時間：2023-09-05 16:45:51
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當(dāng)前房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收在稅收制度和征收管理等方面存在比較嚴(yán)重的問題，嚴(yán)重影響了稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配差距的作用，不利于房地產(chǎn)資源合理分配，同樣不利于稅收征管效率的提高。
（一）稅制方面存在的問題1．征稅范圍過于狹窄現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅都只針對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征稅，并未將廣大農(nóng)村地區(qū)納入征稅范圍，征稅范圍過于狹窄。隨著農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，農(nóng)民收入水平不斷的提高，農(nóng)民私人房產(chǎn)日漸增多，城鄉(xiāng)差距正在不斷的縮小。但是，按照現(xiàn)行規(guī)定的征稅范圍，企業(yè)有可能因城市與農(nóng)村的地域區(qū)分而面對著截然不同的稅收待遇。這種情況不僅容易造成企業(yè)間稅負(fù)不公，不利于城鄉(xiāng)企業(yè)間的公平競爭，也給稅收征收管理工作帶來諸多麻煩。2．免稅范圍較大目前兩稅免稅范圍過大，對國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)和土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對于個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，同樣對個人所有的居住房屋以及院落用地給予免征城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)居住行為長期基本處于無稅負(fù)狀態(tài)，多數(shù)房產(chǎn)投資者購置了大量的商品房坐等升值，而不會有額外的成本支出，造成了資源配置的不公平。3．計稅依據(jù)不合理現(xiàn)行的房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值一次減除10％－30％后的余值作為計稅依據(jù)，按照1．2％稅率繳納房產(chǎn)稅。由于房產(chǎn)的賬面原值為建造價值，當(dāng)房地產(chǎn)完工后，其建造價值為永恒的固定數(shù)額。因此，考慮到房產(chǎn)后期的升值因素，房產(chǎn)的賬面原值無法隨著房產(chǎn)市場價值的增加而增加，房產(chǎn)稅亦無法隨著房產(chǎn)市場價值的增加而增加，使得房產(chǎn)稅計稅依據(jù)缺乏彈性［3］，影響了稅收收入的自然增長。城鎮(zhèn)土地使用稅以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，一方面，其從量計征方法既沒有考慮物價水平的上漲，也未曾考慮所占用耕地的質(zhì)量好壞，使得納稅人占用好地與劣地的繳納的稅額沒有差別；另一方面，由于土地屬于自然資源，供給固定，隨著經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，土地價值必然逐步提高?，F(xiàn)行土地使用稅不能隨著土地的市場價值的增加而增加，計稅依據(jù)同樣缺乏彈性，不但影響了稅收收入的增長，而且也不能充分發(fā)揮對土地資源的配置作用。4．重復(fù)征稅嚴(yán)重現(xiàn)行稅收制度按照土地和房產(chǎn)分設(shè)獨立稅種，對于土地征收城鎮(zhèn)土地使用稅，再對于房屋征收房產(chǎn)稅，對土地從量計稅，對房產(chǎn)從價或從租計稅，對房產(chǎn)價值中所含地價既按照房屋所占土地面積征收了土地稅，又按照價值征收了房產(chǎn)稅。即土地價值在承擔(dān)了城鎮(zhèn)土地使用稅之后，城鎮(zhèn)土地使用稅進入土地價值，成為房產(chǎn)價值的組成部分，再一次征收房產(chǎn)稅。因此，房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅依據(jù)存在著重復(fù)計稅。
（二）稅收征管方面存在的問題1．財產(chǎn)登記制度不完善目前，我國尚無明確的法律規(guī)范私人財產(chǎn)申報登記制度，現(xiàn)有的一系列財產(chǎn)申報登記制度存在一定的缺陷，尤其是房地產(chǎn)登記管理制度的缺乏。房產(chǎn)稅稅源點多面廣、隱蔽分散，地稅部門難以及時取得房產(chǎn)的登記資料及變動情況，導(dǎo)致稅務(wù)機關(guān)對納稅人的稅源監(jiān)控不到位，容易出現(xiàn)征管漏洞，納稅人偷稅、逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重，嚴(yán)重削弱了稅收征管的力度。2．房產(chǎn)評估體系不完善現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收，需要對相關(guān)房地產(chǎn)的價值進行科學(xué)評估。我國目前房地產(chǎn)評估業(yè)起步晚，有待進一步規(guī)范和成熟。我國現(xiàn)有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)人員的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)估價的需要，房地產(chǎn)評估制度還不健全，使得房地產(chǎn)的價值評估工作相當(dāng)困難，從而增加了稅務(wù)機關(guān)稅收征管難度。3．評稅糾紛爭議解決機制不健全在房地產(chǎn)稅收的征收過程中，納稅人和稅務(wù)機關(guān)經(jīng)常會就房地產(chǎn)評估價格發(fā)生爭執(zhí)，當(dāng)前我國缺少一套解決此類糾紛爭議的機制，相關(guān)部門應(yīng)該加快研究制定出有關(guān)方案，保證房地產(chǎn)稅收的順利征收。
二、房產(chǎn)稅試點改革效果評價
（一）試點改革方案概述自2011年1月28日起，上海市、重慶市作為試點地區(qū)，開始對居民個人住房征收房產(chǎn)稅。上海市試點的征稅對象為本市居民第二套及以上新購住房和非本市居民新購房，稅率暫定為0．6％和0．4％兩檔，暫時先按照房地產(chǎn)的市場價格計算繳稅。重慶市房產(chǎn)稅試點的征稅對象包括獨棟別墅、高檔公寓，以及無工作戶口、無投資人員所購二套房，計稅依據(jù)是房地產(chǎn)交易價格，稅率分為0．5％、1．0％和1．2％三檔。
（二）試點改革方案的成效從完善稅制角度看，意義重大。這次改革試點，將個人住房納入了征收范圍，是房地產(chǎn)稅收在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的補缺［4］，為下一步全面改革積累了經(jīng)驗，有利于進一步完善房地產(chǎn)稅制。從對稅收制度的影響看，效果不顯著［5］。首先，兩市的房產(chǎn)稅改革實際上僅是對個人非營業(yè)用房恢復(fù)征稅，只是將部分居住房屋納入征稅范圍，改革力度較小。其次，兩市稅收規(guī)模小，對稅收體系影響較小。兩市房產(chǎn)稅試點改革的征收范圍主要是居民住房中的增量房，較少包括存量房，又包括多項減免稅措施，實際征稅范圍狹小。從稅收職能角度分析，成效并不明顯［5］。第一，對地方財政收入的影響很小。2011年重慶市對個人住房征收的房產(chǎn)稅收入為1億元，僅占同期稅收收入的0．11％，占地方財政收入的0．03％，幾乎可以忽略不計。第二，對收入分配的影響有限。試點地區(qū)的征稅對象主要是增量房和高端房，只針對少量的存量房，多數(shù)存量房被排除在征稅范圍外，影響了收入調(diào)節(jié)作用的實現(xiàn)。
（三）改革中存在的問題試點地區(qū)效果不明顯的主要原因是試點地區(qū)的稅制要素設(shè)計不合理［4］。一是征稅范圍過于狹窄。上海市沒有把存量房納入征稅范圍，而重慶市僅對存量中獨棟別墅和高檔住宅征收房產(chǎn)稅。二是稅率偏低。上海市執(zhí)行的稅率為0．6％和0．4％兩檔，重慶市實際執(zhí)行的稅率大多是最低檔0．5％，都低于其他國家的一般標(biāo)準(zhǔn)。三是計稅依據(jù)不合理。兩市計稅依據(jù)均不是評估價值，而是采用了房地產(chǎn)的交易價格。四是稅收優(yōu)惠過寬。兩市均規(guī)定了多項減免稅措施，例如上海市規(guī)定人均60平方米的免稅面積。
三、積極推進房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制改革的基本思路
目前，國際上關(guān)于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收有兩種基本模式：一種是分類房地產(chǎn)稅，其特點是對房產(chǎn)和地產(chǎn)分別征稅；另一種是綜合房地產(chǎn)稅，就是對房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅，按照統(tǒng)一的稅基和稅率征稅?？紤]到我國目前的實際情況是：第一，對房產(chǎn)和地產(chǎn)課稅的實質(zhì)不同［6］。對土地的課稅實質(zhì)為收取租金，其稅制的設(shè)置應(yīng)當(dāng)遵從地租原理。而對房產(chǎn)課征的房產(chǎn)稅屬于真正的稅收，應(yīng)該按照稅收的原理實行同一的征稅辦法。第二，房屋和土地的價格變化趨勢不同［6］。土地屬于自然資源，供給固定，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，地價必然逐步提高；而房屋屬于勞動產(chǎn)品，具有特定的使用年限，隨著折舊的增加而逐漸減值；最后，對房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅，稅基和稅率的確定有難度，在相關(guān)的配套制度不健全的情況下，要兼顧中央、地方以及納稅人的利益平衡。綜上所述，筆者認(rèn)為，近期我國不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅應(yīng)當(dāng)采取分類房地產(chǎn)稅模式。
（一）房產(chǎn)稅改革建議1．逐漸對居民非經(jīng)營住房恢復(fù)征稅隨著個人住房的商品化，住房成為個人與家庭重要的財產(chǎn)，購買住宅也成為一些高收入群體投資的重要手段。高收入階層購買的住房價格高、地段好、服務(wù)設(shè)施齊全，同時享受到更多更好的社會公共服務(wù)。根據(jù)多收益多納稅的公平原則，高收入家庭應(yīng)該繳付更高的房產(chǎn)稅［7］。對非經(jīng)營性住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)民眾進行合理住房消費，不但有利于緩解收入差距擴大的問題，促進稅收公平實現(xiàn)，而且可以為地方政府開拓新型稅源，不斷增加地方財政收入。房產(chǎn)稅的推出不可一蹴而就，宜采取漸進的改革路徑，在相關(guān)配套制度完善、試點地區(qū)取得成功經(jīng)驗后，將房產(chǎn)稅征收范圍逐步擴大，將征收對象由城市居民住房等擴大到廣大農(nóng)村地區(qū)［8］。2．對增量房和存量房同時征收房產(chǎn)稅從房產(chǎn)稅改革試點來看，把存量房納入房產(chǎn)稅征稅范圍有以下優(yōu)勢［9］。第一，實現(xiàn)稅收公平的目標(biāo)。第二，有利于擴大稅基，增加地方財政收入。第三，將存量房納入房產(chǎn)稅征收范圍，有利于增加二手房市場的供給，加大房產(chǎn)稅對商品房市場價格的調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場資源的合理配置，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。因此，對于個人住房應(yīng)不予以區(qū)分存量房屋與增量房屋都征收房產(chǎn)稅，對于僅擁有的唯一住房，應(yīng)以特定數(shù)額的人均面積進行優(yōu)惠限定，超過面積的部分應(yīng)予計稅。一視同仁地對于個人擁有的第二套及第二套以上的住房征稅。3．允許地方選擇稅率水平房產(chǎn)稅改革后應(yīng)統(tǒng)一采用比例稅率形式，并應(yīng)綜合考慮各地的經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況以及居民平均收入水平的差異，規(guī)定全國統(tǒng)一的房產(chǎn)稅稅率變動幅度。并授予地方政府一定權(quán)限，允許地方政府根據(jù)本轄區(qū)的實際情況，因地制宜地在上下限內(nèi)自行選擇并確定稅率水平。4．實行從價計征實行從價計征即以房地產(chǎn)的評估價值為計稅依據(jù)。無論是經(jīng)營用房產(chǎn)還是非經(jīng)營用房產(chǎn)，無論是企業(yè)房產(chǎn)還是個人房產(chǎn)，房產(chǎn)稅的計算依據(jù)應(yīng)統(tǒng)一為房產(chǎn)評估價值。房產(chǎn)評估價值應(yīng)由政府認(rèn)可的權(quán)威評估部門，運用科學(xué)的方法評估確定，并根據(jù)市場及其他外界因素變化情況進行定期調(diào)整。5．減免稅管理我國房產(chǎn)稅的開征，應(yīng)當(dāng)明確界定稅收優(yōu)惠范圍，在確保普通居民住房需求的基礎(chǔ)上，設(shè)置適度的免稅扣除，例如對居住用房地產(chǎn)設(shè)定人均免稅面積，可以規(guī)定家庭唯一的一套不超過人均免稅面積，自用住宅免稅，對超過人均免稅面積或擁有的第二套以上的住宅征稅，并逐漸提高稅率。
