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導語：在房地產(chǎn)價格策略分析的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)價格 調(diào)控 金融手段 財稅手段 法律手段
房地產(chǎn)價格不斷上漲的問題受到了教育界、金融界和政府官員的高度關(guān)注，但是從研究的角度看，對影響房地產(chǎn)價格的各種因素爭議很大。當前需要從房地產(chǎn)市場的實際出發(fā)，運用系統(tǒng)科學的方法對其進行分析，總結(jié)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗，同時需要對影響房地產(chǎn)價格的各種因素進行綜合分析，對房地產(chǎn)價格進行有效的調(diào)控，從而保證房地產(chǎn)價格處于一個合理的狀態(tài)，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，取得了一系列的成就。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對加快我國住房建設(shè)步伐、有效啟動各類住房消費、改善社會環(huán)境和居民居住條件發(fā)揮了重要的作用，同時房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進了人民生活水平的提高和國民經(jīng)濟的增長。從另一方面看，房價的過快上漲已經(jīng)引起民眾、企業(yè)、專家學者、媒體輿論和政府的高度關(guān)注。從當前的情況看，房地產(chǎn)價格的影響因素是多方面的，需要通過研究分析影響房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵性因素，找到更好的應(yīng)對策略。房地產(chǎn)行業(yè)為什么會出現(xiàn)價格過快上漲的局面、影響其價格上漲過快的主要原因是什么、各類因素對房地產(chǎn)價格的影響程度有多大，此類問題一直是業(yè)界的研究重點，如何運用更加科學有效的方法對房地產(chǎn)價格進行分析和研究已經(jīng)成為當前的熱點問題，因此需要把理論和實踐結(jié)合起來，并且在此基礎(chǔ)上，找到房地產(chǎn)健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展之路。
一、我國房地產(chǎn)市場價格影響因素分析
房地產(chǎn)市場價格受到多方面因素影響，而這些因素自身也存在相互作用、相互影響的關(guān)系。從總體情況看，影響房地產(chǎn)價格的因素可以歸納如下：
1.從宏觀環(huán)境角度分析。銀行利率對房地產(chǎn)價格影響明顯，加息已經(jīng)被房地產(chǎn)業(yè)界公認為是調(diào)控房地產(chǎn)需求和價格的重要的市場化手段。銀行利率會對房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營產(chǎn)生重要的影響，同時其也是影響房地產(chǎn)成本的重要因素。通常情況下，上調(diào)銀行利率必然提高房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)成本，同時對投資過熱的現(xiàn)象也可以進行有效抑制。商業(yè)銀行存款利率的調(diào)整，對房地產(chǎn)投機行為會產(chǎn)生最直接的影響，投機的減少可以有效降低房地產(chǎn)價格，促使房地產(chǎn)價格漲幅回落，否則大量的投機資本流入房地產(chǎn)市場會導致房地產(chǎn)價格大幅度上漲，因此需要采取積極有效的措施解決這一問題。
2.從金融存款角度分析。房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求量較大，因此房地產(chǎn)價格受到資金供給等方面因素的影響。如果金融機構(gòu)的各類存款增加，那么整個資金的成本會降低，開發(fā)商在此環(huán)境下會增加投資，因此資金供給會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生一定程度的影響。同時，消費者的行為也會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生很大的影響。金融機構(gòu)的存款變化可以反映出消費者的消費結(jié)構(gòu)的相應(yīng)變化。從中國的實際情況看，我國人均收入不高，住房消費一直是老百姓的主要消費，從大部分消費者的心態(tài)看，其“存款買房”的觀念一直很強烈，金融機構(gòu)存款的增加在一定程度上預示著住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房價過快上漲的局面。
3.從消費價格指數(shù)角度分析。我國當前正處于經(jīng)濟發(fā)展期，因此人均收入還處于較低的狀態(tài)，住房是人們最基本的消費和需求品之一。從消費品的特點看，消費品主要可以分為長期消費品和短期消費品。一段時期內(nèi)，如果消費者短期消費傾向重，必然會影響其長期消費； 相反，如果消費者長期消費傾向比較重，必然會影響其短期消費行為。消費價格指數(shù)主要是對短期消費情況進行集中反映。從實際情況看，消費價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)呈反比關(guān)系，因此在房地產(chǎn)價格調(diào)控過程中需要對此進行重點研究，從而促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
4.從房地產(chǎn)開發(fā)成本角度分析。房地產(chǎn)的開發(fā)成本對其價格會產(chǎn)生很大的影響。房地產(chǎn)開發(fā)過程分為前期、中期和后期。前期工作主要是對土地資源進行開發(fā)利用。土地是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中必不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)。前期工作主要包括確定用地規(guī)模性質(zhì)、項目地址的選擇、獲取土地使用權(quán)、對項目進行總體規(guī)劃等。我國實行國有土地有償使用制度，土地使用權(quán)在運行過程中可以依法轉(zhuǎn)讓。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地使用制度也在不斷改革和完善，通過行政劃撥手段獲取土地使用權(quán)的情況呈現(xiàn)減少的態(tài)勢。土地使用者需要支付反映市場情況的土地使用權(quán)價格，也就是通常說的出讓金，開發(fā)商在項目開發(fā)過程中同樣需要支付土地費用，因此土地費用會對房地產(chǎn)的價格形成產(chǎn)生很大的影響。當前需要進一步完善土地使用權(quán)費用征收制度，不斷優(yōu)化土地管理制度，促使房地產(chǎn)行業(yè)科學發(fā)展。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的對策建議
1.不斷加強我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度。土地對房地產(chǎn)市場價格會產(chǎn)生很大的影響，是其主要影響因素，同時土地價格自身也受到多種因素影響。政府的宏觀調(diào)控對規(guī)范土地市場，促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的作用。當前政府需要鼓勵進一步開發(fā)利用存量城市用地，規(guī)范其流轉(zhuǎn)程序，嚴格控制土地市場的發(fā)展，優(yōu)先考慮普通住宅建設(shè)用地和經(jīng)濟適用房用地，保證用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供給處于健康穩(wěn)定的狀態(tài)。政府在宏觀調(diào)控過程中需要建立公開透明的土地轉(zhuǎn)讓、出讓、招投標制度，建立完善的土地交易市場，對土地使用制定供應(yīng)計劃，努力提升土地整體管理水平。
2.通過金融手段調(diào)控資金流向結(jié)構(gòu)。通過積極有效的金融手段調(diào)整完善信貸程序，可以有效地控制資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)和具體數(shù)量，從而能夠更好地推動房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。從國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗看，金融業(yè)的參與對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展有很大的作用，當前我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展的階段，因此房價上漲速度與經(jīng)濟社會發(fā)展不匹配的現(xiàn)狀已經(jīng)產(chǎn)生，只有解決這種不匹配的問題，才能有效控制房價過快上漲的勢頭，促使房地產(chǎn)價格回歸理性狀態(tài)。我國房地產(chǎn)信貸還存在很多的問題，需要進一步優(yōu)化資金投向結(jié)構(gòu)，通過金融手段進行調(diào)控，促使房地產(chǎn)價格處于合理狀態(tài)。
3.通過財稅手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場發(fā)展模式。積極有效的財稅手段對房地產(chǎn)市場發(fā)展模式會產(chǎn)生重要的影響。根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的狀況，有效利用調(diào)整財政預算支出、調(diào)整稅率、廢立稅種等手段，從而達到合理利用財稅手段調(diào)控房地產(chǎn)市場價格的根本目標。房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中需要每年從財政預算中安排一定的資金用于經(jīng)濟適用房建設(shè)，以有效滿足中低收入消費者的購房需求。國家通過積極有效的財稅手段，可以控制開發(fā)商的投資盈利規(guī)模，也能對消費者的支出水平進行有效的分析，為低收入群體買房創(chuàng)造積極有利的條件，為房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造有利的環(huán)境。
4.通過有效的法律手段規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展。房地產(chǎn)市場的各種經(jīng)營活動，需要按照市場經(jīng)濟的具體要求進行，市場經(jīng)濟從一定程度上看就是法制經(jīng)濟，法制建設(shè)對房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展會產(chǎn)生重要的影響，通過完善法律制度可以更好地維護市場秩序，發(fā)揮市場在資源配置方面的作用。
房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控需要政府通過有效的司法和立法途徑，運用法律法規(guī)來約束和規(guī)范各個利益主體的行為。利益主體主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機構(gòu)、政府、消費者等。各個利益主體必須按照法律法規(guī)的要求實施各種行為，這樣各個利益主體的權(quán)益才能得到有效的保障，房地產(chǎn)行業(yè)才能在市場經(jīng)濟環(huán)境下健康穩(wěn)定發(fā)展。
5.采取積極有效的手段干預房地產(chǎn)市場運作。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中需要對其核心問題進行規(guī)范，通過完善產(chǎn)權(quán)制度，可以保證產(chǎn)權(quán)在各個經(jīng)濟主體之間的合理轉(zhuǎn)移和讓渡。當前我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比較混亂，這對政府的宏觀調(diào)控產(chǎn)生了一定程度的影響。在市場經(jīng)濟的條件下，不斷完善房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)制度，對保證行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有很大的作用。
通過建立房地產(chǎn)價格評估機制，可以保證房地產(chǎn)業(yè)的市場運作更加科學、合理，促使房地產(chǎn)市場的運行更加規(guī)范。
