時(shí)間：2022-07-03 11:47:45
導(dǎo)語：在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
在物權(quán)變動(dòng)中，不動(dòng)產(chǎn)一般采用登記的方式進(jìn)行公示。無論是采意思主義物權(quán)變動(dòng)模式的法國(guó)、日本還是采形式主義物權(quán)變動(dòng)模式的德國(guó)、奧地利，公示無疑都是物權(quán)變動(dòng)中兼顧靜態(tài)與動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)兩種安全保護(hù)的必需。因?yàn)楣臼侵笇⑽餀?quán)變動(dòng)的法律狀態(tài)通過一定的外在事實(shí)表現(xiàn)出來，使得物權(quán)變動(dòng)當(dāng)事人之外的任意第三人均可以通過該外部表象推斷出物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)或者是物權(quán)變動(dòng)之后或之前的靜態(tài)的物權(quán)法律關(guān)系。在物權(quán)法上，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式一般乃是登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記是指權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家登記機(jī)關(guān)將不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)事項(xiàng)記載于登記簿。登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，它的公示作用在采登記要件主義立法模式的國(guó)家中顯得更為絕對(duì)。因?yàn)榈怯洿_定地起到公示物權(quán)的作用，并且因此具有了公信力。在此情況下一旦登記錯(cuò)誤，登記簿所記載的物權(quán)并非真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)，如若第三人基于此對(duì)登記的信賴而與登記權(quán)利人進(jìn)行交易并取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，則原權(quán)利人（真正權(quán)利人）的權(quán)利則受到損害。
異議登記旨在對(duì)登記錯(cuò)誤狀態(tài)下的事實(shí)權(quán)利人或者利害關(guān)系人提供救濟(jì)的手段，通過在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)，排除登記的公信力，排斥第三人的信賴，從而達(dá)到維護(hù)和救濟(jì)己身權(quán)利的目的。異議登記并不是一種終局的對(duì)錯(cuò)誤登記的救濟(jì)，但它可以及時(shí)或臨時(shí)性的提供一種保護(hù)，并與更正登記結(jié)合形成了保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人和利害關(guān)系人的制度體系，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法中的重要制度。
異議登記制度在德國(guó)法中有詳盡的規(guī)定，瑞士和日本民法也采納了異議登記制度。在我國(guó)民國(guó)時(shí)期的民事立法中也有規(guī)定。但在我國(guó)現(xiàn)行法律中尚無異議登記制度的規(guī)定。異議登記在我國(guó)似乎還沒有起到它應(yīng)有的地位和作用。但在我國(guó)現(xiàn)時(shí)加緊制定物權(quán)法的進(jìn)程中我們驚喜地看到了異議登記制度，雖仍有不盡完善之處，但這立法舉動(dòng)仍是可贊的。筆者贊成在我國(guó)未來物權(quán)法中規(guī)定異議登記制度。
我國(guó)物權(quán)法草案第二修改稿第二十條規(guī)定了異議登記制度，具體表述如下：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的，有權(quán)向人民法院請(qǐng)求作出異議登記的地方裁定。根據(jù)人民法院異議登記的裁定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿?！钡诙粭l第2款規(guī)定了異議登記的法律效果，即“登記更正后，原權(quán)利人在異議登記期間對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)作出的處分，登記更正后的權(quán)利人未追認(rèn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！贝瞬莅付⒍粭l大致勾勒出了我國(guó)未來物權(quán)法中異議登記制度的框架。（1）異議登記申請(qǐng)的人為權(quán)利人和利害關(guān)系人；異議登記提起的原因是認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的。（2）異議登記作出的法律程序?yàn)?，有?quán)申請(qǐng)異議登記的人向法院提起異議登記之訴，并由法院認(rèn)可，作出異議登記的裁定，再由登記機(jī)構(gòu)記載異議。（3）異議登記的法律效果并不在于凍結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，禁止原登記權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn)。而是準(zhǔn)許原登記權(quán)利處分不動(dòng)產(chǎn)，只是與之交易的第三人承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橐罁?jù)物權(quán)法草案二稿規(guī)定原登記權(quán)利人在異議登記期間的處分行為是一種待定的法律行為。一旦異議登記正確且而后又為更正登記，更正后取得登記權(quán)利人的地位的事實(shí)權(quán)利人對(duì)原登記權(quán)利人的處分不動(dòng)產(chǎn)的行為有追認(rèn)的權(quán)利，予以追認(rèn)的則該處分行為發(fā)生物權(quán)效力；不予追認(rèn)的，該處分自始無效。相反，在異議登記被證實(shí)為錯(cuò)誤、失效的情形下，原登記權(quán)利人仍為正當(dāng)?shù)牡怯洐?quán)利人，則其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分自始有效。
但是該草案的規(guī)定仍有一些不盡完善之處，如未能清晰的界分異議登記和更正登記間的關(guān)系，異議登記是一種臨時(shí)性的救濟(jì)手段，更正登記才具有終局性。再者異議登記的作成方式單一且嚴(yán)格。異議登記系從他國(guó)繼受而來的制度，不妨在對(duì)他國(guó)立法例進(jìn)行比較之后再結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)來構(gòu)建我國(guó)物權(quán)法中的異議登記制度。
二、各國(guó)立法例比較分析
（一）德國(guó)現(xiàn)行法上的異議登記制度
根據(jù)國(guó)土部的時(shí)間安排，2019年底完成不動(dòng)產(chǎn)登記的職能整合，2019年全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記。
國(guó)家土地管理局地籍管理司原副司長(zhǎng)向洪宜告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，《不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則》對(duì)于2019年全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記具有至關(guān)重要的作用，相比框架、原則性的規(guī)定，實(shí)施細(xì)則對(duì)于登記的規(guī)定更具操作性，將為地方實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記奠定制度基礎(chǔ)。
實(shí)施細(xì)則很快出臺(tái)
今年3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式施行。與《條例》配套的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則(草案征求意見稿)》于3月26日公開征求社會(huì)意見。
按照國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)間表，實(shí)施細(xì)則本來是希望安排在全國(guó)市縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記整合過半時(shí)出臺(tái)。上述地籍司的人士說。
根據(jù)國(guó)土部的數(shù)據(jù)，截至10月20日，全國(guó)市、縣兩級(jí)職責(zé)機(jī)構(gòu)整合的占比均已超過50%，為確保2019年底前全面完成市、縣兩級(jí)職責(zé)機(jī)構(gòu)整合，國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)將開展地方不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合的專項(xiàng)督察。
在全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記職能機(jī)構(gòu)整合占比過半之時(shí)，上述征求意見稿也走完了法定的程序。
10月14日，不動(dòng)產(chǎn)登記工作第四次部際聯(lián)席會(huì)議通報(bào)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》)起草、征求意見情況以及各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)展，就《細(xì)則》的制定出臺(tái)進(jìn)一步征求意見。
上述國(guó)土部地籍司的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在聯(lián)席會(huì)議上，各部委的并沒有太多大的修改意見，也就是說，《實(shí)施細(xì)則》的最后一道法定程序已經(jīng)走完，并有望很快出臺(tái)。
上述地籍司人士介紹，在督察和多次視頻會(huì)議上，國(guó)土部多次提出讓各地發(fā)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一證書?！都?xì)則》對(duì)于登記程序、登記的辦理、資料的查詢和保護(hù)等均作出了詳細(xì)的規(guī)定，也將指導(dǎo)各地推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體落地。
11月9日，北京已經(jīng)開始受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證，并將按照不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記程序辦理并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的不完全統(tǒng)計(jì)，截止到目前，已有青島、廈門、廣州、深圳、瀘州等超過20個(gè)地方啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并發(fā)出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。
數(shù)據(jù)整合成下一步重點(diǎn)
《細(xì)則》的出臺(tái)將指導(dǎo)各地全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記，與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)移交整合亦是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的前提。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，把過去分散在林業(yè)、海洋、土地等部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職能進(jìn)行整合，并統(tǒng)一登記。
截至目前，國(guó)家層面的不動(dòng)產(chǎn)登記資料移交已經(jīng)完成。
11月9日，國(guó)土資源部網(wǎng)站顯示，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目用海、用島登記發(fā)證數(shù)據(jù)由國(guó)家海洋局移交全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。
根據(jù)國(guó)家海洋局資料顯示，自2019年至2019年9月底，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目用海登記現(xiàn)狀數(shù)據(jù)共706宗，包含約4.7萬條數(shù)據(jù)和3200多個(gè)圖片，確權(quán)用海面積約8.5萬公頃。
此前的8月26日，國(guó)土資源部和國(guó)家林業(yè)局交接了重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)登記資料和土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
9月9日，國(guó)土部與住建部也聯(lián)合發(fā)文稱加強(qiáng)住建部門的房屋數(shù)據(jù)和不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的銜接，推進(jìn)房地登記統(tǒng)一。
中地?cái)?shù)碼副總經(jīng)理張利峰表示，各部門、地方的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致了數(shù)據(jù)的整合性較差，國(guó)土部也有相關(guān)的指導(dǎo)文件，要求各地上報(bào)的數(shù)據(jù)必須使用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，如此就能起到上下的融匯貫通。
不動(dòng)產(chǎn)登記的技術(shù)并無障礙。各地的思路和進(jìn)展不一，政府職能的轉(zhuǎn)變和數(shù)據(jù)的共享無疑是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要支撐點(diǎn)，張利峰介紹。
各地按照國(guó)土部給予的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)格式進(jìn)行填寫移交，但在真正融合的時(shí)候仍存在一些待解難題。南方數(shù)碼總經(jīng)理謝剛生在第十屆中國(guó)智慧城市建設(shè)技術(shù)研討會(huì)上接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，不動(dòng)產(chǎn)登記最關(guān)鍵的就是把數(shù)據(jù)統(tǒng)一到數(shù)據(jù)庫(kù)，在統(tǒng)一的平臺(tái)上，發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一證書。他認(rèn)為，數(shù)據(jù)整合的工作量應(yīng)該占到整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的80%。
關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》；職能整合
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.06.195
2014年11月24日，國(guó)務(wù)院總理簽署國(guó)務(wù)院令，公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。自此標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的正式建立。隨著全國(guó)第一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在各地陸續(xù)開展開來?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施對(duì)規(guī)范我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記、管理，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，方便企業(yè)、群眾，都具有重要的意義。
1 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的內(nèi)容
1.1 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提出的背景
隨著我國(guó)社會(huì)的迅速發(fā)展和現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷推進(jìn)，以前實(shí)行的不動(dòng)產(chǎn)分散登記體制的各種弊端逐漸出現(xiàn)，顯然已滿足不了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的要求。原先的分散登記，在農(nóng)村，當(dāng)事人就要到多個(gè)不同的部門辦理不同證件，在城市，當(dāng)事人最少也要辦兩個(gè)證。各種各樣的證書，直接造成了群眾辦證的各種不便，間接地增加了時(shí)間和金錢上的成本，同時(shí)，降低了相關(guān)單位的辦事效率，造成了社會(huì)管理效益和資源資產(chǎn)利用效益的低下，并且交易活動(dòng)不安全等。因此，多個(gè)部門管理造成的職能重疊、權(quán)利歸屬不明、重復(fù)登記等現(xiàn)象的存在，損害了權(quán)利人的合法權(quán)益。在《物權(quán)法》中雖然明確提出了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立，但此制度一直未能真正建立并實(shí)行。
在國(guó)家確定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職能以前，國(guó)土資源部已開展了相關(guān)研究，組織相關(guān)單位收集整理亞洲、歐洲、大洋洲等世界各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)資料，對(duì)此展開深入研究，形成了我國(guó)自己的理論基礎(chǔ)和立法基礎(chǔ)。