（二）城鎮(zhèn)土地使用稅改革建議1．對居民非經(jīng)營住房用地恢復(fù)征稅配合房產(chǎn)稅的改革，在對于居民非經(jīng)營住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅后，借鑒房產(chǎn)稅對于城市居民非經(jīng)營性住房征稅的經(jīng)驗，對于城市居民非經(jīng)營性住房用地恢復(fù)征收土地稅。2．統(tǒng)一為比例稅率但允許選擇稅率水平在適用稅率方面，改革后的城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)統(tǒng)一采用比例稅率形式，建議規(guī)定全國統(tǒng)一的稅率變動上下限，允許各地確定適用稅率水平，以適應(yīng)較長時期內(nèi)不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展變化的需要，并使各地有較大的選擇空間。3．計稅依據(jù)為土地評估價值在計稅基礎(chǔ)方面，借鑒房產(chǎn)稅的改革經(jīng)驗，將城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅修改為以土地評估價值作為計稅依據(jù)，為房產(chǎn)稅和土地使用稅的進一步改革打下制度基礎(chǔ)。在計稅方法方面，將城鎮(zhèn)土地使用稅的從量計征方法修改為從價計征方法。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；房產(chǎn)稅；土地稅；難點
近年來，隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入占財政收入的比例逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分之一。在房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅款中，房產(chǎn)稅和土地稅只占很小的比例。盡管如此，由于征納雙方對相關(guān)政策的理解有偏差。房土兩稅繳納存在一些不規(guī)范和不正確的問題。
一、目前房土兩稅的常見疑難問題
（一）土地稅的納稅義務(wù)截止日期
目前，有三種情況，1、以簽訂商品房銷售合同的時間為截止日期：2、以商品房銷售合同約定的交房日期為截止日期：3、以房產(chǎn)證辦理完畢的日期為截止日期。
（二）房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)問題
即房產(chǎn)原值的確定依據(jù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)原值的確定較為隨意，往往以暫估價值入賬，缺乏合理的證據(jù)。還有一種情況，即物業(yè)公司使用的辦公場所中，存在自用和出租的現(xiàn)象，這時房產(chǎn)稅、土地稅的納稅主體、房產(chǎn)原值及占地面積的合理劃分等問題成為焦點。
（三）地下車庫（停車場）的房土兩稅是否應(yīng)繳納？應(yīng)如何繳納？
二、關(guān)于房土兩稅的分析和建議
要解決和規(guī)范上述問題，需從以下幾方面進行分析和梳理。
（一）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生與截止時間判定
根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）規(guī)定，一是對納稅人自建、委托施工及開發(fā)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間.由納稅人從取得土地使用權(quán)合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅：二是合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅：三是是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務(wù)發(fā)生時間的依據(jù)。
財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅也是納稅人和稅務(wù)機關(guān)爭執(zhí)的焦點。一是如果合同約定了交房時間，以交房時間為截止日期：未能履約時，則以實際交付時判定終止繳納：二是如果合同沒有約定交房時間，則按房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末終止納稅。具體判定，則應(yīng)從開發(fā)商將住戶鑰匙交給購房人時作為終止繳納土地使用稅的時間。三是如果購房人遲遲不交接，也可以公告交房時間為準(zhǔn)。在實際計算過程中，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)要求開發(fā)商提供具有政府有關(guān)部門批準(zhǔn)資質(zhì)的單位出具的實測建筑面積。
還有兩個問題須注意，1、在開始確定應(yīng)稅土地面積時，應(yīng)扣除企業(yè)自用的房產(chǎn)占用的土地面積。2、如果物業(yè)用房有對外出租的房產(chǎn)，應(yīng)合理劃分并扣除實際占地面積。以上兩條占地面積需另行計算繳納土地稅。
（二）自用房產(chǎn)的計稅依據(jù)判定
稅務(wù)機關(guān)應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)提供自用房產(chǎn)真實合理的建筑成本和建成時間，建筑成本應(yīng)以建設(shè)方和施工方結(jié)算的工程金額做為參照，由具有資質(zhì)的中介機構(gòu)出具審定結(jié)論。
根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字[1986]第8號）規(guī)定，自建房屋，自建成次月起繳納房產(chǎn)稅。委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)次月起繳納房產(chǎn)稅：在辦理驗收手續(xù)前已使用的，自使用次月起繳納房產(chǎn)稅。
根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件第三條規(guī)定，“對按照房產(chǎn)原值計稅房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等?！狈慨a(chǎn)原值不僅包括地價，還應(yīng)包括開發(fā)成本及費用。文件最后規(guī)定“本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行”。執(zhí)行《企業(yè)會計制度》（包括（小企業(yè)會計制度））的企業(yè)，地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的原則和新文件是一致的，應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。換句話說，執(zhí)行《企業(yè)會計制度》（包括（小企業(yè)會計制度））的企業(yè)，原來地價如未計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅本身就是錯誤的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整追征，要注意并不是財稅[2010]121號文公布之后才執(zhí)行。執(zhí)行新準(zhǔn)則企業(yè)，地價和房產(chǎn)原值分開核算，財稅[2010]121號文件公布前地價不計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，文件公布后才需按規(guī)定將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，也就是和執(zhí)行《企業(yè)會計制度》（包括（小企業(yè)會計制度））的企業(yè)適用稅法得到了統(tǒng)一。這與《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》財稅（2008）152號文件第一條“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題”中的第一項“房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算”的規(guī)定并不矛盾。
（三）地下停車場應(yīng)區(qū)分不同情況判定是否繳納房土兩稅
1.地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬界定問題，有三種情形：
（1）停車場在小區(qū)房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主出售或出租。
（2）如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下停車場按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有。
（3）地下停車場是利用人防工程建造的，開發(fā)商無權(quán)出售。
2.地下停車場的建造形態(tài)，有兩種情形：
（1）單獨建造的，獨立于整體建筑之外的地下停車場。
（2）與整體建筑連為一體的地下停車場。
3.根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》財稅（2005）181號文件和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》財稅[2009]128號文件的規(guī)定，結(jié)合上述情況加以說明：
（1）房地產(chǎn)企業(yè)能辦理地下車庫產(chǎn)權(quán)證，擁有完全產(chǎn)權(quán)，應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品處理，除非房企將地下車庫轉(zhuǎn)做自有資產(chǎn)對外出租，否則不征房產(chǎn)稅。如果是獨立的地下車庫，不論是出售或出租，按照應(yīng)征稅款的50%征收土地使用稅。
（2）地下停車場應(yīng)作為公共配套設(shè)施處理，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，如果小區(qū)業(yè)主需要使用該停車位，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會或同經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，根據(jù)財稅[2005]181號的規(guī)定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。此時，應(yīng)比照商場出租柜臺的處理方法按建造成本征收房產(chǎn)稅。同樣道理，如果是獨立的地下車庫，應(yīng)征收土地使用稅。
1、房屋出租業(yè)涉及的稅種較多，納稅人特別是個體納稅人對此知之甚少。按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，納稅人出租房屋應(yīng)納以下幾種地方稅費：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅或個人所得稅。另外，凡在房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍內(nèi)出租房屋的還應(yīng)繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，凡簽訂房屋租賃合同的還應(yīng)繳納印花稅。據(jù)我們調(diào)查統(tǒng)計，個人出租房屋的，70以上的除出租房屋外不從事其他經(jīng)營活動。稅務(wù)部門在進行稅法宣傳時，往往忽視了對這個群體的宣傳，他們也根本不關(guān)心稅收，好象稅收與他們無關(guān)。正因如此，他們一般不能積極配合稅務(wù)部門的征稅行為，更談不上主動到稅務(wù)部門申報納稅。
2、房屋出租雙方簽訂的房屋出租合同稅務(wù)部門很難掌握，這給稅務(wù)機關(guān)確定計稅依據(jù)帶來了一定的難度。還有幾種情況，其一，納稅人拒不提供出租合同；其二，納稅人單方面?zhèn)卧煲环菁俸贤峁┙o稅務(wù)機關(guān)，故意降低合同載明的房屋租金；其三，出租雙方在簽訂出租合同時首先達成口頭協(xié)議，在正式合同中故意降低合同中載[本文轉(zhuǎn)載自[文秘站網(wǎng)-找文章，到文秘站網(wǎng)]明的房屋租金，專門用于欺騙有關(guān)部門，而承租方在支付租金時卻按雙方達成的口頭協(xié)議約定的金額；其四，有些出租房屋雙方根本不簽訂正式合同，只達成口頭協(xié)議，這種情況為數(shù)不少，約占30，多見于出租雙方是熟人或者有中間人擔(dān)保。不管屬于以上哪種情況，雖然稅務(wù)機關(guān)都有權(quán)核定其營業(yè)額，但因核定的營業(yè)額往往會有偏差，致使征納雙方矛盾加劇，給稅務(wù)部門的征管工作帶來了被動。
