時(shí)間：2023-03-03 15:56:02
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【關(guān)鍵詞】目標(biāo)成本；產(chǎn)品定位；限額設(shè)計(jì)；總體可控；動(dòng)態(tài)管理
隨著房地產(chǎn)競爭日趨加劇，應(yīng)對(duì)復(fù)雜的地產(chǎn)形勢和將來發(fā)展趨勢，要向管理要效益，保證成本的支出獲得最大效益，以經(jīng)濟(jì)合理性提升產(chǎn)品的競爭力，房地產(chǎn)成本管理控制成為重中之重。而只有做好成本控制中的目標(biāo)成本管控才能形成行業(yè)成本優(yōu)勢來迎接更嚴(yán)峻的競爭和挑戰(zhàn)。本文從房地產(chǎn)目標(biāo)成本形成、問題分析及解決入手進(jìn)行研究，為房地產(chǎn)成本管理人員提供借鑒、參考。
1 房地產(chǎn)目標(biāo)成本概念及現(xiàn)狀存在問題
目標(biāo)成本顧名思義指在一定時(shí)期內(nèi)為保證目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn)，并作為合成中心全體人員奮斗目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本，它是成本預(yù)測與目標(biāo)管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)的目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)的全過程成本， 遵循成本的“總值可控、動(dòng)態(tài)管理”。
房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目主要包括開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。在房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目中，土地費(fèi)用為市場招拍掛形式確定，公共配套費(fèi)用為各地市繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及開發(fā)稅費(fèi)均根據(jù)國家及房產(chǎn)開發(fā)公司標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用根據(jù)市場招投標(biāo)及開發(fā)全過程工程控制為主，在房地產(chǎn)全過程成本控制中往往出現(xiàn)以下問題：
1.1 房地產(chǎn)用地規(guī)劃時(shí)對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃模糊，未形成真正意義上的目標(biāo)成本，導(dǎo)致效益降低。例如：像城市綜合體等多業(yè)態(tài)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)未分析市場的銷售及業(yè)態(tài)成本情況，導(dǎo)致了產(chǎn)品建造后銷售慘淡及利潤降低。
1.2 方案、深化及施工圖設(shè)計(jì)階段標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，設(shè)計(jì)滿足不了施工及銷售要求，產(chǎn)生了大量成本浪費(fèi)情況，影響了目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。
1.3 實(shí)施階段設(shè)計(jì)變更、簽證較多影響了目標(biāo)成本的可控性。
2 目標(biāo)成本存在問題分析
房地產(chǎn)業(yè)一直為國家朝陽產(chǎn)業(yè)，前幾年有可觀的利潤。隨著國家調(diào)控及市場的激烈競爭，房地產(chǎn)效益不斷縮水，問題也逐漸暴露。許多房企也由原來“核算型”企業(yè)（做了再算）向“價(jià)值創(chuàng)造型”（算了再做）企業(yè)轉(zhuǎn)型?，F(xiàn)針對(duì)以上房地產(chǎn)各階段影響目標(biāo)成本的因素中，現(xiàn)展開進(jìn)行分析如下：
首先，在房地產(chǎn)用地規(guī)劃階段，因業(yè)態(tài)分類模糊導(dǎo)致了利潤的降低，許多房地產(chǎn)公司拿地后便考慮立即進(jìn)行開發(fā)并達(dá)到預(yù)售條件，往往對(duì)用地規(guī)劃階段成本把關(guān)不嚴(yán)，隨意對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，不考慮效益最大化。這就使許多項(xiàng)目沒有經(jīng)過考察論證就急于規(guī)劃報(bào)批，致使房地產(chǎn)目標(biāo)成本前期便處于“粗放式”狀態(tài)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)過程中銷售、成本壓力驟增。
第二，方案圖紙及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段，許多房地產(chǎn)公司因標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，沒有限額設(shè)計(jì)，沒有統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，沒有較好的設(shè)計(jì)成本團(tuán)隊(duì)，導(dǎo)致了目標(biāo)成本的不可控制。
第三，施工階段因?yàn)轫?xiàng)目人員業(yè)務(wù)能力差，工作責(zé)任心不強(qiáng)以及圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的錯(cuò)、碰、樓等現(xiàn)場導(dǎo)致了施工中出現(xiàn)大量的設(shè)計(jì)變更及簽證。
經(jīng)過考察諸多房產(chǎn)項(xiàng)目，以上幾方面對(duì)目標(biāo)成本影響效果所占的比例如下：第一項(xiàng)本階段成本控制的效果約為75%～80%。第二項(xiàng)本階段成本控制的效果約為15%～20%。第三項(xiàng)施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至項(xiàng)目實(shí)施階段，本階段成本控制效果約為5%以內(nèi)。
3 目標(biāo)成本控制需采取的措施
3.1 項(xiàng)目產(chǎn)品定位清晰明確，形成房地產(chǎn)目標(biāo)成本“概算版”
首先，在房地產(chǎn)開發(fā)前期（尤其像城市綜合體的多業(yè)態(tài)項(xiàng)目）充分調(diào)研當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場，調(diào)研各業(yè)態(tài)的銷售情況，應(yīng)用容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場需求對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、多層、商業(yè)、別墅、花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額。
其次，根據(jù)本地區(qū)需求情況采用不同產(chǎn)品進(jìn)行比例搭配及確定交房標(biāo)準(zhǔn)。參考往期類似業(yè)態(tài)成本情況（其中包括配套費(fèi)用、建安成本、各項(xiàng)開發(fā)稅費(fèi)等），將各不同業(yè)態(tài)進(jìn)行組合，并進(jìn)行測算（銷售收入及成本支出測算），選取滿足“效益最大化”的業(yè)態(tài)搭配比例。業(yè)態(tài)比例及初步交房標(biāo)準(zhǔn)出具后，形成房地產(chǎn)目標(biāo)成本第一版—成本“概算版”。
3.2 方案的設(shè)計(jì)比較，進(jìn)一步細(xì)化目標(biāo)成本。
各業(yè)態(tài)搭配比例及目標(biāo)成本“概算版”確定后，對(duì)業(yè)態(tài)和戶型進(jìn)行多方案設(shè)計(jì)比較，通過比較確定單體平面和戶型；通過對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積，并根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定合理成本。此階段對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)已基本確定，根據(jù)擴(kuò)初方案進(jìn)一步將目標(biāo)成本“概算版”細(xì)化。
3.3 施工圖設(shè)計(jì)及深化階段，確定目標(biāo)成本“預(yù)算版”。
施工圖設(shè)計(jì)階段將價(jià)值工程及限額設(shè)計(jì)兩者相結(jié)合。
首先，根據(jù)價(jià)值工程，做好房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來的管理技術(shù)，通過對(duì)產(chǎn)品的功能分析，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r(jià)值，以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。房地產(chǎn)價(jià)值工程體現(xiàn)以下幾個(gè)方面：（1）功能不變，成本下降。（2）功能大幅提高，成本略有增加。（3）功能提高，成本降低。（4）功能略有降低，成本大幅降低（5）成本不變，功能提高。在價(jià)值工程體系中選取適合本項(xiàng)目價(jià)值體系，并確定房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。
其次，項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)，限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制，凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算確定，要充分考控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝飾材料的選擇搭配，在滿足必要使用功能的同時(shí)成本最合理。充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。在限額設(shè)計(jì)中結(jié)合價(jià)值工程，充分運(yùn)用價(jià)值工程分析，確定合理功能。
第三，在施工圖設(shè)計(jì)階段，充分考慮細(xì)節(jié)，對(duì)土建、水、電、暖專業(yè)進(jìn)行各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，例如：人防工程決策、土建車庫與機(jī)械車庫的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較、電梯、空調(diào)的配置方式、基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式等等。在設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上滿足后期使用功能，同時(shí)在此階段應(yīng)選擇業(yè)務(wù)實(shí)力強(qiáng)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)，保證使用功能滿足要求，減少后期的設(shè)計(jì)變更。
施工圖經(jīng)過深化及內(nèi)部審核后，需委托工程造價(jià)咨詢單位介入進(jìn)行預(yù)算的編制，同時(shí)根據(jù)市場價(jià)格確定材料暫定價(jià)，編制本項(xiàng)目目標(biāo)成本第二版—目標(biāo)成本“預(yù)算版”。目標(biāo)成本“預(yù)算版”編制完成后進(jìn)行招投標(biāo)工作，并與投標(biāo)單位進(jìn)行工程量及組價(jià)的核對(duì)，最終完善目標(biāo)成本“預(yù)算版”確保施工圖紙范圍內(nèi)的內(nèi)容明確，目標(biāo)成本“預(yù)算版”一經(jīng)確定不得更改。
3.4 項(xiàng)目實(shí)施階段以目標(biāo)成本“預(yù)算版”來指導(dǎo)工程施工及招投標(biāo)工作，通過后期成本動(dòng)態(tài)管理及決算管理形成目標(biāo)成本第三版—目標(biāo)成本“決算版”。
項(xiàng)目實(shí)施階段原則上不能突破目標(biāo)成本“預(yù)算版”的各個(gè)子目，如有突破，應(yīng)根據(jù)金額大小向成本管理委員會(huì)各個(gè)部門說明，在過程中時(shí)刻調(diào)整（增減）目標(biāo)成本。同時(shí)在施工過程中工程人員應(yīng)提高素質(zhì)及責(zé)任心，基本杜絕變更、簽證，保證目標(biāo)成本順利實(shí)施，同時(shí)項(xiàng)目結(jié)束后，將各總分包工程及設(shè)備供應(yīng)結(jié)算進(jìn)行梳理，最終形成目標(biāo)成本第三版“決算版”，作為與目標(biāo)成本前兩版本的最終結(jié)果進(jìn)行比較計(jì)入最終績效考核及成本后評(píng)估。
參考文獻(xiàn)
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)成本；成本管理
成本管理是財(cái)務(wù)概念，更是戰(zhàn)略概念-----低成本優(yōu)勢與差異化結(jié)合戰(zhàn)略是企業(yè)保持競爭力的有力保障。成本管理已經(jīng)從核算型、控制型模式轉(zhuǎn)為價(jià)值創(chuàng)造型的模式。成本核算和成本控制是基礎(chǔ)，價(jià)值創(chuàng)造是核心。
房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目劃分為：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及預(yù)備費(fèi)用，從土地取得前期到方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目竣工決（結(jié)）算各階段，分別通過不同時(shí)點(diǎn)的成本控制表進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)指導(dǎo)和控制。通過細(xì)分成本構(gòu)成，分解到具體的項(xiàng)目執(zhí)行部門，進(jìn)行目標(biāo)責(zé)任控制制度。
