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導(dǎo)語(yǔ)：在國(guó)土資源與管理的就業(yè)方向的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：地籍測(cè)繪與土地管理；信息技術(shù)；人才需求；調(diào)查
中圖分類號(hào)：G712 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-5727（2012）12-0145-02
人才需求調(diào)查研究的
目的、思路與技術(shù)路線
（一）調(diào)研目的與基本思路
調(diào)查目的 使我院地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)更加具有實(shí)踐性、針對(duì)性和先進(jìn)性，縮小與用人單位對(duì)人才需求的距離，實(shí)現(xiàn)與用人單位崗位“零距離”對(duì)接，了解省內(nèi)外各地區(qū)、各企事業(yè)單位對(duì)我系專業(yè)設(shè)置的意見及對(duì)專業(yè)的需求情況及需求量；了解省內(nèi)外各地區(qū)、各事業(yè)單位對(duì)專業(yè)人才培養(yǎng)計(jì)劃的意見；了解我院近幾屆畢業(yè)生在工作單位的表現(xiàn)及用人單位對(duì)我院往屆畢業(yè)生的工作、崗位能力評(píng)價(jià)；了解其他同類院校專業(yè)建設(shè)、課程建設(shè)、實(shí)驗(yàn)室建設(shè)情況及教學(xué)管理模式。
調(diào)研時(shí)間及地點(diǎn) 在2010年度的專業(yè)調(diào)研中，為了更好地達(dá)到調(diào)研目的，獲取更多的調(diào)研資料，我院主要選擇全國(guó)具有代表性的國(guó)土行業(yè)企業(yè)以及國(guó)土局來(lái)進(jìn)行調(diào)查，全面覆蓋地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)專業(yè)擬定的調(diào)研范圍，采取分時(shí)段、分地點(diǎn)進(jìn)行的方式。
調(diào)查對(duì)象 用人單位及近幾屆地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)專業(yè)畢業(yè)生。
調(diào)查方法（方式） 通過現(xiàn)場(chǎng)交流、問卷調(diào)查、走訪、會(huì)議交流座談、電話調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查等形式。
參與調(diào)研的企業(yè) 湖北省國(guó)土測(cè)繪院、廣西壯族自治區(qū)國(guó)土測(cè)繪院、荊州市長(zhǎng)江勘察設(shè)計(jì)院、荊州鑫地源土地規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司、松滋市國(guó)土資源局、北京蒼穹數(shù)碼測(cè)繪有限公司、武漢鑫華夏土地技術(shù)咨詢有限公司、深圳市愛華測(cè)繪有限公司、廣西蒼梧縣國(guó)土局等。
調(diào)查方案（內(nèi)容）設(shè)計(jì) （1）企事業(yè)單位對(duì)現(xiàn)有地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)專業(yè)人才的使用情況；（2）企事業(yè)單位對(duì)地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)專業(yè)人才的需求情況；（3）企事業(yè)單位對(duì)地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)專業(yè)人才的能力要求。（4）企事業(yè)單位對(duì)高職院校地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)專業(yè)畢業(yè)生的態(tài)度、知識(shí)與能力的期望及現(xiàn)實(shí)感受。
（二）技術(shù)路線
技術(shù)路線如圖1所示。
企事業(yè)單位對(duì)現(xiàn)有地籍測(cè)繪與
土地管理技術(shù)專業(yè)人才的使用情況
深圳市愛華測(cè)繪有限公司：在深圳市愛華測(cè)繪有限公司就業(yè)的畢業(yè)生主要從事權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量、土地整理、土地規(guī)劃設(shè)計(jì)等相關(guān)工作，公司在全國(guó)業(yè)務(wù)量較大，對(duì)我院近幾屆畢業(yè)生反映良好。
武漢鑫華夏土地技術(shù)咨詢有限公司：武漢鑫華夏土地技術(shù)咨詢有限公司主要從事土地利用總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地利用總體規(guī)劃修編以及有關(guān)土地整理設(shè)計(jì)項(xiàng)目。公司反映我院2007屆畢業(yè)生通過在公司兩年多的磨煉，大部分都已經(jīng)成為公司技術(shù)骨干，部分畢業(yè)生已經(jīng)可以獨(dú)立帶隊(duì)做規(guī)劃修編項(xiàng)目以及做土地整理的相關(guān)工作。
武漢科島地理信息工程有限公司：畢業(yè)生在武漢科島地理信息工程有限公司主要從事土地資源調(diào)查和繪圖相關(guān)技術(shù)工作，用人單位反映也比較好。公司還特別注重學(xué)生的道德素質(zhì)培養(yǎng)，也對(duì)我們有所啟示，對(duì)學(xué)生專業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)很重要，更要培養(yǎng)學(xué)生的道德素質(zhì)。
廣西蒼梧縣國(guó)土局：通過對(duì)進(jìn)入國(guó)土局“頂崗實(shí)習(xí)”的畢業(yè)生進(jìn)行調(diào)研，畢業(yè)生主要從事地籍管理、繪圖、土地整理等相關(guān)技術(shù)工作，單位反映畢業(yè)生動(dòng)手能力較強(qiáng)，有敬業(yè)精神，目前在廣西蒼梧縣國(guó)土局“頂崗實(shí)習(xí)”的20多位畢業(yè)生，該局準(zhǔn)備全部留用。
北京蒼穹數(shù)碼測(cè)繪有限公司：畢業(yè)生在該公司主要從事土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量以及土地規(guī)劃工程設(shè)計(jì)相關(guān)技術(shù)工作。單位建議在今后教學(xué)中加強(qiáng)學(xué)生對(duì)各種繪圖軟件的認(rèn)識(shí)與熟悉，提高學(xué)生計(jì)算機(jī)使用能力。公司以后還會(huì)大量招聘房產(chǎn)測(cè)量員、數(shù)據(jù)處理員、土地整理設(shè)計(jì)人員、項(xiàng)目經(jīng)理等。因此，調(diào)研認(rèn)為該專業(yè)要從培養(yǎng)學(xué)生動(dòng)手和創(chuàng)新能力著手，以適應(yīng)市場(chǎng)需求。
企事業(yè)單位對(duì)地籍測(cè)繪與土地
管理技術(shù)專業(yè)人才的需求情況
（一）人才需求量分析
社會(huì)急需的專業(yè)人才 在國(guó)家“數(shù)字地球”、“數(shù)字城市”戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，全國(guó)企業(yè)和國(guó)土系統(tǒng)急需地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)專業(yè)人才。以地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)專業(yè)從事工作的性質(zhì)來(lái)劃分，大致可以分為以下幾類：（1）從事管理型工作的專門人才。這部分畢業(yè)生主要在國(guó)土資源系統(tǒng)就職，主要從事地籍管理。對(duì)他們的基本要求是創(chuàng)新意識(shí)和創(chuàng)新能力，以及熟悉相關(guān)土地法律法規(guī)，熟練掌握確權(quán)發(fā)證的依據(jù)和步驟。（2）從事工程型工作的專門人才。主要從事地籍測(cè)繪、土地資源調(diào)查、土地利用規(guī)劃的編制以及土地估價(jià)等相關(guān)工作。
企業(yè)在招聘時(shí)對(duì)地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)專業(yè)人才的期望 （1）專門技術(shù)能力：具有對(duì)地籍圖和地形圖判圖的能力；具有一般地形測(cè)繪的能力；具有地籍測(cè)量的能力；具有房產(chǎn)測(cè)繪的能力；具有數(shù)字化測(cè)量繪圖的能力；具有一定的土地利用規(guī)劃方面的能力。（2）關(guān)鍵能力：具有獻(xiàn)身測(cè)繪行業(yè)，熱愛本職工作的精神；具有一定的自學(xué)能力及獲取信息的能力；具有吃苦耐勞的行業(yè)精神；具有求實(shí)創(chuàng)新的科學(xué)精神。（3）職業(yè)延展能力：具有一定的土地資源調(diào)查與土地管理方面的能力；具有一定的土地估價(jià)與交易方面的能力。（4）基本素質(zhì)：具有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力和協(xié)作創(chuàng)新的工作適應(yīng)能力；具備高職人才所需的人文和文化知識(shí)；具有一定的組織管理生產(chǎn)的能力；具有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神；具有健康的體魄和良好的心理素質(zhì)。（5）核心職業(yè)能力：計(jì)算機(jī)繪圖能力；測(cè)繪儀器操作能力。分別有90%的人力資源主管和90%的項(xiàng)目主管在招聘員工時(shí)會(huì)看重應(yīng)聘者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。不少企業(yè)會(huì)參看畢業(yè)生是否參加過項(xiàng)目或?qū)嵙?xí)以及是否擔(dān)任過學(xué)生干部等條件。從本專業(yè)人才培養(yǎng)方案來(lái)看，加大了學(xué)生在校實(shí)習(xí)與參與實(shí)踐的力度，理論課與實(shí)踐課的比例由以前的2∶1調(diào)整為1∶1，縮短企業(yè)再培訓(xùn)的時(shí)間，為企業(yè)直接輸送上崗員工提供條件。
（二）企事業(yè)單位對(duì)地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)專業(yè)人才的新要求
畢業(yè)生畢業(yè)后主要在國(guó)土、城建、房地產(chǎn)以及相關(guān)領(lǐng)域的地籍測(cè)繪單位從事地籍測(cè)繪行業(yè)工作，同時(shí)也可以在國(guó)土局、土管所、規(guī)劃設(shè)計(jì)院以及房地產(chǎn)估價(jià)部門從事土地調(diào)查、土地估價(jià)、土地利用規(guī)劃及地籍管理等相關(guān)技術(shù)和管理方面的工作。
本專業(yè)培養(yǎng)擁護(hù)黨的基本路線、方針、政策，適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和現(xiàn)代化建設(shè)需要，德、智、體、美全面發(fā)展，具有扎實(shí)的地籍測(cè)繪和土地管理的基本理論和基本知識(shí)，要求掌握測(cè)繪和管理的相關(guān)方法及原理，具備較強(qiáng)的職業(yè)技能和較高的職業(yè)綜合素質(zhì)，從事地籍測(cè)繪和地籍管理工作的高技能應(yīng)用型人才。
對(duì)地籍測(cè)繪與土地管理
技術(shù)專業(yè)教學(xué)改革的建議
依托行業(yè)，推進(jìn)“產(chǎn)學(xué)研”相結(jié)合，搞好繼續(xù)教育 通過本年度專業(yè)調(diào)研，對(duì)促進(jìn)我院的產(chǎn)學(xué)研結(jié)合是一種非常有效的途徑，同時(shí)可以有效促進(jìn)教學(xué)與社會(huì)的聯(lián)系，對(duì)本專業(yè)以后的辦學(xué)思路、教學(xué)模式、招生就業(yè)等具有積極的推動(dòng)作用。
以“技能型”為主旨，整合地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)專業(yè)課程體系 對(duì)地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)專業(yè)相關(guān)課程進(jìn)行整合，不再?gòu)?qiáng)調(diào)學(xué)科的系統(tǒng)性、完整性、理論性，而以實(shí)用性、技能性為特點(diǎn)，刪除陳舊課程，合并重復(fù)課程，適當(dāng)精簡(jiǎn)必修課程，以實(shí)用、夠用為主；增設(shè)選修課程，開設(shè)遙感、土地信息系統(tǒng)等課程；突出現(xiàn)代地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)特色，設(shè)立AotoCAD、MAPGIS、ARCGIS、農(nóng)田水利、土地整理工程設(shè)計(jì)等類課程，補(bǔ)充新興科技發(fā)展對(duì)地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)工作的影響和要求等內(nèi)容，以確保教學(xué)內(nèi)容的先進(jìn)性。按照人才培養(yǎng)方案的要求，把理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)的課時(shí)由以前的2∶1調(diào)整為1∶1，大大提高學(xué)生的實(shí)踐技能。
注重職業(yè)能力培養(yǎng)，全面實(shí)施素質(zhì)教育 實(shí)行人才培養(yǎng)模式的轉(zhuǎn)變，要著眼于對(duì)學(xué)生五種素質(zhì)和三種能力的培養(yǎng)。五種素質(zhì)是指德、識(shí)、才、學(xué)、體五個(gè)方面。三種能力，一是語(yǔ)言能力；二是獨(dú)立分析與解決問題的能力；三是創(chuàng)新能力。特別是要培養(yǎng)良好的人格特質(zhì)，主要包括敬業(yè)、奉獻(xiàn)、誠(chéng)實(shí)、可靠，善于與他人合作、有吃苦耐勞的精神等。
強(qiáng)化職業(yè)技能訓(xùn)練，探索多證多能教學(xué)模式 合理設(shè)置實(shí)踐課程，精心設(shè)計(jì)課程實(shí)訓(xùn)、實(shí)習(xí)、社會(huì)實(shí)踐，使學(xué)生獲得從事土地管理職業(yè)所需的知識(shí)和技能，并獲得進(jìn)入土地管理職業(yè)所需的職業(yè)技能證書。在專業(yè)實(shí)踐體系中，使基本技能與現(xiàn)代信息技術(shù)運(yùn)用、人文素養(yǎng)、國(guó)家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，強(qiáng)化學(xué)生的現(xiàn)代商務(wù)、現(xiàn)代辦公設(shè)備應(yīng)用、人際交往和企業(yè)管理等職業(yè)技能訓(xùn)練，提高畢業(yè)生的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
在本次調(diào)查中，我們力求客觀、真實(shí)地反映企（事）業(yè)對(duì)地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)人才的需求，盡力為高職地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)專業(yè)教學(xué)改革、提高地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)專業(yè)學(xué)生就業(yè)適應(yīng)性、更好培養(yǎng)適應(yīng)企業(yè)需求的專門人才提供依據(jù)和建議。盡管在調(diào)查過程中我們的調(diào)研工作存在著局限性，在思考分析中會(huì)出現(xiàn)一些偏差，但我們相信，這些具有實(shí)踐應(yīng)用價(jià)值和參考意義的調(diào)查研究成果，定會(huì)促進(jìn)高職地籍測(cè)繪與土地管理技術(shù)專業(yè)建設(shè)和教學(xué)改革的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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[2]徐文，劉仁釗，楊德全.加強(qiáng)宏觀規(guī)劃和政策扶持是行業(yè)教育發(fā)展的根本保障[A].國(guó)土資源行業(yè)在我國(guó)職業(yè)教育改革發(fā)展中的重要地位與作用研究[C].武漢：中國(guó)地質(zhì)大學(xué)出版社有限責(zé)任公司，2012.
