時(shí)間：2022-07-25 03:41:12
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)管理研究的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了一篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)管理涉及到開發(fā)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié), 只有將各個(gè)環(huán)節(jié)形成統(tǒng)一的控制體系, 同時(shí)做好各個(gè)環(huán)節(jié)的控制, 才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的總體控制, 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化。本文分析了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)管理中存在的問題，探討了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)管理措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)管理問題措施
長(zhǎng)期以來，人們習(xí)慣于把尋找開發(fā)項(xiàng)目、項(xiàng)目實(shí)施作為重點(diǎn)工作來抓，而把造價(jià)的控制與管理工作集中在竣工結(jié)算審核階段，畢竟是被動(dòng)控制、事后控制。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將“開源”與“節(jié)流”并重，切實(shí)重視開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制與管理。在項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)階段施行全過程、全方位的造價(jià)控制，以利房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)效益最大化、獲得持續(xù)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)管理中存在的問題
1、工程前期造價(jià)控制不當(dāng)
房地產(chǎn)開發(fā)單位普遍忽視了工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的造價(jià)控制，而是把重點(diǎn)放在施工階段和工程結(jié)算階段。企業(yè)對(duì)工程造價(jià)管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)概算和投資估算的作用，因此，造成了概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的“三超”現(xiàn)象。
2、開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)不夠重視
長(zhǎng)期以來，許多房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)不夠重視。開發(fā)商完全不按照國家標(biāo)準(zhǔn)支付設(shè)計(jì)費(fèi)，把設(shè)計(jì)費(fèi)壓得很低，把設(shè)計(jì)周期壓得較短等，導(dǎo)致設(shè)計(jì)的圖紙質(zhì)量不高，設(shè)計(jì)人員隨心所欲，設(shè)計(jì)變更頻繁。這些都給控制工程造價(jià)帶來較大的難度。
3、招標(biāo)方式不規(guī)范
房地產(chǎn)公司一般采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)，競(jìng)爭(zhēng)不夠充分。有的房地產(chǎn)公司為了趕工期，搶進(jìn)度，喜歡采用費(fèi)率招標(biāo)方式選擇施工單位，認(rèn)為控制住費(fèi)率就控制住了總價(jià)。還有一些房地產(chǎn)公司采用所謂的“議標(biāo)”，即在投標(biāo)人報(bào)完價(jià)后，采取討價(jià)還價(jià)的方式與對(duì)方議價(jià)，這種方式的缺點(diǎn)是比較明顯的，例如投標(biāo)人在首次報(bào)價(jià)時(shí)故意抬高，水分很大，留出足夠的空間來議價(jià)。
4、項(xiàng)目決策失誤
項(xiàng)目決策失誤，主要體現(xiàn)在項(xiàng)目投資建設(shè)前，市場(chǎng)調(diào)研不充分，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，或者項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的選擇錯(cuò)誤，或者投資方案的確定不合理等。這是造成各地爛尾樓的主要原因。
5、施工過程成本控制管理不到位
在施工管理過程中對(duì)成本控制管理不到位，不能切實(shí)地將經(jīng)濟(jì)問題與技術(shù)問題有機(jī)地結(jié)合到一起，沒有盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題，待工程竣工時(shí)才發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題，已無法彌補(bǔ)。往往在施工過程中只重視技術(shù)、生產(chǎn)，不重視成本的節(jié)約，不能將改進(jìn)施工工藝、優(yōu)化技術(shù)方案、降低建設(shè)成本列入到生產(chǎn)管理過程中來，造成技術(shù)人員與經(jīng)營管理人員缺乏溝通，工程造價(jià)控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，從而造成成本的人為不可控制狀態(tài)。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)管理措施
1、決策階段造價(jià)管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策，要及時(shí)對(duì)不同的方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，做出正確的判斷和決策。眾多開發(fā)單位往往忽視工程項(xiàng)目前期工作階段的造價(jià)管理，而將主要精力放在審核圖紙預(yù)算、結(jié)算工程價(jià)款等中后期工作階段。把造價(jià)管理的工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到工程項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)階段中來，更能有效控制工程造價(jià)。開發(fā)單位要對(duì)與擬建項(xiàng)目有關(guān)的各方面因素進(jìn)行深入調(diào)查研究，對(duì)各種可能方案進(jìn)行認(rèn)真分析論證，對(duì)項(xiàng)目建成后能夠獲得的效益進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)。
2、設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理
設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過程，是造價(jià)管理的關(guān)鍵環(huán)。
（1）實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)引入竟?fàn)帣C(jī)制，通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題，出現(xiàn)的工程洽商。同時(shí)通過招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，使建筑產(chǎn)品更加“人性化”，更具“親和力”，避免因設(shè)計(jì)落后，影響銷售，造成資金長(zhǎng)期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無法保證的事情發(fā)生。
（2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)制度。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長(zhǎng)短，同樣也影響開發(fā)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。作為設(shè)計(jì)單位要克服習(xí)慣性的重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的思想，改變?cè)O(shè)計(jì)過程中不算賬，設(shè)計(jì)完了見分曉的現(xiàn)象。在設(shè)計(jì)中針對(duì)能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均應(yīng)通過計(jì)算，用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，開發(fā)單位就能對(duì)設(shè)計(jì)方案有針對(duì)性的提出限額設(shè)計(jì)要求。
