時(shí)間：2023-05-31 14:56:11
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關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增” 物業(yè)管理行業(yè) 影響 對(duì)策
自從增值稅在法國(guó)開(kāi)始實(shí)施以來(lái)，已經(jīng)先后在170多個(gè)多家和地區(qū)開(kāi)征了增值稅，征稅的范圍也越來(lái)越廣泛，涉及到了所有的貨物與勞務(wù)。我國(guó)于1994年開(kāi)始了增值稅與營(yíng)業(yè)稅共存的局面。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與完善，全球經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展進(jìn)程的加快，各種新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷涌現(xiàn)，各種貨物與勞務(wù)之間的界限變得越來(lái)越模糊，增值稅、營(yíng)業(yè)稅共同存在的格局已經(jīng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的阻礙效果，同時(shí)，由于我國(guó)在稅收征管方面存在著一定的缺陷，這對(duì)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極為不利。物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)較高，增值稅與營(yíng)業(yè)稅并存的局面使得該行業(yè)重復(fù)征稅問(wèn)題明顯，這不利于物業(yè)管理行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化分工，更不利于物業(yè)管理行業(yè)的全面發(fā)展。
一、“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響分析
隨著“營(yíng)改增”在我國(guó)的深入實(shí)施，2016年作為“營(yíng)改增”的收官之年，如何使物業(yè)管理行業(yè)順利面對(duì)新形勢(shì)的到來(lái)，還必須經(jīng)過(guò)深入思考才能正確面對(duì)。做好應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”為物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)的影響的具體措施，這是物業(yè)管理行業(yè)在今后的工作中必須正視的問(wèn)題。
（一）“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響
在實(shí)施“營(yíng)改增”后，物業(yè)管理企業(yè)被正式納入到增值稅體系改革中，這對(duì)于促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)制度、統(tǒng)一財(cái)務(wù)核算的口徑、保證物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)與完整、保證財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性等財(cái)務(wù)管理行為等有著積極地促進(jìn)作用。在實(shí)施“營(yíng)改增”后，物業(yè)管理企業(yè)原來(lái)面臨的重復(fù)征稅問(wèn)題避免了，這不僅進(jìn)一步彌補(bǔ)了征稅中存在的漏洞，更使很多企業(yè)在稅制改革中獲利?？梢?jiàn)，“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級(jí)、擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模有著重要的作用。
（二）“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)發(fā)展的影響
在我國(guó)稅制改革中，“營(yíng)改增”是重頭戲，它的實(shí)施對(duì)于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、大力發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)有著重要的意義。由于現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)中尚未形成良性、有序的價(jià)格機(jī)制，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)了稅率偏高、行業(yè)稅負(fù)過(guò)重的問(wèn)題。實(shí)施“營(yíng)改增”后，物業(yè)管理行業(yè)在新形勢(shì)下，將進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、逐漸解決企業(yè)營(yíng)業(yè)稅與增值稅并存時(shí)存在的抵扣鏈條斷裂而使稅收增加的難題。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展角度來(lái)看，“營(yíng)改增”的實(shí)施使得抵扣鏈條逐漸得到延伸、逐漸被打通，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額也會(huì)不斷增加，“營(yíng)改增”為物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)的減稅效應(yīng)更是惠及更多的企業(yè)?？梢?jiàn)，實(shí)施“營(yíng)改增”后將促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)，在增強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展能力的同時(shí)推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（三）“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理企業(yè)稅負(fù)的影響
在實(shí)施“營(yíng)改增”前，我國(guó)增值稅的稅率是17%和13%這兩種，“營(yíng)改增”后，在原來(lái)的基礎(chǔ)上又增加了11%、6%這兩檔稅率。同時(shí)，在實(shí)施“營(yíng)改增”后，物業(yè)管理企業(yè)原來(lái)繳納的5%的營(yíng)業(yè)稅改成了6%的增值稅。在物業(yè)管理企業(yè)中，其主要經(jīng)營(yíng)成本就是人工成本和固定成本，這兩項(xiàng)所占的比例較高，其中，人工成本所占成本的比例高達(dá)70%，這些成本并不能為企業(yè)帶來(lái)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，這也在無(wú)形中增加了物業(yè)管理企業(yè)的稅負(fù)。可見(jiàn)，“營(yíng)改增”的實(shí)施在短期內(nèi)將使物業(yè)管理企業(yè)的稅負(fù)不降反增。隨著“營(yíng)改增”的深入實(shí)施，如果能對(duì)商品房與保障房的物業(yè)管理分別采取不同的稅率進(jìn)行征收，并使其享受一定的稅收減免政策，再加上“營(yíng)改增”財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金補(bǔ)貼的實(shí)施，物業(yè)管理行業(yè)在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)將會(huì)改變稅負(fù)增加的情況。
（四）“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)變化的影響
物業(yè)管理企業(yè)在取得的收入中需要支出日常的維護(hù)耗材費(fèi)、人工費(fèi)、期間費(fèi)用等，在實(shí)施營(yíng)改增后，小規(guī)模納稅企業(yè)在稅率下降的情況下利潤(rùn)增加了；而對(duì)于一般納稅人而言，在實(shí)施“營(yíng)改增”后由于收費(fèi)結(jié)算模式的不同將導(dǎo)致利潤(rùn)發(fā)生了變化，有的增加、有的減少，例如：對(duì)于實(shí)行包干制結(jié)算的物業(yè)管理企業(yè)將會(huì)使利潤(rùn)得到增加，對(duì)于實(shí)行酬金制結(jié)算的物業(yè)管理企業(yè)又會(huì)由于稅率的上升、無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額將導(dǎo)致稅費(fèi)的增加，最終造成企業(yè)利潤(rùn)的下降?？梢?jiàn)，在實(shí)施“營(yíng)改增”后，對(duì)小規(guī)模納稅人性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的增加有利，而對(duì)于酬金制結(jié)算的物業(yè)管理企業(yè)將使其利潤(rùn)減少。
二、應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生影響的措施
我國(guó)物業(yè)行業(yè)的“營(yíng)改增”已經(jīng)接近尾聲，在新形勢(shì)下，我國(guó)物業(yè)行業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)才能實(shí)現(xiàn)減輕增值稅負(fù)擔(dān)降低的目的？物業(yè)企業(yè)只有充分了解“營(yíng)改增”的基本情況，了解增值稅的基本情況，充分利用稅收政策才能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。
（一）做好稅收籌劃工作
物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施“營(yíng)改增”的過(guò)程中，必須及時(shí)、準(zhǔn)確掌握相關(guān)的稅收政策，提前進(jìn)行稅收籌劃。例如：對(duì)于那些小規(guī)模納稅企業(yè)而言，必須采用酬金制的收費(fèi)模式來(lái)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；再例如：對(duì)于一般納稅人而言，必須采用包干制的收費(fèi)結(jié)算模式，在國(guó)家法律法規(guī)允許的政策范圍內(nèi)爭(zhēng)取最大限度的稅收優(yōu)惠政策，在降低企業(yè)稅負(fù)的同時(shí)做好稅收籌劃，并及時(shí)處理好企業(yè)的各種納稅事項(xiàng)，避免稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
（二）加強(qiáng)對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理
這就要求物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)人員一定要嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》中的相關(guān)規(guī)定，增值稅專(zhuān)用發(fā)票不同于其他發(fā)票，因此，必須加強(qiáng)對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理，獲得的發(fā)票必須辨明其真?zhèn)危⒓訌?qiáng)對(duì)發(fā)票的傳遞、作廢等流程的嚴(yán)格管理。例如：如果增值稅專(zhuān)用發(fā)票出現(xiàn)遺失的問(wèn)題，必須要到相關(guān)的稅務(wù)機(jī)關(guān)備案；提高對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票開(kāi)具、管理、傳遞等各環(huán)節(jié)的意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理。例如：目前我國(guó)大部分物業(yè)公司采取收據(jù)的方式來(lái)取代水電氣的費(fèi)用，一般都未開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，物業(yè)公司這種采取收據(jù)的方式直接導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的一般納稅人客戶(hù)無(wú)增值稅進(jìn)項(xiàng)可以抵扣，嚴(yán)重?fù)p害了客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)利益。因此，必須加強(qiáng)對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理。
（三）提高企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平
在新形勢(shì)下，物業(yè)管理企業(yè)要想得到可持續(xù)發(fā)展就必須擁有與時(shí)俱進(jìn)的先進(jìn)管理理念。任何一家成功的企業(yè)都會(huì)通過(guò)提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平及時(shí)發(fā)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題和不足，并采取相應(yīng)的措施來(lái)對(duì)漏洞和問(wèn)題予以糾正，從而實(shí)現(xiàn)提高企業(yè)內(nèi)部管理的目標(biāo)。不完善的財(cái)務(wù)管理體制是無(wú)法幫助企業(yè)來(lái)應(yīng)對(duì)瞬息萬(wàn)變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的。因此，只有不斷適應(yīng)市場(chǎng)的變化才能確保企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。例如：在一些物業(yè)管理企業(yè)中，發(fā)生了一些不規(guī)范的經(jīng)濟(jì)行為和違法活動(dòng)，收入存在“跑、冒、滴、漏”的現(xiàn)象，有的企業(yè)甚至出現(xiàn)了等行為，不僅為企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了困擾，更造成了企業(yè)財(cái)產(chǎn)的流失。因此，要想正確應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響就必須加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督力度。
三、結(jié)束語(yǔ)