6.積極引導和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中需要政府積極有效的引導，幫助其科學發(fā)展。具體實施過程中可以通過采取社會輿論、宣傳教育、信息引導等手段，對房地產(chǎn)業(yè)消費、投資主體和利益相關(guān)者進行引導教育，把其引上規(guī)范化的發(fā)展軌道。針對市場發(fā)展過程中一些不規(guī)范現(xiàn)象進行統(tǒng)計分析，通過完善制度等手段不斷規(guī)范市場秩序，這樣才能保證房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟發(fā)展的大潮中健康發(fā)展。
參考文獻
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［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)營銷；借勢營銷；影響因素
網(wǎng)
1 引 言
房地產(chǎn)的價格在很大程度上取決于房地產(chǎn)的影響因素狀況，而影響房地產(chǎn)價格的因素很多，鄔連東、張方在公寓住宅的定價研究中，考慮商業(yè)繁華程度、軌道交通、文化娛樂餐飲、醫(yī)療條件、教育條件、臨近大學、容積率等因素作為影響房價的主要參考。尚宇梅等人在房地產(chǎn)的評估中引用如下影響因素：地段、繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設(shè)施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進行住宅類房地產(chǎn)價格研究中，考慮了三大類的影響因素：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施。
房地產(chǎn)的價格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對具有不同特征的房地產(chǎn)，適當采取相應(yīng)的營銷策略對于提高房地產(chǎn)價格、提升消費者預期有著良好作用。比如，對于有著良好的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料，或者大戶型乃至復式樓盤，可以著重從建筑因素方面對樓盤進行宣傳，以使消費者相信并了解該樓盤的品質(zhì)；對于觀景房，售房的亮點便可以是樓盤的景觀可視度，并且通?？梢钥吹骄坝^的房源具有更高的價位以及上漲預期；對于靠近商業(yè)中心的樓盤，便要從樓盤的商業(yè)便捷度著手宣傳，周圍的設(shè)施如何齊全、生活如何方便等。房地產(chǎn)區(qū)位的選擇，以及伴隨而來的營銷策略對于一個樓盤的品質(zhì)提升有著非常重要的作用。
2 依托房源特征，借勢宣傳
從影響房地產(chǎn)價格的主要影響因素當中選擇適于本樓盤的特征進行樓盤的選址、開發(fā)以及營銷是開發(fā)樓盤的關(guān)鍵。依據(jù)不同的房地產(chǎn)價格影響因素(建筑因素、區(qū)位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素)，采取不同的營銷手段以借勢宣傳。
2.1 具有建筑因素優(yōu)勢的房源
具有建筑因素優(yōu)勢的樓盤吸引買房者，主要從其優(yōu)質(zhì)的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料，優(yōu)美的建筑布局，較高的容積率，良好的裝修及建筑外觀，以及相關(guān)車庫配備、保溫隔音、抗震等級等方面進行造勢。
房屋的建筑因素與房屋本身的品質(zhì)是緊密聯(lián)系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住進去才知道；具有良好建筑優(yōu)勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上說話，而隔音效果好的房源能達到外界非常吵的時候，家里仍然非常安靜。在具體的營銷中，可以從對比的角度讓買房者感受到房源的優(yōu)良品質(zhì)，使買房者愿意購買，并且始終滿意。
2.2 具有區(qū)位因素優(yōu)勢的房源
在區(qū)位因素分析中，對于商業(yè)服務(wù)業(yè)作用分值，影響因素作用分值按指數(shù)衰減公式進行計算，即：
很明顯，“濱?；▓@”距離該處主題公園很近，具有明顯的人文因素優(yōu)勢。同該處房產(chǎn)同時具備了區(qū)位、人文等方面的優(yōu)勢，也就無怪于當下每平方米19856元的高價了。
人文、自然以及環(huán)境狀況主要滿足人們娛樂、休閑、教育、發(fā)展等方面需求的，具有此類優(yōu)勢的房源應(yīng)當憑借周圍設(shè)施的優(yōu)勢借勢發(fā)展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋，在房屋的結(jié)構(gòu)、外觀設(shè)計上，使房屋更有使人舒心愉悅的感覺。完善小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施，可以建小的游樂區(qū)、運動場、水榭、亭臺等，如此借勢不僅可以提高該處樓盤的品位，使人心情愉快，又能憑借獨有的文化、娛樂氣息提升房源品質(zhì)。其中，觀景房的設(shè)計要特別注意景觀的可視度，景觀對于房價的提升有著非常重要的作用，不僅體現(xiàn)在樓盤之間，同一樓盤中，具有不同景觀可視度的樓層差價也相當大。
參考文獻：
［1］鄔連東，張方.基于hedonic模型的公寓住宅定價研究［j］.西安郵電學院學報，2009，14(4):128-130
［2］尚宇梅，陸寧，王巍.房地產(chǎn)模糊綜合評估法［j］.西安財經(jīng)學院學報，2008，21(6):58-61
［3］李睿.基于ahp的居住房地產(chǎn)價格研究［j］.山西建筑，2009，35(5):214-215
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格指數(shù) 工業(yè)生產(chǎn)者購進價格指數(shù) 格蘭杰因果檢驗 房地產(chǎn)價格指數(shù)期貨
受到全球經(jīng)濟下行的壓力，中國經(jīng)濟也受到影響。2014年以來，中國的房地產(chǎn)市場還出現(xiàn)了一些變化：土地購置和新開工面積下降、銷售面積下降、房地產(chǎn)價格指數(shù)持續(xù)回落，有經(jīng)濟學家分析認為中國房地產(chǎn)市場在這一年已經(jīng)進入了中長期拐點。與此同時，持續(xù)回落的大宗商品價格在2014年出現(xiàn)了更大幅度的下跌，截止2014年底，以鐵礦石、焦煤焦炭為代表的黑色系商品價格跌去了50%，“商品之王”原油也有超過47%的跌幅。而在這些商品中，焦煤、焦炭、鐵礦石、螺紋鋼等黑色系產(chǎn)品，塑料、PP、橡膠、玻璃等化工建材產(chǎn)品與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密，由于這些商品基本上是房地產(chǎn)的上游產(chǎn)品，因此我判斷，這兩者之間是存在著某種因果聯(lián)系的。通過研究大宗商品的價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)的關(guān)系，就有機會找到他們之間的聯(lián)系，如果進一步確定一方對另一方具有先行性，那么我們就可以通過一種價格指數(shù)的變化預先判斷出另一種價格的變化趨勢，從而規(guī)避市場變動給宏觀經(jīng)濟、個人生活帶來的不確定性風險。文章將通過理論與定量模型分析工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)的相關(guān)性。
本文所討論的問題主要有兩個方面，一是驗證工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)的相關(guān)性，看他們兩者之間是否存在因果關(guān)系，并且兩者之間誰具有先行性特征。二是面對房地產(chǎn)市場和和大宗商品市場的波動，建議可以將房地產(chǎn)價格指數(shù)期貨引入國內(nèi)期貨市場，這樣就可以與大宗商品期貨形成投資組合，更好的規(guī)避市場系統(tǒng)性風險給大家?guī)淼膿p失，并使得房地產(chǎn)市場回歸理性。
影響房地產(chǎn)價格的因素可以分為宏觀因素和微觀因素，其中微觀因素又可分為需求因素和供給因素。需求因素主要包括人口因素、收入因素、社會因素和心理因素，供給因素主要包括投資規(guī)模、土地與建設(shè)成本、竣工面積；而宏觀層面的因素則包括國民經(jīng)濟發(fā)展水平、利率、社會貸款總額、政府的行業(yè)政策等。人口增加、收入上漲會直接推動人們購房欲望的增強，促進房地產(chǎn)價格的上漲，而穩(wěn)定的社會環(huán)境和房價上漲預期則會對人們的購房愿望產(chǎn)生積極影響，當房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷膨脹、購買土地成本升高、人力資本和建筑材料價格上漲時，造成開發(fā)商融資成本提高、投資回報下降，都會促使開發(fā)商提高房價以保持利潤率，而當存準率、存貸款利率提高、政府實行限購政策并加大保障型住房供給時，則會對房價上漲產(chǎn)生抑制作用。
而我們所研究的工業(yè)產(chǎn)品作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游原料，其對房價產(chǎn)生的影響是歸類在供給因素中的，通過原材料價格變動來影響房屋建筑成本，進而影響房價，也就是說，它們應(yīng)當表現(xiàn)出正相關(guān)。但是在需求拉動型市場和成本推動型市場兩個不同的市場環(huán)境下，工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)相互作用的方向和程度是不同的。當需求拉動較強時，價格會由房地產(chǎn)市場向上游工業(yè)品市場傳導，反映在統(tǒng)計結(jié)果中就是房地產(chǎn)價格指數(shù)是工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)的格蘭杰原因；而當成本因素占主導時，價格傳導會從上游工業(yè)品市場向下游房地產(chǎn)市場流動，在統(tǒng)計分析結(jié)果中就應(yīng)當表現(xiàn)為工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)是房地產(chǎn)價格指數(shù)的格蘭杰原因，但更多情況下他們兩者之間是互為因果、相互影響的。
一、實證分析
在分析分行業(yè)工業(yè)生產(chǎn)者購進價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)相關(guān)性時，我從國家統(tǒng)計局網(wǎng)站獲取了2005年6月到2010年3月的分行業(yè)工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)月度數(shù)據(jù)，在Wind數(shù)據(jù)庫中獲取了同時期的全國房地產(chǎn)價格指數(shù)月度數(shù)據(jù)，為了使結(jié)果更加可信，我還選擇了工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)體系中分行業(yè)的建筑材料及非金屬礦類購進價格指數(shù)加入到分析中。下文中，工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)用PPI表示，建筑材料及非金屬礦類購進價格指數(shù)用JZPPI表示，房地產(chǎn)價格指數(shù)用EPI表示，并運用時間序列分析中常用的ADF單位根檢驗、VAR向量自回歸檢驗、Johansen協(xié)整檢驗、格蘭杰因果關(guān)系檢驗等模型。
（一）單位根檢驗
對于時間序列，如果它是平穩(wěn)序列，系統(tǒng)將以一種近似不變的振幅在均值上下波動；如果它是非平穩(wěn)序列，系統(tǒng)將不會表現(xiàn)出這樣的特征，并導致之后的回歸分析產(chǎn)生“偽回歸”，即變量之間并不存在真實的均衡關(guān)系。所以，為了防止出現(xiàn)偽回歸現(xiàn)象，在進行實證分析之前，要先對獲取的時間序列數(shù)據(jù)進行單位根檢驗，如果變量之間是平穩(wěn)的同階單整序列，才可進行下一步。目前，單位根檢驗的方法包括ADF檢驗和PP檢驗兩種方法，本文選擇ADF檢驗。
在檢驗中，我們先從水平階數(shù)開始檢驗。發(fā)現(xiàn)在水平差分，即I=0時，EPI與PPI的T值均小于其在1%、5%、10%顯著性水平下的值，說明這兩組序列有99%的可能性為平穩(wěn)序列，不存在單位根；而JZPPI在I（0）的條件時，在5%、10%的顯著性水平下是平穩(wěn)的，即有95%的可能性為平穩(wěn)序列，不存在單位根?？梢娙M變量滿足同階單整的要求，為水平平穩(wěn)序列，可進行后續(xù)操作。
