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第一條 為完善廣州經濟技術開發(fā)區(qū)房產和土地使用權抵押管理制度，保護抵押當事人的合法權益，根據《中華人民共和國國民法通則》和廣州市人民政府的《廣州經濟技術開發(fā)區(qū)土地使用權有償出讓和轉讓辦法》等有關法律與規(guī)章，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于廣州經濟技術開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）轄內的房產和土地使用權（以下簡稱房地產）抵押。
本規(guī)定所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法擁有的房產、依法取得的國有土地使用權向抵押權人提供擔保，藉以取得抵押權人提供的貸款或向抵押權人保證履行債務。
本規(guī)定所稱土地使用權，不包括地下資源、礦產、埋藏物、隱藏物、市政公用設施等的開發(fā)、使用與利用。
第三條 開發(fā)區(qū)房地產抵押的登記注冊、核發(fā)核銷權屬證書等行政管理工作，由開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）房地產管理局（以下簡稱房地局）負責。
第二章 房地產抵押的設定
第四條 凡在開發(fā)區(qū)轄內依法取得房產所有權和土地使用權的國有企業(yè)、內聯企業(yè)、中外合資經營企業(yè)、中外合作經營企業(yè)、外資企業(yè)以及其它經濟組織和個人，均可依照本規(guī)定，以其房地產設定抵押，成為抵押人。
第五條 凡依照本規(guī)定接受開發(fā)區(qū)房地產抵押的境內外的金融機構、公司、企業(yè)或其他經濟組織及個人，均可成為抵押權人（債權人）。但未與我國建立外交關系或未在我國設立商務代表機構的國家和地區(qū)的金融機構、公司、企業(yè)、經濟組織與個人除外。
第六條 下列房地產可設定抵押：
（一）公司、企業(yè)、經濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館等建筑物；
（二）屬境外個人所有的自用住宅；
（三）依法有償受讓，并在有效使用期限內的國有土地使用權。
第七條 下列房地產不得設定抵押：
（一）公共事業(yè)單位和行政機關的房地產；
（二）職工宿舍、食堂等公益福利設施；
（三）房產或國有土地使用權屬不明或權屬尚有爭議的；
（四）已被依法查封、扣押或被施以其它司法保全措施的；
（五）其它依法不得設定抵押的。
第八條 以房產設定抵押時，應連同該房產坐落的地基及附屬場地的使用權同時作價抵押。
以整體樓宇中的部分房產設定抵押時，應按抵押房產建筑面積在整體樓宇的建筑面積中所占比例，折算出抵押房產在整體樓宇用地（包括基地和附屬場地共用部分）中所占份額，將該份額的土地使用權與房產同時作價抵押。
第九條 凡有上蓋的土地，不得單獨以土地使用權設定抵押。
尚無上蓋的土地，以其土地塊使用權向中國境內銀行及金融機構申請抵押貨款時，該地塊必須是業(yè)經開發(fā)，并已投入不少于土地使用權出讓金25％的建設資金者。
第十條 抵押人以共有房地產設定抵押，須征得其他共有人書面同意；以共有房地產中本人所占有的份額設定抵押的，應書面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分設定抵押。
第十一條 以已作抵押的房地產再作抵押的，須征得在先的抵押權人的書面同意。
第十二條 以已出租的房地產設定抵押，抵押人應將出租事實預先通知抵押權人，抵押成立后，原租賃合同繼續(xù)有效，并由抵押人將抵押情況，書面告知承租人。
第十三條 內聯企業(yè)、中外合資經營企業(yè)，中外合作經營企業(yè)未經中國注冊會計師驗資證實各方投資份額已繳足的，不得以企業(yè)的房地產設定抵押。
第十四條 依法取得開發(fā)區(qū)內房地產的境外公司、企業(yè)、經濟組織或個人必須按規(guī)定在開發(fā)區(qū)申請成立企業(yè)，取得中國法人資格，方可以房地產設定抵押。但以個人的住宅設定抵押的除外。
第十五條 國有企業(yè)以房地產設定抵押，需經國有資產管理行政主管部門批準。
第十六條 內聯企業(yè)、中外合資經營企業(yè)、中外合作經營企業(yè)以房地產設定抵押，須經董事會或聯合管理機構成員一致同意，形成書面決議。所設定的抵押期限不得超出企業(yè)合營或合作期限。
第三章 抵押合同
第十七條 房地產抵押必須簽訂書面合同。抵押合同可單獨訂立，也可在其它經濟合同中訂立抵押條款。
訂立抵押合同應對擬抵押之房地產進行估價。抵押房地產估價，可由抵押人和抵押權人協商確定，亦可委托業(yè)經廣州市或開發(fā)區(qū)的房地局資格審核認可的評估機構或人員進行。
國有企業(yè)、以及占有國有資產的其它企業(yè)與境外抵押權人簽訂的抵押合同，其擬抵押的房地產的估價，必須由廣東省、廣州市的國有資產管理行政主管部門認可的評估機構進行評估。
第十八條 房地產抵押合同除應具備一般經濟合同的必備款外，還應具備有下列內容：
（一）房地產的名稱、編號、處所、面積、四至及數量、權屬；
（二）所擔保的債務內容、范圍、數量、質量、期限、履行方式、履行地點及與該債務內容相關的其它事項；
（三）房地產的作價及抵押率；
（四）房地產的占管維護、風險責任，處分方式、處分費用的承擔及受償方式；
（五）抵押權消滅的條件；
（六）其它應規(guī)定的內容。
第十九條 與境內金融機構簽訂的抵押貸款合同，應根據國家法律、法規(guī)和中國人民銀行及各專業(yè)銀行的貸款規(guī)定簽訂。
第二十條 開發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)以房地產設定抵押與境外金融機構簽訂抵押貸款合同，按國家有關外商投資企業(yè)境外貸款的規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條 國有企業(yè)、內聯企業(yè)與境外抵押權人簽訂抵押合同，涉及外匯的，其規(guī)定應以償債儲備基金的外匯平衡能力為限，并由管委會向國家外匯管理局廣州分局申報有關審批手續(xù)。
第四章 抵押登記
第二十二條 房地產抵押合同簽訂之日起三十天內，抵押人和抵押權人應一起向開發(fā)區(qū)房地局申請抵押登記，也可委托人申請抵押登記。未經登記的房地產抵押行為無效。
第二十三條 申請房地產抵押登記，應按抵押物類別向開發(fā)區(qū)房地局分別交驗下列文件：
（一）《房地產抵押登記申請表》；
（二）《房地產抵押合同》正本；
（三）《房地產所有權證》、《國有土地使用證》、《房屋共有權保持證》等權屬證書；
（四）申請人或人的資格證明；
（五）國有資產管理行政主管部門、企業(yè)主管部門和外商投資企業(yè)權力機構同意設定抵押的文件，中國注冊會計師驗資報告及其它必要證件、文書、契約、附件、圖紙及資料。
第二十四條 開發(fā)區(qū)房地局應在收到房地產抵押申請的全部文件后十天內辦完《房產所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書的注記手續(xù)，核發(fā)載明抵押權的《他項權證》。
《他項權證》由抵押權人領取及持留，經注記的《房產所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書交由抵押合同規(guī)定的一方保管，抵押合同沒有規(guī)定的發(fā)還抵押人保管。
第二十五條 抵押合同的變更或解除，應經原批準機構書面同意，并自變更、解除事實發(fā)生之日起十五日內，由雙方一起向房地局申請辦理變更或注銷登記手續(xù)。
抵押合同因履行完畢終止時，抵押雙方當事人應自終止之日起十五日內一起向開發(fā)區(qū)房地局辦理注銷登記手續(xù)。
第五章 抵押物的占管
第二十六條 已作抵押的房地產由抵押人占管，未經抵押權人同意不得以任何方式或理由交由他人占管。
抵押人在占管期間應維護已作抵押的房地產之完好。抵押權人有權監(jiān)督并督促抵押人切實履行該義務。
第二十七條 已作抵押的房地產因抵押人之過失或故意行為而遭毀損、滅失或價值減少，不能或不足以擔保債務時，抵押人有義務重新提供或補加擔保，以彌補不足。
第二十八條 設定抵押時，抵押人和抵押權人應在抵押合同中明確占管期間因不可抗力及其它不可歸責于抵押人的原因而致已作抵押的房地產意外毀損、滅失和價值減少時的風險責任；依約需要保險的，由抵押人向中國人民保險公司廣州經濟技術開發(fā)區(qū)支公司投保。
若抵押合同未明確風險責任，上款風險事故發(fā)生時，抵押權人可就抵押房地產之殘余價值及抵押人所得補償請求受償。
第二十九條 已作抵押的房地產在抵押期未滿前如需轉讓，抵押人應事先取得抵押權人書面同意；對扣除應納稅費后之轉讓所得，抵押權人享有優(yōu)先受償權。在同等條件下，抵押權人對擬轉讓之抵押房地產有優(yōu)先購置權。
第三十條 已作抵押的房地產發(fā)生繼承、遺贈時，繼承人、受遺贈人應及時以書面告知抵押權人。
已作抵押的房地產發(fā)生贈與時，抵押人應事先征得抵押權人的書面同意。抵押權人同意贈與后，抵押合同解除，但原抵押債務仍由抵押人在約定期限內清償。
已作抵押的房地產發(fā)生轉讓時，原抵押人應向受讓人提交抵押權人同意其轉讓之書面意見的副本或復制件，并將轉讓成交情形及時以書面告知抵押權人。
上述各當事人應自繼承、遺贈、贈與、轉讓事實發(fā)生之日起三十日內一起向開發(fā)區(qū)房地局辦理產權過戶、抵押變更或注銷登記；在繼承、受遺贈事實發(fā)生之前，抵押權人未依本規(guī)定第三十二條第二款要求處分抵押房地產的，原抵押人對抵押房地產的權益及占管義務和風險責任由繼承人、受遺贈人承擔，但繼承人、受遺贈人的償付義務以其合法繼承、受遺贈所獲房地產的實際價值為限。當被繼承、受遺贈的房地產不足以清償全部抵押債務時，抵押權人可就抵押人的其它遺產受償。
第三十一條 抵押人若將已作抵押的房地產出租，除承擔本規(guī)定第二十六條、第二十七條之義務外，應事先書面告知抵押權人，且租期不得超出抵押期，非經抵押權人事先書面同意，租期不得延長；否則，抵押權人有權追究抵押人之違約責任。
第六章 抵押物的處分
第三十二條 遇有下列情形之一，抵押權人有權向開發(fā)區(qū)房地局申請依法處分已作抵押的房地產：
（一）抵押合同期及寬限期滿（包括分期償還每期屆滿），抵押人未依約償還債務的；
（二）抵押人死亡、被宣告死亡或被宣告失蹤的；
（三）抵押人被宣告破產或解散的；
（四）其它損及抵押權人正當權益、足以妨礙抵押合同正常履行的。
本條第（三）款情形發(fā)生時，已作抵押之房地不列入破產清算財產，但其價值超過抵押債務的部分除外。
第三十三條 處分已作抵押的房地產可采取下列方式之一：
（一）拍賣；
（二）招標轉讓；
（三）協議轉讓；
（四）其它經開發(fā)區(qū)房地局同意的方式。
第三十四條 抵押權人處分已作抵押的房地產之申請應以書面方式提出，并將副本同時抄送抵押人或其繼承人、受贈人、受讓人，已作抵押的房地產為共有、出租或委托其他人代管的，還應同時書面通知共有人、承租人和代管人。
開發(fā)區(qū)房地局在抵押權人的處分申請后，應在三十天內決定準許與否。抵押當事人不同意房地局決定的，或者房地局逾期不作答復的，抵押當事人可向管委會申請復議，也可直接向人民法院起訴。
第三十五條 處分已作抵押的房地產由抵押權人委托開發(fā)區(qū)房地產交易所或經開發(fā)區(qū)房地局同意的其它機構主持進行。
第三十六條 已作抵押的房地產處分成交前出現下列情形之一，應中止處分：
