時(shí)間：2023-10-05 10:40:33
導(dǎo)語：在房產(chǎn)投資成本的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目投資；成本；控制；管理
房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中具有非常重要的地位，在國家宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)市場由于市場變化、緊縮地根和緊縮銀根等原因，使得房地產(chǎn)行業(yè)在新時(shí)期面臨新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本控制與管理對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展有著非常積極的促進(jìn)作用，通過更高效的手段來對(duì)房地產(chǎn)市場的投資成本進(jìn)行管理，能夠有效的規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，在激烈的市場競爭中獲得有利地位。房地產(chǎn)行業(yè)基本模式的建立也是以成本分析與造價(jià)計(jì)算為基礎(chǔ)的，運(yùn)用科學(xué)的管理手段，在強(qiáng)大的技術(shù)支撐下，最大化產(chǎn)品價(jià)值。只有這樣，才能在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中占據(jù)有利位置，開拓更廣闊的市場。
一、項(xiàng)目決策階段的投資成本控制與管理
在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的過程中，投資決策階段是非常重要的階段，是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的整體把握。在決策投資階段中，工程造價(jià)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)會(huì)造成決定性的影響，在建筑項(xiàng)目中工程的總造價(jià)直接關(guān)系到項(xiàng)目是否能夠建立起來，并且在決策階段必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)地點(diǎn)、建筑工藝以及設(shè)備等諸多方面進(jìn)行考量，這些都會(huì)形成預(yù)算在工程造價(jià)的表格中體現(xiàn)出來，形成工程總造價(jià)，進(jìn)而使得投資人在決策階段就能夠?qū)δ硞€(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)整和安排。工程總造價(jià)就是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目所投入的資金總額，而相對(duì)完善的投資成本控制與管理能夠幫助投資者計(jì)劃投資數(shù)額，對(duì)判斷項(xiàng)目選擇與實(shí)施具有非常重要的參考價(jià)值。在房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，必須在先期投入時(shí)候進(jìn)行精確的計(jì)劃和準(zhǔn)備，才能保證項(xiàng)目在實(shí)施過程中的資金投入，也直接影響到投資者的投資預(yù)期，對(duì)投資的效果有著重大的影響。工程造價(jià)管理人員必須核準(zhǔn)和提供完整的工程造價(jià)估算，已達(dá)到控制總投資的目的。通常情況下，決策階段投資成本控制與管理對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性造成的直接影響達(dá)到95%以上，這也從另一個(gè)角度說明了投資成本控制與管理在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中的重要作用。因此，投資成本控制在決策階段發(fā)揮著非常重要的作用，能夠直接影響后續(xù)環(huán)節(jié)的進(jìn)行，保證工程施工的科學(xué)性與合理性。
二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的投資成本控制與管理
設(shè)計(jì)階段是在項(xiàng)目工程造價(jià)確定后，進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)的階段，也是工程項(xiàng)目建設(shè)的另一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在設(shè)計(jì)階段中，成本控制與管理也更為細(xì)分化，對(duì)項(xiàng)目成本的控制主要體現(xiàn)在建筑風(fēng)格、建筑方案、建筑設(shè)備以及施工工藝幾個(gè)方面，在保證設(shè)計(jì)完整性的同時(shí)，通過成本控制與管理，對(duì)各個(gè)方面的投資行為進(jìn)行限制。在存在多種方案選擇時(shí)，也可通過成本控制來選擇方案的最優(yōu)化，正確定位項(xiàng)目以保證資金的使用，同時(shí)能夠使提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量，最后通過專家評(píng)定的方式對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行核對(duì)與評(píng)審。在設(shè)計(jì)過程中對(duì)施工圖設(shè)計(jì)所需投入要進(jìn)行限制，其明確限額的指標(biāo)通常由以下幾點(diǎn)：
（1）每平方米消耗鋼材的鋼筋含量指標(biāo)；
（2）每平方米消耗砼的砼含量指標(biāo)；
（3）整體與各部分施工圖的預(yù)算指標(biāo)；
（4）發(fā)生設(shè)計(jì)變更所導(dǎo)致的費(fèi)用限額指標(biāo)。
通過對(duì)以上指標(biāo)的和旋，能夠在很大程度降低設(shè)計(jì)變更，有效縮短設(shè)計(jì)的周期，并能對(duì)施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性進(jìn)行把握，防止超資的現(xiàn)象發(fā)生。
三、招投標(biāo)過程中的投資成本控制與管理
招投標(biāo)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中比較常見，招投標(biāo)也是市場經(jīng)濟(jì)中重要的交易方式之一，在以房地產(chǎn)為首的大型項(xiàng)目中普遍存在。招投標(biāo)在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中有非常重要的地位，而在招投標(biāo)過程中針對(duì)投資成本控制與管理需要做好以下幾點(diǎn)：
（1）對(duì)標(biāo)底的編制要準(zhǔn)確合理。目前，在建筑安裝工程中的招投標(biāo)的標(biāo)底主要有工程概算、工圖預(yù)算、綜合定額以及平方米造價(jià)包干等方法進(jìn)行編制，同時(shí)也存在以市場價(jià)格來報(bào)價(jià)的情況，這些針對(duì)標(biāo)底的編制要準(zhǔn)確合理，并且注意都要在可控的投資范圍內(nèi)進(jìn)行；
（2）對(duì)投標(biāo)的報(bào)價(jià)要規(guī)范認(rèn)定。在投標(biāo)過程中可以通過市場競爭的方式進(jìn)行，選擇三家以上的招標(biāo)單位，實(shí)現(xiàn)“貨比三家”；
（3）對(duì)評(píng)標(biāo)的過程要公正公開。評(píng)標(biāo)過程要堅(jiān)持“三公原則”，在專家的指導(dǎo)下，形成嚴(yán)格的管理與監(jiān)督機(jī)制，規(guī)避市場上的不公平競爭行為，保證項(xiàng)目的順利開展。
四、項(xiàng)目施工階段的投資成本控制與管理
