時間：2023-07-24 16:33:07
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；公司負(fù)債；風(fēng)險防范
[中圖分類號] F470 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] B
房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展市場中占有重要的地位，這主要c我國的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和目前的國家政策有關(guān)系，目前我國正在積極推動城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，在城鎮(zhèn)化建設(shè)的背景下，大量的農(nóng)村和落后城市正在積極推進(jìn)舊城改造計(jì)劃，在這個過程中必然要進(jìn)行拆遷和樓房的興建，這樣一來就促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。而在我國的大型城市中，大型發(fā)達(dá)城市的外來人口和流動人口不斷增多，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。雖然房地產(chǎn)市場的前景良好，但是房地產(chǎn)市場上市公司的負(fù)債狀況卻不容樂觀，存在很多的問題，希望本文對于房地產(chǎn)上市公司負(fù)債狀況的分析，能夠幫助對房地產(chǎn)公司合理處理負(fù)債問題，提高債償能力做出貢獻(xiàn)。
一、我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)上市公司負(fù)債狀況分析
（一）房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率多年來持續(xù)攀升
我國房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率連年上升并且負(fù)債水平較高。從表1中我們可以看出，我國2008年的資產(chǎn)發(fā)債率為62.91%，2009年的資產(chǎn)負(fù)債率為65.19%，而2016年的資產(chǎn)負(fù)債率則高達(dá)76.49%，通過這些數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)近年來，房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債率持續(xù)攀升。在高負(fù)債率下，一旦資金鏈條出現(xiàn)斷裂，那么就會引起一系列的不良反應(yīng)，這樣一來就容易導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)自身財務(wù)出現(xiàn)問題，這不會影響到房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)經(jīng)營，也會使得和房地產(chǎn)商相關(guān)的上下游企業(yè)一起產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，并且波及到銀行系統(tǒng)，嚴(yán)重的還會危及到國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，引起社會的動蕩，因此房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債率問題不得不引起重視。
（二）以銀行貸款為短期負(fù)債結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)上市公司為了維持公司內(nèi)部運(yùn)營和生產(chǎn)建設(shè)需要發(fā)生借貸行為，主要是通過銀行借貸，這說明公司的短期融資能力和資金能力不足，房地產(chǎn)上市公司的流動資金不夠，這種情況的產(chǎn)生可能有兩個方面的原因，一是房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營存在困難，資金回收和資金的利潤率很低。二是房地產(chǎn)上市公司受到了央行調(diào)整存款準(zhǔn)備金的問題，使得房地產(chǎn)上市公司存在困難，這樣極容易造成房地產(chǎn)上市公司資金流通的困難和經(jīng)營信用方面出現(xiàn)風(fēng)險。
（三）負(fù)債融資來源有廣泛化和多元化的趨勢
房地產(chǎn)上市企業(yè)不再僅僅依托于銀行，而是積極擴(kuò)大各方面的融資來源，努力促進(jìn)房地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)廣泛化和多元化的趨勢，主要表現(xiàn)在股權(quán)性融資開始出現(xiàn)并慢慢占據(jù)了重要的位置，房地產(chǎn)上市公司的一大優(yōu)勢就是可以通過上市獲得大量的外部股權(quán)融資。在其他行業(yè)，上市公司會通過股權(quán)融資的方式獲得大量的資金，這種股權(quán)性融資在其他行業(yè)的融資途徑中占有主要的位置，但是在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域，這種股權(quán)性融資并沒有占有主要的地位，而且我國房地產(chǎn)雖然市場巨大，但是我國的房地產(chǎn)公司想要上市卻并不容易，目前已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司并不多，不過這種廣泛化和多元化的趨勢是有利于房地產(chǎn)公司融資的穩(wěn)定性，從而保證房地產(chǎn)投資發(fā)展的速度，因此房地產(chǎn)公司還應(yīng)該在具備實(shí)力的情況下積極的謀求上市經(jīng)營。除此之外，還有房地產(chǎn)基金的融資方式，但是這種融資方式主要是在國外比較發(fā)達(dá)，但是在我國還出于起步階段，不過房地產(chǎn)上市公司也不應(yīng)該放棄這一塊的融資，通過各方面的途徑擴(kuò)大企業(yè)的融資。
（四）基建工程債務(wù)較多
房地產(chǎn)行業(yè)主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)以及房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)三個部分組成，而房地產(chǎn)上市公司中，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)債務(wù)較多，房地產(chǎn)公司尤其是在基建工程方面存在較多的債務(wù)，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)一般的經(jīng)營思路是房地產(chǎn)開發(fā)商通過銀行借貸的方式向當(dāng)?shù)卣玫亟ǚ?，之后再通過和上下游企業(yè)的貸款合作、先開發(fā)建房，等房子建起來之后再通過買賣的方式將房地產(chǎn)出售回收資金償還給銀行，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司基本上是通過負(fù)債的方式進(jìn)行基建的，這樣容易出現(xiàn)的一個問題是如果房地產(chǎn)上市公司的資金鏈斷裂，那么房地產(chǎn)公司只好將抵押的房屋用來償還銀行貸款，容易造成開發(fā)商、銀行和業(yè)主間的糾紛，引起社會的動蕩和不安。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債引致的風(fēng)險問題
（一）不良貸款對銀行業(yè)產(chǎn)業(yè)沖擊
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅僅是關(guān)乎企業(yè)本身的生死存亡問題，更是關(guān)系到企業(yè)民生，在現(xiàn)代城鎮(zhèn)化發(fā)展的情況下，政府也十分重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而且房地產(chǎn)行業(yè)是銀行的貸款大戶，但是一般而言房地產(chǎn)公司不僅僅是開展房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)還可能開展企業(yè)的業(yè)務(wù)，并且房地產(chǎn)行業(yè)受到國家政策的影響很大，因此房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展難以預(yù)測，這樣就容易使得銀行存在不良貸款，如果一旦房地產(chǎn)的銀行貸款出現(xiàn)了壞賬或者逾期的情況對于銀行業(yè)的沖擊是很大的，這將導(dǎo)致銀行業(yè)的經(jīng)營困難，所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到銀行業(yè)的發(fā)展經(jīng)營狀況。如果銀行業(yè)再出現(xiàn)問題，這對于一方的經(jīng)濟(jì)是一個嚴(yán)重的打擊。
（二）拖欠債務(wù)將影響上下游企業(yè)的發(fā)展
現(xiàn)在隨著房價的不斷上漲，房地產(chǎn)建設(shè)所涉及到的上下游企業(yè)也受到了影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的基建基本上是需要外部融資來建設(shè)的，所以在建設(shè)之初會度通過負(fù)債的方式和上下游企業(yè)開展經(jīng)營業(yè)務(wù)，但是如果房地產(chǎn)公司存在負(fù)債問題，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險，那么和房地產(chǎn)相關(guān)的上下游企業(yè)都會受到影響，尤其是和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展息息相關(guān)的鋼鐵業(yè)、木材業(yè)和建筑行業(yè)等都會出現(xiàn)經(jīng)營方面的問題，從而影響到社會的整體發(fā)展。
（三）拖欠工程款會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)
拖欠工程款是房地產(chǎn)公司容易發(fā)生的情況，因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)公司的建筑基本上都外包給建筑商，而建筑商所雇傭的建筑工人的流動性比較大，因此，容易出現(xiàn)房地產(chǎn)公司拖欠建筑商工程款的問題，而建筑商也容易出現(xiàn)拿到工程款卻不發(fā)給建筑工人或者是只發(fā)放一部分的情況，這種拖欠工程款引起的連鎖反應(yīng)波及到多個行業(yè)和建筑工人的家庭，而且也容易引發(fā)社會問題，在社會上就出現(xiàn)過因?yàn)橥锨饭こ炭蠲窆こ霈F(xiàn)跳樓威脅等情況，引起不良的社會反響，也影響到房地產(chǎn)行業(yè)的聲譽(yù)。
（四）問題積壓可能會導(dǎo)致系統(tǒng)風(fēng)險
從表2和表3中可以看出一些房地產(chǎn)公司不能夠正確估計(jì)市場，不能夠根據(jù)企業(yè)本身的實(shí)力來開發(fā)房產(chǎn)，而是采取推土機(jī)式的，搞房地產(chǎn)開發(fā)的工程，房地產(chǎn)開發(fā)公司先從銀行進(jìn)行貸款，之后再通過這筆資金向當(dāng)?shù)卣玫亟ㄔO(shè)，拿到地之后再將地抵押給銀行，再進(jìn)行貸款再去拿地，房地產(chǎn)圈地之后再通過借貸的方式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一般和建筑公司、以及鋼鐵、水泥等建筑業(yè)進(jìn)行借貸，等房子蓋起來之后只等著靠出售樓房回款，但是目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)飽和的情況，市場前景不容樂觀，多方拖欠的貸款有的是用樓房抵消貸款，而有的則H僅拖著，這樣就會引起銀行系統(tǒng)、建筑等行業(yè)以及建筑工人本身的矛盾，使得房地產(chǎn)行業(yè)積壓的問題產(chǎn)生了蝴蝶效應(yīng)，導(dǎo)致多方的問題，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的信譽(yù)。
三、國房地產(chǎn)上市公司負(fù)債結(jié)構(gòu)性問題風(fēng)險防范的對策
（一）積極響應(yīng)“去庫存”政策
目前，房地產(chǎn)市場存在飽和的趨勢，尤其是在中小城市，房地產(chǎn)市場已經(jīng)飽和，但是還是有很多房地產(chǎn)商不滿足于現(xiàn)狀，有合適的地塊就采用銀行的貸款瘋狂的融資，之后進(jìn)行房屋建設(shè)，這就使得房地產(chǎn)市場一方面存在著尚未出售的擠壓樓房，另一方面卻在大肆建設(shè)新樓房，不斷開發(fā)新樓盤，但是這房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)對于房地產(chǎn)本身來說存在回款時長的風(fēng)險，這也會連累銀行等相關(guān)行業(yè)，使得資金無法進(jìn)行合理有效的流動，我們國家面對了這一情況，對于房地產(chǎn)市場提出了一系列的調(diào)控政策，其中最重要的一條就去庫存，要求房地產(chǎn)市場先消化目前的庫存，先解決當(dāng)前的問題，將一些擠壓的房屋通過積極的政策調(diào)控進(jìn)行消化這樣在降低了房地產(chǎn)公司貸款壓力的同時也幫助有利于改善民生。房地產(chǎn)市場的去庫存政策有助于緩解銀行等系統(tǒng)的還貸壓力，增加房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流，幫助房地產(chǎn)公司積極健康的發(fā)展。
（二）融資時加大風(fēng)險測評和規(guī)避風(fēng)險的準(zhǔn)備
房地產(chǎn)這個行業(yè)有一定的特殊性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是人們生活中的必需品，可能房價受到市場的影響有高有低，但是卻不存在消亡的情況，因此很多房地產(chǎn)開發(fā)商的思維是建造好了房子慢慢出售，所以房地產(chǎn)公司在融資時候以能夠融到資金，能夠擴(kuò)大融資為根本，卻不考慮融資的風(fēng)險，很多房地產(chǎn)公司認(rèn)為只要能夠融到資金，就應(yīng)該采取先發(fā)制人的手段在優(yōu)勢的地塊拿地進(jìn)行建設(shè)，這樣才能在房地產(chǎn)市場獲得優(yōu)勢，然而房地產(chǎn)公司要想做大做強(qiáng)就必須要有穩(wěn)定的資金來源，一旦資金出現(xiàn)風(fēng)險，那么企業(yè)的信用就會受損，這些房地產(chǎn)可能會被銀行抵押，從而成為抵押資產(chǎn)而無出售，這將會導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的破產(chǎn)。因此，在融資時應(yīng)加大風(fēng)險測評并在規(guī)避風(fēng)險上做好準(zhǔn)備。
（三）強(qiáng)化企業(yè)的日常信用管理
