時(shí)間：2023-08-14 17:08:55
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資協(xié)議的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià);宏觀調(diào)控;土地供應(yīng);房地產(chǎn)市場(chǎng)
一、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
自1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭火熱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額呈連年大幅上升趨勢(shì)。1998年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為3614億元，2013年達(dá)到86013億元，增長(zhǎng)了約24倍，年均增速保持在15%以上，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重由12%上升到19%a 1998年到2004年這一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持持續(xù)較快的增長(zhǎng)率，2004以后，其波動(dòng)幅度顯著加大。受國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，2008和2009年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額下降，但在2010年迅速回升，總體來(lái)說(shuō)，住房市場(chǎng)化改革后的十幾年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的黃金時(shí)期。2011年以后，受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下滑，市場(chǎng)趨于平穩(wěn)。
2、商品房銷售情況
1998年，全國(guó)商品房銷售面積12185萬(wàn)平方米，截止2013年增長(zhǎng)到130551萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了約10倍。除2008年下降15%外，其余各年增長(zhǎng)率皆為正。2004年以前，增長(zhǎng)率在20%-30%間小幅波動(dòng)，2004年后，波動(dòng)程度顯著上升。
二、土地供應(yīng)和房?jī)r(jià)互動(dòng)機(jī)制
（1）土地供應(yīng)影響房?jī)r(jià)的路徑
從土地的自然屬性來(lái)看，土地的總量是有限并缺乏彈性的，不受人類活動(dòng)的影響。但由于土地具有稀缺性、用途可變性和報(bào)酬遞減性等經(jīng)濟(jì)屬性，使得土地的所有者擁有了通過(guò)土地的供應(yīng)來(lái)調(diào)控土地市場(chǎng)及房屋市場(chǎng)的能力。特別是在我國(guó)，城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家，政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)實(shí)施土地政策干預(yù)房地產(chǎn)變得更為便利。切實(shí)可操作的政策工具是土地供應(yīng)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)起點(diǎn)，運(yùn)用政策工具，影響與土地相關(guān)的一系列操作變量。這些變量通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的作用，最后轉(zhuǎn)化為具體的中間變量，形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終影響，達(dá)到調(diào)整土地的收益分配，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模、速度和結(jié)構(gòu)，平抑房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)，并推動(dòng)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的目的。
（2）土地供應(yīng)量對(duì)房屋供應(yīng)量的影響
土地是房屋最重要的生產(chǎn)要素，土地供應(yīng)量變化首先影響到房屋的供應(yīng)量。在需求及企業(yè)生產(chǎn)函數(shù)給定的情況下，“面粉”量發(fā)生變化，“面包”的供應(yīng)量自然受到?jīng)_擊。Ruijue Peng & William C. Wheaton（1994）}}0}在他們的研究中曾指出，土地供應(yīng)量影響房屋供應(yīng)量的機(jī)制可能有以下兩個(gè)：（1）減少土地供應(yīng)會(huì)減小開(kāi)發(fā)企業(yè)土地的可獲得性或增加開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地成本，必然減少開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備，進(jìn)而影響房屋開(kāi)發(fā)量。在一定的需求水平下，開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋庫(kù)存量減少帶來(lái)供給壓力，從而選擇提高供給價(jià)格。（2）在城市建設(shè)中，土地與資本可以相互替代。如果長(zhǎng)期可供給土地的減少打破了住房供給與需求的平衡，最終會(huì)提高人們?cè)敢庵Ц兜淖饨鸷驮敢獬袚?dān)的房?jī)r(jià)與地價(jià)，此時(shí)為了維持住房供給與需求增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)，資本就會(huì)替代土地，也就是說(shuō)，單位土地匹配的資金量上升，通過(guò)容積率的調(diào)整，住房建筑密度增加。但我國(guó)的城市土地建筑的容積率在城市規(guī)劃時(shí)已經(jīng)確定，并作為一項(xiàng)規(guī)制條件附帶在土地出讓過(guò)程中，制約了土地與資本的相互替代機(jī)制，房屋的供給量相應(yīng)減少。
（3）土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響
土地供應(yīng)量與對(duì)商品房?jī)r(jià)的影響機(jī)制為：土地政策通過(guò)影響土地供應(yīng)量的變化，經(jīng)生產(chǎn)函數(shù)途徑影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致商品房數(shù)量變化，從而改變供求關(guān)系并影響房地產(chǎn)價(jià)格。土地供給量在土地市場(chǎng)上作用于土地均衡價(jià)格，經(jīng)成本推動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。以上兩個(gè)影響在數(shù)量關(guān)系上表現(xiàn)為土地供應(yīng)量與房?jī)r(jià)的負(fù)相關(guān)關(guān)系。
（4）土地出讓方式對(duì)房?jī)r(jià)的影響
協(xié)議供應(yīng)方式是強(qiáng)計(jì)劃性的供應(yīng)方式，它將競(jìng)爭(zhēng)排除在外，在供給和需求兩端都只有一個(gè)參與者，是一種雙邊壟斷市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō)，協(xié)議的供應(yīng)方式比出讓的供應(yīng)方式形成的價(jià)格低，但開(kāi)發(fā)商為獲取土地付出的成本卻不等于協(xié)議價(jià)格，其中有兩個(gè)比較主要的影響因素，一是交易成本，二是尋租成本，額外成本的存在，使得協(xié)議供應(yīng)土地的名義價(jià)格一般低于實(shí)際價(jià)格。從我國(guó)的實(shí)踐看，實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招、拍、掛制度前，開(kāi)發(fā)公司并非全部從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，主要包括幾類：一是專職負(fù)責(zé)立項(xiàng)、審批、規(guī)劃定點(diǎn)等，二是專辦用地手續(xù)的，三是辦理規(guī)劃、建審手續(xù)的，一般接手第二類公司的項(xiàng)目，最后才是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)企業(yè)。開(kāi)發(fā)商取得土地前被層層剝皮，一個(gè)項(xiàng)目多次轉(zhuǎn)手，交易環(huán)節(jié)多且交易成木較高。負(fù)責(zé)拿地的公司為了獲取土地使用權(quán)，需要與政府維護(hù)良好的關(guān)系，這一過(guò)程中往往存在違規(guī)行為，協(xié)議供應(yīng)存在較大尋租空間。
但實(shí)際上，土地出讓方式主要通過(guò)影響地價(jià)的形成機(jī)制影響地價(jià)，通過(guò)地價(jià)的途徑影響房?jī)r(jià)，“招牌掛”的實(shí)施相比于協(xié)議會(huì)顯著提高土地價(jià)格。
三、完善我國(guó)土地供應(yīng)和房?jī)r(jià)互動(dòng)機(jī)制的建議
1.完善土地“招拍掛”制度、探索多種交易形式
一是針對(duì)歷年招拍掛實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，加以解決或完善。建立出讓前預(yù)研判，選用更加靈活的差別化競(jìng)價(jià)方式。并加強(qiáng)競(jìng)買人資格審查，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，減少非理性競(jìng)爭(zhēng)。
2.創(chuàng)新國(guó)有土地經(jīng)營(yíng)方式，減少地方政府的土地財(cái)政依賴
政府是土地出讓的主體，控制土地出讓的數(shù)量與節(jié)奏，財(cái)政收入的制度影響政府的土地出讓行為。因此，要從長(zhǎng)遠(yuǎn)解決我國(guó)土地供應(yīng)存在的問(wèn)題，需要從轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式角度，改革政府“以地謀發(fā)展”的制度條件，設(shè)計(jì)一套可逐步替代傳統(tǒng)發(fā)展方式的新模式。
3.處置土地閑置和囤地炒地，促進(jìn)土地供給有效性
一是加大閑置土地處置力度，建立閑置土地實(shí)施檢測(cè)和反應(yīng)機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)土地閑置問(wèn)題嚴(yán)重，按《閑置土地處置辦法》，監(jiān)督開(kāi)發(fā)企業(yè)盡快啟動(dòng)閑置土地開(kāi)發(fā)。
參考文獻(xiàn)：
[1]鄭娟?duì)枺瑓谴畏?地價(jià)與房?jī)r(jià)的因果關(guān)系―全國(guó)和城市層面的計(jì)量研[J]. 中國(guó)土地科學(xué)，2006（6）：31-37.
[2]黃健柏，江飛濤，陳偉剛.對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)相互關(guān)系的再檢驗(yàn)[J].預(yù)測(cè)，2007（2）：1-7
[3]王岳龍，武鵬，房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的再檢驗(yàn)-來(lái)自中國(guó)28個(gè)省的面板數(shù)據(jù)[J].南開(kāi)經(jīng)濟(jì)研究，2009（4）：131一143.
[4]岳小武.當(dāng)前土地資產(chǎn)管理的若干問(wèn)題[J].中國(guó)土地，2004（7）：29-33.
[5]曲波.房?jī)r(jià)、地價(jià)與土地供應(yīng)的前因后果[J].中國(guó)土地，2005（5）：7-9.
