時間：2023-05-29 16:01:51
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；盈利模式；傭金
經(jīng)紀(jì)行業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，是商品生產(chǎn)、流通和消費(fèi)中不可缺少的媒介及橋梁。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，其業(yè)務(wù)貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供了多元化的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)以專業(yè)的素養(yǎng)逐漸成長為房地產(chǎn)行業(yè)一支重要力量，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場有效運(yùn)行方面發(fā)揮重要的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，市場經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，就越需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展前景廣闊。
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的數(shù)量眾多、規(guī)模越來越大
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在我國是一個既古老又新興的行業(yè)，中國古代和近代市場中為房地產(chǎn)買賣雙方介紹交易﹑評定房地產(chǎn)商品質(zhì)量﹑價格的居間行商稱之為宅行。經(jīng)過發(fā)展，目前全國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動機(jī)構(gòu)有5萬余家，并成長起了一批門店過百、人員上千，甚至門店過千、人員上萬的知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。如中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等等。
（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員數(shù)量眾多、素質(zhì)越來越高
目前，全國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員超過100萬，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的整體素質(zhì)和以往幾年相比有所提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員有如下幾個特點(diǎn)：從業(yè)人員隊伍相當(dāng)年輕，年齡集中在21-30歲之間；從業(yè)時間大多較短，50%以上從業(yè)人員的從業(yè)時間不滿兩年；學(xué)歷層次較高，大多在?？埔陨?，其中北京市從業(yè)人員的學(xué)歷水平總體較高；從收入水平來看，居社會中等水平，年收入絕大多數(shù)在2-5萬元之間，有的經(jīng)紀(jì)人甚至可以達(dá)到年收入超100萬元。
（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)加大了對網(wǎng)絡(luò)信息的建設(shè)
如今是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時代。如何最有效地收集、處理和利用信息，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在經(jīng)營中要解決的首要問題，在高科技手段的基礎(chǔ)上運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)營銷將會成為未來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的首選。建立獨(dú)立寬帶網(wǎng)支持的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)平臺、ERP管理系統(tǒng)以及全天24小時的網(wǎng)絡(luò)客戶支持服務(wù)系統(tǒng)，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)突破服務(wù)空間和時間的限制，從而創(chuàng)造出更大的發(fā)展空間并實(shí)現(xiàn)信息的充分共享。在些基礎(chǔ)上建立公司網(wǎng)站并在網(wǎng)站上房源信息或者在專業(yè)的房地產(chǎn)信息網(wǎng)上房源信息以發(fā)展客戶已成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的主要營銷策略。
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展空間巨大
目前，發(fā)達(dá)國家新房、二手房市場交易比例為1：4，而我國新房、二手房市場交易比例約為1：0.25，但目前國內(nèi)一些一線發(fā)達(dá)城市的新房與二手房市場交易比例比較高，如2009年深圳市新房銷售面積為368.22萬平方米，二手房銷售面積為605.50萬平方米，新房與二手房屋市場交易比例已達(dá)到為1：1.65。由此可見，只要中國仍在發(fā)展，城市化的進(jìn)程仍在繼續(xù)，再加上中國人中眾多但城市土地資源又相當(dāng)有限，未來我國二手房交易量還可以翻好幾番的速度成長。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展空間巨大。
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)盈利模式分析
（一）二手物業(yè)居間傭金
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的主要業(yè)務(wù)就是對二手物業(yè)（包括二手商品房、二手廠房、二手商鋪、二手寫字樓）的居間，不僅包括二手物業(yè)的買賣，還包括房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)。傭金其實(shí)就是服務(wù)費(fèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員利用他們所掌握的信息資源，專業(yè)的知識為客戶找到合適的物業(yè)，交易成功后收取一定的費(fèi)用，就是傭金。傭金一般是按照成交金額（包括買賣成交、租賃成交等等）乘于一定的比率，不同服務(wù)不同比率的，要具體情況具體分析。
在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的傭金率通常根據(jù)總銷售額、銷售房地產(chǎn)的種類和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)契約的類型而定。一般來說，對未開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓的銷售傭金率為6%～10%，獨(dú)戶住宅的傭金率為3%～8%，大型商用房地產(chǎn)的傭金率為3%～6%。而在我國傭金率的規(guī)定沒那么復(fù)雜，當(dāng)然也沒有那么高。國家建設(shè)部等單位規(guī)定“房屋買賣收費(fèi)應(yīng)按照成交價格總額的0.5%～2.5%計收，實(shí)行獨(dú)家的可協(xié)商提高，但不超過成交價的3%”。但由于國家標(biāo)準(zhǔn)并沒有說明是向單方還是雙方收費(fèi)，也沒有嚴(yán)格界定中介服務(wù)的服務(wù)范圍，因此各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)收費(fèi)依據(jù)也一直模糊。在我國的一線發(fā)達(dá)城市，如深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的傭金率一般為3%，賣方和買方各支付1.5%。但實(shí)際上一般是業(yè)主實(shí)收，傭金全部由買方承擔(dān)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在租賃業(yè)務(wù)中，傭金一般為一個月的租金，業(yè)主和承租方各支付一半。
二手物業(yè)居間傭金收入是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)盈利的主要來源。據(jù)統(tǒng)計全國在09年的傭金總額在三百億左右，除去經(jīng)紀(jì)人個人的傭金提成和企業(yè)的運(yùn)行支出成本，利潤率在15%左右，也就是說純利潤達(dá)在45億左右。
（二）新物業(yè)傭金
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)另一主要業(yè)務(wù)是接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，銷售其開發(fā)的新物業(yè)。新物業(yè)產(chǎn)生的背景是一些房地產(chǎn)企業(yè)借鑒以市場化資本運(yùn)作為主的美國模式：房地產(chǎn)開發(fā)的一些環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司完成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)銷售新物業(yè)具有獨(dú)特的優(yōu)勢：1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)屬于銷售終端，對消費(fèi)者相當(dāng)了解。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)掌握了大量客戶的信息，能夠形成新物業(yè)市場與二手物業(yè)市場的互動，增加銷量。
新物業(yè)與二手物業(yè)不同，它主要是搭建開發(fā)商與客戶的聯(lián)系。當(dāng)然，對新物業(yè)的傭金率也與二手物業(yè)居間的不同，要低一些。對新物業(yè)的的傭金率收取的制約因素比較多，主要有：1.開發(fā)商的實(shí)力，包括開發(fā)商的資本實(shí)力和品牌實(shí)力。2.新開發(fā)物業(yè)的地理位置，包括交通的便利性和周邊配套。3.新物業(yè)的銷售價格。4.開發(fā)商的營銷策略。目前，新物業(yè)傭金率一般為成交價格總額0.5%～2%。
（三）按揭服務(wù)費(fèi)
按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受益人作為還款保證，按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。按揭服務(wù)是由產(chǎn)業(yè)鏈的延伸產(chǎn)生的。在如今房價高漲不下的情況下，一般購房者不能一次性支付所有房款，所以必須向按揭銀行貸款；而按揭的手續(xù)復(fù)雜，購房者為了方便一般由經(jīng)紀(jì)方代辦。代辦的服務(wù)費(fèi)及為按揭服務(wù)費(fèi)。在全國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的按揭服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不一，在深圳一般為每次按揭收取1000元左右的按揭服務(wù)費(fèi)，而在東莞則一般為借貸額的1.3%。
（四）其他業(yè)務(wù)收入
經(jīng)過在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的縱向延伸，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)還發(fā)展了以下業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究、房地產(chǎn)法律咨詢、房地產(chǎn)營銷策劃等業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)都可以為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)取得一定的收益。
四、對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)盈利模式的思考
中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正處在發(fā)展時期，各方面的配套不是很完善，其穩(wěn)定的盈利模式還不明朗，有待進(jìn)一步發(fā)展與提高。1.提高專業(yè)化水平和服務(wù)質(zhì)量。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)要求專業(yè)化的知識是服務(wù)業(yè)的一部分，它具有服務(wù)業(yè)的一切特征。只有提高服務(wù)質(zhì)量，才能讓顧客滿意，才能提升企業(yè)品牌，以獲得更多的顧客，獲得更大的盈利。2.不斷提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。較高的人員素質(zhì)，意味較高的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平和較強(qiáng)的企業(yè)競爭力。3.加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)與網(wǎng)絡(luò)利用。二十一世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時代，信息資源是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，缺少信息，企業(yè)就失去了存在的根基。建設(shè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)加強(qiáng)企業(yè)信息共享，提高企業(yè)服務(wù)效率；加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)的利用，有利于降低成本，近距離接近客戶，盡可能大的占有市場。只有這樣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能獲得更大、更穩(wěn)定的盈利。
參考文獻(xiàn)：
[1]樓江.房地產(chǎn)市場營銷理論與實(shí)務(wù)[M].廣東：同濟(jì)大學(xué)出版社，2005.
[2]石雅莉.房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式的思考[J].科技信息，2008.
[3]張靜.房地產(chǎn)中介業(yè)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)發(fā)展之管見[J].現(xiàn)代財經(jīng)，2010.
