時間：2023-08-10 17:12:06
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關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發(fā)；項目投資
房地產開發(fā)是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發(fā)項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經濟分析面對多變環(huán)境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎數(shù)據。經濟分析主要是針對數(shù)據進行分析，然后對數(shù)據與相關信息進行比較與估算。因此，數(shù)據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數(shù)據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數(shù)據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統(tǒng)計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業(yè)績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產開發(fā)公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產開發(fā)項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數(shù)據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發(fā)投資項目決策的可靠。
參考文獻：
1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[j].合作經濟與科技,2007(3).
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關鍵詞：房地產；市場營銷；項目化管理；運作
房地產市場營銷活動過程相對復雜，涉及到房地產行業(yè)的多個管理、銷售部門，其完成需要多人合作，有明顯的“項目”系統(tǒng)特征；因此，可以將其作為一個項目來進行管理，即結合項目系統(tǒng)和房地產市場營銷特點，開展項目化管理；將項目管理思想、方法運用到房地產市場營銷活動中，旨在獲取更多優(yōu)勢，進一步提高房地產市場的資源配置效率。
一、房地產市場營銷與項目化管理
（一）房地產營銷與項目管化理內涵
所謂房地產市場營銷，其特指當前我國房地產市場中的居住類住房市場，具體含義則是指房地產開發(fā)公司、企業(yè)或商等為了更好的實現(xiàn)企業(yè)預期的發(fā)展目標，針對住房產品的銷售進行的一系列營銷策劃、目標制定、消費者與競爭者行為分析，以及制定有關的價格、渠道、服務策略等等一系列活動。所謂項目管理，則是運用專業(yè)的“項目活動”知識、技能、方法和工具等實現(xiàn)預期的項目目標，旨在對“項目”進行科學、有效的計劃、組織、協(xié)調主控制，實現(xiàn)既定有限資源優(yōu)化配置的一種系統(tǒng)管理方式或方法。
（二）房地產市場營銷活動的項目特征
1.有項目不可復制的獨特性特點
具體到某個房地產市場營銷活動，其不是一個簡單流程，更不是每一個房地產開發(fā)公司、或者同一房地產公司不同時期、不同項目都可以使用同樣的方法開展相關營銷，整個營銷活動過程與某個“項目”類似，是一個涉及多部門、由多人共同協(xié)作完成的活動，每次營銷都是與眾不同的，有其不可復制性。
2.要實現(xiàn)“項目”的質量、利潤目標
具體某個“項目”，要求要能夠實現(xiàn)預期的項目目標、能否滿足消費者的既定需求；房地產市場營銷活動的主要目的就是要實現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)預期設定的一系列質量、利潤等具體目標而開展的營銷活動；二者的目標具有一致性。
3.要在一定資源條件限制下實現(xiàn)目標
社會主義市場經濟條件下，任何一家企業(yè)擁有的資源都不是無限的，房地產開發(fā)企業(yè)也是一樣；并且房地產開發(fā)企業(yè)同其它類型企業(yè)相比，其受到的資源條件限制可能更多、更加的明顯；因為房地產開發(fā)企業(yè)要實現(xiàn)企業(yè)預期發(fā)展目標需要更多的、更大量的資金、人力和物力支持。房地產市場營銷活動就是在這樣的資源條件下，在規(guī)定時間內實現(xiàn)企業(yè)預期發(fā)展目標的一系列營銷活動。
二、房地產市場營銷活動的項目化管理運作
關于房地產市場營銷活動項目化管理運作，實質上就是將房地產開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的戰(zhàn)略性營銷目標視為一個項目來進行管理和運作，依據當前最先進的項目管理思想、方法，將房地產市場營銷活動分解成多個具有互動特點的工作任務、工作目標和工作步驟，以便更加科學化的開展營銷活動，具體步驟如下：
（一）建立項目組織
要想成功實現(xiàn)房地產市場營銷活動的項目化管理運作；首先要建立一個項目管理策劃組織，旨在為項目管理提供支持，具體由項目經理負責；一般情況下項目經理是從房地產開發(fā)企業(yè)內部來聘用，項目經理直接對房地產開發(fā)企業(yè)營銷副總負責；具體某個項目的項目經理選出后，要由項目經理依據項目特點、要求等來選拔具體的團隊組成人員；團隊組成人員的選擇，既要符合團隊建設要求，又要考慮團隊組成人員的多樣性，即要從房地產開發(fā)企業(yè)的各職能部門中進行挑選，人員不足情況下可以考慮進行社會招聘，選拔好團隊成員后要對成員進行系統(tǒng)的培訓，保證每一個團隊成員深刻、統(tǒng)一的了解與理解所要從事的項目管理工作。
（二）項目實施計劃
房地產開發(fā)企業(yè)在完成前期的市場調研后，需要進一步明確目標市場，為下一步的詳細營銷項目計劃制定作好準備；一般情況下，營銷項目計劃主要包括房地產開發(fā)企業(yè)的營銷戰(zhàn)略計劃、營銷預算計劃、營銷人員分工和營銷日程安排和營銷廣告計劃等。營銷項目計劃是實施的基礎，要想有效提高項目質量，保證營銷活動的科學性，其離不開周密計劃的支持；計劃制定過程中要充分考慮用低成本和高質量的結合問題，時間安排上則要緊湊，媒體選擇上既要考慮廣告的短期效果，又要考慮廣告的長期影響。另外，該階段還要注意團隊成員之間的協(xié)作與合作，所有人員集體參與，保證制定項目計劃的科學性與可操作性。
（三）項目實施與控制
房地產市場營銷項目的實施，其一般在房屋產品階段即樓盤建好后正式開始運作；但營銷項目的實施準備過程卻很長，其則涉及到房屋的設計、建設過程；首先，需要配合房屋規(guī)劃、建設部門定位房屋產品，調查了解消費者的真正需求，以及對房屋產品戶型、周邊樓盤建設分布情況、周邊環(huán)境等提出建設性建議。對于項目實施，還要具體研究項目進入市場的時機，目的是便于對房屋產品建設進度進行管理和控制。房屋銷售階段，關于項目實施工作主要是針對營銷項開展廣告宣傳，旨在發(fā)掘市場中的潛在客戶需求，并制定合理的價格策略，依據宏觀經濟形勢選擇有針對性的營銷策略實施營銷項目，同時有序控制營銷進度以順利完成預期營銷目標。
（四）項目終結