（3）實(shí)行價(jià)值分析制度。積極實(shí)行分析產(chǎn)品功能和項(xiàng)目造價(jià)之間關(guān)系的管理方法被稱為價(jià)值工程。提高產(chǎn)品價(jià)值的一般途徑，一是提高功能，降低造價(jià)；二是功能不變，降低造價(jià)；三是造價(jià)不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來造價(jià)大幅度降低；五是造價(jià)略有上漲，但帶來功能大幅度提高。運(yùn)用價(jià)值工程原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)設(shè)計(jì)選取實(shí)行科學(xué)決策，以項(xiàng)目功能需求為出發(fā)點(diǎn)，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低造價(jià)。
（4）加強(qiáng)圖紙會(huì)審制度。加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，努力克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。所以，應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行審核，從多個(gè)角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面會(huì)審，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤造成經(jīng)濟(jì)損失。
3、（施工） 招投標(biāo)階段造價(jià)管理
開發(fā)單位通過實(shí)行招投標(biāo)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目造價(jià)的有效管理。嚴(yán)格掌握項(xiàng)目招標(biāo)條件，招標(biāo)文件條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，項(xiàng)目造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包干，做好評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作。中標(biāo)后合同條款的簽定也應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象發(fā)生。另外，施工單位的優(yōu)劣關(guān)系著項(xiàng)目造價(jià)管理的出色與否，所以選擇施工單位一定要慎重，著重考量其業(yè)績(jī)、資信、技術(shù)管理水平和施工機(jī)械設(shè)備等。而且，要求施工單位有足夠的技術(shù)實(shí)力，能使其不僅自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也具備實(shí)力為開發(fā)單位合理地控制造價(jià)?？傊?，力爭(zhēng)用最優(yōu)的技術(shù)、最佳的質(zhì)量、最低的造價(jià)和最短的工期完成項(xiàng)目開發(fā)。
4、施工階段造價(jià)管理
施工階段造價(jià)管理的關(guān)鍵，一是合理控制工程簽證，二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)單位引起的變更主是設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更。控制變更的關(guān)鍵在于開發(fā)單位應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確相關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，我們首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。一道工序施工完，時(shí)間久了一些細(xì)節(jié)容易忘記，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無法證實(shí)。其次，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。造價(jià)人員還要廣泛掌握建材行情，在現(xiàn)行材料價(jià)格全部為市場(chǎng)價(jià)的今天，如果對(duì)材料市場(chǎng)價(jià)格不清楚，就無法做好項(xiàng)目造價(jià)管理。
5、竣工驗(yàn)收階段造價(jià)管理
竣工結(jié)算是項(xiàng)目造價(jià)管理的最后一關(guān)，要以現(xiàn)行的項(xiàng)目造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算，審查是否按相關(guān)材料全部完成工作，是否有丟、落項(xiàng)工程。還要認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施，實(shí)事求是，杜絕不合理的設(shè)計(jì)變更。務(wù)求工程計(jì)價(jià)準(zhǔn)確，合理確定項(xiàng)目造價(jià)。
房地產(chǎn)在開發(fā)的整個(gè)過程中，造價(jià)控制是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，只要在房地產(chǎn)的決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段以及竣工階段都做好對(duì)造價(jià)的管理控制，才能從根本上降低項(xiàng)目開發(fā)的成本，保證項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量。
【摘要】我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)取得了很大的進(jìn)步，在城市的規(guī)劃和建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用。工程造價(jià)是影響房地產(chǎn)價(jià)格最重要的因素之一，本文對(duì)其開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)如何進(jìn)行造價(jià)控制進(jìn)行了探討。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；工程造價(jià)控制
引言：隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的再度升溫，開發(fā)項(xiàng)目越來越多。由于項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制的實(shí)施，開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制成為各房地產(chǎn)商十分關(guān)注的課題。雖然影響房地產(chǎn)價(jià)格高位上漲的因素較多，但工程造價(jià)高無疑是最重要的因素之一。因此，控制工程造價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，特別是對(duì)廉價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房?jī)r(jià)格控制具有重要意義。
1、設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制
1.1設(shè)計(jì)方案優(yōu)化專家指出，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用占工程總投資的比例很?。?%～2%），但它對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)到75%。搞好工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是有效控制工程成本的關(guān)鍵，重施工、輕設(shè)計(jì)的觀念必須克服，控制工程費(fèi)用應(yīng)從設(shè)計(jì)抓起。因此，建設(shè)單位在審查設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)時(shí)，要重視設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，采用先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝、新材料。
1.2 技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制方案設(shè)計(jì)招標(biāo)完成后，還要重視技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。我國的建設(shè)項(xiàng)目中，一旦某個(gè)方案中標(biāo)，在接下來的技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)過程中就缺少競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，設(shè)計(jì)人員隨意加大梁柱截面，提高混凝土強(qiáng)度等級(jí)，增加配筋量，出現(xiàn)了不少設(shè)計(jì)不合理現(xiàn)象，致使投資嚴(yán)重失控。在設(shè)計(jì)過程中采用限額設(shè)計(jì)是加強(qiáng)此階段監(jiān)督管理的有效手段，避免無謂的浪費(fèi)。限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資額不被突破。在單體建筑設(shè)計(jì)中，注重基礎(chǔ)與地基處理方案的選擇。一般情況下地基與基礎(chǔ)的工程造價(jià)約占工程總價(jià)的15%～20%，此項(xiàng)費(fèi)用較難控制，因?yàn)榈刭|(zhì)條件千變?nèi)f化，因此選定方案非常重要?；A(chǔ)方案決定于地質(zhì)勘察情況、荷載大小，其選擇原則是在保證滿足工程需要的前提下造價(jià)盡可能低。在單體設(shè)計(jì)上，要控制整棟建筑的配筋率，當(dāng)然各種結(jié)構(gòu)和單體的配筋率大小不等。但總體平均值大致如下：多層磚混結(jié)構(gòu)約20kg/m2；多層、小高層的框架結(jié)構(gòu)約30～45kg/m2；高層框剪結(jié)構(gòu)約50～70kg/m2。
