時(shí)間：2022-05-23 02:09:01
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)項(xiàng)目總結(jié)的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
2009年本人主管的部門是工程技術(shù)部，絕大部分精力用在了項(xiàng)目的工作上，工作范圍廣、任務(wù)重、責(zé)任大。較好地履行了作為行政職務(wù)和作為專業(yè)技術(shù)職務(wù)的職責(zé)，發(fā)揮了領(lǐng)導(dǎo)管理和組織協(xié)調(diào)能力，調(diào)動了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務(wù)。
現(xiàn)就本人一年中所主管的工作總結(jié)匯報(bào)如下：
一、 生產(chǎn)任務(wù)完成情況：
1、開發(fā)項(xiàng)目：所開發(fā)的項(xiàng)目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動以來經(jīng)過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項(xiàng)目的存在，樹立了集團(tuán)的良好形象，是集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的置業(yè)公司闖進(jìn)省房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志，是面向市場發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標(biāo)。
2、在項(xiàng)目的建設(shè)中深刻的體會到一個(gè)國有企業(yè)下的子公司要在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟(jì)制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十個(gè)月來，工程技術(shù)部門也肩負(fù)的巨大的挑戰(zhàn)，此項(xiàng)目是公司的成長項(xiàng)目也是形象項(xiàng)目，我們部門在施工中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：
第一步：思想觀念改變：
國有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨(dú)特事務(wù)處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調(diào)子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經(jīng)濟(jì)的淘汰，現(xiàn)行的市場經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競爭和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干，目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域，我們就要意識到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會有更好的發(fā)揮空間，通過項(xiàng)目二年多的現(xiàn)場施工管理我們也認(rèn)識到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。
第二步：管理模式改變
俗話說：國有國法，家有家規(guī)。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)利益。在此項(xiàng)目中仍然存在老管理模式，與此同時(shí)新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項(xiàng)目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項(xiàng)目，無論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)對于我們來說都需要一個(gè)過程，我們會在這個(gè)過程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和改變并逐步實(shí)施新的管理模式，從這個(gè)工程中我們已經(jīng)學(xué)習(xí)到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個(gè)職工對自身的要求應(yīng)該是什么樣，全部門應(yīng)該怎么去做。
第三步：技術(shù)力量改變
通過這個(gè)項(xiàng)目，我們深刻的認(rèn)識到我們部門在技術(shù)這點(diǎn)要求上還有很大的缺陷，對新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現(xiàn)場的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷δ骋豁?xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會公司帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門每個(gè)人將會為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，為下一個(gè)工程做好充足的準(zhǔn)備。
工作中存在的主要問題：
1、企業(yè)形象：一個(gè)樓盤的銷售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、銷售價(jià)格等因素，已經(jīng)上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。
2、項(xiàng)目前期：一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，此項(xiàng)目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目基本成功了，但對下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場的容量，制定好完美、可行的銷售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。
3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)：我們現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不夠完美，其主要責(zé)任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設(shè)計(jì)成塔樓，局部戶型的采光和通風(fēng)存在一些問題，戶型面積過大，戶內(nèi)廚房面積過小，不能滿足現(xiàn)代生活要求，綜合樓的負(fù)一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設(shè)計(jì)了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。
4、成本控制：隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺和房地產(chǎn)市場的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤率，僅靠短平快運(yùn)作，粗放式管理已經(jīng)無法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實(shí)現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，首先應(yīng)選擇設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位和主設(shè)計(jì)人員，一個(gè)好的設(shè)計(jì)是對項(xiàng)目成本的最好控制。在施工階段要及時(shí)對材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上力求先用價(jià)格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來降低材料消耗費(fèi)用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標(biāo)，實(shí)行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)和有現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時(shí)間能保證、信譽(yù)好的材料商 。同時(shí)做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實(shí)控制住成本。同時(shí)要想方設(shè)法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個(gè)施工管理環(huán)節(jié)中。
5、與政府各部門的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，此項(xiàng)目交納的政府規(guī)費(fèi)為1524萬元，占項(xiàng)目總成本的6.5%。對于這塊費(fèi)用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。 用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。
6、管理上：管理的嚴(yán)密對于一個(gè)項(xiàng)目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對于管理的要求是更高的，因?yàn)樗鼜?fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點(diǎn)紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項(xiàng)目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊(duì)伍的選擇和對材料的管理?？梢赃@樣說，在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對比評價(jià)。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價(jià)格的大幅度上揚(yáng)，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價(jià)差分析及時(shí)向上反映，對于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。
6、合同的履行：此項(xiàng)目基本上嚴(yán)格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項(xiàng)目中在工程開工后至竣工驗(yàn)收之前，公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標(biāo)價(jià)格和中標(biāo)工期與施工單位嚴(yán)格履行承包合同。項(xiàng)目部才能嚴(yán)格要求施工單位按節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成工程任務(wù)。
7、工程分包：由于特殊原因，此項(xiàng)目分包單位過多，如：基礎(chǔ)分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因?qū)I(yè)特殊、關(guān)系特殊，直接與業(yè)主聯(lián)系，總包和監(jiān)理難以對其進(jìn)行管理。這其中有些分包單位與專業(yè)管理機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理能很好的協(xié)調(diào)關(guān)系，能嚴(yán)格按要求完成工程任務(wù)，為開發(fā)商出謀劃策，節(jié)約投資，也有些單位——如防火門生產(chǎn)安裝方，由于其公司實(shí)力有限，管理不力，不能按合同給定的時(shí)間按時(shí)完成任務(wù)，且產(chǎn)品質(zhì)量未達(dá)到理想要求，直接影響了整個(gè)工程的竣工驗(yàn)收。
8、監(jiān)理公司：監(jiān)理應(yīng)當(dāng)依照法律,法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),設(shè)計(jì)文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期、建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實(shí)施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責(zé)。此項(xiàng)目選擇的二家監(jiān)理公司普遍現(xiàn)象是老同志多，經(jīng)驗(yàn)型的專門人才太少，缺乏年富力強(qiáng)，理論水平高的中堅(jiān)力量，不能適應(yīng)日新月異的新技術(shù)、新工藝的工作要求，不具備專業(yè)齊全的專業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責(zé)不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監(jiān)理更應(yīng)本著對項(xiàng)目負(fù)責(zé)、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責(zé)。
XX年年的收獲
一是開闊了眼界，學(xué)會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律有了更加深刻的認(rèn)識。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，科技、信息、誠信、團(tuán)隊(duì)合作精神顯得尤為重要。
