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導語：在商業(yè)模式發(fā)展史的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領您探索更多的創(chuàng)作可能。
關鍵詞：文化產(chǎn)業(yè) 全產(chǎn)業(yè)鏈 商業(yè)模式
文化產(chǎn)業(yè)是 21世紀極具潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢備受世人矚目。按照《文化部“十二五”時期文化產(chǎn)業(yè)倍增計劃》，“十二五”期間，我國文化部門管理的文化產(chǎn)業(yè)增加值年平均增長速度要高于 20%，2015 年的文化產(chǎn)業(yè)增加值比2010 年至少翻一番，從而實現(xiàn)倍增的奮斗目標。
文化產(chǎn)業(yè)要得到大的發(fā)展，必須有好的商業(yè)模式。世界管理學大師彼得·德魯克說過“今天企業(yè)之間的競爭已經(jīng)不是產(chǎn)品和服務之間的竟爭，而是商業(yè)模式之間的竟爭”。商業(yè)模式是一種可盈利的方法，是企業(yè)核心競爭力的主要源泉。文化企業(yè)經(jīng)營需要重視商業(yè)模式的發(fā)現(xiàn)和改進，有必要探索和借鑒新型商業(yè)模式。
一、全產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)涵、特征和啟示
“全產(chǎn)業(yè)鏈”最先是由中糧集團提出的一種商業(yè)模式。該模式具有“整合上下游資源”、“多個產(chǎn)品整體運作”、“鏈條式管理”、“各環(huán)節(jié)銜接，產(chǎn)業(yè)鏈貫通”的特征。由于它整合上下游資源、多個產(chǎn)品整體運作，所以公司各產(chǎn)品的發(fā)展成為一個整體，且下游產(chǎn)品具有高附加值；由于它實行鏈條式管理，各環(huán)節(jié)銜接，所以關鍵環(huán)節(jié)能夠有效掌控，且創(chuàng)新與品牌發(fā)展貫穿始終。因此，全產(chǎn)業(yè)鏈模式有很強的競爭力，尤其是，在帶來較高、持續(xù)、顯著性盈利的同時，能夠快速反映消費者的信息，促進上游環(huán)節(jié)的創(chuàng)新與改善，使企業(yè)對市場的反映更敏感、更安全。
中糧集團率先提出的這個發(fā)展模式現(xiàn)如今已被文化產(chǎn)業(yè)借鑒。全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式是最能反映文化產(chǎn)業(yè)特性的商業(yè)模式。目前比較成功的案例有《武林外傳》?！段淞滞鈧鳌肺幕a(chǎn)業(yè)鏈具備文化和影視基地、相關劇本、合適的導演和演員、市場推手、穩(wěn)定的消費群體等一系列構(gòu)成要素?！拔淞滞鈧鳌比a(chǎn)業(yè)鏈運作的成功啟發(fā)我們或可將此模式推廣，不僅是影視產(chǎn)業(yè)，更應該擴大到整個文化產(chǎn)業(yè)。
全產(chǎn)業(yè)鏈的商業(yè)模式給河北省文化產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展提供了啟示和發(fā)展空間。
首先，河北省文化產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)較少，文化個體戶較多的問題非常突出。2004 年，全省共有文化個體經(jīng)營戶59828 家，從業(yè)人員 14.8 萬人，實現(xiàn)增加值 34.6 億元，占全省文化產(chǎn)業(yè)增加值的29%，規(guī)模小、分布散、整體實力弱，影響到了河北省文化產(chǎn)業(yè)的綜合競爭力。如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品整合、產(chǎn)業(yè)鏈貫通，將極大節(jié)約資源，提升產(chǎn)品價值含量，推動文化產(chǎn)業(yè)的健康良性發(fā)展。
其次，文化觀念滯后，產(chǎn)業(yè)意識欠缺。一些地方和政府部門對依照市場經(jīng)濟規(guī)律開拓文化市場缺少研究，一部分文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者自身的市場意識也很淡薄。目前國辦文化企事業(yè)單位的管理者不少是來自于演職員隊伍，對產(chǎn)業(yè)經(jīng)營往往是從實踐中摸索得出的樸素管理方法，缺少必要的現(xiàn)代管理、營銷理論修養(yǎng)。市場經(jīng)濟需要有經(jīng)濟的頭腦和現(xiàn)代化的經(jīng)營、管理理念，尤其全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式是一種新型商業(yè)模式，需要產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)的運作和掌控，務求悉心學習和實踐，而非一朝一夕之功。
再次，文化產(chǎn)業(yè)管理體制不順，尚未從“ 大文化”的角度理順管理體制。文化產(chǎn)業(yè)按行業(yè)不同，目前是由多個部門分頭管理。此種政出多門、職能重疊的狀況不利于對文化產(chǎn)業(yè)進行統(tǒng)一的規(guī)劃和資源的整合，已經(jīng)成為束縛文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的體制。社會健康發(fā)展的根本之一，在于制度和體制。文化產(chǎn)業(yè)概莫能外。河北省委、省政府越來越重視文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，先后出臺了《關于加快文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策》、《河北省文化體制改革試點工作實施方案》、《關于促進文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實施意見》等一系列文件，尤其是 2010年 3月 8日河北省政府出臺了《河北省文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃（2010～2015年）》，為河北省文化體制改革和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了政策依據(jù)。
二、文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式的特點和構(gòu)成要素
文化產(chǎn)業(yè)是指從事文化產(chǎn)品生產(chǎn)和提供服務的經(jīng)營性行業(yè)。必須同時認識到，一方面，文化產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟社會發(fā)展的重要組成部分，具有商業(yè)屬性的文化產(chǎn)品和服務必須按照一定的商業(yè)模式運作才能獲得市場價值；另一方面，文化產(chǎn)業(yè)是先進文化建設的載體，文化產(chǎn)品和服務要符合社會主義先進文化的核心價值理念。因此之故，文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式就有著與其他產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式不同的特點和構(gòu)成要素：
1.價值主張更明確，具備價值觀傾向性
任何企業(yè)，只要想做長遠，就要將自己的核心價值觀有效的傳達給消費者。這首先需要確立一個價值主張，然后一切營銷活動必須圍繞此價值主張來進行。文化產(chǎn)業(yè)在傳遞思想方面比其他產(chǎn)業(yè)更突出。同時，文化產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品大多是無形產(chǎn)品和服務，由于文化的核心是價值觀這一重要原因，因此，文化產(chǎn)業(yè)的價值觀傾向性愈加突出。
2.消費者群體層次分明，目標群體明確
任何產(chǎn)品都有自己的消費群體。區(qū)別在于，有的產(chǎn)業(yè)消費群體分層不明顯，比如油鹽醬醋茶類似的生活消費品的消費群體層次模糊，有的產(chǎn)業(yè)如文化產(chǎn)品作為一種特殊的產(chǎn)品，消費者群體層次相對明晰得多，比如有的消費者愿意花百元左右到電影院看3D電影，有的消費者更傾向于電腦下載看片。文化產(chǎn)業(yè)目標群體必須明確。試圖占領所有的目標群體，試圖生產(chǎn)目標消費者需要的所有產(chǎn)品，試圖進入所有的產(chǎn)品渠道，試圖用廣泛撒網(wǎng)的傳統(tǒng)促銷方式讓所有人知道產(chǎn)品，都是不符合文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念的。
3.人脈鏈條依賴度高，創(chuàng)意人才需求大
文化產(chǎn)業(yè)比其他產(chǎn)業(yè)需要更強大的合作伙伴、分銷渠道和人脈資源。在企業(yè)運營過程中，為了更有效地向消費者提供價值，順利完成商業(yè)運作而與其他企業(yè)之間建立合作關系是文化產(chǎn)業(yè)得以生存的必要條件。同時， 文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尤其需要“金點子”，因此創(chuàng)意人才是文化產(chǎn)業(yè)得以生存和延續(xù)的最有價值的資源。
三、河北省全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式促進文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考
“全產(chǎn)業(yè)鏈”作為一種整體的、系統(tǒng)的、有機的商業(yè)模式創(chuàng)新，它為文化產(chǎn)業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)升級，實現(xiàn)文化產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了較為合理的解決方案。但是，文化產(chǎn)業(yè)“全產(chǎn)業(yè)鏈”的形成和完善需要具備一些基本的要求。就河北省來說，實現(xiàn)文化產(chǎn)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式發(fā)展，必須從以下幾點著手充實條件：
1.整合人才和資源，解決創(chuàng)意人才不足、文化個體戶多、規(guī)模以上企業(yè)少的問題
