時間：2022-07-08 18:28:32
導語：在經(jīng)濟泡沫論文的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領您探索更多的創(chuàng)作可能。
1.1房價收入比
房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實際支付能力的上升。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎靡的跡象，則說明這個房地產(chǎn)市場中投機需求的程度很高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計算公式為：
房價收入比=商品住宅平均單套價格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數(shù)
該指標的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每
年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國際上沒有一個統(tǒng)一的標準。在發(fā)達國家，房價收入比在1．8~5．5之間；發(fā)展中國家，一般在4～6之間。
1.2房地產(chǎn)價格增長率／GDP增長率
該指標是測量房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)相對指標，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。指標值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過2時說明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。如1987-1990年間，日本存在嚴重的地產(chǎn)泡沫時，該指標平均值為3。
1.3空置率
房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時，會有大量房屋空置，故可采用來反映房地產(chǎn)市場的泡沫程度。國際上通用的計算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會增量房和存量房總和。一般而言，該指標的判斷標準是：空置率不足5%時，表明市場過熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區(qū)域；10%-20%為空置危險區(qū)；而當空置率大于20%時，則表明存在嚴重積壓。
1.4租售比價
反映房地產(chǎn)真實價值的是房地產(chǎn)的租金收益，房價變動可暫時偏離租金變動。但若長時間高于租金增長，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從理論上說，計算租售比的方法是：假定將租房所需支本論文由無憂
付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內的租房總支出；同時也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結果就是住房的“租售比”。其判斷標準可用下表來表示：
另外，還可以從房地產(chǎn)投資增值率和房地產(chǎn)貸款方面來計量房地產(chǎn)泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應用廣泛。
指標法的突出優(yōu)點是所用數(shù)據(jù)通常相對比較容易采集，處理起來比較簡單；在進行房地產(chǎn)泡沫檢測時，可以把那些具有充分理論依據(jù)的指標，如房價收入比、租售比價等作為重要的輔判別標準；其缺陷是，一些指標的標準多取自國際經(jīng)驗，不一定適用于我國的房地產(chǎn)市場。對同一個房地產(chǎn)市場進行判斷時，不同的指標之間可能出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。
2理論價格法（收益還原法）
理論價格法被譽為最符合房地產(chǎn)泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計算出房地產(chǎn)的理論價格，然后與實際的房價相比較，通過觀察二者相背離的程度，來判別泡沫是否存在。
以收益還原法為主要內容的理論價格法，在上世紀80年代日本泡沫經(jīng)濟發(fā)生后，成為日本經(jīng)濟學家用以判定地產(chǎn)泡沫的一種重要方法。因為泡沫是現(xiàn)實資產(chǎn)價格與實體資產(chǎn)價格的差，或是現(xiàn)實資產(chǎn)價格中實體經(jīng)濟不能說明的部分，所以衡量房地產(chǎn)泡沫的關鍵在于本論文由無
供測算出房地產(chǎn)的實體經(jīng)濟價格(理論價格)與現(xiàn)實價格之間的差距。收益還原的本質就是一個未來收益的貼現(xiàn)模型，即將未來的預期純收益和預期售價按一定的折現(xiàn)率進行貼現(xiàn)，從而得到房地產(chǎn)的理論價格。我們可以通過下圖直觀地理解理論價格法的精髓：
理論價格法雖然在理論上可行，但是在實際操作上卻存在著困難。集中表現(xiàn)為：第一，折現(xiàn)率的準確數(shù)字難以確定。第二，收益還原法體現(xiàn)的是把未來的收益折合成現(xiàn)在的收益，通過折現(xiàn)來計算現(xiàn)值。但是，未來是不確定的，在當前的試點上難以對未來一段時間內的收益做出準確的估計。
3市場修正法
我國學者洪開榮(2001)提出房地產(chǎn)泡沫計量的“市場修正法”，即以物業(yè)空置率為基礎，從房地產(chǎn)的供求差異出發(fā)，通過考慮各種相關系數(shù)因素來進行修正，從而估量出房地產(chǎn)泡沫的大小。其公式為：
房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率×經(jīng)濟增長修正系數(shù)×產(chǎn)業(yè)貢獻修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)
其中：空置率是根據(jù)年空置量與三年累計物業(yè)竣工量的比例；經(jīng)濟增長修正系數(shù)=上期的(1+GDP增長率)/本期的(1+GDP增長率)；產(chǎn)業(yè)貢獻修正系數(shù)=上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)/本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率);交易狀況修正系數(shù)=上期的(1+個人購房比例)/本期的(1+個本論文由無
供人購房比例)。
該方法作為房地產(chǎn)評估標準的基本理由是空置率反映了市場供需的差異，特定時期和地域的空置率指標反映了各種市場力量和非市場力量的市場后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對市場失衡的不同角度的描述，但它的實質內涵是一致的。該方法借助了資產(chǎn)評估中的修正方法，但是理論依據(jù)不足。
4統(tǒng)計檢驗法
國外的研究文獻中，常見這種方法。其使用前提有兩個：一是房地產(chǎn)價格短期波動不是很厲害；二是數(shù)據(jù)樣本要大。實質是利用計量統(tǒng)計學的原理對房地產(chǎn)價格變化進行統(tǒng)計分析。當房地產(chǎn)市場上無經(jīng)濟泡沫時，房地產(chǎn)價格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計分析可以找到統(tǒng)計規(guī)律，而當經(jīng)濟泡沫存在時，由于經(jīng)濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統(tǒng)計規(guī)律失常。國外的統(tǒng)計檢驗法根據(jù)檢驗的標準不同，可分為方差上限檢驗和游程或粗尾檢驗兩種。
方差上限檢驗法以BlanchardandWatson(1981)為代表，他們認為，經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)會增加價格p的方差，會減弱價格p與市場基礎的決定因素X的相關關本論文由
理提供系。在不存在經(jīng)濟泡沫的零假設下，給定某些條件，就可以求出價格方差的上限。當經(jīng)濟泡沫出現(xiàn)時，這個上界條件會受到破壞。
BlanchardandWatson(1981)還討論了價格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經(jīng)濟泡沫，并且經(jīng)濟泡沫會在某個時期破滅，那么在經(jīng)濟泡沫存續(xù)期間，經(jīng)濟泡沫更新值為同號；當破裂開始時，變?yōu)楫愄枺@樣經(jīng)濟泡沫更新值的游程會比純隨機序列的要長，從而會使樣本的總游程數(shù)變小。經(jīng)濟泡沫成長期間，會產(chǎn)生小的正的超額收益，但隨之而來的是會在某個時刻經(jīng)濟泡沫破裂，產(chǎn)生大的負超額收益，這類經(jīng)濟泡沫的更新值的分布會成尖峰或粗尾分布，因此價格更新值的較大峰度系數(shù)可能意味著存在經(jīng)濟泡沫
。但游程檢驗與粗尾檢驗方法的效果不佳。因為經(jīng)濟泡沫游程數(shù)并不必然小于隨機變量序列的游程數(shù)；另外，市場基礎價值的分布也可能呈峰態(tài)。即使如此，這兩種方法還是引起了經(jīng)濟學家們的關注。
我國房地產(chǎn)市場化的時間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國住宅市場化的歷史也不過10年時間，可供計量檢驗的樣本數(shù)據(jù)很少，計量檢驗的結論可能缺乏可靠性。因此，統(tǒng)計檢驗法在我國應用并不合適。5預警指數(shù)法
預警法是一種綜合方法，融合了指標法中的本論文由
整理提供各種重要指標，也是目前測度房地產(chǎn)泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問題，而且需要收集很多數(shù)據(jù)，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最為完善的測度方法。目前被普遍接受的預警構建方法如下：
（1）選定預警指標。（2）確定預警指標的權重。（3）確定指標臨界值。（4）測算地產(chǎn)泡沫發(fā)生變化的概率。當某一個判斷指標發(fā)生預警信號時，地產(chǎn)泡沫就有可能發(fā)生變化。在預警期內，達到臨界值的指標越多，地產(chǎn)泡沫變化的概率越大。（5）確定地產(chǎn)泡沫的預警級別。根據(jù)地產(chǎn)泡沫變化的概率，房地產(chǎn)泡沫變化的可能性劃為幾個級別：A級：警戒級，40其構建還有多種方法，但它們在計算原理上是相同的，關鍵之處是所選取的代表性指標會因人而異，差別很大。
6結論與建議
以上房地產(chǎn)泡沫識別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標法和模型法。不管用何種方法測度房地產(chǎn)泡沫，尤其是指標法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個基準指標，然后用實際指標與其對比，實際指標大于或小于基準指標的部分即為泡沫成分，以實際指標偏離基準指標的程度來指示房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度。在實際應用中，應該綜合運用各種方法，對房地產(chǎn)價格進行分析，判別是否存在泡沫，而不應該單純采用一種方法，以免判別結果有失偏頗。真對以上分析，對我國房地產(chǎn)泡沫識別方法的研究提出以下建議：
第一，由于我國房地產(chǎn)發(fā)展時間較本論文
供短，房地產(chǎn)統(tǒng)計工作更是滯后于房地產(chǎn)市場，統(tǒng)計資料相當匱乏，所以應該完善我國的房地產(chǎn)統(tǒng)計工作，使之更適應于經(jīng)濟全球化發(fā)展。
第二，目前我們應該在現(xiàn)有統(tǒng)計資料條件下，根據(jù)我國以往的經(jīng)驗和其他類似國家的經(jīng)驗，深入研究適合于我國的量化方法和評判標準。
第三，建立適合于國情的房地產(chǎn)泡沫預警機制，對我國房地產(chǎn)泡沫及時預報和控制，時刻警惕房地產(chǎn)泡沫。
參考文獻
［1］周方明.房地產(chǎn)泡沫測度研究［J］.經(jīng)濟師,2006，(5):141-144.