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落實(shí)最嚴(yán)格的土地管理制度，為深入貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》國(guó)發(fā)〔〕28號(hào)）文件精神。進(jìn)一步推進(jìn)土地管理事業(yè)的改革和發(fā)展，正確處理保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與保護(hù)土地資源的關(guān)系，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，積極推進(jìn)依法行政，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)我縣土地管理工作提出以下意見：
一、牢固樹立遵守土地管理法律法規(guī)的意識(shí)
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、各有關(guān)部門要深入持久地開展土地法律法規(guī)的學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，深刻認(rèn)識(shí)保護(hù)耕地的極端重要性，本著對(duì)人民、對(duì)歷史負(fù)責(zé)的精神，嚴(yán)格依法管理土地，進(jìn)一步提高依法管地用地的意識(shí)。要在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)合理用地，對(duì)違反法律法規(guī)批地、占地的，必須嚴(yán)肅查處。
二、加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃及城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃實(shí)施管理，嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度
（一）嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)和集鎮(zhèn)規(guī)劃修改的管理。任何單位和組織不得擅自修改城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，要嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃的修改，凡涉及改變土地利用方向、規(guī)模、重大布局等修改，必須報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。
（二）嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度及土地利用計(jì)劃管理。為加強(qiáng)土地管理，實(shí)施土地利用總體規(guī)劃、控制建設(shè)用地總量，引導(dǎo)集約用地，切實(shí)保護(hù)耕地，必須嚴(yán)格按已依法批準(zhǔn)實(shí)施的土地利用總體規(guī)劃管理土地，切實(shí)維護(hù)和尊重規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。凡不符合土地利用總體規(guī)劃用地的，一律不得批準(zhǔn)實(shí)施，因建設(shè)需要修改土地利用總體規(guī)劃的用地必須嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行。嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃，嚴(yán)禁超計(jì)劃報(bào)批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。
（三）嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，是國(guó)土資源管理部門在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對(duì)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行審查。預(yù)審應(yīng)遵循的原則：1、是否符合土地利用總體規(guī)劃；2、是否體現(xiàn)保護(hù)耕地，規(guī)劃是否是基本農(nóng)田；3、是否體現(xiàn)合理和集約利用土地原則；4、是否符合國(guó)家供地政策。審核時(shí)應(yīng)堅(jiān)決遏制低水平的重復(fù)建設(shè)和盲目建設(shè)項(xiàng)目用地，凡不符合土地利用總體規(guī)劃、沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目，不得通過項(xiàng)目用地預(yù)審，項(xiàng)目建設(shè)單位向縣發(fā)展和改革委等部門申報(bào)核準(zhǔn)或?qū)徟ㄔO(shè)項(xiàng)目時(shí)，必須附縣國(guó)土資源局關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見；沒有預(yù)審意見或預(yù)審未通過的，不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目。
（四）規(guī)范用地審批程序。在縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目的選址和布局，必須符合城市規(guī)劃，取得縣建委統(tǒng)一核發(fā)的“一書一證”，即“選址意見書”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，方可到縣國(guó)土局申請(qǐng)辦理用地手續(xù)。用地單位不得擅自改變經(jīng)批準(zhǔn)的土地使用條件內(nèi)容（包括用地單位、用地地址、用地范圍、相關(guān)技術(shù)指標(biāo)等），確需改變的需重新報(bào)經(jīng)建委審批。工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地各項(xiàng)控制指標(biāo)（投資強(qiáng)度、容積率、建筑密度、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地）嚴(yán)格按有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。對(duì)原已簽訂國(guó)有土地出讓合同，但未明確土地使用條件的經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目，在調(diào)整總平面規(guī)劃方案時(shí)，若開發(fā)強(qiáng)度增加，需重新核發(fā)“一書一證”并重新簽訂國(guó)有土地出讓合同。
三、明確法律主體，規(guī)范招商用地簽約行為
（一）按照《中華人民共和國(guó)土地法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔〕28號(hào)）要求，只有經(jīng)縣級(jí)以人民政府批準(zhǔn)供地，發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書后，縣國(guó)土資源管理部門方可與用地單位簽訂土地出讓合同。其他任何單位和個(gè)人征訂的土地出讓合同都是非法和無(wú)效的。
（二）不符合上述規(guī)定，將土地提供給用地單位建設(shè)，并以“定金”、“預(yù)付土地款”、“預(yù)付安置補(bǔ)償費(fèi)”等名義收取賣地資金的，由收取部門或單位負(fù)責(zé)退還；非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)的，沒收違法所得；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，恢復(fù)土地原狀；對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可并處罰款。
四、加快土地有形市場(chǎng)建設(shè)步伐，規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)交易行為
（一）按《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的要求，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。用于房地產(chǎn)開發(fā)的舊城改造用地，應(yīng)以市場(chǎng)方式公開供地。
（二）用地單位不得擅自改變土地用途或私下轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓土地。確需改變土地用途或者轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)申請(qǐng)土地管理部門依法辦理。對(duì)于擅自改變土地用途的，責(zé)令交還土地，并處以罰款；對(duì)于私下轉(zhuǎn)讓土地的，按“非法轉(zhuǎn)讓土地”查處。
五、加強(qiáng)集體土地管理，嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田
（一）切實(shí)加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要結(jié)合土地利用更新調(diào)查和土地利用總體規(guī)劃修編工作，認(rèn)真編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，明確小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局和規(guī)模，要按照控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保護(hù)耕地的原則進(jìn)行編制。
（二）鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理。農(nóng)村集體建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并納入土地利用年度計(jì)劃，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤。完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，堅(jiān)決執(zhí)行“一戶一宅”、“戶宅基地標(biāo)準(zhǔn)”、“農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)予他人，不得再批準(zhǔn)宅基地”的法律規(guī)定，以及“公開審批宅基地”的審批程序。嚴(yán)格按批準(zhǔn)的面積批放宅基地。
（三）禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租未經(jīng)批準(zhǔn)的非集體建設(shè)土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。
(四)嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府必須保證依法批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃中確定的基本農(nóng)田總量不減少，質(zhì)量不降低。同時(shí)要全面落實(shí)基本農(nóng)田的“五個(gè)不準(zhǔn)”，即：不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹造林，發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng)；不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名，在基本農(nóng)田內(nèi)進(jìn)行挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等導(dǎo)致耕作嚴(yán)重破壞的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè)；不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃，將基本農(nóng)田納入退耕范圍；除法律規(guī)定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目外，不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田?；巨r(nóng)田一經(jīng)劃定，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或擅自改變用途。確需改變和占用基本農(nóng)田的，必須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。
六、禁止土地閑置，提高土地利用效率
（一）本著節(jié)約用地，集約經(jīng)營(yíng)的原則，充分利用好現(xiàn)有存量建設(shè)用地和儲(chǔ)備地。要把項(xiàng)目盡量引向既符合土地、城市規(guī)劃，又具有基礎(chǔ)設(shè)施配套功能的地方開發(fā)建設(shè)。避免造成資金投入過重，基礎(chǔ)設(shè)施難以配套，項(xiàng)目無(wú)法按期竣工投產(chǎn)，形成新的土地閑置問題。
（二）本著積極穩(wěn)妥、科學(xué)處置的原則，合理處置閑置土地和有歷史遺留問題的土地。依法認(rèn)定為閑置土地，堅(jiān)決收回。對(duì)開發(fā)投入不足或長(zhǎng)期不繼續(xù)投資建設(shè)的工程和項(xiàng)目，要下達(dá)督促動(dòng)工通知書。
（三）加強(qiáng)批后土地管理。國(guó)土、建設(shè)規(guī)劃部門要對(duì)批后建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行跟蹤管理，督促用地項(xiàng)目按合同規(guī)定的投資強(qiáng)度、容積率和施工進(jìn)度等要求施工。對(duì)不能按要求施工建設(shè)的項(xiàng)目，要及時(shí)通報(bào)，督促改正，防止出現(xiàn)新的閑置土地。
七、嚴(yán)格征地補(bǔ)償安置，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益
（一）嚴(yán)格征地補(bǔ)償。要采取切實(shí)措施，使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低，項(xiàng)目征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須按照批準(zhǔn)的征地方案執(zhí)行。建設(shè)業(yè)主用地必須把征地補(bǔ)償費(fèi)用足額列入預(yù)算，并將征地補(bǔ)償費(fèi)用全額繳入國(guó)土資源管理部門的專用帳戶，由國(guó)土資源管理部門依法足額和及時(shí)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)；征地補(bǔ)償費(fèi)未及時(shí)足額支付前，被征地的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織可以拒絕交地。
（二）妥善安置被征地農(nóng)戶。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、各有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際，制定可行的安置辦法，使被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，應(yīng)先將因征地而導(dǎo)致無(wú)地的農(nóng)民納入城市就業(yè)體系，建立社會(huì)保障制度；在城市規(guī)劃區(qū)外，征用農(nóng)民集體所有土地時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要在本行政區(qū)域內(nèi)為被征地農(nóng)民留有必要的耕地，有條件的應(yīng)安排相應(yīng)的就業(yè)崗位。對(duì)不具備基本生產(chǎn)生活條件的無(wú)地農(nóng)民，可進(jìn)行異地移民安置。勞動(dòng)和社會(huì)保障部門應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門為被征地農(nóng)民提供就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障。
（三）嚴(yán)格征地程序。在征地依法報(bào)批前，要將征地用途、質(zhì)量、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告知被征地農(nóng)民；對(duì)擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶確認(rèn)；對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定組織聽證。征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征用土地所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>
八、維護(hù)土地管理秩序，嚴(yán)肅工作紀(jì)律
一、充分肯定我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的成績(jī)
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行是健康的。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是快的。
（三）房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)是大的。
（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)示范作用是好的。
（五）市委、市政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是重視的。
二、當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題
在充分肯定我市房地產(chǎn)業(yè)取得巨大成績(jī)的同時(shí)，必須清醒地看到，目前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的一些新的矛盾和問題。突出的問題是房?jī)r(jià)上漲過快，市場(chǎng)行為不規(guī)范，信息不對(duì)稱，宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管不夠，等等，這些問題已經(jīng)引起了市、縣區(qū)政府的重視和全社會(huì)的普遍關(guān)注，成為大家議論的一個(gè)熱點(diǎn)。當(dāng)然，有些矛盾和問題在全國(guó)其他城市都存在，帶有一定的普遍性。具體說，主要有10個(gè)問題。
1.出現(xiàn)炒期房和炒房號(hào)現(xiàn)象。去年以來(lái)，我市出現(xiàn)了炒期房和炒房號(hào)現(xiàn)象，個(gè)別樓盤炒房炒號(hào)現(xiàn)象較為嚴(yán)重。炒房的人群中有開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的工作人員，也有外地炒房人員。雖然參與炒房的人數(shù)較少，但造成了一定的負(fù)面影響。
2.商品住宅供求不平衡。一方面竣工量偏小。拿中心城市來(lái)講，去年開發(fā)量為130萬(wàn)平方米，竣工量?jī)H為30萬(wàn)平方米，而銷售量達(dá)到70萬(wàn)平方米，造成了供求失衡，這是引起房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。另一方面開發(fā)商囤積土地增多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中心城市目前已立項(xiàng)235萬(wàn)M2，按去年的銷售趨勢(shì)看，可以供三年開發(fā)銷售。造成供求失衡有拆遷難、成本高、建設(shè)環(huán)境不理想等客觀原因，也有開發(fā)商為獲取更多利益，人為延長(zhǎng)開發(fā)周期，等待周邊地塊房?jī)r(jià)上漲再開發(fā)的主觀原因。有的開發(fā)商還把預(yù)售商品房分割成若干批推出，房?jī)r(jià)一批高于一批，人為地造成房源緊缺現(xiàn)象，導(dǎo)致部分老百姓出現(xiàn)追漲心理。
3.違規(guī)收定（訂）金和借購(gòu)房非法集資。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷看好，一些尚未核發(fā)預(yù)售證的房屋已預(yù)訂一空，開發(fā)商利用老百姓搶購(gòu)商品房的勢(shì)頭，采取種種辦法違規(guī)收取定（訂）金。同時(shí)，由于金融部門對(duì)開發(fā)項(xiàng)目貸款條件逐漸提高，為盡快回籠資金，個(gè)別開發(fā)商采取非法集資等方式融資，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
4.部分開發(fā)商結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟。部分開發(fā)商為追求利潤(rùn)，不顧購(gòu)房人的利益和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有序競(jìng)爭(zhēng)，相互串通、聯(lián)合，形成新的價(jià)格聯(lián)盟。
