時間：2023-06-15 17:04:11
導語：在不動產(chǎn)登記規(guī)劃的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領您探索更多的創(chuàng)作可能。
一、以虛假村鎮(zhèn)工程建設許可證書申請不動產(chǎn)登記的問題及處理建議
在2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前，對于集體土地上建房，審批部門存在多頭管理、不統(tǒng)一的現(xiàn)象，如批準部門既有鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府下設的村鎮(zhèn)辦公室，也有建設管理部門。不同審批部門按照本部門的標準進行審批管理，寬嚴不一，審批資料的保管利用也存在一定的風險。而且，存在很多先建后批、審批與實際建設不一致的情況。以上這些情況都容易成為虛假風險防控的漏洞。目前，以虛假村鎮(zhèn)工程建設許可證書申請不動產(chǎn)登記，主要表現(xiàn)為3種形式。
1.假證假信息
村鎮(zhèn)工程建設許可證書的載體是虛假的，即提供的系非村鎮(zhèn)建設主管部門監(jiān)制的證書。證書的內(nèi)容也與實際建造不符。非法申請人從其他渠道獲取仿真度高的證書或私自印制的證書來騙取不動產(chǎn)登記，以此獲得不動產(chǎn)權利，謀取私利。
2.真證假信息
非法申請人通過非法渠道騙取貨真價實的套好印章的村鎮(zhèn)工程建設許可證書，但證書的內(nèi)容與實際建造的房屋信息完全不符。
3.假證但信息與實地一致
非法申請人提供的村鎮(zhèn)工程建設許可證書為虛假證書，但證書記載的內(nèi)容與實際建造完全相符。如何處理這種可能虛假的村鎮(zhèn)工程建設證書問題？
首先，與頒發(fā)證書的村鎮(zhèn)工程批準建設部門聯(lián)系，調(diào)取當時的村鎮(zhèn)工程建設許可證書樣本，留存，方便登記機構進行真證與假證對比。也可以從已發(fā)證的檔案里，找出類似的村鎮(zhèn)工程建設許可證書，以作參考。
其次，加強與村鎮(zhèn)工程建設批準部門的聯(lián)系，如發(fā)現(xiàn)疑似虛假證書或批準部門無法找到存根的情況，建議不要收取此類證書。若申請人不認可虛假的，登記機構可聯(lián)系當?shù)胤ㄔ?，通過司法鑒定部門來解決。司法鑒定部門可以通過證書的公章和筆記來辨別真?zhèn)?。當然，如果申請人能提交村?zhèn)工程建設批準部門出具的符合規(guī)劃建設要求的證明，并經(jīng)批準部門的負責人或授權人同意，也可以視為適格的建設許可證明。
再次，了解集體土地房屋建設的基本知識，提高自身專業(yè)水平，做到層層把關，使虛假證書無可乘之機。
二、房屋超建部分申請不動產(chǎn)登記的問題及處理建議
農(nóng)村房屋的建造因自然條件、經(jīng)濟條件等因素存在著“未批就建”、“邊批邊建”、“批少占多”、“批東占西”等情況。另外，農(nóng)村房屋與城市房屋不同，除用于居住外，還為滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要，如居住房屋旁搭建的豬圈、工具房等，其建筑多為簡易或棚戶結構。
上述種種情況造成規(guī)劃、土地審批手續(xù)與實際建造不一致，給登記機構的房屋登記帶來了較大的困難。對于申請人超土地批準面積建造的房屋，登記機構如何登記？規(guī)劃審批面積與實際建造面積不一致時，房屋登記中是按規(guī)劃審批面積，還是按房屋實際建筑面積進行登記？針對以上兩個問題，筆者作如下解答。
1.違反規(guī)劃許可證明建設的問題
對于規(guī)劃審批面積與實際建造面積不一致的問題，如規(guī)劃批準建造2層樓房，實際建造了3層樓房；規(guī)劃批準建造50平方米平房，實際建造了100平方米平房。前一種現(xiàn)象屬加層違章，后一種屬擴建違章。這兩種現(xiàn)象，登記機構該如何處理呢？
根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。由此可見，規(guī)劃審批建造2層，但實際上建造了3層或3層以上的情況，就是未按規(guī)劃的規(guī)定進行建設，而并非其中2層為合法建筑。因此，筆者建議，應由建造人補辦好相應的規(guī)劃審批手續(xù)后，登記機構方可登記。對于規(guī)劃批準建造50平方米平房，而實際卻建造了100平方米或以上平房的情況，若已建50平方米的房屋符合登記基本單元的條件且在土地用地范圍內(nèi)，登記機構可認定50平方米符合規(guī)劃的規(guī)定，擴建的部分則屬于違章建筑。
2.符合規(guī)劃許可證明的要求但超土地批準面積的問題
在目前法制較為健全的年代，這種問題基本不會發(fā)生。對于已經(jīng)存留的此類問題，超土地批準面積建設的房屋，而土地使用證附記欄注明該用戶超占規(guī)劃用地面積的，可通過兩種方式來處理：一是由申請人先到土地管理部門補辦土地批準手續(xù)，然后再辦理不動產(chǎn)登記。二是申請人無法補辦超土地面積的，登記人員至實地查看，若在合法用地范圍內(nèi)建設的房屋符合基本單位且屬規(guī)劃批準的，登記人員可按基本單元登記符合土地用地范圍的房屋，超出土地批準面積建設的房屋則不予登記。若整體房屋部分在合法用地范圍，部分建造在未批準的土地范圍內(nèi)，由于房屋無法實體分割，則該房屋不能辦理登記。如果涉及同時超土地或超規(guī)劃的情況，筆者建議，登記機構可根據(jù)前述的處理方法。若部分合法建筑符合登記單元的，在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權證上注記兩方面內(nèi)容，如：李某批準建房180平方米，后建成200平方米，其中土地核準120平方米，超占20平方米。建議登記機構在合法面積寫明120平方米，并在附記內(nèi)注記“核準建筑面積180平方米，超建20平方米，核準土地面積120平方米，超占20平方米”。
三、房地權利人不一致的問題及處理建議
1.土地審批手續(xù)的使用人與規(guī)劃審批手續(xù)的建房人不一致的問題
實務操作中，登記機構會遇到土地審批手續(xù)記載的使用人與規(guī)劃審批手續(xù)的建房人不一致的情況，根據(jù)房屋所有權人和土地使用權人主體一致原則，這種情況是不能辦理房屋登記的。但是，對于已存在的建實，筆者認為，可采取和諧處理、避免矛盾的登記原則，規(guī)劃審批手續(xù)的建房人要取得房屋所有權，前提條件是征得土地使用權人同意，并向土地管理部門取得合法的土地使用手續(xù)，方可辦理房屋初始登記。由于《不動產(chǎn)登記暫行條例》已正式施行，今后面對此類情況，建議土地使用權人和房屋所有權人統(tǒng)一協(xié)商，形成一致的房、地權利人，方可辦理不動產(chǎn)初始登記。
2.登記簿記載的房屋所有權人、土地使用權人不一致的問題
