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導(dǎo)語：在關(guān)于城中村改造的建議的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
2009年5月20日上午。
三門峽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，魏野花園。
是時，艷陽高照，彩球飄揚，鞭炮齊鳴，一片喜慶，魏野花園公寓樓奠基儀式隆重舉行。
這標(biāo)志著三門峽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城中村改造工作正式拉開大幕。
魏野花園公寓樓是三門峽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)第一批安置房工程，位于虢國路北、甘棠路西，占地面積18畝，計劃總投資約1.2億元，擬建兩棟17層商住兩用房，總建筑面積5.2萬平方米，除商業(yè)用房外，尚有住房360套作為城中村改造時被拆遷戶安置房。
該工程的建成和投入使用可大大改善三里橋村村民的居住條件，同時為村民增加了就業(yè)和經(jīng)商機會，為推動全村經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。
城中村改造，不僅使基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城市融為一體，更重要的是從精神上把被現(xiàn)代化建設(shè)“裹挾”而來的大批農(nóng)民帶到城市生活中來。城中村改造項目完成后，不僅會徹底改善群眾居住條件，提高群眾生活水平，而且會完善城市功能，改善市區(qū)面貌，提高城市品位和形象，將成為城市的新亮點。
生活在這里的人們，已經(jīng)看到了嶄新的明天。
不讓群眾吃虧
鏡頭之一：
2008年12月23日，三門峽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)組織向陽村村組干部、群眾代表組成60人的隊伍，乘坐大巴風(fēng)塵仆仆地趕往西安市碑林區(qū)西何家村“取經(jīng)”，學(xué)習(xí)城中村改造的經(jīng)驗和做法。
西何家村的成功經(jīng)驗，使開發(fā)區(qū)前往考察人員大開眼界，深受啟發(fā)。一路看，一路思，一路議，不少人拿起相機拍照，掏出筆記本記錄?！翱纯慈思蚁胂朐郏惺裁此枷敫泶窠獠婚_?”向陽村群眾代表告訴記者：“城中村改造關(guān)系到我們的切身利益，有了開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，我們對城中村改造充滿信心?！?/p>
三門峽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工委書記、管委會常務(wù)副主任張北超明確表態(tài)：城中村改造首先要打消群眾顧慮，不為難群眾，不讓群眾吃虧，讓群眾吃透政策、得到實惠。
鏡頭之二：
2009年3月2日，雪花飄飛，三門峽開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)張北超、賀崇閣、董項虎、田書勤等帶領(lǐng)管委會辦公室相關(guān)人員來到三里橋村。
“臨時安置住房找到了沒有?拆遷安置補助費拿到手沒有?家中還有什么問題和困難需要幫助解決……”開發(fā)區(qū)工委書記、管委會常務(wù)副主任張北超在城中村改造拆遷現(xiàn)場深情地握著60多歲的三里橋村村民董國成的手，認真地傾聽董國成對城中村改造的建議和意見，耐心地解答這位老人的疑惑。
張北超走進被拆遷戶家中，詳細了解被拆遷戶的思想狀況、精神狀態(tài)，認真聽取被拆遷戶的意見和建議。張北超告誡在場負責(zé)人員，城中村改造是件利國利民的好事，要通過深入宣傳、廣泛發(fā)動，兌現(xiàn)政策，解決困難，取得群眾的支持參與。在城中村改造過程中，群眾舍棄祖祖輩輩居住的家園，對他們來說無疑是一次革命，他們對城中村改造工作的理解和支持，也是對政府工作最大的支持，我們應(yīng)該感謝他們，充分理解他們。
“改造中堅持公開、公平、公正的原則，嚴(yán)格落實政策規(guī)定，決不能讓群眾利益受到損失，爭取把好事辦好、辦實。通過改造，使村民生活水平得到提高，就業(yè)得到保障，生活環(huán)境得到改善，城市景觀環(huán)境得到改善?！痹诮邮苡浾卟稍L時，張北超如是說。
打造新家園
根據(jù)省、市有關(guān)部門關(guān)于加快城中村改造工作的部署和要求，三門峽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城中村改造范圍涉及向陽、三里橋、后川、南關(guān)、韓莊等5個行政村。為盡快解決當(dāng)前農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施落后、村政管理松散、村民生活質(zhì)量提速慢和就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)難度大以及居住環(huán)境、生活質(zhì)量、集體經(jīng)濟與城市發(fā)展的差距等問題，三門峽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)結(jié)合實際，找準(zhǔn)突破口，采取試點先行，確保城中村改造工作有序進行。
2008年初，三門峽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城中村改造準(zhǔn)備工作正式啟動。
隨后，開發(fā)區(qū)認真按照省、市關(guān)于城中村改造的相關(guān)精神部署，積極行動，采取得力措施，實現(xiàn)了城中村改造工作的新突破。一是成立了城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，多次深入外地考察城中村改造經(jīng)驗，研究制定了《開發(fā)區(qū)城中村改造宣傳提綱》；二是編制了開發(fā)區(qū)向陽村、三里橋村改造控制性規(guī)劃，并經(jīng)市政府審核通過，完成了向陽村概念性設(shè)計，對規(guī)劃布局定位進行調(diào)研，對群眾進行政策宣傳和入戶調(diào)查摸底工作；三是制訂了《城中村改造實施方案》，確定了城中村改造的指導(dǎo)思想、關(guān)鍵點、基本方針、原則、方式、方法，采取以三里橋村為突破口，重點突破，分步實施的方法進行改造；四是開發(fā)區(qū)多次召開專題會議研究城中村改造工作，指導(dǎo)精神是在改造中充分體現(xiàn)出“自我開發(fā)、自我安置、自我發(fā)展”的原則，使改造過程真正實現(xiàn)“自我開發(fā)、自我收益、全民參與”。
2009年2月1日，開發(fā)區(qū)管委會辦公室進一步細化《城中村改造實施方案》，進一步完善城中村改造的指導(dǎo)思想和基本方針。
2月5日，三里橋村以村委名義發(fā)出了《三里橋村民委員會致全體村民的一封公開信》及《禁止私搭亂建公告》，召開全村村組干部、全體黨員、村民代表及三里橋村一期拆遷戶等100余人參加的會議進行動員，對村民進行政策宣傳工作。
2月6日，房產(chǎn)管理局、建設(shè)土地局、財政局、城市建設(shè)管理局、社會事業(yè)局、開發(fā)區(qū)公安局組成的5個工作組，對確定三里橋村一期改造的34戶村民，1家工業(yè)企業(yè)(京峽化工廠)房屋、地面附著物丈量進行匯總、復(fù)核、認定。
關(guān)鍵詞：城中村；問題；對策
中圖分類號：F292 文獻標(biāo)識碼：A
一、加快城中村改造存在的主要問題
城中村改造積累了一些有成效的談判、拆遷、建設(shè)、管理及回遷安置等改造經(jīng)驗；但不可否認，也存在許多老問題和在改造過程中出現(xiàn)的一些新問題，影響了改造進程，甚至有導(dǎo)致改造停滯的可能性。
（一）粗放規(guī)劃致使前瞻性大打折扣。一是功能布局有待改善。城中村改造的最終目的是為了提高百姓的生活品質(zhì)，當(dāng)前規(guī)劃上偏重住宅、商業(yè)等項目的控制性規(guī)劃，而對學(xué)校、醫(yī)院（社區(qū)衛(wèi)生院）、停車場、綠地、農(nóng)貿(mào)市場等民生項目的規(guī)劃相對薄弱，給回遷居民帶來諸多不利。二是病灶叢生難以連片。以片為單位進行的城中村改造僅僅滿足了農(nóng)居安置用地、10%留用地以及其他用于平衡資金缺口的平衡用地的規(guī)劃，導(dǎo)致村域范圍內(nèi)的一些零星地塊的農(nóng)戶成為無主實施的三不管地帶，無法實現(xiàn)真正意義上的整村改造，更難以連村成片。三是倉促調(diào)整拖延時間。一些已經(jīng)審批下來的項目因拆遷、住宅與商業(yè)用地比例不合理、配套設(shè)施不全、布點不合理等原因往往到最后又要對原規(guī)劃進行重新調(diào)整，這些調(diào)整既花費了大量的人力、物力、財力，還影響區(qū)塊推進速度。
（二）前期審批手續(xù)辦理期限較長。項目建設(shè)涉及立項、規(guī)劃、用地等行政部門，環(huán)節(jié)多，程序復(fù)雜，周期長，難度大，從立項到開工建設(shè)需要很長時間，極大地影響了項目建設(shè)進度。
（三）拆遷“妖魔化”現(xiàn)象愈演愈烈。媒體基于為百姓獲取公平、公證和合法利益的報道值得肯定。但社會上現(xiàn)在有些媒體為了博取眼球過多、過大地渲染暴力拆遷、違法拆遷以及釘子戶為抵抗拆遷而采取的跳樓、自焚等極端社會事件，再加上網(wǎng)絡(luò)、微博等不可控宣傳平臺的無限轉(zhuǎn)載和傳播，政府拆遷尤其是強拆已經(jīng)成為一種條件反射式的“違法”行為。
（四）訴求多樣化回遷安置成新難。一是在安置房建設(shè)方面，回遷戶既關(guān)注戶型、外觀、外墻保溫、小區(qū)綠化、電梯品牌等能直觀反映安置房品質(zhì)的一些軟件和硬件；又關(guān)注出行、上學(xué)、看病、購物等涉及今后衣食住行需求的配套環(huán)境，常成為拒絕安置的重要理由。二是在陽光安置方面，由于缺少溝通和交流，回遷戶對政府在房源供應(yīng)、戶型搭配和公開性，選房的公正性存在一定的疑慮，甚至可能激化，導(dǎo)致無法安置。三是回遷戶自身利益需求方面，一些回遷戶因地段位置不佳，房租收益遠不及超期安置補償費，隨以各種理由拒絕安置。
（五）政府強制拆遷手段作用有限。一是政策執(zhí)法范圍有限。二是司法強遷周期過長程序復(fù)雜。三是強遷帶來的副作用正在發(fā)酵。
二、加快推進我區(qū)城中村改造的對策和建議