項目是否終結，是以是否完成營銷任務、實現(xiàn)銷售目標為前提的，但也并不是沒有明確的結束期限。如要在規(guī)定的工作計劃完成日期內完成營銷任務，實現(xiàn)銷售目標；如果提前完成目標，可以考慮追加營銷任務，在保留現(xiàn)有人力資源情況下，接著開展營銷。如果在規(guī)定時間內沒有完成任務，則要進一步分析問題的原因，如果是不可預測、不可避免的因素影響，可以考慮延長項目周期，如果是項目運作問題，則需要及時宣告項目失敗。此外，需要說明的是成功項目終結工作，即文件歸檔、信息保存、人員回歸、解散項目組織或者延續(xù)到下一個項目中。
結束語
房地產市場營銷活動是過程相對復雜，涉及部門、人員較多，有明顯的項目系統(tǒng)特征，結合項目管理和房地產營銷知識，將先進的項目管理思想、技術、方法運用到房地產市場營銷活動中，對進一步提高房地產市場營銷的資源配置效率具有重要意義。
參考文獻
根據國家、省、地關于整頓和規(guī)范房地產市場秩序的通知要求，為促進我縣房地產市場健康發(fā)展，整頓和規(guī)范市場秩序，優(yōu)化我縣房地產市場環(huán)境。我局按照省、地安排，聯(lián)系實際，精心組織，大力開展了整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作，并取得了階段性成果?，F(xiàn)將工作情況匯報如下：
一、開展整頓和規(guī)范工作的基本做法
（一）加強領導，建立健全組織機構。為認真落實此項工作，我局加強領導，及時成立工作領導小組，抽派人員具體辦公，并根據整頓和規(guī)范要求，出臺了《自治縣建設局〈關于房地產市場秩序整頓和規(guī)范實施意見〉的通知》，進一步明確了工作目標、重點和步驟。
（二）積極組織，精心安排，穩(wěn)步推進。按照《實施意見》，我們確定以“七個重點、五個步驟”為內容，開展檢查，即以查處違法違規(guī)開發(fā)建設行為、面積“短斤少兩”行為、合同欺騙行為、工程竣工驗備案制、違規(guī)中介行為、違法廣告行為；“五個步驟”即宣傳發(fā)動、自查自糾、專項督查、整改處理、總結驗收。其次，針對當前房地產市場的具體情況，我們出臺了相關政策，出臺了《關于印發(fā)〈自治縣房地產開發(fā)建設程序〉的通知》、《關于貫徹落實建設部〈關于規(guī)范房地產企業(yè)開發(fā)建設行為的通知〉的通知》、《關于進一步加強房地產市場管理的通知》等文件，進一步規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)行為。
（三）聯(lián)系實際，突出重點。我縣除按照國家、省、地關于整頓和規(guī)范房地產市場秩序的要求對存在的七個方面問題進行全面清理和查處外，還針對突出問題進行整改，解決重點薄弱環(huán)節(jié)。具體是狠抓“四點”：即抓基點，強化開發(fā)企業(yè)資質管理，優(yōu)化開發(fā)企業(yè)結構；抓難點，切實搞好房地產開發(fā)項目的源頭管理；抓熱點，加大典型案例的查處力度；抓弱點，正確處理規(guī)范與發(fā)展的關系，不護短、不手收。對無證銷售等突出問題，我們采取突擊檢查和日常管理相結合，通過強化資質管理、竣工綜合驗收等環(huán)節(jié)，增強企業(yè)的遵紀守法、合法經營意識。
（四）查處結合、邊整邊改。整頓和規(guī)范房地產市場秩序能否取得成效，關鍵在于能否查、處并舉，打擊違法違規(guī)行為是否落到實處，科學合理切實可行的管理制度能否建立起來。從實際情況看，我們這次整頓和規(guī)范改變以往只查不究，重查輕罰的現(xiàn)象，加大了依法行政的執(zhí)法力度。在加強整頓和規(guī)范期間，我們還結合全縣作風建設的要求抓了管理軟環(huán)境工作。將機關作風建設、行風建設納入到部分服務管理中，通過整頓窗口單位，抓便民服務、抓政務公開等，也樹立了部門新形象。
二、整頓和規(guī)范過程中查處情況
（一）房屋拆遷方面：由于我縣尚未有拆遷資質單位，都是采取自行組織拆遷的方式，開展拆遷工作。房開企業(yè)能夠及時辦理拆遷許可證，按拆遷規(guī)范進行；拆遷資金沒有發(fā)生拖欠、擠占、挪用現(xiàn)象，做到?？顚Ｓ?，保障了拆遷當事人的合法權益；
（二）房地產交易方面：各房開企業(yè)都能按規(guī)定辦理預售（銷售）許可證，沒有發(fā)生收取房號定金、誠意金等變相預售行為；能夠使用規(guī)范化示范合同文本。
（三）房地產開發(fā)違法違規(guī)方面：經查發(fā)現(xiàn)未經許可擅自開工項目1個，已整改、補辦手續(xù)；無證從事房地產開發(fā)經營1個,處罰5000元罰款，并責令停工。
（四）商品房面積計算方面：多計算面積116.9m2，已整改并退款。
（五）商品房竣工驗收備案方面：未經綜合驗收就交付使用的項目1個，通過整改已合格；未提供《兩書》的開發(fā)企業(yè)2家，已按要求進行了整改。
（六）房地產廣告管理：都能兌現(xiàn)廣告承諾內容，沒有發(fā)生虛假和不實的廣告行為。
（七）房地產中介服務：目前我縣還沒有中介服務機構。但房開企業(yè)的銷售人員，已按規(guī)定要求參加培訓，取得上崗證書。
三、存在問題
（一）物業(yè)管理工作滯后，需進一步加強房開項目的物業(yè)覆蓋面。
（二）商品房合同簽訂上不規(guī)范，沒有嚴格執(zhí)行“一價清”和明碼標價制度。
（三）外地評估機構不按實評估，造成契稅流失。
四、下步工作打算
（一）繼續(xù)加強商品房預售管理，繼續(xù)執(zhí)行國家、省有關商品房預售管理規(guī)定和我縣頒布的《關于實行商品房預售資金監(jiān)管通知》，防范商品房預售風險，切實保護消費者的合法權益。
（二）繼續(xù)執(zhí)行商品房銷售“一價清”制度和明碼標價制度。
（三）繼續(xù)加強房地產中介機構及評估機構的管理，嚴格條件，規(guī)范行為。加強評估價格管理，規(guī)范契稅征管工作。
【關鍵詞】房地產開發(fā)；會計核算；企業(yè)；有效措施
房地產業(yè)具有基礎性、先導性和產業(yè)關聯(lián)度高等特點，是我國支柱性產業(yè)部門。房地產業(yè)的運行、發(fā)展及變化情況，直接影響相關產業(yè)的發(fā)展，從而影響整個國民經濟的運行。房地產業(yè)的發(fā)展與國民經濟以及地方經濟增長有著極為密切的聯(lián)系。房地產開發(fā)所具有的建設周期長、投入資金多、負債經營度高和市場風險大等特點決定了房地產開發(fā)企業(yè)必須有相關會計技術和會計制度的支持，同時房地產企業(yè)的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此,針對房地產開發(fā)企業(yè)會計核算中暴露的問題，在對房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀及特點進行分析的基礎上提出完善房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的相關對策不僅關系到房地產業(yè)的健康發(fā)展，也是保證整個國民經濟運行的舉措之一。
1 房地產開發(fā)企業(yè)的經營特點
1.1 經營風險大
房地產開發(fā)企業(yè)所實施的每一個計劃、建設，都需要大量的資金投入，這也就決定了房地產開發(fā)企業(yè)經常會陷入負債問題當中，這無疑為房地產開發(fā)企業(yè)的運作、經營帶來了非常大的風險，如果任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都將會直接的影響到企業(yè)的資金周轉，從而影響到房地產開發(fā)企業(yè)的正常運作以及發(fā)展。
1.2 建設周期長
房地產開發(fā)企業(yè)產品的推出，往往需要經歷很多的步驟，比如說預期的市場調查、具體的建設考核、建筑的安裝、產品的環(huán)境建設等等，而一個項目的完成往往需要花費幾年的時間。建設周期的時間過長，既會受到市場變化的威脅，又使得房地產開發(fā)企業(yè)難以在短期內收回成本。
1.3 經營比較復雜
