時間：2023-03-16 15:42:20
導(dǎo)語：在物業(yè)管理論文的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
1.轉(zhuǎn)變觀念，提升管理水平
國有企業(yè)物業(yè)管理要不斷的進行創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變思想觀念，要深刻的認識到服務(wù)才是物業(yè)的根本，要增強職工的緊迫感和危機感，堅持創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。要在做好服務(wù)的過程中，增加多種經(jīng)營方式來提高其經(jīng)濟效益，不斷的實現(xiàn)物業(yè)管理的資源優(yōu)化配置，提高其市場競爭力。要走市場化的管理模式，實現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理和社會化服務(wù)。
2.完善用人機制，提升職工素質(zhì)
要想使物業(yè)管理走向社會化，適應(yīng)市場經(jīng)濟，就必須不斷的對相關(guān)人員進行培訓(xùn)，同時還需要不斷的吸收和引進專業(yè)人才，不斷的提高職工的綜合素質(zhì)。同時，還要不斷制定完善的用人機制，完善獎懲機制，通過多種方式和渠道來培養(yǎng)和挽留人才，不斷的增強其競爭能力，只有這樣才能夠更有效的組織和協(xié)調(diào)物業(yè)管理的規(guī)范化。
3.建立物業(yè)智能化管理
隨著物業(yè)管理公司的規(guī)模不斷擴大，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式已經(jīng)無法滿足當(dāng)前的需要，迫切需要建立以科學(xué)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為基礎(chǔ)的信息系統(tǒng)，實現(xiàn)物業(yè)管理的智能化。通過建立相應(yīng)的信息系統(tǒng)，能夠在設(shè)備控制和收費等方面運用計算機技術(shù)實現(xiàn)，能夠節(jié)省大量的人力資源，同時還能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)信息的動態(tài)管理和遠程控制，不斷的提高運行效率。通過智能化管理，實現(xiàn)高效、規(guī)范和有序的效果，不斷提高客戶對于物業(yè)管理公司的認可和理解，提高客戶滿意度。
4.建立完善的法規(guī)制度
我國的物業(yè)管理在法律和法規(guī)方面都不夠健全，同時還缺少相應(yīng)的系統(tǒng)性，這種情況嚴重的阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的健康快速發(fā)展。因此，要建立完善的物業(yè)法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理方面的行為，同時還應(yīng)該建立相應(yīng)的市場經(jīng)濟競爭機制。要加強對物業(yè)管理公司的等級評定和資質(zhì)審查，完善招標行為，不斷的提高企業(yè)的素質(zhì)和核心競爭力。同時還要不斷的加強對物業(yè)管理方面知識的宣傳，要提高業(yè)主主動參與的力度，通過廣大業(yè)主的共同監(jiān)督，促使物業(yè)管理依據(jù)法規(guī)、法律和規(guī)范等進行管理，不斷提高自己的管理水平。
二、結(jié)束語
本次調(diào)查的問卷分別在沈陽奧體中心交通樞紐站、龍之夢交通樞紐站和沈陽航空航天大學(xué)地鐵站這3個人流密集的地點發(fā)放，受調(diào)對象來自沈陽各個城區(qū)及周邊地區(qū)，從而保證本次調(diào)查的結(jié)果能具有普遍代表性。
2調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計與分析
2．1對物業(yè)管理服務(wù)收費情況的認知
業(yè)主認同物業(yè)管理為第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)性行業(yè)，接受物業(yè)管理費為業(yè)主日常生活中的一項正常消費，是保證物業(yè)管理行業(yè)能夠持續(xù)健康發(fā)展下去的關(guān)鍵。在調(diào)查統(tǒng)計的結(jié)果中，有75.9%的接受調(diào)查者表示認同物業(yè)管理服務(wù)屬于一種住房使用過程中有償收費服務(wù)。只有認同物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)成為有償服務(wù)，業(yè)主才會在收繳物業(yè)費時表示積極配合，避免部分小區(qū)中物業(yè)費收繳難以致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，進而使業(yè)主更加不愿意繳納物業(yè)費的死循環(huán)。沈陽的物業(yè)公司及物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)注意對業(yè)主在這方面意識的宣傳和引導(dǎo)，進而促進沈陽的物業(yè)管理行業(yè)向著更加商品化，規(guī)范化的方向發(fā)展。
2．2現(xiàn)階段物業(yè)管理中的問題
(1)業(yè)主委員會這一制度在沈陽地區(qū)執(zhí)行的并不夠成功。在接受調(diào)查者中，僅有31.9%的業(yè)主表示，其所入住的小區(qū)成立了業(yè)主委員會且能夠代表業(yè)主的利益;39.7%的業(yè)主表示，雖然其所入住小區(qū)成立了業(yè)主委員會，但該委員會并未能夠獲得小區(qū)內(nèi)業(yè)主們的信任或不能代表業(yè)主們的利益;其余28.4%的業(yè)主表示，其所入住的小區(qū)并未成立業(yè)主委員會。住宅物業(yè)管理中的許多工作內(nèi)容都是如園區(qū)綠化、道路、安保等涉及園區(qū)內(nèi)眾多公共區(qū)域，牽扯園區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同利益的工作。如此牽連廣泛的事情，需要一個能夠代表全體業(yè)主利益，全體業(yè)主都信服的業(yè)主委員會去統(tǒng)一業(yè)主們的認識，代表全體業(yè)主對物業(yè)公司發(fā)出指令，使物業(yè)公司的服務(wù)能夠讓業(yè)主們滿意。(2)物業(yè)費收繳后的使用情況不夠透明。在接受調(diào)查的業(yè)主中，26.9%的業(yè)主表示，其所入住小區(qū)清楚明白的公示過物業(yè)費用的使用明細;40.4%的業(yè)主表示，詢問過物業(yè)公司的物業(yè)費使用明細，但并未得到過明示;32.7%的人表示，并未關(guān)心過物業(yè)費用的具體使用情況，未曾留意過。從統(tǒng)計結(jié)果可以看出，至少有40.4%的業(yè)主是關(guān)注物業(yè)費的使用情況的，正如去超市消費購物后會看看購物小票核對一下金額一樣，業(yè)主繳納了物業(yè)費進行消費，購買物業(yè)公司的服務(wù)后，希望知道也應(yīng)該有權(quán)知道自己花了錢都買到了什么。
2．3對物業(yè)管理新方式的認可情況
(1)改變現(xiàn)行物業(yè)費收費方式。在接受調(diào)查的業(yè)主中，69.5%的業(yè)主更愿意接受按照物業(yè)公司實際維修量支付勞務(wù)費的收費方式，只有30.5%的業(yè)主仍愿意維持現(xiàn)行按照每平方米收取固定費用的收費方式。目前沈陽地區(qū)普遍的物業(yè)費收取方式都是按照住宅面積，以每平方米收取固定費用的做法去收費。這種收費方式在收取時看似簡單容易核算，但存在隱患。每平方米具體多少錢，這個標準各個小區(qū)各有高低，但每年都是有增無減。園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施每年的維修量并非固定不變的，每年都會有波動。這就使物業(yè)公司和業(yè)主之間產(chǎn)生了一種博弈，即如果今年公共設(shè)施狀況良好，維修勞務(wù)費用低于物業(yè)費收取的固定金額，則物業(yè)公司獲勝，業(yè)主們多交的物業(yè)費就變成了物業(yè)公司的利潤;而如果下一年公共設(shè)備老化，維修費大幅上漲，物業(yè)費無法解決問題，物業(yè)公司只能憑借自身資金抵擋、或終止合同以逃避。而業(yè)主始終處于被動地位，作為消費者反而身份被動，如何會滿意。改變現(xiàn)有方式，實行按照物業(yè)公司實際勞務(wù)費用向業(yè)主收取物業(yè)費的做法在核算和收費時會稍麻煩一些，但卻既能保證物業(yè)公司正常利潤的獲取，又能使業(yè)主利益得到保障，實現(xiàn)共贏。從調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果來看，此種方式獲得了大部分沈陽地區(qū)業(yè)主的歡迎。(2)提高業(yè)主的自主度。建議物業(yè)公司以適當(dāng)工資或優(yōu)惠條件從業(yè)主中招聘看樓人，從事為本樓業(yè)主保管鑰匙、清理衛(wèi)生、接收快遞等服務(wù)。從調(diào)查結(jié)果來看，26.2%的業(yè)主表示愿意積極參與看樓人的招聘、58.9%的業(yè)主對此事表示贊成但并不愿意去參與招聘、14.9%的業(yè)主不贊成此種做法。綜合來看，85.1%的業(yè)主對此事持贊成態(tài)度，并且有相當(dāng)部分的業(yè)主對從事看樓人的工作表示感興趣。從物業(yè)公司的角度來看，從業(yè)主中雇傭看樓人會使其成本下降。應(yīng)聘看樓人的業(yè)主多為本樓熱心業(yè)主，對工資的需求低于其社會成就滿足感，相對可以降低物業(yè)公司的人工成本。而從業(yè)主角度來看，看樓人都出于本樓業(yè)主，業(yè)主之間對互相的道德操守更加了解，也更加放心，并且有利于現(xiàn)代人鄰里關(guān)系的建立，拉近業(yè)主間的距離，使業(yè)主們在小區(qū)內(nèi)生活時能夠感覺到溫馨。