總之，在實(shí)施“營(yíng)改增”后，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言是一次重大的改革事件，隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)向著規(guī)范化、合理化、科學(xué)化方向的發(fā)展，為了使物業(yè)管理行業(yè)能夠在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中更快地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，各物業(yè)管理企業(yè)必須緊緊把握時(shí)機(jī)、抓住機(jī)遇，為促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)：
[1]成英資.分析新形勢(shì)下的營(yíng)業(yè)稅改增值稅[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014
關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；影響；對(duì)策；物業(yè)管理公司
我國(guó)從九十年代開(kāi)始了營(yíng)業(yè)稅和增值稅并行存在和征收的稅務(wù)制度，但是隨著經(jīng)濟(jì)全球化加速發(fā)展的大背景和我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，尤其是加入WTO后與世界經(jīng)濟(jì)接軌的程度不斷加深，新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，各種貨物和勞務(wù)之間的分界線(xiàn)已經(jīng)越來(lái)越不明顯，兩種稅種同時(shí)征收的稅制已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)走向世界也產(chǎn)生了不利的影響。與此同時(shí)，我國(guó)在稅制征收中也存在固有的制度缺陷，稅制體系的改革勢(shì)在必行。當(dāng)前階段物業(yè)管理行業(yè)的稅負(fù)偏高，兩種稅種同時(shí)征收并存的局面讓物業(yè)管理行業(yè)更是難以拓寬發(fā)展領(lǐng)域，對(duì)其物業(yè)管理行業(yè)松綁，使其稅負(fù)更加公平合理是當(dāng)前亟需解決的問(wèn)題。在此背景下，企業(yè)開(kāi)始進(jìn)行“營(yíng)改增”的改革。
一、“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理公司影響的淺析
這幾年隨著“營(yíng)改增”在我國(guó)不斷的發(fā)展和完善，2016年作為“營(yíng)改增”的收官之年，怎樣使物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)新的發(fā)展環(huán)境，克服掉負(fù)面影響，比如短期內(nèi)稅負(fù)會(huì)較大幅度的上升等問(wèn)題，還需要全面的梳理其影響，做好應(yīng)對(duì)稅制改革后降低負(fù)面影響的工作，稅制平穩(wěn)的過(guò)度，這是物業(yè)管理企業(yè)在稅務(wù)方面工作的關(guān)鍵點(diǎn)。“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)物業(yè)管理公司帶來(lái)的影響主要有以下幾點(diǎn)。
（一）“營(yíng)改增”能促進(jìn)物業(yè)管理公司的可持續(xù)發(fā)展
我國(guó)“營(yíng)改增”的稅制改革的實(shí)施對(duì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、推動(dòng)物業(yè)管理的現(xiàn)代化發(fā)展有著重要的意義。但是現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)尚未形成制度化、規(guī)范化的體系，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)稅負(fù)過(guò)重的現(xiàn)象?！盃I(yíng)改增”實(shí)行后，物業(yè)管理行業(yè)將進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，解決兩稅種并存征收時(shí)，抵扣混亂，抵扣鏈存在斷層而導(dǎo)致稅負(fù)加重的弊端。從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，“營(yíng)改增”稅制的實(shí)行使得企業(yè)稅收更加統(tǒng)一，抵扣鏈條斷層混亂現(xiàn)象逐步消失，可以抵扣的進(jìn)行稅額大幅度增加，減少企業(yè)的負(fù)擔(dān)。因此，實(shí)施“營(yíng)改增”后很明顯的提高物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)水平。
（二）“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理公司利潤(rùn)增減變動(dòng)的影響
“營(yíng)改增”的稅制改革在短期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的稅負(fù)會(huì)出現(xiàn)不降反增的反?，F(xiàn)象。對(duì)小規(guī)模納稅來(lái)說(shuō)，稅率下降的情況下，增加了企業(yè)的利潤(rùn)收入。但是對(duì)大多數(shù)一般納稅人來(lái)說(shuō)是很大不同的。首先從制度本身講，我國(guó)此次“營(yíng)改增”在增值稅稅率的基礎(chǔ)上又增加了11% 和6% 的兩檔稅率。直接結(jié)果是物業(yè)管理公司從原來(lái)5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，更變?yōu)?%的增值稅，一定程度上會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)的減少。此外，不容忽視的一點(diǎn)是由于物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本中，絕大比例的成本由固定成本和人工薪酬為主的勞務(wù)成本，這些成本是不可能產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅額的，這就導(dǎo)致了公司可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額相當(dāng)少，雙重作用之下，物業(yè)管理公司短期內(nèi)稅負(fù)會(huì)出現(xiàn)不降反增的現(xiàn)象。典型的例子是，物業(yè)管理企業(yè)保安、保潔人員的工資支出，食堂購(gòu)買(mǎi)蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品難以獲取增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的專(zhuān)項(xiàng)抵扣等都會(huì)在短期內(nèi)增加公司的支出，對(duì)公司的利潤(rùn)產(chǎn)生一定的影響。
（三）“營(yíng)改增”能夠提高物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理
實(shí)施“營(yíng)改增”稅制改革后，這對(duì)進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)核算和監(jiān)督體系統(tǒng)一、統(tǒng)一財(cái)務(wù)核算口徑、提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)批露報(bào)告數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠性等行為有著正面的作用。在進(jìn)行稅制改革后，物業(yè)管理公司面臨的重復(fù)、混亂征稅現(xiàn)象被解決，填補(bǔ)了征稅漏洞，簡(jiǎn)化了財(cái)務(wù)核算，讓給多企業(yè)獲利，尤其是物業(yè)管理公司這種微利企業(yè)。此外，“營(yíng)改增”的實(shí)行也對(duì)加快了調(diào)整物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大市場(chǎng)范圍起著舉足輕重的推動(dòng)作用。
二、物業(yè)管理公司實(shí)施“營(yíng)改增”稅制改革后的建議和對(duì)策
（一）積極的做好稅務(wù)籌劃，為合理合法避稅提供參考和建議
物業(yè)管理公司在實(shí)施“營(yíng)改增”的過(guò)程中，必須及時(shí)了解和把握相關(guān)的稅收政策的變動(dòng)，提前基于政策法規(guī)進(jìn)行合理有度稅收籌劃。首先，稅收籌劃要立足于本企業(yè)，著眼于本企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，由專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行全局統(tǒng)籌規(guī)劃。主要做到以下幾點(diǎn)。
首先要明確自身的定位，是小規(guī)模納稅人還是已經(jīng)達(dá)到一般納稅人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)不同的納稅人，采取不同的策略。比如：對(duì)于小規(guī)模納稅企業(yè)，務(wù)必采取以酬金結(jié)算的收費(fèi)模式來(lái)降低納稅的數(shù)額，相反對(duì)于一般納稅人，則采取包干、轉(zhuǎn)包的模式來(lái)減少稅額的支出，在采取不同的策略的時(shí)候一定要在國(guó)家法律法規(guī)的范圍內(nèi)爭(zhēng)取最大額度的稅收優(yōu)惠，不可逾越法律的紅線(xiàn)，造成企業(yè)和國(guó)家利益的流失。此外，還需要合理劃分收入，因?yàn)椴粍澐质杖雽母叨惵收魇?，造成很多不必要的稅?fù)。與此同時(shí)，要合理的安排公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，選擇合適的供應(yīng)商和服務(wù)對(duì)象，爭(zhēng)取更多的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣限度。
（二）物業(yè)管理公司要加大對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票嚴(yán)格管理的力度
加大對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理是順利實(shí)行“營(yíng)改增”的前提，票據(jù)是增值稅繳納、抵扣的有力合法的憑證，這就對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了較高的要求，企業(yè)財(cái)務(wù)人員務(wù)必要嚴(yán)格遵守我國(guó)對(duì)增值稅征收的相關(guān)法律規(guī)章。此外，務(wù)必加強(qiáng)對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的嚴(yán)格管理，嚴(yán)格增值稅專(zhuān)用發(fā)票的獲取、流通、銷(xiāo)廢，依據(jù)企業(yè)有關(guān)制度進(jìn)行。比如：對(duì)虛假增值稅專(zhuān)用發(fā)票要及時(shí)向相關(guān)部門(mén)揭發(fā)，丟失增值稅專(zhuān)用發(fā)票的需立刻向稅務(wù)機(jī)關(guān)做備案等。增強(qiáng)對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，強(qiáng)化稅收風(fēng)險(xiǎn)觀念和意識(shí)。
（三）提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平，完善公司財(cái)務(wù)管理體系
在新的稅務(wù)體系下，物業(yè)管理公司必須更新自身的管理理念，尤其是財(cái)務(wù)管理方面的觀念和思想意識(shí)。企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展離不開(kāi)良好配套的財(cái)務(wù)管理體系，一個(gè)公司管理水平的高低河大程度上取決于財(cái)務(wù)管理的水平。物業(yè)管理公司必須根據(jù)當(dāng)前公司的實(shí)際情況和公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，提高財(cái)務(wù)管理水平，完善自己的財(cái)務(wù)管理體系。因此，必須規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，減少和防止企業(yè)非法現(xiàn)象，比如私自挪用資金等現(xiàn)象的發(fā)生，防止企業(yè)資金的非法流失。不容忽視的是還應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)監(jiān)督，構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部完善的控制機(jī)制。
（四）加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)“營(yíng)改增”行政模塊的優(yōu)化力度
加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)“營(yíng)改增”的順利開(kāi)展，離不開(kāi)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)。主要有：保持原有的財(cái)務(wù)稅收補(bǔ)貼，保持對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行部分收入減免稅收等積極的優(yōu)惠措施，以保證物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要擴(kuò)大簡(jiǎn)易征收的范圍，這也一定程度上緩解了物業(yè)管理企業(yè)的稅收壓力，增強(qiáng)其資金的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)施保障性住房，比如廉價(jià)公租房的稅收優(yōu)惠，通過(guò)降低廉租房用戶(hù)的稅收壓力來(lái)策應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)稅負(fù)的減免。最主要的是政府的一些列的補(bǔ)助要降低其財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金補(bǔ)助的要求，惠及更多的物業(yè)管理公司。
三、總結(jié)
