時(shí)間：2023-07-17 16:30:45
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷建議的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
3.1房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能;工作內(nèi)容;技能要求;1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場(chǎng)調(diào)查工作;(一)開展市場(chǎng)2.能夠收集和記錄市場(chǎng)調(diào)研信息;
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場(chǎng)信息項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研;
(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總;1.能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分資料整理;
(一)開展市場(chǎng)2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì);
二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求
3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場(chǎng)調(diào)查工作
(一) 開展市場(chǎng)2.能夠收集和記錄市場(chǎng)調(diào)研信息
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場(chǎng)信息項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究
(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進(jìn)行分類
1.能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分資料整理
(一) 開展市場(chǎng)2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì)分調(diào)研總整理
二、房地產(chǎn)
3.能夠進(jìn)行消費(fèi)者心理與行為調(diào)查
項(xiàng)目定位
(二) 收集項(xiàng)目1.能夠收集項(xiàng)目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計(jì)資料2.能夠匯總項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)資料
1.能夠?qū)?xiàng)目投資環(huán)境進(jìn)行資料收集
(一)收集房地
2.能夠收集政府的政策與法規(guī)
產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)
項(xiàng)目投資策劃
(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類
2.能夠?qū)ν顿Y科目進(jìn)行分類
1.能夠記錄周邊競(jìng)爭性樓盤調(diào)查表
(一)建立市場(chǎng)2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案
4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 整1.能夠根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)提出媒體推廣合 營 銷的建議方案
(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料
3.能夠監(jiān)控廣告投放實(shí)施情況
(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場(chǎng)銷售過程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場(chǎng)銷售情況進(jìn)行匯總
相 關(guān) 知 識(shí)
1.市場(chǎng)調(diào)查的作用、特點(diǎn)2.市場(chǎng)調(diào)查訪問法3.市場(chǎng)供求的知識(shí)4.統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)收集知識(shí)1.調(diào)研信息分類的知識(shí)2.信息分類的方法1.市場(chǎng)細(xì)分的概念與作用2.信息匯總的方法
3.消費(fèi)者調(diào)查與分析的知識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識(shí)
1.項(xiàng)目總投資構(gòu)成的知識(shí)
2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法市場(chǎng)競(jìng)爭的分析方法3.消費(fèi)行為學(xué)相關(guān)知識(shí)
1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法
1. 銷售工具種類及用途、特點(diǎn)的相關(guān)
內(nèi)容
2.銷售情況日?qǐng)?bào)表的撰寫方法
3.2 助理房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)
1.市場(chǎng)調(diào)查的原則
2.市場(chǎng)調(diào)查問卷的制定方法1.項(xiàng)目概況調(diào)查與分析的方法2.市場(chǎng)宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競(jìng)爭對(duì)手資料分析內(nèi)容與方法4.市場(chǎng)需求估算方法與內(nèi)容5.消費(fèi)者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原理2.市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告的編寫方法1.規(guī)劃與建筑知識(shí)
2.設(shè)施與配套對(duì)比與分析的方法3.戶型特點(diǎn)與配比的知識(shí)1.投資環(huán)境的內(nèi)容
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用的構(gòu)成2.投資估算方法
3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營稅費(fèi)內(nèi)容
1.房地產(chǎn)營銷的機(jī)會(huì)威脅分析方法2.房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則
2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容
1.能夠確定調(diào)研范圍與流程
(一) 制定市場(chǎng)2.能夠設(shè)計(jì)調(diào)查表和調(diào)研問卷調(diào)研計(jì)劃
3.能夠組織策劃員開展調(diào)研工作1.能夠評(píng)定調(diào)研信息，剔除誤差信
一、房地產(chǎn)息
2.能夠?qū)?xiàng)目概況進(jìn)行分析項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)
查研究(二) 市場(chǎng)調(diào)研3.能夠?qū)κ袌?chǎng)宏觀調(diào)查進(jìn)行分析
內(nèi)容分析
4.能夠分析競(jìng)爭對(duì)手資料5.能夠估算市場(chǎng)需求狀況6.能夠?qū)οM(fèi)者行為進(jìn)行分析1.能夠制定目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分計(jì)劃
(一)制定市場(chǎng)
2.能夠制定項(xiàng)目細(xì)分參數(shù)
細(xì)分計(jì)劃
二、房地產(chǎn)3.能夠進(jìn)行項(xiàng)目競(jìng)爭性分析項(xiàng)目定位
1.能夠進(jìn)行產(chǎn)品分類分析
(二)產(chǎn)品分析2.能夠進(jìn)行競(jìng)爭產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進(jìn)行分類產(chǎn)投資決策的影
2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進(jìn)行分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策1.能夠計(jì)算投資項(xiàng)目的具體費(fèi)用
(二)房地產(chǎn)項(xiàng)劃
2.能夠制作各項(xiàng)投資匯總表目投資估算
1.能夠分析市場(chǎng)消費(fèi)群體的構(gòu)成
(一)目標(biāo)市場(chǎng)2.能夠分析項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)罘治鰶r和消費(fèi)人群分布情況
3.能夠進(jìn)行目標(biāo)客戶群定位分析
1.能夠進(jìn)行媒體的選擇和組合
四、房地產(chǎn)
項(xiàng)目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析
3.能夠?qū)V告設(shè)計(jì)工作進(jìn)行指導(dǎo)
4.能夠組織和實(shí)施公共宣傳現(xiàn)場(chǎng)活1.能夠準(zhǔn)備銷售資料2.能夠制定銷售工作計(jì)劃1.能夠收集客戶反饋資料
(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息
3.能夠編制客戶意見表
五、房地產(chǎn)1.能夠收集項(xiàng)目周邊物業(yè)管理資料項(xiàng)目售后服(二) 項(xiàng)目物業(yè)
務(wù)和物業(yè)管管理資料準(zhǔn)備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理
3.能夠進(jìn)行物業(yè)公司的初步篩選
1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出
三)確定項(xiàng)目物合理建議業(yè)管理合同文本
2.能夠指導(dǎo)編寫物業(yè)管理合同書
(三)營銷準(zhǔn)備
1.銷售策劃的程序2.銷售計(jì)劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法
1.物業(yè)管理前期介入的概念
2.物業(yè)管理合同書的編寫格式與方法
3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
相 關(guān) 知 識(shí)
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求
1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容
相 關(guān) 知 識(shí)
1.市場(chǎng)調(diào)查的流程與方法2.市場(chǎng)調(diào)查組織方法
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)的方法2.項(xiàng)目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法2.細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估方法3.市場(chǎng)定位的內(nèi)容與方法1.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念2.規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t
3.項(xiàng)目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)
3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本計(jì)算方法4.財(cái)務(wù)分析工具的使用和評(píng)價(jià)方法1.投資風(fēng)險(xiǎn)分析的基本方法2.投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法
3.投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策的相關(guān)知識(shí)1.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法
一、房 地
1.能夠針對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)、弱勢(shì)進(jìn)行分析產(chǎn) 項(xiàng)目 市
場(chǎng) 調(diào)查 研(二)市場(chǎng)分析2.能夠進(jìn)行項(xiàng)目定價(jià)分析評(píng)價(jià)究
3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)
(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分
析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進(jìn)行
1.能夠確定市場(chǎng)細(xì)分的內(nèi)容和目的
(一)確定目標(biāo)
2.能夠進(jìn)行市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析
市場(chǎng)
二、房 地3.能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位分析產(chǎn) 項(xiàng) 目
1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進(jìn)行定位定 位
(二)項(xiàng)目規(guī)劃
2.能夠提出項(xiàng)目方案規(guī)劃
建議
3.能夠制定設(shè)計(jì)任務(wù)書
1.能夠?qū)?xiàng)目成本進(jìn)行估算
(一)項(xiàng)目效益2.能夠?qū)?xiàng)目投資收益進(jìn)行靜態(tài)與
動(dòng)態(tài)評(píng)估評(píng)估3.能夠制定投資項(xiàng)目的運(yùn)營計(jì)劃
1.能夠確認(rèn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素三、房 地
(二)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
產(chǎn) 項(xiàng)目 投2.能夠評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)
評(píng)估
資 策劃3.能夠提出投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
1.能夠編制商業(yè)建議書
(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表
計(jì)劃書3.能夠撰寫項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告
4.能夠撰寫可行性報(bào)告
(一)營銷價(jià)格1.能夠制定目標(biāo)價(jià)格方案策劃2.能夠制定價(jià)格策略
1.能夠編寫項(xiàng)目銷售推廣計(jì)劃書
(二)制定銷售
2.能夠估算項(xiàng)目銷售推廣費(fèi)用
四、房 地推廣計(jì)劃
3.能夠制訂項(xiàng)目銷售推廣活動(dòng)方案產(chǎn) 項(xiàng)目 整
合 營 銷1.能夠制定營銷目標(biāo)和策略策 劃
2.能夠制定各階段營銷控制實(shí)施方
(三)營銷管理案
3.能夠組織和實(shí)施營銷培訓(xùn)計(jì)劃和培訓(xùn)
4.能夠提出營銷組織構(gòu)架建議
(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶維持與服務(wù)計(jì)劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項(xiàng)目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案
(一)組織市場(chǎng)
2.能夠選擇市場(chǎng)調(diào)研方法
調(diào)查
3.能夠組織實(shí)施市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)
1.價(jià)格形成的原理2.產(chǎn)品定價(jià)方法
1.項(xiàng)目銷售推廣計(jì)劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動(dòng)的組織技巧1.銷售控制的方法
2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓(xùn)流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費(fèi)用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)
五、房 地產(chǎn) 項(xiàng)目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理