5.中介市場(chǎng)行為不規(guī)范。目前我市有相當(dāng)一部分中介企業(yè)和從業(yè)人員無(wú)資質(zhì)、無(wú)上崗證書。有些中介企業(yè)虛假信息，違規(guī)收取中介服務(wù)費(fèi)，有的還與開發(fā)企業(yè)的工作人員串通炒期房、炒房號(hào)等。
6.對(duì)廣告的監(jiān)管力度不夠。一些房產(chǎn)廣告和信息缺乏真實(shí)性、合法性。有的尚未核發(fā)預(yù)售證就開始登廣告，有的樓盤虛假?gòu)V告和不實(shí)信息。
7.房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制尚未建立。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“三外”現(xiàn)象較為普遍，尤其是一些缺乏技術(shù)力量、沒有開發(fā)業(yè)績(jī)的開發(fā)企業(yè)和個(gè)人搞房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致一些開發(fā)項(xiàng)目品位、質(zhì)量和售后管理上存在諸多問題。一旦項(xiàng)目完成后企業(yè)注銷，出現(xiàn)了問題最終還是由政府來(lái)解決。
8.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)管理不統(tǒng)一。各開發(fā)區(qū)、開放區(qū)、加工區(qū)都可以立項(xiàng)，不利于統(tǒng)一管理和宏觀調(diào)控，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系的建設(shè)。
9.住房供應(yīng)體系和供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。經(jīng)濟(jì)適用住房作為住房供應(yīng)體系的重要組成部分，雖然已列入計(jì)劃，但近年來(lái)建設(shè)力度不夠，步子不快，供應(yīng)不足。由于近年來(lái)商品房銷售形勢(shì)好，開發(fā)商為降低成本、追求利潤(rùn)，套型、面積越造越大。據(jù)對(duì)我市10余家房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查，建筑面積80平方米以下約占2.5%，80—100平方米占38%，100—150平方米占37.5%，150平方米以上占22%。
10.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)計(jì)劃指導(dǎo)不夠。缺乏房地產(chǎn)開發(fā)中長(zhǎng)期計(jì)劃和年度計(jì)劃的研究制定，致使每年的房地產(chǎn)開發(fā)量、竣工量、開局等房地產(chǎn)市場(chǎng)信息無(wú)法向社會(huì)公布。老百姓對(duì)商品房買賣的信息了解不夠，導(dǎo)致缺乏理性投資、理性消費(fèi)的良好氛圍。
以上10個(gè)問題，既是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題，也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過快的重要原因。關(guān)于房?jī)r(jià)上漲過快，除以上原因外，還有幾條重要因素也應(yīng)該看到：一是受大經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響。目前全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展較快，這是房?jī)r(jià)上升的主要原因。二是舊城改造導(dǎo)致的需求增量，形成了較大的購(gòu)買動(dòng)力。三是民間資金把房屋買賣作為投資渠道，加劇了供求矛盾和房?jī)r(jià)上揚(yáng)。四是去年以來(lái)土地價(jià)格、拆遷成本、建材費(fèi)用的大幅度上漲，是房?jī)r(jià)上漲過快的直接原因。五是農(nóng)民進(jìn)城人員增多，給城市商品房創(chuàng)造了一定的銷售渠道。
同時(shí)，我們也應(yīng)當(dāng)看到，從4、5月份以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，鄰近的上海、杭州、南京等城市采取了限制商品房轉(zhuǎn)讓等措施，市民對(duì)房市持觀望態(tài)度，老百姓對(duì)商品房預(yù)訂預(yù)購(gòu)與以往相比謹(jǐn)慎多了，二手房市場(chǎng)也明顯回落。據(jù)統(tǒng)計(jì)，市區(qū)4月份二手房成交量4*件，面積3.5萬(wàn)M2，分別比3月份下降18.51%和16.67%；5月份成交量238件，面積2.2萬(wàn)M2，分別比4月份下降41.23%和37.14%。
三、加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的措施
加強(qiáng)宏觀調(diào)控，是中央作出的重大決策，我們要很好的貫徹執(zhí)行。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，既要控制過度需求，又要保障有效供給；既要實(shí)行總量控制，又要優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)；既要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，又要促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)育；既要發(fā)揮政府作用，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律。當(dāng)然，有三個(gè)問題值得重視，一是房地產(chǎn)業(yè)是我市重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率越來(lái)越大，對(duì)稅收起到了重要作用。目前我市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收已占全部稅收的三分之一以上。二是吸納勞動(dòng)力就業(yè)的重要行業(yè)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我市房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)吸納就業(yè)大概在15萬(wàn)左右，若市場(chǎng)發(fā)生大起大落，對(duì)就業(yè)也產(chǎn)生很大影響。三是房地產(chǎn)的私有率比較高，我市住房私有率占90%以上，如果市場(chǎng)大起大落會(huì)帶來(lái)個(gè)人資產(chǎn)縮水和膨脹，這是不利的，對(duì)住房的改善和生活質(zhì)量的提高會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。因此，加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，必須把握依法辦事，適時(shí)適度，做到管而不死，活而不亂，防止矯枉過正，大起大落。主要是在依法、規(guī)范、健康、有序上下功夫，使我市的房地產(chǎn)業(yè)平衡、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。下面，我根據(jù)市政府常務(wù)會(huì)議提出的要求，明確16條措施。
1.嚴(yán)禁炒樓花、限制期房轉(zhuǎn)讓。必須堅(jiān)決糾正、嚴(yán)格禁止炒樓花。對(duì)期房轉(zhuǎn)讓要加以限制，設(shè)定必要的條件。切實(shí)把好“預(yù)售證核發(fā)關(guān)和商品房買賣合同備案關(guān)”。由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。
2.機(jī)關(guān)干部不得投機(jī)炒房。目前，個(gè)別機(jī)關(guān)干部利用職權(quán)，通過不正當(dāng)手段取得房源，進(jìn)行投機(jī)炒房。對(duì)此，群眾意見很大。要重申機(jī)關(guān)干部不得投機(jī)炒房，并作為對(duì)機(jī)關(guān)干部加強(qiáng)管理的一條紀(jì)律。由紀(jì)檢監(jiān)察部門負(fù)責(zé)。
3.嚴(yán)禁虛假?gòu)V告。在未取得商品房預(yù)售許可證之前，不得以任何形式銷售廣告。商品房銷售廣告必須注明商品房預(yù)售許可證號(hào)。前必須經(jīng)工商和房地產(chǎn)管理部門聯(lián)合審核。對(duì)開發(fā)企業(yè)利用廣告制造虛假信息，惡意炒作的行為要嚴(yán)肅查處。由房地產(chǎn)和工商管理部門負(fù)責(zé)，相關(guān)部門配合。
4.不得違規(guī)收取定（訂）金和非法集資。開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售證核發(fā)前，不得以任何形式收取定（訂）金，違反規(guī)定的要予以嚴(yán)肅查處。要打擊和查處各類違反金融秩序的不良行為，杜絕利用商品房認(rèn)購(gòu)為名，進(jìn)行非法集資活動(dòng)。由人行和銀監(jiān)部門負(fù)責(zé)，各商業(yè)銀行、房地產(chǎn)管理部門配合。
5.出讓土地不得延期開發(fā)。對(duì)取得土地后沒有按時(shí)開發(fā)兩年以上的依法收回土地使用權(quán)；對(duì)閑置一年以上不到二年的，要收取閑置費(fèi)，并督促及時(shí)開工。由國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)管理部門配合。
6.不得擅自變更土地用途搞房地產(chǎn)開發(fā)。需調(diào)整用途的應(yīng)重新掛牌或拍賣。對(duì)擅自改變用途、擅自轉(zhuǎn)讓、拖欠稅費(fèi)和出讓金的，要按土地管理法的有關(guān)規(guī)定，分類處置。對(duì)改變土地出讓合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的用地范圍、用地面積、容積率等，要重新進(jìn)行掛牌或拍賣。對(duì)已經(jīng)超規(guī)定建設(shè)的面積，必須收取有關(guān)規(guī)費(fèi)和配套費(fèi)。由國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)管理部門配合。
7.不得擅自分期開發(fā)。凡整體出讓的土地，必須整體開發(fā)。對(duì)擅自改變開發(fā)時(shí)間，不按出讓合同或立項(xiàng)批文規(guī)定擅自進(jìn)行分期分批開發(fā)的，要按有關(guān)規(guī)定予以查處。由國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)，計(jì)劃和房地產(chǎn)管理部門配合。
8.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控。研究制定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的中長(zhǎng)期計(jì)劃，研究確定年度開發(fā)量、竣工量，按開發(fā)量制定年度經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃，并向社會(huì)公布，引導(dǎo)老百姓理性投資、理性購(gòu)房。統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)管理，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)統(tǒng)一由市建設(shè)（房管）局轉(zhuǎn)報(bào)，市計(jì)委審批。各縣要根據(jù)實(shí)際情況參照?qǐng)?zhí)行。由計(jì)劃部門牽頭，房地產(chǎn)和國(guó)土資源部門配合。
9.建立和完善住房供應(yīng)體系。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，實(shí)施廉租住房制度，加大普通商品房開發(fā)量，對(duì)高檔商品住房、別墅以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房等，在項(xiàng)目審批、建設(shè)用地供應(yīng)中加以控制。市區(qū)全面啟動(dòng)碧浪經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，到20*年力爭(zhēng)20萬(wàn)、確保10萬(wàn)平方米建成；繼續(xù)實(shí)施廉租住房制度，抓緊1.2萬(wàn)平方米廉租住房建設(shè)，力爭(zhēng)年內(nèi)投入使用；確保年內(nèi)商品房開發(fā)165萬(wàn)平方米，竣工60萬(wàn)平方米。各縣、區(qū)要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，各縣要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，盡快實(shí)施廉租住房制度，要明確普遍商品房開發(fā)和竣工量。由房地產(chǎn)管理部門牽頭，發(fā)展計(jì)劃、國(guó)土資源部門配合。
10.建立健全開發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入制。凡是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的，其投標(biāo)人、競(jìng)買人必須是具備相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。對(duì)不具備相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)資格的企業(yè)和個(gè)人，不得參與房地產(chǎn)開發(fā)用地的招、拍、掛和從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。由國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)管理部門配合。
11.加強(qiáng)商品房預(yù)售管理和合同備案管理。建立商品房預(yù)售公布制度，對(duì)已核發(fā)預(yù)售證的予以登報(bào)，及時(shí)向社會(huì)公布，向老百姓提供商品房預(yù)售信息。開發(fā)商必須做到預(yù)售證上墻公布，商品房?jī)r(jià)格明碼標(biāo)價(jià)，未取得預(yù)售證的樓盤不得以任何形式預(yù)售和發(fā)放認(rèn)購(gòu)證。商品房預(yù)售使用實(shí)名制，實(shí)行商品房合同備案制。由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。
12.加強(qiáng)中介市場(chǎng)的管理。重點(diǎn)加強(qiáng)中介資質(zhì)的管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理、從業(yè)人員資格的管理和從業(yè)行為的管理。嚴(yán)禁無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和不實(shí)信息，嚴(yán)格執(zhí)行中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建立統(tǒng)一的中介市場(chǎng)平臺(tái)，實(shí)行統(tǒng)一的市場(chǎng)監(jiān)管，統(tǒng)一的信息。由工商和房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)，計(jì)委（物價(jià)）部門配合。
13.加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售和個(gè)人出售（轉(zhuǎn)讓）商品房的稅收管理，通過稅收杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。對(duì)個(gè)別偷漏稅的要嚴(yán)肅查處。由財(cái)稅部門負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)管理部門配合。
14.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的政策規(guī)定。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金、預(yù)售資金和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。由人行和銀監(jiān)部門負(fù)責(zé)，各商業(yè)銀行和房地產(chǎn)管理部門配合。
15.積極推進(jìn)非公有制企業(yè)建立住房公積金制度。努力提高住房公積金制度的覆蓋面，抓好非公企業(yè)職工建立住房公積金。由公積金管理中心負(fù)責(zé)。
16.樹立正確的輿論導(dǎo)向。正確宣傳國(guó)家有關(guān)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的政策和措施，真實(shí)、客觀地報(bào)導(dǎo)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，正確引導(dǎo)群眾理性投資，理性消費(fèi)。由宣傳部部門負(fù)責(zé)，有關(guān)部門配合。
四、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和服務(wù)
一要統(tǒng)一思想。要從四個(gè)方面統(tǒng)一思想。一是要把思想統(tǒng)一到中央政策上來(lái)，要有增強(qiáng)大局意識(shí)，責(zé)任意識(shí)，堅(jiān)決維護(hù)國(guó)家宏觀調(diào)控的統(tǒng)一性、權(quán)威性、有效性。二是要把思想統(tǒng)一到對(duì)湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)正確的認(rèn)識(shí)上來(lái)。我市房地產(chǎn)業(yè)總體是健康有序的，但存在的問題也必須正視，及時(shí)加以解決。三是要把思想統(tǒng)一到樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和正確的政績(jī)觀上來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能健康發(fā)展，事關(guān)黨和政府的形象，事關(guān)社會(huì)的穩(wěn)定，事關(guān)群眾的切身利益，事關(guān)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)健康發(fā)展。四是要把思想統(tǒng)一到市委、市政府的決策上來(lái)，確保市委、市政府政令暢通。
二要各司其職。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管，是一項(xiàng)綜合性的工作。各級(jí)各部門都要各司其職，相互配合，形成大合唱，切實(shí)履行好各自的職責(zé)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，發(fā)生在哪個(gè)環(huán)節(jié)，就要在哪個(gè)環(huán)節(jié)解決，屬于哪個(gè)部門的職權(quán)范圍，就由哪個(gè)部門來(lái)解決，決不能互相推諉、拖而不決。宣傳、計(jì)劃、建設(shè)（規(guī)劃、房管）、國(guó)土資源、財(cái)政、工商、金融、價(jià)格等部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，不斷提高調(diào)控能力和監(jiān)管實(shí)效。
三要嚴(yán)肅法紀(jì)。要增強(qiáng)法制紀(jì)律觀念，堅(jiān)持依法執(zhí)政、依法行政、依法辦事，要加強(qiáng)法紀(jì)教育，廉政教育，嚴(yán)肅黨紀(jì)政紀(jì)。要堅(jiān)決維護(hù)宏觀調(diào)控政令暢通，決不允許有令不行，有禁不止，自行其是。需要強(qiáng)調(diào)指出的是，各級(jí)各部門既要嚴(yán)肅法紀(jì)，又要嚴(yán)格按照法定權(quán)限和程序行使監(jiān)管權(quán)力，嚴(yán)格依法辦事。
自土地制度實(shí)施以來(lái)，我國(guó)土地綜合開發(fā)利用方面取得了較好的成效。但隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展，人地矛盾不斷激化，人口與資源之間的平衡關(guān)系被打破，土地資源存在著不合理開發(fā)利用情況，不僅土地污染加劇，而且土地?cái)?shù)量和質(zhì)量都受到了較大的威脅，這些問題的存在需要采取切實(shí)可行的措施加以解決。
1.1土地管理體制不健全
當(dāng)前我國(guó)無(wú)論是土地管理還是土地規(guī)劃都缺乏健全的協(xié)調(diào)機(jī)制，土地管理內(nèi)容較為分散，缺乏必要的宏觀調(diào)控手段。再加之當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，城市發(fā)展過程中不斷向進(jìn)行拓展，從而導(dǎo)致大量耕地被占有，給我國(guó)的糧食安全帶來(lái)較大的威脅。同時(shí)在國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中由于需要大量征收和征用土地，同時(shí)補(bǔ)償和配套政策還不完善，這就導(dǎo)致農(nóng)民陷入到無(wú)耕地可種的境地，給社會(huì)的穩(wěn)定帶來(lái)較大的不安全隱患。