3、城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)不好確定。房屋出租雙方一般沒有在出租合同中單獨注明出租房屋占用的土地面積，只注明幾間房屋，使得稅務(wù)機關(guān)難以掌握城鎮(zhèn)土地使用稅的確切計稅面積。有房屋出租行為的個人，一般是將自己擁有使用權(quán)的、閑置的臨街房地產(chǎn)出租出去，往往只是其擁有使用權(quán)的土地的一部分。其土地使用證上不可能單獨注明這片出租土地的面積，這就使稅務(wù)機關(guān)在征收城鎮(zhèn)土地使用稅時無據(jù)可查，給征收工作造成困難。
4、部分納稅人故意抬高房屋租金收入中的扣除費用以少繳稅款?，F(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對房屋租金收入中包含的水電費、電話費等，凡單獨計價的可予以扣除。部分納稅人正是看準(zhǔn)了這一規(guī)定，在簽訂房屋出租合同時，故意抬高這部分費用的金額，想用此方法達到少繳稅的目的。但事實上，據(jù)我們了解，大約90的承租人的水電費、電話費等都是由其自己直接交到有關(guān)部門，與出租人和房屋租金沒有關(guān)系，出租合同中約定的金額根本不包括這些代墊費用。
5、某些出租人和承租人在結(jié)算房屋租金時不采取貨幣結(jié)算方式，這又給稅務(wù)部門的征稅行為設(shè)了一道坎。有的承租人對出租人的房屋進行了修理、裝修，以修理和裝修費用抵頂一部分房屋租金；有的承租人為出租人提供了某種勞務(wù)或支付了某種商品，以勞務(wù)和商品價值抵頂一部分房屋租金。這些情況，承租人一般不能向稅務(wù)部門提供準(zhǔn)確無誤的憑據(jù)以證明其支付的勞務(wù)、商品的價值或費用的金額。稅務(wù)部門需要核定房屋出租業(yè)的計稅營業(yè)額，這無形之中就給稅務(wù)部門增加了工作量。
6、相當(dāng)一部分個體納稅人采取“軟抗稅”的方式來對付稅務(wù)人員。他們不以實施明顯的暴力為手段而以各種借口拒絕繳納房屋出租業(yè)應(yīng)納的各項稅款，與稅務(wù)人員軟磨硬泡，或者托關(guān)系、找門路向稅務(wù)人員說情，或者通過社會各個方面向稅務(wù)人員施加壓力，想方設(shè)法、千方百計，能拖就拖，能漏就漏。象這樣在無明顯暴力事實的情況下，公安機關(guān)也拿他們沒辦法，況且我們的日稅工作也不可能都靠公安機關(guān)的配合。不管怎么說，這種“軟抗稅”現(xiàn)象往往會造成欠稅甚至死欠卻是不爭的事實。
針對目前房屋出租業(yè)稅收征管過程中存在的問題，在以后的工作中應(yīng)著重采取以下措施：
1、進一步加大稅法宣傳力度，全面增強全體公民而不僅僅是納稅人的納稅意識。這是一個老生常談的問題了，稅法宣傳我們年年搞，當(dāng)前，納稅人的納稅意識較過去有了一定的提高，但畢竟還很淡薄，與我國社會主義市場經(jīng)濟法制化的要求還相差甚遠(yuǎn)，稅法宣傳工作依然任重道遠(yuǎn)。在稅法宣傳方面，在注重對納稅人宣傳的同時，還要注重對非納稅人的宣傳；在注重于稅法宣傳月中宣傳的同時，還要注重日常工作中的宣傳；在注重于電視、報刊等媒體上宣傳的同時，還要注重于各種網(wǎng)絡(luò)媒體上的宣傳；在注重對普通公民宣傳的同時，還要注重對各級領(lǐng)導(dǎo)干部的宣傳；在注重對成年人宣傳的同時，還要注重對少年兒童的宣傳。總之，要通過多形式多角度的稅法宣傳，全面增強全體公民的依法納稅意識，增強稅法的威懾力。
2、做好與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作，使之能積極配合我們稅務(wù)部門的工作。聯(lián)合房管部門和工商部門做好房屋出租合同的管理工作，要求出租雙方必須要簽訂正式的真實的房屋出租合同，從源頭上堵住房屋出租業(yè)稅收流失；聯(lián)合土地管理部門搞好出租房屋所占用土地面積的認(rèn)定。在基本掌握了出租房屋的座落地點、租金、出租房屋占用土地面積、出租人等資料后，再逐一進行分析，分類別為其建立
關(guān)鍵詞：環(huán)境保護 綠色稅收體系 專項環(huán)境稅
環(huán)境稅又稱生態(tài)稅，是對所有能夠體現(xiàn)保護生態(tài)環(huán)境和自然資源為目的的各種稅收的總稱，所以又被稱為綠色稅收。它既包括以環(huán)境保護為主要目的而專門征收的稅收(狹義的環(huán)境稅)，也包括其他并非以環(huán)境保護為主要目的，但客觀上起到環(huán)境保護作用的稅收。
一、現(xiàn)階段我國綠色稅收體系存在問題
我國作為發(fā)展中國家，在經(jīng)濟起飛階段環(huán)境問題往往被人們忽略，導(dǎo)致我國目前的綠色稅收體系很不完善，不僅沒有單獨開征的環(huán)境稅，現(xiàn)有的起到綠色稅收作用的稅費體系也只是由過去的環(huán)境稅費政策拼湊而成，主要包括資源稅、消費稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等，在實行過程中這套綠色稅收體系存在著種種問題。
(一)資源稅
我國現(xiàn)行資源稅是一種級差資源稅，資源的價格體未能考慮資源的外部性和可持續(xù)性，未能實現(xiàn)資源的社會成本定價和可持續(xù)成本定價。而且我國現(xiàn)行資源稅征稅范圍太窄、收入規(guī)模過小，調(diào)節(jié)功能乏力。從總量上看，我國地大物博，自然資源種類齊全，可開采和利用的自然資源范圍十分廣泛。但現(xiàn)行資源稅僅有石油、天然氣、煤炭、其他金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬礦原礦和鹽等7種產(chǎn)品，可以說僅限于不可再生的礦產(chǎn)品和鹽類，而對可再生資源(如水資源、森林資源等)大部分都沒有征稅，不能充分發(fā)揮資源稅對保護自然資源、保護生態(tài)環(huán)境的作用。同時現(xiàn)行資源稅單位稅額過低，且一經(jīng)確定數(shù)年不變，不能反映礦產(chǎn)品市場價格的變化和礦山企業(yè)的盈利狀況，容易造成對資源的盲目開采和過度開發(fā)，加重環(huán)境負(fù)擔(dān)。
(二)消費稅
部分消費稅稅目設(shè)計不合理，例如對汽車的消費稅設(shè)計就不盡合理。首先，我國目前的汽車消費稅是以排量為標(biāo)準(zhǔn)征收，沒有考慮燃料狀況等與生態(tài)環(huán)境密切相關(guān)的因素，體現(xiàn)不出促進資源循環(huán)利用、大力發(fā)展環(huán)保經(jīng)濟政策取向。其次，汽車消費稅在生產(chǎn)環(huán)節(jié)而不是在消費環(huán)節(jié)征收，而且實行價內(nèi)稅，與消費者在其購買、使用或保有環(huán)節(jié)需親自繳納的稅費相比，并不能使消費者直接感受到消費稅的政策調(diào)整。
(三)城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅
城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅目前存在的主要問題是稅率偏低，難以起到合理用地和保護耕地的作用，因而難以遏制因濫用土地而對環(huán)境所造成的破壞。我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅稅額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地的市場價格，而且在實踐中部分地區(qū)存在有意壓低稅率的現(xiàn)象。
二、如何完善我國現(xiàn)行的綠色稅收體系
伴隨著環(huán)境污染與生態(tài)破壞的日益加劇，政府介入生態(tài)環(huán)境問題已經(jīng)成為世界各國的共同選擇，而綠色稅收作為政府解決環(huán)境問題的最重要的財政政策工具，在保護生態(tài)資源與遏制環(huán)境污染方面發(fā)揮著日益重要的作用。因此，進一步完善我國現(xiàn)行的綠色稅收體系，充分發(fā)揮綠色稅收在解決環(huán)境問題方面的重要作用無疑具有重大的理論與現(xiàn)實意義。
(一)完善我國現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)中與環(huán)境保護相關(guān)的稅種
我國現(xiàn)行的綠色稅收體系是在長期的實踐過程中逐漸發(fā)展完善的，它奠定了我國綠色稅收體系繼續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，而且實踐證明這些稅種在推動環(huán)境保護、促進自然資源的合理開發(fā)利用方面發(fā)揮了重要作用。建設(shè)和完善我國的環(huán)境稅收體系，應(yīng)該將進一步完善我國現(xiàn)行的綠色稅收作為一項重要內(nèi)容。
1 資源稅。我國應(yīng)加快建立一般性質(zhì)的資源稅，弱化其原有的級差調(diào)節(jié)功能，向所有自然資源開采單位和個人普遍征收，最終實現(xiàn)政府通過征稅調(diào)節(jié)自然資源的供給和需求，進而影響自然資源配置的目的。進一步完善資源稅的具體措施主要包括以下幾方面：
第一，擴大資源稅征稅范圍，先將水、森林和草場等可再生但已遭到嚴(yán)重破壞的資源納入征稅范圍，以解決我國目前嚴(yán)重缺水、土壤沙化、水土流失等問題，繼而擴大到所有礦藏和非礦藏資源，待時機成熟后，將土地、海洋、地?zé)帷又参锏荣Y源納入征收范圍。
第二，提高資源稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，以矯正資源過低的價格。目前，在理順資源價格體系的同時，適當(dāng)提高資源稅的征收標(biāo)準(zhǔn)是很有必要的。對污染程度不同的資源可實行差別稅率。對非再生性、非替代性、稀缺性的資源要課以重稅。
第三，完善計稅依據(jù)。對從量定額征收的應(yīng)稅資源的計稅依據(jù)可由現(xiàn)行的銷售或使用數(shù)量改為實際開采或生產(chǎn)數(shù)量，這樣既可以使納稅人能夠從自身利益或市場需求出發(fā)合理開采資源，提高資源的開發(fā)利用率，同時又便于源頭控制稅收，防止稅款流失。
2 消費稅。擴大消費稅征收范圍，提高消費稅稅率，對一切自然資源的消費和污染生態(tài)環(huán)境的消費行為一律征稅，并設(shè)計較高的稅率。將一些容易造成環(huán)境污染的消費品納入征稅范圍，如電池、一次性產(chǎn)品(如剃刀、飲料容器、塑料袋等)。
此外，在繼續(xù)實行對不同排氣量的小汽車適用差別稅率的基礎(chǔ)上，應(yīng)對使用“綠色”燃料的汽車減免消費稅，以促使消費者和制造商做出有利于降低污染的選擇。
3 城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅
為有效發(fā)揮城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅對土地使用的調(diào)控作用，必須提高稅率，遏制由于濫用土地造成的生態(tài)環(huán)境破壞。對那些征用耕地而實際未用的實行加成征收，以體現(xiàn)懲罰。
(二)開征專項環(huán)境稅
綠色稅收體系是由多個稅種組成的集合體，環(huán)境稅是一個重要組成部分。從國際經(jīng)驗來看，我國開征專項環(huán)境稅是必然趨勢。我國在開征專項環(huán)境稅時，必須注意以下幾方面的問題：
第一，稅種選擇。開征專項環(huán)境稅是一個循序漸進的過程，必須根據(jù)我國面臨的生態(tài)環(huán)境問題以及國家的環(huán)保政策逐步推行。目前我國在生態(tài)環(huán)境保護方面面臨的最緊要的問題是水污染和大氣污染，其次是固體廢棄物污染，所以對稅種的設(shè)計主要以水污染稅、大氣污染稅和固體廢物稅為主。
第二，稅率設(shè)計。原則上，環(huán)境稅稅率的確定應(yīng)以地方生態(tài)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)繩，因為一個地區(qū)的最優(yōu)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量水平不會與另一地區(qū)的相應(yīng)水平相同。但這里的“地區(qū)”應(yīng)是一個足以容納由污染及其控制所帶來的收益和成本的區(qū)域，即所謂的“主體功能區(qū)”。因此，全國統(tǒng)一的環(huán)境稅稅率顯然不明智，把環(huán)境稅作為地方稅也不盡合理。比較合理的做法是中央政府對環(huán)境稅每個稅目制定不同的稅率體系，對每一個稅目，把全國分為合理的幾個主體功能區(qū)，對每個區(qū)域設(shè)定不同的稅率。
從目前情況來看，中國的環(huán)境保護稅稅率適宜以定額稅率為主，采用A+x方案，即A為固定稅率，歸中央所有，
體現(xiàn)出公平性；x為彈性稅率，各地方根據(jù)自己的實際情況決定x的高低，從量計征，而且應(yīng)根據(jù)污染程度的高低，對x采用累進稅率。當(dāng)然，隨著污染防治技術(shù)的不斷發(fā)展，治理污染的邊際成本也在不斷變化，應(yīng)適時調(diào)整稅率，力求征稅后的企業(yè)邊際成本等于邊際社會成本。
在設(shè)計稅率時，還應(yīng)該考慮到生態(tài)稅的長期和短期影響的不同。如果政府的目標(biāo)是為了在較長時期內(nèi)實現(xiàn)一定的環(huán)境目標(biāo)，而不是為了在短期內(nèi)將生態(tài)稅收作為政府的一項新生的收入，就應(yīng)該將生態(tài)稅稅率設(shè)計得較低一些。這樣容易使生產(chǎn)者在逐步適應(yīng)新的稅種過程中，樂于投資于對生產(chǎn)過程或投入品的技術(shù)或產(chǎn)品替代，消費者也可以適應(yīng)新稅種的開征逐步調(diào)整消費模式。這樣，在較長的時期內(nèi)就可發(fā)揮生態(tài)稅的預(yù)期作用。