作者簡介：
稅務(wù)稽查、管理對策
一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢和動向
目前，我市注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個，其中××市區(qū)774個，市直屬企業(yè)144個。正常運(yùn)行的公司約有60-70家。從調(diào)查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個趨勢。
(一)私有制、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限責(zé)任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國有企業(yè)的納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。
(二)市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。主要轉(zhuǎn)向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時間和項(xiàng)目比較集中。
(三)新項(xiàng)目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉(zhuǎn)移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項(xiàng)目中，由于開發(fā)成本過高，關(guān)系錯綜復(fù)雜，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇地價相對便宜的城鄉(xiāng)結(jié)合部或經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，有賣點(diǎn)但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級市的區(qū)域，謀求進(jìn)一步發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作及會計核算特點(diǎn)
（一）項(xiàng)目運(yùn)作的程序
一個房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始立項(xiàng)到銷售結(jié)束大致分為三個階段：
第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標(biāo)、拍賣程序獲得土地的使用權(quán)取得計劃委員會印發(fā)的正式計劃書規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證土地主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時，建設(shè)局將對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的施工圖、設(shè)計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進(jìn)行審查）。
第二階段（組織施工期）：通過正式的招標(biāo)程序，組織安排施工企業(yè)進(jìn)場施工。
第三階段（預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期）：根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預(yù)售證組織房屋銷售。預(yù)售房屋時必須取得房屋主管部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。
（二）會計核算特點(diǎn)：
1、收入核算
房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營收入項(xiàng)目包括“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。
2、開發(fā)成本核算
（1）開發(fā)成本核算的內(nèi)容。前期費(fèi)用（征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費(fèi)、材料費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、配套費(fèi)）；開發(fā)間接費(fèi)用（為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)等）
（2）開發(fā)成本核算及結(jié)轉(zhuǎn)的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本的方法為：
可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積
銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
由于房屋開發(fā)的自身特點(diǎn)，單位造價的形成會出現(xiàn)計劃成本與實(shí)際成本之分，即：前期開發(fā)成本費(fèi)用高，中后期開發(fā)費(fèi)用減少，而且大量公共配套設(shè)施需在總銷售面積中分?jǐn)?，?xiàng)目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財務(wù)在核算銷售成本時，項(xiàng)目早期會出現(xiàn)對計劃預(yù)算的開發(fā)成本采取預(yù)提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)才會與實(shí)際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結(jié)算后，企業(yè)財務(wù)再根據(jù)“工程價款結(jié)算單”對預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。
（三）稅金的計算特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計算有別于其他行業(yè)的特點(diǎn)有：
1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款或預(yù)收定金方式，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的，月末按“預(yù)收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加，對出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營業(yè)稅，同時按規(guī)定交納城建稅和教育費(fèi)附加或房產(chǎn)稅。
2、企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)確定及繳納情況
根據(jù)國稅發(fā)【2003】83號文規(guī)定，采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的成本利潤率（不低于15％）計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時在進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。
三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)違法行為及分析
（一）隱匿收入
1、“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”或“其他應(yīng)付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實(shí)現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時間，造成營業(yè)稅、企業(yè)所得稅申報納稅滯后。
2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時反映出企業(yè)銷售的進(jìn)度，為初步估算銷售收入實(shí)現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關(guān)人員有意識隱瞞、不肯如實(shí)提供實(shí)際銷售面積，增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。如高原房地產(chǎn)公司在3302項(xiàng)目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。
3、以物易物隱匿收入。在大額費(fèi)用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費(fèi)、職工福利等費(fèi)用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如冀鹽房地產(chǎn)公司1996年6月轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給市供熱公司，抵頂了應(yīng)付市供熱公司的240萬元熱力集資款，造成少繳營業(yè)稅及附加38.6萬元。
4、假代建、真開發(fā)。即：開發(fā)商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)商“借給”對方使用，實(shí)際操作卻有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取了部分土地的使用權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地的使用權(quán)取得部分房屋的所有權(quán)。
（二）虛增成本方面
1、利用成本核算特點(diǎn)虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結(jié)轉(zhuǎn)成本。由于項(xiàng)目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中的單位項(xiàng)目較多，對口的施工單位、供料商多，項(xiàng)目開發(fā)早期財務(wù)不能及時的取得各項(xiàng)目的“工程結(jié)算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預(yù)算造價計算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員利用這一特點(diǎn)，自行加大早期單位平米的計劃預(yù)算造價，從而達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。
2、關(guān)系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項(xiàng)目的開發(fā)包括設(shè)計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機(jī)。
3、以收據(jù)支付工程款、材料款偷欠稅款。
4、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營成本”。例如冀鹽房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項(xiàng)目開發(fā)成本中，未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，虛增經(jīng)營成本。
（三）超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用
1、利息支出問題。
（1）未在成本對象中分?jǐn)偨杩罾?。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財務(wù)處理為將其作為財務(wù)費(fèi)用全部直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤，造成納稅滯后。
（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)扣除費(fèi)用；同時往往未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。
2、銷售費(fèi)用列支問題
（1）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個人所得稅計稅依據(jù)計算不準(zhǔn)確。
（2）虛增費(fèi)用。由于對銷售費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)帳，擠占稅前利潤。
（3）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出企業(yè)混入“會議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等明細(xì)科目的賬載金額。
四、檢查的方法和技巧
(一)項(xiàng)目檢查法
以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項(xiàng)目為檢點(diǎn)。從項(xiàng)目開始到結(jié)束，針對項(xiàng)目的完稅情況，全面審核項(xiàng)目的收入和成本支出的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。對開發(fā)周期較長項(xiàng)目，分期作為檢查的重點(diǎn)。
(二)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)的收集法
基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)的收集是保證檢查質(zhì)量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項(xiàng)目部分會計科目匯總表、開發(fā)成本明細(xì)表，項(xiàng)目銷售情況一覽表，通過以上表格數(shù)據(jù)的登錄，可以全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。
(三)數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系分析法
掌握所采集數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料中所存在的疑點(diǎn)，為進(jìn)一步檢查提供依據(jù)。
如開發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項(xiàng)目銷售情況一覽表的數(shù)據(jù)對照，看企業(yè)提供可銷售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價與實(shí)際合同和實(shí)際支付施工費(fèi)的差額。
開發(fā)成本明細(xì)表同項(xiàng)目部分會計科目匯總表、項(xiàng)目銷售情況一覽表對比，看房產(chǎn)交易費(fèi)、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入與帳面收入是否存在差額。
(四)整體測算法
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點(diǎn)有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。
從目前我市房地產(chǎn)企業(yè)正常的成本支出比例為：