3對策與建議
（一）物業(yè)管理知識儲備
在物業(yè)管理知識儲備的調(diào)查統(tǒng)計分析過程中，有82%的學(xué)生認為從事物業(yè)管理行業(yè)有必要補充專業(yè)實踐知識，除此之外，有55%和53%的學(xué)生認為還應(yīng)當(dāng)加強人際溝通以及人文素質(zhì)修養(yǎng)、職業(yè)道德方面的知識。
（二）能力提升
在能力提升方面。有87%的學(xué)生認為有必要提高社交方面的能力，有80%的學(xué)生認為還應(yīng)當(dāng)提高思維及表達能力，53%的學(xué)生認為創(chuàng)新能力在物業(yè)管理行業(yè)中也是需要提升的。在知識學(xué)習(xí)當(dāng)中，有82.3%的學(xué)生認為一般基礎(chǔ)知識和專業(yè)理論知識相對扎實穩(wěn)固，而物業(yè)管理專業(yè)實踐方面的知識相對薄弱。
（三）所學(xué)知識的應(yīng)用
學(xué)生認為在學(xué)校所學(xué)的知識中在工作當(dāng)中有用的《物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護與管理》（屬現(xiàn)場教學(xué)課程）占到58%，實踐性知識（比如參觀調(diào)研、專家座談，實訓(xùn)項目訓(xùn)練）占到54%，另有48%的學(xué)生認為物業(yè)管理實務(wù)和物業(yè)管理法規(guī)對今后的工作也有所幫助。
（四）從業(yè)資格證書
在用人單位對物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生取得的證書要求方面，有80%的學(xué)生認為應(yīng)當(dāng)具有物業(yè)管理員從業(yè)資格證書，54%的學(xué)生認為應(yīng)當(dāng)拿到物業(yè)部門經(jīng)理從業(yè)資格證書。
（五）在校學(xué)習(xí)時間
在物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生在校時間的安排方面，有52%的學(xué)生認為最好安排二年，有46%的學(xué)生認為安排一年半比較合適。
（六）從業(yè)資格證書考試時間安排
在物業(yè)管理專業(yè)“全國物業(yè)管理人員從業(yè)崗位資格證書”（物業(yè)管理員從業(yè)資格證書）的考試時間安排方面，有45%的學(xué)生認為安排在第三學(xué)期比較合適，有32%的學(xué)生希望安排在第四學(xué)期。
（七）校企合作
在物業(yè)管理專業(yè)與物業(yè)管理行業(yè)和企業(yè)開展合作當(dāng)中，學(xué)生們都希望能夠加強校企合作，多學(xué)習(xí)實踐性知識。
二、調(diào)查問卷數(shù)據(jù)分析
（一）重視專業(yè)實踐知識是物業(yè)企業(yè)和學(xué)生的共識
通過對物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生調(diào)查問卷的統(tǒng)計可以看出，學(xué)生們普遍看重專業(yè)實踐性知識，除此之外，還看重人文素質(zhì)和職業(yè)道德以及人際溝通能力的培養(yǎng)。因此，對高職院校來說，培養(yǎng)德才兼?zhèn)涞牡膶嵱眯匀瞬攀瞧滢k學(xué)關(guān)鍵和重中之重，而這實際上也是企業(yè)對現(xiàn)行人才的要求。而學(xué)生的想法和企業(yè)的需求是不謀而合的，這就需要高職院校有針對性地做好人才培養(yǎng)工作。
（二）學(xué)生對具備高素質(zhì)綜合能力的要求認知
在能力提升方面，學(xué)生希望提高自身的社交能力、思維及表達能力以及創(chuàng)新能力，這就需要高職院校在課程設(shè)置和校企聯(lián)合教學(xué)方面有所側(cè)重，加強實踐性教學(xué)，在人才培養(yǎng)模式方面給學(xué)生提供上崗實踐鍛煉以及與企業(yè)近距離接觸的機會，通過豐富多彩的教學(xué)活動以及課外實踐，提高學(xué)生的實際動手操作能力、團隊協(xié)作能力和溝通技巧、語言表達能力以及創(chuàng)新能力。
（三）校內(nèi)實習(xí)實訓(xùn)設(shè)施應(yīng)滿足“2+1”人才培養(yǎng)模式的要求
在知識學(xué)習(xí)方面，2+1的人才培養(yǎng)模式基本滿足了學(xué)生的學(xué)習(xí)需求，學(xué)生的物業(yè)管理基礎(chǔ)知識以及專業(yè)知識都比較扎實，特別是將企業(yè)的需求以及考證課都納入物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案和教學(xué)計劃中，這樣的教學(xué)模式更具針對性和實用性。絕大多數(shù)學(xué)生還是覺得專業(yè)實踐方面的知識相對薄弱，這就對校企合作中的具體人才培養(yǎng)和頂崗實習(xí)提出了更高的要求。而對今后工作幫助比較大的除了所學(xué)的專業(yè)基礎(chǔ)和核心課程之外，學(xué)生更為看重實景的現(xiàn)場教學(xué)以及實踐性教學(xué)，所以當(dāng)前建立校內(nèi)物業(yè)管理實訓(xùn)室是一個亟待解決的問題，沒有先進的教學(xué)管理設(shè)施設(shè)備的支持，也無法進行教學(xué)模式的顛覆性改革。校內(nèi)實訓(xùn)室的建立將會對學(xué)生的實際動手操作能力起到極大的幫助和推動作用。
（四）搭建考證平臺，提供就業(yè)保障
在畢業(yè)生證書要求方面，學(xué)生都希望多證在手，這樣就多一份就業(yè)的競爭力。絕大多數(shù)學(xué)生希望能夠拿到物業(yè)管理人員從業(yè)資格證書，還有一部分同學(xué)認為應(yīng)當(dāng)拿到物業(yè)企業(yè)部門經(jīng)理從業(yè)資格證書。我校已在此方面與西安市住房保障和房屋管理局培訓(xùn)中心共建了“陜西警官職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理從業(yè)人員資格考試報名點”，搭建考證平臺，為學(xué)生提供報名考試以及考前培訓(xùn)指導(dǎo)，幫助學(xué)生提高證書獲取率。物業(yè)管理專業(yè)在校學(xué)習(xí)時間安排符合2+1模式的要求，也符合學(xué)生的需求。兩年的時間在校學(xué)習(xí)專業(yè)基礎(chǔ)知識以及專業(yè)核心知識，一年的時間到企業(yè)頂崗、輪崗實習(xí)，這符合教育教學(xué)的規(guī)律，也符合學(xué)生的專業(yè)認知規(guī)律。在物業(yè)管理員從業(yè)資格證書考試時間安排方面，學(xué)生的三門考證課已經(jīng)學(xué)完，安排在第三學(xué)期也比較適宜。這樣在頂崗實習(xí)前學(xué)生就能拿到物業(yè)管理從業(yè)資格證書，在第四學(xué)期或者頂崗實習(xí)期間，可以考取物業(yè)部門經(jīng)理從業(yè)資格證書。
三、結(jié)語
通過此次問卷調(diào)查，我們基本上掌握了物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生對知識、能力、素質(zhì)等方面的要求，了解到當(dāng)前學(xué)生的求職就業(yè)心態(tài)。為推動和改善高職院校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)工作，我們應(yīng)當(dāng)采取以下措施：
（一）校企雙方精誠合作、互利共贏
