時間：2023-06-14 16:36:24
導語：在不動產(chǎn)登記風險點的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領您探索更多的創(chuàng)作可能。
備受公眾關(guān)注的《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》，未能按照2013年初國務院所表示的那樣在今年6月底出臺。這說明以統(tǒng)一立法的形式規(guī)制全國不動產(chǎn)登記制度很難一蹴而就。盡管涉及到各部門利益和既得利益者權(quán)益等一系列敏感問題和法律協(xié)調(diào)問題，但從經(jīng)濟社會發(fā)展大趨勢來看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記立法勢在必行。
不動產(chǎn)登記作為民事產(chǎn)權(quán)變更和公示的主要方式，廣泛存在于各國立法之中，在我國2007年的《物權(quán)法》中也有明文體現(xiàn)。最早不動產(chǎn)登記源于明確產(chǎn)權(quán)的變動效力，法國在1804年的民法典中最先規(guī)定了該項制度。最初拿破侖成立的立法團隊認為，不動產(chǎn)不經(jīng)登記變更的，不發(fā)生物權(quán)變動效力，這無疑是對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中安全風險的最佳控制。不過，草案一出，很多法國貴族階層非常反對，因為登記制度很可能會觸及到權(quán)貴產(chǎn)權(quán)公示、增加額外稅收負擔等問題，所以，最后拿破侖皇帝在頒布民法典時做出妥協(xié)，對不動產(chǎn)交易中的登記只作為“對抗”條件，而非必要條件。法國這樣的立法對后世影響深遠，一定程度上解決了不動產(chǎn)交易風險問題，但是，卻因登記“非必要條件”使得效果大打折扣。
后來，統(tǒng)一不久的德國也頒布了民法典，長期戰(zhàn)亂使得該國產(chǎn)權(quán)非常不明確，因此，德國首先確立了不動產(chǎn)交易變更必須登記，不登記的不發(fā)生無權(quán)變更效力。這樣一來，在德國首先確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這對德國日后經(jīng)濟發(fā)展起到很大的積極作用。
我國對不動產(chǎn)登記在物權(quán)法上的效力屬于德國式立法，即不登記的不動產(chǎn)交易變更，不發(fā)生物權(quán)效力。對機動車等物權(quán)變動沿用法國式立法，即不登記的機動車交易，不發(fā)生對抗第三人的效力。雖然這些在我國物權(quán)法中曾有明確規(guī)定，但是，實踐中不動產(chǎn)登記制度在全國范圍內(nèi)仍然缺乏整齊劃一的制度保障，登記存在地區(qū)差異和立法空位，導致交易存在的風險依然很大。同時，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度又作為國家調(diào)控、房產(chǎn)征稅、征信制度等一系列制度的起點，如果不確立統(tǒng)一的登記制度，不僅會影響到不動產(chǎn)交易安全，而且還會影響到其他政策和調(diào)控的落地實施。
既然統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度立法勢在必行，那為什么立法卻姍姍來遲呢？主要有以下幾方面原因。
第一，縱橫交錯的法律相互沖突難以協(xié)調(diào)。我國目前尚未有統(tǒng)一的民法典，民事法律體系中很多法律法規(guī)涉及不動產(chǎn)登記制度，例如《土地管理法》、《房屋登記辦法》、《房地產(chǎn)管理法》、《草原法》等，各項法律立法和監(jiān)管部門都不一樣，如此一來，登記機關(guān)的選擇、立法主導、登記收益、錯誤登記責任等問題就相互交織在一起，錯綜復雜，要理清其中主線，辨清權(quán)利義務關(guān)系實屬不易。可見，出臺一部統(tǒng)一的登記制度，實際是牽一發(fā)動全身，演變成部門之間利益的博弈。
第二，房產(chǎn)稅開征的前奏。統(tǒng)一登記不動產(chǎn)與房產(chǎn)稅征收的前奏攪在一起，稍有法律常識的人都會對此有所覺悟，以房征稅和以地征稅勢在必行，這種“富人稅”對國家宏觀調(diào)控和增加稅收很有裨益，不過，國人的不理解和反感也如同對“遺產(chǎn)稅”的征收一樣敏感。從中國法制史進程看，從以人為對象的征稅，發(fā)展到以不動產(chǎn)為對象的征稅是大勢所趨，更多的財富意味著更大的社會責任也早已達成廣泛共識。最早廢除“人頭稅”的“攤丁入畝”政策，其實就是不動產(chǎn)登記制度的鼻祖，早在幾百年前都可以順利完成，增加國力，利國利民，放到現(xiàn)代中國當然也應該順理成章，水到渠成。
一、繼續(xù)做好二手房資金監(jiān)管工作
資金監(jiān)管，特別是全額資金監(jiān)管，是降低交易風險的有效措施。在經(jīng)過房源核驗、賣方資格審查、購房人資格審查、購房人貸款資格預審、合同網(wǎng)簽、不動產(chǎn)登記、貸款審核、貸款指定賬戶撥付、交易資金給付等流程后，買方的首付款、應得的后續(xù)房款可以保證不被挪用；如交易不能繼續(xù)，賣方也能順利追回首付款。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，監(jiān)管所涉各方由原來房屋登記機構(gòu)與銀行、交易當事人變成了房屋交易、不動產(chǎn)登記、銀行、交易當事人。格局的變化帶來了流程的動，部分交易登記分設的城市，原監(jiān)管機構(gòu)無法獨立完成交易登記事項，監(jiān)管流程整合未能跟上，監(jiān)管平臺未能更新，導致二手房交易資金監(jiān)管名存實亡。監(jiān)管部門宜根據(jù)住建部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導則》要求，繼續(xù)做好二手房資金監(jiān)管工作，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應予以協(xié)助。
二、以不動產(chǎn)登記為抓手保護交易安全
以二手房交易登記為例，買方負有在一定期限內(nèi)給付房款的義務，由于這個期限與登記時間不一致，必然導致登記與給付不同步。這種不同步便是交易雙方風險的主要原因。從預告登記、抵押權(quán)首次登記著手，完善交易登記流程，可以有效避免風險。
首先，在交易雙方簽訂房屋買賣合同后申請轉(zhuǎn)移登記前，雙方當事人可按照合同約定申請房屋所有權(quán)（建設用地使用權(quán)）預告登記。買方可根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，取得物權(quán)的期待權(quán)，防范賣方一房兩賣。需要注意的是，預告登記的有效保護時間為自核準預告登記至能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月。因此，買方應督促賣方在合理的時間內(nèi)完成登記申請。
其次，交易雙方簽訂房屋買賣合同時，雙方當事人可在合同中約定：買方取得房屋后，將該房屋作為給付后續(xù)房款的擔保。雙方在申請房屋所有權(quán)（建設用地使用權(quán)）轉(zhuǎn)移登記時同時申請抵押權(quán)首次登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以一并受理并登記。賣方可以了解貸款（抵押）的進度，防范買方將房屋惡意變賣或用于其他目的的抵押。需要注意的是，辦理二手房貸款的銀行可能會對此持有不同意見，不愿接受已設有抵押房屋作為抵押物，應加強協(xié)調(diào)。
三、加強二手房貸款資金流向監(jiān)管
一般來說，銀行對二手房貸款的審核包括貸款原因、貸款用途、貸款人信用、還款能力、抵押物有無瑕疵、抵押價值是否足夠等，并不審查所貸款項的去向。
鑒于二手房交易的購房貸款中，貸款申請人明確貸款目的為購房，銀行在審核階段，可以接受擬用于抵押的房屋已為剩余房款的給付提供擔保，具體可按如下流程操作：
1.交易雙方簽訂合同；2.申請轉(zhuǎn)移登記及余款給付抵押登記；3.買方申請貸款；4.銀行、交易雙方簽訂付款協(xié)議，明確貸款全部用于清償房款，并直接撥付至雙方共同指定的賬戶，錢款到達指定賬戶后，視為房款給付；5.銀行審核；6.銀行申請抵押權(quán)順位登記；7.買方申請注銷抵押權(quán)登記，銀行撥付貸款；8.銀行自動轉(zhuǎn)為第一順位抵押權(quán)人。
四、銀行監(jiān)管二手房貸款資金流向的難點及對策
【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記;形式審查;實質(zhì)審查
不動產(chǎn)登記的審查模式,是指在不動產(chǎn)登記程序中行政登記機關(guān)應當依法遵循何種程度與范圍的審查原則來對當事人的申請內(nèi)容進行核查與認可。不動產(chǎn)登記的審查模式不同,體現(xiàn)了行政權(quán)對私權(quán)利的干涉程度的不同,同時其審查方式還涉及到登記的法律效力、登記的效率和登記錯誤的法律責任等問題,因而不動產(chǎn)登記審查模式是不登記行為的核心程序要件,也是不動產(chǎn)登記制度的核心問題。就目前國內(nèi)學者對此問題的看法,主要有兩種觀點,即形式審查原則和實質(zhì)審查原則。在這兩種審查模式中,行政主體的參與程度、對登記后果的責任大小及其對登記審查的范圍、事項、程度等都是不一樣的,兩者有很大的區(qū)別。
一、形式審查
