時間：2023-09-24 15:54:41
導(dǎo)語：在物業(yè)管理日常工作的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
在后勤社會化背景下，高校的物業(yè)服務(wù)基本實現(xiàn)了專業(yè)管理。文章以河源職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)與珠海中竣物業(yè)為例，提出了深化校園物業(yè)與物業(yè)管理專業(yè)合作的有效路徑。
關(guān)鍵詞：
校企合作；物業(yè)管理；工作場地教學(xué)化；高職院校
一、企業(yè)工作場地教學(xué)化的意義
在后勤社會化的背景下，目前高校的物業(yè)管理一般都通過公開招標的方式，引入專業(yè)型物業(yè)管理公司，這提高了高校物業(yè)市場化運作及管理的水平，實現(xiàn)了校園物業(yè)企業(yè)主體的自主經(jīng)營，提高了運作效率。在高職院校強調(diào)“技能培養(yǎng)、工學(xué)結(jié)合”的背景下，物業(yè)公司入住校園，作為高校最有便利條件實現(xiàn)校企合作、完全對口的物業(yè)管理專業(yè)，如何利用好這一資源，深化校園物業(yè)公司與專業(yè)間的校企合作，對合作雙方都有重要的現(xiàn)實意義。對校園物業(yè)公司而言，這是它的一個責(zé)任，同時，通過加強雙方的合作，物業(yè)公司通過完全融入專業(yè)教學(xué)工作，形成緊密的互生關(guān)系，可以形成獨特的競爭優(yōu)勢，能確保在下一次公開招標中擊敗對手；對物業(yè)管專業(yè)而言，這是落實“工學(xué)結(jié)合”，充分實現(xiàn)校企無縫銜接，實現(xiàn)企業(yè)工作現(xiàn)場教學(xué)化的重要資源條件，可以進一步提高學(xué)生的實際操作技能。
二、中竣物業(yè)與物業(yè)管理專業(yè)合作現(xiàn)狀
珠海市中竣物業(yè)河源分公司，于2005年通過公開招標的方式成為河源職業(yè)技術(shù)學(xué)院校園物業(yè)的管理方，已掛牌成為河源職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)的校內(nèi)生產(chǎn)性實訓(xùn)基地，初步參與到了物業(yè)管理專業(yè)的日常教學(xué)工作中。
（一）合作現(xiàn)狀
1.中竣物業(yè)參與專業(yè)人才培養(yǎng)計劃、教學(xué)計劃等制定。中竣物業(yè)作為物業(yè)專業(yè)的教學(xué)指導(dǎo)委員會委員單位之一，在制訂各級人才培養(yǎng)計劃時，都參與相應(yīng)研討和指導(dǎo)，提供企業(yè)的意見和建議，爭取使人才培養(yǎng)計劃更加符合企業(yè)需求；在制訂每門課程的教學(xué)計劃時，原則上要求各任課教師，咨詢中竣物業(yè)相應(yīng)部門的意見，爭取獲得相應(yīng)部門的支持，使各課程的重要實操內(nèi)容能夠與企業(yè)工作計劃一致、同步，逐步實現(xiàn)工作場地教學(xué)化。
2.中竣物業(yè)在專業(yè)教學(xué)方面給予大力支持。（1）實習(xí)。自2007年以來，中竣物業(yè)河源分公司為物業(yè)管理專業(yè)提供了100余人次的專業(yè)實習(xí)機會，提供了多批次的認識實習(xí)機會。為保證學(xué)生的實習(xí)質(zhì)量及全面性，專業(yè)實習(xí)學(xué)生實行輪崗制，實習(xí)崗位涉及安保、宿管等，加深了學(xué)生對物業(yè)企業(yè)的理解，較全面鍛煉了學(xué)生的專業(yè)技能。（2）物業(yè)管理專業(yè)技能綜合實訓(xùn)。自入駐校園以來，中竣管理河源分公司逐步融入專業(yè)技能綜合實訓(xùn)教學(xué)，一是消防器材專項訓(xùn)練的校企融合，通過專業(yè)教師講授理論，由公司主管向?qū)W生演練展示，主要是滅火器訓(xùn)練、水帶的拋卷訓(xùn)練、營救逃生訓(xùn)練等內(nèi)容，有效提高了教學(xué)的效果；二是協(xié)助專業(yè)開展消防演習(xí)，包括逃生軟梯、警用器具、安全器具等工具，并有相關(guān)管理人員實地參與指導(dǎo)，加強了演習(xí)的逼真性，有效提高了演習(xí)效果。
3.中竣物業(yè)參與物業(yè)管理專業(yè)技能競賽。為更好地強化學(xué)習(xí)效果，以賽促學(xué)，物業(yè)管理專業(yè)積極開展校內(nèi)技能競賽。在校內(nèi)技能競賽方面，中竣物業(yè)一是在大賽服裝、器具等道具上給予了大力支持；二是派出相關(guān)管理人員參與技能競賽現(xiàn)場的評比環(huán)節(jié)，并給予點評，促進了專業(yè)校內(nèi)技能競賽的逐步提高。
（二）中竣物業(yè)與物業(yè)管理專業(yè)校企合作問題
1.思想上不夠重視。中竣物業(yè)作為校園物業(yè)的管理方，認為其工作就是做好校園物業(yè)的日常管理、維護工作，沒有意識到校園物業(yè)與物業(yè)管理專業(yè)深化融合的重要性，導(dǎo)致部分管理人員對配合物業(yè)專業(yè)的日常教學(xué)工作等有畏難情緒，認為是職責(zé)之外的工作。在物業(yè)管理專業(yè)方面，對充分利用校園物業(yè)的重要性認識不足，沒有充分挖掘中竣物業(yè)的資源，導(dǎo)致日常教學(xué)與校園日常物業(yè)管理銜接融合不夠緊密。
2.缺乏常態(tài)的交流與協(xié)調(diào)機制。目前，中竣物業(yè)與物業(yè)管理專業(yè)的交流與協(xié)調(diào)，主要由專業(yè)主任和項目經(jīng)理對接，一般是有事情需要協(xié)調(diào)時溝通，臨時性、隨機性明顯，導(dǎo)致日常校企合作對接一般是就事論事，缺乏規(guī)劃與深入的協(xié)調(diào)，影響了校企合作效果的發(fā)揮。
3.中竣物業(yè)隱性資源未被開發(fā)利用。目前，物業(yè)管理專業(yè)的教學(xué)，仍以傳統(tǒng)課堂教學(xué)為主，但物業(yè)管理專業(yè)是一門綜合性與實踐性都很強的學(xué)科，在實訓(xùn)器材、設(shè)備設(shè)施有限的情況下，沒有主動去發(fā)掘校園物業(yè)公司已經(jīng)擁有的相關(guān)器材及設(shè)備設(shè)施，導(dǎo)致不少能夠結(jié)合課堂教學(xué)實踐的隱性資源未被充分利用，也不利于學(xué)生職業(yè)技能的訓(xùn)練及提高。另外，各門課程的教學(xué)計劃都由各任課教師單獨制訂，任課教師只考慮到了課程的邏輯順序、主次內(nèi)容等，沒有考慮校內(nèi)物業(yè)公司的實際工作周期及日程排，導(dǎo)致任課教師在講授需要實地操作或觀摩的內(nèi)容時，校內(nèi)物業(yè)公司卻沒有相關(guān)的工作安排，二者的時間不一致，限制了校內(nèi)物業(yè)隱形資源的利用，影響了授課效果。
4.中竣物業(yè)兼職教師人員有限。中竣物業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，管理人員素質(zhì)有了較大提高，但整體素質(zhì)仍需提高，雖然實踐經(jīng)驗豐富，但理論水平較弱，能夠勝任兼職教師的人員有限，限制了雙方的深入合作。
三、校園物業(yè)公司與物業(yè)專業(yè)合作模型的構(gòu)建
作為高度對口的校企合作雙方，校園物業(yè)公司與物業(yè)專業(yè)的合作，可以考慮將物業(yè)管理專業(yè)的各門課程與負責(zé)相應(yīng)職能職責(zé)的部門對應(yīng)起來，校內(nèi)物業(yè)公司資源與專業(yè)課程的銜接的對應(yīng)關(guān)系有：物業(yè)設(shè)備類課程，對應(yīng)泵房、配電房、配電柜、保安監(jiān)控室、鉗子、螺絲刀、萬用表、電筆、疏通機、扳手等資源；綠化保潔類課程，對應(yīng)枝剪、鋤頭、剪刀、打草機、噴霧器、竹筢、玻璃刮、地拖、手推車、掃把、拖把、鐵鏟、斗車，吸塵器、清潔劑等資源；安保類課程，對應(yīng)消防監(jiān)控室、保安值班室及崗?fù)ぁ摬?、警棍、木棍、盾牌、鋼盔，對講機等資源；實務(wù)客服類課程，對應(yīng)宿舍入住管理流程、服務(wù)質(zhì)量檢查標準、各部門崗位職責(zé)，日常管理制度等資源。為更好地實現(xiàn)雙方的無縫對接，實現(xiàn)工作場地教學(xué)化、工作內(nèi)容項目實操化，初步構(gòu)想的校內(nèi)物業(yè)與物業(yè)專業(yè)深化合作模型見圖1。
四、深化校園物業(yè)與物業(yè)專業(yè)合作的路徑
