時(shí)間：2023-08-25 16:55:08
導(dǎo)語：在房產(chǎn)投資的特點(diǎn)的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
論文關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 防范風(fēng)險(xiǎn) 防范
論文摘要：商業(yè)房地產(chǎn)的投資在我國乃至于全球都是備受矚目的，因?yàn)?a href="http://www.kcge.org.cn/haowen/47274.html" target="_blank">房產(chǎn)投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過跟一般的投資項(xiàng)目一樣，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)也是存在的，怎樣正確認(rèn)識(shí)商業(yè)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)并通過有效的措施進(jìn)行防范，是本文講述的重點(diǎn)。
由于前期國家出臺(tái)了很多關(guān)于商業(yè)房產(chǎn)方面的有利措施，所以現(xiàn)在很多人愿意投資商業(yè)房產(chǎn)，以獲取既得利益。不過商業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點(diǎn)，它的投資風(fēng)險(xiǎn)也很大。尤其隨著國家近期房產(chǎn)政策的調(diào)控，部分城市的房產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)降下來。作為商業(yè)房產(chǎn)，由于投入比較大，房租比較高，房價(jià)也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產(chǎn)投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應(yīng)該正視商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，并采取策略應(yīng)對(duì)其帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)
所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”，顧名思義，就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業(yè)廣場，批發(fā)市場或者是購物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當(dāng)然，之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn)，肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣，商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發(fā)商的商業(yè)品牌，最終的資金流通程度對(duì)于房租的多少都會(huì)產(chǎn)生作用，而且影響深遠(yuǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平緊密相連，隨著物價(jià)的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營方式相似，但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個(gè)店鋪?zhàn)饨o相應(yīng)的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經(jīng)營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設(shè)周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個(gè)特色的商業(yè)區(qū)，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產(chǎn)開發(fā)商有雄厚的資金來周轉(zhuǎn)才行。最后，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來講，經(jīng)營管理要求也會(huì)偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場競爭特別激烈，所以對(duì)于經(jīng)營管理者的要求也變得比較苛刻。
二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)
由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報(bào)率比較高，所以高收益肯定包含高風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀和微觀兩方面考慮，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風(fēng)險(xiǎn)如下：
(一)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是針對(duì)于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的，是指由于自身的經(jīng)營問題而導(dǎo)致收益水平實(shí)現(xiàn)率不夠或是沒有實(shí)現(xiàn)收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素，如果經(jīng)營管理不善，決策出現(xiàn)嚴(yán)重失誤就很有可能導(dǎo)致運(yùn)營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財(cái)務(wù)因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿時(shí)可能帶來風(fēng)險(xiǎn)。所謂財(cái)務(wù)杠桿指的是投資者運(yùn)用借貸的資金來擴(kuò)大自身的透支產(chǎn)出，這樣就會(huì)導(dǎo)致投資的不確定性增大，從而不能達(dá)到預(yù)期收益的可能性也會(huì)增大。第二，拖欠風(fēng)險(xiǎn)也是應(yīng)該考慮的問題。當(dāng)房屋購買者或者租賃者不按時(shí)交房租或者借款的時(shí)候，由于拖欠自己所帶來的風(fēng)險(xiǎn)就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。
(三)市場風(fēng)險(xiǎn)
市場風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場價(jià)格得變動(dòng)而給房產(chǎn)投資者帶來損失的風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)是很值得重視的，因?yàn)槭袌鲲L(fēng)險(xiǎn)是最難把握的，它會(huì)隨著市場的走向而變動(dòng)。
(四)利率風(fēng)險(xiǎn)
利率風(fēng)險(xiǎn)顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因?yàn)槔实淖兓绊懯找嫠鶐淼娘L(fēng)險(xiǎn)。眾多周知，商業(yè)房地產(chǎn)在開發(fā)初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發(fā)商都會(huì)選擇跟銀行合作，進(jìn)行貸款等動(dòng)作，這樣一來，銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)直接掛鉤了。 轉(zhuǎn)貼于
(五)無流動(dòng)性變化風(fēng)險(xiǎn)
由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開始都是不能流動(dòng)的，所以投資進(jìn)去的資金就不能夠隨時(shí)轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進(jìn)，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產(chǎn)價(jià)值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動(dòng)性太差的原因很有可能導(dǎo)致投資收益水平，而造成無流動(dòng)性變化風(fēng)險(xiǎn)。
(六)自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險(xiǎn)
自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)一般人都可以理解，像是地震，水災(zāi)等風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的，不過這項(xiàng)災(zāi)害可以轉(zhuǎn)嫁到保險(xiǎn)公司那里，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較低。
三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略
商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益是建立在對(duì)未來房價(jià)走勢判斷的基礎(chǔ)上的，只要判斷的準(zhǔn)確就一定能夠得到好的結(jié)果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益偏差太多，所以防范這種預(yù)期收益的偏差成了商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細(xì)認(rèn)真的市場調(diào)查，考慮各種因素，最終進(jìn)行歸納統(tǒng)籌，得出最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)最為投資依據(jù)。要做到這些，首先作為投資者來講，要對(duì)經(jīng)濟(jì)市場比較了解，對(duì)于市場的走向要有比較深刻的意識(shí)，最重要的是要針對(duì)自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來發(fā)展有非?？陀^的認(rèn)識(shí)，要能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢。其實(shí)防范商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，大體上有這幾種途徑：一，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、損失控制與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。簡單地講就是回避一些風(fēng)險(xiǎn)比較大的項(xiàng)目，而選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產(chǎn)損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風(fēng)險(xiǎn)投資。三，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。這點(diǎn)的意思就是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到其它項(xiàng)目或單位上，比如保險(xiǎn)公司就是一個(gè)很好的平臺(tái)。
總結(jié)
總之，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項(xiàng)目的同時(shí)一定要根據(jù)自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)采取一定的措施，防范于未然。
參考文獻(xiàn)
[1]楊洋，房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范[J]價(jià)值工程，2010，26
談到“以房養(yǎng)老”，人們肯定會(huì)聯(lián)想起一度引起頗大社會(huì)反響的“住房逆按揭”提案。