我國(guó)“營(yíng)改增”的稅制的改革，對(duì)物業(yè)管理公司的發(fā)展既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，因此當(dāng)務(wù)之急是物業(yè)管理公司抓住機(jī)遇，積極的借助國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策，籌劃自身稅務(wù)，完善和更新自身的財(cái)務(wù)管理體系，盡快融入到新的發(fā)展環(huán)境中，使其自身稅務(wù)核算更加規(guī)范合理，以此提高公司整體管理水平，進(jìn)而促進(jìn)物業(yè)管理公司更好的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞:電力設(shè)施 配套費(fèi) 財(cái)稅政策 研究
一、配套費(fèi)財(cái)稅政策的現(xiàn)狀及相似政策的執(zhí)行情況
居民小區(qū)供配電設(shè)施配套費(fèi)所涉及的財(cái)稅政策主要包括四個(gè)方面，一是收費(fèi)的依據(jù)，二是資金開(kāi)支的范圍，三是形成資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，四是收費(fèi)過(guò)程中所適用的流轉(zhuǎn)稅、所得稅規(guī)定。
(一)配套費(fèi)征收政策的收費(fèi)依據(jù)
2009年5月1日，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例)，《條例》規(guī)定“住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶(hù)計(jì)量裝置，或入戶(hù)端口以外設(shè)施設(shè)備的各類(lèi)建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，交由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專(zhuān)項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)”，山東電力集團(tuán)及各地市供電公司，積極響應(yīng)文件精神，認(rèn)真開(kāi)展配套費(fèi)的測(cè)算和報(bào)批工作。截至2009年末，全省16個(gè)供電企業(yè)均取得了當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)文件（青島市2003年已出臺(tái)配套費(fèi)政策），文件規(guī)定配套費(fèi)依據(jù)當(dāng)?shù)卣块T(mén)（發(fā)改委、規(guī)劃局等）批準(zhǔn)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》原件中的建筑面積、范圍和建筑類(lèi)型，以及當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)批復(fù)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取，專(zhuān)款專(zhuān)用。物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)文件，不但為供電企業(yè)提供了合法的收費(fèi)依據(jù)，同時(shí)對(duì)落實(shí)供配電設(shè)施建設(shè)資金、保證供電質(zhì)量和安全、規(guī)范居民小區(qū)用電管理起到了積極的推動(dòng)作用。
(二)配套費(fèi)政策所收取資金的開(kāi)支范圍
居民小區(qū)供配電設(shè)施是指從公用供電設(shè)施的“T”接點(diǎn)至住宅樓或公建（含小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用房）設(shè)施的電能計(jì)量裝置（含表箱及電表）的所有供配電設(shè)施。配套費(fèi)資金主要用于上述配套設(shè)施的設(shè)計(jì)、施工、安裝、調(diào)試、運(yùn)行以及設(shè)備和材料的購(gòu)置等費(fèi)用支出。小區(qū)建設(shè)單位承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供配電設(shè)施土建施工費(fèi)用和施工任務(wù)，提供配電設(shè)施用房和通道。配套費(fèi)資金由供電部門(mén)收取，納入預(yù)算管理，專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，專(zhuān)款專(zhuān)用，不得挪作他用。
(三)配套費(fèi)建成資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬
《條例》尚未出臺(tái)以前，居民小區(qū)的供配電設(shè)施絕大部分屬于業(yè)主或物業(yè)公司所有。政策出臺(tái)后，《條例》第十六條規(guī)定“住宅小區(qū)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)、管理?！?，住宅小區(qū)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備歸專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有”，條例明確規(guī)定了新建小區(qū)供配電設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于供電部門(mén)所有。對(duì)于條例實(shí)施前形成的供配電設(shè)施日后處置和管理問(wèn)題，條例在第十七條也進(jìn)行了明確，條例規(guī)定“本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會(huì)決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收”。目前，對(duì)于條例實(shí)施前建設(shè)的供配電設(shè)施，供電部門(mén)主要采取兩種形式進(jìn)行接收，一是對(duì)具備一戶(hù)一表抄表收費(fèi)條件的，與業(yè)主簽訂資產(chǎn)無(wú)償移交協(xié)議進(jìn)行接收，二是對(duì)不具備條件的，供電部門(mén)與村委、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司達(dá)成協(xié)議，由供電部門(mén)投資進(jìn)行一戶(hù)一表改造后，無(wú)償接收資產(chǎn)。
(四)配套費(fèi)政策收費(fèi)的有關(guān)涉稅情況
由于配套費(fèi)的收費(fèi)政策是根據(jù)《物權(quán)法》及省、自治區(qū)政府出臺(tái)的有關(guān)條列實(shí)施的，屬于地方性法規(guī)，尚未在全國(guó)范圍內(nèi)推廣，《物權(quán)法》的實(shí)施只有3年的時(shí)間，配套費(fèi)的收費(fèi)政策也只是近兩年的事情，相關(guān)政策也正處在討論、熱議及不斷出臺(tái)明確過(guò)程當(dāng)中，因此國(guó)家目前尚未對(duì)配套費(fèi)出臺(tái)統(tǒng)一明確的相關(guān)稅收政策。
二、配套費(fèi)政策可以借鑒的財(cái)稅政策
自1984年國(guó)家批準(zhǔn)對(duì)110KV以下供電工程收取貼費(fèi)，貼費(fèi)是指用戶(hù)申請(qǐng)用電或增加用電容量時(shí)，應(yīng)向供電部門(mén)交納，由供電部門(mén)統(tǒng)一規(guī)劃并負(fù)責(zé)建設(shè)的110KV及以下各級(jí)電壓外部供電工程建設(shè)及改造費(fèi)用的總稱(chēng)。根據(jù)目前配套費(fèi)的性質(zhì)以及資金的收取、用途等規(guī)定，可以認(rèn)定配套費(fèi)基本與貼費(fèi)相似，屬于統(tǒng)一性質(zhì)的資金，雖然國(guó)家發(fā)改委于2003年以發(fā)改價(jià)格[2003]2279號(hào)規(guī)定停止征收貼費(fèi)，但貼費(fèi)在執(zhí)行過(guò)程中所涉及的相關(guān)稅收政策，配套費(fèi)在執(zhí)行過(guò)程中可以進(jìn)行借鑒。
(一)貼費(fèi)涉及的企業(yè)所得稅政策
國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于電力部門(mén)向用戶(hù)收取的供配電貼費(fèi)是否征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函（1998）112號(hào)），明確規(guī)定“企業(yè)按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定收取的供配電貼費(fèi)，凡納入財(cái)政預(yù)算內(nèi)或預(yù)算外資金專(zhuān)戶(hù)，實(shí)行收支兩條線(xiàn)管理的，不征收企業(yè)所得稅；凡未納入財(cái)政預(yù)算內(nèi)或預(yù)算外資金專(zhuān)戶(hù)，未實(shí)行收支兩條線(xiàn)管理的，應(yīng)并入企業(yè)收入總額，依法征收企業(yè)所得稅”。同時(shí)明確規(guī)定“納入財(cái)政預(yù)算外資金專(zhuān)戶(hù)，實(shí)行收支兩條線(xiàn)管理的，按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)符合下列條件：第一收取的供配電貼費(fèi)必須按時(shí)、足額上繳財(cái)政專(zhuān)戶(hù)。第二支出由財(cái)政部門(mén)按預(yù)算收支計(jì)劃和單位財(cái)務(wù)計(jì)劃統(tǒng)籌安排，從財(cái)政專(zhuān)戶(hù)中撥付，實(shí)行收支兩條線(xiàn)，不能坐收坐支”。
(二)貼費(fèi)涉及的流轉(zhuǎn)稅政策
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于供電工程貼費(fèi)不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅的通知》（財(cái)稅字[1997]102號(hào)），通知規(guī)定 “根據(jù)貼費(fèi)的性質(zhì)和用途，凡電力用戶(hù)新建的工程項(xiàng)目所支付的貼費(fèi)，應(yīng)從該工程的基建投資中列支；凡電力用戶(hù)改建、擴(kuò)建的工程項(xiàng)目所支付的貼費(fèi)，從單位自有資金中列支。同時(shí)，用貼費(fèi)建設(shè)的工程項(xiàng)目由電力用戶(hù)交由電力部門(mén)統(tǒng)一管理使用。根據(jù)貼費(fèi)和用貼費(fèi)建設(shè)的工程項(xiàng)目的性質(zhì)以及增值稅、營(yíng)業(yè)稅有關(guān)法規(guī)政策的規(guī)定，供電工程貼費(fèi)不屬于增值稅銷(xiāo)售貨物和收取價(jià)外費(fèi)用的范圍，不應(yīng)當(dāng)征收增值稅，也不屬于營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)收入，不應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅”。
由此可見(jiàn)，配套費(fèi)與供電貼費(fèi)的實(shí)質(zhì)是一樣的，相關(guān)的財(cái)稅政策也應(yīng)積極向其靠攏，立足實(shí)際，力爭(zhēng)推動(dòng)政府有關(guān)部門(mén)出臺(tái)對(duì)配套費(fèi)征收、使用起到利好作用的政策。
三、推動(dòng)或促成利好財(cái)稅政策出臺(tái)的幾點(diǎn)措施
配套費(fèi)稅收政策關(guān)系到各個(gè)方面的利益，在現(xiàn)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，盡量做到對(duì)配套費(fèi)執(zhí)行免稅政策，不但有利于工程建設(shè)資金的足額投入，最大限度降低購(gòu)房者的成本負(fù)擔(dān)，同時(shí)保證供電企業(yè)的切身利益。鑒于此，應(yīng)積極與稅務(wù)部門(mén)溝通，做好以下工作：
(一)深入研究目前稅收政策
電力產(chǎn)品涉及的增值稅，稅法規(guī)定是對(duì)收取的電費(fèi)及價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行征稅；同時(shí)規(guī)定對(duì)從事熱力、電力、燃?xì)?、自?lái)水等公用事業(yè)的增值稅納稅人收取的一次性費(fèi)用，凡與貨物的銷(xiāo)售數(shù)量有直接關(guān)系的征收增值稅，凡與貨物的銷(xiāo)售數(shù)量無(wú)直接關(guān)系的不征收增值稅。配套費(fèi)既不屬于電費(fèi)及價(jià)外費(fèi)用，也與銷(xiāo)售的電量無(wú)關(guān)，應(yīng)不屬于增值稅的征收范圍。同時(shí)也不屬于目前營(yíng)業(yè)稅稅收條例中列明的征稅范圍和內(nèi)容，也不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于上述政策的理解，應(yīng)積極與各級(jí)稅務(wù)人員進(jìn)行交流溝通，爭(zhēng)取達(dá)成共識(shí)。
(二)積極引導(dǎo)，爭(zhēng)取稅務(wù)部門(mén)理解
重點(diǎn)做好三個(gè)方面的溝通解釋工作，一是對(duì)配套費(fèi)資金的性質(zhì)認(rèn)定，爭(zhēng)取得到稅務(wù)部門(mén)的認(rèn)可，能夠按照貼費(fèi)的相關(guān)政策執(zhí)行；二是配套費(fèi)的繳納由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從建設(shè)成本中列支，實(shí)際最終還是由購(gòu)房者承擔(dān)，如果對(duì)配套費(fèi)征稅，工程建設(shè)資金將不能足額投入，勢(shì)必將提高目前的征收標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)增加居民的負(fù)擔(dān)；三是配套費(fèi)形成的資產(chǎn)由供電企業(yè)進(jìn)行日后的維修、維護(hù)，同時(shí)承擔(dān)著較大的用電安全風(fēng)險(xiǎn)及事故責(zé)任賠償。目前配套費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)只考慮新建供配電設(shè)施的支出，未考慮建成后資產(chǎn)壽命周期內(nèi)的維修維護(hù)和超過(guò)壽命周期后的更新改造等相關(guān)費(fèi)用支出，配套費(fèi)在建設(shè)時(shí)一次納，日后不能再繼續(xù)收取，對(duì)于上述相關(guān)費(fèi)用支出，供電企業(yè)沒(méi)有相應(yīng)的資金來(lái)源進(jìn)行列支，如果再考慮對(duì)配套費(fèi)征收企業(yè)所得稅，供電企業(yè)的負(fù)擔(dān)將大大加重。
(三)不斷完善征收和管理模式
在稅收政策尚未明確的前提下，如果要做到配套費(fèi)資金足額投入和保證供電企業(yè)利益，應(yīng)逐漸改變目前由供電企業(yè)自行收費(fèi)的管理模式，將配套費(fèi)的收取和管理納入政府財(cái)政預(yù)算內(nèi)管理或者預(yù)算外資金專(zhuān)戶(hù)管理。
