時(shí)間：2023-08-15 17:19:32
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)行業(yè)收入的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：盈余管理；房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管?chē)?guó)家自2003年以來(lái)一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房?jī)r(jià)一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤(rùn)的同時(shí)也給社會(huì)帶來(lái)了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。
1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義
房地產(chǎn)行業(yè)由于其會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門(mén)的宏觀調(diào)控決策。過(guò)度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價(jià)格。而過(guò)高的房?jī)r(jià)不利于社會(huì)穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時(shí)間。
歷次會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)都被認(rèn)為是救火式出臺(tái)，證券市場(chǎng)出了問(wèn)題，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則就出來(lái)救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。
因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門(mén)的重要課題。
2 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)及其對(duì)應(yīng)的盈余管理手段
2.1 無(wú)法統(tǒng)一界定銷(xiāo)售收入的確認(rèn)時(shí)間
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷(xiāo)售商品收入確認(rèn)的四個(gè)條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷(xiāo)售。采用預(yù)售形式時(shí)，大致需要經(jīng)過(guò)以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷(xiāo)售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買(mǎi)方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等。由于對(duì)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)——風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移——存在不同的理解，所以會(huì)計(jì)人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時(shí)間，由此進(jìn)行盈余管理。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收并與房屋購(gòu)買(mǎi)者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常會(huì)采取措施來(lái)拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售收入的時(shí)間，比如拖延所開(kāi)發(fā)的房屋的竣工時(shí)間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷(xiāo)售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。
2.2 銷(xiāo)售收入的計(jì)量模式存在可選擇性
2007年1月1日開(kāi)始施行的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在堅(jiān)持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
當(dāng)存在兩種可供選擇的計(jì)量模式時(shí)，公司會(huì)根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不理想的上市公司，通過(guò)變更投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，增加公允價(jià)值變動(dòng)收益、調(diào)節(jié)業(yè)績(jī)、提高凈利潤(rùn)，在扭虧、免于退市、摘牌時(shí)，公允價(jià)值是個(gè)救市良方。2
2.3 成本和收入難以配比
配比原則是指以實(shí)現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費(fèi)用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會(huì)計(jì)期間轉(zhuǎn)為費(fèi)用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時(shí)間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都會(huì)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)，每個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)工時(shí)間不同，并且時(shí)間較長(zhǎng)，這樣就會(huì)有多期樓盤(pán)存在于一個(gè)會(huì)計(jì)期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤(pán)的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤(pán)應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀?，以此?lái)調(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤(rùn)。
3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理
3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)
收入確認(rèn)環(huán)節(jié)的不確定性為公司進(jìn)行盈余管理帶來(lái)了空間。各公司采取不同的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對(duì)比。因此，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制分為內(nèi)部和外部?jī)煞N，內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，決定會(huì)計(jì)人員的薪酬，也會(huì)直接影響企業(yè)的決策。加之，外部監(jiān)督是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門(mén)實(shí)現(xiàn)，這些都或多或少地導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真；房地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)發(fā)到收益往往需要很長(zhǎng)的過(guò)程，在項(xiàng)目的不同階段利潤(rùn)波動(dòng)很大，其特殊性決定了一般企業(yè)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)；在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是不同于一般企業(yè)的。
房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響因素：
1收入確認(rèn)：一般的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移，但會(huì)計(jì)人員需要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有基本的職業(yè)判斷能力，何時(shí)確認(rèn)收入對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性有很大影響。
2成本、費(fèi)用的歸集與分配：一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考慮到特殊情況，比如高層建筑的不同戶型的成本與售價(jià)存在著差異，這種情況就不能使用平均成本，要選擇更有利的歸集與分配方法。
3往來(lái)款項(xiàng)：房地產(chǎn)企業(yè)一般都是通過(guò)往來(lái)款項(xiàng)來(lái)協(xié)助調(diào)節(jié)收入和成本，這種條件下就會(huì)出現(xiàn)兩種請(qǐng)康影響到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，一是利用售樓中心隱匿收入；二是委托其他單位售房，將收入掛在委托賬戶。
4稅費(fèi)：房地產(chǎn)企業(yè)有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅三種稅種，其中增值稅可籌劃的空間較大。開(kāi)發(fā)商可以利用權(quán)責(zé)確認(rèn)成本及預(yù)付應(yīng)付款項(xiàng)，從而減少企業(yè)所得稅和土地增值稅。
5資產(chǎn)確認(rèn)：一般企業(yè)都是在年末進(jìn)行資產(chǎn)減值準(zhǔn)備測(cè)試，而房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)間跨度較大，如果不提供準(zhǔn)確信息，相關(guān)部門(mén)是很難進(jìn)行資產(chǎn)認(rèn)定的。
提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策
1要提高會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多樣的交易和事項(xiàng)，會(huì)計(jì)人員就必須具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以定期組織會(huì)計(jì)人員參加會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱(chēng)資格考試，以提高他們的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。同時(shí)，還要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員道德思想的教育，只有這樣才能保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)公允。
2建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一些特殊事項(xiàng)，比如說(shuō)預(yù)提賬款、開(kāi)發(fā)費(fèi)用攤銷(xiāo)、會(huì)計(jì)期間選擇等等，還沒(méi)有相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的實(shí)效性。為此，就需要建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，才能避免會(huì)計(jì)人員依據(jù)企業(yè)需求作出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理。
3要加強(qiáng)完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)制度。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真的一大主因就是缺乏新興行業(yè)的會(huì)計(jì)核算規(guī)定。既要適應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，又要考慮到我國(guó)的特殊國(guó)情，按照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架和內(nèi)容去制定我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則框架和內(nèi)容，尤其是新興行業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，只有這樣才能時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)告適應(yīng)全球化競(jìng)爭(zhēng)的要求。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 財(cái)務(wù)報(bào)表 審計(jì)
目前我國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度非常快，短短的幾年時(shí)間幾乎成為了GDP的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般快速崛起。但這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不健康，行業(yè)內(nèi)魚(yú)龍混雜，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的財(cái)務(wù)欺詐行為比比皆是，但是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)審計(jì)卻存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是多項(xiàng)目的綜合體工程系統(tǒng)，它牽涉到投資、策劃、廣告、銷(xiāo)售、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、監(jiān)理、物業(yè)服務(wù)、裝飾、材料供應(yīng)、商業(yè)等。房地產(chǎn)行業(yè)從事的不是建筑活動(dòng)，而是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它涵蓋了從土地取得、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)實(shí)施、銷(xiāo)售及后期物業(yè)管理的整個(gè)過(guò)程。它的主要經(jīng)營(yíng)目的是通過(guò)建房賺取合理的利潤(rùn)，通過(guò)利用各種手段達(dá)到最高的銷(xiāo)售利潤(rùn)、最短的銷(xiāo)售時(shí)間、最小的銷(xiāo)售成本。房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)劃項(xiàng)目投資額和實(shí)際支出投資間往往存在著很大的差異，開(kāi)發(fā)商和承建商之間的合同關(guān)系非常復(fù)雜，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存貨、應(yīng)交稅金等難以精確估值。據(jù)調(diào)查顯示，從2005年深滬兩市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)報(bào)告來(lái)看，共有33家公司，其中出具標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告的22家，占67%，而出具非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告的卻有11家，占33%。這充分表明了因房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性及其行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)有很大的難度和風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)常出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