（一）相互參與對方行政例會一般而言，物業(yè)公司都有每周一次的例會制度，物業(yè)專業(yè)也有每周一次的專業(yè)教研室會議或活動。為更好地實現(xiàn)雙方的教學(xué)與工作上的協(xié)調(diào)一致，建議雙方建立常態(tài)的互知互通制度，即專業(yè)主任或委派教師每周或每兩周參加一次物業(yè)公司的例會，物業(yè)公司的項目經(jīng)理或其他管理人員每周或每兩周都參加一次專業(yè)教研室的例會。通過制度性的互知互通，可以使物業(yè)公司知道相關(guān)課程未來1—2周的教學(xué)安排及實踐實操需求；各任課教師可以通過專業(yè)主任的傳達，知道物業(yè)公司未來一段時間的工作計劃與安排，可以提前調(diào)整自己的教學(xué)計劃，或與物業(yè)公司溝通，探討能否調(diào)整物業(yè)公司相關(guān)項目的工作計劃，以便實現(xiàn)教學(xué)計劃與物業(yè)公司的工作計劃相協(xié)調(diào)。
（二）以公司日常管理項目為抓手，鼓勵管理人員參與日常項目化教學(xué)
1.強化物業(yè)公司管理人員的外聘兼職教師地位。對一些實操性強的課程，如安全管理等，結(jié)合專業(yè)教學(xué)實際，建議繼續(xù)加強物業(yè)公司管理人員的外聘兼職教師地位，進一步發(fā)揮校內(nèi)物業(yè)管理人員的理論水平和實踐經(jīng)驗。同時，校內(nèi)物業(yè)管理人員擔(dān)任某門課程的教學(xué)任務(wù)，可以更好地挖掘和運用校內(nèi)物業(yè)公司的資源潛力，有利于該課程中實踐實操部分的開展與實施，可以更好地訓(xùn)練學(xué)生的專業(yè)技能。
2.制訂更加靈活的外聘兼職教師制度。傳統(tǒng)的外聘兼職教師，一般是聘請企業(yè)人員擔(dān)任某門課程的兼職教師，完成整個學(xué)期該門課程的全部教學(xué)任務(wù)，其優(yōu)點是課程內(nèi)容及教學(xué)連貫，外聘教師的工作經(jīng)驗與理論相結(jié)合，但其缺點也很明顯，企業(yè)人員由于工作任務(wù)或時間精力的限制，一般都無法接受此類教學(xué)任務(wù)，導(dǎo)致聘請合適的兼職教師比較困難。為解決該問題，建議學(xué)校可以考慮允許按照總課時的一定比例來聘請兼職教師。具體建議如下。一是外聘的兼職教師不需要承擔(dān)整門課程的教學(xué)任務(wù)，校內(nèi)專任的任課教師可依據(jù)課程的課內(nèi)實踐實操需要，靈活確定該門課程的外聘課時數(shù)量，常規(guī)的理論課程，建議按照總課時的10%—20%來確定。這樣可以既保證課程的必要課內(nèi)實踐實操有企業(yè)導(dǎo)師的指導(dǎo)，又可以緩解企業(yè)人員對擔(dān)任整門課程教學(xué)任務(wù)的畏難情緒。二是考慮到企業(yè)人員工作日需要上班，其空閑時間難以提前確定，建議此類兼職教師的授課時間不確定，主要依據(jù)兼職教師的空閑時間，由任課教師與兼職教師溝通確定，從而解決此類兼職教師怕沒有空閑時間而拒絕的問題。
3.深化雙方人員融合，實現(xiàn)雙向任職鍛煉交流。為進一步深化校企雙方的互通互知，校企雙方可以從以下方面入手。一是對有培養(yǎng)潛力或?qū)I(yè)操作方面已能夠勝任專業(yè)教學(xué)的公司管理人員，可以考慮進行集中的教學(xué)方法技巧培訓(xùn)，比如教育學(xué)、教育心理學(xué)、教學(xué)技巧等課程，提高他們教學(xué)方法及理論水平。二是繼續(xù)培養(yǎng)、聘任物業(yè)公司的管理人員任兼職教師，使物業(yè)公司管理人員了解教學(xué)中存在哪些課內(nèi)實操與實踐需要外聘教師講授，也可思考物業(yè)公司還有哪些資源可以融合到專業(yè)課程的實操實踐中，深挖物業(yè)公司的隱形資源。三是建議雙方探討專業(yè)教師到校內(nèi)物業(yè)公司掛職鍛煉，參與到相關(guān)部門的日常管理工作中去，這樣可以使專業(yè)教師能更好地理論聯(lián)系實際，提升自己的實操技能，也能深入了解物業(yè)企業(yè)所擁有的能為教學(xué)所用的資源，更好地為專業(yè)教學(xué)服務(wù)。
4.爭取教學(xué)項目與企業(yè)項目同步，實現(xiàn)校內(nèi)工作場地教學(xué)化。為更好地以校內(nèi)物業(yè)公司的工作過程為導(dǎo)向，避免教學(xué)中實操項目與企業(yè)工作計劃不一致，充分實現(xiàn)校內(nèi)工作場地教學(xué)化，建議校企雙方考慮從以下方面入手。一是在上學(xué)期末或本學(xué)期初，各任課教師在制訂教學(xué)計劃前，召開一次由物業(yè)專業(yè)全體教師及物業(yè)公司各部門負責(zé)人共同參與的溝通協(xié)調(diào)會，各專任教師詳細介紹所負責(zé)課程計劃進行的課內(nèi)實踐實操計劃，初步計劃進行時間及所需資源，物業(yè)公司相應(yīng)部門負責(zé)人依據(jù)工作計劃或慣例，介紹公司可能開展相應(yīng)工作的時間。通過雙向溝通，各專任教師可以確定所負責(zé)課程中實踐實操計劃的大致時間安排計劃。二是在實施課內(nèi)實操計劃前的2至3周，各任課教師，特別是房屋構(gòu)造、安全、物業(yè)設(shè)備、綠化保潔類課程的任課教師，應(yīng)提前與物業(yè)公司相應(yīng)部門負責(zé)人再次進行溝通協(xié)調(diào)，再次確定公司可能開展相應(yīng)工作的具體時間，再結(jié)合課程的授課時間安排，協(xié)調(diào)出一個學(xué)生可以現(xiàn)場觀摩或?qū)嵅袤w驗的合適時間，實現(xiàn)校內(nèi)工作現(xiàn)場課堂化、校內(nèi)工作場地教學(xué)化。三是在課內(nèi)實操計劃完成后，各任課教師應(yīng)總結(jié)此次教學(xué)效果，總結(jié)此次校企合作共同授課中獲得的經(jīng)驗、存在的問題，為下一次的協(xié)調(diào)合作提供建議和指導(dǎo)。
5.擴大合作空間，加大橫向互利合作。校企雙方在原有的合作基礎(chǔ)上，可以進一步擴展合作空間，建議從以下方面入手。一是探索共同開發(fā)教材。校企雙方，可以利用雙方完全對口、相互比較了解，能夠較好地滲入對方工作中的便利，探討開發(fā)基于校內(nèi)物業(yè)公司日常工作內(nèi)容課堂化、日常工作場地教學(xué)化的教材，探討編寫一本真正融校內(nèi)物業(yè)日常工作與日常教學(xué)于一體的項目化教材，探索實現(xiàn)“工作教學(xué)相融合，企業(yè)專業(yè)相融合”的工學(xué)結(jié)合模式。二是擴大雙方的橫向互利合作。基于校園物業(yè)公司的員工素質(zhì)整體上還不夠高，而高校相應(yīng)專業(yè)擁有高素質(zhì)的教師資源，建議雙方可以開發(fā)適合員工培訓(xùn)的課程，提高員工素質(zhì)，提升物業(yè)公司管理水平；在我國物業(yè)將進一步兼并整合的大趨勢下，校園物業(yè)公司也有必要進一步走出去，對外拓展新項目，對內(nèi)優(yōu)化管理，建議雙方可以采取物業(yè)公司出資、高校付出人力開展研究的橫向課題模式，探討如何將高校的人力資源轉(zhuǎn)化為物業(yè)公司的經(jīng)營發(fā)展優(yōu)勢。三是深化校物業(yè)管理協(xié)會與中竣物業(yè)融合。校物業(yè)管理協(xié)會，作為物業(yè)專業(yè)學(xué)生自主管理的一個組織，為學(xué)生的專業(yè)技能鍛煉與視野開拓提供了良好的平臺。為進一步鍛煉學(xué)生技能，豐富課余生活，建議協(xié)會多與中竣物業(yè)協(xié)調(diào)，利用課余時間，組織學(xué)生參與公司日常的維修、管理工作中，特別是參與校重大活動的現(xiàn)場管理協(xié)調(diào)中。對中竣物業(yè)，建議探索加大對協(xié)會活動的支持力度，甚至可以考慮冠名贊助支持，使日常的員工培訓(xùn)等工作與協(xié)會的日常工作融合起來，進一步擴大中竣物業(yè)在校的影響力。四是為公司在本地的拓展提供支持。建議中竣物業(yè)與物業(yè)專業(yè)建立項目拓展小組，共同對本地的物業(yè)市場開展專項調(diào)查，及時掌握河源物業(yè)市場情況；在對具體項目的招投標活動中，物業(yè)專業(yè)發(fā)揮其特長，為公司招標書的制作提供支持與協(xié)助，提高公司項目拓展的成功率。
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個人基本簡歷 姓名： ? 國籍： 中國 個人照片 目前所在地： 廣州 民族： 漢族 戶口所在地： 佛山 身材： 155 cm 42 kg 婚姻狀況： 未婚 年齡： 23 歲 培訓(xùn)認證： ? 誠信徽章： ? 求職意向及工作經(jīng)歷 人才類型： 普通求職 應(yīng)聘職位： 物業(yè)管理專員/助理:物業(yè)助理 文秘/文員 辦公文員 工作年限： 2 職稱： 無職稱 求職類型： 全職 可到職- 隨時 月薪要求： 1500--XX 希望工作地區(qū)： 廣州 個人工作經(jīng)歷： 公司名稱：
