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【關(guān)鍵詞】呼和浩特市；房地產(chǎn)；去庫存
一、呼和浩特市房地產(chǎn)行業(yè)市場形勢分析
（一）呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放慢
受房產(chǎn)市場供求狀況的影響，房地產(chǎn)投資態(tài)勢也發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資總規(guī)模雖仍保持增長趨勢，但是增速迅速下滑。如圖1所示。
根據(jù)上圖可以得出：呼和浩特市2008-2015年房地產(chǎn)投資總額仍保持增長趨勢，但增長速度下滑較快。
（二）呼和浩特市房地產(chǎn)銷售增速大幅下滑
呼市近年來的房地產(chǎn)投資規(guī)模仍呈增長態(tài)勢，但是房產(chǎn)銷售面積增速不斷下滑，加重房地產(chǎn)庫存問題。房產(chǎn)銷售增速大幅下滑，如圖2所示。
2010年伊始，呼和浩特市商品房銷售面積迅速下降，商品房銷售面積增長幅度由2010年的23.70%下降到2011年的-18.08%。2013年以后房地產(chǎn)銷售面積增幅開始上漲。
二、呼和浩特市房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的必要性
（一）房地產(chǎn)行業(yè)是呼和浩特市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)
與房地產(chǎn)行業(yè)相聯(lián)系的上下游行業(yè)比較多，產(chǎn)業(yè)鏈比較長。例如建筑材料行業(yè)、鋼鐵行業(yè)、運(yùn)輸行業(yè)、水泥行業(yè)等。房地產(chǎn)行業(yè)一直是呼和浩特市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)。因其投資建設(shè)資金量比較大、周期長，在拉動呼市經(jīng)濟(jì)增長發(fā)面起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，拉動上下游的行業(yè)發(fā)展，同時能提供了大量的就業(yè)機(jī)會。但是，近年來呼和浩特市的房價一直居高不下，房產(chǎn)庫存過剩，直接引致與房產(chǎn)相聯(lián)系的行業(yè)的發(fā)展。如果房地產(chǎn)能夠妥善解決庫存問題，不少行業(yè)及產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩將得以緩解。房地產(chǎn)去庫存后所要增加的房地產(chǎn)開發(fā)投資，將有利于消化許多行業(yè)過高的產(chǎn)能。
（二）房產(chǎn)去庫存有利于呼和浩特市房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級
房地產(chǎn)行業(yè)的庫存問題，如果不能妥善解決，房地產(chǎn)行業(yè)難以實(shí)現(xiàn)有效發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)形勢下，房產(chǎn)企業(yè)要對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展?fàn)顩r有清晰地布局和深刻的認(rèn)識。一方面，中小企業(yè)要理性投資，提升資金管理能力和防控風(fēng)險能力，能根據(jù)自身情況進(jìn)行合理定位；另一方面，大規(guī)模企業(yè)能夠通過平衡產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行更加有效的進(jìn)行風(fēng)險管控，提升房產(chǎn)投資建設(shè)能力。同時針對一些大型房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍海外市場的實(shí)際情況，能夠提供一些積極參考。通過較少庫存量，企業(yè)能夠獲得足量的流動資金，才能為進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級提供充足的資金，提升自身行業(yè)生存能力。
三、呼和浩特市房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的措施
（一）尊重市場規(guī)律，適當(dāng)降低房價
由于前些年，呼市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。在利潤的驅(qū)動下，企業(yè)盲目跟風(fēng)投資，導(dǎo)致了現(xiàn)在呼市房產(chǎn)市場供過于求的局面。所以，呼市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，順應(yīng)市場發(fā)展規(guī)律，調(diào)整企業(yè)的營銷方案，重新制定符合客觀情況的規(guī)劃。即呼市房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)供求環(huán)境的變化，適當(dāng)調(diào)整商品房的價格。價格是影響消費(fèi)量的重要因素，面對高房價，使眾多消費(fèi)者望而卻步。適當(dāng)降低房價，是市場發(fā)展的必然要求，也是化解庫存難題，加快資金回籠的有效措施。
（二）加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，刺激房產(chǎn)需求
加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，是解決當(dāng)前呼市房地產(chǎn)庫存問題的最好途徑與方式。根據(jù)當(dāng)前的市情來看，不少農(nóng)村人口有在城市買房的意愿。原因是在這些農(nóng)村人口中，有不少是在城里工作。因此，政府應(yīng)積極創(chuàng)造農(nóng)民市民化的條件，進(jìn)而城市常駐人口數(shù)量就會增加，從而增加城市住房的潛在消費(fèi)人口。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，有助于緩解呼市房地產(chǎn)庫存壓力。
（三）做好城鎮(zhèn)規(guī)劃，發(fā)揮政府的作用
呼市政府一方面應(yīng)致力于“以人為本”的城鎮(zhèn)化建設(shè)，做好城鎮(zhèn)規(guī)劃工作。另一方面應(yīng)大力加強(qiáng)政策引導(dǎo)，減輕房產(chǎn)企業(yè)賦稅，減少房產(chǎn)行業(yè)盲目投資建房情況。要解決房地產(chǎn)庫存量的問題，呼市政府應(yīng)制定和完善相關(guān)行業(yè)的政策法規(guī)，既應(yīng)該有短期性的調(diào)控手段，也需要長期的政策法律規(guī)范，努力形成靈活有效的制度約束規(guī)范，為切實(shí)降低房價提供可能。
（四）增強(qiáng)品牌意識，樹立企業(yè)形象
品牌作為企業(yè)生存發(fā)展的無形資產(chǎn)，對消費(fèi)者來說，有很大的吸引力。有了品牌，房產(chǎn)的市場占有率也就有了保證。品牌在企業(yè)的生產(chǎn)銷售活動中發(fā)揮著極為關(guān)鍵的作用，依靠品牌效應(yīng)的發(fā)揮，一方面可縮短房產(chǎn)的上市銷售時間，另一方面保證了銷售及利潤的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)品牌意識，充分挖掘品牌效應(yīng)，而不是只注重企業(yè)的短期發(fā)展利益，應(yīng)有戰(zhàn)略性眼光、全局意識，重視企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，致力于建立企業(yè)長期品牌。
（五）做好市場調(diào)查，擴(kuò)大有效供給
滿足住房消費(fèi)者對產(chǎn)品的需求是房產(chǎn)市場的主旨。呼市房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)供給創(chuàng)新，調(diào)查購房者的需求，定位目標(biāo)客戶人群。提供與客戶需求相匹配的商品房是化解房產(chǎn)庫存難題的關(guān)鍵措施。控制好住宅開發(fā)數(shù)量，增加與城鎮(zhèn)普通居民購買能力相適應(yīng)的中低高檔住宅的供應(yīng)量。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極主動運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，借助互聯(lián)網(wǎng)，及時了解用戶需求狀況，以用戶的需求為生產(chǎn)供給的出發(fā)點(diǎn)，提高供給的質(zhì)量、減少庫存。
通過以上對呼市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的分析，可以知道：去庫存是當(dāng)前呼市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的首要工作。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r直接影響著當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展前景。所以，呼市政府應(yīng)做好城鎮(zhèn)規(guī)劃，有序推進(jìn)城鎮(zhèn)化，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房。呼市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尊重市場發(fā)展的規(guī)律，適當(dāng)降低房價，以低價格吸引消費(fèi)者；增強(qiáng)企業(yè)的品牌意識，向市場提供適銷對路的商品房。
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵字]房地產(chǎn)估價；市場比較；研究
文章編號：2095-4085（2015）03-0095-02
房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運(yùn)用科學(xué)估價方法，對估價對象在估價時點(diǎn)的價值進(jìn)行估算和判定的活動。我國目前房地產(chǎn)估價師都是經(jīng)過全國統(tǒng)一考試，取得產(chǎn)地估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》并注冊登記后才從事房地產(chǎn)估價活動的?？梢娢覈鴮Ψ康禺a(chǎn)估價方面的重視，對房地產(chǎn)估價的市場比較法研究對我國的房地產(chǎn)發(fā)展具有重大意義。
1 我國現(xiàn)今房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)在近十年里都在健康發(fā)展著，這是無數(shù)的國家房地產(chǎn)主管部門和房地產(chǎn)估價師們所共同創(chuàng)造的。其成果突出表現(xiàn)在多方面，主要有下面幾方面：
（1）制定了有關(guān)房地產(chǎn)評估的法律規(guī)章。
（2）確立了房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格證制度
（3）制訂了有關(guān)房地產(chǎn)估價的技術(shù)規(guī)范
（4）形成了良好的房地產(chǎn)估價市場和房地產(chǎn)估價行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
（5）擴(kuò)大了房地產(chǎn)估價的服務(wù)領(lǐng)域
2 我國房地產(chǎn)評估行業(yè)中存在的主要問題
房地產(chǎn)行業(yè)是影響我國現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展的重要行業(yè)之一，我國現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)也存在一些問題。
2.1 房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)不明晰
房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問題主要表現(xiàn)在：第一，估價人員的人事關(guān)系在委托到當(dāng)?shù)厝瞬沤涣髦行牡倪^程中人事合同的認(rèn)定不夠規(guī)范。第二，估價人員沒有真正獨(dú)立，還在原來的主管部門任職。第三，估價機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)源還是原主管部門。第四，由于估價機(jī)構(gòu)與主管人員之間存在多年的同事或者上下級關(guān)系，估價師在工作中難免會對其給予照顧。
2.2 行業(yè)的法制建設(shè)落后
