時(shí)間：2023-06-27 16:05:58
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；中國國民經(jīng)濟(jì)；增長
前言：近年來雖然國家對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)目刂疲S著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和居民生活水平的快速提升，房地產(chǎn)業(yè)一直處于較活躍的狀態(tài)，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以房地產(chǎn)業(yè)為核心，是與其相關(guān)的生產(chǎn)、開發(fā)投資、消費(fèi)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系與其自身生產(chǎn)力的結(jié)合體，由此可見房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國的國民經(jīng)濟(jì)的組成部分，其自身波動(dòng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的增長必然會(huì)產(chǎn)生影響。
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)中國國民經(jīng)濟(jì)增長的作用
房地產(chǎn)開發(fā)投資即房地產(chǎn)業(yè)所有開發(fā)法人單位所投資開發(fā)的房屋建筑物、配套基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施及相關(guān)的土地開發(fā)工程及土地購置等方面的資金支出，每一方面根據(jù)具體的房地產(chǎn)用途及功能又可以細(xì)分，目前統(tǒng)計(jì)調(diào)查法是房地產(chǎn)開發(fā)投資主要采取的辦法，由于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括某時(shí)間段內(nèi)社會(huì)建造和購置的固定資產(chǎn)超出500萬元以上的費(fèi)用，所以房地產(chǎn)開發(fā)投資是其組成部分，據(jù)相關(guān)資料顯示1986年至1995年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重由3.2%上升至15.7%，處于快速增長的態(tài)勢(shì)，1996年至2000年雖受到國家政策的影響，但在短暫下降后仍出現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)，恢復(fù)至15%，截止2014年其比重一直穩(wěn)定在17%左右，而其對(duì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資發(fā)展的貢獻(xiàn)率雖在1986年至1996年由7.7%下降至負(fù)值，但1996年以后貢獻(xiàn)率迅猛提升，至1999年達(dá)歷史最高峰值33.8%，近年來雖受金融危機(jī)影響，但仍有快速回轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，所以其對(duì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長具有重要的意義，通過間接計(jì)算，可以發(fā)現(xiàn)其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長也有重要意義[1]。
二、房地產(chǎn)生產(chǎn)對(duì)中國國民經(jīng)濟(jì)增長的作用
房地產(chǎn)生產(chǎn)主要指房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)，據(jù)我國行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)顯示，房地產(chǎn)業(yè)主要包括以房地產(chǎn)為對(duì)象的開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、中介、自有經(jīng)營及特殊房地產(chǎn)五方面主體的生產(chǎn)活動(dòng)，其每方面又可根據(jù)自身的性質(zhì)及規(guī)模進(jìn)行細(xì)分，屬于我國的第三大產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)生產(chǎn)增加值是我國國民生產(chǎn)總值的重要組成部分，是衡量我國居民居住水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，由于居民自有住房和租賃住房之間的比率在同一國家不同時(shí)期及不同國家同一時(shí)期具有較大的差異，所以在針對(duì)房地產(chǎn)增長值計(jì)算時(shí)應(yīng)結(jié)合居民自有住房服務(wù)的總產(chǎn)出和其實(shí)際的增長值等數(shù)據(jù)，增長值可直接由參與房地產(chǎn)生產(chǎn)活動(dòng)的主體的具體勞動(dòng)者報(bào)酬、生產(chǎn)稅凈額、固定資產(chǎn)折舊、營業(yè)盈余疊加計(jì)算獲取，而居民自有住房主要由其虛擬折舊決定，據(jù)相關(guān)資料顯示，目前我國城鎮(zhèn)住房折舊率在2%左右，農(nóng)村在3%左右，而經(jīng)計(jì)算可以看出近年來房地產(chǎn)生產(chǎn)增長值一直處于快速提升的狀態(tài)，而且占國民生產(chǎn)總值的比重也呈上升趨勢(shì)，如1978年80億，占同年國民生產(chǎn)總值的2.2%，2014年達(dá)33299億，占同年國民生產(chǎn)總值的6.0%，這與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制參與居民住房條件消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)體制有必然的關(guān)系，如果將1978年以后房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)增加值代入房地產(chǎn)業(yè)增長值對(duì)經(jīng)濟(jì)增長率的計(jì)算公式房地產(chǎn)業(yè)不變價(jià)增長值/不變價(jià)國民生產(chǎn)總值×100%，可以發(fā)現(xiàn)1979年為1.7%，2000年為2.4%，2014年為4.3%，其整體呈現(xiàn)出穩(wěn)定的上升趨勢(shì)，已經(jīng)成為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)上升的重要?jiǎng)恿2]。
而房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)主要指房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的建筑材料產(chǎn)業(yè)，如鋼筋水泥業(yè)等；居民住宅性消費(fèi)，如家電業(yè)；居民住宅服務(wù)，如物流業(yè)、金融業(yè)等，據(jù)資料顯示，2012年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長值近43840億元，對(duì)同年國民生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)率近24%，由此可見房地產(chǎn)生產(chǎn)中不論是房地產(chǎn)業(yè)自身還是其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增漲值都推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的增長。
三、房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)中國國民經(jīng)濟(jì)增長的作用
房地產(chǎn)消費(fèi)即居民正常的生產(chǎn)、生活用房消費(fèi)及與之相關(guān)的服務(wù)消費(fèi)的總和，由于居住環(huán)境是居民生活中不可或缺的組成部分，所以房地產(chǎn)消費(fèi)在居民消費(fèi)中占有較大份額，隨著住房制度的改革和國民經(jīng)濟(jì)生活水平的提升，我國城鄉(xiāng)新建住房面積不斷增加，例如城鎮(zhèn)新建住房面積1978年改革開放時(shí)，其總數(shù)量只有3800萬m2，到2000年其總數(shù)上升到近5.5億m2，截至2014年以達(dá)到36.3億m2，農(nóng)村新建住房面積在1978年改革開放時(shí)，其總數(shù)量只有1億m2，到2000年其總數(shù)上升到近6.5億m2，截至2014年以達(dá)到39.2億m2，1978年，我國人口有近10億，2000年我國人口近13億，2014年我國人口有13.2億，經(jīng)過計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，改革開放以后，我國人均住房面積得到較大幅度的提升，居民住房條件得到改善，這在一定程度上會(huì)推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長[3]。另外，從居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重角度看，居民房地產(chǎn)消費(fèi)主要包括購房、租房、住房維修、水電煤氣及其他相關(guān)支出，據(jù)相關(guān)資料顯示，2008年至2014年，居民房地產(chǎn)消費(fèi)在居民總消費(fèi)中的比重穩(wěn)定于17%，占支出法國民經(jīng)濟(jì)的6%左右，2008年以后至今，居民房地產(chǎn)消費(fèi)支出對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為2009年4.1%，2010年2.6%，2011年2.8%，2012年3.2%，2013年3.3%，2014年2.9%，由此可見2008年以后我國居民房地產(chǎn)消費(fèi)支出對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率相對(duì)比較穩(wěn)定，如果將房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本與房地產(chǎn)消費(fèi)所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)值疊加，那么其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)中增長的貢獻(xiàn)率將更大[4]。
結(jié)論：通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其自身增長對(duì)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)提升具有重要的意義，當(dāng)其發(fā)生較大波動(dòng)時(shí)會(huì)致使國民經(jīng)濟(jì)同樣發(fā)展較大振幅，所以國家應(yīng)針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行控制，使其在平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利益，以此保證社會(huì)正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)生活水平的提升。（作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)）
參考文獻(xiàn)：
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[2]王文斌.我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)形成機(jī)制及影響因素研究[D].天津：南開大學(xué)，2010.
中國經(jīng)濟(jì)總體狀況良好，可望實(shí)現(xiàn)連續(xù)5年的10％以上的增長，大多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(企業(yè)利潤、居民收入、物價(jià)、財(cái)政稅收、出口、居民生活等)亦有好的表現(xiàn)。中國的經(jīng)濟(jì)并非不存在問題，但對(duì)中國經(jīng)濟(jì)目前做出已經(jīng)“過熱”的判斷依據(jù)不足。
首先，判斷中國經(jīng)濟(jì)“過熱”的依據(jù)不能令人信服。一個(gè)國家(地區(qū))的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度主要取決于該國(地區(qū))復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、歷史、文化及自然地理、資源稟賦等條件的綜合作用，而非取決于政府和經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的計(jì)劃和預(yù)期。確定一個(gè)國家(地區(qū))適合的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度從來都是一件困難的事情，適合的發(fā)展速度更多的表現(xiàn)為事后的認(rèn)知，而不是事前的預(yù)見。斷言中國目前發(fā)展“過熱”以什么為參照系?為什么說兩位數(shù)增長就是過熱，8％左右是合適?發(fā)達(dá)國家沒有出現(xiàn)過中國就不該出現(xiàn)；某一發(fā)達(dá)國家曾發(fā)生過的經(jīng)濟(jì)泡沫及經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國一定會(huì)重復(fù)發(fā)生；中國歷史上沒有發(fā)生過，當(dāng)代中國也不會(huì)有，這樣的邏輯恐怕不能成立?？v觀世界發(fā)展的歷程，不平衡發(fā)展、差異化發(fā)展是常態(tài)。表現(xiàn)為一個(gè)時(shí)期內(nèi)，一個(gè)(或某些)國家(地區(qū))發(fā)展較快，其他國家(地區(qū))發(fā)展較慢。各國、各地區(qū)齊步走的發(fā)展從來沒有發(fā)生過。現(xiàn)階段中國經(jīng)濟(jì)較快增長，但發(fā)展到一定水平后，經(jīng)濟(jì)增長速度會(huì)降下來，或者年度間增長速度相差一、兩個(gè)百分點(diǎn)均屬正?，F(xiàn)象。
