時(shí)間：2023-03-06 15:58:26
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)泡沫論文的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫危害防范措施
1引言
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它不僅是國(guó)家資金積累的重要來(lái)源，而且它的發(fā)展能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)也是最容易導(dǎo)致泡沫的行業(yè)之一。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，一些城市房?jī)r(jià)快速上漲，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫有較多爭(zhēng)論，那么，什么是房地產(chǎn)泡沫？它是如何形成的？我們應(yīng)怎樣完善政府的各項(xiàng)制度及各種市場(chǎng)機(jī)制，從而達(dá)到控制泡沫的目的，使房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展呢？下面就對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行分析和探討。
2房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)
經(jīng)濟(jì)學(xué)上對(duì)泡沫的定義，普遍被接受的是美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格的觀點(diǎn)，他認(rèn)為泡沫就是"一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的陡然上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，最后以金融危機(jī)告終。"
根據(jù)他的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過(guò)度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。
3房地產(chǎn)泡沫的危害
3．1造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡
房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期日本大企業(yè)的高額利潤(rùn)許多來(lái)源于土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來(lái)的營(yíng)業(yè)外收益，結(jié)果放松了對(duì)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長(zhǎng)時(shí)期，通過(guò)以銀行借款為中心的間接融資方式來(lái)擴(kuò)大其設(shè)備投資。1987年以后，在股價(jià)和地價(jià)上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機(jī)土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說(shuō)難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。
一方面，地價(jià)上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行投資無(wú)利可圖。如日本東京進(jìn)行道路建設(shè)時(shí)，征用土地的費(fèi)用高達(dá)總造價(jià)的43.3%，個(gè)別地段高達(dá)99%。這進(jìn)一步造成了公共投入的相對(duì)縮減，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸；另一方面，由于城市地價(jià)持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來(lái)就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來(lái)越大，招致社會(huì)分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，帶來(lái)了深刻的社會(huì)問(wèn)題。
3．2導(dǎo)致金融危機(jī)
房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來(lái)說(shuō)特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。
3．3造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)
房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入困境。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債權(quán)在長(zhǎng)期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來(lái)巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評(píng)估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，即使沒(méi)有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價(jià)的下跌還使得居民個(gè)人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對(duì)未來(lái)懷有不同程度的憂心，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲(chǔ)蓄部分，以防不測(cè)。個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。
3．4引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)
隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。以馬來(lái)西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)逐漸加劇。工人、學(xué)生反政府的示威游行引起暴亂，社會(huì)動(dòng)蕩不安。
4房地產(chǎn)泡沫的成因
4．1過(guò)度投機(jī)
一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場(chǎng)具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)。當(dāng)大量投機(jī)使土地需求增加時(shí)，土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場(chǎng)無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大，在這種情況下，有限的土地價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成；另一方面，房地產(chǎn)投資的過(guò)度增長(zhǎng)使得房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了城市化進(jìn)程的速度，就容易造成市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求的嚴(yán)重不平衡，房屋空置率高，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，泡沫破滅。
4．2消費(fèi)者及投資者對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期
隨著人口的增加和城市的發(fā)展，土地價(jià)格存在著潛在升值的趨勢(shì)，因此，房地產(chǎn)價(jià)格在人們未來(lái)的預(yù)期中也會(huì)不斷上升。對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的非理性預(yù)期造成投資者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)投資高回報(bào)的設(shè)想，過(guò)多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升；在泡沫破滅時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格還要下跌，房地產(chǎn)商紛紛拋售其持有的房產(chǎn)，于是供應(yīng)量增加，同時(shí)由于無(wú)人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價(jià)格的下跌。
4．3銀行信貸非理性擴(kuò)張
由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過(guò)程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進(jìn)入門檻降低，造成過(guò)度開發(fā)，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性增加。
5防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的措施
5．1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理
宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國(guó)家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤(rùn)，等等。政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來(lái)確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過(guò)多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，防止過(guò)分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
5．2建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度
加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策作好參謀。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長(zhǎng)，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國(guó)家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。
5．3強(qiáng)化土地資源管理
政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過(guò)剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對(duì)凡是超過(guò)規(guī)定期限沒(méi)有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場(chǎng)，堅(jiān)決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。
5．4加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向
首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會(huì)總信用過(guò)度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生；再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過(guò)利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門；最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長(zhǎng)期外債。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。
參考文獻(xiàn)
1包宗華.房地產(chǎn)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)[M].北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，1994
1.1房?jī)r(jià)收入比
房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過(guò)了居民實(shí)際支付能力的上升。當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒(méi)有存在市場(chǎng)萎靡的跡象，則說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度很高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計(jì)算公式為：
房?jī)r(jià)收入比=商品住宅平均單套價(jià)格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷售價(jià)格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數(shù)
該指標(biāo)的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每
年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國(guó)際上沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比在1．8~5．5之間；發(fā)展中國(guó)家，一般在4～6之間。
1.2房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率／GDP增長(zhǎng)率
該指標(biāo)是測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢(shì)。指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過(guò)2時(shí)說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。如1987-1990年間，日本存在嚴(yán)重的地產(chǎn)泡沫時(shí)，該指標(biāo)平均值為3。
1.3空置率
房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時(shí)，會(huì)有大量房屋空置，故可采用來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。國(guó)際上通用的計(jì)算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會(huì)增量房和存量房總和。一般而言，該指標(biāo)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：空置率不足5%時(shí)，表明市場(chǎng)過(guò)熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區(qū)域；10%-20%為空置危險(xiǎn)區(qū)；而當(dāng)空置率大于20%時(shí)，則表明存在嚴(yán)重積壓。
1.4租售比價(jià)
反映房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的是房地產(chǎn)的租金收益，房?jī)r(jià)變動(dòng)可暫時(shí)偏離租金變動(dòng)。但若長(zhǎng)時(shí)間高于租金增長(zhǎng)，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。從理論上說(shuō)，計(jì)算租售比的方法是：假定將租房所需支本論文由無(wú)憂
付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內(nèi)的租房總支出；同時(shí)也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結(jié)果就是住房的“租售比”。其判斷標(biāo)準(zhǔn)可用下表來(lái)表示：
另外，還可以從房地產(chǎn)投資增值率和房地產(chǎn)貸款方面來(lái)計(jì)量房地產(chǎn)泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應(yīng)用廣泛。
指標(biāo)法的突出優(yōu)點(diǎn)是所用數(shù)據(jù)通常相對(duì)比較容易采集，處理起來(lái)比較簡(jiǎn)單；在進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)時(shí)，可以把那些具有充分理論依據(jù)的指標(biāo)，如房?jī)r(jià)收入比、租售比價(jià)等作為重要的輔判別標(biāo)準(zhǔn)；其缺陷是，一些指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)多取自國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，不一定適用于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行判斷時(shí)，不同的指標(biāo)之間可能出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。