2、工程招投標(biāo)階段造價(jià)控制
2.1嚴(yán)密、嚴(yán)肅編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件既是投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂工程承包合同的基礎(chǔ)和合同的重要組成部分，招標(biāo)文件中提出的各項(xiàng)要求對(duì)整個(gè)招標(biāo)工作乃至承發(fā)包雙方都有約束力，對(duì)工程造價(jià)具有重大影響，因此，不論是開發(fā)商自己，還是其委托的咨詢機(jī)構(gòu)編制、招標(biāo)文件，都必須嚴(yán)密、嚴(yán)肅、完整，按照規(guī)范要求進(jìn)行編制和。
2.2完整、嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確編制工程量清單。工程量清單是招標(biāo)文件的重要組成部分，是合理確定工程造價(jià)最基礎(chǔ)、最根本的依據(jù)，它包括擬建工程的分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單，其專業(yè)性非常強(qiáng)、內(nèi)容非常復(fù)雜，為避免或減少經(jīng)濟(jì)糾紛、規(guī)避造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，要求業(yè)務(wù)技術(shù)水平高的單位和人員進(jìn)行編制與審核，要體現(xiàn)客觀、公正、公平、對(duì)業(yè)主高度負(fù)責(zé)的精神，按照《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范編制完整、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓こ塘壳鍐危瑥脑搭^上避免投標(biāo)單位不均衡報(bào)價(jià)帶來的造價(jià)隱患。
2.3注重資格預(yù)審，謹(jǐn)防串標(biāo)。我國的招投標(biāo)法規(guī)尚不健全、投標(biāo)報(bào)價(jià)缺乏規(guī)范、評(píng)標(biāo)定標(biāo)不夠科學(xué)，造成有標(biāo)底招標(biāo)時(shí)，標(biāo)底泄漏現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；無標(biāo)底招標(biāo)時(shí)，投標(biāo)人相互串標(biāo)、圍標(biāo)，使工程價(jià)格嚴(yán)重失實(shí)。
3、施工階段工程造價(jià)控制
3.1編制實(shí)施資金使用計(jì)劃，糾正投資偏差
編制并控制資金使用計(jì)劃，在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)管理中處于重要而獨(dú)特的地位，對(duì)造價(jià)具有重要的影響，它是合理確定和控制造價(jià)總目標(biāo)值、各階段分目標(biāo)值的依據(jù)，通過與實(shí)際造價(jià)進(jìn)行定期和不定期比較，找出偏差、分析原因，適時(shí)以組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施或合同措施進(jìn)行糾偏，使總造價(jià)控制在目標(biāo)之內(nèi)。
3.2嚴(yán)格控制工程變更，減少造價(jià)變動(dòng)因素 ’
工程變更有可預(yù)見的變更如設(shè)計(jì)變更、進(jìn)度計(jì)劃變更等和未能預(yù)見的變更如施工條件變更及原招標(biāo)文件和工程量清單中未包括的新增工程等。對(duì)于可預(yù)見的變更，在施工前加強(qiáng)防范如圖紙會(huì)審條件不成熟不開工等，力爭(zhēng)把變更消滅在萌芽狀態(tài)，避免施工中造成不必要的浪費(fèi)；對(duì)于新增工程，嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，若必須變更，應(yīng)在滿足功能時(shí)盡量降低變更價(jià)款。
3.3嚴(yán)把工程計(jì)量和材料價(jià)格關(guān)
工程量清單報(bào)價(jià)中的工程量是預(yù)計(jì)數(shù)量，與實(shí)際工程量可能存在差距，而且不少工程量是綜合性的，而實(shí)際施工過程中是分離的，如腳手架就包括安、拆，在給付進(jìn)度款時(shí)就要注意分解，以免重復(fù)計(jì)付或超付。材料價(jià)格是組成工程造價(jià)的最重要部分之一，不少是取費(fèi)計(jì)價(jià)的依據(jù)，而因市場(chǎng)行情多變，材料價(jià)格相差懸除，政府公布的信息參考價(jià)有時(shí)也難以跟上行情的變化，需投人大量時(shí)間和精力了解市場(chǎng)價(jià)格，尤其是甲供材料更要把握訂貨時(shí)機(jī)，確定好計(jì)費(fèi)基數(shù)。
3.4認(rèn)真審核工程款，嚴(yán)控付款比例
在不同的階段，開發(fā)商需給付或扣取工程預(yù)付款、進(jìn)度款、保修金、竣工結(jié)算款，無論合同約定以何種方式付款，在各階段均需認(rèn)真審核工程量、價(jià)及價(jià)差調(diào)整，把握付款比例，切忌超付?？⒐そY(jié)算是最終價(jià)款結(jié)算，經(jīng)審定的竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的依據(jù)，此階段更應(yīng)認(rèn)真審核把關(guān)各個(gè)細(xì)節(jié)。
4、房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)管理中存在的問題
4.1工程前期造價(jià)控制不當(dāng)
房地產(chǎn)開發(fā)單位普遍忽視或弱化了工程建設(shè)項(xiàng)目拓展、定位及設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，僅僅把重點(diǎn)放在施工階段和工程結(jié)算階段。企業(yè)對(duì)工程造價(jià)管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期運(yùn)營階段投資估算和設(shè)計(jì)概算的作用，造成概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象。
4.2施工過程成本控制管理不到位
在營造過程中對(duì)成本控制管理不到位，未能切實(shí)將經(jīng)濟(jì)和技術(shù)有機(jī)整合，不能盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題，待工程竣工問題暴露時(shí)已無法彌補(bǔ)。往往在施工過程中只重視技術(shù)、生產(chǎn)，不重視成本控制與節(jié)約，未將優(yōu)化技術(shù)方案、改進(jìn)施工工藝、降低建設(shè)成本列入到過程營造中來，造成技術(shù)人員與經(jīng)營管理人員互不溝通，工程造價(jià)控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，從而造成成本的人為不可控制狀態(tài)。
4.3缺乏科學(xué)、合理的評(píng)價(jià)體系
一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完成后，對(duì)已完工程在工程造價(jià)控制方面沒有科學(xué)的評(píng)價(jià)體系，導(dǎo)致企業(yè)未能收集和提煉適合本企業(yè)的成本系統(tǒng)，珍貴的經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)隨著產(chǎn)品的形成而消失，造成企業(yè)資源的巨大浪費(fèi)。
5、結(jié)語
加強(qiáng)投資控制，控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)、降低工程開發(fā)成本是開發(fā)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中賴以生存和取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要保證?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)單位的造價(jià)管理人員要做到統(tǒng)觀全局、熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)建筑市場(chǎng)走向做到心中有數(shù)，對(duì)計(jì)價(jià)定額要舉一反三、靈活應(yīng)用，為開發(fā)項(xiàng)目在施工中的造價(jià)控制輔平道路，促使投資管理的不斷完善，提高投資效果，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
