時(shí)間：2023-06-02 15:38:49
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)尚屬一個(gè)新興行業(yè)，起步于上世紀(jì)80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個(gè)成長(zhǎng)性很高的行業(yè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2003年和2004年的房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)均在2002年之上。2004年，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)完成投資1.3萬(wàn)億元，比2003年增長(zhǎng)28.1%。盡管房?jī)r(jià)上漲增加了普通購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，但旺盛的購(gòu)房需求和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展依然是房地產(chǎn)行業(yè)景氣的主要支撐。國(guó)內(nèi)有學(xué)者指出，未來(lái)五年，全國(guó)整體房?jī)r(jià)仍會(huì)維持在較高位運(yùn)行。這主要是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)存在，住房供給偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。未來(lái)某些房?jī)r(jià)上漲較快的大城市將會(huì)帶動(dòng)地區(qū)及全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲。
在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)，引起了專家學(xué)者的關(guān)注。中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在中國(guó)經(jīng)濟(jì)前瞻論壇上指出，“十五”期間我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出四方面的問(wèn)題：資金來(lái)源相對(duì)單一，銀行風(fēng)險(xiǎn)大；房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，價(jià)格和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏高；城市開(kāi)發(fā)過(guò)快，土地成本升高；粗式開(kāi)放經(jīng)營(yíng)，耗能過(guò)大。
深萬(wàn)科、金融街、深振業(yè)等30家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近5年來(lái)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r表明，房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)資產(chǎn)規(guī)模和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)較快，發(fā)展迅速，期間費(fèi)用占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入百分比逐年下降，經(jīng)營(yíng)管理逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。但同時(shí)，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，存貨周轉(zhuǎn)率也放緩，反映出房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，一些經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也正逐步顯現(xiàn)。5年來(lái)，30家房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)由540億發(fā)展到841億，增長(zhǎng)了55.69%。其中，存貨凈額由264億增長(zhǎng)到了442億，增長(zhǎng)了67.78%。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入由141億增長(zhǎng)到274億，增長(zhǎng)了94.07%。資產(chǎn)負(fù)債率2001年最低，為49.08%，2002最高為54.55%，并呈上升趨勢(shì)。反映營(yíng)運(yùn)能力的存貨周轉(zhuǎn)率，從1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次，2002年有所下降為0.47次。
房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，概括起來(lái)主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，這一風(fēng)險(xiǎn)分類，雖便于描述，但給定量分析帶來(lái)了一定困難。有的學(xué)者把房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)劃分為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則便于在風(fēng)險(xiǎn)分析中做到定性定量相結(jié)合，靜態(tài)動(dòng)態(tài)相補(bǔ)充。
在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)研究分析中，早期的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度方法主要考慮投資者無(wú)力償還債務(wù)的可能性，因此風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量師從財(cái)務(wù)可行性模型出發(fā)。隨著資金時(shí)間價(jià)值日益受到重視，總投資內(nèi)部收益率和股本內(nèi)部收益率成了風(fēng)險(xiǎn)分析重點(diǎn)，從而開(kāi)始對(duì)內(nèi)部收益率的各因子加以細(xì)分，出現(xiàn)了敏感性分析。但這些模型和分析方法，都只是分離地給出各個(gè)指標(biāo)，沒(méi)能為決策者提供一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)警信息。為進(jìn)一步深入研究分析房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并做出及時(shí)預(yù)警，本文擬從定量分析的角度，探索運(yùn)用Z模型風(fēng)險(xiǎn)分析法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及預(yù)警進(jìn)行初步嘗試。
Z模型最早是由美國(guó)學(xué)者Altman于20世紀(jì)60年代中期提出，用以計(jì)量企業(yè)破產(chǎn)的可能性，在實(shí)際運(yùn)用中，模型得到了逐步補(bǔ)充完善。其分析模型如下：
Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5
式中， Z=判別函數(shù)值，X1= 營(yíng)運(yùn)資金 / 資產(chǎn)總額，X2= 留存收益 / 資產(chǎn)總額，X3=息稅前利潤(rùn) /資產(chǎn)總額，X4= 股東權(quán)益賬面價(jià)值總額 / 負(fù)債賬面價(jià)值總額，X5= 銷售收入 /資產(chǎn)總額
企業(yè)破產(chǎn)臨界值：
（1）Z < 1.23時(shí)，企業(yè)處于破產(chǎn)的“危險(xiǎn)地帶”；
（2）1.23 < Z< 2.9時(shí)，企業(yè)處于破產(chǎn)的“灰色地帶”；
（3） Z> 2.9時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好。
考慮到企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)源于權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，可能不能真實(shí)反映企業(yè)現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)質(zhì)量，模型在實(shí)際運(yùn)用中增加了兩個(gè)有關(guān)現(xiàn)金流量分析的指標(biāo)：
(1)現(xiàn)金盈利質(zhì)量率。
現(xiàn)金盈利質(zhì)量率=現(xiàn)金盈利值／凈利潤(rùn)。其中，現(xiàn)金盈利值是根據(jù)現(xiàn)金流量表提供的財(cái)務(wù)信息計(jì)算出來(lái)的企業(yè)現(xiàn)金凈收益。計(jì)算公式為：現(xiàn)金盈利值=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量+分得股利和利潤(rùn)收現(xiàn)+債券利息收現(xiàn)+處置長(zhǎng)期資產(chǎn)收現(xiàn)一利息及籌資費(fèi)用付現(xiàn)。
(2)現(xiàn)金增值質(zhì)量率。
現(xiàn)金增值質(zhì)量率=現(xiàn)金增加值／留存收益。其中，現(xiàn)金增加值是企業(yè)支付了各項(xiàng)現(xiàn)金分配后的留存現(xiàn)金收益。計(jì)算公式為：現(xiàn)金增加值=現(xiàn)金盈利值一分配股利付現(xiàn)。
由于上述分析模型沒(méi)有把行業(yè)因素考慮進(jìn)來(lái)，本文增加了對(duì)企業(yè)償債能力的分析，使其更適合房地產(chǎn)企業(yè)特色。
本文第二部分根據(jù)萬(wàn)科公司與行業(yè)財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況指標(biāo)等進(jìn)行比較，分析萬(wàn)科公司經(jīng)營(yíng)狀況；第三部分測(cè)算萬(wàn)科公司Z指數(shù)值，與指標(biāo)的臨界值比較得出警情結(jié)論，并與行業(yè)Z值比較，進(jìn)行行業(yè)分析；第四部分對(duì)警度進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，并采取措施排警。
二、基本財(cái)務(wù)指標(biāo)分析
2002年萬(wàn)科股份的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)與市場(chǎng)比較為：
與同業(yè)相比，萬(wàn)科公司償債能力較強(qiáng)，負(fù)債比例較小，且短期負(fù)債比率大于長(zhǎng)期負(fù)債比率；資產(chǎn)增長(zhǎng)高于同業(yè)平均，尤其是凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，說(shuō)明公司在不斷發(fā)展、壯大；企業(yè)總杠桿低于同業(yè)平均，股價(jià)受銷售變動(dòng)影響也??；其應(yīng)收、應(yīng)付、存貨、資產(chǎn)及現(xiàn)金等價(jià)物周轉(zhuǎn)率高于同業(yè)平均。但是，其盈利能力要低于同業(yè)。
三、Z模型分析
根據(jù)Z模型的公式，算得萬(wàn)科公司2002年的Z指數(shù)指標(biāo)為：
但是，行業(yè)平均值 Z
關(guān)鍵詞：國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施
一、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分析
（一）投資的風(fēng)險(xiǎn)。改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)日漸興起，而國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、內(nèi)部管理機(jī)制不完善，所以，相對(duì)于其他房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，國(guó)有房地產(chǎn)目前所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題極為嚴(yán)峻。首先，對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)肯定位列其中，自身的經(jīng)營(yíng)管理的不妥當(dāng)會(huì)使房地產(chǎn)面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)每一個(gè)步驟都要嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)待，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中每一個(gè)項(xiàng)目的不同階段出現(xiàn)管理不足問(wèn)題都會(huì)影響到后期項(xiàng)目房屋產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)占有率，使本身應(yīng)該所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益與現(xiàn)實(shí)有所差異，從而投資風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)加大；其次，介于房地產(chǎn)行業(yè)的眾多部門與環(huán)節(jié)，想要要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的建設(shè)、后期的銷售等方面進(jìn)行掌控其難度系數(shù)非常之龐大，很容易出現(xiàn)工期延長(zhǎng)，投入資本增加等問(wèn)題，這種情況下的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到更大的投資風(fēng)險(xiǎn)威脅。最后，房地產(chǎn)的投資決策，要有相關(guān)的科學(xué)性，不能對(duì)于某個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行盲目的投資，盲目的投資只會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，最后不但達(dá)不成企業(yè)目標(biāo)規(guī)劃，還會(huì)對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。
（二）籌資的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一行業(yè)，大量的資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要支柱，房地產(chǎn)項(xiàng)目較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期與較大的投資金額，給許多房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的壓力，不能滿足自身對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需求，介于這種狀況下，籌資成為很多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一種手段，恰恰籌資也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，在這種飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)不能夠有效地避開(kāi)籌資風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)出現(xiàn)資金流通不暢、無(wú)法按時(shí)按點(diǎn)的償還本息等一系列存在的問(wèn)題，與其他房地產(chǎn)企業(yè)相比，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)雖然在企業(yè)融資方面比較容易，但是由于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金比例不足，對(duì)于銀行的需求較大，所以，一旦房地產(chǎn)行業(yè)的改革或者銀行、政策的變動(dòng)都會(huì)給國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。
