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導(dǎo)語：在土地增值稅論文的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔(dān)的目的。
稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和，加計扣除20%。
房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用是不以實際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費用外，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。納稅人可以把期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產(chǎn)項目的人員發(fā)生的這些方面的費用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項目的負責(zé)人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關(guān)費用于情于理都可以分攤一部分到房地產(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。
二、分散收入法
在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定出售房地產(chǎn)的增值額。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。若能設(shè)法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。
在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及進行裝潢、裝飾時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達到了降低稅賦的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓精裝修房時，就可采用此方法進行土地增值稅的稅收籌劃。
三、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃
根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。四、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。根據(jù)這三條判定標準，稅法對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標準進行合理的稅收籌劃。
稅法中對房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定昀終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
[論文關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃
[論文摘要]企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項重要財務(wù)管理活動。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，分別從房地產(chǎn)項目立項、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實意義。
稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業(yè)作為獨立經(jīng)營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔(dān)率達到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。
首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實際稅收經(jīng)營不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標的因素為依據(jù)，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業(yè)進行稅收籌劃時應(yīng)該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應(yīng)該時刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當初進行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財務(wù)人員應(yīng)當重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。
稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負。②中級稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業(yè)不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業(yè)納稅意識不斷增強的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)項目立項應(yīng)考慮的稅收籌劃
房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務(wù)管理活動，因此在房地產(chǎn)項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1選擇合適的建房方式
大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。
2開發(fā)多處房地產(chǎn)
房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。
例1長春某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應(yīng)該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬元)，營業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應(yīng)繳納土地增值稅500x30％=150(萬元)；營業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔(dān)892.5－571.45=321.05萬元。
二、房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃
1通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃
土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。
例2長春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業(yè)稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設(shè)稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產(chǎn)公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1200×5％=60萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負擔(dān)134-85=49(萬元)。
2相關(guān)借款利息的籌劃實務(wù)
由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。
(1)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用(期間費用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。
