時(shí)間：2023-10-13 16:08:42
導(dǎo)語：在農(nóng)村土地市場的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
[論文摘要]建立、健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度，推進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的合理流轉(zhuǎn)與有效配置，是我國當(dāng)前農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中面臨的重要問題之一，也是我國目前工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的需要。因此，希望通過創(chuàng)建科學(xué)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)理論，以西疇縣農(nóng)村承包地流轉(zhuǎn)實(shí)踐提供理論依據(jù)，真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地資源的有效配置和維護(hù)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人雙方合法權(quán)益的目的，發(fā)揮農(nóng)村土地的效益，更有利于賦予農(nóng)民長期而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)。
一、西疇縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)概況
西疇縣土地的流向都是流入農(nóng)戶之間，全縣有承包耕地面積172546.5畝，其中：田46044.8畝，地126501.7畝，從二輪土地承包以來，土地流轉(zhuǎn)涉及1782個(gè)村，占全縣總村數(shù)的100％，流轉(zhuǎn)農(nóng)戶有4554戶，占總承包戶的8.4％，流轉(zhuǎn)面積14839畝，占承包總面積的8.6％。以上調(diào)查僅僅只是對(duì)西疇縣地區(qū)，所涉及的面還是比較窄的，但是凸現(xiàn)的問題卻并不少，這其中固然有土地承包經(jīng)營權(quán)制度在實(shí)踐層面由于執(zhí)行者本身的原因帶來的問題，也有我國長期以來農(nóng)村土地制度的習(xí)慣帶來的問題，然而更根本的一個(gè)方面還是我國的土地承包經(jīng)營權(quán)法律制度中不完善、不健全而帶來的問題。所以我們非常有必要全面分析考察西疇縣土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的基本狀況，包括其中存在的問題和弊端，只有從制度層面入手，才能從根本上真正解決西疇縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)制度在實(shí)踐中存在的各種問題。
二、西疇縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中主要存在的問題
從全國的情況來看，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)生率一直是很低的?！拔覈?0世紀(jì)80年代后期以來，農(nóng)戶承包土地流轉(zhuǎn)面積占承包地面積的比例(以下簡稱流轉(zhuǎn)比例)基本保持在1%～8%之間，發(fā)達(dá)地區(qū)一般保持較高的水平，有的甚至達(dá)30%以上，內(nèi)地則較低?！盵1]80年代后期以來，農(nóng)戶自發(fā)進(jìn)行的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，基本保持在l%－3%之間，沿海一些發(fā)達(dá)地區(qū)和城郊地區(qū)的比例稍高一些”。從西疇縣二輪土地承包以來看，土地流轉(zhuǎn)涉及1782個(gè)村，占全縣總村數(shù)的100％，流轉(zhuǎn)農(nóng)戶有4554戶，占總承包戶的8.4％，流轉(zhuǎn)面積14839畝，占承包總面積的8.6％。
土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中還存在著許多問題，主要表現(xiàn)在：一是地區(qū)性的不平衡。在離縣城近的地區(qū)，土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)非常活躍，而在離縣城遠(yuǎn)的地區(qū)，流轉(zhuǎn)程度卻非常低，流轉(zhuǎn)具有封閉性，土地經(jīng)營規(guī)模相對(duì)較小，流轉(zhuǎn)相對(duì)困難。二是事先須經(jīng)發(fā)包方同意，在一定程度上限制了流轉(zhuǎn)。三是流轉(zhuǎn)還不規(guī)范，農(nóng)戶間的流轉(zhuǎn)大多采取口頭協(xié)議的形式，很少采用書面形式，有些地方依靠行政手段強(qiáng)行推進(jìn)流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)的操作程序不夠規(guī)范。目前，規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制還沒有建立，在完備流轉(zhuǎn)手續(xù)、規(guī)范流轉(zhuǎn)程序方面存在不少問題。不少農(nóng)戶采用“口頭協(xié)議”，私下進(jìn)行自發(fā)性的流轉(zhuǎn)，不遵循一定的程序和履行必要的手續(xù)，未通過流轉(zhuǎn)合同來規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，糾紛隱患較多。四是土地流轉(zhuǎn)方式還存在問題，對(duì)是否應(yīng)允許抵押、繼承等實(shí)踐中存在爭議。五是土地流轉(zhuǎn)的中介組織不夠健全。大部分地區(qū)尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場，流轉(zhuǎn)中介組織較少，流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢。流轉(zhuǎn)市場發(fā)育不良，中介組織匱乏，信息不靈，往往出現(xiàn)農(nóng)戶有轉(zhuǎn)出土地意向卻找不到合適的受讓方，而需要土地的人又找不到中意的出讓者，影響了生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置。
三、完善西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的策略
（一）規(guī)范西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)運(yùn)作程序
為了避免在西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)土地糾紛，建議必須規(guī)范運(yùn)作程序：
第一，民主議定。凡是由集體統(tǒng)一組織流轉(zhuǎn)的，無論采取哪種形式、其流轉(zhuǎn)期限、租金的確定，必須經(jīng)當(dāng)事人的同意方可進(jìn)行，決不準(zhǔn)少數(shù)人說了算。第二，逐級(jí)審批。凡向本村以外流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營權(quán)的，須向村集體經(jīng)濟(jì)組織提出土地流轉(zhuǎn)申請(qǐng)，經(jīng)審議同意后方可實(shí)施。如涉及利益關(guān)系復(fù)雜的，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府請(qǐng)示，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府把關(guān)。第三，簽定合同。西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)雙方一定要有較清楚的流轉(zhuǎn)意愿表達(dá)、有效的實(shí)現(xiàn)方式，轉(zhuǎn)包、互換、出租的期限，土地名稱、坐落、面積、用途、價(jià)款及支付方式、雙方應(yīng)履行的權(quán)利、義務(wù)、違約責(zé)任。第四，采用登記生效主義的立法模式。所謂登記生效主義，是指登記是承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的生效的要件，如不經(jīng)登記，承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得生效、不受法律保護(hù)。（二）完善西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的市場體系
