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導(dǎo)語：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；審計；偷稅漏稅；誤區(qū)
前言
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)正在迅猛發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)也成為了我國各地稅收中極為重要的推動性作用。到目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅款已經(jīng)占到了我國各地稅收的百分之二十以上了。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有規(guī)劃性強，投資金額大等特點，造成了房地產(chǎn)企業(yè)在對其的會計審核方面的難度，因為房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計審核時，它的審核對象繁雜，需要核算的環(huán)節(jié)較多，而且審核的周期很長，這些都造成了房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)節(jié)利潤和偷稅漏稅方面有著其他產(chǎn)業(yè)所不具備的一些優(yōu)勢。而目前我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也是國內(nèi)偷稅漏稅較為嚴(yán)重的一個行業(yè)。
1.目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在審計中的誤區(qū)
1.1利潤操控
目前在國內(nèi)，存在著一些房地產(chǎn)企業(yè)利用將一些已經(jīng)可以收款的項目進(jìn)行長期掛賬的方法來拖延時間，使得對于房地產(chǎn)企業(yè)的收入成本和利潤不能夠在第一時間計算清楚。這些被長期掛賬的房屋，都是一些已經(jīng)可以預(yù)收售房款滿足了結(jié)轉(zhuǎn)條件的房屋。一些房地產(chǎn)企業(yè)通過對于房屋竣工時間的人為推遲，并使用竣工結(jié)算還并未完成的借口，拖延對于房屋的預(yù)售款的收受工作，將預(yù)售房款進(jìn)行了長期掛賬的處理。因為一旦房地產(chǎn)企業(yè)在收取了購房人的預(yù)售營業(yè)款以后，就需要對所建造房屋進(jìn)行竣工驗收，并將房屋的所有權(quán)交給房主出理，這樣房地產(chǎn)企業(yè)將不能繼續(xù)保留房屋的所有權(quán)和管理權(quán)，那么，一旦這樣做了，使得房屋出售資金已被收取，那么房地產(chǎn)企業(yè)就需要進(jìn)行對于該次房屋買賣的有關(guān)于成本還有利潤的審計。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)以竣工結(jié)算還并未完成等借口推遲交房的時間，并且不收受預(yù)售房款的話，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以對它當(dāng)期的利潤進(jìn)行操控。
除此之外，有一些房地產(chǎn)企業(yè)在其本身所應(yīng)該進(jìn)行的業(yè)務(wù)以外，還私下里面設(shè)置了相當(dāng)于委托代建或者合資開發(fā)等等一系列的其他業(yè)務(wù)。由于我國國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展的速度過于迅猛，所以目前我國國內(nèi)在這些方面并沒有一些很清晰的法律法規(guī)來對這些業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和限制。因此，這些屬于房地產(chǎn)企業(yè)的額外業(yè)務(wù)的可操作性是非常大的，而由于國內(nèi)法律法規(guī)的不完善，那么一部分的房地產(chǎn)企業(yè)會將有關(guān)于這些額外業(yè)務(wù)的資金僅僅是進(jìn)行帳外的資金循環(huán)和往來的資金循環(huán)，以此來達(dá)到偷稅漏稅的目的，最終這些動作，將會使得對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的審計工作很難順利展開。
1.2漏稅問題
目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，存在著這樣一種逃避稅務(wù)的方法，利用某些關(guān)系，拿到關(guān)于建造經(jīng)濟(jì)適用房或者是針對回遷住戶所需要的廉價用房等用于建造低價住房的土地的土地劃撥許可證。但是在進(jìn)行開發(fā)的時候，卻在這塊土地上，開發(fā)成為高檔的商品住宅等來進(jìn)行出售。而國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這種情況下，并不會向上級部門進(jìn)行匯報，繳納數(shù)量龐大的土地出讓金。按照我國法律來說，一旦在取得土地后進(jìn)行土地用途變革的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納數(shù)量不菲土地出讓金。在另外一方面，由于我國目前在這方面的法律的落后，然后利用其相關(guān)的名義來進(jìn)行收費，比如說用保證金，增容費等等，而這些費用由于我國目前在這方面法律制度的欠缺，導(dǎo)致了繳納制度的不透明性，使得在這方面有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有了漏稅的可能。
1.3違規(guī)貸款
在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要大量的資金和建設(shè)周期，所以，目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，基本都是以融資的方式來進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，而融資的對象，一般來說都是利用銀行的貸款來進(jìn)行的。而按照我國的法律，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對土地的開發(fā)過程中，由于土地已經(jīng)被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用和開發(fā)，因此在這個時候土地其實是并沒有價值的，所以這個時候土地的使用權(quán)并沒有進(jìn)行抵押的資格的。只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)拿到土地，而并沒有進(jìn)行開發(fā)的時候，這個時候土地才具有價值，可以進(jìn)行抵押貸款。而這種情況是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用并無價值的資產(chǎn)在銀行進(jìn)行套現(xiàn)了。
1.4使用假合同
現(xiàn)在，有部分企業(yè)會利用假的售房的簽訂，以及企業(yè)與個人簽訂的假的合同，并且讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為賣方顧客提供首付，來騙錢銀行的按揭貸款。而有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至還會利用假的購買房屋的合同，來套取銀行方面兌換票。而由于我國法律規(guī)定，企業(yè)在申請國內(nèi)的承兌換匯票的時候，應(yīng)該要有真實的商品購物和銷售情況，以及商品的交易金額的計算。因此，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對進(jìn)行對產(chǎn)業(yè)建造的生產(chǎn)中，往往會假借銀行的明月來對合同進(jìn)行編造。
1.5材料管理不合理
房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)管理不穩(wěn)定，由于在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程中，存在這一些原材料多，建造的周期長等一系列特點。對于有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的審計工作進(jìn)行了造成了極大的不方便，有許多公司甚至在長達(dá)兩年到三年的時間里面，沒有整理過一次固定資產(chǎn)清查，而管理的混亂，也造成了對于項目的開發(fā)成本不斷的提高，最終演變成了一種習(xí)慣。目前我國對于材料的進(jìn)出倉庫的管理制度等內(nèi)部制度也不完善，對于一些低價值的消耗品沒有及時的清點，而造成了賬目與現(xiàn)實不符合，而且資金也不符合，這樣得出來的數(shù)據(jù)不是準(zhǔn)確的。
2.解決以上問題的一些對策
2.1杜絕避稅
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，避稅和開假發(fā)票是不可取的，而混亂的會計核算已經(jīng)成本的虛假上報，并不利于對于公司的管理效率的提高，而在目前。房地產(chǎn)公司應(yīng)該能夠進(jìn)行設(shè)立獨自計算的銷售公司來進(jìn)行結(jié)算。
2.2完善資產(chǎn)管理
在我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，有序的還不完美的地方，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其進(jìn)行資產(chǎn)管理了，而且這種可以健全資產(chǎn)管理責(zé)任的制度。
2.3改善會計核算工作
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高其工作人員的素質(zhì)水平，在會計的基礎(chǔ)工作水平有所提高后，將會對企業(yè)的提高項目預(yù)算精度，成本的核算，已經(jīng)對于風(fēng)險的防護(hù)能力，并且從整體上大幅度的降低企業(yè)的成本。
3.結(jié)束語
作為我國稅收的重要來源之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展將會為我國的稅收和其他政策提供極為有效的支持，而當(dāng)前，應(yīng)該要想辦法對于現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中，審計所存在的一些問題與誤區(qū)進(jìn)行修改，并且完善審計工作的進(jìn)行。
參考文獻(xiàn)
[1]金龍.注冊會計師審計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)特別關(guān)注的風(fēng)險[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)），2010，（10）：92-93.