(2)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分攤并提供金融機構(gòu)證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。
3銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入
隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應(yīng)考慮的稅收籌劃
房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。
1針對納稅主體的新設(shè)分立
這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可以通過設(shè)立獨立銷售公司負責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。
例3長春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。
2減少賬面收入或遞延納稅時間
(1)開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)，所以在確認納稅義務(wù)發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。
(2)將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當然，對于業(yè)務(wù)招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費用因超標而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。
(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時再確認收入并納稅。
參考文獻
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論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對企業(yè)的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發(fā)產(chǎn)品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。
計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。
由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業(yè)必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現(xiàn)從以下幾個方面闡述清算的具體方法。
l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定
(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
對前款所列第③項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
2正確確定清算計稅單位
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。
3認真審核銷售收入的真實性
企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。
4認真審核計稅的扣除項目
(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。
主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。
④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設(shè)施、健身運動設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據(jù)。
(2)在審核扣除項目過程中，應(yīng)注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強調(diào)是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。③扣除項目金額應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費用，稅務(wù)機關(guān)決不允許將開發(fā)費用計入開發(fā)成本中的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的。⑤納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。土地增值稅法規(guī)定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)。⑦對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。
(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發(fā)的成本費用分攤。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。②多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產(chǎn)品共同的成本費用分攤。對企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。
5靈活運用減免稅優(yōu)惠政策
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；投資風(fēng)險；稅收因素
1 引言
20世紀90年代以來，伴隨著住房制度和土地使用制度的改革，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸恢復(fù)和得到快速發(fā)展，已成為新的、十分活躍的經(jīng)濟增長點。同時，由于其對國家宏觀經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟政策的敏感性使其成為國民經(jīng)濟的晴雨表。首先是政策對房地產(chǎn)市場投資和消費的拉動效應(yīng)，國家先后出臺的一系列稅費、簡化手續(xù)等政策刺激了住房消費；其次，房地產(chǎn)市場體系初步建立，為市場提供了交易場所和暢通的信息渠道。
但同時我們也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險，盈利水平可能較高但又難以確定的行業(yè)。房地產(chǎn)投資雖然有著較高的投資收益，但同時也存在著較大的風(fēng)險，房地產(chǎn)投資數(shù)量大、投資周期長，涉及的風(fēng)險廣泛復(fù)雜，而且很容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟情況的影響，難以預(yù)測市場未來的走勢。另外房地產(chǎn)投資本身也存在著一些缺陷，如變現(xiàn)能力低、交易糾紛多、籌措資金困難等。這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資成敗的極大不確定性。
作為一個理性的投資者，都希望以最少的投資獲得最大的收益避免投資失敗。因此，本文分析了影響房地產(chǎn)投資的主要要素：風(fēng)險因素和稅收約束，研究了這兩者對房地產(chǎn)投資的效果影響。
2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險要素