企業(yè)的信用管理在影響到企業(yè)的投融資的一個重要方面，如果企業(yè)的信用缺失，那么必然會出現(xiàn)經(jīng)營困難，也更不用談企業(yè)的融資情況了，所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)該重視對于公司的日常信用的管理，公司的信用管理方面主要有三個方面，一是公司對于銀行的信用管理，銀行是公司的重要借貸主體，所以房地產(chǎn)公司應(yīng)該在銀行的借貸上加強(qiáng)信用，重視和銀行之間維持良好的合作關(guān)系，積極和銀行進(jìn)行磋商，在資金借貸上研究新的思路，新的政策，通過合理的借貸方案的設(shè)計(jì)，爭取資本利用的最大化，爭取雙贏的局面。二是上下游企業(yè)的信用管理，針對有信用的房地產(chǎn)企業(yè)，上下游企業(yè)會對還款的時間和還款的金額有一定的優(yōu)惠措施，所以企業(yè)在和上下游企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談的時候要通過信用優(yōu)勢盡量延長還款時間，但是一旦貸款到期就應(yīng)該盡快的還貸，這也有利于企業(yè)的正常日后和這些企業(yè)的友好合作。三是企業(yè)的建筑商之間的信用，如果企業(yè)拖欠建筑商的款項(xiàng)，容易使得建筑商拖欠建筑工人的工資，這樣就容易引發(fā)社會事件，從而影響房地產(chǎn)公司的信譽(yù)，因此加強(qiáng)和企業(yè)建筑師之間的信用，有利于營造良好的社會聲譽(yù)，促進(jìn)商品房的銷售。
（四）擴(kuò)大合作領(lǐng)域以降低結(jié)算風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該擴(kuò)大融資的范圍，不要將融資僅僅依靠銀行和債券公司，由于目前受到全球整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣的影響，也波及到了金融行業(yè)，如果房地產(chǎn)僅僅是依賴銀行作為主要的信貸資金來源，那么就容易使得房地產(chǎn)在銀行業(yè)務(wù)不景氣的時候無法擴(kuò)大資本融資，而且銀行貸款基本上都會有連鎖反應(yīng)，這也容易導(dǎo)致在金融借貸方面銀行業(yè)集體不予合作，這將會給房地產(chǎn)公司的發(fā)展造成很大的困難，銀行業(yè)應(yīng)該開拓合作領(lǐng)域，積極的和信托公司、房地產(chǎn)基金公司等加強(qiáng)合作聯(lián)系，確實(shí)銀行系統(tǒng)是一家獨(dú)大，可以給房地產(chǎn)企業(yè)提供不菲的資金，但是房地產(chǎn)系統(tǒng)應(yīng)該多方融資，這樣減小各方融資壓力的同時可以降低結(jié)算的風(fēng)險。
（五）政府有關(guān)部門要加大行業(yè)監(jiān)管力度
房地產(chǎn)的市場經(jīng)營除了靠內(nèi)部的自律和自覺之外，還應(yīng)該加強(qiáng)政府對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)市場要想取得良性的發(fā)展，更需要政府相關(guān)部門的合理嚴(yán)格的監(jiān)督政策，房地產(chǎn)行業(yè)主要的作用是解決居民的住房問題，但是房地產(chǎn)作為特殊的商品，需要占用土地，所以政府應(yīng)該合理規(guī)劃當(dāng)?shù)氐耐恋厥褂们闆r，在梳理統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)庫存的同時，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和人口發(fā)展的情況，在房地產(chǎn)征地審批，房地產(chǎn)銀行借貸審計(jì)方面都應(yīng)該加強(qiáng)管理，這樣有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也有利于整個房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)的良性規(guī)范化發(fā)展。
結(jié)語
房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)比較大，而且在國家發(fā)展過程中也起到重要的作用，但是近年來也存在房地產(chǎn)市場發(fā)展過快、過亂的情況，表現(xiàn)為我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)上市公司存在負(fù)債水平較其他上市公司負(fù)債水平較高，主要是以銀行貸款為短期負(fù)債結(jié)構(gòu)，負(fù)債融資來源主要有廣泛化和多元化的趨勢以及基建工程負(fù)債較多；這樣會引起不良貸款會對銀行業(yè)造成沖擊，拖欠債務(wù)將影響上下游企業(yè)的發(fā)展，拖欠工程款會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，問題積壓可能會導(dǎo)致系統(tǒng)等風(fēng)險因此房地產(chǎn)積極響應(yīng)“去庫存”政策，融資時加大風(fēng)險測評和規(guī)避風(fēng)險的準(zhǔn)備，強(qiáng)化企業(yè)的日常信用管理，擴(kuò)大合作領(lǐng)域以降低結(jié)算風(fēng)險，政府有關(guān)部門要加大行業(yè)監(jiān)管力度。希望本文對于相關(guān)研究者有所貢獻(xiàn)。
[參 考 文 獻(xiàn)]
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【關(guān)鍵詞】 兩階段DEA模型 房地產(chǎn) 經(jīng)營效率
一、引言
作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，中國房地產(chǎn)行業(yè)近年來突飛猛進(jìn)地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的隊(duì)伍不斷壯大。但在后金融危機(jī)時代，我國政府為抑制房價過高實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)受到了顯著影響。但是，行業(yè)與企業(yè)自身的經(jīng)營效率和綜合能力才是反映房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況的終極指標(biāo)，也是房地產(chǎn)公司能否順利渡過經(jīng)濟(jì)減緩期的決定因素。
近年來，國內(nèi)外學(xué)者圍繞房地產(chǎn)上市公司績效評價問題展開了積極的研究和探索。Wang（2007）指出DEA工具在績效評估中和傳統(tǒng)的方法相比，評估結(jié)果更為客觀。Zhang（2009）等構(gòu)建了ROA指標(biāo)體系進(jìn)行公司績效評價，從資產(chǎn)比率、國有股比例、所有權(quán)集中度、公司規(guī)模、公司成長等因素中探究資本結(jié)構(gòu)與公司績效的關(guān)系。我國學(xué)者劉永樂（2005）等人運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）的模型，對房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的業(yè)績有效性進(jìn)行了實(shí)證研究。丁琦（2011）等人結(jié)合DEA和FCE方法的優(yōu)點(diǎn)構(gòu)建基于DEA-FCE的房地產(chǎn)上市公司績效評價模型，選取了我國25家房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)上市公司績效進(jìn)行綜合評價。
在對房地產(chǎn)上市公司的績效進(jìn)行綜合評價時，大多數(shù)研究者采用多指標(biāo)綜合指數(shù)法或統(tǒng)計(jì)分析法；在分析我國房地產(chǎn)上市公司的績效水平時，均采用整體評價法，對我國房地產(chǎn)行業(yè)而言，這并不適合。因此，本文選擇采用兩階段DEA模型，目的是將我國房地產(chǎn)上市公司的綜合運(yùn)營效率分解為成本效率和利潤效率兩個方面。本文的特色在于采用以竣工面積作為中間變量的DEA兩階段方法來測度我國房地產(chǎn)上市公司效率值，同時研究的時間為國家為抑制房價過高而實(shí)施宏觀調(diào)控期間，有利于更清楚地分析宏觀調(diào)控對我國房地產(chǎn)上市公司的影響，以此來尋求提高我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營效率的發(fā)展策略。
二、建立兩階段DEA模型
人們經(jīng)常使用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）對效率問題進(jìn)行分析和評價，根據(jù)我國房地產(chǎn)上市公司的實(shí)際情況，先前的研究多數(shù)采用最初的CCR模型對房地產(chǎn)上市公司運(yùn)營效率進(jìn)行分析。CCR模型是由美國運(yùn)籌學(xué)家Charnes、Copper和Rhodes（簡稱CCR）在“相對效率評價”的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，它是一種對具有相同類型決策單元（DMU）進(jìn)行績效評價的模型方法。對于一些工廠以及偏重于制造的企業(yè)來說，數(shù)據(jù)包絡(luò)分析中的CCR模型完全可以勝任對于該類企業(yè)技術(shù)效率和規(guī)模效率的測度，但是房地產(chǎn)行業(yè)的投入產(chǎn)出關(guān)系有其自身的特性，評判的思維更加關(guān)注于效率的過程性。根據(jù)我國房地產(chǎn)上市公司的實(shí)際運(yùn)營情況，本文特建立兩階段CCR模型來分析我國房地產(chǎn)上市公司的績效情況。具體模型建立過程如下：
第一階段，建立投入矩陣為X，輸出矩陣為Y的CCR模型，如：
模型（1）中，？茲1為第一階段績效值；？姿j為第一階段的第j個房地產(chǎn)上市企業(yè)的變動權(quán)重；xij0為所要計(jì)算的房地產(chǎn)上市企業(yè)第一階段的第i種投入；yrj0為所要計(jì)算房地產(chǎn)上市企業(yè)第一階段的第r種產(chǎn)出，通過模型（1）可求出相應(yīng)的參數(shù)，通過參數(shù)對房地產(chǎn)上市公司的第一階段投入產(chǎn)出進(jìn)行績效分析。
第二階段，該階段是以第一階段的產(chǎn)出Y作為輸入變量，以房地產(chǎn)上市公司的最終產(chǎn)出Z作為產(chǎn)出變量，具體CCR實(shí)現(xiàn)模型如下：
模型（2）中，？茲2為第二階段績效值；？字j為第j個房地產(chǎn)上市企業(yè)的變動權(quán)重；yij0為所要計(jì)算的房地產(chǎn)上市企業(yè)第二階段的第i種投入；zrj0為所要計(jì)算房地產(chǎn)上市企業(yè)的第二階段的第r種產(chǎn)出，通過模型（2）可求出相應(yīng)的參數(shù)，通過參數(shù)對房地產(chǎn)上市公司的第二階段投入產(chǎn)出進(jìn)行績效分析。
DEA有效值判斷：當(dāng)？茲=1，則稱決策單元（DMU）為DEA有效；當(dāng)？茲
三、數(shù)據(jù)處理
第一階段，本文在滬深兩市選取20家具有代表性的房地產(chǎn)上市公司2009—2011年度中一些指標(biāo)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，數(shù)據(jù)分別來源于各公司年報，并選取被選公司的投入總資產(chǎn)、員工人數(shù)、營業(yè)成本三項(xiàng)為投入指標(biāo)，以竣工面積為產(chǎn)出指標(biāo)，運(yùn)用matlab分析工具，通過DEA模型（1）式進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果如表1所示。
從表1可知，2009年有7家公司的績效？茲1=1，其余的13家公司的績效？茲1平均值為0.6842；2010年有8家公司的績效？茲1=1，其余12家公司的？茲1平均值為0.5644；2011年有9家公司的績效？茲1=1，其他公司的績效？茲1平均值為0.6451。從第一階段的計(jì)算結(jié)果可以看出，我國房地產(chǎn)上市公司在生產(chǎn)環(huán)節(jié)的效率總體處于上升階段。
第二階段，選取在第一階段被選公司產(chǎn)出指標(biāo)的竣工面積為投入指標(biāo)，將各公司的主營業(yè)務(wù)收入、營業(yè)利潤和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)作為產(chǎn)出指標(biāo)，再次運(yùn)用matlab分析工具，通過DEA模型（2）式進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果如表2所示。
從表2可以知，2009年有8家公司的績效？茲2=1，其余的12家公司的績效？茲2平均值為0.4931；2010年有8家公司的績效？茲2=1，其余12家公司的績效？茲2平均值為0.4525；2011年僅有4家公司的績效？茲2=1，其他公司的績效？茲2平均值為0.5008。從第二階段的計(jì)算結(jié)果可以看出，在銷售經(jīng)營進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)利潤環(huán)節(jié)，我國房地產(chǎn)上市公司在宏觀調(diào)控階段，尤其是在2011年，僅有少數(shù)公司效率有效，說明我國房地產(chǎn)上市公司在此環(huán)節(jié)有進(jìn)一步提升的空間。
四、結(jié)論
本文經(jīng)營效率評價的每一個階段都可以反映房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營管理的不同側(cè)面，因此，我們可以根據(jù)每家房地產(chǎn)上市公司在這兩個階段的實(shí)證數(shù)據(jù)找出公司經(jīng)營方面的薄環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)上市公司在經(jīng)歷了從2009年后期開始的宏觀調(diào)控后，各公司都積極調(diào)整公司的經(jīng)營計(jì)劃以應(yīng)對樓市的冷凍期。從本文的實(shí)證分析可以看出，我國房地產(chǎn)上市公司在生產(chǎn)環(huán)節(jié)的運(yùn)營效率總體較為有效，通過對資本的控制，可以達(dá)到較好的生產(chǎn)水平。但在銷售運(yùn)營環(huán)節(jié)，我國大多數(shù)的房地產(chǎn)上市公司在此階段的宏觀調(diào)控時期，缺乏有效的經(jīng)營管理手段將存貨轉(zhuǎn)為利潤，僅有少數(shù)公司可以將效率值達(dá)到有效，說明我國房地產(chǎn)上市公司在銷售環(huán)節(jié)的運(yùn)營管理方面需要進(jìn)行較大的改革，以實(shí)現(xiàn)提升。
（注：項(xiàng)目編號：11sd0113，項(xiàng)目來源：四川省教育廳循環(huán)經(jīng)濟(jì)中心。）