房地產開發(fā)企業(yè)的經營，不僅僅只是產品推出后的銷售，更包括了建設過程中眾多企業(yè)之間的合作、交易，例如材料的購買、建設單位的承包等等，而這當中都牽涉到了過多的經濟問題，既加劇了房地產開發(fā)企業(yè)自身的會計核算工作難度，又造成了經營復雜的現(xiàn)象。
1.4 產品具有商品性
房地產開發(fā)企業(yè)所推出的產品具有一定的商品性，也就是產品在進入到市場之后，必須根據供需雙方的合同來進行市場價格的協(xié)定以及相關的轉讓、銷售等等工作，從另一個角度來看，房地產開發(fā)企業(yè)的產品又不是一般的商品，因為其消費的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同時，還具有一定的銷售難度。
1.5 開發(fā)、經營具有計劃性
房地產開發(fā)企業(yè)產品的推出涉及到眾多的問題，比如說企業(yè)的資金、企業(yè)的能力以及項目的發(fā)展等等，如果不充分的考慮到這些因素就盲目的開展工作，不僅僅會影響到企業(yè)的效益，甚至會威脅到企業(yè)的生存。正是因為這樣，房地產企業(yè)在開發(fā)、經營具體的項目產品之前必須嚴格的做好相關的計劃，以確保企業(yè)的利益。
2 房地產開發(fā)企業(yè)會計核算工作中存在的問題
2.1 會計科目不完整，無法準確反映會計信息
房地產行業(yè)從另一方面來說，也是產品加工廠，只是生產的產品比較特殊，雖說商品房也是房地產企業(yè)的庫存商品，但是僅憑“生產成本”、“庫存商品”等幾個會計科目不能全面反映房地產企業(yè)商品開發(fā)流程的會計核算，也會在一定程度上引起誤解。已出臺的會計制度中，除房地產會計制度以外，都沒有專門用于房地產開發(fā)企業(yè)的會計科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會計核算帶來很大不便。
2.2 執(zhí)行會計核算制度五花八門
自2006年頒布了企業(yè)會計準則以來，新的準則對企業(yè)會計核算規(guī)定了具體的執(zhí)行標準，方便了會計業(yè)務的實際操作，加上各級財政部門多次對企業(yè)會計人員進行培訓，因此對新的準則了如指掌，會計核算水平較高，提供了準確的會計信息。但是對大多房地產企業(yè)會計來說，不知道房地產行業(yè)該執(zhí)行何種會計制度，可以采用的有新準則、《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》、行業(yè)會計制度《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》，這些都涉及房地產開發(fā)企業(yè)的，但是究竟應該按何種制度核算，具體操作中五花八門，沒有明確規(guī)定究竟應該執(zhí)行哪個會計制度，影響了會計核算正確核算的準確性，也是房地產會計核算的難點之一。
3 加強房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的有效措施
3.1 提高信息的披露含量
從本質上來分析，房地產開發(fā)企業(yè)要想從源頭上加強自身企業(yè)的會計核算工作，提高工作的質量以及效果，就必須及時的提高信息的披露含量，這樣才能夠促使預期的目標得以實現(xiàn)。具體的實施措施包括了以下幾點：第一，重視質量保證金及風險的披露。房地產開發(fā)企業(yè)的運作會面臨各種各樣的風險，而這些風險必須在自身企業(yè)會計工作信息披露中得到揭示，這樣才能夠更好、更有效的幫助企業(yè)規(guī)避這些風險；第二，增加分項目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)的資金是企業(yè)運作的靈魂，而房地產開發(fā)企業(yè)如果能夠良好的披露每一個項目的現(xiàn)金流量信息，就能夠使企業(yè)的資金更加透明化，從而提高房地產開發(fā)企業(yè)的資金使用率，加速企業(yè)的發(fā)展；第三，增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與土地有著直接的關系，而土地也同樣是房地產開發(fā)企業(yè)中的重要內容，占據著企業(yè)財務中的很大一部分，只有增加了土地的儲備量以及相關的成本構成信息，才能夠使企業(yè)更及時的了解市場的動向以及確保自身的利益，對于企業(yè)的運作有著非常重要的作用。
3.2 完善收入確認
作為房地產開發(fā)企業(yè)，在進行會計核算建筑物以及土地使用權的時候，應該同時的滿足下列條件時才能夠予以確認：第一，作為房地產的建筑物和土地使用權，應該能夠單獨的計量并且出售，也就是說該房地產的產權可以單獨的進行劃轉或者交割；第二，房地產開發(fā)企業(yè)的具體房地產成本應該能夠可靠地計量；第一，企業(yè)能夠取得與該項房地產相關的租金收入或增值收益。除此之外，房地產開發(fā)企業(yè)還可以采用排除法確認投資性房地產；企業(yè)用于生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產以及房地產開發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產不屬于投資性房地產；企業(yè)出租給自身企業(yè)工作人員居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產；母公司以經營租賃方式向子公司出租房地產，該項房地產應確認為母公司的投資性房地產，但是在編制合并財務報表的時侯，則應該作為企業(yè)集團的自用房地產。除此之外，企業(yè)持有的房地產應作為投資性房地產。
4 總結
總而言之，會計核算工作是房地產開發(fā)企業(yè)的重要構成內容，關系到房地產開發(fā)企業(yè)的生存、發(fā)展，特別是在激烈的市場競爭下，房地產開發(fā)企業(yè)要想真正的獲得可持續(xù)發(fā)展，就必須及時的加強自身的會計核算工作，這樣才能夠更好的保障自身企業(yè)的利益，提高企業(yè)的核心競爭力，促進企業(yè)的發(fā)展。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè)；成本控制；財務風險；分析；防范
一 房地產開發(fā)及其基本特征
1 房地產開發(fā)
房地產又被稱作不動產，其包括房產和地產兩種財產形式，廣義上來講，它指的是土地、土地上的永久性建筑物、基礎設施和自然資源，以及由之衍生得到的和土地所有權相關的所有權利或權益，而狹義上的房地產即土地、土地上的永久性建筑物及由之衍生得到的各種物權，通常意義上的房地產即狹義的房地產，即房屋建筑物、土地、財產權屬。由此而得房地產開發(fā)，即促使土地和房屋不斷處于開發(fā)、改造和再開發(fā)狀態(tài)的活動，換言之，根據城市規(guī)劃的要求，房地產企業(yè)對土地開發(fā)和房屋建設實行“全面規(guī)劃、合理布局，綜合開發(fā)、配套建設”活動，以人力改造城市土地，并對各項工程建設進展及相應的市場營銷、物業(yè)管理施以有計劃、按比例地協(xié)調。以獲得良好的經濟效益、社會效益及環(huán)境效益。房地產開發(fā)常見為房屋開發(fā)和土地開發(fā)兩種類型，房屋開發(fā)即借助于一定的技術和經濟手段建造房屋的過程，土地開發(fā)即借助于一定的技術和經濟手段把自然狀態(tài)的土地加工為城市建設用地的過程。
2 房地產開發(fā)的特征
長期性是房地產開發(fā)企業(yè)經營的最明顯特征。從投入資本至資本回收，從破土動工至形成產品，任何一家房地產開發(fā)企業(yè)都應經歷多個階段，特別在建筑施工階段，其更應投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業(yè)經營發(fā)展關系重大。一般而言，一個普通的開發(fā)項目完成時間少則兩三年，規(guī)模較長、成片開發(fā)的項目則需要更長時間去完成。