（一）抵押權人要求中止；
（二）抵押人請求中止，表示愿意并確能即時清償債務；
（三）其它應中止的情形出現。
第三十七條 處分已作抵押的房地產所獲價款由主持處分之機構依下列順序分配：
（一）支付處分費用；
（二）扣除涉及抵押標的之應納稅款和土地增值費；
（三）償還抵押權人債權本息及罰息、罰款；
（四）所剩余額退還抵押人。
第三十八條 處分已作抵押的房地產之所得不足以抵償押債務時，抵押權人有權追索不足部分。
第三十九條 已作抵押的同一處房地產，有若干抵押權人的，其優(yōu)先受償順序以在開發(fā)區(qū)房地局抵押登記順序為準。
第四十條 處分已作抵押的房地產，在同等條件下，購買人按下列順序享受優(yōu)先權：
（一）共有房地產的其他共有人；
（二）已出租房地產的承租人；
（三）開發(fā)區(qū)管委會；
（四）抵押權人；
（五）其他應享受優(yōu)先權的人。
第四十一條 處分已出租的抵押房地產，如租期（含住宅租賃期可延續(xù)的時限，下同）未滿，取得該房地產的新產權人應繼續(xù)履行租賃合同，并在辦理房地產過戶登記的同時，辦理租賃合同變更登記。租期屆滿，新產權人如繼續(xù)出租時，在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權。
第四十二條 已作抵押的企業(yè)房地產被處分時，企業(yè)生產、員工安置等事宜由抵押人負責，抵押合同另有約定的，從其約定。因抵押房地產的處分致使企業(yè)解散的，由抵押人按國家有關法律、法規(guī)和企業(yè)合同、章程的規(guī)定清理或清算，辦理企業(yè)歇業(yè)手續(xù)。
第四十三條 經處分而取得抵押房地產權者，應照章向開發(fā)區(qū)稅務局和房地局繳納各項稅費，辦理過戶登記，領取《房產所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書。原有的房地產權屬證書繳回發(fā)證機關注銷。
第七章 附 則
第四十四條 建立開發(fā)區(qū)房地產抵押償債儲備基金，以用于開發(fā)區(qū)的國有企業(yè)和內聯企業(yè)因房地產抵押而發(fā)生的外匯不足之調劑，及其它特殊需要。基金來源及提取比例是：
（一）從土地使用權出讓的留成外匯收入中提取百分之十；
（二）國有企業(yè)和內聯企業(yè)抵押房地產所獲境外貸款，預提1％。此款項及其利息在抵押期滿，并已償還貸款后付還企業(yè)，利息按中國銀行同種外幣存款利率計算。
第四十五條 有關本規(guī)定之事項的爭議及糾紛，當事人應及時協商解決。協商不成，任何一方均可向工商行政管理部門或開發(fā)區(qū)房局申請調解或仲裁，亦可直接向人民法院起訴。
當事人一方或雙方是境外法人或個人的爭議，當事人不愿協商調解的，或者協商調解不成的，可以依據抵押合同中的仲裁條款或事后達成的書面仲裁協議，依法提交中國仲裁機構或其它仲裁機構仲裁。抵押合同中未訂立仲裁條款、事后又沒有達成書面仲裁協議的，可以向有關管轄權的中國法院起訴。
第四十六條 違反本規(guī)定者，開發(fā)區(qū)房地局有權視情節(jié)注銷其登記、注銷其權屬證書或不予發(fā)證、宣布有關合同無效并責令責任方賠償經濟損失或予以罰款。
第四十七條 開發(fā)區(qū)房地產抵押管理，除適用本規(guī)定外，適用廣州市人民政府的《廣州經濟技術開發(fā)區(qū)土地使用有償出讓和轉讓辦法》和廣州市人民政府制定的其它有關規(guī)定。
本規(guī)定倘與中華人民共和國國家或上級部門嗣后的法律、法規(guī)和規(guī)章有抵觸之處，概以國家和上級部門的法律、法規(guī)和規(guī)章為準，但此前依本規(guī)定訂立，尚未履行完畢之抵押合同仍視為有效，并照本規(guī)定執(zhí)行。
抵押房地產的估價、登記、處分以及償債儲備基金的動用審批手續(xù)等具體規(guī)則，由開發(fā)區(qū)管委會另行制定。
一、農村土地承包經營權無形資產核算客觀依據
人們賴以生存的農村土地農業(yè)經濟資源，具有固定資產的有形資產使用性、金融性、無減耗折舊、不可再生性，其產權表現為農村土地所有權及承包經營權無形資產屬性。農戶根據土地承包經營權進行土地耕種經營并獲得收益，體現了無形資產具有資產性的會計核算內容特征。首先，土地承包經營權無形資產及其流轉核算的主體。根據“農地承包法”規(guī)定，農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，承包期內，集體發(fā)包方不得收回承包地。并且明確規(guī)定農戶依法享受土地承包經營權及其所屬農業(yè)用地的耕種經營收益，同時允許農戶依法有償流轉土地承包經營權并享受其流轉環(huán)節(jié)收益。因此，農戶應該成為土地承包經營權無形資產核算主體。其次，土地承包經營權無形資產及其流轉確認計量核算內容。在農村土地家庭承包責任制度實施過程中，農戶從農村集體經濟組織內，按人口平均方式分配獲得土地承包經營權開始，農戶就擁有持續(xù)保持承包經營權無形資產的法屬權利。因此，由農戶對土地承包經營權無形資產，實行的自身耕種經營業(yè)務，以及承包經營權無形資產出租、承包經營權無形資產投資、承包經營權無形資產互換、轉讓等方式流轉經濟交易，構成會計確認和計量及披露反映內容。還有，對于農村集體經濟組織內部所屬，且不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，由村集體公開招標等方式發(fā)出承包。這部分土地承包經營權依法歸屬村農民集體組織所有并核算。 因此，土地承包經營權無形資產會計核算，不但要分清核算主體、確認和計量內容，同時還要客觀反映農村土地農業(yè)耕種用途、村集體所有權屬關系和農民生存保障權等經濟資源屬性特征。
二、農村土地資產核算與收益管理特征
在我國社會主義農村土地管理過程中，無論是還是，都體現了耕者有其田的農村土地集體所有制及其收益管理形式。（1）體制農村土地資產核算與收益管理。在管理體制組織形式下，農村土地實行以生產隊為基礎，大隊、政府負責本行政區(qū)域內農村土地及其收益分配核算管理。此時，農村土地的所有權和使用權及土地固定資產緊密相結合，同屬于生產隊集體所有。具體由生產隊組織勞動力進行共同投入、共同耕種，年末全體村民成員共同分享農業(yè)公共資產收益?？梢?，此時的生產隊集體組織既是農村土地的所有者和經營使用權，同時也是收益分配核算單位。（2）承包經營責任制農村土地承包經營權核算與收益管理特征。在家庭承包經營責任制形式下，村集體組織把集體所有的農村土地，以本組織戶籍人口為基礎，平均分配到農戶，把農村土地的有形固定資產使用權，通過承包經營權無形資產形式依法授予給農戶。農戶在承包經營期間，自行組織勞動力和生產資料，進行對農地的投入和作物生產經營，也可以依法有償轉讓，農戶享受責任田經營及其無形資產流轉收益。因此，農戶承包經營責任制的實施，農戶成為農村土地的生產經營單位，農戶既是生產經營者和也是獨立的收益承載主體，應該成為農村土地承包經營權無形資產與收益核算內容。
三、農村土地承包經營權無形資產流轉及收益管理核算模式
在家庭承包經營責任制度下，村集體所有的農用土地客觀存在著所有權與經營權的分離運行。為了確保村集體農用土地所有權的完整性，準確把握農村土地的農業(yè)收益和承包經營權的流轉收益，首先，必須分別設立以鎮(zhèn)和村民小組為單位的農用土地所有權無形資產的核算制度。其次，確定村民小組農戶家庭成員的農用土地承包經營權。還有，在村民小組會計核算中，對農戶土地承包經營權的自營和流轉經濟業(yè)務進行確認和計量，連續(xù)反映農戶土地承包經營權無形資產的自營收益和流轉經濟收益。從目前農村土地的行政管理體制分析看來，實行縣一級實行農村土地的產權證管理；鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行流轉合同管理；村進行土地所有權管理；農戶擁有農村土地承包經營權和農地使用及流轉權利。因此，必須加強農村土地承包經營權無形資產自營及其流轉收益核算管理，必須建立能持續(xù)核算反映農村土地的主體、經濟交易活動和經營成果核算管理模式。（1）承包經營權無形資產的初始確認計量及收益核算。農戶成為農業(yè)生產經營單位。當農戶從村集體經濟組織中初次分配取得農地時，表現為農戶核算主體的承包經營權無形資產項目增加的同時，擁有農村土地耕種經營使用權。農戶在以后會計期間不斷獲得農業(yè)經營收益成果。因此，會計核算必須對農戶取得承包經營權無形資產進行初始確認和計量，同時反映農戶耕種農地的經營收益成果信息。（2）承包經營權無形資產流轉交易的確認計量及收益核算。根據農村土地管理制度，農村土地的產權證、所有權行政管理保持不變，其產權也不直接產生經濟利益。只有農戶持有的承包經營權，才會在自行耕種經營中產生農業(yè)經濟收益，以及在流轉過程產生無形資產流轉交易的環(huán)節(jié)收益。因此，會計核算應該對農戶的承包經營權無形資產轉包等流轉經濟業(yè)務過程與收益內容，進行全面確認和計量，全面反映資產狀況及收益信息。（3）承包經營權無形資產流轉過程及收益管理的會計核算。在我國現行農村承包責任制和惠農政策下，以農戶為主體的會計核算，首先，必須反映農戶持有土地承包經營權無形資產，進行自身耕種經營農地并獲得農業(yè)經濟收益的經濟業(yè)務內容；其次，確認和計量農戶把土地使用權轉包讓渡流轉，而獲得資產使用權流轉讓渡收益內容；再次，核算農戶把資產作為對外投入資本，形成長期股權投資資產及其分享的權益分配經濟收入內容；還有，反映國家對農戶持有土地承包經營權無形資產的農業(yè)補貼收益內容。因此，通過會計核算對農戶持有土地承包經營權無形資產的連續(xù)核算和綜合反映，有利于準確把握農村土地使用與流轉狀況和經濟收益成果。
1、房地產法律制度的形式。
在目前的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關房地產行業(yè)的法律規(guī)范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發(fā)和轉讓、房地產行業(yè)行政管理五大方面的內容，其各方面的內容都有可能涉及到房地產權這個重要問題。
2、房地產權法律制度的具體內涵與規(guī)范。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規(guī)定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條規(guī)定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第四十八條規(guī)定：房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。第五十九條規(guī)定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。第六十條規(guī)定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。在依法取得的房地產開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房地產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。第六十二條規(guī)定：經省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規(guī)定：土地使用權轉讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉讓。第二十四條規(guī)定：地上建筑物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第二十五條規(guī)定：土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依規(guī)定辦理過戶登記。
