時(shí)間：2022-07-28 14:08:30
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)經(jīng)營模式的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；國民經(jīng)濟(jì)；供求原理；對(duì)策
中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）005-0000-01
一、前言
隨著改革開放進(jìn)程的推進(jìn)，中國的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的基本承載體和經(jīng)濟(jì)繁榮的基本支撐點(diǎn)，得到了快速發(fā)展。由于房地產(chǎn)商品特殊的商品屬性及價(jià)格形成機(jī)制，整個(gè)市場(chǎng)的投機(jī)氛圍濃厚，出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過高、房價(jià)上漲過快等現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因
近年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)取得了很大的成績，但由于受高利潤的誘惑，一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)高速增長目標(biāo)過分追求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，形成了所謂的“房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)”。
（一）供需不平衡
房地產(chǎn)行業(yè)是較易出現(xiàn)價(jià)格泡沫的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，這是由房地產(chǎn)行業(yè)所具有的特征決定的。房地產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)是土地，而土地是現(xiàn)代社會(huì)最稀缺的資源，其供給量難以隨需求的增加而增加。
（二）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的影響
城鎮(zhèn)居民的收入水平是衡量居民購買力的重要指標(biāo)，同時(shí)也是支撐房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民年可支配收入一直處于迅速增長中，城鎮(zhèn)居民收入和支出支撐著房地產(chǎn)價(jià)格的上升。
（三）通貨膨脹的影響
根據(jù)近幾年國際上的部分國家和城市情況能看出，投資房地產(chǎn)是抵御通貨膨脹的一個(gè)很好的途徑。越是在物價(jià)上漲的時(shí)期，房地產(chǎn)越能體現(xiàn)其保值性。因此，真實(shí)的通脹率和預(yù)期的通脹率一般會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生正面影響，通脹率越高，人們對(duì)房地產(chǎn)的投資就越多，房價(jià)上漲的也就越快。
以上引起房地產(chǎn)泡沫的原因表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求具有極大的不確定性，而供給較為穩(wěn)定，供給與需求在時(shí)間上易于錯(cuò)位，可能同時(shí)出現(xiàn)總量矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾，總量矛盾容易導(dǎo)致價(jià)格大起大落，而結(jié)構(gòu)性矛盾則會(huì)引起房屋空置，這是形成房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在基礎(chǔ)。
三、房地產(chǎn)泡沫的危害
不斷上漲的房價(jià)和越演越烈的房地產(chǎn)泡沫將對(duì)中國的宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響。房價(jià)不可能持續(xù)上升，泡沫也不可能越來越大，遲早有一天泡沫會(huì)破裂。
（一）抑制了居民的消費(fèi)
房價(jià)上漲過快使得居民負(fù)擔(dān)過重的房貸，抑制了居民的消費(fèi)。由于預(yù)期房價(jià)會(huì)繼續(xù)大幅上升，因此許多家庭會(huì)為了積攢首付款和支付月供款，減少在其他方面的消費(fèi)，住房的需求明顯擠出了工薪階層的其他消費(fèi)需求。在金融形勢(shì)嚴(yán)峻的今天，這無疑削弱了我市刺激內(nèi)需的政策效果，成為擴(kuò)大居民消費(fèi)需求的絆腳石之一。
（二）貧富差距擴(kuò)大
房價(jià)增長過快拉大了貧富差距，富人變得更富、窮人變得更窮。中國人的個(gè)人住房擁有率約為80%，大部分人通過購房使公有住房變成個(gè)人住房，還有許多窮人沒有自己的住房，窮人為了買房除了要背負(fù)房貸還要東拼西湊，這樣窮人會(huì)變得更窮。還有一些富人利用自己閑置的資金炒房使自己變得更富。這無疑會(huì)擴(kuò)大貧富差距。
（三）威脅中國的宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定
泡沫破裂之后，受到?jīng)_擊的首先就是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。在房地產(chǎn)泡沫下，房地產(chǎn)投資既是宏觀經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)，也是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表。通過資金鏈和對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響，房地產(chǎn)價(jià)格的跌落將導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的“多米諾骨牌效應(yīng)”，最終誘發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)衰退、通貨緊縮、投資驟減、需求下降、增長率降低等一系列嚴(yán)重后果。
四、緩解房價(jià)上漲的對(duì)策和建議
經(jīng)過以上的分析可以看出，房地產(chǎn)泡沫形成的根本原因有兩個(gè)：一是土地的稀缺性和虛擬性。二是投機(jī)的從眾性。此外，相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性尚待提高，行業(yè)信息不夠健全、無法做到及時(shí)。為此，要防范與治理房地產(chǎn)泡沫，就要從根源入手，豐富投資選擇，規(guī)范土地制度，引導(dǎo)消費(fèi)行為，健全房地產(chǎn)金融體系。同時(shí)，要增強(qiáng)市場(chǎng)是信息的流通，盡量避免群體性的非理。
（一）調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善供求關(guān)系
房地產(chǎn)商品供求不平衡，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，是引發(fā)泡沫產(chǎn)生的催化劑。因此，要想規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)秩序，關(guān)鍵要做到對(duì)產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)的全面調(diào)整，優(yōu)化升級(jí)。
（二）規(guī)范土地市場(chǎng)，加快
物腐蟲生，土地資源的稀缺性與價(jià)格的虛擬性是吹大房地產(chǎn)泡沫的重要原因。我國土地公有制這一特點(diǎn)，使得地方政府作為供應(yīng)方在市場(chǎng)上占據(jù)了絕對(duì)壟斷地位。因此，要想抑制房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，就要加快土地制度改革速度，規(guī)范土地交易市場(chǎng)秩序，提高土地利用及管理效率。
（三）健全理性預(yù)警，引導(dǎo)理
由于房地產(chǎn)信息的不對(duì)稱，以及投資者的非理會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)局部過熱以及市場(chǎng)上泡沫問題的產(chǎn)生?？梢韵胂?，如果沒有充分、及時(shí)的數(shù)據(jù)與信息的支持，人們就很難正確判斷投資趨勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)程度，更無法做出理性的決策。
五、結(jié)語
目前中國迅速上漲起來的高房價(jià)和強(qiáng)勁泛起的房地產(chǎn)已成為社會(huì)最關(guān)注的熱點(diǎn)問題之一。房地產(chǎn)泡沫的形成和破裂過程實(shí)際上是房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制作用的必然結(jié)果，這個(gè)過程完全可以用彈性理論、供求原理等最基本的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論給予解釋?？梢哉f，房地產(chǎn)泡沫是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的一種典型形式。但是，其結(jié)果又會(huì)導(dǎo)致社會(huì)福利損失，出現(xiàn)市場(chǎng)失靈。這些市場(chǎng)失靈現(xiàn)象的存在，都說明房地產(chǎn)行業(yè)更需要政府干預(yù)。但政府也是經(jīng)濟(jì)人，政府干預(yù)不是萬能的，政府失靈甚至比市場(chǎng)失靈還要可怕。因此，如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域既克服市場(chǎng)失靈又防范政府失靈，是有待進(jìn)一步研究的課題。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞:勝任力模型;房地產(chǎn)經(jīng)營管理;培養(yǎng)模式
為適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展對(duì)中、高層人才的需求,目前已有100多所高校開設(shè)了房地產(chǎn)專業(yè)的高等教育。但由于我國房地產(chǎn)高等教育起步晚,辦學(xué)經(jīng)驗(yàn)不足,缺乏相應(yīng)的人才培養(yǎng)機(jī)制,學(xué)術(shù)理論研究滯后等原因,使房地產(chǎn)專業(yè)人才的能力和素質(zhì)要求存在認(rèn)識(shí)上的問題。要讓房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生的素質(zhì)結(jié)構(gòu)符合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求,有必要對(duì)房地產(chǎn)人才培養(yǎng)模式問題進(jìn)行深入的研究。
一、目前房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)存在的困惑
1989年我國高等學(xué)校開始設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè),1998年國家進(jìn)行學(xué)科專業(yè)調(diào)整,將房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)歸屬在管理科學(xué)與工程一級(jí)學(xué)科下,改稱工程管理專業(yè)。各高校按照教育部的要求,于1999年開始對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的歸屬進(jìn)行了調(diào)整,部分高校將該專業(yè)并入工程管理專業(yè),也有部分院校將其并入工商管理專業(yè)。目前根據(jù)教育部新的專業(yè)設(shè)置目錄,房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)作為經(jīng)教育部批準(zhǔn)設(shè)置的目錄,重新開始招生。
房地產(chǎn)經(jīng)營管理是一個(gè)綜合性非常強(qiáng),兼具工程、管理、經(jīng)濟(jì)和法律等多學(xué)科知識(shí)的復(fù)雜性專業(yè),不少院校對(duì)該專業(yè)人才的培養(yǎng)模式問題感到不好把握。在不同院校,由于各自的學(xué)科基礎(chǔ)、師資情況不同,所制定的辦學(xué)目標(biāo)呈兩種不同傾向:一種傾向偏重技術(shù)的培養(yǎng),在培養(yǎng)過程中,加大對(duì)工程制圖、結(jié)構(gòu)力學(xué)等土木工程技術(shù)知識(shí)的講授,此類院校多為土木工程辦學(xué)實(shí)力雄厚的院校;另一種傾向則偏重經(jīng)濟(jì)管理知識(shí)的講授,此類院校多為財(cái)經(jīng)管理類院校。如此一來,房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)是滿足市場(chǎng)需要為主,還是以自身資源優(yōu)勢(shì)為主,存在著困惑。
二、如何確定房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)
要解決培養(yǎng)目標(biāo)的困惑,必須厘清幾個(gè)重要問題:對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)而言,什么是“從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的基本素質(zhì)”,什么是“從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的核心能力”,設(shè)定培養(yǎng)目標(biāo)必須從滿足從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作基本素質(zhì)和核心能力入手。
如何確定一個(gè)行業(yè)的工作基本素質(zhì)和核心能力呢?勝任力模型經(jīng)過多年的研究和完善,定義出在某一工作崗位上做出優(yōu)異表現(xiàn)所必需的行為和個(gè)人特質(zhì),已經(jīng)得到普遍的認(rèn)同。