3.4 高級(jí)房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響因素的內(nèi)容2.市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)的設(shè)計(jì)方法1.土地價(jià)值分析方法2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位決策方法3.項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)的相關(guān)知識(shí)4.成本控制的方法5.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的分析指標(biāo)
6.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中主要變量分析方法
1.能夠分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、微觀環(huán)
(一) 制定市場(chǎng)境對(duì)項(xiàng)目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場(chǎng)調(diào)研的目標(biāo)
1.能夠進(jìn)行項(xiàng)目土地價(jià)值分析
2.能夠制定市場(chǎng)定位策略一、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 市
3.能夠?qū)彾?xiàng)目功能設(shè)計(jì)方案
場(chǎng) 調(diào)查 研
(二)市場(chǎng)定位策4.能夠根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告作出項(xiàng)目究
劃投資機(jī)會(huì)分析
5.能夠進(jìn)行市場(chǎng)投資預(yù)測(cè)
6.能夠進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
7.能夠進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并制定防范措(一) 項(xiàng)目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略
1.能夠制定項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案
二、房地產(chǎn)(二) 項(xiàng)目形象
2.能夠制定項(xiàng)目品牌策略
項(xiàng)目定位定位
1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項(xiàng)及方法1.項(xiàng)目形象策劃的概念2.項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)的制定方法3.項(xiàng)目品牌策劃的概念
(三)項(xiàng)目整體1.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)定價(jià)2.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)策略
(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項(xiàng)目投資資金來源與運(yùn)
三、房地產(chǎn)資項(xiàng)目資金管理用方案2.能夠制定項(xiàng)目資金籌措方案項(xiàng)目投資策
(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計(jì)項(xiàng)目資金籌措渠道劃
資項(xiàng)目融資策劃2.能夠制定項(xiàng)目投資資金間接籌措
1.能夠選擇定價(jià)方法，確定基本價(jià)
(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項(xiàng)目上市計(jì)劃四、房地產(chǎn)
項(xiàng)目整合營
1.能夠制定媒體推廣策略
銷策 劃(二)營銷推廣
的總體策劃和評(píng)2.能夠選擇推廣效果測(cè)評(píng)機(jī)制并制估定評(píng)估方案
1.能夠制定和實(shí)施物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組(一)物業(yè)管理機(jī)建和招聘計(jì)劃構(gòu)組建2.能夠制定和實(shí)施人員培訓(xùn)計(jì)劃
五、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理
1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營模式
(三)綜合經(jīng)營模策劃式策劃2.能夠進(jìn)行物業(yè)管理品牌策劃
項(xiàng)目價(jià)格定位的原則
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)知識(shí)
2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項(xiàng)目價(jià)格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識(shí)
2.上市計(jì)劃的制定原則1.廣告時(shí)機(jī)與媒介的選擇方法2.廣告測(cè)評(píng)機(jī)制與評(píng)估方案的制定方法
1.物業(yè)管理組織與人員架構(gòu)的知識(shí)2.物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃的制定方法1.物業(yè)管理模式的制定方法
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 市場(chǎng)調(diào)研 營銷策劃
中圖分類號(hào)：G421 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1課程教學(xué)現(xiàn)狀
1.1課程目的和任務(wù)
通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生系統(tǒng)的掌握房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中的各種知識(shí)與技能，熟練房地產(chǎn)開發(fā)流程，并能完成某些房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫，為今后從事房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、策劃、營銷、咨詢、開發(fā)等工作奠定基礎(chǔ)。
1.2課程教學(xué)內(nèi)容
包括房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程以及房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷等。
1.3課程教學(xué)方法
理論部分主要采用講授法和案例分析法，實(shí)踐部分要求學(xué)生開展實(shí)地調(diào)研，進(jìn)行問卷設(shè)計(jì)和方案組織，并將采集信息和數(shù)據(jù)通過EXCLE等軟件進(jìn)行分析，根據(jù)分析結(jié)果撰寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和項(xiàng)目策劃報(bào)告等。
2《房地產(chǎn)開發(fā)》課程教學(xué)過程存在的問題
（1）不同學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度高。房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及方方面面的專業(yè)知識(shí)，所以課程的相關(guān)學(xué)習(xí)需要其他學(xué)科和專業(yè)課程的支持。比如市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫需要運(yùn)用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識(shí)；市場(chǎng)調(diào)研的方法和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)；項(xiàng)目管理和市場(chǎng)營銷方面也需要管理類和營銷類的學(xué)科知識(shí)予以輔助。
（2）實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目缺少“真題真做”。由于學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解僅限于書本，講授的市場(chǎng)知識(shí)難以和具體項(xiàng)目聯(lián)系，導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過程中沒有目標(biāo)，問卷設(shè)計(jì)重點(diǎn)問題不突出，策劃方案不具備可實(shí)施性。
（3）課程講解未能及時(shí)融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)時(shí)信息。房地產(chǎn)市場(chǎng)資料收集是開展市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析與市場(chǎng)營銷的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展，且需要學(xué)生做一個(gè)較長時(shí)間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)往往忽略了此塊內(nèi)容。
3規(guī)范和完善《房地產(chǎn)開發(fā)》教學(xué)市場(chǎng)化的措施
本門課程教學(xué)要以能夠促進(jìn)學(xué)生以熟悉市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、進(jìn)行市場(chǎng)分析、了解實(shí)際的開發(fā)流程，為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析市場(chǎng)價(jià)值為落腳點(diǎn)。為了規(guī)避過去教學(xué)過程中存在問題，將課程教學(xué)內(nèi)容與市場(chǎng)緊密結(jié)合，建議在以后的教學(xué)過程中采用以下教學(xué)方法。具體如下：
（1）夯實(shí)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)。建議給學(xué)生增設(shè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)分析、市場(chǎng)營銷等選修課程，從而讓學(xué)生掌握價(jià)值規(guī)律、因子分析、財(cái)務(wù)報(bào)表編制和財(cái)務(wù)分析、STP營銷等的相關(guān)知識(shí)與方法，幫助學(xué)生提前儲(chǔ)備未來開展市場(chǎng)分析與定位所需了解的基本內(nèi)容和方法。
（2）結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程開展實(shí)地調(diào)研的情境教育。學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目決策相關(guān)的整個(gè)情境、背景或環(huán)境開展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開展調(diào)研組織及出具報(bào)告的問題，具體操作模式分以下幾個(gè)步驟完成：
①和某一房地產(chǎn)開發(fā)公司或者公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，通過與公司營銷人員座談，了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容，促進(jìn)學(xué)生在實(shí)地調(diào)研過程中形成對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)狀況、工程進(jìn)度、營銷推廣等方面的基本認(rèn)知。
②由學(xué)生分組組建市場(chǎng)調(diào)研小組，自行安排角色分別完成市場(chǎng)調(diào)查、資料收集、數(shù)據(jù)分析和營銷策劃等不同階段的工作。教師向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)，包括項(xiàng)目開發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、可行性分析以及營銷推廣策略等。請(qǐng)學(xué)生根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況編制調(diào)查問卷、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并撰寫報(bào)告，教師定期檢查進(jìn)度，根據(jù)工作完成情況給予相應(yīng)的平時(shí)成績。
③各小組調(diào)研報(bào)告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時(shí)間進(jìn)行各小組的匯報(bào)演講，通過此方式再次檢驗(yàn)學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解程度和對(duì)報(bào)告撰寫的掌握程度。同時(shí)，各小組間的工作展示可以幫助學(xué)生反思工作過程，汲取他人優(yōu)點(diǎn)，以便開展下一次的再實(shí)踐和再認(rèn)知。
（3）規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法
①課程開始之初就布置學(xué)生以小組為單位對(duì)本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)按片區(qū)“跑盤”的作業(yè)。每周課程開始前5-10分鐘隨機(jī)詢問學(xué)生近一周的市場(chǎng)情況，并以此作為平時(shí)成績的考核之一，以便督促學(xué)生積極關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，熟悉本地的房地產(chǎn)樓盤分布及在建在售項(xiàng)目。
②通過安排一整學(xué)期的資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)信息的敏感度。在資料收集輔助市場(chǎng)調(diào)研過程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場(chǎng)變化、建筑設(shè)計(jì)新技術(shù)等行業(yè)動(dòng)態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對(duì)性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，學(xué)生行業(yè)背景知識(shí)的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，《房地產(chǎn)開發(fā)》課程與市場(chǎng)化結(jié)合的教學(xué)方法探討還需要在充分實(shí)踐的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化和完善教學(xué)過程組織和教學(xué)方法的選用。結(jié)合情境教育的教學(xué)過程設(shè)計(jì)，提出針對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量，讓理論知識(shí)服務(wù)于將來的工作實(shí)踐。
參考文獻(xiàn)
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營,直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需房屋的建設(shè),以及土地的開發(fā),為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對(duì)象,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下:
1、地理位置的固定性
土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用,均具有不可變動(dòng)的地理位置,在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異,考慮到就地開發(fā)土地,就地建房,就地經(jīng)營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設(shè)投資大
房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金,對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。
3、開發(fā)周期長
土地及建筑物作為項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容,一般體量較大,工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性,有相應(yīng)的時(shí)間要求。另外,項(xiàng)目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜,也影響著項(xiàng)目開發(fā)周期。完成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目一般需要1—3年甚至更長的時(shí)間。
4、受國家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控