風(fēng)險的定義最初出現(xiàn)于1901年美國A.M.willet所作的博士論文《風(fēng)險與保險的經(jīng)濟理論》中：“風(fēng)險是關(guān)于不愿發(fā)生的事件的不確定性之客觀體現(xiàn)”。目前，風(fēng)險分析在國外房地產(chǎn)投資實踐匯總已得到了廣泛的應(yīng)用，且日益系統(tǒng)化、規(guī)范化。我國是在20世紀80年代后期開始了風(fēng)險的理論研究。在此之前，經(jīng)濟學(xué)界對社會主義經(jīng)濟風(fēng)險問題一直都是否定和回避的。當前，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析在國內(nèi)已經(jīng)得到了廣泛的應(yīng)用，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)還未真正建立起完善的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析系統(tǒng)[1]。
3 房地產(chǎn)投資的稅收約束
住宅項目從取得土地使用權(quán)到銷售及再次轉(zhuǎn)讓完結(jié)，需要經(jīng)過土地征用、開發(fā)建設(shè)、交易轉(zhuǎn)讓、裝潢和使用等諸多環(huán)節(jié)；涉及營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、契稅、耕地稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、教育費附加等相關(guān)稅收。
住關(guān)人民的基本生存和生活需要，住宅產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中具有特殊的地位和重要作用，因此住宅市場也是國家公共政策最為關(guān)注的焦點之一。除稅收政策以外，還有其他的政策因素，例如經(jīng)濟適用性住房建設(shè)政策、個人住房信貸政策、利率調(diào)整政策和消化空置商品住宅政策等。這些政策因素都從不同程度上對房產(chǎn)供需雙方的開發(fā)和購買決策行為產(chǎn)生著影響[2]。
4 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險控制
對房地產(chǎn)投資各個過程中的風(fēng)險進行識別的基礎(chǔ)上，提出針對性的風(fēng)險防范和控制措施，使企業(yè)最大限度地減少風(fēng)險損失，獲得較高的安全保障。
4.1 投資決策階段的風(fēng)險控制
投資決策階段需要考慮的風(fēng)險因素最多，風(fēng)險因素對項目的成敗的影響也是最關(guān)鍵的。因此，企業(yè)應(yīng)做好以下幾方面的工作：
4.1.1 重視可行性研究，確保投資決策的正確性。
4.1.2 加強市場監(jiān)測、提高決策的科學(xué)性。
4.1.3 采用房地產(chǎn)保險的方式來間接降低風(fēng)險。
4.1.4 靈活運用投資組合理論。
4.2 土地獲取階段風(fēng)險的控制
在土地獲取階段前，必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進行認真確認，一決定或放棄對某一項目的開發(fā)。在征地過程中，應(yīng)主動爭取有關(guān)部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風(fēng)險因素，減少來自各個層面的干擾；在拆遷和安置補償問題，統(tǒng)一原則性和靈活性，以防止矛盾激化。
4.3 項目建設(shè)階段風(fēng)險的控制
強化安全意識，事前控制與事中控制動態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的項目管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成開發(fā)項目，縮短建設(shè)周期，減輕開發(fā)商所面臨的未來的不確定性。
4.4 經(jīng)營管理階段風(fēng)險的防范和控制
在經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)關(guān)注市場的動態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風(fēng)險。為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當?shù)娘L(fēng)險，可通過營銷，以充分利用人豐富經(jīng)驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風(fēng)險。
5 房地產(chǎn)投資的稅收籌劃
稅收籌劃是納稅人通過對投資、經(jīng)營、理財活動的事先計劃和安排，以達到合理合法減輕稅收負擔(dān)目的的一種管理方法。它是納稅人的一種積極、主動的經(jīng)營籌劃行為，它以國家法律為依據(jù)，采用經(jīng)濟學(xué)中常用的比較分析方法選擇最佳的納稅方案，目的在于減輕稅收負擔(dān)，獲得最大的稅后收益。其基本特征是：合法性、超前性、目的性和方式的多樣性[3]。
房地產(chǎn)開發(fā)投資涉及的稅種很多，所以投資具有很大的稅收籌劃空間。主要的稅種包括：營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
5.1 營業(yè)稅的稅收籌劃
發(fā)生在房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)，即銷售房地產(chǎn)應(yīng)以房屋售價5%的稅率繳納營業(yè)稅。作為營業(yè)稅的附加，城市維護建設(shè)稅的納稅義務(wù)也相應(yīng)產(chǎn)生?！稜I業(yè)稅暫行條例》中規(guī)定：“銷售不動產(chǎn)”稅目的營業(yè)稅，應(yīng)在不動產(chǎn)所有者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)行為或者單位將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為發(fā)生時，才進行征收。出售者可以通過合理推遲所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間達到稅收籌劃的目的。
5.2 土地增值稅的稅收籌劃
進行稅收籌劃時，增值額是一個關(guān)鍵的因素。土地增值稅實行四級超額累進稅率。稅率為30%-60%，增值額越高，需繳納的土地增值稅就越多。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅籌劃時，關(guān)鍵是要合理地控制、降低增值額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l理》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目的20%，免征土地增值稅。同時還規(guī)定，納稅人既要建造普通標準住宅，又有其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的不同標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。因此，如果一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)項目，分開核算與不分開核算稅負會有很大差異。在分開核算的情況下，如果能將普通住宅的增值額占扣除金額的比例控制在20%以內(nèi)，則可以免繳土地增值稅，達到減輕稅負的目的。此外，還可以通過增加可扣除項目的金額，使稅基縮小，達到減輕稅付的目的。
合理選擇籌資方式也可以達到減輕稅收負擔(dān)的目的。根據(jù)制度規(guī)定，企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)的借款利息，可記入房地產(chǎn)開發(fā)成本，并作為計算房地產(chǎn)費用的扣除基數(shù)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可加計20%的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業(yè)的稅后凈收益。