如果用可持續(xù)成長眼光來評估全產(chǎn)業(yè)鏈的文化企業(yè)，“人才”在可持續(xù)成長的企業(yè)構(gòu)成中顯得非常重要。全產(chǎn)業(yè)鏈的運行需要各種人才集聚和人與人之間的相互配合，包括研發(fā)人才、創(chuàng)意人才、數(shù)字技術人才、營銷人才等等，特別是需要既懂文化又懂市場的經(jīng)營管理人才來實現(xiàn)各種因素的操控。我省文化人才現(xiàn)狀是，人才資源潛力充足，各高校與文化產(chǎn)業(yè)相關的專業(yè)相繼設立，但多為培養(yǎng)技術制作型人才，營銷、創(chuàng)意及復合型人才極缺，這在將來勢必制約文化產(chǎn)業(yè)提升。要著手以自己培養(yǎng)和引進的方式聚集人才，只有首先解決“人”的問題，才能使文化產(chǎn)業(yè)“活”起來。
同時，全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式的成功運作，需要資金資源、內(nèi)容資源、創(chuàng)意資源、傳媒資源等各種資源的支撐。這些資源的獲得，可以是現(xiàn)有資源的利用或者轉(zhuǎn)化，可以是通過合作的方式從別處引進，也可以在可能的情況下自已創(chuàng)造。例如，我省有著歷史悠久的燕趙文化和豐富多彩的民俗文化，比如唐山皮影、蔚縣剪紙、武強年畫、曲陽石雕等，這些都可以用動漫形式開發(fā)加工。對這些文化資源進行利用和再創(chuàng)造，使資源優(yōu)勢向產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢轉(zhuǎn)變，不僅能夠為動漫創(chuàng)作提供源泉，尤其是可以保護民族文化遺產(chǎn)。
河北省整合人才和資源已有好的范例。近年來，邢臺市工筆畫藝術異軍突起，以寧晉縣為中心，輻射帶動周邊縣市的、以農(nóng)民為主力軍的工筆畫從業(yè)人員達 6000 余人。邢臺大力扶持工筆畫產(chǎn)業(yè)，以寧晉縣 393 藝術區(qū)、工筆畫市場、工筆畫學校為依托，形成了集培訓、展覽、銷售為一體的完整產(chǎn)業(yè)鏈條。在北京潘家園、琉璃廠兩大市場，寧晉工筆畫占到總銷售量的 80%，全市工筆畫暢銷全國，遠銷日韓和東南亞。除了工筆畫，邢臺市藝術玻璃、老粗布、邢白瓷等文化產(chǎn)業(yè)項目也勢頭良好。2011 年，邢臺文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達 55 億元，占全市 GDP 的 3.86%，同比增加 41%。
2.樹立寬廣的文化視野和明確的政策導向，解決文化觀念滯后、管理體制不順的問題
全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式的顯著特征是使得一個公司各產(chǎn)品的發(fā)展成為一個整體，上游產(chǎn)品通過往下游延伸以增加附加值。同時產(chǎn)業(yè)目標是設計多環(huán)節(jié)、多品類、多功能的產(chǎn)品并與上游產(chǎn)品有機結(jié)合，目的主要是創(chuàng)新與品牌貫穿始終。以承德市為例，該市抓住“清朝夏都”這個文化元素，投資 2 億元，邀請中國實景演出創(chuàng)始人梅帥元，創(chuàng)作了大型實景演出劇《鼎盛王朝——康熙大典》。此舉不僅彌補了以往承德缺少夜間旅游項目的缺陷，更為游客提供了了解我國多民族融合歷史的機會，加深了游客對文化遺產(chǎn)內(nèi)涵的認知。
全產(chǎn)業(yè)鏈首先是一種企業(yè)管理經(jīng)營思想和理念。從理念——經(jīng)營過程——企業(yè)文化——產(chǎn)業(yè)發(fā)展，需要通過企業(yè)經(jīng)營者具備寬廣的文化視野和超前的戰(zhàn)略思維，并付出持之以恒的努力。例如，近年來，承德市積極為文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，先后出臺了《承德市建設文化大市實施綱要》、《承德市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》等多個文件，對文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局、重點行業(yè)等做出統(tǒng)籌安排。特別是在投入上，市本級每年不低于 1000萬元，縣區(qū)不低于 300 萬元，并隨著財政收入增加而增加。同時，還積極引領民營資本推進文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。目前，承德旅游人數(shù)已由 10 年前的 300 多萬人次增長至 2011 年的 1700 萬人次，2012年承德旅游接待目標人數(shù)力爭突破 2000 萬人次，旅游總收入達到 150 億元，服務業(yè)增加值增長 12%以上。
3.支撐核心企業(yè)，輔佐配套企業(yè)，解決文化產(chǎn)業(yè)基礎薄弱的問題
全產(chǎn)業(yè)鏈要素在產(chǎn)業(yè)鏈條中展開，需要廣闊的運行空間。比如影視產(chǎn)業(yè)集聚園，可以通過影視制片公司總部的集聚，建設集影視創(chuàng)意、拍攝制作、交易發(fā)行、影視教育、動漫、影視體驗、旅游觀光、休閑娛樂等功能于一體的全產(chǎn)業(yè)鏈，它本身必須擁有廣大的空間，才能使這些要素充分展現(xiàn)出來。同時，全產(chǎn)業(yè)鏈要求所有業(yè)務、產(chǎn)品和產(chǎn)品線以及各項活動，有一個統(tǒng)一核心，比如都服務于一個市場或都服務于一種共同的文化創(chuàng)意。因此，全產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)中的企業(yè)一般是若干個企業(yè)作為龍頭，加上其他企業(yè)配合，帶動整個產(chǎn)業(yè)鏈良性運轉(zhuǎn)。這些龍頭企業(yè)就是產(chǎn)業(yè)鏈中的核心企業(yè)，其他企業(yè)則是此產(chǎn)業(yè)鏈中的配套企業(yè)。
以唐山遵化為例，現(xiàn)已形成“一區(qū)”“一城”“一廊道”“兩基地”的文化旅游鏈條。其中，清東陵大旅游區(qū)是龍頭，目標是建設集山水休閑、溫泉度假、文化觀光于一體的皇家山水文化休閑旅游目的地。同時，實現(xiàn)打造城市游憩地、鄉(xiāng)村文化旅游廊道，建設南部創(chuàng)新型鄉(xiāng)村旅游基地和東部紅色旅游基地的文化產(chǎn)業(yè)鏈式發(fā)展目標。
參考文獻：
[1]張立波，陳少峰. 文化產(chǎn)業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式何以可能[J]. 北京聯(lián)合大學學報（ 人文社會科學版），2011，（11）：94-98
［關鍵詞］ 商業(yè)模式； 發(fā)展階段； 對策； 特點
［中圖分類號］ F272.3 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）15- 0083- 02
1 商業(yè)模式概念和功能
商業(yè)模式是將技術和企業(yè)思維轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟收入的特定行為方式，在市場中存在的企業(yè)都擁有自己的商業(yè)模式。其功能主要是形成核心能力，獲取競爭對手的市場；確定收入方式，從市場中獲得價值；明確企業(yè)在價值鏈和價值網(wǎng)中的位置，共同創(chuàng)造價值，達到共贏；明晰企業(yè)戰(zhàn)略目標，制訂明確的市場計劃，對客戶價值進行細分；獲得可持續(xù)發(fā)展能力，逐漸培育持久經(jīng)營戰(zhàn)略創(chuàng)意；樹立企業(yè)獨特的品牌形象，形成持久的企業(yè)文化內(nèi)涵。商業(yè)模式實質(zhì)上是企業(yè)的運作方式，是企業(yè)核心競爭能力的重要表現(xiàn)。
2 商業(yè)模式階段劃分及對策
2．1 模仿型商業(yè)模式
企業(yè)在進入行業(yè)之初，沒有一個清晰的模式概念，沒有鮮明的特色在產(chǎn)品和服務上爭取顧客，往往都是普通的企業(yè)。由于過多依賴同行業(yè)的企業(yè)，所以容易被同業(yè)競爭者模仿，競爭優(yōu)勢消失，企業(yè)缺乏創(chuàng)新的思維。但優(yōu)點就是企業(yè)規(guī)模通常很小，容易進入市場和退出市場，資金和成本低，沒有引起行業(yè)競爭企業(yè)注意，如餐館、理發(fā)店等服務行業(yè)，差異化程度很低。企業(yè)對于社會環(huán)境只是初步認識，還沒有樹立企業(yè)的品牌意識，商業(yè)模式處于探索階段。
企業(yè)重點應該引進具有創(chuàng)新思想的經(jīng)理人或者員工，完善企業(yè)內(nèi)部管理制度和部門職能，尋找市場中的空隙，培育企業(yè)的生存能力，尋找市場中存在的發(fā)展機遇，形成對市場的觀察能力，為企業(yè)持久發(fā)展奠定基礎。
2．2 定位細分型商業(yè)模式
該類型需要企業(yè)投入更多的精力研究市場，根據(jù)不同的商業(yè)領域制定不同的產(chǎn)品策略和價格策略。利用較低價格獲得價格敏感的客戶群，針對高端客戶提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務，對市場進行覆蓋，減少市場的疏漏。企業(yè)開始構(gòu)建知識管理庫，利用知識管理的內(nèi)容，創(chuàng)新成為一種定期行為，得到企業(yè)相關資源的支持，但只局限于當前的業(yè)務領域，創(chuàng)新和知識管理的水平還很低。
企業(yè)應該將創(chuàng)新常態(tài)化，并嵌入組織的文化中，形成管理程序，按照部門的劃分，對知識進行歸類。對消費者進行細分，研究消費者的特征，滿足顧客期望，創(chuàng)造顧客體驗價值，需要持續(xù)投入資金和技術進行研究，創(chuàng)立一套合理的分析方法。
2．3 網(wǎng)絡型商業(yè)模式
企業(yè)進入到快速成長期，網(wǎng)絡式商業(yè)模式對外部有選擇地整合資源和能力。最大的特點就是與外部的企業(yè)聯(lián)合開發(fā)和創(chuàng)新，將外部的資源和優(yōu)勢能力轉(zhuǎn)化為企業(yè)發(fā)展的條件，獲得外部的支持，能夠共同承擔企業(yè)的風險和成本。網(wǎng)絡型商業(yè)模式在對外部資源進行內(nèi)化時，如果自身能力不強，則不僅沒有實現(xiàn)轉(zhuǎn)化過程，反而易失去企業(yè)的核心競爭能力。
企業(yè)應協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的職能管理和外部合作的戰(zhàn)略，形成價值創(chuàng)造的網(wǎng)絡關系，減少對手復制的可能性，將知識管理轉(zhuǎn)化為知識產(chǎn)權，建立知識產(chǎn)權的保護機制，在合作中保持企業(yè)發(fā)展的獨立性，建立一整套發(fā)展運營機制。分析企業(yè)未來的發(fā)展領域，實現(xiàn)知識產(chǎn)權的跨領域應用，達到企業(yè)戰(zhàn)略擴張的目的。
2．4 集成適應型商業(yè)模式