2理論價(jià)格法（收益還原法）
理論價(jià)格法被譽(yù)為最符合房地產(chǎn)泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計(jì)算出房地產(chǎn)的理論價(jià)格，然后與實(shí)際的房?jī)r(jià)相比較，通過(guò)觀察二者相背離的程度，來(lái)判別泡沫是否存在。
以收益還原法為主要內(nèi)容的理論價(jià)格法，在上世紀(jì)80年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生后，成為日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家用以判定地產(chǎn)泡沫的一種重要方法。因?yàn)榕菽乾F(xiàn)實(shí)資產(chǎn)價(jià)格與實(shí)體資產(chǎn)價(jià)格的差，或是現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)價(jià)格中實(shí)體經(jīng)濟(jì)不能說(shuō)明的部分，所以衡量房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于本論文由無(wú)
供測(cè)算出房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)價(jià)格(理論價(jià)格)與現(xiàn)實(shí)價(jià)格之間的差距。收益還原的本質(zhì)就是一個(gè)未來(lái)收益的貼現(xiàn)模型，即將未來(lái)的預(yù)期純收益和預(yù)期售價(jià)按一定的折現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)，從而得到房地產(chǎn)的理論價(jià)格。我們可以通過(guò)下圖直觀地理解理論價(jià)格法的精髓：
理論價(jià)格法雖然在理論上可行，但是在實(shí)際操作上卻存在著困難。集中表現(xiàn)為：第一，折現(xiàn)率的準(zhǔn)確數(shù)字難以確定。第二，收益還原法體現(xiàn)的是把未來(lái)的收益折合成現(xiàn)在的收益，通過(guò)折現(xiàn)來(lái)計(jì)算現(xiàn)值。但是，未來(lái)是不確定的，在當(dāng)前的試點(diǎn)上難以對(duì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的收益做出準(zhǔn)確的估計(jì)。
3市場(chǎng)修正法
我國(guó)學(xué)者洪開榮(2001)提出房地產(chǎn)泡沫計(jì)量的“市場(chǎng)修正法”，即以物業(yè)空置率為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)的供求差異出發(fā)，通過(guò)考慮各種相關(guān)系數(shù)因素來(lái)進(jìn)行修正，從而估量出房地產(chǎn)泡沫的大小。其公式為：
房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率×經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)×產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)
其中：空置率是根據(jù)年空置量與三年累計(jì)物業(yè)竣工量的比例；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)=上期的(1+GDP增長(zhǎng)率)/本期的(1+GDP增長(zhǎng)率)；產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)=上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)/本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率);交易狀況修正系數(shù)=上期的(1+個(gè)人購(gòu)房比例)/本期的(1+個(gè)本論文由無(wú)
供人購(gòu)房比例)。
該方法作為房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的基本理由是空置率反映了市場(chǎng)供需的差異，特定時(shí)期和地域的空置率指標(biāo)反映了各種市場(chǎng)力量和非市場(chǎng)力量的市場(chǎng)后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對(duì)市場(chǎng)失衡的不同角度的描述，但它的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵是一致的。該方法借助了資產(chǎn)評(píng)估中的修正方法，但是理論依據(jù)不足。
4統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法
國(guó)外的研究文獻(xiàn)中，常見這種方法。其使用前提有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)價(jià)格短期波動(dòng)不是很厲害；二是數(shù)據(jù)樣本要大。實(shí)質(zhì)是利用計(jì)量統(tǒng)計(jì)學(xué)的原理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上無(wú)經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計(jì)分析可以找到統(tǒng)計(jì)規(guī)律，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫存在時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)泡沫使得價(jià)格大起大落，從而使得統(tǒng)計(jì)規(guī)律失常。國(guó)外的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法根據(jù)檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)不同，可分為方差上限檢驗(yàn)和游程或粗尾檢驗(yàn)兩種。
方差上限檢驗(yàn)法以BlanchardandWatson(1981)為代表，他們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)會(huì)增加價(jià)格p的方差，會(huì)減弱價(jià)格p與市場(chǎng)基礎(chǔ)的決定因素X的相關(guān)關(guān)本論文由
理提供系。在不存在經(jīng)濟(jì)泡沫的零假設(shè)下，給定某些條件，就可以求出價(jià)格方差的上限。當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)時(shí)，這個(gè)上界條件會(huì)受到破壞。
BlanchardandWatson(1981)還討論了價(jià)格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經(jīng)濟(jì)泡沫，并且經(jīng)濟(jì)泡沫會(huì)在某個(gè)時(shí)期破滅，那么在經(jīng)濟(jì)泡沫存續(xù)期間，經(jīng)濟(jì)泡沫更新值為同號(hào)；當(dāng)破裂開始時(shí)，變?yōu)楫愄?hào)，這樣經(jīng)濟(jì)泡沫更新值的游程會(huì)比純隨機(jī)序列的要長(zhǎng)，從而會(huì)使樣本的總游程數(shù)變小。經(jīng)濟(jì)泡沫成長(zhǎng)期間，會(huì)產(chǎn)生小的正的超額收益，但隨之而來(lái)的是會(huì)在某個(gè)時(shí)刻經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，產(chǎn)生大的負(fù)超額收益，這類經(jīng)濟(jì)泡沫的更新值的分布會(huì)成尖峰或粗尾分布，因此價(jià)格更新值的較大峰度系數(shù)可能意味著存在經(jīng)濟(jì)泡沫
。但游程檢驗(yàn)與粗尾檢驗(yàn)方法的效果不佳。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)泡沫游程數(shù)并不必然小于隨機(jī)變量序列的游程數(shù)；另外，市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值的分布也可能呈峰態(tài)。即使如此，這兩種方法還是引起了經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的關(guān)注。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的時(shí)間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國(guó)住宅市場(chǎng)化的歷史也不過(guò)10年時(shí)間，可供計(jì)量檢驗(yàn)的樣本數(shù)據(jù)很少，計(jì)量檢驗(yàn)的結(jié)論可能缺乏可靠性。因此，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法在我國(guó)應(yīng)用并不合適。5預(yù)警指數(shù)法
預(yù)警法是一種綜合方法，融合了指標(biāo)法中的本論文由
整理提供各種重要指標(biāo)，也是目前測(cè)度房地產(chǎn)泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問(wèn)題，而且需要收集很多數(shù)據(jù)，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最為完善的測(cè)度方法。目前被普遍接受的預(yù)警構(gòu)建方法如下：
（1）選定預(yù)警指標(biāo)。（2）確定預(yù)警指標(biāo)的權(quán)重。（3）確定指標(biāo)臨界值。（4）測(cè)算地產(chǎn)泡沫發(fā)生變化的概率。當(dāng)某一個(gè)判斷指標(biāo)發(fā)生預(yù)警信號(hào)時(shí)，地產(chǎn)泡沫就有可能發(fā)生變化。在預(yù)警期內(nèi)，達(dá)到臨界值的指標(biāo)越多，地產(chǎn)泡沫變化的概率越大。（5）確定地產(chǎn)泡沫的預(yù)警級(jí)別。根據(jù)地產(chǎn)泡沫變化的概率，房地產(chǎn)泡沫變化的可能性劃為幾個(gè)級(jí)別：A級(jí)：警戒級(jí)，40其構(gòu)建還有多種方法，但它們?cè)谟?jì)算原理上是相同的，關(guān)鍵之處是所選取的代表性指標(biāo)會(huì)因人而異，差別很大。
6結(jié)論與建議
以上房地產(chǎn)泡沫識(shí)別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標(biāo)法和模型法。不管用何種方法測(cè)度房地產(chǎn)泡沫，尤其是指標(biāo)法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個(gè)基準(zhǔn)指標(biāo)，然后用實(shí)際指標(biāo)與其對(duì)比，實(shí)際指標(biāo)大于或小于基準(zhǔn)指標(biāo)的部分即為泡沫成分，以實(shí)際指標(biāo)偏離基準(zhǔn)指標(biāo)的程度來(lái)指示房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。在實(shí)際應(yīng)用中，應(yīng)該綜合運(yùn)用各種方法，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析，判別是否存在泡沫，而不應(yīng)該單純采用一種方法，以免判別結(jié)果有失偏頗。真對(duì)以上分析，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫識(shí)別方法的研究提出以下建議：
第一，由于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較本論文
供短，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作更是滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)資料相當(dāng)匱乏，所以應(yīng)該完善我國(guó)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作，使之更適應(yīng)于經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展。
第二，目前我們應(yīng)該在現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料條件下，根據(jù)我國(guó)以往的經(jīng)驗(yàn)和其他類似國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，深入研究適合于我國(guó)的量化方法和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。
第三，建立適合于國(guó)情的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警機(jī)制，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫及時(shí)預(yù)報(bào)和控制，時(shí)刻警惕房地產(chǎn)泡沫。
參考文獻(xiàn)
［1］周方明.房地產(chǎn)泡沫測(cè)度研究［J］.經(jīng)濟(jì)師,2006，(5):141-144.
［2］洪開榮.房地產(chǎn)泡沫:形成、吸收與轉(zhuǎn)化［J］.中國(guó)房地產(chǎn)金融,2001，(8)：10-14.
論文摘要：文章對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生與危害及其對(duì)策作簡(jiǎn)要分析。2010年我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的經(jīng)濟(jì)改革和政策調(diào)整，旨在抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康的發(fā)展，維護(hù)廣大人民的住房權(quán)利。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫
所謂泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于人們非理性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，導(dǎo)致某種交易物的價(jià)格劇烈增長(zhǎng)，這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其本身的價(jià)值。這種突然形成的高價(jià)，不能長(zhǎng)期維持，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間它必然會(huì)下降到符合其價(jià)值的水平上，這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，便形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)由于美元貶值，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲，使得國(guó)民紛紛投機(jī)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生
近年來(lái)，由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)效益，各地政府對(duì)待房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是一路綠燈，在政策與經(jīng)濟(jì)上都給予其相當(dāng)大的扶持力度，這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭過(guò)于強(qiáng)勁，一躍成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國(guó)民經(jīng)濟(jì)承受范圍的苗頭，房?jī)r(jià)一路飆升，許多地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通民眾的購(gòu)買能力，“地王”與“天價(jià)”樓盤不斷地涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫也在不斷增長(zhǎng)。主要有以下原因：
第一，居高不下的市場(chǎng)需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上漲。需求是市場(chǎng)的根本推動(dòng)力。我國(guó)是一個(gè)人口基數(shù)龐大的國(guó)家，國(guó)民對(duì)住房的需求量始終維持在一個(gè)較高的水平，加之近年來(lái)我國(guó)城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長(zhǎng)期供不應(yīng)求的狀態(tài)下，由于沒(méi)有政策的限制，開發(fā)商掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，在利益的驅(qū)動(dòng)下，房?jī)r(jià)的上漲逐漸進(jìn)入了一種非理性的狀態(tài)，并且開始了惡性循環(huán)，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直維持在一種高房?jī)r(jià)、高需求的狀態(tài)，而且房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其本身的價(jià)值，從而促成房地產(chǎn)泡沫。