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)融資 房地產(chǎn)信托
中圖分類號：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1004-4914（2011）08-274-02
一、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資
從廣義上講，融資，是指貨幣資金的融通，當(dāng)事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。從狹義上而言，融資是指一個企業(yè)的資金籌集的行為與過程。即企業(yè)根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況，以及企業(yè)未來經(jīng)營發(fā)展的需要，通過科學(xué)的預(yù)測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向企業(yè)的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證企業(yè)正常生產(chǎn)需要、經(jīng)營管理活動需要的理財行為。房地產(chǎn)融資渠道是指融通資本來源的方向和通道，體現(xiàn)資本的源泉和流量，主要由社會資本的提供者及數(shù)量決定。長期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，基本上以銀行信貸為主。2010年12月閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議在部署2011年經(jīng)濟(jì)工作時明確提出，要堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局，繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)又好又快的發(fā)展；繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的財政政策和貨幣政策；根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的新情況、新問題，適時適度微調(diào)，把握好宏觀調(diào)控的方向、力度和時機(jī)。本文將圍繞國家宏觀調(diào)控的大背景，分析現(xiàn)行金融調(diào)控政策與房地產(chǎn)企業(yè)融資的關(guān)系，闡述我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)單一融資渠道存在的弊端及其影響，為房地產(chǎn)企業(yè)成功融資提出幾個方面的建議。
二、房地產(chǎn)現(xiàn)行融資渠道在當(dāng)前金融調(diào)控政策下的不足
隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和金融調(diào)控政策的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)企業(yè)融資問題開始凸顯出來，主要表現(xiàn)在：
1.融資渠道過于單一。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達(dá)到目前35%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。這種高負(fù)債的財務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，不利于整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。
2.不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強(qiáng)勢進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強(qiáng)。
3.缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)。就房地產(chǎn)體系而言，目前仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)模化、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級市場等等。住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。
4.法律不健全，房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系。目前，房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。由于缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的若干建議
我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展客觀上需要改變目前房地產(chǎn)融資渠道不暢、資金短缺的局面，必須對目前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行完善、創(chuàng)新。筆者認(rèn)為，完善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道首先就是要推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的多元化，形成包括房地產(chǎn)信托投資基金、企業(yè)化債券在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系，并且積極研究適合中國國情不動產(chǎn)的證券工具，加快短期融資信用評級系統(tǒng)的建設(shè)等。其次就是需要房地產(chǎn)企業(yè)積極參與金融市場的創(chuàng)新。相關(guān)專家也提出，形成金融產(chǎn)品體系或企業(yè)參與金融創(chuàng)新，讓房地產(chǎn)金融多元化從“呼吁”變?yōu)椤艾F(xiàn)實(shí)”。關(guān)于如何構(gòu)建多元、合理、符合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的融資渠道。筆者認(rèn)為，可以借鑒他國在房地產(chǎn)企業(yè)融資方面較為典型和成功的做法，包括房地產(chǎn)信托、企業(yè)上市融資、發(fā)行企業(yè)債券、個人住房貸款證券化、BOT、TOT、ABS等方式。
1.房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款，或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動。
緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式―信托貸款、財產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等。現(xiàn)階段我國信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一是股權(quán)融資。二是模式債權(quán)融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金已達(dá)到國家要求，但是由于某些原因造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。
2.買殼上市融資。上市是無數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商夢寐以求的融資方式，但政策上的阻礙因素使得只有少數(shù)有實(shí)力的大型企業(yè)才能做到。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在我國兩萬多家房地產(chǎn)企業(yè)中只有60家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場上市融資，與1400多家上市企業(yè)相比，僅占4％，也就是說，相對于大型房地產(chǎn)企業(yè)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想通過上市融資尤為艱難。
借殼上市是指非上市公司通過收購控股上市公司來取得上市地位，然后利用反向收購的方式注入自己的有關(guān)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)。根據(jù)證監(jiān)會第105號文的有關(guān)規(guī)定，收購方只要置換進(jìn)去的資金是完整實(shí)體、經(jīng)營穩(wěn)定、借殼后完成輔導(dǎo)期及滿足其他條件，提前擴(kuò)股增發(fā)是可能的，所以借殼上市也不失為一種可行的融資方法。
3.金融資源整合。金融資源整合就是借助投資管理公司的專業(yè)優(yōu)勢，幫房地產(chǎn)公司提供一個良好的融資平臺。一般來說，他們的方法基本上屬于迂回融資。譬如，他們可以先成立“類基金”投資公司，然后再通過信托、收購等方式將不良資金集中起來，形成一個巨大的資金池?！邦惢稹蓖顿Y公司除了可以把銀行作為一個資金來源，還可以培養(yǎng)很多的定向私募人，包括一些上市公司、機(jī)構(gòu)投資人，這也正是很多中小型房地產(chǎn)公司可欲而不可及的事情。
投資管理公司一般會在項(xiàng)目確定以后、進(jìn)入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持方式，而這種融資方式，可以在不增加項(xiàng)目負(fù)債的情況下優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)，這樣就非常有利于中小型房地產(chǎn)公司的發(fā)展，并且它的方式相對比較靈活，可以進(jìn)行階段性股權(quán)質(zhì)押，也可以購買欲售物業(yè)面積。而出于優(yōu)化合作方面的考慮，投資管理公司往往還會允許開發(fā)商在項(xiàng)目具備銀行貸款的條件下溢價回購股權(quán)和物業(yè)面積，此外，針對項(xiàng)目的不同，投資管理公司還會幫助一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)商找到投資方。
4.股權(quán)出讓融資。股權(quán)出讓融資是指企業(yè)出讓企業(yè)部分股權(quán)，以籌集企業(yè)所需要的資金。企業(yè)進(jìn)行股權(quán)出讓融資，實(shí)際上是吸引直接投資，引入新的合作者的過程，但這將對企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、經(jīng)營管理方式產(chǎn)生重大的影響。例如，可以吸引大型企業(yè)的投資，大企業(yè)投資小企業(yè)的方式一般是收購、兼并、戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)營。收購兼并的主要方式是全面收購公司股權(quán)、部分收購企業(yè)股權(quán)、增資擴(kuò)股等形式。吸引大企業(yè)投資，不僅可以解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題，更有利于中小企業(yè)內(nèi)部管理水平提高、擴(kuò)大市場等目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。需要注意的一點(diǎn)就是，對于那些想完全掌握企業(yè)控制權(quán)、完全占有企業(yè)收益、完全支配企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)來說，股權(quán)出讓融資并非一種適宜的融資方式。
以上幾種方法在房地產(chǎn)融資中都是可行的，房地產(chǎn)企業(yè)要想成功融資，要對自己有個清楚的認(rèn)識，弄明白到底哪種融資方式比較適合自己。這也需要企業(yè)在實(shí)踐行動中去慢慢摸索，尋找適合自己的融資方式。
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關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道
自2008年金融風(fēng)暴以來，國際經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)，各國都用各種方式刺激國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，以期早日走出困境。我國也運(yùn)用刺激內(nèi)需來維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了繁榮時期。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，銀行信貸風(fēng)險增大，對貸款審批尤其是房地產(chǎn)貸款審批要求更加嚴(yán)格。據(jù)了解，目前中國第三大信托公司――中融信托及旗下中融資管對房地產(chǎn)項(xiàng)目也在2015年開始對房地產(chǎn)項(xiàng)目要求更高，只接一線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這對二線城市的房地產(chǎn)來說無疑是融資途徑的雪上加霜。
一、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
廣東GDP在全國處于領(lǐng)先地位，其房地產(chǎn)行業(yè)也在全國房地產(chǎn)行業(yè)中處于優(yōu)勢地位，其規(guī)模和數(shù)量遙遙領(lǐng)先于其他城市。以廣東的房地產(chǎn)企業(yè)為例，根據(jù)廣東房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，目前廣東房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源于國內(nèi)銀行的融資和客戶的定金及預(yù)付金。央行的分析報告表明，房地產(chǎn)企業(yè)的融資70%來自于銀行，15%來源于定金及預(yù)付金。從融資結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式相對單一，銀行貸款融資占據(jù)這主導(dǎo)地位，其他融資渠道相對缺乏。從財務(wù)杠桿上看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高于75%，加上經(jīng)濟(jì)增速放緩，房產(chǎn)銷售時間變長，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率比其他行業(yè)都高。從債務(wù)期限結(jié)構(gòu)上看，銀行對中長期的房地產(chǎn)企業(yè)貸款收緊，對房地產(chǎn)開發(fā)的城市和地段的考量因素增加，以及對開發(fā)商的要求提高，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)無法從銀行的貸款渠道取得融資。
