時(shí)間：2023-10-13 16:08:37
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
一、 土地增值稅籌劃的重要性
截至2006年末，稅務(wù)局對房地產(chǎn)企業(yè)一般只是按銷售收入的1%預(yù)征。2007年初了國稅發(fā)【2006】187號(hào)文《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求各地從2007年2月1日起對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算，由此拉開了全國土地增值稅清算的序幕。高達(dá)30%-60%的稅率，使得土地增值稅與營業(yè)稅、企業(yè)所得稅成為對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤影響最大的三個(gè)稅種。清算初始，全國各地稅收管理機(jī)關(guān)對清算細(xì)則的把握均有所不同，經(jīng)過幾年的摸索經(jīng)驗(yàn)，國家稅務(wù)總局針對各地土地增值稅清算過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行了更為細(xì)致的規(guī)定，清算標(biāo)準(zhǔn)也愈加嚴(yán)格。因此，房地產(chǎn)企業(yè)提前進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃以減少稅收負(fù)擔(dān)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，顯然刻不容緩。
二、 土地增值稅納稅籌劃技巧探討
1、靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策及臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。
房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤可能反而越小。因此，如果做到使房價(jià)在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅越少，所獲利潤最多，這是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問題。
按照稅法有關(guān)優(yōu)惠政策的規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)稅。對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用該免稅規(guī)定。因此，企業(yè)應(yīng)力爭將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率控制在20%之內(nèi)，享受國家的免稅政策。
再就是“20%的增值額”即臨界點(diǎn)，也可以在此進(jìn)行納稅籌劃。如果企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，可通過適當(dāng)控制出售價(jià)格以避免繳納土地增值稅。首先要測算增值率（增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率），然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價(jià)，如在銷售過程中增值率略高于兩級(jí)稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值率的適用稅率，從而減輕稅負(fù)；二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括的可以扣除的項(xiàng)目有：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。納稅人可以通過改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目，以高質(zhì)低價(jià)來占領(lǐng)市場。
2、 適度延伸產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，跨行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化。
對集團(tuán)化的房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅籌劃的總體思路就是延伸價(jià)值鏈，將利潤向上下游延伸。比如將房地產(chǎn)行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤，比如建筑、裝修、設(shè)計(jì)、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤，一方面，增大成本起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的；另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)不能采取核定征收企業(yè)所得稅，而其他行業(yè)則沒有強(qiáng)制要查賬征收的要求，分流利潤的公司利用核定征收以及財(cái)政返還或財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)政策也是降低整體稅負(fù)的有效措施之一。但是隨著稅收管理的愈加嚴(yán)格，此種方法應(yīng)注意“適度”，在合理的成本增加范圍內(nèi)操作。
3、 期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用除利息支出外都不按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)金額作為基礎(chǔ)按比例計(jì)算扣除。按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費(fèi)用，如：管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為扣除項(xiàng)目，其實(shí)際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計(jì)算沒有直接影響。但若采用適當(dāng)人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費(fèi)用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項(xiàng)目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。一般公司總部也相應(yīng)設(shè)置了龐大的人員組織，公司總部沒有直接的經(jīng)營收入來源，卻有大量的期間費(fèi)用發(fā)生，這在企業(yè)所得稅方面不占任何優(yōu)勢。例如，企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。如果某部門某人員兼任下屬某房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么其有關(guān)費(fèi)用可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)中去。而開發(fā)間接費(fèi)屬于開發(fā)成本的組成部分，不僅可以作為扣除項(xiàng)目金額扣除，而且可以作為加計(jì)扣除20%的計(jì)算基數(shù)，從而達(dá)到節(jié)稅目的。
4、 采用合適的利息支出進(jìn)行納稅籌劃。
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%
但是，如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃
納稅籌劃是指納稅人以稅收政策為依據(jù)，在對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營情況全面分析的基礎(chǔ)上，從多種納稅方案中進(jìn)行科學(xué)、合理的事前選擇和規(guī)劃的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。稅收籌劃不等同于偷稅和避稅，偷稅要受到法律制裁，避稅要受反避稅制約，而納稅籌劃則不然，它是在國家稅收法律允許的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)納稅人稅負(fù)合理化。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的日趨完善，納稅籌劃正成為企業(yè)經(jīng)營不可缺少的重要組成部分。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況和現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，通過合理選擇和運(yùn)用納稅籌劃策略，盡可能地節(jié)稅，以提高稅后收益。
一、開發(fā)方式的納稅籌劃
1、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營
對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或?yàn)槁?lián)營條約，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅，對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
2、合作建房
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年欲征用甲單位總面積5萬平方米商鋪?zhàn)≌_發(fā)，并且甲單位2011年打算購買其中的1萬平方米商鋪用來出租。
方案一：直接銷售方式
房地產(chǎn)開發(fā)公司購買甲單位土地進(jìn)行商鋪?zhàn)≌_發(fā)，并將其中的1萬平方米商鋪銷售給甲單位，銷售價(jià)款為4000萬元，扣除項(xiàng)目金額2800萬元，增值額1200萬元，增值率30%，則銷售甲單位商鋪應(yīng)繳納土地增值稅330萬元（1100*30%=330萬元）。
方案二：合作建房
甲單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《合作建房合同書》，合同規(guī)定：甲單位提供建房用地，房地產(chǎn)開發(fā)公司提供建房所需資金，甲單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司雙方按合建面積20:80的比例分成。按上述規(guī)定甲單位應(yīng)分得商鋪1萬平方米，其屬于按比例分房自用，根據(jù)合作建房優(yōu)惠政策免征土地增值稅。
兩個(gè)方案比較，采用合作建房方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可節(jié)省土地增值稅330萬元，不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。
3、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
例如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是內(nèi)資企業(yè)，2009年為B公司開發(fā)3萬平方米得商業(yè)大廈。
方案一：直接銷售商業(yè)大廈
A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待商業(yè)大廈建成后銷售給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售額為15000萬元，扣除項(xiàng)目金額為9000萬元，增值額為6000萬元，增值率為40%，則銷售商業(yè)大廈應(yīng)繳納土地增值稅額為6000*30%=1800萬元
方案二：采用兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將大廈建成后，首先分立一個(gè)C企業(yè)，而后，C企業(yè)被兼并到B房地產(chǎn)企業(yè)，B企業(yè)支付給C 企業(yè)的交換價(jià)款中，非股權(quán)支付額不高于股本賬面價(jià)值的20%。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，C企業(yè)通過上述兼并將商業(yè)大廈轉(zhuǎn)移到B企業(yè)，不征收土地增值稅，
方案二與方案一相比，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓商業(yè)大廈可節(jié)省稅金為1800萬元（1800-0=1800萬元），不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。
4、房地產(chǎn)的代建房行為
房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售時(shí)既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
二、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的納稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按《實(shí)施細(xì)則》第七條一、二項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同）計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地廠開發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第一、二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
1、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）
2、納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%以內(nèi)， 其中利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。#p#分頁標(biāo)題#e#
3、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除）=（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%
其中，此項(xiàng)加計(jì)扣除僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享有此項(xiàng)政策，取得土地適用權(quán)未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除，扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總額*（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積 / 受讓土地使用權(quán)的總面積）=扣除項(xiàng)目的總金額 * 轉(zhuǎn)讓比例。.