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投入資金大，融資成本高，建設(shè)周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大的特點(diǎn)。整個(gè)經(jīng)營(yíng)行為涉及營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加等多個(gè)稅費(fèi)，稅負(fù)較重。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著融資困難、項(xiàng)目推進(jìn)緩慢、銷售單價(jià)和面積下滑、資金回籠周期長(zhǎng)等困難，導(dǎo)致欠稅金額增長(zhǎng)迅速。在這樣的情況下，如何降低成本成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須思考的問(wèn)題。而通過(guò)稅收籌劃降低稅負(fù)，是其中一個(gè)非常重要的內(nèi)容。企業(yè)稅收籌劃能否成功，取決于其合法性是否適當(dāng)，是否遵循了一般反避稅規(guī)則，即該項(xiàng)(一系列)安排是否具有合理商業(yè)目的，取決于該安排的主要目的是什么，即是否以稅務(wù)利益為主要目的。通過(guò)合理的稅收籌劃找到企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為于政府政策意圖的最佳結(jié)合點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)政府與企業(yè)的雙贏具有現(xiàn)實(shí)意義。
二、文獻(xiàn)綜述
楊煥玲(2011)提出稅收籌劃是稅收法律關(guān)系中征稅主體與納稅主體的稅收博弈沖突。稅收籌劃的權(quán)利是在法律允許的邊界范圍內(nèi)或邊界上，一旦超越這個(gè)界限就不再是企業(yè)的合法權(quán)利。萬(wàn)莎(2011)指出房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在政策性風(fēng)險(xiǎn)、片面性風(fēng)險(xiǎn)、認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)、成本偏高風(fēng)險(xiǎn)。胡芳等(2011)指出通過(guò)合作建房的方式，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房，建成后按照比例分配，可以避免繳納土地增值稅。廖治宇(2010)、胡亞元(2010)指出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量采取合并申報(bào)的方式繳納土地增值稅。張?jiān)?2011)認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)可不通過(guò)獲取租金方式而采取入股聯(lián)營(yíng)以分得利潤(rùn)的方式避免繳納營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)。
上述論述提出了關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的方式，但存在一定的局限性。合伙建房的方式容易引起后期的利益分割及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的糾紛，不具普遍性。通過(guò)入股聯(lián)營(yíng)的方式獲取實(shí)質(zhì)上的租金也因?yàn)闀?huì)影響被投資方的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)而難以適用。合并申報(bào)的方式繳納企業(yè)所得稅需要集團(tuán)公司或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目將多的公司才能使用。本文以現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下企業(yè)經(jīng)營(yíng)的具體問(wèn)題為研究對(duì)象，擬針對(duì)籌資、銷售、項(xiàng)目管理、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，通過(guò)對(duì)A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司案例，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可能遇到的實(shí)際困難提出行之有效且的稅收籌劃方案。
三、案例概況
某區(qū)政府通過(guò)招商引資引入A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，以BT模式進(jìn)行該區(qū)工業(yè)園項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)。工業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)模為5平方公里。項(xiàng)目建設(shè)時(shí)限從2009年開(kāi)始，計(jì)劃2017年完成。項(xiàng)目收入該區(qū)政府?dāng)M通過(guò)工業(yè)園區(qū)建成后入園企業(yè)20年內(nèi)繳納各項(xiàng)稅收返還款的方式支付A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司完成園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，取得2平方公里商住用地用于該公司開(kāi)發(fā)商住房。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司面臨著巨大的資金融資壓力。并且，該工業(yè)園招商引資企業(yè)入園后，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期長(zhǎng)，產(chǎn)生的稅收很難在短期內(nèi)通過(guò)稅收返還方式彌補(bǔ)A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司前期巨額投入。此外，自2014年開(kāi)始，該地塊商品房成交量萎縮，價(jià)格下跌，A公司取得大宗商住用地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)后房屋滯銷，經(jīng)營(yíng)陷入困難。
四、相關(guān)稅收問(wèn)題籌劃
(一)資金投入與運(yùn)營(yíng)模式對(duì)稅收的影響
某區(qū)政府通過(guò)招商引資方式將該區(qū)優(yōu)質(zhì)區(qū)域工業(yè)園區(qū)交由A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)施建設(shè)，主要為了解決將該塊土地由生地變?yōu)槭斓氐木揞~資金融資困難的問(wèn)題。按照協(xié)議，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按照BT模式進(jìn)行建設(shè)，按照現(xiàn)行稅收政策的規(guī)定，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)施土地改造、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，以建筑勞務(wù)按照3%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅從而產(chǎn)生較大的稅收負(fù)擔(dān)。
但根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》，納稅人與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目，其中，土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由地方政府制定其他納稅人進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計(jì)劃支付土地整理所需資金;同時(shí)，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計(jì)，場(chǎng)地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。當(dāng)該地塊符合國(guó)家土地出讓條件時(shí)，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓，若成交價(jià)低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔(dān);若成交價(jià)超過(guò)投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。投資方的行為屬于投資行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅范圍，其取得的投資收益不征收營(yíng)業(yè)稅。
據(jù)此，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)合理的稅收籌劃，在實(shí)施該地塊整體開(kāi)發(fā)時(shí)不按BT模式以建設(shè)方的身份進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而以投資方的身份完成融資、支付土地整治資金，與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。政府將整治完成的土地掛牌出讓后，以入園企業(yè)繳納的土地出讓金指定專項(xiàng)用途返還A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以及一定期限內(nèi)入園企業(yè)稅收返還相結(jié)合的方式取得收入，既能不繳納營(yíng)業(yè)稅，又能有效解決巨額投入的資金壓力。
(二)籌資環(huán)節(jié)借款的稅收問(wèn)題
由于A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司前期土地整治資金投入巨大，在實(shí)施商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)資金出現(xiàn)困難，加之受市場(chǎng)行情影響，已達(dá)到預(yù)售條件的商品房銷售情況也不理想，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)法通過(guò)銷售回籠資金。前期銀行借款資金利息負(fù)擔(dān)較大。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))，開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象，屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)按照工程進(jìn)度分類核算完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，將已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的借款費(fèi)用計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅稅前扣除，以達(dá)到減少企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的目的。
(三)銷售環(huán)節(jié)稅收問(wèn)題
一是通過(guò)采取不同的銷售模式會(huì)降低稅收成本。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)公司支付的傭金可作為增值額的扣除項(xiàng)目，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以通過(guò)設(shè)立獨(dú)立的銷售公司，從而減少土地增值稅和企業(yè)所得稅。
此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)可以委托代銷的方式銷售，按照銷售清單的時(shí)間確定收入的實(shí)現(xiàn)，從而達(dá)到延遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的目的。
二是合理核算減少稅基。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，市場(chǎng)購(gòu)買力不足的情況下，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為應(yīng)對(duì)銷售困難的問(wèn)題，打折銷售或贈(zèng)送部分面積、車庫(kù)等方式促銷。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，在同一張發(fā)票上列明銷售價(jià)款和折扣額的，可以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。除此之外的情形，無(wú)論企業(yè)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，都必須以包含折扣額的總價(jià)款為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。因此，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行折扣銷售時(shí)，應(yīng)在同一張發(fā)票上注明銷售額和折扣額，以實(shí)現(xiàn)減少營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的目的。而對(duì)于贈(zèng)送的車庫(kù)等，若車庫(kù)具有產(chǎn)權(quán)，且合同中以贈(zèng)送方式轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，則按照營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定應(yīng)視同銷售。在該項(xiàng)交易的交易價(jià)格之外，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照市場(chǎng)價(jià)格核定轉(zhuǎn)讓價(jià)格，對(duì)轉(zhuǎn)讓車庫(kù)的交易行為征收營(yíng)業(yè)稅。若合同中將房屋銷售價(jià)格分?jǐn)倿榉课蒌N售價(jià)格和車庫(kù)銷售價(jià)格，則僅對(duì)該項(xiàng)交易價(jià)格征收營(yíng)業(yè)稅，大大減少營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。
(四)滯銷商品房管理的稅收問(wèn)題
在目前的市場(chǎng)行情下，房地產(chǎn)企業(yè)很難再實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品一舉售罄的情況。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司受讓商住用地面積大，開(kāi)發(fā)及銷售周期長(zhǎng)達(dá)10年以上。對(duì)于長(zhǎng)期滯銷的尾盤(pán)，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采取將作為存貨的商品房出租的方式實(shí)現(xiàn)一定的資金回流。但如果將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品變更為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按12%的稅率繳納房產(chǎn)稅，還需繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅。而如果將尾盤(pán)以投資入股的方式交付給其他單位使用，以利潤(rùn)分配的方式取得收益，則只需繳納企業(yè)所得稅，稅負(fù)將會(huì)大大減輕。
(五)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的稅收問(wèn)題
A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資的項(xiàng)目面積大，周期長(zhǎng)。目前該公司存在重大資金困難，很可能出現(xiàn)無(wú)法繼續(xù)實(shí)施該項(xiàng)目，而不得不轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目土地的情形，即便籌資順利，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中業(yè)可能存在因資金周轉(zhuǎn)困難而中斷開(kāi)發(fā)，將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓他方進(jìn)行的情況。如果以項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式，則應(yīng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)而繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城建稅以及教育費(fèi)附加，稅負(fù)較重。
根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2002]1191號(hào))的規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》的規(guī)定，對(duì)于房屋進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。