根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營目標(biāo)情況，對(duì)目標(biāo)地塊在進(jìn)行市場調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行土地成本測算，并提交給相關(guān)決策部門進(jìn)行決策。土地成本測算包含技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表、投資估算表、投資利潤表、土地競價(jià)表、項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測表。根據(jù)需要，規(guī)劃設(shè)計(jì)部需要提供三種以上的概念方案供測算參考，并根據(jù)測算需要提供規(guī)劃方面的技術(shù)支持。
土地取得后，根據(jù)土地取得相應(yīng)的價(jià)格，在相應(yīng)概念方案的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場情況，進(jìn)行方案的深化，在方案確定時(shí)，應(yīng)有工程、經(jīng)濟(jì)人員的參與并征求相關(guān)經(jīng)濟(jì)專業(yè)人員的認(rèn)可，保證方案在滿足公司戰(zhàn)略、市場定位的前提下能達(dá)到經(jīng)濟(jì)最優(yōu)化。在方案確定后，成本控制部門根據(jù)方案情況對(duì)總投資估算進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)調(diào)整的估算下達(dá)初步設(shè)計(jì)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)及其他配套指標(biāo)作為前期工程各項(xiàng)費(fèi)用的控制標(biāo)準(zhǔn)。
初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段，在確定的方案以及調(diào)整后的總投資估算表下，通過設(shè)計(jì)合同約定的方式強(qiáng)制要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行控制目標(biāo)范圍內(nèi)的限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)單位在接到限額設(shè)計(jì)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，可以通過投資總額控制、工程量分解的方式進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。在限額設(shè)計(jì)的期間，預(yù)算部要在結(jié)構(gòu)形式、建筑材料設(shè)備選用等重大節(jié)點(diǎn)上參與測算與控制，規(guī)劃設(shè)計(jì)部必須全程參與。在設(shè)計(jì)基本確定時(shí)，成本控制部門根據(jù)節(jié)點(diǎn)情況重新調(diào)整投資總體控制標(biāo)準(zhǔn)，為項(xiàng)目下一步進(jìn)展提供控制標(biāo)準(zhǔn)。
招投標(biāo)階段，設(shè)計(jì)招標(biāo)：公司在方案之前，進(jìn)行方案競選和設(shè)計(jì)招標(biāo)，優(yōu)選出設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案，特殊情況下進(jìn)行的設(shè)計(jì)議標(biāo)應(yīng)經(jīng)過相關(guān)流程批準(zhǔn)；主體招標(biāo)：根據(jù)總投資控制目標(biāo)和預(yù)算標(biāo)底，在不低于三家施工單位參與情況下，通過競爭優(yōu)選出資金雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績優(yōu)秀、管理到位、滿足項(xiàng)目特征的施工隊(duì)伍?？偼顿Y控制目標(biāo)、預(yù)算標(biāo)底作為合同價(jià)的最高限額，不得突破。在必須突破的情況下，必須經(jīng)過相關(guān)流程批準(zhǔn)。材料招標(biāo)：首先在設(shè)計(jì)階段確定甲方采購材料、材料規(guī)格型號(hào)、采購標(biāo)準(zhǔn)，在不低于三家材料供應(yīng)商的前提下，通過競爭優(yōu)選出資金雄厚、質(zhì)量過硬、價(jià)格適中的材料供應(yīng)單位?？偼顿Y控制目標(biāo)中材料采購總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作為合同價(jià)的最高限額，不得突破。在必須突破的情況下，必須經(jīng)過相關(guān)流程批準(zhǔn)。在公司業(yè)務(wù)擴(kuò)大的基礎(chǔ)上建立集團(tuán)采購模式，并建立關(guān)鍵材料、大宗材料的長期合作伙伴和資料庫。配套工程招標(biāo)：該部分屬于政府控制內(nèi)容。首先應(yīng)同相關(guān)政府機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，能減免的費(fèi)用爭取最大幅度的減免，不能減免的考慮緩交，爭取同政府關(guān)聯(lián)施工單位簽訂合同，引入競爭機(jī)制。
項(xiàng)目施工階段，在項(xiàng)目施工前及時(shí)確定項(xiàng)目詳細(xì)成本控制表，作為項(xiàng)目控制標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行，并制定相關(guān)責(zé)任控制部門；預(yù)算部作為工程類成本總體監(jiān)控部門，隨時(shí)監(jiān)控工程成本的動(dòng)態(tài)發(fā)生情況，重大變動(dòng)情況隨時(shí)報(bào)告成本總控部門。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制表作為項(xiàng)目成本的控制執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，必須得到嚴(yán)格重視，在執(zhí)行過程中不得隨意突破，所有成本控制流程必須嚴(yán)格執(zhí)行。
期間費(fèi)用控制，項(xiàng)目費(fèi)用占總投資的比例較大，因此必須重視期間費(fèi)用的控制，管理費(fèi)用應(yīng)該進(jìn)行單項(xiàng)目核算，項(xiàng)目管理費(fèi)用由財(cái)務(wù)編制項(xiàng)目管理費(fèi)用清單，進(jìn)行單項(xiàng)目單獨(dú)財(cái)務(wù)核算；財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目貸款額度、使用周期以及項(xiàng)目現(xiàn)金流的實(shí)際情況，進(jìn)行嚴(yán)格的費(fèi)用核算；營銷費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目銷售推廣計(jì)劃、傭金比例、管理費(fèi)用等提出營銷費(fèi)用清單，列入成本控制范圍，不得隨意突破；期間費(fèi)用的變動(dòng)超支必須經(jīng)過審批流程批準(zhǔn)后，才能列支到成本中。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；流程；成本
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)復(fù)雜、系統(tǒng)性要求較高的工作，是一個(gè)資源融合的行業(yè)，資金占用大，開發(fā)周期長、風(fēng)險(xiǎn)大、控制節(jié)點(diǎn)多，部門工作相關(guān)性強(qiáng)，涉及面廣，項(xiàng)目差異性大。加上整個(gè)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間短，可復(fù)制的成熟的可借鑒管理模式不多。房地企業(yè)需要在經(jīng)營過程中不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷化解項(xiàng)目開發(fā)過程中遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目不可復(fù)制，但經(jīng)驗(yàn)可以沉淀，教訓(xùn)可以銘記，工作模塊可以固化。建立房地產(chǎn)企業(yè)作業(yè)流程、記憶系統(tǒng)等工作在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中顯得異常重要和迫切。一個(gè)公司沒有一套規(guī)范化的管理模式、作業(yè)流程、扎實(shí)的內(nèi)力、人力儲(chǔ)備等，發(fā)展無從談起。
房地產(chǎn)企業(yè)為顧客提品和服務(wù)，不僅要借核算成本過程為其產(chǎn)品、服務(wù)等市場定價(jià)提供基礎(chǔ)依據(jù)，而且還要通過運(yùn)營分析和流程化等發(fā)現(xiàn)引起成本變動(dòng)的真正原因，控制成本以獲取關(guān)鍵優(yōu)勢。成本管理作為企業(yè)管理的重要組成部分，是企業(yè)立足于市場并提高其競爭力的法寶。從總體上看，戰(zhàn)略成本管理體系主要由價(jià)值鏈分析、對(duì)標(biāo)分析、作業(yè)成本法和作業(yè)基礎(chǔ)管理、目標(biāo)成本法、流程再造、平衡計(jì)分卡等一系列方法體系構(gòu)成，且各方法體系之間存在高度融合性、互補(bǔ)性。僅房地產(chǎn)企業(yè)流程制度體系就包括論證管理、策劃管理、設(shè)計(jì)管理、成本管理、采購管理、施工管理、營銷管理、銷售管理、客戶管理、計(jì)劃管理、財(cái)務(wù)管理、人力管理、行政管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等內(nèi)容。
此文僅就計(jì)劃管理、成本管理、采購管理的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行簡要闡述。就房地產(chǎn)企業(yè)流程建設(shè)與成本管理而言，主要從管理和技術(shù)兩個(gè)層面提高公司的整體管理水平，保障項(xiàng)目順利的開發(fā)，為客戶提供優(yōu)良的產(chǎn)品及服務(wù)，逐漸建立公司良好的品牌，建立企業(yè)內(nèi)部的管理模式，為公司的發(fā)展和擴(kuò)展打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。加強(qiáng)向行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)，從思想上讓大家統(tǒng)一對(duì)流程的認(rèn)識(shí)，認(rèn)識(shí)到流程建設(shè)對(duì)企業(yè)管理的好處，不斷完善公司流程并堅(jiān)決執(zhí)行，不能光說不做或執(zhí)而不行。當(dāng)然在流程執(zhí)行不順時(shí)，要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化，讓流程成為一種習(xí)慣性的工作方式。技術(shù)層面上，由內(nèi)部來不斷總結(jié)自己已完成項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，將經(jīng)驗(yàn)在流程中、制度中體現(xiàn)出來，形成模式化的范本，避免在后面項(xiàng)目中重犯，減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。外部可以建立公司的專家指導(dǎo)制度，從市場、設(shè)計(jì)、工程、研發(fā)、成本等進(jìn)行支持、保障項(xiàng)目的合理開發(fā)，豐富公司人員的專業(yè)技術(shù)和知識(shí)，逐步提高自身的專業(yè)技術(shù)能力。
房地產(chǎn)企業(yè)制度流程建設(shè)主要達(dá)到以下幾個(gè)目標(biāo)：
1、通過學(xué)習(xí)實(shí)踐形成適合公司的規(guī)范化管理模式
根據(jù)公司特性調(diào)整適合公司的規(guī)范化管理模式——系統(tǒng)的管理流程、作業(yè)指引；
2、建立公司記憶系統(tǒng)
根據(jù)流程、作業(yè)指引的要求形成記錄性文件——表格表單；
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)用用市場調(diào)研形成公司數(shù)據(jù)庫；
通過工作經(jīng)驗(yàn)的積累，形成公司的文件模板。
3、打好公司底盤，促進(jìn)公司發(fā)展
不斷完善記憶系統(tǒng)，形成體系，做到管理模式的可復(fù)制；滿足企業(yè)形成規(guī)模經(jīng)營的要求；
4、通過經(jīng)營管理，系統(tǒng)考慮項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)，增強(qiáng)預(yù)見性，協(xié)調(diào)各部門間的交叉工作，在開發(fā)周期中合理分配資源，實(shí)現(xiàn)資源效率的最大化。
一、計(jì)劃管理流程：《項(xiàng)目作業(yè)管理計(jì)劃指引》、《項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃管理流程》、《專項(xiàng)計(jì)劃編制作業(yè)指引》。
一級(jí)計(jì)劃：服從于公司長期（3-5年）發(fā)展規(guī)劃，由“項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃”及“年度重點(diǎn)專項(xiàng)工作”兩部分組成。公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)一級(jí)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制。