項(xiàng)目施工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施最為重要的階段，在通過招投標(biāo)確定施工團(tuán)隊(duì)后，通過簽訂合同等手段達(dá)成施工協(xié)議，并在施工過程中強(qiáng)化管理，規(guī)范投標(biāo)方的施工作業(yè)情況。在施工過程中要嚴(yán)格投資成本的控制與管理，避免發(fā)生“三超”現(xiàn)象，若發(fā)生“三超”現(xiàn)象，就必然會(huì)對(duì)企業(yè)的利潤造成損失，如果失控則更可能是企業(yè)虧本。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)條件下運(yùn)行，其主要仍然是以盈利為目的，因而必須做好項(xiàng)目施工階段的投資成本控制與管理，其具體工作主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
（1）對(duì)合同實(shí)施有效管理 盡量避免工程索賠
施工階段中的成本控制具體是在工程變更的情況下，對(duì)工程變更所產(chǎn)生的投資成本進(jìn)行成本管理。在工程量清單報(bào)價(jià)中，有部分開發(fā)商形成一種低價(jià)中標(biāo)，通過合同索賠的方式實(shí)現(xiàn)盈利的方式。因此，在施工過程中要嚴(yán)格按照合同內(nèi)容來進(jìn)行施工，對(duì)施工過程進(jìn)行監(jiān)控，對(duì)工程變更的情況進(jìn)行嚴(yán)格審核，通過核算工程變更的費(fèi)用支出，進(jìn)行有效的成本控制，避免出現(xiàn)投資失控的現(xiàn)象。除此以外，對(duì)材料供應(yīng)商和施工單位進(jìn)行反索賠，能夠在一定程上有助于實(shí)現(xiàn)成本的有效控制。
（2）加強(qiáng)施工過程管理 形成完善的監(jiān)理制
在項(xiàng)目施工階段，要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工過程的管理，按照監(jiān)理規(guī)定與實(shí)施細(xì)則進(jìn)行施工，通過責(zé)任制嚴(yán)抓工程質(zhì)量，在管理層面實(shí)現(xiàn)施工過程中的投資成本控制。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)工程款的使用用途進(jìn)行審核，經(jīng)過監(jiān)理審批通過合同規(guī)定的款項(xiàng)及內(nèi)容，進(jìn)行工程進(jìn)度款的劃撥。
（3）在技術(shù)層面上對(duì)投資形成的有效控制
在技術(shù)層面上要對(duì)施工方案進(jìn)行論證分析，通過新方法、新材料和新工藝的引進(jìn)，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制。技術(shù)層面的革新是唯一可以在不改變投資成本的前提下為企業(yè)創(chuàng)造更多里熱鬧的方法。據(jù)統(tǒng)計(jì)，工程款中有70%是材料費(fèi)，因而采用新方法新工藝提高生產(chǎn)效率，能夠縮短工期以保證項(xiàng)目進(jìn)度。
（4）在經(jīng)濟(jì)措施上對(duì)投資形成有效控制
在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，會(huì)產(chǎn)生如費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售成本等各種費(fèi)用，因而在具體的成本控制中要降低靜態(tài)投資。
五、竣工結(jié)算階段的投資成本控制與管理
在竣工結(jié)算階段中，成本控制與管理的主要內(nèi)容是根據(jù)合同預(yù)算與在施工過程中所形成的其他費(fèi)用進(jìn)行決算。通過合同和法律對(duì)工程款的使用情況進(jìn)行核定，核實(shí)工程量并落實(shí)聯(lián)系單，對(duì)工程的實(shí)際造價(jià)進(jìn)行計(jì)算。
（1）認(rèn)真核對(duì)合同條款，防止重復(fù)計(jì)算；
（2）對(duì)施工日志、隱蔽的驗(yàn)收記錄和驗(yàn)收手續(xù)進(jìn)行仔細(xì)檢查，確定是按圖施工；
（3）核對(duì)設(shè)計(jì)變更以及簽證部分，檢查變更流程是否符合程序，防止出現(xiàn)重復(fù)簽證的現(xiàn)象發(fā)生；
（4）按照設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)計(jì)計(jì)劃對(duì)工程量進(jìn)行核實(shí)；
（5）以合同為基礎(chǔ)執(zhí)行投標(biāo)中的所報(bào)單價(jià)，杜絕高套單價(jià)的情況發(fā)生；
（6）對(duì)施工過程中產(chǎn)生的費(fèi)用按流程進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；
（7）復(fù)查復(fù)核，防止出現(xiàn)誤差。
六、結(jié)束語
總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從項(xiàng)目策、項(xiàng)目實(shí)施到銷售完成，直至最后的交付使用，這才是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完整的流程，而投資成本控制與管理需要貫穿與整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)系統(tǒng)性的工程當(dāng)中，需要通過各部門的通力合作、相互配合，形成有效的成本控制與管理機(jī)制。只有這樣，才能體現(xiàn)出成本控制對(duì)企業(yè)利潤所產(chǎn)生的影響，真正降低成本，進(jìn)而提高企業(yè)在項(xiàng)目中所獲得的利潤。
參考文獻(xiàn)：
[1]鄭忠毅.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資管理[J].上海企業(yè)，2008（06）.
[2]范婉梅.淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制[J].陜西建筑，2010，10.
依托2020東京奧運(yùn)，房市赫然崛起
2020年東京奧運(yùn)會(huì)的體育場正在建設(shè)，其工程造價(jià)費(fèi)用為13.5億英鎊，成本比原先的預(yù)算高出了4.7億英鎊。有數(shù)據(jù)顯示，其實(shí)不止是東京，大部分奧運(yùn)會(huì)主辦城市的房地產(chǎn)都借到了奧林匹克的東風(fēng)。
2000年悉尼奧運(yùn)會(huì)：從1993年到2000年，每年房價(jià)遞增的幅度都超過10%，在隨后的七八年時(shí)間中，城市房價(jià)翻了近一番。
2004年雅典奧運(yùn)會(huì)：從1995年到2002年，房價(jià)漲幅超過65%。
2008年北京奧運(yùn)會(huì)火了亞奧板塊，房價(jià)從2006年均價(jià)9702元/O漲到2015年的87418元/O整整翻了5倍。
今年趁著里約奧運(yùn)會(huì)的東風(fēng)，巴西新區(qū)巴哈最貴的小區(qū)，已經(jīng)高達(dá)8萬雷亞爾/平方米了（約16萬元/平方米）。
從歷屆奧運(yùn)會(huì)主辦城市的經(jīng)驗(yàn)來看，奧運(yùn)場館的建設(shè)一般會(huì)帶動(dòng)周邊地價(jià)的提升，有的甚至是大幅提升。
2小時(shí)直航 換取更高投資回報(bào)率
相對(duì)于國內(nèi)房產(chǎn)，投資日本物業(yè)無論在投入成本和租賃利潤上，都更具優(yōu)勢。首先，像上海這樣的一線城市，內(nèi)環(huán)內(nèi)已經(jīng)找不到低于千萬人民幣的房產(chǎn)，年租賃利潤僅為2%。而在新宿，目前均價(jià)僅在4663萬日元（約300萬人民幣），已經(jīng)可以購買到地段、交通、配套、屋況等均好性都非常理想的公寓物業(yè)。目前山手線以內(nèi)區(qū)域收益率在5%左右，甚至可達(dá)7%-10% 。
日本房產(chǎn)的租賃市場一直保持較為活躍的狀態(tài)，尤其是在日本旅游簽證開放后，僅針對(duì)中國人的旅游短租，也已大幅升級(jí)。由于兩國往來飛行時(shí)間較短、時(shí)差較小、文化接受度更高，再加上日本國際一流的城市面貌、居住品質(zhì)和發(fā)達(dá)的服務(wù)業(yè)深受中國客戶喜愛，令中國客戶投資日本房產(chǎn)的意愿水漲船高，也因此，民宿投資以其靈活的自住和租賃功能，尤為受到歡迎。目前東京房價(jià)目前依然維持在1991年崩盤前1/4價(jià)格水平左右，入市仍是良好的時(shí)機(jī)。