第一，培育西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。要在“依法、自愿、有償”的基礎(chǔ)上，確立土地流轉(zhuǎn)上的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。加快培育西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，培育市場決定西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格機(jī)制。政府應(yīng)在市場準(zhǔn)入、交易程序、權(quán)利義務(wù)等方面做出明確規(guī)定。
第二，完善市場中介組織?！胺e極培育農(nóng)村土地市場，締造中介服務(wù)組織，特別是發(fā)展以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體的土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，是推進(jìn)與土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)配套制度改革的重要內(nèi)容之一”[2]。建議建立諸如資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、委托機(jī)構(gòu)、法律咨詢機(jī)構(gòu)、土地投資機(jī)構(gòu)、土地融資機(jī)構(gòu)和土地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等。流轉(zhuǎn)中介組織要調(diào)查、收集農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的供求、價(jià)格等信息資料，并通過一定的渠道甚至媒體公開，使供需雙方能夠獲得可靠的市場信息，溝通供需雙方的聯(lián)系，為西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)雙方提供信息引導(dǎo)、政策咨詢、法律服務(wù)，為實(shí)現(xiàn)西疇縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。
（三）積極推進(jìn)農(nóng)村社會(huì)保障制度改革
要加快土地的流轉(zhuǎn)，就必須弱化農(nóng)村土地社會(huì)保障功能，要積極而穩(wěn)定地推進(jìn)農(nóng)村社會(huì)保障制度改革。根據(jù)我國國情，農(nóng)村社會(huì)保障制度的主要任務(wù)應(yīng)該是:基本保障農(nóng)村居民“生有所靠、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)”，即辦好最低生活保障、醫(yī)療保障和養(yǎng)老保障等三種保障項(xiàng)目。
四、結(jié)論
本文是建立在對(duì)西疇縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行實(shí)際調(diào)查的基礎(chǔ)上，圍繞西疇縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)踐現(xiàn)狀的分析，農(nóng)民土地承包經(jīng)營合同的簽訂以及土地流轉(zhuǎn)過程中的一些做法，我們?nèi)詿o法明確土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)所在，是物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利卻為何又在很多方面打上了債權(quán)的烙印?法律規(guī)定有欠完善，實(shí)際中也存在諸多問題:如各級(jí)政府以行政手段強(qiáng)制土地流轉(zhuǎn);再收回土地承包經(jīng)營權(quán)后又指給予過低的補(bǔ)償甚至不予補(bǔ)償?！巴恋爻邪?jīng)營權(quán)屬用益物權(quán)范疇，用益物權(quán)的權(quán)能主要表現(xiàn)為使用和收益，包括權(quán)利人自己使用土地并收益和權(quán)利人將土地讓與他人使用而從中獲得利益?！盵3]針對(duì)當(dāng)前西疇縣土地承包經(jīng)營權(quán)制度在現(xiàn)實(shí)中，本文并基于此提出了相關(guān)的完善我國土地承包經(jīng)營權(quán)的基本制度的些許建議。希望此研究能夠?qū)ξ覈r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)產(chǎn)生一定的實(shí)踐指導(dǎo)意義。
參考文獻(xiàn)：
[1]我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、難點(diǎn)和建議，傅曉，湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版)2008/03：17-18.
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。
因此，農(nóng)村不屬于城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍，不征收土地使用稅，如果貴公司的廠房建在鎮(zhèn)政府所在地應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
關(guān)鍵詞：實(shí)物期權(quán)土地征用征地補(bǔ)償
Abstract：Thepaperconsiderstherurallandcontractedmanagementrightthatthepeasantshavereceivedcanbetreatedasakindofrealoptions.Accordingtotheprincipleofrealoptionpricing,theauthorsputforwardastandardofmonetarycompensationforexpropriationoflandandamixedcompensationmodeunderthetracingmethodofrealoptionpricing.Theseideaswillhelpdevelopnewsolutionsonthereformoftheexpropriationofland,whichcanprotecttheinterestofpeasants,increasetheefficiencyoflanduse,andpromotetheprocessofurbanization.
Keywords:realoptionstheexpropriationoflandcompensation
一、引言
城市化水平也不斷提高，必然使農(nóng)業(yè)用地向非農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)化成為一種不可阻擋的趨勢(shì)。而按照我國的法律規(guī)定，農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地只有一種方式，即“征地-補(bǔ)償-批租”（周其仁，2001）。這種國家壟斷形式的征地方式存在諸多問題，最突出的問題有政府征地范圍過寬、對(duì)失地農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低、失地農(nóng)民的安置難以落實(shí)、征地程序不合理，等等。對(duì)于這些問題，我們認(rèn)為對(duì)失地農(nóng)民補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低是核心問題。正是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，失地的農(nóng)民安置才成為一個(gè)問題；正是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，使得各利益群體希望通過土地來獲取利益。在他們的壓力下，政府征地的范圍一寬再寬，征地程序也就亂上加亂。因此，我們認(rèn)為解決土地征用中存在的各種問題，關(guān)節(jié)是要解決如何向失地農(nóng)民公平合理地提供補(bǔ)償。可應(yīng)該從怎樣的標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)來論證農(nóng)民得到的補(bǔ)償是不合理的，又應(yīng)該用怎樣的補(bǔ)償辦法才能既符合現(xiàn)有土地制度又不侵害農(nóng)民的利益。對(duì)這些問題的分析構(gòu)成了本文的主要內(nèi)容。
