時(shí)間：2023-07-11 16:44:49
導(dǎo)語：在高校物業(yè)管理措施的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
一、農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題
農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理主要分為籌資、投資與分配等，在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展下的今天，財(cái)務(wù)管理工作受到了人們的廣泛關(guān)注。因此想要實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，就必須做好管理工作。但是從現(xiàn)實(shí)的角度來看，我國的農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理工作還存在一系列的問題，這樣也就限制了農(nóng)業(yè)的發(fā)展，所以必須要進(jìn)行有效的改革與創(chuàng)新，才能真正提高管理的效果。
（一）不能滿足農(nóng)業(yè)自身發(fā)展的需求。就我國目前的國情來看，所使用的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)要在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整與補(bǔ)充，但是由于受到市場經(jīng)濟(jì)的影響，目前的農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理的體制與經(jīng)營活動(dòng)依然以《農(nóng)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》為準(zhǔn)，這樣就不能滿足使用者的使用需求，最終也就不能保證會(huì)計(jì)核算工作的質(zhì)量。
（二）財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)水平不高。當(dāng)前，在我國農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，存在著財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)水平不高的問題，對農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理工作制定的提升產(chǎn)生了嚴(yán)重的制約作用。財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)不高的現(xiàn)象主要表現(xiàn)為：首先，財(cái)務(wù)管理人員自身認(rèn)識(shí)不足，對于自身工作中存在的問題沒有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，不能及時(shí)地對自身工作中存在的問題進(jìn)行改正；其次，財(cái)務(wù)管理人員自身綜合素質(zhì)水平較低，專業(yè)技能水平不高，難以應(yīng)對農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理發(fā)展的需要；最后，財(cái)務(wù)管理人員道德素質(zhì)較差，工作責(zé)任心、法律意識(shí)淡薄。此外，一些農(nóng)戶在經(jīng)營管理過程中，由于管理科學(xué)化管理制度的欠缺，使得經(jīng)常讓同一人擔(dān)負(fù)會(huì)計(jì)與出納的工作，這不利于財(cái)務(wù)管理人員科學(xué)工作態(tài)度、工作習(xí)慣的構(gòu)建和養(yǎng)成，極容易引發(fā)會(huì)計(jì)舞弊等不法、違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。因此，可以說農(nóng)業(yè)會(huì)計(jì)管理人員自身管理意識(shí)、素質(zhì)水平，都會(huì)直接影響到農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的效果與質(zhì)量。
（三）農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理工作易受外界影響。由于受到多方面因素的影響，在會(huì)計(jì)核算工作中普遍存在著信息失真的現(xiàn)象。首先，受農(nóng)業(yè)自身特殊性的影響，在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中，常常會(huì)受到外界因素的影響，如暴雨、洪災(zāi)、干旱等災(zāi)害性天氣，極度影響了農(nóng)業(yè)的種植質(zhì)量與產(chǎn)量。受這些不可控因素的影響，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)數(shù)據(jù)也會(huì)隨之發(fā)生一定的變化，使會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性難以得到保障，這樣也就導(dǎo)致了會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象的出現(xiàn)；其次，在實(shí)際中一些農(nóng)戶作為土地的承包者，在自主經(jīng)營的過程中，由于缺少對財(cái)務(wù)管理工作重要性的認(rèn)識(shí)，因此存在對經(jīng)營所得進(jìn)行隨意支配的現(xiàn)象，極大地影響了農(nóng)業(yè)經(jīng)營過程中財(cái)務(wù)核算、記錄的準(zhǔn)確性。
二、提高農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理工作效果的措施
（一）完善財(cái)務(wù)人員獎(jiǎng)懲力度，加大組織培訓(xùn)。為進(jìn)一步優(yōu)化農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理工作效率，提升農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)水平。就農(nóng)業(yè)經(jīng)營者而言，首先，就要對財(cái)務(wù)管理人員的獎(jiǎng)懲機(jī)制進(jìn)行完善。通過建立完善的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員實(shí)現(xiàn)自主學(xué)習(xí)，對于表現(xiàn)突出的財(cái)務(wù)管理人員在經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)、精神等方面予以相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，以此來激發(fā)員工的工作熱情，吸引更多高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員加入到農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理的隊(duì)伍當(dāng)中；其次，要加大對財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)。組織人員進(jìn)行再教育與培訓(xùn)工作，幫助財(cái)務(wù)人員掌握與農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理相關(guān)的最新法律資訊，為農(nóng)業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作提供充足的高質(zhì)量人員保障，在一定程度上提高農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的效果，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，滿足農(nóng)業(yè)時(shí)代化發(fā)展的需求。
（二）提升財(cái)務(wù)工作效率。農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理工作是保證農(nóng)業(yè)經(jīng)營資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要手段之一，高效化的農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，關(guān)系著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營活動(dòng)的順利實(shí)施。為此，必須促進(jìn)農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理工作效率的提升，實(shí)現(xiàn)工作內(nèi)容、工作管理的效率化。為此，首先，要在農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理中積極倡導(dǎo)“效率”理念，促進(jìn)財(cái)務(wù)工作人員工作“效率”觀的形成；其次，組織農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理相關(guān)人員，就各自的工作內(nèi)容、問題、注意事項(xiàng)等內(nèi)容，以工作報(bào)告的形式在會(huì)議上進(jìn)行告知，促進(jìn)出納、會(huì)計(jì)、核算等財(cái)務(wù)管理人員對自身相關(guān)工作的了解；最后，通過對財(cái)務(wù)管理人員在工作技能、知識(shí)等方面的培訓(xùn)，促進(jìn)財(cái)務(wù)人員對財(cái)務(wù)工作的應(yīng)對能力，促使其能夠及時(shí)地發(fā)現(xiàn)并解決財(cái)務(wù)工作中遇到的問題。
（三）開展科學(xué)化的財(cái)務(wù)管理。任何活動(dòng)的有效開展都離不開科學(xué)的管理。針對農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的種種問題，要想進(jìn)一步對其作出優(yōu)化，就必須加強(qiáng)對財(cái)務(wù)工作的科學(xué)化管理，以使財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量得以提升。具體而言，首先，對于財(cái)務(wù)管理人員來說，不僅要具備高度的職業(yè)素養(yǎng)，還應(yīng)當(dāng)逐步提升自身的管理能力，以科學(xué)的管理理念武裝自己；其次，財(cái)務(wù)管理人員還應(yīng)做好監(jiān)督與審計(jì)工作，健全“三監(jiān)合一，三審分離”的機(jī)制，以保證監(jiān)督管理工作的順利開展，杜絕財(cái)務(wù)舞弊等問題的出現(xiàn)。
（四）完善審批程序。充足的資金支持是各項(xiàng)農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動(dòng)得以順利運(yùn)行的重要保證，如何做好資金引進(jìn)，管理工作也就成為了財(cái)務(wù)管理工作的重點(diǎn)內(nèi)容之一。在實(shí)際中，政府財(cái)政部門要不斷完善資金審批程序，做好資金上的統(tǒng)一管理工作。首先，建立完善的審批制度，使農(nóng)業(yè)經(jīng)營企業(yè)能夠?qū)ψ陨淼氖罩闆r做出及時(shí)的反饋；其次，要做好資金的管理工作。對于資金的支出等要制定出經(jīng)費(fèi)指標(biāo)，并編制出月資金的支出預(yù)算表，做好執(zhí)行工作；最后，要建立完善的資金最低保障制度，在保證農(nóng)業(yè)經(jīng)營企業(yè)日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所需資金的同時(shí)，建立月結(jié)制度，避免出現(xiàn)公款私存的現(xiàn)象。此外，還要做好預(yù)算的管理工作，加強(qiáng)監(jiān)督管理工作的效果。且進(jìn)行預(yù)算管理是保證經(jīng)費(fèi)的重要手段之一，而這也是農(nóng)業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中的基礎(chǔ)工作內(nèi)容之一。
三、結(jié)語
一高校后勤物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀
高校后勤物業(yè)管理與普通的小區(qū)物業(yè)管理有很大的差別，高校后勤物業(yè)管理的服務(wù)對象是高學(xué)歷層次的大學(xué)生和教師群體，因而，高校后勤物業(yè)管理在按照一般的經(jīng)濟(jì)規(guī)律經(jīng)營管理的同時(shí)，還必須切實(shí)承擔(dān)起服務(wù)育人和管理育人的義務(wù)。就目前而言，我國高校后勤物業(yè)管理基本上是由高校后勤集團(tuán)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理和經(jīng)營的，其工作人員主要是學(xué)校派遣的分流人員以及聘請的一些臨時(shí)工。近年來，高校后勤物業(yè)管理進(jìn)行了不斷的實(shí)踐和探索，其社會(huì)化改革也取得積極有效的成績。但是，從另一方面來說，高校規(guī)模普遍擴(kuò)大，認(rèn)識(shí)增多，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施也在不斷完善，因而高校后勤物業(yè)管理的內(nèi)容也不斷的增多。此外，不斷擴(kuò)充規(guī)模的高校對于高校后勤物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量也提出了新的要求。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)上一些專門進(jìn)行物業(yè)管理的企業(yè)逐漸向高校滲透，并且將高?？醋鍪且粋€(gè)具有廣闊潛力的開發(fā)市場，這就為高校后勤物業(yè)管理帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。當(dāng)然，相應(yīng)地對于服務(wù)質(zhì)量和管理質(zhì)量的提高也成為了高校后勤物業(yè)管理的挑戰(zhàn)。
二高校后勤物業(yè)管理的特點(diǎn)
高校后勤物業(yè)管理具有自身的特點(diǎn)。一方面，高校后勤物業(yè)管理與普通的社會(huì)企業(yè)管理一樣，都必須不斷地實(shí)現(xiàn)管理和經(jīng)營的市場專業(yè)化、合理化和規(guī)范化，通過科學(xué)合理的管理以及市場的規(guī)范運(yùn)作，提供周到而細(xì)致的服務(wù)，從而不斷提升自己的經(jīng)營管理水平和服務(wù)質(zhì)量。另一方面，高校后勤物業(yè)管理又與普通社會(huì)其他類型的物業(yè)管理不同，其中一個(gè)最為顯著的表現(xiàn)就是高校后勤物業(yè)管理不僅具有普通物業(yè)管理的職能，還必須實(shí)現(xiàn)服務(wù)的教育性和功能性結(jié)合。高校后勤物業(yè)管理必須在不斷推進(jìn)高校后勤物業(yè)管理，提供服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)實(shí)現(xiàn)教育性的功能，實(shí)現(xiàn)高校后勤物業(yè)管理的質(zhì)量功能與高校的教育人、培養(yǎng)人的功能相結(jié)合。此外，高校規(guī)模不斷擴(kuò)大，學(xué)生人數(shù)增多，非常集中并且流動(dòng)性也非常大，各種物業(yè)的使用頻率高，這些特點(diǎn)都是高校后勤物業(yè)管理的特點(diǎn)，必須加強(qiáng)對這些特點(diǎn)的重視。
三高校后勤物業(yè)管理存在的問題
要加強(qiáng)高校后勤物業(yè)管理，提高其服務(wù)質(zhì)量和管理水平，首先必須發(fā)現(xiàn)和研究高校后勤物業(yè)管理存在的問題。只有明確問題，分析問題，才能夠有的放矢的進(jìn)行改革，從而提升物業(yè)管理質(zhì)量。高校后勤物業(yè)管理存在的主要問題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1高校后勤物業(yè)管理的管理機(jī)制滯后