［2］洪開榮.房地產(chǎn)泡沫:形成、吸收與轉化［J］.中國房地產(chǎn)金融,2001，(8)：10-14.
受篇幅限制，本文把評述的焦點放在蔡林海的新著上。
《美國樓市泡沫的故事》大概是為了能夠賣得容易一些，所以起了一個較通俗的書名，但這并不是小說，從中也難以找到一個完整的人物造型。經(jīng)濟學的著作免不了動用大量的學術名詞，像國內一些板著臉做出的財經(jīng)媒體那樣，明明是一個簡單的經(jīng)濟運動表現(xiàn)，卻要故作高深，寫成非“專業(yè)人士”不讀上幾遍就搞不清楚的艱澀論文。蔡林海是產(chǎn)業(yè)社會學博士，是在象牙塔里琢磨過學問的人，他卻要以故事的形態(tài)來形象地闡述美國經(jīng)濟出現(xiàn)的問題。
學者能否保持對經(jīng)濟現(xiàn)象冷靜分析的態(tài)度，是目前值得注意的一個問題。一些經(jīng)濟學領域專家學者寫出來的文章，與財經(jīng)記者寫出來的沒有太大的區(qū)別，又由于直接接觸一線的機會較少，很多學者的文章與現(xiàn)實脫節(jié)。蔡海林在中國很多學者積極翻譯美國經(jīng)濟學著作，論文一個勁地套用數(shù)學模式的時候，走出了一條新的分析經(jīng)濟現(xiàn)象的新路。
首先，蔡林海在著作中，以極為嚴厲的態(tài)度分析了美國“次貸”。他說：“美國的次貸是針對窮人設計的一種高利貸式的住房貸款。這種住房貸款本身風險度很高，為此華爾街的金融專家們在金融創(chuàng)新的幌子下，想出了一種叫做證券化的絕招來分散風險?！币徽Z道破問題的所在。通過蔡林海的分析，人們能明確地知道綿密的金融詐騙過程是怎樣形成的。他在書中寫道：“發(fā)放次貸，把次貸證券化，在世界范圍銷售次貸的證券商品，這一系列的過程猶如是華爾街創(chuàng)造的一個現(xiàn)代化的金融商品加工生產(chǎn)的流水線，可以說這個大量生產(chǎn)證券的流水線實際上是一個綿密的欺詐過程?！?/p>
而貌似中立、公正的信用評級機構則受證券發(fā)行商之托，巧施妙計把燙手山芋加工成投資者人見人愛的金蘋果。
泡沫總歸是要破滅的。蔡林海從大量的數(shù)據(jù)分析中得出的結論是：“從2006年下半年起，美國人開始斷供，也即大量拖欠住房貸款，導致每月被扣押的住房數(shù)超過了每月新竣工的住房數(shù)，住房庫存大增以及扣押住房的大拍賣最終使得全美的住房價格開始下跌。美國的樓市泡沫破滅了?！?/p>
這次泡沫的破裂導致了大量的金融公司入不敷出。蔡林海將這個過程分成三個階段。第一階段，由于拖欠住房貸款，貝爾斯登等金融機構倒閉。第二階段，大火越洋燒到了大西洋彼岸，歐洲國家的很多金融機構如英國的北巖銀行蒙受損失。第三階段，也是大火終于燃燒起來的階段。美國花旗銀行、美林證券、摩根士丹利、高盛、雷曼兄弟等著名企業(yè)遍體鱗傷。
論文摘要:文章對房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生與危害及其對策作簡要分析。2010年我國政府對房地產(chǎn)市場進行了一系列的經(jīng)濟改革和政策調整,旨在抑制過快增長的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟,保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展,維護廣大人民的住房權利。
一、房地產(chǎn)市場泡沫
所謂泡沫經(jīng)濟,是指由于人們非理性的經(jīng)濟活動,導致某種交易物的價格劇烈增長,這個價格遠遠超過其本身的價值。這種突然形成的高價,不能長期維持,按照經(jīng)濟規(guī)律,經(jīng)過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上,這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣,所以稱作泡沫經(jīng)濟。當這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場時,便形成了房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟。
房地產(chǎn)市場泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開始,日本政府為了刺激經(jīng)濟發(fā)展采取了非常寬松的金融政策,鼓勵資金流入房地產(chǎn)市場,同時由于美元貶值,大量國際資本進入日本的房地產(chǎn)業(yè),導致房價飛漲,使得國民紛紛投機房地產(chǎn)市場。
二、我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生
近年來,由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來的巨大經(jīng)濟效益,各地政府對待房地產(chǎn)項目幾乎是一路綠燈,在政策與經(jīng)濟上都給予其相當大的扶持力度,這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭過于強勁,一躍成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展,使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國民經(jīng)濟承受范圍的苗頭,房價一路飆升,許多地區(qū)的房價已經(jīng)遠遠超過了普通民眾的購買能力,“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞,其產(chǎn)生的經(jīng)濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因:
第一,居高不下的市場需求導致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數(shù)龐大的國家,國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平,加之近年來我國城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在這種長期供不應求的狀態(tài)下,由于沒有政策的限制,開發(fā)商掌握了市場的主動權,在利益的驅動下,房價的上漲逐漸進入了一種非理性的狀態(tài),并且開始了惡性循環(huán),使得整個房地產(chǎn)市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態(tài),而且房產(chǎn)的價格已經(jīng)遠遠超過其本身的價值,從而促成房地產(chǎn)泡沫。
第二,我國土地的稀缺性導致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設用地的供給量十分有限,由于房地產(chǎn)市場的高利潤性,眾多的大型企業(yè)紛紛介入,大量的國內企業(yè)資本進入房地產(chǎn)市場,導致土地市場的競爭十分激烈,土地出讓金動輒幾十億上下,地價的猛漲導致房地產(chǎn)開發(fā)成本的直線上升,開發(fā)商為了獲得高利潤回報,只有不斷抬高房價,最終把負擔全部轉嫁到了購房民眾身上。
第三,銀行等金融行業(yè)支持過度。我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中有超過50%的資金是來自于銀行,銀行為了追求利潤,將資金大量注入房地產(chǎn)市場,間接地促進了地價的飆升;同時,銀行本身盲目的擴張信貸規(guī)模,忽略了房地產(chǎn)市場的風險性,致使各種投機行為愈演愈烈,不斷堆積金融風險,也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