根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記不征契稅的批復(fù)》(財(cái)稅[2003]184號(hào))的規(guī)定，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。
房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購(gòu)買方簽訂購(gòu)銷合同；還有就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)事先與購(gòu)買方簽訂購(gòu)銷合同并按合同要求開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對(duì)象。
二、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。
房地產(chǎn)購(gòu)銷合同在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價(jià)款，由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收不能確認(rèn)收入。等到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)收入”。
在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂的購(gòu)銷合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬法定地轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險(xiǎn)措施，但房地產(chǎn)價(jià)款的流入不成問(wèn)題。第四，房地產(chǎn)價(jià)款在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商確定，而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅法確認(rèn)收入時(shí)限
（一）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
1.采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.采取分期付款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
4.采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（3）采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。
5.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（二）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。
預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率
預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開(kāi)的原則分類（或分項(xiàng)）確定。
預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
（三）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問(wèn)題
1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入
（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；
（2）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；
（3）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；
（5）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。
2.視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限
視同銷售行為應(yīng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序
（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；
（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；
（3）按成本利潤(rùn)率確定，其中，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
（四）關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問(wèn)題
內(nèi)容摘要:2008年底,為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)的影響,我國(guó)執(zhí)行了寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)信貸呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng),各家商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)表現(xiàn)突出。但是由于我國(guó)目前的房地產(chǎn)融資模式過(guò)于單一,風(fēng)險(xiǎn)高度集中在商業(yè)銀行內(nèi)部,因此加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究,對(duì)于銀行業(yè)的安全及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展是非常重要的。
關(guān)鍵詞:金融危機(jī) 房地產(chǎn) 信貸風(fēng)險(xiǎn)
問(wèn)題提出
由于目前我國(guó)房地產(chǎn)融資模式過(guò)于單一,房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化步伐緩慢,因此風(fēng)險(xiǎn)高度集中在商業(yè)銀行內(nèi)部。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)、政策以及市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng),就可能會(huì)給銀行造成資產(chǎn)損失,形成不良資產(chǎn)。所以加強(qiáng)對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究,不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求,而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。
當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的基本狀況
2008年,國(guó)際金融危機(jī)的發(fā)生,使得拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”之一的出口下滑嚴(yán)重,我國(guó)政府為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī),保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),實(shí)施了寬松的貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)。同時(shí),鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)尤其是在地方財(cái)政中的特殊地位,我國(guó)相關(guān)部門(mén)于2009年底接連出臺(tái)了惠及購(gòu)房者的政策,各地方政府也紛紛出臺(tái)救市政策。這些政策給市場(chǎng)帶來(lái)極大的信心:對(duì)于消費(fèi)者而言,其得到的信號(hào)是政府鼓勵(lì)買房;對(duì)于炒房者而言,政府的政策令其感到房?jī)r(jià)還將上漲;對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,政府的政策令其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的前途樂(lè)觀;而對(duì)于銀行而言,積極的信貸政策使得房地產(chǎn)業(yè)成為銀行的優(yōu)先放貸對(duì)象。
2009年1-10月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得國(guó)內(nèi)貸款9119億元,同比增長(zhǎng)53.0%,是2000年來(lái)的最高增速,總量超過(guò)2007年和2008年全年。以工商銀行為例,2009年上半年工行發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款639億元,較上年增長(zhǎng)18.7%,占同期公司貸款的10.6%。此外,萬(wàn)科、龍湖、綠城等13家房地產(chǎn)企業(yè)在2009年獲得工行等銀行的巨額授信,總額接近3000億元。房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),其發(fā)展需要大量資金支持。
根據(jù)中國(guó)人民銀行的《2009年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》統(tǒng)計(jì),截至2009年9月末,主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為6.81萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)28.3%,增速比上年同期高14個(gè)百分點(diǎn),比6月末高9.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2.47萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)25.3%,增速比6月末高4.8個(gè)百分點(diǎn);購(gòu)房貸款余額為4.35萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)30.1%,增速比6月末高12.3個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于由房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度繁榮所引發(fā)的銀行及金融體系安全問(wèn)題,眾多專家學(xué)者都從各種不同的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以分析研究。
劉明興和羅俊偉(2004)分析了東亞國(guó)家的泡沫經(jīng)濟(jì),總結(jié)了泡沫經(jīng)濟(jì)與金融安全的關(guān)系。他們認(rèn)為銀行將大量資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)炒作,促使房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn),從而使得銀行部門(mén)高度脆弱,由于房地產(chǎn)泡沫破滅,可能引發(fā)銀行大量壞賬的產(chǎn)生甚至引發(fā)金融危機(jī)。
謝經(jīng)榮(2002)研究了20世紀(jì)80年代后期的日本以及美國(guó)戰(zhàn)后的房地產(chǎn)泡沫歷程,他認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是金融危機(jī)的前兆和誘因,前期房地產(chǎn)泡沫越嚴(yán)重、時(shí)間越長(zhǎng),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的扭曲也就越嚴(yán)重、危害也越大、調(diào)整時(shí)間也越長(zhǎng)。
郭自燦(2006)指出由于經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期信貸條件的放松,銀行系統(tǒng)的處境也是因此而變得比較脆弱。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅,必然會(huì)引出銀行等金融機(jī)構(gòu)不良貸款的急劇增加,出現(xiàn)大量呆賬、壞賬;由于抵押、擔(dān)保物價(jià)值喪失,金融機(jī)構(gòu)將面臨巨大損失,脆弱的銀行系統(tǒng)也將受到?jīng)_擊,運(yùn)轉(zhuǎn)失靈,最后可能導(dǎo)致匯率體系的失衡,爆發(fā)全面的金融危機(jī)。
中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司的賴小民則認(rèn)為一個(gè)國(guó)家長(zhǎng)期靠投資拉動(dòng),特別是靠房地產(chǎn)支撐,是不可持續(xù)的,會(huì)產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫。而盡管大量貸款會(huì)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)有拉動(dòng)作用,但是有一部分資金肯定會(huì)產(chǎn)生不良貸款,這會(huì)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生一定影響。
當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下我國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)的融資渠道通常包括銀行貸款、上市融資、房地產(chǎn)債券融資、夾層融資、利用外資、信托、REITS、產(chǎn)業(yè)基金等方式。但就我國(guó)而言,目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道單一,主要還是依賴于銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%,企業(yè)自籌占28.69%,定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%以上來(lái)源于銀行貸款,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。
同時(shí),在經(jīng)過(guò)2009年的天量信貸以后,中國(guó)銀行業(yè)核心資本充足率的平均水平也從2008年的10%以上降至2009年9月份的8.89%,這意味著一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題,對(duì)銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制將難上加難。此外,由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)證券化水平較低,沒(méi)有一個(gè)成型的房地產(chǎn)貸款債券市場(chǎng),不能有效地將堆積在銀行體系內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偨o投資銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司以及個(gè)人消費(fèi)者,也就不能有效地轉(zhuǎn)嫁銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。在金融危機(jī)的背景下,我國(guó)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾點(diǎn)。
(一)國(guó)企拿到“地王”的信用不確定風(fēng)險(xiǎn)
在經(jīng)濟(jì)尚存在不確定性情況下,天量信貸大多流入了央企及國(guó)企的口袋,而在制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未復(fù)蘇的情況下,拿到足夠的土地儲(chǔ)備成為了眾多國(guó)企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的首選。于是,在地王頻出的背后看到的大多是國(guó)企的身影。因?yàn)閲?guó)企通常意味著政府的信用,資金保障性強(qiáng)。但是2009年11月的阿聯(lián)酋迪拜世界推遲還債的事件則表明,在泡沫破裂的時(shí)候,企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)都必須為自己的決策負(fù)責(zé)。
(二)通貨膨脹預(yù)期下的投資和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)
從投資和投機(jī)行為來(lái)看,投資性買房誘發(fā)價(jià)格泡沫,這很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸抵押品價(jià)值不充足。目前,在其他投資渠道不暢的情況下,大量社會(huì)資金為了實(shí)現(xiàn)保值增值,轉(zhuǎn)向購(gòu)房投資。然而投資性買房屬于不真實(shí)的購(gòu)房消費(fèi),本質(zhì)上是住房?jī)r(jià)值循環(huán)中多余的環(huán)節(jié),但是由于炒作,投資或投機(jī)行為會(huì)進(jìn)一步不合理地推高房?jī)r(jià)。
(三)繼續(xù)維持房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)