四、結(jié)束語(yǔ)
居民小區(qū)電力設(shè)施配套費(fèi)政策是建立在《物權(quán)法》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上的，在征收過(guò)程中必須按照有關(guān)要求嚴(yán)格執(zhí)行。配套費(fèi)征收政策如同一把“雙刃劍”，掌控不得當(dāng)將傷人害己。為了最大發(fā)掘配套費(fèi)的利民作用、穩(wěn)固公司既得利益，實(shí)現(xiàn)理想的“雙贏”，應(yīng)采取以下幾點(diǎn)措施：一是積極爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠政策，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。二是嚴(yán)格按照收費(fèi)政策及時(shí)、足額收取配套費(fèi)，并嚴(yán)格按照資金開(kāi)支范圍及建設(shè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)供配電設(shè)施進(jìn)行建設(shè)，保證資金專(zhuān)款專(zhuān)用。三是選用質(zhì)量可靠、環(huán)保的供配電設(shè)備、材料，嚴(yán)把施工質(zhì)量管理，為小區(qū)客戶(hù)提供安全可靠、環(huán)境友好的供電服務(wù)。只有實(shí)現(xiàn)了供用雙方的共同利益，配套費(fèi)政策才可以取得長(zhǎng)期、穩(wěn)固、健康的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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[2]《物權(quán)法》
1.1投資方向選擇方面的稅收籌劃
投資者首先要分析資金的投資方向，選擇好投資的區(qū)域和投資的行業(yè)。在不同的區(qū)域和不同的行業(yè)會(huì)造成了收益的很大差別。我國(guó)為了優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在很多的行業(yè)進(jìn)行了收稅減免政策，力在改變現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)布局。企業(yè)在進(jìn)行投資方向選擇中，要充分的考慮到國(guó)家的稅收政策，盡量的選擇政策傾斜的方向進(jìn)行投資，這樣能夠享受到稅收的優(yōu)惠。國(guó)家為了平衡地區(qū)的發(fā)展和控制不合理的產(chǎn)業(yè)布局，經(jīng)常會(huì)給出區(qū)域收稅的優(yōu)惠，這些都是企業(yè)進(jìn)行投資的方向。
1.2在組織選擇中進(jìn)行所得稅稅收籌劃
企業(yè)可以選擇多種組織的形式，有限責(zé)任公司、合伙企業(yè)、獨(dú)資企業(yè)、股份有限公司等。若是企業(yè)的人數(shù)比較少就可以選擇獨(dú)資企業(yè)，對(duì)于會(huì)計(jì)核算的要求不高，一般都是定額征收所得稅，稅收較低。若是企業(yè)的投資人數(shù)很多但是規(guī)模并不大，可以選擇合伙的方式，因?yàn)楹匣锏墓疽话悴徽魇掌髽I(yè)所得稅，浮水較輕。合伙企業(yè)的稅收征收方式是先分后稅，很多的合伙人就會(huì)降低所得稅，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)的規(guī)模比較大一般都是選擇股份有限公司或者是有限責(zé)任公司，這樣的優(yōu)勢(shì)有：有助于企業(yè)的信用和形象；有助于企業(yè)享受五年虧補(bǔ)政策。企業(yè)內(nèi)部控制可以選擇分公司和子公司，分公司不是法人，享受不到稅收政策的優(yōu)惠，但是經(jīng)營(yíng)的損益可以納入總公司的經(jīng)營(yíng)損益，這樣也減少了所得稅的繳納；子公司是獨(dú)立的法人，能夠享受很多的稅期優(yōu)惠政策。若是企業(yè)在建立初期，認(rèn)為很有可能虧損，就可以使用分公司組織結(jié)構(gòu)，讓總公司承擔(dān)這一部分的損失，這樣總公司的賦稅就會(huì)降低。若是企業(yè)出于健康穩(wěn)健發(fā)展的情況下，就可以使用子公司的形式，享受更多的稅收政策。
1.3在投資方式中進(jìn)行所得稅稅收籌劃
企業(yè)擴(kuò)建規(guī)模時(shí)，可以購(gòu)買(mǎi)新設(shè)備、建立新廠房、收購(gòu)虧損的企業(yè)。在我國(guó)的稅法中規(guī)定，企業(yè)收購(gòu)虧損企業(yè)會(huì)合并財(cái)務(wù)報(bào)表，在五年中使用盈利抵消虧損，這樣可以減少稅費(fèi)。企業(yè)想要進(jìn)行投資時(shí)，能夠進(jìn)行企業(yè)的直接投資或者是購(gòu)買(mǎi)債券和股票。我國(guó)的稅法規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)國(guó)庫(kù)券獲得的利息收入不用繳納所得稅，購(gòu)買(mǎi)企業(yè)債券的收益要繳納所得稅，所以企業(yè)要做好投資方式的選擇，權(quán)衡好固定資產(chǎn)、貨幣資金、無(wú)形資產(chǎn)等。
2.在經(jīng)營(yíng)階段進(jìn)行所得稅稅收籌劃
2.1充分列支成本費(fèi)用
列支成本費(fèi)用是最根本的減少企業(yè)稅負(fù)的方法，因?yàn)槠髽I(yè)按照稅法的規(guī)定利率和所得稅的稅額確定繳納的稅金，在稅率確定的情況下應(yīng)納稅所得額直接關(guān)系到應(yīng)納稅額。
2.2合理選擇折舊方法
關(guān)鍵詞：包干制；酬金制；對(duì)策。
一、物業(yè)管理兩種收費(fèi)模式。
2003 年 11 月，國(guó)家發(fā)改委和原建設(shè)部聯(lián)合了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中第九條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。”
首次在政府法規(guī)中明確了包干制和酬金制為我國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的兩種基本模式。
二、兩種收費(fèi)模式優(yōu)缺點(diǎn)。
1. 包干制模式的優(yōu)點(diǎn)。
一是包干制收費(fèi)模式操作簡(jiǎn)單，業(yè)主省事。包干制收費(fèi)模式意味著業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理委托合同向管理企業(yè)交納固定費(fèi)用就可享受物業(yè)管理企業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù)，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)不再對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的收支賬務(wù)進(jìn)行審核，只對(duì)本體公共設(shè)施維修基金的使用進(jìn)行審核，行使審批、監(jiān)督權(quán)，為業(yè)主節(jié)省了監(jiān)管成本。二是包干制強(qiáng)化了成本意識(shí)，有利于企業(yè)提高生存能力。在包干制下因物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平高低帶來(lái)的盈虧壓力由自身承擔(dān)，這就激勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)在不降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，通過(guò)應(yīng)用先進(jìn)的技術(shù)和引進(jìn)科學(xué)的管理方法，降低成本，創(chuàng)造利潤(rùn)，從而促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)步和發(fā)展。三是包干制有利于提高員工素質(zhì)，促進(jìn)物業(yè)品牌發(fā)展。在包干制下因其所收物業(yè)管理費(fèi)的開(kāi)支尤其是人工成本不必經(jīng)過(guò)業(yè)主的審核。因此，當(dāng)物業(yè)企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部管理，降低其經(jīng)營(yíng)成本后，可以在較高的企業(yè)利潤(rùn)中分出一部分用來(lái)提高員工的待遇，留住和吸引更多的高素質(zhì)人才加盟物業(yè)企業(yè)，從而提高競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)物業(yè)公司樹(shù)立自己的品牌優(yōu)勢(shì)。
2. 包干制模式的缺點(diǎn)。
包干制最大的弊端是物業(yè)管理交易的不透明性，由于物業(yè)企業(yè)對(duì)收的物業(yè)管理費(fèi)用可以自行支配，所以業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管性和靈活性受到限制。這樣容易造成雙方的矛盾。
同時(shí)，這種收費(fèi)方式可能導(dǎo)致“獎(jiǎng)懶罰勤”的現(xiàn)象，促使物業(yè)企業(yè)采用不正當(dāng)手段壓縮費(fèi)用和成本，影響實(shí)際服務(wù)質(zhì)量。
3. 酬金制模式的優(yōu)點(diǎn)。
一是酬金制體現(xiàn)業(yè)主自主管理，有利于維護(hù)業(yè)主權(quán)益；二是酬金制財(cái)務(wù)透明，有利于企業(yè)與業(yè)主雙方建立信任；三是酬金制有利于物業(yè)企業(yè)規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
4. 酬金制模式的缺點(diǎn)。
酬金制雖然維護(hù)了業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位，但由于業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)受時(shí)間、精力和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的制約，很難對(duì)管理成本進(jìn)行核準(zhǔn)和審定，從而可能會(huì)造成某些物業(yè)公司管理責(zé)任感缺失，采用各種方法增加管理成本去提高酬金的收入。
三、兩種收費(fèi)模式對(duì)比。
1. 兩種收費(fèi)模式各有利弊。
從上述分析可以看出，包干制模式操作簡(jiǎn)便易行，免除了業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)收支賬務(wù)進(jìn)行審核的難題。
為業(yè)主節(jié)省了監(jiān)管成本，還有利于防止個(gè)別業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人被收買(mǎi)而變成“維持會(huì)長(zhǎng)”，與物管企業(yè)共同侵害所有業(yè)主的權(quán)益。但是在這種模式下，物業(yè)企業(yè)會(huì)為了利潤(rùn)過(guò)多的追求多元化發(fā)展，在一定程度上制約著物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)化的形成。而酬金制模式下，物業(yè)管理是完全市場(chǎng)化的運(yùn)行，業(yè)主與物業(yè)雙方因物業(yè)財(cái)務(wù)透明化減少了更多矛盾；同時(shí)，物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的降低有利于物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)化水平的提高，但是酬金制模式對(duì)業(yè)主的要求較高。因此，就目前我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的階段來(lái)看，兩種收費(fèi)方式都有其存在的理由和必要性。
2. 兩種制度的適用范圍。
包干制模式適合于市場(chǎng)化程度較低的地區(qū)和品牌優(yōu)勢(shì)較為突出的物業(yè)管理企業(yè)；酬金制模式適合于處在幼稚期的企業(yè)或者業(yè)主結(jié)構(gòu)合理的項(xiàng)目。
四、完善物業(yè)管理收費(fèi)模式的對(duì)策建議。
1. 完善與酬金制收費(fèi)相配套的稅收政策。
雖然目前國(guó)內(nèi)有的地方能夠根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用不同性質(zhì)區(qū)分稅收標(biāo)準(zhǔn)，但在實(shí)際操作過(guò)程中，大多數(shù)情況還是沒(méi)有對(duì)酬金制模式中的成本和酬金進(jìn)行有效區(qū)分，于是物業(yè)企業(yè)所收費(fèi)用全部按照收入上繳營(yíng)業(yè)稅，增加了物業(yè)管理成本。
2. 加強(qiáng)業(yè)主對(duì)酬金制模式的了解。
在實(shí)際操作中由于業(yè)主對(duì)酬金制沒(méi)有深入的理解和研究，從而不能準(zhǔn)確把握監(jiān)管深度，例如有的業(yè)主強(qiáng)調(diào)成本透明，甚至?xí)苯舆^(guò)問(wèn)每一個(gè)員工的實(shí)際收入。由于人事費(fèi)用支付存在滯后期，如果一味用預(yù)算逐一核對(duì)員工收入，必然存在差異，而業(yè)主過(guò)于深入地插手具體事項(xiàng)，必然導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司無(wú)法進(jìn)行正常的管理。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
中圖分類(lèi)號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2007)08-0186-02
房地產(chǎn)投資的全過(guò)程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售､資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過(guò)程｡這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程,一般可分為投資決策､項(xiàng)目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等階段｡不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征,任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范｡