房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動(dòng)和過程,事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國計(jì)民生,必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始,房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價(jià)受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。
5、建設(shè)環(huán)節(jié)多
這與項(xiàng)目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國現(xiàn)行管理體制來看,參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的部門很多。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開發(fā)過程涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門,項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多,而且各環(huán)節(jié)不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大,開發(fā)周期長,項(xiàng)目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運(yùn)作,大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。
7、資金周轉(zhuǎn)慢
從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開始,到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長,資金周轉(zhuǎn)慢。
8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個(gè)顯著的區(qū)別,即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資,再生產(chǎn)產(chǎn)品,而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營資金兩大部分,在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。
9、人員要求高
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè),往往需要大量的投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營銷策劃、細(xì)致的全程服務(wù),對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。
10、風(fēng)險(xiǎn)較大
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn),也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。如由于開發(fā)周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭對(duì)手等方面的影響;在項(xiàng)目建設(shè)期間,隨著時(shí)間的推移,建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng),從而影響項(xiàng)目的投資額;當(dāng)公共利益需要時(shí),可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發(fā)項(xiàng)目的差異性
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種,由于項(xiàng)目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同,各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類項(xiàng)目,由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋?。這種差異性直接影響項(xiàng)目投資水平及投資效益。
12、項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同
正因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有前述特點(diǎn),其投資決策尤為重要。在這里將項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個(gè)特點(diǎn)納入進(jìn)來。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn),實(shí)際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場(chǎng)研究人員調(diào)查項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)狀況;需要營銷人員確定市場(chǎng)需求偏好和營銷方案;需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提品建議;需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測(cè);需要造價(jià)人員估算投資;需要財(cái)務(wù)分析人員提供融資的可行性和項(xiàng)目的盈利性預(yù)測(cè);需要物業(yè)管理人員前期介入;還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要特征
目前國內(nèi)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還沒有十分明確的定義。在國家建設(shè)部按用途對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分的九大類型中,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指零售批發(fā)商業(yè),包括商場(chǎng)、購物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。而在實(shí)際運(yùn)用中,人們有時(shí)將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴(kuò)大,除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外,還包括餐飲、娛樂等其它營業(yè)性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義(指所有以營利為目的的事業(yè))與狹義(指專門從事商品交換活動(dòng)的營利性事業(yè))之分,本文對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的研究側(cè)重于后者,即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ),主要指進(jìn)行商品交易活動(dòng)的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所的開發(fā),與國家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)外,以下主要從顧客構(gòu)成、項(xiàng)目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營方式、資產(chǎn)經(jīng)營、競(jìng)爭風(fēng)險(xiǎn)、城市功能及社會(huì)效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特征。
1、顧客構(gòu)成的雙重性
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個(gè)層次:第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經(jīng)營商戶,這個(gè)層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客;第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費(fèi)者,這個(gè)層次的顧客是經(jīng)營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業(yè)用房的是投資者,而不是真正的經(jīng)營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產(chǎn)權(quán),然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商戶,立足長期穩(wěn)定的回報(bào),或者見機(jī)拋售,獲取收益。
這兩個(gè)顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場(chǎng)分為業(yè)務(wù)市場(chǎng)和消費(fèi)者市場(chǎng)相類似。對(duì)于開發(fā)商來說,第一層次的經(jīng)營商戶(業(yè)務(wù)市場(chǎng))固然重要,畢竟項(xiàng)目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶,但項(xiàng)目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費(fèi)者(消費(fèi)者市場(chǎng)),因?yàn)閺V大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營商戶承租或購買物業(yè)的行為,進(jìn)而影響項(xiàng)目收益。此外,開發(fā)商對(duì)于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項(xiàng)目長遠(yuǎn)運(yùn)營。
2、選址分析的漸進(jìn)性
所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇,包括地域與具體地點(diǎn)兩個(gè)層次的分析與選擇。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,尤其要重視這項(xiàng)工作,并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營直接面向購買商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會(huì)發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異,從而影響項(xiàng)目可達(dá)到的市場(chǎng)目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù),在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)容量水平。項(xiàng)目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項(xiàng)目運(yùn)營所可能面對(duì)的主要消費(fèi)群體的總體狀況,包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力,對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。
一個(gè)城市或地區(qū)選定后,就需考慮項(xiàng)目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購物時(shí),店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時(shí),店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的場(chǎng)址一旦確定,就無法更改,若項(xiàng)目所在位置無法吸引足夠多的消費(fèi)者,經(jīng)營商戶自然就不會(huì)前來承租或購買物業(yè),也就無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得其他競(jìng)爭者不易模仿的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)的重要途徑。
3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性
對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,潛在的直接顧客(即經(jīng)營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個(gè)體經(jīng)營戶等不同的經(jīng)營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機(jī)構(gòu),既有外資、國資,也有民企、個(gè)人。各經(jīng)營商戶的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營特色存在很大的差異,相應(yīng)對(duì)物業(yè)的需求呈個(gè)性化。同時(shí),商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還要面對(duì)廣大的終端消費(fèi)者,這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此,若在項(xiàng)目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶(如果有,項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營商戶的需求進(jìn)行,也可稱之為定制),項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。
另外,在已基本設(shè)定市場(chǎng)目標(biāo)前提下,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃更加追求整體性,體現(xiàn)在項(xiàng)目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出,盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開發(fā)、零散租售,否則會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的完整性、協(xié)調(diào)性及對(duì)外形象。
考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有公共服務(wù)的特點(diǎn),在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用,確保商業(yè)運(yùn)營所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。
4、經(jīng)營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用的經(jīng)營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上,大中型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目很少采用直接銷售,而以混合型運(yùn)營居多。此外,項(xiàng)目是由開發(fā)商投資建設(shè),租售的對(duì)象可以是直接經(jīng)營的商戶,也可能是本身不經(jīng)營而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者,這里面的經(jīng)營方式又有很大的靈活性。
經(jīng)營方式的多樣性使得經(jīng)營方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策分析和評(píng)價(jià)中的一項(xiàng)重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益,還是通過出售獲得一次性回報(bào),以及各經(jīng)營方式如何有機(jī)組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營能力、市場(chǎng)接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外,擬定經(jīng)營方案下的財(cái)務(wù)收益也存在很大的不確定性。
5、資產(chǎn)經(jīng)營的長效性
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,不再僅有物業(yè)管理,更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營。對(duì)于開發(fā)商來說,住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值(銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束),而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長期經(jīng)營的市場(chǎng)需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報(bào),在長期經(jīng)營中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。