以“住房逆按揭”為基礎(chǔ)的以房養(yǎng)老思路來源于海外，而在大量“房子富翁，現(xiàn)金窮人”的美國最為盛行。簡單地說，“住房逆按揭”與銀行住房按揭的思路恰恰相反。老人們可以把自己名下的房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司或是其他的金融機(jī)構(gòu)，由此每月都可以獲得一定數(shù)額的養(yǎng)老金。等老人過世之后由金融機(jī)構(gòu)收回房屋的產(chǎn)權(quán)。這樣，依靠房產(chǎn)老人們就可以得到一筆穩(wěn)定的養(yǎng)老收入，以彌補(bǔ)養(yǎng)老金的不足。而且，在獲得收入的同時(shí)，老人們保有對(duì)房產(chǎn)的使用權(quán)，他們可以一直居住在自己的房產(chǎn)中。在老齡化日益嚴(yán)重和老人大多獨(dú)立生活的西方國家里，住房逆按揭不啻為解決養(yǎng)老問題的一種理想途徑。
不過，就我們國家的情況而言，現(xiàn)在推行“住房逆按揭”還缺乏有利的市場土壤和根基。一是住房逆按揭對(duì)于保險(xiǎn)精算的要求較高，金融機(jī)構(gòu)目前還不具備推出這一產(chǎn)品的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；二是住房逆按揭涉及到房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估和預(yù)測，抵押房屋的管理和維護(hù)，房屋后續(xù)交易的管理，這不是銀行或是保險(xiǎn)公司就可以單獨(dú)完成的；更重要的第三點(diǎn)是，在注重家庭的社會(huì)觀念中，人們更加希望將自己的財(cái)產(chǎn)傳承給子女而不是給金融機(jī)構(gòu)。
但是，在我們的富足養(yǎng)老計(jì)劃中引入房產(chǎn)投資，并非不可為。作為一種長期的保值工具，通過第二套房作為自己富足養(yǎng)老的依靠，仍然有著很大的潛力。
房產(chǎn)養(yǎng)老“退可守，進(jìn)可攻”
第二套房養(yǎng)老的核心就是房產(chǎn)的收益性和增值空間。作為一種投資工具，房產(chǎn)兼具了這兩個(gè)特點(diǎn)于一身。房產(chǎn)除了自住之外，可以用于出租，這樣投資者就可以從中獲得源源不斷的現(xiàn)金流入。而且就長期而言，房產(chǎn)具有很強(qiáng)的保值功能，尤其是在10年、20年之后，房價(jià)可以隨著通貨膨脹而向上調(diào)整，可以保障自己的財(cái)富不會(huì)受到通貨膨脹的侵蝕。在一些土地資源有限的城市，選擇好地段的房產(chǎn)還有不錯(cuò)的升值潛力。
正是由于房產(chǎn)這種“退可守，進(jìn)可攻”的特性，以房養(yǎng)老可以看作是富足退休的一道“防火墻”。很多中產(chǎn)人士在給自己準(zhǔn)備養(yǎng)老金之外，都會(huì)考慮添置一套房產(chǎn)用于抵御外來風(fēng)險(xiǎn)。
他們的考慮是，在正常的情況下房產(chǎn)可以用來出租，每個(gè)月穩(wěn)定的租金收入就是自己退居二線后的另外一筆退休金，可以彌補(bǔ)退休之后原有收入與社會(huì)養(yǎng)老金之間的缺口。這樣，人雖然退休了，可是收入沒有“退休”，依然可以保持工作時(shí)高收入的生活水準(zhǔn)，過著體面的養(yǎng)老生活，而房產(chǎn)還可以作為一份財(cái)產(chǎn)留給子女。
如果天有不測風(fēng)云，在養(yǎng)老生活中遇到一些特殊的情況，還可以將房產(chǎn)變現(xiàn)，從中獲得大筆資金以保證自己渡過難關(guān)。房產(chǎn)的保值效應(yīng)，至少保障了這筆投資不會(huì)落后于通貨膨脹的步伐。如果投資得力，說不定還能從中獲得一大筆增值收入。這樣退休生活就可以“老而無憂”了。
養(yǎng)老房選擇有門道
作為“養(yǎng)老房”，房屋的選擇就和我們平時(shí)選擇自住房有所不一樣了，在選房的過程中你應(yīng)該充分考慮到“以房養(yǎng)老”的特性。
首先，要保證“養(yǎng)老房”穩(wěn)定的出租收益，地點(diǎn)的選擇非常關(guān)鍵。交通便利、靠近成熟商圈和辦公區(qū)域是此類房產(chǎn)的首選。畢竟年輕白領(lǐng)是租房客中最穩(wěn)定的組成部分，即使租金價(jià)格高一些，他們也愿意選擇離辦公地點(diǎn)較近、周圍配套生活設(shè)施齊全的房源。
面積和戶型也是在選擇“養(yǎng)老房”時(shí)應(yīng)考慮的因素。一般來說，40～80平方米的小戶型更加適合作為投資對(duì)象。一是因?yàn)榉课莸目們r(jià)低，不會(huì)給投資人帶來過大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；其次，小戶型的房產(chǎn)適合出租需求，尤其是剛剛開始工作的年輕人，在買房前的過渡期都愿意選擇此類房源。而且現(xiàn)在這樣的房產(chǎn)越來越少，市場的稀缺性決定了出租空置率很低，可以保障租金收益的連續(xù)性。
同時(shí)，符合這些條件的房產(chǎn)在出售時(shí)也相對(duì)更加容易。與其他的資產(chǎn)相比，房產(chǎn)的流動(dòng)性并不占優(yōu)勢，而地點(diǎn)好、戶型小的房產(chǎn)則或多或少可以彌補(bǔ)房產(chǎn)投資變現(xiàn)慢的劣勢。作為“養(yǎng)老房”來說，這一點(diǎn)顯得尤其重要。
此外，如果是為了養(yǎng)老而進(jìn)行房產(chǎn)投資，你在進(jìn)行選擇的時(shí)候應(yīng)當(dāng)把目光放得長遠(yuǎn)一點(diǎn)，尤其是要注意在老年之后便于對(duì)出租房進(jìn)行管理。出租過房產(chǎn)的人都會(huì)深有體會(huì)，管理出租房并不是一件輕松的事情，除了定期催收租金，房屋的水、電、煤等費(fèi)用的正常交付都可能要?jiǎng)隈{你督促著。因此，最好把投資房選擇在離自己的住所比較近的區(qū)域，以節(jié)省管理出租房的時(shí)間。當(dāng)然，你也可以支付一定的費(fèi)用，委托一個(gè)牢靠的中介幫你進(jìn)行管理。
“以房養(yǎng)老”門檻不低
房產(chǎn)投資所具備的收益性和增值性，為實(shí)現(xiàn)富足養(yǎng)老的生活提供了一道“防火墻”。不過，以房養(yǎng)老的方案并非人人都適用，這也是你在制訂養(yǎng)老計(jì)劃時(shí)必須考慮到的。
比如說2001年左右，房產(chǎn)的價(jià)格還不高，買一套房拿出10萬元作首付、裝修就足夠了，每個(gè)月的還貸額也完全司以由租金來償還，很多人都具備購置第二套房的能力。但是，近年來隨著房地產(chǎn)市場價(jià)格的上揚(yáng)，想要投資一套地點(diǎn)好、戶型佳的房產(chǎn)就不那么容易了。以上海市為例，選擇這樣一套房產(chǎn)，以60平方米來計(jì)，總價(jià)至少需要七八十萬元。根據(jù)房產(chǎn)調(diào)控政策，第二套房所需要支付的首付成數(shù)也會(huì)有所增加，加上必要的裝修，這就意味著投資者必須一次性拿出25萬～30萬元的資金，“以房養(yǎng)老”的門檻大大抬高了。
因此，對(duì)于“被動(dòng)型”以房養(yǎng)老的人，比如他們?cè)谝郧胺康禺a(chǎn)價(jià)格較低的時(shí)候，已經(jīng)購置了第二套房；或是在房改過程中，以低價(jià)購買過單位公房，后來出于改善住房環(huán)境的需要又購置了第二套房，他們不妨把此項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)投資作為未來富足養(yǎng)老的依靠。而新的“主動(dòng)型”投資者，想要實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”則需要審時(shí)度勢，在自己具備了一定的資金實(shí)力之后，還要選擇合適的房產(chǎn)購入時(shí)機(jī)。
“耗散”這個(gè)詞源于物理，其物理定意是“遠(yuǎn)離平衡態(tài)的開放系統(tǒng)，通過與外界交換物質(zhì)和能量，可能在一定的條件下形成一種新的穩(wěn)定的有序結(jié)構(gòu)”。管理學(xué)中引用了這個(gè)物理名詞來研究品牌，稱之為“品牌耗散”。物理上的耗散本質(zhì)是能量的交換，或者說耗散是通過能量交換來實(shí)現(xiàn)的。因此，品牌耗散同樣也存在能量交換的過程或由能量交換而產(chǎn)生。品牌耗散所需的能量一方面是產(chǎn)品本身和品牌內(nèi)涵所具備的品牌信息勢能；另一方面是受眾心理能量。
品牌耗散研究的是介于消費(fèi)者和企業(yè)產(chǎn)品之間的互動(dòng)關(guān)系，即人作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)其運(yùn)行有固有的心理系統(tǒng)，而企業(yè)作為另一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)同樣擁有其獨(dú)有的特點(diǎn)，如何將這兩個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行對(duì)等，將兩個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行能量交換，這是品牌需要做的事情。市場營銷的基礎(chǔ)是需求，而人們的需求分為功能需求和情感需求，而人們的心理需要是以人們持有和建構(gòu)的心智、文化、人格和期望為基礎(chǔ)的。所以，品牌信息勢能應(yīng)是以人的心智、文化、人格和期望為基礎(chǔ)才能達(dá)成品牌信息勢能與人的心理能量的對(duì)稱性，并以此完成和實(shí)現(xiàn)品牌的耗散――能量的交換。因此品牌耗散的基點(diǎn)是品牌產(chǎn)品信息勢能和品牌內(nèi)涵信息勢能，這是一個(gè)全面、系統(tǒng)的從產(chǎn)品、產(chǎn)品名稱直至產(chǎn)品面市等各個(gè)環(huán)節(jié)兼顧的品牌建設(shè)與塑造工程，而非部分傳統(tǒng)式完全靠廣告開路攻其一點(diǎn)不及其余式，拔苗助長式，這種近似于靠錢圖痛快的方式是建不成有效品牌的，只能起到一陣風(fēng)似地營銷效果。
二、品牌耗散理論對(duì)房地產(chǎn)品牌建設(shè)的啟示
基于上訴理論，本文將根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的特點(diǎn)來探討房地產(chǎn)品牌塑造問題。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)有以下特點(diǎn)：
1．房地產(chǎn)產(chǎn)品最明顯的一個(gè)特點(diǎn)就是擁有位置的固定性和不可移動(dòng)性，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選址、項(xiàng)目名稱和定位的匹配性十分重要，針對(duì)消費(fèi)者的需求來確定地產(chǎn)項(xiàng)目所發(fā)散出的信息勢能。例如，保利地產(chǎn)“保利高爾夫花園別墅”就是一款針對(duì)社會(huì)高層精英人士開發(fā)的以運(yùn)動(dòng)和健康為主打的地產(chǎn)項(xiàng)目，選址上自然條件得天獨(dú)厚，名字上迎合時(shí)尚生活理念，這就將企業(yè)品牌信息勢能和品牌內(nèi)涵信息勢能提拔到了一定的高度，品牌耗散點(diǎn)達(dá)到了城市精英階層對(duì)房產(chǎn)的感情需求，二者之間產(chǎn)生了能量交換，從而較為順利的完成了交易，而保利的高爾夫花園別墅品牌也得到了傳播。
2．房地產(chǎn)產(chǎn)品另一個(gè)特點(diǎn)就是價(jià)值高，具有投資性。一套房產(chǎn)需要消費(fèi)者幾十年甚至一生為之奮斗，其價(jià)值之巨使得消費(fèi)者不會(huì)有多次機(jī)會(huì)去嘗試其他品牌，因此對(duì)于消費(fèi)者來說每一次選擇都是非常重大的決定。房地產(chǎn)附著在土地上，土地資源的稀缺性使得房產(chǎn)具有投資的特點(diǎn)，消費(fèi)者在購買房產(chǎn)的時(shí)候會(huì)考察房產(chǎn)的質(zhì)量、分析地址同時(shí)還會(huì)考慮到未來的投資收益，在比對(duì)同類型產(chǎn)品時(shí)，消費(fèi)者會(huì)受到價(jià)格和長遠(yuǎn)收益等因素的影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)在塑造品牌的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)注意開發(fā)多種產(chǎn)品償付方式，同時(shí)適當(dāng)運(yùn)用促銷手段，注重收集房產(chǎn)周邊規(guī)劃信息，增加品牌的信息勢能，同時(shí)提高消費(fèi)者的心理勢能，以順利實(shí)現(xiàn)能量的交流。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；住房；產(chǎn)業(yè)化；意義；政策措施