20- 30年中古房，投資日本房產(chǎn)的不二之選
作為愛買新房的中國人，首先必須理性考慮為自住買房、還是為投資買房，其次必須了解日本房產(chǎn)的一些政策和特點(diǎn)，作為投資參考。
日本新房的價(jià)格普遍高，成熟地區(qū)的新房，在預(yù)售階段也會(huì)采取搖號(hào)的方式進(jìn)行購買，新房的價(jià)格一般會(huì)比20-30年前的二手房高出70%，有的甚至翻倍，對(duì)于自用的客戶而言，購買高價(jià)位的新房能夠滿足自身的居住需求，而對(duì)于投資客戶而言，也許更看重的是投資收益。日本所謂的中古房，就是我們常說的二手房。在日本很多職業(yè)房產(chǎn)投資人對(duì)二手房情有獨(dú)鐘，通過購買多個(gè)在地鐵沿線的小戶型住宅來獲得更多的租金。一般日本房產(chǎn)的樓宇的使用年份為50-60年，其間由住戶共同持續(xù)支付“公積金”，待物業(yè)到了一定的年限，可以使用“公積金”翻新房屋甚至重建。如果購入這些即將翻新物業(yè)，也許你只要再投資部分資金可以將一個(gè)舊房變成一個(gè)新房，資產(chǎn)也會(huì)至少有50%的增值，有些甚至可以翻倍，這個(gè)有點(diǎn)類似中國購買動(dòng)遷房獲得收益的方式，獲益頗豐。
在日本投資建造于80年代以后，房齡沒有超過30年的房產(chǎn)也是性價(jià)比非常高的。除了保持后續(xù)20-30年的穩(wěn)定居住，屋況維護(hù)也較為理想。在選擇二手房時(shí)，由于東京的公共交通非常發(fā)達(dá)，JR線遍布東京各個(gè)地區(qū)，很多投資人更看重房屋與地鐵的步行距離，往往在山手線和中央線站點(diǎn)附近的房屋更受大家歡迎，同等地區(qū)的房屋在價(jià)格上并沒有明顯的差異，但是房屋更容易出租，租金也會(huì)較高。同樣這些交通便捷的1房2房公寓也非常容易出手，這些小戶型由于面積的關(guān)系，總價(jià)很低，普通的1房2000萬日幣（130萬人民幣）就可以在新宿地區(qū)買到。這樣的房價(jià)對(duì)于日本人而言都是可以輕松獲得的。
新宿地區(qū)的房價(jià)是東京房價(jià)的典型代表，二手房普遍售價(jià)低、租金回報(bào)率更為可觀，可達(dá)5.8%-8.1%，而新房租金回報(bào)率約為3.7%-4.2%。同樣在西新宿一套1房的1986年建造的賣價(jià)是1120萬日元（近73萬元人民幣），2002年建的次新房房價(jià)約為2190萬日元（近143萬人民幣），新房的房價(jià)是二手房1.96倍，而租金卻只有1.3倍。收益率顯然有很大的差別。這種現(xiàn)象在東京比比皆是，由于日本樓宇的維護(hù)非常好，即便是樓齡較長的二手房也會(huì)通過內(nèi)部裝修將房屋內(nèi)部整理得整潔、煥然一新。所以出租的價(jià)格反而沒有房價(jià)差得那么多。
投資日本房產(chǎn)需要你像一個(gè)“古董”愛好者一樣，在二手房市場“淘”到租金收益高的優(yōu)質(zhì)房源。
新宿四大板塊一覽
西新宿都廳板塊
位于新宿區(qū)中央車站以西的西新宿是東京政府新規(guī)劃的行政與商業(yè)新都心，眾多大型企業(yè)的摩天大樓在此密集，成為日本最高的天際線之一，標(biāo)志性建筑為48層高的東京都廳（The New Tokyo City Hall）――東京都政府的總部大樓。是東京的商務(wù)辦公區(qū)域之一。
新宿御苑板塊
新宿御苑板塊位于中央車站以東、新宿御苑及其以北區(qū)域，僅10分鐘步行距離即可到達(dá)新宿中央車站以東的商業(yè)圈，這里商業(yè)氣息更顯繁華，聚集著眾多日本本土品牌的商場和賣場，其中包括著名的伊勢丹、高島屋時(shí)代廣場、東京最大免稅店LaoX等。區(qū)域內(nèi)新宿御苑是東京三大賞櫻勝地之一，賞櫻季節(jié)帶火了周邊的酒店及民宿。
新大久保板塊
新大久保板塊位于西新宿北側(cè)，歌舞伎町便在此處，是東京最多元化、最有活力的地區(qū)之一，被稱作“不眠之街”，相鄰即是“韓國街”，與新宿繁華的商業(yè)相比，新大久保更多的是精品小店和小型餐飲店，可以說是東京的美食一條街。這里韓國人中國人密集，許多外國人居住此處。同時(shí)也是新宿內(nèi)最具交通優(yōu)勢的板塊，2條JR線（山手線、中央本線）途經(jīng)此處。
商業(yè)房地產(chǎn)并不同于普通住房，它的建造主要是用于貨物周轉(zhuǎn)，批發(fā)或者是用于商鋪。它并沒有剛性需求，必須依照市場需求來建造和售賣。特別是當(dāng)投資者購買如果用于物流租賃，則必定會(huì)面臨資金的時(shí)間價(jià)值問題，假設(shè)投資者都是理性的前提下，投資者可以根據(jù)自己的預(yù)期盈利和收回投資資金的時(shí)間來估算現(xiàn)金流，如果房地產(chǎn)公司的定價(jià)高于投資者預(yù)期現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值，如果是理性的投資人將不會(huì)選擇購買，房地產(chǎn)公司的銷售量將會(huì)受到影響。而房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估方法多種多樣，有收益還原法，成本估價(jià)法，假設(shè)開發(fā)法，地價(jià)評(píng)估，長期趨勢法等等，而這些方法所依據(jù)的基本原理各不相同，收益還原法更偏向于投資者，評(píng)估師的主觀意向。而成本估價(jià)和假設(shè)開發(fā)等方法更多的偏向于房地產(chǎn)本身的開發(fā)成本，費(fèi)用，稅金等方面。但是商業(yè)用房地產(chǎn)較為特殊，不同于一般的住房，受市場需求的影響較重，并且當(dāng)投資人購買用于租賃之時(shí)，此類型房地產(chǎn)投資具有時(shí)間價(jià)值。當(dāng)房地產(chǎn)在目前的研究中，有關(guān)以投資者預(yù)期收益為視角的商業(yè)房地產(chǎn)投資的探討較少，本文在基于投資者的視角上估算投資者的預(yù)期現(xiàn)金流，試圖在商業(yè)房地產(chǎn)投資上做一些不成熟的探索。同時(shí)投資者可以以本文的研究方法根據(jù)自身的預(yù)期估算出未來的現(xiàn)金流和收益報(bào)酬率，并據(jù)此判斷理論的投資價(jià)值，進(jìn)行合理的投資決策。而企業(yè)可以在基于自身資本結(jié)構(gòu)考慮資產(chǎn)定價(jià)的同時(shí)，根據(jù)市場上投資者的預(yù)期進(jìn)行投資決策和實(shí)施合理的定價(jià)策略。
一、研究樣本分析
（一）三岔口周邊區(qū)域區(qū)域內(nèi)整體態(tài)勢是一種由行業(yè)領(lǐng)頭、生產(chǎn)廠家直接入住銷售，并經(jīng)統(tǒng)一第三方現(xiàn)代物流直接配送到終端客戶群的新型產(chǎn)銷模式。主要內(nèi)容包括：各大類大宗商品組成的一級(jí)綜合性市場；配套相關(guān)的倉儲(chǔ)物流設(shè)施、物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)等現(xiàn)代流通體系；結(jié)合其他金融配套、生活配套；形成覆蓋攀西的物流樞紐節(jié)點(diǎn)式綜合性區(qū)域。最終實(shí)現(xiàn)跨區(qū)、跨省商貿(mào)流通，成就一個(gè)連接成都、攀枝花生產(chǎn)地區(qū)，輻射云、貴地區(qū)的大型商品交換區(qū)域。
（二）研究樣本本文以對(duì)商用型房產(chǎn)有需求并且是有效需求的人群作為研究樣本,即有意向購買并且有能力購買的人群。通過假期進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)發(fā)放調(diào)查問卷，總共發(fā)放了150份問卷，回收問卷150份，有效問卷為126份，通過調(diào)查問卷的分析可以了解到，目前對(duì)房屋有有效需求的投資者對(duì)西昌市的房產(chǎn)市場行情并不持有樂觀的態(tài)度，擔(dān)心因?yàn)閲液暧^調(diào)控，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑等原因造成房產(chǎn)貶值，在沒有特定房產(chǎn)的需求的前提下，對(duì)房產(chǎn)類型的投資選擇上更愿意選擇營業(yè)性用房進(jìn)行自行營業(yè)或者是轉(zhuǎn)租。而極大部分投資者對(duì)預(yù)期的收益并沒有進(jìn)行過估算，但是對(duì)預(yù)期收回投資的時(shí)間都有一定的要求，利用散點(diǎn)圖對(duì)收集到的投資者預(yù)期收回投資的年限進(jìn)行分析，選取較為集中的數(shù)據(jù)73份，算出平均期望的收回初始投資的年限為9.5年，近似以10年為數(shù)據(jù)研究標(biāo)準(zhǔn)。