2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設施的所有權與使用權，建設單位不得擅自處分。
建設部的《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。第六條規(guī)定：房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。第三十一條規(guī)定：房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。
《廣東省城鎮(zhèn)房地產權登記條例》第四條規(guī)定：依法核準登記的房地產受法律保護。房地產證是房地產權利人依法經營、使用或者處分該房地產的憑證。
《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》第五條規(guī)定：房地產建筑物、附屬物轉讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權同時轉移，不得分割。
《深圳經濟特區(qū)房地產登記條例》第二條規(guī)定：本條例所稱房地產，是指土地及土地上的建筑物和附著物。本條例所稱的權利人，是指權利人對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有人，以及由上述權利產生的他項權利。第三條第二款規(guī)定：依法登記的房地產權受法律保護。第五條規(guī)定：房地產權利證書是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證。
1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則》第一條第（二）款第2項規(guī)定：公用面積分為應分攤公用面積和不能分攤公用面積兩部份。應分攤的公用面積包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外平臺、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結構的樓梯間等。不能分攤的公用面積除前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和在關文件規(guī)定不進行分割的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高于2米的架空結構轉換層和架空作為公眾休憩或交通的場所等。第一條第（五）款規(guī)定：“公共面積（包括應分攤公用的和不應分攤的）應由物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，其產權屬應屬于建筑物內參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）”。
1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規(guī)定》第2.1.8條規(guī)定：建筑物內可供公用使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和和不分攤公用建筑面積。第3.5條規(guī)定：公用建筑面積分為應分攤的公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。第3.5.2條、第3.5.2.1條規(guī)定：不分攤公用建筑面積包括地下室用于人防、設備用房、車庫的建筑面積。
3、房地產權法律制度的特征。
從上述的相關規(guī)定中，人們可以清楚地知道我國現行的房地產法律制度具有以下的特征：
（1）在規(guī)范土地使用權與土地上蓋建筑物之間的關系時，采用土地使用權和土地上蓋建筑物所有權的法律概念和法律規(guī)范。
（2）只有具備土地使用權的當事人才有可能取得房屋的所有權，土地使用權與房屋所有權的權利主體一致，權利歸屬合一①。
（3）土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的。
（4）房地產權是土地使用權與土地上蓋建筑物所有權合二為一的法律權利。
（5）在二級房地產市場中，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。
這意味著，只有土地使用權份額的建筑物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權份額的建筑物的法律權利只能依附于具有土地使用權份額的建筑物，而且是一種從權利。
（6）在二級房地產市場中，房地產的共用部位的所有權與使用權由買方依法所有，房地產開發(fā)商不得擅自處分。
（7）土地使用權和房屋所有權，或房地產權經國家機關法定登記后，其財產所有權（物權）的法律權利才得于確認和保護。
土地使用權和房屋所有權，或房地產權并非由合同約定而確權，其須經法定登記才得于確權和保護。
（8）土地使用權與房屋所有權可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》《房屋共有權證》、《房屋他項權證》；合二為一登記時，財產權利人取得《房地產證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。
（9）《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產證》是當事人房地產財產權利的法律憑證。
上述我國房地產法律制度特征，表明作為財產法律權利的房地產權，其形式和內容都較為特別，房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨②，法定登記，確權保護。房地產權是土地使用權與上蓋建筑物、附著物的所有權合二為一的財產權利，房地產權經法定登記而確權，只有國家確認和保護的房地產權才能取得《房地產證》等房地產權證。
4、商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產權表現形式與特點。
上述房地產權的法律制度和特征，表明住宅小區(qū)建筑物的房地產權具有以下特點：
（1）在形式要件上，只有取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》、或《房地產證》的建筑物才具有房地產權。
（2）在實質要件上，只有取得有相應土地使用權面積份額的建筑物才具有房地產權。
（3）在現行的房地產行政管理制度下，只有計算建筑容積率（建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權面積）的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。
計算建筑容積率的建筑物權利人要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權證》或《房地產證》。
（4）對于不計算建筑容積率的建筑物（面積），由于其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，其權利人無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附于具有房地產權的建筑物（面積），不能單獨取得《房地產證》。
（5）不計算建筑容積率的建筑物的房地產權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產法律的強制性規(guī)定。
（6）依據經典的“物權法”理論，計算建筑容積率的建筑物（面積）是主物，不計算建筑容積率的建筑物（面積）是從物。從物的法律權利依附于主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。
從物的法律權利依附于主物，但從物依然享有與主物相互聯系的、可分離的使用、占有、收益的三項法律權利。
（7）在二級市場的房地產首次轉讓時，如果房地產開發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規(guī)定，房地產開發(fā)商與買方雙方當然可以在《房地產買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權利由房地產發(fā)展商享有。
但是，必須指出，上述的約定只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附于主物而屬于買方（8）房地產共用部位建筑物的所有權及使用權由業(yè)主依法享有，房地產開發(fā)商不得擅自處分。
二、土地使用權出讓和《土地使用權出讓合同書》中有關建筑物轉讓的約定。
政府通過拍賣、協議買賣方式將國有土地使用權出讓給房地產開發(fā)商，土地的用途是建設商品房住宅，在付清地價，依法辦理土地使用權轉移登記后，房地產開發(fā)商取得宗地號土地使用權證書，宗地號的土地使用權屬房地產開發(fā)商。
政府與房地產發(fā)展商訂立《土地使用權出讓合同書》約定了出讓宗地號的土地面積、用途、地價、建筑容積率、開發(fā)建設完工期限等規(guī)定。同時，《土地使用權出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產開發(fā)商除向政府給付土地使用權出讓金……外，每年還必須按規(guī)定繳付土地使用權費。（2）房地產開發(fā)商在土地使用年限內依照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定以及合同的約定轉讓、出租、抵押土地使用權，其合法權益受法律保護。（3）土地使用權的轉讓包括土地使用權連同地上建筑物的轉讓。（4）建筑物必須連同土地使用權一起轉讓，轉讓雙方簽訂轉讓合同并到產權登記部門辦理變更登記手續(xù)，按政府有關規(guī)定繳納稅費。（5）建筑物連同土地使用權轉讓后，新的土地使用者仍應遵守《土地使用規(guī)則》。
由此可見，依《土地使用權出讓合同》規(guī)定，房地產開發(fā)商在二級市場首次轉讓建筑物時，必須連同土地使用權一起轉讓。
在商品房住宅小區(qū)建筑物時首次轉讓時，當房地產開發(fā)商將不計算容積率的建筑物（面積）以買賣合同方式來約定不轉移，為房地產開發(fā)商所有時，房地產開發(fā)商將違反《土地使用權出讓合同書》規(guī)定，買賣合同將違反房地產法律的強制性規(guī)定。
三、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產初始登記和轉移登記。
1、初始登記。商品房住宅小區(qū)的建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產開發(fā)商將向房地產權登記機關申請辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關應按如下原則辦理房地產權的初始登記：（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。（3）將不計算容積率的建筑物（面積）的法律權利確立并歸屬于計算容積率建筑物（面積）。