（二）向量自回歸檢驗
向量自回歸模型簡稱VAR模型，是一種常用的計量經(jīng)濟模型。VAR模型的重要問題是確定最優(yōu)滯后階數(shù)，一般通過AIC最小準則和SC最小準則進行判斷，當兩者不一致時，一般會以AIC為準。在建模時先選擇系統(tǒng)默認的VAR模型，再通過Lag Length Criteria命令進行滯后優(yōu)化，本文得出EPI與PPI組合的最優(yōu)滯后階數(shù)為7，EPI與JZPPI組合的最優(yōu)滯后階數(shù)為3。
（三）Johansen協(xié)整檢驗
因為EPI、PPI與JZPPI都是0階平穩(wěn)序列，在水平狀態(tài)下即滿足同階單整要求，為了嚴謹，我們在此對他們進行協(xié)整檢驗。
經(jīng)VAR檢驗，EPI與PPI的的最優(yōu)滯后階數(shù)為7，因此在進行Johansen協(xié)整檢驗時，Lag intervals的取值為“1 7”。結(jié)果顯示EPI和PPI在跡檢驗（Trace Statistic）中存在兩個協(xié)整關(guān)系。而EPI與JZPPI的的最優(yōu)滯后階數(shù)為3，因此在進行Johansen協(xié)整檢驗時，Lag intervals的取值為“1 3”。 結(jié)果顯示EPI和JZPPI在跡檢驗（Trace Statistic）中也存在兩個協(xié)整關(guān)系。這說明，EPI分別與PPI和JZPPI存在協(xié)整關(guān)系。
（四）格蘭杰因果檢驗
格蘭杰因果關(guān)系檢驗是從預測可能性的觀點來定義因果關(guān)系， 即如果同時利用X 和Y 的過去值來對Y 進行預測比單用Y 的過去值來進行預測所產(chǎn)生的預測誤差更小的話， 則認為“變量X 是變量Y的格蘭杰原因”或“存在X 到Y(jié)的因果關(guān)系”。結(jié)合本篇文章所研究的內(nèi)容，根據(jù)向量自回歸模型的AIC 值最小原則， EPI與PPI的最優(yōu)滯后階數(shù)為7， EPI與JZPPI的最優(yōu)滯后階數(shù)為3，因此他們在進行格蘭杰因果關(guān)系檢驗時，lag的屬性分別為7和3。
1、EPI與PPI的格蘭杰檢驗
在滯后階數(shù)為7時，“PPI不是EPI的格蘭杰原因”的假設(shè)概率為0.2385，大于0.05，所以該假設(shè)被接受，即PPI不是EPI的格蘭杰原因；而“EPI不是PPI的格蘭杰原因”的假設(shè)概率為0.0278，小于0.05的水平，假設(shè)被拒絕，所以EPI是PPI的格蘭杰原因。
2、EPI與JZPPI的格蘭杰檢驗
在滯后階數(shù)為3時， “JZPPI不是EPI的格蘭杰原因”的假設(shè)概率為0.0517，大于0.05，所以該假設(shè)被接受，即JZPPI不是EPI的格蘭杰原因。而“EPI不是PPI的格蘭杰原因”的假設(shè)概率為0.0004，遠小于0.05的水平，假設(shè)被拒絕，所以EPI是JZPPI的格蘭杰原因。
綜上所述，EPI分別是PPI和JZPPI的格蘭杰原因，反之則不成立。得出這樣的結(jié)果，說明在這一階段我國房地產(chǎn)市場的價格鏈傳導是從需求端向供給端傳遞，這在一個以需求導向為主的市場中是合理的。在這樣一個市場中，房屋購買者對房地產(chǎn)的大量需求導致商品房和土地供不應(yīng)求，另一方面在特定時期國家政策的引導下，國內(nèi)外資本紛紛涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，催生建筑熱潮，房地產(chǎn)行業(yè)對建筑材料的大量需求拉高了上游大宗商品價格，鋼鐵、水泥、橡膠、塑料、有色金屬價格都在中國房地產(chǎn)市場洶涌澎湃的大潮中水漲船高，而當房地產(chǎn)的需求降低，上游的大宗商品的需求量將會下降，價格隨之下跌。
由此可以初步判斷，房地產(chǎn)價格指數(shù)相對工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)的先行性特征是一個階段性特征，在需求因素占主導的市場上，EPI是PPI的格蘭杰原因，但是一旦上下游產(chǎn)品的供求關(guān)系發(fā)生變化，如房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求變?yōu)楣┻^于求，其對上游建筑材料等大宗商品的需求就會下降，房地產(chǎn)價格的變化就會由需求拉動變?yōu)槌杀掘?qū)動，PPI與EPI的相關(guān)性也就會隨之變化，最有可能出現(xiàn)的結(jié)果就是兩者互為因果，此外，還有可能出現(xiàn)PPI先于EPI指標發(fā)生變化。所以，分析兩個經(jīng)濟指標的相互關(guān)系，宏觀經(jīng)濟狀況和微觀的供求關(guān)系是不可忽視的因素。
二、文章總結(jié)
本文以實證分析為基礎(chǔ)，從理論上簡述了影響房地產(chǎn)價格指數(shù)的因素，以及工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)的相互關(guān)系，再根據(jù)獲取的數(shù)據(jù)，從實證角度證明這兩者是存在相互關(guān)系的，并且房地產(chǎn)價格指數(shù)是工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)的格蘭杰原因。但由于我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自誕生以來一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，因此不排除房地產(chǎn)價格的先導性是由于房地產(chǎn)行業(yè)需求因素主導所造成的。因此本篇論文的研究結(jié)果可以證明，在一個以需求導向為主的市場上，房地產(chǎn)價格指數(shù)是工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)的格蘭杰原因，具有先導性。而當進入以供給因素為主導的時期后，這種關(guān)系是否發(fā)生變化，還需要進一步分析。
了解了現(xiàn)階段工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)的相互關(guān)系，我們可以使用房地產(chǎn)價格指數(shù)作為工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)的預測變量，特別是在期貨市場上，我們可以根據(jù)房地產(chǎn)價格指數(shù)的變化，安排好大宗商品期貨的投資策略，對沖市場風險。此外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，涉及行業(yè)面廣，牽動利益非常巨大，受到政府、企業(yè)、消費者和投資人的高度關(guān)注，如何促使我國房地產(chǎn)市場良性健康發(fā)展，需要我們持續(xù)關(guān)注并提出解決辦法。而期貨作為一種新興的金融衍生品工具，是以未來某個時刻的某個地區(qū)的商品房價格指數(shù)為標的的標準化期貨合約交易，可以發(fā)揮套期保值、對沖風險、價格發(fā)現(xiàn)與預期、優(yōu)化資產(chǎn)配置等重要作用，因此房地產(chǎn)價格指數(shù)期貨就成為一個可以操作的選擇，理論上可以對現(xiàn)貨房地產(chǎn)價格波動起到一定抑制作用。
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【關(guān)鍵字】現(xiàn)行；房地產(chǎn)；價格統(tǒng)計；方法制度；探析
1 前言
本文主要針對現(xiàn)行房地產(chǎn)的價格統(tǒng)計方法制度進行相關(guān)討論，首先，對于房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法從國外房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法現(xiàn)狀和國內(nèi)房地產(chǎn)價格指數(shù)編制現(xiàn)狀兩方面進行相關(guān)概述；其次，針對現(xiàn)行的房地產(chǎn)價格統(tǒng)計制度所存在的缺陷進行相關(guān)闡述，主要分為三方面；最后，將對我國房地產(chǎn)價格統(tǒng)計制度的發(fā)展方向闡述自己較客觀的四點觀點。
2 房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法的概況
2.1 國外房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法的現(xiàn)狀
2.1.1 成本投入法
根據(jù)對房地產(chǎn)營造各項成本投入的資金或者材料的變化情況，使用算術(shù)平均法來進行相關(guān)的房地產(chǎn)價格指數(shù)的方法就是成本投入法。這種計算方法是一種最原始的房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法，同時也是一種十分重要的方法。
2.1.2 加權(quán)平均法
加權(quán)平均法主要包括兩種方法，分別是中位數(shù)價格法和算術(shù)平均法。這種計算方法的基本原理就是在計算房地產(chǎn)實際價格時是按照一種加權(quán)平均法的方式進行計算的，而加權(quán)的目的就是用來降低在不同的房地產(chǎn)交易案例中由于特征差異所產(chǎn)生的誤差，這種方法主要在加拿大和日本應(yīng)用較廣。和算術(shù)平均法相比，在降低房地產(chǎn)品質(zhì)差異對指數(shù)的影響上，中位數(shù)價格法有了一定程度的提高，然而也沒有徹底的將這種影響消除，而隨著時間的推移，房地產(chǎn)品質(zhì)的差異可能會對指數(shù)衡量房地產(chǎn)的變動產(chǎn)生較大的偏差。
2.1.3 重復交易法
這種交易法指的是對于同一宗房地產(chǎn)在不同時期售出的價格來計算房地產(chǎn)價格指數(shù)，主要應(yīng)用國家有美國和英國等，其主要優(yōu)勢為可以基于同一宗房地產(chǎn)的價格變化運行，可以滿足房地產(chǎn)價格的“同質(zhì)性”要求，同時存在的劣勢就是隨著時間的推移，房子的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和外部環(huán)境的變化影響到房子自身的價值變化，無法保證同一棟房子在不同時期的價值統(tǒng)一性。
2.1.4 特征價格法
這種方法的還有一些其他的說法，比如Hedonic模型法或者是效用估價法，方法含義主要是認為房地產(chǎn)組成特征的多樣性和房地產(chǎn)價格則是由這些特征所帶給人們的實際效用所決定的，房價的差異則是由于各種特征的數(shù)量或者是組合方式不同造成的。其反映純粹價格變化的方法就是將房地產(chǎn)的價格影響因素分解求出隱含的價格，在保證品質(zhì)數(shù)量不變的前提下將房地產(chǎn)價格變動的品質(zhì)因素拆離。這種方法又分為直接特征法和間接特征法。
2.2 國內(nèi)房地產(chǎn)價格指數(shù)編制現(xiàn)狀
與國外的編制方法相比，我國的編制方法較少，主要有加權(quán)平均法和加權(quán)綜合指數(shù)法兩種，下面主要對加權(quán)綜合指數(shù)法進行相關(guān)敘述。
加權(quán)綜合指數(shù)又分為拉氏指數(shù)和帕氏指數(shù)兩類，其編制原理都是先綜合，再對比，是兩個總量指標對比形成的指數(shù)，包括兩個或以上的因素，但是僅觀察被研究因素的變動。
3 現(xiàn)行方法制度存在的缺陷
3.1 新開或新建樓盤無上期價格造成漲幅不能準確反映房價漲落
對于新開或者新建的樓盤，沒有上期數(shù)作為參考標準，較易出現(xiàn)漲幅缺失的情況廣泛存在。
3.2 同質(zhì)可比差異因素剔除難度加大
在上期或者是本期的房屋樣本存在樓層或者是套型上的差別時，應(yīng)在統(tǒng)計時將樓層、套型等差異因素剔除掉才可以保證樣本的質(zhì)比性。成本細化的推行隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展也得到了更多的關(guān)注，一房一價是現(xiàn)行樓盤的主要特點，并且隨著銷售的增加同質(zhì)可比的房屋也變得不那么多了。有關(guān)方案中規(guī)定購房者的實際購房價作為調(diào)查的房價，然而購房者主觀上的談價水準不同，開發(fā)商對購房者的優(yōu)惠策略也不同，還有其他一些如時間性差異的因素導致了同類型房屋實際購房價的不確定性，間接的為剔除差異因素增加了難度。
3.3 平均數(shù)不能準確的反映客觀情況
這種采用平均數(shù)的方法是十分不科學的一種做法，房價的趨勢是不可以由一個簡單的平均數(shù)就可以反映出來的，而應(yīng)該分區(qū)域、分層次的進行具體的相關(guān)說明，用精確的統(tǒng)計方法制度引導國民對房價統(tǒng)計工作的正確認識。