住房產(chǎn)業(yè)概念最早出現(xiàn)于日本。它是日本通產(chǎn)省于20世紀(jì)60年代末在住房建筑工業(yè)化不斷發(fā)展，住房建造量持續(xù)迅速增長，許多工業(yè)企業(yè)對(duì)住房市場產(chǎn)生了投資傾向的背景下提出的，其范圍是指按標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類的各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中與住房有關(guān)的各行業(yè)的總合。
1 我國住房產(chǎn)業(yè)化的意義
嚴(yán)格地說。我國住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)端是80年代末90年代初的事情，它與我國住房制度改革的深化和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是緊密聯(lián)系在一起的。住房產(chǎn)業(yè)是在國民經(jīng)濟(jì)中圍繞著住房的建設(shè)和經(jīng)營所進(jìn)行的一系列企業(yè)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱。從內(nèi)容上來看，住房產(chǎn)業(yè)化主要包括住房區(qū)的規(guī)劃和住房建筑設(shè)計(jì)，住房部品的開發(fā)和生產(chǎn)，住房及住房區(qū)的建造、維修和改造，住房及住房區(qū)的經(jīng)營和管理等。這些活動(dòng)都具有直接為滿足居民居住需要服務(wù)的共同性質(zhì)?？梢?，推行住房產(chǎn)業(yè)化意義重大。
1.1 住房產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中具有十分重要的地位
住房的存在和發(fā)展始終與具體的社會(huì)形態(tài)、與社會(huì)的人緊密聯(lián)系著，住房始終帶有它所處的那個(gè)社會(huì)形態(tài)的社會(huì)性，它與人口、經(jīng)濟(jì)、法律、政治、倫理道德、社會(huì)心理等問題息息相關(guān)，成為影響政治生活、調(diào)整人與人之間關(guān)系的重要因素。住房產(chǎn)業(yè)是整個(gè)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)――從當(dāng)今的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況來看，一個(gè)城鎮(zhèn)其經(jīng)濟(jì)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平．在很大程度上受制于該城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平．而房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品中，住房約占七成左右。若該城鎮(zhèn)住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模適當(dāng)。結(jié)構(gòu)與布局合理，質(zhì)量好，就會(huì)較有力地促進(jìn)該城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和質(zhì)量。反之，就不利。由此可見，住房產(chǎn)業(yè)既是社會(huì)生活的基本條件，又是影響社會(huì)生產(chǎn)秩序的重要因素。
1.2 住房產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要拉動(dòng)力量
住房產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)和側(cè)向關(guān)聯(lián)作用，特別適合作為一個(gè)新增長點(diǎn)進(jìn)行培育。由于住房產(chǎn)業(yè)具有資金、人力、技術(shù)密集的特點(diǎn)，發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)既可以解決住房問題，促進(jìn)社會(huì)安定，又可開辟就業(yè)門路，促進(jìn)建筑、建材、化工、機(jī)械、輕工、森工、家電、裝飾等近50個(gè)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，刺激金融、保險(xiǎn)、商業(yè)繁榮乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的快速增長。據(jù)一些發(fā)達(dá)國家的研究人員對(duì)以往房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系進(jìn)行的測算，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加l美元，就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5～2美元。
1.3 住房產(chǎn)業(yè)直接關(guān)系到小康目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)
從1958年開始的很長一段時(shí)間內(nèi)，由于“左”的指導(dǎo)思想的影響，片面追求生產(chǎn)增長速度，過分注重發(fā)展工業(yè)尤其是重工業(yè)，一味追求產(chǎn)量而不管經(jīng)濟(jì)效果，說什么要“先生產(chǎn)后生活”，結(jié)果不但國民經(jīng)濟(jì)沒有發(fā)展起來，人民生活水平也受到了極大的影響，住房建設(shè)基本上處于停滯狀態(tài)，使建國30年后的人均居住水平甚至低于解放初期水平，造成了住房空前緊張的局面。改革開放以后，隨著生產(chǎn)力的迅速發(fā)展，工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品日益豐富，全國人民的溫飽問題逐漸得到解決。但是，小康水平是一個(gè)綜合指標(biāo)的反映，衣食住行的內(nèi)容都包括在內(nèi)。
1.4 住房產(chǎn)業(yè)是住房科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力的必要環(huán)節(jié)
中國有12億人口，土地、能源的人均有效占有量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平，只有依靠科技進(jìn)步，才能做到住房建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，而住房科學(xué)技術(shù)應(yīng)用于住房建設(shè)實(shí)踐必須要通過住房產(chǎn)業(yè)這個(gè)環(huán)節(jié)。我國的住房科技的發(fā)展，已經(jīng)達(dá)到一定的水平，并且每年都有大量的住房適用技術(shù)成果問世，住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將促使這些科技成果及時(shí)轉(zhuǎn)化為為住房建設(shè)服務(wù)的現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力，徹底解決住房科技與經(jīng)濟(jì)脫節(jié)的問題。
2 我國住房產(chǎn)業(yè)化的政策措施
改革開放以后我國采取了一系列政策措施，促進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。除了住房制度改革和組建房地產(chǎn)公司、開發(fā)和經(jīng)營商品房外，還有如下幾項(xiàng)重要措施：
2.1 實(shí)施住房投資體制改革，加快住房建設(shè)步伐
住房投資體制對(duì)住房建設(shè)起著關(guān)鍵性作用。解放后，我國的住房建設(shè)投資體制經(jīng)歷了改革前和改革后的兩個(gè)發(fā)展時(shí)期。
第一個(gè)時(shí)期是：1950～1978年期間。這期間，城鎮(zhèn)住房建設(shè)基本實(shí)行的是國家投資的方式，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制下．國家和單位統(tǒng)包住房建設(shè)。這種體制抑制了個(gè)人對(duì)住房的投資積極性，排斥了市場機(jī)制的作用，難以形成住房投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。住房雖然有限，但需求卻處于膨脹狀態(tài)，而且存在著不合理占有的情況，使住房問題更加突出。到1978年底，城市人均居住面積只有3.6平方米，低于建國初期的居住水平。
第二個(gè)時(shí)期發(fā)生在1978年以后。這一時(shí)期由于改革、開放政策的實(shí)施，城鎮(zhèn)住房投資方式也進(jìn)行了改革，開始依靠社會(huì)多方面的資金建設(shè)住房，提出了發(fā)揮中央、地方、企業(yè)、個(gè)人四個(gè)積極性，加快解決城鎮(zhèn)居民住房問題的思路：一方面允許企業(yè)從自有資金中安排一部分用于住房建設(shè)，另一方面鼓勵(lì)個(gè)人投資建造自用的住房，從而使住房的投資結(jié)構(gòu)和投資主體發(fā)生了重大變化。投資主體的多元化，擴(kuò)大了住房建設(shè)的投資，增加了住房建設(shè)量，提高了住房建設(shè)速度。這一階段，無論是住房建成的數(shù)量還是人均居住面積的增長量，均居于世界首位，住房投資體制的改革為住房建設(shè)注入了活力。
2.2 大力開發(fā)商品房
商品房是隨著我國住房投資體制的改革而逐漸發(fā)展起來的。從80年代以來，我國城鎮(zhèn)住房投資體制已跨人了多元化的時(shí)代，投資結(jié)構(gòu)比重呈國家投資、地方投資下降，企業(yè)投資波動(dòng)、個(gè)人投資上升的趨勢。投資性質(zhì)也發(fā)生了根本的變化，近幾年，通過國家基建渠道安排的投資比重已下降到40％以下，而商品住房投資已提高到50％以上。
2.3 不斷加大住房解困力度
雖然我國的住房建設(shè)取得了很大成績。但由于多方面的原因，仍然有不少居民的居住條件還很差，成為住房困難戶。為了解決這個(gè)問題，近十幾年來．從中央到地方各級(jí)政府不斷采取措施，加快解困步伐。這些措施主要有：把解困工作列為重要議事日程，成立專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施；動(dòng)員社會(huì)各方面的力量，多渠道多層次解困；在計(jì)劃、資金、規(guī)劃、土地、稅費(fèi)等環(huán)節(jié)予以支持，采取優(yōu)惠政策等。
參考文獻(xiàn)：
因生意不好沒有利潤收入，目前李生家庭每月只有總計(jì)6000元的三筆房租收入。這些租金收入，剛剛夠應(yīng)付一家三口每月6000元的生活費(fèi)用?？墒?，除了基本的生活開銷，他們每個(gè)月都還有高額的房貸需要償還。因?yàn)闆]有了收入來源，只能從原來的存款里拿錢出來還房貸。目前家庭積蓄有100萬的活期存款。去年曾拿30萬投資中石油股票，但因股市大跌，目前被套牢，腰斬過半，市值僅10萬余元。
保障方面，一家三口都購買了重大疾病保險(xiǎn)和意外險(xiǎn)，每人各20萬保額。年度收支方面，他們僅有每年5000元不到的利息收入，但支出包括全家2萬余元的壽險(xiǎn)保費(fèi)支出、1萬余元的車險(xiǎn)保費(fèi)支出(兩臺(tái)車)，以及過年過節(jié)費(fèi)用支出約2萬元左右后，一筆賬算下來，每年年度性“虧空”在5萬元。
支招：調(diào)倉股票房產(chǎn)“減磅”
以李生目前的家庭財(cái)務(wù)狀況，生意虧損、股票投資失利、多套房產(chǎn)負(fù)擔(dān)較重、入不敷出，處于收支失衡的狀態(tài)，如果不及時(shí)堵住財(cái)務(wù)漏洞，就可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
招數(shù)一：調(diào)倉超跌小盤藍(lán)籌股
由于中石油盤面過大，且對(duì)指數(shù)牽一發(fā)而動(dòng)全身；反彈困難，建議調(diào)倉換股，換一些明顯超跌的小盤藍(lán)籌股，一旦有反彈行情出現(xiàn)，反彈會(huì)較為迅速。
招數(shù)二：轉(zhuǎn)讓店面尋機(jī)轉(zhuǎn)行