對于已經(jīng)存在的登記簿記載的房屋所有權人、土地使用權人不一致的情況，若房屋所有權人需轉讓房屋時，可與土地使用權人一并申請不動產(chǎn)轉移登記，在房屋所有權人、土地使用權人都同意將不動產(chǎn)權利轉讓給受讓人的前提下，筆者建議，可給予辦理不動產(chǎn)轉移登記。若是房屋繼承或申請人憑生效法律文書轉讓房屋，但未取得土地使用權人同意的情況下，登記機構只能根據(jù)《繼承法》或法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理轉移登記，對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的，登記機構可在不動產(chǎn)登記簿和權證上注記土地使用情況，以避免矛盾和糾紛。
一、渝中區(qū)數(shù)據(jù)基本情況
渝中區(qū)作為重慶市政治、經(jīng)濟中心，轄11個街道，陸地面積18.5平方公里。已全部城市化，屬于典型的老城區(qū)，城建工作以舊城改造為主。因此，完成了渝中區(qū)的“不動產(chǎn)登記系統(tǒng)”上線，在國有土地、房屋數(shù)據(jù)整合方面頗具代表性，因為相對于新區(qū)來說情況更復雜，歷史跨度更長，所涉及的疑難問題更多。重慶市不動產(chǎn)登記中心在職責整合前主要負責轄區(qū)范圍內(nèi)的房屋交易和登記工作。直至2015年12月14日正式上線后，土地登記統(tǒng)一納入不動產(chǎn)登記。
回顧渝中區(qū)的登記工作，可以把數(shù)據(jù)情況分為3個有特點的階段。第一階段：2001年前手工辦案且無樓盤表。根據(jù)權利人的申請辦理房屋登記業(yè)務，業(yè)務手次相連歸于戶室中，以戶室為單位進行臺賬式管理；第二階段：2001年開始新建樓盤表進行客體管理。即以樓盤表作為客體管理對象，以樓盤表中的基本單元受理登記業(yè)務。客體管理不再顯得散落和凌亂，而是通過樓盤表的形式完成了組棟，客體管理有了質的提高。2009-2011年花了近一年半的時間對區(qū)域內(nèi)所有有產(chǎn)權的房屋進行補建樓盤并完成樓盤與宗地的關聯(lián)，第一次初步完成了地、房數(shù)據(jù)的合一，并于2011年按照全市要求在“地房籍系統(tǒng)”上辦理土地、房屋的登記業(yè)務。但由于主城區(qū)土地和房屋登記由區(qū)國土局和區(qū)登記中心分別承擔，因此，時間一長，土地基礎數(shù)據(jù)與房屋基礎數(shù)據(jù)由于缺乏及時的銜接，導致出現(xiàn)數(shù)據(jù)的關聯(lián)度和關聯(lián)的正確性均得不到保證。辦證機構在順利辦結登記業(yè)務后對土地、房屋的客體管理關注較少。第三階段：達到不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)要求。2015年6-12月，用了近半年的時間再次開展數(shù)據(jù)清理工作，在原有的基礎上進行清理和補充完善，完成宗地-自然幢（房框） -戶室的正確關聯(lián)，滿足不動產(chǎn)登記工作的需要。
此次上線“不動產(chǎn)登記系統(tǒng)”用時較短，是得益于第二階段數(shù)據(jù)已基本完成土地、房屋數(shù)據(jù)的合一，第三階段主要是查漏補缺的工作。重慶國土、房管合并管理多年，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作創(chuàng)造了有力條件。
二、數(shù)據(jù)整合中的三個關鍵環(huán)節(jié)
根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼”和國土資源部《不動產(chǎn)單元設定與代碼編制規(guī)則》之規(guī)定，28位編碼承載了行政區(qū)劃、地籍區(qū)子區(qū)、土地、房屋等相關信息，如下：
340103 002001 GB00025 F00280016
宗地 自然幢 戶室
以上每一個數(shù)段都關聯(lián)了相應的信息。特別是從第15位開始，分別用5位數(shù)段號代表宗地+4位數(shù)段號代表自然幢（房屋外框）+4位數(shù)段號代表戶室，三者之間的正確關聯(lián)是每一個不動產(chǎn)單元編碼的核心。因此，實現(xiàn)房屋與土地的正確關聯(lián)后獲得的不動產(chǎn)單元編碼才是做好不動產(chǎn)登記工作的基礎所在。錯誤的編碼由于其隱蔽性強、不影響登記業(yè)務的辦理從而不易被發(fā)現(xiàn)，但潛在的風險極大。為此，我們地、房數(shù)據(jù)整合的目標除了定量，更重要的是定性――關聯(lián)正確。如果僅為滿足辦理登記業(yè)務需要而隨意編碼，一定會得不償失，會付出數(shù)倍乃至更高的代價來修改，目前很多登記中心對此認識不足。從對渝中區(qū)多年來分階段完成的數(shù)據(jù)整合工作來看，要達到相關質量要求，重點應抓好以下三個關鍵環(huán)節(jié)：
一是補建正確的樓盤表。首先，樓盤表是管理房屋戶室的抓手，對于缺失樓盤表的不動產(chǎn)單元，必須進行樓盤表的補建，這一步至關重要（前提是檔案信息已完成與戶室正確關聯(lián)）。補建樓盤表的基本原則是按最小棟（邏輯幢）為單元，以獨立的地籍號為基準，依照現(xiàn)行樓盤表規(guī)范建立。操作步驟首先外業(yè)集中調(diào)查需補建樓盤表的樓棟的分層分戶房號情況，繪制樓層、房屋編號立面圖；其次，填寫樓盤房屋申報表，包含幢、單元、物理層、名義層、房號、面積、用途、產(chǎn)權人以及各類登記信息；再次，根據(jù)需補建樓盤表房屋情況，查詢預售登記、產(chǎn)權登記、抵押登記、司法查封及行政限制等相關登記信息；最后，完成樓盤表的補建后開始通過樓盤表進行業(yè)務受理。
二是樓盤與自然幢（房框）的關聯(lián)。通俗地講就是將樓盤表還原其空間位置。采取以1：500地籍圖為工作底圖，利用最新影像資料室內(nèi)預判加外業(yè)補充調(diào)查的方式完成。外業(yè)調(diào)查可通過坐落、房號、樓層、結構、產(chǎn)權年代等多項要素的比對來開展。對實地有房屋而地籍圖上沒有的還應先行在1：500地籍圖上進行地物補測。另外，要處理好邏輯幢與自然幢的對應關系。通常因管理的需要樓盤表是以邏輯幢為單位建立的。邏輯幢與自然幢存在著一對一或多對一的關系：當實地為一幢房屋時表現(xiàn)為一對一，當實地有塔樓和裙樓共存時表現(xiàn)為多對一。因此，在完成樓盤表與自然幢的關聯(lián)時，還要建立多對一情形下的對應關系，以便于追溯。
三是自然幢與宗地的關聯(lián)。這個環(huán)節(jié)重點是要確定宗地的權屬正確與否及相關權利人的信息有無。由于地、房登記的長期分置，缺乏相互之間基礎數(shù)據(jù)的有效銜接。因此，需要國土部門對宗地的權屬和權利人信息予以核實和完善。