4 房價統(tǒng)計規(guī)則的未來發(fā)展方向
對于房地產(chǎn)價格統(tǒng)計的客觀真實性的保證，可以從下述四點進行完善。
4.1 “虛擬價格”還原基期
沒有基期的情況就是一般所說的“虛擬價格”，為了補償國家現(xiàn)行的房地產(chǎn)價格漲幅缺失而擬定的一個可比價格。同等地段均價評估法是針對新開的樓盤缺少基期價格的一個還原，是為了避免缺少基期價導致的價格漲幅缺失而采用的一種以現(xiàn)行報表中的上月同等地段均價作為新開樓盤的上期銷售價格的估價方法。最近時點價格評估法則是采用最接近下期開盤價格的一期同類型房屋銷售價格作為基期價的一種方法。
4.2 減少評估差異性因素的誤差
主要采用間接特征價格法和樓盤標價法兩種方法來減少評估差異性因素的誤差問題。間接特征價格法是以特征價格模型取代現(xiàn)行人為設(shè)定的調(diào)整公式的一種價格調(diào)整法，主要針對不同住房單元朝向和樓層的主要特征進行差異性調(diào)整，再通過拉式指數(shù)進行相關(guān)運算，可以有效的實現(xiàn)小成本提高指數(shù)結(jié)果同質(zhì)化。報送房屋銷售的實際價格是現(xiàn)行的方法制度，然而房屋的不可復制性導致了找一棟嚴格意義上的可比房的困難性，所以大多數(shù)開發(fā)商采用一種每月提供樓盤銷售基準價格表作為參考評估房屋銷售價格漲跌幅度的標準。
4.3 統(tǒng)計法規(guī)及政府相關(guān)規(guī)定作為房價統(tǒng)計的后盾
保證房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)質(zhì)量的根本是依法統(tǒng)計，在房地產(chǎn)企業(yè)中的特點之一就是統(tǒng)計人員的高流動性，很多情況下企業(yè)的報表人員都是兼職人員，出現(xiàn)了報表人員對房價統(tǒng)計的重視程度較低的現(xiàn)象，因此，應(yīng)保證檢查指導工作的到位和對《統(tǒng)計法》的認真貫徹執(zhí)行，保證統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準確性。
4.4 完善現(xiàn)行公布制度
對房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)的公布實際上還是一種有力的宣傳手段，可以通過完善現(xiàn)行的公布制度對提高統(tǒng)計公信力增加更強的效果。首先，可以在公布數(shù)據(jù)的內(nèi)容方面盡可能的做到完善，在公布全年價格平均水平的同時將上半年和下半年的價格情況、漲跌幅度和總體趨勢等一并公布，這樣可以給民眾一個更為全局的房地產(chǎn)價格認識，減少他們對數(shù)據(jù)的疑惑；其次，針對我國區(qū)域廣闊性同時各個地域和城市的房價迥異性這一特點，對于公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以采用劃分層次的方法；最后，保證嚴格有效的監(jiān)督制度是保證數(shù)據(jù)準確性的有力武器，在公布統(tǒng)計數(shù)據(jù)前做到合理的審核評估和對價格趨勢的理性分析，可以對統(tǒng)計的數(shù)據(jù)有良好的認識和理解。
5 結(jié)束語
本文就房地產(chǎn)價格統(tǒng)計規(guī)則等各個方面進行了相關(guān)論述，以期對我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢奉獻一點微薄之力。
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[關(guān)鍵詞]供給側(cè)改革；房地產(chǎn)；價格監(jiān)管
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.12.049
1 引 言
供o側(cè)結(jié)構(gòu)性改革旨在調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，用增量改革促存量調(diào)整，實現(xiàn)要素的最優(yōu)配置。供給側(cè)改革的手段包括去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，供給側(cè)改革的首要任務(wù)就是去庫存。2015年11月10日，主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會議，研究經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。會議中，強調(diào)要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。同時，12月20日至21日在北京舉行的中央城市工作會議也指出，2016年經(jīng)濟社會發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格。
為促進房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革，中央銀行從2015年以來連續(xù)5次降息，推動購房者入市。中央政府的政策導向和央行的金融刺激加速了全國各城市房地產(chǎn)去庫存的步伐。2016年4月15日國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，3月末，商品房待售面積73516萬平方米，比2月末減少415萬平方米。一線城市和部分二線核心城市去庫存目標基本實現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的工作似乎取得了階段性的成果，但是結(jié)果卻不盡如人意?！盎夥康禺a(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的政策本意是降低三、四線城市大量的商品房庫存。然而，2016年前三個季度之后，三、四線城市房地產(chǎn)庫存量依然高企，一線城市和部分二線城市的房價卻一路狂飆猛進，以至于國慶長假期間，北京、深圳、南京等全國19個核心城市重啟了限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策。
雖然限購令的出臺對發(fā)展過熱的房地產(chǎn)起到了一定的限制作用，但限購令作為政府臨時性的行政手段，是基于需求側(cè)的政策調(diào)控，在某種程度上違背了市場經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律，也限制了消費者的購買權(quán)?，F(xiàn)階段，地方政府與房地產(chǎn)商在一定程度上形成了利益共同體。在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)業(yè)信息極不對稱，作為房屋供給方的房地產(chǎn)企業(yè)形成了區(qū)域性寡頭壟斷，控制了房地產(chǎn)價格的制定，在很大程度上影響了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也影響了社會的和諧穩(wěn)定。只有從供給側(cè)出發(fā)，建立合理的房地產(chǎn)價格監(jiān)管機制，才能保障房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展。
2 房地產(chǎn)價格監(jiān)管機制的內(nèi)涵
2.1 房地產(chǎn)價格監(jiān)管
價格監(jiān)管是在信息不確定背景下產(chǎn)生的。作為一種國家職能，價格監(jiān)管能在一定程度上維護商家與消費者的利益。房地產(chǎn)價格監(jiān)管作為房地產(chǎn)市場監(jiān)管的一個部分，是房地產(chǎn)市場監(jiān)管主體依據(jù)法律法規(guī)，通過制定相應(yīng)的規(guī)范標準，實施一定的干預措施，對房地產(chǎn)經(jīng)營價格進行的直接或間接的規(guī)范和制約。
2.2 房地產(chǎn)價格監(jiān)管機制的內(nèi)涵
房地產(chǎn)價格監(jiān)管機制是指協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場價格相關(guān)管理機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)系，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，促進房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的運行機制。本文所研究的房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管機制主要包括房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管主體、監(jiān)管對象和房地產(chǎn)價格監(jiān)管的配套法律規(guī)范。監(jiān)管主體是指房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管行為的執(zhí)行者。從廣義上說是指具有監(jiān)管權(quán)的法律制度、各級執(zhí)法機關(guān)、行業(yè)組織和社會監(jiān)督力；從狹義上說就僅僅指政府監(jiān)管機構(gòu)。房地產(chǎn)價格監(jiān)管的對象主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。監(jiān)管主體應(yīng)對開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)價格的形成、公示和宣傳進行監(jiān)管，對開發(fā)商違法違規(guī)行為加強監(jiān)督檢查，規(guī)范房地產(chǎn)市場價格秩序。
3 目前我國房地產(chǎn)市場價格存在的問題
我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過三十年的迅速發(fā)展，拉動了我國經(jīng)濟高速增長，取得了巨大的成績，但是不可否認的是，我國的房地產(chǎn)市場還不成熟，房地產(chǎn)市場價格存在許多問題。
3.1 房價收入比超過了正常水平
房地產(chǎn)價格水平的高低往往用房價收入比來衡量。房價收入比是指一個城市的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。根據(jù)世界銀行提供的資料，3～6倍的房價收入比在衡量住房消費時是比較適當?shù)?。在發(fā)達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。而我國房地產(chǎn)總體房價收入比已經(jīng)突破了該區(qū)間的上限并且大大超出了合理范圍。國際貨幣基金組織（IMF）的全球房價觀察報告指出，2016年上半年我國一線城市北京、上海、深圳的房價收入比均超過了30，其中深圳最高，達到了38.36。由于國慶節(jié)前后多個熱點城市出臺調(diào)控政策，非理性的投資投機需求得到抑制，住宅成交量回落，10月漲幅較上月回落1.18個百分點。但是，從價格環(huán)比漲跌城市個數(shù)看，79個城市價格環(huán)比上漲，21個城市價格環(huán)比下跌，下跌城市僅占比21%。按中位數(shù)計算，全國100個城市（新建）住宅價格中位數(shù)為7306元/平方米，環(huán)比上漲2.20%，同比上漲2.67%。在如此嚴格的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策之下，房屋住宅價格仍然持續(xù)增長，房價收入比已遠遠超出了警戒線。
3.2 房地產(chǎn)市場價格壟斷
房地產(chǎn)市場價格的壟斷性是由房地產(chǎn)特性所決定的。房地產(chǎn)具有選址固定性、投資區(qū)位差異性、土地供給有限性、建筑質(zhì)量多樣性的特性。在我國的土地一級市場上，地方政府是土地市場唯一的供給者與經(jīng)營者。在布坎南的“政府經(jīng)濟人假設(shè)下”，地方政府往往會為了籌集城市建設(shè)的資金，追求自身利益的最大化，獲取盡可能高的利益，滿足財政收入的需求。特別是在分稅制改革后，土地收入已成為地方財政收入的主要來源。地方政府基于自身利益的考慮，會利用手中的壟斷特權(quán)，推動土地的大規(guī)模出讓。而二級市場，也就是土地使用權(quán)出讓后的第一次轉(zhuǎn)讓市場，則是由地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)以及土地使用者等壟斷。在壟斷性房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)之間結(jié)成了實質(zhì)性的價格聯(lián)盟，操控價格的形成機制，通過價格合謀維持價格剛性，形成事實上的價格壟斷。通過壟斷把土地價格、建材價格等上漲的因素轉(zhuǎn)嫁給最終消費者。當房地產(chǎn)成本增加時，房地產(chǎn)商就要以成本增加為借口，以相同的幅度甚至更高的幅度提高價格，甚至通過囤地、捂盤等形式來哄抬房價，謀求更多的壟斷利潤，嚴重損害了消費者利益。