由于目前房地產(chǎn)市場處于宏觀調(diào)控中心，且因近期房地產(chǎn)企業(yè)赴港IPO受阻，可能會(huì)出現(xiàn)資金危機(jī)，相應(yīng)房地產(chǎn)市場會(huì)受不利影響，進(jìn)而影響到上游的建材市場，所以今年建材業(yè)的生意可能會(huì)較為難做。由于李生一家均靠建材店的收入維持生活，除了房租外，沒有其它收入來源，且已處于虧本狀態(tài)，考慮到未來房地產(chǎn)市場走向不明朗，建議及時(shí)轉(zhuǎn)讓店面。尋找更適宜的生意機(jī)會(huì)。至少把虧損鎖定，在未找到合適的生意機(jī)會(huì)之前，還可靠房租收入維持生活。
招數(shù)三：出售房產(chǎn)還貸后投資
由于房價(jià)可能還會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，李生目前持有五套房產(chǎn)，在沒有收入來源的情況下，每月月供已成沉重的負(fù)擔(dān)，建議賣掉其中一套已滿五年期的房產(chǎn)，套現(xiàn)90萬現(xiàn)金，加上40萬活期存款，提前償還銀行按揭貸款，減輕家庭財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，房租收益僅4％左右，尚不能抵御通貨膨脹，而且考慮到物業(yè)稅即將開征，多套物業(yè)持有成本會(huì)增加，“買房容易養(yǎng)房難”，在沒有其它穩(wěn)定收入來源的情況下，不宜持有太多房產(chǎn)。剩余四套房產(chǎn)，建議除保留一套租金回報(bào)較高的房產(chǎn)及自住房產(chǎn)外，其余2套待滿五年期時(shí)，可適時(shí)賣掉套現(xiàn)，收回的現(xiàn)金轉(zhuǎn)作其它可抵御通貨膨脹的穩(wěn)健投資，如實(shí)物黃金等。
【關(guān)鍵詞】理財(cái)產(chǎn)品，投資意向，金融理財(cái)機(jī)構(gòu)
根據(jù)900份調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其中缺失數(shù)據(jù)為2個(gè)，利用描述性統(tǒng)計(jì)分析方法等，統(tǒng)計(jì)和分析了蘭州市民的投資理財(cái)意向及其影響因素。
一、蘭州市民投資意向狀況
我們采用SPSS軟件中的多項(xiàng)選擇題分析方法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，對(duì)剩余的888份有效調(diào)查問卷進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析得表1“投資品種的頻數(shù)及頻率分布表”。
儲(chǔ)蓄存款仍然是最受歡迎的一種理財(cái)方式。儲(chǔ)蓄存款風(fēng)險(xiǎn)小、方式期限靈活多樣、簡單方便、收益相對(duì)較低但穩(wěn)定，正是由于儲(chǔ)蓄的這些特點(diǎn)，決定了儲(chǔ)蓄是最普通和最常用的理財(cái)手段；對(duì)于股票、保險(xiǎn)和房產(chǎn)的偏好位于其次。股票投資收益高，能降低購買力的損失，流動(dòng)性較強(qiáng)而且操作買賣方便等特點(diǎn)深受投資者青睞；保險(xiǎn)具有安全性、長期性、確定性、合理避稅、等優(yōu)點(diǎn)；對(duì)于剩余的投資理財(cái)產(chǎn)品，如期貨、互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品等理財(cái)產(chǎn)品的持續(xù)時(shí)期不太長，不能為大多數(shù)投資者所接受，另外此類理財(cái)產(chǎn)品對(duì)于專業(yè)技術(shù)的要求較高，在一定程度上都限制了它們?yōu)榇蠖鄶?shù)投資者所接受。
二、蘭州市民投資意向的影響因素
（一）市民投資意向與學(xué)歷水平之間的關(guān)系
儲(chǔ)蓄存款和保險(xiǎn)兩類理財(cái)產(chǎn)品隨著學(xué)歷水平的提高，投資者的投資意向整體呈現(xiàn)下降趨勢；而對(duì)于股票和房產(chǎn)則隨著學(xué)歷水平的提高，投資者的投資意向整體呈現(xiàn)上升趨勢，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品作為新型的理財(cái)產(chǎn)品，隨著學(xué)歷水平提高也有一定的上升趨勢。
（二）市民投資意向與其身份之間的關(guān)系
對(duì)于在校學(xué)生群體，投資者對(duì)于股票的投資意愿比例最高，其次是對(duì)于儲(chǔ)蓄存款的投資意愿；對(duì)于已就業(yè)群體，投資者對(duì)于儲(chǔ)蓄存款的的投資意愿最高，其次是對(duì)于股票、保險(xiǎn)和房產(chǎn)的投資意愿；對(duì)于待就業(yè)群體，投資者對(duì)于儲(chǔ)蓄存款的意愿最高，其次是對(duì)基金和債券的投資意愿；對(duì)于已退休群體，投資者對(duì)于儲(chǔ)蓄存款的投資意愿遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了相對(duì)于其他投資理財(cái)產(chǎn)品的愿望，其次是對(duì)保險(xiǎn)的意愿。
（三）市民投資意向與其年齡段之間的關(guān)系
不同年齡段的群體，他們所追求的理財(cái)目標(biāo)有所不同，因此表現(xiàn)出各自不同的特點(diǎn)。這符合我們的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)樵诿總€(gè)年齡段我們對(duì)生活的要求，以及生活對(duì)我們的要求是不同的。在我們就業(yè)有收入時(shí)會(huì)偏好于高風(fēng)險(xiǎn)性理財(cái)產(chǎn)品，在我們退休收入較低且為了防范各種意外事故會(huì)偏好于低風(fēng)險(xiǎn)性理財(cái)產(chǎn)品。
（四）市民投資意向與月收入之間的關(guān)系
投資產(chǎn)品中股票、基金、房產(chǎn)、收藏和黃金等投資理財(cái)產(chǎn)品對(duì)資金的要求不同。不同的月收入對(duì)于投資理財(cái)產(chǎn)品的選擇存在客觀性的限制，月收入能夠影響投資者的遠(yuǎn)期投資意向，可支配收入能夠影響投資者的當(dāng)前投資意向。為了更好的研究與收入與理財(cái)產(chǎn)品選擇之間的關(guān)系，我們可以統(tǒng)計(jì)分析得表2：“月收入和市民理財(cái)產(chǎn)品之間的相關(guān)關(guān)系矩陣表”
收入水平較低者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力較低，收入較高者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力較高。相應(yīng)的收入較低者會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)小收益低的理財(cái)產(chǎn)品。月收入與儲(chǔ)蓄存款之間存在著負(fù)相關(guān)的關(guān)系，具有類似負(fù)相關(guān)性的理財(cái)產(chǎn)品還有債券、互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品等，其他類投資理財(cái)產(chǎn)品也具有相似的特性；月收入與股票之間存在著正相關(guān)關(guān)系，即收入高者通常會(huì)選擇股票作為自己的投資理財(cái)產(chǎn)品，具有類似正相關(guān)性的理財(cái)產(chǎn)品還有房產(chǎn)、黃金等，而期貨作為一種較高資金才可以投資的產(chǎn)品，同樣與收入之間存在正相關(guān)的關(guān)系。
三、結(jié)論和建議
（一）結(jié)論
第一，儲(chǔ)蓄存款仍然是蘭州市民最熱衷的理財(cái)產(chǎn)品，股票、房產(chǎn)和保險(xiǎn)為其次。由調(diào)查結(jié)果可知市民選擇儲(chǔ)蓄存款的比例高于其他任何理財(cái)產(chǎn)品，而這種傳統(tǒng)的理財(cái)方式在短時(shí)間內(nèi)很難改變。
第二，學(xué)歷水平的不同使得投資意向有所不同。學(xué)歷高者更傾向于風(fēng)險(xiǎn)大收益高的理財(cái)產(chǎn)品，學(xué)歷低者更傾向于風(fēng)險(xiǎn)低、收益低的理財(cái)產(chǎn)品。金融理財(cái)機(jī)構(gòu)需要緊緊抓住這一特征來開展自己的新業(yè)務(wù)，將高學(xué)歷人群作為新業(yè)務(wù)的主要客戶群體，（上接66頁）同時(shí)金融機(jī)構(gòu)也要加強(qiáng)業(yè)務(wù)創(chuàng)新。身份的不同使得投資者投資意向有所不同，金融理財(cái)機(jī)構(gòu)應(yīng)該向收入穩(wěn)定群體推廣高收益高風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品，向收入不穩(wěn)定群體推廣低收益低風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品。
第三，收入水平和儲(chǔ)蓄存款、債券、期貨以及互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的意向成負(fù)相關(guān)的關(guān)系，收入水平和股票、房產(chǎn)以及黃金的意向成正相關(guān)的關(guān)系。金融理財(cái)機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)市民的收入水平或工作單位性質(zhì)來開展自己的業(yè)務(wù)，向高收入群體推廣股票、房地產(chǎn)和黃金等高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，向低收入群體推廣儲(chǔ)蓄存款、債券、期貨以及互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。
第四，不同年齡段對(duì)于同一種理財(cái)產(chǎn)品投資意向是存在差異的，而且存在顯著性差異。不同年齡段的理財(cái)產(chǎn)品需求是不相同的，金融理財(cái)機(jī)構(gòu)和市民個(gè)人都應(yīng)該根據(jù)這種特征來確定推廣的客戶群體和理財(cái)方式。
（二）建議
市民應(yīng)積極提高理財(cái)產(chǎn)品的常識(shí)和專業(yè)技術(shù)能力。理財(cái)產(chǎn)品的種類很多，我們不可能把每一種產(chǎn)品都能熟練的操作，而且沒有那么多的資金能力，因此只能選擇性的學(xué)習(xí)；市民要根據(jù)自己的實(shí)際資金能力來選擇與其相對(duì)應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品，應(yīng)該從自身實(shí)際出發(fā)，根據(jù)自己的投資理財(cái)目標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等，選擇相應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金；不動(dòng)產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)
中圖分類號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、保險(xiǎn)投資和不動(dòng)產(chǎn)投資
（一）保險(xiǎn)資金與保險(xiǎn)投資
保險(xiǎn)資金是指包括保險(xiǎn)公司的保證金、資本金、營運(yùn)資金、各種準(zhǔn)備金、未分配盈余、公積金、保險(xiǎn)保障基會(huì)及國家規(guī)定的其他各類資金的總和。保險(xiǎn)資金是“轉(zhuǎn)化為保險(xiǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營要素的貨幣表現(xiàn)”。
保險(xiǎn)投資就是指保險(xiǎn)資金運(yùn)用，保險(xiǎn)資金運(yùn)用的來源是指保險(xiǎn)公司進(jìn)行投資的資金來源。保險(xiǎn)資金運(yùn)用的來源主要有：所有者權(quán)益、保險(xiǎn)公司的負(fù)債及其他資金。保險(xiǎn)資金的投資渠道是多種多樣的，并且隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷變化。不同國家，保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道也有所不同，主要有：銀行存款、債券、股票、貸款、證券投資基金、不動(dòng)產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)投資、其他方式等等。