（一）堅持策劃下統(tǒng)籌規(guī)劃與動態(tài)跟蹤規(guī)劃相結(jié)合。要站在全區(qū)的高度上，根據(jù)各片區(qū)城中村改造實際情況有層次引進項目，以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化與城市化的有機融合。一是堅持大策劃為前提統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)布局。產(chǎn)業(yè)布局要在充分調(diào)研環(huán)境、資源、人口等要素基礎(chǔ)上統(tǒng)籌策劃，要重點考慮綜合成本、資源利用效率和可持續(xù)發(fā)展等因素分層次加以規(guī)劃設(shè)計，避免項目同質(zhì)化和一般意義上的理想化指標(biāo)平衡。二是強化改造片區(qū)內(nèi)功能性規(guī)劃。要充分利用城中村改造范圍內(nèi)“從零開始”這一有利條件，合理布局學(xué)校、醫(yī)院、綠化、停車場、農(nóng)貿(mào)市場等配套項目規(guī)劃，減少過程調(diào)整。三是借力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)連點成片。堅持誰做地誰負責(zé)的原則，借助主次干道、支小路、城市公園及防護綠地等基礎(chǔ)設(shè)施或公建配套的規(guī)劃建設(shè)，帶動零星地塊改造，打通斷頭路，實現(xiàn)連點成片，互通成網(wǎng)。
（二）建立協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，開通審批“綠色”通道。針對目前項目審批時間較長，滯后于項目建設(shè)進度，影響城中村改造進程的現(xiàn)狀，建議進一步提高工作效率，加快審批程序，明確工作時限，避免反復(fù)和折騰，為城中村改造項目創(chuàng)建審批“綠色通道”，促進項目的批準(zhǔn)與實施。
（三）多方運用宣傳平臺，強化正面輿論宣傳。一要充分利用村級組織與村民在親情與感情優(yōu)勢，加大拆遷政策宣傳力度，在更大程度上贏得拆遷戶的理解和支持。二要從政府層面牽頭通過報紙、電視等媒體大力開展正面輿論宣傳，形成較為全面的社會認識。
（四）建立高層次牽頭機構(gòu)，協(xié)同推進共發(fā)展。片區(qū)改造要在全區(qū)一盤棋基礎(chǔ)上推進，建議組建一個規(guī)格較高的大協(xié)調(diào)牽頭機構(gòu)，對內(nèi)重點協(xié)調(diào)解決各部門改造步伐不一致、責(zé)任不清等問題；對外做好市做地主體的溝通聯(lián)絡(luò)，以保障區(qū)域間道路、綠化、公共交通等基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的同步化推進，真正實現(xiàn)建一片成一片。
（五）拉高標(biāo)桿提品質(zhì)，強化溝通謀共識。在全區(qū)安置房建設(shè)的戶型、外立面材料、電梯品牌、小區(qū)綠化等拆遷戶能直觀感受的項目上提高檔次，并統(tǒng)一細化安置房裝飾安裝標(biāo)準(zhǔn)，細化小區(qū)弱電和智能化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，細化小區(qū)市政配套工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，保障安置房建設(shè)品質(zhì)，滿足拆遷戶需求，做到與周邊商品房有效融合。在陽光安置上，一方面在拆遷過程、建設(shè)過程、安置前后加強與拆遷戶的溝通，做好解釋工作，做到信息對稱；另一方面要充分公開拆遷戶關(guān)注普遍較高的安置房驗收證明、房源信息等內(nèi)容，減少誤解和疑慮。
（六）加大政府支持力度，緩解資金壓力。在融資平臺上，建議建立全區(qū)統(tǒng)一合理的貸款平臺，提高信用，降低互相擔(dān)保的做地主體因一方資金緊張產(chǎn)生連鎖效應(yīng)。在融資方式上，在合理評估做地主體的資金壓力、擔(dān)保信用等級和綜合償債能力下，向有條件的做地做地主體傾斜貸款政策；同時，建議出臺允許以專項資金等方式在一定利息范圍內(nèi)的民間融資政策。在資金支持上，建議在改造范圍內(nèi)道路設(shè)施、衛(wèi)生設(shè)施、電力設(shè)施以及學(xué)校、綠化等公建配套項目的做地、建設(shè)成本應(yīng)給與財政適當(dāng)補助。
（七）用足用好司法強遷，維護法律尊嚴(yán)。在目前缺乏其他強制手段的情況下，司法強遷依舊是較為有效和可行的操作方式。具體執(zhí)行過程中，仍需明確法院作為司法強遷的牽頭部門，并加強對其他部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。訴訟前，各做地主體要盡早明確強遷農(nóng)戶，提前做好資料準(zhǔn)備，減少后期材料準(zhǔn)備時間；訴訟期間，應(yīng)充分利用《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題解釋》第九十四條、第六十三條第一款（九）的相關(guān)規(guī)定，采取“先予執(zhí)行”的方法實施強遷，減少時間拖延；判決后，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)事項，維護法律作為最后屏障的尊嚴(yán)，達到懲戒和警示作用。
一、“城中村”改造的近期工作情況
(一)加強領(lǐng)導(dǎo)，建立“城中村”改造工作的保障機制。我們把“城中村”改造工作列入我區(qū)十五建設(shè)規(guī)劃之中，并作為當(dāng)前工作的重中之重。專門成立了“城中村”改造工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)下設(shè)有辦公室，區(qū)委書記和區(qū)長擔(dān)任該項工作的總指揮，并安排有豐富城區(qū)工作經(jīng)驗的副區(qū)長張立同志具體負責(zé)?！俺侵写濉备脑旃ぷ鬓k公室同時建立各項工作制度，做到人員到位，職責(zé)到位，辦公經(jīng)費落實到位?！俺侵写濉备脑旖ㄔO(shè)的總體方案和實施辦法，正在著手研究制定之中。
(二)宣傳發(fā)動，動員群眾參與和支持“城中村”改造建設(shè)。“城中村”改造工作成功與否，關(guān)鍵在于能否得到群眾的理解和支持。自市委書記到街道調(diào)研“城中村”問題之后，我們就組織人員深入社區(qū)，尤其是深入到初步確定的兩個試點村開展宣傳發(fā)動工作。先后召開社區(qū)居民代表會議和試點村的村民大會，進行個別走訪座談20多人次，印發(fā)、張貼宣傳標(biāo)語50余條。街道干部還走村串戶，向群眾講清楚市委市政府改造“城中村”的意義，爭取群眾的理解和支持。到目前為止，兩個試點村都沒有出現(xiàn)群眾逆反心理和產(chǎn)生阻撓滋事的行為。
(三)調(diào)查摸底，做好試點村改造的前期準(zhǔn)備工作。在兩個試點村成立了由街道領(lǐng)導(dǎo)干部、社區(qū)居委會干部以及試點村村民小組組長和群眾代表組成的工作組。對企業(yè)村和虎田村的人口、土地、房屋、集體資產(chǎn)、生活就業(yè)等情況進行細致調(diào)查。據(jù)初步統(tǒng)計，有關(guān)試點村的物業(yè)數(shù)據(jù)如下：
企業(yè)村：居民85戶，人口463人。建筑面積：樓房占地面積有磚混結(jié)構(gòu)5260平方米，磚混結(jié)構(gòu)8721平方米，磚瓦結(jié)構(gòu)3600平方米?？盏孛娣e6360平方米。有集體就業(yè)用地135畝。
虎田村：居民162戶，人口605人。建筑面積：有樓房7192.08平方米,瓦房8968.94平方米,門樓66.18平方米,祖廳(瓦屋)308.21平方米,豬欄62個,水井29個，水池3個,沖涼房20間,簡易廁所21間。
(四)招商引資，吸引投資公司一起商榷改造試點村。從我區(qū)的財政狀況、試點村的村集體經(jīng)濟和群眾收入狀況等實際出發(fā)，只有通過招商引資這個途徑才能進行試點村的改造。目前，汪大置業(yè)投資有限公司有意向參與承辦企業(yè)村項目的改造建設(shè)，立意投資有限公司有意向參與虎田村項目的改造建設(shè)。汪大置業(yè)投資有限公司經(jīng)對企業(yè)村改造項目進行周密調(diào)查后，現(xiàn)已初步形成項目建議書，計劃投資1.5億元和利用3年左右的時間，完成上沙村的改造任務(wù)；立意公司多次對我市“城中村”改造項目進行了調(diào)研，與我區(qū)進行了多次友好協(xié)商。該公司的股東一致同意在我市成立股份制開發(fā)企業(yè)，計劃首期投資2個億，選擇包括虎田村在內(nèi)的1—2個項目，參與我市“城中村”改造。該公司還表示在我市打造樣板工程及標(biāo)志性工程，力爭創(chuàng)造全國“城中村”改造的“我市模式”。
(五)加強銜接，與市直部門通力合作做好有關(guān)工作。我們與市政策研究室、建設(shè)規(guī)劃、國土資源等有關(guān)部門一起，成立了“城中村”問題的聯(lián)合調(diào)研組，調(diào)查撰寫了《關(guān)于我市“城中村”問題的調(diào)研報告》。按照投資商的要求，我們及時與建設(shè)規(guī)劃銜接，由建設(shè)規(guī)劃派出專家繪制了兩個試點村的紅線圖，提供給客商作決策參考。為了進一步落實市委、市政府提出的統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)的改造要求，我們報請市建設(shè)規(guī)部門停止兩個試點村居民自行報建房屋審批手續(xù)，已報批的項目也責(zé)令停止動工興建。
二、試點村改造的目標(biāo)及今后工作打算
試點村改造的目標(biāo)是創(chuàng)造政府、村民和投資商的“三贏”局面。政府方面：通過城中村改造，將破舊屋村改造為具備東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)先進房地產(chǎn)開發(fā)水平的都市新區(qū)。建設(shè)水平躍上新臺階。吸引各地資金參與我市建設(shè)。政府不投資，不追求經(jīng)濟回報，可以獲得合理的稅收來源。通過“城中村”改造推動城市化進程和創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位；村民方面：不用投資，將由原來傳統(tǒng)的簡陋居住形態(tài)轉(zhuǎn)入到現(xiàn)代新建筑，享受現(xiàn)代生活。得到合理的補償和就業(yè)；投資商方面：獲得正常的投資回報。
下一步要做好的工作，主要有幾個方面：一是抓緊進行項目評估論證和立項報告審批工作；二是協(xié)助開發(fā)商，按照項目內(nèi)容具體要求組織實施；三是配合開發(fā)商解決在建工程中遇到的實際問題，加快項目進程。
三、試點村工作中遇到的困難和問題
招商引資是“城中村”改造工作的重要環(huán)節(jié)。連日來，我們積極與投資商加強聯(lián)系。有關(guān)客商為了進行規(guī)范的技術(shù)經(jīng)濟論證，也要求我方向他們提供的正確資料和參數(shù)。有關(guān)試點村的確切用地面積、用地紅線圖、村現(xiàn)有物業(yè)面積及權(quán)屬情況、村戶數(shù)、人口構(gòu)成的詳細資料，村物業(yè)的補償標(biāo)準(zhǔn)及村民的補償意向等方面的問題，我們已經(jīng)完成，并且及時地提供給有關(guān)客商。但有些問題超出我區(qū)職能管理范圍，希望上級有關(guān)職能部門給予幫助解答。
(一)立意公司提出必須由上級職能部門給予解答的問題，有幾個方面：
1、虎田村由集體用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，需經(jīng)過什么程序？預(yù)計在何時可以完成？轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)交什么費用？費用由誰分攤？