（1）各規(guī)費(fèi)支出的依據(jù)和比例土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收取】房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括（由各政府及職能部門收取的費(fèi)用，大體包括：人防基建費(fèi)【無人防工程的開發(fā)項(xiàng)目。人防辦按房屋售價的2％收取】、市政建設(shè)配套費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費(fèi)【針對小規(guī)模插建項(xiàng)目，收費(fèi)局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費(fèi)【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費(fèi)【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費(fèi)【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規(guī)化驗(yàn)收費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；代收業(yè)戶維修基金【房屋價格的2％】
（2）通常建安成本比例。目前我市房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為550-650元/m2,小高層住宅（7-17層）造價為980-1100元/m2，高層造價為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致占總造價的75％和25％。
(五)實(shí)地核實(shí)法
針對房地產(chǎn)公司的檢查必須深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售現(xiàn)場實(shí)地盤點(diǎn)、掌握項(xiàng)目建設(shè)及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點(diǎn)。
(六)帳內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合法
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個項(xiàng)目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對于與房地產(chǎn)公司帳載金額大且業(yè)務(wù)往來頻繁的的單位，進(jìn)行重點(diǎn)外調(diào)核實(shí)。
(七)對往來帳戶的檢查
房地產(chǎn)企業(yè)的往來款項(xiàng)較多，一些不易走賬、性質(zhì)相對模糊的業(yè)務(wù)，企業(yè)財務(wù)人員常在往來科目中列支。因此有針對性的對“其他應(yīng)收款”“其他應(yīng)收付款”進(jìn)行重點(diǎn)審查，對往來賬向掛帳時間長且金額大的業(yè)務(wù)重點(diǎn)核實(shí)原始憑證、詢問形成原因，常常能發(fā)現(xiàn)其中的涉稅問題。例如在對冀鹽房地產(chǎn)公司檢查中，企業(yè)在“其他應(yīng)收款”中支付職工旅游補(bǔ)助81800元，在“其他應(yīng)付款”中支付鹽務(wù)局90人獎金分紅1134000.00元，長期掛帳。經(jīng)核實(shí)企業(yè)未代扣個人所得稅共計230193元。
四、關(guān)于對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議
針對上述問題，建議采取以下措施，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查的針對性
(一)從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以單位項(xiàng)目作為檢查的重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。
(二)拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法。為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時間和相關(guān)數(shù)據(jù)。
(三)規(guī)范和細(xì)化取證資料文書的制式和填寫標(biāo)準(zhǔn)。由于各行業(yè)情況不同，稅務(wù)檢查所需收集、掌握的證據(jù)資料也不盡相同，結(jié)合行業(yè)的特點(diǎn)，規(guī)范和細(xì)化取證資料文書的制式和填寫標(biāo)準(zhǔn)，以及取證文書的保管和調(diào)閱制度。通過此舉不僅可以做到取證數(shù)據(jù)資料的共享，減少下一次稅務(wù)檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業(yè)開發(fā)的相關(guān)資料存檔監(jiān)控，防止事后擅自更改情況的發(fā)生。
(四)延伸檢查范圍，提高檢查質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。切實(shí)做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發(fā)生。
(五)規(guī)范和加強(qiáng)對二手房轉(zhuǎn)讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點(diǎn)。稅務(wù)檢查人員應(yīng)首先加強(qiáng)對房屋中介機(jī)構(gòu)的檢查，搜集發(fā)現(xiàn)房屋買賣人員的相關(guān)資料及交易額，同時依靠公安及房管部門的配合，加大對偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時足額入庫。
五、關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管方面的幾點(diǎn)建議
(一)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)財務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財務(wù)管理制度。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對可售面積的單位預(yù)算造價的計算，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。
(二)加強(qiáng)票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，特別對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領(lǐng)、用、存制度。
(三)完善對預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現(xiàn)場實(shí)地的調(diào)查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進(jìn)度，特別對售樓部加強(qiáng)適時監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，多角度對預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)控，確保稅款的及時足額入庫。
(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)與房管局、土地局、建委、招標(biāo)、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對部分涉稅地數(shù)據(jù)資料做到及時溝通，摸清我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對性。
中山大學(xué)嶺南學(xué)院
房地產(chǎn)咨詢研究中心主任
剛剛過去的2014年，中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)歷了一番劇變：上半年開始是行業(yè)內(nèi)部紛爭驟起，到了下半年、特別是接近年底的時候，行業(yè)內(nèi)開始了主動的變革，行業(yè)外的資本也開始不斷進(jìn)入，而行業(yè)外資本的進(jìn)入帶來的不僅是資本，更是觀念的變革和經(jīng)營模式的顛覆性改造。
行業(yè)內(nèi)的變革首先由傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)公司向互聯(lián)網(wǎng)方向轉(zhuǎn)型開始，并且這幾家?guī)ь^轉(zhuǎn)型的公司一方面資金實(shí)力雄厚，另一方面醞釀已久，各方面準(zhǔn)備已經(jīng)非常充分，此時出手只是適逢絕佳時機(jī)。接著是更多的經(jīng)紀(jì)公司開始在內(nèi)部管理體制上主動求變――多數(shù)都是選擇采用合伙人或者類似的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，或者是大幅度提高經(jīng)紀(jì)人傭金分成比例。再往后就是外來資本強(qiáng)勢進(jìn)入，并且選擇注資的都是具有革命性思維模式和經(jīng)營模式的經(jīng)紀(jì)公司。
其實(shí)，行業(yè)內(nèi)公司的變革也好，外來力量助推的變革也好，其所作所為都并非空穴來風(fēng)，走的依然還是經(jīng)歷了一百多年發(fā)展的美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)已經(jīng)走過的路，只不過我們的行業(yè)過去曾經(jīng)對美國同行們的做法有些抗拒（而這種抗拒其實(shí)很大程度上來自于對美國模式的理解不充分，例如我們的經(jīng)紀(jì)公司很擔(dān)心所謂的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式會消滅經(jīng)紀(jì)公司，但實(shí)際上所謂獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人仍然是依托品牌經(jīng)紀(jì)公司存在的），或者是因?yàn)槁窂揭蕾嚭投栊渊D―十多年的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)景氣使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)衣食無憂，不需要主動求變。
金融集聚與支持是推進(jìn)大連產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)的必由之路
金融集聚是建設(shè)大連產(chǎn)業(yè)區(qū)的基本前提。有效聚集、整合和調(diào)配金融資源，進(jìn)而聚集、整合和調(diào)配各種市場資源，是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級、提升城市核心功能和競爭力的重要手段及必要條件。從動態(tài)的角度來看，金融集聚可定義為金融資源與地域條件協(xié)調(diào)、配置、組合的時空動態(tài)變化，金融產(chǎn)業(yè)成長、發(fā)展，進(jìn)而在一定地域空間生成金融地域密集系統(tǒng)的變化過程。金融資源的集聚、整合及擴(kuò)散對區(qū)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的助推作用可以從更深層次揭示金融集聚的意義和本質(zhì)。
第一，金融集聚有儲蓄聚集的功能。即把分散的儲蓄資金聚集成資本并轉(zhuǎn)化為投資，為實(shí)際生產(chǎn)過程提供有效率的投資規(guī)模，同時儲蓄的形成創(chuàng)造出各種形式的金融工具，從而進(jìn)一步分散風(fēng)險。區(qū)域內(nèi)機(jī)構(gòu)林立、多層次的、功能齊全的銀行和其他金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)，一方面吸收區(qū)域內(nèi)存款，聚集區(qū)域內(nèi)的資金；另一方面，也可以將區(qū)域外的資金轉(zhuǎn)移到區(qū)域內(nèi)，直接增加區(qū)域內(nèi)資金。
第二，金融集聚有優(yōu)化資源配置的作用。區(qū)域金融中心通過聚集重組區(qū)域內(nèi)的金融資源，集中安排與設(shè)置金融機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大和完善金融體系，使區(qū)域內(nèi)金融結(jié)構(gòu)趨于合理，打破區(qū)域內(nèi)處于分割狀態(tài)的金融資源，并通過資源的集聚和配置機(jī)制進(jìn)一步使得稀缺的金融資源在市場中得到合理的配置。
金融資源配置和資本運(yùn)營是推進(jìn)大連產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)的有效手段。資本運(yùn)營是企業(yè)整合資源的有效手段之一。企業(yè)需要整合資源，以促進(jìn)其自身的快速、健康、穩(wěn)步發(fā)展，資本運(yùn)營是整合資源的非常重要的渠道。在建設(shè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的進(jìn)程中，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)重組同樣離不開資本運(yùn)營等金融手段的配套支持。企業(yè)實(shí)施資本運(yùn)營,有助于拓展企業(yè)的融資途徑，增強(qiáng)企業(yè)的資本實(shí)力和管理水平，提高企業(yè)的社會形象。
資本運(yùn)營作為最大限度地實(shí)現(xiàn)資源的有效配置、實(shí)現(xiàn)資本保值增值的一種有效途徑，被一些大中型企業(yè)所推崇并廣泛地應(yīng)用。但是，資本運(yùn)營是一個非常復(fù)雜的過程，需要綜合考慮各方面相關(guān)聯(lián)因素。在這個過程中，大連應(yīng)發(fā)揮銀行、證券、保險和信托等金融機(jī)構(gòu)的支持作用，共同為企業(yè)建立可持續(xù)發(fā)展的資本運(yùn)營平臺，充分利用好、發(fā)揮好資本運(yùn)營的作用。
金融服務(wù)體系是推進(jìn)大連現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)的保障。首先，金融服務(wù)體系能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群的順利形成。在產(chǎn)業(yè)集群形成初期，政府與金融機(jī)構(gòu)相互合作，實(shí)行政府為企業(yè)提供擔(dān)保的擔(dān)保貸款制度，建立中小企業(yè)擔(dān)保公司，保障集群內(nèi)中小企業(yè)的順利建成、運(yùn)行，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群的形成。其次，金融服務(wù)體系能夠助推集群產(chǎn)業(yè)鏈完善，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級。在產(chǎn)業(yè)集群的形成時期，政府多會采用稅收減免、資金支持等政策吸引高新技術(shù)企業(yè)或者產(chǎn)業(yè)鏈互補(bǔ)企業(yè)進(jìn)入本區(qū)，以完善產(chǎn)業(yè)鏈。而此時期金融機(jī)構(gòu)如果有傾向性的對高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)行投資，則會加速淘汰舊技術(shù)，引入新技術(shù)，促進(jìn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級。最后，金融服務(wù)體系能夠促進(jìn)市場競爭，使產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展走向集中。在產(chǎn)業(yè)集群走向成熟的過程中，產(chǎn)業(yè)鏈條的進(jìn)一步完善，勞動密集型企業(yè)走向暮年，而那些技術(shù)密集型企業(yè)則高速成長，集群內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)及時將資金投入新的增長領(lǐng)域，使原來的勞動密集型企業(yè)陸續(xù)關(guān)閉，而競爭力強(qiáng)、規(guī)模較大的企業(yè)保留下來，從而使生產(chǎn)走向集中。