一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性｡房地產(chǎn)投資一旦展開(kāi)進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)｡房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面｡
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種形式的經(jīng)濟(jì)損失｡尤其在我國(guó),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要｡
(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰｡國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)､樓宇市場(chǎng)的繁榮｡政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力,給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失｡
(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金貸款､土地儲(chǔ)備貸款､建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款､個(gè)人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門(mén)檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)｡
(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響｡土地產(chǎn)權(quán)制度的變更､不同的土地取得方式､土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)｡
(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)
稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大｡稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具｡房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開(kāi)發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)｡
(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過(guò)城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整､交通的變化等來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)影響｡因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測(cè)規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗的核心因素｡
2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)｡市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)｡市場(chǎng)供應(yīng)量､市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力､市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)｡相反,市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷(xiāo),使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)｡另外,房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng),其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來(lái)的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)｡膨脹率下降會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失,膨脹率增大會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求｡
3.區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個(gè)國(guó)家､不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性｡
4.開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)
從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)｡由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),易受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素｡所以說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)與開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)｡
二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過(guò)程,它包括從獲取土地､籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過(guò)程｡此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素｡
一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)協(xié)議､招標(biāo)和拍賣(mài)意投等方式來(lái)獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)｡
另一方面,時(shí)間､質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素｡管理不當(dāng),將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)､質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)｡
1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)
工期一旦被延長(zhǎng),一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過(guò)最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失､信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)｡
2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
質(zhì)量是企業(yè)的生命｡開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性､可靠性､經(jīng)濟(jì)性､美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面｡消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用｡承包商施工技術(shù)水平落后､偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶(hù)型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面｡
3.開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段｡建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%―100%,越到后期影響程度越小｡在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊､深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工､工程質(zhì)量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)｡
三、經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過(guò)程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷(xiāo)售､出租或物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)管理階段｡該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一｡其中包括:營(yíng)銷(xiāo)策劃風(fēng)險(xiǎn)､物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)｡
1.營(yíng)銷(xiāo)策劃風(fēng)險(xiǎn)
營(yíng)銷(xiāo)策劃是經(jīng)營(yíng)管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)｡在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中,價(jià)格定位､銷(xiāo)售渠道､營(yíng)銷(xiāo)方式等都是很重要的方面｡其中,定價(jià)最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感｡價(jià)格過(guò)高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷(xiāo)售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn);而價(jià)格過(guò)低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤(rùn),還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)｡
2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展｡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專(zhuān)業(yè)的管理人員來(lái)進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專(zhuān)業(yè)管理隊(duì)伍､管理構(gòu)架､管理公約以及管理費(fèi)用等｡
3.其他風(fēng)險(xiǎn)
其他風(fēng)險(xiǎn)有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過(guò)失或故意行為所致的災(zāi)害等等｡這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡
總之,房地產(chǎn)投資過(guò)程是一個(gè)長(zhǎng)期的､涉及面廣且復(fù)雜的過(guò)程｡這一過(guò)程中存在著大量不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素,同時(shí),還涉及到房地產(chǎn)投資者與政府部門(mén)､最終用戶(hù)等之間的諸多關(guān)系,涉及到大量的政策､法規(guī)和法律問(wèn)題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風(fēng)險(xiǎn)性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程作全面､系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析｡
參考文獻(xiàn):
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關(guān)鍵詞：探索物業(yè)管理策略
一、建立各部門(mén)共同參與協(xié)作的共管機(jī)制
物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)有別于一般的服務(wù)行業(yè)。他是一種城市全體市民必須共同參與的社會(huì)化行為。同時(shí)物業(yè)管理又與政府各個(gè)部門(mén)都有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。要理順這些錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，解決物業(yè)管理中各主體的缺位、錯(cuò)位、越位現(xiàn)象，確保物業(yè)管理活動(dòng)健康有序的發(fā)展，必須著力建立健全各部門(mén)參與、協(xié)作的齊抓共管工作機(jī)制。
要理順規(guī)劃建設(shè)、物價(jià)、公安、城管、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、文化等管理部門(mén)與物業(yè)管理的關(guān)系。物業(yè)主管部門(mén)以政策指導(dǎo)為主；價(jià)格主管部門(mén)以“分等定價(jià)”辦法宏觀調(diào)控為主；城管部門(mén)要按照有關(guān)法規(guī)要求，嚴(yán)格違章裝修、違章搭建的查處；凡是審批居民區(qū)設(shè)立有污染、噪音的經(jīng)營(yíng)行業(yè)，工商、環(huán)保、文教衛(wèi)生等部門(mén)要征求業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司同意；根據(jù)《浙江省物業(yè)區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備管理辦法》要求，由市政、供水、供電、電信、電視等相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位接收，并承擔(dān)日常的維護(hù)修養(yǎng)責(zé)任。形成政府各部門(mén)、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體多方協(xié)作，共同參與的共管機(jī)制，使我縣物業(yè)管理活動(dòng)呈現(xiàn)健康、有序發(fā)展的新局面。
二、探索新模式，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序