1.對(duì)成本和收入的確認(rèn)
首先是房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)成本的確認(rèn)存在著風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成主要包括：土地獲得價(jià)款、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、建安工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、稅費(fèi)類(lèi)成本。
在這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，土地價(jià)款比重較大，其變數(shù)也較大。這是因?yàn)橥恋厝〉玫姆绞接姓信膾臁f(xié)議出讓、正轉(zhuǎn)農(nóng)村集體土地、舊城改造、合作集資建房等，土地取得方式直接決定了房地產(chǎn)成本的大小。另外，在實(shí)際審計(jì)中還經(jīng)常會(huì)碰到幾個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共用一塊土地和一次征地分期開(kāi)發(fā)的情況，這更增加了確認(rèn)土地費(fèi)用的難度，同時(shí)也增加了審計(jì)的固有風(fēng)險(xiǎn)。配套設(shè)施費(fèi)用的審計(jì)核實(shí)也存在著固有風(fēng)險(xiǎn)。由于配套設(shè)施一次到位或配套設(shè)施費(fèi)用預(yù)入賬差異造成了此種費(fèi)用估值差異，增加了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)利息費(fèi)用的計(jì)算同樣也會(huì)因利息計(jì)提、分配的標(biāo)準(zhǔn)和會(huì)計(jì)周期的劃分都會(huì)影響這一部分的成本計(jì)算。
其次是房地產(chǎn)行業(yè)收入的確認(rèn)。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在進(jìn)行收入確認(rèn)審計(jì)時(shí)常遇到的難題是在竣工驗(yàn)收至竣工結(jié)算之間的房屋銷(xiāo)售是否該作為當(dāng)期的銷(xiāo)售收入，辦理了產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)但尚未開(kāi)具發(fā)票或結(jié)算賬單、開(kāi)具發(fā)票單未辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的情況是否應(yīng)確認(rèn)為收入的問(wèn)題。而對(duì)于此類(lèi)問(wèn)題依據(jù)目前的相關(guān)制度和規(guī)定不能確認(rèn)為收入，這就使得有些房地產(chǎn)企業(yè)利用這一規(guī)定進(jìn)行人為的利潤(rùn)調(diào)整來(lái)推遲收入的確認(rèn)。這些都大大增加了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)的控制風(fēng)險(xiǎn)。
2.對(duì)存貨的審計(jì)
由存貨盤(pán)點(diǎn)困難帶來(lái)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，必須有所有的工程支出發(fā)票，沒(méi)有發(fā)票不能計(jì)入在建工程科目，在固定資產(chǎn)完工后，要有工程驗(yàn)收記錄、工程結(jié)算單，需要強(qiáng)制檢測(cè)安全性的固定資產(chǎn)還必須取得相關(guān)主管部門(mén)的檢查認(rèn)定報(bào)告。以上單據(jù)齊全，就可以將在建工程結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨在資產(chǎn)總額中占有相當(dāng)大的比例，存貨審計(jì)存在許多困難。首先，從金額上看，從受讓土地到開(kāi)發(fā)完成轉(zhuǎn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)前，費(fèi)用滯留周期長(zhǎng)，核算復(fù)雜。而且項(xiàng)目大小不同，成本構(gòu)成也不同。一些銷(xiāo)售是按照計(jì)劃成本結(jié)轉(zhuǎn)，這樣滯留在開(kāi)發(fā)成本中的金額也就存在較大的不確定性，必須獲得第一手資料，才能最終確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工數(shù)量、在建項(xiàng)目數(shù)量和結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品數(shù)量及相關(guān)的成本金額。其次，從數(shù)量上看，因?yàn)橥旯さ漠a(chǎn)品數(shù)量較多較散，并且核算面積不僅存在技術(shù)上的難度，而且也將增加審計(jì)的成本。另外，驗(yàn)證存貨所有權(quán)是否有出租或出租不入賬的房屋、是否有用于安置的周轉(zhuǎn)房等等也存在一些困難。
3.應(yīng)交稅金問(wèn)題
一項(xiàng)調(diào)查顯示，某房地產(chǎn)企業(yè)近三年總共開(kāi)發(fā)房產(chǎn)近6萬(wàn)平方米，實(shí)際繳納各種稅費(fèi)基金近700萬(wàn)元，少繳、漏繳、隱匿、偷逃各項(xiàng)稅費(fèi)基金達(dá)190萬(wàn)元之多，占實(shí)際繳納稅金額的28%。審計(jì)結(jié)果表明，應(yīng)交稅金的復(fù)核是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)的一項(xiàng)亟待解決的重大問(wèn)題。對(duì)應(yīng)交稅金審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于以下幾個(gè)方面：首先是開(kāi)發(fā)企業(yè)方面，由于經(jīng)營(yíng)機(jī)制不合規(guī)、法規(guī)執(zhí)行不嚴(yán)格、財(cái)務(wù)核實(shí)不規(guī)范等因素造成的欠繳、漏繳、拖繳稅費(fèi)，賬外收支行為，會(huì)計(jì)核算不真實(shí)，弄虛作假行為等問(wèn)題都給應(yīng)交稅金的審計(jì)復(fù)核帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。其次是征管機(jī)關(guān)方面，因收入征收不到位造成應(yīng)征未征、執(zhí)法稽查不到位造成應(yīng)查未查、監(jiān)管工作不到位導(dǎo)致應(yīng)管未管，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了鉆空子的機(jī)會(huì)。第三是地方政府及其部門(mén)存有擅自出臺(tái)一些減免稅費(fèi)優(yōu)惠政策吸引外地客商開(kāi)發(fā)投資的行為，造成審計(jì)人員對(duì)稅費(fèi)取證困難，亂收費(fèi)、搭車(chē)收費(fèi)和變相攤派導(dǎo)致稅費(fèi)項(xiàng)目和分?jǐn)偞_認(rèn)模棱兩可，增加審計(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)交稅金審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：地方財(cái)政 房地產(chǎn) 相關(guān)性
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方政府財(cái)政收入的影響分析
由于我國(guó)地方財(cái)政收入制度和地方政府績(jī)效考核機(jī)制的限制，目前我國(guó)地方政府財(cái)政對(duì)于房地產(chǎn)的依賴(lài)性較高，許多地方政府在追求財(cái)政收入和政府政績(jī)最大化的目標(biāo)下刻意降低對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策約束力度，從而以其公共政策貫徹職能的部分缺失來(lái)?yè)Q取自身績(jī)效評(píng)價(jià)的提升。基于此，本文從房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地方政府財(cái)政收入的影響模式入手來(lái)分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)政府決策可能產(chǎn)生影響的途徑。
（一）稅收收入影響
由于1994年分稅制改革和2002年所得稅分享機(jī)制改革的實(shí)施，我國(guó)地方政府財(cái)政收入來(lái)源有所萎縮，因此在地方政府財(cái)政收入中，對(duì)于商業(yè)企業(yè)的稅收征收和市場(chǎng)交易的稅收利益獲取的重視程度較以往有所上升。因此在地方政府的稅收收入提升目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，地方房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅支付、房地產(chǎn)交易的資本收益稅收支付等稅收越多，從而成為地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要來(lái)源。因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以通過(guò)擴(kuò)展地方政府的稅收來(lái)源和稅收征收規(guī)模而對(duì)地方政府財(cái)政收入造成一定的影響。
（二）政府績(jī)效影響
長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)中央政府對(duì)于地方政府官員和地方政府機(jī)構(gòu)的績(jī)效考核僅僅集中在GDP、財(cái)政收入增長(zhǎng)和就業(yè)增長(zhǎng)幾個(gè)有限的指標(biāo)上，而這些政績(jī)考核指標(biāo)的完成很大程度上必須依賴(lài)于地方商業(yè)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展和活躍程度常?？梢杂绊懙降胤浇?jīng)濟(jì)的整體增長(zhǎng)速度，因此在大多數(shù)地方政府的政績(jī)最大化目標(biāo)刺激下，政府部門(mén)往往難以冒著自身政績(jī)受損的風(fēng)險(xiǎn)完全依照中央調(diào)控政策的指示對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)力的調(diào)控。
同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展可以帶來(lái)地方GDP增長(zhǎng)，從而增加地方經(jīng)濟(jì)活力，與房地產(chǎn)配套的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也將隨之發(fā)展，這些產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)又可以在另一方面增加政府的收入，因此房地產(chǎn)通過(guò)提升政府績(jī)效進(jìn)而提升地方政府財(cái)政收入也是房地產(chǎn)業(yè)影響政府財(cái)政收入的一個(gè)重要影響途徑。
（三）額外收入影響
目前我國(guó)地方政府為了擴(kuò)展自身收入，往往會(huì)通過(guò)預(yù)算外資金和預(yù)算外自籌資金的收取來(lái)獲取自身財(cái)政收入的額外增長(zhǎng)，例如土地轉(zhuǎn)讓收入便是其地方政府財(cái)政收入的一大主要來(lái)源。由于預(yù)算外資金是地方政府征收的未納入國(guó)家預(yù)算的財(cái)政性資金，因此在該項(xiàng)資金的征收和安排上地方政府往往具有更高的自。而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于土地的剛性需求又使其不得不接受地方政府在土地出讓金上的機(jī)制規(guī)定，因此房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)買(mǎi)資金是其發(fā)展過(guò)程中必須支出的費(fèi)用，這些費(fèi)用便構(gòu)成了地方政府財(cái)政的額外收入，從而影響我國(guó)地方政府的總體財(cái)政收入規(guī)模。
地方政府收入與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)性實(shí)證研究
通過(guò)以上分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)地方政府的財(cái)政收入存在較多的影響途徑，但是對(duì)于不同地區(qū)的地方政府，由于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的差異和地方政府收入來(lái)源、績(jī)效成果構(gòu)成、額外收入占總收入比的不同，地方政府收入與房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)性往往存在較大差異。因而通過(guò)實(shí)證數(shù)據(jù)分析來(lái)了解地方政府收入與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之間的相關(guān)性，對(duì)于我國(guó)政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定和對(duì)房地產(chǎn)政策實(shí)施過(guò)程的監(jiān)督具有重要的意義。
（一）研究變量及樣本選取
為了有效地度量地方政府收入與該地房地產(chǎn)行業(yè)之間的關(guān)系，本文選取地方政府財(cái)政預(yù)算收入完成額作為表征地方政府財(cái)政收入的因變量。
財(cái)政預(yù)算收入完成額是指通過(guò)一定的形式和程序，由各級(jí)財(cái)政部門(mén)組織并納入預(yù)算管理的各項(xiàng)收入的完成額，是地方政府實(shí)現(xiàn)國(guó)家職能的財(cái)力保證，該統(tǒng)計(jì)額包括：各項(xiàng)稅收，包括增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、房產(chǎn)交易稅等；專(zhuān)項(xiàng)收入，包括征收排污費(fèi)收入、城市水資源費(fèi)收入、教育費(fèi)附加收入、土地出讓金等；其他收入，包括基本建設(shè)貸款歸還收入、基本建設(shè)收入、捐贈(zèng)收入等。為了有效度量政府的實(shí)際財(cái)政收入，并減少目前規(guī)模較大的地方政府負(fù)債金額的影響，本文所研究的該指標(biāo)剔除了地方政府的債務(wù)收入，從而可以更加科學(xué)地研究地方政府財(cái)政收入與房地產(chǎn)發(fā)展之間的關(guān)系。
在自變量的選取上，本文為了有效地度量地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額、住宅投資完成額、商品房銷(xiāo)售額、住宅銷(xiāo)售額四大指標(biāo)，從房地產(chǎn)業(yè)的供給、需求兩方面對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行刻畫(huà)，從而更加詳細(xì)科學(xué)地考察房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)地方政府財(cái)政收入的影響。各指標(biāo)具體介紹如下：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額指以貨幣形式表現(xiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行房屋建設(shè)及土地開(kāi)發(fā)所完成的工作量及有關(guān)費(fèi)用的總稱(chēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額是完成的實(shí)物量指標(biāo)，一般以形成工程實(shí)體為準(zhǔn)。只是發(fā)生財(cái)務(wù)收支或沒(méi)有用于工程實(shí)體的材料和未安裝的設(shè)備，都不能計(jì)算投資完成額，從而剔除虛占土地并未建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)本文研究產(chǎn)生的干擾。