（三）債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的需求可謂是巨大，良好的資金流動(dòng)，可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，但是眾多房地產(chǎn)企業(yè)并不能本身承擔(dān)全部的資金問(wèn)題，只能通過(guò)銀行貸款業(yè)務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)融資補(bǔ)充自身資金不足的問(wèn)題。對(duì)于銀行貸款來(lái)說(shuō)其利息比較高，如果房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中導(dǎo)致項(xiàng)目不能按時(shí)完工，或者后期完成的項(xiàng)目房屋不能達(dá)到盈利的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)面臨著巨大的銀行貸款的還款壓力。最后，許多國(guó)有房地a借著對(duì)于銀行貸款比較容易申請(qǐng)的情況下，不對(duì)自身財(cái)務(wù)情況作出分析，盲目的進(jìn)行銀行貸款，都會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（四）資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金的回收是最為關(guān)鍵的一步，資金回收的成果嚴(yán)重影響著該房地產(chǎn)企業(yè)下一步戰(zhàn)略計(jì)劃，對(duì)于資金回收的風(fēng)險(xiǎn)，很大程度決定于市場(chǎng)的需求，當(dāng)市場(chǎng)對(duì)于某種房屋的需求不強(qiáng)烈時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金就很難收回，面對(duì)即將面臨的貸款壓力，導(dǎo)致最后企業(yè)業(yè)績(jī)蕭條。所以企要根據(jù)市場(chǎng)的變化不斷強(qiáng)化自身來(lái)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
二、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施
（一）重視項(xiàng)目的前瞻分析。項(xiàng)目的可實(shí)施性是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的關(guān)鍵之處，也是對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到掌控最直接的途徑。眾所周知房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)投資金額大，周期性長(zhǎng)且對(duì)于各方面涉及廣泛的過(guò)程，許多外界因素的不斷變化時(shí)時(shí)刻刻影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行，所以國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低就要重視項(xiàng)目的可實(shí)施性問(wèn)題。首先，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大力度收集關(guān)于項(xiàng)目的數(shù)據(jù)報(bào)告，以便企業(yè)的相關(guān)部門可以最快、最準(zhǔn)確的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行探究分析，對(duì)于項(xiàng)目的信息數(shù)據(jù)要做到全面收集，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的本身進(jìn)行嚴(yán)格的審核。此外，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工程資金、房屋開(kāi)發(fā)資金與后期銷售收入進(jìn)行全面的預(yù)測(cè)、估算。這樣使房地產(chǎn)企業(yè)大大的避免了一系列的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)定的進(jìn)行。
（二）規(guī)劃籌資方式減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行具有很大的依賴性，銀行貸款使房地產(chǎn)企業(yè)主要籌資的一種渠道，所以，當(dāng)銀行對(duì)于相關(guān)政策進(jìn)行改革時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力就會(huì)倍感提升，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)不約而至。對(duì)于這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)就要規(guī)劃出本身的籌資計(jì)劃，利用多元式籌資方式來(lái)減少籌資風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的不必要麻煩。比如：通過(guò)自身的資產(chǎn)配合銀行貸款、自身的資產(chǎn)配合基金等都是較為不錯(cuò)的多元式籌資方式。這種籌資方式具有極大的靈活性，既可以使房地產(chǎn)企業(yè)減少對(duì)銀行的依賴又可以減低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的極大壓力。
（三）做好市場(chǎng)需求的調(diào)查防范資金回收風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)的好壞深深影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)于市場(chǎng)每天在變的行情做好充足的準(zhǔn)備，對(duì)于房屋的市場(chǎng)需求量、價(jià)格方面的變動(dòng)做出嚴(yán)格的審查，在做好市場(chǎng)的調(diào)查基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)自身項(xiàng)目進(jìn)行多重分析，做出最好的后期銷售方案，最大程度上強(qiáng)化房屋后期的銷售量，房地產(chǎn)企業(yè)要緊隨著市場(chǎng)行情的步伐，掌握市場(chǎng)行情，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目后期利益的最大化。減少資金回收所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
摘 要 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)、管理過(guò)程中必須面對(duì)和解決的問(wèn)題，本文以房地產(chǎn)公司為研究對(duì)象，對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)環(huán)節(jié)及成因進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 高發(fā)環(huán)節(jié) 對(duì)策
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于難以控制和預(yù)料的因素，使得企業(yè)在一定的范圍、一定時(shí)期內(nèi)所獲得的財(cái)務(wù)成果、預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)發(fā)生偏差，導(dǎo)致企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或更大的收益的可能性。
一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)環(huán)節(jié)
（一）募資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)
由于資金供需平衡、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，房地產(chǎn)公司籌資給財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了不確定性?；I資風(fēng)險(xiǎn)包括再融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等。近年來(lái)，國(guó)際金融市場(chǎng)波動(dòng)劇烈，國(guó)家的貨幣政策、宏觀調(diào)控政策日趨從緊，房地產(chǎn)公司籌資結(jié)構(gòu)不合理的情況也比較突出，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司籌資困難，財(cái)務(wù)狀況惡化，難以保證項(xiàng)目實(shí)施、償還到期債務(wù)，影響房地產(chǎn)公司預(yù)期投資回報(bào)。例如，一些中小型房地產(chǎn)公司采用擔(dān)保形式獲取貸款，在外部條件影響下資金鏈斷裂時(shí)，將導(dǎo)致公司面臨較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）投資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)公司投入資金后，存在因市場(chǎng)變化造成實(shí)際收益和預(yù)期收益偏離的風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)包括再投資風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、金融衍生工具風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額大、周期長(zhǎng)，容易發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)，由于前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，政府接連出臺(tái)了宏觀調(diào)控政策，特別是2013年2月頒布的“國(guó)五條”，給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)較大的不確定性，造成房地產(chǎn)公司未來(lái)幾年發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)的幾率較大。
（三）利率環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)
隨著國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的深化，從2010年開(kāi)始明確了首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，2012年1月、2月，央行兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，并將首套房的優(yōu)惠利率由7折上調(diào)至8.5折，加強(qiáng)對(duì)房貸的風(fēng)險(xiǎn)防控，利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)影響較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的資金成本增加、預(yù)期收益相對(duì)減小，有可能造成房地產(chǎn)公司資金無(wú)法良性循環(huán)，也可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因
對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是由多方面原因造成的，需要客觀地分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，從而采取有針對(duì)性的措施加以控制。
（一）資本結(jié)構(gòu)不合理
在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率較高、資本結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴程度較高、融資渠道相對(duì)單一，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司缺乏抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，在市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)、國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度的情況下，可能造成資金鏈緊張，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理
預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心環(huán)節(jié)，但部分房地產(chǎn)公司對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不足，片面強(qiáng)調(diào)預(yù)算管理中對(duì)成本費(fèi)用的控制，缺乏系統(tǒng)管理、價(jià)值管理的理念和措施，將預(yù)算和計(jì)劃混為一談，對(duì)預(yù)算的執(zhí)行、監(jiān)控力度不夠，降低了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量，有可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）缺乏現(xiàn)金流管理
對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，凈現(xiàn)金流是通過(guò)融資和銷售房地產(chǎn)取得的現(xiàn)金流入，和購(gòu)置土地、建設(shè)工程款、管理費(fèi)用、償還借款等現(xiàn)金流出抵消后的差額。房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量管理要求企業(yè)通過(guò)融資、存貨和應(yīng)收款項(xiàng)管理等措施，確保企業(yè)擁有正向現(xiàn)金流，能夠滿足正常經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的需要，既要避免現(xiàn)金囤積、浪費(fèi)，也要避免資金緊張影響經(jīng)營(yíng)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)現(xiàn)金流管理的重視不足，存在現(xiàn)金流管理和企業(yè)戰(zhàn)略脫節(jié)、缺少全程控制等問(wèn)題。
三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
根據(jù)筆者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)和研究成果，提出以下房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。
（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以帶來(lái)杠桿效益，但要控制好比例。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須嚴(yán)格控制負(fù)債規(guī)模，保持產(chǎn)權(quán)和債務(wù)的合理比例，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，在充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用的同時(shí)，有效降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。
（二）加強(qiáng)全面預(yù)算管理
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，完善資本運(yùn)營(yíng)、加強(qiáng)全面預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)公司具有重要意義?？茖W(xué)的預(yù)算是籌集資金、貸款的基礎(chǔ)，也是進(jìn)行可行性研究、項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)估的重要依據(jù)，房地產(chǎn)公司要結(jié)合自身情況，建立完整的預(yù)算流程、編制合理的預(yù)算，加大內(nèi)部財(cái)務(wù)控制和對(duì)預(yù)算執(zhí)行、監(jiān)控力度，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）加強(qiáng)現(xiàn)金流管理