2、項目用地轉(zhuǎn)到立意是否一定要走公開出讓程序（不少城市是直接撥紅線，不搞掛牌、拍賣等程序的）。
3、項目地價標(biāo)準(zhǔn)（如有可能，希望政府提前做一個評估，可作為公司的決策依據(jù)）。
4、村民回建房的標(biāo)準(zhǔn)問題。
5、項目稅費減免，可以考慮哪些項目。版權(quán)所有
6、地價返還或地價抵償?shù)木唧w操作方法。
(二)汪大置業(yè)有限公司要求有關(guān)職能部門必須給予解答的問題，有幾個方面：
1、開發(fā)用地如何辦理手續(xù)，轉(zhuǎn)為國有土地費用是多少。
2、項目實施改造時，房地產(chǎn)部分的集體土地變國有，辦理手續(xù)時間是否與回建時間同步。
3、企業(yè)村“城中村”改造項目的路網(wǎng)、供水、排水、供電走向等。居民住房面積(三層半)有沒有變動，如果個別住戶要求加層，多出部分是否由居民負責(zé)。
4、要求政府給予相應(yīng)的優(yōu)惠條件，減免各項能減免的費用（如報建費、人防費等等），建筑稅全免，營業(yè)稅減半征收，實行先征后返原則，即按稅率征收后返還50%給開發(fā)企業(yè)。
【關(guān)鍵詞】城中村；改造地；改造時；改造度；改造規(guī)劃
中圖分類號：TU984 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
1.引言
隨著三亞專業(yè)性旅游城市所面臨的新發(fā)展形勢，城市外延式擴張的深入的同時，三亞內(nèi)涵式城市化被提到議事日程，對人居環(huán)境及人口素質(zhì)水平較低的“城中村”進行改造，成為推進三亞城市和諧發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，與實現(xiàn)三亞國際性濱海旅游城市的戰(zhàn)略目標(biāo)緊密相關(guān)?！俺侵写濉蓖恋刈鳛槌鞘袑氋F空間資源的一部分需要得到高效的利用，但就三亞現(xiàn)有“城中村”坐地收租等的粗放式發(fā)展模式，妨礙了三亞專業(yè)性旅游城市主導(dǎo)功能的提升和城市空間的一體化發(fā)展。
三亞根據(jù)“城中村”所處的具體區(qū)位、現(xiàn)狀及問題的嚴(yán)重程度和改造開發(fā)的迫切性等綜合因素，采用因地制宜的開發(fā)模式，改變“城中村”空間低效利用狀態(tài)，促進城市的產(chǎn)業(yè)升級和功能調(diào)整、提升國際旅游城市品位、提高居民生活質(zhì)量、構(gòu)建和諧社會，從而實現(xiàn)由“城市角落”到“城市亮點”的巨大轉(zhuǎn)變。這已是三亞由速度向效益轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期當(dāng)務(wù)之急。
規(guī)劃研究范圍涉及三亞舊城區(qū)及部分周邊的“城中村”，主要包括陽光海岸、吳春園、榕根村、月川村、東岸村、海螺村、臨春村、紅旗街、商品街、建設(shè)街、民眾街、港門上村、儋州村、南邊海、下洋田、水巷村等；分布的區(qū)域從三亞市的市中心到城郊邊緣。
2.技術(shù)路線的提出
為了能更好地改造三亞城中村，首先需要判斷哪里要改造、什么時候要改造、改造到什么程度合適，為此針對這些基本問題的判斷我們借鑒了國內(nèi)外關(guān)于城中村改造的相關(guān)理論與案例，最后得出通過如下三種研究路線回答三亞城中村改造的基本問題：第一、明確城中村在三亞城市空間層級的關(guān)系——判定是否需要改造——改造“地”的確定；第二、明確城中村在三亞城市空間層級的改造“時”——判定是否達到改造“時”——改造優(yōu)先性的判斷；第三、明確城中村在三亞城市空間層級的改造“度”——判定改造達到度——改造地的改造程度確定。具體詳見圖1。
圖1三亞城中村改造“地”、改造“時”與改造“度”技術(shù)路線
3.三亞城中村改造“地”的確定
3.1 城中村是否改造的判定條件
改造“地”即需要改造的城市空間，比較劣勢決定改造“地”。
3.1.1比較劣勢
城中村是否改造主要取決于即城中村與其周邊存在的比較劣勢，主要包括經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的比較劣勢。
（1）經(jīng)濟效益的比較劣勢（物質(zhì)形態(tài)引起的比較劣勢、地塊性質(zhì)、功能引起的比較劣勢、土地級差變化引起的比較劣勢）
（2）社會效益的比較劣勢（從整個城市的角度看待研究對象的社會效益、從居住其內(nèi)的人對居住環(huán)境的判斷）
（3）環(huán)境效益的比較劣勢（開放空間的環(huán)境指標(biāo)（綠化覆蓋率、人均公共綠地面積等）；
反映水平空間集約程度的建筑密度和垂直空間集約程度的容積率；反映環(huán)境污染的指標(biāo)）。
3.1.2城市空間層級結(jié)構(gòu)
比較劣勢在宏觀層面上可以通過確定城市的空間層級的內(nèi)在“差異”來體現(xiàn)，進而
作為城中村是否改造的一個理論依據(jù)。
（1）合理的土地利用方式是城市由內(nèi)向外依次是CBD用地、商業(yè)與辦公用地、居
住/工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地；理想化與之對應(yīng)的空間類型是全球化空間、城市化空間、市民化空間、鄉(xiāng)村化空間，兩者共同揭示了城市空間的“層級”的關(guān)系。
（2）判斷城市空間層級是否合理的標(biāo)準(zhǔn)——城市空間的層級與連接的合理性
鄉(xiāng)村化空間、市民化空間、城市化空間、全球化空間同時存在于一個城市中并具有“層級”關(guān)系；每種類型空間有與其相適應(yīng)的使用者、經(jīng)濟活動、開發(fā)強度、開放性和空間尺度。
（3）層級的內(nèi)在“差異”決定空間的連接原則：
某個層級的空間只能與同層級、或相臨層級的空間連接，不能越過緊鄰的層級與更高、或更低層級的空間發(fā)生關(guān)系。自然化空間是城市中存在的、也是必須的，可以與其它任何空間連接。
3.2三亞主城區(qū)空間層級結(jié)構(gòu)的確定
城市空間層級結(jié)構(gòu)為改造提供一個指導(dǎo)，也提供一個約束，不僅有利于對城市空間宏觀的把握，處理好整體與局部的關(guān)系，還有助于回答“哪里要改造、改造到什么程度的問題”。
下面分析三亞市主城區(qū)空間層級結(jié)構(gòu)的基本類型，詳見表1。
表1 三亞市主城區(qū)空間層級結(jié)構(gòu)的基本類型
3.3 三亞城中村空間層級的比較劣勢與改造“地”的確定
通過三亞主城區(qū)空間層級結(jié)構(gòu)圖可以發(fā)現(xiàn)，10個地方出現(xiàn)空間連接紊亂：詳見圖2:
1陽光海岸（四更園） （圖A處）
2儋州村及周邊地帶 （圖B處）
3吳春園片區(qū)周邊地帶 （圖C處）
4建設(shè)街及周邊地帶 （圖D處）
5群眾巷及周邊地帶 （圖E 處）
6紅旗街及周邊地帶 （圖F處）
7水居巷及周邊地帶 （圖G處）
8港門上村及周邊地帶 （圖H處）
9商品街及周邊地帶 （圖I處）
10榕根村及周邊地帶（圖 J處） （圖2 三亞城中村空間層級的比較劣勢)
空間層級連接紊亂主要表現(xiàn)為：空間支離破碎；不同層級的城市化空間、市民化空間、鄉(xiāng)村化空間任意連接；需要整治的市民化空間與急需改造的鄉(xiāng)村化空間排列組合較隨意。
因此，從三亞主城區(qū)城市空間層級結(jié)構(gòu)圖可以得出：1城市空間層級連接出現(xiàn)紊亂主要還是集中在本次規(guī)劃研究范圍內(nèi)的各城中村。2通過如下表可以明顯得出三亞城中村與其周邊的比較劣勢。3從空間層級結(jié)構(gòu)可以得出三亞目前需要改造城中村。
為此，通過上述判斷分析，就可得出三亞城中村改造“地”的一覽表，具體詳見表2。
表2三亞城中村改造“地”一覽表
當(dāng)然，政府在實際操作中，水巷村、港門下村、下洋田、南邊海等城中村己做好了規(guī)劃，并在一定程度上進行了改造開發(fā)建設(shè)。而實際上如果城中村所在區(qū)位的特殊性以及大項目的帶動，能保證開發(fā)建設(shè)的成功也是可行的。
3.4 三亞城中村改造“地”的分類
結(jié)合上述第三章的空間形態(tài)研究和各城中村內(nèi)的村民身份轉(zhuǎn)變程度可以分為如下三大類：舊城改造區(qū)型、城中村型、城郊村型。
（1）舊城改造區(qū)型
該類型的城中村主要是指：陽光海岸——四更園、吳春園、儋州村、建設(shè)街、紅旗街、群眾巷、商品街。位于三亞城市中心區(qū)（主城區(qū)），周邊已被繁華的商業(yè)和城市其它用地所包圍，村民已基本向城市居民轉(zhuǎn)換，片區(qū)也已建設(shè)成社區(qū)，但其建筑的功能性質(zhì)、質(zhì)量和立面與城市發(fā)展和整個片區(qū)的功能定位不相符合的舊城改造區(qū)。
（2）城中村型
該類型的城中村主要是指：榕根村、月川村、水居巷、港門上村、南邊海、下洋田。位于三亞城市中心區(qū)（主城區(qū)）或城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊被一些零星的沿街小商鋪所包圍，少量村民已向城市居民轉(zhuǎn)換，片區(qū)也有少量已建設(shè)成社區(qū)，但其建筑的功能性質(zhì)、質(zhì)量和立面與城市發(fā)展和整個片區(qū)的功能定位不相符合的城中村。
（3）城郊村型
該類型的城中村主要是指：東岸村、海螺村、臨春村。位于三亞城市郊區(qū)部位（城鄉(xiāng)結(jié)合部），具有較多的土地，城市近期建設(shè)不會覆蓋的地區(qū)，主要以農(nóng)村戶口為主；但其現(xiàn)狀大部分建筑以低層、部分建筑存在一定的安全隱患，村內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施較缺乏，從上位規(guī)劃的功能定位與城市發(fā)展目標(biāo)來看是不相符合的城中村，將通過合理的改造開發(fā)模式進行建設(shè)。
4.三亞城中村改造“時”的確定
4.1 城中村改造“時”的判定條件
改造“時”即是改造效益最高的時間段。
（1）舊城/城中村改造的成本隨著時間的變化曲線應(yīng)該是“U”型，改造時也就是成
本曲線“U”型的下限，超過最低“機會成本”的改造時期，可能導(dǎo)致改造的成本加大，詳見圖3。
圖3改造機會成本曲線圖
（2）改造的標(biāo)志：人口構(gòu)成的變化、租金的絕對或相對減低。
（3）改造“時”的影響因素：物理形態(tài)的自然老化、人們需求觀念的變化、城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整、土地使用的機會成本。
（4）改造“時”的確定——改造影響因素的交集
不同因素引起的改造時如果能夠具有“同時性”，則改造效益最佳，詳見圖4。
圖4改造影響因素的交集圖
4.2 三亞城中村改造“時”的確定與分類
根據(jù)對各城中村的現(xiàn)場調(diào)研，并按照上述的改造“時“的判定條件，具體詳見表3。
表3三亞城中村改造“時”確定的判定條件表
注：優(yōu)先1——已達到改造程度
優(yōu)先2、3——即將達到改造程度（若有項目帶動，也可改造）
優(yōu)先4——還未達到改造程度，特別還有幾個自然村落