勝任力概念一般是針對(duì)特定的工作情景而言的,因此,也可以稱為是職業(yè)勝任力。通常,職業(yè)勝任力被定義為工作績優(yōu)者所具備的知識(shí)、技能、能力和特質(zhì)等,勝任力是指在特定工作環(huán)境中員工的價(jià)值觀、動(dòng)機(jī)、個(gè)性、技能和知識(shí)等關(guān)鍵特征。把職業(yè)勝任力定義為“個(gè)體的潛在特征,可能是動(dòng)機(jī)、特質(zhì)、技能、自我形象或社會(huì)角色的方面,或者個(gè)體所運(yùn)用的知識(shí)體”。他認(rèn)為,這些潛在特征可能是無意識(shí)的,個(gè)體不能清晰地描述它們。因而,發(fā)現(xiàn)勝任力的方法是讓個(gè)體描述什么在工作中使他們獲得了成功。把勝任力作為人的潛在特征,也就是說要考察員工是什么樣的人,而不僅僅是他們做了什么。另外,并不是對(duì)任何一種潛在特性都加以關(guān)注,而是只關(guān)注那些與績優(yōu)(被定義為結(jié)果/產(chǎn)出)具有因果聯(lián)系的潛在特性。
房地產(chǎn)專業(yè)的職業(yè)特征綜合、交叉性十分明顯,面對(duì)各院校培養(yǎng)“學(xué)科單一傾向”的模式與現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)用人需求的“錯(cuò)位”現(xiàn)實(shí),必須轉(zhuǎn)變和更新觀念,即,培養(yǎng)的人才應(yīng)以適合房地產(chǎn)企業(yè)需要為目標(biāo),從直接適應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的需求進(jìn)行勝任型教育。
三、勝任型房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)教學(xué)模式
1.教學(xué)模式發(fā)展思路
勝任力有多種定義,但是人們普遍認(rèn)為,勝任能力是影響人們大部分工作的相關(guān)知識(shí)、技能、態(tài)度和性格特點(diǎn)的總和。它與工作績效緊密相連,并可用一些被廣泛接受的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)量,其中,除性格特點(diǎn)外,大都可以通過培訓(xùn)與發(fā)展得以改善和提高。勝任力模型則是描述在組織中一個(gè)優(yōu)秀員工所需的知識(shí)、技能、態(tài)度和性格特點(diǎn)的特殊組合。這些組合中的要素可以被歸結(jié)為四個(gè)層級(jí)。如下圖所示。
圖形最上端的為“績效行為”,是個(gè)體在具體職位上的工作績效表現(xiàn)?！翱冃袨椤毕旅娴娜齻€(gè)層級(jí)共同決定了個(gè)體在工作中的績效行為。下面的三個(gè)層級(jí)是遞進(jìn)關(guān)系,層級(jí)越低的因素在決定個(gè)體行為表現(xiàn)上起著更穩(wěn)定的作用。在具體適用中,還需要考慮勝任力模型的幾個(gè)特征向量。首先,具有行業(yè)特色。它反映的是某類行業(yè)內(nèi)對(duì)人員的整體素質(zhì)要求,包括知識(shí)和技能的范圍,對(duì)所服務(wù)客戶的認(rèn)識(shí)程度等。其次,具有企業(yè)特色。它反映的是單個(gè)企業(yè)對(duì)特定人員的要求,并且細(xì)化到行為方式的程度,即使是處于同一行業(yè)的兩個(gè)企業(yè),由于企業(yè)文化、經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營策略的差異,縱然企業(yè)在人員要求的能力條目上完全相同,也很少有兩個(gè)企業(yè)的能力素質(zhì)的行為方式要求是完全一致的。最后,具有階段性。勝任力模型的行為模式由于與企業(yè)經(jīng)營相聯(lián)系,因而具有階段性。在企業(yè)的特定時(shí)期內(nèi),某項(xiàng)勝任能力甚至是某一組能力是至關(guān)重要的,而在另一個(gè)階段,由于企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)或經(jīng)營策略發(fā)生變化,能力模型素質(zhì)就會(huì)定期隨之更新和改變。
根據(jù)上述模型特征,勝任型房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)教學(xué)模式發(fā)展思路可以概括為,以管理―工程型模式對(duì)經(jīng)濟(jì)管理類知識(shí)和土木工程類知識(shí)的教育并重,在課程設(shè)置上并不偏重某一類課程,其人才體現(xiàn)為具有一定的經(jīng)濟(jì)管理知識(shí)和土木工程知識(shí),具備較強(qiáng)的實(shí)際動(dòng)手能力和組織協(xié)調(diào)能力。以模塊化構(gòu)建課程體系層次,具體可以構(gòu)建職業(yè)技能、職能績效行為、心智培養(yǎng)三大模塊。
2.勝任型教育模式的構(gòu)建
(1)房地產(chǎn)行業(yè)技能模塊
此模塊以準(zhǔn)職業(yè)崗位為基礎(chǔ),以房地產(chǎn)開發(fā)過程為主線,具體內(nèi)容包括:①房地產(chǎn)開發(fā)前期準(zhǔn)備內(nèi)容學(xué)習(xí)。在該流程中,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有一個(gè)輪廓性的了解,同時(shí),應(yīng)儲(chǔ)備房地產(chǎn)開發(fā)前期所要求的知識(shí)技能,例如,如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析,房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建等知識(shí)。②房地產(chǎn)開發(fā)過程學(xué)習(xí),是承上啟下的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在該流程中,知識(shí)儲(chǔ)備和實(shí)踐能力培養(yǎng)具有同等重要的地位,即,工學(xué)都不可偏廢。核心課程為建筑基礎(chǔ)知識(shí)、工程建設(shè)監(jiān)理、房地產(chǎn)策劃等。③房地產(chǎn)銷售過程,主要進(jìn)行房地產(chǎn)售賣和物業(yè)管理方面的課程和實(shí)踐。比如,學(xué)習(xí)房地產(chǎn)營銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等核心課程。
(2)房地產(chǎn)行業(yè)職能績效行為
此模塊包括一般工商管理教學(xué)內(nèi)容,即,一般企業(yè)都涉及到的生產(chǎn)系統(tǒng)、市場(chǎng)營銷系統(tǒng)、質(zhì)量管理系統(tǒng)、人力資源系統(tǒng)、計(jì)劃財(cái)務(wù)系統(tǒng)、工程總務(wù)系統(tǒng)等,主要可以分為對(duì)生產(chǎn)過程的管理和各職能部門管理流程的管理?！皠偃涡汀苯虒W(xué)體系的這種劃分不是過去的分部門運(yùn)作流程的描述,也不是按管理的五職能來分類敘述。實(shí)際上,在每一個(gè)服務(wù)環(huán)節(jié)、業(yè)務(wù)部門和管理層級(jí)上,都存在相似的管理流程并執(zhí)行所有的管理職能。
(3)房地產(chǎn)經(jīng)營管理人員的心智培養(yǎng)
此模塊也稱為軟課程,主要是培養(yǎng)學(xué)生基本的人文素質(zhì)與溝通能力,培養(yǎng)一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理人員應(yīng)有的心智模式。此類課程包括中國傳統(tǒng)文化精要、公務(wù)寫作、演講與口才、管理溝通、領(lǐng)導(dǎo)力開發(fā)、職業(yè)規(guī)劃、組織行為、商業(yè)倫理和法律等課程。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；人才培養(yǎng)模式；工學(xué)結(jié)合；創(chuàng)新
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）08-0-01
2010年12月初，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于開展國家教育體制改革試點(diǎn)的通知》中，明確提出將“改革人才培養(yǎng)模式，提高高等教育人才培養(yǎng)質(zhì)量”和“改革職業(yè)教育辦學(xué)模式，構(gòu)建現(xiàn)代職業(yè)教育體系”作為教育改革試點(diǎn)的兩項(xiàng)重大任務(wù)。對(duì)于肩負(fù)著高等教育與職業(yè)教育雙重使命的高等職業(yè)教育而言，改革優(yōu)化人才培養(yǎng)模式，大力培養(yǎng)高素質(zhì)技能型服務(wù)人才已成為我國高等職業(yè)教育發(fā)展的必然選擇。
一、樹立工學(xué)結(jié)合的辦學(xué)思想
“工學(xué)結(jié)合”人才培養(yǎng)模式起源于西方，近年來全國范圍內(nèi)各高職院校方興未艾，大力推廣和實(shí)踐這一種培養(yǎng)模式，高校應(yīng)該從國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展以及自身學(xué)院發(fā)展的角度深刻認(rèn)識(shí)到“工學(xué)結(jié)合”所產(chǎn)生的巨大意義，要清楚地認(rèn)識(shí)到“工學(xué)結(jié)合”在培養(yǎng)高技能人才中的重要作用，要認(rèn)識(shí)到“工學(xué)結(jié)合”是經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)高職教育提出的客觀要求，也是高職院校自身生存發(fā)展的內(nèi)在需求。
二、科學(xué)合理地制定人才培養(yǎng)方案
實(shí)現(xiàn)培養(yǎng)房地產(chǎn)行業(yè)高素質(zhì)技能型服務(wù)人才的目標(biāo)，就需要從人才培養(yǎng)方案的制訂著手。我們從房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)市場(chǎng)人才需求情況出發(fā)，結(jié)合高職學(xué)生能力素質(zhì)特點(diǎn)，在企業(yè)專家的指導(dǎo)下，明確了房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的人才培養(yǎng)目標(biāo)。
三、課程設(shè)置是基礎(chǔ)
要實(shí)現(xiàn)“以就業(yè)為導(dǎo)向，培養(yǎng)高素質(zhì)、高技能的技術(shù)應(yīng)用性人才”的高職教育目標(biāo)，高職教育必須以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，緊密結(jié)合企業(yè)崗位技能的要求，對(duì)照國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確定和調(diào)整培養(yǎng)目標(biāo)和課程設(shè)。我們按照“職業(yè)崗位群——綜合素質(zhì)和能力模塊——能力要素——課程設(shè)置”的模式構(gòu)建課程體系。
（一）明確培養(yǎng)目標(biāo)和職業(yè)崗位群
為了更好地把握高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)的目標(biāo)定位和技能要求的內(nèi)涵，課題組老師認(rèn)真對(duì)國職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解讀分析，多次到兄弟院校相關(guān)專業(yè)學(xué)習(xí)交流，并到相關(guān)企業(yè)開展社會(huì)調(diào)查。通過調(diào)查分析確定我校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：培養(yǎng)適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)需要的德智體美全面發(fā)展，具有與本專業(yè)領(lǐng)域方向相適應(yīng)的理論水平與專業(yè)素養(yǎng)以及良好的職業(yè)道德和服務(wù)意識(shí)，具有從事房地產(chǎn)行業(yè)所必需的專業(yè)知識(shí)和技術(shù)應(yīng)用能力，能從事房地產(chǎn)投資開發(fā)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理和物業(yè)管理等工作的高素質(zhì)技能型服務(wù)人才。
學(xué)生畢業(yè)后可入職房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)營銷策劃與銷售等工作，從事企劃專員、營銷助理等崗位；也可入職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)銷售與租賃、房地產(chǎn)政策法規(guī)咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)咨詢服務(wù)等工作，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)顧問、置業(yè)顧問、房地產(chǎn)估價(jià)員、按揭部辦事員等崗位；還可入職物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)物業(yè)管理等工作，從事物業(yè)管理助理等崗位。
該專業(yè)要求學(xué)生獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格的相應(yīng)等級(jí)證書，或房地產(chǎn)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格的相應(yīng)等級(jí)證書，也可考取物業(yè)管理人員職業(yè)資格的中級(jí)或高級(jí)證書。
（二）組建綜合素質(zhì)和能力模塊
明確了人才培養(yǎng)目標(biāo)和職業(yè)崗位群后，綜合國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分析結(jié)果及企業(yè)調(diào)查結(jié)果，得到崗位所必須具備的綜合素質(zhì)和能力模塊?？煽闯鲈摼C合素質(zhì)和能力模塊由基本素質(zhì)、通用能力、基礎(chǔ)能力、崗位能力、拓展能力和綜合職業(yè)能力六大子模塊構(gòu)成。
