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導(dǎo)語：在房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
論文2007年美國爆發(fā)的次貸危機(jī)被視為上世紀(jì)30年代以來最大的金融危機(jī)，在較短時間內(nèi)迅速席卷全球，給全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)以重創(chuàng)。通過分析美國次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因和我國房地產(chǎn)市場存在的風(fēng)險，可以看出中美兩國房地產(chǎn)市場的共性。同時我國房地產(chǎn)市場起步較晚，處于發(fā)展階段，且存在其特殊性，針對當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險，提出相應(yīng)對策。
論文關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；房地產(chǎn)市場；金融風(fēng)險；風(fēng)險防范
1 美國次貸危機(jī)
2001年911事件后，美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，美國經(jīng)濟(jì)衰退，為了防止經(jīng)濟(jì)過度下滑，美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資，使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮，房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當(dāng)利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競爭，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得風(fēng)險加大。為了分散風(fēng)險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機(jī)構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字，而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機(jī)構(gòu)加劇了競爭，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機(jī)是一個金融化的危機(jī)，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。
2 中國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險
我國自1998年進(jìn)行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險。 1 高房價的市場風(fēng)險
近年來，我國房地產(chǎn)價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出，這些都不利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。 3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險
我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%，這就預(yù)示信貸額度會進(jìn)一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。 4 銀行職員道德風(fēng)險和放貸的操作風(fēng)險
銀行職員的風(fēng)險意識不強(qiáng)，為了完成放貸任務(wù)免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進(jìn)行深入調(diào)查，審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融；衍生品；制度創(chuàng)新
房地產(chǎn)金融衍生品的制度創(chuàng)新取決于政府與金融企業(yè)二者之間的制度需求是否能夠互相適應(yīng)，也就是說金融企業(yè)是否與政府能夠具備同樣的強(qiáng)烈回避價格波動風(fēng)險的偏好，以及其創(chuàng)新制度能否有效得以實行，以此滿足金融企業(yè)規(guī)避價格波動風(fēng)險的偏好。此外，由政府主導(dǎo)的強(qiáng)制性制度創(chuàng)新同樣缺乏制度供給的有效性與針對性，金融企業(yè)積極創(chuàng)新的訴求被遏制，使得房地產(chǎn)金融衍生品的制度創(chuàng)新缺乏主體的支持效用。雖然房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)作為一項需求誘致的制度創(chuàng)新，通過十多年的努力也形成了我國房地產(chǎn)市場的跨越式發(fā)展，但是資產(chǎn)證券化以及信用衍生品等等均可分散經(jīng)濟(jì)體住房貸款風(fēng)險的金融創(chuàng)新制度與金融工具的發(fā)展卻相對滯后，所以，為了有效避免風(fēng)險，讓銀行具有制度創(chuàng)新的動力。
一、房地產(chǎn)金融衍生品制度的現(xiàn)狀
在當(dāng)前國際當(dāng)中較為完整的房地產(chǎn)金融市場體系當(dāng)中，因為機(jī)制的逐步完善，已經(jīng)出現(xiàn)了許多與制度以及產(chǎn)品創(chuàng)新的成功實踐，這些成功的創(chuàng)新實踐均是在市場化的大前提下進(jìn)行的，也同樣包含保護(hù)公眾權(quán)益以及一直行業(yè)壟斷以及完善市場內(nèi)部要素等。對于國內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場來說，因為金融創(chuàng)新機(jī)制的缺失以及相關(guān)的金融制度發(fā)展相對滯后，出現(xiàn)了發(fā)展速度十分緩慢等現(xiàn)象。比如盡管央行對房地產(chǎn)開發(fā)商采用項目融資或者股權(quán)融資等等多種融資的方式持支持的態(tài)度，但是房地產(chǎn)金融市場資產(chǎn)的證券化作用也同樣面臨著多種發(fā)展障礙。其中一條便是法律的阻礙，對于尚未能夠出臺產(chǎn)業(yè)投資基金法以及基金法等等明確的法律措施的當(dāng)前，為金融衍生品相應(yīng)規(guī)范的發(fā)展帶來了諸多限制，同時，規(guī)模與收益的發(fā)展阻礙也對信托在發(fā)行數(shù)量上的限制以及缺乏流動性的問題帶來了諸多影響。最后，因房地產(chǎn)公司在上市方面所面臨的高門檻與高成本下，市場操作也同樣存在著許多障礙。因此，想要進(jìn)行房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新，讓房地產(chǎn)市場掙脫商業(yè)銀行等一些間接金融系統(tǒng)主體的禁錮，先要對市場主體的多元化融資需求的市場機(jī)制與風(fēng)險約束機(jī)制進(jìn)行滿足，進(jìn)一步確立利于社會公眾分享公共福利的將房地產(chǎn)金融、證券市場產(chǎn)品進(jìn)行有機(jī)結(jié)合的創(chuàng)新機(jī)制進(jìn)行統(tǒng)籌安排。
二、房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新思路
想要積極的對房地產(chǎn)金融衍生品制度進(jìn)行有效創(chuàng)新與分析，應(yīng)當(dāng)首先明確創(chuàng)新思路，并沿著創(chuàng)新思路進(jìn)行摸索，充分發(fā)揮出新興房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展特點，對于房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新以及其它相應(yīng)的配套制度進(jìn)行創(chuàng)新、融合。同時，適當(dāng)?shù)膶Ψ康禺a(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新模式進(jìn)行轉(zhuǎn)換，其方針?biāo)悸窇?yīng)為發(fā)動政府強(qiáng)制性作用，扭轉(zhuǎn)制度的變遷與作用，適當(dāng)?shù)呐嘤袌稣T致性與制度變遷的力量，以金融機(jī)構(gòu)以及金融服務(wù)拓展作為其突破口，帶動當(dāng)前商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融改革，積極的推動房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新。同時，也應(yīng)進(jìn)一步構(gòu)筑房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新體系。通過對金融衍生品制度體系的借鑒，房地產(chǎn)金融衍生品制度的體系建設(shè)也應(yīng)當(dāng)大體包含三個方面，首先是市場交易制度，其次是市場監(jiān)管制度，最后則是市場風(fēng)險管理制度。凡此三點，是房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新體系的重要元素，同樣也是房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新體系構(gòu)建的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新，也便可以循著這樣的思路進(jìn)行建立并完善。房地產(chǎn)金融衍生品的交易制度創(chuàng)新，能夠保障房地產(chǎn)金融衍生工具交易能夠按照市場交易規(guī)則順利的進(jìn)行，也能夠確保房地產(chǎn)金融衍生工具的交易按照市場交易規(guī)則進(jìn)一步達(dá)到完善與創(chuàng)新的目的。對于我國目前的發(fā)展?fàn)顩r來看，最好的辦法就是參照西方發(fā)達(dá)國家的做法，并依照我國實際國情與房地產(chǎn)衍生品市場的不同發(fā)展階段特點，進(jìn)一步達(dá)到交易制度的完善。當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融衍生品市場的監(jiān)管主要依靠不同的發(fā)展階段特點，進(jìn)行交易制度的創(chuàng)新，房地產(chǎn)金融衍生品市場的監(jiān)管主要的目的是確保市場的有效性，抵御金融衍生品市場所面臨的市場風(fēng)險，在此基礎(chǔ)之上保障廣大投資者的切身利益。當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融衍生品市場所普遍存有交易品種較少，其發(fā)展時間也較短一些現(xiàn)象，而且市場風(fēng)險管理機(jī)制也同樣為能夠真正得以建立，所以只有對房地產(chǎn)金融衍生品市場實施有效的監(jiān)管才能夠保障市場運(yùn)行的有序性并促使其能夠穩(wěn)定、持久的發(fā)展。從提升我國金融市場競爭力的角度出發(fā)，以此應(yīng)對全球金融市場一體化的重要挑戰(zhàn)，按照國際慣例對房地產(chǎn)金融衍生品的市場風(fēng)險管理制度進(jìn)行制定是當(dāng)前的重要課題。
現(xiàn)有的金融制度的場景以及構(gòu)置，不但影響了房地產(chǎn)金融衍生品的創(chuàng)新步伐，同樣也因為房地產(chǎn)金融業(yè)所面臨的諸多金融管制限制了其金融創(chuàng)新的空間，讓房地產(chǎn)金融衍生品在創(chuàng)新過程中出現(xiàn)了一定程度的盲目性，并且讓整個房地產(chǎn)金融市場極度缺乏創(chuàng)新的能力以及活力，完全難以滿足當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展對于金融市場功能的多元化需要。而房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新的體現(xiàn)之一便是實現(xiàn)房地產(chǎn)金融衍生品產(chǎn)品的創(chuàng)新，對房地產(chǎn)金融衍生品產(chǎn)品的創(chuàng)新來說，對它有著直接影響的便是金融機(jī)構(gòu)中當(dāng)前的體制問題。在這樣的形勢下，商業(yè)銀行經(jīng)理人只需要對廣大的投資者負(fù)責(zé)，而不需要對上級或者是大股東負(fù)責(zé)，追逐利潤將成為商業(yè)銀行產(chǎn)品創(chuàng)新的最大動機(jī)，但是股權(quán)分散與國家控股之間的矛盾應(yīng)當(dāng)如何化解，則應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步在實踐中不斷摸索。
三、結(jié)語
本文通過對我國房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新研究進(jìn)行闡述分析，并結(jié)合筆者自身經(jīng)驗，談一些感受與看法，希望以此為相關(guān)工作者提供幫助、借鑒?！?/p>
