導(dǎo)語：在簡述房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。

第1篇

關(guān)鍵詞：新會計準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；影響；公允價值

一、簡析投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容

筆者主要是從投資性房地產(chǎn)的概念，投資性房地產(chǎn)的會計核算、投資性房地產(chǎn)的計量模式等方面，簡要分析投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容。

（一）投資性房地產(chǎn)的概念

通過查閱各種相關(guān)資料，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)業(yè)的主要區(qū)別，從概念上來看，投資性房地產(chǎn)主要是地產(chǎn)商為了獲取房屋租金或房屋固定資產(chǎn)的不斷增值，或者是同時達(dá)到這兩點(diǎn)目標(biāo)而進(jìn)行的一種投資獲利性房地產(chǎn)。通過投資性房地產(chǎn)的概念和其運(yùn)營的最終目的，我們知道，相對于普通的房地產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)必須能夠單獨(dú)的計量和對外出售。對外出售主要包括可以出售已經(jīng)對外出租的某塊具體的土地使用權(quán)；或是房地產(chǎn)商已經(jīng)持有并準(zhǔn)備在房屋獲得增值后，再予以對外轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，還包括房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段已經(jīng)擁有并已對他人出租的各項建筑物。這較普通的房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)對外出租的選擇余地更大，賺取的盈利價值更多，可以實(shí)現(xiàn)出售、出租具體建筑物的目標(biāo)，也可以實(shí)現(xiàn)出租或是轉(zhuǎn)讓已有或是已租給他人的某塊土地的使用權(quán)，從而可以從中獲取更多更大的經(jīng)濟(jì)利益。這其中不包括房地產(chǎn)商用以經(jīng)營或是留作廠房的自用房屋。

（二）投資性房地產(chǎn)的會計核算

新會計準(zhǔn)則明確規(guī)定，針對于投資性房地產(chǎn)的特有特點(diǎn)，對投資性房地產(chǎn)的會計核算也具有嚴(yán)格的規(guī)定，它需要明確的前提條件才能實(shí)現(xiàn)會計確認(rèn)，這個前提條件主要是指要具備很可能流入該投資性房地產(chǎn)的相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益以及該房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本能夠很明確的核算和計量，只有同時滿足這兩個條件，才能對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會計核算，這不僅有利于從總體上評估該投資性房地產(chǎn)的總體資金優(yōu)勢，也有利于保證與其交易的企業(yè)的相關(guān)利益，這有利于市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，也有利于推動投資性房地產(chǎn)業(yè)的不斷良性的發(fā)展。

相關(guān)會計準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的最初計量也有明確的規(guī)定，它要求投資性房地產(chǎn)應(yīng)該嚴(yán)格按照成本進(jìn)行會計計量，投資性房地產(chǎn)的成本主要是包括購買房地產(chǎn)的成本款，在購買過程中所支出的各種消費(fèi)稅費(fèi)，以及其余可以歸該房地產(chǎn)支出的一些稅費(fèi)；還包括該投資性房地產(chǎn)在建造過程中所花費(fèi)在建造該投資性房地產(chǎn)上的各種建筑費(fèi)用以及為了能使該項資產(chǎn)投入使用所花費(fèi)的各項費(fèi)用。通過這兩點(diǎn)規(guī)定，我們可以得出投資性房地產(chǎn)在進(jìn)行會計核算和計量的要求和步驟，從而有利于保證其更好的進(jìn)行核算。

（三）投資性房地產(chǎn)的計量模式

新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的計量模式提出了一套新的模式，那就是可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行計量，這種新的方式可以給投資性房地產(chǎn)帶來會計計量模式上的創(chuàng)新，但也必須具備必要的條件，首先必須要保證該投資性房地產(chǎn)所在的區(qū)域內(nèi)有活躍的充分的房地產(chǎn)交易市場，通過從這些活躍的地產(chǎn)交易市場上，該企業(yè)能夠從中獲取其他企業(yè)的房地產(chǎn)的價格或是相關(guān)的其他信息，從而可以為該企業(yè)的正常發(fā)展提供可靠的參考信息，利于該企業(yè)隨時作出相應(yīng)的調(diào)整，也可以對投資性房地產(chǎn)中的公允價值作出正確合理的評估。