第三，稅基選擇。環(huán)境稅的稅基設(shè)計主要考慮的因素有污染的范圍、污染物的生命周期、污染源的監(jiān)測成本和實際操作的可行性等。國際上通行的計稅依據(jù)一般有下列三種選擇：以污染物的排放量為稅基、以污染企業(yè)的產(chǎn)量為稅基、以生產(chǎn)要素或消費品中包含的污染物數(shù)量為稅基。
以污染物的排放量為稅基的方法較好地體現(xiàn)了“污染者付費”原則，此時環(huán)境稅的征收與污染物排放量直接相關(guān)，有利于激勵企業(yè)引進污染治理設(shè)備，減少廢物排放。以污染企業(yè)的產(chǎn)量確定稅基時，可以節(jié)省對個別污染源監(jiān)測的成本。并與增值稅、消費稅相結(jié)合，避免增加征管部門征稅和企業(yè)納稅的負(fù)擔(dān)。但是，在這種情況下，企業(yè)要想減少污染排放量，就勢必減少產(chǎn)量，這有可能導(dǎo)致資源配置偏離最優(yōu)狀態(tài)。當(dāng)生產(chǎn)要素或消費品中包含的污染成分與污染物排放量之間存在因果關(guān)系時，就可以選擇以生產(chǎn)要素或消費品中包含的污染物數(shù)量為稅基。這種方法覆蓋面廣、征收簡便，并且它是在生產(chǎn)鏈的起始環(huán)節(jié)征收的，可以對污染物的產(chǎn)生起到一定的預(yù)防作用。但是這種方法存在明顯的缺陷，即只要使用了可能造成污染的原材料，不管是否造成污染，都要納稅，這既不合理也不公平。
綜上所述，根據(jù)中國的具體情況，對排污行為，包括工業(yè)廢水排放、二氧化硫排放等，可以實際排放量為課稅依據(jù)；對工業(yè)固體廢物、一次性難降解塑料包裝物應(yīng)以納稅人的應(yīng)稅銷售收入或銷售數(shù)量為稅基。
(一)房地產(chǎn)稅收的內(nèi)涵及目標(biāo)
1.房地產(chǎn)稅收調(diào)控工具｡房地產(chǎn)稅收政策是調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策工具,目前我國房地產(chǎn)稅收體系中有11個相關(guān)稅種,主要分為兩類:一類是直接針對房地產(chǎn)而設(shè)置的稅種,如房產(chǎn)稅､土地增值稅､城鎮(zhèn)土地使用稅､耕地占用稅和契稅;另一類是與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種,如營業(yè)稅､所得稅和城市建設(shè)維護稅(見表1)｡
房地產(chǎn)稅收政策與行政調(diào)控手段相比,具有規(guī)范性､靈活性､基礎(chǔ)性等特點,而且影響面比較寬｡可以從供求兩個方面實現(xiàn)宏觀調(diào)控的目的｡對于供給方面,可以提高房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營階段的成本,如土地增值稅､土地使用稅等;對于需求方面,可以提高二手房交易的成本,打擊投機性房產(chǎn)交易｡稅收調(diào)控與調(diào)控供應(yīng)結(jié)構(gòu)､金融信貸限制等調(diào)控手段相比也有其明顯的優(yōu)點,首先可以做到精確“打擊”,在壓制房地產(chǎn)投機需求的同時,盡量使其他行業(yè)受到較小影響,同時稅收管理執(zhí)行部門與房地產(chǎn)行業(yè)沒有直接的利益關(guān)系,稅收政策也相對容易得到貫徹實施｡
2.調(diào)控目標(biāo)｡政府對房地產(chǎn)課稅,目的主要包括增加政府收入､經(jīng)濟增長､物價穩(wěn)定､收入均等和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等｡根據(jù)丁伯根法則, 在不違反邊界條件下當(dāng)工具數(shù)大于或等于目標(biāo)數(shù),才能保證政策目標(biāo)的實現(xiàn)｡由于政策目標(biāo)呈現(xiàn)多元化,會出現(xiàn)目標(biāo)之間的不相容｡房地產(chǎn)政策目標(biāo)之間的沖突一是經(jīng)濟增長和物價穩(wěn)定的矛盾,體現(xiàn)在當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)處于高漲時期,房價高漲,為吸引大量社會投資進入房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)行業(yè),銀行信貸規(guī)模迅速擴大,于是出現(xiàn)物價上漲和通貨膨脹｡而為了控制通貨膨脹,貨幣當(dāng)局緊縮銀根,在建工程停工或半停工,經(jīng)濟增長速度開始下降,同時,由于房價過高超過社會購買能力,市場出現(xiàn)供過于求,房價開始下跌,物價趨于穩(wěn)定｡二是經(jīng)濟增長和收入均等的矛盾｡為了加快住房銷售,有關(guān)部門會采取各種政策鼓勵購房,但大量優(yōu)惠政策又會導(dǎo)致高收入者憑借自己經(jīng)濟實力和優(yōu)惠政策大量從事房地產(chǎn)投資､投機,致使房產(chǎn)兩極分化嚴(yán)重,間接影響普通百姓的住房需求｡[1]這兩對矛盾在2004-2008年房地產(chǎn)運行周期中表現(xiàn)得非常突出｡
(二)回顧近年來我國房地產(chǎn)稅收的調(diào)控政策
2005年以來,針對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和部分城市房地產(chǎn)市場價格上漲過快的問題,國家對房地產(chǎn)投資實施了一系列的宏觀調(diào)控,其中,房地產(chǎn)稅收政策和征管方式也進行了多項調(diào)整和規(guī)范｡其主要措施有:對營業(yè)稅征收的3次調(diào)整,對個人住宅轉(zhuǎn)手交易所得征收個人所得稅,對房地產(chǎn)稅收實行“一體化”征收管理辦法,提高城鎮(zhèn)土地使用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)和對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算征收土地增值稅｡具體來看:
第一,對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整,通過引導(dǎo)投資導(dǎo)向來調(diào)節(jié)供給｡比如2006年規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅按預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率修改為預(yù)計計稅毛利率征收,并且按開發(fā)項目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房｡這項政策的主要目的是合理引導(dǎo)投資導(dǎo)向,不鼓勵資金再進入房地產(chǎn)市場,同時也顯示出調(diào)控政策針對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)｡2007年規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實行清算式繳納,取代以"預(yù)征"為主的繳納法,這項政策使土地增值稅恢復(fù)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的應(yīng)繳納的稅負(fù)水平,對壓縮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間有較大作用｡
第二,對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整,通過控制和引導(dǎo)需求來實現(xiàn)｡比如2006年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),穩(wěn)定住房價格的意見》,規(guī)定從2006年6月1日起,對購買住房
二､房地產(chǎn)稅收調(diào)控對房地產(chǎn)價格的影響
(一)理論分析
1.以房地產(chǎn)供給為核心的傳導(dǎo)機制｡目前,我國采取的稅收政策有三項都是作用于供給者的,直接對賣房人征收營業(yè)稅､個人所得稅以及對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅｡它的影響是:當(dāng)政府對賣方增加稅收時,直接提高了供給者的成本,在其他條件不變的情況下,供給者為了取得與征稅前相同的利潤,會將稅收成本加在出售的價格上向需求方,即購買者索要更高的價格｡這樣導(dǎo)致了供給曲線的左移,形成新的市場均衡點｡在需求曲線不變的假設(shè)下新的市場均衡中的供求表現(xiàn)為均衡價格的提高,同時市場數(shù)量的減少｡由此可見,稅收政策從供給方對房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響最可能的結(jié)果是引起房地產(chǎn)價格的進一步提高,而房地產(chǎn)的供給數(shù)量有可能減少｡這樣,我國目前的房地產(chǎn)稅收政策對抑制房價增長的效應(yīng)是有限的,但對控制房地產(chǎn)規(guī)模擴張可能有一定作用｡
2.以房地產(chǎn)需求為核心的傳導(dǎo)機制｡對供給方征稅時,往往會引起稅負(fù)向消費者轉(zhuǎn)嫁,尤其在供給小于需求的狀況下全部轉(zhuǎn)嫁往往是比較容易實現(xiàn)的｡而向需求方征稅稅負(fù)幾乎是不可轉(zhuǎn)嫁的,這樣稅收不直接反映在房屋價格上,即房屋價格不會因為對需求方征稅而上漲｡需求方稅負(fù)的增加可能會引起需求下降,從而導(dǎo)致需求和供給的減少,這樣可能會達到房屋價格和投資規(guī)模擴張得到雙抑制的宏觀調(diào)控目標(biāo)[2]｡
(二)實證分析
2005年以來的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整雖然取得了一定的成效,但與人們的預(yù)期還有很大差距,房價總體上呈現(xiàn)快速上升的趨勢,雖然這種勢頭在2008年有所減緩,但并沒有得到遏制｡以海南省為例,2004-2008年間,海南省房地產(chǎn)銷售絕對價格逐年增長,由2004年的2404.9元/平方米上升到2007年的4268.2元/平方米;從海口市房地產(chǎn)銷售價格同比增長指數(shù)來看,商品房和新建房同比一直呈上升趨勢,雖然2008年第四季度后有所下降,但仍高于100;二手房變動呈穩(wěn)定增長態(tài)勢(見圖1)｡
造成房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因是多方面的,單從稅收政策的調(diào)控來講,主要有幾個原因｡
1.稅收政策調(diào)控主要作用于供給方｡從我國房地產(chǎn)市場的供求狀況來看,在房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)征稅,只會提高房地產(chǎn)的價格,而不會降低開發(fā)商的利潤,也不會對房地產(chǎn)商品的供給產(chǎn)生影響,反而使房地產(chǎn)的投資性需求上升｡
2.稅收政策對新房交易缺乏應(yīng)對措施｡稅收政策的著力點主要是放在了房地產(chǎn)的二手房轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)｡限制二手房的交易具有雙重的作用:一是減少投機炒作,有利于抑制投機;二是增加二手房的囤積而減少房屋的供給,加劇了新房市場的供求矛盾,推動新房價格的上漲｡
3.租､稅､費體系混亂｡租､稅､費三個經(jīng)濟范疇,在理論上的區(qū)別十分明顯,但在實踐中,以稅代租､以費改稅､以稅帶費､以費擠稅的現(xiàn)象十分普遍,限制和削弱了稅收的宏觀調(diào)控功能｡目前,我國涉及房地產(chǎn)稅收占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例約占10%,而各類收費卻占到41%,這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)稅收政策的順利傳導(dǎo),嚴(yán)重阻礙了政府通過稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)控｡
三､房地產(chǎn)稅收調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)稅收影響
(一)積極影響:增加了房地產(chǎn)稅收收入
1.房地產(chǎn)稅收快速增長,地方稅收貢獻能力和實現(xiàn)能力增強｡2004年以來,隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,與之相關(guān)的稅收已成為地方稅收收入的重要來源｡根據(jù)稅務(wù)部門統(tǒng)計,2004-2008年海南省房地產(chǎn)地方稅收從6.75億元增長到34.68億元,年均增長率 為45.76%,超過地方稅收22.52%的年均增長率｡房地產(chǎn)稅收占全省地方稅收收入比重逐年提高,從2004年的11.81%增長到2008年的28.77%｡同時,從行業(yè)稅收實現(xiàn)能力(每百元增加值實現(xiàn)的稅收總收入)來看,房地產(chǎn)稅收實現(xiàn)能力逐年增強,從2004年的48.96元提高到2008年的60.52元(見表3)｡
