì)量營銷中，我所指的質(zhì)量是一個(gè)廣義的概念，是綜合質(zhì)量包括產(chǎn)品方面和服務(wù)方面。因此提高產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，勢必會提高產(chǎn)品價(jià)值、服務(wù)價(jià)值、人員價(jià)值和形象價(jià)值，從而提高總顧客價(jià)值，請看下表1：
由此，我們用TCV代表總顧客價(jià)值,Q代表產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，建立TCV=f（Q）的函數(shù)關(guān)系，也即質(zhì)量和總顧客價(jià)值應(yīng)該是呈現(xiàn)出一種正比例關(guān)系
因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須遵循上述全面質(zhì)量營銷的規(guī)律，深入把握總顧客價(jià)值和質(zhì)量的關(guān)系，從而，使其開發(fā)的房地產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)營服務(wù)質(zhì)量達(dá)到更高水平，從而創(chuàng)造相對更高的總顧客價(jià)值，增強(qiáng)顧客對房地產(chǎn)營銷的意識。
另一方面，我們?yōu)榱藙?chuàng)造更高的顧客讓渡價(jià)值，就必須降低總顧客成本，也需要使產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量達(dá)到高水平。對于房地產(chǎn)而言總顧客成本包括以下方面，請看下表2
本文認(rèn)為總顧客成本總的可以歸為兩大類建造成本（貨幣成本等）和使用成本（時(shí)間、體力和精力成本）。建造成本（C1）與質(zhì)量（Q）的關(guān)系為正比例關(guān)系。正所謂“一分錢一分貨”，追求高質(zhì)量的建筑外在價(jià)值，就會增加成本。而使用成本與質(zhì)量的關(guān)系則為反比例關(guān)系。服務(wù)質(zhì)量越好，則所需的時(shí)間、體力和精力成本自然越小。
總之，要成功地推行全面質(zhì)量營銷，就必須充分重視產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而提高總顧客價(jià)值降低總顧客成本，使顧客讓渡價(jià)值最大化，才能取得理想的顧客滿意水平，激起顧客購房的沖動，讓每個(gè)顧客從內(nèi)心感覺到房地產(chǎn)置業(yè)的價(jià)值所在，觸動顧客的理性思考，最終達(dá)成購房的行為，確保顧客作出正確的購房決策。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施質(zhì)量振興，加強(qiáng)質(zhì)量戰(zhàn)略是企業(yè)生存與發(fā)展的前提。房地產(chǎn)要在面臨重新洗牌的新經(jīng)濟(jì)背景下，在日益激烈的房地產(chǎn)市場占有一席之地，以更高層次市場為導(dǎo)向，以顧客購房的新需求為出發(fā)點(diǎn)，推行全面質(zhì)量營銷，這種新的營銷認(rèn)識不失為新環(huán)境下的一劑良方。
二、房地產(chǎn)低碳營銷
（一）房地產(chǎn)低碳營銷的內(nèi)涵
低碳營銷理念由來已久，低碳營銷是在環(huán)境保護(hù)形勢日益嚴(yán)峻的狀況和低碳經(jīng)濟(jì)逐漸形成的驅(qū)動下產(chǎn)生的，它是指通過技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、過程優(yōu)化、新工藝開發(fā)等多種手段，盡可能地減少煤炭石油等高碳能源消耗，減少溫室氣體排放，達(dá)到經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)雙贏的一種發(fā)展模式。這一營銷理念實(shí)際上提倡房地產(chǎn)整個(gè)運(yùn)營過程以保護(hù)環(huán)境和節(jié)約能源為核心，一切以低碳準(zhǔn)則來約束規(guī)范房地產(chǎn)運(yùn)營的全過程。結(jié)合房地產(chǎn)這一特殊產(chǎn)品來看，實(shí)現(xiàn)低碳營銷主要涵蓋三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)建設(shè)生產(chǎn)過程的低碳化，這是整個(gè)房地產(chǎn)低碳營銷的起點(diǎn)和基礎(chǔ)。它包括最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地和建筑材料的使用、建設(shè)過程、裝修過程等各個(gè)環(huán)節(jié)均考慮環(huán)境保護(hù)、節(jié)約能源、有利于創(chuàng)造消費(fèi)者舒適自然的人居環(huán)境；二是房地產(chǎn)流通過程的低碳化。主要指房地產(chǎn)推廣過程中所體現(xiàn)的低碳意識和行為。例如采用低碳展示、實(shí)行低碳定價(jià)、運(yùn)用房地產(chǎn)低碳標(biāo)識，進(jìn)行低碳推廣宣傳，建立低碳專營銷售中心等；三是房地產(chǎn)消費(fèi)過程的低碳化。房地產(chǎn)低碳營銷的目標(biāo)就是要滿足廣大購房者對低碳置業(yè)的需求。購房者對低碳置業(yè)的需求包含兩個(gè)層次：一方面是購房者對影響自身健康的低碳環(huán)境和低碳居住空間的需求，另一方面是滿足購房者日益增強(qiáng)的低碳意識和精神需求。