第四,各地方政府對財政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤性,其在很多地方都成為了當?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè),為地方的經(jīng)濟發(fā)展和政府的財政收入做出了重大貢獻,所以,對于房地產(chǎn)行業(yè),各地政府都給予了很大的支持,導致房地產(chǎn)的政策過于寬松,地方政府不能切實有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用,使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理,這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。 三、房地產(chǎn)泡沫的危害
第一,廣大民眾的住房權益無法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高,這使得人民大眾無力購房,或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務,成為所謂的“房奴”,一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場,另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足,這違背了廣大人民群眾的利益,不利于社會安定與發(fā)展。
第二,泡沫破裂會引發(fā)嚴重的金融危機。從日本的泡沫經(jīng)濟破裂可以看出,無論是銀行、企業(yè)還是投機者,大量的國民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè),一旦泡沫經(jīng)濟破裂,將會引發(fā)劇烈的金融危機,企業(yè)倒閉,投機者破產(chǎn),最終銀行將會成為最大的買單者,由于銀行關系到國民經(jīng)濟發(fā)展的命脈,銀行的虧損對整個社會帶來的經(jīng)濟災難是難以估量的,不僅如此,這場經(jīng)濟災難對國家今后的發(fā)展將會產(chǎn)生長久的負面影響。
四、房地產(chǎn)泡沫的對策
第一,銀行實行嚴格的信貸審核機制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來自銀行,要嚴格的控制銀行的信貸項目,杜絕信貸違規(guī)操作,嚴防不良貸款產(chǎn)生;同時,要嚴格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重,防止控制投機行為,為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。
第二,加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風向標,因此要對土地市場進行嚴格規(guī)范,出臺相應的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為,保證土地市場的規(guī)范健康發(fā)展。
參考文獻:
關鍵詞：投資收益率;房地產(chǎn)泡沫;房價;地價
住房開發(fā)投資是房地產(chǎn)投資中最為重要的一部分。隨著GDP增速進入破“7”時代，住房開發(fā)投資作為經(jīng)濟引擎也進入周期性調整。但是國家提出了供給側改革政策后，北京市住房市場不僅沒有受庫存高企的基本面影響，反而仍舊地王頻現(xiàn)，相繼出現(xiàn)近8萬/O的樓面地價和40萬/O的“學區(qū)房”。北京住房開發(fā)市場是否存在泡沫化趨勢，關系著整體經(jīng)濟運行的風險水平。本文就住房開發(fā)投資泡沫的存在性及測度方法進行探討。
一、 住房開發(fā)投資泡沫測度方法研究
1. 理論框架。住房投資是否存在泡沫成為了學者關注的焦點，測度方法和應用也有多種角度。主要分為模型檢測方法和指標檢測方法。
模型檢測方法主要分為以下幾類：
第一類是經(jīng)濟領域里的耐用商品的特性，提出如租售比（市盈率）、房價收入比指標，借鑒資產(chǎn)泡沫檢驗方法，通過“凈租金收入流”代替資產(chǎn)價格定價模型中的“收益現(xiàn)金流”來計算住宅的基本價值，通過價格比對，衡量泡沫大小，然后通過橫向或者縱向對比判斷區(qū)域間相對的泡沫程度。該方法雖然易獲取數(shù)據(jù)，但主要停留在經(jīng)濟指標的宏觀分析，數(shù)據(jù)可獲得性和準確性較差。
第二類為計量經(jīng)濟和數(shù)理統(tǒng)計的計量檢驗法。布蘭查德（Blanchard）的理性泡沫理論，給出了刻畫理性泡沫性質和發(fā)展狀態(tài)的模型，早起理性泡沫存在性檢驗方法是方差易變性檢驗。迪巴（Diba）等通過對資產(chǎn)價格和紅利做單位根檢驗和協(xié)整檢驗來判斷“爆炸”型的理性泡沫是否存在。諾登（Norden）等提出switching regression模型，給出理性泡沫的性質，與單位根、協(xié)整檢驗相比，有更好的小樣本性質;史興杰等的switching authoregressive（AR）模型給出了模型參數(shù)估計方法以及泡沫檢驗方法。這類方法提供了定量分析的工具，卻容易過于關注數(shù)據(jù)邏輯的自洽性，脫離實際的市場情況。
第三類為社會經(jīng)濟和空間分布實證調查方法。苑德宇等通過CD檢驗統(tǒng)計量對35個城市的房價泡沫分析，得出先后順序和可能的傳染態(tài)勢。從傳統(tǒng)的靜態(tài)泡沫轉向動態(tài)的泡沫演化研究。余柏蒗等通過燈光和用地數(shù)據(jù)計算住房空置率，進而得出房地產(chǎn)泡沫的空間分布和狀況。主要通過空間計量的方法來表征社會問題。這對數(shù)據(jù)依賴度較高，整理難度大，成果以描述性統(tǒng)計和問題探索為主。
而住房投資泡沫檢測指標類型也很多，主要分為從價格、需求、供給三個類別，每個指標也存在著各自不同的評價閾值。
綜上，現(xiàn)有的模型和指標盡管已經(jīng)建立相對完善的測度體系，但研究單純基于社會經(jīng)濟學，割裂了住房作為投資標的和空間場所的雙重屬性。同時，研究尺度也集中在宏觀的城市研究，沒有基于空間實證數(shù)據(jù)，難以指導具體的管理決策措施。
2. 研究思路及模型方法?；谝陨侠碚?，本文提出了以住房交易價格、居住用地土地出讓數(shù)據(jù)為基礎數(shù)據(jù)，首先通過剩余法測算住房開發(fā)項目中的銷售利潤率、投資利潤率、年復合增長率;最后將扣除基本收益后所剩的泡沫收益的總體均值與經(jīng)濟基本面增速作比較，并采樣取均值，得出該地區(qū)總體的住房投資泡沫水平。該方法主要有兩個步驟：基于剩余法的投資利潤率測算、基于經(jīng)濟基本面的泡沫評價方法。
（1）基于剩余法的投資利潤率測算。
①土地出讓成交價格折現(xiàn)。獲取的房價和地價數(shù)據(jù)中，房屋銷售價格樣本全部為某個時間點（此處為2015年8月）截面數(shù)據(jù)。而每塊宗地實際出讓的時間（t）卻各不相同;要計算住房投資利潤率，首先假定全部用地為某一時間點交易獲得，并在一個開發(fā)周期后，全部房源上市銷售完畢。因此不同期的宗地出讓價格按某一假設開發(fā)初始時間進行折現(xiàn)，公式如下：
p=PV（1+r）τ-K-t
其中，p是該開發(fā)初始時間的土地成交價;PV是土地出讓歷史成交價;r為折現(xiàn)率，取4%;τ為期末年份，此處設為2015年8月，K為項目開發(fā)銷售周期，此處設為3年，t為實際宗地土地交易年份。
②銷售利潤率與投資利潤率測算。住房開發(fā)利潤率測算的難點在于利潤的測算。因為住房開發(fā)中的各項稅費標準、土地出讓價格、房屋銷售均價都較為容易獲取或者估算。本文采用剩余法計算各項指標，公式為：
利潤=樓價-（土地費用+建安成本+管理費+利息+稅費）
銷售利潤率=利潤/銷售收入
投資利潤率=利潤/投資成本
本文參考了北京市部分住房開發(fā)財務報表、相應的市場稅費等因素，估算指標如表2。
因此估算得出單個開發(fā)項目的銷售利潤率ROS與投資利潤率ROI的計算公式：
ROS=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/P
ROI=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/（107.2%X+114.4%p）（1）
