時(shí)間：2023-03-21 17:03:21
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據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),在建筑項(xiàng)目各階段中,投資決策階段影響工程造價(jià)的程度
最高,達(dá)到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)階段,直接影響決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)控制是否科學(xué)合理。
在具體建筑工程實(shí)踐中,在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究等決策階段,工程造價(jià)的控制應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手:
2.1項(xiàng)目選址是項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)
1)選址應(yīng)符合城市規(guī)劃;
2)項(xiàng)目要有準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)與市場(chǎng)定位;
3)要編制科學(xué)的環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告;
4)應(yīng)做好地質(zhì)初勘工作,因?yàn)榈刭|(zhì)情況對(duì)住宅項(xiàng)目造價(jià)影響甚大。
2.2應(yīng)編制項(xiàng)目成本投資估算控制表
根據(jù)工程造價(jià)具有建設(shè)各階段計(jì)價(jià)的層次性特點(diǎn),決策階段主要是可行性研究階段,應(yīng)編制投資估算。按照工程造價(jià)理論,投資估算的內(nèi)容應(yīng)包含:
1)建筑安裝工程費(fèi)用;
2)設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi);
3)工程建設(shè)其他費(fèi)用;
4)基本預(yù)備費(fèi);
5)漲價(jià)預(yù)備費(fèi);
6)建設(shè)期貨款利息;
7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。
結(jié)合建筑項(xiàng)目的特點(diǎn),在項(xiàng)目選址已定,市場(chǎng)分析已完成的基礎(chǔ)上,應(yīng)該在項(xiàng)目決策階段編制更為詳細(xì)、操作性更強(qiáng)、指導(dǎo)意義更大的估算——項(xiàng)目成本投資估算控制表。在實(shí)際工作中,可結(jié)合財(cái)務(wù)成本核算科目為基礎(chǔ),以房地產(chǎn)投資為例,部分項(xiàng)工作為內(nèi)容編制項(xiàng)目成本投資估算控制表,詳見(jiàn)表1。
根據(jù)表1,應(yīng)將各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分解到各職能部門,應(yīng)用工程造價(jià)的層次性計(jì)價(jià)特點(diǎn),結(jié)合成本分析,按照前者指導(dǎo)后者的原則,指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段的計(jì)價(jià)控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。
2建筑工程項(xiàng)目的工程造價(jià),就是一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程所支付的費(fèi)用的總和,因此,從廣義上說(shuō),工程造價(jià)管理也可理解為項(xiàng)目成本管理。工程造價(jià)管理是指在工程管理中對(duì)工程造價(jià)的計(jì)算與工程造價(jià)的控制,是項(xiàng)目建設(shè)中一項(xiàng)重要的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)活動(dòng),也是工程管理工作中一個(gè)獨(dú)特的、相對(duì)獨(dú)立的領(lǐng)域。
在20世紀(jì)80年代和90年代初,我國(guó)提出了全過(guò)程造價(jià)管理(wholeprocesscostmanagent-WPCM)的思想和觀念,它的主要思想就是要求工程造價(jià)的計(jì)算與控制必須從項(xiàng)目立項(xiàng)開始直到工程竣工交付使用,進(jìn)行全過(guò)程管理。按照這一理論,建筑工程造價(jià)管理工作就是從項(xiàng)目前期工作抓起,在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上,對(duì)建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等全過(guò)程的一等系列過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評(píng)價(jià),以保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
本文從工程經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā),就房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在工程造價(jià)管理與控制方面,闡述在建筑項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中,如何運(yùn)用工程造價(jià)管理的理論與辦法,做好項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與管理,對(duì)造價(jià)形成過(guò)程的一切費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)的分析與測(cè)算,保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)投資的建筑工程項(xiàng)目造價(jià)控制與管理工作重點(diǎn)主要應(yīng)放在如下三個(gè)階段,即決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段及施工階段。
3規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)有效控制措施
設(shè)計(jì)階段是體現(xiàn)投資估算的實(shí)施階段,是項(xiàng)目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的全面詳盡的體現(xiàn),是項(xiàng)目計(jì)劃的具體化,如果說(shuō)決策階段投資估概算是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行靜態(tài)控制的話,那么規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可以說(shuō)就是對(duì)工程造價(jià)的形成過(guò)程進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn),該階段主要可在總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體施工圖設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)三個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行重點(diǎn)控制。
3.1總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)
1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設(shè)計(jì)理念上體現(xiàn)最合理的土地成本;
2)結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施資源情況,對(duì)水、電、氣、訊、路、下排進(jìn)行合理的綜合管線設(shè)計(jì),其中重點(diǎn)應(yīng)對(duì)水、電容量做科學(xué)的、一定前瞻性的預(yù)留,污水系統(tǒng)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有城市資源進(jìn)行近期、長(zhǎng)期的設(shè)計(jì)。
3.2單體施工圖設(shè)計(jì)階段
該階段應(yīng)采用限額設(shè)計(jì)的辦法,將重點(diǎn)放在施工圖審查工作上,通過(guò)施工圖預(yù)算,將設(shè)計(jì)控制在原概算范圍內(nèi)。重點(diǎn)圍繞樁基、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)二個(gè)方面:
1)樁基設(shè)計(jì)方面:在多層住宅中,據(jù)測(cè)算,樁基部份的工程造價(jià)比重占整個(gè)單體建安造價(jià)的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項(xiàng)目多層住宅工程常用的兩種樁型進(jìn)行對(duì)比,其結(jié)果見(jiàn)表2。
2)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì):應(yīng)重點(diǎn)在施工圖審查工作中對(duì)鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯(cuò)層設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行審核,以避免造成看不見(jiàn)的工程造價(jià)增加,處理好安全可靠與經(jīng)濟(jì)適用的關(guān)系。
4施工階段工程造價(jià)的控制措施
按照工程造價(jià)理論,該階段是工程造價(jià)形成的主要階段。它主要通過(guò)工程招投標(biāo)及工程施工中的動(dòng)態(tài)控制,確定工程項(xiàng)目的合同價(jià)及工程竣工時(shí)的結(jié)算價(jià),是工程造價(jià)控制工作中一個(gè)極為重要的階段。
4.1工程招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制
1)把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評(píng)估,目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人,以降低工程承包風(fēng)險(xiǎn)。
2)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際,確定合理的投標(biāo)條件
①根據(jù)住宅工程的特點(diǎn),其工期短,工程總投資相對(duì)規(guī)模不大,應(yīng)采取工程量清單、固定合同價(jià)格的方式,以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場(chǎng)變化等因素帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
②對(duì)設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目,無(wú)定額項(xiàng)目無(wú)單價(jià)、信息價(jià)可參照的,應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明,讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時(shí)以綜合價(jià)報(bào)價(jià),以避免結(jié)算糾紛。
③確定合理、科學(xué)的評(píng)標(biāo)原則:對(duì)有標(biāo)底的,可在評(píng)標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率,在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價(jià)中標(biāo)的原則,從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位。
3)嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同,
注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價(jià),對(duì)工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險(xiǎn)因素承擔(dān)等重要條款,應(yīng)以專用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。
4.2加強(qiáng)工程施工事中控制
1)嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更,經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的,應(yīng)力求減少變更費(fèi)用,可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。
2)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)場(chǎng)因素,導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象,如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等,現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下,按實(shí)簽證、審核,以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。
3)嚴(yán)格按照合同進(jìn)行工程款支付。
4)及時(shí)掌握國(guó)家工程造價(jià)調(diào)價(jià)動(dòng)態(tài)。
5)對(duì)可能存在的工程造價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,并制定防范性對(duì)策。
5建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理綜合措施
工程造價(jià)控制是建筑工程項(xiàng)目管理中一項(xiàng)極為重要的內(nèi)容。為了取得目標(biāo)控制的理想成果,應(yīng)當(dāng)從多方面采取各種措施與手段。
1)建立建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制管理體系,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與合同四個(gè)方面人手,構(gòu)建工程造價(jià)控制機(jī)制:
①組織手段:就是應(yīng)明確企業(yè)各職能部門在工程造價(jià)控制工作中所擔(dān)負(fù)的職責(zé),同時(shí)確定其工作考核標(biāo)準(zhǔn);