【摘要】工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化多端，使工程造價(jià)的確定與控制變得更為復(fù)雜，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位對(duì)工程造價(jià)的管理始終貫穿于項(xiàng)目的全過程，既要全面又要有側(cè)重點(diǎn)。實(shí)施階段的工程造價(jià)管理是實(shí)施建設(shè)工程全過程管理的重點(diǎn)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；建設(shè)項(xiàng)目；工程造價(jià)
一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)失控的原因分析
1.1合同條款不夠嚴(yán)謹(jǐn)，存在一定風(fēng)險(xiǎn)
建設(shè)項(xiàng)目施工合同是明確發(fā)包人和承包人相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，是工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、投資三方面控制的主要依據(jù)。合同條款應(yīng)包含：施工工程范圍、工程內(nèi)容、工程造價(jià)、工程款的支付、結(jié)算及竣工驗(yàn)收、設(shè)計(jì)文件及概預(yù)算等技術(shù)資料提供日期、材料和設(shè)備的供應(yīng)和進(jìn)場(chǎng)期限、違約責(zé)任等。如果上述條款不明確或存在漏洞，就會(huì)為合同的執(zhí)行埋下隱患，有可能對(duì)工程造價(jià)造成不可估量的損失。
1.2施工組織過程沒有優(yōu)化
最優(yōu)的施工組織過程應(yīng)該是工程物資、人員、機(jī)械和場(chǎng)地合理使用和管理。但在實(shí)際施工過程中，存在工程物資的無序堆放；民工不服從調(diào)配、偷懶和窩工等情況，延長(zhǎng)了施工進(jìn)度；材料價(jià)格管理不當(dāng)，對(duì)設(shè)備、工程物資的質(zhì)量和價(jià)格疏于管理，沒有建立可行的詢價(jià)、認(rèn)證制度，失去了解市場(chǎng)和準(zhǔn)確控制工程造價(jià)的權(quán)利；施工機(jī)械的閑置和浪費(fèi)等都會(huì)造成工程造價(jià)的失控。
1.3工程設(shè)計(jì)變更，盲目簽證引起造價(jià)誤差
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工中，設(shè)計(jì)變更往往能給工程造價(jià)引起一定的誤差。這主要是因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)的工程師不負(fù)責(zé)任以及業(yè)務(wù)方面的素質(zhì)比較差，對(duì)預(yù)算以及合同和相關(guān)的規(guī)定不是很熟悉，工程在發(fā)包時(shí)和實(shí)際所提供的圖紙不相符，不應(yīng)簽證的項(xiàng)目盲目簽證，盲目認(rèn)定現(xiàn)場(chǎng)工程量，擬建工程的分部分項(xiàng)工程未施工，簽證格式不規(guī)范給施工單位私自“加工”提供機(jī)會(huì)等等。最后結(jié)算碰到業(yè)務(wù)差或不負(fù)責(zé)任的監(jiān)理或甲方人員，就容易蒙混過關(guān)，引起造價(jià)誤差。
二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)管理措施
以上對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)的失控原因進(jìn)行了闡述，經(jīng)過分析，就需要對(duì)工程進(jìn)行全過程的管理，以下就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的全過程管理進(jìn)行分析：
2.1決策階段的工程造價(jià)管理
項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制而言，影響巨大。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制中，決策階段對(duì)造價(jià)控制的影響超過了80%。如果決策失誤，帶給房地產(chǎn)企業(yè)的不僅僅只是經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)造成巨大的人力、物力浪費(fèi)。因此，要確保房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，首先必須要確保項(xiàng)目決策的正確性，決策失誤是企業(yè)發(fā)展過程中的最大威脅。鑒于項(xiàng)目決策階段造價(jià)控制的重要性，房地產(chǎn)企業(yè)必須要高度重視這個(gè)階段的造價(jià)管理工作。而要做好該階段的造價(jià)管理，首先必須要組建一個(gè)專門負(fù)責(zé)造價(jià)研究和控制的項(xiàng)目部，其成員必須包括市場(chǎng)銷售策劃師、造價(jià)工程師、經(jīng)技師以及建筑師等，精誠合作共同完成該項(xiàng)目的市場(chǎng)評(píng)估以及投資測(cè)算。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和預(yù)測(cè)的過程中，必須要重視對(duì)該項(xiàng)目的周邊地理環(huán)境、社會(huì)需求以及本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)能力、技術(shù)能力等做出正確的分析，這是保證項(xiàng)目決策正確性的關(guān)鍵。
2.2設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)管理
從整個(gè)工程建設(shè)費(fèi)用總投資來看，工程設(shè)計(jì)的費(fèi)用支出所占的比重是非常少的，最多不超過總投資的1%。但是，工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)工程建設(shè)造價(jià)的影響是非常大的，它幾乎能夠涉及整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用的70%-80%左右。但是，人們通常容易忽視工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理。工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理的重視。項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)概算首先要符合國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，這是工程設(shè)計(jì)造價(jià)方案通過的前提。把握好項(xiàng)目設(shè)計(jì)的概算控制，是工程造價(jià)全過程管理的重要基礎(chǔ)。
2.3項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制
對(duì)于招投標(biāo)階段的造價(jià)控制而言，主要涉及3個(gè)方面的內(nèi)容：其一，必須要認(rèn)真編制招標(biāo)文件，招標(biāo)文件中不僅要詳備招標(biāo)的主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容，同時(shí)還必須包含地理資料、地下管網(wǎng)資料、地質(zhì)資料、施工用水用電情況、氣象資料以及項(xiàng)目要求等。另外，還必須要在招標(biāo)文件中明確評(píng)標(biāo)辦法。其二，工程清單的內(nèi)容必須要齊全、準(zhǔn)確、可靠。工程清單是投標(biāo)單位編制投標(biāo)報(bào)價(jià)的主要依據(jù)，若是其內(nèi)容不具體、不準(zhǔn)確，必定會(huì)導(dǎo)致之后的造價(jià)控制出現(xiàn)嚴(yán)重問題。其三，加強(qiáng)對(duì)合同的簽訂管理，嚴(yán)格按照要求執(zhí)行合同條款。施工合同關(guān)系著建設(shè)雙方的根本利益，是雙方權(quán)利義務(wù)的法律證明文件，若是施工合同不嚴(yán)密、漏洞太大，必定會(huì)影響到造價(jià)控制。
2.4項(xiàng)目施工階段的造價(jià)管理
對(duì)于項(xiàng)目施工階段來說，其造價(jià)控制的內(nèi)容比較復(fù)雜，主要涉及到以下幾個(gè)方面的工作：（1）編制詳細(xì)的資金使用規(guī)劃，將資金使用分解到各個(gè)施工環(huán)節(jié)，確定準(zhǔn)確的造價(jià)控制目標(biāo)。必須要先設(shè)定相應(yīng)的造價(jià)控制目標(biāo)才能保證項(xiàng)目造價(jià)控制的順利進(jìn)行，項(xiàng)目造價(jià)控制目標(biāo)的設(shè)定必須要以施工方案、施工圖紙、施工合同等資料為依據(jù)，以企業(yè)的實(shí)際情況為基礎(chǔ)，設(shè)定科學(xué)合理、切實(shí)可行的項(xiàng)目造價(jià)控制目標(biāo)。（2）嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)簽證以及工程變更。因?yàn)楦鞣N主客觀原因，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)簽證和工程變更頻發(fā)，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制來說是極其不利的，會(huì)極大的增加企業(yè)成本，因此，必須要嚴(yán)格控制這類問題的出現(xiàn)。（3）充分發(fā)揮監(jiān)理工程師的作用。監(jiān)理工作是保證施工質(zhì)量、施工效率的關(guān)鍵性工作。而施工質(zhì)量以及施工效率的提升，又可以在一定程度上提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制的效率和質(zhì)量。