（二）不動(dòng)產(chǎn)
不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地和土地上的定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。它是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經(jīng)濟(jì)雙重屬性。從自然屬性的角度來考察不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)自然體包括土地、建筑物及其他附著物；從經(jīng)濟(jì)屬性看，不動(dòng)產(chǎn)是一種重要的資產(chǎn)，它總是在一定的社會(huì)關(guān)系中存在，作為生產(chǎn)力的組成部分。
不動(dòng)產(chǎn)投資就是將資金投資于不動(dòng)產(chǎn)方面。不動(dòng)產(chǎn)投資具有投資期限長、規(guī)模大、流動(dòng)性不高等特點(diǎn)。隨著土地價(jià)格的上漲，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值也隨之上漲，投資不動(dòng)產(chǎn)是抵制通貨膨脹的有效手段。不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)配置有著積極影響，對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)、改善資產(chǎn)組合收益都具有十分積極的意義。投資不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是收益高，但是期限長、投資價(jià)值大、變現(xiàn)能力弱，因而風(fēng)險(xiǎn)較大。 我們要清醒認(rèn)識(shí)到，投資渠道拓寬也意味著保險(xiǎn)公司資金風(fēng)險(xiǎn)的增加，即不動(dòng)產(chǎn)投資也存在著流動(dòng)性、地域及管理、信用和收益等方面的風(fēng)險(xiǎn)，
二、保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)
目前，保險(xiǎn)資金中約有80%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中約48%是20年以上的長期資金，25%為5～20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險(xiǎn)資金的期限分布特性，為其使用提供了寬裕度，也為投資的長期穩(wěn)定復(fù)利增長提供了前提。因此，不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險(xiǎn)資金追求長期價(jià)值、穩(wěn)健投資的特點(diǎn)。盡管不動(dòng)產(chǎn)投資符合保險(xiǎn)公司的長期投資戰(zhàn)略，但是目前我國保險(xiǎn)資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資仍然存在以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn):
（一）違約風(fēng)險(xiǎn)
一般情況下，對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，購置期房相對(duì)于購置現(xiàn)房更具有價(jià)格優(yōu)勢，有利于降低購樓成本，提高投資收益率，但與此同時(shí)，購置期房也使得保險(xiǎn)公司面臨著開發(fā)商在約定交付日無法按時(shí)完工或無法滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的違約風(fēng)險(xiǎn)。此外，保險(xiǎn)公司委托開發(fā)商對(duì)所購房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理，在委托期限內(nèi)，開發(fā)商需要按約定向保險(xiǎn)公司支付房產(chǎn)經(jīng)營收益。若屆時(shí)開發(fā)商因經(jīng)營管理能力欠缺或其他原因無法達(dá)到盈利標(biāo)準(zhǔn)并按約定支付經(jīng)營收益，將導(dǎo)致保險(xiǎn)資金收益受損。
（二）委托風(fēng)險(xiǎn)
1、資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)
該模式中，保險(xiǎn)公司對(duì)購置房產(chǎn)進(jìn)行委托經(jīng)營，使房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。開發(fā)商受保險(xiǎn)公司委托，在委托期限內(nèi)代表其對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)、租賃、經(jīng)營和管理等資產(chǎn)管理相關(guān)工作，收取相關(guān)收益，并代為支付資產(chǎn)管理相關(guān)費(fèi)用。對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)營中的資金流人和流出，若缺乏有效地監(jiān)管和審計(jì)措施，則同樣會(huì)給保險(xiǎn)公司帶來資
金損失。
2、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
委托期限內(nèi)，開發(fā)商或其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念與管理能力，直接決定了目標(biāo)物業(yè)的整體品質(zhì)及未來發(fā)展方向。在委托期結(jié)束后，開發(fā)商應(yīng)將目標(biāo)物業(yè)交還給保險(xiǎn)公司繼續(xù)經(jīng)營管理，若屆時(shí)由于開發(fā)商經(jīng)營管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質(zhì)租戶轉(zhuǎn)移，將導(dǎo)致房產(chǎn)出租率或租金無法達(dá)到合理水平，從而對(duì)后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，增加保險(xiǎn)公司招租及管理成本。
（三）不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人才匱乏帶來的風(fēng)險(xiǎn)
作為與“承保業(yè)務(wù)”同樣重要的投資行為，要求保險(xiǎn)公司能夠?qū)?jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等經(jīng)濟(jì)情況的變化有明確認(rèn)知。不動(dòng)產(chǎn)投資是一個(gè)專業(yè)化非常強(qiáng)的領(lǐng)域，需要專門的組織體系和人員配備，如果僅作為保險(xiǎn)公司或保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司的一個(gè)部門運(yùn)作，不利于它的長遠(yuǎn)發(fā)展。但是，受“重保險(xiǎn)輕投資，重來源輕運(yùn)用”的固有思想影響，我國的保險(xiǎn)公司往往忽視發(fā)展投資專業(yè)隊(duì)伍，缺乏具有較高專業(yè)性、技術(shù)性的投資管理人才儲(chǔ)備，特別缺乏熟悉不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)人員。由于監(jiān)管方面的嚴(yán)格限制，保險(xiǎn)公司也在相當(dāng)程度上缺乏對(duì)保險(xiǎn)投資領(lǐng)域的研究與開拓精神，使得即便是在監(jiān)管部門放寬對(duì)某個(gè)投資領(lǐng)域的限制時(shí)，也難以在短時(shí)間里取得主動(dòng)。我國保險(xiǎn)公司自身投資管理水平較低，也大大制約了我國保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。
三、保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)管理措施
（一）違約風(fēng)險(xiǎn)控制
保險(xiǎn)公司一方面可與開發(fā)商設(shè)立共管賬戶，約定購房款僅能用于標(biāo)的房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，從而保障建設(shè)工程的順利完工；另一方面，保險(xiǎn)公司可以要求開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目完工及未來收益返還提供抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)?；虮ＷC擔(dān)保等。
（二）委托風(fēng)險(xiǎn)
1、資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制
保險(xiǎn)公司應(yīng)在委托管理期間，一是委托托管銀行對(duì)共管賬戶的資金流向進(jìn)行日常監(jiān)管；二是于年度結(jié)算日前，與開發(fā)商共同聘請(qǐng)獨(dú)立第三方對(duì)該賬戶的物業(yè)收入、物業(yè)支出及成本費(fèi)用扣減額等情況進(jìn)行審計(jì)，并出具相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告；三是委派財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目資金的運(yùn)用情況。
2、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)控制
為避免開發(fā)商無法有效履行經(jīng)營管理職責(zé)，保險(xiǎn)公司可與開發(fā)商在合同中約定，在房產(chǎn)經(jīng)營權(quán)交還保險(xiǎn)公司的時(shí)點(diǎn)，開發(fā)商需使所經(jīng)營房產(chǎn)當(dāng)年的租金水平達(dá)到一個(gè)預(yù)設(shè)值，該值由保險(xiǎn)公司根據(jù)委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計(jì)算得出。
（三）組建專業(yè)化的投資人才團(tuán)隊(duì)
保險(xiǎn)公司能夠運(yùn)用的投資資金除了其自有資金以外，還有很大一部分是保費(fèi)收入。既然是保費(fèi)，那就決定了在投資運(yùn)用時(shí)除了考慮收益性之外，還要更加關(guān)注資金的安全性和流動(dòng)性。由于不動(dòng)產(chǎn)本身的屬性，使得不動(dòng)產(chǎn)投資具有巨額性、長期性、風(fēng)險(xiǎn)性和較強(qiáng)的專業(yè)性等特點(diǎn)。例如投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)中等的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，從房地產(chǎn)公司立項(xiàng)開始到最后的交付使用，短則幾年，長則一二十年。在這個(gè)時(shí)間跨度較大的階段，如果有關(guān)房地產(chǎn)政策從緊，再加上通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)適用房的擴(kuò)張等，無疑會(huì)給房地產(chǎn)投資收益以致命打擊。再加上“投資”本身就是一個(gè)技術(shù)性較強(qiáng)，對(duì)人才要求較高的復(fù)雜過程，所以這就要求組成不動(dòng)產(chǎn)投資的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，既要有精通不動(dòng)產(chǎn)投資方面的人才，具備不動(dòng)產(chǎn)精算方面的專業(yè)知識(shí)，例如房地產(chǎn)的造價(jià)與估值，機(jī)器設(shè)備的估值等，另一方面還要大量吸收金融、財(cái)務(wù)等專業(yè)的投資人才，利用科學(xué)的經(jīng)濟(jì)理論和扎實(shí)的實(shí)證分析，在注重不動(dòng)產(chǎn)收益的同時(shí)，也時(shí)刻提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，這樣才能盡可能的減少風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)無可挽回的損失。