基于相互信任的基礎(chǔ)至上，積極推進校企聯(lián)合辦學(xué)，多參加實踐性活動，通過到物業(yè)公司進行參觀、調(diào)研、現(xiàn)場教學(xué)、交流，邊學(xué)習(xí)邊進行實訓(xùn)，適當(dāng)?shù)卦诮虒W(xué)中讓學(xué)生去企業(yè)實地操作以加強其動手能力，提升學(xué)生的思維表達能力和人際溝通的能力。注重理論與實踐相結(jié)合，教學(xué)與實訓(xùn)實踐相結(jié)合，在學(xué)習(xí)中實踐，在實踐中鍛煉，不斷提升自己，從而讓學(xué)生學(xué)以致用，實現(xiàn)學(xué)校與行業(yè)、企業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
（二）搭建平臺，信息共享
高職院校要積極與物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)信息與資源共享，及時了解物業(yè)管理行業(yè)的最新動態(tài)和發(fā)展趨勢，加強校內(nèi)外實踐實訓(xùn)基地的建設(shè)，做好就業(yè)人才信息平臺工作。堅持以學(xué)生的從業(yè)工作能力為主線，通過頂崗實習(xí)或者輪崗制度提供合理的崗位，了解各部門工作方式和方法，做好橋梁和中介的紐帶作用。
（三）提供機會，多方位接觸
絕大多數(shù)學(xué)生都希望在校學(xué)習(xí)期間有兼職或者短期實習(xí)的機會，高職院校應(yīng)當(dāng)通過校企合作創(chuàng)造和提供這樣的條件和機會，利用校園網(wǎng)或校內(nèi)傳統(tǒng)宣傳方式給予學(xué)生周末兼職或者寒暑假工作的機會，這樣的短期鍛煉使得學(xué)生能與企業(yè)近距離接觸，能夠更好的學(xué)以致用。
（四）校企深度合作
物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)制度化———校企合作型“訂單式”2+1產(chǎn)學(xué)研一體化的人才培養(yǎng)模式。
1、聘任兼職教授
高職院校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)應(yīng)緊密結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，加強與行業(yè)、企業(yè)深度合作，聘請行業(yè)管理專家和企業(yè)負責(zé)人、專業(yè)技術(shù)人員擔(dān)任外聘教授，與院內(nèi)專職教師共同組成“產(chǎn)、學(xué)、研一體化”的教學(xué)團隊。
2、大力開展校企合作型“訂單式”人才培養(yǎng)模式
推行定向培養(yǎng)，能與多家企業(yè)簽訂人才培養(yǎng)訂單，給予學(xué)生更多的自主選擇權(quán)，提高物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的就業(yè)率，從而培養(yǎng)符合企業(yè)需要的專業(yè)人才。通過頂崗實習(xí)，對學(xué)生進行入職前的教育和培訓(xùn)，加強對其實習(xí)中的工作、教學(xué)和生活管理，規(guī)范實習(xí)工資、福利、輪崗、考核，將其納入制度化的范疇，對學(xué)校、學(xué)生、企業(yè)的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)予以規(guī)范化的處理。
3、校企合作，共同制定人才培養(yǎng)方案
在每年度物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案的修訂中，均由校方代表與物業(yè)管理行業(yè)方代表、物業(yè)管理從業(yè)人員崗位職業(yè)資格培訓(xùn)方代表、企業(yè)方代表分別派出的外聘教授共同進行研討，確立物業(yè)管理專業(yè)發(fā)展方向，并就物業(yè)管理專業(yè)課程體系及課程設(shè)置問題廣泛聽取各方專家的意見和建議，使專業(yè)課程體系及課程設(shè)置更為合理與完善。每年通過校企合作人才培養(yǎng)專業(yè)委員會對物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案進行修訂和完善
4、校企合作開發(fā)教材
在校企深度合作過程中，學(xué)校還可以和企業(yè)共同進行教材的開發(fā)和員工培訓(xùn)。校企合作教材更切合企業(yè)人才培養(yǎng)需求，實踐性更強，且不僅僅滿足學(xué)生的學(xué)習(xí)需求，同時也可以作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工培訓(xùn)教材。而高職院校的教師也可以參與到企業(yè)的員工培訓(xùn)工作中。
5、加強社會服務(wù)型雙師素質(zhì)專職教師隊伍建設(shè)
在教學(xué)過程中，我們可以利用現(xiàn)有的實習(xí)實訓(xùn)基地和從業(yè)經(jīng)驗豐富的兼職教授隊伍，同時可以安排物業(yè)管理專業(yè)骨干教師到實習(xí)實訓(xùn)基地的不同崗位掛職鍛煉、提高專職教師的實踐能力和業(yè)務(wù)水平的同時，在掛職鍛煉中，專職教師也可為企業(yè)提供了力所能及的管理和法律咨詢服務(wù)。
6、與行業(yè)深度合作，促進規(guī)模效益
我們可依托西安市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，組建職教集團，委托職教集團面向協(xié)會會員征集訂單，實現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)的規(guī)模效益，服務(wù)社會和滿足物業(yè)企業(yè)的人才需求。
7、發(fā)揮實習(xí)實訓(xùn)基地優(yōu)勢，開展現(xiàn)場課教學(xué)
（一）成本構(gòu)成要素復(fù)雜
由于物業(yè)管理企業(yè)的供暖服務(wù)的多樣化，就造成物業(yè)管理企業(yè)供暖成本的相對復(fù)雜。按照供暖成本的構(gòu)成來看，可以將其分為能源成本、管理成本、資源成本等多個方面。能源成本是進行供暖服務(wù)的決定因素，為供暖過程的順利實施提供必要的煤炭、水、電等能源支持。管理成本則是對供暖服務(wù)過程中所需要的管道進行維修、保養(yǎng)、管理的所有成本。是對小區(qū)房屋的。資源成本是供暖整個過程中一切人力、物力、財力開支的總稱。
（二）供暖成本的不斷加大
隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求越來越高，因此對供暖的要求也逐漸重視。也就意味著物業(yè)管理企業(yè)所提供供暖服務(wù)的范圍更加廣泛，因此供暖成本在地域上的分布更廣。市場經(jīng)濟使物業(yè)管理企業(yè)一味追求經(jīng)濟利益，通過不斷的搶占市場而擴大供暖服務(wù)的范圍，所以說物業(yè)管理供暖成本也隨著供暖面積的不斷變廣而加大。
（三）基礎(chǔ)設(shè)施配備對供暖成本影響大
根據(jù)不同的建筑物和物業(yè)小區(qū)的特點采取的供暖服務(wù)不同，因此會使物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本有所不同。例如近幾年新建的樓房，相對來說供暖管道等基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，因此供暖成本相對比較低。但是對于很多老舊的建筑物來說，供暖管道等裝置老化損壞，嚴重影響了供暖工作的順利開展，使供暖的維修等成本增加，可見基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對供暖成本影響較大。
二、物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理的現(xiàn)狀
（一）成本管理落后性
在現(xiàn)實的物業(yè)管理企業(yè)供暖過程中，供暖成本管理大多數(shù)都是從物業(yè)接管驗收以后才開始的，成本管理具有一定的滯后性。按照正常的成本管理流程來說，物業(yè)管理供暖成本很大程度上取決于企業(yè)本身的特點，物業(yè)管理規(guī)模、物業(yè)設(shè)計結(jié)構(gòu)、物業(yè)建筑材料等多方面，這些因素在很大程度上影響著物業(yè)管理供暖成本的高低。
（二）成本管理制度的不健全
物業(yè)管理企業(yè)供暖工作內(nèi)容很多，其中供暖成本管理是其主要的工作內(nèi)容。但是在實際的工作過程中，物業(yè)供暖相關(guān)職能部門缺乏對供暖成本制度的認識，被動的執(zhí)行命令而缺乏管理成本的主觀能動性。同時，員工的工作績效并未與工作內(nèi)容掛鉤，因此員工的工作積極性不大，會很大程度上阻礙成本管理的發(fā)展。
（三）成本管理理論不成熟