（三）分解能力要素
剖析每個(gè)子能力模塊，分解出相應(yīng)的能力要素。下面針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的崗位能力子模塊重點(diǎn)展開分析。
崗位能力是該專業(yè)的核心能力。從橫向上看，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的崗位能力它又包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營能力、房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)能力以及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理能力三部分。
1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營能力的能力要素
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營能力的能力要素包括城市規(guī)劃能力、房地產(chǎn)經(jīng)營策劃能力、房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用能力、房屋修繕管理能力等。
2.房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)能力的能力要素
房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)能力的能力要素包括房地產(chǎn)營銷能力、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)能力、房地產(chǎn)估價(jià)能力、經(jīng)紀(jì)文案設(shè)計(jì)與擬寫能力、房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)咨詢服務(wù)能力、商務(wù)談判能力等。
3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理能力的能力要素
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理能力的能力要素包括企業(yè)基礎(chǔ)工作與組織能力、人力資源開發(fā)管理能力、會(huì)計(jì)核算基本能力、公關(guān)能力等。
四、調(diào)整專業(yè)設(shè)置和開發(fā)新課程
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 運(yùn)營模式 轉(zhuǎn)型 持有物業(yè)模式 輕資產(chǎn)運(yùn)營模式 社區(qū)商業(yè)模式
引言
在我國，房地產(chǎn)業(yè)以一日千里的發(fā)展趨勢(shì)，成為了國民經(jīng)濟(jì)的命脈。我國房地產(chǎn)業(yè)已歷經(jīng)十多年的飛速發(fā)展，然而，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境也面臨著全面的變遷與更新，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式也將從成長期走向成熟期。本文將對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型展開具體探討與論述。
1 我國房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營模式分析
1.1房地產(chǎn)業(yè)主流運(yùn)營模式
就現(xiàn)階段而言，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式主要有物業(yè)滾動(dòng)開發(fā)與物業(yè)持有兩種模式。其中，業(yè)務(wù)滾動(dòng)開發(fā)模式已經(jīng)成為現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的主流運(yùn)營模式。相比之下，物業(yè)持有模式的發(fā)展較為緩慢。我國房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商大多選擇業(yè)務(wù)滾動(dòng)開發(fā)模式，而很少有主動(dòng)選擇物業(yè)持有模式。
盡管政府對(duì)城市規(guī)劃與土地出讓提出了明確的要求并做出了詳細(xì)的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)配建一定體量的公共建筑項(xiàng)目，然而，開發(fā)商通常會(huì)將這類公建物業(yè)也進(jìn)行銷售，或者將其產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體銷售或分割銷售，除非在房地產(chǎn)銷售情況不理想的時(shí)候，才會(huì)考慮物業(yè)持有的策略選擇。由于物業(yè)持有模式下的投資額非常巨大，而且成長性十分有限，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商不會(huì)主動(dòng)涉及物業(yè)持有模式。
1.2國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的生命周期
我國房地產(chǎn)業(yè)已歷經(jīng)十多年的飛速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境也面臨著全面的更新與變化，住宅項(xiàng)目物業(yè)滾動(dòng)開發(fā)模式的發(fā)展將從成長期走向成熟期。根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期理論，一個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期，其外在的明顯特征表現(xiàn)為市場(chǎng)需求增長放緩，供應(yīng)大于需求，逐漸形成供大于求的局面。土地成本增加、低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈、營銷成本居高不下，最終導(dǎo)致企業(yè)利潤率下降。一些綜合競(jìng)爭(zhēng)力較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)不得不相繼退出，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來越高。
2 新形勢(shì)下國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型
我國房地產(chǎn)行業(yè)滾動(dòng)開發(fā)模式正走向產(chǎn)業(yè)成熟期，單一的物業(yè)滾動(dòng)開發(fā)模式已經(jīng)無法滿足市場(chǎng)環(huán)境的變遷和革新。目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著需求增長速度不明顯，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控越來越頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)站在更高的視角，把握全局，了解國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與經(jīng)營模式，針對(duì)企業(yè)自身的現(xiàn)實(shí)特點(diǎn)，選擇和調(diào)整適合的經(jīng)營模式，制定和修正科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略。
2.1運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型方向
持有型物業(yè)模式與輕資產(chǎn)運(yùn)營模式正逐漸代替原來的物業(yè)滾動(dòng)開發(fā)模式，而成為我國房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的主要發(fā)展方向。
2.1.1持有物業(yè)模式
第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)需求增長的核心驅(qū)動(dòng)力，反過來，商業(yè)地產(chǎn)又對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到載體的重要作用。因此，第三產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是相輔相成的。
第三產(chǎn)業(yè)一日千里的發(fā)展與成熟，給持有型物業(yè)帶來了更多的機(jī)遇和無限的前景。物業(yè)持有模式是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變的明確方向，可以通過不斷增加持有型物業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的比重，將原來的住宅滾動(dòng)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)持有模式。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)與住宅滾動(dòng)開發(fā)的業(yè)務(wù)模式不同，開發(fā)商必須要擁有雄厚的資金，積累豐富的經(jīng)驗(yàn)，因而，房地產(chǎn)企業(yè)在城市化率為50%―60%的時(shí)候，就需要為企業(yè)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型做好充分的準(zhǔn)備，這樣才能趕上在城市化進(jìn)程結(jié)束之前，在住宅區(qū)需求增速變緩甚至跌入谷底之前，增加建立和提高與住宅項(xiàng)目開發(fā)能力截然不同的企業(yè)能力，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域占有穩(wěn)定的一席之地。
2.1.2輕資產(chǎn)運(yùn)營模式
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了走持有型物業(yè)經(jīng)營模式之外，還正從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式的發(fā)展方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變，收益方式也從以獲取資產(chǎn)升值為主向獲取增值服務(wù)收益為主的方向發(fā)展。筆者認(rèn)為，就房地產(chǎn)行業(yè)的總體發(fā)展趨勢(shì)而言，該行業(yè)發(fā)展的最終演化結(jié)果就是專業(yè)化、精細(xì)化。房地產(chǎn)企業(yè)也將朝著一個(gè)專業(yè)化、精細(xì)化的方向發(fā)展。目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，土地資源與持有物業(yè)的資產(chǎn)增值空間都十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收益方式轉(zhuǎn)向其他相關(guān)領(lǐng)域，例如開發(fā)代工管理、品牌溢價(jià)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營及衍生收益和地產(chǎn)基金等。地產(chǎn)金融也正走向多元化的發(fā)展道路，房地產(chǎn)企業(yè)可以從地產(chǎn)金融服務(wù)中獲取相應(yīng)的費(fèi)用收益，從業(yè)績提成中獲取相應(yīng)的收益。目前，國內(nèi)很多開發(fā)商已經(jīng)對(duì)這些增值服務(wù)領(lǐng)域有所嘗試，將輕資產(chǎn)模式作為高度專業(yè)化的房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式。
要實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)滾動(dòng)開發(fā)模式、物業(yè)持有模式與輕資產(chǎn)模式這三種運(yùn)營模式的相互轉(zhuǎn)變，需要跨越相對(duì)漫長的歷史時(shí)期，然而，這是行業(yè)演化和進(jìn)步的普遍規(guī)律，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)做出調(diào)整，采取積極的應(yīng)對(duì)措施。
根據(jù)房地產(chǎn)各類運(yùn)營模式的生命周期可知，我國房地產(chǎn)企業(yè)的滾動(dòng)開發(fā)模式很有可能是在未來10年內(nèi)由成長期循序漸進(jìn)地步入商業(yè)地產(chǎn)需求相對(duì)成熟的階段。第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，將帶來物業(yè)持有模式發(fā)展下的房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷專業(yè)化，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式將逐漸剝離資產(chǎn)持有的智能，進(jìn)而向?qū)I(yè)開發(fā)服務(wù)于資產(chǎn)管理結(jié)構(gòu)的方向發(fā)展，完全實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。要實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，還應(yīng)當(dāng)要具有高度發(fā)達(dá)和成熟的金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商要有相當(dāng)全面的專業(yè)知識(shí)，積累充足豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)業(yè)體系也應(yīng)當(dāng)高度精細(xì)化和專業(yè)化，具備這樣的條件之后，房地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式咋城市化進(jìn)程接近尾聲的時(shí)候，大致可以實(shí)現(xiàn)。三種運(yùn)營模式生命周期分析如圖1所示。