②技術(shù)手段:主要是對(duì)項(xiàng)目技術(shù)方案進(jìn)行審核比較,對(duì)其適用性進(jìn)行論證,從而尋求安全可靠、經(jīng)濟(jì)適用的技術(shù)措施。
③經(jīng)濟(jì)手段:就是收集、加工、整理工程經(jīng)濟(jì)信息的數(shù)據(jù),對(duì)造價(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)諸方面的可行性分析,如對(duì)工程預(yù)結(jié)算進(jìn)行審核、成本變化動(dòng)態(tài)分析、編制資金使用計(jì)劃、工程款支付審查等。
④合同手段:就是對(duì)參與項(xiàng)目建設(shè)的所有各設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商、監(jiān)理單位等的建設(shè)行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質(zhì)、按量完成其工作。
2)充分發(fā)揮社會(huì)化監(jiān)理服務(wù)功能,建立監(jiān)理單位、政府質(zhì)檢等各方面、各層次組成的項(xiàng)目管理監(jiān)控體系
3)建立健全的工程造價(jià)管理制度,充分利用IS09001-2000質(zhì)量管理體系,提高工程造價(jià)控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項(xiàng)工程指標(biāo)依照ISO質(zhì)量管理總手冊(cè)相應(yīng)條款層層分解落實(shí)到相關(guān)職能部門,以此指導(dǎo)各職能部門開展工作,對(duì)工程造價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。
在IS09001-2000質(zhì)量管理體系中,涉及工程造價(jià)控制的條款及內(nèi)容,主要有以下幾方面,如表3。
6結(jié)束語(yǔ)
綜上所述,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有效的工程造價(jià)控制與管理是在掌握市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上,為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計(jì)價(jià)、定價(jià)的系統(tǒng)活動(dòng),其貫穿于工程建設(shè)全過(guò)程。概括而言,建筑工程項(xiàng)目的造價(jià)的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態(tài)控制,以設(shè)計(jì)、施工等實(shí)施階段的動(dòng)態(tài)管理組成的,因此,宜采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理相結(jié)合的方法措施,將建筑工程造價(jià)控制在投資估、預(yù)算或合理的范圍之內(nèi),避免工程造價(jià)“三超”現(xiàn)象的發(fā)生,實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。
參考文獻(xiàn):
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；工程管理；合同管理
1、房產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目特點(diǎn)
工程管理可具體主要分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進(jìn)度管理是管理過(guò)程，加快工程進(jìn)度，節(jié)約工程工期，快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進(jìn)度管理才有其意義。特點(diǎn)包括了①位置固定，項(xiàng)目單一；②資金占用大，回流周期長(zhǎng)；③風(fēng)險(xiǎn)大；④項(xiàng)目管理相對(duì)粗放。
2、目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的新問(wèn)題
2.1 項(xiàng)目管理環(huán)境變化大，工程技術(shù)日益復(fù)雜。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來(lái)越大，可變因素增多，使得項(xiàng)目工程管理的預(yù)見(jiàn)性和可見(jiàn)性差，各類項(xiàng)目的技術(shù)要求也越來(lái)越高。因此，為適應(yīng)環(huán)境的變化以及工程項(xiàng)目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運(yùn)用科技手段提升企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
2.2 管理上的相對(duì)粗放，需要多方合作。房地產(chǎn)企業(yè)基本屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，產(chǎn)品的形成主要依靠勞動(dòng)力的投入，附加值較低，人員流動(dòng)頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項(xiàng)目管理人員和少部分技術(shù)工人，大多數(shù)的員工并沒(méi)有固定的工作單位和工作地點(diǎn)，造成培訓(xùn)困難，作業(yè)水平參差不起。并且，一個(gè)工程項(xiàng)目還涉及到業(yè)主方、分包方、材料供應(yīng)商等各個(gè)方面，而分包專業(yè)分工叉較細(xì)，項(xiàng)目工程管理難度大。管理上相對(duì)粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個(gè)施工項(xiàng)目。
2.3 委托監(jiān)理存在的問(wèn)題。權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理混亂，建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。
2.4 施工階段履行合同不嚴(yán)謹(jǐn)。施工合同中內(nèi)容不全面、條款不嚴(yán)謹(jǐn)，由于建設(shè)工程承發(fā)包合同條款多、文件涉及面廣，合同中技術(shù)要求、工程范圍不是很明確，合同中條款互相矛盾、存在錯(cuò)誤、用詞異議性問(wèn)題常常難免。造成工程質(zhì)量難以保證、工期延遲、工程造價(jià)難以控制，合同執(zhí)行必然受阻，導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同履約率低。
2.5對(duì)工程驗(yàn)收及備案管理不到位。對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言.工程竣工驗(yàn)收意味著可以“交樓”，工程驗(yàn)收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實(shí)施過(guò)程中對(duì)相關(guān)的分部分項(xiàng)驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時(shí)驗(yàn)收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗(yàn)收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。
3、房地產(chǎn)工程管理中的關(guān)鍵問(wèn)題分析
3.1 成本問(wèn)題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過(guò)一系列行動(dòng)把投入的資金升值的過(guò)程。因此，成本控制無(wú)疑成為建設(shè)工程管理的首要目標(biāo)。因?yàn)榉课莸某杀局苯記Q定著業(yè)主的購(gòu)買力，成本高了，房屋的售價(jià)也會(huì)高。這樣，大部分房屋由于售價(jià)太高就會(huì)囤積起來(lái)。賣不出去，開發(fā)商也會(huì)收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面。
3.2 質(zhì)量問(wèn)題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點(diǎn)。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會(huì)購(gòu)買.房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。
3.3 進(jìn)度問(wèn)題。房地產(chǎn)進(jìn)度控制貫穿于項(xiàng)目的實(shí)施階段，滲透到項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)方面都要進(jìn)行進(jìn)度控制。房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會(huì)影響到整個(gè)工程的造價(jià)。進(jìn)度太慢，施工時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，工程的綜合成本會(huì)增加。最后的結(jié)果就是房屋售價(jià)的提高，這也會(huì)影響到業(yè)主對(duì)房屋的購(gòu)買情況。
3.4 安全問(wèn)題。沒(méi)有安全生產(chǎn)，就沒(méi)有生產(chǎn)力，也就沒(méi)有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個(gè)重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。
4、提高房地產(chǎn)工程管理水平的對(duì)策
4.1 熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價(jià)及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時(shí)才會(huì)有理、有節(jié)、有據(jù)。加強(qiáng)合同履約檢查。應(yīng)加大對(duì)各參建單位的人員設(shè)備落實(shí)情況的檢查，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對(duì)不符合招標(biāo)文件要求的，進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。
4.2 嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計(jì)及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計(jì)及方案，不僅技術(shù)先進(jìn)、工藝合理，而且組織精干、費(fèi)用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟(jì)效益的好壞。嚴(yán)格控制工程變更。施工前應(yīng)對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤，避免施工中進(jìn)行修改.造成不必要的浪費(fèi)。
4.3 嚴(yán)把設(shè)備、材料價(jià)格關(guān)。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)條件，開展設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位.在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價(jià)位；適時(shí)對(duì)設(shè)備、材料價(jià)格實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，了解市場(chǎng)中各種材料的價(jià)格，及時(shí)掌握其變動(dòng)情況.建立設(shè)備、材料價(jià)格信息網(wǎng)；或者根據(jù)企業(yè)資金狀況，可以在市場(chǎng)價(jià)位走低的時(shí)候，囤積一部分材料，以減少投資。
4.4 推動(dòng)工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，抓好工程樣板先行工作。對(duì)主要分項(xiàng)工程實(shí)行樣板先行制，要從實(shí)施目的、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施范圍、組織機(jī)構(gòu)與責(zé)任范圍、實(shí)施程序、資料管理、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等方面做了詳細(xì)的規(guī)定.消除質(zhì)量隱患.預(yù)防質(zhì)量通病。
4.5 嚴(yán)格施工合同全過(guò)程管理，合同管理伴隨工程全部過(guò)程，工程質(zhì)量、工期、造價(jià)是施工合同執(zhí)行的監(jiān)控依據(jù)，所以工程管理的好壞已經(jīng)在招投標(biāo)中已經(jīng)確立。因而招投標(biāo)文件、合同內(nèi)容需要房地產(chǎn)企業(yè)前期開發(fā)、工程管理、企化營(yíng)銷、預(yù)算合約、法律法務(wù)、財(cái)務(wù)等幾乎全部人員參與，才能保證合同詳細(xì)、可行、全面、可操作，控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的招投標(biāo)管理規(guī)定，不訂立黑白合同，嚴(yán)格建設(shè)工程施工合同示范文本的應(yīng)用，規(guī)范合同表述形式。
4.6創(chuàng)建“平安工地”。編制“平安工地”實(shí)施方案，召開“平安工地”建設(shè)部署會(huì)，開展專項(xiàng)施工方案審查制，勞動(dòng)用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度；加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全隱患排查和治理的力度，認(rèn)真抓好施工作業(yè)的安全防護(hù)和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會(huì)議，實(shí)行安全技術(shù)交底臺(tái)賬化管理，會(huì)后被交底人需簽字，項(xiàng)目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊(cè)并留檔備案等。通過(guò)以上措施，確保“平安工地”活動(dòng)能夠取得實(shí)效。
4.7做好三階段預(yù)防工作。按三階段安全風(fēng)險(xiǎn)分析與預(yù)防的要求落實(shí)各項(xiàng)安全措施。要根據(jù)工程進(jìn)展情況詳細(xì)編制項(xiàng)目總體預(yù)案及危險(xiǎn)源預(yù)案，通過(guò)防護(hù)和交底措施，做好預(yù)控工作。