所謂不動產(chǎn)登記形式審查系指不動產(chǎn)登記機關(guān)對當事人的不動產(chǎn)物權(quán)登記申請進行審查時,只對法律所要求的形成登記所需的形式要件是否完備進行審查,而不對這些要件的合法性與真實性進行甄別。因此,登記機關(guān)對于登記要件瑕疵造成當事人或第三人權(quán)益受損不承擔責任。西方多數(shù)國家采取這種審查模式,這是因為一方面可以簡化不動產(chǎn)登記程序,提高登記效率;另一方面,形式審查還有利于分清登記機關(guān)與當事人的法律責任界限。但同時也存在登記的公信力比較弱、登記錯誤率比較高的
缺點。
二、實質(zhì)審查
實質(zhì)審查是指不動產(chǎn)登記機關(guān)是在對申請人主張的物權(quán)變動事實進行審查時,既要對形成不動產(chǎn)登記所需的形式要件是否完備進行審查,還要對這些要件的合法性與真實性進行審查。所謂真實性是指登記所要求的身份、主張等要件必須符合當事人的真實意思表示,合法性是指登記要件要符合登記相對人和第三人之間的特定法律關(guān)系或承諾,即還要審查不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實是否相符、有無瑕疵,而不得損害第三人的權(quán)益。如果因登記有錯誤、遺漏等情況導致第三人受損,行政機關(guān)應當承擔賠償責任,這是因為根據(jù)實質(zhì)審查作出的登記具有公信力,登記內(nèi)容具有對世的可信效力,善意第三人的信賴利益因行政登記而受到保護。實質(zhì)審查的優(yōu)點在于保證不動產(chǎn)登記的真實性和合法性,減少瑕疵登記的幾率,使得國家公信力得到維護,而不至于因瑕疵登記糾紛造成不動產(chǎn)登記制度公信力下降。當然這種審查方式也存在弊端:一方面,實質(zhì)審查方模式與形式審查模式相比,其審查范圍更廣,審查程序要求更高,那么其行政成本也將會高于形式審查,有限的行政資源會被過量消耗;另外一方面,因為實質(zhì)審查的標準是由行政機關(guān)掌握,所以,可能會導致國家行政權(quán)的過度干涉而濫用行政權(quán)。
三、我國應采用的審查原則
不動產(chǎn)登記涉及公民重大財產(chǎn)權(quán)利,那么我國應該采取什么樣的審查原則呢?有學者認為,我國未來立法應該采用形式審查制,但占主導地位的觀點認為,我國對不動產(chǎn)登記應建立實質(zhì)審查制度。因為我國正處于市場經(jīng)濟發(fā)展的初期,“信用較為低下,欺詐行為時有發(fā)生”,而“實行市場經(jīng)濟首先必須保障交易安全”,因此,在我國的社會保障尚未健全,誠信體系尚未建立的情況下,“關(guān)注安全超過自由應作為法的指導思想”。
關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；形式審查；實質(zhì)審查
中圖分類號：D920.4文獻標識碼：A文章編號：1005-5312（2011）30-0285-01
不動產(chǎn)登記的審查模式，是指在不動產(chǎn)登記程序中行政登記機關(guān)應當依法遵循何種程度與范圍的審查原則來對當事人的申請內(nèi)容進行核查與認可。不動產(chǎn)登記的審查模式不同，體現(xiàn)了行政權(quán)對私權(quán)利的干涉程度的不同，同時其審查方式還涉及到登記的法律效力、登記的效率和登記錯誤的法律責任等問題，因而不動產(chǎn)登記審查模式是不登記行為的核心程序要件，也是不動產(chǎn)登記制度的核心問題。就目前國內(nèi)學者對此問題的看法，主要有兩種觀點，即形式審查原則和實質(zhì)審查原則。在這兩種審查模式中，行政主體的參與程度、對登記后果的責任大小及其對登記審查的范圍、事項、程度等都是不一樣的，兩者有很大的區(qū)別。
一、實質(zhì)審查
實質(zhì)審查是指不動產(chǎn)登記機關(guān)是在對申請人主張的物權(quán)變動事實進行審查時，既要對形成不動產(chǎn)登記所需的形式要件是否完備進行審查，還要對這些要件的合法性與真實性進行審查。所謂真實性是指登記所要求的身份、主張等要件必須符合當事人的真實意思表示，合法性是指登記要件要符合登記相對人和第三人之間的特定法律關(guān)系或承諾，即還要審查不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實是否相符、有無瑕疵，而不得損害第三人的權(quán)益。如果因登記有錯誤、遺漏等情況導致第三人受損，行政機關(guān)應當承擔賠償責任，這是因為根據(jù)實質(zhì)審查作出的登記具有公信力，登記內(nèi)容具有對世的可信效力，善意第三人的信賴利益因行政登記而受到保護。實質(zhì)審查的優(yōu)點在于保證不動產(chǎn)登記的真實性和合法性，減少瑕疵登記的幾率，使得國家公信力得到維護，而不至于因瑕疵登記糾紛造成不動產(chǎn)登記制度公信力下降。
二、形式審查
所謂不動產(chǎn)登記形式審查系指不動產(chǎn)登記機關(guān)對當事人的不動產(chǎn)物權(quán)登記申請進行審查時，只對法律所要求的形成登記所需的形式要件是否完備進行審查，而不對這些要件的合法性與真實性進行甄別。因此，登記機關(guān)對于登記要件瑕疵造成當事人或第三人權(quán)益受損不承擔責任。西方多數(shù)國家采取這種審查模式，這是因為一方面可以簡化不動產(chǎn)登記程序，提高登記效率；另一方面，形式審查還有利于分清登記機關(guān)與當事人的法律責任界限。但同時也存在登記的公信力比較弱、登記錯誤率比較高的缺點。
三、我國應采用的審查原則
不動產(chǎn)登記涉及公民重大財產(chǎn)權(quán)利，那么我國應該采取什么樣的審查原則呢？有學者認為，我國未來立法應該采用形式審查制，但占主導地位的觀點認為，我國對不動產(chǎn)登記應建立實質(zhì)審查制度。因為我國正處于市場經(jīng)濟發(fā)展的初期，“信用較為低下，欺詐行為時有發(fā)生”，而“實行市場經(jīng)濟首先必須保障交易安全”，因此，在我國的社會保障尚未健全，誠信體系尚未建立的情況下，“關(guān)注安全超過自由應作為法的指導思想”。
關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；統(tǒng)一登記；難點；問題
目前，我國對不動產(chǎn)進行登記的工作主要是由一些政府部門完成的，主要分為房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)和國土資源等部門，如果讓這些部門分別各自進行登記，一個明顯的缺陷就是登記的信息不健全，這會影響到我國市場經(jīng)濟的發(fā)展。因此，有必要對我國的不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記。但是，什么是不動產(chǎn)？即指不可移動的財產(chǎn)，并且其財產(chǎn)是受到法律保護的。因此，不動產(chǎn)所包含的范圍比較廣泛，這也在一定程度上給相關(guān)單位的工作提出了挑戰(zhàn)。
1 我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點分析
1.1 政府部門的利益和個人利益存在沖突
一直以來，由于我國對不動產(chǎn)的登記不到位，從而制約了我國市場經(jīng)濟的發(fā)展。我國對不動產(chǎn)的登記的問題，主要表現(xiàn)為登記部門通過自己的信息系統(tǒng)，按照登記的程序和效力，完成對不動產(chǎn)的登記工作，但是，一旦涉及到他們自身的利益，很多登記工作人員就會考慮到背后的利益，導致統(tǒng)一登記部門的相關(guān)登記工作比較困難。比如，對住房公積金的信息登記，這不可避免地會牽扯到政府部門的相關(guān)利益，一個明顯的現(xiàn)象就是，在政府部門進行住房公積金的登記時，他們并不是無私地完成其工作。另一方面，各個地方政府的財政與當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)密切相關(guān)，在他們對當?shù)氐耐恋刭Y源進行登記時，一些暗箱操作等違法行為就隨之而產(chǎn)生，這些行為都嚴重制約了我國對不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記工作發(fā)展。
1.2 登記人員的知識結(jié)構(gòu)不夠完善
在對國家的不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記時，一個非常重要的環(huán)節(jié)就是對登記制度的審查，但是，根據(jù)審查方法的不同，其登記效率和說服力等都存在很大的差距，進而會影響到對不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作的嚴謹性。當前，我國很多地方依然采用的是分散登記的形式，這種情況下，相關(guān)工作對登記人員的專業(yè)知識要求也相對較低。然而，在實行統(tǒng)一登記后，這就對相關(guān)工作人員的專業(yè)知識結(jié)構(gòu)提出了更高的要求，所以，提高我國不動產(chǎn)登記工作人員的綜合素質(zhì)顯得至關(guān)重要。
1.3 登記技術(shù)比較落后
