時(shí)間：2023-09-03 14:57:34
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總流程的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；組織設(shè)計(jì)；組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
中圖分類(lèi)號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)是視創(chuàng)新為生命的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)邁入全方位創(chuàng)新的時(shí)代，組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的重要體現(xiàn)。良好的組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)最重要的資源，它可以有效降低交易成本、信息溝通成本，使企業(yè)家得到最公平、最有效的回報(bào)，并促使企業(yè)不斷提高其核心競(jìng)爭(zhēng)力和保持可持續(xù)發(fā)展。鑒于此，根據(jù)組織管理理論和實(shí)踐研究成果，結(jié)合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，針對(duì)性地進(jìn)行組織管理問(wèn)題研究，建立適應(yīng)企業(yè)實(shí)際情況的組織結(jié)構(gòu)
模式，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)健康發(fā)展意義重大。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織管理常見(jiàn)的問(wèn)題
識(shí)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織管理中存在的主要問(wèn)題，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)研究的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，組織管理的水平普遍較低，企業(yè)普遍存在組織結(jié)構(gòu)層次、部門(mén)設(shè)置不合理，職能定位不清，集、分權(quán)不合理，組織流程繁雜或破碎等問(wèn)題，歸結(jié)起來(lái)問(wèn)題主要分為三類(lèi)，即結(jié)構(gòu)問(wèn)題、職能問(wèn)題和流程問(wèn)題。
結(jié)構(gòu)問(wèn)題主要指結(jié)構(gòu)層次過(guò)于單一、決策層龐大、部門(mén)設(shè)置不合理等；在職能定位方面，主要存在著集、分權(quán)不合理，橫向結(jié)構(gòu)交叉重合，職能定義不清等問(wèn)題；工作分配不符合流程，組織流程繁雜，流程缺乏評(píng)審程序則屬于流程方面的問(wèn)題。除了上述三個(gè)方面的問(wèn)題外，還存在一些其他管理問(wèn)題，如基礎(chǔ)管理薄弱，員工素質(zhì)較低，管理僅僅局限于技術(shù)層面的管理，業(yè)務(wù)部門(mén)沒(méi)有很好地發(fā)揮教練員的甲方角色，還僅僅停留在現(xiàn)場(chǎng)施工管理的承包商的角色；營(yíng)銷(xiāo)策劃部、銷(xiāo)售部、客戶(hù)服務(wù)部等相關(guān)部門(mén)的接口關(guān)系不清晰；企業(yè)無(wú)系統(tǒng)的信息管理規(guī)定，信息化管理程度較低等。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織設(shè)計(jì)總思路
組織設(shè)計(jì)是一個(gè)系統(tǒng)工程，它必須結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際，針對(duì)企業(yè)組織管理存在的問(wèn)題，從總體上進(jìn)行系統(tǒng)縝密的全過(guò)程分析。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的組織設(shè)計(jì)中，應(yīng)提倡建立以流程為中心、以顧客為導(dǎo)向的理念。在進(jìn)行組織設(shè)計(jì)之前，首先分析企業(yè)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程與工作內(nèi)容，然后考慮組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案。同時(shí)，在組織設(shè)計(jì)中，要時(shí)刻考慮顧客的需求，讓顧客在和企業(yè)進(jìn)行各項(xiàng)業(yè)務(wù)的交往過(guò)程中感到快捷方便。一般而言，組織設(shè)計(jì)包括組織目標(biāo)分析、流程分析、職能分析、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、崗位設(shè)計(jì)、管理規(guī)范設(shè)計(jì)、運(yùn)行制度設(shè)計(jì)等主要環(huán)節(jié)，如圖1所示。（圖1）
組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是組織設(shè)計(jì)中體現(xiàn)成果的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)之一。由圖1可知，組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是在組織模塊設(shè)計(jì)之后，對(duì)各組織部門(mén)應(yīng)當(dāng)如何組織在一起，形成何種結(jié)構(gòu)形式，以及部門(mén)之間的關(guān)系如何等問(wèn)題進(jìn)行解決的過(guò)程。組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的一般步驟包括組織結(jié)構(gòu)選型、確定項(xiàng)目管理層次和管理跨度、形成組織結(jié)構(gòu)圖，如圖2所示。（圖2）
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織管理存在的問(wèn)題與其組織設(shè)計(jì)缺乏規(guī)范、科學(xué)、適應(yīng)性是分不開(kāi)的。近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)保持持續(xù)快速發(fā)展，許多企業(yè)在發(fā)展初期生搬硬套的組織結(jié)構(gòu)已在很大程度上不能滿(mǎn)足企業(yè)壯大后日新月異的變化需求，新的合理化組織設(shè)計(jì)是形勢(shì)所趨。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建議
（一）關(guān)于組織結(jié)構(gòu)選型的建議。企業(yè)的結(jié)構(gòu)形式與其發(fā)展規(guī)模關(guān)聯(lián)很大。總體而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)存組織結(jié)構(gòu)不外乎以下四種：U型組織結(jié)構(gòu)（職能制）、M型組織結(jié)構(gòu)（事業(yè)部制）、矩陣式組織結(jié)構(gòu)和H型組織結(jié)構(gòu)（子公司制）。職能制或叫部門(mén)制，根據(jù)其組織形式的差別又可分為直線(xiàn)型部門(mén)制、總監(jiān)部門(mén)制、職能型部門(mén)制、直線(xiàn)職能型部門(mén)制。一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)選型可參照表1實(shí)施。上述組織結(jié)構(gòu)形式中，總監(jiān)部門(mén)制是當(dāng)前中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展后實(shí)施組織變革時(shí)最常選用的，一般也是最適合的。總監(jiān)部門(mén)制是指總經(jīng)理和部門(mén)經(jīng)理之間增加“中心”層次，中心負(fù)責(zé)人稱(chēng)為“總監(jiān)”，一般可設(shè)置財(cái)務(wù)總監(jiān)、行政總監(jiān)、營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)、研發(fā)設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程總監(jiān)等，各總監(jiān)直接向總經(jīng)理負(fù)責(zé)，級(jí)別相當(dāng)于公司副總經(jīng)理。（表1）
當(dāng)前專(zhuān)業(yè)管理公司的發(fā)展空間越來(lái)越大，并且也逐步得到開(kāi)發(fā)商以及社會(huì)的認(rèn)可。從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)逐漸回歸自己的發(fā)展本色，專(zhuān)心于選擇決策和投資控制，從而擔(dān)當(dāng)起資源整合與優(yōu)化運(yùn)作的正統(tǒng)角色。因此，未來(lái)估計(jì)一些大型企業(yè)會(huì)選擇專(zhuān)業(yè)管理公司制的組織模式，這會(huì)對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置產(chǎn)生重大影響。
（二）關(guān)于決策層次的建議。一般而言，決定企業(yè)發(fā)展方向的重大決策、經(jīng)營(yíng)政策由高層集權(quán)管理，技術(shù)問(wèn)題、專(zhuān)業(yè)問(wèn)題、客戶(hù)問(wèn)題由一線(xiàn)專(zhuān)業(yè)人員或基層管理人員在現(xiàn)場(chǎng)做出反應(yīng)。高級(jí)經(jīng)營(yíng)決策由公司CEO決策，采用管理委員會(huì)議形式進(jìn)行，參會(huì)人員為總經(jīng)理、決策委員會(huì)成員、與相關(guān)決策問(wèn)題有重大聯(lián)系的職能中心總監(jiān)及外部專(zhuān)家；一般經(jīng)營(yíng)決策由公司總經(jīng)理或總經(jīng)理授權(quán)的職能中心總監(jiān)或其他高管人員決策，采用部門(mén)經(jīng)理會(huì)形式進(jìn)行；對(duì)于一般業(yè)務(wù)決策，職能中心內(nèi)部事務(wù)由中心總監(jiān)負(fù)責(zé)，部門(mén)經(jīng)理在授權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)相關(guān)事務(wù)。
（三）關(guān)于管理組織主框架的建議。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的核心環(huán)節(jié)確定管理組織的主框架。市場(chǎng)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)應(yīng)以房地產(chǎn)與建筑技術(shù)為核心，具體工作可實(shí)行課題制；生產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)以施工技術(shù)、工程質(zhì)量和進(jìn)度管理為核心，實(shí)行項(xiàng)目制；投資管理環(huán)節(jié)應(yīng)以計(jì)劃監(jiān)督、成本控制、資金結(jié)算管理為核心；銷(xiāo)售環(huán)節(jié)以銷(xiāo)售執(zhí)行為核心，可以借鑒專(zhuān)業(yè)管理公司形式；運(yùn)營(yíng)支持工作以人力資源管理、工作質(zhì)量管理、日常辦公服務(wù)為核心。
（四）關(guān)于組織結(jié)構(gòu)圖的建議。針對(duì)中小企業(yè)的部門(mén)制組織結(jié)構(gòu)（直線(xiàn)型或直線(xiàn)職能型），主要關(guān)注點(diǎn)是組織部門(mén)設(shè)置的合理性，部門(mén)的數(shù)量不宜過(guò)多，也不宜過(guò)少，如圖3。圖3中，總經(jīng)理之下可設(shè)置若干副總（含總工），分別協(xié)助總經(jīng)理分管生產(chǎn)、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)和行政人事等；虛線(xiàn)表示可根據(jù)需要設(shè)置項(xiàng)目部。（圖3）
針對(duì)在本地從事開(kāi)發(fā)的中型及中大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，采用總監(jiān)制組織結(jié)構(gòu)模式。采用基于“模塊化整合”的方式劃分工作流程，將整個(gè)開(kāi)發(fā)流程劃分為市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)管理、銷(xiāo)售管理三大模塊，將有關(guān)資金管理方面的工作整合成投資管理模塊，行政、人力資源管理等整合成運(yùn)營(yíng)支持模塊。此時(shí)，房地產(chǎn)基本組織結(jié)構(gòu)是由市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中心、生產(chǎn)管理中心、銷(xiāo)售管理中心、資金管理中心、運(yùn)營(yíng)管理中心等五個(gè)中心構(gòu)成，如圖4所示。（圖4）
針對(duì)主要在本地實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的大型企業(yè)，除了實(shí)施設(shè)有項(xiàng)目部的總監(jiān)制組織形式外，矩陣制仍是可選擇的適宜形式；而針對(duì)為數(shù)不多的多區(qū)域開(kāi)發(fā)的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，子公司制或事業(yè)部制應(yīng)該是考慮的方向。由于大型企業(yè)數(shù)量少，業(yè)務(wù)領(lǐng)域差別大，組織管理個(gè)性強(qiáng)，本文就不再給出具體的組織結(jié)構(gòu)圖。
（五）關(guān)于組織結(jié)構(gòu)調(diào)整與完善的建議。精簡(jiǎn)、集約開(kāi)發(fā)流程，注重管理集成化，尋求更合理的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)鏈條；根據(jù)企業(yè)實(shí)際盡可能地進(jìn)行扁平化管理，其作用在于提高工作效率，較少環(huán)節(jié)信息流失和交流成本；揚(yáng)長(zhǎng)避短，集中精力做自己的強(qiáng)項(xiàng)，部分開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)外包或借助外界力量，以將精力、財(cái)力放在經(jīng)營(yíng)決策上，從而更快捷地適應(yīng)市場(chǎng)變化，在競(jìng)爭(zhēng)中取得成功；加強(qiáng)市場(chǎng)研發(fā)環(huán)節(jié)，強(qiáng)化企業(yè)的市場(chǎng)化導(dǎo)向和成本控制意識(shí)；建立并尊重規(guī)范的體系化管理，加強(qiáng)信息技術(shù)在組織管理中的作用。
五、結(jié)語(yǔ)
組織設(shè)計(jì)沒(méi)有最好，只有最合適。以上針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)提出的建議，旨在為其組織設(shè)計(jì)與優(yōu)化提供借鑒和指導(dǎo)，而并非制定一成不變的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)榻M織設(shè)計(jì)的過(guò)程實(shí)質(zhì)上是一個(gè)組織變革的過(guò)程，它是把企業(yè)的任務(wù)、流程、權(quán)利和責(zé)任進(jìn)行有效組合和協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場(chǎng)和客戶(hù)群的變化，不斷進(jìn)行優(yōu)化和變革，以達(dá)到大幅度提高企業(yè)的運(yùn)行效率和經(jīng)濟(jì)效率的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)各自發(fā)展和變革的需求實(shí)際，采納上述相應(yīng)建議，建立良好的組織，實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)化流程、降低成本、培養(yǎng)人才、提高效率的目標(biāo)。
（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
[1]高新華.如何進(jìn)行企業(yè)組織設(shè)計(jì)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2004.