中國現(xiàn)今還沒有類似于已有的《律師法》和《注冊會計(jì)師法》之類的《估價師法》。雖然我國現(xiàn)在已經(jīng)根據(jù)房地產(chǎn)估價發(fā)展的要求，制定出了一些規(guī)章制度，初步形成了房地產(chǎn)估價法律法規(guī)體系，但是還仍然缺失有關(guān)房地產(chǎn)估價的各項(xiàng)法律、法規(guī)和規(guī)章制度。
2. 3 估價人員的整體素質(zhì)不高，不能滿足行業(yè)的發(fā)展需求
我國現(xiàn)今的估價師考核幾乎只是注重理論方面的考核及學(xué)歷高低，因此，我國現(xiàn)今通過考試的人大部分是大學(xué)畢業(yè)生，其工作經(jīng)歷幾乎為零。而許多擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的多年從事評估事業(yè)的人卻由于欠缺理論知識而通不過考試。除此之外，估價師的再教育嚴(yán)重缺乏，以至于不能滿足行業(yè)發(fā)展需要。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對房地產(chǎn)評估的要求也不斷的增加，因此，估價師需要定期接受專業(yè)知識的培訓(xùn)，積極學(xué)習(xí)國內(nèi)外的先進(jìn)技術(shù)，使得其技術(shù)能滿足行業(yè)的發(fā)展需要。
3 房地產(chǎn)估價的市場比較法
在我國長期的房地產(chǎn)估價發(fā)展中，市場比較法是最主要、最常用也是最重要的方法。隨著市場比較法的理論探索與實(shí)踐應(yīng)用，市場比較法也在逐漸完善。
市場比較法是指將估價對象與估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。這是一種技術(shù)上成熟、比較貼切實(shí)際的估價方法。其原理主要是替代原理，將替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價格總是相互牽引、趨于一致的。最常用的估價公式是：估價對象價格一可比實(shí)例價格*交易情況調(diào)整系數(shù)*交易日期調(diào)整系數(shù)*房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。當(dāng)然，房地產(chǎn)估價師僅僅運(yùn)用這些公式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其要想在估價過程中充分運(yùn)用市場比較法，需要注意以下幾點(diǎn)：
3.1 選取可比實(shí)例
雖然在進(jìn)行實(shí)例選取時，沒有充足的房地產(chǎn)交易案例供選擇。但是，房地產(chǎn)估價師在選取可比的實(shí)例時，可供選擇的案例還是多多益善，原則上選取的案例要與估價對象盡可能接近，越接近越好。由于房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性，在選取案例時，可以通過一些因素來參考，比如時間因素，一般情況下估價點(diǎn)相差一年以上的不宜采用。其次，在確定案例的相似度時，房地產(chǎn)估價員不應(yīng)該加入太多的主觀因素而根據(jù)自己的個人經(jīng)驗(yàn)來選取，這會嚴(yán)重影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確度。
3.2 調(diào)整修正系數(shù)和調(diào)整系數(shù)的傾向性
在估價實(shí)務(wù)中，由于交易情況價格影響修正、交易日期價格影響一般估價師習(xí)慣采用的數(shù)學(xué)公式或模型加以量化的方法難以判斷。這就要求房地產(chǎn)估價師通過其專業(yè)分析和判斷來確定，從而進(jìn)行傾向性選取修正系數(shù)和調(diào)整系數(shù)，對估價結(jié)果進(jìn)行人為主導(dǎo)和操控。
3.3 對可比實(shí)例缺乏調(diào)查
現(xiàn)今的房地產(chǎn)估價市場由于缺乏可比實(shí)例的充分調(diào)查，造成了市場比較法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整在很大程度上就難了很多。為了解決這個情況，在實(shí)際的房地產(chǎn)估價中應(yīng)該要充分了解市場，比如做市場調(diào)查等。除此之外，還應(yīng)該注意交易案例市場化、調(diào)整項(xiàng)目缺失等問題，在房地產(chǎn)估價師應(yīng)該要綜合考慮上述問題，在實(shí)際的估價過程中，盡可能地做出準(zhǔn)確的估價。
4 結(jié)論
我國經(jīng)濟(jì)科技都在競爭中快速發(fā)展著。房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)，這對房地產(chǎn)估價工作又提出了更高的要求。為了提高房地產(chǎn)估價的技術(shù)水平，房地產(chǎn)估價的市場比較法是其中非常關(guān)鍵的方法。希望在未來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)能夠發(fā)展的更加迅速，房地產(chǎn)估價工作能夠更加有效率。
參考文獻(xiàn)：
[1]杜葵，陳玉梅，市場比較法應(yīng)用的難點(diǎn)及完善措施――兼論層次分析法在市場比較法中的應(yīng)用[J].中國房地產(chǎn).1997（05）.
關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)形勢房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理性思考
新經(jīng)濟(jì)與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)相比，具有更加復(fù)雜、更加多元化的特點(diǎn)，例如，社會中信息技術(shù)的廣泛使用使人們獲取信息更加快捷方便；電子商務(wù)的快速發(fā)展以及電子支付手段的出現(xiàn)使人們的生活與消費(fèi)方式發(fā)生了巨大的改變；新經(jīng)濟(jì)形勢下資本運(yùn)作逐漸向數(shù)字化轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到新經(jīng)濟(jì)形勢的影響也產(chǎn)生了相應(yīng)的改變，因此需要進(jìn)一步發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的作用，有效預(yù)防泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對社會經(jīng)濟(jì)的影響
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對社會經(jīng)濟(jì)的積極影響主要表現(xiàn)在以下幾方面。第一，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加速產(chǎn)業(yè)升級。目前我國正處于社會轉(zhuǎn)型的重要時期，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要目標(biāo)在于推動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對于優(yōu)化我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要作用，具體體現(xiàn)在提供場地支持，從而加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，推動我國第三產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。第二，推動社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。由于我國人口數(shù)量多，在城市人口不斷增多的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠解決困擾城市居民住房問題的重要途徑。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有助于解決城市住房少的問題，并且能夠帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動社會經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。第三，帶動社會就業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠帶動上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是服務(wù)業(yè)，如房屋裝修、房屋設(shè)計(jì)、家具生產(chǎn)等行業(yè)，在一定程度上有助于提高我國的就業(yè)率。第四，拉動消費(fèi)增長。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展能夠帶動社會消費(fèi)的增長，同時房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展過程中能夠不斷提升社會基礎(chǔ)性住宅建設(shè)，滿足人們對住房的需求，同時能夠提高人們對其他產(chǎn)品的需求，如家電、家具、建材等，有助于拉動消費(fèi)增長。
但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不光會帶來積極影響，同樣也會帶來消極影響。第一，泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)由于缺乏有效的市場監(jiān)督導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)虛假繁榮的情況，對社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成了較大的影響。虛假的市場繁榮會嚴(yán)重干擾我國市場經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，因此需要重視這一問題。第二，社會危機(jī)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮不但對經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成影響，甚至?xí)鹕鐣C(jī)。很多企業(yè)會因?yàn)樘摷俳?jīng)濟(jì)而破產(chǎn)，大量人員失業(yè)可能會造成社會不安定。第三，金融風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要大量的資金投入，而泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)會導(dǎo)致銀行不良貸款增多，對我國金融業(yè)發(fā)展造成較大的影響。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問題分析
（一）沒有遵循市場實(shí)際需求
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立健全，需要尊重客觀市場的發(fā)展規(guī)律，根據(jù)市場選擇項(xiàng)目地點(diǎn)、范圍及建設(shè)規(guī)模等因素，避免供給側(cè)不對稱造成的供給失衡。但是從我國目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目沒有完全遵循市場實(shí)際需求，這屬于“以產(chǎn)定銷”的情況，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中比較典型的問題。針對這一情況，政府需要從當(dāng)?shù)貙?shí)際住房需求出發(fā)，確定最佳方案，做好市場調(diào)查，確保供給側(cè)與需求側(cè)保持平衡狀態(tài)，避免為了刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展而盲目轉(zhuǎn)讓土地，確保土地開發(fā)與利用和城市規(guī)劃的統(tǒng)籌發(fā)展，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加合理化。
（二）市場導(dǎo)向存在一定的盲目性