（2）基于經(jīng)濟基本面的泡沫評價方法。本文測度住房泡沫采用的指標是開發(fā)方面中投資增長率。該指標主要用項目平均開發(fā)投資增長率與GDP增長率比值表示。住房開發(fā)投資市場由于其開發(fā)系統(tǒng)的復雜性，屬于壟斷競爭性市場，當投機需求增加時，短期土地供給缺乏彈性，房價大幅上漲，在成本沒有改變且經(jīng)濟增速保持相對穩(wěn)定時，其地區(qū)項目開發(fā)市場的平均投資復合增長率快速提高，住房市場出現(xiàn)泡沫。已知某個住房開發(fā)項目的K年累計投資利潤率ROI，則該項目的年復合增長率計算公式為：
CAGR=-1（2）
借鑒Levin and Wright提出的基于基本價格和非基本價格的思想，住房項目復合增長率CAGR可以分為兩部分：基于經(jīng)濟基本面的基本年收益率β和基于投機行為的泡沫年收益率γ。即CAGR=β+γ
基本年投資收益率β可以用無風險投資收益率表示，即與開發(fā)周期等長的存款年基準利率。
泡沫化水平μ，代表著地區(qū)內n個項目的泡沫收益率總體均值γ超越地區(qū)宏觀經(jīng)濟增速V的大小程度。即泡沫年收益率μ=f（γ，V），此處V為該地區(qū)的宏觀經(jīng)濟增長速度（本文用該地區(qū)周期內GDP年增速的平均值帶指代）。因此可以簡單定義μ=γ/V
由以上各式整理得到該地區(qū)泡沫化水平測度：
μ=（3）
二、 住房開發(fā)投資的實證分析
以北京市的2015年8月的住房掛牌價格、2004年～2014年居住用地土地出讓數(shù)據(jù)為實證基礎數(shù)據(jù)，假定一個地產(chǎn)項目開發(fā)銷售周期為3年，其他稅費、基準利率、GDP年增速均以統(tǒng)計年鑒和官方平臺為準，計算2015年北京市總體住房投資泡沫化水平。
北京市的房價中包含的地價成本基本小于40%，平均值為24.75%，低于行業(yè)水平。這說明盡管北京樓面價屢次突破新高，但由于房價彈性更大，地價占房價的比重仍舊不高。同時，銷售利潤率反映著銷售利潤在房價中的比重，主要在20%～40%之間，處于高位水平，初步判定有一定的投資泡沫化趨勢。
三、 住房投資泡沫水平檢驗與分析
1. 住房投資泡沫的存在性檢驗標準。除了宏觀上定性判斷泡沫風險，泡沫是否存在，需要定量測算和標準對比分析。開發(fā)投資額超常增長可能意味著投機需求和虛高價格的形成。而衡量住房開發(fā)投資增長快慢的指標是住房開發(fā)投資的泡沫收益率與GDP增長率比值μ，一般應該不超過2倍，超過3倍屬于較為嚴重。由此，我們設定μ的評價范圍及其對應閾值如下表：
2. 住房開發(fā)投資泡沫水平分析。根據(jù)公式（1）、（2）、（3）綜合整理，我們可以得到2015年北京市住房泡沫水平計算公式為：
μ=（
-13.71）
式中，μ為地區(qū)住房開發(fā)泡沫水平，n為該地區(qū)開發(fā)項目總數(shù)，Pi、pi分別為第i個項目的銷售房價、地價現(xiàn)值。
計算結果表明，北京市住房投資泡沫化水平總體呈現(xiàn)正態(tài)分布態(tài)勢，總體均值為2.5，參考表4，屬于輕微泡沫化;從分區(qū)統(tǒng)計看，有四個地區(qū)也表現(xiàn)出投資過熱，但主要為中心城區(qū)，泡沫化水平總體可控。其他地區(qū)均處于無泡沫或者理性泡沫范圍，以增加住房投資和供應，滿足市場需求為主要策略。
四、 結語
實證分析表明，北京的地價漲幅較大，但房價變動的彈性系數(shù)更大，地價占比仍舊較低，利潤占比較高。在供給側，整體的投資泡沫化趨勢仍舊存在。但由于需求端的投資預期和剛性需求持續(xù)上漲，造成了目前供需兩旺的局面，短期風險水平仍舊較低。在供給側改革的背景之下，預防和減少投資過熱形成的泡沫尤其重要，也有待更深入研究。
參考文獻：
[1] Meese R， Wallace N.Testing the Present Value Relation for Housing Prices： Should I Leave My House in San Francisco？[J].Journal of Urban Economics，1994，35（3）：245-266.
[2] 王春雷，黃素心.北京房價泡沫變動趨向及影響因素[J].商業(yè)研究，2011，（10）：191-195.
[3] 呂江林.我國城市住房市場泡沫水平的度量[J].經(jīng)濟研究，2010，（6）：28-41.
[4] LeRoy S， Porter R， The Present-value Relation： Tests based on Implied Variance Bounds[J].Journal of the Econometric Society，1981，49（3）：555-574.
[5] Blanchard O J.Speculative Bubbles， Crashes and Rational Expectations[J].Economics Letters，1979，3（4）：387-389.
[6] Diba B， Grossman H.Explosive Rational Bubble in Stock Prices？[J].The American Economic Review，1988，78（3）：520-530.
[7] 史興杰，周勇.房地產(chǎn)泡沫檢驗的Switching AR模型[J].系統(tǒng)工程理論實踐，2014，34（3）：676-682.
[8] 苑德宇，宋小寧.中國區(qū)域房價泡沫測度及空間傳染性研究――基于2001-2005年35個大中城市面板數(shù)據(jù)的實證分析[J].上海財經(jīng)大學學報：哲學社會科學版，2008，10（3）：78-85.
[9] 蔣南平.中國房地產(chǎn)泡沫測度指標的分析與建立[J].當代財經(jīng)，2009，（10）：91-98.
[10] 聶沖.購物中心商鋪租金微觀決定因素與租戶組合實證研究[D].杭州：浙江大學學位論文，2008.
[11] 馮長春.市場比較法，假設開發(fā)法在實際評估中的難點與問題剖析[C]//中國房地產(chǎn)估價師1999，（1）.
[12] 李尚謙，姚適.房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本與影響因素[J].金融市場研究，2014，（4）.
[13] 翁華濤.房地產(chǎn)泡沫測度方法及其應用研究[D].長春：吉林大學學位論文，2007.
基金項目：國土資源部公益性行業(yè)科研專項“京津冀土地優(yōu)化利用一體化管控關鍵技術與應用”（項目號：201511010-3A）。主持人：馮長春。課題承擔單位：北京大學（國土資源部國土規(guī)劃與開發(fā)重點實驗室）。
關鍵詞：泡沫貨幣穩(wěn)定金融穩(wěn)定
貨幣政策目標大致分為兩類：一類是經(jīng)濟穩(wěn)定，即在保持物價穩(wěn)定的基礎上，維持經(jīng)濟的健康發(fā)展；另一類是金融穩(wěn)定，即保持金融體系的健康。根據(jù)歷史經(jīng)驗，一般物價水平的穩(wěn)定有助于經(jīng)濟穩(wěn)定和增長，但是不能確保金融穩(wěn)定。近20多年來，物價穩(wěn)定而資產(chǎn)價格頻繁波動是許多國家遇到的一個新問題。資產(chǎn)價格泡沫在許多國家均有發(fā)生，但是在泡沫產(chǎn)生－膨脹－破裂的過程中，貨幣政策是否應該對其進行干預這一問題成為理論界的研究熱點寫作論文。
資產(chǎn)價格泡沫中的貨幣政策干預問題分析
關于貨幣政策是否應該對資產(chǎn)價格泡沫進行干預的問題，近年來在學術界產(chǎn)生了持久性的爭論。到目前為止，有一點已經(jīng)達成共識，那就是，運用貨幣政策進行干預或者不干預的關鍵并不在于判斷資產(chǎn)價格是否合理估值，而是取決于資產(chǎn)價格所包含的信息內涵，即價格中是否含有貨幣政策最終目標(通貨膨脹或者產(chǎn)出)的信息。換句話來講，就是要看資產(chǎn)價格是否能夠作為經(jīng)濟預測的領先指標。如果資產(chǎn)價格中包含了未來通貨膨脹或者產(chǎn)出的信息，那么貨幣政策就應當對泡沫進行干預。
目前爭論的焦點問題在于，如果資產(chǎn)價格不包含貨幣政策最終目標的信息，那么貨幣政策是否仍舊應該對泡沫進行干預？對于這一問題，存在兩種完全對立的觀點。一種觀點認為即使資產(chǎn)價格沒有信息內涵，即不包含諸如通貨膨脹或者產(chǎn)出等貨幣政策最終目標的信息，貨幣政策仍然應當積極對泡沫進行干預，我們稱之為“有為論”。相反，另一種觀點認為，如果資產(chǎn)價格沒有信息內涵，那么央行應當忽略泡沫的影響，不對其進行干預，我們將其簡稱為“無為論”。