二級(jí)計(jì)劃：為達(dá)成公司一級(jí)計(jì)劃目標(biāo)而必須完成的行動(dòng)計(jì)劃。包括“二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃”和“部門專項(xiàng)工作計(jì)劃”，每項(xiàng)二級(jí)計(jì)劃均由單一部門負(fù)責(zé)。
三級(jí)計(jì)劃：是指導(dǎo)某一計(jì)劃執(zhí)行人工作的行動(dòng)清單，它由二級(jí)計(jì)劃分解而來，每條本級(jí)計(jì)劃任務(wù)都應(yīng)由某人獨(dú)立主責(zé)。
運(yùn)營計(jì)劃管理可以使項(xiàng)目在運(yùn)營過程中有序進(jìn)行，部門之間的工作可互相牽制、互相推進(jìn)、互相監(jiān)督，當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營偏離目標(biāo)時(shí)起到預(yù)警的作用，保障項(xiàng)目在可控的目標(biāo)內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)，是公司績效考核的重要工具。
二、成本管理流程：
1、項(xiàng)目全過程成本管理流程，流程目的：規(guī)范成本管理工作，提高管理效率。適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程。
2、項(xiàng)目成本分類與核算作業(yè)指引，流程目的：加強(qiáng)成本管理，規(guī)范企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。適用于項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本管理。
3、可研階段成本估算作業(yè)指引，流程目的：為了加強(qiáng)買地前可研階段的成本估算管理，提高成本估算的效率，有效地控制成本、降低風(fēng)險(xiǎn)。適用于購地前可研階段成本估算工作。
4、策劃階段目標(biāo)成本管理作業(yè)指引，流程目的：規(guī)范目標(biāo)成本管理，通過確定成本目標(biāo)值，明確各部門的成本控制責(zé)任，在項(xiàng)目開發(fā)各階段嚴(yán)格控制過程成本。適用于買地后，項(xiàng)目目標(biāo)成本的估算與責(zé)任分解；
5、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化作業(yè)指引，流程目的：總結(jié)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的方法，在正式施工圖完成前，實(shí)施成本優(yōu)化，提高設(shè)計(jì)階段的成本管理意識(shí)，提高成本控制效果；適用于概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)各階段。適用建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)各專業(yè)；
6、招標(biāo)階段成本優(yōu)化作業(yè)指引，流程目的：規(guī)范招標(biāo)階段成本評(píng)審工作。適用于施工及材料設(shè)備招標(biāo)。
7、施工階段變更簽證作業(yè)指引，流程目的：規(guī)范工程變更簽證的辦理流程，包括施工變更形成的《施工指令單》及設(shè)計(jì)變更形成的《設(shè)計(jì)變更單》，施工完成后，對(duì)新增工程的量價(jià)的確認(rèn)。適用于合同簽訂后發(fā)生的工程變更。
8、工程合同款支付作業(yè)指引，流程目的：加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目付款的管理，規(guī)范工程付款作業(yè)，提高項(xiàng)目資金管理能力。適用于所有在建工程的付款。
9、工程竣工結(jié)算作業(yè)指引，流程目的：明確結(jié)算程序，提高結(jié)算效率。適用于各項(xiàng)目工程結(jié)算。
10、后評(píng)估階段成本總結(jié)作業(yè)指引，流程目的：適用于評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本的科學(xué)合理性，總結(jié)成本管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為新項(xiàng)目成本測算提供參照系。適用于公司所有完工結(jié)算項(xiàng)目。
11、成本管理評(píng)估作業(yè)指引，流程目的：明確成本管理工作的重點(diǎn)，促進(jìn)發(fā)現(xiàn)公司成本管理的優(yōu)缺點(diǎn)，便于公司高管對(duì)公司成本管理工作的評(píng)估，最終提高成本管理的水平。
三、采購管理流程：
1、施工及材料設(shè)備招標(biāo)管理流程、設(shè)計(jì)招標(biāo)管理流程與營銷招標(biāo)管理流程，流程目的：確保招標(biāo)采購過程的嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、透明；采用招投標(biāo)方式實(shí)施采購，保證質(zhì)量、降低成本、提高效益。
2、合同管理流程，流程目的確保合同簽訂、合同履行、合同變更、合同后評(píng)估管理的標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)范化，提升合同管理質(zhì)量。
3、供方管理流程，流程目的：有效高效管理供方，提升集團(tuán)運(yùn)營效益。
4、采購管理流程，流程目的：確保采購的產(chǎn)品或服務(wù)符合規(guī)定的采購要求，并依據(jù)采購的產(chǎn)品或服務(wù)對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)的影響進(jìn)行控制。
5、招投標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)作業(yè)指導(dǎo)，流程目的：成本委員會(huì)——公司非常設(shè)機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)務(wù)需要臨時(shí)組建，負(fù)責(zé)授權(quán)范圍內(nèi)的評(píng)標(biāo)定標(biāo)；規(guī)范評(píng)標(biāo)活動(dòng)的公平、公正，維護(hù)公司權(quán)益。
房地產(chǎn)企業(yè)流程建設(shè)與成本管理是一個(gè)全員參與的過程，這個(gè)過程要讓大家感受到制度和流程給企業(yè)管理帶來的好處。制度和流程是一個(gè)堅(jiān)守的過程，就像一個(gè)人克服壞習(xí)慣建立好習(xí)慣一樣，一個(gè)人有了好的習(xí)慣才能活得輕松，一個(gè)企業(yè)有了適合自身的制度和流程才能健康的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]陳柯， 企業(yè)戰(zhàn)略成本管理研究 中國財(cái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)出版社， 2009
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；問題與對(duì)策
1前言
隨著社會(huì)的進(jìn)步，及我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展、成熟，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也越來越激烈。同時(shí)各種建筑材料的價(jià)格，人工工資也在不斷上漲，隨之而來的是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間越來越小。為了解決這個(gè)問題，企業(yè)應(yīng)該就現(xiàn)階段房地產(chǎn)成本管理問題進(jìn)行分析，到底哪些因素導(dǎo)致了利潤空間變小，從中得到更新、更有效的管理方法，用于控制企業(yè)成本，保障企業(yè)利潤。
2房地產(chǎn)企業(yè)成本控制相關(guān)概述
2.1房地產(chǎn)成本管理
(1)房地產(chǎn)成本。房地產(chǎn)成本即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得一定利益，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，在前期規(guī)劃、土地獲取、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，進(jìn)行商品房銷售等一系列生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中所有耗費(fèi)的資源的總金額。(2)房地產(chǎn)成本管理。房地產(chǎn)成本管理是根據(jù)房地產(chǎn)成本的組成來給出的：房地產(chǎn)成本管理即房地產(chǎn)成本管理部門和相關(guān)協(xié)同部門在企業(yè)負(fù)責(zé)人的帶領(lǐng)下，共同管理、控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能發(fā)生的費(fèi)用，控制房地產(chǎn)成本，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的利益。
2.2房地產(chǎn)成本管理特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)成本包括房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其特點(diǎn)如下:第一，房地產(chǎn)開發(fā)成本是一種生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目總投資。第二，房地產(chǎn)開發(fā)成本內(nèi)容復(fù)雜。究其原因是房地產(chǎn)開發(fā)所用的時(shí)間比較長；成本包含內(nèi)容比較多；且開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)地塊所在的地區(qū)不同，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)前的前期工程費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)也會(huì)不一樣；各房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平、企業(yè)公關(guān)水平不同；各地的政府政策支持程度不同等因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的呈現(xiàn)也有一定的影響。
3房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀———以A企業(yè)為例
3.1A企業(yè)背景
A企業(yè)正式成立于2005年，于2010年上市，是某控股集團(tuán)下面的一個(gè)企業(yè)。該企業(yè)重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，目前，住宅項(xiàng)目的開發(fā)是該房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)。2008年獲江蘇省房地產(chǎn)20強(qiáng)企業(yè)第五名，一些沿海地區(qū)房地產(chǎn)界知名品牌住宅項(xiàng)目就是該企業(yè)開發(fā)的樓盤。
3.2各階段存在的成本管理問題
(1)企業(yè)在決策階段存在的成本管理問題主要有以下幾點(diǎn)：一是企業(yè)市場部沒有正確了解和預(yù)估項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀、供需狀況和后續(xù)發(fā)展?jié)摿?，?xiàng)目在推售時(shí)無法達(dá)到理想的售價(jià)，企業(yè)無法獲得應(yīng)得收益;二是沒有正確了解項(xiàng)目所在市場區(qū)域建筑安裝工程造價(jià)水平，在支付建筑安裝工程款時(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出可研報(bào)告中的估算建安成本，成本超出概算較多，出現(xiàn)失控現(xiàn)象；三是項(xiàng)目內(nèi)部相關(guān)部門團(tuán)隊(duì)意識(shí)較差，因?yàn)楹献鲉栴}造成數(shù)據(jù)提供不及時(shí)，信息反饋不準(zhǔn)確，影響拿地決策;四是設(shè)計(jì)方案單一，沒有多余的設(shè)計(jì)方案可以進(jìn)行優(yōu)化、對(duì)比，從而影響進(jìn)一步增加企業(yè)收益的空間及市場的銷售空間。(2)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段存在的成本管理問題主要有以下幾點(diǎn)：一是在企業(yè)迅速擴(kuò)張的情況下，要求設(shè)計(jì)工作要既快速又有效率，然而保證設(shè)計(jì)的完善性就不能保證速度，保證速度就不能保證設(shè)計(jì)的完善性;二是部分工程設(shè)計(jì)缺少標(biāo)準(zhǔn)限額指標(biāo)，每個(gè)新建的項(xiàng)目指標(biāo)都不一樣，這樣不利于企業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，容易造成浪費(fèi);三是設(shè)計(jì)單位沒有完全領(lǐng)悟和執(zhí)行企業(yè)的設(shè)計(jì)意圖和限額指標(biāo)，設(shè)計(jì)中出現(xiàn)與企業(yè)要求不符的現(xiàn)象;四是企業(yè)各個(gè)相關(guān)部門之間的合作意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致在設(shè)計(jì)圖紙成本優(yōu)化問題上難以達(dá)成共同意見;五是由于無法通過領(lǐng)導(dǎo)或政府對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)的審查要求，而需要大面積修改，影響了項(xiàng)目進(jìn)度，增加了項(xiàng)目成本。(3)企業(yè)在招標(biāo)階段面臨的成本管理問題主要有下幾點(diǎn):一是招標(biāo)過程中會(huì)出現(xiàn)許多不合理的競標(biāo)現(xiàn)象，招標(biāo)質(zhì)量較差，后續(xù)合同實(shí)施中風(fēng)險(xiǎn)較大，低價(jià)中標(biāo)高價(jià)結(jié)算情況經(jīng)常出現(xiàn)，成本可控風(fēng)險(xiǎn)加大;二是企業(yè)不重視招標(biāo)清單標(biāo)價(jià)的編制，控制價(jià)編制脫離實(shí)際，缺項(xiàng)、漏項(xiàng)常有發(fā)生，清單描述模糊等問題經(jīng)常出現(xiàn)，這些問題都是業(yè)主方責(zé)任，在工程管理過程中勢必加大業(yè)主成本控制風(fēng)險(xiǎn);三是由于趕進(jìn)度，招標(biāo)圖紙深化程度不夠，圖紙標(biāo)注不清，導(dǎo)致后續(xù)合同工程內(nèi)容不清，變更、簽證大量增加，成本法法控制；四是企業(yè)總部在項(xiàng)目招標(biāo)過程中不進(jìn)行全過程監(jiān)控，總是事后核查，招標(biāo)工作的監(jiān)督、檢查工作沒有到位，容易滋生腐敗，成本不易控制。