1.2土地資源開發(fā)利用引發(fā)的生態(tài)環(huán)境問題日益加劇
當(dāng)前我國(guó)人多地少，土地存在超負(fù)荷利用的現(xiàn)象，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，土地上的樹木和植被過度砍伐和受到破壞，從而導(dǎo)致土地沙化、水土流失及土質(zhì)減退等各種生態(tài)問題不斷顯現(xiàn)出來(lái)，而且其發(fā)展趨勢(shì)不斷加劇，所帶來(lái)的危害也越來(lái)越明顯，這不僅對(duì)土地的開發(fā)利用帶來(lái)了較大的影響，而且導(dǎo)致我國(guó)大量耕地土地地力減退，耕地?cái)?shù)量呈逐年遞減的趨勢(shì)。
1.3耕地?cái)?shù)量急劇減少
當(dāng)前導(dǎo)致我國(guó)耕地?cái)?shù)量急劇減少的因素較多，但最主要因素主要來(lái)自于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和建設(shè)占地。隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，大量耕地開始轉(zhuǎn)向種植經(jīng)濟(jì)作物，同時(shí)一些不當(dāng)耕作行為也導(dǎo)致耕地受到不同程度的損毀，從而導(dǎo)致耕地?cái)?shù)量銳減。另外我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程加快，開發(fā)建設(shè)的盲目性導(dǎo)致大量耕地被占有，導(dǎo)致這些耕地永久性流失。
2加快推動(dòng)土地合理開發(fā)利用實(shí)現(xiàn)土地可持續(xù)發(fā)展的具體措施
土地管理法合理利用土地和保護(hù)耕地作為我國(guó)的基本國(guó)策。所以為了實(shí)現(xiàn)土地資源的合理開發(fā)利用，對(duì)現(xiàn)有耕地進(jìn)行有效的保護(hù)，我國(guó)需要加強(qiáng)對(duì)土地開發(fā)利用的管理，各地區(qū)需要針對(duì)自身土地資源的特點(diǎn)來(lái)對(duì)土地利用情況進(jìn)行不斷調(diào)整，采取切實(shí)可行的合理措施來(lái)確保土地資源可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2.1以改善生態(tài)環(huán)境為前提進(jìn)行土地開發(fā)利用
土地資源的可持續(xù)利用，需要以保護(hù)生態(tài)環(huán)境作為前提和基礎(chǔ)，在保護(hù)中進(jìn)行開發(fā)和利用，通過科學(xué)合理的規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行利用，同時(shí)還要開發(fā)好土地后備資源。嚴(yán)禁在土地開發(fā)利用中對(duì)生態(tài)環(huán)境破壞的行為發(fā)生，一旦發(fā)現(xiàn)要堅(jiān)決制止，對(duì)于違反相關(guān)法律法規(guī)的行為要依法進(jìn)行懲處，從而實(shí)現(xiàn)土地的可持續(xù)發(fā)展。
2.2規(guī)范管理土地開發(fā)用地
對(duì)于土地開發(fā)用地需要依法履行審查報(bào)批手續(xù)，這樣不僅能夠有效的確保土地開發(fā)用地管理的規(guī)范性，同時(shí)還能夠?yàn)楹侠磉M(jìn)行土地后備資源的開發(fā)利用奠定良好的基礎(chǔ)。
2.3建立土地規(guī)劃許可制度
針對(duì)用地的不同，來(lái)對(duì)各類用地的規(guī)劃許可制度細(xì)則進(jìn)行制定和落實(shí)，從而確保各個(gè)區(qū)域內(nèi)都能夠按規(guī)劃用途對(duì)土地資源進(jìn)行合理利用，加強(qiáng)對(duì)各基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的保護(hù)，同時(shí)還可以建立目標(biāo)責(zé)任制，落實(shí)保護(hù)責(zé)任人，從而切實(shí)保護(hù)好基本農(nóng)田。另外還要進(jìn)一步加快推動(dòng)土地使用制度的改革的深入，將土地有償使用制度進(jìn)行不斷擴(kuò)大，建立市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制并進(jìn)一步對(duì)其進(jìn)行完善，強(qiáng)化土地資源管量，采用經(jīng)濟(jì)管理手段來(lái)強(qiáng)化土地利用合理化，提高土地利用的效益，確保土地利用綜合效益的實(shí)現(xiàn)。
2.4科學(xué)合理實(shí)施土地的開發(fā)利用
根據(jù)區(qū)域土地資源利用現(xiàn)狀、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件發(fā)展水平以及土地利用和土地開發(fā)復(fù)墾整理的差異性，實(shí)事求是地體現(xiàn)地方特色，因時(shí)、因地、因需地制定出其各自的發(fā)展方向及發(fā)展重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地利用，對(duì)土地資源不僅要進(jìn)行外延的開發(fā)利用，而且要進(jìn)行內(nèi)涵的開發(fā)利用，不僅要把土地作為資源進(jìn)行開發(fā)利用，面且要作為資產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)利用，不僅要對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行開發(fā)，而且要對(duì)城鎮(zhèn)用地進(jìn)行開發(fā)，以科學(xué)的發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展要求因地制宜、高效合理開發(fā)土地資源。
2.5做好集體土地被征用后的管理
保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織穩(wěn)定的收入，積極支持被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)、興辦企業(yè)和農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)。要積極為民辦實(shí)事辦好事，千方百計(jì)籌措資金興辦實(shí)體，想方設(shè)法增加就業(yè)崗位，為失地農(nóng)民提供就業(yè)機(jī)會(huì)，確保失地農(nóng)民能有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，才能妥善安置好失地農(nóng)民。
3結(jié)語(yǔ)
【關(guān)鍵詞】 “小產(chǎn)權(quán)房”問題；違法責(zé)任；占地性質(zhì)；對(duì)策建議。
1>引 言。
近年來(lái) ，我國(guó)很多大中城市購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的行為 已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)娜后w性和普遍性，在一些大中城市 ，“小產(chǎn)權(quán)房”至少占到 當(dāng)?shù)厣唐纷》靠偭康?20％左右 ，全國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”（包括農(nóng)民在宅基地上建造的房屋 ）建筑面積總計(jì) 66億nl ，約占現(xiàn)有村鎮(zhèn)房屋建筑面積 的 20％以上。“小產(chǎn)權(quán)房”是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一種分配不公現(xiàn)象，它嚴(yán)重沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)引起了社會(huì)公眾的廣泛關(guān)注。
黨和政府對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問題高度重視 ，國(guó)土資源部等有關(guān)部委積極參與制訂相關(guān)政策辦法并進(jìn)行試點(diǎn)。至目前 ，在政策層面 出臺(tái)的規(guī)范性辦法 ，主要有 2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》、2007年原建設(shè)部 《關(guān)于購(gòu)買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》、2008年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地 法律和政策的通知》、2011年國(guó)土資源部等部委《關(guān)于加強(qiáng)推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》等。決策層解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題 的方向應(yīng)該是【1：改變過去以簡(jiǎn)單劃一的行政手段治理違章建筑的模式 ，在全面調(diào)研的基礎(chǔ)上完善法律體 系，按照市場(chǎng)規(guī)律，綜合運(yùn)用法律 、經(jīng)濟(jì)和行政手段 ，從根源上解決 “小產(chǎn)權(quán)房”問題 ，但還沒有對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問題制訂出明確 、便于操作 的處理辦法。就“小產(chǎn)權(quán)房”問題本文探索解決的思路是 ：一是界定“小產(chǎn)權(quán)房”內(nèi)涵及其法律性質(zhì) ，提出有利于解決問題的辦法；二是在現(xiàn)行法律和政策體 系內(nèi)，根據(jù)各種情況，提出區(qū)別對(duì)待、分類解決、法律和現(xiàn)實(shí)相互妥協(xié)、相互遷就的策略 ：三是通過深化集體土地制度的改革 ，徹底解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題。
～2>“小產(chǎn)權(quán)房”的概念內(nèi)涵和產(chǎn)生原因。
2.1 “小 產(chǎn)權(quán) 房 ”概 念 內(nèi)涵。
我國(guó)大中城市“城 中村”、“城郊村 ”存在著大量 “小產(chǎn)權(quán)房 ”，多數(shù)“小產(chǎn)權(quán)房”是普通住宅 ，但也有少量高檔住宅和別墅等，“小產(chǎn)權(quán)房”由村集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)許可 ，開發(fā)商違法占用宅基地、其他集體建設(shè)用地、耕地或基本農(nóng)田建造商品住宅 ，滿足當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的居住需求后 ，將其余部分進(jìn)行銷售 ，其銷售價(jià)格為同地段相同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格的 40％左右 ，所獲收益歸集體所有 ，向全體村民分紅 ，并 由村委會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理 ，安置村 民就業(yè)。大多數(shù)“小產(chǎn)權(quán)房”都 以這種模式開發(fā) ：即以“舊村改造 ”、“舊城 改造”、“村鎮(zhèn)建設(shè)”、“新農(nóng)村建設(shè)”、“城中村改造 ”等名義 ，有些項(xiàng) 目以建設(shè)農(nóng)業(yè)設(shè)施或廉租公寓的名義，在集體土地上建設(shè)商品住房 ，購(gòu)房者擁有當(dāng)?shù)?鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。
因此 ，“小產(chǎn)權(quán)房 ”的內(nèi)涵是指，占用農(nóng)村集體土地，擅自建造并向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 以外的成員銷售的商品住宅。
“小產(chǎn)權(quán)房 ”包括村 民在 自己的宅基地上建設(shè)并 向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 以外的成員銷售的商品住宅，不包括村 民在集體建設(shè)用地上 自建的“一戶一宅”的住房 ，即使是未批先建 ，也不應(yīng)納入 ；也不包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 以“農(nóng)家樂”等形式建設(shè)的旅游娛樂設(shè)施 ，以及在城市 、開發(fā)區(qū)周邊建設(shè)住宅用于出租或求得拆遷補(bǔ)償 的違章建筑圈。
2.2 “小 產(chǎn)權(quán) 房 ”產(chǎn) 生 的原 因。
“小產(chǎn)權(quán)房”具有復(fù)雜的歷史背景和發(fā)展過程 ，其形式多元，與地方政府的監(jiān)管不力直接相關(guān)，是地方政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村集體經(jīng)濟(jì)組織 、開發(fā)商 、購(gòu)房者等不同利益主體多重博弈的結(jié)果。“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生主要包括以下幾方面原 因。
2.2.1 房地 產(chǎn) 業(yè)功 能錯(cuò)位。
自2003年 以來(lái) ，國(guó)家確立了房地產(chǎn)作 為支柱產(chǎn)業(yè) 的重要地位 ，地方政府片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能，弱化了房地產(chǎn) 的居住功能 ，導(dǎo)致各級(jí)政府視賣地 收入為“第二財(cái)政 ”，忽視了對(duì)城鎮(zhèn)居民住房困難家庭的保障功能，政府保障性住房的建設(shè)規(guī)模始終無(wú)法滿足城市居民的住房需求 ，這不僅會(huì)阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、影響城市化的進(jìn)程，還會(huì)使房地產(chǎn)變成追求 GDP與創(chuàng)造政績(jī) 的產(chǎn)業(yè)。
2.2.2 存在 著 大量 購(gòu) 買“小產(chǎn)權(quán) 房”的 購(gòu)房 者。
我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展很不平衡。隨著我 國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程房 地 經(jīng) 濟(jì)的日益加快和工業(yè)化的加速發(fā)展 ，產(chǎn)生了對(duì)城市土地和住房的巨大剛性需求，推動(dòng)許多大中城市商品住房?jī)r(jià)格不斷飆升并長(zhǎng)期保持快速上漲之勢(shì)，商品住房房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入增長(zhǎng)的承受能力 ，房?jī)r(jià)收入 比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超 出國(guó)際公認(rèn)平均值 ，同時(shí)在城市中形成 了大量的沒有住房或居住條件困難的中低收入：者和流動(dòng)人口，由于受其收入 的限制 ，支付購(gòu)房能力較弱，：傭擠在“城 中村”或“城郊村”，成 為“小產(chǎn)權(quán)房”的主要購(gòu)房：者，其購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的行為以自住解決生存問題或改善居住條件為目的。
2.2-3 現(xiàn)行 農(nóng)村 集體 土地 制度 有缺 陷。
“城 中村”或“城郊村 ”農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織試圖分享工業(yè)化 、城市化進(jìn)程中土地增值的成果 ，有效地實(shí)現(xiàn)擁有土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)和土地發(fā)展權(quán)。
2.2.4 “小產(chǎn)權(quán) 房 ”地 理位 置優(yōu) 越 而價(jià) 位較 低。
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程的 日益加快 ，促使城市擴(kuò)容 ，城市邊緣土地進(jìn)化為中心城 區(qū)，有的集中于城市邊緣地帶，建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”還可以繞開政府土地出讓金和各種規(guī)費(fèi)稅費(fèi)，成 本低廉 ，銷售價(jià)格低于商品住房 ，與城鎮(zhèn)中低收入居民家庭和流動(dòng)人 口的消費(fèi)能力相適應(yīng) ，相關(guān)責(zé)任主體都能得到比較大的利益回報(bào)。
～3>“小產(chǎn)權(quán)房”涉及的法律性質(zhì)與主體違法責(zé)任 分析。
3.1 “小 產(chǎn)權(quán) 房”的 法律 性質(zhì)。
現(xiàn)實(shí)中“小產(chǎn)權(quán)房 ”所涉及的法律問題主要包括兩個(gè)方面 ：住房所有權(quán) 受到限制 ，買賣交易住房存在法律障礙和極易產(chǎn)生交易糾紛。具體地講，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定 ：在我國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地 的土地使用權(quán) ，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、實(shí)施房地產(chǎn)管理 ，應(yīng) 當(dāng)遵守本法。“小產(chǎn)權(quán)房”顯然不具備該法律的規(guī)定條件 ，“小產(chǎn)權(quán)房”亦違背《物權(quán)法》、《土地管理法》的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā访魑囊?guī)定 ：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) ，只有經(jīng)過國(guó)家征收使集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的土地 ，國(guó)家有償 出讓給開發(fā)商才可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和交易，開發(fā)商擅 自占用農(nóng)村集體：上地開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房 ”，購(gòu)房者（非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員 ）購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房 ”，其房屋所有權(quán)必然要受到法律 限制，住房買賣交易后，政府房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門不能依法對(duì)所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記發(fā)證 ；另外根據(jù)《合同法》的規(guī)定 ，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效 ，部分購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的交易合 同是無(wú)效合同 ，購(gòu)房者的權(quán)利無(wú)法得到有效保障，在住房使用過程 中一旦受到諸如房屋質(zhì)量 問題、公共設(shè)施維護(hù)等糾紛問題時(shí)維權(quán)救助非常有限 ，還可能承擔(dān)住房被強(qiáng)制拆除和被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。
“小產(chǎn)權(quán)房”交易不符合現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中實(shí)行房、地產(chǎn)一致的原則，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移 ，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他 附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)亦應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移。
3_2 “小產(chǎn)權(quán)房”主體 的違法責(zé)任。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村集體經(jīng)濟(jì)組織擅 自批準(zhǔn)農(nóng)村集體土地用于商品房開發(fā) ，開發(fā)建設(shè)商品住房的 目的是為了獲取利潤(rùn) ，屬于經(jīng)濟(jì)行為，其獲得土地使用權(quán)的途徑只能是有償取得 國(guó)有建設(shè)用地 ，不能在違法取得的農(nóng)村集體土地上建設(shè)商品住房，所以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村集體經(jīng)濟(jì)組織以及開發(fā)商負(fù)主要責(zé)任121。