在新經(jīng)濟(jì)形勢的影響下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，這是市場導(dǎo)向作用的影響，但是需要注意的是，市場導(dǎo)向也存在一定的盲目性，因此需要加強(qiáng)理性思考，在尊重市場發(fā)展規(guī)律的前提下，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場導(dǎo)向進(jìn)行合理調(diào)整。政府需要充分發(fā)揮自身的宏觀調(diào)控作用，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，通過調(diào)整批租權(quán)來加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級與優(yōu)化，從而推動城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但是在實(shí)際實(shí)踐過程中由于很多投資者沒有重視這一問題，只關(guān)心出價高低，沒有重視市場取向，盲目投入高產(chǎn)出行業(yè)，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)混亂。
（三）土地價格不斷增長
城市可利用土地資源是非常有限的，其價格在很大程度上受到市場供需的影響，但是由于土地資源不屬于商品，其最終價值主要是從投資收益率來計(jì)算的，與社會勞動無直接關(guān)系。由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中在很大程度上受到土地資源供給的限制，從房地產(chǎn)投資狀況來看，地價較高時政府的收益也越高，為了帶動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，容易發(fā)生盲目出讓土地的情況，導(dǎo)致房屋單價也不斷升高。但是在市場經(jīng)濟(jì)中，過高的價格會約束消費(fèi)者的行為，導(dǎo)致投資成本增加，商品房價格的升高會給人們的消費(fèi)造成負(fù)面影響，甚至出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的情況。這說明了盲目抬高地價不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，是一種不理智的行為。
三、新形勢背景下推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的理性思考
（一）合理分配建設(shè)用地
城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要各產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，不能簡單通過轉(zhuǎn)讓土地的方式來刺激地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這雖然能夠提高財政收入水平，但是不符合國家科學(xué)發(fā)展觀的要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他項(xiàng)目投資不同，盈利方式也存在較大的差異，寫字樓、大型商場等項(xiàng)目能夠通過出售的方式直接獲利，工業(yè)廠房以及娛樂建筑等需要與其他經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)長期收益；公共設(shè)施建設(shè)雖然沒有實(shí)際盈利，但是能夠優(yōu)化城市環(huán)境，為城市居民創(chuàng)造更好的生活空間。因此政府需要重視地方經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，做好城市規(guī)劃，合理分配建設(shè)用地。
（二）提高政府宏觀調(diào)控職能
隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，并從房市周期理論來看，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于上升階段，房地產(chǎn)市場也從不完善逐漸向完善發(fā)展，未來房地產(chǎn)發(fā)展要更加理性化。在城市發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃的重要組織者與實(shí)現(xiàn)者，需要提高建設(shè)的理性化，減少盲目建設(shè)的行為，要做好市場調(diào)研，分析居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與消費(fèi)意愿。政府需要充分發(fā)揮自身的宏觀調(diào)控職能，推動經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，避免發(fā)生供給側(cè)不平衡的情況，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。需要貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督與調(diào)控，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛假繁榮情況的發(fā)生。
（三）確保土地價格的合理性
房地產(chǎn)作為我國重要的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)，具有拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的作用。隨著社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，居民的購房能力也不斷提升，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。在新經(jīng)濟(jì)形勢下，政府需要合理利用相關(guān)政策以及行政手段將土地價格控制在合理范圍內(nèi)，并根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平適當(dāng)控制房價，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及土地與金融等要素，土地資源作為一種有限資源，其供應(yīng)量有限，流動性較低，而金融則正好相反，流動性強(qiáng)。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)投機(jī)行為，在資金鏈斷裂之后可能會對房地產(chǎn)行業(yè)以及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展都造成較大的影響。
（四）預(yù)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)
為了有效限制投資行為以及炒房行為的出現(xiàn)，政府需要加強(qiáng)房價市場監(jiān)控，不斷優(yōu)化和改革現(xiàn)有地價公示制度，確定基準(zhǔn)地價，從而為土地市場交易提供參考。同時要對土地交易價格進(jìn)行科學(xué)評估，實(shí)時掌握具體交易價格，并快速發(fā)現(xiàn)異常問題。定期檢查區(qū)域內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓情況，若基于優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)讓的土地需要限制其在規(guī)定時間內(nèi)再次交易。政府需要根據(jù)房價的市場調(diào)查結(jié)果采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控手段，避免房價過快升高。由于不同地區(qū)房價存在較大的差異，需要根據(jù)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對房價進(jìn)行定量定性分析，從而加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效監(jiān)控，預(yù)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。
1、易居中國的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資源優(yōu)勢
易居中國在房地產(chǎn)領(lǐng)域積累了從市場調(diào)查、投資項(xiàng)目分析、市場營銷策劃、房地產(chǎn)決策咨詢、專業(yè)營銷等方面及其豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，是中國房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者。
易居中國積累了從房地產(chǎn)發(fā)展商到高端客戶，從商業(yè)銀行到各類金融機(jī)構(gòu)，從房地產(chǎn)中介顧問機(jī)構(gòu)到房地產(chǎn)專業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)等整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中高端資源。
易居中國的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資源優(yōu)勢，為基金公司從投資項(xiàng)目尋找、投資項(xiàng)目分析決策、投資項(xiàng)目整合、投資項(xiàng)目退出等整個投資過程提供了不可替代的技術(shù)支持，為易居房地產(chǎn)基金創(chuàng)造優(yōu)秀的投資業(yè)績提供不可或缺的資源保證。
2、易居房地產(chǎn)基金優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)
易居房地產(chǎn)基金的掌舵人是易居中國的創(chuàng)始人周忻，周先生將易居中國打造成中國房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者，并使易居中國在美國紐交所成功上市。易居房地產(chǎn)基金的管理團(tuán)隊(duì)有來自中國房地產(chǎn)研究咨詢和房地產(chǎn)開發(fā)的資深的成功實(shí)踐者，有來自世界500強(qiáng)企業(yè)負(fù)責(zé)投資發(fā)展的高端人才，有來自房地產(chǎn)投資、分析領(lǐng)域的專業(yè)精英人士。他們組成了易居房地產(chǎn)基金的優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)，在易居中國的強(qiáng)大資源管理平臺上以專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)投資于蘊(yùn)藏著巨大投資機(jī)會的中國房地產(chǎn)市場。
3、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整帶來的機(jī)會
2008年，中國房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，一方面存在著時不我待的發(fā)展機(jī)會。
另一方面，幾乎所有的房地產(chǎn)商都不同程度存在著融資的困難，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的行業(yè)調(diào)整，在調(diào)整的過程中必然蘊(yùn)藏著稍縱即逝的絕佳投資機(jī)會，在這樣的現(xiàn)實(shí)條件下，具有深厚房地產(chǎn)行業(yè)背景的易居房地產(chǎn)投資基金將有機(jī)會獲得巨大的成功。
二、投資策略
1、PRE-IPO房地產(chǎn)企業(yè)投資
利用易居中國的資源優(yōu)勢，第一時間掌握投資項(xiàng)目信息，以全方位戰(zhàn)略合作的方式股權(quán)投資于優(yōu)質(zhì)的擬上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，利用資本市場實(shí)現(xiàn)投資的增值。
2、以股權(quán)投資方式參與房地產(chǎn)開發(fā)
A、以股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的方式取得土地或物業(yè)
利用房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的機(jī)會以股權(quán)投資的方式直接獲得超值的住宅、商業(yè)和工業(yè)用途的土地或物業(yè)，再通過易居中國對投資標(biāo)的重新進(jìn)行專業(yè)的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使土地或物業(yè)價值大幅度提升后，通過與易居中國戰(zhàn)略合作開發(fā)商共同合作開發(fā)，由易居中國快速實(shí)現(xiàn)相應(yīng)房地產(chǎn)的銷售，使土地或物業(yè)實(shí)質(zhì)性增值；或經(jīng)過易居中國對土地或物業(yè)進(jìn)行整體策劃從而使土地或物業(yè)價值重新發(fā)現(xiàn)及價值提升后直接轉(zhuǎn)手出售，快速實(shí)現(xiàn)土地或物業(yè)的增值。
B、以股權(quán)投資的方式參股房地產(chǎn)公司的優(yōu)秀項(xiàng)目公司