廣州市金麗物業(yè)管理有限公司
起止年月：XX-05 ～ XX-05 公司性質(zhì)：
股份制企業(yè)
所屬行業(yè)： 擔(dān)任職務(wù)： 物業(yè)管理員 工作描述： 1、樓宇的衛(wèi)生巡查工作 2、處理日常業(yè)主／住戶的投訴與房屋報修等事宜，處理完畢后及時進行回訪 3、協(xié)助財務(wù)開具有關(guān)于日常管理費、垃圾費、代收水電費的發(fā)票 離職原因： ? ? 公司名稱：
廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司
起止年月：XX-07 ～ XX-12 公司性質(zhì)：
截止到 xx年12月19日共辦理交房手續(xù)312戶。辦理二次裝修手續(xù)171戶，二次裝修驗房126戶，二次裝修已退押金106戶。車位報名218戶。
以下是重要工作任務(wù)完成情況及分析：
一、 日常接待工作
每日填寫《客戶服務(wù)部值班接待紀錄》，記錄業(yè)主來電來訪投訴及服務(wù)事項，并協(xié)調(diào)處理結(jié)果，及時反饋、電話回訪業(yè)主。累計已達上千項。
二、 信息工作
本年度，我部共計向客戶發(fā)放各類書面通知約20多次。運用短信群發(fā)器發(fā)送通知累計968條，做到通知擬發(fā)及時、詳盡，表述清晰、用詞準確，同時積極配合通知內(nèi)容做好相關(guān)解釋工作。
三、 業(yè)主遺漏工程投訴處理工作
xx年8月18日之前共發(fā)出86份遺漏工程維修工作聯(lián)系單，開發(fā)公司工程部維修完成回單28份，完成率32%。8月18日以后共遞交客戶投訴信息日報表40份，投訴處理單204份。開發(fā)公司工程部維修完成回單88份，業(yè)主投訴報修維修率43%。我部門回訪78份，回訪率89%，工程維修滿意率70%。
四、 地下室透水事故處理工作
xx年8月4日地下室透水事故共造成43戶業(yè)主財產(chǎn)損失。在公司領(lǐng)導(dǎo)的指揮下，我客服部第一時間聯(lián)系業(yè)主并為業(yè)主盤點受損物品，事后又積極參與配合與業(yè)主談判，并發(fā)放置換物品及折抵補償金。
五、 入戶服務(wù)意見調(diào)查工作
我部門工作人員在完成日常工作的同時，積極走進小區(qū)業(yè)主家中，搜集各類客戶對物業(yè)管理過程中的意見及建議，不斷提高世紀新筑小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)水平。
截止到xx年12月19日我部門對小區(qū)入住業(yè)主進行的入戶調(diào)查走訪38戶，并發(fā)放物業(yè)服務(wù)意見表38份。調(diào)查得出小區(qū)業(yè)主對我部門的接待工作的滿意率達90%，接待電話報修的滿意率達75%，回訪工作的滿意率達80%。
六、 建立健全業(yè)主檔案工作
已完善及更新業(yè)主檔案312份，并持續(xù)補充整理業(yè)主電子檔案。
七、 協(xié)助政府部門完成的工作
協(xié)助三合街派出所對入住園區(qū)的業(yè)主進行人口普查工作。
為10戶業(yè)主辦理了戶口遷入手續(xù)用的社內(nèi)戶口變更證明。
八、 培訓(xùn)學(xué)習(xí)工作
在物業(yè)公司楊經(jīng)理的多次親自現(xiàn)場指導(dǎo)下，我部門從客服人員最基本的形象建立，從物業(yè)管理最基本的概念，到物業(yè)人員的溝通技巧，到物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)工作，再結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)綜合知識，進行了較為系統(tǒng)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)。
部門員工由一個思想認識不足、對工作沒有激情的隊伍引導(dǎo)成一個對公司充滿憧憬，對行業(yè)發(fā)展和自身成長充滿希望的團隊;把部門員工由一個對物業(yè)管理知識掌握空白培訓(xùn)成一個具一定物業(yè)管理常識的團隊。
工作中存在的不足、發(fā)現(xiàn)的問題及遇到的困難總結(jié)如下：
一、由于我部門均未經(jīng)過專業(yè)的物業(yè)管理培訓(xùn)，關(guān)于物業(yè)方面的知識仍需系統(tǒng)學(xué)習(xí)，服務(wù)規(guī)范及溝通技巧也要進一步加強。
二、業(yè)主各項遺漏工程的工作跟進、反饋不夠及時;
三、物業(yè)各項費用收取時機、方式、方法不夠完善;物業(yè)費到期業(yè)主催繳1戶，未交1戶。水電費預(yù)交費用不足業(yè)主49戶，未交7戶。
四、客服工作壓力大，員工身體素質(zhì)及自我心理調(diào)節(jié)能力需不斷提高。
五、客服工作內(nèi)容瑣碎繁復(fù)，急需科學(xué)正規(guī)的工作流程來規(guī)范并合理運用先進的管理軟件來提高工作效率，簡化工作難度。
六、對小區(qū)的精神文明建設(shè)，像開展各種形式的宣傳及組織業(yè)主的文化娛樂活動工作上尚未組織開展起來。
日后工作的努力方向及工作設(shè)想：
我部門在做做好收費及日常工作的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加強員工的培訓(xùn)和指導(dǎo)，進一步明確各項責(zé)任制，強化部門工作紀律和服務(wù)規(guī)范，并按照目標、預(yù)算和工作計劃及時做好各項工作。
一、對部門員工工作范圍、內(nèi)容進一步細化、明確;
二、加強培訓(xùn)，保證部門員工勝任相應(yīng)崗位，不斷提高服務(wù)質(zhì)量;
三、強化部門工作紀律管理，做到工作嚴謹、紀律嚴明;
四、加強對各項信息、工作狀況的跟進，做到各項信息暢通、準確。
五、通過部門的日常工作安排和心理調(diào)試技巧學(xué)習(xí)，營造出“在工作中鍛煉，在鍛煉中成長”的氛圍，讓部門員工有種“緊張但又不會感覺壓力太大”的充實感和被重視的成就感。
六、積極學(xué)習(xí)科學(xué)正規(guī)的工作流程規(guī)范，合理運用先進的管理軟件來提高工作效率。
關(guān)鍵詞：綠色物業(yè)管理；概念；現(xiàn)狀；加強；措施
一、引言
近幾年來，隨著建筑行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)應(yīng)運而生，而伴隨著人們對于生活質(zhì)量要求的提升，對于物業(yè)服務(wù)的要求也越來越高，但是隨著環(huán)境污染問題的家中以及小區(qū)車輛數(shù)量的增加，導(dǎo)致物業(yè)管理工作的難度有所增加，與此同時，物業(yè)管理工作也出現(xiàn)了很多的問題。倘若這些問題不能夠被有效的解決，將嚴重影響物業(yè)管理質(zhì)量。由此可見，探討綠色物業(yè)管理的重要意義。
二、綠色物業(yè)管理概念以及物業(yè)管理現(xiàn)狀
(一)綠色物業(yè)管理概念
所謂的綠色物業(yè)管理，強調(diào)的是以人為本，其目的在與為廣大的業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，進而實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量以及服務(wù)水平的提升，實現(xiàn)物業(yè)管理的可持續(xù)性發(fā)展。綠色物業(yè)管理的過程中，要求管理者不僅要考慮到業(yè)主的經(jīng)濟利益以及人身安全，還會考慮到針對于周圍環(huán)境的保護以及人與周圍環(huán)境之間的關(guān)系，要盡最大可能減少環(huán)境污染，并且要實現(xiàn)能源的節(jié)約以及健康的居住環(huán)境的創(chuàng)設(shè)，進而實現(xiàn)物業(yè)管理質(zhì)量的提升。
(二)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
隨著房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)以及物業(yè)管理工作的問題層出不窮，例如，物業(yè)管理監(jiān)管不到位，物業(yè)服務(wù)中清潔、綠化不徹底以及水電資源浪費嚴重、環(huán)境污染嚴重等等，部分小區(qū)甚至?xí)霈F(xiàn)地下停車場漏水以及垃圾亂扔亂放和車子亂停等現(xiàn)象，嚴重影響居民的生活質(zhì)量。而面對這些問題的存在，面對居民的投訴，部分管理者會出現(xiàn)置之不理、態(tài)度惡劣等現(xiàn)象，進而導(dǎo)致業(yè)主有很多的不滿，另外，由于很多宣傳以及通知工作做得不到位也會導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)繳費不及時而斷水?dāng)嚯姷那闆r，進而引發(fā)業(yè)主與管理者之間的糾紛事件，由此可見，傳統(tǒng)的管理環(huán)境下，針對于物業(yè)的管理確實存在很多的問題。