政府在實際操作中，水巷村、港門下村、下洋田、南邊海等城中村己做好了規(guī)劃，并有項目的帶動，在一定程度上進行了改造開發(fā)建設(shè)。
5.三亞城中村改造“度”的確定
5.1城中村改造度的判定條件
城中村改造存在兩個層面的“度”：對現(xiàn)狀的保留程度和改造后要達到的程度。因此，城中村改造度的確定一般遵循如下原則：
（1）宏觀層面上“度”：
改造度要滿足城市空間層級的內(nèi)在“差異性”的連接原則：
1某個層級的空間只能與同層級、或相臨層級的空間連接，不能越過緊鄰的層級與更高、或更低層級的空間發(fā)生關(guān)系；
2自然化空間是城市中存在的、也是必須的，可以與其它任何空間連接。
（2）微觀層面上“度”：
1現(xiàn)狀的保留部分——要與宏觀“度”的空間層級相匹配；
2改造后的空間特征——也要與宏觀“度”的空間特征相符合；
3改造地的經(jīng)濟可行性、社會的可接受性，改造對象的獨特性。
5.2 城中村改造“度”的基本類型
幾種常見引起改造度變化的改造方式，列表詳見表4。
表4 改造度“度”的基本類型
5.3 三亞城中村改造“度”的確定
根據(jù)對各城中村的現(xiàn)場調(diào)研，并按照上述的改造度的判定條件，可得出如下圖5。
圖5三亞城中村類型與改造“度”
6.結(jié)語
隨著新城鎮(zhèn)化進程的推進，城中村改造已成為困擾各城市經(jīng)濟發(fā)展社會發(fā)展的迫切問題。每個城市或多或少都存在著一定量的城中村，通過結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，科學(xué)合理地確定哪些需要改造、什么時候改造、改造到什么程度，成為了城中村改造關(guān)鍵一步。為了更好解決與合理推進城中村改造問題，建議規(guī)劃管理者有必要編制城市或片區(qū)的城中村改造專項規(guī)劃，回答好城中村改造“地”、改造“時”、改造“度”等基本問題，從而健康有效、可持續(xù)地推進新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展進程。
參考文獻：
【關(guān)鍵詞】城中村 經(jīng)濟 武漢市
一、城中村及存在的經(jīng)濟問題
改革開放以來，我國生產(chǎn)力水平大大提高，經(jīng)濟基礎(chǔ)日益增強，城市化進程也在不斷加速。在城市快速發(fā)展的過程中，城市建設(shè)用地急劇擴張，一些距離城市較近的村莊被納入城市建設(shè)用地內(nèi)，形成了所謂的城中村。由于各種制度原因，城中村因其存在的各種經(jīng)濟問題成為城市發(fā)展的障礙。
1、較少有相應(yīng)的集體企業(yè)等經(jīng)濟增長點
城中村居民主要靠出租房屋獲取租金、征地補貼、城中村拆遷改造補償費用等維持日常生活開支。因此，城中村房屋出租成為村民收入的主要來源之一，城中村的違章建筑物極大的影響了城市形象，阻礙了城市化發(fā)展的道路。
2、城中村土地利用率低，缺乏規(guī)劃
城中村的違章建筑多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，市政管網(wǎng)、城市功能不能延伸到其中的很多地方，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃或規(guī)劃執(zhí)行力度不到位、管理不規(guī)范等原因，致使城中村土地利用粗放、土地資產(chǎn)流失、拆遷改造成本增加。城中村土地利用率和產(chǎn)出率低下主要表現(xiàn)為房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不夠銜接，呈現(xiàn)出城市景觀與農(nóng)村村落景觀共存的現(xiàn)象。
3、城中村房地產(chǎn)二級市場活躍
城中村土地區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地產(chǎn)權(quán)屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對低廉的土地價格，使城中村中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級市場特別活躍（例如，小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易等），導(dǎo)致由于城市規(guī)劃實施和基礎(chǔ)設(shè)施條件改善而使土地升值的部分國有土地資產(chǎn)嚴(yán)重流失。
另外城中村建筑在拆遷改造過程中不僅造成建筑材料資源的嚴(yán)重浪費，而且還大大增加拆遷改造的補償費用，增加拆遷改造成本，使國家整體利益損失嚴(yán)重。因此，經(jīng)濟視角的城中村改造越早越好，否則成本將更高，代價將更大，國家資產(chǎn)的損失將更慘重。
二、武漢市城中村改造現(xiàn)狀
1、武漢市城中村
根據(jù)武漢市的界定，城中村是指《武漢市土地利用總體規(guī)劃主城建設(shè)用地控制范圍圖（1997-2010年）》確定的城市建設(shè)發(fā)展預(yù)留地范圍內(nèi)，因國家建設(shè)征用土地后僅剩少量農(nóng)用地、農(nóng)民不能靠耕種土地維持生產(chǎn)生活且基本被城市包圍的行政村。據(jù)此，武漢市二環(huán)線以內(nèi)共有147個城中村，綜合改造的總體范圍包括江岸、江漢、口、漢陽、武昌、洪山等區(qū)（城郊區(qū)暫未納入改造范圍），涉及總?cè)丝?5.66萬人，農(nóng)業(yè)人口17.10萬人，土地總面積21381.82公頃，相當(dāng)于全市規(guī)劃中2020年建成區(qū)面積的1/4。2004 年底武漢市開始城中村的綜合改造工作，根據(jù)實際擁有耕地現(xiàn)狀，武漢市將全市城中村分為三類：A類村，人均農(nóng)用地小于或等于0.1畝的村；B類村為人均農(nóng)用地大于0.1小于或等于0.5畝的村；C類村為人均農(nóng)用地大于0.5畝的村。并確定了首批進行綜合改造的16個試點村，A類村由改制后的村經(jīng)濟實體自行改造；B類村以項目開發(fā)的方式改造；C類村以統(tǒng)征儲備的方式改造。在先行試點并借鑒其他城市改造經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上，武漢市探索出了一條城中村改造的新路子。
2、武漢市城中村改造實踐
（1）創(chuàng)新理念，轉(zhuǎn)變政府職能。城中村的形成是一個歷史過程，實際是城市發(fā)展中多重原因造成政府職能缺失的歷史欠賬。進行城中村綜合改造，促使都市“洼地”早日崛起，是城市政府責(zé)任和使命，更是堅持城市科學(xué)、持續(xù)、協(xié)調(diào)發(fā)展理念的具體體現(xiàn)。在武漢市城中村的改造過程中政府開始轉(zhuǎn)變觀念，結(jié)合城市發(fā)展、土地整合、變城中村“二元”結(jié)構(gòu)為“一元”結(jié)構(gòu)的需要，從實現(xiàn)大規(guī)劃的需要出發(fā)，制定相關(guān)政策并采取相應(yīng)措施來保障武漢市城中村改造實踐的進行。武漢市政府在改造工作中的角色定位在資金調(diào)配上可見一斑，武漢市政府在綜合改造城中村中不僅沒有經(jīng)濟利益的訴求，而且承擔(dān)了巨額補貼，在城中村居民的就業(yè)安安置以及社保方面承擔(dān)了無限責(zé)任。
（2）目標(biāo)明確，循序漸進。武漢市出臺城中村綜合改造政策，確定了“五個轉(zhuǎn)變”的目標(biāo)：村民邊居民、村委會變社區(qū)、村集體經(jīng)濟變企業(yè)集團、農(nóng)民變股民、集體土地變國有土地。按照“兩步走”的思路，先改制，后改建；先試點，后全面。通過股份制改造，將村集體經(jīng)濟組織依法改制為符合現(xiàn)代企業(yè)制度要求的經(jīng)濟實體；進行清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評估，清理登記好債權(quán)債務(wù)，資產(chǎn)評估結(jié)果經(jīng)村民會議認可，并報上級部門確認；對村集體經(jīng)營性凈資產(chǎn)適當(dāng)扣除社會保障和公共事業(yè)管理資金后，原則上全部作為股權(quán)量化的資產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上，著手城中村改建。改建須符合城市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，規(guī)劃編制、建設(shè)管理的各項標(biāo)準(zhǔn)和控制指標(biāo)，按城市規(guī)劃、管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（3）引進市場化道路，推動城中村改造。土地出讓實行徹底的市場化道路，全部土地以項目捆綁、掛牌底價方式出讓，有效的避免政府低估地價以及房地產(chǎn)商與村之間進行“幕后交易”的可能。武漢市城中村綜合改造政策規(guī)定：“開發(fā)用地與還建用地捆綁成項目后，采取公開供地，其掛牌底價為安置房建設(shè)成本和本宗地價之和的1.15倍”。這樣一方面是讓有開發(fā)資質(zhì)的村集體經(jīng)濟組織在爭取自行改造的競爭中處于有利地位；另一方面則可以給前期進入的開發(fā)商以適當(dāng)補償。為避免基礎(chǔ)設(shè)施配套資金無法落實，規(guī)定土地出讓金、增值收益的60％劃轉(zhuǎn)給城中村所在的區(qū)財政專戶儲存，專用于城中村綜合改造中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如道路、排水、綠化、供水、燃氣、供電、電信、郵政等；40％由市政府統(tǒng)籌用于城中村市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。
三、關(guān)于武漢市城中村改造的建議
1、進一步建立健全地方法律法規(guī)
武漢市城中村改造涉及范圍廣，各村層次參差不齊，改造起來難有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)?；诔侵写甯脑旃ぷ鞯恼咝?，如果沒有相應(yīng)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)，會因為管理人員的素質(zhì)差距、管理模式的不一致使得改造混亂不堪，并且可能會有的人利用手中的權(quán)利，損害集體和村民的利益。政府應(yīng)該根據(jù)武漢市的實際情況制定相應(yīng)的法律法規(guī)來指導(dǎo)城中村的改造，嚴(yán)格控制操作程序，強化協(xié)調(diào)服務(wù)和加強監(jiān)管。
2、妥善解決就業(yè)、社會保障等配套制度安排