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);財務(wù)管理;外部監(jiān)督
房地產(chǎn)行業(yè)最近數(shù)年發(fā)展極為迅速,逐漸成為影響國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)。面對激烈的市場競爭,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè),其資金的籌集使用以及分配方面的管理的重要性顯得尤為重要。因此,加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理就顯得極為重要。
第一,強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理,健全財務(wù)管理機構(gòu)。在當(dāng)前新時期市場經(jīng)濟(jì)條件下,市場競爭日益激烈。改制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何生存和發(fā)展,這是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營決策者面前的一個嚴(yán)峻課題。首先房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營決策者要重視財務(wù)管理,不但要懂經(jīng)營、善管理,而且要學(xué)習(xí)會計法規(guī)和常識,因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的基礎(chǔ)是會計管理和會計信息,特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運行和現(xiàn)金流量都是通過財務(wù)管理來體現(xiàn)的。其次在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理實踐中要健全和完善財務(wù)管理機構(gòu)。再次就行業(yè)特點在各施工工程項目部設(shè)立核算機構(gòu),并要求財務(wù)人員持證上崗,充分發(fā)揮財務(wù)人員在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的積極作用。
第二,加強外部監(jiān)督,充分發(fā)揮外部監(jiān)督的作用。在會計監(jiān)督中單純強調(diào)會計監(jiān)督是不夠的,必須強化對會計工作的外部監(jiān)督,也就是加強政府監(jiān)督和社會監(jiān)督。我國財政、審計、稅務(wù)、物價等部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的職責(zé),對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計資料實施會計監(jiān)督檢查。審計、財政、稅務(wù)、物價是代表政府利益的經(jīng)濟(jì)監(jiān)督部門。在執(zhí)法中,應(yīng)加大政府綜合力度:審計監(jiān)督主要應(yīng)放在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行、計劃完成、財務(wù)收支情況及承擔(dān)國家投資項目的監(jiān)督上;財政監(jiān)督應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量為主,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的事業(yè)收入應(yīng)監(jiān)控其“收支兩條線”的落實執(zhí)行情況;物價部門對應(yīng)監(jiān)控其“收費”的立項、標(biāo)準(zhǔn)審批的落實上。稅務(wù)監(jiān)督是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人依法納稅情況的監(jiān)督。審計、財政、稅務(wù)等部門應(yīng)加強溝通,加大處罰力度,對違房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法違紀(jì)的行為決不講情面,樹立政府整體形象的監(jiān)督權(quán)威。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須健全會計監(jiān)督控制制度和建立違法違紀(jì)問題舉報制度,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人和會計人員的行為,保證會計信息的真實可靠。
第三,完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理體系,確保營運資金流轉(zhuǎn)順暢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立統(tǒng)一管理、集中調(diào)度的資金使用管理制度,將現(xiàn)金支出的批準(zhǔn)權(quán)高度集中在財務(wù)部門,下屬財務(wù)單位根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)模設(shè)置兩級不同的資金使用權(quán)限,嚴(yán)格執(zhí)行收支兩條線管理方式,各單位實現(xiàn)的銷售收入必須全額及時清繳,費用由總部審核撥付。要確保資金使用三級權(quán)限管理制度的落實,及時回籠資金,全面及時地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體的資金狀況,實現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)度,大大減少資金沉淀,減少呆賬和壞賬,對內(nèi)制定規(guī)范的工作流程,保證每個環(huán)節(jié)的分工明確,并定期考核,施以獎懲,確保各部門的密切配合,掃清資金流轉(zhuǎn)的內(nèi)部障礙。
第四,建立完善內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度是為保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金、資產(chǎn)的安全與完整,維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽和妥善進(jìn)行危機管理,促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項經(jīng)營活動有效實施而制定的各種業(yè)務(wù)操作程序、管理方法與控制措施的總稱。包括為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn),根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略制定、經(jīng)營和管理過程中的風(fēng)險進(jìn)行識別、評價和管理的制度安排、組織體系和控制措施。針對上述環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要具體制定印章使用管理、票據(jù)領(lǐng)用管理、預(yù)算管理、資產(chǎn)管理、擔(dān)保管理、資金借貸管理、職務(wù)授權(quán)及人制度、信息披露管理、信息系統(tǒng)安全管理等多項專門管理制度進(jìn)行規(guī)范、控制。
第五,強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險意識。加強風(fēng)險管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著風(fēng)險意識淡薄、風(fēng)險機制缺損、風(fēng)險管理弱化的現(xiàn)象,樹立風(fēng)險意識是識別風(fēng)險、化解風(fēng)險的前提,也是建立健全風(fēng)險防范機制的思想基礎(chǔ)。從實際來看,由于風(fēng)險意識不足導(dǎo)致的風(fēng)險或者潛在風(fēng)險占相當(dāng)比重,有的單位施工不訂合同;訂立合同時不仔細(xì)推敲;有的對合作方資質(zhì)和業(yè)務(wù)實力毫無所知;有的合同本身和法律相悖,屬于無效合同;有的對經(jīng)濟(jì)文書、契約保管不善,造成損壞或者遺失,諸如此類都與風(fēng)險意識淡薄有關(guān)。面對這種狀況,必須強化風(fēng)險意識,進(jìn)行風(fēng)險意識的全員滲透。在激烈的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間競爭面前,風(fēng)險意識必須滲透到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個層次和各個方面,在全體員工中普遍形成一種風(fēng)險意識和危機意識。特別是各級領(lǐng)導(dǎo)干部,一定要樹立風(fēng)險觀念,每―個經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)過程都要想到風(fēng)險。只有這樣,才能未雨綢繆,防患于未然。
參考文獻(xiàn):
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一切管理工作,都應(yīng)從建立和健全內(nèi)部控制開始,構(gòu)建和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制,是加強企業(yè)科學(xué)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的客觀要求。尤其對于房地產(chǎn)企業(yè)來講,完善的企業(yè)內(nèi)控對于防范風(fēng)險和降低成本增加效益具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè),因此加強企業(yè)控制環(huán)境的建設(shè),健全控制機制,有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的原則