圖1三種運(yùn)營模式生命周期分析
2.2運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型路徑
從長期來看，業(yè)務(wù)滾動(dòng)開發(fā)模式將因其優(yōu)勢(shì)的逐漸弱化而逐漸被淘汰，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式又相對(duì)超前，近期很難得到普及和應(yīng)用。隨著持有型業(yè)務(wù)模式適宜低擴(kuò)張環(huán)境、經(jīng)營穩(wěn)定的優(yōu)越性日益突出，單一的業(yè)務(wù)滾動(dòng)開發(fā)模式無法滿足行業(yè)演進(jìn)與市場(chǎng)的發(fā)展需求，逐漸向“開發(fā)+持有”雙重模式轉(zhuǎn)變，或者直接向純粹的業(yè)務(wù)持有型模式轉(zhuǎn)變，這也是房地產(chǎn)開發(fā)商最為自然和現(xiàn)實(shí)的選擇。一些以住宅開發(fā)項(xiàng)目為主的大型發(fā)地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)成立了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中心，為了拓寬領(lǐng)域，不少一線房地產(chǎn)企業(yè)正進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，很多企業(yè)都致力于提高持有物業(yè)的比重，這一比例在未來十年會(huì)增至20%―30%。
由于持有物業(yè)具有穩(wěn)定性，且具有長期收益，在未來的幾年里，逐漸將住宅開發(fā)所形成的現(xiàn)金流，轉(zhuǎn)投一部分到持有物業(yè)中。房地產(chǎn)業(yè)的主流趨勢(shì)將會(huì)是采用租售并舉，以售養(yǎng)租的內(nèi)部現(xiàn)金流的平衡來實(shí)現(xiàn)模式轉(zhuǎn)型。然而，與此同時(shí)，我們也應(yīng)該意識(shí)到，國內(nèi)房地產(chǎn)持有型物業(yè)模式具有投資額度大、回報(bào)周期長、成長性有限等局限性，因此，必須應(yīng)當(dāng)盡快找出切實(shí)可行的策略，來促進(jìn)房地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型。
2.2.1大型商業(yè)物業(yè)的增持難度大
中國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式由業(yè)務(wù)滾動(dòng)開發(fā)模式向租售并舉的經(jīng)營模式或者單純的持有型物業(yè)模式發(fā)展，將經(jīng)歷一個(gè)漫長的歷史時(shí)期。
盡管持有型物業(yè)模式的現(xiàn)金流具有較高的穩(wěn)定性，能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。然而，從當(dāng)前的收益情況來看，持有型物業(yè)模式與住宅業(yè)務(wù)滾動(dòng)開發(fā)模式相比，仍然具有明顯的劣勢(shì)。就國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀而言，一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資回報(bào)率通常是在6%―10%區(qū)間內(nèi)，僅靠租金回報(bào)收益遠(yuǎn)低于，甚至根本無法獲得與住宅滾動(dòng)開發(fā)業(yè)務(wù)相近的資產(chǎn)收益率。即使將公允價(jià)值變動(dòng)因素考慮在內(nèi)，資產(chǎn)收益率仍然遠(yuǎn)不能達(dá)到滾動(dòng)開發(fā)的收益水平。
持有型物業(yè)的投資規(guī)模太過巨大，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；顿Y的門檻越來越高。目前為止，很多以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)開發(fā)商，仍然無法滿足規(guī)?；顿Y持有物業(yè)的資金要求。與此同時(shí)，因?yàn)槌钟形飿I(yè)投資回收周期較長，現(xiàn)金回收速度慢，就算一線商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不再擴(kuò)大規(guī)模，全力以赴地發(fā)展投資物業(yè)，等到5年之后，該企業(yè)投資物業(yè)也僅占總儲(chǔ)備的20%―30%，根本無法發(fā)揮平滑周期風(fēng)險(xiǎn)的作用。大多數(shù)房地產(chǎn)商由于達(dá)不到持有物業(yè)規(guī)?；顿Y的門檻，也不具備有力的金融工具支持，不應(yīng)當(dāng)貿(mào)然大幅度增加持有物業(yè)，否則會(huì)讓企業(yè)面臨更大的不可控風(fēng)險(xiǎn)，因此，需要循序漸進(jìn)地發(fā)展，持有型物業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，仍然需要10年以上的時(shí)間才有可能徹底完成。
2.2.2社區(qū)商業(yè)是突破方向
由于大型持有型物業(yè)的收益率過低、投資額度過高、回收周期長，以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)商大多選擇“開發(fā)+持有”相結(jié)合，這種社區(qū)型商業(yè)模式也促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。社區(qū)型商業(yè)能夠很好地滿足社區(qū)居民的日常生活出行、購物、消費(fèi)、娛樂等綜合性需求。隨著城市范圍的不斷擴(kuò)大，通勤成本的不斷上升，住宅區(qū)周邊的社區(qū)商業(yè)已然成為了人們生活中較最為便捷的消費(fèi)場(chǎng)所。城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)與人們生活水平的不斷提高，帶動(dòng)了越來越多中高檔社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，在住宅區(qū)周邊逐漸形成了可供持有的高價(jià)值物業(yè)，其發(fā)展空間完全不亞于城市中心區(qū)項(xiàng)目。
將社區(qū)商業(yè)為房地產(chǎn)企業(yè)的長期持有資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)提升，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌影響力，另一方面能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來具有增值空間的持有物業(yè)，帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是由物業(yè)滾動(dòng)發(fā)展模式向持有型物業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的可靠途徑。
3 結(jié)語
目前，由于居住房地產(chǎn)需求增速逐步放緩，大多以住宅滾動(dòng)開發(fā)為主的房地產(chǎn)開發(fā)商，以確保財(cái)務(wù)安全為前提，以合理的價(jià)格、合理的投資額度、合理的投資規(guī)模、合理的時(shí)點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和持有，循序漸進(jìn)地從滾動(dòng)開發(fā)模式向租售并舉的模式自然過渡。因?yàn)槌钟行臀飿I(yè)投資規(guī)模較大，優(yōu)質(zhì)土地資源稀缺，很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)持有模式的轉(zhuǎn)型，可能要經(jīng)歷很長的歷史時(shí)期。社區(qū)是一種最接近住宅滾動(dòng)開發(fā)模式的物業(yè)類型，也是支持目前房地產(chǎn)企業(yè)從原來的單一的住宅開發(fā)向租售并舉模式轉(zhuǎn)變的重要跳板，具備了成熟的金融市場(chǎng)之后，優(yōu)良的社區(qū)商業(yè)能夠有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營。
參考文獻(xiàn)：
[1]王世渝.金融主導(dǎo)――重構(gòu)中國房地產(chǎn)經(jīng)營模式.城市開發(fā)，2004-05-20
[2]張永偉.傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營模式的終結(jié).廠長經(jīng)理日?qǐng)?bào)，2002-03-04
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)中介 特許經(jīng)營 特許人 受許人
加入wto后，迫于對(duì)國際市場(chǎng)接軌的要求，近年來房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其經(jīng)營內(nèi)容及模式上，已發(fā)生了根本性的變革。
一、我國房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的現(xiàn)狀
（一）國家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)中介的影響
國家宏觀調(diào)控政策對(duì)于中介公司影響很大，可以預(yù)見的會(huì)有以下幾種可能：
其一，中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態(tài)，還有房地產(chǎn)信貸資金的緊縮對(duì)交易產(chǎn)生影響。這些影響對(duì)品牌連鎖的大公司可能會(huì)小一點(diǎn)，但是一些實(shí)力不足的小中介可能會(huì)在這次調(diào)控中被淘汰出局；
其二，中介公司的拓展受到影響，新鋪的數(shù)量增長會(huì)放緩；
其三，中介公司調(diào)整戰(zhàn)略部署，例如采取二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式；不斷提高服務(wù)質(zhì)量，為客戶提供更人性化的服務(wù)等。
（二）房源與客源間溝通不暢
缺乏統(tǒng)一的信息交流通道，各個(gè)中介公司各自為政，造成房源與客源間溝通不暢，一條信息甚至被多次成交。如此而來的結(jié)果是不僅使交易效率大大降低，中介公司的形象更在消費(fèi)者的心目中大打折扣。
二、我國發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營的必然性
（一）我國屬于新興市場(chǎng)，發(fā)展空間大.上海太平洋房屋海華加盟店于1998年掛牌營業(yè)，這可視為中國（大陸）首例房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營個(gè)案。 1999年信義房產(chǎn)取得美國著名 coldwell banker公司在中國的房地產(chǎn)中介特許加盟授權(quán)業(yè)務(wù)的獨(dú)家權(quán)，并以 cb信義房產(chǎn)聯(lián)合品牌進(jìn)行運(yùn)作。進(jìn)入 21世紀(jì)之后，太平洋房屋、 cb信義房產(chǎn)特許經(jīng)營工作的力度在不斷地加強(qiáng)，取得了積極的成果，但從整個(gè)行業(yè)的角度分析， 2000年美國 21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)北京總部和我愛我家北京總部的建立，它們的經(jīng)營體系和業(yè)務(wù)發(fā)展，意味著中國房地產(chǎn)中介連鎖經(jīng)營進(jìn)入特許經(jīng)營時(shí)代，代表當(dāng)前中國房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營水準(zhǔn)。我國房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營屬于新興市場(chǎng)，發(fā)展空間大。
（二）房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營的優(yōu)勢(shì).與直營體系相比，房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營特的優(yōu)勢(shì)有：第一，特許經(jīng)營人能夠最充分地組合、利用自身的優(yōu)勢(shì)，并最大限度地吸納廣泛的社會(huì)資源。同時(shí)，無論是對(duì)特許方還是受許方，在合作中都是技術(shù)和品牌價(jià)值的擴(kuò)張，經(jīng)營模式的克隆，而不是簡(jiǎn)單的資本擴(kuò)張。第二，這些特性決定了特許品牌可以以一個(gè)較低的風(fēng)險(xiǎn)與投入實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，并迅速擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。第三，由于通過特許授權(quán)的方式，使經(jīng)營者在進(jìn)入一個(gè)行業(yè)初期，就能獲得良好的品牌效益，完善的管理支持，系統(tǒng)的產(chǎn)品研發(fā)等已有資源，大大提高加盟者的成功率。
三、我國發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營的思考
從特許人和受許人兩個(gè)角度思考我國發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營
（一）從特許人角度的思考