2.房地產(chǎn)稅收彈性系數(shù)和協(xié)調(diào)系數(shù)較高｡從近年來房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)業(yè)增加值和房地產(chǎn)投資的彈性系數(shù)來看,海南省房地產(chǎn)稅收增長高于經(jīng)濟總體增長｡除2006年房地產(chǎn)稅收超常增長外,其余年份的房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)增加值彈性都大于1,均富有彈性｡2004-2008年,房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)業(yè)增加值(剔除2006年)和房地產(chǎn)投資的平均彈性分別為4.68和1.32,呈超經(jīng)濟增長現(xiàn)象(見表4)｡
從房地產(chǎn)稅收協(xié)調(diào)系數(shù)(產(chǎn)業(yè)稅收比重/產(chǎn)業(yè)GDP比重)看,海南房地產(chǎn)稅收貢獻也高于經(jīng)濟貢獻,2004-2008年房地產(chǎn)稅收協(xié)調(diào)系數(shù)平均為2.75(見表5)｡
3.房地產(chǎn)主要稅種受政策調(diào)控影響較大｡我們以稅收政策調(diào)整的主力房地產(chǎn)營業(yè)稅､房地產(chǎn)企業(yè)所得稅､城鎮(zhèn)土地使用稅､契稅和土地增值稅為例,分析政策的影響｡可以看出,城鎮(zhèn)土地使用稅稅收政策效應(yīng)最為明顯,在2008年提高征收標(biāo)準(zhǔn)后增長迅猛,2008年一年征收額是2004-2007年征收額之和的2.52倍｡而土地增值稅政策效應(yīng)也較為顯著,2004-2007年,財政部､國家稅務(wù)總局多次下文敦促地方加強土地增值稅征管,故其收入節(jié)節(jié)攀升,在2007年由“預(yù)征”改為“實際清算式”后,實現(xiàn)額上升至3億元,而在2008年房地產(chǎn)市場下行和“個人銷售住房可以免征土地增值稅”的政策影響下,增速開始放緩｡房地產(chǎn)企業(yè)所得稅在2006年“將預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率修改為預(yù)計計稅毛利率”政策影響下,收入是2005年的2.7倍｡2008年房地產(chǎn)企業(yè)所得稅增長主要是由于2007年房地產(chǎn)市場熱,房地產(chǎn)企業(yè)大幅盈利在2008年匯算清繳上年稅收｡
相對城鎮(zhèn)土地使用稅､土地增值稅和企業(yè)所得稅,契稅和房地產(chǎn)營業(yè)稅的政策效應(yīng)對稅收完成的影響相對小一些｡契稅的稅基大體相當(dāng)于土地和房產(chǎn)的交易總金額,我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地時要繳納3%-5%的契稅,而契稅稅收政策的調(diào)整僅在2008年11月份實行“個人首次購買90平方米以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一降低到1%”,所以政策調(diào)整效應(yīng)還未完全釋放｡由于銷售房地產(chǎn)營業(yè)稅占到房地產(chǎn)營業(yè)稅比重達到80%-90%,房地產(chǎn)營業(yè)稅的增減主要受到房地產(chǎn)市場銷售的影響,而對房地產(chǎn)營業(yè)稅的稅收調(diào)節(jié)政策主要集中在二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),所以對房地產(chǎn)營業(yè)稅影響并不大(見表6)｡
(二)局限性:房地產(chǎn)稅收整體格局未變
可以看到,2004-2008年我國的房地產(chǎn)稅收調(diào)控只是在現(xiàn)有的稅種上變更稅率或征管方式,并沒有涉及到深層次的房地產(chǎn)稅收體系的改變,使得房地產(chǎn)稅收的實現(xiàn)仍然有其固有的局限性｡
1.在總量上,房地產(chǎn)稅收占地方財政收入比重仍較小｡房地產(chǎn)稅收被西方發(fā)達國家作為地方的主要稅種,美國的房地產(chǎn)稅收一般要占地方財政收入的50%-80%｡近年來,我國房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中比重也呈上漲趨勢,但相比而言,房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中占的比重仍較小｡海南省2004-2008年房地產(chǎn)地方稅收占地方稅收收入比例平均為20.56%,房地產(chǎn)的資源性要素作用沒有得到應(yīng)有的重視,使得房地產(chǎn)稅收對經(jīng)濟的調(diào)控作用仍顯不足｡
2.房地產(chǎn)稅收波動較大,增長缺乏可持續(xù)｡海南省房地產(chǎn)從2006年下半年開始升溫,房地產(chǎn)稅收在2007年增長到達頂峰,2007年1月､2月呈現(xiàn)開門紅,達到了180.8%和172.46%的高增速,隨后各月也基本保持100%以上的增長,2007年全年實現(xiàn)90.77%的增長｡這種增長一直延續(xù)到2008年第三季度,第四季度隨著房地產(chǎn)市場疲軟房地產(chǎn)稅收開始急劇下降,到2009年2月,房地產(chǎn)稅收已呈現(xiàn)負(fù)增長｡房地產(chǎn)稅收受制于宏觀環(huán)境的影響因素太大,房地產(chǎn)稅收增長缺乏后勁,也可從房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)增加值彈性系數(shù)逐年下降得到證明(見圖2)｡
3.從結(jié)構(gòu)上看,房地產(chǎn)領(lǐng)域稅賦結(jié)構(gòu)仍不合理,重流轉(zhuǎn)､輕保有｡房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收目前只有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅,與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅率和收益稅率相比較,保有稅率較低,造成土地的供給不足進而影響市場的正常運行｡從數(shù)據(jù)來看,兩稅各年數(shù)額基本平穩(wěn),并沒有隨著房地產(chǎn)市場的波動而波動,涉及兩稅的政策性調(diào)整也很少,除2008年城鎮(zhèn)土地使用稅因為政策因素大漲外,2004-2008年兩稅所占房地產(chǎn)稅收的比重分別為9.95%､6.49%､6.81%､3.68%和8.92%,基本呈逐年下降趨勢,平均占比僅為7.17%(見表7)｡
四､進一步完善房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的對策建議
(一)短期政策調(diào)整:著力發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)需求的調(diào)控作用
應(yīng)充分發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的調(diào)控作用,控制房地產(chǎn)市場的投資需求｡當(dāng)前稅收調(diào)控的重點應(yīng)該是區(qū)分房地產(chǎn)的消費性需求和投資性需求,在房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)實行差別性的稅收政策,鼓勵消費性需求,抑制投資性需求｡在消費環(huán)節(jié),可對居民的消費性購房給予減免契稅的優(yōu)惠政策,還可以給予抵扣減免個人所得稅的優(yōu)惠政策｡在保有環(huán)節(jié),首先要改變房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù),按房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù),以客觀反映房地產(chǎn)價值和納稅人的負(fù)擔(dān)水平;其次,要對居民的投資性購房征收較高的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅,提高其保有成本,降低其預(yù)期收益,從而抑制過高的投資性需求,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展[3]｡
(二)長期政策調(diào)整:逐步將房地產(chǎn)稅收重點由供給方征稅轉(zhuǎn)向需求方征稅
按照征稅環(huán)節(jié)的不同,可分為三個部分構(gòu)建我國的房地產(chǎn)稅收體系,即房地產(chǎn)取得稅類､房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅類､房地產(chǎn)保有稅類(見表8)｡目前我國房地產(chǎn)在稅種設(shè)計上缺乏系統(tǒng)性的考慮,使得某些環(huán)節(jié)存在稅種之間交叉重疊,產(chǎn)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象｡改革的主要目標(biāo):征稅環(huán)節(jié)后移,大幅度提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和取得環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平,適當(dāng)減輕交易環(huán)節(jié)稅收｡[4]
1.房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)｡主要涉及耕地占用稅和契稅,稅收調(diào)整一是提高耕地占用稅稅率｡建議對耕地進行測量,合理確定計稅依據(jù),改“從量計征”為“從價計征”,以體現(xiàn)耕地質(zhì)量等級和物價水平的變動｡二是擴大契稅征收范圍,提高契稅征收水平,取消對房地產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)交易征收印花稅的規(guī)定,避免重復(fù)征稅｡
2.房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)｡一是取消房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,由物業(yè)稅代替｡現(xiàn)行稅制中對房產(chǎn)從價或從租計稅,對土地從量計稅,對房產(chǎn)價值中所含地價既按價值征收了房產(chǎn)稅,又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅｡所以可由物業(yè)稅代替｡二是逐步取消土地增值稅,由于土地增值稅沒有反映地價的動態(tài)變化,計征繁瑣,征收效果差,建議將土地增值所得并入一般所得計征所得稅｡三是完善企業(yè)所得稅和個人所得稅,稅率根據(jù)所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有時間的長短有所區(qū)分,時間越長稅率越低,導(dǎo)致房地產(chǎn)短期投機行為｡
3.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)｡對土地､房產(chǎn)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅,計稅依據(jù)以各類房屋的重置價格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格水平確定,為了避免重復(fù)征稅,對房屋的租金收入將不再征收新的物業(yè)稅,由營業(yè)稅､所得稅來調(diào)整｡征收物業(yè)稅使養(yǎng)房成本提高,會減少人們購買兩套以上房子的需求,進而使房價下降｡養(yǎng)房成本高,房屋擁有者會考慮將多余的住房賣出,增加供給｡或考慮將房子出租以彌補養(yǎng)房的成本,增加出租量｡同時,物業(yè)稅歸屬地方稅種,有利于調(diào)動地方財政積極性｡開征物業(yè)稅應(yīng)循序漸進,首先對生產(chǎn)､經(jīng)營性房地產(chǎn)實施新的物業(yè)稅,同時廢除原相關(guān)的房地產(chǎn)稅;然后適時對非生產(chǎn)性､非經(jīng)營性的高檔居民住宅開征物業(yè)稅;最后擴展到對所有非生產(chǎn)性､非經(jīng)營性的居民住宅全面開征物業(yè)稅｡
4.房地產(chǎn)租賃階段｡房地產(chǎn)稅收改革不能僅限于持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié),可以對房屋租賃､廉租房､經(jīng)濟適用房等制定相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策｡目前,稅收政策沒有向租房傾斜,而地下出租又使征稅變得十分困難,政府可以借鑒香港的做法,聯(lián)合水電､煤氣加強征繳力度,出臺稅收優(yōu)惠,這樣可逐步改變?nèi)藗兊淖》啃枨髲椥?購買者尋找到替代品,不買房就會選擇租房,引導(dǎo)人們進行租房消費｡
(三)完善房地產(chǎn)相關(guān)配套制度,促進稅收改革
