導(dǎo)語(yǔ)：在不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。

第1篇

個(gè)人如何快速辦理房產(chǎn)證需要的材料：

1、不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)2、申請(qǐng)人身份證明；3、房屋初始登記證；4、買(mǎi)賣(mài)合同；5、銷售發(fā)票；6、房屋測(cè)繪成果；7、契稅完稅或減免證明；8、登記工作機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要的其它有關(guān)證明材料。如有貸款的還需提供抵押登記的相關(guān)手續(xù)。

不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程：申請(qǐng)人至總服務(wù)臺(tái)查驗(yàn)書(shū)證并取登記號(hào)，憑號(hào)至登記窗口受理登記，領(lǐng)取收件收據(jù)，至領(lǐng)證日期后憑收件收據(jù)、申請(qǐng)人身份證明交費(fèi)領(lǐng)證。

辦理房產(chǎn)證注意：無(wú)論是期房還是現(xiàn)房，都存在辦理房產(chǎn)證的問(wèn)題?？梢赃x擇委托開(kāi)發(fā)商或公司辦理房產(chǎn)證。也可以自己辦理房產(chǎn)證。如果貸款銀行要求委托代辦，就不能自己辦理。自己辦理房產(chǎn)證可以省去代辦費(fèi)用1000元左右，也可以免除代繳的風(fēng)險(xiǎn)。但是需要花費(fèi)時(shí)間和體力。

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第2篇

內(nèi)容提要: 在借鑒德國(guó)和瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度來(lái)理解我國(guó)《物權(quán)法》第106條不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成中的善意要件時(shí)，必須注意德、瑞兩國(guó)立法在善意要件規(guī)定上的顯著差異。德國(guó)法以區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的二元論思維和物權(quán)行為的抽象性理論為基礎(chǔ)，確立了客觀化的制度性信賴，使善意要件與注意義務(wù)相分離；而瑞士法則堅(jiān)持物權(quán)變動(dòng)效果的有因性，將善意要件的判定與注意義務(wù)緊密相連。理解我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成中的善意要件也應(yīng)當(dāng)采取體系化的思考方法，以法律行為和注意義務(wù)的關(guān)系為判定善意范圍和標(biāo)準(zhǔn)的核心。從我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記法的規(guī)定和相關(guān)交易實(shí)踐來(lái)看，瑞士法關(guān)于注意義務(wù)的規(guī)定對(duì)于解釋我國(guó)法上的善意要件更具參考意義。

為保護(hù)從無(wú)權(quán)利人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人，大陸法系中具有代表性的德國(guó)和瑞士民法均規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度，并對(duì)該制度構(gòu)成中的善意要件進(jìn)行了規(guī)定。不同于上述立法，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第106條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。該條款雖將善意規(guī)定為構(gòu)成要件，但未規(guī)定善意的范圍。善意要件是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的核心，而善意的范圍則是該要件的重點(diǎn)，因此，如何理解善意的范圍，在《物權(quán)法》頒布后成為學(xué)者們關(guān)注的焦點(diǎn)。綜合當(dāng)前有關(guān)此問(wèn)題的研究成果，可以看出，學(xué)者們?cè)谌绾卫斫馍埔獾姆秶矫?，存在兩種截然不同的標(biāo)準(zhǔn)：一種是將善意的范圍與取得人的過(guò)錯(cuò)結(jié)合在一起，此標(biāo)準(zhǔn)與瑞士法上的善意標(biāo)準(zhǔn)有相似之處；另一種是不考慮取得人的過(guò)錯(cuò)，以德國(guó)法的善意標(biāo)準(zhǔn)來(lái)解釋不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件。

不過(guò)，上述研究既未全面認(rèn)識(shí)德國(guó)、瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的重大差異，也未充分考慮善意要件與物權(quán)法及不動(dòng)產(chǎn)登記制度在體系上的緊密關(guān)聯(lián)。這難免使得這些研究成果在理論基礎(chǔ)與研究方法上陷入孤立和片面，未能很好地與我國(guó)物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法相契合，從而無(wú)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件在體系上做出合乎邏輯的闡釋。本文擬采用體系化的研究方法，以法律行為對(duì)善意保護(hù)效果的影響為理論架構(gòu)，對(duì)德國(guó)、瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的立法特點(diǎn)、善意的范圍、善意的決定因素等進(jìn)行系統(tǒng)、深入的分析，以期為理解我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件探索出一條切實(shí)可行的研究思路。

一、德國(guó)、瑞士法關(guān)于善意要件的規(guī)定

德國(guó)和瑞士雖然均將善意規(guī)定為不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的法定要件之一，但是并沒(méi)有在立法中對(duì)善意的含義進(jìn)行界定。不過(guò)，這兩個(gè)國(guó)家的立法都明確規(guī)定了善意要件的判斷標(biāo)準(zhǔn)，并解決了關(guān)于善意的證明責(zé)任歸屬。

（一）德國(guó)法

法律不是將善意規(guī)定為不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的積極性構(gòu)成要件，而是將惡意作為排除善意保護(hù)的要件?！兜聡?guó)民法典》第892條將善意要件表述為，取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的除外。這一規(guī)定體現(xiàn)了《德國(guó)民法典》獨(dú)特的立法技術(shù)，即通過(guò)“除非”（es sein denn）一語(yǔ)，不僅從實(shí)體法上實(shí)現(xiàn)了對(duì)善意要件范圍的限定，而且在程序法上起到了善意推定的作用，從而將證明取得人為惡意的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給了持有異議的人。這種立法技術(shù)體現(xiàn)了立法者將善意作為默認(rèn)的前提條件的初衷。[1]這一立法模式簡(jiǎn)潔、明確，用一個(gè)條文同時(shí)解決了實(shí)體法上的構(gòu)成要件和程序法上的證明責(zé)任。

取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確究竟應(yīng)表現(xiàn)為結(jié)論性的價(jià)值判斷，還是陳述性的事實(shí)判斷，在《德國(guó)民法典》的立法過(guò)程中曾有過(guò)爭(zhēng)論。最終頒布的民法典刪除了關(guān)于取得人明知導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的事實(shí)的表述，[2]只保留了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的價(jià)值判斷的規(guī)定。在司法實(shí)踐中，證明取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確對(duì)于原權(quán)利人來(lái)說(shuō)非常困難。有鑒于此，原權(quán)利人只要能夠證明取得人明知導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的事實(shí)，常常就能推導(dǎo)出取得人已明知登記簿本身不正確，法院一般也認(rèn)可此種替代性的證明途徑。類似的證明手段在《德國(guó)民法典》中也不乏其例，例如，第142條第2款規(guī)定：“明知或者可知法律行為的可撤銷性的人，在撤銷時(shí)，應(yīng)按照其已知或者可知該法律行為無(wú)效來(lái)處理?！笨梢?jiàn)，這種間接的證明方法雖然最終沒(méi)有在不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度中得到明確規(guī)定，但其仍在實(shí)際上得到了很好的應(yīng)用。只不過(guò)，這種應(yīng)用不再體現(xiàn)為對(duì)取得人注意義務(wù)的要求，而僅表現(xiàn)為排除善意時(shí)的證明手段。這樣一來(lái)，法律進(jìn)一步降低了對(duì)取得人注意義務(wù)的要求，并將其轉(zhuǎn)化為了一種證明風(fēng)險(xiǎn)。

除了上述實(shí)體法的規(guī)定體現(xiàn)了善意要件的規(guī)范特點(diǎn)之外，不動(dòng)產(chǎn)登記程序法強(qiáng)烈的獨(dú)立性也為善意要件的簡(jiǎn)明規(guī)定提供了保障。[3]不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的一些特別規(guī)定使得善意要件的判斷不僅與債權(quán)行為的效力無(wú)關(guān)，而且通常也不涉及物權(quán)行為的效力。這表現(xiàn)為，法律嚴(yán)格地區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)體法和程序法。從實(shí)體法方面來(lái)看，盡管不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易需要以債權(quán)合同和物權(quán)合意為基礎(chǔ)，由于物權(quán)行為具有抽象性，物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果并不依賴于債權(quán)行為。就程序法方面而言，登記申請(qǐng)也僅具有程序法上的意義；除了土地所有權(quán)讓與和地上權(quán)設(shè)立的情形之外，登記同意替代物權(quán)合意成為登記審查的對(duì)象；登記同意的效力同樣不依賴于債權(quán)行為的效力。這就使得善意取得人無(wú)須關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)登記簿以外的債權(quán)行為和物權(quán)行為的效力問(wèn)題，取得人信賴的客體僅表現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容，而不牽涉導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)行為、登記同意以及登記申請(qǐng)。

綜上可知，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的特征和不動(dòng)產(chǎn)登記程序規(guī)定對(duì)善意要件的影響體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，這個(gè)取得過(guò)程以法律行為的要素為基礎(chǔ)，而不具有實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)讓性行為的內(nèi)涵，其法律效果的產(chǎn)生不依賴于當(dāng)事人的意思，而只取決于法律的規(guī)定。因此，善意要件不能用一般的法律行為中的過(guò)失標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷。另一方面，物權(quán)行為的抽象性和登記同意的特征促進(jìn)了善意要件判斷上的獨(dú)立性，使其不依賴于債權(quán)行為的效力和物權(quán)行為的效力。從以上方面來(lái)看，不論是將善意取得的效力定性為原始取得還是繼受取得，皆不會(huì)對(duì)善意保護(hù)的結(jié)果產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，強(qiáng)調(diào)其原始取得特性無(wú)非是更重視法律效果的法定性，著重繼受取得則更彰顯法律行為中的意思表示特征。

（二）瑞士法

與德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的簡(jiǎn)明規(guī)定相比，瑞士法上對(duì)善意要件的規(guī)定較為復(fù)雜，涉及《瑞士民法典》中的三個(gè)條文：第973條、第974條和第3條。第973條將善意（guten Glauben）作為構(gòu)成要件，規(guī)定出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿之登記的人受到善意保護(hù)。不過(guò)，此處并沒(méi)有明確善意的范圍。這種關(guān)于善意要件的規(guī)定方式與我國(guó)《物權(quán)法》第106條不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中關(guān)于善意要件的規(guī)定非常相似。由此，為了理解第973條規(guī)定的善意要件的含義，需要借助另外兩個(gè)條文的規(guī)定。

第974條第1款是關(guān)于“惡意第三人”的規(guī)定，即物權(quán)之登記不正當(dāng)?shù)?，該登記?duì)于知悉或應(yīng)知悉該瑕疵的第三人無(wú)效。從這個(gè)條款來(lái)看，惡意就是知道或應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正當(dāng)?shù)蔫Υ?。將這個(gè)條款和第973條的規(guī)定相結(jié)合，并采用反對(duì)解釋的方法，可推知善意的范圍為，不知道或不應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記不正當(dāng)。依第974條第2款，不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正當(dāng)是指，“無(wú)法律原因或依無(wú)約束力的法律行為而完成的登記”。可見(jiàn)，第974條的兩個(gè)條款不僅確定了善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)，而且解決了善意保護(hù)與債權(quán)行為的關(guān)系。

由上述分析可知，瑞士法和德國(guó)法都承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的法律效果是法定的。不過(guò)，在債權(quán)行為與善意保護(hù)的關(guān)系上，瑞士法與德國(guó)法存在顯著不同：不僅作為登記原因的前手債權(quán)行為的效力會(huì)影響善意保護(hù)的效力，而且取得人所為的債權(quán)行為效力的瑕疵也將影響善意保護(hù)的效力。[4]這兩個(gè)國(guó)家之所以在這個(gè)問(wèn)題上存在差異，原因在于，瑞士法關(guān)于物權(quán)行為的規(guī)定及債權(quán)行為與物權(quán)行為的關(guān)系與德國(guó)法有所區(qū)別。瑞士法雖然承認(rèn)債權(quán)行為與物權(quán)行為的區(qū)分，但并不承認(rèn)獨(dú)立的物權(quán)合意。這就造成在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，具有程序法意義的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)同時(shí)也具備了實(shí)體法上的意義。登記申請(qǐng)包含了對(duì)物的處分，被視為獨(dú)立的單方物權(quán)行為，然而，它同時(shí)也是債權(quán)行為的履行行為（Erfuellungshandlung），其效力要受到債權(quán)行為效力的影響。[5]由此，根據(jù)法律行為而為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)可分為兩個(gè)過(guò)程：債權(quán)行為和登記申請(qǐng)。由于瑞士法上物權(quán)行為的單方性和有因性，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的判斷不像德國(guó)法那樣不受法律行為效力的影響。從第974條第1款的規(guī)定可以看出，善意要件是以物權(quán)行為的有因性原則和有效的處分為基礎(chǔ)的。[6]

第3條規(guī)定了善意的一般條款，它解決了兩個(gè)方面的問(wèn)題：善意推定和注意義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。該條第1款規(guī)定：“當(dāng)本法認(rèn)為法律效果系屬于當(dāng)事人的善意的，應(yīng)推定該善意存在。”結(jié)合第973條來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中取得人的善意應(yīng)被推定為存在。該條第2款規(guī)定：“憑具體情勢(shì)所要求的注意判斷不構(gòu)成善意的，當(dāng)事人無(wú)權(quán)援引善意?！盵7]如將這一款與第974條聯(lián)系起來(lái)，那么取得人不應(yīng)當(dāng)知道的善意顯然應(yīng)與一定的注意義務(wù)相結(jié)合。根據(jù)善意要件與債權(quán)行為有效性之間的依存關(guān)系，注意義務(wù)的行為基礎(chǔ)應(yīng)限于債權(quán)行為。

瑞士法對(duì)善意要件的規(guī)定體現(xiàn)了兩個(gè)特色：一是對(duì)善意推定和注意義務(wù)的統(tǒng)一規(guī)定，二是善意要件對(duì)債權(quán)行為效力的依賴。如果說(shuō)德國(guó)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度善意要件的規(guī)定體現(xiàn)了以物權(quán)行為為核心的物權(quán)變動(dòng)模式的特點(diǎn)，那么瑞士法關(guān)于善意要件的規(guī)定則顯現(xiàn)了以債權(quán)行為為核心的物權(quán)變動(dòng)模式的特征。

二、善意要件的范圍

（一）研究現(xiàn)狀

我國(guó)學(xué)者關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的理解可概括為不知情，即不知道。這種理解上的統(tǒng)一并不意味著學(xué)者們?cè)谏埔庖秶慕缍ㄉ线_(dá)成了一致。相反，他們關(guān)于善意范圍的理解存在重大分歧。概言之，關(guān)于“不知道”的外延可分為兩大類型：廣義說(shuō)和狹義說(shuō)。廣義說(shuō)是指不知道或不應(yīng)當(dāng)知道說(shuō)；狹義說(shuō)包括了三種觀點(diǎn)：不知道且無(wú)重大過(guò)失說(shuō)、不知道說(shuō)和非明知說(shuō)。

就廣義說(shuō)來(lái)看，它包括了非明知和無(wú)重大過(guò)失的不知道兩種情形，認(rèn)為善意即不知情，或?qū)⑸埔獾韧诓恢榍覠o(wú)重大過(guò)失，并將知道或應(yīng)當(dāng)知道作為排除善意的標(biāo)準(zhǔn)。[8]就狹義說(shuō)而言，三種觀點(diǎn)關(guān)于善意范圍的理解各有側(cè)重。第一種觀點(diǎn)只包括無(wú)重大過(guò)失的不知道一種情形，認(rèn)為明知屬于受讓人內(nèi)心狀態(tài)，難以舉證，因此善意應(yīng)以無(wú)重大過(guò)失的不知道為限。[9]第二種觀點(diǎn)主張有無(wú)過(guò)失在所不問(wèn)，并認(rèn)為與動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意為明知或因重大過(guò)失而不知不同，不動(dòng)產(chǎn)善意取得之善意不考慮取得人的過(guò)失，其目的在于強(qiáng)化土地登記的公信力。就取得人注意義務(wù)方面而言，取得人不負(fù)查閱義務(wù)。[10]此種觀點(diǎn)與德國(guó)法的學(xué)說(shuō)最為接近。第三種觀點(diǎn)借鑒德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力善意要件的標(biāo)準(zhǔn)，將善意界定為非明知，與德國(guó)法不同的是，它認(rèn)為取得人只負(fù)查閱義務(wù)，不負(fù)調(diào)查義務(wù)。[11]

由上可知，我國(guó)學(xué)者關(guān)于善意范圍爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于，善意的判斷是否應(yīng)考慮取得人的過(guò)失。以下將結(jié)合德國(guó)和瑞士關(guān)于善意要件范圍的立法、判例和學(xué)說(shuō)，對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行分析。

（二）善意的范圍及對(duì)善意的理解

1．非明知

《德國(guó)民法典》第892條明確將善意表述為不知道（nicht bekannt）。按照文義解釋方法，很難得出德國(guó)法將善意規(guī)定為非明知（positive Kenntnis）的結(jié)論。對(duì)比我國(guó)學(xué)者在解釋善意范圍上的幾種觀點(diǎn)，僅從條文的字面意思來(lái)看，將德國(guó)法上的不知道做廣義或狹義理解皆不為過(guò)。那么，德國(guó)法是通過(guò)什么方法來(lái)確定善意的范圍的呢？筆者認(rèn)為，德國(guó)法運(yùn)用了兩項(xiàng)立法技術(shù)在法律條文的字面意義上排除了廣義解釋善意的可能性。一是分別規(guī)定的立法技術(shù)，即將從無(wú)權(quán)利人處取得動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意標(biāo)準(zhǔn)分別加以規(guī)定。從無(wú)權(quán)利人處取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，非善意是指知道（bekannt）或因重大過(guò)失而不知道（infolge grober Fahrlaessigkeit unbekannt）（《德國(guó)民法典》第932條第2款）。該條文使用了或者（oder）這種并列式的立法用語(yǔ)，據(jù)此，動(dòng)產(chǎn)善意要件范圍應(yīng)理解為：非明知或非因重大過(guò)失而不知道。[12]對(duì)比可知，不動(dòng)產(chǎn)善意要件的不知道并不包含因重大過(guò)失而不知道。二是關(guān)于善意表達(dá)的獨(dú)特立法技術(shù)。與我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度不同，德國(guó)法未將善意規(guī)定為構(gòu)成要件，而只是將知道作為排除善意保護(hù)的要件。根據(jù)判例和學(xué)說(shuō)的一致見(jiàn)解，這表明不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度對(duì)善意的判斷，不需要取得人證明自己主觀為善意并無(wú)過(guò)失，并且因?yàn)樾刨嚥粍?dòng)產(chǎn)登記簿而為法律行為。取得人即使出于重大過(guò)失、間接故意而不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確，也不影響他受到善意保護(hù)。這種消極性規(guī)定的立法技術(shù)將對(duì)善意的主觀要求降至了最低限度，取得人所有的注意義務(wù)也由此得以免除。[13]當(dāng)然，這種立法技術(shù)并不是決定善意要件范圍的根本原因，而只是對(duì)原因的一種表現(xiàn)形式，德國(guó)法決定善意要件的主要原因?qū)⒃谙挛淖髟敿?xì)分析。

雖然德國(guó)法將善意規(guī)定為非明知，并且法院和學(xué)界對(duì)善意要件的理解也嚴(yán)格遵循了這一規(guī)定，但由于實(shí)際交易的復(fù)雜性，關(guān)于如何理解非明知也經(jīng)歷了一個(gè)長(zhǎng)期的變化過(guò)程。這一變化主要體現(xiàn)在，取得人是否只有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿有積極的信賴時(shí)才能獲得善意保護(hù)上。也就是說(shuō)，取得人的信賴與其行為之間是否應(yīng)存在因果關(guān)系。早期的判例認(rèn)為，取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的信賴是被推定的，而且對(duì)取得人善意的推定是可以反駁的，即如果證明取得人并非基于信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿而進(jìn)行取得，那么就可以推翻其善意。[14]例如，取得人的取得僅是因?yàn)樾刨囎屌c人的表述，或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確在取得人為取得行為時(shí)尚未發(fā)生，此時(shí)，取得人皆未基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴而取得權(quán)利，因此他不受不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的保護(hù)。[15]后來(lái)，判例的立場(chǎng)發(fā)生了變化，認(rèn)為《德國(guó)民法典》第892條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性假定和完整性假定是不可反駁的，除非登記簿的不正確可由不動(dòng)產(chǎn)登記簿自身推導(dǎo)出來(lái)或者原權(quán)利人能證明取得人對(duì)其不正確是明知的。[16]這種變化在立法技術(shù)上主要表現(xiàn)為，第892條中使用的“視為正確”（ gilt… als richtig）一語(yǔ)不再被理解為一種可以推翻的擬制，而是被看作一種不可推翻的擬制。在這個(gè)觀點(diǎn)確立了之后，取得人的信賴與其行為之間的因果關(guān)系被法院否認(rèn)，并最終確立了對(duì)非明知涵義的理解標(biāo)準(zhǔn)：取得人既不需要知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容并信賴該內(nèi)容，也不需要基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴而為取得行為。[17]