由于我國(guó)的銀行在房地產(chǎn)里的貸款(包括開(kāi)發(fā)商性貸款、土地貸款和個(gè)人住房按揭貸款)數(shù)量驚人。在這種情況下,金融機(jī)構(gòu)往往不敢輕易緊縮房貸政策。否則,房地產(chǎn)價(jià)格迅速下跌,銀行存量房貸將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)只有向開(kāi)發(fā)商繼續(xù)增加貸款,繼續(xù)給投資投機(jī)者提供按揭貸款,維持房?jī)r(jià)繼續(xù)走高,這樣其貸款才會(huì)安全,房產(chǎn)作為抵押物才不會(huì)縮水。同時(shí),房地產(chǎn)作為地方財(cái)政的主要稅收大戶,通常占地方財(cái)政收入的30%-40%,地方政府也有足夠的動(dòng)力希望銀行能夠支持房地產(chǎn)的發(fā)展。
(四)銀行的房地產(chǎn)信貸監(jiān)控不力風(fēng)險(xiǎn)
一般情況下,商業(yè)銀行出于對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的追求,往往重視對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)拓展。但是其對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)和控制認(rèn)識(shí)不夠,對(duì)于貸款項(xiàng)目的審查主觀判斷多,定量分析往往基于房地產(chǎn)項(xiàng)目可研分析報(bào)告和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù),沒(méi)有科學(xué)、完整的風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)體系;也是沒(méi)有根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、信貸市場(chǎng)變化、銀行信貸資金流動(dòng)性和內(nèi)控制度要求的變化,對(duì)于房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目的量化分析指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。由于信貸風(fēng)險(xiǎn)度量工具的缺失,這將使得房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制要求難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化。
防范銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的建議
(一)改革土地出讓制度
2004年8月,我國(guó)土地出讓制度由“協(xié)議出讓”變?yōu)椤罢信膾臁敝贫?減少了在協(xié)議出讓中出現(xiàn)的毛地出讓所帶來(lái)的由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)拆遷的不和諧因素,避免了可能出現(xiàn)的暗箱操作等不當(dāng)手段,是土地資源分配的一大進(jìn)步。但是,“招拍掛”制度存在著天然的缺陷。
首先,拍賣產(chǎn)生天價(jià)地王給開(kāi)發(fā)商、銀行以及購(gòu)房者很強(qiáng)的房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生;其次土地招拍掛是供給方政府高度寡頭壟斷、需求方房地產(chǎn)商充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng),在這個(gè)市場(chǎng)中,政府有足夠的賣地動(dòng)力和價(jià)格掌控權(quán)。地方政府也希望能夠通過(guò)賣地獲得巨額收入。所以說(shuō),房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)迎合了地方政府的迫切需求。因此,改革現(xiàn)行土地出讓制度從而避免更大泡沫的產(chǎn)生,是保持房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展的重要因素。
(二)控制銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的過(guò)快增長(zhǎng)
大量資金的注入,一方面不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展,另一方面往往會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的危害。信貸資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度滲透是推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫的重要原因,也是泡沫破裂后巨額不良資產(chǎn)產(chǎn)生的原因。銀行業(yè)出于追逐利益的出發(fā)點(diǎn)扶植了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,可是又因?yàn)轶w制等原因陷入了房?jī)r(jià)瘋漲、信貸風(fēng)險(xiǎn)劇增的怪圈。因此,必須要采取窗口指導(dǎo)的措施監(jiān)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,在必要的時(shí)候可以采取更為有效的手段來(lái)阻止房地產(chǎn)的過(guò)度投機(jī)行為。
(三)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道的多元化
從長(zhǎng)期來(lái)看,“信托十銀行+證券化十資本市場(chǎng)+PE”將是地產(chǎn)融資的主流組合模式。而從現(xiàn)在及今后的一段時(shí)間里,我國(guó)房地產(chǎn)融資發(fā)展將逐漸呈現(xiàn)如下層次:第一層次,商業(yè)銀行目前仍然是我國(guó)房地產(chǎn)融資的主流載體;第二層次,信托是我國(guó)房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主流范式,這是由于信托的特殊優(yōu)勢(shì)造就的;第三層次,“信托+銀行+REITs”將成為我國(guó)房地產(chǎn)融資的主流模式。
(四)構(gòu)建成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)
一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該包括三個(gè)小循環(huán),三個(gè)小循環(huán)合在一起又組成了一個(gè)大循環(huán)。這三個(gè)小循環(huán)分別是:以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為核心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)循環(huán);以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)信托投資基金為核心的房地產(chǎn)投資循環(huán);以按揭抵押債券為核心的資產(chǎn)證券化循環(huán)。我國(guó)的房地產(chǎn)商到目前為止,基本上還都是兼具房地產(chǎn)投資功能的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。純粹的房地產(chǎn)投資管理公司和信托基金都還沒(méi)有出現(xiàn),一些房地產(chǎn)企業(yè)希望能夠早日通過(guò)REITs為自己開(kāi)發(fā)物業(yè),尤其是永久性商業(yè)物業(yè)尋得強(qiáng)有力的靠山。而國(guó)內(nèi)信托公司推出的一系列準(zhǔn)投資信托基金產(chǎn)品也在一定程度上證明,國(guó)內(nèi)信托公司已經(jīng)具有運(yùn)用房地產(chǎn)基金模式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的能力和意識(shí)。應(yīng)該相信投資循環(huán)的形成過(guò)程,是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未來(lái)五到十年所面臨的最大的一次商業(yè)機(jī)會(huì)。誰(shuí)把握住這個(gè)機(jī)會(huì),誰(shuí)就可以成功地完成從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向房地產(chǎn)投資管理、從物業(yè)驅(qū)動(dòng)到資本驅(qū)動(dòng)、從經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目到經(jīng)營(yíng)企業(yè)的價(jià)值鏈上游轉(zhuǎn)型。
參考文獻(xiàn):
1.劉明興,羅俊偉.泡沫經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī).經(jīng)濟(jì)學(xué)家,2000.4
2.謝經(jīng)榮.地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī):國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及其借鑒.經(jīng)濟(jì)管理出版社,2002
3.易憲容.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2005.5
4.郭自燦.房地產(chǎn)泡沫的危害性及防范措施.湖北職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào),2006.1
5.張?chǎng)?美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究的啟示.金融論壇,2009.5
[關(guān)鍵詞] 支柱性產(chǎn)業(yè) 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 宏觀調(diào)控 融資體制
一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為支持房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)的流通及消費(fèi)，運(yùn)用多種方式為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、再生產(chǎn)及銷售籌集與融通資金的金融活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的特性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)階段都需要龐大的資金支持：處于發(fā)展初期的開(kāi)發(fā)商需要融資來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；處于發(fā)展期的需要融資來(lái)維持項(xiàng)目；已經(jīng)發(fā)展到一定階段、一定規(guī)模的公司需要融資擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)一步發(fā)展。因此，如何籌集資金成為房地產(chǎn)資本運(yùn)作中最為重要的一環(huán)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)融資可以分為內(nèi)部融資和外部融資兩種。
內(nèi)部融資主要是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，包括一些抵押貼現(xiàn)的票據(jù)，債券，立即出售的樓宇，以及在近期內(nèi)可以收回的各種應(yīng)收賬款，近期可以出售的各種物業(yè)的付款，也包括公司向消費(fèi)者預(yù)收購(gòu)房定金。
外部融資有可以分為間接融資和直接融資。間接融資主要是從金融機(jī)構(gòu)獲得的資金，主要是房地產(chǎn)貸款，解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中短期的資金需求。直接融資主要是從資本市場(chǎng)獲得的資金，主要滿足長(zhǎng)期投資的資金需求，包括股票融資、債券融資、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、房地產(chǎn)信托等多種融資方式。
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是在改革開(kāi)放后的20世紀(jì)80年代逐步復(fù)蘇和發(fā)展起來(lái)的，其融資方式呈現(xiàn)出三個(gè)方面的特征:
1.銀行信貸資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源
由于國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要以銀行貸款為主，其他的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資籌資所占的比重十分微小。從企業(yè)統(tǒng)計(jì)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款四個(gè)部分，而預(yù)售款中的大部分來(lái)自于銀行對(duì)個(gè)人的住房消費(fèi)貸款，因此實(shí)際上銀行貸款和預(yù)售款均來(lái)自于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行的依賴程度相當(dāng)高。
2.外資在房地產(chǎn)融資中所占比重呈下降趨勢(shì)，總值上升，但比例下降
盡管我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)利用外資的數(shù)量在2001年之后呈上升趨勢(shì)，但利用外資在整個(gè)融資渠道中所占的比重卻呈現(xiàn)不斷下降趨勢(shì)。由于我國(guó)尚不允許外資直接投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，外資多以間接方式進(jìn)入：一是和國(guó)內(nèi)公司合作，聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)；二是通過(guò)收購(gòu)中國(guó)銀行業(yè)不良資產(chǎn)的形式間接進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是和國(guó)內(nèi)公司合資成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金。
3.宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始多元化融資嘗試
為了抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱，防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為了配合宏觀經(jīng)濟(jì)的整體調(diào)控，2003年以來(lái)，政府已采取了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，這些緊縮性的宏觀政策使對(duì)銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈非常緊張，不得不開(kāi)始多渠道融資的嘗試。這些嘗試既包括股權(quán)合作、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目組合等，也包括通過(guò)房地產(chǎn)信托等方式籌集資金等。以房地產(chǎn)信托為例，從2002年信托業(yè)務(wù)重開(kāi)到2003年央行121號(hào)文件出臺(tái)的一年時(shí)間內(nèi)，全國(guó)信托公司推出的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品只有20只。121號(hào)文下發(fā)之后，僅2003年第四季度一個(gè)季度內(nèi)，全國(guó)就發(fā)行了房地產(chǎn)信托37只，產(chǎn)品數(shù)量和募集金額都直線上升。
二、房地產(chǎn)融資的影響因素
由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，首當(dāng)其沖的也是最重要的就是融資問(wèn)題。要想解決這個(gè)問(wèn)題，首先就是要弄清楚影響房地產(chǎn)融資的因素。
1.外部因素
影響房地產(chǎn)融資的外部因素是指外部客觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)融資造成的影響。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，由于房地產(chǎn)融資與居民個(gè)人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)部門(mén)都有某種直接或間接的聯(lián)系，因而決定了房地產(chǎn)融資活動(dòng)與客觀外部環(huán)境的緊密聯(lián)系，外部環(huán)境的寬松與否會(huì)直接影響到房地產(chǎn)融資的效果。由于房地產(chǎn)融資具有較其他一般融資更為復(fù)雜的特點(diǎn)，外部客觀環(huán)境對(duì)其的影響比對(duì)其他一般融資的影響更大，主要有：
(1)國(guó)家政策調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)，受國(guó)家政策調(diào)控的影響很大。土地和資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最核心、最關(guān)鍵的兩個(gè)環(huán)節(jié)。近年來(lái)，國(guó)家在土地和信貸方面實(shí)行了一系列調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資施加了全面而顯著的影響。
(2)通貨膨脹水平。在物價(jià)上漲，發(fā)生通貨膨脹的情況下，融資需求方所需融入的資本量較大，而房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)就會(huì)擔(dān)心融出的資本發(fā)生貶值，從而要求較高的代價(jià)，這就會(huì)給正常的房地產(chǎn)融資帶來(lái)一定的困難。