由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權面積份額，不能取得完整、獨立的房地產權利，不能取得《房地產證》，其法律權利只能依附并歸于計算容積率建筑物（面積）。
目前，在房地產初始登記的實務中，房地產權登記機關除辦理《土地使用權證》、《房屋所有權證》，或《房地產證》外，對于共有、他項的房地產權證，房地產登記機關并不辦理，停車位的法律權利歸屬亦不記載于房地產權證。
2、轉移登記。在房地產二級市場，房地產開發(fā)商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款后，雙方共同向房地產權登記機關申請辦理首次房地產轉移登記。
在二級市場首次房地產轉移登記中，房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。
在首次轉移登記實務中，停車位的法律權利歸屬的轉移亦不記載于房地產證權。
由于不計算容積率建筑物（面積）的法律權利只能依附在計算容積率建筑物（面積），當房地產開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物（面積）的法律權利將全部轉移并歸屬于小區(qū)房屋的所有權人，由小區(qū)全部房屋的所有權人共同共有。
四、商品房住宅小區(qū)停車位的形式和房地產權歸屬。
1、商品房住宅小區(qū)停車位的形式。
目前商品房住宅小區(qū)停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里，獨立建設的多層經營性停車位（場）；第二類是商品房住宅小區(qū)內的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。
2、多層經營性停車位（場）的房地產權歸屬。
在政府與房地產開發(fā)商訂立的《土地使用權出讓合同》和政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經營性停車位的土地使用權面積，該類停車位建筑物（面積）是計算建筑容積率的。因此，多層經營性停車位可以依法獨立辦理房地產權的初始登記和轉移登記，該類停車場的房地產權利人為持有《房地產證》的當事人。
3、住宅小區(qū)地面停車位的房地產權歸屬。
地面停車位是經政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許證》批準同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設置的停車設施。
房地產開發(fā)商預售或現售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號的全部土地使用權。
由于地面停車位是直接設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權的土地表面上，地面停車位的房地產權，實際上是土地使用權。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權，因此，地面停車位的房地產權由住宅小區(qū)房屋單元的所有人共同擁有。
4、住宅小區(qū)樓房首層架空層停車位的房地產權歸屬。
在現行的房地產行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物（面積），是住宅房屋單元的從物。
首層樓房架空層停車位的房地產權，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權。初始登記時，樓房架空層停車位依法不能取得獨立的房地產權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑物。在轉移登記時，其不能取得房地產權證，其房地產權依附于取得《房地產證》的房屋單元。
根據本文以上闡述的房地產法律制度，房地產開發(fā)商在轉移房地產時，首層樓房架空層停車位不能從計算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將首當其首層樓房架空層停車位的產權約定為房地產開發(fā)商所有。否則，將違反相關房地產法律的強制性規(guī)定。
房地產開發(fā)商預售或現售小區(qū)房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉移登記，首層樓房架空層停車位的房地產權應依法隨房屋單元的轉移而轉移。
可見，首層樓房架空層停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。
5、小區(qū)樓房地下停車位（場）的房地產權歸屬。
在現行的房地產行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產權狀況與首層樓房架空層停車位的產權狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。
五、商品房住宅小區(qū)的停車位不計算建筑容積率的建筑物（面積）時，房地產開發(fā)商與買方在《買賣合同》中約定“停車位的產權屬于房地產開發(fā)商”的條款違反法律的強制性規(guī)定，該類條款無效。
在二級市場的房地產買賣實務中，許多房地產開發(fā)商在《房地產買賣合同》約定小區(qū)不計算建筑容積率停車位的產權歸所有。政府房地產行政管理部門，或房地產開發(fā)商往往在格式合同文本約定：“小區(qū)停車位的產權屬于賣方”、“停車位的法律權利屬于賣方”。
從本文上述的闡述中，人們可以清楚地知道，該約定違反了政府與房地產開發(fā)商所簽訂的《土地使用權出讓合同》中的有關約定，違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規(guī)定，違反《物業(yè)管理條例》第二十七條的強制性規(guī)定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，該類約定條款無效。
此外，政府房地產行政管理機關應按《土地使用權出讓合同》的約定和法律規(guī)定，追究房地產開發(fā)商的違約責任；買方可提起民事訴訟或申請仲裁，請求人民法院判決或仲裁機構裁決確認該類條款無效。
當然，對上述房地權利發(fā)生分離時、交易無效的法律觀點，有學者認為值得商榷，認為“對房屋所有權和土地使用權在交易過程中是否只能作為一項交易的財產對待，應當根據各類交易的具體情況具體分析”③。
六、買賣不計算建筑容積率停車位的行為違反法律強制性規(guī)定，買賣該類停車位的合同無效。
在目前的房地產法律制度之下，不計算建筑容積率停車位依法不能取得《預售許可證》或《房地產證》。
在房地產買賣實務中，房地產開發(fā)商往往在《房地產買賣合同》中約定，不計算建筑容積率停車位產權為其所有，然后再出售停車位，或以出租為名，行買賣之實。房地產開發(fā)商在沒有取得政府房地產管理機關發(fā)出的《預售許可證》或《房地產證》的情況下，售賣小區(qū)不計算建筑容積率停車位，或將停車位與住宅房屋單元捆綁售賣的現象司空見慣。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第一款第（四）項和第六十七條、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十三條（四）項和第三十九條、《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規(guī)定，房地產開發(fā)商預售或現售房地產的，法律強制規(guī)定房地產開發(fā)商應取得《預售許可證》或《房地產證》后，才能進行房地產買賣活動，否則，房地產管理機關將依法給予查處。
由此可見，房地產開發(fā)商在未取得小區(qū)停車位的《預售許可證》或《房地產證》的情況下，售賣不計算容積率停車位的行為，違反法律強制性規(guī)定。
此外，售賣不計算建筑容積率的停車位，還違反《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規(guī)定。
根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，房地產開發(fā)商與買方簽訂的買賣停車位合同應依法定程序確認為無效合同。
七、應進一步完善房地產的法律度，明確商品房住宅小區(qū)中不計算建筑容積率停車位的法律權利歸屬。
目前，對商品房住宅小區(qū)不計算容積率停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產開發(fā)商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產開發(fā)商大多主張不計算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調動房地產開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業(yè)者則大多主張不計算容積率的停車位作為住宅小區(qū)的公用設施，不宜由少數人或強勢集團獨占，以避免有限的不計算容積率停車位的共用資源被少數人壟斷使用，損害住宅小區(qū)的普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的不計算容積率的停車位已計入房地產開發(fā)的建設成本之中，房地產開發(fā)商不應利用不計算容積率的停車位謀取非法的商業(yè)利益。
據媒體報道，深圳市目前平均每3.3部車輛才有一個停車位④，全國各地均存在停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要的狀況。如何有效地調動房地產開發(fā)商投入更多的資源建設停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保護當事人合法權益？這值得人們的關注與思索。
1、加強對房地產財產權利的法律保護?，F行的房地產法律制度存在諸多的缺陷，如：對土地使用權與上蓋建筑物所權之間的關系，不計算建筑容積率的建筑物所有權或他項權利的歸屬關系，主物與從物之間的關系，建筑物共用部位的范圍界定等等，缺乏明確全面而又清晰的規(guī)定，對房地產財產權利的來源、確權、保護產生不同的認知與解讀，給社會經濟秩序帶來諸多的問題。小區(qū)停車位產權歸屬的爭議，源于現行房地產法律制度的缺陷，源于政府房地產行政管理機關對房地產市場行政管理的缺位和錯位。應盡快完善我國的房地產法律制度，強化法律對房地產財產權利的保護。
2、提高有關房地產制度的法律位階。現行房地產制度的法律位階大多處于較低的層次，許多事關房地產財產權利起源產生于地方性法規(guī)、規(guī)章、或規(guī)范性文件，對房地產財產權利的保護缺乏力度。應進行一步提升房地產財產權利制度的法律位階，將具有前瞻性、公平性、合理性的具體規(guī)定上升為法律或行政法規(guī)。