二、計(jì)算與研究
（一）測算方法的選用在投資過程中，投資者若選擇選時(shí)投資，計(jì)算就是以基金每期的凈現(xiàn)金流為基礎(chǔ)來表示基金投資者在考察時(shí)間段內(nèi)的平均收益。最終的計(jì)算結(jié)果代表了基金投資者在采取選時(shí)策略情況下的實(shí)獲收益。西昌市的持續(xù)開發(fā)，盡管經(jīng)濟(jì)發(fā)展有所放緩，但是三岔口周邊環(huán)境的變化勢必會(huì)影響到每年凈現(xiàn)金流的變化，每年的收益規(guī)模不同。從一個(gè)地區(qū)普遍的發(fā)展歷程來講，當(dāng)?shù)亟ㄖ旱奈飿I(yè)管理等費(fèi)用增長幅度相對(duì)于投資者將房屋用于出租的產(chǎn)生的收益來說增加幅度是微小的，而所索取的租金在商業(yè)區(qū)構(gòu)建打造的時(shí)期在一段價(jià)格區(qū)間內(nèi)平穩(wěn)的震蕩,并在商業(yè)區(qū)周邊環(huán)境打造成熟的情況下出現(xiàn)較大攀升，再趨于穩(wěn)定，并根據(jù)市場環(huán)境和走向呈現(xiàn)一定的回落。根據(jù)三岔口現(xiàn)在的城市發(fā)展規(guī)劃，預(yù)估在2020年之前租金將不會(huì)有太大的變化，在2020年之后，三岔口城鎮(zhèn)規(guī)劃完成，租金將根據(jù)周邊環(huán)境的變化上升。商業(yè)用房地產(chǎn)主要用作貨物周轉(zhuǎn)或者是貨物批發(fā)零售，作為營業(yè)性用房，房地產(chǎn)用于出租，以此賺取的租金是房地產(chǎn)所有者的主要收益。而本文計(jì)算的基礎(chǔ)，正是收益還原法。收益還原法本是通過預(yù)測估價(jià)對(duì)象在未來的正常年收益，并采用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。房地產(chǎn)的凈年收益相當(dāng)于年金，將未來的凈現(xiàn)金流折現(xiàn)，即能夠計(jì)算出房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)格。而本文在假設(shè)當(dāng)前已知房地產(chǎn)售賣價(jià)格為房屋價(jià)值，通過投資者預(yù)期的收回投資成本的時(shí)間，代入計(jì)算投資收益率，觀察是否符合現(xiàn)在市場的真實(shí)情況，以此來判斷投資者的預(yù)期收益是否能夠得到滿足。
（二）市場調(diào)查根據(jù)調(diào)查所得到的資料，主要選取40m²至60m²的商鋪?zhàn)鳛檎{(diào)查對(duì)象，剔除租金價(jià)格過低或者過高的商鋪，選擇租金價(jià)格較為集中的樣本。西昌市的商鋪?zhàn)饨鹪龇s為8%一年，甚至在原邛海周邊改造完成之后，原本12萬一年的租金暴增到20萬一年，因此當(dāng)三岔口規(guī)劃發(fā)展完成，其租金量完全有可能會(huì)有一個(gè)較大的增幅。
（三）計(jì)算過程以三岔口周邊區(qū)域中68平方米的商鋪為計(jì)算對(duì)象，投資者將付費(fèi)。以2014年為購買商業(yè)房產(chǎn)的初始年限，從2015年正式計(jì)算投資收益。假設(shè)每年年末之時(shí)獲得凈現(xiàn)金流。在三岔口尚未完全規(guī)劃完成的前5年時(shí)間內(nèi)，以四牌樓商業(yè)區(qū)房地產(chǎn)的租金價(jià)格為基準(zhǔn)，四牌樓目前的平均租金價(jià)格為每月26元/m²。當(dāng)房產(chǎn)面積為68m²時(shí)，平均租金價(jià)格為1768元/月，取值1500元為起始租金，在這5年內(nèi)，租金以10%的增幅遞增。從2020年開始，三岔口建設(shè)完成，假設(shè)三岔口在2020年已經(jīng)將周邊市場環(huán)境打造成熟，三岔口內(nèi)商鋪的租賃價(jià)格可以達(dá)到目前具有同樣成熟的市場環(huán)境龍眼井商業(yè)區(qū)和城市商區(qū)的價(jià)格。目前龍眼井的平均租金價(jià)格為每月54.6元/m²，航天路的平均租金為每月54元/m²。當(dāng)房產(chǎn)面積為68m²時(shí)，龍眼井平均租金價(jià)格為3713元/月，航天路為3672元/月。在2020年至2025年這5年的剩余預(yù)期收益期內(nèi)，可以邁向成熟的同類商業(yè)區(qū)的批發(fā)市場一樣的價(jià)格，考慮通貨膨脹等因素，取最大租賃價(jià)格6000元作為5年內(nèi)三岔口可以增至的租金，4000元為2020年起始的租金。
三、研究結(jié)論
根據(jù)西昌市的市場環(huán)境調(diào)查，可以近似的認(rèn)為西昌市當(dāng)?shù)氐臒o風(fēng)險(xiǎn)利率為3%，通過對(duì)當(dāng)?shù)鼐哂邢嗤囊?guī)劃或者市場環(huán)境的租金，預(yù)估投資者在未來取得的現(xiàn)金流，當(dāng)投資者想以10年為預(yù)期收回投資成本時(shí)，代入折現(xiàn)利率1%，計(jì)算得到現(xiàn)在的房產(chǎn)價(jià)值為380226.2。不僅房產(chǎn)價(jià)值大大低于現(xiàn)在購買房產(chǎn)的所付價(jià)款，并且折現(xiàn)利率遠(yuǎn)低于市場無風(fēng)險(xiǎn)利率。由此可以得出，投資者無法在10年內(nèi)收回投資成本。擴(kuò)大投資者可以接受的收回投資成本的時(shí)間為20年，代入折現(xiàn)利率2%，計(jì)算得到現(xiàn)在的房產(chǎn)價(jià)值為517326.5元，已經(jīng)與現(xiàn)在購買房屋所付價(jià)款接近，但是折現(xiàn)利率仍低于目前市場上的無風(fēng)險(xiǎn)利率，投資者的預(yù)期期望仍然得不到滿足。以3%無風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)利率為折現(xiàn)利率，不更改假設(shè)，10年為投資收益時(shí)限的情況下，房產(chǎn)價(jià)值為238400.3元，20年為投資收益時(shí)限的情況下房產(chǎn)價(jià)值為447343.5元，皆低于現(xiàn)購買價(jià)格。為了使房產(chǎn)價(jià)值等于當(dāng)前購買價(jià)格，變更前提條件，當(dāng)2026年開始，租金價(jià)格不再是穩(wěn)定在6000元/月而是穩(wěn)定在8000元/月，仍以20年為投資收回預(yù)期，房產(chǎn)價(jià)值為516991.2元。另假設(shè)從2020年規(guī)劃完成開始，租金價(jià)格以4000元/月為基準(zhǔn)，并每年以10%的增幅增長，那么投資成本將在18年后收回。然而實(shí)際上，在目前西昌市已經(jīng)成熟的商業(yè)區(qū)中，除大型高檔商城和個(gè)別商鋪，幾乎沒有同類商鋪可以達(dá)到8000元/月租金。而考慮到風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，實(shí)際上的折現(xiàn)率應(yīng)該大于3%。折現(xiàn)率是影響評(píng)估的重大因素，其微小的變動(dòng)將放大整個(gè)評(píng)估的結(jié)果，從這一點(diǎn)看，即使房產(chǎn)的價(jià)格可以達(dá)到8000元/月租金，甚至每年以10%的增速增長，仍然無法滿足投資者對(duì)10年收回投資成本的預(yù)期，甚至將投資收益期擴(kuò)大到20年仍然無法滿足。每年的現(xiàn)金流，為計(jì)算方便只考慮了租金的情況，在實(shí)際情況中，投資人需要交納管理費(fèi)，維修費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，相關(guān)稅金等費(fèi)用，計(jì)算所用的現(xiàn)金流比實(shí)際的現(xiàn)金流的值要大。