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)只重視建筑產(chǎn)品的成本控制而不考慮市場需要什么樣的產(chǎn)品以及建筑產(chǎn)品的投入產(chǎn)出比。另外，許多房地產(chǎn)企業(yè)的事前成本管理薄弱，成本預(yù)測、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性，成本計劃缺乏科學(xué)性、嚴肅性，成本管理存在一定的盲目性。同時許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理缺乏現(xiàn)代化的管理手段，成本信息不能反映企業(yè)成本的真實情況：要么由于成本核算不規(guī)范造成成本信息嚴重扭曲，要么成本信息傳遞渠道不暢造成成本信息丟失，從而導(dǎo)致成本管理偏離了方向。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的一系列問題，采取一定的措施加強成本管理迫在眉睫。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的問題
1.1成本管理缺乏科學(xué)性
有些企業(yè)在成本管理方面缺乏開發(fā)項目的真實成本，尤其是一些長期大規(guī)模的滾動開發(fā)企業(yè)，對于動態(tài)的開發(fā)過程中回避了企業(yè)管理上的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要時刻明確其目的是為了管理決策服務(wù)，絕不能讓企業(yè)的成本缺少了經(jīng)營管理的內(nèi)涵，項目成本的核算在結(jié)算的時候進行會使得財務(wù)上具有一定的合理性，所以要加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的科學(xué)性。
1.2成本管理體系不全面
對于像配套設(shè)施費、土地成本、規(guī)劃設(shè)計費等成本管理，有些房地產(chǎn)企業(yè)僅將他們當成單向的成本控制工作，管理方式也非常簡單，就是每審核一項就撥付一項的資金，這樣做表面上看是管理住了，但事實上，在項目的規(guī)劃、設(shè)計、包裝等過程中卻顯現(xiàn)出了很多施工和銷售等方面的問題，使得企業(yè)無法堵塞成本的漏洞，也沒有辦法去防止這種慘狀的發(fā)生，這些都是由于成本管理體系不健全所導(dǎo)致的。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)還存在周期長、成本范圍廣的問題，更嚴重的是在成本管理的運行中還有人暗箱操縱，使得成本管理制度無法發(fā)揮其應(yīng)有的作用，所以企業(yè)一定要建立健全成本管理體系，還要讓成本管理制度有監(jiān)督性和激勵性，做到讓參與者自覺的完成成本管理。
1.3開發(fā)成本管理的思維滯后
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中只注重開發(fā)規(guī)模的大小，而忽視了過程和經(jīng)濟效益以及決策等方面的觀念的重要性，僅僅以規(guī)模作為衡量領(lǐng)導(dǎo)者的政績和企業(yè)實力的標準，這種思想未免也太落后了，更何況有些企業(yè)的土地是通過非市場的途徑取得的，所以房地產(chǎn)企業(yè)絕不能忽視其中產(chǎn)生效益的規(guī)模。
二、解決房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的問題
2.1提升規(guī)范控制程度
企業(yè)內(nèi)部的控制制度涉及到企業(yè)的經(jīng)營管理的各個方面，其內(nèi)容是非常豐富的，控制制度的實施不能僅僅依靠簡單的財務(wù)管理和出納控制來實現(xiàn)，還要靠管理人員的治理以及一套科學(xué)的、規(guī)范的、完善的內(nèi)部控制制度，以此來規(guī)范管理的行為活動，讓管理者按照規(guī)定的程序和制度來完成自己的工作任務(wù)，接收規(guī)定的控制管理。
2.2 確定面向市場的成本管理戰(zhàn)略
（1）成本管理戰(zhàn)略是經(jīng)營戰(zhàn)略的全過程，是企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的核心支柱，所以成本戰(zhàn)略中存在的問題，就像經(jīng)營戰(zhàn)略中存在問題一樣都要認真的考慮。首先，要確立讓客戶滿意的企業(yè)管理戰(zhàn)略目標，不同層次的客戶會有不同層次的要求，隨著企業(yè)競爭的加劇，企業(yè)若是能把握好各種客戶的心理需求，就有可能成功的取得這個開發(fā)項目。房地產(chǎn)的價格會隨著地域的不同而存在差異，成本越低企業(yè)的價格就越有競爭性，那么獲利的空間也會越大，但是要認識到成本管理的結(jié)果是由客戶決定的，客戶是否滿意企業(yè)的產(chǎn)品直接決定了成本管理的成敗。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)要運用約束性與非約束性結(jié)合的手段構(gòu)筑企業(yè)成本管理戰(zhàn)略，這需要具體情況具體分析，對于傳統(tǒng)的成本管理活動要采用約束性的手段，這主要是針對生產(chǎn)過程中的單項活動進行約束，就像預(yù)算部門下達指令性指標，工程管理部門下達成本承包協(xié)議等。而對于那些開發(fā)周期長的項目，由于參與生產(chǎn)的主體很多，產(chǎn)品沒有均質(zhì)性，在開發(fā)過程中就很難實施成本控制，所以企業(yè)還需要在此前的基礎(chǔ)上建立非約束性的手段來完善成本管理戰(zhàn)略，尤其是要對那些不能用數(shù)字衡量的成本加強管理，比如成品定位過程中的成本定位管理，還有如何提高成本定位過程中對開發(fā)項目總成本的指導(dǎo)性，因其沒有確定的標準，因為這種情況的判定會依據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的個人判斷和喜好，以及員工對市場的了解程度和產(chǎn)品的探究深度等各種因素綜合決定的，這顯然無法靠推算的數(shù)字得出結(jié)論，所以企業(yè)可以通過構(gòu)建一支高效和諧、信息暢通的領(lǐng)導(dǎo)班子，并且通過培育優(yōu)秀的企業(yè)文化增強員工的責(zé)任心和職業(yè)道德，通過不同的方式與供應(yīng)商協(xié)調(diào)，增進有關(guān)主管部門與供應(yīng)商之間的關(guān)系來協(xié)調(diào)處理好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理。三、降低建筑成本的策略分析
3.1 合理安排建設(shè)資金 房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，在保證項目順利開發(fā)的同時，控制資金成本。從目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)一般是資產(chǎn)負債率比較高的企業(yè)，這在一定程度上影響了其向銀行貸款的資金量。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要將保證現(xiàn)金流作為一項重要的工作來抓，積極拓寬融資渠道，并根據(jù)投資期限的長短、階段資金需求情況、企業(yè)資金狀況以及資金回收情況來選擇合適的融資方式。尤其是對于同時投資多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)來講，資金壓力較大，需要通過融資來保證多個項目的開發(fā)，與此同時，也要避免過多占用資金造成資金成本過高。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對每個項目開發(fā)過程中的資金收支情況進行現(xiàn)金流分析，制定最佳的企業(yè)資金計劃方案，把企業(yè)資金成本降低到最小。
3.2合理利用稅收政策 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對企業(yè)的稅務(wù)進行科學(xué)的綜合籌劃，針對每種稅收的特征，制定合理的避稅措施，以有效降低稅收負擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅金主要為：營業(yè)稅及附加所得稅，土地增值稅。比如，增值稅是一種銷售稅，屬于累退稅，是基于商品或服務(wù)的增值而征收的一種間接稅。對于土地增值稅，相關(guān)文件規(guī)定是把它作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所示金額予以扣除，未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計算扣除。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實際情況，由施工單位提前開具質(zhì)量保證金發(fā)票，進而在計算土地增值稅時予以扣除。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)用足用活優(yōu)惠政策，可以做到合理避稅，降低開發(fā)成本。