商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了,可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求,如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、增強(qiáng)融資能力等,并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ),形成企業(yè)核心競(jìng)爭力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)經(jīng)營這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),也正基于此,項(xiàng)目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢,取得一定的經(jīng)濟(jì)收益,還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營成功。
6、高風(fēng)險(xiǎn)性
總體而言,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)于其它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)較高。但是,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,項(xiàng)目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費(fèi)對(duì)象,項(xiàng)目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目運(yùn)營收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略,還取決于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項(xiàng)目效益水平?；谏虡I(yè)本身競(jìng)爭的激烈性,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭十分激烈,投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。
7、可促進(jìn)城市功能提升,產(chǎn)生良好的社會(huì)效益
【關(guān)鍵詞】PDCA；責(zé)任矩陣；項(xiàng)目；全面；設(shè)計(jì)質(zhì)量管理
引言
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，營銷無疑是企業(yè)生存的重要手段，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭的激烈，越來越多的企業(yè)把營銷作為企業(yè)經(jīng)營的生命線。然而，在市場(chǎng)營銷觀念經(jīng)歷的三個(gè)階段（生產(chǎn)觀念、推銷觀念、需求觀念）中，產(chǎn)品和產(chǎn)品質(zhì)量始終處于核心地位。房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭最終將是產(chǎn)品的競(jìng)爭，市場(chǎng)營銷是產(chǎn)品設(shè)計(jì)與產(chǎn)品質(zhì)量的營銷。房地產(chǎn)企業(yè)存在的根本價(jià)值在于消費(fèi)者利益最大化。不斷趨于多樣化、個(gè)性化的消費(fèi)者需要要求市場(chǎng)營銷必須識(shí)別顧客的需求和欲望，確定所能提供最佳服務(wù)的目標(biāo)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品以滿足這些市場(chǎng)的需要，創(chuàng)造顧客滿意并且獲取利潤，使企業(yè)在新的競(jìng)爭環(huán)境中立于不敗之地。保證產(chǎn)品質(zhì)量，全面設(shè)計(jì)質(zhì)量管理勢(shì)在必行。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全面設(shè)計(jì)質(zhì)量管理
ISO9000：2000《質(zhì)量管理體系 基礎(chǔ)和術(shù)語》和GB/T9000——2000標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于質(zhì)量的定義：所謂質(zhì)量，是指一組固有特性滿足要求的程度。
項(xiàng)目全生命周期是指項(xiàng)目從立項(xiàng)到收尾的整個(gè)過程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全生命周期包括投資機(jī)會(huì)研究和土地競(jìng)投階段，項(xiàng)目立項(xiàng)階段，全程策劃階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，施工階段，市場(chǎng)推廣和營銷階段，租售及物業(yè)管理階段。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期中工程施工前是為了確定項(xiàng)目方向和設(shè)計(jì)方案，方向和設(shè)計(jì)錯(cuò)誤必然會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗，而且這種失敗常常是無法彌補(bǔ)的。圖1為項(xiàng)目各階段累計(jì)投資和影響對(duì)比圖，從圖中可以看出施工階段開始之前投資較少，施工階段投入的資金大，但是前幾個(gè)階段對(duì)項(xiàng)目生命期的影響卻最大，稍有失誤就會(huì)產(chǎn)生巨大損失，甚至?xí)?dǎo)致項(xiàng)目夭折，而施工階段的工作對(duì)于項(xiàng)目生命期的影響很小。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理不僅要保證施工階段的質(zhì)量，還要更加重視施工前幾個(gè)階段的工作質(zhì)量，這樣才能更好的保證項(xiàng)目整體質(zhì)量。本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量管理運(yùn)用PDCA循環(huán)方法進(jìn)行了初步的研究。
全面質(zhì)量管理是以質(zhì)量為核心，建立在全員參與的基礎(chǔ)上的一種管理方法，其目的在于長期獲得顧客滿意、組織成員和社會(huì)的利益。全面設(shè)計(jì)質(zhì)量管理是將設(shè)計(jì)這一過程單獨(dú)提出來經(jīng)行質(zhì)量管理。
二、PDCA循環(huán)和責(zé)任分配矩陣簡介
PDCA循環(huán)最早是由美國貝爾實(shí)驗(yàn)室的休哈特博士（Walter Shewhart）在19世紀(jì)30年代構(gòu)想，隨后被美國質(zhì)量管理專家戴明博士（Edwards Deming）采納，將之引進(jìn)日本，在日本得到了推廣和充實(shí)，所以又被稱為戴明環(huán)，它是全面質(zhì)量管理所應(yīng)遵循的科學(xué)程序。PDCA是英語單詞Plan（計(jì)劃）、Do（實(shí)施）、Check（檢查）和Action（處理）的第一個(gè)字母，PDCA循環(huán)（如圖2）就是按照這樣的順序進(jìn)行質(zhì)量管理，并且循環(huán)不止地進(jìn)行下去的科學(xué)程序。五十年代初傳入日本，七十年代后期傳入我國。
第一步：分析現(xiàn)狀，找出存在的問題；
第二步：找出并分析產(chǎn)生問題的各種影響因素；
第三步：找出各種因素中的最關(guān)鍵因素，制訂措施，提出質(zhì)量改進(jìn)活動(dòng)計(jì)劃；
第四步：擬定措施，制定計(jì)劃；
第五步：執(zhí)行所制訂的計(jì)劃和措施；
第六步：根據(jù)計(jì)劃的要求，檢查執(zhí)行的情況；
第七步：總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，鞏固成績，把效果好的納入各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或管理工作標(biāo)準(zhǔn)）；
第八步：提出遺留問題，并將其轉(zhuǎn)入到下一個(gè)PDCA循環(huán)予以解決。
責(zé)任矩陣是以表格形式表示完成工作分解結(jié)構(gòu)中工作細(xì)目的個(gè)人責(zé)任方法。這是在項(xiàng)目管理中一個(gè)十分重要的工具，因?yàn)樗麖?qiáng)調(diào)每一項(xiàng)工作細(xì)目由誰負(fù)責(zé)，并表明每個(gè)人的角色在整個(gè)項(xiàng)目中的地位。制定責(zé)任矩陣的主要作用是將工作分配給每一個(gè)成員后，通過責(zé)任矩陣可以清楚地看出每一個(gè)成員在項(xiàng)目執(zhí)行過程中所承擔(dān)的責(zé)任。責(zé)任矩陣表頭部分填寫項(xiàng)目需要的各種人員角色或職能部門，而與活動(dòng)交叉的部分則填寫每個(gè)角色對(duì)每個(gè)活動(dòng)的責(zé)任關(guān)系，從而建立“人”和“事”的關(guān)聯(lián)。不同的責(zé)任可以用不同的符號(hào)表示。
責(zé)任矩陣的作用有：1、將項(xiàng)目的具體任務(wù)分配、落實(shí)到相關(guān)的人員或職能部門，使項(xiàng)目的人員分工一目了然；2、清楚地顯示出項(xiàng)目執(zhí)行組織各部門或個(gè)人之間的角色、職責(zé)和相互關(guān)系，避免責(zé)任不清而出現(xiàn)推諉、扯皮現(xiàn)象；3、可以充分考慮任務(wù)執(zhí)行人員的工作經(jīng)驗(yàn)、教育背景、職業(yè)資格、興趣愛好、年齡性別等不同的方面進(jìn)行分工，確保最適當(dāng)?shù)娜巳プ鲎钸m當(dāng)?shù)氖拢瑥亩岣吖ぷ骱晚?xiàng)目管理的效率；4、有利于項(xiàng)目經(jīng)理從宏觀上看清任務(wù)的分配是否平衡、適當(dāng)，以便進(jìn)行必要的調(diào)整和優(yōu)化，確保最適當(dāng)?shù)娜藛T去做最適當(dāng)?shù)氖虑椤?/p>
三、基于PDCA循環(huán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面設(shè)計(jì)質(zhì)量管理
本文以某房地產(chǎn)公司為例，論述了運(yùn)用PDCA循環(huán)方法和責(zé)任矩陣來設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期設(shè)計(jì)質(zhì)量管理流程。該房地產(chǎn)職能部門分為：綜合部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營管理部、采購部、項(xiàng)目開發(fā)部、策劃部、營銷部、預(yù)算合同部、總工辦、工程管理部。其各職能部門的職責(zé)（因?yàn)槠邢蓿涣信e了與本文有關(guān)的部分職責(zé)）如下：
（一）綜合部
1、根據(jù)總經(jīng)理指示，檢查各個(gè)時(shí)期的行政工作開展情況，為總經(jīng)理部署工作提交材料；起草各個(gè)時(shí)期的工作計(jì)劃、總結(jié)和各種文件。
2、根據(jù)總經(jīng)理的指示召集總經(jīng)理辦公會(huì)議和專題會(huì)議，做好會(huì)議記錄；組織編制公司行政工作計(jì)劃和工作總結(jié)。
（二）財(cái)務(wù)部
負(fù)責(zé)資金管理，調(diào)度。編制月，季，年度財(cái)務(wù)情況說明分析，向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告公司經(jīng)營情況。
（三）經(jīng)營管理部
1、結(jié)合行業(yè)、競(jìng)爭對(duì)手以及自身的情況分析，對(duì)公司重大問題進(jìn)行研究，提出建議；對(duì)競(jìng)爭對(duì)手進(jìn)行跟蹤研究，對(duì)競(jìng)爭對(duì)手的重大舉措進(jìn)行預(yù)警，并給予相應(yīng)的建議。
2、通過對(duì)戰(zhàn)略環(huán)境分析，會(huì)同有關(guān)部門擬定公司的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營策略，制定企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
3、配合財(cái)會(huì)和采購部門加強(qiáng)固定資產(chǎn)和物資管理，對(duì)資產(chǎn)與物資進(jìn)行盤點(diǎn)。
（四）采購部
1、負(fù)責(zé)公司的招標(biāo)采購。
2、負(fù)責(zé)標(biāo)底的編制、審核工作。
3、負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目采購計(jì)劃以及工程施工需要做好項(xiàng)目采購資金使用計(jì)劃。
4、負(fù)責(zé)根據(jù)工程制定的各階段施工進(jìn)度和采購計(jì)劃做好材料采購計(jì)劃。
（五）項(xiàng)目開發(fā)部
1、研究市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和投資方向，確定基本開發(fā)需求；
2、對(duì)擬開發(fā)土地進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，并會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行可行性分析；
3、依據(jù)合作協(xié)議會(huì)同公司相關(guān)部門辦理開發(fā)資料和土地的接收工作；
4、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的搜集、整理及研究工作。
5、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，對(duì)公司開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行收益評(píng)估，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。
6、進(jìn)行項(xiàng)目樓盤的細(xì)分市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位；
7、確定新項(xiàng)目客戶群定位、競(jìng)爭定位；
8、根據(jù)區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)特征及市場(chǎng)熱點(diǎn)，會(huì)同規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)產(chǎn)品功能規(guī)劃、總體規(guī)劃、細(xì)部構(gòu)造、公共配套、外立面造型、內(nèi)部三維空間處理、戶型設(shè)計(jì)、面積配比、建材設(shè)備選擇等提出具體的建議與要求。
（六）策劃部
1、負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作的策劃和推廣工作。
2、針對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查、綜合相關(guān)方面情況分析和銷售預(yù)測(cè)，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，全面組織實(shí)施。
（七）銷售部
1、定期組織市場(chǎng)調(diào)研，收集市場(chǎng)信息，分析市場(chǎng)動(dòng)向，特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)。收集有關(guān)房地產(chǎn)的信息，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，分析銷售和市場(chǎng)競(jìng)爭發(fā)展?fàn)顩r，提出改進(jìn)方案和措施。負(fù)責(zé)收集，整理，歸納客戶資料，對(duì)客戶群進(jìn)行透徹的分析。
2、確定銷售策略，建立銷售目標(biāo)，制定銷售計(jì)劃。
（八）預(yù)算合同部
1、協(xié)助營銷部、策劃部評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和撰寫可行性研究報(bào)告的相關(guān)部分，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織的圖紙會(huì)審并提出有關(guān)預(yù)算意見；
2、在工程設(shè)計(jì)階段協(xié)助公司決策層優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)；
（九）總工辦
1、參與工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案討論和審核工作。
2、主持工程圖紙的會(huì)審工作及工程的驗(yàn)收工作。
（十）工程管理部
1、負(fù)責(zé)公司的技術(shù)管理工作。
2、負(fù)責(zé)施工圖紙會(huì)審，參加開發(fā)項(xiàng)目圖紙交底、竣工圖的審定、圖
紙變更的審定工作。
運(yùn)用PDCA循環(huán)方法結(jié)合責(zé)任矩陣，建立如表1所示的項(xiàng)目全生命周期設(shè)計(jì)質(zhì)量管理流程及流程中各職能部門的責(zé)任矩陣。