二是體驗(yàn)了競爭，加速了自身知識的不斷更新和個(gè)性的不斷完善。商業(yè)競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執(zhí)行任何一個(gè)環(huán)節(jié)反映遲緩，機(jī)遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識和快捷的信息。在不斷的學(xué)習(xí)中，要拓寬了自己的知識層面。怡景苑工作的每個(gè)階段都經(jīng)歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項(xiàng)目的每一個(gè)階段都要謹(jǐn)慎思維、不能出現(xiàn)一點(diǎn)紕漏。
三是錘煉了自我，提高了自身的生存本領(lǐng)和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴(yán)謹(jǐn)思維；從一件事情需層層請示到自己獨(dú)立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協(xié)調(diào)方方面面關(guān)系獨(dú)立完成一個(gè)項(xiàng)目。經(jīng)過各個(gè)階段的學(xué)習(xí)鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經(jīng)歷了深刻的轉(zhuǎn)型。
2009年工作計(jì)劃和展望 ：
1、隨著公司各項(xiàng)制度的實(shí)行，可以預(yù)料我們的工作將更加繁重，要求也更高，需掌握的知識也更高更廣。我們要加強(qiáng)技術(shù)知識的學(xué)習(xí)和擴(kuò)充，作為領(lǐng)導(dǎo)干部和專業(yè)技術(shù)人員首先要有領(lǐng)導(dǎo)部下的能力和過硬的技術(shù)本領(lǐng)，這樣才能在競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)條件下不被社會淘汰，同時(shí)才能保證公司的產(chǎn)品－房子擁有較好的質(zhì)量。
2、 要發(fā)揮企業(yè)員工最大作用：在緊張的工作之余，要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，打造一個(gè)業(yè)務(wù)全面，工作熱情高漲的團(tuán)隊(duì)。作為一個(gè)管理者，要充分發(fā)揮員工的主觀能動性及工作積極性，提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)，樹立起開拓創(chuàng)新、務(wù)實(shí)高效的部門新形象。通過我們靈活的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)了職工的凝聚力，引導(dǎo)他們樹立正確的世界觀、人生觀和價(jià)值觀，積極開展了創(chuàng)建學(xué)習(xí)型職工活動，使我們的各項(xiàng)工作都能順利的進(jìn)行。
3.注意培養(yǎng)人才：在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，企業(yè)的競爭已經(jīng)成為人才的競爭，近幾年來人才的引進(jìn)一直是我們集團(tuán)公司的工作重點(diǎn)，要提供青年職工的福利和待遇，從感情上來留住人才，并加強(qiáng)對年青技術(shù)骨干的培養(yǎng)力度。隨著公司的逐漸壯大和發(fā)展，公司2009年即將開發(fā)的項(xiàng)目有許多等。每個(gè)項(xiàng)目少需3～4名技術(shù)人員，平均起來需要10～18名技術(shù)人員，而公司目前人員情況承接這些項(xiàng)目是有很大難度的，主要情況在于：
1）目前公司能到現(xiàn)場一線進(jìn)行項(xiàng)目管理的專業(yè)技術(shù)人員只有12人，難以滿足2009年項(xiàng)目管理的需求；
2）老員工即將退休；
3）缺少年富力強(qiáng)，能獨(dú)立承擔(dān)項(xiàng)目管理工作的人；
公司應(yīng)重點(diǎn)加緊對員工的培訓(xùn)工作，尤其是年青人的培養(yǎng)工作，以此來大幅度提升公司員工的素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)公司“各個(gè)螞蟻都要上樹”的戰(zhàn)略目標(biāo)。
今后項(xiàng)目的建議：
1、 選擇好營銷策劃公司；
2、 選擇好的設(shè)計(jì)公司：
推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。
開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)：積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。
不少設(shè)計(jì)單位存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三大材消耗指標(biāo)等），并建立獎懲考核激勵(lì)機(jī)制。對哪個(gè)專業(yè)或哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算賬的傾向，變“畫了算”為“邊算邊畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。
采用合同措施，有效控制造價(jià)：針對目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的舉措之一。
3、 做好合同洽談、合同評審工作：應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽訂的過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。
4、做好項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制：
在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；成本管理；措施
1引言
但隨著時(shí)代的發(fā)展，房地產(chǎn)以及逐漸進(jìn)行轉(zhuǎn)型，向更加規(guī)范化的方向轉(zhuǎn)變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要提高自身的競爭力，必須采取有效的措施提高自身的項(xiàng)目管理水平，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)成本的有效控制。然而目前我國房地產(chǎn)行業(yè)形勢不容樂觀，大多數(shù)企業(yè)在成本控制方面缺乏有效的管理機(jī)制，無法準(zhǔn)確把握項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本往往超支或失控，損失了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，基于當(dāng)下我國建筑市場的發(fā)展背景，房地產(chǎn)企業(yè)需要從長遠(yuǎn)的發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行自身開發(fā)項(xiàng)目成本管理的改革，建立全面有效的成本管理體系，提高企業(yè)整體競爭力。
2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理概述
2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有以下特點(diǎn)：開發(fā)投資規(guī)模大、周期長，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序復(fù)雜，包括土地獲取、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，因此需要大量的人力、物力、財(cái)力資源，而且即使是一個(gè)小住宅區(qū)也需要3~4年的時(shí)間，大規(guī)模房地產(chǎn)建設(shè)需要將近10年或更長時(shí)間完成；高風(fēng)險(xiǎn)高收益，房地產(chǎn)開發(fā)效益和風(fēng)險(xiǎn)共存，競爭激烈，而且國內(nèi)房地產(chǎn)需求相對較大，參與者越多，市場競爭越激烈，受到各種因素的影響，具有很大的不確定性，加上建設(shè)周期較長，企業(yè)需要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)環(huán)節(jié)多，要求高，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，不僅滿足消費(fèi)者居民的需求，還涉及到眾多其他行業(yè)，建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題會引起一系列的后果，帶來嚴(yán)重的影響，因此需要有高水平的風(fēng)險(xiǎn)、成本、質(zhì)量管理的配合。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理原則
不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理，當(dāng)下房地產(chǎn)的成本管理不僅僅要考慮企業(yè)自身的內(nèi)部因素，還需要從全局出發(fā)，兼顧其他方面的成本控制，實(shí)現(xiàn)整體利益的最大化。首先需要以人為本，全員參與，企業(yè)上下所有員工必須具有成本管理的意識，將成本控制貫穿實(shí)施在每一項(xiàng)工作中；其次，要形成健全的成本管理制度體系，結(jié)合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，落實(shí)每一項(xiàng)成本控制管理措施；再次，加強(qiáng)監(jiān)督管理，使房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理落到實(shí)處；最后，著眼于大局，項(xiàng)目成本管理是一項(xiàng)長期、持續(xù)的工作，不能中斷。
3提高房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的措施
3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究可以確保開發(fā)項(xiàng)目以最小的投資消耗獲得最大投資效益，因此在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫時(shí)，應(yīng)充分考慮到實(shí)際情況，把握市場需求，全面收集整理各方面資料，做好前期的準(zhǔn)備工作，使得報(bào)告內(nèi)容充分反映項(xiàng)目開發(fā)的可行性。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、選址、建設(shè)條件、預(yù)期的收入以及今后的經(jīng)營利潤等內(nèi)容都應(yīng)列入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究報(bào)告中，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的優(yōu)勢、不足以及承受能力，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究，以確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否值得發(fā)展。
3.2構(gòu)建健全的房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系
健全的房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系是以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的，包含項(xiàng)目開發(fā)、財(cái)務(wù)管理、材料管理、預(yù)算管理等多個(gè)職能部門的，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、施工、竣工等環(huán)節(jié)進(jìn)行全面管理的全員參與管理機(jī)制。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施情況的分析總結(jié)，明確其成本管理的方向，實(shí)現(xiàn)成本管理的良性循環(huán)發(fā)展。在這種機(jī)制中，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該按照部門職責(zé)，將具體的工作任務(wù)分配給各部門，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施奠定基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的施工階段，要充分滲入成本管理制度，要加強(qiáng)相關(guān)人員的成本管理相關(guān)的培訓(xùn)，引進(jìn)先進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方法和流程，不斷提高相關(guān)人員的成本管理意識，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的水平。
3.3強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中的成本管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理在施工階段發(fā)揮著重要的作用，可以節(jié)約大量的人力、物力以及財(cái)力資源，建設(shè)不必要的浪費(fèi)。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的成本管理，主要可以通過控制以下幾個(gè)方面來實(shí)現(xiàn)：材料設(shè)備方面，相關(guān)部門應(yīng)該嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工材料的采購、驗(yàn)收，并制定專人進(jìn)行管理，做好施工材料的出進(jìn)登記情況，避免不合格的施工材料的使用，或是施工材料浪費(fèi)嚴(yán)重、丟失、管理混亂的情況發(fā)生；項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更方面，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，會由于一些原因?qū)е率┕し桨负驮O(shè)計(jì)內(nèi)容不符，存在變更，這種情況需要盡快處理，比如強(qiáng)化現(xiàn)場簽證管理、加強(qiáng)變更的審核等，否則可能導(dǎo)致更大的損失；工程款的支付方面，工程款一旦支付就成為了項(xiàng)目的實(shí)際成本，如果出現(xiàn)問題，會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，因此需要以合同為依據(jù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并且處理問題，對工程款支付的程序進(jìn)行嚴(yán)格的審查，妥善保管相關(guān)的單據(jù)憑證等，避免不必要的糾紛。最重要的是成本管理要系統(tǒng)化，加強(qiáng)各個(gè)部門之間的積極配合。