4房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對(duì)策分析
(1)加強(qiáng)企業(yè)成本管理的意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將成本管理工作作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，覆蓋項(xiàng)目全過程，應(yīng)強(qiáng)調(diào)整體與局部相結(jié)合的系統(tǒng)管理理念，全面管理、控制影響企業(yè)成本的各方面工作。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本管理的范圍應(yīng)該相應(yīng)的擴(kuò)大，并應(yīng)形成更為科學(xué)、更為系統(tǒng)、更為標(biāo)準(zhǔn)的管理模式，使企業(yè)在激烈的行業(yè)競爭中站穩(wěn)腳跟。(2)實(shí)行全員成本管理模式。只有企業(yè)所有的員工都意識(shí)到、參與到成本管理工作中來，堅(jiān)持共同重視、執(zhí)行技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合、生產(chǎn)與管理結(jié)合的管理模式，使成本管理深入到企業(yè)每個(gè)員工的心中，才能快速地實(shí)現(xiàn)企業(yè)全成本的有效管理。企業(yè)還應(yīng)該對(duì)成本專業(yè)人才予以重用，采取各種有效的方法來增加成本管理方面的技術(shù)力量。
5結(jié)束語
總之，成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，直接關(guān)系著企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。只有在人員組成、工作流程、管理工具、組織架構(gòu)等各個(gè)方面，找出適合市場及企業(yè)自身的模式，才能使整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理更為有效、可控。只有企業(yè)全員參與成本管理，才能及時(shí)、準(zhǔn)確地反饋項(xiàng)目成本的真實(shí)信息，讓企業(yè)及時(shí)做出精準(zhǔn)的調(diào)整與反應(yīng)，準(zhǔn)確把握市場脈搏，獲得更大利潤，避免不必要的損失，實(shí)現(xiàn)健康、快速地發(fā)展，立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
[1]潘晴.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題及對(duì)策[J].東方企業(yè)文化,2014(1):325.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目成本管理；問題；對(duì)策
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極大地影響了國民經(jīng)濟(jì)的興衰，如何使其在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中保持快速穩(wěn)健的發(fā)展是進(jìn)行房地產(chǎn)管理迫切需要解決的問題。企業(yè)的發(fā)展很大程度上決定于企業(yè)管理水平的高低。項(xiàng)目成本管理是企業(yè)管理的重要內(nèi)容，對(duì)于提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有很大幫助。因此，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理及控制是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)高效運(yùn)營的有力保障。
一、項(xiàng)目成本管理的主要思想
房地產(chǎn)業(yè)是近些年發(fā)展較快的一個(gè)行業(yè)，然而項(xiàng)目成本管理的發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷相當(dāng)長的時(shí)期。研究項(xiàng)目成本管理的主要思想有助于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的水平。
（一）成本效益思想
我國目前正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的攻堅(jiān)階段，社會(huì)主義市場體系正在逐步確立和完善，市場導(dǎo)向是企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略需要考慮的一個(gè)重要因素。市場經(jīng)濟(jì)提供了一個(gè)自由競爭的平臺(tái)和機(jī)制，企業(yè)的定位也應(yīng)隨著局勢的變化而變化。企業(yè)項(xiàng)目管理也應(yīng)在這一思想的指導(dǎo)下進(jìn)行有效地調(diào)控，建立起適合局勢的成本管理及控制體系，使成本管理與企業(yè)效益直接掛鉤。
傳統(tǒng)的成本控制思想內(nèi)容比較單一和片面，強(qiáng)調(diào)盡可能地節(jié)約成本，甚至是以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品質(zhì)量為代價(jià)。這種成本控制思想很大地制約了企業(yè)的發(fā)展，使企業(yè)不能在競爭機(jī)制中取得優(yōu)勢，勢必被市場所淘汰。
（二）復(fù)合化的成本管理思想
在市場經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)應(yīng)該用多角度復(fù)合化的眼光看待項(xiàng)目成本管理，實(shí)施科學(xué)有效的管理方案。傳統(tǒng)的成本思想認(rèn)為業(yè)務(wù)量或生產(chǎn)量是衡量成本管理的唯一指標(biāo)，至少對(duì)成本管理起著決定性作用，而忽視了其他因素的協(xié)同作用。雖然這種思想具有一定的理論意義，但是在實(shí)際操作中并不適用，特別是在現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)多元化的時(shí)代。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度很高的行業(yè)，如果按照產(chǎn)量單一因素的成本管理思想進(jìn)行房地產(chǎn)的項(xiàng)目的管理，將會(huì)造成很大的管理風(fēng)險(xiǎn)。按照庫珀和卡普蘭的“成本動(dòng)因”理論，復(fù)合化的成本管理思想應(yīng)該具體考慮五類成本動(dòng)因，即數(shù)量動(dòng)因、產(chǎn)品動(dòng)因、批次動(dòng)因、加工過程動(dòng)因和工廠動(dòng)因?；谶@種成本動(dòng)因理論，在進(jìn)行實(shí)際的項(xiàng)目成本管理時(shí)，應(yīng)該考慮綜合因素，均衡多方利益。
（三）系統(tǒng)管理思想
計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的管理思想通常關(guān)注于生產(chǎn)成本的管理而忽略了其他方面的成本研究，這種思想非常不利于市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代的企業(yè)管理?，F(xiàn)代化的管理模式要求企業(yè)能夠樹立系統(tǒng)的管理思想，綜合考慮多方面的因素，使成本管理發(fā)揮其巨大的作用。系統(tǒng)的成本管理思想強(qiáng)調(diào)整體和全局，對(duì)企業(yè)成本管理的內(nèi)容和方法進(jìn)行全方位的具體分析。為了使企業(yè)在市場是具有較大的競爭力，成本管理就不能僅僅局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)制造過程，而應(yīng)該對(duì)產(chǎn)品的市場需求、相關(guān)技術(shù)狀況進(jìn)行探究。使成本管理的內(nèi)容從生產(chǎn)成本延伸到信息成本、技術(shù)成本、銷售成本、維修成本等領(lǐng)域。除此之外，還應(yīng)重視非物質(zhì)化的產(chǎn)品成本管理，管理由內(nèi)部向外部拓展，由生產(chǎn)向經(jīng)營拓展。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的基本流程
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理可以劃分為五個(gè)基本步驟：
（一）成本確認(rèn)
成本是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營、售后等各項(xiàng)運(yùn)營活動(dòng)相關(guān)費(fèi)用的總和。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成是多方面的，但主要是指項(xiàng)目的開發(fā)成本，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營過程中所支出的費(fèi)用總和。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本確認(rèn)這一階段的主要任務(wù)是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成要素進(jìn)行辨別和分析，確定哪些是構(gòu)成項(xiàng)目成本的要素。
（二）成本估算
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的核心是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本進(jìn)行估算，為接下來的成本預(yù)算階段和控制階段打好基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本預(yù)算的主要內(nèi)容是估算每個(gè)成本構(gòu)成要素的單價(jià)和所需數(shù)量，并識(shí)別各種可相互替代的成本，協(xié)調(diào)各種成本的比例關(guān)系。
（三）成本預(yù)算
由上一步驟成本估算的結(jié)果作為依據(jù)，可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本進(jìn)行預(yù)算，也就是對(duì)計(jì)劃期內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本做出詳細(xì)的統(tǒng)籌安排，并將其作為項(xiàng)目成本控制和考核的基本依據(jù)。將成本估算的結(jié)果進(jìn)行分配，使各具體活動(dòng)得到相應(yīng)的成本預(yù)算，最終確定項(xiàng)目的成本定額是成本預(yù)算的中心任務(wù)。
（四）成本控制
成本控制是房地產(chǎn)成本管理的直接目的，它貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，從招標(biāo)投標(biāo)到竣工驗(yàn)收，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的核心內(nèi)容。這一環(huán)節(jié)的主要任務(wù)是檢查項(xiàng)目成本的實(shí)施狀況，發(fā)現(xiàn)實(shí)施的成本和預(yù)算成本之間的差別，并將這些差別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)收錄，通知相關(guān)預(yù)算執(zhí)行人，進(jìn)行權(quán)責(zé)的劃分。此外還要對(duì)符合預(yù)算的實(shí)際成本進(jìn)行核查，確保正確、合理。 最后進(jìn)行成本績效的分析，從而為糾正成本預(yù)算與實(shí)施之間的差距提供回饋。
（五）成本考核
成本考核是實(shí)施成本管理的后續(xù)工作，也是總結(jié)階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目完成之后，要對(duì)項(xiàng)目成本中的各級(jí)責(zé)任中心的管理績效和失誤進(jìn)行評(píng)價(jià)和總結(jié)，為以后的項(xiàng)目成本管理提供借鑒。
三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的問題
（一）對(duì)項(xiàng)目成本管理認(rèn)識(shí)上存在缺陷