本文將住宅定義為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售、出租給使用者居住用的房屋，包括普通住宅、別墅、公寓、經(jīng)濟(jì)適用房和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，以更加精確地度量居民消費(fèi)房產(chǎn)對(duì)于地方財(cái)政收入的影響。而對(duì)應(yīng)的，住宅投資完成額指以貨幣形式表現(xiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行的住宅房屋建設(shè)及土地開(kāi)發(fā)所完成的工作量及有關(guān)費(fèi)用的總稱(chēng)。
商品房銷(xiāo)售額指考察期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際銷(xiāo)售房屋的總收入，即現(xiàn)房銷(xiāo)售中雙方簽署的正式買(mǎi)賣(mài)合同中所確定的合同價(jià)款。本文所指的實(shí)際銷(xiāo)售額包括正式交付使用的商品房屋在建設(shè)前期預(yù)收的定金，預(yù)收的款項(xiàng)、結(jié)算尾款及應(yīng)付款。但不包括預(yù)售但未交付使用的商品房屋所預(yù)收的款項(xiàng)，從而剔除房地產(chǎn)企業(yè)促銷(xiāo)過(guò)程的非正常預(yù)售給本文實(shí)證研究帶來(lái)的干擾。
住宅銷(xiāo)售額指已簽訂房屋銷(xiāo)售合同并在考察期正式交付購(gòu)房者使用的商品住宅的銷(xiāo)售額，即報(bào)告期銷(xiāo)售額。本文所考察的該指標(biāo)不包括已簽訂預(yù)售合同尚在建設(shè)過(guò)程中的商品住宅的銷(xiāo)售額，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同、在報(bào)告期竣工并交付使用的商品住宅的銷(xiāo)售額，從而以實(shí)際居民住宅使用為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)度量房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
綜上，通過(guò)以上因變量和4個(gè)自變量的設(shè)計(jì)，本文選取自1998年以來(lái)我國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)（剔除港澳臺(tái)地區(qū)）的月度數(shù)據(jù)作為研究樣本，以1998年1月-2011年12月我國(guó)地方財(cái)政收入和各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)計(jì)算出以上5個(gè)指標(biāo)的具體數(shù)值，以此為基礎(chǔ)來(lái)考察我國(guó)地方政府收入同房地產(chǎn)行業(yè)之間的相關(guān)關(guān)系。
（二）地方政府收入與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)性分析
通常來(lái)說(shuō)，如果地方政府財(cái)政收入與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)系數(shù)較大，說(shuō)明其財(cái)政收入的增長(zhǎng)很大程度上受到房地產(chǎn)行業(yè)的拉動(dòng)，由此說(shuō)明地方政府在中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施過(guò)程中有可能存在貫徹不力的行為，因而本文首先對(duì)我國(guó)不同省份的地方政府收入與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)分析，得到的結(jié)果如表1所示。
由相關(guān)性分析結(jié)果可知，我國(guó)31個(gè)省市的地方財(cái)政預(yù)算收入完成額與所有的4個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)自變量的相關(guān)關(guān)系最差的顯著性系數(shù)也達(dá)到了0.4%，因而均可以通過(guò)1%的顯著性檢驗(yàn)，顯示出我國(guó)地方政府的財(cái)政收入與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)性普遍存在。
（三）結(jié)果分析
首先，從總體上看，與我國(guó)地方政府財(cái)政收入相關(guān)性最大的指標(biāo)為住宅銷(xiāo)售額，其平均相關(guān)系數(shù)為0.68495，其次為商品房銷(xiāo)售額。而住宅投資完成額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額與地方政府財(cái)政收入的相關(guān)關(guān)系明顯小于銷(xiāo)售類(lèi)指標(biāo)，說(shuō)明我國(guó)地方政府的財(cái)政收入的提升，尤其是來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)政收入部分的提升主要還是來(lái)自于房地產(chǎn)交易過(guò)程中產(chǎn)生的稅收和費(fèi)用收入，因而地方政府對(duì)于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍程度的宏觀調(diào)控措施實(shí)施力度必然較小。這也說(shuō)明了為何目前大多數(shù)城市所頒布的限購(gòu)令措施在政府施政體系內(nèi)面臨較大的松動(dòng)壓力，歸根結(jié)底是因?yàn)榈胤秸呢?cái)政收入增長(zhǎng)與房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍程度存在較大的內(nèi)在正相關(guān)關(guān)系。
其次，地方財(cái)政收入與房地產(chǎn)投資完成額相關(guān)性達(dá)到0.7以上的省份除海南以外均為西北和西南內(nèi)陸省份，同樣的趨勢(shì)也發(fā)生在地方財(cái)政收入與住宅投資完成額兩個(gè)指標(biāo)的相關(guān)性研究上。說(shuō)明在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的西北西南地區(qū)，地方政府的財(cái)政收入增長(zhǎng)在很大程度上依賴(lài)于其地方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的開(kāi)展所獲取的土地轉(zhuǎn)讓金，因而在這些地區(qū)，中央政府的土地調(diào)控政策存在一定的失效風(fēng)險(xiǎn)。
再次，地方政府財(cái)政收入與商品房銷(xiāo)售額、住宅銷(xiāo)售額的相關(guān)關(guān)系大于0.75排名前五的既包括天津和江蘇這樣的沿海發(fā)達(dá)省份和地區(qū)，也包括貴州、甘肅這樣的內(nèi)陸省份，因此地方政府財(cái)政收入與房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易狀況的聯(lián)系并不因?yàn)榈胤浇?jīng)濟(jì)總量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的差別而產(chǎn)生差別，而是與地方實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍狀況有關(guān)。因而對(duì)于限購(gòu)令等調(diào)控房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際狀況制定，并且重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量較大的省份和地區(qū)。
綜上，我國(guó)地方政府財(cái)政依然在很大程度上依賴(lài)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并且其對(duì)于房地產(chǎn)交易的依賴(lài)度要大于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，因而在我國(guó)中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策的貫徹和實(shí)施過(guò)程中，對(duì)于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，尤其是抑制投機(jī)性住房交易政策的實(shí)施過(guò)程中，相關(guān)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)沿海和內(nèi)陸省份中市場(chǎng)交易量較大的省份和地區(qū)如江蘇、天津、貴州、甘肅、寧夏、重慶進(jìn)行更加嚴(yán)密的監(jiān)督，以避免調(diào)控政策實(shí)施的部分失效問(wèn)題。另外國(guó)家對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓等影響房地產(chǎn)供給市場(chǎng)的調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)在西北、西南、內(nèi)陸地區(qū)省份和地區(qū)配以相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，以避免政策調(diào)控效果的弱化。
研究顯示，我國(guó)地方政府財(cái)政收入對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴(lài)往往導(dǎo)致其對(duì)中央制定的宏觀調(diào)控政策的貫徹力度不足，影響了政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果，因而本文通過(guò)分析我國(guó)31個(gè)省市的地方財(cái)政與房地產(chǎn)之間的關(guān)系，以期為中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控措施貫徹過(guò)程中的監(jiān)督機(jī)制構(gòu)建提供科學(xué)的參考。
參考文獻(xiàn)：
就目前而言，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的進(jìn)程中，不可避免的出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，譬如，房地產(chǎn)供求的矛盾，房地產(chǎn)泡沫化等。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)需求量呈?@著性上升，供給矛盾儼然成為了房地產(chǎn)行業(yè)不容忽視的問(wèn)題。因此，在這樣的大背景下，我國(guó)提出了房地產(chǎn)稅收政策，即房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在一定程度上調(diào)節(jié)了供求矛盾，緩和了供求緊張的局面，通過(guò)加稅的形式，限制了第二套房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)量，使得市場(chǎng)上的房產(chǎn)供給量變向增加，也起到了資金的調(diào)節(jié)作用。所以，房地產(chǎn)收稅政策的頒布一方面緩和了房地產(chǎn)行業(yè)供求的矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展；另一方面，也能夠增加財(cái)政的稅收方面的收入，以確保財(cái)政支出，確保稅收的穩(wěn)定性。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)稅收影響
（一）房產(chǎn)稅對(duì)稅收影響
房產(chǎn)稅政策的頒布在社會(huì)上引起了軒然大波，有人看好，有人看壞。房產(chǎn)稅政策對(duì)于有能力購(gòu)買(mǎi)多處房產(chǎn)，或者是蓄意炒房的人來(lái)說(shuō)，是一種限制性的政策，加大了這部分的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)成本，因此，在一定程度上限制了房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)。眾所周知，購(gòu)買(mǎi)房屋是我們需要繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)附加稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)的，因此，由于房產(chǎn)稅政策的頒布，使得房屋購(gòu)買(mǎi)量下降，從而在購(gòu)置新房時(shí)稅收收入就會(huì)下降。但是，由于房產(chǎn)稅是是按房屋的余值或者房屋的租金來(lái)計(jì)算的，對(duì)于多處房屋的所有人或者以租金為營(yíng)生的這一類(lèi)人而言，是增加了應(yīng)繳納的稅費(fèi)。所以，房產(chǎn)稅對(duì)不同的人而言，具有不同的效果，對(duì)整個(gè)財(cái)政的稅收方面具有十分重大的意義。
（二）盈利性房地產(chǎn)收入對(duì)稅收的影響
一般而言，房地產(chǎn)公司的收入與其稅收是成正相關(guān)方向變動(dòng)，其房地產(chǎn)公司的收入越高則年底盤(pán)賬的時(shí)候所繳納的收稅就越多。由于，中國(guó)人 “家”觀念的根深蒂固，使得中國(guó)人對(duì)房子有種特殊的感情?？梢赃@樣說(shuō)，房子是中國(guó)人對(duì)“家”感情的寄托，不同于國(guó)外的租賃理念，中國(guó)人更愿意花積蓄來(lái)購(gòu)買(mǎi)一套屬于自己的房子，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的火熱。綜上所述，就目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭而言，盈利性房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)政府財(cái)政的稅收收入的重要來(lái)源。
（三）公益性房地產(chǎn)收入對(duì)稅收的影響
有盈利性房地產(chǎn)就會(huì)有與此相對(duì)的公益性房地產(chǎn)。與盈利性房地產(chǎn)不同，公益性房地產(chǎn)不是以營(yíng)利為目的，而是為了穩(wěn)定社會(huì)秩序，改善人民生活。譬如棚戶區(qū)的改造，廉租房的建設(shè)等。因此，大多數(shù)的公益性房地產(chǎn)并沒(méi)有獲取利益，而是只能維持公司的基本運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至出現(xiàn)財(cái)政赤字的現(xiàn)象。所以，大多數(shù)的公益性房地產(chǎn)是由政府來(lái)支撐的，所以政府針對(duì)公益性房地產(chǎn)公司給予政策上面的優(yōu)惠，譬如，零稅收政策，補(bǔ)貼政策等。總的來(lái)說(shuō)，公益性房地產(chǎn)收入對(duì)稅收的作用是很小的。
三、房地產(chǎn)財(cái)政稅收順利進(jìn)行的措施
房地產(chǎn)對(duì)稅收具有十分重要的意義，其作用是不能忽視的。因此，我們要采取以下措施來(lái)保證其順利的展開(kāi)：
（一）加大監(jiān)督力度，規(guī)范不合理行為
針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及稅收的相關(guān)政策，政府以及有關(guān)部門(mén)，可以規(guī)范法律法規(guī)的制定，加大監(jiān)督力度，實(shí)施三方監(jiān)督，即企業(yè)自身的內(nèi)部監(jiān)督，政府以及相關(guān)部門(mén)的外部監(jiān)督，社會(huì)大眾的第三方監(jiān)督，以確保稅收政策在房地產(chǎn)行業(yè)得到落實(shí)，避免鉆空子，走法律擦邊球的現(xiàn)象。另外，企業(yè)的賬本要公開(kāi)，透明，不能有“兩手賬”現(xiàn)象，即企業(yè)自身的賬本和對(duì)外公布的賬本要是同一個(gè)，允許企業(yè)在合理的范圍內(nèi)進(jìn)行避稅，但不能違反相關(guān)的法律法規(guī)，偷稅漏稅。政府以及相關(guān)部門(mén)可以對(duì)信用良好，主動(dòng)納稅的企業(yè)給予獎(jiǎng)勵(lì)，以便于鼓勵(lì)更多的企業(yè)主動(dòng)納稅，在整個(gè)行業(yè)內(nèi)樹(shù)立示范企業(yè)，以起到示范作用。
（二）以實(shí)際為基礎(chǔ)制定稅收政策