在我國全面推進和實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的當今，針對傳統(tǒng)的登記技術(shù)落后等缺陷，這一方面的問題影響到了我國對不動產(chǎn)的登記工作的完成。第一，在研究方法方面，我國采用的統(tǒng)一登記技術(shù)的精確度不夠。第二，針對不同類型的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，其采用的標準和范圍存在差異。第三，與不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記相關(guān)信息還未實現(xiàn)共享，一個明顯的現(xiàn)象是很多部門都不愿意將其登記成果與其他部門進行分享。通過調(diào)查研究表明，國外的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作已經(jīng)發(fā)展的相對比較成熟，而且其規(guī)范性較高，已經(jīng)全面實行了對不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，我國相關(guān)部門應該大膽地借鑒國外的成功經(jīng)驗。比如，我國在對房地產(chǎn)的登記就顯得過于簡單，而且記錄工作也不夠詳細，即沒有采用實名制，登記的信息也不夠全面。另外，有關(guān)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)法律也不夠健全，使得我國相關(guān)部門在對不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記時，缺乏相關(guān)的法律依據(jù)。而且，在制度方面，由于我國各個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展形勢不同，導致各個地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度和標準等都不相同，這些問題都給我國實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記帶來了困難，從而抑制了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在我國的發(fā)展與推廣。
2 解決我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題的措施
2.1 加強對不動產(chǎn)登記人員的培訓
以上闡述說明，我國缺乏不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的人才，這也是很明顯的事實了。針對這一現(xiàn)象，我國相關(guān)部門應該加強對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記人員的培訓，通過提高他們的專業(yè)素質(zhì)，使得我國的不動產(chǎn)登記工作趨向于統(tǒng)一化和標準化的方向發(fā)展。尤其是一些先進的技術(shù)手段被逐漸應用到不動產(chǎn)的登記工作后，這對不動產(chǎn)登記工作人員的綜合素質(zhì)要求越來越高，只有對他們不斷進行培訓，才能保證他們能夠勝任這一工作。
2.2 統(tǒng)一登記機構(gòu)
目前，制約我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)展的一個明顯困難就是登記機構(gòu)不統(tǒng)一，導致的后果是他們的登記標準和形式都不相同。我們都知道，登記機構(gòu)是實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎，他們是完成不動產(chǎn)登記的一線工作部門。結(jié)合我國的實際情況，通過借鑒國內(nèi)外成功的經(jīng)驗，表明通過建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，在統(tǒng)一的登記部門進行登記，取得的成果是顯而易見的。
2.3 設立彌補登記過錯的賠償基金
眾所周知，在對大量的不動產(chǎn)信息進行統(tǒng)一登記的過程中，其工作人員不可避免地會出現(xiàn)一些錯誤，當然，我們也無法否認，這方面的過錯會影響到人們的利益，只要是由登記工作人員的工作失誤導致的錯誤，對其進行賠償也是理所當然的。在這種情況下，一個行之有效的方法就是由國家主導，設立彌補由登記工作人員的失誤導致過錯的賠償基金。目前，西方很多國家都已經(jīng)設立了這種賠償基金，這是對個人或者集體在私有財產(chǎn)是一個很好的保護措施，同時，通過設立賠償基金，還能在一定程度上鼓勵人們對其不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記的信心。通過調(diào)查研究表明，很多人們都認為，我國完全可以借鑒美國的做法，通過引入統(tǒng)一登記風險防范保險機制，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的認為錯誤，可以通過這種風險防范保險機制實現(xiàn)對其的補償。當然，我們在借鑒美國的這一做法時，還是應該考慮到我國的基本情況，不能盲目地引進。
2.4 加強對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的監(jiān)督
目前，由于我國實現(xiàn)對不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記還處于發(fā)展的初級階段，通過以上的闡述，我們也知道，我國有關(guān)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記方面的問題還是很多的。但是，一個基本的要求就是要確保登記信息的完整性和準確性，但是，我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作并沒有達到這一基本的要求，這就要求我們加強對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的監(jiān)督。尤其是當需要統(tǒng)一登記的不動產(chǎn)信息涉及到該部門或者個人的利益時，加強監(jiān)督工作顯得尤為重要。我們可以采取定期抽查的方法，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的違法行為進行嚴懲。
3 總結(jié)
綜上所述，為了更好地保護我國人民的合法私有財產(chǎn)，一個行之有效的方法就是對其不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記。通過對不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，避免人們出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)沖突等不必要的矛盾，保證我國的財產(chǎn)得到全面統(tǒng)一的管理，有效地保護我國人民的合法權(quán)益。但是，我國實行對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的改革還處于初級階段，其難點也是可想而知的，對于我們從事不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的工作人員來說，他們首先應該明確認識到我國在這方面工作中存在的問題，并且通過不斷的學習和培訓來提高其自身的專業(yè)水平，從而保證我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作能夠順利完成。因此，筆者在此通過分析我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中出現(xiàn)的一些明顯問題，以此來提出了相關(guān)解決措施。
參考文獻：
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[3]趙永慧，賈廣葆.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點及實施路徑[J].房地產(chǎn)業(yè)，2014
內(nèi)容提要: 《物權(quán)法》通過之前，有關(guān)不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，見仁見智，但通說認為不動產(chǎn)登記行為是行政行為，這一通說是由我國目前有關(guān)不動產(chǎn)的立法現(xiàn)狀決定的。《物權(quán)法》的頒布施行，改變了過去那種認為不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)登記機構(gòu)行使行政職權(quán)的傳統(tǒng)看法，明確要從服務于民事主體之間不動產(chǎn)物權(quán)變動的角度，重新認識不動產(chǎn)登記的性質(zhì)。本文以此為出發(fā)點，闡述了登記行為是當事人之間不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，是發(fā)生民法效果的民事行為，并結(jié)合《物權(quán)法》所確立的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式，進一步闡述了我國不動產(chǎn)登記行為應為事實行為的觀點。
引 言