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營業(yè)稅稅額的7%，教育費(fèi)附加征收率為營業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.05%）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為12000萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%
1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（3000+40000）* 10%=700萬元
2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元
3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除金額為：3000+4000+700+825=8525萬元
4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額為：15000-8525=6475萬元
5、應(yīng)納土地增值稅額=6475*40%-8525*5%=2163.75萬元
如果進(jìn)行納稅籌劃，那么企業(yè)的增值稅核算為：
1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（3000+40000）* 10%=700萬元
2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元
3、從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為：（3000+4000）*20%=1400萬元
4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925萬元
5、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：15000-9925=5075萬元
6、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：5075/9925=51.13%
應(yīng)納土地增值稅額=5075*40%-9925*5%=1533.75萬元
兩種方案應(yīng)納土地增值稅差額=2163.75-1533.75=630萬元
可以看出如果開發(fā)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例比較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)納稅籌劃有很大的意義。
三、銷售的納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)紛紛打出精裝修房的策略，來吸引購房者的目光。對毛坯房的納稅籌劃關(guān)鍵在于遵循稅法與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下，對毛坯房進(jìn)行精裝修再進(jìn)行銷售，以此盡可能減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。根據(jù)稅法規(guī)定，土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度，因此這部分裝修收入在預(yù)征時(shí)要按一定的預(yù)征比例繳納土地增值稅。例如，某開發(fā)商開發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，為此支付的土地出讓金為3.5億元，含借款利息400萬元，可售面積為10萬平方米，單價(jià)19000元/平米，假設(shè)開發(fā)過程中各項(xiàng)費(fèi)用支出為開發(fā)成本的30%，其他應(yīng)交稅金為營業(yè)稅（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么總銷售金額為19億元
其土地增值稅為：
1、取得銷售許可證預(yù)征稅費(fèi)：190000*2%=3800萬元
2、項(xiàng)目結(jié)算清繳時(shí)：
不含息建造成本=35000+50000-400=84600萬元
扣除項(xiàng)目金額=84600*130%+19000*5.5%=120430萬元
增值額=190000-120430=69570萬元
增值率=69570/120430=58%
應(yīng)繳土地增值稅=69570*40%-120430*5%=21806.5萬元
如果改為精裝出售，精裝標(biāo)準(zhǔn)為2000元/平米，銷售單價(jià)上調(diào)至21000元/平米，那么總金額為21億元
其土地增值稅為：
1、取得銷售許可證預(yù)征稅費(fèi)：2100000*3%=6300萬元
2、項(xiàng)目結(jié)算清繳時(shí)：
不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600萬元
扣除項(xiàng)目金額=104600*130%+210000*5.5%=147530萬元
增值額=210000-147530=62470萬元#p#分頁標(biāo)題#e#
增值率=62470/147530=42%
應(yīng)繳土地增值稅=62470*30%=18471萬元
兩種方案應(yīng)繳土地增值稅差額為21806.5-18471=3065.5萬元
可以看出如果為精裝銷售，雖然在土地增值稅預(yù)征中要增加2500萬元的資金壓力，但這畢竟是“預(yù)征”，在項(xiàng)目結(jié)算清繳土地增值稅時(shí)卻能夠節(jié)省稅費(fèi)達(dá)3065.5萬元。因此適度加大建造成本，提高房屋售價(jià)，使增加的建造成本得到補(bǔ)償，可以降低土地增值稅的增值率，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，良好的納稅籌劃可以使得土地增值稅適用于較低稅率，從而達(dá)到少繳土地增值隨的目的，而不應(yīng)該僅僅從銷售單價(jià)上考慮。
納稅籌劃的市場空間很大，理論空間更大，每個(gè)納稅人都應(yīng)該加強(qiáng)對納稅籌劃的關(guān)注，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
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所謂納稅籌劃，是指納稅人通過對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。就企業(yè)來說，納稅籌劃有助于提高企業(yè)的的財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)水平，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃分析
在我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中，從土地使用權(quán)出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等各個(gè)環(huán)節(jié)，共涉及11個(gè)稅種，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅（外資和外國企業(yè)所得稅）、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅和契稅。本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)涉及的營業(yè)稅和土地增值稅的籌劃進(jìn)行相關(guān)介紹。
（一）營業(yè)稅籌劃
1.計(jì)稅依據(jù)的稅務(wù)籌劃
營業(yè)稅應(yīng)納稅額＝營業(yè)額×稅率，顯然，合理降低營業(yè)額可以降低應(yīng)納稅額。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這些配套設(shè)施費(fèi)屬于代收應(yīng)付款項(xiàng)，不作為房屋的銷售收入，而應(yīng)作“其他應(yīng)付款”處理，但在計(jì)算繳納營業(yè)稅時(shí)，仍需將其包括在營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)之內(nèi)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門成立物業(yè)公司，將這部分價(jià)外費(fèi)用的收取轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，這樣，其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”，也就不用征收營業(yè)稅。
2.利用稅率不同的籌劃
營業(yè)稅有九種稅目，稅率各不相同。銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的是5%的營業(yè)稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%的稅率。充分利用稅率差異進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以為房地產(chǎn)公司節(jié)約不少稅金。
3.利用營業(yè)稅相關(guān)優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，營業(yè)稅的主要優(yōu)惠政策有：
（1）企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接收投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅；（2）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，免征營業(yè)稅；（3）房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。
（二）土地增值稅籌劃
1.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃
土地增值稅的優(yōu)惠政策中規(guī)定：建造普通住宅，增值率未超過20%的，免征土地增值稅。納稅人在實(shí)際操作中可以通過降低售價(jià)來降低增值率的方法，使其降至20%以下，從而達(dá)到免稅的目的。
2.利用加計(jì)扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行納稅籌劃――借款利息扣除方法的運(yùn)用
目前稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金五個(gè)部分。除此之外，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項(xiàng)計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。扣除項(xiàng)目中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)來對企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃。
3.利用土地增值稅優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的其他優(yōu)惠政策：
（1）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的，免予征收土地增值稅。
（2）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值稅。