城中村失地村民的就業(yè)和社會保障問題的解決是城中村改造的內(nèi)在要求。應(yīng)該采取各種措施，大力促進失地農(nóng)民再就業(yè)。原村集體所有財產(chǎn)、土地可以改組為農(nóng)工貿(mào)股份公司，人員就業(yè)由農(nóng)工貿(mào)股份公司就地解決，成為公司職員?？梢杂冒l(fā)展都市農(nóng)業(yè)的辦法，發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)。及早培育經(jīng)濟增長點，為村民安居樂業(yè)創(chuàng)造條件，為農(nóng)村城市化奠定良好基礎(chǔ)。改造后的城中村的村民理應(yīng)享受城市居民同等的養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和失業(yè)保險等社會保障待遇，應(yīng)設(shè)計一個與城市居民相對接近、便于以后與城鎮(zhèn)社保體系相銜接的操作方案，先養(yǎng)老保險，后醫(yī)療保險和失業(yè)保險，因地制宜、循序漸進。
3、合理調(diào)整利益關(guān)系
城中村改造過程中，土地市場化，政府應(yīng)讓利于村及村民。隨著城中村的土地逐步掛牌，走進市場土地量的占比肯定會提高，市場關(guān)注度也會提高。但由于城中村改造中土地地塊零碎不規(guī)則，利用效率不高，隨著城中村的土地逐步掛牌，競爭可能會日趨激烈。為了調(diào)動城中村改制企業(yè)參與的積極性，并保護村與合作伙伴的合法利益，保證改造工作的平穩(wěn)推進，政府可考慮對城中村土地掛牌交易減免規(guī)費，并在土地出讓、土地增值收人中，拿出一定比例實行“以獎促改”，或明確一定的比例用于城中村改造公共設(shè)施建設(shè)。
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【關(guān)鍵詞】城市化；城中村；問題；改造
1 前言
受工業(yè)化和現(xiàn)代化的驅(qū)動，我國城市化浪潮高漲。在城市建設(shè)急劇擴張的同時，也悄然出現(xiàn)了一種特殊現(xiàn)象，即城中村。從字面意義上來看城中村，也知其令城市化水平大打折扣。有數(shù)據(jù)顯示，一些大城市如上海的徐匯區(qū)有四十多個城中村，深圳市有241個，在一些發(fā)展較快的中小城市如浙江紹興有45個城中村。由此可見，城中村的現(xiàn)象還是很普遍的，也是令許多人極為困擾的，如何應(yīng)對這一問題也就極具現(xiàn)實意義了。
2 何謂城中村
關(guān)于城中村的定義可謂眾說紛紜，綜合學(xué)界的說法可從狹義和廣義上來定義城中村。從狹義上說，即都市里的村莊，也即原農(nóng)村村落由于耕地被占用而成為城市里的居民區(qū)。從廣義上說，一切滯后于城市化進程、缺乏現(xiàn)代城市管理機制、生活水平低于城市平均水平的居民區(qū)均可稱為城中村。
城中村其實是一種矛盾的產(chǎn)物，急劇擴張的城市建設(shè)與相對滯后的城市管理機制之間的矛盾造就了城中村?？焖俚某鞘谢M程，城鄉(xiāng)二元化的管理機制，城中村的獨特現(xiàn)象就“應(yīng)運而生”。說白了，城中村就是城鄉(xiāng)不統(tǒng)籌的產(chǎn)物。征用農(nóng)民的土地使他們喪失生活資料，國家又不提供相應(yīng)的保障，迫于生活，成為城市居民的原住民們以收取租金為生，從而形成了臟亂擁擠的聚居環(huán)境——城中村。
3 城中村存在的問題
城中村凸顯的嚴(yán)重問題表現(xiàn)在以下幾個方面：
第一，城鄉(xiāng)二元管理機制使城中村在繁華的都市內(nèi)仍沿用農(nóng)村管理機制，村民的生活方式、居住習(xí)慣、住房外觀等等一切均滯后于城市化水平。在繁華的都市內(nèi)偶見這樣的景象，令人新奇的同時也讓人倍感心酸，感嘆中國的各項機制健全之路還很漫長。
第二，城中村的規(guī)劃和管理均不科學(xué)，這樣使得城中村建筑密度較高、房屋布局雜亂無章、道路擁堵不堪、公共設(shè)施如消防等設(shè)備嚴(yán)重缺乏，在這樣的情況下就更別談什么綠化率了，違法用地和違章建筑屢禁不止。這不僅破壞了城市的總體形象，也給人民的生命財產(chǎn)安全帶來了隱患。
第三，由于農(nóng)民失去他們賴以生存的土地，為維持生計只得以出租房屋為生。這些出租的房屋可租給外來務(wù)工人員，也可用來經(jīng)營各種發(fā)廊、餐館、便利店等。姑且不論社會治安這方面的隱患，單從發(fā)展方面來看也讓人揪心。依靠租金過日會滋生惰性，村民個人的發(fā)展方向及后勁均不太明了，嚴(yán)重沖擊著城市化經(jīng)濟規(guī)模效益。
第四，城中村居民無法享受與城市居民同等的社會保障權(quán)。征用農(nóng)民土地時只是應(yīng)一時之急或應(yīng)勢所然，相關(guān)部門并沒有妥善處理失地農(nóng)民的安置問題，一些安置方法的制定也明顯看來對失地農(nóng)民不利。
第五，城中村居民的精神文明建設(shè)跟不上。城中村居民本身思想道德觀念落后，外來務(wù)工來此租房的人員素質(zhì)也不是很高，國家對三農(nóng)問題很重視，對城市中的這種居民則不是很上心，先天不足再加上后天缺乏必要的扶持，精神文明建設(shè)這一塊就可想而知。
4 城中村的改造
如何改造城中村是擺在全國幾乎所有城市面前一個重大的課題。城鄉(xiāng)二元化的管理機制無疑給城中村的改造增加了困難。因此改造城中村必須因地制宜，在制定統(tǒng)一政策的前提下，根據(jù)實際情況確定相應(yīng)的改造方式，堅持把維護村民合法權(quán)益置于最高位置。
在具體做法上，針對城中村現(xiàn)在的表現(xiàn)形態(tài)，可采取以下的改造方式：
第一種，位于城市建成區(qū)內(nèi)的城中村。這些地區(qū)早已取消了村鎮(zhèn)的行政建制，取而代之的是城市的管理機制，即街道辦事處。因此，這類地區(qū)其實就是城市的危舊房改造區(qū)，所要做的不過是改造危舊房而已。這里需要注意的一個問題是外來務(wù)工人員的妥善安置問題，一律采取無償轟走的辦法是行不通的。城市建成區(qū)內(nèi)的城中村是外來人口的集中居住區(qū)，因為這些地區(qū)低收入人群至少能夠住得起，趕走他們讓他們流離失所是對他們?yōu)檫@個城市的經(jīng)濟發(fā)展做出的巨大貢獻的一種漠視，這種粗暴的辦法其實是一種裸的歧視。城市化進程就是讓農(nóng)民變?yōu)槭忻裣硎艹鞘鞋F(xiàn)代生活的過程。轉(zhuǎn)變的過程中要讓進城的農(nóng)民能夠生活下去。曾有學(xué)者指出，有了貧民窟的存在才使得城市擁有特別的活力。貧民窟房租較低廉，新移民容易找到安身立命之地。生活在貧民窟的大部分新移民一二代之后，便融入主流社會。貧民窟的存在，使得城市擴充成本低，極具包容性。
第二種，耕地全無，宅基地和房屋產(chǎn)權(quán)農(nóng)民自有。這類情況除了給予足夠的補償外，更重要的是妥善安置農(nóng)民的問題。不能任由他們坐吃山空，花完土地補償款后就無所適從。要建立相應(yīng)的社會保障制度，扶持或鼓勵他們進行職業(yè)生涯的規(guī)劃。
第三種，有部分耕地，農(nóng)轉(zhuǎn)非后仍有不少人是農(nóng)業(yè)戶口，實行的還是村鎮(zhèn)的行政建制。對這樣的地區(qū)進行改造，可將村鎮(zhèn)的行政建制改為城市的居委會模式，但土地產(chǎn)權(quán)和賴以生存的經(jīng)濟組織形式可以不變。借鑒北京城中村的改造模式，可采用發(fā)展都市農(nóng)業(yè)的辦法，發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，養(yǎng)殖業(yè)。用都市農(nóng)業(yè)改造“城中村”是成本最低，效果最好的改造辦法。如：無土栽培高檔蔬菜、花卉；觀光旅游農(nóng)業(yè)；種植果園、藥草；開展孔雀、錦雞等珍稀動物養(yǎng)殖；發(fā)展農(nóng)牧產(chǎn)品深加工及不影響城市景觀和環(huán)境的其它農(nóng)工貿(mào)產(chǎn)業(yè)，以使農(nóng)民能利用原有土地資源，熟悉的工作技能就能融入城市生活。
第四種，首先將城中村土地國有化，根據(jù)憲法規(guī)定，將已經(jīng)納入城市范圍的城中村土地國有化并沒有法律上的障礙，并且依此而行有利于明晰產(chǎn)權(quán)，如果在現(xiàn)行政策法規(guī)框架下進行基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)還可避免“小產(chǎn)權(quán)房”問題。其次，城中村土地的國有化應(yīng)實行區(qū)段征收。在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，政府可將一定比例無償征收的城中村土地作為城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，另外部分土地通過有償轉(zhuǎn)讓可作為城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)款的來源。有了這筆基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)款后，可由地方政府進行統(tǒng)一規(guī)劃。地方政府在進行統(tǒng)一規(guī)劃的時候，手段要靈活，考慮要全面。如外來務(wù)工人員的住房問題及其子女的教育問題。政府在開發(fā)城中村剩余土地的時候，可建造一些面向外來務(wù)工人員的出租房，或建造一些面向外來務(wù)工人員子女的公立學(xué)校，這樣即使是在城市規(guī)劃限制的基礎(chǔ)上，也可通過市場機制有效解決城市中低收入群體包括外來流動人口的居住問題及子女的教育問題。開發(fā)過程中難免會遇到一些切割后地塊面積過小的情況，應(yīng)進行交換分合，在重新整理的基礎(chǔ)上確認原土地權(quán)利人的歸屬。當(dāng)這些改造及相關(guān)安置妥善完成后，城中村面貌或許會煥然一新。
5 結(jié)束語
城中村的存在是一面鏡子，警示我們更加關(guān)注底層小人物的生活狀態(tài)。民生問題雖說是我們一直關(guān)注的問題，但年年努力的結(jié)果好像并不讓人滿意。城中村在觸動原有城市利益格局的時候，也激發(fā)我們對城中村改造問題的思索。后期出現(xiàn)的各種經(jīng)驗和對策性研究逐漸成為主流的現(xiàn)象，在當(dāng)前的政治經(jīng)濟環(huán)境下，城中村改造能否成為中國進一步深化改革的重要力量，還有待我們以一種更加多元化的視角去審視它。城中村的發(fā)展與起伏，應(yīng)激發(fā)著我們以一種更加動態(tài)、全面的眼光來理解這段歷史，從中把握中國經(jīng)濟改革及整個社會變遷的一線脈絡(luò)。我們的各項機制完善還任重道遠，千萬不要被來自各方的糖衣炮彈所迷惑，繼續(xù)努力最終實現(xiàn)這段歷史的完美過渡。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：河北；城中村；市民化
中圖分類號：TU984.12 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-000-01
一、城中村村民市民化中的主要思想問題
（一）拆遷暴富帶來的非理問題
近年來，“拆遷暴富”成為媒體新名詞，一些拆遷暴富的例子不斷涌現(xiàn)。拆遷暴富產(chǎn)生了多種的非理，最明顯的就是表現(xiàn)在炫富式消費上。買房、買車、買奢侈品成為他們的首選和唯一的選擇，一些拆遷暴富者儼然就是過去的“暴發(fā)戶”。更有甚者，一些人還沾染上黃賭毒的惡習(xí)，成為社會的隱患。此外，一些原本和睦友愛的家庭，也因種種利益分配矛盾而搞得分崩離析。據(jù)筆者調(diào)查走訪，衡水市人民公園和前里馬、青楊樹等處離婚率、死亡率在拆遷之后大幅上升。