隨著市場地位的確定，企業(yè)的發(fā)展趨于成熟。企業(yè)以顧客的需求為中心，匹配消費者行為和供應商之間的關系，建立與合作企業(yè)之間的戰(zhàn)略聯(lián)盟關系，內(nèi)部員工能夠?qū)?chuàng)新的理念融入到具體工作中，自覺總結(jié)形成群體性知識，交叉型的組織結(jié)構(gòu)使企業(yè)能夠認知市場機會和顧客需求的變化。從外部引進的技術和創(chuàng)意很好地結(jié)合企業(yè)的發(fā)展。這一商業(yè)模式的集中領域逐漸向企業(yè)和顧客共同發(fā)展上轉(zhuǎn)移，企業(yè)的生態(tài)系統(tǒng)慢慢形成，知識管理成為推動創(chuàng)新的內(nèi)在驅(qū)動力，企業(yè)的發(fā)展方向更趨向于聯(lián)合和廣泛共享。然而由于新領域風險的存在，企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)不穩(wěn)定，商業(yè)模式難以預期未來。
應將不斷革新的思想植入企業(yè)，將創(chuàng)新體現(xiàn)在生產(chǎn)活動的各個環(huán)節(jié)，通過職能管理、內(nèi)部控制和顧客關系管理，將能力與企業(yè)商業(yè)模式結(jié)合起來，樹立企業(yè)形象，形成獨特而合理的能力結(jié)構(gòu)體系。在創(chuàng)新合作中，與外部合作伙伴分享技術、金融風險和商業(yè)利潤，確定企業(yè)的戰(zhàn)略性資源，統(tǒng)籌管理。
除了應該考慮以上4種商業(yè)模式以外，企業(yè)還應該不斷總結(jié)發(fā)展過程中存在的問題，建立起完善的組織結(jié)構(gòu)體系，重點考慮企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略問題、企業(yè)技術利用和創(chuàng)新問題、企業(yè)內(nèi)部職能設計問題、企業(yè)知識產(chǎn)權的保護問題等，修正企業(yè)運作模式。
3 結(jié) 語
商業(yè)模式階段劃分的最終目的就是要建立企業(yè)的核心能力，在網(wǎng)絡開放的環(huán)境下對人員創(chuàng)新和企業(yè)外部創(chuàng)新提出注意的要點。商業(yè)模式不是突然形成的，而是經(jīng)歷從弱到強的發(fā)展過程，即由不確定、穩(wěn)定到適應環(huán)境的歷程。企業(yè)應該結(jié)合商業(yè)模式發(fā)展階段的特點，建立新環(huán)境下的運行體系，著力從人、財、物、信息的角度，創(chuàng)新性地實現(xiàn)各構(gòu)成元素的有機組合，實現(xiàn)企業(yè)效用和顧客價值最大化。
主要參考文獻
［1］ 王鑫鑫． 國外商業(yè)模式創(chuàng)新研究綜述［J］． 國外經(jīng)濟與管理，2009（10）：33－38．
【關鍵詞】訂單商業(yè)地產(chǎn)；萬達
1、“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的內(nèi)涵
近年來，由于各種政策的出臺，住宅地產(chǎn)市場利潤率有所降低，很多開發(fā)商開始進軍商業(yè)地產(chǎn)。在進軍商業(yè)地產(chǎn)的過程中，很多開發(fā)商開始借鑒萬達的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，但萬達的模式是否適合其他開發(fā)商，我們需要研究萬達模式的發(fā)展歷程。通過分析萬達的優(yōu)缺點，讓后起的開發(fā)商根據(jù)自身的情況選擇最合適的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。萬達的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式內(nèi)涵歸納起來有以下四點：
1.1共同選址、聯(lián)合發(fā)展
萬達集團和眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權利和義務。
到現(xiàn)在，萬達已和沃爾瑪、家樂福、百安居、百盛、國美、蘇寧等20多家跨國及國內(nèi)頂尖商業(yè)連鎖簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。
與萬達簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無論萬達到什么地方開發(fā)萬達廣場，這些合作伙伴都要跟隨開店。
1.2 技術對接
也叫共同設計。首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求―要多大的面積，高度，出入口，交通體系等，再由萬達做出方案來認證，是否合適，提出意見，等設計圖紙確定之后，雙方正式簽訂一個具有法律效力的確認書，然后要合作伙伴馬上打一筆保證金。保證主力店商家的需求在開工前就能得到確定，避免商家進場后的改建，減少浪費，因此租賃面積完全被租金所覆蓋，沒有無效面積[1]。
如果對方以后反悔要賠償我們一年的租金，這樣能確保不會跑單，有效防控風險。
1.3平均租金
為了節(jié)約談判時間，萬達把全國城市劃分為三等（一等是北京、上海、廣州，二等是省會城市，三等是其他城市），每一等租金多少錢事先確定下來，合作雙方不用就租金進行曠日持久的談判。而把工作重點放在業(yè)態(tài)組合、商場規(guī)劃方面。
1.4先租后建
當面積、租金確認后，先簽租約，交保證金后再開工建設，量身定做。即招商在前，建設在后。
2、“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的特點
2.1 重視前期運作，前期把一切問題都解決掉
四個關鍵步驟都發(fā)生在前期，形成一套行之有效的辦法，減少建設過程的變更成本和招商成本，表面上看浪費了時間，實際上節(jié)約了時間和金錢。
2.2 以強帶弱，共同發(fā)展
大連萬達在全國各地發(fā)展的購物中心都是以強勢經(jīng)營企業(yè)為龍頭發(fā)展起來，中小商家依附于大商家引來的人流而生存。因為地方政府對于大型零售商業(yè)公司進入城市，優(yōu)化當?shù)氐纳虡I(yè)經(jīng)營環(huán)境持積極態(tài)度，在很多方面打開綠燈，予以支持，這也是各地購物中心順利發(fā)展的前提。
2.3穩(wěn)定的資金收益
雖然“只租不售”對公司前期的資本要求非常高，但萬達的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式在兩個方面保證了穩(wěn)定的資金收益：
（1）萬達實行資金封閉管理的制度[2]。按照規(guī)定，每個項目公司都不得占用其他公司的資金。
（2）一方面大連萬達和國外商業(yè)零售的戰(zhàn)略合作，抬升人氣，打造核心競爭力和品牌優(yōu)勢，給投資者以美好的贏利預期，為高房價提供支撐。另一方面公司把沿街黃金地段和底層商鋪銷售給中小投資者，銷售收入用于補償開發(fā)建設投資。
2.4戰(zhàn)略同盟利于整合資源
萬達與沃爾瑪以及其他主力店之間形成了穩(wěn)定的戰(zhàn)略同盟關系，這是萬達“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的基礎。萬達可以為主力店在地產(chǎn)開發(fā)上提供專業(yè)指導，其他主力店也可以彌補萬達在商業(yè)運營上的不足，雙方各自發(fā)揮自己的長處，充分整合資源[3]。
正是基于以上的優(yōu)勢，萬達通過這種模式，成功開發(fā)了多處商業(yè)廣場項目。也因此，萬達的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式逐漸被業(yè)界接受，并受到廣泛的追捧。
3、“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的弊端
該模式雖然具有很多優(yōu)勢，但同時也有很多弊端，這些弊端對想要借鑒該模式的開發(fā)商來說影響更為深遠，更加值得關注。
3.1融資困難
商業(yè)地產(chǎn)最需要的是資金，特別是對于只租不售的模式，前期投資巨大，需要低成本、能長期使用的資金。 萬達的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式在資金方面有很多不利的因素：
（1）由于收益來源于租金，投資回報期很長。
（2）銀行長期貸款的利息與商業(yè)地產(chǎn)回報率持平[4]，因此無法支撐商業(yè)地產(chǎn)。
（3）由于萬達商業(yè)廣場的低租金水平難達機構(gòu)投資者和香港證監(jiān)會的要求，采用房地產(chǎn)信托的方式很難實現(xiàn)。
3.2主力店易與整體項目產(chǎn)生沖突
主力店是萬達“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的關鍵，主力店往往表現(xiàn)地非常強勢，這會導致主力店與整體項目產(chǎn)生沖突，沖突主要有以下幾個方面：
（1）主力店業(yè)態(tài)與整體項目沖突
在實際操作中，為了確保訂單模式的順利進行，往往存在 “病急亂投醫(yī)” 的現(xiàn)象。在這種情況下，開發(fā)商對主力店的選擇并無充分的主動性。但是，不同業(yè)態(tài)對選址的要求是不同的。開發(fā)商在選擇主力店時不能占據(jù)主動，更談不上考慮所在商圈的層次結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布，這樣就會導致商圈結(jié)構(gòu)紊亂，無法發(fā)揮商圈的競爭優(yōu)勢。
（2）主力店提出苛刻的要求
采取“訂單”商業(yè)模式運營商業(yè)地產(chǎn)項目，不僅可以大大降低招商的難度，這些商業(yè)項目還可以借助大型零售商的知名度聚客，從而縮短培養(yǎng)期。 不過，開發(fā)商在享受大型零售商帶來的客流的同時，也往往需要面對這些零售巨頭的“苛刻”條件。 由于大型優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌在國內(nèi)屬于稀缺資源，導致其在開發(fā)商面前擁有很強的話語權，這會在很大程度上損害開發(fā)商的利益。
4、“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的改進措施
4.1探索多元化融資
商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、流轉(zhuǎn)周期長、技術含量高[5]，一個商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)完成，需要巨額資金的投入，動則上億元甚至幾十億元的投資。而萬達只租不售意味著資金無法在短期內(nèi)快速回流，因此，雄厚的資金保證是商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件之一。雄厚的資金需要多元化的融資方案。