此條優(yōu)惠政策的補(bǔ)充說明是：建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)雙贏。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成之后向客戶收取代建收入的行為，免予增收土地增值稅。
除了上述三個(gè)優(yōu)惠政策以外，還應(yīng)知道：因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)和在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中去的，免征土地增值稅。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃中應(yīng)注意的問題
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業(yè)帶來實(shí)際效益。一個(gè)切實(shí)可行的籌劃方案必須是和企業(yè)的實(shí)際情況相聯(lián)系，并且在某個(gè)時(shí)點(diǎn)或某個(gè)時(shí)期進(jìn)行的，而不是隨意生搬硬套一個(gè)完整的籌劃方案。對于籌劃方法的實(shí)際應(yīng)用，主要有以下三點(diǎn)思考：
第一、通過上文分析營業(yè)稅和土地增值稅籌劃的方法，我們知道納稅籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種，還應(yīng)該考慮各稅種之間的關(guān)系，要結(jié)合企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)進(jìn)行整體籌劃，提高企業(yè)的稅后凈利潤，保證企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。
第二、房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)，還要進(jìn)行必要的成本收益分析，做到稅收成本最小化，整體收益最大化，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行各方面的考慮，充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。例如本文中利用土地增值稅臨界點(diǎn)籌劃的案例，就需要綜合考慮各方面因素，使收益大于成本，否則，籌劃就失去了意義。
第三、我國稅法改革一直在穩(wěn)步前進(jìn)，稅收政策不斷完善，必須及時(shí)學(xué)習(xí)和熟悉稅法、相關(guān)條例和實(shí)施細(xì)則的具體內(nèi)容，做到與時(shí)俱進(jìn)，使稅收籌劃方案與稅收政策時(shí)刻保持一致。
房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多，除本文講到的營業(yè)稅和土地增值稅，房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅的籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)來說也是非常關(guān)鍵的，在這里就不過多闡述。通過本文分析可以知道，做好納稅籌劃工作是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的必修課，是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的有力保證，必須予以重視。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃土地增值稅所得稅
一、納稅籌劃及其內(nèi)容
納稅籌劃，是指通過對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。任何納稅籌劃行為產(chǎn)生的根本原因都是經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，即經(jīng)濟(jì)主體追求自身經(jīng)濟(jì)利益的最大化。納稅籌劃的內(nèi)容包括避稅、節(jié)稅、規(guī)避“稅收陷阱”、轉(zhuǎn)嫁籌劃和實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)五個(gè)方面。
1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個(gè)概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動(dòng)。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學(xué)者認(rèn)為這是對國家法律的蔑視，應(yīng)該一棍子打死。本文認(rèn)為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進(jìn)行認(rèn)真研究，并在法律條文形式上對法律予以認(rèn)可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別。對于納稅人的這種籌劃，稅務(wù)機(jī)關(guān)不應(yīng)該予以否定，更不應(yīng)該認(rèn)定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應(yīng)該是不斷地完善稅收法律規(guī)范，填補(bǔ)空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發(fā)生，也就是采取反避稅措施加以控制。
2、節(jié)稅。節(jié)稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點(diǎn)、免征額、減稅、免稅等一系列的優(yōu)惠政策和稅收懲罰等傾斜調(diào)控政策，通過對企業(yè)籌資、投資及經(jīng)營等活動(dòng)的巧妙安排，達(dá)到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達(dá)成共識(shí)，國家也從各方面給予了扶持。
3、規(guī)避“稅收陷阱”。規(guī)避“稅收陷阱”是指納稅人在經(jīng)營活動(dòng)中，要注意不要陷入稅收政策規(guī)定的一些被認(rèn)為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規(guī)定：兼營不同稅率的貨物或勞務(wù)，應(yīng)分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經(jīng)營活動(dòng)不進(jìn)行事前的納稅籌劃，就有可能掉進(jìn)國家設(shè)置的“納稅陷阱”，從而增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
4、稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃是指納稅人為達(dá)到減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)，通過對銷售商品的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。由于通過轉(zhuǎn)嫁籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)降低自身稅負(fù)的目標(biāo)，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。
5、涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。涉稅零風(fēng)險(xiǎn)是指納稅人生產(chǎn)經(jīng)營賬目清楚，納稅申報(bào)正確，稅款交納及時(shí)、足額，不出現(xiàn)任何稅收違法亂紀(jì)行為，或風(fēng)險(xiǎn)極小，可忽略不計(jì)的一種狀態(tài)。當(dāng)談及進(jìn)行納稅籌劃，一般人都認(rèn)為是指企業(yè)或個(gè)人運(yùn)用各種手段直接減輕自身稅收負(fù)擔(dān)的行為，其實(shí)這種認(rèn)識(shí)是相當(dāng)片面的。因?yàn)椋{稅人除了減輕稅收負(fù)擔(dān)之外，還存在不會(huì)直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現(xiàn)象，這也相當(dāng)于實(shí)現(xiàn)了一定的經(jīng)濟(jì)收益，這種狀態(tài)就是涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。本文認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)也是納稅籌劃的重要內(nèi)容。
二、納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的運(yùn)用
1、選擇合適的建房方式。大部分房地產(chǎn)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅，企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。
2、進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。
3、充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。
4、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的籌劃。合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，可節(jié)約2%的營業(yè)稅。
5、遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時(shí)間的方式來推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009]31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。
6、變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營業(yè)稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，也不再繳納營業(yè)稅，這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮采用先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以2億元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。
7、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法會(huì)造成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價(jià)格共計(jì)3100萬元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬元的價(jià)格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價(jià)格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 企業(yè)價(jià)值最大化
1 概述