房地產(chǎn)公司要在對(duì)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行認(rèn)真分析，深入了解外界政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的實(shí)際情況，制定科學(xué)、合理的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，要實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略和現(xiàn)金流管理相匹配，不僅要避免盲目擴(kuò)張，也要避免固步自封。房地產(chǎn)公司在現(xiàn)金流管理中，還要考慮企業(yè)的生命周期，現(xiàn)金流管理要符合企業(yè)在不同發(fā)展階段的特點(diǎn)。在日常的現(xiàn)金流管理中，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好資金的流動(dòng)性、收益性和增長(zhǎng)性之間的平衡和調(diào)節(jié)，要從現(xiàn)金流的預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金的支付管理、融資管理等方面做好現(xiàn)金流管理，保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。
四、結(jié)束語(yǔ)
當(dāng)前階段，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要作用，同時(shí)也面臨著全球經(jīng)濟(jì)衰退、政府宏觀調(diào)控的雙重壓力，針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)環(huán)節(jié)有針對(duì)性的采取防范措施，是房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)公司應(yīng)該多優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓展籌資渠道、降低籌資風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)投資項(xiàng)目可行性分析、制定投資組合戰(zhàn)略、加強(qiáng)全面預(yù)算管理、加強(qiáng)現(xiàn)金流管理等方面采取有效措施，切實(shí)降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 籌資風(fēng)險(xiǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn) 發(fā)展戰(zhàn)略
2008年9月16日美國(guó)雷曼兄弟公司破產(chǎn)開(kāi)始,國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的力度極大。全球金融危機(jī)的影響導(dǎo)致從對(duì)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的擔(dān)憂,轉(zhuǎn)向了對(duì)經(jīng)濟(jì)緊縮的恐懼。急劇萎縮的經(jīng)濟(jì)狀況,以及09年保八的巨大壓力,4萬(wàn)億財(cái)政投資無(wú)疑成為09年的政策重點(diǎn)。在全球金融危機(jī)導(dǎo)致中國(guó)出口行業(yè)的萎縮,保持增長(zhǎng),拉動(dòng)內(nèi)需,調(diào)整結(jié)構(gòu)成為09年的應(yīng)對(duì)措施。而房地產(chǎn)行業(yè)牽涉上下游60多個(gè)行業(yè),更兼具投資和需求的雙重身份,經(jīng)濟(jì)發(fā)展很難避開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的直接拉動(dòng)。2009下半年,樓市出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象,大城市樓市投機(jī)明顯抬頭,這引起了中央的高度重視。
一、日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)我國(guó)的啟示
當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入一個(gè)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期,房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱行業(yè)。在看到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的積極作用時(shí),也應(yīng)該看到在目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)業(yè)依然存在很多問(wèn)題,如房地產(chǎn)投資過(guò)熱、部分地區(qū)土地和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和銀行信貸規(guī)模擴(kuò)大等。日本的房地產(chǎn)泡沫為我們提供了有益的借鑒:首先,政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的改變,往往會(huì)引起國(guó)家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境等因素的連鎖反應(yīng)。其次,加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理,防止投機(jī)者炒高樓市,房地產(chǎn)泡沫劇增。最后,調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu),大力發(fā)展安居型房地產(chǎn),同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析
由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組成的“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”,自2003年就開(kāi)始致力于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)群體的研究,其研究成果引起了社會(huì)各界特別是機(jī)構(gòu)投資者的廣泛關(guān)注。
中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組采用中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)安全評(píng)價(jià)系數(shù)表示房地產(chǎn)企業(yè)的短期以及長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)安全。100分為滿分,最低分為0分。分?jǐn)?shù)越高,安全性越高,反之企業(yè)財(cái)務(wù)安全性低,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越高。
研究樣本為115家滬深房地產(chǎn)上市企業(yè)和28家大型中國(guó)大陸在港上市企業(yè),對(duì)這143家企業(yè)進(jìn)行2007,2008,2009半年和2009第三季度的財(cái)務(wù)安全評(píng)價(jià)。
研究所使用的定量數(shù)據(jù)都來(lái)自于企業(yè)的年報(bào)和財(cái)務(wù)報(bào)表。在進(jìn)行2009中期和2009三季度的財(cái)務(wù)安全評(píng)價(jià)中,對(duì)利潤(rùn)表進(jìn)行了TTM(Trailing Twelve Months)處理。比如,在計(jì)算2009半年企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模因子中,營(yíng)業(yè)收入一項(xiàng)采用了2008年下半年和2009年上半年的營(yíng)業(yè)收入之和。TTM方法采用了一年的滑動(dòng)窗口,保證了在各個(gè)時(shí)點(diǎn)財(cái)務(wù)安全的可比性。
下圖顯示了所選取的143家房地產(chǎn)企業(yè)樣本在2007,2008, 2009中期(1H2009),2009第三季度(3Q2009)(28家大陸在港上市企業(yè)不參與2009第三季度安全評(píng)價(jià))的財(cái)務(wù)安全系數(shù)均值。
從圖中可以看到,房地產(chǎn)企業(yè)在2008的行業(yè)低谷中財(cái)務(wù)安全系數(shù)均值低于50,但進(jìn)入2009年之后,財(cái)務(wù)安全系數(shù)穩(wěn)步上升。采用5%的顯著性水平進(jìn)行的假設(shè)檢驗(yàn)顯示2009中期和第三季度的財(cái)務(wù)安全系數(shù)均值與2008年的安全系數(shù)均值有顯著不同。到2009年第三季度,房地產(chǎn)財(cái)務(wù)安全平均水平已經(jīng)提高到2007年水平。
進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)影響財(cái)務(wù)安全的量化指標(biāo)進(jìn)行了分析,考慮到行業(yè)的不均衡性,采用了量化指標(biāo)在各個(gè)時(shí)間點(diǎn)的中值來(lái)表示行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,見(jiàn)下表:
從表中可以看出:
行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率平均為60%,流動(dòng)比率為1.8,顯示了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)高杠桿特性,多數(shù)企業(yè)承擔(dān)著中長(zhǎng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)金到期負(fù)債比和凈負(fù)債率這兩項(xiàng)指標(biāo)的變化比較明顯。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷,行業(yè)現(xiàn)金到期負(fù)債比較低,隨著2009市場(chǎng)的回暖,這一指標(biāo)逐步上升,說(shuō)明企業(yè)貨幣現(xiàn)金逐步增加,同時(shí),企業(yè)凈負(fù)債率逐漸減低。這兩項(xiàng)指標(biāo)說(shuō)明行業(yè)短期和中長(zhǎng)期償債能力有所增強(qiáng)。
規(guī)模性指標(biāo)顯示了房地產(chǎn)企業(yè)在總資產(chǎn)和營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)指標(biāo)上的逐步增長(zhǎng)。但經(jīng)營(yíng)效率因子的兩項(xiàng)指標(biāo)――總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率都在降低。在企業(yè)的總資產(chǎn)中,存貨約占50%,這顯示多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在拿地方面比較激進(jìn)。在成長(zhǎng)因子中,凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)顯著,已經(jīng)回復(fù)2007年水平。
總體來(lái)看,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在2009年現(xiàn)金流開(kāi)始增加,短期財(cái)務(wù)安全有所提高。但多數(shù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)策略上比較激進(jìn),存貨周轉(zhuǎn)率逐年降低,這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期財(cái)務(wù)安全埋下隱憂。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)對(duì)措施
1.籌資階段。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè),既對(duì)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升有重要影響,同時(shí)也是關(guān)系民生的重要領(lǐng)域。而作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè),對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸依賴較大,也受到貨幣政策影響較大。銀行信貸資金是房地產(chǎn)發(fā)展的重要資金來(lái)源,因此,房地產(chǎn)信貸渠道、籌資成本、對(duì)政府政策和貨幣政策合理的運(yùn)用關(guān)系到房地產(chǎn)的健康發(fā)展?；I資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在籌資渠道單一,資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理;對(duì)國(guó)家政策不合理的運(yùn)用導(dǎo)致籌資風(fēng)險(xiǎn)膨脹;房貸利率高,籌資成本高。
解決房地產(chǎn)籌資問(wèn)題可以采取以下措施,包括拓寬籌資渠道,豐富籌資方式。充分利用民間資本,合作開(kāi)發(fā)籌資,對(duì)于緩解發(fā)展商自身資金壓力,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)大有益處。有條件的房地產(chǎn)企業(yè),盡量發(fā)行股票融資。此種籌資方式具有永久性,沒(méi)有到期日,也無(wú)需償還,可有效改善資本結(jié)構(gòu),保證企業(yè)對(duì)資本的最低需求,維持企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可考慮通過(guò)發(fā)行中期票據(jù)方式融資。多管齊下,有效控制籌資風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以自身和市場(chǎng)所能承受的合理價(jià)格出售房產(chǎn),便于快速回籠資金,縮短資金周轉(zhuǎn)期,足以令企業(yè)在金融風(fēng)暴的打擊下及時(shí)償還貸款,創(chuàng)造出開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的雙贏局面。于此同時(shí),需加強(qiáng)資金管理,提高資金的利用率。
2.投資階段。房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn),其中分為開(kāi)發(fā)區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn),由于各個(gè)地區(qū)發(fā)展不平衡,經(jīng)濟(jì)和政策相差懸殊,各地房地產(chǎn)影響因素種類和個(gè)影響因素影響程度各不相同,使得經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境和政策環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)投資決策具有更重要的意義。開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)興衰受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治形式、政策導(dǎo)向、人口增減狀況、收入水平升降以及消費(fèi)心理變化等風(fēng)險(xiǎn)因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng),期間經(jīng)濟(jì)、政治等因素的變化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結(jié)果具有不可忽略的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)銷售階段風(fēng)險(xiǎn)。其中又分為租售合同風(fēng)險(xiǎn),銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。