在成本管理人員的眼中，普遍認為成本的管理是一味的降低成本的過程，而成本降低需要通過裁員、節(jié)約開支等方式來實現(xiàn)。但是伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，不能適用現(xiàn)代社會經(jīng)濟的發(fā)展形勢，更是束縛了企業(yè)自身的改革和創(chuàng)新。在很多方面，成本管理理論的不成熟使得管理者對物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理的認識遠遠不夠，只是片面注重服務(wù)與管理過程的節(jié)約，而非從降低管理成本的源頭出發(fā)去根治問題，所以說物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本一直居高不下。
三、更好實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管控的對策
（一）運用系統(tǒng)理念加以分析
要想實現(xiàn)供暖成本的有效控制，就必須運用系統(tǒng)科學(xué)的方式加以綜合分析，結(jié)合不同供暖服務(wù)對象的情況具體運用。通過科學(xué)系統(tǒng)不斷分析，保證供暖以最低的成本實現(xiàn)最大化的供暖效果。比如說鍋爐功率、設(shè)備成本、煤炭質(zhì)量等多方面，都需要具體分析，追求物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本最小化的目的。
（二）降低采購成本
由于工業(yè)生產(chǎn)的逐年增加，能源、資源面臨著匱乏的現(xiàn)象，這對物業(yè)管理企業(yè)的供暖來說是個不小的挑戰(zhàn)。能源價格的升高使得供暖資源采購成本增加，并且市場之間的競爭會更加激烈，物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)化為成本優(yōu)勢之間的競爭。在進行能源采購時要貨比三家，選擇性價比最高的資源進行采購。另外，可以利用煤炭等能源的銷售淡旺季規(guī)律進行反季節(jié)采購，最大程度的降低采購成本，獲得經(jīng)濟效益。
（三）規(guī)范操作流程
供暖工作內(nèi)容復(fù)雜，需要進行流程的規(guī)范，力求在最少的工作流程內(nèi)實現(xiàn)工作效率的最大化。因此需要引進現(xiàn)代統(tǒng)籌規(guī)劃的理論來指導(dǎo)供暖成本的安排，要要各個部門能各司其職、盡職盡責(zé)，共同促進工作效率的整體提高。
（四）運用科學(xué)的管理方法
現(xiàn)代高科技技術(shù)的的開發(fā)和應(yīng)用，可以為供暖工作提供更多的技術(shù)支持，通過合理的安排維護、維修等工作，優(yōu)化整個供暖的各個流程內(nèi)容。同時配合以成本預(yù)測、成本分析、成本評估現(xiàn)代軟件的應(yīng)用，最大程度的降低成本支出。除此之外，要不斷提高從業(yè)人員的職業(yè)技能和素質(zhì)，建立起訓(xùn)練有素的團隊，是決定供暖成本控制工作的關(guān)鍵。
四、結(jié)束語
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；原因；對策
物業(yè)管理是指由專門的機構(gòu)和人員，依照合同和契約，對己竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)、安全保衛(wèi)、公共綠化，道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合。
一、我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題
（一）物業(yè)管理服務(wù)收費問題一直是物業(yè)管理工作的難點
自從開始實施物業(yè)管理以來，物業(yè)管理服務(wù)收費問題一直是工作的難點，也是政府主管部門立法和監(jiān)管工作的重點。
從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的角度，主要是收費標準過高。對于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人來說，主要是針對房租而言，現(xiàn)階段的低水平房租，使產(chǎn)權(quán)人交費額與房租相差很小；對于物業(yè)使用人來說，與以往相比，除了交納房租外，還必須承擔(dān)住戶個人交費項目的費用這筆難以承受的開支。價格水平與服務(wù)質(zhì)量也不相符。違規(guī)收費時有發(fā)生。比如擅自增設(shè)收費項目、擅自提高收費標準、擅自處長收費期限、只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)、不按規(guī)定明碼標價收費等等。
從物業(yè)管理單位的角度，主要是收費標準太低、項目不全。有資料顯示，對于物業(yè)管理項目進行成本核算，發(fā)現(xiàn)除了個別項目外，大多數(shù)收費標準低于成本價。同時收費責(zé)任不清，承擔(dān)風(fēng)險過大。現(xiàn)階段各物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了大多數(shù)公用部門的收費任務(wù)，不僅物業(yè)管理企業(yè)要投入人力代收費用，而且由于拒繳、欠繳現(xiàn)象普遍存在，物業(yè)管理企業(yè)還不得不為住戶暫付大量費用，承擔(dān)了很大的經(jīng)濟風(fēng)險。
（二）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)費嚴重不足
在實行物業(yè)管理后，居民從思想上、經(jīng)濟上都難以接受物業(yè)管理服務(wù)收費，這是物業(yè)管理遇到的一個難點問題。有些物業(yè)管理公司之所以起步艱難，其關(guān)鍵是不能解決經(jīng)費來源，僅靠向住戶收取服務(wù)費來解決物業(yè)管理的經(jīng)費來源，大多步履維艱。公共設(shè)施、設(shè)備、維修基金的資金難以到位，很少有物業(yè)管理企業(yè)落實到了這一筆資金；按合同規(guī)定的向每一個住戶收取的管理費收入又由于目前存在的對收費工作的不理解、不支持，住戶欠繳、拒繳管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生，使這一筆資金也難以全部落實；合同之外的特約有償服務(wù)收入由于大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)特約服務(wù)項目少，業(yè)務(wù)量小，不能從中取得多少收入，對資金的補充也是杯水車薪。
（三）物業(yè)管理的法制建設(shè)滯后
物業(yè)管理在我國的興起也就是從近幾年來開始的，國家出臺了的法規(guī)雖然填補了我國物業(yè)管理法律制度的空白，初步改變了我國物業(yè)管理無法可依的狀況，然而，與物業(yè)管理實踐對立法的要求相比，仍有相當(dāng)差距。由于在許多方面都缺乏明確的法律規(guī)定，使得在管理中形成大量的矛盾與分歧，物業(yè)管理的糾紛事件日益增多，而物業(yè)管理公司、業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛后也缺乏仲裁機構(gòu)和處理規(guī)程。
二、若干原因探析
（一）產(chǎn)生收費問題原因探析
傳統(tǒng)的福利觀念根深蒂固，物業(yè)管理意識尚未形成。在計劃經(jīng)濟體制下，居民除交納象征性房租外，沒有其它任何住房消費，而推行新的物業(yè)管理模式，住戶要支付高出原有房租許多的物業(yè)管理費，在觀念上一時難以接受。同時行業(yè)規(guī)范尚不健全，競爭機制尚未形成。再者收費標準背離價值規(guī)律，執(zhí)法監(jiān)督缺乏有力保障。在收費執(zhí)法監(jiān)督問題上，對于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人來說，可以通過消協(xié)、物價、房管部門甚至法院等途徑維護自身合法權(quán)益，而對物業(yè)管理單位來說，由于分戶收費金額小，欠費住戶數(shù)量多和欠費原因復(fù)雜等因素的制約，在目前情況下，要通過法律手段監(jiān)督和制約物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人交納物業(yè)管理費，存在著諸多的實際困難。
（二）物業(yè)管理經(jīng)費不足的主要原因