稅收政策的制定是整個(gè)征稅過(guò)程的基礎(chǔ)，是至關(guān)重要的一步。稅收政策的制定要切合實(shí)際，不能脫離房地產(chǎn)行業(yè)的整體的實(shí)際情況，要具有針對(duì)性，不能以一概全。一旦房地產(chǎn)稅收政策的制定脫離實(shí)際，則整個(gè)稅收的征收效果將會(huì)大打折扣，難以保證；與此同時(shí)，因稅收政策的制定不符合實(shí)際情況而造成的稅收工作難以開(kāi)展，這將造成了人力，財(cái)力的浪費(fèi)，通常一個(gè)稅收政策的制定，需要大量的人力，物力的投入，因此，重新制定稅收政策的話這就造成了資源的浪費(fèi)。
（三）提高納稅意識(shí)
納稅是每個(gè)公民，每個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)。作為企業(yè)而言，自身的社會(huì)責(zé)任更加重大，因此，企業(yè)要自覺(jué)的承擔(dān)自己的社會(huì)責(zé)任，自覺(jué)主動(dòng)的納稅，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。在中國(guó)，稅收取之于民，用之于民，財(cái)政的稅收會(huì)以財(cái)政支出的形式轉(zhuǎn)移到人民身上，譬如，社會(huì)公共設(shè)施的建設(shè)需要政府進(jìn)行財(cái)政撥款。企業(yè)要維護(hù)社會(huì)形象，嚴(yán)格的準(zhǔn)守法律法規(guī)，企業(yè)的總負(fù)責(zé)人以及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要起領(lǐng)導(dǎo)作用，宣講納稅的重要性，營(yíng)造良好的企業(yè)風(fēng)氣，積極配合相關(guān)部門(mén)的財(cái)務(wù)的例行檢查，主動(dòng)配合政府部門(mén)的納稅工作，提升企業(yè)的整體形象。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；挑戰(zhàn)；金融危機(jī)；貨幣政策；人民幣增值
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673－291X(2009)05－0070－02
一、新形式下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)
(一)金融危機(jī)的影響
源于美國(guó)的金融危機(jī)愈演愈烈，已經(jīng)發(fā)展為全球性的金融危機(jī)。對(duì)于資本市場(chǎng)比較開(kāi)放的一些國(guó)家，嚴(yán)重影響了金融行業(yè)的穩(wěn)定和投資者的信心，甚至使一個(gè)國(guó)家瀕臨破產(chǎn)(比如冰島)。本質(zhì)上講，這次金融危機(jī)源自于房地產(chǎn)行業(yè)。由于歐美連年的房地產(chǎn)泡沫的爆裂，導(dǎo)致“次貸危機(jī)”爆發(fā)，進(jìn)而影響到投資人的信心，并反過(guò)來(lái)進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)，最終導(dǎo)致的金融危機(jī)不斷深化。所以可以說(shuō)房地產(chǎn)泡沫的爆裂是這次金融危機(jī)的“導(dǎo)火索和推手”。
房地產(chǎn)行業(yè)雖說(shuō)是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于“資金密集型”行業(yè)，和金融行業(yè)關(guān)系密切。從過(guò)去幾年的“流動(dòng)性過(guò)剩”可以看出，信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度發(fā)放、外行業(yè)(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、外資過(guò)多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、銀行給買(mǎi)房人的過(guò)度放貸等等，都是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度發(fā)展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機(jī)的發(fā)生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。
金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)的具體影響表現(xiàn)在：
1、投資者喪失信心，消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)。金融危機(jī)使得大多投資者對(duì)資本市場(chǎng)產(chǎn)生了懷疑，資本市場(chǎng)的信用基礎(chǔ)出現(xiàn)了問(wèn)題，股市一落千丈，房地產(chǎn)股價(jià)也一路殺跌，房?jī)r(jià)不斷回落，消費(fèi)者一直處于觀望狀態(tài)。房?jī)r(jià)的不斷走低使得房產(chǎn)不能保值，好多消費(fèi)者買(mǎi)房之后，發(fā)現(xiàn)不長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)同一樓盤(pán)價(jià)格縮水，去向開(kāi)發(fā)商索要價(jià)差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。
2、銀根緊縮，房地產(chǎn)資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)大部分都是負(fù)債率很高的企業(yè)，一般通過(guò)銀行借債進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，并且借貸金額都是巨大的。金融危機(jī)使得金融系統(tǒng)也提高了警惕，為了保證金融行業(yè)自身的安全運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)其他行業(yè)特別是受政策性影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)的放貸開(kāi)始?jí)嚎s。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。金融危機(jī)的影響不是短暫的，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)需要幾年的緩和期。
(二)人民幣增值的影響
從整體上和短期來(lái)看，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是有利的，但也得看到長(zhǎng)期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國(guó)的出口額，如果出口下降，再加上內(nèi)需不足很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)回落，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)受人民幣升值影響，出口量減少，利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，效益不好了，也就會(huì)影響這些企業(yè)租用寫(xiě)字樓，減少辦公場(chǎng)所的投資建設(shè)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求過(guò)度，很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并進(jìn)而影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。從上個(gè)世紀(jì)韓國(guó)和日本的發(fā)展歷史來(lái)看，房?jī)r(jià)與幣值升值有一定正向關(guān)系，最初的貨幣升值使得外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求增加，投資過(guò)熱進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，形成經(jīng)濟(jì)泡沫，而在升值后期外資撤退，房?jī)r(jià)下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。
(三)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響
房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是鏈條長(zhǎng)，“裙帶關(guān)系”多，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響較大，所以易受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控，特別是貨幣政策的調(diào)控。人民幣升值吸引國(guó)際游資的涌入和資產(chǎn)重估的熱潮帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，2005年開(kāi)始房地產(chǎn)進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的全盛時(shí)期，2007年達(dá)到歷史高峰。面對(duì)這種形勢(shì)，國(guó)家開(kāi)始相繼出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策：緊縮信貸。嚴(yán)格限制土地供應(yīng)等。房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
2006年以來(lái)，尤其是去年的二三季度，由萬(wàn)科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產(chǎn)商大量?jī)?chǔ)備土地，掀起了一股囤地。然而去年天價(jià)所獲得的地塊，現(xiàn)在正成為這些地產(chǎn)公司巨大的包袱。北辰在長(zhǎng)沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價(jià)為3090.58元/平萬(wàn)米，按照此樓面價(jià)，成本至少6000元/平萬(wàn)米以上，那么如果銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)不到7000元/平萬(wàn)米以上，北辰這個(gè)項(xiàng)目必將虧損。而目前在售周邊的項(xiàng)目，均價(jià)僅僅略高于5000元，平萬(wàn)米。
不管房地產(chǎn)行業(yè)需求如何強(qiáng)勁，平均負(fù)債率超過(guò)70％的房地產(chǎn)企業(yè)，在金融杠桿調(diào)控前實(shí)在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當(dāng)其沖受到影響的就是對(duì)金融資本高度依賴(lài)的房地產(chǎn)行業(yè)，而最先被調(diào)整的，當(dāng)然就是去年、前年極度囤積土地準(zhǔn)備擴(kuò)張的那些地產(chǎn)企業(yè)。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)策略
目前。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，基本上來(lái)自于大環(huán)境的變化，不管是金融危機(jī)還是緊縮的貨幣政策，都是房地產(chǎn)行業(yè)所無(wú)法控制的，需要國(guó)家的相關(guān)調(diào)整來(lái)解決。投資者和市場(chǎng)對(duì)2008年的資金緊縮最為關(guān)注，不過(guò)資金緊縮不會(huì)是全面規(guī)模壓縮。再融資的緊縮主要體現(xiàn)為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對(duì)公開(kāi)增發(fā)的募集資金投向進(jìn)行控制，要求土地證、用地規(guī)劃證的法律手續(xù)完備等，而對(duì)于解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、提高上市公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和成長(zhǎng)性的股權(quán)融資不會(huì)停止。
2008年的宏觀調(diào)控政策來(lái)看，降低流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)房屋流通成為國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一個(gè)手段。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局3月發(fā)出通知，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減征10％的個(gè)人所得稅，國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收實(shí)行這些優(yōu)惠政策，目的就是刺激內(nèi)需。
從2008年5月以來(lái)，各地相繼出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購(gòu)房支出在居民實(shí)際收入中的比重能真正提升房地產(chǎn)的交易。宏觀經(jīng)濟(jì)減速、實(shí)際收入下降延長(zhǎng)了房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)間；按揭利率降低可以減少實(shí)際房?jī)r(jià)，不過(guò)應(yīng)用具有剛性；目前市場(chǎng)成交量來(lái)自于剛性的自住需求，只有房?jī)r(jià)的調(diào)整才能帶來(lái)成交量的上升，目前調(diào)整仍會(huì)繼續(xù)，房?jī)r(jià)仍然有內(nèi)在調(diào)整的需要。由于一方面受制于中央嚴(yán)格的政策規(guī)定、另一方面受制于有限的地方財(cái)力，因此，力度和優(yōu)惠程度均有限，沒(méi)有改變市場(chǎng)成交下滑的趨勢(shì)。其實(shí)宏觀政策的目標(biāo)是保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，而不是救房?jī)r(jià)和救開(kāi)發(fā)商。
房地產(chǎn)行業(yè)可以在能控制的范圍內(nèi)從以下幾個(gè)方面采取策略：
1、價(jià)格策略
最近幾年城市化的不斷推進(jìn)，使得城市房產(chǎn)需求具有一定的剛性。城市化首先表現(xiàn)為城市數(shù)量和地域的擴(kuò)張，同時(shí)帶來(lái)城市人口的增長(zhǎng)和對(duì)住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點(diǎn)數(shù)來(lái)測(cè)算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發(fā)現(xiàn)，城市化所增加的人口每年將新增3，5―
5.3萬(wàn)平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場(chǎng)滿足。所以說(shuō)房?jī)r(jià)具有一定的剛性，如果在目前大多消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)之際，再適當(dāng)?shù)膶?duì)消費(fèi)者進(jìn)一步讓利，不但可以增強(qiáng)消費(fèi)者欲望，也可以及時(shí)回籠資金，以增強(qiáng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。在價(jià)格政策上，房地產(chǎn)商還需注意的一點(diǎn)是：同一樓盤(pán)或同一地段的房產(chǎn)價(jià)格不能在短時(shí)間內(nèi)大幅跳水，這樣只會(huì)加重消費(fèi)者的觀望情緒，誰(shuí)也不愿去買(mǎi)不斷貶值的房產(chǎn)。
2、變換銷(xiāo)售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應(yīng)該變換營(yíng)銷(xiāo)策略，比如，加大廣告力度，根據(jù)一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買(mǎi)單，從心理上覺(jué)得“物有所值”；再比如，通過(guò)各種方式促銷(xiāo)，最近長(zhǎng)沙有商家出奇招，只要通過(guò)該公司購(gòu)買(mǎi)洗面奶、白酒等消費(fèi)品，超過(guò)一定金額后，就可以送一平米的房子，買(mǎi)主可以將這一平米房子在網(wǎng)上再轉(zhuǎn)手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產(chǎn)商要房子；還可以通過(guò)提高服務(wù)質(zhì)量來(lái)增加銷(xiāo)售量。