5、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)工程周期長(zhǎng)，綜合性強(qiáng)，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點(diǎn)，但工程管理在各個(gè)階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著住宅建造的品質(zhì)，需要企業(yè)持續(xù)地建設(shè)并不斷調(diào)整。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)價(jià)格 價(jià)格規(guī)制
一、房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的概念
（一）房地產(chǎn)價(jià)格的概念
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品主要是以城鎮(zhèn)商品房為主，房地產(chǎn)的價(jià)格也主要表現(xiàn)為通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制形成的商品房的價(jià)格，因此房地產(chǎn)的價(jià)格也被稱為"商品房?jī)r(jià)格"，簡(jiǎn)稱"房?jī)r(jià)"。
（二）我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素
房地產(chǎn)價(jià)格（主要指買賣價(jià)格）主要是由九項(xiàng)因素構(gòu)成的：土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。
（1）土地取得費(fèi)用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地使用權(quán)出讓金；以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
（2）前期工程費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審計(jì)等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費(fèi)用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項(xiàng)手續(xù)性工作所需花費(fèi)的費(fèi)用。
（3）配套費(fèi)是為房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費(fèi)用。
（4）建筑安裝工程費(fèi)是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費(fèi)用，它包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金。
（5）管理費(fèi)指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費(fèi)和人員工資福利費(fèi)等在某一個(gè)項(xiàng)目上的分?jǐn)偂?/p>
（6）銷售費(fèi)指為了進(jìn)行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)、辦公費(fèi)等。
（7）利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款利息。
（8）稅金主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和其他相關(guān)稅等。
（9）利潤(rùn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)獲得的回報(bào)。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本以后的余額。
二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的歷程
改革開放之后，實(shí)施城鎮(zhèn)住房體制改革同時(shí)，逐步形成了房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的法律基本框架。1983年國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》明確了房地產(chǎn)交易價(jià)格的形成機(jī)制。1994年《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》提出新的房地產(chǎn)價(jià)格管理原則，對(duì)交易價(jià)格實(shí)行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，以市場(chǎng)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制。2003年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的行政問(wèn)責(zé)制。2010年1月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次規(guī)定了省級(jí)人民政府對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定負(fù)責(zé)； 2010年1月《國(guó)十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過(guò)信貸政策房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施來(lái)調(diào)節(jié)需求達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。2012年《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求房地產(chǎn)價(jià)格要嚴(yán)格明碼標(biāo)價(jià)并執(zhí)行"一房一價(jià)"政策，7月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，落實(shí)問(wèn)責(zé)制，完善價(jià)格規(guī)制政策，同時(shí)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施。
三、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因
（一）開發(fā)成本因素
地方政府的城市建設(shè)資金主要來(lái)源于房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的土地拍賣。土地價(jià)格成本占房地產(chǎn)總建設(shè)成本的20%，土地價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)成本的上升，房地產(chǎn)價(jià)格自然而然就會(huì)水漲船高。
（二）市場(chǎng)需求旺盛
城市人口數(shù)量和規(guī)模不斷增長(zhǎng)；人們對(duì)住房的質(zhì)量要求高，改善型住房需求增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，舊城改造帶來(lái)的需求，這些都增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。
（三）資本市場(chǎng)的因素
資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，投資工具稀缺是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)資金過(guò)熱的重要原因之一，國(guó)內(nèi)銀行信貸的迅速擴(kuò)張，增加了房地產(chǎn)開發(fā)與投資機(jī)會(huì)，人民幣升值，導(dǎo)致外資大量涌入，進(jìn)一步擴(kuò)張了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不夠健全
短期投機(jī)行為盛行，如消費(fèi)者"買漲不買跌"、"溫州炒房團(tuán)"等；房地產(chǎn)要素市場(chǎng)發(fā)展不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)要素市場(chǎng)包括土地市場(chǎng)、金融市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)等，受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中存在的主要問(wèn)題
我國(guó)房地產(chǎn)政府規(guī)制工作起點(diǎn)低、起步晚，不管是政府規(guī)制的理論基礎(chǔ)還是實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)都無(wú)法滿足實(shí)際發(fā)展的需要。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
（一）政府規(guī)制的目標(biāo)不明確
我國(guó)歷次的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制都是圍繞"促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展"這個(gè)主要目標(biāo)進(jìn)行的，直到2010年國(guó)家頒布通《通知》強(qiáng)調(diào)當(dāng)前時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的目標(biāo)是"遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲"即"穩(wěn)房?jī)r(jià)"。
（二） 政府規(guī)制政策執(zhí)行不力
房地產(chǎn)的供求關(guān)系，地理位置和消費(fèi)者的購(gòu)買熱情都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過(guò)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)不斷升高。2004年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)率達(dá)到百分之十七點(diǎn)八。
（三）政府規(guī)制監(jiān)管不到位
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府干預(yù)過(guò)多的同時(shí)，政府監(jiān)管力不夠，同時(shí)法律監(jiān)管，民意監(jiān)管及輿論監(jiān)管的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場(chǎng)發(fā)展速度，市場(chǎng)交易混亂，缺乏針對(duì)于發(fā)商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的兩個(gè)主體，在價(jià)值目標(biāo)、行為準(zhǔn)則以及利益訴求等方面都一致，都是社會(huì)公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)略有差別。
五、完善房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的對(duì)策
房?jī)r(jià)一路上漲，房地產(chǎn)業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。一旦房?jī)r(jià)暴跌來(lái)臨，其背后隱藏的巨大危險(xiǎn)應(yīng)該受到政府的高度重視，并且這也是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國(guó)城鎮(zhèn)住房體系。
這意味著要通過(guò)多條途徑保持市場(chǎng)供應(yīng)，增加豐富產(chǎn)品供給來(lái)源。首先要加快廉租房、公租房建設(shè)。其次，繼續(xù)投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和推出限價(jià)房。最后，加大住宅土地和商品房供應(yīng)及打擊囤地等空置房，增加商品房實(shí)際有效的房源。
（二）逐步取消中國(guó)商品房預(yù)售制度。
因?yàn)槟芙鉀Q開發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預(yù)售已是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素之一。
（三）調(diào)整稅費(fèi)分配制度。
由于財(cái)政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財(cái)政收入來(lái)源。地方政府財(cái)政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財(cái)政不到一半，卻承擔(dān)著60%的財(cái)政支付壓力。
（四）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷規(guī)制。
對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際銷售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督和管理，成本加適當(dāng)利潤(rùn)的方法（平均銷售價(jià)格）并公布指導(dǎo)價(jià)。
（五）改革中國(guó)土地制度。
地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，是造成房?jī)r(jià)上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多"地王"，致使土地價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)很難再降下來(lái)。
（六）建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高市場(chǎng)透明度。
利用IT技術(shù)，建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)實(shí)名房產(chǎn)登記制度，使政府對(duì)現(xiàn)有居住水平及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)完整把握，對(duì)干預(yù)策略提出數(shù)據(jù)支持，對(duì)投機(jī)需求進(jìn)行管理與調(diào)控。
六、結(jié)論
房地產(chǎn)是我民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的研究，為政府進(jìn)一步調(diào)控房?jī)r(jià)提供理論支持。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中問(wèn)題的分析，從七個(gè)方面提出進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策，來(lái)完善政府在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格方面的不足。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目，可行性研究