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持,近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為:國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來,國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低,且呈不斷回落態(tài)勢;房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言,自98年,我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率,年均增長率為20.09%,高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長率(12.71%)7.38個百分點。2004年,房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長率均呈下降態(tài)勢,與2003年相比,2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個百分點,住房消費(fèi)信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底,全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人,僅占在崗職工總數(shù)的8.2%;累計向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款,僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%,比例明顯過小;全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%,沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài),對中低收入家庭購房的支持力度有待進(jìn)一步提高。
二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題
1.風(fēng)險過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段,間接金融在整個金融市場中還占絕對地位,而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后,同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位,導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中,商業(yè)銀行實際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險,資本市場發(fā)展的相對落后,很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道,而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險社會化,化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。
2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。自我國實施住房市場化以來,我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前,我國商業(yè)銀行個人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%,住房公積金個人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%,這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用,但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展,銀行應(yīng)該重視個人住房尚未暴露出的風(fēng)險。因此,在我國尚未建立起個人誠信系統(tǒng),商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下,大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)。
3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索,建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系,為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定,單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢,我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一,無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜?金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約,面臨較大風(fēng)險。
4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來,一方面我國連續(xù)8年降息;另一方面,隨著個人住房市場化以后,國家鼓勵國有商業(yè)銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度,同時由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場,也應(yīng)有直接融資的資本市場;不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級市場,也要有分擔(dān)一級市場風(fēng)險的二級市場,來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產(chǎn)評估、房產(chǎn)中介、保險、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。加快市場交易制度建設(shè),促進(jìn)市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。
2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新,為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場,開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品,如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化,形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。
3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金,在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展,然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面,盡快制定和實施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依,健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面,建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險規(guī)避機(jī)制,降低其所承受的風(fēng)險程度,鼓勵房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。
4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動性,同時有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模,從而形成良性擴(kuò)張,還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個原因是,近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長,住房抵押貸款,尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加,這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化,加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化,使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化,從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源,而且分散了投資資金的風(fēng)險,促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；住房金融政策；樓市波動
1 國內(nèi)外住房金融政策
對于中國房地產(chǎn)業(yè)來說，如果沒有金融政策調(diào)整和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，房地產(chǎn)市場要在近十年內(nèi)得以發(fā)展與繁榮是不可能的。對于美國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不僅有便利融資渠道進(jìn)入金融市場，而且融資產(chǎn)品多、融資成本低。對于住房的消費(fèi)者來說，則形成了廣泛發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融制度與市場。美國住房消費(fèi)信貸的基本形式是住房按揭貸款。美國金融機(jī)構(gòu)利用長期積累的經(jīng)驗和現(xiàn)代信貸管理技術(shù)與方法，不斷地創(chuàng)造新的、多樣化的住房按揭貸款品種來促進(jìn)居民購買住房、建房，并對購買住房者提供各種優(yōu)惠，包括降低貸款利率和免稅。同時，對低收入家庭提供福利付款、住房津貼或允許租住政府建造的低租金公共住房，形成以市場機(jī)制為主導(dǎo)，政府參與為輔助的房地產(chǎn)金融市場體系。
2 住房金融政策對樓市的影響
在這樣的房地產(chǎn)金融體系下，房地產(chǎn)融資單一，對商業(yè)銀行信貸依賴程度過高；政策性住房金融發(fā)展滯后，更為重要的是，盡管目前許多房地產(chǎn)金融政策及制度安排看上去是從發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)引入，但是許多房地產(chǎn)金融政策只是學(xué)其形而無其神。例如，中國的住房預(yù)售制度就完全是一種單邊風(fēng)險承擔(dān)機(jī)制。即這種住房預(yù)期制度僅是根據(jù)計劃經(jīng)濟(jì)下的1994年制定的《城市管理法》而設(shè)立的一種房地產(chǎn)金融政策。由于這種房地產(chǎn)金融制度安排留下的是計劃印跡，從而使得這種房地產(chǎn)金融政策基本上與發(fā)達(dá)市場體系下的住房預(yù)售制度有很大差別。其制度安排更多的是考慮房地產(chǎn)開發(fā)商的利益、防范的是房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險，而更少考慮購買住房居民及商業(yè)銀行的風(fēng)險，從而使得這種制度安排的金融風(fēng)險或是讓住房購買者來承擔(dān)或是由商業(yè)銀行來承擔(dān)。由于這種住房預(yù)期制度是一種單邊風(fēng)險承擔(dān)機(jī)制，從而使得這種制度成了房地產(chǎn)開發(fā)商“空手套白狼”獲取房地產(chǎn)市場暴利的重要工具。對于這樣一種存在嚴(yán)重的利益扭曲的房地產(chǎn)金融制度，2004年央行提議要取消這種住房預(yù)售制度，但遭到房地產(chǎn)開發(fā)商激烈的反對，從而使得央行取消住房預(yù)售制度的建議完全消失。
中國的個人收入證明的真實性與其他市場經(jīng)濟(jì)國家相關(guān)十萬八千里。特別是，在中國人誠信不足的條件下，這種個人收入證明的真實性更是可信度低。正因為，個人按揭貸款市場準(zhǔn)入門檻低，也為制造房地產(chǎn)泡沫創(chuàng)造的條件?？梢哉f，前幾年房地產(chǎn)泡沫四起，就是與這種房地產(chǎn)按揭貸款市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)寬松有關(guān)。當(dāng)然，中國房地產(chǎn)金融政策所面臨的困難可能比這還多，這里僅舉出一點。正因為，中國房地產(chǎn)金融體系存在嚴(yán)重的缺陷，因此，房地產(chǎn)中長期規(guī)則就得重新檢討當(dāng)前的房地產(chǎn)金融體系，找出其問題所在，這樣才能找到解決問題的辦法。
3 房地產(chǎn)中長期規(guī)劃的金融政策
首先，要圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之目標(biāo)，研究建立與中國住房制度相適應(yīng)、符合中國國情的房地產(chǎn)金融制度，比如，以359號文件把投資與消費(fèi)區(qū)分，就得建立起商業(yè)性與政策性兩者并行的住房金融體系。這樣既可以商業(yè)化的方式支持住房市場發(fā)展，又能顧及中低收入者等特定人群的住房金融問題。
其次，改革與重新確立中國新的住房金融市場。新的住房金融市場力求建立起多層次的市場，利用不同融資方式、不同金融產(chǎn)品、不同金融市場，來滿足多層次住房融資需求。對于房地產(chǎn)開發(fā)融資可以依據(jù)住房的不同性質(zhì)采取差異化的金融政策。但先要取消或改革現(xiàn)行的住房預(yù)售制度。通過這種差異化的金融政策鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入保障性等政策性住房建設(shè)、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商圍繞著房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。這樣，通過差異化的金融政策不僅能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商實現(xiàn)政府房地產(chǎn)發(fā)展之目標(biāo)，而且可促使房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及行業(yè)運(yùn)作提高效率。再次，加快建立現(xiàn)行住房貸款風(fēng)險分擔(dān)制度，針對性對風(fēng)險高的制度安排進(jìn)行全面改革。同時，要建立住房金融市場風(fēng)險的監(jiān)測與防范系統(tǒng)。加強(qiáng)住房金融市場信息搜集、整理、研究與分析，并給市場提高更多透明公開的相關(guān)信息知識等。