房地產(chǎn)稅收改革牽動著各方利益,單靠稅務(wù)部門是難以完成的,需要由中央政府和地方政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)好各個部門才能完成｡一是完善房地產(chǎn)登記制度,包括核查土地,進行土地清查,建立土地位置､權(quán)屬及面積臺賬;強化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,盡快實行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度｡二是建立房地產(chǎn)估價制度,包括建立評估機構(gòu),探索評估方法,培養(yǎng)評估人員等｡三是完善房地產(chǎn)定價制度,實行房地產(chǎn)交易價格申報制度｡四是規(guī)范土地市場,加強政府對土地供應(yīng)的調(diào)控｡五是盡快建立起全面準(zhǔn)確的房地產(chǎn)信息資料和監(jiān)控系統(tǒng),為科學(xué)征稅提供依據(jù)｡
參考文獻:
[1]龔春榮.中國房地產(chǎn)稅收政策[J].上海房地,2008,(6).
[2]翟曉強.房地產(chǎn)稅收政策的傳導(dǎo)機制分析[J].黑龍江對外經(jīng)貿(mào),2008,(11).
(一)海水的初級利用階段。海水經(jīng)抽調(diào)后，鹵度在2～5之間可供養(yǎng)殖。主要由各鹽業(yè)企業(yè)的內(nèi)部養(yǎng)殖公司自行養(yǎng)殖或者以承包的形式租賃給個人養(yǎng)殖，養(yǎng)殖的海產(chǎn)品主要有對蝦、鱸魚、梭魚、梭子蟹、青蛤、溢蟶等。在此階段，根據(jù)現(xiàn)行的稅收政策，僅對企業(yè)實現(xiàn)的租賃收入征收營業(yè)稅金及附加，租賃收入計入其他業(yè)務(wù)收入或營業(yè)外收入征收企業(yè)所得稅。XX年埕口鹽場34萬公畝對外承包面積實現(xiàn)營業(yè)稅金及附加49萬元，魯北化工實現(xiàn)營業(yè)稅金及附加19萬元，企業(yè)所得稅按現(xiàn)行規(guī)定實行減半征收。對屬于個人的養(yǎng)殖收入屬于免稅范疇，不征收個人所得稅。因此在海水利用的初級階段，政策性減免稅項目較多，實現(xiàn)稅收較少，稅負(fù)相對較低。
(二)海水的中級利用階段。養(yǎng)殖區(qū)的海水蒸發(fā)后濃度升高，海水鹵度達到在12～15之間，主要產(chǎn)生養(yǎng)殖和化工兩種經(jīng)濟效益。
(三)飽和鹵水的綜合利用。鹵度約達24以上的鹵水即稱為飽和鹵，飽和鹵水的作用主要有兩方面：
(四)辦公生活區(qū)。總體上看，鹽業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的水面區(qū)域?qū)儆诿庹鞒擎?zhèn)土地使用稅的范疇，只有少量的辦公生活區(qū)符合征稅條件，稅收較少。
二、海水資源綜合利用中稅收征管存在的問題
(一)各稅種沒有做到全面管理。稅務(wù)人員存在重申報輕管理的現(xiàn)象。通常情況下，企業(yè)對資源稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加等較容易掌握的稅費計提較及時準(zhǔn)確，而對租賃營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅種重視程度不夠。
(二)稅收管理沒有做到精細(xì)化。根據(jù)調(diào)查的情況，發(fā)現(xiàn)很多稅收管理員的管理水平不足，對企業(yè)的全盤情況了解較少，沒有對海水綜合利用各階段產(chǎn)生的稅收情況有一個詳細(xì)的把握。
(三)企業(yè)存在故意偷逃稅行為。特別是利用液體鹽生產(chǎn)高端化工產(chǎn)品方面，企業(yè)主要通過兩種途徑達到偷逃稅目的：一是大企業(yè)集團間的鹽業(yè)生產(chǎn)企業(yè)與利用液體鹽化工企業(yè)之間屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)的性質(zhì)，鹽業(yè)生產(chǎn)企業(yè)無償向化工企業(yè)提供飽和鹵水，視為自用，不做銷售處理，不計提稅金，二是有償使用飽和鹵水，但記賬時通過非飽和鹵水入帳，不計提稅金。
(四)延伸征管不到位。海水養(yǎng)殖產(chǎn)品大部分屬于免稅產(chǎn)品，但是當(dāng)?shù)氐囊徊糠纸?jīng)營業(yè)戶以集中收購海產(chǎn)品后轉(zhuǎn)賣經(jīng)營為業(yè)，形成了很多豐年蟲卵專業(yè)戶、海產(chǎn)品專賣店等納稅業(yè)戶，基層征收單位往往忽視了對這部分業(yè)戶的稅收管理，造成稅收流失。
三、加強稅收管理的建議與對策
(一)對大企業(yè)實行專人管理。挑選業(yè)務(wù)素質(zhì)較高的稅收管理員專門負(fù)責(zé)大企業(yè)管理，在宣傳稅收政策、開展納稅輔導(dǎo)的同時，詳細(xì)了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況，掌握各環(huán)節(jié)的稅收情況，前移管理關(guān)口，充分發(fā)揮稅收管理員稅收宣傳員、信息采集員、納稅輔導(dǎo)員、納稅評估員、稅收監(jiān)督員的五員角色，加強管理，搞好服務(wù)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制；稅種設(shè)置；稅制改革
一、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度
隨著城市房地產(chǎn)稅的取消，內(nèi)外資房地產(chǎn)稅制的統(tǒng)一，我國房地產(chǎn)稅制的改革進入了一個新的階段。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)稅制涉及的稅種主要有11個，包括直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種五個，與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種也有六個。具體到房地產(chǎn)的各經(jīng)營流程上分別有：(1)在土地征用的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商須交納耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。(2)在開發(fā)建設(shè)的過程中，開發(fā)項目施工企業(yè)和裝飾工程施工企業(yè)須交納的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。(3)在銷售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商須交納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。(4)在保有環(huán)節(jié)，如果自營，房地產(chǎn)持有者須交納房產(chǎn)稅、土地使用稅；如果出租，房地產(chǎn)持有者須交納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅或個人所得稅、土地使用稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。
二、國外房地產(chǎn)稅制分析
1 稅種設(shè)置。國外房地產(chǎn)稅收體系因經(jīng)濟體制、稅制以及經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)不同而有所差別，但都把房地產(chǎn)稅收作為地方政府的主體稅種，其稅種設(shè)置基本相同，可以劃分為以下三大稅類。
(1)房地產(chǎn)保有稅。房地產(chǎn)保有稅是在一定時期或一個時點上，對個人或法人所擁有的房地產(chǎn)課征的稅收，其目的在于合理調(diào)節(jié)政府與房屋或土地實際占有者之間的收益分配。在這一階段，目前世界上通行的主要稅種是財產(chǎn)稅，包括了一般財產(chǎn)稅和個別財產(chǎn)稅?，F(xiàn)今各國課征的土地稅，以及對土地、房產(chǎn)一起征收的房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，計稅依據(jù)為土地、房屋或者不動產(chǎn)的評估價值，對特殊用途的實行減免措施。
(2)房地產(chǎn)所得稅。房地產(chǎn)取得稅是對取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收。從各國征收房地產(chǎn)取得稅的實踐來看，一般依房地產(chǎn)的取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的法律事實主要分為原始取得和繼受取得。房地產(chǎn)原始取得其主要的法律事實是新建房屋。對原始取得課稅，開征的稅種主要有：不動產(chǎn)取得稅、登錄許可稅等。房地產(chǎn)繼受取得是通過某種法律事實而取得房地產(chǎn)所有權(quán)的方式。對房地產(chǎn)繼受取得征稅依其是有償或無償而有所區(qū)別。
(3)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅。房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅是指政府在房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就其所得或增值收益向各方當(dāng)事人征收的稅賦。從世界各國稅制來看，主要分三類：①征收所得稅。②征收所得稅和資本利得稅。④征收所得稅和土地增值稅。
2 國外先進房地產(chǎn)稅制的基本特點
(1)堅持“寬稅基、簡稅種、低稅率”的基本原則。寬稅基。一般來說，各國或地區(qū)除對公共事業(yè)、宗教、慈善機構(gòu)的不動產(chǎn)實行免稅外，其余的不動產(chǎn)均為征稅對象，同時還包括與房地產(chǎn)相關(guān)的一些經(jīng)濟行為。簡稅種，顧名思義就是簡化稅種，較少地設(shè)置房地產(chǎn)稅種。低稅率，就是指主體稅種的稅率較低，總體稅負(fù)水平也較低。在這種原則下，一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生，另一方面又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率。
(2)在稅收結(jié)構(gòu)上，重視對房地產(chǎn)保有的征稅。大多數(shù)國家都比較重視對房地產(chǎn)保有的征稅，對保有階段的不動產(chǎn)價值稅和不動產(chǎn)租賃稅往往確立較高的稅率，這種稅收結(jié)構(gòu)極大地鼓勵了不動產(chǎn)的流動，刺激了土地的經(jīng)濟供給，既繁榮了房地產(chǎn)市場，又推動了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。
3 通過稅收優(yōu)惠或補貼保障社會公平。隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場價格持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾，平衡供求關(guān)系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。
三、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制的主要問題
1 稅費種類繁多，且設(shè)置不合理。我國現(xiàn)行的稅費體系中存在著稅費設(shè)置不合理、重復(fù)征稅和收費項目過多等不規(guī)范現(xiàn)象，一方面，我國現(xiàn)行稅收制度中涉及房地產(chǎn)方面的稅種達11種之多，遍布于房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，突出表現(xiàn)是對擁有房地產(chǎn)的，既征收土地使用稅，又征收房產(chǎn)稅，對出租房屋取得租金收入的，則按同一金額征收房產(chǎn)稅和營業(yè)稅，兩個稅種設(shè)計計稅依據(jù)完全相同，屬于對統(tǒng)一稅基的重復(fù)征收。
2 稅制結(jié)構(gòu)不合理。輕保有稅，重流轉(zhuǎn)稅。從征稅環(huán)節(jié)來看，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收主要集中在房地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)，而在房地產(chǎn)占用、保有期間設(shè)計的稅種較少，且免稅范圍較廣。一方面，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費過于集
中勢必將提高新建商品房的價格，從而帶動整個房地產(chǎn)市場的上揚，另一方面，房地產(chǎn)占用、保有環(huán)節(jié)的稅費種類過少，使得大多數(shù)使用者近似無償取得土地，土地閑置和浪費的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。
3 計稅依據(jù)和稅率設(shè)計不科學(xué)，導(dǎo)致稅負(fù)不公。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計算依據(jù)分為從價計征和從租計征。從價計征是房產(chǎn)原值減除10％～30％的余值按1.2％的稅率計征，這種折余價值依據(jù)的是歷史成本，并不能反映房產(chǎn)的市場價值，從租計征是依據(jù)房產(chǎn)的租金收入按照12％的稅率征收，房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場的行情予以確認(rèn)。同一個稅種，兩種計稅依據(jù)，不夠規(guī)范。