投資風(fēng)險(xiǎn)控制可以從幾方面解決。首先是預(yù)測(cè)到在某邊貿(mào)地區(qū)長(zhǎng)期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等可以通過(guò)放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),有效地避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地可完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)。其次采用多樣化(或組合化)投資。將投資放到多種類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂(lè)場(chǎng)等,以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的收益高低相應(yīng)不同,開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一。還有就是以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)。具體有以下三種基本方法:第一,通過(guò)正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段(如合同條款的擬定)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。第二,通過(guò)向保險(xiǎn)企業(yè)投保,以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià),將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)企業(yè)。第三,以自身財(cái)力,直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)建立一種危機(jī)管理模式。要求房地產(chǎn)企業(yè)必須樹(shù)立明確的危機(jī)意識(shí)和理念,將危機(jī)預(yù)防放在首要位,真正做到“未雨綢繆”、“防微杜漸”。要求房地產(chǎn)企業(yè)從戰(zhàn)略高度開(kāi)展危機(jī)應(yīng)對(duì)工作,從危機(jī)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并對(duì)原有的資源及組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整,將最重要的戰(zhàn)略資源集中到最主要的最急需的地方,最大限度地發(fā)揮資源的效用,切實(shí)提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,形成企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。要求房地產(chǎn)企業(yè)在危機(jī)應(yīng)對(duì)中養(yǎng)成一系列良好行為習(xí)慣,建立一套系統(tǒng)有效的危機(jī)管理機(jī)制,包括靈敏的預(yù)警系統(tǒng)、預(yù)控系統(tǒng)、實(shí)施系統(tǒng)、總結(jié)系統(tǒng)、恢復(fù)系統(tǒng),使企業(yè)盡快重新走上良性發(fā)展的軌道。房地產(chǎn)企業(yè)必須密切注意“新國(guó)十條”背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài),加強(qiáng)市場(chǎng)分析和調(diào)研,把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律,認(rèn)識(shí)和捕捉市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)會(huì),認(rèn)識(shí)、分析、排除潛在的和面臨的危機(jī),將戰(zhàn)略管理與危機(jī)管理緊密結(jié)合在一起,既要進(jìn)行著眼未來(lái)的戰(zhàn)略調(diào)整,適時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)方向和策略,又要開(kāi)展維持企業(yè)日常運(yùn)轉(zhuǎn)的危機(jī)管理,促進(jìn)業(yè)務(wù)有序發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；投資決策；環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)；內(nèi)部控制
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）10-0-01
作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的前景一直被看好，房地產(chǎn)企業(yè)也成為公眾關(guān)注的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式具有較大的特殊性，其高收益的背后也蘊(yùn)藏著比一般企業(yè)更大的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入空前的高速發(fā)展時(shí)期，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，加上央行調(diào)控政策多管齊下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。只有正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，才能采取有效的防范和控制措施，保障企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。本文將詳細(xì)分析當(dāng)前政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因。
一、決策失誤產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
決策失誤是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。在進(jìn)行投資決策時(shí)，常常因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究，加上決策時(shí)所參考的經(jīng)濟(jì)信息不真實(shí)、不全面，以及決策者的決策能力有限等原因，致使投資決策發(fā)生失誤，使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的收益，甚至投資無(wú)法按期收回。
房地產(chǎn)企業(yè)投資決策是對(duì)擬投資項(xiàng)目的宏觀把控，其準(zhǔn)確性和科學(xué)性直接影響項(xiàng)目成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。決策失誤產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要形成于企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)兩個(gè)階段：一是可行性研究階段。項(xiàng)目整體規(guī)劃的科學(xué)性和可行性決定整個(gè)項(xiàng)目投資的成與敗。如果企業(yè)沒(méi)有做充分的市場(chǎng)調(diào)查和技術(shù)研究，對(duì)企業(yè)效益分析不到位，將造成因投資決策規(guī)劃失誤產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是投資估算階段。在進(jìn)行投資決策時(shí)，確定了項(xiàng)目的投資規(guī)劃后，財(cái)務(wù)部門需要對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資編制進(jìn)行估算。如果由于財(cái)務(wù)部門的投資估算出現(xiàn)較大偏差，而大量資金已經(jīng)投入，將造成企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)上出現(xiàn)危機(jī)，使項(xiàng)目資金無(wú)法正常流轉(zhuǎn)，影響最終投資結(jié)果。
二、宏觀環(huán)境變化產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)所處的宏觀環(huán)境主要有經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、資源環(huán)境、政策環(huán)境。下面分別對(duì)四種環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。
1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。從發(fā)展周期性角度分析。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響較大。我國(guó)房地產(chǎn)的周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期基本一致，與GDP的波動(dòng)密切相關(guān)。房地產(chǎn)的周期性發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響深遠(yuǎn)，反之，經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的興衰以及房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況產(chǎn)生重大影響。從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性角度分析。房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，它與金融業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、建筑業(yè)、化學(xué)工業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、通信設(shè)備計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、通用專用設(shè)備制造業(yè)都密切相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年鋼材產(chǎn)量的25%、水泥產(chǎn)量的70%、木材產(chǎn)量的40%、玻璃產(chǎn)量的70%以及塑料制品的25%，都用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量和更新周期都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成影響。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性使得該行業(yè)易受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，尤其在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期，其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)遭遇的經(jīng)濟(jì)危機(jī)會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生機(jī)率。
2.市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)商品進(jìn)入市場(chǎng)之后可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，主要由房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況和企業(yè)的銷售策略來(lái)決定風(fēng)險(xiǎn)的大小。我國(guó)住房改革制度的建立和推進(jìn)，個(gè)人購(gòu)房者的個(gè)性化需求逐漸突顯，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)不同客戶群體的相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分和完善。如果企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)上缺乏前瞻性，在銷售策略方面沒(méi)有創(chuàng)新點(diǎn)，就可能發(fā)生產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。
3.資源環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資源環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自土地。因?yàn)橥恋厥欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)中不可缺少的非可再生資源，國(guó)家的土地政策、土地價(jià)格、土地市場(chǎng)的供求關(guān)系以及土地本身的位置，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大影響。近年來(lái)，土地閑置問(wèn)題十分嚴(yán)重。由于土地成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的重要組成部分，占用資金比例很大，不僅會(huì)影響企業(yè)的資金周期率和預(yù)期收益率，而且根據(jù)2011年12月21日國(guó)土資源部起草的《閑置土地處置辦法（修訂草案）》（征求意見(jiàn)稿），如企業(yè)未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)所儲(chǔ)備土地，將面臨征收20%的土地閑置費(fèi)甚至被無(wú)償收回土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。
4.政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要是指政府機(jī)構(gòu)為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策給企業(yè)造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這些宏觀調(diào)控政策往往有很強(qiáng)的針對(duì)性，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收益具有很大影響。
三、內(nèi)部控制不善產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
歷史學(xué)家湯因比曾說(shuō)過(guò)：“一個(gè)國(guó)家及至一個(gè)民族，其衰亡是從內(nèi)部開(kāi)始的，外部力量不過(guò)是其衰亡前的最后一擊?！笨梢?jiàn)，內(nèi)部控制管理是決定企業(yè)生存狀況最重要的因素，任何企業(yè)都要正視內(nèi)部控制管理問(wèn)題。在當(dāng)前嚴(yán)峻的政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)很容易暴露出內(nèi)部控制方面的薄弱環(huán)節(jié)。
（一）內(nèi)部控制制度不健全不完善。通常情況下，如下原因會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度不夠完善：首先，有的企業(yè)只是針對(duì)企業(yè)運(yùn)作的具體幾個(gè)層面，零散地制定了一些操作規(guī)則，相互之間也沒(méi)有一定的內(nèi)在聯(lián)系和可操作性，并未形成一個(gè)完整的制度體系。其次，在制定內(nèi)部控制制度時(shí)，沒(méi)有遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和管理要求，沒(méi)有充分考慮企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，盲目地構(gòu)建內(nèi)控制度，缺乏系統(tǒng)化考慮，使內(nèi)部控制只停留在制度層面，沒(méi)有與之配套的具體操作流程，便會(huì)失去可操作性和實(shí)用性。然后，在制定內(nèi)控制度時(shí)容易產(chǎn)生片面性思維，生搬硬套，沒(méi)有結(jié)合自身的企業(yè)規(guī)模、業(yè)務(wù)特征等實(shí)際情況來(lái)考慮，這樣制定出的管理制度必定不切實(shí)際，無(wú)法產(chǎn)生防范風(fēng)險(xiǎn)的作用。
（二）內(nèi)部控制監(jiān)督不到位。內(nèi)部控制制度的監(jiān)督執(zhí)行程度直接決定企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)控制的好壞。有的企業(yè)雖然制定了內(nèi)部控制制度，在實(shí)際工作中也實(shí)施了內(nèi)控程序，但缺乏規(guī)范有效的監(jiān)督機(jī)制，使內(nèi)部控制流于一種形式，也促成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。如果企業(yè)的審計(jì)部門和財(cái)務(wù)部門沒(méi)有分開(kāi)，有的甚至隸屬于財(cái)務(wù)部門之下，這樣將會(huì)使企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作受到各方利益的牽制，難以對(duì)財(cái)務(wù)流程進(jìn)行有效的約束和控制，影響審計(jì)監(jiān)督職能的正常發(fā)揮。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；風(fēng)險(xiǎn)；管理
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)分析
⑴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)分析