2．不知或不應(yīng)知

前已述及，瑞士法有三個(gè)條款涉及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力善意要件的規(guī)定，在理解善意范圍時(shí)如何運(yùn)用這三個(gè)條款，學(xué)者之間存在分歧。比較有代表性的見(jiàn)解可分為兩種：一種將善意的范圍界定為不知或不應(yīng)知（nicht kennensollen）。所謂不知是指不以過(guò)失因素為要件的不知（Nich-twissen），而不應(yīng)知是指包含了過(guò)失因素的不知，即未盡到必要的注意義務(wù)而不知。此種見(jiàn)解的法律依據(jù)是第973條、第974條和第3條第2款。另一種僅將善意的范圍界定為不應(yīng)知，其法律依據(jù)為第973條和第3條第2款。這兩種見(jiàn)解在如何認(rèn)識(shí)不應(yīng)知方面是一致的，即都認(rèn)為輕過(guò)失也應(yīng)排除在外；他們的根本不同在于善意是否應(yīng)包括不知，即德國(guó)法上所稱的非明知。

雖然法律并沒(méi)有對(duì)善意的涵義進(jìn)行界定，但是學(xué)者們?cè)诮庾x法律規(guī)定時(shí)總是從對(duì)善意涵義的界定出發(fā)。因此，要深入了解學(xué)者們?cè)谏埔夥秶J(rèn)識(shí)上的分歧，必須先從他們關(guān)于善意的定義談起。與德國(guó)學(xué)者一樣，多數(shù)瑞士學(xué)者也將善意理解為消極性概念，而非積極性概念。有的學(xué)者認(rèn)為，善意是不知道重要的法律情勢(shì)，即不知道權(quán)利取得或權(quán)利狀況的瑕疵。從過(guò)失的角度來(lái)看，這種善意理解方式可表述為對(duì)于不知道法律瑕疵沒(méi)有過(guò)失；與此對(duì)應(yīng)，惡意不僅指事實(shí)上知道而且包括因?yàn)檫^(guò)失而不知道法律瑕疵。根據(jù)《瑞士民法典》第974條第1款的規(guī)定，在這兩種情況下，取得人皆不得主張善意保護(hù)。[18]瑞士著名學(xué)者彼得·雅吉（Peter Jaeg-gi）則認(rèn)為，善意是指，在存在法律瑕疵（Rechtsmangel）的情況下，取得人并未意識(shí)到法律瑕疵的不法性（Unrechtsbewusstsein）。[19]這個(gè)觀點(diǎn)為取得人在法律瑕疵存在的情況下，設(shè)定了注意義務(wù)。依據(jù)這個(gè)定義，如果取得人盡到了注意義務(wù)，那么他就能夠認(rèn)識(shí)到法律瑕疵。由此推知，取得人沒(méi)有認(rèn)識(shí)到法律瑕疵應(yīng)被看作違反了注意義務(wù)，據(jù)此，不知道的涵義為應(yīng)知（ken-nensollen），而善意應(yīng)限定為不應(yīng)知。[20]雅吉關(guān)于善意的定義為當(dāng)今多數(shù)瑞士學(xué)者所接受。這些學(xué)者雖然都將此定義作為理解善意的出發(fā)點(diǎn)，然而他們卻在關(guān)于善意范圍的理解上出現(xiàn)了重大分歧。[21]

判斷瑞士法上善意范圍的關(guān)鍵為，是否應(yīng)將善意的范圍與惡意的排除聯(lián)系在一起。多數(shù)學(xué)者及法院對(duì)此持肯定態(tài)度，理由如下：第一，瑞士法也像德國(guó)法那樣，在善意要件的規(guī)定上采用了并列式的立法用語(yǔ)。第974條第1款將善意規(guī)定為不知道（nicht kennen）或不應(yīng)當(dāng)知道（ nicht kennen sollte ）。類似的規(guī)定在《瑞士民法典》中也不乏其例，如第202條第2款、第217條第2款、第913條第2款等。第二，雅吉對(duì)第3條第2款的解讀與第974條第1款的特別規(guī)定并不矛盾。雖然第3條第2款的解釋只適用于對(duì)應(yīng)知的說(shuō)明，但這并不意味著它就將不知道排除在善意的范圍之外。例如，《瑞士債法典》第26條第1款和第29條第2款同時(shí)規(guī)定了知道或應(yīng)當(dāng)知道的情形，雅吉認(rèn)為這些規(guī)定也體現(xiàn)了第3條第2款關(guān)于應(yīng)知的涵義。[22]由此看來(lái)，在解釋具體法條時(shí)，即使是堅(jiān)持雅吉關(guān)于善意的界定，也并不必然意味著應(yīng)將善意的范圍局限于不應(yīng)知。因此，將善意界定為不應(yīng)知與非明知并不矛盾，只不過(guò)這種界定方法未能從不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的前提出發(fā)，考察取得人可能為善意的所有情形。第三，法院的判例包括了對(duì)善意理解的兩種可能性。法院在實(shí)踐中對(duì)第973條中善意含義的理解并不統(tǒng)一，只是要求應(yīng)根據(jù)具體的情況來(lái)進(jìn)行判斷。法院有時(shí)將善意理解為既非明知又非因過(guò)失而不知，[23]有時(shí)又從有無(wú)過(guò)失的角度，即是否應(yīng)知的角度來(lái)考慮不知道是否是可原諒的（entschuldbar）。[24]

通過(guò)上述德國(guó)法和瑞士法上善意范圍的分析，可以看出，這兩個(gè)國(guó)家都將善意作為取得人獲得善意保護(hù)的主觀要件。所不同的是，在德國(guó)，因重大過(guò)失、間接故意等原因不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的，不影響取得人獲得善意保護(hù)；而在瑞士，因過(guò)失而不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的，將不能獲得善意保護(hù)。瑞士法這樣規(guī)定的目的不是為了減輕原權(quán)利人的舉證負(fù)擔(dān)，而是從取得人角度對(duì)其提出了注意義務(wù)的要求，從一定程度上限制了取得人獲得保護(hù)的可能性。瑞士法要求取得人在一定情況下應(yīng)履行注意義務(wù)，這并不代表就將非明知排除在善意要件之外。如果取得人實(shí)際上因有意識(shí)地疏忽而未去獲悉信息，那么這種不愿了解瑕疵存在的間接故意和對(duì)瑕疵存在的明知之間沒(méi)有實(shí)質(zhì)差別。[25]從過(guò)錯(cuò)角度來(lái)看，因過(guò)失而不知的過(guò)錯(cuò)顯然要低于故意不去了解信息。因此，在前者尚不能獲得善意保護(hù)的情況下，后者當(dāng)然更無(wú)法獲得善意保護(hù)。

三、善意要件的決定因素

如果說(shuō)在德國(guó)法和瑞士法區(qū)分動(dòng)產(chǎn)善意取得和不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意要件的過(guò)程中，權(quán)利外觀的可信賴度的強(qiáng)弱起到了決定性影響的話，[26]那么又是什么因素決定了這兩個(gè)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的不同范圍呢？在前面從實(shí)證法的角度分析了善意要件的范圍之后，下面將主要從理論層面對(duì)善意要件的決定要素進(jìn)行深入剖析。

（一）道德因素與善意的關(guān)系

從學(xué)者們關(guān)于善意涵義的理解來(lái)看，是否將道德因素納入善意之中是決定德國(guó)和瑞士善意范圍的關(guān)鍵要素之一。道德因素與善意之間之所以在很多情況下具有緊密聯(lián)系，是因?yàn)闄?quán)利外觀的形成與善意之間存在因果關(guān)系。這種因果關(guān)系在德國(guó)法上體現(xiàn)為對(duì)動(dòng)產(chǎn)善意要求的可歸責(zé)性，而在瑞士法上則體現(xiàn)為產(chǎn)生注意義務(wù)的情勢(shì)與善意之間的因果關(guān)系。

善意一詞起源于羅馬法中取得時(shí)效制度的善意（bona fides），德國(guó)和瑞士從無(wú)權(quán)利人處取得制度中善意的涵義均來(lái)源于此。究竟應(yīng)如何理解源自羅馬法中的善意，德國(guó)和瑞士的法學(xué)家從倫理學(xué)和心理學(xué)層面對(duì)善意的涵義曾展開(kāi)過(guò)針?shù)h相對(duì)的爭(zhēng)辯。認(rèn)為善意是倫理學(xué)概念的學(xué)者直接從法律意識(shí)的層面來(lái)理解善意，將善意看作缺乏不法意識(shí)（Fe-hlen des Unrechtbewusstsein），或者認(rèn)為善意是確信自己的行為是可信賴的（redlich）；而主張善意是心理學(xué)概念的學(xué)者則從認(rèn)知能力或理解力的角度來(lái)看待善意，認(rèn)為善意是一種認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤，或者是不知道的狀態(tài)，這種理解堅(jiān)持善意與自己的過(guò)錯(cuò)無(wú)關(guān)。[27]如果說(shuō)這些爭(zhēng)辯對(duì)于瑞士法上善意的判斷以及德國(guó)法上的動(dòng)產(chǎn)交易還具有較大意義的話，那么對(duì)于德國(guó)法上的不動(dòng)產(chǎn)登記而言，則意義甚微。就不動(dòng)產(chǎn)登記法來(lái)看，德國(guó)立法者并未將道德因素納入善意范圍之中。

關(guān)于道德因素與法政策的選擇之間的關(guān)系，在下面還要著重談到。不過(guò)，從法技術(shù)層面而言，道德義務(wù)的存在與它所依存的環(huán)境之間的因果關(guān)系密切相連。前已述及，《瑞士民法典》第3條規(guī)定了善意的一般條款，該條第2款不僅規(guī)定了一定情勢(shì)下的注意義務(wù)，還規(guī)定了這一情勢(shì)和善意之間的因果關(guān)系。[28]而德國(guó)法上動(dòng)產(chǎn)的善意取得和很多情況下的善意要件一樣，都需要考慮善意要件的可歸責(zé)性，因?yàn)閷?duì)前者而言，一定的道德義務(wù)以及決定這一道德義務(wù)的情勢(shì)與善意之間存在因果關(guān)系。這就和上面談到的善意起源中，羅馬法關(guān)于時(shí)效取得制度中善意要件的要因性有關(guān)。[29]要因性強(qiáng)調(diào)，主張自己善意的人之主觀的善意與客觀的行為之間存在關(guān)聯(lián)性，以使他沒(méi)有理由懷疑自己的善意。這要求他謹(jǐn)言慎行，必須盡到一定的注意義務(wù)，以避免使自己的善意受到懷疑和出現(xiàn)對(duì)自己不利的結(jié)果。就不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度而言，瑞士法要求取得人不僅要信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性和完整性，而且沒(méi)有理由懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的合法性。這就要求取得人必須注意那些可能會(huì)動(dòng)搖他對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿產(chǎn)生信賴的事實(shí)。如果他懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性，或者懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外的事實(shí)，那么他將對(duì)此負(fù)有進(jìn)一步調(diào)查的義務(wù)。[30]因此，毋寧說(shuō)取得人信賴的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容，不如說(shuō)取得人信賴的對(duì)象是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上被登記錯(cuò)誤的處分人或讓與人在物權(quán)上的正當(dāng)性。因?yàn)?，并不是不?dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容引發(fā)了取得人的善意，而是取得人缺少對(duì)違法性的意識(shí)產(chǎn)生了善意。[31]

與之相比，德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中的善意要件并不要求取得人負(fù)有任何注意義務(wù)，因?yàn)槿〉萌说纳埔馀c不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的權(quán)利外觀之間并不存在因果關(guān)系。哪怕不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確發(fā)生在取得人查閱過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿之后，或者是在登記申請(qǐng)被提交之后，皆不影響他根據(jù)這個(gè)權(quán)利外觀受到善意保護(hù)。權(quán)利外觀并不是促使他為法律行為的動(dòng)因。因此，即使他懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性或者是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的發(fā)生持間接放任的態(tài)度，或者他根本不信任不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性，也不能動(dòng)搖客觀的權(quán)利外觀。[32]德國(guó)法之所以如此規(guī)定，原因在于立法者在制定該不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度時(shí)有兩方面的考慮：一是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的宗旨，不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域只有善意取得人才能受到保護(hù)，對(duì)此無(wú)需以道德義務(wù)作支撐。知道實(shí)際權(quán)利和登記簿記載不一致的人沒(méi)有理由要求獲得公信力的保護(hù)。二是將善意規(guī)定為消極排除條件的立法方法，使不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度不依賴于善意要件?；谏鲜隹紤]，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容對(duì)于與不動(dòng)產(chǎn)交易有關(guān)的法律關(guān)系具有決定性意義，而取得人明知內(nèi)容的不正確只作為排除要件。這種立法技術(shù)將取得人的善意看作是默認(rèn)的前提條件，而不是作為主張善意保護(hù)的要素。[33]

（二）絕對(duì)的交易保護(hù)

1．客觀善意要素與主觀善意要素

一般認(rèn)為，在德國(guó)法上的不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中，善意要件由主觀善意要素和客觀善意要素組成。前者是指取得人是否知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確，而后者指的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的可信賴性（Verlaesslichkeit des Grundbuchs），即公信力?？陀^善意要素體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)置規(guī)程上，它包括了登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、登記簿的設(shè)置和登記范圍的確定。如前所述，取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴（konkretes Vertrauen）與善意保護(hù)之間不存在因果關(guān)系，這就決定了主觀善意要素不是善意保護(hù)的必備構(gòu)成要件，而只是排除要件，取得人知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確就不能獲得保護(hù)。[34]因此，對(duì)善意持有異議的人也不能夠通過(guò)證明取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿不具有主觀信賴而否定其善意。這樣一來(lái)，就排除了取得人因未盡到必要注意義務(wù)而被認(rèn)定為非善意的可能性。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，德國(guó)法上的善意推定可看作是一種不可反駁的法律擬制。導(dǎo)致這種具體信賴與善意保護(hù)相分離的根本原因在于德國(guó)法上物權(quán)行為的抽象性。取得人即使知道了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的基礎(chǔ)行為無(wú)效的原因，也不影響他根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得物權(quán)。從主觀善意要素和客觀善意要素的關(guān)系來(lái)看，客觀善意要素在善意保護(hù)中居于核心地位。由此，學(xué)者們將善意要件稱為制度性的信賴（institutionelles Vertrauen） 。[35]

瑞士法之所以規(guī)定了不同于德國(guó)法的善意要件，學(xué)者們的解釋是，德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記具有形式上的絕對(duì)效力的做法夸大了公示思想的作用，而未充分考慮處分行為的原因。因此，對(duì)于瑞士法上的不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度而言，除了不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的客觀條件以外，取得人主觀上必須因?yàn)樾刨嚨怯浂鵀榉尚袨?。否則，對(duì)于第三人而言，根本不存在所謂的權(quán)利外觀，由權(quán)利外觀產(chǎn)生的信賴保護(hù)更無(wú)從談起。這就突出了取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴的重要性。這種具體的信賴一方面體現(xiàn)為取得人應(yīng)當(dāng)相信不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性和完整性，另一方面表現(xiàn)為他沒(méi)有足夠的理由懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。否則，他將被認(rèn)為缺乏對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴，對(duì)他的善意的推定也將被推翻。[36]這種做法實(shí)際上強(qiáng)調(diào)了主觀善意要素的決定性作用。

2．動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的二元論

德國(guó)法上對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意要件的區(qū)分做法體現(xiàn)了其對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行區(qū)分的二元論（Dualismus）思想。這種動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間的二元論思想是繼受日耳曼法的結(jié)果。中世紀(jì)的日耳曼法認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)較之動(dòng)產(chǎn)不僅是更具經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)權(quán)利客體，而且從社會(huì)功能角度來(lái)看具有不會(huì)枯竭的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。德國(guó)在繼受羅馬法的過(guò)程中受到了這一思想的影響。自19世紀(jì)70年代以后，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分在德國(guó)日益明確。隨著動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分，主觀善意要素在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的重要意義日漸式微。動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分在法律上得到了充分體現(xiàn)，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定顯示出與羅馬法的重大差異，展示出動(dòng)產(chǎn)無(wú)可比擬的優(yōu)越的法律地位。德國(guó)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行特殊保護(hù)的做法較之羅馬法在經(jīng)濟(jì)意義上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。德國(guó)人認(rèn)為，土地及其他不動(dòng)產(chǎn)不僅是每個(gè)人生存和自由發(fā)展的基礎(chǔ)，也是人類共同生活和特殊公共利益的基礎(chǔ)。雖然它的流通能力較弱，但鑒于其巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)意義必須對(duì)其規(guī)定特殊的形式要求，以平衡由此產(chǎn)生的個(gè)人利益和公共利益的沖突。而動(dòng)產(chǎn)從功能價(jià)值上則與不動(dòng)產(chǎn)完全不同，難以從總體上對(duì)其價(jià)值進(jìn)行衡量。因此，立法者在制定民法典時(shí)便根據(jù)這種二元論的思想對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了區(qū)別性對(duì)待。[37]立法者考慮到動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間在功能上的差異，除了對(duì)一些具有共同性的問(wèn)題進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定外（如占有、所有權(quán)的內(nèi)容、種類以及保護(hù)），對(duì)其他部分都進(jìn)行了區(qū)別性規(guī)定（如所有權(quán)與限制物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓和廢止）。[38]

動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的二元論不僅體現(xiàn)在實(shí)體法規(guī)定上，更表現(xiàn)在程序法規(guī)定方面。不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度的建立為不動(dòng)產(chǎn)交易提供了一種客觀上值得信賴的基礎(chǔ)，由此建立起了不同于其他國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系。德國(guó)法的不動(dòng)產(chǎn)公示制度雖受到羅馬法的影響，但在糅合了日耳曼法理論之后，便呈現(xiàn)出與羅馬法完全不同的面貌。眾所周知，羅馬法上物權(quán)及其變動(dòng)為外界認(rèn)知的方式是占有交付，即使抵押權(quán)的設(shè)定也不例外。由于羅馬法沒(méi)有建立公開(kāi)的、制度性的公示方式，因此，不論是動(dòng)產(chǎn)交易，還是不動(dòng)產(chǎn)交易，當(dāng)事人對(duì)物權(quán)的信賴均僅局限于對(duì)相對(duì)人個(gè)人信用的信賴。這種物權(quán)公示方式無(wú)法為大宗的和經(jīng)常性的物權(quán)變動(dòng)提供公開(kāi)、便捷的安全性保障。[39]中世紀(jì)以后，德國(guó)吸收日耳曼法思想，在不動(dòng)產(chǎn)交易中要求不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和設(shè)定負(fù)擔(dān)應(yīng)當(dāng)具有公開(kāi)性，因?yàn)槲ㄓ腥绱?，方能為善意第三人提供交易安全的保障。起初，不?dòng)產(chǎn)讓與交易雙方必須在法官面前表示讓與合意，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度的建立，這種讓與合意還必須進(jìn)行登記。這就要求所有與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變更有關(guān)的登記都必須制作成公開(kāi)的書(shū)證。由于法院在不動(dòng)產(chǎn)交易程序中作為國(guó)家公權(quán)力的代表出現(xiàn)，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度具有的公開(kāi)性和權(quán)威性使不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序產(chǎn)生了合法性效力，這種效力逐漸演化為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力。[40]