總之，住房金融政策是房地產(chǎn)市場得以健康發(fā)展的關(guān)鍵，它應(yīng)該是房地產(chǎn)規(guī)劃最為核心的方面，因此，要保證房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，就得對當(dāng)前中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行全面的調(diào)整與改革，以此建立起一套符合中國國情的住房金融支持體系。這才是房地產(chǎn)規(guī)劃核心部分。而且，政府要借助這次房地產(chǎn)市場的調(diào)整，加大房地產(chǎn)金融市場立法的力度，通過法律方式來界定房地產(chǎn)金融市場的功能及利益關(guān)系，而不是讓房地產(chǎn)金融市場成為少數(shù)人謀利的工具，對此監(jiān)管部門要足夠的關(guān)注。
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盡管近期國家出臺的相關(guān)政策，在客觀上帶動了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展，在一定程度上削弱了企業(yè)對銀行信貸的依賴。房地產(chǎn)融資渠道呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，但是這些渠道所提供的產(chǎn)品卻難以滿足市場需要。
另外，風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制尚未建立，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的高度依賴，致使銀行累計了大量的房地產(chǎn)金融貸款產(chǎn)品。同時也造成風(fēng)險過度集中于銀行。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松，以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。除銀行信貸之外的各種融資渠道的發(fā)展空間將被進(jìn)一步打開，預(yù)計房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法將在近期有所突破，而直接融資環(huán)境的改善將很快提上議事日程。屆時，人們所看到的將是具有產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢的房地產(chǎn)金融市場。
健全房地產(chǎn)融資體系應(yīng)包含兩個方面內(nèi)容：一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場功能的金融機(jī)構(gòu)體系。二是構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)金融市場體系。在完善金融機(jī)構(gòu)體系方面，除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險公司之外，還應(yīng)建立和完善專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協(xié)會等金融機(jī)構(gòu)。在構(gòu)建市場體系方面，應(yīng)通過借助資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、基金化等金融手段，促使房地產(chǎn)金融資產(chǎn)順利實現(xiàn)流通和交易。通過完善的房地產(chǎn)融資體系把本來集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險有效地分散到整個金融市場中。
未來房地產(chǎn)融資市場中的金融創(chuàng)新主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一是如何滿足企業(yè)日益多樣化的融資需求。目前市場中資金信托計劃的設(shè)計模式呈現(xiàn)多樣化趨勢，資金的性質(zhì)可以是債權(quán)或股權(quán)，資金的期限可以是單期或多期滾動，資金的投向可以是定向或非定向。二是如何幫助企業(yè)規(guī)避融資風(fēng)險，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新在客觀上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率，有助于融資市場體系的進(jìn)一步完善。
一、中國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險的分析
盡管我國房地產(chǎn)市場發(fā)展時間不長，不過卻是迭起。特別是2003年以來，由本幣升值等多種原因引發(fā)的新一輪房地產(chǎn)價格上漲風(fēng)潮中，各地地王頻頻登場，各個城市房價頻創(chuàng)新高。盡管2005年6月政府開始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，但是房地產(chǎn)價格仍是一路高歌。隨著2007年房地產(chǎn)調(diào)控政策及其執(zhí)行力的增強(qiáng)，2008年出現(xiàn)了以“有價無市”為特征的房地產(chǎn)市場的“回落”，但是，2007年中期美國次貸危機(jī)演化為席卷全球的2008年金融危機(jī)。2009年初，政府為了應(yīng)對金融危機(jī)，針對房地產(chǎn)業(yè)出臺了一系列具有明顯刺激力度的組合政策，包括稅收優(yōu)惠、信貸支持、資本金調(diào)整等政策。2009年下半年房價和成交量雙雙創(chuàng)出歷史新高，各地新地王不斷涌現(xiàn)，天量信貸數(shù)據(jù)不斷刷新，風(fēng)險已在房地產(chǎn)市場上不斷聚集。從2009年年末至2010年1月，為了控制風(fēng)險和扼制不斷上升的房價，政府在保障合理需求的基礎(chǔ)上，相應(yīng)出臺組合調(diào)控政策①。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中呈現(xiàn)的問題背后是房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險，所以分析中國的房地產(chǎn)市場關(guān)鍵在于分析其背后的房地產(chǎn)金融市場特別是隱藏的風(fēng)險。房地產(chǎn)金融，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱［1］。我國的房地產(chǎn)金融市場經(jīng)過30年特別是近10多年的發(fā)展，取得了明顯的成效，不過，從整體上看我國房地產(chǎn)金融市場尚處在初級階段，市場化水平仍比較低，存在著市場結(jié)構(gòu)不完善、融資渠道單一、抵御風(fēng)險能力差、發(fā)展相對滯后等問題。因此，無論房地產(chǎn)發(fā)展在高漲期還是在低潮期，銀行承擔(dān)巨大借貸風(fēng)險的特征都沒有改變過。
下面從一組信貸數(shù)據(jù)來展開對問題的討論。從表1可以看出，自1998年我國住房商品化改革以來，我國的房地產(chǎn)貸款余額(由個人住房抵押貸款余額和房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額兩部分組成)從1998年的3106億元上升到2008年的52800億元，10年增長了近17倍，年均復(fù)合增長率為32.75%，遠(yuǎn)超同期金融機(jī)構(gòu)貸款余額總量年均13.37%的增速，同時房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)放貸總量的比例也由1998年的3.59%上升到2008年的17.4%。這組飛速增長的信貸數(shù)據(jù)一方面說明了我國房地產(chǎn)行業(yè)所取得的顯著成就，另一方面也從側(cè)面顯示了我國金融系統(tǒng)孕育的風(fēng)險正在不斷加大，這更應(yīng)引起我們的重視。為了深入地分析和研究，將問題進(jìn)行分解，也就是從個人住房融資和房地產(chǎn)開發(fā)融資兩個角度來展開討論，認(rèn)真分析中國的房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險及問題。首先，從個人住房融資這個角度來分析房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險。我國居民的個人住房融資資金來源包括政策性的住房公積金和商業(yè)性的住房抵押貸款，其中住房抵押貸款是主要來源，而商業(yè)銀行是發(fā)放貸款的主要機(jī)構(gòu)。個人住房抵押貸款因有房屋作為抵押品而且能長時間提供穩(wěn)定的還款額，一直被業(yè)內(nèi)視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各個銀行對這塊業(yè)務(wù)都具有很強(qiáng)的放貸沖動。但事實上，它仍然是一種隱含著巨大風(fēng)險的投資項目，因為它面臨著利率、信用等幾大風(fēng)險。
信用風(fēng)險是指借款人無力按時償還抵押貸款所造成的違約風(fēng)險。若這種情況發(fā)生在經(jīng)濟(jì)蕭條的時候，大規(guī)模的違約及抵押品的大幅貶值將使貸款銀行蒙受巨大的損失。2007年建設(shè)銀行出具的報告顯示，我國即將進(jìn)入房貸違約的高峰期。2006年底工、中、建三大銀行的房貸違約率已達(dá)到了1.6%，而銀行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)線為1%，這意味著違約風(fēng)險已開始顯現(xiàn)。利率風(fēng)險是指利率波動而導(dǎo)致的風(fēng)險。利率風(fēng)險是一種系統(tǒng)性的風(fēng)險，利率的不斷上升將引發(fā)提前支付風(fēng)險和信用風(fēng)險及其他風(fēng)險的不斷上升。美國次貸危機(jī)爆發(fā)的一個重要原因就是美聯(lián)儲從2004年開始的連續(xù)17次的加息，聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從1%提升到5.25%，導(dǎo)致還款者的還貸壓力不斷加大，從而引發(fā)了一系列危機(jī)的爆發(fā)。除了上述提到的風(fēng)險外，現(xiàn)階段還應(yīng)該注意到商業(yè)銀行普遍產(chǎn)生的流動性風(fēng)險。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，個人住房貸款由于其短存長貸的特性，當(dāng)其占銀行資產(chǎn)總量的比重接近18%—20%時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題，從而帶來流動性風(fēng)險。我國雖還未達(dá)到這一比例，但銀行的流動性問題已開始顯現(xiàn)。同時，存款準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào)使這一問題更為突出。
在國外，上調(diào)準(zhǔn)備金率一向被認(rèn)為是比較嚴(yán)厲的緊縮貨幣政策，一般情況下不輕易動用。當(dāng)準(zhǔn)備金率到達(dá)某一個臨界點，整個金融系統(tǒng)的流動性風(fēng)險將會充分暴露。而我國處于一級抵押貸款市場的商業(yè)銀行不可能通過大規(guī)模的住房抵押貸款證券化來化解銀行體系內(nèi)的流動性風(fēng)險。由此可見，由于我國的貸款機(jī)構(gòu)單一且缺乏有效的二級市場，我國住房抵押貸款形成的各種風(fēng)險都聚集于銀行體系內(nèi)，在沒有建立起有效的二級抵押貸款市場以前，這些風(fēng)險都是系統(tǒng)性的不可分散的風(fēng)險，而利率和存款準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào)又加劇了風(fēng)險暴露的可能性，這種情況將是十分危險的。其次，再從房地產(chǎn)開發(fā)融資這一角度來分析房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險。我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要包括國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金(其他資金由定金及預(yù)收款和個人按揭貸款組成)。從表2可以看出，其他資金、自籌資金和國內(nèi)貸款為前三大資金來源，基本占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的90%以上，而國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資的比例很小。
2006年，前三大資金來源總計26485.77億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的98.53%，利用外資比例只有1.46%，而債券融資的比例則更小。從表2中可以看出，國內(nèi)貸款占總資金來源的比例從1999年的23.17%下降到2008年的19.20%。這顯示國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比在不斷下降，但并不能說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體上利用銀行資金的比例在下降。由于其他資金和自籌資金中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，所以加上這部分銀行資金，實際房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重約在50%以上［2］，如果把其他的各種渠道來自銀行的資金都計算進(jìn)去的話，據(jù)不完全統(tǒng)計顯示這一比例則將達(dá)到75%以上。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)利用銀行資金的比例實際是在不斷上升，只是渠道更為間接化和隱蔽化。上述數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道十分狹窄，直接融資、債券和利用外資規(guī)模在整個融資規(guī)模中占比很小，加之我國又缺乏私募股權(quán)基金、房地產(chǎn)投資信托基金等創(chuàng)新融資渠道。實際上商業(yè)銀行是我國房地產(chǎn)開發(fā)融資市場的最大的資金供給方并占有絕對的主導(dǎo)優(yōu)勢，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則是全部的資金需求方。