我國高校后勤物業(yè)管理的體制還在探索之中，其管理體制還不夠健全，還不夠完善，管理上還存在著一定的隨意性和盲目性。一些高校后勤物業(yè)管理公司雖然相應(yīng)地設(shè)置了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，但是受到學(xué)校各項(xiàng)行政指令的影響和束縛，在悠長服務(wù)方面沒有得到很好的貫徹執(zhí)行。管理機(jī)制滯后是高校后勤物業(yè)管理存在的重要問題之一。缺乏先進(jìn)有效的管理機(jī)制，就使高校后勤物業(yè)管理缺乏各種有效的規(guī)章制度，這樣難以保證物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。此外，正是由于其缺乏優(yōu)秀先進(jìn)的管理機(jī)制，制度建設(shè)不健全，經(jīng)營管理不完善，使高校后勤物業(yè)管理難以實(shí)現(xiàn)與專業(yè)化、市場化和企業(yè)化經(jīng)營的模式接軌，難以達(dá)到現(xiàn)代高校后勤物業(yè)管理專業(yè)化和市場化的需求。
2高校后勤物業(yè)管理的管理理念落后
在傳統(tǒng)的高校后勤物業(yè)管理中，都是由學(xué)校進(jìn)行負(fù)責(zé)的，一些校內(nèi)的教職工缺乏對于高校物業(yè)管理的正確認(rèn)識(shí)，對于物業(yè)管理公司一些服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)行為感到無所適從，難以使用現(xiàn)代高校后勤物業(yè)管理的有償服務(wù)。另外，高校后勤物業(yè)管理人員在工作中也存在著理念問題，他們認(rèn)為高校物業(yè)管理就是一個(gè)鐵飯碗，自己不需要進(jìn)行積極主動(dòng)的服務(wù)，而是別人來叫自己去服務(wù)，缺乏競爭意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，更沒有形成經(jīng)營管理的理念，抱著這種不負(fù)責(zé)任的心態(tài)去工作，難以使高校后勤物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量提高。
3高校后勤物業(yè)管理缺乏專業(yè)性的管理人才
高校后勤物業(yè)管理的工作人員大部分是高校各個(gè)部門的分流人員，他們?nèi)狈ο到y(tǒng)的物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)，更缺乏各種物業(yè)管理的專業(yè)技能，服務(wù)意識(shí)比較淡薄，不會(huì)積極主動(dòng)的提供服務(wù)，而是被動(dòng)的提供服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量低下。另外，很大一部分的物業(yè)管理值班員和保潔員都是社會(huì)上招聘的老年化民工，自身身體素質(zhì)比較差，在上崗之前也沒有系統(tǒng)的培訓(xùn)，這樣就會(huì)難以提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。專業(yè)化的管理人才是高校后勤物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量得以提高的重要保證。
4高校后勤物業(yè)管理沒有實(shí)現(xiàn)市場化與企業(yè)化經(jīng)營
就目前而言，大部分的高校后勤物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理的費(fèi)用主要是由學(xué)校撥款，物業(yè)管理公司難以實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧，自主經(jīng)營，盈利能力低下，造血功能缺乏，難以實(shí)現(xiàn)市場化和企業(yè)化經(jīng)營。出現(xiàn)這一問題的主要原因有兩方面，一方面是高校后勤物業(yè)管理公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量低下，難以達(dá)到廣大師生的要求，廣大師生對于物業(yè)管理的有償服務(wù)存在疑惑；另一方面，高校師生群體沒有切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，還沒有從傳統(tǒng)的福利理念向有償服務(wù)性的理念轉(zhuǎn)變，不愿意為物業(yè)服務(wù)支付費(fèi)用。
四加強(qiáng)高校后勤物業(yè)管理的有效措施
1建設(shè)一支專業(yè)化的高校后勤物業(yè)管理隊(duì)伍，提高人員的專業(yè)化管理水平
高校后勤物業(yè)管理公司是以往的高?？倓?wù)處轉(zhuǎn)化而成立的，其管理人員專業(yè)化水平不高，缺乏專業(yè)的高校后勤物業(yè)管理的知識(shí)和技能。因此，要想提高高校后勤物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，必須切實(shí)地建設(shè)一支專業(yè)化的管理隊(duì)伍，提高管理人員的專業(yè)化水平。一方面加強(qiáng)對物業(yè)管理知識(shí)的普及與培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)物業(yè)管理公司由上自下的系統(tǒng)的物業(yè)管理培訓(xùn)。在提高公司內(nèi)部人員的物業(yè)管理專業(yè)化水平的同時(shí)，對于選聘員工方面也必須嚴(yán)格把關(guān)，有針對性地聘用一些擁有物業(yè)管理專業(yè)化知識(shí)和技能，年輕有朝氣的人員。只有切實(shí)地構(gòu)建一支專業(yè)化、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍，才能夠切實(shí)提高高校后勤物業(yè)管理的服務(wù)水平，增強(qiáng)物業(yè)管理水平和自負(fù)盈虧的能力。
2建立健全高校后勤物業(yè)管理制度，實(shí)現(xiàn)高校后勤物業(yè)管理的規(guī)范化
科學(xué)有效的管理制度是提高高校后勤物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)，優(yōu)秀的物業(yè)管理理念和服務(wù)意識(shí)都包含在管理制度當(dāng)中。因而，高校后勤物業(yè)管理水平的提升，首先就必須從物業(yè)管理公司的內(nèi)部管理體制上著手，不斷地加強(qiáng)各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)章制度的簡歷，并且嚴(yán)格將這些規(guī)章制度落到實(shí)處。在貫徹高校后勤物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度時(shí)，應(yīng)該自覺地接受學(xué)校的監(jiān)督，接受廣大師生的監(jiān)督。加強(qiáng)與被服務(wù)對象的廣大師生的交流，積極爭取師生的配合與支持，并且發(fā)現(xiàn)自己在管理中存在的問題，及時(shí)改進(jìn)管理策略，提升管理水平。在高校后勤物業(yè)管理的過程中，還必須注意各種日信息的反饋和收集，不斷更新和完善物業(yè)管理制度，實(shí)現(xiàn)高校后勤物業(yè)管理的規(guī)范化。
3適當(dāng)?shù)匾敫偁帣C(jī)制，促進(jìn)高校后勤物業(yè)管理公司的進(jìn)一步發(fā)展
就目前而言，我國高校后勤物業(yè)管理的水平與服務(wù)質(zhì)量與市場上專業(yè)的物業(yè)管理公司在水平和服務(wù)質(zhì)量上還有很大的差距，高校后勤物業(yè)管理受到來自市場上專業(yè)的物業(yè)管理公司的挑戰(zhàn)。為了切實(shí)提高高校后勤物業(yè)管理的水平和服務(wù)質(zhì)量，高校后勤管理公司必須適當(dāng)引入競爭機(jī)制，有選擇地進(jìn)行部分市場的開放，讓社會(huì)上一些專業(yè)的、優(yōu)秀的后勤物業(yè)管理公司進(jìn)入到高校后勤物業(yè)管理行列中來。這樣，高校后勤物業(yè)管理公司就能夠在競爭中不斷發(fā)現(xiàn)自己的不足，革新物業(yè)管理方式和策略，從而提高自己的服務(wù)質(zhì)量和管理水平。通過競爭機(jī)制的引入，能夠有效提升高校后勤物業(yè)管理公司的管理服務(wù)質(zhì)量，使高校后勤物業(yè)管理公司朝著規(guī)范化、專業(yè)化和科學(xué)化的方向發(fā)展。適當(dāng)引入競爭機(jī)制是實(shí)現(xiàn)高校后勤物業(yè)管理公司市場化經(jīng)營的有效手段，也是高校后勤物業(yè)管理公司進(jìn)行市場化和社會(huì)化改革的動(dòng)力。
總之，高校后勤物業(yè)管理的功能隨著高校社會(huì)化改革的不斷推進(jìn)逐漸顯現(xiàn)出來，高校后勤物業(yè)管理作為高校管理和高校社會(huì)化改革的重要組成部分受到越來越多的關(guān)注。近年來，高校物業(yè)管理在其管理的方式、管理的模式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方面實(shí)現(xiàn)了積極的探索，取得了一些成效，但是隨著高校規(guī)模的擴(kuò)大，人員的增多，各種設(shè)施的增多，對后勤物業(yè)管理系統(tǒng)的要求也在不斷提高。新時(shí)期，高校后勤物業(yè)管理也面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，機(jī)遇來自市場化和專業(yè)化，而挑戰(zhàn)則是對于高校后勤物業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)營和管理的質(zhì)量有了進(jìn)一步要求。
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一、高校物業(yè)管理的特點(diǎn)
（一）教育屬性
高校的物業(yè)管理工作作為高校工作的重要組成部分，必須符合高校教學(xué)工作的計(jì)劃。高校物業(yè)服務(wù)的所有工作環(huán)節(jié)都必須密切配合高校與教育相關(guān)的教學(xué)活動(dòng)和科研活動(dòng)，使高校的物業(yè)管理與高校的教學(xué)工作有機(jī)結(jié)合，更好地為高校的學(xué)生及教職工服務(wù)。
（二）特定服務(wù)對象
高校物業(yè)管理工作不同于社會(huì)上企事業(yè)單位和居民小區(qū)的物業(yè)管理工作，高校的物業(yè)管理工作可以對高校家屬區(qū)的居住環(huán)境和學(xué)生的宿舍環(huán)境帶來很大程度的改善。高等學(xué)校是高素質(zhì)人才的聚集場所，因此，高校的物業(yè)管理針對的是一群知識(shí)儲(chǔ)備豐富、專業(yè)技能高超的特殊群體。[1]由于高校的教學(xué)工作繁忙，家屬區(qū)的物業(yè)服務(wù)對高校的教學(xué)活動(dòng)至關(guān)重要。高校的家屬區(qū)大多為高校教育工作者的生活區(qū)域，高校的教育工作者是社會(huì)的精英群體，改善高校家屬區(qū)的生活狀況，對保障高校教育工作者的生活水平，為高校工作者營造良好的工作氛圍具有重要意義。因此，高校物業(yè)部門的工作人員必須具備一定程度的文化修養(yǎng)，以便能達(dá)到高校家屬區(qū)物業(yè)服務(wù)的水平。
（三）校園文化氛圍
高等學(xué)校在提高國民素質(zhì)工程中肩負(fù)著重要任務(wù)，因此，高等學(xué)校的物業(yè)服務(wù)必須結(jié)合高等學(xué)校特有的校園文化氛圍開展工作。高等學(xué)校的物業(yè)服務(wù)部門在為全校師生提供基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)以外，也要注重對高等學(xué)校校園文化氛圍的保護(hù)。優(yōu)質(zhì)的校園文化氛圍必須以合格的硬件設(shè)施為載體，因此，高校物業(yè)部門對高?；A(chǔ)設(shè)施的維護(hù)與管理，是保障高校文化氛圍的重要工作。
二、高校物業(yè)管理的關(guān)鍵點(diǎn)
（一）加大房屋設(shè)施維護(hù)
房屋和其他配套生活設(shè)施，是高等學(xué)校教師正常工作和學(xué)生正常學(xué)習(xí)的基本保障。高等學(xué)校的物業(yè)部門必須時(shí)刻將高等學(xué)校的房屋和基本生活設(shè)施的使用情況保持在最好水平，要以專業(yè)能力強(qiáng)的物業(yè)工作人員，作為高等學(xué)校房屋管理維護(hù)和基礎(chǔ)生活設(shè)施管理維護(hù)的工作者，嚴(yán)格按照高等學(xué)校統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)。高等學(xué)校的物業(yè)部門要充分考慮高等學(xué)?？赡馨l(fā)生的各種情況，對一切可能發(fā)生的房屋和基礎(chǔ)生活設(shè)施問題做好詳細(xì)的預(yù)案，以便房屋設(shè)施出現(xiàn)問題時(shí)能夠及時(shí)進(jìn)行應(yīng)對。[2]高校的物業(yè)部門要對日常工作的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的制定，使物業(yè)工作人員有律可依。高校的物業(yè)管理部門還要組建對物業(yè)服務(wù)工作的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，及時(shí)掌握高校物業(yè)服務(wù)尤其是房屋維護(hù)和基礎(chǔ)生活設(shè)施維護(hù)工作的具體情況，詳細(xì)記錄并認(rèn)真考察高校房屋設(shè)施維護(hù)工作的具體進(jìn)展，以便尋找工作當(dāng)中的不足之處加以改正，不斷提高高校物業(yè)服務(wù)水平。
（二）提供多樣性的服務(wù)
高校的師生與社會(huì)人員不同，高校師生往往需要物業(yè)部門為其提供多樣性的服務(wù)。當(dāng)前我國只有高校物業(yè)服務(wù)部門具備提供多種服務(wù)的能力，這已經(jīng)成為我國高校物業(yè)服務(wù)部門獨(dú)有的優(yōu)勢。由于高校教育工作者工作壓力較大，工作任務(wù)繁重，高校的物業(yè)服務(wù)部門必須在高校家屬區(qū)配備一定數(shù)量的健身場所，保證高校的教育工作者能夠獲得充分的鍛煉身體的機(jī)會(huì)，使高校教育工作者擁有健康的身體和旺盛的工作熱情，以便全身心的投入到高等學(xué)校的教育工作中。[3]高校的物業(yè)服務(wù)部門還要注意在校園內(nèi)和家屬區(qū)配備一定數(shù)量的超市，使高校的教師和學(xué)生以及教師家屬，能夠方便的對生活日用品進(jìn)行采購，以便將節(jié)省下來的時(shí)間運(yùn)用到學(xué)習(xí)和教學(xué)工作當(dāng)中。高校的物業(yè)服務(wù)部門還要主動(dòng)承擔(dān)起教學(xué)活動(dòng)的配合工作，高校的物業(yè)服務(wù)部門要在教學(xué)用品的引進(jìn)和運(yùn)輸、保管、發(fā)放工作中承擔(dān)主要任務(wù)，要對高等學(xué)校體育場館的維護(hù)管理部門提供必要的配合。[4]高等學(xué)校的物業(yè)服務(wù)部門，不僅要做好當(dāng)前的服務(wù)工作，也要在長期的工作實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，尋找高等學(xué)校廣大師生新興的服務(wù)需求，以便為高等學(xué)校的師生提供更加多樣的服務(wù)。
三、提升高校物業(yè)管理水平的措施
（一）加大管理力度、豐富管理手段
高校對國家培養(yǎng)高素質(zhì)、高能力的頂尖人才至關(guān)重要，隨著我國高校規(guī)模的不斷擴(kuò)大，我國高校越來越需要更加高水平的物業(yè)服務(wù)。因此必須通過加大管理力度和豐富管理手段的方式，提高我國高等學(xué)校物業(yè)服務(wù)水平。高等學(xué)校的物業(yè)服務(wù)部門要增加資本投入，引進(jìn)科技含量較高的物業(yè)服務(wù)設(shè)施，包括消防設(shè)施和安全保護(hù)設(shè)施。物業(yè)部門要探索實(shí)行信息化管理，使物業(yè)的工作效率大幅度提高。物業(yè)服務(wù)部門要加強(qiáng)對服務(wù)人員的監(jiān)管力度，積極借鑒世界先進(jìn)國家的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，建立健全科學(xué)的高校物業(yè)管理獎(jiǎng)懲機(jī)制，對能夠按要求做好高校物業(yè)服務(wù)的工作人員，要按規(guī)定給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，對不能嚴(yán)格按照規(guī)定制定高等學(xué)校物業(yè)服務(wù)的工作人員，物業(yè)管理部門要給予相應(yīng)的懲戒，以嚴(yán)明的獎(jiǎng)懲制度，報(bào)證高等學(xué)校物業(yè)服務(wù)部門的高水平工作。