通過上述對投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容的簡述，我們對投資性房地產(chǎn)的相關(guān)知識都有所了解，通過對投資性房地產(chǎn)的概念及它的會計核算模式及計量模式進(jìn)行分析，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)的會計核算的特有規(guī)定，下文中，筆者主要是論述新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計政策的影響。

二、初探新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計政策的影響

新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的會計政策產(chǎn)生了很大的影響，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，特別是投資性房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，一種新的公允價值模式便應(yīng)運(yùn)而生，但通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的投資性房地產(chǎn)所采取的會計核算模式仍然是傳統(tǒng)的成本核算方式，而不采用公允價值模式進(jìn)行核算，下述筆者主要是從以下幾方面來探討新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計政策的影響：

（一）沒有形成一套完善的評價公允價值的市場體系

新會計準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的會計核算作出了明確的規(guī)定，特別是對采用公允價值模式的計量的要求和前提條件更為嚴(yán)格。新會計準(zhǔn)則中明確規(guī)定，只有有足夠的證據(jù)證明投資性的房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠的獲得，才可以讓投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。公允價值的應(yīng)用必須符合兩大條件，一是該地產(chǎn)必須要具備活躍的房地產(chǎn)交易市場，并且還應(yīng)能及時的從市場上獲得相關(guān)的各種信息，以作出相應(yīng)的調(diào)整。公允價值模式的最大優(yōu)勢在于，它能夠較真實(shí)客觀地反映出投資性房地產(chǎn)的所具備的實(shí)際資本能力、市場價值和所具備的盈利能力，這樣可以有效的正確的反映出該房地產(chǎn)投資企業(yè)的各項綜合能力，有利于該房地產(chǎn)對自身的發(fā)展適時的作出調(diào)整，可以推動投資性房地產(chǎn)業(yè)的不斷健康穩(wěn)定的發(fā)展；但這種公允價值計量模式也存在其自身的缺陷，主要是由于目前中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不夠成熟和完善，市場體系還不夠健全，市場上很多同類市場的交易信息還不夠充足，有些企業(yè)為了自身的利益不愿公開該企業(yè)的相關(guān)信息，從而導(dǎo)致市場上的各種交易信息缺乏公開性，不利于企業(yè)獲得足夠多的信息，這樣就無法滿足公允價值得以實(shí)現(xiàn)的前提條件。新會計準(zhǔn)則中明確要求企業(yè)能夠從活躍交易市場上相關(guān)企業(yè)的房地產(chǎn)市場價格信息，從而能夠客觀的對自身的資金及市場地位進(jìn)行分析和定位，以便對投資性房地產(chǎn)的公允價值能做出明確而合理的評價和估算，綜合各種原因，結(jié)合現(xiàn)階段的市場經(jīng)濟(jì)條件發(fā)展的水平，以及綜合分析現(xiàn)階段的市場環(huán)境，新會計準(zhǔn)則中規(guī)定的投資性房地產(chǎn)采取公允價值計量模式進(jìn)行計量的要求，在現(xiàn)階段現(xiàn)有的市場環(huán)境下是無法嚴(yán)格有效的實(shí)施的。我們必須去探討一種新的更有利于更適合投資性房地產(chǎn)的會計核算模式，不斷的健全市場機(jī)制，推動投資性房地產(chǎn)的發(fā)展。