不論在規(guī)劃建成后的新住宅小區(qū)或老小區(qū)，都要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)管理模式。根據(jù)本縣實(shí)際情況，結(jié)合法律法規(guī)和行業(yè)認(rèn)可的模式，建議采取以下4種管理模式。一是委托管理模式：對(duì)規(guī)模較大，封閉設(shè)施完善，業(yè)主經(jīng)濟(jì)收入較好的小區(qū)，委托物業(yè)公司管理。二是兼容管理模式：對(duì)規(guī)模不大，共有設(shè)施設(shè)備比較齊全、業(yè)主經(jīng)濟(jì)收入不高的小區(qū)，實(shí)行兼容管理模式。即由業(yè)主委員會(huì)牽頭，把專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的業(yè)務(wù)委托專(zhuān)業(yè)單位或物業(yè)公司管理，專(zhuān)業(yè)程度不高的業(yè)務(wù)由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)小區(qū)業(yè)主或外來(lái)農(nóng)民工去做。三是自營(yíng)管理模式，對(duì)小區(qū)規(guī)模較小，業(yè)主經(jīng)濟(jì)收入較低的小區(qū)，實(shí)行自營(yíng)管理。自營(yíng)管理是由業(yè)主委員會(huì)或通過(guò)小區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的管理委員會(huì)負(fù)責(zé)小區(qū)的管理，包括服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等完全由業(yè)主自治。四是社區(qū)管理模式：前三種管理模式行不通的物業(yè)或小區(qū)業(yè)主愿意委托社區(qū)管理的物業(yè)。在選擇不同的管理模式時(shí)，要根據(jù)少數(shù)服從多數(shù)的原則，由業(yè)主來(lái)確定，使管理模式符合多數(shù)人的意愿。
三、出臺(tái)積極政策，扶持物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展
針對(duì)老小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)率低，物業(yè)管理難，政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)政策，緩解老小區(qū)物業(yè)管理難的矛盾。首先，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，對(duì)管理舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，社區(qū)在稅收政策上給予一定的傾斜優(yōu)惠，以扶持其發(fā)展。二是要結(jié)合老小區(qū)整治改造，通過(guò)改造、調(diào)劑、異地建設(shè)等各種途徑將物業(yè)管理用房逐步配置到位，以滿(mǎn)足物業(yè)管理基本需求。三是出臺(tái)老小區(qū)物業(yè)管理補(bǔ)貼考核辦法，按照0.05元/m2/月的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼額度設(shè)立老小區(qū)長(zhǎng)效管理資金（老住宅小區(qū)約100萬(wàn)m2，每年約60萬(wàn)元），專(zhuān)項(xiàng)用于補(bǔ)助重點(diǎn)區(qū)域的難點(diǎn)問(wèn)題整治和彌補(bǔ)老小區(qū)衛(wèi)生、綠化、公共設(shè)施的日常維護(hù)經(jīng)費(fèi)不足，資金由縣財(cái)政統(tǒng)籌管理，計(jì)入老小區(qū)整治成本，納入住房保障體系，由物業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)申撥和使用。通過(guò)以上政策扶持，逐步緩解老小區(qū)物業(yè)管理難問(wèn)題，從而帶動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。
四、破解物業(yè)收費(fèi)難的瓶頸，建立行之有效的收費(fèi)和制約機(jī)制
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)，沒(méi)有合理的收費(fèi)，便沒(méi)有相應(yīng)的服務(wù)。一是貫徹實(shí)施分檔分級(jí)的收費(fèi)辦法,調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2008年9月, 我縣己出臺(tái)了菜單式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)。新辦法的服務(wù)內(nèi)容分6個(gè)等級(jí)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以菜單式分檔分級(jí)，服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以自由組合，調(diào)整現(xiàn)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理符合質(zhì)價(jià)相符、合理盈利的基本需求和居民的消費(fèi)需求。二是建立行之有效，簡(jiǎn)便易行、節(jié)約成本的收費(fèi)方式。提倡業(yè)主通過(guò)銀行交納物業(yè)費(fèi)的方式；也可以委托樓長(zhǎng)、居民小組長(zhǎng)以及業(yè)主所在單位代扣代收等多層次收費(fèi)辦法。三是建立強(qiáng)有力地收費(fèi)制約機(jī)制。針對(duì)部分業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)問(wèn)題，建議政府相關(guān)網(wǎng)站定期公布當(dāng)年未交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主名單，由業(yè)主所在單位通知未交費(fèi)的職工自行交納物業(yè)費(fèi)，或要求業(yè)主所在單位從其工資中代扣代交。
五、實(shí)施內(nèi)外兼修工程，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平
1稅收籌劃的意義及特點(diǎn)
1.1稅收籌劃的意義
筆者認(rèn)為稅收籌劃的意義在于企業(yè)或者股份制企業(yè)在合理合法的前提下，通過(guò)對(duì)自身經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行為中所創(chuàng)造的利潤(rùn)所需要繳納的稅額在稅法允許的范圍內(nèi)進(jìn)行一切合法的減少納稅額。從而將企業(yè)的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)最大，成本降到最低。
1.2稅收籌劃的特點(diǎn)
第一，稅收籌劃具有合法性。企業(yè)的稅收籌劃必須以合法性為前提，企業(yè)作為納稅人，應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家的相關(guān)法律在選擇納稅方案時(shí)做出最有利于自身發(fā)展的選擇。因此企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃具有服從配合國(guó)家稅法的意義。
第二，稅收籌劃具有事前籌劃性。企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，投資活動(dòng)等設(shè)計(jì)和安排時(shí)需要進(jìn)行稅收籌劃。在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，由于特定經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的發(fā)生使企業(yè)負(fù)有納稅義務(wù)，比如產(chǎn)品勞務(wù)銷(xiāo)售，貨物運(yùn)輸后需繳納增值稅等，這便說(shuō)明納稅義務(wù)的發(fā)生具有滯后性。但是稅收籌劃卻不同，他可以事先進(jìn)行籌劃，這樣可以避免在實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益發(fā)生后所需繳納不必要的多余稅款。
第三，稅收籌劃具有明確的目的性。企業(yè)采取稅收籌劃目的是為了降低企業(yè)的成本支出，一般情況下，通過(guò)兩種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)：第一種是稅負(fù)最低，即企業(yè)在選擇納稅方案時(shí)選擇稅收負(fù)擔(dān)最低的策略；第二種是延緩納稅的時(shí)間，即當(dāng)企業(yè)所選擇的方案在繳納的稅款基本相同的情況下，盡可能晚的去繳納稅款。
2房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性及涉及的稅種
2.1房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性
第一，房地產(chǎn)企業(yè)稅收比例高。我國(guó)目前的稅收體系中，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅款種類(lèi)比較多且復(fù)雜，在短時(shí)間內(nèi)，納稅人要想促使我國(guó)的稅收體制發(fā)生改變是不可能實(shí)現(xiàn)的，因此企業(yè)要想減輕自己的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，最直接最有效的方法就是避稅，減少稅收成本，進(jìn)行稅收籌劃。這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)在不斷變化與競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)大環(huán)境中求得生存。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在我國(guó)的起步比較晚，發(fā)展還不充分，這就導(dǎo)致了企業(yè)的稅收政策在選擇上具有局限性，但是因?yàn)轶w制上的不完善，企業(yè)在稅收籌劃措施的實(shí)施上也提供了一定的發(fā)揮空間，所以如果企業(yè)在實(shí)施稅收政策時(shí)能夠合理地利用這些空間，企業(yè)整體的稅收籌劃水平就會(huì)獲得很大程度的提高。
第三，我國(guó)稅收環(huán)境不斷改善。隨著稅收體制在我國(guó)的逐步發(fā)展，我國(guó)正走向一個(gè)嶄新的稅收環(huán)境，從而也促進(jìn)了企業(yè)稅收在減免、緩交時(shí)更加合理化與合法化，各種主觀因素對(duì)納稅征收的不良影響也逐步降低了，一個(gè)健康的納稅環(huán)境也為我國(guó)目前稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施提供了良好的發(fā)揮空間。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種
第一，前期準(zhǔn)備階段的稅種。房地產(chǎn)企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段的稅收繳納主要以耕地占用稅和契稅為主，耕地占用稅的繳納是用來(lái)保護(hù)耕地，促進(jìn)土地資源的合理利用，避免非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人占用土地資源，減少?lài)?guó)家的耕地面積。耕地占用稅實(shí)行差別定額稅率，是一種一次性定額征收的稅種。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將農(nóng)民的耕地占用，就必須要在土地管理部門(mén)對(duì)其行為進(jìn)行批準(zhǔn)同意，占用耕地之日起的30日之內(nèi)繳納耕地占用稅。主要類(lèi)型包含國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋贈(zèng)予、房屋交換五項(xiàng)內(nèi)容。由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有不平衡性，結(jié)合各個(gè)地方的實(shí)際情況，我國(guó)實(shí)行了不同的契稅稅率，一般實(shí)行3%～5%的幅度稅率。
第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段涉及的稅種。房地產(chǎn)企業(yè)按照自身營(yíng)業(yè)額的3%進(jìn)行繳納建筑營(yíng)業(yè)額；在簽訂了實(shí)施建設(shè)施工合同以后需要繳納合同金額萬(wàn)分之三的印花稅；同時(shí)還要根據(jù)施工所占地域的大小來(lái)繳納城鎮(zhèn)土地稅。
第三，房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段涉及的稅種。一是營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅是提供應(yīng)稅勞務(wù)，是對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的和銷(xiāo)售稅的轉(zhuǎn)讓。在營(yíng)業(yè)稅的發(fā)展階段主要是指以“建設(shè)”稅按照建設(shè)單位，在按3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額，征收范圍包括建筑、安裝、維修、裝飾及其他工程業(yè)務(wù)。二是土地增值稅。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)和獲得的單位和個(gè)人，在收集房地產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)移稅。房地產(chǎn)企業(yè)主要以開(kāi)發(fā)土地、建設(shè)施工、銷(xiāo)售樓盤(pán)作為自己的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)來(lái)贏利。土地增值稅的超額累進(jìn)稅率，不得超過(guò)與50%部分扣除項(xiàng)目金額的比值，稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0。三是企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是以企業(yè)取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得稅征收的對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)取得的凈收入，必須納入企業(yè)的總利潤(rùn)和繳納企業(yè)所得稅。一般采用25%的比例稅率。
3某房地產(chǎn)公司主要稅種的籌劃方案
3.1營(yíng)業(yè)稅的籌劃