2013年3月，《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》明確要求整合房屋登記、土地登記、草原登記、林地登記的職責(zé)，統(tǒng)一由一個(gè)部門負(fù)責(zé)。2013年11月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)房屋、土地、林地、草原、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，做到登記簿冊(cè)、登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”。 2014年7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論征求意見稿，決定向社會(huì)公開征求意見。9月、10月，有關(guān)部門先后通過召開座談會(huì)、部門協(xié)調(diào)會(huì)及實(shí)地調(diào)查研究，不斷優(yōu)化和完善征求意見稿，并形成暫行條例草案稿，報(bào)送國(guó)務(wù)院。同年11月24日，國(guó)務(wù)院總理簽署國(guó)務(wù)院令，公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，于2015年3月1日起執(zhí)行。
1.2 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的內(nèi)容
根據(jù)《暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)登記是指依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為?！稌盒袟l例》中不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物，不動(dòng)產(chǎn)的首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等都適用于本《暫行條例》?！稌盒袟l例》規(guī)定以下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利要辦理登記：
（1）集體土地所有權(quán)；
（2）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；
（3）森林、林木所有權(quán)；
（4）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；
（5）建設(shè)用地使用權(quán)；
（6）宅基地使用權(quán)；
（7）海域使用權(quán)；
（8）地役權(quán)；
（9）抵押權(quán)；
（10）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。
實(shí)施后，在登記職責(zé)上，《暫行條例》明確由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，同時(shí)要求縣級(jí)以上地方人民政府確定一個(gè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記工作，接受上級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；不動(dòng)產(chǎn)登記原則上由所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記；跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的登記機(jī)構(gòu)分別辦理。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不會(huì)因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響，《暫行條例》實(shí)施前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。
2 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的意義
2.1 提高政府辦事效率和水平，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)
2015年4月13日，國(guó)土資源部、中央編辦聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于地方不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合的指導(dǎo)意見》，要求地方各級(jí)人民政府要切實(shí)落實(shí)好不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作任務(wù)。整合不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的重要內(nèi)容，對(duì)提高政府辦事效率和公信力，尤其是對(duì)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，方便企業(yè)和群眾，都具有非常重要的意義。同時(shí)也是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系的必然要求。
原有的不動(dòng)產(chǎn)分散登記，因是由不同部門管理和登記的，很容易造成農(nóng)林、農(nóng)牧以及林牧用地之間的權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不清，從而引發(fā)各種矛盾糾紛；或者因各部門登記方法及規(guī)程技術(shù)等的不同，造成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的重疊遺漏等問題。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)行明確了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的劃分和歸屬，并記載于登記簿上公示。不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一實(shí)施后，可以更好地明確當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利界線，減少矛盾糾紛，更好地維護(hù)當(dāng)事者的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和職責(zé)的整合實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”，大大減少了其中的辦證環(huán)節(jié)，群眾不必再跑來跑去在一個(gè)窗口就可以實(shí)現(xiàn)辦理，輕松拿到證書，為企業(yè)節(jié)約了時(shí)間和金錢成本。
2.2 實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)信息共享
根據(jù)《暫行條例》，國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)納入這一平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的互通共享，有利于依法查詢不動(dòng)產(chǎn)信息，帶來工作上便利。
不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享，能夠有效遏制官員在房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗。通過該平臺(tái)可以依法查詢到某個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)信息，這必然會(huì)對(duì)打擊官員腐敗起到一定的積極作用。同時(shí)，因房產(chǎn)信息能夠準(zhǔn)確地查詢到，從而為國(guó)家對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控提供了真實(shí)客觀的依據(jù)，國(guó)家可以通過調(diào)整利率等貨幣政策，可以使房產(chǎn)資源配置得到優(yōu)化，有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
3 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的困境
3.1 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和職責(zé)整合工作滯后
從全國(guó)來看，市、縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)和職責(zé)整合的工作進(jìn)度嚴(yán)重緩慢，成為制約《暫行條例》實(shí)施推進(jìn)的最大難題。由于實(shí)行多年的不動(dòng)產(chǎn)分散登記，國(guó)土、農(nóng)林業(yè)等一些主管部門登記記錄了大量的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，這些信息更多地保存在市、縣級(jí)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。這些地方中，一些地方的登記信息還是紙質(zhì)的資料，沒有電子數(shù)據(jù)，而有些地方登記的信息是電子數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，成為整合這些數(shù)據(jù)并建立統(tǒng)一信息平臺(tái)的障礙。同時(shí)，國(guó)土、農(nóng)林業(yè)等部門之間信息化水平不一，并且每個(gè)地區(qū)之間也存在差異，從而加大了數(shù)據(jù)整合的難度，致使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和職責(zé)整合出現(xiàn)滯后。
此外，在進(jìn)行信息聯(lián)網(wǎng)建立信息統(tǒng)一平臺(tái)的過程中，出現(xiàn)一些地方、部門不情愿進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)的現(xiàn)象。在我國(guó)，房產(chǎn)仍然是我國(guó)公民的主要財(cái)產(chǎn)，有些擁有私有財(cái)產(chǎn)的業(yè)主，不愿意進(jìn)行信息聯(lián)網(wǎng)擔(dān)心自己的私有財(cái)產(chǎn)暴露于大眾眼前。
作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施主體，市、縣級(jí)的登記工作是關(guān)鍵。如果這兩級(jí)的機(jī)構(gòu)和職責(zé)整合工作緩慢或滯后，那么《暫行條例》就無法全面實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記這項(xiàng)重大改革在全國(guó)市縣兩級(jí)就無法具體落實(shí)。
3.2 不動(dòng)產(chǎn)登記面臨的法律難題
在法律層面上，《暫行條例》的實(shí)施需要有相關(guān)配套的制度和法律來保障和輔助，但在土地管理法、城市管理法、礦產(chǎn)資源法等法律方面，存在與《暫行條例》規(guī)定不匹配的問題。此外，對(duì)于農(nóng)村土地的統(tǒng)一登記方面，由于有些地方的登記方法不一致或標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，《暫行條例》的規(guī)定也存在很嚴(yán)重的問題。
一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述
(一)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念界定
1.不動(dòng)產(chǎn)的界定
不動(dòng)產(chǎn)是與動(dòng)產(chǎn)相對(duì)的一個(gè)重要的物權(quán)法概念。傳統(tǒng)民法采用物理判斷標(biāo)準(zhǔn)――以物能否移動(dòng)和移動(dòng)后是否改變其性質(zhì)、損害其價(jià)值,作為對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn),即動(dòng)產(chǎn)是能夠自行移動(dòng)或用外力移動(dòng)而不改變其性質(zhì)和價(jià)值的有體物;而不動(dòng)產(chǎn)是不能自行移動(dòng),也不能用外力移動(dòng),否則就會(huì)改變其性質(zhì)或減損其價(jià)值的有體物。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問題的意見(試行)第186條規(guī)定:“土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)”。我國(guó)《擔(dān)保法》第92條規(guī)定:“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”。梁慧星教授認(rèn)為“不動(dòng)產(chǎn),指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定不可移動(dòng)的物,包括土地,土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物”。綜上可見,法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義是一致的,只是隨著社會(huì)的發(fā)展,不動(dòng)產(chǎn)的定義越來越寬泛,其已不僅僅包括土地、建筑物,而且還包括土地建筑物上人為的自然附著物及其他收益。
2.不動(dòng)產(chǎn)登記
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng),由國(guó)家專職部門將申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)記載于國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿的事實(shí)。其在法律上可以理解為:經(jīng)申請(qǐng)人的申請(qǐng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)進(jìn)行登記,或者是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)在交易過程中的變動(dòng)進(jìn)行登記。廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記包括權(quán)利來源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上的不動(dòng)產(chǎn)登記是指土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。
(二)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)
不動(dòng)產(chǎn)登記制度不僅包含了平等主體之間的私權(quán)關(guān)系,而且還有縱向的行政關(guān)系。但究其為公法上的行為亦或私法上的行為,一直是有爭(zhēng)論的。目前在學(xué)界有公法行為說、私法行為說和證明行為說三種學(xué)說。但筆者認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)登記是一個(gè)較寬泛的概念,其本身的功能也是多元的,如果將其分解為不同層次的關(guān)系,在不同層面上討論其性質(zhì),可能會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)作出正確的認(rèn)定。
1.登記申請(qǐng)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記,除法律有特別規(guī)定外,登記的發(fā)動(dòng)權(quán)在于當(dāng)事人而不在于國(guó)家,而申請(qǐng)的內(nèi)容也多由當(dāng)事人自己決定,如當(dāng)事人可以決定進(jìn)行抵押登記、異議登記或其他類型的登記。因此,在登記申請(qǐng)這一環(huán)節(jié),登記請(qǐng)求權(quán)是一項(xiàng)私權(quán),其主要體現(xiàn)當(dāng)事人的意志,是一種私權(quán)性質(zhì)的行為。
2.登記審批。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),在登記機(jī)構(gòu)就不動(dòng)產(chǎn)作出登記之前,“權(quán)利方”,對(duì)于某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)取得了某種利益,或者事實(shí)上存在著“權(quán)利”,登記不過是對(duì)這種既得利益的肯定,如國(guó)有土地使用權(quán)的出讓過程。登記機(jī)關(guān)在登記審批上,并無自由地選擇決定為登記確認(rèn)或不為登記確認(rèn)的權(quán)力,只要當(dāng)事人的申請(qǐng)符合登記法規(guī)的相關(guān)要求,登記機(jī)關(guān)就必須對(duì)其予以登記確認(rèn)。登記機(jī)關(guān)的審批也不同于行政許可,其本身并沒有創(chuàng)設(shè)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),而僅僅是被動(dòng)地認(rèn)可物權(quán)或證明物權(quán)的存在,是為私權(quán)服務(wù)的。
3.登記事實(shí)。首先,登記事實(shí)產(chǎn)生私法意義上的效果。登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變更狀態(tài)較真實(shí)的反映,相對(duì)人及利害關(guān)系人均可查閱登記簿冊(cè),并且任何人均可相信登記事項(xiàng)且為交易。簡(jiǎn)言之,登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示及公信力價(jià)值。其次,由于物權(quán)變動(dòng)公示公信的要求,登記已成為不動(dòng)產(chǎn)交易中必不可少的一道環(huán)節(jié),登記信息也因此成為一定范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)反映。國(guó)家通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)數(shù)據(jù)信息的掌握和利用,可以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)交易控制、不動(dòng)產(chǎn)稅收和不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)利用等公法意義上的管理和服務(wù)。因此靜態(tài)意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記體現(xiàn)公法和私法兩種性質(zhì),產(chǎn)生公法和私法意義上的兩種效果。
總之,就登記過程而言,登記是為私權(quán)服務(wù)的,是私性質(zhì)的;而就登記事實(shí)而言,登記則兼有私權(quán)和公權(quán)兩種性質(zhì)。
二、物權(quán)變動(dòng)公示原則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的要求
(一)不同的物權(quán)變動(dòng)模式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的要求