第二，我國(guó)土地的稀缺性導(dǎo)致房?jī)r(jià)隨地價(jià)飆升。我國(guó)的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)性，眾多的大型企業(yè)紛紛介入，大量的國(guó)內(nèi)企業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，土地出讓金動(dòng)輒幾十億上下，地價(jià)的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的直線上升，開發(fā)商為了獲得高利潤(rùn)回報(bào)，只有不斷抬高房?jī)r(jià)，最終把負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房民眾身上。
第三，銀行等金融行業(yè)支持過(guò)度。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中有超過(guò)50％的資金是來(lái)自于銀行，銀行為了追求利潤(rùn)，將資金大量注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，間接地促進(jìn)了地價(jià)的飆升；同時(shí)，銀行本身盲目的擴(kuò)張信貸規(guī)模，忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性，致使各種投機(jī)行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
第四，各地方政府對(duì)財(cái)政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)性，其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，為地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府的財(cái)政收入做出了重大貢獻(xiàn)，所以，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，各地政府都給予了很大的支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過(guò)于寬松，地方政府不能切實(shí)有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理，這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。
三、房地產(chǎn)泡沫的危害
第一，廣大民眾的住房權(quán)益無(wú)法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房?jī)r(jià)過(guò)高，這使得人民大眾無(wú)力購(gòu)房，或者說(shuō)一旦購(gòu)房便背上了巨額的銀行債務(wù)，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會(huì)安定與發(fā)展。
第二，泡沫破裂會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)。從日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破裂可以看出，無(wú)論是銀行、企業(yè)還是投機(jī)者，大量的國(guó)民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè)，一旦泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，將會(huì)引發(fā)劇烈的金融危機(jī)，企業(yè)倒閉，投機(jī)者破產(chǎn)，最終銀行將會(huì)成為最大的買單者，由于銀行關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，銀行的虧損對(duì)整個(gè)社會(huì)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難是難以估量的，不僅如此，這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難對(duì)國(guó)家今后的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)久的負(fù)面影響。
四、房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策
第一，銀行實(shí)行嚴(yán)格的信貸審核機(jī)制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來(lái)自銀行，要嚴(yán)格的控制銀行的信貸項(xiàng)目，杜絕信貸違規(guī)操作，嚴(yán)防不良貸款產(chǎn)生；同時(shí)，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重，防止控制投機(jī)行為，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。
第二，加強(qiáng)管理土地市場(chǎng)。土地交易價(jià)格是房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，因此要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)遏制囤積土地等各種土地投機(jī)行為，保證土地市場(chǎng)的規(guī)范健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；形成機(jī)制；房地產(chǎn)開發(fā)商；銀行；演化博弈
一、 引言
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直上揚(yáng)，且保持高位運(yùn)行。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí)，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時(shí)，系統(tǒng)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制將以急性和突發(fā)性的方式來(lái)釋放壓力，泡沫破裂的最危險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。因此，要深入研究我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的特殊機(jī)理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。
本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點(diǎn)分階段進(jìn)行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型
1． 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計(jì)思想，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：
假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險(xiǎn)中性的，博弈雙方各為相似個(gè)體組成的不同群體，且博弈過(guò)程屬于非對(duì)稱的有限理性復(fù)制動(dòng)態(tài)進(jìn)化博弈；
假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機(jī)）；
假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中得到的效用水平。
2． 博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對(duì)演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。
其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時(shí)的收益。
通過(guò)分析可得：
房地產(chǎn)開發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]
同理：
銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]
根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤(rùn)相等，則任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會(huì)改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個(gè)參與者試驗(yàn)不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會(huì)模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤(rùn)低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。
房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復(fù)制動(dòng)態(tài)實(shí)際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動(dòng)態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會(huì)在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長(zhǎng)率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。
復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為：
房地產(chǎn)開發(fā)商：
dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]
銀行：
dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]
于是動(dòng)態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時(shí)所能帶來(lái)的收益大小比較，在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時(shí)群體中的個(gè)體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過(guò)程。
對(duì)于上述由微分方程表示的群體動(dòng)態(tài)演化過(guò)程，其均衡點(diǎn)的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應(yīng)的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：
J=
（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]
這樣，運(yùn)用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過(guò)分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的演進(jìn)過(guò)程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟發(fā)和建議。
三、 演化博弈穩(wěn)定性分析
從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點(diǎn)和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點(diǎn)，本文將房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展階段分為四個(gè)階段：
1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國(guó)開始實(shí)行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府提出了實(shí)施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過(guò)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
同時(shí)由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國(guó)家政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。
在該時(shí)期內(nèi)，當(dāng)銀行實(shí)行寬松的信貸政策時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，并且處于市場(chǎng)化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，基于巨大的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時(shí)的收益。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
當(dāng)銀行實(shí)行緊縮的信貸政策時(shí)，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時(shí)，才能及時(shí)順利地獲得貸款從而取得更大的收益。
當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，有可能會(huì)催生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成。
2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)階段。2003年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市住房銷售價(jià)格上漲明顯，部分城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱的趨勢(shì)。
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長(zhǎng)以及住房購(gòu)買力的不斷增強(qiáng)，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加。該時(shí)期內(nèi)來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。
雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為利益仍高于投資行為的利益所得。
但在此時(shí)期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)，因此無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為時(shí)的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時(shí)的利益所得。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機(jī)制投機(jī)階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。
此時(shí)處于房地產(chǎn)市場(chǎng)初步宏觀調(diào)控時(shí)期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)處于急劇積累的過(guò)程中，同時(shí)貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和投機(jī)活動(dòng)的升級(jí)，二者之間形成了一種互相推動(dòng)的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹。
3． 2008年~2009年：鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時(shí)采取一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，從而能再次拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但2009年下半年以來(lái)，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭明顯，政府出臺(tái)了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機(jī)性住房行為，維持正常的住房需求。
在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將大于其采取投機(jī)行為取得的收益。
而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。
則該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段，受國(guó)際整體經(jīng)濟(jì)的消極影響，房地產(chǎn)價(jià)格開始回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。