（二）新會計準(zhǔn)則改變了稅收與對企業(yè)價值的關(guān)系

新會計準(zhǔn)則的實(shí)施，帶給投資性房地產(chǎn)最大的影響就是改變了在成本價值核算下的稅收對企業(yè)價值的關(guān)系，這種改變表面上只是簡單的調(diào)整了二者之間的相關(guān)聯(lián)，實(shí)質(zhì)上卻從企業(yè)內(nèi)部深層次的改變了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，改變了企業(yè)整個經(jīng)濟(jì)鏈。在原先的以成本核算的模式下，投資性房地產(chǎn)每期都要提取固定的資產(chǎn)折舊費(fèi)或是攤銷一些必要的資產(chǎn)損失費(fèi)，從而使當(dāng)期的賬面資產(chǎn)利潤減少，但是這種固定資產(chǎn)的折舊和攤銷可以在企業(yè)本期交稅之前就進(jìn)行，因此可以提前從稅收中支取，這樣就可以實(shí)現(xiàn)抵消稅收的目的，從而可以保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。新會計準(zhǔn)則中的公允價值計量模式，則無法實(shí)現(xiàn)這一目的，公允價值模式需要企業(yè)能夠持續(xù)而可靠的保證資金來源，這種模式不再對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行固定資產(chǎn)的折舊和提取相應(yīng)的攤銷，而應(yīng)當(dāng)以企業(yè)的實(shí)際支出計入企業(yè)的賬面價值，這一做法雖然能夠很客觀的反應(yīng)企業(yè)當(dāng)期的收益和負(fù)債，但由于不能提取固定資產(chǎn)的折舊和攤銷，企業(yè)便無法實(shí)現(xiàn)稅收的抵消，這樣就大幅度地增加了企業(yè)的稅收壓力，這樣就會減少企業(yè)的價值，因此，雖然新會計準(zhǔn)則明確規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)采用公允價值核算模式，但由于多數(shù)企業(yè)為了減少稅收的壓力，仍然采用傳統(tǒng)的成本計量模式，為了能更好地推動新會計準(zhǔn)則的實(shí)效，我們應(yīng)不斷的改革和更新投資型企業(yè)的經(jīng)營思想，處理好稅收與企業(yè)的關(guān)系，推進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展與壯大。

轉(zhuǎn)貼于

（三）公允價值模式會影響企業(yè)的業(yè)績

傳統(tǒng)的成本核算模式，是一種以投資企業(yè)的成本為核算基礎(chǔ)的一種計量模式，它無須考慮市場上房價的變動，不論房價上漲或是下跌，都不會太大程度的影響企業(yè)的實(shí)際成本，從而也不會大幅度地影響企業(yè)的業(yè)績。新會計準(zhǔn)則中規(guī)定的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式，這種計量模式的變化，可以使企業(yè)的報表更加科學(xué)合理，但并沒有從內(nèi)部上改變企業(yè)真實(shí)的內(nèi)在價值。在房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢較好，市場上房屋都在漲價的情況下，企業(yè)采用公允價值模式能夠在一定程度上增加企業(yè)的資產(chǎn)和利潤；但是，如果房價下跌，采用這種模式就會給公司帶來嚴(yán)重的賬面損失，這就使得企業(yè)的資金鏈時刻處于變動中，從而增加了企業(yè)的資本變動，影響了企業(yè)的業(yè)績，導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)和利潤管理上遇到很嚴(yán)峻的問題。特別對于投資性房地產(chǎn)這類投資性行業(yè)，更加劇了企業(yè)經(jīng)濟(jì)和利潤的變化，嚴(yán)重影響了企業(yè)的業(yè)績。為了能使投資性房地產(chǎn)穩(wěn)定的發(fā)展，我們必須不斷采取各種措施，減少公允價值在實(shí)施過程中的不利因素。

通過調(diào)查研究我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)中采用公允價值能增加房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的真實(shí)性，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的賬面價值更加客觀可靠，可以讓房地產(chǎn)商隨時獲得最可靠的資金信息。然而，由于上述所提出的這些問題的存在，投資性房地產(chǎn)中以公允價值計量的會計核算模式還有待研究，它不可能很快的被市場所接受并運(yùn)用，它需要一個適應(yīng)當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)的過程。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市場體系的不斷健全，公允價值模式將會最終取代傳統(tǒng)的成本模式，并最終被企業(yè)所接受和加以應(yīng)用。

三、簡述新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢的影響

通過上述論述，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)是有別于普通房地產(chǎn)業(yè)的一種企業(yè)，新會計準(zhǔn)則的實(shí)施，對其產(chǎn)生了很大的影響，下面筆者簡要論述新會計準(zhǔn)則的實(shí)施，對投資性房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢所產(chǎn)生的影響：