2.5竣工階段的造價(jià)管理
在結(jié)算時(shí)不能只是對(duì)圖紙和工程變更的計(jì)算審核，要深入現(xiàn)場(chǎng)，細(xì)致認(rèn)真核對(duì)，確保工程結(jié)算的質(zhì)量，提高投資效益。應(yīng)采取二審終審制，第一審為內(nèi)審，第二審為外審，嚴(yán)格控制每個(gè)環(huán)節(jié)，層層把關(guān)，使工程造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理，符合現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范。一定要對(duì)施工過程中形成的現(xiàn)場(chǎng)簽證資料進(jìn)行嚴(yán)格審查。并對(duì)相關(guān)資料的真實(shí)性以及準(zhǔn)確性和有效性進(jìn)行核實(shí)；對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證，尤其是工程變更資料簽證，是否經(jīng)由設(shè)計(jì)以及施工、甲方的現(xiàn)場(chǎng)管理人員和監(jiān)理簽字，同時(shí)還需要向相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)報(bào)批，巧立名目、偽造簽證的現(xiàn)象要避免發(fā)生。在進(jìn)行施工中發(fā)生了工程變更簽證，審計(jì)人員就要對(duì)合同資料以及原設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行對(duì)比認(rèn)真復(fù)核，將項(xiàng)目的變更尺寸以及數(shù)量進(jìn)行有效的落實(shí)，并且還要將以往深入施工現(xiàn)場(chǎng)所掌握的原始資料進(jìn)行結(jié)合，對(duì)工程量逐項(xiàng)進(jìn)行審查以及核對(duì)，以避免其存在多算、重算和錯(cuò)算，同時(shí)也是為了避免在對(duì)工程的變更審核中沒有將減少的工程量進(jìn)行計(jì)算，只計(jì)算了增加的工程量。其次，還需要將國家規(guī)定以及合同所約定的進(jìn)行嚴(yán)格遵守。將工程量的變更計(jì)算方法進(jìn)行確定，并要將綜合竣工決算的確認(rèn)工作做好，對(duì)于變更工程量，嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，對(duì)于政策規(guī)定和定額嚴(yán)格按照政策進(jìn)行計(jì)價(jià)，同時(shí)確定合理的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，遵循市場(chǎng)化操作的方法以及公平合理、實(shí)事求是的原則，以確保工程竣工決算順利的進(jìn)行，最終實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)的有效控制。
三、結(jié)束語
實(shí)施房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的管理，不但能夠有效的控制限額，并且對(duì)于促進(jìn)建設(shè)單位、施工單位和設(shè)計(jì)單位管理方式的完善具有重要的意義，實(shí)現(xiàn)物力、人力和財(cái)力等有限資源的充分應(yīng)用。
【摘要】工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化多端，使工程造價(jià)的確定與控制變得更為復(fù)雜，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位對(duì)工程造價(jià)的管理始終貫穿于項(xiàng)目的全過程，既要全面又要有側(cè)重點(diǎn)。實(shí)施階段的工程造價(jià)管理是實(shí)施建設(shè)工程全過程管理的重點(diǎn)。
【關(guān)鍵詞】造價(jià)失控；工程造價(jià)；控制措施；造價(jià)管理
1. 建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的必要性
建設(shè)工程造價(jià)控制就是把建設(shè)工程造價(jià)的發(fā)生額控制在批準(zhǔn)的工程造價(jià)限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以求在各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中能合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。最終實(shí)現(xiàn)使竣工決算控制在審定的概算額內(nèi)，不出現(xiàn)超投資。
一般來說，建設(shè)工程都具有周期長(zhǎng)、生產(chǎn)要素價(jià)格變化頻繁、產(chǎn)品單件性、固定性等特征，使得建設(shè)工程的造價(jià)復(fù)雜多變，因此，造價(jià)管理不僅僅是對(duì)材料價(jià)格、人工價(jià)格因素、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)變更、隱蔽工程等的管理，而是貫穿項(xiàng)目的決策階段、施工設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工結(jié)算階段全過程的控制。控制造價(jià)不僅僅是防止投資突破限額，更積極的意義是促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位加強(qiáng)管理，使人力、物力、財(cái)力有限的資源得到充分的利用，取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益。
2. 常見引起造價(jià)失控的主要因素
2.1不規(guī)范的招投標(biāo)。
招投標(biāo)是通過公開競(jìng)爭(zhēng)選擇有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，信譽(yù)良好，業(yè)績(jī)顯著，資質(zhì)符合工程項(xiàng)目條件，對(duì)工程造價(jià)有著實(shí)際的計(jì)劃和較好管理水平的比較優(yōu)秀的隊(duì)伍組織吸收進(jìn)來。但是，當(dāng)前存在著在招投標(biāo)工程中參與投標(biāo)單位范圍局限、不公開、不合理的競(jìng)爭(zhēng)，使得惡意串標(biāo)，提高報(bào)價(jià)等違規(guī)行為常有出現(xiàn)。一些少數(shù)權(quán)威人士，將工程建設(shè)項(xiàng)目以不公正的手段進(jìn)行交易，工程指定關(guān)系戶形成人情工程，工程造價(jià)難以控制。施工單位為了自己的利益，一味要求追加工程費(fèi)用，這些不符合工程招投標(biāo)程序的行為，是造成工程造價(jià)超額的隱患。
2.2建筑用地方材料（砂石等）壟斷控制。
項(xiàng)目建設(shè)在某些地方區(qū)域內(nèi)，因某些地方權(quán)勢(shì)撐腰，一些人，控制著施工用砂、石等地方材料的價(jià)格，壟斷材料市場(chǎng)，干活少，價(jià)格高，結(jié)賬多，工程管理難度大，工程造價(jià)失去控制。
2.3工程計(jì)量與實(shí)際情況不相符。
工程計(jì)量是在工程完成，質(zhì)量得到了監(jiān)理認(rèn)可，工程數(shù)量符合實(shí)際，監(jiān)理簽證認(rèn)可計(jì)量報(bào)送項(xiàng)目部批準(zhǔn)。往往在實(shí)際中，工程項(xiàng)目部代表建設(shè)單位進(jìn)行項(xiàng)目管理，有少數(shù)項(xiàng)目部的人員違犯部門管理原則，失去自己的職責(zé)，在計(jì)量工作中扮演了一個(gè)不協(xié)調(diào)的角色，給監(jiān)理做工作為施工單位不屬實(shí)的辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證，使得造價(jià)超額，失去控制。
3. 有效控制工程造價(jià)的措施
3.1做好投資決策階段的控制。
投資決策階段的工程造價(jià)控制對(duì)全工程造價(jià)控制具有決定性作用。特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝的評(píng)選、設(shè)備選用等，直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。直接影響著決策階段之后的各建設(shè)階段工程造價(jià)的確定與控制是否科學(xué)、合理的問題。
在此階段造價(jià)咨詢單位接受委托參與編制投資估算時(shí)，應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上可行性進(jìn)行全面分析，向投資者提出項(xiàng)目的可行性，避免盲目投資。投資估算的編制應(yīng)充分考慮估計(jì)建設(shè)工程中及建成后風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)主要工藝要進(jìn)行多方案比較，方案要優(yōu)化，設(shè)計(jì)方案不僅在技術(shù)上可行，而且在經(jīng)濟(jì)上更應(yīng)合理。合理預(yù)測(cè)投資估算中各種動(dòng)態(tài)因素的變化，根據(jù)概算估價(jià)指標(biāo)和造價(jià)指數(shù)等價(jià)格信息，合理確定投資規(guī)模，防止高估，盡可能全面、準(zhǔn)確、合理。