4． 2010年~2011年：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。自2010年起，政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺(tái)了房地產(chǎn)稅、限購(gòu)令等嚴(yán)厲政策，極大地加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其付出的成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將遠(yuǎn)大于其采取投機(jī)行為取得的收益。
而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。
則當(dāng)處于該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。
在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)階段，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)受到調(diào)控影響，價(jià)格增速回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為將逐漸消失，無(wú)論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。
四、 結(jié)語(yǔ)
在房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)化初期階段時(shí)和政府初步的不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)的策略。這意味著當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展時(shí)，供需兩旺的勢(shì)頭明顯，房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，紛紛擴(kuò)大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，同時(shí)這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成并且不斷加劇。
而當(dāng)處于鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價(jià)格開始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，而如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。
因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，需要政府嚴(yán)格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)：
（1）從信貸政策的角度來(lái)看，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況，寬松的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)效果不大，因此央行應(yīng)加緊市場(chǎng)流動(dòng)性的回收工作，繼續(xù)實(shí)施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有助于降低通貨膨脹。
（2）從政府財(cái)政政策角度來(lái)看，政府應(yīng)將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實(shí)業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機(jī)的發(fā)生，以加強(qiáng)房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。
（3）從政府的金融體系改革來(lái)看，政府一方面要對(duì)整個(gè)金融體系加強(qiáng)監(jiān)管力度，一方面應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款制度，促進(jìn)其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。
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內(nèi)容摘要：隨著2010年4月和9月“國(guó)十條”的提出，各市“限購(gòu)令”的出臺(tái)，再到2011年1月“國(guó)八條”的相繼出現(xiàn)，限購(gòu)及限貸等政策確實(shí)在一定程度上起到了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用，然而，是不是如理論界所說(shuō)的這兩年投機(jī)已經(jīng)被完全擠出？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，本文運(yùn)用回歸方程實(shí)證分析了2010年10月以來(lái)樓市調(diào)控后中國(guó)住宅市場(chǎng)上到底還有沒(méi)有投機(jī)，投機(jī)度到底有多高。得到的預(yù)期結(jié)論是：中國(guó)住宅市場(chǎng)上仍然還是有投機(jī)的，一線城市在近兩年國(guó)家嚴(yán)格政策的調(diào)控下投機(jī)度較低，但二線城市投機(jī)度并不低，本文大膽猜測(cè)投機(jī)行為正逐漸從一線城市往二線城市甚至三、四線城市進(jìn)行轉(zhuǎn)移。
關(guān)鍵詞：住宅價(jià)格 住宅投機(jī) 投機(jī)度模型
研究背景
投機(jī)是行為主體從自身利益出發(fā)的一種經(jīng)濟(jì)行為，大規(guī)模地投機(jī)性購(gòu)買住宅必然導(dǎo)致住宅售價(jià)的暴漲。2005年以來(lái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)一路飆升，雖然這中間也經(jīng)歷了2006-2007年樓市調(diào)控，可2009年房?jī)r(jià)又迅猛增長(zhǎng)，2010年4月和9月“國(guó)十條”的提出，各市“限購(gòu)令”的出臺(tái)，2011年1月“國(guó)八條”的相繼出現(xiàn)，又一輪政策限制了房?jī)r(jià)的過(guò)快發(fā)展，然而，是不是如理論界所說(shuō)的2010年底以來(lái)住宅投機(jī)已經(jīng)被完全擠出？而且國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2011年2月16日公布了《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》，新方案的公布不僅使得房?jī)r(jià)指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整，而且數(shù)據(jù)采集，計(jì)算方法以及數(shù)據(jù)方式和時(shí)間都出現(xiàn)了很大的改變，這就使得研究數(shù)據(jù)會(huì)在此發(fā)生前后銜接的問(wèn)題，因此這兩年研究投機(jī)的文章較原來(lái)甚少，研究住宅價(jià)格與投機(jī)的文獻(xiàn)就更少。鑒于此，本文用回歸方程實(shí)證分析了2010年10月以來(lái)樓市新一輪調(diào)控后中國(guó)住宅市場(chǎng)上到底還有沒(méi)有投機(jī)？投機(jī)度到底有多高？這兩年住宅的投機(jī)是否已經(jīng)被擠出？
理論與模型
（一）理論基礎(chǔ)
住宅投資和居住的雙重屬性決定了對(duì)住宅的消費(fèi)和投資的雙重需求。對(duì)住宅的消費(fèi)需求歸根結(jié)底是由城鎮(zhèn)居民的實(shí)際購(gòu)買能力決定的，被稱為真實(shí)需求，由這種真實(shí)需求決定的住宅價(jià)格是住宅的基礎(chǔ)價(jià)格。當(dāng)住宅作為一種投資工具為購(gòu)買者賺取資本收益時(shí)，對(duì)住宅需求就是投資需求，如果這種投資需求能夠在理性假設(shè)和有效市場(chǎng)假說(shuō)的嚴(yán)格條件下進(jìn)行，那么投資需求所決定的住宅價(jià)格應(yīng)該是圍繞著住宅的基礎(chǔ)價(jià)格上下波動(dòng)的，長(zhǎng)期內(nèi)波動(dòng)的均值應(yīng)等于住宅的基礎(chǔ)價(jià)格。但理性假設(shè)和有效市場(chǎng)假說(shuō)（尤金·法瑪（eugene fama）1970年）在住宅市場(chǎng)上常常是不能被滿足的，當(dāng)投資的目的不是為了獲得住宅資產(chǎn)的長(zhǎng)期收益，當(dāng)投資的收益目標(biāo)也不是長(zhǎng)期的行業(yè)平均收益而是短期的資本利差的時(shí)候，這種投資就演變成了投機(jī)。投機(jī)活動(dòng)的結(jié)果之一是住宅價(jià)格在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)住宅基礎(chǔ)價(jià)格的系統(tǒng)偏差，事實(shí)上，住宅價(jià)格正是由基礎(chǔ)價(jià)格和這種系統(tǒng)偏差所構(gòu)成的，當(dāng)投機(jī)盛行時(shí)，由投機(jī)引起的這種系統(tǒng)偏差甚至可能成為住宅（房地產(chǎn)）實(shí)際價(jià)格的主要構(gòu)成部分。
（二）國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述
關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)模型的研究方面，國(guó)內(nèi)外已經(jīng)有不少學(xué)者提出有自己的觀點(diǎn)。
國(guó)外學(xué)者多采用直接測(cè)度法來(lái)度量房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)，直接測(cè)度法主要是以投機(jī)理論為基礎(chǔ)建立投機(jī)度計(jì)量檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?，通過(guò)比較房地產(chǎn)理論價(jià)值與實(shí)際價(jià)格來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)的投機(jī)。國(guó)外學(xué)者萊文（1997）提出了投機(jī)度檢驗(yàn)法，他認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格pt主要由房地產(chǎn)所有者從物業(yè)使用中獲得的收益pθ（假設(shè)資本收益的預(yù)期為0）和房地產(chǎn)所有者預(yù)期價(jià)格變化導(dǎo)致其資本收益的增減量pb構(gòu)成，即pt=pθ+pb，此外，他認(rèn)為影響房地產(chǎn)投機(jī)收益變化的主要變量為可支配收入、貸款利率和過(guò)去房?jī)r(jià)實(shí)際增長(zhǎng)率，并以這些變量的關(guān)系為基礎(chǔ)建立房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停ㄟ^(guò)模型推導(dǎo)，可用一個(gè)變量表示房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度，若該值過(guò)高，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在大量投機(jī)行為。
豪斯曼（1978）提出定性檢驗(yàn)法模型：。其中，pt代表房地產(chǎn)價(jià)格，dt代表各期租金收入，ut是誤差項(xiàng)。但根據(jù)豪斯曼的推導(dǎo)，這個(gè)方法最終和萊文的方法計(jì)算出的數(shù)據(jù)不一致，這就顯得這兩種方法不知到底用哪一個(gè)，同時(shí)由于是國(guó)外的模型，如果應(yīng)用于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)不知是否能夠照搬。
日本學(xué)者野口悠紀(jì)雄（1989）也提出了自己的模型，運(yùn)用公式l=n[ar-（r+s）b]/（r+t）研究了東京市中心寫字樓用地和住宅用地的現(xiàn)實(shí)地價(jià)和理論地價(jià)的差異，上述實(shí)證結(jié)果表明，上世紀(jì)80年代末東京寫字樓用地和商業(yè)用地的實(shí)際地價(jià)已經(jīng)大幅偏離理論地價(jià)，部分地區(qū)超出幅度甚至達(dá)到2-3倍。
以上國(guó)外學(xué)者研究的成果比較一致的結(jié)論是當(dāng)市場(chǎng)投機(jī)度>40%時(shí)，認(rèn)定該市場(chǎng)投機(jī)行為顯著，房地產(chǎn)投機(jī)泡沫產(chǎn)生。國(guó)內(nèi)學(xué)者研究投機(jī)度方面的也不少，但基本都參考了國(guó)外學(xué)者的觀點(diǎn)。
曹振良（2004）提出的模型：pt=a0+a1 yt+a2 it+a3[（gt-1）/（1+it）]+ut，實(shí)際是參考國(guó)外學(xué)者萊文的模型。其中，p代表房地產(chǎn)價(jià)格；y代表居民可支配收入；i代表貸款利率；（gt-1）/（1+it）代表過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率；u代表隨機(jī)誤差項(xiàng)，投機(jī)度為θ=a3 /a2。θ可以用來(lái)表示房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度。即房地產(chǎn)過(guò)去價(jià)格對(duì)將來(lái)價(jià)格的影響程度。這里面有兩個(gè)地方值得考慮，第一，θ到底取多少合適，國(guó)內(nèi)外國(guó)情不同，是否能用同一個(gè)臨界值40%有待深究。第二，曹教授這個(gè)模型中“資本收益為零時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格是收入和利率的函數(shù)”沒(méi)有理論依據(jù)，其文中的理論分析，只能說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素是：可支配收入、短期利率、長(zhǎng)期利率、房?jī)r(jià)的實(shí)際增長(zhǎng)率，而且其學(xué)生周京奎也曾論證過(guò)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有顯著影響（2004）。
丁華軍（2007）指出的模型pt=a0+a1 yt+a2 rt+a3[（gt-1）/（1+rt）]+ut與曹振良模型差不多，只是將其中的i（代表貸款利率）改成了r（土地價(jià)格的增長(zhǎng)率），根據(jù)國(guó)土資源部的調(diào)查，地價(jià)只占房?jī)r(jià)的一小部分（新京報(bào)，2009年6月24日）本文也認(rèn)為地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)是沒(méi)有傳導(dǎo)作用的，或者說(shuō)這種傳導(dǎo)是有條件的，那就是開發(fā)商具有一定的市場(chǎng)勢(shì)力。
何金英（2008）提出的模型pt=a0+a1 ct+a2 yt+a3 it+a4[（gt）/（1+it）]+ut，加入了房屋建造成本ct，將gt-1換成了gt，即（gt）/（1+it）代表當(dāng)期房屋的實(shí)際增長(zhǎng)率。其一這個(gè)模型新引入房屋建造成本，而本文觀點(diǎn)認(rèn)為泡沫是房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格對(duì)基礎(chǔ)價(jià)格在一定時(shí)期的系統(tǒng)偏離，而并不是地價(jià)決定了房?jī)r(jià)；其二，雖然本期房?jī)r(jià)也會(huì)對(duì)本期房?jī)r(jià)有影響，但這個(gè)畢竟是同一時(shí)期，影響作用并不大，最重要的是本期的房?jī)r(jià)會(huì)對(duì)將來(lái)的房?jī)r(jià)有影響，因此，文中g(shù)t是否合適值得再探討。
（三）本文模型的構(gòu)建
以上是各學(xué)者目前對(duì)投機(jī)存在性模型的觀點(diǎn)，最終都是歸結(jié)為投機(jī)度的測(cè)算，只是在模型的構(gòu)建上存在不同。而且用這些模型計(jì)算數(shù)據(jù)的都是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2011年
年2月16日公布“新住宅方案”之前的數(shù)據(jù)，無(wú)法反應(yīng)新一輪調(diào)控政策2010年底后住宅市場(chǎng)上投機(jī)度的問(wèn)題。本文從自己研究的目的出發(fā)—研究近兩年住宅市場(chǎng)上是否有投機(jī)，并且根據(jù)本文的觀點(diǎn)—投機(jī)是住宅價(jià)格在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)其基礎(chǔ)價(jià)格的系統(tǒng)性偏移，其結(jié)果之一是引起了住宅價(jià)格的泡沫，結(jié)合以上各學(xué)者的觀點(diǎn)和數(shù)據(jù)的可得性提出本文的投機(jī)度模型來(lái)分析住宅價(jià)格：
pt=a0+a1 rt+a2it+a3[（gt-1）/（1+it）]+ut