建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的目的在于，通過(guò)登記給不動(dòng)產(chǎn)交易創(chuàng)造一個(gè)值得信賴的基礎(chǔ)。使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅都通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)實(shí)現(xiàn)，讓不動(dòng)產(chǎn)登記成為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)構(gòu)成要件。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容成為決定法律關(guān)系的基礎(chǔ)，這就明確地切斷了主觀信賴與善意保護(hù)之間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的客觀信賴保護(hù)。這樣一來(lái)，每個(gè)人都可以信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴并不是他取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的構(gòu)成要件。這也為注意義務(wù)的免除提供了基礎(chǔ)，取得人既不需要因?yàn)樾刨嚥粍?dòng)產(chǎn)登記簿而為法律行為，也無(wú)須在對(duì)此持有疑問(wèn)時(shí)負(fù)有調(diào)查義務(wù)。因?yàn)?，不?dòng)產(chǎn)登記簿公信力對(duì)善意第三人的保護(hù)作為法律擬制具有不可反駁性。而在不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外使第三人負(fù)擔(dān)調(diào)查義務(wù)的做法，則違背了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的絕對(duì)性。[41]因此，德國(guó)學(xué)者將不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意保護(hù)稱為絕對(duì)的交易保護(hù)，因?yàn)樗幕A(chǔ)并非是個(gè)人的具體的信賴，而是客觀的、擬制的信賴。[42]

四、善意要件與注意義務(wù)

我國(guó)也有學(xué)者注意到了德國(guó)法在善意要件上以客觀信賴取代了主觀信賴，但是他認(rèn)為這是一種對(duì)善意界定的純客觀化方法。在這位學(xué)者看來(lái)，支持這種純客觀化的論據(jù)是查閱義務(wù)的免除和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制。[43]如前所言，德國(guó)和瑞士同樣規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制，并且德國(guó)法上的善意要件不要求取得人負(fù)有注意義務(wù)。那么，查閱義務(wù)是否與善意要件的判斷標(biāo)準(zhǔn)存在聯(lián)系，瑞士法上注意義務(wù)的范圍包括哪些？下文將就此展開(kāi)論述。

（一）查閱義務(wù)

德國(guó)法免除取得人查閱義務(wù)的原因，并不是因?yàn)闅v史上人們形成了信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的傳統(tǒng)，或是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與事實(shí)的吻合度高而值得信賴，而是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度不要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記有具體的信賴。這一方面表現(xiàn)為取得人無(wú)需知道登記簿的內(nèi)容，也不需要信賴該內(nèi)容；另一方面體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容和權(quán)利取得之間沒(méi)有因果關(guān)系，取得人不需要基于信賴該內(nèi)容而做出取得的決定。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中的善意要件完全是一個(gè)獨(dú)立的、從不動(dòng)產(chǎn)登記簿特性中發(fā)展出來(lái)的否定性的概念。取得人不需要積極地信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿，也不需要基于這種信賴而積極地行為。由此可見(jiàn)，德國(guó)法上關(guān)于善意要件客觀化的理論并不是建立在取得人的信賴之上的，恰恰相反，它超越了個(gè)人的具體的信賴。主張德國(guó)法對(duì)善意界定純客觀化的學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)大多數(shù)當(dāng)事人并不信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并認(rèn)為這是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度和德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度在善意要件上的一大差別。這種看法說(shuō)明他并未領(lǐng)會(huì)德國(guó)法上善意要件客觀化的真正含義。不僅如此，他也忽略了德國(guó)法上支持善意標(biāo)準(zhǔn)客觀化的制度基礎(chǔ)，而從法解釋學(xué)的角度來(lái)看，這些制度基礎(chǔ)正是查閱義務(wù)得以免除的原因。

德國(guó)法之所以不要求取得人查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，主要原因在于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開(kāi)性?！兜聡?guó)民法典》第892條不僅規(guī)定了善意推定，而且規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意保護(hù)效果只能對(duì)取得人有利?；谏埔馔贫ǎ〉萌藷o(wú)需知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容也能夠獲得信賴保護(hù)。這一條文還有一個(gè)功能，那就是將取得人根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的信賴視為不可推翻的假定，這就是前面提到的將取得人的善意作為默認(rèn)的前提條件。因此，不論取得人是否事先查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記簿，對(duì)他來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容作為客觀的權(quán)利外觀只會(huì)產(chǎn)生對(duì)他有利的法律后果。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公開(kāi)性，這一原則一方面構(gòu)成了公信力的基礎(chǔ)，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿形式上是公開(kāi)的，有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人可查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿；另一方面使取得人保有其所獲得的權(quán)利。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)取得行為只能依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿所表明的主觀和客觀權(quán)利狀況來(lái)進(jìn)行，即， ， 使取得人沒(méi)有查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容也被視為對(duì)其是已知的并且對(duì)其有效。這就促使取得人實(shí)際上必須要去查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，因?yàn)槿〉萌瞬坏靡詻](méi)有查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿為理由作為主張不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力保護(hù)的抗辯。因此，取得人無(wú)需查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿構(gòu)成了客觀信賴的表現(xiàn)形式，但并不是客觀信賴產(chǎn)生的原因。

在瑞士，取得人無(wú)需查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的原因與德國(guó)法類似，同樣是基于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開(kāi)性。只不過(guò)，在立法技術(shù)上，這兩個(gè)方面不是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度規(guī)定的，而是分別在《瑞士民法典》第3條第1款的善意推定條款和第970條不動(dòng)產(chǎn)登記簿的查閱條款中規(guī)定的。對(duì)取得人而言，善意推定的好處在于，法律假定不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度要求的前提條件都已經(jīng)具備。基于善意推定，取得人可以認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記是正確的和完整的，他不必通過(guò)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的憑證來(lái)核對(duì)債權(quán)行為是否有效，也不用證明自己對(duì)登記簿內(nèi)容的明知。這種推定完全符合第970條關(guān)于登記簿查閱的規(guī)定，取得人不必表示他實(shí)際上查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的各個(gè)組成部分，因?yàn)榈怯洸镜膬?nèi)容原則上被視為是已知的。雖然第973條要求取得人“出于善意信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記”，但是結(jié)合善意推定和登記簿的公開(kāi)性來(lái)看，這樣規(guī)定顯然假定取得人已經(jīng)知道了登記的內(nèi)容，并對(duì)其善意進(jìn)行保護(hù)—即便他實(shí)際上并不真正知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。為了防止這種做法帶來(lái)的不利后果，第970條第3款也要求任何人不得提出其不知不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的抗辯，此外，如果原權(quán)利人能證明他有理由懷疑取得人的善意，那么這種善意推定將被推翻。[44]

應(yīng)當(dāng)指出的是，雖然瑞士法也基于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開(kāi)性免除了取得人的查閱義務(wù)，但是由于瑞士法要求取得人必須信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿并且強(qiáng)調(diào)信賴和善意保護(hù)之間的因果關(guān)系，因此，它并沒(méi)有像德國(guó)法那樣實(shí)現(xiàn)信賴保護(hù)的客觀化，而是對(duì)取得人提出了注意義務(wù)的要求。由德國(guó)法和瑞士法對(duì)查閱義務(wù)的規(guī)定可以看出，善意要件無(wú)論在德國(guó)法還是瑞士法上都不是作為積極要件出現(xiàn)的，而是從法律技術(shù)角度被推定的。這種推定的技術(shù)在免除了取得人對(duì)善意的證明責(zé)任的同時(shí)，也達(dá)到了免除其查閱義務(wù)的效果。由此來(lái)看，善意推定、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開(kāi)性以及不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度三者之間存在密不可分的關(guān)聯(lián)，它們之間通過(guò)立法技術(shù)的方式實(shí)現(xiàn)了邏輯上的銜接?？偟目磥?lái)，這兩個(gè)國(guó)家對(duì)取得人的信賴進(jìn)行保護(hù)的基礎(chǔ)均建立在善意推定的規(guī)定之上，而不是建立在取得人實(shí)際的查閱行為和查閱結(jié)果之上。所不同的是，瑞士法仍然強(qiáng)調(diào)取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體的、個(gè)人化的信賴，強(qiáng)調(diào)個(gè)人的行為（包括了注意義務(wù)的履行）與善意保護(hù)之間的因果關(guān)系；而德國(guó)法所突出的是一種對(duì)潛在信賴的保護(hù)，強(qiáng)調(diào)的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的可靠性、可信賴性，不要求個(gè)人的行為與善意保護(hù)之間存在因果關(guān)系，也因此免除了所有的注意義務(wù)。

轉(zhuǎn)貼于

（二）調(diào)查義務(wù)

瑞士學(xué)者認(rèn)為，要證明取得人明知或應(yīng)知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確，明顯過(guò)于困難。因此，法律只要求，如果取得人盡到一定情勢(shì)所要求的注意義務(wù)，那么就應(yīng)該能認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確。注意義務(wù)的依據(jù)是《瑞士民法典》第3條第2款。雖然從字面意義來(lái)看，該條款可以解釋成善意應(yīng)當(dāng)排除輕過(guò)失，但法院并沒(méi)有用過(guò)錯(cuò)作為善意的衡量標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有采取嚴(yán)格的過(guò)失劃分標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)界和司法界普遍主張，應(yīng)以客觀化標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量注意義務(wù)，而不應(yīng)直接采取無(wú)過(guò)失標(biāo)準(zhǔn)來(lái)界定善意的范圍。其原因在于：有時(shí)只要行為明確地偏離了一般的行為標(biāo)準(zhǔn)，就可以排除善意，并不要求行為人有重大過(guò)失；而在另一些情況下，行為人只有在具有重大過(guò)失時(shí)，才能被排除善意。這說(shuō)明，過(guò)失程度與善意要件之間缺乏規(guī)律性的聯(lián)系。實(shí)踐中，法院一般也是根據(jù)具體情況靈活掌握輕過(guò)失和重過(guò)失的程度，而沒(méi)有對(duì)注意義務(wù)的程度做出嚴(yán)格區(qū)分。學(xué)界和司法界公認(rèn)的衡量注意義務(wù)的客觀化標(biāo)準(zhǔn)為，在特定的情況下經(jīng)常采用的一般標(biāo)準(zhǔn)（ Durchschnittsmass ），其常根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)和專家意見(jiàn)來(lái)確定。它要求行為人具有通常的理解力和勤勉程度，其行為符合一個(gè)正常的、并且是正直的人在這種情況下對(duì)待他人利益的方式。[45]

根據(jù)學(xué)術(shù)界對(duì)客觀化標(biāo)準(zhǔn)的理解，司法界通過(guò)判例確立了注意義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)：如果取得人獲悉了一個(gè)事實(shí)，而這個(gè)事實(shí)足以引起一個(gè)具有通常的智力和注意程度的人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的懷疑，那么此時(shí)取得人應(yīng)負(fù)有對(duì)這一事實(shí)進(jìn)一步調(diào)查的義務(wù)。取得人履行調(diào)查義務(wù)的目的，在于消除自己對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的懷疑，并由此確立對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴。那么，他的調(diào)查義務(wù)應(yīng)當(dāng)涉及哪些內(nèi)容呢？學(xué)術(shù)界的看法是，調(diào)查的范圍不應(yīng)當(dāng)僅局限于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的主簿（Hauptbuch）所記載的內(nèi)容，還應(yīng)當(dāng)包括其他可能導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿之登記不正當(dāng)?shù)膽{證、登記日志，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行實(shí)地察看。進(jìn)行實(shí)地察看的依據(jù)是《瑞士民法典》第676條第3款規(guī)定的自然公示（natuerliche Publizitaet）。[46]雖然這一條款本來(lái)的適用范圍是外在的管道，但對(duì)這一條款的適用范圍可以進(jìn)行擴(kuò)展，使其也適用于不動(dòng)產(chǎn)的外在物理狀況。依據(jù)自然公示的法理，與不動(dòng)產(chǎn)外在狀況有關(guān)一些情況可能在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中并未被登記為物權(quán)，但這些情況的存在可能會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)造成重要影響。取得人如果沒(méi)有通過(guò)調(diào)查去查知這些不動(dòng)產(chǎn)的外在狀況，那么他不能主張自己是善意的。此外，還有一些問(wèn)題并不適用自然公示的法理，因?yàn)檫@些情況的存在與不動(dòng)產(chǎn)本身并無(wú)直接關(guān)系，但有可能構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)周?chē)匾沫h(huán)境，例如過(guò)道、圍墻等外圍設(shè)施，這些設(shè)施的存在無(wú)法運(yùn)用自然公示來(lái)確定其物權(quán)歸屬。如果根據(jù)一般交易習(xí)慣的要求，這些設(shè)施的存在可能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易產(chǎn)生重要影響的，那么取得人也應(yīng)當(dāng)盡到相應(yīng)的調(diào)查和詢問(wèn)義務(wù)。否則，取得人不得主張自己為善意。[47]

取得人不僅要關(guān)注與不動(dòng)產(chǎn)登記簿有關(guān)的登記材料和不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況，還應(yīng)當(dāng)對(duì)與不動(dòng)產(chǎn)交易有關(guān)的其他登記簿（如商事登記簿）的登記有充分的了解。此外，對(duì)于夫妻一方處分共同財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題，取得人也應(yīng)履行一定的調(diào)查義務(wù)。[48]《瑞士民法典》第228條第2款規(guī)定，只要第三人不知或理應(yīng)不知（wissen sollte）缺少另一方處分共同財(cái)產(chǎn)的同意，允許其以該同意為先決條件。從這一條款的規(guī)定來(lái)看，取得人雖然可以假定另一方已經(jīng)同意對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的處分，但他必須對(duì)此盡到應(yīng)有的注意義務(wù)。

五、關(guān)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的體系性思考

從德國(guó)、瑞士法不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的規(guī)定來(lái)看，善意要件最終的決定因素是物權(quán)變動(dòng)模式和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的規(guī)定。這些法政策選擇背后既有經(jīng)濟(jì)和道德因素，也有一定的交易習(xí)慣和法律文化背景。以下將對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件進(jìn)行系統(tǒng)分析。

（一）物權(quán)變動(dòng)模式

關(guān)于我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)模式，有兩種代表性學(xué)說(shuō)：債權(quán)形式主義說(shuō)和物權(quán)形式主義說(shuō)。兩者的共同之處在于，將登記機(jī)關(guān)的登記行為看作不動(dòng)產(chǎn)登記效果發(fā)生的生效要件。區(qū)別之處在于，債權(quán)形式主義否認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是履行債權(quán)意思的結(jié)果；而物權(quán)形式主義則認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的結(jié)果是履行物權(quán)意思的效果，承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和抽象性。

這兩種學(xué)說(shuō)均系舶來(lái)品，前者以?shī)W地利法為藍(lán)本，后者以德國(guó)法為淵源。這兩種立法模式的爭(zhēng)議在我國(guó)由來(lái)已久，在《物權(quán)法》頒布之后仍然沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)。筆者認(rèn)為，我國(guó)學(xué)者對(duì)奧地利和德國(guó)法上物權(quán)變動(dòng)模式的理解不夠全面，主要體現(xiàn)在對(duì)登記行為性質(zhì)的認(rèn)定上。在我國(guó)學(xué)者看來(lái)，這兩種學(xué)說(shuō)都將登記效果看作是實(shí)體法上的意思表示（債權(quán)意思或物權(quán)意思）加登記行為的結(jié)果，然而，這種解讀方式忽視了不動(dòng)產(chǎn)登記程序的獨(dú)立性。這兩種學(xué)說(shuō)都將不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程看作是當(dāng)事人的法律行為與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為共同作用的結(jié)果，卻未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中當(dāng)事人登記申請(qǐng)行為的性質(zhì)給予足夠關(guān)注。換言之，在這兩種物權(quán)變動(dòng)模式中，登記機(jī)關(guān)的登記記載行為替代了當(dāng)事人在登記過(guò)程中可能的意思表示行為。

由前面對(duì)德國(guó)和瑞士不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的分析可以看出，德國(guó)法上的不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程為登記申請(qǐng)（程序行為）＋物權(quán)合意（或登記同意）＋登記記載，而在瑞士法和奧地利法上，不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程可概括為債權(quán)行為＋登記申請(qǐng)（或登記同意）＋登記記載，而登記申請(qǐng)（或登記同意）被視為單方物權(quán)行為J49]瑞士法和奧地利法并非不承認(rèn)（單方）物權(quán)行為的獨(dú)立性，只不過(guò)它們均不認(rèn)可物權(quán)合意的獨(dú)立性，而使得物權(quán)變動(dòng)效果仍然依賴于債權(quán)行為的效力。遺憾的是，我國(guó)的兩種學(xué)說(shuō)都沒(méi)有注意到德國(guó)法、瑞士法和奧地利法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序中登記申請(qǐng)或登記同意的規(guī)定。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)行為

關(guān)于登記行為的性質(zhì)，我國(guó)學(xué)者主要有三種見(jiàn)解：債權(quán)行為外在形式說(shuō)、行政行為說(shuō)和物權(quán)合意外在形式說(shuō)。債權(quán)行為外在形式說(shuō)和行政行為說(shuō)的基礎(chǔ)都是物權(quán)變動(dòng)模式上的債權(quán)形式主義。這兩種學(xué)說(shuō)均認(rèn)為，物權(quán)變動(dòng)以“債權(quán)行為加登記（交付）生效主義”為特征，否認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性。不同的是，債權(quán)行為外在形式說(shuō)只是將登記行為看作債權(quán)行為的外在形式，未對(duì)其作進(jìn)一步的定性。[50]而行政行為說(shuō)則認(rèn)為，登記行為是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的依法而為的公法行為，并非民事行為。[51]物權(quán)合意外在形式說(shuō)認(rèn)為，物權(quán)法采取的是物權(quán)合意加登記行為的物權(quán)變動(dòng)模式，登記行為是物權(quán)合意的外在形式，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)視為民事司法機(jī)關(guān)，登記行為應(yīng)看作民事行為。[52]

這三種學(xué)說(shuō)皆以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為主體來(lái)分析登記行為的性質(zhì)。這種做法雖關(guān)注了登記結(jié)果，卻忽視了登記申請(qǐng)人的申請(qǐng)行為。前已述及，與物權(quán)變動(dòng)模式直接相關(guān)的是登記申請(qǐng)人申請(qǐng)行為的性質(zhì)。根據(jù)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記程序法，登記申請(qǐng)以雙方共同申請(qǐng)為原則，以單方申請(qǐng)為例外。就不動(dòng)產(chǎn)善意取得而言，主要涉及雙方登記申請(qǐng)的情形。此時(shí)，雙方當(dāng)事人必須到場(chǎng)，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)面前就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分達(dá)成一致意思，并共同填寫(xiě)書(shū)面的登記申請(qǐng)書(shū)。以《北京市房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》為例，該申請(qǐng)書(shū)共分三個(gè)部分：一是房屋位置、權(quán)屬證書(shū)號(hào)以及房屋狀況；二是房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的價(jià)款、契稅、購(gòu)房時(shí)間；三是雙方申請(qǐng)人的信息及簽名。如何認(rèn)定登記申請(qǐng)書(shū)的性質(zhì)，成為認(rèn)定登記申請(qǐng)行為性質(zhì)的關(guān)鍵。登記申請(qǐng)書(shū)雖然形式上是雙方為了辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記而向登記機(jī)關(guān)提交的格式文件，但從法律關(guān)系來(lái)看，其實(shí)際上構(gòu)成了對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的處分行為。根據(jù)登記申請(qǐng)書(shū)直接發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更和消滅的法律效果，而不是產(chǎn)生債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記所依據(jù)的正是不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)。因此，在共同申請(qǐng)登記的情況下，登記申請(qǐng)書(shū)應(yīng)視為雙方當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的物權(quán)合意。