在我國現(xiàn)有的農(nóng)村土地制度安排下，農(nóng)地的所有權(quán)歸社區(qū)集體所有，農(nóng)戶以聯(lián)產(chǎn)承包的形式享有農(nóng)地的經(jīng)營使用權(quán)。政府征用土地實(shí)際上是用征地補(bǔ)償來和農(nóng)戶擁有的土地承包權(quán)做交易。在把承包權(quán)看作是農(nóng)戶所有的一種實(shí)物期權(quán)的基礎(chǔ)上，可以很方便的用實(shí)物期權(quán)的性質(zhì)和定價(jià)方式來討論農(nóng)地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題。本文第二節(jié)敘述我國現(xiàn)有農(nóng)地征用補(bǔ)償政策；第三節(jié)引入實(shí)物期權(quán)的定價(jià)理論；第四節(jié)利用的實(shí)物期權(quán)工具給出合理的農(nóng)地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償辦法。
二、我國現(xiàn)行的農(nóng)地征用補(bǔ)償
1、我國的農(nóng)地補(bǔ)償政策
對(duì)于征地補(bǔ)償，《土地管理法》中有著明確的規(guī)定，征地補(bǔ)償由三部分組成：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗及地上（地下）附著物補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征地農(nóng)民喪失土地使用權(quán)的補(bǔ)償；安置補(bǔ)助費(fèi)是保證被征地農(nóng)民在喪失土地一段時(shí)間內(nèi)維持原有生活水平的費(fèi)用；青苗及地上（地下）附著物補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征土地上的農(nóng)作物和無法遷移的水利設(shè)施、房屋等建筑物等的所有者補(bǔ)償。從性質(zhì)上來看，這三部分補(bǔ)償費(fèi)用當(dāng)中第一類和第三類補(bǔ)償費(fèi)用是對(duì)農(nóng)戶的權(quán)益性補(bǔ)償（所有權(quán)和使用權(quán)），第二類補(bǔ)償費(fèi)用是對(duì)農(nóng)戶的保障性補(bǔ)償。因?yàn)檗r(nóng)民收入較低，不可能在短期內(nèi)建立以個(gè)人付費(fèi)為基礎(chǔ)的覆蓋全社會(huì)的社會(huì)保障制度（姚洋，1999），農(nóng)地的社會(huì)保障功能得到強(qiáng)化。所以在對(duì)農(nóng)民進(jìn)行權(quán)益性補(bǔ)償之外，還要對(duì)給予保障性補(bǔ)償。
對(duì)于征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，《土地管理法》中也有詳細(xì)的規(guī)定：土地補(bǔ)償費(fèi)按每畝土地前三年平均產(chǎn)值的6—10倍（最高不超過15倍）；青苗及其附著物補(bǔ)償，按成本或市場價(jià)格補(bǔ)償；安置補(bǔ)償按每畝土地前三年平均產(chǎn)值的4—6倍補(bǔ)償，并且土地補(bǔ)償和勞動(dòng)力安置補(bǔ)助之和最高不得超過前三年平均產(chǎn)值的30倍。2004年底國土資源部頒布了《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》，對(duì)征地補(bǔ)償辦法做了修正，“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按年產(chǎn)值三十倍計(jì)算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼?！?/p>
后兩類補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在本文中不予以詳細(xì)分析，我們主要關(guān)注的是在征地過程中對(duì)農(nóng)民土地使用權(quán)的補(bǔ)償問題。保障性的安置補(bǔ)償涉及到我國農(nóng)民的社會(huì)保障問題，不在本文的討論范圍之內(nèi)；青苗附著物等資產(chǎn)性補(bǔ)償辦法是簡單清晰的，只要嚴(yán)格按照市場價(jià)格給予農(nóng)戶以合理補(bǔ)償即可。而現(xiàn)行征地補(bǔ)償中，我們認(rèn)為給予農(nóng)民土地使用權(quán)的補(bǔ)償是不合理的，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定也是沒有理論依據(jù)的。本文通過運(yùn)用實(shí)物期權(quán)工具，確定土地使用權(quán)的理論價(jià)格，并據(jù)此說明我國農(nóng)地征用補(bǔ)償?shù)偷默F(xiàn)實(shí)。
2、現(xiàn)行農(nóng)地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性
不管土地補(bǔ)償費(fèi)是平均產(chǎn)值的“六至十倍”，還是“三十倍”也好，都不能說明是合理的補(bǔ)償辦法。這種補(bǔ)償方式實(shí)際上是把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)看作是穩(wěn)定的，認(rèn)為農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營的成本和收益在幾十年里都是恒定不變的，不受各種因素的影響。所以農(nóng)戶未來的收益就等同于征地之前三年的平均產(chǎn)值，征用農(nóng)地的補(bǔ)償就可以確定為征地前三年的該地塊平均產(chǎn)值的一個(gè)倍數(shù)，也就是用“產(chǎn)值倍數(shù)法”來進(jìn)行補(bǔ)償。而現(xiàn)有法律中規(guī)定土地承包權(quán)最長是三十年，所以這個(gè)倍數(shù)又不得超過三十。這就是現(xiàn)行的確定征地補(bǔ)償辦法的基本的邏輯和原理。
事實(shí)證明，這種補(bǔ)償思路是有著根本性的錯(cuò)誤的。受到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本身和各種政策變動(dòng)的影響，我國的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向來就不具有穩(wěn)定性。據(jù)有關(guān)農(nóng)業(yè)專家研究，上個(gè)世紀(jì)九年代以來，全國性糧食市場的大范圍波動(dòng)就至少出現(xiàn)了四次。1990-1991年的農(nóng)業(yè)主產(chǎn)品賣難和農(nóng)民收入連續(xù)下降，1994-1995年的搶購和糧食價(jià)格上漲，1996年糧食生產(chǎn)過剩和農(nóng)產(chǎn)品全面“賣難”（溫鐵軍，2001），2003年10月出現(xiàn)糧食價(jià)格全面快速上漲（張榮勝，2004），平均每四、五年就出現(xiàn)一次大范圍的波動(dòng)。而現(xiàn)行的補(bǔ)償方式根本就沒有考慮到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的波動(dòng)性和不確定性，用確定性的產(chǎn)值倍數(shù)方式來給農(nóng)民擁有的土地承包使用權(quán)定價(jià)是不符和經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和市場規(guī)則的。
而且產(chǎn)值倍數(shù)法也極易造成政府在征地過程中侵占農(nóng)民的利益。因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā分皇且?guī)定了補(bǔ)償上限和大概的范圍，產(chǎn)值倍數(shù)也是浮動(dòng)的，那么現(xiàn)實(shí)中征地時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就帶有極大的隨意性。