其中，p代表住宅價(jià)格指數(shù)；r代表住宅租賃價(jià)格指數(shù)；i代表貸款利率；（gt-1）/（1+it）代表過(guò)去住宅價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率；u代表隨機(jī)誤差項(xiàng)，住宅的投機(jī)度仍為θ=a3 /a2。并且由于沒(méi)有更好的方法定θ的臨界值，因此也暫且根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)選取40%。選擇該模型的原因如下：根據(jù)資產(chǎn)定價(jià)模型原理，資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格是由其基礎(chǔ)價(jià)格和預(yù)期資本收益現(xiàn)值兩部分組成，對(duì)于預(yù)期收益現(xiàn)值的算法大都模型中沒(méi)有差異，但對(duì)于基礎(chǔ)價(jià)格的計(jì)算有多種方法。投機(jī)度的含義仍然是a3 /a2，因?yàn)閍3是預(yù)期收益現(xiàn)值在實(shí)際價(jià)格中所占的比比例，a2是基礎(chǔ)價(jià)格在實(shí)際價(jià)格中所占的比例。這樣做的好處是同上文銜接，住宅的基礎(chǔ)價(jià)格是由住宅投資的未來(lái)收入流現(xiàn)值，避免了原來(lái)模型的上下文不銜接的問(wèn)題。
我國(guó)住宅市場(chǎng)投機(jī)的實(shí)證性研究
（一）模型數(shù)據(jù)的收集與處理
由于本文想研究2010年和2011年國(guó)家實(shí)施一系列房?jī)r(jià)調(diào)控政策后，投機(jī)是否真的被抑制，2010年至今，時(shí)間并不長(zhǎng)，所以不能選取年度數(shù)據(jù)，而且由于2011年2月16日，統(tǒng)計(jì)局頒布了《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查案》，住宅租賃價(jià)格指數(shù)沒(méi)有公布，所以考慮到數(shù)據(jù)的可得性，本文根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)中心公布的《十大城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)》和《住宅租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告》對(duì)2011年11月到2012年5月住宅價(jià)格的相關(guān)數(shù)據(jù)和住宅租賃價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行了整理，最終本文選取了8個(gè)城市，這些城市覆蓋有一線和二線城市，同時(shí)也涵蓋了東、中和西部城市，因此也有現(xiàn)實(shí)意義。貸款利率根據(jù)6個(gè)月以內(nèi)（含6個(gè)月）的貸款利率調(diào)整而得，過(guò)去住宅價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率是通過(guò)住宅價(jià)格指數(shù)計(jì)算而來(lái)的。
（二）模型的實(shí)證結(jié)果
本文的實(shí)證結(jié)果如表1所示。
（三） 模型的基本結(jié)論
以上回歸結(jié)果在10%的顯著性水平下基本上都是通過(guò)檢驗(yàn)的，并且擬合優(yōu)度也比較高，說(shuō)明方程擬合的較好。經(jīng)計(jì)算，一線城市的北京和上海在國(guó)家這兩年嚴(yán)厲的政策調(diào)控下住宅投機(jī)度并不高，深圳和廣州如果按40%的標(biāo)準(zhǔn)，也都沒(méi)有投機(jī)，反倒是二線城市住宅的投機(jī)度很高，重慶住宅的投機(jī)度高達(dá)0.77（由于沒(méi)有三線和四線城市的數(shù)據(jù)，沒(méi)有計(jì)算三線和四線城市住宅的投機(jī)度，這也是本文的不足之處，有待進(jìn)一步討論）。由此可以說(shuō)明，我國(guó)的住宅價(jià)格在 2010年11月到2012年5月這個(gè)時(shí)間段內(nèi)仍存在由于投機(jī)產(chǎn)生的泡沫。
結(jié)論及啟示
本文通過(guò)分析得出以下結(jié)論：
雖然房地產(chǎn)業(yè)（住宅）投機(jī)度過(guò)低會(huì)影響房地產(chǎn)的發(fā)展，適當(dāng)?shù)呐菽瓡?huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但泡沫太高勢(shì)必會(huì)最終成為泡影，并且筆者大膽猜測(cè)我國(guó)城市住宅的投機(jī)行為正在從一線城市往二、甚至是三線、四線城市進(jìn)行轉(zhuǎn)移。
投機(jī)行為對(duì)市場(chǎng)造成的危害，不僅在于哄抬了房?jī)r(jià)，導(dǎo)致部分消費(fèi)者無(wú)力購(gòu)買而推延消費(fèi)時(shí)期，更大的危害在于它制造了巨大的房產(chǎn)“隱性空置率”。因而，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，必須有效控制投機(jī)行為，而且不僅要嚴(yán)格控制一線城市過(guò)高的住宅價(jià)格，而且也應(yīng)該關(guān)注二線、三線和四線城市住宅的價(jià)格。
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【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)市場(chǎng)；市場(chǎng)調(diào)控；對(duì)策研究
前言
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)呈現(xiàn)建設(shè)周期短，市場(chǎng)供求量大，房?jī)r(jià)逐年上升等趨勢(shì)，在帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過(guò)程中，也呈現(xiàn)出諸如：市場(chǎng)飽和，經(jīng)濟(jì)因素不穩(wěn)定，民生需求不匹配等缺陷。因此筆者認(rèn)為，深入認(rèn)知我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及建筑企業(yè)的重要性，了解現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控現(xiàn)狀，才能對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題做出合理性，針對(duì)性，有效性全面調(diào)控。
1、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控重要性
房地產(chǎn)調(diào)控一直是國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融，電氣，汽車制造業(yè)并稱為為我國(guó)關(guān)鍵四大經(jīng)濟(jì)命脈之一，在影響程度上甚至占據(jù)核心地位。自從我國(guó)實(shí)行住房改革后，我國(guó)建筑業(yè)市場(chǎng)從“粗放型”逐年向“計(jì)劃型”方向快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)效益也直接刺激國(guó)家經(jīng)濟(jì)脈搏，呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢(shì)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11年國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比重約為8.35%，比財(cái)政性教育經(jīng)費(fèi)的3.48%高了將近3倍，由此可見房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)利益對(duì)我國(guó)整體GDP和經(jīng)濟(jì)走向的推動(dòng)作用有多重要，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控是確保國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的重要保證，亦是國(guó)家經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良性化，規(guī)劃性發(fā)展的關(guān)鍵因素。
特別是08年金融危機(jī)，對(duì)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響后，社會(huì)各界深刻意識(shí)到，必須由政府介入由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制作為風(fēng)向標(biāo)的房地產(chǎn)行業(yè)，因此，因強(qiáng)化國(guó)家宏觀調(diào)控，促進(jìn)內(nèi)需，制定行業(yè)刺激發(fā)展政策等方案，例如：11年國(guó)務(wù)院頒布的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“國(guó)八條”市場(chǎng)政策。
1.1維護(hù)國(guó)內(nèi)和諧穩(wěn)定
在“粗放型”經(jīng)濟(jì)建設(shè)階段，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)帶來(lái)重要經(jīng)濟(jì)利益增長(zhǎng)，但伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)多元化發(fā)展，一路飆升的房?jī)r(jià)與民眾消費(fèi)水平呈現(xiàn)嚴(yán)重傾斜現(xiàn)象。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)對(duì)社會(huì)安定，民眾生活以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展產(chǎn)生消極影響，造成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，其背后蘊(yùn)含金融危機(jī)以及民怨，嚴(yán)重者將使社會(huì)出現(xiàn)不穩(wěn)定或動(dòng)蕩因素。
1.2確保城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程
實(shí)行城鄉(xiāng)一體化，城鎮(zhèn)化建設(shè)是黨和政府近幾年重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中有三大核心因素：招商引資，土地承包，房地產(chǎn)建設(shè)，作為我國(guó)基本發(fā)展策略的城鎮(zhèn)化進(jìn)程以及城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，過(guò)高的房?jī)r(jià)以及土地高競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格必然使這一基本發(fā)展策略無(wú)法快速落實(shí)，阻礙城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進(jìn)進(jìn)程。
城鎮(zhèn)化的緩慢推進(jìn)，不利于招商引資以及城市整體競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)效益勢(shì)必造成沖擊。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控是綜合及系統(tǒng)工作，處于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用，在進(jìn)行調(diào)控過(guò)程中，國(guó)家利用經(jīng)濟(jì)法律或行政等手段，在宏觀上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)效益及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督和調(diào)節(jié)，為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡以及需求結(jié)構(gòu)整體優(yōu)化。由于我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控跨度大，在實(shí)際調(diào)控過(guò)程中出現(xiàn)如下幾點(diǎn)問(wèn)題：
2.1缺乏有效調(diào)控機(jī)制
我國(guó)近幾年針對(duì)日益高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼進(jìn)行政策調(diào)控，主要調(diào)控政策包括國(guó)十六條，國(guó)八條，新國(guó)十條，23號(hào)文件以及18號(hào)文件等，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控建立在宏觀調(diào)控基礎(chǔ)上；而在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中以及經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展中，并未對(duì)以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行微觀，有效的市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制；致使各房地產(chǎn)開發(fā)商在龐大經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下，根據(jù)自身需求隨意對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行漲價(jià)以及壓制民工工資等現(xiàn)象。
換言之，在宏觀調(diào)空中，國(guó)家通過(guò)相關(guān)政策以及調(diào)控措施占據(jù)引導(dǎo)地位，但在市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)過(guò)程中，宏觀調(diào)控并未與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控有效結(jié)合，形成經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)現(xiàn)象。在房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中，利益為核心的建設(shè)概念深入人心，導(dǎo)致出現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)混雜，工程質(zhì)量不合格等，特別是在以穩(wěn)固社會(huì)安定，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的拆遷補(bǔ)助房中更是屢次出現(xiàn)不合格建筑工程。
因此，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏連續(xù)性，高效性和有序性，應(yīng)以市場(chǎng)調(diào)控為導(dǎo)向，國(guó)家宏觀調(diào)控為輔助機(jī)制。
2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫經(jīng)濟(jì)
泡沫經(jīng)濟(jì)最終的危害即會(huì)引發(fā)金融危機(jī)，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)即是在持續(xù)走高的房地產(chǎn)價(jià)格變化中容易造成人們拔高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)走勢(shì)價(jià)格的預(yù)算，隨著價(jià)格不斷上漲以及投機(jī)資本持續(xù)增加，民眾購(gòu)買力并未實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性增長(zhǎng)，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)高于其成本價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。
而現(xiàn)階段隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，民眾追求高質(zhì)量，高品質(zhì)的生活理所應(yīng)當(dāng)，但據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于其他國(guó)家，其他行業(yè)均利潤(rùn)率。我國(guó)和歐美發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)利潤(rùn)率為35%和5%，并且我國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)依然有持續(xù)上升趨勢(shì)。
此外，國(guó)家在降低房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)采取的措施包括：提高首付金額和貸款利率，以高投資，低回報(bào)來(lái)阻止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。從某些方面來(lái)說(shuō)，此舉可對(duì)有關(guān)人群起到抑制作用，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，此舉僅會(huì)延長(zhǎng)貸款周期和還款金額，并未對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格以及市場(chǎng)需求起到抑制作用；從另一面來(lái)說(shuō)，民眾在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)不僅要為泡沫經(jīng)濟(jì)買單，更要多付近一半利息于銀行，更不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