大連產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)進(jìn)程中的金融約束因素
大連的金融發(fā)展具有良好的基礎(chǔ)，其金融總量和運(yùn)行質(zhì)量、金融機(jī)構(gòu)數(shù)量和種類、金融生態(tài)環(huán)境均位居?xùn)|北第一。但是，在構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)的金融支持以及建設(shè)區(qū)域性金融中心等方面，大連還存在著一定差距，面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
第一，金融業(yè)總體規(guī)模有待增加，在東北地區(qū)重點(diǎn)城市之間的比較優(yōu)勢尚不明顯；法人機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，難以形成市場主導(dǎo)，綜合實(shí)力和帶動作用不足。
第二，金融體系尚待健全，城鄉(xiāng)金融二元結(jié)構(gòu)尚未打破，農(nóng)村金融發(fā)展水平仍然偏低；直接融資不足，多層次資本市場尚未形成；中小企業(yè)融資服務(wù)不足，企業(yè)融資需求尚未有效滿足；在投資銀行、基金公司、財務(wù)公司、金融租賃、汽車金融、消費(fèi)金融、貨幣經(jīng)紀(jì)、農(nóng)業(yè)保險、再保險、再擔(dān)保等領(lǐng)域機(jī)構(gòu)建設(shè)還是空白。
第三，金融功能需要加強(qiáng)，金融機(jī)構(gòu)的核心競爭力，尤其是參與國際市場競爭的能力存在不足，總部機(jī)構(gòu)數(shù)量少，金融要素集聚、對外輻射以及對周邊地區(qū)的影響力有限；金融創(chuàng)新發(fā)展水平有限，離岸金融市場因受政策限制而尚未形成，與大連保稅港區(qū)的發(fā)展和航運(yùn)中心建設(shè)的要求不相適應(yīng)。
這些情況表明，與上海、深圳等區(qū)域性金融中心相比，大連的金融與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展存在一定程度的不協(xié)調(diào)，金融服務(wù)體系相對薄弱，金融生態(tài)環(huán)境對金融業(yè)發(fā)展的制約較為明顯。因此，構(gòu)建大連區(qū)域性金融中心并發(fā)揮其在現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)中的重要作用，亟需大連區(qū)域的各家金融機(jī)構(gòu)不斷努力和改進(jìn)。
政策建議及對策
宏觀政策建議
加快金融機(jī)構(gòu)集聚速度，擴(kuò)大區(qū)域金融總量，增強(qiáng)金融對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率。應(yīng)著力解決區(qū)域金融業(yè)主體化程度不高，主體金融機(jī)構(gòu)數(shù)量較少的問題。從宏觀上看，問題的解決有賴于國家總體金融產(chǎn)業(yè)政策和監(jiān)管部門的市場準(zhǔn)入政策，這是前提和基礎(chǔ)。但當(dāng)國家金融監(jiān)管部門政策放松時，大連政府應(yīng)積極爭取，加大力度，并采取政策和經(jīng)濟(jì)上的鼓勵措施予以推進(jìn)。
當(dāng)前應(yīng)不失時機(jī)地促進(jìn)城市商業(yè)銀行的發(fā)展，并努力創(chuàng)造條件，推動大連銀行、華信信托等條件成熟的金融機(jī)構(gòu)完成公開上市，加快發(fā)展步伐，進(jìn)一步發(fā)揮其在集聚地區(qū)金融資源，支持地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭輻射作用。同時，應(yīng)用足用活政策，使其發(fā)揮最大政策效應(yīng)，把農(nóng)村合作金融事業(yè)做大、做強(qiáng)，并進(jìn)一步壯大資本市場參與主體，整合地方金融資源，探索組建地方金融控股公司，推動銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)的業(yè)務(wù)合作與創(chuàng)新，做大做強(qiáng)地方性金融機(jī)構(gòu)。地方政府應(yīng)在政策允許的范圍內(nèi)，制訂較為寬松的，具有鼓勵性質(zhì)的政策措施，促進(jìn)金融業(yè)對內(nèi)對外開放，鼓勵各種性質(zhì)的社會資本參與金融機(jī)構(gòu)的重組改造、投資入股金融企業(yè)，為地方性金融機(jī)構(gòu)壯大發(fā)展創(chuàng)造條件。
著力整合優(yōu)勢資源，構(gòu)筑完善的市場體系，提升利用資本市場發(fā)展經(jīng)濟(jì)的水平。完善的市場體系必定是完備的市場體系。大連應(yīng)打造銀行及各類投資融資機(jī)構(gòu)密集、資金充裕、產(chǎn)品多樣、業(yè)務(wù)創(chuàng)新、市場機(jī)制完善、風(fēng)險監(jiān)管有效、發(fā)展環(huán)境優(yōu)越的資金匯集、調(diào)度、配置樞紐。要在加強(qiáng)和完善現(xiàn)有的傳統(tǒng)的同業(yè)拆借市場、票據(jù)貼現(xiàn)市場和票據(jù)承兌市場的基礎(chǔ)上，鞏固期貨市場的優(yōu)勢，進(jìn)一步拓展新的領(lǐng)域，比如票據(jù)市場、產(chǎn)權(quán)市場、衍生品市場。
加強(qiáng)組織推動和政策支持，要以證券市場、產(chǎn)權(quán)市場和風(fēng)險資本市場為重點(diǎn)，大力發(fā)展多層次資本市場，改善長期以來過分依賴間接融資的非均衡融資結(jié)構(gòu)，全面提升利用資本市場發(fā)展經(jīng)濟(jì)的水平。要整合優(yōu)勢資源，加大上市資源培育力度，特別是要正確處理局部利益與全局利益、眼前利益與長遠(yuǎn)利益的關(guān)系，堅決擺脫既得利益的束縛，加快特色企業(yè)、龍頭企業(yè)的上市步伐；大力推動上市公司以資本為紐帶的并購重組、定向增發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)整合升級，提高公司質(zhì)量；切實(shí)加強(qiáng)公司債券的發(fā)行基礎(chǔ)工作，引導(dǎo)符合條件的企業(yè)發(fā)行公司債券等多樣化債券品種，擴(kuò)大直接融資份額，力爭在債券融資方面取得突破性進(jìn)展。
鼓勵金融創(chuàng)新，吸引金融資源集聚，全面提高金融業(yè)的核心競爭力。金融創(chuàng)新不僅能夠推動金融資源的巨大增長，也有助于金融中心打造核心競爭力。應(yīng)鼓勵堅持以市場為導(dǎo)向、需求為基礎(chǔ)，實(shí)施金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新、金融工具和技術(shù)創(chuàng)新，不斷開發(fā)金融新產(chǎn)品、新業(yè)務(wù)，大力拓展新的市場。同時，應(yīng)堅持實(shí)施制度創(chuàng)新，切實(shí)推行金融制度創(chuàng)新，認(rèn)真實(shí)施中央支持金融創(chuàng)新的財稅政策和扶持措施，努力營造有利于金融創(chuàng)新的良好環(huán)境。在有效防范金融風(fēng)險的基礎(chǔ)上，深入推進(jìn)金融制度的市場化、國際化、透明化改革。應(yīng)建立鼓勵金融企業(yè)開拓業(yè)務(wù)和自主創(chuàng)新激勵機(jī)制，包括機(jī)構(gòu)的功能和種類創(chuàng)新、通過引進(jìn)境外戰(zhàn)略投資者實(shí)現(xiàn)股權(quán)結(jié)構(gòu)多樣化等。
另外，還應(yīng)大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)金融，探索設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金，重點(diǎn)發(fā)展骨干產(chǎn)業(yè)投資公司，發(fā)揮融資平臺作用，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與資本融合，促進(jìn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。建立引導(dǎo)和扶持機(jī)制，鼓勵社會資金和海外資本進(jìn)入大連發(fā)展基金投資、創(chuàng)業(yè)投資、風(fēng)險投資等各類股權(quán)投資，拓寬直接融資渠道。
微觀對策措施
把握信貸方向，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)。大連區(qū)域內(nèi)的各家金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)規(guī)劃指導(dǎo)下，審慎把握信貸方向，充分發(fā)揮金融的引領(lǐng)作用，加大對農(nóng)業(yè)集約發(fā)展、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)高新化、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、中小企業(yè)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境治理等重點(diǎn)領(lǐng)域的金融支持力度。
在區(qū)域投向上，應(yīng)按照大連市總體發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)，重點(diǎn)向開發(fā)區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)集群、花園口新材料產(chǎn)業(yè)集群、高新園區(qū)軟件和服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)集群、大連灣重型裝備產(chǎn)業(yè)集群、長興島船舶及配套產(chǎn)業(yè)集群、瓦房店軸承產(chǎn)業(yè)集群和登沙河精品鋼材產(chǎn)業(yè)集群等區(qū)域傾斜。
此外，對于將形成一批以骨干企業(yè)為龍頭、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，特色明顯、功能完備、比較優(yōu)勢突出、牽動作用較強(qiáng)的北黃海產(chǎn)業(yè)集群，應(yīng)加大金融支持力度，使其成為大連對外開放新窗口和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移升級的新載體，成為遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶的新亮點(diǎn)。
積極探索資本運(yùn)營、資產(chǎn)重組新思路，合理集聚和配置金融資源。各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)借助先進(jìn)手段，不斷開發(fā)，研制出金融新業(yè)務(wù)、新工具、新品種。積極探索股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化等資本運(yùn)營和資產(chǎn)重組的新模式，合理配置有限的金融資源。對傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，要融入新內(nèi)容，增加新功能，明確新特征。業(yè)務(wù)創(chuàng)新上，還要遵循規(guī)范管理策略、客戶定位策略、區(qū)域定位策略、優(yōu)化品種策略和產(chǎn)品開發(fā)策略等，滿足企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和企業(yè)重組對金融配套支持的需要。與此同時，應(yīng)高度重視創(chuàng)新業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制，強(qiáng)化風(fēng)險防范與化解、注重發(fā)揮內(nèi)控建設(shè)的監(jiān)督保障作用，在規(guī)范經(jīng)營的前提下穩(wěn)步創(chuàng)新，勢必成為各家金融機(jī)構(gòu)在建設(shè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)進(jìn)程中的共同選擇。
加大對中小企業(yè)的支持力度。面對中小企業(yè)融資難的現(xiàn)狀，各家金融機(jī)構(gòu)應(yīng)提高對國家和地方政府政策的認(rèn)識力度，辯證地看待大、小企業(yè)的關(guān)系，擯棄信貸資金投向上對中小企業(yè)實(shí)際存在的歧視性政策，進(jìn)一步更新經(jīng)營理念，有選擇地進(jìn)入中小企業(yè)陣地，挖掘一批成長性好、產(chǎn)品有市場、經(jīng)營效益佳的企業(yè)，有效緩解和解決眾多中小企業(yè)融資難的問題，為推進(jìn)大連現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)發(fā)揮重要的輔助作用。應(yīng)鼓勵各類金融機(jī)構(gòu)把解決中小企業(yè)融資難問題，支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，置于經(jīng)營業(yè)務(wù)的重中之重。優(yōu)化小企業(yè)融資審批流程，不斷推出適用小企業(yè)發(fā)展的融資產(chǎn)品。通過與特定行業(yè)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、政府機(jī)關(guān)、大型企業(yè)建立業(yè)務(wù)合作平臺拓展客戶資源，切實(shí)支持中小企業(yè)健康發(fā)展。
實(shí)施金融人才戰(zhàn)略。各家金融機(jī)構(gòu)應(yīng)堅持培養(yǎng)、引進(jìn)和使用并舉的方針，創(chuàng)造吸引人才、用好人才和培養(yǎng)人才的體制機(jī)制和良好環(huán)境。根據(jù)金融人才特點(diǎn)，研究制訂金融人才隊伍建設(shè)規(guī)劃和配套措施，建立金融人才儲備庫。各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)充分利用大連財經(jīng)、金融類院校、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)集中的優(yōu)勢，建立與高校和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)合作的金融人才培養(yǎng)機(jī)制，通過學(xué)歷教育、專業(yè)講座、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、國內(nèi)外金融專家專題授課等多種形式，提高金融人才隊伍的專業(yè)素質(zhì)。
【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)外部性；房地產(chǎn)；策略
【中圖分類號】TU964【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】【文章編號】1674-3954（2011）03-0014-01
1978年實(shí)行改革開放后,城市房地產(chǎn)市場開始發(fā)展。伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅猛,構(gòu)成多元化,其給國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入的一股新勢力已不容忽視。然而,近年來城市房地產(chǎn)火熱的開發(fā)經(jīng)營中所逐漸暴露出的一些問題,使人們不得不重新審視城市房地產(chǎn)對社會、經(jīng)濟(jì)所造成的外部性。因此，本文試從城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的外部性出發(fā)，分析我國城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的發(fā)展形勢和未來變化趨勢，并提出解決問題的對策。