(3)購(gòu)買者的心理預(yù)期。在房地產(chǎn)復(fù)蘇和繁榮階段，總會(huì)有部分購(gòu)買者心存疑慮，對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不看好，不愿意近期購(gòu)房，隨著這樣的持幣待購(gòu)者的增加，對(duì)于目前許多以預(yù)售房制度來(lái)籌集資金的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，會(huì)加大融資難度。
2.內(nèi)部因素
(1)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)融資的直接參與者。由于房地產(chǎn)投資資本量大，運(yùn)行周期長(zhǎng)，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本在周轉(zhuǎn)過(guò)程中存在時(shí)間上和空間上的矛盾。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)幾乎總是房地產(chǎn)融資的需求方，融入資本主要是為了補(bǔ)充資本的不足。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好的情況下，介入資本轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)，經(jīng)過(guò)生產(chǎn)和銷售過(guò)程，貨幣資本回流至企業(yè)，則能按時(shí)歸還所借款項(xiàng)，房地產(chǎn)融資就能順暢進(jìn)行，并取得較好的收益。如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差，預(yù)算約束較軟，介入資本參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本周轉(zhuǎn)后，則可能在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀，難以按時(shí)歸還所借款項(xiàng)，由此影響房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資本的正常運(yùn)行，或影響其他企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)，從而限制房地產(chǎn)融資取得較好收益。
(2)企業(yè)規(guī)模。在同等信譽(yù)下，規(guī)模大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比規(guī)模小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更容易取得銀行貸款；就其他融資方式而言，規(guī)模較大的企業(yè)也會(huì)因?yàn)槠洹氨尘啊备菀兹〉猛顿Y者的信任，融資的難度較小，規(guī)模也較大。
(3)企業(yè)所有制性質(zhì)。國(guó)有性質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往比私有和民營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更容易取得大額長(zhǎng)期的銀行貸款，上市和發(fā)行債券之路也比其他性質(zhì)的企業(yè)走得順暢。
三、房地產(chǎn)融資方式的分析
1.房地產(chǎn)上市融資
房地產(chǎn)企業(yè)上市融資就是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行上市獲得資金或者借殼上市后再進(jìn)行增發(fā)或者配股從而獲得資金的一種方式，它是房地產(chǎn)企業(yè)和資本結(jié)合的理想方式，是國(guó)際房地產(chǎn)企業(yè)通行的一種房地產(chǎn)融資方式。
具體來(lái)說(shuō)，前一種就是直接上市融資，也就是首次發(fā)行上市，即通過(guò) IPO（Initial Public Offering）來(lái)直接上市獲得資金，其中又分為國(guó)內(nèi)A股上市和海外上市兩種。另一種是間接上市融資，也就是人們常說(shuō)的買殼上市，即購(gòu)買上市公司的股權(quán)做大股東，然后通過(guò)優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預(yù)期的資產(chǎn)的注入和置換，徹底改變上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從而達(dá)到證監(jiān)會(huì)規(guī)定的增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場(chǎng)融資的目的。買殼上市的方式又有兩種，一種是場(chǎng)內(nèi)交易即在二級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)收購(gòu)，但這種方式通常成本很高，因?yàn)橹袊?guó)證券市場(chǎng)上市的公司絕大部分都是國(guó)企改制和國(guó)家控股的，而且無(wú)法流通的國(guó)有股和法人股占60%以上；第二種是場(chǎng)外交易即協(xié)議轉(zhuǎn)讓，這種方式的收購(gòu)價(jià)格和成本低，轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)是每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率，而且國(guó)家和地方政府鼓勵(lì)國(guó)有股逐漸退出也有利于協(xié)議的完成。另外一般賣出殼資源的公司資質(zhì)一般不太好，房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市有利于提高整個(gè)證券市場(chǎng)的公司質(zhì)量。
房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)證券市場(chǎng)融資的好處是顯而易見(jiàn)的。通過(guò)發(fā)行股票并上市，其實(shí)質(zhì)就是將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化的過(guò)程，同時(shí)增強(qiáng)該房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)地位，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言有許多優(yōu)勢(shì)：
(1)通過(guò)發(fā)行股票并上市，實(shí)現(xiàn)了公司業(yè)務(wù)與資本市場(chǎng)對(duì)接。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金量巨大，上市后，可以通過(guò)資本市場(chǎng)募集資金，降低對(duì)銀行信貸資金的依賴風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展能力。
(2)有利于該房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的做大做強(qiáng)，形成品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)作為公眾公司，其在資本市場(chǎng)上的良性發(fā)展能為企業(yè)帶來(lái)較強(qiáng)的品牌知名度和行業(yè)地位的提升。
(3)有利于進(jìn)一步完善企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，促使公司嚴(yán)格按照現(xiàn)代法人治理的標(biāo)準(zhǔn)不斷完善公司的規(guī)范運(yùn)作，最終促進(jìn)公司的全面發(fā)展。
2.房地產(chǎn)信托
所謂房地產(chǎn)信托，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。
房地產(chǎn)信托計(jì)劃的優(yōu)勢(shì)在于:發(fā)行較為靈活；信托計(jì)劃可以大大節(jié)省“時(shí)間成本”，許多資本金不夠的開(kāi)發(fā)商在拿到土地后，在辦理各項(xiàng)審批的“時(shí)間差”里，通過(guò)信托計(jì)劃可以很快籌集到資金，進(jìn)行拆遷等前期投入。
3.房地產(chǎn)投資信托基金
房地產(chǎn)投資信托基金是指通過(guò)發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，基金資產(chǎn)專門(mén)投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目，以獲取投資收益和實(shí)現(xiàn)資本增值的一種基金形態(tài)。它不同于其他投資基金的地方在于房地產(chǎn)投資信托基金只投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，涉及房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、銷售和消費(fèi)等方面的投資。因?yàn)槠鋵⒋笠?guī)模的分散資金集中起來(lái)，由熟悉房地產(chǎn)的專家實(shí)行高度專業(yè)化經(jīng)營(yíng)和管理，所有有利于在抵御風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上獲得規(guī)模效益，并支持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
4.房地產(chǎn)債券融資
房地產(chǎn)債券融資就是房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場(chǎng)發(fā)行債券獲得資金的方式。目前有兩種概念:一種是資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的企業(yè)債券;另一種是資產(chǎn)負(fù)債表外的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。兩者風(fēng)險(xiǎn)大小是不一樣的，會(huì)計(jì)處理也是不同的。這兩種債券的收益率應(yīng)該有較大差別。
我國(guó)房地產(chǎn)債券融資優(yōu)勢(shì)及問(wèn)題:
1.優(yōu)勢(shì):房地產(chǎn)債券融資的優(yōu)勢(shì)在于還款期限較長(zhǎng)，附加限制少，資金成本也不太高，債券利息不能高出于市場(chǎng)利率的40%，這就在一定程度上限定了融資成本。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)這種利潤(rùn)率較高的行業(yè)，發(fā)行債券可以不攤薄股東的利潤(rùn)，在一定程度上保證了股東利益的最大化。
2.存在的問(wèn)題:雖然今年我國(guó)房地產(chǎn)債券市場(chǎng)有所發(fā)展，但其發(fā)展處于一個(gè)初始階段，存在較多問(wèn)題，主要有：
(1)利率管制政策限制了房地產(chǎn)債券發(fā)展。利率政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)債券利率不高于同期銀行存款利率的40％，在實(shí)際發(fā)行時(shí)往往不超過(guò)20％國(guó)家為保證國(guó)債的發(fā)行甚至強(qiáng)行規(guī)定，企業(yè)債券利率不能高于國(guó)債利率，完全違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。同時(shí)在審批時(shí)，讓在信用和規(guī)模上存在差別的企業(yè)均按大致相同的利率發(fā)行，沒(méi)有讓利率體現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律。
(2)房地產(chǎn)債券設(shè)計(jì)品種單一。近幾年發(fā)行的房地產(chǎn)債券大部分是三年期，固定利率，到期一次還本付息。雖然考慮到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，但這樣做一方面不利于企業(yè)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，到期形成較大償債壓力；另一方面使得投資者沒(méi)有可選擇的投資品種。
參考文獻(xiàn):
[1]張雪寧:我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的可行性分析，中國(guó)房地產(chǎn),2004
中央相關(guān)部門(mén)出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策，加上經(jīng)濟(jì)下行壓力，去杠桿化路徑明顯。金融同業(yè)整頓限制非標(biāo)資產(chǎn)買入返售，已于2015年1月1日起實(shí)施的《金融資產(chǎn)管理公司監(jiān)管辦法》對(duì)資產(chǎn)公司集團(tuán)綜合經(jīng)營(yíng)及集團(tuán)管控，從監(jiān)管制度上進(jìn)行了規(guī)范，防范資產(chǎn)公司各項(xiàng)對(duì)外貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生；上年年中多部門(mén)的“127號(hào)文”（《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)的通知》）通過(guò)限制同業(yè)代付業(yè)務(wù)等各種約束，加大了銀行實(shí)現(xiàn)變相融資房地產(chǎn)的難度，商業(yè)銀行表外業(yè)務(wù)被迫逐步回流表內(nèi)，加劇了資金面供求失衡的態(tài)勢(shì)。鑒于金融同業(yè)業(yè)務(wù)中的非標(biāo)項(xiàng)目以房地產(chǎn)為主，房地產(chǎn)受到金融同業(yè)業(yè)務(wù)整頓影響最大，融資困境進(jìn)一步加劇，造成房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的資金缺口。在目前低迷行情下，不少房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈仍緊繃，中小房企不僅“融資難”而且“融資貴”，一些負(fù)債率高的中小房企出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)與政策環(huán)境驟變情況下，金融同業(yè)業(yè)務(wù)能否有創(chuàng)新方式為房地產(chǎn)提供融資渠道，紓困房地產(chǎn)企業(yè)融資難題？ 這一問(wèn)題值得關(guān)注與探討。
二、兼并重組政策催生股權(quán)并購(gòu)信托模式
國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策，促使房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道與信貸資金窗口驟然緊縮，推高了房地產(chǎn)公司融資成本與融資難度，抬升了房地產(chǎn)公司資金流動(dòng)性壓力，造成相當(dāng)一部分中小房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。2014年3月24日國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場(chǎng)環(huán)境的意見(jiàn)》，出臺(tái)多項(xiàng)措施支持企業(yè)并購(gòu)重組，信托參與并購(gòu)業(yè)務(wù)正迎來(lái)良好的政策環(huán)境。并購(gòu)業(yè)務(wù)則是信托業(yè)務(wù)中較為成熟的業(yè)務(wù)模式之一，信托介入并購(gòu)業(yè)務(wù)的模式有三種：一是提供并購(gòu)貸款的債權(quán)模式；二是持有項(xiàng)目公司部分股權(quán)的“股+債”模式；三是通過(guò)信托計(jì)劃成立專門(mén)的并購(gòu)基金，持有項(xiàng)目股權(quán)一定時(shí)間后再出售。在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇國(guó)家調(diào)控的背景下，一些陷入困境的中小房地產(chǎn)公司由于金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制考慮或僅有土地兩證（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證），不能到銀行貸款用于開(kāi)發(fā)建設(shè)而陷入發(fā)展困境。反而，一些大型強(qiáng)優(yōu)房地產(chǎn)企業(yè)則在此輪調(diào)控危機(jī)中通過(guò)創(chuàng)新融資模式卻擁有更廣闊的發(fā)展空間。大型強(qiáng)優(yōu)房地產(chǎn)企業(yè)考慮到，與開(kāi)拓新市場(chǎng)和競(jìng)拍地塊相比，參與收購(gòu)中小房地產(chǎn)公司或其項(xiàng)目的綜合成本將會(huì)更低。信托公司和銀行等金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新股權(quán)并購(gòu)信托模式，為大型強(qiáng)優(yōu)房地產(chǎn)公司開(kāi)拓新的融資渠道，成為破解房地產(chǎn)資金困境的重要方式。這種模式不僅通過(guò)兼并重組激活強(qiáng)優(yōu)房地產(chǎn)企業(yè)活力，增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)力而且使得資源有效配置，化解房地產(chǎn)過(guò)剩，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。下面通過(guò)實(shí)例詮釋股權(quán)并購(gòu)信托模式的運(yùn)作機(jī)制。
三、股權(quán)并購(gòu)信托模式的運(yùn)作機(jī)制