目標(biāo)性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行內(nèi)控制,要滿足會計信息真實,滿足企業(yè)財產(chǎn)物資安全,以此提高經(jīng)營效率,促使企業(yè)貫徹經(jīng)營方針,確保企業(yè)各項業(yè)務(wù)活動健康進(jìn)行。有效性原則。并不是所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制度都是一樣的,要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點出發(fā),制定出具有實用性和針對性的內(nèi)控制度,這種內(nèi)控制度要和企業(yè)規(guī)模和管理水平相適應(yīng),把握內(nèi)控的控制點,和企業(yè)經(jīng)營效率和管理要求相適應(yīng)。內(nèi)部控制度作為企業(yè)內(nèi)部的管理制度,要隨企業(yè)外部環(huán)境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度的制定必須按照國家規(guī)章制度及法律法規(guī)進(jìn)行,比如我國《會計法》、《企業(yè)財務(wù)通則》、《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等,這些都是國家制定的法律法規(guī),因此必須保證企業(yè)內(nèi)控制度及各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)符合有關(guān)規(guī)定的要求。重要性原則。要明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要事項和次要事項,對于比較重要事項要進(jìn)行嚴(yán)格控制,對于次重要的事項可根據(jù)企業(yè)的能力進(jìn)行簡單控制。全面性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度是針對企業(yè)方方面面的控制,要覆蓋企業(yè)的全部活動和每一項業(yè)務(wù),涵蓋企業(yè)會計工作的各個崗位和企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié),對房屋銷售、質(zhì)量安全、投標(biāo)事項、成本費用等關(guān)鍵點加強控制。相互牽制原則。企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)對崗位、機構(gòu)進(jìn)行合理設(shè)置,合理規(guī)劃各部門的職責(zé)權(quán)限,能夠使各崗位之間相互和監(jiān)督和制約。為維護(hù)財產(chǎn)物資的安全和會計信息的真實,應(yīng)對業(yè)務(wù)主辦、財產(chǎn)保管、授權(quán)批準(zhǔn)、稽核考察等職務(wù)進(jìn)行分離。預(yù)防為主原則。預(yù)防經(jīng)營活動的違法行為和無效率性是建立企業(yè)內(nèi)部控制制度的主要目的。內(nèi)控制度的建立要保證企業(yè)各項業(yè)務(wù)有序進(jìn)行,又要保證企業(yè)運行過程中避免浪費、舞弊行為造成的經(jīng)濟(jì)損失。成本效益原則。建立企業(yè)內(nèi)部控制制度,要正確處理內(nèi)部控制和成本控制之間的關(guān)系,既要保證內(nèi)控制度有很好的效果,還要盡可能的節(jié)省內(nèi)部控制成本。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀問題分析
(一)資金運作缺乏集中管控房地產(chǎn)行業(yè)是一個風(fēng)險和利潤雙高的產(chǎn)業(yè),這種龐大的市場需求以及巨大的利潤空間,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本控制、項目建設(shè)及營銷策劃等流程的關(guān)注度不夠。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只重視結(jié)果,不去完善和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品用途可以分為工業(yè)、商業(yè)和民用地產(chǎn)。針對民用地產(chǎn),多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠以客戶需求為導(dǎo)向,建立有效的決策流程;但對于商業(yè)、工業(yè)用地,由于沒有成熟的運作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價值及客戶忠誠度上都缺乏有效的策略,缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺乏高度集成的信息系統(tǒng)來支撐業(yè)務(wù)流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優(yōu)化公司各部門之間冗余的業(yè)務(wù)流程,使之能夠更加合理化、科學(xué)化,繼而實現(xiàn)業(yè)務(wù)之間無縫集成是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一大難題。
(二)項目建設(shè)、客戶服務(wù)、營銷策劃等流程比較分散很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏專門、統(tǒng)一的資金管理部門。首先,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身組織機構(gòu)的特點,一般都會擁有很多子公司,集團(tuán)公司在對子公司的資金管控過程中,就需要為每一個子公司建立內(nèi)部賬戶,但是每一個子公司的賬戶余額又會在時時的變化,傳統(tǒng)人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴(yán)重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對資金的安全性是一個極大的挑戰(zhàn),會大大增加企業(yè)的資金風(fēng)險。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏先進(jìn)的信息管理系統(tǒng),繼而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)信息不對稱,信息不對稱又會導(dǎo)致大量資金閑置,資金在使用和流動過程中很多達(dá)到增值作用,企業(yè)不能對資源進(jìn)行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導(dǎo)致了貸款利率的上升,缺乏有效地調(diào)配手段,產(chǎn)生高額的手續(xù)費支出,造成高額貼息支出。
(三)地產(chǎn)行業(yè)市場風(fēng)險大,評估體系環(huán)節(jié)薄弱隨著房地產(chǎn)項目規(guī)模的擴(kuò)大及技術(shù)工藝的提高,各種風(fēng)險日益增多且錯綜復(fù)雜,房地產(chǎn)的高風(fēng)險已經(jīng)引起人們的高度重視,這種高風(fēng)險是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產(chǎn)企業(yè)的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國家利用經(jīng)濟(jì)杠桿對此進(jìn)行宏觀調(diào)控,其作用比其他商品更為重要,構(gòu)成了企業(yè)最難以控制的風(fēng)險;其次房地產(chǎn)開發(fā)企的產(chǎn)品周期時間比較長,需要對將來進(jìn)行預(yù)測繼而對產(chǎn)品進(jìn)行生產(chǎn)的過程,而未來利潤的形成既受經(jīng)濟(jì)形勢的影響,又受政治制度的引導(dǎo),這些都決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高風(fēng)險性。有風(fēng)險就需要進(jìn)行風(fēng)險評估,但目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是一味追求最低利潤,卻忽視了高收益背后隱藏的高風(fēng)險,沒有認(rèn)識到內(nèi)控的重要性和必要性,在控制程序、控制環(huán)境及會計系統(tǒng)等方面都有不穩(wěn)妥的地方,沒有采取風(fēng)險預(yù)警的方式,只是等到風(fēng)險出現(xiàn),才著急慌忙的去應(yīng)對。
(四)監(jiān)督職能弱化,內(nèi)部審計形同虛設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督評審一般主要是依靠內(nèi)部審計部門來實現(xiàn),但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審部門都隸屬于本公司的財務(wù)部門,由同一個領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行指導(dǎo),內(nèi)部審計在形式上缺乏應(yīng)有的獨立性。在內(nèi)審職能上,大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計工作只是對會計賬目進(jìn)行審核,對企業(yè)內(nèi)各組織結(jié)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率、內(nèi)部稽查、評價內(nèi)控制度等方面,都未能發(fā)揮應(yīng)用的作用。在內(nèi)部審計崗位的設(shè)置上,為了節(jié)省人工費用,通常實行一人兼多崗,沒有很好的構(gòu)成內(nèi)部牽制。在實物監(jiān)控、貨幣資金管理、投資和資產(chǎn)處置方面,沒有成文的內(nèi)控制度。
四、完善宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的方法
(一)對資金實行集中監(jiān)控模式從企業(yè)資金管理的重點來看,從內(nèi)部控制設(shè)計的原則出發(fā),以信息系統(tǒng)為平臺,構(gòu)建信息透明,數(shù)據(jù)共享的整體結(jié)構(gòu),建立資金集中管理模式、建立精確的現(xiàn)金預(yù)測模型和實時檢查現(xiàn)金的使用情況,建立成本效益最優(yōu)的企業(yè)流動資金內(nèi)部控制模式。企業(yè)內(nèi)部的信息系統(tǒng)與各個銀行網(wǎng)上交易系統(tǒng)連接,實現(xiàn)資金管理系統(tǒng)中查詢銀行賬戶實時的資金發(fā)生額、余額。做好資金計劃,可以按照組織進(jìn)行縱向和橫向的匯總,按組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行靈活的自定義審批流程,通過工作流程的方式實現(xiàn)流程審批。并依據(jù)審批過的資金計劃和業(yè)務(wù)流程申請,設(shè)置各項預(yù)警及禁止條件。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資管理；預(yù)算管理；風(fēng)險管理；工期控制
一、靈活運作，積極拓寬融資渠道