參考文獻(xiàn)
（陜西國鐵地產(chǎn)置業(yè)有限公司，陜西西安710054）
［摘要］房地產(chǎn)行業(yè)具有準(zhǔn)金融行業(yè)的特點(diǎn)。目前，我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著多項(xiàng)目的新型開發(fā)模式下，單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)資金多，企業(yè)無力承擔(dān)的窘境，這使得企業(yè)的資金管理工作遇到了巨大的挑戰(zhàn)。因此，就該形勢下，房產(chǎn)企業(yè)的資金管理情況進(jìn)行深入的研究，并對(duì)其存在的問題，提出相應(yīng)的解決方案。
［
關(guān)鍵詞 ］多項(xiàng)目開發(fā)模式；房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；研究
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.22.224
從房產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)來看，其具有較高的基礎(chǔ)性與先導(dǎo)性，這主要是因?yàn)樵撔袠I(yè)的迅速發(fā)展不僅帶動(dòng)了我國與之相關(guān)的建筑、家居裝飾等五十多個(gè)行業(yè)的飛速發(fā)展，還推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但是，隨著該行業(yè)的發(fā)展，其發(fā)展過程中的各項(xiàng)問題也不斷地出現(xiàn)，為我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了較為嚴(yán)重的負(fù)面影響。因此，在未來的一段時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將其經(jīng)營管理的重點(diǎn)放在資金管理方面，制定出合理的資金管理方案。
1新模式下資金管理存在的問題
（1）項(xiàng)目運(yùn)作資金分散存放。多項(xiàng)目的特點(diǎn)使得其企業(yè)往往會(huì)在多家銀行擁有賬戶。依據(jù)我國相關(guān)規(guī)定的要求，每一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目都需要對(duì)應(yīng)一個(gè)專用的銀行賬戶，并且，企業(yè)還可以根據(jù)業(yè)務(wù)的需要多開設(shè)幾個(gè)專用的賬戶［1］。與此同時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)為了有效地協(xié)調(diào)和處理各方面的管理，還會(huì)另外的設(shè)立一些用于其他方面的賬戶，這就在一定程度上使得企業(yè)的資金較為分散。雖然房產(chǎn)企業(yè)整體的資金數(shù)額比較可觀，但是當(dāng)資金被分散時(shí)，就會(huì)使得每個(gè)賬戶中都只是存有少量的資金，這就為其企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)資金帶來不便，從而造成部分賬戶的資金閑置、部分賬戶資金緊缺的情況。
（2）缺乏整體運(yùn)作資金的能力，資金出現(xiàn)巨大的缺口。由于我國大部分的房產(chǎn)企業(yè)都是采用以自我為中心的經(jīng)營理念，在資金管理缺乏整體運(yùn)作思維，不具備整體運(yùn)作能力，這就使得由于某個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作不利的原因，導(dǎo)致其他項(xiàng)目的運(yùn)作和收益受到影響，進(jìn)而影響企業(yè)整體的經(jīng)營利潤。企業(yè)一旦在銷售項(xiàng)目時(shí)出現(xiàn)疲軟的狀態(tài)，使得資金無法按時(shí)回籠，不僅會(huì)對(duì)其他項(xiàng)目的運(yùn)行進(jìn)度產(chǎn)生影響，還會(huì)將企業(yè)帶入到資金運(yùn)作不良的經(jīng)營困局［2］。
（3）沒有健全的資金管理機(jī)制，監(jiān)管力量差。近幾年，我國的房企業(yè)一直將經(jīng)營發(fā)展的重點(diǎn)放在業(yè)務(wù)的拓展方面，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的細(xì)節(jié)管理則缺乏有效的監(jiān)督管理，并沒有制定出健全的內(nèi)部管理機(jī)制，相對(duì)于其在業(yè)務(wù)方面的管理，內(nèi)部資金管理相對(duì)落后。并且，我國的部分企業(yè)還存在著照搬照抄行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)資金管理機(jī)制的行為，使得引進(jìn)的管理機(jī)制無法同企業(yè)自身發(fā)展相協(xié)調(diào)，導(dǎo)致建立制度的人員同制度的執(zhí)行者在理念上無法達(dá)到有效的統(tǒng)一，造成建立資金管理機(jī)制無法對(duì)企業(yè)的資金管理行為進(jìn)行有效的引導(dǎo)和規(guī)范。
2加強(qiáng)資金管理的措施
（1）創(chuàng)新企業(yè)的融資方式。第一，對(duì)于那些涉及的資金超過了自身資產(chǎn)規(guī)模的項(xiàng)目，或者是企業(yè)在同時(shí)的開發(fā)多個(gè)規(guī)模相對(duì)較大的項(xiàng)目時(shí)，可以使用項(xiàng)目融資的方式，利用企業(yè)有限的資金撬動(dòng)更多投資項(xiàng)目，從而有效地分散項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。第二，由于項(xiàng)目融資屬于資產(chǎn)負(fù)債表的表外融資方式，雖然可以為企業(yè)進(jìn)行其他方式的融資提供一些便利，但是，該融資項(xiàng)目的成本高、消耗的時(shí)間長，項(xiàng)目完成后，獲得的利潤相對(duì)較少，且不利于企業(yè)資金的良好流動(dòng)。所以，對(duì)于一些規(guī)模相對(duì)較小的單個(gè)或者是多個(gè)項(xiàng)目，還是使用企業(yè)融資的方式更加合適。
（2）解決房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的措施。房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到：首先，全面地分析企業(yè)目前各項(xiàng)目的經(jīng)營現(xiàn)狀以及各個(gè)項(xiàng)目當(dāng)前的具體情況，這些情況包括公司當(dāng)前資產(chǎn)負(fù)債情況、近期開發(fā)的總的項(xiàng)目數(shù)量、已經(jīng)開發(fā)了的各個(gè)項(xiàng)目規(guī)模的大小、能夠接受的最大融資成本以及對(duì)于資金需求的緊迫程度。其次，綜合性的利用公司融資與項(xiàng)目融資兩種融資手段，要注意，企業(yè)需要根據(jù)不同的項(xiàng)目類型選擇適合的融資方式，以便用最經(jīng)濟(jì)和安全的方式來進(jìn)行資金的開發(fā)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)的杠桿效用。
（3）根據(jù)項(xiàng)目可行性進(jìn)行資金管理。第一，在多項(xiàng)目的開發(fā)模式下，需要將該報(bào)告當(dāng)成企業(yè)經(jīng)營的一項(xiàng)日常的工作任務(wù)。企業(yè)應(yīng)該就此方面的工作成立一個(gè)專門的部門或者是設(shè)置一個(gè)專門的崗位，讓專業(yè)人員來對(duì)市場上的土地和樓盤的價(jià)格變化進(jìn)行實(shí)時(shí)的關(guān)注，尤其是一些具有較大開發(fā)價(jià)值且適合本企業(yè)經(jīng)營的地塊，要密切地關(guān)注，為企業(yè)尋找最佳投資機(jī)會(huì)［3］。第二，加強(qiáng)市場調(diào)研力度，就投資項(xiàng)目的周邊環(huán)境、配套設(shè)施、市場競爭和供需情況進(jìn)行客觀、全面、深入地調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果制定出科學(xué)合理的資金分配方案。第三，在撰寫可行性報(bào)告時(shí)，要突出重點(diǎn)，明確目標(biāo)。
（4）以企業(yè)整體發(fā)展為視角制訂資金平衡計(jì)劃。在多項(xiàng)目的房產(chǎn)開發(fā)模式下，企業(yè)在制訂項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃時(shí)，企業(yè)的管理者應(yīng)該要具備全局觀，依據(jù)企業(yè)全局發(fā)展觀來制定相應(yīng)的投資策略，不能夠只從項(xiàng)目的角度來制定資金的調(diào)配計(jì)劃。首先，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要明確項(xiàng)目開發(fā)的順序，即不同地塊的項(xiàng)目與統(tǒng)一地塊的項(xiàng)目分批次的開發(fā)順序。只有制定出正確的開發(fā)批次，才能夠利用多項(xiàng)目的開發(fā)優(yōu)勢，利用某些項(xiàng)目銷售后回籠的資金來彌補(bǔ)其他項(xiàng)目存在的資金缺口，從而實(shí)現(xiàn)資金的科學(xué)性流動(dòng)，最大化利用資金［4］。其次，當(dāng)項(xiàng)目的開發(fā)批次明確后，要對(duì)該項(xiàng)目中一些涉及比較大的資金的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行有效的控制。并且，在項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)，要密切地關(guān)注資金的流向、流速和流量，從而為各項(xiàng)目之間資金的流動(dòng)的調(diào)配做好準(zhǔn)備。
（5）優(yōu)化融資決策程序。從房產(chǎn)企業(yè)多年來進(jìn)行融資的實(shí)際情況來看，其融資程序主要可以分為五大階段：融資決策、投資決策、分析融資的結(jié)構(gòu)、進(jìn)行融資談判以及對(duì)融資結(jié)果全面的執(zhí)行。在整個(gè)的融資程序之中，融資決策屬于該程序中十分重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，是房產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析時(shí)的最重要的一項(xiàng)組成內(nèi)容，與該程序中的投資分析相互產(chǎn)生影響，并對(duì)項(xiàng)目投資是否具有經(jīng)濟(jì)方面的可行性進(jìn)行最終的決策。由此可以看出，科學(xué)性的房產(chǎn)融資分析是可以同項(xiàng)目投資分析產(chǎn)生雙向互動(dòng)的，所以，房產(chǎn)企業(yè)需要在做完全面的投資分析之后，要以分析的結(jié)果為基礎(chǔ)，不斷地調(diào)整、分析以及再次地調(diào)整融資決策，保證最終確立的融資方案和結(jié)構(gòu)都是最佳的。
3結(jié)論
總而言之，作為準(zhǔn)金融行業(yè)的房產(chǎn)業(yè)，其資金管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性是不言而喻的。對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)來說，資金就好比其體內(nèi)流動(dòng)的血液，資金管理直接對(duì)其經(jīng)營發(fā)展的順利性具有直接的影響。因此，面對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新形勢，需要全面的分析其企業(yè)在資金管理方面存在的問題，并與新的發(fā)展形勢相結(jié)合，制定出新的資金管理方案，從而保證其血液流通的順暢性，進(jìn)而維護(hù)我國市場經(jīng)濟(jì)資金的穩(wěn)定性。
參考文獻(xiàn)：
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［2］肖倫亞.多項(xiàng)目開發(fā)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理研究［D］.武漢：武漢科技大學(xué)，2012.