（一）投資人結(jié)構(gòu)安排
信托計(jì)劃在募資階段將根據(jù)信托投資人的風(fēng)險(xiǎn)偏好，將投資人按照“結(jié)構(gòu)化”設(shè)計(jì)，將LP分為優(yōu)先級(jí)收益人（合格投資者）和次級(jí)受益人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）兩個(gè)級(jí)別。就單個(gè)投資項(xiàng)目而言，將基金的投資存續(xù)期設(shè)定為封閉期和開(kāi)放期。現(xiàn)以一支存續(xù)期為五年的股權(quán)信托融資模式為例，假定前三年為封閉期，第四年之后為開(kāi)放期。
1.在封閉期內(nèi)，可約定優(yōu)先級(jí)收益人和次級(jí)受益人，既可分取固定收益，也可約定僅優(yōu)先級(jí)收益人能分取固定收益，還可以約定優(yōu)先級(jí)收益人和次級(jí)受益人暫時(shí)都不分取。
2.封閉期結(jié)束的時(shí)點(diǎn)，次級(jí)受益人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）有權(quán)利按照約定，行使回購(gòu)權(quán)購(gòu)買信托公司入股平臺(tái)公司的投資份額，信托公司收到投資本金和剩余收益后，退出平臺(tái)公司，完成信托計(jì)劃的投資退出。
3.封閉期結(jié)束的時(shí)點(diǎn)，若次級(jí)受益人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）放棄行使回購(gòu)權(quán)或喪失行使回購(gòu)權(quán)，表明信托計(jì)劃在過(guò)橋投資時(shí)點(diǎn)沒(méi)有按約退出，信托計(jì)劃的投資形式轉(zhuǎn)換為并購(gòu)?fù)顿Y。對(duì)于信托計(jì)劃的投資存續(xù)期而言，由封閉期轉(zhuǎn)為開(kāi)放期。在信托計(jì)劃內(nèi)部，優(yōu)先級(jí)收益人（合格投資者）有權(quán)要求次級(jí)受益人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）回贖出資份額和（或）剩余收益，次級(jí)受益人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）也有義務(wù)按約收購(gòu)優(yōu)先級(jí)收益人（合格投資者）的出資份額。次級(jí)受益人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）需要在結(jié)構(gòu)化信托計(jì)劃設(shè)立時(shí)承諾在優(yōu)先級(jí)收益人（合格投資者）要求回贖出資份額時(shí)，追加投資。
4.開(kāi)放期后，次級(jí)受益人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）有權(quán)按照持有平臺(tái)公司的股份比例分享收益和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)系列交接，完成實(shí)質(zhì)意義的并購(gòu)。此階段相當(dāng)于次級(jí)受益人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）通過(guò)設(shè)立并購(gòu)平臺(tái)公司并購(gòu)目標(biāo)公司。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力主要依賴次級(jí)受益人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）組成的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，信托公司在這個(gè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)中起組織協(xié)調(diào)的作用。
（二）投資交易結(jié)構(gòu)化安排
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與信托成立一個(gè)并購(gòu)平臺(tái)公司（如圖1所示），通過(guò)向該并購(gòu)平臺(tái)注入資金，用以全資收購(gòu)某單體項(xiàng)目公司股權(quán)，并間接獲取該單體項(xiàng)目公司名下的土地，讓該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。待信托計(jì)劃期滿后，該平臺(tái)公司交還資金給信托公司以實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃退出。
該并購(gòu)平臺(tái)公司對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行并購(gòu)交易股權(quán)對(duì)價(jià)為8.4億元，其中由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出資4.2億元，通過(guò)信托募集4.2億元，杠桿比例為1：1，被并購(gòu)目標(biāo)公司名下的土地（土地現(xiàn)僅有兩證），由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。
1.并購(gòu)主體設(shè)立
開(kāi)發(fā)商先設(shè)立并購(gòu)主體公司（A公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)為非房地產(chǎn)公司），注冊(cè)資本3000萬(wàn)元（暫定）。A公司股權(quán)由開(kāi)發(fā)商最終控股，以滿足開(kāi)發(fā)商合并財(cái)務(wù)報(bào)表的要求，由A公司來(lái)收購(gòu)目標(biāo)項(xiàng)目公司。
2.信托發(fā)行信托計(jì)劃
信托公司公開(kāi)向合格投資者發(fā)行信托計(jì)劃，以募集4.2億元信托資金。合格投資者認(rèn)購(gòu)優(yōu)先級(jí)信托受益權(quán)。
3.債的形成
開(kāi)發(fā)商以股東借款的方式向A公司投入4億元，形成4億元債權(quán)，加上注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，共形成4.3億元債權(quán)，可覆蓋信托優(yōu)先級(jí)4.2億元的信托計(jì)劃的本金。
4.次級(jí)信托單位的認(rèn)購(gòu)
開(kāi)發(fā)商以對(duì)A公司的4.3億元債權(quán)認(rèn)購(gòu)信托發(fā)行的次級(jí)信托單位。
5.信托資金的進(jìn)入
信托公司將4.2億元中的2000萬(wàn)元用于向A公司增資，增資后信托公司占A公司股權(quán)比例為40%，開(kāi)發(fā)商將持有的剩余60%股權(quán)質(zhì)押在信托公司名下。
信托將剩余4億元資金，用于向A公司注入資本公積或直接股東借款。
6.A公司的監(jiān)管
信托公司對(duì)A公司接受信托資金的賬戶進(jìn)行監(jiān)管，預(yù)留信托指定人員印鑒。
7.并購(gòu)交易的完成和資產(chǎn)的抵押
A公司與擬收購(gòu)標(biāo)的公司的股東（自然人）簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收購(gòu)標(biāo)的公司股權(quán)，并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款（可能分期支付）。在標(biāo)的股權(quán)變更至A公司名下后，A公司將標(biāo)的股權(quán)質(zhì)押在信托名下；在標(biāo)的公司名下的土地由開(kāi)發(fā)商控制后，將土地抵押在信托公司名下。
8.信托資金的退出
信托公司通過(guò)對(duì)A公司的股東借款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)退出。實(shí)際操作中，可通過(guò)協(xié)議安排，由項(xiàng)目公司代A公司償還股東借款。信托公司在分配完畢投資者信托利益后，將剩余信托財(cái)產(chǎn)（對(duì)A公司的股權(quán)/債權(quán)）按屆時(shí)存續(xù)的狀態(tài)分配給開(kāi)發(fā)商，A公司的股權(quán)恢復(fù)至信托公司進(jìn)入前的狀態(tài)。
（三）風(fēng)控模式
該信托計(jì)劃采用結(jié)構(gòu)化募投設(shè)計(jì)，信托公司為了防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商放棄行權(quán)或喪失行權(quán)情況下，不配合并購(gòu)交接的風(fēng)險(xiǎn)管控，信托公司提出以下風(fēng)險(xiǎn)防控措施：
將標(biāo)的公司的土地抵押在信托公司名下；將A公司除信托公司持有部分以外的股權(quán)和目標(biāo)公司全部股權(quán)質(zhì)押在信托公司名下，并規(guī)定原則上，信托期間信托與開(kāi)發(fā)商按照不超過(guò)1：1的方式投入。對(duì)A公司接受信托資金的賬戶和目標(biāo)公司所有賬戶進(jìn)行監(jiān)管，確保資金可以封閉運(yùn)作于本項(xiàng)目。加強(qiáng)項(xiàng)目管理，由項(xiàng)目管理部委派監(jiān)管人員，與開(kāi)發(fā)商人員共管目標(biāo)公司重要印鑒及證照，并對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度進(jìn)行跟蹤監(jiān)管。信托公司還委派人員進(jìn)入A公司和目標(biāo)公司董事會(huì)，A公司和目標(biāo)公司重大事項(xiàng)（重大對(duì)外投融資、對(duì)外擔(dān)保、減少注冊(cè)資本等）需經(jīng)過(guò)該董事的表決同意。并且讓開(kāi)發(fā)商對(duì)目標(biāo)公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保，以降低項(xiàng)目公司運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。隨著抵押物上建筑物的銷售，需按一定比例和方式歸集部分銷售收入，并且每達(dá)到3000萬(wàn)元可選擇償還歸集的資金。在到期前3-6個(gè)月，需按比例歸集未償還的信托本金。
（四）特殊條款約定
若銀行同意信托公司成為抵押物的第二順位抵押權(quán)人，并且同意信托繼續(xù)控制項(xiàng)目銷售收入和資金，則信托公司要求償還一定比例的信托資金，并且原則上扣除第一順位抵押權(quán)主債權(quán)金額后的剩余抵押物價(jià)值≥2×信托剩余債權(quán)金額。
若銀行不同意信托公司成為抵押物的第二順位抵押權(quán)人，則信托解除土地抵押的條件為開(kāi)發(fā)商全額償還信托資金，或者開(kāi)發(fā)商提供足額抵押物而繼續(xù)使用資金。
四、結(jié)論與展望
（一）結(jié)論
1.股權(quán)并購(gòu)信托模式需要根據(jù)國(guó)內(nèi)政策環(huán)境變化而不斷完善與調(diào)整。該模式在運(yùn)作由于存在各種風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，需要參與各方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制中涉及的交易方案設(shè)計(jì)多重嵌套配合的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
2.在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)必須從利益相關(guān)者角度審視企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈整合，創(chuàng)新企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，保持收益可持續(xù)增長(zhǎng)和良性現(xiàn)金流運(yùn)作，以適應(yīng)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜性、風(fēng)險(xiǎn)性與多變性。并購(gòu)涉及融資、投資、增值管理、退出以及收益分配，鏈條較長(zhǎng)，運(yùn)作復(fù)雜，房地產(chǎn)公司需要擁有較強(qiáng)的專業(yè)能力和資源整合能力。
（二）展望
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對(duì)策略
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資過(guò)程是一種預(yù)測(cè)未知將來(lái)需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過(guò)程，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，不確定性伴隨其始終；再加上房地產(chǎn)投資數(shù)額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力較差，有其自身的不利困素，存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
1.1 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如市場(chǎng)需求、購(gòu)買力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤(pán)上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來(lái)的細(xì)分市場(chǎng)上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購(gòu)買力相對(duì)下降，可能無(wú)力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項(xiàng)投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售房屋籌集開(kāi)發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。
1.2 政治風(fēng)險(xiǎn)
是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)（如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開(kāi)發(fā)者和購(gòu)買者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財(cái)政政策而論，政府實(shí)行緊的財(cái)政政策還是實(shí)行松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和需求發(fā)生影響。
1.3 自然風(fēng)險(xiǎn)
是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。
1.4 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能帶來(lái)的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開(kāi)發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。
1.5 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
是指由于開(kāi)發(fā)商因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的可能性。該類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開(kāi)發(fā)商主觀上對(duì)開(kāi)發(fā)成本、租金售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。
2、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的策略
2.1 風(fēng)險(xiǎn)回避
風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過(guò)權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或改變開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件，以避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無(wú)其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。
2.2 風(fēng)險(xiǎn)控制
風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。
2.3 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而是將開(kāi)發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開(kāi)發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無(wú)法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。
2.4 風(fēng)險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，對(duì)一些無(wú)法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開(kāi)發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來(lái)應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。