不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)?jiān)诘聡?guó)和瑞士法上均以單方行為出現(xiàn)，且德國(guó)法上僅具有程序法意義，與之相比，我國(guó)關(guān)于雙方登記申請(qǐng)行為的規(guī)定具有獨(dú)特性。不過(guò)，從要求提交的登記申請(qǐng)材料來(lái)看，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的效果仍依賴于債權(quán)行為的效力。申請(qǐng)人在提交不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)時(shí)需要提供權(quán)屬證明和債權(quán)合同。不少地方不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則和登記收件辦法等也將債權(quán)合同列為必備申請(qǐng)材料。不僅如此，多數(shù)法院在審理不動(dòng)產(chǎn)善意取得案件時(shí)，也以合同的有效性作為判定不動(dòng)產(chǎn)善意取得的基礎(chǔ)。這充分說(shuō)明，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法律效果雖源于法律規(guī)定，但其仍受到債權(quán)合同效力和前手登記行為瑕疵的影響。這一點(diǎn)集中地體現(xiàn)在對(duì)取得人注意義務(wù)的要求上。

（三）關(guān)于注意義務(wù)的規(guī)定

從《物權(quán)法》和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的規(guī)定來(lái)看，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，取得人必須盡到一定的注意義務(wù)，這體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)物理狀況、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況和不動(dòng)產(chǎn)實(shí)地調(diào)查三個(gè)方面。

就不動(dòng)產(chǎn)物理狀況而言，申請(qǐng)人應(yīng)提交與不動(dòng)產(chǎn)物理狀況有關(guān)的證明材料，如地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)、房屋平面圖、房屋勘測(cè)報(bào)告等。[53]這些屬于與土地登記密切相關(guān)的其他證明材料，或者現(xiàn)場(chǎng)勘查材料。這間接地體現(xiàn)了取得人在進(jìn)行土地登記時(shí)應(yīng)履行的注意義務(wù)。

登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行詢問(wèn)體現(xiàn)了對(duì)處分權(quán)限的審查。不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有權(quán)利推定效力，處分人的處分權(quán)無(wú)需通過(guò)詢問(wèn)程序加以確認(rèn)。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范性文件均將對(duì)處分權(quán)的詢問(wèn)列為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的職權(quán)。[54]根據(jù)《珠海市房地產(chǎn)登記詢問(wèn)表填寫(xiě)說(shuō)明》的規(guī)定，申請(qǐng)人需對(duì)與其處分權(quán)有關(guān)的問(wèn)題進(jìn)行回答，如是否存在其他共有人、申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)是否不存在產(chǎn)權(quán)糾紛、不存在查封或者預(yù)查封等權(quán)利限制等。若存在這些權(quán)利限制情形的，登記機(jī)關(guān)可不予受理。

由于我國(guó)沒(méi)有關(guān)于善意推定的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的詢問(wèn)程序顯然暗含了要求取得人盡到查閱義務(wù)的意義。與不動(dòng)產(chǎn)處分權(quán)有關(guān)的事項(xiàng)屬于實(shí)體權(quán)利狀況，取得人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)是否知道這些情況，并不應(yīng)構(gòu)成取得人善意取得的前提。只要取得人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載，就應(yīng)該受到善意保護(hù)。關(guān)于詢問(wèn)和查閱義務(wù)的上述規(guī)定，起到了進(jìn)一步確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況，從而保證登記權(quán)利與實(shí)體權(quán)利一致的目的。這些規(guī)定的實(shí)際目的在于，“規(guī)避因當(dāng)事人提供虛假、隱瞞真實(shí)情況所引發(fā)的行政及法律風(fēng)險(xiǎn)”（《珠海市房地產(chǎn)登記詢問(wèn)表填寫(xiě)說(shuō)明》二、表格制定目的）。這些規(guī)定在一定意義上起到了將一般交易中的查閱義務(wù)等注意義務(wù)法定化的作用，登記機(jī)關(guān)扮演了督促、協(xié)助申請(qǐng)人履行注意義務(wù)的角色。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)還具有實(shí)地查看的職權(quán)，其目的仍是為了保證登記權(quán)利與實(shí)體權(quán)利的一致性，而這在一定程度上也幫助當(dāng)事人履行了注意義務(wù)。

我國(guó)之所以在注意義務(wù)方面做出了不同于德國(guó)和瑞士法的規(guī)定，是出于以下原因：第一，我國(guó)土地實(shí)行國(guó)有制和集體所有制，因此不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不能完全視為是與公共利益無(wú)關(guān)的私法行為。至少就土地權(quán)利而言，土地是否存在閑置、是否應(yīng)當(dāng)收回等不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)合法性在一定程度上關(guān)系到國(guó)家和集體的利益。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為了保證實(shí)質(zhì)合法性而規(guī)定這些審查程序，實(shí)際上超越了登記機(jī)關(guān)的中立地位，在一定程度上保留了以往的行政管理職能。第二，我國(guó)房、地分離登記的二元制的登記體制決定了不動(dòng)產(chǎn)交易主體必須履行更多的注意義務(wù)，例如查閱、核實(shí)房屋和土地權(quán)屬證書(shū)、登記簿等，以規(guī)避登記體制本身帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。第三，交易習(xí)慣使然。農(nóng)村的房屋長(zhǎng)期不進(jìn)行登記，家庭共有、夫妻共有的房屋常常登記在一人名下，這些現(xiàn)象非常普遍，也屬于基本的交易常識(shí)。這就要求取得人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到我國(guó)的實(shí)際情況，而不是閉目塞聽(tīng)，對(duì)可能是共有的房屋不進(jìn)行查證。這事實(shí)上對(duì)真正的權(quán)屬狀況的不知起到了間接放任的作用。

（四）關(guān)于借鑒瑞士法關(guān)于善意規(guī)定的意見(jiàn)（代結(jié)語(yǔ)）

不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度兼具了依法律行為和依法律規(guī)定發(fā)生物權(quán)變動(dòng)這兩種方式的特征。該制度法律效果的法定性通常會(huì)排擠其在法律行為方面的特征。從形式上看，善意要件的判定與善意推定、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制密不可分，就實(shí)質(zhì)上而言，善意要件的確定始終以物權(quán)行為的抽象性或有因性為根基。在善意要件賴以存在的法律行為中，與善意要件相伴生的注意義務(wù)體現(xiàn)的正是法律行為所具有的特征。只不過(guò)，在法政策的選擇上，德國(guó)法采取了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的二元論思想和物權(quán)行為的抽象性理論，實(shí)現(xiàn)了善意要件和注意義務(wù)的分離；而在瑞士，物權(quán)變動(dòng)效果始終與債權(quán)行為的效力相聯(lián)系，這就使得善意要件的判定與注意義務(wù)緊密相連。

由于我國(guó)并未明確規(guī)定善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的擬制，因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的判定必須以法律行為（不動(dòng)產(chǎn)交易行為）作為切入點(diǎn)。結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)交易程序法和不動(dòng)產(chǎn)交易的習(xí)慣來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記程序法關(guān)于雙方登記申請(qǐng)和登記申請(qǐng)材料等相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)了物權(quán)行為的有因性和對(duì)注意義務(wù)的要求。綜上所述，在理解我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件時(shí)，應(yīng)結(jié)合法律行為和注意義務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)性思考?？蛇m當(dāng)借鑒瑞士法不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度關(guān)于善意要件的規(guī)定，來(lái)進(jìn)一步明確我國(guó)法關(guān)于善意的范圍和判斷標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

注釋:

[1]Vgl. Reinhold Johow， Sachenrecht， Teil 1，Allgemeine Bestimmungen， Besitz und Eigentum， Walter deGruyter＆Co. ， Berlin， New York ，1982 ， S. 361.

[2]Vgl. Staudinger/Karl Kober， Band III， Sachenrecht， 3. /4. neubearb. Aufl.，J. Schweitzer Verlag，Muenchen，1907，S.160.

[3]參見(jiàn)（德）鮑爾／施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》（上冊(cè)），張雙根譯，法律出版社2004年版，頁(yè)275。

[4]Vgl. Astrid Stadler， Gestaltungsfreiheit und Verkehrsschutz durch Abstraktion， Mohr， Tubingen， 1996， S.513.

[5]Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG Bern， 2007， S. 98，439，441.

[6]Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid， Ⅱ， 3. Aufl.，Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel， 2007，S. 2371.

[7]《瑞士民法典》，殷生根、王燕譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，頁(yè)3。

[8]參見(jiàn)王利明：《物權(quán)法研究》（上卷），中國(guó)人民大學(xué)出版社2007年版，頁(yè)451 -452；梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2007年版，頁(yè)102。

[9]參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2009年版，頁(yè)86。

[10]參見(jiàn)王澤鑒：《民法物權(quán)》（第一冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，頁(yè)124。

[11]參見(jiàn)程嘯：“論不動(dòng)產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件—《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第106條釋義”，《法商研究》2010年第5期，頁(yè)79-80；程嘯：“論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分”，《中外法學(xué)》2010年第4期，頁(yè)537-538。

[12]Vgl. Soergel/Henssler， Band 14，13. Aufl. ， Verlag W. Kohlhammer， Stuttgart， 2002， S. 511.

[13] Vgl. MuenchKomm/ Wacke ， Band 6，4. Auf. ， C. H. Beck Verlag， Muenchen， 2004 ， S. 308 ; Staudinger/Gursky，§ § 883-902， Seiller de-Gruyter， Berlin， 2008 ， S. 437，512.

[14]RGZ86，356.

[15]RGZ61，195;RGZ74，420.

[16]RGZ86，356.

[17] BGHZ NJW 1980 2414.

[18]Vgl. August Egger， Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch， Band 1，Einleitung Art. 1-10.Das Personenrecht， Art.11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess， Zuerich， 1930， S. 82f; Franz Jenny， Deroffentliche Glaube des Grundbuches nach dem schweizenschen ZGB， Stampfli， Bern ，1926 ， S. 50f.

[19]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-1OZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern ，1962 ， S. 388.

[20]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern， 1962 ， S. 406.

[21] Vgl. Henri Deschenaux， Das Grundbuch， SPR， V/3， II， Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel u. Frankfurtam Main，1989，S. 788， 792; Dieter Zobl， Grundbuchrecht， 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte Aufl.，Schulthess， Zue-rich， Basel， Genf， 2004， S. 81.

[22]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE.，Bern.1962 ， S. 388，414.

[23] Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid， II ， 3. Aufl. ， Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel， 2007， S.2367，2372.

[24]Der gute Glaube im Immobiliarsachenrecht，in Das ZGB Lehren，Hrsg. von Alexandra Rumo-Jungo， Jo-erg Schmid， Peter Gauch， Universitaetsverlag Freiburg Schweiz， 2001．

[25]Vgl. August Egger， Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch， Band I，Einleitung Art. 1－10. Das Personenrecht， Art. 11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess，Zuerich，1930，S.83.

[26]鮑爾／施蒂爾納，見(jiàn)前注[3]，頁(yè)500。

[27]Vgl. Peter Jaeggi，Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB，Verlag Staempfli＆CIE.，Bern， 1962，S. 387；August Egger， Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch，Band 1，Einleitung Art. 1-10. Das Personenrecht， Art. 11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess，Zuerich，1930，S. 82.

[28]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht，Einleitung，Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern， 1962 ， S. 406.

[29]參見(jiàn)徐國(guó)棟：“論取得時(shí)效制度在人身關(guān)系法和公法上的適用”，《中國(guó)法學(xué)》2005年第4期。

[30]Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG， Bern， 2007， S. 389-390.

[31]Vgl. Dieter Zobl， Crundbuchrecht， 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte Aufl.，Schulthess， Zuerich， Basel，Genf， 2004， S. 81；Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-1OZGB， Ver-lag Staempfli＆CIE. ， Bern ，1962 ， S. 388.

[32]Vgl. MuenchKomm/Wacke，Band 6，4. Auf. ，C. H. Beck Verlag，Muenchen，2004，S.308;Staudinger/Gur-sky，Ⅲ， § § 883-902， Neubearbeitung 2008， Sellier-de Gruyter，Berlin ， 2008 ， S. 439 .

[33]Vgl. Reinhold Johow， Sachenrecht， Teil 1，Allgemeine Bestimmungen， Besitz und Eigentum， Walter deGruyter＆Co. ， Berlin， New York ，1982 ， S. 360-361.

[34]BGHZ NJW 1980 2414.

[35]Vgl. Hermann Eichler， Die Rechtslehre vom Vertrauen， Pnvatrechtliche Untersuchungen ueber denSchutz des Vertrauens，J. C. B. Mohr( Paul Siebeck） ，Tuebingen，1950，S. 97-98.

[36]Vgl. Oskar Leumann， Rechtsschein und Offenkundigkeitsgedanke im schweizerischen Recht， Druck vonHuber＆Co.. AG， Frauenfeld， 1933，S. 45-46.

[37] Vgl. Carl Butz， Der Bute Glaube auf dem Gebiete des Liegenschaftsrecbts， Universitaets-Buchdruckereivon J. Hoerning， Heidelberg， 1906，S. 24-25 ;Juergen F. Baur， Rolf Stuerner， Sachenrecht，18.，neu bearb. Aufl.，Verlag C. H. Beek， Muenchen， 2009， S. 9-10.

[38]Vgl. Juergen F. Baur， Rolf Stuerner， Sachenrecht， 18.，neu bearb. Aufl. ， Verlag C. H. Beck， Muenchen，2009，S.10.

[39]Vgl. Ludwig Kuhlenbeck， Von den Pandekten zum Btirgerlichen Gesetzbuch， Band 2，Carl Heymann Ver-lag， Berlin， 1899， S. 477-480.

[40]Vgl. Carl Butz， Der gute Glaube auf dem Gebiete des Lbegenschaftsrechts， Universitaets-Buchdruckereivon J. Hoerning， Heidelberg， 1906， S. 24-25.

[41]Vgl. Hermann Eichler， Die Rechtslehre vom Vertrauen，Privatrechtliche Untersuchungen ueber den Schutzdes Vertrauens，J. C. B. Mohr（Paul Siebeck] ，Tuebingen，1950，S.97-98.

[42]Vgl. Marcus Lutter， Die Grenzen des sogenannten Gutglaubensschutzes im Grundbuch， ACP164， S. 124，166.

[43]程嘯，見(jiàn)前注[11]，頁(yè)79。

[44] Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG Bern，2007，S.388；Henri Deschenaux， Das Grundbuch， SPR ， V/3 ， II， Helbing＆Lichten-hahn Verlag， Basel u. Frankfurt am Main， 1989， S. 790.

[45]Vgl. Peter Jaeggi， Bemer Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern， 1962 ， S. 411f; Rudolf Pfister， Der Schutz des oeffentlichen Glaubens im schweizerischen Sa-chenrecht， Verlag Schulthess＆Co. AG，Zuerich，1969，S.68f.

[46]該款規(guī)定：“前款的地役權(quán)，如管道未暴露于地面的，依不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記產(chǎn)生；其他情形，依該管道的安置而產(chǎn)生。”

[47] Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid， Ⅱ，3. Aufl. ， Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel， 2007， S.2368.

[48] Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts and das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG， Bern， 2007， S. 390.

[49]參見(jiàn)常鵬翱：“另一種物權(quán)行為理論—以瑞士法為考察對(duì)象”，《環(huán)球法律評(píng)論》2010年第2期，頁(yè)101 ; Bernhard Eccher， Kurzkommentar zum ABGB， hrsg. von Helmut Koziol， Peter Bydlinski， Raimund Bollenberg-er，2. ueberarb. u. erweiterte Aufl.，Springer， Wien， New York， 2007，S. 389，S. 405；Franz Bydilinski， Rechtsge-schaeftliche Voraussetzungen der Eingentumsuebertragung， in Festschrift fuer Karl Larenz， Hrsg. Von Gotthard Pan-lus， C. H. Beck'sche Verlagsbuchhandlung， Muenchen，1973 ， S. 1028.

[50]參見(jiàn)梁慧星：“對(duì)物權(quán)法草案（第四次審議稿）的修改意見(jiàn)”，載吳漢東、陳小君主編：《私法研究》（第6卷），法律出版社2008年版，頁(yè)75；崔建遠(yuǎn)，見(jiàn)前注[9]，頁(yè)49 。

[51]參見(jiàn)王澤鑒，見(jiàn)前注[10]，頁(yè)79；王利明，見(jiàn)前注[8]，頁(yè)262，這位學(xué)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)和物權(quán)變動(dòng)模式的理解前后有不一致之處。在同一本書(shū)的頁(yè)305，他認(rèn)為登記有民事行為屬性。在此書(shū)的頁(yè)255-256，他贊同不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)形式主義說(shuō)，而在頁(yè)305，他又認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)之實(shí)體法上法律效果發(fā)生的根本原因在于當(dāng)事人之間的物權(quán)合意，而非登記機(jī)關(guān)的登記行為。

[52]參見(jiàn)孫憲忠：“我國(guó)物權(quán)法中物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的法理評(píng)述”，《法學(xué)研究》2008年第3期；孫憲忠：《中國(guó)物權(quán)法總論》（第二版），法律出版社2009年版，頁(yè)334。

第3篇

《物權(quán)法》第16、17條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。該法第106條還規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，即便登記存在錯(cuò)誤，善意取得且以合理價(jià)格受讓的第三人也可以基于對(duì)登記簿的信任而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)?！段餀?quán)法》在國(guó)家法律層面首次提出了房屋登記簿的概念，并且明確房屋登記簿是房屋物權(quán)效力的最高憑證，同時(shí)也確定了登記的公信力和善意推定效力。

該法第19條規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不，異議登記失效”。這是我國(guó)首次在正式的法律法規(guī)中提到異議登記。所謂異議登記，就是將事實(shí)上的權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護(hù)。

如張三和張四兄弟兩人，2009年父母先后去世，留下房產(chǎn)一套。2010年3月，張四持公證書(shū)將該房屋登記在其名下。2011年5月11日，張四和李某到房屋登記部門(mén)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記，房屋登記部門(mén)審查材料合格后，出具了受理通知單。5月12日，該轉(zhuǎn)移登記還未記載于登記簿，張三向登記部門(mén)反映該房屋登記存在問(wèn)題，并且提供了證明材料，證明張四當(dāng)時(shí)辦理的繼承公證書(shū)系張四采用虛假材料獲得的，現(xiàn)在撥打其弟張四電話，張四不接，自己暫時(shí)無(wú)法聯(lián)系張四?，F(xiàn)張三申請(qǐng)對(duì)該房辦理異議登記，登記部門(mén)辦理了異議登記，暫時(shí)限制了該轉(zhuǎn)移登記繼續(xù)辦理，同時(shí)告知張三15日內(nèi)進(jìn)行民事或者找到張四協(xié)調(diào)解決此事，否則異議登記失效。

上面的案例是房屋登記部門(mén)經(jīng)常碰到的情形之一，我們?cè)嚪治觯绻麖埲暾?qǐng)異議登記，登記部門(mén)要其提供張四不同意更正登記的證明，由于張四的不配合，張三肯定無(wú)法提供。如不辦理異議登記，李某取得的房屋極有可能被認(rèn)定為善意取得。則即使張三為此提出行政訴訟，要求登記機(jī)構(gòu)撤銷轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)即使撤銷轉(zhuǎn)移登記，也不能將房屋歸還到張三父母名下，而需要張三再提起民事訴訟，由人民法院確認(rèn)房屋權(quán)利歸屬，登記機(jī)構(gòu)憑人民法院生效的法律確權(quán)文書(shū)才能進(jìn)行登記。

在房屋登記中，常有因當(dāng)事人申請(qǐng)不實(shí)或其他原因造成登記簿有誤的現(xiàn)象。根據(jù)《房屋登記辦法》要求，認(rèn)為自己權(quán)益受到侵害的一方當(dāng)事人往往需要通過(guò)提訟或仲裁等法律途徑來(lái)解決矛盾和糾紛。訴訟解決，不僅對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，權(quán)利維護(hù)成本高、耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)登記機(jī)構(gòu)也是程序繁瑣、浪費(fèi)精力，甚至影響單位形象。人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)受理案件需要一定時(shí)間，為防止在這段時(shí)間內(nèi)，通過(guò)隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料取得房屋產(chǎn)權(quán)的當(dāng)事人惡意轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，損害真正權(quán)利人的合法權(quán)益，需要設(shè)立一種新的行政救濟(jì)制度來(lái)適應(yīng)這類糾紛的處理，異議登記制度就是在這種情況下設(shè)立的一種適應(yīng)登記發(fā)展需要、解決困惑的行政救濟(jì)制度。