3.3 房地產(chǎn)市場價格信息不對稱
房地產(chǎn)商扭曲房價的工具之一就是房地產(chǎn)交易雙方的信息不對稱。房地產(chǎn)市場供需雙方信息不對稱的情況包括以下五種。
（1）未明確標示銷售商品房價格。房地產(chǎn)市場中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商將銷售價格視為“機密”，不輕易向客戶明示。有的只標示對外公布少量價格優(yōu)惠的商品房；有的在交易場所看似放置了標價公示牌、價目表，基本做到了“一套一標”，但常常出現(xiàn)公示價格與銷售價格不相符的情況。
（2）價外收取未予標明的費用。個別開發(fā)商雖然對銷售商品房實行了明碼標價，但對售房相關(guān)的收費項目、收費標準及售后相關(guān)收費項目和收費標準，如天然氣初裝費、自來水初裝費、有線電視及網(wǎng)線接口費、前期物業(yè)費等，故意隱瞞不予以明碼標價，有的還自立項目收取裝修押金等，使得消費者最終被迫接受繳納不必要的附加項目和附加費用。
（3）未如實標示已售房源價格和優(yōu)惠折扣條件。房地產(chǎn)開發(fā)商常常利用已售房源的價格進行促銷。有的開發(fā)商在價格公示表中未對部分已售房源按照實際交易價格進行標示，或標示的價格高于實際成交價格，且未在任何位置公布優(yōu)惠折扣條件，具有較大的蒙蔽性。
（4）未對商品房相關(guān)配套設(shè)施標示，或標示內(nèi)容不全。如房屋配備標準不明確； 未標示容積率、綠化率、車位配置率；不標明層高、戶型；代收項目不標明自愿原則等。
（5）采用虛假的或使人誤解的價格手段。個別樓盤在進行廣告宣傳時，夸大宣傳，散布虛假信息，故意使用欺詐性或誤導性的語言、文字、圖片、計價單位等標志，誘導他人與其交易。還有的開發(fā)商在廣告牌宣傳中，使用“超低價”“哄搶”等字眼，帶有很大的欺詐性和誘導性。
4 完善房地產(chǎn)價格監(jiān)管機制的路徑選擇
在供給側(cè)改革的背景下，房地產(chǎn)的市場調(diào)控不應(yīng)從需求方出發(fā)，通過限購限貸的方式實現(xiàn)，而應(yīng)著眼于供給側(cè)。房地產(chǎn)價格監(jiān)管機制以商品房供給的房地產(chǎn)企業(yè)為監(jiān)管對象，探索完善該運行機制的路徑選擇，符合供給側(cè)改革的需求，有助于房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)房地產(chǎn)市場價格存在的問題，完善房地產(chǎn)價格監(jiān)管機制的路徑有以下六個方面。
4.1 建立動態(tài)房地產(chǎn)價格監(jiān)測體系
中介組織在信息收集、整理、分析和傳播方面發(fā)揮著無法替代的作用。房地產(chǎn)價格主管部門可以委托房屋中介協(xié)會等中介組織，定期調(diào)查統(tǒng)計并測算不同地段、不同等級普通商品住房開發(fā)建造的土地價格、建安成本、房屋租金等信息并適時公布。此外，價格主管部門還應(yīng)聯(lián)合相關(guān)部門，加強房地產(chǎn)市場價格的動態(tài)監(jiān)測統(tǒng)計和前瞻性預測分析，全面準確地掌握房地產(chǎn)市場價格狀況和運行態(tài)勢。通過對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進行實時、全面的跟蹤和分析預測，引導商品住房價格合理構(gòu)成，為政府宏觀調(diào)控、行業(yè)危機預警和投資者經(jīng)營決策提供依據(jù)。
4.2 完善住宅商品房定價機制
住宅商品房定價機制是指在市場經(jīng)濟條件下，商品房價格構(gòu)成的各要素按照一定的比例，在政府、企業(yè)和消費者的共同作用下，形成住宅商品房價格的過程。房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性特征往往導致住房價格的形成機制失靈。這時，政府有必要對其價格實行監(jiān)管。對經(jīng)濟適用住房，嚴格按照有P規(guī)定實行政府指導價，以保本微利為原則，限價銷售。對于普通商品住房，可以采取政府定期制定公布指導性價格、浮動幅度等方式進行一定程度的管制。指導性價格應(yīng)由價格主管部門根據(jù)房屋所處地段、等級、開發(fā)建造平均成本，消費者承受能力、同行業(yè)平均利潤來確定。對高檔商品住房可以實行市場調(diào)節(jié)價，由企業(yè)依據(jù)開發(fā)經(jīng)營成本和市場供求狀況自行確定銷售價格。必要時，由政府限定開發(fā)企業(yè)的利潤幅度。
4.3 構(gòu)建房地產(chǎn)價格信息披露制度
目前我國房地產(chǎn)市場透明程度遠遠不夠，應(yīng)采取措施大力提高房地產(chǎn)市場信息透明度。一是嚴格執(zhí)行商品房銷售“明碼標價”制度。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預銷售商品住宅前必須將價目表和明碼標價書報市物價局備案。對明碼標價的內(nèi)容報價格主管部門備案并且公示后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得再擅自提高公示價格銷售。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預銷售商品住宅時，必須按照價格部門的要求在銷售場所醒目位置公示每套商品房銷售價格，標明位置、戶型、套內(nèi)面積、價格、收費項目和收費標準。二是建立成本認證、預銷售成本、價格公示制度。商品房在銷售前按路段或區(qū)域公示成本；經(jīng)濟適用房、享受政府優(yōu)惠政策的住房按樓盤公示（預）銷售價格。三是完善房地產(chǎn)價格指數(shù)統(tǒng)計公布制度。價格主管部門與統(tǒng)計部門應(yīng)定期公布全市商品房銷售價格、房地產(chǎn)價格指數(shù)、房地產(chǎn)市場價格行情，為消費者提供公開、及時、準確、全面的房地產(chǎn)價格信息服務(wù)。四是建立不定期公告價格違法行為制度。對性質(zhì)惡劣、屢查屢犯的價格違法房地產(chǎn)開發(fā)商，要不定期給予公開曝光，充分發(fā)揮市場、社會和輿論的監(jiān)督作用。
4.4 規(guī)范房地產(chǎn)市場價格秩序
建立商品住房銷售成交價格申報制度。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在銷售商品住房并將銷售合同報當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案的同時，應(yīng)當將銷售商品住房的成交價格報同級政府價格主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的各項費用一律按規(guī)定計入成本，并且必須在商品住宅銷售前向價格主管部門上報。不得在商品住宅銷售價格之外收取任何費用，不得在銷售價格外強行推銷及搭售商品，不得在買賣合同中設(shè)置不可預見費、待攤費用等不確定性費用的條款。對法律法規(guī)規(guī)定的銷售價格之外代收代繳的費用，在銷售商品住宅時必須向購房者公布代收費用的依據(jù)和標準，出具合法的代收憑據(jù)。禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假標價，減少房地產(chǎn)交易中的價格欺詐行為，維護消費者知情權(quán)和公平交易權(quán)。
4.5 完善配套法律法規(guī)，加強房地產(chǎn)價格監(jiān)督檢查
法律是價格監(jiān)管的一個重要手段。目前我國房地產(chǎn)政府監(jiān)管的法律工具存在核心法律缺位，法律法規(guī)交叉重疊，立法可操作性差等問題。因此，第一，應(yīng)健全完善相關(guān)的法律法規(guī)，使得政府主管部門的監(jiān)管行為有法可依。第二，應(yīng)依法加強對房地產(chǎn)價格和收費的監(jiān)督檢查力度，嚴肅查處房地產(chǎn)交易市場中的價格違法行為，以維護房地產(chǎn)市場正常的價格秩序。
4.6 開展社會價格監(jiān)督，建立行業(yè)自律機制
價格監(jiān)管不僅是價格主管部門的職責，也是廣大社會民眾的責任。房地產(chǎn)價格的社會監(jiān)督，是政府價格部門監(jiān)督的重要補充。第一，應(yīng)積極倡導社會組織參與共同監(jiān)督。在部分街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和有條件的社區(qū)建立社會價格監(jiān)督組織，利用社區(qū)點多面廣、與群眾聯(lián)系密切的優(yōu)勢，充分發(fā)揮社會組織在日常價格監(jiān)督中的作用。第二，應(yīng)建立行業(yè)協(xié)會價格自律制度。行業(yè)協(xié)會應(yīng)建立價格自律機制，配合價格主管部門開展各項價格檢查，協(xié)調(diào)監(jiān)管主體與監(jiān)管對象之間的矛盾，對各種價格違法行為及時舉報反映。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在加強行業(yè)價格監(jiān)管、促進價格自律、保持價格水平穩(wěn)定等方面的作用。
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【論文摘要】房地產(chǎn)是近年來中國利益博弈最典型的領(lǐng)域，房價過高已是不爭的事實，集團利益決定著房價走勢，高房價下的集團利益分析有助于弄清中國房地產(chǎn)價格的來龍去脈，有利于房地產(chǎn)市場政策的制訂和實施。
一、高房價下的房地產(chǎn)開發(fā)商利益分析
房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)市場的利益主體，是高房價最為直接的受益者。高房價為開發(fā)商帶來的好處主要在于:1.高價可促銷差品、積壓品。在高房價形成的需求不足供給過剩的假象掩蓋下，人們關(guān)心更多的是商品短缺而非商品優(yōu)劣，此種“稀缺”業(yè)態(tài)，有助于房產(chǎn)商達到競銷差品、處理存貨的目的。房改之后“九八年積壓”“九九年走高”即是房產(chǎn)商競銷存貨的初始目的。2.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房產(chǎn)價格連續(xù)高漲，消費者心理受到強烈打壓，受投資尋租與投機獲利的動機驅(qū)使，消費資本、商業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)資本在金融資本的助力下，消費、投資、投機三大需求普遍出現(xiàn)集中超前兌現(xiàn)傾向，潛在和現(xiàn)實的需求與現(xiàn)實供給形成巨大需求缺口假象，這使得真實的市場供需關(guān)系受到強烈扭曲，而制造出的“繁榮景象”反過來又成為房產(chǎn)商抬高房價攫取暴利的充分借口和理由。3.轉(zhuǎn)嫁風險，空頭套利。2003年后，房價的走高趨勢、住房信貸、預售制度致使房產(chǎn)商的投資回報與經(jīng)營風險存在著嚴重的非對等性，讓房地產(chǎn)商實現(xiàn)了無風險炒作，這是房地產(chǎn)市場正常發(fā)展與扭曲的分界點。4.高房價下，更加有利于開發(fā)商結(jié)成利益聯(lián)盟。2004年來，我國房地產(chǎn)價格在越來越大程度上由少數(shù)開發(fā)商決定，即少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟斷地位，默契配合，結(jié)成價格聯(lián)盟，哄抬房地產(chǎn)價格(許經(jīng)勇、馬原，2005)。中國的房地產(chǎn)定價已不再是簡單的成本費用定價、商品價值定價和市場定價，而是包含了強烈的人為因素，這種定價是通過開發(fā)商的利益協(xié)作與聯(lián)合來完成的，這種定價方式采用的是利益協(xié)同、主觀操控方式，帶有明確的方向性、持久性和擴散性
二、高房價下非金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)利益分析