（二）優(yōu)化隊(duì)伍素質(zhì)，提升服務(wù)水平
高等學(xué)校是一個(gè)人均素質(zhì)非常高的區(qū)域，因此，高等學(xué)校的物業(yè)服務(wù)工作必須由素質(zhì)較高的工作人員進(jìn)行。高等學(xué)校物業(yè)管理部門，要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)部門工作人員素質(zhì)的培養(yǎng)。高等學(xué)校物業(yè)服務(wù)部門工作人員的素質(zhì)，不僅僅包括提供高等學(xué)?；旧畋Ｕ系膶I(yè)素質(zhì)，也包括一定程度的文化素質(zhì)。另外，高等學(xué)校的年輕學(xué)生普遍具有新時(shí)期年輕人對公共服務(wù)的更高要求，高等學(xué)校的教育工作者大多見多識(shí)廣，普遍具有世界先進(jìn)國家對于公共服務(wù)的高度要求，因此，高等學(xué)校的物業(yè)管理部門，必須充分意識(shí)到高等學(xué)校對物業(yè)服務(wù)人員文化素養(yǎng)的高度要求，切實(shí)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)部門工作人員的文化素質(zhì)培養(yǎng)。高等學(xué)校的物業(yè)管理部門，要定期組織物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)活動(dòng)，還要對員工對文化知識(shí)的掌握情況和理解情況進(jìn)行考核，邀請高校的文化工作者，制定一套科學(xué)的文化素質(zhì)考核方案，嚴(yán)格對高校物業(yè)服務(wù)人員的文化素質(zhì)進(jìn)行考核，并將文化素質(zhì)較高的工作人員分派到較為重要的物業(yè)服務(wù)工作崗位，使其在更重要的崗位上充分發(fā)揮文化素質(zhì)的優(yōu)勢，更好的為高校廣大師生服務(wù)。
（三）創(chuàng)造優(yōu)美舒適、文明、潔凈的環(huán)境
從高校物業(yè)的使用類別看，高校物業(yè)可以分為：教學(xué)辦公科研型樓棟物業(yè)、學(xué)生公寓物業(yè)、教職工住宅小區(qū)物業(yè)、文化體育類物業(yè)、服務(wù)接待類物業(yè)等，除教職工住宅小區(qū)物業(yè)外，其它物業(yè)產(chǎn)權(quán)基本上屬于國家所有或極少數(shù)企業(yè)法人所有。高校物業(yè)的基本情況決定了高校物業(yè)的性質(zhì)，與社會(huì)上一般物業(yè)管理相比有如下特點(diǎn)。
（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務(wù)
一般而言商住物業(yè)的管理主要是為住戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。高校物業(yè)管理的目標(biāo)主要是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升高校的對外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就不完全遵循市場經(jīng)濟(jì)的效益原則，如學(xué)生吃及住的管理屬于學(xué)生生活綜合管理的范圍，涉及社會(huì)安全穩(wěn)定，其服務(wù)費(fèi)用價(jià)格等有些由政府物價(jià)部門審批，不完全按照市場規(guī)律運(yùn)行。校園治安維護(hù)、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)等問題，是一個(gè)綜合的社會(huì)穩(wěn)定治理問題。
（二）高校物業(yè)管理具有育人功能
高校的活動(dòng)主體是在校學(xué)生，校園環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、世界觀、價(jià)值觀形成發(fā)展的重要時(shí)期。以人為本的管理理念，有助于培養(yǎng)學(xué)生良好道德品質(zhì)，通過校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優(yōu)美的環(huán)境，容易使大學(xué)生形成樂觀向上、豁達(dá)開朗的良好心理素質(zhì)，培育豐富的美學(xué)價(jià)值和審美情趣。通過后勤物業(yè)人的熱情主動(dòng)、文明服務(wù)引發(fā)大學(xué)生對勞動(dòng)的尊重和熱愛，有助于培養(yǎng)他們熱愛勞動(dòng)的樸素感清。
（三）高校后勤物業(yè)管理以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為最終目的
高校后勤社會(huì)化改革的最終目的是為高校的教學(xué)、科研和師生服務(wù)的，改革的目標(biāo)是依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和教育規(guī)律運(yùn)用新機(jī)制、新模式，加快后勒建設(shè)，提高后勤服務(wù)水平。服務(wù)決定市場，只有以優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)良作風(fēng)，優(yōu)美環(huán)境讓師生員工滿意，才能占領(lǐng)市場，高校物業(yè)必須以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)去做好各方面工作，取得師生員工的一致滿意。
（四）高校物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有不確定性
商住物業(yè)管理的資金來源包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金等，由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商制定，資金的使用接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督；而高校物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)來源較為單一，與校方以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，完全市場化。全國高校后勤物業(yè)基本實(shí)現(xiàn)“撥改付”模式運(yùn)作，對從事物業(yè)管理的后勤實(shí)體，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，支付費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有較大的差異性，各個(gè)地區(qū)，各個(gè)學(xué)校因各自不同的情況，標(biāo)準(zhǔn)很難一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市場計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，因而與社會(huì)平均的同等檔次的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一致，不具有可比性。
（五）高校物業(yè)管理大多采用內(nèi)部甲乙方管理體制
商住小區(qū)有業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物業(yè)管理則是一種內(nèi)部共管式的管理模式。具體而言甲方代表學(xué)校行使后勤管理的職能，乙方作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，按企業(yè)化運(yùn)行，為學(xué)校提供后勤服務(wù)與保障。這種機(jī)制下，甲乙方仍為高校的職工，其物業(yè)管理的規(guī)范化、行業(yè)化、市場競爭等方面，必然呈現(xiàn)著不完全的市場竟?fàn)?，甚至沒有市場競爭。雖然有極少數(shù)高校把一部分物業(yè)對社會(huì)招標(biāo)，但更多高校其校內(nèi)物業(yè)市場仍然是給后勤實(shí)體經(jīng)營。
（六）教職工住宅小區(qū)的物業(yè)管理未實(shí)行社會(huì)化方式運(yùn)作
國務(wù)院已出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，各省市也出臺(tái)了住宅小區(qū)實(shí)行社會(huì)化物業(yè)管理的措施和時(shí)間表，但推行起來實(shí)施進(jìn)度不快，特別是高校教職工老住宅小區(qū)仍然是按過去的福利化服務(wù)模式運(yùn)作。因原來學(xué)校教學(xué)科研等規(guī)劃的不完整性，使這一區(qū)域較多與高校校園密切相連，基本上屬于校園范圍的一部分，因此其物業(yè)管理較難以按社會(huì)化方式運(yùn)作，也會(huì)影響校園的綜合管理及房屋產(chǎn)權(quán)的上市流轉(zhuǎn)和教職工個(gè)人權(quán)益的保護(hù)。
二、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢分析
高校的物業(yè)管理隨著社會(huì)上物業(yè)管理的發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生，但管理方式相對滯后，阻礙了高校物業(yè)管理職能的發(fā)揮，近幾年，各高校進(jìn)行了積極的探索和嘗試，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的組成部分，其發(fā)展趨勢也應(yīng)該與社會(huì)物業(yè)管理同步。
（一）物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離
在多年的高校后勤社會(huì)化改革中，許多高校都做出過很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和經(jīng)營管理者間的責(zé)、權(quán)、利不清，遇到問題和責(zé)任相互推委，而有利益時(shí)又相互爭奪，解決這些問題的關(guān)鍵是實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離。首先，高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，可明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確產(chǎn)權(quán)主體，是實(shí)現(xiàn)高校社會(huì)化改革的前提條件；其次，高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，可明確資產(chǎn)管理和經(jīng)營責(zé)任。實(shí)現(xiàn)政企分開，是實(shí)現(xiàn)高校后勤社會(huì)化改革的保障。
（二）物業(yè)管理的市場化
高校物業(yè)管理要求物業(yè)管理企業(yè)建立自身完善的管理運(yùn)行機(jī)制，脫離原來的行政管理模式，實(shí)行有償服務(wù)，從職能型管理轉(zhuǎn)到經(jīng)營型管理，走市場化道路。根據(jù)高校物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，以及師生的消費(fèi)層次，開展多元化、專業(yè)化、多層次的經(jīng)營服務(wù)。高校物業(yè)管理企業(yè)只有按照企業(yè)化運(yùn)轉(zhuǎn)模式加強(qiáng)管理，才能保證高校物業(yè)管理水平的提高，從而為高校師生創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。
（三）物業(yè)管理社會(huì)化
高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的重要組成部分，高校物業(yè)管理企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展，必須擴(kuò)大規(guī)模，逐步走向社會(huì)。首先要穩(wěn)固自身發(fā)展的基礎(chǔ)——高校，學(xué)校市場是高校后勤企業(yè)的生存之本，只有切實(shí)保障學(xué)校教學(xué)、科研的順利進(jìn)行，為師生員工提供優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價(jià)和良好的服務(wù)，才能擴(kuò)大規(guī)模，謀求更大的發(fā)展。開拓市場時(shí)要充分利用高校優(yōu)勢，利用國家給予的優(yōu)惠政策，抓住時(shí)機(jī)，大膽走向社會(huì)參與社區(qū)物業(yè)管理，努力壯大實(shí)力，為自己爭取和創(chuàng)造更大的生存發(fā)展空間。高校物業(yè)管理企業(yè)社會(huì)化過程中必須實(shí)施品牌戰(zhàn)略，注意培養(yǎng)自身的核心競爭力。
（四）物業(yè)管理的專業(yè)化
社會(huì)大分工中剝離出來的物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)化極強(qiáng)的行業(yè)，高校物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容較為廣泛，有許多項(xiàng)目專業(yè)性很強(qiáng)。高校作為先進(jìn)生產(chǎn)力代表和高科技爆發(fā)的集中地，其辦公教學(xué)用房內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進(jìn)，這些設(shè)備和設(shè)施維修難度大，需要專業(yè)的管理維護(hù)人員和必要的工具設(shè)備。因此，要想做好高校物業(yè)管理，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平就必須引進(jìn)一批專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)招收一批專業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)管理的專業(yè)化也是高校物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)趨勢。
（五）物業(yè)管理的規(guī)范化
首先作為高校的物業(yè)管理企業(yè)要依法經(jīng)營，要遵守國家相關(guān)政策法規(guī)，在工商管理部門正式登記注冊，接受審核；其次高校物業(yè)管理要建立一套完整的科學(xué)規(guī)范的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，以確保企業(yè)的管理和服務(wù)質(zhì)量。各項(xiàng)服務(wù)是否制度化是管理水平高低的體現(xiàn)；再其次高校物業(yè)管理要主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門包括紀(jì)檢、審計(jì)、財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督，接受全校師生的監(jiān)督；最后高校物業(yè)管理主管部門應(yīng)盡快同國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》接軌，制定具體的適合高校自身物業(yè)管理發(fā)展的《高校物業(yè)管理辦法》，使高校物業(yè)管理有法可依，有章可循。
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[3]余宇楠.高校物業(yè)管理現(xiàn)狀分析及對策研究[J].昆明冶金高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2006(11).