其次，國內(nèi)外條件為中國經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提供了支撐。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立與逐步完善，為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ψ儸F(xiàn)提供了制度保證。以信息為代表的當(dāng)代科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，為中國較少支付試錯(cuò)成本，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提供了支持。日益發(fā)展的經(jīng)濟(jì)全球化，為中國發(fā)揮勞動(dòng)力數(shù)量充裕、價(jià)格低廉的比較優(yōu)勢(shì)，保持較快經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了兩個(gè)市場(chǎng)和兩種資源空間。正在實(shí)現(xiàn)的工業(yè)化、加速的城市化進(jìn)程和居民生活水平的日益提高對(duì)中國經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提出了客觀要求，居民的高儲(chǔ)蓄為中國的高積累、高投資提供了基礎(chǔ)，從而成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿υ慈?。中央提出科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展、全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展則是中國經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展的思想保證。日益改進(jìn)的國家宏觀調(diào)控機(jī)制為中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定較快發(fā)展提供了有利條件，這就是通常所說的中國戰(zhàn)略機(jī)遇期。用好這一戰(zhàn)略機(jī)遇期是中國實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的要求。
最后，在現(xiàn)階段中國較快發(fā)展具有必然性。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基數(shù)、起點(diǎn)不同，同樣增量的增速會(huì)有很大不同。中國經(jīng)濟(jì)增速即使達(dá)到兩位數(shù)，增長的總量也只有2000多億美元，人均增量不過200多美元。美國經(jīng)濟(jì)增速即使僅有3％，經(jīng)濟(jì)增量亦達(dá)三四千億美元之巨，人均增量則達(dá)1000美元以上。中國是一個(gè)發(fā)展中的大國，主要矛盾的主要方面是生產(chǎn)力發(fā)展水平相對(duì)滯后。中國要建設(shè)惠及13億人口的全面小康社會(huì)，一切錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的解決均有賴于一個(gè)又好又快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。黨的十七大報(bào)告指出，科學(xué)發(fā)展觀，第一要義是發(fā)展。必須堅(jiān)持把發(fā)展作為黨執(zhí)政興國的第一要?jiǎng)?wù)。以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心是興國之要，是我們黨、我們國家興旺發(fā)達(dá)和長治久安的根本要求。中國經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展面臨的資源供給和環(huán)境容量?jī)纱蠹s束，可通過調(diào)整發(fā)展路徑，加快科學(xué)技術(shù)進(jìn)步得到逐步解決，對(duì)此，應(yīng)相信中國政府及人民的智慧和能力。目前，中國人均能耗水平只有歐盟的1/3。據(jù)中國社科院城市中心潘家華等計(jì)算，2006年中國制成品出口相當(dāng)于折合凈出口能源6.3億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，約占全部能源消耗的1/4。中國以自己較低的人均能源耗用已為全球環(huán)境保護(hù)作出巨大貢獻(xiàn)。節(jié)能減排是中國對(duì)環(huán)境保護(hù)作出的重大戰(zhàn)略部署，是對(duì)國際社會(huì)作出的莊嚴(yán)承諾，與較快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不存在非此即彼的關(guān)系。中國經(jīng)濟(jì)的又好又快發(fā)展不僅是中國和諧發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的必然，也是世界，特別是發(fā)達(dá)國家的福音。中國經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展有風(fēng)險(xiǎn)，但較快發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)并非不可避免，又好又快的發(fā)展可把風(fēng)險(xiǎn)減少到最低；相反，若中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度慢下來則會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，支付更高的社會(huì)成本。
二、中國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有一個(gè)較快的發(fā)展
黨的十七大報(bào)告把“城鎮(zhèn)人口比重明顯增加”列為全面建設(shè)小康社會(huì)的重要目標(biāo)。城市化有利于提高生產(chǎn)力要素配置效率，為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、走新型工業(yè)化道路、發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)及構(gòu)建和諧社會(huì)提供載體，為保護(hù)生態(tài)、再造秀美山川提供前提，為治理污染提供規(guī)?；枨蟆Ｖ袊壳暗统杀镜默F(xiàn)代化有賴于城市化，一個(gè)大多數(shù)人生活在農(nóng)村的大國現(xiàn)代化是不可想象的，沒有城市化支撐的工業(yè)化將支付極高的資源環(huán)境成本。2006年中國城市人口已達(dá)5.8億，城市化率為43.9％。據(jù)測(cè)算，2020年中國城鎮(zhèn)人口將超過7.5億，城鎮(zhèn)化率將超過55％。房地產(chǎn)業(yè)是為城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的部門，也是為全面建設(shè)小康社會(huì)提供物質(zhì)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)?？焖俚某鞘谢欣诜康禺a(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，健康的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
2005年末，中國城鎮(zhèn)房屋建筑面積達(dá)165億平方米，比2000年增長了115％。2006年中國房地產(chǎn)投資達(dá)1.9萬億元(人民幣)，比2000年增長2.9倍；房地產(chǎn)開工面積7.9億平方米，比2000年增長1.6倍；商品房銷售額達(dá)2.05萬億元(人民幣)，是2000年的5.2倍。2000年以來，中國城鎮(zhèn)人均居住面積以每年1.0平方米的速度增加，2006年末已達(dá)27平方米。對(duì)推進(jìn)住有所居，改善民生，住房改革發(fā)揮了重要作用。
房地產(chǎn)投資的快速增長是中國社會(huì)固定資產(chǎn)投資快速增長的重要推動(dòng)因素，但以控制固定資產(chǎn)投資增速為由限制房地產(chǎn)投資則值得商榷。特殊的發(fā)展階段決定了中國今后一個(gè)較長時(shí)期應(yīng)有一個(gè)較高的積累率，加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)則決定了非生產(chǎn)性和消費(fèi)性固定資產(chǎn)投資在社會(huì)固定資產(chǎn)投資中應(yīng)占一個(gè)較高的比例。包括住房在內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通運(yùn)輸、教育、文化、醫(yī)療、旅游、環(huán)保、公共安全等主要提供非生產(chǎn)性和消費(fèi)性產(chǎn)品的固定資產(chǎn)投資與“經(jīng)濟(jì)過熱”(如果有過熱的話)沒有必然的因果關(guān)系。
中國城鎮(zhèn)目前的住房投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的70％左右。在城市化進(jìn)程的加速階段，房地產(chǎn)業(yè)滿足的首先是住房的基本需求和改善性需求；投資性和投機(jī)性需求最終要出租、要轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)化為滿足現(xiàn)實(shí)的住房需求。因而，房地產(chǎn)投資主要是消費(fèi)性的固定資產(chǎn)投資。若把住宅投資從固定資產(chǎn)投資中扣除，則中國目前的積累率將下降6個(gè)百分點(diǎn)。宏觀調(diào)控的目的是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有保有壓，區(qū)別對(duì)待，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更好的適應(yīng)社會(huì)需求的變化。大規(guī)模進(jìn)城農(nóng)民的基本住房需求、城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)所必需的改善性住房需求、危舊房屋改造更新所造成的被動(dòng)性住房需求、完成工業(yè)化對(duì)工商業(yè)用房的增量需求等幾種需求的疊加，構(gòu)成了中國城市房屋的巨大需求，決定了未來幾十年內(nèi)中國城市房屋供給不能滿足社會(huì)需求的基本態(tài)勢(shì)。據(jù)測(cè)算，2020年中國城鎮(zhèn)房屋建筑面積將達(dá)400億平方米，年均增加房屋建筑面積16億平方米。房地產(chǎn)業(yè)是否被稱為支柱產(chǎn)業(yè)無關(guān)緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)毋庸置疑。持久旺盛的住房需求決定了未來幾十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)以較快的速度發(fā)展具有必然性，決定了房地產(chǎn)業(yè)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長幅度在一定歷史時(shí)期內(nèi)是合理的選擇。適度增加房地產(chǎn)產(chǎn)品供給不僅是滿足住房需求、抑制房?jī)r(jià)過快上漲、改善民生的釜底抽薪之策，而且對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需、消化“過?！碑a(chǎn)能(如果有“過剩”)、降低金融機(jī)構(gòu)存貸差、增加就業(yè)及推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。美國“次貸風(fēng)險(xiǎn)”的教訓(xùn)固然應(yīng)引起我們的警惕，但中美兩國國情、發(fā)展階段不同，中國房貸對(duì)象也完全不同于美國?；谥袊抠J結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的宏觀環(huán)境，預(yù)防房貸風(fēng)險(xiǎn)的主陣
地和主防線應(yīng)是金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部治理。
三、中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向應(yīng)是增加住房的有效供給
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)；協(xié)調(diào)發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分也要科學(xué)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的健康與否首先要看它的發(fā)展是否與經(jīng)濟(jì)社會(huì)相協(xié)調(diào)，房?jī)r(jià)合理與否首先要分析房地產(chǎn)價(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用窦彝ナ杖胫g、房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r之間的協(xié)調(diào)程度，如果協(xié)調(diào)就合理，不協(xié)調(diào)就不合理。也正因?yàn)槿绱?，保持房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展將成為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。
一、平頂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況
1.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況穩(wěn)定，居民居住環(huán)境有了較大提升。從2006～2010年，我市房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率如圖1所示，整體的資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)中有降。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展，我市人民的居住環(huán)境也有了較大提升。人均住房面積由2003年的20.66平方米增加到2010年的30平方米。
2.經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐步增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益顯著增加。隨著行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，平頂山市房地產(chǎn)業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力日漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)發(fā)展良好，經(jīng)濟(jì)效益顯著增加。從圖2可以看出，房地產(chǎn)數(shù)量逐步增加，2010年我市房地產(chǎn)企業(yè)的總數(shù)量達(dá)到220家，占全省第七位，其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)2家，二級(jí)資質(zhì)15家，三級(jí)資質(zhì)31家，四級(jí)資質(zhì)49家，資質(zhì)等及以上企業(yè)總計(jì)達(dá)97家，占全市總數(shù)量的44.09%，這也說明我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐步走向規(guī)范。