綜上，只有真正把樓盤表、自然幢及宗地緊密結合在一起綜合清理才能達到地、房數(shù)據(jù)合一，從而確保不動產(chǎn)單元編碼的正確性，為不動產(chǎn)登記提供準確、可靠的數(shù)據(jù)來源。
三、新系統(tǒng)下的數(shù)據(jù)維護
新系統(tǒng)下對不動產(chǎn)單元的客體管理重心轉為了如何做好權籍調(diào)查和動態(tài)的數(shù)據(jù)維護。結合工作實際，我們把不動產(chǎn)的客體變化重點考慮以下兩個方面：一是新增不動產(chǎn)登記的權籍調(diào)查；二是原有不動產(chǎn)滅失后的及時注銷。
一、宅基地的超占及房屋的超建
根據(jù)《土地管理法》，村民一戶只能申請一處宅基地，其占地面積不得超過省規(guī)定的標準。但農(nóng)村超占土地現(xiàn)象非常普遍，特別是前些年地方為推進城鎮(zhèn)化建設而大量征收宅基地前，只要宅前屋后有空地就有違法建筑的存在。對于宅基地的登記，國土部門通常的做法是：就申請范圍（包括超占部分）全部登記在冊并頒發(fā)宅基地證，為區(qū)別合法占有與非法占有部分，在權證上注記“其中超占面積為多少”，但并不指界超占的部位。同時，村民在超占土地上往往也超建房屋，有些超建房屋與合法批建房屋可以按單元分開，這種情況房屋登記部門僅對合法建筑進行登記記載于簿；又有些超建房屋與合法批建房屋是一個單元，即整體不可分，則房屋登記部門與土地登記類似的處理方法是記載了房屋整體面積，并附記了違建部分面積。這種房、地登記的處理方法是因為上世紀批地建房的手續(xù)較為粗糙，城市規(guī)劃區(qū)外的土地利用和村莊建設規(guī)劃涉及度不高，對土地的邊界和房屋的長寬高尺寸都沒有具體設定，只有面積是衡量占地是否超標、房屋建設是否符合村鎮(zhèn)規(guī)劃要求的標志。2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后，對集體土地的利用和開發(fā)納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理，宅基地的劃定和建房批準手續(xù)更加規(guī)范，上述登記的傳統(tǒng)做法也隨之發(fā)生改變，在地理上嚴格區(qū)分合法與非法的界限，標示合法占地的界址點，便于登記的不動產(chǎn)清晰可辨。
二、單位圍墻內(nèi)超建或違建
以前土地使用權受讓單位根據(jù)所取得的宗地邊界往往要圈起圍墻，由于土地是合法取得，也不存在超占，所以順利辦理了土地使用證。但這些單位除了根據(jù)規(guī)劃批準建造的房屋外，為充分利用空地，根據(jù)生產(chǎn)規(guī)模自行擴建、增建情形屢見不鮮，他們認為在自己圍墻內(nèi)建造房屋不會影響公共道路、不違反城鄉(xiāng)詳細規(guī)劃。事實上，當初土地使用權出讓或劃撥時批準的建造密度和容積率都是經(jīng)過科學測算而來，而且出讓金的收繳也是根據(jù)規(guī)劃批準的容積率計算得出，如果任由單位在自己使用的土地上隨意搭建勢必會造成政府土地收益的流失，也會帶來消防安全、城市形象等一系列問題。單位超建或違建的表現(xiàn)形式主要有：一是層數(shù)上超建，如規(guī)劃批準為五層，結果造了七層，六層和七層便是違法建造，應當補辦規(guī)劃手續(xù)并經(jīng)竣工質量、消防等驗收后才能辦理一層到七層的房屋登記，否則只能為一層到五層辦理登記；二是長或寬的尺寸超過了規(guī)劃批準尺寸，對于整幢房屋難以區(qū)分超建部位與合法部位的界線，歷史傳統(tǒng)的做法是用虛線扣除超建部分，符合規(guī)劃面積部分予以登記，但最好還是要求其補齊超建部分的規(guī)劃手續(xù)后再予登記；三是超建房屋是獨立的單元，可以與合法建造房屋明顯區(qū)分的，則僅對合法建造房屋單元進行登記。
三、登記中經(jīng)實地查看與登記簿記載不一致
《條例》規(guī)定了登記機構可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看，這個規(guī)定對各地來說會存在不同的做法，從嚴把握的城市會將實地查看的不動產(chǎn)范圍擴大些，如獨立宗地上所建房屋登記時需要實地查看，而寬松把握的城市則會僅就《條例》明確列出的三種情形進行實地查看，甚至對這三種情況也不一定全部進行實地查看。實地查看就是為了使實際的合法不動產(chǎn)與登記簿記載相一致，增強登記簿的準確性、現(xiàn)勢性，不要出現(xiàn)實地房屋已拆除，但登記簿上還記載著房屋的各種自然狀況和權利狀況。又如，當有些單位申請抵押等各種登記時，待登記人員現(xiàn)場查看時，經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)實地房屋自然狀況與登記簿記載不符，發(fā)生了改、擴、翻建，但申請人又提供不出規(guī)劃許可手續(xù)，導致抵押登記無法順利辦理，因為抵押登記的房屋必須是合法的，一旦經(jīng)過改、擴、翻建都應提供規(guī)劃批準手續(xù)。當申請人不能提供這些變動或增建房屋的手續(xù)時，應以登記簿已記載的信息為依據(jù)進行登記。然而，當?shù)怯洸居涊d的房屋已發(fā)生改、擴、翻建并且難以界定哪些部分是合法哪些部分是違法的，則一般視為整體違法，應當在補齊規(guī)劃手續(xù)后才能繼續(xù)登記。
本文對《不動產(chǎn)登記暫行條例》進行了分析，闡述了大數(shù)據(jù)背景下不動產(chǎn)登記檔案信息資源的整合現(xiàn)狀，指出了存在的問題和不足，并有針對性的給出的相應的建議和對策，并對未來進行了展望。
關鍵詞：
大數(shù)據(jù)；不動產(chǎn)登記；檔案信息；資源整合
1條例分析
在部門職能整合、減少管理層面、推進簡政放權的大背景下，經(jīng)廣泛的社會公開征求意見討論后，國務院于2014年底正式頒布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，并于次年3月起開始執(zhí)行。與最初的意見稿相比，條例對于不動產(chǎn)登記的類型進行了修改，在原先的基礎上對登記員制度、登記類型、登記審查要求及因登記錯誤如何進行賠償?shù)确矫?，進行了適當?shù)恼{(diào)整。不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物，在遵循整合職責、物權穩(wěn)定、方便群眾、嚴格管理等原則的同時，著手建立統(tǒng)一的信息平臺，對于不動產(chǎn)的自然及權屬狀況實現(xiàn)詳細、明確的登記。通過在國土、民政、公安等部門之間實現(xiàn)信息的共享互通，以達到統(tǒng)一管理的目的。《條例》的實施，不僅有效規(guī)范了登記行為、提高了工作質量，對于現(xiàn)代產(chǎn)權制度的建立起到了積極的作用，更有益于公民合法財產(chǎn)的保護，為企業(yè)和居民提供了極大的便利。
2不動產(chǎn)登記檔案信息資源整合現(xiàn)狀