3、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)商可以提供多種形式和結(jié)構(gòu)類(lèi)型的房產(chǎn)，比如，增加國(guó)家政策范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，同時(shí)增加雙限房和廉租房?jī)蓚€(gè)種類(lèi)，在目前經(jīng)濟(jì)疲軟的現(xiàn)狀下，應(yīng)該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國(guó)家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離H{來(lái)，通過(guò)由政府利用財(cái)政保障土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)資金、銷(xiāo)售對(duì)象等開(kāi)發(fā)條件的供給，而占人口大多數(shù)的中高收入階層對(duì)商品房的居住、消費(fèi)和投資功能則通過(guò)依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)的市場(chǎng)化住宅體系來(lái)滿足。當(dāng)然，面向中低收入者的住房開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間不是很大，但國(guó)家也給了房產(chǎn)商相應(yīng)的優(yōu)惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。
4、管理策略。一要加強(qiáng)與客戶關(guān)系的管理，房子雖然也是一種商品，但它畢竟不同于普通商品，因?yàn)槠鋬r(jià)值高并且不可移動(dòng)，每位房主都是公司的客戶，做好售后服務(wù)，適當(dāng)做些售后調(diào)查，既可以為公司帶來(lái)更多的客戶，又可以發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的潛在問(wèn)題，為鞏固公司的長(zhǎng)期業(yè)務(wù)打下基礎(chǔ)；二要加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，各部門(mén)之間加強(qiáng)合作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，從前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，預(yù)銷(xiāo)售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證到物業(yè)管理，所以要分項(xiàng)目進(jìn)行責(zé)任管理，各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)自己項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段、建筑施工階段、經(jīng)營(yíng)階段的各項(xiàng)工作。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；影響因素分析及應(yīng)對(duì)
1.房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，人口眾多，相應(yīng)的對(duì)于住房的需求量也非常大，從這一方面看，房地產(chǎn)可說(shuō)是一個(gè)長(zhǎng)盛不衰的行業(yè)，由房地產(chǎn)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)體量也會(huì)非常巨大。事實(shí)上也確實(shí)如此，在現(xiàn)如今各省份的GDP組成中，房地產(chǎn)行業(yè)所貢獻(xiàn)的GDP占據(jù)了相當(dāng)大的比重，平均比例將近1/7，可說(shuō)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑了。住房是人們的剛性需求，從宏觀上說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)M足了大部分剛需人口的住房需要，也在一定程度上提高了人們的生活水平。
而隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，越來(lái)越多的農(nóng)村人口會(huì)被轉(zhuǎn)移到城市當(dāng)中，這樣一來(lái)，住房的需求量的會(huì)大大增加，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可說(shuō)是一個(gè)不可多得的好消息?？梢哉f(shuō)，自改革開(kāi)放以來(lái)，在政府不遺余力地推動(dòng)城市發(fā)展和推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的政策主導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了一個(gè)黃金發(fā)展時(shí)期，眾多房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人都在這一時(shí)期當(dāng)中獲取了足夠豐厚的收益。
到如今房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了幾十年的發(fā)展，房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人們收入的漲幅，從近十年的一線城市的房?jī)r(jià)漲幅程度看（以深圳、北京、上海、廣州為例），漲幅最高將近400%，而這些城市的工資漲幅最高僅為200%左右，更為重要的是，房屋價(jià)格從最開(kāi)始的數(shù)千元上漲到數(shù)萬(wàn)元，而居民的收入最好僅僅過(guò)萬(wàn)而已，這樣的差距不足以支撐他們買(mǎi)房的愿望了。大部分人對(duì)買(mǎi)房望而卻步，有能力買(mǎi)房的家庭大部分更是掏空了6個(gè)錢(qián)包并背負(fù)上幾十年的沉重債務(wù)，才能換回一套較為理想的住房；另一方面，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的上升是他們不得不面對(duì)的重大難題。經(jīng)過(guò)幾十年的城市發(fā)展建設(shè)，城市中或城市周邊適合用于建設(shè)住房的土地愈加稀少，這帶來(lái)了土地購(gòu)買(mǎi)或租賃成本的上升，在后續(xù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)包括人力成本，建材成本在內(nèi)都因通貨膨脹而有不同程度的上漲。通貨膨脹方面，物價(jià)的上漲幅度將近300%，在這種情況下，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所能獲取的預(yù)期收入必將大幅減少。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，由企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上升所帶來(lái)的房?jī)r(jià)大幅上漲和因房?jī)r(jià)定價(jià)過(guò)高，遠(yuǎn)超人們可承受范圍所招致的對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的不滿已成為阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的主要矛盾所在。
2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析
從前文所述不難看出，影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的主要影響因素在房?jī)r(jià)的定位上。而房?jī)r(jià)的定位又受到多方面因素的共同影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
2.1開(kāi)發(fā)成本的上升，這里面包括前期購(gòu)買(mǎi)或租賃土地進(jìn)行房屋建設(shè)的費(fèi)用，購(gòu)買(mǎi)建材的費(fèi)用；添置建設(shè)用設(shè)備的費(fèi)用等，這些都包括在開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中，當(dāng)然雇傭施工人員的人力成本也占了相當(dāng)分量的比重。就建設(shè)用土地而言，在城市擴(kuò)張建設(shè)初期，土地資源較為充足，因此土地買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格相對(duì)較低；而到了近幾年，城市擴(kuò)張基本完成，政府后續(xù)的工作重心轉(zhuǎn)為優(yōu)化城市內(nèi)部管理，相應(yīng)的可以作為建設(shè)用地的土地資源就變得稀少了，與此同時(shí)，因?yàn)楦惺艿椒康禺a(chǎn)行業(yè)巨大經(jīng)濟(jì)收益而進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)越來(lái)越多，這樣一來(lái)就形成了相對(duì)較多的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較少的土地資源，自然而然，最終土地交易的成交價(jià)格也就水漲船高了。
至于建材花費(fèi)，設(shè)備花費(fèi)以及人力成本這些，在現(xiàn)如今通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，出現(xiàn)一定程度的上漲不可避免。以上幾個(gè)方面的費(fèi)用的上漲共同造成了開(kāi)發(fā)成本的上升；
2.2部分企業(yè)過(guò)分追求盈利，無(wú)視現(xiàn)狀，哄抬房?jī)r(jià)，這其中更有部分團(tuán)體或個(gè)人也參與其中，多方共同發(fā)力，形成了房?jī)r(jià)過(guò)高的現(xiàn)狀，通俗意義上講就是炒房行為的出現(xiàn)也是造成房?jī)r(jià)虛高的重要原因。在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金發(fā)展時(shí)期，由于有政府的扶持，加之相對(duì)較為充足的土地資源以供開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)的前提投入成本較低，房屋出售后所獲取的利潤(rùn)率較高，不少企業(yè)因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而收獲了足夠豐厚的利潤(rùn)。在這些企業(yè)當(dāng)中部分企業(yè)為了獲取更多的利潤(rùn)，通過(guò)各種手段變相哄抬房?jī)r(jià)，部分民間團(tuán)體和個(gè)人在發(fā)現(xiàn)了企業(yè)哄抬房?jī)r(jià)的行為和背后的目的之后，也參與到了這一行列當(dāng)中，使房?jī)r(jià)更快地上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人們工資收入的上漲水平，自然也就造成了房?jī)r(jià)大大高于絕大部分人的收入的情況，這是源于人們逐利心理的驅(qū)使下，房?jī)r(jià)的不正常上漲；
2.3政府監(jiān)管的不到位。上文所述可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)在我國(guó)GOP的占比就達(dá)到了相當(dāng)?shù)某潭取恼慕嵌葋?lái)講，因而政府從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度出發(fā)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于房?jī)r(jià)的監(jiān)管也較為寬松。從本質(zhì)上講，還是政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)程度過(guò)高，無(wú)法從其他行業(yè)或渠道獲取到同等的收益。
以上幾點(diǎn)，共同造成了現(xiàn)如今房?jī)r(jià)虛高的局面，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)說(shuō)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)存在著較大的泡沫，而這個(gè)泡沫隨時(shí)有破滅的風(fēng)險(xiǎn)，泡沫破滅之后，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)甚至我國(guó)經(jīng)濟(jì)的打擊將是無(wú)比空前的。
另一個(gè)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要因素是可持續(xù)發(fā)展性，現(xiàn)如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本是盡可能快的進(jìn)行建造。建造完成后，即轉(zhuǎn)戰(zhàn)另一個(gè)場(chǎng)地開(kāi)始下一個(gè)工程。這一模式本身并無(wú)過(guò)錯(cuò)，但在建造過(guò)程中，施工企業(yè)為了節(jié)約時(shí)間和成本，簡(jiǎn)化了部分工序，形成了隨意排污，濫用水資源等建筑亂象?？梢哉f(shuō)，若大部分建筑的施工都出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象的話，對(duì)于周邊環(huán)境的破壞將是巨大的，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也將變成不可持續(xù)的，行業(yè)的發(fā)展也將后繼乏力，也不符合我國(guó)現(xiàn)在提倡的可持續(xù)發(fā)展理念。
第三個(gè)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的因素是資本的配置。在通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)大背景下，傳統(tǒng)實(shí)體行業(yè)的收益微乎其微，反觀房地產(chǎn)行業(yè)，由于我國(guó)特殊的國(guó)情，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)期收益足夠可觀。資本在逐利的本能驅(qū)使下，投入到了房地產(chǎn)行業(yè)，并收獲了豐厚的回報(bào)。但正如潮水有漲落一樣，外部資金能對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行注資以獲取豐厚回報(bào)收益，那么當(dāng)整個(gè)行業(yè)的預(yù)期收益大不如前，甚至無(wú)法達(dá)到投資者心中預(yù)想的收益率時(shí)，撤資是必然選擇，資本又將轉(zhuǎn)投其他行業(yè)（如互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)）。到時(shí)候房地產(chǎn)行業(yè)又將何以為繼，因此，不得不提前做相應(yīng)的打算，也是一種居安思危思維的應(yīng)用。事實(shí)上，現(xiàn)如今已經(jīng)出現(xiàn)了不少因資金鏈斷裂而破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)的問(wèn)題基本都出在資金配置上，資金配置不合理，周轉(zhuǎn)不及時(shí)，又沒(méi)有外部資金注入解救，破產(chǎn)不可避免。
3.應(yīng)對(duì)處理措施試述
針對(duì)上面提到的房?jī)r(jià)虛高，資本配置不合理，發(fā)展不可持續(xù)這些問(wèn)題，可從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行改進(jìn)，主要分為政府、企業(yè)、個(gè)人三個(gè)方面，具體內(nèi)容如下：
3.1從政府角度來(lái)說(shuō)，政府應(yīng)該加強(qiáng)其監(jiān)管職能，引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)向著可持續(xù)性方向進(jìn)行發(fā)展，對(duì)于房?jī)r(jià)虛高的問(wèn)題，可出臺(tái)相應(yīng)的措施，防止房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)，小幅度增長(zhǎng)甚至是小幅度下跌是允許的。通過(guò)出臺(tái)相關(guān)政策強(qiáng)行打壓房?jī)r(jià)是不可取的，雖然短時(shí)間內(nèi)能取得較好的效果，但一段時(shí)間之后可能會(huì)讓房?jī)r(jià)反彈甚至更大幅度的上升。