3.2做好設(shè)計(jì)階段的控制工作。
設(shè)計(jì)階段是工程項(xiàng)目建設(shè)過程中一個(gè)極為重要的階段。設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低，不僅決定著項(xiàng)目的使用功能、結(jié)構(gòu)安全，同時(shí)也決定著項(xiàng)目投資效益的高低。設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的百分之一以下，但正是這少于百分之一的費(fèi)用對(duì)工程造價(jià)的影響度占到百分之七十五以上。設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)整個(gè)工程建設(shè)的效益是至關(guān)重要的，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制對(duì)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，促進(jìn)施工質(zhì)量的提高，加快進(jìn)度，高質(zhì)優(yōu)效地把工程建設(shè)好，降低工程成本起著關(guān)鍵的作用。
搞好設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制是有效控制“投資失控”的首要任務(wù)。如能以經(jīng)濟(jì)效益為中心，精打細(xì)算，確定合理的設(shè)計(jì)方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設(shè)計(jì)變更和方案變化的發(fā)生，對(duì)有效控制工程造價(jià)將起到重要作用。
設(shè)計(jì)階段投資控制的主要方法：
（1）采用設(shè)計(jì)招標(biāo)形式選擇最合理的設(shè)計(jì)方案，促使設(shè)計(jì)單位采用先進(jìn)技術(shù)，降低工程造價(jià)。目前，設(shè)計(jì)單位憑關(guān)系、靠情面承攬?jiān)O(shè)計(jì)任務(wù)的情況還不少，由此帶來的一系列負(fù)面影響主要表現(xiàn)在：一方面設(shè)計(jì)深度不夠，不能適應(yīng)工程施工招投標(biāo)的需要，尤其不能滿足現(xiàn)在建設(shè)工程無標(biāo)底施工招投標(biāo)的要求；另一方面設(shè)計(jì)個(gè)性及變更頻繁，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。 通過設(shè)計(jì)招標(biāo)，對(duì)投標(biāo)設(shè)計(jì)的各個(gè)總圖方案及單項(xiàng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算、比較與分析，選取最合理的方案，最具實(shí)力的設(shè)計(jì)單位。
（2）推行限額設(shè)計(jì)。分解投資和工程量是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法，將設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先分解到各個(gè)專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程，通過層層分解，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制和管理，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量與概預(yù)算指標(biāo)等方面的初步設(shè)計(jì)按照批準(zhǔn)的可行性研究階段的投資估算進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，控制概算不超過投資估算，力求將工程造價(jià)工程量控制在限額內(nèi)。按項(xiàng)目投資中的工程成本額進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)單位在出圖的同時(shí)及時(shí)編制出項(xiàng)目投資概算，為設(shè)計(jì)施工圖紙的審定和設(shè)計(jì)修改提供價(jià)格依據(jù)。
（3）嚴(yán)格設(shè)計(jì)合同條款，不能僅限于標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)合同格式，根據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于設(shè)計(jì)合同，在技術(shù)條款上，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)合同，非常有必要增加設(shè)計(jì)初步方案概算和施工圖預(yù)算。
在整個(gè)設(shè)計(jì)階段，把技術(shù)、經(jīng)濟(jì)統(tǒng)一起來，貫徹“先算后畫”，把錢用在“刀刃”上。徹底改變目前設(shè)計(jì)過程中不算帳，設(shè)計(jì)完了概算見分曉的不良現(xiàn)象。
3.3規(guī)范招投標(biāo)工作，擇優(yōu)確定承包單位。
施工承包單位的素質(zhì)，直接影響到工程的質(zhì)量和工期，對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。要加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的資質(zhì)審查，堅(jiān)持嚴(yán)格按招（投）標(biāo)程序擇優(yōu)選擇承包單位，確定合理的工程合同價(jià)款。有利于規(guī)范價(jià)格行為，全面降低工程造價(jià)，使建設(shè)工程投資更加趨于合理，對(duì)施工階段的進(jìn)度控制和結(jié)算工作起到積極的作用。有利于擇優(yōu)確定專業(yè)分包單位，防止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價(jià)，如變配電安裝工程、通訊工程、這些行業(yè)往往帶有一定的壟斷性質(zhì)。
開發(fā)建設(shè)單位對(duì)項(xiàng)目的“合理低價(jià)”應(yīng)做到心中有數(shù)，應(yīng)根據(jù)施工設(shè)計(jì)圖紙按定額認(rèn)真計(jì)算工程量和工料機(jī)的消耗量，并根據(jù)市場(chǎng)的價(jià)格信息確定合理的定價(jià)范圍，可委托造價(jià)咨詢單位或組織本單位造價(jià)專業(yè)人員進(jìn)行測(cè)算確定。避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)標(biāo)，確保合理低價(jià)中標(biāo)，保證工程質(zhì)量。目前，推行的建筑安裝工程“無標(biāo)底招投標(biāo)”，對(duì)于建設(shè)方來說，并不能把它理解為真正的“沒有標(biāo)底”，對(duì)自己要上的項(xiàng)目，建安工程造價(jià)成本價(jià)應(yīng)隨時(shí)掌握。
4. 加強(qiáng)實(shí)施階段工程造價(jià)的控制
在工程施工階段，由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標(biāo)工作和簽訂了工程承包合同。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一階段影響工程造價(jià)（即工程投資）的可能性只有5%～10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但是，工程投資卻主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性則很大，因此，業(yè)主方在施工階段對(duì)工程造價(jià)的管理除了加強(qiáng)合同管理、工程結(jié)算管理外，重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理，杜絕投資浪費(fèi)。
4.1推行全員成本控制原則。
項(xiàng)目成本的全員控制，就是把項(xiàng)目成本作為考核項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的綜合性指標(biāo)，它涉及到與施工項(xiàng)目形成有關(guān)的各部門、各單位和班級(jí)，也與每個(gè)職工切身利益有關(guān)，因此，施工項(xiàng)目成本的控制需要各部門、各單位和個(gè)人都要肩負(fù)成本責(zé)任，把成本目標(biāo)落實(shí)到每個(gè)部門乃至個(gè)人，獎(jiǎng)罰分明，真正樹立起全員控制的觀念。加強(qiáng)本單位駐工地代表、現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員、程技術(shù)人員的“經(jīng)濟(jì)”觀念、素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的辦事作風(fēng)，在積極協(xié)助、配合監(jiān)理工程師做好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí)，充分重視節(jié)約投資的重要性。
4.2有效控制工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證。