1.建立優(yōu)勢(shì)品牌.房地產(chǎn)中介的產(chǎn)品是無形的服務(wù)，客戶將價(jià)值巨大的房地產(chǎn)交給中介公司處理，就是因?yàn)榭蛻魧?duì)房地產(chǎn)公司品牌的認(rèn)可，因?yàn)閮?yōu)秀的品牌意味這值得信賴的服務(wù)能力和服務(wù)承諾。這種獲得客戶認(rèn)可的品牌，不是一朝一夕就能建立，而是靠無數(shù)客戶在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，接受了該公司的經(jīng)紀(jì)人或其他服務(wù)人員向他提供符合甚至超越其要求的房地產(chǎn)中介服務(wù)之后，不斷強(qiáng)化而形成，因此優(yōu)勢(shì)的品牌是房地產(chǎn)中介進(jìn)行特許經(jīng)營首先應(yīng)具備的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
2.處理好三大參與者的關(guān)系，保持與加盟者良好穩(wěn)定的關(guān)系.任何房地產(chǎn)中介企業(yè)日常經(jīng)營中，必然涉及到“客戶、員工和公司”三大參與者間相輔相成的關(guān)系，只有在合適的經(jīng)營下，才能使三者長期、共同、有序、和諧的發(fā)展，這樣一種經(jīng)營模式，不經(jīng)過長期摸索，不斷完善，并且形成一套自我發(fā)展的機(jī)制，是無法進(jìn)入到成熟可用的狀態(tài)的，更不用說復(fù)制到其他發(fā)展?fàn)顩r不同的地區(qū)去，讓當(dāng)?shù)氐氖茉S者來使用。因此一套成熟的，可以使受許者在最短時(shí)間內(nèi)形成基本服務(wù)能力，并為今后其在當(dāng)?shù)亻L期發(fā)展打好扎實(shí)基礎(chǔ)的模式也是非常重要的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
3.培養(yǎng)出資深績優(yōu)的人才.特許經(jīng)營在中國發(fā)展的時(shí)間短，由于其組織上特殊性，它要求有先進(jìn)管理，財(cái)務(wù)，法律等方面的專業(yè)人士，也要有特許上的專門人才?？梢宰约号嘤?xùn)和委托國外先進(jìn)企業(yè)培訓(xùn)。在正規(guī)教育的途徑上，在大專院校內(nèi)，對(duì)有這方向擇業(yè)和發(fā)展的學(xué)生進(jìn)行專項(xiàng)教學(xué)。由于當(dāng)?shù)厥茉S人在獲得特許后，在當(dāng)?shù)赜锰卦S人的品牌和成熟模式經(jīng)營，其經(jīng)營的成功與否，很大程度上影響到其他地區(qū)的特許經(jīng)營的發(fā)展，而由于地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及發(fā)展階段的不同，使得再強(qiáng)大的經(jīng)營模式也會(huì)因?yàn)楦鞣N原因而不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的效能，因此特許人能否派出具有相當(dāng)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的輔導(dǎo)人員，針對(duì)不同的市場(chǎng)特點(diǎn)，提出針對(duì)性的經(jīng)營調(diào)整意見，使受許人在當(dāng)?shù)氐氖聵I(yè)能夠順利發(fā)展，作為一種核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)同樣不可或缺。
（二）從受許人角度的思考
1.熟悉自己的權(quán)利，訂好特許經(jīng)營合同.在特許經(jīng)營協(xié)議中，往往特許人實(shí)力雄厚，受許人財(cái)單力薄，雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)力量懸殊，因此受許人要知悉自己的權(quán)利，訂好特許經(jīng)營合同。如在協(xié)議期間，受許人有對(duì)商標(biāo)、商號(hào)名稱的使用權(quán)，并有權(quán)分享其經(jīng)濟(jì)利益。受許人有權(quán)要求特許人保護(hù)其對(duì)商標(biāo)、商品名稱的使用權(quán)，保護(hù)商標(biāo)、商號(hào)的信譽(yù)。特許人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)商標(biāo)的注冊(cè)并支付由此發(fā)生的費(fèi)用。協(xié)議終止時(shí)，受許人行權(quán)要求特許人購回未出售的屬于特許人商標(biāo)的商品或其他貨物。
2.及時(shí)反饋各種信息.受許人是信息的收集者，它將客源和房源進(jìn)行匯總，全部傳遞到總部的信息管理中心，不同受許人的信息在總部匯集，才能反映出整個(gè)體系的運(yùn)營狀態(tài)。有了這些反饋上來的信息，總部才能充分了解公司所占整個(gè)市場(chǎng)的市場(chǎng)分額，及時(shí)掌握整個(gè)體系所有加盟店的動(dòng)態(tài)，制定公司下一階段的戰(zhàn)略方針，調(diào)整公司的擴(kuò)張進(jìn)度。根據(jù)科學(xué)分析，占領(lǐng)10%的市場(chǎng)分額是一個(gè)公司保持贏利的最佳狀態(tài)，而有利潤的市場(chǎng)才是公司的最大目標(biāo)，因此信息的有效傳遞成為公司決策的基準(zhǔn)，因而成為受許人對(duì)總部不可缺少的責(zé)任之一。
3.提高公司品牌在市場(chǎng)中的影響力.房產(chǎn)中介受許人在加入特許經(jīng)營體系取得應(yīng)用該體系的營業(yè)名稱使用權(quán)并學(xué)習(xí)了有關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)營技巧，受許人應(yīng)該通過擴(kuò)大市場(chǎng)，增加客戶群為自身和特許人爭(zhēng)取最大的盈利，從而提高公司品牌在市場(chǎng)中的影響力。
參考文獻(xiàn)：
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該方案將先進(jìn)的管理方法和經(jīng)營模式與中國本土的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營流程和經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，借助電子商務(wù)、BI商業(yè)智能、預(yù)警機(jī)制、即時(shí)通信、工作流等智能化應(yīng)用，為企業(yè)的決策層、管理層、業(yè)務(wù)層提供一個(gè)全面、靈活的企業(yè)工作平臺(tái)，真正實(shí)現(xiàn)“信息可視化、流程透明化、動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)化”，可有效幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部流程優(yōu)化、資源整合、協(xié)同工作及決策支持，實(shí)現(xiàn)與目標(biāo)客戶群體、上下游供應(yīng)商、合作伙伴之間的電子協(xié)同與資源共享、共贏互利。
用戶通過這套系統(tǒng)可以完成企業(yè)全部經(jīng)營活動(dòng)的信息收集，企業(yè)經(jīng)營管理者可以借助系統(tǒng)輕松掌握各種經(jīng)營數(shù)據(jù)，為企業(yè)決策提供真實(shí)的依據(jù)。項(xiàng)目管理部門可以實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域項(xiàng)目成本、質(zhì)量、進(jìn)度的控制，進(jìn)行招投標(biāo)管理；客戶服務(wù)部門可以實(shí)時(shí)了解客戶跟進(jìn)情況，有針對(duì)性地進(jìn)行客戶關(guān)懷，增強(qiáng)客戶滿意度，有效控制客戶流失率。商業(yè)經(jīng)營管理部門可運(yùn)用系統(tǒng)對(duì)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行跨地區(qū)、多業(yè)態(tài)、多項(xiàng)目的集中管理，提高商業(yè)物業(yè)收益率和服務(wù)水平，保證物業(yè)持續(xù)增值。同時(shí)，用戶還可通過電子商務(wù)門戶與企業(yè)目標(biāo)客戶群體、上下游供應(yīng)商合作伙伴進(jìn)行協(xié)同商務(wù)與辦公、信息與資源共享、共贏互利。應(yīng)用這樣一個(gè)集成業(yè)務(wù)解決方案，不僅可實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的流程優(yōu)化、資源整合、協(xié)同工作以及輔助決策支持等全面信息化管理，更重要的是管理水平向國際化的提升。
開創(chuàng)智慧運(yùn)營新模式
萬達(dá)廣場(chǎng)通過大規(guī)模的跨區(qū)域、跨行業(yè)、多廣場(chǎng)的運(yùn)作，已逐漸形成“一座萬達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心”的獨(dú)特經(jīng)營模式。競(jìng)優(yōu)房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)為萬達(dá)集團(tuán)全國59個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)提供高效、流程化的管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)品牌資源、招商運(yùn)營以及租金收費(fèi)的統(tǒng)一管理，競(jìng)優(yōu)豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)支持了萬達(dá)模式在全國的快速復(fù)制。
推動(dòng)“商業(yè)+地產(chǎn)”雙軌發(fā)展模式
競(jìng)優(yōu)房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了弘陽集團(tuán)全國所有類型項(xiàng)目的統(tǒng)一管理，對(duì)房源、客戶、賬務(wù)信息有效整合，通過流程規(guī)范和報(bào)表統(tǒng)計(jì)分析，提升了集團(tuán)的管理效率和組織能力，為多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，如紅太陽裝飾材料城、華東MALL、弘陽住宅社區(qū)等實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理。
連鎖經(jīng)營作為一種新型的商業(yè)組織模式和經(jīng)營方式，展現(xiàn)了其強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展能力，在世界范圍內(nèi)得到了迅速的發(fā)展，成為現(xiàn)代商業(yè)的主流模式。但在其發(fā)展過程中，越來越多地呈現(xiàn)出了與房地產(chǎn)的關(guān)系，不但在房地產(chǎn)的經(jīng)營中廣泛采取了連鎖經(jīng)營的方式，而且在連鎖商業(yè)中，房地產(chǎn)經(jīng)營已成為連鎖企業(yè)的主要收入渠道，麥當(dāng)勞公司的收入90%來自于房地產(chǎn)經(jīng)營，我國發(fā)展最快的大型連鎖商業(yè)國美電器和蘇寧電器，均通過房地產(chǎn)輔助其擴(kuò)張，甚至創(chuàng)造出了“商業(yè)﹢地產(chǎn)”的經(jīng)營模式。因此，連鎖經(jīng)營中的房地產(chǎn)戰(zhàn)略是一個(gè)值得研究的新問題。
連鎖經(jīng)營的概念及特征
（一）連鎖經(jīng)營的概念
一般認(rèn)為，一個(gè)企業(yè)（或企業(yè)集團(tuán)），以同樣的方式、同樣的價(jià)格，在多處同樣命名的店鋪里，出售某一種（或某一類、某一品牌）商品或提供某種服務(wù)，這種經(jīng)營模式即稱之為連鎖經(jīng)營。連鎖經(jīng)營是一種新型的經(jīng)營方式和組織形式，是商業(yè)制度的創(chuàng)新，被譽(yù)為零售業(yè)的“第三次革命”。
自1859年美國出現(xiàn)第一家連鎖企業(yè)——大西洋與太平洋茶葉公司后，連鎖經(jīng)營得到了迅速的發(fā)展，在歐美國家，連鎖經(jīng)營占到整個(gè)零售商業(yè)的60%-70%，銷售額占90%。美國連鎖大王“沃爾瑪”公司，其銷售額已連續(xù)七年超過美國通用和微軟公司，成為世界500強(qiáng)企業(yè)的第一名。
（二）連鎖經(jīng)營的特征
標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)化即指經(jīng)營的商品、服務(wù)、企業(yè)整體形象的統(tǒng)一而標(biāo)準(zhǔn)化。連鎖企業(yè)擁有統(tǒng)一的企業(yè)名、企業(yè)徽，統(tǒng)一的建筑形式、統(tǒng)一的店堂陳列、統(tǒng)一的廣告宣傳、統(tǒng)一的服飾等。連鎖企業(yè)經(jīng)營的商品具有同類性，服務(wù)的水平和風(fēng)格也完全相同，從而樹立了統(tǒng)一的企業(yè)形象。
專業(yè)化。專業(yè)化是指連鎖企業(yè)的商品采購、儲(chǔ)存、配送、銷售及經(jīng)營決策等職能的相互分離而專業(yè)化。連鎖企業(yè)對(duì)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行了詳細(xì)分工，甚至每個(gè)人的職責(zé)都趨向?qū)I(yè)化，使其職責(zé)分明，各負(fù)其責(zé)。通過業(yè)務(wù)活動(dòng)的專業(yè)化，從而保證了連鎖經(jīng)營各項(xiàng)活動(dòng)的決策正確以及有較高的工作效率。
集中化。分工越細(xì)的體系就越需要集中化管理。連鎖企業(yè)實(shí)行集中決策和分散經(jīng)營的管理體制。即銷售計(jì)劃與經(jīng)營戰(zhàn)略、店鋪選址、員工教育、商品采購等，均由總部負(fù)責(zé)；廣告及信息也都由總部控制，形成一整套的決策管理體系。連鎖分店負(fù)責(zé)商品銷售及提供服務(wù)。通過集中管理，實(shí)現(xiàn)連鎖企業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營。
簡(jiǎn)單化。連鎖企業(yè)在業(yè)務(wù)操作規(guī)范上化繁為簡(jiǎn)，省去一些不必要的過程，起到了事半功倍的效果。連鎖企業(yè)崗位職責(zé)明確，業(yè)務(wù)操作規(guī)范簡(jiǎn)單而好記，容易掌握，從而保證了連鎖企業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化和工作的高效率。