目前，房地產(chǎn)資金主要來自七個方面。國內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。而銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式對銀行信貸的過度依賴，其融資方式單一化，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展基本上取決于銀行信貸政策的變化，使得房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信貸風(fēng)險過于集中到商業(yè)銀行。
造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的。首先是由于政府對國內(nèi)金融市場的壟斷。其次是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行直接融資尚存法律和政策障礙。
針對這種現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在現(xiàn)有金融法規(guī)和制度的框架內(nèi)靈活運作，積極拓寬融資渠道。
首先，借助房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從信托投資公司獲得信托貸款。信托公司集合廣大投資者的資金，借給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于某個項目的開發(fā)。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托具有融資成本較低，期限彈性較大，有利于資金運營和持續(xù)發(fā)展；資金供給方式靈活，可靈活設(shè)計信托產(chǎn)品的特點，被認(rèn)為是除銀行貸款之外的最佳融資選擇，有利于地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托主要有三種方式：傳統(tǒng)的貸款方式，與傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣；以股權(quán)融資的方式，信托公司持有開發(fā)商部分股權(quán)，開發(fā)商承諾在約定的時間以溢價方式將股權(quán)回購；交易方式的信托產(chǎn)品。
其次，適當(dāng)引入機構(gòu)投資者的融資。
在證券市場不景氣，房地產(chǎn)市場尤其是普通住宅市場被看好的條件下，投資公司將樂意向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供流動資金貸款、信托，股權(quán)投資等投資方式的資金。對項目的要求多是資金回籠快，融資時間在1～2年，一般資金成本在15％左右。這種資金比較適合房地產(chǎn)開發(fā)公司融資額度在2000萬～1億元人民幣。
第三，典當(dāng)融資。典當(dāng)對于小額短期融資有快速的優(yōu)勢，而從2005年4月1日開始執(zhí)行的《典當(dāng)管理辦法》對房地產(chǎn)典當(dāng)融資的綜合費率作了調(diào)整：房地產(chǎn)抵押典當(dāng)月綜合費率不得超過本金的2.7％。但融資條件也提高為：未取得商品房預(yù)售許可證的在建工程及外省(自治區(qū)、直轄市)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押典當(dāng)余額不得超過典當(dāng)行注冊資本，對于注冊資本不足1000萬元的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過100萬元；注冊資本在1000萬元以上的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過注冊資本的10％。
第四，銀行貸款在可以預(yù)期的很長一段時間內(nèi)將仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資渠道。各級政府應(yīng)建立和健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸服務(wù)的組織體系、各型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的評級制度，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時發(fā)放信用貸款。
二、強化資金的預(yù)算管理和風(fēng)險管理
資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有效的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進(jìn)有效使用資金打下良好的基礎(chǔ)。
首先，在年初，財務(wù)部門應(yīng)結(jié)合企業(yè)實際情況編制資金預(yù)算計劃，它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。確定資金需要量，是融資的依據(jù)和前提。資金不足，固然影響企業(yè)的發(fā)展，但資金過剩也會影響資金使用效果。其中，資金預(yù)算收入最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額，預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出。特別要注意預(yù)售收入的再投入部分是否與銷售收入計劃相配合與協(xié)調(diào)。通過編制企業(yè)年度資金預(yù)算計劃，能夠明確企業(yè)年度資金運作的重點，便于公司日常的資金控制，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生，預(yù)算方案實行后要求要嚴(yán)格執(zhí)行。
其次，企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對資金使用情況進(jìn)行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，又通過專項檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，特別是應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款等往來帳目應(yīng)逐筆實行跟蹤管理，應(yīng)將部門負(fù)責(zé)人，業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎罰辦法，把壞帳損失降到最低程度。企業(yè)還可以積極開展內(nèi)部審計，對財務(wù)會計信息和經(jīng)營業(yè)績真實性與合法性進(jìn)行審計與監(jiān)督，前移監(jiān)督關(guān)口，強化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。
第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強工期控制管理。眾所周知，資本成本與時間因素成正比，施工階段的工期的長短，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的資本成本。合理控制施工工期，可以減小資本成本，增大開發(fā)利潤。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；會計信息失真；治理
由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)品特點，一部分房地產(chǎn)企業(yè)面對日益激烈的市場競爭，不是采取正當(dāng)途徑增加收入，降低成本，而利用現(xiàn)行房地產(chǎn)會計制度中收入和成本費用確認(rèn)與計量方法存在的自由度和現(xiàn)性稅收制度存在的種種問題，從而造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真。但是，在目前國內(nèi)研究中，多數(shù)文獻(xiàn)都是對房地產(chǎn)企業(yè)的具體會計核算或者單純從稅制改革角度進(jìn)行探討，很少從信息失真原因等方面進(jìn)行論述。本文將在理論探討與案例分析相結(jié)合的基礎(chǔ)之上，探尋我國房地產(chǎn)企業(yè)會計失真的原因與對策。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的定義與成因
房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點主要體現(xiàn)在開發(fā)成本的核算和銷售收入的確認(rèn)兩個方面。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起步較晚，相關(guān)制度和法規(guī)還不健全，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收人與費用的會計核算中還存在許多問題。這些問題導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴(yán)重失真。
(一)會計信息失真的定義
美國會計學(xué)會(AAA)認(rèn)為會計本質(zhì)上不是一個計價過程，而是漿歷史成本分配給當(dāng)前及以后的財務(wù)年度。這里對“真實收益”的分歧同樣蔓延到資產(chǎn)的計量上，因為收益確定與資產(chǎn)計量可視作是同一枚硬幣的兩面。因此，從這個角度看來，對會計信息失真進(jìn)行治理的終極目標(biāo)就是對會計信息真實性這一客觀存在的無限逼近。可見，會計的確認(rèn)與計量環(huán)節(jié)是形成“真實”會計信息的關(guān)鍵。如果這兩個環(huán)節(jié)出了問題，必將難保會計信息“客觀公允”。房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的主要原因就在于收入與成本費用確認(rèn)與計量環(huán)節(jié)上的不規(guī)范。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真原因分析
1 收入確認(rèn)與計量問題