高校物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)機(jī)制設(shè)計(jì)
（一）項(xiàng)目的邊界條件構(gòu)建高校物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)機(jī)制的首要問題或前提條件是界定邊界條件，只有清晰界定邊界條件，才能有助于選擇出最優(yōu)的物業(yè)企業(yè)來運(yùn)營和管理高校的物業(yè)管理項(xiàng)目[5]。高校物業(yè)管理項(xiàng)目一般可以分為公寓類物業(yè)管理項(xiàng)目、賓館類物業(yè)管理項(xiàng)目、食堂類物業(yè)管理項(xiàng)目、園林綠化類物業(yè)管理項(xiàng)目、保潔與環(huán)衛(wèi)類物業(yè)管理項(xiàng)目等。盡管各類項(xiàng)目存在一定的差異，但基本的原則與邊界條件是類同的。具體地，我們將高校物業(yè)管理項(xiàng)目的邊界條件概括為如下內(nèi)容：（1）項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)期、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)費(fèi)用、建筑面積；（2）項(xiàng)目的委托管理方式和運(yùn)營時(shí)間；（3）項(xiàng)目對人所要求的權(quán)責(zé)范圍；（4）項(xiàng)目對委托企業(yè)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求；（5）對委托企業(yè)的資金、技術(shù)、管理能力以及是否具有物業(yè)管理資質(zhì)等相關(guān)規(guī)定；（6）其他對于特定項(xiàng)目而言的特殊規(guī)定等。只有明確高校物業(yè)管理招投標(biāo)的項(xiàng)目和邊界條件，才能有助于合理地選擇有效的物業(yè)運(yùn)營企業(yè)。（二）項(xiàng)目的預(yù)評標(biāo)體系設(shè)計(jì)在合理界定項(xiàng)目的邊界條件后，下面我們將對項(xiàng)目競標(biāo)企業(yè)進(jìn)行預(yù)評標(biāo)（即：招投標(biāo)前期競標(biāo)企業(yè)資格審查評價(jià)體系），對擬中標(biāo)企業(yè)進(jìn)行初步的篩選。所謂預(yù)評標(biāo)是指高校后勤集團(tuán)或委托機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)計(jì)劃書，設(shè)定一定的條件，供競標(biāo)者填寫，并規(guī)定競標(biāo)者在競標(biāo)前上交招標(biāo)計(jì)劃書[6]，根據(jù)招標(biāo)計(jì)劃書以及評價(jià)體系（如表1），計(jì)算出各個(gè)競標(biāo)物業(yè)企業(yè)的得分，并選擇一定數(shù)量的競標(biāo)企業(yè)進(jìn)入最后的價(jià)格競標(biāo)階段，一般而言規(guī)定3-5個(gè)競標(biāo)企業(yè)。其中，預(yù)評標(biāo)體系構(gòu)建如下：（三）項(xiàng)目的最后競標(biāo)階段與中標(biāo)原則預(yù)評標(biāo)階段是高校選擇最優(yōu)企業(yè)來運(yùn)營和管理物業(yè)項(xiàng)目的重要保障，在選擇出一定數(shù)量的企業(yè)進(jìn)入最后的競標(biāo)階段后，需要規(guī)定最后的中標(biāo)原則，關(guān)鍵解決在一定的運(yùn)營期間內(nèi)，委托運(yùn)營的價(jià)格如何確定。一般地，從競標(biāo)理論出發(fā)可以選擇第一價(jià)格公開競標(biāo)、第一價(jià)格密封競標(biāo)、第二價(jià)格公開競標(biāo)、第二價(jià)格密封競標(biāo)[7]。為了能在預(yù)評標(biāo)合格的企業(yè)中選擇出運(yùn)營價(jià)格最高的企業(yè)，又降低其他競標(biāo)企業(yè)對競標(biāo)企業(yè)A的影響，筆者認(rèn)為選擇第一價(jià)格密封競標(biāo)更為合適。所謂第一價(jià)格密封競標(biāo)，是指投標(biāo)企業(yè)將對高校物業(yè)管理項(xiàng)目的報(bào)價(jià)通過密封的方式（比如說裝置在密閉的信封中）分別報(bào)價(jià)，并告知高校相關(guān)機(jī)構(gòu)，高校相關(guān)機(jī)構(gòu)根據(jù)報(bào)價(jià)高低選擇出最高報(bào)價(jià)的物業(yè)公司?？捎媚Ｐ捅硎緸椋涸诘谝粌r(jià)格密封競標(biāo)中，每個(gè)投標(biāo)企業(yè)遞交一份密封的報(bào)價(jià)bi，并且給定這些報(bào)價(jià)，回報(bào)為：其中，xi為投標(biāo)企業(yè)i對該項(xiàng)目的期望價(jià)值。假設(shè)投標(biāo)企業(yè)j≠i，這里不妨設(shè)i=1，那么可以假設(shè)j≠1遵循對稱、遞增且可微的均衡策略βIβ。假設(shè)投標(biāo)企業(yè)1收到一個(gè)信號(hào)，X1=x（X1為投標(biāo)企業(yè)1對該高校物業(yè)管理項(xiàng)目給出的價(jià)值，即該物業(yè)企業(yè)贏得該項(xiàng)目所愿意支付的最高價(jià)格），報(bào)價(jià)為b。只要他遞交最高的報(bào)價(jià)，即只要maxi≠1β(Xi)＜b，投標(biāo)企業(yè)1將贏得該物業(yè)管理項(xiàng)目。由于β是單調(diào)遞增的，所以maxi≠1β(X1)=β(maxi≠1X1)=β(Y1)，其中，Y1Y1N-1，表示N-1個(gè)價(jià)值中的最大值。只要β(Y1)＜b，或者等價(jià)地，Y1＜β-1(b)，投標(biāo)物業(yè)企業(yè)1將獲得該高校物業(yè)管理項(xiàng)目的委托運(yùn)營權(quán)。
創(chuàng)新高校物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)營管理的必要性分析
在將委托管理服務(wù)權(quán)授予給最優(yōu)物業(yè)企業(yè)后，需要從兩個(gè)方面提高高校物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)水平與管理水平，其一為物業(yè)企業(yè)自身的管理水平、監(jiān)督機(jī)制與評價(jià)體系的完善與實(shí)施；其二為高校行使甲方監(jiān)管部門對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督、考核。兩者相結(jié)合是創(chuàng)新高校物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)營管理模式的重要途徑[8]。具體而言：現(xiàn)有高校物業(yè)管理項(xiàng)目中存在的主要問題有通過行政授予制、邀標(biāo)等方式選擇委托運(yùn)營物業(yè)企業(yè)，這不利于公平競爭，同時(shí)也不利于最優(yōu)物業(yè)企業(yè)的選擇。同時(shí)，一些高校的物業(yè)管理制度缺失或不健全也是一些高校物業(yè)存在無序經(jīng)營、約束性差的重要原因。此外，高校物業(yè)管理具有特殊性，而運(yùn)營企業(yè)多為混業(yè)經(jīng)營企業(yè)，缺乏高校物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。如：沈陽某高校通過物業(yè)出錢建設(shè)食堂、學(xué)生公寓來解決投資難的問題，并將50年的經(jīng)營權(quán)賣給物業(yè)企業(yè)，但該物業(yè)企業(yè)缺乏高校食堂運(yùn)營能力，從而導(dǎo)致食堂飲食價(jià)高質(zhì)差的局面，后來學(xué)校不得不高價(jià)提前收回食堂。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，專業(yè)化經(jīng)營更有助于效率提高，但該項(xiàng)目并未通過競爭方式選擇出合適的企業(yè)。綜上所述，現(xiàn)有高校物業(yè)管理項(xiàng)目中所存在的諸多問題亟待解決，而重要的解決路徑在于創(chuàng)新高校物業(yè)管理項(xiàng)目的運(yùn)營管理模式。
目前國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員主要來源于四個(gè)方面：一是原國有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門的人員直接轉(zhuǎn)化而來的，這類人員掌握房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，但普遍年齡偏大，不熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理模式；二是由學(xué)相關(guān)管理專業(yè)的改行而來的，這類人員具有一定的管理能力，但不熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)；三是學(xué)物業(yè)管理專業(yè)的高校畢業(yè)生，他們在學(xué)校學(xué)習(xí)了比較系統(tǒng)的物業(yè)管理理論，但缺乏工作經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)技能并且人數(shù)較少；四是城市下崗職工、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，經(jīng)過簡單培訓(xùn)后進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，他們只能從事簡單的體力勞動(dòng)。高等職業(yè)院校肩負(fù)著為物業(yè)管理行業(yè)輸送優(yōu)秀后備人才的使命。然而高職院校物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生，畢業(yè)后長期從事物業(yè)管理工作的人才的比例越來越小。許多高校物業(yè)管理專業(yè)的畢業(yè)生跨專業(yè)就業(yè)，不愿從事物業(yè)管理工作，甚至一些高校只有不到30％的畢業(yè)生愿意從事物業(yè)管理?？鐚I(yè)就業(yè)的負(fù)面影響使高校畢業(yè)生學(xué)非所用，造成專業(yè)人才培養(yǎng)成本浪費(fèi)，物業(yè)管理行業(yè)人才缺失。造成這種局面的原因有很多，其中有物業(yè)管理行業(yè)方面的原因、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的原因、也有物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生個(gè)人方面的原因。
2物業(yè)管理專業(yè)人才流失的原因
物業(yè)管理行業(yè)人才流失的原因有很多，其中有物業(yè)管理行業(yè)宏觀層面方面的原因、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身方面的原因、也有物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生個(gè)人方面的原因。2．1物業(yè)管理行業(yè)宏觀層面原因2．1．1薪酬待遇低使行業(yè)對人才吸引力不大目前，物業(yè)管理行業(yè)人才匱乏極為嚴(yán)重，許多企業(yè)的人才供給不能滿足其快速發(fā)展需要而不得不放緩發(fā)展的步伐，薪酬待遇低是主要原因之一。物業(yè)管理行業(yè)的薪酬水平相對于其他行業(yè)來說沒有優(yōu)勢。而薪酬待遇的原因是受行業(yè)的經(jīng)營收入和經(jīng)營成本影響巨大。市場上絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的收入主要是物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)仍沿用十幾年前年的標(biāo)準(zhǔn)，例如：哈爾濱市一些老舊住宅小區(qū)實(shí)行十多年前制定的0．3元／（平方米·月），10年沒有調(diào)整；北京仍在執(zhí)行20世紀(jì)90年代末制定的經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)0．55元／平方米標(biāo)準(zhǔn)。而物業(yè)服務(wù)成本急劇上漲，以廣州為例，2010至2012年期間，職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)和社會(huì)福利的政策性調(diào)升接近50％，這導(dǎo)致許多企業(yè)收不抵支，經(jīng)營困難。有關(guān)資料顯示：物業(yè)管理行業(yè)整體平均薪酬水平只相當(dāng)于高科技企業(yè)的63％，汽車行業(yè)的60％。我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍小而分散，創(chuàng)利能力低下導(dǎo)致難以提供為從業(yè)員工提供良好的薪酬待遇。2．1．2社會(huì)對物業(yè)管理行業(yè)的偏見外界普遍認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)技術(shù)含量低的勞動(dòng)密集型的行業(yè)，其日常工作也就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，不需要經(jīng)過大學(xué)的學(xué)習(xí)也可以從事該工作，因此不需要高素質(zhì)人才。