登記是否具備公信力,取決于法律的價(jià)值觀念,即保護(hù)靜的安全和交易安全的不同價(jià)值取向,若趨向交易安全,則公信力成為必要。登記是否具有公信力,在采公示對(duì)抗主義和公示要件主義模式下存在著根本的區(qū)別。法國(guó)、日本等國(guó)家采登記對(duì)抗主義模式,在這種模式下,不動(dòng)產(chǎn)的目的只是因?yàn)楫?dāng)事人的合意而進(jìn)行的一種昭示作用,登記只是賦予第三人的對(duì)抗效力,并不能決定物權(quán)變動(dòng)的本身。因此,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記采取的是形式上的審查,這種審查在某種程度上來說不能保證登記的完全準(zhǔn)確性,公示的公信力從實(shí)質(zhì)上就會(huì)受到影響,因此登記不具有公信力。而德國(guó)采公示要件主義,在這種模式下,登記的目的不僅具有向社會(huì)的一種昭示作用,還記載了物權(quán)的變動(dòng)過程,因此須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記采取極為嚴(yán)格的審查方式,其的公示也就具有極強(qiáng)的公信力,凡是信賴登記的善意第三人依據(jù)登記的公信力均可直接獲得保護(hù)。
我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定,在物權(quán)變動(dòng)方面,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采公示要件主義,不動(dòng)產(chǎn)登記須具有絕對(duì)的公信力,而對(duì)動(dòng)產(chǎn)采公示對(duì)抗主義,不予登記不具有對(duì)抗善意第三人的效力。
(二)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力
“所謂公信,是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人,如果以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存在瑕疵,對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人,法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果。”其具體可以從幾個(gè)方面進(jìn)行理解:
1.不動(dòng)產(chǎn)登記薄上記載的權(quán)利人在法律上可以推定為真正的權(quán)利人。即第三人可以完全相信登記薄上的記載,以此為準(zhǔn)。
2.如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的內(nèi)容是正確的,也就是說登記的是當(dāng)事人的真實(shí)權(quán)利,那么登記簿所記載的事實(shí)就足以使社會(huì)公眾相信其是真實(shí)的,對(duì)社會(huì)公眾就具有絕對(duì)的可信性。如果登記是錯(cuò)誤的,也不能完全顛覆登記對(duì)于權(quán)利人享有的權(quán)利的表述,在這種狀態(tài)下,對(duì)于社會(huì)公眾來說照樣是真實(shí)的,正確的,對(duì)于信賴登記的交易者來說仍然具有可信度。
三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存有的缺陷
新頒布的《物權(quán)法》雖然對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記作了許多規(guī)定,確立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的諸多重要性原則,如完善了登記類型、建立了信息資料的查閱制度和登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度等等,彌補(bǔ)了之前我國(guó)于不動(dòng)產(chǎn)登記立法上的空白,但目前在我國(guó)仍沒有一部統(tǒng)一的法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記作以系統(tǒng)的規(guī)定,現(xiàn)行的行政管理部門制定的規(guī)章不僅散亂、交叉沖突而且法律效力嚴(yán)重不足,且其更多地體現(xiàn)為一種國(guó)家管理職能,私權(quán)性質(zhì)蕩然無存,于民商事方面相配套的程序法也沒有齊備。
另外,我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,其雖然可以使公信力的程度大大提高,維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全,但也帶來了棘手的問題:登記人員在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中承擔(dān)了繁重的審查義務(wù),此種義務(wù)甚至超出其能力特別是法律素質(zhì)方面的能力,而登記人員因俱怕作出錯(cuò)誤登記而承擔(dān)責(zé)任,使原本已十分繁重的審查工作更為繁復(fù),耗費(fèi)了更多的時(shí)間以及人力和財(cái)力,且導(dǎo)致了登記工作的效率低下,延緩了不動(dòng)產(chǎn)交易的進(jìn)行。
最后,雖然《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度作了原則性的規(guī)定,但具體細(xì)化仍需要以后立法的逐漸完善和整合。況且我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記具有多頭執(zhí)政的歷史,不僅其的法律依據(jù)各不相同,而且其中也包含各部門的利益劃分問題,這就給了立法和改革帶來了難度和挑戰(zhàn)。
四、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善建議
完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度須具有如下幾個(gè)特征:統(tǒng)一的制度、迅捷的速度、真實(shí)的信息和恰當(dāng)介入的公權(quán)力。按照此一要求并針對(duì)以上提出的缺陷,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善須注意如下幾點(diǎn)問題:
1.建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法。鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記法屬于民法程序或者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法的程序法,所以在制定物權(quán)法的同時(shí),應(yīng)該配套制定我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記法,且這部法律必須是國(guó)家立法部門制定,必須有足夠的效力。目前日本及我國(guó)的臺(tái)灣、香港地區(qū)等均有此項(xiàng)法律,只是名稱有所不同,我國(guó)于立法時(shí)可予以參考。
2.明確不動(dòng)產(chǎn)登記的私權(quán)性質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)登記于本質(zhì)上是一項(xiàng)私權(quán)利,其的啟動(dòng)和登記內(nèi)容均是當(dāng)事人自由意志的體現(xiàn)。因此在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí),國(guó)家的登記機(jī)關(guān)不能強(qiáng)制權(quán)利人進(jìn)行登記,權(quán)利人應(yīng)該按照自愿的原則來進(jìn)行申請(qǐng),除非法律有特別規(guī)定的情形除外,登記機(jī)關(guān)無權(quán)主動(dòng)對(duì)權(quán)利人的某項(xiàng)權(quán)利主動(dòng)進(jìn)行登記。
3.建立物權(quán)公證制度。不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性是維護(hù)登記公信力的最重要的基礎(chǔ),對(duì)于交易安全和效率有重大影響。為了提高登記的準(zhǔn)確性,完善實(shí)質(zhì)審查制度,我國(guó)可以借鑒德國(guó)立法上允許不動(dòng)產(chǎn)登記人員在特定情況下只進(jìn)行形式審查主義的立法經(jīng)驗(yàn),由公證人通過公證的形式代替登記人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為完成實(shí)質(zhì)審查。這樣不僅有利于提高登記的準(zhǔn)確性和公信力,還可以有效地減少他人對(duì)私權(quán)的質(zhì)疑和不當(dāng)干涉。作為事實(shí)認(rèn)定的依據(jù)的公證書可以免除行政人員對(duì)公證過的法律行為和事實(shí)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的工作,減輕行政機(jī)構(gòu)本已十分巨大的工作量,提高登記效率。而公正人員于法律專業(yè)方面也更為熟練和精通。
4.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記薄和證書。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行的是登記權(quán)證制度,即登記程序運(yùn)行的結(jié)果,不僅是把有關(guān)登記的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上,而且登記機(jī)關(guān)還要給權(quán)利人頒發(fā)權(quán)屬證書。可以說,不動(dòng)產(chǎn)登記薄和證書具有物權(quán)設(shè)權(quán)效力、物權(quán)變動(dòng)根據(jù)效力、權(quán)利正確性推定效力以及善意第三人保護(hù)效力等四大效力,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿和證書的完善,也是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一個(gè)核心問題,如須由一個(gè)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書,簡(jiǎn)化權(quán)屬證書的種類;內(nèi)容只需表明登記的結(jié)果狀態(tài),而無需描述登記的過程;體例結(jié)構(gòu)上科學(xué)合理,充分體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的特性和狀態(tài)等等。
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關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；統(tǒng)一登記；管理制度
不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度是為了更好的保護(hù)所有人的合法權(quán)益，如今很多的不動(dòng)產(chǎn)交易帶動(dòng)了大量資金流的流動(dòng)，同時(shí)也發(fā)現(xiàn)了很多不合理的問題和存在的不法現(xiàn)象，給制度建設(shè)帶來了很大的影響。統(tǒng)一制度并不統(tǒng)一，在今后的工作中要整合登記管理的相應(yīng)資源，完善制度建設(shè)。
1實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理的意義
1.1維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益
登記制度是確立所有人身份及其名下不動(dòng)產(chǎn)具體情況的重要制度體系，是具備相應(yīng)的法律效力的，對(duì)所有人的合法的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益給予法律層面的保護(hù)，包括不動(dòng)產(chǎn)升值后所增長(zhǎng)的部分價(jià)值，也受到統(tǒng)一登記制度的管理與維護(hù)。這樣就避免了很多冒充和頂替的非法事件發(fā)生導(dǎo)致的對(duì)當(dāng)事人的權(quán)益損害，規(guī)范了市場(chǎng)中不動(dòng)產(chǎn)的交易活動(dòng)，維持了良好的市場(chǎng)秩序。也可以幫助所有人理清名下所擁有的不動(dòng)產(chǎn)的具體情況，方便做出合理的選擇，更好的維護(hù)自身的利益。
1.2利于宏觀調(diào)控與反腐倡廉
國(guó)家的反腐行動(dòng)也在不動(dòng)產(chǎn)方面刮起了一場(chǎng)風(fēng)暴，由于登記制度的存在和相關(guān)要求，一些以不動(dòng)產(chǎn)為行賄受賄的主要手段的貪贓枉法之徒，通過查起名下的不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)間和數(shù)量，就可以說明其財(cái)產(chǎn)來源的性質(zhì)，從而更容易確定其違法犯罪的事實(shí)，方便司法機(jī)關(guān)的調(diào)查取證，登記制度也成為了一項(xiàng)“反腐利器”。
2當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記存在的問題
2.1不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)雜亂
盡管登記制度發(fā)揮了重要的作用，但是其本身還存在一些固有的矛盾和問題，比如目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記辦理的機(jī)構(gòu)和機(jī)關(guān)事業(yè)單位權(quán)利重疊，各種名目的機(jī)關(guān)名稱很多，而在不同的機(jī)關(guān)部門之中，還存在一些管理不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)，使得很多人在辦理自己的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)時(shí)，常常會(huì)被各種機(jī)構(gòu)和機(jī)關(guān)的職能和真實(shí)的效力問題弄得困擾不已。眾多登記機(jī)關(guān)的存在還嚴(yán)重影響了統(tǒng)一登記的有效執(zhí)行和發(fā)揮作用，現(xiàn)實(shí)中就出現(xiàn)了一個(gè)人名下的不動(dòng)產(chǎn)登記在不同的權(quán)力機(jī)關(guān)中，一旦出現(xiàn)問題，就會(huì)陷入多方分歧和矛盾之中，都具備法律效力，各方各執(zhí)一詞，使得所有人難以應(yīng)對(duì)這樣的局面，自身的合法權(quán)益難以受到合法的保護(hù)。
2.2不動(dòng)產(chǎn)登記人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)有待完善
從事登記業(yè)務(wù)程序的工作人員的自身素質(zhì)以及專業(yè)素養(yǎng)較低，甚至一些人員針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)和相應(yīng)的國(guó)家政策都不了解，遇到別人的問詢，就以各種理由搪塞他人，服務(wù)態(tài)度很差。
2.3不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)有待完善
統(tǒng)一登記不僅要達(dá)到所有擁有不動(dòng)產(chǎn)的人或者企業(yè)都要在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，而且從機(jī)關(guān)自身也要做到職能和法律效力上的統(tǒng)一，而目前由于各機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)權(quán)利歸屬混亂，難以形成統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，致使在登記技術(shù)方面還存在各自之間的差異和不同，不僅群眾辦理登記麻煩，受到諸多困擾，對(duì)于辦理登記業(yè)務(wù)的工作人員來說，技術(shù)還有待進(jìn)一步的完善，登記程序繁瑣復(fù)雜，很多信息和數(shù)據(jù)還需要大量手工操作和整理，工作效率低下，也會(huì)發(fā)生很多的人為操作失誤，從而對(duì)所有人的權(quán)益造成一定的損害，很可能爆發(fā)權(quán)益糾紛。
3統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善措施
3.1統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)
統(tǒng)一登記制度需要統(tǒng)一的權(quán)利歸屬機(jī)關(guān)來統(tǒng)一執(zhí)行和保障，為了減少不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益上的糾紛和矛盾，簡(jiǎn)化登記業(yè)務(wù)辦理流程，提高工作效率，防止出現(xiàn)多個(gè)機(jī)關(guān)權(quán)利重疊的情況，必須要對(duì)所有的登記管理機(jī)關(guān)開展合并和重組，形成統(tǒng)一規(guī)定和制度下的唯一辦理不動(dòng)產(chǎn)登記和執(zhí)行登記權(quán)利的機(jī)構(gòu)。制度建設(shè)也需要統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)上下一心執(zhí)行統(tǒng)一的規(guī)范措施，不僅能夠?yàn)槿藗內(nèi)罕娞峁└觾?yōu)質(zhì)高效的登記服務(wù)，而且還可以加速我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的制度建設(shè)和創(chuàng)新發(fā)展，只有將零散的力量統(tǒng)一起來，集中所有的管理資源，才能做到完美的統(tǒng)一，在處理矛盾糾紛時(shí)，就有了統(tǒng)一遵守的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
3.2加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記人員的培訓(xùn)工作
實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，使得不動(dòng)產(chǎn)登記成為一項(xiàng)服務(wù)職責(zé)，為了促進(jìn)其業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，相關(guān)部門要不斷提高業(yè)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，對(duì)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，定期辦理培訓(xùn)班，采取講座與實(shí)際相結(jié)合的培訓(xùn)方式，針對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)登記項(xiàng)目給予相應(yīng)的技術(shù)指導(dǎo)，提升相關(guān)業(yè)務(wù)人員的綜合業(yè)務(wù)辦理能力以及不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的整體辦事效率，為廣大人民群眾提供更加高效、便捷的服務(wù)。
3.3建立完備的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息共享平臺(tái)