由于各階段所進(jìn)行的工作不同，風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率也不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程可以分為投資決策、土地獲取、項(xiàng)目建設(shè)及項(xiàng)目租售四個(gè)階段，在這一過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率依次減小。投資決策階段由于不確定性因素眾多，故風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率最大，而此時(shí)，由于處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之初，資金的投入量并不大，故如此時(shí)發(fā)生損失，一般從貨幣量上來(lái)看并不巨大。而隨著工程的持續(xù)進(jìn)行，不確定性日益減少，而投入的資金量卻日益增大，如此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)成為現(xiàn)實(shí)，那么企業(yè)將面臨無(wú)法挽回的損失。
①投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)分析
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，這一階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中擁有最大不確定性、風(fēng)險(xiǎn)最大的階段，決策的正確與否關(guān)系到這個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗。如項(xiàng)目地塊選擇失誤，將導(dǎo)致項(xiàng)目在后續(xù)運(yùn)作過(guò)程中處于被動(dòng)局面。其風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于政策風(fēng)險(xiǎn)、投資時(shí)機(jī)、物業(yè)位置、物業(yè)類型、投資方式選擇不當(dāng)?shù)取?/p>
②土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)分析
這一階段的主要工作有：地塊選擇、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、購(gòu)房者心理分析、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位。這一階段的可交付成果是：地塊選擇評(píng)估報(bào)告、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。這一階段的風(fēng)險(xiǎn)是地塊、地段選擇失誤，地塊價(jià)格與價(jià)值相背離，地塊不利于設(shè)計(jì)規(guī)劃，地塊整治費(fèi)用太大，調(diào)查對(duì)象有誤，購(gòu)房者心理和行為分析出現(xiàn)偏差，產(chǎn)品的市場(chǎng)客戶群判斷失誤，產(chǎn)品市場(chǎng)定位失誤等。
③建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)分析
這一階段主要風(fēng)險(xiǎn)是指在施工過(guò)程中由于管理不善、措施不當(dāng)?shù)纫鸬募夹g(shù)風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部決策與管理風(fēng)險(xiǎn)。該階段是技術(shù)性工作主要集中的階段，施工過(guò)程中技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由建筑設(shè)計(jì)與計(jì)算失誤、建筑生產(chǎn)力因素短缺、施工事故及信息傳遞不暢引起的風(fēng)險(xiǎn)。該時(shí)期是決定工期的重要階段，時(shí)間管理和溝通管理有效性顯得尤為重要。該階段的主要任務(wù)為工程項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，采用合適的招標(biāo)模式，選擇承包商，擬定合同條款，簽訂承包合同，在施工過(guò)程中采取各種措施確保工期、成本和質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)等。
⑵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的因素分析
①系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府政策的控制。影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、通脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求、利率水平、變現(xiàn)能力及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期風(fēng)險(xiǎn)等。由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的不可避免性，本文所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理以對(duì)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的管理為主。
②非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
1）決策風(fēng)險(xiǎn)
決策風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)決策時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的資本金額大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，通過(guò)決策所致結(jié)果來(lái)驗(yàn)證當(dāng)初決策正確與否具有滯后性，因此在開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)所做的決策風(fēng)險(xiǎn)性極高。
2）管理風(fēng)險(xiǎn)
管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)企業(yè)或投資者管理不善而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。所謂管理不善，主要包括：決策者不能勝任房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作；企業(yè)員工缺乏專業(yè)技能，不能適應(yīng)所在崗位；信息匾乏；不能處理好各種合同關(guān)系；違章或違法等。
3）營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)
營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)的全過(guò)程中由于營(yíng)銷策略制定失誤而導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售渠道不暢，進(jìn)而給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)營(yíng)銷工作是一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)、嚴(yán)肅而且極富創(chuàng)造性的工作，具有極高的挑戰(zhàn)性。
4）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于投資者舉債經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生的不能履行債務(wù)義務(wù)或不能及時(shí)獲得貸款的風(fēng)險(xiǎn)。通常投資負(fù)債比率越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越高。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以進(jìn)一步分為內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指項(xiàng)目不能夠產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流以按月或按年償還債務(wù)本息的風(fēng)險(xiǎn)；外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指投資者不能從資金市場(chǎng)或其它機(jī)構(gòu)來(lái)獲得投資所需資金的風(fēng)險(xiǎn)。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理
⑴風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理中首要的一步，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)內(nèi)部及外部相關(guān)法律法規(guī)及歷史資料的了解，全面地評(píng)估項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。特別在投資決策階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇具有較好收益的投資項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上實(shí)施開(kāi)發(fā)活動(dòng)。只有全面、正確的識(shí)別投資過(guò)程中面臨的所有風(fēng)險(xiǎn)，才能有的放矢，使后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)建立在良好的基礎(chǔ)之上。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)盡可能全面地找出影響風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的所有風(fēng)險(xiǎn)因素，采用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄓ枰苑诸悾鹨环治龈鱾€(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的產(chǎn)生根源。
⑵風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估即對(duì)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化，是指開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種方式對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可能給開(kāi)發(fā)活動(dòng)帶來(lái)的不利影響和程度的測(cè)定，這是開(kāi)發(fā)商在確定最佳開(kāi)發(fā)方案與對(duì)策之前所必需進(jìn)行的一項(xiàng)重要工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估涵蓋了兩方面的信息：一是確定開(kāi)發(fā)活動(dòng)中各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率；二是確定風(fēng)險(xiǎn)可能給開(kāi)發(fā)活動(dòng)帶來(lái)的損失程度。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的常用方法主要有：趨勢(shì)分析法、盈虧平衡分析、敏感度分析、概率分析、損失估計(jì)法等。現(xiàn)在比較多的是用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
⑶風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，即對(duì)識(shí)別及評(píng)估出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)采取一定的措施加以應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)包括風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及風(fēng)險(xiǎn)處理三種情況。
風(fēng)險(xiǎn)回避是指當(dāng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)潛在威脅發(fā)生可能性太大，不利后果太嚴(yán)重，又無(wú)其他策略可用時(shí)，主動(dòng)放棄項(xiàng)目或改變項(xiàng)目目標(biāo)的行動(dòng)方案，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種策略。如果通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的實(shí)施將面臨巨大的威脅，企業(yè)又沒(méi)有別的方法控制風(fēng)險(xiǎn)，甚至保險(xiǎn)公司亦認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大，拒絕承保，這時(shí)就應(yīng)當(dāng)考慮放棄項(xiàng)目的實(shí)施，避免巨大的人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移主要是通過(guò)合同將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償，或通過(guò)參加保險(xiǎn)，以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。風(fēng)險(xiǎn)處理指的是企業(yè)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理決策的要求，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理組織，明確崗位職責(zé)，制定具體而詳盡的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資實(shí)踐中組織實(shí)施。對(duì)已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)事先的財(cái)務(wù)安排，迅速地對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行充分而有效的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，以便在最短時(shí)間內(nèi)以最少的風(fēng)險(xiǎn)處理費(fèi)用排除風(fēng)險(xiǎn)損失對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的干擾，避免和減輕因損失導(dǎo)致突發(fā)性財(cái)務(wù)緊張和喪失償付能力。
⑷風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程說(shuō)到底是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程需要制定一系列政策及程序加以實(shí)施，而要保障這些風(fēng)險(xiǎn)管理政策及程序得以實(shí)施的重要舉措就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控就是對(duì)整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程實(shí)施動(dòng)態(tài)的監(jiān)督與控制，以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)制定的風(fēng)險(xiǎn)管理政策與程序執(zhí)行的效率和效果。它要求由不參與風(fēng)險(xiǎn)管理的部門或個(gè)人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的執(zhí)行情況進(jìn)行獨(dú)立的檢查監(jiān)督與評(píng)價(jià)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋，以確保風(fēng)險(xiǎn)管理程序的順利實(shí)施。
3、結(jié)論
綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程必然伴隨著各種風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須實(shí)行動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的、全過(guò)程、全方位的風(fēng)險(xiǎn)管理，主動(dòng)識(shí)別、評(píng)估及應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程的監(jiān)控，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和提高企業(yè)的盈利能力，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革始于20世紀(jì)末期，經(jīng)過(guò)10多年的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)超過(guò)傳統(tǒng)制造業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)另一支柱性產(chǎn)業(yè)成為必然。然而，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)快、市場(chǎng)不成熟等原因已經(jīng)引起了房地產(chǎn)市場(chǎng)日益“泡沫化”。房地產(chǎn)業(yè)素來(lái)以高回報(bào)率、高風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn)著稱，這進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，政府為了抑制過(guò)分飆高的房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)交易價(jià)格，頻頻出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀政策，這給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了新一輪的強(qiáng)勁挑戰(zhàn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行定量分析是具有實(shí)踐意義的，廣大投資者能通過(guò)直接揭示的房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)狀況獲取真實(shí)、有效和科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)也為上市公司高管認(rèn)清公司潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高上市公司的風(fēng)險(xiǎn)管控能力帶來(lái)積極意義。
美國(guó)學(xué)者Altman選取了1946-1965年20年間的33家ST公司和33家非ST公司作為樣本，使用了計(jì)量方法從眾多財(cái)務(wù)比率中選取最合適的五個(gè)變量來(lái)建立判別函數(shù)，并以計(jì)算而得的分值作為判斷財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度的依據(jù)。經(jīng)過(guò)大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)顯示，Z-score模型對(duì)于停業(yè)前一年和前兩年的判別準(zhǔn)確度達(dá)到了驚人的95%和82%。李澤紅等人（2009），張敏慧（2009），楊曉彥（2011），王小燕（2012）等人也從企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本概念和特征出發(fā)，通過(guò)“資金籌備”、“投資決策方案”、“資本運(yùn)營(yíng)”和“收益分配與再分配”等四個(gè)大方面對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效分類，通過(guò)詳細(xì)分析并提出相應(yīng)的防范對(duì)策。周漢唐（2014）的研究認(rèn)為房地產(chǎn)的高收益往往伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司一般承擔(dān)著高的資產(chǎn)負(fù)債率，這樣容易使企業(yè)面臨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司隨時(shí)面臨破產(chǎn)威脅，公司應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)，保障公司健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系及預(yù)警模型選擇
（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系
首先，房地產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)周期越長(zhǎng)，不確定性大，導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)概率。政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變動(dòng)隨時(shí)間增加而變大，人工成本和原材料價(jià)格的不確定性也越大，這將直接影響行業(yè)的利潤(rùn)水平和資金回籠。其次，房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，投資金額大，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品造價(jià)高，開(kāi)發(fā)周期又長(zhǎng)，需要占用大量流動(dòng)資金，在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的前、中、后三個(gè)階段，都應(yīng)該保證資金鏈的完善。最后，在組織設(shè)計(jì)上，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都按照投資項(xiàng)目而成立多個(gè)項(xiàng)目分公司（或項(xiàng)目部），這極易帶來(lái)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)?？偣竞晚?xiàng)目分公司存在委托關(guān)系，雙方獲得的信息有可能產(chǎn)生不對(duì)稱，由此造成總公司控制力度下降，這極易導(dǎo)致預(yù)算無(wú)法得到控制，引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型選擇
學(xué)術(shù)界和商界用來(lái)衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變量主要有以市場(chǎng)數(shù)據(jù)和以會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)兩個(gè)大類。基于我國(guó)證券市場(chǎng)不完善、各類監(jiān)控組織監(jiān)察力度不夠的現(xiàn)狀，以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的模型衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法并不適用于我國(guó)房地產(chǎn)上市公司。因此，我們選擇使用樣本企業(yè)指數(shù)紐約大學(xué)教授愛(ài)德華奧特曼的Z模型來(lái)衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的對(duì)策建議
（一）完善公司治理機(jī)構(gòu)
目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要以民營(yíng)為主，其中上市公司民營(yíng)企業(yè)所占比例高達(dá)90%，在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，家庭治理模式占據(jù)主導(dǎo)地位。家族治理模式普遍存在的弊端包括產(chǎn)權(quán)不消、集權(quán)管理，這是導(dǎo)致公司治理機(jī)制缺乏有效性、企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率低和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大的最根本原因。因此，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度，首先要完善公司治理結(jié)構(gòu)以此來(lái)提高治理效率。
（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
21世紀(jì)初期，國(guó)家銀根政策寬松，政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，但高資產(chǎn)負(fù)債比經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀并未引起行業(yè)的高度重視。隨著2011年國(guó)家嚴(yán)厲調(diào)控政策的出臺(tái)，房?jī)r(jià)下跌，銀行貸款困難，民眾購(gòu)房態(tài)度不明朗，一些高負(fù)債的企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的資金缺口，瀕臨倒閉。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化的資源配置。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范
近年來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及公眾對(duì)于商品住宅需求的不斷增長(zhǎng)，都把房地產(chǎn)企業(yè)推到了發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。作為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)較大的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)迅速發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中具有極其重要的地位。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，并且具有極高的風(fēng)險(xiǎn)，投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回收周期長(zhǎng)是其顯著特點(diǎn)。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
由于各種原因，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度正在逐步加大，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也在不斷發(fā)生變化，這些因素都給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。有效的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展中有效的防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康和諧發(fā)展的重要前提。
一、做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的必要性
我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起步相對(duì)較晚，各方面的體系和機(jī)制還很不健全，發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了一些問(wèn)題。加之我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的金融環(huán)境惡劣、金融體系不健全等因素的影響，使得我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、科學(xué)合理的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是一項(xiàng)必不可少的工作。
我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了顯著影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)和困境，政策風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范增加了難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)主要的監(jiān)管模式是靜態(tài)的，主要是進(jìn)行事后監(jiān)管，這是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的一個(gè)障礙。只有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行深入的研究，只有積極地改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的策略，制定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的有力措施，才能降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的成因分析
(一)內(nèi)在因素
第一，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)比較特殊的企業(yè)類型，作為資金密集型行業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性更大。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大、資金回收緩慢、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)從根本上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展必然面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式比較特殊，其自有資金所占的比例很小，這就直接導(dǎo)致負(fù)債資金數(shù)額巨大。資本結(jié)構(gòu)中債務(wù)資本所占的比例越大，發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的幾率就會(huì)越高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)有其內(nèi)部管理水平的缺陷，這也從一定程度上增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和防范機(jī)制存在很多缺陷，主要體現(xiàn)在成本費(fèi)用控制不嚴(yán)格、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算分析、忽視現(xiàn)金流管理等。
(二)外部因素
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)主要受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響和制約，還要受到來(lái)自市場(chǎng)的各個(gè)方面的影響，比如市場(chǎng)環(huán)境引發(fā)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等，這些都從很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施
(一)選擇正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)
選擇科學(xué)和合適的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)是做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)工作。合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評(píng)價(jià)，它是進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的一項(xiàng)重要客觀標(biāo)準(zhǔn)，可以準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)胤从钞?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。指標(biāo)的選擇必須符合一定的原則，這些原則主要包括科學(xué)性、合理性、客觀性等。整個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平是根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)因進(jìn)行分析的，并且由全面的指標(biāo)體系來(lái)進(jìn)行反映。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行反應(yīng)的指標(biāo)體系主要有短期償債能力指標(biāo)體系、長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)體系、營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系、盈利能力指標(biāo)體系、風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)體系、現(xiàn)金流量能力指標(biāo)體系、發(fā)展能力指標(biāo)體系等。選擇正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制更有目的性。