以股權(quán)投資的方式參股房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司開發(fā)，再通過易居中國對投資項(xiàng)目重新進(jìn)行專業(yè)的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使投資項(xiàng)目價值大幅度提升后，通過易居中國快速實(shí)現(xiàn)銷售，使項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性增值；或者開發(fā)完成后擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)，通過與專業(yè)團(tuán)隊(duì)合作經(jīng)營物業(yè)出租實(shí)現(xiàn)投資的增值。
三、易居中國的市場地位
1、易居中國的業(yè)績
2004年度CIHAF中國十大房地產(chǎn)營銷企業(yè)
2005年度中國房地產(chǎn)策劃百強(qiáng)企業(yè)百強(qiáng)之星
2005年CCPE中國房地產(chǎn)營銷行業(yè)十大杰出貢獻(xiàn)企業(yè)
2006年度中國房地產(chǎn)最佳綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)
2006年度中國房地產(chǎn)策劃行業(yè)領(lǐng)先公司品牌
2005-2007年連續(xù)三年中國房地產(chǎn)策劃百強(qiáng)綜合實(shí)力TOP10第一名
2007中國房地產(chǎn)策劃百強(qiáng)綜合實(shí)力第一名
2007最佳綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)
2、易居中國市場敏銳度
擁有行業(yè)內(nèi)獨(dú)一無二的自主型技術(shù)研發(fā)和專業(yè)培訓(xùn)體系
擁有中國唯一一家正規(guī)的涵蓋房地產(chǎn)市場研究、技術(shù)開發(fā)和專業(yè)培訓(xùn)等領(lǐng)域的專業(yè)研究院――上海易居房產(chǎn)研究院；
擁有涵蓋中國全境，獨(dú)一無二的中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)――“CRIC SYSTEM”，并在行業(yè)內(nèi)率先開發(fā)、研制和應(yīng)用了客戶資源管理CRM系統(tǒng)
擁有中國房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)最大的客戶資料數(shù)據(jù)庫――“易居會”置業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫：
擁有國內(nèi)首創(chuàng)的房地產(chǎn)銷售案場無線局域網(wǎng)全電腦銷控管理SCS系統(tǒng)
強(qiáng)大的研究力量，豐富的數(shù)據(jù)庫，科學(xué)的管理體系，使得易居對中國房地產(chǎn)市場保持著高度敏銳，隨時可以捕捉到房地產(chǎn)市場最好的投資機(jī)會。
3、易居中國在房地產(chǎn)市場的資源
同時易居中國具有各類房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)庫，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的各類研究機(jī)構(gòu)、中介顧問機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等建立了廣泛的聯(lián)系。
四、易居海外基金情況：易居中國房地產(chǎn)投資基金1號
基金管理方為易居中國注冊在開曼群島的非全資子公司易居資產(chǎn)，其中易居(中國)的兩位高管以個人名義總共投資了2800萬美元
規(guī)模：1億美元，春節(jié)后才開始真正建倉易居海外基金實(shí)際投資情況(案例)
項(xiàng)目位置：上海
投資方式：與某教育機(jī)構(gòu)合作開發(fā)
盈利模式：長期出租
總建筑面積：25萬平方米
一期建筑面積：5萬平方米
一期總投資額：2000萬美元
一期平均租金：2.6元/天/平方米
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法 改革
【中圖分類號】G 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A
【文章編號】0450-9889（2012）09C-0054-02
隨著我國的城市化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，而與之密切相關(guān)的房地產(chǎn)策劃行業(yè)也取得了長足的進(jìn)展，并且已經(jīng)形成了一個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)策劃在社會經(jīng)濟(jì)生活中的作用越來越大。而社會對房地產(chǎn)策劃人才的要求也越來越高，面對越來越高的人才要求，如何提高學(xué)生的實(shí)際操作能力以提高其就業(yè)率及競爭能力尤顯重要。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革的必要性
房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)（房地產(chǎn)策劃方向）的重要的專業(yè)課程之一，也是培養(yǎng)房地產(chǎn)策劃人才綜合能力的重要課程。該課程的教學(xué)目的就是通過本課程的教學(xué)使學(xué)生熟悉房地產(chǎn)策劃的基本理論，較好把握房地產(chǎn)及房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)金融策劃、物業(yè)管理策劃等基本技能，是對學(xué)生的實(shí)踐操作能力要求較高的一門課程。傳統(tǒng)的教學(xué)模式是以教師為中心的單向的課堂講授方式，教師根據(jù)自己對課程理論的認(rèn)知進(jìn)行課堂講授，學(xué)生根據(jù)教師授課內(nèi)容的生動程度被動的選擇性接受這種方式很不利于培養(yǎng)學(xué)生主動學(xué)習(xí)、獨(dú)立學(xué)習(xí)、思考及解決問題的能力，而房地產(chǎn)策劃崗位對從業(yè)者的要求不但有扎實(shí)的理論知識，更要有市場調(diào)查的能力、市場細(xì)分及市場定位的能力、實(shí)施4P營銷策略的能力以及具備多方面的基本素質(zhì)：包括獨(dú)立思考的素質(zhì)、團(tuán)結(jié)協(xié)作的素質(zhì)，與人溝通的素質(zhì)及表達(dá)自己見解的素質(zhì)等等。
經(jīng)驗(yàn)表明，即便非常精彩的課堂講授，學(xué)生聽了大都會在幾天后遺忘，直到考試之前才會重新翻開書本，照著教師講課中劃出的重點(diǎn)內(nèi)容，臨時抱佛腳地死記硬背。而一旦應(yīng)付完考試，便又全部忘掉。而畢業(yè)班的學(xué)生經(jīng)常流露出大學(xué)什么也沒有學(xué)到的失落情緒，這種情緒直接影響到了他們找工作和面試時的自信心。為了改變這種現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程的教學(xué)改革勢在必行。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革做法初探
（一）擇本地房地產(chǎn)項(xiàng)目，模擬實(shí)戰(zhàn)
為了讓學(xué)生切實(shí)提高學(xué)習(xí)興趣，主動學(xué)習(xí)，教師需要創(chuàng)設(shè)相應(yīng)的學(xué)習(xí)情境，讓學(xué)生有實(shí)戰(zhàn)的感覺。在教學(xué)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，任課教師先在學(xué)生方便到達(dá)調(diào)查的范圍內(nèi)選好一塊處于擬出讓或掛牌階段的地塊，并詳細(xì)了解、記錄（如拍照）該地塊的情況包括土地面積、規(guī)劃容積率、限制高度等用地指標(biāo)，分析項(xiàng)目流程。在本門課程的前兩節(jié)課，任課教師以該地塊為例（把該地塊的基本情況通過多媒體的形式直觀地展示給學(xué)生）通過與學(xué)生討論的方式，把房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個環(huán)節(jié)分解成不同的任務(wù)目標(biāo)，以任務(wù)為驅(qū)動，全面提高學(xué)生技能學(xué)習(xí)。在此過程教師要注重引導(dǎo)、啟發(fā)學(xué)生，提高學(xué)生對問題的分析、判斷等職業(yè)能力。針對具體的項(xiàng)目，一切從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合學(xué)生較為熟悉的房地產(chǎn)市場環(huán)境，展開有針對性的后續(xù)內(nèi)容的教學(xué)要比經(jīng)典案例更能引起學(xué)生的興趣，教學(xué)效果自然不會差。
（二）讓學(xué)生“動”起來，在“動”中學(xué)
1 動口。作為房地產(chǎn)策劃人員需要進(jìn)行市場調(diào)查、需要與合作團(tuán)隊(duì)溝通、需要向客戶陳述方案的可行性等等，這些都需要有較好的溝通能力和表達(dá)能力，而一路從應(yīng)試教育的獨(dú)木橋上走來的學(xué)生無疑這幾方面的能力是比較欠缺的，所以為了畢業(yè)后能盡快適應(yīng)崗位的要求，必須加強(qiáng)訓(xùn)練。
一是課前鍛煉。每節(jié)課課前按學(xué)號順序，由兩位同學(xué)依次上臺脫稿講一條有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行政策法規(guī)、新聞、柳州某在售樓盤開盤的信息（開盤、促銷）或某房地產(chǎn)行業(yè)的招聘信息等，并加以簡短評論，時間一般以1～2分鐘為宜。通過重復(fù)鍛煉，不但提高了學(xué)生表達(dá)能力，同時增加了學(xué)生對房地產(chǎn)市場的認(rèn)識。房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃是與房地產(chǎn)市場結(jié)合非常緊密的一門課程，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不熟悉就不可能進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，開發(fā)出滿足客戶需求的產(chǎn)品。因此，教學(xué)過程必須讓學(xué)生學(xué)會密切關(guān)注房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及國家現(xiàn)行的政策法規(guī)。所以這樣的課前鍛煉，一舉兩得。
二是課上鍛煉。課上盡可能根據(jù)教學(xué)內(nèi)容設(shè)置問題，增加學(xué)生討論、小組交流的機(jī)會；案例討論是學(xué)生相互學(xué)習(xí)、培養(yǎng)合作精神的有效手段?？梢試@一個具體案例讓學(xué)生在教師的引導(dǎo)下運(yùn)用已學(xué)的專業(yè)策劃知識結(jié)合自己的思維對一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的主題策劃、市場策劃或其他方面策劃展開討論。請學(xué)生上講臺是真正形成討論的先決條件，這樣既能鍛煉自身膽量，極大地提高反應(yīng)敏捷性，也是檢驗(yàn)其運(yùn)用課外閱讀、社會觀察等來分析問題、解決問題的一個標(biāo)尺。教師可以從中更多地了解學(xué)生的知識面，更深地把握教材，更好地對學(xué)生予以引導(dǎo)。另外，市場調(diào)研報告以及其他模塊的作業(yè)、課程實(shí)習(xí)報告要求均做成PPT上講臺匯報。這看似平常的課堂“動口”卻在無形中激活了學(xué)生的思維細(xì)胞，鍛煉了學(xué)生的口頭表達(dá)能力，也加強(qiáng)了學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作能力。討論過程中，教師應(yīng)注意引導(dǎo)，使討論不脫離主題。所選案例要基本反映當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)狀現(xiàn)狀，如果案例時間久遠(yuǎn)不能反映當(dāng)前實(shí)際情況，案例就失去了意義。
三是課外鍛煉?？梢孕〗M為單位進(jìn)行市場調(diào)研，包括在人流量比較大的地方進(jìn)行問卷調(diào)查和進(jìn)售樓處對置業(yè)顧問進(jìn)行深度訪談，能培養(yǎng)學(xué)生人際交流與團(tuán)隊(duì)協(xié)作等能力。同時，可舉辦相關(guān)比賽，以賽促學(xué)。如舉辦房地產(chǎn)廣告媒體策劃方案比賽、房地產(chǎn)置業(yè)顧問比賽，比賽環(huán)節(jié)的設(shè)置除考查學(xué)生理論知識的扎實(shí)程度外，更重要的是鍛煉學(xué)生的表達(dá)能力，分析判斷能力。通過一定的激勵措施，調(diào)動學(xué)生學(xué)專業(yè)、愛專業(yè)的積極性，經(jīng)過初賽、決賽等環(huán)節(jié)，使參賽學(xué)生的表達(dá)、解決問題、應(yīng)變等能力及團(tuán)隊(duì)協(xié)作等基本素質(zhì)得到提升。