（二）房地產(chǎn)低碳營銷策略
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，生產(chǎn)低碳建筑是實(shí)施整個(gè)低碳營銷的關(guān)鍵所在。那么房地產(chǎn)行業(yè)的低碳產(chǎn)品，就是有利于環(huán)境保護(hù)和消費(fèi)者身心健康的房地產(chǎn)商品，當(dāng)然也包括提供的低碳服務(wù)。它除了要遵循市場營銷的產(chǎn)品策略外，還要著滿足額外的一些要求。主要著眼于一下幾方面：1、房地產(chǎn)商品更安全、健康、舒心，充滿人性化設(shè)計(jì)。2、使用時(shí)不會造成環(huán)境污染，最好還能促進(jìn)環(huán)境改善。3、在建設(shè)和裝修過程中符合環(huán)保和節(jié)約能源的要求。3、建筑原材料最好是可再生的替代原材料，盡量不使用不可再生資源，剩下的建筑廢料最好能回收再利用。4、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形成一套嚴(yán)格的低碳制度。
實(shí)施低碳營銷，房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格策略方面，在定價(jià)時(shí)要把低碳成本計(jì)算在建設(shè)費(fèi)用之內(nèi)。由于建筑科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，據(jù)測算，房屋的建造成本只占到房價(jià)的20%-30%，因此不會對提高房價(jià)有太大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極宣傳提倡低碳價(jià)值，讓購房者認(rèn)識到物超所值。
由于低碳建筑的品質(zhì)與非低碳建筑有很大的不同，但很難從外觀上區(qū)分。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施低碳渠道策略，要另辟蹊徑別出心裁，選擇專門的分銷渠道，來促進(jìn)低碳房產(chǎn)的流通。在市場發(fā)育成熟的地方，應(yīng)盡量選擇低碳聲譽(yù)好的房地產(chǎn)商，在市場發(fā)育不成熟的地方，應(yīng)積極做好中間的低碳環(huán)保措施。在整個(gè)低碳推廣中應(yīng)執(zhí)行相應(yīng)的監(jiān)督、管理和維護(hù)措施。
低碳促銷措施就是房地產(chǎn)企業(yè)圍繞低碳產(chǎn)品而開展的各項(xiàng)促銷活動。房地產(chǎn)企業(yè)低碳促銷的核心就是通過充分的信息傳遞，來樹立房地產(chǎn)企業(yè)和房產(chǎn)的低碳形象。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該在房產(chǎn)促銷過程中宣傳低碳環(huán)保和健康居住的觀念，從而提高社會公眾的低碳意識。
綜上所述，任何一個(gè)營銷理念的盛行，要看其所處的具體經(jīng)濟(jì)社會背景和特定的行業(yè)來決定，本文所探討的兩種房地產(chǎn)營銷理念是對當(dāng)前房地產(chǎn)實(shí)踐發(fā)展過程中及當(dāng)前金融危機(jī)后所作出的大膽預(yù)測，因此，有可能隨著大環(huán)境背景的變化適時(shí)發(fā)生新的變化。第一種理念-房地產(chǎn)全面質(zhì)量營銷主要是從房地產(chǎn)的功能性方面來分析顧客價(jià)值，以及應(yīng)該貫徹的一些相應(yīng)的營銷價(jià)值取向；第二種理念-房地產(chǎn)低碳營銷理念則主要從房地產(chǎn)的感官性方面來剖析顧客價(jià)值，從而又得出另一個(gè)角度的營銷價(jià)值取向。這樣便依據(jù)房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)，從感官和功能上分別得到了兩個(gè)完全不同的營銷努力方向，比較完整地獲得房地產(chǎn)企業(yè)營銷運(yùn)營中面對當(dāng)前環(huán)境的一些解決營銷困惑的思路。由于房地產(chǎn)具有典型的地域性特征，在房地產(chǎn)實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)所在城市或者區(qū)域的發(fā)展水平、人口特征等客觀因素，充分融合這兩種營銷理念，針對購房者的功能需求和感官需求開展?fàn)I銷，必將能夠獲得巨大的成功。
參考文獻(xiàn)：
[1]馮正平：《圖解市場營銷管理》第282-285頁，[北京]中國人民大學(xué)出版社2004年11月版