四、國外房地產(chǎn)稅制對我國的啟示
1 規(guī)范稅費征收，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的收費規(guī)模。“稅為主，費為輔”是各國稅制的共性，國外一般要繳納的房地產(chǎn)規(guī)費僅占房地產(chǎn)價值的2％左右。并充分遵循“誰受益，誰納費”的公平原則，我國應(yīng)改革現(xiàn)行行政事業(yè)性收費體制，根據(jù)市場經(jīng)濟要求科學(xué)地協(xié)調(diào)稅費關(guān)系，建立合理的租、稅、費體系。首先，加快稅費調(diào)整，改變稅費體系混亂的局面。保留補償性、資源性和證照性的收費項目，對一部分納入國家預(yù)算、管理比較規(guī)范的基金和收費項目亦可考慮保留，實行基金化管理。
2 全面調(diào)整稅基、稅種、稅率，建立稅負(fù)公平的房地產(chǎn)稅制體系?！皩挾惢?、少稅種、低稅率”的原則對改革我國房地產(chǎn)稅制有積極的借鑒意義。在稅基方面，自我國住房分配制度和公用住房制度改革以來，城市個人購房規(guī)模增大，且大部分公房已轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人財產(chǎn)，按照寬稅基的原則，城市自有居住用房、事業(yè)單位用房都應(yīng)納入征稅范圍。稅種方面，應(yīng)按照少稅種的原則，借鑒國外的稅種制定方法，合并、刪除某些稅種。稅率方面，我國稅率偏高，稅負(fù)過重。商品房交易中，單位購房或個人購買非住宅用房要繳納契稅、印花稅，合計稅率為3.03％；二手房交易中，單位售房或個人轉(zhuǎn)讓高檔住宅及非住宅要繳納營業(yè)稅及其附加、印花稅，合計6.05％。
3 科學(xué)設(shè)置房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平。根據(jù)國際上“重保有稅，輕流轉(zhuǎn)稅”的成功經(jīng)驗，我們一方面可通過減少開發(fā)及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種來降低該環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平，另一方面對保有階段的稅種進行調(diào)整并重新設(shè)置。具體可以在以下幾個方面著手：(1)降低取得及流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)水平。針對房地產(chǎn)開發(fā)費用負(fù)擔(dān)過重的問題，需要對一些開征合理但分布不合理的項目進行調(diào)整。(2)重新設(shè)計合理的保有環(huán)節(jié)稅收。將原來的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，在房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收，以閑置未用的土地為課稅對象，對空地的實際持有人征收；采用規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)每年征收。
為進一步整頓和規(guī)范征管秩序，強化稅收征管，堵塞稅收漏洞，確保完成年初縣政府下達我鎮(zhèn)的稅收目標(biāo)任務(wù)，增加財政收入，我鎮(zhèn)將集中開展一次稅收專項檢查活動。結(jié)合我鎮(zhèn)實際，特制定如下實施方案：
一、指導(dǎo)思想
以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，進一步規(guī)范稅收征管秩序，增強全民依法納稅意識，切實維護稅收法規(guī)的統(tǒng)一性、嚴(yán)肅性、完整性，實現(xiàn)公平稅負(fù)，促進全鎮(zhèn)財政收入的穩(wěn)步增長，保持全鎮(zhèn)經(jīng)濟社會平穩(wěn)較快發(fā)展。
二、檢查范圍
稅源建設(shè)平臺（土地使用稅、印花稅），政府投資工程項目（含安置點）的銷售不動產(chǎn)，政府建房、土地整理、政府實施的新農(nóng)村建設(shè)工程，車輛使用稅（含出租車）、餐飲業(yè)營業(yè)稅，對企業(yè)的財政補貼，取得土地使用權(quán)、享受補貼未納稅的項目，鎮(zhèn)直企業(yè)事業(yè)單位對外出租房屋（房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等）以及一次性稅收等納稅情況。
三、工作目標(biāo)
依據(jù)此次開展稅收檢查范圍內(nèi)容，具體目標(biāo)如下：
1、個體工商戶：核定個體工商戶的營業(yè)額，做到應(yīng)征盡征，不留死角。
2、重點工程項目：按項目施工單位已收工程款足額繳納稅款；
3、房屋租賃業(yè)：主要對業(yè)主年租金收入足額征收有關(guān)稅收，依法納稅；
4、政府性建房：依法補繳稅款；
5、政府性出租經(jīng)營收入：依法補繳稅款；
6、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅等：依法檢查及時征收入庫；
7、本鎮(zhèn)范圍內(nèi)一次性工程：與工程實施主體對接，確保稅收不流失。
四、組織領(lǐng)導(dǎo)
為加強此次稅收專項檢查工作的力度，及時研究解決檢查中出現(xiàn)的問題，我鎮(zhèn)成立了由鎮(zhèn)長任組長，分管財貿(mào)、分管紀(jì)檢、分管工業(yè)園區(qū)建設(shè)、分管城鎮(zhèn)建設(shè)的分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長，鎮(zhèn)財政所、國稅分局、地稅分局、工商所、等部門主要負(fù)責(zé)人為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室主任由財政所長擔(dān)任，負(fù)責(zé)對此次稅收專項檢查工作的全面了解。
五、實施步驟
1、檢查動員階段（11月1日－11月6日）
制定實施方案，召開稅收專項檢查工作動員大會，廣泛宣傳，促進納稅人依法誠信納稅。
2、自查補報階段（11月7日－11月17日）
凡屬我鎮(zhèn)、園區(qū)內(nèi)的企業(yè)（單位），認(rèn)真開展自查補報、補繳工作；屬于縣直單位的，由縣國稅、地稅、交通等部門開展檢查。
3、重點督查階段（11月18日－12月5日）
縣稅收專項檢查督查組，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)開展的稅收專項檢查情況進行督察，同時進行納稅指導(dǎo)。
4、總結(jié)整改階段（12月6日-12月15日）
總結(jié)經(jīng)驗，查找不足，針對存在的問題認(rèn)真加以整改，完善稅源管理信息化系統(tǒng)，加強對重點稅源地監(jiān)控，研究制定財稅部門與有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合的稅收征管長效機制。
六、檢查方式
本次檢查采取自查申報與檢查核實相結(jié)合、全面檢查和重點檢查相結(jié)合、核查相關(guān)資料與深入調(diào)查相結(jié)合的辦法進行檢查。
七、工作要求
1、統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。此次稅收專項檢查是為了規(guī)范和整頓我鎮(zhèn)稅收征管秩序，打擊各類涉稅違法活動，維護稅收法規(guī)的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，確保我鎮(zhèn)財政收入的穩(wěn)定增長的一項重要措施。開展稅收檢查是把已經(jīng)發(fā)生的稅收收繳上來，而不是收過頭稅。同時，通過此次稅收檢查打擊偷漏稅行為，實現(xiàn)企業(yè)間的公平稅負(fù)，能使企業(yè)在平等的條件下公平參與競爭，有利于優(yōu)化我鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境。因此，開展稅收專項檢查工作與支持中小企業(yè)發(fā)展并不矛盾。各相關(guān)單位務(wù)必統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識開展此次稅收清查工作的重要性和緊迫性，在思想和行動上與市政府保持高度一致，采取切實有效措施，調(diào)動一切積極因素共同把此次稅收專項檢查工作抓緊抓好抓出成效。
2、廣泛宣傳，密切配合。要采取多種形式，利用標(biāo)語、橫幅等多種形式廣泛宣傳此次稅收專項檢查工作的范圍、目標(biāo)、重點和措施，同時加強對稅收法律法規(guī)、政策和開展稅收專項檢查工作重大意義的宣傳，通過設(shè)立舉報電話、郵箱，鼓勵和發(fā)動群眾積極主動提供線索，在全鎮(zhèn)營造濃厚的稅收專項檢查氛圍。
在稅收專項檢查過程中，各相關(guān)單位既要各司其職，又要密切配合。稅務(wù)部門要身先士卒、勇挑重?fù)?dān)，要科學(xué)合理的安排好人員，選派思想品質(zhì)好，業(yè)務(wù)素質(zhì)高的人員參與。財政部門要全面了解稅收專項檢查工作的進展情況，對存在的問題提出解決的建議，為政府當(dāng)好參謀。其他各相關(guān)單位要按照稅務(wù)部門的要求選派得力人員積極參加這次稅收專項檢查工作。國土、建設(shè)、工商等部門要為本次檢查提供詳實的數(shù)據(jù)，并按要求選派人員參加。公安、紀(jì)檢部門要全程介入這次稅收專項檢查，對涉嫌偷逃稅收違法犯罪的企業(yè)或個人嚴(yán)厲打擊。
論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問題進行了分析，并提出了具體的預(yù)防措施和管理方法。
隨著城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平．進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能．促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源．加強部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進一步做到應(yīng)收盡收?，F(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實際。就加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點意見。
一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題
(一)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識不強。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策．甚至有的認(rèn)為自己是招商引資企業(yè)．在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧理所應(yīng)當(dāng)：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚．特別是對預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。
(二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務(wù)核算不健全。一是財務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式．因未開具正式發(fā)票．預(yù)收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安施工結(jié)算不及時．成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)賁發(fā)生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實現(xiàn)制即對成本采取支付多少．就列支多少：對末售房面積。收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業(yè)盈虧情況。有的按預(yù)計數(shù)開具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增．同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。
(三)政策宣傳力度不夠．政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認(rèn)識。同時由于房地產(chǎn)開發(fā)商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。