（一）新會計準(zhǔn)則的實(shí)施將會影響地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益

投資性房地產(chǎn)的一個明顯的特征就是它是通過出租已出售或出租的某塊土地使用權(quán)，從中獲取利益，但那些留作廠房或是用以經(jīng)營的建筑物則不可以歸于投資性房地產(chǎn)，因而也無法在市場上進(jìn)行交易，獲取利潤。新會計準(zhǔn)則的實(shí)施，提出了對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價值模式的會計計量，這樣就會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，從而會影響企業(yè)的實(shí)際利益，但如果市場經(jīng)濟(jì)能一直穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)能在市場上占據(jù)有利的競爭地位，能夠擁有有利的價格優(yōu)勢，那么新會計準(zhǔn)則的實(shí)施，將會不斷推動投資性房地產(chǎn)的快速的發(fā)展。

（二）新會計準(zhǔn)則的實(shí)施對投資性房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢影響深遠(yuǎn)

傳統(tǒng)的會計準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的會計核算都是采用成本核算，這種模式有其一定的優(yōu)點(diǎn)，但也具有缺陷。傳統(tǒng)的成本模式主要考慮的是企業(yè)的資本，所需做的報表很多，這樣不僅消耗時間，也影響了工作效益，但新會計準(zhǔn)則中規(guī)定的公允價值模式，很大程度上改變了這種現(xiàn)象，公允價值模式下，是通過企業(yè)的賬面價值，直接的反應(yīng)企業(yè)的贏利或虧損情況，它可以將各種報表加以有序的整合，這樣不僅節(jié)省人力物力，同時還可以有效的提高工作效益，能通過簡易清晰的賬面價值報表，反映出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，所以說，新的會計準(zhǔn)則的實(shí)施將會很大程度上影響投資性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對其長遠(yuǎn)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

綜上所述，我們可以看到，新的會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的會計核算產(chǎn)生了很大的影響，同時對投資性房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢也將會產(chǎn)生很深遠(yuǎn)的影響意義，為了能更好地運(yùn)用新的會計準(zhǔn)則，我們必須努力發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)，不斷完善市場經(jīng)濟(jì)體系。

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第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險；稅種

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2015年11月4日

一、稅務(wù)籌劃的框架（圖1）

二、各節(jié)點(diǎn)籌劃內(nèi)容（圖2）

三、可籌劃稅種簡述

基于企業(yè)的經(jīng)營策略和項目實(shí)際情況，針對于各稅種的籌劃可能性和籌劃結(jié)果，如表1所示。（表1）

需要注意的是所述籌劃空間為經(jīng)驗判斷，且部分稅種籌劃結(jié)果為理論結(jié)果，具體需要結(jié)合最新稅法文件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法尺度進(jìn)行調(diào)整。

四、地方稅務(wù)政策解讀（以南京項目為例）

（一）成本對象。成本對象由企業(yè)開工之前報主管地稅機(jī)關(guān)備案。企業(yè)進(jìn)行成本對象備案時，需報送以下資料：1、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表》；2、《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。

主管地稅機(jī)關(guān)在登記備案出具書面告知書后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計稅成本對象計算各成本對象的計稅成本。

（二）關(guān)于預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計不得超過出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計入應(yīng)納稅所得額；以后年度實(shí)際發(fā)生時按規(guī)定在稅前扣除。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，對售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的，在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時，按規(guī)定在稅前扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。

除政府相關(guān)文件對報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外，預(yù)提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際支付時按規(guī)定在稅前扣除。

（三）計稅毛利率。目前，開發(fā)項目位于南京市的計稅毛利率為10%。

五、土地增值稅

（一）土地增值稅清算單位。土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算，對于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)項目，以分期項目為單位進(jìn)行清算。對國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項目或分期項目開發(fā)周期較長，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項目確定為清算單位。

（二）土地增值稅核算對象。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發(fā)項目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。房產(chǎn)類型分為：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；2、其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；3、非住宅類房產(chǎn)。

（三）公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除。項目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。