我國(guó)《城 鄉(xiāng)規(guī)劃法》明文規(guī)定，對(duì)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地 方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)或限期拆除，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，地方政府可 以責(zé)成有關(guān)部 門采取查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制拆除等措施。“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng) 目沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ，屬于違法建設(shè) ，城 鄉(xiāng)規(guī)劃部門沒有根據(jù)《城 鄉(xiāng)規(guī)劃法》
強(qiáng)制拆除“小產(chǎn)權(quán)房”，而其他政府部門只能 申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行 ，所以城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部 門應(yīng)負(fù)重要責(zé)任。
國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng) 目通過立項(xiàng)許可和相關(guān)土地使用權(quán) 的核；隹進(jìn)行宏觀調(diào)控 ，國(guó)土資源部 門的主要責(zé)任是承擔(dān)發(fā)現(xiàn)和查處違法占地 的行為 ，建設(shè) “小產(chǎn)權(quán)房”改變土地的性質(zhì)和用途 ，國(guó)土資源部 門不作 為負(fù)有重要責(zé)任 ：政府發(fā)改委部 門的主要責(zé)任是負(fù)責(zé)把好項(xiàng) 目立項(xiàng)審核關(guān) ，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有取得項(xiàng) 目可研核準(zhǔn)和投資許可批 文，發(fā)改委部門不作為也有責(zé)任。
政府城建和房管部門的主要職責(zé)是通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建、建管管理、核發(fā)建設(shè)工程施工許可證、住宅工程竣工備案管理、核發(fā)新建住宅交付使用許可證等 ，對(duì)房屋所有權(quán)證等進(jìn)行管理 ，“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng) 目顯然不能得到上述核；隹許可，政府城建和房管部 門也有責(zé)任。
農(nóng)業(yè)部門的主要責(zé)任是加強(qiáng)農(nóng)村責(zé)任 田的管理 ，避免責(zé)任 田無(wú)序流轉(zhuǎn)而出現(xiàn) 占用耕地 以及改變責(zé)任 田用途的問題 ，部分“小產(chǎn)權(quán)房 ”占用基本農(nóng)田違法建設(shè)，農(nóng)業(yè)管理部門亦有一定責(zé)任。
購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的購(gòu)房者按照主觀故意和主觀惡意可分為兩大類，前者是沒有住房或住房困難家庭 ，主觀故意購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”是以自住為目的，是為了解決居住問題或改善居住條件 ；主觀惡意購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”，其 目的是為投資投機(jī)牟取暴利。對(duì)這兩類購(gòu)房者在具體處理時(shí)應(yīng)有所區(qū)別，對(duì)投資投機(jī)購(gòu)房者應(yīng)進(jìn)行堅(jiān)決打壓。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村集體組織違法出讓集體土地 ，應(yīng)該沒收其非法收入 ，對(duì)主要的責(zé)任人要依法追究刑事責(zé)任 ，對(duì)組織建造“小產(chǎn)權(quán)房 ”的開發(fā)商，按照過罰相 當(dāng)?shù)脑瓌t ，制定嚴(yán)厲的查處懲罰辦法。
4>解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的對(duì)策建議。
妥善合理解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題 ，是維護(hù)社會(huì)公平和政府公信 的一項(xiàng)重要工作 ，也是嚴(yán)格 國(guó)土資源管理、加強(qiáng)耕地保護(hù)的重要內(nèi)容，它能夠促進(jìn)政府部 門的管理能力和執(zhí)法水；隹，推進(jìn)社會(huì)公平、正義。地方政府應(yīng)本著維護(hù)國(guó)家利益、兼顧各方利益、維護(hù)農(nóng)民的利益、考慮購(gòu)房者利益、堅(jiān)持政府主導(dǎo)、強(qiáng)化政府責(zé)任、屬地管理和專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的原則，以地方政府管轄的區(qū)縣政府為責(zé)任主體 ，市政府的發(fā)改委、規(guī)劃、國(guó)土、城 建、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、工商、公安等有關(guān)職能部門按照職責(zé)分工做好協(xié)調(diào)配合工作 ，以村鎮(zhèn)為清理整治單元，逐村清查，核查登記宅基地和村民住房、村辦企業(yè)用房和各類建筑物以及 占用土地的性質(zhì) ，定期核查現(xiàn)場(chǎng)并進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理 ，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)上報(bào)并處理整改。
解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題 ，首先應(yīng)科學(xué)界定“小產(chǎn)權(quán)房 ”占用土地的性質(zhì) ，分門別類制定相應(yīng)的處罰措施II。對(duì)于 占用耕地開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”，要堅(jiān)決予以取締 ，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)追究刑事責(zé)任 ；對(duì)于拆除“小產(chǎn)權(quán)房 ”或補(bǔ)交土地 出讓金及政府規(guī)稅費(fèi)造成的損失 ，應(yīng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村集體經(jīng)濟(jì)組織、開發(fā)商和購(gòu)房者共同承擔(dān)。
處理“小產(chǎn)權(quán)房”問題 ，要堅(jiān)持對(duì)事又對(duì)人的原則，對(duì)查處“小產(chǎn)權(quán)房 ”不作 為的部 門和失責(zé)的責(zé)任人要進(jìn)行問責(zé)，應(yīng)嚴(yán)格追究政府管理部門有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任 ，并按違法違規(guī)的程度進(jìn)行刑事判罰。對(duì)違法 出讓集體土地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村集體組織 ，應(yīng)該沒收其非法收入，對(duì)主要的責(zé)任人要依法追究刑事責(zé)任。對(duì)組織建造“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)商，按照過罰相當(dāng)原則，制定嚴(yán)厲的查處懲罰辦法。
4.1 對(duì)在 建“小產(chǎn) 權(quán)房 ”的處理 方式。
地方政府部 門應(yīng)組 織發(fā)改委、規(guī)劃、國(guó)土 、城 建、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、工商、公安、城管等有關(guān)職能部 門，按照職責(zé)分工協(xié)調(diào)配合和聯(lián)合執(zhí)法 ，對(duì)在建“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行全面清查 ，責(zé)令停工、停售、查封工地、清退建筑材料、拆除售樓處、查封施工機(jī)械、遣散施工隊(duì)伍、網(wǎng)絡(luò)媒體及時(shí)公布信息 ，及時(shí)上報(bào)信息和處理有關(guān)責(zé)任部門及相關(guān)責(zé)任人 ：對(duì)在售項(xiàng) 目將責(zé)令停售、拆除售樓處、查封 已建未售房屋、處理有關(guān)責(zé)任人，對(duì)于購(gòu)房者造成的損失，由村集體經(jīng)濟(jì)組織主導(dǎo)，由購(gòu)房者、開發(fā)商、村集體經(jīng)濟(jì)組織按比例合理承擔(dān)。
4.2 對(duì) “小 產(chǎn)權(quán) 房”確權(quán) 登記 發(fā)證。
根據(jù) 2011年國(guó)土資源部、中央農(nóng)~l,-z作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》的明確規(guī)定 ，禁止相關(guān)產(chǎn)權(quán)部 門給“小產(chǎn)權(quán)房”登記和發(fā)證 ，即“小產(chǎn)權(quán)房 ”確權(quán)登記發(fā)證必須是集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為國(guó)有建設(shè)用地 ，辦理土地的轉(zhuǎn)用和審批手續(xù) ，繳納土地 出讓金和政府規(guī)稅費(fèi) ，這存在審批程序復(fù)雜和審批周期長(zhǎng)等問題。
“小產(chǎn)權(quán)房”是特殊時(shí)期出現(xiàn)的特殊社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題 ，應(yīng)該按竣工時(shí)段等情況區(qū)別對(duì)待 ，采取充分調(diào)查、分類解決、遏制違法、漸進(jìn)改革的模式，建議從 國(guó)家政策層面調(diào)整和完善現(xiàn)行法律政策，對(duì) 已購(gòu)買并具有一定建成年限的占用農(nóng)村集體建設(shè)用地 的“小產(chǎn)權(quán)房”，如果權(quán)利主體 的所有權(quán)和使用權(quán)合理 ，符合土地利用總體規(guī)劃和用途 ，通過責(zé)令補(bǔ)繳土地 出讓金和規(guī)稅費(fèi) ，逐步按照商品房交易的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán) 登記并確認(rèn)合法產(chǎn)權(quán) ；對(duì)可以保留的“小產(chǎn)權(quán)房 ”，按照城市房地產(chǎn)開發(fā)程序進(jìn)行補(bǔ)報(bào)審批，可在 當(dāng)?shù)卣a(chǎn)權(quán)管理部 門辦理預(yù)登記；對(duì)時(shí)段之后違章濫肆開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房 ”，必須從重處罰。
總結(jié)推廣成都 、重慶等地全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) ，逐步建立城 鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地供應(yīng)市場(chǎng)，推動(dòng)“城 中村 ”集體建設(shè)用地入市 ，改變目前城市政府作 為城市 商住用地單一供地主體而帶來(lái)的壟 斷供地 、房?jī)r(jià)飚升等 問題 ，以“小產(chǎn)權(quán)房”補(bǔ)交土地出讓金、政府規(guī)稅費(fèi)直至辦理產(chǎn)權(quán)證合法化 ，逐步放開農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入城市商、住用地 的一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。中央早就指明集體建設(shè)用地 改革的方向是要做到與城市建設(shè)用地同地 同價(jià) 同權(quán) ，地方政府應(yīng)痛下決心 ，因勢(shì)利導(dǎo) ，政府只需進(jìn)行規(guī)劃控制管理 ，按照地方政府獲得 的收入可以彌補(bǔ)相應(yīng)的土地 出讓金的損失原則，直接允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在符合城 鄉(xiāng)規(guī)劃 、土地利用總體規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)到位的情況下進(jìn)行商品住房開發(fā)。這種漸進(jìn)式改革 的最終 目標(biāo) ，對(duì)存量房地產(chǎn)征收的財(cái)產(chǎn)稅 ，以及對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地入市后征收的土地增值稅 ，可以實(shí)現(xiàn)地方政府從扭 曲性 的土地預(yù)算外財(cái)政 向以財(cái)產(chǎn)稅和土地增值稅為主體 的土地預(yù)算內(nèi)財(cái)政過渡II。
4.3 改造“小 產(chǎn)權(quán) 房”為保 障 性住房。
可以把部分“小產(chǎn)權(quán)房 ”納入到城市保障性住房計(jì)劃之中，對(duì)在建的具有一定規(guī)模的“小產(chǎn)權(quán)房”和已建成的“小產(chǎn)權(quán)房”，符合土地利用規(guī)劃、城 鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和工程質(zhì)量合格的，可以采取市場(chǎng)方式 ，政府按照同類地段相同品質(zhì)商品住房平均售價(jià)的 40％并考慮房屋成新進(jìn)行購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)歸政府所有 ，政府投入資金對(duì)其周邊市政配套設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施進(jìn)行完善改造。對(duì)于可以保留的在建“小產(chǎn)權(quán)房”，政府購(gòu)買價(jià)格按照審定的工程費(fèi)用確定 ，該辦法既可以解決地方政府在開發(fā)保障性住房 方面存在 的資金短缺的難題 ，還可以節(jié)約拆除違章建筑的工程費(fèi)用和避免社會(huì)資源的浪房 地 經(jīng) 濟(jì)費(fèi)，以及妥善處理違章建筑問題 ；可以平抑過快上漲的房?jī)r(jià) ：可以解決城鎮(zhèn)大批低收入居民家庭和流動(dòng)人 口的住房困難問題，減輕政府的財(cái)政壓力，在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民方面 ，可以讓他們分享土地增值帶來(lái)的收益 ，有利于村民就近就業(yè)和促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
村集體經(jīng)濟(jì)組織也可以回購(gòu)購(gòu)房者的“小產(chǎn)權(quán)房 ”轉(zhuǎn)變?yōu)榧w土地租賃住房 ，政府部 門對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織核發(fā)項(xiàng) 目整體產(chǎn)權(quán)證 ，不應(yīng)辦理單套住房房屋所有權(quán)證和集體土地使用權(quán)證 ，并注明“租賃住房”，不得出售、轉(zhuǎn)讓；}口抵押擔(dān)保。
4.4 深化 “城 中村 ”改造 .促 進(jìn)“小產(chǎn)權(quán) 房 ”問題 處 理。
“小產(chǎn)權(quán)房 ”主要集中在“城 中村 ”和 “城郊村 ”。“城中村 ”改造嘲按照政府主導(dǎo)、讓利于民、連片梳理、對(duì)舊村進(jìn)行整體拆除的政策辦法 ，將 “城中村”村 民轉(zhuǎn)為居民，把農(nóng)村集體土地依法征收為國(guó)有土地?，F(xiàn)在應(yīng)充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 的有利時(shí)機(jī)，深化“城中村 ”改造力度 ，對(duì)于不符合城 鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、嚴(yán)重影響景觀和公眾利益的違法建筑 以及存在重大安全、質(zhì)量、消防等隱患的建筑一律進(jìn)行拆除 ，對(duì)新發(fā)生的“／J＼產(chǎn)權(quán)房 ”進(jìn)行嚴(yán)肅處理 ，對(duì) 已使用的“小產(chǎn)權(quán)房”采取法律和現(xiàn)實(shí)相互妥協(xié)遷就、負(fù)責(zé)謹(jǐn)慎的策略，區(qū)別對(duì)待。
在“城中村”改造處理 “小產(chǎn)權(quán)房”問題中，應(yīng)積極探索靈活有效的政策和辦法 ，逐步 為今后立法規(guī)范“小產(chǎn)權(quán)房”打下基礎(chǔ)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)講，抓緊完善相關(guān)法律法規(guī)和配套政策 ，推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度改革創(chuàng)新，賦予農(nóng)民完全的土地發(fā)展權(quán)和土地流轉(zhuǎn)權(quán) ，使“小產(chǎn)權(quán)房”獲得完全的產(chǎn)權(quán)并進(jìn)行正 當(dāng)流 轉(zhuǎn)，從根本上解決 “小產(chǎn)權(quán)房”問題，以增加建設(shè)用地和各類住房供應(yīng)量 ，購(gòu)房者也可以合理 的住房?jī)r(jià)格購(gòu)得可支付住房，以利于建立長(zhǎng)期有效的房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和減少社會(huì)矛盾。
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本文作者：林康勞本信工作單位：南寧市工業(yè)和信息化委員會(huì)
南寧市工業(yè)用地管理存在的問題