【關(guān)鍵詞】稅收公平原則 房產(chǎn)稅 改革 試點(diǎn)
自2011年1月以來，重慶和上海已率先開啟房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革。但試點(diǎn)兩年多來，包括試點(diǎn)城市在內(nèi)的全國城市房價(jià)依然堅(jiān)挺，居高不下。中國指數(shù)研究院2013年9月的“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，8月全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，是2012年6月以來連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲；同比上漲8.61%，連續(xù)第9個(gè)月上漲。在房價(jià)依然不斷上漲的背景下，2013年5月的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。更有甚者推斷，或?qū)⒂?013年下半年擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。雖然社會(huì)上對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革未能遏制房價(jià)過快上漲等有些負(fù)面評(píng)價(jià)，但也可觀察到試點(diǎn)改革對(duì)商品房市場上高端成交量和成交價(jià)位的沉穩(wěn)化影響。因此，有必要對(duì)上海、重慶兩市的試點(diǎn)改革方案進(jìn)行分析，提出合理化建議，為今后擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍提供一定的參考及借鑒。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革和稅收公平原則概述
房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的原因。房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場制度建設(shè)的重要一環(huán)，應(yīng)和市場發(fā)展相適應(yīng)。我國1986年10月1日開始實(shí)施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)在征稅范圍之外。這一房產(chǎn)稅制度是根據(jù)20世紀(jì)80年代的相關(guān)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)制度設(shè)計(jì)的。隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大、土地供求關(guān)系日益趨緊，這引發(fā)了房價(jià)虛高、房奴等諸多社會(huì)問題。現(xiàn)有的房產(chǎn)稅收制度與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的矛盾日益突出，制約了我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，影響了稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)作用的發(fā)揮。為了完善稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)健康發(fā)展，適應(yīng)新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)社會(huì)制度，必須進(jìn)行房產(chǎn)稅改革。
2011年1月，上海、重慶分別制定了房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革辦法，作為試點(diǎn)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，開始對(duì)部分居民住房征收房產(chǎn)稅。此次房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革是對(duì)個(gè)人住宅真正開始征收房產(chǎn)稅，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)稅收制度改革進(jìn)入新的發(fā)展階段。這次房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革目的主要有以下幾點(diǎn)：一是調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，縮小逐漸增大的貧富差距；二是培育新的地方稅種，完善我國稅收制度；三是抑制房價(jià)過高，遏制較為嚴(yán)重的投機(jī)性購房；四是引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)，促進(jìn)消費(fèi)習(xí)慣的改變。①
房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革與稅收公平原則的關(guān)系。稅收公平原則作為稅法的基本原則，指各個(gè)納稅人承受的納稅負(fù)擔(dān)與其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力相一致，具有相等納稅能力者應(yīng)負(fù)擔(dān)相等的稅收，不同納稅能力者應(yīng)負(fù)擔(dān)不同的稅收，并使各個(gè)納稅人之間的負(fù)擔(dān)水平保持均衡。具體體現(xiàn)為：其一，普遍征稅原則，即所有有納稅能力的人只要發(fā)生了納稅義務(wù)，都必須毫無例外地依法納稅；其二，量能征稅原則，即依據(jù)納稅人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力的高低課稅。作為當(dāng)前我國稅制改革的重點(diǎn)之一，房產(chǎn)稅改革涉及到各階層的核心利益，如何找到利益的平衡點(diǎn)，這需要制定者把握住稅收公平原則，做到形式和實(shí)質(zhì)上分配公平。房產(chǎn)稅的重要功能之一即是通過稅收來調(diào)整社會(huì)的收入結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。縱觀試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅方案，不難發(fā)現(xiàn)其中有些規(guī)定容易造成稅負(fù)分配的不公，這違背了稅法公平原則，而這些將影響調(diào)節(jié)收入差距、完善房地產(chǎn)稅制等長期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
上海、重慶兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革方案存在的問題
上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革方案可以歸納出五大特點(diǎn)：一是明確對(duì)居民家庭“起征點(diǎn)”為人均60平方米；二是實(shí)行差別化的比例稅率；三是暫以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)；四是存量房一概不征稅；五是優(yōu)惠區(qū)分戶籍地。而重慶試點(diǎn)方案的特點(diǎn)則為：一是主要針對(duì)高端住房征稅；二是實(shí)行差別化的比例稅率，劃分標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分戶籍地；三是以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)；四是除獨(dú)棟商品住宅外，針對(duì)的都是增量房。
兩市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革方案頒布實(shí)施是為了解決近年來我國房價(jià)不理性的持續(xù)上漲，而國家長期調(diào)控房價(jià)政策效果并不明顯這一難題。方案中均有注意到區(qū)分房產(chǎn)的不同情況，以區(qū)別有階段地推進(jìn)房產(chǎn)稅的征收，在稅率方面也實(shí)行差別稅率，這是我國房產(chǎn)稅改革的大膽嘗試。但從稅收公平原則的角度看，兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案存在著一些問題。
納稅人。納稅人，即納稅義務(wù)人，是稅法規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。納稅人的確定一般隨課稅對(duì)象的確定而確定，不應(yīng)受其他非相關(guān)因素影響和制約。
在我國，稅收公平存在兩種解釋：受益原則和支付能力原則。受益原則要求以從政府公共支出中所獲收益的大小分擔(dān)稅收；而支付能力原則要求以納稅人的負(fù)擔(dān)能力分擔(dān)稅收②。對(duì)房產(chǎn)享有所有權(quán)，代表所有人有相應(yīng)的負(fù)擔(dān)能力，其作為納稅人符合支付能力原則；而房屋使用人實(shí)際接受了政府提供的公共服務(wù)，其作為納稅人符合受益能力原則。試點(diǎn)方案中只是將所有權(quán)人列為納稅人，而未將房屋使用人列入，這使房屋使用人和所有人分離時(shí)，只對(duì)房屋所有人征收房產(chǎn)稅違背稅收公平原則。
征收范圍。一個(gè)合理的稅收制度應(yīng)該是既普遍課稅，又不漏征，也不重復(fù)課征稅，兼顧橫向公平與縱向公平。而征稅范圍的確定，就是兩個(gè)公平的博弈，范圍確定的好壞，很大程度上決定著稅收制度在實(shí)踐上是否公平、合理。
一個(gè)人擁有越多的房產(chǎn)，就意味著其支付能力越強(qiáng)，根據(jù)稅收公平原則其所納的稅就應(yīng)該更多。可惜的是兩地試點(diǎn)方案中并未能將納稅人所擁有的存量房產(chǎn)納入征稅的范圍內(nèi)，使納稅人的稅收負(fù)擔(dān)無法真正反映其應(yīng)有的支付能力。其中上海試點(diǎn)只規(guī)定對(duì)增量房征稅，這容易造成新購房屋者與舊夠房屋者之間縱向上（時(shí)間上）的不公；而重慶雖有“存量+增量”的規(guī)定，但是存量僅限于高檔住宅，范圍過窄，實(shí)質(zhì)上對(duì)于大多數(shù)納稅人仍會(huì)造成“同房不同價(jià)”，沒有體現(xiàn)普遍課稅的原則。
稅收公平原則首先體現(xiàn)為法律平等，禁止區(qū)別對(duì)待，在相同地域應(yīng)以稅負(fù)能力作為范圍劃分的標(biāo)準(zhǔn)。試點(diǎn)中將戶籍以及穩(wěn)定工作作為劃分征收范圍的標(biāo)準(zhǔn)，明顯有違于稅收公平原則。這使得同樣是家庭戶口、有著同樣稅負(fù)能力的納稅主體，只因?yàn)閼艏煌驔]有穩(wěn)定工作等原因而在征稅起算套數(shù)上有所區(qū)別，這既違背量能課稅原則，又違背公平稅負(fù)原則。
稅基。稅基，即計(jì)算應(yīng)繳稅額時(shí)的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)。從全球范圍看，那些房產(chǎn)稅稅收制度較完善和稅收管理較好的國家，基本以“寬稅基”為慣例，即房產(chǎn)稅的稅收范圍不應(yīng)局限于城市地產(chǎn)，還應(yīng)包括農(nóng)村建筑物和土地，除了極少數(shù)必要的公共事業(yè)、宗教、慈善機(jī)構(gòu)等不動(dòng)產(chǎn)免稅外，其他不動(dòng)產(chǎn)一律是征收對(duì)象。