隨著房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展，我市企業(yè)繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)營管理，開展成本核算和控制，降低管理費(fèi)用，經(jīng)營方式更趨靈活，企業(yè)效益明顯增加。根據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)年鑒，2009年全市房地產(chǎn)業(yè)利潤總額達(dá)2億多元，從圖2還可以看出，從2006～2010年，我市房地產(chǎn)業(yè)銷售總額呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，且增幅較大。
二、房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性分析
1.房地產(chǎn)開發(fā)投資與區(qū)域協(xié)調(diào)性分析。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP。根據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)年鑒相關(guān)數(shù)據(jù)整理可得，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資額和GDP比較的數(shù)據(jù)表及開發(fā)投資總額占GDP的比重，如表1所示：
由上表做出房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重如圖3所示：
由圖3顯示，我市近年房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重處于快速上升階段，從2008年開始出現(xiàn)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)投資增長比值達(dá)到108.32%。從整個(gè)中國的經(jīng)濟(jì)水平看，平頂山市還處于經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)占GDP的合理區(qū)間應(yīng)為6%～8%，數(shù)據(jù)表明今年我市房地產(chǎn)投資偏低，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)系很不協(xié)調(diào)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長分析。本文應(yīng)用柯布一道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)分析我市房地產(chǎn)開發(fā)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。在模型中選取我市GDP為被解釋變量，選取我市房地產(chǎn)開發(fā)投資為解釋變量。應(yīng)用柯布一道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)，確定形式為：Y=aXb。對(duì)上式兩邊去自然對(duì)數(shù)，得：LnY=Lna+bLnX，其中，Y為GDP，X為房地產(chǎn)開發(fā)投資。a為常數(shù)項(xiàng)，包含政策，經(jīng)濟(jì)環(huán)境、勞動(dòng)力等因素的影響。b為正的常數(shù)，它表明了解釋變量對(duì)被解釋變量的影響程度。
用HI代表房地產(chǎn)開發(fā)投資，據(jù)此，可以建立平頂山市房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP關(guān)系的彈性模型：
LnGDP=5.547+0.397LnHI
（10.207） （2.452）
回歸方程的判決系數(shù)為R2為0.6678，而調(diào)整后的判決系數(shù)為R2為0.556，這說明我市房地產(chǎn)開發(fā)投資額對(duì)GDP有整體的解釋意義；F檢驗(yàn)值=6.014，查F分布臨界值表F……（1，5）=4.06，F(xiàn)>F0.1（1，5）表明該模型通過概率為10%的檢驗(yàn)；D.W統(tǒng)計(jì)量為2.641，因此方程的參數(shù)估計(jì)在統(tǒng)計(jì)意義上是可置信的。結(jié)果表明，平頂山市國內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的彈性系數(shù)為0.397，即我市房地產(chǎn)開發(fā)投資每增長1%將拉動(dòng)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長0.397%，房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長作用較弱。
2.房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資的協(xié)調(diào)性分析。
由上表顯示，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重經(jīng)歷了兩個(gè)階段的變化：第一階段（2005～2006）為緩慢回上升階段，比重值由5.48%緩慢上升到6.78%；第二階段（2007～2010）為持續(xù)快速增長期，比重值由4.71%提高到7.61%。整體上，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重處于持續(xù)上升階段，2010年達(dá)到歷史最高點(diǎn)7.61%。綜合全國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，我市屬于欠發(fā)達(dá)的區(qū)域，人均GDP約為全國人均GDP的50%，其合理的比重可以確定為18%～20%。因此，我市房地產(chǎn)投資發(fā)展仍然較慢。由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，因此，房地產(chǎn)投資和由此引起的其它投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資比重相對(duì)較小，這說明我市的整體投資更注重全方位發(fā)展。
綜上所述，我市房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長較慢，顯現(xiàn)出與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象；另外，從房地產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)來看，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用較弱，尚未充分發(fā)揮了基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)的作用。
三、促進(jìn)平頂山市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的建議
1.制定長期發(fā)展規(guī)劃，完善房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃應(yīng)根據(jù)平頂山市的整體水平，可以房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資的比例為參考，將房地產(chǎn)的發(fā)展速度應(yīng)控制在一個(gè)合理的區(qū)間和幅度范圍內(nèi)。房地產(chǎn)業(yè)可以從不同的角度出發(fā)，尋找房地產(chǎn)的空間，合理開發(fā)投資，發(fā)展不同房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不同層次房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。利用區(qū)域優(yōu)勢(shì)發(fā)展，探索和引入更多更有效的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，注重發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，積極發(fā)展旅游房地產(chǎn)及分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老休閑產(chǎn)業(yè)，改善產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，拓展內(nèi)需和外銷市場(chǎng)。
2.規(guī)范土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。一切用地必須以規(guī)劃和計(jì)劃為前提，而不是以立項(xiàng)為前提，只有符合規(guī)劃和計(jì)劃的項(xiàng)目才可以供地并予以立項(xiàng)，而不是相反。土地供應(yīng)規(guī)劃要與城市建設(shè)規(guī)劃相互協(xié)調(diào)，互為補(bǔ)充，而不是相互割裂。這就要求主管部門要對(duì)城市土地（存量和增量）了如指掌，并做好可進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)的土地利用規(guī)劃、計(jì)劃和儲(chǔ)備，同時(shí)對(duì)土地規(guī)劃、計(jì)劃等科學(xué)制定并建立信息公開制度，使投資者對(duì)未來有很好的預(yù)期，從而減少盲目性，并建立城市用地聽證制度， 使得土地供應(yīng)有序、透明；在技術(shù)上，政府還應(yīng)該制定一套用地指標(biāo)，為各類用地的使用設(shè)置一定的門檻。房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格關(guān)系到老百姓切身利益，要強(qiáng)化價(jià)格管理。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為。同時(shí)，價(jià)格檢查部門要加大檢查力度，提高檢查覆蓋面。開發(fā)企業(yè)要在報(bào)批每棟樓基準(zhǔn)價(jià)時(shí)，向價(jià)格檢查部門提供每套住房的價(jià)格，供檢查部門核查，檢查部門要嚴(yán)肅查處違規(guī)企業(yè)。
3.積極加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)融資體系多元化。我市房地產(chǎn)金融業(yè)的監(jiān)管應(yīng)根據(jù)國家的宏觀調(diào)控政策及相關(guān)部門要求，對(duì)內(nèi)部控制等制度積極進(jìn)行修改和完善，使得內(nèi)控制度完整覆蓋業(yè)務(wù)全過程。對(duì)可能偏離內(nèi)部控制政策、目標(biāo)的操作，應(yīng)建立適當(dāng)?shù)恼{(diào)整機(jī)制。
絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)以商業(yè)銀行貸款為主，這就使得企業(yè)過多信賴于商業(yè)銀行，而股權(quán)融資、債券融資以及風(fēng)險(xiǎn)投資等融資方式在房地產(chǎn)融資中所占比例很小。融資途徑的單一使得房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，最終對(duì)企業(yè)的健康發(fā)展不利；同時(shí)這種融資方式還會(huì)使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)過度集中于商業(yè)銀行。因此必須要?jiǎng)?chuàng)新房地產(chǎn)融資方式，拓展房地產(chǎn)金融渠道，例如房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]董嘉.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)系研究[J].農(nóng)村科技與經(jīng)濟(jì).2010（21）
[2]陳基純.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)偶和協(xié)調(diào)發(fā)展實(shí)證研究[J].商業(yè)時(shí)代.2011（11）
房地產(chǎn)業(yè)是事實(shí)上的支柱產(chǎn)業(yè)，它在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，集中體現(xiàn)在全國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重，這一指標(biāo)從2000年的4.2%，持續(xù)攀升到2013年的5.9%。由于我國統(tǒng)計(jì)體系低估了自住房的虛擬租金，所以這一比重是被低估的。美國、日本的房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重，都在10%以上。另外一個(gè)指標(biāo)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重，從2000年的5%，持續(xù)上升到2013年的15.1%的水平。
那么，今年以來情況如何？今年一季度全國GDP增速只有7.4%，而增長的全年目標(biāo)是7.5%。于是4月份以來，多數(shù)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議的內(nèi)容，都與穩(wěn)增長、微刺激有關(guān)，二季度GDP增速雖然升至7.5%，但上半年同比增速仍然是7.4%。而經(jīng)濟(jì)增速低迷的重要原因之一就是全國房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。
房地產(chǎn)主要通過三個(gè)路徑影響經(jīng)濟(jì)。其一，房地產(chǎn)開發(fā)投資。驅(qū)動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車中，固定資產(chǎn)投資一直是頭馬，其中又包含基建、房地產(chǎn)、工業(yè)三塊投資。今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長14.1%，遠(yuǎn)低于去年約20%的增速，也低于17.1%的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。由此可見，房地產(chǎn)正在拖經(jīng)濟(jì)后腿。與之相關(guān)的是，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比下降16.4%，嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)業(yè)的諸多上游和中游產(chǎn)業(yè)，比如水泥、鋼鐵、建筑、機(jī)械等。
其二，商品房銷售。今年上半年，全國商品房銷售面積同比下降6%，而去年全年增長17.3%。商品房銷售情況主要影響房地產(chǎn)業(yè)的中下游產(chǎn)業(yè)，比如裝修、家居等。此外，商品房銷售速度的放緩，將會(huì)嚴(yán)重影響房企資金回籠，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、民間高利貸等金融市場(chǎng)環(huán)境，將會(huì)造成金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量下降，增加金融風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀經(jīng)濟(jì)；政策；走勢(shì)；投資策略