（一）無為論
Bernanke，Mishkin，F(xiàn)ilardo以及Goodfriend等都是“無為論”的支持者。他們認為，除非資產(chǎn)價格泡沫影響到通貨膨脹預期，否則貨幣政策不應該對泡沫進行干預。
BernankeandGertler(1999)的研究頗具代表性。他們對BGG模型進行擴展，加入泡沫因素。通過對四種不同的貨幣政策在泡沫從膨脹到破裂的全過程進行模擬分析，最后得出結論認為：采用的一種貨幣政策，即僅對通貨膨脹反應的貨幣政策雖然不直接對泡沫做出反應，但是仍然能夠取得最小的通貨膨脹波動和產(chǎn)出波動，是四種候選貨幣政策中最好的一種。一些中央銀行家也持有“無為論”的觀點，如美聯(lián)儲前任主席Greenspan。Greenspan(1999)在眾議員戰(zhàn)略委員會提供證詞時，對資產(chǎn)價格與貨幣政策之間的關系進行了如下論述：“盡管財產(chǎn)價值對經(jīng)濟至關重要，美聯(lián)儲必須對此認真監(jiān)督和審查，但是其本身并不是貨幣政策的目標。貨幣政策的目標是美國經(jīng)濟的最大可持續(xù)性增長，而不是資產(chǎn)具體的價格水平?！?/p>
（二）有為論
Cecchetti，Genberg以及Wadhwani(2000)等學者明確主張中央銀行應該直接干預資產(chǎn)價格泡沫。他們認為，從理論上來講，貨幣政策的最終目標是保持貨幣幣值穩(wěn)定(即經(jīng)濟穩(wěn)定)以及整個金融體系的穩(wěn)定，而資產(chǎn)價格泡沫與金融穩(wěn)定有著密切的關系。泡沫崩潰往往會給實體經(jīng)濟造成巨大沖擊，所以，中央銀行應該通過調控利率等手段，對泡沫進行干預。
持有為論的學者和中央銀行家為數(shù)也不少，如Smets(1997)、KentandLowe(1997)以及GoodhartandHofmann(2000)等。他們并不是建議將資產(chǎn)價格納入貨幣政策的損失函數(shù)，而是將資產(chǎn)價格作為貨幣政策反應函數(shù)中的一項，即采取形如第四種情況的貨幣反應函數(shù)。也就是說，有為論并不是要求改變貨幣政策的損失函數(shù)，有為論與無為論之間的主要爭論也在于對貨幣政策反應函數(shù)的不同看法。
貨幣政策直接干預資產(chǎn)價格泡沫的局限性
盡管中央銀行的貨幣政策在宏觀經(jīng)濟管理中發(fā)揮了重要的作用，但是其在應對資產(chǎn)價格泡沫中也存在許多局限性。如果中央銀行運用貨幣政策直接對泡沫進行干預，存在如下的問題：首先，央行必須準確判定資產(chǎn)價格泡沫是否存在以及合理評估泡沫程度大小。但是，要識別正在逐漸發(fā)展的泡沫是非常困難的。這是因為資產(chǎn)的基礎價值本身是無法觀測的，而且難以對其進行準確估算。實際上，相于私人部門而言，中央銀行并不擁有信息優(yōu)勢以及更強的泡沫預測能力。Greenspan(1998)曾經(jīng)說：“想通過市場干預來戳破股市泡沫，有個根本性的問題尚未解決，那就是你必須比市場本身更了解市場?！笔聦嵶C明政府并不比市場知道更多信息。如果中央銀行在不具備信息優(yōu)勢的情況下錯誤地對是否存在泡沫做出判斷，那么就會導致錯誤的貨幣政策。
其次，貨幣政策對于資產(chǎn)價格泡沫僅具有有限調節(jié)能力，許多實證研究結論表明，貨幣政策與資產(chǎn)價格之間的關系并不存在固定的模式，這表明中央銀行運用貨幣政策控制資產(chǎn)價格的手段和能力是有限的。而且，運用貨幣政策對泡沫進行調控一般需要較長的時間，使用時有一定的政策時滯。
第三，貨幣政策的成本也需要引起關注。運用貨幣政策抑制泡沫的同時也會對實體經(jīng)濟造成影響，緊縮的貨幣政策對宏觀經(jīng)濟的負面影響可能比泡沫帶來的危害更大。如果央行采取激進的措施，比如大幅度提高利率，即使有可能會成功地抑制泡沫，但是其后果是經(jīng)濟出現(xiàn)下滑，甚至陷入衰退。所以，即使可以識別泡沫，貨幣政策仍然很難在刺破泡沫的同時不損害實體經(jīng)濟。
正是由于以上原因，BernankeandGertler(1999)提出了基于彈性通貨膨脹目標制框架下干預方法：即使在資產(chǎn)價格泡沫對預期通貨膨脹率產(chǎn)生影響的情況下，貨幣政策也不應當直接對泡沫本身進行干預，而是應當對被影響的通貨膨脹率進行干預。但是，這種方法需要預測泡沫對預期通貨膨脹率的影響，而這在操作上也并不是一件容易的事情。
無論如何，貨幣政策無法從根本上抑制泡沫的產(chǎn)生。貨幣政策只能通過信貸的擴張與收縮，間接影響資產(chǎn)價格泡沫的變動。防治泡沫需要有良好的制度設計、完善的會計制度、執(zhí)行有效的法律體系，高效的監(jiān)管構架以及投資者理性投資理念的建立。貨幣政策對于金融穩(wěn)定的作用也只能是治標，最后貸款人功能的發(fā)揮局限于事后的“救火”以及防止危機的擴散。
結論
論文摘要：隨著利率的上調，經(jīng)濟逐漸降溫，房屋市場泡沫也就破滅。而以房屋市場為主的次級債，就很容易變壞。反思這次的危機，有很大的必然性。文章對美國次級債危機對我國房地產(chǎn)市場的啟示進行了探討。
過去的幾年，美國經(jīng)濟繁榮，房屋市場升溫，利率相對比較低，造成大量的貸款購房。而房屋的貸款轉化為了債券，推向了市場。隨著利率的上調，經(jīng)濟逐漸降溫，房屋市場泡沫也就破滅。而以房屋市場為主的次級債，就很容易變壞。反思這次的危機，有很大的必然性。因為房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中地位日益提高，如何促進和保持房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展，是政府和社會各界普遍關注的重要研究課題。
所謂次級債即次級房貸，是指美國銀行機構針對信用記錄較差的客戶發(fā)放的住房貸款。從根源上看，導致次級債危機的“兇手”是美國房地產(chǎn)市場由熱變冷。自2001年“9·11”事件后，美聯(lián)儲為了拯救美國經(jīng)濟，將利率一下子降到1%，美國經(jīng)濟迅速復蘇，但過剩的流動性導致美元對歐元與黃金的大幅貶值，導致房價和股市的不斷上漲。從2002年起，美國房價每年以10%以上的幅度上漲，2005年更是暴漲17%達到頂點。然而，隨著美國的不斷加息，美國利率達5.25%后，房價出現(xiàn)下跌，2006年跌了一年，2007年更是“跌跌不休”，直至引發(fā)次級房貸難以償還和債券信用危機。
次級債危機引發(fā)全球股災，日本、香港地區(qū)、澳大利亞、歐洲、中國大陸，各地股市紛紛下跌，從而使得全球金融市場出現(xiàn)一片恐慌，各地政府紛紛向金融市場注資以救市。次級債危機的導火線是房地產(chǎn)市場的過熱與崩塌，中國同樣存在這種隱憂。其實，中國的住房按揭貸款風險可能比美國次級債券風險還要高。因為，從住房按揭的對象來看，美國次級債券的次級貸款人信用還有等級之分（即“次級信用”），但對中國的按揭貸款者來說，估計其中很大部分人甚至連“次級信用”都沒有。盡管國內普遍認為美國次級債危機對中國經(jīng)濟的影響是有限的，并且中國的商業(yè)銀行房貸目前也不存在所謂次級債問題，但是，鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位，從次貸危機爆發(fā)的前因后果中，國內房市理應得到深刻的教訓。
一、美國地產(chǎn)泡沫分析
在美國有一個令人擔心的現(xiàn)象是，基于對房地產(chǎn)價格上升的預期，大量投資者在踴躍在購買房產(chǎn)，用于出租或等待價格上升后在賣，由此導致了房屋空置率大幅度上升。1995年第一季度，出租房屋空置率為7.4%，2001年上升到8.2%，2004和2005年第一季度，又進一步分別上升到了10.4%和10.1%。這些數(shù)據(jù)充分表明，相對于市場需求來講，美國出租房屋供給已經(jīng)出現(xiàn)明顯過剩，這種局面若持續(xù)下去，必然會導致房租下降，從而降低房地產(chǎn)投資者的收益。美國全國房地產(chǎn)商協(xié)會（NAR）的調查顯示，2004年有近四分之一的住宅為投資性購買而非自住。從歷史上來看，這個比例是很高的。投資者買房子的目的在于賺取利潤，如果租金疲軟，而房價上漲的話，一些投資者就會將房子賣掉。這就為房地產(chǎn)泡沫破滅埋下了危險的導線。房地產(chǎn)市場泡沫的另一個跡象是房租大大低于正常水平。據(jù)波士頓托托`威頓研究公司的調查，華盛頓地區(qū)的房屋月租費和買房月供之間的差距不斷加大，創(chuàng)下了1989年以來的最高紀錄。2001年華盛頓地區(qū)房屋月租費是買房月供的82%，而到2004年這一比例跌倒了59%。這顯示出華盛頓地區(qū)房地產(chǎn)投資明顯過熱。