（四）裝修裝飾費(fèi)用的扣除。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（五）相關(guān)費(fèi)用、基金的扣除。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的計算基數(shù)。

（六）預(yù)征率。1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅；2、普通住宅按2%預(yù)征率預(yù)征；3、普通住宅以外的住宅按3%預(yù)征率預(yù)征；4、非住宅類房產(chǎn)按4%預(yù)征率預(yù)征。

六、分稅種籌劃詳述

（一）企業(yè)所得稅

1、開發(fā)成本的籌劃。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，銷售收入受市場價格影響很大，總體成本、費(fèi)用控制會根據(jù)項目定位及規(guī)劃設(shè)定，以上因素可視同為固定值，可調(diào)節(jié)空間很小，因此通過成本分?jǐn)偡绞降恼{(diào)整，可以達(dá)到延遲納稅的效果，如合理提高開發(fā)成本，增加主營業(yè)務(wù)成本金額，從而達(dá)到降低稅負(fù)的效果。

2、成本費(fèi)用的籌劃。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了土增清算時多扣除成本，刻意增加成本類科目的金額，造成企業(yè)所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結(jié)果。合理合規(guī)的安排成本費(fèi)用劃分，達(dá)到前期多扣除費(fèi)用的目的。同時可根據(jù)各年預(yù)算，合理安排廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、三項經(jīng)費(fèi)等支出，控制在稅法規(guī)定的限額比例內(nèi)，減少應(yīng)納稅所得額的調(diào)整。

3、彌補(bǔ)虧損的籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立初期，會連續(xù)幾年稅務(wù)利潤虧損，合理安排銷售時點(diǎn)，可在一定程度上利用彌補(bǔ)虧損的優(yōu)勢，降低前期所得稅稅負(fù)。這種籌劃方式適用于開發(fā)周期較長、銷售時點(diǎn)較晚的項目。

（二）營業(yè)稅。營業(yè)稅為收付實(shí)現(xiàn)制，納稅義務(wù)發(fā)生時點(diǎn)為收到款項或達(dá)到收入確認(rèn)條件，同時考慮到“營改增”政策的變化，地稅勢必會對營業(yè)稅等由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳的稅種嚴(yán)格管理，其籌劃空間較小但風(fēng)險很高，不建議對此稅種籌劃。

（三）土地增值稅（預(yù)征）。根據(jù)市土地增值稅預(yù)征政策，業(yè)態(tài)不同適用不同的預(yù)征率，其籌劃空間較小，不建議對此稅種籌劃。

（四）土地增值稅（清算）。如表2所示，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。（表2）從多角度把控適用稅率，降低土增實(shí)際稅負(fù)，以下幾點(diǎn)僅從籌劃方法的角度分析：

1、收入的調(diào)整。假定成本為不變量，結(jié)合預(yù)售階段的籌劃方案以及預(yù)測銷售金額，調(diào)整銷售單價，使清算部分增值額不超過扣除部分的50%，即適用最低的30%稅率；或通過收入?yún)^(qū)間的調(diào)整使稅后利潤最大化。

2、成本的劃分。假定收入為不變量，可以通過成本的劃分，合理提高清算成本，從而降低土地增值稅。

3、清算時點(diǎn)及順序的確定。項目包括住宅、商業(yè)、車庫、儲藏室等業(yè)態(tài)，其中住宅和非住宅（商業(yè)、車庫、儲藏室等）為清算業(yè)態(tài)，受銷售安排和項目立項所限，上述清算業(yè)態(tài)不能出具單獨(dú)的清算報告，且根據(jù)清算時點(diǎn)要求，即銷售比例達(dá)到85%或銷售許可證滿三年，屆時增值額較高的業(yè)態(tài)銷售比例較大，會提高清算項目前期的增值額，有可能出現(xiàn)前期清算補(bǔ)稅，二次清算退稅的情況，如合理調(diào)整銷售計劃，可推延補(bǔ)稅時點(diǎn)。

4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。

七、稅務(wù)籌劃方案

目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般以區(qū)縣級以上發(fā)展和改革委員會審批或備案的項目（《投資項目核準(zhǔn)通知書》）為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。