4結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制管理是必不可少的，具有十分重要的地位，通過對資源的合理配置利用，時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作順利開展，進(jìn)而獲得良好的經(jīng)濟(jì)社會效益。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理中需要充分考慮項(xiàng)目涉及的眾多環(huán)節(jié)，包含的眾多影響因素，結(jié)合項(xiàng)目各種變更請求，制定切實(shí)可行的項(xiàng)目管理計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目成本的研究和分析，不斷總結(jié)分析影響成本管理的原因，進(jìn)而及時(shí)調(diào)整工作內(nèi)容，試下房地產(chǎn)企業(yè)效益的最大化。
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)項(xiàng)目；管理運(yùn)營
因?yàn)樯鐣杆俚陌l(fā)展，調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理運(yùn)營成為其項(xiàng)目中的重要一項(xiàng)，從而使得項(xiàng)目的管理運(yùn)營的水平可以大程度提高，繼而為相關(guān)企業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)奠定良好基礎(chǔ)?，F(xiàn)今，我國企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理運(yùn)營依舊有很多問題存在，所以深入探索其項(xiàng)目的管理運(yùn)營是必須進(jìn)行的。如下是站在我國現(xiàn)今房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展角度，為管理與計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目提供有效方法，希望可以為創(chuàng)新房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理運(yùn)營的提供參考與幫助。
一、項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的常見形式
1.職能型結(jié)構(gòu)組織
現(xiàn)今在我國非常多歷史很久遠(yuǎn)的企業(yè)都屬于職能型結(jié)構(gòu)，在職能型結(jié)構(gòu)模式之下，房地產(chǎn)公司設(shè)置各部門是依照職工不同職能來進(jìn)行分類的，所以房地產(chǎn)企業(yè)中具體的部門是招標(biāo)部門、項(xiàng)目部門以及設(shè)計(jì)部門等。同時(shí)職能型結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)，他們的特點(diǎn)就是有著很狹窄的開發(fā)項(xiàng)目的范圍，而且其企業(yè)通常都是在對開發(fā)項(xiàng)目城市確定之后就不會再選擇別的城市。針對此種組織結(jié)構(gòu)的企業(yè)來講，他們有著明確的職能分工，所以造成職員對本身所負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)范圍很明確。同時(shí)，因?yàn)槁毮苄徒Y(jié)構(gòu)的專業(yè)化分工，所以房地產(chǎn)企業(yè)在管理各部門時(shí)，程序的掌握也很明確。
2.項(xiàng)目型結(jié)構(gòu)組織
開發(fā)工程項(xiàng)目很多的房地產(chǎn)公司通常會讓項(xiàng)目型結(jié)構(gòu)成為他們的選擇，尤其是在企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的早期，項(xiàng)目型結(jié)構(gòu)的采用能夠?qū)ε渲萌肆Y源的合理化起到促進(jìn)作用。同時(shí)項(xiàng)目型結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)公司在開發(fā)房地產(chǎn)早期，總部會引導(dǎo)別的分部來實(shí)行項(xiàng)目工程的工作，而在職員全面了解了項(xiàng)目的開發(fā)之后，公司總部才可以把項(xiàng)目交付高能力職員來完成。
3.矩陣型結(jié)構(gòu)組織
規(guī)模比較大的房地產(chǎn)公司為了使運(yùn)營有序性有所保證，通常會在公司到達(dá)一定程度的規(guī)模之后來對區(qū)域進(jìn)行分工。這種方式能夠使同時(shí)兼顧很多業(yè)務(wù)的群體對業(yè)務(wù)范圍的處理更加明確，比如，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)能夠保證的前提下實(shí)F各部門間共享知識。矩陣型結(jié)構(gòu)下的房地產(chǎn)公司，一定要有著絕佳協(xié)調(diào)與溝通能力，同時(shí)也需要在項(xiàng)目的管理與運(yùn)營中，安排有關(guān)專業(yè)人員整合處理公司資源，便于給企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供絕佳條件，使得項(xiàng)目的目標(biāo)可以最終完成。
二、工程管理運(yùn)營工作的內(nèi)容
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理運(yùn)營定義
現(xiàn)今我國非常多房地產(chǎn)公司有著管理運(yùn)營方面的困擾，由于項(xiàng)目管理與運(yùn)營自身有著大風(fēng)險(xiǎn)、長周期等現(xiàn)象存在，所以針對一些管理早期僅對項(xiàng)目的計(jì)劃管理重視的企業(yè)來講，施行項(xiàng)目的管理與運(yùn)營工作變得極為艱難。為此，管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的有關(guān)單位必須定期檢查所有職能單位工作的進(jìn)程，繼而保證每個(gè)單位可以嚴(yán)格依據(jù)公司的管理計(jì)劃開展工作。另外，在管理項(xiàng)目的過程中房地產(chǎn)企業(yè)需要逐步轉(zhuǎn)移重點(diǎn)到項(xiàng)目品質(zhì)與進(jìn)度上，繼而做到全面管理該項(xiàng)目。同時(shí)在發(fā)展項(xiàng)目工程時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與運(yùn)營的有關(guān)人員也需要定期檢查工程的服務(wù)，進(jìn)而使項(xiàng)目規(guī)范化能夠保證。還有，因?yàn)楣芾眄?xiàng)目的水平對開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有直接影響，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理與運(yùn)營中也必須有有關(guān)措施的采取，這樣項(xiàng)目的管理水平才能得以提升。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目所管理的具體內(nèi)容
因?yàn)槲覈┬蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目管理與運(yùn)營的時(shí)間很短，所以對于參考案例比較缺乏，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與運(yùn)營有關(guān)人員不能對管理與運(yùn)營的重點(diǎn)擺放位置確定。所以，在我國其項(xiàng)目的管理與運(yùn)營早期需要對每個(gè)地區(qū)的項(xiàng)目管理資料進(jìn)行搜集整理，從而總結(jié)與分析別的企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)踐管理與運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而完善自己企業(yè)項(xiàng)目的管理與運(yùn)營。同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與運(yùn)營之前，有關(guān)企業(yè)部門還需要依照公司的發(fā)展目標(biāo)與方向進(jìn)行有關(guān)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度以及目標(biāo)的制定，之后規(guī)定有關(guān)單位嚴(yán)格依據(jù)項(xiàng)目管理的要求開展工作，進(jìn)而使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與運(yùn)營工作能夠穩(wěn)定有序開展。另外，在管理與運(yùn)營項(xiàng)目時(shí)有關(guān)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的制定也很重要，如果管理項(xiàng)目時(shí)因?yàn)橥庠谝蛩氐母缮媸构芾戆l(fā)生了混亂時(shí)，能夠啟動項(xiàng)目的管理風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃，來使企業(yè)管理能夠具有最小程度的負(fù)面影響。
3.項(xiàng)目管理與運(yùn)營執(zhí)行內(nèi)容
項(xiàng)目管理與運(yùn)營管理過程中公司有關(guān)單位必須首先給發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)制定一個(gè)具體的經(jīng)營目標(biāo)，并依照設(shè)定的目標(biāo)建立對應(yīng)的跟蹤管理機(jī)制，進(jìn)而使設(shè)立的經(jīng)營目標(biāo)可以真正落實(shí)到位。同時(shí)在設(shè)立經(jīng)營的目標(biāo)之后，還需要有有關(guān)的方法保證公司收益的管理進(jìn)程可以向著設(shè)立的目標(biāo)前進(jìn)。再者，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與運(yùn)營還擔(dān)負(fù)著建立資金管理、成本管理、銷售管理以及計(jì)劃管理體系的責(zé)任，便于保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的品質(zhì)能合乎標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，資金也能很充分利用。
三、項(xiàng)目計(jì)劃管理的方法
1.管控主項(xiàng)計(jì)劃的措施
在項(xiàng)目的計(jì)劃管理過程中，因?yàn)槊總€(gè)單位職能的差異，所以單位之間有著交流上的制約，進(jìn)而為項(xiàng)目的管理與運(yùn)營帶來很大程度的負(fù)面效應(yīng)。所以公司有關(guān)單位在管理項(xiàng)目的運(yùn)營的基礎(chǔ)之上必須明確公司方案任務(wù)書由誰負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)等，繼而有效對其項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)行協(xié)助管理。在企業(yè)施行管控主項(xiàng)計(jì)劃的措施時(shí)，必須先依照房地產(chǎn)公司的實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀對有關(guān)工程的主項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行制定，之后依據(jù)計(jì)劃完成工作，使企業(yè)工作責(zé)任安排信息更加清晰明確。
2.執(zhí)行主項(xiàng)計(jì)劃的措施
由于我國很多企業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，進(jìn)而造成運(yùn)營項(xiàng)目的技術(shù)人員不能對公司的變化做到短期內(nèi)適應(yīng)，所以有關(guān)企業(yè)單位需要細(xì)分公司內(nèi)短期的主項(xiàng)計(jì)劃，并在計(jì)劃細(xì)分之后向有關(guān)人員下達(dá)任務(wù)，規(guī)定其在現(xiàn)實(shí)工作中一定要依據(jù)計(jì)劃流程進(jìn)行操作，進(jìn)而使得職工們的工作標(biāo)準(zhǔn)可以與企業(yè)發(fā)展相符合。同時(shí)因?yàn)樵诎l(fā)展公司進(jìn)程中別的外界因素會對其造成影響而使得主項(xiàng)計(jì)劃必須有相應(yīng)改變，所以有關(guān)單位需要在發(fā)展企業(yè)進(jìn)程中對計(jì)劃具體內(nèi)容進(jìn)行隨時(shí)隨地調(diào)整，便于職員可以依據(jù)計(jì)劃正確執(zhí)行有關(guān)工作，繼而給運(yùn)營房地產(chǎn)工程的管理者帶來便利。
3.執(zhí)行計(jì)劃管理具體案例
在發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，計(jì)劃管理對項(xiàng)目的管理與運(yùn)營有直接影響，所以公司運(yùn)營經(jīng)理在對運(yùn)用策略把控的同時(shí)，還需要持續(xù)提升計(jì)劃管理的能力，從而促使他們在競爭如此激烈的市場之下能為發(fā)展企業(yè)奉獻(xiàn)出自身的力量。針對房地產(chǎn)公司來講，確定目標(biāo)是極為關(guān)鍵的，比如，某某公司在計(jì)劃管理進(jìn)程中，設(shè)定推銷為公司運(yùn)營的目標(biāo)，之后在發(fā)展企業(yè)過程中持續(xù)的依靠計(jì)劃管理為項(xiàng)目工程的管理與運(yùn)營提供強(qiáng)有力的保障。另外，企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)制定完成之后，還需要有效把控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的整個(gè)進(jìn)程，進(jìn)而使所有任務(wù)工作都能夠在計(jì)劃制定的時(shí)間內(nèi)完成，使房地產(chǎn)公司在科學(xué)合理的管理與運(yùn)營模式下確?？梢垣@得最大的經(jīng)濟(jì)收益。