首先，引進戰(zhàn)略伙伴入股?？梢钥紤]與國內(nèi)外大型的投資公司或者商業(yè)銀行建立穩(wěn)固的合作伙伴關系。
其次，積極尋求上市。萬達的融資渠道可以通過上市來極大的拓展，融資問題也會得到極大的緩解。在國內(nèi)融資渠道有限的情況下，積極拓展海外市場。
4.2培養(yǎng)自主商業(yè)產(chǎn)業(yè)，擴大單店比例
萬達的商業(yè)廣場以前太依賴沃爾瑪這樣的大公司，結(jié)果才導致了萬達在與大商家合作時沒有足夠的話語權，影響項目的整體利益。
首先，萬達需要擴大單店比例[6]。單店與品牌店各占50%，另外把一些散鋪整合起來打造中型商場、超市等，緩解與沃爾瑪?shù)牟粚ΨQ現(xiàn)象，形成大、中、小三層結(jié)構(gòu)，增加單店的競爭能力，形成較為平衡的市場競爭結(jié)構(gòu)。
其次，培養(yǎng)自主商業(yè)。萬達開發(fā)自己的影院、酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨來擺脫對大商家的依賴。
參考文獻：
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中國的二手車在2014年交易量達到605萬輛左右，到2020年預測將達到2000萬輛。從二手車和新車比例來看，從2010年的22%到2020年增長到59%左右，影響二手車發(fā)展有以下幾個因素：
第一，新車銷售，帶動了整個汽車保有量的增長。
第二，消費和行為習慣的改變，80后、90后越來越多的年輕消費者將成為二手車交易主體，他們的消費觀念直接帶動二手車市場的業(yè)務變革。
第三，國家政策方面如限購、限遷。
第四，對于整個二手車行業(yè)發(fā)展的限制因素，比如車源信息不集中、二手車信息、維修和保養(yǎng)信息不透明。
我們總結(jié)了2012年到2014年各個月份波動的曲線，與傳統(tǒng)商品一樣，二手車銷量在春節(jié)的時候達到低谷，過了春節(jié)以后會有第一個爬坡。整個消費市場，包括電子商品、服裝市場，整體的趨勢是一樣的。在二手車的集中交易上看到，前十大省份占了整體交易量的70%左右，大體上所有汽車都是從較大城市到周邊城市輻射，因此二手車電商以及二手車線下要抓住區(qū)域概念提升跨區(qū)域的服務理念。
從二手車平均交易價格來看，過去幾年交易價格平均在5萬-6萬左右，這個數(shù)字在逐年上升，有幾方面的原因：
第一，隨著消費者的年輕化，他們的購買能力在改變。
第二，越來越多的消費者選擇了奢侈品，把豪華汽車作為二手車的一個選擇?，F(xiàn)在豪華車的比例占整體的18%左右，與各個細分市場比較，入門級的市場日益提升。購買豪華車有幾類人群：第一類肯定是消費能力比較強的發(fā)燒友，他們買二手車可能是為了改裝；第二類是企業(yè)老板，他們從業(yè)務需求出發(fā)；第三類是追求性價比的消費者，過去在10年、5年之前，他們有可能因為買不起第一輛車而選擇二手車，隨著整個消費升級，他們?yōu)榱俗非蟾叩男詢r比，選擇購買二手豪華車；最后一類可能是一批剛拿到駕照的消費者選擇二手車。
第三，現(xiàn)在限購越來越多，這些限購政策給二手車的交易帶來什么樣的影響？北京、天津、杭州，在限購的前一年，二手車交易量一定會下降。以杭州為例，杭州在限購之后的兩個月，我們監(jiān)測到的數(shù)據(jù)是非常少的，在10%左右，大概在限購第二年開始，整個的交易量會有回升的態(tài)勢，因為越來越多的置換成為新車銷售的一個主要驅(qū)動力，所以說在限購第二年會直接影響二手車的交易量。
一方面限遷導致外遷的比例會下降，監(jiān)測數(shù)據(jù)大概在16%到26%左右，一線城市會多一些。除了限遷之外，國家對于排放的要求、法律法規(guī)的要求，也將導致二手車從業(yè)人員收車會越來越嚴。
另外，如今二手車電商市場占有率10%左右，預計到2020年，二手車網(wǎng)絡平臺整體的市場占有率約在18%左右。傳統(tǒng)的二手車交易市場現(xiàn)在占主體地位，大概在70%左右，預計在2020年將降到15%。
從C端、B端，直接到消費者B端，二手車在各個業(yè)務板塊、各個業(yè)務格局都有相應的分布，包括C2C的平安好車，包括B2B或者C2B的領先者車易拍、車享拍，也出現(xiàn)了幾家比較好的公司，像好車無憂，汽車之家，還有很多線下的經(jīng)銷商、傳統(tǒng)的廠商。他們之間進行合作，推出更多的線上和線下服務。
二手車電商格局基本上所有的環(huán)節(jié)都有布局，在B2B和C2B的環(huán)節(jié)，車易拍和優(yōu)信拍從各個數(shù)據(jù)監(jiān)測都是市場的競爭者，他們的交易量應該是相近的，2014年整體的交易量25萬臺左右。除了傳統(tǒng)的電子商務，他們也開展了新的業(yè)務，比如車易拍開展了電子商務業(yè)務，也是幫助傳統(tǒng)經(jīng)銷商進行電子商務，還有一個空車拍賣，融資也非?？?，優(yōu)信拍兩年時間大概融資了5億美金左右。
C2C有人人車和好車無憂，他們成立了大概兩年時間，但是他們現(xiàn)在的交易量已經(jīng)非常高，在售的車輛，人人車大概達到7000臺左右，好車無憂11000臺左右，而趕集好車會隨著趕集網(wǎng)和58網(wǎng)的發(fā)展，未來在二手車電商行業(yè)的布局將進一步加大力量。據(jù)悉，58網(wǎng)和趕集網(wǎng)共同給趕集好車投資達到2億美金。
二手車電商面臨的難點和解決的問題也是傳統(tǒng)汽車廠商需要面對的問題，主要分為三個方面：一車一況、一車一價、一車一城，這是一直以來二手車從業(yè)人員頭疼的問題，也是多年前利用信息不對稱賺取高額差價的背景。
從2015年到2020年，第一個問題是車源問題，在2020年以后車源問題會得到解決，隨著汽車保有量的提升，達到2億臺。第二個問題是消費者信任問題，C端的消費者不管是把汽車放在平臺還是放在獨立的經(jīng)銷商，如何讓他們相信我們有一個好的評估體系、有一個好的監(jiān)測體系，確保車有一個好的價格是非常重要的。所有的銷售車平臺（包括二手車公司）都在注重二手車信息的搭建，我相信再過兩三年一定會有一個相對成熟的可以服務整個行業(yè)的業(yè)態(tài)出現(xiàn)，來專職做殘值評估系統(tǒng)，殘值評估系統(tǒng)在2020年之后一定會大量數(shù)量的收集，成為一個非常成熟的模式。
第三個問題是跨區(qū)域服務的問題，二手車的限遷現(xiàn)在還在16%到26%左右，現(xiàn)在交易實現(xiàn)方面如何更好的給C端消費者服務是所有二手車電商需要解決的。
第三部分是關于未來二手車整個環(huán)境的展望。2010年美國的新車與二手車銷售比例正好與中國反過來，當時美國二手車占比大概是78%，中國的新車占比是78%，所以中國未來的二手車一定有很大的前景，因為美國現(xiàn)在的二手車保有量就是3億多臺，這個市場規(guī)模一定會非常大。第二個我們也做了一個相應的調(diào)研，未來購買二手車的消費者21%左右，二手車年輕消費者越來越多，35歲以上的人群已經(jīng)占到50%，未來越來越多的年輕消費者會購買二手車，并且購買金額會提升。
未來二手車行業(yè)面臨的問題與整個行業(yè)面臨的問題是相似的，包括評估體系、經(jīng)營的規(guī)范。從最新的數(shù)據(jù)表明有73%的消費者擔心質(zhì)量問題，他們擔心買到事故車，擔心自己的交易商沒有很好的信譽，在后續(xù)的維修、保養(yǎng)、服務方面不能給一個專業(yè)的支持和專業(yè)的建議。
第二個方面，消費者比較看中舊車的評估環(huán)節(jié)，這里邊有一個很有趣的發(fā)現(xiàn)，大概有一半的消費者，如果他們心里的消費和實際的消費差距在10%以上，他們就會成立交易。普通的消費者有可能是第一次或者第二次購買二手車，他們不可能足夠的專業(yè)，他們的評估和實際情況難免會有差異，這樣就造成所有的二手車電商、所有二手車從業(yè)人員一個難點，如何說服二手車消費者，讓他們相信我們的二手車交易數(shù)據(jù)和評估、評估體系是準確的、是值得信賴的。
針對以上的這些問題，包括可信度、價格透明度、跨地區(qū)服務，保險和未來的新車金融，未來我相信二手車金融業(yè)會進一步的發(fā)展。關于銀行對于二手車的一個抵押貸款，包括金融支持力度有限的問題，相信在未來金融貸款會有各種各樣的形式，包括互聯(lián)網(wǎng)公司會提供很多的服務能夠解決這些問題，這也是未來二手車發(fā)展面臨的一個機會。
對于整個不同業(yè)態(tài)的一個發(fā)展趨勢，我們比較看好的是廠商的二手車服務，包括傳統(tǒng)經(jīng)銷商、經(jīng)銷商集團，另一個是在線的銷售。上述提到的所有問題，包括車源問題、資金問題、服務能力問題、評價體系問題，這些都是傳統(tǒng)的優(yōu)勢，現(xiàn)在可能步伐會比較慢，但是我相信未來會有更多的融合和合作，如果可以和經(jīng)銷商合作，和電商合作，他們的銷售額會有提升，在線銷售也是。二手車的整個份額到2020年年預估會達到18%。
關鍵詞：O2O；閉環(huán)；發(fā)展歷程；展望
近年來，O2O概念愈炒愈熱，互聯(lián)網(wǎng)巨頭及創(chuàng)業(yè)者紛紛涌入，投入巨大的人力、物力，以期搶占這貌似“龐大”的市場。誠然，O2O的繁榮不僅改變著餐飲業(yè)、服務業(yè)等行業(yè)的營銷模式，更改變著人們消費習慣。然而，改變是否一定能帶來回報，習慣是否必定創(chuàng)造價值，我們不必過于樂觀。
一、O2O的界定與發(fā)展現(xiàn)狀
O2O即Online To Offline，是指以互聯(lián)網(wǎng)平臺為介質(zhì)，在線上為商家與消費者促成線下交易。對O2O平臺而言，其產(chǎn)業(yè)鏈涉及到線上與線下，但在須在線完成支付，以便于精確計量平臺為商家?guī)淼氖找婕翱蛻羧?，提高其議價能力以及完成廣告的精準投放。對商家而言，其實質(zhì)為單項產(chǎn)品適度讓利，作為廣告費用的轉(zhuǎn)移，在平臺商家達到一定數(shù)量級以及O2O慣用人群增長停滯之前，通過銷量的提升在一定時期內(nèi)增加其總體利潤。在短期內(nèi)，商家盈利、客戶獲得性價比較高的產(chǎn)品或服務、平臺獲取傭金或其他營收，微觀層面上形成“三贏”局面。
數(shù)據(jù)顯示，美國線上消費只占8%，線下消費的比例高達92%，市場容量約10萬億美元；在中國，這一比例分別為3%和97%。艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，2013年第二季度中國移動互聯(lián)網(wǎng)市場規(guī)模達到241.9億元，同比增速 71.4%移動互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)過兩年的沉淀和積累，市場正朝向理性健康的方向發(fā)展，移動互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)化價值逐漸凸顯。眼下BAT及各路豪強紛紛加入O2O創(chuàng)業(yè)行列，媒體、商家、消費者反饋良好，加之先培育市場后盈利的互聯(lián)網(wǎng)思維與美團網(wǎng)實現(xiàn)單季盈利的訊息相碰撞，O2O概念被市場極度看好，大量資本強勢涌入，被定義為未來的消費形態(tài)，包含著萬億元市場。