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)初期的投資決策和設(shè)計(jì)規(guī)劃是整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，基本奠定了項(xiàng)目進(jìn)行的總基調(diào)。投資決策的合理性很大程度上影響到企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源的效益問題。然而我國相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目的投資決策缺乏明確的管理機(jī)制和技術(shù)支持，使工程質(zhì)量和項(xiàng)目成本面都臨巨大的問題。
（二）項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置不完善
在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，專門的項(xiàng)目成本部門設(shè)置還不完善，存在諸多方面的問題，特別是在執(zhí)行力度上，缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，使成本管理只停留在設(shè)計(jì)階段，起不到成本管理應(yīng)該有的作用。此外，我國的房地產(chǎn)建筑工程施工現(xiàn)場較為復(fù)雜，存在大量的工程外包情況，客觀上增加了成本管理實(shí)施的難度。
（三）管理方式落后
我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況參差不齊，管理水平相差較大，相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目成本管理時(shí)所使用的預(yù)算方法落后，并未根據(jù)國際上通行的行業(yè)準(zhǔn)則實(shí)施成本的預(yù)算和管理。
四、針對(duì)問題提出的幾點(diǎn)建議
（一）項(xiàng)目決策階段的成本管理
項(xiàng)目決策階段的成本管理和控制包括兩方面，一是要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位，明確各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)上，降低項(xiàng)目成本投入。另一方面是要對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)投資的效益最大化。
（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理
項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目整體成本控制的關(guān)鍵，對(duì)工程的造價(jià)影響甚大。工程設(shè)計(jì)一旦制定出來，就要進(jìn)行嚴(yán)格的執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量與效益的雙贏。
（三）項(xiàng)目實(shí)施階段的成本管理
項(xiàng)目實(shí)施階段是資金投入最大的階段，也是招標(biāo)投標(biāo)階段的延伸工作。作為施工合同履行落實(shí)的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)施工控制是實(shí)現(xiàn)成本管理控制的有效方式。對(duì)項(xiàng)目成本的控制工作要抓好合同管理，盡量減少工程施工索賠等其他的非正常預(yù)算，此外還要從技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)措施上展開對(duì)項(xiàng)目投資的有效控制。在工程竣工時(shí)，加緊結(jié)算工程款項(xiàng)，對(duì)實(shí)際投入進(jìn)行清查，形成成本管理和控制的有效監(jiān)控和回饋機(jī)制，最終為實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益提供保障。
參考文獻(xiàn)：
[1]李寒松，孫敏.現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的研究[J].金融經(jīng)濟(jì)，2013（02）
關(guān)鍵字： 成本管理；現(xiàn)狀；問題；對(duì)策
1、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀
1）成本管理只限于對(duì)項(xiàng)目建造過程的成本降低
長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的管理只限于生產(chǎn)領(lǐng)域， 而忽略了對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段成本、設(shè)備采購成本、營銷成本、配套階段成本的控制。實(shí)際上工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理性在很大程度上已確立了項(xiàng)目建安成本的高低。
2）沒有形成一套有效的成本控制體系
現(xiàn)階段大量的房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成一套責(zé)任預(yù)算、責(zé)任核算和責(zé)任分析的管理體系， 沒有與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度密切結(jié)合。監(jiān)督體系也很不完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)少，并且名存實(shí)亡，不能達(dá)到有效地監(jiān)督。
3）沒有充分應(yīng)用先進(jìn)的信息技術(shù)
隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的逐漸普及，加快了房地產(chǎn)企業(yè)建立現(xiàn)代信息管理系統(tǒng)的進(jìn)程?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中在很多方面，如人力資源管理、物資管理等方面都充分利用信息技術(shù)。但在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理模式中， 運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)方面存在明顯不足， 阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理的發(fā)展。
2、上海寶華房地產(chǎn)公司成本管理中存在的問題
1）在建項(xiàng)目忽視成本的管理
成立項(xiàng)目公司，推行法人制度，也會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)這樣的問題，企業(yè)集團(tuán)雖重視成本但有時(shí)也鞭長莫及。項(xiàng)目公司往往注重項(xiàng)目銷售，及時(shí)完工交房，而忽視主體建設(shè)工程成本、配套工程成本等，誠然，當(dāng)前房價(jià)高啟，建安成本僅是房價(jià)銷售的一小部份，但也不應(yīng)偏面只看重效益，而不顧成本，至少應(yīng)效益成本兼顧，達(dá)到成本效益最優(yōu)化。
2）成本管理認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)
長期以來，企業(yè)的成本管理存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，認(rèn)為企業(yè)成本管理是財(cái)務(wù)部門責(zé)任，有些工程項(xiàng)目經(jīng)理更簡單地將項(xiàng)目成本管理的責(zé)任歸于項(xiàng)目成本管理主管或財(cái)務(wù)人員。其結(jié)果是技術(shù)人員只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量，工程組織人員只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度。這樣表面上看起來分工明確、職責(zé)清晰，各司其職，唯獨(dú)沒有了成本管理責(zé)任。如果技術(shù)人員為了保證工程質(zhì)量，設(shè)計(jì)功能過剩，采用了可行但不經(jīng)濟(jì)的技術(shù)措施，必然會(huì)使成本增大。由此可見，不走出這個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，就不可能搞好生產(chǎn)成本管理。
3）沒有形成一套完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制
任何管理活動(dòng)，都應(yīng)建立責(zé)權(quán)利相結(jié)合的管理體制才能取得成效，成本管理也不例外。企業(yè)成本管理只有堅(jiān)持權(quán)責(zé)利相結(jié)合的原則，做到獎(jiǎng)罰分明，才能有效控制或降低成本。
3、上海寶華房地產(chǎn)公司成本管理的對(duì)策
1）樹立成本意識(shí)，加強(qiáng)全面成本控制
人員素質(zhì)、技能是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心因素。打造以人為本的房地產(chǎn)企業(yè)文化，培養(yǎng)員工成本意識(shí)，是形成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工自主參與管理的關(guān)鍵。加強(qiáng)成本管理，首先房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須強(qiáng)化成本管理意識(shí)，高度重視成本管理工作，把成本管理工作落到實(shí)處，調(diào)動(dòng)全體員工的積極性和主動(dòng)性。其次，還應(yīng)培養(yǎng)專業(yè)成本管理人員。成本管理人員應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)流程和組織特點(diǎn)，對(duì)比同行業(yè)先進(jìn)的成本管理方案，通過項(xiàng)目后評(píng)估等，不斷發(fā)現(xiàn)自身問題，并加強(qiáng)完善成本控制。從財(cái)務(wù)部門、總師室、商務(wù)部、項(xiàng)目公司、配套部、銷售公司、物業(yè)部門、建筑裝飾公司根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，編制組織方案，實(shí)施方案，并由此制定相應(yīng)的成本預(yù)算。每位職工應(yīng)根據(jù)部門相應(yīng)的目標(biāo)成本，從身邊的小事做起減少不必要的浪費(fèi)，精益求精，只有這樣才能抓出成效來。
2）建立有效的成本管理體制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足于宏觀與微觀環(huán)境，建立并逐步完善成本管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要搞好項(xiàng)目成本管理工作和提高項(xiàng)目成本管理水平，要做好項(xiàng)目成本預(yù)測工作，設(shè)立項(xiàng)目成本目標(biāo)，對(duì)已完項(xiàng)目的后評(píng)估，及與同行業(yè)項(xiàng)目的比較，通過科學(xué)的方法加以歸納總結(jié)，對(duì)予好的方法和成本加以推廣。根據(jù)已有項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，選擇最有效的成本決策，然后根據(jù)成本決策的具體內(nèi)容，編制成本計(jì)劃，作為成本控制的依據(jù)。組織成本核算工作，同時(shí)加強(qiáng)成本審核監(jiān)督，建立健全成本核算制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體成本管理水平。
3）實(shí)施戰(zhàn)略采購控制成本
采購作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的第一道工序，是房地產(chǎn)企業(yè)成功進(jìn)行成本控制的第一道關(guān)口。目前在房地產(chǎn)企業(yè)采購管理中存在很多問題，例如采購環(huán)節(jié)中的人為欺詐行為屢見不鮮，采購的價(jià)格和質(zhì)量也直接影響著產(chǎn)品成本和品質(zhì)等。要想降低房地產(chǎn)企業(yè)成本，使房地產(chǎn)企業(yè)有效適應(yīng)外部持續(xù)變化的環(huán)境，應(yīng)做到“擇優(yōu)，擇近，擇廉”的采購原則。不僅要了解房地產(chǎn)企業(yè)自身的價(jià)值鏈，還要了解整個(gè)社會(huì)的價(jià)值鏈?？筛鶕?jù)房地產(chǎn)企業(yè)的情況采取諸如集中采購、擴(kuò)大供應(yīng)商基礎(chǔ)、優(yōu)化采購流程和方式等方法實(shí)施戰(zhàn)略采購控制項(xiàng)目成本。
4）優(yōu)化營銷成本
營銷在任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都占有重要地位，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要使生產(chǎn)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為價(jià)值，就必須把自己的東西賣出去，從而獲取利潤。房地產(chǎn)企業(yè)為了多銷售產(chǎn)品，心然要在營銷上大花功夫，例如廣告宣傳，為樹立房地產(chǎn)企業(yè)良好的公眾形象對(duì)外進(jìn)行捐贈(zèng)等等，這些都是無法避免的。但是營銷成本高低同銷售收入并不一定成正比，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)營銷成本進(jìn)行良好的優(yōu)化，使得在營銷成本降低的同時(shí)，銷售收入?yún)s增長。房地產(chǎn)企業(yè)營銷中的成本優(yōu)化控制是多方面的，如廣告方式控制，樣板房規(guī)?？刂?，服務(wù)設(shè)施控制和產(chǎn)品設(shè)備壽命周期控制等。
5）降低營造成本