二、我國房地產(chǎn)概況
近年來，隨著我國市場化改革的快速推進，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。從住房制度改革以來短短幾年時間，縱觀國內，從沿海開放城市到中西部欠發(fā)達地區(qū)，中國大地上幾乎所有城市商品樓如雨后春筍般拔地而起。改革開放以來，中國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，發(fā)展很快，在取得有目共睹的成績的同時，也存在許多問題。尤其近年來，國內房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對拉動內需、促進國民經(jīng)濟發(fā)展功不可沒。但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很不規(guī)范，存在很多問題，引發(fā)了國內外對中國房地產(chǎn)是否存在嚴重泡沫的爭論不斷升級。房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格脫離了實際基礎價值連續(xù)上漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫的主要特征是：第一，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài)；第二，房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大；第三，房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；第四，房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機行為、貨幣供應量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內急劇增加造成的。投機價格機制和自我膨脹的機制是房地產(chǎn)的主要內在運行機制。房地產(chǎn)泡沫是在內在傳導機制和外在沖擊機制的共同
作用下，開始產(chǎn)生、膨脹和崩潰的。
三、我國的房地產(chǎn)泡沫
1．我國的房地產(chǎn)以25%以上的高發(fā)展速度持續(xù)增長5年后，按照其固有周期必然調整，但由于以下因素這個調整周期延長了：北京奧運會造成的建設，加入WTO和開放國內市場刺激外商投資，人民幣升值預期刺激國際投機資本進入，在以上海為中心的長江三角洲產(chǎn)生資本聚集效應，國內投機資本炒作房價，既得利益集團有意維持泡沫等，其惡果是維持時間越長，泡沫越大，損失越大。
2．把住宅作為投資品。保守估計20%以上的購房者是出于投資或者投機。更大數(shù)量的居民購買新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實這也是投資行為。最為典型的是溫州炒房團，民間說法是其擁有的資金達1500億元。富裕的溫州人希望投資但苦于沒有合適的渠道，于是親朋好友幾十個人湊幾千萬資金一起砸在某個樓盤上，迅速抬高樓價再賣?？梢坏┓康禺a(chǎn)泡沫破裂房價開始下降，給這些投資行為帶來的損失就會一發(fā)不可收拾。
3．房地產(chǎn)貸款超常增長。我國80%的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行信貸。商業(yè)銀行參與了房地產(chǎn)開發(fā)全過程，承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的風險。房地產(chǎn)貸款額這幾年來成倍增長。不少消費者只認首付比例低，對于自己未來收入的預期或者過于樂觀，或者沒有認真考慮還款，于是購置住房的面積不斷擴大。如果系統(tǒng)性風險出現(xiàn)，消費者只能延期還貸，全部風險將轉移到銀行。我國的現(xiàn)狀是儲蓄大于投資，銀行急于放款，特別愿意對消費者進行車房信貸，但實際上如果系統(tǒng)性風險出現(xiàn)，過剩商品房集中到銀行，銀行只能廉價拍賣。銀行最怕呆賬，我國商業(yè)銀行大約有25%的呆賬，經(jīng)過這次房地產(chǎn)泡沫洗劫，可能到40%。
4．空置率的提高。空置面積比近3年竣工面積之和稱為空置率，國際標準是10%，截至2004年4月末，我國空置一年以上的商品房面積為5529萬平方米，空置率為57.6%。
5．炒賣地皮。不少地方在征地拆遷方面出現(xiàn)了對居民個人財產(chǎn)野蠻非法的剝奪，這是權力資本化和權力承包最為野蠻的方式。由此產(chǎn)生的超額利潤就是房地產(chǎn)泡沫的根源。之所以說房地產(chǎn)泡沫必定破滅，因為最長也就是維持到城市土地賣完，或者耕地不足以生產(chǎn)足夠的糧食的時候。實際上還維持不到那時候，因為房地產(chǎn)商已囤積的低價土地一旦集中投入，或者銀行一旦收緊信貸，就會擊穿泡沫。
四、對策
雖然中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為改善城市居民的住房條件、增加政府稅收和擴大就業(yè)起到了十分重要的積極作用，但是，中國房地產(chǎn)業(yè)的長期過度增長不僅帶來了房價過快的持續(xù)增長，房地產(chǎn)業(yè)的暴利成為資本競逐財富的對象、這些暴利對消費者的利益造成了很大的損害，引起了普遍性的民怨，而且對產(chǎn)業(yè)升級、城市化、工業(yè)化、收入差距擴大以及宏觀經(jīng)濟運行、資源環(huán)境與經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展等有很大的負作用。如中國不斷增大的過剩流動性主要集中在房地產(chǎn)業(yè)中，這就加劇了社會財富向房地產(chǎn)業(yè)的既得利益集團集中，加劇了社會收入分配的差距，也是促使中國經(jīng)濟趨向過熱的重要原因。此外，它助長了銀企勾結牟利、官商合伙分肥式的腐敗的蔓延；扭曲的財富分配導向抑制了社會投資于高技術產(chǎn)業(yè)，不利于鼓勵研發(fā)和技術創(chuàng)新；影響了社會資源的總配置效益和社會福利的改進。這些都是長期經(jīng)濟績效的巨大損失。雖然單從獲利指標來看中國房地產(chǎn)業(yè)是一個具有較高經(jīng)濟績效的產(chǎn)業(yè)，但是單一的高獲利而且為極少數(shù)人所占有并不是衡量一個產(chǎn)業(yè)市場績效高低的唯一標準，因此，從綜合指標來判斷就可以看出，中國房地產(chǎn)業(yè)的市場績效不高，需要得到進一步改善和提高
在美國市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場也是一個相對完善的市場。在這個市場里，房屋就是商品，商品就要根據(jù)市場供求的規(guī)律來流動，政府并不直接干預房地產(chǎn)市場的運作。然而次貸危機的爆發(fā)與美國房地產(chǎn)市場陷入困境讓人深思中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀。
從美國次貸危機可以直接啟示中國人的，就是由金融系統(tǒng)支撐的房地產(chǎn)泡沫，是具有極大風險的，無論我國是否存在泡沫我們都要未雨綢繆積極采取對策，防患于未然。
關鍵詞：房地產(chǎn)需求，分析
近兩三年來，房地產(chǎn)價格成了人們關注的重點，經(jīng)過2007年底的短暫調整之后，價格就進入了大幅度上漲階段，導致國家在2009年底針對房地產(chǎn)市場不斷出臺新的政策。對于當前的房地產(chǎn)價格，國內學者持有不同的觀點，部分學者擔心我國會重蹈日本泡沫經(jīng)濟的歷史，認為房地產(chǎn)價格現(xiàn)在處于泡沫狀態(tài)，如果放任發(fā)展，必將導致泡沫破滅，拖累整個宏觀經(jīng)濟。筆者認為，一個城市乃至國家房地產(chǎn)價格變動是一個非常復雜的問題，它受許多因素的影響：建筑成本、土地政策、經(jīng)濟環(huán)境、城市規(guī)劃、人口變動、供求關系等。近期，房地產(chǎn)供應持續(xù)增長，建筑成本增長有限的情況下，房地產(chǎn)價格卻出現(xiàn)了大幅度的上升，此種情況主要是需求大幅度變動所致。本文試圖從房地產(chǎn)需求層面上探討一下我國房地產(chǎn)價格大幅變動的成因。