新頒布實施的《中華人民共和國物權(quán)法》確立了因法律行為引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動，要以登記作為必備要件。也就是說，因法律行為所引起的不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、消滅、設立負擔，除了作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎行為——債權(quán)行為成立且有效，尚須到不動產(chǎn)登記機關(guān)踐行登記程序，不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果方才發(fā)生。由此可見，不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記在不動產(chǎn)物權(quán)變動中扮演著不可或缺的角色。鑒于我國不動產(chǎn)登記的傳統(tǒng)和現(xiàn)狀，人們對不動產(chǎn)登記的性質(zhì)和功用在認識上發(fā)生一定的偏差，在登記的理論和實踐層面存在著一些分歧。辨清不動產(chǎn)登記的法律性質(zhì)，正確認識不動產(chǎn)登記的功用，對我國不動產(chǎn)登記制度的完善，對不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一立法，尤其對廣泛存在著的不動產(chǎn)登記的實踐，都具有十分重要的指導作用。
一、不動產(chǎn)登記是民事行為抑或行政行為
鑒于我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，不動產(chǎn)登記由各類不動產(chǎn)的專門行政管理機關(guān)進行，比如土地物權(quán)變動由土地行政主管部門登記，房產(chǎn)物權(quán)變動由房產(chǎn)行政主管部門登記，林木物權(quán)變動由林業(yè)行政主管部門登記等。由各類不動產(chǎn)的行政主管機關(guān)對所管理的不動產(chǎn)進行登記，如若不申請登記，這些不動產(chǎn)或不動產(chǎn)權(quán)利不能發(fā)生變動。這種登記的現(xiàn)狀往往給人造成錯覺，主體之間就不動產(chǎn)或不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動，尚須相應行政主管機關(guān)的登記認可，行政機關(guān)的登記行為被看作是一種行政管理行為，這種觀點成為目前學界和實務界的通說。[1]某些行政法學者甚至認為，主管機關(guān)的審查登記行為是一種帶有行政職權(quán)性質(zhì)的許可行為。[2]在學界與實務界之所以會出現(xiàn)這種認識，是由我國目前有關(guān)不動產(chǎn)登記立法的現(xiàn)狀所決定的。土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法都是從對不動產(chǎn)進行行政管理的角度進行立法，不動產(chǎn)登記自然被納入到行政管理的范疇。
主體之間就不動產(chǎn)權(quán)利變動達成協(xié)議，以使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動，實現(xiàn)財貨流轉(zhuǎn)和交易目的。不動產(chǎn)權(quán)利具體包括建設用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等是物權(quán)，物權(quán)具有支配性和排它性，讓任何第三人知曉該不動產(chǎn)上的權(quán)利狀況，有利于該不動產(chǎn)權(quán)利的行使和不動產(chǎn)效用的發(fā)揮，有利于該不動產(chǎn)的順暢流轉(zhuǎn)，以建立穩(wěn)定有序的財產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序，這種主體之間就不動產(chǎn)或不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動的情況就必須借助一定的可足夠為眾人所知的公示手段彰顯出來。在諸如法國、德國、日本及我國臺灣地區(qū)被實踐證明了的最有效的公示手段即為不動產(chǎn)登記，即由一個有足夠公信權(quán)威的機構(gòu)將不動產(chǎn)權(quán)利變動情況通過設置專門的薄冊的方式公之示眾，人人皆可以查詢，以知悉不動產(chǎn)上的權(quán)屬狀況。我國不動產(chǎn)權(quán)利變動情況與這些國家和地區(qū)的不動產(chǎn)權(quán)利變動情況相通，運作原理相同，所以將不動產(chǎn)權(quán)利變動登記看作是主體之間不動產(chǎn)物權(quán)變動情況的公示，是促進不動產(chǎn)的利用和實現(xiàn)財產(chǎn)穩(wěn)定有序流轉(zhuǎn)的必備手段。登記最主要的功能就是不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)利狀況的公示，登記所產(chǎn)生的法律效果只關(guān)乎不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和變動狀況，登記服務于不動產(chǎn)的高效利用和有序流轉(zhuǎn)，不動產(chǎn)登記行為應是民法上發(fā)生民法效果的行為，所以應屬民事行為。
從上述論證可以看出，不動產(chǎn)登記的民事行為屬性，是由不動產(chǎn)登記的功能所決定的。《物權(quán)法》通過之后，確立不動產(chǎn)登記的公示功能具有十分重要的現(xiàn)實意義，不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示手段，主要功能即將不動產(chǎn)權(quán)屬狀況公之示眾，以利不動產(chǎn)的利用和流轉(zhuǎn)，任何欲在該不動產(chǎn)上設定權(quán)利之第三人即可根據(jù)公示出來的權(quán)屬狀況做出正確有效的交易決策，而要改變過去那種認為不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)行政管理機關(guān)對不動產(chǎn)行使行政管理職權(quán)的傳統(tǒng)看法。主體之間就不動產(chǎn)權(quán)利變動達到協(xié)議之后，只要該協(xié)議合法、有效，并按《物權(quán)法》和相關(guān)法律的規(guī)定提供了登記所需的材料，不動產(chǎn)登記機關(guān)在審查以后對符合條件的不動產(chǎn)物權(quán)變動就必須予以登記，以完成不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示程序，而不能借對不動產(chǎn)進行行政管理為由對符合條件的不動產(chǎn)物權(quán)變動不予登記，這一點在《物權(quán)法》中也得到確認。
二、不動產(chǎn)登記是事實行為還是法律行為
對不動產(chǎn)登記的事實行為屬性或是法律行為屬性的探討，是建立在對第一個問題論證的基礎之上，即是以不動產(chǎn)登記行為屬民事行為為探討的前提。事實行為和法律行為同屬法律事實的范疇，都是引起民法效果的原因。但是，事實行為和法律行為引起民法上效果的作用機理不同。法律行為，是以意思表示為要素，因意思表示而發(fā)生一定私法效果的法律事實。[3]主體欲要發(fā)生的民法上的效果，即民事權(quán)利和義務的產(chǎn)生、變更、消滅，受制于主體的意愿，只要該意愿合法、有效，意愿所達成的民法上的效果就會相應地發(fā)生，所以因法律行為所引起的民法上效果的發(fā)生要貫徹意思自治原則。事實行為則不同，事實行為無需考慮行為人內(nèi)心意思，事實上有此行為，即產(chǎn)生相應的法律效果，行為人有無取得此種法律效果的意思，在所不問。[4]由此可見，事實行為所產(chǎn)生的法律效果是由法律預先規(guī)定好了的，與行為人內(nèi)心意思無關(guān)，不受行為人內(nèi)心意思的影響。不動產(chǎn)登記是事實行為還是法律行為，就要看不動產(chǎn)登記所要發(fā)生的法律效果——不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、設定負擔、消滅，是否取決于不動產(chǎn)登記申請人的效果意思，若是則為法律行為，若否則為事實行為。
不動產(chǎn)登記是法律行為抑或事實行為，必須在物權(quán)變動的不同立法模式下考慮。綜觀他國民法理論和實踐，因法律行為引起物權(quán)變動，主要有兩種立法模式，一是形式主義，二是意思主義。所謂形式主義，是指物權(quán)變動的完成除當事人的意思合致外，尚須登記、交付形式的做成為必要的立法主義。
[5]根據(jù)物權(quán)變動是基于當事人的債權(quán)意思還是物權(quán)意思的不同，又可將形式主義分為債權(quán)形式主義和物權(quán)形式主義。債權(quán)形式主義要求物權(quán)的變動須當事人的債權(quán)意思合致，并且要履行登記、交付程序，如瑞士。物權(quán)形式主義要求物權(quán)的變動須當事人的物權(quán)意思合致，債權(quán)意思合致只是物權(quán)變動的原因，并不決定物權(quán)變動效果的發(fā)生。物權(quán)變動效果取決于物權(quán)意思合致，另外尚須踐行登記、交付程序，如德國。在形式主義立法模式下，就不動產(chǎn)物權(quán)變動而言，不動產(chǎn)登記是必備要件。意思主義，是指物權(quán)變動僅以當事人的意思合致為已足，不以任何形式的作成為必要的立法主義。[6]意思主義中的意思僅指債權(quán)意思，也就是說，物權(quán)變動效果的發(fā)生，僅以當事人債權(quán)意思合致為已足，登記、交付的形式要件不是物權(quán)變動的必備要件，但為了保護物權(quán)變動中的第三人，讓第三人知悉該物權(quán)變動的具體情況，意思主義規(guī)定登記、交付具有對抗第三人的效力，如法國和日本。不動產(chǎn)登記在不同的物權(quán)變動立法模式下顯現(xiàn)出不同的功用，是源于不同立法模式不動產(chǎn)登記性質(zhì)的不同。
（一）物權(quán)形式主義立法模式下不動產(chǎn)登記的法律行為屬性