上例中，如登記機(jī)構(gòu)受理張三的異議登記申請(qǐng)，讓其提起民事訴訟，由法院來(lái)判決或裁定該房的權(quán)利歸屬，此種處理程序和方法可快捷地解決民事糾紛，從而減少訴訟環(huán)節(jié)，降低訴訟成本，更好地保護(hù)真正房屋權(quán)利人的利益。反之，如因張三無(wú)法提供當(dāng)事人不同意更正的材料，拒絕受理，房屋將會(huì)登記到李某名下，會(huì)使案件的受理變得更為復(fù)雜。

王利明教授認(rèn)為，異議登記的存在實(shí)際上向第三人提示了可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，異議登記可以暫時(shí)有效地阻止登記簿公信力的發(fā)生，從而避免給第三人的利益造成損害。崔建遠(yuǎn)教授也認(rèn)為，異議登記后，第三人不得主張依據(jù)登記的公信力受到保護(hù)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，異議登記具有的擊破公信力的效力。由此可見(jiàn)，異議登記的最基本法律效果是阻斷登記公信力，避免登記簿記載的權(quán)利人濫用登記的公信力，損害真正權(quán)利人的利益。異議登記不是對(duì)物權(quán)變動(dòng)狀態(tài)本身所進(jìn)行的登記，其目的為打破登記的公信力，避免房屋權(quán)利為第三人善意取得，從而為其通過(guò)民事訴訟進(jìn)行權(quán)利確認(rèn)獲得一種臨時(shí)保障。

房屋權(quán)利歸屬發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，通過(guò)異議登記，可為未被登記確認(rèn)的真正權(quán)利人提供一種進(jìn)入糾紛處理程序的便利條件，使過(guò)去往往需要通過(guò)提起行政訴訟或復(fù)議解決的方式轉(zhuǎn)變?yōu)橄壬暾?qǐng)異議登記，再提起民事訴訟。行政訴訟或復(fù)議只能解決程序上的法律關(guān)系，不能從實(shí)體法律關(guān)系上真正解決民事糾紛，而只有通過(guò)民事訴訟，才能根本性解決民事糾紛，擺脫行政訴訟或復(fù)議審理民事糾紛案件所產(chǎn)生的審而難決、無(wú)限循環(huán)的怪圈和困境，從而避免爭(zhēng)議所指向的房屋權(quán)利被處分，為真正權(quán)利人獲得該權(quán)利提供救濟(jì)渠道。

事實(shí)上，如果權(quán)利人同意更正，則根本不需要異議登記。申請(qǐng)異議登記，大都是利害關(guān)系人要求更正而不被同意的?！段餀?quán)法》第19條還規(guī)定：異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。從中我們還可以看出，異議登記給權(quán)利人造成的損害由申請(qǐng)人承擔(dān)，設(shè)立異議登記立法本意是一種暫時(shí)救濟(jì)手段，就是暫時(shí)維持原物權(quán)狀態(tài)，避免形成更為復(fù)雜的局面。因此，我們?cè)谑芾懋愖h登記時(shí)，不能把權(quán)利人不同意更正登記作為受理異議登記的必要收件。

參考文獻(xiàn)：

第4篇

一、基于同一房屋，轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記未記載于登記簿上，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理申請(qǐng)人申請(qǐng)的繼承轉(zhuǎn)移登記

《物權(quán)法》第14條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自記載于登記簿上時(shí)生效。該法第16條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。據(jù)此可知，本案中，張某生前將登記在其名下的房屋轉(zhuǎn)讓給李某，并與李某一起申請(qǐng)了轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記，但在該轉(zhuǎn)移登記記載于登記簿之前，李某還不能享有受讓于張某的房屋所有權(quán)，享有的只是因房屋轉(zhuǎn)讓合同產(chǎn)生的債權(quán)。

《繼承法》第2條規(guī)定，繼承自被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始?！段餀?quán)法》第29條規(guī)定，因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)生效。據(jù)此可知，本案中，如前所述，張某與李某雖然共同申請(qǐng)了轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記，但在該轉(zhuǎn)移登記記載于登記簿之前張某死亡?；诘怯洸镜挠涊d，該房屋的所有權(quán)人還是已經(jīng)去世的張某，屬于張某的遺產(chǎn)。張小某因繼承自張某死亡時(shí)起，依法取得了該房屋的所有權(quán)。

在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第32條第（四）項(xiàng)規(guī)定，在繼承事實(shí)發(fā)生后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。但該辦法第33條第（四）項(xiàng)規(guī)定，房屋所有權(quán)證是申請(qǐng)繼承轉(zhuǎn)移登記時(shí)必須提交的要件。本案中，被繼承人張某名下的房屋所有權(quán)證，在張某與李某共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記時(shí)，作為必須要件已經(jīng)提交給登記機(jī)構(gòu)，張小某申請(qǐng)繼承轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)法再向登記機(jī)構(gòu)提交該房屋所有權(quán)證。若如此，不能滿足《房屋登記辦法》第33條規(guī)定的申請(qǐng)繼承轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)提交材料的要求，對(duì)張小某申請(qǐng)的繼承轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)不予受理。

但是，《物權(quán)法》第11條規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。質(zhì)言之，其中的“權(quán)屬證明”，在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)登記的證明。該法第16條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。該法第17條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的表現(xiàn)形式，是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的外在證明，二者的記載一致時(shí)，都是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)登記的證明。二者的記載發(fā)生沖突時(shí)，以登記簿的記載為準(zhǔn)。概言之，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是當(dāng)然的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)登記的證明。申言之，本案中，張小某申請(qǐng)繼承轉(zhuǎn)移登記時(shí)，可以用所有權(quán)人為張某的登記簿打印件，替代張某的房屋所有權(quán)證。若如此，《物權(quán)法》的規(guī)定與《房屋登記辦法》的規(guī)定不一致，《房屋登記辦法》是行政規(guī)章，《物權(quán)法》是法律，按下位法服從上位法的法律適用原則，《房屋登記辦法》的效力低于《物權(quán)法》。因此，張小某依《物權(quán)法》的規(guī)定提交登記簿打印件等材料申請(qǐng)的繼承轉(zhuǎn)移登記于法有據(jù)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理。在司法實(shí)踐中，終審法院廣東省佛山市中級(jí)人民法院在審理“崔甲上訴某房產(chǎn)管理局房屋行政登記一案”時(shí)認(rèn)為“被上訴人根據(jù)原審第三人崔乙提交的房地產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)、公證書(shū)、刊登有遺失產(chǎn)權(quán)證聲明的報(bào)紙、國(guó)有土地使用證、申請(qǐng)人身份證明等材料，認(rèn)定崔為佛山市某路某房的合法繼承人，并為崔乙核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，屬認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，應(yīng)予維持”。遂判決維持原審法院維持某房產(chǎn)管理局的房屋登記。本案中，人民法院的認(rèn)為和判決體現(xiàn)，申請(qǐng)繼承產(chǎn)生的房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)，申請(qǐng)人無(wú)法提交房屋所有權(quán)證的，可以憑房屋所有權(quán)已經(jīng)登記的證明（本案中房屋所有權(quán)已經(jīng)登記的證明為登有遺失產(chǎn)權(quán)證聲明的報(bào)紙）替代之。

二、基于同一房屋，登記機(jī)構(gòu)受理繼承轉(zhuǎn)移登記后，與先行受理但尚未記載于登記簿上的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記形成沖突

在先行受理轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記后，又受理了繼承轉(zhuǎn)移登記，不管先辦理哪個(gè)登記，則后一個(gè)登記目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記關(guān)系到房屋所有權(quán)的歸屬，該兩種基于不同原因產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記在實(shí)現(xiàn)登記目的時(shí)形成沖突。有觀點(diǎn)認(rèn)為，申請(qǐng)的先后順序決定了在登記簿上記載的先后順位，除非在先的申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件而被拒絕受理，否則登記機(jī)構(gòu)必須按照申請(qǐng)的先后順序辦理同一不動(dòng)產(chǎn)上的各類登記。據(jù)此可知，本案中，張某與李某一起申請(qǐng)的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記，先于張小某申請(qǐng)的繼承轉(zhuǎn)移登記，故應(yīng)當(dāng)優(yōu)先辦理。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第22條第（三）項(xiàng)規(guī)定，申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與登記簿記載相沖突的，屬于不予登記的情形。概言之，本著先申請(qǐng)先登記的原則，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為李某辦理轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記，即對(duì)登記在張某名下的房屋所有權(quán)，先轉(zhuǎn)移登記到李某名下，對(duì)張小某再申請(qǐng)的繼承轉(zhuǎn)移登記，以與登記簿的記載相沖突為由，登記機(jī)構(gòu)對(duì)該繼承轉(zhuǎn)移登記作不予登記處理。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，如前所述，《物權(quán)法》第29條規(guī)定，因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)生效。據(jù)此可知，自張某死亡時(shí)起，張小某因繼承已經(jīng)依法享有了房屋所有權(quán)，屬于物權(quán)。張小某申請(qǐng)繼承轉(zhuǎn)移登記，只是將自己非經(jīng)登記即依法享有的房屋所有權(quán)予以公示，而李某與張某一起申請(qǐng)的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記，須記載于登記簿時(shí)起，李某受讓取得的房屋所有權(quán)才生效，在此之前享有的屬于合同債權(quán)。按物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，張小某申請(qǐng)的繼承轉(zhuǎn)移登記優(yōu)于張某與李某一起申請(qǐng)的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記，因此，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先辦理張小某申請(qǐng)的繼承轉(zhuǎn)移登記。繼承轉(zhuǎn)移登記后，適用《房屋登記辦法》第22條第（三）項(xiàng)規(guī)定，以張某與李某一起申請(qǐng)的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記與登記簿的記載相沖突為由，作不予登記處理。

上述兩個(gè)觀點(diǎn)，孰是孰非？

三、基于同一房屋產(chǎn)生的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記與繼承轉(zhuǎn)移登記沖突的處理

本案中，就現(xiàn)時(shí)登記在張某名下的房屋所有權(quán)，李某與張某一起申請(qǐng)的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記，張小某申請(qǐng)的繼承轉(zhuǎn)移登記，都關(guān)系到該房屋所有權(quán)將來(lái)的歸屬，換言之，李某和張小某對(duì)現(xiàn)時(shí)登記在張某名下的房屋所有權(quán)將來(lái)的歸屬發(fā)生了爭(zhēng)議?！段餀?quán)法》第33條規(guī)定，因物權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。那么，李某和張小某可否請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)確認(rèn)房屋所有權(quán)的歸屬呢？

《物權(quán)法》第12條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)為查驗(yàn)登記資料、詢問(wèn)申請(qǐng)人、對(duì)滿足登記要求的事項(xiàng)如實(shí)并及時(shí)登記。質(zhì)言之，登記機(jī)構(gòu)不是房屋權(quán)利歸屬的確認(rèn)機(jī)構(gòu)，不能應(yīng)李某和張小某的請(qǐng)求確認(rèn)爭(zhēng)議的房屋所有權(quán)的歸屬。若如此，李某和張小某該向哪個(gè)機(jī)構(gòu)請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán)的歸屬呢？

《民事訴訟法》第3條規(guī)定，公民之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系可以依法提起民事訴訟。據(jù)此可知，房屋所有權(quán)是公民最重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利之一，由此而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系可以依法提起民事訴訟。本案中，李某或張小某都可以以對(duì)方為被告，向人民法院提起確認(rèn)房屋所有權(quán)歸屬之訴，爾后，憑人民法院生效的法律文書(shū)申請(qǐng)登記。

但是，《房屋登記辦法》第23條規(guī)定，國(guó)有土地上的房屋所有權(quán)，登記機(jī)構(gòu)原則上須在30日內(nèi)將申請(qǐng)登記的事項(xiàng)記載于登記簿或作不予登記處理。即使延長(zhǎng)期限，也必須在90日內(nèi)完成登記或作不予登記處理。在期限內(nèi)，登記機(jī)構(gòu)對(duì)已經(jīng)受理了的這兩種相沖突的登記申請(qǐng)，在李某或張小某向人民法院前，或不向人民法院的情形下，該如何處理？

如前所述，若對(duì)其中之一作登記處理，而對(duì)另一個(gè)作不予登記處理，誰(shuí)先誰(shuí)后，無(wú)法把握，也無(wú)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定作依據(jù)。若都作不予登記處理，則不具備《房屋登記辦法》第22條規(guī)定的不予登記的情形?？煞癜磿壕彽怯浕蛑兄沟怯浱幚砟?？

《房屋登記辦法》第75條和第78條規(guī)定，更正登記或異議登記期間，應(yīng)當(dāng)暫緩登記。異議登記期間，權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)但尚未將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，第三人申請(qǐng)異議登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中止辦理原登記申請(qǐng)。據(jù)此可知，本案中，李某和張小某是對(duì)現(xiàn)時(shí)登記在張某名下的房屋所有權(quán)將來(lái)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，對(duì)現(xiàn)時(shí)登記在張某名下的房屋所有權(quán)及相關(guān)事項(xiàng)是否有錯(cuò)誤無(wú)異議，故不具備申請(qǐng)更正登記和異議登記的前提。概而言之，按《房屋登記辦法》的規(guī)定，對(duì)這兩種已經(jīng)受理了的相沖突的登記，也不能作暫緩登記和中止登記處理。那么，登記機(jī)構(gòu)該如何處理呢？

第5篇

    答:下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記:(1)房地產(chǎn)使用用途改變的;(2)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的;(3)房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的;(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的。

    申請(qǐng)變更登記應(yīng)提交什么文件,辦理變更登記時(shí)需繳納什么費(fèi)用?

    答:(1)《房地產(chǎn)變更登記申請(qǐng)書(shū)》;(2)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū);(3)改變房地產(chǎn)用途的,應(yīng)提交土地主管部門(mén)同意改變用途的批準(zhǔn)文件及土地使用合同書(shū),需補(bǔ)交地價(jià)的,還應(yīng)提交付清地價(jià)款證明;改變權(quán)利人姓名或名稱的,應(yīng)提交行政主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的文件;個(gè)人的提交公安部門(mén)證明;企業(yè)法定代表人變更一般不需辦理變更登記,待權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),同時(shí)提交變更證明即可;(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的應(yīng)提交有關(guān)部門(mén)證明。

    變更登記每項(xiàng)交納登記費(fèi)20元。

    哪些情況下需辦理二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記?

    答:(1)向發(fā)展商購(gòu)買(mǎi)的商品房(包括合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房);(2)企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房;(3)市、區(qū)住宅局出售的福利房、微利房。

    購(gòu)買(mǎi)二級(jí)市場(chǎng)商品房后,何時(shí)可以申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)證》?

    答:根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》第三十六條的規(guī)定,只有商品房項(xiàng)目辦理了房地產(chǎn)初始登記后,小業(yè)主才能順利地領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。也就是說(shuō),只有發(fā)展商按要求將商品房項(xiàng)目有關(guān)初始登記材料上報(bào)登記部門(mén),按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)并經(jīng)登記部門(mén)按程序?qū)徟藴?zhǔn)后,初始登記才算結(jié)束,小業(yè)主才能辦證。因此,并不是發(fā)展商一提交商品房項(xiàng)目的資料后,小業(yè)主就可以申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)證》。

    如何辦理二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?

    答:辦理二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記需提交下列資料:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》;(2)身份證明;(3)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同;(4)付款發(fā)票和付清房款證明。

    辦理二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記一般由發(fā)展商統(tǒng)一辦理,也可以自行到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)辦理。

    拆遷賠償房如何辦理《房地產(chǎn)證》?能否轉(zhuǎn)讓?

    答:拆遷賠償?shù)姆康禺a(chǎn),原則上按被拆房地產(chǎn)的性質(zhì)進(jìn)行登記發(fā)證。辦理時(shí)應(yīng)提交下列資料:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》;(2)身份證明;(3)經(jīng)規(guī)劃國(guó)土部門(mén)或舊城改造辦鑒證的拆遷賠償協(xié)議書(shū);(4)補(bǔ)償與被拆遷房地產(chǎn)有差價(jià)的,差值部分應(yīng)提交補(bǔ)差發(fā)票復(fù)印件及發(fā)展商出具的付清差價(jià)款證明。

    拆遷賠償房的登記價(jià),一般按新建房的建筑成本登記;補(bǔ)交差價(jià)的,差價(jià)計(jì)入登記價(jià)。

    拆遷賠償房屬于商品房地產(chǎn)的,發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》,可以轉(zhuǎn)讓;不屬于商品房的,發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》,不能轉(zhuǎn)讓。

    集資房、合作建房如何辦理《房地產(chǎn)證》?

    答:(1)集資建房、合作建房的,必須是經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的,并辦理了房地產(chǎn)初始登記的房地產(chǎn)才可以辦理小業(yè)主的《房地產(chǎn)證》;(2)未經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的非法集資建房、合作建房,必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)處理并補(bǔ)交地價(jià)款,按規(guī)定辦理房地產(chǎn)初始登記后,方可辦理小業(yè)主《房地產(chǎn)證》;(3)經(jīng)初始登記后的集資建房、合作建房提交下列資料后即可辦理《房地產(chǎn)證》:《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》;身份證明;集資建房或合作建房合同書(shū)或協(xié)議書(shū);購(gòu)房發(fā)票復(fù)印件;發(fā)展商出具的付清房款證明。

    什么情況屬于三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記?

    答:凡房地產(chǎn)已辦理二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后又發(fā)生轉(zhuǎn)移的,稱為三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記。如房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換、繼承,人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移等等。

    三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記需提交什么資料?

    答:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》;(2)轉(zhuǎn)讓、受讓雙方身份證明;(3)《房地產(chǎn)證》或其他產(chǎn)權(quán)證書(shū);(4)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。

    拍賣(mài)的房地產(chǎn)過(guò)戶需提交哪些資料?

    答:通過(guò)法院拍賣(mài)的需提交:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》;(2)競(jìng)授人身份證明;(3)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)、付清拍賣(mài)款證明;(4)法院判決、裁定或調(diào)解書(shū)、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū);(5)原產(chǎn)權(quán)證書(shū),人民法院在辦案中未能收回原產(chǎn)權(quán)證的,需以法院名義在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》公告作廢;(6)若所拍賣(mài)的房地產(chǎn)是行政劃拔、減免地價(jià)的,需提交用地補(bǔ)充協(xié)議和付清地款證明。

    由業(yè)主自行委托拍賣(mài)行拍賣(mài)的需提交:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》;(2)競(jìng)授人身份證明;(3)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)、付清拍賣(mài)款證明;(4)原產(chǎn)權(quán)證書(shū);(5)委托拍賣(mài)的公證書(shū)。

    拍賣(mài)房地產(chǎn)過(guò)戶稅費(fèi)按三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓計(jì)算。

    如何辦理房地產(chǎn)交換?需繳納哪些費(fèi)用?