一、房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢
突飛猛進(jìn)，過去的十年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的十年，自1998年中國住房制度改革以來，確定了房地產(chǎn)業(yè)的全面市場方向，加上國家經(jīng)濟(jì)的高速增長和城市化步伐的邁進(jìn)，推動了中國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。
同時，房地產(chǎn)市場逐步形成、完善和成熟，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。
房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房價上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險不可小覷 。
房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒有實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長的重要動力。然而，當(dāng)前問題的重點(diǎn)，是高房價的風(fēng)險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)揮對經(jīng)濟(jì)增長的推動作用，過高的價格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進(jìn)；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內(nèi)需和消費(fèi)的增長。可預(yù)期的是，2011年及之后的中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢和特點(diǎn)：房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢。如果相關(guān)調(diào)控政策及時有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，并推動其健康發(fā)展，則會實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進(jìn)，則未來的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計房價在10年后會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場和政策的組合作用，2011年的調(diào)控政策應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注兩個層面，一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房價，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險，保持房地產(chǎn)和房價的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機(jī)以控制房價，另一方面通過保障性住房緩解自住需求，同時加快經(jīng)濟(jì)增長和城市化進(jìn)程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。
二、經(jīng)濟(jì)外部性
1、概念
經(jīng)濟(jì)外部性是一個非常重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，稱經(jīng)濟(jì)活動外部性。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個人或一個企業(yè)的活動對其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟(jì)效果是一個經(jīng)濟(jì)主體的行為對另一個經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。從理論上講，一般認(rèn)為外部性的存在是市場機(jī)制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實(shí)上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟(jì)仍是一個較嚴(yán)重的社會經(jīng)濟(jì)問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。
2、經(jīng)濟(jì)外部性特點(diǎn)
經(jīng)濟(jì)外部性有以下特點(diǎn)：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項(xiàng)活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟(jì)個體之間的一種非市場聯(lián)系或影響，這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負(fù)或?yàn)榱?；外部性包括對生態(tài)環(huán)境等與社會福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。
三、經(jīng)濟(jì)外部性對房地產(chǎn)的影響及其對策
1、經(jīng)濟(jì)外部性對房地產(chǎn)業(yè)的影響
外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產(chǎn)者和消費(fèi)者在決策時雖然可做到個體最優(yōu)，但很難達(dá)到社會最優(yōu)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性對其他消費(fèi)者的效用將產(chǎn)生一定的影響。當(dāng)消費(fèi)者購買房子的時候會考慮房子的經(jīng)濟(jì)外部性，比如房子周圍的環(huán)境、空氣質(zhì)量、周圍的學(xué)校，醫(yī)院和公交車站等，這些經(jīng)濟(jì)外部性因素影響了消費(fèi)者是否能買此房子，由此房子的價值和價格背離。
房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，從一定意義上說也是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。開發(fā)者為了追求高額的經(jīng)濟(jì)利潤，往往不顧當(dāng)?shù)丨h(huán)境容量而盲目開發(fā)，以當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的破壞為代價而獲取高額的利潤，即產(chǎn)生了外部不經(jīng)濟(jì)性
2、房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)問題的治理對策
未來房地產(chǎn)的政策走向是鼓勵老百姓買房，發(fā)展市場化購房；“四節(jié)一環(huán)保”將成為政策的最重要指向之一；而政策目標(biāo)仍是穩(wěn)定房價，抑制房價過快上漲。通過對城市房地產(chǎn)外部性及發(fā)展方向的分析，得知房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的外部性是由于市場經(jīng)濟(jì)制度不完善引起的，因此可在此基礎(chǔ)上探討對房地產(chǎn)市場調(diào)整，運(yùn)用外部性的內(nèi)在化以矯正這些外部性的種種措施。首先，運(yùn)用補(bǔ)貼。由政府給產(chǎn)生正外部性的房地產(chǎn)商以財政補(bǔ)貼和提供公益性房地產(chǎn)產(chǎn)品，以激勵其他產(chǎn)生負(fù)外部性的房地產(chǎn)商端正其在市場上的行為。政府補(bǔ)貼資金應(yīng)來源于直接從公共房地產(chǎn)受益的私人部門課征的稅收收入。其次，一是可政府管制。如建筑規(guī)劃管制，它規(guī)定地產(chǎn)商只能在規(guī)定的區(qū)域里提供規(guī)定面積和建筑密度的房地產(chǎn)，以盡可能大地減弱不良外部性對周圍居民產(chǎn)權(quán)的侵蝕。二是可運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段---征收庇古稅，即在基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域采用的“誰投資，誰收益”的政策，利用庇古稅解決外部性問題，再有，未來有關(guān)部門將從土地和信貸方面繼續(xù)對房地產(chǎn)業(yè)保持高壓姿勢。（1）加強(qiáng)國家對耕地嚴(yán)格的保護(hù)措施和改革土地征用制度，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)與購置面積增長勢力減緩，土地市場秩序規(guī)范。（2）未來商業(yè)銀行將嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定，停止各種形式的新增授信支持，房地產(chǎn)貸款總額減少。對一般房地產(chǎn)企業(yè)會減少銀行貸款的數(shù)量；對信用差或拖欠款嚴(yán)重的房地產(chǎn)企業(yè)將停止銀行貸款的數(shù)量；對項(xiàng)目定位不合理或高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目將不給予貸款支持；對投資、投機(jī)性購房和購買高檔房者的住房消費(fèi)貸款嚴(yán)格控制，貸款利率不優(yōu)惠或不給予貸款。人行及各城市中心支行將加強(qiáng)監(jiān)督和指導(dǎo)，銀監(jiān)會將采取有效措施加強(qiáng)對各商業(yè)銀行信貸投向的監(jiān)督檢查，促使商業(yè)銀行貫徹產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策，調(diào)整、信貸結(jié)構(gòu)以防范信貸風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)：
[1]盛承懋等.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)基礎(chǔ).東南大學(xué)出版社，2002
[2]王洪衛(wèi)等.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué).上海財經(jīng)大學(xué)出版社，1997
[3]黎詣遠(yuǎn).西方經(jīng)濟(jì)學(xué).高等教育出版社，1999
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；政府行為；成因；對策
中圖分類號：DF4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673－291X（2011）20－0063－02
一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
自2011年新一輪樓市調(diào)控開始之后，除極個別城市，全國大多數(shù)城市商品房出售價格仍保持在穩(wěn)中有升的狀態(tài)。雖然政府以罕見強(qiáng)硬的姿態(tài)表示一定要將樓市調(diào)控進(jìn)行到底，并且派出督察組奔赴各地督查樓市調(diào)控政策執(zhí)行情況，各大城市樓市的成交量也處于同比的較低點(diǎn)，但是各地樓市價格仍然沒有松動的跡象，甚至許多城市仍在緩慢上漲。縱觀歷次房地產(chǎn)調(diào)控，結(jié)局都以樓市的報復(fù)性上漲結(jié)束。政府出臺的政策一次比一次更加嚴(yán)厲，同時房價的漲幅也一次比一次更加激烈，中國樓市進(jìn)入了一個越調(diào)越漲的怪圈?，F(xiàn)如今房地產(chǎn)市場的走勢已經(jīng)對社會各個方面產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，到了不得不調(diào)控的地步。同時，影響樓市的各種因素錯綜復(fù)雜，影響樓市走向的因素已經(jīng)不僅僅局限于供求關(guān)系的范疇，政府自身的決策已經(jīng)成為更具有決定性的因素。
二、我國商品房價格失控的主要原因
（一）供需關(guān)系失衡
從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，供需關(guān)系對產(chǎn)品價格的波動起到相當(dāng)大的作用。當(dāng)供給大于需求時，市場趨于飽和，產(chǎn)品價格下降。當(dāng)供給小于需求時，市場需求旺盛，產(chǎn)品價格上升。我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的狀況是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。為國民提供保障性住房是政府的基本責(zé)任之一，但是1998年國務(wù)院頒布23號文，即《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。之后，政府將商品房建設(shè)交給地產(chǎn)商，在社會保障房方面投入過少，直接導(dǎo)致了現(xiàn)在的保障房和廉租房的缺失，進(jìn)一步加大了供需間的失衡。并且隨著住房改革以來，我國城市化進(jìn)程的空前加速，適齡青年人口得增加使得剛性需求越來越大，加上住房價格一漲再漲，越來越多的人沒有能力支付高額價款，對住房的需求越攢越多，供需間的矛盾進(jìn)一步加深。
（二）開發(fā)商的暴利
據(jù)《2010中國億萬富豪調(diào)查報告》，報告對1999―2009年胡潤中國百富榜、福布斯中國富豪榜等上榜的億萬富豪展開了調(diào)查統(tǒng)計分析。涉足房地產(chǎn)行業(yè)的富豪人數(shù)最多，幾乎占全部富豪的1/3，有567人，約占富豪總數(shù)的28.96%。這些富豪來自459家企業(yè)，占上榜企業(yè)總數(shù)的28.44%。另據(jù)國家稅務(wù)總局對各行業(yè)平均利潤率的測算，工業(yè)：5%～13%；交通業(yè)：9%～14%；商業(yè)：（批發(fā)）4%～7%、（零售）4%～-9%；餐飲業(yè)：8%～15%：服務(wù)業(yè)：9%～15%；娛樂業(yè)：15%～25%。而房地產(chǎn)行業(yè)利潤可達(dá)20%～30%，可見房地產(chǎn)行業(yè)的利潤之巨。同時開發(fā)商的暴利成為影響房價居高不下的一個重要因素。并且各行業(yè)國企紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，以其獨(dú)特的身份優(yōu)勢和對土地資源的掌握牟取利益，可見房地產(chǎn)行業(yè)的利潤相當(dāng)豐厚。
（三）政府管理失誤
1.財政過度依賴土地出讓
就國土部公布620個樣本樓盤數(shù)據(jù)來看，中國地價占房價的比例平均為23%。雖然各機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)不盡相同，但是相信土地價格在項(xiàng)目總成本中的比例至少能占到20%～30%，也就是說從拿地開始，政府已經(jīng)先得到了將近30%的利潤。另根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2010年全國財政收入83 080億元，而2010年我國全國國有土地使用權(quán)出讓收入29 109.94億元，土地出讓收入就占到全部財政收入的35%。政府已經(jīng)過度依賴土地出讓帶來的財政收入。但是各地政府將土地出讓視為增加財政收入的一大法寶，在單一追求GDP政績的影響下，開發(fā)商的拿地成本越來越高。開發(fā)商解決這一問題的唯一出路就是將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。但是也就是在2010年，各地地王頻現(xiàn)，土地成本的增加進(jìn)一步助推了樓市價格的上漲。