周刊第448期封面文章《股市新玩法》對(duì)股指期貨作了詳細(xì)介紹，讓讀者對(duì)股指期貨有個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。雖然說股指期貨的最大受益者是券商，但對(duì)于個(gè)人投資者來說，玩玩股指期貨也是有必要的。但筆者要說的是，散戶玩“空手道”不宜倉促上陣。
對(duì)于絕大多數(shù)普通散戶來說，玩股指期貨可能并不太容易。期貨對(duì)于一些老股民來說可能并不陌生，因?yàn)槲覈缫淹瞥銎胀ㄉ唐菲谪浲顿Y品種。但股指期貨卻與普通商品期貨有所不同，是一種小眾投資品種，其門檻相對(duì)較高。比如規(guī)定投資者必須同時(shí)滿足“三有”條件。此外，周刊文章中也提到了期貨的高風(fēng)險(xiǎn)特性，對(duì)于一般并不熟悉交易規(guī)則、策略、流程以及手法的投資者來說，則應(yīng)先經(jīng)過學(xué)習(xí)之后再參與，否則還會(huì)鬧出投資權(quán)證到期不行權(quán)式的笑話。
當(dāng)然，股指期貨的推出還是給投資者提供了一個(gè)新的投資渠道，讓投資者在熊市通過做空也能獲得收益。不過，筆者認(rèn)為，在介入市場之前，還是先靜下心來修煉一段時(shí)間為好。如先做仿真交易，并從商品期貨開始練兵。
廣州 鄧林
面對(duì)新年促銷潮不要心急
每年春節(jié)前后，商家總會(huì)擺出一番大出血的架勢，以“跳樓價(jià)”來吸引消費(fèi)者血拼。但如果從理財(cái)角度出發(fā)，做一個(gè)理性的消費(fèi)者，筆者還是建議面對(duì)降價(jià)促銷潮來襲，不必心急。
也許我們有過這樣的經(jīng)歷，有些商品價(jià)格確實(shí)便宜，便宜到讓人忍不住掏錢購買，但買下來之后卻又后悔，因?yàn)橘I回來的這些便宜貨卻并無多大的用處。因此，面對(duì)琳瑯滿目的降價(jià)商品，我們一定要先深吸一口氣，然后再仔細(xì)想一想：那些東西是自己真正要買的嗎?如果想不出購買的理由，那么請(qǐng)快快離開而不要留戀。
還有，要提防價(jià)格欺詐。在形形的打折促銷活動(dòng)中，不乏以次充好、先提價(jià)再打折的現(xiàn)象，如果不加以甄別，很有可能會(huì)落入商家設(shè)下的圈套，讓自己吃虧。
正確的理財(cái)觀告訴我們，要講究合理消費(fèi)。面對(duì)降價(jià)促銷潮，則更是要注重合理消費(fèi)，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候往往會(huì)面臨很多誘惑。
杭州 毛建偉
指數(shù)使用費(fèi)到底該誰負(fù)擔(dān)
伴隨著指數(shù)基金的大擴(kuò)容，以往基本無人關(guān)注的指數(shù)使用費(fèi)進(jìn)入了基金公司和投資者的視線。按照慣例，基金使用費(fèi)一般由基金公司用自有資金支付，并不計(jì)入基金資產(chǎn)的合同，但現(xiàn)在一批新指數(shù)基金中，紛紛將指數(shù)使用費(fèi)列入基金合同，意味著指數(shù)使用費(fèi)將由基金持有人來買單。
隨著指數(shù)基金資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，指數(shù)使用費(fèi)用越來越高，于是有基金公司將這部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給了基金持有者。從現(xiàn)有的法律角度來看，確實(shí)沒有規(guī)定到底該由誰來負(fù)擔(dān)這部分費(fèi)用，因此新指數(shù)基金的做法并無不合理之處。只不過這種只顧全自身利益的做法還是讓投資者感到有些反感。
就基金公司與投資者關(guān)系來說，應(yīng)該承認(rèn)，按照一般市場公平原則要求，在指數(shù)使用費(fèi)究竟該由誰買單問題上，應(yīng)通過平等協(xié)商相互認(rèn)同的程序來確定?？蓮默F(xiàn)有基金公司收取情況看，事先既沒有公平的協(xié)商程序安排，事后又可以以格式合同讓持有人買單的行為方式，在某種程度上，可以說不能不讓人覺得是一種違背市場基本公平原則、剝奪基金持有人權(quán)利的行為，并且也應(yīng)該是一種制度存在缺陷的市場具體表現(xiàn)。
上?！∴u伊新
投資房產(chǎn)已經(jīng)不合時(shí)宜
國家出手調(diào)控樓市，其重點(diǎn)工作之一就是打壓投機(jī)性購房。這是不是意味著房產(chǎn)投資已經(jīng)不合時(shí)宜了呢?
如果準(zhǔn)備在現(xiàn)階段購買房產(chǎn)用來投資，這顯然已經(jīng)不太合適。不管任何一種投資，要關(guān)注兩個(gè)方面，其一是投資成本，另一方面就是預(yù)期收益。先說投資成本。國家調(diào)控政策已經(jīng)明確，對(duì)于投資性購房，將提高首付比例和差異化信貸政策，這表明購房成本將會(huì)上升。
而受國家調(diào)控政策影響，目前房價(jià)已經(jīng)漲到相對(duì)高位，那么未來房價(jià)還有多大的上漲空間，目前真的難以下結(jié)論。不過可以初步判斷的是，在接下來的一到兩年內(nèi)，房價(jià)調(diào)整不可避免。房價(jià)不漲，預(yù)期收益為零甚至為負(fù)數(shù)，那投資房產(chǎn)還有什么意義?
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅改革；房產(chǎn)稅試點(diǎn)；投資性需求；投機(jī)；持有成本
一、前言
隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展進(jìn)步，我國房地產(chǎn)市場也一度得到了迅猛發(fā)展；然而隨著我國的房地產(chǎn)市場開始不斷升溫，房價(jià)不斷攀升，特別是在美國爆發(fā)“次貸危機(jī)”、我國房地產(chǎn)市場的泡沫化趨勢顯現(xiàn)、房價(jià)在政府多次調(diào)控后依然上行的嚴(yán)峻情形下，進(jìn)行房產(chǎn)稅改革、擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)、控制住房投資性需求，就被賦予了調(diào)控房地產(chǎn)市場抑制房價(jià)的目標(biāo)。通過房產(chǎn)稅征收?qǐng)?jiān)持控制投資性需求，控制房價(jià)上漲不動(dòng)搖，同時(shí)從信貸、稅收等方面鼓勵(lì)市場剛性需求的釋放，活躍市場成交，也成為目前我國樓市調(diào)控的主基調(diào)。上海市作為我國第一大城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，商品房投資力度空前大，房價(jià)與住房需求的矛盾表現(xiàn)尤為突出，以其作為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，摸索我國今后在稅制設(shè)置和征稅機(jī)制方面上的經(jīng)驗(yàn)，在保持我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展同時(shí)，時(shí)刻加強(qiáng)對(duì)我國住房投資性需求的控制，抑制房價(jià)過快上漲、防止房地產(chǎn)市場泡沫破滅，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展和人民生活水平的不斷提高意義重大。基于此，本文將以上海市“房產(chǎn)稅試點(diǎn)”為例，來分析探討房產(chǎn)稅改革對(duì)住房投資性需求的影響以及我國房產(chǎn)稅改革今后的道路。
二、房產(chǎn)稅改革對(duì)住房投資性需求的影響