三、綠色物業(yè)管理的發(fā)展探究
(一)實現(xiàn)管理意識的提升
若想實現(xiàn)綠色物業(yè)管理工作的開展，首先要做的就是提升大家的綠色管理意識，很對于領(lǐng)導(dǎo)者來說，應(yīng)該定期給相關(guān)的管理人員開展培訓(xùn)工作，通過這些培訓(xùn)工作讓大家了解到什么事綠色管理以及實現(xiàn)綠色管理的意義是什么，同時也要通過這些培訓(xùn)工作的開展讓大家意識到目前針對于物業(yè)管理存在什么樣的問題，進而在提升大家綠色物業(yè)管理意識的同時，讓大家認清自身存在的問題，進而為下一步的工作的開展奠定一定的基礎(chǔ)。
(二)實現(xiàn)綠化養(yǎng)護，改善小區(qū)內(nèi)部環(huán)境
綠化設(shè)計追求藝術(shù)與環(huán)境相結(jié)合，文化與自然相融合，綠色環(huán)境的設(shè)計與養(yǎng)護不僅可以起到美化環(huán)境的作用，還可以凈化空氣，進而給業(yè)主提供綠色、健康的居住環(huán)境。而若想實現(xiàn)綠化養(yǎng)護，可從以下幾個方面入手：一，保證足夠的綠化面積。根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定得知，小區(qū)的綠化面積不得低于30%，因此，針對于物業(yè)管理者來說，若想實現(xiàn)綠化養(yǎng)護，首先要做的就是實現(xiàn)綠化面積的擴張，其次還要增加足夠的設(shè)計感，進而達到美觀的作用，給人以視覺上的享受。針對于環(huán)境的綠化，不是一朝一夕可以實現(xiàn)的，而是貫穿于生活的每一天，因此除了要實現(xiàn)綠化面積的擴張以及綠化設(shè)計以外，還要實現(xiàn)綠化人員的建設(shè)，定期對于喇叭花的樹木花草進行修剪、灌溉以及施肥和防治蟲害工作，進而保證綠化環(huán)境的美觀性好無污染性，實現(xiàn)綠化工作的可持續(xù)性發(fā)展。
(三)加強對于物業(yè)管理人員的建設(shè)以及管理
1.實行上崗培訓(xùn)制度首先，針對于招聘進來的管理人員以及已有的工作人員，一定要進行進行培訓(xùn)工作，借助于這些培訓(xùn)工作提升大家的素質(zhì)能力，進而保證管理工作有效開展以及實施，同時也可以借助于這些培訓(xùn)工作實現(xiàn)綠色管理理念的傳導(dǎo)以及提升，進而促進綠色物業(yè)管理工作的實施以及發(fā)展。
2.推行“人性化管理”所謂的人性化管理，主要指的是在管理的過程中要尊重業(yè)主的意見，同時也要有業(yè)主至上的理念，同時，還可以建立公投信箱，方便業(yè)主提出自己的一些想法或者是意見，進而實現(xiàn)基礎(chǔ)工作的改進以及提升，保證提供給業(yè)主最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
3.實現(xiàn)績效考核良好的績效考核是提升員工工作積極性的最好方法以及對策，因此若想實現(xiàn)綠色物業(yè)管理，也要實施績效考核制度，例如，針對于那些日常工作表現(xiàn)優(yōu)異且業(yè)主的評論也比較好的工作人員要給予一定的獎勵，而針對于那些日常工作表現(xiàn)比較差，沒有責(zé)任心、工作態(tài)度不認真、工作積極性不高的員工要給予一定的懲罰，嚴重者可以直接開除，進而實現(xiàn)員工工作的監(jiān)管以及積極性的提升。
四、結(jié)束語
綜上所述，我們可以發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的管理模式下嗎，針對于物業(yè)工作的開展確實存在很多的問題，但相信在與之對應(yīng)的一系列的綠色管理理念以及管理措施的幫助下，這些問題一定可以迎刃而解，進而為我國物業(yè)管理工作的發(fā)展做出一定的貢獻。
參考文獻：
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[2]高.天泓山莊綠色物業(yè)管理之人力資源管理研究[D].東南大學(xué),2006.
[3]楊三超,王太昌,李浩.綠色住宅小區(qū)與綠色物業(yè)管理淺議[J].山西建筑,2010,23:229-230.
戶口所在地： 廣州 身材： *** cm 52 kg
婚姻狀況： 已婚 年齡： 45 歲
人才類型： 普通求職
應(yīng)聘職位： 財務(wù)類：出納、收限、建筑/房地產(chǎn)/物業(yè)管理類：物業(yè)管理員、客戶服務(wù)類：客服員
工作年限： 18 職稱： 無職稱
求職類型： 全職 可到職- 隨時
月薪要求： XX--3500 希望工作地區(qū)： 廣州 廣州 廣州
個人工作經(jīng)歷：
公司名稱： 廣州市忻亮貿(mào)易有限公司起止年月：XX-03 ～ XX-07
公司性質(zhì)： 私營企業(yè)所屬行業(yè)：醫(yī)療，衛(wèi)生事業(yè)
擔(dān)任職務(wù)： 出納、倉管、司機
工作描述： 公司從策劃到開業(yè)的證照是我一手經(jīng)辦的,負責(zé)公司出納員的日常工作,對銀行業(yè)務(wù)/稅務(wù)購發(fā)票,公司的各類證照年審和稅務(wù)方面都非常熟悉,同時也負責(zé)著倉庫保管的工作。因為公司是私營企業(yè)沒有固定的司機,我同時也是公司的業(yè)務(wù)司機,因為公司的業(yè)務(wù)大多是外地為了工作需要所以要經(jīng)常和業(yè)務(wù)員出差.
離職原因： 解散
公司名稱： 廣州市中南機電設(shè)備公司起止年月：1997-07 ～ XX-02
公司性質(zhì)： 私營企業(yè)所屬行業(yè)：機電設(shè)備，電力，動力
擔(dān)任職務(wù)： 出納、倉管、司機
工作描述： 公司從策劃到開業(yè)的證照是我一手經(jīng)辦的,負責(zé)公司出納員的日常工作,對銀行業(yè)務(wù)/稅務(wù)購發(fā)票,公司的各類證照年審和稅務(wù)方面都非常熟悉,同時也負責(zé)著倉庫保管的工作。因為公司是私營企業(yè)沒有固定的司機,我同時也是公司的業(yè)務(wù)司機,因為公司的業(yè)務(wù)大多是外地為了工作需要所以要經(jīng)常和業(yè)務(wù)員出差.
離職原因： 辭職:因公司遷移到番禺區(qū)上班路途太遠
公司名稱： 廣州市銀星廣告有限公司起止年月：1993-08 ～ 1997-05
公司性質(zhì)： 私營企業(yè)所屬行業(yè)：廣告，策劃，營銷
擔(dān)任職務(wù)： 出納員
工作描述： 公司從策劃到開業(yè)的證照是我一手經(jīng)辦的,負責(zé)公司出納員的日常工作,對銀行業(yè)務(wù)/稅務(wù)購發(fā)票,公司的各類證照年審和稅務(wù)方面都非常熟悉,同時也負責(zé)著倉庫保管的工作。
離職原因： 解散
教育背景
畢業(yè)院校： 廣東工業(yè)大學(xué)
最高學(xué)歷： 大專 畢業(yè)- 1992-07-01
所學(xué)專業(yè)一： 會計
受教育培訓(xùn)經(jīng)歷：
起始年月 終止年月 學(xué)校(機構(gòu)) 專 業(yè) 獲得證書 證書編號
1989-09 1992-07 廣東工業(yè)大學(xué) 出納/會計 會計上崗證 00881003
1995-12 1996-02 廣東省專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)中心 會計電算化驗 電腦操作員 000***011
XX-02 XX-03 廣東省職業(yè)技能培訓(xùn)中心 收款員 收款員上崗證` XX83
XX-10 XX-05 廣東省職業(yè)技能培訓(xùn)中心 物業(yè)管理員 物業(yè)管理上崗證 03190100103
語言能力
外語： 其他 較差
國語水平： 良好 粵語水平： 良好
工作能力及其他專長
本人從事出納工作經(jīng)驗已有18年，工作一向主動認真積極細心穩(wěn)重，性格熱情大方開朗富有同情心，得公司領(lǐng)導(dǎo)和同事的認可!每間公司工作時間都超過3年以上。對出納工作非常熟悉和熱愛，對公司的各類證件年審和稅務(wù)方面非常熟悉也有著倉庫保管的經(jīng)驗。同時也是公司業(yè)務(wù)司機,因公司沒有專職的司機,而業(yè)務(wù)員為了工作需要經(jīng)常出差到外地談業(yè)務(wù).我就是兼職司機了.哈哈!