這種認(rèn)識(shí)的局限，使高學(xué)歷的人員都不愿意從事物業(yè)管理行業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)行業(yè)對優(yōu)秀人才吸引了不大。2．1．3物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)地位低權(quán)威、規(guī)范的從業(yè)資格認(rèn)證，不僅能提高從業(yè)人員的社會(huì)地位及職業(yè)自豪感，改善整個(gè)行業(yè)的公眾形象，同時(shí)，也能夠完善從業(yè)人員行為規(guī)范和行業(yè)管理。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國目前的執(zhí)業(yè)資格有：注冊會(huì)計(jì)師、注冊稅務(wù)師、注冊金融分析師、注冊資產(chǎn)評估師、注冊土地估價(jià)師、注冊建筑師、注冊結(jié)構(gòu)師、注冊造價(jià)師、注冊監(jiān)理師、注冊投資咨詢師、注冊設(shè)備師等等。在物業(yè)管理行業(yè)，注冊物業(yè)管理師制度起步較晚，2007年認(rèn)證了一批，而面向廣大普通從業(yè)人員的注冊物業(yè)管理師考試于2010年開始，至今才舉辦了4次，注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)制度還沒有全面推行，其作為行業(yè)專業(yè)人士的社會(huì)地位沒有顯現(xiàn)出來。2．2物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面的原因2．2．1物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理水平低下目前，只有少數(shù)大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立了現(xiàn)代企業(yè)管理制度，人力資源開發(fā)與管理比較規(guī)范、科學(xué)，而多數(shù)中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有建立系統(tǒng)、科學(xué)的人力資源開發(fā)管理新模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理普遍存在一系列問題：忽視人力資源規(guī)劃的價(jià)值，沒有系統(tǒng)的人力資源規(guī)劃體系；對人才的招聘錄用重視不夠，沒有科學(xué)的招聘管理系統(tǒng)；尚未真正理解培訓(xùn)的作用，培訓(xùn)工作流于形式；缺乏與現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的有效的激勵(lì)機(jī)制。2．2．2物業(yè)服務(wù)企業(yè)文化建設(shè)滯后物業(yè)管理企業(yè)的人才流失，很大程度上是企業(yè)自身的經(jīng)營理念和價(jià)值觀宣傳不到位，忽視員工的想法，員工不能感覺的企業(yè)文化的存在，體會(huì)不到企業(yè)對自己的關(guān)愛。2．2．3物業(yè)服務(wù)企業(yè)對實(shí)習(xí)生關(guān)愛、指導(dǎo)不夠物業(yè)管理專業(yè)校企合作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對合作院校的實(shí)習(xí)生關(guān)愛、指導(dǎo)不到夠。有的公司只把實(shí)習(xí)生當(dāng)成廉價(jià)勞動(dòng)力和解決人力資源一時(shí)短缺的權(quán)宜之計(jì)。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)有的從業(yè)人員素質(zhì)不高，沒有能力從專業(yè)角度指導(dǎo)學(xué)生，還有一些從業(yè)人員向?qū)W生傳遞許多行業(yè)消極負(fù)面信息，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生學(xué)習(xí)和從事物業(yè)管理的積極性，導(dǎo)致學(xué)生不認(rèn)同物業(yè)管理行業(yè)。2．3物業(yè)管理從業(yè)人員（高校畢業(yè)生）自身方面的原因（1）希望有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員普遍年輕，年輕人渴望發(fā)展機(jī)會(huì)、希望從事挑戰(zhàn)性大、發(fā)展空間大、鍛煉人、收入高的行業(yè)，希望干一番不平凡的大事業(yè)，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。而物業(yè)服務(wù)行業(yè)太累人，吃苦多，收入不多，不足以養(yǎng)家。（2）工作性質(zhì)導(dǎo)致人員流失。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工每天面對繁瑣的日常工作，同時(shí)還承受來自業(yè)主（客戶）和企業(yè)的多重壓力。這與畢業(yè)生的期望的理想工作出入很大。（3）物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，院校畢業(yè)生都要從基礎(chǔ)職位做起，而一些學(xué)生希望盡快走上主要管理層，擔(dān)任主管、項(xiàng)目經(jīng)理。如果在企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)自己想法，就不安心工作。
3解決物業(yè)管理行業(yè)人才流失的應(yīng)對措施
關(guān)鍵詞： 高校大學(xué)城；物業(yè)化管理；問題；對策
中圖分類號(hào)：G647 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2012）05-0252-02
0引言
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國已建和在建的大學(xué)城已有50多個(gè)。隨著高校后勤社會(huì)化改革進(jìn)程的不斷加強(qiáng)，大量的學(xué)生公寓和其他生活設(shè)施的建設(shè)，物業(yè)化管理在帶來一定好處的同時(shí)存在一系列的問題。如何加強(qiáng)和改進(jìn)學(xué)生公寓的管理，創(chuàng)建文明、和諧、安全的生活環(huán)境, 已成為高校學(xué)生管理與思想政治工作的一項(xiàng)重要課題。
1目前高校大學(xué)城物業(yè)化管理存在的問題
1.1 沒有學(xué)生活動(dòng)的場所和必要的活動(dòng)設(shè)施，導(dǎo)致學(xué)生課余生活的匱乏物業(yè)公司為了盡量的節(jié)約成本，對整個(gè)生活場所的活動(dòng)場地建設(shè)投資甚少，沒有大型的活動(dòng)場所供學(xué)生使用，有的只是各種各樣的網(wǎng)絡(luò)俱樂部。學(xué)生的課余時(shí)間都浪費(fèi)在網(wǎng)吧里，沒有了集體活動(dòng)，學(xué)生之間的集體主義精神，團(tuán)體合作精神，奉獻(xiàn)精神得不到培養(yǎng)和鍛煉。
1.2 物業(yè)與學(xué)校之間的管理協(xié)調(diào)問題在現(xiàn)行的物業(yè)化管理模式中，物業(yè)對學(xué)生實(shí)行的是物業(yè)化小區(qū)管理模式。物業(yè)管理企業(yè)受學(xué)校的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。在對學(xué)生宿舍的管理過程中物業(yè)只是單純的實(shí)施硬件管理，在學(xué)生的思想紀(jì)律教育上不具有管理權(quán)限，在學(xué)生出現(xiàn)違紀(jì)現(xiàn)象時(shí)還得通過學(xué)校進(jìn)行教育管理，從而在管理的及時(shí)性和準(zhǔn)確性上都存在著不足。
1.3 學(xué)生在大學(xué)城居住很分散，給學(xué)生管理帶來很多麻煩大學(xué)城針對的是它周圍的幾個(gè)學(xué)校，整個(gè)大學(xué)城實(shí)行的是開放式管理，學(xué)生住宿較為分散，有時(shí)一個(gè)學(xué)校的學(xué)生被分住在幾個(gè)園區(qū)，這樣對學(xué)生的管理帶來了很多困難。由于一個(gè)學(xué)校的學(xué)生分住在不同的公寓園區(qū)不同的寢室，因此，班委會(huì)、團(tuán)支部和學(xué)生會(huì)的監(jiān)督作用有所削弱，各個(gè)學(xué)院的管理相對松散，這樣發(fā)生公寓內(nèi)的違紀(jì)違規(guī)現(xiàn)象較多如：晚歸、違章用電、損壞公物、不講公德等等，學(xué)生工作部門和各學(xué)院學(xué)生工作組難以較早知道，往往等問題發(fā)展到了比較嚴(yán)重的程度以后，學(xué)院和學(xué)校才得到信息，這就錯(cuò)過了及時(shí)教育與管理的良機(jī)。
1.4 公寓在物品維修時(shí)間上沖突，在維修費(fèi)用上也時(shí)常發(fā)生矛盾物業(yè)維修人員的上班時(shí)間和學(xué)生的作習(xí)時(shí)間一致，致使學(xué)生需要維修時(shí)維修人員也已下班。在物品損壞的維修費(fèi)用上，由于物業(yè)是以盈利為目的，所以維修費(fèi)用相對較高，學(xué)生經(jīng)常因維修不及時(shí)和維修費(fèi)用過高與物業(yè)發(fā)生沖突，長此以往雙方的矛盾將不斷加深，嚴(yán)重影響學(xué)生在園區(qū)的生活安定。
1.5 現(xiàn)代物業(yè)管理到底能否突破傳統(tǒng)的“福利型”后勤管理模式與傳統(tǒng)“福利型”的后勤管理模式不同，學(xué)生不再感激學(xué)校的安排。他們對學(xué)校提供的普通住宿條件感到不滿，對“有基本設(shè)施就行”的傳統(tǒng)觀念提出挑戰(zhàn)，傾向于“花錢買舒適”的平衡心理和現(xiàn)代消費(fèi)觀念。他們反對物業(yè)管理人員拿鑰匙擅自開門檢查衛(wèi)生、查處違章電器，反對維修工人在房間沒人時(shí)進(jìn)門工作。物業(yè)管理人員某些“粗暴”的管理手段被學(xué)生認(rèn)為是對個(gè)人權(quán)利的肆意侵犯。對于公寓內(nèi)經(jīng)常出現(xiàn)“不請自來”的推銷人員以及個(gè)人財(cái)物“離奇失蹤”的遭遇，學(xué)生們也紛紛抱怨物業(yè)管理人員的失職。甚至有些地方因此發(fā)生了學(xué)生與物業(yè)管理人員的群體性沖突。
1.6 物業(yè)化的管理致使園區(qū)商業(yè)氣氛過濃，文化氛圍不濃為了最大化的追求利潤，大學(xué)城的學(xué)生公寓絕大多數(shù)是商住兩用樓，一、二樓的商用樓開滿了各種商店、飯店和網(wǎng)吧。每個(gè)店都營運(yùn)到很晚，為了招攬生意有的店高聲放著各種世俗的歌曲，嚴(yán)重影響學(xué)生的休息。
1.7 管理員的素質(zhì)參差不齊，與學(xué)生溝通困難物業(yè)管理方為了降低運(yùn)行成本，許多公寓管理員是外聘的臨時(shí)工，他們普遍存在素質(zhì)不高、能力不強(qiáng)的問題，學(xué)生也多以某師傅、某阿姨相稱，客觀上存在難與學(xué)生交流、溝通的問題。這些管理員沒有經(jīng)過正規(guī)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，管理藝術(shù)和水平都很低，而服務(wù)、管理的對象又是思想活躍的青年大學(xué)生，所以在管理育人、服務(wù)育人時(shí)顯得無處適從，工作中也放不開手腳，遇到有明顯違章違紀(jì)學(xué)生也不愿大膽去管，學(xué)生也不服他們管。
1.8 大學(xué)城學(xué)生公寓的校園文化建設(shè)不足校園文化對大學(xué)生人格的完善和精神的培養(yǎng)起著十分重要的作用。隨著大學(xué)城的建設(shè)，學(xué)生住在學(xué)校外面，拉開的不僅僅是空間上的距離，心理、感情、氛圍上的距離也被拉大了，從而割斷了學(xué)生與校園文化間的臍帶。大學(xué)城隨處可見的是商業(yè)化的氣氛，學(xué)生所及的都是一些急功近利的場面，整個(gè)校園文化氛圍蕩然無存；另一方面公寓的物業(yè)管理者一味地追求利益最大化，而忽視了培養(yǎng)教育學(xué)生的社會(huì)責(zé)任。
1.9 大學(xué)城的外部社會(huì)復(fù)雜性增加由于學(xué)生公寓社會(huì)化，學(xué)生的活動(dòng)時(shí)間及空間都較公寓社會(huì)化前自由。公寓周圍的網(wǎng)吧、舞廳、卡廳成了學(xué)生經(jīng)常光顧的地方,社會(huì)的負(fù)面影響大學(xué)生。另外,高校學(xué)生公寓的電腦設(shè)備和上網(wǎng)條件,為大學(xué)生提供了方便獲取各種信息的途徑,但是這些信息中也充斥著一些內(nèi)容不健康的信息,“網(wǎng)絡(luò)文化”現(xiàn)象更是成為高等教育領(lǐng)域越來越關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問題,這些都使學(xué)生公寓管理工作的空間得到了延伸和拓展。如何加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的學(xué)生公寓管理,是擺在學(xué)生公寓管理工作者面前的一個(gè)嶄新的課題。
2構(gòu)建符合我國高校公寓物業(yè)管理的和諧服務(wù)體系