（1）物業(yè)管理啟動資金難以到位。當(dāng)前我國的物業(yè)管理尚處于起步階段，需要大量資金投入，盡管政府每年對住宅小區(qū)的管理都能給予一定的經(jīng)費補貼，但遠遠不能滿足物業(yè)管理快速發(fā)展的要求。（2）物業(yè)管理企業(yè)管理成本居高不下。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營嚴重不足，營運資金缺乏，導(dǎo)致大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)，除了收費難，啟動資金沒有到位等原因外，還有物業(yè)管理企業(yè)本身規(guī)模和所管理的物業(yè)質(zhì)量的原因。（3）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營渠道少。企業(yè)化要強調(diào)“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”。物業(yè)管理公司要取得經(jīng)濟效益，既要通過各種方法降低管理成本，又要開拓經(jīng)營渠道增加收入。
（三）法制建設(shè)跟不上物業(yè)管理發(fā)展的主要原因
（1）效力層次低、權(quán)威性不高，體系殘缺不全?，F(xiàn)行物業(yè)管理立法大多是建設(shè)所公布的各種部門規(guī)章，政策及規(guī)范性文件，這些規(guī)章的權(quán)威性、普遍適用性較低，不利于物業(yè)管理職權(quán)的行使。在我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)中，缺乏一部能統(tǒng)率物業(yè)管理所涉及的所有領(lǐng)域的基本法，一旦某一單行法規(guī)出現(xiàn)立法漏洞，無法可依的現(xiàn)象便不可避免。（2）內(nèi)容不完全、法律漏洞多。現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍過窄。物業(yè)管理法的調(diào)整對象應(yīng)該是所有的物業(yè)管理關(guān)系，而現(xiàn)行法規(guī)主要涉及住宅小區(qū)的物業(yè)管理，至于工業(yè)廠房、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、倉庫等眾多領(lǐng)域的物業(yè)管理還是無法可依。同時，尚未建立完善、科學(xué)的物業(yè)管理市場準入制度。準入制度是主管機關(guān)對物管企業(yè)進行監(jiān)督和管理的首要環(huán)節(jié)，是建立競爭有序的市場體系的基礎(chǔ)。物業(yè)管理市場的監(jiān)督管理體制尚未理順。目前物業(yè)管理市場存在著多頭監(jiān)管而又監(jiān)管不力的現(xiàn)象，不僅增大了物業(yè)管理企業(yè)的工作難度，也給物業(yè)管理的有序運行埋下了隱患。法律責(zé)任制度不健全也是原因之一。
三、我國物業(yè)管理發(fā)展對策
作者試圖根據(jù)我國具體國情，結(jié)合國內(nèi)外物業(yè)管理的一些先進的管理經(jīng)驗及方法，探索解決當(dāng)前問題的行之有效的方法。
（一）解決物業(yè)管理收費問題的有效途徑
首先要改變傳統(tǒng)觀念，提高對收費的認識。讓人們充分意識到購房之后，還要在使用期限內(nèi)，連續(xù)不斷地自行承擔(dān)物業(yè)維護和享受服務(wù)的全部費用。同時，強化業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的作用。業(yè)主可以通過業(yè)主委員會來充分行使自己的權(quán)利，維護自己的利益。再者，物業(yè)管理要得到發(fā)展和繁榮，就要得到政府的扶助和支持，政府應(yīng)該在物業(yè)管理開始興起階段扶持物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，激勵物業(yè)管理行業(yè)競爭機制的形成。可對物業(yè)管理收費實施特殊稅收政策，應(yīng)進一步明確公共維修服務(wù)收費的法定稅費的標準，使物業(yè)管理服務(wù)的價格構(gòu)成更加合理，同時便于物業(yè)管理企業(yè)的實際操作。同時可以從各城市的實際出發(fā)，對物業(yè)管理收費實施特殊優(yōu)惠的稅制，減免部分稅費，減輕物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟壓力。政府對物業(yè)管理經(jīng)費應(yīng)當(dāng)進行適當(dāng)補貼，這有利于保護從事這一類物業(yè)管理的企業(yè)的積極性，推進住房制度改革進程。
（二）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從多方面著手，以改善經(jīng)費不足狀況
（1）物業(yè)管理可實行規(guī)模化經(jīng)營。企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上要達到經(jīng)濟規(guī)模，此時產(chǎn)品的單位成本最低。物業(yè)管理公司也應(yīng)考慮運用規(guī)模經(jīng)濟發(fā)展企業(yè)化經(jīng)營。（2）物業(yè)管理應(yīng)實行專業(yè)服務(wù)社會化。我國的物業(yè)管理公司機構(gòu)大、人員多，公司對每一項管理業(yè)務(wù)、服務(wù)項目都要親力親為，這勢必大大增加了成本。物業(yè)管理公司應(yīng)以積極的態(tài)度，努力尋求和適應(yīng)符合國際慣例的新的管理架構(gòu)和方式。（3）物業(yè)管理公司應(yīng)開展多種經(jīng)營。物業(yè)管理公司采取“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”。物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理和服務(wù)的同時，也可利用自身的優(yōu)勢將經(jīng)營范圍擴大到與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù)，也可根據(jù)自身特點和該小區(qū)的情況向其它方向發(fā)展。（4）改革現(xiàn)行物業(yè)管理體制，打破單一物業(yè)管理模式。從大多數(shù)中低收入者無力負擔(dān)物業(yè)管理費的實際情況出發(fā)，可以嘗試打破普遍推行物業(yè)管理公司管理一種模式的體制，將我國臺灣地區(qū)普遍實行的業(yè)主自營式物業(yè)管理方式引進我國大陸的物業(yè)管理體制，實行物業(yè)管理公司管理與業(yè)主的自營式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。業(yè)主自營式物業(yè)管理就是住宅小區(qū)（臺灣稱社區(qū)）的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)，也不聘請社會上專門的物業(yè)管理公司負責(zé)，而是由樓房業(yè)主自己打班。這種方式在臺灣的城市中比較普遍。整個社區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己打班；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物。公產(chǎn)歸社區(qū)全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理。臺灣的物業(yè)管理隊伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監(jiān)控員(他們的房間有對公產(chǎn)部分進行監(jiān)控的先進電子設(shè)備，并且24小時錄像，保留二周)。另外有少量的臨時工，如保潔員、修理工等，由干事根據(jù)需要聘請，他們的工資、獎金等從出租房屋收取的管理費中支出。工作人員盡職、敬業(yè)，加上文明程度較高、設(shè)備先進、通訊發(fā)達，所以其物業(yè)管理成本不算高，水平和效率卻很高。
（三）完善物業(yè)管理法律法規(guī)