營(yíng)業(yè)稅的關(guān)鍵在于營(yíng)業(yè)額。實(shí)行稅收籌劃對(duì)于營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)不是最優(yōu)選擇，減少的稅收成本較少。但是營(yíng)業(yè)稅在確定應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額上變化的幅度卻比較大，但是這樣的彈性卻為納稅人的納稅籌劃提供了更大的發(fā)揮余地。營(yíng)業(yè)額越大，就越需要通過(guò)稅收籌劃來(lái)減少營(yíng)業(yè)稅納稅額，因此營(yíng)業(yè)額的稅收籌劃方案還需要根據(jù)營(yíng)業(yè)額的大小來(lái)制定，其目的最終是為了讓企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅收成本降低，從而給企業(yè)增加利潤(rùn)。
3.1.1避高就低，降低稅負(fù)
本項(xiàng)目中，住宅按毛坯房銷(xiāo)售，而商鋪和車(chē)庫(kù)按裝修后的成品房出售。這里就需要籌劃由房地產(chǎn)企業(yè)完成的這部分裝修費(fèi)用。規(guī)劃方法將房子裝修，裝修和設(shè)備安裝費(fèi)單獨(dú)的合同，公司簽署了在商店和車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售合同是根據(jù)毛坯房的價(jià)格計(jì)算，5%的營(yíng)業(yè)稅計(jì)算，裝飾分公司和客戶(hù)房地產(chǎn)公司簽訂的裝修合同，所以房子裝修應(yīng)繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)公司有商店，其占地45920平方米，除此之外還有6000平方米的停車(chē)場(chǎng)。原本打算商店在6000元/平方米的平均銷(xiāo)售價(jià)格，按照2000元/平方米的均價(jià)車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售，裝修費(fèi)按每平方米500元的標(biāo)準(zhǔn)，商鋪，車(chē)庫(kù)300元標(biāo)準(zhǔn)每平方米。如果根據(jù)毛坯房銷(xiāo)售合同的標(biāo)準(zhǔn)組件，應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅如下：
商鋪銷(xiāo)售應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅：459205×500×0.05=1262.8萬(wàn)元
車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅：6000×1700×0.05=51萬(wàn)元
裝修應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅：（45920×500+6000×300）×0.03=74.28萬(wàn)元
這樣籌劃可以節(jié)約營(yíng)業(yè)稅1437.6萬(wàn)元-1388.08萬(wàn)元=49.52萬(wàn)元
3.1.2把價(jià)外費(fèi)用剝離出去
該項(xiàng)目在住宅銷(xiāo)售的房地產(chǎn)公司，收集水、電、煤氣安裝費(fèi)，維修基金設(shè)施費(fèi)。通過(guò)業(yè)務(wù)的合理分離，分離費(fèi)用規(guī)劃方法，同時(shí)在住宅銷(xiāo)售的房地產(chǎn)公司，所有收費(fèi)由物業(yè)公司物業(yè)管理公司開(kāi)具發(fā)票，收費(fèi)，這費(fèi)用是房地產(chǎn)物業(yè)出售。根據(jù)國(guó)家營(yíng)業(yè)稅稅法相關(guān)政策，物業(yè)管理部門(mén)征收了業(yè)主們的水、電、暖、氣等相關(guān)費(fèi)用，但是房地產(chǎn)公司并沒(méi)有進(jìn)行對(duì)業(yè)主們收費(fèi)，所以不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，不屬于法律范圍內(nèi)。這一項(xiàng)可節(jié)約營(yíng)業(yè)稅（300+3000）×480×0.05=7.92萬(wàn)元，城建稅及教育費(fèi)附加0.62萬(wàn)元。
3.2企業(yè)所得稅收籌劃
據(jù)查閱資料了解，我國(guó)在2008年實(shí)施了《企業(yè)所得稅法》，將企業(yè)的年度工資在稅前就扣除，也取消了工資稅，一些工資和福利都會(huì)大幅度地減少稅收，這意味著中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的工資稅前扣除，這有可能擴(kuò)展需要展示的更多工資支出。在這些項(xiàng)目的計(jì)算中如果把超支的職工福利費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)用工資的形式進(jìn)行結(jié)算，那么超支的部分就可以在稅前給予全額扣除。企業(yè)在自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中涉及的業(yè)務(wù)招待費(fèi)不得超過(guò)年銷(xiāo)售收入的千分之五，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是企業(yè)的一筆大支出，需要企業(yè)進(jìn)行合理的安排與籌劃，企業(yè)在業(yè)務(wù)招待費(fèi)方面應(yīng)給予高度重視，在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中也可以在業(yè)務(wù)招待費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的部分內(nèi)容方面進(jìn)行相互之間的替換。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該對(duì)企業(yè)的宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)和招待費(fèi)進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃與控制，雖然不是主要成本支出，但也不能小視。
4結(jié)論
[關(guān)鍵詞] 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)稅收政策稅收負(fù)擔(dān)
逐鹿新一輪全球經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已成為力拔頭籌的重要砝碼。發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)有利于突破資源約束瓶頸，減輕環(huán)境壓力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變，有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。但是，毋庸置疑，我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展中也存在著一些問(wèn)題，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)尚未發(fā)揮其巨大的作用。本文主要就我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展中存在的稅收政策問(wèn)題進(jìn)行探討。
一、我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展中稅收問(wèn)題的思考
作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段，稅收政策應(yīng)當(dāng)為我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展提供一個(gè)公平、有效的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。然而，我國(guó)目前的稅收政策卻存在著許多阻礙現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，削弱了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1．區(qū)域性稅收政策造成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的區(qū)域性差距
改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)一直實(shí)行東西部不同的區(qū)域性稅收政策，這已成為拉大東西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距的一個(gè)不可忽視的重要因素。在這樣的稅收政策下，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，自然也出現(xiàn)了東西部不同的發(fā)展勢(shì)態(tài)。一方面，區(qū)域性稅收政策導(dǎo)致東西部不同的稅收負(fù)擔(dān)，造成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)的區(qū)域性差距。另一方面，區(qū)域性稅收政策造成了東西部地區(qū)外資進(jìn)入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的差異性。就現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)而言，東西部地區(qū)根本不在同一起跑線(xiàn)上。
2．行業(yè)性稅收政策阻礙了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”的烙印根深蒂固，政府壟斷著金融保險(xiǎn)、郵電通訊、文化教育等服務(wù)業(yè)的主要行業(yè)，在市場(chǎng)準(zhǔn)入等方面有著嚴(yán)格的規(guī)定；同時(shí)，在稅收政策上也逐漸形成了對(duì)這些行業(yè)的政策偏好。從而造成行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)不均等，擴(kuò)大了行業(yè)差距，也逐漸使得服務(wù)業(yè)本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向不合理。這種政策偏好主要反映在以下幾個(gè)方面：
（1）對(duì)某些國(guó)家壟斷行業(yè)實(shí)行稅收政策優(yōu)惠，以保持其壟斷地位。政府在對(duì)某些壟斷行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入保護(hù)的同時(shí)又對(duì)這些行業(yè)實(shí)行較優(yōu)惠的稅收政策。例如，按照國(guó)稅函發(fā)[1996]700號(hào)規(guī)定，對(duì)國(guó)家電信部門(mén)直屬的電信單位開(kāi)辦的有償電話(huà)咨詢(xún)業(yè)務(wù)按“郵電通信業(yè)”稅目的3％稅率征收營(yíng)業(yè)稅，而非國(guó)家電信部門(mén)直屬企業(yè)的同樣業(yè)務(wù)，則按“服務(wù)業(yè)”稅目的5％稅率征收營(yíng)業(yè)稅。又如，財(cái)稅[2006]47號(hào)規(guī)定：自2006年1月1日起，對(duì)國(guó)家郵政局及其所屬郵政單位提供郵政普遍服務(wù)和特殊服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入免征營(yíng)業(yè)稅。類(lèi)似這樣的稅收政策舉不勝舉。由于壟斷需要實(shí)施了這些政策保護(hù)，而恰恰又是在這些優(yōu)惠政策的保護(hù)下進(jìn)一步鞏固了其壟斷地位，從而使得這些行業(yè)的發(fā)展難以適應(yīng)市場(chǎng)。
（2）對(duì)某些服務(wù)性行業(yè)實(shí)行嚴(yán)厲的稅收政策，直接加重了其稅收負(fù)擔(dān)。對(duì)某些行業(yè)實(shí)行嚴(yán)厲的稅收政策的最初原因是鑒于這些行業(yè)是國(guó)有企業(yè)，國(guó)家有投入，也要求從此獲得產(chǎn)出和收益。這不僅反映了政府職責(zé)不明、政企不分的陋習(xí)，而且也加重了這些行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，從而阻礙了其快速發(fā)展。最典型的就是對(duì)金融業(yè)一貫實(shí)行的嚴(yán)厲的稅收政策。例如，金融保險(xiǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率和企業(yè)所得稅稅率在以往較長(zhǎng)時(shí)期一直高于其他行業(yè)。
正是由于諸如此類(lèi)的稅收政策偏好，使得服務(wù)業(yè)內(nèi)部各行業(yè)之間發(fā)展極不平衡，服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向不合理，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)難以得到快速全面提升。
（3）在引進(jìn)外資政策上，重制造業(yè)輕服務(wù)業(yè)。我國(guó)利用外資一直主要集中在制造業(yè)領(lǐng)域，我國(guó)服務(wù)業(yè)利用外資的規(guī)模和比重明顯偏低，主要是金融服務(wù)業(yè)、電信、貿(mào)易和商務(wù)服務(wù)行業(yè)利用外資的規(guī)模偏小，這雖然與這些行業(yè)基本上是具有壟斷性質(zhì)、對(duì)外開(kāi)放程度低有很大關(guān)系，但與現(xiàn)行稅收政策的導(dǎo)向也有密切的聯(lián)系。例如，對(duì)生產(chǎn)性外商投資企業(yè)實(shí)行“兩免三減半”政策，而對(duì)從事服務(wù)性行業(yè)的外商投資企業(yè)只允許設(shè)在經(jīng)濟(jì)特區(qū)的才能享受“一免兩減半”的稅收優(yōu)惠。
3．內(nèi)外資不同的稅收政策，削弱了內(nèi)資服務(wù)性企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力