可行性研究是指在投資決策前,對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià),判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利,并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法,其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性,并為開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考?？尚行匝芯渴琼?xiàng)目投資決策的重要依據(jù),是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù),是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù),是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。論文寫作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)特點(diǎn)分析
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的過(guò)程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程,房地產(chǎn)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和即為總投資,其財(cái)務(wù)效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的銷售收入。對(duì)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),即財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)：
1.1微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合,以宏觀效益分析為主
房地產(chǎn)關(guān)系到人們的切身利益,不能只看項(xiàng)目本身的獲利能力,還要考慮項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響,即考察項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有多大貢獻(xiàn)以及需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)付出多大代價(jià)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,房地產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)該重視國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的方向的分析,根據(jù)國(guó)家的需求,更多的投資經(jīng)濟(jì)適用房、中小型住房等項(xiàng)目。論文寫作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。
1.2定量分析與定性分析相結(jié)合,以定量分析為主;
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行性研究報(bào)告中唯一的量化的評(píng)價(jià)部分,必須進(jìn)行數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)估算,進(jìn)行定量分析,定量分析更加直觀,能直接反映項(xiàng)目的效益,據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè),迫切需要從粗放式開發(fā)向集約式開發(fā)過(guò)度。特別是在當(dāng)前金融危機(jī)下,房地產(chǎn)開發(fā)商要擴(kuò)大開發(fā)利潤(rùn)空間,必須用定量分析的方法,來(lái)量化開發(fā)過(guò)程中的每一項(xiàng)成本支出,擺脫過(guò)去粗糙的定性分析,從而真正達(dá)到全過(guò)程量化監(jiān)測(cè)成本費(fèi)用,最大限度地降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
1.3分析過(guò)程中主觀性與客觀性相結(jié)合,主觀性所占比重較大;
如實(shí)踐中,由于編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告的目的不同,委托人及編制人對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)和重視,使得財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主觀意識(shí)較強(qiáng),受委托人和編制人員影響較大。投資額、房?jī)r(jià)、銷售量等是編制人員可以對(duì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行主觀控制的手段。編制人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度和對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)也會(huì)使財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表現(xiàn)出很強(qiáng)的主觀性。
2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究過(guò)程
2.1以投資機(jī)會(huì)研究
該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8% 。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行初步可行性研究。
2.2初步可行性研究
在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。論文寫作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5% 。
2.3詳細(xì)可行性研究
詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0% 。項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。
2.4可行性研究階段工作精度表
[論文摘要] 本文對(duì)地震前后房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題和機(jī)遇給出了研究，旨在探索綿陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展路徑。
一、地震前綿陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r
在2002年以前，四川省綿陽(yáng)市的房地產(chǎn)企業(yè)不足15家，一些開發(fā)商的土地拿價(jià)很低，最高的也不超過(guò)50萬(wàn)元/畝，房?jī)r(jià)連續(xù)幾年在800元～1500元之間徘徊，隨著居民自住和投資的剛性需求、城市化進(jìn)程的不斷加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐漸升溫，土地作為稀缺資源也導(dǎo)致地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。到2006年底，在綿陽(yáng)城區(qū)核心地段創(chuàng)出了730萬(wàn)元/畝的最高價(jià)。2007年，綿陽(yáng)城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)526.74萬(wàn)平方米，截至2008年7月30日，市房地產(chǎn)開發(fā)登記注冊(cè)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到236家。城區(qū)一般磚混結(jié)構(gòu)的新房售價(jià)3000元左右，電梯房?jī)r(jià)在3900元左右。房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然因?yàn)檫^(guò)熱存在一定的隱患，但是在汶川地震前綿陽(yáng)的商品房銷售一直保持較好的局面。
二、地震對(duì)綿陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)面影響
1.這次地震無(wú)疑將使人們的對(duì)房地產(chǎn)形成新的置業(yè)價(jià)值觀。據(jù)搜房網(wǎng)一份震后調(diào)查顯示，85%網(wǎng)友將因地震改變購(gòu)房計(jì)劃。雖然綿陽(yáng)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤在這次地震中經(jīng)受住了考驗(yàn)，但是仍然有三個(gè)中型樓盤在地震中因?yàn)楦鞣N原因出現(xiàn)有個(gè)別危房和加固后使用的情況，由此出現(xiàn)的地震財(cái)產(chǎn)損失會(huì)造成心理陰影，降低購(gòu)房熱情，甚至出現(xiàn)了退房現(xiàn)象。從市場(chǎng)銷售情況來(lái)看，人們購(gòu)房意愿減弱，對(duì)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期增加，投資者大量退出市場(chǎng)，導(dǎo)致地震后一段時(shí)間銷售難度加大。綿陽(yáng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力，導(dǎo)致部分開發(fā)商不得不低價(jià)出售土地或者房屋。
2.因?yàn)榈卣?，綿陽(yáng)的地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的工期明顯延緩，房企資金回籠放緩。對(duì)于一些正在推售的樓盤，或者計(jì)劃在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)推售新盤的開發(fā)商，地震災(zāi)害使其銷售計(jì)劃延后，這將直接影響公司今年的銷售業(yè)績(jī)及利潤(rùn)。震后第二天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，要求震區(qū)在建的建筑工程酌情停工。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)的建筑企業(yè)，積極投身抗震救災(zāi)，基礎(chǔ)設(shè)施、原材料和勞動(dòng)力將對(duì)災(zāi)后重建有所傾斜，也將影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度。
3.當(dāng)?shù)夭糠滞顿Y需求和富裕人群的置業(yè)需求，出現(xiàn)了外流。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，地震后某些有條件流動(dòng)的群體出現(xiàn)了外遷的趨勢(shì)，原來(lái)打算在綿陽(yáng)買房定居的群體也產(chǎn)生了猶豫和觀望。
4.綿陽(yáng)的旅游產(chǎn)業(yè)一直是當(dāng)?shù)氐闹匾a(chǎn)業(yè)。因?yàn)榈卣?，客源受影響明顯。酒店、商業(yè)等相關(guān)物業(yè)受到打擊，進(jìn)而延緩持有型物業(yè)的開發(fā)投入。
5.災(zāi)后重建導(dǎo)致原材料和勞動(dòng)力的短缺，影響房地產(chǎn)成本。在災(zāi)后重建的過(guò)程中，原材料和勞動(dòng)力的大量需求，部分導(dǎo)致了供應(yīng)短缺。對(duì)綿陽(yáng)的商業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)而言，將受到供應(yīng)短缺的影響，在成本上面臨壓力。
6.隨著對(duì)綿陽(yáng)現(xiàn)有建筑的抗震性能檢查，一些不合格建筑被曝光，業(yè)主要求賠付和退房，個(gè)別房企因此陷入了“質(zhì)量門”危機(jī)。
三、地震后綿陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇
1.借鑒國(guó)外地震多發(fā)國(guó)的經(jīng)驗(yàn)和領(lǐng)先技術(shù)使綿陽(yáng)城市建筑質(zhì)量邁上新臺(tái)階。地震發(fā)生后，無(wú)論是投資還是自住消費(fèi)者都把住房的抗震能力、房屋安全性、建筑質(zhì)量作為其購(gòu)買選擇的首先條件，這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求。有關(guān)部門將出臺(tái)更為細(xì)化的建筑抗震標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)相關(guān)工作管理。并借鑒日本等地震多發(fā)國(guó)的建筑物抗震標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，可以考慮在建筑物內(nèi)設(shè)立安全避難室，發(fā)展抗震性能很好的輕質(zhì)鋼結(jié)構(gòu)住房，對(duì)安全性要求很高的重要建筑物，還可以采用橡膠支座隔震技術(shù)等國(guó)際上熱門的工程抗震新技術(shù)。
2.隨著抗災(zāi)的深入，災(zāi)區(qū)的各項(xiàng)重建已經(jīng)緊鑼密鼓的開展起來(lái)。綿陽(yáng)作為重災(zāi)區(qū)之一，而且又是全國(guó)惟一的科技城，國(guó)家會(huì)加大支援和投資力度，這確實(shí)是綿陽(yáng)建設(shè)發(fā)展的契機(jī)。中央和綿陽(yáng)地方政府也出臺(tái)了鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的包括金融、財(cái)政、稅收、土地等優(yōu)惠政策。對(duì)抗震不達(dá)標(biāo)和危舊房的改造，以及“保障住房”的災(zāi)后重建會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。這些都將加快綿陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的快速恢復(fù)。
3.綿陽(yáng)作為全國(guó)文明城市、衛(wèi)生城市、宜居城市、旅游城市，地處長(zhǎng)江上游，水源優(yōu)質(zhì)，加上綿陽(yáng)的基礎(chǔ)教育在全省乃至全國(guó)都小有名氣，綿陽(yáng)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)較多，醫(yī)療環(huán)境較好，再加上綿陽(yáng)地處揚(yáng)子板塊，本身不會(huì)發(fā)生大的地震，只是處于地震波及區(qū)，隨著人們對(duì)地震恐慌情緒的淡化，綿陽(yáng)會(huì)繼續(xù)吸引來(lái)自周邊地縣特別是地震斷裂帶上地區(qū)的人員的遷入。