為了規(guī)范物業(yè)管理的組織和行為，保障各主體的合法權(quán)益，構(gòu)建物業(yè)管理市場的公平競爭秩序，當(dāng)務(wù)之急是完善物業(yè)管理法規(guī)。在結(jié)合我國實際情況的基礎(chǔ)上，提出如下的建議：（1）提升物業(yè)管理法規(guī)的層次和效力，建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系。就物業(yè)管理的目的、基本原則、物業(yè)管理法律關(guān)系（含主體的權(quán)利義務(wù)）、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)務(wù)范圍、監(jiān)管體制和物業(yè)管理法的適用范圍等原則性內(nèi)容加以明確規(guī)定。各有關(guān)部門要加強政策法規(guī)的協(xié)調(diào)，盡量摒棄狹隘的部門利益，以實現(xiàn)法規(guī)的體系化，促進法與社會需求之間的和諧。（2）完善物業(yè)管理法規(guī)內(nèi)容，做到內(nèi)容與體系的協(xié)調(diào)。應(yīng)當(dāng)擴展物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍，除了繼續(xù)完善城市住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)外，還要將工業(yè)廠房、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、倉庫等的物業(yè)管理也納入物業(yè)管理法規(guī)的調(diào)整范圍。同時建立完善科學(xué)的物業(yè)管理市場準入制度，凈化市場競爭環(huán)境。物管企業(yè)應(yīng)做到產(chǎn)權(quán)清晰且獨立、組織機構(gòu)和內(nèi)部管理制度科學(xué)合理、不斷提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)造好的業(yè)績。促使那些由房管所、公房管理單位轉(zhuǎn)制而來的物管企業(yè)盡快適應(yīng)市場需求，并放寬企業(yè)參與市場競爭的條件。再者，應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理市場的監(jiān)管體制，細化各職能部門的職權(quán)及行使職權(quán)的程序，完善監(jiān)管、制約手段。最后，完善法律責(zé)任制度。明確規(guī)定罪錯與應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任形式，構(gòu)建涵蓋民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任的責(zé)任體系，使各主體明確知道如果違反了物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定應(yīng)受到何種懲罰，這將有力地督促各主體正確行使權(quán)利和積極履行義務(wù)，盡可能減少和避免糾紛，違法行為的發(fā)生。明確界定依法追究各種法律責(zé)任的組織積程序，使各類組織依法定程序切實履行監(jiān)管義務(wù)，保障物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實施，也便于保護各個主體的合法權(quán)益。
參考文獻：
(一)內(nèi)部控制在風(fēng)險判斷上存在缺陷
任何企業(yè)的運營都受到很多因素影響，這些因素構(gòu)成了企業(yè)在運營上的風(fēng)險。一個有著良好的內(nèi)部控制的企業(yè)在風(fēng)險判斷上都有著正確的選擇，而內(nèi)部控制不好的企業(yè)在風(fēng)險判斷上存在很大的缺陷。例如在房地產(chǎn)開發(fā)的交房入住而言，就需要物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間有很好的交房交流過程，讓業(yè)主感受到完善的服務(wù)。如果房屋的質(zhì)量出現(xiàn)問題，就會對物業(yè)管理公司的信譽和利益以及開發(fā)商的利潤產(chǎn)生重大的影響，業(yè)主可能會出現(xiàn)由于房屋存在這樣那樣的難以解決的問題而拒絕繳納相關(guān)費用等一系列問題，企業(yè)的資金沒有辦法收回，就會出現(xiàn)資金流動風(fēng)險。企業(yè)內(nèi)部控制不強，在判斷風(fēng)險和應(yīng)對風(fēng)險上就存在很大的問題。
(二)內(nèi)部控制設(shè)計與執(zhí)行本身不完善
內(nèi)部控制的出發(fā)點是“內(nèi)部牽制”，就是各個部門、工作人員之間不相容亦不分離，企業(yè)業(yè)務(wù)的完成不能由單獨的某部門或者某個人完成，也不能缺少某一部門或某一崗位完成，所有的業(yè)務(wù)都在固定的框架上進行。但是在當(dāng)前的物業(yè)管理公司，由于人員成本高，為了維持企業(yè)的正常運營，攤子鋪的都很大，服務(wù)性行業(yè)人員多但是普遍素質(zhì)不高的原因，導(dǎo)致業(yè)務(wù)完成的流程不完善，制度上也不完善，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制存在問題，內(nèi)部控制和執(zhí)行本身存在一定的矛盾，整體上拉低了企業(yè)的管理水平，對企業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展存在不良的影響。
(三)內(nèi)部控制缺乏戰(zhàn)略導(dǎo)向
隨著當(dāng)前市場經(jīng)濟的發(fā)展，各個行業(yè)的競爭日趨激烈，我們國家物業(yè)管理公司也面臨著嚴重的挑戰(zhàn)。發(fā)展戰(zhàn)略對一個公司有著重要的影響，決定著公司未來利益的獲取，也決定著公司未來的發(fā)展方向和公司的命運。但是我們國家的物業(yè)管理公司由于內(nèi)部控制存在問題，所以在戰(zhàn)略的制定上也存在問題，在制定戰(zhàn)略時往往忽視長遠利益而只注重眼前的利益，所以無法為企業(yè)的發(fā)展起到指導(dǎo)性的作用，從一定意義上講，這些因素限制了企業(yè)的發(fā)展。
二、加強物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的措施
(一)提升物業(yè)管理人員意識，完善控制環(huán)境
物業(yè)管理公司的營運離不開財務(wù)的反映和調(diào)控，所以物業(yè)管理企業(yè)的管理著要重點改革財務(wù)掌控工作，不只是把他作為企業(yè)營運的一個總要部分，而是把他作為決定公司發(fā)展的要素，從而提高物業(yè)管理人員的意識，從而為改善內(nèi)部控制環(huán)境提供保障。提升物業(yè)管理人員的意識，不僅要加強專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，從理論上提升員工素質(zhì)，還要注意增加員工的實踐機會，讓員工真正的將理論和實踐結(jié)合起來。同時管理工作者要以身作則，在制定內(nèi)部控制制度和流程的同時要注意自身的遵守情況，為下屬樹立良好的榜樣形象。
(二)強化物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制中風(fēng)險的職能
企業(yè)在營運的時候不可避免案的要遭受風(fēng)險，因此加強企業(yè)對潛在風(fēng)險的判斷以及進行風(fēng)險管理已經(jīng)成為企業(yè)迫在眉睫需要解決的問題。首先，要樹立正確的風(fēng)險意識，不可以夸大風(fēng)險，也不可以忽視風(fēng)險；其次，要意識到風(fēng)險與利益的關(guān)系，控制風(fēng)險的同時要實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化；最后，要建立企業(yè)風(fēng)險評估的框架，在評估風(fēng)險是要按照相應(yīng)的流程進行，做到有據(jù)可依，一切按照制度進行，盡可能減少主觀因素對風(fēng)險評估的影響。通過正確的風(fēng)險評估，讓風(fēng)險也成為企業(yè)營運中也起到積極地促進作用。
(三)加強內(nèi)部審計監(jiān)督體系的建立
首先要完善內(nèi)部審計機構(gòu)的設(shè)立。大規(guī)模的物業(yè)管理公司可以在總部建立審計部，聘請專業(yè)人員進行管理，并對下屬分公司設(shè)立審計部門并由公司總部審計部的專業(yè)人員進行培訓(xùn)，并形成規(guī)章制度，對企業(yè)進行制度化、專業(yè)化的管理；小規(guī)模的企業(yè)則可以設(shè)立審計人員，對企業(yè)的業(yè)務(wù)進行監(jiān)管。其次，企業(yè)的其他部門要自覺接受監(jiān)管部門或人員的監(jiān)管，并且其他部門也要對監(jiān)管部門過人員進行監(jiān)控，形成其他部門與監(jiān)管部門相互制約、相互監(jiān)管的局面。監(jiān)管部門的工作重心要落在企業(yè)的核心業(yè)務(wù)，但是對企業(yè)的其他業(yè)務(wù)不能忽視。
(四)樹立正確的內(nèi)部控制觀念
物業(yè)管理公司要想長遠健康的發(fā)展，需要樹立正確的內(nèi)部控制觀念，加強企業(yè)員工和部門對內(nèi)部控制體系的重視程度。首先，管理層要投入資金和力度加強內(nèi)部控制制度的建設(shè)，將內(nèi)部控制落實到制度上，為樹立正確的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制觀念提供制度保障。其次，企業(yè)管理部門要明確管理需要的相應(yīng)的知識和技能，培養(yǎng)員工的相關(guān)專業(yè)知識和技能，為保持正確的內(nèi)部控制觀念提供理論和技術(shù)上的支持。最后，要加強企業(yè)文化的建設(shè)，在潛移默化中影響員工的思想觀念。