3.3建立合理的項目開發(fā)體系 房地產(chǎn)行業(yè)是一個比較特殊的行業(yè)。它是由各種社會資源整合而成的企業(yè)，涉及政府部門、設(shè)計部門、施工企業(yè)，以及各相關(guān)單位。因此，建立合理的項目開發(fā)體系，有利于各方面相互理解、相互支持局面的形成，也可以在一定程度上降低開發(fā)成本。
結(jié)語：良好的內(nèi)部控制制度不僅可以促進企業(yè)的經(jīng)營管理的效果，還能起到預(yù)防工作出現(xiàn)漏洞的效果，企業(yè)要根據(jù)新問題的出現(xiàn)和情況的變化相應(yīng)的修改或建立內(nèi)部控制制度，使得房地產(chǎn)的項目成本管理高效的運作下去，更好的服務(wù)于我國的經(jīng)濟發(fā)展。國論文下載中心
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論文摘要：伴隨世界經(jīng)濟的高速發(fā)展，環(huán)境問題越來越突出，綠色稅收與我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展密切相關(guān)。本文在借鑒西方國家綠色稅收制度的基礎(chǔ)上，分析了我國現(xiàn)行稅收制度中對環(huán)境保護規(guī)定的不足之處，提出了應(yīng)建立完善的綠色稅收制度的具體對策。
當今，伴隨世界經(jīng)濟的高速發(fā)展，全球自然環(huán)境不斷惡化，環(huán)境保護問題日顯突出，因此可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已成為國際社會的共識?？沙掷m(xù)發(fā)展是一種從環(huán)境和自然資源的角度提出的關(guān)于人類發(fā)展的戰(zhàn)略和模式，它強調(diào)人類經(jīng)濟活動要與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，是指在不犧牲未來幾代人需要的情況下，滿足當代人需要的發(fā)展，是一種長期穩(wěn)定的發(fā)展，由此達到現(xiàn)代和未來人類利益的和諧統(tǒng)一。可持續(xù)發(fā)展的重要標志是資源的永續(xù)利用和良好的生態(tài)環(huán)境。經(jīng)濟決定稅收，稅收又反作用于經(jīng)濟，稅收收人的可持續(xù)增長與國民經(jīng)濟的可持續(xù)增長是相輔相成的。我國是一個發(fā)展中大國，同樣存在著經(jīng)濟增長與環(huán)境保護的矛盾，而要解決這一矛盾，建立和推行綠色稅收制度是其有效途徑。如何建立綠色稅收制度，以保護和改善我國的環(huán)境，促進國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，已成為我國稅收理論界面臨的一個重要課題。
一、綠色稅收制度的定義及西方國家的綠色稅收制度實踐
(一)什么是綠色稅收制度
二十世紀五、六十年代，西方發(fā)達國家出現(xiàn)了嚴重的環(huán)境污染危機，引起了人們對環(huán)境保護工作的極大重視。隨著環(huán)境問題的日益惡化，一些具有環(huán)保特點的經(jīng)濟概念，諸如綠色國民生產(chǎn)總值、綠色會計、綠色營銷、綠色稅收等相繼出現(xiàn)。這些“綠色”概念，不僅反映了人們對環(huán)保的重視程度，而且更重要的是將環(huán)境資源的消耗與補償納入經(jīng)濟范疇，從而有利于環(huán)境問題的解決?！熬G色稅收”一詞的廣泛使用大約在1988年以后，《國際稅收辭匯》第二版中對“綠色稅收”是這樣定義的：綠色稅收又稱環(huán)境稅收，指對投資于防治污染或環(huán)境保護的納稅人給予的稅收減免，或?qū)ξ廴拘袠I(yè)和污染物的使用所征收的稅。從綠色稅收的內(nèi)容看，不僅包括為環(huán)保而特定征收的各種稅，還包括為環(huán)境保護而采取的各種稅收措施。
1975年3月3日歐共體理事會又提出，建議公共權(quán)利對環(huán)境領(lǐng)域進行干預(yù)，將環(huán)境稅列人成本，實行“污染者負擔(dān)”的原則。九十年代初期以來，經(jīng)合組織成員國在環(huán)境政策中運用經(jīng)濟手段得到了很大的發(fā)展。在這些經(jīng)濟手段中，環(huán)境稅的運用得到越來越廣泛的支持。在歐美一些國家通過改革調(diào)整現(xiàn)行稅制，開征對環(huán)境有污染的環(huán)境稅(包括廢氣稅、水污染稅、固45／液體廢物稅、噪音稅)，實行對環(huán)境改善的稅收優(yōu)惠政策等，使稅收對改善環(huán)境做出了較大的貢獻。據(jù)經(jīng)合組織的一份報告顯示，美國對損害臭氧層的化學(xué)品征收的消費稅大大減少了在泡沫制品中對氟里昂的使用，汽油稅則鼓勵了廣大消費者使用節(jié)能型汽車，減少了汽車廢棄物的排放。二十世紀九十年代，雖然美國汽車使用量增加，但其二氧化碳的排放量卻比70年代減少了99％，而且空氣中的一氧化碳減少了97％，二氧化硫減少了42％，懸浮顆粒物減少了70％。通過實施環(huán)境稅收和其他努力，美國確實已經(jīng)實現(xiàn)了環(huán)境狀況的根本好轉(zhuǎn)，環(huán)境質(zhì)量明顯提高。因此，人們把以環(huán)境保護為目的而采取的各種稅收措施形象地稱為“綠色稅收”。
(二)西方國家“綠色稅收”制度的實踐
西方國家的“綠色稅收”主要有三類：一是對企業(yè)排放污染物征收的稅，包括對排放廢水、廢氣、廢渣等的課稅。如英國、荷蘭、挪威等征收二氧化碳稅，美國、德國、日本征收二氧化硫稅，德國征收水污染稅；二是對高耗能高耗材行為征收的稅，如德國、荷蘭征收的油稅，美國、法國征收的舊輪胎稅，挪威征收的飲料容器稅等；三是對城市環(huán)境和居住環(huán)境造成污染的行為稅，如美國、日本征收的噪音稅和工業(yè)擁擠稅、車輛擁擠稅。
目前世界上綠色稅收制度的建立處于前列的主要國家有美國、荷蘭和瑞典。美國的“綠色稅收”制度包括對產(chǎn)生臭氧的化學(xué)品征收的肖費稅、對汽油的征稅，對與汽車相關(guān)的其它征稅、開采稅、對固體廢物處理的征稅等。美國無論在聯(lián)邦層次上，還是在州層次上對環(huán)境稅收越來越重視，從現(xiàn)有的環(huán)境稅收的實施效果來看，它們的作用是顯著的。荷蘭特別為環(huán)境保護目的而設(shè)計的稅收主要包括燃料稅、噪音稅、垃圾稅、水污染稅、土壤保護稅、地下水稅、超額糞便稅、汽車特別稅、石油產(chǎn)品的消費稅等。瑞典的“綠色稅收”包括對燃料征收的一般能源稅；對能源征收的增值稅、二氧化碳稅、二氧化硫稅、電力稅；以及對化肥、電池等的征稅等，已經(jīng)占到稅收體系的重要部分。其環(huán)境稅的核心是對能源的征稅，而對能源的征稅是從多方面來進行的，目的主要在于通過征稅使能源的消費水平下降，并促進技術(shù)革新。
二、我國綠色稅收的現(xiàn)狀分析
(一)我國現(xiàn)行稅收制度的缺陷分析
我國現(xiàn)行的一些有關(guān)環(huán)境保護的稅收政策與措施，主要是為鼓勵企業(yè)有效利用資源和綜合回收“廢棄物”而制定的。雖然也有助于環(huán)境保護，但更主要的還是出于經(jīng)濟目的。這些措施包括：對“三廢”企業(yè)的稅收減免；對節(jié)能、治污等環(huán)保技術(shù)和環(huán)保投資的稅收優(yōu)惠；限制污染產(chǎn)品和污染項目的稅收措施；促進自然資源有效利用的稅收優(yōu)惠等。但是，與經(jīng)濟發(fā)展的速度相比，我國的稅制嚴重滯后環(huán)境保護的需要，存在明顯的不足。主要表現(xiàn)在：
1、未形成規(guī)范綠色稅收制度
現(xiàn)行稅制沒有就環(huán)境污染行為和導(dǎo)致環(huán)境污染的產(chǎn)品征收特定的污染稅。目前國家治理環(huán)境污染，主要是采取對水污染征費，對超過國家標準排放污染物的生產(chǎn)單位征收標準排污費和生態(tài)環(huán)境恢復(fù)費，這種方式缺乏稅收的強制性和穩(wěn)定性，環(huán)保成果難以鞏固和擴大。我國現(xiàn)行稅制中缺少以保護環(huán)境為目的的專門稅種，稅收對環(huán)境保護的作用主要靠分散在某些稅種中的稅收優(yōu)惠措施來得以實現(xiàn)，這樣既限制了稅收對環(huán)境污染的調(diào)控力度，也很難形成專門用于環(huán)保的稅收收人。