2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)新的“國五條”，再次升級(jí)了房地產(chǎn)調(diào)控措施，既打擊了那些投機(jī)行為，又規(guī)范了房地產(chǎn)市場的運(yùn)作，隨著“營改增”的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)企業(yè)如何更好地生存值得思考。一直以來，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃都是企業(yè)獲取更多利潤的一種選擇，如何充分運(yùn)用稅收的各種政策以獲得稅收節(jié)約、提高企業(yè)利潤需要房地產(chǎn)企業(yè)加以分析和研究。
筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多、稅負(fù)重，不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等方面分別入手，充分利用國家各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，這樣不僅減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，而且能夠在一定程度上實(shí)現(xiàn)國家的宏觀調(diào)控，進(jìn)而發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和國家的“雙贏”。
2 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的納稅籌劃方法
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，整個(gè)運(yùn)營過程主要涉及兩個(gè)方面：開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)。在這兩個(gè)環(huán)節(jié)中，涉及的稅種主要是企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等。
2.1 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃方法
①適當(dāng)調(diào)節(jié)營業(yè)收入。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅申報(bào)前將預(yù)收賬款從營業(yè)收入中扣除，因?yàn)轭A(yù)收款不管是否確認(rèn)都需納稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)有閑置資金還可以將其作為投資和購買國債，獲得的投資收益和利息收入是免交企業(yè)所得稅的。
②將業(yè)務(wù)招待費(fèi)轉(zhuǎn)化為其他的費(fèi)用。稅法規(guī)定“企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)可以按其全部的60%扣除，但是不能超過營業(yè)收入的0.5%”，如果發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)超過限額，企業(yè)可以將超過的業(yè)務(wù)招待費(fèi)轉(zhuǎn)為會(huì)議費(fèi)，無需支出了還得納稅。
③公益捐贈(zèng)籌劃。首先，從捐贈(zèng)對象上看，企業(yè)應(yīng)優(yōu)先選擇那些可以全額扣除的捐贈(zèng)對象；其次，如果無法選擇捐贈(zèng)對象，可以捐贈(zèng)到紅十字會(huì)等公益組織中，在后期做好資金流向監(jiān)督。最后，如果超過了稅法規(guī)定的扣除比例時(shí)，可以將捐贈(zèng)分跨到兩個(gè)會(huì)計(jì)年度。
2.2 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法
①“臨界點(diǎn)”籌劃法。稅法規(guī)定“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，否則應(yīng)將其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅”。在制定商品房的銷售價(jià)格時(shí)不僅要考慮到市場、成本等因素，還要考慮到企業(yè)的土地增值稅，這樣在20%以內(nèi)可以扣除，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
②代建房方式籌劃法。代建房方式是指房地產(chǎn)企業(yè)受客戶的委托進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，完工后客戶給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的代建房屋報(bào)酬的行為。這樣的方式是不屬于繳納土地增值稅的情況的。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終用戶，可以采用代建房的方式進(jìn)行開發(fā)。
③合作建房方式籌劃法。稅法規(guī)定“對于一方出土地、一方出資金、雙方合作建房、建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅”。這樣在一定程度上減少了建房過程中企業(yè)投入資金而帶來的稅賦，同時(shí)延長企業(yè)的現(xiàn)金流，降低企業(yè)為獲取資金而進(jìn)行借貸所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
2.3 房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的納稅籌劃方法
對營業(yè)稅進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：對按政府規(guī)定價(jià)格出租的廉租房、房地產(chǎn)企業(yè)自建自用的房屋、企業(yè)用自己的廠房等向其他企業(yè)投資入股的，不征收營業(yè)稅。
房地產(chǎn)企業(yè)可實(shí)施以下措施：
①銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的是5%營業(yè)稅稅率，而房屋裝修適用3%的稅率。所以，如果客戶提出需要精裝修時(shí)，應(yīng)該與客戶分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同，裝修部分收入僅使用3%的稅率，減少了房屋在裝修上資金投入，同時(shí)降低稅負(fù)。
②如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的初期就能確定最終用戶，那么可以采用代建房的方式來進(jìn)行開發(fā)，這樣就會(huì)適用3%低稅率繳納營業(yè)稅。
2.4 房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)稅的納稅籌劃方法
房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，是對房產(chǎn)所有人征收的一種稅。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納，適用1.2%的稅率；從租計(jì)征以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，適用12%的稅率。如果企業(yè)出租房屋既要繳納營業(yè)稅，又要繳納房產(chǎn)稅，但如果將房屋作為企業(yè)的一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去或?qū)⑵鋵ν馔顿Y，則會(huì)減少稅費(fèi)。
3 萬科A納稅籌劃方案
3.1 公司基本情況及經(jīng)營稅負(fù)情況
萬科A股份有限公司目前是中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是被人們所熟知的具有代表性的地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)在深圳，2012年公司完成新開工面積890.1萬平方米，竣工面積1036.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額1934.2億元，營業(yè)收入1031.162億元，凈利潤156.63億元。
從下表可以看出，萬科A在2011年至2012年稅負(fù)率增加了3.83%，而進(jìn)行合理的納稅籌劃，可以盡可能避免以上情況的出現(xiàn)。
表3.1 公司經(jīng)營稅負(fù)情況
3.2 公司主要稅種納稅籌劃分析
3.2.1 萬科A所得稅的籌劃分析
下面將著重通過萬科A因?qū)ν饩栀?zèng)而享受的稅收優(yōu)惠政策來分析其所得稅的納稅籌劃情況：
2012年從1月到9月萬科公司通過“愛佑童心萬科專項(xiàng)基金”、“春天里行動(dòng)”、“社區(qū)故事：happy社區(qū)十年行”、“公益行動(dòng)”等項(xiàng)目對外捐贈(zèng)83588.02萬元。
2012年萬科A的年報(bào)顯示：概該年度的利潤總額為632228.56萬元。故公司捐贈(zèng)可享受的最大扣除額為75867.43萬元（632228.56×12%）。而萬科A在該年度的捐贈(zèng)總額為83588.02萬元，高于可享受的扣除額，還剩7720.59萬元不能扣除，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。
經(jīng)過納稅籌劃，可以將捐贈(zèng)的金額分為兩個(gè)會(huì)計(jì)年度，即將7720.59萬元作為下一年度的捐贈(zèng)金額，這樣不僅幫助到需要幫助的人，提高了企業(yè)形象，也降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
3.2.2 萬科A土地增值稅的籌劃分析
表3.2 萬科A土地增值稅的納稅情況
從上表可以看出萬科A在2012年土地增值稅和預(yù)繳土地增值稅都有很大幅度的增加，加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)的盈利。
目前萬科A欲建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為400萬元，開發(fā)土地的費(fèi)用為200萬元，新建房及配套設(shè)施的成本為980萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為100萬元，最終該批住宅以2410萬元的價(jià)格出售。根據(jù)稅法規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用，還可以加扣316萬元[（400+200+980）×20%]，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為20.7%[（2410-600-
980-100-316）÷（600+980+100+316）]，根據(jù)稅法的規(guī)定，應(yīng)該按30%的稅率繳納土地增值稅124萬元[（2410-
400-200-980-100-316）×30%]，企業(yè)稅后利潤為290萬元（2410-400-200-980-100-316-124）。
經(jīng)過納稅籌劃，將該批住宅的價(jià)格定為2390萬元，則該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為20%，根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為394萬元（2 390-400-200-980-100-316）。該納稅籌劃使企業(yè)減少稅收支出104萬元。經(jīng)過納稅籌劃萬科A減少稅收支出104萬元，稅后利潤增加了104萬元。
3.2.3 萬科A營業(yè)稅的籌劃分析