二、導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的因素分析
房地產(chǎn)企業(yè)的自身原因：房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，首要因素還是在于自身的不足。企業(yè)基礎(chǔ)薄是重要的一點(diǎn)。大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力弱，自有資金少，規(guī)模小，抗風(fēng)險能力弱。在管理上，中小房地產(chǎn)企業(yè)管理漏洞較多，并且管理水平偏低，缺乏有效的內(nèi)部控制制度和嚴(yán)格的財務(wù)管理制度，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營不穩(wěn)定。在向銀行申請融資中，上述因素往往成為銀行考量的貸款安全的第一因素。
第二，影響中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的另一個因素是信用評級和信息公開程度。按照目前國內(nèi)的評級，大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的信用評級在3B或以下，在資金管理上不嚴(yán)格，容易出現(xiàn)抽逃資金、資金鏈斷裂導(dǎo)致無法償還貸款等情況。這樣導(dǎo)致企業(yè)的信用受到很大的影響，大額資金很難進(jìn)入中小房地產(chǎn)企業(yè)。另外，由于中小房地產(chǎn)內(nèi)部管理制度的不完善和信息缺乏公開透明，造成三方（主要是指中小房地產(chǎn)企業(yè)、投資者、銀行）之間的信息不對稱，投資者和銀行難以了解到中小房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況，導(dǎo)致投資者和銀行在做投資決策和房貸審批中更加謹(jǐn)慎，甚至為了資金安全，寧可放棄投資。
第三，社會大經(jīng)濟(jì)環(huán)境也是影響中小房地產(chǎn)企業(yè)能否順利取得融資的重要因素。以銀行為例，2015年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速一再往下調(diào)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都下滑，很多企業(yè)經(jīng)營都在虧損，銀行貸款無法按時歸還。因此，銀行的不良貸款率飆升。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于其規(guī)模小、資本金少、信用風(fēng)險高、經(jīng)營不穩(wěn)定和信息不透明等因素，導(dǎo)致銀行在貸款過程中，更多去考慮企業(yè)的自身狀況和是否有充足的抵押和更強(qiáng)的還款來源。盡管政策在調(diào)整，放寬個人購房條件和個人購房貸款要求，以此促進(jìn)房地產(chǎn)的資金回籠，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。但對于銀行來說，這并沒有緩解銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的惜貸政策。
第四，融資渠道單一是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的另一因素。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)融資主要是銀行貸款，輔之以房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金和少量的直接投資機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)信托由于目前剛性兌付要求，結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況，對房地產(chǎn)項(xiàng)目要求更加嚴(yán)格。一線城市的冷門地段的項(xiàng)目都難以收到青睞，更別說二線城市，甚至三四線城市的項(xiàng)目能從房地產(chǎn)信托公司融入資金。而房地產(chǎn)基金和直接投資機(jī)構(gòu)本身數(shù)量少，資金量有限，對抗風(fēng)險能力不足，從而在項(xiàng)目選擇上慎之又慎。
三、拓寬中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的探討
針對上述的多種因素造成中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，本文對拓寬房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道提出幾點(diǎn)探討建議。
第一，內(nèi)外兼修，轉(zhuǎn)變觀念。打鐵還需自身硬，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說同樣適用。房地產(chǎn)內(nèi)部管理的不完善就是其融資困難的軟肋。完善經(jīng)營模式、管理模式，規(guī)范財務(wù)管理，公開公司經(jīng)營狀況信息，留住房地產(chǎn)方面的專業(yè)人才，結(jié)合自身的發(fā)展，制定合理的發(fā)展計(jì)劃。
轉(zhuǎn)變觀念，主要是要轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念和融資觀念。房地產(chǎn)企業(yè)，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)需要發(fā)展壯大，需要根據(jù)自身實(shí)力，制定切實(shí)可行的發(fā)展路徑，切勿操之過急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融資擴(kuò)大的過于遠(yuǎn)大目標(biāo)上，以免導(dǎo)致等不到春天的到來。經(jīng)營上，許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然停留在單打獨(dú)斗的觀念上。然而，團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)才是未來的主流。中小房地產(chǎn)企業(yè)倘若能與大房地產(chǎn)企業(yè)甚至是上市房地產(chǎn)公司合作，在雖然利益上有所減少，但這樣的抱團(tuán)方式能減輕中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，提高企業(yè)的融資能力，改善經(jīng)營狀況。在融資觀念上，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的最傳統(tǒng)、最重要的融資方式。在經(jīng)濟(jì)形勢和政策形勢不向好的情況下，銀行貸款收緊，一批批的房地產(chǎn)項(xiàng)目因無法實(shí)現(xiàn)融資而放棄。房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金已經(jīng)在國內(nèi)開展多年，其融資門檻相對銀行來說會低一點(diǎn)，可操作性強(qiáng)，亦可作為融資的可行渠道。單一的融資渠道已經(jīng)不符合發(fā)展的趨勢，需要多渠道的組合融資。而這前提，就是要改變原有的單一融資觀念，才有可能去實(shí)現(xiàn)新的融資方式，謀求企業(yè)的未來。
第二，政府為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造融資政策環(huán)境。作為市場的設(shè)計(jì)者、守護(hù)者和監(jiān)督者，政府有責(zé)任讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。政府出臺了建立“中小企業(yè)融資擔(dān)保體系”和“中小企業(yè)社會服務(wù)體系”的政策，為中小企業(yè)提供必要的融資擔(dān)保和撮合銀行對中小企業(yè)的貸款。另外，政府鼓勵銀行設(shè)立專門的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，財政撥款，對產(chǎn)業(yè)基金貸款進(jìn)行貼息。這樣對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，政策上更加方便，融資上也有更加便捷的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金對接，同是還可以減輕資金成本壓力。
第三，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展直接融資渠道。與間接的融資渠道相比，直接的融資渠道具有準(zhǔn)入手續(xù)少，資金成本相對低的優(yōu)點(diǎn)。發(fā)展直接融資，是房地產(chǎn)企業(yè)的不二之選。其一，房地產(chǎn)企業(yè)直接對接投資機(jī)構(gòu)，可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融脫媒，減少中間環(huán)節(jié)和降低中間成本，從而直接降低總的資金成本。目前可引入的直接投資機(jī)構(gòu)有各大企業(yè)的房地產(chǎn)投資部、企業(yè)間成立的投資基金和海外的投資基金等。其二，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資。企業(yè)債是最直接和成本最低的融資方式，需要有專門的擔(dān)保企業(yè)為融資的房地產(chǎn)企業(yè)做擔(dān)保，放寬審批權(quán)限，簡化手續(xù)，建立多層次的債權(quán)交易市場，提高債券的流動性。除此之外，還需要完善房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)評價體系，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。
第四，發(fā)展房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)融資渠道。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)是指多家房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)一個項(xiàng)目，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)牽手大型房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行同一個房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。大型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，信用評價相對高，取得貸款容易并且資金成本較低。中小房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時，主動與大房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，吸取大房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，彌補(bǔ)自身的不足。在融資、管理和技術(shù)上，都能有所提高。
結(jié)合以上分析，房地產(chǎn)融資，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資面臨的困難不容忽視，倘若能與國家政策相結(jié)合，結(jié)合自身需要，拓展多渠道融資，還是能在一定解決企業(yè)的融資難題，為企業(yè)的發(fā)展取得新的突破。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；績效評價
一、房地產(chǎn)企業(yè)績效評價的意義
隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的逐漸理性，房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)落下帷幕。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想保持足夠的市場競爭力，就需要加強(qiáng)內(nèi)部的管理?？冃гu價作為現(xiàn)代企業(yè)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理的必要手段，同時也是提高公司管理層人員和公司員工工作效率，提升企業(yè)的競爭能力的重要途徑。
績效評價的意義在于：不僅企業(yè)的存在和持續(xù)發(fā)展需要績效評價；管理者實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)也需要績效評價；員工為了體現(xiàn)個人價值也需要績效評價。雖然員工有時對績效評價有猜疑態(tài)度或消極情緒，但企業(yè)仍需要績效評價，因?yàn)闊o論組織、管理者還是員工都可以從績效評價中獲得益處。
二、建立房地產(chǎn)績效評價體系的原則
（一）與戰(zhàn)略目標(biāo)匹配原則
企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)反映了企業(yè)在一定時期內(nèi)經(jīng)營活動的方向和所要達(dá)到的水平，既可以是定性的，也可以是定量的。建立績效評價體系需考慮與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相匹配，匹配的績效評價體系可以促使公司戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。相反，則會阻礙企業(yè)戰(zhàn)略的發(fā)展。
（二）公開公正原則
確定企業(yè)的績效管理目標(biāo)、評價標(biāo)準(zhǔn)和方法，能讓每一位員工都明白績效管理是在陽光下操作。企業(yè)的高層既是績效評價的領(lǐng)導(dǎo)者也是指導(dǎo)者，公司的相關(guān)部門既是主管績效管理的部門也是績效管理的執(zhí)行者?？冃Ч芾硎菫榱似髽I(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，而不是針對哪一個部門，針對哪一個員工。在績效管理的過程中，每個員工在做好自己崗位本職工作的同時也應(yīng)積極參與信息反饋。
（三）可操作性原則
這里所說的可操作性主要是指評價指標(biāo)相關(guān)數(shù)據(jù)的可獲得性和可行性。在績效評價的過程中，可能會根據(jù)需要，增加新的指標(biāo)。但為了新指標(biāo)而獲取相關(guān)數(shù)據(jù)的投入成本過大時，且成本大于效益的情況下，建議就不要增加此新指標(biāo)。可行性是指選定的指標(biāo)能真實(shí)反映企業(yè)的情況，且指標(biāo)設(shè)計(jì)應(yīng)盡量和現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)資料、財務(wù)報表相兼容?？刹僮餍詰?yīng)是績效評價指標(biāo)設(shè)計(jì)中考慮的重要因素之一。沒有好的操作性，那么再好的評價指標(biāo)也無用。