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要目的是，便于不動(dòng)產(chǎn)信息的公式與公信，因此，相關(guān)部門要統(tǒng)一規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記與測(cè)量指標(biāo)，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對(duì)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)進(jìn)行更新升級(jí)，不斷完善不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)信息，建立起統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信息資源共享平臺(tái)，將不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)信息以數(shù)字的形式通過數(shù)據(jù)庫(kù)傳輸?shù)皆撔畔⒐蚕砥脚_(tái)中，并設(shè)立相應(yīng)的變更與查詢機(jī)制，確保不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)能夠根據(jù)特定條件對(duì)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記、變更與查詢等處理。
4結(jié)語
實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理，不僅能夠維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，提升不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的辦事效率，也有利于國(guó)家的宏觀調(diào)控，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)，更有利于政府反腐倡廉工作的進(jìn)行。
參考文獻(xiàn):
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【關(guān) 鍵 詞】不動(dòng)產(chǎn)登記制……
一、不動(dòng)產(chǎn)登記模式和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式概述
不動(dòng)產(chǎn)登記，指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)登載于特定國(guó)家機(jī)關(guān)簿冊(cè)上的行為。當(dāng)代各國(guó)在確立不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)，立法上存在差異，大體可歸納為以下三種模式：(注：柴強(qiáng)：《各國(guó)(地區(qū))土地制度與政策》，北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院出版社1993年版，第153-155頁(yè)；梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法研究》(上)，法律出版社1998年版，第201-204頁(yè)；王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版，第154-159頁(yè)。)
1.契據(jù)登記制(又稱法國(guó)登記制)。該模式中登記是公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人。登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記時(shí)，僅根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)契據(jù)所載的內(nèi)容予以登記，故此稱為契據(jù)登記制。其特點(diǎn)是：(1)采用形式審查主義；(2)登記無公信力；(3)采用任意登記主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)無須登記即可生效；(4)登記簿采用人的編成主義，登記簿的編制不以不動(dòng)產(chǎn)為準(zhǔn)，而依不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的登記順序先后而作成。登記完畢后僅在關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易的契約上注記登記的經(jīng)過，不發(fā)權(quán)利證書；(5)注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的動(dòng)態(tài)。登記簿上反映的只是一筆筆的不動(dòng)產(chǎn)交易，看不出某個(gè)特定時(shí)刻一宗不動(dòng)產(chǎn)上所存在的各種權(quán)利的整體狀況。采用這種模式有法國(guó)、意大利、西班牙、日本等，美國(guó)大多數(shù)州的不動(dòng)產(chǎn)登記制度也屬此類。
2.權(quán)利登記制(又稱德國(guó)登記制)。該模式中登記不僅是公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法，而且是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，未在登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即為不存在，故此稱為權(quán)利登記制。其特點(diǎn)是：(1)采用實(shí)質(zhì)審查主義；(2)登記有公信力；(3)采用強(qiáng)制登記主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不經(jīng)登記不發(fā)生效力；(4)登記簿采用物的編成主義。登記簿的編制以不動(dòng)產(chǎn)為中心，依土地的地段、地號(hào)等事項(xiàng)的先后次序編制而成。登記完畢后也是僅在關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易的契約上注記登記的經(jīng)過，不發(fā)權(quán)利證書；(5)注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)。登記簿上反映的是當(dāng)前每一宗不動(dòng)產(chǎn)上所存在的各種權(quán)利的總體狀況。采用這種模式有德國(guó)、奧地利、瑞士和北歐的一些國(guó)家等。
3.托倫斯登記制(又稱澳洲登記制或權(quán)利交付制)。該模式為澳大利亞法官托倫斯爵士(Sir Robert Thomas)根據(jù)權(quán)利登記制改良而來。其特點(diǎn)是：(1)采用實(shí)質(zhì)審查主義；(2)登記有公信力；(3)原則上采用任意登記主義；但某一筆土地一旦申請(qǐng)過第一次登記，此后的有關(guān)交易即進(jìn)行強(qiáng)制登記，否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力；(4)交付權(quán)利證書。當(dāng)某一筆土地因有關(guān)的交易申請(qǐng)第一次登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)依其權(quán)利狀態(tài)制成權(quán)利證書(又稱“地券”)一式二份，一份交申請(qǐng)人收?qǐng)?zhí)以供確認(rèn)權(quán)利之用，一份存登記機(jī)關(guān)以編成登記簿。所以權(quán)利人持有的權(quán)利證書實(shí)際上就是登記簿的副本，其內(nèi)容與登記簿的相應(yīng)部分完全一致。此后有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)再進(jìn)行交易時(shí)，當(dāng)事人間另作成讓與證書，與權(quán)利證書一起交給登記機(jī)關(guān)。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查后在登記簿上記載權(quán)利的移轉(zhuǎn)，并對(duì)受讓人交付新權(quán)利證書(所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí))或在原權(quán)利證書上記載權(quán)利的變化情況(設(shè)定他物權(quán)時(shí))，從而使第三人能夠從權(quán)利證書上清楚地得知有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)前權(quán)利狀況；(5)注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)；(6)設(shè)置專門的賠償基金。以上第(1)、(2)、(5)點(diǎn)與權(quán)利登記制相同；其余幾點(diǎn)則與權(quán)利登記制和契據(jù)登記制均不相同。不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于這種模式的國(guó)家包括澳大利亞、新西蘭和其他一部分英美法國(guó)家和地區(qū)如英格蘭、愛爾蘭、加拿大以及美國(guó)的少數(shù)州等。(注：在法制史上，還有個(gè)別地區(qū)存在一種在不動(dòng)產(chǎn)登記效力采所謂“形式的確定主義”的立法例。在這一立法例下，登記具有絕對(duì)的法律效力；對(duì)交易相對(duì)人而言，不論其為善意或惡意，登記內(nèi)容均視為正當(dāng)與完全，以資保護(hù)。十九世紀(jì)德國(guó)統(tǒng)一前的梅克倫堡、呂貝克、漢堡、薩克森等邦都采用過這種立法例(見史尚寬：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第43頁(yè))。顯然，“形式的確定主義”的不動(dòng)產(chǎn)登記和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)立法與本文中各種不動(dòng)產(chǎn)登記模式和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式均不相符，它實(shí)際上是以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得喪變更的唯一要件。)
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，指由法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪變更需要符合何種法定要件方能發(fā)生效力的法律規(guī)范模式。(注：嚴(yán)格地說，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)可分為基于雙方法律行為的物權(quán)變動(dòng)和基于雙方法律行為以外其它法律事實(shí)的物權(quán)變動(dòng)兩類，但由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得喪變更絕大多數(shù)都屬于前者，因此傳統(tǒng)大陸法系立法與學(xué)說中所重點(diǎn)關(guān)注的物權(quán)變動(dòng)往往只是基于雙方法律行為的物權(quán)變動(dòng)，本文也是如此。)通說認(rèn)為，各國(guó)立法上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式可分為意思主義、形式主義和折衷主義三種。意思主義以法國(guó)民法為代表：物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，僅須當(dāng)事人的意思表示即足以發(fā)生效力，無須以登記作為其成立或生效的要件。在這種立法例之下，發(fā)生債權(quán)的意思表示就是引起物權(quán)變動(dòng)的意思表示，兩者合一，一個(gè)法律行為可以引起債權(quán)發(fā)生及物權(quán)變動(dòng)的雙重效果。形式主義又稱物權(quán)形式主義，以德國(guó)民法為代表：物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，須有關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示以及履行登記等法定形式才能成立或生效。在這種立法例之下，一個(gè)法律行為不能同時(shí)引起債權(quán)發(fā)生及物權(quán)變動(dòng)的雙重效果，關(guān)于發(fā)生債權(quán)的意思表示(債權(quán)行為)只能引起債權(quán)債務(wù)關(guān)系，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示(物權(quán)行為)也只能引起物權(quán)的得喪變更，債權(quán)行為與物權(quán)行為彼此獨(dú)立，互不影響(物權(quán)行為的獨(dú)立性和無因性)。折衷主義又稱債權(quán)形式主義，以?shī)W地利民法和瑞士民法為代表：物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，除當(dāng)事人的意思表示外，還須履行登記等法定形式，物權(quán)變動(dòng)才能成立或生效。在這種立法例之下，發(fā)生債權(quán)的意思表示就是引起物權(quán)變動(dòng)的意思表示，兩者合一(這點(diǎn)與意思主義相同)；但除此之外當(dāng)事人還要辦理法定的登記手續(xù)才能夠使物權(quán)變動(dòng)發(fā)生法律效力(這點(diǎn)與物權(quán)形式主義相同)。(注：謝在全：《民法物權(quán)論》(上)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第63-65頁(yè)。)
二、不動(dòng)產(chǎn)登記模式和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián)
從前述可見，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的差異主要體現(xiàn)在：(1)登記審查方式；(2)登記是否有公信力；(3)是否強(qiáng)制登記(即物權(quán)變動(dòng)是否須經(jīng)登記才發(fā)生效力)；(4)登記簿的編制及其著重點(diǎn)；(5)錯(cuò)誤登記賠償機(jī)制等方面。其中，公信力和強(qiáng)制登記涉及不動(dòng)產(chǎn)登記及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)兩個(gè)領(lǐng)域，但學(xué)界對(duì)此研究已較深入，本文從略，以集中筆墨分析不動(dòng)產(chǎn)登記模式的其他幾方面與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的聯(lián)系。另不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)程序也兼跨上述兩個(gè)領(lǐng)域，但對(duì)該問題研究不多，故一并討論。
(一)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)程序與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián)
德國(guó)式物權(quán)形式主義與另兩種物權(quán)變動(dòng)模式最為顯著的區(qū)別是，物權(quán)變動(dòng)是否基于一個(gè)與債權(quán)行為彼此獨(dú)立且互不影響的物權(quán)行為而發(fā)生效力。學(xué)理上，對(duì)物權(quán)行為存在與否歷來爭(zhēng)論不休。筆者認(rèn)為，爭(zhēng)論雙方往往忽略了一點(diǎn)，即以上兩種立場(chǎng)各有其相應(yīng)的登記申請(qǐng)程序法律規(guī)定作為依據(jù)。
在德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度中，如要轉(zhuǎn)讓或設(shè)定一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，必須由雙方當(dāng)事人在不動(dòng)產(chǎn)登記官員面前同時(shí)作出彼此相對(duì)的轉(zhuǎn)讓或設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的意思表示(這種意思表示特稱為Auflassung)。(注：德國(guó)民法典第873條第1項(xiàng)：“為轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)，為對(duì)土地設(shè)定權(quán)利以及為轉(zhuǎn)讓此種權(quán)利或?qū)Υ朔N權(quán)利設(shè)定負(fù)擔(dān)，需要權(quán)利人和另一方當(dāng)事人對(duì)發(fā)生權(quán)利變更成立合意和將權(quán)利變更登入土地簿冊(cè)，本法另有規(guī)定的除外?！?因雙方當(dāng)事人在登記官員面前達(dá)成了一個(gè)與債權(quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生無關(guān)而僅涉及物權(quán)變動(dòng)的合意，故將這一合意理解為一個(gè)與債權(quán)行為彼此獨(dú)立且互不影響的物權(quán)行為也是十分合理的。可以說，正是德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中這一有關(guān)登記申請(qǐng)程序的規(guī)定造就了物權(quán)行為理論的成立，進(jìn)而又決定其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式會(huì)成為物權(quán)形式主義這一承認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性與無因性的立法例。