一、統(tǒng)一思想，提高認識
物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，事關(guān)千家萬戶切身利益。規(guī)范、有序、和諧的物業(yè)管理，不僅有利于保障物業(yè)合理使用，促進物業(yè)保值增值，而且有利于提升城市管理水平，改善城市人居環(huán)境，提高群眾居住質(zhì)量。各級各部門要從全面落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的高度，統(tǒng)一思想，充分認識進一步加強物業(yè)管理工作的重要意義，切實增強做好新形勢下物業(yè)管理工作的緊迫感和使命感，強化大局意識、責(zé)任意識和協(xié)作意識，進一步明確職責(zé)，強化監(jiān)督，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，著力解決群眾反映強烈的熱點和難點問題，不斷滿足人民群眾對物業(yè)管理服務(wù)的需求，努力提升我區(qū)城市物業(yè)管理整體水平。
二、明確職責(zé)，規(guī)范管理
按照“條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，進一步明確區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）、社區(qū)（居委會）和有關(guān)職能部門職責(zé)分工。
（一）區(qū)統(tǒng)籌建設(shè)局
作為全區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負責(zé)貫徹執(zhí)行國家、省和市物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，研究擬定物業(yè)管理相關(guān)政策、規(guī)定；負責(zé)受理和審核三級及以下物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)申請，組織開展轄區(qū)物業(yè)專項維修；負責(zé)城市住宅室內(nèi)裝飾裝修活動日常管理；指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)招投標；受理業(yè)主大會和業(yè)主委員會資料備案，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會（或建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)選定物業(yè)服務(wù)等級；指導(dǎo)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）開展物業(yè)管理服務(wù)日常檢查工作，依法查處物業(yè)管理服務(wù)重大違法行為，對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理工作進行檢查考核。
（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）
對轄區(qū)物業(yè)管理工作負總責(zé)，貫徹落實上級部門有關(guān)政策規(guī)章，制定基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)標準等配套措施；明確轄區(qū)物業(yè)管理部門，設(shè)立轄區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)，落實人員和工作經(jīng)費；受理物業(yè)專項維修申請；檢查指導(dǎo)轄區(qū)物業(yè)管理日常工作，對物業(yè)管理違法違規(guī)行為進行查處；負責(zé)協(xié)調(diào)轄區(qū)物業(yè)交付和物業(yè)承接查驗，組織轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)招投標。
（三）社區(qū)（居委會）
具體組織轄區(qū)物業(yè)管理工作。牽頭組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會并按規(guī)定上報備案；指導(dǎo)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)督業(yè)主大會日常工作；建立轄區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，處理轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)投訴，調(diào)處轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)矛盾糾紛，引導(dǎo)業(yè)主按照約定交納物業(yè)服務(wù)費；組織開展物業(yè)管理服務(wù)日常檢查，及時糾正物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量問題，制止轄區(qū)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，必要時提請有關(guān)部門查處；參與轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)招投標，組織和協(xié)調(diào)老舊住宅小區(qū)、保障性住房和成片征遷安置房小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作。
（四）相關(guān)部門
區(qū)公安分局負責(zé)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安協(xié)助工作，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分小區(qū)停車位，劃定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行車路線，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法堆放易燃易爆物品、阻塞交通和消防通道、違規(guī)停放大型客貨車和油罐車的行為依法采取強制措施。
區(qū)行政執(zhí)法局負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市政、綠化、市容和室內(nèi)裝飾裝修管理等方面法律法規(guī)的行為依法進行查處。
區(qū)規(guī)劃分局負責(zé)監(jiān)督建設(shè)單位嚴格按規(guī)定配置物業(yè)管理服務(wù)用房及其它配套建筑，對于改變物業(yè)服務(wù)用房及其它配套建筑用途的，及時提請有關(guān)部門依法查處。
區(qū)環(huán)保局負責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)噪聲、油煙、廢氣等擾民行為。
區(qū)工商分局負責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法廣告和無證經(jīng)營行為。
區(qū)財政局根據(jù)財政事權(quán)相統(tǒng)一的原則，負責(zé)安排物業(yè)管理服務(wù)達標差額補貼資金并納入財政預(yù)算。
區(qū)地稅分局負責(zé)按規(guī)定審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅等額獎勵申請。
區(qū)農(nóng)林水務(wù)局負責(zé)協(xié)調(diào)自來水經(jīng)營單位為具備條件的物業(yè)管理區(qū)域代收物業(yè)服務(wù)費，并會同市水務(wù)局和市物價局調(diào)整共用設(shè)施設(shè)備用水水費收取類別。
各級各部門要嚴格按照上述職責(zé)分工，積極履職盡責(zé)，加強協(xié)調(diào)配合，加大管理力度，齊心協(xié)力推進我區(qū)城市物業(yè)管理工作。
三、因地制宜，分類管理
住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實行分等定級式物業(yè)管理服務(wù)和基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)并舉。分等定級式物業(yè)管理服務(wù)是指具備條件的住宅小區(qū)按照《市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)分等定級標準》選擇服務(wù)等級和對應(yīng)的收費標準實施物業(yè)管理服務(wù)；基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）參照《市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)分等定級標準》的最低服務(wù)標準和對應(yīng)的收費標準（一級），實行以保潔、保綠、設(shè)施維護等為主要內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)和相應(yīng)下浮的收費標準。辦公樓、商場等非住宅物業(yè)推行市場調(diào)節(jié)價式物業(yè)管理服務(wù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理部門、社區(qū)（居委會）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和組織業(yè)主結(jié)合物業(yè)規(guī)模、設(shè)施配套、周邊環(huán)境、自身需求，合理選定服務(wù)模式。
（一）新建商品房住宅小區(qū)。嚴格實行分等定級式物業(yè)管理服務(wù)。已建成交付使用的，必須按要求組建業(yè)主委員會，并在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理部門指導(dǎo)下，由社區(qū)（居委會）組織協(xié)調(diào)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會按規(guī)定做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘（解聘）、新聘以及業(yè)主自治管理銜接工作。
（二）老舊住宅小區(qū)。對于綜合整治小區(qū)，必須按規(guī)定組建業(yè)主委員會，實行物業(yè)管理服務(wù)。具備條件的，實行分等定級式物業(yè)管理服務(wù)；暫不具備條件的，必須實行基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)。對于零星居民樓和規(guī)模小、分布散、相對偏僻的住宅小區(qū)，由社區(qū)（居委會）結(jié)合其所在物業(yè)管理區(qū)域現(xiàn)狀，組織實行以保潔為主要內(nèi)容的有償服務(wù)。
（三）保障性住房和成片征遷安置房小區(qū)。前期物業(yè)管理階段，可結(jié)合小區(qū)現(xiàn)狀實行分等定級式或基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)。具備組建業(yè)主委員會條件的，比照新建商品房住宅小區(qū)管理模式實施物業(yè)管理服務(wù)；暫不具備組建業(yè)主委員會條件或不具備條件實行物業(yè)管理服務(wù)的，由社區(qū)（居委會）組織和協(xié)調(diào)小區(qū)管理服務(wù)工作。
（四）辦公樓、商場等非住宅物業(yè)。具備條件的，由業(yè)主單位（或使用單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費額度，實行市場調(diào)節(jié)價式物業(yè)管理服務(wù)；涉及四旁三包、城市創(chuàng)建等社會事務(wù)的，由業(yè)主單位（或使用單位）負責(zé)。
四、落實政策，完善措施
（一）規(guī)范前期物業(yè)管理工作。新建住宅小區(qū)必須在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理部門組織協(xié)調(diào)下，嚴格按規(guī)定通過招投標方式選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理服務(wù)；建設(shè)單位每次申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證（或現(xiàn)房銷售備案）前，必須向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會報送前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、物業(yè)管理項目招投標情況說明、物業(yè)配套建筑及其產(chǎn)權(quán)歸屬說明；建設(shè)單位必須在售樓現(xiàn)場明示小區(qū)設(shè)施設(shè)備清單、物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)標準、收費標準、計費方式、起始時間；物業(yè)交付前，必須在區(qū)物業(yè)管理部門指導(dǎo)監(jiān)督下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理部門牽頭，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位對建設(shè)項目進行綜合查驗。未經(jīng)綜合查驗，不得辦理房屋交付，房屋登記機構(gòu)不得辦理建設(shè)項目房屋產(chǎn)權(quán)初始登記。