3.2就房地產(chǎn)企業(yè)而言，不過(guò)分追求高收益率，房地產(chǎn)本是民生行業(yè)，從短期看這樣做可能會(huì)獲取巨額收益，但房?jī)r(jià)虛高的情況長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)，恐將引起群眾的不滿，降低社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)價(jià)，而過(guò)低的社會(huì)評(píng)價(jià)直接影響企業(yè)正常業(yè)務(wù)的開(kāi)展，包括融資、房產(chǎn)銷(xiāo)售等，進(jìn)而影響企業(yè)收益。
因此，企業(yè)需要認(rèn)清社會(huì)現(xiàn)狀，合理定價(jià)，將目光著眼于十幾年甚至幾十年后的發(fā)展，而不僅僅是眼前的利益。同時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中注重質(zhì)量，不做表面工程，這樣只會(huì)引發(fā)住戶的不滿，甚至給企業(yè)自身帶來(lái)司法糾紛，妨礙正常業(yè)務(wù)的開(kāi)展。對(duì)周邊環(huán)境的保護(hù)則會(huì)明顯提升入住人的居住體驗(yàn)，連帶提升對(duì)企業(yè)的好感度和社會(huì)評(píng)價(jià)。
3.3就民間團(tuán)體和個(gè)人而言，主要指炒房團(tuán)和炒房客，不盲目跟風(fēng)進(jìn)行房產(chǎn)投資，回歸理性才是正途。雖然這些人能量層級(jí)相對(duì)較低，但不妨礙成為壓死駱駝的最后一根稻草。因此，對(duì)這一類(lèi)人群來(lái)說(shuō)，最需要做的就是不盲目跟風(fēng)，不加入哄抬房?jī)r(jià)的行列，防止自身騎虎難下，在當(dāng)前房?jī)r(jià)虛高的情況下很有可能出現(xiàn)搶購(gòu)的房源無(wú)法溢價(jià)出售。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)濟(jì)與社會(huì)；影響
中圖分類(lèi)號(hào)：F2
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2016.25.008
房地產(chǎn)是我國(guó)極為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，也是改革開(kāi)放之后崛起的新興產(chǎn)業(yè)之一。進(jìn)入二十一世紀(jì)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了許多財(cái)富奇跡，創(chuàng)造了數(shù)不清的巨額財(cái)富。在很多地方，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)早已成為了當(dāng)?shù)氐闹攸c(diǎn)產(chǎn)業(yè)，甚至是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。于是，許多人跟隨潮流涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，而盲目的投資存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，加上近些年來(lái)的一些不成功的開(kāi)發(fā)案例導(dǎo)致了“爛尾樓”、“鬼城”現(xiàn)象，更讓原本就被抹黑的房地產(chǎn)業(yè)激起了民怨，成為了千夫所指的反面教材。房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)陸續(xù)破碎，政府終于開(kāi)始明白，相繼出臺(tái)了很多對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施。大量措施的實(shí)施，也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸正軌，開(kāi)始理性和冷靜的思考。
1文獻(xiàn)綜述
上世紀(jì)80年代末期，深圳等城市率先建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)，1992年至1993年間全國(guó)各地區(qū)都出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱潮，在隨即出現(xiàn)的緊縮性宏觀經(jīng)濟(jì)政策的作用下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了收縮階段。1996年我國(guó)將住宅建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，1998年取消了福利分房等政策，1999年中國(guó)住房制度改革，房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)持續(xù)到了2004年。2007年美國(guó)爆發(fā)了次貸危機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)在美國(guó)遭受了極端寒流，在2008年演變成了經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的全球金融危機(jī)。從2005年到2008年的3年間中國(guó)出臺(tái)了近50多項(xiàng)政策調(diào)控，在2009年至2013年的5年間相繼采取了各種積極的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策，于是2009年中國(guó)房地產(chǎn)在美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大跌的同時(shí)卻出現(xiàn)了逆市上揚(yáng)，一線城市北京、上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量大幅度的增加，全國(guó)部分城市的月均交易量創(chuàng)造出了歷史性的峰值，到2010年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售面積高漲了10%左右，銷(xiāo)售額上漲了將近20%。房地產(chǎn)在快速發(fā)展的住宅市場(chǎng)上，帶動(dòng)了建筑、冶金、化工、金融等多部門(mén)的發(fā)展，每100元的房地產(chǎn)銷(xiāo)售能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷(xiāo)售，其連帶和關(guān)聯(lián)效應(yīng)極其明顯，這些都從理論上說(shuō)明了房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著非常重要的作用。
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)社會(huì)產(chǎn)生了巨大而又深遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)改革之前，中國(guó)大陸城鎮(zhèn)化率非常低，從1949年的10.64%到1999年的30.89%，50年上升20.25%，而在1999年住房制度改革之后的14年間，城鎮(zhèn)化率在2014年達(dá)到54.77%，超過(guò)了世界平均水平，越來(lái)越多的中國(guó)人住進(jìn)了城市樓房中，享受著現(xiàn)代化帶來(lái)的美好生活。城市化率的提高能夠產(chǎn)生城鎮(zhèn)化拉力，即產(chǎn)業(yè)對(duì)城鎮(zhèn)發(fā)展的推動(dòng)作用，從而使得城鎮(zhèn)化進(jìn)程更加順利。
2房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)的影響
2.1房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)就業(yè)的影響
通過(guò)計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)的增加值與就業(yè)人數(shù)間的關(guān)系可以發(fā)現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)增加值的逐年上升，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人數(shù)也隨之上升（見(jiàn)圖1），因此可以根據(jù)該數(shù)據(jù)求房地產(chǎn)業(yè)增加值與就業(yè)人數(shù)之間的直接彈性系數(shù)。
經(jīng)過(guò)SPSS計(jì)算可得彈性系數(shù)為0.4720，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值每增加1%，本行業(yè)的就業(yè)人數(shù)就會(huì)增加47.2%，雖然其就業(yè)彈性屬于缺乏彈性的范圍，但是其帶動(dòng)效應(yīng)還是比較明顯的。除了房地產(chǎn)業(yè)增加值之外，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資額也是一項(xiàng)很好的表達(dá)房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)SPSS的擬合計(jì)算可知房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)彈性為0.3927，表明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額增加值每變化1%，給社會(huì)增加勞動(dòng)就業(yè)人數(shù)39.3%。由此可知，房地產(chǎn)本身就是一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)，能帶動(dòng)非常多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有許多間接就業(yè)人數(shù)，可通過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算中的投入―產(chǎn)出表進(jìn)行關(guān)聯(lián)效應(yīng)分析計(jì)算。首先通過(guò)投入―產(chǎn)出表運(yùn)算得到直接消耗系數(shù)、完全消耗系數(shù)和影響力系數(shù)，以此推斷出房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)、前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)、環(huán)向關(guān)聯(lián)效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)，進(jìn)而得到與之關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，再利用計(jì)算得到這些產(chǎn)業(yè)的就業(yè)彈性系數(shù)，然后將就業(yè)彈性系數(shù)與完全消耗系數(shù)相乘就得到了后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)間接就業(yè)效應(yīng)，將完全分配系數(shù)與就業(yè)彈性系數(shù)相乘得到了前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)間接就業(yè)效應(yīng)，再將后向與前向就業(yè)效應(yīng)加總得到房地產(chǎn)業(yè)總的間接就業(yè)效應(yīng)。
房地產(chǎn)總間接就業(yè)效應(yīng)超過(guò)了27%，也就是說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每變化1%，引起的間接就業(yè)人數(shù)的變動(dòng)都大于27%。由此，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值變化直接影響了47.2%的就業(yè)人數(shù)變動(dòng)，間接影響了27.3%的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)變動(dòng)，足以證明房地產(chǎn)業(yè)是對(duì)我國(guó)社會(huì)有極強(qiáng)影響力的支柱型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)于社會(huì)的就業(yè)率的提升有非常大的幫助，國(guó)家應(yīng)鼓勵(lì)出臺(tái)相關(guān)的財(cái)政、稅收和勞動(dòng)法規(guī)制度以規(guī)范和保護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，在輿論上要正確引導(dǎo)，以免社會(huì)上出現(xiàn)過(guò)激舉動(dòng)沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2.2房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)產(chǎn)業(yè)鏈的影響
房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化發(fā)展的基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)化發(fā)展的核心是“人的城鎮(zhèn)化”，因此，城鎮(zhèn)化的發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接動(dòng)力和持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)化應(yīng)遵循“產(chǎn)業(yè)發(fā)展――就業(yè)增加――人口集中――城鎮(zhèn)發(fā)展――產(chǎn)業(yè)發(fā)展……”的循環(huán)道路。這就是說(shuō)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，我國(guó)各地區(qū)的城鎮(zhèn)化率都在逐漸提高，使得城市內(nèi)部各個(gè)產(chǎn)業(yè)都在轉(zhuǎn)型升級(jí)。
房地產(chǎn)可以從投入―產(chǎn)出結(jié)構(gòu)來(lái)分析，即房地產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資額占比和產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重（見(jiàn)圖2、圖3）。從圖中可見(jiàn)2000年至2007年間，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重呈現(xiàn)出平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，其中2004年略有回落，而2005年至2007年間顯示出較快上升的階段趨勢(shì)；通過(guò)觀察2009年至2014年間的變化趨勢(shì)基本能夠發(fā)現(xiàn)其承接了2007年的較高增長(zhǎng)率，然后在2010年至2014年間趨于平緩。2000年至2014年間房地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP的比重平均值為5.07%，而其2014年固定資產(chǎn)投資比例達(dá)到了26.62%，期間制造業(yè)占比最大、逐漸上升。從產(chǎn)出結(jié)構(gòu)上分析，第二產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)增加值占GDP的比重占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；第三產(chǎn)業(yè)中批發(fā)零售業(yè)和交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)郵政業(yè)為主要行業(yè)，與房地產(chǎn)的前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)不顯著，因此房地產(chǎn)業(yè)投資的快速增長(zhǎng)并不是GDP快速增長(zhǎng)的中心因素，隨著房地產(chǎn)業(yè)的投資的快速增長(zhǎng)，其他行業(yè)的資本進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，使其成為2008年金融危機(jī)中我國(guó)第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的避風(fēng)港，保護(hù)了我國(guó)工商業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資與制造業(yè)固定資產(chǎn)投資的比重非常大（見(jiàn)圖2），說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)關(guān)系非常密切，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)下行的趨勢(shì)勢(shì)不可擋。從前眾多的制造業(yè)企業(yè)為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而“逃入”房地產(chǎn)業(yè)，如今也理性的回歸了自己的本業(yè)。這也正是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的優(yōu)良的升級(jí)作用：在較低的門(mén)檻下，寬容允許弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入以平衡收支、維持生計(jì)；在外界環(huán)境平穩(wěn)的情況下，又會(huì)通過(guò)自身的倒逼能力強(qiáng)迫其他產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代，以更新、更強(qiáng)的態(tài)勢(shì)重新回到那些產(chǎn)業(yè)所屬于的產(chǎn)業(yè)鏈上。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)產(chǎn)業(yè)鏈上包容性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)地方經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的積極影響。