然而，這種不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)程序?yàn)榈聡?guó)所特有，其他國(guó)家通常不要求雙方當(dāng)事人同時(shí)作出讓與或設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的意思表示，甚至在與德國(guó)相近的奧地利、瑞士等國(guó)也是如此。瑞士民法理論認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須有法律原因、登記承諾、登記三者相結(jié)合，才能夠發(fā)生效力。所謂登記承諾，指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人(即債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的債務(wù)人)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)讓與登記予以無保留的同意的意思表示。債務(wù)人只要將自己的登記承諾作成文書交付于債權(quán)人，就算作履行了交付標(biāo)的物的義務(wù)，債權(quán)人憑此證書再向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。(注：史尚寬：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第27頁(yè)。)理論上，固然可以將債務(wù)人的登記承諾和債權(quán)人的登記申請(qǐng)作為兩個(gè)相對(duì)的意思表示，從而認(rèn)為存在著一個(gè)物權(quán)行為。但是，由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)還需要有法律原因——以移轉(zhuǎn)或設(shè)定物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)行為，即使可以認(rèn)為瑞士民法上有物權(quán)行為，考慮到它并不能夠像德國(guó)法那樣僅與登記相結(jié)合即構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的完整要件，承認(rèn)其存在也沒有多大的理論價(jià)值。至于法國(guó)和受法國(guó)民法影響的國(guó)家乃至英美法國(guó)家，其不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)程序與德國(guó)相差更大，不但沒有雙方當(dāng)事人同時(shí)在登記機(jī)關(guān)為意思表示的規(guī)定，連債務(wù)人方面的登記承諾也不需要，僅有債權(quán)人一方提出登記申請(qǐng)即可。因此存在于德國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中的物權(quán)行為，往往在其他國(guó)家被認(rèn)為是理論上過度抽象的產(chǎn)物，甚至斥為無稽之談，也就不難理解了。
由此可見，上述不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)程序的差異，是導(dǎo)致德國(guó)與其他國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式不同的重要原因之一。
(二)不動(dòng)產(chǎn)登記審查方式與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián)
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)的審查方式有形式和實(shí)質(zhì)審查主義兩類。前者登記官吏對(duì)于登記申請(qǐng)只做形式上的審查，如申請(qǐng)手續(xù)完備，即依照契據(jù)內(nèi)容記載于登記簿即可；至于契據(jù)上所載權(quán)利事項(xiàng)有無瑕疵則不予過問，以法國(guó)法為代表的契據(jù)登記制采此形式。后者登記官吏對(duì)于登記申請(qǐng)，不僅須對(duì)形式而且對(duì)權(quán)利變動(dòng)原因是否真實(shí)也要審核。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須經(jīng)過登記機(jī)關(guān)實(shí)質(zhì)審查確定并履行法定登記形式才發(fā)生效力，未在登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即為不存在，這類形式為權(quán)利登記制和托倫斯制所采用。但屬于權(quán)利登記制和托倫斯制的國(guó)家，其不動(dòng)產(chǎn)登記的審查方式還有區(qū)別：在德國(guó)法上，不動(dòng)產(chǎn)登記官員審查的是雙方當(dāng)事人在其面前所為的關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示是否真實(shí)——即當(dāng)事人是否具有相應(yīng)的行為能力以及有無詐欺、脅迫等情況。至于當(dāng)事人做出關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示的原因(原因的原因)——即以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)行為真實(shí)與否，登記官員不予過問。但根據(jù)瑞士民法理論，登記全過程并不需要債務(wù)人參與，登記官員無法僅憑“登記承諾”判斷債務(wù)人意思表示的真實(shí)性，因而必須審查雙方當(dāng)事人就發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系所達(dá)成合意的真實(shí)性，方能夠認(rèn)定當(dāng)事人間確實(shí)存在關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示合致。根據(jù)同樣的原因，托倫斯制國(guó)家是做法與瑞士相同。
綜上，德國(guó)法上登記機(jī)關(guān)所審查的“物權(quán)變動(dòng)的原因”是物權(quán)行為，瑞士法上登記機(jī)關(guān)所審查的“物權(quán)變動(dòng)的原因”是債權(quán)行為，法國(guó)法上登記機(jī)關(guān)根本不審查“物權(quán)變動(dòng)的原因”。如此差異，是導(dǎo)致各國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式不同的又一重要原因。
(三)登記簿的編制及其著重點(diǎn)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián)
在登記簿的編制上，有物的編成主義與人的編成主義之區(qū)分。前者注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)，為權(quán)利登記制所采用；后者注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的動(dòng)態(tài)，為契據(jù)登記制所采用。采用物的編成主義，以不動(dòng)產(chǎn)為中心進(jìn)行登記簿的編制，意味著不能遺漏有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)上任何一項(xiàng)權(quán)利的存在與變化，否則登記簿上記載就不可能全面地反映當(dāng)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的整體情況。因此有關(guān)國(guó)家的物權(quán)變動(dòng)模式立法就應(yīng)采不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不經(jīng)登記不發(fā)生效力的物權(quán)形式主義或者債權(quán)形式主義，以促使當(dāng)事人將各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)及時(shí)提交登記。相反，采用人的編成主義，登記簿依不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的登記順序先后而不是以不動(dòng)產(chǎn)為中心作成，登記機(jī)關(guān)無須了解不動(dòng)產(chǎn)上各項(xiàng)權(quán)利的全貌，也不必要求當(dāng)事人將所有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變化情況都申請(qǐng)登記。其結(jié)果是，有關(guān)國(guó)家物權(quán)變動(dòng)模式可采不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)因當(dāng)事人意思發(fā)生效力的意思主義。
至于托倫斯制的登記簿編制，雖在登記對(duì)象上沒有覆蓋可流通的全部不動(dòng)產(chǎn)(對(duì)從未申請(qǐng)過登記的不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)事人可以選擇繼續(xù)不登記)，但對(duì)已登記的不動(dòng)產(chǎn)而言，登記簿編制仍屬物的編成主義，注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)。同理，有關(guān)國(guó)家物權(quán)變動(dòng)模式立法也應(yīng)采物權(quán)形式主義或者債權(quán)形式主義(受其他因素的制約，實(shí)際上僅采后者)。
(四)不動(dòng)產(chǎn)登記的登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián)
不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力所解決的主要是，不動(dòng)產(chǎn)登記制度針對(duì)物權(quán)變動(dòng)中的能動(dòng)方即交易相對(duì)人的法律效力問題。但對(duì)于物權(quán)變動(dòng)中的受動(dòng)方即真正權(quán)利人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力不同，所造成的反射性后果也就不同：在采用契據(jù)登記制的國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)登記無公信力，交易相對(duì)人不能夠依據(jù)登記簿所載內(nèi)容取得物權(quán)，真正權(quán)利人的權(quán)利也不會(huì)因此受到影響；在采用權(quán)利登記制和托倫斯制的國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)登記有公信力，信任登記簿所載內(nèi)容的善意第三人則可以據(jù)此取得有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，真正權(quán)利人的物權(quán)也將相應(yīng)地喪失或受到限制。為了在保護(hù)善意第三人的同時(shí)兼顧真正權(quán)利人的利益，在不動(dòng)產(chǎn)登記具備公信力的國(guó)家，即建立了不動(dòng)產(chǎn)登記的登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制。其中，采用權(quán)利登記制的國(guó)家將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作為國(guó)家機(jī)關(guān)(行政機(jī)關(guān)或司法機(jī)關(guān))，如果因登記機(jī)關(guān)的過失或違反法律造成登記錯(cuò)誤，從而間接地?fù)p害到真正權(quán)利人權(quán)利的，登記機(jī)關(guān)以國(guó)家賠償?shù)姆绞较蛘嬲龣?quán)利人予以賠償。采用托倫斯制的國(guó)家則設(shè)立了專門的賠償基金，其資金來源系從登記機(jī)構(gòu)收取的每筆不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用中按一定比例提取，凡登記錯(cuò)誤導(dǎo)致真正權(quán)利人損失的，均由賠償基金予以賠償。
比較不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)交易相對(duì)人和真正權(quán)利人的法律效力，可看出兩者存在如下關(guān)系：不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)交易相對(duì)人的法律效力越強(qiáng)，其反射效力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)真正權(quán)利人造成損害的可能性也就越大，為了同時(shí)保護(hù)后者的利益，登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制所覆蓋的范圍也就應(yīng)當(dāng)更加廣泛。相反，在未建立登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制的契據(jù)登記制國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)登記不應(yīng)當(dāng)具備公信力，在物權(quán)變動(dòng)模式上應(yīng)采用意思主義，否則就是對(duì)真正權(quán)利人的忽視；在建立了不動(dòng)產(chǎn)登記的登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制的權(quán)利登記制和托倫斯制國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)登記就應(yīng)當(dāng)具備公信力，在物權(quán)變動(dòng)模式上應(yīng)采用物權(quán)形式主義或債權(quán)形式主義，否則就是對(duì)善意相對(duì)人的不公。
行文至此，可做一個(gè)簡(jiǎn)要的小結(jié)，即每種不動(dòng)產(chǎn)登記模式都各有一種與之相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式(但絕非簡(jiǎn)單的一一對(duì)應(yīng))。
換言之，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式隨不動(dòng)產(chǎn)登記制度模式而定；反之亦然。兩者間的這種相互制約的關(guān)系實(shí)際上限制乃至決定了立法者在設(shè)計(jì)本國(guó)有關(guān)法律時(shí)所能夠作出的具體選擇。
三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀
我國(guó)目前還沒有一部統(tǒng)一適用于各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記法。國(guó)家土地管理局制定的《土地登記規(guī)則》適用于國(guó)家所有權(quán)以外的各類土地權(quán)利(《土地登記規(guī)則》第2條第1、2款)，其他不動(dòng)產(chǎn)(房屋、林木等)登記的有關(guān)法律規(guī)定則散見于《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地管理法》、《森林法》、《草原法》等法律法規(guī)中。近年來，隨著我國(guó)物權(quán)立法進(jìn)程的加快，制定一部“統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序、統(tǒng)一權(quán)屬證書”的不動(dòng)產(chǎn)登記法已提上了立法議程。(注：梁慧星等：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第139-141頁(yè)；孫憲忠：《中國(guó)物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本考慮》，載孫憲忠：《物權(quán)法論》，法律出版社2001年版，第472-476頁(yè)。)筆者認(rèn)為，由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式存在上述相互制約的關(guān)系，在立法上設(shè)計(jì)前者就須同時(shí)考慮后者，反之亦然。不能設(shè)想，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的選擇上仍存在分歧時(shí)就能夠設(shè)計(jì)出一套嚴(yán)密和諧的不動(dòng)產(chǎn)登記制度；(注：眾所周知，在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的選擇上，梁慧星研究員主張債權(quán)形式主義而孫憲忠教授主張物權(quán)形式主義。然而，梁慧星研究員主持起草“中國(guó)物權(quán)法草案建議稿”時(shí)，由孫憲忠教授負(fù)責(zé)起草的總則部分雖然也盡可能地確立了債權(quán)形式主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，但其中某些內(nèi)容卻仍然在有意無意間滲入了德國(guó)式權(quán)利登記制(與物權(quán)形式主義相對(duì)應(yīng)的登記制度)的因素。例如，孫憲忠教授在對(duì)有關(guān)條文的意旨進(jìn)行闡述時(shí)有“雙方當(dāng)事人雖然沒有書面合同，但他們?cè)诼男锌陬^合同之后，雙方出席不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出登記的申請(qǐng)，并直接回答登記官員的詢問……”(見梁慧星等：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，(社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第147頁(yè))的提法，而這種程序正是德國(guó)式權(quán)利登記制的重要特征。)更不能設(shè)想，在主張采用某種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的同時(shí)又主張確立與另一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記模式。(注：王利明教授近年來在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式上主張意思主義、在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度上主張權(quán)利登記制(見王利明主編：《物權(quán)法專題研究》，吉林人民出版社2002年版，第314頁(yè)以下)。盡管王利明教授對(duì)于在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式上采用意思主義的觀點(diǎn)進(jìn)行了相當(dāng)充分的論證，但考慮到權(quán)利登記制并不是與意思主義相適應(yīng)的登記制度，因此除非他同時(shí)支持契據(jù)登記制，否則該觀點(diǎn)即難以成立。不過，由王利明教授主持起草的“中國(guó)物權(quán)法草案建議稿”并沒有出現(xiàn)這一矛盾(參見王利明等：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，中國(guó)法制出版社2001年版，第6-7頁(yè))。)考慮到我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律淵源的復(fù)雜多樣而有關(guān)規(guī)定又大體相似，筆者主要以《土地登記規(guī)則》為藍(lán)本分析我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀(其他法律法規(guī)中的類似條文以注釋形式附后)，然后在基礎(chǔ)上論述當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)立法間的關(guān)系以及未來立法對(duì)兩者的協(xié)調(diào)思路。我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的特征是：