2、各稅種自成體系，相對獨立
現(xiàn)行稅制中對土地課征的稅種有城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等，各稅種自成體系，相對獨立。一方面稅種多，計算復(fù)雜，給征納雙方帶來許多麻煩；另一方面稅制內(nèi)外有別，不利于經(jīng)濟主體在市場經(jīng)濟條件下公平競爭。在保護自然資源方面，現(xiàn)行的資源稅也很不完善。
3、稅收優(yōu)惠形式單一
我國稅制中對綠色產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠項目較少，且不成體系。主要是涉及增值稅、消費稅和所得稅中減免項目。為了環(huán)保而采取的稅收優(yōu)惠措施的形式過于單一，僅限于減稅和免稅，缺乏針對性和靈活性，影響了稅收優(yōu)惠的實施效果。
(二)我國現(xiàn)行的環(huán)境保護措施
我國現(xiàn)行稅制中的環(huán)境保護措施主要包括：
1、增值稅：對原材料中摻有不少于30％的煤研石等廢渣的建材產(chǎn)品和利用廢液、廢渣生產(chǎn)的黃金、白銀在一定時期內(nèi)給予免稅優(yōu)惠。
2、消費稅：對環(huán)境造成污染的鞭炮、煙火、汽油、柴油以及摩托車、小汽車等消費品列人征收范圍，并對小汽車按排氣量大小確定高低不同的稅率。
3、內(nèi)資企業(yè)所得稅：規(guī)定利用廢液、廢氣、廢渣等廢棄物為主要原料進行生產(chǎn)的企業(yè)，可以在5年內(nèi)減征和免征企業(yè)所得稅。
4、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅：規(guī)定外國企業(yè)提供節(jié)約能源和防治環(huán)境污染方面的專有技術(shù)所取得的轉(zhuǎn)讓費收人，可減按10％的稅率征收預(yù)提所得稅，其中技術(shù)先進、條件優(yōu)惠的，可給予免稅。此外，我國現(xiàn)行的資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等稅種也對保護環(huán)境不受污染、提高資源的使用效率、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展有積極的作用。應(yīng)當肯定，這些稅收政策在減輕和改善我國環(huán)境污染，保護自然資源方面確實起到了一定的作用。
三、構(gòu)建我國綠色稅收制度的定位原則
建立綠色稅收制度，既符合我國環(huán)境政策目標和以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，又能通過征稅為治理污染提供所需資金，并減少污染造成的損失，因此，建立我國綠色稅收制度是十分必要的。其定位原則是：
1．以國情為本
建立并完善我國的環(huán)保稅制，當然要借鑒國外的成功經(jīng)驗，但應(yīng)以我國的基本國情為本，建立適合自身發(fā)展的環(huán)保稅制，而不能盲目照抄照搬他國做法。
2．公平與效率相協(xié)調(diào)
環(huán)境保護稅應(yīng)該體現(xiàn)出“誰污染誰治理”的原則，對造成環(huán)境污染，破壞生態(tài)平衡的企業(yè)和個人征稅。同時，環(huán)保稅應(yīng)在生產(chǎn)者與消費者之間進行合理、有效的分配，以提高效率，更好地治理環(huán)境。
3．依法征收
在以前與環(huán)保相關(guān)的稅收征收上，經(jīng)常出現(xiàn)“人情稅”和地方保護主義的干擾。在新環(huán)保稅制中，應(yīng)體現(xiàn)對破壞環(huán)境的企業(yè)和個人必須依法征收的原則。
4．?？顚Ｓ?。
稅款專用是環(huán)保稅充分發(fā)揮作用的一個重要條件。應(yīng)當把稅收用于政府承辦的環(huán)保設(shè)施和重點環(huán)保工程上。同時，又要為環(huán)?？蒲胁块T提供科研經(jīng)費，用科技手段來加大環(huán)保的力度。
四、構(gòu)建我國綠色稅收制度的幾點建議
我國建立綠色稅收制度的基本思路是：在進一步完善現(xiàn)行保護環(huán)境和資源的稅收措施的基礎(chǔ)上，盡快開征環(huán)境保護稅，使其成為“綠色稅收”制度的主體稅種，從而構(gòu)建起一套科學(xué)完整的“綠色稅收”制度。
1、變排污費為環(huán)境保護稅
首先，應(yīng)將已經(jīng)實行的。稅收具有強制性、固定性、無償性的特征，比收費更具有約束力。而且稅收由稅務(wù)機關(guān)統(tǒng)一征收，征收成本也比收費低。同時環(huán)境保護稅收人將作為財政的專項支出，有嚴格的預(yù)算約束，可以保障寶貴的環(huán)保資金的使用效率。因此，在排污等領(lǐng)域?qū)嵭匈M改稅已勢在必行。這有利于稅收政策措施在促進可持續(xù)發(fā)展方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。具體的措施包括：將二氧化硫排放費、水污染費、噪音費分別改為二氧化硫稅、水污染稅和噪音稅。其次，對一切開發(fā)利用環(huán)境資源的單位和個人，按其對環(huán)境資源開發(fā)、利用程度和對環(huán)境污染破壞程度征收環(huán)境保護稅。具體設(shè)計是：以排放“三廢”和生產(chǎn)應(yīng)稅塑料包裝物的企業(yè)、單位、和個人為納稅人；以工業(yè)廢氣、廢水和固體廢物及塑料包裝物為課稅對象；對不同的應(yīng)稅項目采用不同的計稅依據(jù)。對“三廢”排放行為，以排放量為計稅依據(jù)從量課征，對應(yīng)稅塑料包裝物，則根據(jù)納稅人的應(yīng)稅銷售收人按比例稅率課征；在稅率的設(shè)定上不宜按全部成本定價，以防把稅率定得過高，使得社會為環(huán)境保護付出太大的代價。此外，應(yīng)將環(huán)境保護稅確定為地方稅，由地方稅務(wù)局負責(zé)征收，并且環(huán)保稅收人作為地方政府的專用基金全部用于環(huán)境保護開支。
2、改革消費稅，開征燃油稅
我國消費稅對汽油、柴油各規(guī)定了一檔稅率，以定額的方式征收稅款，在當前國際油價大幅度上升的情況下，大大減少了國家的相關(guān)稅收收人。因此，可考慮取消消費稅中對汽油、柴油的課征，對汽油、柴油、重油等在其銷售環(huán)節(jié)從價開征燃油稅，一方面控制燃油的使用，保護大氣環(huán)境；另一方面增加國家稅收收人。可適當提高含鉛汽油的稅收負擔(dān)，以抑制含鉛汽油的消費。
3、以多種稅收優(yōu)惠政策引導(dǎo)企業(yè)注重環(huán)境保護
我國現(xiàn)行的有關(guān)可持續(xù)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策應(yīng)在減稅、免稅的基礎(chǔ)上綜合運用加速折舊、投資抵免等手段對原有政策做出完善。首先，制訂環(huán)保技術(shù)標準，對高新環(huán)保技術(shù)的研究、開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、引進和使用予以稅收鼓勵。可供選擇的措施包括：技術(shù)轉(zhuǎn)讓收人的稅收減免、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費的稅收扣除、對引進環(huán)保技術(shù)的稅收優(yōu)惠等。其次，制定環(huán)保產(chǎn)業(yè)政策，促進環(huán)保產(chǎn)業(yè)的優(yōu)先發(fā)展。如環(huán)保企業(yè)可享受一定的所得稅的減免；在增值稅優(yōu)惠政策中，對企業(yè)購置的環(huán)保設(shè)備應(yīng)允許進行進項抵扣，從而鼓勵企業(yè)對先進環(huán)保沒備的購置與使用；對環(huán)保沒備實行加速折舊；鼓勵環(huán)保投資包括吸引外資，實行環(huán)保投資退稅；在內(nèi)、外資企業(yè)所得稅的有關(guān)政策中，對于企業(yè)采用先進環(huán)保技術(shù)改進環(huán)保設(shè)備、改革工藝、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)所發(fā)生的投資應(yīng)給予稅收抵免；對于環(huán)保產(chǎn)品在出口政策上給予稅收支持等等。
4、稅收政策的制定要致力于促進再生資源業(yè)的發(fā)展