目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)條件存在著以下幾種定義和解釋《房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法》規(guī)定，工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)，收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶后確認(rèn)收入?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定，應(yīng)在商品房已經(jīng)移交并已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買方時，作為銷售實現(xiàn)。新企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，同時滿足下列條件，收入才能予以確認(rèn)：(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；(2)既沒有保留與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；(3)收入的金額能夠可靠地計量；(4)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。在實際操作過程中，由于收入確認(rèn)的規(guī)定不詳，一些開發(fā)商以此作為操縱利潤手段粉飾會計報表，誤導(dǎo)公眾和有關(guān)機構(gòu)。因此，規(guī)范和統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的原則和方法已成為當(dāng)務(wù)之急。
2 成本費用確認(rèn)與計量問題眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，有接近70的資金來自銀行，發(fā)生較高的借款費用是不可避免的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對借款費用進(jìn)行正確的會計處理就顯得極其重要。新準(zhǔn)則實施從2007年1月1日開始只在上市公司中強制執(zhí)行，而非上市公司則鼓勵實施。這也表明，一方面，上市公司與非上市公司在會計處理方面還有很大的自由度。另一方面，新舊準(zhǔn)則的轉(zhuǎn)化與銜接還需要一段較長時期，這也決定了房地產(chǎn)企業(yè)會計收入與成本費焉確認(rèn)和計量問題難以統(tǒng)一，從而各企業(yè)有服務(wù)于企業(yè)特定目標(biāo)的會計政策選擇動機并導(dǎo)致相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)后果。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真治理的對策
(一)建立和完善行業(yè)的會計規(guī)范體系
房地產(chǎn)行業(yè)在費用核算、成本結(jié)算、收入確認(rèn)等方面都具有其特殊性，原《房地產(chǎn)行業(yè)會計制度》對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算的規(guī)定和要求，相對于現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》更具體并具有更強的針對性。然而，中國最新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一制定，在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。同時目前房地產(chǎn)企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)其體準(zhǔn)則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此我們認(rèn)力，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。這些業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的制定將會大大縮小利潤操縱空間，為會計信息失真治理奠定制度基礎(chǔ)。
(二)完善行業(yè)收入與成本費用確認(rèn)準(zhǔn)則指引
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)類公司收人實現(xiàn)的特點，延遲或提前“確認(rèn)收入實現(xiàn)”對房地產(chǎn)企業(yè)而言并不困難。那么，怎樣將最新《企業(yè)會計準(zhǔn)則――收入》細(xì)化就變得特別重要了。在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。針對上述情況，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)同時具備以下條件(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售臺同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；(2)房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋藏積已經(jīng)過有關(guān)部門測量確定；(3)房屋經(jīng)驗收后，客戶對房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認(rèn)，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；(4)收入的金額能夠可靠地計量。我們知道，收入與支出(成本費用)之差就是利潤。我們認(rèn)為，收入與成本費用確認(rèn)準(zhǔn)則的細(xì)化必將減少房地產(chǎn)企業(yè)會計確認(rèn)與計量方面的任意性，將大大縮減企業(yè)會計政策選擇的范圍。這對提高會計信息質(zhì)量是大有裨益的，是從制度上治理會計信息失真的必然選擇。
(三)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)會計核算的特殊性，企業(yè)對財務(wù)會計報表有較大的調(diào)整空間，因此應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該增加以下披露內(nèi)容：(1)披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。因為在項目未竣工前，預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn)，但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況，現(xiàn)時因為各企業(yè)的預(yù)售政策不同，不同的預(yù)售政策對企業(yè)各期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響較大，如此投資者很難在財務(wù)報告中獲得預(yù)售的會計信息。(2)增加土地儲備量及成本構(gòu)成等額外的信息。(3)在財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露。(4)增加質(zhì)量保證金及風(fēng)險的披露。
一、檢查目的
通過檢查反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的違紀(jì)違規(guī)事項，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步加強管理，按規(guī)定程序進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，自覺履行納稅義務(wù)。
二、檢查對象
2014年底已完工或基本完工的在縣城開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)項目。
三、檢查內(nèi)容與方法
（一）房地產(chǎn)開發(fā)取得用地使用權(quán)
1．檢查開發(fā)用地的合法性。
主要檢查用地取得途徑及用地性質(zhì)。對用地取得途徑檢查，主要要求房地產(chǎn)企業(yè)提供土地來源資料：
（1）通過招拍掛方式取得，則要求房地產(chǎn)企業(yè)提供“招拍掛”用地的成交確認(rèn)書，繳納土地出讓金的單據(jù)，土地使用證等。檢查土地出讓金是否按期足額繳入財政賬戶，是否足額繳納了契稅等；
（2）通過轉(zhuǎn)讓方式取得則還要要求房地產(chǎn)企業(yè)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議及土地過戶證明文件，轉(zhuǎn)讓土地發(fā)票和相應(yīng)的稅費資料；
（3）通過置換方式取得，除要求房地產(chǎn)企業(yè)提供土地使用權(quán)證明文件外，還要要求其提供置換標(biāo)的物過戶手續(xù)和相應(yīng)的稅費資料；
（4）合作建房方式除要求提供土地使用證外，還應(yīng)要求其提供合作建房用地的原始取得票據(jù)和相應(yīng)稅費資料。
對用地性質(zhì)的檢查，主要要求房地產(chǎn)企業(yè)提供《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，看其規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別，分析實際建筑物的功能類別與規(guī)劃中的是否相一致，查其是否改變用地性質(zhì)。檢查時，如發(fā)現(xiàn)改變用地性質(zhì)問題，企業(yè)須按規(guī)定補繳土地出讓金。
2．檢查開發(fā)用地入賬價格的真實性。
房地產(chǎn)開發(fā)用地的入賬價格是房地產(chǎn)建設(shè)成本的重要組成部分。要重點關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)土地是否以取得用地的實際價格入賬，即查實會計上的開發(fā)土地成本與企業(yè)實際取得的土地成本是否相一致，一般應(yīng)符合以下情況：
（1）招拍掛途徑取得土地的入賬價格是成交價加上相關(guān)的稅費；
（2）轉(zhuǎn)讓途徑取得土地的入賬價是實際支付的土地款加上相關(guān)的稅費；
（3）置換途徑所取得土地的入賬價是置換標(biāo)的物實際價格加上相關(guān)的稅費；
（4）合作建房土地的入賬價是合作雙方確定的土地價格加上相關(guān)稅費。
部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有時會用土地評估價入賬，即以高于取得土地價格作開發(fā)價入賬，檢查時要特別關(guān)注是否存在此行為，如發(fā)現(xiàn)有此現(xiàn)象，要進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整入賬價格或調(diào)整土地增值稅和企業(yè)所得稅，防止通過人為調(diào)增土地成本而偷漏稅費。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)報建費用檢查