三、建立有效的財務(wù)績效評價指標(biāo)體系
考慮到定量指標(biāo)的主觀隨意性小，本績效評價指標(biāo)體系主要以定量指標(biāo)為主，定性指標(biāo)為輔。定量指標(biāo)主要從企業(yè)一定期間的盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量、債務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營增長四個方面進(jìn)行分析和評判。定性指標(biāo)可以從時間管理和財務(wù)融資能力兩個方面考核和評價。
（一）定量指標(biāo)
1.企業(yè)盈利能力狀況指標(biāo)
凈資產(chǎn)收益率
是企業(yè)一定時期的凈利潤與平均凈資產(chǎn)的比率，此項(xiàng)指標(biāo)主要考核股東投入資本回報能力的高低，同時反映了公司自有資金的使用效率和財務(wù)管理的能力。這是反應(yīng)企業(yè)盈利能力的綜合性指標(biāo)，是一個正向指標(biāo)。數(shù)值越大，資產(chǎn)收益能力就越強(qiáng)。
總資產(chǎn)報酬率
是企業(yè)一定時期的息稅前利潤與平均資產(chǎn)總額的比率，此項(xiàng)指標(biāo)主要反映企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作的效率。數(shù)值越大，表明資產(chǎn)運(yùn)作的效率越高。
2.企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量狀況指標(biāo)
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）
是企業(yè)一定時期的主營業(yè)務(wù)收入凈額與平均資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)對全部資產(chǎn)的利用效率。該指標(biāo)數(shù)值越大，表明資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，利用效率越高。
存貨周轉(zhuǎn)率（次）
房地產(chǎn)企業(yè)的存貨是指在建開發(fā)產(chǎn)品和待售產(chǎn)品。該指標(biāo)是企業(yè)一定時期的主營業(yè)務(wù)成本與存貨平均余額的比率，反映了房地產(chǎn)企業(yè)的去化能力和資金回收能力。一般來說，數(shù)值越大，表明企業(yè)的去化能力越強(qiáng)，資金占用越少。
流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）
是企業(yè)一定時期的主營業(yè)務(wù)收入凈額與平均流動資產(chǎn)總額的比率，是反映企業(yè)流動性的一個指標(biāo)。反映企業(yè)資產(chǎn)的綜合利用效率和資產(chǎn)質(zhì)量的高低。
3.企業(yè)債務(wù)風(fēng)險狀況指標(biāo)
資產(chǎn)負(fù)債率
是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)的資產(chǎn)中有多少是通過借債得來的。該指標(biāo)數(shù)值越大，風(fēng)險越高。但數(shù)值越小，表明企業(yè)管理層利用負(fù)債經(jīng)營比率越小。一般來說，負(fù)債率應(yīng)根據(jù)企業(yè)的情況保持適度的比率，不要過大，也不宜過小。房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)決定了企業(yè)的負(fù)債率較高，所以風(fēng)險也大。
已獲利息倍數(shù)
是企業(yè)一定時期獲得的息稅前利潤與應(yīng)償還利息金額的比率，是一項(xiàng)反映長期償債能力的指標(biāo)。數(shù)值越大，表明企業(yè)的長期償債能力越強(qiáng)。
現(xiàn)金流動負(fù)債比率
是企業(yè)一定時期的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量與流動負(fù)債的比率，它可以從現(xiàn)金流量角度來反映企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力。一般該指標(biāo)大于1，表示企業(yè)流動負(fù)債的償還有可靠保證。該指標(biāo)越大，表明企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量越多，越能保障企業(yè)按期償還到期債務(wù)。但該指標(biāo)也不是越大越好，該指標(biāo)過大則表明企業(yè)流動資金利用不充分，盈利能力不強(qiáng)。
4.企業(yè)經(jīng)營增長狀況指標(biāo)
銷售增長率
是企業(yè)本年的主營I務(wù)收入增長額與上年主營業(yè)務(wù)收入總額的比率，該比率是衡量企業(yè)經(jīng)營狀況和市場占有能力、預(yù)測企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)拓展趨勢的重要指標(biāo)，也是企業(yè)擴(kuò)張?jiān)隽抠Y本和存量資本的重要前提。該指標(biāo)越大，表明其增長速度越快，企業(yè)市場前景越好。
總資產(chǎn)增長率
是企業(yè)本年總資產(chǎn)增長額與年初資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的增長情況。資產(chǎn)增長是企業(yè)發(fā)展的一個重要方面，發(fā)展性高的企業(yè)一般能保持資產(chǎn)的穩(wěn)定增長。
（二）定性指標(biāo)
1.時間管理
房地產(chǎn)行業(yè)一般開發(fā)周期長，資金回收期也長，所以房地產(chǎn)企業(yè)在整個開發(fā)過程其實(shí)就是在和時間賽跑。比如辦理五證，辦理的快就可以搶占更多的市場，及時回籠資金，減少資金使用費(fèi)。
2.財務(wù)融資能力
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)整個開發(fā)過程的血液。資金不到位，就會錯過合適的拿地機(jī)會；資金不足，就會影響辦理相關(guān)證件的速度；資金鏈斷裂，就可能造成爛尾樓，甚至導(dǎo)致企業(yè)走向破產(chǎn)。所以，財務(wù)融資能力應(yīng)作為績效評價的重要指標(biāo)之一。
四、建立財務(wù)績效評價指標(biāo)體系的注意事項(xiàng)
（一）建立合適的評價標(biāo)準(zhǔn)
評價標(biāo)準(zhǔn)是判斷評價對象績效優(yōu)劣的參照物，是評價指標(biāo)對應(yīng)的目標(biāo)值。通常使用的績效評價標(biāo)準(zhǔn)有：歷史標(biāo)準(zhǔn)（上期實(shí)際、歷史同期實(shí)際、歷史最好水平）、預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)、外部標(biāo)準(zhǔn)（行業(yè)平均水平、標(biāo)桿水平）等。房地產(chǎn)企業(yè)每個項(xiàng)目都有其自身的特點(diǎn)，建議使用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)桿水平。
（二）選擇適合的評價方法
評價方法是根據(jù)評價指標(biāo)，對照評價標(biāo)準(zhǔn)，形成評價結(jié)果的手段。從技術(shù)角效法、經(jīng)濟(jì)增加值法、平衡計(jì)分卡法等。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇評價方法時，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，綜合考慮評價方法。
參考文獻(xiàn)：
[1]王薛.論房地產(chǎn)公司財務(wù)績效評價指標(biāo)體系的建立[D].《現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)》2012年第03期
[2]吳莉娟.淺析房地產(chǎn)企業(yè)績效考核體系的建立
關(guān)鍵詞：動態(tài)財務(wù)管理；房地產(chǎn)企業(yè)；構(gòu)建模式
中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）04-0-01
一、財務(wù)動態(tài)管理的含義
動態(tài)財務(wù)管理是在對企業(yè)未來財務(wù)經(jīng)營狀況的預(yù)見基礎(chǔ)上，對未來的狀況以及結(jié)果做出前瞻性的模擬，專業(yè)財務(wù)人員運(yùn)用事先設(shè)定好的動態(tài)財務(wù)指標(biāo)，通過預(yù)先設(shè)置好輔助管理工具，使得制約企業(yè)財務(wù)信息的因素產(chǎn)生變動的一個過程。也是財務(wù)管理的一種模式，并且這種管理模式的管理過程是一個整體性的財務(wù)信息管理過程。財務(wù)動態(tài)管理模式在房地產(chǎn)企業(yè)中采用實(shí)行，其主要方式是在企業(yè)的日常管理中，做出正確的判斷，對企業(yè)的經(jīng)營狀況以及目標(biāo)進(jìn)行一個可行性的設(shè)定，在選用動態(tài)財務(wù)指標(biāo)基礎(chǔ)上，通過計(jì)算輔助與動態(tài)分析方法，對可能影響公司項(xiàng)目狀況的因素進(jìn)一步作出分析，在預(yù)定目標(biāo)同實(shí)時動態(tài)的目標(biāo)對比的基礎(chǔ)上，對制約因素加以改變，以此使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理的實(shí)現(xiàn)。
二、財務(wù)動態(tài)管理實(shí)施的可行性
(一)房產(chǎn)企業(yè)有實(shí)施的欲望
房地產(chǎn)企業(yè)和其他行業(yè)企業(yè)在資金運(yùn)作方面相比，其運(yùn)作的資金是非常大的，僅僅一個樓盤的開發(fā)，所運(yùn)作的資金就達(dá)幾億甚至還有幾十億、上百億的，因而，對這些成本資金的控制，是一項(xiàng)非常艱巨的工作。因此，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需求更好的財務(wù)管理模式來對企業(yè)資金進(jìn)行管理和監(jiān)控。由于財務(wù)動態(tài)管理模式，能夠?qū)崟r的了解進(jìn)行中的項(xiàng)目資金使用狀況，并能夠在與預(yù)定計(jì)劃相比較的同時將問題環(huán)節(jié)迅速反映出來，從而促使企業(yè)在資金的使用過程中始終能確保其安全性與準(zhǔn)確性。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)具備實(shí)施條件
實(shí)施財務(wù)動態(tài)管理，對信息的及時性與實(shí)時性有很高的要求，因而實(shí)施企業(yè)的信息技術(shù)水平也一定要具有高度水準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，必須要擁有一套強(qiáng)大的財務(wù)信息處理系統(tǒng)。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)得規(guī)模目前還是良銹不齊，但是大部分的企業(yè)都擁有強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對信息化管理也相當(dāng)?shù)闹匾?，在其財?wù)管理部門，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了的局域網(wǎng)與計(jì)算機(jī)辦公。目前實(shí)施動態(tài)財務(wù)管理的話，只需搭建相關(guān)的信息網(wǎng)絡(luò)、開發(fā)相關(guān)的軟件。因此，對房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)來說，其實(shí)施財務(wù)動態(tài)管理的條件已經(jīng)具備。
三、財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建
(一)構(gòu)建原理
在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)實(shí)行財務(wù)動態(tài)管理，其模式的構(gòu)建是對整個企業(yè)都有關(guān)聯(lián)的一個系統(tǒng)性工程。因此，在模式構(gòu)建之前，首先要做的便是對系統(tǒng)設(shè)計(jì)原理的明確，也就是動態(tài)財務(wù)管理的框架內(nèi)，通過及時處理和反饋財務(wù)數(shù)據(jù)，將動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)構(gòu)搭建成一個信息平臺，這個信息平臺要能將房地產(chǎn)的項(xiàng)目資金運(yùn)作情況實(shí)時反映出來。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過這個平臺，將在不同市場環(huán)境下目標(biāo)資金的變化模擬出來，同時還能后及時向系統(tǒng)反饋目標(biāo)值同動態(tài)財務(wù)指標(biāo)的對比結(jié)果，將此反映給企業(yè)決策者使用，這為房地產(chǎn)企業(yè)防范投資風(fēng)險與市場風(fēng)險提供了極大的方便。
(二)構(gòu)建思路
在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)構(gòu)建財務(wù)動態(tài)管理，必須要有一個清晰的構(gòu)建思路。首先是要對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用特點(diǎn)進(jìn)行了解，根據(jù)使用特點(diǎn)制定出一個控制動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的流程。在這樣一個動態(tài)管理鏈中，企業(yè)內(nèi)的任何一個資金項(xiàng)目的運(yùn)作，都將在動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)中直接反映出來。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)控制方面，達(dá)到了全新的水平。一方面，通過動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)對本企業(yè)的成本控制水平大大提高了，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益提高了；另一方面，運(yùn)用動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)，能有效地預(yù)測企業(yè)資金的未來運(yùn)作情況，有利于房地產(chǎn)企業(yè)對公司資源的合理優(yōu)化配置，使人力、物力、財務(wù)都得到合理地使用。