二、多數(shù)O2O平臺競爭的必由之路
市場充滿了可能，我們不排除某O2O創(chuàng)業(yè)者掌握某些核心資源或通過差異化發(fā)展另辟蹊徑，在競爭中謀得一席之地的可能性。但是，由于O2O商業(yè)模式可復制性強，技術門檻低，大部分O2O平臺的發(fā)展必然無法擺脫以下兩條途徑：
1.資本的對抗。O2O平臺的發(fā)展離不開資本以及資本的競爭。在O2O市場大瓜分的競爭中，面對著多如牛毛的競爭對手（其背后是來勢洶洶投資者、投機者甚至是賭徒），依靠大量且可持續(xù)的資本，挺過燒錢的混戰(zhàn)和融資的嚴冬必不可免。充足的資本和良好的現(xiàn)金流是O2O平臺能否挺過惡劣競爭的根本保障。例如，團購平臺可大致分為兩種，一種上市圈錢利在當下，一種精耕細作立在長遠，團購鼻祖Groupon、高朋等屬于前者，美團、拉手、窩窩等屬于后者。但不論是種類間的競爭還是種類內(nèi)的競爭，都大大降低了資本的使用效率。盡管團購模式有著很好的現(xiàn)金流，但面臨惡劣的競爭也不得多輪融資與競爭對手廝殺。
2.完成O2O閉環(huán)。O2O閉環(huán)是指兩個O之間要實現(xiàn)對接。通過線上的營銷與推廣，把客戶群體引導至線下商戶進行消費、消費后需要再引導顧客回到網(wǎng)上確認交易（或消費前）或分享體驗，其核心在于O2O平臺須對全部由自身激發(fā)的全部行為進行記錄，確保自身對于商家的議價權。無法實現(xiàn)閉環(huán)O2O平臺無異于一家普通的信息網(wǎng)站。
對于O2O平臺閉環(huán)的重要性，創(chuàng)業(yè)者們早已充分認識。尤其對阿里巴巴和騰訊兩大巨頭而言，與其說O2O平臺之爭，倒不如說閉環(huán)之爭更契合實際。兩大互聯(lián)網(wǎng)巨頭積極制造各種情境，培養(yǎng)用戶的移動支付體驗，旨在率先增加用戶粘度，獲取O2O競爭先機。
三、O2O市場的生命歷程
O2O市場的發(fā)展應當有規(guī)律可循。以餐飲服務業(yè)團購為例，通過分析O2O市場發(fā)展進程中所涉及的三個重要角色――線上平臺、線下商戶、消費者觀念、行為以及習慣的變化，對O2O市場的發(fā)展做出合理預測，為O2O平臺發(fā)展提供啟迪性意見。
1.市場培育期。市場培育期是O2O市場發(fā)展的第一階段，也是目前的O2O市場所處階段。
O2O平臺：在此階段，O2O平臺跑馬圈地，依靠資本迅速擴張。線下商家的上線率，即本地可團購項目的數(shù)量成為O2O平臺率先突圍的核心競爭力。此時，O2O線上平臺重視團購數(shù)量、輕視質(zhì)量的動機強烈，對線下商家缺乏有效監(jiān)管，用戶體驗差。由于線上商家質(zhì)量參差不齊，部分消費者對所消費的服務評價較低，會產(chǎn)生暈輪效應，進而對O2O平臺產(chǎn)生負面評價，但這并不影響O2O平臺的快速擴展，同理參照平臺建設初期假貨橫行的B2C平臺。
商家：價格歧視是同一賣者的同一產(chǎn)品對不同消費者或?qū)ν幌M者不同購買數(shù)量或不同購買順序，收取不同的價格則稱為價格歧視。O2O平臺的推廣使得線下商家客源多元化，加之線上與線下具有天然的信息不對稱性，線下商家通過價格歧視策略獲得最大收益。與此同時，在利潤的驅(qū)使下，線下商家越來越多的加入到團購平臺中，下線商家的網(wǎng)絡宣傳思維也快速成型。此外，基于目前餐飲服務業(yè)同質(zhì)化嚴重的現(xiàn)狀，多數(shù)線下商家的網(wǎng)上客戶忠誠度差，多以跑量盈利。
消費者：對消費者而言，O2O購物的生命周期被劃分為六個階段：需求確認移動搜索購買決策移動支付門店消費售后反饋。O2O閉環(huán)的產(chǎn)生最重要的一環(huán)就是需求確認向移動搜索的轉(zhuǎn)換，而在此階段消費者“服務需求上網(wǎng)”意識逐漸成型。
2.市場成熟期。市場成熟期是O2O市場發(fā)展的第二階段，也是O2O市場發(fā)展的鼎盛時期。
O2O平臺：在資本對抗與閉環(huán)之爭過后，O2O的市場蛋糕被O2O創(chuàng)業(yè)者共同做大。由于團購行業(yè)具有馬太效應明顯、強者更強的特點，少數(shù)寡頭公司壟斷O2O市場。O2O平臺開始對線下商家的質(zhì)量開始著重篩選，確保消費者獲得良好的消費體驗。此外，平臺對線下商家有著極強的議價能力，并擁有大量消費者消費偏好的數(shù)據(jù)，O2O平臺處于最強勢時期。此時，O2O平臺的擁有三大主要獲利手段：與線下商家分成、廣告的精準推送、以及充沛現(xiàn)金流帶來的投資活動。
商家：隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們逐漸由產(chǎn)品型消費向服務型消費過度，在經(jīng)濟平穩(wěn)的狀態(tài)下，餐飲服務業(yè)增長至一定規(guī)模并保持平穩(wěn)。本地餐飲服務業(yè)的線下商家上線率也呈現(xiàn)出較大規(guī)模，絕大多數(shù)商家都進行O2O線上推廣的嘗試，對于新成立商家而言更成為初期宣傳推廣的標配。線下到線上的整體搬遷，意味著線下商家線上推廣意識得以普及，也意味著“三贏局面”的逐漸消失。線下商家市場競爭更加充分透明，跑量盈利的價格戰(zhàn)無法在理想狀態(tài)下盈利，差異化競爭日趨激烈。部分本地商家在在差異化競爭中脫穎而出，迅速到其他城市的相似市場環(huán)境復制（O2O平臺團購銷量的公開透明性使得優(yōu)秀商家更容易被資本發(fā)現(xiàn)），形成品牌。
消費者：此階段消費者“服務需求上網(wǎng)”意識得到普及，外出就餐、娛樂、保健等生活需求優(yōu)先從團購平臺獲取了解。團購網(wǎng)站成為消費者日常餐飲、娛樂消費的重要導入端口。
3.市場式微期。O2O平臺：本地化特征更為突出，寡頭壟斷能力增強，不同平臺間的團購項目同質(zhì)化嚴重。部分具有一定實力的連鎖商家出于自利原則的考慮，自建線上購買平臺。O2O平臺上一部分優(yōu)質(zhì)服務商因自身壯大而呈現(xiàn)出流失的跡象。
商家：由于消費日趨依賴于互聯(lián)網(wǎng)，線上線下信息的不對稱鴻溝日趨填平，對待消費更加理性，價格歧視策略不僅不能使得客源因渠道的拓寬而增加，相反線下客源轉(zhuǎn)變?yōu)榫€上客源，最終導致利潤水平的降低。此外商家飽和度出現(xiàn)，O2O平臺的推廣并不能實現(xiàn)銷售額的質(zhì)變，競爭本質(zhì)回歸到產(chǎn)品服務的競爭而非宣傳渠道的競爭。
消費者：更加注重產(chǎn)品與服務的質(zhì)量，獲取本地服務信息的渠道不僅局限于O2O平臺，本地信息服務平臺以及本地貼吧、線上討論組等開始對消費者的消費發(fā)起點實現(xiàn)分流。
四、關于O2O的前景展望
在未來一段時期內(nèi)，O2O商業(yè)模式的發(fā)展將進入市場成熟期，O2O閉環(huán)之爭將更加激烈。隨著互聯(lián)網(wǎng)巨頭的針鋒相對，O2O創(chuàng)業(yè)者將會從細分市場獲得商機，一旦細分市場展現(xiàn)出強大的生命力，O2O創(chuàng)業(yè)者將面臨巨大的競爭壓力或是互聯(lián)網(wǎng)巨頭收購的青睞。此外，優(yōu)質(zhì)商家與消費者協(xié)同獲益，餐飲服務業(yè)以及相關產(chǎn)業(yè)將得到極為快速的發(fā)展。在強調(diào)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的今天，O2O的健康快速發(fā)展無疑具有極為深遠的意義。
參考文獻：
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一、我國老年人供養(yǎng)體系現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢
我國目前正處于經(jīng)濟快速發(fā)展的時期，經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)取得了較大成就，但同時老年化進程加快、缺乏完善的社會保障體系，我國目前60歲以上的老年人已經(jīng)達到了1．8億，對我國老齡化現(xiàn)狀以及以后的發(fā)展進行充分研究和了解，這對我們及時制定相應措施和政策具有重要的借鑒意義。所謂的老年人供養(yǎng)體系也就是老年人生活經(jīng)濟來源的組成狀況。在我國1994年和2004年兩次對老年人經(jīng)濟狀況進行了抽樣調(diào)查。根據(jù)1994年的調(diào)查可以看出，中國老年人的主要經(jīng)濟來源依次為子女或其他親屬供給(57．1%)、勞動收入(25．0%)、離退休金(15．6%)、社會保險或救濟(1．2%)、其他(1．1%);2004年則分別為45．0%、19．3%、31．5%、2．0%、2．1%。從以上對比可以看出，我國老年人的自給自足的能力已經(jīng)有了很大提升，不再過多的依賴于家庭成員;而城市的老年人已經(jīng)將以往主要依賴于子女供養(yǎng)的狀況進行了徹底扭轉(zhuǎn);但是從整體上來講，家庭養(yǎng)老仍將在很長時期內(nèi)成為中國社會主要的養(yǎng)老方式。因而當下中國年輕人面臨的問題除了子女教育問題，父母贍養(yǎng)的問題，居住空間問題．．．．．．同時還要面對經(jīng)濟高速發(fā)展過程中高強度的工作。而當前城市的現(xiàn)狀則是———許多老人現(xiàn)在都處于獨居狀態(tài)，因為與年輕人生活節(jié)奏，觀念．．．．．．存在一定的差異，很難融入到一起;而在農(nóng)村地區(qū)，由于資源匱乏，個人發(fā)展空間受限，所以通過高考走出農(nóng)村的學子一般都不愿意再回到家鄉(xiāng)，而是選擇向城市進軍，并隨著農(nóng)村科技作業(yè)水平的不斷提高，農(nóng)村剩余勞動力在不斷的增加，而城市化建設進程加快的同時，勞動力匱乏，大量農(nóng)村人口進城務工，造就了諸多的農(nóng)村空巢老人，相依為命或孤苦伶仃的生活。上海財經(jīng)大學相關課題組于2014年對河南、甘肅、安徽、廣東等21個省份537個村的養(yǎng)老狀況的調(diào)研結(jié)果顯示，盡管有七成農(nóng)村老人希望能與子女同住或住在子女附近，仍有86．5%的老人對與子女間的關系現(xiàn)狀表示滿意?！傲髦蹨I說滿意”，成為很多農(nóng)村老人的真實寫照。在中國經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，留守兒童與空巢老人不斷的出現(xiàn)在我們的視野中，因為這個基數(shù)太過于龐大了?；诋斍暗那闆r來看，因為獨生子女的增加，導致了年輕一代所承受的生活壓力在不斷加大。早在2000年，由中國老齡科學研究中心進行的中國城鄉(xiāng)老年人口狀況一次性抽樣調(diào)查項目中，也對老年人的養(yǎng)老經(jīng)濟保障來源選擇進行了意愿調(diào)查。調(diào)查結(jié)果表明，老年人把子女保障作為第一選擇的人數(shù)最多，然后依次是自己儲蓄保障、社會保障、商業(yè)保障。所以，老年人更期望能夠獲得多支柱的經(jīng)濟保障體系，而且他們對自身和子女的保障非常重視。這項指標可以說是進行的一項意愿性的調(diào)查指標，但是調(diào)查群體是老年群體，他們的回答在很大程度上會基于現(xiàn)實的養(yǎng)老保障基礎，因此，也可以作為中國老年人供養(yǎng)體系現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢的一個參考指標。