例如：在05年出臺(tái)的新國(guó)八條中指出，應(yīng)嚴(yán)格稅收制度和征收政策，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，并于同年十月針對(duì)二手房要征收個(gè)稅，但諸如此類提高購(gòu)房門檻并未對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性調(diào)節(jié)作用。
3、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的相關(guān)對(duì)策
針對(duì)上述過(guò)程中出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)治標(biāo)不治本現(xiàn)象，在深入落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控頒布的各項(xiàng)準(zhǔn)則同時(shí)，為起到房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)本兼治目的，筆者認(rèn)為，應(yīng)在如下方面做好相關(guān)措施：
3.1實(shí)行財(cái)權(quán)與事權(quán)匹配原則
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控未做到標(biāo)本兼治原因較復(fù)雜，除上述泡沫經(jīng)濟(jì)和缺乏有效調(diào)控外，對(duì)地方財(cái)政的過(guò)于依賴是重要原因。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過(guò)程中，防治房地產(chǎn)價(jià)格上漲，應(yīng)從財(cái)政分權(quán)角度出發(fā)，針對(duì)地方財(cái)政完善分稅分收制度，落實(shí)財(cái)權(quán)事權(quán)匹配等原則。
在具體實(shí)行方式上，對(duì)各級(jí)地方政府行為職責(zé)進(jìn)行有效劃分，具體劃分以各相關(guān)政府職能權(quán)力以及行政隸屬關(guān)系為準(zhǔn)則，避免出現(xiàn)傳統(tǒng)地方政府中事權(quán)統(tǒng)一局面。
此外，應(yīng)建立與事權(quán)相匹配的財(cái)權(quán)，07年8月份，我國(guó)政府提出完善保障房住房制度，提高經(jīng)濟(jì)房，廉租房普及力度，在實(shí)踐方式中：地方政府應(yīng)完善地方財(cái)政稅務(wù)體系，對(duì)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)商加大財(cái)產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅以及土地使用稅征收力度，針對(duì)個(gè)體工商戶加收營(yíng)業(yè)稅，豐富地方財(cái)政稅務(wù)體系。國(guó)家通過(guò)宏觀調(diào)控將地方稅務(wù)整合用作廉價(jià)房過(guò)經(jīng)濟(jì)保障房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)中央對(duì)地方財(cái)政體系轉(zhuǎn)移，讓工薪階層或低收入人群能購(gòu)置經(jīng)濟(jì)保障房，有利于我國(guó)民眾安定以及房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)固發(fā)展。
3.2強(qiáng)化與金融政策的融合
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的根本目的是讓房地產(chǎn)價(jià)格以合理，穩(wěn)定的方向發(fā)展。土地和資金是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的關(guān)鍵兩大要素，因此，與金融政策的配合是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效控制的重要因素。
首先，國(guó)家聯(lián)合地方財(cái)政部門強(qiáng)制性制定5年或10年內(nèi)房地產(chǎn)均價(jià)值；針對(duì)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，風(fēng)險(xiǎn)投資者是造成泡沫經(jīng)濟(jì)的有一關(guān)鍵因素，利用逐年提升的房地產(chǎn)泡沫從中獲利，在制定5年或10年房地產(chǎn)均價(jià)同時(shí)，大幅度提升國(guó)內(nèi)購(gòu)房首付款，并保持現(xiàn)有銀行利率，配合限購(gòu)令，完善房地產(chǎn)交易秩序，加強(qiáng)二手房市場(chǎng)管理，房產(chǎn)投資性質(zhì)的購(gòu)買需求會(huì)得以抑制。
其次堅(jiān)持差異化信貸政策；針對(duì)國(guó)內(nèi)收入差距較大情形，應(yīng)融合金融政策，理性消費(fèi)，嚴(yán)厲打擊投資性需求，縮小貧富差距。
3.3強(qiáng)化房地產(chǎn)法律法規(guī)完善機(jī)制
現(xiàn)階段出現(xiàn)政府由于在土地調(diào)控過(guò)程中的職能范圍較廣，角色定位不明確造成的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)于干預(yù)，因此應(yīng)通過(guò)法律授權(quán)手段進(jìn)行合理調(diào)控。
（1）法律權(quán)限職能責(zé)任制定
通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法以及市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，強(qiáng)化各地方政府職能權(quán)限責(zé)任，并將房地產(chǎn)有關(guān)責(zé)任過(guò)度于相關(guān)機(jī)關(guān)單位，政府重點(diǎn)把控監(jiān)督管理關(guān)口，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈活性和時(shí)效性，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制完成調(diào)控和監(jiān)督管理工作。
（2）價(jià)格衡量
眾所周知，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)為周邊生活，交通，商業(yè)，教育等環(huán)節(jié)帶來(lái)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，因此，地方政府各部門應(yīng)做好對(duì)樓盤市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)工作，綜合考慮地段，交通，科研等方面后制定指導(dǎo)價(jià)并在審計(jì)通過(guò)后頒布執(zhí)行，價(jià)格衡量制度是確保房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格穩(wěn)定，遏制房?jī)r(jià)的最有效手段措施。
4、結(jié)束語(yǔ)
在意識(shí)到我國(guó)房地產(chǎn)因過(guò)快發(fā)展帶來(lái)的不良影響后應(yīng)完善房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控和宏觀調(diào)控，確保我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)管理；新時(shí)期背景
一、當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
從2014年開始我國(guó)社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度已然已經(jīng)悄悄的發(fā)生了微妙的變化，隨著各大銀行紛紛暫緩部分房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一時(shí)間成了敏感話題。在過(guò)去的幾年里，中國(guó)政府政府針對(duì)房貸進(jìn)行了數(shù)次政策上的緊縮，這給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了不少的壓力。這一壓力除了來(lái)自于政府，更是來(lái)自于市場(chǎng)。其實(shí)從2013年開始，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)就已經(jīng)開始顯現(xiàn)了，二三線城市的房地產(chǎn)泡沫率先破裂。
2014年下半年，有關(guān)于中國(guó)樓市樓價(jià)將大跌的傳聞不斷傳出。從去年統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)大部門城市住宅價(jià)格均有所變動(dòng)，新建商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)一定幅度的下跌。其中浙江杭州市部分樓盤價(jià)格大幅下跌。在這種情況下，眾多房地產(chǎn)商紛紛下調(diào)樓盤價(jià)格，試圖通過(guò)降價(jià)達(dá)到提量促銷的效果。
當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不再像前些年那樣好做，經(jīng)濟(jì)的放緩、融資成本的上升以及流動(dòng)性偏緊給原本火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)潑了一盆冷水。二三線城市房地產(chǎn)過(guò)剩、高空置率無(wú)一不顯示著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理風(fēng)險(xiǎn)的加大。探索出一套適應(yīng)于當(dāng)前新時(shí)期背景下房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的策略顯得非常的重要。
二、新時(shí)期背景下房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理策略
（一）打造房地產(chǎn)品牌
本人認(rèn)為品牌永遠(yuǎn)不過(guò)時(shí)，不管是哪一個(gè)時(shí)期，品牌永遠(yuǎn)都會(huì)受到大眾的歡迎與認(rèn)可。新時(shí)期背景下房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理應(yīng)當(dāng)建立在良好的房地產(chǎn)品牌這一基礎(chǔ)上。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)趨于飽和，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)達(dá)到了白熾化狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)必須打造屬于自己的戰(zhàn)略品牌，同時(shí)不斷的優(yōu)化自身配置，提高標(biāo)準(zhǔn)化程度，增強(qiáng)品牌意識(shí)。只有打出了屬于自己的房地產(chǎn)品牌，才能最大程度的獲得消費(fèi)者的認(rèn)可與信任，才能吸引消費(fèi)者，才能擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。
（二）提高物業(yè)管理效率
在新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理很大程度上在其軟實(shí)力與硬件上體現(xiàn)出來(lái)。房地產(chǎn)物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要環(huán)節(jié)，提高物業(yè)管理效率能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
本人認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照企業(yè)制度以及相關(guān)房管部門的要求積極進(jìn)行物業(yè)管理的改革，在最大程度上做好住宅小區(qū)的服務(wù)與管理工作，滿足住戶對(duì)于物業(yè)管理的要求。物業(yè)管理效率的提高應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面展開：一是構(gòu)建一支優(yōu)秀的物業(yè)管理隊(duì)伍，提高物業(yè)管理與服務(wù)的水平；二是加強(qiáng)物業(yè)管理內(nèi)部制度建設(shè)，做到對(duì)內(nèi)的嚴(yán)格要求，將服務(wù)住戶的物業(yè)理念時(shí)時(shí)放在心中；三是開展相關(guān)培訓(xùn)工作，加強(qiáng)物業(yè)管理員工服務(wù)意識(shí)，提高物業(yè)管理效率。
（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)營(yíng)銷管理技能
打造房地產(chǎn)品牌以及提高物業(yè)管理效率是對(duì)房地產(chǎn)軟實(shí)力的拔高，而強(qiáng)化房地產(chǎn)營(yíng)銷技能則是從外部提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理效率。
房地產(chǎn)行業(yè)最為重要的目標(biāo)一個(gè)是服務(wù)，另一個(gè)就是銷售。本人認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的強(qiáng)化離不開營(yíng)銷管理技巧的提升。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗很大程度上取決于房地產(chǎn)銷售工作的成績(jī)。情話房地產(chǎn)營(yíng)銷管理技能可以有效提高房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中不容忽視的重要環(huán)節(jié)。首先房地產(chǎn)營(yíng)銷管理人員應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行有關(guān)房地產(chǎn)營(yíng)銷技能的培訓(xùn)，主動(dòng)掌握當(dāng)前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)，學(xué)習(xí)新的營(yíng)銷技巧；其次，創(chuàng)新房地產(chǎn)營(yíng)銷管理辦法，根據(jù)不同的客戶群體制定針對(duì)性的營(yíng)銷方案，提高營(yíng)銷成功率。
（四）注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理面臨的重大挑戰(zhàn)之一。在新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展必須重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。經(jīng)融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)ω?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不重視、或是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)而倒閉。
新時(shí)期背景下，樓市泡沫不斷破裂，國(guó)家針對(duì)樓市的政策不斷緊縮，市場(chǎng)環(huán)境險(xiǎn)象環(huán)生。在這種情況下，注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制顯得更加重要。
本人認(rèn)為在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，首先就必須企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的開展，從傳統(tǒng)的事后控制轉(zhuǎn)移到事前控制上來(lái)，這就需要在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程中樹立強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；其次就是在工程項(xiàng)目加強(qiáng)成本的控制，盡可能地對(duì)現(xiàn)有的施工工藝進(jìn)行不斷的優(yōu)化和完善，切實(shí)加強(qiáng)新工藝技術(shù)的應(yīng)用，并緊密結(jié)合項(xiàng)目的可行性研究，對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行可行性論證，才能更好地促進(jìn)整個(gè)工程安全高效的完成；最后就是在整個(gè)項(xiàng)目完成之后，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)其的維護(hù)管理，切實(shí)提高自身抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
三、小結(jié)
綜上所述，在新時(shí)期背景下強(qiáng)化房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理顯得非常重要。打造房地產(chǎn)品牌，不斷的優(yōu)化自身配置，提高標(biāo)準(zhǔn)化程度，增強(qiáng)品牌意識(shí)；提高物業(yè)管理效率，在最大程度上做好住宅小區(qū)的服務(wù)與管理工作，滿足住戶對(duì)于物業(yè)管理的要求；強(qiáng)化房地產(chǎn)營(yíng)銷管理技能，提高營(yíng)銷成功率；注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，提高房地產(chǎn)企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著重要意義。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；泡沫經(jīng)濟(jì)；路徑依賴