一、2013年宏觀經(jīng)濟(jì)及武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)背景
（一）宏觀經(jīng)濟(jì)
房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性、持續(xù)性的一個(gè)重要指標(biāo)，也是衡量房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)及城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系的主要指標(biāo)之一。從短期看，指標(biāo)表明房地產(chǎn)年度開發(fā)投資完成額占固定資產(chǎn)投資總額的比重；從長期看，它反映房地產(chǎn)開發(fā)投資在建總規(guī)模與固定資產(chǎn)投資總規(guī)模的比例關(guān)系。這個(gè)比例過高或過低，都會(huì)影響國民經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。
2011年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到471564億元，比上年增長9.2%，經(jīng)濟(jì)增速放緩，“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”再次成為政府2012年的首要目標(biāo)。雖然房地產(chǎn)行業(yè)在短期內(nèi)受到調(diào)控，但從長期來看，仍將是支持中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資在GDP中的占比逐年上升，2007年以來占比均在10%以上，2011年達(dá)到了17%左右的水平，出于保增長和地方財(cái)政壓力的考慮，房地產(chǎn)行業(yè)仍將長期向上看好。武漢市2011年GDP6536.81億，人均GDP約10000美元，盡管經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，但絕對(duì)值依然較高，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的發(fā)展平臺(tái)。
（二）武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)
1. 供求走勢(shì)
從房地產(chǎn)（住房）的需求方面來看，城市原有居民住房改善的需要，城市年輕人組建新家庭以及進(jìn)入城市的新興群體都構(gòu)成對(duì)住房的需求；另外，某些對(duì)外開放度大的城市還有境外人士的流入，他們也需要購買住房，至少需要租賃住房；城市改造過程中的動(dòng)拆遷居民更是成為最直接最現(xiàn)實(shí)的住房需求者。在一定的時(shí)期中，城市土地的供給總是有限的，房地產(chǎn)開發(fā)商建造住房的總量也是有限的，一旦需求量增長過快，房?jī)r(jià)就會(huì)有上升的趨勢(shì)。因此，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增加，市場(chǎng)成交總體呈現(xiàn)前高后低的走勢(shì)，2011年上半年價(jià)格仍然在大幅上漲，居于高位，導(dǎo)致全年成交價(jià)格相比去年走高，但目前成交量逐步萎縮，價(jià)格開始松動(dòng)。2011年全年新增供應(yīng)房源為1192萬㎡，相比于去年增加了17.9%；成交量為 825萬㎡，相比于去年下降8.6%；成交價(jià)格7236元/㎡，相比于去年上升5.9%；
2. 存量
目前存量將近840萬方，較去年同期新增近200萬方，目前存銷比接近12。庫存居于高位，2011年底至2012年上半年特別是3-4月份，房企將面臨資金壓力不斷加劇、存貨繼續(xù)增加，銷售持續(xù)低迷的多重考驗(yàn)，將帶來房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下行。
3. 新盤成交走勢(shì)
2011年共計(jì)375個(gè)樓盤開盤（包括一個(gè)項(xiàng)目多次開盤及加推的情況），5月為新盤市場(chǎng)分水嶺，在品牌開發(fā)商低價(jià)開盤的帶動(dòng)下，整體成交率高達(dá)65%，而之后政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)威，投資及改善型需求均受到了抑制，以及受制于年度銷售目標(biāo)不得不增加的推盤量，盡管開發(fā)商基本選擇低價(jià)入市，加大推廣力度，卻難以改變成交率持續(xù)下滑的趨勢(shì)。
4. 土地市場(chǎng)
相比于2010年武漢土地市場(chǎng)“地王頻現(xiàn)”的瘋狂，2011年表現(xiàn)相對(duì)冷清，土地成交面積與成交金額均有大幅下滑，底價(jià)成交、流拍、延期現(xiàn)象增多，調(diào)控背景下開發(fā)商拿地越發(fā)謹(jǐn)慎。從土地成交一般影響2年后的供求關(guān)系這一規(guī)律來看， 08年土地成交規(guī)模大幅萎縮使得2010年供應(yīng)量極為緊張，而加上之前累計(jì)的需求集中釋放，使得2010年成交量出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，房?jī)r(jià)大幅飆升，開發(fā)商資金量充裕，大幅拿地?cái)U(kuò)張，如此也必將大大增加2012年的供應(yīng)量，使得供過于求的態(tài)勢(shì)有可能加劇。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)
1. 政策方面
2011年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表明中央未來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的方向不會(huì)動(dòng)搖， 盡管“三限”政策帶有明顯的政治干預(yù)色彩，但在“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的目標(biāo)下，2014 年政策整體放松無望，更多可能是政策微調(diào)。保障房的建設(shè)將穩(wěn)步推進(jìn)，彌補(bǔ)商品房投資下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。房產(chǎn)稅或采取擴(kuò)大試點(diǎn)城市的方式漸進(jìn)推進(jìn)，長期看將逐步替代限購令。
2. 信貸資金方面
房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資行為，離不開金融支持。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)歷可以看出房地產(chǎn)金融發(fā)展的狀況，很大程度上左右著房地產(chǎn)投資的狀況。為了控制房地產(chǎn)投資過快增長，改變固定資產(chǎn)投資過熱的狀況，國家出臺(tái)了一系列綜合措施，包括提高存款準(zhǔn)備金率、控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例等金融政策和清理整頓開發(fā)區(qū)、限制高檔物業(yè)用地等新的土地政策等。但是，在國家“保增長”的主題下，之前一直緊縮的信貸資金可能會(huì)逐步寬松，我國貨幣政策將從緊縮走向中性，預(yù)計(jì)2014年將有多次存準(zhǔn)率的下調(diào)，資金流充足，但是對(duì)于信貸資金的流向暫時(shí)難以判斷，是否對(duì)房地產(chǎn)有大幅利好尚難以定論。
三、房地產(chǎn)投資策略建議
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入短周期或者持續(xù)調(diào)整期，目的是保證房地產(chǎn)買賣雙方健康穩(wěn)定有序發(fā)展。未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)即使取消限購，也不會(huì)像2010年一樣快速反彈，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該放在國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景中來看，應(yīng)后續(xù)房地產(chǎn)政策將會(huì)是斷斷續(xù)續(xù)，不斷出臺(tái)不但調(diào)整，因此房地產(chǎn)投資者和開發(fā)商在自己的戰(zhàn)略目標(biāo)及開發(fā)策略上必須走價(jià)值開發(fā)和重深化拓寬盈利模式的策略。
1. 增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以戰(zhàn)略防守為主，收縮戰(zhàn)線，快速銷售，最大程度的持有現(xiàn)金，為即將可能到臨的低價(jià)抄底拿地做好準(zhǔn)備；
2. 營銷策略上，做好淡市營銷專題，強(qiáng)化以客戶為中心的營銷方式，同時(shí)追求營銷渠道的創(chuàng)新和精細(xì)化；
3. 產(chǎn)品策略上，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)水平已經(jīng)頗為成熟，單純的從立面、園林、戶型等方面去突破顯得較為薄弱，必須增加產(chǎn)品內(nèi)涵和人文訴求，帶來客戶生活方式的全新體驗(yàn)，杜絕產(chǎn)品的裸奔；
4. 從戰(zhàn)略領(lǐng)域看，應(yīng)該著眼于未來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，重視商業(yè)物業(yè)持有，同時(shí)可考慮與內(nèi)需相關(guān)的地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等；
5. 從戰(zhàn)略布局看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入下半場(chǎng)，未來三四線城市將是發(fā)展的重點(diǎn)和亮點(diǎn)，在資金充裕的情況下，可適當(dāng)考慮布局拓展三四線城市。
參考文獻(xiàn)
[1] 張東：《房地產(chǎn)投資導(dǎo)論》，中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2009年
一、分行業(yè)指數(shù)7升1降
分行業(yè)指數(shù)的情況如表1所示。8個(gè)分行業(yè)指數(shù)均位于景氣臨界值100以下。
工業(yè)指數(shù)連續(xù)三個(gè)季度上升。反映對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看法的宏觀經(jīng)濟(jì)感受指數(shù)上升0.3點(diǎn)，行業(yè)總體運(yùn)行指數(shù)上升0.4點(diǎn)；反映企業(yè)總體經(jīng)營狀況的企業(yè)綜合經(jīng)營指數(shù)上升0.5點(diǎn)；反映市場(chǎng)狀況的產(chǎn)品訂貨量指數(shù)上升0.5點(diǎn)，銷售量指數(shù)上升0.5點(diǎn)，庫存下降，指數(shù)上升0.6點(diǎn)；反映資金狀況的流動(dòng)資金指數(shù)、融資指數(shù)均上升0.5點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資指數(shù)上升0.3點(diǎn)，科技投入指數(shù)上升0.6點(diǎn)；盈虧指數(shù)上升0.3點(diǎn)。但是，反映成本狀況的原材料購進(jìn)價(jià)格和員工平均薪酬均上升，指數(shù)分別下降0.7和0.4點(diǎn)。
建筑業(yè)指數(shù)由平轉(zhuǎn)升。反映對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看法的宏觀經(jīng)濟(jì)感受指數(shù)上升0.7點(diǎn)，行業(yè)總體運(yùn)行指數(shù)上升0.4點(diǎn)；反映企業(yè)總體經(jīng)營狀況的企業(yè)綜合經(jīng)營指數(shù)上升0.4點(diǎn)；反映市場(chǎng)狀況的新簽訂的工程合同指數(shù)上升0.8點(diǎn)，建筑產(chǎn)品實(shí)物工程量指數(shù)上升0.6點(diǎn)，工程結(jié)算收入指數(shù)上升0.7點(diǎn)；流動(dòng)資金指數(shù)和融資指數(shù)均上升0.6點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資指數(shù)上升0.2點(diǎn)；盈虧指數(shù)上升0.5點(diǎn)。但是，反映市場(chǎng)狀況的來自國（境）外的工程合同指數(shù)下降1.0點(diǎn)；反映成本狀況的建筑材料購進(jìn)價(jià)格和員工的平均薪酬均上升，指數(shù)分別下降0.4和0.9點(diǎn)；應(yīng)收賬款上升，指數(shù)下降1.0點(diǎn)。
交通運(yùn)輸郵政倉儲(chǔ)業(yè)指數(shù)連續(xù)三個(gè)季度上升。宏觀經(jīng)濟(jì)感受指數(shù)上升0.4點(diǎn)，行業(yè)總體運(yùn)行指數(shù)上升0.7點(diǎn)；企業(yè)綜合經(jīng)營指數(shù)上升0.6點(diǎn)；反映市場(chǎng)狀況的業(yè)務(wù)預(yù)訂指數(shù)上升0.5點(diǎn)，業(yè)務(wù)收費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升0.3點(diǎn)；流動(dòng)資金和融資指數(shù)分別上升0.5和0.6點(diǎn)，應(yīng)收賬款下降，指數(shù)上升0.5點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資指數(shù)上升0.3點(diǎn)；盈虧指數(shù)上升0.4點(diǎn)。但是，業(yè)務(wù)成本和員工平均薪酬上升，指數(shù)分別下降0.5和0.7點(diǎn)。
房地產(chǎn)業(yè)指數(shù)由降轉(zhuǎn)升，保持8個(gè)分行業(yè)指數(shù)的最高位。反映宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看法的宏觀經(jīng)濟(jì)感受指數(shù)上升0.4點(diǎn)，行業(yè)總體運(yùn)行指數(shù)上升0.2點(diǎn)；企業(yè)綜合經(jīng)營指數(shù)上升0.5點(diǎn)；反映市場(chǎng)狀況的商品房預(yù)售面積指數(shù)上升0.4點(diǎn)，完成土地開發(fā)面積指數(shù)上升0.3點(diǎn)，新開工面積指數(shù)上升0.6點(diǎn)，商品房銷售面積指數(shù)上升0.5點(diǎn)；反映成本的競(jìng)拍土地價(jià)格和員工平均薪酬下降，指數(shù)分別上升0.2點(diǎn)和1.0點(diǎn)；流動(dòng)資金指數(shù)上升0.7點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資指數(shù)上升0.5點(diǎn)。但是，反映市場(chǎng)狀況的房屋竣工面積指數(shù)下降0.8點(diǎn)；融資指數(shù)下降0.6點(diǎn)，應(yīng)收賬款上升，指數(shù)下降0.7點(diǎn)；盈虧指數(shù)下降0.1點(diǎn)。