（一）包括一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)中也不同程度存在此類情況。土地管理部門近期開展的土地清查結(jié)果顯示，當(dāng)前南寧市的土地工作正面臨著建設(shè)用地迅猛增加，耕地面積急劇減少；已批用地閑置，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重；土地利用粗放，集約利用效率低下等嚴(yán)峻問題。南寧市中心城區(qū)還存在不少工業(yè)用地性質(zhì)的老廠房、老倉(cāng)庫(kù)等，迫切需要建立合理合法的土地用途變更機(jī)制，通過“騰籠換鳥”、“退二進(jìn)三”等方式提高其利用效率。（二）淘汰型產(chǎn)業(yè)用地的退出機(jī)制尚未建立由于城市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)快速調(diào)整的影響，產(chǎn)業(yè)用地的結(jié)構(gòu)安排和空間分布一直處于動(dòng)態(tài)發(fā)展變化過程中。各產(chǎn)業(yè)存在不同的壽命周期，一個(gè)符合產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展方向的項(xiàng)目很可能在項(xiàng)目落地過程中已經(jīng)轉(zhuǎn)變成了“夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，而南寧市在目前情況下，按程序由項(xiàng)目立項(xiàng)到投產(chǎn)，正常地、較快地走完各步驟，都需要一年半時(shí)間。由于對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換展規(guī)律認(rèn)識(shí)的困難以及產(chǎn)業(yè)用地批租固定年期的限制，導(dǎo)致目前很多工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)用地調(diào)整面臨較大困境。一方面，新增建設(shè)用地日趨緊張的供給導(dǎo)致符合產(chǎn)業(yè)升級(jí)換展方向的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)供地不足。另一方面，落后產(chǎn)業(yè)一旦獲得土地就將長(zhǎng)期低效占有，淘汰型產(chǎn)業(yè)用地的退出機(jī)制尚未建立，部分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)甚至還以新興導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)的名義獲取了大量土地。如在南寧市快速環(huán)道兩邊的某些大規(guī)模圈地的所謂現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大量占用工業(yè)用地,其實(shí)就是簡(jiǎn)單的貨物堆場(chǎng)與停車場(chǎng)，土地的利用效率非常低。（三）工業(yè)用地多頭管理，管理效率有待提高就當(dāng)前工業(yè)用地管理的現(xiàn)狀而言，政府的工業(yè)用地管理已經(jīng)呈現(xiàn)出多頭管理的弊端。例如，就產(chǎn)業(yè)用地“招拍掛”而言，整個(gè)流程從制定工業(yè)用地年度計(jì)劃、確定出讓地塊、設(shè)定產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件、用地預(yù)審、確定出讓方案到最終土地出讓，整個(gè)過程涉及到市區(qū)（縣）兩級(jí)國(guó)土資源管理局、發(fā)改委、工信委、規(guī)劃局、環(huán)保局等諸多政府管理部門，各個(gè)部門存在諸如信息共享不足、溝通機(jī)制不暢等問題。工業(yè)用地各管理部門如何攜手建立一個(gè)工業(yè)用地管理平臺(tái)，強(qiáng)化各部門之間的分工與合作機(jī)制，規(guī)范辦理流程，強(qiáng)化監(jiān)督尚需進(jìn)一步完善和改進(jìn)。（四）土地的用途限定制度沒能很好地加以落實(shí)為了爭(zhēng)取項(xiàng)目，一些地方和開發(fā)區(qū)故意壓低招商引資門檻，或通過提供各種補(bǔ)貼和稅費(fèi)減免，競(jìng)相變相壓低地價(jià)搞惡性競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)南寧市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)確定原則，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)只有商業(yè)用地的1/4，而實(shí)際出讓價(jià)格，工業(yè)用地只有同類地段商住用地的1/5到1/10，甚至更低。在此背景下，通過協(xié)議出讓方式,從政府手中獲得廉價(jià)的工業(yè)用地,然后將其轉(zhuǎn)為商業(yè)用地,從而獲得豐厚的利益。如華南城項(xiàng)目的建設(shè),名為倉(cāng)貯用地，但在市場(chǎng)上層還疊加上了普通成套住房。20多萬(wàn)平方米建筑面積無(wú)法確權(quán)定性。還有一些土地使用性質(zhì)為工業(yè)用地，卻開辦了商業(yè)用地才允許建設(shè)的汽車交易市場(chǎng)，并且順利拿到產(chǎn)權(quán)證。在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的過程中,這種大型工業(yè)企業(yè)的特殊“贏利模式”,在數(shù)年間已演化成一場(chǎng)大規(guī)模的工業(yè)圈地運(yùn)動(dòng)。（五）現(xiàn)行工業(yè)土地使用權(quán)獲取模式與工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求存在不協(xié)調(diào)的情況按照土地儲(chǔ)備和工業(yè)用地公開出讓的有關(guān)規(guī)定，儲(chǔ)備土地完成前期開發(fā)整理后，納入土地供應(yīng)計(jì)劃，由國(guó)土資源局統(tǒng)一按招拍掛方式組織供地。該模式規(guī)范了土地使用權(quán)的出讓程序，但與工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地使用的“質(zhì)”與“量”的要求還有不小的差距。一是公開出讓制度全面實(shí)施后，采用的是“先供地后項(xiàng)目”的模式，供而未用的現(xiàn)象造成了土地閑置和對(duì)有限土地資源的囤積。二是單一的“價(jià)高者得”的市場(chǎng)規(guī)則，有礙于工業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的實(shí)現(xiàn)。開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)按照各自的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)入園區(qū)的工業(yè)項(xiàng)目均有明確的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和入園評(píng)估條件，而現(xiàn)實(shí)中以掛牌為主“價(jià)高者得”的市場(chǎng)規(guī)則，降低了項(xiàng)目的可控性，加大了項(xiàng)目的落實(shí)難度。三是招商項(xiàng)目不一定能夠競(jìng)得土地，增加了企業(yè)投資的不確定性。與協(xié)議出讓相比，工業(yè)用地公開出讓特別是掛牌和拍賣，企業(yè)主將面臨“三個(gè)不知道”，即不知道企業(yè)用地成本是多少，不知道能否競(jìng)得土地，不知道工程何時(shí)能開工。給地方政府定向招商項(xiàng)目以及有特長(zhǎng)企業(yè)項(xiàng)目的引進(jìn)造成困難，削弱了企業(yè)主對(duì)工業(yè)企業(yè)投資的意愿。四是公開出讓程序較復(fù)雜，競(jìng)得土地時(shí)間較長(zhǎng)。公開出讓工業(yè)用地，與以前相比增加了審批環(huán)節(jié)，延長(zhǎng)了報(bào)批材料運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間，不利于產(chǎn)業(yè)配套的快速布局和完善。
南寧市工業(yè)用地管理的對(duì)策
針對(duì)上述存在的問題，惟有通過運(yùn)用有效手段優(yōu)化配置和集約化利用土地資源，才能較好解決工業(yè)用地需求增長(zhǎng)和供給不足的矛盾。（一）采取市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，促進(jìn)土地資源流轉(zhuǎn)1.確立土地要素服務(wù)于企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的觀念。抓工業(yè)經(jīng)濟(jì)就應(yīng)樹立以企業(yè)為中心的觀念，讓土地要素服務(wù)和保障好企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。工業(yè)用地管理理念要從“賣地”向“用地”，從“開發(fā)土地”向“經(jīng)營(yíng)土地”轉(zhuǎn)變。工業(yè)用地作為稀缺資源，應(yīng)用于工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其最終目的是通過企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提供就業(yè)崗位、創(chuàng)造工業(yè)產(chǎn)值、繳納稅收。沒有達(dá)到上述要求的即要按平均單位土地面積的效益，補(bǔ)償給付相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，表現(xiàn)為土地的租賃費(fèi)。政府應(yīng)采取制衡措施來(lái)避免變更土地用途的情況發(fā)生,讓用地條件與工業(yè)產(chǎn)值,稅收相銜接和掛鉤,在土地的獲取、持有、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)來(lái)設(shè)定制約條款,這需要各部門相互協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，相互配合。絕不能讓工業(yè)用地成為個(gè)人或企業(yè)通過低成本囤地，在沒有投入或較小投入的情況下，借土地自然增值來(lái)獲利的工具。2.加強(qiáng)土地再流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建設(shè)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，要充分運(yùn)用“價(jià)格”這只無(wú)形的手，調(diào)節(jié)土地資源的供需關(guān)系，促使土地資源向效益最佳的企業(yè)流轉(zhuǎn)，通過土地的高效利用來(lái)實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有價(jià)值。所以，在完善一次性土地出讓“招拍掛”制度的同時(shí)，更應(yīng)注重土地再流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建設(shè)，讓每一塊工業(yè)用地都能“用”起來(lái)。應(yīng)針對(duì)微型、中小企業(yè)的實(shí)際情況，出臺(tái)土地租賃的制度設(shè)置和提供渠道，使投資主體多元化，低門檻，促使土地資源流轉(zhuǎn)，讓不斷涌現(xiàn)的新生企業(yè)，優(yōu)秀企業(yè)有地可用，滿足工業(yè)發(fā)展的用地需求。3.完善土地有償使用制度，推行多元化土地租賃方式。實(shí)行多元化土地租賃制度，既可減少企業(yè)一次幾十年地租的經(jīng)濟(jì)壓力，降低企業(yè)的前期投資，也有利于發(fā)揮土地調(diào)控的作用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，防止和減少低效利用和閑置土地的產(chǎn)生。在制度設(shè)定上，可選擇部分土地由過去的一次性出讓，變?yōu)殚L(zhǎng)期可控的租賃方式，針對(duì)行業(yè)分類及企業(yè)所處的不同發(fā)展階段，按年度收取土地租賃費(fèi)。租賃費(fèi)用根據(jù)上年度工業(yè)經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)科學(xué)合理地進(jìn)行確定，主要依據(jù)就是當(dāng)?shù)厮幮袠I(yè)的單位土地面積年均產(chǎn)出比值。租賃土地的企業(yè)與政府訂立合同確立長(zhǎng)期土地租賃關(guān)系，自行建設(shè)發(fā)展，按期繳費(fèi)，如拖欠即收回土地。此方法有多種好處，更適合企業(yè)的生存周期特點(diǎn)，低成本取得，持續(xù)性、遞增性、可控性付費(fèi)，產(chǎn)業(yè)淘汰即退出土地，而政府（或工業(yè)園區(qū)管委會(huì)）作為土地權(quán)益人不變，園區(qū)開發(fā)及產(chǎn)業(yè)布局可控，利于長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和發(fā)展；同時(shí)，此模式更適應(yīng)中小企業(yè)特點(diǎn)，利于企業(yè)創(chuàng)業(yè)和發(fā)展，土地上的固定資產(chǎn)可附帶評(píng)估轉(zhuǎn)讓使用，使企業(yè)投入可延續(xù)積累，企業(yè)進(jìn)出有序，土地流轉(zhuǎn)暢順。（二）發(fā)揮稅收杠桿作用，理順關(guān)系，促進(jìn)土地高效利用現(xiàn)階段，我國(guó)土地的取得、持有、出讓三個(gè)環(huán)節(jié)均有稅賦，但都非常低，不足以促使企業(yè)高效合理用地，而主觀上想坐等土地自然增值收益。同時(shí)，一些企業(yè)鉆制度空子，打球，利用《公司法》的企業(yè)運(yùn)行制度設(shè)定，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)已經(jīng)是業(yè)內(nèi)公開的秘密?？梢?，我國(guó)稅法的總體狀況與土地市場(chǎng)的發(fā)展要求顯得很不適應(yīng)，已不能發(fā)揮稅收應(yīng)有的調(diào)節(jié)功能，建立健全我國(guó)土地稅立法已勢(shì)在必行。另外，土地還直接影響著中央與地方的財(cái)稅關(guān)系，應(yīng)將土地增值稅稅率交與地方自行設(shè)定，土地收益的平衡由地方政府根據(jù)各地實(shí)際情況來(lái)自行決定。這樣有利于平衡中央與地方的財(cái)稅關(guān)系，使地方政府更著眼土地的長(zhǎng)期收益，避免盲目擴(kuò)張的沖動(dòng)。（三）中心城區(qū)“退二進(jìn)三”，減輕中心城區(qū)的用地壓力隨著南寧市工業(yè)化和城市化的持續(xù)發(fā)展，市區(qū)相對(duì)而言工業(yè)基礎(chǔ)較強(qiáng)、配套要素齊全、勞動(dòng)力豐富、交通便捷，但這也進(jìn)一步加劇了工業(yè)在城區(qū)集中的速度和程度。工業(yè)和居住混合的情況，帶來(lái)了對(duì)土地需求的持續(xù)增加，也導(dǎo)致了地價(jià)大幅上揚(yáng)。隨著地價(jià)的不斷飆升，工業(yè)成本也不斷增加。因此，嚴(yán)格控制工業(yè)在中心城區(qū)的集中，將工業(yè)向周邊縣份疏散，已成為南寧市土地利用規(guī)劃當(dāng)中的一項(xiàng)重要任務(wù)。中心城區(qū)在加快“退二”的同時(shí)，要積極盤活原有廠區(qū)土地，加強(qiáng)“進(jìn)三”工作，即加強(qiáng)城區(qū)內(nèi)老舊廠房的商業(yè)性開發(fā)，或改造為工業(yè)設(shè)計(jì)廠房，發(fā)揮閑置工業(yè)土地的作用，并且以商業(yè)開發(fā)收益反哺工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使工業(yè)用地開發(fā)保持良性發(fā)展。（四）堅(jiān)持高效用地原則，嚴(yán)把各項(xiàng)關(guān)鍵性約束指標(biāo)一是堅(jiān)持節(jié)約使用原則，牢固樹立節(jié)約土地、節(jié)約耕地的國(guó)策意識(shí)，為可持續(xù)發(fā)展和科學(xué)發(fā)展以及國(guó)家糧食安全做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。二是堅(jiān)持集約利用原則，按照功能分區(qū)設(shè)置工業(yè)集中區(qū)或工業(yè)園區(qū)，入住園區(qū)的企業(yè)也要盡量少用土地，努力提高容積率，修建標(biāo)準(zhǔn)多層廠房，并通過強(qiáng)制性規(guī)定和鼓勵(lì)性政策，積極引導(dǎo)企業(yè)入駐標(biāo)準(zhǔn)廠房。三是堅(jiān)持優(yōu)化配置原則，入駐園區(qū)的企業(yè)要符合產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)分類，提高科技含量，并且通過公共設(shè)施和公共服務(wù)的共享，提高土地使用效率。四是新增工業(yè)用地，必須同時(shí)滿足國(guó)土發(fā)[2008]24號(hào)規(guī)定的五項(xiàng)控制指標(biāo)，不達(dá)標(biāo)者一律不得供地，若不合指標(biāo)要求，即使取得了用地權(quán)，也要作出相應(yīng)的處罰。（五）挖掘現(xiàn)有工業(yè)用地潛力，緩解了土地一級(jí)供應(yīng)的壓力一是對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地，提高容積率。對(duì)企業(yè)提高容積率，不增收土地價(jià)款，免收城市建設(shè)配套費(fèi)。新增在原廠區(qū)建筑面積高于容積率控制部分不增收土地價(jià)款。工業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)允許整體轉(zhuǎn)讓土地和房產(chǎn)。充分利用地上空間，積極推行標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，對(duì)行業(yè)無(wú)特殊要求的應(yīng)建4層及以上多層廠房。另外同時(shí)鼓勵(lì)企業(yè)采用先進(jìn)的生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)設(shè)備，縮短工藝流程，節(jié)約使用土地。二是對(duì)新入駐企業(yè)，提高入駐門檻，力求打造企業(yè)品牌。三是對(duì)企業(yè)征而未用的閑置土地，強(qiáng)制收回；對(duì)低效利用的土地，依托土地整理項(xiàng)目，按照“立足市情，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，科學(xué)合理，整理與開發(fā)并重”的原則，精心組織，科學(xué)管理，規(guī)范操作，重新打造土地，實(shí)行土地增量增值。（六）保障失地農(nóng)民權(quán)益，促進(jìn)土地征收工作良性發(fā)展要從四個(gè)方面加強(qiáng)失地農(nóng)民權(quán)益的保障：一是住房安置，即選一部分好地段好地塊修建失地農(nóng)民商住樓，一樓作門市或發(fā)租，二樓作住房，解決失地農(nóng)民的住房問題和經(jīng)濟(jì)來(lái)源。二是落實(shí)社保，即嚴(yán)格按照國(guó)家、省、市、縣文件精神，對(duì)失地農(nóng)民，做到應(yīng)保盡保。三是合同用工，即對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行就業(yè)、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)，在同等條件下優(yōu)先安排到企業(yè)用工，切實(shí)解決失地農(nóng)民的就業(yè)問題。四是補(bǔ)償入股，即鼓勵(lì)失地農(nóng)民用土地補(bǔ)償金到效益好的企業(yè)入股，享受固定分紅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、失地農(nóng)民雙贏。解決工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地要素制約的矛盾是建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。必須要從完善土地供應(yīng)政策、規(guī)范制度設(shè)計(jì)著手，進(jìn)一步優(yōu)化和細(xì)化工業(yè)用地使用的全過程，促進(jìn)工業(yè)用地由粗放型用地向集約型用地轉(zhuǎn)變、由寬松優(yōu)惠供地向從嚴(yán)從緊供地轉(zhuǎn)變，只有這樣保證工業(yè)用地發(fā)揮最佳效益。
第二條區(qū)人民政府授權(quán)瀠華工業(yè)集中區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱園區(qū)管委會(huì)）按照本辦法行使統(tǒng)一監(jiān)督、管理、協(xié)調(diào)的職能。
第三條工業(yè)集中區(qū)按照“一園一主業(yè)、園區(qū)有特色”的發(fā)展方向，科學(xué)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局。禁止在園區(qū)興辦國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策淘汰、技術(shù)工藝落后、污染環(huán)境等項(xiàng)目。根據(jù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)、發(fā)展現(xiàn)狀和生態(tài)環(huán)境，鼓勵(lì)在園區(qū)興辦下列產(chǎn)業(yè)：
（一）機(jī)械汽配產(chǎn)業(yè)；
（二）新型建材產(chǎn)業(yè)；
（三）汽貿(mào)產(chǎn)業(yè)；
（四）國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。
第四條入駐園區(qū)企業(yè)應(yīng)符合下列條件：
（一）符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，屬國(guó)家一類無(wú)污染企業(yè)。
（二）原則上為工業(yè)企業(yè)，有較高的科技含量，產(chǎn)品具有較高的附加值和良好的市場(chǎng)前景。
（三）具有獨(dú)立法人資格，投資規(guī)模原則上要達(dá)到80—100萬(wàn)元/畝以上，高新產(chǎn)業(yè)可適度放寬。
（四）遵守有關(guān)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)的規(guī)定和園區(qū)關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)惠政策及運(yùn)行管理的各項(xiàng)規(guī)定。
第五條凡擬入園的企業(yè)，可向區(qū)政府提出申請(qǐng)，區(qū)政府安排相關(guān)部門進(jìn)行入園條件評(píng)估，經(jīng)評(píng)估審定后方可簽訂正式入駐協(xié)議。
第六條園區(qū)管委會(huì)對(duì)入園企業(yè)的各種審批手續(xù)實(shí)行代辦、領(lǐng)辦服務(wù)。
第七條用地管理
（一）園區(qū)管委會(huì)根據(jù)入園企業(yè)的行業(yè)和投資規(guī)模，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)核定用地面積。
（二）園區(qū)管委會(huì)依據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃確定入園企業(yè)廠址，入園企業(yè)應(yīng)服從園區(qū)管委會(huì)的選址安排。
（三）入園企業(yè)應(yīng)本著合理利用土地的原則，嚴(yán)格按照用途使用土地，不得擅自改變土地用途。凡擅自改變土地用途的，由國(guó)土資源部門按照土地出讓合同約定依法解除合同，按起始實(shí)際出讓價(jià)收回土地，并依法予以處罰。