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2017年3月21日
一、土地招拍掛制度的路徑依賴
2002年，國(guó)土資源部頒布了《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定》（即2002年國(guó)土資源部11號(hào)文），開啟了土地使用權(quán)的交易從協(xié)議和行政劃撥方式到市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的改革，這項(xiàng)政策指出，我國(guó)的商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和房地產(chǎn)用地統(tǒng)一采用招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)行土地使用權(quán)的交易，這項(xiàng)政策的實(shí)施對(duì)土地和房地產(chǎn)用地有著深遠(yuǎn)的影響。
這一制度的實(shí)施，在土地市場(chǎng)上引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，公開競(jìng)標(biāo)的方式提高了土地使用效率，土地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。2004年國(guó)土資源部又頒布了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求2004年8月31日起所有經(jīng)營(yíng)性用地必須全部采用招拍掛的方式交易，被稱為土地“8.31大限”?！?.31大限”后，我國(guó)土地交易市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度顯著提高，在招拍掛后，土地的溢價(jià)率也顯著提高。以杭州市為例，任超群測(cè)算2007年杭州住宅用地的溢價(jià)率達(dá)到50.45%。從國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2010年我國(guó)各個(gè)城市土地招拍掛出讓中，土地的溢價(jià)率都超過(guò)了50%，這引起了國(guó)土資源部的重視，并在2010年12月21日公布，要抑制地價(jià)過(guò)快上漲，視土地的溢價(jià)率超過(guò)50%的土地交易為異常交易。
由于我國(guó)土地招拍掛制度一直以“價(jià)高者得之”為基本方針，過(guò)于重視土地資源的稀缺性卻忽視了土地資源的公共屬性，在不斷的競(jìng)爭(zhēng)叫價(jià)下很容易成倍地提高土地價(jià)格，由于水漲船高，房?jī)r(jià)自然也會(huì)隨之大幅上升。
在招拍掛的土地使用權(quán)交易中，地方政府是最大利益獲得者，我們并不否認(rèn)，招拍掛制度對(duì)于抑制“尋租”行為的效果，但我們也不能忽視，高昂的土地出讓金成為地方政府“第二財(cái)政”，在這種制度下，地方政府作為受益人必然會(huì)不斷鞏固這一制度，阻礙進(jìn)一步的改革，哪怕新的體制較之現(xiàn)存制度更有效率。由此我們可以看出，這種路徑依賴會(huì)讓土地價(jià)格只高不低，房?jī)r(jià)必然也會(huì)居高不下。
二、銀行信貸制度的路徑依賴
Allen & Gale（2000）在經(jīng)典論文“Bubbles and Crises”中，建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部均衡模型，二人通過(guò)對(duì)比投資者分別完全用自有資金和完全用銀行貸款進(jìn)行投資的兩種狀況下的均衡，得到風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的價(jià)格變化。他們指出，金融中介（銀行）的存在導(dǎo)致了投資問(wèn)題，通過(guò)這種投資，投資者具備了風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的動(dòng)機(jī)和激勵(lì)，在這種情況下，資產(chǎn)泡沫就會(huì)生成。之后，他們研究了信用擴(kuò)張對(duì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)的作用，竟然發(fā)現(xiàn)信用擴(kuò)張和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是相互作用，通常情r下，信用擴(kuò)張會(huì)起到鼓勵(lì)投資者增加對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的投資，信用擴(kuò)張與資產(chǎn)價(jià)格的上升一定程度上具有同期效應(yīng)，也就是說(shuō)，如果信用不斷擴(kuò)張，那么資產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨之上升，并且對(duì)將來(lái)信用擴(kuò)張的預(yù)期也能使當(dāng)期的資產(chǎn)價(jià)格上升。
相對(duì)于美國(guó)等成熟經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)行業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是在住房制度改革的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展壯大起來(lái)的，雖然目前已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，然而卻是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，我國(guó)的房地產(chǎn)資金鏈沒(méi)有經(jīng)過(guò)資本市場(chǎng)的有效整合，資金循環(huán)形式整體來(lái)講比較單一，整個(gè)市場(chǎng)系統(tǒng)屬于簡(jiǎn)單內(nèi)部系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，資金循環(huán)體系主要表現(xiàn)為非資本市場(chǎng)化的體內(nèi)循環(huán)方式，沒(méi)有與資本市場(chǎng)形成有效的互動(dòng)，建立體外循環(huán)系統(tǒng)，因此，銀行信貸成為房地產(chǎn)金融的主渠道，其他渠道作用十分有限。
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。
正是鑒于銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)大支持功能，銀行與地產(chǎn)開發(fā)商均能獲得豐厚收益，在這種報(bào)酬不斷遞增的路徑依賴下，銀行信貸制度日益鞏固完善，最終對(duì)房?jī)r(jià)的攀升起到了推波助瀾的作用。
三、大房地產(chǎn)商的路徑依賴
在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，主要成本有三部分：建筑成本、土地成本和資金成本。對(duì)于已經(jīng)落成的住宅來(lái)說(shuō)，還有一項(xiàng)閑置的折舊成本。由于住宅的折舊期很長(zhǎng)，因此折舊成本對(duì)住宅銷售的影響并不大。資金成本包括開發(fā)商自有資金的機(jī)會(huì)成本以及他們從銀行貸款必須支付的利息。銷售收入和這三項(xiàng)成本之差就是開發(fā)商的利潤(rùn)。房產(chǎn)商要想獲得更高利潤(rùn)，提高房?jī)r(jià)是理性的選擇，而且在土地成本不斷提高的情況下，房產(chǎn)商的利潤(rùn)在不斷縮小。在這種威脅下，房產(chǎn)商更不會(huì)坐以待斃，那么房?jī)r(jià)又怎會(huì)下降呢？
房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被一些大房地產(chǎn)公司所壟斷。我們都知道，在寡頭壟斷市場(chǎng)上決定價(jià)格的并不是供求關(guān)系。大房地產(chǎn)商憑借強(qiáng)大的操控市場(chǎng)的能力，占有強(qiáng)大的市場(chǎng)份額，在某種程度上就控制了房?jī)r(jià)，因此為了獲取超額利潤(rùn)，作為理性經(jīng)濟(jì)人，大房地產(chǎn)商必然選擇提高房?jī)r(jià)。
由此可知，房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是大房產(chǎn)商作為高房?jī)r(jià)收益者和推動(dòng)者的代表，他們已經(jīng)形成了強(qiáng)大的利益集團(tuán)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠健全的情況下茁壯成長(zhǎng)，逐漸強(qiáng)大到不可撼動(dòng)，進(jìn)而可以操縱控制房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)泡沫持續(xù)膨脹就是他們不斷追求暴利的源泉，他們甚至不惜以囤積房源、虛假買賣等各種手段來(lái)拼命炒高房?jī)r(jià)，然而短期內(nèi)，市場(chǎng)的不健全、法制的不完善都會(huì)使這種不正當(dāng)行為難以得到徹底解決。
四、投機(jī)者的路徑依賴
住房是一種不同于其他社會(huì)商品的、具有社會(huì)保障功能的特殊商品，它既是商品，又更多地體現(xiàn)了社會(huì)保障功能。因此，各國(guó)政府在開發(fā)住房這一商品時(shí)，十分注重其社會(huì)保障功能。而在我國(guó)，這種保障功能主要體現(xiàn)在對(duì)低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房制度上。很顯然，我國(guó)并沒(méi)有優(yōu)先開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，所以人們只好去商品房市場(chǎng)購(gòu)買住房。
諾思在路徑依賴?yán)碚撝嘘U述，一旦在起始階段帶來(lái)報(bào)酬遞增的制度，在市場(chǎng)不完全、組織無(wú)效的情況下，阻礙了生產(chǎn)活動(dòng)的發(fā)展，并會(huì)產(chǎn)生一些與現(xiàn)有制度共存共榮的組織和利益集團(tuán)，那么這些組織和利益集團(tuán)就不會(huì)進(jìn)一步進(jìn)行投資，而只會(huì)加強(qiáng)現(xiàn)有制度，由此產(chǎn)生維持現(xiàn)有制度的政治組織，從而使這種無(wú)效的制度變遷的軌跡持續(xù)下去。這種制度只能鼓勵(lì)進(jìn)行簡(jiǎn)單的財(cái)富再分配，卻給生產(chǎn)活動(dòng)帶來(lái)較少的報(bào)酬，也不鼓勵(lì)增加和擴(kuò)散有關(guān)生產(chǎn)活動(dòng)的特殊知識(shí)。結(jié)果不僅會(huì)出現(xiàn)不佳的增長(zhǎng)實(shí)績(jī)，而且會(huì)使其保持下去。
在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，在各種復(fù)雜因素的相互影響下，房?jī)r(jià)不斷走高，低收入家庭購(gòu)買住房愈發(fā)艱難，可是迫于生活的需要，他們又不得不購(gòu)買住房，許多投機(jī)者正是看到商品房的這一特性，不斷投機(jī)炒作，囤積居奇，從而為房?jī)r(jià)的上漲“貢獻(xiàn)”了巨大力量。利益的驅(qū)使下，投機(jī)慢慢化作了一種習(xí)慣，習(xí)慣的可怕性又體現(xiàn)在它不會(huì)輕易改變，因此這種投機(jī)者的路徑依賴也是推動(dòng)房?jī)r(jià)居高不下的重要因素。
筆者認(rèn)為，盡管在當(dāng)前情勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)會(huì)存在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，但是只要認(rèn)識(shí)到位，方法得當(dāng)，上下齊心，不合理的路徑依賴制度是完全能夠轉(zhuǎn)化為合理的路徑依賴制度的，從而使房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題得到最完善的解決。
主要參考文獻(xiàn)：
[1]李書華.我國(guó)城鎮(zhèn)土地價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格之間關(guān)系的研究――基于招標(biāo)、拍賣、掛牌制度的分析[D].南開大學(xué)，2012.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；供需關(guān)系；成本問(wèn)題；拉動(dòng)內(nèi)需
中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2011）34-0143-03
政策的宏觀調(diào)控在抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高方面沒(méi)有取得預(yù)期成效，老百姓工資的增長(zhǎng)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)水平，大部分中低收入人群望房興嘆。所以站在社會(huì)主義國(guó)家的角度以及改善民生的角度都有必要深入去分析房產(chǎn)價(jià)格上漲的具體原因，以便政府做出有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善的相關(guān)房產(chǎn)政策，降低由房產(chǎn)價(jià)格高漲所帶來(lái)的房產(chǎn)泡沫對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的威脅程度，認(rèn)清現(xiàn)實(shí)的發(fā)展道路以便可以制定出更有利于未來(lái)的長(zhǎng)期的高效的發(fā)展策略。
一、供需關(guān)系的影響
（一）需求影響
一種商品的價(jià)格在很大程度上是由于消費(fèi)者對(duì)于該商品的需求決定的，通過(guò)相關(guān)研究我們發(fā)現(xiàn)影響房產(chǎn)需求變動(dòng)的主要因素有以下幾種：（1）城鄉(xiāng)一元化發(fā)展；（2）城鎮(zhèn)居民收入水平大幅度提升；（3）房地產(chǎn)的區(qū)位影響。
1.城鄉(xiāng)一元化發(fā)展。城鄉(xiāng)一元化發(fā)展本質(zhì)上是一種包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)在內(nèi)的整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化過(guò)程。城鄉(xiāng)一元化發(fā)展進(jìn)程所帶來(lái)的一個(gè)最主要的改變是人口結(jié)構(gòu)上的改變，即使得大批從農(nóng)村剩余人口涌向城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，使得非農(nóng)人口的比重在總?cè)丝谥械谋戎氐玫酱蠓鹊奶嵘ㄈ绫?所示），由此引發(fā)的對(duì)房地產(chǎn)的需求對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的總供需帶來(lái)了不可估量的影響。但是根據(jù)擁有房產(chǎn)的目的不同又可以將影響房地產(chǎn)供需關(guān)系的需求分為兩個(gè)方面：居住需求，賺錢需求。（1）城鄉(xiāng)一元化發(fā)展所引發(fā)的居住需求。隨著城鄉(xiāng)一元化發(fā)展的步伐，大量的農(nóng)村人口涌入城鄉(xiāng)。雖然城鄉(xiāng)一元化發(fā)展解決了大部分人的就業(yè)問(wèn)題，但是這部分人的住宅又形成了另一個(gè)新的需求，于是擁有自己住宅成了他們另一個(gè)當(dāng)務(wù)之急，這也就造成了房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系中需求的比重大大的提升。（2）城鄉(xiāng)一元化發(fā)展所引發(fā)的賺錢需求。就在大部分人因?yàn)榫幼⌒枨鬄榉康禺a(chǎn)的價(jià)格提升作出“貢獻(xiàn)”的同時(shí)，一部分本身富裕的城鄉(xiāng)人口，看到了未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲所帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)，于是這一部分人便本著賺錢的意圖加入到影響房地產(chǎn)價(jià)格的供求關(guān)系的大軍中來(lái)，這部分人的居住問(wèn)題早已經(jīng)解決，他們就是憑借自己的富余資金來(lái)賺取更多的資金。
表1