規(guī)?；?。規(guī)?；侵高B鎖企業(yè)在銷售網(wǎng)絡(luò)上、商品采購、商品配送、企業(yè)人員培訓(xùn)、銷售廣告等各種經(jīng)營資源方面的規(guī)?；?。連鎖企業(yè)必須是若干個(gè)企業(yè)（店鋪）聯(lián)合而成的，形成規(guī)模經(jīng)營，單個(gè)企業(yè)不能稱之為連鎖經(jīng)營。如沃爾瑪全球有4000多家分店，麥當(dāng)勞有30000多家分店。連鎖企業(yè)通過大量采購，從而降低商品進(jìn)貨價(jià)格，增強(qiáng)了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力；統(tǒng)一管理、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營，使各分店商譽(yù)共享、經(jīng)營管理技術(shù)共享，降低了經(jīng)營費(fèi)用；數(shù)量眾多的銷售網(wǎng)絡(luò)，大大增強(qiáng)了銷售能力。規(guī)?；癁檫B鎖企業(yè)帶來了巨大的規(guī)模效益。
所以，連鎖經(jīng)營從本質(zhì)上看，是把獨(dú)立、分散的商業(yè)企業(yè)聯(lián)合起來，形成覆蓋面很廣的大規(guī)模銷售體系。它是現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是社會(huì)化大生產(chǎn)的分工理論在商業(yè)領(lǐng)域里的運(yùn)用。連鎖經(jīng)營這一新型的商業(yè)組織形式和經(jīng)營方式，以其自身的特點(diǎn)，發(fā)揮著巨大的“魔力”，掀起了現(xiàn)代零售業(yè)的“第三次革命”。
連鎖企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的背景
（一）房地產(chǎn)戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營的本質(zhì)要求
連鎖經(jīng)營的開店戰(zhàn)略。開店即開設(shè)新店，增加新網(wǎng)點(diǎn)，以擴(kuò)大營業(yè)規(guī)模和銷售能力。連鎖企業(yè)只有不斷開新店，才能擴(kuò)大營業(yè)規(guī)模和銷售能力，降低進(jìn)貨成本和管理費(fèi)用，發(fā)揮規(guī)模效益，取得快速發(fā)展。
而開新店，首先就要確定開店的業(yè)態(tài)，即要開一個(gè)什么類型的店、經(jīng)營什么、以什么方式經(jīng)營？開一個(gè)與原有連鎖經(jīng)營體系相同的店還是開一個(gè)完全不同的新店？零售商業(yè)的業(yè)態(tài)有很多種，分為便利店、專業(yè)店、超市、大型超市等18種。但從總體上分為有店鋪經(jīng)營和無店鋪經(jīng)營兩種業(yè)態(tài)。有無營業(yè)場(chǎng)所和營業(yè)場(chǎng)所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)不同，則連鎖分店的目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、商品銷售方式、服務(wù)功能等都有很大的不同。因此，連鎖企業(yè)開新店，首先必須確定開店的經(jīng)營業(yè)態(tài)，以確定連鎖企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。
就目前世界范圍零售業(yè)態(tài)的分布來看，有店鋪經(jīng)營是零售經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)選擇。顯然，店鋪的開發(fā)和建設(shè)是有店鋪零售店的首要任務(wù)。鋪面規(guī)模、結(jié)構(gòu)會(huì)影響連鎖經(jīng)營的規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營方式以及服務(wù)方式；鋪面建設(shè)資金的占用量會(huì)影響連鎖經(jīng)營體系流動(dòng)資金的使用量和資金的使用效率；鋪面建設(shè)的質(zhì)量和速度會(huì)影響連鎖分店的開業(yè)時(shí)間是否正常和連鎖體系的開店戰(zhàn)略目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。而店鋪的開發(fā)和建設(shè)就是連鎖店的房地產(chǎn)開發(fā)，連鎖經(jīng)營的開店戰(zhàn)略從本質(zhì)上講就是房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。
連鎖經(jīng)營的選址戰(zhàn)略。連鎖企業(yè)的選址戰(zhàn)略，就是要確定店鋪的選址標(biāo)準(zhǔn)、開新店的條件、商業(yè)區(qū)選擇、商圈調(diào)查、商圈市場(chǎng)評(píng)價(jià)，從而確定恰當(dāng)?shù)臉I(yè)態(tài)、優(yōu)越的地理位置、合理的營業(yè)面積、有利的商業(yè)和購買環(huán)境，使店能夠經(jīng)營成功。而這一切，正是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的要求。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)符合了連鎖經(jīng)營的要求，才能給連鎖店今后的經(jīng)營帶來便利條件，如果商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)不符合連鎖經(jīng)營的要求，店鋪選址不當(dāng)、建筑結(jié)構(gòu)布局不合理、規(guī)模過大或過小、購買力不足、交通不便、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過于激烈等等，都會(huì)給連鎖店今后的經(jīng)營帶來致命的影響。因此，選址是連鎖經(jīng)營成功的秘訣，選址戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營的重要戰(zhàn)略。而連鎖經(jīng)營選址戰(zhàn)略從根本上講就是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。
連鎖經(jīng)營的網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略。營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多、銷售規(guī)模大是連鎖經(jīng)營的最大優(yōu)勢(shì)。連鎖經(jīng)營必須開發(fā)許多的網(wǎng)點(diǎn)、達(dá)到相當(dāng)?shù)囊?guī)模才能具有規(guī)模效益，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)。而規(guī)模的擴(kuò)大，僅僅依靠擴(kuò)大經(jīng)營范圍和商業(yè)促銷已經(jīng)不能奏效，只有依靠網(wǎng)點(diǎn)的增加，在更大地域范圍、更多目標(biāo)顧客市場(chǎng)上，不斷增加新網(wǎng)點(diǎn)，擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)才能實(shí)現(xiàn)。因此，連鎖經(jīng)營實(shí)質(zhì)上是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營戰(zhàn)略。不斷地在更大地域范圍、更多目標(biāo)市場(chǎng)上選址、店鋪設(shè)計(jì)、建設(shè)及裝修、開業(yè)，這就是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。
連鎖經(jīng)營的資本運(yùn)營戰(zhàn)略。美國貿(mào)易法規(guī)定：連鎖店是至少有在一家總店控制下的10 家以上的經(jīng)營相同業(yè)務(wù)的分店。英國則認(rèn)為，連鎖店必須符合以下四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)我凰?，即一個(gè)公司或一個(gè)合伙店或單個(gè)業(yè)主所有；集中領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一管理；設(shè)立的店要相同；有10個(gè)以上成員店。日本“連鎖店協(xié)會(huì)”則規(guī)定“連鎖店是在全國擁有11家以上的商店，每年銷售額不少于10億日元零售額的店”。
從以上世界各國連鎖經(jīng)營的定義中可以看出一個(gè)共同的特點(diǎn)：連鎖經(jīng)營是規(guī)?；慕?jīng)營，通過規(guī)模經(jīng)營來獲取規(guī)模效益。連鎖經(jīng)營是商業(yè)資本集中、壟斷和擴(kuò)張的產(chǎn)物。而其中，房地產(chǎn)是其最大的資本。因此，連鎖經(jīng)營戰(zhàn)略首先是房地產(chǎn)資本運(yùn)營戰(zhàn)略，其房地產(chǎn)運(yùn)作的好，連鎖經(jīng)營才能獲得最大的成功；其房地產(chǎn)運(yùn)作的不好，將導(dǎo)致整個(gè)連鎖經(jīng)營體系的失敗。
（二）連鎖企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的實(shí)踐背景
1.為了推進(jìn)連鎖事業(yè)的發(fā)展，需要連鎖總部提供房地產(chǎn)支持。房地產(chǎn)開發(fā)是連鎖經(jīng)營的先決條件，沒有經(jīng)營場(chǎng)地?zé)o法開展經(jīng)營。而房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資本，用于土地購置、店鋪建設(shè)和店堂裝修，少則上百萬，多則上億元。而且連鎖店要不斷的開設(shè)新店、增加新網(wǎng)點(diǎn)或吸收加盟店，以擴(kuò)大規(guī)模獲得發(fā)展，這就需要更多的資金支持。為了減少資金壓力，有些連鎖企業(yè)不是自己買地開發(fā)，而是采取租用的方式獲得經(jīng)營場(chǎng)地，甚至與地產(chǎn)商合作經(jīng)營。而對(duì)于更多的加盟商來說，他們往往既缺加盟金、更缺建房款，正是資金的困難限制了連鎖加盟事業(yè)的發(fā)展。為了推進(jìn)連鎖加盟事業(yè)的發(fā)展，也需要連鎖總部提供房地產(chǎn)支持，加盟店只需繳納少量的房租就可開業(yè)。麥當(dāng)勞就是借此方式而實(shí)現(xiàn)了加盟店的迅速擴(kuò)張。
2.房地產(chǎn)的稀缺迫使連鎖企業(yè)必須開展房地產(chǎn)經(jīng)營。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，城市土地成為稀缺和珍貴資源，地價(jià)飛漲，土地競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。連鎖店為了開新店，紛紛在各個(gè)城市圈地布點(diǎn)。但是，由于土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，好的地塊早已拿不到，即使是拿到了，拿地成本也很高。而零售商業(yè)又十分強(qiáng)調(diào)在城市商業(yè)中心、人口稠密地區(qū)、交通便利地區(qū)開店，這些地區(qū)往往是城市土地資源最少、競(jìng)爭(zhēng)最激烈的地方，因此拿地成本就最高，甚至是天價(jià)土地。再加上不斷上漲的建筑材料費(fèi)、人工費(fèi)等，使得開店的成本越來越高，經(jīng)營收益彌補(bǔ)不了漲價(jià)的損失，企業(yè)無法承受。在我國每年遞增5％至10％的房租成本，已成為企業(yè)開店的最大難題。這就迫使連鎖企業(yè)不得不考慮房地產(chǎn)開發(fā)的問題，考慮如何才能以較低的價(jià)格得到較好的位置和良好的經(jīng)營環(huán)境。另外，房地產(chǎn)價(jià)格的快速的增值保值性，迫使（或者說是吸引）連鎖企業(yè)開始考慮投資房地產(chǎn)業(yè)。這樣不僅可以保證連鎖企業(yè)自己開店的需要，而且還可以通過房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，消除地價(jià)的上漲、增加房租收益，增加連鎖店的總收益。房地產(chǎn)高達(dá)20%-30%的毛利率，使商業(yè)地產(chǎn)成為商業(yè)資本又一個(gè)很好的投資選擇。
這也是很多連鎖商業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)營聯(lián)合的主要原因，許多連鎖店同時(shí)成立房地產(chǎn)公司，許多房地產(chǎn)公司也同時(shí)經(jīng)營連鎖商業(yè)，“商業(yè)﹢地產(chǎn)”的經(jīng)營模式在商業(yè)和地產(chǎn)界已開始流行。麥當(dāng)勞的快速擴(kuò)漲就主要依靠麥當(dāng)勞房地產(chǎn)公司的運(yùn)作，我國國美集團(tuán)也擁有鵬潤房地產(chǎn)公司。如果沒有房地產(chǎn)運(yùn)作的支持，國美電器要實(shí)現(xiàn)2003年后連續(xù)四年的利潤暴漲和國美股票上市，幾乎是不可能的。
3.零售經(jīng)營的特殊性、復(fù)雜性，要求必須與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合。零售店獲得經(jīng)營場(chǎng)地的方式有兩種，自建開發(fā)或租賃經(jīng)營。自建開發(fā)，往往得不到好的地塊，或拿地的成本過高，影響連鎖企業(yè)的開店步伐和經(jīng)營收益。通過租用經(jīng)營可以找到好的位置（因已經(jīng)有房地產(chǎn)公司先搶到好的地塊進(jìn)行了商業(yè)開發(fā)），但由于房租上漲過快，經(jīng)營利潤會(huì)被漲租吞掉；并且無法對(duì)店鋪進(jìn)行改造，租房的結(jié)構(gòu)、布局甚至水電設(shè)施，都會(huì)對(duì)連鎖經(jīng)營的商品構(gòu)成及經(jīng)營方式帶來很大的限制。因此，是自建開發(fā)還是租賃經(jīng)營，必須與連鎖經(jīng)營的整體戰(zhàn)略聯(lián)系在一起考慮。而商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)也必須與商品經(jīng)營的需要相結(jié)合。我國商業(yè)地產(chǎn)空置率高達(dá)30%，商鋪銷售后期經(jīng)營不佳，其主要原因就是地產(chǎn)商脫離了商業(yè)經(jīng)營的需要，單純搞房地產(chǎn)開發(fā)，商鋪的規(guī)模、結(jié)構(gòu)不適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營的需要造成的。所以，房地產(chǎn)戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營的必然要求，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)必須與商品經(jīng)營相結(jié)合。