在商品經(jīng)濟條件下，商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關系就是供求關系，它是生產(chǎn)和消費之間的關系在市場上的反映。在商品經(jīng)濟中，價值規(guī)律通過價格與價值的偏離自發(fā)地調節(jié)供求關系，供大于求，價格就下落;求大于供，價格就上升。結合到房地產(chǎn)上看，供求關系由以下兩方面構成：其一、房地產(chǎn)需求：在特定條件下，消費者對某種房地產(chǎn)愿意并且能夠購買（承租）的數(shù)量，此種需求數(shù)量同樣也要受其價格水平、消費者收入水平、消費者消費偏好、消費者對未來房地產(chǎn)價格的預期的影響。其二、房地產(chǎn)供應：在特定條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)擁有者愿意并且能夠提供租售的房地產(chǎn)的數(shù)量，這種供應數(shù)量要受其價格水平、開發(fā)建設成本、開發(fā)技術水平、開發(fā)商對未來預期的影響。
一、在我國，房地產(chǎn)需求大致有三種：
1、基本性需求：此種需求是為了滿足家庭比必備的住房需要，屬于基本需求范疇包括結婚購房、動拆遷購房、求學就業(yè)的臨時性居住、遷入定居等等?；拘枨笸哂幸欢ǖ姆€(wěn)定性，其對產(chǎn)品、地域的限定性也比較明顯，對就近的交通、商業(yè)、服務、教育、醫(yī)療配套的要求較為直接和緊迫。由于我國城市化進程和人口流動的加快，城市規(guī)模在不斷擴大，導致基本性需求呈不斷擴大的趨勢。由于房地產(chǎn)需求是一種不可替代的需求，所以其基本性需求不太容易控制，屬剛性需求。
2、 改善性需求：如改善住房面積、改善居住環(huán)境、照顧老人晚年、子女教育的居住改善，甚至一些個性化的居住生活（休閑、度假）的改善等等。其最重要的特點在于：改善性需求、發(fā)展性需求比較明顯。改善性需求的可變性和穩(wěn)定性兼而有之，因為改善和發(fā)展是一個總的方向，同時也受社會經(jīng)濟、政策、市場特別是個人家庭情況所影響。這部分需求也有一定的可塑性。科技論文。
以上兩種需求是我們真正意義上的生活需求，它們的穩(wěn)步提高，是房地產(chǎn)價格穩(wěn)步提高的基礎。它們涉及到城鎮(zhèn)化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮(zhèn)化和人口的發(fā)展比較穩(wěn)定，收入的增長大致與GDP同步，即每年8%到10%，這三個長期因素都很重要，但不能解釋房價在短期內的暴漲。
3、投資（機）性需求：投資（機）需求的部分則不外乎資產(chǎn)保值、房產(chǎn)市場中長期投資，買房出租獲取投資收益等等。在通脹的壓力下，買房子是居民儲蓄保值的最佳方法。此類需求相對來說以投資性的購房置業(yè)較多，包括部分個案性的特殊需求，局部也會有投機現(xiàn)象存在。其可變性較強，受政策、市場、金融、經(jīng)濟等方面的影響較為明顯，也會存在一定程度的泡沫現(xiàn)象。相比較而言，其可控制性很強。從2007年以來，此類需求快速膨脹，成為引發(fā)房地產(chǎn)價格快速上漲的首要推動力。
二、三種需求的分析：
從三種需求類型來看，基本性需求和改善性需求基本還是自住型的需求，近年來，基本性需求保持穩(wěn)定發(fā)展，而改善性需求比例逐步形成規(guī)模。從1996年開始，我國進入了城鎮(zhèn)
化加速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)人口年均增長超過2000萬，城鎮(zhèn)人口的大量、快速增加將對我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的需求。同時，近年來我國家庭小型化趨勢明顯、伴隨婚齡人口持續(xù)增
加以及大量外來務工人員進入城市等，都必將形成對了房地產(chǎn)基本性需求的增加，并將在今后一段時期內繼續(xù)發(fā)揮作用。與其他兩種需求不同的是，投資（機）性需求當中投資和投機的成分會隨外在環(huán)境的環(huán)境的變化而發(fā)生變化。房地產(chǎn)投資需求是把房地產(chǎn)作為投資或理財對象，通過擁有房地產(chǎn)的方式，來使財產(chǎn)保值增值?？萍颊撐?。房地產(chǎn)投資及理財?shù)氖找?，主要來源于兩個方面，一是房地產(chǎn)用于出租的租金收入，二是房地產(chǎn)買賣價格上漲所帶來的增值收益。相對于消費性房地產(chǎn)而言，房地產(chǎn)投資及理財?shù)娘L險較大，受到市場波動、利率調整和流動性變化等多種因素的影響，將房地產(chǎn)市場與資本市場更緊密地聯(lián)系在一起。在我國居民儲蓄率較高、投資渠道較少的背景下，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為和股票投資一樣的居民投資手段，現(xiàn)階段，一家擁有兩三套住房已較為常見。作為房地產(chǎn)投資的一種特殊形式，房地產(chǎn)投機主要是為了賺取買賣之間的差價。房地產(chǎn)投機的適度存在有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展：在房地產(chǎn)市場低迷時，投機者通過購買房地產(chǎn)可以刺激房地產(chǎn)市場需求的增長；而在房地產(chǎn)市場時，投機者通過賣出房地產(chǎn)而增加供給，從而在一定程度上發(fā)揮了維穩(wěn)作用。當然，房地產(chǎn)投機者為追求高利潤而發(fā)生的過度炒作行為也會對房地產(chǎn)市場的價格穩(wěn)定產(chǎn)生一些消極作用，影響人們對未來價格的預期，在一定意義上虛增了房地產(chǎn)的供應和需求。近一年來，房地產(chǎn)價格的不斷大幅度攀升，以投資、投機為主需求的比例得到了大幅度的提高。
三、影響需求情況的要素和手段：
影響需求情況的要素和手段有很多，主要分為兩大方面，其一是就消費（投資）者而言，包括人口數(shù)量、人口的自然增長情況、家庭結構變動、居民收入狀況、職業(yè)情況、教育水平等等?？萍颊撐?。另一方面則是就房地產(chǎn)市場環(huán)境而言，包括政策環(huán)境、市場環(huán)境、自然環(huán)境等。涉及到的影響手段包括國家相關政策、法律、房產(chǎn)消費稅及其稅率、銀行存貸款利率。應該關注的是，政策環(huán)境更多地應該是調控房地產(chǎn)投資、投機性需求，對于以自己居住為主的基本性和改善性需求還是應該以保護為主的。這也是體現(xiàn)政府建設和諧社會，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)步、健康、規(guī)范發(fā)展保證。從最近的國家宏觀調控政策來看，無論是提高住房貸款的利率，還是提高二次房貸的首付比例，其主要目的還是為了抑制過快增長的房地產(chǎn)投資（機）需求。
鑒于我國土地資源的極度稀缺、社會經(jīng)濟發(fā)展水平較快、人口增長短期難以扭轉和人民收入水平大幅提高的實際情況。作為國家相關部門應當注意以下問題：
1、調控政策的重點：
近兩三年來房地產(chǎn)市場經(jīng)過2007年底的短暫調整之后，價格就進入了大幅度上漲階段，其上漲幅度遠遠超過大部分人的承受能力，由于房地產(chǎn)投資投機賺錢效應的影響，越來越多的人加入到投資投機的行列中來，使得房地產(chǎn)需求在基本和改善性需求沒有大幅度變化的前提下，出現(xiàn)了前所未有的快速膨脹，需求的大幅度增長進一步刺激了房價的上漲。如果不加以引導和控制，此種惡性循環(huán)將越演越烈。所以，國家的房地產(chǎn)調控政策首先要解決的應該是在保障住房正常供應的前提下如何控制非正常的需求膨脹，包括過度投資和投機。
2、積極滿足基本性需求：