四、財務(wù)動態(tài)管理模式的系統(tǒng)設(shè)計(jì)
所謂系統(tǒng)設(shè)計(jì)，就是要建立一個合適企業(yè)的動態(tài)財務(wù)管理平臺，使得企業(yè)的財務(wù)管理在同一個系統(tǒng)內(nèi)都能夠得到實(shí)行。
(一)需求分析
首先要明確房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理的實(shí)施目標(biāo)和要求，再針對目標(biāo)和要求，對所要設(shè)計(jì)的系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)具備的功能進(jìn)行確定，從而保證系統(tǒng)功能模塊能夠得到科學(xué)合理地設(shè)計(jì)。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)，主要是對企業(yè)的財務(wù)實(shí)現(xiàn)信息化管理。也就是說，在企業(yè)范圍內(nèi)對日常的財務(wù)信息查詢、修改，和落實(shí)責(zé)任，以及預(yù)測執(zhí)行結(jié)果等。并且還要能夠?qū)崟r反饋、統(tǒng)計(jì)和分析企業(yè)項(xiàng)目的財務(wù)具體運(yùn)作狀況的信息，并對信息作綜合評估。需求分析的明確，為動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)提供了正確的準(zhǔn)備工作。
(二)系統(tǒng)模塊設(shè)置
明確了需求分析后，再根據(jù)應(yīng)當(dāng)具備的功能需求，進(jìn)一步的設(shè)置財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)的功能模塊。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，系統(tǒng)模塊的設(shè)置，一般包括基本信息、成本控制、可行性探究、和企業(yè)績效評估等模塊。
(三)系統(tǒng)的運(yùn)行
動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的運(yùn)行，是房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建此管理系統(tǒng)，并用于企業(yè)財務(wù)管理發(fā)揮作用的環(huán)節(jié)。這一環(huán)節(jié)包括了一系列小的環(huán)節(jié)：前期工作的準(zhǔn)備、分解財務(wù)成本、跟蹤成本管理、評估考核等。這些不同的環(huán)節(jié)，其工作都是相互聯(lián)系相互配合的。通過此系統(tǒng)的運(yùn)行，使動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)發(fā)揮了功效。企業(yè)的財務(wù)管理水平得到提升，企業(yè)的資源，尤其是資金得到了合理的配置，促使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大大提高。
(四)系統(tǒng)的集成管理
系統(tǒng)內(nèi)的每個模塊之間都有其自身的功效，因而選擇合適的數(shù)據(jù)集成平臺，對每個子模塊之間的信息交流有積極作用，促進(jìn)了系統(tǒng)的完整性。另一方面，在構(gòu)建信息管理系統(tǒng)時，采用Access系統(tǒng)進(jìn)行構(gòu)建，這對于提高項(xiàng)目管理的科學(xué)性有很大幫助，同時也加強(qiáng)了管理的規(guī)范性。
五、結(jié)語
通過上文的探究和分析，可以看出在房地產(chǎn)企業(yè)中采用財務(wù)動態(tài)管理的可行性以及現(xiàn)實(shí)性。財務(wù)動態(tài)管理的實(shí)施不僅是其自身發(fā)展的需求，更是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的需求，其在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施具有現(xiàn)實(shí)意義。它的實(shí)施，不僅對企業(yè)財務(wù)管理水平的提高有積極作用，同時能夠?qū)崟r監(jiān)控企業(yè)資金運(yùn)作，從而使企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展得到有力的保證。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；上市公司；財務(wù)指標(biāo)；因子分析
中圖分類號：TP301 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：16727800（2013）002001102
0 引言
房地產(chǎn)行業(yè)是各國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展將會帶動一系列相關(guān)配套行業(yè)的發(fā)展，如勘探、建筑、裝修、廣告、物業(yè)銷售、物業(yè)管理、銀行、會計(jì)、評估等等。因子分析是多元統(tǒng)計(jì)分析中的一種重要方法，已廣泛應(yīng)用于社會調(diào)查、教育測量、心理分析、成因分析、財務(wù)分析等各個領(lǐng)域。由于上市公司財務(wù)的綜合評價是一個復(fù)雜的系統(tǒng)評價過程，其涉及的評價指標(biāo)因素眾多，傳統(tǒng)的主觀加權(quán)方法過分依賴于決策者的主觀經(jīng)驗(yàn)判斷，且難以解決評價指標(biāo)之間存在的相關(guān)關(guān)系，而因子分析方法能較好地解決上述問題。
本文以房地產(chǎn)行業(yè)49家上市公司9項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)作為研究對象，運(yùn)用因子分析模型的方法，結(jié)合SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件對所選的9項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行因子分析。通過對比與分析，把握公司在行業(yè)內(nèi)所處位置及優(yōu)劣環(huán)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)跨越發(fā)展提供理論參考。
1 因子分析模型及SPSS的實(shí)現(xiàn)的步驟
（1）對原始數(shù)據(jù)矩陣先進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，計(jì)算相關(guān)系數(shù)矩陣，做KMO檢驗(yàn)和Bartlett假設(shè)檢驗(yàn)，以確認(rèn)待分析的原有若干指標(biāo)變量是否適合做因子分析。
（2）計(jì)算相關(guān)矩陣的特征值λi和特征向量αi（i=1，2，…，n），確定公因子的個數(shù)k，稱βk=λk/∑ni=1 λi為第k個公因子的方差貢獻(xiàn)率，稱γk=∑ki=1 λi/∑ni=1 λi為前k個公因子的累計(jì)方差貢獻(xiàn)率。選取公因子的原則是：當(dāng)前個公因子的特征值大于1或k個公因子的累計(jì)方差貢獻(xiàn)率超過85%，取前個公因子代替原來的n個指標(biāo)。
（3）求初始因子載荷矩陣，一般各公共因子的典型代表變量不是很突出，各指標(biāo)前幾個公共因子上均有相當(dāng)程度的載荷值，難以合理解釋其實(shí)際意義，所以要進(jìn)一步進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，得到旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣。再用k個公因子對原來n個指標(biāo)進(jìn)行分類，對每個公因子的意義進(jìn)行解釋。
（4）根據(jù)因子得分系數(shù)矩陣，得出各個主因子得分表達(dá)式和綜合得分表達(dá)式。
（5）對因子得分和綜合得分進(jìn)行分析，對上市公司或企業(yè)進(jìn)行綜合評估。
2 實(shí)例分析
選取中國房地產(chǎn)行業(yè)49家上市公司財務(wù)數(shù)據(jù)中9項(xiàng)指標(biāo)作為研究對象，基于2012年3月31號的數(shù)據(jù)，用因子分析和聚類分析相結(jié)合的方法進(jìn)行分析。這9項(xiàng)指標(biāo)是：X1：每股收益攤薄，X2：每股凈資產(chǎn)，X3：凈資產(chǎn)收益率加權(quán)（%），X4：每股資本公積金，X5：每股銷售收入，X6：資產(chǎn)負(fù)債率（%），X7：速動比率，X8：流動比率，X9：息稅前利潤率（%）。
2.1 因子分析
2.1.1 KMO檢驗(yàn)和Bartlett假設(shè)檢驗(yàn)
從上表的分析結(jié)果可以看出，KMO檢驗(yàn)結(jié)果為0.546，大于0.5，Bartlett球形檢驗(yàn)的Sig取值0.000，表示拒絕各變量是獨(dú)立的假設(shè).因此可以說明因子分析對這9個指標(biāo)變量有意義，本數(shù)據(jù)適合做因子分析。
2.1.2 提取主因子和解釋主因子
通過SPSS軟件，按照上面提到的步驟依次對原始數(shù)據(jù)矩陣進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化后得到的方差貢獻(xiàn)率和因子載荷矩陣如表2。
關(guān)鍵詞：杜邦分析法 房地產(chǎn) 投資評價 權(quán)益凈利率 銷售凈利率
引言
房地產(chǎn)行業(yè)在我國已日益成為一個焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，而關(guān)于這個行業(yè)的各種爭論也是越來越多。尤其是自二零零八年金融風(fēng)暴以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的平均凈利率已經(jīng)降至八個百分點(diǎn)，給公眾留下房地產(chǎn)行業(yè)日益窘迫的印象，然而令人奇怪的是，卻有越來越多的企業(yè)投資房地產(chǎn)行業(yè)，到底是什么動力使得各投資資本對這個似乎利潤微薄的行業(yè)如此鐘情呢？如果我們能用杜邦分析法來分析一下房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)收益率，便就不難理解其中的奧秘了。
一．杜邦分析法
杜邦分析法（DuPont Analysis），是利用幾個主要財務(wù)比率之間的關(guān)系，綜合分析企業(yè)的財務(wù)狀況，是基于財務(wù)角度評價公司贏利能力及股東權(quán)益回報水平和企業(yè)績效的一種經(jīng)典方法。其基本手段是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級分解為各項(xiàng)財務(wù)比率乘積，從而有助于深入分析比較企業(yè)經(jīng)營業(yè)績。因?yàn)檫@種財務(wù)分析方法最早為美國杜邦公司所采用，故而被命名為杜邦分析法。為簡單起見，我們只截取杜邦系統(tǒng)圖中跟本文相關(guān)的頂層關(guān)鍵指標(biāo)部分，見圖表一。
從圖表一中我們可以看出，在杜邦分析原理中，權(quán)益凈利率是財務(wù)分析的核心內(nèi)容，直接代表了企業(yè)凈資產(chǎn)的獲利能力，而上面提到行業(yè)公認(rèn)僅僅用銷售凈利率來衡量一個企業(yè)的獲利能力顯然有失偏頗。
二．案例分析
1. 典型案例
我們選擇中國某具有代表性的上市房地產(chǎn)公司的經(jīng)營收益狀況進(jìn)行分析，并簡化處理其二零一零年度的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表，分別見圖表二和圖表三。
2.杜邦分析
我們對幾個關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，得出如下結(jié)果：
通過計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如果單純看銷售凈利率，該企業(yè)為8.9%，略高于目前房地產(chǎn)行業(yè)通行的8%的銷售凈利率，而根據(jù)國家稅務(wù)總局二零一零年公布的行業(yè)凈利率顯示，我國的全部行業(yè)平均凈利率為10%，顯然房地產(chǎn)行業(yè)的銷售凈利率低于平均凈利率，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于餐飲、娛樂、交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的平均凈利率。同時我們發(fā)現(xiàn)，其總資產(chǎn)凈利率為2.7%，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于全國其它行業(yè)平均水平。這與眾多資本者熱衷于投資房地產(chǎn)開發(fā)看似有些矛盾，似乎也成為房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士抱怨利潤微薄的有力證明。
然而，通過進(jìn)一步觀察我們發(fā)現(xiàn)，由于強(qiáng)大的財務(wù)杠桿，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了70.6%，使得權(quán)益乘數(shù)高至3.4，根據(jù)杜邦分析，權(quán)益凈利率等于總資產(chǎn)凈利率與權(quán)益乘數(shù)的乘積，使得在資產(chǎn)凈利率低至2.7%和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.3的情況下，權(quán)益凈利率一下升高到9.2%，這在資本密集型行業(yè)中屬于不低的水平。根據(jù)杜邦分析法原理，這個指標(biāo)才是房地產(chǎn)行業(yè)投資收益水平最真實(shí)的體現(xiàn)！
三．杜邦分析法在房地產(chǎn)行業(yè)投資評價中的應(yīng)用
1. 建立以權(quán)益凈利率為核心的投資思想
從杜邦分析法原理不難看出，銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益系數(shù)（即財務(wù)杠桿）共同影響著權(quán)益凈利率。盡管就單個項(xiàng)目而言考察銷售凈利率是合理的，但是從企業(yè)整體盈利角度和最終股東回報角度來講，一味追求銷售凈利率是片面的。對銷售凈利率的過分追求往往會在投資決策時錯失投資機(jī)會，導(dǎo)致企業(yè)整體投資效率下降，同時降低總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，結(jié)果使得真正衡量企業(yè)經(jīng)營價值的權(quán)益凈利率降低。