房地產(chǎn)戰(zhàn)略在連鎖經(jīng)營中的應(yīng)用
美國的麥當(dāng)勞（Mcdonalds）原來只是賣快餐的，但當(dāng)它總結(jié)出一套科學(xué)合理的制造快餐的程序、店面擺設(shè)的規(guī)則、店鋪選址的秘訣，并最終利用麥當(dāng)勞的牌子以特許經(jīng)營的方法擴(kuò)張時(shí)，麥當(dāng)勞在很大程度上已變成了一家經(jīng)營房地產(chǎn)的店。麥當(dāng)勞總部如今基本上不具體經(jīng)營快餐業(yè)務(wù)，而更多地分析哪個(gè)地段是一個(gè)城市將來人流最旺的地方。論證完畢后，就買下看中的地塊并建立快餐店，然后尋找特許經(jīng)營的合作伙伴，將快餐店租給他們經(jīng)營，向他們收取特許經(jīng)營費(fèi)和這塊商業(yè)旺地的鋪?zhàn)狻Ｖ灰凶獾募用苏吣軌蛏妫?麥當(dāng)勞至少可以在房地產(chǎn)上賺取 40% 的利潤， 而且隨著物價(jià)上漲， 麥當(dāng)勞的租金只漲不跌。
以租賃為主的房地產(chǎn)經(jīng)營成為麥當(dāng)勞主要的盈利模式。由于加盟者一般都沒有足夠的資金支付3萬美元的土地費(fèi)用和4萬美元的建筑費(fèi)用，也常無力爭(zhēng)取貸款，麥當(dāng)勞公司就負(fù)責(zé)代加盟商尋找合適的開店地址，并長期以低價(jià)承租或購進(jìn)土地和房屋，然后將店面出租給各加盟店，獲取其中的差額。這是麥當(dāng)勞公司收入的主要來源。這實(shí)質(zhì)是麥當(dāng)勞房地產(chǎn)公司（為實(shí)施房地產(chǎn)策略而成立的公司）用各加盟店的錢買下房地產(chǎn)，然后再把它租給出錢的加盟店。這種房地產(chǎn)經(jīng)營策略，實(shí)際上是把第一債權(quán)人的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了麥當(dāng)勞房地產(chǎn)公司，以使它能具備從銀行取得貸款的資格。這既解決了加盟者開店的資金困難，又增加了麥當(dāng)勞公司的收入，同時(shí)，通過控制房地產(chǎn)，更有利于麥當(dāng)勞加強(qiáng)對(duì)受許人的管理。資料表明，至20世紀(jì)80年代中期，麥當(dāng)勞的近萬家餐館中，有60％的房地產(chǎn)權(quán)屬于麥當(dāng)勞總部，另40％是由總部出面向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主承租的，使麥當(dāng)勞成為全美價(jià)值最高的零售房地產(chǎn)公司，僅在帳面上，就值41億美元。麥當(dāng)勞收入的1/3來自直營店，其余來自加盟店，其中，房地產(chǎn)收入占這部分收入的90％，由此，房地產(chǎn)收入成為麥當(dāng)勞的主要收入。如今，麥當(dāng)勞有30000家快餐廳，其收入就可想而知了。
麥當(dāng)勞在中國開設(shè)的第一家分店，在北京東單大街與長安街接口處的黃金地段。20世紀(jì)80年代末麥當(dāng)勞進(jìn)駐時(shí)，人們還沒有意識(shí)到土地可以轉(zhuǎn)化為資本，后來王府井的改造使麥當(dāng)勞僅因拆遷而得到大筆的土地補(bǔ)償，此時(shí)人們才知道麥當(dāng)勞投資房地產(chǎn)眼光的犀利。
其實(shí)，在地產(chǎn)中淘金的非地產(chǎn)企業(yè)，遠(yuǎn)不止麥當(dāng)勞一家。如世界第一、第二大零售連鎖商業(yè)沃爾瑪和家樂福，以及國美、蘇寧等國內(nèi)的很多品牌零售店，其實(shí)就是商業(yè)用房的最大房東，因?yàn)檫@些店是一個(gè)知名品牌，同時(shí)它要的商業(yè)用房的量很大，所以他可以用一個(gè)很低的價(jià)格租到房子，如沃爾瑪?shù)淖饨鹁捅绕渌行×闶凵痰?0%-80%。由于沃爾瑪是一個(gè)品牌，對(duì)地段的商業(yè)前景有較專業(yè)的分析，所以可以用比較高的價(jià)格把店鋪分成很多塊租給小業(yè)主，租金差價(jià)就是這些店的一個(gè)重要的收入來源。因而，這些零售店不僅僅在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)賺取利潤，而且以自己的方式經(jīng)營房地產(chǎn)賺取巨額利潤。
目前，我國連鎖業(yè)的發(fā)展正處在快速擴(kuò)張，遭遇國外跨國連鎖集團(tuán)的滲透，競(jìng)爭(zhēng)激烈和地價(jià)飛速上漲，經(jīng)營成本過高的不利環(huán)境下。連鎖經(jīng)營中的房地產(chǎn)戰(zhàn)略，給我國連鎖企業(yè)提供了可以借鑒的、有利于困境突圍的經(jīng)營之道。
參考文獻(xiàn)
1.李晉源.從一到無限——連鎖店的經(jīng)營與管理[M].中國經(jīng)濟(jì)出版社，1995
2.王吉芳.連鎖經(jīng)營管理教程[M].中國經(jīng)濟(jì)出版社，2005
關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)開發(fā)；稅收
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，營改增稅收政策的提出與執(zhí)行，可以更好的改善現(xiàn)行稅制存在的矛盾與問題。就營改增稅收政策執(zhí)行現(xiàn)狀來看，很大程度上降低了企業(yè)稅負(fù)，并且還可以促進(jìn)企業(yè)對(duì)自身產(chǎn)生結(jié)構(gòu)以及財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行優(yōu)化完善，在整體上不斷提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。在研究營改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響時(shí)，需要了解營改增稅收政策的實(shí)質(zhì)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特點(diǎn)對(duì)存在的問題以及機(jī)遇進(jìn)行分析。
一、營改增稅收政策概述
營改增即將企業(yè)原本應(yīng)繳納的營業(yè)稅改為增值稅進(jìn)行繳納，而增值稅則是對(duì)產(chǎn)品增值部分所要繳納的稅款，這一政策的實(shí)施可以在一定程度上避免企業(yè)的重復(fù)納稅[1]。執(zhí)行營改增稅收政策后，不可否認(rèn)的會(huì)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生影響，最直接的就是影響企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，并且會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營模式產(chǎn)生影響。企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作具有一定的特殊性，在執(zhí)行營改增稅收政策后，勢(shì)必會(huì)對(duì)傳統(tǒng)財(cái)政管理體系造成沖擊，而怎樣才能利用“營改增”來提高企業(yè)經(jīng)營效益，是現(xiàn)在最主要的研究內(nèi)容。就我國現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)來看，增值稅與營業(yè)稅是主要的流轉(zhuǎn)稅稅種，但是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的改革，其中已經(jīng)逐漸暴露出更多缺陷。例如營業(yè)稅作為全額征稅，存在很多重復(fù)征稅情況，并且增值稅企業(yè)因?yàn)榻邮軤I業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)不能取得增值稅專用發(fā)票不能抵扣，同樣存在重復(fù)征稅缺陷。而“營改增”稅收政策額的執(zhí)行，剛好對(duì)此類問題進(jìn)行改善，提高企業(yè)納稅的效率，并提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的合理性。
二、營改增稅收政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的影響分析
1.財(cái)務(wù)影響
（1）降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在項(xiàng)目開發(fā)過程中存在比較多的外包服務(wù)，并且在傳統(tǒng)稅收政策下，企業(yè)外包性質(zhì)服務(wù)并不能當(dāng)做進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，只能作為營業(yè)稅進(jìn)行繳納。但是就營增改稅收政策應(yīng)用后，此方面內(nèi)容就可以按照進(jìn)項(xiàng)稅來抵扣，加快了企業(yè)附屬部門從業(yè)主上的分離，可以更進(jìn)一步的推動(dòng)建筑企業(yè)的發(fā)展。
（2）提高資金利用率。在營改增稅收政策應(yīng)用背景下，會(huì)在一定程度上降低房地產(chǎn)來發(fā)企業(yè)獎(jiǎng)罰自身的稅收復(fù)雜。然后了應(yīng)用節(jié)省下的資金在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)建，增大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，或者是利用節(jié)省下資來進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)做好各項(xiàng)資源設(shè)備的管理維護(hù)，降低各項(xiàng)因素對(duì)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展造成的影響。
（3）財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。以往企業(yè)財(cái)務(wù)管理選擇應(yīng)用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，采取損益報(bào)表中關(guān)于主營業(yè)務(wù)收入中包含含稅收入額度，在營改增稅收政策執(zhí)行后，此方面內(nèi)容將會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槎惡笫杖腩~度，相應(yīng)的會(huì)很大程度上降低產(chǎn)品收入。但是從企業(yè)整體經(jīng)營效果來看，企業(yè)綜合利潤會(huì)增加，并且損益表中也不再包括增值稅，最終會(huì)促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型[2]。
2.稅負(fù)影響
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收方面一直以來都是采用的土地增值稅與營業(yè)稅并行的征稅制度，并且土地增值稅與營業(yè)稅均屬于價(jià)內(nèi)稅。受房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)機(jī)制影響，在企業(yè)經(jīng)營過程中存在稅上加稅的情況，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，在一定程度上影響了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。增值稅計(jì)稅對(duì)象是企業(yè)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的增值額，并且將上一環(huán)節(jié)中已經(jīng)繳納的稅款去除，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是選擇用增值稅專用發(fā)票，則會(huì)降低企業(yè)的稅負(fù)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施營改增后重點(diǎn)解決問題
1.稅收政策適應(yīng)度低
就我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，存在明顯的區(qū)域不平衡現(xiàn)象，在此背景下營改增稅務(wù)政策對(duì)每個(gè)地區(qū)所起到的調(diào)控作用并不相同。對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較低的地區(qū)，企業(yè)對(duì)營改增稅務(wù)政策實(shí)施的適應(yīng)性也就比較低，在發(fā)展過程中不但不會(huì)提高效益，甚至還會(huì)遇到一系列打擊與挑戰(zhàn)。并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資具有多元化特點(diǎn)，在整體上看存在稅率較高的情況。另外，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)結(jié)構(gòu)類型比較豐富，對(duì)于不同資本結(jié)構(gòu)與融資結(jié)構(gòu)來說，其在實(shí)施營改增稅務(wù)政策時(shí)適應(yīng)程度并不相同。
2.發(fā)展資金短缺
資金短缺是營改增稅務(wù)政策實(shí)施后極有可能存在的問題，政策實(shí)施后會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。再加上我國現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)信貸政策的改革，在發(fā)展過程中企業(yè)將會(huì)面臨資金困難的情況，情況嚴(yán)重的甚至?xí)绊懙叫袠I(yè)的正常發(fā)展。