批發(fā)零售業(yè)指數(shù)連續(xù)六個(gè)季度上升。宏觀經(jīng)濟(jì)感受指數(shù)上升0.6點(diǎn)，行業(yè)總體運(yùn)行指數(shù)上升0.5點(diǎn)；企業(yè)綜合經(jīng)營指數(shù)上升0.3點(diǎn)；反映市場(chǎng)狀況的國內(nèi)、國外訂單指數(shù)分別上升0.5和0.3點(diǎn)，商品銷售量指數(shù)上升0.4點(diǎn)，平均銷售價(jià)格指數(shù)上升0.3點(diǎn)；反映資金狀況的流動(dòng)資金指數(shù)和融資指數(shù)分別上升0.9點(diǎn)和0.6點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資指數(shù)上升0.3點(diǎn)；盈虧指數(shù)上升0.5點(diǎn)。但是，反映成本狀況的經(jīng)營費(fèi)用、原材料購進(jìn)價(jià)格和員工平均薪酬均上升，指數(shù)分別下降0.6、1.1和0.7點(diǎn)；應(yīng)收賬款上升，指數(shù)下降0.8點(diǎn)。
社會(huì)服務(wù)業(yè)指數(shù)由升轉(zhuǎn)降。反映市場(chǎng)狀況的業(yè)務(wù)預(yù)定量指數(shù)下降0.4點(diǎn)，業(yè)務(wù)量指數(shù)下降0.9點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資指數(shù)下降0.6點(diǎn)；盈虧指數(shù)下降0.6點(diǎn)。較好的是，宏觀經(jīng)濟(jì)感受指數(shù)上升0.4點(diǎn)，行業(yè)總體運(yùn)行指數(shù)上升0.6點(diǎn)；企業(yè)綜合運(yùn)營指數(shù)上升0.5點(diǎn)；營業(yè)成本和員工平均薪酬下降，指數(shù)均上升0.5點(diǎn)；流動(dòng)資金指數(shù)和融資指數(shù)均上升0.5點(diǎn)，應(yīng)收賬款下降，指數(shù)上升0.6點(diǎn)。
信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)軟件業(yè)指數(shù)由降轉(zhuǎn)升。宏觀經(jīng)濟(jì)感受指數(shù)上升0.6點(diǎn)，行業(yè)總體運(yùn)行指數(shù)上升0.3點(diǎn)；企業(yè)綜合經(jīng)營指數(shù)上升0.6點(diǎn)；反映市場(chǎng)狀況的營業(yè)收入指數(shù)上升0.5點(diǎn)，銷售價(jià)格指數(shù)上升0.9點(diǎn)；融資指數(shù)上升0.8點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資指數(shù)上升0.5點(diǎn)；盈指數(shù)上升0.4點(diǎn)。但是，業(yè)務(wù)成本上升，指數(shù)下降0.2點(diǎn)；流動(dòng)資金指數(shù)下降1.0點(diǎn)，應(yīng)收賬款上升，指數(shù)下降0.4點(diǎn)。
住宿餐飲業(yè)指數(shù)連續(xù)兩個(gè)季度上升，但仍處于8個(gè)分行業(yè)指數(shù)的最低位。宏觀經(jīng)濟(jì)感受指數(shù)上升0.4點(diǎn)，行業(yè)總體運(yùn)行指數(shù)上升0.5點(diǎn)；反映市場(chǎng)狀況的企業(yè)業(yè)務(wù)預(yù)訂指數(shù)上升0.2點(diǎn)，營業(yè)收入指數(shù)上升1.2點(diǎn)，營業(yè)成本和員工平均薪酬下降，指數(shù)分別上升0.5和0.3點(diǎn)；流動(dòng)資金指數(shù)上升0.7點(diǎn)；盈虧指數(shù)上升0.5點(diǎn)。但是，企業(yè)綜合經(jīng)營指數(shù)下降0.2點(diǎn)；融資指數(shù)下降0.3點(diǎn)，應(yīng)收賬款上升，指數(shù)下降1.1點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資指數(shù)下降0.6點(diǎn)。
總的看，本季度行業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)感受、總體經(jīng)營和市場(chǎng)狀況相對(duì)好一些。成本和資金景氣度相對(duì)差一些，特別是5個(gè)行業(yè)的應(yīng)收賬款、4個(gè)行業(yè)的人力成本、3個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)成本和原材料購進(jìn)價(jià)格景氣度略差。勞動(dòng)力供求有所改善，但供應(yīng)不旺。
二、分項(xiàng)指數(shù)全部上升
分項(xiàng)指數(shù)的情況如表2所示。宏觀經(jīng)濟(jì)感受指數(shù)、綜合經(jīng)營指數(shù)、成本指數(shù)和勞動(dòng)力指數(shù)處于景氣臨界值100以上。
宏觀經(jīng)濟(jì)感受指數(shù)由降轉(zhuǎn)升。8大行業(yè)全部回升，其中工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸郵政倉儲(chǔ)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)軟件業(yè)和住宿餐飲業(yè)指數(shù)分別上升0.3、0.6、0.5、0.3、0.5、0.5、0.5和0.4點(diǎn)。
綜合經(jīng)營指數(shù)連續(xù)三個(gè)季度上升，其中除住宿餐飲業(yè)指數(shù)下降0.2點(diǎn)外，工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸郵政倉儲(chǔ)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)軟件業(yè)指數(shù)分別上升0.5、0.4、0.6、0.5、0.3、0.5、0.6點(diǎn)。
市場(chǎng)指數(shù)連續(xù)三個(gè)季度上升，其中除社會(huì)服務(wù)業(yè)下降0.4點(diǎn)外，工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸郵政倉儲(chǔ)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)軟件業(yè)和住宿餐飲業(yè)指數(shù)分別上升0.4、0.4、0.3、0.3、0.4、0.6和0.4點(diǎn)。
成本指數(shù)由降轉(zhuǎn)升，其中除交通運(yùn)輸郵政倉儲(chǔ)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)和信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)軟件業(yè)指數(shù)分別下降0.5、0.6和0.2點(diǎn)外，工業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)和住宿餐飲業(yè)指數(shù)分別上升0.2、0.2、0.6、0.5和0.3點(diǎn)。
資金指數(shù)由降轉(zhuǎn)升，其中除房地產(chǎn)業(yè)、信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)軟件業(yè)和住宿餐飲業(yè)指數(shù)分別均下降0.2點(diǎn)外，工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸郵政倉儲(chǔ)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)和社會(huì)服務(wù)業(yè)指數(shù)分別上升0.5、0.1、0.5、0.2和0.6點(diǎn)。
投入指數(shù)和效益指數(shù)連續(xù)三個(gè)季度上升，效益指數(shù)一直處于8個(gè)分項(xiàng)指數(shù)的最低位。投入指數(shù)中，除社會(huì)服務(wù)業(yè)和住宿餐飲業(yè)指數(shù)均下降0.6點(diǎn)外，工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸郵政倉儲(chǔ)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)和信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)軟件業(yè)分別上升0.5、0.2、0.3、0.5、0.3和0.5點(diǎn)。效益指數(shù)中，除房地產(chǎn)業(yè)和社會(huì)服務(wù)業(yè)指數(shù)分別下降0.1和0.6點(diǎn)外，工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸郵政倉儲(chǔ)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)軟件業(yè)和住宿餐飲業(yè)指數(shù)分別上升0.3、0.5、0.4、0.5、0.4和0.5點(diǎn)。
2015年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在關(guān)于“擴(kuò)大有效供給”的論述中明確提到要“提高投資有效性和精準(zhǔn)性”，2016年5月16日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十三次會(huì)議在研究落實(shí)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革時(shí)同樣明確提到“保障各種要素投入獲得回報(bào)”。投資作為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的主要力量，其貢獻(xiàn)不僅來自于總量的增長，更有賴于效率的提升。當(dāng)前推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力“三去一降一補(bǔ)”的根本目的就在于從根源上解決近年來持續(xù)下滑的投資效率問題，這也是保持我國經(jīng)濟(jì)能夠長期穩(wěn)定增長的關(guān)鍵性因素。近年來寧夏投資率（資本形成率）保持快速上升態(tài)勢(shì)，自最低的40%上升到接近100%。僅以信貸投放為例，2008年寧夏貸款比GDP為116.5，而2015年這一比率為176.9，增幅超過50%。投資率的快速上升未能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速增長，投資效率的下滑問題已經(jīng)成為共識(shí)，作為西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，寧夏資源密集型產(chǎn)業(yè)比重高，對(duì)投資促進(jìn)增長依賴程度高，探索研究投資效率相關(guān)問題意義重大。
一、投資效率的評(píng)估及變化規(guī)律
（一）投資效率的評(píng)估
哈羅德多馬模型最早涉及投資效率評(píng)估。該模型的表達(dá)式為g=s/v，其中g(shù)=ΔY/Y表示經(jīng)濟(jì)增長率；s=S/Y表示儲(chǔ)蓄率；v=ΔK/ΔY =I/ΔY表示增量的資本產(chǎn)出比。該模型暗含儲(chǔ)蓄全部轉(zhuǎn)化為投資的假設(shè)（即S=ΔK=I）。哈羅德-多馬模型中的增量資本產(chǎn)出比v，其實(shí)質(zhì)就是經(jīng)常用到的ICOR（incremental capital-output ratio），常作為投資效率的度量指標(biāo)。
借鑒哈羅德多馬模型，i=I/Y表示投資率，v=ΔK/ΔY=I/ΔY=ICOR（不考慮折舊），則g=i/v，意味著經(jīng)濟(jì)增長率與投資率成正比，與ICOR成反比。由于ICOR的計(jì)算公式通常寫為：ICOR=I/Y。因此，我們也可以將ICOR看成是邊際資本生產(chǎn)率的倒數(shù)。ICOR越高，則投資效率越低，反之亦然，其計(jì)算方法由于方便且效果良好而被廣泛應(yīng)用。
（二）發(fā)達(dá)國家和亞洲新興工業(yè)化國家投資效率變化規(guī)律
1、投資率的變化。楊格（Young，1994）比較了東亞與其他地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長方式，發(fā)現(xiàn)在1960-1985年間，每一個(gè)新興工業(yè)化經(jīng)濟(jì)體都經(jīng)歷了投資/國內(nèi)生產(chǎn)總值比率的顯著上升。在1960到1980年，臺(tái)灣的投資/ 國內(nèi)生產(chǎn)總值比率上升了1倍，韓國上升了2倍，新加坡上升了3倍。這個(gè)比率的上升并不是所有經(jīng)濟(jì)體的典型特征，在其他經(jīng)濟(jì)體投資/國內(nèi)生產(chǎn)總值比率則不變或下降。
2、投資效率的變化。Marcel Timmer和Bart van Ark（2000）在研究韓國和臺(tái)灣的資本形成和資本生產(chǎn)率時(shí)，指出在20世紀(jì)60年代，韓國和臺(tái)灣的資本產(chǎn)出比還處于相對(duì)美國來說非常低的水平，韓國和臺(tái)灣的資本生產(chǎn)率相當(dāng)高。但隨著幾十年間投資不斷增加，這一資本產(chǎn)出比緩慢收斂于美國的資本產(chǎn)出比水平。到80年代后期，資本的迅速增加僅換來產(chǎn)出的少量增長。徐長生、陳薇薇（2006）計(jì)算了1950-1976年美國、英國、法國、原西德、日本五個(gè)國家的增量資本產(chǎn)出比，發(fā)現(xiàn)剔除掉異常值之后，五國的ICOR在總體上無明顯持續(xù)上升或下降趨勢(shì)，基本圍繞某一值上下波動(dòng)。這一階段，五國大都已經(jīng)完成了工業(yè)化。在以上幾個(gè)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，資本生產(chǎn)率在工業(yè)化階段均出現(xiàn)下降，當(dāng)完成工業(yè)化之后，資本生產(chǎn)率趨于穩(wěn)定，圍繞某一長期均衡水平上下波動(dòng)。
綜合發(fā)達(dá)國家和亞洲新興工業(yè)化國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，我們粗略歸納：從長期來看，在工業(yè)化階段，投資效率總體上呈現(xiàn)長期下降趨勢(shì)；在完成工業(yè)化之后，投資效率趨于穩(wěn)定，圍繞某一均衡水平上下波動(dòng)。如圖所示。
二、寧夏的投資率與投資效率趨勢(shì)
（一）投資率
改革開放以來寧夏投資率持續(xù)上升，自最低的不足40%，已經(jīng)上升至2014年的超過100%。與寧夏發(fā)展階段相似的青海省投資率基本與寧夏保持相似，青海甚至在2014年投資率達(dá)到130.44%，甘肅的投資率則相對(duì)保持基本平穩(wěn)，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢(shì)。寧夏投資率的快速上升卻未能有效提升經(jīng)濟(jì)增長率的提高，表明寧夏投資效率在此期間出現(xiàn)快速下滑。
（二）投資效率
本文采用ICOR的倒數(shù)，即邊際資本生產(chǎn)率來評(píng)估寧夏投資效率。通過數(shù)據(jù)分析顯示，寧夏名義和實(shí)際邊際資本生產(chǎn)率二者均顯示出長期下降趨勢(shì)，且剔除掉名義價(jià)格變化后的實(shí)際邊際資本生產(chǎn)率2000年以來下降趨勢(shì)明顯。