再生資源業(yè)不僅有利于環(huán)境保護，而且電有利于資源使用效率的提高。我國現(xiàn)行的增值稅對再生資源業(yè)利用廢舊物資允許按10％作進項抵扣，在一定程度上促進了再生資源業(yè)的發(fā)展。今后，在綠色稅收政策的制定上，還應(yīng)進一步促進廢舊物資的回收和利用。
5、適當拓寬資源稅的征收范圍
我國現(xiàn)行資源稅征收范圍過窄，僅對礦產(chǎn)品和鹽類資源課稅，起不到全面保護資源的作用。因此，我國資源稅的征收范圍應(yīng)盡可能包括所有應(yīng)該給予保護的資源。把礦藏和非礦藏資源列人其中。并且對非再生性、非替代性、稀缺性資源課以重稅，以擴大資源的保護范圍?？蓪⑼恋厥褂枚悺⑼恋卦鲋刀惒⑷速Y源稅中，使資源稅制更加規(guī)范、完善，以進．一步促進我資源的合睬護和開發(fā)。
6、稅率的確定要有助于扶持企業(yè)的成長
論文關(guān)鍵詞：企業(yè)并購，稅收籌劃，操作策略，目標企業(yè)，并購方式
企業(yè)并購是市場經(jīng)濟條件下企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整賀經(jīng)濟資源重組的普遍形式，也是當今企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)及所有權(quán)優(yōu)化組合的途徑。從經(jīng)濟學(xué)角度看，企業(yè)并購是一個稀缺資源的優(yōu)化配置過程，對企業(yè)自身來說，通過對企業(yè)自身擁有的各種要素資源的再調(diào)整和再組合，提高了企業(yè)自身效率；對社會經(jīng)濟整體來說，社會資源在不同企業(yè)之間的優(yōu)化組合，提高了經(jīng)濟整體運行效率。。下面就企業(yè)并購過程中的稅收籌劃策略探討如下：
一、選擇并購目標企業(yè)的稅收籌劃
如何在眾多的目標企業(yè)中找到合適的并購對象，是企業(yè)并購決策中的首要問題，公司并購的動機不同，選擇的對象也不同，這是并購對象選擇中的決定性因素。但是稅收問題也是影響并購目標選擇的一個重要因素，在選擇并購對象時，如果把稅收問題考慮進來目標企業(yè)，可以在一定程度上降低并購成本，增加并購成功的可能性，促進并購后存續(xù)企業(yè)的發(fā)展。可以從下面幾方面進行籌劃。
1、兼并有稅收優(yōu)惠政策的企業(yè)
稅收優(yōu)惠是稅法的構(gòu)成要素。國家為了實現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)功能，一般在稅種設(shè)計時，都設(shè)有稅收優(yōu)惠條款，企業(yè)如果充分運用稅收優(yōu)惠條款，就可享受節(jié)稅效益．因此，用好、用足稅收優(yōu)惠政策本身就是稅務(wù)籌劃的過程。其中又以所得稅優(yōu)惠影響最大，新企業(yè)所得稅法的施行，對優(yōu)惠政策進行了很大的調(diào)整，其中第二十五條：國家對重點扶持和鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和項目，給予企業(yè)所得稅優(yōu)惠。根據(jù)這一指導(dǎo)思想，將企業(yè)所得稅以區(qū)域優(yōu)惠為主的格局，調(diào)整為以產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主、區(qū)域優(yōu)惠為輔的新的稅收優(yōu)惠格局，激勵國家重點扶持和鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和項目的發(fā)展[17]。對符合條件的小型微利企業(yè)實行20％的優(yōu)惠稅率；對全國范圍內(nèi)需要國家重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)實行的l5％優(yōu)惠稅率；將環(huán)保、節(jié)水設(shè)備投資抵免企業(yè)所得稅政策擴大到環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備；增加了對環(huán)境保護項目所得、技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得、創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)、非營利公益組織等機構(gòu)的優(yōu)惠政策。保留了對港口碼頭、機場、鐵路、公路、電力、水利等基礎(chǔ)設(shè)施投資的稅收優(yōu)惠政策；保留了對農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的稅收優(yōu)惠政策；繼續(xù)執(zhí)行西部大丌發(fā)地區(qū)鼓勵類企業(yè)的所得稅優(yōu)惠政策。為了鼓勵軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定了一系列的專項優(yōu)惠政策。
2、兼并有虧損的企業(yè)
我國如同世界大多數(shù)國家的稅法一樣規(guī)定有虧損遞延條款，即企業(yè)當年出現(xiàn)的經(jīng)營虧損不僅可以用于下年度的利潤彌補，而且尚未彌補的虧損還可以向以后遞延，用以后5年的盈余抵補，企業(yè)只需按抵減虧損后的盈余繳納所得稅。這一規(guī)定為企業(yè)在并購過程中進行所得稅的籌劃提供了空間。按照國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定：企業(yè)合并，通常情況下，被合并企業(yè)應(yīng)視為按公允價值轉(zhuǎn)進、處置全部資產(chǎn)，計算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅。被合并企業(yè)合并以前的全部企業(yè)所得稅納稅事項由合并企業(yè)承擔(dān)，以前年度的虧損，如果未超過法定彌補期限，可由合并企業(yè)繼續(xù)按規(guī)定用以后年度實現(xiàn)的與被合并企業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的所得彌補[18]。具體按公式下面計算：
某一納稅年度可彌補被合并企業(yè)虧損的所得額=合并企業(yè)某一納稅年度未彌補虧損前的所得額×(被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值÷合并后合并企業(yè)全部凈資產(chǎn)公允價值)
根據(jù)上述規(guī)定，盈利企業(yè)可以考慮并購一個有營業(yè)虧損的目標公司，以承繼目標公司法定彌補期限內(nèi)未彌補完的虧損，沖抵當年的應(yīng)納稅所得額目標企業(yè)，該虧損還可以向后期結(jié)轉(zhuǎn)。在法定彌補期內(nèi)，沖減企業(yè)應(yīng)納稅所得額，減少應(yīng)納所得稅。
二、選擇并購方式的稅收籌劃
選擇并購目標企業(yè)后，怎樣進行并購又是一個非常重要的問題，并購方式主要涉及到并購標的與支付方式。一般而言，并購的標的包括股權(quán)和資產(chǎn)。并購標的不同，并購各方相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)就不同，從而使并購企業(yè)和目標企業(yè)所面臨的風(fēng)險也不同。支付方式是指并購方用自有股權(quán)支付還是現(xiàn)金資產(chǎn)支付或是混和支付方式。不同的出資方式伴隨著不同的稅務(wù)處理方法，稅務(wù)籌劃的內(nèi)容也各不相同。
1、并購標的的選擇
購買一個企業(yè)的主要經(jīng)營性資產(chǎn)可以直接購買，也可以通過購買該企業(yè)的股權(quán)從而掌握該資產(chǎn)。不同的交易方式目標方的反應(yīng)也會不一樣，如果選擇收購資產(chǎn)，目標方就會涉及較多的轉(zhuǎn)讓交易稅收問題，必須就其轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)繳納的稅款，幾乎涵蓋增值稅、營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅以及其他一些稅種，如土地增值稅、城市維護建設(shè)稅、契稅等，另外還須繳納所得稅。但是資產(chǎn)并購可以有效規(guī)避目標企業(yè)所涉及的各種問題如債權(quán)債務(wù)、勞資關(guān)系、法律糾紛等。另外收購方能獲得資產(chǎn)在稅務(wù)上重新計價的好處。若選擇收購股權(quán)，收購方能延續(xù)目標方的一些稅務(wù)待遇，但同時也會承繼其原有稅務(wù)風(fēng)險和潛在的債務(wù)風(fēng)險，而資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓則不存在此問題。不同交易行為適用的稅收規(guī)定不同，如表3-1所示：