在對(duì)土地資料和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)人文環(huán)境經(jīng)行整理分析過程中，項(xiàng)目開發(fā)部為負(fù)擔(dān)主要責(zé)任，經(jīng)營管理部和設(shè)計(jì)單位參與。項(xiàng)目開發(fā)部對(duì)擬開發(fā)土地進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研并進(jìn)行可行性分析，將得到的土地地質(zhì)勘探資料等信息經(jīng)行整理分析；經(jīng)營管理部和設(shè)計(jì)單位參與進(jìn)來，經(jīng)營管理部介入其中，了解情況，為將來的經(jīng)營管理工作做好準(zhǔn)備；設(shè)計(jì)單位參與其中，可以提前了解哪些不利地質(zhì)應(yīng)該合理避讓，哪些有利地貌可以充分利用，這對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的安全性、經(jīng)濟(jì)性和合理性，提供了主要依據(jù)。
在對(duì)戰(zhàn)略環(huán)境、市場(chǎng)信息和產(chǎn)品定位經(jīng)行整理分析過程中，項(xiàng)目開發(fā)部和經(jīng)營管理部為承擔(dān)主要責(zé)任，策劃部輔助它們，設(shè)計(jì)單位參與其中。項(xiàng)目總成本由預(yù)算合同部負(fù)責(zé)制定，項(xiàng)目總進(jìn)度由工程管理部負(fù)責(zé)制定，設(shè)計(jì)單位參與其中，以項(xiàng)目的總成本和總進(jìn)度約束條件，為制定出可行的設(shè)計(jì)方案做準(zhǔn)備。
總工辦和工程管理部負(fù)責(zé)找出約束設(shè)計(jì)的關(guān)鍵因素，制定設(shè)計(jì)方案，提出設(shè)計(jì)改進(jìn)計(jì)劃。設(shè)計(jì)單位主要負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)草圖，如果設(shè)計(jì)草圖通過，那么主要負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)圖紙。經(jīng)營管理部、項(xiàng)目開發(fā)部、工程管理部、總工辦和預(yù)算合同部參與其中，了解設(shè)計(jì)情況。總工辦和工程管理部主要負(fù)責(zé)工程圖紙的會(huì)審，檢查是否滿足約束條件。設(shè)計(jì)單位根據(jù)總工辦和工程管理部的檢查結(jié)果和提出的建議，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出遺留的問題，然后再返回到計(jì)劃過程中，進(jìn)入下一個(gè)PDCA循環(huán)，直至達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)為止，終止循環(huán)。
本文只是以某一房地產(chǎn)公司的職能部門為例，對(duì)于其它房地產(chǎn)公司其職能部門有可能不相同，他們可以根據(jù)自身的情況制定自己的責(zé)任矩陣，以適應(yīng)其房地產(chǎn)公司的結(jié)構(gòu)。
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［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè);資金鏈管理;資金風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防范
1引言
房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，良好的資金鏈管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵性內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)期間長，并且所需投入的資金規(guī)模大，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金流動(dòng)的高要求需要其具有良好的資金鏈管理能力，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后期能夠及時(shí)合理的回收資金，加快企業(yè)的資金回收速度是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)，因此文章對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理的研究具有非常大的現(xiàn)實(shí)意義。
2房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理概述
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其資金鏈運(yùn)動(dòng)的過程可以大致分為三個(gè)階段:資金籌集、資金使用以及資金回收。資金的籌集是房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)資金鏈運(yùn)動(dòng)的開始，房地產(chǎn)項(xiàng)目所需的資金投入規(guī)模相當(dāng)大，房地產(chǎn)企業(yè)只有籌集到足夠的資金才能進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，引起資金的流動(dòng)。資金的使用是在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中進(jìn)行購置物資、發(fā)放工資、項(xiàng)目建設(shè)等活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)只有充分利用資金才能實(shí)現(xiàn)資金的增值。資金的回收是整個(gè)資金鏈過程中最為重要的一環(huán)，只要項(xiàng)目投資過程中的資金及時(shí)回籠，企業(yè)才能保證資金鏈不斷裂，這也是保證企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的必要條件。與市場(chǎng)上其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)過程所需的資金規(guī)模更多，而且資金運(yùn)轉(zhuǎn)的周期時(shí)間更長，也因此其所面臨的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)也越高，具體表現(xiàn)在其資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)的三個(gè)階段:一是資金籌措風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工期長、過程復(fù)雜，投入的資金和人力、物力都較多，籌資中面臨的風(fēng)險(xiǎn)高。二是資金使用風(fēng)險(xiǎn)大。考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中所涉及的部門、人員多，經(jīng)手資金管理的部門和人員也多，要著重分析資金運(yùn)行使用過程中的高風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)來有效防范風(fēng)險(xiǎn)。三是資金收回風(fēng)險(xiǎn)大。相較于其他企業(yè)以月、年為運(yùn)營周期，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)和投資一般要經(jīng)過五年、十年甚至更久的發(fā)展周期，通常一個(gè)項(xiàng)目涉及數(shù)億或數(shù)十億的資金額度，其資金的回收需要依靠房地產(chǎn)企業(yè)的按時(shí)按額銷售成功，一旦房地產(chǎn)最終銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，則資金回收將會(huì)產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
3房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題分析
(1)資金籌集渠道單一。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，所需的資金規(guī)模相當(dāng)大，企業(yè)自身的自有資金難以滿足融資的需求，因此房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴銀行貸款籌資，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占比較大，財(cái)務(wù)杠桿較高，雖然這些年來我國金融市場(chǎng)繁榮發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)展了一些融資渠道，但是銀行貸款基本上支持了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道仍是較為單一。銀行貸款的優(yōu)勢(shì)是籌資規(guī)模大，但是其也有很多不足之處，例如銀行貸款會(huì)受到國家貨幣政策的直接影響，當(dāng)國家實(shí)施從緊的貨幣政策，就會(huì)導(dǎo)致貸款利率的上升、貸款門檻的提高，從而帶來房地產(chǎn)企業(yè)成本上升、資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)困難，嚴(yán)重情況下會(huì)導(dǎo)致破產(chǎn)清算。當(dāng)前單一的資金籌集渠道，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。
(2)資金預(yù)算管理水平低。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目周期長、投入高，因此必須進(jìn)行有效的資金預(yù)算管理，對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行統(tǒng)一籌劃安排。但是現(xiàn)階段我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在資金預(yù)算管理上還存在較多問題，與完善的預(yù)算管理體系存在較大差距。具體可以從以下兩個(gè)方面來看:一方面資金管理前期缺乏評(píng)估，在項(xiàng)目建設(shè)初期沒有對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目本身進(jìn)行充分的調(diào)研，并設(shè)計(jì)資金預(yù)算方案，導(dǎo)致資金使用過程缺乏科學(xué)的管理，從而造成資金的浪費(fèi)。到了項(xiàng)目后期，一些項(xiàng)目可能就難以按時(shí)竣工，從而引發(fā)項(xiàng)目資金回籠困難，出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面項(xiàng)目建設(shè)期間費(fèi)用支出占比較高，對(duì)于項(xiàng)目過程中物資的采購、人力的支出都沒有制訂合理的計(jì)劃安排，資金使用效率低下，期間費(fèi)用支出率過高，費(fèi)用實(shí)際支出與預(yù)算安排的差距過大，導(dǎo)致項(xiàng)目過程中可能會(huì)出現(xiàn)停滯，影響工期的推進(jìn)。
(3)資金風(fēng)險(xiǎn)管理能力弱。資金是一個(gè)企業(yè)的“血液”，建立有效的資金風(fēng)險(xiǎn)管理體系，做好資金風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警、防范工作對(duì)于每個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展來說都是至關(guān)重要的，尤其是對(duì)于資金鏈周轉(zhuǎn)規(guī)模巨大的房地產(chǎn)企業(yè)來說。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有樹立科學(xué)的資金風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中十分注重利潤而下意識(shí)地為了追求巨額利潤忽視其中潛在的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期，沒有針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，通過高利率大規(guī)模舉債融資，造成財(cái)務(wù)杠桿過高，風(fēng)險(xiǎn)提升過快，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，也沒有對(duì)常見的費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)制定防范應(yīng)對(duì)方案，當(dāng)項(xiàng)目施工建設(shè)過程中市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)或者是銷售情況無法達(dá)到預(yù)期效果，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)處于放大的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中。
4優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理的措施建議
(1)擴(kuò)寬企業(yè)籌資渠道。從我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到政府政策的影響和管控，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理，可以更加注重政府政策因素，謀求發(fā)展機(jī)遇。一方面，政府為了支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也出臺(tái)了一些政策措施，房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注政府的政策變動(dòng)，投資方向要緊跟政策的變動(dòng)，切忌盲目貪大投資;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也要不斷擴(kuò)寬外部籌資的渠道，可以借助當(dāng)前我國二級(jí)信貸市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的機(jī)遇進(jìn)行上市融資，或者是發(fā)放企業(yè)債券，當(dāng)然具體的投資結(jié)構(gòu)和方向必須要著眼項(xiàng)目開發(fā)本身的主要特征，對(duì)融資方案加以制定和調(diào)整，使其更加科學(xué)和合理，有效降低資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)專業(yè) 理論與實(shí)踐一體化模式
【中圖分類號(hào)】G【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
【文章編號(hào)】0450-9889（2013）03C-0167-02
房地產(chǎn)專業(yè)是我國新興的一個(gè)專業(yè)，其在培養(yǎng)目標(biāo)上，要求該專業(yè)方向的畢業(yè)生具有經(jīng)濟(jì)、管理、法律和房屋建筑工程技術(shù)等基本知識(shí)，初步具有分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論問題的能力，具備從事房地產(chǎn)開發(fā)與評(píng)估、房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷、房地產(chǎn)投資與融資、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理和房地產(chǎn)行政管理的基本技能，適合在市政工程企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)、房地產(chǎn)中介及咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)管理部門等從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理及相關(guān)工作的應(yīng)用型專門人才。但縱觀當(dāng)前我國眾多高校房地產(chǎn)專業(yè)，其過于偏重于房地產(chǎn)理論知識(shí)方面的傳授，缺乏一定的實(shí)踐操作能力的培養(yǎng)，人才培養(yǎng)目標(biāo)和培養(yǎng)規(guī)格模糊，沒有針對(duì)性和適應(yīng)性，與社會(huì)需求相脫節(jié)。因此，要想所培養(yǎng)出來的房地產(chǎn)專業(yè)畢業(yè)生能快速適應(yīng)社會(huì)的需求，掌握較強(qiáng)的實(shí)踐操作技能，將理論與實(shí)踐教學(xué)一體化教學(xué)模式應(yīng)用于房地產(chǎn)專業(yè)，顯得尤為重要。
一、房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)現(xiàn)狀
（一）重理論、輕實(shí)踐
從教學(xué)大綱、教學(xué)計(jì)劃等教學(xué)文件看，目前房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)以理論教學(xué)為主線，實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容處于從屬的、被支配的地位。這就使得實(shí)踐內(nèi)容的目標(biāo)、要求、范圍及性質(zhì)不明確、不具體，從而忽視了實(shí)踐教學(xué)的重要性及地位。
（二）理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)在一定程度上出現(xiàn)脫節(jié)