3、土地補(bǔ)償?shù)膶?shí)物期權(quán)方法
我們已經(jīng)說明了土地補(bǔ)償是對(duì)農(nóng)民擁有土地使用權(quán)的貨幣補(bǔ)償。在我國現(xiàn)行的土地產(chǎn)權(quán)制度安排下，農(nóng)地使用權(quán)可以看作是農(nóng)民獲得的一種實(shí)物期權(quán)。從實(shí)物期權(quán)的角度看，農(nóng)戶承包土地可以看作是農(nóng)民投資并收益的一個(gè)項(xiàng)目（標(biāo)的資產(chǎn)）；農(nóng)戶以一定的代價(jià)（權(quán)利金）取得經(jīng)營所分得土地的承包權(quán)，付出勞動(dòng)力和農(nóng)用物資投入（執(zhí)行價(jià)格）進(jìn)行務(wù)農(nóng)，賣出農(nóng)作物后獲得回報(bào)（期權(quán)的回報(bào)）。土地的實(shí)物期權(quán)價(jià)格才是土地使用權(quán)的真正價(jià)值。因?yàn)槠跈?quán)是一種執(zhí)行權(quán)，期權(quán)持有者有權(quán)根據(jù)未來資產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)情況，決定是否以一定的價(jià)格買進(jìn)或賣出。從實(shí)物期權(quán)的角度給農(nóng)地使用權(quán)定價(jià)，是在考慮了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的波動(dòng)性以后，衡量農(nóng)戶未來有權(quán)自由決定農(nóng)地使用情況的當(dāng)前價(jià)格。因此我們應(yīng)該以土地實(shí)物期權(quán)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)來給予農(nóng)民合理的土地補(bǔ)償。下面我們具體闡述土地實(shí)物期權(quán)的定價(jià)方法。
三、實(shí)物期權(quán)的定價(jià)方法
實(shí)物期權(quán)脫胎于金融期權(quán)理論，盡管實(shí)物期權(quán)和金融期權(quán)存在種種不同的差異，但它們有共同的定價(jià)思想。因而我們從一般期權(quán)的定價(jià)方式出發(fā)，逐步引入實(shí)物期權(quán)的定價(jià)特點(diǎn)，最終用這套方法確定本文所關(guān)心的關(guān)于征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及解決思路。
1、標(biāo)準(zhǔn)期權(quán)定價(jià)
期權(quán)定價(jià)模型建立的基礎(chǔ)是無套利(arbitrage)原則。所謂套利是指在某項(xiàng)資產(chǎn)的交易過程中，投資者可以在期初不需要投資支出的條件下，獲得一定的無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。在一個(gè)有效的市場（efficientmarket）上，如果某項(xiàng)資產(chǎn)的定價(jià)不合理，則市場上必然會(huì)出現(xiàn)以該資產(chǎn)進(jìn)行套利活動(dòng)的機(jī)會(huì)，市場價(jià)格因此做出相應(yīng)的調(diào)整，使得套利收益不能持續(xù)存在，市場實(shí)現(xiàn)均衡。無套利原則的基礎(chǔ)上，可以通過標(biāo)的資產(chǎn)和無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的組合(portfolio)，復(fù)制相應(yīng)期權(quán)的收益特征，再以組合資產(chǎn)的期初價(jià)格來確定期權(quán)價(jià)格。
根據(jù)期權(quán)收益的特性，決定其市場價(jià)格的因素主要有：標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格（P）、期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格（EX）、標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性（σ）、無風(fēng)險(xiǎn)利率（r）、到期日（t）。期權(quán)上限就是標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格，下限標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格與期權(quán)執(zhí)行價(jià)格的差（）。表1中列示出了這些因素對(duì)看漲期權(quán)價(jià)格影響的具體方式。
表1看漲期權(quán)價(jià)格的決定因素及其影響方式
變量名稱資產(chǎn)價(jià)格執(zhí)行價(jià)格資產(chǎn)波動(dòng)性利率到期日
變量增加對(duì)期權(quán)價(jià)格的影響正向影響負(fù)向影響正向影響正向影響正向影響
期權(quán)定價(jià)的方法通常有二叉樹法(binominalmethod)和不拉克—舒爾茨方法（Black-sholesmethod）。前者是在資產(chǎn)價(jià)格離散變化下的期權(quán)定價(jià)方法，假定在每一個(gè)間隔內(nèi)價(jià)格都只有兩種變化的可能，根據(jù)期末資產(chǎn)價(jià)格的分布以及風(fēng)險(xiǎn)中性條件下的資產(chǎn)價(jià)格變化概率，倒退出初始復(fù)制組合的價(jià)值。后者假定資產(chǎn)價(jià)格是連續(xù)的，服從幾何布朗運(yùn)動(dòng)（GeometricBrownianmotion），通過建立自融資（self-financing）資產(chǎn)組合的辦法追蹤期權(quán)價(jià)值。使用二叉樹法將時(shí)間間隔劃分的無窮細(xì)密，最終價(jià)格也就會(huì)表現(xiàn)是為連續(xù)的，因此兩種方法是等價(jià)的。本文出于連續(xù)性和可操作性的考慮，對(duì)農(nóng)地的實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法采用不拉克—舒爾茨方法。
2、實(shí)物期權(quán)定價(jià)的特點(diǎn)
由于實(shí)物期權(quán)的特殊性，決定了其定價(jià)的復(fù)雜性，所以在一般期權(quán)定價(jià)理論的基礎(chǔ)上還需要考慮實(shí)物期權(quán)自身的特點(diǎn)。
首先，實(shí)物期權(quán)的標(biāo)的物是某個(gè)項(xiàng)目（在土地期權(quán)中就是農(nóng)民投資經(jīng)營土地的項(xiàng)目）而不是已上市交易的金融證券。這種非交易性必然導(dǎo)致關(guān)于其標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格和期權(quán)本身價(jià)格信息的缺乏，因而無法通過市場獲得應(yīng)用期權(quán)定價(jià)模型所需要的輸入信息（主要是資產(chǎn)價(jià)格和波動(dòng)率）。這時(shí)只能通過尋找一種“孿生證券”等辦法來做近似的估算。但由于商品價(jià)格的可得性，實(shí)物期權(quán)的第一個(gè)應(yīng)用領(lǐng)域就是商品生產(chǎn)領(lǐng)域，如資源和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等（G.Sick，1995）。
其次，實(shí)物資產(chǎn)的流動(dòng)性比較差，有些甚至是不可交易的資產(chǎn)，而且一般的實(shí)物資產(chǎn)都不能賣空。實(shí)物資產(chǎn)的這些性質(zhì)使得很難實(shí)現(xiàn)一個(gè)無套利的環(huán)境，用等價(jià)的資產(chǎn)組合來模擬期權(quán)的收益特征。對(duì)于資產(chǎn)流動(dòng)性較差的情形，可以使用資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）和它的一些擴(kuò)展方法如鞅定價(jià)理論（martingalepricingtheory）、消費(fèi)資產(chǎn)定價(jià)模型（consumptioncapitalasset-pricingmodel）等來處理實(shí)物期權(quán)問題（G.Sick）。