2 動腦。對于習(xí)慣了被動接受知識的大部分學(xué)生來說，分析問題、解決問題的能力是弱項(xiàng)。現(xiàn)代教育應(yīng)該改變教學(xué)方法，教師和學(xué)生互換角色，學(xué)生只有學(xué)會了分析問題、解決問題的能力和具有團(tuán)結(jié)協(xié)作、百折不撓等基本素質(zhì)才能在未來的職場上具有較強(qiáng)的競爭力，受到用人單位的歡迎。所以教師根據(jù)教學(xué)目的，先讓學(xué)生在課下通過查資料、小組成員之間討論等形式準(zhǔn)備好在課堂上的對問題的解析發(fā)言，然后由老師進(jìn)行歸納總結(jié)。為了得到一個比較理想的答案，學(xué)生會自覺地利用各種手段查找資料，并運(yùn)用所學(xué)的概念、原理和知識來解決問題，通過不斷接收新的信息，獲得新的知識，同時獲得分析問題，解決問題的能力和團(tuán)結(jié)協(xié)作等職業(yè)素質(zhì)的提高。
3 動手。房地產(chǎn)策劃崗位要求具有較強(qiáng)的文案寫作能力，而寫作能力提高的重要途徑就是多動手練。教師應(yīng)安排學(xué)生進(jìn)行市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì)、市場調(diào)研報告、廣告文案撰寫等作業(yè)。完成作業(yè)過程是對所學(xué)知識的應(yīng)用，在這個過程中不但有利于提高學(xué)生的書面表達(dá)能力，學(xué)生自己可視化的成果也有利于增強(qiáng)學(xué)生的成就感，避免到畢業(yè)時有什么也沒有學(xué)到的感覺。讓學(xué)生勤于動手“做”的同時，教師也要對于學(xué)生的報告或文案勤于指導(dǎo)，勤于批改。并根據(jù)每次作業(yè)情況講解一些修改要點(diǎn)、修改方法及注意事項(xiàng)等，逐步引領(lǐng)學(xué)生學(xué)會修改文案，提高撰寫文案水平。不斷修改，才能不斷進(jìn)步。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革中應(yīng)注意的事項(xiàng)
（一）注重賞識激勵，提高學(xué)生“多動”的興趣
心理學(xué)家詹姆斯曾說過：“在人類所有的情緒中，最強(qiáng)烈的莫過于渴望被人重視”。在不被重視、得不到激勵的環(huán)境中，人往往會受到負(fù)面信息的左右，對自己做出較低的評價。而在充滿信任和贊賞的環(huán)境中，人則容易受到啟發(fā)和鼓勵，行動也會變得積極，最終取得成就。在教學(xué)中，特別是在學(xué)生“動”起來時，我們不應(yīng)當(dāng)吝嗇對贊美的使用，哪怕他們只有一點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)步。強(qiáng)化學(xué)生的長處，弱化學(xué)生的短處，久而久之定然會達(dá)到期望的效果。
（二）認(rèn)真設(shè)置討論問題，重在啟發(fā)，及時引導(dǎo)
課上的動口、動腦訓(xùn)練的主要途徑是采取討論式教學(xué)。在進(jìn)行討論式教學(xué)時，任課教師一定要認(rèn)真設(shè)置學(xué)生討論的問題。如帶學(xué)生對在同一區(qū)域的樓盤調(diào)研后，可以在課堂上讓學(xué)生分組對調(diào)研對象進(jìn)行SWOT分析，并對他們現(xiàn)有的和今后營銷措施提出各自的意見和建議。這樣的問題因?qū)W生曾身臨其境，且具有實(shí)戰(zhàn)性，故學(xué)生有積極性參與討論。在學(xué)生討論時教師應(yīng)注意觀察每個組的討論情況，并及時地進(jìn)行引導(dǎo)。應(yīng)促使每個學(xué)生都積極參與其中，積極思考、主動探索、認(rèn)真參與案例討論，大膽發(fā)表自己的觀點(diǎn)，以充分調(diào)動學(xué)生的積極性、主動性。
（三）加強(qiáng)實(shí)訓(xùn)場地建設(shè)，提供實(shí)踐教學(xué)平臺
關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)+；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；教學(xué)改革
TP393.092；F713.36
在”互聯(lián)網(wǎng)+”背景下，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很多新的發(fā)展和變化，O2O營銷模式已經(jīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中廣泛展開。
一、O2O營銷模式下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的新發(fā)展
1.通過互聯(lián)網(wǎng)樓盤廣告與房屋信息
對于一手房，大中型的房地產(chǎn)項(xiàng)目除了常規(guī)的樓書、展板、圍墻、道旗、報紙廣告等宣傳途徑外，網(wǎng)絡(luò)廣告是必不可少的，對于二手房也是如此。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)（或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）通常通過各大綜合性網(wǎng)站、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)網(wǎng)站、公司自建網(wǎng)站、論壇等PC端口等網(wǎng)絡(luò)途徑房源信息已是中介公司的重要內(nèi)容。
隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展和智能手機(jī)的普及，微信、APP、微博等渠道也成了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的重要營銷渠道。不少置業(yè)顧問個人使用微信進(jìn)行營銷，許多房地產(chǎn)公司也建立了微信公眾號，通過客戶對公司微信公眾號關(guān)注，就定期推送的促銷優(yōu)惠、品牌推廣、營銷活動等信息，及時企業(yè)或行業(yè)最新動態(tài)。
2.利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行房地產(chǎn)需求調(diào)查
傳統(tǒng)的市場調(diào)查更多的是線下方式，比如說問卷調(diào)查和客戶訪談等。在O2O營銷模式下，網(wǎng)絡(luò)問卷和APP問卷調(diào)查大量出現(xiàn)，通過對網(wǎng)絡(luò)問卷進(jìn)行線上調(diào)查，再通過大數(shù)據(jù)和云計(jì)算，進(jìn)一步分析解消費(fèi)者的需求偏好、消費(fèi)習(xí)慣等內(nèi)容，從而來進(jìn)行項(xiàng)目定位，打造更符合市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。除了一手房的項(xiàng)目定位之外，很多二手房中介公司也推出了自己的APP平臺，在APP上房源信息，通過對客戶的瀏覽與反饋情況進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，可以快速找準(zhǔn)消費(fèi)者的需求。
另外，物業(yè)管理、智能家居、房地產(chǎn)金融、設(shè)計(jì)、建造、裝修、交易等房地產(chǎn)活動方面在“互聯(lián)網(wǎng)+”的背景下都有了新的發(fā)展。
二、O2O營銷模式下對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才的要求
隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的融合的營銷理念也有了發(fā)展，在此背景下培養(yǎng)的人才不能再單一專注于房地產(chǎn)本行業(yè)技能，而要培養(yǎng)跨專業(yè)復(fù)合型的人才。
這樣要求我們培養(yǎng)的學(xué)生，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方面不僅要掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)理論知識，更要學(xué)習(xí)信息技術(shù)處理、大數(shù)據(jù)分析、網(wǎng)絡(luò)PC與移動終端應(yīng)用等知識，只有掌握多學(xué)科領(lǐng)域知識，才能具備更高專業(yè)能力、應(yīng)用技能、解決復(fù)雜問題的能力和創(chuàng)新能力。在實(shí)踐教學(xué)中中加入新媒體操作實(shí)踐，讓學(xué)生利用移動手機(jī)和電腦，分別進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)店、房地產(chǎn)市場調(diào)查、房地產(chǎn)客戶管理等互聯(lián)網(wǎng)模塊操作。
三、O2O營銷模式下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)課程教學(xué)改革設(shè)想
1.構(gòu)建具有互聯(lián)網(wǎng)思維的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)課程
培養(yǎng)適應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才，不只是在傳統(tǒng)的課程體系（如：英語、應(yīng)用文寫作、經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)、管理學(xué)基礎(chǔ)、建筑識圖與建筑構(gòu)造、房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)估價理論與實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)投資分析、物業(yè)管理）的基礎(chǔ)上簡單增加一門“互聯(lián)網(wǎng)課程（如大稻莘治?、房地步?jīng)紀(jì)信息分析、計(jì)算機(jī)應(yīng)用等）”，而應(yīng)該將“互聯(lián)網(wǎng)思維”把傳統(tǒng)課程和信息類課程進(jìn)行融合。
比如說房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)課程增加微信營銷模塊，充分融入移動營銷的內(nèi)容，使學(xué)生熟練掌握微信公眾號的操作與運(yùn)營等；學(xué)習(xí)如何在APP上房源信息，如何利用新媒體使自己的房源信息更吸引人等。
2.建設(shè)具有互聯(lián)網(wǎng)思維的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師資隊(duì)伍
“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”背景下師資隊(duì)伍應(yīng)該是掌握多學(xué)科知識的復(fù)合型人才，而現(xiàn)有的師資隊(duì)伍往往只具備房地產(chǎn)類專業(yè)知識，因此要通過：①送培，就是校內(nèi)老師要走出學(xué)校，到企業(yè)進(jìn)行掛職鍛煉，特別是一些走在行業(yè)前端的大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，加深教師對“互聯(lián)網(wǎng)+”的理解和學(xué)習(xí)，并通過企業(yè)實(shí)戰(zhàn)，增加自己專業(yè)知識和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的融合，盡快掌握互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)技能運(yùn)用；②外引，就是聘請有有互聯(lián)網(wǎng)思維和豐富網(wǎng)絡(luò)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀人才，特別是熟悉“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”新發(fā)展模式的企業(yè)專家，可以聘請這些專家作為兼職教師，不僅對學(xué)生進(jìn)行信息化教學(xué)，也可以對本校老師加以培訓(xùn)。通過“送培與外引”，不斷提高師資隊(duì)伍教學(xué)水平，從而為培養(yǎng)適應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”所需的復(fù)合型房地產(chǎn)人才做準(zhǔn)備。