綜合性是房地產開發(fā)企業(yè)經營的最本質特征。從內在要求分析，現(xiàn)代化房地產開發(fā)企業(yè)須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設，并要對開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再從開發(fā)過程分析，房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)相關項目的過程中，要與規(guī)劃、設計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環(huán)節(jié)。開發(fā)項目不同，所涉及到土地條件、建筑設計、融資方式、施工技術、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產開發(fā)企業(yè)便應對其進行綜合考慮、統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。
此外，房地產開發(fā)企業(yè)還具有較強的時序性和地域性。房地產開發(fā)實則是一項操作性極強的工作，由開發(fā)實務角度來講，房地產開發(fā)企業(yè)完成某個開發(fā)項目時，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設等多個部門行政管理審批手續(xù)的影響，實施某個開發(fā)項目時，房地產開發(fā)企業(yè)便應制定周密的計劃，以協(xié)調各方關系，縮短周期、降低風險；地域性則體現(xiàn)在開發(fā)項目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購物、環(huán)境、升值潛力等多個因素都對開發(fā)項目的選址影響甚大。
二 房地產開發(fā)企業(yè)經營管理及其財務風險
1 房地產開發(fā)企業(yè)經營管理內容
經營即企業(yè)有預測、有目的、有決策的經濟活動，管理即企業(yè)出于實現(xiàn)某一經營目標的目的，計劃、指揮、協(xié)調、檢查、監(jiān)督經營活動中的組織工作，則經營管理即企業(yè)以最小風險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動始終井成為主要內容。具體到房地產開發(fā)企業(yè)，其經營管理內容指的足以市場行為，獲取土地使用權，并通過規(guī)劃設計、工程建設及房屋租售等方式，以最小風險投入獲得最大經濟效益的經濟活動過程，則房地產開發(fā)項目的可行性預及成本控制即為房地產開發(fā)企業(yè)經營管理活動的主要內容。
首先是可行性預測，一項完整、準確的預須能在其日后開發(fā)經營活動中發(fā)揮指導性作用，根據其過程，預可分為明確預測目標、收集資料、選取預測方法、預測并得出初步結果、分析預結果并修正調整、撰寫預報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產開發(fā)企業(yè)在房地產商品開發(fā)、生產、經營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費以及公共配套設施費與開發(fā)間接費等，不同的開發(fā)階段應實施不同的成本控制措施。
2 房地產開發(fā)企業(yè)經營管理中的財務風險
財務本質上是資本價值的經營，風險簡言之是結果差異造成的結果偏離，即期望結果的可能偏離，財務風險則表現(xiàn)為經營風險、投資風險、分配風險等不同形式，對房地產開發(fā)企業(yè)而言，其財務風險存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財務風險類別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流人流出的不確定性即表現(xiàn)出不同的財務風險類別，其中主要有經營風險和籌資風險，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無法實現(xiàn)預期資本價值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務的可能性，經營風險是籌資風險的根源，籌資風險體現(xiàn)出經營風險的后果。
在房地產開發(fā)企業(yè)經營管理過程中，經營風險所受影響因素主要有選址、出租需求的變動情況、經營成本的變動情況、調整租金的能力、欠租損失和租戶違約的可能性、系統(tǒng)風險等，任何一種因素都會對房地產開發(fā)中的經營風險產生重大影響。籌資風險是一種結果性風險，其不僅可能因經營不善間接導致，還可能因自身行為帶來風險，這意味著籌資行為只要存在便具有風險，無論是債務籌資或權益籌資，無論是長期籌資或短期籌資，而其風險表現(xiàn)則是籌資結構的失衡，即籌資來源結構和期限結構及其相互聯(lián)結關系的失衡。
三 房地產開發(fā)企業(yè)成本控制及財務風險控制的具體措施
1 房地產開發(fā)企業(yè)成本控制措施
在選立項階段，應做好可行性分析和成本測算。項目可行性經濟指標包括內部收益率、銷售凈利率等核心指標，以及總投資回報率、獲利指數(shù)、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數(shù)，地價支付貼現(xiàn)比等參考指標；在成本估算方面，應根據會計分類，盡可能將其細化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎上還應進行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對房地產開發(fā)企業(yè)經營管理起到積極作用，
在設計階段，應降低建筑安裝成本，做好設計階段的投資控制，這要求房地產開發(fā)企業(yè)實行方案設計和工程設計招投標制度，加強技術溝通并實行限額設計、大力開展價值工程方法的應用、強化設計出圖前的審核。
在基建階段，房地產開發(fā)企業(yè)應嚴格按照基建程序辦事，即遵循工程建設的客觀規(guī)律辦事，合理確定開工順序并提高交用標準等；搞好三通一平建設和土方平衡，即在項目開發(fā)過程中兼顧近期開工及中期、后期開工的工程，嚴格控制三通設施數(shù)量、提高設施利用率、防止重復拆搭、縮減費用支出等。實施招投標制度，即在承發(fā)包方面實施招投標，以相應的競爭機制和市場機制實行全面的造價管理；抓好施工階段的投資成本控制，即合理控制工程變更、嚴格審核承包商的索賠要求、認真完成材料設備的加工訂貨等，強化竣工階段的審核，即依據設計圖紙及合同規(guī)定，全部完成工程，配備竣工驗收單，如有用項則須在驗收單中加以注明，結算中給予扣除。
2 房地產開發(fā)企業(yè)財務風險控制措施
財務風險控制其實是房地產開發(fā)企業(yè)進行財務風險管理的根本目的，它從本質上上包含了財務風險的事前防范，對于規(guī)模較小的房地產開發(fā)企業(yè)，其財務風險控制重點即在于防范，若企業(yè)經營規(guī)模較大，則應實施“防范十控制”的財務風險控制原則。
關鍵詞：房地產；工程管理；解決措施
Abstract: this paper briefly expounds the real estate development project is the main content of engineering management, this paper analyzes the development of real estate project engineering management of the main key problems, and puts forward the corresponding solutions.