房地產(chǎn)專業(yè)類課程是一門以培養(yǎng)學(xué)生應(yīng)用技能為主的實(shí)踐性學(xué)科。在理論教學(xué)過程中，教師是采用語言表達(dá)方式將房地產(chǎn)工作人員在實(shí)際經(jīng)營管理中遇到的問題表述出來，它是按照“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析能力一撰寫房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告能力―房地產(chǎn)市場(chǎng)定位、細(xì)分能力―房地產(chǎn)營銷策劃、策略能力”等來安排理論知識(shí)的傳授。在這個(gè)過程中，學(xué)生是靠自己所想象和推理的思維來確定在房地產(chǎn)具體業(yè)務(wù)的處理方法，要達(dá)到這一教學(xué)目標(biāo)，師生雙方都要花費(fèi)較多的精力。而在實(shí)踐教學(xué)過程中，是讓學(xué)生參與到校內(nèi)實(shí)訓(xùn)基地、校外實(shí)訓(xùn)基地當(dāng)中去，特別是通過在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行定崗實(shí)訓(xùn)，讓學(xué)生直接參與到具體問題的處理當(dāng)中，旨在培養(yǎng)學(xué)生分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題的能力，這同樣也需花費(fèi)一定的精力。這兩種教學(xué)無論在目標(biāo)、方法、內(nèi)容上都有所不同，如果生硬地將兩種方式拼湊在一起，不僅不會(huì)使理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)有機(jī)地結(jié)合起來，而且還會(huì)加大教師與學(xué)生的負(fù)荷，這也是專業(yè)課教師總在抱怨課時(shí)緊張的原因之一。
（三）缺乏學(xué)生專業(yè)技能實(shí)踐場(chǎng)所
由于房地產(chǎn)專業(yè)實(shí)訓(xùn)的復(fù)雜性，學(xué)校一般情況下無法提供完整的各環(huán)節(jié)的實(shí)訓(xùn)，所以學(xué)生在校內(nèi)無法完成各種房地產(chǎn)技能訓(xùn)練。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)一般也不愿意接納學(xué)生實(shí)習(xí)。因?yàn)橐坏W(xué)生進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，就會(huì)給企業(yè)增加很多工作和責(zé)任，需要安排指導(dǎo)人員及實(shí)習(xí)場(chǎng)地和實(shí)習(xí)用具，如果讓企業(yè)以無回報(bào)的方式來完成這些工作，那是不可能的。
（四）教師結(jié)構(gòu)不合理，缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的教師
房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)能否取得預(yù)期的效果，取決于它是否有一支經(jīng)驗(yàn)豐富、結(jié)構(gòu)合理的師資隊(duì)伍。由于我國房地產(chǎn)教育起步較晚，目前很多院校房地產(chǎn)專業(yè)的教師多是從管理、經(jīng)濟(jì)、營銷等專業(yè)轉(zhuǎn)行而來，或是有些教師直接從大學(xué)畢業(yè)后從事教學(xué)工作，房地產(chǎn)知識(shí)不夠系統(tǒng)、不全面和不扎實(shí)，缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)中的很多業(yè)務(wù)并未親身經(jīng)歷過，更談不上將理論知識(shí)與實(shí)踐相結(jié)合。
二、房地產(chǎn)專業(yè)理論與實(shí)踐教學(xué)一體化的具體實(shí)踐
（一）課堂內(nèi)開放式教學(xué)
課堂內(nèi)開放式教學(xué)是圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的具體項(xiàng)目來組織教學(xué)，打破現(xiàn)行教材和教學(xué)模式的條條框框，在課堂上直接對(duì)房地產(chǎn)具體的項(xiàng)目進(jìn)行講解，使學(xué)生能把理論知識(shí)和實(shí)踐貫穿起來。通過專業(yè)教師的理論講授，使學(xué)生不僅能理解和掌握知識(shí)技能，還能充分挖掘自身的市場(chǎng)調(diào)研和分析能力、客戶交流溝通能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫能力等，為其后續(xù)的學(xué)習(xí)打下良好的基礎(chǔ)。
（二）參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的教學(xué)應(yīng)以學(xué)生掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和分析能力、項(xiàng)目資金的獲取方式、房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理等為目標(biāo)。要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，必須通過現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)人員的“行為引導(dǎo)”和學(xué)生在看、問、實(shí)操中的“感悟”來實(shí)現(xiàn)，而參與房地產(chǎn)項(xiàng)目操作的全過程是最好的實(shí)踐教學(xué)方式。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)前，教師應(yīng)事先布置一些有關(guān)實(shí)操方面的作業(yè)，讓學(xué)生帶著問題和目標(biāo)去進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)觀察，通過現(xiàn)場(chǎng)的觀察、向技術(shù)人員請(qǐng)教、實(shí)操等方式，大大激發(fā)學(xué)生專業(yè)學(xué)習(xí)的興趣，達(dá)到實(shí)踐中去煅煉、鞏固學(xué)生所學(xué)專業(yè)理論知識(shí)、提高學(xué)生專業(yè)知識(shí)運(yùn)用能力的目的，使學(xué)生從實(shí)踐中獲得一定的職業(yè)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，選派專業(yè)教師全程跟蹤指導(dǎo)，為學(xué)生解答疑惑，可以提高學(xué)生運(yùn)用專業(yè)知識(shí)解決實(shí)際問題的能力。
（三）請(qǐng)專家到校開講座，開展房地產(chǎn)銷售等實(shí)訓(xùn)教學(xué)
房地產(chǎn)專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是使學(xué)生掌握本專業(yè)的職業(yè)技能，同時(shí)還要了解市場(chǎng)發(fā)展的方向。因此，為了讓專業(yè)教師和學(xué)生能及時(shí)地了解房地產(chǎn)方面的第一信息，學(xué)?？裳?qǐng)企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人或是銷售能手等到校開展知識(shí)講座，讓學(xué)生能及時(shí)掌握書本上不能學(xué)到的新技術(shù)、新工藝、先進(jìn)的管理措施等，彌補(bǔ)理論和實(shí)踐教學(xué)的局限，擴(kuò)大學(xué)生的視野。
同時(shí)，學(xué)校還可與企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，讓學(xué)生親身經(jīng)歷房地產(chǎn)銷售方面的全過程，如制作樓書、沙盤、戶型模型、“五證一書”及銷頁等，讓學(xué)生全程參與，并按實(shí)際房地產(chǎn)銷售流程劃分好各自的角色，使學(xué)生在活動(dòng)中切實(shí)體會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)各崗位職責(zé)和任務(wù)，最大限度地貼近房地產(chǎn)銷售實(shí)際，在“學(xué)中做，做中學(xué)”，極大地鍛煉學(xué)生的房地產(chǎn)銷售能力。同時(shí)，專業(yè)教師通過和企業(yè)的合作，進(jìn)一步了解企業(yè)對(duì)學(xué)生的需求，按照企業(yè)的用人標(biāo)準(zhǔn)來培養(yǎng)學(xué)生。這樣培養(yǎng)出來的畢業(yè)生，往往更受用人單位的喜歡和肯定。
當(dāng)前，這種以學(xué)生為主體開展的實(shí)訓(xùn)教學(xué)，是房地產(chǎn)專業(yè)實(shí)訓(xùn)課程改革的重點(diǎn)，也是理論與實(shí)踐教學(xué)一體化模式的必然要求。采用這種教學(xué)模式，改變了以往以教師為中心的教學(xué)方式，學(xué)生不再是知識(shí)的被灌輸者或機(jī)械的操作者，而是房地產(chǎn)銷售實(shí)踐中的參與者，既能活躍學(xué)生思維，又能激發(fā)學(xué)生的個(gè)性和潛能，從而能收到良好教學(xué)效果。
三、對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)理論與實(shí)踐教學(xué)一體化的建議
（一）充分利用校內(nèi)資源，建立校內(nèi)“模擬”實(shí)訓(xùn)基地
建立校內(nèi)“模擬”實(shí)訓(xùn)基地是實(shí)現(xiàn)技能型人才培養(yǎng)目標(biāo)的基本條件，也是提高人才培養(yǎng)質(zhì)量的關(guān)鍵之一。因此，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)專業(yè)理論與實(shí)踐教學(xué)一體化，就要在校內(nèi)建立高水平的校內(nèi)“模擬”實(shí)訓(xùn)基地，形成仿真的職業(yè)環(huán)境，讓學(xué)生能在仿真的實(shí)踐環(huán)境下進(jìn)行全過程的操作和研究性實(shí)踐，這樣既能滿足學(xué)生實(shí)訓(xùn)的需要，又能充分調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的主動(dòng)性和積極性，從而不斷培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力、創(chuàng)新能力和開拓意識(shí)。
（二）加強(qiáng)教師隊(duì)伍建設(shè)，建立“雙師型”教師培養(yǎng)模式
實(shí)踐教學(xué)需要教師既有扎實(shí)的理論和教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，又有生產(chǎn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和熟練的動(dòng)手操作技能；既要了解本專業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，又要具有運(yùn)用新知識(shí)、新技術(shù)、新工藝、新方法開展有效教學(xué)及教研的能力。因此，房地產(chǎn)專業(yè)要想實(shí)現(xiàn)自身的培養(yǎng)目標(biāo)，培養(yǎng)出適應(yīng)銷售、策劃、經(jīng)營管理等第一線需要的應(yīng)用型人才，必須以技術(shù)和應(yīng)用能力為培養(yǎng)主線。而加強(qiáng)教師隊(duì)伍建設(shè)，加強(qiáng)“雙師型”教師培養(yǎng)，使房地產(chǎn)專業(yè)的教師能掌握業(yè)務(wù)實(shí)際操作技能，并將其融入校內(nèi)課堂的教學(xué)中，使理論與實(shí)務(wù)操作相結(jié)合，則成為實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)踐教學(xué)一體化的關(guān)鍵。在培養(yǎng)雙師型教師隊(duì)伍時(shí)，要求房地產(chǎn)專業(yè)教師既要具備在教學(xué)規(guī)劃、教學(xué)設(shè)計(jì)和教學(xué)實(shí)施等方’面的能力，而且還應(yīng)親身到企業(yè)中進(jìn)行學(xué)習(xí)，參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的制作樓書、沙盤、戶型模型、銷售等等方面的實(shí)踐，并從實(shí)踐活動(dòng)中提高自己的專業(yè)水平。同時(shí)，“雙師型”教師除應(yīng)加強(qiáng)自身的實(shí)踐操作能力，還應(yīng)敏銳捕捉房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新發(fā)展趨勢(shì)、國家和地方法律政策以及貨幣政策的新動(dòng)向，不斷為自己充電，更好地掌握第一手最新的教學(xué)資料。
（三）完善校企合作機(jī)制，構(gòu)建合作式校外實(shí)訓(xùn)基地
完善校企合作機(jī)制，通過與企業(yè)建立長期的合作式校外實(shí)訓(xùn)基地的模式，是當(dāng)前房地產(chǎn)專業(yè)理論與實(shí)踐教學(xué)一體化的必然要求，可以使學(xué)生順利完成由學(xué)校向工作崗位的轉(zhuǎn)變。因此，學(xué)?？啥嗦?lián)系幾家房地產(chǎn)企業(yè)，由學(xué)校每年撥出一定經(jīng)費(fèi)、提供人員，企業(yè)提供場(chǎng)地，進(jìn)行包括實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)安排、就業(yè)一條龍的實(shí)習(xí)模式，這樣既可在學(xué)校和企業(yè)之間維持相對(duì)穩(wěn)定的合作關(guān)系，又可使學(xué)生能從崗位實(shí)習(xí)中獲取最直接的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為其畢業(yè)后走入就業(yè)崗位實(shí)現(xiàn)零過渡。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理；有效方法
【 abstract 】 real estate development with the risk is higher, with a long cycle and the characteristics of the process is complicated, and real estate projects with the interests of the developers not only closely linked, also affect the interests of the people. Many enterprises not ready to real estate project risk management, facing the risk of sudden appear at the raising of the foot, and cause great losses or even collapse, also to the enterprise to the society brings huge waste. This paper introduces the development of real estate project are the main risks, and analyzes the development of real estate project risk management method.
【 keywords 】 real estate; Development projects; Risk management; Effective method
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)貫穿于項(xiàng)目的投資決策階段、土地的獲得階段、建設(shè)和銷售階段的全部過程。所以房地產(chǎn)的開發(fā)具有風(fēng)險(xiǎn)較高、周期較長以及過程復(fù)雜的特點(diǎn)，而房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅與開發(fā)商的利益緊緊相連，也影響著老百姓的利益。許多企業(yè)沒有做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，面對(duì)突如其來的風(fēng)險(xiǎn)顯得舉足無措，從而造成較大的損失甚至倒閉，也同時(shí)給企業(yè)給社會(huì)帶來了巨大的浪費(fèi)。因而做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)頗為迫切的課題。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
包括開發(fā)區(qū)域和時(shí)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)兩種。房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)的不可逆性以及地理位置的固定性緊密連接，加上各地區(qū)的發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)和政策的相差懸殊，各地房地產(chǎn)不同的影響因素種類及影響因素和影響程度，使得經(jīng)濟(jì)、政治和政策環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)的投資決策具有更加重要的意義。房地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)影響因素主要是周期較長，經(jīng)濟(jì)、政治的變化等等。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)