不管是對商業(yè)銀行還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這種市場結(jié)構(gòu)本身就蘊(yùn)含著極大的風(fēng)險。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，過分依賴銀行信貸資金將面臨很大的政策風(fēng)險。當(dāng)國家實施寬松的貨幣政策時，地產(chǎn)商較容易獲得信貸資金而得以迅速擴(kuò)張，一旦國家實施緊縮的貨幣政策，地產(chǎn)商則將隨時面臨資金鏈斷裂的危險［3］。2008年下半年房地產(chǎn)業(yè)的基本態(tài)勢恰好是上述情形的集中體現(xiàn)。對于商業(yè)銀行而言，大量的資金囤積于房地產(chǎn)市場將面臨非常大的市場風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的周期性行業(yè)，銀行把自身捆綁在房地產(chǎn)市場上將使銀行系統(tǒng)容易受到房地產(chǎn)市場波動的牽連，一旦市場波動出現(xiàn)，銀行系統(tǒng)就面臨著數(shù)以億計的壞賬損失和無法估量的市場風(fēng)險。上述狀況既不利于金融系統(tǒng)的穩(wěn)定和風(fēng)險控制，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，而且還加劇了國民經(jīng)濟(jì)的波動。所以，當(dāng)務(wù)之急是要找到有效控制和分散風(fēng)險的方法。
二、房地產(chǎn)證券化的一般機(jī)制
房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)融資手段的創(chuàng)新，是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價證券形式，實質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配。房地產(chǎn)抵押信貸證券化，可以解決房地產(chǎn)資金短存長貸、來源分散與使用集中等矛盾，可拓寬房地產(chǎn)資金渠道。在這方面，美國等國家所實行的住房抵押貸款證券化制度值得我們借鑒和研究［4］。盡管2007年美國次貸危機(jī)而引發(fā)的世界金融危機(jī)至今尚未結(jié)束，但是不能因此而影響人們對房地產(chǎn)抵押信貸證券化的基本判斷和客觀評價。因此，有必要對房地產(chǎn)抵押信貸證券化的機(jī)制進(jìn)行全面的了解。
1968年美國政府國民抵押協(xié)會首次發(fā)行抵押貸款支持證券(Mortgage-BackedSecurities，MBS)，標(biāo)志著資產(chǎn)證券化的問世，隨后的30年間，MBS發(fā)展迅猛。1990年，MBS占住房抵押貸款余額的39.9%，到2000年則上升到55.7%，住房抵押貸款證券已經(jīng)成為美國資本市場上僅次于國債的第二大債券。同時，自1960年美國國會頒布《房地產(chǎn)投資信托法案》以來，房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)也得到高速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，20世紀(jì)90年代出現(xiàn)了超過300家的REITs，到2002年底，大約有180家REITs在美國各大證券交易所進(jìn)行交易，總資產(chǎn)超過了3000億美元。不可否認(rèn)，美國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的成功實施推動了美國房地產(chǎn)市場和資本市場的快速發(fā)展，繼而推動了美國國民經(jīng)濟(jì)近幾十年的高速發(fā)展。美國的房地產(chǎn)金融市場主要由抵押貸款市場、房地產(chǎn)擔(dān)保和保險市場及房地產(chǎn)信托市場三大部分組成。抵押貸款市場可以分為一級抵押市場和二級抵押市場。一級抵押市場是指發(fā)放房屋抵押貸款的市場;二級抵押市場是買賣抵押貸款以及發(fā)行和交易MBS(房屋抵押貸款支持證券)的市場。
在美國，一級抵押貸款市場上的貸款機(jī)構(gòu)主要包括儲蓄貸款協(xié)會(SavingandLoanAssociations)、商業(yè)銀行(CommercialBanks)、互助儲蓄銀行(Mutu-alSavingBanks)、人壽保險公司(LifeInsuranceCom-panies)、抵押貸款銀行這五類金融機(jī)構(gòu)［5］，其發(fā)放量占到整個市場份額的95%以上。其他的發(fā)放機(jī)構(gòu)還包括養(yǎng)老基金、房地產(chǎn)投資信托、聯(lián)邦政府相關(guān)機(jī)構(gòu)①等［5］(見圖1)。二級抵押貸款市場是實現(xiàn)抵押貸款證券化并發(fā)行抵押支持證券的市場，其順利運(yùn)轉(zhuǎn)需要有一整套完善的機(jī)制和眾多的參與者，包括特殊機(jī)構(gòu)，投資者(包括個人投資者及對沖基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者)以及信用增級與評級機(jī)構(gòu)、承銷證券的投資銀行、會計師事務(wù)所和律師事務(wù)所等一系列的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)(見圖2)［6］。圖2中，特殊機(jī)構(gòu)是為進(jìn)行證券化交易而專門設(shè)置的機(jī)構(gòu)，是二級抵押貸款市場運(yùn)行的核心。特殊機(jī)構(gòu)包括政府國民貸款協(xié)會(GinnieMae，吉利美)、美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(FannieMae，房利美)以及美國聯(lián)邦住房抵押貸款公司(FreddieMac房迪美)。這些機(jī)構(gòu)通過發(fā)行房屋抵押貸款支持證券(MBS)來獲得資金;然后再用這些資金去購買抵押貸款;來源于抵押貸款的現(xiàn)金流被用于支付抵押貸款支持證券的利息［7］。此外，這些機(jī)構(gòu)還為衍生證券提供擔(dān)保，提高信用評級。一級和二級抵押市場是抵押貸款市場兩個組成部分，兩者存在著密切的關(guān)系，相互影響、相互制約。
個人住房貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大促進(jìn)了一級抵押貸款市場的形成，而一級抵押貸款市場的發(fā)展又為抵押貸款證券化的實行提供了基礎(chǔ)。由于住房抵押貸款業(yè)務(wù)短存長貸的特性，當(dāng)?shù)盅嘿J款業(yè)務(wù)量達(dá)到銀行資產(chǎn)總量的一定比例時(經(jīng)驗值為20%)，銀行的流動性風(fēng)險就會突現(xiàn)，甚至可能引發(fā)擠兌風(fēng)潮，這時客觀上就要求必須通過發(fā)展二級抵押貸款市場來為一級抵押貸款市場解決流動性風(fēng)險?？梢哉f，二級抵押市場是一級抵押市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。同時，二級抵押市場的發(fā)展又會反過來促進(jìn)或制約一級抵押市場。若二級抵押貸款市場健康運(yùn)行，則能有效利用資本市場的強(qiáng)大功能為一級抵押市場提供源源不斷的流動性，不斷擴(kuò)大商業(yè)銀行、貸款機(jī)構(gòu)的抵押貸款規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展;若二級抵押市場脫離一級抵押市場實體價值畸形發(fā)展，則會使基礎(chǔ)資產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，放大和傳導(dǎo)一級抵押市場的風(fēng)險，等風(fēng)險積聚到一定程度就會演變?yōu)槲C(jī)。由此可見，二級抵押貸款市場的發(fā)展又是一把“雙刃劍”，若處理不當(dāng)，則對一級抵押貸款市場的傷害也是巨大的。
房地產(chǎn)擔(dān)保和保險市場是為抵押貸款購房履約提供擔(dān)保和保險的市場。在美國，每個借款人都要簽署住房抵押違約保險，即當(dāng)投保人無力還貸時，保險公司代其向銀行清償剩余債務(wù)，同時行使追償權(quán)，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追回賠款。實際上，房地產(chǎn)擔(dān)保和保險市場是為一級和二級抵押貸款市場提供強(qiáng)大信用支持的市場，它有效地降低了信用風(fēng)險，增加了市場的運(yùn)行效率，保證了市場的順利運(yùn)轉(zhuǎn)。在一級抵押市場中，它充當(dāng)了貸款人和貸款機(jī)構(gòu)的中介，增加了貸款人的信用;在二級抵押市場中，它為MBS提供信用擔(dān)保和信用增級，有效降低了信用風(fēng)險及發(fā)行成本，促進(jìn)了衍生證券的交易和流通。一級抵押市場的擔(dān)保機(jī)構(gòu)包括聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局、鄉(xiāng)村住房服務(wù)局、抵押保險公司;二級抵押市場的擔(dān)保機(jī)構(gòu)包括吉利美、房迪美、房利美三家特殊機(jī)構(gòu)和其他一些私人擔(dān)保機(jī)構(gòu)。這一整套的機(jī)構(gòu)設(shè)置基本上構(gòu)成了美國的房地產(chǎn)擔(dān)保和保險市場。
為刺激房地產(chǎn)市場，滿足小額投資者投資房地產(chǎn)的需求，1960年美國國會根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托法案》的規(guī)定按一定的法人組織形式組建了房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)是房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的主要形式，是一種集合不特定的投資者將資金集中起來，建立某種專門進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理的基金或機(jī)構(gòu)，進(jìn)行房地產(chǎn)的投資和經(jīng)營管理，并共同分享房地產(chǎn)投資收益的一種信托方式［8］。房地產(chǎn)信托投資基金在本質(zhì)上是現(xiàn)代信托關(guān)系，是經(jīng)濟(jì)形態(tài)發(fā)展到較高階段的產(chǎn)物。美國的REITs根據(jù)其資金投向的不同分為三大類:第一類為權(quán)益型，靠直接投資房地產(chǎn)獲得收入，其收入不僅來源于租金，還來源于房地產(chǎn)的增值收入;第二類為抵押型，主要業(yè)務(wù)為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款和購買房地產(chǎn)抵押貸款支持證券;第三類為混合型，綜合采取權(quán)益型REITs和抵押型REITs的投資策略，即在從事抵押貸款服務(wù)的同時，自身也投資或經(jīng)營物業(yè)。REITs因具有吸引力較大的紅利收益和較為穩(wěn)定的收入流，大大提高了房地產(chǎn)的流動性，為公眾提供了參與房地產(chǎn)權(quán)益投資的機(jī)會。一方面，它吸引了不同偏好的投資人①進(jìn)行投資，從而能夠較快地籌集到民間閑散資金;另一方面，又使眾多投資者以購買REITs收益憑證的方式參與投資，進(jìn)而分享美國宏觀經(jīng)濟(jì)增長帶來的收益。因此，REITs在20世紀(jì)90年展迅速，數(shù)量和市場價值增長非常顯著。當(dāng)然，政府扶持與干預(yù)對抵押市場構(gòu)架、運(yùn)作機(jī)制和服務(wù)的確立均產(chǎn)生了決定性的影響，是美國抵押市場發(fā)展的制度基礎(chǔ)。
三、房地產(chǎn)證券化實際運(yùn)行的缺陷與教訓(xùn)
通過上面分析可以發(fā)現(xiàn)，美國房地產(chǎn)金融市場的順利運(yùn)行主要依賴于其相對完善的信用體系。從借款人到貸款機(jī)構(gòu)再到投資者這一運(yùn)行路徑中，每一個環(huán)節(jié)都需要信用體系的支撐，借款人和貸款機(jī)構(gòu)之間需要有個人信用及擔(dān)保體系的支撐，貸款機(jī)構(gòu)和特殊機(jī)構(gòu)之間需要有國家信用的支撐，特殊機(jī)構(gòu)與投資者之間需要有信用評級及增級體系的支撐，擔(dān)保公司、保險公司、信用評級公司及信用增級公司等機(jī)構(gòu)則構(gòu)成了信用體系的主體。同時，美國政府為了維持該信用體系還頒布了一系列的法律條文以約束市場主體。但是，2007年中期爆發(fā)的美國次級抵押貸款危機(jī)似乎一下改變了我們之前所有的判斷，人們開始質(zhì)疑房地產(chǎn)金融市場的有效性，即金融市場是否能有效地分散風(fēng)險和控制風(fēng)險而不是使風(fēng)險擴(kuò)散化和擴(kuò)大化。如果對這一問題不能做出客觀、全面的回答，將失去我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的直接依據(jù)。為此，筆者從美國抵押貸款證券化運(yùn)行機(jī)制的缺陷來分析次貸危機(jī)爆發(fā)的主要原因。