由于基本性需求是人的基本的生存和發(fā)展的需求之一，其滿足與否關系到社會穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)，是城市化進程的極其重要的動力來源。所以如何建立能滿足社會不同收入水平的廣大人民群眾的住房管理制度尤為重要，保障性住房、廉租房和普通商品住房有效供給應
該切實落到實處。
3、合理引導改善性需求：
隨著廣大人民群眾收入水平和生活水平的提高，提升住房需求品質是基本的權利，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要目標，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要方向，也是市場發(fā)展極其重要方面。
4、嚴格規(guī)范投資性需求和控制投機性需求。
基本性需求和改善性需求應該市場需求的主體，而投資和投機性需求則屬于我們市場需求的補充和發(fā)展。投資和投機性需求的發(fā)生、發(fā)展具有兩面性。既能夠有效地搞活房地產(chǎn)市場。同時，如果發(fā)展得不好，也容易造成投機泡沫，從而破壞市場，甚至對整個國民經(jīng)濟運行造成巨大傷害和損失。所以，在當前房地產(chǎn)價格超常上漲的情況下，對于投資（機）性需求我們要特別重視并加以嚴格規(guī)范和控制。
我們欣喜的看到，今年前四個月，中央已經(jīng)在政策、利率、稅收方面有所表現(xiàn)，包括國務院辦公廳的《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，住房貸款政策、按揭首付政策的變化，從制度和政策上指明了房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。我們也一定會看到其滿意的結果，那就是房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展，人們有房可買、有錢能買、有房可居。
參考文獻：
[1]、彭大 余晶晶 《我國房地產(chǎn)市場的供給需求分析》（J）經(jīng)濟師 2009（8）
[2]、于琳芳 《我國現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調控政策存在的問題與對策建議》（J）
科學研究的定義:科學研究是一種知識創(chuàng)新，是科學發(fā)現(xiàn)和技術發(fā)明，是第一生產(chǎn)力和推動經(jīng)濟發(fā)展與增長的內在因素。
科研成果的分類:
1.基礎科學研究:以自然界某種特定的物質形態(tài)及其運動形式為研究對象,目的在于探索和揭示自然界物質運動形式的基本規(guī)律。
2.應用科學研究：綜合運用技術科學的理論成果，創(chuàng)造性地解決具體工程、生產(chǎn)中的技術問題，創(chuàng)造新技術、新工藝和新生產(chǎn)模型的科學，又包括兩類:
(1)成果可以直接運用,產(chǎn)生經(jīng)濟回報的研究;
(2)成果不能直接運用,在一定范圍內具有公共產(chǎn)品特性的研究。
科研成果的生產(chǎn)方式:
1.基礎研究成果，具有正外部性，可以看作是公共產(chǎn)品，通常由市場提供。
2.應用科學研究，需要政府的支持，直接撥款或給予特許權和專利權方式提供。
科研支出的資金來源:
根據(jù)其資金來源和我國財政的事權分工，科研支出由中央和地方各級財政的多元支出結構組成。根據(jù)我國財政對科研支出的劃分標準，包括科技三項費用、科學事業(yè)費、科研基建費及其他科研事業(yè)費等。
科研支出的特性:
1.高風險，高回報。投入與產(chǎn)出的關系不確定，科學研究是一個投入多寡不一定能獲得相同比例的經(jīng)濟回報。從科技產(chǎn)出指標之一的情況看，2001年美國科研人員發(fā)表的科學與工程論文達20多萬篇，占全球的30.9%，自20世紀80年代以來，美國科技進步對經(jīng)濟增長的貢獻率已高達80％。
2.投資規(guī)模大，回報周期長。有些研究成果需要的資源投入很大，但成果卻又不都是能在市場上進行交易取得回報，所以企業(yè)往往不愿意進行投資，但科研項目又不能停滯，此時就需要政府的支持才能繼續(xù)。
二、我國科研支出存在的問題
1.財政投入不足。圖中可見,財政撥款占國家財政支出逐年遞減,雖然絕對值增加,但財政支出比例大致是逐年下降的。
2.研究與試驗發(fā)展(R&D)投入強度不足。產(chǎn)業(yè)部門研究與試驗發(fā)展(R&D)經(jīng)費投入強度:指研究與試驗發(fā)展(R&D)經(jīng)費支出與GDP之比。是衡量一個國家科技活動規(guī)模及科技投入強度的指標，在一定程度上反映了一個國家經(jīng)濟增長的潛力以及可持續(xù)發(fā)展的能力。該指標小于1%,經(jīng)濟處于發(fā)展初期,缺乏創(chuàng)新能力。在1%～2%之間，經(jīng)濟處于起飛階段,具有一定創(chuàng)新能力。大于2%，經(jīng)濟處于穩(wěn)定發(fā)展階段,創(chuàng)新能力比較強。2005年,我國的R&D經(jīng)費強度為1.34%，在發(fā)展中國家中處于首位，但絕大多數(shù)發(fā)達國家的R&D經(jīng)費強度都在2%以上，這說明高水平的R&D投入強度是這些國家具有較高創(chuàng)新能力的重要保障。
3.人均科研費用偏低。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，科學家與工程師的實際人均科研費用得到不斷提高，人均經(jīng)費的提高可以增加利用的資源，促進生產(chǎn)率，但和世界先進水平相比，以美國為例，2004年3125億美元，160萬從業(yè)人員的比例，人均科技經(jīng)費為20萬美元，是我國目前的8倍。
4.科研鑒定制度不合理。在現(xiàn)行體制下，對于學校、科研個人、以及鑒定專家三方來說，是利益共同體:就學校而言，長江學者、863項目帶頭人等都是學校的招牌，科研失敗無異自毀招牌，學校擔心招牌一壞，排名下降，名譽受損；就鑒定專家而言，同行之間會有“兔死狐悲”的連帶效應，一旦鑒定人家失敗，擔心總有一天會遭到圈內人“報復”，所以類似漢芯造假事件會屢屢發(fā)生。
5.科研成果泡沫化。據(jù)統(tǒng)計，我國SCI（科學引文索引）論文的數(shù)量已居世界第五，但1994年至2004年十年間每篇文章的平均索引率卻排在第120位之后。攀比數(shù)量統(tǒng)計的做法不僅使科技人員忽視對重大科學技術目標的追求，還容易引發(fā)學風的浮躁。目前我國在人才評價中只看重科研成果數(shù)量而不注重其質量和科學意義，導致科研人員為獲獎和晉升而搞‘短、平、快’，成果得不到轉化，催生種種學術不端行為，出現(xiàn)了大量的科技泡沫，從而導致我國在國際科技總體實力競爭中長期處于弱勢。
6.人材流失嚴重。2005年出國留學人員與當年學成歸國的比例為3∶1。
三、我國科研支出的政策選擇
1.改革財政支出制度，提高科研支出增長。要改變科研支出占財政支出的比例過低的局面，大力提高科研支出增長的比例與幅度，使之高于經(jīng)濟增長與財政收入增長的速度，以保證科研開發(fā)能力的穩(wěn)定性與持續(xù)性，并將部分應用科學課題及大部分技術開發(fā)項目交給企業(yè)或民間研究機構完成。
2.鼓勵企業(yè)加大投入，提高企業(yè)研發(fā)比重。當代許多推動經(jīng)濟發(fā)展的重大發(fā)明專利，主要來自企業(yè)研發(fā)中心的職務發(fā)明。
關鍵詞：CCP保溫隔熱復合板，倒置式
CCP保溫隔熱復合板是一種節(jié)能型、環(huán)保型的新型建材。該產(chǎn)品具有質輕、憎水、保溫隔熱效果好、施工方便、屋面美觀、造價低等優(yōu)點。在某小區(qū)工程中廣泛采用CCP保溫隔熱復合板倒置式屋面，取得了良好的經(jīng)濟社會效益。這種屋面與傳統(tǒng)屋面相比有很多優(yōu)點，值得廣泛采用與大力推廣。
1、CCP板簡介
1.1CCP是水泥聚苯乙烯泡沫顆粒復合材料名稱縮寫。CCP板就是采用CCP做保溫層與細石砼保護層復合在一起，適用于倒置式屋面的板狀保溫材料。河南省已頒布了《CCP保溫隔熱復合板倒置式屋面技術規(guī)程》（DBJ41/7039—2000），并在河南省大力推廣。
1.2按規(guī)程規(guī)定CCP板的密度、導熱系數(shù)和使用范圍應符合下表規(guī)定：