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兩年以上工作經(jīng)驗(yàn) | 女| 25歲（1986年9月10日）
居住地：深圳
電 話(huà)：138********（手機(jī)）
E-mail：
最近工作 [2 年4個(gè)月]
公 司：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
行 業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
職 位：營(yíng)銷(xiāo)主管
最高學(xué)歷
學(xué) 歷：本科
專(zhuān) 業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理
學(xué) 校：深圳大學(xué)
自我評(píng)價(jià)
為人處事認(rèn)真踏實(shí)，有很強(qiáng)的責(zé)任心；有團(tuán)隊(duì)合作精神，有激情，有較強(qiáng)的組織與溝通能力；有一線(xiàn)施工現(xiàn)場(chǎng)工作經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)海外大型項(xiàng)目的預(yù)算及成本管控工作，積累了豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。
求職意向
到崗時(shí)間： 一個(gè)月內(nèi)
工作性質(zhì)： 全職
希望行業(yè)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
目標(biāo)地點(diǎn)： 深圳
期望月薪： 面議/月
目標(biāo)職能： 部門(mén)主管
工作經(jīng)驗(yàn)
2009/8—至今：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司[ 2年4個(gè)月]
所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
營(yíng)銷(xiāo)部 營(yíng)銷(xiāo)主管
1.在《XX別苑》項(xiàng)目擔(dān)任營(yíng)銷(xiāo)主管工作，主要負(fù)責(zé)：
2.案場(chǎng)管理，保證案場(chǎng)流程規(guī)范，監(jiān)督案場(chǎng)制度的執(zhí)行，負(fù)責(zé)幫助銷(xiāo)售人員解決銷(xiāo)售過(guò)程中的各種疑難問(wèn)題；
3.負(fù)責(zé)人員招聘、確定崗位分配及管理；
4.組織銷(xiāo)售人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，銷(xiāo)售資料、說(shuō)辭的匯總、整合、制定；
5.參與定期營(yíng)銷(xiāo)方案的制定、參與產(chǎn)品定價(jià)方案的討論、制定；
6.負(fù)責(zé)銷(xiāo)售人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)（接待流程、簽約流程、合同制定、按揭手續(xù)、入住流程、房產(chǎn)證下發(fā)手續(xù)等）負(fù)責(zé)銷(xiāo)售人員考核工作；
7.負(fù)責(zé)成交、交款、催款工作的統(tǒng)計(jì)，與各有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)相關(guān)工作，制作報(bào)表；
8.所帶團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名“月冠軍”，“年冠軍”，XX年下半年成交金額占總成交額的70%，超額完成銷(xiāo)售任務(wù)。
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2008/7--2009 /7：XX物業(yè)有限公司 [ 1年]
所屬行業(yè)： 物業(yè)管理/商業(yè)中心
商業(yè)物業(yè)管理（客戶(hù)服務(wù)、行政管理） 物業(yè)管理經(jīng)理/主管
1、負(fù)責(zé)商鋪的日常管理、協(xié)調(diào)處理投訴及安排協(xié)調(diào)維修工作；
2、協(xié)助開(kāi)發(fā)商商業(yè)管理部門(mén)對(duì)業(yè)主、包租商鋪、租賃商戶(hù)的梳理管理工作；
3、協(xié)助開(kāi)發(fā)商商業(yè)管理部門(mén)操作商鋪招商工作；
4、協(xié)調(diào)商務(wù)區(qū)對(duì)于商業(yè)街及商業(yè)綜合體的行政管理規(guī)范；
5、參與協(xié)調(diào)和執(zhí)行各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的參觀及考察工作；
6、監(jiān)管小區(qū)會(huì)所工作。
教育經(jīng)歷
2004/9--2008 /7 深圳大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 本科
證 書(shū)
2007/7 國(guó)家注冊(cè)二級(jí)建造師
2007/6 國(guó)家造價(jià)員資格證
2006/12 大學(xué)英語(yǔ)六級(jí)
2005/12 大學(xué)英語(yǔ)四級(jí)
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；設(shè)計(jì)管理；界面管理
1. 引言
隨著競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了滿(mǎn)足自身發(fā)展和客戶(hù)不斷增長(zhǎng)的需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間及其與上下游企業(yè)間戰(zhàn)略合作逐漸增多，組織間合作形式也呈現(xiàn)多元化發(fā)展的趨勢(shì)；房地產(chǎn)企業(yè)也增加了對(duì)境外設(shè)計(jì)單位的引入，境內(nèi)外設(shè)計(jì)單位協(xié)調(diào)配合工作量逐漸加大；商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)理念和實(shí)踐不斷興起，房地產(chǎn)產(chǎn)品也出現(xiàn)了多樣化轉(zhuǎn)變，設(shè)計(jì)工作的系統(tǒng)性和科技含量不斷提高。這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作變得前所未有的復(fù)雜化和系統(tǒng)化，由信息因素、目標(biāo)差異、文化差異及專(zhuān)業(yè)分工不同造成的設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的矛盾沖突日益凸顯，因而梳理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)管理各階段各參與方關(guān)系，清晰地劃分出各方責(zé)權(quán)利的界面，并對(duì)界面矛盾加以合理引導(dǎo)和管理是十分必要的。
2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)界面管理及其特征
2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)界面管理
界面一詞最早出現(xiàn)于工程領(lǐng)域，用于描述機(jī)械、設(shè)備加工過(guò)程中所形成的接觸表面。界面這一概念較好地描述了各模塊、各要素之間的連接狀態(tài)，因此逐漸被引入組織管理的范疇，管理中的界面是指為完成某一任務(wù)或解決某一問(wèn)題所涉及的企業(yè)之間、各職能部門(mén)之間、各成員之間，或各種程序、流程、結(jié)構(gòu)之間信息、物質(zhì)、能量等要素的交流、溝通狀態(tài)[1]。界面管理就是設(shè)計(jì)并保持一種良好的界面環(huán)境，使得跨界面的交流、協(xié)調(diào)、合作能夠有效進(jìn)行。其中，界面環(huán)境由信息交流途徑、作業(yè)銜接條件、促進(jìn)合作的規(guī)則和制度等要素構(gòu)成。
設(shè)計(jì)過(guò)程是一個(gè)資源整合的過(guò)程，各參與方之間信息、物質(zhì)、能量的流動(dòng)普遍存在，同時(shí)由于設(shè)計(jì)過(guò)程各方信息粘滯、文化制度差異等問(wèn)題的存在，也就造成了設(shè)計(jì)界面及其矛盾和沖突的普遍存在性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)界面管理是指在設(shè)計(jì)的各階段識(shí)別參與企業(yè)之間、企業(yè)內(nèi)各組織部門(mén)之間及部門(mén)成員之間在信息、物資、財(cái)務(wù)等要素的交互狀態(tài)，合理設(shè)計(jì)劃分界面，保持良好的界面環(huán)境，解決界面雙方（或多方）在專(zhuān)業(yè)分工與協(xié)調(diào)之間的矛盾，使得跨界面的交流、協(xié)調(diào)、合作能夠協(xié)調(diào)有序地進(jìn)行，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)管理能力，促進(jìn)其戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)界面管理特征
（1）復(fù)雜性。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)界面管理的復(fù)雜性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。其一，設(shè)計(jì)階段的參與者趨向于來(lái)自各個(gè)不同的公司，這導(dǎo)致了過(guò)程中組織方面的高度復(fù)雜性以及這種復(fù)雜性不斷增加的趨勢(shì)[2]。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)界面管理不僅包含對(duì)房企、設(shè)計(jì)院、施工單位之間的企業(yè)間界面的管理，還包含與環(huán)評(píng)單位、國(guó)土資源局等政府部門(mén)之間界面的管理，各參與方的組織結(jié)構(gòu)與要素流動(dòng)方式存在較大差異，使得其彼此間界面管理較一般的企業(yè)間界面管理和企業(yè)內(nèi)部界面管理復(fù)雜得多。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)項(xiàng)目具有一次性和動(dòng)態(tài)性的，進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)界面管理的復(fù)雜性。
（2）網(wǎng)絡(luò)性。從系統(tǒng)論的觀點(diǎn)來(lái)看，設(shè)計(jì)過(guò)程是將對(duì)于各模塊和部件開(kāi)發(fā)做出貢獻(xiàn)的所有參與者們?cè)谙到y(tǒng)層次上結(jié)合到一起，并確保價(jià)值鏈從開(kāi)始到結(jié)束不斷裂，基于設(shè)計(jì)全過(guò)程價(jià)值鏈形成了界面群[3]；從組織論的觀點(diǎn)來(lái)看，在企業(yè)組織結(jié)構(gòu)上存在橫向或縱向的組織界面，為了維護(hù)整條價(jià)值鏈形成了基于整合設(shè)計(jì)全過(guò)程價(jià)值鏈的界面群。兩類(lèi)界面相互交錯(cuò)，形成了一個(gè)有機(jī)的界面網(wǎng)絡(luò)，使得房地開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)界面網(wǎng)絡(luò)性凸顯。
（3）信息依賴(lài)性。設(shè)計(jì)項(xiàng)目的實(shí)施與管理的過(guò)程本質(zhì)上是一個(gè)信息生產(chǎn)、、共享、運(yùn)用、創(chuàng)新的過(guò)程，設(shè)計(jì)界面管理的重點(diǎn)是知識(shí)信息管理，使項(xiàng)目各方信息互通，是基于信息的管理。然而由于設(shè)計(jì)過(guò)程中個(gè)參與方處于不同的組織和部門(mén)，造成了各方間信息的不對(duì)稱(chēng)性，在信息交互和溝通中又存在信息粘滯，給界面管理造成了極大地障礙。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)界面管理具有信息依賴(lài)性，并且其網(wǎng)絡(luò)性加大了這種依賴(lài)性。
3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)界面形成動(dòng)因分析
3.1 信息因素
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中存在大量的信息交互，使得各參與方時(shí)刻處于龐雜的信息中。然而各參與方通常對(duì)自身核心能力領(lǐng)域的信息較為關(guān)注，對(duì)于其他領(lǐng)域的信息缺乏了解的主動(dòng)性和愿望，造成流程化的設(shè)計(jì)信息滯留在信息源周?chē)纬尚畔⒄硿?。信息粘滯的產(chǎn)生造成了信息溝通渠道受阻，相應(yīng)的決策點(diǎn)決策信息不全面，從而對(duì)界面雙方關(guān)系及整合界面的工作早成影響，形成界面矛盾。
3.2 專(zhuān)業(yè)差異
隨著科技的進(jìn)步設(shè)計(jì)工作的復(fù)雜性大幅度增加，完成設(shè)計(jì)工作所需要的技能也越來(lái)越多，設(shè)計(jì)過(guò)程中的專(zhuān)業(yè)化分工也就逐漸加劇。在不同企業(yè)之間存在著業(yè)務(wù)范圍與核心能力的差異，在同一企業(yè)內(nèi)不同部門(mén)間存在專(zhuān)業(yè)性的差異。因此，各參與方在合作過(guò)程中對(duì)要素整合、資源分配等問(wèn)題進(jìn)行處理都會(huì)基于自身專(zhuān)業(yè)知識(shí)的積累考慮，無(wú)可避免的帶有專(zhuān)業(yè)色彩，甚至界面雙方之間會(huì)產(chǎn)生一些背道而馳的做法。
3.3 管理因素
由管理因素造成的界面管理問(wèn)題主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面由于組織分工不當(dāng)，管理中的責(zé)權(quán)利界面劃分不清晰，工作任務(wù)分配不明確，造成了參與方不了解自身責(zé)權(quán)利所在，不清楚與其他各方的協(xié)作管理，是管理中產(chǎn)生界面問(wèn)題的主要原因。另一方面，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整個(gè)工作中由于工作流程設(shè)計(jì)不合理，造成前后端工作銜接不當(dāng)，存在工作流程真空地帶，也是引發(fā)界面問(wèn)題的一個(gè)重要原因。
3.4 目標(biāo)認(rèn)知差異
設(shè)計(jì)過(guò)程中個(gè)參與方均在同一任務(wù)網(wǎng)絡(luò)下整合資源已達(dá)成既定的總體目標(biāo)，但在任務(wù)框架內(nèi)部各參與方之間的目標(biāo)存在差異性，同時(shí)在一個(gè)組織內(nèi)部的不同管理層次上的目標(biāo)也存在差異性。這些目標(biāo)都要在統(tǒng)一管理框架進(jìn)行權(quán)衡和考慮，勢(shì)必會(huì)造成大量的界面矛盾。界面矛盾激化時(shí)，各部分可能只顧追求自身利益最大化而無(wú)暇顧及整體利益，這一點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也可以得到解釋[4]。
4. 基于協(xié)調(diào)機(jī)制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)界面管理
4.1 管理模式的優(yōu)化創(chuàng)新
組織的意外理論揭示了這一觀點(diǎn)，組織一次復(fù)雜任務(wù)的最好辦法就是確保技能的多樣性（技術(shù)的分化）對(duì)于任務(wù)的復(fù)雜程度來(lái)說(shuō)是適宜的，然后將整體化和協(xié)調(diào)化層次（管理功能）與分化層次相匹配。因此，確保復(fù)雜設(shè)計(jì)任務(wù)能夠順利實(shí)現(xiàn)的最好辦法就是處理好設(shè)計(jì)過(guò)程中的一個(gè)重要矛盾，提高專(zhuān)業(yè)化水平和減少界面關(guān)系的矛盾。這就要求對(duì)設(shè)計(jì)管理的管理模式進(jìn)行優(yōu)化創(chuàng)新，合理設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)，減少界面矛盾，提高管理效率。