2.房地產(chǎn)行業(yè)過高的稅費(fèi)
房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)項(xiàng)目之多，稅種之繁雜，是助推房價高漲的另外一個重要原因。政府從房地產(chǎn)行業(yè)拿到稅費(fèi)又分為兩階段，一是開發(fā)商開發(fā)階段，二是商品房買賣階段。據(jù)不完全統(tǒng)計，開發(fā)商需要繳納的主要稅費(fèi)達(dá)到116種。商品房買賣階段買賣雙方又需要繳納例如印花稅、營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、契稅等等。目前房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為地方稅收的主力稅種，占到地方稅收的20%左右。
由以上數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的大部分成本資金和稅收都流向了政府。另據(jù)REICO在2009年的《我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用分析》專題報告顯示，在開發(fā)商的總費(fèi)用支出中，流向政府的份額為49.42%?？梢娬跇鞘谐杀局蝎@得了過高的利潤。
（四）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不利
房地產(chǎn)的走勢可以說與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的走勢有相當(dāng)大的聯(lián)系。（1）2006―2008年房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)遭遇小低谷，但是2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，政府急于刺激國內(nèi)需求與消費(fèi)，大力發(fā)展房地產(chǎn)，甚至將其視為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的支柱產(chǎn)業(yè)。從2008年地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展至今，并且沒有絲毫衰落的跡象。（2）經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，政府為了刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，開始實(shí)行寬松的貨幣政策和財政政策：銀行加大對地產(chǎn)業(yè)貸款扶持，地產(chǎn)業(yè)反之綁架銀行，致使銀行不良貸款、壞賬呆賬增多。同時貨幣超發(fā)嚴(yán)重，CPI連創(chuàng)新高，流動性過剩，在滬深兩市持續(xù)低迷的情況下，越來越多的人為了財富的升值甚至保值只能投資房地產(chǎn)，進(jìn)一步推動了樓市的走向。（3）國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)惡化。美國次貸危機(jī)影響未了，歐洲債務(wù)危機(jī)又發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢。越來越多的熱錢涌入國內(nèi)，先推高，后做空。在引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的同時，嚴(yán)重影響我國的國家經(jīng)濟(jì)安全。
由以上可見，我國的房地產(chǎn)行業(yè)目前的窘?jīng)r已經(jīng)不單單是房地產(chǎn)行業(yè)單方面的原因造成的，還涉及到經(jīng)濟(jì)、民生、政府、國家經(jīng)濟(jì)安全等諸多方面，已經(jīng)成為一個諸多社會矛盾的集合體，并且有越積越大的趨勢，如果不能得到妥善的解決，將嚴(yán)重影響我國的社會主義現(xiàn)代化進(jìn)程。而在市場調(diào)節(jié)完全失效的情況下，我們只能寄希望于政府的適當(dāng)干預(yù)。在房地產(chǎn)的開發(fā)，買賣，保有等各個階段都有大量的環(huán)節(jié)可以限制，但是政府歷次干預(yù)的主要針對目標(biāo)都僅僅著眼于商品房買賣中的一個小環(huán)節(jié)：限制炒房。筆者認(rèn)為，這是政府干預(yù)失效的關(guān)鍵。
三、針對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的建議
目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)嚴(yán)重影響了國民經(jīng)濟(jì)的良好有序運(yùn)行，并且市場調(diào)節(jié)已經(jīng)失靈，只有政府干預(yù)才能有效地解決問題。針對這一狀況，政府應(yīng)該下決心用類似休克療法徹底解決房地產(chǎn)行業(yè)的頑疾，而不是一直束手任其發(fā)展。對于如何解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控局面的窘境，除了當(dāng)前政府正在進(jìn)行的調(diào)控政策，筆者給出以下建議。
（一）減少對土地財政的依賴
政府應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)改革，擴(kuò)大稅基，實(shí)現(xiàn)政府財政收入的多元化，在不明顯減少財政收入的情況下減少對土地的依賴。并且應(yīng)該建立全國統(tǒng)一可行的土地出讓制度，減少房地產(chǎn)買賣流通階段之前的稅收，進(jìn)而相對減少商品房的成本。
（二）加大保障房的建設(shè)
為國民提供保障房是政府的責(zé)任和義務(wù)。在這方面我們可以參考香港、新加坡等國家和地區(qū)的做法，制定適合我們國家的保障房政策。重點(diǎn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。中央和地方財政都要對保障房的建設(shè)負(fù)責(zé)，在土地劃撥、資金投入等方面做到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，最大限度的提供保障房以緩解商品房市場的壓力。
（三）改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境與投資環(huán)境
受經(jīng)濟(jì)危機(jī)和全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)了放緩的趨勢。政府過于追求GDP的增長而采取各種方法。不重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投入而導(dǎo)致制造業(yè)資金大量外逃炒樓炒股，使虛擬經(jīng)濟(jì)的泡沫化更加嚴(yán)重。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化導(dǎo)致投資環(huán)境同樣惡化，大量資金沒有投資效益，只能投向房地產(chǎn)。國家應(yīng)該重點(diǎn)扶持制造業(yè)的發(fā)展，在稅費(fèi)以及政策上給予更大的優(yōu)惠，鼓勵其發(fā)展。同時擴(kuò)大內(nèi)需，刺激國內(nèi)消費(fèi)，改變過去嚴(yán)重依賴出口的局面。并采取適當(dāng)穩(wěn)健的財政政策與貨幣政策，治理通貨膨脹，創(chuàng)造一個穩(wěn)定的投資環(huán)境，引導(dǎo)社會資金有序良好的運(yùn)行，改變只能通過炒樓來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值的現(xiàn)狀。
（四）建立全國統(tǒng)一的房產(chǎn)管理系統(tǒng)以及開征房產(chǎn)稅
政府建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，并且進(jìn)行全國性的信息資源共享。對居民在實(shí)名制的基礎(chǔ)上實(shí)行以家庭為單位的限購，對已購的第二套以上商品房普遍開征高額房產(chǎn)稅，增加其持有成本，迫使市場上的大量空置房加入到流通領(lǐng)域來，相對緩解供需壓力。政府要對開發(fā)商制定嚴(yán)格的房產(chǎn)開發(fā)程序，防止其囤地以及捂盤惜售。
（五）制定相應(yīng)的法律法規(guī)
政府出臺確實(shí)有效的法律法規(guī)約束。（1）對全國的房地產(chǎn)要有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)等等，并且限定地產(chǎn)商的利潤。（2）對政府的自身行為要有法律的約束，比如土地的出讓、土地出讓金的使用、土地劃撥、保障房的建設(shè)等等都要有明確的法律法規(guī)進(jìn)行限定。（3）對居民的投資進(jìn)行法律的規(guī)范。在注重契約精神的前提下，以法律去規(guī)范其市場行為。
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為多種社會矛盾的集合點(diǎn)，解決房地產(chǎn)行業(yè)的窘狀是當(dāng)下最為緊迫的任務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及社會和諧產(chǎn)生的負(fù)面影響需要大刀闊斧的改革才能消除。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的徹底改革會對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生不利影響，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長的短暫減速甚至衰退，但政府仍應(yīng)該下定決心進(jìn)行改革，以經(jīng)濟(jì)暫時減速換取今后的可持續(xù)的發(fā)展，只有這樣我們才能實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)更快更好的發(fā)展。這對構(gòu)建社會主義和諧社會以及完成我國的社會主義現(xiàn)代化目標(biāo)，都有著極為深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。
參考文獻(xiàn)：
[1] 中華人民共和國國家統(tǒng)計局.中華人民共和國2010年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報[R].2011，（2）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展對策
0 引言
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為向進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的當(dāng)事人有償提供居間介紹、和行紀(jì)的營業(yè)性行業(yè)。它的初步發(fā)育和發(fā)展對于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開發(fā)，有助于促進(jìn)交易主體間的聯(lián)系，活躍房地產(chǎn)市場、促進(jìn)房地產(chǎn)流通發(fā)揮著積極的作用。目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在較多問題，如何從管理上和行業(yè)自身發(fā)展上積極推動行業(yè)的健康發(fā)展，是我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展面臨的問題。
1 我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀
1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全 目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏相應(yīng)的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律地位、收取報酬的條件、經(jīng)紀(jì)人的法定權(quán)利和義務(wù)做了原則性的規(guī)定，但對于如何規(guī)范其經(jīng)紀(jì)活動等內(nèi)容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來說中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過于原則，針對性不強(qiáng)，缺乏可操作性，面對具體的事務(wù)難以操作，許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。
1.2 政府管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場監(jiān)管不力 在對行業(yè)實(shí)施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風(fēng)。
1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入機(jī)制不健全 按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準(zhǔn)入制度，對于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了上述問題。
1.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力 目前我國已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲治機(jī)制，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導(dǎo)致有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)實(shí)工作中沒有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開始，目前還缺乏切實(shí)可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員經(jīng)營過程管理制度和退出機(jī)制。
2 我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀
2.1 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的無資質(zhì)、無證書、無執(zhí)照經(jīng)營、非法異地經(jīng)營根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。而未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行服務(wù)業(yè)在我國是新興的一個行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無法達(dá)到。
2.2 從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人員匱乏 近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而又沒有經(jīng)過專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓(xùn)。其次從業(yè)人員的流動性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務(wù)意識等方面都有著較大的差距。