4.綿陽(yáng)作為中等城市，地震前的房?jī)r(jià)不是太高。地震之后，綿陽(yáng)樓市近期也陷入低迷狀態(tài)，但是隨著一些低質(zhì)中小開發(fā)企業(yè)因?yàn)榈卣鸷妥陨淼脑虮患铀偬蕴鼍种?，綿陽(yáng)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)維持在20%左右應(yīng)該沒(méi)有多大的問(wèn)題，不會(huì)出現(xiàn)某些大城市因?yàn)榍捌诘貎r(jià)和房?jī)r(jià)炒得太高，而發(fā)生資金鏈斷裂的可能。綿陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)在較快的時(shí)間步入良性發(fā)展的軌道。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、成本控制、控制方法、遵循原則
Abstract: the cost control is the real estate development enterprise general management of work is an important part in the development and improve the economic benefits of the enterprises has a pivotal role. Cost management is a systematic science, in the country to control prices under the situation of how to adhere to the principle, so that the healthy development of real estate industry smoothly, this paper carries out a detailed in this paper.
Keywords: real estate, cost control, the control method, follow the principle
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
一 前言
近些年來(lái),房?jī)r(jià)也不斷呈現(xiàn)出持續(xù)走高的勢(shì)頭。商品房?jī)r(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)在投機(jī)者的“看高”預(yù)期和社會(huì)普遍的“恐慌性購(gòu)房”中，被賦予了過(guò)多的虛擬價(jià)值使其遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了真正價(jià)值。面對(duì)日益走高的住房?jī)r(jià)格，許多居民不堪重負(fù)，只能“望房興嘆”。然而, 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷實(shí)施以及國(guó)際金融危機(jī)的影響,房產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié),強(qiáng)化成成控制是其保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要途徑。
二 房地產(chǎn)成本控制存在的問(wèn)題及控制措施
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，投資額大，影響成本的因素多，涉及面廣，加之我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，基礎(chǔ)薄弱，總的來(lái)說(shuō)管理水平還比較低，因此在成本控制方面還存在以下幾方面的問(wèn)題。一是缺乏全過(guò)程的控制觀念。很多開發(fā)企業(yè)往往只注重事中成本控制，而忽略事前和事后控制。要有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，就必須從項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)開始，直到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)為止進(jìn)行全程控制，否則，成本控制肯定不能達(dá)到預(yù)期的目的；二是缺乏科學(xué)的管理手段。當(dāng)前，我國(guó)的許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然停留在傳統(tǒng)型的管理階段，成本管理手段粗放，方法單一，缺乏現(xiàn)代化的管理理念；三是缺乏必要的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)。我國(guó)大部分的開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)淡薄，往往只重經(jīng)濟(jì)效益，而忽略了市場(chǎng)需求以及各種社會(huì)效益；四是缺乏有效的信息渠道。有效的信息資源對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有很好的指導(dǎo)作用，但是我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往信息渠道不通，成本管理工作偏離方向，從而無(wú)法將成本控制在合理的范圍之內(nèi)；五是缺乏系統(tǒng)的管理理論。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)成本控制理論的研究比美日等國(guó)要晚得多，而且，主要是對(duì)國(guó)外優(yōu)秀成本管理理念的模仿和單純的理論推導(dǎo)。從目前國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐強(qiáng)于理論，手段領(lǐng)先于方法。
在房地產(chǎn)成本控制過(guò)程中，必須用科學(xué)的理論作指導(dǎo)，嚴(yán)格遵守以下成本控制程序。一是制訂合理的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本就是成本控制的標(biāo)準(zhǔn)值，是控制實(shí)際成本的依據(jù)和標(biāo)尺，它規(guī)定了在一定的生產(chǎn)條件下，活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)的實(shí)際耗費(fèi)所應(yīng)遵守的數(shù)量界限，具體表現(xiàn)有計(jì)劃成本、定額成本和標(biāo)準(zhǔn)成本三種；二是嚴(yán)格監(jiān)控成本的形成過(guò)程。監(jiān)控成本的形成過(guò)程是成本控制的重要手段，通過(guò)目標(biāo)成本值與實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行比對(duì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際成本是否偏離了目標(biāo)軌道，以便及時(shí)進(jìn)行糾正；三是成本差異的分析與考核。這一階段的工作是確定成本的有利差異(節(jié)約)或不利差異(浪費(fèi))，綜合差異產(chǎn)生的原因和責(zé)任單位(或個(gè)人)并進(jìn)行分析，找出成本節(jié)約或超支的原因，明確產(chǎn)生責(zé)任的歸屬，并依據(jù)相關(guān)制度對(duì)成本責(zé)任部門進(jìn)行相應(yīng)考核并做出相關(guān)獎(jiǎng)懲；四是持續(xù)改進(jìn)并適時(shí)修改原來(lái)的控制標(biāo)準(zhǔn)。成本監(jiān)控和分析的目的是為了改進(jìn)以后的工作，在差異分析中可能會(huì)發(fā)現(xiàn)由各種原因引起的成本控制標(biāo)準(zhǔn)的不合理之處，此時(shí)就要相應(yīng)修改項(xiàng)目的成本標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以對(duì)下一步的成本進(jìn)行更有效的控制。
三 房地產(chǎn)成本控制的原則
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，項(xiàng)目的進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、安全管理、施工技術(shù)管理等一系列工作都關(guān)聯(lián)到成本，房地產(chǎn)成本控制除了應(yīng)當(dāng)依照一定的程序之外，更重要的是必須遵循一定的原則，否則成本控制就只能是一句空話。
在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)中，成本的構(gòu)成要素多種多樣，除了建安成本外，還有許多諸如項(xiàng)目的決策與產(chǎn)品的定位，以及產(chǎn)品的方案設(shè)計(jì)等許多方面，都是影響項(xiàng)目成本變化與成本控制的關(guān)鍵性因素。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)成本控制概念中，遵循的是全面控制與重點(diǎn)控制相結(jié)合的原則。全面控制的含義又包括兩個(gè)方面：一是全員控制，二是全程控制。全員控制是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制需要開發(fā)企業(yè)的全體員工全面參與。全程控制是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)該從項(xiàng)目的立項(xiàng)決策階段開始，直到項(xiàng)目結(jié)束為止的各個(gè)環(huán)節(jié)都要進(jìn)行成本控制。重點(diǎn)控制指的是成本控制必須做到有的放矢，有重點(diǎn)地進(jìn)行管理。就過(guò)程來(lái)看，主要是抓好決策階段、立項(xiàng)階段和方案設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段完成之后，原材料的選用、大型設(shè)備的選型基本上都已經(jīng)確定，所以項(xiàng)目成本的80％都變成了約束性成本。因此有效的成本控制主要應(yīng)該在設(shè)計(jì)階段，其次才是施工階段。施工階段的成本控制還要區(qū)分重點(diǎn)，必須將有限的資源和精力放在最為重要的環(huán)節(jié)上，這樣才能使成本控制達(dá)到事半功倍的效果，否則，就會(huì)造成人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。只有深刻理解和正確把握全面控制和重點(diǎn)控制兩個(gè)根本原則的辯證關(guān)系，才能正確處理好以下七大成本控制原則。
第一，過(guò)程控制原則。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本是由施工過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)的資源消耗所形成的。因此，項(xiàng)目成本的控制必須針對(duì)施工過(guò)程來(lái)進(jìn)行，在施工過(guò)程中，及時(shí)分析每一個(gè)過(guò)程影響成本的因素，制定一套行之有效的工作程序和控制方法，使每個(gè)環(huán)節(jié)均處于良好受控狀態(tài)。同時(shí)，一個(gè)項(xiàng)目的各道工序又是緊密相聯(lián)的，其緊前工序和緊后工序是相互制約和相互影響的，一個(gè)工序成本的變化，必然會(huì)引起其關(guān)聯(lián)工序成本的變化。因此，項(xiàng)目成本管理還必須認(rèn)真關(guān)注相關(guān)工序的情況，結(jié)合各個(gè)相關(guān)工序的成本變化情況進(jìn)行系統(tǒng)分析，綜合考慮，全面管理。
第二，動(dòng)態(tài)控制原則。按照辯證唯物主義觀點(diǎn)，事物總是發(fā)展變化的，項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)也要根據(jù)施工過(guò)程的進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。如在項(xiàng)目的立項(xiàng)決策階段結(jié)合市場(chǎng)情況和地域特點(diǎn)，重點(diǎn)考察項(xiàng)目的可行性與風(fēng)險(xiǎn)性；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分運(yùn)用價(jià)值工程，重點(diǎn)考察產(chǎn)品的使用功能與美觀程度，并進(jìn)行限額設(shè)計(jì)；在招投標(biāo)階段重點(diǎn)考察施工圖預(yù)算、考察施工單位的技術(shù)實(shí)力、履約能力、合同相關(guān)條款等；施工階段重點(diǎn)考察各項(xiàng)成本的支出情況，并結(jié)合具體的市場(chǎng)行情進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正偏差。
第三，目標(biāo)管理原則。明確而具體的工作目標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制具有較好的指導(dǎo)作用。目標(biāo)管理是指在項(xiàng)目決策立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、銷售、竣工決算等各個(gè)階段應(yīng)有明確的目標(biāo)、任務(wù)和措施，使參加施工的每個(gè)管理人員和生產(chǎn)者做到心中有數(shù)，并將目標(biāo)逐步加以分解，落實(shí)到各執(zhí)行部門、單位和個(gè)人。目標(biāo)管理的內(nèi)容包括：目標(biāo)的設(shè)定和分解，目標(biāo)的責(zé)任到位和執(zhí)行，檢查目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，評(píng)價(jià)目標(biāo)和修正目標(biāo)，形成目標(biāo)管理的計(jì)劃、實(shí)施、檢查和處理循環(huán)等。
第四，責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則。成本控制效果的好壞與責(zé)、權(quán)、利關(guān)系處理的好壞有直接聯(lián)系。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)人員、銷售人員、業(yè)務(wù)管理人員以及其他人員都負(fù)有各自的成本控制責(zé)任，從而形成整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制責(zé)任網(wǎng)絡(luò)體系；同時(shí)，各管理部門、施工單位和相關(guān)人員還享有成本控制的權(quán)利，在規(guī)定的權(quán)力范圍內(nèi)如何開支、開支多少都應(yīng)該有一定的自。另外，要對(duì)各部門、各單位、各人員在成本控制中的業(yè)績(jī)進(jìn)行考評(píng)，并將最終的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與成本管理人員的個(gè)人收入直接掛鉤，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，拉開差距，以充分調(diào)動(dòng)全體員工的積極性和主動(dòng)性。