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)建設(shè)用地后，要開始施工建設(shè)，在開工前按國家規(guī)定要到規(guī)劃建設(shè)部門辦理報建手續(xù)，在報建過程中要繳納有關(guān)規(guī)費。報建費用主要檢查和計算房地產(chǎn)企業(yè)是否按要求足額繳納各項規(guī)費。檢查的規(guī)費主要有：
1．市政設(shè)施配套費。按報建面積和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算，主要檢查是否存在壓縮報建面積和降低繳費標(biāo)準(zhǔn)。
2．建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費。按預(yù)算造價和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算，主要檢查是否存在少報預(yù)算造價和降低繳費比例。
3．建筑工程排污費。主要檢查是否存在漏交或少交。
4．人防工程異地建設(shè)費。人防費按報建面積和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算，主要檢查是否存在壓縮報建面積和降低繳費標(biāo)準(zhǔn)。
5．新型墻體材料專項基金。主要檢查按實際面積計算是否存在欠繳和漏繳新型墻體材料專項基金。
（三）房地產(chǎn)建設(shè)成本檢查
房地產(chǎn)建設(shè)成本，除上述涉及到的土地成本（入賬價格）和報建費用外，還包括前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、管理費用、財務(wù)費用等。檢查時，主要關(guān)注其開支的真實性和合理性，防止虛增成本，漏交有關(guān)稅費。重點注意以下事項：
1．關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否存在虛開建筑發(fā)票列成本問題。
2．關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否存在隨意提取公共配套設(shè)施費，調(diào)節(jié)開發(fā)成本問題。
3．關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否存在擠占和虛增開發(fā)成本問題。
4．關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)支付借款利息問題。一是要注意是否存在無本之息；二是要注意向社會融資利率是否高于同期銀行貸款利率。
5．關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)用白條支付費用的問題。抽查大額支出的會計憑證，檢查其付款銀行單據(jù)，發(fā)票，批準(zhǔn)手續(xù)，付款所依據(jù)的合同；核對收款人，款項內(nèi)容的合法、真實、準(zhǔn)確性。
6．關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)“毛地”開發(fā)時，將政府另外有資金來源的拆遷安置費，計入商品房開發(fā)成本問題。
（四）房地產(chǎn)經(jīng)營收入檢查
房地產(chǎn)企業(yè)收入核算一般涉及“經(jīng)營收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“預(yù)收賬款”、“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收（付）”等往來科目。檢查時須特別注意以下問題：
1．審查“營業(yè)收入”明細(xì)賬，并與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對，查看有無分解房地產(chǎn)收入或隱瞞收入情況；對應(yīng)審查“開發(fā)產(chǎn)品”明細(xì)賬并與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對，查看開發(fā)企業(yè)有無將取得的實物收入直接計入“固定資產(chǎn)”“原材料”等賬戶，隱匿銷售收入；審查“預(yù)收賬款”“應(yīng)收賬款”“其他應(yīng)收（付）款”等科目并與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對，查看是否將收入掛賬，不及時反映經(jīng)營收入。
2．審查購房及購房人變更姓名的各種手續(xù)費、因超過協(xié)議交款期限而扣繳的購房定金收入、企業(yè)管理部門對其所屬的房產(chǎn)收取的房租收入、小區(qū)服務(wù)費、場租等是否及時反映經(jīng)營收入。
3．審查房地開發(fā)企業(yè)是否存在人為分解售房收入的現(xiàn)象。
4．注意有出租房、周轉(zhuǎn)房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查。
5．審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室、閣樓、公共配套設(shè)施對外出售不計收入問題。
6．審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在將購房者從銀行取得的按揭收入以“銀行貸款”的名義轉(zhuǎn)入“短期借款”、“長期借款”科目。
7．審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在銷售時以收據(jù)代替發(fā)票，甚至不開收據(jù)，或使用假發(fā)票、白紙條入帳等方法設(shè)置帳外收入。
8．審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務(wù)處理問題。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)稅收檢查
檢查房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)履行納稅義務(wù)的稅務(wù)事項，主要有以下內(nèi)容：
1．城鎮(zhèn)土地使用稅。
2．契稅。檢查時還要注意超容積率開發(fā)的房地產(chǎn)項目，除補繳土地出讓金外，還要相應(yīng)補繳契稅。
3．印花稅。涉及到土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、設(shè)計合同、建安合同、借款合同等。
4．營業(yè)稅（銷售不動產(chǎn)）。
5．土地增值稅。
6．企業(yè)所得稅。
7．城建稅。
8．教育附加。教育附加3%，地方教育附加2%。
9．防洪保安資金。銷售收入1.2‰。
10．個人所得稅。主要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)分紅給各股東時，是否代扣代繳個人所得稅。
此外，要重點檢查房地產(chǎn)企業(yè)各項開支發(fā)票的合規(guī)性，尤其是應(yīng)該用建筑營業(yè)發(fā)票支付的工程款，不得以白條支付，也不得用材料發(fā)票抵付；注意各項開支過程中的稅收流失事項。
（六）容積率及補繳土地出讓金檢查
容積率是指房地產(chǎn)開發(fā)項目地塊內(nèi)總建筑面積與地塊用地面積的比率。同樣大的地塊面積，因容積率不同，其開發(fā)建筑面積不一樣，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的開發(fā)收益也不一樣。改變?nèi)莘e率有二種方式，一是經(jīng)批準(zhǔn)變更容積率；二是房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變?nèi)莘e率。無論哪種方式，只要是存在超容積率的行為，在檢查時須要求房地產(chǎn)企業(yè)補繳土地出讓金和相關(guān)稅費。
（七）閑置土地檢查
少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取土地的最大收益，有時會因自身原因超過取得土地時設(shè)定的開發(fā)時間，拖延開發(fā)。檢查時要注意發(fā)現(xiàn)此問題。
四、檢查的組織和工作分工
由縣審計局牽頭，縣監(jiān)察局、公安局、財政局、國稅局、地稅局、城鄉(xiāng)建設(shè)局、房管局、國土資源局等部門共同參與，各司其職、各負(fù)其責(zé)。同時從縣財政局、國稅局、地稅局等單位各抽調(diào)3名懂業(yè)務(wù)、有責(zé)任、懂法律、能操作的業(yè)務(wù)骨干，與縣審計局人員組成3個小組開展專項清理工作，實行分組包干、組內(nèi)責(zé)任到人、過錯追責(zé)的工作機制。各單位責(zé)任如下：
縣審計局：負(fù)責(zé)整個檢查內(nèi)容的協(xié)調(diào)和匯總工作，并具體對房地產(chǎn)企業(yè)的賬目進(jìn)行審查。
縣監(jiān)察局：負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)過程中國家單位及工作人員違紀(jì)違規(guī)事項的查處。
縣公安局：負(fù)責(zé)對查出的偷漏稅案件進(jìn)行偵辦。
縣財政局：負(fù)責(zé)提供所涉及房地產(chǎn)項目的土地出讓金的繳交情況。
縣國稅局：負(fù)責(zé)提供所涉及房地產(chǎn)項目的企業(yè)所得稅繳交資料。
縣地稅局：負(fù)責(zé)提供房地產(chǎn)項目的企業(yè)所得稅、土地增值稅、和其他稅種的繳交資料。
縣城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)提供每宗房地產(chǎn)項目實際繳交的各項報建費用，實際建筑面積、設(shè)定的容積率以及辦理《規(guī)劃許可證》、《施工許可證》等情況。
縣房管局：負(fù)責(zé)提供每宗房地產(chǎn)項目實際測繪面積以及《房屋預(yù)售許可證》等情況
縣國土資源局：負(fù)責(zé)提供每宗房地產(chǎn)項目具體用地情況以及《建設(shè)用地許可證》。
五、檢查時間
本次檢查時間為2013年9月20日至2013年12月31日。
六、檢查要求
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)，健全工作機構(gòu)。成立縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅費征繳專項檢查領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣政府常務(wù)副縣長任組長，成員由審計、監(jiān)察、公安、財政、國稅、地稅、建設(shè)、房產(chǎn)、國土等單位主要領(lǐng)導(dǎo)組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室主任由縣審計局局長擔(dān)任，縣審計局、國稅局、地稅局、房管局各一名分管領(lǐng)導(dǎo)為辦公室副主任。辦公室具體負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)專項檢查工作。