因此，從整個企業(yè)運(yùn)營的角度來評價房地產(chǎn)投資，應(yīng)該追求權(quán)益凈利率的最大化，而不是銷售凈利率最大化。
2. 總資產(chǎn)凈利率的提高應(yīng)當(dāng)多從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率入手
根據(jù)杜邦分析法原理，從運(yùn)營的角度看，企業(yè)的權(quán)益乘數(shù)是相對穩(wěn)定的，從而總資產(chǎn)凈利率便成了影響權(quán)益凈利率的最重要指標(biāo)，而總資產(chǎn)凈利率的高低取決于銷售凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率幾乎已經(jīng)公開透明的今天，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把重心放在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高上，以提高總資產(chǎn)凈利率，從而提高權(quán)益凈利率。從上面的案例中可以看出，該企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.3，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率低下，若能提高該項(xiàng)指標(biāo)，必然會大大提升權(quán)益凈利率。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期相對較長，影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的諸多因素較多，對總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，需要對各項(xiàng)因素進(jìn)行研究，以判斷影響企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的主要問題出在哪個環(huán)節(jié)，從而去進(jìn)行改善。
3. 努力提高銷售凈利率不容忽視
從杜邦系統(tǒng)圖中可以看出，銷售凈利率與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率共同影響著總資產(chǎn)凈利率。
在銷售凈利率公開透明的今天，有競爭力的企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極提高銷售收入，降低成本費(fèi)用總額，提高企業(yè)凈利潤，以提高銷售凈利率，增強(qiáng)企業(yè)競爭力。
4. 權(quán)益乘數(shù)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
權(quán)益乘數(shù)體現(xiàn)企業(yè)的負(fù)債程度，反映出公司利用財務(wù)杠桿進(jìn)行經(jīng)營活動的程度。資產(chǎn)負(fù)債率高，權(quán)益乘數(shù)就大，公司會有較多的杠桿利益，但風(fēng)險也隨之增高；相反，資產(chǎn)負(fù)債率低，權(quán)益乘數(shù)就小，公司會有較少的杠桿利益，但相應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險也低。
通過前面的案例可以看出，該家房地產(chǎn)企業(yè)是一個典型的利用高權(quán)益乘數(shù)獲取杠桿利益的例子，在過去的若干年里，這幾乎也成了所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取高額投資回報的公開秘密。隨著國家最近針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的法律法規(guī)，以及銀行存款準(zhǔn)備金的不斷上調(diào)，市場上可供應(yīng)貨幣減少，同時對于售房預(yù)付款的各種限制，房地產(chǎn)企業(yè)獲得這種財務(wù)杠桿的能力也越來越小。通過杜邦分析原理可以看出，一旦權(quán)益乘數(shù)減小，而銷售凈利率又不能得到有力提升的話，對于權(quán)益凈利率的影響將非常大，這種嚴(yán)峻的形勢對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將是極大的挑戰(zhàn)。
因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變以銀行信貸為主的傳統(tǒng)融資渠道，積極探索新的融資方法?？蛇x擇的新的融資方法有信托基金、發(fā)行債券、發(fā)行優(yōu)先股等，最近在北京等地區(qū)又衍生出開發(fā)商貼息委托貸款等新型的融資方法。
四．結(jié)論
隨著國家各種法律法規(guī)的出臺以及銀根縮緊的趨勢，企業(yè)的權(quán)益乘數(shù)將越來越小，而同質(zhì)化的激烈競爭使得銷售凈利率處于一個低水平狀態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)。
根據(jù)杜邦分析法原理，一方面，企業(yè)當(dāng)努力降低開發(fā)成本，另一方面，積極打造品牌，實(shí)行差異化營銷，打造精品房，提升項(xiàng)目的溢價能力，同時保持良好的運(yùn)作效率，最大化提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，通過這些可控因素的運(yùn)作，積極彌補(bǔ)不可控因素帶來的影響，最大化提高權(quán)益凈利率，才能獲得企業(yè)最大化的投資回報。
參考文獻(xiàn):
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關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房地產(chǎn)；信貸風(fēng)險；logistic模型
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入發(fā)展新時期，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了飛速發(fā)展，帶動了中國經(jīng)濟(jì)的騰飛。雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度有所下降，但是并沒有影響它在中國經(jīng)濟(jì)中的重要地位以及從銀行中融資的數(shù)額。但是房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣嚴(yán)重影響著商業(yè)銀行資金的安全，以及中國經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定發(fā)展，甚至可能引起銀行的破產(chǎn)和金融體系的崩潰。所以，科學(xué)防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險具有十分重要的意義。
1商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀
1.1我國房地產(chǎn)貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大
我國金融業(yè)自1998年開始對房地產(chǎn)企業(yè)加以支持，在金融企業(yè)的支持下，我國房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展，同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)逐漸增多，信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大。其中，用于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款數(shù)額迅速增長。其原因時我國城市化進(jìn)程的不斷加快，造成人民對住房的大量需求。房地產(chǎn)企業(yè)為滿足人們的住房需求大量開發(fā)土地進(jìn)行建房，于此同時，房地產(chǎn)開發(fā)的貸款數(shù)額不斷增大。
1.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸有潛在的違約風(fēng)險
我國積極吸取國際金融機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險的教訓(xùn)，采取措施對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險加以預(yù)防，加強(qiáng)政府對房產(chǎn)信貸的宏觀調(diào)控，減小商業(yè)銀行房產(chǎn)信貸風(fēng)險。但是，我國房產(chǎn)信貸起步較晚，缺乏豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸有潛在的違約風(fēng)險。例如：我國尚未建立健全的個人征信系統(tǒng)，并且商業(yè)銀行仍要加大對貸款人的審核程度，嚴(yán)格控制貸款條件。
2房地產(chǎn)信貸存在的風(fēng)險
2.1我國房產(chǎn)政策對房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生影響
房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)具有深刻的現(xiàn)實(shí)意義。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，為保持房地產(chǎn)企業(yè)健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，我國政府積極加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，各部門均出臺房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生巨大影響。例如，中國人民銀行采取提高存貸款利率的方式，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。同時，國家也提出加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，減小商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險。近幾年，為控制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過快，我國數(shù)次提高房產(chǎn)信貸利率，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。但是政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，不斷提高房地產(chǎn)信貸利率可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金短缺的問題，同時，過高的個人房產(chǎn)貸款利率增加了貸款人的壓力，可能造成商業(yè)銀行房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)量的減少。面對國家出臺的新房產(chǎn)政策，房地產(chǎn)企業(yè)會根據(jù)政策作出相應(yīng)的調(diào)整，這會加大商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。
2.2商業(yè)銀行房產(chǎn)信貸方式單一，容易出現(xiàn)假按揭現(xiàn)象
目前，我國商業(yè)銀行信貸成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)高額負(fù)債經(jīng)營的特征，這一特征使得房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力較低。隨著房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的不斷增多，企業(yè)競爭壓力也逐漸增大，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)市場監(jiān)管力度的加大，一些市場競爭力較小的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的資金短缺壓力，甚至出現(xiàn)企業(yè)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，導(dǎo)致這些房地產(chǎn)企業(yè)無力還款，給商業(yè)銀行帶來巨大損失。同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)容易出現(xiàn)架按揭現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商與商業(yè)銀行的工作人員相互串通，弄虛作假，通過虛假銷售房產(chǎn)等方式私吞按揭資金。假按揭現(xiàn)象使得大量的社會資金流入房地產(chǎn)行業(yè)市場中，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生巨大危害。
2.3缺乏完善的房地產(chǎn)行業(yè)市場信息系統(tǒng)及信貸風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)
隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，我國房產(chǎn)消費(fèi)需求與房產(chǎn)投資需求發(fā)展旺盛，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)投資者及商業(yè)銀行對房產(chǎn)市場容易做出過于樂觀的預(yù)測，導(dǎo)致商業(yè)銀行及房地產(chǎn)企業(yè)容易做出錯誤的經(jīng)營策略。所以，我國需要建立一個完善的房地產(chǎn)行業(yè)市場信息體統(tǒng)，全面統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場信息，為房地產(chǎn)企業(yè)提供科學(xué)的決策依據(jù)。但是目前我國仍未建立房產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。房產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的缺失會導(dǎo)致區(qū)域房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展脫離全國房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，部分區(qū)域出現(xiàn)房產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，一些居民盲目跟風(fēng)買房增加了商業(yè)銀行房產(chǎn)信貸風(fēng)險。