第五，因地制宜原則。不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都有其自身不同的特點(diǎn)。因地制宜就是指成本控制體系必須靈活多樣，使之適合特定企業(yè)、部門、崗位和成本項(xiàng)目的實(shí)際需要。針對(duì)各項(xiàng)目的具體情況靈活運(yùn)用成本控制技術(shù)和方法，切忌生搬硬套，照葫蘆畫瓢。大企業(yè)和小企業(yè)，老企業(yè)和新企業(yè)，發(fā)展中的企業(yè)和成熟的企業(yè)，同一企業(yè)的不同發(fā)展階段，其管理重點(diǎn)、組織結(jié)構(gòu)、管理風(fēng)格和成本控制方法都應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別，不能一概而論，絕對(duì)不存在適用所有企業(yè)的成本控制模式。例如，規(guī)模較小的開發(fā)企業(yè)其管理重點(diǎn)應(yīng)該是盡快搶占市場(chǎng)，擴(kuò)大銷售規(guī)模，建立收入中心和正式的業(yè)績(jī)報(bào)告系統(tǒng)，促進(jìn)企業(yè)的壯大和發(fā)展；規(guī)模龐大的開發(fā)企業(yè)，其管理重點(diǎn)是組織的鞏固和成本費(fèi)用的控制。
第六，例行節(jié)約原則。節(jié)約是成本管理中一個(gè)永恒的主題，人力、物力、財(cái)力是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的主要組成部分，節(jié)約人力、物力、財(cái)力的消耗是提高經(jīng)濟(jì)效益的核心，也是成本控制最主要的一項(xiàng)基本原則。執(zhí)行這一原則主要要從三個(gè)方面著手：一是明確成本的組成范圍、費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)審批程序以及有關(guān)財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用的管理和監(jiān)督；二是加大開發(fā)項(xiàng)目的成本管理力度，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，提高團(tuán)隊(duì)工作效率，充分利用能增加項(xiàng)目開發(fā)收入的機(jī)會(huì)和條件，努力降低人、財(cái)、物的消耗水平；三是采取預(yù)防成本失控的技術(shù)組織措施，防止可能發(fā)生的浪費(fèi)，把錢花得最值，該花的錢要花得合理，不該花的錢堅(jiān)決不花，使項(xiàng)目的實(shí)際成本控制在目標(biāo)范圍之內(nèi)。
第七，例外管理原則。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程，涉及到金融、建材、施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、運(yùn)輸、銷售等許多行業(yè)，其成本控制也十分復(fù)雜，為了保證統(tǒng)籌兼顧而又突出重點(diǎn)，在項(xiàng)目工程建設(shè)過(guò)程中對(duì)正常成本費(fèi)用支出可以依據(jù)常規(guī)程序?qū)嵤┛刂疲菍?duì)各種例外情況必須引起高度重視，因?yàn)檫@些“非常規(guī)”問(wèn)題很可能是關(guān)鍵性問(wèn)題，它們對(duì)成本目標(biāo)的順利完成影響很大，需要特別關(guān)注，重點(diǎn)檢查，深入分析，并相應(yīng)采取積極措施加以管理和控制。
四 結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的七大原則的實(shí)質(zhì)是全面控制與重點(diǎn)控制兩個(gè)根本性原則的分解，我們?cè)诔杀究刂茖?shí)踐中，既要全面系統(tǒng)，又要突出重點(diǎn)，并要正確掌握好二者之間的辯證關(guān)系，否則，即使是管理原則也會(huì)在實(shí)踐中發(fā)生各種矛盾和沖突，給企業(yè)造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。因此，在全面控制的基礎(chǔ)上必須要正確掌握好重點(diǎn)控制原則，做到統(tǒng)籌兼顧，全面安排，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總體經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
參考文獻(xiàn)
［1］馮偉.論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制[期刊論文]-四川建筑 2005(05)
論文關(guān)鍵詞：公司房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)集權(quán)化管理房地產(chǎn)戰(zhàn)略
論文摘要：一直以來(lái)．公司房地產(chǎn)僅僅被視為是一般建筑，但是往往對(duì)公司的發(fā)展甚至生存起著非常重要的作用。隨著(跨國(guó))公司的快速增長(zhǎng)和改革的不斷深入．公司房地產(chǎn)投資得到了不斷的增長(zhǎng)。為了有效管理公司的房地產(chǎn)投資組合，公司成立了專I"1部門．組織了專業(yè)人員對(duì)這些資產(chǎn)進(jìn)行管理，文中對(duì)此作出了分析除了對(duì)公司房地產(chǎn)發(fā)展歷史進(jìn)行了概述，還為目前正面臨著相似增長(zhǎng)路徑的公司提供了可供參考的歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)．并提出了建議
1什么是公司房地產(chǎn)
公司房地產(chǎn)(CorporationRealEstate．CRE)指的是非房地產(chǎn)公司所擁有的土地和建筑物在當(dāng)今的市場(chǎng)環(huán)境中．很多非房地產(chǎn)公司出于經(jīng)營(yíng)．投資或者公司發(fā)展的目的而投資于公司房地產(chǎn)在很多情況下．公司房地產(chǎn)已經(jīng)成為很多公司最大的資產(chǎn)項(xiàng)目自20世紀(jì)初．公司房地產(chǎn)相關(guān)的活動(dòng)已不僅僅是企業(yè)活動(dòng)．而開始慢慢在經(jīng)濟(jì)管理和學(xué)術(shù)界有了獨(dú)立的地位同時(shí)．公司的不斷增長(zhǎng)．以及相應(yīng)公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不斷增多和投資組合的不斷擴(kuò)大．引發(fā)了對(duì)公司房地產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)管理的迫切需要
自20世紀(jì)80年代初．企業(yè)對(duì)公司房地產(chǎn)管理的角度有所改變。一方面．企業(yè)盡量合理化自身的公司房地產(chǎn)投資組合．外包相關(guān)的工程和建筑活動(dòng)．另一方面．企業(yè)對(duì)公司建筑的架構(gòu)和形象越來(lái)越重視。大多情況下．部門地位的轉(zhuǎn)變會(huì)引發(fā)公司房地產(chǎn)角色的轉(zhuǎn)變。曾經(jīng)許多企業(yè)擁有很龐大而集權(quán)化的公司房地產(chǎn)管理部門．而如今大部分的公司都將房地產(chǎn)責(zé)任和相關(guān)活動(dòng)分散化，只保持?jǐn)?shù)量有限的工作人員，負(fù)責(zé)企業(yè)、區(qū)域或國(guó)家房地產(chǎn)資源和能力的管理。本文將對(duì)公司房地產(chǎn)歷史進(jìn)行系統(tǒng)的研究和分析。
2從大規(guī)模生產(chǎn)時(shí)代至20世紀(jì)70年代
早期的公司．企業(yè)家擁有企業(yè)的所有資源，需要自己雇用人員去實(shí)現(xiàn)其企業(yè)目標(biāo)。企業(yè)并不需要復(fù)雜的組織結(jié)構(gòu)．足以達(dá)到控制傳統(tǒng)生產(chǎn)線的目的。在工業(yè)革命期間．以及20世紀(jì)初大規(guī)模生產(chǎn)時(shí)代起初階段，大多數(shù)公司都對(duì)自己的增長(zhǎng)前景相當(dāng)看好．管理的重點(diǎn)都放在如何提高生產(chǎn)機(jī)制的效率上。公司成長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)主要在于大規(guī)模的生產(chǎn)，即規(guī)模經(jīng)濟(jì)。而機(jī)械化的生產(chǎn)過(guò)程正為公司迅速發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。因此，為了擴(kuò)大生產(chǎn)。許多傳統(tǒng)的、家族式企業(yè)不得不進(jìn)行外部融資，以籌集所需資金。
20世紀(jì)初在荷蘭．大多數(shù)企業(yè)不是由荷蘭政府創(chuàng)建就是由家庭創(chuàng)辦．其生產(chǎn)規(guī)模和活動(dòng)內(nèi)容局限于單一的產(chǎn)品或者市場(chǎng)．并且基本只在本國(guó)國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)。由于企業(yè)規(guī)模和生產(chǎn)活動(dòng)范圍的局限．企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)基本是扁平的。集權(quán)化的結(jié)構(gòu)，企業(yè)的戰(zhàn)略基本定位于生存和擴(kuò)大組織規(guī)模。由于環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定的，對(duì)組織的結(jié)構(gòu)沒(méi)有太大的要求。很顯然．功能性的組織架構(gòu)使很多公司的生產(chǎn)、銷售和相關(guān)工程有了緊密的聯(lián)系，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者／創(chuàng)始人能夠控制幾乎所有的企業(yè)活動(dòng)。為了進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模。公司十分重視對(duì)產(chǎn)品的研究和開發(fā)。以及相關(guān)工程支持。隨著組織整體的增長(zhǎng)，一些企業(yè)活動(dòng)的功能被獨(dú)立劃分出來(lái)，形成了企業(yè)的獨(dú)立部門。
鑒于對(duì)公司房地產(chǎn)的需求不斷的增長(zhǎng)，同時(shí)又缺乏一個(gè)專業(yè)的公司房地產(chǎn)市場(chǎng)．企業(yè)不得不自己管理房地產(chǎn)以及其他資源。20世紀(jì)3O年代初，已有不少工業(yè)企業(yè)建立了設(shè)備齊全．人員配備完整的房地產(chǎn)部門。在大多數(shù)情況下，這些部門涉及很多技術(shù)學(xué)科，雇用專業(yè)的建筑師以及工程師。關(guān)于成立專門公司房地產(chǎn)部門．最有名的論點(diǎn)如下：
(1)從技術(shù)上和財(cái)政上控制所有建筑相關(guān)的活動(dòng)；(2)標(biāo)準(zhǔn)化的建筑設(shè)計(jì)；(3)保證人力資源的供給：(4)通過(guò)公司建筑物的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)創(chuàng)造并維持一個(gè)公司的形象
3經(jīng)濟(jì)體系的重建
第二次世界大戰(zhàn)后，公司規(guī)模不斷增長(zhǎng)，商業(yè)活動(dòng)在地域上不斷得到蔓延和擴(kuò)張．導(dǎo)致了越來(lái)越多樣化的公司房地產(chǎn)投資組合。為了適應(yīng)企業(yè)的地域性擴(kuò)張．公司開始由傳統(tǒng)的功能型組織結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)榈赜蛐徒M織結(jié)構(gòu)。與此同時(shí)．公司開始將企業(yè)總部及其工作人員的職責(zé)下放到各個(gè)當(dāng)?shù)亟M織和分／子公司企業(yè)的不斷擴(kuò)張．不但導(dǎo)致了總部對(duì)房地產(chǎn)的進(jìn)一步需求．同時(shí)也需要對(duì)企業(yè)總部以及各職能部門的作用進(jìn)行再思考?？偛看嬖诘闹匾裕⒉皇求w現(xiàn)在為各工程部門提供技術(shù)支持。而是建立內(nèi)部服務(wù)機(jī)構(gòu)，提供各種所需服務(wù)以及場(chǎng)所。比較集權(quán)化的總部相關(guān)部門通過(guò)授權(quán)當(dāng)?shù)貓?zhí)行部門作出投資決策．或者決定建筑的設(shè)計(jì)以及施工方案．但越來(lái)越多的業(yè)務(wù)活動(dòng)均由當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門自行作出決策。房地產(chǎn)相關(guān)事宜往往由相關(guān)工程師支持當(dāng)?shù)毓竟芾碚哌M(jìn)行處理。因此，對(duì)當(dāng)?shù)毓镜姆康禺a(chǎn)及其管理都提出了更高的要求。而公司總部的房地產(chǎn)部門的職責(zé)越來(lái)越多的局限于規(guī)則的制訂以及投資的審批上．并且這些部門的作用正不斷減弱。
直到20世紀(jì)60年代．希望擴(kuò)大自身建筑面積的公司不得不自己動(dòng)手建造．雇用所需工作人員進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工過(guò)程的管理。同時(shí)，隨著持續(xù)的擴(kuò)張。需要大量的資金投入到公司房地產(chǎn)，這引發(fā)了企業(yè)對(duì)現(xiàn)行公司房地產(chǎn)戰(zhàn)略的重新審視。由于缺乏替代性融資手段。
企業(yè)被迫收購(gòu)物業(yè)的所有權(quán)。為了取得收購(gòu)所需要的資金，企業(yè)不得不動(dòng)用股本或者從金融機(jī)構(gòu)借人資金。然而企業(yè)的重點(diǎn)在于發(fā)展．集中有限的資源應(yīng)用于其核心經(jīng)濟(jì)活動(dòng)．這就引發(fā)了對(duì)租賃的需求．并因此促成了專業(yè)的公司房地產(chǎn)市場(chǎng)的出現(xiàn)
420世紀(jì)80年代至今
直至2O世紀(jì)8O年代．房地產(chǎn)部門通過(guò)有效管理其房地產(chǎn)項(xiàng)目及投資．不斷得益于租金收入的增加和資產(chǎn)的增值．公司房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)是顯而易見(jiàn)的。然而自80代后期以來(lái)，這一地位完全改變了。20世紀(jì)8O年代引發(fā)了房地產(chǎn)管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世紀(jì)80年代后期。房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格不斷上漲．資產(chǎn)價(jià)格被市場(chǎng)歪曲反應(yīng)。最終導(dǎo)致了“日本的泡沫經(jīng)濟(jì)”翻。