（二）樹立全局意識，加強協(xié)調(diào)配合。此次專項檢查是縣委、縣政府今年的一項重要工作，所有參加專項檢查的單位和人員必須強化大局意識，樹立全縣“一盤棋”的思想，按照統(tǒng)一部署，分工負(fù)責(zé)，相互配合，形成工作的整體合力。各工作人員檢查、反映的數(shù)據(jù)必須與該企業(yè)（項目）的總體數(shù)據(jù)保持一致，誰提供的數(shù)據(jù)有出入，誰在負(fù)責(zé)規(guī)定時間復(fù)核。所涉及的部門要全力理解、支持、配合專項檢查，對拒絕、阻撓檢查或故意拖延提供有關(guān)資料，拒不落實檢查結(jié)論的，要嚴(yán)肅依法處理。
（三）把握重點內(nèi)容，確保工作質(zhì)量。緊扣此次專項檢查主題，明確工作目標(biāo)，準(zhǔn)確把握工作重點，將工作重點內(nèi)容分解落實到具體工作環(huán)節(jié)和相關(guān)工作人員，做到嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，確保查深查透，加大揭示問題的力度和深度。
（四）嚴(yán)格工作紀(jì)律，提高工作效率。所有參加專項檢查的人員要嚴(yán)格遵守各項組織紀(jì)律和工作紀(jì)律，堅持原則，廉潔自律，全面真實地反映實際情況。大力發(fā)揚求真務(wù)實的作風(fēng)和敬業(yè)奉獻(xiàn)的精神，盡職盡責(zé)，加快工作節(jié)奏，提高工作效率，圓滿完成工作任務(wù)。工作中要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)廉政建設(shè)的規(guī)定，嚴(yán)格遵守保密紀(jì)律，以高度負(fù)責(zé)的主人翁精神，扎扎實實做好各項工作。如有違反，將按規(guī)定由各有關(guān)部門予以處理處罰?？h政府將對本次專項檢查表現(xiàn)突出的人員給予表彰和獎勵。
隨著我國入世以及市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標(biāo)準(zhǔn)的會計準(zhǔn)則，提高會計信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監(jiān)會為適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業(yè)提供的會計信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運動、經(jīng)營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會計準(zhǔn)則的時候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會計信息問題。
房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費用確認(rèn)因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會計準(zhǔn)則收入》以四個原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會計實務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：
1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。
2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。
3、在房地產(chǎn)項目竣工驗收后，發(fā)出了入伙通知書并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入。
4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認(rèn)收入。
上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會計師的原因。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當(dāng)期損益;由于部分項目尚未完工，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費用的投入，因此該年的財務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預(yù)售款項確認(rèn)為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項目反映期初余額、期末余額、預(yù)計竣工時間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會計核算的方法亦不一致。
根據(jù)《企業(yè)會計制度》及《企業(yè)會計準(zhǔn)則現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的，即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。
【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理探討
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險性高等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，為了確保項目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成，只有加強財務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進(jìn)行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務(wù)關(guān)系的項經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理活動的特點有別于一般企業(yè)，具體體現(xiàn)在以下幾點：
（一）開發(fā)周期長，籌資金額大，籌資任務(wù)重
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大；加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年或更長；最后，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項目的滾動開發(fā)發(fā)，所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。
（二）開發(fā)風(fēng)險大，投資決策分析責(zé)任重，要求高
房地產(chǎn)開發(fā)活動資金投入量大、管理周期較長，且房地產(chǎn)使周期也長，在較長的開發(fā)經(jīng)營周期性，還在著許多不確定的因素，對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險。這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準(zhǔn)確性，以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險，降低風(fēng)險。
（三）開發(fā)經(jīng)營活動獨特，成本管理工作繁雜
雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)承接費等成本項目構(gòu)成，但各成本項目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時間、地段而變，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段，尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用，主要存在的問題有：
（一）財務(wù)管理制度流于形式。一是財務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。
（二）有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計劃，卻沒有把計劃目標(biāo)進(jìn)行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下。
（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。 轉(zhuǎn)貼于
（四）過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料，不僅是企業(yè)利潤的來源，更是企業(yè)長期發(fā)展的保證，其數(shù)量和價值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機會成本和資金利用效率的問題。
（五）審計監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。
（六）公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善，而實際上缺乏實效的狀態(tài)，在財務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。
四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效率的建議
針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業(yè)財務(wù)管理制度的建議，希望能夠為降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)財務(wù)管理水平提供參考。
第一，健全財務(wù)管理制度。一是強化財務(wù)部門的職責(zé)，加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進(jìn)行會計核算外，還要參與項目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費用開支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項目投資和費用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。?