2.城鎮(zhèn)居民收入水平大幅度提升。近年來(lái)伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷加快，整體經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，社會(huì)保障等各方面與改善民生的相關(guān)政策的不斷完善，使得中國(guó)城鎮(zhèn)居民的收入水平得到大幅度的提升（如表2所示），這也使得城鎮(zhèn)居民對(duì)房地產(chǎn)需求變得更大，同樣根據(jù)擁有房產(chǎn)的目的不同可以從居住需求和賺錢需求兩個(gè)方面來(lái)分析其需求變動(dòng)情況。（1）居住需求。首先，城鎮(zhèn)居民收入大幅度提升增強(qiáng)了居民購(gòu)買的能力，廣大居民改善居住條件的愿望加強(qiáng)。其次，綠色住宅、健康住宅、生態(tài)住宅等正在興起，商品房檔次明顯提高，城鎮(zhèn)居民有效需求逐漸旺盛。最后，拆遷安置等相關(guān)輔助措施的進(jìn)一步完善增加了城鎮(zhèn)居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求，并且這部分需求將會(huì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。（2）賺錢需求。隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的提高，民間資金的不斷雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，又因?yàn)楣善笔袌?chǎng)等高風(fēng)險(xiǎn)投資渠道的低迷狀態(tài)，使得城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)而將資金投入到利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)，增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)的供需關(guān)系，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
3.房地產(chǎn)的區(qū)位影響。房產(chǎn)的區(qū)位影響主要是指房產(chǎn)所處位置對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，即主要是房產(chǎn)周圍公共教育、衛(wèi)生、交通等與民生直接相關(guān)的公共產(chǎn)品的供給情況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所產(chǎn)生的影響。隨著國(guó)民生活水平的提高，居住環(huán)境也越來(lái)越多的被重視起來(lái)，這就使得對(duì)處于較好生態(tài)環(huán)境、交通條件、教育條件、衛(wèi)生條件地段的房產(chǎn)的需求被大大的提升，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格的提升。
（二）供給影響
一種商品的價(jià)格在一定程度上取決于生產(chǎn)者對(duì)于該商品的供給，從房地產(chǎn)自身的角度出發(fā)我們發(fā)現(xiàn)主要是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)、房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為、國(guó)際熱錢炒作這三種行為通過(guò)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格。
1.房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量的階段性失衡使得中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)量增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的。全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長(zhǎng)緩慢，占開發(fā)投資的比例較小，部分地方經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量減少十分明顯，出現(xiàn)了中低價(jià)位普通商品住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，部分城市中低價(jià)位的住宅所占比例不到10%，高價(jià)位住宅占到40%以上，這種房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)上的不合理加劇了供需市場(chǎng)的不均衡程度，導(dǎo)致部分住房的供不應(yīng)求，并最終使得商品住房平均價(jià)格上升。
2.房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為。房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地，通過(guò)減少住房供給量，使得房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)一步提高。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步提升，更多的企業(yè)家開始進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量急劇增加，相對(duì)的土地的供給量就變得越來(lái)越少，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)心理逐漸增強(qiáng)，于是便開始通過(guò)囤積土地、減少住房供給等投機(jī)的方式通過(guò)減少供給來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的盈利，最終造成了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)高漲。
3.熱錢炒作?！盁徨X”又稱“逃避資本”，主要由延伸到國(guó)際間從事牟利活動(dòng)的短期資金、跨國(guó)公司的流動(dòng)資金及部分暫時(shí)閑置或過(guò)剩的資金、國(guó)際銀行擁有的短期資金及其外匯、信貸業(yè)務(wù)資金、各國(guó)國(guó)際儲(chǔ)備資產(chǎn)的部分資金以及大量涌現(xiàn)的各種投資基金或其他專項(xiàng)基金等共同構(gòu)成的無(wú)特定用途的流動(dòng)資金。它是為追求高報(bào)酬及低風(fēng)險(xiǎn)，在國(guó)際金融市場(chǎng)上迅速流動(dòng)的短期投機(jī)性資金。
熱錢推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲有三種途徑:第一，直接購(gòu)買大量房產(chǎn)，刺激房?jī)r(jià)不斷上漲。第二，境外熱錢憑借資金優(yōu)勢(shì)與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商“合作”，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。由于部分房地產(chǎn)商融資困難，熱錢又有進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的愿望，雙方一拍即合。第三，熱錢進(jìn)入水泥、鋼材等與房地產(chǎn)相關(guān)的原材料行業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)的建筑成本大幅度上漲。無(wú)論哪一種途徑，熱錢都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，助長(zhǎng)資產(chǎn)泡沫。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的強(qiáng)大“示范效應(yīng)”下，會(huì)吸引更多的外資及國(guó)內(nèi)民間資金進(jìn)入，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的同時(shí)泡沫也越來(lái)越大，一旦泡沫破裂就可能對(duì)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊。
二、成本問(wèn)題的影響
企業(yè)的生產(chǎn)成本通常被看成是企業(yè)對(duì)所購(gòu)買的生產(chǎn)要素的貨幣支付。同樣的，房地產(chǎn)的成本不是只包含建造過(guò)程中所耗費(fèi)的人力、物力、財(cái)力等支出，還包括房地產(chǎn)附著的土地的成本，其中影響房地產(chǎn)成本上升的最主要因素是：土地價(jià)格的上漲、建造成本的上漲、融資成本的上漲。
（一）土地價(jià)格上漲
1.土地價(jià)格的概念。土地價(jià)格是土地資源價(jià)格和土地資產(chǎn)價(jià)格的有效統(tǒng)一。土地資源價(jià)格產(chǎn)生的基礎(chǔ)，是由于土地資源的有用性、稀缺性、壟斷性與可讓渡性，它是對(duì)土地資源所有權(quán)的壟斷而獲得的，而土地固定資產(chǎn)價(jià)格，則是凝結(jié)在土地中的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量決定的，其理論價(jià)格應(yīng)是生產(chǎn)成本加上平均利潤(rùn)。所以土地價(jià)格是土地資源價(jià)格和土地資產(chǎn)價(jià)格的有效統(tǒng)一。
2.土地價(jià)格的計(jì)算。中國(guó)現(xiàn)行的土地價(jià)格的計(jì)算方式。對(duì)于土地價(jià)格的構(gòu)成，中國(guó)目前比較公認(rèn)的觀點(diǎn)是：“土地價(jià)格=出讓金+配套費(fèi)+征地拆遷費(fèi)+開發(fā)費(fèi)”。出讓金是指土地使用者向國(guó)家支付的土地使用權(quán)金額。城市建設(shè)配套費(fèi)是指城市建設(shè)部門向各類基本建設(shè)項(xiàng)目征收的用于城市道路橋涵、供熱、供水、供電以及污水和垃圾處理等組成的網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)費(fèi)用。征地拆遷費(fèi)是對(duì)原國(guó)有土地使用者和農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償，屬于補(bǔ)償性質(zhì)。土地開發(fā)費(fèi)是指為了達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用，包括宗地內(nèi)、外的土地開發(fā)費(fèi)用。
3.土地價(jià)格上漲的原因。主要從土地的供需狀況及地域性這兩個(gè)方面進(jìn)行分析。（1）供需影響。一般商品由于供需的影響，單位商品的價(jià)格會(huì)圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，但是土地價(jià)格因?yàn)槠渫恋刈陨淼奶匦詤s呈現(xiàn)不斷提高的趨勢(shì)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加，社會(huì)對(duì)土地的需求日益擴(kuò)大，地租有不斷上漲的趨勢(shì)。（2）土地的地域性。由于土地的地域性導(dǎo)致了土地價(jià)格也具有強(qiáng)烈的地域性，土地位置的固定性，使它無(wú)法像其他商品那樣可以到處流動(dòng)，因而使土地市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的地域性，不同地域市場(chǎng)的土地價(jià)格很難相互影響，不能形成統(tǒng)一的市場(chǎng)均衡價(jià)格。所以，土地價(jià)格一般是在地域性市場(chǎng)內(nèi)根據(jù)其供求關(guān)系，形成各自的市場(chǎng)價(jià)格。這也就是為什么房?jī)r(jià)越高的地域其新開發(fā)土地價(jià)格越高的原因以及不同地域土地價(jià)格各不相同的原因。
4.土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。回顧不同學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系的研究文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)即使運(yùn)用了相同的研究方法，選取了相同的樣本，來(lái)源也相同的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析也有著完全相反的結(jié)論。中國(guó)目前現(xiàn)行的有關(guān)土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系主要有以下幾種：（1）地價(jià)決定房?jī)r(jià)。（2）房?jī)r(jià)決定地價(jià)。（3）相互影響，一定條件下表現(xiàn)出因果關(guān)系。（4）相互影響，但不存在因果關(guān)系。
上述學(xué)者的研究結(jié)論其實(shí)證明中國(guó)的土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系其實(shí)是多種關(guān)系并存的，其原因是因?yàn)橥恋乇旧淼牡赜蛐砸约巴恋貎r(jià)格的地域性所造成的，即在一些地方是單純的土地價(jià)格影響房產(chǎn)價(jià)格，但在另一些地方則是兩者相互影響只不過(guò)兩者的主體各不相同，但是要明確的一點(diǎn)是，隨著土地價(jià)格的上漲房產(chǎn)價(jià)格是只增不減的。
（二）建造成本上升
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及建筑行業(yè)生態(tài)成本的不斷加大，大部分與建筑行業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品的價(jià)格均開始上升，例如水泥、鋼筋、建筑用磚、石子、木材、玻璃等；再加上勞動(dòng)力工資的上漲、房產(chǎn)周圍環(huán)境配套設(shè)施等附加值的成本上升，這部分價(jià)格上漲在開發(fā)商所賺取利潤(rùn)不變的情況下就表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
（三）開發(fā)企業(yè)融資的成本提高
開發(fā)企業(yè)融資成本上升。近年來(lái)，為了打壓房地產(chǎn)泡沫，制止房地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)，管理部門出臺(tái)了一系列政策，提高了開發(fā)企業(yè)的貸款門檻，造成新建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資成本上升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中，除自籌資金外，主要是國(guó)內(nèi)銀行貸款及其他資金來(lái)源。其他資金來(lái)源基本上是房地產(chǎn)預(yù)售款。在自籌資金中也僅有16%左右是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)80%以上的資金是來(lái)自于銀行貸款，在政府不斷調(diào)整銀行利率的過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金獲得成本也自然會(huì)上升，引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抬高房?jī)r(jià)。
三、拉動(dòng)內(nèi)需的需要
在國(guó)外金融危機(jī)的沖擊下，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式需要向內(nèi)需拉動(dòng)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)正好可以用其所能回報(bào)經(jīng)濟(jì)。畢竟，房地產(chǎn)開發(fā)投資占中國(guó)固定資產(chǎn)投資比重較大，對(duì)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有舉足輕重的作用。據(jù)有關(guān)專家統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)100元的投資，可以拉動(dòng)十幾個(gè)部門170元~220元的投資，房地產(chǎn)100元的消費(fèi)，可以拉動(dòng)150元的消費(fèi)。這也是為什么中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格在國(guó)際金融危機(jī)的大背景下仍然上漲的原因。
四、結(jié)束語(yǔ)
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，雖然近些年房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的比較快，尤其是在中國(guó)加入WTO之后，更是迅猛發(fā)展，但是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)機(jī)制仍然不是很完善，由此導(dǎo)致的房產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲將是房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快發(fā)展遺留的問(wèn)題。因此，中國(guó)要實(shí)現(xiàn)更快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，要使中國(guó)的房產(chǎn)事業(yè)更快、更好的發(fā)展必須解決這一遺留問(wèn)題，因此，需要政府及市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)揮其在房產(chǎn)市場(chǎng)中積極的作用，在制定進(jìn)一步的發(fā)展政策的時(shí)候可以充分的考慮到影響中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的諸因素，明確工作重點(diǎn)提高工作效率，使中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)能夠按照平穩(wěn)、健康的步伐全速前進(jìn)。
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The Factors of the Keep Rising Estate Prices of Our Country
PAN Wu-lin，ZHAO Meng，LIU Jing，WANG Gang
（Administrtion Collage of Agricultural University of Hebei，Baoding 071000，China）