（二）試行物業(yè)管理服務(wù)達標差額補貼。對建設(shè)年代較早的老舊住宅小區(qū)、保障性住房和成片征遷安置房小區(qū)，在市政府按照應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費的20%給予物業(yè)服務(wù)達標差額補貼的基礎(chǔ)上，區(qū)政府按照應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費的10%給予物業(yè)服務(wù)達標差額補貼，區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）按1：1比例承擔(dān)，并納入年度財政預(yù)算予以安排，以促進老舊小區(qū)、保障性住房和成片征遷安置房小區(qū)推行物業(yè)管理服務(wù)，規(guī)范服務(wù)行為，提升服務(wù)水平，提高物業(yè)服務(wù)費收繳率，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)良性循環(huán)。
（三）試行物業(yè)服務(wù)費委托水電經(jīng)營單位代收。在具備條件的物業(yè)管理區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)費委托水電經(jīng)營單位代收，促進業(yè)主依法繳納物業(yè)服務(wù)費；同時加強對代收物業(yè)服務(wù)費的監(jiān)管，進一步完善物業(yè)管理服務(wù)檢查考核機制，嚴格獎懲，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定服務(wù)標準，提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)。
（四）提升業(yè)主自治能力。合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，每個物業(yè)管理區(qū)域組建一個業(yè)主委員會，選聘一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)；每個社區(qū)（居委會）必須建立一個由社區(qū)（居委會）、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、城市管理行政執(zhí)法部門、派出所等單位參加的聯(lián)席會議制度，及時協(xié)調(diào)解決轄區(qū)物業(yè)管理問題；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理部門和社區(qū)（居委會）要加強對業(yè)主委員會、聯(lián)席會議的指導(dǎo)監(jiān)督，把好業(yè)主委員會選舉程序和人選關(guān)，鼓勵、支持符合條件的社區(qū)（居委會）成員通過選舉進入所屬小區(qū)的業(yè)主委員會；加強對業(yè)主委員會成員的業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，提高業(yè)主委員會成員依法履職能力。
（五）規(guī)范住宅物業(yè)專項維修工作。區(qū)統(tǒng)籌建設(shè)局要建立健全物業(yè)專項維修工作制度，規(guī)范工作程序，加強督查抽查。組織開展物業(yè)專項維修的部門應(yīng)當(dāng)就報修資料審查、維修時限、工程質(zhì)量監(jiān)督、工程竣工驗收等細化工作措施，并在報修窗口明示，確保維修資金?？顚Ｓ?，提高工程質(zhì)量和維修工作效率。
（六）建立物業(yè)管理服務(wù)履約保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)管理服務(wù)合同時，應(yīng)當(dāng)按照年度應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費的5%向所屬社區(qū)（居委會）交納履約保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前3個月向業(yè)主公示，在其依法移交物業(yè)服務(wù)用房、結(jié)余物業(yè)服務(wù)費及相關(guān)資料，并進行備案登記后，社區(qū)（居委會）退還其保證金。逐步完善物業(yè)管理服務(wù)退出機制，社區(qū)（居委會）、業(yè)主大會（或建設(shè)單位）對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在物業(yè)管理服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量低劣、業(yè)主投訴較多等問題，且屢教不改的，可以解除物業(yè)管理服務(wù)合同，強制其退出物業(yè)管理服務(wù)小區(qū)。
（七）加強物業(yè)管理服務(wù)政策扶持。對于住宅小區(qū)綠化、水景等屬于全體業(yè)主共有的共用設(shè)施、設(shè)備用水產(chǎn)生的水費，按照居民用水收費標準收取；對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主（或使用人）持有《市城市居民特困證》、《市城市低收入家庭專項救助證》的，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會（或建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商并報經(jīng)社區(qū)（居委會）審核，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）同意免收的物業(yè)服務(wù)費，由區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）按1：1比例承擔(dān)；對于聘用城市下崗再就業(yè)人員達到企業(yè)職工總?cè)藬?shù)30%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對其營業(yè)稅實行先征后等額獎勵；對于保障性住房和成片征遷安置房小區(qū)，在按規(guī)定配建物業(yè)服務(wù)用房的基礎(chǔ)上，必須再按不低于小區(qū)總建筑面積4‰的比例配建物業(yè)經(jīng)營性用房（納入公租房管理，在土地招拍掛條件中明確），免費租給物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營使用，所得收益用于保障小區(qū)實行基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)；對于機關(guān)事業(yè)單位、國有企業(yè)工作人員無故拒繳物業(yè)服務(wù)費的，由拒繳人所在單位督促繳費。機關(guān)事業(yè)單位、國有企業(yè)工作人員繳納物業(yè)服務(wù)費情況，納入該單位作風(fēng)建設(shè)和文明單位創(chuàng)建考核內(nèi)容。
（八）完善物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)勝劣汰機制。各級各有關(guān)部門要加強對物業(yè)管理服務(wù)行為的監(jiān)督檢查，定期開展物業(yè)管理政策培訓(xùn)和特殊崗位培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)。鼓勵和幫助具備條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過開展上規(guī)模、上檔次、上水平、高質(zhì)量的服務(wù)，提升資質(zhì)等級，參加評先評優(yōu)，樹立物業(yè)管理服務(wù)品牌，在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)揮示范帶動作用。同時，對于少數(shù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下、群眾投訴較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，逐步通過信用檔案建設(shè)、設(shè)立招投標條件，將其淘汰出物業(yè)管理服務(wù)市場。
（1）實現(xiàn)物業(yè)管理社會化解決了很多高校圖書館缺乏物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)人員的困難，可以利用物業(yè)管理公司具有的專業(yè)技術(shù)人才資源進行高效服務(wù)。對于高校圖書館，特別是現(xiàn)代化圖書館需要采用新的管理模式、新的標準和新的服務(wù)方式，有了專業(yè)的物業(yè)管理隊伍進行科學(xué)的管理，可以使圖書館的先進設(shè)備得到有效的綜合性利用，利于延長圖書館財產(chǎn)的使用壽命，從而為學(xué)校節(jié)省維修和建設(shè)費用。
（2）在市場經(jīng)濟背景下，對傳統(tǒng)模式下圖書館的行政后勤管理體制形成了沖擊，現(xiàn)代化的高校圖書館物業(yè)管理模式應(yīng)運而生。為長期做到全面管理維護好繁雜的圖書館物業(yè)，并不斷提高其使用效率，滿足高校學(xué)生和教職工等不同層次、多樣化的需求，需要采取市場化調(diào)節(jié)、企業(yè)化經(jīng)營和社會化的物業(yè)管理模式來實現(xiàn)。這是高校圖書館功能發(fā)生變化的客觀要求，也是社會分工的必然結(jié)果。
2、關(guān)于高校圖書館物業(yè)管理社會化的幾種機制
圖書館和物業(yè)公司的共同協(xié)作才能保障物業(yè)的正常運行，一方面物業(yè)公司要提高綜合服務(wù)能力和服務(wù)質(zhì)量，另一方面圖書館也要做好監(jiān)督和協(xié)調(diào)等方面的工作。
2．1高校圖書館物業(yè)社會化后的監(jiān)督機制
高校應(yīng)全面考慮服務(wù)信譽和服務(wù)質(zhì)量等條件，嚴格要求專業(yè)資質(zhì)，選取實力強、信譽好、收費合理的物業(yè)公司進行合作，以雙方簽訂的《物業(yè)委托管理合同》為依據(jù)，定期或隨時進行檢查，并根據(jù)實際情況作出調(diào)整和補充。此外，圖書館的管理部門應(yīng)制訂出一套具體有效的考核標準，對物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度等方面讀者和館員的滿意程度，按期進行考核，建立檔案記錄。依照考核結(jié)果，在舉行的定期例會上，參考群眾意見提出改進措施，并按合同期限內(nèi)年度綜合考核結(jié)果，決定該公司能否續(xù)簽。嚴格按照合同規(guī)定的雙方合作范圍、運作方式、責(zé)任劃分、檢查評估標準及賠償問題等進行實施。每項工作都有具體的標準和要求，如圖書館管理部門對物業(yè)公司雇傭的消防監(jiān)控、設(shè)施維修等人員是否具有專業(yè)資格證書，有無上崗證；圖書館內(nèi)勤雜人員是否取得健康證和保險等情況，都必須進行監(jiān)督檢查。對物業(yè)公司的實際在崗員工數(shù)量、時間等與物業(yè)管理合同是否相符，進行定期或隨機檢查，明確違約責(zé)任和經(jīng)濟處罰辦法。
2．2高校圖書館物業(yè)社會化后的管理機制
嚴格按照國家和地方頒布的各種物業(yè)管理法規(guī)、學(xué)校的規(guī)定，以及物業(yè)公司的企業(yè)標準進行物業(yè)管理，完善規(guī)章制度，明確不同崗位的工作職責(zé)和工作規(guī)范，包括安全防火制度、消防監(jiān)控及門衛(wèi)值班制度、衛(wèi)生清潔標準等。讓各個工作崗位，各項程序有章可依、按章辦事。合理的規(guī)章制度和工作規(guī)范還要結(jié)合本館的實際情況，做到具體明確，具有可操作性，具有獎勵與懲罰的措施，保證物業(yè)管理工作順利進行。在實施物業(yè)社會化管理過程中，要始終參與到具體管理工作中去，尤其是對現(xiàn)代化圖書館內(nèi)消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、大型機電設(shè)備等各種關(guān)鍵崗位技術(shù)操作要領(lǐng)和運行情況要全面掌握，并且按照國家相關(guān)法規(guī)接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，持有上崗資格證書。這樣在與物業(yè)公司談判簽訂合同和今后的日常管理中，就能掌握主動權(quán)。高校圖書館的物業(yè)管理社會化后，也應(yīng)該遵循市場規(guī)律，引入競爭機制。既可以引入資質(zhì)優(yōu)良、管理經(jīng)驗豐富、信譽好、實力強的企業(yè)為圖書館服務(wù)，也可以使現(xiàn)有物業(yè)公司產(chǎn)生危機意識。與物業(yè)公司簽訂合同的期限最宜為兩年一次，這樣能兼顧到雙方的利益。
2．3高校圖書館物業(yè)社會化后的協(xié)調(diào)機制
圖書館既有監(jiān)督權(quán)、管理權(quán)，同時也有向物業(yè)公司支付費用、配合工作的義務(wù)。物業(yè)公司剛開展工作，必然需要一個過程。管理部門有責(zé)任幫助物業(yè)公司適應(yīng)工作，讓他們盡快熟悉館內(nèi)環(huán)境、掌握各種設(shè)備的操作規(guī)程及崗位職責(zé)。在日常工作中與物業(yè)公司管理人員經(jīng)常交換意見，對他們提出的合理化建議積極采納，雙方在工作中要互相尊重，互相配合，開辟一個雙贏局面。
3、總結(jié)
Abstract： With increasing demand for China's property management market， we should learn advanced experience， so as to provide scientific experience to the strategy of China's property management companies in the future， promote the market process of property management industry， enhance the level of the industry rapidly.