表3-1 股權(quán)交易與資產(chǎn)交易涉稅比較
稅目
股權(quán)交易
資產(chǎn)交易
營業(yè)稅
不繳
目標方繳納
增值稅
不繳
目標方繳納
企業(yè)所得稅
目標方按轉(zhuǎn)讓收益納稅
目標方按正常收入納稅
土地所得稅
不繳
目標方繳納
契稅
不繳
收購方繳納
印花稅
【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟政策；土地政策；房地產(chǎn)開發(fā)；土地
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系到國泰民安的全局。由于土地是房地產(chǎn)重要的生產(chǎn)要素以及我國特有的土地二元公有制的結(jié)構(gòu)，土地政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中有著無可替代的作用。研究土地政策的調(diào)控效果以及如何影響房地產(chǎn)市場的內(nèi)在機理，對于切實發(fā)揮土地政策的宏觀調(diào)控作用，促進房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有很大的現(xiàn)實意義。
一、我國土地出讓制度
我國城市土地出讓制度自改革開放以來進行了一系列的改革。改革的線索有兩條：第一在上世紀80年代改革的線索是土地使用權(quán)的“無償、無期限”演變?yōu)橥恋厥褂脵?quán)的“有償、有期限”的使用制度。土地使用權(quán)的有償使用，首先由外資企業(yè)開始，此后逐漸擴展到當時的國營企業(yè)以及其他企事業(yè)單位。1988年公布實施的《憲法》修正案第二條規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，這就從法律上確定了土地使用權(quán)有償出讓問題，使土地交易市場的形成有了法律依據(jù)。
土地供應(yīng)方式從廣義上說，包括土地有償供應(yīng)和劃撥供應(yīng)兩方面。土地有償供應(yīng)主要是指通過土地使用權(quán)出讓等方式的土地供應(yīng)。土地劃撥供應(yīng)是指通過土地使用權(quán)出讓等以外方式的土地?zé)o償供應(yīng)。我國城市土地使用權(quán)有償出讓，一般采用拍賣、招標、掛牌、協(xié)議 4 種方式。而我國現(xiàn)行采用的是土地使用權(quán)的出讓方式比較多。這種方式由劃撥、協(xié)議為主，逐步演變?yōu)橐哉袠恕炫?、拍賣（招拍掛）為主的方式。2007年開始實施的《物權(quán)法》第137條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓?！惫_出讓土地的范圍進一步擴大，土地使用權(quán)“招拍掛”出讓方式由國家政策上升到法律規(guī)定。
我國城市土地出讓制度具有三個主要特征：政府壟斷土地供給，以競爭性的招拍掛為主要出讓方式以及一次性繳納未來若干年的土地出讓金的“批租制”。這種土地出讓政策，在我國快速城鎮(zhèn)化和地方政府“土地財政”的背景下，總的來說導(dǎo)致了土地價格的高漲。使得房地產(chǎn)開發(fā)項目更加火熱，價格增高。而我國現(xiàn)行土地出讓制度，又與土地金融利率政策、土地稅收政策等緊密聯(lián)系在一起，理清它們的關(guān)系和影響，必須詳細分析。
二、具體土地政策分析
1. 土地利率政策 按揭貸款利率的調(diào)節(jié)直接影響到房地產(chǎn)市場的真實需求，在真實需求過旺時，通過提高房貸利率可以平抑波動需求，世界各國的大量時間證明，提高按揭貸款利率將提高業(yè)主成本，降低購房者的需求。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場對銀行貸款的依存度仍然較高，一般占到60%左右，并因國內(nèi)信托等其它融資渠道尚在完善，貸款規(guī)模下降將對融資渠道及項目單一的中小房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生一定負面影響。同時隨著銀行貸款規(guī)模的縮小，房地產(chǎn)按揭貸款規(guī)模和增長速度將進一步縮減，直接影響以按揭貸款帶動的房地產(chǎn)市場購房需求。
2稅收政策 房地產(chǎn)稅制除了為國家增加財政收入和縮小貧富差距之外，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，抑制過度投資，預(yù)防金融風(fēng)險，防范房地產(chǎn)市場的投機活動等具有顯著效果。我國于房地產(chǎn)有關(guān)的稅賦有12個：營業(yè)稅及城市維護建設(shè)稅和教育附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅！城市土地使用稅、房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多。高額的稅負以在一定程度上降低了投資和投機性購房的收益，進一步抑制了投機和投資性購房需求，能有效緩解旺盛的購房需求，但仍不能從根本上抑制和打壓投資和投機需求，回歸到自住需求。增值稅清算和印花稅的上調(diào)，使得房地產(chǎn)建筑開發(fā)成本提高。最終也會間接導(dǎo)致購房者的購房成本，提高商品房的銷售價格。
3土地出讓招拍制度 2007年招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定正式施行，進一步擴大了招標拍賣掛牌范圍，工業(yè)用地也將納入招拍掛范圍，明確了建設(shè)用地使用權(quán)是物權(quán)的一種形式。但部分通過招拍掛方式出讓的土地價格上漲已超過其本身的內(nèi)涵，拍賣出讓形式近幾年在全國土地市場成交價都很高，甚至創(chuàng)出了“天價”。因為傳統(tǒng)為協(xié)議和劃撥方式，不能真實反映土地的市場價格，而且容易暗箱操作，導(dǎo)致腐敗等問題。招拍對此加以了改善。但是當前的城市土地出讓招拍掛的出讓方式，以土地價格為競爭標的。在土地壟斷供給的條件下，其邏輯結(jié)果就是抬高土地價格。而土地價格的上漲又傳導(dǎo)到住宅價格上，導(dǎo)致住宅價格的快速上漲。再者這種政策對于房地產(chǎn)建筑開發(fā)的影響也是很顯著的，一些財力雄厚的地產(chǎn)商可以拍得心儀的土地，而很多小型房地產(chǎn)企業(yè)就面臨著很大的危機，一步到位的資金進一步拉緊了企業(yè)的資金鏈，對建筑開發(fā)的要求也就更高，可以說這開發(fā)企業(yè)的結(jié)構(gòu)也會有巨大影響。
4土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策 關(guān)于土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控政策的核心觀點集中在以下三方面：（1）嚴格控制高檔商品房的土地供應(yīng)，優(yōu)先滿足普通商品住房的用地需求；（2）改變了土地供應(yīng)方式，并停止了別墅類用地的土地供應(yīng)；（3）進一步改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加強經(jīng)濟適用住房的用地管理。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%；繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。對調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)起到了重要保證作用。
三、小結(jié)
土地政策在不斷調(diào)控著房地產(chǎn)市場。土地政策的顯效時間要長一些，短期內(nèi)很難看到其具體影響，所以必須加強土地政策對宏觀調(diào)控影響的分析，適應(yīng)我國快速城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢。
參考文獻
[1] 《土地招拍掛與競買》，劉露軍編著，清華大學(xué)出版社，第27頁，2008年。
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