（1）選擇合理的管理模式。合理的管理模式是指符合項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)化程度的組織架構(gòu)方式，管理模式的選擇包含兩層含義，一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理組織架構(gòu)，二是指設(shè)計(jì)總體管理模式的選擇。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言其設(shè)計(jì)管理的組織架構(gòu)主要有職能式、項(xiàng)目式、矩陣式及混合式等，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)規(guī)模、項(xiàng)目具體情況及資金情況的因素選擇合理的組織架構(gòu)形式，并且該架構(gòu)方式不應(yīng)是一成不變的，應(yīng)該在設(shè)計(jì)個(gè)階段選擇適合的組織建構(gòu)形式。設(shè)計(jì)總體管理模式主要是指房企與設(shè)計(jì)單位之間的合作方式的選擇，主要有設(shè)計(jì)總承包模式、設(shè)計(jì)總體總包管理模式和設(shè)計(jì)總體模式三種，三種模式在合同關(guān)系、角色定位、工作階段和服務(wù)范圍等都有諸多差異，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身專(zhuān)業(yè)能力、項(xiàng)目情況選擇合適的管理模式。
（2）構(gòu)建流程導(dǎo)向型組織。界面設(shè)計(jì)的對(duì)象是流程，在傳統(tǒng)的組織形式下流程是支離破碎的，分布于各個(gè)部門(mén)當(dāng)中，造成了信息不對(duì)稱(chēng)、信息粘滯及協(xié)調(diào)難度大等問(wèn)題的產(chǎn)生，引發(fā)界面矛盾。流程導(dǎo)向型組織是指以業(yè)務(wù)流程為主導(dǎo)維，以職能服務(wù)中心為輔助維的一種扁平化的組織[5]。在流程導(dǎo)向型組織中，將滿(mǎn)足客戶(hù)需求列為首位，以流程為中心設(shè)計(jì)界面，式設(shè)計(jì)管理組織趨于扁平化，利用先進(jìn)的信息技術(shù)和現(xiàn)代的管理手段，打破職能部門(mén)間的隔閡，使得信息流和物流等在水平方向和垂直方向順暢流動(dòng)，消除界面矛盾，提高界面管理效率。
（3）設(shè)計(jì)任務(wù)模塊化的并行管理。傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)程序是一種串行模式，各參與方獨(dú)立完成自身工作將成果傳下下游企業(yè)，信息流動(dòng)方式為單向流動(dòng)，不利于信息的交互及溝通，早期設(shè)計(jì)無(wú)法與后續(xù)環(huán)節(jié)良好銜接，無(wú)法形成整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程的集成管理。因此，在設(shè)計(jì)工作的界面設(shè)計(jì)中，應(yīng)根據(jù)各參與方自身特點(diǎn)，將總體設(shè)計(jì)工作劃分為若干相互獨(dú)立的工作模塊并行進(jìn)行，項(xiàng)目協(xié)調(diào)者利用先進(jìn)的信息系統(tǒng)在各模塊之間不斷溝通，以確保各模塊之間的良好銜接。
4.2 基于信息技術(shù)的設(shè)計(jì)界面溝通機(jī)制
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，各參與方通過(guò)接收前后端的設(shè)計(jì)信息以將其投入進(jìn)行合理地連接形成一個(gè)完成整體，并按照統(tǒng)一的時(shí)間表進(jìn)行工作在相應(yīng)的時(shí)間內(nèi)提供正確和完整的設(shè)計(jì)信息確保項(xiàng)目的良好運(yùn)行。因此，在整個(gè)設(shè)計(jì)流程中保證信息的高效流通，減少界面雙方之間信息不對(duì)稱(chēng)性，克服信息粘滯的障礙，是確保房企設(shè)計(jì)過(guò)程各參與方利用信息聯(lián)系成為一個(gè)有凝聚力的設(shè)計(jì)團(tuán)體的必要條件。所以在房企設(shè)計(jì)界面管理中，必須全面考慮其網(wǎng)絡(luò)性及信息以來(lái)性的特征，從信息流的角度考慮設(shè)計(jì)界面的協(xié)調(diào)、溝通機(jī)制。
（1）確保信息溝通的有效性，創(chuàng)造界面雙方提供溝通動(dòng)力。設(shè)計(jì)活動(dòng)需要持續(xù)的信息交換和溝通，這一過(guò)程需得到有效管理，引導(dǎo)界面雙方信息差異和溝通矛盾，達(dá)到目標(biāo)一致性。首先要健全信息反饋機(jī)制，確保信息傳遞的有效性。如要求設(shè)計(jì)方對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)合同及清單等形成正式的反饋意見(jiàn)，并以正式文件形式進(jìn)行反饋，以確保其理解開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)意圖。其次，確立以顧客滿(mǎn)意度和客觀需求的為導(dǎo)向的總體目標(biāo)，使各參與方在總體目標(biāo)下引導(dǎo)各方利益方向的一致，增加各方溝通的動(dòng)力。
（2）建立設(shè)計(jì)管理信息化平臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段各參與方之間文化背景及思維習(xí)慣間存在較大差異，需要一個(gè)網(wǎng)絡(luò)化的平臺(tái)及標(biāo)準(zhǔn)化的語(yǔ)言作為工具促進(jìn)各方的交流溝通；同時(shí)，流程化組織的建立及設(shè)計(jì)任務(wù)的模塊化并行管理都需要有信息系統(tǒng)的支持，所以建立設(shè)計(jì)管理的信息化是必要的。設(shè)計(jì)管理信息化平臺(tái)可以高級(jí)邏輯選擇技術(shù)、數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)及WEB技術(shù)作為技術(shù)支持，以圖紙、合同及任務(wù)書(shū)等作為溝通的標(biāo)注化語(yǔ)言，促進(jìn)設(shè)計(jì)信息的動(dòng)態(tài)化和可視化。房企可以該系統(tǒng)連接設(shè)計(jì)各參與方形成一條信息鏈，通過(guò)設(shè)計(jì)管理方、設(shè)計(jì)院對(duì)信息的添加、使用、維護(hù)，相關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行建議，房企的成本部、 工程部及營(yíng)銷(xiāo)部的監(jiān)控，對(duì)整條信息鏈整合和維護(hù)，促進(jìn)房企設(shè)計(jì)管理知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)的積累和共享。
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論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來(lái)源，本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出了具體的預(yù)防措施和管理方法。
隨著城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長(zhǎng)，己成為地方稅收收入的重要來(lái)源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平．進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能．促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實(shí)各項(xiàng)管理要求的同時(shí)．通過(guò)整合現(xiàn)有征管資源．加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進(jìn)一步做到應(yīng)收盡收。現(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實(shí)際。就加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點(diǎn)意見(jiàn)。
一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問(wèn)題
(一)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過(guò)招商引資開(kāi)辦的．這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策．甚至有的認(rèn)為自己是招商引資企業(yè)．在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧理所應(yīng)當(dāng)：部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚．特別是對(duì)預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項(xiàng)等特殊稅收政策更是知之甚少。
(二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)核算不健全。一是財(cái)務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全．有的甚至根本沒(méi)有建賬。二是收入不實(shí)。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式．因未開(kāi)具正式發(fā)票．預(yù)收款長(zhǎng)期掛在賬上．不作收入．有的甚至無(wú)賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長(zhǎng)，與建安施工結(jié)算不及時(shí)．成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)賁發(fā)生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實(shí)現(xiàn)制即對(duì)成本采取支付多少．就列支多少：對(duì)末售房面積。收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無(wú)法核實(shí)其真實(shí)成本，也就無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)盈虧情況。有的按預(yù)計(jì)數(shù)開(kāi)具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增．同時(shí)存在大置的不合法憑證或沒(méi)有取得憑證。
(三)政策宣傳力度不夠．政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓諸環(huán)節(jié)分別征收營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時(shí)、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認(rèn)識(shí)。同時(shí)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稅收法律意識(shí)淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。
(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種相對(duì)較多．使得征管難度加大，再加上稅務(wù)部門(mén)征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實(shí)．使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營(yíng)業(yè)稅，開(kāi)發(fā)中期主要涉及到銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅．而在開(kāi)發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營(yíng)業(yè)稅的征管．而忽視了對(duì)企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對(duì)企業(yè)所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進(jìn)行結(jié)算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計(jì)算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策落實(shí)問(wèn)題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強(qiáng)。主要表現(xiàn)在：其一．施工企業(yè)結(jié)算不開(kāi)具建安發(fā)票，無(wú)法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票．在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時(shí)．難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收。其三．房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算．混淆納稅義務(wù)時(shí)間．少申報(bào)收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性強(qiáng)。流云力jil生強(qiáng)是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點(diǎn)，目前，全市外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶(hù)．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理．但按照國(guó)家政策的規(guī)定．他們中無(wú)一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計(jì)經(jīng)營(yíng)期限大都超過(guò)了180天．應(yīng)該接受經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理。流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)給稅收管理帶來(lái)一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。
(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。
目前，地稅機(jī)關(guān)檢查人員素質(zhì)參差不齊，專(zhuān)業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘。造成稅源的白白流失。另外，對(duì)偷逃稅的處罰不嚴(yán)．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實(shí)際工作中，稅務(wù)部門(mén)往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜．事后監(jiān)督檢查．追繳稅款相當(dāng)困難。目前．產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采取瞞報(bào)成交價(jià)，t丁立假合同等手段降低計(jì)稅依據(jù)以達(dá)到少繳稅款的目的．由于稅法對(duì)這類(lèi)偷逃稅行為沒(méi)有相應(yīng)的處罰條款．加上查處不嚴(yán)，致使開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無(wú)忌憚地弄虛作假，偷逃國(guó)家稅款。
(六)部門(mén)配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對(duì)有關(guān)部門(mén)協(xié)稅護(hù)稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實(shí)中由于部門(mén)利益驅(qū)使．造成部門(mén)配合不力，協(xié)稅護(hù)稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務(wù)部門(mén)在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過(guò)程中．一些基礎(chǔ)信息來(lái)源于房管、土地等部門(mén)。但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)．以及沒(méi)有一個(gè)具體的法律或規(guī)蕈來(lái)約束相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為。致使部門(mén)之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作．普遍需要依靠相關(guān)部門(mén)的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料．但在買(mǎi)際工作中。出于種種原因很難形成部門(mén)合力．由于涉及的部門(mén)較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決．必須召開(kāi)部門(mén)間的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決．缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享．難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。