2.5 風(fēng)險(xiǎn)利用
風(fēng)險(xiǎn)利用是指開(kāi)發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過(guò)參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場(chǎng)化的條件下，經(jīng)營(yíng)性土地必須通過(guò)招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)入手，通過(guò)爭(zhēng)取某地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，就從某種程度上提前對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢(shì)，獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。
2.6 減輕風(fēng)險(xiǎn)的損失
經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計(jì)采取各種有效的措施，力求減少風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。在減輕經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，通常主要采取以下一些方法：精確預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益比率，減少經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的不必要的支出；縮短經(jīng)營(yíng)周期或縮小經(jīng)營(yíng)規(guī)模；通過(guò)簽訂合同同等方式，將那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量，如利息、開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)周期和房屋預(yù)租預(yù)售等固定下來(lái)，從而達(dá)到減少或縮小風(fēng)險(xiǎn)的目的。
3、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是高投入高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的項(xiàng)目。在這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的投資環(huán)境中想要得到預(yù)期目標(biāo)就必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析，并采取適當(dāng)?shù)膶?duì)策、方法，以期達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范的目的，提高收益的可靠性。
參考文獻(xiàn)：
法定代表人盧寧州，董事長(zhǎng)。
委托人肖金泉，北京市大成律師事務(wù)所律師。
委托人吳俊，北京市中盛律師事務(wù)所律師。
被告北京宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。住所地北京市東城區(qū)甘雨胡同53號(hào)。
法定代表人李福群，董事長(zhǎng)。
委托人張秀麗，女，1964年5月22日出生，北京宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司經(jīng)理，住單位宿舍。
委托人張秀文，北京現(xiàn)代律師事務(wù)所律師。
被告北京縱橫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，住所地北京市門(mén)頭溝區(qū)石龍工業(yè)區(qū)商務(wù)中心1—56號(hào)。
法定代表人趙造全，經(jīng)理。
委托人劉剛，男，1966年1月7日出生，北京市房屋土地管理局政策法規(guī)處處長(zhǎng)，住北京市豐臺(tái)區(qū)程莊路16號(hào)。
原告北京寧豪經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱寧豪公司）訴被告北京宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱宏業(yè)公司）、北京縱橫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司（以下簡(jiǎn)稱縱橫公司）返還投資款一案。本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。原告寧豪公司之委托人肖金泉、吳??；被告宏業(yè)公司之委托人張秀麗、張秀文；縱橫公司之委托人劉剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告寧豪公司訴稱，1995年3月27日，北京北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱北辰公司）將其持有的右安門(mén)內(nèi)住宅小區(qū)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱右內(nèi)項(xiàng)目）轉(zhuǎn)讓給縱橫公司；同年12月29日，縱橫公司又將右內(nèi)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給我公司，我公司支付縱橫項(xiàng)目補(bǔ)償費(fèi)1000萬(wàn)元。1997年2月18日，市政府以右內(nèi)項(xiàng)目前期工作運(yùn)作不規(guī)范，手續(xù)不健全，多次轉(zhuǎn)讓未取得主管部門(mén)批準(zhǔn)，并造成經(jīng)濟(jì)糾紛，使該項(xiàng)目難以繼續(xù)運(yùn)作為由出面協(xié)調(diào)，決定將右內(nèi)項(xiàng)目轉(zhuǎn)項(xiàng)給宏業(yè)公司。1997年10月13日，經(jīng)我公司與縱橫公司共同確認(rèn)，我公司共向右內(nèi)項(xiàng)目投資5180萬(wàn)元。1998年10月6日，市建委作出的關(guān)于盡快落實(shí)右內(nèi)項(xiàng)目產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)的確認(rèn)及處理的原則意見(jiàn)中確認(rèn)我公司為右內(nèi)項(xiàng)目（前期）投資的主要債權(quán)人，投資本金為5180萬(wàn)元，并要求宏業(yè)公司于1998年12月以前清償投資本金，協(xié)商合理利息。但二被告至今不履行還款義務(wù)，要求宏業(yè)公司返還投資本金5180萬(wàn)元，利息1826萬(wàn)元，并支付違約金820.51萬(wàn)元；要求縱橫公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
被告宏業(yè)公司辯稱，我公司系依據(jù)市政府的有關(guān)規(guī)定接子右內(nèi)項(xiàng)目，對(duì)有證據(jù)證明的寧豪公司實(shí)際投入在右內(nèi)項(xiàng)目中的合理款項(xiàng)同意償還；寧豪公司主張的5180萬(wàn)元中大部分不能證實(shí)投入到右內(nèi)項(xiàng)目中，且部分款項(xiàng)用于非法運(yùn)作項(xiàng)目的無(wú)效資金，要求查實(shí)有效投資后予以返還；由于該投資系建立在非法轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，故不應(yīng)存在利息及違約金問(wèn)題。
被告縱橫公司認(rèn)可與寧豪公司簽訂的右內(nèi)項(xiàng)目合作合同及對(duì)寧豪公司投資右內(nèi)項(xiàng)目的資金確認(rèn)書(shū)，但不能確認(rèn)該確認(rèn)書(shū)中所涉的5180萬(wàn)元資金全部投入在右內(nèi)項(xiàng)目中，同意經(jīng)訴訟能證實(shí)已投在右內(nèi)項(xiàng)目中的資金，由宏業(yè)公司償還，不能證實(shí)投在右內(nèi)項(xiàng)目中的資金自行承擔(dān)責(zé)任。
經(jīng)審理查明，北辰公司于1994年經(jīng)市計(jì)委京計(jì)基字（1994）第1382號(hào)文批準(zhǔn)取得右內(nèi)項(xiàng)目。1995年3月27日，北辰公司與縱橫公司簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由北辰公司將其持有的右內(nèi)項(xiàng)目及銀都大廈（電子世界二期）項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給縱橫公司，由縱橫公司返還北辰公司在右內(nèi)項(xiàng)目中前期投入650萬(wàn)元及利息200萬(wàn)元，并支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)500萬(wàn)元。后縱橫公司在1995年4月至10月間，利用右內(nèi)項(xiàng)目與珠海銀溪置業(yè)投資公司，海南天興房地產(chǎn)有限公司、北京金帝龍實(shí)業(yè)公司、北京杰諾仕有限責(zé)任公司及北京萬(wàn)聯(lián)實(shí)業(yè)總公司簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并收取了數(shù)額不等的合作費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)。1995年12月29日，縱橫公司與寧豪公司簽訂項(xiàng)目合作合同書(shū)，由寧豪公司對(duì)右內(nèi)項(xiàng)目全權(quán)運(yùn)作，并承擔(dān)民事責(zé)任；縱橫公司收取寧豪公司項(xiàng)目補(bǔ)償費(fèi)1000萬(wàn)元（該款已付）。由于右內(nèi)項(xiàng)目多次、超面積、不規(guī)范轉(zhuǎn)讓，北京市市政管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市政管委）于1997年1月31日為此召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，并于1997年2月20日以京政管會(huì)字（1997）4號(hào)文發(fā)《關(guān)于右安門(mén)內(nèi)住宅小區(qū)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)議紀(jì)要》，以“右內(nèi)項(xiàng)目前期工作運(yùn)作不規(guī)范，手續(xù)不健全，一系列轉(zhuǎn)讓未取得主管部門(mén)批準(zhǔn)，并造成經(jīng)濟(jì)糾紛，使該項(xiàng)目難以繼續(xù)運(yùn)作”為由，決定將右內(nèi)項(xiàng)目轉(zhuǎn)項(xiàng)給宏業(yè)公司，由市建委牽頭協(xié)調(diào)處理好該項(xiàng)目產(chǎn)生的債權(quán)、債務(wù)。根據(jù)上述決定，北辰公司與宏業(yè)公司于1997年2月18日簽訂右內(nèi)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議第三條規(guī)定：簽于北辰公司曾將右內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給縱橫公司，根據(jù)市政管委協(xié)調(diào)會(huì)的會(huì)議精神，上述轉(zhuǎn)讓及縱橫公司的再轉(zhuǎn)讓行為不規(guī)范，事實(shí)上也已中止，應(yīng)為無(wú)效；但當(dāng)期所發(fā)生的債權(quán)、債務(wù)及經(jīng)濟(jì)往來(lái)，根據(jù)仲裁部門(mén)裁決決定，在此項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給宏業(yè)公司后，由宏業(yè)公司按計(jì)劃負(fù)責(zé)解決。1997年10月8日，海南天興房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天興公司）與寧豪公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，雙方認(rèn)可天興公司在右內(nèi)項(xiàng)目的投資3200萬(wàn)元之債權(quán)轉(zhuǎn)讓給寧豪公司享有。1997年10月13日，縱橫公司與寧豪公司簽訂確認(rèn)書(shū)，雙方共同確認(rèn)寧豪公司投入右內(nèi)項(xiàng)目資金5180萬(wàn)元（其中包括天興公司自1995年4月19日至7月10日4次向縱橫公司付款3100萬(wàn)元及寧豪公司向縱橫公司、客車總廠付款2080萬(wàn)元），并作了單項(xiàng)說(shuō)明。在本案審理中，宏業(yè)公司對(duì)該確認(rèn)書(shū)提出異議，除對(duì)該確認(rèn)書(shū)中第四項(xiàng)所涉1080萬(wàn)元中的1000萬(wàn)元予以認(rèn)可外，認(rèn)為其余款項(xiàng)均無(wú)證據(jù)證明實(shí)際投入在右內(nèi)項(xiàng)目中，不同意返還。
在本案審理中，經(jīng)本院委托北京市安立德會(huì)計(jì)師事務(wù)所（原名北京市會(huì)計(jì)師事務(wù)所）對(duì)縱橫公司及寧豪公司在運(yùn)作右內(nèi)項(xiàng)目期間的收入及支出的性質(zhì)、用途、數(shù)額進(jìn)行審計(jì)，總收入為180061661.62元，已全部支出，能證實(shí)實(shí)際投入右內(nèi)項(xiàng)目的只有付客車總廠的拆遷費(fèi)11250萬(wàn)元，其余67561661.62元均不能證實(shí)投入在右內(nèi)項(xiàng)目中。
以上事實(shí)，有北辰公司與縱橫公司簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議、縱橫公司與寧豪公司簽訂的項(xiàng)目合作合同書(shū)及投資確認(rèn)書(shū)、市政管委（1997）4號(hào)文、北辰公司與宏業(yè)公司簽訂的右內(nèi)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議、北京市安立德會(huì)計(jì)師事務(wù)所京安會(huì)事審字（2000）第141號(hào)審計(jì)報(bào)告及庭審筆錄在案佐證。
本院認(rèn)為，縱橫公司多次、超面積、不規(guī)范轉(zhuǎn)讓右內(nèi)項(xiàng)目的行為是錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。寧豪公司作為上述轉(zhuǎn)讓行為的一方，亦有主觀過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)次要責(zé)任?？v橫公司與寧豪公司之間名為合作，實(shí)為轉(zhuǎn)讓右內(nèi)項(xiàng)目的行為不規(guī)范，未取得主管部門(mén)的批準(zhǔn)，故雙方所簽合作合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，并按照過(guò)錯(cuò)責(zé)任程度大小承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。由于宏業(yè)公司系根據(jù)有關(guān)部門(mén)的決定接手右內(nèi)項(xiàng)目，對(duì)在其接手該項(xiàng)目之前寧豪公司對(duì)該項(xiàng)目的直接投資及寧豪公司通過(guò)縱橫公司對(duì)該項(xiàng)目的間接投資之本金，宏業(yè)公司負(fù)有返還義務(wù)。在本案訴訟中，宏業(yè)公司認(rèn)可縱橫公司與寧豪公司所簽確認(rèn)書(shū)第四項(xiàng)所涉1080萬(wàn)元中的1000萬(wàn)元，對(duì)此三方當(dāng)事人均無(wú)異議，本院予以認(rèn)定。該項(xiàng)中所涉縱橫公司以向?qū)幒拦窘杩畹睦⑥D(zhuǎn)投資為由，向客車總廠付款50萬(wàn)元，屬企業(yè)間借貸，違反有關(guān)法律規(guī)定，此款不應(yīng)視為利息，而應(yīng)當(dāng)視為寧豪公司對(duì)右內(nèi)項(xiàng)目的間接投資，宏業(yè)公司對(duì)此負(fù)有返還義務(wù)。宏業(yè)公司否認(rèn)此款為投資性質(zhì)沒(méi)有證據(jù)，本院不予支持。該項(xiàng)所涉寧豪公司付凱灃公司項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)費(fèi)30萬(wàn)元及該確認(rèn)書(shū)中第一、二、三項(xiàng)所涉款項(xiàng)，寧豪公司及縱橫公司均不能證明該款實(shí)際投入到右內(nèi)項(xiàng)目中，宏業(yè)公司對(duì)該投資亦不予認(rèn)可，故寧豪公司要求宏業(yè)公司返還該部分投資款的請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，本院應(yīng)予駁回。確認(rèn)書(shū)已確認(rèn)的款項(xiàng)中，除宏業(yè)公司認(rèn)可的款項(xiàng)及本院確認(rèn)實(shí)際投入到右內(nèi)項(xiàng)目中款項(xiàng)以外的款額，在寧豪公司及縱橫公司不能舉證實(shí)際投入在右內(nèi)項(xiàng)目中的情況下，均應(yīng)由縱橫公司承擔(dān)返還義務(wù)，并支付相應(yīng)利息。由于縱橫公司與寧豪公司所簽合作合同被認(rèn)定無(wú)效，無(wú)效合同不存在違約問(wèn)題，故寧豪公司要求縱橫公司承擔(dān)違約金之訴求本院予以駁回。鑒于宏業(yè)公司認(rèn)可的寧豪公司投資款額已實(shí)際參與了右內(nèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，宏業(yè)公司作為該款的受益人，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)利息。寧豪公司與宏業(yè)公司不存在合同關(guān)系，故寧豪公司要求宏業(yè)公司支付違約金之訴求沒(méi)有法律依據(jù)，本院應(yīng)予駁回。由于宏業(yè)公司系合法地運(yùn)作該項(xiàng)目，而縱橫公司系非法運(yùn)作該項(xiàng)目，二公司在承擔(dān)法律責(zé)任方面不存在連帶責(zé)任問(wèn)題，二公司應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的返還責(zé)任。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十一條，第一百三十四條第一款第（四）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