1、寧夏名義邊際資本生產(chǎn)率。名義邊際資本生產(chǎn)率=名義國內(nèi)生產(chǎn)總值/投資，選取1979-2014年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，其中投資選擇固定資本形成總額。整體來看，寧夏的名義邊際資本生產(chǎn)率呈現(xiàn)長期下滑趨勢(shì)。
我們進(jìn)一步計(jì)算全國及寧夏周邊省區(qū)的名義邊際資本生產(chǎn)率數(shù)據(jù)并作出比較。1990-2013年大部分時(shí)期，寧夏的名義邊際資本生產(chǎn)率低于全國平均水平，僅有1995-2000年寧夏的邊際資本生產(chǎn)率略高或基本持平于全國平均水平。2011年以來寧夏的邊際資本生產(chǎn)率出現(xiàn)大幅下滑，偏離于全國平均水平更加明顯。同甘肅、青海對(duì)比，寧夏的邊際資本生產(chǎn)率低于甘肅，與青?；境制?。同寧夏相似，甘肅、青海自2011年以來邊際資本生產(chǎn)率也出現(xiàn)大幅下滑，甘肅的邊際資本生產(chǎn)率波幅較大，寧夏和青海波幅較小，在2011年達(dá)到階段峰值后，均與全國趨勢(shì)一致快速下滑，但寧夏、青海的邊際資本生產(chǎn)率明顯低于甘肅。
2、實(shí)際邊際資本生產(chǎn)率。由于上文中名義邊際資本生產(chǎn)率的計(jì)算是以名義價(jià)格為準(zhǔn)，為了更準(zhǔn)確的估計(jì)寧夏投資效率，我們采用張軍（2005）的方法計(jì)算全國和寧夏的實(shí)際資本生產(chǎn)率和實(shí)際邊際資本生產(chǎn)率。其中：
實(shí)際資本生產(chǎn)率=實(shí)際國內(nèi)生產(chǎn)總值/實(shí)際資本存量（2000=100）
實(shí)際邊際資本生產(chǎn)率=實(shí)際國內(nèi)生產(chǎn)總值/實(shí)際資本存量（2000=100），折舊選擇9.6%，計(jì)算計(jì)算見表1。
剔除掉名義價(jià)格變動(dòng)對(duì)邊際資本生產(chǎn)率的影響，資本生產(chǎn)率和邊際資本生產(chǎn)率的趨勢(shì)更加明顯。2001-2014年，全國和寧夏實(shí)際資本生產(chǎn)率和實(shí)際邊際資本生產(chǎn)率均呈現(xiàn)長期下滑趨勢(shì)。實(shí)際資本生產(chǎn)率寧夏始終低于全國平均水平約0.2，實(shí)際邊際資本生產(chǎn)率寧夏始終低于全國平均水平約0.15。2012年開始，寧夏實(shí)際邊際資本生產(chǎn)率與全國趨勢(shì)走向出現(xiàn)差異，全國基本保持平穩(wěn)且略有重新提升的趨勢(shì)，而寧夏進(jìn)一步下滑。
三、寧夏投資效率偏低的原因分析
固定資產(chǎn)投資完成額是指以貨幣表現(xiàn)的在一定時(shí)期內(nèi)建造和購置固定資產(chǎn)的工作量以及與此有關(guān)的費(fèi)用的總稱。它是我國計(jì)算固定資本形成總額的最基本資料來源。二者之間具有很強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系，從理論上講，經(jīng)過正確調(diào)整，兩個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的趨勢(shì)應(yīng)該大致吻合?？紤]到數(shù)據(jù)的可獲得性和可比性，本文主要對(duì)寧夏固定資產(chǎn)投資構(gòu)成進(jìn)行分析1。在對(duì)2011-2014年分行業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資分析中，制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)以及采礦業(yè)四大行業(yè)總計(jì)約占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的75%左右，是影響寧夏投資效率的主要行業(yè)（表2）。
（一）規(guī)模以上工業(yè)制造業(yè)企業(yè)盈利能力偏低
在對(duì)采礦業(yè)、制造業(yè)和電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)盈利能力進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，本文發(fā)現(xiàn)在占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值85%以上的主要行業(yè)，2011-2014年企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率大部分低于大型商業(yè)銀行一年期理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期收益率，2014年僅紡織業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)的凈資產(chǎn)收益率大于大型商業(yè)銀行一年期理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期收益率，2012-2014年，制造業(yè)的凈資產(chǎn)收益率連續(xù)為負(fù)值，2014年采礦業(yè)凈資產(chǎn)收益率由正轉(zhuǎn)負(fù)。這意味著假如該行業(yè)企業(yè)通過自有資金投資擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，那么其投資回報(bào)率不如購買大型商業(yè)銀行一年期理財(cái)產(chǎn)品（見附表）。對(duì)比表2，制造業(yè)、電力燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)以及采礦業(yè)三大行業(yè)2011-2013年約占寧夏全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的50%左右，而顯然上述三大行業(yè)的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)盈利能力偏低，造成投資回報(bào)率低。其中：石油加工、煉焦和核燃料加工業(yè)、有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)四個(gè)行業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值40%左右，是寧夏制造業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，2012-2013年凈資產(chǎn)收益率連續(xù)為負(fù)值，全行業(yè)處于虧損狀態(tài)，投資回報(bào)率自然為負(fù)值。
（二）能源化工為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式導(dǎo)致投資乘數(shù)效應(yīng)偏低
影響宏觀投資效率的根本因素可以歸結(jié)為投資乘數(shù)的大小。投資乘數(shù)指在未達(dá)到充分就業(yè)的情況下，投入一筆資金可以帶來數(shù)倍于這筆投資的國民收入的增加。投資乘數(shù)的大小取決于該產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈條的長短、企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)和增加職工收入的情況、該區(qū)域人口的邊際消費(fèi)傾向等。2014年寧夏能源化工類產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值占比為61.16%3，可以說能源化工是寧夏的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。能源化工產(chǎn)業(yè)有以下幾點(diǎn)特征：
1、大中型企業(yè)產(chǎn)值占絕對(duì)比重。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按輕重工業(yè)分，寧夏重工業(yè)始終保持在全部工業(yè)總產(chǎn)值的80%以上；按大中小企業(yè)分，寧夏大型企業(yè)始終保持在全部工業(yè)總產(chǎn)值的50%以上。這與寧夏以能源化工為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式匹配。能源化工企業(yè)規(guī)模效應(yīng)極強(qiáng)，屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)。大型企業(yè)在獲取信貸資源方面具有天然優(yōu)勢(shì)，金融機(jī)構(gòu)為能源化工企業(yè)投資擴(kuò)大再生產(chǎn)提供相對(duì)廉價(jià)資金，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)與能源化工企業(yè)相互依賴性增強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)4，優(yōu)先考慮為長期合作的大型能源化工企業(yè)提供信貸支持，使原本融資難、融資貴的小微企業(yè)更加困難。
2、由于是資本密集型產(chǎn)業(yè)，能源化工產(chǎn)業(yè)在吸納就業(yè)方面比其他產(chǎn)業(yè)明顯偏少。2014年寧夏第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)占比為19.2%，而全國第二產(chǎn)業(yè)占比為29.9%。同時(shí)，按行業(yè)分寧夏就業(yè)人員結(jié)構(gòu)，第二產(chǎn)業(yè)中采礦業(yè)占2%、制造業(yè)占9%、電力及燃?xì)庹?%、建筑占6%，制造業(yè)就業(yè)人數(shù)明顯偏少。從時(shí)間趨勢(shì)來看，改革開放以來，全國第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)占比穩(wěn)步增加，從1978年的17.3%增加到2012年的30.3%，而寧夏自1995年增加到19.4%后，出現(xiàn)逐步下降趨勢(shì)，最低僅為16.3%。
3、產(chǎn)業(yè)獨(dú)立性強(qiáng)。能源化工產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)所需機(jī)器設(shè)備往往具有極強(qiáng)的專業(yè)性，大部分采購自全國乃至全球各大廠商，與欠發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)域內(nèi)部的其他制造商很難產(chǎn)生上下游采購經(jīng)銷關(guān)系，從而造成投資乘數(shù)效應(yīng)不足。且由于能源化工企業(yè)以大中型企業(yè)居多，在發(fā)展到一定程度后多傾向于形成原材料粗加工-產(chǎn)品深加工-廢料再利用的自我內(nèi)部循環(huán)機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)占據(jù)整個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)的相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。
能源化工產(chǎn)業(yè)的以上特征導(dǎo)致如下問題：（1）對(duì)區(qū)域內(nèi)部其他產(chǎn)業(yè)中小微企業(yè)容易形成信貸資源擠占，在經(jīng)濟(jì)下行周期更加明顯，形成能源化工產(chǎn)業(yè)越發(fā)展對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的資源擠占越明顯、負(fù)面影響越大的惡性循環(huán)；（2）受欠發(fā)達(dá)地區(qū)設(shè)備制造發(fā)展不足以及能源化工產(chǎn)業(yè)設(shè)備專有性強(qiáng)等因素影響，對(duì)該行業(yè)進(jìn)行的投資傳導(dǎo)至欠發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)域內(nèi)部上下游產(chǎn)業(yè)不足；（3）就業(yè)人數(shù)少，即使是在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)的投資也僅能增加數(shù)量偏少的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部就業(yè)人員的收入，受到邊際消費(fèi)傾向遞減規(guī)律影響，對(duì)整個(gè)區(qū)域居民收入增加極其有限5。綜上所述，以能源化工產(chǎn)業(yè)為欠發(fā)達(dá)地區(qū)的主要投資標(biāo)的必然造成投資乘數(shù)偏小，從而降低區(qū)域投資效率。
（三）房地產(chǎn)業(yè)投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長作用不足
2006-2014年，寧夏房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重由21.44%增至28.36%，投資額由94.08億元快速增至907.80億元，增幅達(dá)6.49倍。房地產(chǎn)業(yè)投資對(duì)于寧夏經(jīng)濟(jì)增長變得至關(guān)重要。伴隨著房地產(chǎn)投資的快速增加，其所拉動(dòng)的國內(nèi)生產(chǎn)總值卻越來越少。房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的效用可以分為直接效應(yīng)、間接效應(yīng)、衍生效應(yīng)。
1、直接效應(yīng)。直接效應(yīng)指房地產(chǎn)業(yè)投資對(duì)本行業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值的影響。寧夏房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值的拉動(dòng)作用逐年下滑。據(jù)測(cè)算，每單位的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資所帶來的房地產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值由2006年的0.27下降到2014年的0.13。這很大程度上是由于房地產(chǎn)的供給過快增加以及成本增加，使得房地產(chǎn)投資回報(bào)率出現(xiàn)下滑所致。
2、間接效應(yīng)。間接效應(yīng)是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要國民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)提供物質(zhì)資料。我國建筑成本中70%是材料消耗，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供，從而拉動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，據(jù)統(tǒng)計(jì)被帶動(dòng)的直接和間接相關(guān)產(chǎn)業(yè)達(dá)60多個(gè)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，寧夏主要工業(yè)產(chǎn)品有：發(fā)電、焦炭、原鋁、橡膠輪胎、化肥、精甲醇、電石、水泥、乳制品、飲料酒、葡萄酒、軸承等，這意味著寧夏房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中需要的大部分產(chǎn)品需要采購自區(qū)外，對(duì)本地區(qū)的上游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)不足。