降低運(yùn)營成本可以從以下幾個(gè)方面考慮：（1）通過員工的培訓(xùn)，提高員工的素質(zhì)和管理水平，提高管理效率和人工成本。（2）通過提高銷售預(yù)測能力及市場定位，提高產(chǎn)品適應(yīng)市場，及時(shí)銷售，降低庫存，節(jié)約營銷成本。（3）通過優(yōu)化業(yè)務(wù)流程達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)優(yōu)化，從而降低整體的運(yùn)營管理費(fèi)用。（4）通過采用生產(chǎn)外包、電子商務(wù)、信息化系統(tǒng)、戰(zhàn)略合作等先進(jìn)的策略和技術(shù)來提高運(yùn)作效率，降低運(yùn)營成本。
6）先進(jìn)技術(shù)及工藝的運(yùn)用和創(chuàng)新降低成本
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與工藝技術(shù)相匹配，追求成本管理的現(xiàn)代化和工藝技術(shù)的先進(jìn)性。房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理要與技術(shù)管理統(tǒng)一，降低成本不僅需要用經(jīng)濟(jì)方法來管理，更需要先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)來推動(dòng)和保證。這是因?yàn)榧夹g(shù)與經(jīng)濟(jì)之間存在著相互制約、相互依存和相互促進(jìn)的辨證關(guān)系。實(shí)踐證明，一項(xiàng)新技術(shù)、新發(fā)明的運(yùn)用所產(chǎn)生的項(xiàng)目成本競爭力遠(yuǎn)比我們通過內(nèi)部挖潛帶來的競爭優(yōu)勢大得多。所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)能不斷的進(jìn)行技術(shù)改進(jìn)和創(chuàng)新，再結(jié)合傳統(tǒng)的挖潛優(yōu)勢，雙管齊下，必能大大降低產(chǎn)品成本。
4、結(jié)束語
綜上所述，我認(rèn)為基本建立起了系統(tǒng)的成本管理體系，基本形成了最基礎(chǔ)的成本控制管理流程與成本控制制度。形成了目標(biāo)成本預(yù)警機(jī)制、事前控制、事中控制、事后反饋以及責(zé)任與激勵(lì)方面管理機(jī)制。其次通過全面預(yù)算成本管理控制，形成了清晰的成本結(jié)構(gòu)，并從集團(tuán)公司的戰(zhàn)略高度對(duì)成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值工程、成本效益、全壽命費(fèi)用分析等，剔除過剩功能，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，使成本更趨合理，且形成成本控制的良性循環(huán)。最后，企業(yè)通過高效的管理，有效的成本控制，成為企業(yè)核心的競爭力。在房產(chǎn)企業(yè)林立，市場競爭激烈的今天，使企業(yè)更在競爭中發(fā)展壯大。
參考文獻(xiàn)：
[1].曾漢文，“淺析房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)預(yù)算管理的實(shí)施方案”，《中國總會(huì)計(jì)師》，2009年05期，P51
［摘 要］隨著房地產(chǎn)建筑市場的進(jìn)一步規(guī)范,國內(nèi)建筑企業(yè)的商品意識(shí)在逐步地提高，對(duì)項(xiàng)目成本管理的要求也越來越高。這就要求開發(fā)企業(yè)及施工建設(shè)單位應(yīng)對(duì)建筑項(xiàng)目管理的能力必須相應(yīng)提高,才能不斷適應(yīng)新的市場環(huán)境。
［關(guān)鍵詞］成本；施工成本；管理
［中圖分類號(hào)］F275［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2011）39-0005-02
1 房地產(chǎn)建設(shè)工程成本價(jià)格管理問題研究
1.1 計(jì)價(jià)問題
長期以來,我國一直實(shí)行“定額”計(jì)價(jià)方式。根據(jù)有關(guān)部門頒發(fā)的預(yù)算定額、費(fèi)率、指標(biāo)等，通過編制建設(shè)概算或施工圖預(yù)算來計(jì)算、確定建安工程造價(jià),這實(shí)質(zhì)上是對(duì)建筑產(chǎn)品價(jià)格的國家定價(jià)。實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià)是我國工程造價(jià)計(jì)價(jià)方式適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一次重大改革,也是我國工程造價(jià)計(jì)價(jià)工作逐步向“政府宏觀調(diào)控,企業(yè)自主報(bào)價(jià),市場形成價(jià)格”的目標(biāo)邁出的堅(jiān)實(shí)的一步。
(1)應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)定額的管理,合理確定消耗量指標(biāo)實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià)后,定額并不能消失。應(yīng)進(jìn)一步認(rèn)識(shí)和理解定額的性質(zhì)和作用,因?yàn)?，就目前建筑企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看,大部分企業(yè)還不具備建立和擁有企業(yè)定額的條件。定額作為工程造價(jià)的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)之一,目前在我國有其不可替代的地位和作用。所以，定額特別是消耗量定額仍然是企業(yè)投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù)和基礎(chǔ)。因此各級(jí)造價(jià)管理部門必須做好消耗量定額和價(jià)格信息的測算工作,確定合理的社會(huì)平均消耗量指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格信息,盡快出臺(tái)消耗量定額。
(2)設(shè)計(jì)上要實(shí)行限額,控制工程造價(jià)。限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制不合理變更,保證總投資不會(huì)突破。
(3)加強(qiáng)合同管理,是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。工程量清單是合同文件管理的重要組成部分,實(shí)行《計(jì)價(jià)規(guī)范》,就必須對(duì)合同加以重視。因?yàn)楹贤瑢?duì)工程造價(jià)的約定,起著很重要的作用。合同可以約定因工程量變更如何調(diào)整綜合單價(jià),對(duì)于工程量清單的工程數(shù)量有誤的或者設(shè)計(jì)變更引起的工程量增減，就不會(huì)因綜合單位發(fā)生變化而引起糾紛，這樣,工程計(jì)算就顯得非常重要,它的準(zhǔn)確與否,直接關(guān)系到工程投資。所以工程計(jì)量一定要按照合同規(guī)定的程序,依據(jù)質(zhì)量合格證書、工程量清單、技術(shù)規(guī)范和設(shè)計(jì)圖紙,以實(shí)際完成的施工數(shù)量進(jìn)行計(jì)算。但對(duì)于承包商超出設(shè)計(jì)圖紙要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量,則不予計(jì)量。
1.2 挖掘企業(yè)內(nèi)部潛力,降低施工成本
實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià),投標(biāo)企業(yè)可以在同一平臺(tái)上自由競爭。投標(biāo)方式可根據(jù)自己企業(yè)的技術(shù)力量、先進(jìn)的施工方案和企業(yè)實(shí)力自主報(bào)價(jià)。但中標(biāo)企業(yè)一般是以低價(jià)中標(biāo),承包商為了獲取利潤,只能從技術(shù)、成本、合同上加強(qiáng)管理。技術(shù)、成本上的管理主要是從企業(yè)內(nèi)部出發(fā),采用先進(jìn)的施工工藝、施工辦法及控制資源消耗,合理組織施工來達(dá)到目的。在直接工程費(fèi)中,材料費(fèi)是影響工程成本的最重要因素。所以施工企業(yè)應(yīng)對(duì)市場加強(qiáng)了解,較準(zhǔn)確地掌握材料日常的價(jià)格行情。在市場競爭中,還應(yīng)認(rèn)真地對(duì)定額中的消耗量作相應(yīng)的分析。擬出本企業(yè)可行的相應(yīng)調(diào)整量,進(jìn)一步控制成本,更合情合理地指導(dǎo)施工。
工程量清單報(bào)價(jià)即將成為今后工程招投標(biāo)的主要報(bào)價(jià)方式,編制企業(yè)自己的消耗量定額和綜合單價(jià)表,是適應(yīng)市場競爭、立于不敗之地的需要,應(yīng)引起企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的足夠重視。
(1)健全索賠制度,控制工程造價(jià)。實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià),必須要完善索賠制度。在工程建設(shè)的各個(gè)階段,都有可能發(fā)生索賠,但在施工階段由于不穩(wěn)定因素多,索賠發(fā)生較多。承包單位往往通過索賠,使自己遭受的損失得到合理及時(shí)的補(bǔ)償,使生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)正常進(jìn)行。而業(yè)主應(yīng)預(yù)測和分析導(dǎo)致索賠的原因和可能性,及時(shí)掌握各種風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)兆,通過有效的管理減少和避免索賠事件發(fā)生。這樣才有助于降低工程造價(jià),使工程造價(jià)更合理。
(2)加強(qiáng)工程造價(jià)信息資源管理,做好工程造價(jià)控制的基礎(chǔ)工作。在工程造價(jià)管理活動(dòng)中,工程造價(jià)信息資源管理已成為新環(huán)境下各組織機(jī)構(gòu)增強(qiáng)其生存發(fā)展能力和建設(shè)市場競爭能力的前提條件。在市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)中,能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地捕捉建筑市場的各種信息是業(yè)主和承包商保持競爭優(yōu)勢和取得贏利的關(guān)鍵。加強(qiáng)工程造價(jià)信息的收集,做好造價(jià)資料的積累工作,建立相應(yīng)的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),充分積累和分析工程造價(jià)信息資料,預(yù)測未來市場變化的趨勢,以便合理確定與控制工程造價(jià)。
1.3 工程量清單報(bào)價(jià)中的材料詢價(jià)
工程量清單組價(jià)的步驟:第一步是確定清單的人材機(jī)消耗量;第二步是針對(duì)影響造價(jià)的主要材料進(jìn)行詢價(jià);第三步是確定管理費(fèi)及利潤計(jì)算清單的綜合單價(jià)。對(duì)于確定清單的材料消耗量,目前我們通常采用的方法是利用各地造價(jià)管理部門的消耗量定額,每一條清單項(xiàng)目根據(jù)工作內(nèi)容選擇相應(yīng)的定額項(xiàng)目,這樣定額中的材料匯總量就是清單項(xiàng)目的材料消耗量。
材料價(jià)格的確定是比較煩瑣的工作,因?yàn)橥稑?biāo)方在招投標(biāo)過程中要承擔(dān)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)。材料詢價(jià)到底在投標(biāo)報(bào)價(jià)中占多大的分量,要看投標(biāo)人抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力確定,投標(biāo)人在投標(biāo)時(shí)主要解決如何轉(zhuǎn)嫁材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。詢價(jià)按現(xiàn)狀分析有四個(gè)階段：第一階段，按政府指導(dǎo)信息價(jià),缺項(xiàng)的材料補(bǔ)充詢價(jià)。第二階段,分析影響投標(biāo)報(bào)價(jià)的主要材料,對(duì)主要材料成批詢價(jià),兼顧次要材料。第三階段,企業(yè)自建材料價(jià)格系統(tǒng),系統(tǒng)分析詢價(jià)并預(yù)測材料價(jià)格漲浮。第四階段，在投標(biāo)前進(jìn)行網(wǎng)上材料預(yù)招標(biāo),與供應(yīng)商簽訂意向協(xié)議。