3、完善房地產財產權利的登記確權保護措施。房地產作為要式登記、確權保護的不動產，登記確權保護的具體措施是否完善，直接關系到房地產財產權利的保護能否真正落實這一重大問題。登記機關現行發(fā)放的《房地產證》，對建筑物共用部位、他項權利不予記載的登記方式，無意中給政府房地產行政管理部門、房地產開發(fā)商擬定的，有違法律規(guī)定的格式合同條款大開方便之門。房地產財產權利人無法借助所持有的《房地產證》，以完全物權的絕對權直接對抗該類違法的合同條款，保護自身的合法權益。盡快完善房地產財產權利的登記確權保護措施，提升登記確權制度的法律位階，對保護當事人合法權益，遏制違法行為，將會起到立竿見影的良好效果。
第一章 總 則
第二章 登 記
第三章 法律責任
第四章 附 則
第一章 總 則
第一條 為確認房地產權屬，加強管理，保障房地產權利人的合法權益，根據法律、法規(guī)有關規(guī)定，結合本省實際，制定本條例。
第二條 本省行政區(qū)域內城鎮(zhèn)的房地產權登記適用本條例。
第三條 縣以上人民政府房地產管理部門負責房地產權登記管理工作，對申請登記的房地產依法進行審查和確認房地產權屬，核發(fā)房地產權證。
第四條 依法核準登記的房地產權利受法律保護。房地產管理部門核發(fā)的房地產權證是房地產權利人依法經營、使用或者處分該房地產的憑證。
第二章 登 記
第五條 房地產權屬實行登記發(fā)證制度。
房地產權證應當載明下列主要事項：
（一）權屬人和權屬來源情況；
（二）房屋所有權性質及房屋情況；
（三）土地權屬性質及土地情況；
（四）他項權摘要；
（五）房屋共有、土地共用情況；
（六）納稅情況；
（七）其他必須載明的事項。
房地產權證文本由省人民政府房地產管理部門統(tǒng)一印制。
第六條 房地產權登記的申請人必須是房地產的權利人。權利人是法人的，由其法定代表人申請；房地產是共有的，由共有人共同申請。
第七條 申請房地產權登記，申請人可以委托人。
由人辦理申請登記的，應當向房地產管理部門提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應當按規(guī)定經過公證或者認證。
第八條 下列房屋所有權及其所占用土地的使用權相統(tǒng)一的房地產應當辦理登記：
（一）新建房屋建成后交付使用時，房地產權利人持土地使用證明及其他有關文件申請辦理確認權屬登記，換領房地產權證，并注銷土地使用證；
開發(fā)新建的商品房屋交付使用時，開發(fā)單位辦理權屬登記，必須交回土地使用證并予以注銷；
（二）購買新建商品房屋，在房屋交付使用時，買方憑房屋買賣合同，申請辦理確認權屬登記，領取房地產權證；
（三）拆遷補償的房屋，在房屋交付使用時，房地產權利人持原房地產權屬證明和拆遷補償協議書，申請辦理確認權屬登記，領取房地產權證；
（四）已經確認權屬的房地產發(fā)生買賣、贈與、交換、繼承、析產、分割、合并或者房地產現狀變更的，由有關當事人申請辦理轉移、轉讓或者變更登記，換發(fā)新的房地產權證；
（五）房地產設定抵押權、典權的，由有關當事人辦理他項權登記。
第九條 權利人辦理房地產權登記應當自登記事項發(fā)生之日起三十日內，向房屋所在地的房地產管理部門申請，并提交下列文件：
（一）申請人的身份證明；
（二）房地產權屬來源證明或者權利證書；
（三）房地產轉移、轉讓、變更或者設定他項權的協議書、合同書或者批準文件；
（四）繳納房地產稅的證明。
權利人居住在香港、澳門地區(qū)的，申請期限為六個月，居住在臺灣地區(qū)或者國外的，申請期限為一年。
權利人因不可抗力或者其他正當理由不能在規(guī)定的期限內申請登記的，在障礙消除的五日后，順延登記期限。
第十條 房地產管理部門必須在規(guī)定時間內對房地產權登記申請進行審查，對符合規(guī)定的予以登記：
（一）對申請確認權屬登記的，應當在受理申請之日起六十日內核發(fā)房地產權證；
（二）對申請房地產轉移、轉讓或者變更登記的，應當自受理申請之日起三十日內核發(fā)房地產權證；
（三）對申請房地產他項權登記的，應當自受理申請之日起十五日內核準登記。
對不符合本條例規(guī)定的申請，房地產管理部門不予登記，并在上述規(guī)定時間內書面通知申請人。
第十一條 房地產管理部門應當將房地產權登記的有關土地使用資料抄送同級土地管理部門。
第十二條 有下列情形之一的房地產，房地產管理部門應當作出暫緩登記的決定，并自作出決定之日起十五日內書面通知申請人：
（一）產權糾紛尚未解決的；
（二）違章建筑未經處理的；
（三）法律、法規(guī)規(guī)定暫緩登記的。
暫緩登記事由消失后，經申請人提交有效的書面證明，房地產管理部門應當予以核準登記。
第十三條 房地產權證滅失的，權利人應當在當地的報刊聲明作廢，向房地產管理部門申請補發(fā)。
第十四條 有下列情形之一的房地產，由房地產管理部門決定撤銷全部或者部分登記事項：
（一）當事人在申請登記時隱瞞真實情況或者偽造有關證件、文件，采取非法手段獲準登記的；
（二）房地產管理部門工作疏忽導致核準登記不當的。
撤銷登記的決定應當自作出決定之日起十五日內書面通知當事人。
第三章 法律責任
第十五條 當事人利用非法手段獲得房地產權核準登記的，由房地產管理部門撤銷核準登記，可并處二千元以上一萬元以下的罰款。造成他人損失的，應當負賠償責任。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第十六條 房地產管理部門工作人員不按期完成登記工作、玩忽職守、徇私舞弊的，應當追究行政責任；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第十七條 當事人對房地產管理部門作出的不予登記的決定、或者撤銷登記的決定、或者行政處罰不服的，可以自接到決定或者處罰通知書之日起十五日內向上一級房地產管理部門申請復議。對復議決定不服的，可以在接到復議決定之日起十五日內，向人民法院起訴。當事人也可以在接到處罰決定之日起十五日內，直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的房地產管理部門申請人民法院強制執(zhí)行。
第四章 附 則
第十八條 本條例施行前，縣以上人民政府頒發(fā)的有關房地產權屬證書繼續(xù)有效。
1、土地產權制度存在缺陷
土地產權制度缺陷是影響土地出讓市場發(fā)展的首要因素。土地出讓市場運行狀況，取決于土地市場機制能否發(fā)揮作用及其發(fā)揮作用的程度。城鎮(zhèn)土地使用制度改革以來，城鎮(zhèn)土地產權制度由土地產權行政化向市場化轉變，形成土地行政劃撥制與土地批租制并存的二元體制。這種城鎮(zhèn)土地配置方式既是一種進步，但這種產權制度存在缺陷，并阻礙了城鎮(zhèn)土地出讓市場的快速健康發(fā)展。城鎮(zhèn)土地產權缺陷主要體現在以下幾個方面：
（1）城鎮(zhèn)土地產權的權能空間和利益大小不明確
第一、產權的排他性體現不足。
依據《城鎮(zhèn)國有土地使用權有償出讓和轉讓暫行條例》第四條規(guī)定“土地使用者獲得的土地使用權可以出售、交換、贈予、出租和抵押”，這意味著“土地使用者在獲得使用權的同時，亦獲得該土地的某種處分權，土地使用權在一定情況下包括了所有權的占用、使用、收益三項權能，具有十分明顯的土地財產權屬性和廣泛的使用范圍”。即出讓土地使用權包含了土地的部分處分權，可見城鎮(zhèn)土地產權權能空間界定不明確，與產權的有限性和排他性屬性不符。
第二，城鎮(zhèn)土地產權的利益大小不明確，收益分配不合理。
雖然法律規(guī)定通過出讓方式獲得土地使用權應支付土地出讓金，但對出讓金的性質和數量未曾規(guī)定，使城鎮(zhèn)土地收益不合理分配不可避免。在土地收入分配中，常常是地方政府占大頭，中央占小頭，體現在哈爾濱市，就是區(qū)縣政府占大頭，市政府占小頭。根據《哈爾濱市國有土地使用權有償使用收支管理辦法》規(guī)定，區(qū)縣土地出讓的收入80%以上歸區(qū)縣政府所有，市政府獲得的土地收益十分有限，尤其是新征用農村集體土地為國有用地出讓的，在收入分配上市、區(qū)縣政府比例為1:9，如此的收益分配不合理，導致地方區(qū)縣政府存在短期利益沖動而違規(guī)供地和違規(guī)批地。
（2）城鎮(zhèn)土地所有權行使主體不明確
城鎮(zhèn)國有土地所有權行使主體不明確，主要表現為城鎮(zhèn)土地所有權主體缺位。我國《憲法》明文規(guī)定城市土地屬國家所有，新修訂的《中華人民共和國土地管理法》第一章第二條和第五條同樣規(guī)定了“國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使”，“國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作”，雖然規(guī)定了國務院代表國家行使土地所有者身份，但沒有具體界定中央、省、市、縣各級政府的城市土地所有權。現實中，國有土地所有權的主體由中央人民政府和地方城市政府構成，中央政府名義上擁有所有權，而地方政府通過對國有土地產權的實際控制，形成了事實上的所有。地方政府特別是縣級以上政府實際在行使土地所有權，掌握著國家土地的處分和收益權。這種不合理的土地管理政策，刺激了地方政府多賣地、低價賣地行為的大量發(fā)生，導致大量耕地流失。同時，國有土地產權在中央政府與地方政府之間缺乏明確的劃分界定，上下級政府各自在土地資產上的事權、財權模糊不清，演化出上下級政府之間的權利之爭或討價還價，人為地加大了交易成本。
（3）土地產權沒有完善的法律保障
到目前為止，我國城鎮(zhèn)土地產權分配還缺乏正式的法律形式，導致土地產權沒有形成完善的法律保障體系。在此背景下，土地尋租機制便發(fā)育起來。對于尋租者來說，一旦獲得了排他性的土地產權，實際上就得到了一種類似法律上的壟斷產權，這種壟斷產權可以通過交換而獲得巨額租金。政府部門在進行土地產權安排和重新分配的過程中，往往通過尋租活動來追求自己的利益。從這一角度來看，設租者即政府部門本身也是尋租者，他們可以從自身利益出發(fā)視不同的對象來設定租金水平，目前，城鎮(zhèn)土地出讓領域的尋租活動主要表現在以下幾個方面：一是在土地出讓活動中，盡可能采取協議方式，以便在政府價格和市場價格之間設定租金。二是由于上下級政府和同級政府不同部門對國有土地產權的權利界定不清，現實中大量存在為獲得土地審批權和土地出讓收益而進行的各個利益團體的尋租活動。三是地方政府從地區(qū)利益出發(fā)，利用對土地產權的實際控制權獲取實物地租，或壓低地價甚至“零地價”以吸引投資。尋租既得利益者的陣容不斷擴大，增大了產權市場化的阻力。
2、土地出讓制度不完善
盡管近年來我國己制定了一系列相關的土地出讓法律法規(guī)，也對土地市場的健康良性發(fā)展起到了重要作用。但是由于立法本身具有其滯后性，加之土地出讓制度在立法上的不完善，以及人們對于客觀事物的認識有局限性和逐漸深化過程，使現行的土地法律法規(guī)還難以適應土地資源市場化配置的要求，從而亟待加快立法，并修訂已有的法規(guī)。
目前，與土地出讓相關的全國性高層次法律法規(guī)有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》、《協議出讓國有土地使用權規(guī)定》等法律法規(guī)。但這些法律法規(guī)對于規(guī)范和發(fā)展土地出讓市場，還是遠遠不夠的。對于一些具體問題，法律規(guī)定尚不夠明確，比如只規(guī)定土地出讓的最高年限而沒有具體年限，對于不同地塊采取不同的出讓方式也只是籠統(tǒng)的規(guī)定，雖然有條件具備的土地應用招標拍賣方式、條件不具備的可用協議方式等條文，但所謂“條件具備與不具備”則法律未作規(guī)定，這是立法不嚴密所致。因此如果不將例外適用的條件具體化，容易使一些人鉆制度的空子，造成不必要的損失。
3、土地稅制不健全
關鍵詞 土地產權理論 中國農村 土地所有制