Keywords: real estate; Engineering management; measures
中圖分類號： F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
1前言
目前，房地產作為我國經濟增長的一個支柱性產業(yè)，如何實現(xiàn)資源配置的最大化和最優(yōu)化，從而促進經濟的增長和社會的穩(wěn)定，已成為近年來房地產業(yè)研究的一個熱點問題[1-2]。房地產開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。
本文主要闡述了房地產開發(fā)項目工程管理的主要內容，分析了房地產開發(fā)項目工程管理的主要問題，并提出了相應的解決方案措施。以期為房地產開發(fā)項目的工程管理提供一定積極作用和參考。
2房地產工程管理的主要內容
2.1規(guī)劃管理
在房地產開發(fā)項目工程施工前，進行項目整體的規(guī)劃管理是一項必不可少的步驟。在該階段，需謹慎做出工程最切合實際并且能夠實施的方案。最忌諱為了盡快開工而縮短前期規(guī)劃時間，導致后期工作不能正常進行，白白浪費時間和金錢。這樣就會導致房屋的綜合成本直接增加。
2.2設計管理
房地產項目只有做好了前期的設計工作，才能進行正式的施工操作。并且好的設計方案會提高房地產后期的銷售效率。設計方案的好壞，直接反映工程管理實施的好壞。好的設計方案，可以提高房地產開發(fā)項目工程的知名度，更會在社會上產生良好的社會效益與經濟效益，一舉多得。
2.3開發(fā)管理
開發(fā)管理階段是房地產工程管理最關鍵的一環(huán)。在這一階段，開發(fā)商對現(xiàn)場情況進行考察與驗證后，會制定一份嚴格的開發(fā)方案，確保工程的順利進行。同時，在該階段還基本確定了房地產的銷售價格。因此，開發(fā)方案的好壞對日后的銷售情況有直接的影響，應予以高度重視。
2.4施工管理
房地產工程，由于施工時間長，涉及面廣，因此，在實際的施工過程中具有一定的難度。所以在施工管理階段，應該秉承全程公開的原則，嚴格遵守國家相應法規(guī)，保證建造高質量工程。只有這樣，才能確保各環(huán)節(jié)順利進行，獲得更大的經濟效益。
3房地產開發(fā)項目工程管理中的關鍵問題
成本、質量、進度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關鍵任務，運作一個成功的房地產開發(fā)項目就顯得順理成章、得心應手了。
(1)成本問題。房地產開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為房地產開發(fā)項目工程管理的首要目標。因為房屋的成本直接決定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。
(2)質量問題。工程質量是確立房地產品牌形象的保證，施工質量控制是工程管理工作的重點。質量不好，業(yè)主也不會購買，房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導、協(xié)調、督促設計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質量的控制任務。
(3)進度問題。房地產進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。房地產工程的進度也會影響到整個工程的造價。進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結果就是房屋售價的提高，這也會影響到業(yè)主對房屋的購買情況。
(4)安全問題。沒有安全生產，就沒有生產力，也就沒有效益。安全管理是房地產企業(yè)工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產企業(yè)綜合效益必需的。
4提高房地產工程管理水平的措施
(1)熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調整的條件和方式、材料供應情況、工程款撥付、結算方式和違約處理等。熟悉合同內容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時才會有理、有節(jié)、有據。
嚴把設備、材料價格關。引入競爭機制，創(chuàng)造競爭條件，開展設備、材料的招投標工作；根據開發(fā)產品的市場定位，在保證產品質量的前提下，正確的確定產品品質，選擇合適的價位；適時對設備、材料價格實行動態(tài)管理，了解市場中各種材料的價格，及時掌握其變動情況，建立設備、材料價格信息網；或者根據企業(yè)資金狀況，可以在市場價位走低的時候，囤積一部分材料，以減少投資。
(2)嚴格審批施工組織設計及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設計及方案，不僅技術先進、工藝合理，而且組織精干、費用節(jié)約；該工作質量的優(yōu)劣，將影響著經濟效益的好壞。嚴格控制工程變更。施工前應對施工圖紙進行會審，及時發(fā)現(xiàn)設計中的錯誤，避免施工中進行修改，造成不必要的浪費。
(3)推動工程建設管理標準化，抓好工程首件認可工作。對主要分項工程實行首件認可制，要從實施目的、評價標準、實施范圍、組織機構與責任范圍、實施程序、資料管理、物質獎勵等方面做了詳細的規(guī)定，消除質量隱患，預防質量通病。
(4)創(chuàng)建平安工地。編制平安工地實施方案，召開平安工地建設部署會，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓教育制度；加強施工現(xiàn)場的安全隱患排查和治理的力度，認真抓好施工作業(yè)的安全防護和安全生產演練工作；定期召開安全生產專題會議，實行安全技術交底臺賬化管理，會后被交底人需簽字，項目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確保平安工地活動能夠取得實效。
(5)做好三階段預防工作。按三階段安全風險分析與預防的要求落實各項安全措施。要根據工程進展情況詳細編制項目總體預案及危險源預案，通過防護和交底措施，做好預控工作。
5結論
本文主要闡述了房地產開發(fā)項目工程管理的主要內容，分析了房地產開發(fā)項目工程管理的主要關鍵問題，并提出了相應的解決措施。本文的研究成果可以為房地產開發(fā)項目的工程管理提供一定參考。