3房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響
3.1房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)
房地產(chǎn)行業(yè)能夠加快國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，GDP是衡量一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平的最為重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，2015年我國(guó)的GDP（10385.66十億美元）超過(guò)了日本（4817.52十億美元）的兩倍多，位居世界第二位，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展相較于改革開(kāi)放時(shí)期已經(jīng)面目一新，我國(guó)建立了完善的工業(yè)體系、可靠的金融體系和現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施，繁忙的公路、鐵路和信息網(wǎng)絡(luò)支撐起了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的血肉，交通、倉(cāng)儲(chǔ)、信息服務(wù)業(yè)是血管脈絡(luò)，房地產(chǎn)業(yè)就是骨骼和筋肉的一員。
由圖3可以看出，1995年至1997年間，我國(guó)處于住房市場(chǎng)化的探索期，房地產(chǎn)業(yè)增加值的比重略有下降，1996年達(dá)到低谷3.66%，1998年到2007年間，我國(guó)進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)住房市場(chǎng)化不斷發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)增加值的比重一直處于平穩(wěn)增長(zhǎng)的狀態(tài)，由1998年的4.05%逐步提高到了2007年的5.15%；受到全球金融危機(jī)的影響，2008年下降到了4.65%；2009年到2014年間，房地產(chǎn)業(yè)增加值的比重從5.48%上升到了5.9997%，而2013年的峰值為6.12%。
房地產(chǎn)對(duì)GDP的間接拉動(dòng)作用也越來(lái)越大，從1998年的0.81%上升到2011年的1.21%，平均每年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)119%，如果將直接拉動(dòng)和間接拉動(dòng)合并計(jì)算，房地產(chǎn)業(yè)每年平均拉動(dòng)我國(guó)GDP增長(zhǎng)184%，同期我國(guó)平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為每年9.86%，房地產(chǎn)業(yè)自身增加值加上間接帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的增加值一共占GDP的比重在2010年就已經(jīng)超過(guò)30%了，從2009年到2011年該比例平均為30.1%。房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也是對(duì)GDP產(chǎn)生很大影響的產(chǎn)業(yè)集群，一個(gè)是房地產(chǎn)生產(chǎn)部門(mén)，屬于第二產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是房地產(chǎn)服務(wù)部門(mén)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一。1996年至2008年，建筑業(yè)占GDP比重的均值為5.64%，方差為0.05%；房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重的均值為4.28%，方差為0.12%；兩者的合計(jì)均值為9.92%。1997年至2008年建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平均貢獻(xiàn)率分別達(dá)到0.50%和0.49%，二者合計(jì)均值為0.99%。這說(shuō)明，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平均每年對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率貢獻(xiàn)近0.5%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率中平均每年0.99%是由建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。另外，我國(guó)的房地產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資的比例已經(jīng)超過(guò)了25%，而我國(guó)投資占GDP的比重接近50%，由此房地產(chǎn)業(yè)投資能夠占到GDP將近15%，這還不包括房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資的拉動(dòng)作用。經(jīng)過(guò)計(jì)算可知，我國(guó)35個(gè)大中城市（京、津、滬、渝等）推動(dòng)效率值均大于1，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用是積極的，而且不同城市的推動(dòng)效率也不盡相同，存在著明顯的差異性。
3.2房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)財(cái)政收入的影響
從2008年至2013年間，地方政府的財(cái)政收入增長(zhǎng)了140%，到2013年，土地財(cái)政收入已經(jīng)接近4萬(wàn)億，漲幅將近300%，土地出售收入占地方政府收入升至35%，而全國(guó)范圍內(nèi)土地出售占全國(guó)財(cái)政總收入的比重從14%升至23%。政府通過(guò)買(mǎi)賣(mài)土地、收房產(chǎn)稅等手段增加財(cái)政收入，正所謂：房?jī)r(jià)高，地價(jià)就高；地價(jià)高，地方政府的財(cái)政收入就高。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要與財(cái)政收入形成良性循環(huán)，是因?yàn)閺亩唐诘姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)財(cái)政收入增加的促進(jìn)作用上來(lái)看，短期內(nèi)財(cái)政收入的主要來(lái)源就是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)橫跨第二、第三產(chǎn)業(yè)，而第一產(chǎn)業(yè)所占我國(guó)經(jīng)濟(jì)的比重僅僅略高于10%，以至于我國(guó)即使在2006年取消了農(nóng)業(yè)稅這一稅種，國(guó)家和地方政府的財(cái)政收入?yún)s不降反增，更加說(shuō)明了我國(guó)急速發(fā)展的城市化效應(yīng)和工業(yè)化效應(yīng)帶來(lái)的第二、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加值遠(yuǎn)大于第一產(chǎn)業(yè)的全部產(chǎn)值，房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展也是這一現(xiàn)象的主要推動(dòng)力。地方政府要著眼于當(dāng)?shù)厍闆r出臺(tái)土地財(cái)政政策，使這些政策在執(zhí)行上開(kāi)明公正，利于房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和崛起，達(dá)到迅速發(fā)展和提上當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的效果。
4結(jié)論
通過(guò)本文的分析和研究可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展確實(shí)對(duì)社會(huì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)產(chǎn)生了非常重要的影響，甚至可以說(shuō)是在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)市場(chǎng)和社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是息息相關(guān)的，而且房地產(chǎn)行業(yè)推動(dòng)了社會(huì)上很多與之相關(guān)的行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，加快了我們國(guó)家城市化進(jìn)程的推進(jìn)，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過(guò)程中存在著很多的問(wèn)題，但是相信隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，隨著我們國(guó)家政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資和關(guān)注程度的增加，人們對(duì)于房屋建筑需求必然會(huì)隨之增加，房地產(chǎn)行業(yè)也必將會(huì)得到不斷地完善和改進(jìn)，也能更好地滿足人們對(duì)于住房的需求，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做貢獻(xiàn)。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 上市公司 非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn) 影響因素
一、文獻(xiàn)綜述及問(wèn)題提出
（一）文獻(xiàn)綜述
國(guó)外對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)影響因素的研究較為全面，主要從被審計(jì)單位的規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、其對(duì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的重要性、會(huì)計(jì)師事務(wù)所的規(guī)模和審計(jì)收費(fèi)的角度進(jìn)行研究。Mc Keown（2005）的研究結(jié)果表明：客戶的資產(chǎn)規(guī)模越大，發(fā)表持續(xù)經(jīng)營(yíng)疑慮保留意見(jiàn)的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）發(fā)現(xiàn)，那些處于財(cái)務(wù)困境的上市公司更容易得到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，規(guī)模較大的事務(wù)所對(duì)陷入財(cái)務(wù)困境的審計(jì)客戶更容易出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)。Teoh 和 Lim（2005）認(rèn)為審計(jì)費(fèi)用顯著影響審計(jì)的獨(dú)立性。
國(guó)內(nèi)對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)影響因素的研究時(shí)間較短，研究的重點(diǎn)為被審計(jì)單位本身的特征，如公司治理、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)盈余管理與審計(jì)意見(jiàn)的關(guān)系等。張俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的總體質(zhì)量?jī)?yōu)劣與審計(jì)意見(jiàn)顯著相關(guān)。江嶺（2008）研究表明，目前對(duì)我國(guó)上市公司審計(jì)意見(jiàn)產(chǎn)生影響的主要因素為上市公司的償債能力、經(jīng)營(yíng)能力和盈利能力。章永奎、劉峰（2002）研究發(fā)現(xiàn)，被審計(jì)單位盈余管理水平與收到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的概率呈正相關(guān)關(guān)系。
綜上所述，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)影響因素的研究有以下特點(diǎn)：（1）主要從公司治理、被審計(jì)單位財(cái)務(wù)狀況和事務(wù)所三個(gè)方面進(jìn)行研究；（2）大多數(shù)研究是對(duì)上市公司總體或制造業(yè)進(jìn)行研究，對(duì)某些行業(yè)的特殊性考慮不足。
（二）問(wèn)題的提出
本文通過(guò)對(duì)2005-2012年我國(guó)滬深A(yù)股上市公司審計(jì)意見(jiàn)類(lèi)型的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司收到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的比例明顯高于制造業(yè)的平均水平（如表1所示），因此，探討房地產(chǎn)行業(yè)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的影響因素是必要的。
二、實(shí)證研究設(shè)計(jì)
（一）研究假設(shè)
本文的研究對(duì)象側(cè)重房地產(chǎn)行業(yè)，因此主要從被審計(jì)單位方面提出假設(shè)進(jìn)行研究，而對(duì)事務(wù)所方面的影響因素進(jìn)行控制，假設(shè)如下：
公司治理方面：
第一大股東持股比例越高，其影響管理層編制不實(shí)財(cái)務(wù)報(bào)告的可能性越大，從而導(dǎo)致注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性也越大。獨(dú)立董事的力量越強(qiáng)，對(duì)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的監(jiān)督能力也就越強(qiáng)。因此，這里預(yù)期獨(dú)立董事比例對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)影響系數(shù)的符號(hào)為負(fù)。