2012年萬科A在深圳開發(fā)了一棟寫字樓，對外銷售其中的5萬平方米，收取6000元/平方米，該價(jià)格包括裝修費(fèi)用，需要繳納營業(yè)稅及附加1650萬（30000×5.5%）。
經(jīng)過納稅籌劃后，將裝修費(fèi)從銷售收入中分解出來，由萬科A與客戶簽訂房屋銷售合同，銷售收入為25000萬，再由A下屬的裝修公司與客戶簽訂裝修合同，向客戶收取的裝修費(fèi)為5000萬元。假設(shè)該裝修公司代收此款項(xiàng)的手續(xù)費(fèi)收入為10%。那么企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加1390萬（25000×5.5%+5000×10%×3%），降低了企業(yè)稅負(fù)。
3.2.4 萬科A房產(chǎn)稅的籌劃分析
①萬科A在深圳市中心擁有一幢廠房，賬面余值為300萬。若出租，每月租金收入60萬，每年租金總額720萬，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅86.4萬（720×12%）。
經(jīng)過納稅籌劃將廠房承包出去，由承包人每月向其繳納60萬元的承包費(fèi)。籌劃后，萬科A每年應(yīng)繳房產(chǎn)稅變?yōu)榘捶课萦嘀档?.2%繳納，即應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅2.52萬（300×70%×1.2%），從中可以節(jié)稅83.88萬元。
②對普通房產(chǎn)可以將房屋對外投資。萬科A在深圳擁有一棟房產(chǎn)，其原值為2000萬元，如按房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)原值的扣除比例為30%。萬科A將它對外出租，應(yīng)交房產(chǎn)稅為48萬元（400×12%）。
經(jīng)過納稅籌劃分析后，萬科A將這一房產(chǎn)作價(jià)2000萬投資入股到企業(yè)甲，萬科A以房產(chǎn)投資入股，其房屋的所有權(quán)已發(fā)生變化，其應(yīng)交的房產(chǎn)稅應(yīng)由擁有房屋產(chǎn)權(quán)的甲繳納，并且投資獲得的利潤不用交營業(yè)稅金及附加和企業(yè)所得稅，所以萬科A在這一項(xiàng)目中的稅負(fù)為零。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其涉稅金額巨大，針對其的稅收政策既有共通性，又有行業(yè)特殊性，作為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)人員來說，必須首先綜合了解企業(yè)的各種情況，并在扎實(shí)的稅法基本功知識(shí)基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，認(rèn)真把好稅收籌劃關(guān)，在市場公平競爭原則的基礎(chǔ)上，從大處著眼，小處著手，去實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化目標(biāo)，并把企業(yè)的管理水平提高到了一個(gè)新的層次，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最優(yōu)化資源配置，在合法合情合規(guī)范圍內(nèi)創(chuàng)造企業(yè)的最小化稅費(fèi)支出，這將有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅，扣除項(xiàng)目
一、背景情況
房地產(chǎn)企業(yè)和其他的行業(yè)相比，具有投資金額大、過程復(fù)雜、稅種多、負(fù)擔(dān)重的特點(diǎn)。而通常企業(yè)利潤增長的方式有兩種，即提高收入和降低成本。然而，近年來中央出臺(tái)了一系列限制房價(jià)過快增長的宏觀調(diào)控政策，通過高房價(jià)來提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，正在變得越來越不現(xiàn)實(shí)。采取合理的土地增值稅收籌劃方法，合法的減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)成為企業(yè)提高自身競爭力的重要途徑。
就當(dāng)前現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃具有一定的必要性。首先，從房地產(chǎn)企業(yè)角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃可以提高自身納稅意識(shí)和企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅后利益最大化。再次，從國家宏觀調(diào)控的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃有助于稅收法律法規(guī)的完善，同時(shí)，也有利于加快稅收與相關(guān)法律、法規(guī)的相互協(xié)調(diào)與銜接，使我國法律成為一個(gè)相互協(xié)調(diào)的有機(jī)整體，促進(jìn)國家宏觀調(diào)控的順利進(jìn)行。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體方法
（一）規(guī)避土地增值稅的征收范圍
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的納稅人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。簡單說來，滿足土地增值稅的征稅范圍需注意以下三點(diǎn)：第一，國有土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍，即轉(zhuǎn)讓的土地是國家所有的話，不征收土地增值稅；第二，土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)要發(fā)生轉(zhuǎn)移，對未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的形為不征土地增值稅；第三，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)要取得收入，而這里的收入是指房地產(chǎn)要發(fā)生增值，對未發(fā)生增值的原價(jià)轉(zhuǎn)讓形為也是不征稅的。由此看來，房屋的法定繼承、出租、抵押，或是與其他單位進(jìn)行的代建房行為均不是土地增值稅的征稅形為。而房地產(chǎn)企業(yè)在其經(jīng)營活動(dòng)中若是可以采用代建房方式，為客戶定向開發(fā)房產(chǎn)，以收取一定量的勞務(wù)費(fèi)用方式取得收入的話，可以規(guī)避大額土地增值稅，將極大的降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
（二）增加土地增值額中的扣除項(xiàng)目
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額是計(jì)算土地增值稅的核心，因此，要計(jì)算土地增值額，首先必須確定扣除項(xiàng)目的金額。我國相關(guān)法律規(guī)定，計(jì)算土地增值稅所準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還特別適用其他規(guī)定：可以按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的總價(jià)加計(jì)扣除20%。根據(jù)國稅函[1995]110號(hào)文件和國稅函[2010]220號(hào)文件相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除可按兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，開發(fā)費(fèi)用按利息支出加上取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計(jì)；二是其他情況，則按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計(jì)。我國現(xiàn)行的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)這項(xiàng)法律條文，房地產(chǎn)企業(yè)可以比較兩種方法計(jì)算出的開發(fā)費(fèi)用，恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用相關(guān)規(guī)定，選擇其中數(shù)額較大的進(jìn)行計(jì)算，最終加大扣除項(xiàng)目額。
（三）利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策
《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項(xiàng)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。這里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足：1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2）單套建筑面積在120平方米以下；3）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。同時(shí)，各省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自行調(diào)整，但上浮比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。房地產(chǎn)開發(fā)商在建造普通住宅時(shí)，適當(dāng)把增值額控制在20%之內(nèi)，可獲得國家的免稅優(yōu)惠從而規(guī)避土地增值稅。
再者，條件允許的企業(yè)也可開展企業(yè)間的投資聯(lián)營活動(dòng)或者是進(jìn)行合作建房。根據(jù)財(cái)稅字[1995]048號(hào)規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的，投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅；而對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暫免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營方式的選擇時(shí)，應(yīng)切實(shí)根據(jù)國家的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，選擇有利的方式，盡可能達(dá)到不繳稅、少納稅的目的。
三、結(jié)語
國家出臺(tái)的一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，從一定程度上遏制了房價(jià)上漲的趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想通過高房價(jià)來提高利潤似乎空間不大，反之，降低企業(yè)的成本則成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加利潤，提高自身競爭力的重要手段。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種，在其應(yīng)納稅額中比重較大，甚至是略高于企業(yè)所得稅，因而，對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)的一大課題。在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，除了靈活運(yùn)用土地增值稅的納稅籌劃方法之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該培養(yǎng)自己的專業(yè)稅收籌劃人才咨詢專業(yè)稅收籌劃機(jī)構(gòu)，把稅收籌劃作為一種高層次的理財(cái)活動(dòng)。