在建設(shè)工程施工過程中，工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但要進(jìn)行有效的控制。為了防止施工圖設(shè)計(jì)中產(chǎn)生漏洞，除在審核時(shí)把關(guān)外，還應(yīng)在雙方的圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)院的技術(shù)咨詢中消除，總之應(yīng)盡量消滅在開工前。
4.2.1引起設(shè)計(jì)變更的原因很多。如：工程設(shè)計(jì)粗糙，使工程實(shí)際與發(fā)包時(shí)提供的圖紙不符；當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等等。
如何減少設(shè)計(jì)變更。
（1）應(yīng)嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容，一般情況下不允許設(shè)計(jì)變更，除非不變更會(huì)影響項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮，或使項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行下去的情況。
（2）認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，對(duì)于涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更，必須經(jīng)設(shè)計(jì)單位代表、開發(fā)建設(shè)方現(xiàn)場(chǎng)代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。
（3）有條件的開發(fā)建設(shè)方可以指派工程造價(jià)管理專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況。
4.2.2現(xiàn)場(chǎng)簽證是工程建設(shè)過程中的一項(xiàng)經(jīng)常性工作，許多工程由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅，給工程結(jié)算帶來非常大的麻煩，給開發(fā)建設(shè)單位造成較大的經(jīng)濟(jì)損失，這方面的教訓(xùn)是非常多的。嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，首先開發(fā)建設(shè)單位駐工地工程技術(shù)人員必須與監(jiān)理相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，還應(yīng)該做到：
（1）簽證必須達(dá)到量化要求，工程簽證單上的每一個(gè)字、每一個(gè)字母都必須清晰、準(zhǔn)確。如：地基開挖土質(zhì)土類，二類、三類一字之差價(jià)格便有差異，閥門J41W-1.6-DN100與J41W-1.6P-DN100只是一個(gè)字母之差，材料價(jià)格則相差十倍以上。
（2）簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符。
（3）簽證的內(nèi)容不能超過應(yīng)簽證的范圍。作為控制工程變更的關(guān)鍵方，開發(fā)建設(shè)方應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證質(zhì)量。
4.3嚴(yán)格審查工程施工圖預(yù)算。
根據(jù)施工圖進(jìn)度計(jì)劃和現(xiàn)場(chǎng)施工的實(shí)際進(jìn)度，及時(shí)核定施工圖預(yù)算。對(duì)于預(yù)算超出相應(yīng)概算的施工圖設(shè)計(jì)部分，要加以詳細(xì)分析，找出原因，并及時(shí)與開發(fā)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人通氣，調(diào)整或修正控制目標(biāo)，對(duì)工程造價(jià)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)控制。
4.4深入現(xiàn)場(chǎng)搜集和掌握施工有關(guān)資料。
在工程施工過程中開發(fā)方委托審計(jì)人員或本單位造價(jià)控制人員經(jīng)常深入施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)照?qǐng)D紙查看施工情況，與監(jiān)理、總承包方、駐工地技術(shù)人員及施工人員進(jìn)行座談，了解、收集工程的有關(guān)資料，及時(shí)掌握現(xiàn)場(chǎng)施工動(dòng)態(tài)，及時(shí)審核因?qū)徲?jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等發(fā)生的費(fèi)用，相應(yīng)調(diào)整控制目標(biāo)，為最終的工程結(jié)算提供依據(jù)的做好必要的準(zhǔn)備工作。
5. 做好竣工結(jié)算工作
竣工結(jié)算是有效控制工程造價(jià)的最后一關(guān)，也是關(guān)鍵一關(guān)。
在確定工程造價(jià)時(shí)，結(jié)算審核人員在這個(gè)環(huán)節(jié)上：
5.1核對(duì)竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗(yàn)收合格。仔細(xì)研究招標(biāo)文件、施工合同、圖紙會(huì)審記錄、招標(biāo)答疑、中標(biāo)人的報(bào)價(jià)等相關(guān)文件，按照合同中約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)依據(jù)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠與承諾條件等進(jìn)行審核。
5.2檢查核對(duì)隱蔽工程驗(yàn)收記錄，所有隱蔽工程均需進(jìn)行驗(yàn)收，實(shí)現(xiàn)監(jiān)理的工程要經(jīng)監(jiān)理工程師及開發(fā)方駐工地代表簽字認(rèn)可，隱蔽工程量要與竣工圖相一致。審核施工單位是否按照?qǐng)D紙、工程變更完成工作。
5.3落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽字，設(shè)計(jì)變更要有原設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人簽字，并經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師簽字，重大設(shè)計(jì)變更要經(jīng)原設(shè)計(jì)審批部門審批，否則不應(yīng)列入竣工結(jié)算。
5.4現(xiàn)場(chǎng)按竣工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行工程量的核實(shí)。
5.5做到嚴(yán)格、合理、公平、公正，最終確定反映建設(shè)工程的實(shí)際價(jià)格的工程造價(jià)。
5.6認(rèn)真審核工程量和套價(jià)取費(fèi)，并搜集和整理好結(jié)算資料，歸檔保存。
工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，開發(fā)單位在對(duì)工程造價(jià)的管理始終應(yīng)貫穿于項(xiàng)目的全過程，在工程建設(shè)的各個(gè)階段，時(shí)時(shí)要建立有控制投資的措施，把握好施工過程中工程造價(jià)的各種動(dòng)態(tài)因素，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，把握住市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。
[作者簡(jiǎn)介] 焦梅（1970.7-），女，學(xué)歷：本科，職稱：工程師，工作單位：山東省萊蕪市萊鋼集團(tuán)金鼎實(shí)業(yè)（置業(yè)）有限公司，畢業(yè)時(shí)間1991年7月，院校 煙臺(tái)大學(xué)，專業(yè)：土木工程，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開發(fā)工程施工及造價(jià)管理工作。
【摘要】為了更有效率地做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)管理，本文從項(xiàng)目的源頭“決策階段”和施工的源頭“設(shè)計(jì)階段”入手，闡述這兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)管理的重要性，并分析如何降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)。應(yīng)用結(jié)果表明，充分把握好這兩個(gè)源頭，能夠有效地做好開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)管理，提高項(xiàng)目的投資效益。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，決策階段，設(shè)計(jì)階段，造價(jià)管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可以讓人身家上億，但卻也可以讓一個(gè)身家上億的人負(fù)債累累。在這種高投資，高回報(bào)，高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)里，需要的不僅僅是冒險(xiǎn)精神，更需要知道如何抓住機(jī)遇，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中決策階段通過經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析決定是否進(jìn)行項(xiàng)目投資。決策的正確與否，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)管理起著關(guān)鍵作用。國內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明[1]，設(shè)計(jì)方案對(duì)整個(gè)項(xiàng)目投資額的影響度可達(dá)75%～95%。到了施工階段，即使通過各種技術(shù)措施，努力節(jié)約工程造價(jià)，影響度僅可能達(dá)到5%～10%。可見，要做好造價(jià)管理，決策階段和設(shè)計(jì)階段是兩個(gè)關(guān)鍵。