2.1 轉(zhuǎn)變思想觀念，完善制度建設(shè)①轉(zhuǎn)變思想觀念。從中國傳統(tǒng)的高校管理范疇來說，學(xué)生公寓的管理部門是學(xué)校行政機(jī)關(guān)的一個(gè)職能部門，學(xué)生公寓的管理帶有行政管理傾向。具體由管理部門依靠高度集中的行政職權(quán)和管理制度來保證學(xué)生公寓正常的生活秩序。而高校大學(xué)城的后勤社會(huì)化管理對以上觀念產(chǎn)生了重大沖擊。物業(yè)管理部門一般不再是學(xué)校行政管理的一個(gè)部門，面對學(xué)生的管理方也不再擁有行政措施或處罰的權(quán)利，更多的是將學(xué)生作為“顧客”進(jìn)行服務(wù)。與學(xué)校的關(guān)系更多是服務(wù)顧客的問題，只是這主要依靠協(xié)議的方式來明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。但同時(shí)，學(xué)生公寓的管理沒有完全脫離學(xué)校，其工作仍然是學(xué)校學(xué)生工作的重要組成部分。大學(xué)城學(xué)生公寓的運(yùn)作要符合高校的運(yùn)作規(guī)律，不能將學(xué)生公寓的管理和運(yùn)作看作純粹是一般社會(huì)的企業(yè)管理，完全以經(jīng)濟(jì)利益來衡量工作效果。②建章立制，根據(jù)實(shí)際情況建立學(xué)生公寓的管理崗位職責(zé)和操作。學(xué)生公寓的管理者必須將必要的管理予以程序化、制度化、透明化、公開化。
2.2 建立學(xué)生公寓的自我管理體系學(xué)生公寓自我管理是指學(xué)生圍繞國家教育的培養(yǎng)目標(biāo)和學(xué)校教育的特定模式，根據(jù)社會(huì)對個(gè)人素質(zhì)的要求，充分發(fā)揮自身的主觀能動(dòng)性，合理地調(diào)配公寓資源，有效地運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制和監(jiān)督等管理手段，成立學(xué)生公寓自律委員會(huì)，開展一系列自我學(xué)習(xí)、自我教育、自我發(fā)展的公寓管理實(shí)踐活動(dòng)。
2.3 引進(jìn)物業(yè)管理公司的先進(jìn)理念與設(shè)備①引進(jìn)物業(yè)管理公司的先進(jìn)的服務(wù)技術(shù)。提高公寓管理人員知識(shí)素質(zhì)、工作能力，樹立敬業(yè)精神，增強(qiáng)工作責(zé)任感，建立一支專、兼職相結(jié)合的高素質(zhì)的高校學(xué)生公寓管理與思想政治教育工作隊(duì)伍。一方面，我們要充分配備具有較高學(xué)歷的管理人員，另一方面要增加現(xiàn)有管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和學(xué)歷深造的機(jī)會(huì)。因此，面對公寓學(xué)生這個(gè)群體，必須掌握管理的技巧。物業(yè)管理人員一方面必須以微笑服務(wù)來打動(dòng)學(xué)生，用文明服務(wù)來獲得學(xué)生的配合。另一方面，物業(yè)管理更應(yīng)當(dāng)在必要的時(shí)候給大學(xué)生提供一些貼心服務(wù)。②引進(jìn)物業(yè)管理公司的綜合管理理念。學(xué)生公寓綜合管理也稱公共服務(wù)、常規(guī)管理，是一種具有廣泛服務(wù)對象，并保證學(xué)生公寓正常運(yùn)轉(zhuǎn)的最基本需求的管理與服務(wù)，主要包括以下內(nèi)容：1）物業(yè)維修管理：房屋日常維修、養(yǎng)護(hù)以及整體的維修、養(yǎng)護(hù)，根據(jù)學(xué)生的實(shí)際生活需要，建立24小時(shí)的保修制度。2）設(shè)備管理：良好的設(shè)備管理有利于設(shè)備的安全運(yùn)行，延長設(shè)備的使用壽命。3）環(huán)境管理：環(huán)境的形成要靠建設(shè)，更要靠管理，變被動(dòng)的適應(yīng)環(huán)境為主動(dòng)的創(chuàng)造環(huán)境，主要包括衛(wèi)生保潔、保安消防、園林綠化、車輛交通、公共設(shè)施以及違章行為的管理等。③引進(jìn)物業(yè)公司“服務(wù)為本”理念學(xué)生公寓管理部門引進(jìn)物業(yè)公司“服務(wù)為本”理念，始終將服務(wù)學(xué)生作為所有工作的出發(fā)點(diǎn)，通過服務(wù)不斷培育和拓寬市場，取得社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收；再通過擴(kuò)大的市場帶動(dòng)和促進(jìn)學(xué)生公寓管理部門的服務(wù)質(zhì)量和管理水平不斷提高，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，外樹形象，不斷增強(qiáng)自身實(shí)力。學(xué)生公寓管理部門要樹立這樣的理念：以服務(wù)求生存，以經(jīng)營求發(fā)展，以品牌拓市場，以機(jī)制促高效，以管理增效益，以人才為基礎(chǔ)。實(shí)行“后勤服務(wù)承諾制”和“首問負(fù)責(zé)制”，提出“零缺陷服務(wù)”，爭取“零投訴”。
2.4 加強(qiáng)大學(xué)城學(xué)生公寓的物質(zhì)基礎(chǔ)與文化建設(shè)①學(xué)生宿舍類型多樣，設(shè)施齊全。各國高校雖然提供的住宿資源不是很多，但是在學(xué)校擁有的學(xué)生公寓中，大多設(shè)施齊全，公寓的類型也多種多樣，有許多專門為己婚學(xué)生準(zhǔn)備的公寓。我國高校目前實(shí)行統(tǒng)一的學(xué)生公寓建設(shè)和學(xué)生公寓改造，公寓類型顯得較為單一，需要進(jìn)一步考慮學(xué)生的不同住宿要求。②加強(qiáng)大學(xué)城學(xué)生公寓的文化建設(shè)。大學(xué)生公寓文化設(shè)施建設(shè)應(yīng)營造濃厚的學(xué)習(xí)氛圍，培養(yǎng)學(xué)生良好的行為習(xí)慣、求知?jiǎng)?chuàng)新能力。公寓內(nèi)可以建立報(bào)刊閱覽場所、教育電視網(wǎng)、學(xué)生微機(jī)房、社團(tuán)活動(dòng)中心、講座報(bào)告室、“創(chuàng)新思維園地”等設(shè)施，使學(xué)生在高雅舒適的環(huán)境中進(jìn)行各種文化娛樂、休息健身、輔導(dǎo)咨詢、科技創(chuàng)新、閱讀欣賞等活動(dòng)。
3結(jié)束語
高校學(xué)生公寓大學(xué)城物業(yè)化管理作為一個(gè)新興領(lǐng)域，目前尚處在“嬰兒期”。學(xué)生公寓的管理應(yīng)該適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的要求，也應(yīng)該滿足現(xiàn)代化高等教育的需要，加大園區(qū)的文化建設(shè)，有必要借鑒物業(yè)管理公司中有價(jià)值的東西，進(jìn)一步加強(qiáng)學(xué)生公寓的管理工作。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】高?！〈髮W(xué)生公寓 社會(huì)化管理
學(xué)生公寓管理是高校管理的重要組成部分。高校學(xué)生公寓是學(xué)生在校期間的一個(gè)重要活動(dòng)場所。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，在校學(xué)生三分之一以上的時(shí)間是在公寓度過的。公寓既是學(xué)生休閑放松的家園，也是學(xué)生學(xué)習(xí)、交流的主要場所，是除上課、集體活動(dòng)外，學(xué)生最為集中的地方。加強(qiáng)學(xué)生公寓管理，對提高學(xué)校管理育人、服務(wù)育人具有十分重要的意義［1］。高校后勤社會(huì)化改革，近年來以空前的速度和氣勢在全國高校展開。這項(xiàng)改革的實(shí)質(zhì)是實(shí)現(xiàn)我國高校辦學(xué)模式的重大轉(zhuǎn)變。公寓管理作為高校后勤工作的一個(gè)重要部門，也是高校后勤社會(huì)化改革的重要內(nèi)容。我校也積極適應(yīng)學(xué)生公寓社會(huì)化改革的要求，通過競標(biāo)方式選擇了有管理能力的物業(yè)管理公司對大學(xué)生公寓進(jìn)行管理。本著公寓管理社會(huì)化后，宿舍管理更加規(guī)范有序、管理育人、服務(wù)育人功能發(fā)揮得更好的愿望，宿舍管理科近年來做了一些有益探索，取得了一些經(jīng)驗(yàn)，供同仁參考。
1.充分認(rèn)清高校學(xué)生公寓社會(huì)化管理的重要性，在公寓管理中主動(dòng)有所作為。高校學(xué)生公寓社會(huì)化管理是高校后勤改革的重要內(nèi)容，也是提高高校辦學(xué)質(zhì)量的重要舉措。公寓社會(huì)化是高校公寓將自身的管理服務(wù)、經(jīng)營活動(dòng)自覺納入社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中，歸于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的整體框架中。它的基本內(nèi)涵表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是在組織管理上，由學(xué)校的多部門管理轉(zhuǎn)變成為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體，打破“一仆多主”的模式；二是在服務(wù)層次上，變單一的服務(wù)層次為多元服務(wù)層次，即根據(jù)學(xué)生多層次、多方位的需要而進(jìn)行服務(wù)［2］。我校區(qū)學(xué)生宿舍管理科隸屬于校區(qū)學(xué)生工作處。負(fù)責(zé)對大學(xué)生宿舍的全面管理。2009年通過競標(biāo)的方式選擇了物業(yè)管理公司對大學(xué)生公寓負(fù)責(zé)日常管理。宿舍管理科由過去直接管理變?yōu)殚g接管理，工作的重點(diǎn)是監(jiān)督檢查物業(yè)管理公司落實(shí)宿舍管理制度是否到位，各項(xiàng)管理措施是否科學(xué)合理，管理育人、服務(wù)育人是否很好發(fā)揮等。學(xué)生宿舍管理科積極適應(yīng)改革的新要求，轉(zhuǎn)變觀念，改進(jìn)工作方式方法，使大學(xué)生宿舍管理社會(huì)化改革穩(wěn)步推進(jìn)。
2.針對大學(xué)生公寓社會(huì)化管理帶來的新情況新問題，有針對性的做好學(xué)生公寓管理工作。學(xué)生公寓社會(huì)化管理帶來的新情況新問題主要表現(xiàn)在以下幾方面：
一是公寓管理從過去的管理角色轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)角色，這樣就容易導(dǎo)致公寓管理的職責(zé)不明確。學(xué)生從心理上認(rèn)為物業(yè)管理公司是服務(wù)部門，是為我服務(wù)的，我不遵守制度規(guī)定，物業(yè)公司無權(quán)管理。而物業(yè)公司管理部分員工認(rèn)為對學(xué)生的管理僅限于日常衛(wèi)生、安全、維修等范圍，至于學(xué)生的思想品德、行為習(xí)慣是學(xué)校老師管的事情，由此便產(chǎn)生了管理的局部“真空”。
二是物業(yè)管理公司的員工素質(zhì)參差不齊，在服務(wù)育人、管理育人上有差距。物業(yè)管理公司員工都是直接從社會(huì)上招聘而來，沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，人員文化層次普遍較低的現(xiàn)象，缺乏對大學(xué)生的管理知識(shí)；也存在隊(duì)伍不穩(wěn)定。青年學(xué)生思想活躍，文化知識(shí)相對較多，物業(yè)管理公司存在著放不開手腳，甚至面對學(xué)生明顯的違規(guī)違紀(jì)，缺乏有效的制止和說服力。甚至出現(xiàn)矛盾沖突情況。
三是作為代表校方的宿舍科管理人員個(gè)別存在履行職責(zé)的誤區(qū)。主要表現(xiàn)在既然學(xué)生宿舍是由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，科里平時(shí)就可放松管理，一旦發(fā)生問題再去找物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，缺乏工作主動(dòng)性。面對這些新情況新問題，我們主要從以下五個(gè)方面著手加強(qiáng)對學(xué)生宿舍的管理。
2.1 首先是加強(qiáng)對宿舍管理科員工的教育管理，及時(shí)轉(zhuǎn)變工作角色，由直接管理變?yōu)楸O(jiān)督檢查工作。重新修訂完善科長、片區(qū)管理員、樓長、樓值班員、保潔員的職責(zé)和日常管理制度，制定了工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲措施。片區(qū)管理員是學(xué)校宿舍管理科員工，工作崗位在宿舍樓內(nèi)，每天對各樓物業(yè)管理公司人員的值班在位情況，履職盡責(zé)情況及宿舍內(nèi)外衛(wèi)生、安全等情況進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正問題。為便于學(xué)生思想政治工作進(jìn)公寓，大學(xué)生輔導(dǎo)員進(jìn)駐了學(xué)生公寓。科領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常不定期深入宿舍區(qū)，同片區(qū)管理員、物管公司負(fù)責(zé)人、院系輔導(dǎo)員聯(lián)合檢查。形成了學(xué)生宿舍管理科、物業(yè)管理公司、學(xué)生所在院系齊抓共管的局面。
2.2 加強(qiáng)對員工的教育培訓(xùn)，提高做好學(xué)生公寓管理的服務(wù)育人能力?？评镏贫藢W(xué)生宿舍管理公約，匯集了學(xué)校的有關(guān)制度規(guī)定，包括各級(jí)各類人員職責(zé)、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲措施。重要內(nèi)容懸掛在工作場所。對員工的教育培訓(xùn)，不僅限于學(xué)生宿舍科自身員工，也同時(shí)對物業(yè)管理公司所有員工進(jìn)行培訓(xùn)。使大家熟悉制度規(guī)定、工作標(biāo)準(zhǔn)，掌握工作流程、工作方法，學(xué)會(huì)做大學(xué)生的思想政治工作，增強(qiáng)工作的主動(dòng)性、針對性和實(shí)效性。提高管理育人和服務(wù)育人的能力。