四、總結(jié)
通過以上了解，項(xiàng)目的管理與運(yùn)營對企業(yè)的發(fā)展與效益有著至關(guān)重要的影響，所以對現(xiàn)今我國房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的管理與經(jīng)營出現(xiàn)的狀況，有關(guān)單位需要從目標(biāo)的制定開始入手，從而促使公司所有單位可以對自身業(yè)務(wù)的范圍有所明確。同時(shí)，項(xiàng)目的管理經(jīng)營者在管理房地產(chǎn)的企業(yè)時(shí)，也必須依照公司發(fā)展的目標(biāo)與方向采用科學(xué)合理的管理措施，并且在管理過程之中持續(xù)的完善管理的方略，以便可以為房地產(chǎn)公司的發(fā)展起到促進(jìn)作用。
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關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目投資
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競爭導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，Mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價(jià)格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目投資
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競爭導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，Mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價(jià)格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)管理；項(xiàng)目管理
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本理論
1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的概念
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生規(guī)律和風(fēng)險(xiǎn)控制技術(shù)的一門管理學(xué)科，各經(jīng)濟(jì)單位在風(fēng)險(xiǎn)辨識、風(fēng)險(xiǎn)估測和風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體情況優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效的控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)所致后果，以期達(dá)到以最少的成本獲得最大安全保障的目標(biāo)。在決策時(shí)，能否達(dá)到上述期望目標(biāo)，不僅取決于決策前的風(fēng)險(xiǎn)辨識、分析和評價(jià)是否全面正確，還取決于在實(shí)施控制方案過程中能否進(jìn)行正確的效果評價(jià)，對控制方案不斷修改，使其更加切合實(shí)際。這表明房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理方案的實(shí)施是一個(gè)動態(tài)過程，管理者必須根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)辨識、分析和評價(jià)新風(fēng)險(xiǎn)，修改管理方案，這樣才能達(dá)到以最少的成本實(shí)現(xiàn)最大安全保障的目標(biāo)。
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過程分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理一般包括風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對和風(fēng)險(xiǎn)控制等四個(gè)階段，各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，其推行和開展按一定的程序周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)進(jìn)行。
（1）風(fēng)險(xiǎn)識別是風(fēng)險(xiǎn)管理中最重要的步驟，只有全面、正確地識別房地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨的所有風(fēng)險(xiǎn)，才能有的放矢地針對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，使風(fēng)險(xiǎn)管理建立在良好的基礎(chǔ)之上。通過風(fēng)險(xiǎn)識別應(yīng)盡可能全面地找出影響風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的所有風(fēng)險(xiǎn)因素，采用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄓ枰苑诸?，逐一分析各風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的根源。風(fēng)險(xiǎn)識別的參與者應(yīng)盡可能包括項(xiàng)目隊(duì)伍、風(fēng)險(xiǎn)管理小組、來自公司其他部門的專家、客戶、最終使用者、其他項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目相關(guān)方以及外界專家等。另外，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別并非一蹴而就的事情，應(yīng)當(dāng)自始至終反復(fù)進(jìn)行。
（2）風(fēng)險(xiǎn)分析包括風(fēng)險(xiǎn)定性分析與風(fēng)險(xiǎn)定量分析，風(fēng)險(xiǎn)定性分析是確定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及其后果的嚴(yán)重性，并按照風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目目標(biāo)可能的影響進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排序，以明確特定風(fēng)險(xiǎn)的重要程度從而指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃的制訂，并幫助項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員修正計(jì)劃中出現(xiàn)的偏差。風(fēng)險(xiǎn)定量分析則是量化風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)概率及其影響，確定該風(fēng)險(xiǎn)的社會、經(jīng)濟(jì)意義以及處理的費(fèi)用和效益分析。不僅量化分析每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的概率及其對項(xiàng)目目標(biāo)造成的后果，而且也分析項(xiàng)目總體風(fēng)險(xiǎn)的程度。通過對項(xiàng)目實(shí)施各階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行盡可能詳盡的分析，包括分析風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能程度、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生對預(yù)期利潤的影響程度，使項(xiàng)目可行性研究建立在風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上，選擇可靠性好、風(fēng)險(xiǎn)隱患少、風(fēng)險(xiǎn)程度低的項(xiàng)目管理方案。
（3）針對風(fēng)險(xiǎn)識別和分析的結(jié)果，為提升實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的機(jī)會，降低風(fēng)險(xiǎn)對目標(biāo)的威脅，必須制訂項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃必須與風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度、成功實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的費(fèi)用有效性、項(xiàng)目成功的時(shí)間性與現(xiàn)實(shí)性相適應(yīng)，同時(shí)也必須得到所有項(xiàng)目利益相關(guān)方的認(rèn)可，并應(yīng)由專人負(fù)責(zé)。項(xiàng)目一旦立項(xiàng)，項(xiàng)目管理者就應(yīng)該緊密結(jié)合國家對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管政策，在城市規(guī)劃、政策法規(guī)的約束條件下，研究房地產(chǎn)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，確定周密的產(chǎn)品方案和營銷策略，圍繞項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度優(yōu)化資源配置，統(tǒng)籌資金安排，使整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施有條不紊，進(jìn)而達(dá)到預(yù)期目的。
（4）跟蹤已識別的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)視殘余風(fēng)險(xiǎn)，識別新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，修改風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施，并評估風(fēng)險(xiǎn)減輕的效果是項(xiàng)目控制的主要任務(wù)。完善的控制體系和有效的實(shí)施，是防范風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)的可靠保證，同時(shí)也將成本管理與企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益直接聯(lián)系起來，對減小財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的作用極其顯著。一個(gè)好的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)可以在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前就提供給決策者有用的信息，并使之做出有效的決策，達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。
在以上四個(gè)階段中，項(xiàng)目管理者只有充分了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況，對“易發(fā)險(xiǎn)情”進(jìn)行認(rèn)真的分析和預(yù)測，并根據(jù)自身實(shí)力估算投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，綜合權(quán)衡房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)，制定各種風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)小而收益高的目的，才是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的真正目的所在。下面結(jié)合該項(xiàng)目的案例，運(yùn)用項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本理論來具體分析該項(xiàng)目開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)及產(chǎn)生根源，對重要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)和評價(jià)，同時(shí)提出較為詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。
2、工程實(shí)例：
我公司開發(fā)建設(shè)的湖州項(xiàng)目總建筑面積約45萬m2，綠地率40%，是由別墅、高層、小高層組合的住宅小區(qū)。從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看，該項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)不同建筑群體的統(tǒng)一性和完整性，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既要能滿足該建筑物的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)又必須符合建筑間距，相鄰建筑間的相協(xié)調(diào)。從規(guī)劃布局上看，項(xiàng)目建設(shè)充分體現(xiàn)了現(xiàn)代感與自然文化氣息的結(jié)合，建筑互相圍合、各組團(tuán)間貫穿公共綠地，即統(tǒng)一又形成每個(gè)單一的整體，構(gòu)成氣勢非凡的空間效果。