關(guān)鍵詞： 樓宇物業(yè)；集成服務(wù)；啟示
Key words： building property；integration services；revelation
中圖分類號：TP39 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）10-0197-02
0 引言
現(xiàn)代物業(yè)管理在20世紀初期美國形成發(fā)展，公寓大廈、摩天辦公大樓是現(xiàn)代物業(yè)管理的催生劑。在美國最重要的一個產(chǎn)業(yè)就是采用樓宇集成服務(wù)模式的物業(yè)管理。在樓宇集成服務(wù)模式中，物業(yè)管理公司一般只是負責(zé)整個物業(yè)區(qū)域的宏觀調(diào)控，具體服務(wù)內(nèi)容由業(yè)主委員會征求業(yè)主意愿以后決定，然后具體相關(guān)的服務(wù)內(nèi)容由物業(yè)公司聘請專業(yè)公司來承擔(dān)，如：競聘保潔公司、電梯公司、綠化公司等。通過這些專業(yè)公司來負責(zé)日常的事務(wù)，物業(yè)公司則是將重點放在與業(yè)主的溝通和資源整合以及對這些專業(yè)公司的管理工作上。
1.1 物業(yè)管理服務(wù)范圍廣 在美國，物業(yè)管理已經(jīng)被社會充分認可，并且一些經(jīng)驗豐富的物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)領(lǐng)域根據(jù)社會的需求擴展的非常大。如：美國排名第一的世幫魏理仕物業(yè)管理公司，他們的管理范圍延伸到教育、IT行業(yè)、證券、醫(yī)療以及高科技企業(yè)等的各類物業(yè)，甚至除了這些常規(guī)的服務(wù)外還提供病人的運送及護理、洗衣等其他社會服務(wù)內(nèi)容。雖然很多小的物業(yè)公司部門并不齊全但是功能非常齊全，有專職人員分別負責(zé)工程、會計、保安等工作。當(dāng)小公司無法承擔(dān)時總有專業(yè)公司及時補救，因此業(yè)主對于這些都不必操心。而且各部門的工作都非常細致認真，如：不定期檢測火警系統(tǒng)，及時對電力、暖氣等設(shè)備進行日常的維修保養(yǎng)等。
1.2 管理細分與專業(yè)化 美國物業(yè)管理的分工十分明確，專業(yè)化管理是最顯著的特點。如：發(fā)展商買下地皮后由財務(wù)公司做出策劃，請項目建設(shè)公司建造，委屈專業(yè)銷售商品房，然后另外找一家管理公司或者業(yè)主進行管理，這樣發(fā)展商的任務(wù)到此結(jié)束。如果是開發(fā)商自己開一家物業(yè)公司，不僅比請物業(yè)公司管理費用高，最主要的是開發(fā)商資金成立物業(yè)公司很難得到人們的認可，因此開發(fā)商不愿意自己做物業(yè)管理的工作。另外，物業(yè)管理在美國已經(jīng)十分成熟、專業(yè)化程度很高，因此不但可以降低費用，還可以省去很多日常工作。
物業(yè)公司接手小區(qū)以后僅僅負責(zé)整個小區(qū)的整體管理，物業(yè)公司將管理內(nèi)容細化出來然后在請保潔、綠化、保安等專業(yè)公司來做。這些業(yè)務(wù)都是通過招標來完成的，但是手續(xù)不限國內(nèi)那樣復(fù)雜，都是由投標公司自己提出一個方案、報價以及服務(wù)承諾，最后確定聘請哪家的公司不是物業(yè)公司決定而是由業(yè)主自己通過挑選比較在決定。在美國物業(yè)管理中的保安工作則由隸屬于警察局的安檢警察來做的。因此，當(dāng)業(yè)主違規(guī)或者違約時，保安人員雖然不具備執(zhí)法權(quán)，但是安檢警察的身份就具備這個執(zhí)法權(quán)，因此對于業(yè)主違規(guī)或者違法的執(zhí)行問題就能得到很好的解決了。
1.3 職業(yè)化體系完備 在美國實行職業(yè)經(jīng)理人的制度，所謂職業(yè)經(jīng)理人必須以企業(yè)行政為第一要務(wù)，接受投資者的聘用并且根據(jù)合同條款通過專業(yè)化的管理和經(jīng)營手段，促進企業(yè)的發(fā)展和為企業(yè)獲取利潤的專門型人才。物業(yè)管理經(jīng)理人員或者工程師都必須有專門的資格證書，必須接受必要的課程教育以及是大學(xué)畢業(yè)生等要求。因此，雖然公司人員很少，但是素質(zhì)高、責(zé)任心強并且講究工作效率。
美國物業(yè)管理經(jīng)理人有三類：第一類是資產(chǎn)經(jīng)理，負責(zé)地區(qū)物業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，對市場進行調(diào)研，確定管理物業(yè)的整合和取舍；第二類是樓宇經(jīng)理，他們一般不與業(yè)主直接發(fā)生聯(lián)系，在總經(jīng)理不在的時候，負責(zé)樓宇日常的管理工作；第三類是物業(yè)經(jīng)理，其職責(zé)主要負責(zé)聯(lián)系相關(guān)商、擬訂物業(yè)財務(wù)報表、物業(yè)招租等。目前，隨著物業(yè)管理的職業(yè)化，一般資產(chǎn)經(jīng)理與物業(yè)經(jīng)理放在一起，物業(yè)經(jīng)理的部分職能轉(zhuǎn)由樓宇經(jīng)理負責(zé)。同時，全美國物業(yè)管理協(xié)會，也擴展了相應(yīng)的資質(zhì)培訓(xùn)和認定。
2 樓宇集成服務(wù)獨特的優(yōu)勢
2.1 專業(yè)化管理 美國物業(yè)管理最顯著的特點之一就是采取集成服務(wù)模式。物業(yè)公司接管工作后再將服務(wù)內(nèi)容細化，根據(jù)不同的服務(wù)內(nèi)容劃分不容的行業(yè)，然后再請專業(yè)化的公司來承擔(dān)這項工作，物業(yè)公司起全面協(xié)調(diào)和管理的工作，這樣就會使服務(wù)更加專業(yè)化，質(zhì)量也會得到有效的保障。尤其是保安工作由隸屬警察局的安檢警察來承擔(dān)，這樣對于那些違法違規(guī)的業(yè)主具有了相應(yīng)的執(zhí)法能力，是管理專業(yè)化的有力體現(xiàn)。
2.2 業(yè)務(wù)規(guī)模龐大 專業(yè)化的基礎(chǔ)都承包給專業(yè)化的公司去經(jīng)營，這樣就可以有足夠的時間和資金去擴展其他的服務(wù)形式，美國的物業(yè)公司除了提供基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)以外，還涉及房地產(chǎn)、房產(chǎn)經(jīng)紀等相關(guān)業(yè)務(wù)，這樣就為公司的長期利益開拓了新的渠道。美國一些大規(guī)模的物業(yè)公司都有統(tǒng)一的內(nèi)部管理、制度以及程序等。
2.3 風(fēng)險意識強 在美國，每一個物業(yè)都是盈利的中心，但是每一個物業(yè)的管理單位或者是分公司都是一個獨立核算的盈利中心，各個分公司之間不存在盈虧互補的現(xiàn)象。由于專業(yè)機構(gòu)承擔(dān)了與分包服務(wù)項目一樣的經(jīng)營責(zé)任和風(fēng)險，因此企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險就得到了有效的分散。進一步了解經(jīng)營責(zé)任，便于分析合理的投入與產(chǎn)出結(jié)構(gòu)，保障經(jīng)營效益。美國的物業(yè)保險市場比較成熟，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的風(fēng)險意識和保險理念很強，政府部門也非常重視保險在物業(yè)管理中的抗風(fēng)險作用。
2.4 科學(xué)整合管理 美國的物業(yè)集成服務(wù)模式有自己的服務(wù)標準、管控方式、完善的工作計劃以及作業(yè)流程，都有效的避免了與專業(yè)公司發(fā)生沖突。如招標選擇專業(yè)的服務(wù)公司，方案、報價以及服務(wù)承諾都是由投標公司自己提出來的，而最終決定哪家公司中標也是由業(yè)主選擇的，這樣就有效避免了物業(yè)公司與服務(wù)公司以及與業(yè)主之間的矛盾。
2.5 靈活滿足需求 美國的物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主從衣食住行各個方面考慮的都很周到，除了提供基礎(chǔ)性的服務(wù)外，還提供洗衣熨衣、訂送報刊、看護兒童或者護理病人以及天氣預(yù)報和股市行情等服務(wù)，從各個方面盡可能為業(yè)主提供周到的生活服務(wù)。由于各個方面都以業(yè)主的需求出發(fā)，因此不但提高了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量還為企業(yè)帶來了更多的效益。
3 樓宇集成服務(wù)給我們的啟示
目前國內(nèi)的物業(yè)處于最基礎(chǔ)的階段，僅僅是提供保潔、門衛(wèi)等最基礎(chǔ)的服務(wù)，而美國的物業(yè)服務(wù)涉及人們?nèi)粘Ｉ畹姆椒矫婷妫叶际菍I(yè)化的服務(wù)公司提供的，不僅專業(yè)而且擺脫了單一的服務(wù)模式。而且這些專業(yè)的服務(wù)公司都是業(yè)主最終決定選擇的，也一定程度上解決了物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾，而國內(nèi)物業(yè)多數(shù)是開發(fā)者自己的物業(yè)，物業(yè)管理人員素質(zhì)也比較差，造成業(yè)主與物業(yè)之間糾紛不斷。在服務(wù)模式以及服務(wù)項目內(nèi)容上的選擇方式都值得國內(nèi)物業(yè)公司借鑒。
我國目前的物業(yè)管理都是傳統(tǒng)的模式，都是著重處理最基本的事物，由于這些傳統(tǒng)項目的束縛，企業(yè)的發(fā)展遭到了嚴重的限制。由于業(yè)主眾多，每個人的需求是不同的，面對各式各樣的需求，僅僅依靠物業(yè)公司是不能解決這個問題的。加上物業(yè)與業(yè)主由于文化背景、立場等不同，限制了物業(yè)服務(wù)水平的提高。其次與美國的物業(yè)管理人員相比，國內(nèi)的物業(yè)管理人員專業(yè)性非常差，沒有專業(yè)的物業(yè)管理的知識，而且學(xué)歷文憑也相對很低，在工作中不但不能夠有效的工作，而且經(jīng)常非常懶散，對于業(yè)主的態(tài)度也比較差，尤其對于開發(fā)商自己管理的物業(yè)公司態(tài)度更差。目前國內(nèi)還沒有實行業(yè)主自行選擇物業(yè)，因此造成的沖突磨擦?xí)r有發(fā)生，不但影響了日常的工作，也對物業(yè)公司的資源是一種浪費。因此，為了國內(nèi)物業(yè)管理水平的提高，應(yīng)當(dāng)從根本上改變物業(yè)管理的制度以及體系。