（二）差距增大帶來的不平衡心理問題
城中村改造后，隨著財富的倍增，村民之間的經(jīng)濟差距也被放大了，因此村民之間階層分化明顯。有少數(shù)人由于改造前地理位置優(yōu)越，又有經(jīng)濟頭腦，實現(xiàn)了資本的原始積累，而改造后又憑借補償款做生意，生活水平大幅提高。但也有部分村民沒有什么技能，文化程度低或缺乏做生意的頭腦，僅靠一點補償款維持生計，生活水平逐漸下降；還有一部分村民生活水平介于二者之間。這種階層分化，極易造成村民心理上的不平衡，形成社會隱患。
（三）素質(zhì)障礙帶來的不文明行為問題
為獲得城中村村民文明行為現(xiàn)狀的第一手資料，筆者對衡水市前里馬村和青楊樹村的部分村民進行了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示出以下兩個典型特點：一、城中村村民在對市民文明素質(zhì)認知和行為層面具有較大的差距。二、城中村村民在文明行為的過程中，明顯的存在著公共意識不強的問題。
二、城中村村民市民化中的思想問題分析
（一）自我價值感低，理財能力不足
拆遷暴富后的非理性消費，其實質(zhì)是一種精神需求的滿足。因為自我價值感比較低，需要通過買好車、買高檔服裝等最直接、最簡潔的表達方式展示自己的財富，炫耀外在的價值。如果僅是如此，還不至于造成對社會的巨大危害。但是人在沒有更高的價值需求時，低級的需求會表現(xiàn)得更強烈，極易滑向犯罪的深淵，而且這種不適當(dāng)消費，助長了一些人的消極人生觀，從長遠看，其淪為無業(yè)人員甚至返貧的情形將可能成為一個社會問題。因此，應(yīng)該幫助其樹立正確的價值觀和人生觀。
（二）知識技能短缺，主觀進取缺乏
知識技能短缺，是造成差距增大的客觀原因。據(jù)調(diào)查，衡水市前里馬和青楊樹村村民初中以下文化程度的人占總調(diào)查人數(shù)的60%左右。雖然改造前也存在這種情況，但因為那時大部分村民的收入來源為出租屋，因此知識技能的短缺對收入的影響沒有明顯顯現(xiàn)出來。而改造后，火爆的出租屋經(jīng)濟消失，村民需要其他的收入來補充，所以這就與他們的職業(yè)相關(guān)，而職業(yè)又與知識技能相關(guān)。知識技能的不足使得他們難以獲得之前的收入，社會經(jīng)濟地位逐漸下滑。缺乏積極進取精神，則是造成差距增大的主觀因素。城中村出租屋經(jīng)濟使得許多有勞動能力的年輕人，既不勞動也不讀書，成為主觀剩余勞動力。
（三）教育效果不佳，監(jiān)督制約不力
城中村村民不文明行為特點的形成，一個重要的原因就是教育宣傳效果不佳。在對城中村村民群體的走訪中發(fā)現(xiàn)，目前關(guān)于村民的教育僅僅是停留在零散的宣傳教育上，并沒有進行系統(tǒng)的有針對性的規(guī)范教育。監(jiān)督制約不力是村民文明行為有失偏頗的另一個重要原因。由于村民面對新的生活環(huán)境，一方面需要重新學(xué)習(xí)新的生活行為規(guī)范，另一方面由于其自身習(xí)慣了的思維方式和行為習(xí)慣的影響，仍會出現(xiàn)一些不文明的行為，這就需要必要的制度懲罰措施，不斷對他們的不文明行為進行負強化，從而消除新市民的不文明行為。
三、城中村村民市民化中的思想教育對策及建議
（一）反面警示，正面引導(dǎo)
對于拆遷暴富帶來的非理，一方面可以利用大量直觀的事例促其警醒。采用多種宣傳渠道，比如故事欄、露天電影、社區(qū)舞臺宣講眾多暴發(fā)戶在短時間內(nèi)敗光家產(chǎn)的故事。并對作為消費主體的年輕村民進行重點教育，使其明白他們的富裕與勞動、智慧無關(guān)，純粹是搭上了城市拆遷改造的“快車”，帶有某種偶然性與僥幸。另一方面，要加強正面引導(dǎo)，幫其樹立正確的價值觀，學(xué)會打理財富。昆明市聯(lián)盟路街道開展的“立志工程”就十分有效。他們聘清專業(yè)理則師給村民們講課，深入淺出地教村民正確的消費、理財觀。村民是最實在的人，看到哪家哪戶賺了錢，自然就會跟著投資。
（二）務(wù)實培訓(xùn)，轉(zhuǎn)變觀念
為解決村民知識技能短缺的問題，應(yīng)進行有針對性、實效性的就業(yè)培訓(xùn)。首先，要了解培訓(xùn)對象。政府可通過調(diào)研，詳細了解城中村人現(xiàn)有的文化程度，就業(yè)意愿與就業(yè)傾向，結(jié)合市場需求，加以引導(dǎo)，對他們進行有針對性的培訓(xùn)。其次，要突出實效性。重點開設(shè)了計算機操作、電了裝配、電焊工、鉗工、園林綠化、家政服務(wù)、縫紉洗燙、小區(qū)保安等培訓(xùn)班，做到急用先學(xué)，學(xué)以致用。在培訓(xùn)的同時，要引導(dǎo)村民轉(zhuǎn)變觀念。
（三）專門教育，多樣懲罰
要使村民文明行為的提升獲得良好效果，就要進行專門的文明行為教育培訓(xùn)。這種培訓(xùn)在內(nèi)容上，主要是對村民進行市民角色的認同教育、城市文化生活和社區(qū)公共意識及文明行為規(guī)范的認知教育；在操作上，結(jié)合實際生活不斷地強化訓(xùn)練，促進村民提升文明行為，融入城市文明。
罰款、評比、通報等是懲罰的重要措施，也是重要的教育方式之一。新加坡通過對國民的不文明行為進行細化、量化，對發(fā)生不文明行為的現(xiàn)象進行罰款處理，如隨地吐痰、亂扔垃圾等不文明行為要被重罰，這可以給我們提供借鑒。
總之，從思想入手改造村民，提升其文明素質(zhì)，使之真正市民化，是硬件建設(shè)之后的軟件建設(shè)，是“大變樣”之后的“上水平”。
參考文獻：
[1]黃序.城市發(fā)展中的社區(qū)建設(shè)[M].北京：中國城市出版社，2005：214.
關(guān)鍵詞：城中村改造人性化設(shè)計鄉(xiāng)村鄉(xiāng)情
“城中村”指在城市市區(qū)中原農(nóng)村居民點范圍內(nèi)，與周邊城市環(huán)境形成鮮明反差，以原農(nóng)村居民“一戶一幢”為基本特征的特殊居住區(qū)，是都市里的村莊。改造“城中村”是長期以來城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)形成的難解之題，近年來杭州市從撤村建居和“城中村”改造入手，加快城效新農(nóng)村建設(shè)，以城市化推進城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展。對“城中村”的農(nóng)民而言，改造不僅是房屋形成的改變，更是居住方式、生活習(xí)慣和思想觀念的改變。他們不同于一般居民只要有房可居即可，而是對居住條件提出了更新更高的要求。從事“城中村”改造的工作人員應(yīng)在設(shè)計中加強人性化思考，充分考慮該地塊居民對住房的要求，從方便舒適、健康環(huán)保、環(huán)境優(yōu)化等方面入手，充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。
1、充分考慮生活習(xí)慣，提供方便舒適的居住空間
目前，“城中村”改造工作已逐步從多層公寓建設(shè)過渡到高層公寓建設(shè)，近幾年來的拆遷安置情況表明，改造區(qū)域的農(nóng)戶已基本接受了小高層、高層住宅。從思想觀念上完成了從高密度到低密度的轉(zhuǎn)變，撤村建居公寓擁有了集中綠化、園林、會所、架空層等原農(nóng)居無法實現(xiàn)的功能，使農(nóng)戶真正融入城市生活。
1．1戶型設(shè)計
根據(jù)杭州市“城中村”改造的有關(guān)政策，目前拆遷農(nóng)戶每戶的安置面積在300左右，可以得到三套或四套住戶，其中一套大戶型自己居住，其余中、小戶型可作為出租房?；诖?，設(shè)計中考慮到其居住的方便和出租的需要而且將兩類住房分幢布置，自住房和出租房相對集中，即方便農(nóng)戶與原有鄉(xiāng)鄰之間感情交流，又方便其對出租房的管理。住宅人性化設(shè)計是針對入住的人群而言，因此對農(nóng)戶自住的大戶型在實用基礎(chǔ)上強調(diào)舒適性。農(nóng)戶多為三代同堂，大面積落地玻璃窗，日照、通風(fēng)非常好，視覺感受非比尋常，有利于全家人日常起居活動。主臥、廚房均能直接采光且通風(fēng)良好。并在主衛(wèi)內(nèi)設(shè)一個簡易儲衣間，方便洗浴后更換衣服。中、小戶型則以緊湊簡潔為主，注重布局的實用性，住戶可根據(jù)自身需求靈活、機動地分隔臥室與客廳，作兩室一廳或一室兩廳。為了提高得房率，小戶型采用一梯多戶的布局并將小戶型布置在小高層樓幢中，盡可能減少走道的公攤面積。
1．2功能配備
住戶獲得較高的舒適度和方便性是居住質(zhì)量提高的重要方面。農(nóng)居設(shè)計別強調(diào)功能增量。面積增加，功能隨之升級，舒適度也會相應(yīng)得到提高。特別是他們習(xí)慣了獨門獨院居住，因此設(shè)計盡量向清靜、私密靠攏，多設(shè)計為一梯一戶或一梯二戶。廳可演化為客廳和餐廳，主臥室及起居室朝南布置，每戶均有充分的儲藏空間，衛(wèi)生間在老三件的洗滌盆、坐便器盆和浴缸盆基礎(chǔ)上增加了淋浴、化妝和洗衣功能，同時又能分區(qū)使用，并預(yù)留安裝熱水器位置。電信、數(shù)字電視、寬帶網(wǎng)及單元對講系統(tǒng)的終端每套進戶，水、電一戶一表，按樓層集抄，避免對住戶的干擾?？照{(diào)機的位置統(tǒng)一并保證合適、美觀，同時全面考慮光、聲和空氣質(zhì)量的綜合條件及相應(yīng)的設(shè)施配置。
1．3配套設(shè)施
切實關(guān)心農(nóng)戶的生活習(xí)慣和方式，考慮農(nóng)戶喜歡聚會的生活習(xí)慣，特別設(shè)置了獨立的會所，與建筑、綠地緊密結(jié)合，形成休閑交流中心，有利于人際關(guān)系的和諧發(fā)展，滿足他們住處交流和情感交往的需要。這也是原有鄉(xiāng)村生活的一種延續(xù)，既有公共交流的場所，又有每戶業(yè)主私密的空間。由于老人和兒童在小區(qū)內(nèi)活動的空間需求大、時間較多，所以社區(qū)還設(shè)有其專屬活動區(qū)等。機動車位及自行車庫按拆遷安置的相關(guān)規(guī)范配置，通行線路合理流暢，坡度舒緩適宜，符合人性化要求?？紤]現(xiàn)有住戶使用電動車較多，自行坡道坡度一般按不大于20%設(shè)計，優(yōu)于規(guī)范不大于25%的規(guī)定。
2合理利用能源，提高住宅的健康環(huán)保性能
2．1 綠色生態(tài)住宅
住宅人性化要從住戶的切身利益出發(fā)，有效地利用自然，回歸于自然，減少污染，保護環(huán)境，建議實施綠色生態(tài)住宅，最大化利用資源和最小化排廢，提倡重復(fù)使用，回收利用。如設(shè)置中水系統(tǒng)，配備循環(huán)水凈化裝置，循環(huán)重復(fù)使用再生水資源，收集和利用雨水、流動景觀水以改善氣候環(huán)境。從單純關(guān)注綠化率走向“大樹”率，改變出現(xiàn)空洞無物的大草坪，有選擇地引進大樹、成樹，結(jié)合整體園林景觀設(shè)計，明顯提升環(huán)境質(zhì)量。
2．2 提高健康、節(jié)能效果
住宅設(shè)計中充分利用日影分析原理和計算機輔助設(shè)計來改善日照和用地之間的矛盾，有效發(fā)揮土地的綜合利用率，把空氣、陽光、綠色引進每套住宅。