自1994年稅制改革以來(lái)，我國(guó)一直實(shí)行內(nèi)外有別的稅收政策，外資企業(yè)在稅收政策方面享受著種種優(yōu)惠政策。首先，外資企業(yè)適用的稅種不同。在2007年1月1日之前，內(nèi)外資企業(yè)適用稅種的主要差別在于：內(nèi)資企業(yè)適用內(nèi)資企業(yè)所得稅、車(chē)船使用稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅；外資企業(yè)適用外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、車(chē)船使用牌照稅、城市房地產(chǎn)稅。雖然，最近國(guó)家相繼頒布了相關(guān)稅收政策，從2007年1月1日起，內(nèi)外資企業(yè)統(tǒng)一實(shí)行新的“城鎮(zhèn)土地使用稅”和“車(chē)船稅”，從2008年1月1日起統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，但是其他內(nèi)外有別的稅收政策仍未改變。例如，內(nèi)資企業(yè)要交城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，而外資企業(yè)卻不用繳納。其次，稅收優(yōu)惠力度不同。外資享受著優(yōu)于內(nèi)資企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。這種內(nèi)外不同的稅收政策直接削弱了內(nèi)資企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
4．不完善的增值稅制，導(dǎo)致服務(wù)行業(yè)的重復(fù)征稅
除了生產(chǎn)型增值稅加重了西部資源型企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)這一弊端以外?，F(xiàn)行增值稅征稅范圍太窄也是問(wèn)題癥結(jié)之一。由于現(xiàn)行增值稅制導(dǎo)致流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)抵扣鏈的中斷，不僅削弱了增值稅環(huán)環(huán)相扣的制約作用，而且也使得與貨物交易密切相關(guān)的交通運(yùn)輸業(yè)、物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)負(fù)擔(dān)了雙重的稅收負(fù)擔(dān)。目前交通運(yùn)輸業(yè)、物流業(yè)、建筑業(yè)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)一般按收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，但由于交通運(yùn)輸業(yè) 、建筑業(yè)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投入大，按照現(xiàn)行增值稅規(guī)定：外購(gòu)固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣，因此上述各行業(yè)不僅要交納3%的營(yíng)業(yè)稅，而且還實(shí)際承擔(dān)了外購(gòu)固定資產(chǎn)價(jià)款中不能抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，稅收負(fù)擔(dān)較重。這直接影響了交通運(yùn)輸業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、建筑業(yè)的發(fā)展。
5．不完善的營(yíng)業(yè)稅制，造成了服務(wù)業(yè)內(nèi)部各行業(yè)的稅負(fù)不公
目前，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)普遍征收營(yíng)業(yè)稅。我國(guó)現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅制是1994年頒布實(shí)施的，距今已有十幾年的歷史。隨著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的迅速發(fā)展，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅制已不能適應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的需要。
(1)營(yíng)業(yè)稅稅目的列舉已不適應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況?，F(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅稅目采用按行業(yè)列舉，即將營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目一一列出。但隨著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，原有服務(wù)業(yè)的范圍已發(fā)生很大變化。新興服務(wù)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，如會(huì)展業(yè)、物流業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、經(jīng)紀(jì)業(yè)等，也使得原有的營(yíng)業(yè)稅稅目已無(wú)法涵蓋現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的全部。
(2)不盡科學(xué)的營(yíng)業(yè)稅稅率導(dǎo)致服務(wù)業(yè)內(nèi)部各行業(yè)的稅負(fù)不公。服務(wù)業(yè)中包羅萬(wàn)象，即使是同業(yè)之間也會(huì)因設(shè)備檔次、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差距較大而產(chǎn)生較大的利潤(rùn)差距，但按現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅制，凡是服務(wù)業(yè)都適用5%的稅率，對(duì)暴利行為缺乏有力調(diào)控，從而在服務(wù)業(yè)內(nèi)部也產(chǎn)生了稅負(fù)不公的問(wèn)題。
二、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的稅收政策選擇
1．統(tǒng)一區(qū)域性的稅收政策，加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的步伐
(1)調(diào)整東西部現(xiàn)行的稅收政策，實(shí)現(xiàn)東、中、西部的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。要實(shí)現(xiàn)東西部現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，不僅僅包括對(duì)中、西部政策的制定，還應(yīng)包括對(duì)東部政策的調(diào)整。要改革稅制、調(diào)整稅收優(yōu)惠政策，促進(jìn)中西部地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。
(2)針對(duì)各地的普遍狀況，制定相對(duì)統(tǒng)一的鼓勵(lì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的稅收政策?，F(xiàn)在，各地尤其是在一些大城市，各級(jí)政府都制定了本省、市發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的財(cái)稅政策。中央政府可以在此基礎(chǔ)上制定相對(duì)統(tǒng)一的政策，鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，并加以有效實(shí)施，從而摒棄各自為政的分散發(fā)展?fàn)顩r。當(dāng)然，制定統(tǒng)一有效的相關(guān)政策，并不是要中央政府大包大攬地方政府的事權(quán)。在中央政府的統(tǒng)一下，各地仍然可以根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況因地制宜地加以實(shí)施。
2．摒棄行業(yè)歧視性的稅收政策，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)內(nèi)部各行業(yè)的協(xié)同發(fā)展
由于國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的需要，對(duì)國(guó)家需要扶持和大力發(fā)展的行業(yè)給予必要的稅收優(yōu)惠政策，這是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的需要，是必要的。但如果對(duì)同一行業(yè)的同一經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，由于經(jīng)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)不同而給予不同的稅收政策則是一種歧視性的稅收政策，這樣的稅收政策長(zhǎng)此以往不僅會(huì)阻礙現(xiàn)代服務(wù)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)發(fā)展，而且也會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生不利的影響。因此必須改變現(xiàn)行行業(yè)性的稅收政策，不僅要求對(duì)內(nèi)外資企業(yè)之間要一視同仁，實(shí)行“國(guó)民待遇”；而且對(duì)內(nèi)資企業(yè)之間也要公平對(duì)待，實(shí)行“國(guó)民待遇”。
3．統(tǒng)一內(nèi)外有別的稅收制度，增強(qiáng)內(nèi)資服務(wù)性企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力
雖然統(tǒng)一后的“企業(yè)所得稅”將于2008年開(kāi)始實(shí)施，但統(tǒng)一內(nèi)外有別的稅收制度并沒(méi)有因此結(jié)束。
（1）將外資企業(yè)納入城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加的征收范圍。對(duì)內(nèi)資服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這兩項(xiàng)稅費(fèi)已是一筆不小的稅負(fù)。內(nèi)外資企業(yè)這兩項(xiàng)稅負(fù)的不公問(wèn)題也日益顯現(xiàn)。因此，必須加快這兩項(xiàng)稅費(fèi)的改革步伐，將外資企業(yè)納入城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加的征收范圍，公平內(nèi)外資企業(yè)稅負(fù)。
（2）統(tǒng)一房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅。2007年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)也成為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，從而改變了外資企業(yè)不繳城鎮(zhèn)土地使用稅的狀況。但是現(xiàn)行內(nèi)外資企業(yè)仍然實(shí)行不同的房產(chǎn)稅制，內(nèi)資企業(yè)適用1986年頒布的房產(chǎn)稅，外資企業(yè)適用1951年原政務(wù)院頒布的城市房地產(chǎn)稅。所以，應(yīng)盡快建立一套內(nèi)外統(tǒng)一的房產(chǎn)稅政策，優(yōu)化稅收法律環(huán)境。
4．進(jìn)一步完善增值稅制，解決現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重復(fù)征稅的矛盾
（1）盡快實(shí)行增值稅轉(zhuǎn)型。將增值稅由現(xiàn)行的生產(chǎn)型改為消費(fèi)型，不僅可以促進(jìn)東部企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，而且可以改善西部企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，使企業(yè)處于良性發(fā)展的狀態(tài)。這不僅是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的需要，同時(shí)也是整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。
（2）擴(kuò)大增值稅的征收范圍。普遍征收是規(guī)范增值稅的基本要求，沒(méi)有普遍征收就談不上增值稅的“中性”原則。因此應(yīng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候擴(kuò)大增值稅的征稅范圍。目前，可以考慮先將增值稅的征稅范圍擴(kuò)大到與貨物交易密切相關(guān)的交通運(yùn)輸業(yè)、物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、電訊業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，然后循序漸進(jìn)，分步實(shí)施，再逐步推廣到其他服務(wù)業(yè)，最終在整個(gè)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域全面實(shí)施增值稅制。這對(duì)于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。
5．完善營(yíng)業(yè)稅制度，公平服務(wù)業(yè)內(nèi)部各行業(yè)之間的稅收負(fù)擔(dān)
（1）修改營(yíng)業(yè)稅稅目。按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)劃分稅目，將新型的服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)列入相應(yīng)的稅目。為了增加營(yíng)業(yè)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前瞻性和適用性，應(yīng)在營(yíng)業(yè)稅暫行條例中增設(shè)一個(gè)概括性稅目，就可以把不斷出現(xiàn)的新型應(yīng)稅項(xiàng)目及時(shí)納入營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，一方面避免了稅法的滯后效應(yīng)，另一方面也保持服務(wù)業(yè)不同經(jīng)營(yíng)者之間的稅負(fù)公平。
（2）科學(xué)設(shè)計(jì)營(yíng)業(yè)稅稅率。營(yíng)業(yè)稅稅率的設(shè)計(jì)要科學(xué)合理，使實(shí)行的稅率與稅基相符，如對(duì)建筑安裝業(yè)等工程作業(yè)，只對(duì)其勞務(wù)收入征稅，可以適當(dāng)提高稅率；對(duì)電訊業(yè)等高利潤(rùn)行業(yè)適當(dāng)調(diào)高稅率；對(duì)旅游業(yè)、環(huán)保等行業(yè)適當(dāng)降低稅率。這樣可以通過(guò)稅收的杠桿作用，控制暴利行業(yè)，調(diào)節(jié)服務(wù)業(yè)內(nèi)部各行業(yè)之間的利潤(rùn)差距，公平稅負(fù)。