伴隨著過去5年房地產(chǎn)市場需求旺盛、價格持續(xù)走高的趨勢，與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門、單位，獲得了各自利益，實現(xiàn)了較快的發(fā)展(上海第六屆中國住房交易會上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加)。房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展和適時調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)牽動的部門廣泛，同時，這種溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的雙高特點，具有明顯的正向相關(guān)性(郭貴祥，2005)受到收人分配不公、財富積累偏差、貧富差距加大的影響，形成現(xiàn)實需求不足、消費乘數(shù)下降、科技拉動尚不具備的市場背景，在這種背景下，房地產(chǎn)成為一國經(jīng)濟發(fā)展拉動、內(nèi)需刺激、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的上佳選擇。房價上漲為房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)部門、單位現(xiàn)時帶來的實質(zhì)利益使得這些利益相關(guān)群體樂觀房價上漲，甚至助其走高(盡管這些利益可能是即期、暫時的，甚至很可能有損于利益相關(guān)群體自身未來的長遠發(fā)展)。介于上述房地產(chǎn)市場的高度相關(guān)性，房地產(chǎn)市場調(diào)控與開發(fā)商行為約束應(yīng)注意兩個方面的問題:一是多部門的協(xié)同調(diào)控，二是房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)需求拉動的持續(xù)動力與相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的利益保證。
三、高房價下相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)部門利益分析
銀行不是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)也不應(yīng)當是銀行。時下的“銀行房地產(chǎn)、房地產(chǎn)銀行”(銀行擔風險、房地產(chǎn)分紅利)現(xiàn)象，是雙方責權(quán)、利益交叉、替代、合作、依賴失“度”的結(jié)果，縱容的是房地產(chǎn)炒作投機。我國的房地產(chǎn)金融主要是以銀行為主導的房地產(chǎn)借貸資本。
房地產(chǎn)商品保值、增值的穩(wěn)定性使得房地產(chǎn)商能夠得到金融融資的信賴，致使金融利益與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合得高度緊密。但這種緊密必須有個“度”的問題，這個“度”在市場經(jīng)濟條件下即是銀行金融商品的保值增值。既有助于產(chǎn)業(yè)發(fā)展又實現(xiàn)自身的保值、增值是金融資產(chǎn)運作的基本法則，但在有計劃的市場經(jīng)濟條件下，國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控任務(wù)則顯得更為重要。1997年亞洲金融危機中中國方面為幫助鄰國早日擺脫危機保持匯率不變的承諾損失，充分驗證了中國金融國家金融宏觀調(diào)控的突出地位。站在保值獲利的角度上，房地產(chǎn)價格的適度上揚帶動房地產(chǎn)投資信貸的保值和增值理所當然地成為銀行信貸支持房價上漲的合理依據(jù)。房地產(chǎn)炒作行為帶來的價格虛漲套利風險是銀行借貸所不愿意看到的，特別是當房地產(chǎn)市場的價格泡沫致使房地產(chǎn)的“炒作套利”發(fā)展為房地產(chǎn)的“炒作套貸”更是銀行資產(chǎn)所不允許的。但站在國家宏觀調(diào)控的“度”上，上述現(xiàn)象中的“炒作套利”是默認的，后一種現(xiàn)象中的“炒作套貸”則要看對國家宏觀經(jīng)濟的影響程度和宏觀經(jīng)濟調(diào)控的指向J勝要求。
四、高房價下相關(guān)政府部門的利益分析
政府機構(gòu)作為公益部門，除非具有引導產(chǎn)業(yè)、扶持產(chǎn)業(yè)的必要，不應(yīng)將公共管理權(quán)傾向某一產(chǎn)業(yè)部門甚至與產(chǎn)業(yè)部門的利益捆綁在一起。公共權(quán)利與產(chǎn)業(yè)利益的捆綁必將刺激產(chǎn)業(yè)部門與公共權(quán)力的共同利益，通過行政、經(jīng)濟的互助互益攫取更高的共同利益的同時犧牲的是公共權(quán)力整體的公益性。這也就是說公共權(quán)利的逐利性行為是以其公益權(quán)利正常執(zhí)行的偏離為代價的。由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲產(chǎn)生的需求拉動效應(yīng)符合政績考核中的價值考核要求，使得價值考核較為容易地轉(zhuǎn)化為對房地產(chǎn)市場價格的默認與支持。又由于我國房產(chǎn)和地產(chǎn)是結(jié)合在一起的，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是由地方政府壟斷的(即只有政府可以倒賣土地)，房地產(chǎn)稅也是歸政府支配的，因而地方政府對發(fā)展房地產(chǎn)的積極性很高，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的利益和目標往往是一致的(許經(jīng)勇、馬原，2005)。央行在2005年5月的《2004年中國區(qū)域金融運行報告》中指出，最近幾年來，上海房地產(chǎn)的財富增長值估計超過2萬億元，房地產(chǎn)市場給上海市政府帶來的地方財政收人約占該地方財政收人的35%。但是政府的部門利益具有明顯的社會輿論與宏觀政策的約束性，它不可能一味地支持房價上漲。當房價上漲能夠帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展并能反映出政績、業(yè)績時，提倡、、鼓勵、支持甚至主動推動房價上漲，由于過分的虛漲致使風險大于收益而形成的需求拉動下降，甚至由于對過高風險的擔憂而產(chǎn)生的負拉動，特別是受到輿論、宏觀政策調(diào)整壓力的影響，當部門利益受到影響而必須割舍時，利益分割中的相關(guān)部門便會真正正視房價泡沫帶來的負面作用，整頓房價規(guī)范房地產(chǎn)市場的行動才會真正開始。從贊成開發(fā)商漲價到“保價托市”再到調(diào)控抑價措施的不斷出臺反映的是政府部門利益及其政策運作方式的不斷轉(zhuǎn)換過程。
五、高房價下消費者的利益分析
房地產(chǎn)商品消費者是房地產(chǎn)商品的最終使用者，也是房地產(chǎn)市場各項費用的最終承擔者，房價上漲為他們帶來的利益可以分為兩類:一是隨著房價上漲成為自身居住房產(chǎn)的百萬富翁卻依然過著與過去生活沒有什么兩樣的原有住房戶的“正利益”。另一類則是為了購房承受著巨大還貸壓力的“房奴”們的負利益。原有住房者在房價上漲的過程中獲得的“正利益”，可能是實際利益也可能是名義利益，其主要取決于其自有房產(chǎn)的出售與否。對于房屋自住的消費者來說，得到的只是資產(chǎn)的名義計價價值的增加與住房折舊、居住成本的上升。房地產(chǎn)價格上漲只有售出的房產(chǎn)才能在出售的過程中通過房產(chǎn)漲價獲得膨脹利潤。房地產(chǎn)消費者是房地產(chǎn)市場中尚未形成合作，因而不具備組織行為的群體。消費者所發(fā)生的分散的、非專業(yè)的購買行為，有著較強的可誘導性。房價上漲的過程中他們較多得到的是負利益，房產(chǎn)炒作、囤積房源是目前中國市場上公開的、最大的“宰客”行為。正是這些非正當?shù)氖袌鲂袨橹率狗康禺a(chǎn)消費者背負了巨額的房貸債務(wù)，房地產(chǎn)價格飛漲直接剝奪的是消費者應(yīng)有的住房權(quán)利，間接剝奪的是對社會成果的正常享受。相對于人力、物力、財力、信息、部門組織利益的聯(lián)合，消費者行為的物資實力與精神基礎(chǔ)明顯單薄，作為房地產(chǎn)市場中的弱勢群體，在房地產(chǎn)市場行為的博弈中他們的力量不成比例，力量的懸殊對比使得消費者需求較其它利益因素對房價走勢的影響很小，甚至可以忽略不計。對房地產(chǎn)市場具有最終決定性影響力的是自然需求，自然競爭市場條件下自然需求對價格的決定是十分明顯的，但在壟斷競爭、完全壟斷的市場條件下，消費需求表現(xiàn)較多的是購買力的最終決定，特別是當今現(xiàn)實狀況，在金融資本、產(chǎn)業(yè)資本、投機資本支撐的房地產(chǎn)市場下，即使是房地產(chǎn)的自然需求也一樣顯得微乎其微。房地產(chǎn)消費者作為社會稅賦的來源，相關(guān)政府部門有責任也有義務(wù)支持和保護其正當權(quán)益。政府部門為了政績考核的需要，放棄百姓利益而與開發(fā)商的相互應(yīng)和，共同抬高房價、虛漲房市價格的做法，是政府公共管理“錯位”“倒位”、錯誤的政績觀造成的，是一種對百姓利益不負責任的行為。
六、房價走勢與對策
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場現(xiàn)狀；發(fā)展；良性循環(huán)；泡沫經(jīng)濟
1 房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀
1.1 經(jīng)濟的現(xiàn)狀
2010年中國經(jīng)濟增長超過10%，GDP上升為世界第二的國家，但是CPI也在持續(xù)不斷的攀升。在全國每一個城市，農(nóng)產(chǎn)品價格一升再升，生活用品漲了又漲，房屋價格也是成倍的翻番。誠然，國際上我們有了世界第二的聲勢，我們有了經(jīng)濟大國的資本。但是回觀內(nèi)部，我們卻還有人口眾多的焦慮。所以我們的人均GDP只有世界的排名95，遠遠趕不上中國臺灣的第37名，更不用說世界前列的美國等，就連約旦、厄瓜多爾也都排在中國的前面。前100中，在中國后面的也僅僅是伯利茲城、突尼斯、波黑、薩爾瓦多和土庫曼斯坦而已。也就是說，雖然中國的GDP上去了，但是實際上人均的GDP卻還有很大的差距。這種情況下，如何保證全民的消費力度？
1.2 去年的房地產(chǎn)市場分析
1.2.1 前期準備工作情況
2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。
2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。
2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。
1.2.2 商品房銷售情況
2010年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。
1.2.3 企業(yè)資金組成情況
2010年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。
1.2.4 各城市房價變化情況比較
房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。
2010年6月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比價格與上月持平，而5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與上月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。
2010年6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。
2 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀形成的原因
近幾年來，樓市價格不斷攀升，房價成翻番的趨勢向上竄，究其原因，最主要的就是投資（投機）者對房地產(chǎn)市場的幕后“推波助瀾”。其中最典型的例子就是“溫州炒房團”，在前幾年，一個一百多人的溫州民間團體進入樓市。先是在上海3天買走100多套房子，致使5000多萬現(xiàn)金直接砸向上海樓市。然后又使資金大舉進入杭州、青島、重慶、沈陽等城市，數(shù)以2000億元的資金在以上城市翻江倒海，結(jié)果就是所到之處，房價直上云霄。另外在這些資金的帶動下，部分老百姓的閑散資金也開始流入房地產(chǎn)市場。以前的老百姓是把錢存在銀行，拿銀行那一點點利息了事。在房價高速提升的誘惑下，這些原本閑散的資金也被用到購買房地產(chǎn)上。然后就坐等房產(chǎn)升值，或則將購買的房產(chǎn)用于出租。這樣，就更加劇了房源的緊缺，俗話說：物以稀為貴。這又帶動了房價的上升。如此惡性循環(huán)，形成了房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟。當然，形成了房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟，也不僅僅就是因為民間資金的入主這么簡單。還比如房地產(chǎn)的投資資金來源因素、開發(fā)商以利潤瓜分程度確定房屋價位、銀行利息占據(jù)大量利潤空間等也都是房地產(chǎn)市場形成泡沫經(jīng)濟的原因。