2.1 項(xiàng)目各階段的風(fēng)險(xiǎn)識別
在投資決策階段，從各項(xiàng)政策方面來看，本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢；從社會環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面來看，由于國家總體經(jīng)濟(jì)形勢的良好，風(fēng)險(xiǎn)因素也較少。但是由于國家相關(guān)部門對國有土地進(jìn)行了徹底的清查，相繼下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)土地交易方面的各項(xiàng)文件，嚴(yán)格的土地政策使該項(xiàng)目在土地獲取方面面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。
在土地的獲取階段，房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金和融資是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問題。我國房地產(chǎn)業(yè)資金大部分來自于金融機(jī)構(gòu)的貸款，許多開發(fā)商利用貸款進(jìn)行滾動操作，然后將樓盤以個(gè)人按揭貸款進(jìn)行銷售，最終將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到金融機(jī)構(gòu)身上。由于房地產(chǎn)金融體系的內(nèi)在脆弱性和資產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在波動性，使得該項(xiàng)目也不可避免地具有籌資方面的風(fēng)險(xiǎn)。
在建設(shè)階段，該項(xiàng)目也將面臨著招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包合同風(fēng)險(xiǎn)、工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)及施工索賠風(fēng)險(xiǎn)等，但只要施工單位與開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)市場具有良好的口碑和品牌效應(yīng)，因此項(xiàng)目在招標(biāo)模式、承包方式以及承包合同方面的風(fēng)險(xiǎn)因素也可控制在較小范圍。
在租售階段，該項(xiàng)目采用預(yù)售方式，在住宅具有穩(wěn)定需求的市場條件下，有利于資金的快速回籠，因此這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素較少。租售合同風(fēng)險(xiǎn)方面，重要的是銷售價(jià)格定位，準(zhǔn)確合理的銷售價(jià)格能夠比較快地為廣大需求者所接受，從而為資金的快速回籠提供可能。
2.2 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析
2.2.1 項(xiàng)目投資階段風(fēng)險(xiǎn)的敏感性分析
通過對與利潤有關(guān)的建安工程費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、綜合配套費(fèi)用、住宅售價(jià)等敏感因素進(jìn)行單變量敏感性分析。列出住宅售價(jià)因素變化而其他因素不變的情況下，建安工程費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、配套費(fèi)用相對固定的情況下，住宅售價(jià)因素對利潤的影響比較關(guān)鍵，總結(jié)以上幾個(gè)因素的變化與成本利潤的關(guān)系，是正、負(fù)相關(guān)的關(guān)系。
2.2.2 項(xiàng)目土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)分析
項(xiàng)目在土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是融資風(fēng)險(xiǎn)，而該項(xiàng)目在融資方面依靠銀行貸款，自身也需具有充足的自由資金，加大融資手段上的多元化，大大降低了融資風(fēng)險(xiǎn)。
2.3 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制
（1）項(xiàng)目土地獲取階段籌資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施。對籌資風(fēng)險(xiǎn)主要采用風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)自留，明確不應(yīng)過度負(fù)債，項(xiàng)目開發(fā)前期對資金運(yùn)作應(yīng)有全過程通盤的考慮，留有余地并有資金補(bǔ)充應(yīng)急計(jì)劃項(xiàng)目；將短期負(fù)債與長期負(fù)債區(qū)別對待，盡量減少短期負(fù)債，以適應(yīng)該項(xiàng)目開發(fā)生命周期長的特點(diǎn)；將房地產(chǎn)銷售工作提前，用收入彌補(bǔ)資金不足，減少負(fù)債，并提前盈利等。
（2）對設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)方案不合理的風(fēng)險(xiǎn)控制。主要采用風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，加強(qiáng)施工前施工圖審查及設(shè)計(jì)交底，建立健全會審制度；采用監(jiān)理制度，更好地規(guī)范各個(gè)單位的行為；嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更審查制度等，以便對項(xiàng)目投資控制。
（3）對工期拖延的風(fēng)險(xiǎn)控制。主要采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，利用工程承包合同與工程監(jiān)理合同將該部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到施工單位和監(jiān)理單位，具體措施為：在工程承包合同中，嚴(yán)格制定相關(guān)工程工期條款，在該項(xiàng)條款中，明確指明工期拖延所造成的后果及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，將該部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到主體承包單位；聘請專業(yè)監(jiān)理公司，在監(jiān)理合同中同樣設(shè)定相應(yīng)工期條款，明確監(jiān)理公司對工期拖延同樣負(fù)有責(zé)任。
（4）對各種安全事故風(fēng)險(xiǎn)以及其他風(fēng)險(xiǎn)的控制。任何風(fēng)險(xiǎn)防范措施都是有“人”來發(fā)現(xiàn)并實(shí)施控制措施的，對該項(xiàng)目總體而言，首要的是建設(shè)一支業(yè)務(wù)優(yōu)，能力強(qiáng)、熟悉市場的管理隊(duì)伍。有了這樣一支隊(duì)伍，就能夠從源頭上減少和消除各種風(fēng)險(xiǎn)因素對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。另外，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制管理要注意兩個(gè)關(guān)鍵問題：一是風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)的確定與分解，二是責(zé)任落實(shí)。當(dāng)然，在有效地管理規(guī)劃與控制風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，還應(yīng)注意工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的執(zhí)行與反饋。這是對風(fēng)險(xiǎn)控制效率和效果評價(jià)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力再提高的過程，檢查風(fēng)險(xiǎn)管理方案的實(shí)施情況，對風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行監(jiān)控，用實(shí)踐效果評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理決策效果。要確定在條件變化時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)處理方案，檢查是否有被遺漏的風(fēng)險(xiǎn)，對新發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素應(yīng)及時(shí)提出對策。
3、結(jié)語
對房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析研究在國外是可行性研究中一項(xiàng)不可缺少的內(nèi)容，特別是近二三十年來得到了迅速發(fā)展。要避免房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)，必須對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中可能出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素做出較為精確的定性和定量分析。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實(shí)踐還缺少理論研究和總結(jié)提高，許多項(xiàng)目管理者甚至各級政府在房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作上還存在一定的盲目性和不科學(xué)性，對房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)更是缺乏深刻的認(rèn)識，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的全面論述也比較少。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的理論研究和實(shí)踐運(yùn)作，不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者面臨的一個(gè)重要課題，而且是房地產(chǎn)業(yè)管理和政策制定部門所必須關(guān)注的內(nèi)容。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程成本；對策
隨著當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)之間的競爭也變得更加激烈，當(dāng)然房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。加強(qiáng)房地產(chǎn)的成本控制，尤其是建筑施工企業(yè)的成本控制，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要作用。為社會提供高質(zhì)量、工期短且造價(jià)低的建筑產(chǎn)品，在施工過程中實(shí)行項(xiàng)目成本管理是房地產(chǎn)工程需著重考慮的問題。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本及成本控制概述
任何企業(yè)的經(jīng)營活動都要發(fā)生一些經(jīng)營費(fèi)用，對于房地產(chǎn)企業(yè)，其主要的經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營過程中。一般我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)和經(jīng)營過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用稱之為房地產(chǎn)的開發(fā)成本。因此，我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本定義為，在某個(gè)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營過程中，所發(fā)生的關(guān)于人力、物力和財(cái)力等方面的費(fèi)用，包括土地購買費(fèi)、工程辦理協(xié)調(diào)費(fèi)、工程安裝費(fèi)用、房屋建筑所需的設(shè)施配套費(fèi)用、向國家上繳的各種稅費(fèi)、雇傭工人的工資、貸款所需付的利息等各種費(fèi)用。
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，只有加強(qiáng)成本的控制才能為其更好的發(fā)展提供便利。在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營中，實(shí)施項(xiàng)目成本管理是其重要的管理手段，其中最重要的就是進(jìn)行成本控制。在此，我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制定義為，項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目合同的規(guī)定，遵循項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律，對施工項(xiàng)目實(shí)行資源的優(yōu)化配置和對各生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的管理控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營利益最大化的目的。在房地產(chǎn)工程中進(jìn)行成本控制，主要目的就是通過降低項(xiàng)目成本而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
二、目前房地產(chǎn)項(xiàng)工程成本控制存在的問題
1、成本控制的各階段比重出現(xiàn)偏差