已如上述，物權(quán)形式主義立法模式下，物權(quán)變動取決于物權(quán)行為，債權(quán)行為只是物權(quán)變動的原因，不決定物權(quán)變動效果的發(fā)生。但是物權(quán)行為究為何物，登記是否就是一種物權(quán)行為，則眾說紛紜?！皞鹘y(tǒng)見解認為，物權(quán)的意思表示（包括物權(quán)的合意）本身即為物權(quán)行為（單獨行為及物權(quán)契約），登記或交付則為其生效要件?！盵7] 按照法律行為的一般理論，法律行為的核心要素是意思表示，法律行為包括效果意思和意思的表達方式，如口頭形式、書面形式、行為等。如若將物權(quán)意思本身等同為物權(quán)行為，單純的物權(quán)意思表示（物權(quán)行為）則不能引起物權(quán)變動實際效果的發(fā)生。某種物權(quán)的實際取得或喪失，端賴于另外的實際履行行為，即動產(chǎn)的交付和不動產(chǎn)的登記。如此一來，單有物權(quán)行為不能發(fā)生實際的物權(quán)變動，而這又與物權(quán)行為概念本身相矛盾。為了克服這種矛盾，有關(guān)物權(quán)行為的傳統(tǒng)見解在維持物權(quán)意思即為物權(quán)行為的基礎之上，把實際的履行行為——交付和登記看作是物權(quán)行為的生效要件，但此種嫁接讓人不免產(chǎn)生牽強附會之感。臺灣著名學者姚瑞光先生在洞悉物權(quán)意思即為物權(quán)行為的矛盾后指出：“物權(quán)行為者，由物權(quán)的意思表示與登記或交付相結(jié)合而成之要式行為也。……物權(quán)的意思表示，與登記或交付相結(jié)合，始能成立所謂物權(quán)行為。惟有完成此項方式后之物權(quán)行為，始能發(fā)生物權(quán)得喪變更之效力，始能不殘留所謂履行問題，亦即物權(quán)行為一經(jīng)成立，即生效力，不可認為物權(quán)行為因意思表示而成立，登記或交付不過其生效要件而已。”[8]姚先生認為，物權(quán)行為是物權(quán)意思和實行履行行為——交付、登記的結(jié)合，交付、登記也是物權(quán)行為的內(nèi)容，雖然此種觀點克服了物權(quán)意思本身即為物權(quán)行為的自相矛盾之處，但是關(guān)于物權(quán)意思和交付、登記之間的關(guān)系仍不甚明了，交付、登記的法律屬性仍不明確。
要探究物權(quán)行為的本質(zhì)，弄清楚物權(quán)行為和物權(quán)意思之間的關(guān)系以及交付、登記的法律屬性，必須從物權(quán)行為產(chǎn)生的源頭上分析。物權(quán)行為理論的創(chuàng)造者德國法儒薩維尼在《當代羅馬法制度》一文中寫道：“私法契約是最復雜最常見的……在所有的法律制度中都可以產(chǎn)生契約，而且它們是最重要的法的形式，首先是在債法中，它們是債產(chǎn)生的最基本的源泉。這些契約人們稱之為債務契約。此外在物權(quán)法中它們也同樣廣泛地存在著。交付是一種真正的契約，因為它具備契約概念的全部特征：它包括雙方當事人對占有物和所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示……僅將意思表示本身作為一個完整的交付是不足夠的，因此還必須加上物的實際占有取得作為它的外在行為，但這些都不能否認它的本質(zhì)是契約……。”[9]法儒薩維尼這段精僻的論述清晰地告訴我們：交付本身即為一法律行為，買賣中的交付，核心要素是當事人轉(zhuǎn)移動產(chǎn)所有權(quán)的意思，但該意思不是法律行為，其必須依附在交付這一有形的外觀之上，物權(quán)行為即為交付。
隨著交易規(guī)模的擴大和交易種類的多樣化，不動產(chǎn)交易在法理上和交易實踐上逐漸呈現(xiàn)出與動產(chǎn)交付不同的交易狀態(tài)，即被后來各國所廣泛確立的不動產(chǎn)交易要以登記作為表標方式。以薩維尼抽象出“交付也是一種真正的契約”同樣的論證出發(fā)，由于不動產(chǎn)登記成為不動產(chǎn)交易的常態(tài)表征，如理相同，不動產(chǎn)登記也是一種真正的契約，是一種能獨立發(fā)生物權(quán)變動的法律行為。以薩維尼物權(quán)行為理論為立法基礎所采取的物權(quán)形式主義立法模式下，就不動產(chǎn)物權(quán)變動而言，不動產(chǎn)登記即為一種能獨立發(fā)生物權(quán)變動的法律行為的觀點明晰可見。
（二）債權(quán)形式主義和意思主義立法模式下不動產(chǎn)登記的事實行為屬性
債權(quán)形式主義、意思主義立法模式與物權(quán)形式主義立法模式，雖然都有債權(quán)行為的存在，但債權(quán)行為在實際的物權(quán)變動中所起的功用不同。意思主義立法模式下，單有債權(quán)行為即可引起物權(quán)變動，連債權(quán)行為的實際履行——交付、登記等都沒有必要。債權(quán)形式主義立法模式下，債權(quán)行為是引起物權(quán)變動的決定因素，但只有當債權(quán)行為的實際履行——交付、登記完成后，方才發(fā)生物權(quán)變動。在這兩種模式下，債權(quán)行為對物權(quán)變動起著決定作用，債權(quán)行為無效、被撤銷，物權(quán)變動就無法發(fā)生。物權(quán)形式主義立法模式下，已如上文所述，債權(quán)行為只是物權(quán)變動的原因，實際的物權(quán)變動取決于物權(quán)行為，即使債權(quán)行為無效或被撤銷，只要物權(quán)行為有效，物權(quán)變動就能實際發(fā)生。
物權(quán)形式主義立法模式下，交付、登記是真正的契約，不動產(chǎn)登記作為法律行為的一種，遵從法律行為成立要件、生效要件等的判斷規(guī)則，適用法律行為一般原理。債權(quán)形式主義立法模式下，依債權(quán)行為達到物權(quán)變動的最終目的，端賴于當事人債的實際履行。債的履行完成，即動產(chǎn)完成交付和不動產(chǎn)完成登記可發(fā)生多重法律效果：一是當事人之間的債因當事人的實際履行而消失，二是當事人之間所欲達到的目的，就物權(quán)變動而言，物權(quán)變動的發(fā)生即可確定地實現(xiàn)，三是動產(chǎn)交付、不動產(chǎn)登記作為當事人之間物權(quán)變動的外觀，對不知交易實情的第三人來說，具有公示權(quán)利變動的效果。因此，債權(quán)形式主義立法模式下，交付、登記是債的履行行為，該履行行為產(chǎn)生既定的法律效果，是物權(quán)變動的必備要件，因而應屬于事實行為。
意思主義立法模式下，就物權(quán)變動的法律要件來說，交付、登記并非必需。但從交易習慣和日常生活經(jīng)驗來看，不完成交付和登記，買方不取得對物的實際占有，物的使用價值無法實現(xiàn)。從另一個角度看，物權(quán)是支配權(quán)，具有排它性，物權(quán)的行使和變動不僅關(guān)涉物權(quán)人本人的利益，還關(guān)涉到該物之上其他權(quán)利人、欲取得該物之交易相對人等的利益，關(guān)涉交易安全和交易秩序，交付和登記扮演著十分重要的公示功能，并且此種公示功能在復雜的物權(quán)變動中尤為重要?；诖耍馑贾髁x立法模式雖不強求不動產(chǎn)物權(quán)變動必須辦理不動產(chǎn)登記，但規(guī)定未經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動不能對抗第三人，這就使得取得不動產(chǎn)物權(quán)之當事人如若未辦理登記，其所取得的不動產(chǎn)物權(quán)隨時有被他人取得的風險，正是此種風險的反激勵作用，當事人因顧及風險，在絕大多數(shù)情況下也不得不辦理登記，這一點從王茵博士的論文中可以清晰地得到印證，意思主義立法模式的典型——法國，于“1855年法就大多數(shù)所有權(quán)及其他不動產(chǎn)物權(quán)的設定、移轉(zhuǎn)，規(guī)定以謄記為第三人對抗要件，顯著地擴大了謄記范圍，幾乎所有的物權(quán)變動都要公示?！盵10]由此可見，意思主義立法模式下，交付、登記作為物權(quán)變動對抗第三人的公示要件，法律效果確定，因而也屬于事實行為。
結(jié) 論
在我國《物權(quán)法》制定過程中，就采取何種物權(quán)變動立法模式，是否采用物權(quán)行為理論等問題，眾說紛紜。就已實施的《物權(quán)法》相關(guān)條文內(nèi)容來看，“不動產(chǎn)物權(quán)變動非經(jīng)登記不發(fā)生效力”是一般規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設立，土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的，非經(jīng)登記不得對抗善意第三人，地役權(quán)的設立非經(jīng)登記不得對抗善意第三人，并且立法上未采用“物權(quán)行為”概念。由此可見，我國就不動產(chǎn)物權(quán)變動，立法上采取了以債權(quán)形式主義為主，兼采意思主義的立法模式。結(jié)合上文的論證分析可以看出，在我國，就不動產(chǎn)登記而言，一般情況下，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，不動產(chǎn)登記的法律效力，法有明確規(guī)定，與當事人的意志無關(guān)。特定情況下，不動產(chǎn)登記起著“對抗善意第三人”的公示作用，其法律效力也為法所明文規(guī)定。由此可見，在我國，不動產(chǎn)登記的行為屬性應為事實行為。
注釋:
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[6]肖厚國.物權(quán)變動研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.