2.3 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營中存在誠信缺失現(xiàn)象，信譽(yù)差 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在服務(wù)中存在誠信缺失，信譽(yù)不能令人滿意，過分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，“利益掛帥，操守為輕”的現(xiàn)象在行業(yè)中普遍存在。很多經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用信息和自己的優(yōu)勢地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。諸如制造虛假或不實(shí)廣告信息，引誘或欺騙消費(fèi)者；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價；亂收費(fèi)；合同不規(guī)范等違規(guī)操作。由于輕視操守行為的建設(shè)，使企業(yè)的生存與發(fā)展就將成為一句空話。
2.4 部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的規(guī)模小經(jīng)營能力較低 由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較低要求相對較低，認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)風(fēng)險小、投資少、起步快，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行市場上面出現(xiàn)了一批小而散、競爭力弱的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。也由于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模小、資金實(shí)力弱、從事的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容過于單一，創(chuàng)新形式不多，服務(wù)水平低、信息不暢通、相互間協(xié)調(diào)配套性差，業(yè)務(wù)拓展面也較小，導(dǎo)致部分的機(jī)構(gòu)沒有足夠的實(shí)力應(yīng)付經(jīng)營風(fēng)險。
3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展對策
3.1 逐步建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)體系 建立健全法律法規(guī)是對經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行管理的基礎(chǔ)和前提，要進(jìn)一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項(xiàng)配套法規(guī)，用健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務(wù)行為，使房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。法律法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)及從業(yè)人員應(yīng)做出全面的規(guī)定，內(nèi)容要覆蓋整個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，具體規(guī)范到每一項(xiàng)服務(wù)活動，使經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)營行為的每一個細(xì)節(jié)都有章可循。同時，各地還應(yīng)從本地實(shí)際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級法規(guī)體系，形成有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)系統(tǒng)。
3.2 加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的監(jiān)管 在相關(guān)法律、法規(guī)健全的基礎(chǔ)上，在法律賦予有關(guān)房地產(chǎn)管理部門強(qiáng)制手段的前提下，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)積極、主動地對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其行為進(jìn)行檢查，切實(shí)履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門可以建立聯(lián)合辦公制度，進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)管。
3.3 嚴(yán)格推行從業(yè)人員的認(rèn)證制度，健全行業(yè)自律管理機(jī)制 為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的行為，應(yīng)嚴(yán)格推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的認(rèn)證管理。現(xiàn)階段的重點(diǎn)應(yīng)放在堅決取締一切非法從業(yè)人員，嚴(yán)格管理注冊人員的經(jīng)紀(jì)行為，建立健全獎懲和退出機(jī)制。隨著房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)協(xié)會應(yīng)該最終代替政府管理部門成為行業(yè)具體經(jīng)營活動的管理者，積極開展行業(yè)自律管理。具體手段包括：修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織自律規(guī)則；探索建立行業(yè)協(xié)會約束從業(yè)人員行為的機(jī)制；實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人年度注冊驗(yàn)證制度；建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)個人會員掛牌與信息記錄制度；組織行業(yè)教育培訓(xùn)等。
3.4 大力開展行業(yè)誠信建設(shè)，樹立行業(yè)品牌 要通過行業(yè)誠信建設(shè)，全面提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德水平和專業(yè)水平能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會公信力，在贏得社會尊重的同時，增強(qiáng)自我約束機(jī)制，增強(qiáng)職業(yè)責(zé)任，也促使他們提高執(zhí)業(yè)水平。誠信是行業(yè)的執(zhí)業(yè)之本，是企業(yè)的立身之本，生存之源。只有建立在誠信基礎(chǔ)之上，行業(yè)才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩(wěn)腳步，獲得市場的認(rèn)可。
（①滄州師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，滄州 061001；②滄州市交通運(yùn)輸局，滄州 061001）
摘要： 本文通過收集近些年河北省房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)在總量方面的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行分析，論證河北省房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)性關(guān)系。
關(guān)鍵詞 ： 河北省；房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)濟(jì)增長；協(xié)調(diào)性
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2015）03-0191-02
基金項(xiàng)目：本文章為河北省高等學(xué)校科學(xué)研究計劃項(xiàng)目《河北省房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究》課題編號：SQ147024的成果。
作者簡介：魯明珠（1974-），女，河南羅山人，副教授，碩士，研究方向?yàn)橛嬎銠C(jī)信息管理、光電檢測技術(shù)及應(yīng)用；孫海義（1973-），男，河北吳橋人，經(jīng)濟(jì)師，研究方向?yàn)槿肆Y源管理；龐如超（1978-），男，河北南皮人，講師，碩士，研究方向?yàn)橘Y本市場與農(nóng)村金融。
0 引言
河北省房地產(chǎn)市場在近些年出現(xiàn)了快速增長的發(fā)展趨勢，基于房地產(chǎn)與社會經(jīng)濟(jì)之間的密切關(guān)系，本文通過構(gòu)建相關(guān)的數(shù)學(xué)模型，分析房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)性關(guān)系。
1 河北省房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率實(shí)證分析
1.1 河北省房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率 河北省房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率主要是指房地產(chǎn)業(yè)的增加值占河北省本年度的GDP當(dāng)前增加值的比重，以此反映出房地產(chǎn)業(yè)對著整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。
1.1.1 數(shù)據(jù)的選取 本文選取河北省2001-2013年的河北省經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)進(jìn)行分析（數(shù)據(jù)來源于河北省統(tǒng)計年鑒）并以2000年的數(shù)據(jù)為基期不變價格，不考慮價格因素的影響，分析房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的共享度。
1.1.2 計算過程 房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長直接貢獻(xiàn)率的公式為：
其中Ft和Ft-1表示河北省當(dāng)期和基期不變價格的產(chǎn)值，GDPt和GDPt-1值河北省當(dāng)期和基期不變價格的GDP值，計算的結(jié)果越大，表明房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率就越大。參照河北省統(tǒng)計年鑒的相關(guān)數(shù)據(jù)我們可以分析的計算出2001年到2013年，河北省房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)率平均為5.12%，也就是說河北省的GDP每增長100個單位，就有5.12個單位屬于房地產(chǎn)業(yè)的直接貢獻(xiàn)。具體的房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)如圖1所示。
1.2 房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動率 結(jié)合河北省房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)以及河北省GDP增加值的數(shù)據(jù)，我們通過房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率乘以GDP增長率，得出圖2。
通過圖2可以清晰地獲悉：房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的增長有著顯著的作用，除了2008年售金融危機(jī)和2010年的政策影響外，房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系是正比例，由此可見河北省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到房地產(chǎn)業(yè)的影響比較大。
2 房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)度模型的構(gòu)建
2.1 數(shù)據(jù)的選取及處理 本文主要選取河北省國民經(jīng)濟(jì)增值作為反映經(jīng)濟(jì)增長，以房地產(chǎn)開發(fā)投資額作為反映房地產(chǎn)投資的情況，以2000年—2013年度的數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，為了避免數(shù)據(jù)間出現(xiàn)差異性，取自然對數(shù)LnGDP和LnRI，這種變換不會改變變量間長期均衡關(guān)系和短期穩(wěn)定關(guān)系。
具體的數(shù)學(xué)模型將GDP作為該模型的因變量，將RI作為自變量，采取EG兩步法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。采取OLS法對上述的兩個變量進(jìn)行一元回歸模型。通過對LnGDP和LnRI進(jìn)行回歸分析，得到回歸方程：
LnGDP=5.427800+0.627276LnRI
T=（18．07706） （12.31411）
R=0．974299D-W=1．899514AIC=-2．671987
SC=-2741400
調(diào)整的R為0．967874，接近1，所有參數(shù)的t檢驗(yàn)值顯著，說明模型整體上對樣本數(shù)據(jù)擬合較好。
2.2 誤差修正模型。該模型是對上述變量的短期關(guān)系的描述，通過該模型可以清楚的了解變量之間的調(diào)整速度和短期影響力。該模型的具體公式為：
3 結(jié)論與建議
3.1 結(jié)論 通過對河北省房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)證分析，我們可以得出以下結(jié)論：
①河北省房地產(chǎn)投資對GDP的增長具有很大的推動作用，從上述的誤差修正模式看，在房地產(chǎn)業(yè)每增加一個一個百分點(diǎn)時，河北省內(nèi)的GDP將會增加0.496個百分點(diǎn)，由此可見河北省政府應(yīng)該認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的重要作用，采取有效的措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，同時也要意識到房地產(chǎn)業(yè)的危害性，要時刻關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，如果房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)過大時就會造成經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理，影響社會經(jīng)濟(jì)的合理化發(fā)展，導(dǎo)致貧富差距過大。②河北省GDP的發(fā)展加速了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。河北省GDP的快速增長必然會帶動房地產(chǎn)市場的活躍，首先經(jīng)濟(jì)的增長提高了人們的消費(fèi)水平，房地產(chǎn)的售價就相對要高，比如基于北上廣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，北上廣的房價要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國其他城市；其次經(jīng)濟(jì)的快速增長必然會帶動整個地區(qū)人口的轉(zhuǎn)移，而外來人口的增多必然會帶動唐山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展；最后社會經(jīng)濟(jì)的增長，帶動城市基礎(chǔ)建設(shè)的加速，人們開始追求高品質(zhì)的生活環(huán)境，而住宅環(huán)境是改善人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵因素，因此追求高品質(zhì)的住宅環(huán)境，使得河北省的舊城改造等工程發(fā)展迅速。③房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)時間比較長，不同于其它產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)作用是非常大的，而且成效也是非常顯著的，以2010年的房地產(chǎn)調(diào)控為例，可以看出房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長會具有一定的滯后促進(jìn)作用，隨著時間的推移這種貢獻(xiàn)作用會逐漸的降低。