在當前大數(shù)據(jù)的背景環(huán)境下，不動產(chǎn)的登記檔案信息早已產(chǎn)生了質的飛躍，其范圍不再局限于某一機關單位。相比于傳統(tǒng)的檔案信息資源，有著極大的廣泛性特征，從國家層面、到信息服務部門、再到廣大公眾，都成為其有效的參與主體。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立與實施、專職登記機構的成立、登記簿冊的統(tǒng)一與完善、以及信息平臺的建立，實現(xiàn)了立法思路方面的“四個統(tǒng)一”?；凇皣临Y源云”的信息平臺，集辦公、監(jiān)管與服務功能于一體，充分運用了云計算、大數(shù)據(jù)等先進技術手段。在技術架構上促進了國土資源信息化技術的進一步完善，對于實現(xiàn)基礎設施資源與數(shù)據(jù)服務的集中起到了很好的推動作用，有效統(tǒng)一了業(yè)務應用與服務功能，充分實現(xiàn)了部門內(nèi)部與部門之間的數(shù)據(jù)共享[1]。“國土資源云”以國土資源信息化建設成果為基礎，通過有效的整合互聯(lián)，有著極為顯著的建設意義。包括了國家——省級兩級中心，涵蓋了互聯(lián)網(wǎng)、業(yè)務網(wǎng)與內(nèi)網(wǎng)三種網(wǎng)絡，服務范圍覆蓋了國家——?。ㄊ小^(qū)）——地（市、州）——縣（區(qū)）——鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五個層面。不僅加強了信息化發(fā)展的統(tǒng)籌力度、改變了分散應用的格局，還有助于提高安全保障系數(shù)、實現(xiàn)數(shù)據(jù)的充分共享。大數(shù)據(jù)背景下的不動產(chǎn)登記檔案信息資源整合，其關鍵在于國家宏觀層面的政策引導，以及合理的規(guī)劃和必要的法律保障。鑒于其職能長期分散在各個相關職能部門，有著不同的管理運行機制與檔案歸檔標準，造成了檔案信息管理系統(tǒng)的差異。上述因素給不動產(chǎn)登記檔案信息資源整合工作帶來了諸多不便，其管理與服務方式還需要不斷優(yōu)化。
3存在的問題和不足
3.1職能分散，標準不一
我國的不動產(chǎn)登記機關相對分散，包含的種類有6個、涉及的登記機關更是多大20多個，以及成為制約檔案信息資源實現(xiàn)有效整合的重要瓶頸。登記機關職能的過于分散，不僅不利于部門之間的信息溝通，更給當事人進行查閱帶來了極大的不便，且給交易安全的保護造成了一定的安全隱患。由于各個部門之間采用不同的數(shù)據(jù)標準，數(shù)據(jù)的采集方式、精度要求等方面存在著較大的差別。加上不同部門有著各自的側重點，對采集對象所進行的數(shù)據(jù)描述也產(chǎn)生了一定的差異。因此，需要改變當前職能較為分散的情況，建立相對統(tǒng)一的標準，以實現(xiàn)不同部門之間數(shù)據(jù)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一[2]。
3.2數(shù)據(jù)實時調(diào)查與更新不足
不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的基礎是土地數(shù)據(jù)，同時還包含了草原、林權等方面的數(shù)據(jù)，以此建立統(tǒng)一的代碼索引。因此，數(shù)據(jù)的實施調(diào)查與更新，對于檔案信息資源的有效整合來說，顯得至關重要。而在實際的工作中，業(yè)務開展的模式不夠明確、缺乏數(shù)據(jù)調(diào)查與更新的標準、數(shù)據(jù)的入庫匯總不夠及時、數(shù)據(jù)信息共享程度偏低，整體水平還有待進一步的提高和完善。尤其是在數(shù)據(jù)共享方面，不僅在政府職能部門之間的共享程度偏低，更難以滿足企事業(yè)單位與公眾的數(shù)據(jù)共享需求。對于共享的級別設置與實現(xiàn)形式，還缺乏完善的考慮和規(guī)劃，數(shù)據(jù)共享的安全性保障還有待進一步提升。
3.3行政管理色彩偏重
不動產(chǎn)登記的目的，是依據(jù)物權公示的原則而開展的，是對當事人之間的物權變動所進行的公示。由于我國長期的行政體制所束縛，不動產(chǎn)登記被作為政府日常的行政管理工作之一，具有濃厚的行政管理色彩。但整體來看，尚未形成健全的不動產(chǎn)權變動登記制度，在法律法規(guī)建設方面也存在著較大的欠缺，受行政權力干預的影響較大。缺乏公開化的不動產(chǎn)登記信息，對于查詢的主體、范圍和程序有待完善，且存在不合理收費的現(xiàn)象。對于因工作過失而出現(xiàn)的錯誤登記，登記機關的賠償責任劃分不夠明確。
4建議與措施
4.1完善體系標準，去行政化色彩
建立統(tǒng)一規(guī)范的信息資源管理標準體系，應當從數(shù)字化信息采集入手，逐步形成檔案信息檢索與資源標準。一方面要實現(xiàn)政府職能部門之間的網(wǎng)絡辦公系統(tǒng)互通，借助于統(tǒng)一數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)格式標準，完成不動產(chǎn)登記檔案的信息管理、傳輸與功能。另一方面要進行有效的整理歸檔，通過對不動產(chǎn)登記檔案的統(tǒng)一規(guī)范管理，以實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)環(huán)境下的優(yōu)質公共信息服務功能。進一步梳理整合相關部門的職能，改變多頭登記、分散管理的不合理現(xiàn)狀。
4.2控制質量，保障安全
實現(xiàn)不動產(chǎn)登記檔案信息資源的質量控制，其目的在于通過建立相互協(xié)作的信息平臺、充分利用檔案信息資源，以滿足用戶的需求、解決用戶的問題，充分發(fā)揮檔案信息資源的社會效益與價值。在互聯(lián)網(wǎng)的大環(huán)境下，為不動產(chǎn)檔案信息資源提供了較為開放便利的網(wǎng)絡環(huán)境，信息資源以數(shù)字化的形式存在，必然會受到來自于多方面的安全威脅。信息資源的整合工程本身就具有周期長、復雜性高等特點，加上人為的操作因素與偶然的事故因素，使得信息安全的現(xiàn)狀令人堪憂[3]。
5結束語
大數(shù)據(jù)背景下的不動產(chǎn)登記檔案信息資源整合，是一項極為龐大而復雜的工程，涉及到社會領域的方方面面，職能更是較為分散。同時，由于地區(qū)之間經(jīng)濟與環(huán)境等方面的差異，使得不同地區(qū)之間的檔案信息資源整合工作難以實現(xiàn)同步。需要通過制度科學合理的戰(zhàn)略措施，加強與社會其他領域的協(xié)作，提高政府部門的辦公效率，不斷推進不動產(chǎn)信息化工作邁上新的臺階。
參考文獻：
[1]尚靜波.不動產(chǎn)登記信息管理平臺數(shù)據(jù)安全管理研究網(wǎng)絡[J].安全技術與應用.2015,(1).