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關(guān)鍵詞：增值稅稅制改革；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；納稅籌劃
一、增值稅稅制改革對房地產(chǎn)業(yè)的影響
（一）對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響
宏觀稅負(fù)是指稅收收入占GDP的比重大小，是反映一個(gè)國家稅負(fù)水平的重要指標(biāo)。2015至2018年我國宏觀稅負(fù)率呈逐年下降趨勢，平均宏觀稅負(fù)率為17.69%。2018年的宏觀稅負(fù)率為17.37%，同比下降0.08個(gè)百分點(diǎn)。相比較而言，房地產(chǎn)業(yè)宏觀稅負(fù)率在2015和2016年均處在39%以上的水平，這說明在“營改增”之前，房地產(chǎn)業(yè)面臨著較為沉重的稅負(fù)壓力。而自2017年下降到37.94%，2018年下降到37.51%，同比下降0.43個(gè)百分點(diǎn)，說明“營改增”政策的實(shí)施對房地產(chǎn)業(yè)的納稅起到了一定的減負(fù)效果，并且對降低我國整體稅負(fù)起著積極的作用（0.430.08）。另外中央在2019年4月1日再次調(diào)低1%的房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率（10%9%），從2019年上半年的數(shù)據(jù)可以看出房地產(chǎn)業(yè)宏觀稅負(fù)又有所降低。經(jīng)過對以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)及經(jīng)營狀況分析數(shù)據(jù)可知，稅制改革雖然在一定程度上緩解了稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)率仍然遠(yuǎn)高于國家整體的宏觀稅負(fù)，在稅制改革階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然存在不小的稅負(fù)壓力。
（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金收支的影響
從眼前的利益來看，可以直接影響到企業(yè)日常的現(xiàn)金收支。稅制改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響基本體現(xiàn)到了其各個(gè)項(xiàng)目上的投資情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為以接收建筑安裝服務(wù)為主要建設(shè)成本的行業(yè)，需采購大量的建筑材料及機(jī)械設(shè)備來開發(fā)工程項(xiàng)目?！盃I改增”三年多來的稅制改革，相關(guān)行業(yè)在稅目和稅率上都有不斷地變化和調(diào)整，由于采購和建安成本的進(jìn)項(xiàng)稅可以用于銷項(xiàng)稅額的抵扣，故很大程度上影響了企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流出。
（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤的影響
從長遠(yuǎn)的角度看上來看，可以很大程度地影響到企業(yè)整體的營業(yè)利潤。政府推行“營改增”政策并進(jìn)行多次的稅制改革的主要目的，是能夠使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本以及納稅負(fù)擔(dān)進(jìn)一步降低，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更大的利潤空間，積累充足的盈余資金，從而可以將這部分節(jié)流資本投入到企業(yè)其他的項(xiàng)目中去，來擴(kuò)充企業(yè)的發(fā)展項(xiàng)目。
二、納稅籌劃必要性分析
從國家角度上來講，納稅籌劃有利于整個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的增值稅稅收籌劃研究，可以逐漸構(gòu)建和充實(shí)增值稅稅收籌劃理論框架和體系，推動(dòng)國家稅收法律政策的優(yōu)化與完善，促使稅收籌劃理論日益走向成熟。另一方面是針對稅收監(jiān)管，通過有效地稅收籌劃，企業(yè)可以合理地降低稅負(fù)，自然會(huì)規(guī)避偷稅、逃稅的行為，對于國家的稅收也是一種保障。從企業(yè)角度上來講，現(xiàn)有大多數(shù)財(cái)務(wù)人員都擅長于賬務(wù)處理，對稅務(wù)的知識(shí)了解不夠全面，想要達(dá)到納稅人原所具備的專業(yè)水平還有一定的困難，因?yàn)樗麄兒茈y將財(cái)務(wù)、稅務(wù)、政策統(tǒng)一到一起去考慮納稅籌劃方案。通過指導(dǎo)納稅籌劃思路，可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納增值稅行為提供可靠的借鑒和指引，進(jìn)而規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)和會(huì)計(jì)核算能力，提高財(cái)務(wù)從業(yè)人員水平，從而降低納稅風(fēng)險(xiǎn)和營業(yè)成本，最終為企業(yè)創(chuàng)造出更大的價(jià)值。
三、納稅籌劃思路
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅納稅環(huán)節(jié)主要在開發(fā)建造和銷售環(huán)節(jié)，所以納稅籌劃也應(yīng)從上述這兩個(gè)方面著手。
（一）在開發(fā)建造環(huán)節(jié)多獲取進(jìn)項(xiàng)稅額
在房地產(chǎn)建造環(huán)節(jié)，企業(yè)首先考慮的是如何節(jié)約建筑成本以獲取更大的利潤空間。所以在建筑成本不變的情況下，應(yīng)將如何在建造環(huán)節(jié)多獲取進(jìn)項(xiàng)稅額作為籌劃的目標(biāo)。例如，在采購工程材料時(shí)，一般納稅人適用的增值稅稅率是13%，小規(guī)模納稅人適用的增值稅稅率是3%。所以在材料采購時(shí)，企業(yè)應(yīng)優(yōu)先選擇一般納稅人的企業(yè)購進(jìn)工程材料。再如，在選擇建造方式時(shí)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體的資金投入數(shù)額，權(quán)衡多方面的稅率，合理利用相關(guān)行業(yè)的特殊政策，比如采用清包工方式，將工程外包給建筑服務(wù)公司，房開企業(yè)只負(fù)責(zé)購買主要材料，這樣就可以多抵扣接受勞務(wù)所取得的進(jìn)項(xiàng)稅。
（二）與規(guī)模較大的企業(yè)合作，盡量開具增值稅專用發(fā)票
從進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的角度進(jìn)行來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購進(jìn)貨物或者接受勞務(wù)時(shí)，一定要盡可能取得正規(guī)的增值稅專用發(fā)票，才能在納稅環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的抵扣，所以企業(yè)應(yīng)盡可能和一般納稅人身份的供應(yīng)商、建筑企業(yè)、勞務(wù)派遣企業(yè)進(jìn)行合作。若合作方為小規(guī)模納稅人，則應(yīng)盡量要求其申請代開專用發(fā)票，以達(dá)到正常抵扣的要求。同時(shí)應(yīng)注意辨別專用發(fā)票的真?zhèn)?，為避免稅?fù)加重，一定要非常小心謹(jǐn)慎。
（三）加快銷售環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)型升級(jí)
目前在一二線城市，精裝修住房比例已經(jīng)達(dá)到新房成交總量的60%，并且該比例處于逐年上升的趨勢，這說明廣大的消費(fèi)者群體越來越青睞于購買精裝房。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)樣板房、精裝房的所有費(fèi)用無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本，進(jìn)項(xiàng)全部可以抵扣（建安、設(shè)計(jì)等成本均可納入抵扣項(xiàng)目），而裝修費(fèi)用在房產(chǎn)成本中所占比例非?？捎^。因此為吸引更多的消費(fèi)者同時(shí)拓寬進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣途徑，企業(yè)可以適當(dāng)擴(kuò)大精裝房的建設(shè)比例，逐漸發(fā)展成以精裝房作為主要房屋銷售類型的企業(yè)，成功轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而能夠進(jìn)一步提高企業(yè)的產(chǎn)業(yè)競爭力。
一、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)與稅負(fù)情況
1.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)。長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在推動(dòng)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了不可替代的重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)也因其經(jīng)營活動(dòng)及開產(chǎn)品的特殊性而具有一些不同于其他行業(yè)的鮮明特征。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，由于土地的購置和整體、房屋的開發(fā)和建設(shè)都需要大量資金的投入，而企業(yè)為了經(jīng)營活動(dòng)的連續(xù)性也不可能將企業(yè)所有資金投入一個(gè)項(xiàng)目之中。所以在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預(yù)付款項(xiàng)都是維持項(xiàng)目運(yùn)作的重要資金來源。所以房地產(chǎn)行業(yè)通常資金量投入量巨大，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿也往往較高。房地產(chǎn)行業(yè)還具有高經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的特性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資額度較大、投資周期較長，導(dǎo)致行業(yè)的投資回報(bào)流動(dòng)性相對較低。同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有鮮明的地域性，商品房的價(jià)值與其所處的地域、位置息息相關(guān)，幾時(shí)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量完全相同的產(chǎn)品也可能因位置的區(qū)別而導(dǎo)致價(jià)格大相徑庭。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應(yīng)市場，業(yè)務(wù)布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現(xiàn)存貨積壓、現(xiàn)金流斷裂的情況，從而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營危機(jī)。