二、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議
針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問(wèn)題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平．進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實(shí)各項(xiàng)管理要求的同時(shí)．通過(guò)整合現(xiàn)有征管資源，實(shí)現(xiàn)信息共享．加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)配合．搞好各征管環(huán)節(jié)連接．實(shí)施一體化管理。
(一)優(yōu)化服務(wù)，加強(qiáng)有關(guān)稅收政策的宣傳和財(cái)務(wù)核算的輔導(dǎo)。一是通過(guò)印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊(cè)．在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開(kāi)辟宣傳專(zhuān)欄，舉辦專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)班等多種形式．將國(guó)家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達(dá)給每一個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員和辦稅人員：二是主動(dòng)深入企業(yè)宣講有關(guān)政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，幫助健全財(cái)務(wù)制度．規(guī)范財(cái)務(wù)核算．減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。還可通過(guò)設(shè)立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報(bào)工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進(jìn)行專(zhuān)題匯報(bào)，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，最大限度地爭(zhēng)取地方政府的支持。通過(guò)依法開(kāi)展熱情、規(guī)范的稅收服務(wù)，提高企業(yè)自覺(jué)納稅的意識(shí)．使之熟練掌握稅收知識(shí)和辦稅技能．用誠(chéng)心、誠(chéng)信營(yíng)造良好經(jīng)濟(jì)稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會(huì)各界特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來(lái)商家。
(二)革新稅收征管措施，推進(jìn)稅收精細(xì)化管理。一是全面推廣分戶(hù)全程管理模式。對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行“棟號(hào)管理"．按施工棟號(hào)或商品房銷(xiāo)售的棟號(hào)登記臺(tái)賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號(hào)的成本、核算和銷(xiāo)售情況，實(shí)施稅源監(jiān)控：同時(shí)對(duì)房屋土地權(quán)屬進(jìn)行普查并建立征管臺(tái)賬：實(shí)現(xiàn)房管、土地部門(mén)的產(chǎn)權(quán)檔案信息與稅務(wù)部門(mén)共享．由檔案建臺(tái)賬。通過(guò)三套臺(tái)賬完善管理模式。二是加強(qiáng)發(fā)票管理工作．把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶(hù)收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理。定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況．核對(duì)發(fā)票的金額是否與房屋實(shí)際銷(xiāo)售的價(jià)格一致，對(duì)違規(guī)操作填開(kāi)的發(fā)票．嚴(yán)格進(jìn)行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。重點(diǎn)對(duì)無(wú)證戶(hù)、掛靠戶(hù)、承包戶(hù)以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的業(yè)戶(hù)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。同時(shí)抓好房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)稽查．堵塞漏洞?？梢圆扇∫粭l街一幢房產(chǎn)逐個(gè)清理的拉網(wǎng)式清查辦法：對(duì)不依法接受稅務(wù)管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴(yán)重．造成不良影響的，予以嚴(yán)厲打擊并公開(kāi)曝光。起到打擊一個(gè)、震懾一片的作用．確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。
(三)有針對(duì)性地采取核定征收的辦法。對(duì)那些財(cái)務(wù)核算不健全．稅基不真實(shí)，收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算．不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí)、準(zhǔn)確完整的納稅資料的納稅戶(hù)．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對(duì)掛靠戶(hù)、承包戶(hù)應(yīng)按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應(yīng)納稅所得率確定應(yīng)納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額等方法。
(四)加強(qiáng)聯(lián)合控管力度．建立健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò)．嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動(dòng)態(tài)。首先．加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理等部門(mén)的聯(lián)系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及銷(xiāo)售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)．全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料。建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理．及時(shí)發(fā)現(xiàn)新情況、新問(wèn)題。其次．以契稅征管為契機(jī)．全面掌握稅源信息。實(shí)施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證"的有關(guān)規(guī)定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。再通過(guò)征收機(jī)關(guān)聞的配合。準(zhǔn)確、快捷傳遞信息。實(shí)現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制發(fā)票和稅票．房產(chǎn)、土地部門(mén)不予辦理產(chǎn)權(quán)證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責(zé)任人。跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況．對(duì)有關(guān)稅收實(shí)施有效管理．提高稅收的管理質(zhì)量和效率。
(五)建立健全房地產(chǎn)信息庫(kù)。按照房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)流程。在房管、規(guī)劃、國(guó)土等部門(mén)的配合與支持下。健全部門(mén)聯(lián)動(dòng)的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息．對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移雙方的名稱(chēng)、識(shí)別號(hào)碼．房地產(chǎn)的位置、面積、轉(zhuǎn)移時(shí)間、轉(zhuǎn)移價(jià)格等相關(guān)信息．按照“五統(tǒng)一”的要求．在登錄入賬的基礎(chǔ)上全部輸入微機(jī)進(jìn)行管理．并及時(shí)傳遞、比對(duì)、整理、歸集．按日錄入．按周核對(duì)．按月訂冊(cè)，初步建成一個(gè)“集中管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享”的綜合信息庫(kù)．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監(jiān)控中心。同時(shí)，綜合利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息．與納稅人的納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)。隨時(shí)掌握稅源變化情況．讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案．逐步實(shí)現(xiàn)各管理部門(mén)之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權(quán)交易信息，及時(shí)掌握承受土地使用權(quán)的單位或個(gè)人名稱(chēng)、土地坐落位置、價(jià)格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理，對(duì)占用耕地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，及時(shí)征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個(gè)人在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息．將轉(zhuǎn)讓方名稱(chēng)、識(shí)別號(hào)碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格與有關(guān)納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的．及時(shí)進(jìn)行追繳．切實(shí)加強(qiáng)在房地產(chǎn)二級(jí)交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關(guān)信息，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)稅源臺(tái)賬和征收臺(tái)賬，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源變化和征收情況，嚴(yán)格實(shí)行以票控稅．促使購(gòu)房者主動(dòng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商索取不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票。從而提高管理質(zhì)量和效率。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；成本控制
中圖分類(lèi)號(hào)：F213 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4117（2012）01-0218-01
一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的研究背景
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)始于20世紀(jì)80年代初期，在近二十年曲折而漫長(zhǎng)的發(fā)展中，雖然中間經(jīng)歷了幾次曲折，但都最終頑強(qiáng)復(fù)蘇并獲得了更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占有十分重要的地位，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。很多行為在房地產(chǎn)行業(yè)中越來(lái)越規(guī)范，制度也越來(lái)越公開(kāi)透明。但是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，其贏利模式也在漸漸改變，有原來(lái)的粗放的土地贏利向精細(xì)的產(chǎn)品贏利過(guò)渡，其利潤(rùn)空間也在日漸縮小。因此如何提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力成了房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題。有很多實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都在努力提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，使自己在房地產(chǎn)行業(yè)中立于不敗之地，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制就成了項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的重要手段，也是保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要條件。只有具備了成本優(yōu)勢(shì)，才有相當(dāng)?shù)暮诵母?jìng)爭(zhēng)力，才能在當(dāng)今的競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰。近年來(lái)房?jī)r(jià)格一直居高不下，各方面反映強(qiáng)烈，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，這也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的非理性因素，究其原因有國(guó)家政策方面的原因，也有開(kāi)發(fā)商管理方面的原因。在這樣的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買(mǎi)賣(mài)雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本就處于非常重要的戰(zhàn)略地位。
二、綜述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論
（一）項(xiàng)目策劃階段
1、做好相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研，利用足夠的時(shí)間細(xì)心進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作，加強(qiáng)項(xiàng)目決策的科學(xué)性。項(xiàng)目的決策關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，也直接影響了建設(shè)成本的高低和項(xiàng)目的收益。在此期間，需要充足的相關(guān)數(shù)據(jù)資料和工作時(shí)間，不可急于求成，不加細(xì)致的分析和優(yōu)化，特別是其中的市場(chǎng)調(diào)查、技術(shù)方案、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析方面的內(nèi)容。