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)包括施工前的決策、設(shè)計(jì)、計(jì)劃等階段和施工階段，在當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，存在偏重對施工階段成本的控制，忽略對施工前各階段的控制問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，設(shè)計(jì)階段的成本費(fèi)用占總成本的比重不高，但對工程造價(jià)的影響卻是最重要的。如初步設(shè)計(jì)對工程造價(jià)的影響達(dá)到65%-70%左右，施工圖設(shè)計(jì)對工程造價(jià)的影響達(dá)到25%-35%，而施工階段對工程造價(jià)的影響卻僅為5%-10%。因此，應(yīng)該注重設(shè)計(jì)階段的成本控制。
2、成本控制中忽視項(xiàng)目經(jīng)理的作用
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營過程中，項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目的委托人，對項(xiàng)目工程的實(shí)施起著決定性的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成不僅需要在工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程安全性等方面進(jìn)行合理控制，而且還要加強(qiáng)對工程的成本控制，這期間項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)著主要責(zé)任。在我國的現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)中，沒有制定完善的權(quán)力責(zé)任制度，使得項(xiàng)目經(jīng)理在實(shí)施項(xiàng)目管理過程中，只注重項(xiàng)目的質(zhì)量和工期，而較少考慮項(xiàng)目的開發(fā)成本，造成房地產(chǎn)開發(fā)過高的成本支出。
3、成本控制中存在計(jì)劃的嚴(yán)重不合理現(xiàn)象
在房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營過程中，雖然已經(jīng)事先制定了詳細(xì)的經(jīng)營計(jì)劃，可是在實(shí)施過程中卻發(fā)現(xiàn)計(jì)劃存在嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象，且計(jì)劃缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，使得在開發(fā)經(jīng)營過程中，往往出現(xiàn)臨時(shí)制定計(jì)劃的情況，造成資源的浪費(fèi)。如，房地產(chǎn)企業(yè)制定的年度計(jì)劃缺乏實(shí)施的可操作性，使得在土地儲備、資金運(yùn)營和周轉(zhuǎn)等方面存在多重浪費(fèi)。又如，房地產(chǎn)企業(yè)涉及較多的房地產(chǎn)貸款，可是由于計(jì)劃的不周，使得貸款和項(xiàng)目出現(xiàn)不協(xié)調(diào)，帶來資金周轉(zhuǎn)困難等問題。
三、房地產(chǎn)工程成本控制策略
1、完善工程招標(biāo)投標(biāo)制度
房地產(chǎn)企業(yè)的施工需要制定詳細(xì)的招標(biāo)文件，來吸引多方施工單位來進(jìn)行投標(biāo)，爭取工程的施工權(quán)力。因此招標(biāo)文件的各項(xiàng)內(nèi)容必須保證詳盡、準(zhǔn)確，要詳細(xì)列明各項(xiàng)費(fèi)用名單和費(fèi)用額，要制定合理的房地建造標(biāo)價(jià)。良好的招標(biāo)文件的制定可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的投資。各施工單位對房地產(chǎn)項(xiàng)目競相追逐，承攬項(xiàng)目的過程稱為房地產(chǎn)投標(biāo)，因此也需要制定相應(yīng)的投標(biāo)文件。房地產(chǎn)投標(biāo)文件主要涉及到承攬工程的價(jià)格和工程的內(nèi)容，便于各建筑施工單位進(jìn)行競價(jià)招標(biāo)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)所采用的這種招投標(biāo)制度，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資費(fèi)用，也可以通過投標(biāo)行為，調(diào)動各建筑單位對建筑成本的控制積極性，在保證工程質(zhì)量的有效完成的同時(shí)降低造價(jià)費(fèi)用。
2、嚴(yán)格按基建程序處理事務(wù)
在房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程實(shí)施過程中，要嚴(yán)格按照基本建設(shè)的程序來進(jìn)行施工處理，即按照工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事。主要包括兩個(gè)方面的程序，即合理安排開工順序和提高交用標(biāo)準(zhǔn)。一方面，在合理安排開工順序方面，主要指在項(xiàng)目施工期間，要充分考慮與房屋建設(shè)相關(guān)的基本配套設(shè)施的建設(shè)，如水、電、氣、熱等設(shè)施的配置，做到滿足房屋室內(nèi)外工程和市政條件的要求，并做好相應(yīng)的設(shè)施器材的回收、保管以及周轉(zhuǎn)等工作，防止各方面的浪費(fèi)。另一方面，在提高交用標(biāo)準(zhǔn)方面，主要指在工程驗(yàn)收中要能夠做到責(zé)任明確，對于項(xiàng)目的每一個(gè)部分都能找到對應(yīng)的負(fù)責(zé)人和負(fù)責(zé)部門，如若發(fā)生工程問題或者在工程完工后又發(fā)生其他的費(fèi)用支出，要按照責(zé)任到人的制度進(jìn)行處理，防止因無法落實(shí)到人的制度造成的資源浪費(fèi)等情況發(fā)生。如有些排練場地的工程建設(shè)項(xiàng)目，往往會出現(xiàn)不按施工程序進(jìn)行的現(xiàn)象，工程的實(shí)施經(jīng)常和施工圖同步，造成施工過程中問題百出，臨時(shí)的拆建過程造成資源的巨大浪費(fèi)，增加了工程項(xiàng)目的成本支出。
3、加強(qiáng)對房地產(chǎn)銷售推廣費(fèi)用的控制
在房地產(chǎn)的經(jīng)營過程中，銷售起著決定性的作用，只有所建房屋能夠很好的賣出去，房地產(chǎn)企業(yè)才能得以更好的生存。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營中，對銷售推廣這一環(huán)節(jié)非常重視，銷售推廣的費(fèi)用控制也成為房地產(chǎn)成本控制中的重要一環(huán)。房地產(chǎn)的銷售推廣費(fèi)用主要包括與銷售有關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生的費(fèi)用，如銷售中心的裝修設(shè)計(jì)、樣板房的設(shè)計(jì)、相關(guān)的廣告制定和推廣、策劃相關(guān)銷售資料以及各種銷售活動等花費(fèi)的成本。銷售推廣費(fèi)用的合理支出能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來豐厚的利潤，否則會影響樓盤銷售，造成資金回籠困境，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營。如何做到花最少的錢來受到最好的效果，將是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制考慮的重要問題。因此，在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要調(diào)動公司營銷部門各員工對成本控制的積極性，努力提高自身營銷水平，在員工的規(guī)范化、制度化管理中大道控制銷售成本的目的。
4、加強(qiáng)對成本控制經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和學(xué)習(xí)
房地產(chǎn)企業(yè)在努力提高自身經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)成本控制的同時(shí)，也要注重對各種經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，逐漸形成一套適合本企業(yè)的成本控制管理方法體系。而且，也要注重學(xué)習(xí)的重要性，不能一味地自己開發(fā)研究，還要時(shí)刻關(guān)注其他企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，取其精華去其糟粕，為自身的成本控制管理服務(wù)。
5、嚴(yán)格執(zhí)行成本考核制度
成本控制能否受到好的效果，對成本考核制度的執(zhí)行也起著重要作用。在項(xiàng)目工程施工完成后，公司要對項(xiàng)目部上交的工程結(jié)算收入和各項(xiàng)成本支出核算進(jìn)行詳細(xì)審核，然后提出針對性的意見返回項(xiàng)目部。項(xiàng)目部要嚴(yán)格按照成本考核制度，對于相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行績效考核，獎勵(lì)那些在成本控制方面做出突出貢獻(xiàn)的負(fù)責(zé)人，并對那些造成成本浪費(fèi)的負(fù)責(zé)人給予相應(yīng)的懲罰，以便引起全體員工在心中對成本控制的重視。
四、結(jié)論
隨著我國經(jīng)濟(jì)的逐漸對外開放，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸迎來外來企業(yè)的激烈競爭。對于我國當(dāng)前數(shù)量居多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，面臨實(shí)力雄厚的大房地產(chǎn)企業(yè)和外資房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭，生存壓力變得越來越大。在這種情況下，只有尋求房地產(chǎn)工程成本的合理控制，獲得成本方面的競爭優(yōu)勢，方能在激烈的競爭環(huán)境中贏得立足之地，為其以后的長期、持續(xù)發(fā)展贏得核心競爭力。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；成本分?jǐn)?；問題對策
房地產(chǎn)行業(yè)是國民稅收的主要來源之一，對整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會建設(shè)等起到關(guān)鍵性的作用，所以房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一直是國家密切關(guān)注的行業(yè)。對房地產(chǎn)企業(yè)加收土地增值稅是出于規(guī)范房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定財(cái)政稅收以及保障房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化、持續(xù)化發(fā)展的客觀需要，但需要在此過程中做好清算與稅務(wù)籌劃等相關(guān)工作。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中，需要對成本進(jìn)行合理的分?jǐn)?，以保證清算工作的穩(wěn)步進(jìn)行，但很多房地產(chǎn)企業(yè)在此過程中仍然存在不足之處，這不僅會降低工作質(zhì)量，還會影響整體布局、市場競爭等，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視土地增值稅清算中有關(guān)成本分?jǐn)偟南嚓P(guān)問題，需要及時(shí)制定出有效的措施來加以解決。
一、有關(guān)成本分?jǐn)偡椒ㄑ芯?/p>
（一）現(xiàn)行成本分?jǐn)偡绞浆F(xiàn)行的土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡绞街饕腥N，分別是占地面積法、售價(jià)比率法、建筑面積法。占地面積法是按照房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)面積占總面積的比例來進(jìn)行成本分?jǐn)傆?jì)算，售價(jià)比率法是以房地產(chǎn)項(xiàng)目單位售價(jià)為基礎(chǔ)來進(jìn)行成本分?jǐn)傆?jì)算，建筑面積法是房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑面積占總建筑面積的比例來進(jìn)行成本分?jǐn)傆?jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算的成本分?jǐn)傆?jì)算時(shí)，具體還要看當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的規(guī)定來選擇合適的成本分?jǐn)傆?jì)算方式。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡椒ㄅe例分析對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，分期開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目，或多個(gè)同時(shí)開發(fā)的項(xiàng)目他們之間的土地成本分?jǐn)偡绞绞遣煌?。房地產(chǎn)企業(yè)因項(xiàng)目差異等不僅導(dǎo)致分?jǐn)偡绞讲煌绻康禺a(chǎn)項(xiàng)目存在商業(yè)、住宅及地下車庫的時(shí)候時(shí)，那么在土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本分?jǐn)偡绞揭矔嬖谳^大的爭議，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同分?jǐn)偡绞街?，各種類型的土地成本也存差異性。本文將對房地產(chǎn)項(xiàng)目在土地增值稅成本分方式選擇中以銷售收入和建筑面積兩種不同的分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行對比。如:甲房地產(chǎn)企業(yè)某項(xiàng)目的總建筑面積約15萬平方米，占地面積約3萬平方米，不可售建筑面積約2萬平方米，可售建筑面積約10萬平方米，其中，商業(yè)用地面積約為3萬平方米，住宅面積約8萬平方米、地下車庫面積約為2萬平方米。甲房地產(chǎn)公司該項(xiàng)目于2020年5月售罄，該項(xiàng)目開發(fā)過程中土地成本約為1億元人民幣，住宅銷售收入約為8千萬元，地下車庫銷售收入約為1千萬元，商業(yè)銷售收入約為3千萬元。其中，分別按照銷售收入和面積進(jìn)行不同方式的分?jǐn)偡绞接?jì)算，具體分析結(jié)果如表1所示：根據(jù)表1中的內(nèi)容分析，可以看出按照建筑面積來對房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本進(jìn)行分?jǐn)偅瑢Σ煌愋屯恋貎r(jià)值的體現(xiàn)并不清晰、準(zhǔn)確，而按照銷售收入對房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本進(jìn)行分?jǐn)?，對不同類型土地價(jià)值的體現(xiàn)就比較清楚、合理。此外，甲房地產(chǎn)企業(yè)地下車庫分?jǐn)偭?3%的土地成本，但地下車庫的銷售收入?yún)s沒有達(dá)到10%，所以房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡绞竭x擇不同，對其的利潤影響是不同的。從中也可以總結(jié)出，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)一定要根據(jù)內(nèi)外部需要，選擇合適的成本分?jǐn)偡椒ǎ员ＷC工作的合理性。