2.房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)情況。長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國的整體稅收增長做出了巨大的貢獻(xiàn)。在過去的數(shù)十年里，房地產(chǎn)行業(yè)是我國所有行業(yè)中稅收增幅最快的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的納稅占國家總稅收比重也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地行業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重，可見我國的房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)還是偏重。除了房地產(chǎn)行業(yè)的納稅總額較高之外，房地產(chǎn)行業(yè)還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)流程上來看：在獲取土地階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價(jià)格的3%～5%，而耕地占用稅則根據(jù)區(qū)域的不同實(shí)行差別定額稅率。在開發(fā)建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)還因占用土地而交納城鎮(zhèn)土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售轉(zhuǎn)讓階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照不動(dòng)產(chǎn)交納5%的營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實(shí)行30%～60%的超率累進(jìn)稅率。在房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，企業(yè)還需要租金交納營業(yè)稅與房產(chǎn)稅。同時(shí)，企業(yè)還需要根據(jù)自身的銷售狀況按季度預(yù)交企業(yè)所得稅，在年度終了后進(jìn)行匯繳清算。由此可見，我國的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅種較多，需要承擔(dān)的納稅義務(wù)較重。根據(jù)測算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)通常會(huì)達(dá)到商品房成本的30%～40%。另外，根據(jù)我國的“營改增”總體規(guī)劃，房地產(chǎn)行業(yè)將于2015年前完成營改增的改革，屆時(shí)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)短期內(nèi)進(jìn)一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化是個(gè)值得要研究的重要問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方法
1.企業(yè)融資的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿往往較高，擁有大量的負(fù)債。因此如何選擇企業(yè)融資及財(cái)務(wù)費(fèi)用處理方式而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的稅負(fù)最小化是的企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問題。房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得借款用于一般運(yùn)營時(shí)，借款的利息費(fèi)用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時(shí)，則計(jì)入開發(fā)成本。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的收入結(jié)轉(zhuǎn)的特殊性會(huì)通常使企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)績產(chǎn)生波動(dòng)，當(dāng)企業(yè)的業(yè)績?yōu)樘潛p時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將借款的財(cái)務(wù)費(fèi)用資本化，應(yīng)變在后續(xù)會(huì)計(jì)期間進(jìn)行攤銷;當(dāng)企業(yè)取得正的業(yè)績時(shí)，應(yīng)當(dāng)將借款的財(cái)務(wù)費(fèi)用盡量費(fèi)用化，從而減少當(dāng)期的應(yīng)納稅額。
另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)控制取得融資成本的限額及加強(qiáng)企業(yè)的融資管理，盡量避免企業(yè)產(chǎn)生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。
資本市場是房地產(chǎn)企業(yè)取得資金的重要渠道之一，但企業(yè)通過股權(quán)融資的資金成本通常較高，同時(shí)股息分紅也能在企業(yè)的稅前扣除。所以，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)重視通過發(fā)行債券來融資，一方面?zhèn)谫Y特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面?zhèn)睦①M(fèi)用也可以有抵稅的效果，從而降低企業(yè)的整體稅負(fù)。
2.產(chǎn)品銷售的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)的商品房等產(chǎn)品屬于高價(jià)值商品，在銷售時(shí)會(huì)產(chǎn)生較高的稅負(fù)。我國的稅法規(guī)定通過直接銷售或預(yù)收等方式銷售商品房都是在銷售時(shí)征收營業(yè)稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過分期付款的方式銷售房地產(chǎn)，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項(xiàng)目的銷售方式可以調(diào)節(jié)企業(yè)稅負(fù)之外，企業(yè)還可以通過調(diào)節(jié)開發(fā)項(xiàng)目的銷售結(jié)算方式來降低企業(yè)的整體稅負(fù)。由于我國的土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)型，當(dāng)商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導(dǎo)致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項(xiàng)目的銷售結(jié)算方式往往可以降低企業(yè)的土地增值稅整體稅負(fù)。例如某房地產(chǎn)公司有兩個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)項(xiàng)目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個(gè)項(xiàng)目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為27萬元，兩項(xiàng)目合計(jì)土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個(gè)項(xiàng)目合并銷售結(jié)算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應(yīng)繳納稅額為38萬元。因此，該企業(yè)可以通過合理的合并項(xiàng)目銷售結(jié)算，從而降低企業(yè)的整體土地增值稅稅負(fù)。另外，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)裝修的商品房時(shí)，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營業(yè)稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產(chǎn)企業(yè)通過繳納少量營業(yè)稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業(yè)的整體稅負(fù)。
3.組織架構(gòu)的稅收籌劃。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在各地進(jìn)行擴(kuò)張成立分子公司已成為企業(yè)發(fā)展的通常模式。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的發(fā)展就為其成立集團(tuán)公司提供了基礎(chǔ)，而企業(yè)成立集團(tuán)公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業(yè)進(jìn)行納稅的最終目的是要降低其整體稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，而集團(tuán)公司可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行主營業(yè)務(wù)分割和調(diào)整，可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的適用稅率高低進(jìn)行合理的關(guān)聯(lián)交易。例如集團(tuán)的核心控股公司往往設(shè)立在高新區(qū)而享受了15%的所得稅率，則集團(tuán)公司可以通過合理的手段調(diào)整業(yè)務(wù)和轉(zhuǎn)移利潤至其中，從而降低了稅負(fù)。另外，集團(tuán)公司在進(jìn)行擴(kuò)張時(shí)可以根據(jù)分公司和子公司的適用稅收規(guī)定不同，分別對兩種方案的稅負(fù)進(jìn)行測算，從而選擇最有利于集團(tuán)的方案。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃需要注意的問題