2、科學(xué)開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的編制與審核工作。投資估算不僅是擬建工程編制房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告的重要組成部分，同時(shí)也是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，要在滿(mǎn)足必要功能的基礎(chǔ)上，盡可能的降低成本，提高投資收益。
（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)工程造價(jià)的影響在35%～75%之間。當(dāng)項(xiàng)目投資決策確定以后，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制就變得十分重要，而這一階段恰恰是目前開(kāi)發(fā)商（投資人）控制的比較薄弱的環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)是非常重要的一環(huán)，它直接影響工程的造價(jià)。設(shè)計(jì)時(shí)通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，力求選擇在技術(shù)先進(jìn)條件下經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下確保技術(shù)先進(jìn)，在滿(mǎn)足實(shí)用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益。
1、推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位
積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專(zhuān)家綜合評(píng)比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。
2、開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)
由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)把握度差，趕工期、輕質(zhì)量、各專(zhuān)業(yè)圖紙矛盾多、細(xì)部設(shè)計(jì)缺失。加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)較大。甲方必須在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）制約。盡可能實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。盡量避免后期設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的成本增加。
（三）招標(biāo)階段
1、招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則。選擇綜合組織管理能力優(yōu)勝的房地產(chǎn)項(xiàng)目組織和房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理?，F(xiàn)在好多的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織還繼續(xù)延續(xù)以往的掛靠管理形式，表面上市一個(gè)管理正規(guī)的名牌大公司，實(shí)質(zhì)上組織當(dāng)中占相當(dāng)一部分事掛靠的民間小包工隊(duì)，利用靠、拖、賴(lài)等不正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，最終損失的大多數(shù)是由于單位中高層管理者違規(guī)操作房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不正規(guī)的建設(shè)單位。
2、做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類(lèi)有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。
3、合理低價(jià)者中標(biāo)。所謂合理低價(jià),是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。把握好工程施工招投標(biāo)，選擇報(bào)價(jià)合理、社會(huì)信譽(yù)好、技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè)。施工單位管理到位，工期就可以保證，并且有可能提前。
（四）施工階段
1、落實(shí)施工項(xiàng)目計(jì)劃成本責(zé)任體制，一個(gè)成熟的施工企業(yè)在工程開(kāi)工前，根據(jù)工程的投資和往年工程實(shí)際成本，先確定成本計(jì)劃，而后按計(jì)。劃的要求，采用目標(biāo)分解方法，將目標(biāo)分配到各職能人員、施工隊(duì)和施工班組，并簽訂成本承包責(zé)任狀(或合同)。由各承包者提出保證成本計(jì)劃完成的具體措施。
2．加強(qiáng)成本計(jì)劃執(zhí)行情況的檢查與協(xié)調(diào)，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)定期檢查成本計(jì)劃的執(zhí)行情況，并在檢查后及時(shí)分析，采取措施，控制成本支出，保證目標(biāo)成本計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。
（五）竣工結(jié)算階段
竣工結(jié)算上報(bào)審計(jì)的流程調(diào)整。增加重復(fù)審計(jì)環(huán)節(jié)。有較多專(zhuān)業(yè)分包工程的房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合審計(jì)與單項(xiàng)審計(jì)合并匯總，預(yù)防重復(fù)計(jì)算的發(fā)生。單位工程結(jié)算的完成后實(shí)行相關(guān)控制部門(mén)會(huì)簽制度，在最終的成本控制環(huán)節(jié)讓其發(fā)揮作用。最后是財(cái)務(wù)部門(mén)的財(cái)務(wù)決算，系統(tǒng)的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工交接所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總、對(duì)比。
由于社會(huì)公共資源配置的不均衡、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、地方依靠土地財(cái)政、一刀切的制度安排、部分地區(qū)先上車(chē)后補(bǔ)票的行業(yè)管制政策等都造成了房地產(chǎn)業(yè)的一系列問(wèn)題：（1）各類(lèi)需求畸形上升，房?jī)r(jià)居高不下，市場(chǎng)泡沫化嚴(yán)重。（2）土地財(cái)政依致使土地浪費(fèi)和使用違規(guī)，滋生了腐敗。（3）強(qiáng)勢(shì)消費(fèi)型物業(yè)扎堆建設(shè)，導(dǎo)致供給結(jié)構(gòu)失衡，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能的結(jié)合度低。（4）房地產(chǎn)行業(yè)魚(yú)龍混雜，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)相分離，產(chǎn)品良莠不齊。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的全新發(fā)展模式
（一）物業(yè)類(lèi)型的綜合化開(kāi)發(fā)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到我國(guó)住宅保有量與家庭總戶(hù)數(shù)接近1：1，現(xiàn)在存在的是物業(yè)類(lèi)型結(jié)構(gòu)上的不均衡，應(yīng)該改變地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以開(kāi)發(fā)住宅為主的產(chǎn)品供給模式，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，拓展開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類(lèi)型。見(jiàn)下表：
（二）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)適應(yīng)現(xiàn)代生活環(huán)境和生態(tài)主題
（1）家庭結(jié)構(gòu)的變化
住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要適應(yīng)中國(guó)家庭年齡結(jié)構(gòu)和老少撫養(yǎng)模式在變化，采用“鄰居型”“合住型”等分而不離的住宅設(shè)計(jì)，使“4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)既能相對(duì)獨(dú)立地生活，更加注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)智能化便捷性、安全性、舒適性。
（2）低碳環(huán)保的生態(tài)要求
房地產(chǎn)企業(yè)要遵從生態(tài)文明的要求。一是加強(qiáng)開(kāi)發(fā)節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目。二建立綠色建筑行業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。三是提高建筑附件和結(jié)構(gòu)質(zhì)量，延長(zhǎng)建筑壽命。此外，施工工藝上推廣住宅工業(yè)化，實(shí)現(xiàn)了土建裝修一體化、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)社會(huì)化、形成有序的工廠的流水作業(yè)，減少在建造過(guò)程中的污染問(wèn)題。
（三）運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段
房地產(chǎn)企業(yè)如果要獲得持續(xù)的發(fā)展機(jī)會(huì)，必須在管理和服務(wù)上下功夫，同時(shí)要運(yùn)用現(xiàn)代信息管理技術(shù)，創(chuàng)新管理方法，提升管理效率。
（1）實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)“大數(shù)據(jù)”管理
大數(shù)據(jù)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)整理和挖掘有效信息，實(shí)現(xiàn)智能化家居、智慧型社區(qū)、配套服務(wù)、環(huán)境監(jiān)測(cè)與客戶(hù)數(shù)據(jù)聯(lián)系對(duì)接，尋求新盈利點(diǎn)。
（2）推進(jìn)信息化現(xiàn)代企業(yè)管理方法
房地產(chǎn)企業(yè)充分借用信息化和數(shù)據(jù)化處理工具，加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、戰(zhàn)略調(diào)整、盈利模式、業(yè)務(wù)流程梳理、現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)的全方位對(duì)接，充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維，解決企業(yè)管理有效實(shí)現(xiàn)計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等各項(xiàng)職能。
（四）價(jià)值鏈前后兩端越來(lái)越重要
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈主要集中在中間環(huán)節(jié)土地的獲取、房產(chǎn)的建設(shè)、物業(yè)的銷(xiāo)售三個(gè)環(huán)節(jié)，呈現(xiàn)的是一個(gè)哭泣曲線(xiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)期的發(fā)展必須戒掉依賴(lài)銀行貸款的金融運(yùn)作模式，同時(shí)隨著房地產(chǎn)總量供不應(yīng)求時(shí)期逐步成為過(guò)去，整個(gè)房地產(chǎn)行價(jià)值鏈可能呈現(xiàn)出一個(gè)微笑的曲線(xiàn)（如下圖所示）：
如圖所示：①未來(lái)發(fā)展模式更加注重項(xiàng)目論證、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，遵從并引領(lǐng)現(xiàn)代人生活方式；②提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，堅(jiān)持完成好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最后一公里居住環(huán)境、社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)將會(huì)成為突顯產(chǎn)品價(jià)值的主要載體，房地產(chǎn)企業(yè)要向后期服務(wù)環(huán)節(jié)延伸。③注重金融運(yùn)作，可以通過(guò)借殼將旗下地產(chǎn)資產(chǎn)在香港H股上市，以此解決開(kāi)發(fā)商債務(wù)融資的成本上升、運(yùn)作空間受限等問(wèn)題；房地產(chǎn)企業(yè)以成立或參與成立房地產(chǎn)私募基金的方式，由專(zhuān)業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)特定項(xiàng)目進(jìn)行投資業(yè)不失為一個(gè)好辦法；以債務(wù)型、權(quán)益型、股權(quán)證券型三種類(lèi)型為主的房地產(chǎn)投資信托（REITs）也為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了一種好的方式。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；可行性研究報(bào)告；編制要點(diǎn)；評(píng)估方法
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02
為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。為配合“評(píng)價(jià)方法”的實(shí)施，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編制《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須的基本要素“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估方面的內(nèi)容，編者從投資項(xiàng)目可行性研究及評(píng)估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)及其評(píng)估方法作簡(jiǎn)要的分析、探討。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制要點(diǎn)
(一)平衡計(jì)算項(xiàng)目的物資投入、產(chǎn)出
生產(chǎn)性項(xiàng)目可研報(bào)告的編制，要針對(duì)項(xiàng)目正常生產(chǎn)過(guò)程所需的各要素進(jìn)行初步平衡計(jì)算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項(xiàng)目可研報(bào)告中進(jìn)行詳細(xì)的物料衡算，能夠有效保證項(xiàng)目可研報(bào)告的整體質(zhì)量，詳細(xì)反映出項(xiàng)目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進(jìn)而有效確定原材料、輔助材料成本，計(jì)算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷(xiāo)售總量及收入，確保項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。如果物料衡算存在問(wèn)題，一般有以下四種情況：投入物計(jì)算錯(cuò)誤、產(chǎn)出物計(jì)算錯(cuò)誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算及銷(xiāo)售收入測(cè)算都有較大影響，不能有效的反映項(xiàng)目實(shí)際情況，導(dǎo)致財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缺乏準(zhǔn)確性，影響整體項(xiàng)目決策。與之相類(lèi)似，項(xiàng)目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進(jìn)行用量計(jì)算，進(jìn)而為項(xiàng)目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動(dòng)力費(fèi)用從測(cè)算、項(xiàng)目投資等提供有效依據(jù)。