[2]鄭少楠.面向不動產(chǎn)登記的異構信息資源整合策略[J].浙江大學學報(理學版).2015,(1).
一、不動產(chǎn)測繪成果的內(nèi)容
不動產(chǎn)測繪成果作為不動產(chǎn)登記的基礎資料，是指在不動產(chǎn)測繪過程中形成的各種數(shù)據(jù)、信息、圖件、成果表、質量檢查與驗收報告、技術設計與總結以及其他材料等。
不動產(chǎn)測繪成果從測繪分類上主要包括地籍測繪、房產(chǎn)測繪、海籍測繪三大類。地籍測繪成果主要包括地籍測繪成果表文件、成果圖文件、SHP數(shù)據(jù)文件、現(xiàn)場采集數(shù)據(jù)及軟件處理過程數(shù)據(jù)、圖形編繪采用的原始數(shù)據(jù)等；房產(chǎn)測繪成果主要包括測算依據(jù)的圖文審批材料、房屋面積測算技術報告、房產(chǎn)平面圖集、成果驗收書、備案審批材料等；海籍測繪成果主要是指在海籍測繪過程中形成的各類成果表文件、成果圖、技術設計與技術總結、圖形編繪采用的原始數(shù)據(jù)等。
二、不動產(chǎn)測繪成果的歸檔范圍
不動產(chǎn)測繪成果作為重要的基礎數(shù)據(jù)，在不動產(chǎn)登記中處于十分重要的地位，不動產(chǎn)測繪的成果測算要嚴格依據(jù)《地籍測繪規(guī)范》《房產(chǎn)測量規(guī)范》《全球定位系統(tǒng)（GPS）測量規(guī)范》等規(guī)范要求進行測繪項目的技術設計與總結、控制點的布設、數(shù)據(jù)的采集、成果的計算以及驗收等。這些過程中涉及的各類材料都屬于不動產(chǎn)測繪成果檔案的歸檔范圍。這些資料的完整歸檔，對于數(shù)據(jù)的溯及與跟蹤、責任的劃分以及開發(fā)利用都具有十分重要的意義。具體來說，不動產(chǎn)測繪成果歸檔的主要內(nèi)容包括以下幾個方面（以新建商品房房產(chǎn)測繪成果歸檔內(nèi)容為例）。
1.申請方資料
甲方資料主要是測算依據(jù)材料，即開發(fā)建設單位提供的各類圖文審批材料，主要包括建設立項批文、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、地名批復、公安座落證明、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程核實合格證、建筑工程竣工驗收備案證明書、經(jīng)批準的總平面圖、建筑變更設計圖、經(jīng)規(guī)劃批準的竣工建筑平面圖以及人防工程施工圖備案通知書等。
2.測繪單位資料
乙方材料主要是指接受委托的、有資質的測繪單位進行測算的有關資料，主要包括測繪委托書或測繪合同、測繪單位儀器檢定證書、測繪從業(yè)人員資格證書、測繪項目設計書、測繪項目技術總結、房屋面積測算技術報告書、測繪技術總結、房屋外業(yè)技術測量草圖、測繪生產(chǎn)的控制點等基礎資料、測繪成果檢查報告、共有部分建筑面積分攤說明書、分攤彩圖以及分攤協(xié)議等。
3.備案審批材料
備案審批材料主要指房屋登記主管部門根據(jù)開發(fā)建設方提供的材料進行備案過程中生成的材料，主要包括房產(chǎn)測繪成果備案申請表、房產(chǎn)測繪成果備案審批表、現(xiàn)場復核記錄、備案核準通知書等。
上述提到的材料應提供相應的電子版數(shù)據(jù)以供保存和檔案利用，同時房屋面積計算成果和相應的圖形成果應符合當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門的要求。
地籍測繪與海籍測繪成果的歸檔內(nèi)容總體類似房產(chǎn)測繪成果歸檔內(nèi)容。
三、不動產(chǎn)測繪成果的數(shù)據(jù)整合
不動產(chǎn)測繪成果的數(shù)據(jù)整合主要是將地籍測繪成果數(shù)據(jù)與房產(chǎn)測繪成果數(shù)據(jù)通過一定的規(guī)則建立對應關系，進而實現(xiàn)以圖管檔、以圖查檔、房地一體、圖檔合一的一體化管理。考慮到海籍測繪成果的相對獨立性和局部性，對其數(shù)據(jù)整合，本文暫不討論。
不動產(chǎn)測繪成果中的地籍測繪成果，目前主要采用地理坐標作為基礎編碼，并與土地權屬登記建立了相應的關聯(lián)，多數(shù)地區(qū)也建立了相應的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，為不動產(chǎn)測繪成果的整合以及未來的不動產(chǎn)登記提供了統(tǒng)一的基礎。而房產(chǎn)測繪成果數(shù)據(jù)卻沒有較為統(tǒng)一的模式，這就對房地數(shù)據(jù)的整合產(chǎn)生了不利影響。目前，房產(chǎn)測繪成果主要采用年份加流水號的管理模式，或以房地號管理的模式進行管理，并與房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍系統(tǒng)建立了相應的對應關系。在房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍系統(tǒng)中，房屋編碼又有4種編碼方式，分別是坐標法、分幅法、分宗法和竣工時間法。在與地籍測繪成果進行整合的過程中，坐標法最為簡便，其余3種還需采用更進一步的處理。
1.分幅法
可以通過反算分幅圖的西南角坐標，從而與分幅范圍的地籍測繪成果建立相應的關聯(lián)關系，即首先通過對主要建筑物采用圖形匹配算法進行初次匹配，然后再通過幢號、地名等進行二次匹配和一定的人機交互，建立建筑物之間一一對應的關系，從而完成不動產(chǎn)測繪成果的數(shù)據(jù)整合。
2.分宗法
可以根據(jù)其房產(chǎn)分區(qū)的位置進行首次的地理坐標反算，進行初步定位，然后根據(jù)主要建筑物采用圖形匹配算法進行二次匹配，最后再根據(jù)地名、路名等進行三次匹配并進行一定的人機交互，從而完成不動產(chǎn)測繪成果的數(shù)據(jù)整合。
3.竣工時間法
首先通過對具有顯著特征或者重要的建筑物進行現(xiàn)場定位，確定坐標，然后類似分宗法進行處理，從而完成不動產(chǎn)測繪成果的數(shù)據(jù)整合。