H1：第一大股東持股比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)。
H2：獨(dú)立董事比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)負(fù)相關(guān)。
財(cái)務(wù)狀況方面：
H3：流動(dòng)比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)負(fù)相關(guān)。
房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在著負(fù)債率較高的特點(diǎn)，而流動(dòng)比率是短期償債能力指標(biāo)，流動(dòng)比率越高，企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性就越小。
H4：資產(chǎn)負(fù)債率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)。
資產(chǎn)償債率越高，企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力越差，被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性就越大。
H5：凈資產(chǎn)收益率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)負(fù)相關(guān)。
企業(yè)的盈利能力越高，說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況就越好，因此企業(yè)被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性就會(huì)越小。
H6：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)負(fù)相關(guān)。
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力越好，被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性就越小。
H7：成本收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)。
房地產(chǎn)行業(yè)是高收入高利潤(rùn)行業(yè)，企業(yè)為了少繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅可能虛增開(kāi)發(fā)成本，因此成本收入比越高的企業(yè)被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性就越大。
H8：預(yù)收款項(xiàng)收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)比較特殊的行業(yè)，預(yù)收款項(xiàng)比較多且容易通過(guò)長(zhǎng)期掛賬達(dá)到非法目的，因此預(yù)收款項(xiàng)收入比越高的企業(yè)被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性越大。
H9：其他應(yīng)付款收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)。
部分房地產(chǎn)行業(yè)存在著通過(guò)其他應(yīng)付款這一會(huì)計(jì)科目進(jìn)行虛假按揭融資情況，因此，其他應(yīng)付款收入比越高的企業(yè)被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性越高。
H10：非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)。
部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著利用非經(jīng)營(yíng)損益操縱利潤(rùn)的情況，因此非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比越高的企業(yè)被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性越大。
H11：實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)。
房地產(chǎn)企業(yè)可能人為調(diào)節(jié)某些利潤(rùn)較大的項(xiàng)目，以達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。實(shí)際所得稅是當(dāng)期所得稅（稅率25%）經(jīng)遞延所得稅調(diào)整后的稅，當(dāng)實(shí)際所得稅率大于 25%時(shí)，則存在隱藏利潤(rùn)的可能性，因此被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性更大。
（二） 變量選擇與模型建立
模型建立：
y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b
其中b為隨機(jī)干擾項(xiàng)。
（三）樣本選取與數(shù)據(jù)來(lái)源
本文以2005-2012年滬深A(yù)股128家房地產(chǎn)上市公司（剔除ST股）作為樣本，財(cái)務(wù)指標(biāo)及審計(jì)意見(jiàn)相關(guān)信息來(lái)自國(guó)泰安CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)。本文選擇的數(shù)據(jù)分析軟件為SPSS11.5 及EXCEL。
三、實(shí)證結(jié)果與分析
（一）描述性統(tǒng)計(jì)分析
由描述性統(tǒng)計(jì)分析可知，第一大股東持股比例均值為37.593，說(shuō)明我國(guó)滬深A(yù)股128家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2005-2012年993個(gè)樣本中普遍存在著一股獨(dú)大的情況；資產(chǎn)負(fù)債率均值為1.688，明顯過(guò)高，最大值為877.256，主要是個(gè)別公司的資產(chǎn)負(fù)債率太高，受個(gè)別極大值拉升的緣故；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、預(yù)收款項(xiàng)收入比和其他應(yīng)收款收入比均值也明顯偏高，受個(gè)別極大值拉升作用明顯；非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比均值為0.623，標(biāo)準(zhǔn)差為6.217，說(shuō)明樣本公司中非經(jīng)營(yíng)損益占凈利潤(rùn)的比例普遍偏高；實(shí)際所得稅率均值為0.325，標(biāo)準(zhǔn)差為1.277，說(shuō)明樣本公司中實(shí)際所得稅率普遍高于一般稅率。
（二）Pearson相關(guān)性分析
相關(guān)性分析主要是研究變量之間的關(guān)聯(lián)密切程度，通常情況下，如果相關(guān)系數(shù)大于0.8或小于-0.8，并且同時(shí)在統(tǒng)計(jì)學(xué)上具有顯著性，那么可以認(rèn)為變量間存在嚴(yán)重的多重共線性問(wèn)題，需要把這些變量剔除。
如表3所示，有相關(guān)性的變量間相關(guān)性系數(shù)絕對(duì)值小于0.8，可以認(rèn)為有相關(guān)性的變量間不存在多重共線性問(wèn)題。
（三）Logistic回歸分析
根據(jù)上頁(yè)表4的模型估計(jì)結(jié)果，本如下分析：
1.第一大股東持股比例：第一大股東持股比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)顯著正相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號(hào)與預(yù)期一致，說(shuō)明在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中股權(quán)集中造成的一股獨(dú)大現(xiàn)象不利于提高財(cái)務(wù)報(bào)告的質(zhì)量。
2.獨(dú)立董事比例：獨(dú)立董事比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)，符號(hào)與預(yù)期不符，影響也并不顯著，可能的原因是我國(guó)獨(dú)立董事制度建立不久，并且是由監(jiān)管部門(mén)強(qiáng)制要求的，上市公司本身也許并沒(méi)有設(shè)置獨(dú)立董事的要求，獨(dú)立董事不過(guò)是上市公司為了應(yīng)付監(jiān)管部門(mén)的“花瓶”而已，并沒(méi)有起到保護(hù)中小投資者利益的作用。
3.流動(dòng)比率：流動(dòng)比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)負(fù)相關(guān)，與預(yù)期符號(hào)相符，但影響并不顯著，短期償債能力可能并非影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的主要影響因素。
4.資產(chǎn)負(fù)債率：資產(chǎn)負(fù)債率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)顯著正相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號(hào)與預(yù)期一致，長(zhǎng)期償債能力可能是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的重要影響因素。
5.凈資產(chǎn)收益率：凈資產(chǎn)收益率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)顯著負(fù)相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號(hào)與預(yù)期一致，凈資產(chǎn)收益率是盈利能力指標(biāo)，盈利能力越強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性越小。
6.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：相關(guān)性不明顯。
7.營(yíng)業(yè)成本率：營(yíng)業(yè)成本率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)，與預(yù)期符號(hào)相符，但是影響并不顯著，營(yíng)業(yè)成本率并非影響房地產(chǎn)行業(yè)上市非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的重要因素。
8.預(yù)收款項(xiàng)收入比：預(yù)收款項(xiàng)收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)負(fù)相關(guān)，即預(yù)收款項(xiàng)收入比越高的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性越小，且在10%的水平下顯著，這與預(yù)期符號(hào)不符，可能的原因是預(yù)收款項(xiàng)比重比較大的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較好，經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，因此被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性越小。
9.其他應(yīng)收款收入比：其他應(yīng)收款收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)負(fù)相關(guān)，影響并不顯著，與預(yù)期符號(hào)不符，可能的原因是其他應(yīng)收款比重越高的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司經(jīng)營(yíng)能力越強(qiáng)，被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性越小。
10. 非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比：非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)，在5%的水平下顯著，與預(yù)期符號(hào)相符，可見(jiàn)，不合理的盈余管理可能是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的重要影響因素。
11.實(shí)際所得稅率：實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)負(fù)相關(guān)，且在5%的水平下顯著，與預(yù)期符號(hào)不符，可能的原因是繳納企業(yè)所得稅多的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司依法納稅意識(shí)比較強(qiáng)，發(fā)生偷稅漏稅的情況比較少，所以被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性比較小。
控制變量非本文研究重點(diǎn)，不做詳細(xì)分析。
四、結(jié)論及建議
（一）結(jié)論
1.在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司治理結(jié)構(gòu)的影響因素中，第一大股東持股比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)顯著正相關(guān)，獨(dú)立董事比例對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的影響不顯著。
2.在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)狀況的影響因素中，資產(chǎn)負(fù)債率、非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)顯著正相關(guān)，凈資產(chǎn)收益率、預(yù)收款項(xiàng)收入比、實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)顯著負(fù)相關(guān)，其他指標(biāo)影響不顯著。
（二）建議
本文的研究對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、財(cái)務(wù)報(bào)告使用者、社會(huì)公眾、政府監(jiān)管單位和其他利益相關(guān)者都具有一定的意義。在上述分析的基礎(chǔ)上，筆者提出如下建議：（1）房地產(chǎn)行業(yè)上市公司要進(jìn)一步完善治理結(jié)構(gòu)。目前在公司管理層控制的董事會(huì)中，獨(dú)立董事基本上是由董事會(huì)自己聘請(qǐng)的。應(yīng)該通過(guò)由一個(gè)獨(dú)立于上市公司管理層的第三方來(lái)指定獨(dú)立董事在公司中代表中小股東的利益的方法來(lái)改善我國(guó)的獨(dú)立董事聘任制度。（2）降低注冊(cè)會(huì)計(jì)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。如果影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的因素比較多，注冊(cè)會(huì)計(jì)師要謹(jǐn)慎接受業(yè)務(wù)委托，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。（3）改善投資者的投資決策。根據(jù)本文總結(jié)出來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)影響因素，一般投資者可以預(yù)測(cè)公司將來(lái)的審計(jì)意見(jiàn)類(lèi)型，從而采取更好的投資策略來(lái)減少損失或增加收益。（4）強(qiáng)化政府監(jiān)管。政府監(jiān)管者可以通過(guò)影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的因素來(lái)幫助他們判斷審計(jì)意見(jiàn)類(lèi)型的合理性，有利于維持市場(chǎng)秩序。X
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