3.2 建議 當(dāng)前許多地方政府把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的主要內(nèi)容與依據(jù)，在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，將主要精力放在發(fā)展房地產(chǎn)上，結(jié)果造成房價的持續(xù)上漲，高房價的背后是人們的平均工資增長速度與房價的上漲速度相差甚遠(yuǎn)，因此為構(gòu)建科學(xué)健康的房地產(chǎn)市場，防止經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)，應(yīng)該采取以下措施：①優(yōu)化住房供應(yīng)體系，滿足人們的剛性需求。②調(diào)整宏觀調(diào)控方向，完善市場機(jī)制。政府部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，及時根據(jù)市場反映調(diào)整房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控職能。
參考文獻(xiàn)：
[1]鄭艷玲.河北省房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)證分析[J]．統(tǒng)計與管理，2012（10）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險防范
中國式金融危機(jī)就是在經(jīng)濟(jì)高速增長下的中國金融體系所面臨的危機(jī)。其主要原因是資本流動性過剩，而資本流動性過剩則導(dǎo)致了高房地產(chǎn)和股市，泡沫正在膨脹。房地產(chǎn)行業(yè)雖說是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于"資金密集型"行業(yè)，和金融行業(yè)密不可分共生共榮。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速方法中，在財務(wù)方面承受了過多的風(fēng)險，而作為一個典型的金融行業(yè)，自身的投資具有高風(fēng)險的特征。隨著我國整體金融環(huán)境的緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展受到了嚴(yán)重的限制。
一、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析
（一）外部環(huán)境
房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)活動是處于一定的環(huán)境之下,并受這些環(huán)境的制約的,包括國民經(jīng)濟(jì)整體的形勢、GDP的發(fā)展及整個房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度,國家信貸以及外匯等政策的調(diào)整、銀行利率及匯率的波動、通貨膨脹程度等等。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)環(huán)境的變化莫測是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的外部原因,因?yàn)檫@些因素存在于房地產(chǎn)企業(yè)之外,其變化對房地產(chǎn)企業(yè)來說,是難以預(yù)見和難以改變的,這必然影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)活動。
（二）內(nèi)部管理
1、資本結(jié)構(gòu)不合理
籌資方面：我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的大部分企業(yè)對資本市場的運(yùn)轉(zhuǎn)、資本市場的理論缺乏研究,理論基礎(chǔ)不扎實(shí)在實(shí)踐中是很難發(fā)揮作用的。在籌資時大部分房地產(chǎn)企業(yè)也較少考慮資本結(jié)構(gòu)和財務(wù)風(fēng)險等,具有一定的盲目性,資金結(jié)構(gòu)中負(fù)債資金比例過高,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)負(fù)擔(dān)沉重,償付能力嚴(yán)重不足。
投資方面,部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策隨意性大。有盲目跟風(fēng)的因素在其中，在房地產(chǎn)企業(yè)中,不顧自身能力和發(fā)展目標(biāo),熱衷于鋪新攤子,盲目投資,造成嚴(yán)重?fù)p失的例子比比皆是。很多房地產(chǎn)商過分注重利潤較高的別墅、高檔公寓等，而低利潤的經(jīng)濟(jì)適用房卻不被開發(fā)商所重視，這種現(xiàn)象不符合市場化的要求。不注重把握建房結(jié)構(gòu)類型及各類型所占的比例，就不能更好的進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資管理，使供需達(dá)到平衡。房地產(chǎn)投資量大，一旦投資決策發(fā)生錯誤，將會造成嚴(yán)重?fù)p失。
融資方面，房地產(chǎn)開發(fā)融資是指為支持房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，房地長行業(yè)本身就是資本聚集的行業(yè)，需要大量的資金，房地產(chǎn)行業(yè)的自身發(fā)展情況對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響無疑是巨大的。尤其是針對我國現(xiàn)階段對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策來說，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)自身面臨著嚴(yán)重的融資風(fēng)險。因此企業(yè)有不同的融資方式，銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道，股票和債券融資也是房地產(chǎn)融資的一種方式只是所占比例較小。
資金營運(yùn)方面,我國房地產(chǎn)企業(yè)存貨流動性差,一方面占用了房地產(chǎn)企業(yè)大量資金,另一方面房地產(chǎn)企業(yè)必須為保管這些存貨支付大量的保管費(fèi)用,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用上升,利潤下降。長期庫存存貨,尤其在房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔(dān)市價下跌所產(chǎn)生的存貨跌價損失及保管不善造成的損失,由此產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。
政策方面,股利分配政策對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會影響投資者對房地產(chǎn)企業(yè)狀況的判斷和房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù),從而影響房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源,也可能影響房地產(chǎn)企業(yè)潛在投資者的投資決策。股利分配政策不合理也可能會影響老百姓們的決策。如果房地產(chǎn)企業(yè)的利潤分配政策缺乏控制制度,不結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)現(xiàn)情況,不進(jìn)行科學(xué)的分配決策,必將影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu),從而形成間接的財務(wù)風(fēng)險。
2、缺乏財務(wù)人才
由于改革開放后我國房地產(chǎn)行業(yè)才逐漸起步，雖發(fā)展迅猛但不夠成熟，很多公司財務(wù)管理機(jī)制不夠健全。主要表現(xiàn)在財務(wù)內(nèi)部控制不健全、缺少財務(wù)管理預(yù)算制度、內(nèi)部審計機(jī)制不健全等。我國房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有建立內(nèi)部財務(wù)控制監(jiān)控機(jī)制，就算有，也是不嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)督控制機(jī)制，偏重于事后補(bǔ)救控制而忽略事前的預(yù)防控制，有些企業(yè)將管理監(jiān)督合為一體，導(dǎo)致對財經(jīng)紀(jì)律的忽視，難以進(jìn)行有效地約束，增加了財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施
（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
資本結(jié)構(gòu)是指資本及長期債務(wù)資金的來源構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務(wù)資本和權(quán)益資本的比例。企業(yè)借入資本比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高。負(fù)債經(jīng)營能給企業(yè)帶來杠桿效益，能增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，財務(wù)風(fēng)險也相應(yīng)變大。企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量避免資本結(jié)構(gòu)的不合理，要根據(jù)自身的融資能力、發(fā)展?jié)摿?、抗風(fēng)險能力，確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，尋求最佳組合，以此降低籌資風(fēng)險。
（二）做好投資可行性分析
房地產(chǎn)行業(yè)投資項(xiàng)目的金額大，資金占用時間長，企業(yè)的投資決策都會面臨一定的風(fēng)險。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學(xué)的投資決策程序，認(rèn)真進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性分析，財務(wù)可行性分析是投資項(xiàng)目可行性分析的主要內(nèi)容，包括：對收入、費(fèi)用和利潤等經(jīng)營指標(biāo)的預(yù)測和分析；對資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運(yùn)行過程的預(yù)測和分析；對資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測和分析；預(yù)測和分析項(xiàng)目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率等指標(biāo)和項(xiàng)目收益與風(fēng)險平衡關(guān)系的預(yù)測和分析。對投資項(xiàng)目技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證，運(yùn)用各種方法計算出有關(guān)指標(biāo)，以便合理確定不同項(xiàng)目的優(yōu)劣。
（三）做好緊急預(yù)案的措施
影響房地產(chǎn)行業(yè)投資項(xiàng)目收入的不確定因素較多，有可能外部環(huán)境的變化造成不可預(yù)料的后果，如價格的變動、市場的變化、消費(fèi)者偏好、例外事故等，因此，收入預(yù)測比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性，收入數(shù)字不準(zhǔn)確將給投資企業(yè)帶來更大的風(fēng)險。對各項(xiàng)費(fèi)用估計不足，如投資項(xiàng)目初始投資和日常經(jīng)營費(fèi)用較預(yù)算增加，市場利率的波動，建設(shè)期的延長。此外，投資項(xiàng)目風(fēng)險的來源還有社會、政治、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定程度，項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平，技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策，投資決策部門的預(yù)測能力，通貨膨脹和匯率等因素，應(yīng)針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險制定風(fēng)險控制預(yù)案。在風(fēng)險控制預(yù)案中可制定后備措施，如設(shè)定預(yù)算應(yīng)急費(fèi)，即項(xiàng)目管理組織為了補(bǔ)償差錯、疏漏和其他不確定性，對項(xiàng)目費(fèi)用估計精確性的影響事先準(zhǔn)備好資金，?？顚Ｓ谩赡艹霈F(xiàn)的各種問題有充分的資金去解決。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)業(yè)同其他行業(yè)相比，它是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，投資大、風(fēng)險高、周期久、地域性強(qiáng)，我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小、行業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)要想長足發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須密切關(guān)注各種風(fēng)險因素，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，提高本企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理水平，提高防范和控制各種財務(wù)風(fēng)險的能力和技巧，增強(qiáng)本企業(yè)的抗風(fēng)險能力。
參考文獻(xiàn)：
[1]吳耿城.我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險及其防范措施[J].市場周刊(理論研究),2010,(3)
[2]王小玉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其防范[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2009,(2).