試點(diǎn)中稅基范圍過于狹窄，對(duì)于城市以外的不動(dòng)產(chǎn)均未做出規(guī)定。如今隨著我國農(nóng)村城市化程度日益加快，農(nóng)村和城市的界限日益淡化，農(nóng)村房產(chǎn)規(guī)模和質(zhì)量都不斷提高，許多城市居民在城鄉(xiāng)結(jié)合部買房置業(yè)。對(duì)城市的房產(chǎn)征稅，對(duì)農(nóng)村的房產(chǎn)不征稅這必定會(huì)產(chǎn)生城鄉(xiāng)稅負(fù)有別的公平性問題，實(shí)質(zhì)上也是對(duì)購房者的橫向上（地域上）的不公。
此外，帶有明顯“商品稅”性質(zhì)的稅基不符合國際慣例③，也極容易產(chǎn)生實(shí)施中的稅負(fù)不公。房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，是對(duì)社會(huì)財(cái)富的存量進(jìn)行的課稅，因此人們也通常稱之為“存量稅”，其最大的特點(diǎn)是稅負(fù)不宜轉(zhuǎn)嫁。而商品稅的稅基是交易價(jià)值，其稅負(fù)更容易通過提高交易價(jià)格的形式加以轉(zhuǎn)嫁。
重慶以房屋交易價(jià)格作為稅基，而上海以房產(chǎn)評(píng)估值的余值作為稅基。因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格是隨著市場供求關(guān)系的變化而變化的，以原值減除一定比例后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，自然存在賦稅不公的問題。這會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)問題：一是對(duì)于房屋出售者而言，其房屋出售價(jià)通常可以高出原來的買入價(jià)，并要求買家承擔(dān)各種由于交易而產(chǎn)生的稅費(fèi)，從而造成本應(yīng)由自己繳納的稅負(fù)轉(zhuǎn)移給他人負(fù)擔(dān)的不公平現(xiàn)象；二是就房屋持有者來說，因?yàn)榉课葜饕性诮灰篆h(huán)節(jié)納稅，如果其不將持有的房產(chǎn)出售，就可以零稅負(fù)地保有多套房產(chǎn)，這與房產(chǎn)稅控制房價(jià)的目的相悖，也與量能課稅原則沖突。因此，以房屋交易價(jià)值作為納稅依據(jù)并不合理，是有待商榷的。
擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍的優(yōu)化建議
在我國政府職能正在向現(xiàn)代服務(wù)型政府轉(zhuǎn)移的時(shí)期，政策的制定和實(shí)施更需要關(guān)注社會(huì)公平和以人為本。房產(chǎn)稅改革的稅收規(guī)定也應(yīng)遵循最基本的稅收基本原則，針對(duì)現(xiàn)行試點(diǎn)方案中出現(xiàn)的問題，結(jié)合國外“寬稅基、簡稅種、低稅率”的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，以及考慮到我國的實(shí)際情況，筆者建議可以從以下四個(gè)方面做出改進(jìn)，爭取使“富人”多交房產(chǎn)稅、“窮人”少交或不交房產(chǎn)稅，以縮小貧富差距，調(diào)節(jié)收入分配④。
第一，統(tǒng)一納稅人的選擇標(biāo)準(zhǔn)。各國在房屋納稅人界定上有所不同，美國、英國、日本均以房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人；而荷蘭等國家則以房屋使用人或承租人為納稅人。
結(jié)合中國國情，筆者認(rèn)為：以房屋產(chǎn)權(quán)人為主要納稅人、以房屋數(shù)量為主要考慮因素確定稅率。我國房屋類型復(fù)雜，所有人和使用人經(jīng)常分離，多樣化的確定標(biāo)準(zhǔn)有利于控制稅收成本，但應(yīng)堅(jiān)持產(chǎn)權(quán)人為主的選擇標(biāo)準(zhǔn)，防止惡意的偷逃轉(zhuǎn)嫁等行為的發(fā)生。同時(shí)根據(jù)量能課稅原則，應(yīng)排除以經(jīng)濟(jì)調(diào)控為目的的政策性選擇因素，如戶籍、種族、貢獻(xiàn)率等，以擁有房屋的數(shù)量作為選擇標(biāo)準(zhǔn)。
第二，確定合理的征稅范圍。各國在征稅范圍上，大部分國家對(duì)城市和農(nóng)村的房產(chǎn)均征稅房產(chǎn)稅；也有如英國、坦桑利亞等部分國家僅對(duì)城市房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。結(jié)合中國當(dāng)前城鎮(zhèn)化水平，筆者認(rèn)為：
既增量，也存量。應(yīng)根據(jù)稅收公平原則，針對(duì)居民家庭自住型首套房房產(chǎn)免稅外，對(duì)其他家庭成員擁有二套以上房產(chǎn)者均應(yīng)當(dāng)征稅。這樣能促進(jìn)稅收公平的實(shí)現(xiàn)；有利于增加二手房交易率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場資源的合理分配；也符合國際上房產(chǎn)稅稅基廣，稅率低的特點(diǎn)。
適時(shí)對(duì)城鄉(xiāng)房產(chǎn)征稅。面對(duì)如今城鎮(zhèn)化熱潮，土地資源日益緊張，對(duì)于城市和農(nóng)村的土地，都應(yīng)合理使用。鑒于城鄉(xiāng)結(jié)合部特殊的地理位置，其土地上建設(shè)的房產(chǎn)也應(yīng)該在一定條件下征收房產(chǎn)稅，這將有利于遏制各種形式的逃稅行為，避免同一城市中出現(xiàn)“同房不同價(jià)”。
嚴(yán)格設(shè)定免稅范圍。隨著居民擁有房產(chǎn)數(shù)量的提高，開征房產(chǎn)稅符合量能課稅的原則，但對(duì)于只有一套住房的家庭和因其他情況只能以住房作為必要生活資料的家庭，根據(jù)生活資料不納稅原則，理應(yīng)減免。這就要求征稅時(shí)必須嚴(yán)格控制免稅范圍，確保稅負(fù)公平。筆者認(rèn)為，以家庭為單位的首套住房理應(yīng)免征房產(chǎn)稅；購買經(jīng)濟(jì)適用房和其他保障性住房的房產(chǎn)可以減免房產(chǎn)稅；購買微型房產(chǎn)可以減免房產(chǎn)稅；對(duì)特定的弱勢群體購買房產(chǎn)可以酌情減免房產(chǎn)稅。
實(shí)行差別累進(jìn)稅率，完善其他收入分配體系。雖然擁有第二套以上房屋的納稅人應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，但現(xiàn)實(shí)情況復(fù)雜多變，設(shè)定相對(duì)靈活的稅率范圍和幅度符合量能課稅原則。如以養(yǎng)老、應(yīng)對(duì)突發(fā)疾病或家庭安全和利益的考慮下購買的第二套房⑤，其征稅是可以適當(dāng)?shù)陀谕惹闆r下應(yīng)繳數(shù)額，而對(duì)高檔住房、多套累計(jì)計(jì)算面積達(dá)到特大標(biāo)準(zhǔn)的新增買入房屋，則應(yīng)采用比同等情況下更高的稅率。
第三，建立多樣化的征稅方式。各國在稅收模式上，有些國家如英國、法國和荷蘭，其房產(chǎn)稅征稅對(duì)象只是房產(chǎn)；有些國家如加拿大、意大利，其房產(chǎn)稅征稅對(duì)象則是房產(chǎn)和土地。而在稅率形式上，國外主要有比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率三種形式，其中又以比例稅率，即以差別比例稅率為主流。結(jié)合中國當(dāng)前住宅類型，筆者認(rèn)為：
對(duì)空置住宅征稅。可以借鑒法國的經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)空置時(shí)間超過一年的房產(chǎn)所有人，征收“空置住宅稅”⑥，列入地方稅種。根據(jù)住宅空置年限的不同，實(shí)行不同的房產(chǎn)稅年稅率。稅收所得納入地方政府的財(cái)政收入中，有利于形成地方政府收入的一個(gè)穩(wěn)定來源，可以用于補(bǔ)償因房地產(chǎn)供需關(guān)系的突出矛盾而受到影響的低收入人群。征收空置住宅稅有效增加了房產(chǎn)的持有成本，從而達(dá)到遏制消費(fèi)者的投機(jī)性購房以及投資者的捂盤惜售的調(diào)控目的。
對(duì)投資性住宅累進(jìn)征稅。抑制房價(jià)過高作為房產(chǎn)稅改革的目的之一，要求政府控制和規(guī)范投資及投機(jī)性買房。房產(chǎn)是貴重商品，可以作為衡量納稅人經(jīng)濟(jì)能力的重要依據(jù)。一般而言，一個(gè)人擁有的房產(chǎn)越多意味著其經(jīng)濟(jì)能力越強(qiáng)，個(gè)人房產(chǎn)的增加意味著收入的增加或者隱含收入的增加，因此，對(duì)投資性住宅累進(jìn)征稅，按照所有權(quán)人擁有住房的套數(shù)和面積遞增累進(jìn)，房屋套數(shù)越多，適用稅率越高，房屋的使用面積越大，適用的稅率越高，這將有利于調(diào)節(jié)收入分配差距，穩(wěn)定房價(jià)。
第四，明確稅基。各國在稅基上都以房屋的市場價(jià)值為主，這就要求改革中要堅(jiān)持以房屋的評(píng)估價(jià)值作為稅率依據(jù)，同時(shí)健全評(píng)估機(jī)制。為了保障房產(chǎn)稅制度的順利實(shí)施，各國都建立有完善的個(gè)人住房信息系統(tǒng)、高效的房產(chǎn)評(píng)估部門，從而房產(chǎn)稅稅源得到有效的控制。
房屋價(jià)格隨市場供求關(guān)系變化而變化，并且還受制于諸多因素影響，以現(xiàn)有規(guī)定房屋交易余值作為稅基，存在明顯的稅負(fù)不公問題。而評(píng)估價(jià)值反應(yīng)的是市場價(jià)格的變化情況，其估值波動(dòng)與當(dāng)前社會(huì)發(fā)展情況相適應(yīng)，受其他因素影響較小，能夠如實(shí)反應(yīng)個(gè)人社會(huì)財(cái)富存量的多少，且不易轉(zhuǎn)嫁。
然而，房屋價(jià)值要想能夠公平準(zhǔn)確的評(píng)估，需要一系列的保障。首先，需要制定科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；其次，采用高水平的評(píng)估手段；再次，健全不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；最后，建立較詳盡的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，并且與工商注冊(cè)登記等相關(guān)部門聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅的公平評(píng)估奠定良好的信息基礎(chǔ)。
（作者單位：梧州學(xué)院）
【注釋】
①陳杰：“房產(chǎn)稅試點(diǎn)初評(píng)與房產(chǎn)稅改革深化的意義”，《探索與爭鳴》，2011年第5期，第48～52頁。
②苑新麗：“國外房產(chǎn)稅特定及對(duì)我國的啟示”，《中國房地產(chǎn)》，2011年第7期，第24～27頁。
③高波：“中國房地產(chǎn)稅制：存在問題與改革設(shè)想”，《南京社會(huì)科學(xué)》，2012年第3期，第8～13頁。
④李曉紅：“目前我國推行房產(chǎn)稅改革的必要性及問題對(duì)策研究”，《中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊》，2012年第12期，第55～56頁。
⑤尹煜，巴曙松：“房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革影響評(píng)析及建議”，《蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)》（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2011年第5期，第77～83頁。