3.稅務(wù)不減反增
營改增稅務(wù)政策的執(zhí)行，降低企業(yè)稅務(wù)已經(jīng)成為首要影響因素，但是就實(shí)施實(shí)際情況來看，并不是所有實(shí)施營改增的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都達(dá)到了稅務(wù)降低的效果。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，很可能會(huì)因?yàn)槎惵蔬^高、抵扣困難等而造成稅務(wù)增加。一方面，稅率過高。目前過高房地產(chǎn)行業(yè)以及上下游企業(yè)現(xiàn)行營業(yè)稅率在3%～5%之間，營改增稅務(wù)政策執(zhí)行后，房地產(chǎn)行業(yè)將要執(zhí)行17%或者11%增值稅稅率，進(jìn)而會(huì)造成企業(yè)稅負(fù)增加[3]。另一方面，抵扣困難。目前營改增稅務(wù)政策并沒有就所有行業(yè)實(shí)施，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其上下游行業(yè)并未納入執(zhí)行范圍，這樣就不能形成完整的增值稅鏈條，最終出現(xiàn)增值稅抵扣困難的問題。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施營改增應(yīng)對(duì)措施
1.充分發(fā)揮政府職能
第一，優(yōu)化稅改政策。即要以“營改增”作為研究基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，建立過渡性政策來提高企業(yè)適應(yīng)度。例如可以在實(shí)施營改增稅收政策時(shí)稅負(fù)增加的企業(yè)給予補(bǔ)貼，提高稅負(fù)的公平性，提高企業(yè)實(shí)施新稅收政策的積極性。另外，還應(yīng)適當(dāng)降低稅率，從當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，合理確定企業(yè)稅率，降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。并且在營改增稅收政策的實(shí)施過程中，政府應(yīng)提高其落實(shí)度，增加行業(yè)內(nèi)的覆蓋度，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額的全面抵扣。第二，加強(qiáng)稅改政策輔導(dǎo)。即對(duì)各級(jí)財(cái)稅部門組織相關(guān)人員做前期培訓(xùn)，保證所有財(cái)稅基層人員都可以掌握營改增稅務(wù)政策實(shí)施要點(diǎn)。同時(shí)還應(yīng)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管相關(guān)人員的培訓(xùn)，保證企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)人員可以掌握“營改增”實(shí)施后會(huì)計(jì)處理方法，并成立政府與企業(yè)聯(lián)系部門，隨時(shí)解決實(shí)施過程中存在的問題。
2.企業(yè)端正實(shí)施態(tài)度
（1）優(yōu)化經(jīng)營模式。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施營改增稅收政策時(shí)，面對(duì)帶來的資金短缺問題，需要對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)營模式進(jìn)行優(yōu)化。第一，調(diào)整開發(fā)周期，在項(xiàng)目開發(fā)過程中做好開發(fā)時(shí)間與資金之間的分配，盡量減少財(cái)務(wù)費(fèi)用。第二，成立企業(yè)合作機(jī)制。即實(shí)現(xiàn)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為中心，以聯(lián)合購地、資金拆借、項(xiàng)目股份以及聯(lián)合開發(fā)等形式項(xiàng)目合作機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，以有效的措施來對(duì)整個(gè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。第三，確定高質(zhì)量房地產(chǎn)開發(fā)線路[4]。即以滿足人們對(duì)生活質(zhì)量的需求，確定高品質(zhì)、高質(zhì)量的項(xiàng)目開發(fā)方向，在整體上提高企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量，提高自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
（2）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。第一，企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)最大限度的獲得可以抵扣的增值稅發(fā)票，尤其是對(duì)于經(jīng)營規(guī)模較大，開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量眾多的企業(yè)來說，可以此采取集中采購的方式，以此來避免材料供應(yīng)商以及材料質(zhì)量等方面帶來的影響。第二，嚴(yán)格按照相關(guān)稅收政策完成會(huì)計(jì)核算程序，并及時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的認(rèn)證與抵扣。第三，做好項(xiàng)目核算與工程決算管理工作，保證在項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收后，結(jié)束所有會(huì)計(jì)核算任務(wù)。
結(jié)束語：
營改增的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，存在一定的機(jī)遇，但同時(shí)也會(huì)遇到各種問題。想要在執(zhí)行新稅收政策的同時(shí)提高企業(yè)發(fā)展效率，應(yīng)針對(duì)行業(yè)與市場(chǎng)發(fā)展特征，從政府與企業(yè)兩個(gè)方面進(jìn)行分析，選擇切實(shí)可行的措施進(jìn)行管理，爭(zhēng)取不斷提高其實(shí)施的效率。（作者單位：唐山弘馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）
參考文獻(xiàn)：
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)中介企業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 問題 對(duì)策
[中圖分類號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-5349（2013）04-0118-01
一、我國房地產(chǎn)中介存在的問題
（一）法律法規(guī)不健全，行業(yè)管理不夠完善
目前由于房地產(chǎn)中介的行業(yè)地位不明確等原因，造成其行業(yè)自律職能不到位，加之缺乏行之有效的行業(yè)約束機(jī)制，造成我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)經(jīng)營實(shí)力和專業(yè)水平良莠不齊，大多數(shù)中介服務(wù)企業(yè)小而散，缺少規(guī)模經(jīng)營和品牌效應(yīng)，惡性競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。
（二）從業(yè)人員素質(zhì)差，專業(yè)能力低
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國房地產(chǎn)中介從業(yè)人員，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的占從業(yè)總?cè)藬?shù)的比重不到2%。從業(yè)人員資格認(rèn)證制度的不規(guī)范，多數(shù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為追求短期利益，對(duì)從業(yè)人員不進(jìn)行培訓(xùn)，致使從業(yè)人員普遍缺乏房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的職業(yè)道德和專業(yè)素質(zhì)，從而造成行業(yè)整體誠信水平低下。
（三）信息渠道不暢，經(jīng)營模式落后
信息資源是房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)從事經(jīng)營活動(dòng)的基礎(chǔ)。而目前有關(guān)的市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)還不健全，市場(chǎng)信息量少且渠道不暢，在很大程度上影響了中介服務(wù)質(zhì)量的提高。行業(yè)內(nèi)的技術(shù)水平偏低，使得對(duì)信息資源的開發(fā)利用缺乏深度導(dǎo)致信息資源浪費(fèi)，難以發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢(shì)，而落后的經(jīng)營模式和單一的業(yè)務(wù)種類也越來越難滿足市場(chǎng)發(fā)展的需求。
二、我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略建議
（一）品牌戰(zhàn)略
對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)而言，其品牌戰(zhàn)略的實(shí)施可以從以下三個(gè)方面入手：
1.信譽(yù)。堅(jiān)持給顧客提供更為安全的交易和更為專業(yè)的服務(wù)是構(gòu)成房地產(chǎn)中介服務(wù)品牌的核心部分。
2.創(chuàng)新?；谫Y源優(yōu)勢(shì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的創(chuàng)新是營造和發(fā)展房地產(chǎn)中介服務(wù)品牌的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
3.文化。顧客在房地產(chǎn)中介服務(wù)中能品味到的企業(yè)的一種精神文化的共鳴是房地產(chǎn)中介服務(wù)品牌中的精神追求。
（二）人才戰(zhàn)略
房地產(chǎn)中介行業(yè)由于起步較晚，專業(yè)人員稀少，從業(yè)人員有限等促使房地產(chǎn)中介企業(yè)在人才資源管理方面投入更大的資本，因而房地產(chǎn)中介企業(yè)的決策者需要根據(jù)實(shí)際條件，有效地開發(fā)人力資源，實(shí)行有效的機(jī)制，創(chuàng)造出特有的企業(yè)文化環(huán)境。特別要注重對(duì)關(guān)鍵人才的培養(yǎng)，可借鑒國外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)給予長期激勵(lì)，比如高提成等激勵(lì)制度。
三、長春房地產(chǎn)中介企業(yè)存在的問題
（一）法規(guī)制度不規(guī)范
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則不健全，政府部門的管理不統(tǒng)一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政管理職責(zé)不明確，與行業(yè)自律管理發(fā)展方向偏離，市場(chǎng)上存在無序競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生，行業(yè)聲譽(yù)差強(qiáng)人意。
（二）規(guī)模較小，素質(zhì)較差
目前長春市正規(guī)的大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不足20家，均為小型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)規(guī)模小，檔次較低，技術(shù)含量不高，布局分散，市場(chǎng)占有率低，尚未形成強(qiáng)有力的品牌。從業(yè)人員來源復(fù)雜，絕大多數(shù)沒有從事過相關(guān)經(jīng)營活動(dòng)。
（三）競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)
目前，除長房置換粗具規(guī)模外，大部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)普遍存在人員少、規(guī)模小、技術(shù)含量低、應(yīng)變能力差等問題。
四、長春房地產(chǎn)中介公司發(fā)展對(duì)策的建議
（一）推進(jìn)資源整合
全市各相關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)和中介服務(wù)企業(yè)信息資源，加快建設(shè)集網(wǎng)上展示、電子商務(wù)、信用信息、公共信息資源共享、供求信息搜索等功能于一體的中介服務(wù)公共信息平臺(tái)，此平臺(tái)可以將每個(gè)中介企業(yè)在網(wǎng)上的關(guān)于房源所有的信息一一展現(xiàn)出來，為中介服務(wù)企業(yè)的發(fā)展提供條件，完善中介服務(wù)鏈條，引導(dǎo)中介服務(wù)行業(yè)集聚發(fā)展。
（二）深化改革，優(yōu)化市場(chǎng)準(zhǔn)入
加快產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營改革步伐。實(shí)行政企分開、企事分開、營利性與非營利性企業(yè)分開，培育符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的微觀主體。凡是不利于中介服務(wù)業(yè)健康發(fā)展的地方政策和管理方式，必須予以清理和調(diào)整。
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