⑴窗墻比符合設(shè)計規(guī)范的前提下，一方面通過大窗戶引入更多的陽光、空氣和綠化景觀；另一方面以增加保溫隔熱或使用防熱隔膜玻璃等措施。⑵采用會呼吸的綠色建材，調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度和濕度。⑶推廣太陽能轉(zhuǎn)化為熱能的作用，通過光的充分利用來減少電損耗。⑷加強樓板隔聲構(gòu)造和面層處理以及玻璃的隔聲處理。⑸使用新型、專用的風(fēng)道系統(tǒng)和接口，有效排除車庫、廚房、衛(wèi)生間廢氣，避免煙道串味現(xiàn)象。⑹集中管井，合理布置管道，將公共使用的設(shè)備管道設(shè)置在住戶套型之外。
3優(yōu)化環(huán)境布局，塑造高品位居住區(qū)
“城中村”改造以“鄉(xiāng)村鄉(xiāng)情”為主題，容納居住、購物、娛樂、交往等功能，使之成為具有濃厚人文色彩的城市綜合社區(qū)。小區(qū)環(huán)境應(yīng)以“鄉(xiāng)村鄉(xiāng)情”為切入點，體現(xiàn)“以人為本，回歸自然”的理念，滿足人性化需求強調(diào)空間的開放性和參與性，在提供一個舒適的工作與生活環(huán)境的同時，努力塑造宜于鄉(xiāng)村親和力的社會模式，避免單純而乏味的居住環(huán)境以及人際關(guān)系的冷漠。
3．1總體布局與立面設(shè)計
小區(qū)整體布局與立面設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)人性化的需求，創(chuàng)造出田園風(fēng)情的居住環(huán)境。建筑風(fēng)格簡潔明快，立面輕靈空透，用現(xiàn)代建筑板、玻璃、空調(diào)隔板及金屬欄桿等基本住宅元素進行組合，有利于提高通風(fēng)采光，提供良好的視野，使其富于人性化、生態(tài)化。色彩與材質(zhì)適宜搭配，也帶來視覺的愉悅，體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑的特色。建筑界面富于變化，錯落有致，營造親切、溫馨充滿人情味的小區(qū)環(huán)境。出入口設(shè)置應(yīng)與建筑呼應(yīng)，進入小區(qū)就如同回到心靈的港灣，透過干凈明麗的建筑體驗到一種濃濃的溫情。
3．2景觀綠化設(shè)計
景觀綠化設(shè)計應(yīng)凸現(xiàn)精品意識。中心廣場、集中綠地/組團綠地與宅間綠地有機結(jié)合，形成巨大的生態(tài)綠化空間，在宜人的尺度下精心構(gòu)筑、引入各種喬木以及各種植物花卉，形成物種豐富的生態(tài)群落?？傮w設(shè)計中注意將周邊豐富的自然景觀和生態(tài)綠化引入小區(qū)內(nèi)，通過穿插、組合、變幻，營造出多層次、網(wǎng)絡(luò)化的綠化空間環(huán)境，創(chuàng)造出具有親和力的鄉(xiāng)村園林意境。
3．3交通規(guī)劃
以方便居民使用為原則。以蜿蜒流暢的環(huán)形車行道路為骨架，其余均為連續(xù)、系統(tǒng)的步行體系，并結(jié)合綠化滲透到各個單元。道路簡潔、占地少，使用時注重主、次干道，出入口與景觀綠化的密切結(jié)合，以提升環(huán)境品質(zhì)。地下車庫出入口接近小區(qū)主出入口，汽車可直接從小區(qū)干道到地下車庫，做以人車分流，保證安全有序。地下車庫連通各住宅樓，停車后均直接進入各單元，交通十分便利。
4工程實例分析
拱墅區(qū)撤村建居多層公寓3#地塊（吉如地塊）東臨巨州路，西靠萍水路，南至杭印路，北至規(guī)劃二號路，總建筑用地85299，地塊內(nèi)布置17幢11-25層的住宅，10#樓下設(shè)獨立的公建配套用房，滿足社會配套服務(wù)和居民聚會的需要。該工程總建筑面積為118348，其中地下建筑面積為17972。地塊西南擬建12班幼兒園一所，建筑面積為3350，以方便孩子入園。建筑單體設(shè)計體現(xiàn)舒適性、合理性、多樣性的特點，戶型面積從65-130不等，滿足拆遷安置所需的戶型面積和配比要求。大戶型套內(nèi)建筑面積為131.9，以舒適性為主，大廳、大主臥、大廚衛(wèi)，并做到四明（明廳、明臥、明衛(wèi)、明廚）。
5結(jié)語
“城中村”改造是一項改善農(nóng)戶居住環(huán)境，改變城區(qū)面貌，提供城市品味系統(tǒng)的工程。設(shè)計中應(yīng)從大處著眼，小處入手，設(shè)計、建筑符合“城中村”改造地塊居民需求的住宅，充分滿足他們對住宅的合理需要，給他們提供一個安全、健康、舒適和愉悅的居住空間。只有這樣，才能取得他們對改造工作的認同和支持，才能更有效地進行“城中村”改造。
參考文獻：
1】藍宇蘊，藍燕霞 關(guān)于政府主導(dǎo)城中村改造的探析――以廣州城中村改造為例；城市觀察；2010.5
正當(dāng)全區(qū)各族人民振奮精神、團結(jié)一心努力實現(xiàn)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時期，市長、副市長、助理巡視員率市直有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)親臨我區(qū)調(diào)研指導(dǎo)工作，不僅是對我區(qū)的關(guān)心和支持，更是對我區(qū)工作的鞭策和鼓勵，我們倍感榮幸。下面，我將區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展和城市建設(shè)管理有關(guān)情況匯報如下：
一、經(jīng)濟社會發(fā)展情況
年，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全區(qū)上下緊緊圍繞年初既定的各項目標(biāo)，頑強拼搏，努力工作，經(jīng)濟社會發(fā)展呈現(xiàn)出快速增長、效益提高、活力增強、民生改善的良好態(tài)勢。今年上半年，全區(qū)地方生產(chǎn)總值達55.83億元，同比增長15.1%。元至8月，全區(qū)財政總收入完成5.93億元，同比增長49.72%，其中地方財政收入完成3.53億元，增長51.03%；完成規(guī)模以上工業(yè)增加值45.95億元，同比增長30%；完成全社會固定資產(chǎn)投資30.95億元，同比增長40.55%；社會消費品零售總額達32.08億元，增長23.47%。在經(jīng)濟建設(shè)保持又好又快發(fā)展的同時，全區(qū)政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會建設(shè)也取得了長足進步，城市建設(shè)步伐加快，城市管理力度加大，結(jié)構(gòu)調(diào)整深入推進，“三農(nóng)”難題穩(wěn)步破解，社會事業(yè)全面進步，各項工作有所突破，經(jīng)濟社會發(fā)展呈現(xiàn)出許多新亮點，強區(qū)建設(shè)由年的第八位進至第七位。加快發(fā)展、科學(xué)發(fā)展、率先發(fā)展、和諧發(fā)展的良好勢頭進一步得到鞏固。
二、城市建設(shè)情況
根據(jù)市委、市政府打造貴州西部中心城市，建設(shè)“文化、美化、綠化、現(xiàn)代化”美麗涼都的總體部署，我區(qū)緊緊抓住城市這個核心，堅定不移地實施城市興區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，不斷加快荷城花園、鳳凰新區(qū)、楊柳新區(qū)、德塢新區(qū)開發(fā)步伐，著力加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，提升城市品位，城市體量不斷向東西延伸、向南北拓展，城市內(nèi)涵逐漸豐富，城市面貌煥然一新。
（一）城市路網(wǎng)體系建設(shè)
按照“適度超前、因地制宜、突出特色”的要求，區(qū)、開發(fā)區(qū)著力加快城市路網(wǎng)體系建設(shè)，繼人民路中段、大道東段中段改造工程完成后，又相繼開工建設(shè)人民路東段、涼都大道西段、鳳凰大道東延伸段等城市道路，繼續(xù)實施市中心城區(qū)小街小巷綜合改造，架構(gòu)起以大道、人民路、涼都大道三條城市主干道為骨架、若干次干道和小街小巷為脈絡(luò)的城市路網(wǎng)體系。
——人民路東段改造工程。東段工程西起茶葉林轉(zhuǎn)盤，東至路與水泥廠路接處，道路長2.739公里、寬36米（含一座30米跨水城河橋、一座36米跨鐵路橋）。目前，道路設(shè)計圖已完成，橋梁設(shè)計正在進行中，1、2標(biāo)段工程招投標(biāo)結(jié)束，于8月8日舉行了開工奠基儀式，正式進場施工。
——涼都大道改造工程。我區(qū)主要負責(zé)改造工程征地拆遷工作，自2004年啟動以來，共征地1472畝，拆遷1346戶，拆遷面積25萬平方米，支付征地拆遷資金1.16億元，現(xiàn)東段、中段改造工程已完工，西段毛路基本貫通，我區(qū)負責(zé)的征地拆遷任務(wù)已基本完成，正逐步落實安置工作。
——鳳凰大道東延伸段工程。道路全長2760米、寬30米，于2005年和年分兩次對三個標(biāo)段進行招標(biāo)，1標(biāo)段于年4月正式開工建設(shè)，邊征地邊施工。目前，1標(biāo)段工程已推進430米，遷移墳?zāi)?所，開挖土石方8萬立方米，完成投資150萬元。
——碧云路東延伸段工程。道路全長1360米、寬26米，于2005年獲準(zhǔn)立項，2005年12月完成工程招投標(biāo)，但因土地、資金等問題現(xiàn)暫未開工。目前，正積極報批土地，籌措資金，爭取早日動工。
——小街小巷綜合改造。市、區(qū)兩級投資3200萬元的二期小街小巷改造工程全面完成，改造市中心城區(qū)道路72條。今年，將繼續(xù)實施三期小街小巷改造工程，擬投入資金1200萬元（其中市財政600萬元，區(qū)、開發(fā)區(qū)財政配套600萬元）。目前，已完成擬改造路段初步設(shè)計，正在做工程概算，待規(guī)劃施工設(shè)計和工程概算完成后，盡快報市立項審批并組織實施。
此外，我區(qū)還將按照市委、市政府安排，繼續(xù)抓好人民路西段、鋼城大道北段等城市主干道建設(shè)，擴建城南路（大道與涼都大道連接段）、打通龍井路（人民路與路連接段），不斷完善城市路網(wǎng)體系。
（二）城市重點項目建設(shè)
為進一步提升城市品位，打造城市新亮點，塑造涼都新形象，區(qū)、開發(fā)區(qū)大力加快城市重點項目建設(shè)，不斷完善城市公益設(shè)施，動物園、兒童樂園、白鶴公園相繼建成開園，水礦花園、鋼城花園、夜郎文化廣場等重點項目也在緊鑼密鼓地建設(shè)。
——“五園”建設(shè)。動物園、兒童樂園、白鶴公園一期工程已陸續(xù)建成使用。涼都森林公園正在建設(shè)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，公園次大門基本成型，游覽觀光區(qū)10公里主干道已建成通車，建成人行步道3公里、涼亭7座，烏砂寨廣場和園內(nèi)蘑菇亭已完工，園內(nèi)路網(wǎng)已設(shè)計完成。地質(zhì)公園分洞內(nèi)外兩部分景區(qū)，洞外景區(qū)正在進行征地拆遷工作，洞內(nèi)景區(qū)因洞底出水量大、管理成本較高，我區(qū)擬引資進行改造。