（四）入園企業(yè)逾期三個(gè)月未使用土地，或?qū)嶋H投資額尚未達(dá)到總投資額的50%，且中止開發(fā)建設(shè)滿半年的，由國(guó)土資源部門按土地出讓合同約定依法解除合同并收回土地，對(duì)其地上建筑物、構(gòu)筑物、附作物等按合同約定不予賠償，限時(shí)由業(yè)主自行拆除。
（五）園區(qū)內(nèi)的停產(chǎn)、破產(chǎn)企業(yè)，一律不得改變土地用途或出租廠區(qū)。若其土地對(duì)外轉(zhuǎn)讓，由國(guó)土資源部門依據(jù)土地出讓合同約定按起始實(shí)際出讓價(jià)回購(gòu)。
第八條規(guī)劃管理
入園企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)必須符合園區(qū)規(guī)劃及園區(qū)管委會(huì)要求，設(shè)計(jì)效果要美觀、大方，要提供建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙（包括廠區(qū)平面布置圖、廠容廠貌渲染效果圖）等報(bào)園區(qū)管委會(huì)初審。企業(yè)必須嚴(yán)格按照?qǐng)@區(qū)規(guī)劃和審批要求進(jìn)行建設(shè)，不得擅自變更。對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)或變更建設(shè)的建筑物，園區(qū)管委會(huì)將協(xié)調(diào)有關(guān)部門予以，由此產(chǎn)生的一切費(fèi)用及損失由企業(yè)自行承擔(dān)。
第九條項(xiàng)目建設(shè)
（一）入園企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，必須按合同約定開工建設(shè)，不能按期開工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)提前申請(qǐng)延期。園區(qū)管委會(huì)審核同意延期的，時(shí)間一般不得超過6個(gè)月。
（二）項(xiàng)目施工前，必須由園區(qū)管委會(huì)協(xié)同有關(guān)部門按照?qǐng)@區(qū)規(guī)劃放線、驗(yàn)線后，方可動(dòng)工建設(shè)。
（三）建設(shè)工程項(xiàng)目應(yīng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，并聘請(qǐng)有資質(zhì)的監(jiān)理公司對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)理。施工企業(yè)必須具有相應(yīng)的資質(zhì)。
（四）工程建設(shè)各責(zé)任主體必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，依法實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建制、施工許可制、合同管理制和工程監(jiān)理制等，保證工程建設(shè)質(zhì)量和安全。
（五）入園企業(yè)建設(shè)期間，每月需向園區(qū)管委會(huì)報(bào)送項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況。
第十條經(jīng)營(yíng)管理
（一）園區(qū)企業(yè)須建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，并按規(guī)定報(bào)送會(huì)計(jì)報(bào)表和企業(yè)年檢報(bào)告，接受稅務(wù)和工商行政管理等部門的監(jiān)督。
（二）園區(qū)企業(yè)歇業(yè)或停業(yè)的，應(yīng)提前向園區(qū)管委會(huì)申報(bào)，并按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。
第十一條勞動(dòng)保障
（一）園區(qū)企業(yè)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定有權(quán)自行確定企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置、員工編制、制定工資和獎(jiǎng)勵(lì)制度以及員工聘用、錄用或者辭退制度。
（二）園區(qū)管委會(huì)可根據(jù)企業(yè)用工要求積極與就業(yè)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)。鼓勵(lì)入園企業(yè)優(yōu)先安排下崗職工就業(yè)，符合條件的，由園區(qū)管委會(huì)協(xié)調(diào)辦理享受有關(guān)優(yōu)惠政策事宜。
（三）園區(qū)企業(yè)必須按國(guó)家有關(guān)規(guī)定與聘用者簽訂書面勞動(dòng)合同，并報(bào)經(jīng)勞動(dòng)部門審核備案。合同雙方必須依法履行合同相關(guān)義務(wù)，不得擅自變更、解除勞動(dòng)合同。
（四）園區(qū)企業(yè)必須保障員工享有各項(xiàng)合法權(quán)利，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)社會(huì)保障、安全生產(chǎn)、勞動(dòng)保護(hù)等法律、法規(guī)和規(guī)定，按規(guī)定為員工辦理養(yǎng)老、醫(yī)療、生育、工傷、失業(yè)等社會(huì)保險(xiǎn)，保證員工在文明、安全、衛(wèi)生的條件下進(jìn)行生產(chǎn)和工作。同時(shí)，要主動(dòng)接受有關(guān)部門監(jiān)督。
（五）園區(qū)企業(yè)應(yīng)依法成立工會(huì)組織，維護(hù)職工合法權(quán)益。
第十二條基礎(chǔ)設(shè)施管理
園區(qū)企業(yè)統(tǒng)一使用園區(qū)內(nèi)的水、電、路、通訊等資源及公用設(shè)施，不得擅自在廠區(qū)內(nèi)外打井、鋪設(shè)供水管道、架設(shè)輸電線路、修筑交通便道及建設(shè)其它設(shè)施。若確需實(shí)施的，須報(bào)經(jīng)園區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)后，嚴(yán)格按園區(qū)規(guī)劃和園區(qū)管委會(huì)的要求進(jìn)行建設(shè)，建成后，廠區(qū)外的設(shè)施由園區(qū)管委會(huì)統(tǒng)一管理，不得隨意損壞、拆除。
第十三條公共設(shè)施保護(hù)
企業(yè)對(duì)園區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施負(fù)有保護(hù)義務(wù)，如有損壞行為，由園區(qū)管委會(huì)協(xié)調(diào)有關(guān)部門按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
第十四條環(huán)境保護(hù)
（一）園區(qū)企業(yè)必須嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境評(píng)估制度和環(huán)境保護(hù)“三同時(shí)”制度，采用先進(jìn)的環(huán)保設(shè)施，確保污染物的排放符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和園區(qū)有關(guān)規(guī)定。
（二）園區(qū)企業(yè)產(chǎn)生的固廢物應(yīng)在指定地點(diǎn)堆放，不得在廠區(qū)外堆放固廢物。
（三）園區(qū)企業(yè)環(huán)保排放不達(dá)標(biāo)的，由環(huán)保部門依法處理，情節(jié)嚴(yán)重的，依法予以取締并清退出園區(qū)。
第十五條園區(qū)企業(yè)應(yīng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)，協(xié)助園區(qū)管委會(huì)做好園區(qū)的治安管理工作。
第十六條園區(qū)企業(yè)具有下列情形之一的，按照合同約定依法解除合同，并由園區(qū)管委會(huì)報(bào)經(jīng)區(qū)委、區(qū)政府審定后，依法予以清退。
（一）違反合同約定，逾期四個(gè)月未入場(chǎng)建設(shè)或延期滿后四個(gè)月未入場(chǎng)建設(shè)，項(xiàng)目未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的；
（二）違反合同約定，項(xiàng)目建成后，持續(xù)六個(gè)月沒有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，場(chǎng)地閑置，經(jīng)園區(qū)管委會(huì)督促后仍未生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的；
（三）嚴(yán)重違反法律、法規(guī)及省、市和園區(qū)的有關(guān)規(guī)定，給園區(qū)造成重大經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失的；
（四）被工商行政管理機(jī)關(guān)責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)或吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的；
（五）被司法機(jī)關(guān)裁定破產(chǎn)或執(zhí)行清算的；
（六）違反國(guó)家相關(guān)規(guī)定或合同約定需要清退的其他情形。
第十七條企業(yè)接到退出園區(qū)通知后，應(yīng)在限定期間辦理退出相關(guān)手續(xù)。逾期不辦理的，由園區(qū)管委會(huì)報(bào)經(jīng)區(qū)委、區(qū)政府審定后依法予以清退，由此所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由被清退企業(yè)承擔(dān)。
第十八條企業(yè)退出后，園區(qū)管委會(huì)與企業(yè)簽訂的各項(xiàng)管理服務(wù)協(xié)議自行終止。
關(guān)鍵詞：高等職業(yè)教育；資源環(huán)境與城市管理；專業(yè)方向
為適應(yīng)我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)的需要，從2002年開始，一些高職院校陸續(xù)開設(shè)了“資源環(huán)境與城市管理”專業(yè)，但在專業(yè)名稱、教學(xué)計(jì)劃、教學(xué)大綱的制定上普遍承襲普通高等院校的培養(yǎng)模式。課程設(shè)置缺乏新穎性，沒有體現(xiàn)出高職教育的實(shí)踐性、應(yīng)用性和地方性的特色。同時(shí)對(duì)“資源環(huán)境與城市管理”專業(yè)的理解也不一樣，各校根據(jù)各自的條件，設(shè)置了相關(guān)課程，課程體系各異，培養(yǎng)目標(biāo)差異甚大?！百Y源環(huán)境與城市管理”專業(yè)人才培養(yǎng)和教育方向的準(zhǔn)確定位是解決高職“資源環(huán)境與城市管理”專業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)因素。因此，該專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)與定位、專業(yè)建設(shè)與課程體系的構(gòu)建，是當(dāng)前亟待解決的問題，
長(zhǎng)沙環(huán)境保護(hù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院的前身是國(guó)家環(huán)?？偩植繉俚奈ㄒ灰凰袑W(xué)校――長(zhǎng)沙環(huán)境保護(hù)學(xué)校，2006年學(xué)院通過了上級(jí)教育主管部門組織的“人才培養(yǎng)工作水平”優(yōu)秀評(píng)估?！百Y源環(huán)境與城市管理”專業(yè)一直是學(xué)院重點(diǎn)建設(shè)的核心專業(yè)之一，從2002年以來(lái)，專業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，畢業(yè)生深受用人單位歡迎。
一、設(shè)置專業(yè)方向的背景
該專業(yè)在2004年以前，一直沿用本科的名稱，即“資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理”，在2004年教育部印發(fā)的《普通高等學(xué)校高職高專教育指導(dǎo)性專業(yè)目錄試行》把專業(yè)名稱才改為“資源環(huán)境與城市管理”。在教育部《普通高等學(xué)校高職高專教育指導(dǎo)性專業(yè)目錄專業(yè)簡(jiǎn)介(征求意見稿)》中專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)為：培養(yǎng)掌握“資源環(huán)境與城市管理”必需的基礎(chǔ)知識(shí)和基本技能，從事資源開發(fā)、利用、規(guī)劃、管理等工作的高級(jí)技術(shù)應(yīng)用性專門人才。核心課程為：地質(zhì)學(xué)基礎(chǔ)、自然地理、經(jīng)濟(jì)地理、國(guó)土規(guī)劃、環(huán)境科學(xué)基礎(chǔ)、土地評(píng)價(jià)與土地管理、水資源計(jì)算與管理、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃、地理信息系統(tǒng)、城市與區(qū)域規(guī)劃等：專業(yè)核心能力為：資源環(huán)境與城市規(guī)劃管理：就業(yè)面向?yàn)椋浩笫聵I(yè)單位及行政部門從事資源開發(fā)、利用、管理，城鄉(xiāng)規(guī)劃等工作。這種專業(yè)定位、培養(yǎng)目標(biāo)存在較大的問題，定位于城市規(guī)劃、管理對(duì)于高職學(xué)生來(lái)說是不切實(shí)際的，培養(yǎng)目標(biāo)過大過空，導(dǎo)致各院校在開設(shè)“資源環(huán)境與城市管理”專業(yè)時(shí)有些成了本科的壓縮版，有些院校則無(wú)所適從。據(jù)調(diào)查，我國(guó)共有27所職業(yè)院校辦有“資源環(huán)境與城市管理”專業(yè)，在培養(yǎng)目標(biāo)與課程體系上，有很大的差異，沒有相對(duì)規(guī)范的專業(yè)培養(yǎng)方案，與專業(yè)社會(huì)需求有較大的差距。針對(duì)“資源環(huán)境與城市管理”專業(yè)普遍存在定位過大的情況，很有必要對(duì)“資源環(huán)境與城市管理”專業(yè)方向細(xì)分設(shè)置。
我院是以環(huán)境保護(hù)類專業(yè)為主體的院校，環(huán)境保護(hù)類專業(yè)分工較細(xì)?！百Y源環(huán)境與城市管理”專業(yè)的定位一開始就比較具體，有明確的專業(yè)就業(yè)方向。隨著人才培養(yǎng)質(zhì)量和社會(huì)聲譽(yù)不斷提高，本專業(yè)生源充足，招生人數(shù)逐年快速增加，到2007年招生達(dá)340人，學(xué)生就讀“資源環(huán)境與城市管理”專業(yè)的意愿十分強(qiáng)烈，每年新生有不少要求轉(zhuǎn)入該專業(yè)，所以本專業(yè)實(shí)際就讀的學(xué)生數(shù)遠(yuǎn)高于計(jì)劃招生數(shù)，目前在校學(xué)生達(dá)760多人。由于學(xué)生數(shù)增長(zhǎng)過快，同一專業(yè)模式培養(yǎng)下的畢業(yè)生數(shù)就會(huì)過多，就業(yè)壓力增多，本專業(yè)畢業(yè)生之間的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)增大。這是我們進(jìn)行“資源環(huán)境與城市管理”專業(yè)方向細(xì)分設(shè)置的另一原由。
二、專業(yè)培養(yǎng)方向的設(shè)置
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)資源與環(huán)境也越來(lái)越重視，資源環(huán)境管理朝著精細(xì)化、專業(yè)化、綜合化方向發(fā)展，而資源環(huán)境管理專業(yè)人才的培養(yǎng)也應(yīng)朝著這個(gè)方向邁進(jìn)，以適應(yīng)這種新的發(fā)展趨勢(shì)。由于高職教育培養(yǎng)技能型人才，導(dǎo)致普通高校和高職院校的資源優(yōu)勢(shì)與專業(yè)定位的不同，也決定了他們各自不同的培養(yǎng)目標(biāo)和方向?！百Y源環(huán)境與城市管理”專業(yè)可以設(shè)置與經(jīng)濟(jì)相關(guān)、突出地方特色的培養(yǎng)方向和專業(yè)課程。因此。高職院校“資源環(huán)境與城市管理”專業(yè)應(yīng)定位為：培養(yǎng)復(fù)合型、應(yīng)用型、技能型的資源環(huán)境管理人才。在培養(yǎng)方向上有所側(cè)重與突出，為不同的資源環(huán)境管理領(lǐng)域構(gòu)建相應(yīng)的人才培養(yǎng)體系。以滿足資源環(huán)境管理行業(yè)多樣化的人才需求，打造獨(dú)具特色的“資源環(huán)境與城市管理”專業(yè)。
把專業(yè)方向設(shè)置與特色化、課程體系建設(shè)這兩個(gè)方面作為專業(yè)建設(shè)的起點(diǎn)和基礎(chǔ)，是切合實(shí)際的。通過調(diào)研分析資源環(huán)境管理專業(yè)領(lǐng)域的行業(yè)背景，以及資源環(huán)境管理人才的行業(yè)分布情況與需求崗位類型。并結(jié)合高職院校的資源優(yōu)勢(shì)和人才培養(yǎng)特色，重點(diǎn)突出資源環(huán)境與城市管理專業(yè)的特色，我院于2005年起進(jìn)行了“資源環(huán)境與城市管理”專業(yè)改革，對(duì)行業(yè)企業(yè)需求進(jìn)行了調(diào)查，針對(duì)崗位需求定位專業(yè)。經(jīng)過近兩年的探索。初步定出基于不同崗位需求的三個(gè)專業(yè)方向，制訂了這三個(gè)專業(yè)方向的人才培養(yǎng)模式和課程體系，以使高職“資源環(huán)境與城市管理”專業(yè)的人才培養(yǎng)教育工作更好地滿足和適應(yīng)社會(huì)需要。
(一)環(huán)境影響評(píng)價(jià)專業(yè)方向
環(huán)境影響評(píng)價(jià)是指對(duì)規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)估，提出預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對(duì)策和措施，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)的方法和制度。它是通過立法的形式建立起來(lái)的在環(huán)境管理中必須遵守的一項(xiàng)制度，這表明我國(guó)對(duì)環(huán)境影響評(píng)價(jià)的重視。根據(jù)國(guó)家環(huán)?？偩痔峁┑馁Y料，全國(guó)需環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)及相關(guān)管理工作人員達(dá)50000多人，而目前正在從事環(huán)境影響評(píng)價(jià)及相關(guān)管理的工作人員不足15000人，人才需求量大。但國(guó)內(nèi)各大專院校環(huán)境類專業(yè)均未涉及專門的環(huán)境影響評(píng)價(jià)專門人才的培養(yǎng)，我院建設(shè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)專業(yè)。培養(yǎng)環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)及管理人才是順應(yīng)時(shí)代和社會(huì)發(fā)展的需要，具有廣闊的市場(chǎng)前景。
1、培養(yǎng)目標(biāo)
本專業(yè)方向旨在培養(yǎng)掌握環(huán)境影響評(píng)價(jià)及相關(guān)的環(huán)境生態(tài)、環(huán)境監(jiān)測(cè)、環(huán)境工程、環(huán)境管理等基本知識(shí)，具備環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)及其項(xiàng)目的開發(fā)與管理、環(huán)境調(diào)查與規(guī)劃、環(huán)境監(jiān)察與管理等基本技能，能夠在環(huán)境保護(hù)管理部門、政府及相關(guān)企事業(yè)單位的環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)部門、開發(fā)規(guī)劃部門等單位從事環(huán)境工程評(píng)估與咨詢、環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)及管理、環(huán)境影響評(píng)價(jià)項(xiàng)目的開發(fā)與管理等工作的高素質(zhì)、高技能應(yīng)用性專門人才。
2、職業(yè)崗位(群)
(1)面向環(huán)保及相關(guān)企事業(yè)單位的環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)部門，從事環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)項(xiàng)目的開發(fā)與管理等工作。