(二)建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資本管理必然離不開(kāi)現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)理論。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，過(guò)多的負(fù)債將會(huì)使企業(yè)的價(jià)值下降。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)運(yùn)用的增加，必然會(huì)引起債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)的增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把負(fù)債經(jīng)營(yíng)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍之內(nèi)，不得使企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的渠道應(yīng)該包括債務(wù)融資和權(quán)益融資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該致力于找到企業(yè)發(fā)展的最佳資本結(jié)構(gòu)，把籌資渠道進(jìn)行科學(xué)合理的安排，呈現(xiàn)出風(fēng)險(xiǎn)最小的資本結(jié)構(gòu)形態(tài)，以達(dá)到企業(yè)增值的目的。第三，房地產(chǎn)企業(yè)貸款額度要有所控制，針對(duì)企業(yè)所處的內(nèi)外環(huán)境選擇合適的融資策略，嚴(yán)格遵守合理使用資金及承擔(dān)適度資本成本原則用長(zhǎng)期負(fù)債來(lái)滿足公司對(duì)資金的需求。
(三)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
預(yù)警系統(tǒng)可以大大加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)要從企業(yè)運(yùn)營(yíng)的各種資料來(lái)源進(jìn)行分析，在分析的基礎(chǔ)上運(yùn)用各種數(shù)據(jù)模型和比例分析對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事先的預(yù)防和控制。建立房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該注意立足于市場(chǎng)環(huán)境以及企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，這樣可以較好的規(guī)避融資和投資失誤帶來(lái)的負(fù)面影響，可以將企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)控制在初級(jí)階段，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來(lái)的危害。
(四)強(qiáng)化資金管理，保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的良性循環(huán)
房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品既具有投資價(jià)值也具有消費(fèi)價(jià)值，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收管理存在一定難度。針對(duì)這種情況，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)資金進(jìn)行集中管理，采取統(tǒng)一調(diào)配的方式避免出現(xiàn)過(guò)多的閑置資金，以提高資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度和使用效率，保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的流暢和高效。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)算方法應(yīng)該更加科學(xué)，保證資金結(jié)算的順利進(jìn)行，使資金順利回籠到位，促進(jìn)資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。
(五)充分調(diào)查市場(chǎng)和研究市場(chǎng)，防范和降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨著來(lái)自市場(chǎng)的多種風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大一部分來(lái)自市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，所以做好市場(chǎng)調(diào)查，做好市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析是非常有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改成立專門的市場(chǎng)調(diào)研部門，指定專門人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和分析，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量以及波動(dòng)情況，掌握最及時(shí)的第一手資料。同時(shí)，還要對(duì)潛在市場(chǎng)容量和未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有敏銳的洞察力，清楚市場(chǎng)承受能力和社會(huì)需求能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供可靠詳實(shí)的第一手資料。
(六)建立防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度
內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的重要組成部分。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，熟悉其財(cái)務(wù)特點(diǎn)，探索適合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的方式和方法，積極構(gòu)建科學(xué)合理的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系。按照企業(yè)自身實(shí)際情況，制定嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度，做到對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全面把握，并且對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析和控制。以此更加有效的規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)重要的行業(yè)，關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定，并且?guī)?dòng)了很多上下游產(chǎn)業(yè)。但是，由于國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化多端，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形式錯(cuò)綜復(fù)雜，處于市場(chǎng)壓力和政策壓力的雙重夾擊之下。在這種情況下，如何有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如何進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范是房地產(chǎn)企業(yè)不容忽視的問(wèn)題，需要從各個(gè)方面努力，做好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范。
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關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；資金管理；低碳房地產(chǎn)
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-1573（2013）04-0081-03
房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。作為典型的資金密集型企業(yè)，它具有投入資金量大、回收期長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈廣等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)和它本身所具有的特殊的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)在高收益的背后蘊(yùn)藏著比一般企業(yè)更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇、國(guó)家政策繼續(xù)調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)求生存、促發(fā)展迫切需要解決的問(wèn)題。只有充分認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才能采取相應(yīng)的控制措施，增強(qiáng)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，以保障房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果和預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定義為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中各種不確定性的綜合反映，而不僅僅是狹義的籌資風(fēng)險(xiǎn)，更適于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析與控制。當(dāng)前備受房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括開(kāi)發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)、資金供求風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)等。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分析
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)即設(shè)置敏感性指標(biāo)，通過(guò)觀察其變化，從而對(duì)企業(yè)已存在的或者將面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)預(yù)測(cè)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的分析，能夠了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況以及經(jīng)營(yíng)結(jié)果，預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。反映房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)體系，包括盈利能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)以及基于現(xiàn)金流量的指標(biāo)等。
2012年、2013年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：從整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)看，負(fù)債水平仍然高居不下；2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值與2011年幾乎持平，凈負(fù)債率均值上升為64.36%，償債壓力很大；存貨周轉(zhuǎn)率均值較上年雖然有所上升，但是運(yùn)營(yíng)效率仍然低較，資金回流速度緩慢；2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力有所下降，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下滑的企業(yè)較上年增加了26家，達(dá)到87家；凈資產(chǎn)收益率均值呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，降至11.23%（如表1所示）。
通過(guò)數(shù)據(jù)分析可見(jiàn)：面對(duì)市場(chǎng)的不確定性、庫(kù)存壓力的增加、資金鏈的壓力和融資渠道的從緊，房地產(chǎn)企業(yè)整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏低，有待進(jìn)一步加強(qiáng)?，F(xiàn)階段國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)均開(kāi)始關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響和作用，但對(duì)其反應(yīng)普遍比較遲鈍，缺乏風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)控制管理。加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)及成因分析，從根源上加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)已經(jīng)迫在眉睫。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)全球化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，所處的環(huán)境十分復(fù)雜。作為高收益高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿?，但是在我?guó)房地產(chǎn)企業(yè)還屬于一個(gè)新興的行業(yè)，有著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。行業(yè)自身的特點(diǎn)和外部宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響也無(wú)形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（一）外部宏觀環(huán)境因素
1. 市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)處在競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的環(huán)境中，市場(chǎng)格局的變化導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系和購(gòu)房者消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人購(gòu)房者的個(gè)性化需求逐漸明顯，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)不同的客戶群體進(jìn)行細(xì)分，要在項(xiàng)目定位上具有前瞻性，不斷創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方式?，F(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的靈活機(jī)制，直接會(huì)導(dǎo)致商品滯銷的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