中圖分類號：A8 文獻標識碼：A DOI：10.16400/ki.kjdkz.2015.02.079
Revelation of Marx's Theory of Land Ownership
Rights on Rural Land Reform in China
YIN Meng
（He'nan University， Kaifeng， He'nan 475001）
Abstract This paper describes the Marxist theory of land rights， makes a detailed description of the land ownership reform China's current situation， the final analysis summarizes the Marxist theory of property rights of land ownership reform some inspiration for Chinese rural land.
Key words land property rights theory; rural China; land ownership
1 馬克思土地產權理論概述
1.1 土地產權是以土地所有權為根本的權利體系
在馬克思理論中明確的指出土地產權屬于生產關系中的一種表現形式，不同的歷史時期，其表現形式是不一樣的。包括的主要內容是土地所有權、土地占有權、使用權等等，這些表現形式可以分為兩種類型，一種是被社會所認可的所有權;另一種是對土地的投資利用而形成的所有權。土地的終極所有權才是整個土地產權的核心，它具有獨特性、唯一性。一些人購買土地使其只服從自己的管理和控制，馬克思指出在資本主義社會背景下，整個社會都不可能是土地的所有者，他們只是從土地中獲得暫時或者長久的利益。馬克思認為土地應該屬于國家的，受到國家的管理和控制，土地的終極所有者必須是國家。
土地的占有權指的是經濟的主體對于土地的控制權利，這是由社會的經濟關系決定的，并不會被個人的意志所驅使，這也是土地所有權與土地占有權的實質性區(qū)別。①土地的使用權指的是土地的利用者根據相關的規(guī)定對土地進行合理利用的權利，在馬克思的資本論中對土地的使用權進行了詳細的說明。在馬克思的土地產權理論中將土地處分權分為最初處分權和最終處分權，這主要是根據土地的使用過程所決定的。
1.2 地租是土地所有權的價值體現以及自我增值的形式
在資本主義社會背景下，農村土地也是由資本家長期經營的，因此農業(yè)和工業(yè)有著同樣的受到剩余價值支配的情況，資本家利用各種手段來獲取最大的剩余價值，如果在農業(yè)方面得到的剩余價值無法讓資本家滿意，他們可能會將他們所擁有的資本投入到工業(yè)生產中，而主動的放棄農業(yè)。馬克思明確的指出絕對地租是由土地的所有權產生所得到的，所有的土地都會產生地租，盡管是最低等的土地，這就是所謂的絕對地租。只根據法律的規(guī)定來判斷，土地的所有權是不會產生地租的，通過將土地出租出去，才能夠實現土地的經濟價值。
由投資產生的地租成為級差地租，農業(yè)的一些資本家在租用土地的同時向土地的所有者交納一定的費用，根據形成條件的不同可將級差地租分為兩類，這兩者在根本上是一樣的，都是由個體的生產價值與社會的生產價值之間的差距所決定的。②與級差地租相對應的是絕對地租，只有在土地所有權受到壟斷的時候才會轉化為地租，土地的所有權和土地的使用權分離產生了地租，因此土地的所有權被經濟化和利益化。
1.3 土地產權的商品化、市場化
由于資本主義社會商品經濟的發(fā)展，土地的產權朝著商品化和市場化發(fā)展成為了一種必然的趨勢。隨著市場經濟在農村的土地產權中的地位越來越高，土地產權走向了過渡時期，這也是土地產權的歷史轉折點，土地的所有者同時還具有使用土地的權利，生產者可以直接的消費自己生產的農產品，這就導致了小塊土地所有制的產生，但是這對于社會的生產力的發(fā)展造成了阻礙，嚴重影響了社會資本的積累，因此小塊土地的所有制必然不能夠長期穩(wěn)定的存在。隨著資本主義社會的不斷發(fā)展，土地的流動性增大，土地的所有權成為了一種商品，可以進行人與人之間的交易，根據影響的供求關系以及市場要求進行交易價格的確定，所以出現了土地所有權的經濟形式即土地價格，土地價格就是將傳統(tǒng)的地租進行資本化，從根本上將土地的所有權資本化。土地所有權的資本化的主要標志就是土地的收益權在市場中進行自由的交易。
2 中國農村土地所有制改革現狀
2.1 土地歸屬狀況不夠明確
科學合理的土地權利是完善我國土地制度的一個核心問題，而其中土地的所有權占據著最基本，也是最重要的位置，這就是最終的所有權，土地所有人對于土地的占有得到廣泛的認可。近些年，我國農村土地所有權歸屬狀況不是相當的明確，對于農村土地所有權的確認許多人都有著不同的看法，有的人認為土地歸國家所有，有的人認為土地歸村集體所有，有的人認為土地歸個人所有。我國的憲法有相關的規(guī)定，除了在法律的范圍內歸于國家的土地，其余的土地都是由農村集體所有，但是在這其中對于農村集體的定義也不是非常明確，農村集體應該包含該區(qū)域內部的所有農民，而不只是各個村民委員會，更不可能是農民個人，目前的許多學者就是將村民委員會或者村民組織看成是農村集體的，但是村民的組織并不能夠代表農民集體的經濟利益，所以在理論上說，村民委員會不能夠代表農村集體行使土地所有權，但是實際工作中村民委員會可以行使土地的所有權，如果某個村級領導的權力過大，土地的所有權就會掌握在他的手上，這必將導致我國的土地管理出現嚴重的問題，這些都是由于土地的歸屬狀況不夠明確造成的。
2.2 土地產權被削弱
農民集體擁有著農村土地的占有權、使用權、收益權以及處分權等等權利，但是在實際中這些權利并不是完整存在的，農民集體只擁有其中的一部分權利，并且這些權利在不斷地被削弱，土地的使用權逐漸的取代了土地的所有權，對于土地的用途進行了固定，這勢必導致土地產權的缺失。例如規(guī)定了任何組織都不能夠對土地進行轉讓，只有國家才可以在集體利益的驅動下對土地進行征用，任何集體都不可以進行土地的買賣交易，而且土地的征用只是由政府做主，農村集體完全的被動接受。③由于各種土地產權的削弱，農民的勞動積極性下降，土地的生產能力下降，生態(tài)環(huán)境可能受到嚴重的影響，隨后還會引發(fā)一系列的隱患，最終對國家的發(fā)展，人民的富強造成影響。
2.3 土地遭到嚴重的破壞
農村土地的歸屬狀況不夠明確，農民的土地產權不斷地被削弱，農村土地的所有權只是被極少數的人所掌控，他們利用各種手段來對農村集體的土地進行處理，利用法律的漏洞來逃避法律責任，因此我國的土地資源受到非常嚴重的破壞，土地的征用收益分配出現不公平的現象，并且隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，大部分的土地不是用于種植農作物，而是變成了住房區(qū)或者工業(yè)區(qū)，農民可用的耕地越來越少，農民無法從土地中獲取足夠的利益來維持自己的生活，他們的生產積極性必然下降，導致土地的利用率嚴重下降，我國的土地資源受到難以想象的破壞。
3 馬克思土地產權理論對中國農村土地所有制改革的影響
3.1 土地產權明確化
要想讓我國的農村土地制度更加完善，必須有馬克思的土地理論產權作為指導，通過馬克思的土地產權理論讓我國的土地產權明確化，制定出與土地所有權歸屬相關的法律制度，指出農村集體是土地所有權的主體，同時也是客體，讓土地真正歸屬農民，無論怎樣都不可以將土地的所有權和使用權長久的分離開來，沒有真正意義上的所有權就沒有絕對的使用權、處分權以及收益權等等，所以通過法律的手段將土地所有權落實是非常必要的。由于我國的人口問題相對較為嚴重，所以國家為了適當減輕農民的負擔，可以通過轉讓一部分的土地所有權來實現。
3.2 土地流轉規(guī)范化
對于土地產權的明確不僅需要借助法律的力量，同時還可以借助經濟發(fā)展的力量。國家應該讓農民對土地持有轉讓、出租、轉包、入股權利，使得土地的流轉更加有效。在這之前就必須讓農民對于土地具有更好的處分權，農民可以自由的控制土地的流轉形式，其他的任何組織和個人都不可以從中扣除流轉過程中的收益，對土地流轉中的一些問題進行及時的糾正，加強農村土地的科學化管理，防止流轉過程中土地資源的損失，建立完整的土地使用市場流轉體系，讓法律制度對土地流轉進行合理的控制，讓農民從中獲取最大的收益。④
3.3 農村土地資源市場化
在馬克思土地產權理論的指導下，我們可以在城鄉(xiāng)之間建立起好的土地市場，政府必須在其中發(fā)揮出自己的作用，對土地市場進行宏觀調控，保障土地市場能夠長期穩(wěn)定有序的運轉起來，在對農村土地資源進行相應的配置時，充分發(fā)揮出土地市場機制的根本性作用。對于通過合理手段獲取的建設用地，必須通過土地市場進行公開性的土地使用權轉讓儀式，讓集體所有的土地可以和國家所有的土地在各個方面實現相對的等同。同時還需要制定合理的土地利用規(guī)劃和計劃，對城鄉(xiāng)之間的建設用地進行宏觀調控，實現各方面的利益的和諧統(tǒng)一，還可以成立相應的建設用地管理部門，定期對建設用地進行科學合理化的管理和監(jiān)督。
4 結束語
馬克思土地產權理論具有十分豐富的內涵，對土地的產權制度具有獨特的見解，盡管他的土地產權理論是在資本主義背景下創(chuàng)作出來的，但是其中的很多思想和理論對我國現階段的農村土地所有制改革具有很深的啟發(fā)意義。中國的農村土地所有制改革必須由馬克思土地產權理論作為指導，立足于中國的基本國情，從中國農業(yè)發(fā)展的實際情況出發(fā)，在不斷的實踐中積累經驗，從而不斷的創(chuàng)新和突破自我，建立具有中國特色的土地制度，切實保障我國農民的根本利益，促進社會的全方位發(fā)展，加快中國的社會主義新農村建設。
注釋
① 陳燕.中國城鄉(xiāng)建設用地市場一體化研究[D].福建師范大學，2012.5（11）：88-89.
② 周煒.我國農村土地產權制度改革探討[D].中國地質大學（北京），2011.3（9）：124.
③ 常韶[.關于我國農村土地產權制度的思考[J].中國外資，2012.2（18）：106-107.
④ 唐新.我國農村土地所有權制度改革探討[D].四川大學，2013.11（22）：112-113.
參考文獻
[1] 許恒周，郭玉燕，寧蕊蕊.關于農村集體建設用地直接入市流轉的探討[J].北京理工大學學報（社會科學版），2012（6）.
【關鍵詞】土地管理法物權法不動產市場
1土地管理法對物權法的積極意義
物權法是市場經濟條件下最為重要的財產法，指的是依據安全與客觀公正的原則支配財產，實現財產的流通，以維持社會經濟秩序的穩(wěn)定發(fā)展。在當前的市場經濟條件下，任何交易在本質上都是權利間的交互，物權法則是對財產權利進行了規(guī)定，確保權利間的交易可以實現公正公平。
1．1促使物權法進一步完善
實際上，任何交易都是物權的交換，而維持物權交換的公正性對于維持市場經濟順序是極為重要的。物權法的目的就在于保證財產分配與財產流通的公正客觀性，土地作為重要的不動產之一，關系到人們的日常生活，土地物權也成為了目前最為重要的物權種類之一。物權法中對土地財產權的變更交易進行了規(guī)定，但是由于土地物權涉及的內容較多，因此，作為民法而制定的物權法雖然在你一定程度上彌補了征收土地后的補償政策，但是仍存在一定的不足。我國當前對土地的使用多是通過國家征用，將土地的產權由農村集體轉換為國家所有，但是征用方式卻沒有給予明確，同時對宅基地等農村建設用地的產權變更和交易也沒用明確的指示［1］。因此，物權法在土地產權的管理方面仍存在很大的不足。土地管理法對物權法有著一定的完善作用，為物權法的使用提供了依據，同時明確了土地產權的變更及交易方式，使土地產權管理更具針對性。