其中包括土地購買的風(fēng)險(xiǎn)和籌資的風(fēng)險(xiǎn)。土地的獲得方式主要有協(xié)議讓出和召回兩種。協(xié)議讓出的風(fēng)險(xiǎn)來源于開發(fā)的企業(yè)和原房產(chǎn)所有者的談判過程。而召回的風(fēng)險(xiǎn)來源于成本高和利潤低，若對(duì)市場(chǎng)的走勢(shì)判斷有了偏差，則會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的虧損，因而其風(fēng)險(xiǎn)主要是對(duì)未來的市場(chǎng)判斷能力。籌資的風(fēng)險(xiǎn)是典型的資金密集型的行業(yè)，大部分是依靠籌資的方式來開發(fā)建設(shè)，具有投資較大、風(fēng)險(xiǎn)較高和周期長的特點(diǎn)?；I資的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于因使用借貸的資金而導(dǎo)致自有資金的回報(bào)盈利不確定性。
3、房地產(chǎn)在項(xiàng)目的建設(shè)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)
這方面主要有承包合同風(fēng)險(xiǎn)、自然條件的風(fēng)險(xiǎn)以及工期拖延的風(fēng)險(xiǎn)。承包合同風(fēng)險(xiǎn)有由于合同條款的不完善及敘述不嚴(yán)謹(jǐn)而引起的和純合同風(fēng)險(xiǎn)兩種。自然條件的風(fēng)險(xiǎn)包括如地形地勢(shì)、環(huán)境氣候等對(duì)施工安全的一定威脅。在房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間的損失都會(huì)令工期拖延，出現(xiàn)工期拖延的風(fēng)險(xiǎn)。
4、房地產(chǎn)在銷售階段的風(fēng)險(xiǎn)
這一階段的風(fēng)險(xiǎn)主要包括銷售合同的風(fēng)險(xiǎn)、銷售時(shí)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)以及自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)等。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的有效方法
1、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)防范
投資決策階段需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素最多，風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目成數(shù)的影響也最為關(guān)鍵。因此，建議企業(yè)做好以下幾方面的工作：
（1）建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)。研究國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策。對(duì)本地區(qū)各個(gè)區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、項(xiàng)目（包括在建和意向），適宜項(xiàng)目情況，做及時(shí)、準(zhǔn)確的分析，為企業(yè)經(jīng)營決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。經(jīng)常性的分析，比臨時(shí)“抱佛腳”分析的依據(jù)和理由會(huì)更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時(shí)間管理象限里，開展“重要面不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會(huì)從容、更周密。
建立地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)定期分析報(bào)告制度，同時(shí)加重住房金融研究，探索住房金融改革和發(fā)展的深層問題。定期的經(jīng)常性地對(duì)政策走勢(shì)，樓市價(jià)格、銷售數(shù)量、消費(fèi)需求變化等問題進(jìn)行分析，可以提高投資決策的前瞻性和科學(xué)性，規(guī)避決策依據(jù)錯(cuò)誤造成風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)更強(qiáng)。
（2）高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，在充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境資料，并且對(duì)此加以分析和綜合，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。
（3）由于決策失誤所造成“決策風(fēng)險(xiǎn)后果”的嚴(yán)重性，企業(yè)決策層必須有合理知識(shí)結(jié)構(gòu)的高級(jí)經(jīng)營，技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、判斷、處理能力，了解國家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。
（4）采用房產(chǎn)保險(xiǎn)的方式來間接降低風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)投資過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)部面臨著風(fēng)險(xiǎn)，都有可能發(fā)生損失，甚至發(fā)生致命的損失。要想將這種不確定的，大的損失轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定挑戰(zhàn)的損失，采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即保險(xiǎn)措施是非常必要的。
（5）靈活應(yīng)用投資組合理論。企業(yè)在投資中總是在收益相同時(shí)追求風(fēng)險(xiǎn)最小，或在風(fēng)險(xiǎn)相同時(shí)追求收益最大，在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間尋求一種最佳的均衡投資組合以分散風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。
（6）在對(duì)項(xiàng)目各開發(fā)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的同時(shí)，要注意風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施各階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行盡可能詳盡的分析，選擇可靠性好，風(fēng)險(xiǎn)隱患少，風(fēng)險(xiǎn)程度低的開發(fā)方案。
2、土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)防范
在土地獲取前，必須對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)屬性以及使用屬性進(jìn)行認(rèn)真確認(rèn)，以決定選擇或放棄對(duì)某一項(xiàng)目的開發(fā)、在征地過程中，應(yīng)主動(dòng)爭取有關(guān)部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風(fēng)險(xiǎn)因素，減少未來在各個(gè)層面的干擾；在拆遷和安置補(bǔ)償問題上，即講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化。
3、項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)防范
強(qiáng)化安全意識(shí)，事前控制與中控制動(dòng)態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法使項(xiàng)目順利進(jìn)行，并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，減輕開發(fā)商所面臨的未來不確定性。
另外，應(yīng)特別加強(qiáng)項(xiàng)目的招標(biāo)管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標(biāo)過程中，準(zhǔn)確核定標(biāo)的，利用競(jìng)爭、價(jià)格、供求機(jī)制，合理制定工期、質(zhì)量、造價(jià)、安全投標(biāo)的文件，為項(xiàng)目合同管理營造工作質(zhì)量環(huán)境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)可管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合法的消除、緩和、轉(zhuǎn)移；在合同契約的履行過程中，合理應(yīng)用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定，利用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)、財(cái)務(wù)手段，將“承包商風(fēng)險(xiǎn)”、“業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)”、“供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)”、“擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn)”進(jìn)行有效的控制。避免因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導(dǎo)致“意外”風(fēng)險(xiǎn)失控。
4、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險(xiǎn)防范
經(jīng)常管理階段是房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵階段。在經(jīng)濟(jì)管理中房地產(chǎn)商應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，了解需求狀況，采取靈活而合理定價(jià)措施，避免或減輕因高價(jià)或低價(jià)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗(yàn)不足、營銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可通過營銷，以充分利用人豐富的營銷經(jīng)驗(yàn)。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風(fēng)險(xiǎn)。搞好物業(yè)管理、定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患。
總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)有較長周期的過程,項(xiàng)目的一次性、不可重復(fù)性特點(diǎn)和過程中太多的不確定因素, 構(gòu)成了項(xiàng)目過程的各種風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)充斥在每個(gè)過程( 活動(dòng)) 。從某種程度上講,項(xiàng)目建設(shè)的過程實(shí)際上就是風(fēng)險(xiǎn)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的過程,而風(fēng)險(xiǎn)管理(識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)、處理)是靠企業(yè)的“團(tuán)隊(duì)”的力量, 靠管理水平、管理經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德和知識(shí)水平進(jìn)行的, 每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；控制
1 項(xiàng)目管理的三要素
當(dāng)前社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)正在蓬勃發(fā)展，然而由于歷史原因，房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)在我國存在的時(shí)間并不是很長，房地產(chǎn)企業(yè)如何切實(shí)有效地提高項(xiàng)目管理，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，是許多房地產(chǎn)商十分關(guān)注的現(xiàn)實(shí)問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一門綜合性的學(xué)科，涉及的范圍非常廣泛，涵蓋了包括經(jīng)濟(jì)、土建、設(shè)計(jì)、營銷在內(nèi)的許多分支。簡而言之，項(xiàng)目管理是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的管理，而項(xiàng)目是為了完成某特定產(chǎn)品或服務(wù)所做的努力。對(duì)于大多數(shù)項(xiàng)目而言，其實(shí)施的同時(shí)也需要一些資源，比如人、硬件和軟件環(huán)境等，因此項(xiàng)目管理是指在項(xiàng)目進(jìn)行當(dāng)中，運(yùn)用專業(yè)的知識(shí)、工具以及方法等，使項(xiàng)目可以至少達(dá)到項(xiàng)目設(shè)定的預(yù)期目標(biāo)。在項(xiàng)目管理過程中，質(zhì)量、時(shí)間、成本組成了項(xiàng)目管理的三個(gè)要素[1]。我們一般認(rèn)為項(xiàng)目管理的目的是要使得質(zhì)量不斷追求更好，時(shí)間不斷追求更快，成本不斷追求更低。其關(guān)系構(gòu)成一個(gè)穩(wěn)定的三角形，如（圖1）所示：
2 房地產(chǎn)的集團(tuán)管控
房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)而言，存在著自身的一些特點(diǎn)。正是由于這些特點(diǎn)，使得房產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理和其他行業(yè)也存在著許多環(huán)節(jié)上的不同。比如，房地產(chǎn)商對(duì)項(xiàng)目的管理主要包括土地的獲取、前期準(zhǔn)備、施工管理和成本控制、營銷、售后等環(huán)節(jié)。而且房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，資金投入非常大，開發(fā)的周期也十分長，操作環(huán)節(jié)十分復(fù)雜，也因此房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目管控難度非常大。就我國目前的房產(chǎn)企業(yè)而言，在實(shí)際管理中，他們中的許多已經(jīng)是集團(tuán)形式，但是其成員缺乏必要的凝聚力和協(xié)同性，這也導(dǎo)致核心企業(yè)對(duì)集團(tuán)內(nèi)的其他成員企業(yè)缺乏有效可靠的管理和控制。集團(tuán)管理控制的內(nèi)涵主要有以下幾個(gè)方面體現(xiàn)：集團(tuán)上下協(xié)調(diào)一致，企業(yè)內(nèi)部劃分權(quán)利責(zé)任、資金管理到位、以及以集團(tuán)管控為前提進(jìn)行投資決策。綜上可得，集團(tuán)管控模式是指作為集團(tuán)的總部和其下屬的項(xiàng)目公司在管理過程中的職能定位，包括公司的決策和職能機(jī)構(gòu)都是哪些[2]，并且對(duì)總部和下屬公司進(jìn)行權(quán)責(zé)劃分，建立集團(tuán)組織架構(gòu)，設(shè)計(jì)具體的管控流程，控制項(xiàng)目公司的決策和投資等。
2.1 財(cái)務(wù)管控型管理
財(cái)務(wù)管控模式是一種高度分權(quán)的管控，集團(tuán)主要借助財(cái)務(wù)手段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理控制，因此，該管控型將主要精力放在項(xiàng)目公司的投資收益上，而對(duì)公司的具體業(yè)務(wù)不進(jìn)行過多的干擾。這種模式下，集團(tuán)總部通常占據(jù)項(xiàng)目公司一半以上的股權(quán)來獲得決策權(quán)。而對(duì)于項(xiàng)目公司而言，集團(tuán)總部在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作經(jīng)營具有非常低的自。這種管控模式可以提高項(xiàng)目公司的主觀能動(dòng)性，能對(duì)市場(chǎng)做出敏銳的洞察力。項(xiàng)目子公司只要能保證制定的利潤指標(biāo)，集團(tuán)總部就不會(huì)對(duì)其加以干涉。在這個(gè)管理過程中，還可以有效地降低集團(tuán)公司的風(fēng)險(xiǎn)[3]，這是因?yàn)榧瘓F(tuán)公司和項(xiàng)目公司相對(duì)獨(dú)立、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，兩者的關(guān)系非常清晰，資產(chǎn)關(guān)系也十分明確。這種管控適用于下屬項(xiàng)目公司的業(yè)務(wù)范圍與集團(tuán)公司的主業(yè)相關(guān)性較小的情況下。
2.2 操作管控型管理