[7]王澤鑒.民法學說與判例研究[C].北京：中國政法大學出版社，1998.7.
[8]轉(zhuǎn)引自王澤鑒.民法學說與判例研究[C].北京：中國政法大學出版社，1998.5.
新的營商環(huán)境條件下高效做好不動產(chǎn)登記工作
自2015年以來，全國統(tǒng)一實行不動產(chǎn)登記工作，這對于政治體制改革、行政體制改革以及經(jīng)濟體制改革來說，都具有十分重要的意義。實行不動產(chǎn)登記工作，達到“四統(tǒng)一”的目標，是國家從根源上改變以往的不從產(chǎn)管理模式，全面貫徹落實《物權(quán)法》的規(guī)定的重大舉措。同事，也是切實保障權(quán)利人合法權(quán)益，明晰不動產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確責任主體，規(guī)范房地產(chǎn)市場的具體表現(xiàn)，必將對我國經(jīng)濟社會產(chǎn)生十分深遠的影響，在經(jīng)濟發(fā)展的歷史過程中，留下濃彩重抹的一筆。
在實際工作中，按照國家的要求，各地都相繼開展不動產(chǎn)登記工作，并有的地方取得了十分明顯的成效。完成了人員、機構(gòu)、職能等劃轉(zhuǎn)工作，業(yè)務工作順利實施。但在新的條件下，國家大力優(yōu)化營商環(huán)境，打造親商助企、優(yōu)質(zhì)服務的營商環(huán)境，不動產(chǎn)作為服企助企、為民服務的窗口和橋頭堡，落實優(yōu)化營商環(huán)境要求，打造“金牌店小二”的義務和責任尤為明顯。因此，在新的營商環(huán)境條件下，如何做好不動產(chǎn)登記工作，值得我們?nèi)ヌ接懞吞剿鳎档梦覀優(yōu)橹ヅθ^斗。以下是筆者的幾點拙見，望各位讀者予以包涵，提出真知灼見，以便筆者加以完善改進。
不動產(chǎn)工作面臨的現(xiàn)實問題
（一）責任主體不同。按照改革前的行政管理權(quán)限，土地、房屋、水域、林地、草地等不動產(chǎn)分屬于國土、住建、水務、農(nóng)林等不同的部門管理，所依據(jù)的法律也屬于不同性質(zhì)的法律條文，在日常管理中，部門與部門之間未形成統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、共享的技術(shù)標準，導致產(chǎn)生的不同的登記結(jié)果之間也存在十分明顯，甚至相悖的結(jié)論，法律效力明顯降低，合法權(quán)益在某種程度上有保障風險。
（二）技術(shù)要求不同。在改革前，不同類別的不動產(chǎn)，依據(jù)部門所執(zhí)行的標準不同，登記結(jié)果所具備的技術(shù)要素不同，例如數(shù)據(jù)精度、登記的結(jié)果表現(xiàn)形式、數(shù)據(jù)采集的方式和途徑、圖件處理的技術(shù)規(guī)范以及辦理的流程和方式等方面，都存在一定的差距。改革后，實行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記，必須建立一套完整的流程、體系，形成統(tǒng)一規(guī)范的標準模式，這也是提高工作效率，保證登記權(quán)威性的基礎。
（三）基礎數(shù)據(jù)不全。各部門因管理要求及工作條件的不同，在對土地、房屋、林地、草地、水利灘涂等不動產(chǎn)管理中，對是否實行數(shù)據(jù)化管理沒有明確的要求，例如我區(qū)土地實現(xiàn)了全數(shù)據(jù)化管理，電子化程度較高，相比之下，其他部門的不動產(chǎn)管理數(shù)據(jù)電子化存在差距，個別甚至未實現(xiàn)電子化，屬常規(guī)紙質(zhì)管理。對于這種情況，在實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作后，是急需解決的問題，直接影響到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作成效。
（四）機構(gòu)人員分散。做好不動產(chǎn)登記工作的前提就是整合機構(gòu)人員，明確工作職責，將不同部門不動產(chǎn)登記職責統(tǒng)一到不動產(chǎn)機構(gòu)，對人員進行劃轉(zhuǎn)，將分散的職能優(yōu)化整合。改革前，各部門從事不同類別不動產(chǎn)管理的人員素質(zhì)、能力不一，而且流動性較大，個別部門對此職能存在缺編、兼職的情況。有的部門人員冗大，超編，人浮于事的現(xiàn)象比較嚴重，工作效率低，辦理時間長。
讓不動產(chǎn)“動”起來
優(yōu)化營商環(huán)境是政府向社會做出的鄭重承諾，也是轉(zhuǎn)變政府職能，改進工作作風的重要舉措，勢在必行。優(yōu)化營商環(huán)境的核心就是服務，不動產(chǎn)作為政府服務企業(yè)群眾的窗口，應該勇于擔當，時刻把落實好優(yōu)化營商環(huán)境的各項要求，為企業(yè)群眾提供便捷、高效、優(yōu)質(zhì)服務作為今后工作的出發(fā)點和落腳點，努力打造不動產(chǎn)金牌服務的金字招牌。
清：即職能清。以政府牽頭，編辦按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，對農(nóng)林、土地、住建、房屋、水務等部門的登記職能進行整合，按照“人隨事走、編隨人走”的原則，積極對機構(gòu)進行整合，對人員進行劃轉(zhuǎn)，建立不動產(chǎn)登記機構(gòu)。充分考慮不動產(chǎn)登記的復雜性和重要性，在機構(gòu)設立和人員劃轉(zhuǎn)時，要嚴格標準，防止借機突擊解決人員編制現(xiàn)象。
簡：即流程簡。按照便民高效的原則，對不動產(chǎn)登記流程進行梳理再造，制定《不動產(chǎn)登記交易窗口工作指引》，科學窗口協(xié)同，壓縮合并辦事環(huán)節(jié)、辦理時間，按照優(yōu)化營商環(huán)境工作要求，借鑒杭州、成都、徐州等地區(qū)先進經(jīng)驗，力爭在5個工作日內(nèi)完成不動產(chǎn)登記。對原來的辦事流程進行梳理，優(yōu)化辦事流程，方便企業(yè)和群眾辦理不動產(chǎn)登記。
全：即功能全。設立不動產(chǎn)登記服務大廳，科學設置設置辦事窗口，落實最多跑一次的優(yōu)化營商環(huán)境要求，房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記、稅費征繳等業(yè)務一律進駐大廳，實行一次排號、一廳辦理。開辟快遞送證、延時服務、短信通知、電話預約、主動上門等服務方式，滿足不同人群的服務需求，提高服務質(zhì)量。落實“互聯(lián)網(wǎng)＋”，積極推行線上申報辦證，充分利用大數(shù)據(jù)，建設微信公眾平臺，實現(xiàn)與登記平臺無縫對接，提高辦事效率。
精：即數(shù)據(jù)精。精確的基礎數(shù)據(jù)是做好不動產(chǎn)登記工作的保障。對建成房、林地、草地等進行測量，采集坐標，結(jié)合土地測量數(shù)據(jù)，全覆蓋數(shù)據(jù)整合，建立建立了完備詳實的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，切實做到數(shù)據(jù)多跑路，群眾少跑路。建立不動產(chǎn)登記信息平臺，達到統(tǒng)一標準、統(tǒng)一要求。
嚴：即制度嚴。鐵的紀律造就鐵的作風。制定了《首問負責制》、《服務承諾制》、《不動產(chǎn)工作人員行為規(guī)范》、《限時辦結(jié)制》、《廉潔工作制》、《崗位負責制》等規(guī)章制度，充分發(fā)揮制度剛性作用，約束工作行為，規(guī)范服務用語，明確要求在工作中實行一次性告知，一切從“全心全意做好服務”出發(fā)，堅決杜絕“推、拖、扯”現(xiàn)象。在服務大廳設置投訴箱、意見簿、投訴窗口、投訴電話。
關(guān)鍵詞：融資 統(tǒng)一 動產(chǎn)抵押