1．2土地管理法為物權法的建立奠定了基礎
土地管理法明確了土地物權的基本原則，這為物權法的建立奠定了良好的基礎，不動產物權包括所有權及使用權，對于土地產權來說，指的是對土地的物權或是設立在土地物權基礎上的物權，因此，對土地物權的法律規(guī)定在不動產物權中占有重要位置。相較于動產物權，不動產物權更具重要性，就我國現階段對土地產權的管理情況來看，我國在尚未制定物權法的前提下，便預先設施了土地管理法，這在一定程度上為物權法的制定奠定了良好的基礎。在土地管理法中明確規(guī)定了不動產財產權利，這為不動產物權體系的制定提供了依據，有助于物權法的制定與進一步完善。
1．3推動物權法的發(fā)展
我國領土面積較大，耕地總體面積也比較大，但是人口數量的不斷增加導致人均耕地面積不斷遞減，特別是近幾年社會經濟的快速發(fā)展帶動了城市化進程的不斷加快，使耕地面積逐漸縮小，無法滿足社會發(fā)展需要。土地管理法的修訂與頒布明確了對耕地的保護規(guī)范，在基本農田耕地轉化為建設用地等非耕地時需要上報到相關的政府部門，在相關部門審批后再轉化為非耕地，這在一定程度上對耕地起到了保護作用，規(guī)范了耕地使用，避免耕地建設的不規(guī)范［1］。耕地雖然歸屬于不動產的一種，但是土地管理法對耕地卻起到了強制保護作用，使其免受物權法中人可以隨意處置的破壞。因此，在土地管理法的約束下，耕地成為了一種特殊的不動產，能夠享有一定的保護政策，同時土地管理法也明確了不動產產權的交易流通方式，這在一定程度上推動了物權法的發(fā)展。
2物權法對土地管理法的積極意義
2．1對土地管理法的指導作用
物權法中的物不僅指不動產，也包括動產，而不動產中土地是為重要的一部分。物權法中對土地產權的一些規(guī)章與原則對土地管理法都有一定的指導作用，在物權法的指導下，土地管理法可以進一步完善自身的不足。土地管理法中要求在土地產權發(fā)生變更時需要進行詳細登記，也就是不動產產權變更登記，但是土地管理法并沒有對不動產的變更手續(xù)進行明確規(guī)定，這也是使得土地登記成為了一種管理方式，只停留在表面，在土地產權變化中并沒有發(fā)揮其真正的作用，在土地產權變化中無法達到預期目標［2］。在物權法中針對這一問題有專門的一章“不動產登記”，在這一章節(jié)中明確指出了只有經過具有法律效應的登記手續(xù)才可以進行物權的變更、轉讓等，土地管理法中則明確指出農村集體所有土地包括土地管理權與經營權歸村民委員會所有，物權法中則更加具體化，集體所有的不動產產權歸屬于其成員，這在一定程度上為每一位集體成員的利益提供了保障，同時也會定了集體內的所有成員具有維護集體產權的義務，因此，物權法既明確了集成成員的利益，也明確了其義務，這對土地管理法的制定與完善具有一定的指導作用。
2．2對土地管理法的補充作用
物權法對土地管理法除了具有一定的指導作用，對土地管理法也具有一定的補充完善作用。我國在征收農村土地產權時，土地管理法僅根據建設需要，要求國家在征用農村土地時給予其與土地相等價值的補償，這在一定程度上可以保護公眾利益，但是也存在一定的漏洞，認為只要給予征收土地的農民一定的經濟補償就可以，但是未能明確解釋公眾利益，這也導致許多地方政府為了經濟建設與城市發(fā)展不規(guī)范征用農民土地，破壞了農民的實際利益［1］。物權法便對土地管理法的不足進行了一定的補充，指出以農民公眾利益需要為目的可以依法征收農民集體所有土地的產權，這里的征收土地是以農民公眾利益為征收土地的前提，同時明確了土地征用的流程，要求征用流程可以符合法律法規(guī)要求，這在很大程度上保護了農民的土地產權，同時也規(guī)范了相關政府部門在征收土地時的手續(xù)，避免發(fā)生地方政府濫用土地征收權而引起的公眾利益被破壞的問題。物權法在土地管理法的基礎上進一步補充了對土地征用的補償條件，為增添了安置費等，以保證農民土地征收后的正常生活。
3土地管理法和物權法相互制約
土地管理法與物權法雖在一定程度上相互補充，但同時兩者間也存在一定的制約，在一些條款上兩者存在一定的矛盾，比如，土地管理法中明確指出建設用地的范圍既包括國家所有土地，也包括為農民公共利益而征用的農民集體所有土地。物權法則認為建設用地只包含國家所有土地，其范圍遠小于土地管理法中的建設用地范圍。土地管理法中指出，為建設農村公共設施或保障農民公共利益可以征用農民集體所有地，但是農民集體所有土地卻未不受物權法約束，這也造成了土地管理法與物權法間的矛盾［2］。
4結語
土地產權是個人產權中最為重要的組成部分，關系到每個人的日常生活，因此，關系到土地產權的土地管理法與個人產權相關的物權法間存在著一定的關系，兩者既彼此作用也彼此制約。隨著社會的快速發(fā)展，對個人產權將會更加重視，土地產權也將會進一步規(guī)范，因此，土地管理法與物權法必須相互協同，彼此補充完善，盡可能地實現土地管理法與物權法的統(tǒng)一，進而更好地保護土地所有者的根本利益。
參考文獻:
［1］徐礫．我國土地管理法與物權法的相互作用［J］．民營科技，2014(10)275．
【關鍵詞】房屋毀損；土地滅失；變更登記；注銷登記
我國是個自然災害多發(fā)國家。地震、火災、水災、泥石流、山洪、臺風、雪崩、海嘯等自然災害每年都有發(fā)生，往往造成房屋毀損、土地滅失、房地產權利人死亡等事件，對國民經濟和人民生命財產造成重大損失。
自然災害對房地產及房地產權利人的損害極大。房地產權屬登記機關應該如何維護正常的產權登記秩序？房地產權利人如何保護自身的合法權益呢？
土地登記的相關規(guī)定：根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》，國家依法實行土地登記發(fā)證制度。根據《土地登記規(guī)則》，土地登記分為初始土地登記、變更土地登記。變更土地登記分為設定、轉移、變更、注銷四小類登記。
房屋所有權登記的相關規(guī)定：根據《城市房地產管理法》規(guī)定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度”。
根據《城市房地產權屬登記管理辦法》，房地產權屬登記分為房屋總登記、初始土地登記、房屋初始登記、房屋轉移登記、房屋變更登記、房屋他項權利登記及房屋注銷登記七種。
自然災害對房地產權屬的影響及對房地產權利人造成的損害分為下列幾種情況：
一、房屋毀損
1、可修復的房屋毀損：若房屋加固修復后可繼續(xù)使用，不需進行房地產權屬變更登記。
2、不可修復（恢復）或不愿修復（恢復）的房屋毀損：房屋滅失，房屋所有權不復存在，原房屋所有權人應進行房屋注銷登記，當事人在規(guī)定期限內未辦理注銷登記的，由登記機關予以注銷登記。
房屋倒塌是房屋滅失的常見情況之一。
二、土地毀損
1、可修復（恢復）的土地毀損：若土地修復（恢復）后的面積、用途不變，不需進行土地權屬登記。若土地修復后的面積增加或減少或用途變更，土地權利人應當申請變更登記。
2、不可修復（恢復）的土地毀損即土地滅失：土地滅失，土地所有權不復存在，原土地所有權人應進行土地注銷登記，當事人在規(guī)定期限內未辦理注銷登記的，由登記機關予以注銷登記。
集體所有制土地滅失影響農村土地承包經營權。例如土地被洪水沖毀不可復耕，這屬于不可抗力的情形，為保護土地承包經營權，需要重新對集體土地進行重新分配。
三、自然災害導致房地產權利人喪失民事行為能力、房地產權利人死亡
1、自然災害造成房地產權利人喪失民事行為能力：
自然災害可能造成房地產權利人精神經常性處于不正常狀態(tài)即成為精神病患者。根據《中華人民共和國民法通則》，自然人的民事權利能力是指是指法律賦予自然人得享有民事權利、承擔民事義務的資格，民事權利能力直至死亡才消滅。因此，自然災害造成房地產權利人喪失民事行為能力不影響房地產權屬。
自然災害造成農村承包土地家庭中主要勞動力死亡，幸存者是未成年人或者喪失了勞動能力的殘疾人或者是精神病患者，幸存者繼續(xù)對土地享有承包權。
2、自然災害造成房地產權利人死亡，房地產權利人有法定繼承人：
根據《中華人民共和國繼承法》第二條，遺產包括公民的房屋及公民的其他合法財產。自然災害造成房地產權利人死亡的，其法定繼承人有權繼承其房地產權利。繼承人應申請房地產主體變更登記。
3、自然災害造成房地產權利人死亡，房地產權利人無法定繼承人：
根據《中華人民共和國繼承法》第五條，繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協議的，按照協議辦理。根據《中華人民共和國繼承法》第三十二條，無人繼承又無人受遺贈的遺產，歸國家所有；死者生前是集體所有制組織成員的，歸所在集體所有制組織所有。
四、多種損害并存
自然災害同時造成房屋毀損、土地毀損、房地產權利人喪失民事行為能力、房地產權利人死亡等2種以上的損害時，按照前述3種情況合并處理。下面舉例說明：
例一：汶川大地震毀損房屋及土地后的權屬變更處理
四川省人民政府在汶川特大地震后堅持了保護當事人合法土地權益的原則。據川府發(fā)〔2009〕10號《四川省人民政府關于汶川特大地震災后恢復重建中土地權益保護的指導意見 》，提出了土地權益保護的3原則 、土地權益保護的分類 和依法做好災后恢復重建土地登記確權工作。
該指導意見保護當事人合法土地權益的要點是：1、汶川特大地震中土地上的房屋及其他附著物損毀的，除土地已經滅失的以外，原土地使用權不消滅，對原土地使用權人的權益應當依法確認并予以保護。2、國有土地使用權的調整。經批準的災后恢復重建規(guī)劃改變原用地性質和規(guī)劃條件，涉及土地調整的，應當堅持等價交換原則，保護原土地使用權人的權益。對調整后的土地應頒發(fā)新的土地使用權證，同時注銷原土地使用權證。3、宅基地的調整：對災毀農房需異地遷建的宅基地審批，應當依照法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行，并在批準新宅基地的同時注銷原宅基地使用證。）4、土地承包經營權的調整因鄉(xiāng)村規(guī)劃調整、土地用途變更等原因需要調整土地承包經營權的，依照《農村土地承包法》和《土地管理法》的相關規(guī)定執(zhí)行。
例二：某個城市地震，造成小區(qū)內一幢住宅建筑物倒塌，地基修復后可原地重建，則該幢建筑物的原房屋所有權人因房屋所有權滅失應進行房屋注銷登記，當事人在規(guī)定期限內未辦理注銷登記的，由登記機關予以注銷登記，各土地使用權人的土地權益維持不變。若小區(qū)業(yè)主委員會決議在原地重建住宅，建成后重新領取房屋所有權證書。重建經費可能來源于政府緊急撥款、社會救助捐贈、保險賠款、業(yè)主自籌等。若震后地基不可修復，不適宜原地重建，則相關國土、規(guī)劃部門依法定程序變更該地塊用途，注銷原土地使用權人的土地使用權證書。當地政府應該對該幢建筑物幸存者進行多種形式的救助幫扶：臨時異地安置，給予現金補助、購房補貼或給予保障性住房購房資格等。
總結：
我國自然災害經常造成房屋毀損、土地滅失、房地產權利人死亡等事件。房地產權屬登記機關及房地產權利人應該及時進行變更登記或注銷登記。
自然災害導致房地產權屬變化的主要情形：1、房地產權屬客體變更或死亡：包括房地產權屬轉讓、贈與、繼承等，當事人應進行房地產權屬變更登記。2、房屋毀損而土地未滅失：此情形屬于房屋所有權滅失，注銷房屋所有權證，土地使用權不變。3、房屋毀損與土地均滅失：此情形屬于房屋所有權與土地使用權均滅失，同時注銷房屋所有權證、土地使用權證。
參考文獻：
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一、我國土地產權制度現狀
1、土地產權制度模糊內涵