房地測繪成果數(shù)據(jù)的整合，需要具有強大的空間處理和圖形處理系統(tǒng)的支持。目前，GIS系統(tǒng)是基于空間地理位置且具有強大空間處理和圖形處理的綜合性信息系統(tǒng)，開發(fā)基于GIS的不動產(chǎn)測繪成果整合與管理系統(tǒng)將對不動產(chǎn)測繪成果的整合具有十分重要的促進作用。更進一步，不動產(chǎn)測繪成果的整合也將為不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的整合提供統(tǒng)一的空間位置基礎，因此將這種基于地理空間位置的不動產(chǎn)測繪成果整合管理系統(tǒng)納入到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理信息系統(tǒng)中是十分必要的，也是可行的（見圖1）。
四、不動產(chǎn)測繪成果的數(shù)字化管理
不動產(chǎn)測繪成果作為不動產(chǎn)檔案的重要組成部分，對內(nèi)、對外利用的深度、廣度隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的不斷深入而更加頻繁，這對檔案的管理與保護、服務與利用提出了更高的要求，也極大地提高了檔案工作人員的工作強度。開展不動產(chǎn)測繪成果的數(shù)字化掃描與管理是十分必要的。
目前，不少房地產(chǎn)檔案館與地籍測繪成果都已經(jīng)進行了數(shù)字化掃描工作或具有數(shù)字化成果，將數(shù)字化的各類成果進行整合將是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構的重點工作。不動產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)的整合，將依賴于不動產(chǎn)測繪成果的整合。在基于不動產(chǎn)測繪成果整合的基礎上，不動產(chǎn)檔案的整合將十分便利迅速，其整合方式勢必以地理空間位置為基準。按照《中華人民共和國檔案法》《電子文件歸檔與管理規(guī)范》等要求進行電子數(shù)據(jù)的整理與歸檔，進而建立和實現(xiàn)以圖管檔、以圖查檔、房地一體、圖檔合一的不動產(chǎn)檔案管理體系。
五、不動產(chǎn)測繪成果的服務利用
陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳的數(shù)據(jù)顯示，在全省2014年竣工的91萬套保障房中，入住率為88%，這意味著還有總數(shù)超過10萬套保障房沒有入住。
記者近日在南寧市調(diào)研時，某晚在一保障房小區(qū)內(nèi)看到，幾棟已出售近三年的樓盤亮燈住戶并不多，部分限價房亮燈率不足10%。
點評： 專家分析認為，為按時完成保障房建設任務，一些地方存在“重建設輕規(guī)劃、重數(shù)量輕質量、重完工輕分配、重建房輕產(chǎn)業(yè)配套”的不良傾向，使部分保障房偏離其保障民生初衷。專家建議，有關部門可采取聽證會等方式廣泛征求保障房項目選址意見，對配套設施、準入門檻、建設規(guī)模類型和標準進行認真調(diào)查研究，科學編制保障房發(fā)展規(guī)劃。鼓勵社會團體參與公共配套設施建設，完善生活配套基礎設施，使保障房可居、宜居。此外，今后各地應主動適應城鎮(zhèn)化進程，對保障房品種重新歸類梳理，適當調(diào)整申請標準。
央行3月1日再降息
中國人民銀行決定，自2015年3月1日起下調(diào)金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.5%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍。
根據(jù)測算，以購房者貸款100萬元、期限30年為例計算，如果購房者選擇的是按等額還款計算，央行降息前，每月還款6092.28元。此次降息后，每月還款5931.37元。每月少還款160.91元，總共可省57929.95元。
點評： 在短短97天后，央行再次降息，顯示出支撐實體經(jīng)濟、提振內(nèi)需的決心，降息雖然并不針對房地產(chǎn)，但不可避免會有利于整體房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商和購房者融資成本都將得到降低。從總體來看，降息會刺激商品房供需的增加，一線城市土地市場的活躍度也將提升。
不動產(chǎn)登記“救不了”小產(chǎn)權房
根據(jù)國務院656號文件，從3月1日開始，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施，房屋建筑所有權等十類不動產(chǎn)將進行統(tǒng)一登記。全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng)。有人期待，遍布全國各地數(shù)以千萬計的小產(chǎn)權房能否納入其中，搭乘不動產(chǎn)登記的順風車得到確權？
區(qū)“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作是在區(qū)政府統(tǒng)一領導下開展，由區(qū)自然資源和規(guī)劃局組織和指導，各鎮(zhèn)（街道）以村為單位，統(tǒng)一組織村民申請。
一、工作流程
由各鎮(zhèn)（街道）以村為單位統(tǒng)一組織申請，作業(yè)單位與村委會工作人員共同開展農(nóng)房發(fā)證收件工作，工作場所和必要后勤保障由村委會負責，各村需組織村民統(tǒng)一有序的開展農(nóng)房確權登記申請工作，做好缺少權屬來源證明材料的宅基地和房屋的“三級確認”工作。自然資源和規(guī)劃局中心所負責農(nóng)房發(fā)證的業(yè)務指導工作以及登記資料的資料審核和登記頒證工作。
相關登記申請材料：農(nóng)房不動產(chǎn)登記申請書、身份證明材料、土地權屬來源及房屋批建材料、宅基地使用權和房屋所有權“三級確認“審批表、宅基地及其房屋權屬公示表（公示30日）
有合法用地批準和規(guī)劃批準手續(xù)，主房未經(jīng)翻改擴建的，由測繪單位權籍調(diào)查，按照批準的面積，經(jīng)村組審核通過后，中心所審核頒證。按照批準的面積確權和登記。
有合法和用地批準手續(xù)無房屋規(guī)劃批準手續(xù)的，或有房屋規(guī)劃批準手續(xù)無合法用地批準手續(xù)的，或無合法用地批準和規(guī)劃批準手續(xù)的，由村民提出申請，測繪單位權籍調(diào)查后，經(jīng)村民小組、村委會、鎮(zhèn)政府“三級確認”審核通過后，中心所審核頒證。