3、衍生效應(yīng)。衍生效應(yīng)是指房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的結(jié)果，即為國民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所，房地產(chǎn)品消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。寧夏城市人口密度低，2014年寧夏城市人口密度為每平方公里1253人，排全國第30名，僅高于內(nèi)蒙古。餐飲娛樂及文化傳媒等相關(guān)服務(wù)行業(yè)規(guī)模效應(yīng)弱，輻射不足。此外，2014年寧夏城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入23285元，排全國第24名，偏低的人均可支配收入也為房地產(chǎn)的衍生效應(yīng)發(fā)揮形成制約。
上述行業(yè)同樣也是銀行信貸投放的重點(diǎn)領(lǐng)域。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、采礦業(yè)、制造業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)貸款余額占全部人民幣貸款余額的46.89%，剔除掉個(gè)人貸款，上述行業(yè)貸款余額占全部人民幣貸款余額的65.30%。因此，可以說，上文所述原因一定程度上解釋了寧夏銀行業(yè)信貸投放效率偏低的原因所在。
四、供給側(cè)改革背景下的投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化與效率提升
根據(jù)哈羅德多馬模型，經(jīng)濟(jì)增長率取決于投資率和投資效率。根據(jù)寧夏實(shí)際，投資率已經(jīng)處于歷史高位，而投資效率面臨持續(xù)下滑。要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，就需在從供給側(cè)著力，根本上改變以能源化工為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，化解過剩產(chǎn)能，減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，逐步加大對(duì)其他比較優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的投資比重，從而提升投資效率。
（一）扶持培育比較優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)
近年來寧夏一直在致力于培育葡萄酒、枸杞等立足于區(qū)域?qū)嶋H、具有一定比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)。但產(chǎn)量偏少，產(chǎn)值偏小，產(chǎn)業(yè)鏈條短，新興產(chǎn)業(yè)尚無法承擔(dān)起支撐寧夏經(jīng)濟(jì)增長的重任。充分分析并利用區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)，是國際貿(mào)易重要理論，也作為很多國家或地區(qū)扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)理論。但因?yàn)榇嬖谝?guī)模經(jīng)濟(jì)，即使欠發(fā)達(dá)國家或地區(qū)在某一產(chǎn)業(yè)方面具有比較優(yōu)勢(shì)，由于后進(jìn)入國際市場(chǎng)，生產(chǎn)規(guī)模往往小于其他國家或地區(qū)，無法實(shí)現(xiàn)比較優(yōu)勢(shì)向競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的轉(zhuǎn)變。且由于發(fā)達(dá)國家或地區(qū)經(jīng)過長時(shí)間的技術(shù)積累，相對(duì)于欠發(fā)達(dá)地區(qū)具有典型的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，從而可以生產(chǎn)同一產(chǎn)業(yè)鏈條上更具有高附加值的產(chǎn)品。為避免淪為原材料生產(chǎn)和初級(jí)加工基地，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，政府應(yīng)通過構(gòu)建產(chǎn)研合作機(jī)制扶持比較優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
（二）穩(wěn)步擴(kuò)大投資規(guī)模，逐步優(yōu)化投資效率
根據(jù)寧夏目前所處的工業(yè)化階段，同其他欠發(fā)達(dá)地區(qū)相似，寧夏在未來一定時(shí)期內(nèi)仍然將保持較高的投資率。這一較高的投資率一方面是寧夏經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段所決定的，另一方面也是追趕東部發(fā)達(dá)地區(qū)、實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展所必須的。正如前文所述，實(shí)現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步、提高全要素生產(chǎn)率是抵消資本邊際生產(chǎn)率遞減的有效手段，而實(shí)現(xiàn)具有比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和技術(shù)進(jìn)步，能夠獲取國際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，離不開大量的資本支持。已經(jīng)存續(xù)的投資項(xiàng)目可能存在投資效率不高的情況，但也要避免出現(xiàn)投資中斷，否則將導(dǎo)致更大的損失出現(xiàn)，且大部分大型投資項(xiàng)目往往是中長期的。這就意味著要提高投資效率必須以增加投資規(guī)模為基礎(chǔ)，擴(kuò)大投資規(guī)模和投資效率優(yōu)化二者具有內(nèi)在一致性，相輔相成。
關(guān)鍵詞:投資;資金來源;投資調(diào)控
中圖分類號(hào):F830.593 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B 文章編號(hào):1007-4392(2007)01-0045-03
2001年至2005年,全國GDP平均增長率為8.92%,全區(qū)平均增長率為15,82%,鄂市GDP平均增長率為29.7%,比全國高20.78個(gè)百分點(diǎn),比全區(qū)高13.08個(gè)百分點(diǎn)｡鄂市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展主要是實(shí)施“以資源換資金,以資源換項(xiàng)目”,加大招商引資力度,擴(kuò)大固定資產(chǎn)投資,依靠投資的拉動(dòng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展｡
一､固定資產(chǎn)投資資金來源構(gòu)成分析
近年來鄂爾多斯市固定資產(chǎn)投資來源呈現(xiàn)出投資多元化､多渠道､額度大的特征｡表現(xiàn)是:
(一)投資資金主要來源是自籌和其它資金
鄂爾多斯市委､市政府在實(shí)施經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略中,采取各種措施充分調(diào)動(dòng)各經(jīng)濟(jì)成份的投資積極性,鼓勵(lì)和帶動(dòng)非國有經(jīng)濟(jì)主體進(jìn)行投資,使非國有經(jīng)濟(jì)投資迅猛增長,取代國有投資成為首要地位｡2006年上半年,國有經(jīng)濟(jì)投資完成86.12億元,增長131.58%,占投資總量的43.04%,非國有經(jīng)濟(jì)投資完成114億元,增長67.66%,占投資總量的56.96｡企業(yè)自主投資能力增強(qiáng),固定資產(chǎn)投資資金主要是自籌和其它資金｡2001年到2005年五年間,固定資產(chǎn)投資資金來源57.87%是自籌和其它資金｡2006年上半年建設(shè)項(xiàng)目投資共到位資金307.47億元,同比增長了74.3%,企業(yè)自籌資金到位247.55億元,比上年同期增長139%,占到位資金的80.5%｡
(二)國內(nèi)貸款成為投資增長的重要支撐
近年來鄂爾多斯市金融機(jī)構(gòu)及市外金融機(jī)構(gòu)發(fā)放了大量的中長期貸款,主要支持國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)拖建設(shè),有力地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展｡2001年到2005年,五年間平均國內(nèi)貸款占固定資產(chǎn)投資資金的29.27%｡2006年上半年金融機(jī)構(gòu)中長期貸款余額160.64億元,同比多增41.25億元,增長34.55%,占各項(xiàng)貸款余額的44.83%,同比提高11.31個(gè)百分點(diǎn);其中基本建設(shè)貸款余額119.73億元,增長36.32%,占各項(xiàng)貸款余額的33.47%,占中長期貸款余額的74.53%,分別比上年末提高1.47､3.34個(gè)百分點(diǎn)｡
(三)國家預(yù)算內(nèi)資金占比逐步縮小
2001年國家預(yù)算內(nèi)資金余額為 4.03億元,占比為8.1%,2005年余額達(dá)到30.85億元,比2001年增長6.65倍,占比為8.4%,比2001年高0.3個(gè)百分點(diǎn),五年平均占比為10.54%;2006年上半年國家預(yù)算內(nèi)資金余額為13.2億元,同比下降27.3%,占投資資金來源的4%｡國家預(yù)算內(nèi)資金主要投資于生態(tài)建設(shè)､水利建設(shè)和道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)｡
(四)利用外資水平較高,占比逐步擴(kuò)大
“十五”以來全市引進(jìn)外商投資企業(yè)78家,合同利用外資額13.17億美元,實(shí)際利用外資額4.15億美元,是“九五”的1.58倍,年均遞增29.95%,超額1.15億美元完成“十五”目標(biāo)｡五年間平均占比2.29%｡2006年上半年利用外資余額1.68億美元,同比增長36倍,占投資資金來源的4.3%｡“九五”期間以前外資主要投向于羊絨､紡織､建材行業(yè),“十五”期間主要投向煤炭､天然氣､高載能行業(yè)｡資金來源主要是美國､英國､加拿大､新加坡､日木等國和香港地區(qū)｡
二､固定資產(chǎn)投資多元化的成因
(一)國家能源戰(zhàn)略西移和能源緊張為鄂市固定資產(chǎn)投資多元化奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)
從上世紀(jì)八十年代國家能源戰(zhàn)略西移和“十五”期間國家提出西部大開發(fā)以來,鄂市抓住機(jī)遇,積極爭(zhēng)取和引進(jìn)投資,隨著神府東勝煤田､準(zhǔn)格爾煤田､達(dá)拉特火電等一大批國家級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目的相繼實(shí)施,使工業(yè)經(jīng)濟(jì)成為全市經(jīng)濟(jì)提速發(fā)展的強(qiáng)力“助推器”｡從2003年宏觀調(diào)控實(shí)施以來,由于“煤､電､油､運(yùn)”成為制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸,國家加大了對(duì)“煤､電､油､運(yùn)”項(xiàng)目建設(shè)支持的力度,為鄂爾固定資產(chǎn)投資快速增長提供了政策優(yōu)勢(shì)｡
(二)國有資源稅低投資主體紛紛搶購圈占一次性能源
由于鄂爾多斯市煤炭､天然氣等一次性資源儲(chǔ)量大､品質(zhì)好､易開采,資源稅費(fèi)低,各投資主體紛紛搶購圈占一次性能源｡以煤炭資源為例｡開采煤炭資源費(fèi)按保有儲(chǔ)量2.5元/噸上繳,以煤炭坑口價(jià)150元/噸計(jì)算,資源費(fèi)只占坑口價(jià)的1.6%｡據(jù)調(diào)查,全國五大發(fā)電公司和其他大型能源企業(yè)紛紛到鄂爾多斯市投資,僅2003年一年簽訂投資協(xié)議的電力總裝機(jī)容量就超過5000萬千瓦｡
(三)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低,民間資本大量投入國家調(diào)控行業(yè)
從2002年以來,隨著煤炭､高載能､房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)行情好轉(zhuǎn),由于市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低,民間資本大量涌入這些行業(yè)｡鄂爾多斯市近年來新建154家高載能自籌,總投資達(dá)67億元,固定資產(chǎn)投資全部為企業(yè),其中有43.79億元來自市外民營企業(yè)自籌,占總投資的65%｡全市2005年底共有煤礦552座,其中30萬噸以下的有282座｡截至2006年6月份僅鄂市東勝地區(qū)就有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)110家,同比增加30家,開工建筑面積211.65萬平方米,同比增長215.5｡
(四)招商引資力度大,工業(yè)開發(fā)區(qū)(園區(qū))集聚效應(yīng)明顯
鄂市經(jīng)整合后的自治區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)(園區(qū))共 6個(gè),截止一季度,開發(fā)區(qū)共入住企業(yè)359戶,完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資(歷年累計(jì))37億元,引進(jìn)國內(nèi)大企業(yè)(集團(tuán))18個(gè),同比增長125%,招商引資額(歷年累計(jì))達(dá)到61億元,僅2006年一季度新增40億元｡
(五)民間資本充足,民間投資活躍
隨著鄂爾多斯市民營經(jīng)濟(jì)特別是煤炭､房地產(chǎn)業(yè)和高載能企業(yè)的快速發(fā)展,民間資本不斷增加,民間投資日趨活躍｡全市以投資､擔(dān)保､典當(dāng)和委托寄賣名義注冊(cè)的公司如雨后春筍般成立起來,紛紛從事投融資活動(dòng)｡投資､擔(dān)保､典當(dāng)企業(yè)眾多､融資量大｡截止目前,經(jīng)鄂爾多斯市工商部門注冊(cè)的投資公司有252家,注冊(cè)資金33.87億元,其中注冊(cè)資金1億元以上的24家｡擔(dān)保公司116家,注冊(cè)資金6.23億元｡取得典當(dāng)經(jīng)營許可證的典當(dāng)行9個(gè)和29個(gè)分支機(jī)構(gòu)｡注冊(cè)資金1.08億元｡委托寄賣商行46家,注冊(cè)資金499.46萬元｡
三､投資多元化對(duì)鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)金融的影響