    答:房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)移給對(duì)方的法律行為。當(dāng)事人雙方簽訂換房協(xié)議公證書(shū)(福利房需原產(chǎn)權(quán)單位和房改審批部門(mén)的同意),并提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)、身份證明、原產(chǎn)權(quán)證書(shū);對(duì)商品房交換的房屋有差價(jià)的,應(yīng)當(dāng)就差價(jià)部分按三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓交納稅費(fèi)。

第6篇

(一)物權(quán)確定、特定原則的涵義

由于物權(quán)屬于支配權(quán)，它使權(quán)利人可以對(duì)特定的物進(jìn)行排他性的支配，因此物權(quán)的客體必須是單個(gè)的、特定的。原則上，無(wú)論是所有權(quán)、用益物權(quán)還是擔(dān)保物權(quán)，都必須指向特定的物。這就是所謂的“物權(quán)特定原則”，該原則也稱“物權(quán)客體特定原則”，它要求物權(quán)的客體必須是單個(gè)的、特定的物。具體來(lái)說(shuō)，物權(quán)特定原則有兩層含義：其一，《物權(quán)法》不承認(rèn)集合物上可以存在所有權(quán)，一個(gè)特定的物上只能有一個(gè)所有權(quán)，任何物上不可能同時(shí)存在兩個(gè)以上的所有權(quán)；其二，作為物權(quán)客體的物必須是單個(gè)的物，即具有獨(dú)立性的，可以被獨(dú)立加以支配的物。只有堅(jiān)持物權(quán)特定的原則，才能有效明確物的歸屬、保證每一個(gè)經(jīng)濟(jì)上有價(jià)值的物能夠被獨(dú)立加以支配并投入流通，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)物的有效利用。

物權(quán)人有權(quán)對(duì)其享有的物權(quán)加以處分。如果處分的對(duì)象不確定，外界第三人將無(wú)從得知哪一個(gè)物上的物權(quán)發(fā)生了變動(dòng)，對(duì)于交易安全的保護(hù)顯然是不利的。因此，物權(quán)人的處分行為指向的必須是已經(jīng)確定或者至少是可以確定的物，此即“物權(quán)確定原則”。例如，甲與乙訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，甲將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給乙，甲這一處分行為必須指向的是具體的房屋，而非泛泛的某一類或某一些房屋。

盡管《物權(quán)法》第181條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押制度，允許企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的、將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品設(shè)定抵押。但是，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)仍然必須被特定下來(lái)。故此，動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押也并未違反物權(quán)特定與物權(quán)確定的原則。

不動(dòng)產(chǎn)登記法屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)程序法，自當(dāng)遵循物權(quán)特定原則與物權(quán)確定原則。首先，被記載入登記簿的不動(dòng)產(chǎn)必須是特定的和確定的。不動(dòng)產(chǎn)雖不可移動(dòng)，但因其相互連接，所以必須運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量制度將不動(dòng)產(chǎn)從地理空間上將位置或坐落加以確定，并明確該不動(dòng)產(chǎn)的界址、面積等其他自然狀況，使之成為獨(dú)立的、特定的物，方能成為物權(quán)支配的標(biāo)的物并被記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。即便是正在建造或尚未建造的建筑物，雖未成為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，仍必須是可以特定的或可以確定的，方能成為物權(quán)的客體，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。其次，只有可以獨(dú)立成為物權(quán)客體的不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)變動(dòng)才能進(jìn)行登記，并以登記為生效或?qū)怪?/p>

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記單元的涵義

為了解決登記中不動(dòng)產(chǎn)的特定問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)登記法中就有所謂“登記單元”(也稱“登記單位”)的概念。登記單元可以確保只有那些能從法律技術(shù)上加以分割，可以被特定化的不動(dòng)產(chǎn)及其上的權(quán)利方能被記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿。具體來(lái)說(shuō)，具備以下三個(gè)要件的不動(dòng)產(chǎn)才滿足登記單元的要求。

1.具有明確的界址或界線

無(wú)論是土地還是房屋，只有具有明確的界址或界線時(shí)，才能和其他不動(dòng)產(chǎn)相區(qū)分，成為確定的、單個(gè)的物，進(jìn)而為物權(quán)人所支配，該物上的物權(quán)才可以被記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿。故此，《物權(quán)法》第11條明確規(guī)定，當(dāng)事人在申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供不動(dòng)產(chǎn)界址。如果沒(méi)有明確具體的界址或界線的不動(dòng)產(chǎn)，則該不動(dòng)產(chǎn)并非獨(dú)立的物，不能單獨(dú)成為物權(quán)的客體，不符合不動(dòng)產(chǎn)登記單元的要求。所謂不動(dòng)產(chǎn)界址，就土地而言，意味著土地的三維空間范圍必須是界線封閉的。只有這樣，它才是法律意義上的土地即“地塊”，而非僅僅自然資源意義上的土地。就房屋來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)界址要求房屋有明確的四至界線，從而將此房屋與彼房屋相區(qū)分，形成一個(gè)特定的、獨(dú)立的物。

2.地理空間上的確定性與唯一性

土地和房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不可移動(dòng)。因此，任何不動(dòng)產(chǎn)都必須能夠從地理位置上加以確定。對(duì)于土地而言，確定地理位置的方法是依靠地籍測(cè)量形成的地籍圖或地籍冊(cè)。地籍圖或地籍冊(cè)賦予每一個(gè)地塊以唯一的、確定不變的號(hào)碼，登記簿上通過(guò)援引該號(hào)碼以確定土地的地理位置，據(jù)此形成地籍圖或地籍冊(cè)與土地登記簿的關(guān)聯(lián)性。至于房屋的地理位置即坐落，則需要通過(guò)房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪形成的房地產(chǎn)分幅平面圖與房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪形成的房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖等加以確定，并賦予唯一、確定不變的號(hào)碼，據(jù)此形成房地產(chǎn)測(cè)繪資料與房屋登記簿之間的關(guān)聯(lián)性。

3.具有獨(dú)立的使用價(jià)值

不動(dòng)產(chǎn)屬于物，具有使用價(jià)值，能夠滿足人們的生產(chǎn)、生活的需要。因此，只有那些具有實(shí)際價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)才能成為不動(dòng)產(chǎn)登記的單元。例如，最高人民法院頒布的《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條明確要求建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋必須“具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用”，方屬于《物權(quán)法》第6章所稱的“專有部分”。

二、土地的登記單元

(一)地籍塊與地籍冊(cè)

只有當(dāng)土地能夠被精確地加以測(cè)繪(測(cè)量與制圖)，從而使其位置與范圍被毫無(wú)疑問(wèn)地確定下來(lái)時(shí)，土地登記制度才能發(fā)揮其功能。在法律上，實(shí)現(xiàn)確定土地位置與范圍這一任務(wù)的是通過(guò)官方地籍測(cè)量制度形成的地籍冊(cè)或地籍圖。地籍測(cè)量是指利用測(cè)量?jī)x器和測(cè)量技術(shù)，在一定區(qū)域內(nèi)，測(cè)量每塊地的位置、形狀、界址、面積，從而繪制地籍圖或地籍冊(cè)，明了土地的分布狀況，為土地登記提供依據(jù)的活動(dòng)。地籍圖或地籍冊(cè)就是在地籍測(cè)量后繪制的，用以表示土地的位置、界址及形狀的官方圖冊(cè)。透過(guò)地籍圖或地籍冊(cè)，人們可以清晰地了解地塊的位置、界址、形狀、面積、用途等自然狀況，而被納入地籍冊(cè)或地籍圖的每一個(gè)地塊，會(huì)獲得一個(gè)特定的號(hào)碼，從而成為所謂的地籍塊。土地登記簿應(yīng)依據(jù)地籍冊(cè)來(lái)標(biāo)明被登記的土地。例如，德國(guó)《土地登記條例》第2條規(guī)定，“在土地登記簿中，應(yīng)當(dāng)通過(guò)各州的官方目錄來(lái)標(biāo)明土地”。這個(gè)官方目錄指的就是地籍冊(cè)，其目的是為了在地理位置上確定地塊(Grundstueck)，從而使得地塊能夠被特定下來(lái)，成為物權(quán)的客體，以便進(jìn)入法律交易中。每一個(gè)被納入地籍冊(cè)中的地塊都會(huì)獲得一個(gè)特定的號(hào)碼(該號(hào)碼由數(shù)字與地籍號(hào)組成)，在地籍冊(cè)中取得特定號(hào)碼的地塊為“地籍塊”。

(二)我國(guó)的土地登記單元為宗地

在我國(guó)，地籍塊就是所謂的“宗地”。《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定，地籍調(diào)查以一宗地為單位。凡是被權(quán)屬界址線所封閉的地塊，稱為一宗地。一個(gè)地塊內(nèi)由幾個(gè)土地使用者共同使用而其間又難以劃清權(quán)屬界線的，也稱為一宗地。大型企事業(yè)單位用地內(nèi)具有法人資格的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算單位用地應(yīng)獨(dú)立分宗。地籍編號(hào)以行政區(qū)為單位，按街道、宗兩級(jí)編號(hào)，對(duì)于較大城市可按街道、街坊、宗三級(jí)編號(hào)。地籍號(hào)統(tǒng)一自左到右、自上而下，由“1”號(hào)開(kāi)始順序編號(hào)。同一街道、街坊、宗地被兩幅以上基本地籍圖分割時(shí)，應(yīng)注記同一地籍號(hào)。界址點(diǎn)應(yīng)按街坊或圖幅統(tǒng)一編號(hào)。

通過(guò)地籍調(diào)查形成的主要成果就是地籍圖，包括基本地籍圖和宗地圖?；镜丶畧D是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬狀況的基本圖，是測(cè)制宗地圖的基礎(chǔ)，包括分幅鉛筆原圖、著墨二底圖?；镜丶畧D比例尺一般為1：500或1：

i000，城鎮(zhèn)宜采用1：500，獨(dú)立工礦和村莊也可采用1：2000?；镜丶畧D中分幅鉛筆原圖包括的內(nèi)容為：各級(jí)行政界線，地籍平面控制點(diǎn)，地籍編號(hào)，宗地界址點(diǎn)及界址線，街道名稱、門(mén)牌號(hào)，在宗地內(nèi)能注記下的單位名稱，河流、湖泊及其名稱，必要的建筑物、構(gòu)筑物，地類號(hào)，宗地面積。而著墨二底圖內(nèi)容除不注宗地面積外，其他與鉛筆原圖相同。宗地圖只表示特定的宗地及其四至的內(nèi)容，是土地證書(shū)和宗地檔案的附圖，一般用32開(kāi)、16開(kāi)、8開(kāi)紙，從基本地籍圖上蒙繪或復(fù)制，宗地過(guò)大或過(guò)小時(shí)可調(diào)整比例尺繪制。宗地圖的內(nèi)容包括：本宗地號(hào)、地類號(hào)、宗地面積、界址點(diǎn)及界址點(diǎn)號(hào)、界址邊長(zhǎng)；鄰宗地號(hào)及鄰宗地界址示意線等。

由于地籍冊(cè)上的地籍塊是宗地，因此我國(guó)的土地登記單元也就是宗地。《土地登記辦法》第5條第1款規(guī)定：“土地以宗地為單位進(jìn)行登記”。同條第2款規(guī)定：“宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間”。德國(guó)法上，地籍冊(cè)中的一個(gè)地籍塊可以構(gòu)成一塊“土地登記簿意義上的土地”；多個(gè)地籍塊也可以共同構(gòu)成一塊登記簿意義上的土地，但是，一個(gè)地籍塊則不能被分為數(shù)塊登記簿意義上的土地。在我國(guó)，地籍圖上的一宗地就是土地登記簿上的一個(gè)登記單元，一宗地不能作為多個(gè)登記單元，一個(gè)登記單元也不能包括多宗地。依據(jù)《土地登記辦法》第14條以及《土地登記表格使用及填寫(xiě)說(shuō)明》的規(guī)定，土地登記申請(qǐng)時(shí)，申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)以宗地為單位填寫(xiě)。如果一個(gè)土地使用權(quán)人或者所有人使用或擁有兩宗以上的土地，則應(yīng)當(dāng)按照宗地分別填寫(xiě)申請(qǐng)。如果一宗地有多個(gè)土地使用權(quán)人的，由各個(gè)共有土地使用權(quán)人分別填寫(xiě)申請(qǐng)書(shū)，審批表也應(yīng)當(dāng)以宗地為單位填寫(xiě)。一宗地有多個(gè)土地使用權(quán)人的，按照各共有使用權(quán)人的土地情況分別填寫(xiě)審批表。土地登記機(jī)構(gòu)在辦理土地登記時(shí)，應(yīng)按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)。

1.根據(jù)對(duì)土地登記申請(qǐng)的審核結(jié)果，以宗地為單位填寫(xiě)土地登記簿。土地登記簿由每宗地的土地登記卡、土地登記卡續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄三部分組成。如果是土地權(quán)利人獨(dú)自擁有一宗地的，土地登記時(shí)，只填寫(xiě)土地登記卡及續(xù)表。如果是兩個(gè)以上的土地使用權(quán)人共同使用一宗地，土地登記時(shí)，填寫(xiě)宗地土地登記卡及續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄、各土地使用權(quán)人土地登記卡及續(xù)表。

2.根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以權(quán)利人為單位填寫(xiě)土地歸戶卡。土地歸戶卡以土地權(quán)利人為單位填寫(xiě)，土地權(quán)利人在同一縣級(jí)行政區(qū)域內(nèi)擁有、使用兩宗以上土地的，應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)在同一土地歸戶卡上。

三、房屋的登記單元

(一)房地產(chǎn)測(cè)繪資料

房地產(chǎn)測(cè)繪資料包括房地產(chǎn)分幅平面圖、房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖等。這些測(cè)繪資料主要就是用于確定房屋的建筑面積、地理位置、界線范圍等自然狀況，登記簿中記載的房屋的自然狀況就來(lái)自于其中。沒(méi)有房地產(chǎn)測(cè)繪資料，就無(wú)法確定房屋的位置、面積、界址，房屋就不可能作為特定的物被記載于房屋登記簿，進(jìn)而展現(xiàn)其上的權(quán)利狀況。

按照測(cè)繪的范圍不同，房地產(chǎn)測(cè)繪可分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪與房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域中，大范圍建立整體的房地產(chǎn)平面控制圖，測(cè)繪全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬狀況的基本圖――房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)分幅平面圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等基本狀況的基本圖，它是房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪的成果，也是測(cè)繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖的基礎(chǔ)資料。房地產(chǎn)分幅平面圖的測(cè)繪范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦、企事業(yè)單位及與其毗連的居民點(diǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪是指在房地產(chǎn)管理與經(jīng)營(yíng)中，根據(jù)需要或申請(qǐng)人的要求，測(cè)繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面及相關(guān)資料。房地產(chǎn)分丘平面圖是房地產(chǎn)分幅平面圖的局部圖，它反映的是本丘內(nèi)所有房屋及其用地情況、權(quán)屬位置、分界點(diǎn)、房角點(diǎn)、房屋建筑面積、用地面積、四至關(guān)系、權(quán)屬狀況等內(nèi)容。依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，房屋用地調(diào)查與測(cè)繪以丘為單元分戶進(jìn)行，丘是指地表上一塊有界空間的地塊，一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱獨(dú)立丘，一個(gè)地塊屬于幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱組合丘。丘的劃分標(biāo)準(zhǔn)為：有固定界標(biāo)的按固定界標(biāo)劃分、沒(méi)有固定界標(biāo)的按自然界線劃分。丘的編號(hào)按市、市轄區(qū)(縣)、房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分區(qū)、丘五級(jí)編號(hào)。

房地產(chǎn)分層分戶圖是指在房地產(chǎn)分丘圖的基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一幢房屋或幾幢房屋或一幢房屋某一層中的一戶為基本單元，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖，它展現(xiàn)的是具體的每一個(gè)房屋登記基本單元的坐落、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積等自然狀況。因此，該圖應(yīng)當(dāng)按照房屋登記的基本單元繪制。

(二)房屋基本單元的涵義

房屋登記基本單元也稱房屋基本單元。《房屋登記辦法》第10條規(guī)定：“房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)(幢號(hào)、室號(hào)等)的房屋或者特定空間”。依據(jù)這一規(guī)定可知，房屋基本單元應(yīng)當(dāng)具備以下三項(xiàng)要件。

首先，有固定界限。在我國(guó)房屋登記實(shí)踐中，固定界限是指經(jīng)過(guò)房屋行政管理部門(mén)審定或確認(rèn)的能夠明確房屋或特定空間的范圍與面積的界限，如工程規(guī)劃設(shè)計(jì)并施工建設(shè)的實(shí)體墻界限或永久性的圍護(hù)結(jié)構(gòu)界限；經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、消防、安監(jiān)等部門(mén)審定批準(zhǔn)的，以永久固定于地面的界標(biāo)作為界址點(diǎn)構(gòu)成的界限。即便是房屋經(jīng)過(guò)實(shí)物分割，被分割后的新房屋，也必須具有固定的界限。例如，南京市房產(chǎn)管理局規(guī)定，只有當(dāng)被劈分的房屋的自然狀況同時(shí)滿足以下條件時(shí)才能測(cè)量：各戶面積均要達(dá)到25平方米以上(含25平方米)；劈分后房屋至少有三面外墻是本戶獨(dú)自使用的自有墻(無(wú)鄰戶借用)；各戶有獨(dú)立的出入口；分戶墻體必須與原有房屋結(jié)構(gòu)一致。實(shí)踐中，在一些地方曾出現(xiàn)所謂的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，開(kāi)發(fā)商并不通過(guò)實(shí)體墻壁將銷售的各個(gè)商鋪加以區(qū)隔，而是以劃線、地釘或銅條等方法將之區(qū)分開(kāi)來(lái)。如果此種區(qū)分方法得到有關(guān)主管部門(mén)的審核，也屬于具有固定的界限。例如，2009年合肥市房地產(chǎn)管理局頒布的《合肥市商業(yè)設(shè)施分割銷售管理暫行規(guī)定》規(guī)定：“商業(yè)設(shè)施分割可以采用實(shí)體墻進(jìn)行分割；亦可在室內(nèi)裝修活動(dòng)結(jié)束后，采取在地面嵌入銅條的方式進(jìn)行分割。以銅條嵌入方式分割的，銅條寬度不應(yīng)小于1厘米；銅條末端應(yīng)釘有銅釘，銅釘直徑不應(yīng)小于2.5厘米；銅釘應(yīng)當(dāng)依次進(jìn)行編號(hào)，以確定出售區(qū)域的具置；編號(hào)標(biāo)記應(yīng)嵌入銅釘螺帽，防止損毀。商業(yè)設(shè)施分割銷售后辦理房屋登記時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供銅釘編號(hào)對(duì)照表，各辦證單位按照銅釘編號(hào)對(duì)照表在房地產(chǎn)權(quán)證附記欄注明銷售區(qū)域的四角銅釘編號(hào)”。

其次，可以獨(dú)立使用。獨(dú)立使用意味著房屋或特定空間能夠滿足人們的社會(huì)生活需要，屬于法律上的物。判斷是否具有獨(dú)立使用價(jià)值應(yīng)當(dāng)從社會(huì)一般觀念加以判斷。在我國(guó)實(shí)踐中，曾出現(xiàn)

一些人為了孩子上學(xué)落戶等需要而一套房屋分割為非常小的部分，并要求登記機(jī)構(gòu)辦理房屋分割登記。登記機(jī)構(gòu)在決定是否辦理此種登記時(shí)，不僅要考慮被分割后的房屋是否具有固定的界限，還需要考慮是否具有獨(dú)立的使用價(jià)值，如果分割后的房屋不具有獨(dú)立的使用價(jià)值，則不應(yīng)辦理分割登記。例如，吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳頒布的《吉林省房屋登記若干問(wèn)題暫行規(guī)定(一)》第8條規(guī)定：“房屋分割應(yīng)滿足獨(dú)立使用功能要求，符合強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”。

再次，具有明確的、唯一的編號(hào)(幢號(hào)、室號(hào)等)。房屋建筑在土地上，房屋的編號(hào)也應(yīng)建立在房屋地理定位的基礎(chǔ)上，即先確定房屋的幢號(hào)，然后再確定戶號(hào)，從而為作為登記單元的房屋編制唯一的、確定的、不變的登記基本單元代碼。房屋登記基本單元代碼由基本單元幢號(hào)代碼與戶號(hào)代碼組合而成。實(shí)踐中，房屋基本登記單元幢號(hào)代碼的編制方法有三種：其一，基本單元所在幢的平面橫縱坐標(biāo)代碼定位法，簡(jiǎn)稱“坐標(biāo)法”，即以幢西南角平面坐標(biāo)表示，由橫坐標(biāo)(6位)、縱坐標(biāo)(6位)構(gòu)成；其二，基本單元所在幢地籍宗地代碼定位法，簡(jiǎn)稱“分宗法”，即以土地地籍分宗圖為基礎(chǔ)編制，由街坊號(hào)(3位)、宗地號(hào)(4位)、幢編號(hào)(4位)構(gòu)成；其三，基本單元所在幢房產(chǎn)分幅分丘代碼定位法，簡(jiǎn)稱“分幅法”，即以房產(chǎn)分幅分丘圖為基礎(chǔ)編制，由分幅圖(6位)、分丘圖號(hào)(4位)、幢編號(hào)(4位)構(gòu)成。戶名代碼(4位)以每幢房地產(chǎn)內(nèi)基本單元為單位，按照一定順序的登記流水編號(hào)。