另外，需要提升或建設(shè)具有互聯(lián)網(wǎng)思維的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)訓(xùn)條件。比如說銷售綜合實(shí)訓(xùn)室，利用互聯(lián)網(wǎng)和仿真技術(shù)，打造虛擬樣板間，能讓學(xué)生身臨其境，開展銷售實(shí)務(wù)技能實(shí)訓(xùn)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)訓(xùn)室，要求學(xué)生利用實(shí)訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)平臺，進(jìn)行經(jīng)紀(jì)類APP的運(yùn)營和使用，包括房地產(chǎn)照片拍攝與處理、信息編輯、關(guān)鍵詞設(shè)置、搜索引擎、位置地圖、線上銷售溝通、客戶維護(hù)等多個環(huán)節(jié)的操作；建立網(wǎng)絡(luò)信息資源庫和房地產(chǎn)網(wǎng)上交易與交流平臺，組織學(xué)生進(jìn)行網(wǎng)上房產(chǎn)業(yè)務(wù)操作。
四、結(jié)束語
在O2O營銷模式下，物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、移動互聯(lián)等新興信息技術(shù)的快速發(fā)展使得房地產(chǎn)業(yè)日新月異，為了更好培養(yǎng)出新時代下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)技能人才，我們必須緊跟時代步伐，積極探索和創(chuàng)新教學(xué)模式與方法。
參考文獻(xiàn)：
[1]第38次中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報告[EB/OL].2016-08-03
[2]張真.互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的新模式研究[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2016（3）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理；發(fā)展現(xiàn)狀；發(fā)展前景
隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人民的生活水平及生活質(zhì)量得到日益提高，房地產(chǎn)也成為消費(fèi)者的消費(fèi)熱點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)在住宅商品化新體制的基本確認(rèn)前提之下，房地產(chǎn)市場體系也逐步完善，由于消費(fèi)需求的飛躍增長，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展壯大，以持續(xù)快速的勢頭成為我國國民的支柱產(chǎn)業(yè)。
一、房地產(chǎn)內(nèi)部管理存在問題及應(yīng)對措施
當(dāng)今中國的房地產(chǎn)行業(yè)存在嚴(yán)重的“重經(jīng)營、輕管理”現(xiàn)象，使行業(yè)整體的管理處于較低水平，與其本身的大資本運(yùn)作地位極其不相稱。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)迫切需解決的問題，首先就是開發(fā)過程中成本費(fèi)用的控制。
（一）成本管理問題
房地產(chǎn)的成本管理主要存在問題包括：工程的實(shí)物工作量和財務(wù)的賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致、無法及時取得工程成本核算的依據(jù)、不能進(jìn)行有效分?jǐn)偂⒃谠O(shè)立成本核算對象時任意性太大等。
房地產(chǎn)公司要進(jìn)行工程成本核算，就要取得施工企業(yè)處開具的發(fā)票，如果不能及時取得正式的發(fā)票，在成本核算中就會缺乏真實(shí)性，給企業(yè)的經(jīng)營決策造成不良影響。而在拆遷中的商品房成本沒有根據(jù)實(shí)際用途進(jìn)行轉(zhuǎn)出，同一筆費(fèi)用在支付不同的成本對象時，相關(guān)的科目有時不能做有效的分?jǐn)?，造成工程成本核算脫離了企業(yè)經(jīng)營的實(shí)際狀況，無法向企業(yè)的相關(guān)部門提供真實(shí)完整的成本資料。
針對這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理時，首先要建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)制度。由于房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，工程分項(xiàng)設(shè)計(jì)變化較大，施工圖的設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)師也會有所更改，為了使圖紙更加便于工程的實(shí)施和應(yīng)用，需要建立圖紙標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一管理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立目標(biāo)成本管理制度，對各部門的責(zé)任成本執(zhí)行情況及動態(tài)成本的變動等有效的控制和管理。企業(yè)要樹立內(nèi)部全面預(yù)算管理理念，建立成本控制保證措施，并實(shí)行有效的成本管理構(gòu)架及運(yùn)營模式。
（二）營銷溝通管理問題
目前的許多房地產(chǎn)公司僅僅將營銷視作為銷售服務(wù)的一個環(huán)節(jié)，沒有全過程營銷觀念。營銷應(yīng)該在項(xiàng)目未正式運(yùn)作之前就介入整個項(xiàng)目，通過對市場調(diào)查及其他部門的調(diào)查信息，及時把握房地產(chǎn)市場的走勢，對項(xiàng)目的整個銷售計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，以更加貼近市場，貼近消費(fèi)者的姿態(tài)投入市場，為銷售活動打下基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)要樹立良好的整體營銷觀念，正確認(rèn)識營銷環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮其作用，對營銷進(jìn)行有效控制及管理。
由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部部門眾多，而且考核標(biāo)準(zhǔn)都不盡相同，所以，有些企業(yè)部門只顧及自身利益，忽略了部門間的配合溝通以服務(wù)消費(fèi)者。房地產(chǎn)企業(yè)要制定科學(xué)統(tǒng)一的管理考核制度，對企業(yè)內(nèi)部部門進(jìn)行有效整合，加強(qiáng)部門間的溝通交流，使企業(yè)更好的服務(wù)于消費(fèi)者。
（三）銷售隊(duì)伍管理問題
房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)是營銷計(jì)劃和營銷策略中的一個重要環(huán)節(jié)，銷售人員是連接企業(yè)和購房者直接的溝通橋梁，所以，企業(yè)要重視銷售隊(duì)伍的管理。
房產(chǎn)銷售具有一定的專業(yè)性，而且對銷售人員的專業(yè)素養(yǎng)要求也比較高，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的專業(yè)培訓(xùn)。銷售人員要掌握一定的銷售技巧，了解房地產(chǎn)專業(yè)知識，對樓盤產(chǎn)品知識進(jìn)行正式掌握，培養(yǎng)良好的心態(tài)及自信心。而且，銷售人員還需掌握一定的銷售規(guī)律，在新樓開盤上市之后，應(yīng)該了解大眾心理、炫耀需求、升值期望等。通過專業(yè)知識的培訓(xùn)，提高銷售隊(duì)伍的整體素質(zhì)，提升企業(yè)效益。
銷售培訓(xùn)是企業(yè)一項(xiàng)長期工作，應(yīng)貫穿于銷售的全過程，培訓(xùn)過程不僅要注重銷售知識與技術(shù)的學(xué)習(xí)，也要注意養(yǎng)成良好的工作心態(tài)。要訓(xùn)練出一名成熟的銷售人員，是如何使一個銷售人員首先能夠建立好正確的銷售態(tài)度和觀念，銷售的技巧和方法都不是唯一的，因人的個性不同，與人打交道的方式也各不相同，訓(xùn)練良好的工作態(tài)度會是銷售人員創(chuàng)造出適合自己的銷售技巧和方式。
我國住宅消費(fèi)是一種高層次的生活消費(fèi)，在目前房地產(chǎn)的供過于求現(xiàn)狀下，銷售人員要提高自己的營銷戰(zhàn)略與技巧，適時把握消費(fèi)者心理特點(diǎn)，做好應(yīng)對準(zhǔn)備。消費(fèi)者對營銷人員的風(fēng)范、相貌儀表及開場白等都十分敏感，因此，銷售人員要真實(shí)務(wù)實(shí)，親切禮貌，盡最大努力給消費(fèi)者留下良好第一印象。
在銷售隊(duì)伍管理中，培養(yǎng)銷售隊(duì)伍的自信心很重要，缺乏自信的銷售員，因?yàn)樽员靶幕蛭冯y情緒等會嚴(yán)重影響其工作。培養(yǎng)銷售人員自信心的第一要訣就是銷售人員要深入而全面的了解自己的各方面，包括興趣、特長、個性、實(shí)際技能、知識水平、價值觀念及以往的成功經(jīng)歷及失敗教訓(xùn)等，綜合各方面因素對自己進(jìn)行分析和判斷，在此基礎(chǔ)上揚(yáng)長避短，合理對待銷售工作。
二、 現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展存在問題及前景分析
我國的房地產(chǎn)行業(yè)雖起步較晚，但一直高速發(fā)展，自98年實(shí)行我國實(shí)行住房商品化之后，國內(nèi)的各大城市住房價格連年攀升，很快成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。我國的房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，也帶動了一些與之密切相關(guān)的房地產(chǎn)金融的較快速發(fā)展，未來較長一段時間之內(nèi)，中國的房地產(chǎn)金融將持續(xù)這種勢態(tài)。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國還屬于新興產(chǎn)業(yè)，所以在發(fā)展過程中也遇到了一些問題。
首先，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展調(diào)控及監(jiān)管能力不足，政府的調(diào)控及監(jiān)管工作跟不上房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，所制定的相關(guān)法律也跟不上房地產(chǎn)市場的變化情況。缺乏穩(wěn)定性與連貫性的政策，降低了實(shí)施政府決策的導(dǎo)向性，極易誘發(fā)房地產(chǎn)市場主體與參與者的觀望態(tài)度及投機(jī)心理，導(dǎo)致房地產(chǎn)作為一種投機(jī)工具，失去它本應(yīng)有的實(shí)際意義。
房價的過快增長導(dǎo)致許多中低收入者無力承擔(dān)，究其主要原因是商品房的成本因低價形成機(jī)制的不完善及不健全而增高，商品房銷售價格行為的不規(guī)范等因素。對這一問題，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行內(nèi)部整頓與調(diào)節(jié)，國家政府更要提出相關(guān)的解決政策，完善房地產(chǎn)有關(guān)制約與規(guī)定。
根據(jù)有關(guān)學(xué)者的統(tǒng)計(jì)分析，在房地產(chǎn)市場住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)中，限價房及經(jīng)濟(jì)適用房等供應(yīng)的比例達(dá)到35%左右才能算合理現(xiàn)象，但是因房地產(chǎn)商們對利潤的過分追求，導(dǎo)致國內(nèi)別墅等高檔公寓在所提供房中占較大比例，根本不能滿足中低收入者對購房的需求，使房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對此，政府及相關(guān)開發(fā)部門要正確對待房地產(chǎn)的發(fā)展方向及趨勢，制定有效的措施進(jìn)行調(diào)整。
另一方面，我國民眾的消費(fèi)觀念保守也在一定程度上帶動了房價的上漲。今年，雖然政府就房價問題出臺了一些了的解決政策，但在短期內(nèi)效果甚微，房價仍處于持續(xù)上漲的趨勢，這在很大程度上是由于消費(fèi)者錯誤的認(rèn)為房子買的越早越便宜。有人不看形勢盲目買房，認(rèn)為沒有房子就低人一等，沒有自尊等，有些人借助買房炫耀擺闊，另外一些人奮不顧身加入“房奴”行列，一定程度上限制了自身的發(fā)展。所以，要理性對待房子問題，深入了解和認(rèn)識國家的政策及房地產(chǎn)行業(yè)的走勢。