1.決策階段
1.1 決策階段造價(jià)管理的重要性
決策階段是通過對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，從眾多方案中決定出最佳的投資方案[3]。同時(shí)，決策階段對(duì)建筑規(guī)模，建筑造價(jià)等作出估算，為后期造價(jià)劃出界限。而我國傳統(tǒng)的做法是把造價(jià)管理重點(diǎn)放在施工階段，在客觀上造成輕決策重實(shí)施、輕經(jīng)濟(jì)重技術(shù)、先建設(shè)后算賬的后果，造成許多項(xiàng)目投資超限[2]。所以決策階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本及效益起著決定性的作用。
1.2 做好決策階段的造價(jià)管理
決策階段的成本及效益分析是根據(jù)已有類似工程和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)估算出來的，不可能做到準(zhǔn)確無誤。但如果對(duì)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)誤差過大，可能導(dǎo)致可行的方案被放棄，而誤選不可行方案，導(dǎo)致不可挽回的損失，所以在數(shù)據(jù)調(diào)查和預(yù)測(cè)時(shí)需慎重。作為投資單位，在決策階段必須對(duì)造價(jià)的構(gòu)成要素進(jìn)行深入的分析，充分考慮時(shí)間、市場(chǎng)需求、政策變化等對(duì)造價(jià)的影響，以保證在進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)分析時(shí)的數(shù)據(jù)在一定誤差范圍內(nèi)。建筑工程具有工期長(zhǎng)，回收期長(zhǎng)，投資大等特點(diǎn)，須要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，根據(jù)具體情況選擇投資收益率、差額投資收益率、等額年值，動(dòng)態(tài)投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。決策出的方案除了利益最大化，還應(yīng)當(dāng)能夠承擔(dān)一定范圍的風(fēng)險(xiǎn)。
2.設(shè)計(jì)階段
2.1 設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理的重要性
設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目的功能、技術(shù)、工藝、成本等指標(biāo)進(jìn)行事前規(guī)定，設(shè)計(jì)人員按照任務(wù)書的要求出圖，承包商將在建設(shè)階段根據(jù)設(shè)計(jì)圖完成建設(shè)。所以，設(shè)計(jì)階段對(duì)后期造價(jià)有著直接影響。但由于目前普遍存在的專業(yè)壁壘，造價(jià)人員只管照?qǐng)D造價(jià)，對(duì)設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)知識(shí)知之甚少；設(shè)計(jì)人員只管完成設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求，對(duì)造價(jià)的問題漠不關(guān)心。這種壁壘使得造價(jià)和設(shè)計(jì)就像兩條不相交的平行線，永遠(yuǎn)達(dá)不到相互約束的效果，導(dǎo)致造價(jià)管理失敗。必須突破設(shè)計(jì)階段的專業(yè)壁壘，做到事前控制，才能做好設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理。
2.2 做好設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理
設(shè)計(jì)階段主要運(yùn)用價(jià)值工程分析方法。價(jià)值工程強(qiáng)調(diào)功能和成本的匹配。在設(shè)計(jì)時(shí)，先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各組成部分的功能加以量化，確定其功能系數(shù)[4]。然后設(shè)置合理的目標(biāo)成本，對(duì)各功能按功能系數(shù)進(jìn)行成本分配，得到各功能的目標(biāo)成本，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。最后利用價(jià)值工程的分析方法進(jìn)行方案優(yōu)選及優(yōu)化：當(dāng)對(duì)不同方案進(jìn)行選擇時(shí)，對(duì)象所具有的功能與獲得該功能的全部費(fèi)用之比越大越好；當(dāng)對(duì)某一特定方案進(jìn)行優(yōu)化時(shí)，應(yīng)使對(duì)象所具有的功能與獲得該功能的全部費(fèi)用之比越接近1越好。價(jià)值工程的應(yīng)用，有效地避免了設(shè)計(jì)人員不顧成本的盲目設(shè)計(jì)，既能獲得必需的功能，又能有效地控制造價(jià)，從源頭上解決造價(jià)過高的風(fēng)險(xiǎn)。
3.實(shí)例應(yīng)用
在重慶永川區(qū)茶山竹海景區(qū)山腳下，有一塊面積為25351平方米的土地，土地費(fèi)用為1938萬元，要求容積率不大于0.6，建筑密度不大于38%，綠化率不小于35%，建筑層高不超過3層（局部4層），土地用途及使用年限為其他商服用地，商業(yè)40年。
3.1決策階段
3.1.1 對(duì)地理位置、交通狀況、場(chǎng)地條件、周圍現(xiàn)有房產(chǎn)項(xiàng)目、周圍土地等進(jìn)行初步分析：此地地理位置較好，既在風(fēng)景優(yōu)美的茶山竹海區(qū)域，又位于交通便利的高速路旁，周邊還有較多的學(xué)校，既有風(fēng)景又有人氣。雖然離成渝高速路有一點(diǎn)距離，但由于處于景區(qū)，公路建設(shè)很好，又因處于郊區(qū)，公路暢通，交通便利。場(chǎng)地條件要求建筑層數(shù)小于等于3層（局部4層）。以成渝高速為分界線，位于此地對(duì)側(cè)的地區(qū)有較多酒店旅館、寫字樓。 周圍有可開發(fā)用地，土地升值空間很大。
3.1.2 決定出最終的方案：對(duì)于這樣一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，交通便利，升值空間還很大，土地費(fèi)用又不大的土地，可以選擇能夠自己持有所有權(quán)的建設(shè)方案。結(jié)合市場(chǎng)需求和場(chǎng)地要求，提出養(yǎng)老院、商場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所等建設(shè)方案。然后利用經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)等提供的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)作出成本測(cè)算及效益分析，通過敏感性分析計(jì)算出最佳的建筑規(guī)模。最后結(jié)合經(jīng)濟(jì)技術(shù)決策出最佳的投資方案。此項(xiàng)目最終決定建設(shè)養(yǎng)老院，建筑規(guī)模為1521平方米。
3.2設(shè)計(jì)階段
運(yùn)用0-4評(píng)分法對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案打分，分為建筑效果、可靠性、便利、工期四個(gè)功能。
A、B、C方案的成本分別為1234萬元、1108萬元、1058萬元。
根據(jù)具體的計(jì)算，得出A、B、C的價(jià)值分別為0.9543、1.0428、1.0085。Vb最大，根據(jù)價(jià)值工程分析方法可知，應(yīng)選擇方案B。最后通過降低過剩功能、增加滿足應(yīng)有功能的成本等方案進(jìn)行方案B的優(yōu)化。
4.結(jié)語
綜上所述，項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)是工程造價(jià)管理的核心，其對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本和效益起著決定性的作用。在進(jìn)行項(xiàng)目決策時(shí)應(yīng)做足調(diào)查，不可以偏概全，更不可閉塞眼睛捉麻雀。在設(shè)計(jì)階段，必須突破專業(yè)壁壘，做到事前預(yù)控，才能實(shí)現(xiàn)造價(jià)管理。所以科學(xué)地決策和經(jīng)濟(jì)地設(shè)計(jì)才能幫助我們贏得最大的效益。
作者簡(jiǎn)介：楊陽，女，漢，四川省資陽市安岳縣人，（1994.06-），在讀大學(xué)生，工程造價(jià)專業(yè)。