產權的定義很多，一般認為，產權是由物的存在及對它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關系。產權的基本功能在于影響激勵和行為，其主要功能是引導人們實現將外部性內在化的激勵，產權界定不清一般被認為是產生“外部性”和“搭便車”的主要根源。就產權構成來看，大部分學者認為產權是一組包括所有權、使用權、收益權、處分權等具體權利在內的權利束，且物的交換價值主要取決于交易中權利束的大小。根據上述產權定義，土地產權應是因土地的存在及對其使用而引起的權利義務關系，是以土地為客體的所有權、占有權、使用權、收益權、處分權之和。在產權明晰的條件下，土地交換價值應取決于土地權利內容的范圍和大小。
就制度來說，諾斯認為，制度是一種社會博弈規(guī)則，是人們所創(chuàng)造的用以限制和規(guī)范人們相互交往行為的框架性安排，包括正式制度和非正式制度。制度體現的是集體行動的規(guī)則，也可以說是人們之間的正式或非正式的契約關系。進一步理解，制度是一種放大的契約或稱之為群體契約，與個人之間契約不同的是，制度需要明確的是群體內部或群體之間的行為規(guī)則。在這種情況下，因契約約束范圍模糊導致的契約邊界模糊便不可避免。布坎南在提及契約對財產的保護問題時，認為在原始契約得到履行的同時，必須制定出一些條款來控制邊界交叉的問題，以認定并懲罰那些侵犯他人已界定的財產權利的人，對制度來說，這個觀點似乎同樣適用。
具體到土地制度而言，它是對人們以土地產權為載體從事的各種行為的約束性規(guī)范，也是人們在使用土地過程中產生或制定的規(guī)則，一般分為土地所有制和土地使用制，并分別對應土地所有權和土地使用權。但實際上，由于公權力的干預，這種劃分標準及各自作為權利束所包含的內容仍具有一定的不確定性。根據產權理論，由于產權主體在界定、保護或實現權利方面的費用太高以及外來干預等原因，產權往往具有一定的殘缺性。需要明確的是，土地所有權作為一種非排他性或一定范圍內非排他性的所有權，可以認為是一種社團產權。在出現社團產權的情況下，產權明晰只有在對抗社團以外其他人時才能體現，而在社團內部，由于所有者并不唯一，這種產權并不是非此即彼的關系，是不確定的。而對于土地使用權來說，其權利束所包含的內容受法律規(guī)定或土地所有權代表與土地使用權人協商的影響，本身也是不確定的。上述這種不確定性表現在制度安排上，就是制度模糊。
2、我國土地產權制度模糊的原因及表現
我國的土地所有制是社會主義公有制。從前文分析可以看出，不管是何種性質的土地所有制，只是所包含的權利人范圍不同，但作為社團產權，在其內部都存在產權界定不清晰的問題。當然，從我國實踐來看，這種不清晰還有一個表現，就是全民所有制和集體所有制之間也存在一定的邊界交叉，并且受國家發(fā)展戰(zhàn)略導向影響，呈現出前者對后者的制度歧視，而造成這種結果的原因主要有兩點。
(1)制度變遷過程充滿了不確定性甚至過程中斷導致制度模糊。以集體土地所有權的演進過程為例，建國初期，為推動經濟復蘇，促進農業(yè)發(fā)展，調動農民積極性，1950年6月頒布的《中華人民共和國法》規(guī)定實行農民階級的土地所有制，但實際上，在1952年這場完成之前的1951年底，中央就印發(fā)了《關于農業(yè)生產互助合作的決議(草案)》，要求在已完成改革的地區(qū)實行農業(yè)互助合作。后經過農業(yè)生產互助組、初級農業(yè)生產合作社、高級農業(yè)生產合作社等一系列的制度實踐，逐步在所有權制度層面上抹去了農村土地的私人所有權，至1962年《農村工作條例修正草案》頒布實施，我國農村土地最終確立了“三級所有，隊為基礎”的所有權制度體系。在1950年至1962年短短十二年的政策演進過程中，實際上貫穿一條主線，即土地產權逐步由明晰的私人產權向模糊的社團產權過渡，并逐步擴大其范圍。從這方面看，既然集體土地所有權是一種“進化不全面”的所有權，產權制度模糊便不可避免。
(2)國家基于發(fā)展戰(zhàn)略的制度故意，即戰(zhàn)略性模糊。這種戰(zhàn)略性模糊可以從兩個方面予以說明，其一，源于城市建設和工業(yè)發(fā)展需要的農村支援城市戰(zhàn)略計劃，即長期的農業(yè)支持工業(yè)發(fā)展及城市建設。從這個角度上講，自1953年開始，一直延續(xù)至今的低成本征地制度，至少說明這種產權制度模糊可以大大降低城市建設成本，并使農村土地的資產屬性只能在狹窄的通道內通過改變產權性質得以實現。其二，1978年之后的城鄉(xiāng)土地制度改革開始逐步強化用益物權，所有權在某種程度上成了“空制度”。以城市土地使用權和農村土地承包經營權為核心的城鄉(xiāng)土地用益物權成為時展與社會性質相妥協的產物。以至于何?皮特(Peger Ho)認為，中國農村改革之所以取得成功，關鍵就在于中央政府經過審慎考慮后，決定將本該成綱成條、沒有任何歧義的農村土地所有權制度隱藏在模棱兩可的迷霧中，即有意的制度模糊。
從實際情況來看，我國土地產權制度模糊至少表現在以下方面：一是不同類型的所有權之間、同一類型所有權內部存在制度模糊。我國《憲法》規(guī)定城市土地屬于國有，但由于“城市土地”、“國有”本身就是相對模糊的概念，城市土地的邊界、權利人主體都難以界定，結果就造成城市建設用地面積不斷擴大，集體土地不斷受到侵犯。同樣，勞動群眾集體所有制脫胎于過去“三級所有、隊為基礎”的所有權結構體系，所有權主體邊界更加模糊。二是土地使用權制度模糊。以土地使用年期為例，城市建設用地使用年期長期處于調整、總結和實踐的過程，從深圳早期土地出讓年期一般不超過30年到《深圳經濟特區(qū)土地管理條例》(1988)規(guī)定最高期限不超過50年，到《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(1990)區(qū)分土地利用類型規(guī)定不同的土地使用年期，再到目前提倡的土地出讓彈性年期制，可
以看出，土地使用權的使用年期是不斷調整變化的。農村土地承包經營權同樣如此，早在1984年，國家有關政策要求土地承包期一般應在15年，后《土地管理法》(1998年修改)將其調整為30年，《農村土地承包法》(2002)區(qū)分耕地、草地、林地將承包期調整為30至70年不等。由此帶來的則是產權不穩(wěn)定，進而導致土地使用權人預期收益不穩(wěn)定。
二、產權制度模糊對土地規(guī)劃編制、實施的影響
1、產權制度與土地規(guī)劃的關系
一般認為，土地規(guī)劃是國家利用公權力干涉甚至侵犯私權-利的工具，土地利用規(guī)劃出于維護社會公共利益的需要或提高整體土地利用效益而獲得合法性基礎。
(1)產權是規(guī)劃編制及實施的條件之一。規(guī)劃影響產權內容，但同時，既定的產權也影響規(guī)劃編制及實施效率。我國新一輪土地規(guī)劃修編基本結束，與前兩輪不同的是，這次修編更加強調規(guī)劃的公共政策屬性，更加重視規(guī)劃對土地布局及利用結構的宏觀指導性，并將規(guī)劃作為土地管理的基本公共政策以實現土地利用與環(huán)境保護、經濟發(fā)展相協調。此外，這次規(guī)劃修編更加面向規(guī)劃的實施，在這種情況下，土地產權作為影響規(guī)劃實施成本的重要因素，必須得到充分考慮。
(2)在一定條件下，產權是產權主體保障規(guī)劃落實的動力。土地規(guī)劃強調的是土地結構的宏觀布局，賦予土地發(fā)展什么、怎么發(fā)展的權利，并指導土地利用方向。但產權主體作為理性經濟人，在面臨規(guī)劃時他們首先考慮的往往是規(guī)劃對土地產權內容、進而對土地價值的影響。不可否認的是，對個體來說這種影響一般是雙面的，甚至可能使私權利受損。但從另一方面來說，如果實施規(guī)劃提高了權利人預期收益，由此帶來的保護力量無疑是最大的。
2、產權制度模糊對土地規(guī)劃編制、實施的影響
目前，土地產權邊界不清和主體模糊已成為我國土地管理的突出問題，土地產權制度模糊很大程度上降低了規(guī)劃實施效率，使規(guī)劃控制效果低于預期。在所有權層面上，土地產權邊界不清和主體模糊使規(guī)劃控制對象難以明確；在使用權層面上，產權有效期限不穩(wěn)定導致使用權人存在有效期限內攫取最大利益的沖動，使規(guī)劃難以有效保護和落實。
(1)土地產權制度模糊使不同層次的管理主體行為目標不一。我國城市土地屬于國家所有，由國務院負責行使，但問題是，我國現行國家一省一市一縣一鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的五級行政架構中，縣級以上人民政府具有批地權，實際掌握了土地的部分處分權和收益權。不同層級政府出于多方面考慮，導致規(guī)劃實施目標、立場和效果很難統(tǒng)一。對集體土地產權制度而言，也存在大量問題，一方面，自然村、行政村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)是三級集體土地所有權主體，但從另一方面來看，一個自然村既是集體土地所有權主體，同時也是其所在行政村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地所有權構成主體之一。這種產權主體模糊、邊界不清的問題容易引發(fā)不同所有權主體之間的糾紛，并造成上級所有權主體對下級土地所有權主體的權益侵犯，提高了規(guī)劃實施成本。
(2)土地產權制度模糊導致主體缺位，公眾監(jiān)督效力難以體現。主體缺位或虛置是產權制度模糊的直接結果，―方面，缺乏明確的產權主體意味著缺乏明確的被監(jiān)督對象，從法理角度分析，委托―關系并非意味著權利義務的絕對轉移，在某種程度上，責任主體仍為委托方；另一方面，主體不確定往往更容易導致信息不對稱。土地利用規(guī)劃作為專業(yè)性相對較強的公共政策，具有一定的理解門檻，增加了受眾的監(jiān)督難度，而主體不確定進一步增加了公眾獲取信息的難度，加大了信息的不對稱，提高了監(jiān)督成本。
此外，從當前土地利用形勢和長遠發(fā)展來看，探索市場經濟條件下的規(guī)劃編制模式已是必然趨勢，而產權清晰是市場經濟中交換物的基本特征。目前產權制度模糊和市場經濟發(fā)展存有明顯矛盾，并成為影響規(guī)劃編制效率和編制成本的主要因素。
三、基于推進土地利用規(guī)劃編制及實施的土地產權制度改進建議
1、物化土地產權，明確產權制度
一般來說，土地私有制在產權邊界及產權主體方面相對明確，產權保護效率較高，但我國的社會性質決定其不可能實行土地私有制。我國的土地所有制已經超越所有權層面的價值，而被賦予了社會性質的政治意義。但從國外經驗來看，公有往往意味著“都有”或“都沒有”，這明顯與當前的市場經濟發(fā)展要求不相適應，也是我國土地規(guī)劃編制和實施低效率的制度根源。
結合當前的情況和產權制度發(fā)展趨勢，對于集體土地，從短期來看，必須在強化集體土地使用權上下功夫，在使用權層面上逐步強化私有，豐富和固化農村土地承包經營權和宅基地使用權。在明確的產權基礎上，以規(guī)劃引導建設，以產權保護促進規(guī)劃編制和實施。從長期來看，還是應審視和反思現行以全民所有制和集體土地所有制為構成的土地所有權制度，消除國家對集體土地所有權的歧視性政策，盡快賦予集體土地相對完整、明晰的土地所有權。對于國有土地，一方面，應穩(wěn)定現有土地使用權使用年限和內容，明確土地使用權在時間維度和空間維度上的邊界；另一方面，要明確土地所有權的法律主體。在當前行政管理和績效考核機制不變的情況下，建議以國有土地地域范圍為依托，明確權利主體和權利邊界。地域范圍的確定應獨立于現在的行政邊界，以區(qū)域發(fā)展經濟體為主體，并編制區(qū)域土地利用規(guī)劃，改變地方政府因產權主體模糊而實際獲得近乎所有權的土地處分權現狀。