二、社會保障覆蓋面低，國家財政負擔重，是加快老年商業(yè)保險發(fā)展的重要社會基礎
據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2010年全國60歲及以上人口達到1．78億，其中農(nóng)村老年人已超過1億。全國80歲及以上老年人口達到2000萬，其中1200萬生活在農(nóng)村。據(jù)民政部統(tǒng)計，截至2010年末，我國城鄉(xiāng)失能老人總數(shù)達到3300萬，其中完全失能老人達到1080萬，約80%的失能老人住在農(nóng)村。中國老齡科學研究中心2011年3月的《全國城鄉(xiāng)失能老人狀況研究》報告指出，到“十二五”期末，完全失能老人將達到1240萬，農(nóng)村有照料需求的占61．8%，農(nóng)村照料需求增長速度遠高于城市。早在2004年的全國人口抽樣調(diào)查就已表明，33．5%的老年人主要依靠退休金及社會保險，其中城市老年人中這一比例達到62．8%，農(nóng)村僅7．9%。截止到2005年底全國參加養(yǎng)老保險的離退休人員有4367萬人，參加基本醫(yī)療保險退休人員3761萬人。從我國經(jīng)濟社會目前的發(fā)展情況來看，完善的社會保障制度的建立是不能夠一蹴而就的，還需要走長期、漸漸的發(fā)展道路。商業(yè)保險所具有的靈活、方便、多投多保、少投少保、不受就業(yè)與否、城鄉(xiāng)與否限制的特點使得這部分人將成為老年商業(yè)保險的潛在需求群體。從老年人供養(yǎng)體系結(jié)構(gòu)角度來看，雖然當前依靠退休金養(yǎng)老的群體占比不到三分之，但是由于該群體的基數(shù)較大并且增速極快，已經(jīng)為我國財政帶來極大壓力。在1978年時，我國養(yǎng)老金占GDP比例只有0．5%，但到2002年，這個比例已經(jīng)提升到3．57%，并且在2025－2030年間，比例將達到10%，已經(jīng)嚴重逼近或?qū)⒊^“警戒線”。所以，快速發(fā)展老年商業(yè)保險，能將養(yǎng)老負擔分擔到個人、社會、保險公司上，同時也能大幅減輕由此帶來的財政負擔。
三、老年人個人經(jīng)濟收入的提高及家庭供養(yǎng)模式的長期存在，是加快老年商業(yè)保險發(fā)展的經(jīng)濟基礎
1．我國老年人收入的逐步增多是促進老年商業(yè)保險快速發(fā)展的經(jīng)濟基礎。
根據(jù)調(diào)查研究可以得出，在2000年我國老年人的自身經(jīng)濟基礎相比1994年來說已經(jīng)有了巨大幅度的提升，較低年齡的老年人主要經(jīng)濟收入來自于勞動;據(jù)2000年對我國城鄉(xiāng)老年的一次抽樣調(diào)查顯示，雖然把商業(yè)保險作為養(yǎng)老保障的老年人占比最低，但是將第一養(yǎng)老保障選擇為個人儲蓄的占比達到了25．9%，而把個人儲蓄作為養(yǎng)老第二保障的甚至已經(jīng)達到了61．5%的比例。老年人所儲蓄的主要經(jīng)濟來源是來自于其工作勞動期間，依照儲蓄目的的不同可以將其劃分為五種類型，這五種類型中主要的兩種類型是應急儲蓄和養(yǎng)老儲蓄，并且這兩種消費儲蓄的主要群體則是老年人。在當前擁有諸多層次的社會保障體系當中，個人儲蓄保險有著其重要的地位和作用，個人儲蓄養(yǎng)老保險也就是個人根據(jù)自己意愿選擇機構(gòu)進行保險辦理的方式，這些機構(gòu)包括了保險公司、銀行等，雖然說儲蓄具有安全和穩(wěn)定的特點，但是從近些年的情況來看，國家為了刺激國內(nèi)消費，對存款利率進行了屢次的下調(diào)，并結(jié)合通貨膨脹所產(chǎn)生的影響來看，事實上銀行存款的收益基本上是負數(shù)。商業(yè)保險的種類繁多、發(fā)展迅猛，收益比儲蓄高出許多，在出現(xiàn)較大疾病或是事故的時候有極強的保障。所以在個人儲蓄的很大一部分能夠轉(zhuǎn)化為老年人的商業(yè)保險來源。
2．家庭供養(yǎng)模式的長期存在是老年商業(yè)保險加快發(fā)展的微觀社會經(jīng)濟基礎。
關鍵詞：商業(yè)；醫(yī)療保險；發(fā)展；進步
中圖分類號：F840.684 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）01-0-01
一、我國商業(yè)醫(yī)療保險的現(xiàn)狀
商業(yè)醫(yī)療保險是醫(yī)療保障體系的組成部分，單位和個人自愿參加。國家鼓勵用人單位和個人參加商業(yè)醫(yī)療保險。是指由保險公司經(jīng)營的，贏利性的醫(yī)療保障。消費者依一定數(shù)額交納保險金，遇到重大疾病時，可以從保險公司獲得一定數(shù)額的醫(yī)療費用。相對于社會保險而言，商業(yè)醫(yī)療保險在我國發(fā)展得很不充分。在改革前沿的廣州市壽險市場上，雖然各家壽險公司都涉足了醫(yī)療保險這塊領域，開辦了各自的住院津貼型或門診津貼型醫(yī)療保險，但是業(yè)務量并不大。
制約我國商業(yè)醫(yī)療保險發(fā)展的瓶頸主要表現(xiàn)在以下幾個方面。首先，我國商業(yè)醫(yī)療保險在社會保障中定位不清，大多和社會醫(yī)療保險對接。由于社會醫(yī)療保障制度從1998年才開始實行，政策法規(guī)對社會醫(yī)療保險封頂線以上的業(yè)務是否劃歸商業(yè)醫(yī)療保險沒有明確規(guī)定，商業(yè)保險公司很難在產(chǎn)品設計、精算定價方面清晰定位，直接導致保險公司難以向社會提供充足、合適的商業(yè)醫(yī)療保險產(chǎn)品，難以滿足多元化的醫(yī)療保險需求。費用賠付風險不能得到有效的控制，缺乏合理的利潤創(chuàng)造模式。
二、我國商業(yè)醫(yī)療保險的問題對策
（一）營造良好的外部經(jīng)營環(huán)境
首先應充分認識發(fā)展我國商業(yè)健康保險的意義，爭取各方面的支持。發(fā)展商業(yè)健康保險的意義在于：健全社會保障體系，完善社會主義市場經(jīng)濟體制；支持醫(yī)療衛(wèi)生體制改革，促進公共衛(wèi)生服務體系的形成；滿足健康保險需求，提高人民生活質(zhì)量；增強消費者信心，拉動消費，促進國民經(jīng)濟發(fā)展。在中國特色的市場經(jīng)濟體制下的醫(yī)療改革，沒有商業(yè)健康保險的積極參與，完善的醫(yī)療保障體系是不可能建立起來的。因而政府就應該支持它的發(fā)展，賦予商業(yè)健康保險一個與社會醫(yī)療保險平等的地位，將其作為社會醫(yī)療保障體系的一個重要組成部分而納入其中，并以相關法律、法規(guī)等形式確定下來，使得商業(yè)健康保險與社會醫(yī)療保險共享管理成果、管理手段和管理設施。
（二）提高商業(yè)健康保險的社會認同感
保險公司應定期運用典型賠付案例，積極宣傳商業(yè)健康保險在保障社會安定、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面的作用，大力普及健康知識，增強社會各界的保險意識，以提高商業(yè)健康保險的社會認同感與親和力，使政府重視，政策支持，企業(yè)歡迎，百姓擁護。
（三）商業(yè)醫(yī)療保險應有規(guī)范化的管理
我國商業(yè)醫(yī)療保險在發(fā)展過程中需要整合內(nèi)部資源，樹立專業(yè)化的經(jīng)營理念和技術，推動專業(yè)化經(jīng)營管理。改變現(xiàn)有多家經(jīng)營但都不轉(zhuǎn)的模式，設定獨立核保、理賠、精算定價系統(tǒng)，確保技術優(yōu)勢。利用系統(tǒng)化和專業(yè)化的管理，如：經(jīng)營理念的專業(yè)化，就是要認識健康保險的特殊性，樹立按照健康保險自身特點實施專業(yè)化經(jīng)營的理念。其次是管理制度的專業(yè)化，就是要把握健康保險自身規(guī)律，建立專業(yè)化的風險控制體系、專業(yè)化的技術標準和產(chǎn)品開發(fā)體系、專業(yè)化的經(jīng)營服務體系、專業(yè)化的核算和考評體系等。第三是經(jīng)營管理人才的專業(yè)化，就是要完善商業(yè)健康保險的組織體系和培訓體系，逐步培養(yǎng)一批高素質(zhì)的健康保險專業(yè)人才。
三、我國商業(yè)醫(yī)療保險的發(fā)展前景及趨勢
（一）多管齊下、全面發(fā)展
從包括企業(yè)補充保險領域、個人儲蓄保險領域、健康保險領域、農(nóng)村保險領域等四個方面全方位發(fā)展商業(yè)醫(yī)療保險，廣泛的擴展商業(yè)醫(yī)療保險的覆蓋區(qū)域，綜合多次醫(yī)改中商業(yè)醫(yī)療保險地位的顯著提高，發(fā)動各個生活階層的群眾關注商業(yè)醫(yī)療保險。從投入、收益等多個方面推廣商業(yè)醫(yī)療保險。逐步建立多層次的多方位的商業(yè)醫(yī)療保險體系。
（二）我國商業(yè)醫(yī)療保險市場廣大
商業(yè)醫(yī)療保險在國外一般都擁有相當大的市場，如西歐、美國、日本等地的醫(yī)療保險制度都相當發(fā)達，尤其是美國，85%以上的人口擁有各種商業(yè)醫(yī)療保險。據(jù)我國臺灣地區(qū)“統(tǒng)計部門”1998年4月份公布，至2月底，臺灣島內(nèi)參加健康保險投保人數(shù)達到2006萬人，投保率高達96%.其中，癌癥患者最多，其次為慢性精神病患者和肝硬化患者。而目前我國的健康保險投保率很低，以保險業(yè)相對發(fā)達的廣州市為例，其健康保險投保率只有10%左右。因此市場廣度很大，用很大的推廣和應用空間。
（三）加強商業(yè)醫(yī)療保險相關研究
已經(jīng)有許多學者就商業(yè)醫(yī)療保險的各個方面進行了廣泛的探索，取得了很大的成績，但也存在一些問題，單一性研究較多，切研究具有時代局限性，研究成果不系統(tǒng)，零散現(xiàn)象明顯，缺乏實證研究，沒有形成的模型或框架，所以還需要進一步的研究以確?，F(xiàn)實的可操作性。本研究通過對我國的商業(yè)醫(yī)療保險特別是武漢市商業(yè)醫(yī)療保險的實證分析，指出其中存在的不足，并提出切實可行的運作模式。
（四）搞好市場調(diào)研，掌握市場需求為國家醫(yī)療保險事業(yè)開拓新紀元