1.不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)程序和登記機(jī)關(guān)的審查方式?！锻恋氐怯浺?guī)則》第6條：“土地登記依照下列程序進(jìn)行：(一)土地登記申請(qǐng)；(二)地籍調(diào)查；(三)權(quán)屬審核；(四)注冊(cè)登記；(五)頒發(fā)或者更換土地證書?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條也強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)權(quán)屬登記須經(jīng)土地管理部門“核實(shí)”。由此確認(rèn)，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用的是實(shí)質(zhì)審查主義。第26條第1款：“以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。”對(duì)于其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的情況，《土地登記規(guī)則》第27條至第30條也分別規(guī)定了權(quán)利人須持有關(guān)合同和證明交易真實(shí)性的其他文件申請(qǐng)登記。(注：類似條文有《城市公有房屋管理規(guī)定》第11條；《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第7條；《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條、第15條；《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第32條；《城市房屋租賃管理辦法》第15條。)可見，我國(guó)法律是將債權(quán)行為理解為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的原因，且登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)審查債權(quán)行為的真實(shí)性。
2.強(qiáng)制登記?！锻恋氐怯浺?guī)則》第22條：“設(shè)定土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利，必須依照本章規(guī)定向土地管理部門申請(qǐng)登記。”第32條：“依法變更土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利，必須依照本章規(guī)定向土地管理部門申請(qǐng)登記。”第62條第2款第一句：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押和出租應(yīng)當(dāng)以土地登記文件資料為準(zhǔn)?！痹俳Y(jié)合《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條和《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定來看，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用了強(qiáng)制登記主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不經(jīng)登記不發(fā)生效力。(注：類似條文有《土地管理法》第11條、第12條；《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第25條、第31條、第35條、第36條、第41條；《城市公有房屋管理規(guī)定》第10條、第12條；《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條；《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條；《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第30條、第31條、第35條；《城市房屋租賃管理辦法》第13條、第14條；《森林法》第3條第2款；《草原法》第4條第3款。我國(guó)法僅僅對(duì)集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采用了任意登記主義(《土地管理法》第14條、第15條)，可以說是一個(gè)重大的例外；但如果認(rèn)為現(xiàn)行法制下的集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是債權(quán)而非物權(quán)，則這一例外也不復(fù)存在。)
3.登記簿編制及其著重點(diǎn)。《土地登記規(guī)則》第60條：“土地登記卡以街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))為單位，按街坊(村)及宗地號(hào)順序排列組裝土地登記簿。”“宗地分割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號(hào)的順序排列”，“宗地合并的，以合并后的宗地號(hào)順序排列?！?注：類似條文有《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第15條、第16條。)顯然，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度是以“宗地”亦即人為分割而成的一筆筆土地為準(zhǔn)對(duì)登記簿進(jìn)行編制的，屬于物的編成主義，其注重的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)。
[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)登記制度；物權(quán)變動(dòng)；實(shí)質(zhì)審核
[DOI]1013939/jcnkizgsc201711187
在我國(guó)物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)登記制度是其非常重要的組成部分，它主要指的是通過權(quán)利人或與其有緊密關(guān)系的人申請(qǐng)之后，然后再把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更事宜由相關(guān)的職能部門記載到登記簿上。就其本質(zhì)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記就是物權(quán)公示。如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)有變動(dòng)就應(yīng)該將變動(dòng)的信息資料公開，從而充分地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的排他作用?，F(xiàn)階段我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在很多不足，因此，積極完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。
1現(xiàn)階段我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的不足
11機(jī)構(gòu)缺乏整合力度
盡管我國(guó)制定的不定產(chǎn)有明確的規(guī)定，即不動(dòng)產(chǎn)登記工作不管是國(guó)家還是省級(jí)的都應(yīng)該由國(guó)土資源部來監(jiān)督和指導(dǎo)，而對(duì)于市級(jí)或縣級(jí)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作應(yīng)該由當(dāng)?shù)卣付ㄏ嚓P(guān)部門來負(fù)責(zé)，基于這樣的情況就很難將機(jī)構(gòu)統(tǒng)一。據(jù)調(diào)查，部分區(qū)域的國(guó)土資源部門并沒有積極地設(shè)立負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)，而且他們認(rèn)為在沒有明確劃分各部門的登記職能和管理職能的前提下，很難協(xié)調(diào)好各部門，開展工作也具有很大的難度。而且各地區(qū)的國(guó)土資源管理工作非常繁雜，所以他們也更愿意把登記不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)構(gòu)隸屬于當(dāng)?shù)卣缓笸ㄟ^國(guó)土資源部門指導(dǎo)。不僅如此，把各地區(qū)市級(jí)和縣級(jí)登記不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)構(gòu)設(shè)置于當(dāng)?shù)氐膰?guó)土資源部門也是非常困難的。
12技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和信息未實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一
隨著我國(guó)頒布不動(dòng)產(chǎn)登記條例及其正式施行，制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)變得迫在眉睫。不動(dòng)產(chǎn)登記的登記依據(jù)、登記簿冊(cè)、信息平臺(tái)以及登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該要實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”，同時(shí)還必須要逐步地規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的權(quán)籍調(diào)查、信息平臺(tái)建設(shè)、操作規(guī)范等。但是現(xiàn)階段部分地區(qū)在登記不動(dòng)產(chǎn)的過程中卻沒有嚴(yán)格根據(jù)“四統(tǒng)一”的要求進(jìn)行，反而更多的是結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。這就造成國(guó)家制定的關(guān)于不定產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)范也不能順利徹底地執(zhí)行，相關(guān)數(shù)據(jù)也得不到兼容。這就導(dǎo)致在統(tǒng)一登記不動(dòng)產(chǎn)之后還必須重新整理相關(guān)數(shù)據(jù)，這無形之中就加大了工作量。
13不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏公信力
在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的過程中，信息交易的安全在很大程度上是由登記制度的公信力來保護(hù)和決定的?；谖覈?guó)目前施行的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記方面的法律法規(guī)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度公信力方面的法規(guī)還比較缺乏。這種問題具體表現(xiàn)為：其一，關(guān)于推定權(quán)利正當(dāng)性制度沒有；其二，信賴登記制度缺乏明確的規(guī)定來確保買受人可以安全交易。像這樣缺乏公信力的不動(dòng)產(chǎn)登記制度會(huì)在很大程度上影響那些從事不動(dòng)產(chǎn)登記信息交易的人員。如果登記不動(dòng)產(chǎn)的名義人在將其真實(shí)權(quán)利隱瞞的前提下出賣了不動(dòng)產(chǎn)，而在不動(dòng)產(chǎn)交易的時(shí)候則是根據(jù)登記的信息進(jìn)行的，等完成交易之后，不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)的權(quán)利人卻展開抗辯，這將在很大程度上損害買受人的財(cái)產(chǎn)。
14相關(guān)的法律十分混亂
現(xiàn)階段，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記方面的司法解釋、部門規(guī)章、地方法規(guī)及其法律法規(guī)等沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)且內(nèi)容十分混亂，更有甚者有的法律法規(guī)還互相矛盾。諸如土地管理法、礦產(chǎn)資源法以及物權(quán)法等法律主要是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的，而城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓條例和土地管理法實(shí)施條例則主要是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的行政法規(guī)的。此外，還有土地登記資料公開查詢制度和土地登記規(guī)則等是涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的地方性政策和法規(guī)。盡管這些政策和法規(guī)詳細(xì)地規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)問題，但是相對(duì)比較分散。像這樣雜亂不堪的不動(dòng)產(chǎn)登記，相關(guān)的政策法規(guī)在很大程度上增加了地方財(cái)政支出和申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)人員的負(fù)擔(dān)，同時(shí)還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的效率起到阻礙作用，很有可能出現(xiàn)很多錯(cuò)誤的登記信息，這在很大程度上不利于不動(dòng)產(chǎn)信息的查閱。盡管我國(guó)制定的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記條例已經(jīng)開始施行，但是它還需要有相關(guān)的法律法規(guī)和制度來輔助和保障，該條例還存在與礦產(chǎn)資源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的現(xiàn)象。
2完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的建議
21專門制定規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記程序的政策法規(guī)
要想規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記的程序，首先要在國(guó)家制定的物權(quán)法中統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)的登記規(guī)范、登記模式及其物權(quán)模式。同時(shí)不僅要嚴(yán)格實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記條例，而且還必須要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的其他法律法規(guī)進(jìn)行積極的完善。盡管現(xiàn)存的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)也有很多，但是部分法律法規(guī)之間存在互相矛盾、不協(xié)調(diào)以及重復(fù)的現(xiàn)象。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記在人們?nèi)粘Ｉ钪杏兄浅Ｖ匾淖饔?，所以修改和完善不定產(chǎn)登記相關(guān)的政策法規(guī)是非常必要的。一方面要明確不動(dòng)產(chǎn)登記的程序、效力以及性質(zhì)，構(gòu)建完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度；另一方面還必須要制定一些關(guān)于不定產(chǎn)統(tǒng)一登記配套的制度和政策。相關(guān)部門可以制定一些能夠支持不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的金融財(cái)政政策，同時(shí)國(guó)家還需要制定不定產(chǎn)登記相關(guān)的管理制度和操作程序，從而最大限度地確保不動(dòng)產(chǎn)登記法律體系的邏輯性、科學(xué)性以及統(tǒng)一性。
22盡快制定不動(dòng)產(chǎn)的技術(shù)規(guī)程及其統(tǒng)一登記標(biāo)準(zhǔn)體系
為了確保我國(guó)各地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作能夠更好地_展，使各個(gè)部門之間盡量不會(huì)出現(xiàn)不定產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息不兼容的現(xiàn)象，應(yīng)該盡快制定不動(dòng)產(chǎn)的技術(shù)規(guī)程及其統(tǒng)一登記的標(biāo)準(zhǔn)體系。通過統(tǒng)一建立不定產(chǎn)登記的平臺(tái)使不定產(chǎn)登記信息可以實(shí)現(xiàn)信息化管理。但是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記的信息是由各個(gè)部門分別負(fù)責(zé)管理的，所以應(yīng)該盡快建立一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)檔案信息查詢的管理和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證系統(tǒng)，從而有效地實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享和整合。通過有效運(yùn)用GIS技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等現(xiàn)代技術(shù)構(gòu)建完整的不動(dòng)產(chǎn)登記管理系統(tǒng)，從而使不動(dòng)產(chǎn)的管理實(shí)現(xiàn)內(nèi)外聯(lián)動(dòng)，最大限度地提升所登記信息資料的準(zhǔn)確性。
23專門制定不動(dòng)產(chǎn)登記的審查制度
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公信效力對(duì)其交易的穩(wěn)定性具有決定性的作用，而不動(dòng)產(chǎn)登記的信息是否真實(shí)則決定了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信效力，檢驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息是否真實(shí)的前提是實(shí)質(zhì)審查制度的實(shí)施。但是考慮到物權(quán)法處于起步階段，我國(guó)的實(shí)質(zhì)審查仍然需要有大量的人力和資金作為保障。雖然物權(quán)法沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)是否進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查做強(qiáng)制性要求，但是基于目前的情況而言，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候并沒有全面落實(shí)實(shí)質(zhì)審查工作，這就造成不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)很多錯(cuò)誤的信息，從而極大地?fù)p害了不動(dòng)產(chǎn)登記人的利益。由此可見，專門制定不動(dòng)產(chǎn)登記的審查制度是非常必要的。首先，開展實(shí)質(zhì)審查工作可以在很大程度上提高不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，從而避免在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的時(shí)候出現(xiàn)不必要的交易風(fēng)險(xiǎn)；其次，開展實(shí)質(zhì)審查工作還可以督促相關(guān)部門認(rèn)真履行自己的職責(zé)，一心一意為人民服務(wù)。