三、 結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)在我國未來還會持續(xù)迅猛發(fā)展的勢頭，通過過去幾年行業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，各房地產(chǎn)企業(yè)也會更加注重行業(yè)的管理完善與提升，以適應(yīng)行業(yè)本身特質(zhì)的前提下，創(chuàng)造效益，政府對房地產(chǎn)的發(fā)展也會做出相應(yīng)的正確導(dǎo)向。
參考文獻(xiàn)
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一、房地產(chǎn)企業(yè)引入數(shù)字網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，推行企業(yè)信息化的必要性
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過二十年的發(fā)展壯大，取得了顯著的成績。在新的歷史條件下，為了更好地了解、分析和把握房地產(chǎn)市場態(tài)勢，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)信息化已成為歷史的必然。論文百事通而房地產(chǎn)企業(yè)信息化是房地產(chǎn)業(yè)信息化的基礎(chǔ)，是國家信息化的重要組成部分。
房地產(chǎn)企業(yè)信息化的高級階段稱為房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化，是指通過數(shù)字技術(shù)使房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇發(fā)生變化，并使戰(zhàn)略選擇的范圍大大拓寬。按照這種定義，光有一個很大的網(wǎng)站、一批觸網(wǎng)的員工或管理企業(yè)的軟件設(shè)施是不夠的。數(shù)字化房地產(chǎn)企業(yè)必須能夠利用數(shù)字技術(shù)為客戶和本公司的員工設(shè)計(jì)全新的價值理念，發(fā)現(xiàn)創(chuàng)造和捕捉利潤的新方法，并最終實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略差別化，從而構(gòu)建自己的競爭優(yōu)勢。
把數(shù)字網(wǎng)絡(luò)技術(shù)引入到房地產(chǎn)營銷模式中去，實(shí)施戰(zhàn)略差別化，構(gòu)建競爭優(yōu)勢，必將成為房地產(chǎn)行業(yè)的一大亮點(diǎn)，應(yīng)用數(shù)字網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，實(shí)施企業(yè)信息化之路，將是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新趨勢。
二、數(shù)字網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在我國房地產(chǎn)營銷領(lǐng)域應(yīng)用的現(xiàn)狀
1、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)營銷管理網(wǎng)絡(luò)化和營銷方式數(shù)字化。在營銷管理網(wǎng)絡(luò)化方面，一些房地產(chǎn)商開始在自己的公司內(nèi)部和網(wǎng)站上建立營銷數(shù)據(jù)庫，以方便以后開發(fā)銷售過程中的營銷管理。營銷數(shù)據(jù)庫還可以起到其他一些非常重要的作用：第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以在互聯(lián)網(wǎng)上直接開展市場調(diào)查活動，了解有意向購房的消費(fèi)者對住宅的要求如何，針對調(diào)查數(shù)據(jù)所反映的市場要求，進(jìn)行準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，把握營銷策劃的方向。第二，可以為客戶提供周到滿意的售前售后服務(wù)。通過營銷數(shù)據(jù)庫，企業(yè)可以在互聯(lián)網(wǎng)上跟客戶進(jìn)行雙向交流，實(shí)現(xiàn)一對一的營銷模式。第三，通過營銷數(shù)據(jù)庫的互聯(lián)和共享，公司各個部門可以即時溝通，還可方便地查找資料。在數(shù)字化營銷方式方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)通過先進(jìn)的三維數(shù)字技術(shù)向客戶展示樓盤，從而豐富了樓盤廣告的表現(xiàn)形式，以達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。
2、構(gòu)筑網(wǎng)絡(luò)化、智能化社區(qū)的營銷概念正成為當(dāng)今房地產(chǎn)營銷的一大亮點(diǎn)。由于網(wǎng)絡(luò)化、智能化社區(qū)的營銷概念在當(dāng)今房地產(chǎn)營銷領(lǐng)域的流行，一些房地產(chǎn)企業(yè)都將信息化和數(shù)字化作為自己的賣點(diǎn)。現(xiàn)在推廣數(shù)字化、信息化正成為一種潮流和模式。數(shù)字化的營銷概念主要體現(xiàn)在數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)概念，其實(shí)質(zhì)在于涵蓋了教育培訓(xùn)、電子商務(wù)、家庭辦公、家政服務(wù)、法律咨詢、休閑娛樂、視頻點(diǎn)播、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上購物、醫(yī)療保健等服務(wù)內(nèi)容。經(jīng)過專家嚴(yán)格審批，上海浦東的中國通信貿(mào)易大廈被認(rèn)定為上海的首座甲級智能化大樓。深圳香榭里花園小區(qū)是亞洲首獲國際“最優(yōu)秀住宅社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)大獎”的住宅小區(qū)，其一期工程的智能化系統(tǒng)整體設(shè)計(jì)方案，充分體現(xiàn)了21世紀(jì)的“智能理念”。廣州市智能化小區(qū)麗江花園星海州因“潮流E生活，網(wǎng)絡(luò)新社區(qū)”而列入廣州十大明星樓盤。作為中國房地產(chǎn)巨頭之一的中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，將在未來的5年之內(nèi)，首先將其已經(jīng)建成的1000多個社區(qū)改造成現(xiàn)代化的新型數(shù)字社區(qū)，并最終實(shí)現(xiàn)在全國建立2萬個數(shù)字社區(qū)的目標(biāo)。這些房產(chǎn)企業(yè)都在為數(shù)字化小區(qū)建設(shè)推波助讕。
3、網(wǎng)絡(luò)廣告是房地產(chǎn)商實(shí)施現(xiàn)代媒體戰(zhàn)略的重要組成部分。營銷媒介方面，互聯(lián)網(wǎng)作為一種數(shù)字化的互動式媒介在短短的時間內(nèi)在房地產(chǎn)銷售實(shí)踐中迅速普及起來，涌現(xiàn)出像搜房網(wǎng)、買房網(wǎng)等一些知名的網(wǎng)站。網(wǎng)絡(luò)營銷的效果主要還是通過網(wǎng)絡(luò)廣告的效果來體現(xiàn)的，在網(wǎng)絡(luò)廣告的新空間，必須改變傳統(tǒng)的思維模式，廣告公司與房地產(chǎn)開發(fā)商都面臨著改變營銷傳播方法與選取媒體的壓力與機(jī)遇。與傳統(tǒng)的四大傳播媒介（報紙、雜志、電視、廣播）廣告及近來備受垂青的戶外廣告相比，網(wǎng)上拍賣的廣告形式作為一種嘗試也被一些房地產(chǎn)公司反復(fù)采用。由于網(wǎng)絡(luò)廣告自身具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，相信在不久的將來，網(wǎng)絡(luò)廣告自然會成為房地產(chǎn)商實(shí)施現(xiàn)代營銷媒體戰(zhàn)略的重要部分。
三、數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化介入房地產(chǎn)營銷領(lǐng)域的現(xiàn)存問題
1、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施數(shù)字化營銷策略，大部分虛而不實(shí)，只有概念沒有內(nèi)容，企業(yè)行為尚待規(guī)范。在營銷概念的數(shù)字化方面，縱觀目前打出數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化概念進(jìn)行營銷的眾多樓盤，其“網(wǎng)絡(luò)改變生活”的宣傳口號，改得無非是唯一的以“寬頻到戶、高速上網(wǎng)”為主的簡單內(nèi)容，而缺少網(wǎng)絡(luò)化的實(shí)際內(nèi)容。社區(qū)鋪線、布線做的僅僅只是網(wǎng)絡(luò)化前期的準(zhǔn)備工作，一些功能還不能完全應(yīng)用或根本不能用，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能稱其為“信息化社區(qū)”。事實(shí)上，信息化都是一個過程，部分人以為安裝好相關(guān)設(shè)施，就實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化、信息化。其實(shí)，正如安裝了電腦不等于實(shí)現(xiàn)了電腦化一樣，信息化需要系統(tǒng)不斷的應(yīng)用和改進(jìn)，需要教育與培訓(xùn)來達(dá)到信息化的目標(biāo)。同時，雖然大家都在追求信息化營銷，但大部分人做的是表面文章，真正重要的是網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容與服務(wù)。每個打著數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化概念的樓盤都向購房者承諾各種各樣的信息服務(wù)，然而數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化概念營銷實(shí)際意義是在于將這些承諾變成現(xiàn)實(shí)。
2、房地產(chǎn)公司對網(wǎng)上營銷的費(fèi)用估計(jì)不足，營銷效果難測，缺乏評估手段。房地企業(yè)應(yīng)該建立監(jiān)控機(jī)制和相應(yīng)工具，來評估網(wǎng)絡(luò)營銷計(jì)劃的進(jìn)展和成果，清楚地了解網(wǎng)絡(luò)營銷對企業(yè)所產(chǎn)生的作用。然而，獲取評估的參考指標(biāo)比較復(fù)雜，瀏覽人數(shù)不能簡單地作為可靠的評估指標(biāo)，更有效的參考指標(biāo)包括查詢成交人數(shù)、網(wǎng)頁登記人數(shù)等。企業(yè)必須注意收集客戶對企業(yè)網(wǎng)址提出的意見，在必要時做出適當(dāng)修改；不斷調(diào)整網(wǎng)上營銷策略是Internet營銷成功的關(guān)鍵。
3、房地產(chǎn)公司缺乏相關(guān)的專業(yè)人員，缺少相應(yīng)的互聯(lián)網(wǎng)營銷技術(shù)。實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)信息化離不開高素質(zhì)的人才，所需要的人才，不僅要懂計(jì)算機(jī)，還要懂經(jīng)濟(jì)、懂企業(yè)營銷管理。但是，由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史不長，尤其房地產(chǎn)信息業(yè)剛剛起步，缺乏相關(guān)的專業(yè)人員，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)信息化的發(fā)展。雖然有些機(jī)構(gòu)可以協(xié)助企業(yè)建立網(wǎng)址，設(shè)計(jì)網(wǎng)頁，幫助策劃企業(yè)上網(wǎng)等事宜，但這些機(jī)構(gòu)幫助企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)上營銷的出發(fā)點(diǎn)與企業(yè)截然不同，如處于盈利、促銷、愛好等目的，可能沒有設(shè)身處地從企業(yè)角度對企業(yè)營銷活動進(jìn)行深入研究，沒有結(jié)合企業(yè)的整體經(jīng)營戰(zhàn)略提供全方位的技術(shù)支持。因此，依靠專業(yè)網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)并不能反映其真正需求，真正能取得良好效果的案例不多。