二、工作政策要求
（一）予以登記的情形
1、符合“一戶一宅”條件一戶多宅確權登記的處理
（1）有兩處及以上宅基地和農(nóng)房的，且不符合分戶條件的一個自然戶，兩處面積合并后超過當?shù)孛娣e標準的，由不動產(chǎn)登記申請人選擇一處宅基地申請登記。
（2）已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民（含華僑），因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可憑遺囑（家庭財產(chǎn)協(xié)議）、公證書和變更后的房屋所有權證等有效證據(jù)，按相關規(guī)定登記發(fā)證，在證書記事欄應注記“該權利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”。因司法判決方式取得農(nóng)村住宅的，可憑有關法律文書辦理土地登記，在證書記事欄應注記“該權利人宅基地使用權以司法判決方式取得”。
3、提交申請的問題處理
（1）申請人一般為戶主，戶主因在外地無法現(xiàn)場申請的，申請人為該戶其他家庭成員的，申請人需提交戶主的身份證復印件及經(jīng)村委會蓋章確認的委托書（戶主本人出具的委托書復印件）；因其他客觀原因戶主不能作為申請人的，由家庭成員簽字確認后推選一名申請人代為申請并經(jīng)村組確認。
（2）戶主已死亡，配偶健在的，需變更戶主換領新戶口簿后申請不動產(chǎn)登記。
（3）一子或一女戶，已分戶且單獨居住但不符合宅基地安排和分戶條件的，父母與子女不得單獨申請登記。
（4）家庭有兩個及以上子女，且有多處宅基地的，戶口未單獨分戶，符合宅基地安排條件且滿足“一戶一宅”的，如無法提供單獨設戶戶籍信息的，提交相關情況說明并經(jīng)村組確認后，可分戶申請不動產(chǎn)登記。
（5）父母擬將不動產(chǎn)登記給子女的，首先建房時子女應已出生，其次提交申請時應明確房屋歸子女單獨享有，宅基地由家庭成員共同享有并經(jīng)村組確認。
4、面積認定的問題處理
（1）持有集體土地使用證且原土地使用證面積超出時點規(guī)定的。如主房未翻改擴建，按原土地證記載的面積確認宅基地面積，房屋建筑面積按宅基地時點標準的70%土地上形成的房屋核定建筑面積；如主房已翻改擴建，按時點重新認定土地使用權面積和房屋建筑面積。
（2）主房未發(fā)生翻改擴建的，宗地界址未發(fā)生變化的，已領取集體土地使用證的，宅基地面積按證載面積確認；宗地界址發(fā)生變化且面積變大的，已領取集體土地使用證的按證載面積確認宅基地面積，如證載面積不足時點標準的按標準面積予以認定。
（3）宅基地面積不足時點標準的，房屋建筑面積可以按宅基地時點標準的70%土地上形成的房屋核定建筑面積。
5、出嫁女的問題處理
（1）戶口未遷出的，后因離婚回原籍隨父母居住的，可以作為共有人進行登記，符合“一戶一宅”條件的，戶籍簿單獨立戶的，合法取得宅基地的可單獨申請辦理一處宅基地。
（2）原是一戶且有兩處及以上宅基地的，因離異析產(chǎn)除分別申請各自宅基地的，如宅基地通過繼承等合法行為取得的可以分別申請。
（3）已出嫁的婦女同志，如在現(xiàn)戶籍所在地已隨男方享受宅基地的，不得作為原戶籍所在地的共有權人申請登記。
6、有關繼承的問題處理
【關鍵詞】商品房 預售登記 物權 預購人權利
預售商品房具有的特點
商品房預售俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售盡管在性質上還有一些爭議，但其本質上仍屬于房屋買賣，商品房預售除具有一般買賣的雙務性、有償性、諾成性的特點外，還具有如下特點：
商品房預售是以將來的房屋所有權為標的的特殊買賣。由于商品房預售是在合同標的物尚未建成時便予以出售，預售的是將來的標的物所有權，因此其區(qū)別于通常的以現(xiàn)房的所有權作為標的的買賣合同，但商品房預售的本質仍然是買賣，其合同仍然為買賣合同。與通常的房屋買賣相比，商品房預售為一種非即時買賣，從預售合同訂立到房屋的最終交付往往需要經(jīng)過一段甚至幾年的時間，這意味著合同對于標的物的交付具有遠期交貨的性質，是一種非即時的買賣。
商品房預售目的具有復合性。從預購人的角度來看，其購買預售房的目的除了包括用于將來居住外，也會有保值、投資等目的，其可將預購的商品房予以轉讓，以此獲利。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其預售未建成之商品房，可以獲得預購人的資金以興建房屋，解決資金不足的困窘，加快開發(fā)建設速度，還可以規(guī)避市場價格波動造成的風險。
商品房預售具有較強的國家干預性。在商品房預售法律關系中，購房者處于弱勢地位。首先，由于商品房預售合同訂立時，作為標的的房屋還沒有建筑完成，因而，開發(fā)商能否按照約定履行買賣合同還是一個未知數(shù)；對于購房人來說，購房款已經(jīng)支付了，將來能否得到約定品質的房屋還面臨著巨大風險。其次，在絕大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商無論是在技術上、信息上還是經(jīng)濟實力上都要強于購房者。為保護購房者的利益，國家加強了對商品房預售的干預，法律上有許多強制性規(guī)定，如商品房預售要符合法律規(guī)定的要件、預售所得款項必須用于與該房地產(chǎn)開發(fā)有關的工程建設、商品房預售實施許可制度等。
預告登記制度的基本內(nèi)容
預告登記是為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權變動為目的的請求權而為的登記。這是一項古老的制度，為德國中世紀民法所創(chuàng)設，后來被日本和瑞士一些國家立法所采用。本質上來說，預告登記是屬于一國不動產(chǎn)登記的范疇，是一種特殊的不動產(chǎn)登記。
一般來說，預告登記具有若干物權之效力，因為其具有使妨害其所登記請求權所為處分無效之效力。某一不動產(chǎn)在預告登記后，在其上發(fā)生的被強制執(zhí)行或者被設置抵押后，或者被納入破產(chǎn)管理后，則這些妨害了被保全的請求權的行為一律不能發(fā)生物權變動的效力。