再次，除影響標(biāo)準(zhǔn)期權(quán)價(jià)格的五個(gè)因素外，還存在其他可能的影響因素。例如很多實(shí)物期權(quán)是非獨(dú)占的，因此其共享程度及競爭對(duì)手的策略會(huì)直接影響實(shí)物期權(quán)執(zhí)行后的實(shí)際結(jié)果。實(shí)際中，很多實(shí)物期權(quán)是一連串期權(quán)復(fù)合而成的，這類期權(quán)的定價(jià)機(jī)制更加復(fù)雜。標(biāo)準(zhǔn)期權(quán)模型只能解決單個(gè)期權(quán)的定價(jià)問題，對(duì)于復(fù)合期權(quán)定價(jià)問題的研究，雖然已經(jīng)取得了一定的進(jìn)展，但尚未得到一般的解析解（矛寧，2000）。
盡管實(shí)物期權(quán)的定價(jià)方法還存在很多不完善之處，但是在合理的條件下我們?nèi)钥梢圆捎脴?biāo)準(zhǔn)方法對(duì)農(nóng)地實(shí)物期權(quán)進(jìn)行定價(jià)。這里假定土地可以自由流轉(zhuǎn)，農(nóng)民可以自由選擇耕種，而且農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格能夠反映農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的全部信息，不考慮其他可能存在的認(rèn)為扭曲因素等。
四、農(nóng)地征用補(bǔ)償?shù)膶?shí)物期權(quán)定價(jià)
根據(jù)土地承包法，農(nóng)民擁有三十年的土地承包權(quán)，受到國家保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。我們可以把這三十年的承包權(quán)看成是三十個(gè)持有期為一年的實(shí)物期權(quán)。因?yàn)樵诔邪趦?nèi)，農(nóng)民每年在上繳國家和集體以后就自然獲得了土地經(jīng)營權(quán)。農(nóng)民個(gè)人擁有做出關(guān)于耕種方式、投資耕種規(guī)模、投入時(shí)間等一系列選擇的權(quán)利，農(nóng)民還有選擇土地是否流轉(zhuǎn)的權(quán)利。因而農(nóng)民擁有了延遲期權(quán)、擴(kuò)張或收縮期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)、放棄期權(quán)等一系列實(shí)物期權(quán)。
1、農(nóng)地實(shí)物期權(quán)的定價(jià)模型因素構(gòu)成
（1）農(nóng)地期權(quán)的資產(chǎn)價(jià)格（P）
資產(chǎn)價(jià)格也就是農(nóng)民經(jīng)營土地的收益，這里用每畝耕地每年的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值來表示。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然條件的影響很大，自身幾具有很大的不穩(wěn)定性。而且農(nóng)業(yè)產(chǎn)值還受其他產(chǎn)業(yè)以至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。這都導(dǎo)致了農(nóng)地資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性，這種不確定性可以用幾何布朗運(yùn)動(dòng)的變化特征來反映。假定農(nóng)地資產(chǎn)價(jià)格滿足方程
（為標(biāo)準(zhǔn)布朗運(yùn)動(dòng)，）
方程左端代表務(wù)農(nóng)的收益率，它由兩部分組成：收益率隨時(shí)間變化而穩(wěn)定變化的部分；表示收益率的隨機(jī)波動(dòng)部分(volatility)。解此隨機(jī)微分方程得到農(nóng)地資產(chǎn)價(jià)格變化的表達(dá)式為。
（2）農(nóng)地期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格（EX），就是經(jīng)營土地的成本，用每畝耕地的農(nóng)業(yè)投資表示。
（3）資產(chǎn)波動(dòng)性（σ），就是農(nóng)業(yè)收益率的波動(dòng)，假定它是常數(shù)。確定σ的常用方法是由標(biāo)的資產(chǎn)收益率變動(dòng)的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)，這種方法通?？梢赃_(dá)到比較精確的結(jié)果（MarkGrinblatt,2003）。
（4）無風(fēng)險(xiǎn)利率r，用一年期整存整取利率表示。
（5）到期日T，也就是土地的承包期限。
由于土地可以自由流轉(zhuǎn)，并且假定農(nóng)戶可以進(jìn)行任意數(shù)量的貸款或存款。農(nóng)戶就可以通過選擇任意單位的土地與無風(fēng)險(xiǎn)債券（以銀行定期存款表示）追蹤資產(chǎn)組合的辦法進(jìn)行自融資操作?？梢杂米匀谫Y的資產(chǎn)組合來復(fù)制農(nóng)地期權(quán)的收益特征，其表達(dá)式為
（是資產(chǎn)組合的總價(jià)值，表示債券價(jià)格，r是無風(fēng)險(xiǎn)利率。分別表示資產(chǎn)組合中承包土地的數(shù)量和擁有債券的數(shù)量。）
變化僅由土地和債券價(jià)格的變化決定（自融資條件），所以有。
因?yàn)橘Y產(chǎn)組合的價(jià)值只與標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格和時(shí)間因素有關(guān)，所以還可以表示為。根據(jù)ito公式和自融資條件可以得到關(guān)于的偏微分方程。再根據(jù)期權(quán)的到期收益，可以得到的解析表達(dá)式，最終資產(chǎn)組合的初始價(jià)值即期權(quán)價(jià)格為
（正態(tài)分布的累計(jì)概率密度函數(shù)，PV表示折現(xiàn)值。）
2、農(nóng)地征用補(bǔ)償?shù)墓浪?/p>
（1）貨幣補(bǔ)償?shù)墓浪?/p>
首先，把用于估算農(nóng)地期權(quán)價(jià)格的各變量量化。資產(chǎn)價(jià)格P用每年的全國農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值與耕地總面積的比值表示。期權(quán)執(zhí)行價(jià)格EX用單位耕地的農(nóng)業(yè)支出表示，用人均農(nóng)業(yè)支出與人均耕地面積的比值估計(jì)。估計(jì)農(nóng)業(yè)收益率的波動(dòng)性σ時(shí)，先用農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值計(jì)算總收益率，將其取自然對(duì)數(shù)后再求估計(jì)樣本的標(biāo)準(zhǔn)差，就得到σ的估計(jì)值。這里各變量都是取的全國平均的數(shù)值，也即在平均意義上給出一個(gè)農(nóng)地征用補(bǔ)償?shù)墓浪憬Y(jié)果。而對(duì)某一具體地塊，由于種植作物不同，地理位置不同等，決定了其各自不同的收益、投入標(biāo)準(zhǔn)，從而不同的期權(quán)價(jià)格。
假定政府決定在2004年初征用1畝土地，而且被征土地是在2003年末承包給農(nóng)戶的，也就是需要政府補(bǔ)償剩余30年的農(nóng)地期權(quán)價(jià)值。假定土地每年發(fā)包一次，也就是計(jì)算一年的土地期權(quán)價(jià)格，并將30年期權(quán)價(jià)格貼現(xiàn)。由各類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可以計(jì)算出農(nóng)地期權(quán)決定因素如下。
表2農(nóng)地實(shí)物期權(quán)各因素的計(jì)算數(shù)值
變量計(jì)算方法計(jì)算值
P0（元/畝）農(nóng)業(yè)總產(chǎn)出/耕地總面積803
EX（元/畝）人均農(nóng)業(yè)支出/人均耕地面積162
σSTDEV[LN（農(nóng)業(yè)產(chǎn)值總收益率）]0.1286
r（%）一年期整存整取利率1.98
t（年）1