3結(jié)論
綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)的快速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也逐漸成為人們?nèi)粘Ｉ畈豢扇鄙俚闹匾糠?。但是目前我?guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在著一些諸如機(jī)構(gòu)缺乏整合力度、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與信息沒有統(tǒng)一、缺乏公信力、相關(guān)法律比較混亂等問題，我國(guó)的相關(guān)職能部門應(yīng)該不斷努力，積極完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，確保其能夠充分發(fā)揮自身的職能。
參考文獻(xiàn)：
[1]向明我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記薄制度研究[J].政治與法律，2011（2）：152-160
【關(guān)鍵詞】預(yù)告登記 行政確認(rèn)
一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的概念和源流
不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度（或稱不動(dòng)產(chǎn)預(yù)備登記制度，以下簡(jiǎn)稱預(yù)告登記制度）是一項(xiàng)重要的法律制度，最初起源于普魯士法，后幾經(jīng)周折定型于德國(guó)民法之中。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用強(qiáng)制登記的策略下，債權(quán)人在登記完成之前要承擔(dān)目的落空的風(fēng)險(xiǎn)，為了減弱這種風(fēng)險(xiǎn)，使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)不因債務(wù)人行為而落空，也為了確定本登記能順利啟動(dòng)和展開，預(yù)告登記制度應(yīng)運(yùn)而生?？梢哉f，預(yù)告登記是與本登記相對(duì)應(yīng)的一種登記制度，也被稱作預(yù)登記或預(yù)先登記，日本稱為假登記。它是在當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，為了保護(hù)其取得未來物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)力進(jìn)行的一種登記，登記的客體是請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變更，而只是是登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。而從公法角度看，預(yù)告登記實(shí)質(zhì)上是在不能立即進(jìn)行物權(quán)本登記的情形下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人為了確保取得將來物權(quán)向公權(quán)力機(jī)關(guān)申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)先登記，由公權(quán)力機(jī)關(guān)提供公信力保證的一種制度。
《物權(quán)法》的頒布，標(biāo)志著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記制度的建立，該法第二十條規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。？預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！彪m然尚有不足，但是畢竟旗幟鮮明的宣布我國(guó)設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。在該法頒布之前，我國(guó)在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》中雖然規(guī)定了商品房預(yù)售合同備案制度， 但這與科學(xué)的預(yù)告登記制度還有天壤之別，根本不具有預(yù)告登記的功能。
二、預(yù)告登記制度的性質(zhì)之爭(zhēng)
法律行為根據(jù)性質(zhì)，可以分為公法行為和私法行為。公法行為是指具有公法效力、能夠產(chǎn)生公法效果的行為，如立法行為、行政法律行為、司法行為。私法行為，是指具有私法性質(zhì)和效力，產(chǎn)生私法效果的行為，如民事法律行為、商法行為等。自預(yù)告登記制度誕生以來，關(guān)于預(yù)告登記制度性質(zhì)的爭(zhēng)論就沒有停息過，這個(gè)爭(zhēng)論是涵蓋于對(duì)物權(quán)登記性質(zhì)的爭(zhēng)論，所以我們可以通過探討物權(quán)登記制度的性質(zhì)來得出結(jié)論。
大多數(shù)民法學(xué)者都認(rèn)為物權(quán)登記屬于私法行為，他們認(rèn)為物權(quán)登記乃是基于當(dāng)事人雙方的意思表示，不包括行政機(jī)關(guān)的意思表示，而僅僅是對(duì)民事合意的一種確認(rèn)。具體理由有三點(diǎn)：首先，從不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的產(chǎn)生起源上看，它的作用主要是為維護(hù)個(gè)人私權(quán)；其次，登記充分顯示了參與者的利益和意志；再次，從登記效力上看，登記行為也是產(chǎn)生私法效果的行為。從登記的性質(zhì)來看，樹立登記是私法屬性的理念，摒棄批準(zhǔn)式的行政行為觀念，有利于確立為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)、為社會(huì)服務(wù)的觀念。因此，登記行為在性質(zhì)上應(yīng)屬于私法上的行為，特殊之處就在于它是有國(guó)家專職部門參與的私法行為，雖然也反映了國(guó)家公權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的干預(yù)，但究其本質(zhì)而言，仍應(yīng)當(dāng)是私法行為。
主張物權(quán)登記屬于公法行為者則認(rèn)為，物權(quán)登記雖然有保護(hù)私人物權(quán)的目的，但是也體現(xiàn)了公權(quán)意志，是公權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)。首先，從設(shè)立物權(quán)登記制度的起源看，該制度是由國(guó)家法律確定的，體現(xiàn)的是國(guó)家意志，即國(guó)家為了確認(rèn)物權(quán)的權(quán)屬狀態(tài)、維護(hù)交易安全和維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序而設(shè)立。其次，從物權(quán)登記的主體來看，接受登記并起主導(dǎo)作用的是國(guó)家機(jī)關(guān)（行政機(jī)關(guān)或司法機(jī)關(guān)），擁有審查和管理的權(quán)力和職責(zé)，雖然登記程序一般由權(quán)利人申請(qǐng)啟動(dòng)，但是申請(qǐng)的意思表示并不能產(chǎn)生登記的法律效果，不能決定行為的性質(zhì)。再次，從物權(quán)登記產(chǎn)生效果來看，物權(quán)一經(jīng)登記就具有公信力，而這種公信力實(shí)際上是行使公權(quán)所達(dá)到的效果。另外，從救濟(jì)途徑來看，一旦發(fā)生錯(cuò)誤登記，公權(quán)力機(jī)關(guān)有賠償責(zé)任。如依德國(guó)《基本法》第31條并《民法典》第839條，“在土地登記法官、司法官以及其他土地登記官員違反其職責(zé)時(shí)，由國(guó)家（州）承擔(dān)責(zé)任”，“因土地登記官員之過錯(cuò)，引起登記工作錯(cuò)誤，并導(dǎo)致一方當(dāng)事人受損害者，則通過國(guó)家責(zé)任而對(duì)此提供金錢給付方式的補(bǔ)償。若登記官員違反職責(zé)的行為，具有故意或重大過失，國(guó)家隊(duì)登記官員享有追訴權(quán)?！?/p>
當(dāng)然，也有主張采取折中態(tài)度的學(xué)者，認(rèn)為物權(quán)登記既具有私法性質(zhì)也具有公法性質(zhì)，是一個(gè)交叉地帶。三種觀點(diǎn)各有道理，側(cè)重點(diǎn)有所不同，民法學(xué)者看重的是該制度產(chǎn)生的實(shí)際私法效果，然而物權(quán)登記畢竟是公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的干預(yù)，體現(xiàn)了更多的公權(quán)力意志。因而，在筆者看來，預(yù)告登記本身更應(yīng)該是一種公法行為。
三、預(yù)告登記是行政行為
上文中，筆者論證了預(yù)告登記的公法性質(zhì)，顯然只明確這一點(diǎn)還不夠，公法行為的范圍太廣，還需要進(jìn)一步細(xì)化。在贊同預(yù)告登記是公法行為的陣營(yíng)中，又有不同觀點(diǎn)，有的學(xué)者認(rèn)為預(yù)告登記乃是司法行為，有的認(rèn)為預(yù)告登記是行政行為。
不可否認(rèn)，在德國(guó)、瑞典、韓國(guó)等國(guó)家，預(yù)告登記是由司法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的。持有第一種觀點(diǎn)的以國(guó)外學(xué)者為多，他們認(rèn)為登記行為的效果是基于法律的明文規(guī)定而不是公權(quán)力機(jī)關(guān)的意志；其次，登記行為不包含公權(quán)力機(jī)關(guān)的意志，只代表登記機(jī)關(guān)對(duì)客觀事實(shí)的認(rèn)知與判斷；最后，登記的主要功能在于對(duì)登記事項(xiàng)或權(quán)利的公示，還不具有授予權(quán)利的作用。
然而，即使由司法機(jī)關(guān)充當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)，也不能改變預(yù)告登記的公共管理性質(zhì)，只不過是司法機(jī)關(guān)行使了部分行政職能而已。更何況，中國(guó)的物權(quán)法雖然語焉不詳只規(guī)定向“登記機(jī)構(gòu)”申請(qǐng)預(yù)告登記，但具體就是縣級(jí)以上的土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門，是行政機(jī)關(guān)。
行政行為一詞最早出現(xiàn)于法國(guó)，但是作為一個(gè)精密、特定的理論概念，最早卻是由德國(guó)學(xué)者奧托?邁耶（Otto Mayer）運(yùn)用概念法學(xué)的方法提煉、概括出來的。此后，它超越了國(guó)界和法系，并經(jīng)過許多法學(xué)家的不斷錘煉而成為各國(guó)行政法學(xué)的一個(gè)核心范疇和概念性工具。然而，對(duì)什么是行政行為，在理論上卻依然眾說紛紜，有行為主體說、行政權(quán)說、公法行為說等多種學(xué)說。姜明安教授認(rèn)為，行政行為是指行政主體運(yùn)用行政權(quán)，實(shí)現(xiàn)行政目的的一切活動(dòng)。這個(gè)定義概括出行政行為至少三個(gè)特征，一是行為主體是行政主體；二是行政主體運(yùn)用了行政權(quán)；三是實(shí)現(xiàn)了一定的行政目的。預(yù)告登記行為雖然由相對(duì)人申請(qǐng)啟動(dòng)，但是主導(dǎo)該行為的主體仍然是登記機(jī)關(guān)，是否予以登記顯然由登記機(jī)關(guān)說了算，上文已經(jīng)論證了登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)，所以預(yù)告登記的主體可以確定為行政主體。在預(yù)告登記的行為過程中行政機(jī)關(guān)是否運(yùn)用了行政權(quán)是問題的核心，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)在登記活動(dòng)中要對(duì)登記申請(qǐng)材料進(jìn)行審查并作出是否予以登記的決定，如發(fā)生錯(cuò)誤登記導(dǎo)致權(quán)利人損失還要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，從這些規(guī)定來看，顯然登記機(jī)關(guān)是在行使行政權(quán)，有權(quán)力有責(zé)任，這應(yīng)該沒有疑問。再者，登記機(jī)關(guān)通過預(yù)告登記制度達(dá)到一定的行政目的，一方面登記機(jī)關(guān)代表國(guó)家確認(rèn)權(quán)利人的權(quán)利，另一方面通過登記行為達(dá)到了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的秩序，為國(guó)家收取相關(guān)稅費(fèi)、限制用地、加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)資源的規(guī)劃性等公共管理活動(dòng)提供信息保障等目的。因此，我們可以發(fā)現(xiàn)預(yù)告登記完全符合行政登記行為的概念和特征，應(yīng)當(dāng)屬于行政行為無疑。
當(dāng)今中國(guó)行政法學(xué)理論根據(jù)一些行政行為所共同具有的法律特征，把行政行為分成若干類行政行為，特別是對(duì)具體行政行為的分類，比較常見的和認(rèn)可度較高的有行政許可、行政確認(rèn)、行政征收、行政征用、行政給付、行政獎(jiǎng)勵(lì)、行政監(jiān)督、行政處罰、行政強(qiáng)制、行政裁決、行政復(fù)議等。其中行政許可、行政處罰和行政強(qiáng)制等已經(jīng)得到法律的肯定，有的雖然沒有明確的法律依據(jù)，但是在學(xué)理上得到了較為廣泛的認(rèn)可。有學(xué)者稱這種對(duì)行政行為的分類為行政行為的“模式化”。行政登記雖然也經(jīng)常被提及，但是它并不是公認(rèn)的一類行政行為，而是復(fù)雜的跨類行為，除去一部分行政事實(shí)行為之外（主要包括一些記載性登記），主要包括行政許可性登記（如設(shè)立企業(yè)法人的工商登記）和行政確認(rèn)性登記。那么作為物權(quán)登記一部分的預(yù)告登記應(yīng)該納入行政許可還是行政確認(rèn)呢？
我國(guó)行政許可法第二條規(guī)定明確行政許可至少應(yīng)當(dāng)具有以下幾個(gè)特征：首先，行政許可是依申請(qǐng)的行政行為；其次，行政許可是對(duì)一般禁止的解除；再者，行政許可是授益性行政行為。顯然，預(yù)告登記不是對(duì)一般禁止的解除，也沒有授予相對(duì)人權(quán)利或利益，只是通過國(guó)家機(jī)關(guān)的公信力對(duì)相對(duì)人未來取得物權(quán)提供一種保證，并沒有改變權(quán)利人的權(quán)利狀態(tài)，因而把預(yù)告登記納入行政許可顯然不妥。
行政確認(rèn)一般是指行政主體依法對(duì)相對(duì)人的法律地位、法律關(guān)系和法律事實(shí)進(jìn)行甄別，作出的給予確定、認(rèn)可或證明并予以宣告的具體行政行為。簡(jiǎn)單說，行政確認(rèn)就是是指行政主體證明和確定當(dāng)事人申請(qǐng)的特定事實(shí)和既存法律關(guān)系的具體行政行為。行政確認(rèn)最重要的特征就是對(duì)相對(duì)人法律地位、法律關(guān)系和法律事實(shí)的確認(rèn)，預(yù)告登記非常符合這一點(diǎn)。預(yù)告登記就是一種國(guó)家對(duì)既存法律事實(shí)的確認(rèn)和證明，阻卻在一定時(shí)期內(nèi)物權(quán)變動(dòng)的效力，從而保證權(quán)利人屆期順利取得物權(quán)。舉一個(gè)最典型的例子，在物權(quán)法頒布之前，預(yù)告登記制度在我國(guó)尚未確立的時(shí)候，經(jīng)常發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)商“一房二賣”案件發(fā)生后，原有的購(gòu)房人只能主張開發(fā)商違約，要求損害賠償，而無法主張后續(xù)已經(jīng)登記的物權(quán)發(fā)生。而物權(quán)法確立了預(yù)告登記制度，原購(gòu)房人的權(quán)利得到了確認(rèn)，就有權(quán)主張未經(jīng)自己同意的開放商處分行為不發(fā)生物權(quán)效力。所以我們可以發(fā)現(xiàn)，預(yù)告登記實(shí)質(zhì)上就是一種對(duì)未來物權(quán)發(fā)生可能性的確認(rèn)，是行政確認(rèn)。
四、明確預(yù)告登記是行政確認(rèn)的意義
認(rèn)清預(yù)告登記制度的性質(zhì)，對(duì)于我們有效地運(yùn)用和進(jìn)一步完善預(yù)告登記制度具有非常重要的意義。
首先，明確預(yù)告登記的性質(zhì)可以對(duì)該制度的有效運(yùn)用提供指導(dǎo)性的作用。對(duì)權(quán)利人而言，權(quán)利人能夠加深對(duì)該制度的理解，更清楚地領(lǐng)會(huì)該制度的本質(zhì)，能夠清楚地知道自己和登記機(jī)關(guān)在登記活動(dòng)中所處的地位，知道應(yīng)該尋找哪些法律依據(jù)，應(yīng)該向哪個(gè)機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，當(dāng)發(fā)生登記錯(cuò)誤時(shí)應(yīng)當(dāng)如何尋求救濟(jì)等等。對(duì)于行政機(jī)關(guān)來說，明確預(yù)告登記是行政確認(rèn)，可以指導(dǎo)行政機(jī)關(guān)明確工作重點(diǎn)，更加清楚地認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)工作對(duì)權(quán)利人權(quán)利產(chǎn)生的重大影響，明確自身?yè)碛械臋?quán)力和負(fù)有的責(zé)任。對(duì)于司法機(jī)關(guān)而言，明確該項(xiàng)制度的性質(zhì)對(duì)于相關(guān)案件的審理具有相當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)意義，如確定案件的性質(zhì)和采取的審理程序、確定訴訟雙方和第三人等。
其次，明確預(yù)告登記的性質(zhì)，有利于現(xiàn)有制度的認(rèn)識(shí)和完善。我國(guó)《物權(quán)法》第一次以基本法律的形式確定了預(yù)告登記制度，后國(guó)土資源部和建設(shè)部相繼公布的《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》都增加了預(yù)告登記制度的內(nèi)容，并對(duì)《物權(quán)法》中的預(yù)告登記制度進(jìn)行了完善和細(xì)化。然而，認(rèn)真研究相關(guān)條文之后，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)的預(yù)告登記制度還不夠完善，主要問題包括以下幾個(gè)方面：一是缺乏統(tǒng)一的立法；二是登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，存在“多部門登記”、“分級(jí)登記”、“多頭執(zhí)政”的局面；三是預(yù)告登記發(fā)生條件的局限性，物權(quán)法規(guī)定的登記發(fā)生條件是當(dāng)事人雙方約定。此外預(yù)告登記的效力規(guī)定不夠明確，實(shí)踐中作用并沒有得到充分發(fā)揮，還缺乏相應(yīng)的配套制度，如信息公開。在這樣的情況下，明確預(yù)告登記的法律性質(zhì)就顯得尤為重要和迫切，這是認(rèn)識(shí)和完善現(xiàn)有制度的前提和基礎(chǔ)。