1991年．日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。房地產(chǎn)價(jià)值大幅下跌，同時(shí)也影響了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。除了房地產(chǎn)價(jià)值被高估以外．房地產(chǎn)市場(chǎng)還面臨著供過(guò)于求的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。結(jié)果。由于過(guò)剩的供給。在1986年至1993年間，資產(chǎn)貶值最高達(dá)到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重組．員工下崗，企業(yè)開支計(jì)劃重新制訂。激烈的競(jìng)爭(zhēng)和改革的潮流迫使企業(yè)重整其業(yè)務(wù)流程。降低經(jīng)營(yíng)成本結(jié)果導(dǎo)致了數(shù)千名員工被裁員．?dāng)?shù)以千計(jì)平方米辦公樓和生產(chǎn)車間被處置壓縮人力資源成本后．作為企業(yè)第二高成本的房地產(chǎn)引起了很高關(guān)注。公司房地產(chǎn)價(jià)值可高達(dá)企業(yè)總資產(chǎn)的20％～25％，而花在房地產(chǎn)上的相關(guān)費(fèi)用更是高達(dá)總收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初無(wú)疑是公司房地產(chǎn)投資管理的一個(gè)真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思維的轉(zhuǎn)變和房地產(chǎn)需求的變化都改變著公司房地產(chǎn)管理的原則。20世紀(jì)80年代以來(lái)．公司房地產(chǎn)業(yè)界一直被企業(yè)內(nèi)部設(shè)置所影響國(guó)際化不僅開辟了新的機(jī)會(huì)．也使企業(yè)面臨著眾多困難．如何管理全球性的房地產(chǎn)投資組合是一個(gè)新的問(wèn)題兼并、危機(jī)和重組都要求公司不斷反思其內(nèi)務(wù)活動(dòng)。
1980年代至1990年代間．一大批房地產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)移．無(wú)疑給公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了很好支持越來(lái)越大的贏利壓力、來(lái)自股東和金融市場(chǎng)的壓力．以及被收購(gòu)的危險(xiǎn)．都對(duì)企業(yè)高層管理人員提出了很高要求．如何最大化股東收益成為十分嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)增加盈利能力也意味著必須降低成本為了實(shí)現(xiàn)保底收益．企業(yè)不得不裁減大批管理人員和行政人員．削減庫(kù)存，增加設(shè)備使用率，出售回報(bào)率低的資產(chǎn)，再造生產(chǎn)過(guò)程。
在所過(guò)去的幾十年里．公司房地產(chǎn)業(yè)界經(jīng)歷了很大的轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)化、公司設(shè)置的過(guò)渡和轉(zhuǎn)型．以及相應(yīng)的職員和支持部門角色和職能的變化．促使企業(yè)重新思考如何管理其房地產(chǎn)。
5公司房地產(chǎn)的未來(lái)
通過(guò)觀察眾多公司的轉(zhuǎn)型過(guò)程．不難發(fā)現(xiàn)：非房地產(chǎn)公司已經(jīng)越來(lái)越重視對(duì)其房地產(chǎn)投資的管理．紛紛建立內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門(CREM)，并制訂房地產(chǎn)策略[61。通過(guò)公司房地產(chǎn)部門的建立．加強(qiáng)同外部各方的合作．企業(yè)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理此外．對(duì)于房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理．企業(yè)往往從4個(gè)不同的角度人手轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)．平衡四個(gè)角度之間的關(guān)系．為企業(yè)獲得最大的增值．這同時(shí)也影響了房地產(chǎn)管理部門在企業(yè)中的地位和作用．
1980年代至1990年代間．一大批房地產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)移．無(wú)疑給公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了很好支持越來(lái)越大的贏利壓力、來(lái)自股東和金融市場(chǎng)的壓力．以及被收購(gòu)的危險(xiǎn)．都對(duì)企業(yè)高層管理人員提出了很高要求．如何最大化股東收益成為十分嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)增加盈利能力也意味著必須降低成本為了實(shí)現(xiàn)保底收益．企業(yè)不得不裁減大批管理人員和行政人員．削減庫(kù)存，增加設(shè)備使用率，出售回報(bào)率低的資產(chǎn)，再造生產(chǎn)過(guò)程。
在所過(guò)去的幾十年里．公司房地產(chǎn)業(yè)界經(jīng)歷了很大的轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)化、公司設(shè)置的過(guò)渡和轉(zhuǎn)型．以及相應(yīng)的職員和支持部門角色和職能的變化．促使企業(yè)重新思考如何管理其房地產(chǎn)。
5公司房地產(chǎn)的未來(lái)
通過(guò)觀察眾多公司的轉(zhuǎn)型過(guò)程．不難發(fā)現(xiàn)：非房地產(chǎn)公司已經(jīng)越來(lái)越重視對(duì)其房地產(chǎn)投資的管理．紛紛建立內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門(CREM)，并制訂房地產(chǎn)策略[61。通過(guò)公司房地產(chǎn)部門的建立．加強(qiáng)同外部各方的合作．企業(yè)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理此外．對(duì)于房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理．企業(yè)往往從4個(gè)不同的角度人手轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)．平衡四個(gè)角度之間的關(guān)系．為企業(yè)獲得最大的增值．這同時(shí)也影響了房地產(chǎn)管理部門在企業(yè)中的地位和作用．
公司房地產(chǎn)技術(shù)支持的主要工作就是協(xié)調(diào)處理與外部服務(wù)提供商的關(guān)系．把握內(nèi)部房地產(chǎn)資源和能力發(fā)展的方向企業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該在內(nèi)部房地產(chǎn)部門和外部服務(wù)提供商提供的高質(zhì)量服務(wù)之間作出慎重的選擇。公司房地產(chǎn)部門應(yīng)有計(jì)劃地利用房地產(chǎn)為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值．作為核心業(yè)務(wù)的一個(gè)補(bǔ)充而公司房地產(chǎn)技術(shù)支持．作為平衡企業(yè)整體協(xié)同和部門自治的有效武器，應(yīng)承擔(dān)起自己的責(zé)任，為企業(yè)的高效率運(yùn)作作出貢獻(xiàn)綜上所述．總結(jié)公司房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)如下：
(1)隨著企業(yè)地域的不斷擴(kuò)大．產(chǎn)品的不斷多樣化．地方企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)和總部戰(zhàn)略／金融活動(dòng)逐漸開始分離。(2隨著總部和地方企業(yè)空間和管理層次上距離的不斷增大．當(dāng)?shù)貐^(qū)域的工作人員和支持部門不斷增加。(3)統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)活動(dòng)、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)是建立房地產(chǎn)部門至關(guān)重要的目標(biāo)．而企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)模和范圍就很大程度上決定了房地產(chǎn)部門建立在企業(yè)總部或者是當(dāng)?shù)刈樱止尽?4)企業(yè)活動(dòng)的國(guó)際化以及相應(yīng)的公司房地產(chǎn)的全球化地理分布．需要更加廣泛的知識(shí)體系和更加專業(yè)的技術(shù)支持．也同時(shí)需要跟更多的外部服務(wù)提供商進(jìn)行合作。(5)集中的公司房地產(chǎn)管理使公司房地產(chǎn)能夠更加有效地被利用．也因此為企業(yè)增加了盈利能力。(6)一個(gè)組織擴(kuò)張的模式，無(wú)論是通過(guò)自然發(fā)展還是被接管，都會(huì)影響到公司房地產(chǎn)管理(CREM)。(7)公司房地產(chǎn)管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地產(chǎn)(CRE)部門最初的角色和地位．依舊影響著公司房地產(chǎn)管理(CREM)當(dāng)前的組織結(jié)構(gòu)和發(fā)展策略。(8)隨著時(shí)間的推移．公司房地產(chǎn)管理(CREM)經(jīng)歷了一個(gè)很長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型期．從中央集權(quán)式管理．到地方分散化管理．再到如今的統(tǒng)籌規(guī)劃式管理(9)隨著時(shí)間的推移．房地產(chǎn)活動(dòng)的重點(diǎn)也從建筑轉(zhuǎn)到了使用．再到如今的協(xié)調(diào)及規(guī)劃企業(yè)資源使用顯然．在公司房地產(chǎn)領(lǐng)域．沒(méi)有一個(gè)最好的解決方案任何一個(gè)組織都必須在業(yè)務(wù)響應(yīng)能力和規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)中找出一個(gè)平衡點(diǎn)有效的公司房地產(chǎn)管理．就是在最大化房地產(chǎn)投資組合收益和最大化房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)核心業(yè)務(wù)的價(jià)值中找到合適的平衡點(diǎn)每個(gè)平衡點(diǎn)都是針對(duì)組織設(shè)置而確定的．都有自身的缺點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)。
發(fā)現(xiàn)自己對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域感興趣后，他曾有意識(shí)地去找相關(guān)的書來(lái)看，其中《房地產(chǎn)投資信托基金指引》給了他很多啟發(fā)，“原來(lái)我們學(xué)的工程管理比較偏向工程建設(shè)方向，但實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)的整個(gè)鏈條除了前期的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，后面還有一個(gè)資本平臺(tái)?！睏钪ψ罱K把對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的研究作為畢業(yè)論文課題，當(dāng)時(shí)，國(guó)內(nèi)還沒(méi)有類似產(chǎn)品，畢業(yè)后，楊枝決定去英國(guó)學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)。
這是他在職業(yè)路徑上為自己做的第一次評(píng)估，幫他找準(zhǔn)了未來(lái)的職業(yè)方向。
碩士畢業(yè)后，楊枝在倫敦金融城的一家當(dāng)?shù)芈伤业搅说谝环莨ぷ鳎瑢I(yè)并不十分對(duì)口。起初，楊枝并不被看好，他希望能做出點(diǎn)兒成績(jī)證明自己。注意到當(dāng)時(shí)已經(jīng)有不少公司開始拓展來(lái)自中國(guó)的海外置業(yè)客戶，原本性格內(nèi)向的楊枝硬著頭皮拓寬自己的社交面，通過(guò)頻繁地發(fā)郵件、打電話、參與并組織活動(dòng)，他成功進(jìn)入了英國(guó)華人房地產(chǎn)協(xié)會(huì)。
楊枝的努力為這家正在發(fā)展階段的律所拓寬了市場(chǎng)。2011年，他還代表事務(wù)所專門到北京、上海和香港做了幾場(chǎng)路演，宣傳律所幫助中國(guó)買家在海外置業(yè)的業(yè)務(wù)能力。
在職業(yè)路徑上，楊枝對(duì)自己的評(píng)估一次比一次清晰，意識(shí)到在律所的職業(yè)發(fā)展已經(jīng)到了天花板，他果斷選擇了辭職?！拔視?huì)去想自己值不值得為一個(gè)不太熟悉的領(lǐng)域付出這么多。”楊枝說(shuō)，“在律所，從業(yè)律師必須要執(zhí)證，而且過(guò)程漫長(zhǎng)，但我的興趣還是在房地產(chǎn)?！庇谑撬x擇2011年回國(guó)。
雖然沒(méi)有房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，楊枝在戴德梁行的面試卻出乎意料地成功。當(dāng)時(shí)REITs的概念在中國(guó)剛剛興起，楊枝關(guān)于REITs的畢業(yè)論文為他爭(zhēng)取到了機(jī)會(huì)。
戴德梁行是全球房地產(chǎn)顧問(wèn)行業(yè)的“五大行”之一，作為獨(dú)立第三方為客戶提供商業(yè)地產(chǎn)的咨詢、和物業(yè)管理服務(wù)。楊枝所在的評(píng)估部，主要工作是通過(guò)評(píng)估樓宇的各個(gè)方面，給出樓宇定價(jià)報(bào)告。這份評(píng)估報(bào)告既可以在交易中作為交易價(jià)值的參考，也可以幫助銀行或準(zhǔn)備上市的公司了解資產(chǎn)的價(jià)值。
原本認(rèn)為自己科班出身，工作起來(lái)應(yīng)該駕輕就熟，實(shí)際上手后，楊枝發(fā)現(xiàn)并不是想象中那樣簡(jiǎn)單。因海外評(píng)估體系和國(guó)內(nèi)有差異，而且辦公樓、酒店、商場(chǎng)等各種業(yè)態(tài)有不同的評(píng)估方法和模型，需要學(xué)習(xí)的內(nèi)容非常龐雜。
迅速地調(diào)整了心態(tài)，楊枝對(duì)所有“打雜”的工作都欣然接受，努力抓住一切能夠?qū)W習(xí)的機(jī)會(huì)。除了參加公司的各種培訓(xùn)，楊枝還時(shí)常拿著表格，向同事請(qǐng)教看不懂的參數(shù)。
“求知欲是快速進(jìn)步的動(dòng)力，感覺(jué)自己像海綿一樣每天都在吸水，有一種學(xué)不完的感覺(jué)。”楊枝說(shuō)。期間，他考取了英國(guó)皇家特許測(cè)量師（全球最權(quán)威的房地產(chǎn)專業(yè)認(rèn)證之一），因?yàn)檫M(jìn)步迅速，他在戴德梁行的第一次升職就從助理分析師連升3級(jí)成為助理經(jīng)理。如今，他已經(jīng)是戴德梁行估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部的副董事。