(五)加強目標管理和管理信息系統(tǒng)
要想加強企業(yè)內(nèi)部的控制，目標管理和管理信息系統(tǒng)的建設(shè)是必不可少的。目標管理系統(tǒng)使得內(nèi)部管理有制度的支撐和理論的指導(dǎo)，管理信息系統(tǒng)可以很好地反映內(nèi)部控制系統(tǒng)的動態(tài)情況，對策略的實施和相應(yīng)措施的結(jié)果做到及時的掌握。所以加強目標管理和管理信息系統(tǒng)的建設(shè)對企業(yè)內(nèi)部控制的建設(shè)起到了促進作用。
三、結(jié)束語
監(jiān)管局將會是自負盈虧的獨立機構(gòu)，其經(jīng)費來自物管公司及從業(yè)員的牌照費以及印花稅的每宗售賣轉(zhuǎn)易契而征收的小額定額征款（約港幣二百元至三百五十元不等）?，F(xiàn)時初步建議的牌照費為，物管公司每年牌照費約港幣二千五百元而從業(yè)員每年牌照費港幣約八百至一千五百元。監(jiān)管局將負責(zé)物管公司和物管從業(yè)員的發(fā)牌事宜，以及推動業(yè)界發(fā)展。擬議法例所訂要求以及監(jiān)管局所發(fā)專業(yè)守則，會就資歷設(shè)定最低要求，并就不當(dāng)行為施加罰則和紀律處分，以助業(yè)界提升標準和專業(yè)水平。監(jiān)管局期望行業(yè)規(guī)管制度將提升業(yè)界操守，減少行業(yè)“圍標”、管理不善等問題，違反專業(yè)守則的公司或從業(yè)員，可遭譴責(zé)、罰款或“釘牌”等紀律處分，監(jiān)管局亦可主動調(diào)查投訴。監(jiān)管局的主席和成員須由特區(qū)行政長官委任。監(jiān)管局由主席、副主席和不多于18名成員組成。該成員來自以下三類別人士：從事物業(yè)管理服務(wù)的人士；在與物業(yè)管理有關(guān)范疇、一般行政或消費者事務(wù)方面具有經(jīng)驗的人士；其他在行政長官認為是適合獲委任為成員的人士。監(jiān)管局每年須向民政事務(wù)局局長提交賬目報表、核數(shù)師報告及周年報告。民政事務(wù)局局長須安排這些文件提交立法會省覽。此外，監(jiān)管局將獲授權(quán)可主動展開調(diào)查，以及在接到投訴后進行調(diào)查。為確保研訊公平，遭投訴者在調(diào)查進行期間會被給予機會向監(jiān)管局作出申述，而就監(jiān)管局的決定感到受屈的人更可向上訴委員團提出上訴。為方便公眾查閱物管公司和物管從業(yè)員的登記冊，監(jiān)管局將分別備存及公開有關(guān)資料。
2行業(yè)規(guī)管制度對從業(yè)人員的影響
物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)員，在這規(guī)管制度下，同時面對著新的機遇及挑戰(zhàn)。擔(dān)當(dāng)督導(dǎo)或管理職級的從業(yè)員，將受到發(fā)牌制度的規(guī)管，并分為兩級：第一級須符合較嚴格的發(fā)牌準則(資歷架構(gòu)第五級)，而第二級物管從業(yè)員須具備的資歷要求會相對較低(資歷架構(gòu)第四級)，例如只須修完指明的物業(yè)管理文憑／副學(xué)位課程便足夠。此制度除了使整個行業(yè)的平均學(xué)歷水平提升外，更鼓勵從業(yè)員致力個人發(fā)展，從而提升至較高級別，同時繼續(xù)讓學(xué)歷較低者可進入就業(yè)市場，并與持續(xù)進修的理念互相共融，令從業(yè)員及業(yè)界的專業(yè)地位于社會上獲得肯定，實在是一個難得的機遇。與此同時，監(jiān)管局所發(fā)揮的功能，是致力維持從業(yè)員的專業(yè)守則。如違反有關(guān)規(guī)定，可遭監(jiān)管局紀律處分，例如撒銷或暫時吊銷牌照，以及其他制裁例如譴責(zé)、警告、處以罰款等。當(dāng)專業(yè)地位有所提升，便相對面臨挑戰(zhàn)，社會上將對從業(yè)員的工作期望提高，亦因為其處分機制，從業(yè)員必須份外謹慎，充分了解相關(guān)法例、守則，增值自我，以專業(yè)的身份為業(yè)戶提供服務(wù)及建議，亦同時必須注意平衡業(yè)主或法團的要求與規(guī)管條例下可能出現(xiàn)的矛盾，致力于新的制度下營造雙贏局面。
3行業(yè)規(guī)管制度對專業(yè)團體及學(xué)會的影響
物業(yè)管理從業(yè)員一直以加入專業(yè)學(xué)會為職業(yè)上的一個目標，其主因是其專業(yè)地位于業(yè)界內(nèi)已普遍獲得認同，而一些主管級職位的入職條件亦把其會員資格列為其中一個基礎(chǔ)要求，要于事業(yè)上更上一層樓，便不得不自我增值，持續(xù)進修，以達學(xué)會會員資格，努力成為業(yè)界中專業(yè)的一員。在從業(yè)員發(fā)牌制度下，政府帶領(lǐng)行業(yè)訂出新的專業(yè)標準，這體系不單包括主管職位，第二級的個人牌照更涵蓋了前線職級，職場上不同崗位的入職要求從此大有可能以此作準則，雇主亦必須雇用擁有第一級牌照的人士出任主管職位，而并不是以學(xué)會會員資格作標準。此情況會否導(dǎo)致加入學(xué)會并成為專業(yè)會員的人數(shù)有所調(diào)整，仍是未知之?dāng)?shù)，但可以肯定的是，專業(yè)學(xué)會于業(yè)界的權(quán)威性與政策上的注冊標準，其地位分野將會作出重新的厘定，從業(yè)員的視線亦將由加入專業(yè)學(xué)會轉(zhuǎn)移到考取新制度的等級牌照為職業(yè)目標，如縱然已于行業(yè)累積多年經(jīng)驗，亦已成為學(xué)會會員，若仍未能達到第一級的資格要求，于法例上仍然不能擔(dān)任主管一職。所以，專業(yè)學(xué)會可能須要作出變革，會員的期望將會漸漸提高，希望透過學(xué)會去把視野擴闊，能開拓更廣的人際網(wǎng)絡(luò)，或更希望可與不同地域的同業(yè)交流，定期交換物業(yè)管理訊息等，都會是專業(yè)團體或?qū)W會要思量的范圍，故在新的制度下，學(xué)會亦要比從業(yè)員走得更前，自強不息，與業(yè)界并肩進步。
4延伸與反思
（1）實現(xiàn)物業(yè)管理社會化解決了很多高校圖書館缺乏物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)人員的困難，可以利用物業(yè)管理公司具有的專業(yè)技術(shù)人才資源進行高效服務(wù)。對于高校圖書館，特別是現(xiàn)代化圖書館需要采用新的管理模式、新的標準和新的服務(wù)方式，有了專業(yè)的物業(yè)管理隊伍進行科學(xué)的管理，可以使圖書館的先進設(shè)備得到有效的綜合性利用，利于延長圖書館財產(chǎn)的使用壽命，從而為學(xué)校節(jié)省維修和建設(shè)費用。
（2）在市場經(jīng)濟背景下，對傳統(tǒng)模式下圖書館的行政后勤管理體制形成了沖擊，現(xiàn)代化的高校圖書館物業(yè)管理模式應(yīng)運而生。為長期做到全面管理維護好繁雜的圖書館物業(yè)，并不斷提高其使用效率，滿足高校學(xué)生和教職工等不同層次、多樣化的需求，需要采取市場化調(diào)節(jié)、企業(yè)化經(jīng)營和社會化的物業(yè)管理模式來實現(xiàn)。這是高校圖書館功能發(fā)生變化的客觀要求，也是社會分工的必然結(jié)果。
2、關(guān)于高校圖書館物業(yè)管理社會化的幾種機制
圖書館和物業(yè)公司的共同協(xié)作才能保障物業(yè)的正常運行，一方面物業(yè)公司要提高綜合服務(wù)能力和服務(wù)質(zhì)量，另一方面圖書館也要做好監(jiān)督和協(xié)調(diào)等方面的工作。
2．1高校圖書館物業(yè)社會化后的監(jiān)督機制
高校應(yīng)全面考慮服務(wù)信譽和服務(wù)質(zhì)量等條件，嚴格要求專業(yè)資質(zhì)，選取實力強、信譽好、收費合理的物業(yè)公司進行合作，以雙方簽訂的《物業(yè)委托管理合同》為依據(jù)，定期或隨時進行檢查，并根據(jù)實際情況作出調(diào)整和補充。此外，圖書館的管理部門應(yīng)制訂出一套具體有效的考核標準，對物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度等方面讀者和館員的滿意程度，按期進行考核，建立檔案記錄。依照考核結(jié)果，在舉行的定期例會上，參考群眾意見提出改進措施，并按合同期限內(nèi)年度綜合考核結(jié)果，決定該公司能否續(xù)簽。嚴格按照合同規(guī)定的雙方合作范圍、運作方式、責(zé)任劃分、檢查評估標準及賠償問題等進行實施。每項工作都有具體的標準和要求，如圖書館管理部門對物業(yè)公司雇傭的消防監(jiān)控、設(shè)施維修等人員是否具有專業(yè)資格證書，有無上崗證；圖書館內(nèi)勤雜人員是否取得健康證和保險等情況，都必須進行監(jiān)督檢查。對物業(yè)公司的實際在崗員工數(shù)量、時間等與物業(yè)管理合同是否相符，進行定期或隨機檢查，明確違約責(zé)任和經(jīng)濟處罰辦法。