我國地域遼闊，人口眾多。各地經(jīng)濟發(fā)展水平的不平衡，帶來了保險市場發(fā)展的不平衡，因而存在著明顯的區(qū)域性和個體需求上的差異性。為使醫(yī)療保險條款能夠被市場所接受，就必須掌握不同區(qū)域、不同層次、不同人群對醫(yī)療保險產(chǎn)品的需求情況，設計出科學的、合理的醫(yī)療條款，擬定切實可行的實施細則。要根據(jù)市場變化，對目前經(jīng)營的一些醫(yī)療險種進行淘汰和再開發(fā)，加強對險種的管理，推出受市場歡迎的新險種。及時開發(fā)新險種是保險公司發(fā)展的重要途徑，大力開發(fā)醫(yī)療險應是我國壽險業(yè)“九五”期間的主要任務。從現(xiàn)在起就將醫(yī)療險的開發(fā)、銷售和管理擺到重要的位置上來，此乃壽險公司比較明智的選擇。
參考文獻：
關鍵詞：商業(yè)模式；商業(yè)地產(chǎn)
引言
本文主要通過對中國目前的幾種主流商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式進行分析和梳理，對從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型進入商業(yè)地產(chǎn)的房企提供一定的指導意義。
一個地產(chǎn)開發(fā)商準備開始進入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，首先要解決的問題就是需要針對自身企業(yè)情況及所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展狀況而選擇合適的商業(yè)模式，否則就會容易出現(xiàn)資金、人才、招商、運營等不同方面的問題而導致敗走麥城。
1、萬達模式：訂單商業(yè)的典范
萬達利用其“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的商業(yè)模式，經(jīng)過數(shù)十年的打磨，成功將單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體。城市綜合體就是多功能綜合集中開發(fā)，包括城市中的辦公、商業(yè)、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的多項功能組合，萬達廣場就是典型的城市綜合體，不但有酒店、寫字樓、商業(yè)，還有特色商業(yè)街、公寓、住宅、大型廣場等，這種多業(yè)態(tài)功能組合能快速的增強萬達廣場的影響力，迅速提升萬達廣場的城市商業(yè)中心地位。萬達發(fā)展至今，已經(jīng)成為全國最大的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，持有物業(yè)面積達1000多萬平方米。但是她也曾有過慘痛的教訓，也經(jīng)歷了不斷地摸爬滾打。2008年曾經(jīng)將建好位于沈陽市核心區(qū)的萬達廣場炸掉了。
作為國內(nèi)最早進行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，萬達首創(chuàng)的“訂單商業(yè)”模式獲得了極大成功，其優(yōu)勢主要在于：快速開發(fā)、快速銷售，盡可能提高資本周轉(zhuǎn)；自建主力店、與眾多國際零售巨頭結(jié)成戰(zhàn)略合作關系、對主力店的資源掌控；低價拿地；品牌影響力強，能主動選址；訂單地產(chǎn)、獨特的商業(yè)資源；可以實現(xiàn)快速復制，是萬達模式得以較快發(fā)展的關鍵?！耙允垧B(yǎng)租”亦是支撐其迅速發(fā)展的資金核心。萬達金街和SOHO等的快速銷售為萬達整個項目提供強現(xiàn)金流。通過過出售物業(yè)和租金收入，萬達實現(xiàn)了自身的快速鋪網(wǎng)。據(jù)悉，除個別城市其持有的物業(yè)比例達到40%外，其余基本在25%-30%左右。
萬達的戰(zhàn)略合作伙伴有30多家，都是國際國內(nèi)知名公司。這類企業(yè)在中國市場上占據(jù)著穩(wěn)固的地位，擁有一大批忠實的消費群體。萬達商業(yè)地產(chǎn)到任何地方投資，最少會有幾十家知名主力店跟進。其與全球眾多500強商業(yè)巨頭和國內(nèi)實力商業(yè)連鎖企業(yè)均有合作，屈臣氏、Gucci、ZARA、Cerruti1881等國際一線品牌的進駐，拉升了萬達廣場的高端層次。
萬達在2011年之前僅發(fā)行過一次信托融資，2012年萬達發(fā)行了90多億元的高息信托融資。王健林承認2011年下半年和2012年上半年也遇到了些困難，“長白山項目去年最需要錢時沒人給貸款，我們向股東借了點款，然后加快銷售撐過去的?！睙o疑全國在建和即將開建的萬達廣場將需要相當資金和人才儲備，萬達也在進一步完善融資平臺，不但進行信托融資，還謀求萬達商業(yè)地產(chǎn)和萬達院線進行IPO，從而降低萬達上市融資的風險?！坝唵紊虡I(yè)”模式并非萬達首創(chuàng)，在國外已經(jīng)相當成熟，但在國內(nèi)的操作上卻還存在一些問題。尤其是在二三線城市很多開發(fā)商沒有足夠的、能夠支撐“訂單”模式的商家資源，同時，商家也會關注到該開發(fā)商的實力是否夠，能否給商家?guī)碜銐虻男判暮头€(wěn)健的商業(yè)經(jīng)營能力。
2、SOHO模式：分散銷售，快速變現(xiàn)
SOHO中國則是將項目分散銷售。SOHO中國通過這種模式快速回籠資金，短時間變現(xiàn)，而潘石屹則認為，比較成熟的城市和區(qū)域最繁華的商業(yè)街區(qū)無一不是分散的產(chǎn)權（即產(chǎn)權散售），如果將眼光放長遠，用每一個商家的智慧和市場自然調(diào)節(jié)的模式會比統(tǒng)一規(guī)劃的模式更有生命力。
以散售為主，業(yè)權分散的商業(yè)模式，一旦出現(xiàn)問題，容易發(fā)生糾紛。廈門2008年就曾經(jīng)發(fā)生中山來雅倒閉事件，因為開發(fā)商的資金一時周轉(zhuǎn)不開，一個當時廈門業(yè)績最好的百貨被查封關閉，大廈的數(shù)百名業(yè)主無法取得一致意見，至今仍無法重新再出租經(jīng)營，原因不外乎：一方面，在分散的產(chǎn)權商鋪里，業(yè)主對租金的期望值不一樣。沒有統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪的主空置率比較多，整體商業(yè)氛圍較差，已租商鋪經(jīng)營業(yè)績差，待租商鋪無人接手，形成惡性循環(huán)。另一方面，不能保證業(yè)態(tài)的合理搭配，開發(fā)商不能對業(yè)態(tài)進行統(tǒng)一的管理和布局。目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入駐率都很低，可能都與此有關。
目前，SOHO中國也意識到?jīng)]有持有型物業(yè)對企業(yè)的長期發(fā)展來說是不利的，作為一家上市公司，她需要的是擁有持續(xù)強勁的盈利能力。SOHO也開始決定由出售模式向持有模式轉(zhuǎn)型，以后每年持有的物業(yè)量都要增大。目前海外已經(jīng)不再采用商鋪散售方式，而且在國內(nèi)的許多地方政府在招拍掛土地時也經(jīng)常會設定一定的條件，要求開發(fā)商要持有一部分物業(yè)或全部持有物業(yè)，不得分開散售商鋪，要持有10年以上物業(yè)或整體出售才有資格參與競拍土地。所以選擇SOHO模式也要注意到所在城市的具體狀況和企業(yè)自身的發(fā)展水平。
3、凱德模式：全部自持，雙基金配置
凱德商用在中國的布局是一、二、三線城市全面開花。而據(jù)凱德商用中國總裁駱偉漢介紹，公司目前在中國35個大中城市擁有并管理著總物值超過530億元人民幣的55個商業(yè)地產(chǎn)項目，總建筑面積超過490萬平方米。目前，凱德商用在中國內(nèi)地的資產(chǎn)值目前約占公司總資產(chǎn)組合的42%。
凱德置地模式成功的關鍵在于三大策略：一是打造全鏈條基金融資平臺，二是以費用收益模式替代資產(chǎn)收益模式，三是剝離非核心資產(chǎn)政策。
長期持有物業(yè)是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。如菲律賓頂峰控股集團也是采用其一貫的作法，自已持有物業(yè)羅賓森廣場。
凱德是集開發(fā)商、運營商和物業(yè)管理者于一身。來福士廣場集酒店、商業(yè)購物中心、服務式公寓、寫字樓等為一體，是其旗下的商業(yè)綜合體品牌，如成都來福士廣場、上海來福士廣場、北京來福士廣場等均通過來福士中國基金將私募基金和房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）嵌入到該等項目的投資、開發(fā)和經(jīng)營管理中去，從而將來福士商業(yè)模式在中國一線城市進行復制。同時凱德還通過私募基金和房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等將嘉興茂廣場在中國的眾多二三線城市進行復制，這不能不說是其商業(yè)模式成熟運用的結(jié)果。
凱德置地擅長運用房地產(chǎn)基金，自1994年進入中國至今，她通過40億美元規(guī)?；鸬倪\作，在全國40個城市的開發(fā)了450億元的總業(yè)績。凱德置地通常在項目建成后，先把項目注入私募基金，待項目能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流時，再把項目注入REITs。如此，物業(yè)升值利潤被前者分享，而REITs則分享了項目長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；以保證項目的持久穩(wěn)定運營和資產(chǎn)再升級的可行性。
中國商業(yè)地產(chǎn)商可從兩個方面去借鑒凱德模式；一是自持物業(yè)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，助力企業(yè)長期持續(xù)發(fā)展；二是融資多渠道，資金鏈穩(wěn)健順暢。
看一個商業(yè)模式是否適合企業(yè)自身，是不能簡單的依靠一兩個指標去衡量的。商業(yè)模式的成功與否，需要綜合去考慮企業(yè)的需求。追求短平快的開發(fā)商，可能直接低價銷售，快速回籠資金；像凱德、華潤這樣類型的開發(fā)商，選擇持有物業(yè)，強調(diào)品牌戰(zhàn)略，通過穩(wěn)健經(jīng)營去提升物業(yè)的價值。同時目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不是過去純粹的地產(chǎn)開發(fā)或資源整合，而是發(fā)展到了資本運營階段，我們選擇商業(yè)模式應該順勢而為，而不能簡單的將一種商業(yè)模式套用到自身企業(yè)上，應該在進入這個行業(yè)之初，通過學習并吸取萬達、凱德及SOHO等不同商業(yè)模式的經(jīng)驗與教訓，再有根據(jù)自身開發(fā)的項目，針對性地結(jié)合項目所在的城市、商圈、消費特點、商業(yè)體量以及企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，來打造適合自己的商業(yè)模式。
參考文獻