在科技迅猛發(fā)展市場競爭不斷激烈的今天，每一個類型的企業(yè)都面臨的改革，如果一成不變就會落后甚至?xí)惶蕴?。傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式一直都是高投入低回報的狀態(tài)，一直沒有找到一個很好的突破口，物業(yè)管理如何才能做出自己的品牌，怎樣才能占有市場的一席之地，這些都是有待解決的問題。這就需要在傳統(tǒng)模式的基礎(chǔ)上實現(xiàn)專業(yè)化、高效性、多樣化的服務(wù)。要想為公司創(chuàng)造更好的利潤，就必須走出運營成本與盈利能力的夾縫，在規(guī)?；?jīng)營的基礎(chǔ)上通過專業(yè)化服務(wù)、分散風(fēng)險的管理進行資源的有效利用。
近年來，我國的物業(yè)管理在專業(yè)程度上也有了一定程度的提高，各類專業(yè)化的工作也在不斷的細化，一些大的物業(yè)公司也學(xué)習(xí)美國的經(jīng)驗試圖把專業(yè)性的內(nèi)容分包給專業(yè)化的單位。目前很多物業(yè)公司也在改革，精簡機構(gòu)，人員從勞動密集型向知識型過渡。目前國內(nèi)的一些高校也開設(shè)了物業(yè)管理的專業(yè)，這也為提高物業(yè)管理的專業(yè)化、知識化提供了基礎(chǔ)。開設(shè)物業(yè)管理這個專業(yè)不僅是增長了知識、提高了服務(wù)質(zhì)量，更是提高了物業(yè)人員的管理素質(zhì)，全方位的提高了物業(yè)公司的整體水平，這樣才能克服目前管理缺乏的資源能力，通過組織社會資源使物業(yè)的服務(wù)功能更加強大。另外，物業(yè)管理成為服務(wù)集成商的形式后，都是通過契約和有償?shù)男问綖闃I(yè)主提供服務(wù)的，這樣以來，不但成本容易核算和控制并且經(jīng)濟效益也得到了顯著的提高，同時也提高了企業(yè)的競爭力?，F(xiàn)代化的物業(yè)公司能不能脫離單一的服務(wù)而發(fā)展全面的業(yè)務(wù)，這些都嚴重的影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的定位。通過學(xué)習(xí)美國物業(yè)管理的模式，必須把建設(shè)和管理分開，在執(zhí)行中做到專業(yè)化、市場化才能更好的提高物業(yè)管理的水平。
但是現(xiàn)階段引入美國物業(yè)公司的管理模式也具有一定的困難，我國許多城市的物業(yè)管理向服務(wù)集成商轉(zhuǎn)變還面臨著一定的阻礙。目前物業(yè)管理費用的標準都普遍比較低，因此造成物業(yè)管理水平難以全面提高。很多企業(yè)很難從傳統(tǒng)的管理模式走出來，成了一種固定的有規(guī)律的形式，因此，物業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)型還需要市場經(jīng)濟的支持乃至整個行業(yè)的努力和探索。
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[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理物業(yè)成本路徑
一、物業(yè)管理企業(yè)概述
1．物業(yè)管理在城市發(fā)展和管理中的地位和作用。所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)管理的發(fā)展歷程表明：物業(yè)管理促進了和諧社區(qū)的建設(shè)，物業(yè)管理的發(fā)展目標是追求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一。小區(qū)的內(nèi)部宣傳教育、安全防火、治安、環(huán)境、衛(wèi)生、文化等工作大多由物業(yè)管理公司承擔(dān)或協(xié)助政府完成。物業(yè)管理是衡量城市管理水平的重要標志，沒有健全的物業(yè)管理就沒有現(xiàn)代化的城市管理。良好的物業(yè)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證。
2．物業(yè)管理行業(yè)的生存狀況不容樂觀。物業(yè)管理在城市進程中的作用得到廣泛認同，但是該行業(yè)在市場化進程中也正面臨著諸多問題和困難，例如：國家政策扶持力度不足、物業(yè)管理服務(wù)收費標準缺乏彈性、業(yè)主欠費現(xiàn)象普遍、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營困難、老舊住宅小區(qū)以及保障性住房缺乏物業(yè)管理資金來源等等。
二、物業(yè)管理成本的特點
物業(yè)管理成本是指物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的各項支出，根據(jù)不同的分類標準可劃分為不同類別，一般來說，主要包括：管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；文體活動成本；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；法定稅費等。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容可以看出，物業(yè)管理成本具有點多、面廣、線長的特點。物業(yè)管理企業(yè)日常管理的事物繁多，包含社區(qū)的各個方面，即使是同一物業(yè)企業(yè)由于不同社區(qū)的物業(yè)類型不一樣、社區(qū)大小不一樣、新舊不一樣、客戶需求不一樣、收費標準不一樣，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)管難度很大，很難實行統(tǒng)一的成本管理標準、統(tǒng)一的成本核算。
三、物業(yè)成本管理的路徑
1．小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)力求科學(xué)實惠，降低物業(yè)管理成本。小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該力求科學(xué)實惠，應(yīng)設(shè)身處地為業(yè)主著想，更多地考慮到未來物業(yè)運行時的管理成本，盡量不給日后業(yè)主增加經(jīng)濟負擔(dān)，盡量不把問題留給物業(yè)管理企業(yè)去解決。
2．健全建筑質(zhì)量管理機制。如果小區(qū)住宅的建筑質(zhì)量高，維修量則小，物業(yè)維修成本相對就少，業(yè)主需要交納的物業(yè)服務(wù)費自然也就少。就目前尚不健全的建筑、房地產(chǎn)市場狀況以及購房者有限的建筑質(zhì)量鑒別能力而言，購房者對建筑質(zhì)量的選擇大都只能是憑運氣。因此，只有依靠有關(guān)質(zhì)量行政管理部門嚴格把關(guān)，健全質(zhì)量管理機制，規(guī)范和約束建筑開發(fā)商在建筑質(zhì)量上的行為，才能為業(yè)主提供質(zhì)量過硬的物業(yè)，降低竣工后的物業(yè)維修維護成本，從而降低物業(yè)服務(wù)費用。
3．引入競爭機制，施行招標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)?，F(xiàn)階段，許多開發(fā)商建成小區(qū)后，都交由下屬的物業(yè)管理企業(yè)進行管理，社會上的物業(yè)管理企業(yè)很難獲得這些小區(qū)的管理權(quán)。這種行為的直接后果就是使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)任不明，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遺留下來的許多問題，自然而然地、隱蔽地、轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理階段，致使物業(yè)管理企業(yè)要過多地承擔(dān)責(zé)任，一旦產(chǎn)生矛盾，業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)之間就會產(chǎn)生糾紛，嚴重的還會造成業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)之間無法調(diào)和。因此，為了保護廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的利益，必須引入競爭機制，以公開招標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)。
4.采用現(xiàn)代化的成本管理方法。隨著各種學(xué)科的快速發(fā)展以及在成本會計中的應(yīng)用，適合我國當(dāng)前多數(shù)企業(yè)實際需要的標準成本會計，責(zé)任成本會計、目標成本會計、質(zhì)量成本會計、成本決策、成本預(yù)測、作業(yè)成本法與作業(yè)管理、成本企劃、產(chǎn)品生命周期成本會計以及戰(zhàn)略成本管理等。我們都可以根據(jù)我們的實際情況進行認真研究，加以運用到物業(yè)企業(yè)日常管理中來。
5．促進物業(yè)企業(yè)多元化經(jīng)營。充分利用物業(yè)資源，開展多種經(jīng)營進行創(chuàng)收物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業(yè)管理公共服務(wù)外，要廣泛開展多種經(jīng)營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務(wù)，這既方便了業(yè)主也增加了收入。
6．實施績效管理，降低企業(yè)成本。績效管理是指為了達到組織目標，通過持續(xù)開放的溝通過程，形成組織目標所預(yù)期的收益和產(chǎn)出，并推動組織和個人做出有利于目標達成的行為。可見，企業(yè)員工的個人能力、忠誠度和滿意度對物業(yè)企業(yè)目標的實現(xiàn)有極大的影響。同時，績效管理的應(yīng)用可以促使物業(yè)企業(yè)的不斷改革，促進物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。物業(yè)企業(yè)的管理機構(gòu)應(yīng)該堅持人力成本最小化、效益最大化的原則。
7．在物業(yè)管理行業(yè)中應(yīng)該加強節(jié)約意識。這里的節(jié)約指的是人力、物力的節(jié)約。物業(yè)管理公司要做好開源節(jié)流，在日常工作中要杜絕浪費和貪污，把好容易出問題的環(huán)節(jié)，如耗材、水電費等?？梢酝ㄟ^對水、電的測算來防止公共設(shè)施設(shè)備的露、冒、滴、漏等情況發(fā)生，更換聲光控開關(guān)、改進線路等辦法來節(jié)約水、電；充分挖掘公司內(nèi)部的節(jié)約潛力，做到處處精打細算，增收節(jié)支，把浪費、損失消滅在事前，防患于未然；對一線員工進行培訓(xùn)，建立企業(yè)職工節(jié)約意識。