3 logistic模型實(shí)證分析
3.1構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險評價指標(biāo)
Logistic模型要求商業(yè)銀行積極構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險評價體系，首先，商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)企業(yè)審核的統(tǒng)一指標(biāo)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的控制。行業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對企業(yè)宏觀分析、企業(yè)素質(zhì)、企業(yè)管理能力及企業(yè)擔(dān)保方式的控制，建立統(tǒng)一的審核標(biāo)準(zhǔn)；其次，商業(yè)銀行應(yīng)積極構(gòu)建房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的定量指標(biāo)，全面了解房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、經(jīng)營發(fā)展能力、償還能力及資金流動狀況，加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的控制。
3.2 logistic模型概述回歸分析法是商業(yè)銀行普遍采用的信用評價模型，它與數(shù)學(xué)中的規(guī)劃方法一樣，假設(shè)已經(jīng)從樣本變量中提取了一定的指標(biāo)作為向量，并將這些質(zhì)變擬作預(yù)測貸款者違約概率的可以被解釋的變量，違約率定位P，logistic模型為
如果得出的結(jié)果P大于0.5則表明房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險較高，P小于0.5則表明房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險較低。
3.3 logistic模型研究對象及樣本選取
第一，研究對象。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金的獲取主要是通過向商業(yè)銀行貸款的方式，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況直接影響銀行的資金流動。商業(yè)銀行信貸風(fēng)險主要由房地產(chǎn)企業(yè)違約還款而造成。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款信用的評估對預(yù)測信貸風(fēng)險具有重要作用。因此商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的研究對象主要是房地產(chǎn)企業(yè)違約還款的概率，銀行通過對違約概率的分析，從而預(yù)測銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，大多非上市房地產(chǎn)企業(yè)的公司數(shù)據(jù)涉及到商業(yè)機(jī)密，企業(yè)數(shù)據(jù)難以獲得，并且數(shù)據(jù)具有不可靠性。因此，商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險的研究對象大多是上市的房地產(chǎn)企業(yè)。因?yàn)樯鲜泄镜钠髽I(yè)數(shù)據(jù)容易獲得，并且企業(yè)數(shù)據(jù)具有真實(shí)性。所以，將上市的房地產(chǎn)企業(yè)作為信貸風(fēng)險的研究對象具有一定合理性。
第二，研究樣本。研究樣本的選取需要排除遭受自然災(zāi)害及重大人為事故的上市企業(yè)及缺乏數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的企業(yè)，選取多組正常經(jīng)營的，具有可比性的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行研究。
3.4 logistic模型評估驗(yàn)證
選取一定數(shù)目的研究樣本，通過logistic模型進(jìn)行研究評估，能夠?qū)ι鲜械姆康禺a(chǎn)公司進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測。并且本模型對非ST公司的預(yù)測比較準(zhǔn)確，預(yù)測準(zhǔn)確率在百分之九十以上。而logistic模型對ST公司的預(yù)測準(zhǔn)確率較低。因?yàn)镾T公司會采取隱藏不利信息的方式通過商業(yè)銀行的財務(wù)審核，公司數(shù)據(jù)不真實(shí)。總體來說商業(yè)銀行通過logistic模型得出的警戒值P具有較高的可靠性，銀行可以依據(jù)P的大小對房地企業(yè)開展信貸業(yè)務(wù)，減小商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。
4商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范措施
4.1銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督
銀行可以通過加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的財政狀況及經(jīng)營狀況等方面的監(jiān)督，減小房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。一些房地產(chǎn)企業(yè)采取弄虛作假的手段包裝自己，通過財務(wù)重組及制作假賬等方式來增強(qiáng)企業(yè)競爭力，從而順利通過商業(yè)銀行的審核。但是，經(jīng)過包裝的企業(yè)數(shù)據(jù)缺乏真實(shí)性和可靠性，加大了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。在房地產(chǎn)企業(yè)申請貸款的時候，銀行要加強(qiáng)對對企業(yè)財務(wù)狀況及發(fā)展現(xiàn)狀的審核調(diào)查，確保企業(yè)在貸款后有能力按時還款，避免信貸風(fēng)險的發(fā)生。
4.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)
商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)信貸危機(jī)大多有房地產(chǎn)企業(yè)不能按時還款造成。面對這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷加強(qiáng)企業(yè)建設(shè)，提高企業(yè)的經(jīng)營水平，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的獲得，使企業(yè)在向銀行貸款后有能力按時還款。同時，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)員工的業(yè)務(wù)水平，不斷提高員工的業(yè)務(wù)能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)文化建設(shè)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)階層的思想道德修養(yǎng)，增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)階層的守信意識和法律意識，使領(lǐng)導(dǎo)階層在企業(yè)經(jīng)營中重視貸款問題，做到及時還款，減小商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。并且，房地產(chǎn)企業(yè)按時還款能夠給商業(yè)銀行留下好印象，提高商業(yè)銀行的信任度，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
4.3商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理
首先，商業(yè)銀行應(yīng)積極重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，全面了解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險可能帶來的危害，增強(qiáng)房產(chǎn)信貸風(fēng)險的防范意識，杜絕過于樂觀看待房產(chǎn)信貸風(fēng)險的現(xiàn)象，加強(qiáng)對房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，理性開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)；其次，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)自身的資金狀況控制房產(chǎn)信貸規(guī)模，確保商業(yè)銀行資金的合理配置。同時，商業(yè)銀行應(yīng)依據(jù)本地區(qū)的房產(chǎn)市場對不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)采取不同的貸款審核標(biāo)準(zhǔn)，積極支持市場競爭力較高，發(fā)展前景較好的房地產(chǎn)企業(yè)，對一些市場競爭力較小的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施限制性貸款措施，減小商業(yè)銀行房產(chǎn)信貸風(fēng)險。
4.4規(guī)范商業(yè)銀行房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)操作
首先，應(yīng)加強(qiáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)工作人員的隊(duì)伍建設(shè)，聘用專業(yè)知識完善、業(yè)務(wù)能力高、風(fēng)險意識強(qiáng)的人員操作房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，積極組織房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員的房產(chǎn)知識、金融知識和法律意識，加強(qiáng)培養(yǎng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強(qiáng)房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德。另外，銀行應(yīng)制定完善的激勵機(jī)制，將房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員的工作業(yè)績與員工工資及人動掛鉤，激發(fā)房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員的積極性，充分挖掘房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員的潛能，不斷提高業(yè)務(wù)能力；其次，商業(yè)銀行房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員要樹立風(fēng)險意識，重視房產(chǎn)信貸風(fēng)險，嚴(yán)格按照業(yè)務(wù)程序進(jìn)行規(guī)范操作，保證業(yè)務(wù)操作的準(zhǔn)確性和合法性；最后，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)貸款管理，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行貸款之后，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督管理，銀行可以為房產(chǎn)貸款開設(shè)一個獨(dú)立的賬戶，嚴(yán)格管理房地產(chǎn)開發(fā)商的資金運(yùn)用及施工進(jìn)度，全程監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)在借款期間的用款額度，積極預(yù)防房產(chǎn)信貸風(fēng)險。
4.5建立個人信用體系
現(xiàn)階段，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)逐步朝個人化趨勢發(fā)展，個人買房貸款在商業(yè)銀行房產(chǎn)信貸中比例不斷加大。但是，由于我國區(qū)域發(fā)展不平衡，人口流動過快，銀行難以確定個人的財務(wù)狀況，同時，銀行也難以確定借款人是否存在貸款信用問題。因此，減小商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有必要建立完善的個人信用體系。
政府應(yīng)制定相關(guān)規(guī)章制度對房地產(chǎn)企業(yè)及個人的貸款信用加以監(jiān)督，積極借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)，出臺相關(guān)法律，建立統(tǒng)一的征信標(biāo)準(zhǔn)，為商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)提供法律保障，加強(qiáng)建設(shè)信貸體系建設(shè)。同時，中國人民銀行應(yīng)出臺統(tǒng)一的貸款信用評估標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對個人資信及資產(chǎn)評估的管理。另外，銀行應(yīng)積極運(yùn)用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)金融電子化，建立完善的信息數(shù)據(jù)庫，健全銀行資源共享制度，加快建設(shè)個人信用體系。
小結(jié)：
隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)逐漸興盛。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險引起商業(yè)銀行的高度重視。積極分析我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，闡述房地產(chǎn)信貸風(fēng)險來源及房產(chǎn)信貸存在的問題，積極探索減小房產(chǎn)信貸風(fēng)險的途徑對保障商業(yè)銀行的資金安全，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。
參考文獻(xiàn)：