2．2高校圖書館物業(yè)社會化后的管理機制
嚴格按照國家和地方頒布的各種物業(yè)管理法規(guī)、學(xué)校的規(guī)定，以及物業(yè)公司的企業(yè)標準進行物業(yè)管理，完善規(guī)章制度，明確不同崗位的工作職責(zé)和工作規(guī)范，包括安全防火制度、消防監(jiān)控及門衛(wèi)值班制度、衛(wèi)生清潔標準等。讓各個工作崗位，各項程序有章可依、按章辦事。合理的規(guī)章制度和工作規(guī)范還要結(jié)合本館的實際情況，做到具體明確，具有可操作性，具有獎勵與懲罰的措施，保證物業(yè)管理工作順利進行。在實施物業(yè)社會化管理過程中，要始終參與到具體管理工作中去，尤其是對現(xiàn)代化圖書館內(nèi)消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、大型機電設(shè)備等各種關(guān)鍵崗位技術(shù)操作要領(lǐng)和運行情況要全面掌握，并且按照國家相關(guān)法規(guī)接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，持有上崗資格證書。這樣在與物業(yè)公司談判簽訂合同和今后的日常管理中，就能掌握主動權(quán)。高校圖書館的物業(yè)管理社會化后，也應(yīng)該遵循市場規(guī)律，引入競爭機制。既可以引入資質(zhì)優(yōu)良、管理經(jīng)驗豐富、信譽好、實力強的企業(yè)為圖書館服務(wù)，也可以使現(xiàn)有物業(yè)公司產(chǎn)生危機意識。與物業(yè)公司簽訂合同的期限最宜為兩年一次，這樣能兼顧到雙方的利益。
2．3高校圖書館物業(yè)社會化后的協(xié)調(diào)機制
圖書館既有監(jiān)督權(quán)、管理權(quán)，同時也有向物業(yè)公司支付費用、配合工作的義務(wù)。物業(yè)公司剛開展工作，必然需要一個過程。管理部門有責(zé)任幫助物業(yè)公司適應(yīng)工作，讓他們盡快熟悉館內(nèi)環(huán)境、掌握各種設(shè)備的操作規(guī)程及崗位職責(zé)。在日常工作中與物業(yè)公司管理人員經(jīng)常交換意見，對他們提出的合理化建議積極采納，雙方在工作中要互相尊重，互相配合，開辟一個雙贏局面。
3、總結(jié)
第一種意見認為陳某只是住總公司的物業(yè)管理人員，不具備貪污罪的主體身份，應(yīng)認定為合同詐騙罪，第二種意見認為應(yīng)當(dāng)認定為貪污罪。筆者同意第二種意見，陳某的行為符合貪污罪的構(gòu)成要件，理由如下:
(一)從客觀上看，陳某利用了職務(wù)上的便利
陳某利用了職務(wù)上的便利。陳某負責(zé)錦園居住區(qū)1、5組團日常事務(wù)的管理工作。而陳某得以出租上述房產(chǎn)，也正是利用其管理這個片區(qū)樓房的職務(wù)之便。因此，陳某具有職務(wù)上的便利。
(二)從犯罪對象看，陳某侵占的是公共財產(chǎn)
錦園居住區(qū)社會保障性住房的房產(chǎn)是國有資產(chǎn)。陳某違規(guī)擅自出租該保障性住房，并將由此獲得的租金收益非法占為己有。筆者認為，陳某非法占有的對象只是該租金，而不是保障性住房，該租金是在國有資產(chǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，屬國有資產(chǎn)的衍生物，其非法處置國有房產(chǎn)產(chǎn)生的利益自應(yīng)屬于公共財物的范疇。綜上，陳某的行為應(yīng)認定為貪污罪。
二、關(guān)于對錦園居住區(qū)的部分店面重復(fù)出租，騙取租金的認定，該部分應(yīng)該定貪污罪還是合同詐騙罪，有不同的意見
第一種意見認為，陳某在明知105、106、107店面已被出租的情況下，仍虛構(gòu)上述店面可以出租的事實，與吳某楊等承租人簽訂合同再次出租，其行為符合合同詐騙罪的構(gòu)成要件。第二種意見認為，陳某重復(fù)出租105、106、107店面行為的作案方式、手段及利用職務(wù)便利的特征與其貪污罪的行為并無本質(zhì)區(qū)別，給相對人造成的財產(chǎn)損失依法亦應(yīng)由國有公司承擔(dān)，且在案發(fā)后住總公司也確實為清退承租戶支付了高額費用，國有財產(chǎn)已實際遭受損失，因此陳某該部分的行為也應(yīng)認定為貪污罪。筆者同意第一種意見，理由如下:
(一)從所收取的錢款的性質(zhì)看
合同詐騙罪與貪污罪兩罪區(qū)別的關(guān)鍵是看行為人是否具有貪污罪的主體身份以及陳某所收取的錢款是否是公共財產(chǎn)。在本案中，陳某的身份已經(jīng)符合貪污罪的主體要件，這一點大家都無異議，筆者現(xiàn)就本案陳某所收取的錢款的性質(zhì)作進一步的分析。陳某明知105、106、107店面已經(jīng)被租賃，無法再進行出租的情況下，仍然將上述店面出租給他人。陳某所收取的租金、保證金，并不是基于國有資產(chǎn)而產(chǎn)生的收益，因為這兩間店面已經(jīng)被出租，店面的使用權(quán)、管理權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至第一承租人，陳某重復(fù)出租上述店面，侵害的不是國有財產(chǎn)而是第一承租人的利益。在無法重復(fù)出租的情況下，后續(xù)承租人實際上是不可能憑租賃合同租得店面的，后續(xù)承租人所簽訂的合同根本無法履行，受損的其實是后續(xù)承租人。陳某向后續(xù)承租人所收取的店面租金、保證金實際上是騙取被害人的錢款，是屬于私人財產(chǎn)，而這些店面只是其騙取他人財產(chǎn)的工具。
(二)從客觀上看，陳敏的行為符合合同詐騙罪的客觀特征
陳某謊稱是物業(yè)服務(wù)處主任，在物業(yè)服務(wù)處辦公室與被害人簽訂合同、收取租金、保證金;在收條、租賃合同上加蓋假的物業(yè)服務(wù)處印章，陳某冒用他人名義致使被害人陷入錯誤認識，誤以為陳某有出租店面的權(quán)利而與其簽訂合同。
(三)貪污罪的認定應(yīng)當(dāng)以行為人實際非法占有的公共財產(chǎn)的數(shù)額作為定罪量刑的依據(jù)而不是所造成的間接經(jīng)濟損失
1.如果第三者需要對行為人的行為承擔(dān)責(zé)任的話，與本案最為接近的法律依據(jù)就是民法中的“表見”。我國《合同法》第四十九條規(guī)定“行為人沒有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后以被人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效”。我國《民法通則》第六十三條規(guī)定“公民、法人可以通過人實施民事法律行為。人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任。”上述兩條法律規(guī)定是我國適用表見的最基本法律依據(jù)。但是在我國司法實踐中，行為人盜用單位公章或者私刻單位公章與他人簽訂經(jīng)濟合同，騙取財物歸個人所有的，一般認為單位對行為人該犯罪行為所造成的損失不承擔(dān)民事責(zé)任。在本案中，首先，住總公司并未授權(quán)陳某代其出租房屋，而且住總公司規(guī)定了嚴格的印章使用、保管制度，住總公司沒有明顯的過錯。其次，陳某先是盜用公司公章與他人簽訂租賃合同，后更是使用了其自己私刻的公司的公章，住總公司對此完全不知情。綜上，陳某與住總公司之間不能成立表見關(guān)系，因此住總公司不應(yīng)對陳某的行為承擔(dān)賠償責(zé)任。
2.第二種意見以住總公司在案發(fā)后為清退承租戶支付了高額費用，國有財產(chǎn)已實際遭受損失為由，認定陳某的行為構(gòu)成貪污罪也是沒有法律依據(jù)的。首先，住總公司支付給承租戶賠償金致國有財產(chǎn)遭受損失與陳某的行為沒有因果關(guān)系。陳某由于其犯罪行為而導(dǎo)致被害人無法租的該部分店面，損失的是被害人而不是住總公司，賠償責(zé)任人應(yīng)為陳某應(yīng)而非住總公司。住總公司沒有賠償被害人的法律義務(wù)，其為清退承租戶支付賠償金的行為本質(zhì)上只是替陳某墊付賠償金而非履行其法律義務(wù)。其次，從住總公司賠償?shù)慕痤~來看，其賠償金額明顯高于被害人被騙的數(shù)額，如果要以國有財產(chǎn)已實際遭受損失為由認定陳某構(gòu)成貪污罪，那就應(yīng)以住總公司的賠償金額來計算陳某的“貪污”數(shù)額，但認定貪污罪的數(shù)額應(yīng)是陳某出租國有財產(chǎn)而獲得的收益(即收取的租金)而不是其造成國有財產(chǎn)的損失數(shù)額。因此第二種意見明顯不符合常理。
三、結(jié)語