回顧自己的職業(yè)道路，楊枝覺(jué)得能夠一直從事自己感興趣的事業(yè)是件幸運(yùn)的事情，而這一切都要從學(xué)會(huì)評(píng)估自己開始。
C=CBNweekly Y=Yang Zhi
C： 最近在讀什么書？
Y： 在讀《全球REITs投資手冊(cè)》。我會(huì)買一些海外的REITs，幫公司創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)也讓自己的財(cái)富積累起來(lái)。你可以把它看成一只股票，只不過(guò)它對(duì)應(yīng)的是一幢大樓，買了一定份額就會(huì)獲得相應(yīng)的租金分紅，它是強(qiáng)制分紅的。這也使我間接參與了商業(yè)地產(chǎn)投資。
C： 從剛起步的小律所到戴德梁行這樣的大公司你都待過(guò)，對(duì)于初入職場(chǎng)的公司人，你對(duì)平臺(tái)的選擇有什么建議？
Y： 作為一個(gè)新人，從一個(gè)更全面的大平臺(tái)開始職業(yè)生涯會(huì)更好一些。我最初所在的律所的合伙人之一，一開始也是在一個(gè)大公司做了十幾年，才開始做自己的小公司。新人在大公司能夠得到全面系統(tǒng)的鍛煉，還有人會(huì)培訓(xùn)引導(dǎo)、督促你進(jìn)步。小公司可能就得完全靠自己。在大公司，雖然你可能只會(huì)做一些“螺絲釘”的工作，但如果你對(duì)任何事情都充滿興趣，不斷求知，主動(dòng)了解和學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)相關(guān)的內(nèi)容，把“螺絲釘”的工作做得精美，提升綜合能力，你的老板是不會(huì)限制你的。
[論文摘要]企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的概念以及知識(shí)管理的理論，知識(shí)管理與房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)系；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以知識(shí)為基礎(chǔ)、以管理為保證，通過(guò)對(duì)企業(yè)資源的整合與管理，走自主創(chuàng)新道路，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持久繁榮。
一、知識(shí)管理與房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
（一）知識(shí)管理的概念
知識(shí)管理，是將知識(shí)看作最重要的資源，把知識(shí)和知識(shí)活動(dòng)看作企業(yè)財(cái)富的核心，通過(guò)人(People)借助于一定的技術(shù)手段(Technology)對(duì)知識(shí)(Knowledge)的學(xué)習(xí)和運(yùn)用、創(chuàng)新和傳播以及企業(yè)內(nèi)部知識(shí)共享(Share)的結(jié)構(gòu)和機(jī)制進(jìn)行管理(Management)的過(guò)程。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中，逐步積累起來(lái)的一種稀缺的有別于其它房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。其最直接體現(xiàn)是在品牌、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理、土地開發(fā)、資本運(yùn)作等外圍因素上，但實(shí)質(zhì)上其靈魂是組織學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力，而組織制度和人力資源開發(fā)是不可或缺的支撐體系，其最根本最深層的核心競(jìng)爭(zhēng)力土壤是基于知識(shí)的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化。
（三）知識(shí)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力提升的作用
知識(shí)管理通過(guò)捕獲企業(yè)內(nèi)、外部資源中的指示，將其作為知識(shí)源融入到企業(yè)內(nèi)部，再通過(guò)人力資源管理和信息管理分別對(duì)隱性知識(shí)和顯性知識(shí)進(jìn)行分類處理，形成一種技術(shù)優(yōu)勢(shì)，最后通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷管理，營(yíng)銷管理’ target=_blank>營(yíng)銷管理使這種技術(shù)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，從而有效地實(shí)現(xiàn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力從挖掘、培育到形成市場(chǎng)獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)這一管理過(guò)程。
二、基于知識(shí)管理來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策
創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的靈魂。在日趨激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)總體缺乏自主核心技術(shù)，創(chuàng)新能力不強(qiáng)。要提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須內(nèi)部結(jié)合流程，以知識(shí)為基礎(chǔ)，以管理為保證；外部綜合開發(fā)土地、人力和資金三種資源，從而打造知名品牌，走自主創(chuàng)新之路。
（一）內(nèi)部結(jié)合企業(yè)運(yùn)作流程，營(yíng)建強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化
邁克爾·波特的價(jià)值鏈學(xué)說(shuō)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程 “基本業(yè)務(wù)活動(dòng)”包括前期開發(fā)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、營(yíng)銷銷售和售后服務(wù)5個(gè)主要環(huán)節(jié)；企業(yè)要保持的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)際上就是企業(yè)在價(jià)值鏈的某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢(shì)[2]。結(jié)合流程分析企業(yè)核心能力，就是通過(guò)審視組織的資源狀態(tài)，關(guān)注和培養(yǎng)在價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上獲得的重要核心能力，以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)必須營(yíng)建強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化：
1．確立企業(yè)核心層面的精神文化。核心價(jià)值觀不是自發(fā)產(chǎn)生的，它需要企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者有意識(shí)的引導(dǎo)與鍥而不舍的執(zhí)著追求和長(zhǎng)期培養(yǎng)。
2．切實(shí)執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章要求。有了制度，沒(méi)有執(zhí)行，還是會(huì)沒(méi)有結(jié)構(gòu)，所以企業(yè)的制度必須體現(xiàn)在全體員工的行為上。因此，還要建立合適的行為文化。
3．以物質(zhì)文化作保障。僅有行為還不行，企業(yè)的生存發(fā)展是以盈利為前提的，所以企業(yè)文化最終必須體現(xiàn)在優(yōu)良的產(chǎn)品和服務(wù)，體現(xiàn)在滿足消費(fèi)需求的程度和為消費(fèi)者帶來(lái)更大的受讓價(jià)值上。
（二）外部綜合開發(fā)三大資源，重構(gòu)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)支撐體系
1．抓好土地的開發(fā)與管理，奠定穩(wěn)固根基。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的開發(fā)與管理，主要是指土地開發(fā)權(quán)的獲取以及生產(chǎn)高質(zhì)量產(chǎn)品兩個(gè)方面。這里，我們提出以下四點(diǎn)建議：首先，認(rèn)真研究國(guó)家的土地政策和宏觀經(jīng)濟(jì)政策，關(guān)注最新動(dòng)向；其次，嚴(yán)格進(jìn)行可行性論證，避免決策失誤；再次，作好市場(chǎng)調(diào)研，因地制宜，生產(chǎn)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)產(chǎn)品；最后，運(yùn)用知識(shí)網(wǎng)絡(luò)模型，及時(shí)跟蹤調(diào)查，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)。
2．加強(qiáng)人力資源管理，作好“開源”工作。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)要十分重視人力資源的開發(fā)和利用，加大投入，以人為本，重視人的價(jià)值，規(guī)范人的行為，激發(fā)人的潛能，培養(yǎng)知識(shí)型員工，從而加快知識(shí)創(chuàng)新的步伐，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。應(yīng)注意兩點(diǎn)：注重知識(shí)型員工的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)；以人為本，實(shí)現(xiàn)分散式管理。
3．完善融資與資金管理體系，實(shí)現(xiàn)有效“節(jié)流”。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的大小，很大程度上體現(xiàn)在融資能力和資本規(guī)模上[3]。首先要調(diào)整心態(tài)和思路，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略。筆者認(rèn)為比較好的途徑有：
（1）買殼上市。同樣是進(jìn)入證券市場(chǎng)，與IPO上市相比，房地產(chǎn)企業(yè)選擇買殼上市的方式具有很多優(yōu)勢(shì)：不用考慮IPO上市對(duì)經(jīng)營(yíng)歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等諸多方面的特殊要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務(wù)，有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合《公司法》關(guān)于對(duì)外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。
（2）房地產(chǎn)信托以資金成本降低時(shí)間成本的新型融資方式。房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，雖然資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，可以大大節(jié)省“時(shí)間成本”，許多資本金不夠的開發(fā)商在拿到土地后，在辦理各項(xiàng)審批的“時(shí)間差”里，通過(guò)信托計(jì)劃可以很快籌集到資金，進(jìn)行拆遷等前期投入。
（三）塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力
品牌是品牌屬性、名稱、價(jià)格、歷史、聲譽(yù)等的無(wú)形總和。它所強(qiáng)調(diào)的是與消費(fèi)者的一種關(guān)系。眾所周知，萬(wàn)科憑借其品牌優(yōu)勢(shì)，成為中國(guó)地產(chǎn)界的第一品牌。鑒于此，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)品牌的構(gòu)建應(yīng)從以下三個(gè)方面做起：
1．準(zhǔn)確的品牌定位。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的資源和能力，根據(jù)市場(chǎng)的細(xì)分情況和消費(fèi)者的需求，找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)，進(jìn)行一個(gè)準(zhǔn)確且明確的品牌定位。例如碧桂園的“大規(guī)模，快速生產(chǎn)、價(jià)廉物美的房屋工廠”，其針對(duì)的市場(chǎng)主體是買得起房但又不是很有錢，對(duì)價(jià)格比較敏感的一批人。
2．做好品牌傳播。品牌傳播，是通過(guò)富有成效的廣告運(yùn)動(dòng)等傳播形式向消費(fèi)者展示項(xiàng)目賣點(diǎn)和傳播企業(yè)理念的系統(tǒng)活動(dòng)，是積累品牌資產(chǎn)的重要途徑。因此，房地產(chǎn)企業(yè)品牌的傳播應(yīng)將短期項(xiàng)目銷售目標(biāo)和長(zhǎng)期企業(yè)核心理念傳播結(jié)合起來(lái)，采用大眾媒體、互動(dòng)式媒體等形式的組合模式，構(gòu)筑全方位的傳播策略。
3．正確實(shí)施品牌延伸戰(zhàn)略。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌的延伸戰(zhàn)略可以采用以下方式：由住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)延伸，例如保利地產(chǎn)成功開發(fā)了保利花園等多個(gè)住宅產(chǎn)品，隨后將品牌“保利”延伸到商業(yè)項(xiàng)目中，開發(fā)了北京新保利大廈、保利佛山水城等項(xiàng)目；由最終產(chǎn)品向房地產(chǎn)產(chǎn)品整個(gè)價(jià)值鏈延伸，即由房地產(chǎn)開發(fā)向設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理、會(huì)所管理等延伸，例如萬(wàn)科、金地都承接了各自旗下的所有樓盤的物業(yè)管理。
基于知識(shí)管理，實(shí)現(xiàn)人、技術(shù)與流程的和諧統(tǒng)一，從而塑造的品牌是房地產(chǎn)企業(yè)的生命和靈魂。品牌運(yùn)營(yíng)是企業(yè)短期迅速發(fā)展、克敵制勝的營(yíng)銷法寶，是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必由之路。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和外資的沖擊下，構(gòu)建企業(yè)品牌才是決勝之道。