中圖分類號：D913.04 文獻標識碼：A 文章編號：1005-5312(2009)24-0090-01
一、中小企業(yè)融資動產(chǎn)抵押存在的問題
面對中小企業(yè)缺乏有效的抵押品，難以獲得銀行信貸支持的實際情況，中國人民銀行曾對銀行系統(tǒng)授信時是否接受中小企業(yè)的存貨、應收帳款等作為抵押品進行了調(diào)查，從銀行角度分析了中小企業(yè)難以憑借動產(chǎn)作為抵押擔保獲得貸款的原因。從銀行角度而言，動產(chǎn)抵押難以推行的因素主要包括：
其一，動產(chǎn)特征所致。在動產(chǎn)抵押中，動產(chǎn)易于移動導致實踐中一物多抵和抵押物品不實。
其二，銀行控制風險的需要。銀行信貸資源在我國的金融資源總量中占有絕對優(yōu)勢的地位，但目前信貸資源配置效率與其理想狀態(tài)相比仍差距明顯，銀行系統(tǒng)中的不良資產(chǎn)問題沒有得到根本解決，風險日漸累積，信貸趨于集中。在這個大前提下，銀行防范風險機制不斷完善，如商業(yè)銀行普遍上收貸款權(quán)限，嚴格貸款發(fā)放程序和條件，重視對中小企業(yè)財務狀況和信用狀況的考察。這導致以擔保貸款為主的中小企業(yè)難以獲得銀行的貸款支持。
其三，銀行應對動產(chǎn)抵押經(jīng)驗不足。動產(chǎn)抵押要求銀行相當熟悉抵押品所在的行業(yè)，能確定抵押物品的真實價值。目前國內(nèi)銀行在這方面談不上經(jīng)驗豐富。
二、設立統(tǒng)一抵押登記模式的必要性
抵押登記，是指經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人用于抵押的物權(quán)事項記載于登記簿的法律行為。
目前，實踐中動產(chǎn)抵押登記狀況不容樂觀，這已經(jīng)對中小企業(yè)貸款融資發(fā)展形成很大的制約。實踐中動產(chǎn)抵押登記的不足之處具體表現(xiàn)為：
第一，登記效率低下。根據(jù)對工商局、銀行、企業(yè)的調(diào)查。一般地，中小企業(yè)的動產(chǎn)抵押登記時間為：(1)設備登記，工商局認為實際所需時間為5天，而金融機構(gòu)認為實際所需時間最短7天，最長為17天；(2)土地和建筑物登記，房地產(chǎn)登記所認為實際所需時間3天至15天；金融機構(gòu)認為實際所需時間最短7天，最長為30天；(3)機動車登記，按《機動車登記規(guī)定》，汽車登記法定時間為1天，向登記機構(gòu)查詢信息，花費時間一般為1天至3天。這些均導致登記效率不高。
第二，登記事項不合理。目前實踐中動產(chǎn)抵押登記的指導性法規(guī)為《企業(yè)動產(chǎn)抵押物登記管理辦法》。根據(jù)該辦法第4～7條的規(guī)定，不僅反映出登記內(nèi)容過于詳細而且需要登記人員進行實質(zhì)性審查。如在進行動產(chǎn)抵押登記時，需要對抵押的動產(chǎn)做出詳細性描述。
第三，登記機關(guān)雜亂?！镀髽I(yè)動產(chǎn)抵押物登記管理辦法》第2條規(guī)定“工商行政管理部門是企業(yè)動產(chǎn)抵押物的登記機關(guān)?！薄段餀?quán)法》也采用相同規(guī)定，于第一百八十九條規(guī)定了動產(chǎn)抵押的部門，即“企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。”但是實踐中，動產(chǎn)抵押的登記機關(guān)遠比上述法律規(guī)定要混亂。
因此，動產(chǎn)是種類物和抵押物的不特定性以及抵押后容易替換，造成抵押登記在操作中的困境。再加之實踐中登記機關(guān)雜亂，登記效率低下，可以說動產(chǎn)抵押登記狀況不容樂觀。動產(chǎn)抵押登記無章可循成為影響銀行接受動產(chǎn)抵押權(quán)的重要原因。
三、設立統(tǒng)一抵押登記模式的可行性
2021年不動產(chǎn)登記工作在局黨組正確領導下，在局相關(guān)股室配合下，按照自然資源部、省廳及市局統(tǒng)一安排部署，堅持以人民為中心的發(fā)展理念，聚焦群眾登記財產(chǎn)便利度，不斷完善基礎數(shù)據(jù)，優(yōu)化辦證流程，壓縮辦結(jié)時限。結(jié)合全省開展的“轉(zhuǎn)作風優(yōu)環(huán)境”活動年，牽頭登記財產(chǎn)指標材料報送，著力優(yōu)化財產(chǎn)登記領域營商環(huán)境。全力推動登記領域“我為群眾辦實事”實踐活動，化解登記領域歷史遺留問題，著力解決群眾身邊的“急難愁盼”問題。推動房管、稅務等部門間數(shù)據(jù)互通共享，搭建“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”信息平臺，實現(xiàn)了服務效能雙提升?；仡櫲旮黜椆ぷ?，現(xiàn)做簡要總結(jié)如下：
一、基礎工作開展情況
1、日常登記業(yè)務工作穩(wěn)步推進。全年共辦理各類不動產(chǎn)登記業(yè)務（）件，其中辦理首次登記（）件，一般轉(zhuǎn)移登記（）件，變更登記（）件，抵押登記（）件，注銷抵押登記（）件，更正登記 （）件，補換證登記（）件，協(xié)助司法查解封登記（）件。發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書（）本，不動產(chǎn)登記證明（）張。為企業(yè)群眾開具各種不動產(chǎn)查詢證明2600份，接待公檢法紀檢委等部門查詢3000余次。
2、不動產(chǎn)登記資料管理工作有序開展。一年來，業(yè)務股室在辦理各類業(yè)務的過程中，共形成各類檔案資料9600余卷，已入庫保存8000余卷，對需要永久保管的不動產(chǎn)登記類檔案，已采取線裝方式裝訂成冊5630卷，5年保管期的抵押檔案編號入庫4769卷。至2021年11月，登記中心新增永久存檔資料63000卷，新增短期保存抵押登記資料35000余卷，房管部門移交90000余卷。農(nóng)業(yè)承包經(jīng)營權(quán)登記檔案資料移交前期工作進展順利，已完成與縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局溝通對接，對移交前的各項工作準備充分。
3、登記財產(chǎn)領域營商環(huán)境不斷優(yōu)化?！稗D(zhuǎn)作風優(yōu)環(huán)境”活動年開展以來，縣不動產(chǎn)登記中心不斷優(yōu)化辦事流程、壓縮辦結(jié)時限、精簡申請材料。截止目前，我縣對各類不動產(chǎn)登記業(yè)務實行公開辦事流程、辦結(jié)時限及材料清單制度。不動產(chǎn)一般登記業(yè)務辦理時限壓縮至3個工作日以內(nèi)，抵押登記壓縮至1個工作日以內(nèi)。中心不斷創(chuàng)新服務舉措，在雙休日、法定節(jié)假日、工作日中午等非工作時間，通過延時服務、錯時服務等模式提供全時段“不打烊”服務，群眾企業(yè)辦事不再“選日子”。同時，上門服務、預約服務、綠色通道、24小時自助查詢、“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”服務平臺受理登記等多項舉措同向發(fā)力，企業(yè)群眾不動產(chǎn)登記獲得感、滿意感、幸福感逐步增強。
二、便民利民工作成效
1、實現(xiàn)抵押登記“不見面審批”和“一次都不跑”。2019年以來已與6家銀行簽訂合作協(xié)議，企業(yè)群眾辦理抵押登記可就近選擇銀行網(wǎng)點，不必跑不動產(chǎn)登記窗口。2020年線上“互聯(lián)網(wǎng)+抵押登記”業(yè)務共受理完成430件，發(fā)出電子證明430張，為企業(yè)、群眾辦理不動產(chǎn)抵押融資額達20548.7萬元。