《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定，從1月28日起對(duì)上海居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市家庭在本市新購的住房征收房產(chǎn)稅。試點(diǎn)初期，以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70% 計(jì)納。稅率為0.6%，但對(duì)“應(yīng)稅住房”每平方米市場交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍及以上的，稅率減按0.4%，房產(chǎn)稅收入主要用于保障性住房建設(shè)等方面的支出。上述辦法還規(guī)定了一些稅收優(yōu)惠，主要包括：本市居民家庭合并住房面積人均60平方米以下的新購住房免征房產(chǎn)稅；非本市居民持居住證滿3年并有工作者，新購唯一家庭住房，免征房產(chǎn)稅；子女婚姻需要新購的唯一住房，免征房產(chǎn)稅；新購住房后一年內(nèi)出售原有唯一住房的，退還先征的房產(chǎn)稅。由以上可以看出，上海市房產(chǎn)稅改革的征收范圍，基本不包括自住房、存量房，而只針對(duì)投資性的“增量房”征收，這是通過改革“房產(chǎn)稅”機(jī)制間接影響房價(jià)，從而控制我國住房投資性需求的重要舉措，其主要通過以下手段發(fā)揮影響作用。
（一）立足于短期內(nèi)抑制房價(jià)的過快增長，弱化住房投資需求膨脹勢頭
對(duì)于投資者來說，房產(chǎn)稅的開征勢必將影響其投資預(yù)期，投資者會(huì)傾向認(rèn)為征收房產(chǎn)稅會(huì)直接增加其投資成本，增大其對(duì)外舉債的信貸金額，這無疑將會(huì)加大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而投資者同時(shí)又揣測消費(fèi)者在房產(chǎn)稅征收后會(huì)認(rèn)為房價(jià)會(huì)下降，從而消費(fèi)者在很長的一段時(shí)期內(nèi)會(huì)持“買漲不買跌”的觀看型心理，在這種預(yù)期或者說是心理影響下，精明的投資者們也想必知道消費(fèi)者會(huì)短時(shí)期內(nèi)會(huì)急劇減少對(duì)住房的購買需求，即消費(fèi)者住房需求會(huì)下降，供過于求，以此必然造成房價(jià)下跌，在投資者和消費(fèi)者的這種換位“博弈”下，投資者的住房投資性需求將得以弱化，而造成弱化的原因就在于房產(chǎn)稅征收對(duì)房價(jià)的過快增長的抑制。
（二）增加投資者惡意投機(jī)和購買者惡意購買的住房持有成本，減少市場上投資炒作行為
對(duì)于以投資投機(jī)為目的二套及以上購房，中央明確表示仍要嚴(yán)厲打擊，嚴(yán)控房價(jià)上漲，而當(dāng)前房產(chǎn)稅征收主要針對(duì)的就是投資性需求，它的征收除了會(huì)增加投資或投機(jī)者住房交易環(huán)節(jié)的成本，后期持有成本也將增加，這就必然對(duì)其投資動(dòng)機(jī)產(chǎn)生抑制效果。
（三）有利于約束投資性和奢侈性購房需求，即多買房、買大房、買貴房要多交稅
房產(chǎn)稅本身沒有直接降價(jià)的作用，對(duì)房價(jià)的影響主要是通過減少過度需求而間接發(fā)生作用，一個(gè)地方房價(jià)的漲跌最終還要看供求關(guān)系。
改革開放以來，我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)取得了長時(shí)的發(fā)展，人民生活收入水平得到不斷提高，人生觀、社會(huì)價(jià)值觀的改變，很對(duì)人不由催生了享樂主義、投機(jī)主義的不良思想，投資性和奢侈性購房需求的膨脹，一度抬高了市場房價(jià)，攪亂了我國房地產(chǎn)市場正常發(fā)展的步伐，影響了社會(huì)的安寧、穩(wěn)定；而房產(chǎn)稅的征收是對(duì)投資性和奢侈性購房需求很好的約束、引導(dǎo)，對(duì)于多買房、買大房、買貴房的投資者或購買者征收較大金額的房產(chǎn)稅，這十分有利于擠出空置房源，從根本上解決由于市場上住房投資性需求膨脹原因造成的房源不足、房價(jià)急劇上漲問題。
三、我國房產(chǎn)稅改革今后的道路
房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)重要制度建設(shè)，是我國財(cái)稅體制改革的重要舉措，從短期看，“房產(chǎn)稅試點(diǎn)”邁出了改革的重要一步，對(duì)住房投資性需求有較好的抑制作用，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。然而由于我國過去沒有對(duì)個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅、民眾普遍對(duì)開征房產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)不足、質(zhì)疑較多的國情而房產(chǎn)稅又存在涉及面廣、對(duì)利益的影響復(fù)雜、缺少代征代繳機(jī)制、征稅成本較高等問題，房產(chǎn)稅改革推出不久，短期內(nèi)并未見其應(yīng)發(fā)揮的成效，房地產(chǎn)市場又逐漸回暖，包括上海在內(nèi)的“房產(chǎn)稅試點(diǎn)”城市房價(jià)一度呈現(xiàn)上漲的趨勢，看來我國房產(chǎn)稅改革之路任重而道遠(yuǎn)；而從源頭上看，住房市場過多的投資投機(jī)需求，是資本未能尋找到其他合理投資去處的表現(xiàn)，這也在一定程度上說明了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不合理。短期內(nèi)，要抑制投機(jī)性購房，引導(dǎo)資本流向至關(guān)重要。合理的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，各行業(yè)獲利應(yīng)大致相當(dāng)。當(dāng)全社會(huì)各行業(yè)資本都涌入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，需要尋找背后的不合理因素，以促進(jìn)各行業(yè)資源配置的均衡。
另外，從當(dāng)前上海“房產(chǎn)稅試點(diǎn)”房價(jià)并沒有因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的存在而持續(xù)下跌可見，房產(chǎn)稅不是調(diào)節(jié)房價(jià)的有力手段。因?yàn)槌钟姓呖梢酝ㄟ^提價(jià)的方式將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去，最終負(fù)擔(dān)稅收的仍將是購房自住者。而且，房產(chǎn)稅稅率設(shè)定的水平不可能太高。房地產(chǎn)調(diào)控的根本目標(biāo)是要改善住房民生，一個(gè)正常發(fā)展的社會(huì)，應(yīng)該是中等偏上收入水平的個(gè)人，就有能力購買適宜的商品房，穩(wěn)定房價(jià)的意義就在于此。擴(kuò)大商品房有效供給，將有助于穩(wěn)定購房預(yù)期，從根本上解決恐慌性購房問題。
【參考文獻(xiàn)】
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目前，已經(jīng)開始征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市上海和重慶，采取了不一樣的模式。上海是根據(jù)戶籍制度，對(duì)外地人在上海買房的一律征收，對(duì)本地人購二套房的征收。重慶則是根據(jù)不同檔次的房子，實(shí)行不同的稅率。兩地的房產(chǎn)稅政策都在一定程度上遏制了投資型購房。而根據(jù)最新的消息，湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均已為房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)容做好了準(zhǔn)備。
但大家最為關(guān)心的是，房產(chǎn)稅在全國統(tǒng)一實(shí)施后，能讓房價(jià)下跌嗎？
近日財(cái)政部透露，在研究全面推行房產(chǎn)稅的同時(shí)，將對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的稅費(fèi)進(jìn)行簡并，這意味著購房所交納的稅負(fù)可能下降，對(duì)百姓來講是好事。也有專家表示，房產(chǎn)稅的推行是一個(gè)長期的過程，因此短時(shí)間內(nèi)市民不必有太大的擔(dān)心。
房企“囤房”將被征稅
記者了解到，不管是上海，還是重慶，房產(chǎn)稅的開征范圍，都把空置房屋包含在內(nèi)。而中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是，投資者手握數(shù)套房，剛需者無法找到合適的產(chǎn)品，造成目前炒房者和房地產(chǎn)商空置房很多。尤其是房產(chǎn)商，一個(gè)項(xiàng)目出來后，很少能在短時(shí)間內(nèi)銷售出去，往往需要半年乃至更長的時(shí)間。