由于清單模式招標(biāo)的評(píng)標(biāo)辦法大部分采用合理低價(jià)中標(biāo),價(jià)格越低越占優(yōu)勢,通過競爭,留給承包人的利潤空間日漸狹小。因此清單報(bào)價(jià)是有風(fēng)險(xiǎn)的,關(guān)鍵在于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。對(duì)于投標(biāo)方,尤其要控制好材料價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn),要求我們造價(jià)人員具備一定的預(yù)測能力和分析能力。也就是說要在報(bào)價(jià)時(shí)提前考慮好建設(shè)期價(jià)格可能波動(dòng)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素,把它綜合到每個(gè)清單的實(shí)際報(bào)價(jià)當(dāng)中,這樣才不至于虧本。企業(yè)要想充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，實(shí)施有效的成本控制,應(yīng)該著手編制企業(yè)定額,并同時(shí)建立適合市場變化的動(dòng)態(tài)材料價(jià)格庫,強(qiáng)化競爭意識(shí)。清單項(xiàng)目基本都是大型項(xiàng)目,主要材料用量大、規(guī)格型號(hào)多。企業(yè)在清單報(bào)價(jià)時(shí),承受著很大的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。一旦此項(xiàng)材料大幅上漲,將導(dǎo)致投標(biāo)方無法繼續(xù)施工。最好的方法是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給材料供應(yīng)商,在投標(biāo)前就和供應(yīng)廠商談判約定價(jià)格。為了節(jié)約時(shí)間,可以采用主要材料網(wǎng)上公開預(yù)招標(biāo)的方法提取各廠商的價(jià)格資料,同時(shí)引入競爭機(jī)制、擇優(yōu)選取,避免風(fēng)險(xiǎn)并增加企業(yè)在報(bào)價(jià)時(shí)的競爭力。市場報(bào)價(jià)體現(xiàn)出企業(yè)競爭力,只有做好全面細(xì)致的材料詢價(jià)工作才能最終反映出一個(gè)企業(yè)的綜合競爭實(shí)力,它是一項(xiàng)工作量大、技術(shù)性強(qiáng)、時(shí)間要求緊迫且需進(jìn)行綜合分析的工作,只有提高競爭意識(shí),借助高科技的手段才能準(zhǔn)確而高效率地達(dá)到預(yù)期目的。
2 房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)成本管理的人才問題研究房地產(chǎn)開發(fā)建筑企業(yè)的成本管理關(guān)鍵在于人才,那么為什么人才非常重要呢？從管理的角度,我們知道一個(gè)企業(yè)的發(fā)展就像汽車一樣,汽車行駛需要四個(gè)輪子,同樣企業(yè)發(fā)展也需要四個(gè)輪子——技術(shù)、資金、人才、市場。現(xiàn)在市場環(huán)境還好,資金不緊張,技術(shù)還沒有太大的問題,而唯獨(dú)所面臨的問題就是人才問題,因?yàn)槿瞬艈栴}是解決其他三個(gè)問題的一個(gè)很快的作用。那么人才問題怎么能夠解決呢？需要發(fā)揮一定的主觀能動(dòng)性,那么什么樣的人才能夠發(fā)揮主觀能動(dòng)性呢？從管理的角度,一個(gè)受過良好的危機(jī)管理、文化教育的人才,他才能夠具有這種主觀能動(dòng)性的作用。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,它可能更需要的是全方位的項(xiàng)目管理人員,因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)比較復(fù)雜,涉及開發(fā)、預(yù)算、設(shè)計(jì)、美學(xué)、管理、金融、財(cái)務(wù)、法律等各個(gè)方面,所以必須對(duì)高層次人才、中層次人才、低層次人才普及這方面的知識(shí),才能不斷適應(yīng)新的市場環(huán)境，控制工程造價(jià)這個(gè)關(guān)鍵。
房地產(chǎn)開發(fā)人才需要提供學(xué)習(xí)和培訓(xùn),管理人員經(jīng)過幾次培訓(xùn),進(jìn)步很快。培訓(xùn)的主題是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃和稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，其效果很好。因此，需要組織一個(gè)系統(tǒng)性的學(xué)習(xí)項(xiàng)目,這個(gè)系統(tǒng)性的學(xué)習(xí)項(xiàng)目就是房地產(chǎn)開發(fā)、施工企業(yè)全程精細(xì)化管理的高級(jí)研修培訓(xùn),這個(gè)高級(jí)研修培訓(xùn)的項(xiàng)目主要包括：①戰(zhàn)略的,高級(jí)管理人員和中級(jí)管理人員都需要；②項(xiàng)目策劃,高層次、中層次、低層次管理人員都需要。此外，低層次的銷售人員實(shí)際上是與客戶接觸最多的人員，他們同樣需要高層次的素質(zhì)和教育,才能夠幫助我們房地產(chǎn)企業(yè)做好市場的溝通工作,而不僅僅是老總需要。另外房地產(chǎn)開發(fā)、施工企業(yè)還需要借助這樣幾個(gè)管理方面的方法：①論壇沙龍。比如管理人員到施工現(xiàn)場這樣的活動(dòng)。②人才獵頭?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場,對(duì)人才的快速需求力上升,可借助人才獵頭公司。③考證?？甲C有估價(jià)師、工程師、建造師等。④金融服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)需要多層次的金融融資服務(wù)。
3 結(jié) 論
房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制中，主要包括四方面內(nèi)容：第一，開發(fā)土地的成本。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，土地是最重要的生產(chǎn)要素，對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)的所有費(fèi)用支出，構(gòu)成了成本中比例最大的部分；第二，開發(fā)房屋的成本。包括開發(fā)商用和出租用的房屋形成的各種費(fèi)用；第三，建設(shè)配套設(shè)施的成本。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，為房屋做配套用的服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施等形成的各種費(fèi)用；第四，稅金。作為房地產(chǎn)行業(yè)成本管理的重要組成，稅金占銷售收入的12-13%。第五，其他開發(fā)成本。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，人員管理、審查驗(yàn)收等必需的環(huán)節(jié)產(chǎn)生的各種費(fèi)用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀
1.控制成本意識(shí)淡薄
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是，房地產(chǎn)企業(yè)從管理層到基層員工，對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)不夠，無法適應(yīng)市場的發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下三方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的主體單調(diào)，一般參與成本控制的只有財(cái)務(wù)人員，全體員工參與的機(jī)會(huì)較少，導(dǎo)致全程監(jiān)控工作無法開展，只能依靠事后控制。第二，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的范圍過窄，僅僅存在于財(cái)務(wù)和施工環(huán)節(jié)，忽略了前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、規(guī)劃和后期推銷環(huán)節(jié)，造成嚴(yán)重的成本缺失。第三，注重事后成本管理，忽略事前成本控制。在項(xiàng)目完成后，很多成本因素已成事實(shí)，通過事后成本控制的作用微乎其微，只有進(jìn)行有效地全程監(jiān)控，才能排除成本盲點(diǎn)，完成預(yù)期成本控制目標(biāo)。
2.缺乏合理管理體系
很多房地產(chǎn)企業(yè)未形成科學(xué)的成本管理體系，有少部分企業(yè)制定了管理體系，但是仍未形成系統(tǒng)的規(guī)章制度，并且，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在管理水平較低的情況，成本管控體系無法發(fā)揮其作用，形成成本監(jiān)控形同虛設(shè)的局面?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)的成本監(jiān)控體系不完善，沒有明確的權(quán)責(zé)劃分，不能進(jìn)行賞罰分明、嚴(yán)格有效的考核評(píng)價(jià)，降低了企業(yè)全員進(jìn)行成本控制的參與度。
3.資金成本來源單一
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的成本較大，持續(xù)充足的資金來源，對(duì)項(xiàng)目的順利進(jìn)行和完成具有重要的作用，也是房地產(chǎn)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)利益的基礎(chǔ)?，F(xiàn)在，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，僅靠銀行貸款這一單一渠道，少有通過股票融資獲得資金支持。銀行貸款利率較高，無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，并且，單一的資金渠道，極易出現(xiàn)資金供應(yīng)不及時(shí)的情況。一旦資金鏈供應(yīng)斷裂，項(xiàng)目施工進(jìn)度就會(huì)減緩甚至停工，從而直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，也會(huì)對(duì)企業(yè)形象造成一定的負(fù)面影響，甚至影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康運(yùn)行。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施
1.提升成本控制意識(shí)
第一，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理者及基層員工成本管理意識(shí)。企業(yè)管理者要時(shí)刻以成本控制為前提，對(duì)項(xiàng)目全程進(jìn)行統(tǒng)籌掌握，做出科學(xué)合理的規(guī)劃和決策，從根本上解決成本控制的問題。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持全員參與成本監(jiān)控。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，工程周期長，涉及范圍廣，不能通過節(jié)點(diǎn)、階段成本控制，實(shí)現(xiàn)預(yù)期成本控制目標(biāo)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要改變傳統(tǒng)成本控制觀念，強(qiáng)化部門之間、部門內(nèi)部的協(xié)調(diào)合作，鼓勵(lì)全員參與成本控制，環(huán)環(huán)相扣，減少漏洞管理，實(shí)現(xiàn)有效降低企業(yè)成本的目標(biāo)。
2.完善成本管理體系
第一，進(jìn)行合理的項(xiàng)目規(guī)劃，并采取科學(xué)的投資決策。企業(yè)管理者要熟悉掌握項(xiàng)目流程，對(duì)未知成本進(jìn)行總量控制。主要做好以下幾方面：選擇技術(shù)好、職業(yè)素質(zhì)高的人員，進(jìn)行決策階段的策劃工作；聘用職業(yè)技能強(qiáng)、市場經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，對(duì)投資進(jìn)行準(zhǔn)確估算，從而形成系統(tǒng)合理科學(xué)的成本預(yù)算計(jì)劃，并對(duì)未知的成本和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。
第二，強(qiáng)化設(shè)計(jì)成本管理。項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本對(duì)項(xiàng)目造價(jià)有直接影響，也是項(xiàng)目整體成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一般采取限額設(shè)計(jì)的管理方法，嚴(yán)格把握施工預(yù)算，不能超過批準(zhǔn)范圍，同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)更改工作。
第三，緊抓施工過程成本管理。制定符合企業(yè)實(shí)際的成本計(jì)劃，明確施工流程、同步成本控制環(huán)節(jié)、責(zé)任到人；熟悉掌握項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)成本費(fèi)用浮動(dòng)較大的環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)控制；同時(shí)嚴(yán)格核查項(xiàng)目付款憑證，實(shí)時(shí)監(jiān)管現(xiàn)場簽單、合同的變更。
第四，加強(qiáng)項(xiàng)目結(jié)算階段的成本管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算階段，類目繁雜、任務(wù)集中。為了減少主觀和客觀因素的失誤，要完善結(jié)算首次確認(rèn)、二次復(fù)核和獎(jiǎng)罰機(jī)制，有效提高核算人員的責(zé)任心和準(zhǔn)確率，從而實(shí)現(xiàn)降低結(jié)算成本的目標(biāo)。
3.拓展企業(yè)資金成本
在項(xiàng)目建設(shè)過程中，擠壓供應(yīng)商和承建商的資金，雖然能夠暫時(shí)緩解資金壓力，但是時(shí)間過長，會(huì)提高采購和建設(shè)成本，也會(huì)影響企業(yè)的信譽(yù)。為了能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)資金活力充足，要不斷豐富融資方式，擴(kuò)寬融資渠道，才能快速有效地籌集資金；建立有效的資金管理制度和資金管理計(jì)劃，對(duì)企業(yè)應(yīng)收款項(xiàng)及時(shí)回收，對(duì)應(yīng)付款項(xiàng)，按照時(shí)間和資金管理計(jì)劃撥付，使企業(yè)資金的占用和支付達(dá)到平衡。