美國次級抵押貸款危機(jī)源于美國為刺激房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展大肆地進(jìn)行信貸擴(kuò)張并引入了大批的次級信用者，當(dāng)利率升高且房價開始下跌之后，借款人喪失還款能力，導(dǎo)致違約和喪失抵押品贖回權(quán)的比率劇增，次貸危機(jī)開始顯現(xiàn)。而資產(chǎn)證券化則進(jìn)一步將危機(jī)由抵押貸款市場傳遞到證券市場，又通過證券市場將危機(jī)傳遞到其他國家。下面我們先來討論美國抵押貸款證券化的運(yùn)行機(jī)制。如圖3所示，由抵押貸款機(jī)構(gòu)接受借款人的貸款申請給借款人提供住房貸款，借款人按合約分期付款。這一階段的運(yùn)行由FHA、VA、RHS等擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用擔(dān)保。抵押貸款機(jī)構(gòu)為提高資金的周轉(zhuǎn)率和化解流動性風(fēng)險將抵押貸款出售給聯(lián)邦政府設(shè)立的特殊機(jī)構(gòu)以增加流動性和資本充足率。這一階段的運(yùn)行由國家信用進(jìn)行擔(dān)保。特殊機(jī)構(gòu)將這些抵押貸款重新組合及配置現(xiàn)金流量并通過信用增級打包成抵押貸款支持證券(MBS)，信用評級機(jī)構(gòu)則對其進(jìn)行信用評級，然后出售給投資銀行以換取資金，投資銀行再將這些MBS證券通過金融工程進(jìn)一步打包組合，創(chuàng)造出新的衍生證券擔(dān)保債務(wù)憑證(CDO)，這些CDO再通過評級機(jī)構(gòu)信用評級后出售給保險基金、對沖基金等機(jī)構(gòu)投資者以獲取資金［9］。
在上述機(jī)制中，若借款人都具有優(yōu)級信用，各個機(jī)構(gòu)各盡其職，信用體系完善，金融法律與監(jiān)管體系健全，每一個環(huán)節(jié)都順利運(yùn)行，這將是一個良性的可持續(xù)的運(yùn)行機(jī)制，抵押貸款所帶來的各種風(fēng)險將在各個環(huán)節(jié)加以分解且每個參與機(jī)構(gòu)都能夠分享到優(yōu)質(zhì)抵押貸款帶來的穩(wěn)定的現(xiàn)金流量。同時，這個良性運(yùn)行機(jī)制又能反過來促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展進(jìn)而促進(jìn)整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。2000年之前的美國就使用并維護(hù)著這一良性的資產(chǎn)證券化機(jī)制。這就是為什么美國能在過去幾十年從房地產(chǎn)市場發(fā)展中充分獲益并享受經(jīng)濟(jì)高速增長的一個重要原因。這也證明了在構(gòu)建一個良性運(yùn)行機(jī)制的前提下，資產(chǎn)證券化能有效分散風(fēng)險并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長這一命題。不過，當(dāng)?shù)盅嘿J款證券化的運(yùn)行機(jī)制中借款人不再是優(yōu)級信用，抵押貸款證券化便向著相反的方向運(yùn)行，其負(fù)效應(yīng)得以強(qiáng)化。首先，次貸市場的道德風(fēng)險在次級貸款利益鏈條上擴(kuò)散。貸款機(jī)構(gòu)認(rèn)為資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)移了自身的風(fēng)險，進(jìn)而放松了審貸標(biāo)準(zhǔn);投資銀行、評級機(jī)構(gòu)等證券中介機(jī)構(gòu)為了贏得業(yè)務(wù)獲得利潤，降低了自身的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，向市場兜售不合格的證券化產(chǎn)品;養(yǎng)老基金、保險基金等機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為有對沖基金來承擔(dān)風(fēng)險，進(jìn)而弱化了對所投資產(chǎn)品的風(fēng)險溢價要求，而對沖基金非但沒有發(fā)揮承擔(dān)風(fēng)險、分散風(fēng)險的作用，反而利用市場約束的弱化放大杠桿經(jīng)營，加劇整個市場的道德風(fēng)險。其次，次貸產(chǎn)品設(shè)計存在嚴(yán)重缺陷且過度衍生。在經(jīng)濟(jì)向好、住房需求強(qiáng)勁、房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的背景下，美國政府給市場提供了充足的流動性以及利率和風(fēng)險溢價均較低的寬松政策。貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)在充足的資金基礎(chǔ)上，忽視了次級貸款產(chǎn)品風(fēng)險的防范和控制，采取了激進(jìn)的信貸策略，提供多種潛在風(fēng)險巨大或結(jié)構(gòu)復(fù)雜的次貸產(chǎn)品。加上次貸產(chǎn)品的過度衍生和杠桿作用的廣泛使用，加大了次級貸款產(chǎn)品市場的波動性，并使風(fēng)險成倍放大。再次，政府監(jiān)管不力導(dǎo)致次貸風(fēng)險膨脹并積累。在金融創(chuàng)新不斷加速的背景下，監(jiān)管機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了監(jiān)管不嚴(yán)格和主觀判斷失誤的問題，沒有充分認(rèn)識到新的復(fù)雜環(huán)境中不斷積累起來的高風(fēng)險，仍主要關(guān)注資本充足率問題，而對流動性風(fēng)險等市場風(fēng)險重視不夠。此外，由于次貸產(chǎn)品經(jīng)過證券化過程所衍生的各類證券或產(chǎn)品大多通過場外交易轉(zhuǎn)手，大大提高了監(jiān)管的難度，造成了實際上難以監(jiān)管的局面［10］。
可見，當(dāng)市場存在以上問題時，抵押貸款證券化的運(yùn)行就存在不穩(wěn)定性。風(fēng)險聚集到一定程度，加上外部因素的刺激，運(yùn)行機(jī)制中最關(guān)鍵的一環(huán)(穩(wěn)定的現(xiàn)金流)就會斷裂，風(fēng)險就會沿價值鏈進(jìn)行傳導(dǎo)放大，危機(jī)的爆發(fā)也就不可避免。誘發(fā)風(fēng)險的外部因素主要是利率的上調(diào)和房價的下跌。次級房貸自2002年開始的迅猛增長主要源于“9•11”之后美國的低利率政策，隨著美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，美聯(lián)儲自2004年6月開始結(jié)束了低利率政策，先后17次加息，2004年到2006年兩年間，將美國聯(lián)邦基金利率從1%上調(diào)到5.25%。不斷升高的利率導(dǎo)致還貸成本激增，部分借款人的還款壓力迅速增大，甚至喪失還款能力，違約現(xiàn)象出現(xiàn)并不斷加劇，次級貸款的信用風(fēng)險被誘發(fā)。同時，住房抵押貸款利率的上升還抑制了住房市場的新增需求，使美國房地產(chǎn)市場的價格失去了上漲的動力，房地產(chǎn)價格持續(xù)下跌又進(jìn)一步推動了次級貸款信用風(fēng)險的發(fā)生。
上述分析表明，在抵押貸款證券化的過程中，利益鏈條上的各主體并不是在充分防范信用風(fēng)險的基礎(chǔ)上獲得收益，而是企圖把風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他環(huán)節(jié)來獲得酬金。結(jié)果，風(fēng)險分散變成風(fēng)險防范缺失，出現(xiàn)了危機(jī)沿著利益鏈條節(jié)節(jié)擴(kuò)散的態(tài)勢。其實，自由市場經(jīng)濟(jì)自身的弱點和缺陷是本次金融危機(jī)爆發(fā)的本質(zhì)原因。自從進(jìn)入工業(yè)化時代以來，世界經(jīng)濟(jì)是呈波浪式發(fā)展，每隔一段時間就會出現(xiàn)比較大的危機(jī)。雖然每一次經(jīng)濟(jì)大規(guī)模波動的原因不盡相同，但是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性和市場經(jīng)濟(jì)的盲目擴(kuò)張性兩個方面卻是共同的。四、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的路徑選擇在房地產(chǎn)金融市場的支持下，過去30年特別是最近10多年，我國的房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。然而，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是一個長期而復(fù)雜的過程，我國尚處在金融創(chuàng)新的探索階段。MBS和REITs作為資產(chǎn)證券化的主要方面在我國雖都已進(jìn)入實踐試點階段，但相應(yīng)的機(jī)構(gòu)設(shè)置、制度安排、法律建設(shè)等方面都需要不斷完善。我國房地產(chǎn)金融體系無論是在市場結(jié)構(gòu)、組織構(gòu)架、機(jī)構(gòu)設(shè)置方面，還是在信用體系、法律體系方面都很不完善。同時，我國在資產(chǎn)證券化方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗和參考，更增加了操作的難度。我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新還要走很長的路，特別是當(dāng)現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險不斷加大以及市場的不完善對我國房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成的阻礙愈發(fā)加大時，這一任務(wù)就顯得更為迫切。
美國的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化歷程實際上從正反兩方面都給中國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新提供了很好的借鑒和啟示。我們應(yīng)該正確認(rèn)識美國的資產(chǎn)證券化，在肯定資產(chǎn)證券化對分散金融風(fēng)險、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，充分吸取美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新問題上不但要注重市場結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置等硬件方面的建設(shè)，更應(yīng)該注重市場主體責(zé)任意識、信用體系、金融法律和監(jiān)管體系等軟件方面的建設(shè)。鑒于我國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀，借鑒美國資產(chǎn)證券化的正反兩方面的經(jīng)驗和教訓(xùn)，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融市場建設(shè)總體上應(yīng)遵循“長短結(jié)合，疏堵并舉”的原則。短期有“堵”有“疏”，即在支持居民自住型和改善型住房消費(fèi)的基礎(chǔ)上，抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度;長期以“疏”為主，即發(fā)展和完善我國房地產(chǎn)金融市場，以金融創(chuàng)新手段來分散和化解風(fēng)險，重點發(fā)展房地產(chǎn)抵押信貸證券化和房地產(chǎn)投資基金，逐步推進(jìn)房地產(chǎn)證券化的全面發(fā)展［11］;同時，“疏”和“堵”的政策要配合使用，以達(dá)到更好的政策效果。
從短期政策的角度看，首先，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，鼓勵自住和改善型消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房，抑制部分城市房價過快上漲的勢頭。有必要對政策進(jìn)行細(xì)化和調(diào)整，保持對自住型購房者溫和政策，加大對投資型特別是投機(jī)型購房行為的政策控制，特別要加強(qiáng)政策執(zhí)行過程的控制。其次，加強(qiáng)對個人抵押貸款資質(zhì)審核，從源頭控制風(fēng)險。具體應(yīng)對貸款人的償債能力、信用記錄、收入的真實性和貸款用途的真實性加強(qiáng)調(diào)查，以確保每筆貸款的質(zhì)量和用途。商業(yè)銀行內(nèi)部必須在制度上建立一套比較完善的控制方法和運(yùn)行機(jī)制，通過規(guī)范化、程序化的操作和流程，健全法律保障體系，增加貸款安全系數(shù)，有效監(jiān)控風(fēng)險。再次，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審核，防止開發(fā)商向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。由于房地產(chǎn)行業(yè)容易出現(xiàn)泡沫，因此，監(jiān)管部門還應(yīng)建立房地產(chǎn)金融預(yù)警和監(jiān)控體系，貸款前加強(qiáng)對開發(fā)商貸款資質(zhì)的調(diào)查，嚴(yán)防“三假”①問題，從源頭嚴(yán)控風(fēng)險;貸款后加強(qiáng)對資金用途和房地產(chǎn)開發(fā)項目的監(jiān)控，保證資金的安全性。
從長期政策的角度看，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新特別是住房抵押貸款證券化和房地產(chǎn)投資信托基金(RE-ITs)是我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的必然。目前，我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新處于初級階段，住房抵押貸款支持證券(MBS)和房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)都只處于小規(guī)模的試點階段，還存在許多的瓶頸和障礙。因此，長期來說我們還必須持續(xù)推動房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，加強(qiáng)以下五個方面的建設(shè)。