(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對(duì)應(yīng)
投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項(xiàng)目是具有明確起止點(diǎn)的一次性投資活動(dòng)，具有明確的投資目標(biāo)。投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告要求在一定時(shí)限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實(shí)際操作過(guò)程中，以下問(wèn)題仍需要注意及改正。首先，實(shí)際工程方案設(shè)計(jì)與可研報(bào)告不符，嚴(yán)重超出可研報(bào)告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無(wú)法落實(shí)；其次，項(xiàng)目可研報(bào)告明確了項(xiàng)目單項(xiàng)工程費(fèi)用，但在實(shí)際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報(bào)告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無(wú)法有判斷投資可信性。
(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資估算
投資估算是指在有效研究并基本確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涵蓋的各項(xiàng)信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進(jìn)行項(xiàng)目投入總資金估算，包含項(xiàng)目建設(shè)資金及流動(dòng)資金。其中，項(xiàng)目建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用、建設(shè)期利息、基本及漲價(jià)預(yù)留費(fèi)等構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)投資總費(fèi)用。項(xiàng)目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，用于項(xiàng)目建設(shè)的資金要素及費(fèi)用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費(fèi)用應(yīng)包含：項(xiàng)目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計(jì)入項(xiàng)目投資中；購(gòu)置及自有的土地使用權(quán)；購(gòu)置及自有的無(wú)形資產(chǎn)，要作價(jià)后計(jì)入總投資；設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用及附屬費(fèi)；項(xiàng)目投產(chǎn)前的技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；國(guó)家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用；工程建設(shè)包含的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及大型設(shè)備遷移費(fèi)。
(四)在建設(shè)方案中明確項(xiàng)目的工程量
項(xiàng)目公用工程建設(shè)方案是一項(xiàng)在生產(chǎn)過(guò)程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對(duì)物質(zhì)來(lái)源、用量及供應(yīng)方案進(jìn)行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計(jì)算公用工程分項(xiàng)工程的工程量。項(xiàng)目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對(duì)公用工程方案進(jìn)行全面的比較和論述，明確項(xiàng)目工程量，優(yōu)化項(xiàng)目方案。同時(shí)，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語(yǔ)而過(guò)，全面保證項(xiàng)目可行。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的市場(chǎng)調(diào)研
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是以市場(chǎng)供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)研分析和市場(chǎng)、產(chǎn)品定位都對(duì)房地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有決定性影響。因此要全面開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，并以此為基礎(chǔ)，全面評(píng)價(jià)項(xiàng)目租售價(jià)格、對(duì)象、營(yíng)銷(xiāo)方案及策略等，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析。要求對(duì)國(guó)家及整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況及主要增長(zhǎng)領(lǐng)域進(jìn)行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)當(dāng)前吸引力較強(qiáng)的投資類(lèi)型及投資方向，判斷當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期的哪個(gè)階段，分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)概括，預(yù)測(cè)國(guó)家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢(shì)。確認(rèn)區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對(duì)項(xiàng)目周邊土地及周?chē)煌顩r進(jìn)行詳細(xì)了解，做好競(jìng)爭(zhēng)分析。同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)政策及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，分析未來(lái)產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)及價(jià)格變化，對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)形勢(shì)及行業(yè)總體發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析。主要針對(duì)銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)行分析，分析市場(chǎng)現(xiàn)狀并進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，對(duì)房屋存量及供給進(jìn)行詳細(xì)了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測(cè)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求類(lèi)型。還要進(jìn)行消費(fèi)情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費(fèi)能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費(fèi)趨勢(shì)，確認(rèn)區(qū)域?qū)α餍凶≌⑵放谱≌?、公寓住宅等?lèi)型的接受及需求情況。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析。主要是針對(duì)規(guī)劃住宅的需求分析，通過(guò)全面的競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，有效估算市場(chǎng)總吸納量及吸納速度，判斷擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)份額，明確項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。主要包含對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價(jià)格、房型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心里、生活品質(zhì)要求等。
4.市場(chǎng)的選擇與定位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析是在掌握市場(chǎng)信息基礎(chǔ)上進(jìn)行的，只要包含房地產(chǎn)市場(chǎng)需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場(chǎng)選擇也成為市場(chǎng)定位，通過(guò)全面的市場(chǎng)分析，進(jìn)而確定項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)的定位，應(yīng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)及市場(chǎng)需求，從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，考慮市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位要充分考慮市場(chǎng)及消費(fèi)需求，避免盲目開(kāi)發(fā)，而對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的定位則需要有效分析市場(chǎng)及目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格及變動(dòng)規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件及社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購(gòu)房趨勢(shì)，合理制定。對(duì)此，項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方案、策略為：挖掘項(xiàng)目“賣(mài)點(diǎn)”，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。分析項(xiàng)目構(gòu)成因素及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ咂放瓢l(fā)展的道路，突出項(xiàng)目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項(xiàng)目戶(hù)型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的內(nèi)容、方法
(一)制定設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)要考慮多方面因素，實(shí)現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項(xiàng)目使用功能。項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專(zhuān)業(yè)，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，設(shè)計(jì)較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項(xiàng)目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計(jì)及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開(kāi)展建筑設(shè)計(jì)工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項(xiàng)目質(zhì)量及科技含量的前提下，實(shí)現(xiàn)戶(hù)型設(shè)計(jì)、住宅空間設(shè)計(jì)及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。
(二)對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃的評(píng)價(jià)
在充分考慮項(xiàng)目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項(xiàng)目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車(chē)庫(kù)、停車(chē)位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，全面進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃。
(三)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)述要從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行考慮。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在現(xiàn)行財(cái)稅制度及價(jià)格體系的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入及住處情況，通過(guò)合理分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，是項(xiàng)目評(píng)述的主要內(nèi)容。綜合評(píng)價(jià)則是從區(qū)域及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益及費(fèi)用的計(jì)算，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否有積極的促進(jìn)作用，進(jìn)而有效判斷項(xiàng)目的可行性。
(四)制定合理、系統(tǒng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度及價(jià)格體系基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對(duì)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益及費(fèi)用進(jìn)行分析、計(jì)算，進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表編制，有效計(jì)算項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面考察，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)包含對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。設(shè)計(jì)規(guī)模只要針對(duì)項(xiàng)目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要是指項(xiàng)目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項(xiàng)稅費(fèi)等；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)包含項(xiàng)目利潤(rùn)率、利稅率及收益率等相關(guān)指標(biāo)。
綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，若要在長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、隱患，就必須進(jìn)一步提高前期可行性研究報(bào)告編制的效率、質(zhì)量，并通過(guò)科學(xué)、合理、全面的評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、改進(jìn)方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；造價(jià)控制；各階段
引言
通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都有意識(shí)控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程成本造價(jià)，但在實(shí)際造價(jià)控制實(shí)施中，卻常常無(wú)從下手或不得要領(lǐng)，往往將工作重點(diǎn)僅僅放在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工階段的成本造價(jià)管理，而忽視房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各階段工程造價(jià)的控制和管理問(wèn)題。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本造價(jià)控制管理，可以說(shuō)是對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各階段工程造價(jià)的實(shí)時(shí)控制和管理，是全動(dòng)態(tài)監(jiān)控和全過(guò)程監(jiān)控，尤其是要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各階段變更嚴(yán)格控制，同時(shí)要采取一切有效措施來(lái)減少因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目合同變更影響整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)。
1前期投資決策階段的控制措施
前期投資決策階段主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究報(bào)告的編制和報(bào)批。因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告的批復(fù)同意意味著項(xiàng)目可以進(jìn)行正式的開(kāi)發(fā)建設(shè)，所以與此相對(duì)應(yīng)的工程造價(jià)控制工作主要是編制好投資估算和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，首先要對(duì)項(xiàng)目的總投資支出進(jìn)行估算，即對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行估算。它包括房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中所發(fā)生的全部支出，主要包括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安成本費(fèi)用、配套工程費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅金。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的成本估算得出項(xiàng)目的總支出，然后根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格（可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研可以獲得某區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)作為參考）就可以算出項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)是正還是負(fù)，為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提供最重要的一項(xiàng)數(shù)據(jù)參考。當(dāng)然，通過(guò)本階段的投資估算也為整個(gè)項(xiàng)目后續(xù)的造價(jià)控制提供了指標(biāo)依據(jù)，即估算投資指標(biāo)為整個(gè)項(xiàng)目最終控制指標(biāo)，任何后續(xù)變更都不能突破此指標(biāo)，否則將造成項(xiàng)目虧本。
2方案設(shè)計(jì)階段的控制措施
2.1設(shè)計(jì)方案的比選和優(yōu)化
可行性研究批準(zhǔn)后就可以進(jìn)行項(xiàng)目的方案規(guī)劃設(shè)計(jì)了。此階段根據(jù)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)構(gòu)想，做出兩到三個(gè)規(guī)劃方案進(jìn)行比選。根據(jù)企業(yè)內(nèi)部及市場(chǎng)參考指標(biāo)，綜合估算出不同規(guī)劃設(shè)計(jì)方案成本，在最大限度滿(mǎn)足設(shè)計(jì)條件要求的情況下選擇最經(jīng)濟(jì)的方案。在確認(rèn)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案后，方案優(yōu)化就是設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制的首要任務(wù)，其對(duì)后續(xù)的施工建設(shè)成本有著決定性的影響。方案設(shè)計(jì)優(yōu)化不僅要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。比如實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)拿到的項(xiàng)目用地現(xiàn)狀是坡地，那么在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)就要充分考慮利用現(xiàn)有地形，因地制宜，規(guī)劃設(shè)計(jì)獨(dú)具特色的階梯狀坡地建筑，就可大大減少實(shí)際施工中土方的開(kāi)挖量，降低了前期場(chǎng)地平整工程的成本，從而從源頭上控制項(xiàng)目成本造價(jià)，節(jié)省投資。
2.2對(duì)施工圖設(shè)計(jì)階段實(shí)行限額設(shè)計(jì)
限額設(shè)計(jì)就是根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算和設(shè)計(jì)概算來(lái)控制施工圖設(shè)計(jì)。實(shí)踐中，由于設(shè)計(jì)公司考慮問(wèn)題的單一性，往往僅從設(shè)計(jì)角度考慮建筑項(xiàng)目的美觀性和安全性，而較少考慮是否由此影響建筑工程項(xiàng)目造價(jià)。因此，在這一階段的成本控制和造價(jià)管理工作中，第一，房地產(chǎn)企業(yè)（包括內(nèi)部設(shè)計(jì)管理部、成本管理部和現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理部）要牽頭對(duì)設(shè)計(jì)中影響建筑工程造價(jià)的重要部位和技術(shù)方案進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研，通過(guò)收集最新的技術(shù)方案資料，組織專(zhuān)家進(jìn)行方案論證等手段，最終選擇技術(shù)上可行經(jīng)濟(jì)上又合理的設(shè)計(jì)方案。第二，作為實(shí)行限額設(shè)計(jì)的最直接有效措施，房地產(chǎn)企業(yè)在委托設(shè)計(jì)公司施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)規(guī)范和建筑安全的前提下，要對(duì)建筑物一些重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)做出明確限額要求（例如：主材中的鋼筋和混凝土平方米含量），并且將此作為合同條款約定到設(shè)計(jì)合同中，同時(shí)在設(shè)計(jì)合同中約定超出限額設(shè)計(jì)后相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，強(qiáng)化設(shè)計(jì)公司的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
另外，施工圖設(shè)計(jì)深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)中存在的一大共性問(wèn)題。頻繁的設(shè)計(jì)變更造成了項(xiàng)目工程造價(jià)的失控、成本增加。因此房地產(chǎn)企業(yè)和設(shè)計(jì)公司的積極協(xié)作配合，細(xì)化設(shè)計(jì)方案，可最大限度為避免設(shè)計(jì)變更增加留下隱患。
縱觀整個(gè)項(xiàng)目成本造價(jià)比重，設(shè)計(jì)階段決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑安裝成本造價(jià)的70%以上，所以設(shè)計(jì)階段是決定整個(gè)項(xiàng)目成本的關(guān)鍵階段。優(yōu)良的工程設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的前提和關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)和設(shè)計(jì)公司一定要通力協(xié)作、密切配合，共同打造出既經(jīng)濟(jì)又合理的設(shè)計(jì)方案，為后續(xù)項(xiàng)目的實(shí)際施工運(yùn)作打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。只要雙方本著認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度、講究科學(xué)的方法，一定可以將造價(jià)控制在較低的水平上，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量、有效降低項(xiàng)目成本。
3招投標(biāo)階段的控制措施
3.1完善的招標(biāo)文件
編制一份盡可能完善的招標(biāo)文件?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)施工項(xiàng)目都通過(guò)招投標(biāo)方式來(lái)選定施工單位，簽訂合同進(jìn)行施工。招標(biāo)文件作為合同文件的組成部分，其內(nèi)容將對(duì)后續(xù)的合同簽訂、執(zhí)行以及招投標(biāo)工作的成敗將產(chǎn)生重要影響。
3.2明確的合同價(jià)款方式
在招標(biāo)時(shí)應(yīng)明確選用確定合同價(jià)款的方式。對(duì)工期較短、工程量不大且施工技術(shù)相對(duì)簡(jiǎn)單的單項(xiàng)工程應(yīng)盡可能的采用固定價(jià)格合同方式；對(duì)于工期較長(zhǎng)、工程量大且施工技術(shù)相對(duì)復(fù)雜的單項(xiàng)工程應(yīng)盡可能采用可調(diào)價(jià)格合同或固定單價(jià)（工程量清單）合同方式。對(duì)于施工工藝相對(duì)簡(jiǎn)單、工期短、工程量難以事前確定、現(xiàn)場(chǎng)相應(yīng)的簽證工作較多的工程項(xiàng)目，采取成本加酬金的方式。對(duì)于甲方擬準(zhǔn)備指定分包的工程項(xiàng)目，在總承包合同中明確規(guī)定指定分包工程范圍、工程內(nèi)容、需要總包單位配合管理的內(nèi)容以及相應(yīng)指定分包合同價(jià)款的確定和支付方式，合理規(guī)避以后的合同實(shí)施時(shí)的不確定風(fēng)險(xiǎn)。合同價(jià)款是整個(gè)工程合同中最敏感、最核心的內(nèi)容，招標(biāo)時(shí)，合同價(jià)款方式確定不當(dāng)或確定的不合理都會(huì)直接影響工程最終結(jié)算造價(jià)。
3.3具體的合同條款
在招標(biāo)時(shí)應(yīng)明確告知投標(biāo)單位，后續(xù)合同簽訂時(shí)合同條款的具體內(nèi)容，如合同雙方權(quán)利義務(wù)、合同工期、工程變更、索賠、竣工驗(yàn)收及違約爭(zhēng)議處理等內(nèi)容。只有在招標(biāo)時(shí)將可能后續(xù)影響工程造價(jià)之因素明確，才能盡可能避免因合同約定不清，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中“無(wú)法可依”，造價(jià)控制被動(dòng)失控。
3.4資質(zhì)審查
通過(guò)選擇那些資質(zhì)優(yōu)、能力強(qiáng)的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理參與投標(biāo)入圍，避免選擇哪些資質(zhì)不佳、能力一般僅通過(guò)掛靠的施工隊(duì)伍參與投標(biāo)，為保障項(xiàng)目的工期和質(zhì)量提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
總之，通過(guò)招投標(biāo)方式選擇施工隊(duì)伍、確定合同價(jià)格，可以有效減少后續(xù)施工和竣工結(jié)算期間甲乙雙方的矛盾和糾紛，既保證了項(xiàng)目的順利進(jìn)行又有效地降低了工程造價(jià)成本。
4施工階段的控制措施
通過(guò)招投標(biāo)程序簽訂施工合同選擇施工單位后項(xiàng)目就進(jìn)入到工程施工階段。首先，房地產(chǎn)企業(yè)派駐現(xiàn)場(chǎng)的管理負(fù)責(zé)人應(yīng)該具有綜合的專(zhuān)業(yè)技術(shù)技能、豐富的合同管理經(jīng)驗(yàn)特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)。而企業(yè)內(nèi)部需嚴(yán)格明確各環(huán)節(jié)項(xiàng)目管理審核流程，避免因內(nèi)部流程混亂造成信息拖沓滯后，從而影響項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理，這是在施工階段有效控制工程造價(jià)的組織保證措施。其次，施工期間的造價(jià)管理的重點(diǎn)是如何避免因甲方原因造成的費(fèi)用增加項(xiàng)目的出現(xiàn)（即索賠）以及如何事前或事后采取及時(shí)有效的對(duì)應(yīng)措施，防止費(fèi)用增加超出預(yù)算范圍。例如：第一、由于工程付款延遲導(dǎo)致乙方提出索賠。這可以通過(guò)在招標(biāo)文件的合同條款中明確工程款的具體付款流程和時(shí)間，同時(shí)甲方在內(nèi)部管理中加強(qiáng)對(duì)各付款審核環(huán)節(jié)控制；第二、關(guān)于工程變更。不論是甲方提出的還是乙方提出的變更都應(yīng)該慎重對(duì)待、認(rèn)真研究，經(jīng)綜合比較分析后再?zèng)Q定是否實(shí)施。特別是變更的內(nèi)容和提出時(shí)間應(yīng)盡可能在項(xiàng)目實(shí)施以前，如果是正在實(shí)施的項(xiàng)目提出了變更一定要有相關(guān)的論證和審批流程，并且嚴(yán)格執(zhí)行。否則隨意的變更就會(huì)造成造價(jià)的失控。第三、項(xiàng)目管理人員應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的影響造價(jià)的事項(xiàng)進(jìn)行清晰準(zhǔn)確的記錄，并且請(qǐng)相關(guān)聯(lián)的人員和單位確認(rèn)簽字蓋章，為后續(xù)的反索賠做好充分的物證準(zhǔn)備，從而避免人為失誤造成的費(fèi)用增加。
總之，在施工階段造價(jià)控制的關(guān)鍵是甲方管理人員要有前瞻性的思維和規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程中變更的發(fā)生要有預(yù)見(jiàn)性和積極的應(yīng)對(duì)措施和方法，充分理解合同條款和招標(biāo)文件的規(guī)定內(nèi)容，變被動(dòng)應(yīng)對(duì)為主動(dòng)控制，從而有效控制和降低工程造價(jià)。
5竣工結(jié)算階段的控制措施