2.3 加強(qiáng)與物業(yè)管理公司的溝通協(xié)調(diào)配合，提高物業(yè)管理公司的管理水平。物業(yè)管理公司和學(xué)校學(xué)生宿舍管理科對學(xué)生宿舍的管理目標(biāo)是一致的，只是分工不同。學(xué)生宿舍管理科作為學(xué)生宿舍管理的牽頭人和監(jiān)督檢查部門，要在構(gòu)建和諧工作環(huán)境方面主動(dòng)有作為，不僅本科人員要團(tuán)結(jié)心齊干事業(yè)，同時(shí)要團(tuán)結(jié)物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)員工共同管好學(xué)生宿舍。工作中要相互支持配合，互相幫助，互相關(guān)心愛護(hù)。宿舍管理科工作人員要發(fā)揮好多年對學(xué)生宿舍的管理經(jīng)驗(yàn)，給物業(yè)管理公司做好傳幫帶，不斷提高他們的管理水平。
2.4 加強(qiáng)與院系、保衛(wèi)、后勤各部門的協(xié)調(diào)配合，保證學(xué)生公寓管理順暢進(jìn)行。我校學(xué)生的日常管理主要由各院系黨總支（支部）書記、副書記，班主任、輔導(dǎo)員實(shí)施。學(xué)生宿舍是大學(xué)生除上課、集會(huì)外最重要的休息學(xué)習(xí)交流的場所。學(xué)生在宿舍的表現(xiàn)好壞及時(shí)與各院系領(lǐng)導(dǎo)、班主任、輔導(dǎo)員交流溝通，共同做好學(xué)生的教育管理工作。宿舍的安全如防火、防盜之類的需要校保衛(wèi)部門的協(xié)調(diào)配合。公共設(shè)施的維修、水電的供給又需要和后勤集團(tuán)搞好協(xié)調(diào)溝通。我們這些年的經(jīng)驗(yàn)就是與各有關(guān)部門班組協(xié)調(diào)好、配合好，保證了宿舍管理工作的正常有序進(jìn)行。
2.5 努力構(gòu)建良好的公寓文化，使學(xué)生在優(yōu)美的公寓環(huán)境中受到教育啟發(fā)。大學(xué)生公寓不僅是大學(xué)生生活與休息的主要場所，也是大學(xué)生接受學(xué)校教育，促進(jìn)素質(zhì)提高的重要環(huán)境與必要條件。為此，加強(qiáng)大學(xué)生公寓文化建設(shè)，充分發(fā)揮大學(xué)生公寓文化育人功能，對培養(yǎng)大學(xué)生良好的道德品質(zhì)以及為人處事基本素質(zhì)，使之成為自覺維護(hù)社會(huì)公德，與人和睦相處，嚴(yán)格遵紀(jì)守法以及身心全面健康發(fā)展的優(yōu)秀人才都具有極其重要的意義［3］。
一是加強(qiáng)管理，提高公寓管理隊(duì)伍素質(zhì)。把政治責(zé)任感強(qiáng)、文化素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、管理經(jīng)驗(yàn)豐富的教師充實(shí)到大學(xué)生管理隊(duì)伍中，在公寓文化建設(shè)中積極思考，主動(dòng)有作為。作為管理人員，不論職務(wù)高低，不論你從事什么工作，在學(xué)生心目中你是老師，你的一言一行，學(xué)生都十分關(guān)注。所以，我們要求員工要強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，以良好的言行舉止和優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)來“服務(wù)育人”，在管理中投入感情，以禮相待，以情育人。
二是加大投入力度，不斷完善公寓設(shè)施設(shè)備。在樓內(nèi)建有電子顯示屏，用于通知事項(xiàng)和溫馨提示之類的，公共區(qū)域安裝了電子監(jiān)控設(shè)備，提高了安全管理水平。室內(nèi)裝有校園網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，學(xué)生在寢室都能上互聯(lián)網(wǎng)。室外建立了健身場所和設(shè)備、塑造有名人雕像如詹天佑、茅以升、革命烈士堯茂書。還有報(bào)刊亭、宣傳欄、名人格言警句。宿舍區(qū)注重美化綠化，栽種了珍貴的花草樹木，四季常青，鮮花綻放。使學(xué)生在優(yōu)美舒適的宿舍環(huán)境中受到啟發(fā)，接受教育。
三是建立規(guī)章制度，促進(jìn)規(guī)范化管理。建立了學(xué)生校內(nèi)外住宿登記審批報(bào)告制度，文明寢室檢查評比制度，消防安全制度等。選拔部分優(yōu)秀學(xué)生擔(dān)任樓長助理、宿舍管理科科長助理，成立了學(xué)生宿舍管理委員會(huì)，讓學(xué)生參與到宿舍管理中，發(fā)揮學(xué)生的自我管理約束力。每月二次校長接待日，校領(lǐng)導(dǎo)既能及時(shí)掌握學(xué)生對宿舍管理工作的意見，同時(shí)也對進(jìn)一步做好宿舍管理工作提出希望和要求。
四是定期組織有關(guān)管理人員到其他高校參觀學(xué)習(xí)，借鑒他人的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)我校公寓管理質(zhì)量的提高。
參考文獻(xiàn)
【關(guān)鍵詞】學(xué)生公寓 物業(yè)管理 育人
為實(shí)現(xiàn)高教事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，解決高校生活后勤滯后、住宿緊張等問題。全國各高校紛紛抓住機(jī)遇，加快學(xué)生公寓、食堂等高校后勤服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，學(xué)生公寓的建設(shè)已進(jìn)入一個(gè)飛速發(fā)展時(shí)期。引進(jìn)社會(huì)力量建造管理學(xué)生公寓，雖解決了高校發(fā)展的學(xué)生住宿問題，但企業(yè)介入高校管理卻是一個(gè)新課題。對從事高校后勤物業(yè)管理工作的企業(yè)而言，堅(jiān)持“三服務(wù)、兩育人”是物業(yè)管理部門不變的宗旨。在建設(shè)“和諧校園”的過程中，把企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性和高校教育的公益性相融合，不斷加強(qiáng)和完善公寓物業(yè)管理“管理育人、服務(wù)育人”職能，是高校公寓物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)前和今后的一個(gè)重要任務(wù)。
一、學(xué)生公寓物業(yè)管理的特點(diǎn)
學(xué)生公寓的物業(yè)管理既不同于傳統(tǒng)的行政管理，又不同于一般意義上的居民小區(qū)的物業(yè)管理。高校后勤實(shí)現(xiàn)社會(huì)化后，學(xué)生公寓開始呈現(xiàn)委托物業(yè)公司代管的趨勢，進(jìn)駐學(xué)生公寓的物業(yè)管理公司與社會(huì)上其他物業(yè)管理公司相比較，它們在本質(zhì)上并無太大的差別。但由于服務(wù)對象的不同和物業(yè)本身屬性的特殊性，使得學(xué)生公寓的物業(yè)管理在實(shí)際運(yùn)作上和管理要求上必然有別于一般的住宅物業(yè)管理。
1、學(xué)生社區(qū)的同質(zhì)性強(qiáng)，對服務(wù)的需求意識(shí)高
同質(zhì)性即指社區(qū)居民在年齡大小、文化知識(shí)層次、思想覺悟水平、社會(huì)地位、經(jīng)濟(jì)狀況等到方面大致相似，具有很多的共性。一般居民小區(qū)相對來說異質(zhì)性強(qiáng)。而高校的學(xué)生，雖然來自不同的地區(qū)，但是他們的文化層次、思想觀念等并無明顯的差異性。同時(shí)，學(xué)生社區(qū)成員整體素質(zhì)高，對服務(wù)的需求意識(shí)更為強(qiáng)烈，要求服務(wù)的內(nèi)容體現(xiàn)高層次，具有既重視物質(zhì)又重精神的特點(diǎn)。
2、學(xué)生社區(qū)和一般居民社區(qū)功能有明顯差異
一般居民小區(qū)主要以生活、居住為主；而學(xué)生社區(qū)除了要營造干凈、整潔、有序的生活環(huán)境外，還要提供完備的服務(wù)體系和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，營造出良好的育人氛圍。學(xué)生對知識(shí)、情感、信息、文化和精神生活充滿強(qiáng)烈的欲望，決定他們需要有更高層次的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)設(shè)施來滿足，與一般居民更多渴望得到基礎(chǔ)性保障和福利性照顧的日常生活需求是明顯不同的。
3、學(xué)生社區(qū)必須有更為安全有序的服務(wù)保障
由于學(xué)生們社會(huì)閱歷缺乏，再加上安全意識(shí)和自我防護(hù)意識(shí)十分淡薄，更需要學(xué)生公寓的物業(yè)管理部門充分發(fā)揮服務(wù)與育人的功能，強(qiáng)化安全管理，利用科技手段加強(qiáng)學(xué)生社區(qū)的安全管理，保障社區(qū)居民的人身和財(cái)產(chǎn)安全。
二、學(xué)生公寓物業(yè)管理的側(cè)重點(diǎn)
1、管理的內(nèi)容
學(xué)生公寓的物業(yè)管理主要涵蓋兩方面內(nèi)容：
一是對硬件――物的管理。如住房、家具、床上用品、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、電話等與學(xué)生生活密切相關(guān)的設(shè)備設(shè)施的管理。在物的管理上，要確保環(huán)境幽雅，設(shè)備齊全，交通便捷，衛(wèi)生清潔，生活便利。更具體的體現(xiàn)在小區(qū)綠化、衛(wèi)生、設(shè)施、安全系統(tǒng)、生活超市等維修服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)上。這是物業(yè)管理部門為同學(xué)們提供的較低層次的也是最基本的服務(wù)。
二是對軟件――人的管理與服務(wù)。主要體現(xiàn)在身心安全服務(wù)、生活需求服務(wù)、知識(shí)信息服務(wù)、心理咨詢、文明教育及思想政治教育等，同時(shí)也包括對違反規(guī)章制度和不盡責(zé)任義務(wù)的學(xué)生的監(jiān)督、約束和教育。
2、管理的側(cè)重點(diǎn)
美國在上世紀(jì)80年代提出了基于馬斯洛需要層次論（生理需要、安全需要、歸屬和愛的需要、自尊需要、自我實(shí)現(xiàn)的需要）的高校學(xué)生住房管理總體目的的五級(jí)連續(xù)體，第一級(jí)：提供令人滿意的物理環(huán)境；第二級(jí)：提供適當(dāng)?shù)脑O(shè)施管理和維護(hù)；第三級(jí)：為建立和保證相容的和合作生活環(huán)境制訂規(guī)章制度；第四級(jí)：培養(yǎng)代表責(zé)任公民和學(xué)習(xí)氣氛的人際交往環(huán)境；第五級(jí)：為學(xué)生的成長和發(fā)展提供機(jī)會(huì)。
首先，高校學(xué)生公寓管理是物業(yè)管理的組成部分，本身具有服務(wù)行業(yè)的一般特性和物業(yè)管理的基本功能。其次，學(xué)生公寓還具有別的物業(yè)所不具備的特殊性，管理者和服務(wù)人員肩負(fù)著第二老師的職責(zé)，在給同學(xué)們提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，還要通過嚴(yán)格的管理，耐心的授教、積極的引導(dǎo)，讓學(xué)生們在生活中學(xué)會(huì)做人。基于以上分析，學(xué)生公寓的物業(yè)管理主要是通過對物的管理和為人的服務(wù)，管理與服務(wù)結(jié)合，才能真正實(shí)現(xiàn)育人的目標(biāo)。
學(xué)生公寓不僅是學(xué)生日常生活與學(xué)習(xí)的重要場所，更是課堂之外對學(xué)生進(jìn)行思想政治工作和素質(zhì)教育的重要陣地。眾多高校都把公寓作為對大學(xué)生進(jìn)行思想教育的重要基地之一，當(dāng)前高校學(xué)生管理的一個(gè)趨勢就是學(xué)生管理的基點(diǎn)從班級(jí)逐漸轉(zhuǎn)到宿舍（公寓）。改進(jìn)和加強(qiáng)學(xué)生公寓管理，是高等學(xué)校后勤社會(huì)化改革的一項(xiàng)重要任務(wù)。
綜上所述，高校物業(yè)管理企業(yè)在創(chuàng)建“和諧校園”的過程中有著重要的作用，學(xué)生公寓物業(yè)管理企業(yè)的側(cè)重點(diǎn)在于育人。學(xué)生作為服務(wù)對象這一特殊的群體，就決定了學(xué)生公寓的物業(yè)管理要強(qiáng)化服務(wù)育人功能，弱化經(jīng)營目的；強(qiáng)化以人為本，以教育為本的管理服務(wù)理念。
三、學(xué)生公寓物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)育人功能的主要途徑
“服務(wù)育人”是學(xué)生公寓物業(yè)管理所制定的出發(fā)點(diǎn)。學(xué)生公寓管理是學(xué)校教育的延伸、素質(zhì)教育的重要陣地！因此，作為物業(yè)管理公司，必須深入到學(xué)生生活的方方面面，必須為學(xué)生的日常學(xué)習(xí)和生活提供全方位的綜合服務(wù)。讓學(xué)生滿意，讓家長滿意，讓學(xué)校滿意。物業(yè)管理部門只有通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)才能贏得同學(xué)們的滿意，進(jìn)而才能達(dá)到育人的目的，實(shí)現(xiàn)育人功能的主要途徑如下：