注：P0、EX為2003數(shù)據(jù)，σ為1990-2003年數(shù)據(jù)的估計(jì)值。原始數(shù)據(jù)來自《中國農(nóng)村統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》。
將表2中數(shù)據(jù)帶入農(nóng)地實(shí)物期權(quán)價(jià)格的計(jì)算公式，得到30年期的農(nóng)地期權(quán)總價(jià)為14762元。這個(gè)數(shù)據(jù)可以作為確定土地補(bǔ)償費(fèi)的基本標(biāo)準(zhǔn)，而征地補(bǔ)償還包含安置補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償?shù)?，而且通常?guī)定的安置補(bǔ)償是與土地補(bǔ)償費(fèi)相當(dāng)?shù)妮^大款項(xiàng)。這樣總的補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)遠(yuǎn)大于我們這里計(jì)算的數(shù)值，至少在兩萬元以上。
由此我們可大致與實(shí)際的征地補(bǔ)償費(fèi)用加以對(duì)照。1998年以來，各類征地給農(nóng)民的補(bǔ)償平均為每畝1.4萬元。從西部來看，征地補(bǔ)償?shù)淖罡邩?biāo)準(zhǔn)只有1.8萬元／人。陜西省2004年確定的西柞高速征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為，菜地每畝9000元，旱地每畝7000元，旱坡地每畝5500元，林地每畝3400元。襄荊高速公路征用一畝地給的實(shí)際補(bǔ)償，甚至“還不夠買一頭?！?。類似的事例數(shù)不勝數(shù)。可見現(xiàn)實(shí)中給予農(nóng)民的征地補(bǔ)償金額偏低，尤其是在經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，農(nóng)民只能得到極少的一點(diǎn)點(diǎn)補(bǔ)償，而且還常常出現(xiàn)克扣、拖欠補(bǔ)償款等現(xiàn)象，這都嚴(yán)重的侵害了農(nóng)民的利益。
（2）其他形式的征地補(bǔ)償
在農(nóng)地實(shí)物期權(quán)的定價(jià)模型中，核心思想就是建立一個(gè)有自融資性質(zhì)的資產(chǎn)組合（承包的土地?cái)?shù)量和持有的債券數(shù)量）來復(fù)制實(shí)物期權(quán)的收益特征。由此我們可以推倒出一個(gè)更有意義的結(jié)論，就是在給予被征地農(nóng)民補(bǔ)償時(shí)，除了按照上面給出的期權(quán)定價(jià)給予農(nóng)民貨幣補(bǔ)償外，還可以復(fù)制其他具有相同收益特征的資產(chǎn)組合來交換農(nóng)民所擁有的土地實(shí)物期權(quán)。這樣既是公平合理的征用土地，不侵害農(nóng)民的利益，還為農(nóng)民帶來了未來收益的現(xiàn)金流，解決了農(nóng)民的后顧憂。
資產(chǎn)組合的形式是可以多樣化的，比如將農(nóng)地征用改為非農(nóng)性用地后，可吸收農(nóng)民加入經(jīng)營，用一定數(shù)量的股份或帶來預(yù)期收益的工作職位來給予農(nóng)民補(bǔ)償，我們把這種補(bǔ)償方式稱為經(jīng)營收益補(bǔ)償。還可以采用貨幣補(bǔ)償和經(jīng)營收益補(bǔ)償相結(jié)合的混合補(bǔ)償辦法（這在現(xiàn)實(shí)中更為普遍）。當(dāng)然補(bǔ)償?shù)墓蓹?quán)數(shù)量或承諾農(nóng)民的職位情況需要按照未來非農(nóng)項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與農(nóng)戶經(jīng)營農(nóng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)照來確定。而且在實(shí)際操作中，經(jīng)營收益的補(bǔ)償方式不可能使相交換的兩種資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、收益特征完全相同，因?yàn)槲磥淼慕?jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和收益（農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)）都是建立在預(yù)期的基礎(chǔ)上的。但只要征地方和農(nóng)民都是在自愿的情況下達(dá)成協(xié)議，那征地的交易就應(yīng)該是公平的，而且這種辦法對(duì)征地雙方都是有益的。
對(duì)農(nóng)民來說，混合補(bǔ)償不僅意味著給他們一筆現(xiàn)金收入，而且還幫助他們找到了就業(yè)渠道，避免了被征地后不能從事生產(chǎn)的厄運(yùn)。這個(gè)過程也使農(nóng)民從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移到了非農(nóng)業(yè)，有利于增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率，有利于推進(jìn)城市化的發(fā)展，從而徹底解決“三農(nóng)”問題。對(duì)征地方來說，如果確實(shí)按照征地標(biāo)準(zhǔn)給予農(nóng)民貨幣補(bǔ)償?shù)脑?，那么補(bǔ)償資金將會(huì)是一筆不小的支出。采用混合補(bǔ)償?shù)姆绞剑涂梢栽陧?xiàng)目建設(shè)初期減少這方面的投入，一定程度上緩解其資金困難等問題，有助于建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行。這樣農(nóng)民的收入也更加有保障?？梢娀旌险鞯氐霓k法對(duì)雙方都是互惠互利的，農(nóng)民不會(huì)再因?yàn)楸徽鞯囟ド婺芰?，成為社?huì)不穩(wěn)定的因素。所以只要按照公正合理的原則，尊重農(nóng)民自愿選擇的基礎(chǔ)上進(jìn)行征用農(nóng)村土地，就可以解決普遍存在的嚴(yán)重的征地問題。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；土地征收；補(bǔ)償制度；現(xiàn)狀；措施
中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
引言
農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)姆N種問題涉及國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定和農(nóng)民切身利益。因此全社會(huì)要積極努力，切實(shí)保障廣大被征收土地農(nóng)民的合法權(quán)益，推進(jìn)我國和諧社會(huì)的建設(shè)。
一、我國農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的概述
農(nóng)村土地征收是指國家為了公共利益的需要，按照國家法律法規(guī)規(guī)定和相關(guān)批準(zhǔn)程序?qū)r(nóng)村集體所有的土地依法收歸國有土地的行政強(qiáng)制行為。農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度是國家依照法律或相關(guān)批準(zhǔn)程序，為了國家和社會(huì)的公共利益需要，對(duì)國家強(qiáng)制征收的集體土地變?yōu)閲型恋氐霓r(nóng)民給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆芍贫取?/p>
通過上述兩個(gè)概念，我們可以看出國家為了公共利益需要，對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行強(qiáng)制征用后實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并建立一系列的補(bǔ)償制度，這是維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益的有效途徑。
二、目前我國農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度存在的問題及現(xiàn)狀
我國農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度越來越完善，但仍然存在一些問題，具體闡述如下：