一是建立多層次、多結(jié)構(gòu)的住房市場。一個優(yōu)化的住房市場應(yīng)該是新建房與存量房，出售房與租賃房，商品房與政策性住房多樣化統(tǒng)一，且能滿足不同層次人群合理住房需要的市場?！熬诱哂衅湮荨辈⒉灰馕吨巳硕家I房，否則，勢必把次級信用者引入住房按揭市場，這樣就從源頭上增加了房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險。
二是加強(qiáng)貸款前審查，提高金融監(jiān)管水平。次貸危機(jī)爆發(fā)的主要原因在于從源頭上引入了次級信用貸款者，導(dǎo)致不穩(wěn)定的現(xiàn)金流量，因此我國商業(yè)銀行在發(fā)放貸款前要認(rèn)真審核借款人的還款能力，對不同信用等級的借款者實行嚴(yán)格區(qū)分。這些工作要由商業(yè)銀行自己做，不要盲目委托其他的機(jī)構(gòu)，防止道德風(fēng)險的發(fā)生。
三是逐步推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化建設(shè)，化解銀行體系內(nèi)的風(fēng)險。住房抵押貸款支持證券(MBS)作為投資手段可以活躍和刺激金融市場，作為融資手段又可以推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。在逐步推進(jìn)與資產(chǎn)證券化相適應(yīng)的市場結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)和機(jī)構(gòu)設(shè)置等硬件方面建設(shè)的同時，應(yīng)該把更多的精力集中在市場主體責(zé)任意識、信用體系、金融法律和監(jiān)管體系等軟件方面的建設(shè)，完善以《資產(chǎn)證券化法》為主體的宏觀法律環(huán)境［12］，從而構(gòu)建一個真正完善的能有效抵御和化解風(fēng)險的市場體系。
【關(guān)鍵詞】美國次債危機(jī)；房地產(chǎn)金融風(fēng)險；金融管理
一、當(dāng)前國際房地產(chǎn)金融風(fēng)險
美國次債危機(jī)已對世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響，尤其所展現(xiàn)出的房地產(chǎn)作為虛擬資產(chǎn)的特殊性和現(xiàn)代金融風(fēng)險新特征相結(jié)合的當(dāng)前國際房地產(chǎn)金融風(fēng)險變化值得我們關(guān)注。
（一）沖擊傳統(tǒng)觀念，充分體現(xiàn)房地產(chǎn)價格的強(qiáng)波動性
美國次債危機(jī)是一起典型的由個人住房消費(fèi)而非房地產(chǎn)投資引發(fā)的金融危機(jī)。傳統(tǒng)理論認(rèn)為：住房消費(fèi)引發(fā)信貸危機(jī)的風(fēng)險小，而住房投資引發(fā)的風(fēng)險大。這正是我國目前“鼓勵消費(fèi)，抑制投資”的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本原則之一，根據(jù)購房行為和主體的不同在政策上區(qū)別對待。但從虛擬經(jīng)濟(jì)理論看，房地產(chǎn)屬于虛擬資產(chǎn)，其價格具有強(qiáng)波動性，它不僅是一般耐用消費(fèi)品，更是一種投資工具，房價不只是由土地、建筑成本與消費(fèi)者效用決定，更重要是由投資房地產(chǎn)所能帶來的預(yù)期收益和資產(chǎn)升值的潛力決定[1]。這導(dǎo)致住房消費(fèi)與住房投資并無本質(zhì)差異，在適時誘因下，兩者都可引發(fā)危機(jī)。 正是房價的強(qiáng)波動性，房地產(chǎn)的高風(fēng)險和高收益使其成為投資或投機(jī)活動的主要對象，這是房地產(chǎn)容易引發(fā)金融危機(jī)的主要因素之一。
（二）現(xiàn)代金融風(fēng)險新特征
1、現(xiàn)代消費(fèi)者信貸風(fēng)險的固有性
美國次級住房按揭貸款市場最初是在美國人信用評價完善，金融業(yè)高效監(jiān)管，經(jīng)濟(jì)景氣的背景下發(fā)展起來，采用了現(xiàn)代風(fēng)險管理模式，對每個貸款人的信用風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)評估，然后根據(jù)風(fēng)險的大小來設(shè)定貸款的差異化價格、支付方式和還貸方式，但是其建立的基石始終是消費(fèi)者信貸。傳統(tǒng)的商業(yè)貸款可以通過對貸款申請者進(jìn)行事前的甄別和事后的審核來降低不良貸款率，但是消費(fèi)信貸者所固有的個體差異大，貸款數(shù)額小且分散，致使在美國金融機(jī)構(gòu)對次級住房抵押貸款對象仍因事前的甄別成本過高，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)性而處于兩難境地，最終在市場的過度競爭、房地產(chǎn)泡沫帶來的財富錯覺和對新興金融衍生品規(guī)避風(fēng)險能力的強(qiáng)化下，埋下了風(fēng)險隱患。
2、資產(chǎn)證券化具有兩面性
資產(chǎn)證券化于20世紀(jì)70年代源自美國，能將缺乏流動性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以自由買賣的流動性證券，因而具有拓寬融資渠道、分散風(fēng)險的功能，是目前國際金融市場最具活力和推崇的金融創(chuàng)新之一。美國次債危機(jī)中各利益主體正是由資產(chǎn)證券化連接在一起，但最終也是因這個紐帶的斷裂導(dǎo)致了危機(jī)，并通過其風(fēng)險傳導(dǎo)機(jī)制演釀為國際金融危機(jī)。這說明，資產(chǎn)證券化本身作為一種金融創(chuàng)新具有兩面性。如果利用得好，可以增加資產(chǎn)的流動性，轉(zhuǎn)移、分散風(fēng)險，帶來額外收益。反之，則將造成巨大損失。
3、金融風(fēng)險波及范圍廣，影響深遠(yuǎn)
由于美國證券市場的開放性，特別是在當(dāng)今金融全球化與混業(yè)經(jīng)營的發(fā)展趨勢下，國際資本快速大規(guī)模流動，任何一個國家金融市場的內(nèi)部失衡都會反映為外部失衡，進(jìn)而很快影響到與其具有緊密投資和貿(mào)易關(guān)系的國家，最后極有可能將所有國家不同程度地引入失衡與危機(jī)境地。美國次債危機(jī)從次級抵押市場開始，很快覆蓋整個資產(chǎn)抵押市場，再傳染到國內(nèi)資本金融市場，隨后又波及世界各國形成事實上的全球金融動蕩就是一個有力的證明。
4、可能弱化本國政府宏觀調(diào)控能力
國際資本的滲透弱化了資本流入國家宏觀經(jīng)濟(jì)決策的獨(dú)立性和國家對宏觀經(jīng)濟(jì)的控制力，使得本國政府面對金融危機(jī)在調(diào)控時常陷入兩難困境。面對當(dāng)前日趨嚴(yán)重的全球通貨膨脹，加息和緊縮的貨幣政策可能是一種有效的方法。但從次級住房按揭貸款市場的穩(wěn)定來講，加息和緊縮的貨幣政策可能會進(jìn)一步形成現(xiàn)貨和衍生市場的資金鏈斷裂。而當(dāng)大批無辜者陷入危機(jī)的漩渦時，各國就不得不放棄自己原來制定的貨幣政策目標(biāo)，如原先實施緊縮貨幣政策的國家，為救市不得不采取反向操作，即向市場投放流動性，以保證市場的穩(wěn)定性[2]。因此，可能弱化本國政府宏觀調(diào)控能力成為是現(xiàn)代金融風(fēng)險中不可忽視的一個新特征。
二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的主要表現(xiàn)
從融資看，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要是以銀行信貸為主，上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等其他方式所占比重仍小，房地產(chǎn)證券化更是尚未展開。整個房地產(chǎn)業(yè)的融資幾乎完全集中在銀行，這勢必把房地產(chǎn)的市場風(fēng)險轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險，使銀行面臨潛在的金融危機(jī)。
從銀行看，雖然我國按揭市場發(fā)展時間不長，但在市場競爭和短期利潤的追逐下，個人住房按揭貸款一直被奉為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各銀行將其作為市場規(guī)模擴(kuò)張的根本。貸前銀行放松個人住房按揭準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，缺乏信用評級，次級信用評定更是不確定，貸后又缺乏有效的風(fēng)險管理。這樣，出現(xiàn)了不少假按揭和假資產(chǎn)證明，尤其是在前期國內(nèi)股市上漲及賺錢效應(yīng)誘導(dǎo)下，有些人通過假住房按揭貸款將銀行信貸資金投入證券市場。同時，沒有實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，國內(nèi)個人住房按揭貸款潛在風(fēng)險逐漸在銀行積累。
從市場環(huán)境看，從1998年到2006年，我國個人住房貸款從426.16億元增長到2.27萬億元，房地產(chǎn)市場的空前繁榮讓個人住房按揭貸款過速增長的風(fēng)險暫時潛伏下來。但從2007年開始，央行為防止經(jīng)濟(jì)過熱、穩(wěn)定通脹預(yù)期，連續(xù)多次加息，大大增加了購房人的還貸負(fù)擔(dān)。同時，隨著中央持續(xù)對房地產(chǎn)市場調(diào)控，房價出現(xiàn)了下跌。一旦房價出現(xiàn)大波動，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)周期性的變化，違約情況必然大增，潛在的金融風(fēng)險也將暴露無遺。
與美國相比，中國房地產(chǎn)市場存在兩大突出情況。一是房價上漲更快。從1998年開始，同樣在約8年的房地產(chǎn)繁榮期內(nèi)，我國不少城市房價上漲了4到5倍，而美國的房地產(chǎn)市價格僅上漲50%。二是面臨的風(fēng)險可能更大。美國次級信用的人僅占整個金融市場的12-13%。并且，美國具有目前中國房地產(chǎn)市場無法比擬的多元化的金融市場體系及產(chǎn)品，個人信用評定，金融監(jiān)管和法律配套。盡管這樣，個人按揭貸款仍引發(fā)如此巨大的金融危機(jī)。雖然國內(nèi)個人住房按揭貸款除了沒有證券化讓其風(fēng)險擴(kuò)展到整個金融市場之外，但實際上我國銀行所面臨的風(fēng)險影響可能會更大。
三、對我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理的建議
（一）改變傳統(tǒng)觀念，警惕風(fēng)險客觀存在
美國次債危機(jī)說明了，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是客觀存在的，不僅住房按揭貸款有市場風(fēng)險，而且住房貸款證券化產(chǎn)品也存在著市場風(fēng)險；消費(fèi)信貸風(fēng)險是固有的，不僅住房投資能夠引發(fā)金融危機(jī)，住房消費(fèi)同樣也能夠引發(fā)金融危機(jī)。只是房地產(chǎn)市場繁榮時，風(fēng)險和危機(jī)被掩蓋，一旦市場逆轉(zhuǎn)時，就會逐漸顯露出來。因此，雖然中美房地產(chǎn)金融市場存在較大差異，但是國內(nèi)銀行業(yè)及管理層要對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險予以高度關(guān)注，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，避免類似危機(jī)在中國爆發(fā)。
（二）金融創(chuàng)新的同時必須注重金融風(fēng)險的防范
21世紀(jì)金融業(yè)的發(fā)展趨勢是金融全球化和混業(yè)經(jīng)營。我們須充分認(rèn)識金融衍生品的兩面性：在分散風(fēng)險的同時也兼具放大風(fēng)險的作用。金融衍生品為貸款人提供流動性以及降低融資成本，并通過重新分配風(fēng)險滿足投資者的不同偏好，有效地緩解風(fēng)險過度集中于銀行體系的狀況。因此，仍需繼續(xù)推動住房抵押貸款證券化，但在建立多元化房地產(chǎn)融資渠道的同時，還應(yīng)加強(qiáng)對衍生品市場發(fā)展的監(jiān)管，嚴(yán)控單一市場風(fēng)險向其他市場傳播。
（三）商業(yè)銀行應(yīng)實行嚴(yán)格的貸款審核制度和風(fēng)險管理措施
我國商業(yè)銀行一要堅決落實國務(wù)院對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，嚴(yán)控個人住房按揭貸款市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對個人住房按揭貸款者的收入采取真實性原則，將風(fēng)險防范在貸款發(fā)生之前。二是加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部控制和人住房信貸管理，防止風(fēng)險貸款大量產(chǎn)生。三是建立并完善個人征信系統(tǒng)，加強(qiáng)個人信用風(fēng)險評級，采取嚴(yán)格的貸前信用審核，避免虛假按揭的出現(xiàn)。
（四）監(jiān)管部門應(yīng)做好風(fēng)險提示和檢查工作
我國監(jiān)管部門應(yīng)做好風(fēng)險提示和檢查工作，一是在房價動態(tài)變化的市場環(huán)境下，要及時對市場參與各方發(fā)出風(fēng)險提示，提高風(fēng)險管控的前瞻性和有效性。二是嚴(yán)格監(jiān)督國內(nèi)商業(yè)銀行的個人住房信貸管理和相關(guān)政策執(zhí)行，加大對違規(guī)責(zé)任人處罰力度。同時，完善個人信貸法規(guī)，加強(qiáng)對失信、違約的懲處，從法律上有力保障消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開展。三是實行必要的信息披露制度，對出現(xiàn)的社會經(jīng)濟(jì)問題及時分析說明，穩(wěn)定公眾信心。四是加強(qiáng)金融監(jiān)管的全球性協(xié)調(diào)與合作，降低國際金融風(fēng)險的沖擊。