操作管控型管型相對(duì)于上述的財(cái)務(wù)管控型具有典型的集權(quán)特點(diǎn)，集團(tuán)公司對(duì)項(xiàng)目公司的開發(fā)、營銷、財(cái)務(wù)和人事等日常運(yùn)作等都進(jìn)行直接的管理，將集團(tuán)的行動(dòng)統(tǒng)一、整體協(xié)調(diào)發(fā)展作為特別強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)。因此在這種管控模式下，為了可以正常的使下屬公司進(jìn)行有效的運(yùn)轉(zhuǎn)，集團(tuán)總部的職能部門會(huì)比較龐大和臃腫。集團(tuán)總部通過這種管控模式對(duì)公司各個(gè)方面的經(jīng)營范圍實(shí)行直接的控制和管理，項(xiàng)目的效益也完全歸集團(tuán)總部進(jìn)行管理和分配，但是這種模式也有其存在的特點(diǎn)，它可以使集團(tuán)總部的各個(gè)決策在整個(gè)集團(tuán)內(nèi)部得到全面的貫徹和實(shí)施，而項(xiàng)目公司可以充分地利用集團(tuán)公司的資源獲得快速的發(fā)展。然而其缺點(diǎn)也十分明顯，集團(tuán)公司和項(xiàng)目公司的密切關(guān)系會(huì)給整個(gè)集團(tuán)帶來風(fēng)險(xiǎn)，兩者之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系十分不清晰，并且這種模式過度的強(qiáng)調(diào)集權(quán)管理會(huì)擬制項(xiàng)目公司的主觀能動(dòng)性和積極性。因此，這種模式適用于集團(tuán)公司和子公司之間具有非常高的相關(guān)性，集團(tuán)公司以該子公司為依托發(fā)展主業(yè)的情況。
2.3 戰(zhàn)略管控型管理
這是一種介于財(cái)務(wù)管控和操作管控之間的管理模式。在這種模式下，集團(tuán)總部對(duì)下屬子公司的日常具體事務(wù)很少參與，二者之間的關(guān)系也主要建立在戰(zhàn)略協(xié)調(diào)、控制和服務(wù)等方面，因此集團(tuán)總部只關(guān)心子公司核心經(jīng)營層的重大決策，而子項(xiàng)目公司只在一般決策、財(cái)務(wù)管理、人事管理等具體運(yùn)作方面具備一定的權(quán)限，而超出的權(quán)限要向集團(tuán)總部匯報(bào)。
在這種管控模式下，集團(tuán)總部會(huì)根據(jù)集團(tuán)的發(fā)展制定整體的戰(zhàn)略規(guī)劃，而子公司以此結(jié)合自己的業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r，編制業(yè)務(wù)的發(fā)展計(jì)劃并上報(bào)集團(tuán)總部審核。因此根據(jù)上述的特點(diǎn)，這種模式介于高度集權(quán)和高度分權(quán)之間[4]，保留了前兩者的優(yōu)點(diǎn)也保留了前兩者的缺點(diǎn)：戰(zhàn)略管控型模式可以讓集團(tuán)總部對(duì)集團(tuán)的重大決策保留了對(duì)下屬子公司的控制，避免了失控的危險(xiǎn)，子項(xiàng)目公司也能嚴(yán)格按照集團(tuán)公司的意愿執(zhí)行，保證了集團(tuán)公司的統(tǒng)一部署和利益實(shí)現(xiàn)。與此同時(shí)，集團(tuán)總部可以將精力放在其他重大問題上，而且還可以設(shè)立研發(fā)中心、市場(chǎng)品牌推廣中心、人力資源中心等為下屬子項(xiàng)目公司服務(wù)，從而也能促使子公司更好的發(fā)展。
但是在該模式下，也會(huì)出現(xiàn)許多的問題，這也要得到足夠的重視。首先是集團(tuán)總部和項(xiàng)目分公司如何劃分管理權(quán)限，集權(quán)和分權(quán)的程度如何把握是十分難確定的一件事。過于集權(quán)會(huì)讓下屬項(xiàng)目公司失去自，而過于分權(quán)則會(huì)產(chǎn)生項(xiàng)目失控的風(fēng)險(xiǎn)。因此綜合而言，這種模式適合于絕大部分國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)。
3 對(duì)中小型房企項(xiàng)目管理的建議
目前國內(nèi)不少中小開發(fā)商同樣欠缺清醒的認(rèn)識(shí)和合格的項(xiàng)目管理能力，中小房企項(xiàng)目管理者由于水平限制，更容易犯短視的毛病，忽視項(xiàng)目管理的重要性[5]，首先是房產(chǎn)項(xiàng)目的主要管理者如項(xiàng)目經(jīng)理（或公司分管項(xiàng)目的副總經(jīng)理），應(yīng)掌握項(xiàng)目管理方法并能熟練運(yùn)用，應(yīng)對(duì)各專業(yè)管理知識(shí)有一定程度了解和認(rèn)識(shí)。第二，中小房企房產(chǎn)項(xiàng)目管理的一個(gè)建議是通過模仿的方式快速學(xué)習(xí)與提高，通過模仿中創(chuàng)新，提升管理水平和綜合實(shí)力，逐步沉淀品牌氣質(zhì)，最終塑造自身獨(dú)特品牌。最后，目標(biāo)管理也是項(xiàng)目管理內(nèi)容的一部分。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)項(xiàng)目；全過程；投資控制
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資控制是很多投資者關(guān)心的重要內(nèi)容之一，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過程。房地產(chǎn)投資控制主要是通過房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書和可行性研究階段的投資估算審批和項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制的實(shí)行，投資規(guī)模得到了有效控制，對(duì)房地產(chǎn)投資有重要的作用，因此要對(duì)房地產(chǎn)投資控制進(jìn)行詳細(xì)的研究
1房地產(chǎn)投資的特性和作用
1.1全過程投資控制特性
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全過程投資有三種特性：①綜合性，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制時(shí)，必須要認(rèn)真考慮工程的資金、質(zhì)量和銷售等，要對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行全面綜合的考慮，不能只考慮其中的一個(gè)方面，要強(qiáng)調(diào)投資控制的每一個(gè)方面；②全面性，房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程投資涵蓋的范圍比較廣，涉及到整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的全過程，包括從決策到營銷的每個(gè)環(huán)節(jié)；③微觀性，想要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程投資，就要嚴(yán)格控制每一筆資金，從每筆投資開始進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，在控制資金的過程中要注意控制的周期不要太長，最好是以近期控制為主，這樣才能保證資金控制的詳細(xì)程度，提高投資控制的準(zhǔn)確性。
1.2全過程投資控制的作用
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全過程投資控制的具體操作是控制整個(gè)投資過程中的資金，確保投資在預(yù)算的金額內(nèi)。通過全過程的投資控制來保證投資的正確性，控制投資過程中的偏差和失誤，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工程中資源消耗的合理性，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
2房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全過程投資控制的基本準(zhǔn)則
2.1控制目標(biāo)
科學(xué)合理在進(jìn)行全過程項(xiàng)目投資的過程中要保證控制目標(biāo)的科學(xué)合理，這樣才能真正做到有效控制。只有在控制的過程中建立科學(xué)合理的控制目標(biāo)，才能到達(dá)投資控制的最終目標(biāo)，如果在投資的過程中控制不合理的目標(biāo)，就會(huì)失去投資控制的意義。
2.2保證控制環(huán)節(jié)的明確性
在之前的房地產(chǎn)投資控制中，主要把控制的重點(diǎn)放在了產(chǎn)品的建造上，雖然產(chǎn)品的建造對(duì)總投資的控制有一定的作用，但是只重視某一個(gè)環(huán)節(jié)的資金控制，忽視了投資控制的全面性，達(dá)不到有效控制房建項(xiàng)目的投資目的，因此想要真正實(shí)現(xiàn)控制投資的目標(biāo)，就要明確投資控制的具體環(huán)節(jié)，關(guān)鍵的投資環(huán)節(jié)得到了控制，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)全過程的投資控制。
2.3轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的控制觀念
轉(zhuǎn)變控制觀念是真正控制全過程投資的重要途徑，只有把傳統(tǒng)的注重某一階段的投資控制觀念轉(zhuǎn)變?yōu)槿婵刂朴^念，才能體現(xiàn)出全過程投資控制的理念，使企業(yè)的全體員工積極參與到全過程投資控制的工作中。
2.4控制方法有具有可行性全過程投資控制的方法是實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)的重要途徑，想要實(shí)現(xiàn)全過程投資控制的目標(biāo)，就要借助必要的控制方法，具有可行性的控制方法包括投資控制責(zé)任制、健全投資控制獎(jiǎng)懲制度等。
3房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目全過程投資控制
3.1項(xiàng)目投資決策
階段的投資控制全過程投資控制要從項(xiàng)目的實(shí)施開始，而項(xiàng)目的實(shí)施應(yīng)該從立項(xiàng)、項(xiàng)目可行性技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析開始，只有同時(shí)滿足技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的需要才能決定是否實(shí)施該項(xiàng)目，項(xiàng)目能夠給企業(yè)帶來一定的投資效益才能去實(shí)施，同樣的項(xiàng)目為了經(jīng)濟(jì)效益實(shí)施的方案也是多種多樣的，因此在全過程投資控制時(shí)要從項(xiàng)目的具體實(shí)施開始，項(xiàng)目在決策的過程中要對(duì)經(jīng)濟(jì)和技術(shù)進(jìn)行全面的分析，從而做出正確、科學(xué)、合理的決策，保證項(xiàng)目決策階段的有效控制。
3.2設(shè)計(jì)階段的投資控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目同工程的設(shè)計(jì)階段主要包括初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段，在設(shè)計(jì)的過程中要滿足委托方的意圖和使用功能，完成項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)安單位還要做圖紙說明，根據(jù)不同地區(qū)的概算指標(biāo)和材料價(jià)格等，做好設(shè)計(jì)要求的造價(jià)，從而確保概算的科學(xué)性與合理性。概算是設(shè)計(jì)過程中重要的部分，是確定和控制投資項(xiàng)目的主要來源，也是項(xiàng)目實(shí)施過程中造價(jià)管理和判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理的重要依據(jù)，因此投資者要對(duì)設(shè)計(jì)和概算有全面的考慮，要確保概算在相關(guān)的審批費(fèi)用之中，從而保證可以有效控制設(shè)計(jì)階段的投資。
3.3招投標(biāo)階段的投資控制
項(xiàng)目的施工圖是房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)和控制投資的主要依據(jù)，也是工程清單和標(biāo)底編制的依據(jù)，近幾年來很多工程項(xiàng)目都是采用工程報(bào)價(jià)的方式進(jìn)行投標(biāo)，這樣可以保證投標(biāo)的平等競(jìng)爭，企業(yè)在投標(biāo)的工程中根據(jù)工程的工程量和企業(yè)的自身情況進(jìn)行工程報(bào)價(jià)。合理的計(jì)算工程量、項(xiàng)目和工程的詳細(xì)內(nèi)容，避免出現(xiàn)遺漏和重疊，這樣可以保證投標(biāo)單位的投標(biāo)報(bào)價(jià)合理、準(zhǔn)確。避免在投資過程中出現(xiàn)各種就糾紛和索賠現(xiàn)象，從而有效控制招投標(biāo)的走姿控制。
3.4施工階段的投資控制
施工階段的投資控制是主要的投資控制階段，主要從以下幾點(diǎn)進(jìn)行控制：
3.4.1加強(qiáng)施工圖預(yù)算審查
施工圖預(yù)算是施工階段投資控制的主要文件，對(duì)施工階段的中的造價(jià)控制有一定的指導(dǎo)作用。項(xiàng)目管理單位要監(jiān)督投資投標(biāo)文件、施工圖紙、合同條款和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范審核施工單位的施工圖預(yù)算。保證工程量清單符合相關(guān)的規(guī)定，主要從工程量的定額、項(xiàng)目組價(jià)、投標(biāo)報(bào)價(jià)和設(shè)備預(yù)算價(jià)格等方面來判斷，從而保證施工預(yù)算圖的審查的準(zhǔn)確、合理。
3.4.2嚴(yán)格審查
施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)方案施工組織和專項(xiàng)施工方案是施工操作的指導(dǎo)性文件，施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)方案中的施工部署、施工方法、工藝方法、施工流程和技術(shù)措施等都與工程造價(jià)有密切的聯(lián)系，所以在管理過程中研對(duì)施工祖師和項(xiàng)目方案進(jìn)行認(rèn)真、嚴(yán)格的檢查，要保證施工方案的合理性，從而保證施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)方案的科學(xué)、經(jīng)濟(jì)和安全可靠，為施工階段的投資控制打好基礎(chǔ)。
3.4.3嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理
現(xiàn)場(chǎng)簽證在工程造價(jià)中有重要的作用，所以管理單位要注意收集施工現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)資料，對(duì)工程的施工情況有全面的了解，重視現(xiàn)場(chǎng)簽證，明確現(xiàn)場(chǎng)簽證的根據(jù)性和及時(shí)性，要嚴(yán)格按照規(guī)定的程序和辦理簽證的手續(xù)，從而保證簽證的客觀性與合理性，施工單位要加強(qiáng)主動(dòng)控制，避免出現(xiàn)簽證問題。
3.4.4嚴(yán)格控制工程變更
在施工階段中工程變更是影響資金控制的重要因素，所以在全過程資金控制的過程中不能忽視工程變更因素。工程變更主要主要包括設(shè)計(jì)變更和變更設(shè)計(jì)兩種形式，設(shè)計(jì)變更是設(shè)計(jì)單位因?yàn)樽陨碓蛞鸬淖兏兏O(shè)計(jì)是業(yè)主、施工單位和工程師對(duì)工程質(zhì)量等做出的變更建議，因此要對(duì)各種形式的變更進(jìn)行有效的審查，降低工程變更對(duì)投資控制的影響。
3.4.5對(duì)施工質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行有效的控制
施工質(zhì)量和進(jìn)度對(duì)施工成本有直接的影響，所以項(xiàng)目管理單位要提高施工的技術(shù)，充分發(fā)揮出管理在施工過程中的作用，從而在提高施工進(jìn)度的情況下保證施工的質(zhì)量，有效控制施工成本。
3.5決算階段的投資
控制決算階段是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全過程投資控制的最后一個(gè)階段，對(duì)項(xiàng)目投資有直接的影響，由于決算工作對(duì)技術(shù)的要求比較高，所以注意的事項(xiàng)也比較多，審核人員有敏銳的洞察力，較高的工作效率，還要有較強(qiáng)的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德，在進(jìn)行決算時(shí)要認(rèn)真梳理工程的數(shù)據(jù)，保證決算的科學(xué)合理。
4結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全過程投資控制有重要的作用，隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資的加大，市場(chǎng)競(jìng)爭日益激烈，所以要做好全過程的投資控制，保證企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確投資，減少不必要的資金投入，從而獲取更高的投資效益，促進(jìn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的發(fā)展。
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