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【關鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展模式 探討
商業(yè)地產(chǎn)是一種專門用于服務業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，主要包括餐飲、零售、健身、娛樂、休閑等行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)在融資模式、開發(fā)模式、功能用途和經(jīng)營模式上與傳統(tǒng)的公寓、住宅、辦公樓等房地產(chǎn)形式有很大的區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)是一種集合投資、商業(yè)、地產(chǎn)三種屬性的綜合性汗液，相對于住宅地產(chǎn)它更加看重后期的管理經(jīng)營，其開發(fā)時間也相對較長，對資金的要求也更高。近年來，商業(yè)地產(chǎn)在我國迅速發(fā)展，然而在2011年后在各城市都出現(xiàn)了不同程度的“降溫”現(xiàn)象。專業(yè)人士指出，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式出現(xiàn)了很多問題，其重復建設和盲目開發(fā)等現(xiàn)象給社會資源等造成了大量的浪費。因此，加強有關商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的探討對于為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式提供一個科學化的發(fā)展方向具有重要意義。
一、目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀
我國的商業(yè)地產(chǎn)在20世紀80年代開始發(fā)展，在經(jīng)過1995年后由于舊城商業(yè)區(qū)改造和住房制度改革的影響，商業(yè)地產(chǎn)開始迅速興起；在1998年后由于商業(yè)地產(chǎn)的高利潤使其逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)行業(yè)中一個獨立的產(chǎn)業(yè)，此時商業(yè)地產(chǎn)進入了迅速發(fā)展階段；2000-200-年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭持續(xù)升高，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓投資額每年都在增加，雖然增長率出現(xiàn)了不同程度的浮動，但依舊保持在20%左右的增長率。金融危機的到來，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不同程度的波動，但其增長率仍舊保持為正數(shù)。據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，2009年全年商品房銷售額達到43995.52億元，同比增長了21.2%，辦公樓投資達到1325.43億元，同比增長了17.5%。
二、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問題
經(jīng)過10多年的發(fā)展，雖然在如此短的時間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍舊出現(xiàn)了部分成功的發(fā)展模式，但我國商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展模式仍處在這許多問題：
經(jīng)營管理模式不合理?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)主要有租售結(jié)合、只租不售和只售不租三種經(jīng)營模式，每一種經(jīng)營模式都存在自身的優(yōu)勢和劣勢，選擇何種經(jīng)營管理模式將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的長久發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的實踐規(guī)律和經(jīng)驗，只租不售的經(jīng)營模式具有更好的實踐效果。目前，國內(nèi)也是采用只租不售的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式。只租不售經(jīng)營模式是指商業(yè)地產(chǎn)將出租作為主要的管理方式，其地產(chǎn)只是全部用于出租，而不進行銷售，地產(chǎn)的經(jīng)營權和產(chǎn)權等都保持完整統(tǒng)一。此種模式具有的顯著優(yōu)點是投資風險相對較??；對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理有很大促進，可以幫助企業(yè)樹立良好的品牌形象；資金回收速度相對較快。同時其缺點也是非常明顯的，此種模式對于開發(fā)商等都有較高的要求，而且其資金壓力比較大，其產(chǎn)權分散問題對于整體的統(tǒng)籌管理和分布產(chǎn)生諸多不利影響。
開發(fā)模式相對盲目。由于商業(yè)地產(chǎn)的高利潤，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商急于追求個人利益，單純趨向新式的投資盈利方式，結(jié)果引起了大型商業(yè)網(wǎng)點建設的跟風，而實際項目論證結(jié)果顯示不充分，建設開發(fā)過程完全處于盲目狀態(tài)。同時，部分開發(fā)商對于地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營不重視，只關心前期開發(fā)的周期和成本，項目完成后就盡力租出，不考慮對于項目是否適合經(jīng)營以及如何經(jīng)營的問題；雖然部分開發(fā)商及時關注了后續(xù)經(jīng)營的管理，但項目出租后，卻忽視了對項目的整體控制和管理，難以掌控經(jīng)營商戶對商業(yè)項目的影響。另外，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營過程中缺少專業(yè)的運行商，知識行業(yè)內(nèi)部細劃分程度較低，地產(chǎn)和商業(yè)之間出現(xiàn)了嚴重分離，不利于商業(yè)地產(chǎn)的長期規(guī)劃、投資和經(jīng)營。
融資渠道單一。我國商業(yè)地產(chǎn)不能夠長期穩(wěn)定運行的一個重要愿意就是融資渠道太單一，沒有相對多元化的融資模式。自有資金和銀行貸款是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資金來源的主要渠道，而銀行貸款的比例為75%左右，自由資金只占25%左右。高比例銀行貸款的方式嚴重約束了開發(fā)商的自主經(jīng)營模式，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風險變得較高，對于商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一管理和運營產(chǎn)生許多不利影響。
三、改進商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的策略
恰當選取經(jīng)營管理模式。目前國內(nèi)采用的只租不售的經(jīng)營模式對于商業(yè)地產(chǎn)項目整體品牌和形象的樹立有相對不利的影響。恰當選取經(jīng)營管理模式應當以區(qū)域特點和房地產(chǎn)行業(yè)實際情況為參考，在朝向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展品牌化的經(jīng)營管理目標下，適當突破和改進原有模式，因地制宜的采取合理的經(jīng)營管理模式，做到“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一產(chǎn)權、統(tǒng)一管理”，使該模式的整合優(yōu)勢得到充分發(fā)揮，盡力防止商鋪經(jīng)營方式不一、形象不一致的問題。
科學進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。一方面要合理科學的制定商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和位置，在對商業(yè)地插項目進行位置選取是，要區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)的黃金季節(jié)和非黃金季節(jié)，全面調(diào)查分析兩個季節(jié)之間的客戶群體、客流量、群眾消費水平和能力等，加強對政府城市規(guī)劃的分析和探究，了解城市規(guī)劃發(fā)展的基本方向，然后根據(jù)項目位置盡力發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)；另一方面要做到準確定位市場，開發(fā)項目前，要詳細調(diào)查項目當?shù)氐纳虡I(yè)形態(tài)、經(jīng)濟水平和市場需求等信息，以此確定目標市場和需要的開發(fā)規(guī)模，避免盲目開發(fā)引起的不必要損失，同時開發(fā)商要先進行招商以充分開拓市場，以確定商業(yè)建筑的組織結(jié)構(gòu)，避免出現(xiàn)開發(fā)建筑不能滿足商鋪需求的問題。
拓展融資渠道。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生應當盡力突破原有的銀行貸款融資模式，加強對海外基金、信托、商業(yè)證券等渠道的探索，如廣州越秀首先在香港引入房地產(chǎn)信托投資基金，實現(xiàn)了國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)在境外上市的突破，并成功與大連萬達、澳大利亞麥格理銀行之間的合作，此基金的上市便提供了較好的融資渠道，對于商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展和開發(fā)商改善原有融資模式具有重要的現(xiàn)實意義和啟迪作用。
構(gòu)建良好的宏觀政策環(huán)境。政府應當加強有關商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的法律法規(guī)的完善，創(chuàng)造合理科學的法律環(huán)境；同時應當加強商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的監(jiān)督管理，利用宏觀政策加以引導，使商業(yè)地產(chǎn)朝向穩(wěn)定可持續(xù)的方向發(fā)展。