一、物權(quán)法出臺(tái)前后相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及評(píng)析
（一）物權(quán)法出臺(tái)前相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評(píng)析
不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)即土地及其定著物。不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是逐步完善和發(fā)展的。以前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是沒有形成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理體制，調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定散見于若干不同的法律規(guī)范中，不夠統(tǒng)一，另外還存在登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、權(quán)屬證書不統(tǒng)一等問題。二是不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力不明確，認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，違背了物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則的基本法理，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，一定程度上放縱了出賣人的隨意違約行為。三是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容。四是缺少關(guān)于登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任制度的規(guī)定，使得在追究一些登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的法律責(zé)任時(shí)缺乏法律依據(jù)。這些問題有待進(jìn)一步完善。
（二）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及簡(jiǎn)要評(píng)析
物權(quán)法規(guī)定國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即統(tǒng)一登記范圍，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一登記辦法；依法規(guī)范了登記機(jī)構(gòu)的行為；規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力排序問題，當(dāng)權(quán)屬證書與登記簿不一致的，以后者為準(zhǔn)，除非后者被證明有錯(cuò)誤；增加規(guī)定了一些新的登記類型，統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則，并明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任制度，等等。概括起來，物權(quán)法對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善和發(fā)展，突出表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
（1）完善和發(fā)展了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。物權(quán)法區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的不同情況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)作出了比較系統(tǒng)的規(guī)定，統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。一是登記要件主義。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，需經(jīng)過依法登記才發(fā)生效力。這是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)應(yīng)遵循的一般原則，主要適用于建筑物所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的變動(dòng)。二是貫徹區(qū)分原則理論，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)依當(dāng)事人的合意發(fā)生法律效力，但是不登記，不得對(duì)抗善意第三人。例如《物權(quán)法》第15條、第129條和第158條的規(guī)定。三是對(duì)于一些特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，如國(guó)有自然資源所有權(quán)，規(guī)定可以不予登記。另外，由于現(xiàn)行條件限制，對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)沒有強(qiáng)行要求必須登記。
（2）健全了不動(dòng)產(chǎn)登記類型，增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等類型。《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”這是關(guān)于更正登記的規(guī)定。異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。
二、物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行之影響
物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定對(duì)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行工作既帶來機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。這種機(jī)遇主要表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。物權(quán)法就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)、不動(dòng)產(chǎn)登記等問題作出了比較系統(tǒng)全面的規(guī)定，可操作性強(qiáng)，有利于執(zhí)行人員執(zhí)行中正確適用物權(quán)法而執(zhí)結(jié)案件。同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)。面對(duì)物權(quán)法實(shí)施帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，執(zhí)行人員要不斷開拓進(jìn)取，及時(shí)總結(jié)執(zhí)行工作經(jīng)驗(yàn)，努力做到以下幾點(diǎn)：
1、執(zhí)行人員要轉(zhuǎn)變執(zhí)行理念，增強(qiáng)物權(quán)保護(hù)意識(shí)，更加注重保護(hù)當(dāng)事人的合法物權(quán)。物權(quán)法突出了對(duì)民事主體合法物權(quán)的保護(hù)力度，執(zhí)行人員在工作中要更加細(xì)心謹(jǐn)慎，努力做到保護(hù)申請(qǐng)人的債權(quán)與保護(hù)被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)二者的統(tǒng)一。執(zhí)行中，對(duì)侵害當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的違法行為要依法予以處理。對(duì)于一些行政機(jī)關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時(shí)拒絕協(xié)助或推諉的，要依據(jù)民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定依法予以民事制裁；對(duì)于行政機(jī)關(guān)不依法履行職責(zé)或者錯(cuò)誤登記損害當(dāng)事人合法權(quán)益的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過行政訴訟判決其履行職責(zé)，或要求其承擔(dān)行政賠償責(zé)任。當(dāng)然，執(zhí)行人員違法執(zhí)行侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，人民法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。
2、執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強(qiáng)執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，不能簡(jiǎn)單地以不動(dòng)產(chǎn)登記確定權(quán)屬，還要看該不動(dòng)產(chǎn)是否存在共有關(guān)系，是否存在抵押登記、異議登記等情況；也不能以涉案不動(dòng)產(chǎn)沒有登記而一推了之，要根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)和提供的執(zhí)行線索，認(rèn)真調(diào)查并準(zhǔn)確界定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的不同權(quán)屬情況采取不同的執(zhí)行方式，在法律許可的范圍內(nèi)靈活處理，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施予以執(zhí)行。
3、執(zhí)行人員要注意新舊法的銜接問題，正確適用物權(quán)法。物權(quán)法是調(diào)整物權(quán)法律關(guān)系的基本法，執(zhí)行中判斷因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系的性質(zhì)、作用以及對(duì)執(zhí)行的影響，要依據(jù)物權(quán)法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海
商法》等其他法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。這是執(zhí)行中適用物權(quán)法應(yīng)遵循的一般原則。另外，執(zhí)行中還要注意物權(quán)法對(duì)以前民事法律規(guī)范有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的規(guī)定的補(bǔ)充和修改，正確理解新舊法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不同規(guī)定，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，正確適用物權(quán)法，搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行。 三、民事執(zhí)行程序中適用不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)注意的幾個(gè)問題
1、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致的處理問題
執(zhí)行實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人往往不一致，主要存在以下幾種情形：①申請(qǐng)執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻為被執(zhí)行人占有、使用。對(duì)此人民法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭(zhēng)議。如果申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過以下幾種渠道尋求救濟(jì)：向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記申請(qǐng)，請(qǐng)求撤銷該登記；提起撤銷權(quán)訴訟，撤銷第三人的虛假登記行為；通過提起行政訴訟，撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。如果人民法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機(jī)構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記后，人民法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實(shí)際權(quán)利人且書面認(rèn)可房地產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。②被執(zhí)行人通過繼承、判決等合法途徑已經(jīng)取得了不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記。對(duì)此可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動(dòng)產(chǎn)辦理了過戶登記后，預(yù)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封。③登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有。根據(jù)物權(quán)的公示、公信原則，對(duì)這種情況人民法院仍可對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權(quán)并提出執(zhí)行異議的，從保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益以及化解矛盾減少不必要的糾紛的角度考慮，人民法院對(duì)該異議應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實(shí)，應(yīng)及時(shí)依法糾正執(zhí)行錯(cuò)誤。
2、關(guān)于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)查封問題
預(yù)查封是指對(duì)尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施。這是最高人民法院 國(guó)土資源部 建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[20__]5號(hào)）規(guī)定的一項(xiàng)執(zhí)行措施。物權(quán)法實(shí)施后，該項(xiàng)規(guī)定仍然有效。執(zhí)行中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)查封措施應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：一是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定。采取預(yù)查封措施，人民法院應(yīng)當(dāng)制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)，待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時(shí)轉(zhuǎn)為正式查封。在預(yù)查封期間，任何單位和個(gè)人不得擅自處分預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，否則，該處分行為無效，有關(guān)部門也不得辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當(dāng)某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達(dá)的查封、預(yù)查封裁定并不當(dāng)然失效，而是按照各個(gè)法院向國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后進(jìn)行登記，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動(dòng)失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價(jià)值時(shí)，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封，依次輪定。
3、關(guān)于同一不動(dòng)產(chǎn)上的數(shù)個(gè)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序問題
同一不動(dòng)產(chǎn)上存在數(shù)個(gè)互相沖突的抵押權(quán)時(shí)，執(zhí)行中各抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序如何確定？依據(jù)《物權(quán)法》第199條、《擔(dān)保法》第54條第（1）項(xiàng)、《擔(dān)保法解釋》第58條的規(guī)定，這種情形下不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序應(yīng)當(dāng)是這樣的：登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償，因?yàn)橐罁?jù)《物權(quán)法》第187條的規(guī)定，未登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)根本未生效，乃普通債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的物權(quán)法原理，登記的抵押權(quán)當(dāng)然應(yīng)優(yōu)先受償；不在同一天登記的，以登記的先后為序，登記在先的抵押權(quán)優(yōu)先受償；同一天在不同部門登記的，同一順序，各抵押權(quán)人就不動(dòng)產(chǎn)平均受償，債權(quán)人各自的剩余債權(quán)轉(zhuǎn)為一般債權(quán)，由抵押人分別償還。
4、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)上的異議登記或預(yù)告登記的處理問題