(一)經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升
“十五”期間全市地區(qū)生產(chǎn)總值和財(cái)政收入年均保持30%和40%以上的高速增長｡據(jù)自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局最新反饋,2005年鄂市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到594.8億元,人均GDP4971美元,財(cái)政收入達(dá)到93.4億元,固定資產(chǎn)投資突破400億元,經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)入西部145個(gè)地級(jí)市前15位,綜合實(shí)力榮列中國百強(qiáng)市第53位｡2006年上半年,全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值340億元,同比增長20.3%,實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入68.4億元,同比增長60.0%｡
(二)產(chǎn)業(yè)層次大提高
鄂市堅(jiān)持不懈地推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,三次產(chǎn)業(yè)由“九五”末16:60:24,調(diào)整為2005年的6.8:52.5:40.7,第一產(chǎn)業(yè)在GDP中的份額減少,但總量擴(kuò)大,效益提高;第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位仍然突出,在一批大項(xiàng)目､好項(xiàng)目的推動(dòng)下,呈現(xiàn)新型化､多元化發(fā)展態(tài)勢(shì),項(xiàng)目建設(shè)和產(chǎn)業(yè)層次由低端向高端演進(jìn);第三產(chǎn)業(yè)增速不斷加快,所占份額不斷提高,2006年上半年;服務(wù)業(yè)增加值首次超過 工業(yè),傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約化､高層次演進(jìn),現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展,具有鄂爾多斯優(yōu)勢(shì)特色的文化､旅游､運(yùn)輸產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展｡
(三)發(fā)展后勁增強(qiáng)
2001年至2005年累計(jì)實(shí)施億元以上項(xiàng)目376個(gè),總投資達(dá)到4290億元｡圍繞羊絨､化工､煤炭等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),建設(shè)了一批國家級(jí)､自治區(qū)級(jí)技術(shù)研究中心,扶持和引導(dǎo)企業(yè)建立了三個(gè)博士后工作站,鄂爾多斯已建成全國科技創(chuàng)新試點(diǎn)城市和國家羊絨標(biāo)準(zhǔn)化基地､煤液化基地､國家新材料成果轉(zhuǎn)化基地,科技支撐能力不斷提高｡幾年來,通過建好大基地,吸引大項(xiàng)目,通過大項(xiàng)目､大基地聚集科技､人才､資本､管理等優(yōu)勢(shì)生產(chǎn)要素,從根本上改變了地區(qū)要素結(jié)構(gòu),提高了要素集聚水平,增強(qiáng)了可持續(xù)發(fā)展能力｡
(四)金融業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展,質(zhì)量效益明顯提高
隨著鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,鄂爾多斯金融業(yè)也獲得了長足進(jìn)步｡截至2006年6月末,金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額385.15億元,同比多增35.45億元,增長61.84%,增幅比全區(qū)高38.16個(gè)百分點(diǎn),比2001年增加291.61億元,增長3.11倍｡金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額358.28億元,同比多增59.1億元,增長 55.97%,增幅比全區(qū)高 31.28個(gè)百分點(diǎn)｡比2001年增加242.98億元,增長2.1倍｡2006年6月末,實(shí)現(xiàn)利潤6.5億元,同比增加3.04億元,增長87.86%,比2001年增加6.34億元,增長39.62倍｡國家銀行不良貸款率為5.63%,同比下降4.85個(gè)百分點(diǎn),城鄉(xiāng)信用社不良貸款率為5.57%,同比下降6.16個(gè)百分點(diǎn)｡
(五)投資主體換位,宏觀調(diào)控效果不明顯
隨著投資主體換位,民間資本和企業(yè)自籌資金成為投資快速增長的重要力量,一些項(xiàng)目沒有銀行貸款,給宏觀調(diào)控帶來難度,宏觀調(diào)控效果受到影響｡
四､加強(qiáng)宏觀調(diào)控,控制投資過快增長
(一)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,改變以經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為主要考核指標(biāo)的政績(jī)觀
落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,首先要改變對(duì)黨政部門的考核的政績(jī)觀｡一直以來,考核GDP造成了部分官員的唯“GDP”論,導(dǎo)致一些地區(qū)以犧牲資源和環(huán)境而盲目引進(jìn) “高耗能､高污染”企業(yè)和過度開發(fā)資源來發(fā)展經(jīng)濟(jì)｡由于房地產(chǎn)業(yè)在GDP的增長中占了相當(dāng)高的比重,且周期短､見效快,也成為地方政府追求政績(jī),發(fā)展經(jīng)濟(jì)的捷徑,導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)格增長過快｡今后考核黨政干部政績(jī)的主要指標(biāo)應(yīng)當(dāng)是以人均收入增長為核心的以人為本的發(fā)展指標(biāo),保證人與自然和諧相處,建設(shè)資源節(jié)約型､環(huán)境友好型的社會(huì)｡
(二)明確引進(jìn)項(xiàng)目的審批權(quán)限,提高國家調(diào)控行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻
據(jù)調(diào)查,鄂爾有相當(dāng)一部分高載能高污染企業(yè)是由開發(fā)區(qū)､鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府有的甚至是村委村政府引進(jìn)的｡因此,對(duì)國家宏觀調(diào)控的行業(yè)和企業(yè),不論規(guī)模大小均應(yīng)明確由省市自治區(qū)及以上政府批準(zhǔn),避免地方各級(jí)政府為了突出政績(jī)而盲目引進(jìn)和發(fā)展｡要提高重要資源､一次性能源等資源占用稅,避免一些投資主體搶占､圈占資源,過度開發(fā)和掠奪性開采｡
(三)盡快大幅提高存貸款利率,抑制固定資產(chǎn)投資過快增長
現(xiàn)行的利率水平是在通貨緊縮趨勢(shì)下連續(xù)下調(diào)形成的,目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了明顯變化,實(shí)際利率已經(jīng)變?yōu)樨?fù)數(shù)｡實(shí)際利率長期扭曲,不利于抑制固定資產(chǎn)投資過快增長｡當(dāng)前存款利率過低,導(dǎo)致民間資金大量增加,民間投資公司､擔(dān)保､典當(dāng)和委托寄賣等非正規(guī)金融活躍,大量投資于國家宏觀調(diào)控的行業(yè),使宏觀調(diào)控措施難以實(shí)施,潛伏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)｡由于地方政府主導(dǎo)著投資和信貸需求,貸款利率低引發(fā)地方政府竟相囤積貸款,以對(duì)付今后更加緊縮的信貸政策｡雖然貸款利率浮動(dòng)區(qū)間很大,但由于國有商業(yè)銀行發(fā)放貸款的對(duì)象主要是大企業(yè)和大項(xiàng)目,利率上浮很小,對(duì)有的大企業(yè)和大項(xiàng)目甚至采取下浮的手段來營銷貸款｡大幅上調(diào)基準(zhǔn)利率后,增加了項(xiàng)目投資成本和企業(yè)財(cái)務(wù)成本,有利于抑制投資過快增長,有利于抑制地方政府囤積貸款行為｡在調(diào)整利率時(shí),存款利率調(diào)整幅度應(yīng)大于貸款利率,減少基準(zhǔn)利率的利差,促使商業(yè)銀行調(diào)高對(duì)大企業(yè)大項(xiàng)目的貸款利率,抑制信貸過度集中和過快增長,促進(jìn)商業(yè)銀行改進(jìn)對(duì)中小企業(yè)的信貸服務(wù),解決中小企業(yè)資金不足的困境｡
(四)嚴(yán)格控制信貸向過剩行業(yè)發(fā)放
鄂爾多斯市上半年信貸投放新增82.22億元,同比增長258.9%,比2005年全年多投放11.62億元｡新增貸款主要集中在煤炭､電力､化工､房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè),上半年重點(diǎn)行業(yè)新增貸款43.61億元,占新增貸款總額的53.04%｡煤炭､電力行業(yè)已出現(xiàn)潛在的產(chǎn)能過剩問題｡各金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真貫徹國務(wù)院召開的電視會(huì)議精神,嚴(yán)格控制貨幣信貸過快增長可能產(chǎn)生的信貸風(fēng)險(xiǎn)和信貸過度集中于過剩行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),合理控制信貸投放｡對(duì)不符合市場(chǎng)準(zhǔn)入條件的新建項(xiàng)目和改擴(kuò)建項(xiàng)目不予貸款｡人民銀行要加強(qiáng)宏觀監(jiān)測(cè)分析,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示,進(jìn)一步加大“窗口指導(dǎo)”和信貸政策引導(dǎo)力度｡
關(guān)鍵詞：吉林??；房地產(chǎn)市場(chǎng)；增長率
一、吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
近幾年，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。在固定資產(chǎn)投資額中增速明顯。其中房地產(chǎn)投資額也逐年增多。2009年吉林省房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資總額是6411.6億元，大約是1999年的12.82倍。此外，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重總體上也是增加的。2005年由于國家采取了宏觀調(diào)控的措施，遏制了房地產(chǎn)投資規(guī)模，引導(dǎo)了房地產(chǎn)市場(chǎng)走上健康、平穩(wěn)發(fā)展的軌道。2006年后，趨于穩(wěn)定平緩狀態(tài)(見下圖)。
近幾年來，吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)機(jī)構(gòu)數(shù)量和結(jié)構(gòu)上都發(fā)生了較為明顯的變化。房地產(chǎn)投資額由2005年的874.3億元增加到2009年的2640.56億元；房地產(chǎn)公司的數(shù)量由2005年的758個(gè)增加到2009年的1370個(gè)；經(jīng)營收入由2005年的140.73億元增加到2009年的402.47億元。這些增長數(shù)據(jù)都標(biāo)志著吉林省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了導(dǎo)入期，逐漸進(jìn)入到成長期。從增長的倍數(shù)差異上看，吉林省房地產(chǎn)業(yè)的集中度在上升。從結(jié)構(gòu)上看，國有和集體企業(yè)的數(shù)量逐步減少，其他類型的企業(yè)的數(shù)量大幅度增加。
二、吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題
目前，供給約束和有效需求不足是吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的兩個(gè)主要問題。
一是供給方面，從全國數(shù)據(jù)可以看出，供給收入彈性始終小于需求收入彈性，而吉林省數(shù)據(jù)，除2006年受國家政策影響，供給收入彈性為4.0大于需求收入彈性為2.0。2007-2009年供給收入彈性均大于需求收入彈性。房地產(chǎn)商品需求彈性高，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)供給約束問題不斷加重。二是需求方面，房地產(chǎn)商品作為特殊的生活必需品，其價(jià)格上漲并不能抑制市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)商品的旺盛需求，即房地產(chǎn)商品的需求具有剛性。盡管吉林省城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入有所增長，但與全國相比，差距很大。2006年吉林省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與全國相比，相差1984.43元，而2009年，二者相差3168.38元?？梢娺@種差距在不斷擴(kuò)大。吉林省較低的收入水平抑制了房地產(chǎn)商品的有效需求(見下表)。
此外，城市化進(jìn)程的加快會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。吉林省農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘谋戎剌^高，據(jù)《吉林省統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)，吉林省非農(nóng)業(yè)人口增長率2004-2008年的0.73％與2001-2003年的1.49％相比明顯下降。吉林省城市化水平提高幅度小，2000-2009這十年的城市化水平僅提高了3.64個(gè)百分點(diǎn)?？梢?，緩慢的城市化進(jìn)程嚴(yán)重阻礙了吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
綜上所述，吉林省近幾年來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，但仍然面臨著嚴(yán)重的供給約束和有效需求不足的問題。應(yīng)該合理優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，在振興東北老工業(yè)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，提高百姓的收入水平，從而為吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)：