“北京空置房三四十萬套，可以住百萬人”，“三亞房屋庫存百萬平方米，20個(gè)月才能消化”等頻頻爆出的新聞顯示，一旦全面開征房產(chǎn)稅，囤有大量房子的開發(fā)商們將多出一筆數(shù)目不菲的開支。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，由于受到調(diào)控影響，不少開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，這也直接導(dǎo)致最近兩年，二三線城市的房屋庫存一直在上漲，個(gè)別房企按今年的銷售速度，所需時(shí)間甚至要達(dá)到10年。國泰君安的一份報(bào)告表明，近幾年房地產(chǎn)市場的庫存幾乎每年都在遞增，而且一線城市的去庫存化情況明顯好于二線城市。
另外，根據(jù)最近的成交數(shù)據(jù)，北京等一線城市樓市有率先回暖反彈的跡象，一些二三線城市的銷售則繼續(xù)低迷。這與北京等一線城市的特殊身份有關(guān)，不管是調(diào)控政策還是房產(chǎn)稅，都無法消除全國人民到首都等一線城市安家的熱情，北京的地產(chǎn)商們也就可以“有恃無恐”。二三線城市的房價(jià)卻不容樂觀。
炒房者也許要睡不著了
記者調(diào)查得知，許多投資客往往一口氣買進(jìn)多套房，由于缺乏足夠的現(xiàn)金，所以選擇了銀行貸款或從其他借貸渠道獲得資金。
因此，房產(chǎn)稅實(shí)施后，將大大增加投資客的投資成本，再加上房產(chǎn)市場的不明朗，增大了資金鏈崩盤的不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)商們不堪重壓，就會(huì)急于出讓或出售一部分房屋，如此一來，就會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)下跌。值得一提的是，深圳就曾因此出現(xiàn)過大規(guī)模的房價(jià)下跌和炒房客們的“斷供潮”。
這讓人想起，最近被當(dāng)?shù)胤Q為“光頭佬”的深圳著名炒房客方姓兄弟二人，因無法繼續(xù)承擔(dān)高額月供，而選擇違約，把房子還給銀行。11月2 3日，深圳市房產(chǎn)交易中心對(duì)“光頭佬”名下4套均價(jià)在1000萬元左右的豪宅進(jìn)行拍賣，但首輪拍賣以流拍告終。
劉先生是嘉豐瑞德俱樂部的一員，就海外房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，他講述了自己失敗的一段經(jīng)歷。2010年時(shí)，劉先生在中介的介紹下，以2萬多美元拍下一套海外房產(chǎn)，覺得很便宜。誰知買房后，劉先生才發(fā)現(xiàn)，房子不僅舊，地段又偏僻。為了能用租金抵消日常房子的維護(hù)費(fèi)用和稅費(fèi)，便對(duì)房子進(jìn)行了翻新，花掉的錢都與買房錢差不多了。另外，由于房子是在“窮人區(qū)”，租客經(jīng)常不按時(shí)繳租金，甚至“白住”，而他不可能為了租金，坐飛機(jī)去國外打官司。劉先生也曾想過把房子賣掉，但是賣房需6%的中介手續(xù)費(fèi)，算下來最終還要虧本，現(xiàn)今劉先生對(duì)此次投資后悔不已。
海外房產(chǎn)投資，作為當(dāng)下一種高端的新興投資方式，收益確實(shí)很誘人，但是風(fēng)險(xiǎn)也不小。不過，如果你對(duì)投資海外房產(chǎn)感興趣，除了清楚你的投資需求和目的，以下6個(gè)問題你最好提前知道。 問題一：該國整體的投資環(huán)境如何？
你首先需對(duì)該國的投資環(huán)境有所了解。國家政治和經(jīng)濟(jì)形勢形式是否穩(wěn)定，房產(chǎn)市場是否呈健康的發(fā)展態(tài)勢，要能準(zhǔn)確地掌握該國市場的變化情況，以及是否對(duì)非本國居民買房有限購，稅收以及匯率變化情況如何等等，了解這些問題對(duì)海外房產(chǎn)投資者非常重要。
投資者還需要了解清楚該國房屋租售比（即月租金和所買房產(chǎn)價(jià)值的比值），確定自己的投資方向。若租售比值小，以投資買房，低買高賣形式較好;反之比值越大，以出租，來獲得穩(wěn)定的收益較好。一般像人口密集、教育等優(yōu)質(zhì)公共資源豐富的國家，租金回報(bào)率較高一些，比如美國德克薩斯州租金回報(bào)率一般在10%左右。租金收益高，那么以租售的形式進(jìn)行投資來獲得收益比較合適。 問題二：該國買房有哪些優(yōu)惠政策？
你需要了解各國的買房優(yōu)惠政策，這能幫助投資者減輕買房的壓力，減少投資成本，賺取更多收益。比如澳大利亞和加拿大等國家，非本國居民買房，申請(qǐng)銀行的按揭貸款的利率能享受與本地居民同等待遇，貸款政策非常優(yōu)惠寬松;像塞浦路斯，規(guī)定非歐盟國家居民只要購置30萬歐元或以上的房產(chǎn)，即可獲得該國永久居留權(quán)，享受本國公民待遇;還有希臘、西班牙等國也有類似的政策，這對(duì)想海外移民，想讓子女在國外上學(xué)的人來說，是一大益處。 問題三：該國的土地使用年限是多少？
由于土地制度不同，各個(gè)國家的土地所有權(quán)也有所不同。我國的土地是國家所有，土地只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，土地使用權(quán)為70年。而海外很多國家土地都為私有制，一般來說購買了該國的住房時(shí)，也就獲得了土地的永久產(chǎn)權(quán)。
但是投資者不可掉以輕心，也有個(gè)別國家有特別規(guī)定，比如泰國的房產(chǎn)土地使用年限是90年，到期后得歸還給政府。比方說在泰國買了別人居住過10年的二手房，有可能房屋建造時(shí)間跟拿到土地使用權(quán)的時(shí)間不一致，很可能是很早前就拿到土地使用權(quán)，只是最近10年才建房，即居住了10年，但其實(shí)剩下的土地使用年限已不足60年。 問題四：該房產(chǎn)的地段如何？是否具有升值空間？
很多海外房產(chǎn)，買即可獲得土地的永久產(chǎn)權(quán)，甚至可以順利移民。所以投資海外房產(chǎn)，可能關(guān)心最多的并不是產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)的質(zhì)量好壞問題，房產(chǎn)所占土地的升值前景和投資價(jià)值才是關(guān)鍵。
對(duì)此，理財(cái)師表示，在投資海外房產(chǎn)時(shí)，投資者仍需選擇大城市、好地段的房產(chǎn)，這樣未來在保值、增值方面更具優(yōu)勢。但同時(shí)要注意兩點(diǎn)，一是充分評(píng)估當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的市值，避免買到有水分的房產(chǎn);二是要選擇該國的大城市，這樣的投資才最有保障。 問題五：購買該國房產(chǎn)需繳納哪些稅費(fèi)？
現(xiàn)今，不少海外國家，房價(jià)可能并不高，但在購房、持有、出售環(huán)節(jié)，成本很高。比如投資加拿大房產(chǎn)，購房時(shí)，需繳納貨品與服務(wù)稅，還有土地轉(zhuǎn)讓稅、省銷售稅以及驗(yàn)房費(fèi)、補(bǔ)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和中介費(fèi)等，這些費(fèi)用約為房價(jià)的10%左右。房產(chǎn)持有階段，還要向政府繳納稅，如多倫多的稅率，現(xiàn)今約為房價(jià)的1%左右;出售時(shí)，還要繳納各種稅費(fèi)，比如增值稅、房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)、中介費(fèi)、驗(yàn)房費(fèi)等等，這些費(fèi)用積累起來就會(huì)攤薄投資的最終實(shí)際收益。 問題六：小心房產(chǎn)中介從中使詐
很多房產(chǎn)中介為了推銷海外房產(chǎn)，宣傳時(shí)故意夸大其辭，比如說在葡萄牙買50萬歐元以上房產(chǎn)，24小時(shí)內(nèi)就可辦理完手續(xù)，平均每年只需居住7天，就可享受在該國永遠(yuǎn)居住的權(quán)利。而房產(chǎn)中介對(duì)其中投資者還需通過葡語A2考試，才能獲該國國籍的資格一事，只字不提。還有海外投資地產(chǎn)坐享超50%的收益，房產(chǎn)中介對(duì)國家形勢、政策、各種稅費(fèi)以及房屋地段如何等也不提，這也是本文一開始提到的嘉豐瑞德俱樂部會(huì)員劉先生在海外房產(chǎn)投資失敗的關(guān)鍵原因所在。