（五）避免房價大起大落，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場
在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和中央持續(xù)嚴(yán)控房價的背景下，我國管理部門要注意加息或減息的影響，防止房價強(qiáng)波動的負(fù)面影響。進(jìn)一步加大保障性住房的供給，保障中低收入家庭的住房需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]周建成，包雙葉.住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)[J].財經(jīng)科學(xué)，2008，（3） .
一、引言
房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)在支持房地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營過程中，由于決策的失誤、客觀環(huán)境的變化以及各種現(xiàn)實中無法確定的因素，而導(dǎo)致的金融機(jī)構(gòu)自身在資產(chǎn)、收益上可能的損失及其信譽(yù)上可能的損害。房地產(chǎn)金融風(fēng)險是整個房地產(chǎn)金融體系所面臨的風(fēng)險，而不是單指某項業(yè)務(wù)或某個金融機(jī)構(gòu)所面臨的風(fēng)險。因為，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)與金融機(jī)構(gòu)之間存在著緊密的聯(lián)系、他們既相互影響又相互制約，一旦產(chǎn)生風(fēng)險往往會相互連累。當(dāng)某一個項目或金融機(jī)構(gòu)遭受較大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險時，尤其是已經(jīng)受到較大損失時，公眾就可能對其他項目或金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性、可靠性、流動性產(chǎn)生懷疑，因恐慌而擠兌，引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，波及整個金融體系進(jìn)而引發(fā)金融動蕩乃至金融危機(jī)的發(fā)生。另外，金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化，也可能導(dǎo)致整個金融體系遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險，從而發(fā)生更大的損失。中國的房地產(chǎn)市場是以金融為支撐的市場，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房信貸，還有其他貸款總額的81%，其抵押物都是房產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的興衰和金融風(fēng)險密切相關(guān)。房地產(chǎn)金融是一國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要領(lǐng)域，對中國來說，更是一個有待深化的、嶄新的領(lǐng)域。正如香港商業(yè)專家梁振英先生所說的，走向國際化的中國市場把金融與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合起來，是劃時代的新命題。積極發(fā)展房地產(chǎn)金融，科學(xué)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，對于推動中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，加快中國城市化進(jìn)程，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)都具有重大的理論意義與現(xiàn)實意義。在中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險是我們必須高度重視的問題。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的需要，對整個金融業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。就我國目前房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的現(xiàn)狀而言，雖然各種風(fēng)險還沒有充分暴露，但其中的種種現(xiàn)象實際上已經(jīng)預(yù)示著房地產(chǎn)金融風(fēng)險無處不在，因此，更需要引起房地產(chǎn)業(yè)以及金融業(yè)各個方面的高度關(guān)注。
二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的現(xiàn)狀
近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)實力的增強(qiáng)和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房產(chǎn)需求的大幅增加，使我國房地產(chǎn)金融所隱藏的各種風(fēng)險逐漸浮出水面，具體來說，我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險分為以下幾類:
(一)政策與法律風(fēng)險
目前，我國房地產(chǎn)金融存在著較大的政策風(fēng)險與法律風(fēng)險，如行業(yè)發(fā)展的變化、房地產(chǎn)業(yè)或給房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)的管理不規(guī)范、國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的各種政策、法律、法規(guī)的變化都會使房地產(chǎn)金融遭受風(fēng)險。另外，對我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展有巨大影響的工程規(guī)劃制度、土地供應(yīng)制度和土地出讓制度都存在很多不合理的地方，這些不足都提高了我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生的機(jī)率。缺少相關(guān)政策也會給金融機(jī)構(gòu)帶來風(fēng)險。如，我國有些房地產(chǎn)企業(yè)的土地取得方式違規(guī)，還有的土地并不是通過公開的招標(biāo)拍賣取得，只是和鄉(xiāng)政府、企業(yè)簽個協(xié)議，然后向銀行貸款，因此，土地的取得隱藏著極大的法律風(fēng)險。
(二)市場風(fēng)險
由于我國房地產(chǎn)投資加速過快，導(dǎo)致房價過高，超越了居民承受能力，使消費(fèi)者對金融市場的依賴程度增加，同時，空置面積總量過大，資金回籠慢，從而會給房地產(chǎn)金融市場帶來風(fēng)險。近幾年來，我國房地產(chǎn)投資量大幅增加，房價上漲較迅猛，但與此相對應(yīng)的是商品房空置率也隨之增加。房地產(chǎn)價格上漲過快很容易造成房產(chǎn)的市價過度偏離其實際價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來巨大的損失。此問題在2008年尤為突出，因此部分地區(qū)出現(xiàn)了消費(fèi)者觀望、開發(fā)商降價的局面。另外，中國房地產(chǎn)市場還存在外資大量涌入問題，由于外資的目的是短期持有，如果今后市場出現(xiàn)了問題或外資認(rèn)為人民幣不會有再升值的空間，這時大量外資將兌換人民幣撤出中國市場，從而給國內(nèi)銀行帶來巨大風(fēng)險。
(三)信用風(fēng)險
我國土地儲備制度不完善，導(dǎo)致土地儲備貸款存在隱性風(fēng)險。一方面，我國土地被政府部門高度壟斷，各級政府已將拍賣土地的收益作為地方財政收入的重要來源之一，因此地方政府出讓土地價格往往較高，相應(yīng)帶動了房地產(chǎn)價格的上漲。土地開發(fā)與購置的融資需求十分巨大，還款則主要依靠土地出讓金。銀行向土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施。當(dāng)前主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種擔(dān)保方式，這兩種方式均存在較大的信用風(fēng)險。另一方面，在房地產(chǎn)市場運(yùn)行中，由于土地價格頻繁波動、房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售困難、資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營不善、虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款等，都會帶來信用風(fēng)險。此外，在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，我國人民銀行已建立起的個人信用評級機(jī)制還不夠完善，只能依據(jù)已在冊的信用記錄狀況來進(jìn)行評定和審核，加上個人收入的不透明和個人征稅機(jī)制的不盡完善，銀行在發(fā)放個人貸款時，很難對借款人的資信狀況做出正確判斷，因此存在較多的不確定性，仍面臨較大的信用風(fēng)險。
(四)操作風(fēng)險
由于我國現(xiàn)代銀行制度并不完善和缺乏相關(guān)制度的約束，在發(fā)生金融業(yè)務(wù)時，銀行信貸部門與個人在信貸操作過程中，很容易產(chǎn)生操作風(fēng)險。主要表現(xiàn)為:一是商業(yè)銀行缺乏對國家宏觀調(diào)控政策和市場變化的敏感度，對房地產(chǎn)行業(yè)信息、價格的變化等掌握不及時、不全面，導(dǎo)致對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)及項目的判斷分析能力較弱，在一定程度上影響了銀行對市場機(jī)遇的把握和對風(fēng)險的控制。二是商業(yè)銀行風(fēng)險管理存在缺陷，缺少科學(xué)有效的風(fēng)險監(jiān)控、預(yù)警、識別、處置等信貸管理機(jī)制。特別是個人住房貸款，由于個人誠信系統(tǒng)不完善，商業(yè)銀行缺乏對借款人資信調(diào)查的有效手段。三是有的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避自有資金比例管理，加大了銀行信貸操作難度。
三、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策建議
(一)拓寬房地產(chǎn)融資渠道
由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，所以我國有必要盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，具體可以考慮以下幾個手段:首先是培育和發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化。實施住房貸款證券化，不但可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，還會使整個資本市場與房地產(chǎn)金融市場有機(jī)互動，提高銀行資產(chǎn)的流動性，有效降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。其次還可以發(fā)展房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款，以及在防范風(fēng)險的前提下，積極引導(dǎo)外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場等方式。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應(yīng)該是當(dāng)前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創(chuàng)新設(shè)計，從而從根本上防范銀行的風(fēng)險。#p#分頁標(biāo)題#e#
(二)加強(qiáng)銀行內(nèi)部控制
要努力完善銀行內(nèi)部控制，從根本上改變金融企業(yè)治理結(jié)構(gòu)缺陷顯著的問題，加快股份制改造和健全內(nèi)控機(jī)制，徹底改變銀行不良資產(chǎn)比例偏高、風(fēng)險隱患較大的現(xiàn)象，建立有效的房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。首先，商業(yè)銀行要建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)測、分析和監(jiān)測體系，及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究，制定與房地產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策，以提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力，防范與控制市場風(fēng)險。其次，商業(yè)銀行要建立一套嚴(yán)密的營銷、審核、授信管理和貸款風(fēng)險評價體系，防止少數(shù)借款人利用銀行貸款資金進(jìn)行投機(jī)套利或挪用貸款從事不當(dāng)經(jīng)營活動。此外，要加強(qiáng)銀行信貸從業(yè)人員的培訓(xùn)，使其有良好的職業(yè)道德和風(fēng)險意識，最大程度地規(guī)避信貸風(fēng)險的發(fā)生。最后，應(yīng)根據(jù)國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，從人均可支配收入、利率、匯率與空置率等角度入手，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系，防止房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的金融風(fēng)險。