1、農(nóng)村征地補(bǔ)償原則規(guī)定模糊
農(nóng)村征地補(bǔ)償原則很多國家是在憲法中規(guī)定的，如德國、法國和美國。我國在黨的十六屆三中全會(huì)上提出過“合理補(bǔ)償”原則，2004年《憲法》修正案也沒有明確規(guī)定，只是大線條地規(guī)定了“給予補(bǔ)償”的理論。2007年《物權(quán)法》中規(guī)定“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益”。這個(gè)規(guī)定相比《憲法》有所進(jìn)步，有了關(guān)于農(nóng)村征地補(bǔ)償?shù)囊恍┨岱?，但是還不是很具體明確，沒有確立“公平合理補(bǔ)償”原則。
2、農(nóng)村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不是很合理
按照我國《土地管理法》規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在不合理性，主要問題如下：
2.1補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的土地價(jià)值有時(shí)不能反映土地的實(shí)際價(jià)值。有些土地原來可能是荒地一文不值，但現(xiàn)在由于國家政策調(diào)整和本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，現(xiàn)在處于優(yōu)勢(shì)地段，如果還按照劣勢(shì)地段土地給予補(bǔ)償對(duì)農(nóng)民來講是極其不公平的，嚴(yán)重后果損害農(nóng)民的合法權(quán)益。
2.2補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能反映被占耕地本身的實(shí)際產(chǎn)出價(jià)值。征地時(shí)，依據(jù)的可能是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值，而實(shí)際很多地區(qū)發(fā)展了生態(tài)農(nóng)業(yè)，旅游農(nóng)業(yè)和新型農(nóng)業(yè)等，例如進(jìn)行大棚養(yǎng)殖和家禽飼養(yǎng)的村屯，每畝的產(chǎn)值可達(dá)萬元。這個(gè)時(shí)候在補(bǔ)償時(shí)如果還按照傳統(tǒng)產(chǎn)值的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，這對(duì)征地農(nóng)民來不公平的。
2.3程序設(shè)計(jì)不完善，利益分配不均。為了規(guī)范農(nóng)村土地征收的程序，《土地管理法實(shí)施條例》第25條規(guī)定了“兩公告一登記”制度，即征收土地公告、征地補(bǔ)償安置方案公告和補(bǔ)償?shù)怯?。政府在征收農(nóng)村土地的方案做出后，由縣級(jí)以上政府予以公告并組織實(shí)施，而未廣泛聽取農(nóng)民的意見?，F(xiàn)行土地征用程序上存在的缺陷極大地侵害了農(nóng)民的權(quán)益。
3、司法救濟(jì)途徑欠缺
按照我國《土地管理法實(shí)施條例》第25條第3款的規(guī)定，被征地農(nóng)民如果對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，可以由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；如果協(xié)調(diào)不成的，可以申請(qǐng)由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。通過上述規(guī)定可以看出政府的裁決為終局裁決。被征地農(nóng)民的權(quán)益不能通過其他途徑解決，對(duì)于被征地農(nóng)民存在不公正方面，缺少司法救濟(jì)途徑。
三、完善我國農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的對(duì)策
1、在憲法中應(yīng)明確農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t
具體而言我國應(yīng)先在《憲法》中規(guī)定出公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t，公平原則會(huì)隨著不同時(shí)期，不同地方的補(bǔ)償而有所不同，也就是說會(huì)遵循市場原則，按照該區(qū)段土地平均價(jià)格和被征收土地的使用用途予以確定補(bǔ)償金額和方式。具體而言，公平補(bǔ)償原則是以完全補(bǔ)償原則為主，同時(shí)又伴有不完全補(bǔ)償原則來防止亂征地、濫用公共利益等不良現(xiàn)象，最大程度的保證失地人的正常收入。其次在憲法的指導(dǎo)下完成相關(guān)法律的制定，使得一些模糊的補(bǔ)償規(guī)定更加的明確化，在事發(fā)過程中維護(hù)農(nóng)民的利益。
2、適當(dāng)借鑒國外的一些成功經(jīng)驗(yàn)
根據(jù)我國國情適當(dāng)擴(kuò)大農(nóng)村土地征收補(bǔ)償范圍，具體而言，可以包括被征收土地本身的補(bǔ)償、搬遷費(fèi)的補(bǔ)償、土地改良物的補(bǔ)償、領(lǐng)地?fù)p失的補(bǔ)償、安置征地農(nóng)民生活的補(bǔ)償以及殘地?fù)p失的補(bǔ)償?shù)确矫?。在土地征收過程中，必然會(huì)損害到農(nóng)民的承包經(jīng)營權(quán)，對(duì)農(nóng)民造成損失，因此對(duì)于這部分也需要作出補(bǔ)償。對(duì)于具體補(bǔ)償?shù)慕痤~而言，可以參照農(nóng)民就業(yè)的成本以及從事新工作所冒的風(fēng)險(xiǎn)來進(jìn)行計(jì)算，盡量緩解因征地造成的緊張氣氛，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。
3、健全我國的農(nóng)村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
由于我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別比較大，因此也不宜采取相同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，可依照各地區(qū)的不同進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定中一定要體現(xiàn)土地所有權(quán)的價(jià)值，也就是說補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照市場的交易價(jià)為準(zhǔn)。應(yīng)逐漸建立專業(yè)的土地評(píng)估制度，以明確補(bǔ)償?shù)氖袌鰞r(jià)格，同時(shí)還需要體現(xiàn)出土地的潛在價(jià)值。逐漸增加我國農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)姆绞剑瑥亩喾矫娑嘟嵌葋碓黾友a(bǔ)償?shù)姆N類。目前我國常用的農(nóng)村土地征收補(bǔ)償方式是一次新的貨幣交換，雖然也有一些其他的方式進(jìn)行補(bǔ)償，但是相對(duì)來說其他的方式還存在很大的缺陷，無法為失地農(nóng)民提供以后的生活保證，我國應(yīng)在現(xiàn)有的補(bǔ)償方式上進(jìn)行完善，可以根據(jù)當(dāng)?shù)匕l(fā)展?fàn)顩r采取分期性的貨幣補(bǔ)償方式等，解決失地農(nóng)民以后生活需要。
4、完善農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償程序
4.1農(nóng)村土地征收補(bǔ)償方案應(yīng)將雙方協(xié)商作為必經(jīng)的程序。在具體制定方案時(shí)要體現(xiàn)自愿原則，失地農(nóng)民代表與政府部門代表就征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償方式進(jìn)行協(xié)商，在協(xié)商過程中，認(rèn)真聽取意見，真正從農(nóng)民角度出發(fā)，維護(hù)被征地農(nóng)民的權(quán)益。