參考文獻
筆者認為，加強房地產開發(fā)企業(yè)財務預算管理，對于促進房地產企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展具有非常重要的意義。
一、我國房地產開發(fā)企業(yè)在實施財務預算管理中存在的問題
．缺乏有效的考核和激勵機制
在預算執(zhí)行中，沒有簽定預算指標經濟責任合同，沒有建立預算獎懲制度。當沒完成預算任務，對被考核單位和負責人進行獎懲時，被考核單位和負責人往往強調客觀因素和外部環(huán)境對考核結果的影響，回避主觀原因和自身原因。很多房地產開發(fā)企業(yè)存在考核和激勵機制落實不到位的問題，成為影響企業(yè)預算管理目標無法實現(xiàn)的主要問題。考核方也常常在一定程度上帶著個人感情去評價被考核方，使考核過程不能按原則進行，或考核結果缺乏激勵機制，沒有建立配套的預算考核制度，使考核工作流于形式。
．缺乏預算的執(zhí)行和監(jiān)控
有些企業(yè)雖然對預算的編制很重視，專門成立了預算職能部門進行預算編制，但預算職能部門對預算的執(zhí)行和監(jiān)督很少參與。房地產開發(fā)企業(yè)對預算的執(zhí)行和監(jiān)督重視不夠，企業(yè)的管理制度跟不上企業(yè)的經營活動。沒有建立有效的預算反饋機制，企業(yè)的預算管理和會計核算系統(tǒng)沒有密切配合。
．預算管理機制不健全
有的房地產開發(fā)企業(yè)雖然編制了預算，但沒有建立相應的組織機構；沒有具體和權威的機構對預算管理進行協(xié)調和仲裁、執(zhí)行和監(jiān)督；把全面預算管理交給財務部門，而沒有健全企業(yè)的預算管理機制；法人治理機構的不完善，對財務預算管理的認識不足，導致房地產開發(fā)企業(yè)的預算管理機制不健全。
．對全面預算管理的重要性認識不足
企業(yè)負責人在財務管理時，往往忽視了對其他部門的管理，將預算和計劃相混淆，使其成為財務報表。其他部門很少直接參與預算編制工作，往往只是對財務部門提交的具體結果進行確認。這樣的預算往往缺乏可操作性。
．預算管理與企業(yè)的經營活動相脫節(jié)
房地產開發(fā)企業(yè)的預算管理往往缺少客觀性，很多企業(yè)通過對以往的經營情況和上一年度指標值來決定下一年度預算指標值，沒有認真對企業(yè)下一年度的生產經營狀況進行分析。如果房地產開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境、發(fā)展速度、業(yè)務范圍等因素變化比較大時，這種預算指標就會缺乏客觀性。
二、強化房地產開發(fā)企業(yè)的資本預算管理
．資本預算管理的意義
資本預算是以優(yōu)化資本配置技術為中心的，這套體系具有以下特征：資本預算并不直接參與項目資本支出的實際運作與控制；關鍵強調資本預算的決策技術層面，強調決策技術對最終立項決策的財務支持性；強調風險與收益間的關系，并以始終圍繞價值最大化目標。
．加強房地產企業(yè)資本預算管理的措施
（1）加強固定資產循環(huán)中的內部控制，保證資本預算的嚴格控制。預算項目評估、決策后，在執(zhí)行過程中的各個階段，必須嚴格控制，避免由于企業(yè)內部管理的問題造成資產的流失。
首先，對一些利用率較低的設備和閑置的設備要進行清理，該封存或調撥的要處理，以提高設備的利用率。固定資產入賬、折舊的控制：固定資產的入賬、折舊控制必須嚴格按照有關財務制度執(zhí)行，折舊控制的主要作用在于保證固定資產使用年限及殘值估計的合理、準確。
其次，資產請購或建造的審批人應同清購或建造要求提出者分離，資本預算的復核審批人應獨立于資本預算的編制人。固定資產業(yè)務實行職務分離控制：資產的需要應由使用部門提出，采購部門、企業(yè)內部的基建部門無權提出采購或承建的要求。
再次，固定資產取得的控制對技術質量要求較高、費用支出較大的設備購貨合同，規(guī)定經由不同專業(yè)技術人員，如采購人員、工程師、生產人員、律師和會計師組成小組進行審查。
（2）建立完整的資本預算程序，降低投資風險。在投資決策中，一個完整的資本預算程序應該包括以下步驟。
首先，重新評估和調整。在實際操作及項目投資運行過程中，會遇到一些變化，應及時地對項目進行評估，重新修改有關概率，作出新的決策，避免投資損失。
其次，尋找新的投資機會，開拓新市場，開發(fā)新技術，提出新創(chuàng)意。這一步驟是非常重要的，雖然基本不屬于財務理論的范疇，但有機會也應積極參與市場研究，及時了解投資項目的背景題材，動態(tài)分析一項投資的取得而失去其他投資機會的機會成本、投資的資金成本。
再次，收集數(shù)據，估算項目的現(xiàn)金流量。本步驟應由工程技術、計劃、財務、采購、生產等部門的人員共同參加。各項未來的現(xiàn)金凈增加額減去機會成本和資金成本后，應與投資預算相比較，如前者大于后者，則說明該項目投資是可取的；否則，是不可取的。除了要收集工程數(shù)據和進行市場調查外，還應考慮到各種經濟、社會等環(huán)境的影響，并對重要事件發(fā)生的概率作出預測，估算出項目的現(xiàn)金流量。
最后，項目評估和作出決策。利用收集到的數(shù)據對項目進行評估并作出決策，一般一小部分投資決策是在部門一級作出的，但大部分的投資支出要經過高層管理部門批準，對投資金額較大的項目，資本支出預算應有各分項投資預算額，以便日后對投資實際支出額進行控制。
三、對全面落實并完善財務預算管理的幾點建議
．健全預算管理網絡，為財務預算管理提供技術支持
要想搞好房地產開發(fā)企業(yè)財務預算管理，必須充分利用電子計算機這一科學手段，搞好會計核算和分析，建立健全預算管理體系和組織網絡，為財務預算管理及時提供準確完整的信息。
．細致分解各項指標，科學確定財務預算管理的責任單元
通過預算管理強化房地產開發(fā)企業(yè)內部管理，開展內部控制。同時，通過建立嚴密的預算管理組織機構，強化對各部門預算執(zhí)行過程和結果的監(jiān)督、控制、管理和考評。這樣，就可以避免由于內部管理不善、控制薄弱而造成的經濟損失，將企業(yè)所有的經濟活動都納入到預算管理的環(huán)節(jié)中。通過自上而下、自下而上的指標細致分解、層層落實，確定各部門管理人員的職責范圍、管理權限以及相應的獎懲制度，使各個部門的方向明確、責權利清晰。
開發(fā)商在進行房地產項目開發(fā)的時候為了節(jié)省成本、加快工程項目的施工，忽略了大量的污水處理問題。特別是目前大部分高級智能型的房地產開發(fā)項目，有深層的地下停車場，卻忽略了對地下水的保護。當房地產項目投入使用的時候，廁所、廚房、沐浴、清洗等生活排放的廢水房地產商沒有進行污水處理，將會造成城市的水污染日益嚴重。