3 泡沫經(jīng)濟的表現(xiàn)
首先是地產(chǎn)價格的泡沫。土地是不可再生資源，加之市場對土地的需求是永無止境的，在現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場形態(tài)下，土地價格成倍、幾十倍的飛漲，導致近幾年屢屢出現(xiàn)的“天價地皮”或則“地皮王”。其次是房屋空置泡沫。由于投資（投機）者的大勢介入，造成很多的空置房屋。前幾天開的兩會上，還有代表提出對3000多萬套空置房實行高價收稅的措施。按照國際經(jīng)驗，空置率超過10%的，就會形成泡沫經(jīng)濟。第三就是房價虛漲泡沫經(jīng)濟。由于開發(fā)商大多都是銀行貸款作為墊付資金，為了牟取暴利，人為抬高價格，形成泡沫經(jīng)濟?？傊?，一些不正常、不正規(guī)的發(fā)展，使得房價虛高，供求關(guān)系歪曲，形成泡沫經(jīng)濟，連帶引起金融危機。
4 基于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀國家的應(yīng)對策略
2010年1月份到4月份，國家連續(xù)出臺了樓市調(diào)控政策。2010年4月17日，國務(wù)院又出臺了新“國十條”。這都是為了抑制城市房價過快上漲，切實解決城市居民住房問題的措施。國家還通過調(diào)整銀行利率，以及剛剛在各大城市出臺的“限購令”等，都是在對現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。在各大城市，加緊建設(shè)“廉租房”，大范圍建設(shè)“經(jīng)濟適用房”，這都是對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。特別是對“廉租房”的大力推進，是對廣大低收入群體的一個住房保證，是對房地產(chǎn)市場的一個穩(wěn)定措施，同時，也使得房地產(chǎn)市場的一部分國有化。另外，在全國的部分農(nóng)村，實行“新農(nóng)村建設(shè)”，“高山移民”等等措施，也在解決人民的住房問題，對房地產(chǎn)市場的一個宏觀調(diào)控。
5 今年來房價的變化分析
近幾年的樓市可謂是真正的火了好幾把，價格節(jié)節(jié)高升，建設(shè)面積不斷擴大，銷售市場一片紅火，整個房產(chǎn)市場唱的都是紅臉。以重慶為例，2006年房價也就3000元/平米上下。到現(xiàn)在，地段稍差一點的地方6000元/平米算便宜的。要是豪華別墅區(qū)，價格都在20000元/平米以上。全國其他的各個大小城市，房價都是呈上漲的趨勢。但是總的來說，大城市比中小城市漲幅要慢，每月同比上一年漲幅又要小一些。特別是在國家的各項政策不斷出臺過后，無論大小城市的房價增幅明顯降低。
6 房價不斷上漲的原因
隨著社會的進步，國家的發(fā)展，人民的生活水平越來越高，收入也在逐年增加。人們都希望改善自己的生活條件，提高自己的生活質(zhì)量，所以建設(shè)好，生活配套設(shè)施完善的新建社區(qū)就被人們更加青睞。在大城市，越來越多的外來人口的涌入，也更加需要對房地產(chǎn)市場的加快開發(fā)建設(shè)。很多投資（投機）者對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，在很大程度上對房價的上漲也起了決定性的作用。在一些小的城市，隨著對農(nóng)村的大力改造，“高山移民”，“新農(nóng)村建設(shè)”等措施的實行，使很大一部分農(nóng)村人口口袋鼓起來了，也需要更好的生活醫(yī)療條件了，對城市注入新的血液的同時，也就大大增加了對房地產(chǎn)市場的需求。當然，原因都是多方面的，沒有哪一個原因是獨立存在。每一個原因相互聯(lián)系，相互牽制，又相互影響。
7 房地產(chǎn)市場價格變化的科學表象
房地產(chǎn)的價格決定因素很多，分析價格變化規(guī)律是很復雜的問題，考慮到實際的情況以及市場的瞬間變化性，不可能得出其變化的精確路徑。但是，結(jié)合市場發(fā)展的自然規(guī)律，觀察已有的房地產(chǎn)價格變化表，再考慮到實際的市場信息，得出房地產(chǎn)價格變化的大致走勢是沒有問題的。
首先，從短時間的表象是不能看出房地產(chǎn)價格的變化的。近幾年的房地產(chǎn)價格不斷飛漲，很容易就給人們一個假象，那就是房地產(chǎn)價格只有一直上漲，沒有下跌的時候的。而事實上，房地產(chǎn)市場同樣也是要遵循市場發(fā)展自然規(guī)律，也是建立在社會供求關(guān)系基礎(chǔ)上。不斷建設(shè)的房地產(chǎn)，一旦供求關(guān)系趨于平衡，就不會有價格的上漲了。其次，房地產(chǎn)價格是圍繞一個均衡值上下波動的。通貨膨脹時常伴隨著經(jīng)濟增長，而通貨膨脹又影響著房地產(chǎn)價格變化是否正常。也就是說，在經(jīng)濟增長的過程中，一直都有通貨膨脹在影響著房地產(chǎn)價格的變化。只是這種影響有時不是很明顯，有時卻很是明顯。所以一個國家要做的就是預防通貨膨脹。除開通貨膨脹的因素不考慮，對于一個國家或則地區(qū)來說，如果各項市場經(jīng)濟體制比較完善，那么，這個國家或則地區(qū)的房地產(chǎn)價格將處于一個長期的均衡值。
具體而言，我國現(xiàn)階段造成房價虛高的原因不外一下幾種：一是城市建設(shè)形成的拆遷戶。新城市在建設(shè)，很多的老舊房子需要拆除，重新建設(shè)達到新城市規(guī)劃標準。這就出現(xiàn)了很多拆遷戶，拆遷戶需要新的住房，必須得買。二是高收入群體換房。隨著原來對住房的分配福利住房逐漸向自主購房為主的轉(zhuǎn)變，高收入群體原來的分配住房或則早期購買的商品房不能滿足他們的生活需要了，需要換購新的商品住房。三就是隨著擴招浪潮畢業(yè)生的走向社會，也需要相當數(shù)量的住房，雖然他們的支付能力有限，但是為了結(jié)婚成家，不惜背上沉重的房貸壓力也要買房。正式基于此，我國目前的房價才居高不下。但是隨著這些群體購房的逐漸飽和，對住房的需求將會越來越小，慢慢趨于平穩(wěn)。所以，長期來看，房價的走勢還是會遵循經(jīng)濟規(guī)律，在均衡值上下小范圍的波動。
總之，我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場形態(tài)雖然處于泡沫經(jīng)濟時期。但是國家的各項措施在積極跟進，出臺“限購令”等政策抑制房價過快的上漲。相信在穩(wěn)定房價保持民生的政策制約下，房地產(chǎn)市場將會逐漸的走向良性循環(huán)，虛高的房價將會回到供求關(guān)系基本原則的市場經(jīng)濟規(guī)律平臺上，消除現(xiàn)階段表現(xiàn)出來的泡沫經(jīng)濟、抑制通貨膨脹的蔓延。房地產(chǎn)價格變化也將會遵循自然規(guī)律，隨著體制的逐漸完善和市場的逐漸成熟而圍繞長期的一個均衡值小范圍的上下波動。
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“招拍掛”制度的合理性分析
完整地講，“招拍掛”制度應(yīng)有兩層含義：一是指出讓的競爭交易方式；二是指土地的壟斷供應(yīng)模式。
“招拍掛”交易方式具有合理性就交易方式而言，“招拍掛”方式是一種信息透明、公正、公開、公平競爭的交易方式，該方式也是其他資源常用而有效的市場配置方式。“招拍掛”制度的實施充分發(fā)揮了市場機制對土地資源的基礎(chǔ)性配置作用，將市場可能接受的最高價格揭示出來，從而最大化國有土地的交易價格，規(guī)范了國有土地使用權(quán)的出讓行為，有助于建立公開、公平、公正的土地市場，杜絕國有土地資產(chǎn)流失。這是社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求和結(jié)果。我們對“招拍掛”出讓方式不應(yīng)存在任何的疑義。根據(jù)布坎南等人的公共選擇理論，國家或政府也是“經(jīng)濟人”，也會出于自身利益的考慮，追求土地收益的最大化，并由此引導資源實現(xiàn)最優(yōu)配置。
對于“招拍掛”過程出現(xiàn)的信息公開不及時、不充分，假招標、假掛牌、假拍賣或陪標、串標，領(lǐng)導干部仍存在打招呼、批條子等行為，屬于執(zhí)行層面問題，不是交易方式本身存在的問題。與“招拍掛”出讓方式相比較，協(xié)議出讓，即由政府與土地受讓方協(xié)商，信息不公開，所形成的土地價格是一種非市場競爭條件下的地價，會扭曲土地的真實價格，甚至為某些政府官員滋生腐敗敞開大門，造成以政府收益和整個社會經(jīng)濟福利的損失為代價，從而影響資源最佳配置和社會公平。
“招拍掛”壟斷供地模式存在制度瑕疵，但在我國仍有其合理性就土地的壟斷供應(yīng)模式而言，“招拍掛”制度本質(zhì)是政府對土地一級市場的壟斷供應(yīng)。一方面，根據(jù)經(jīng)濟學原理，壟斷將產(chǎn)生效率損失；另一方面，由于政府自身能力有限，城市土地供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)類型、供應(yīng)分布完全有可能無法滿足市場需要，導致土地市場嚴重低效?；谥卫斫Y(jié)構(gòu)科學角度，政府作為出讓方同時承擔著運動員和裁判員的角色，易于產(chǎn)生強大的“尋租”行為，造成機制的不完善。正因此，土地“招拍掛”制度一直備受社會各界質(zhì)疑。
然而，我國土地實行國有制，土地資源嚴重稀缺，城市建設(shè)尚需要大力開展，土地政策已成為國家宏觀調(diào)控的另一種必要的輔助手段，因此，在現(xiàn)階段繼續(xù)實行“招拍掛”制度有其重要意義。如果回到多頭供地的局面，將會造成國有土地資產(chǎn)大量流失，國家城市設(shè)施建設(shè)投資帶來的土地溢出效益嚴重流失，土地使用者或開發(fā)商將無償獲取土地大量的增值收益，導致土地利益分配的嚴重不公。
“招拍掛”制度對地價影響
“招拍掛”交易方式在特定供求關(guān)系下影響地價。且具有雙向性“招拍掛”方式對地價的影響是在特定的供求關(guān)系下形成的?！皟r高者得”的“招拍掛”交易方式是在搜索地價最高承受者。在供不應(yīng)求的情況下，通常其成交價格將高于均衡地價，并以降低社會福利為代價。顯然這種交易方式，并不改變市場供求關(guān)系，調(diào)整的只是利益分配格局，也不會帶來地價的循環(huán)上漲。在供過于求的市場狀況下，“招拍掛”價格也會低于底價，形成流標現(xiàn)象，不能完成交易。如2008年底，金融危機席卷全球，中國房地產(chǎn)行業(yè)也在一段時間內(nèi)受到影響，此期間，土地“招拍掛”不僅價格不升，反而頻頻出現(xiàn)流拍。因此，“招拍掛”方式對市場價格的影響具有雙向性，它既可能起正脈沖作用，也可能起負脈沖作用。
很多城市在招標實踐中，采取的不是價高者得地，而是商務(wù)標和技術(shù)標綜合得分最高者得地，這種方式就更不會造成土地價格上升了。
“招拍掛”壟斷模式通過改變供應(yīng)影響價格。亦具有雙向性政府通過壟斷土地的供給數(shù)量、供地類型、布局和時序，直接決定土地的供給。假定政府出于增大土地財政收入需求的目的，有意限制土地供應(yīng)量，引起供應(yīng)曲線上移，土地價格則會上升。另一方面，現(xiàn)階段，我國幾乎所有城市都在快速建設(shè)中，政府通常是采取不斷持續(xù)推出土地吸引投資，加快建設(shè)，并從中獲得批量土地的整體收益。由此，可能引起土地成交價格的下降。因此，“招拍掛”壟斷供地模式對土地的價格影響同樣具有雙向性。土地“招拍掛”制度無論如何不足以成為地價上升的主要原因。
地價上漲階段?！罢信膾臁苯灰追绞骄哂袕娀康禺a(chǎn)價格上升預期的效果當然，需要說明的是，在房地產(chǎn)價格持續(xù)上升階段，“招拍掛”所產(chǎn)生的土地最大化價格在推進房地產(chǎn)價格上升過程中也確實起到推波助瀾的作用，強化了房地產(chǎn)價格上漲的預期，加速了房地產(chǎn)價格的上揚，但絕不是根本原因和推動力。只有市場供求關(guān)系改變是推動價格變化的核心要素。
土地財政不是通過“招拍掛”制度引致地價增長的不可否認，當前維持地方政府建設(shè)的資金很大一部分來源于土地出讓收益，地方政府確實需要從土地經(jīng)營中獲取資金，但土地財政絕不是“招拍掛”制度設(shè)立的初衷和目標。地方政府為了維持建設(shè)資金持續(xù)供應(yīng)和市場的穩(wěn)定，向來都不希望地價快速上升，“地王”頻現(xiàn)。很多城市亦通過“招拍掛”程序的調(diào)整采取了諸多措施抑制“地王”出現(xiàn)。因此，土地財政不是通過“招拍掛”制度引致“地王”出現(xiàn)的。實際上，政府在降低房地產(chǎn)價格方面一直不敢真有作為。因為，房地產(chǎn)價格下降將直接引起房地產(chǎn)稅收減少、土地出讓收益減少、固定資產(chǎn)投資受限、GDP增長目標難以實現(xiàn)、金融體系出現(xiàn)危機等等一些列經(jīng)濟問題。否則，最簡單的降價方法就是學習韓國當年控制房價的決心，就房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓課以60％的高額收入稅就足以遏制房地產(chǎn)炒作。地方政府“以地生財”的沖動只是造成政府不敢真正降低房地產(chǎn)價格的原因之一，也是因此導致房地產(chǎn)需求沒被真正抑制而造成地價上升的原因。