因此，預告登記的基本目的在于保全不動產(chǎn)權利人的請求權，以確保其將來能夠順利取得不動產(chǎn)的物權，并排斥其他與該項請求權內(nèi)容相同的不動產(chǎn)處分行為的法律效力，實現(xiàn)對第三人的抗辯。預告登記是典型的債權物權化，是將債權法適用的規(guī)則擴張到物權法領域，讓原本只具有請求權效力的債權具有物權的排他效力。預告登記與一般不動產(chǎn)登記的區(qū)別主要表現(xiàn)在：一般的不動產(chǎn)登記都是在申請人為了取得或轉移某項已經(jīng)客觀存在的不動產(chǎn)物權，也就是在不動產(chǎn)物權已經(jīng)具體存在的情況下登記的。而預告登記的標的是將來才發(fā)生的不動產(chǎn)。在進行預告登記后，實際中并不會發(fā)生該登記不動產(chǎn)物權的設立或者是變動的效力，而僅僅只是使登記申請人獲得一種能夠請求將來發(fā)生物權變動的權利。同時也具有一定的排他效力，對于申請預告登記后，在該不動產(chǎn)物權上面發(fā)生的不動產(chǎn)物權處分行為具有排它效力，從而保證權利人能夠取得該物的法律結果。
因此，預告登記實質是不動產(chǎn)物權法的重要內(nèi)容之一。預告登記所發(fā)生的法律效力具有一定的排他效力，屬于物權性質。通過預告登記所發(fā)生的保全的請求權效果，權利人一方面能夠對抗不動產(chǎn)的所有權人和其他物權人在該不動產(chǎn)上的處分行為，另一方面，也可以對抗任意第三人。
《德國民法典》第883條規(guī)定，對土地進行預告登記后，在該不動產(chǎn)上進行的物權處分，如果損害到申請人權利的實現(xiàn)，那么這些處分行為無效。預告登記適用于破產(chǎn)管理人的處分或是強制執(zhí)行情形下的處分。在德國民法典中，不動產(chǎn)通過預告登記，能夠發(fā)生的法律效力有三種情況：一是保全了有關請求權的順位。權利人申請預告登記后，被保全的不動產(chǎn)權利是與其順位一起登記的?！兜聡穹ǖ洹返?83條有規(guī)定，以預登記的登記確定請求權所要求的讓與的物權的順位。二是一切妨礙實現(xiàn)不動產(chǎn)請求權或者其他有損于請求權的處分行為歸于無效。《德國民法典》第883條有規(guī)定，在土地上進行預告登記之后，其后發(fā)生的與該土地權利相關的處分行為，由于有礙于權利人請求權的實現(xiàn)，故而，其后發(fā)生的行為不具有任何法律效力。此時，申請人具有保全物權實現(xiàn)的權利后果。三是第三人取得該不動產(chǎn)若是違背預告登記所保全的請求權的行為，則不能發(fā)生任何法律效力。在進行不動產(chǎn)的預告登記后，請求債權人能夠對債務人的履行合同具有請求權的權利，同時，申請人還獲得兩項重要的請求權：一是針對預告登記后產(chǎn)生的已經(jīng)登記的抵押權的涂銷請求權。該涂銷請求權可以通過公示催告行使之；二是針對在預告登記后取得不動產(chǎn)所有權或其他物權權利的第三人的一項同意登記的請求權（以自己作為新的所有權人或其他權利人的登記）。
總而言之，進行不動產(chǎn)的預告登記具有三項意義：第一，能夠保全權利人債權的順利實現(xiàn)。由于合同債權不具有對抗第三人的效力，為了對權利人權利進行有效保護，權利人在進行申請預告登記后，由于登記的方式是以有關部門造冊記載并予以公示的，就使得在預告登記時期內(nèi)進行的任何不動產(chǎn)處分行為的變動都是無效的。第二，順位保證。通過預告登記的方法，將不動產(chǎn)物權上發(fā)生的各項權利按照時間的先后順序排列，避免將來發(fā)生的在同一物之上多項物權并存以及競合的問題，權利的實現(xiàn)應當按照物權上的順位進行。第三，破產(chǎn)保護。預告登記的請求權發(fā)生的法律效力，一方面權利人能夠得以對抗在該不動產(chǎn)的所有權人以及其他相關物權人的權利，保證請求權人最后能夠取得不動產(chǎn)物權；另一方面，不動產(chǎn)的物權人可以在債權人破產(chǎn)時，對該不動產(chǎn)行使對抗其他破產(chǎn)債權人的權利，從而保全請求權得到實現(xiàn)。
建立商品房預售合同預告登記制度的作用
由于在進行商品房預售登記時，預售的房屋還沒有建成，不能夠現(xiàn)實交付，因而，預告登記本質上并不是一種所有權變動的公示方法，此登記主要是使得權利人取得請求該不動產(chǎn)的優(yōu)先權利，最終的后果是保全債權人的債權權利，并非保護物權。筆者認為商品房預售合同預告登記制度有如下作用：
《規(guī)定》修訂稿明確，房地產(chǎn)廣告中，房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：升值或者投資回報的承諾；以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；違反國家有關價格管理的規(guī)定；對規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。
不動產(chǎn)登記信息2017年起可查
日前，國土部公布了《關于做好不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確信息平臺將實現(xiàn)對國家、省、市、縣四級登記信息實時共享。而且，《通知》披露了我國建立不動產(chǎn)登記信息平臺的時間表，即各地要在下半年將信息平臺上線試運行，2017年，我國要基本建成覆蓋全國的不動產(chǎn)登記信息平臺的總體部署。
至此，不動產(chǎn)登記技術層面的基礎工作已經(jīng)全面展開。
不動產(chǎn)登記，近年這個詞被重新提起后，就引發(fā)了全社會的高度關注，而其中最牽動購房者心的，就是業(yè)界廣為流傳的，實現(xiàn)統(tǒng)一登記后的不動產(chǎn)信息將實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)的消息了。在業(yè)內(nèi)看來，房地產(chǎn)信息是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的重要內(nèi)容。
房地產(chǎn)稅擬設置“豁免征收面積”
在房地產(chǎn)稅方案基本成型并開始小范圍征求意見的同時，事關社會公眾直接利益的房地產(chǎn)稅“起征點”問題，也正在悄然之間逐步明朗化。稅率和起征點則是房地產(chǎn)稅基本方案中，最關鍵的兩個要點。