2、推動“不動產(chǎn)電子證照”應用。2020年率先在進賢縣郵政銀行抵押網(wǎng)點中推廣使用不動產(chǎn)登記電子證明，權(quán)利人在該行直接辦理抵押登記，由銀行直接打印不動產(chǎn)電子證明，實現(xiàn)“一次不跑”，截止目前已有3家銀行推行抵押登記“不動產(chǎn)電子證照”應用。
3、推進“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”工作。為進一步貫徹落實縣委、縣政府2021年“轉(zhuǎn)作風優(yōu)環(huán)境”活動年部署安排，切實提升辦事企業(yè)群眾對我縣不動產(chǎn)登記工作的滿意度和獲得感，縣不動產(chǎn)登記中心于2021年7月26日起正式上線“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”平臺，企業(yè)群眾可以登錄平臺進行注冊、實名認證后實現(xiàn)不動產(chǎn)登記網(wǎng)上申請、網(wǎng)上辦理、網(wǎng)上查詢等。我縣“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”平臺上線運行，標志著我縣“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”正式落地運行。
4、推行“交房（地）即交證”服務模式。為推動該項工作，2020年12月縣自然資源局印發(fā)了《“交房（地）即交證”便民利民工作實施方案》。為落實交地即交證，不動產(chǎn)登記中心嚴格按照省自然資源廳關(guān)于不動產(chǎn)登記申請材料清單收件，不再將建設用地規(guī)劃許可證作為受理要件材料，只要企業(yè)交地后提供了材料清單規(guī)定的要件，便可以申請辦理不動產(chǎn)權(quán)證，6月初已經(jīng)實現(xiàn)所有拿地企業(yè)交地即交證。為有效防范不動產(chǎn)登記領域風險，保護購房群眾權(quán)益，積極探索交房即交證新模式，目前已在山水田園小區(qū)開展試點，該小區(qū)已有35戶業(yè)主交房當天領取了不動產(chǎn)權(quán)證。
5、實現(xiàn)企業(yè)間不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記繳稅后1小時辦結(jié)。為提升企業(yè)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記效率，實現(xiàn)繳稅后1小時辦結(jié)，縣自然資源局主要領導召開相關(guān)業(yè)務股室專題會議，安排部署該項工作。在深入探討研究原辦理流程及環(huán)節(jié)可壓縮空間后，決定取消土地二級市場交易備案，取消會議聯(lián)審。目前，企業(yè)辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，繳稅后即可直接申請轉(zhuǎn)移登記，全面實現(xiàn)繳稅后1小時辦結(jié)。
6、自助查詢服務24小時“不打烊”。在縣行政服務中心不動產(chǎn)登記辦事大廳設置24小時自助查詢服務區(qū)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記進度查詢、個人住房信息查詢“不打烊”，有效地解決了部分群眾在辦理不動產(chǎn)登記時“8小時之內(nèi)沒空辦、8小時之外無處辦”的問題。
7、進一步壓縮辦證時限。2020年以來，按照省自然資源廳、市自然資源局統(tǒng)一部署，我縣各類不動產(chǎn)登記業(yè)務辦理大提速，實現(xiàn)了抵押登記1個工作日內(nèi)辦結(jié)、一般登記3個工作日內(nèi)辦結(jié)，查封登記、更正登記、注銷登記等業(yè)務即時辦結(jié)。
8、存量房不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記與水電氣部門聯(lián)動，實現(xiàn)一站式辦理。目前已實現(xiàn)存量房不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務中與水電氣部門聯(lián)動辦理，申請人在申請轉(zhuǎn)移登記時，可同時申請辦理水電氣過戶業(yè)務。群眾領取不動產(chǎn)證書的同時，直接在辦證大廳水電氣窗口一站式同步完成過戶，實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記與水電氣過戶多項業(yè)務辦理只進一扇門。
9、加強部門間信息互通共享，消除信息孤島。經(jīng)過省自然資源廳與省級相關(guān)部門協(xié)調(diào)，2020年12月25日前已完成縣不動產(chǎn)登記中心與公安、市場監(jiān)管、編辦、銀保監(jiān)、法院及民政等六部門實現(xiàn)“點對點”專線信息共享。為實現(xiàn)不動產(chǎn)登記、房管及稅務三部門信息共享，縣自然資源局于3月30日、5月19日分別組織三部門分管領導及相關(guān)技術(shù)人員溝通對接，就信息互通共享模式達成一致意見。不動產(chǎn)、房管及稅務三部門接口已開發(fā)成功，現(xiàn)已經(jīng)實現(xiàn)不動產(chǎn)登記、稅務、房管三部門信息互通共享。
10、加強不動產(chǎn)權(quán)屬爭議調(diào)處工作。成立縣不動產(chǎn)權(quán)屬爭議調(diào)處工作領導小組，同時，縣自然資源局印發(fā)了進一步規(guī)范不動產(chǎn)權(quán)屬爭議調(diào)處相關(guān)工作的文件，對不動產(chǎn)(含山林權(quán)、承包經(jīng)營權(quán))確權(quán)登記權(quán)屬爭議調(diào)處解決機制重新明確規(guī)范。本次深化事業(yè)單位改革關(guān)于不動產(chǎn)登記中心“三定方案”中還新增了承擔不動產(chǎn)權(quán)屬爭議調(diào)處技術(shù)性、輔工作職責，將更有效保障不動產(chǎn)權(quán)屬爭議調(diào)處工作制度化、規(guī)范化。
三、存在的主要困難和問題
當前不動產(chǎn)登記領域存在的主要困難和問題是信息共享部門提供的電子信息不全面，因早期信息沒有經(jīng)電子化處理，無法通過信息互通共享提取。公安部門的身份證信息及民政部門的結(jié)婚離婚登記信息與房產(chǎn)交易登記密切相關(guān)，目前不動產(chǎn)登記部門已經(jīng)實現(xiàn)了與這兩個部門間的信息共享，但在實際應用過程中發(fā)現(xiàn)距實際工作要求還存在差距。如與公安共享的身份證信息，有小部分電子憑證無法調(diào)取共享；早期的結(jié)婚（離婚）登記信息，沒有經(jīng)電子化數(shù)據(jù)處理，導致部分時間段的結(jié)婚、離婚電子憑證信息無法調(diào)取。這些群眾辦理不動產(chǎn)登記仍需要提供紙質(zhì)證件，不能從信息互通共享中獲得便利。不動產(chǎn)登記中心將加強與信息共享單位緊密協(xié)作，盡可能擴大信息共享范圍，使企業(yè)群眾通過信息共享獲取最大的辦證便捷滿意度。
四、下一步工作打算
1、加快推進“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”服務平臺建設和應用。以“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”服務平臺上線為契機，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記系統(tǒng)遷移到贛服通等政務外網(wǎng)運行，自助查詢登記檔案和登記信息，推廣不動產(chǎn)登記電子證照應用。不斷完善平臺功能，實現(xiàn)法人注冊登錄、個人辦理其他不動產(chǎn)登記申請業(yè)務，同步推進微信公眾號上線。加快推進各類登記業(yè)務“全程網(wǎng)辦”，零距離服務廣大企業(yè)群眾，不斷拓寬“不見面審批”和“一次都不跑”服務的廣度和深度。