“地王”頻現(xiàn)責不在“招拍掛”制度
房地產(chǎn)需求的持續(xù)增加是造成地價上漲的根本原因如果分析價格影響的另一種因素土地需求，則明顯可見，此輪土地價格的不斷攀升，“地王”的不斷涌現(xiàn)，更多地是房地產(chǎn)需求持續(xù)增加導致房地產(chǎn)價格不斷上揚造成的。1815年英國政府曾頒布一條新法令――谷物法令，限制和禁止國外谷物進口，從而
直接增加了對國內(nèi)谷物的需求，致使土地價格上升。因此，根據(jù)土地經(jīng)濟學原理。是產(chǎn)品價格決定土地價格，而不是土地價格決定產(chǎn)品價格；是房地產(chǎn)價格決定土地價格，而不是土地價格決定房地產(chǎn)價格。有人說“舊金山地區(qū)貪婪的土地所有者不斷抬高當?shù)氐耐恋貎r格，從而使該地的房屋價格越來越高”。實際上，土地價格的上漲是人們對房屋需求提高造成的。房屋需求提高，房屋的價格就上漲，引導開發(fā)商去購買更多土地，結(jié)果土地需求提高，進而土地價格提高。如果，房屋價格低。土地價格高就失去了基礎(chǔ)。又有人說：“波士頓的土地價格太貴，幾乎沒有人住得起。”實際上，正因為很多人住得起，才使波士頓的土地價格這么貴。土地價格貴是房地產(chǎn)價格貴的結(jié)果，而不是原因。
引起此輪房地產(chǎn)需求增加的主要原因有：一是城市動拆遷、新增人口和農(nóng)村人口城市化的剛性住宅需求；二是城市住房條件改善的住宅彈性需求；三是經(jīng)濟發(fā)展導致的商辦及工業(yè)用地等需求；四是由于貨幣流動性充裕、通貨膨-脹預期和人民幣增值預期導致的大量投資(投機)需求。這些因素的綜合作用導致房地產(chǎn)需求預期不斷膨脹，房地產(chǎn)價格不斷上升，這恰恰是地價持續(xù)升高的根本原因。
各種因素導致的土地直接需求提升是造成本輪“地王”頻現(xiàn)的主要原因貨幣流動性充裕、通貨膨脹預期不僅導致房地產(chǎn)需求提升，同時也導致土地直接需求提升。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需要、企業(yè)資本運作需要、企業(yè)土地儲備策略都是引發(fā)本輪“地王”頻現(xiàn)的關(guān)鍵推動因素。相比之下，“招拍掛”制度對“地王”產(chǎn)生的影響也僅限于途徑了。
實施“招拍掛”后，土地市場和房地產(chǎn)市場逐漸引入了更加激烈的市場競爭機制，提高了市場化程度。自由競爭必然引起資源集中，產(chǎn)生大型規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)。這些企業(yè)擁有更強的資本運作、資源整合能力。另一方面，由于近十多年來房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，資本獲利豐厚，房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重日趨增大(國家統(tǒng)計局公布：2009銷售近4.4萬億房地產(chǎn)占GDP比重達13.11％)，房地產(chǎn)業(yè)已捆綁于國民經(jīng)濟，導致許多央企和國企憑借其雄厚的資本實力和政府資源，進軍房地產(chǎn)，并在此輪土地競價中獨占鰲頭，不斷推升地價。據(jù)報道，“地王”獲得者中央企和國企占據(jù)了半壁江山，其余主要是規(guī)模和品牌企業(yè)。這些企業(yè)可憑借它們的特殊地位從銀行等金融機構(gòu)獲得貸款支持，出于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略導向、資本運作和土地儲備的需要。幾乎可以毫不顧忌取地成本，只志在取得土地。只要能拿到土地，就可能壟斷土地二級供應(yīng)市場，壟斷房地產(chǎn)供應(yīng)市場，從而可以從房地產(chǎn)開發(fā)市場獲得超額利潤進行彌補。消化高地價的最好也是唯一途徑就是提高房價，轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，甚至為了利益最大化可能囤積土地，這一行為也在一定程度上加劇了土地價格的上漲。
在今年的全國“兩會”上，有專家建議改革招標制度，土地出讓不應(yīng)是“價高者拿地”，而應(yīng)是“價低者拿地”。所謂“價低者得”應(yīng)該是企業(yè)參與招標時不是報標土地價，而是報標房價或租房價，而出價最低者將最終中標。他認為，若能以此改革土地招標制度，則整個中國的高房價問題也將迎刃而解?；谏鲜龇治?，顯然，這樣的觀點值得商榷。
關(guān)鍵詞：土地；房地產(chǎn)
房地產(chǎn)經(jīng)濟作為近幾年市場上比較火熱的產(chǎn)業(yè)，在不斷地進行發(fā)展，但是由于競爭過于激烈對于市場經(jīng)濟的正常運轉(zhuǎn)帶來了不變，其中影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的主要因素之一就是土地資源，國家的土地政策與房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展情況有著密切的聯(lián)系。下面通過本文進行詳細的解析二者之間的關(guān)系。
一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行情況
我們都知道，房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)與生活的物質(zhì)保障基礎(chǔ)，另外它所創(chuàng)造的利益在社會總財富中也占有十分巨大的比例。由于我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的起步較慢，相互之間還存在著很多的差距，我國還只是停留在發(fā)展的初級時段，因此在世界市場經(jīng)濟聯(lián)系日益密切的今天，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的問題就不斷的展現(xiàn)出來，主要體現(xiàn)在以下的幾個方面：
1.較高的價格存在于市場之中，很多的人們根本沒有能力進行購買。在很多的大城市當中，幾萬元以上的房價也是存在的，而且還比較的普遍，在一些二三線的城市中這樣價格的房價已經(jīng)走進了百姓們的生活當中。由于房價過于的高，要很多有購房需求的人們，智能發(fā)出一聲感慨的聲音，根不沒有能力去購買。
2.過快的價格增長，在我們國家的一些大中城市當中，房價的增長率急劇上升，人民的收入根本沒有辦法與其相匹配。物價的增長速度遠遠的超過了人們的工資增長速度，尤其是房地產(chǎn)價格的增長速度。
3.不健全的情況存在于房地產(chǎn)市場體制當中，現(xiàn)階段房地產(chǎn)監(jiān)管體制、開發(fā)不到位，混亂的現(xiàn)象經(jīng)常的出現(xiàn)，存在很多的危害因素。因此我們不難發(fā)現(xiàn)，盡管房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為我們的生活帶來了巨大的幫助，但是帶來的弊端也是有目共睹的。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟與土地之間的關(guān)系
隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制的不斷完善，房地產(chǎn)經(jīng)濟的過于火熱和放價的不斷攀升已經(jīng)嚴重的制約了我國社會主義現(xiàn)代化建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的步伐，在造成房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀的眾多因素當中，土地這個重要的資源，作為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)與前提，在其中就起到了關(guān)鍵的作用。所以，必須對二者之間的實質(zhì)關(guān)系進行仔細的研究，從而保證國家在進行具體調(diào)控的時候更加的科學正確，保證我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康的發(fā)展。因此，本文從以下幾個層面上對上對二者的關(guān)系進行了研究與探索。
1.房地產(chǎn)價格同土地價格之間的關(guān)系。房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系是導致房地產(chǎn)價格的基本水平和不斷變化的主要原因，然而同樣，土地的市場供求量決定著土地的基本價格，土地價格作為房地產(chǎn)價格的重要部分之一，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷變動，帶來了一定的影響。隨著地價的不斷上漲，所獲取的成本就會相應(yīng)的增加，對于獲得的土地成本上漲了，就會必然的造成房地產(chǎn)的價格不斷的上揚。但是我們說過，地價在一定的程度上只是造成房地產(chǎn)價格上揚的一個重要的原因，并非是其中的唯一因素。所以，一旦土地價格的上漲在有的時候或許會對房地產(chǎn)的價格帶來影響。相對應(yīng)的還受到有關(guān)市場供求的影響。
2.房地產(chǎn)的價格與土地基本供給量之間的關(guān)系。關(guān)于土地供給量的增加或是縮減對于房地產(chǎn)價格也會帶來直接的影響，如果土地的供給量縮減，開發(fā)商在建造房屋的過程中就會無法得到充裕的土地資源，進而就會導致房屋的建設(shè)驟減，房屋的供給量就難以滿足人們的需求度，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象產(chǎn)生，使房價就會大幅度的攀升。此外，明顯的區(qū)域性是房地產(chǎn)市場的主要特點之一，在一塊固定的土地上面，它的供給量是有限度的，然而對于住房的供給，可以通過對人口的控制來進行解決。所以，房地產(chǎn)的價格和土地的供給量有著正相關(guān)的關(guān)系，房地產(chǎn)的價格的變化直接對土地的供求產(chǎn)生影響，進而就會影響到土地的供給。
3.房地產(chǎn)經(jīng)濟和土地政策的關(guān)系。最近幾年，我國不斷的出臺了一系列的有關(guān)土地調(diào)整的政策。因此，在一定的程度上對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場發(fā)展帶來了深遠的影響。在實際的實施過程中來看，相對嚴格的土地策略造成土地的供給不斷降低，因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的土地開發(fā)上及有關(guān)消費者的地產(chǎn)供求上帶來了極其消極的影響，造成及時消費的現(xiàn)象普遍的產(chǎn)生，使房價增漲的速度大幅度提升。根據(jù)供給的結(jié)構(gòu)角度進行研究，土地的相關(guān)政策是對豪華住宅和一些高檔寫字樓的制約，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)并未產(chǎn)生預期的縮水情況。
其次，土地的政策對于土地供給的價格帶來的影響一樣是非常重要的。土地價格的不斷上揚是土地交易逐漸市場化所帶來的結(jié)果，在一定的程度上，對于房地產(chǎn)的價格帶來了重大的影響。在投資的時候能夠更好的權(quán)衡與土地、市場的的關(guān)系，因此。房地產(chǎn)經(jīng)濟同國家的具體土體政策有著十分緊密的聯(lián)系。
三、結(jié)語
在進入21世紀以來我國的經(jīng)濟不斷的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷的提高，在這樣的大背景之下，人們對于房屋的需求量也就越來越大，然而在發(fā)展的同時，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也暴露出了自身的不足之處，造成該企業(yè)的市場出現(xiàn)問題，其中土地問題就和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有著密不可分的關(guān)系。那么通過本文內(nèi)容的闡述可以發(fā)現(xiàn)，土地方面在一定的程度上會對房地產(chǎn)事業(yè)帶來一定的制約。本文通過對二者關(guān)系的探討，在實際的發(fā)展中給有關(guān)的人員提供些許的建議。
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