一、北京縱橫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司與北京寧豪經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限責(zé)任公司于1995年12月29日簽訂的《項(xiàng)目合作合同書(shū)》無(wú)效。
二、北京縱橫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司于本判決生效后三十日內(nèi)，返還北京寧豪經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限責(zé)任公司人民幣4130萬(wàn)元，并自1997年10月14日起按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付利息至實(shí)際返還時(shí)止。
三、北京宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效的三十日內(nèi)，返還北京寧豪經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限責(zé)任公司人民幣1050萬(wàn)元，并自1997年10月14日起按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付利息至實(shí)際返還時(shí)止。
四、駁回北京寧豪經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限責(zé)任公司其他訴訟請(qǐng)求。
審計(jì)費(fèi)60000元，由北京寧豪經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)30000元（本判決生效后七日內(nèi)交納）；由北京縱橫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司負(fù)擔(dān)20000元（本判決生效后七日內(nèi)交納）；由北京宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)10000元（已交納）。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；重要性
Abstract: this paper on real estate development management has briefly discussed, in order to create greater benefit, the real estate industry pay more and more attention to the project management as a key link.
Keywords: real estate; Project management; importance
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一、前言
隨著改革開(kāi)放，我國(guó)人民生活水平得到極大改善，因此居民對(duì)住宅小區(qū)的住房要求與條件越來(lái)越高。這樣不但給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商帶來(lái)了巨大機(jī)遇，而且促使房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作，針對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須以對(duì)市場(chǎng)的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理工作，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理含義
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的最終目的是高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo),其是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制作為基礎(chǔ),運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法,在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程,按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律,建立有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是一套復(fù)雜的管理體系,它以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主管,各參建單位參與,通過(guò)計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面的管理,保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有效進(jìn)行,最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的具體流程步驟：
1、其在計(jì)劃管理方面。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理,能使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開(kāi)。也就是說(shuō),通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理,將工程項(xiàng)目全過(guò)程和全部開(kāi)發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道,從而使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。
2、其在組織管理方面。這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行,以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),建立各種規(guī)章制度,形成一個(gè)高效率的組織保障體系,使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。
3、其在協(xié)調(diào)管理方面。其意義是為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境,保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中多單位間的協(xié)調(diào)對(duì)工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。
4、其在控制管理方面。其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制,并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段,采用項(xiàng)目分解,各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施,對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用等進(jìn)行有效控制,以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用最少的投入,獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中的三項(xiàng)重要工作
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃管理包括土地使用權(quán)出讓過(guò)程中的規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理。由于這一規(guī)劃管理的不健全導(dǎo)致了一系列關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃管理中的問(wèn)題。首先日益表現(xiàn)出來(lái)的是城市問(wèn)題：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把盡量獲取廉價(jià)土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的重要大事，這就導(dǎo)致了他們盲目地圈地和囤積土地。隨著我國(guó)城市規(guī)模日益擴(kuò)大，土地粗放利用現(xiàn)象十分嚴(yán)重，盲目圈地囤積土地屢禁不止。②舊城改造的緩慢進(jìn)展過(guò)程。③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后于城市發(fā)展。④保障性住房嚴(yán)重供應(yīng)不足。 其次是規(guī)劃問(wèn)題。我國(guó)大部分城市規(guī)劃都滯后于城市建設(shè)； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商往往希望通過(guò)市場(chǎng)情況來(lái)變動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等，其最終就是為了自身的利益。為了提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及其經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一定要注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃管理。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的重要工作之一，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響。使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程全局協(xié)調(diào)、使質(zhì)量監(jiān)督等工作科學(xué)地開(kāi)展，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建設(shè)施工質(zhì)量和管理都有著重要的意義。它是現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)?，F(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要認(rèn)識(shí)到開(kāi)發(fā)工程管理工作的重要性以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程各方面工作的知識(shí)基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)，然后基于這個(gè)開(kāi)展工程管理工作，從而保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需求，其項(xiàng)目管理工作應(yīng)從全局把握出發(fā)，以明確的職責(zé)權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對(duì)合同的管理來(lái)保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程順利開(kāi)展。因此提升開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合管理水平是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理的基礎(chǔ)。
其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃管理工作，把綜合協(xié)調(diào)作為基礎(chǔ)，這樣才有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工過(guò)程的順利開(kāi)展進(jìn)行。
最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的質(zhì)量管理。因?yàn)橘|(zhì)量管理是任何企業(yè)處于不敗之地的重要基礎(chǔ)，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理
由于受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶先進(jìn)入市場(chǎng)使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇;銀行貸款利率升高；投資風(fēng)險(xiǎn)增大等一系列因素的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)有開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事房地產(chǎn)投資而造成的損失可能性大小。目前風(fēng)險(xiǎn)回避，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及風(fēng)險(xiǎn)自留都是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施的重要管理措施。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要注意分析其風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程和方法，從而運(yùn)用合適的措施來(lái)對(duì)付可能的風(fēng)險(xiǎn)。
首先通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的關(guān)鍵方法及其重要影響因素分析認(rèn)識(shí)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的類型，再利用合適的過(guò)程和方法應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有著投資規(guī)模大, 建設(shè)周期長(zhǎng), 開(kāi)發(fā)條件差及涉及面廣等一系列特點(diǎn), 因此它的開(kāi)發(fā)存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)討論和分析，以下幾個(gè)方面的措施能夠明顯降低和控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的機(jī)會(huì)。
1）注重優(yōu)化投資組合,以利于實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散。
2）嚴(yán)格控制施工工期,縮短建設(shè)時(shí)期，盡早地完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。因?yàn)轫?xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)大都來(lái)源于施工建設(shè)過(guò)程中。因此要控制工期，盡快地完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
3）一定要采取必要措施減少一些不必要的成本支出。譬如：通過(guò)簽訂固定利率貸款合同來(lái)實(shí)現(xiàn)來(lái)減少貸款利息支出;通過(guò)與建筑企業(yè)簽訂固定預(yù)算合同來(lái)減少建造費(fèi)用;通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)。
4）務(wù)必要提前預(yù)租或者預(yù)售。盡快地回收資金要在前期和中期完成，爭(zhēng)取盡量多的定向開(kāi)發(fā)和團(tuán)購(gòu)在動(dòng)工之前就要完成,或者在動(dòng)工和完工之前, 就與租戶和客戶簽訂租約、預(yù)售協(xié)議。
5）在銷售過(guò)程中, 實(shí)行盡量多的優(yōu)惠政策措施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以考慮物業(yè)費(fèi)，配套費(fèi)等是否可以優(yōu)惠等等措施。
因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要注意分析其風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程和方法，再運(yùn)用合適的過(guò)程和方法來(lái)對(duì)付項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。這樣才有益于開(kāi)發(fā)企業(yè)的效益。
四、總結(jié)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到人文、生態(tài)和法制等諸多方面，要把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理好，必須樹(shù)立現(xiàn)代開(kāi)發(fā)管理理念，著眼未來(lái)，把握機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)。
參考文獻(xiàn)：