4.合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，明確開發(fā)成本底線，合理進(jìn)行銷售定價(jià)，加快資金回籠
房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括三部分：土地、土建、設(shè)備費(fèi)用，配套及其他收費(fèi)支出，管理費(fèi)用和籌資成本。下面將針對(duì)這三大成本進(jìn)行分析。
1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用
這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價(jià)），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。
2、配套及其他收費(fèi)支出
主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多、標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%~15％。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項(xiàng)重要手段。
3、管理費(fèi)用和籌資成本
房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的措施
1、針對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行成本管理
根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的繁雜程度可以分為綜合型、精細(xì)型、積極型和簡化型四種類型，每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)不同，導(dǎo)致成本管理的內(nèi)容和特點(diǎn)有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)而進(jìn)行相應(yīng)的成本管理。
（1）綜合型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，涉足設(shè)計(jì)、施工、裝修、園林、酒店、學(xué)校、旅游等。該類企業(yè)資金集中統(tǒng)一管理，物資集中供應(yīng)管理。其成本管理包括：一是采取低地價(jià)，大規(guī)模的投資策略。二是控制設(shè)計(jì)成本。三是物資集中供應(yīng)管理，大宗物資都通過集團(tuán)采購中心進(jìn)行集中采購，降低材料成本。四是以低價(jià)換周轉(zhuǎn)，項(xiàng)目價(jià)格經(jīng)常是周圍可比項(xiàng)目一半，批次日均銷售率達(dá)到78%，年度平均積存率僅為2.5%。五是對(duì)業(yè)務(wù)鏈條進(jìn)行整合，不僅是產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從建筑施工、物業(yè)管理到酒店經(jīng)營等均有涉足，而這些大盤規(guī)模通常在幾千畝以上，建筑面積達(dá)幾百萬平米，如此龐大的建筑項(xiàng)目也便于實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘡?fù)制以及降低采購成本。六是資金集中統(tǒng)一管理，有效監(jiān)控資金運(yùn)動(dòng)，通過使用信息化工具實(shí)現(xiàn)跨銀行、跨單位全面的集成統(tǒng)一的資金情況查詢，實(shí)時(shí)查詢賬戶余額，迅速掌握各分公司資金流量、流向的動(dòng)態(tài)監(jiān)控和管理，對(duì)重大資金調(diào)度或支出、對(duì)一些異常情況實(shí)現(xiàn)自動(dòng)監(jiān)督。
（2）精細(xì)型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，從施工企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，具有較強(qiáng)施工管理能力。在這種房地產(chǎn)企業(yè)中成本管理應(yīng)注重：一是建立全集團(tuán)統(tǒng)一的預(yù)算管理體系，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目選擇相應(yīng)的預(yù)算分類和標(biāo)準(zhǔn)，建立對(duì)應(yīng)的預(yù)算，預(yù)算成本將控制項(xiàng)目開發(fā)的全過程。二是分項(xiàng)目、分職能部門編制年度資金計(jì)劃和月度計(jì)劃，通過審批后的資金計(jì)劃嚴(yán)格控制項(xiàng)目的付款過程。三是預(yù)算控制精細(xì)到分部分項(xiàng)上。四是建立預(yù)算預(yù)警，系統(tǒng)支持對(duì)項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行預(yù)警提示。五是全面的材料管理，與主要供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，大幅降低采購成本。對(duì)于材料的使用通過領(lǐng)料單進(jìn)行管理，對(duì)超供材料進(jìn)行扣款處理（按全額累進(jìn)扣款或超額累進(jìn)扣款，設(shè)置起扣點(diǎn)、加價(jià)比例），保證材料最大限度地應(yīng)用。
（3）積極型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，有關(guān)聯(lián)的施工總承包企業(yè)。該類型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立適度靈活的目標(biāo)成本控制體系，注重工程細(xì)節(jié)。具體包括：一是建立了目標(biāo)成本管理體系，同時(shí)為了縮短工程工期存在“邊預(yù)算、邊施工”的情況。二是動(dòng)態(tài)成本涉及合同訂立、合同結(jié)算、合同付款、非合同費(fèi)用等，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)，并隨時(shí)檢查是否超出目標(biāo)成本。三是成本在地塊、期、區(qū)的分?jǐn)偅饕m用以下原則：受益原則，按受益該成本的地塊、期、區(qū)分?jǐn)偅痪鶖傇瓌t，在所有地塊、期、區(qū)分?jǐn)?；屬地原則，在工程所在的地塊、期、區(qū)分?jǐn)?。四是引入定額（基準(zhǔn)價(jià)）體系，按照不同的產(chǎn)品設(shè)置多套定額，一般使用“地區(qū)產(chǎn)品通用”定額，再加上指標(biāo)數(shù)據(jù)，就可以快速產(chǎn)生初始版本的目標(biāo)成本，以利于快速的可行性研究決策。五是嚴(yán)格控制付款的審批權(quán)限，防止失控風(fēng)險(xiǎn)。
（4）簡化型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，設(shè)計(jì)、施工等核心工作外包，在這種企業(yè)中應(yīng)該以宏觀成本管控為主，兼顧工程進(jìn)度和質(zhì)量。具體包括：一是建立目標(biāo)成本管理體系，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，都建立對(duì)應(yīng)的目標(biāo)成本，目標(biāo)成本將控制項(xiàng)目開發(fā)的全過程。二是動(dòng)態(tài)成本核算，動(dòng)態(tài)成本涉及合同訂立和變更、合同結(jié)算、合同付款、非合同費(fèi)用等，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)。三是成本管理工作按標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行。四是關(guān)注總體成本的控制。五是責(zé)任成本，在總體成本控制的框架下，按專業(yè)分工將總成本分解到專業(yè)細(xì)項(xiàng)，分配給具體的專業(yè)部門，然后配備相應(yīng)的檢查機(jī)制，輔以績效考核制度，使每個(gè)專業(yè)部門都能發(fā)揮主觀能動(dòng)性，有效地降低成本。
2、制定成本計(jì)劃，執(zhí)行全過程成本管理
（1）制定成本計(jì)劃。主要包括制定項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃兩部分。制定項(xiàng)目成本計(jì)劃具體包括：一是通過項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃總成本對(duì)以后每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。二是逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。通常按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，將總成本拆分到各個(gè)成本對(duì)象，作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制，對(duì)項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項(xiàng)目總成本分解過程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目內(nèi)的合理配置。這種合理配置是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。三是成本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化，可以按結(jié)構(gòu)圖對(duì)各個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行成本估算，并以此估計(jì)值和限額值相比，結(jié)合具體情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。四是調(diào)整成本計(jì)劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對(duì)成本估算進(jìn)行逐層匯總，并與原成本計(jì)劃目標(biāo)對(duì)比，衡量每一層單元計(jì)劃的符合程度，以此決定對(duì)設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。
（2）全過程成本控制。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，是成本管理活動(dòng)的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制主要有以下幾個(gè)階段：一是項(xiàng)目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。二是設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn)，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理。三是動(dòng)遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動(dòng)遷工作，一方面，應(yīng)聘請獨(dú)立的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評(píng)估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)遷職能部門、動(dòng)遷公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約；另一方面，要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制。四是招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。五是施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對(duì)象；詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；注重合同的修改和補(bǔ)充工作。施工階段的設(shè)計(jì)變化和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但這項(xiàng)工作應(yīng)有一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系。六是結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽，應(yīng)建立結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。
3、逐步引進(jìn)科學(xué)的成本管理方法
具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。
作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計(jì)算所獲得的信息進(jìn)行作業(yè)管理，以達(dá)到不斷消除浪費(fèi)、實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一系列活動(dòng)。
隨著企業(yè)競爭的日益加劇以及當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)形勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺(tái)階，并真正實(shí)現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來的效益，才能促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過當(dāng)前的危機(jī)。