1.納稅籌劃應(yīng)該從整體布局。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜，納稅環(huán)節(jié)也較多，因此企業(yè)的納稅籌劃必須從企業(yè)的整體經(jīng)營的角度出發(fā)。從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地的獲取和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等等環(huán)節(jié)上嚴(yán)格把控，按照企業(yè)的整體稅后利益最大化籌劃設(shè)計(jì)，而不能僅僅考慮項(xiàng)目建設(shè)的某一環(huán)節(jié)的稅負(fù)最低。例如企業(yè)在拿地之后的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就應(yīng)當(dāng)考慮到其預(yù)計(jì)開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)問題，若開發(fā)建設(shè)大戶型住宅等高端產(chǎn)品則不能享受到國家的標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優(yōu)惠。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃是與其經(jīng)營計(jì)劃和整個(gè)開發(fā)流程都息息相關(guān)的，并不能片面、獨(dú)立地看待。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；稅務(wù)籌劃；注意問題
一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)稅務(wù)籌劃的迫切性
（一）房地產(chǎn)調(diào)控中稅收政策逐步取代行政直接干預(yù)的趨勢
在2012年1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會(huì)議上，國務(wù)院總理明確提出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。這說明遏制投機(jī)、投資已經(jīng)成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關(guān)政策措施”意味著將會(huì)出臺(tái)更具市場引導(dǎo)性的長期政策來取代短期的行政直接干預(yù)。行政干預(yù)色彩濃厚的政策逐漸會(huì)被相應(yīng)的稅收政策所取代。
（二）嚴(yán)厲調(diào)控措施下房地產(chǎn)企業(yè)告別暴利時(shí)代
史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了凈利潤下降、資產(chǎn)負(fù)債率上升、行業(yè)分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業(yè)績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實(shí)現(xiàn)凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點(diǎn)。有近半數(shù)房企凈利潤負(fù)增長。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。部分多元化的企業(yè)開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)開始推出市場。
（三）稅收是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分
在2010年房地產(chǎn)調(diào)控以前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產(chǎn)調(diào)控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。在可以預(yù)見的將來，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)只會(huì)不降反升，這將會(huì)進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨如此嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施且稅收機(jī)將會(huì)長期化的情況下，進(jìn)行系統(tǒng)的全面的稅務(wù)籌劃，降低納稅負(fù)擔(dān)，增加利潤十分重要且非常迫切。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的稅收政策。土地增值稅計(jì)算公式是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項(xiàng)目和降低稅率。
1.利用臨界點(diǎn)合理確定銷售價(jià)格。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價(jià)過高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因?yàn)橥恋卦鲋刀惒捎盟募?jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，當(dāng)售價(jià)位于臨界點(diǎn)附近時(shí)，售價(jià)很小幅度的提高可能會(huì)導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價(jià)很小幅度的降低可能會(huì)給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價(jià)格，盡量使銷售價(jià)格略低于臨界點(diǎn)，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)可能會(huì)有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計(jì)算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時(shí)，企業(yè)可以利用廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、公關(guān)費(fèi)用等項(xiàng)目，增加企業(yè)的可扣除項(xiàng)目，規(guī)避對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的限制。而且此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營業(yè)稅的。
3.增加扣除項(xiàng)目。增加扣除項(xiàng)目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于20%時(shí)，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進(jìn)行扣除時(shí)往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)進(jìn)行開發(fā)費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤。
（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)
我國房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個(gè)別城市試點(diǎn)開始。我國房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點(diǎn)在于分解租金收入、變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租金收入進(jìn)行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等附加收入進(jìn)行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。
2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪?。房地產(chǎn)進(jìn)行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。
3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進(jìn)行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，還有城市維護(hù)建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進(jìn)行聯(lián)營，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項(xiàng)成本費(fèi)用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時(shí)機(jī)性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運(yùn)用各種方式進(jìn)行納稅籌劃。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個(gè)問題
（一）設(shè)立專門的納稅籌劃部門
相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實(shí)被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時(shí)代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。
（二）全程全方位的進(jìn)行納稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個(gè)過程中進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點(diǎn)和設(shè)立形式。在項(xiàng)目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項(xiàng)目。在商品銷售階段，合理定價(jià)、以出租取代銷售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個(gè)過程中，進(jìn)行全方位全程的稅務(wù)籌劃。
（三）時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)的變化
目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個(gè)部門不斷出臺(tái)關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)，稅收政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。
四、結(jié)束語
在長達(dá)兩年甚至持續(xù)更長時(shí)間的國家宏觀調(diào)控中，國家明確要抑制房價(jià)過快增長。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長帶來的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說是一個(gè)比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)和不重視造成的資源浪費(fèi)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門，時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時(shí)作出調(diào)整，進(jìn)行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。
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