二、成本分?jǐn)倖栴}分析
地下車庫、公共設(shè)施、建設(shè)安裝是房產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中的主要構(gòu)成部分，而且現(xiàn)階段有關(guān)這三方面的土地增值稅清算成本分?jǐn)傄?guī)定也不是很清楚，所以最容易產(chǎn)生相關(guān)問題，也是做好成本分?jǐn)偙仨氁鉀Q的問題，所以一定要詳細(xì)、全面的分析這些環(huán)節(jié)中的成本分?jǐn)倖栴}。
（一）地下車庫成本分?jǐn)傊械膯栴}地下車庫成本分?jǐn)倳r(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中的重要方面，也是房地產(chǎn)土地增值稅清算中的一個(gè)難點(diǎn)。首先，按照當(dāng)前我國有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算相關(guān)制度中的規(guī)定看，沒有針對房地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫成本分?jǐn)傋鞒雒鞔_的要求與規(guī)定，這就給相關(guān)部門工作開展，以及房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行地下車庫成本分?jǐn)値砹酥T多不便?，F(xiàn)在在一些地區(qū)中，針對房地產(chǎn)地下車庫土地成本分?jǐn)偟囊?guī)定，要求房地產(chǎn)企業(yè)地下車庫按照地上建筑的標(biāo)準(zhǔn)開展成本分?jǐn)偣ぷ?，這樣確實(shí)有利于對其的管理，但是地下車庫無論是從性質(zhì)，還是從功能等多個(gè)方面看，都與地上建筑存在很大的差別，如果籠統(tǒng)的按照地上建筑標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行成本分?jǐn)?，明顯存在不合理之處。其次，在一些地區(qū)，地下車庫是被列入在人防工程中的，而對于人防工程的要求與普通建筑的要求是不同的，人防工程建筑是可以認(rèn)定為公共配套設(shè)施的，如果被認(rèn)定為人防工程，那么在針對該部分進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)，可將其劃入可售建筑面積中并直接進(jìn)行清算分析。
（二）公共設(shè)施分?jǐn)倖栴}當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭不斷加劇，各大房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地滿足客戶需要、提高服務(wù)質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售盈利目的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，越來越重視公共設(shè)施的建設(shè)，以期滿足客戶需求，但房地產(chǎn)項(xiàng)目公共設(shè)施在成本分?jǐn)倳r(shí)往往容易出現(xiàn)一些問題。首先，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，部分企業(yè)選擇將幼兒園、道路等公共設(shè)施采用同一時(shí)間建造的方式，而樓盤卻并不是一下就完工的，分期項(xiàng)目會公用上述同一時(shí)期內(nèi)集中建造的公共設(shè)施。在這種情況下，成本分?jǐn)傆?jì)算時(shí)所獲得的結(jié)果是不同的，但很多房地產(chǎn)公司往往容易忽視這一點(diǎn)。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤施工時(shí)，整體樓盤和基礎(chǔ)設(shè)施是分開施工的，會先進(jìn)行樓盤的完成，然后再修建基礎(chǔ)設(shè)施，導(dǎo)致樓盤完工時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施還在建設(shè)當(dāng)中，此時(shí)按照規(guī)定，就需要對先進(jìn)行完工的樓盤進(jìn)行土地增值稅清算，但由于公共設(shè)施未完工，所以在實(shí)際清算時(shí)，就沒辦法納入房地產(chǎn)成本中，與前期房地產(chǎn)項(xiàng)目共同進(jìn)行成本分?jǐn)?。此時(shí)不管公共設(shè)施成本投入多與少，都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收繳納情況，房地產(chǎn)企業(yè)可能無法享受到免稅政策，這會造成房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃不合理，額外增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，這對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤收益來說是非常不利的。
（三）建筑安裝成本分?jǐn)傊械膯栴}房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往都是一個(gè)樓盤或者是多個(gè)樓盤，占地面積大、施工量大，再加上多地已經(jīng)開始推行商品房精裝修政策，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中需要進(jìn)行大量的施工與安裝，其中所產(chǎn)生的成本額在房地產(chǎn)企業(yè)總成本中的占比也是比較大的，對與其的成本分?jǐn)傄卜浅Ｖ匾?，也容易產(chǎn)生一些問題。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成較為復(fù)雜，包含普通住宅、商業(yè)建筑等，再加上施工量大、周期長，所以往往都是部分建筑已完成，而部分建筑尚在修建當(dāng)中。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)，如果是按照建筑面就法來實(shí)施的話，因開發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)上的差異而導(dǎo)致安裝成本上的差異，這樣在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)往往很難做到合理。
三、優(yōu)化措施
據(jù)成本分?jǐn)倖栴}分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)想要做好成本分?jǐn)偣ぷ鳎仨氁皶r(shí)解決地下車庫、公共設(shè)施、建筑安裝中的成本分?jǐn)倖栴}，以及不斷提高管理隊(duì)伍的能力，只有這樣才能夠保證工作效率與質(zhì)量。
（一）解決地下車庫、公共設(shè)施、建筑安裝問題地下車庫、公共設(shè)施、建筑安裝中都會產(chǎn)生成本，而且這些成本又是房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中的關(guān)鍵部分，所以必須要落實(shí)好這部分的成本分?jǐn)?、?jì)算。（1）不可售地下車庫清算：可以要求房地產(chǎn)企業(yè)在地下車庫建成后，被認(rèn)定為人防性質(zhì)的，可允許房地產(chǎn)企業(yè)扣除地下車庫對應(yīng)的土地成本。（2）可售地下車庫清算：對于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的可售地下車庫，可要求房地產(chǎn)企業(yè)按照整棟建筑物單位面積成本×地下車庫面積來進(jìn)行成本分?jǐn)?。針對公共設(shè)施與建筑安裝成本分?jǐn)傊械膯栴}，房地產(chǎn)企業(yè)也要及時(shí)加以解決。如：在建筑安裝成本分?jǐn)傔^程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用層高系數(shù)法進(jìn)行成本分?jǐn)傆?jì)算。
（二）提高管理人員的能力水平房地產(chǎn)企業(yè)想要做好土地增值稅清算的成本分?jǐn)偣ぷ?，必須要保證從業(yè)人員的專業(yè)性、綜合能力，尤其是財(cái)務(wù)管理人員、會計(jì)核算人員的能力水平。首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須要根據(jù)成本分?jǐn)偣ぷ饕?，進(jìn)一步完善管理隊(duì)伍的培訓(xùn)機(jī)制、考核機(jī)制等，通過培訓(xùn)與考核相結(jié)合的方式，不斷提高成本分?jǐn)傁嚓P(guān)從業(yè)人員的整體實(shí)力水平，為落實(shí)成本分?jǐn)偞蚝没A(chǔ)。其次，要求管理人員要在實(shí)際工作中，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)要求、項(xiàng)目實(shí)際情況等來選擇不同的土地成本分?jǐn)偡绞剑瑤椭康禺a(chǎn)企業(yè)更好地完成此項(xiàng)工作，實(shí)現(xiàn)發(fā)展需要。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；成本控制；管理
中圖分類號：F87文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4117（2012）03-0062-02
隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)取得了重大的成就，如今房地產(chǎn)行業(yè)已是中國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著建筑市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤空間越來越小，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制和管理息息相關(guān)，不注重成本控制和管理的企業(yè)都將被淘汰出局。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理已經(jīng)成為研究的重點(diǎn)。因此，為了在行業(yè)的逆流中生存乃至增長，為建設(shè)和諧社會的目標(biāo)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行良好的成本控制具有現(xiàn)實(shí)意義。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本主要由四部分組成。
第一部分是土地成本，約占項(xiàng)目總成本的30%左右，主要指土地獲得階段所發(fā)生的各類費(fèi)用支出，包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費(fèi)用、被拆遷房屋及其附屬物的作價(jià)補(bǔ)償費(fèi)用、被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、土地契稅等。
第二部分是前期費(fèi)用，約占項(xiàng)目總成本的10%左右，主要指規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、各類報(bào)建報(bào)批報(bào)審費(fèi)、土地測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。包括勘察費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目的報(bào)批報(bào)建費(fèi)、工程預(yù)算編審費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、三通一平等臨時(shí)工程費(fèi)。
第三部分是建筑安裝工程成本，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的主體，約占項(xiàng)目總成本的50%左右，主要是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。其中在建筑安裝工程成本中，材料所占的比例最大，約占建筑安裝工程成本的60％左右。
第四部分是期間費(fèi)用，約占項(xiàng)目總成本的10%左右，主要指管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。其中管理成本比較固定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用有一定控制空間。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理中存在的問題
目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理中存在的嚴(yán)重問題。例如，某些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不做可行性研究就直接做設(shè)計(jì)，這使得項(xiàng)目的開發(fā)成本無法預(yù)知。