這個(gè)階段主要控制措施是房地產(chǎn)企業(yè)要建立一套完整的辦理竣工結(jié)算的制度流程和辦法。比如：結(jié)算流程應(yīng)規(guī)定由乙方先行申報(bào)結(jié)算報(bào)告（乙方同時(shí)承諾此結(jié)算價(jià)為截至本結(jié)算報(bào)價(jià)承諾書(shū)提交之日起，今后不再向甲方追加此項(xiàng)目的任何費(fèi)用），甲方項(xiàng)目部預(yù)算部門(mén)進(jìn)行初步審核，然后根據(jù)不同結(jié)算金額提交甲方不同級(jí)別管理部門(mén)進(jìn)行二次復(fù)審，超過(guò)一定金額的工程項(xiàng)目還要請(qǐng)第三方外部審計(jì)以嚴(yán)格項(xiàng)目成本控制等等。通過(guò)一套完整的結(jié)算審核流程來(lái)避免結(jié)算過(guò)程中的錯(cuò)項(xiàng)和重復(fù)計(jì)算項(xiàng)目，同時(shí)甲方的預(yù)算部門(mén)和審計(jì)部門(mén)的專(zhuān)業(yè)人員要確實(shí)負(fù)起責(zé)任，充分利用自己的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)來(lái)發(fā)現(xiàn)結(jié)算中的問(wèn)題和錯(cuò)誤并加以糾正。
6結(jié)語(yǔ)
工程成本控制工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它貫穿與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程。前期設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)成本控制和造價(jià)管理的關(guān)鍵階段，中期招標(biāo)施工階段是房地產(chǎn)成本控制和造價(jià)管理的保障階段，后續(xù)結(jié)算階段是房地產(chǎn)成本控制和造價(jià)管理的完善階段。每個(gè)階段都缺一不可，彼此互相影響。只有各階段嚴(yán)格控制工程成本造價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條上涉及的各個(gè)單位部門(mén)通力合作、協(xié)調(diào)配合、精益求精，房地產(chǎn)企業(yè)就一定能夠按預(yù)期目標(biāo)控制工程成本造價(jià)，項(xiàng)目取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理
房地產(chǎn)成本管理過(guò)程中將會(huì)面臨更多的影響因素，明確其中存在的問(wèn)題，根據(jù)問(wèn)題的特點(diǎn)不斷強(qiáng)化解決措施的制定，是推動(dòng)房地產(chǎn)成本管理效果不斷提升的重點(diǎn)，也是新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)整體水平進(jìn)一步提升的關(guān)鍵。對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提升具有重要的影響。
一、房地產(chǎn)成本管理存在的突出問(wèn)題
（一）拿地拓展階段
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要是從拿地開(kāi)始，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)具有重要的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地有著直接的關(guān)系，因此土地成本的大小嚴(yán)重的影響著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益以及后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)展。成本管理參與到房地產(chǎn)企業(yè)拿地?cái)U(kuò)展過(guò)程中，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目可行性的分析。成本管理能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行成本調(diào)研，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)效益，并且制定可行性報(bào)告進(jìn)行投資評(píng)審工作。為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)提供數(shù)據(jù)參考。成本管理人員需要根據(jù)土地的實(shí)際情況，及時(shí)的對(duì)成本信息進(jìn)行更新，做好測(cè)算工作。當(dāng)前期成本調(diào)研不夠充分的時(shí)候，對(duì)后續(xù)工作的開(kāi)展將會(huì)產(chǎn)生重大的影響。土地成本調(diào)研工作更多的是參照原有資料進(jìn)行的成本數(shù)據(jù)測(cè)算。不能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)土地成本內(nèi)在信息，這樣對(duì)于是否值得投資產(chǎn)生影響。
（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
前期拿地?cái)U(kuò)展階段是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃可行性的確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是對(duì)前期階段的延續(xù)。需要對(duì)施工計(jì)劃進(jìn)行全面的制定。要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)能夠準(zhǔn)確的定位、確認(rèn)目標(biāo)人群、規(guī)劃方案的制定需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深入的研究。在這個(gè)階段中對(duì)拿地?cái)U(kuò)展的方案需要進(jìn)行再次判斷，并且對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整工作。在這個(gè)過(guò)程中對(duì)后續(xù)開(kāi)展的工作范圍進(jìn)行劃分。依據(jù)材料的顯示，前期拿地?cái)U(kuò)展對(duì)于方案的設(shè)計(jì)影響較大，為了能夠進(jìn)一步的提升房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益，要不斷的對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行完善，降低產(chǎn)品成本造價(jià)成本。重視階段性房地產(chǎn)成本管理的實(shí)際效果。在投資的過(guò)程中應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格有效的控制管理，強(qiáng)化成本控制設(shè)計(jì)。成本控制環(huán)節(jié)的開(kāi)展能夠有效的降低房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的變動(dòng)，保證成本控制管理的穩(wěn)定性發(fā)展。規(guī)劃設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)成本管理中要充分的發(fā)揮自身的作用。
（三）成本超支
成本超支是房地產(chǎn)成本管理中面臨的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情況較為復(fù)雜。目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程造價(jià)管理，控制投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的時(shí)候就會(huì)造成成本超支情況的發(fā)生。多則接近 20%，少則也在 6%左右。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于設(shè)計(jì)變更造成的成本超支情況沒(méi)有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，設(shè)計(jì)變更是對(duì)施工設(shè)計(jì)的修改工作，對(duì)于工程建設(shè)的開(kāi)展具有重要的影響。多數(shù)企業(yè)成本控制存在賬面成本等情況，這也是導(dǎo)致成本超支的重要原因。
（四）動(dòng)態(tài)成本管理水平較差
為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管理控制需要及時(shí)有效的了解工程項(xiàng)目成本執(zhí)行的情況，并且明確工程項(xiàng)目執(zhí)行是否存在成本超支的情況。一旦發(fā)生成本超支并且導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，應(yīng)該及時(shí)的采取成本管理控制措施進(jìn)行完善。但是房地產(chǎn)企業(yè)更多的將動(dòng)態(tài)成本管理作為合同臺(tái)賬，這樣就不能夠反映問(wèn)題發(fā)生的實(shí)質(zhì)，對(duì)于變更的信息也不能夠及時(shí)的得到回應(yīng)。簽訂的工程項(xiàng)目建設(shè)也不能夠按時(shí)完成。這種情況造成的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程建設(shè)動(dòng)態(tài)成本管理具有嚴(yán)重的滯后性特點(diǎn)。
二、完善房地產(chǎn)成本管理對(duì)策
（一）制定全面成本評(píng)估制度，強(qiáng)化調(diào)研工作的開(kāi)展
成本調(diào)研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部門(mén)作為主導(dǎo)，設(shè)計(jì)、工程等部門(mén)人員共同參與對(duì)成本進(jìn)行的研究。市場(chǎng)的變化發(fā)展是調(diào)研工作的重要影響因素，對(duì)于調(diào)研工作應(yīng)該確認(rèn)目標(biāo)群體、產(chǎn)品等位等方面。針對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益以及技術(shù)指導(dǎo)等方面都要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，并且做好客觀公正的評(píng)價(jià)。將收集到的信息進(jìn)行匯總，并且由市場(chǎng)部門(mén)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位處理，整合各部門(mén)之間的信息進(jìn)行成本測(cè)算。這是房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。
（二）制定多元化的設(shè)計(jì)方案
設(shè)計(jì)方案是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展的重要方面，在設(shè)計(jì)方案的制定上應(yīng)該保證建設(shè)方案與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方案相互統(tǒng)一的方案措施。采取多元化的成本管理能夠推動(dòng)設(shè)計(jì)方案的制定，并且需要經(jīng)過(guò)專(zhuān)家對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綜合對(duì)比。這樣能夠保證設(shè)計(jì)方案的實(shí)用性。例如限額設(shè)計(jì)，33層高的住宅，每平米建設(shè)成本在設(shè)計(jì)階段就要限制在一個(gè)標(biāo)定值之內(nèi)（如2800元/平）。設(shè)計(jì)單位要按此價(jià)格開(kāi)展設(shè)計(jì)，不得突破。經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案能夠在一定程度上降低成本投入，對(duì)不同設(shè)計(jì)方案進(jìn)行對(duì)比選擇創(chuàng)新較強(qiáng)，品質(zhì)較高的設(shè)計(jì)方案。只有保證設(shè)計(jì)方案的成本經(jīng)濟(jì)才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)成本管理水平的進(jìn)一步提升。
（三）強(qiáng)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制成本差異
設(shè)計(jì)變更等情況的發(fā)生，將會(huì)增加成本管理。針對(duì)這種情況需要采取不同的方式進(jìn)行完善。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的過(guò)程中設(shè)計(jì)變更較為常見(jiàn)。因此要對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程中存在的問(wèn)題要進(jìn)行補(bǔ)充，根據(jù)市場(chǎng)變化的情況制定統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)需要根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量問(wèn)題與組織結(jié)構(gòu)問(wèn)題也是導(dǎo)致成本增加的重要原因。在房地產(chǎn)成本管理過(guò)程中應(yīng)該對(duì)各方面進(jìn)行確認(rèn)，針對(duì)不同的情況制定有效的處理方式進(jìn)行完善。
（四）建設(shè)成本管理信息化系統(tǒng)，進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管控
1、信息化系統(tǒng)要和企業(yè)的成本管理流程相一致
成本管理信息化系統(tǒng)是為了成本管理流程服務(wù)的，一定要和成本管理的權(quán)責(zé)、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要確保其時(shí)效性，在現(xiàn)有的成本管理流程上升華，而不能脫離現(xiàn)有成本管理流程制度。
2、成本管理信息化系統(tǒng)操作界面和原理應(yīng)簡(jiǎn)單易學(xué)
房地產(chǎn)成本管理涉及成本、合約、設(shè)計(jì)、工程甚至市場(chǎng)、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門(mén)，絕不僅僅是房地產(chǎn)成本管理人員在使用，是一個(gè)全員參與的信息化系統(tǒng)。所以必須通俗易懂、成本管理的原理清晰，讓用戶(hù)能夠迅速上手。
3、成本管理信息化系統(tǒng)要嚴(yán)格執(zhí)行，成為成本管理的必要工具
當(dāng)成本管理管理軟件建設(shè)完成后，必須站在公司戰(zhàn)略層面進(jìn)行推廣運(yùn)用，杜絕流程以外的成本管理事項(xiàng)發(fā)生，并保證所有的成本信息和合同變更等成本事項(xiàng)及時(shí)準(zhǔn)確的登記到
成本管理信息系統(tǒng)當(dāng)中，這樣才能使得成本管理信息系統(tǒng)成為真正有效的成本管理工具，準(zhǔn)確、全面地反映動(dòng)態(tài)成本。
三、結(jié)束語(yǔ)
政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了新一輪的宏觀調(diào)控，在一定程度上限制房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，使房地產(chǎn)過(guò)熱恢復(fù)到理性本質(zhì)。整體行業(yè)的回歸性使房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格平穩(wěn)，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展重點(diǎn)投入到成本管理上。通過(guò)明確自身存在的房地產(chǎn)成本管理突出問(wèn)題，更加有效的制定對(duì)策方面使房地產(chǎn)企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。保證房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得到充分的發(fā)揮。對(duì)房地產(chǎn)成本管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行確認(rèn)，制定有效的措施給予完善。使房地產(chǎn)企業(yè)在面臨宏觀調(diào)控的過(guò)程中也能夠提升自身的經(jīng)濟(jì)效益。
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