1、加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高服務(wù)水平，保證服務(wù)質(zhì)量
高校后勤社會(huì)化改革使得物業(yè)管理企業(yè)逐步從學(xué)校行政管理體系中分離出來，但是很多人的思想并沒完全分離。隨著時(shí)代的發(fā)展，學(xué)生對宿舍物業(yè)管理工作的要求也越來越高，光靠經(jīng)驗(yàn)型的管理是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須引進(jìn)規(guī)范化管理（ISO管理體系），實(shí)施人性化管理、目標(biāo)管理等科學(xué)管理模式，提高服務(wù)水平。目前大多數(shù)學(xué)生物業(yè)管理人員的文化素質(zhì)普遍偏低，年齡偏大，而且多數(shù)人沒有受過正規(guī)的專業(yè)培訓(xùn)，缺乏服務(wù)管理的意識(shí)和能力，只充當(dāng)了“看門人”的角色，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到管理育人、服務(wù)育人的要求。
因此，提高管理人員的素質(zhì)，是保證服務(wù)質(zhì)量的前提和根本。一方面要積極引進(jìn)高素質(zhì)的宿管人員；另一方面加大對現(xiàn)有管理人員的培訓(xùn)工作，挖掘老員工的潛力，加強(qiáng)培訓(xùn)和再教育工作。宿舍管理服務(wù)一線的員工是直接與學(xué)生打交道的，他們的思想意識(shí)、工作水平、服務(wù)態(tài)度直接決定了物業(yè)企業(yè)在學(xué)生眼中的服務(wù)質(zhì)量。能與同學(xué)們進(jìn)行心靈的溝通，滿足他們一些生活需要、心理指導(dǎo)等更高層次的需求，是現(xiàn)代學(xué)生公寓物業(yè)管理人員必須具備的能力，這樣才能達(dá)到育人的目的。
2、了解顧客需求，擴(kuò)充服務(wù)內(nèi)容，提高服務(wù)層次
只有針對客戶的要求，“投其所好”，物業(yè)管理的服務(wù)才能被較好地接受并取得良好的效果。要改變生硬的工作思路、工作方式，與學(xué)生真正建立良性互動(dòng)的關(guān)系?？梢酝ㄟ^設(shè)立意見箱、舉辦懇談會(huì)、開辟宿管論壇等形式，多渠道多途徑地了解學(xué)生的意見與建議，然后針對性地制定管理服務(wù)方案。
目前物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容單一，層次不高。物業(yè)管理有限的服務(wù)僅僅體現(xiàn)在樓內(nèi)值班、設(shè)備的小修、零修等小范圍內(nèi)。這些簡單的服務(wù)內(nèi)容已不能滿足同學(xué)們的需求，他們需要更方便的生活服務(wù)，如生活超市或自動(dòng)售貨機(jī)，代送報(bào)紙、信件、牛奶、飲用水等；需要更快捷的信息交流，如網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、通訊設(shè)備等；需要更多的心理和生活指導(dǎo)，如心理咨詢、就業(yè)咨詢、良好生活習(xí)慣的培養(yǎng)等，這些都是物業(yè)管理部門需要提供但又未能提供的更高層次的服務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該多途徑和多渠道的提供服務(wù)。
3、加強(qiáng)制度建設(shè)，規(guī)范管理與服務(wù)
學(xué)生公寓物業(yè)管理的管理服務(wù)育人工作，其中首要的一點(diǎn)是制度育人。只有制度建設(shè)和執(zhí)行得好，物業(yè)管理的育人工作才能有章可循，有法可依。人生中好習(xí)慣的養(yǎng)成，一靠思想引導(dǎo)和組織活動(dòng)；二靠嚴(yán)格管理，制度建設(shè)不可少。規(guī)章的執(zhí)行需要有相應(yīng)的配套措施，在學(xué)生公寓的管理制度中可以增加一些粗細(xì)搭配、長短互補(bǔ)、剛?cè)嵯酀?jì)的規(guī)則與方案。如：《學(xué)生公寓管理?xiàng)l例》、《公寓管理手冊》、《遵守規(guī)章積分制》、《住宿協(xié)議書》、《學(xué)生公寓委員會(huì)（民主管理委員會(huì)）章程》、《設(shè)立“心理咨詢?nèi)铡睂?shí)施方案》、《公寓制度》、《書刊交流活動(dòng)管理辦法》等等。規(guī)定中有獎(jiǎng)勵(lì)、有督導(dǎo)，管理中更有愛護(hù)和幫助。
各項(xiàng)管理制度應(yīng)及時(shí)公開，嚴(yán)格遵守。還要充分發(fā)揮廣大學(xué)生的主人翁意識(shí)、參與民主管理監(jiān)督的權(quán)力。《學(xué)生公寓管理?xiàng)l例》是規(guī)范學(xué)生公寓管理的綱領(lǐng)性文件，《住宿協(xié)議書》的簽訂，則要體現(xiàn)物業(yè)管理部門和住宿學(xué)生權(quán)利的對等性。在制度執(zhí)行方面，各級(jí)管理人員應(yīng)熟悉各項(xiàng)規(guī)章制度，對公寓管理人員和學(xué)生要進(jìn)行制度培訓(xùn)，用制度來規(guī)范物業(yè)管理人員和學(xué)生的行為。另外，用ISO9000全面質(zhì)量管理體系來規(guī)范管理，加強(qiáng)服務(wù)過程控制，保持服務(wù)質(zhì)量的一致性。
4、學(xué)校與物業(yè)管理公司之間應(yīng)加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)
當(dāng)下高校公寓物業(yè)管理企業(yè)往往會(huì)處在“孤軍奮戰(zhàn)”的尷尬境地。有些時(shí)候，有些部門、院系忽視學(xué)生的宿舍生活管理，把擔(dān)子撂給物業(yè)就不怎么管了，對物業(yè)的工作也不是全力支持。這給物業(yè)管理工作帶來了不小的困難。只有徹底轉(zhuǎn)變工作態(tài)度，變被動(dòng)為主動(dòng)，多向院系、有關(guān)部門通報(bào)工作情況，把學(xué)生宿舍的情況通過一定渠道告知他們，以引起重視，配合物業(yè)的工作。
學(xué)?？梢栽O(shè)置統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，成立學(xué)生公寓管理委員會(huì)。該機(jī)構(gòu)及時(shí)協(xié)調(diào)學(xué)校組織部、宣傳部、學(xué)工部、保衛(wèi)處、團(tuán)委、后勤物業(yè)管理服務(wù)部門、網(wǎng)絡(luò)管理部門、各學(xué)院等相關(guān)單位之間的關(guān)系，妥善處理好教育、管理、服務(wù)等之間的關(guān)系，明確各單位之間的責(zé)、權(quán)、利。學(xué)生公寓的物業(yè)管理與服務(wù)由專門的物業(yè)管理企業(yè)來承擔(dān)，學(xué)生思想政治教育和管理由學(xué)校專門職能部門承擔(dān)。學(xué)生公寓按學(xué)生的人數(shù)比例配置專職輔導(dǎo)員，具體負(fù)責(zé)學(xué)生的思想政治教育、日常行為規(guī)范、法律法規(guī)與愛國主義、集體主義、社會(huì)主義教育，以及學(xué)生德育考評、突發(fā)性事件處理、心理健康知識(shí)輔導(dǎo)、黨團(tuán)學(xué)組織建設(shè)、文化建設(shè)、文明建設(shè)等。以學(xué)生公寓、樓、層、寢室為單位建立相應(yīng)黨團(tuán)學(xué)組織，在公寓輔導(dǎo)員的具體指導(dǎo)下圍繞學(xué)生公寓有關(guān)工作的總體部署開展工作。
5、加強(qiáng)科技創(chuàng)安工作，確保學(xué)生社區(qū)安全
高校學(xué)生社區(qū)成員的特點(diǎn)，決定了物業(yè)管理服務(wù)必須提供更為安全有序的生活環(huán)境。為保證住宿學(xué)生的安全，物業(yè)管理部門要加大投入，加快學(xué)生社區(qū)科技創(chuàng)安工作的開展。如安裝門禁系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)統(tǒng)一由保安24小時(shí)值班，自行車統(tǒng)一存放，在適宜的時(shí)機(jī)安裝監(jiān)控系統(tǒng)等?？傊?，學(xué)生社區(qū)的安全工作是重中之重，保證住宿學(xué)生的人身和財(cái)產(chǎn)安全，也是實(shí)現(xiàn)育人工作的基礎(chǔ)。
安全是學(xué)生宿舍管理的首要工作，由于少數(shù)學(xué)生為自己一時(shí)方便，使用違章電器、明火、蚊香等，極易引起火災(zāi)，造成人員傷亡財(cái)產(chǎn)損失。如果安全工作得不到保障，育人工作的開展實(shí)施更是無從談起的。在創(chuàng)建安全校園的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要注意“管理育人、服務(wù)育人”，但是往往在物業(yè)管理的過程中，安全檢查與學(xué)生利益會(huì)發(fā)生直接矛盾。后勤事情多、雜、繁，又是直接跟學(xué)生打交道的，稍有不慎就會(huì)給學(xué)生留下不好的印象。
所以物業(yè)管理服務(wù)要盡量給學(xué)生提供安全、舒適的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境，加強(qiáng)溝通理解，使他們信賴物業(yè)管理，共建和諧校園。要注意張貼檢查公告，多表揚(yáng)先進(jìn)宿舍，同時(shí)對存在安全隱患的宿舍進(jìn)行通報(bào)批評。要充分利用學(xué)生自律委員會(huì)、利用勤工儉學(xué)學(xué)生、通過學(xué)院輔導(dǎo)員等參加安全檢查活動(dòng)，組織學(xué)生相互參觀，及時(shí)化解物業(yè)管理行為中的矛盾和意見。
6、加強(qiáng)學(xué)生社區(qū)的文化建設(shè)，創(chuàng)造良好的育人環(huán)境
公寓文化是在學(xué)生公寓特定的時(shí)空條件下，為公寓所住的大學(xué)生們參與其中的各類文化活動(dòng)所表現(xiàn)和各類文化形態(tài)所表征的思想觀念、價(jià)值取向、心理活動(dòng)和行為方式的總和。作為大學(xué)生校園生活的三大支點(diǎn)（教室、餐廳、公寓）之一，公寓既是大學(xué)生學(xué)習(xí)、生活、娛樂、交往的重要場所，又是大學(xué)生思想、精神交流溝通的會(huì)合地。
學(xué)生公寓的文化活動(dòng)能夠切實(shí)加強(qiáng)學(xué)生公寓的思想政治教育和管理，推進(jìn)校園文化建設(shè)向?qū)W生公寓延伸，營造良好的學(xué)生公寓文化環(huán)境，充分發(fā)揮文化的導(dǎo)向、陶冶、制約、促進(jìn)等育人功能。開展社區(qū)內(nèi)的體育比賽，可增強(qiáng)同學(xué)們的集體價(jià)值觀念和競爭意識(shí)；開展書法、繪畫、攝影比賽，可增強(qiáng)同學(xué)們的審美觀念和對生活、對大自然的熱愛；開展讀書活動(dòng)，可開拓同學(xué)們的視野，激發(fā)同學(xué)們對知識(shí)的渴望。學(xué)生能在公寓文化活動(dòng)的參與過程中，陶冶情操、培養(yǎng)興趣、開發(fā)潛能、豐富文化知識(shí)、增強(qiáng)能力。同時(shí)，也促進(jìn)學(xué)生把自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)同集體奮斗目標(biāo)和社會(huì)要求相統(tǒng)一，從而起到促進(jìn)學(xué)生素質(zhì)全面提高的作用。文化建設(shè)使得物業(yè)管理要從單純的管理到“治理”到“善治”，真正達(dá)到“管理育人、服務(wù)育人”的目的。
7、引導(dǎo)學(xué)生自我管理、發(fā)揮學(xué)生組織力量
現(xiàn)在的大學(xué)生個(gè)性強(qiáng)、要求高，在進(jìn)行管理育人的時(shí)候不宜采用簡單的批評教育，要善于引導(dǎo)他們進(jìn)行自我管理、自我教育。大學(xué)階段是學(xué)生完成社會(huì)化的主要時(shí)段，其良好的成熟發(fā)展也是物業(yè)管理服務(wù)的重要職責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該以高度的責(zé)任感積極幫助他們進(jìn)行自我管理。這里所謂的“管理育人、服務(wù)育人”，不是簡單地教會(huì)他們疊被子、打掃衛(wèi)生、不使用熱特快之類，而是要通過言傳身教培養(yǎng)學(xué)生學(xué)會(huì)生活、學(xué)會(huì)相處、健康成長。這才是判斷物業(yè)管理深層意義上是否取得了“育人”成功的標(biāo)準(zhǔn)。
在實(shí)際工作中，可以通過學(xué)生黨團(tuán)組織進(jìn)社區(qū)、通過組建學(xué)生自律委員會(huì)、開展“雅室評比”、“宿舍文化節(jié)”等文化活動(dòng)等促進(jìn)學(xué)生自我管理。定期傾聽同學(xué)們的意見，做到有訪必錄，有信必復(fù)，件件有回音，事事有著落。對同學(xué)提出的一些好的建設(shè)性意見與建議，除了立即采納外，還給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)學(xué)生自我管理，做公寓的主人。物業(yè)管理服務(wù)人員要多做一些引導(dǎo)，多創(chuàng)造一些條件，多搭建幾個(gè)平臺(tái)給學(xué)生。學(xué)生做到有效自我管理也一定程度上減輕了物業(yè)企業(yè)的一些管理難點(diǎn)，公寓逐步由靜態(tài)管理變?yōu)閯?dòng)態(tài)管理，由日常管理發(fā)展為長效管理，達(dá)到企業(yè)和學(xué)校的雙贏。
四、結(jié)束語