(三)建立健全信用評級體系
建立健全的信用評級體系，有利于金融機(jī)構(gòu)能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。這個制度可對個人借款者就業(yè)和收入變動以及財產(chǎn)增減情況實行追蹤調(diào)查和動態(tài)監(jiān)控，有利于客觀評定個人信用度，便于金融機(jī)構(gòu)預(yù)測貸款風(fēng)險概率、分析貸款風(fēng)險類別，有效預(yù)防將要產(chǎn)生的違約行為，促使借款人按約履行合同。除此之外，我國銀行應(yīng)引進(jìn)保險制度，應(yīng)該建立健全抵押保險制度和政策性擔(dān)保機(jī)制。這不僅有利于促進(jìn)商業(yè)銀行在辦理抵押貸業(yè)務(wù)流程中操作的嚴(yán)格化、標(biāo)準(zhǔn)化，有效抑制其盲目放貸的現(xiàn)象產(chǎn)生，也有助于商業(yè)銀行規(guī)避道德風(fēng)險、信用風(fēng)險和房地產(chǎn)市場周期波動風(fēng)險。
(四)加強(qiáng)國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)
我國政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的科學(xué)性和及時性，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，防止房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、有序地均衡發(fā)展。我國必須完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。政府應(yīng)及時、準(zhǔn)確、全面地收集房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以根據(jù)所掌握的房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，從而實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。政府要引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效率，抑制土地的過度投機(jī)，還要設(shè)計合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制。比如為鼓勵持有人積極投資開發(fā)土地、刺激土地供給的土地閑置征稅等。
摘要：房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入,國家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施。因此,加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分析和提高風(fēng)險防范意識具有特定的現(xiàn)實意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險,揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險的成因,并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險防范措施,在房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范方面提供了有益的借鑒。
關(guān)鍵詞：風(fēng)險防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)
房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項充滿風(fēng)險的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險、積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。
一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析
1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔(dān)土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。
2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商,這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)二期,實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。
3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進(jìn)行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現(xiàn)整個房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。
二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險揭示
結(jié)合以上銀行對房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風(fēng)險如下。
1、項目合法有效性風(fēng)險。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險,這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段,這類風(fēng)險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
2、市場風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風(fēng)險的主要決定因素,其中價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量市場風(fēng)險的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
3、項目質(zhì)量風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險因素。其中項目的工程建設(shè)質(zhì)量相對容易監(jiān)控,而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應(yīng)的信貸風(fēng)險。這類風(fēng)險體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)管理和項目的周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境上。
4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險傳導(dǎo),例如原材料價格的上漲將會加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。
5、政策性風(fēng)險。對房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。
三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范措施
1、政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。政府要增強(qiáng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全全國房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時地采集房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布,政府可以全面、及時、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況,并進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo),以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。
其次,政府要設(shè)計合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機(jī)。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機(jī)的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī),且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現(xiàn)了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。
2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場。我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)對于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產(chǎn)項目不符合銀行資產(chǎn)流動性、安全性的要求,容易造成清償危機(jī),產(chǎn)生金融風(fēng)險。在成熟規(guī)范的市場中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產(chǎn)金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化,實現(xiàn)資源的合理配置。
3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強(qiáng)管理能力、市場競爭能力、風(fēng)險控制能力和誠信度,提高抗風(fēng)險能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外,規(guī)模大尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權(quán)。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本,提高抗風(fēng)險能力。
4、銀監(jiān)會要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能。銀監(jiān)會應(yīng)加快發(fā)揮在社會信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵誠信行為,促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制,嚴(yán)懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內(nèi)營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境,促進(jìn)金融穩(wěn)定。
5、提高商業(yè)銀行的風(fēng)險防范能力。商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系,建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源,及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力;要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究,防范市場風(fēng)險于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風(fēng)險意識和良好的職業(yè)道德意識,在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé),認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險,研究信貸風(fēng)險防范措施。
信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。
一是分析項目是否符合國家宏觀政策;
二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達(dá)到國家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預(yù))售收入作為投資來源是否可行等;
三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;
四是分析項目的合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況;
五是分析項目抗風(fēng)險能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析;
六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結(jié)合產(chǎn)品價格、項目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計、開發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔(dān)保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng),保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)營管理能力和風(fēng)險意識及風(fēng)險控制能力。
【參考文獻(xiàn)】
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