1.1空氣污染物
開發(fā)建設期的空氣污染物主要是灰塵，拆除舊建筑物時最為明顯；車輛運輸時也會揚起塵土。在施工的過程中，對于挖掘、堆放、回填和清運這些步驟沒有考慮到顆粒粉塵這些污染物，建筑材料的運輸、裝卸、堆放、挖料過程，各種施工車輛行駛，施工垃圾堆放和舊房屋拆遷清運過程造成施工現(xiàn)場大氣中揚塵高于其它地區(qū)。開發(fā)商沒有綜合系統(tǒng)效率顧及到最優(yōu)原則，設計、組織建筑內外空間中的各種物質因素，阻礙了物質、能源在建筑系統(tǒng)內有秩序地循環(huán)轉換。大量混凝土攪拌車在混凝土澆鑄期間頻繁駛入現(xiàn)場，沒有形成一種高效、低耗、無廢、無污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。車輛碾壓工地，形成大面積水泥路面或揚塵，破壞了地面道路、綠化地、人道，施工現(xiàn)場周邊形成大量的固廢層，景觀影響較大。房地產投入使用后，各種廢氣廢煙大量排出，污染空氣，造成空氣質量指標下降。使到舒適、方便、高效節(jié)能、健康環(huán)保和景觀美化等多方面都不能如人所求。
1.2光遮擋與光污染
在現(xiàn)代大城市建設中，由于高層建筑物密度過大，商住、辦公、酒店等房地產城市建筑裝飾越來越豐富多彩。為了增加建筑的時代感，許多建筑外立面大量采用玻璃幕墻作為外裝飾，但是這一系列的“城市照明工程”、“城市亮化工程”在給城市帶來美麗的同時，玻璃幕墻反射光所帶來的光污染不但日益嚴重，還對交通安全及周圍居民生活都有不同程度的影響。
1.3房地產項目所有材料污染大
隨著人們的收入水平增高，大部分的人都高度追求豪華的裝修。其中有相當一部分裝修過程中所使用甲醛、苯、二甲苯等揮發(fā)性有機物氣體作為裝修材料。所以，建筑、裝飾材料和家具的室內環(huán)境污染也日益突出。人們在家庭裝修中，希望房間美觀豪華，在購買高檔家裝材料的同時，卻輕視了家具和裝修材料對環(huán)境的污染。由此引發(fā)的環(huán)境污染糾紛，二次裝修造成的環(huán)境污染也日益增長。如圖1，我們可以看到一般住宅的布局圖，大部分住宅都已經是在自身精簡的同時使用豪華裝修，造成居住著的身體健康欠佳，居住環(huán)境惡化。
1.4城市規(guī)劃不合理，開發(fā)商盲目追求利益
根據數(shù)據分析：2012年，全國房地產開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%。高度發(fā)展的房地產業(yè)，選址上面臨嚴峻風險?？鄢齼r格因素實際增長14.9%，增速比1~11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%，增速比1~11月份回落0.5個百分點，占房地產開發(fā)投資的比重為68.8%。為了追求利益最大化，一些開發(fā)商盲目地加大開發(fā)程度，而國家政府部門遷就開發(fā)商，導致房地產開發(fā)的建設秩序十分混亂，造成了城市生態(tài)環(huán)境的污染問題。如有的城市將賓館、飯店建在規(guī)劃的綠化帶內。一些落后地區(qū)急于發(fā)展，急于體現(xiàn)政績，為了眼前的利益就毅然犧牲長遠利益。將行政辦公樓建在了公園內，將社會公益建筑建在居民樓內，這林林總總的盲目城市規(guī)劃，盲目建設房地產業(yè)，僅僅取得了眼前的蠅頭小利，卻損害了城市的長遠發(fā)展大計，不能堅持可持續(xù)發(fā)展的原則。
2房地產開發(fā)對城市生態(tài)環(huán)境影響的對策
為了避免上述的多種房地產開發(fā)對城市的生態(tài)環(huán)境污染。國家政府應該重視環(huán)境保護，維護生態(tài)平衡。使發(fā)展房地產業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的同時，生態(tài)環(huán)境也得以改善。①在房地產的選址中要考慮慎重，顧及房地產的發(fā)展與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調。在施工的過程中，不能輕視地下水的污水處理以及地下停車庫的廢氣凈化。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。②房地產的開發(fā)要注重減少對空氣質量的污染，避免固體顆粒、粉塵的增加，造成人體健康問題。生態(tài)保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產可持續(xù)發(fā)展的必然要求。③在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設，使房地產業(yè)成為城市生態(tài)經濟的有機組成部分。避免光遮擋和光污染，制造良好的辦公分文。④堅持可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)原則，使到房地產開發(fā)的經濟增長與城市生態(tài)環(huán)境的保護相協(xié)調發(fā)展。營造在知識經濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地產業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠的美好社會氛圍。
3結束語
關鍵詞：工程管理 房地產開發(fā) 應用
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
前言：作為工程建設中較為重要的職能性工作，房地產開發(fā)項目工程管理是一項系統(tǒng)性的復雜工作。房地產開發(fā)企業(yè)應將當代房地產的開發(fā)管理的理念、房地產市場需求以及對市場的準確把握作為基礎，以最新施工技術作為依托，并將專業(yè)化管理當作核心，投入大量優(yōu)秀人力資源進行全面管理。并健全開發(fā)項目工程管理體制，加強房地產開發(fā)項目工程的管理，推動房地產開發(fā)企業(yè)蓬勃向上的發(fā)展。
1、房地產開發(fā)項目工程管理概述
1.1房地產開發(fā)項目工程管理的重要意義