——水礦花園建設(shè)。該項目是水礦（集團）公司與我區(qū)地企共建重點項目，占地面積303畝，總開發(fā)面積65萬平方米，分4個組團建設(shè)?，F(xiàn)已完成征地80余畝，尚有80余戶未拆遷，房屋丈量工作已結(jié)束，待興民小區(qū)開發(fā)建設(shè)后，即可啟動拆遷安置工作。目前，第一組團已完成324戶、5.7萬平方米房屋建設(shè)，正在開工建設(shè)1、2、3組團約10萬平方米的住宅。
——“唐人街”舊城改造項目。該工程由荷城花園公司與三興房開公司聯(lián)合開發(fā)，分A、B、C三區(qū)建設(shè)，總占地面積7760平方米，總建筑面積14042平方米。其中，C區(qū)占地面積3600平方米，建筑面積6946平方米，已于年7月30日竣工驗收，現(xiàn)正在實施A區(qū)1號樓建設(shè)，預(yù)計年3月底竣工，A區(qū)2號樓及B區(qū)因拆遷問題，暫未開工建設(shè)。目前，已完成項目總投資約1500萬元。
——夜郎古都文化城建設(shè)。項目分為中國涼都城市之門、月亮城堡、文化廣場、太陽城堡四大組團，占地約352畝，總建筑面積80余萬平方米。其中，一期工程占地6.2萬平方米，總建筑面積28.4萬平方米，預(yù)計總投資5.9億元。自年9月開工建設(shè)以來，已累計完成投資1億元，完成1—6號塔樓地下防空及基礎(chǔ)的孔樁混凝土澆灌。
——石橋工業(yè)集中區(qū)建設(shè)。為搭建我區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型新平臺，自年以來，我區(qū)積極利用經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在城市開發(fā)建設(shè)中積累的經(jīng)驗、積聚的技術(shù)力量、運作的有效模式等優(yōu)勢，委托經(jīng)濟開發(fā)區(qū)負責(zé)石橋工業(yè)集中區(qū)規(guī)劃和建設(shè)，現(xiàn)工業(yè)集中區(qū)控制性詳規(guī)已通過省批復(fù)，紅山一號路被省發(fā)改委列為全省重點項目，我區(qū)正積極開展土地報批、項目洽談、招商引資等各項工作，現(xiàn)已有10余家企業(yè)有入駐意向。
此外，我區(qū)將充分利用“涼都”品牌日益升溫的有利時機，廣泛吸納社會資金，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，突出抓好鋼城花園、涼都體育中心、新城、城中灣畔等項目建設(shè)，力爭房地產(chǎn)投資增幅達20%以上。同時，我區(qū)還將著力抓好德塢興民小區(qū)、曹家灣安置點、人家安置點、明湖師專安置點等十二個拆遷安置小區(qū)建設(shè)，逐步解決市中心城區(qū)2000多戶拆遷戶的安置問題，促進城市重點項目順利建設(shè)。
三、城市管理情況
（一）加大投入，強化措施
區(qū)委、區(qū)政府努力克服財政困難，每年除將城管經(jīng)費納入財政預(yù)算外，還根據(jù)實際需要，加大投入，及時追加城管工作經(jīng)費。去年下半年以來，已累計投入4030萬元，用于小街小巷綜合改造、農(nóng)貿(mào)市場整治、環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市綠化、美化、亮化工程等，為城管工作正常運轉(zhuǎn)提供了有力保障。按照“關(guān)口前移、重心下移、精細管理”的工作思路，在全區(qū)四個街道全面推行城管進社區(qū)，并納入目標(biāo)管理，充分調(diào)動和發(fā)揮街道、社區(qū)在城市管理中的基礎(chǔ)作用，依托街道、社區(qū)管理城市。
（二）齊抓共管，嚴(yán)格執(zhí)法
按照“五個延伸、四個鞏固、三個提高”要求，扎實推進整臟治亂進機關(guān)、進學(xué)校、進企業(yè)活動，將整臟治亂工作納入目標(biāo)管理，明確責(zé)任，層層落實。強化宣傳教育，在廣播、電視、報紙等媒體上開辟市民熱線、城管市民面對面、整臟治亂曝光臺等專欄、專版，引導(dǎo)市民自覺配合、支持城管工作。加大環(huán)衛(wèi)清掃保潔力度，基本做到主次干道定期清掃、沖洗，中心城區(qū)日均500多噸生活垃圾日產(chǎn)日清，并進行無害化處理。加強部門聯(lián)動、聯(lián)合執(zhí)法，突出抓好重點、難點地段整治，大力清除和依法取締野廣告、占道經(jīng)營行為，規(guī)范車輛、行人秩序，強化環(huán)保執(zhí)法和建筑工地管理，市中心城區(qū)“臟、亂、差”現(xiàn)象得到有效遏制。
（三）落實責(zé)任，嚴(yán)控“兩違”
我區(qū)將防控“兩違”建筑增長作為城市管理工作的重中之重，將“兩違”控制任務(wù)和責(zé)任下沉到街道和社區(qū)，簽訂責(zé)任狀，逐級分解、層層落實，著力構(gòu)建預(yù)防控制、依法清除“兩違”的工作機制和工作網(wǎng)絡(luò)。截止目前，共拆除“兩違”建筑103戶、拆除面積8987平方米；自行拆除21戶、拆除面積4105平方米。針對荷城街道、鳳凰街道部分社區(qū)“兩違”反彈嚴(yán)重的情況，我區(qū)近期將組織大規(guī)模的拆違行動，堅決遏制“兩違”反彈勢頭。
（四）健全制度，精細管理
為促進城市管理工作上臺階、上水平，我區(qū)積極探索城市精細化管理模式。目前，正在研究制定《精細化城市管理實施方案》，對城管區(qū)域?qū)嵭芯W(wǎng)格化管理，各網(wǎng)格單元內(nèi)的城管執(zhí)法人員和環(huán)衛(wèi)工人實行定人、定員、定崗，進一步量化目標(biāo)任務(wù)，嚴(yán)格考核、兌現(xiàn)獎懲。同時，進一步建立、健全城管執(zhí)法管理制度，規(guī)范執(zhí)法行為，推行文明執(zhí)法。精細化城市管理工作初定在今年10月份開始推行。
四、存在問題和建議
（一）關(guān)于拆遷安置問題
隨著城市建設(shè)速度的加快，大量房屋被拆遷，2000多戶拆遷戶亟需安置，但受土地、資金等因素制約，拆遷安置問題一直沒有得到切實有效的解決，產(chǎn)生了大量拆遷歷史遺留問題，拆遷戶反反復(fù)復(fù)到市、區(qū)兩級反映，甚至有的直接到省進京越級上訪，給中國·涼都的形象、給區(qū)城市發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定都帶來了一定負面影響。
建議：請市政府協(xié)調(diào)相關(guān)部門，對省里已批復(fù)的拆遷安置用地，合理確定土地出讓價格、盡快辦理供地手續(xù)；從土地收益金中提取適當(dāng)部分彌補征地拆遷安置補償費用；請求減免安置項目基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防工程易地建設(shè)費等相關(guān)費用，切實幫助區(qū)解決拆遷安置困難。
（二）關(guān)于“兩違”建筑和城中村改造問題
近年來，部分群眾因住房困難、家庭分戶或拆遷未安置等原因，大量進行舊房翻新或新建住房，加之另有部分別有用心的群眾，為索取政府高額補償，而大肆搶搭搶建，不種莊稼種房子，造成市中心城區(qū)“兩違”建筑大量滋生。據(jù)初步統(tǒng)計，現(xiàn)已高達300多萬平方米，嚴(yán)重制約了城市發(fā)展，必須嚴(yán)格制止。但因“兩違”建筑涉及人員眾多，情況復(fù)雜，社會穩(wěn)控難度極大，以致政府處于兩難狀態(tài)。同時，由于城市建設(shè)步伐較快，許多地方是由農(nóng)村一步跨入城市而變成了城中村，加之原采取的劃地安置方式，安置戶通過聯(lián)建、自建進行建設(shè)，所建房屋結(jié)構(gòu)迥異、參差不齊，形成了新的城中村。“兩違”建筑的滋生蔓延和“城中村”的大量存在，給城市建設(shè)帶來嚴(yán)重制約，改造難度極大，成了城市建設(shè)發(fā)展的痼疾頑癥。
建議：
1、鑒于“兩違”建筑久禁不絕的一個重要原因是：群眾買不起商品房，而新建住房又無法獲得批準(zhǔn)，群眾住房需求難以通過正常途徑解決。為此，建議本著尊重歷史、面對現(xiàn)實的原則，對市中心城區(qū)群眾住房給予合理確權(quán)。同時，建議在周邊不適宜成片開發(fā)的地區(qū)適當(dāng)劃出部分土地，作為住房困難農(nóng)戶建房用地，以解決其基本生存問題。對于城鎮(zhèn)住房困難戶，通過實施廉租房保障制度和建設(shè)經(jīng)濟適用房，逐步加以解決。
2、鑒于“城中村”與現(xiàn)代化城市新區(qū)格格不入，反差極大，易藏污納垢，改造難度大，建議在規(guī)劃嚴(yán)格控制的前提下，將“城中村”改造的自下放給社區(qū)或村民，由其組織自主開發(fā)。
（三）關(guān)于建設(shè)資金問題
近年來，我區(qū)財政收入雖然保持了較快增長勢頭，但由于在城市建設(shè)、征地拆遷、社會事業(yè)等各方面支出巨大，現(xiàn)區(qū)、開發(fā)區(qū)舉債已高達4億元。進入年，由于受煤炭資源整合，國家實施嚴(yán)格的土地、環(huán)保政策，許多項目難以落地等因素影響，我區(qū)新增財力極少，且在“兩基”迎國檢、采煤沉陷區(qū)治理、城市建設(shè)和管理、六沾復(fù)線拆遷安置、通村油路建設(shè)等工作中，需配套投入大量資金，今年的資金缺口已達1.5億元之多，財政收支矛盾十分突出。
另外，隨著城區(qū)面積的不斷擴大，原有的城市規(guī)劃已跟不上形勢發(fā)展的需要，造成城市的許多基礎(chǔ)設(shè)施不完善，城市功能不健全，如城市的排污管網(wǎng)、供氣管網(wǎng)不配套，垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁數(shù)量嚴(yán)重不足等等，城市基礎(chǔ)設(shè)施欠帳大，僅靠我區(qū)財力無法支撐。
建議：
1、請市委、市政府充分考慮我區(qū)的實際困難和所承擔(dān)的工作任務(wù)，及時清算返還我區(qū)土地出讓收益金。
2、請市級財政逐年增加環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施投入，并在城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等方面予以傾斜和支持。
（四）關(guān)于城市拓展問題
按照市委市政府建設(shè)貴州西部大城市的要求，我區(qū)城市化進程仍需加快，但實際工作中面臨著諸多難題。從資源上看，市中心城區(qū)可利用土地資源日趨減少；從布局上看，城市呈帶狀分布，東西長約20公里，南北寬僅1—3公里；從功能上看，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對滯后，城市供水、供電、供氣等仍需完善；從人口上看，城市人口增長緩慢，離建設(shè)50—100萬人口的大城市的要求還有較大差距。
建議：
1、加快城市向南北拓展，在政策、資金、土地等方面予以支持和傾斜，大力加快鳳凰新區(qū)、涼都森林公園、石橋工業(yè)集中區(qū)、水月組團開發(fā)建設(shè)，尤其是加快鳳凰山周圍開發(fā)建設(shè)步伐，擴張城市體量，逐步讓城市“圓”起來。