(三)房屋基本單元的類型

依據(jù)房屋的功能，可將房屋分為住房和非住房，《房屋登記辦法》第10條將房屋的基本單元分為：住房基本單元與非住房基本單元。其中，住房基本單元又進(jìn)一步分為國(guó)有土地范圍內(nèi)的住房基本單元與集體土地范圍內(nèi)的住房基本單元。

1.國(guó)有土地范圍內(nèi)的住房基本單元

依據(jù)《房屋登記辦法》第10條，國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、問(wèn)等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。首先，所謂“成套住房”是指由臥室、起居室、衛(wèi)生間、廚房、室內(nèi)過(guò)道、客廳等不同功能的房間組成的住房。盡管成套住房中各個(gè)房間都是有規(guī)定界限的，但由于它們?cè)诳諉?wèn)上相連、組合起來(lái)后才能滿足人們?nèi)粘Ｉ罹幼≈?。因此，《商品房銷售管理辦法》第12條規(guī)定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售”?！斗课莸怯涋k法》也要求成套住房只能以套為登記基本單元，不能按問(wèn)登記。其次，非成套住房是指不具備單獨(dú)的衛(wèi)生問(wèn)、廚房或起居室的住房。非成套住房是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期階段的產(chǎn)物，主要集中在一些建造年代較早的社區(qū)。對(duì)于那些非成套住房，則可以以房屋的幢、層、問(wèn)等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。需要注意的一點(diǎn)是，《房屋登記辦法》第10條只是規(guī)定“套”屬于成套住房進(jìn)行登記的基本單元，并不意味著成套住宅不能以更大的登記單元――“幢”、“層”來(lái)進(jìn)行登記。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋建造完畢進(jìn)行所有權(quán)初始登記時(shí)，完全可以選擇可以是以幢、層或套作為登記單元。但是其按照幢進(jìn)行所有權(quán)初始登記后，如果是按套銷售的，則應(yīng)當(dāng)先辦理分割登記，然后才能辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

2.集體土地范圍內(nèi)的住房基本單元

集體土地范圍內(nèi)村民住房的情況比較復(fù)雜，《房屋登記辦法》第10條區(qū)分不同情形對(duì)集體土地范圍內(nèi)的住房基本單元做出了規(guī)定。首先，考慮到我國(guó)農(nóng)村大多數(shù)村民的住房屬于獨(dú)立建筑，因此集體土地范圍內(nèi)的村民住房原則上以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元。其次，對(duì)于幾戶村民利用共有宅基地上建造的村民住房，則以套、問(wèn)等有固定界限的部分為基本單元。

3.非住房的基本登記單元

《房屋登記辦法》第10條規(guī)定：“非住房以房屋的幢、層、套、問(wèn)等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記”。非住房可以成套銷售，也可以按照幢、層、問(wèn)來(lái)銷售。無(wú)論是幢、層、套、問(wèn)，只要是具有固定界限的，都屬于非住房的基本單元。

第7篇

金紹達(dá)：房屋登記程序是房屋登記機(jī)構(gòu)實(shí)施登記行為時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的方式、過(guò)程和順序，登記的程序必須合法。

按《房屋登記辦法》第7條的規(guī)定，房屋登記一般依照申請(qǐng)、受理、審核、記載于登記簿和發(fā)證的程序進(jìn)行，公告則是房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)選擇進(jìn)行的程序?！斗康禺a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》對(duì)登記程序作了與《房屋登記辦法》基本一致的規(guī)定：即“房地產(chǎn)登記宜按申請(qǐng)、受理、審核、登簿、發(fā)證的程序進(jìn)行”，這里用了個(gè)“宜”字。依照《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》對(duì)用詞的說(shuō)明，“宜”是“表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的”（《房屋登記辦法》在規(guī)定登記的程序時(shí)也加上了“一般”這一前置條件）。所以，從上述辦法和規(guī)程的規(guī)定可以看出，并不是所有的登記都是按申請(qǐng)、受理、審核、登簿、發(fā)證這一程序進(jìn)行。

一、詢問(wèn)申請(qǐng)人是受理程序中的一項(xiàng)具體要求。由申請(qǐng)人提出登記申請(qǐng)時(shí)，受理是必經(jīng)的程序，所以必須要對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行詢問(wèn)。而在登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)直接啟動(dòng)登記程序時(shí)，并不需要由當(dāng)事人提出登記申請(qǐng)，沒(méi)有申請(qǐng)人申請(qǐng)，就談不上詢問(wèn)申請(qǐng)人了。如《房屋登記辦法》第41條所規(guī)定的登記機(jī)構(gòu)可以直接辦理注銷登記的情形，以及第75條第1款所規(guī)定的由登記機(jī)構(gòu)直接進(jìn)行的更正登記，這些登記都是由登記機(jī)構(gòu)依照職權(quán)直接啟動(dòng)登記程序。所以，不是所有的房屋登記都要進(jìn)行詢問(wèn)。

二、發(fā)證列入了登記的程序，但也不是所有房屋登記的必經(jīng)程序。如：屬于小區(qū)全體業(yè)主所有的房屋不發(fā)證，注銷登記、異議登記也不發(fā)證。

三、更正登記并不能說(shuō)是異議登記的程序。登記的程序從申請(qǐng)人申請(qǐng)或登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)啟動(dòng)時(shí)開(kāi)始，到發(fā)證或是記載于登記簿時(shí)就告結(jié)束。更正登記和異議登記是兩種不同類型的登記，所以，一種登記不可能成為另一種登記的程序。

第8篇

房、地登記信息不一致主要表現(xiàn)為權(quán)利人所持的房、地兩證記載的房屋、土地的權(quán)利人（含查封主體）、坐落、用途、登記范圍、地號(hào)及附圖記載的房屋狀況不一致，主要是因機(jī)構(gòu)分設(shè)時(shí)登記政策、程序不同造成的，如何在核發(fā)新證時(shí)實(shí)現(xiàn)房、地信息的有機(jī)統(tǒng)一，我局陸續(xù)下發(fā)了相關(guān)文件做到有據(jù)可依，下面分別舉例說(shuō)明。

一、關(guān)于房地兩證權(quán)利人不一致問(wèn)題

房地統(tǒng)一登記時(shí)首先遇到的問(wèn)題就是申請(qǐng)人在辦理房地轉(zhuǎn)讓、抵押、注銷等手續(xù)時(shí)，所持的房證中記載的房屋所有權(quán)人和地證中記載的土地使用權(quán)人不一致。

例如，某辦公樓的《房屋所有權(quán)證》證載權(quán)利人C分別持房、地兩證咨詢?nèi)绾卧诮y(tǒng)一登記中辦理抵押登記手續(xù)。登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)其房證記載的房屋所有權(quán)人雖然為C，但地證記載的土地使用權(quán)人卻為A，現(xiàn)在要向銀行抵押貸款，按銀行要求和我市房地統(tǒng)一登記的規(guī)定，須辦理房地一體的抵押登記。經(jīng)詢問(wèn)和調(diào)閱原來(lái)的房、地登記檔案，發(fā)現(xiàn)該辦公樓最初房、地兩證均登記在A名下，后經(jīng)歷了兩次轉(zhuǎn)讓，先是原房、地權(quán)利人A將其賣(mài)給了B，B又出售給C。兩次轉(zhuǎn)讓只辦了房屋轉(zhuǎn)移登記，均未辦理土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)為“劃撥”。

造成該問(wèn)題的原因是按原國(guó)家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》“未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)”及我市規(guī)定，在從A到B到C的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，應(yīng)現(xiàn)狀補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)繳評(píng)估地價(jià)20%的土地出讓金，而三方當(dāng)事人均不愿支付該筆出讓金，所以未申請(qǐng)土地轉(zhuǎn)讓登記，而當(dāng)時(shí)由于房、地登記機(jī)構(gòu)分設(shè)，按照當(dāng)時(shí)房屋登記的規(guī)定，土地出讓金繳納證明、土地證不是辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的必備要件，因此房屋登記部門(mén)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依據(jù)相關(guān)合同在當(dāng)事人繳納房屋轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的情況下，為B、C兩次辦理了房屋登記手續(xù)，而地證仍在A的名下。

在統(tǒng)一登記中，需要登記機(jī)構(gòu)處理兩個(gè)問(wèn)題：一是是否要求C將A、B找來(lái)共同申請(qǐng)土地登記轉(zhuǎn)讓手續(xù)；二是是否補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，由誰(shuí)補(bǔ)辦，是A、B還是C。C表示無(wú)法找到A、B，同時(shí)也擔(dān)心找到后不配合問(wèn)題。對(duì)此我們做了如下處理：一是本著“尊重歷史、尊重事實(shí)”的原則，考慮到在房屋登記檔案中，有A、B、C三方的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)和相關(guān)簽字，按照《城市房地產(chǎn)管理法》“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”的規(guī)定，C憑房屋所有權(quán)證辦理了土地登記手續(xù)。二是在房地統(tǒng)一管理的情況下必須保證土地政府收益不流失，這次統(tǒng)一登記必須補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金。C憑房證補(bǔ)辦了土地登記手續(xù)后，通過(guò)內(nèi)部機(jī)制與土地交易部門(mén)溝通，由C補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)后，核發(fā)統(tǒng)一的房地證書(shū)，土地性質(zhì)由劃撥變?yōu)槌鲎專筠k理抵押登記手續(xù)，既避免糾紛、簡(jiǎn)化程序，同時(shí)又提高了其抵押價(jià)值。此外，在統(tǒng)一登記后，發(fā)生新的轉(zhuǎn)讓行為辦理房地登記的，必須按規(guī)定補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)后再辦理房地登記手續(xù)。

二、關(guān)于房地登記率不同步問(wèn)題

2006年我市實(shí)現(xiàn)房地統(tǒng)一登記時(shí)，國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋完成初始登記率約為90%，而土地完成初始登記率約為30%，房屋已登記土地未登記的大部分為商品住宅或建筑物區(qū)分所有的小區(qū)，少部分為企業(yè)的獨(dú)用宗地只辦了房屋登記因各種原因未辦理土地登記。

造成該問(wèn)題的原因是房屋所有權(quán)人憑房證就能轉(zhuǎn)讓、抵押，確認(rèn)建筑物區(qū)分所有權(quán)，不重視土地登記，特別是天津自2003至2006年，市政府高度重視群眾購(gòu)房后拿不到產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題，通過(guò)房屋補(bǔ)登解決了4.1萬(wàn)戶商品房購(gòu)房人因企業(yè)注銷、下落不明的辦證問(wèn)題，大幅提高了房屋登記率。剛拿到房證的購(gòu)房人在房、地機(jī)構(gòu)合一后立即要求取得土地權(quán)利的呼聲也越來(lái)越高。

第9篇

一、據(jù)以研究的案例

1998年7月8日，贏嘉公司與原北京市房屋土地管理局簽訂《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，依法取得了本市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)南路2號(hào)的國(guó)有土地使用權(quán)。1999年4月26日，贏嘉公司取得了市朝港澳臺(tái)國(guó)用（1999）字第10020號(hào)臨時(shí)《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》，后于2001年2月5日正式取得了《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》。贏嘉公司在該土地上建設(shè)“富裕隆大廈”，現(xiàn)更名為“贏嘉中心”。期間，市國(guó)土房管局向贏嘉公司分批核發(fā)了《北京市外銷商品房預(yù)售許可證》。1999年11月8日，贏嘉公司與中融公司簽訂了《北京市外銷商品房預(yù)售契約》，中融公司預(yù)購(gòu)贏嘉中心B座16-24層房屋。2000年7月25日中融公司與亞運(yùn)村支行簽訂《流動(dòng)資金借款合同》，約定借款2.1億元，用途為采購(gòu)鋼材。同日又簽訂了《最高額抵押合同》，抵押人為中融公司，抵押權(quán)人為亞運(yùn)村支行，《抵押物清單》中注明抵押物為富裕隆大廈B座16-24層。

2000年8月23日，中融公司、亞運(yùn)村支行向市國(guó)土房管局申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)抵押登記，提交的申請(qǐng)材料有：《北京市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書(shū)》；中融公司持有的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》；抵押當(dāng)事人的企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書(shū)、董事會(huì)決議及董事會(huì)成員名單；亞運(yùn)村支行持有的《流動(dòng)資金借款合同》、《最高額抵押合同》、《抵押物清單》；付購(gòu)房款的《證明》。此后，市國(guó)土房管局又從該局檔案中調(diào)取了土地使用人為贏嘉公司的京房地出讓[合]字[98]第178號(hào)《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。申請(qǐng)當(dāng)日，市國(guó)土房管局依據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第五條第（二）項(xiàng)、第十八條的規(guī)定，向亞運(yùn)村支行出具了《預(yù)售商品房抵押登記證明》，并在中融公司所持的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》上加蓋了“北京市房屋土地管理局他項(xiàng)權(quán)利登記專用章”，注明權(quán)利種類為“抵押”。

2001年2月2日，贏嘉中心為嘉華銀行貸款，向市國(guó)土房管局了解贏嘉中心房產(chǎn)抵押情況。市國(guó)土房管局向贏嘉中心出具了《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)抵押意見(jiàn)書(shū)》，認(rèn)定贏嘉中心A座已有2582.24平方米商品房辦理了預(yù)售登記手續(xù)，可抵押范圍為A座9-17層及B座全部“。2001年3月，贏嘉中心申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記。市國(guó)土房管局出具了《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》，載明抵押范圍為贏嘉中心B座地上24層、地下3層、A座9-17層及相應(yīng)分?jǐn)偟叵虏糠帧保坏盅簷?quán)人為嘉華銀行。

2002年6月，因中融公司未如期履行還款協(xié)議，被亞運(yùn)村支行申請(qǐng)法院對(duì)贏嘉中心B座16—24層房屋進(jìn)行了查封。贏嘉公司要求北京市國(guó)土房管局撤銷為中融公司與亞運(yùn)村支行辦理的預(yù)售商品房合同抵押登記行為，向法院提起行政訴訟。一審法院經(jīng)過(guò)審查認(rèn)為，被告未依法審核中融公司、亞運(yùn)村支行的抵押申請(qǐng)，即作出準(zhǔn)予登記的行政行為是無(wú)效的。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第五十七條第二款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，判決被告市國(guó)土房管局于2000年8月23日對(duì)第三人中融公司、工行亞運(yùn)村支行作出的抵押權(quán)登記行政行為無(wú)效。被告市國(guó)土房管局、第三人中融公司、第三人工行亞運(yùn)村支行對(duì)一審判決不服，依法提起上訴。二審法院經(jīng)過(guò)審查，判決駁回上訴，維持一審判決。

二、問(wèn)題的提出

預(yù)售商品房抵押是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，其中涉及到很多法律問(wèn)題。結(jié)合本案而言，包含這樣幾種不同的法律關(guān)系：中融公司與亞運(yùn)村支行之間的預(yù)售商品房抵押關(guān)系，市國(guó)土房管局對(duì)該抵押行為進(jìn)行登記行為；贏嘉中心與嘉華銀行之間的商品房抵押貸款關(guān)系，市國(guó)土房管局對(duì)該抵押行為進(jìn)行登記行為。在這些法律關(guān)系中，中融公司與亞運(yùn)村支行之間的預(yù)售商品房抵押效力問(wèn)題，市國(guó)土房管局的登記行為的效力問(wèn)題是這起行政案件審理的關(guān)鍵所在。因?yàn)樾姓徟袑彶榈闹攸c(diǎn)是具體行政行為的合法性，所以本文的分析主要建立對(duì)市國(guó)土房管局的登記行為的效力問(wèn)題分析基礎(chǔ)上。

三、相關(guān)法律問(wèn)題分析

（一）預(yù)售商品房抵押的概念、特征和條件

預(yù)售商品房抵押在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款的規(guī)定，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。根據(jù)我國(guó)傳統(tǒng)的民法理論，抵押的標(biāo)的物應(yīng)是現(xiàn)實(shí)存在的特定物，抵押人以未來(lái)的財(cái)產(chǎn)作抵押的，抵押合同無(wú)效。從國(guó)外一些國(guó)家的立法來(lái)看，大陸法系國(guó)家和英美法系國(guó)家的作法差異很大。大陸法系國(guó)家，例如法國(guó)立法允許以未建成的或者待建的建筑物或者附屬物作抵押，而英美法系國(guó)家的立法則不允許。在我國(guó)，效力層次較高的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》對(duì)此均沒(méi)有作出規(guī)定。近幾年，為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金短缺，加快資金周轉(zhuǎn)，解決購(gòu)房人的資金問(wèn)題，一些省、市和行業(yè)主管部門(mén)制定了預(yù)售商品房抵押的規(guī)定。例如，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！薄侗本┦蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第五條第二項(xiàng)規(guī)定，依法取得所有權(quán)或期得權(quán)益的房屋（含附屬物）可以依照本法抵押。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款的對(duì)預(yù)售商品房抵押作出了明確規(guī)定。綜觀這些規(guī)定，可以看出預(yù)售商品房抵押具有以下幾個(gè)方面特征：

1、從抵押標(biāo)的物來(lái)看，預(yù)售商品房抵押的標(biāo)的物尚未形成。這是預(yù)售商品房抵押與其他抵押一個(gè)非常明顯的區(qū)別。一般抵押的標(biāo)的物在設(shè)定抵押時(shí)已經(jīng)存在，并且能夠?yàn)榈盅喝怂谢蛘邔?shí)際控制。而預(yù)售商品房設(shè)定抵押時(shí)，抵押標(biāo)的物即商品房仍然處于在建或者待建之中。因此，用于抵押的預(yù)售商品房存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

2、從購(gòu)房資金支付來(lái)看，購(gòu)房人已經(jīng)按照規(guī)定支付了首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款，然后由銀行代其支付其余的購(gòu)房款。因此，在設(shè)定預(yù)售商品房抵押時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)該已經(jīng)先行支付了首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款。這里需要明確的是購(gòu)房人不僅有先行支付購(gòu)房款行為，而且所支付購(gòu)房款必須符合規(guī)定。

3、從權(quán)屬關(guān)系來(lái)看，抵押人對(duì)于預(yù)售商品房并不享有所有權(quán)。只有當(dāng)售房人把商品房建成后交付給購(gòu)房人并在房屋管理部門(mén)辦理房屋登記手續(xù)，才對(duì)該商品房享有所有權(quán)。因此，預(yù)售商品房抵押實(shí)質(zhì)上是一種期待權(quán)的抵押。購(gòu)房人與售房人因簽訂商品房預(yù)售合同，二者之間存在的是一種債權(quán)關(guān)系，而不是物權(quán)關(guān)系。

4、從合同屬性來(lái)看，預(yù)售商品房抵押合同是一種從屬于購(gòu)房貸款合同的從合同。抵押目的是為了擔(dān)保購(gòu)房人能夠按照約定支付購(gòu)房貸款。因此，抵押人與抵押權(quán)人之間簽訂預(yù)售商品房抵押合同是為了擔(dān)保抵押人能夠依照合同約定支付購(gòu)房貸款，而不是其他貸款。如果抵押人與抵押權(quán)人因其他貸款而簽訂預(yù)售商品房抵押合同，就直接背離了預(yù)售商品房抵押的立法宗旨。

為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行，保護(hù)預(yù)售商品房抵押關(guān)系當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)規(guī)定，以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

1、預(yù)售商品房抵押的主體合法。在預(yù)售商品房抵押關(guān)系的當(dāng)事人中，“抵押人只能是預(yù)購(gòu)人，不能是預(yù)售商品房的開(kāi)發(fā)商?！盵2]因此，預(yù)售商品房抵押關(guān)系抵押人是預(yù)購(gòu)人，不是開(kāi)發(fā)商，抵押權(quán)人是依法可以提供預(yù)售貸款業(yè)務(wù)的銀行。當(dāng)開(kāi)發(fā)商作為抵押關(guān)系當(dāng)事人，即抵押人時(shí)，這屬于“在建工程抵押”，而不是預(yù)售商品房抵押。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。主體是否合法、適格是判斷預(yù)售商品房抵押關(guān)系能否依法成立的前提條件。