①由于房地產開發(fā)項目工程的建設內容較為廣泛，其工程管理在項目的建設過程屬于一線的基礎性綜合管理工作，同工程建設的每一環(huán)節(jié)都有著直接聯(lián)系，只有條理性和系統(tǒng)性較強的管理才能夠確保工程保質保量的按時完成。②房地產開發(fā)項目工程管理有利于疏通房地產建設項目過程的社會關系。在房地產開發(fā)項目建設的過程中，要與社會各個部門、企業(yè)之間產生聯(lián)系，而這些聯(lián)系大多由開發(fā)項目的工程管理員進行，只有管理恰當才能確保房地產開發(fā)項目的完整性。③房地產開發(fā)項目工程管理是工作量較多且最為主要的一項職能工作，它貫穿在整個投資建設過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實施過程的其他職能活動，所有的工作都在工程管理范圍之內，全都離不開工程管理工作。
1.2房地產開發(fā)項目工程管理的具體內容
房地產開發(fā)項目工程管理的內容繁多，以蒙山新聯(lián)標準工業(yè)廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發(fā)建設項目為例，具體的工程管理內容主要有房地產開發(fā)項目的整體規(guī)劃與管理、房地產開發(fā)項目的質量監(jiān)理、房地產開發(fā)項目的配合協(xié)調管理工作、工程驗收的管理幾個方面:
1）房地產開發(fā)項目的整體規(guī)劃與管理。此項管理內容是房地產開發(fā)項目進行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實可行的工程方案。嚴禁將規(guī)劃時間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進行，使得建設成本額外的增加。
2）房地產開發(fā)項目的質量監(jiān)理。房地產建筑物自身質量的好壞對于其競爭有著重要影響，想要獲得更多的社會效益和經濟效益，首要任務是確保建筑物的質量。所以在建設過程要對現(xiàn)場施工做到嚴格的監(jiān)理，一旦發(fā)現(xiàn)存有質量問題要及時的嚴查落實。
3）房地產開發(fā)項目的配合協(xié)調管理工作。由于房地產開發(fā)項目涉及因素較多，建設的范圍較廣，在建設過程中免不了出現(xiàn)矛盾。工程管理有利于協(xié)調所出現(xiàn)的各種矛盾，配合好建設單位，使工程建設順利的進行。
4）工程驗收的管理。只有符合合同有關竣工相關標準的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應兩格參照國家相關的質量審核標準，開展驗收工作。驗收工作開展得好有利于縮短竣工的時間，順利進行竣工結算。
2、 房地產工程管理中存在的問題
科學的工程管理可以促使房地產開發(fā)項目的順利完成，但是，所謂的工程管理往往是紙上談兵，管理缺乏時效性，缺乏實際可操作性，整個工程的施工前、中、后各階段，都存在著管理上的問題。
2.1 前期欠缺準備
房地產開發(fā)企業(yè)，他們更多關注的是開發(fā)地段的周邊環(huán)境、周邊配套，考慮的是所開發(fā)項目的商業(yè)價值，而建筑施工單位，他們往往只負責施工工作，而對工程前期的準備事項缺乏了解和重視。而開發(fā)商往往希望盡早動工建設，往往在欠缺周全考慮的前提下就開始施工，這樣就造成了施工后，才發(fā)現(xiàn)施工缺乏細節(jié)的設計依據，邊施工邊修改，形成產品后，有較多遺憾或者是給未來的業(yè)主留下隱患。
2.2 中期漠視施工許可規(guī)定
不論是房地產開發(fā)商還是工程的施工部門，站在自身利益的角度，都希望工程早點開工，同時，也為了早日完成而不斷提高工程的進度，導致很多房地產開發(fā)商千方百計尋找法律上的盲點和制度上的漏洞，施工單位更是不顧國家相關規(guī)定對于施工標準的限定，擅自提前施工，甚至被政府部門勒令停工或是拆除建筑，因而耽誤整個工程的進度。
3、房地產開發(fā)中加強工程管理的有效措施
尋找問題的解決方法，就是要對癥下藥。工程的管理問題出在工程的前、中、后期，因此，可從施工前與施工中這兩個階段來著手解決問題。
3.1 規(guī)劃管理
房地產開發(fā)在施工之前，有一系列的手續(xù)工作需要得到國家相關單位的批準后，才能開展工作。所以，在施工之前，就要做好工程的規(guī)劃管理工作。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進完成。
①房地產開發(fā)商需要結合市場行情，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點，同時，要進行市場調查，了解預期消費者的需求，合理規(guī)劃所要開發(fā)的產品。
②與國家規(guī)劃部門溝通好，尋找政策保障。
3.2 施工管理
①合同管理。房地產開發(fā)商與施工單位首先簽訂一份公平合理的合同，并且雙方在簽訂合同后，都需要遵守合同。尤其是涉及施工中建筑材料的品牌規(guī)格以及資金、人員投入的問題，合同中一定要有明確的約定，避免后期雙方產生矛盾，而延誤工程。
②質量檢查。施工中要有專門負責工程監(jiān)理的隊伍，而工程監(jiān)理要嚴格依據國家相關規(guī)定，保障工程質量的合格，不論是技術標準還是工程進度，都要進行科學的控制監(jiān)理，杜絕急功近利的躍進行為，從而保證工程的質量符合國家質量標準。
③工期控制。所謂工期，并不是越快越好，而是要綜合考慮建筑學知識以及自然氣候這兩大方面的因素，計算工程中各個小項目的具體工期。這個工期不僅密切關系著開發(fā)商和施工單位的利益，更影響著房產消費者的切身利益。
④成本控制。工程的建造必須要在已有成本預算的范圍內展開，成本控制對開發(fā)商和承建方都同樣重要。如果超支，那么就可能導致整個工程進度癱瘓，除非再得到新的資金投入，才能讓未完成的工程繼續(xù)下去。
⑤安全控制。房地產的開發(fā)，工程的施工，要保證兩個安全：一是建筑物的安全合格，杜絕豆腐渣工程與苯荃超標等環(huán)境污染；二是要做好充分的防護措施，保證施工人員的生命安全。所以，開發(fā)商與施工隊伍都必須遵照國家的相關規(guī)定，來展開整個工程項目的建設，保證建筑全程的兩個安全。
4、結語
總而言之，雖然我國的工程管理體系還有待完善。不過總體方向是好的，是正確的。不僅體現(xiàn)在管理方法的改進，還包括管理措施的完善。如果我們都能夠注重技術管理，培養(yǎng)技術人才，合理運用管理的職能與科學的方法，我國的工程施工問題會逐步得到解決，使得我國的房地產行業(yè)的健康發(fā)展。
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