有些房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，不注重設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證的管理，部分項(xiàng)目工程甚至發(fā)生“倒簽”的情況，導(dǎo)致超合同付款，無法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本狀況，難以在項(xiàng)目開發(fā)過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時(shí)解決，所有這些都對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制產(chǎn)生了不利影響，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展是有害的。
（一）無法準(zhǔn)確預(yù)估項(xiàng)目成本
在項(xiàng)目開始投資之前需要進(jìn)行可行性研究。目前編制的許多可行性研究報(bào)告缺乏細(xì)節(jié)，沒有有效的控制項(xiàng)目物資的數(shù)量，出于嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目紤]，投資估算值往往偏低。此外，在進(jìn)行可行性研究過程中沒有進(jìn)行必要的調(diào)查，不能有效地識別一些潛在的地質(zhì)缺陷和其他一些未知風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致預(yù)算超出估算。
（二）設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制
很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，一方面難以及時(shí)掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生，“變更黑洞”使很多地產(chǎn)公司的成本管理體系成為一紙空文，部分公司甚至屢屢發(fā)生“倒簽”的情況。
（三）無法掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本
目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要等到項(xiàng)目完成后才能核算出項(xiàng)目的實(shí)際成本，無法在項(xiàng)目開發(fā)的周期內(nèi)隨時(shí)了解最新的動態(tài)成本狀況，這樣也就難以在項(xiàng)目開發(fā)過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時(shí)解決，而在項(xiàng)目完成后才發(fā)現(xiàn)問題已經(jīng)與事無補(bǔ)了。
（四）不遵循基本建設(shè)程序，無法控制成本
對于一些項(xiàng)目，由于時(shí)間緊迫，造成邊設(shè)計(jì)邊施工，因此，設(shè)計(jì)也不完善。在施工中不嚴(yán)格遵循基本建設(shè)程序，有時(shí)，先作設(shè)計(jì)后做可行性研究，有的項(xiàng)目甚至是工程完工后才補(bǔ)做可行性研究。其結(jié)果便是：投資估算和預(yù)算不能有效地控制工程造價(jià)。
（五）融資結(jié)構(gòu)不合理、融資渠道過于依賴
目前，中國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資金主要來自國內(nèi)貸款，利用外資和其他資金來源較少。雖然融資方式很少，且不成熟，限制更多，造成項(xiàng)目資金不能及時(shí)到位。為了確保項(xiàng)目的正常進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)不得不從銀行貸款。因此，大量的建設(shè)資金為銀行貸款，然而信貸周期長，無法保證投資回報(bào)。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定投資回報(bào)的滯后性。只有一個(gè)融資渠道，會增加風(fēng)險(xiǎn)和成本，銀行貸款余額的增加，會帶來日后建設(shè)成本的增加。
（六）成本管理不科學(xué)、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高
通過很多項(xiàng)目的工程結(jié)算審核，我們發(fā)現(xiàn)，管理不善是造成預(yù)算超支的因素之一。造成超支的主要項(xiàng)目包括管理費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和工程設(shè)計(jì)變更及簽證增加費(fèi)。主要原因包括：缺乏完善的成本控制體系，無法管理和控制系統(tǒng)的成本。缺乏成本控制和約束機(jī)制的理念。項(xiàng)目管理人員只注重質(zhì)量和建設(shè)工期，而不注重成本控制。該這種情況之下，將會使項(xiàng)目的投資無法控制。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的成本控制和管理措施
（一）建立起房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)科學(xué)的管理體系和完善相關(guān)配套措施
1、成本控制的關(guān)鍵是要建立科學(xué)的管理體系，完善相關(guān)配備的措施，以及實(shí)施“投資、建設(shè)、管理、使用”的分離。
2、改革現(xiàn)行建設(shè)程序、使工程建設(shè)更加理性。簡化行政審批程序，完善審批制度。
3、建立和完善政府的監(jiān)督。加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工的有效監(jiān)督和管理。完善工程的建設(shè)和監(jiān)理。
4、規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中的勘查、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、建設(shè)過程。
5、建立對勘查和設(shè)計(jì)監(jiān)督制度。使成本控制一開始就行之有效。
（二）建立和完善成本控制體系，并實(shí)現(xiàn)基于成本的全過程控制
建立和完善成本控制體系，形成一個(gè)在設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、管理和建設(shè)過程中一以貫之的成本控制的組織。建立和完善成本管理責(zé)任制度。建立一個(gè)以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為控制重點(diǎn)的成本控制制度，其可以幫助預(yù)測成本，并作出決定。建立成本控制的信息管理系統(tǒng)以實(shí)現(xiàn)信息的反饋，信息系統(tǒng)可以幫助提供錯(cuò)誤的預(yù)警，分析原因，提出建議，并實(shí)現(xiàn)成本控制的動態(tài)管理。建立成本控制標(biāo)準(zhǔn)，明確崗位職責(zé)。建立成本的監(jiān)督檢查和激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)企業(yè)員工參與成本管理的積極性。
（三）強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)，加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更
設(shè)計(jì)是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可以直接影響工期和投資規(guī)模的成本控制的所有要素當(dāng)中最重要的一環(huán)。因此，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度和對設(shè)計(jì)單位提出限額設(shè)計(jì)要求是很有有必要的。加強(qiáng)合同管理，合同是施工階段造價(jià)控制的依據(jù)，合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清、日后扯皮的現(xiàn)象，有關(guān)的責(zé)任人都要熟悉合同條款，各盡其責(zé)。加強(qiáng)圖紙會審工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前；加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，杜絕不合理的設(shè)計(jì)變更。
（四）擴(kuò)大融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。降低融資風(fēng)險(xiǎn)，降低資金成本
進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道，吸收更多的資金來參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。降低銀行貸款規(guī)模，避免過多依賴銀行，降低資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嘗試獲得政府補(bǔ)貼。探索新的融資渠道，如資產(chǎn)重組，股權(quán)融資，發(fā)行企業(yè)債，短期融資，BOT方式，拍賣，在市場上市，吸收外資。
（五）控制拆遷費(fèi)用
1、政府在土地征用和拆遷中占有主導(dǎo)地位。只有政府參與進(jìn)來，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)才能解決拆遷補(bǔ)償這個(gè)最困難的問題。從成本的角度來看，它比由項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)自行解決這個(gè)問題更為經(jīng)濟(jì)的。
2、建立補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體系。由政府出臺一系列的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)按照補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)轿唬@樣有利于社會穩(wěn)定。
3、確保補(bǔ)償。在開始的時(shí)候，有必要考慮到補(bǔ)償，避免濫用補(bǔ)償。補(bǔ)償是否能達(dá)到其所有者的要求是一個(gè)非常重要的問題。
4、設(shè)計(jì)盡可能嚴(yán)謹(jǐn)。確保土地征用的可預(yù)見性。同時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好項(xiàng)目建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作，縮短設(shè)計(jì)和施工之間的時(shí)間距離。
（六）控制管理成本
管理成本控制包括項(xiàng)目管理成本、風(fēng)險(xiǎn)管理成本、供應(yīng)鏈管理成本、人力資源管理成本各個(gè)方面,它是一個(gè)整體性的成本控制。工程項(xiàng)目管理成本控制主要體現(xiàn)在：項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)要精干,管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)要高,人員職務(wù)設(shè)置要科學(xué),財(cái)務(wù)管理要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?。風(fēng)險(xiǎn)成本管理主要是在工程項(xiàng)目管理中,要切實(shí)減少各種可變因素帶來的工程風(fēng)險(xiǎn),要做好風(fēng)險(xiǎn)評估,建立有效的預(yù)警機(jī)制。供應(yīng)鏈管理成本指的是在工程建設(shè)過程中,對材料、設(shè)備、服務(wù)等供應(yīng)的管理。人力資源管理成本是在工程項(xiàng)目中對人力資源的管理控制,選擇高素質(zhì)、高技能工作人員,合理安排人員,進(jìn)行一定的技術(shù)培訓(xùn),建立完善的激勵(lì)機(jī)制,實(shí)現(xiàn)人力資源成本優(yōu)化整合。
結(jié)論：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它的成功取決于所有參與者的奉獻(xiàn)精神。本文探討了中國房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)當(dāng)中的成本結(jié)構(gòu)、成本控制和管理當(dāng)中存在的問題以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)上面，我國還存在著諸多問題，有礙于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和壯大，不利于總體宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定的增長，當(dāng)然，許多專家學(xué)者和房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理者都在這方面做出了自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)，為我國房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展貢獻(xiàn)了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和理論基礎(chǔ)，本文也希冀靠自己的思想的火光，來啟發(fā)我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的參與者。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理的指導(dǎo)思想是與在我國建設(shè)資源節(jié)約型社會的理念一脈相承的。本文應(yīng)貢獻(xiàn)自己的作用，以利于中國的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)在未來房地產(chǎn)市場的成本控制和管理。
作者單位：云南西雙版納陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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