4、房地產(chǎn)開發(fā)商對網(wǎng)上營銷前景缺乏認(rèn)識，素質(zhì)尚待提高。他們開展信息化可能僅僅是趕時髦，存在一定盲目性。這對企業(yè)的危害較大，因?yàn)殚_展信息化不能對企業(yè)有所作用的話，企業(yè)所花費(fèi)的資源就會白白地浪費(fèi)。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開展信息化之前，應(yīng)明確企業(yè)的信息化目標(biāo)，做出完整計(jì)劃，包括目的、市場調(diào)研、所需的資源、資金分配、預(yù)期效果等。
5、房地產(chǎn)公司網(wǎng)絡(luò)直銷或通過網(wǎng)上中介機(jī)構(gòu)間接銷售的購房方式正受到網(wǎng)上支付手段的限制。在促銷、展示樓盤的數(shù)字化方面，利用網(wǎng)上全數(shù)字化的三維技術(shù)，雖然的確可以引導(dǎo)受眾進(jìn)入真實(shí)感和可視化達(dá)到最完善地步的交互式環(huán)境，其巨大的感染力對于正處于由傳統(tǒng)營銷模式向數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化營銷模式轉(zhuǎn)化的臨界點(diǎn)上徘徊的房地產(chǎn)業(yè)，無疑是一種突破性的解決方案，網(wǎng)上選房的優(yōu)勢不言而喻，但是要發(fā)展成網(wǎng)上購房，卻受到網(wǎng)上支付手段的限制，還會有很長的一段路要走。
四、解決措施和建議
1、必須將數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化營銷服務(wù)承諾變成現(xiàn)實(shí)，切實(shí)加強(qiáng)信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)項(xiàng)目與房地產(chǎn)營銷業(yè)務(wù)的融合程度。房地產(chǎn)公司能否在營銷領(lǐng)域中獲得成功，取決于它能否真正向購房者提供銷售過程中所承諾的信息服務(wù)。同時，房地產(chǎn)上市公司通常資產(chǎn)規(guī)模較大，難以在短期內(nèi)完全轉(zhuǎn)型，尤其是大量存貨需要消化，如果介入的信息科技能與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相互融合，就能在利用高科技使產(chǎn)業(yè)升級的同時帶動存量的消化，一些上市房地產(chǎn)公司參與數(shù)碼港等信息項(xiàng)目的建設(shè)將對公司產(chǎn)生較好的效果。新晨
2、建立相關(guān)的法律法規(guī)配套體系。由于數(shù)字網(wǎng)絡(luò)技術(shù)引入房地產(chǎn)領(lǐng)域的時間不長，真正直接針對房地產(chǎn)信息營銷的相關(guān)法律、法規(guī)幾乎沒有。為了給房地產(chǎn)信息營銷的實(shí)施創(chuàng)造一個良好的法律政策環(huán)境，出臺頒布一部《房地產(chǎn)信息營銷管理辦法》的法律文件很有必要。但考慮到我國地方之間的發(fā)展?fàn)顩r極不平衡，沿海地區(qū)城市的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模遠(yuǎn)大于內(nèi)地，少數(shù)大城市的房地產(chǎn)營銷發(fā)達(dá)程度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他地方，這給全國范圍內(nèi)推行營銷數(shù)字化帶來了一定難度。根據(jù)我國地區(qū)之間目前面臨的不同情況，需要在數(shù)量和結(jié)構(gòu)兩個方面進(jìn)一步完善，在全國的房地產(chǎn)營銷服務(wù)中建立一套規(guī)范、科學(xué)、統(tǒng)一的但又符合地方特色的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
3、積極進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品和網(wǎng)絡(luò)營銷效果的網(wǎng)上調(diào)研。從中發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者需求動向，為企業(yè)細(xì)分市場提供依據(jù)。目前，網(wǎng)絡(luò)市場調(diào)研作為一種新的市場調(diào)查方式，已受到企業(yè)重視，一些網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司也已經(jīng)開始為公司定制網(wǎng)上調(diào)研業(yè)務(wù)。但如何在大量信息的包圍中吸引上網(wǎng)者參加調(diào)研并積極配合，仍需做出更多的探索。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)成本 問題 對策
國家為了遏制房地產(chǎn)的惡性開發(fā)，出臺了一系列政策，如“雙限雙競”，新？譹？訛“國五條”等，再加上目前開發(fā)貸款成本的上升，如何更好地控制成本成為地產(chǎn)企業(yè)生存和競爭的要點(diǎn)。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制中存在的主要問題
（一）把項(xiàng)目成本控制的注意力過分放在了施工環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于建設(shè)工程項(xiàng)目，但《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》對于項(xiàng)目成本管理的任務(wù)主要限定在了施工環(huán)節(jié)，即建設(shè)階段。在成本控制方面就產(chǎn)生了以下缺陷：
1.成本控制本分解到各職能部門下面后，各部門就只關(guān)注自己職能范圍內(nèi)的成本控制情況，這樣就會造成項(xiàng)目總體利益讓位于局部利益的現(xiàn)象。
2.項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)利被限制到比較低，但是他的責(zé)任并沒有相應(yīng)的減少，而協(xié)調(diào)溝通工作會大大增加，相應(yīng)的就會減少管理項(xiàng)目正常的控制工作的精力和時間，將是項(xiàng)目經(jīng)理的工作重心由成本控制轉(zhuǎn)移到方面。
3.由于成本控制本分配到各個不同部門，如果部門之間缺乏有效的溝通，就會使成本控制工作效率低下，進(jìn)而又導(dǎo)致成本的上升，由此形成惡性循環(huán)。
（二）輕視溝通管理，成本控制各階段“各掃門前雪”
1.現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)的范圍大多主要為施工階段，而項(xiàng)目的前期和后期事項(xiàng)則有其他部門負(fù)責(zé)，在對于成本控制效果最顯著的決策和設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目經(jīng)理很少插手，造成了項(xiàng)目成本控制鏈條的脫節(jié)。
2.項(xiàng)目成本控制按時間分為事前、事中、事后，其中最有效的是事前控制，而項(xiàng)目經(jīng)理不參與決策就會導(dǎo)致成本控制達(dá)不到預(yù)期效果。
3.項(xiàng)目管理是一個多目標(biāo)的復(fù)雜系統(tǒng)工程，進(jìn)度、資金、人員、材料等各方面必須綜合協(xié)調(diào)管理。？譺？訛不少單位開展項(xiàng)目管理，往往只是從某一部門的單項(xiàng)應(yīng)用入手，忽視了其系統(tǒng)性；個別單位甚至覺得用計(jì)算機(jī)畫出了橫道計(jì)劃進(jìn)度圖就算是項(xiàng)目管理了，各分項(xiàng)之間的邏輯關(guān)系、眾多資源的調(diào)配利用問題考慮的較少或根本沒有考慮。
（三）項(xiàng)目運(yùn)作過程中重實(shí)施輕計(jì)劃
項(xiàng)目成本控制管理方式很多，首先要做好計(jì)劃。但現(xiàn)實(shí)中，大多房地產(chǎn)商為了早開工、早開盤，沒有對計(jì)劃做足夠的工作，即使有也只是迫于行業(yè)規(guī)范或制度的要求。這樣就會導(dǎo)致在實(shí)際項(xiàng)目實(shí)施過程中沒有合理的計(jì)劃可以依據(jù)，其成本控制的效果也很難達(dá)到預(yù)期。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的新思路
基于以上我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制中存在的問題，提出以下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的方法：
（一）強(qiáng)化合同管理
所有業(yè)務(wù)遵循先簽訂合同后實(shí)施的原則，策劃、設(shè)計(jì)、采購、建筑安裝、銷售等所有活動都應(yīng)納入合同體系，合同的形式、內(nèi)容等要綜合考慮，在合理控制風(fēng)險的同時考慮成本效益原則。同時，建立健全合同相關(guān)業(yè)務(wù)及其管理流程，嚴(yán)格合同的執(zhí)行、變更、中止、結(jié)算等環(huán)節(jié)。
（二）重視資金成本控制
在事前，作出詳盡的預(yù)算，作出合理的籌資計(jì)劃。在自有資金一定的情況下，詳細(xì)安排籌資數(shù)額及籌資方式，包括合理占用施工單位的資金，利用無息貸款，向銀行借款，向信托機(jī)構(gòu)、其他企業(yè)及民間組織借款。在此過程中，要綜合考慮資金成本以及稅負(fù)的影響。
（三）重視業(yè)務(wù)流程控制
1.投資階段。做好市場調(diào)查工作，只有充分了解市場環(huán)境及市場需求，才能做到“以銷定產(chǎn)”，使經(jīng)濟(jì)效益和社會效益最大化。同時還要做好財務(wù)分析工作，聘請高水平的財務(wù)人員對項(xiàng)目的盈利能力、資金回收期及風(fēng)險等各方面作出析，進(jìn)而對項(xiàng)目可行性作出評價。
2.決策和設(shè)計(jì)階段。實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)方式。招投標(biāo)方式的優(yōu)勢在于能及多數(shù)專業(yè)人士在一起，比較各個方案，在保證其他各方面都符合要求的情況下選擇低價標(biāo)。這樣不僅可以合理控制成本，也有利于良好的競爭環(huán)境的形成和市場機(jī)制的完善。
3.基建階段。設(shè)計(jì)變更在房地產(chǎn)行業(yè)是不可避免的，施工方應(yīng)對現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格管理和監(jiān)督，盡量提前變更，這樣就能減少損失。為了減少變更帶來的費(fèi)用的增加，要合理確定變更的程序等相關(guān)事項(xiàng)。一般的現(xiàn)場施工人員文化素質(zhì)比較低，自我約束能力較差，項(xiàng)目經(jīng)理要加強(qiáng)對這些人員的管理與監(jiān)督。
4.竣工驗(yàn)收階段。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真核對合同條款，查看建設(shè)項(xiàng)目是否完整竣工，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)是否符合合同條款。檢查在費(fèi)用核算中是否出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算、漏記、錯記，核對材料價格是否正確、合理，費(fèi)用合計(jì)計(jì)算是否正確。檢查隱蔽工程驗(yàn)收記錄隱蔽工程要經(jīng)過負(fù)責(zé)監(jiān)理工作主管的簽字確認(rèn)才算合格，驗(yàn)收結(jié)算才能進(jìn)行。
隨著我國市場機(jī)制的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也越來越激烈，行業(yè)整體利潤率也在不斷下降，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。房地產(chǎn)行業(yè)在告別了暴利時代，進(jìn)入微利時代之后，房地產(chǎn)企業(yè)若想繼續(xù)成為行業(yè)的贏家，必須依靠在成本控制上的“強(qiáng)筋壯骨”和“收縮自如”。
注釋
？譹？訛2013年2月10日國務(wù)院常務(wù)會議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。
？譺？訛白偉，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，基建管理優(yōu)化，2005年第3期。
參考文獻(xiàn)
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