CPI節(jié)節(jié)高升的年代，人們總想為手里的資產(chǎn)尋求保值增值的途徑。股市基金的表現(xiàn)總是差強(qiáng)人意，相比之下，房產(chǎn)穩(wěn)定易操作，吸引了大批“炒房團(tuán)”、“炒房客”義無反顧地奔赴這片陣地。目前市場上，購房理由中最重要的一點(diǎn)莫過于抵御通貨膨脹影響， 特別是在全球通脹預(yù)期下，房產(chǎn)的投資保值屬性依然受到很多人的關(guān)注。
然而，自國務(wù)院 “新國十條”以來，全國性的限購、限貸政策席卷樓市，全國樓市成交量已經(jīng)明顯下滑，整個(gè)市場呈現(xiàn)萎靡狀態(tài)，最嚴(yán)厲的是，投資客們的投資需求被死死遏制住了。
一線城市投資需求被擠出
我手里的資金比較寬裕，其他的投資門類像股票啊基金一點(diǎn)都不懂，就想著買幾套房子炒一炒，早些年購置下來的幾套房子都已經(jīng)升值了，差不多翻番。我一朋友2009年的時(shí)候在北京五環(huán)買下新開樓盤的半個(gè)單元，這樣大的投資成本回報(bào)也是不一般大啊。但是，現(xiàn)在政府嚴(yán)厲打擊房產(chǎn)投資行為，又是限購又是限貸，根本做不了房產(chǎn)投資了。藝術(shù)品啥的我也不會(huì)買，手里的錢就放在那里睡大覺，只能說投資無門。――陳先生如是說
一線城市的投資需求被大量擠出，是限貸、限購兩種武器合擊的殺傷效果。根據(jù)國8條規(guī)定，貸款購買第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。最近有些商業(yè)銀行已明確表示已取消首套房貸利率優(yōu)惠,恢復(fù)至基準(zhǔn)利率。
如果說限貸政策是重磅炸彈，限購政策的出臺(tái)堪稱抑制投資需求的核武器。以北京升級(jí)版的限購細(xì)則為例，本市戶籍家庭最多可新購房2套，擁有2套及以上住房者者禁購；非本市戶籍家庭無納稅社保者禁購，5年以上納稅者限購一套住房。北京中原三級(jí)市場部研究總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為：北京限購后，本地戶籍購房比例占到了91%，而首次置業(yè)比例更是高達(dá)89.6%，投資及投機(jī)性需求基本被擠出了市場。一線城市的限購使得樓市投資需求基本無法入市。
二三線即將迎來限購潮
我自己有三套自助房，青島的房價(jià)沒有一線城市上漲的那么兇猛，原本在北上廣炒房的人開始向我們這些有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘修D(zhuǎn)移。他們還是有一部分投資需求的嘛，上有政策下有對(duì)策，像旅游城市、沿海城市、省會(huì)城市的房價(jià)在未來還是會(huì)持續(xù)攀高的，那些投資客們就是瞅準(zhǔn)了這一點(diǎn)。但是，二三線的限購政策也陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)，國家打壓樓市投資投機(jī)的力度也是空前嚴(yán)厲。所以，基于政策考慮，大部分投資人還是采取不作為姿勢，靜觀其變吧。――在青島做地產(chǎn)研究的郭先生這樣解釋
受周邊核心城市出臺(tái)“限購”政策的影響，部分二三線城市承接了來自這些核心城市的投資或自住需求?？稍耄^北上廣之后，經(jīng)濟(jì)稍發(fā)達(dá)城市紛紛出臺(tái)當(dāng)?shù)氐南拶徴?。哈爾濱、南京、青島、無錫等城市實(shí)行本市戶籍家庭最多擁有兩套住房，外地戶籍憑一年納稅社保證明限購一套住房；而寧波、廈門市的兩年納稅要求與上海市規(guī)定持平。
不僅如此，8月25日臺(tái)州市首個(gè)二三線城市限購令，讓這場暴風(fēng)雨愈演愈烈。據(jù)北京中原調(diào)查，全部浙江11個(gè)地級(jí)市中，已經(jīng)有8個(gè)執(zhí)行限購。本地的投資需求和一線限購城市的轉(zhuǎn)移投資需求使得全國的房地產(chǎn)市場壓力集合在二三線城市釋放。可以想象，目前二三線未限購城市面臨著雙重壓力。
高檔住宅投資不易
對(duì)于高端住宅市場而言，國內(nèi)調(diào)控的影響力相對(duì)較小。對(duì)內(nèi)地投資客來說，到香港置業(yè)不失為在限房政策下突圍出去的好辦法。限購令宏觀調(diào)控后，民間有大量資本集中殺向香港樓市。上半年，近4成香港新豪宅已經(jīng)被內(nèi)地富豪收入囊中。但是，投資高端住宅對(duì)于投資者的資金要求更為嚴(yán)格，門檻高，一般人難以操作。――一位地產(chǎn)公司高管的評(píng)價(jià)
一、思想方面：
重視理論學(xué)習(xí)?；ǚ慨a(chǎn)科科長這個(gè)工作崗位上，不斷學(xué)習(xí)，不斷進(jìn)步，不斷提升自身的素質(zhì)與才能。由一名普通的職工成長為一名中層管理班干部，尤其是后勤人事改革中的換位思考”使我看到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在科實(shí)行的一系列有效舉措，如維修組實(shí)行競聘上崗、取消組長的做法提高了員工工作積極性，減少了環(huán)節(jié)、提高了工作效率；令我深切體會(huì)到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在工作中所做、所為、所思、所想之周到細(xì)致。此我向?qū)W校的領(lǐng)導(dǎo)以及全體同事表示最衷心的感謝，有你協(xié)助才能使我工作中更加得心應(yīng)手，也因?yàn)橛心銕椭?，才能令我基建房產(chǎn)科的工作更上一個(gè)臺(tái)階?，F(xiàn)向各位領(lǐng)導(dǎo)同事們做如下匯報(bào)
堅(jiān)定政治信念，積極參加學(xué)校組織的各項(xiàng)活動(dòng)，能夠針對(duì)自身工作特點(diǎn)，學(xué)習(xí)有關(guān)文件報(bào)告和輔導(dǎo)材料，通過深刻領(lǐng)會(huì)其精神實(shí)質(zhì)，用以指導(dǎo)自己的工作今年在全國范圍開展了八榮八恥”教育，作為一名黨員，學(xué)習(xí)過程中認(rèn)真按照支部的要求深入學(xué)習(xí)其內(nèi)容，掌握其精髓，把理論知識(shí)踐行到實(shí)際工作之中。
二、工作方面：
加強(qiáng)管理。作為一名中層管理班干部，對(duì)下屬充分做到察人之長、用人之長、聚人之長、展人之長”充分發(fā)揮他主觀能動(dòng)性及工作積極性。提高科室的整體素質(zhì)，樹立起開拓創(chuàng)新、務(wù)實(shí)高效的部門新形象。充分認(rèn)識(shí)到自己既是一個(gè)管理者，更是一個(gè)執(zhí)行者。要想帶好一個(gè)科室，首先要以身作則，這樣才能保證在人員偏緊的情況下，大家都能夠主動(dòng)承擔(dān)工作。過去的一年里我科室齊心協(xié)力、萬眾一心圓滿完成了學(xué)校交給的各項(xiàng)任務(wù)：
三、基建方面：
上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)和支持下。南校區(qū)綠化、鋪裝附加工程，教學(xué)實(shí)驗(yàn)樓改造工程，南北家屬院粉刷工程，南北校區(qū)公寓維修改造工程等主要改造12項(xiàng)如期竣工?；ü芾砉ぷ髦形覉?jiān)持分秒必爭，確保工程進(jìn)度；堅(jiān)持精益求精，確保質(zhì)量優(yōu)良；堅(jiān)持規(guī)范管理，確保陽光作業(yè)。以優(yōu)質(zhì)、高效、低成本建設(shè)為目標(biāo)，加強(qiáng)和完善各項(xiàng)管理，規(guī)范建設(shè)投資行為，緊緊抓住工程建設(shè)中最容易出現(xiàn)問題的薄弱環(huán)節(jié)，全面推行工程招投標(biāo)，防止了工程腐敗，節(jié)約了投資成本。
進(jìn)行了發(fā)文，房產(chǎn)管理：對(duì)管理費(fèi)的收取作了明確規(guī)定。并于月日進(jìn)行實(shí)施，按時(shí)收繳水、電、及采暖費(fèi)，對(duì)我校職工房產(chǎn)證進(jìn)行了發(fā)放。