2、合法有效的商品房預(yù)售合同。當(dāng)購(gòu)房人需要對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行抵押時(shí)，必須建立在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間已經(jīng)簽訂了商品房預(yù)售合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。因此，商品房預(yù)售必須符合上述規(guī)定。在此前提下，商品房預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人才可以簽訂商品房預(yù)售合同。同時(shí)，預(yù)售商品房的預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人之間是否簽訂了合法有效的商品房預(yù)售合同也是判斷預(yù)售商品房抵押能否成立的基本要件。

3、抵押人貸款符合預(yù)售商品房抵押貸款基本要求。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，預(yù)售商品房貸款抵押必須以購(gòu)房人已經(jīng)支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，才能向銀行申請(qǐng)預(yù)售商品房抵押貸款。因此，從建設(shè)部的規(guī)定來(lái)看，預(yù)售商品房抵押貸款的基本要求是：首先，購(gòu)房人必須按規(guī)定支付首期的房?jī)r(jià)款，否則，就不可能進(jìn)入預(yù)售商品房貸款抵押程序。當(dāng)然，購(gòu)房人按規(guī)定支付了首期房?jī)r(jià)款，應(yīng)該提供符合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)結(jié)算要求的付款憑證。因此，以購(gòu)房人是否按規(guī)定先行支付首期房?jī)r(jià)款是判斷預(yù)售商品房抵押能否合法有效成立的標(biāo)準(zhǔn)之一。其次，由貸款銀行支付其余的購(gòu)房款。也就是說(shuō)，在購(gòu)房人支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，其余的購(gòu)房款由銀行支付。因此，從貸款的提供者來(lái)說(shuō)，是銀行而不是其他單位；從貸款用途來(lái)說(shuō)，是為了支付除購(gòu)房人首期支付的房?jī)r(jià)款之外其余的購(gòu)房款，而不是其他用途。從本案來(lái)看，中融公司和亞運(yùn)村支行雖然簽訂了《流動(dòng)資金借款合同》，用途為采購(gòu)鋼材。這顯然與建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》關(guān)于預(yù)售商品房抵押貸款用途規(guī)定不相符合。

4、必須按規(guī)定辦理預(yù)售商品房抵押登記。預(yù)售商品房抵押屬于房地產(chǎn)抵押，不動(dòng)產(chǎn)抵押范疇。我國(guó)法律對(duì)于抵押登記的規(guī)定采用兩種方式，即登記生效要件主義和登記對(duì)抗主義。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)（例如房地產(chǎn)）采用登記生效要件主義，就是說(shuō)法律規(guī)定需要登記，只有當(dāng)事人依照規(guī)定辦理登記，那么抵押合同才能生效。例如，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)辦理抵押登記。同時(shí)，《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定，當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

（二）預(yù)售商品房抵押登記行為性質(zhì)

預(yù)售商品房抵押雙方當(dāng)事人，把符合登記要求的材料向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，由預(yù)售商品房抵押登記主管部門(mén)進(jìn)行登記的行為，屬于行政行為還是民事行為，長(zhǎng)期以來(lái)人們對(duì)此在認(rèn)識(shí)上存在一定偏差。有一些人認(rèn)為預(yù)售商品房抵押登記行為屬于民事行為，這是對(duì)民事行為和行政行為的錯(cuò)誤理解。預(yù)售商品房抵押的雙方當(dāng)事人，即抵押人和抵押權(quán)人，對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行抵押，這屬于私法關(guān)系。抵押行為顯然屬于民事行為。從民法理論來(lái)說(shuō)，民事行為是平等主體的公民、法人或者其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事的行為。因此，從民事主體上說(shuō)，作為民事行為的雙方當(dāng)事人應(yīng)該是平等主體之間的公民、法人或者其他組織。從法律關(guān)系的內(nèi)容來(lái)說(shuō)，其中涉及到民事權(quán)利和民事義務(wù)，而不是其他權(quán)利。

這種在平等主體之間設(shè)立的抵押關(guān)系，由于涉及到不動(dòng)產(chǎn)抵押，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，必須由預(yù)售商品房抵押登記主管部門(mén)進(jìn)行登記才能完成，因而，登記當(dāng)然是國(guó)家行政主管機(jī)關(guān)的一種行使行政職權(quán)的活動(dòng)。預(yù)售商品房抵押登記行為屬于行政行為。這兩種行為的顯著差異在于行為的主體和內(nèi)容上不同。從主體上，進(jìn)行預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)屬于國(guó)家行政機(jī)關(guān)，而不是一般組織。從行使權(quán)力方面來(lái)說(shuō)，預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)在登記過(guò)程中行使的是行政權(quán)力，而不是民事權(quán)利。登記機(jī)關(guān)在登記過(guò)程中需要行使審查職責(zé)。如果按照有些人的認(rèn)識(shí)，把這種登記行為視為民事行為，顯然不符合民事行為的特性。作為民事主體對(duì)于民事權(quán)利既可以行使，也可以放棄。但是，對(duì)于登記行為來(lái)說(shuō)，這種登記審查的權(quán)力或者職責(zé)，登記機(jī)關(guān)顯然不能放棄。從國(guó)家設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押登記目的來(lái)看，國(guó)家登記主管部門(mén)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押進(jìn)行登記，其目的就是為了保護(hù)交易安全，保護(hù)抵押關(guān)系雙方當(dāng)事人以及善意第三人的合法權(quán)益。只有通過(guò)國(guó)家登記主管部門(mén)的登記行為，事實(shí)上對(duì)該預(yù)售商品房抵押行為起到一種公示作用。從抵押登記效力來(lái)看，抵押登記具有強(qiáng)制性。換言之，不動(dòng)產(chǎn)抵押的雙方當(dāng)事人如果對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押不進(jìn)行登記，那么這種抵押關(guān)系就不生效，就不會(huì)受到國(guó)家法律保護(hù)。雖然國(guó)家對(duì)于當(dāng)事人是否辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押不進(jìn)行干預(yù)，這屬于私法自治范疇，但是一旦當(dāng)事人之間辦理了不動(dòng)產(chǎn)抵押，就應(yīng)該向國(guó)家登記主管部門(mén)進(jìn)行登記，以尋求對(duì)雙方當(dāng)事人之間的私法關(guān)系進(jìn)行保護(hù)，對(duì)整個(gè)社會(huì)的交易安全進(jìn)行保護(hù)。當(dāng)然，由于不動(dòng)產(chǎn)抵押關(guān)系屬于私法關(guān)系，行政權(quán)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記介入的程度，可能較其他行政管理領(lǐng)域行政職權(quán)要弱。但是，這并不能否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記行政行為的性質(zhì)。因此，預(yù)售商品房抵押登記行為屬于行政行為，并且屬于行政確認(rèn)行為。行政確認(rèn)行為有利于保護(hù)個(gè)人、組織的合法權(quán)益。行政確認(rèn)行為的本質(zhì)在于使個(gè)人、組織的法律地位和權(quán)利義務(wù)關(guān)系取得法律上的承認(rèn)。通過(guò)行政確認(rèn)行為，個(gè)人、組織才能申請(qǐng)各種需要取得但尚未取得的權(quán)利，才能保護(hù)各種業(yè)已存在或者已經(jīng)取得的權(quán)利。行政確認(rèn)行為可以使當(dāng)事人的法律地位和權(quán)利義務(wù)都得以明確，不致于因含糊不清而發(fā)生爭(zhēng)議。同理，作為預(yù)售商品房抵押登記行為從性質(zhì)上說(shuō)，就是房屋管理部門(mén)依法對(duì)行政相對(duì)人的預(yù)售商品房抵押的法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定，并予以宣告的具體行政行為，是行政確認(rèn)行為。雖然在預(yù)售商品房抵押登記行為中，作為登記機(jī)關(guān)往往處于平等主體之間的預(yù)售商品房抵押權(quán)人和抵押人之外的超然地位，但是登記機(jī)關(guān)的確認(rèn)權(quán)是根據(jù)法律法規(guī)的明確規(guī)定而行使的，是國(guó)家行政管理權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式之一，而不是基于相對(duì)人的委托。并且，由于行政確認(rèn)行為是對(duì)特定法律事實(shí)或法律關(guān)系是否存在的宣告，而某種法律事實(shí)或法律關(guān)系是否存在，是由客觀事實(shí)和法律決定的。因此，作為預(yù)售商品房抵押登記的機(jī)關(guān)對(duì)于預(yù)售商品房抵押進(jìn)行登記的確認(rèn)行為，沒(méi)有自由裁量權(quán)，只能?chē)?yán)格按照法律規(guī)定進(jìn)行。

（三）預(yù)售商品房抵押登記行為效力

預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房享有的是一種期待權(quán)（或者期得權(quán)）。關(guān)于期待權(quán)的性質(zhì)和界定是目前民法學(xué)中頗有爭(zhēng)議的問(wèn)題。期待權(quán)就是為權(quán)利取得的必要條件和某部分雖已實(shí)現(xiàn)，但未全部實(shí)現(xiàn)之暫時(shí)的權(quán)利狀態(tài)。對(duì)于期待權(quán)的性質(zhì)，德國(guó)聯(lián)邦最高法院稱期待權(quán)為與完整權(quán)利“類似的權(quán)利”，是“所有權(quán)的預(yù)備階段”；期待權(quán)“與所有權(quán)相比并非異質(zhì)，而是同質(zhì)之模型。”據(jù)王澤鑒先生德說(shuō)法，期待權(quán)“自消極意義言，取得權(quán)利之過(guò)程尚未完成，權(quán)利尚未發(fā)生；自積極意義言，權(quán)利之取得，雖未完成，但已進(jìn)入完成之過(guò)程，當(dāng)事人已有所期待”。[3]因此，王澤鑒先生認(rèn)為期待權(quán)跨越物權(quán)和債權(quán)兩個(gè)領(lǐng)域，兼具債權(quán)與物權(quán)二種因素之特殊權(quán)利，系一種“物權(quán)”，但其具有債權(quán)上之附從性，系一種“債權(quán)”，但物權(quán)之若干特性。[4]因此，期待權(quán)不是完整意義上的物權(quán)。期待權(quán)是與既得權(quán)相對(duì)而言的，期待權(quán)屬于正在進(jìn)行還沒(méi)有完成的具有物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。對(duì)于物權(quán)來(lái)說(shuō)，物權(quán)人對(duì)于自己的物享有直接的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，并且物權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)，但是作為期待權(quán)的來(lái)說(shuō)，期待權(quán)人顯然不能完全行使這些權(quán)利。因?yàn)槠诖龣?quán)人所期待的物還沒(méi)有完全形成，只能借助于相對(duì)人的協(xié)助才能實(shí)現(xiàn)。因此，從這個(gè)意義上說(shuō)，期待權(quán)雖然具有物權(quán)性質(zhì)，并不是物權(quán)，僅僅屬于接近于物權(quán)的權(quán)利，逐漸獲得物權(quán)特征的權(quán)利，但其本身還不是獨(dú)立的物權(quán)。期待權(quán)也不是典型意義的債權(quán)。債權(quán)是一種相對(duì)權(quán)，債權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)需要借助于債務(wù)人的協(xié)助才能實(shí)現(xiàn)。期待權(quán)作為債權(quán)，具有物權(quán)的特性。因此，預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房享有的權(quán)利，屬于一種期待權(quán)（或者期得權(quán)益），這種權(quán)利雖然具有物權(quán)特性，但本身不是物權(quán)。預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房的權(quán)利建立與預(yù)售人之間形成的預(yù)售合同基礎(chǔ)上。根據(jù)合同的相對(duì)性，預(yù)購(gòu)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)需要借助于預(yù)售人的協(xié)助。由于預(yù)售商品房還處于在建或者待建狀態(tài)之中，預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房享有的權(quán)利真正實(shí)現(xiàn)，需要在商品房建成以后由開(kāi)發(fā)商交付給預(yù)購(gòu)人并辦理相關(guān)的登記手續(xù)，此時(shí)預(yù)購(gòu)人的期待權(quán)才從債權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槲餀?quán)，期待權(quán)也就變成了既得權(quán)。因此，在本案中，作為中融公司認(rèn)為其對(duì)預(yù)購(gòu)商品房享有所有權(quán)的說(shuō)法是不成立的。預(yù)售商品房抵押也僅僅屬于一種期待權(quán)抵押。

我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記生效要件主義，換言之，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的交易、抵押等，只有雙方當(dāng)事人依法辦理登記手續(xù)，那么交易或者抵押方為有效。國(guó)家設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度具有重要意義。首先，有利于保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男屑s定義務(wù)，抵押權(quán)人依照規(guī)定可以變賣(mài)抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押事實(shí)進(jìn)行登記可以對(duì)抵押人任意處分抵押物的權(quán)利進(jìn)行限制。其次，有利于保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記作為一種公示手段，主要是為了保護(hù)交易安全，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。登記具有公示公信效力，經(jīng)過(guò)登記可以向社會(huì)宣告不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交易或者抵押的事實(shí)，從而保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。其三，有利于維護(hù)社會(huì)交易安全。因此，“世界各國(guó)幾乎無(wú)一例外地規(guī)定了對(duì)抵押權(quán)的取得、設(shè)定、喪失或者變更須予以登記的法定程序，這一制度對(duì)于維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下交易的安全，保護(hù)善意第三人利益，強(qiáng)化抵押擔(dān)保的社會(huì)功能，避免糾紛的發(fā)生，具有重要的法律意義?！盵5]因此，我國(guó)目前相關(guān)法律對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押都采取了登記生效要件主義。也就是說(shuō)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押，如果向法定登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)，抵押生效；如果沒(méi)有辦理登記手續(xù)，抵押不生效。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記關(guān)系中，一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)就是向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。因此，預(yù)售商品房抵押也應(yīng)實(shí)行抵押登記生效要件主義，也就是說(shuō)，只有預(yù)售商品房抵押人和抵押權(quán)人依法辦理登記手續(xù)，那么預(yù)售商品房抵押才具有法律效力。

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的審查是采用形式審查，還是實(shí)質(zhì)審查，這也是長(zhǎng)期以來(lái)頗有爭(zhēng)議的一個(gè)問(wèn)題。所謂形式審查，就是登記機(jī)關(guān)僅僅對(duì)于需要提供的申請(qǐng)人身份證件、權(quán)屬證書(shū)等是否符合法定形式要求進(jìn)行審查，不對(duì)這些登記材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。所謂實(shí)質(zhì)審查就是登記機(jī)關(guān)不僅需要對(duì)申請(qǐng)人是否提供具有法定形式要求的材料進(jìn)行審查，還要對(duì)這些材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。從我國(guó)目前登記機(jī)關(guān)審查的實(shí)際情況來(lái)看，經(jīng)常出現(xiàn)登記機(jī)關(guān)“往往對(duì)申請(qǐng)人提供的身份證件，提供的權(quán)屬證書(shū)在形式上的真實(shí)性都不予審查，不與登記薄原有的記載進(jìn)行對(duì)比，就予以登記，造成許多錯(cuò)誤登記，甚至為當(dāng)事人的欺騙提供了方便?！盵6]顯然，登記機(jī)關(guān)的這種審查實(shí)際上已經(jīng)背離了我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記立法的宗旨，根本發(fā)揮不了保護(hù)抵押權(quán)人和善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全的功能。但是，如果對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記采取實(shí)質(zhì)審查似乎也不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)檫@樣做必然會(huì)耗費(fèi)登記機(jī)關(guān)巨大的精力，并且使當(dāng)事人無(wú)法如期地完成登記，造成時(shí)間上的拖延，登記成本提高，這對(duì)于當(dāng)事人而言也是一種負(fù)擔(dān)。同時(shí)，也會(huì)因?yàn)榈怯洉r(shí)間過(guò)長(zhǎng)，使社會(huì)關(guān)系處于不確定狀態(tài)，影響交易安全。因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記審查標(biāo)準(zhǔn)的確定事實(shí)上涉及公正與效率的問(wèn)題。如果單純強(qiáng)調(diào)審查的效率，很容易犧牲公正；如果單純強(qiáng)調(diào)審查的公正，又很犧牲效率。針對(duì)這種情況，有學(xué)者提出在建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一的登記程序及配備高素質(zhì)的登記官員后，使用形式審查制度，要求等級(jí)機(jī)關(guān)僅對(duì)當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行形式意義的審查，只要手續(xù)齊全，就給予登記，但是，如果登記機(jī)關(guān)發(fā)生登記錯(cuò)誤，就應(yīng)該賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，是由于當(dāng)事人提供虛假的證明材料來(lái)騙取登記的，就應(yīng)該追究當(dāng)事人的相應(yīng)法律責(zé)任。

（四）預(yù)售商品房抵押登記行為的司法審查

根據(jù)行政訴訟法以及最高法院司法解釋的規(guī)定，人民法院對(duì)于被訴具體行政行為進(jìn)行合法性審查。換言之，人民法院僅審查被訴具體行政行為的合法性，而無(wú)須審查原告行為是否合法。從本案來(lái)說(shuō)，預(yù)售商品房抵押登記由預(yù)售商品房抵押合同的雙方當(dāng)事人按照規(guī)定向房地產(chǎn)登記管理部門(mén)辦理登記，并按照規(guī)定提交相關(guān)文件，然后由房地產(chǎn)登記管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)人提供的材料進(jìn)行審查。作為預(yù)售商品房抵押登記的法定主管部門(mén)，市國(guó)土房管局對(duì)于預(yù)售商品房抵押登記申請(qǐng)進(jìn)行審查是其應(yīng)該履行的法定職責(zé)，這屬于具體行政行為，而不是民事行為。根據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十八條規(guī)定：辦理抵押登記須持下列文件：（1）抵押合同；（2）土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；（3）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；（4）《國(guó)有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；（5）以期得權(quán)益得房屋作抵押的，須提交生效的預(yù)售（購(gòu)）合同。因此，從這個(gè)規(guī)定可以看出，辦理預(yù)售商品房抵押登記，當(dāng)事人必須提供上述文件?！侗本┦蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》之所以規(guī)定當(dāng)事人須提交這五個(gè)方面的文件，是因?yàn)檫@五個(gè)方面的文件具有重要作用。對(duì)于這些文件，立法規(guī)定需要當(dāng)事人提供給登記進(jìn)行審查，其本意應(yīng)該是這些文件直接關(guān)系到抵押權(quán)人、善意第三人的合法權(quán)益，以及交易安全。登記機(jī)關(guān)如果只審查其中的部分文件，就可能導(dǎo)致侵犯抵押權(quán)人、善意的三人合法權(quán)益，危及交易安全。因此，對(duì)于預(yù)售商品房抵押登記而言，如果當(dāng)事人對(duì)于上述五個(gè)方面的文件，缺少其中任何一個(gè)或者幾個(gè)，就屬于手續(xù)不齊全，作為登記機(jī)關(guān)就不應(yīng)該進(jìn)行登記。對(duì)于登記機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是形式審查，還是實(shí)質(zhì)審查，要求當(dāng)事人提供法律規(guī)定的文件，這是進(jìn)行審查和登記的前提條件。在本案中，市國(guó)土房管局在辦理中融公司與亞運(yùn)村支行預(yù)售商品房抵押登記過(guò)程中，在當(dāng)事人未提交《土地使用權(quán)出讓合同》的情況下，沒(méi)有依法要求當(dāng)事人提交這些文件，而是采用自行調(diào)取該合同的方式免除了當(dāng)事人須提交法定文件的義務(wù)，該行為違反了《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十八條的規(guī)定。對(duì)于第十八條該辦法規(guī)定的需要當(dāng)事人提交的五個(gè)方面文件，這屬于法律法規(guī)明確規(guī)定的文件，不屬于登記機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)的范疇，登記機(jī)關(guān)只能?chē)?yán)格審查當(dāng)事人是否提交了這五個(gè)方面的文件，而不能僅要求當(dāng)事人或允許當(dāng)事人提交其中的部分文件，否則就屬于無(wú)效行為。