(2)面向各級(jí)政府及環(huán)保相關(guān)企事業(yè)單位的環(huán)境保護(hù)管理部門，從事環(huán)境影響評(píng)價(jià)項(xiàng)目的管理、環(huán)境工程評(píng)估與咨詢等工作。
(3)面向各級(jí)政府的環(huán)境保護(hù)管理部門，從事環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)及管理、環(huán)境執(zhí)法與監(jiān)察等工作。
(4)面向各級(jí)環(huán)保、城建、農(nóng)林、水利、牧業(yè)等生
態(tài)環(huán)境保護(hù)與開發(fā)規(guī)劃、建設(shè)部門，從事生態(tài)環(huán)境調(diào)查、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃等工作。
(二)環(huán)境地理信息解析技術(shù)專業(yè)方向
環(huán)境保護(hù)離不開環(huán)境信息的采集和處理，而環(huán)境信息大部分和空間位置信息有關(guān)。所以，地理信息系統(tǒng)逐漸成為環(huán)境保護(hù)工作的有力工具。使用地理信息系統(tǒng)，我們可以方便地獲取、存儲(chǔ)、管理和顯示各種環(huán)境信息，還可以對(duì)環(huán)境進(jìn)行有效的監(jiān)測(cè)、模擬、分析和評(píng)價(jià)，為環(huán)境保護(hù)提供全面、及時(shí)、準(zhǔn)確和客觀的信息服務(wù)和技術(shù)支持。GIS應(yīng)用已經(jīng)成功地應(yīng)用到了資源管理、環(huán)境保護(hù)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、災(zāi)害預(yù)測(cè)、城市規(guī)劃建設(shè)等眾多領(lǐng)域。開設(shè)環(huán)境地理信息解析技術(shù)專業(yè)方向，是適應(yīng)環(huán)境保護(hù)行業(yè)對(duì)地理信息技術(shù)人才的需求。
1、培養(yǎng)目標(biāo)
本專業(yè)方向培養(yǎng)具備環(huán)境科學(xué)、地理學(xué)、計(jì)算機(jī)科學(xué)等基本理論、基本知識(shí)、基本技能，能在資源、環(huán)保、土地房產(chǎn)、城市、水利水電、交通、人口、基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃管理等領(lǐng)域從事環(huán)境信息的分析與管理、地理信息系統(tǒng)應(yīng)用與開發(fā)、制圖等工作的高級(jí)技術(shù)應(yīng)用型專門人才。
2、職業(yè)崗位(群)
(1)環(huán)保部門環(huán)境信息系統(tǒng)的應(yīng)用與管理，包括環(huán)境信息的采集、環(huán)境數(shù)據(jù)處理與分析工作；
(2)企事業(yè)單位、環(huán)保產(chǎn)業(yè)的環(huán)境調(diào)查、環(huán)境管理與環(huán)境評(píng)價(jià)崗位：
(3)從事GIS數(shù)據(jù)采集、處理、建庫(kù)和分析管理工作：
(4)從事GIS應(yīng)用軟件的設(shè)計(jì)開發(fā)與應(yīng)用管理工作：
(5)從事國(guó)土資源的調(diào)查、規(guī)劃管理與繪圖工作：
(6)環(huán)境信息數(shù)字表達(dá)的實(shí)現(xiàn)與管理；
(7)環(huán)境地理信息系統(tǒng)的開發(fā)與管理工作。
(三)生態(tài)環(huán)境保護(hù)專業(yè)方向
生態(tài)保護(hù)是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策，我國(guó)對(duì)生態(tài)環(huán)境保護(hù)非常重視，國(guó)家每年要拿出數(shù)百億元用來(lái)治理生態(tài)環(huán)境問題。解決生態(tài)環(huán)境破壞問題，需要大批熱愛環(huán)保事業(yè)、具有較高環(huán)境保護(hù)和生態(tài)學(xué)專業(yè)知識(shí)、服務(wù)于生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)第一線的專業(yè)技術(shù)人才。而在教育部印發(fā)的《普通高等學(xué)校高職高專教育指導(dǎo)性專業(yè)目錄試行》中沒有生態(tài)保護(hù)專業(yè)，因此可通過設(shè)置專業(yè)方向培養(yǎng)這方面的人才，以滿足社會(huì)需求。
1、培養(yǎng)目標(biāo)
培養(yǎng)掌握環(huán)境科學(xué)、生態(tài)學(xué)基本知識(shí)，具備資源環(huán)境遙感調(diào)查與處理(3S技術(shù))、環(huán)境生態(tài)監(jiān)測(cè)、環(huán)境污染治理、環(huán)境規(guī)劃、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、生態(tài)保護(hù)技術(shù)等基本技能。面向環(huán)境保護(hù)、城市建設(shè)：等行業(yè)單位第一線的，從事資源環(huán)境管理、環(huán)境污染治理、環(huán)境監(jiān)測(cè)、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)、環(huán)境規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護(hù)技術(shù)的推廣應(yīng)用與開發(fā)等工作的德、智、體、美等方面全面發(fā)展的高等技術(shù)應(yīng)用性專門人才。
2、職業(yè)崗位(群)
(1)在各級(jí)環(huán)保、城建、農(nóng)林、水利、牧業(yè)等生態(tài)環(huán)境保護(hù)與建設(shè)部門從事資源環(huán)境調(diào)查、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護(hù)技術(shù)的推廣應(yīng)用與開發(fā)、資源環(huán)境管理等工作。
(2)面向自然保護(hù)區(qū)、生態(tài)示范區(qū)、水土保持等部門，從事生態(tài)環(huán)境監(jiān)測(cè)工作。
(3)各類環(huán)保公司、污染企業(yè)從事污染物的生物治理和生物修復(fù)工作。
(4)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)部門(工業(yè)企業(yè))的分析化驗(yàn)、環(huán)境監(jiān)測(cè)等工作。
(5)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)方面工作。
三、小結(jié)
【論文摘 要】文章在市場(chǎng)調(diào)研及網(wǎng)絡(luò)資料收集基礎(chǔ)上,對(duì)重慶市七所普通本科院校的旅游管理專業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析,提出在激烈的高校市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,重慶七所高校的旅游管理專業(yè)存在著一定的競(jìng)爭(zhēng),突出表現(xiàn)為專業(yè)發(fā)展方向的細(xì)化,專業(yè)認(rèn)知度存在較大差異,專業(yè)依托背景與專業(yè)需求存在一定缺口,專業(yè)發(fā)展方向和教師個(gè)人研究方向存在一定偏差等問題,提出了旅游管理專業(yè)差異化發(fā)展定位,認(rèn)知度提高,專業(yè)需求和教師個(gè)人研究統(tǒng)一的發(fā)展對(duì)策。
旅游管理專業(yè)是隸屬于工商管理一級(jí)學(xué)科下的二級(jí)方向,其主要培養(yǎng)目標(biāo)是適應(yīng)我國(guó)旅游業(yè)高速發(fā)展的需要,培養(yǎng)旅游業(yè)急需,具備旅游業(yè)管理的基本理論、知識(shí)和技能,具有較強(qiáng)的創(chuàng)新精神和實(shí)踐能力的高級(jí)專門人才。學(xué)生畢業(yè)后可在各類旅游業(yè)管理部門、星級(jí)飯店、大中型旅行社、名勝景區(qū)、院校和科研單位從事相關(guān)工作。主干課程有管理學(xué)、微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理學(xué)、旅游營(yíng)銷學(xué)、經(jīng)濟(jì)法、旅游學(xué)概論、旅游經(jīng)濟(jì)學(xué)、飯店管理原理、旅游法規(guī)、資源規(guī)劃與開發(fā)、導(dǎo)游業(yè)務(wù)、旅行社經(jīng)營(yíng)管理、旅游英語(yǔ)等。
重慶市設(shè)置本專業(yè)的普通本科高校數(shù)量較多。據(jù)統(tǒng)計(jì),重慶設(shè)置旅游管理專業(yè)或方向的普通本科高等學(xué)校有12所,每年在校學(xué)生人數(shù)約為5000~10000人。學(xué)校類型有公立和私立民辦兩種。本研究選取有一定知名度的七所院校西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院旅游管理專業(yè)、重慶交通大學(xué)人文學(xué)院旅游管理專業(yè)、重慶師范大學(xué)旅游學(xué)院、重慶教育學(xué)院旅游系、三峽學(xué)院旅游系、重慶理工大學(xué)管理學(xué)院旅游系、重慶工商大學(xué)旅游與國(guó)土資源學(xué)院進(jìn)行分析,以期對(duì)其發(fā)展進(jìn)行分析并找到發(fā)展對(duì)策。
一 研究方法介紹
一個(gè)專業(yè)的合理發(fā)展需要從依托背景、師資隊(duì)伍、學(xué)生認(rèn)知、專業(yè)定位及課程設(shè)置入手,找到四方的最佳契合點(diǎn),因此對(duì)一個(gè)專業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析需要從這五個(gè)方面入手。
1.依托背景
任何專業(yè)都依托其所在學(xué)?；?qū)W科而存在。學(xué)校性質(zhì)和發(fā)展將影響到一個(gè)專業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。文科類院校較注重感性描述和一定程度的建模分析,其宏觀思維能力較強(qiáng);理工科院校則邏輯思維能力和動(dòng)手操作能力較強(qiáng),思維較為規(guī)范和有條理性;綜合性院校則二者兼?zhèn)?交叉度較高。學(xué)科背景對(duì)專業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)也有較大影響,我國(guó)旅游管理所開辦學(xué)科背景主要有三類:一是地理學(xué)科背景,其空間思維能力較強(qiáng),適合旅游規(guī)劃總體設(shè)計(jì),這部分比重最大,約為40%多;二是管理學(xué)科背景,其突出宏觀管理理念應(yīng)用,具有較高的宏觀管理能力;三是歷史學(xué)學(xué)科背景,在旅游文化管理和旅游人才文化素質(zhì)提高上具有優(yōu)勢(shì)。
2.專業(yè)定位及課程設(shè)置
專業(yè)定位是基于對(duì)相同專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、自身實(shí)力和社會(huì)對(duì)專業(yè)需求分析基礎(chǔ)上的專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)制訂。它決定專業(yè)課程設(shè)置方向和學(xué)生將來(lái)的專業(yè)就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。專業(yè)課程設(shè)置是基于專業(yè)定位基礎(chǔ)上的課程合理安排設(shè)計(jì),主要體現(xiàn)為課程開出的先后順序、課程群性質(zhì)合理劃分及配置等。
3.師資隊(duì)伍
專業(yè)發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力關(guān)鍵在于師資力量。專任教師學(xué)歷背景、研究方向最好與專業(yè)方向有機(jī)統(tǒng)一;其職稱高低反映出其研究實(shí)力,同時(shí)也將影響到專業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
4.實(shí)驗(yàn)體系
專業(yè)競(jìng)爭(zhēng)必須考慮實(shí)驗(yàn)體系因素。旅游管理專業(yè)具有在重視基本理論基礎(chǔ)上更突出實(shí)踐動(dòng)手能力、專業(yè)個(gè)性,實(shí)驗(yàn)體系中的師資配置、儀器設(shè)備、實(shí)踐體系等都直接關(guān)系到專業(yè)培育人才的合格與否。
5.社會(huì)認(rèn)知
社會(huì)認(rèn)知主要是指社會(huì)對(duì)本專業(yè)的認(rèn)知認(rèn)同度。社會(huì)認(rèn)知度高低將決定和影響專業(yè)招生效果和專業(yè)學(xué)生就業(yè)意向選擇,同時(shí)也是檢驗(yàn)專業(yè)所在院系人才培養(yǎng)質(zhì)量高低的一個(gè)重要指標(biāo)。
二 重慶市旅游管理專業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
通過實(shí)地走訪和網(wǎng)上資料收集,按照前面專業(yè)發(fā)展分析路徑,我們將重慶市內(nèi)七所高校相近專業(yè)各要素進(jìn)行態(tài)勢(shì)分析。
1.依托背景
背景依托包含專業(yè)所依托學(xué)科背景和學(xué)校背景,其影響到學(xué)生對(duì)其認(rèn)知度和專業(yè)競(jìng)爭(zhēng)地位。據(jù)分析,七所高校所依托的學(xué)校背景存在較大差異,有的是具有博士授權(quán)點(diǎn)的211重點(diǎn)建設(shè)高校,有的是無(wú)碩士授予權(quán)的普通院校。所依托的學(xué)科背景也有較大區(qū)別,總體看分為三類:一類是依托管理學(xué)學(xué)科背景,如西南大學(xué)、重慶理工大學(xué);一類是依托地理學(xué)學(xué)科背景,如重慶師范大學(xué)旅游學(xué)院、重慶教育學(xué)院、重慶三峽學(xué)院;一類是依托文學(xué)學(xué)科背景,如重慶工商大學(xué)依托思想政治專業(yè)和中文專業(yè),重慶交通大學(xué)旅游系設(shè)置在人文學(xué)院下。
2.師資力量
師資力量也是反映一個(gè)專業(yè)實(shí)力的重要指標(biāo)。它主要通過師資數(shù)量、師資結(jié)構(gòu)(年齡結(jié)構(gòu)、職稱結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu))、師資科研成就、研究方向等指標(biāo)來(lái)綜合體現(xiàn)。七所高校本專業(yè)師資競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì):在職稱結(jié)構(gòu)上,七所本科院校高級(jí)職稱比重分別為58%、16.9%、47%、46%、51%、54%、40%,具有較大的差異。究其原因較復(fù)雜。在研究方向上,就專業(yè)接近程度上,地理學(xué)和管理學(xué)與旅游管理專業(yè)知識(shí)結(jié)構(gòu)接近度最高,重慶工商大學(xué)和重慶交通大學(xué)專業(yè)接近度存在一定問題。在科研獲獎(jiǎng)上,西南大學(xué)最靠前,重慶師范大學(xué)次之。在學(xué)歷結(jié)構(gòu)上,七所院校中,重慶三峽學(xué)院和重慶理工大學(xué)稍為落后,但總體結(jié)構(gòu)較為合理。
3.實(shí)驗(yàn)體系
旅游管理專業(yè)的高應(yīng)用性、專業(yè)特性要求實(shí)踐實(shí)驗(yàn)體系的完備。實(shí)驗(yàn)實(shí)踐主要體現(xiàn)在實(shí)驗(yàn)體系構(gòu)成、實(shí)驗(yàn)基地(研究所、中心等)、實(shí)驗(yàn)人員配置等。七校實(shí)驗(yàn)體系如下:在實(shí)驗(yàn)師資配備上,三所院校無(wú)專業(yè)實(shí)習(xí)實(shí)驗(yàn)老師,一般由任課老師擔(dān)任實(shí)習(xí)員,這會(huì)增加教師工作負(fù)擔(dān),影響教師開設(shè)實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)的積極性。在實(shí)習(xí)基地和實(shí)習(xí)體系建設(shè)上,西南大學(xué)明顯落后其他院校,這可能是該專業(yè)不太受學(xué)校重視所致。在實(shí)驗(yàn)儀器和設(shè)備上,西南大學(xué)、重慶理工大學(xué)和重慶三峽學(xué)院較為滯后,可能是認(rèn)為旅游管理專業(yè)實(shí)習(xí)訓(xùn)練只要場(chǎng)地,不需要太多的儀器和器材設(shè)備所致,也有可能是專業(yè)定位所致。
4.專業(yè)定位及課程設(shè)置
專業(yè)定位是否準(zhǔn)確、清晰和有特色化是判斷專業(yè)定位的重要指標(biāo),一般可以通過專業(yè)描述和授予學(xué)位體現(xiàn)。課程設(shè)置是否匹配專業(yè)定位,課程開出先后順序是否合理,專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)主干課、專業(yè)選修課配置比例是否合理以及其是否與專業(yè)定位符合也是考量指標(biāo)之一。總體看來(lái),七所高校都偏重于旅游管理大背景下進(jìn)行差異化定位,有的偏重于傳統(tǒng)的酒店方向,如重慶工商大學(xué)、重慶教育學(xué)院、重慶三峽學(xué)院;有的偏重于前沿的會(huì)展旅游、旅游策劃等,如重慶師范大學(xué)、重慶理工大學(xué)、重慶交通大學(xué)。就課程匹配度看,七所高校專業(yè)定位和課程匹配度都還尚可,但課程群比重搭配上存在較大差異,重慶工商大學(xué)選修課比重過大,西南大學(xué)專業(yè)主干課比重大,其余學(xué)校都是3∶3∶4,一般來(lái)講,旅游管理專業(yè)課程群專業(yè)要求3∶3∶4比重較合理。
5.認(rèn)知度
認(rèn)知度是一個(gè)人或社會(huì)對(duì)某事的整體看法及評(píng)價(jià)。社會(huì)對(duì)一個(gè)專業(yè)的認(rèn)知了解程度將影響其專業(yè)方向選擇,認(rèn)知模糊或認(rèn)知度較低則要求專業(yè)在發(fā)展時(shí)必須進(jìn)行改進(jìn)或調(diào)整。認(rèn)知度包含專業(yè)知曉度和專業(yè)美譽(yù)度。知曉度可以通過利用Google搜索引擎進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)資料收集,其結(jié)果為:西南大學(xué)旅游系1710000條,重慶理工大學(xué)旅游系1020000條,重慶交通大學(xué)旅游管理系987000條,重慶工商大學(xué)696000條,重慶三峽學(xué)院旅游管理系659000條,重慶師范大學(xué)旅游學(xué)院636000條,重慶教育學(xué)院旅游系606000條。西南大學(xué)的網(wǎng)絡(luò)認(rèn)知度比最后一名的教育學(xué)院整整多出一倍。專業(yè)美譽(yù)度通過專業(yè)就業(yè)率和專業(yè)就業(yè)流失率測(cè)算,據(jù)中國(guó)旅游報(bào)報(bào)道,重慶地區(qū)旅游專業(yè)學(xué)生專業(yè)就業(yè)率僅為30%,專業(yè)就業(yè)流失率則高達(dá)到65%。
三 重慶市旅游管理專業(yè)發(fā)展存在的問題
1.各院校專業(yè)定位特色度不夠,同質(zhì)化現(xiàn)象突出,與市場(chǎng)接軌性不高
按現(xiàn)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)理論,高校專業(yè)發(fā)展需要尋求差異化定位,以求立于不敗之地。據(jù)前統(tǒng)計(jì),僅有重慶理工大學(xué)、重慶師范大學(xué)、重慶交通大學(xué)進(jìn)行了專業(yè)方向上的差異化發(fā)展;其余四所高校都是傳統(tǒng)的旅游管理大專業(yè)下的傳統(tǒng)方向(酒店和旅行社)。另外,七所高校在進(jìn)行專業(yè)拓展時(shí)考慮市場(chǎng)變動(dòng)需求不夠,主要是旅游行業(yè)發(fā)展變動(dòng)趨勢(shì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特征方面,會(huì)議會(huì)展和專題旅游方向并沒有得到應(yīng)有重視。
2.專業(yè)社會(huì)認(rèn)知度不高
根據(jù)前面分析,在知曉度上,七所高校存在較大差異度,導(dǎo)致學(xué)生選擇報(bào)考學(xué)校時(shí),存在較大偏好度。專業(yè)就業(yè)率上總體偏低,說明專業(yè)教育存在較大問題。專業(yè)就業(yè)流失率較高說明專業(yè)市場(chǎng)吸引度不高,這與旅游業(yè)屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)不相匹配。
3.師資背景與專業(yè)匹配協(xié)調(diào)度不高
在教育部學(xué)科專業(yè)設(shè)置中,旅游專業(yè)隸屬于管理學(xué)學(xué)科,但僅有兩所高校選擇設(shè)立在管理學(xué)背景下,其余五所院校的教師師資大都具有地理學(xué)或中文學(xué)科背景,雖然可以從不同學(xué)科角度拓展旅游研究?jī)?nèi)容,但旅游專業(yè)思維畢竟不能等同于地理學(xué)的時(shí)空思維,中文文學(xué)的想象發(fā)散思維。