在低碳經(jīng)濟(jì)下，低碳建筑逐漸成為建筑界主流趨勢(shì)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了巨大沖擊。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式已經(jīng)難以適應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)的要求，“低碳建筑”將會(huì)在房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)一場(chǎng)新的革命，是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要方向。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)動(dòng)力不足、低碳技術(shù)不成熟、節(jié)能激勵(lì)機(jī)制不健全等原因，現(xiàn)階段發(fā)展低碳房地產(chǎn)面臨著許多嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)及風(fēng)險(xiǎn)。
2. 稅收、土地政策因素。房地產(chǎn)企業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響很大，其中最關(guān)鍵的是土地和稅收政策。近年來(lái)土地的閑置問(wèn)題十分嚴(yán)重，國(guó)家出臺(tái)了新的土地政策，比如企業(yè)未能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)所儲(chǔ)備的土地，將會(huì)被征收閑置土地稅甚至?xí)粺o(wú)償收回。由于土地成本占用資金比例很大，相關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，直接影響到資金周轉(zhuǎn)率和預(yù)期收益率。從表1數(shù)據(jù)中可以看到，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率均值下降為11.23%，較上年降低了2.87%，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)是稅收籌劃的重點(diǎn)，涉及的稅種多、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分是通過(guò)舉債獲得，借入的資本額越大，可能獲取的稅收籌劃利益就越大，同時(shí)由此帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也很大。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)自身因素
1. 行業(yè)特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型企業(yè)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、變現(xiàn)能力低等特點(diǎn)決定了它具有較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理之中。較高的資產(chǎn)負(fù)債率在給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的同時(shí)給企業(yè)帶來(lái)了一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也使得企業(yè)在貨幣市場(chǎng)的籌資難度進(jìn)一步增大，籌資風(fēng)險(xiǎn)增加。受關(guān)聯(lián)性影響的作用，當(dāng)通貨膨脹幅度上升時(shí)，建筑材料、勞動(dòng)力的成本以及管理費(fèi)用也會(huì)相應(yīng)的上升，而相關(guān)行業(yè)成本的上升會(huì)使得房地產(chǎn)商品增加的開(kāi)發(fā)成本大大高于通貨膨脹的幅度，高額的成本費(fèi)用占用的資金比例過(guò)高，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2. 資金管理不善。首先，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員資金管理意識(shí)淡薄，缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)控制觀念，對(duì)現(xiàn)金流的重視不夠；其次，普遍缺乏資金集中管理模式，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金的結(jié)算和計(jì)劃方面的管理還不夠完善，導(dǎo)致信息脫節(jié)，資金管理和調(diào)度比較被動(dòng)；再次，企業(yè)內(nèi)部的資金管理權(quán)責(zé)不夠明確，項(xiàng)目的拆遷、規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素使得工期延長(zhǎng)，成本增加，風(fēng)險(xiǎn)加大；最后，商品房作為特殊的存貨，占用投資成本比例很大，消費(fèi)者購(gòu)買欲望的下降，使得商品房市場(chǎng)滯銷，無(wú)法快速地回籠資金。2012年數(shù)據(jù)顯示，將近50%上市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)數(shù)，資金鏈趨緊，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)凸顯。
3. 投資決策失誤。決策失誤是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因，如果項(xiàng)目整體的規(guī)劃缺乏可行性，市場(chǎng)調(diào)查不夠充分，技術(shù)分析不到位，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的估計(jì)過(guò)于樂(lè)觀，就會(huì)造成決策失誤的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另外，項(xiàng)目投資決策后，由于投資估算出現(xiàn)偏差，會(huì)使資金無(wú)法正常流轉(zhuǎn)，影響投資結(jié)果，甚至導(dǎo)致投資無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。
4. 缺乏全面預(yù)算管理。預(yù)算管理在財(cái)務(wù)管理中處于十分重要的地位，許多房地產(chǎn)企業(yè)往往比較重視預(yù)算管理對(duì)成本的節(jié)約，對(duì)系統(tǒng)管理和價(jià)值管理的認(rèn)識(shí)不足，對(duì)全面預(yù)算的重視度和執(zhí)行力度不到位，從而降低了企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，增加了面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用利潤(rùn)率均值率下跌為31.87%，成本費(fèi)用整體較高，資源利用率低。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
面對(duì)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大規(guī)模并購(gòu)、集團(tuán)化趨勢(shì)，如何加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)密切關(guān)注的問(wèn)題。從以上財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因來(lái)看，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范要做到：
（一）把握國(guó)家的宏觀政策，發(fā)展低碳房地產(chǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和走勢(shì)在很大程度上受到國(guó)家宏觀政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該準(zhǔn)確理解國(guó)家在土地、信貸、稅收和房地產(chǎn)市場(chǎng)中的調(diào)控政策，及時(shí)調(diào)整企業(yè)項(xiàng)目投資，減輕成本壓力，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，推動(dòng)“低碳房地產(chǎn)”的發(fā)展，進(jìn)行低碳建筑的研發(fā)，擺脫舊的經(jīng)營(yíng)模式，開(kāi)拓創(chuàng)新，從而提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹(shù)立低碳意識(shí)，選擇環(huán)保型材料，合理規(guī)劃建設(shè)小區(qū)，在不影響居住質(zhì)量的基礎(chǔ)上做到節(jié)能減排，實(shí)現(xiàn)綠色房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)鏈的低碳整合，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低因市場(chǎng)消費(fèi)脫節(jié)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（如圖1所示）。
（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新融資策略
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要嚴(yán)格控制負(fù)債的比例，合理安排產(chǎn)權(quán)與債務(wù)的關(guān)系，依據(jù)自身的融資能力、獲利能力，確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，尋求最優(yōu)組合，降低籌資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)要降低對(duì)金融的高度依賴性，擺脫單純依靠自有資金和銀行貸款的模式，可以通過(guò)面向公眾發(fā)行小面值的有價(jià)證券、上市發(fā)行股票、利用房地產(chǎn)信托、委托發(fā)行住房建設(shè)證券等，由單一的籌資模式向多元化組合式的籌資方式轉(zhuǎn)變，爭(zhēng)取主動(dòng)性，降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。
（三）科學(xué)決策，謹(jǐn)慎投資
房地產(chǎn)企業(yè)部分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由于投資失誤導(dǎo)致的，而這部分風(fēng)險(xiǎn)恰恰是可以避免的。在房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的同時(shí)，應(yīng)該充分準(zhǔn)備投資決策前的準(zhǔn)備調(diào)研工作，這是做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析的前提。為了實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策，避免盲目投資，在投資過(guò)程中應(yīng)注重投資與市場(chǎng)、政策的緊密結(jié)合，從而規(guī)避決策失誤導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高應(yīng)對(duì)能力。比如企業(yè)可以采用投資組合戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)不同類型物業(yè)或者同一類型物業(yè)不同檔次、不同類型房產(chǎn)、不同區(qū)域的組合來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)；在綠色經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域進(jìn)行探索，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
（四）控制資金管理，重視現(xiàn)金流
為了降低由于日常資金管理不善導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化資金的預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)，努力減少資金的閑置，節(jié)約融資成本；其次，加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理，尤其是重視經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，在日常的資金運(yùn)作中，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的穩(wěn)定是控制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，可以提供風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，使經(jīng)營(yíng)者能夠及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在，并采取行動(dòng)，防范風(fēng)險(xiǎn)；最后，要加強(qiáng)存貨管理。商品房作為房地產(chǎn)企業(yè)特殊的存貨，資金占用量很大，投資成本很高。要不斷創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷策略，利用互聯(lián)網(wǎng)、微信、微博、電商平臺(tái)等高效的營(yíng)銷方式，降低空置率，加快資金的回收和周轉(zhuǎn)，以滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求，并降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（五）實(shí)施全面預(yù)算管理，提高資金使用效率
全面預(yù)算管理能夠?qū)Y金進(jìn)行全程控制，保證資金使用和企業(yè)戰(zhàn)略的有效結(jié)合。為了降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)編制預(yù)算計(jì)劃，完善資本預(yù)算程序，加大預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督力度，并且完善企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而保障預(yù)算計(jì)劃的實(shí)行。比如房地產(chǎn)企業(yè)的建筑材料成本一般會(huì)占到開(kāi)發(fā)成本的60%左右，在預(yù)算中加強(qiáng)材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)出入庫(kù)管理，提高資金的使用效率，才能有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)高回報(bào)的同時(shí)伴隨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這些問(wèn)題予以高度的關(guān)注。目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)和政策調(diào)控的雙重壓力，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中取得長(zhǎng)足發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)是十分復(fù)雜的，應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)需要不斷地進(jìn)行思考和應(yīng)對(duì)。市場(chǎng)上大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正朝著規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展，部分企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)聯(lián)盟也是為了化解區(qū)域財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，并且有效地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？傊瑸榱舜龠M(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，順應(yīng)時(shí)代潮流，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，房地產(chǎn)企業(yè)必須時(shí)刻樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，正確的防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
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