(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復(fù)雜，涉及稅種相對較多．使得征管難度加大，再加上稅務(wù)部門征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實．使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅．而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管．而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進行結(jié)算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策落實問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強。主要表現(xiàn)在：其一．施工企業(yè)結(jié)算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票．在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時．難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收。其三．房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算．混淆納稅義務(wù)時間．少申報收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動性強。流云力jil生強是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點，目前，全市外來房地產(chǎn)開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)管理．但按照國家政策的規(guī)定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計經(jīng)營期限大都超過了180天．應(yīng)該接受經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。
(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。
目前，地稅機關(guān)檢查人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴(yán)．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實際工作中，稅務(wù)部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜．事后監(jiān)督檢查．追繳稅款相當(dāng)困難。目前．產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機構(gòu)采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據(jù)以達到少繳稅款的目的．由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款．加上查處不嚴(yán)，致使開發(fā)商、中介機構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。
(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關(guān)部門協(xié)稅護稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實中由于部門利益驅(qū)使．造成部門配合不力，協(xié)稅護稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務(wù)部門在具體進行房地產(chǎn)稅收征管過程中．一些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門．以及沒有一個具體的法律或規(guī)蕈來約束相關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護稅行為。致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作．普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問題不能及時解決．必須召開部門間的協(xié)調(diào)會議才可解決．缺乏相應(yīng)的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享．難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。
二、對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議
針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平．進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源，實現(xiàn)信息共享．加強部門協(xié)調(diào)配合．搞好各征管環(huán)節(jié)連接．實施一體化管理。
(一)優(yōu)化服務(wù)，加強有關(guān)稅收政策的宣傳和財務(wù)核算的輔導(dǎo)。一是通過印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊．在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓(xùn)班等多種形式．將國家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達給每一個企業(yè)負(fù)責(zé)人、財務(wù)人員和辦稅人員：二是主動深入企業(yè)宣講有關(guān)政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況，幫助健全財務(wù)制度．規(guī)范財務(wù)核算．減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險。還可通過設(shè)立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進行專題匯報，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對地方經(jīng)濟發(fā)展的促進作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規(guī)范的稅收服務(wù)，提高企業(yè)自覺納稅的意識．使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能．用誠心、誠信營造良好經(jīng)濟稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來商家。
(二)革新稅收征管措施，推進稅收精細(xì)化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對房產(chǎn)開發(fā)項目實行“棟號管理"．按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監(jiān)控：同時對房屋土地權(quán)屬進行普查并建立征管臺賬：實現(xiàn)房管、土地部門的產(chǎn)權(quán)檔案信息與稅務(wù)部門共享．由檔案建臺賬。通過三套臺賬完善管理模式。二是加強發(fā)票管理工作．把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理。定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況．核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票．嚴(yán)格進行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營開發(fā)的業(yè)戶進行重點監(jiān)控。同時抓好房地產(chǎn)行業(yè)專項稽查．堵塞漏洞?？梢圆扇∫粭l街一幢房產(chǎn)逐個清理的拉網(wǎng)式清查辦法：對不依法接受稅務(wù)管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴(yán)重．造成不良影響的，予以嚴(yán)厲打擊并公開曝光。起到打擊一個、震懾一片的作用．確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。
(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務(wù)核算不健全．稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算．不能向主管稅務(wù)機關(guān)提供真實、準(zhǔn)確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應(yīng)按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應(yīng)納稅所得率確定應(yīng)納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業(yè)額等方法。
(四)加強聯(lián)合控管力度．建立健全協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務(wù)機關(guān)要建立健全協(xié)稅護稅的控管網(wǎng)絡(luò)．嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)。首先．加強與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)．全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實行全程動態(tài)跟蹤管理．及時發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機．全面掌握稅源信息。實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證"的有關(guān)規(guī)定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。再通過征收機關(guān)聞的配合。準(zhǔn)確、快捷傳遞信息。實現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門監(jiān)制發(fā)票和稅票．房產(chǎn)、土地部門不予辦理產(chǎn)權(quán)證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責(zé)任人。跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況．對有關(guān)稅收實施有效管理．提高稅收的管理質(zhì)量和效率。
(五)建立健全房地產(chǎn)信息庫。按照房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程。在房管、規(guī)劃、國土等部門的配合與支持下。健全部門聯(lián)動的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息．對房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移雙方的名稱、識別號碼．房地產(chǎn)的位置、面積、轉(zhuǎn)移時間、轉(zhuǎn)移價格等相關(guān)信息．按照“五統(tǒng)一”的要求．在登錄入賬的基礎(chǔ)上全部輸入微機進行管理．并及時傳遞、比對、整理、歸集．按日錄入．按周核對．按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監(jiān)控中心。同時，綜合利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息．與納稅人的納稅申報資料進行比對。隨時掌握稅源變化情況．讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案．逐步實現(xiàn)各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權(quán)交易信息，及時掌握承受土地使用權(quán)的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發(fā)建設(shè)的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個人在房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息．將轉(zhuǎn)讓方名稱、識別號碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關(guān)納稅申報資料進行比對分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的．及時進行追繳．切實加強在房地產(chǎn)二級交易市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關(guān)信息，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源變化和征收情況，嚴(yán)格實行以票控稅．促使購房者主動向房地產(chǎn)開發(fā)商索取不動產(chǎn)銷售發(fā)票。從而提高管理質(zhì)量和效率。