（一）加強資本結(jié)構(gòu)的控制
雖然財務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益，但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障，在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時也會將企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險太大，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例，對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發(fā)營銷中的諸多因素。一般采用l／3自有資金，l／3銀行貸款，1／3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。
（二）投資方向要符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求
企業(yè)產(chǎn)品市場的建立與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競爭性，而且房地產(chǎn)具有不可移動性的特點。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關(guān)健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場需求以及其未來發(fā)展趨勢預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求狀況。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、內(nèi)部控制、內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估、信息溝通
中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
目前, 我國社會經(jīng)濟(jì)以飛快的速度向前發(fā)展, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也同樣得到了較大的發(fā)展, 但面臨的行業(yè)競爭愈來愈激烈。增強企業(yè)內(nèi)部控制力, 構(gòu)建完善的內(nèi)部控制制度, 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對激烈的市場競爭與挑戰(zhàn)的需要。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時總結(jié)與研究新思路和管理策略, 從根本上保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。本文結(jié)合工作實際，談?wù)勅绾谓⑴c完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度。
一、目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題
目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是后起的一些中小房地產(chǎn)企業(yè)，內(nèi)部控制滯后于市場形勢，企業(yè)運營中暴露出內(nèi)部控制的薄弱環(huán)節(jié)，主要表現(xiàn)在：
（一）企業(yè)對內(nèi)部控制的認(rèn)識不足
相當(dāng)一部分企業(yè)對建立內(nèi)部控制不重視。已訂立的制度，往往執(zhí)行不力，只停留在紙上，得不到認(rèn)真落實。遇到具體情況，過分強調(diào)靈活性，對內(nèi)控制度置若罔聞，使內(nèi)控失去了應(yīng)有的剛性和原則性。
（二）企業(yè)內(nèi)部控制不夠全面，缺少對企業(yè)運營活動的整體考量
不能結(jié)合本單位的實際情況去制定相應(yīng)的制度，只是根據(jù)一般情況，制定管理制度。控制環(huán)境、會計管理以及控制程序等方面不夠完善，沒有形成一個完整的適合本單位的內(nèi)部控制系統(tǒng)。這樣的制度存在漏洞、操作性差、制衡機制松散、審計職能弱化等問題。
（三）企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督乏力，風(fēng)險預(yù)警不健全
監(jiān)督管理應(yīng)該是企業(yè)運營活動的基礎(chǔ)保障，可是很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少合理的內(nèi)部監(jiān)督，實踐中只注重制度的制定，忽視對制度的落實情況的檢查監(jiān)督。最大的問題就是風(fēng)險預(yù)警機制不健全。某些民營企業(yè)，風(fēng)險預(yù)警缺少專業(yè)人員，沒有形成完善的風(fēng)險評估體系，企業(yè)一旦面臨某種風(fēng)險，往往是領(lǐng)導(dǎo)者憑經(jīng)驗說了算，導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險擴(kuò)大。
（四）企業(yè)內(nèi)部人員素質(zhì)參差不齊
所謂“人員素質(zhì)”是指企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和企業(yè)所有員工的素質(zhì)。企業(yè)內(nèi)部控制是需要大家一起參加、相互監(jiān)督、共同制約的一項工作。但是在不少房地產(chǎn)企業(yè)，無論領(lǐng)導(dǎo)還是一般員工對企業(yè)內(nèi)部控制制度的領(lǐng)悟和執(zhí)行水平差異很大。
（五）企業(yè)內(nèi)部溝通不暢
隨著科技的迅猛發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部控制，已經(jīng)與信息化結(jié)合在一起。企業(yè)信息化的發(fā)展對企業(yè)內(nèi)部控制尤其重要，特別是一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)。不少企業(yè)部門之間各自為政，分割明顯，只顧本部門的工作，而缺少與其他部門的聯(lián)系和交流，甚至上下級之間也缺少信息通暢的渠道。
二、加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施
（一）營造房地產(chǎn)企業(yè)良好的內(nèi)部控制環(huán)境
良好的內(nèi)部控制環(huán)境是企業(yè)內(nèi)部控制制度制定及執(zhí)行的基礎(chǔ)保障。營造構(gòu)建良好的內(nèi)部控制環(huán)境，必須抓住以下兩點：第一，強化企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理層對內(nèi)部控制的認(rèn)識。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者必須堅持把內(nèi)控作為企業(yè)管理的頭等大事來抓，認(rèn)真組織和領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)控制度的設(shè)計工作，并采取相應(yīng)的政策措施來保證制度的執(zhí)行及評價。第二，加強企業(yè)的文化建設(shè)，加大企業(yè)內(nèi)控的宣傳力度。通過學(xué)習(xí)，弘揚愛崗敬業(yè)的精神，增強員工的主人翁責(zé)任感意識，提高員工的思想品德素質(zhì)和技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì)。還需對企業(yè)內(nèi)控的執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢查考核，獎罰分明，激勵員工，充分發(fā)揮內(nèi)部控制的作用。
（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系
房地產(chǎn)企業(yè)必須按照本企業(yè)的特點以及發(fā)展需求，根據(jù)房地產(chǎn)項目運營活動的各個環(huán)節(jié)，設(shè)計相應(yīng)的內(nèi)控制度。這種控制既要覆蓋生產(chǎn)的整個流程，又要善于抓住關(guān)鍵，突出重要節(jié)點。
1. 堅持遵循不相容職務(wù)相分離原則
首先梳理企業(yè)現(xiàn)有運營流程中不相容的職務(wù)，堅持實行授權(quán)批準(zhǔn)與業(yè)務(wù)經(jīng)辦、業(yè)務(wù)經(jīng)辦與會計記錄、會計記錄與財產(chǎn)保管、授權(quán)批準(zhǔn)與監(jiān)督檢查等相互分離的原則，合理設(shè)置崗位，明確各自職權(quán)，形成相互牽制，相互制約，以防為主的監(jiān)控防線。
2. 建立企業(yè)有效的會計控制系統(tǒng)
為了建立企業(yè)有效的會計控制系統(tǒng)，企業(yè)的財會人員應(yīng)該致力于完善會計處理程序，應(yīng)當(dāng)把經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項的計量、記錄及匯總的程序形成制度，確保有關(guān)人員在處理相同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時，能前后一致。這樣形成的會計記錄與財務(wù)報表真實可靠。要達(dá)到以上要求，一些中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急是提高財務(wù)人員的素質(zhì)和能力，建立高素質(zhì)的財會隊伍。
3. 加強企業(yè)內(nèi)部審計監(jiān)督
企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，通常是通過內(nèi)部審計來實踐的。實質(zhì)上內(nèi)部審計是對其他內(nèi)部控制的再控制。為了合理設(shè)置內(nèi)部審計機構(gòu)，充分發(fā)揮內(nèi)部審計在內(nèi)部控制中的作用。這樣的審計機構(gòu)通過定期的和不定期的核查審計，對企業(yè)運營中的重大業(yè)務(wù)事項進(jìn)行了有效的管控，建立了以“查”為主的監(jiān)督防線。
（三）健全房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險內(nèi)部控制預(yù)警機制
房地產(chǎn)行業(yè)是高投資、高風(fēng)險的行業(yè)，開發(fā)企業(yè)從取得土地、開發(fā)經(jīng)營到開盤銷售等環(huán)節(jié)都會受到來自企業(yè)內(nèi)部和外部的各種因素的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者要強化風(fēng)險意識，建立由專業(yè)人員組成的風(fēng)險評估預(yù)警團(tuán)隊，健全風(fēng)險預(yù)警評價機制，按照嚴(yán)格規(guī)范的程序，及時識別預(yù)警相關(guān)風(fēng)險，并針對內(nèi)部控制管理的薄弱環(huán)節(jié)，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)的動態(tài)的分析和量化預(yù)測，，實現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營的良性循環(huán)。
（四）構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部通暢的信息渠道
房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設(shè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)內(nèi)部控制的要求，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的實際情況，編制內(nèi)部控制信息的收集、處理和傳遞程序，簡化內(nèi)部控制過程，打破企業(yè)內(nèi)部各部門、各團(tuán)隊之間的“門戶”，建設(shè)高度集成的信息系統(tǒng)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)流程高度的融合，從而達(dá)到信息資源高度共享的目的。企業(yè)內(nèi)部各部門的人員通過暢通的信息渠道，隨時交換信息，及時溝通反饋，形成了廣泛的溝通系統(tǒng)。不僅上下之間信息暢通，而且各部門橫向之間信息暢通，不僅企業(yè)內(nèi)部信息溝通無阻，而且與企業(yè)外部相關(guān)單位也能很好溝通。這樣有利于最大限度地集思廣益，作為企業(yè)經(jīng)營控制的依據(jù)，并能及早識別風(fēng)險及時預(yù)警規(guī)避。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要作用，越來越被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)識看重。實踐證明，只要運用科學(xué)的對策，加大企業(yè)內(nèi)部控制的力度，不斷完善，不斷創(chuàng)新，跟準(zhǔn)時代的潮流，適應(yīng)市場發(fā)展的需求，就一定能保障房地產(chǎn)事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
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