4.2健全農(nóng)村土地征用補(bǔ)償?shù)木葷?jì)機(jī)制，完善司法救濟(jì)程序。農(nóng)村土地征收對(duì)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)造成損害，造成損害就要有補(bǔ)償。因此建議完善司法救濟(jì)，從國家法律層面上明確人民法院對(duì)于土地征收補(bǔ)償?shù)乃痉ü茌牂?quán)，使越來越多的征地農(nóng)民可以向法院尋求司法救濟(jì)，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。
結(jié)束語
綜上所述，雖然目前我國對(duì)于農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)闹贫确矫娲嬖谥S多的缺陷，但是相信經(jīng)過人們的不斷改善，必然能夠使我國的農(nóng)村土地征收補(bǔ)償政策不斷的完善及有力落實(shí)，使之能夠推進(jìn)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
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[關(guān)鍵詞] 農(nóng)村土地 使用權(quán) 流轉(zhuǎn) 對(duì)策
一、建立現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度
建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求、能夠自由流動(dòng)的農(nóng)村集體土地所有制下的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度，應(yīng)該按照現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的特征，。
1、歸屬清晰
土地產(chǎn)權(quán)歸屬清晰就是要界定土地所有權(quán)的歸屬，明確集體土地所有權(quán)主體代表?，F(xiàn)行法律規(guī)定農(nóng)村土地屬集體所有，農(nóng)村土地所有權(quán)主體的代表是鄉(xiāng)、村、村民小組。法律沒有明確界定三級(jí)分享格局中每一級(jí)主體的權(quán)利邊界。所有權(quán)主體屬于哪一級(jí)并不明確，以致所有權(quán)主體虛位，使的政府的實(shí)際操作與理論界存在較大的沖突。作者認(rèn)為，農(nóng)村土地的所有權(quán)主體代表應(yīng)確定為村民小組。理由是：鄉(xiāng)級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織占有的農(nóng)田數(shù)量不多，且鄉(xiāng)的范圍太大，職能眾多，監(jiān)督、管理成本較高，不宜作為所有權(quán)主體代表；村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織本身就是行政單位，一方面要行使政府的行政職能，另一方面，如果又成為集體所有制土地的產(chǎn)權(quán)主體，則不可避免地享有所有權(quán)的全部權(quán)益。這樣，村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織就會(huì)兼具行政權(quán)和所有權(quán)，陷入兩難困境。
2、權(quán)責(zé)明確
適應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)體制建立及土地產(chǎn)權(quán)適當(dāng)分離的需要，土地權(quán)應(yīng)在各個(gè)主體之間進(jìn)行合理、有效地分配，使之各得其權(quán)，使每項(xiàng)分解后的單項(xiàng)權(quán)能內(nèi)涵明確、界限清楚，構(gòu)造一個(gè)合理的土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。根據(jù)產(chǎn)權(quán)是以所有權(quán)為核心，同時(shí)所有權(quán)又可分解為占有、使用、收益、處分等權(quán)利束的結(jié)構(gòu)。村民小組擁有的土地所有權(quán)也可分解為占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)利。在確立村民小組為集體土地的產(chǎn)權(quán)主體的同時(shí)，界定清楚各村民小組的地權(quán)，使其明確占有的土地，并賦予法律上充分的權(quán)能。
3、保護(hù)嚴(yán)格
市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)。法制經(jīng)濟(jì)就是要把各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)納入法律的軌道，按法律程序辦事。完善法律制度，規(guī)范政府行為尤為重要。依據(jù)物權(quán)法進(jìn)一步明晰土地使用權(quán)，以法律的形式將土地權(quán)利關(guān)系明確下來，明確土地的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)包括哪些具體內(nèi)容，分別歸哪些主體所有。
（二）規(guī)范土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場主體
土地流轉(zhuǎn)過程中，“不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地的用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益”，這是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則和底線，政府必須不折不扣地實(shí)行。為此要建立調(diào)節(jié)機(jī)制，防止土地使用權(quán)過于集中，以調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)過程中的壟斷和不公平現(xiàn)象；對(duì)公共建設(shè)用地，要堅(jiān)持將土地征用補(bǔ)償金的大部分交給農(nóng)民，并要為失地農(nóng)民辦理失業(yè)和養(yǎng)老保險(xiǎn)，以確保農(nóng)民的利益不受侵犯；要實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅(jiān)決守住18億畝耕地紅線，地方各級(jí)政府應(yīng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的耕地和基本農(nóng)田保護(hù)面積負(fù)總責(zé)，要建立農(nóng)村土地用途登記管理制度，嚴(yán)格界定農(nóng)用地與非農(nóng)用地，防止農(nóng)村土地在流轉(zhuǎn)中變更用途，影響農(nóng)民長期利益。
（三）建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場機(jī)制
建立科學(xué)合理的價(jià)格機(jī)制和中介服務(wù)組織，可以減少土地流轉(zhuǎn)過程中的談判成本和搜尋成本。雙方依照市場的價(jià)格機(jī)制來決定價(jià)格，在流轉(zhuǎn)的談判過程中有客觀的依據(jù)，同時(shí)中介組織可以提供土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)信息和流轉(zhuǎn)過程中及流轉(zhuǎn)后的服務(wù)，這大大減少了流轉(zhuǎn)過程中的搜尋成本和流轉(zhuǎn)過程中的不規(guī)范行為，也有利于減少糾紛產(chǎn)生的機(jī)率。
1、建立科學(xué)合理的價(jià)格機(jī)制
土地使用權(quán)的市場化流轉(zhuǎn)要求價(jià)格機(jī)制在其中發(fā)揮作用，通過土地價(jià)格的調(diào)節(jié)作用實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)市場的供需平衡，優(yōu)化土地資源配置。這就要求全面認(rèn)識(shí)農(nóng)村土地價(jià)格構(gòu)成因素，合理確定基準(zhǔn)地價(jià)。應(yīng)在充分考慮上述地價(jià)構(gòu)成因素的基礎(chǔ)上，分等定級(jí)，科學(xué)評(píng)估，確定農(nóng)村土地基準(zhǔn)價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)是土地出讓、轉(zhuǎn)讓的價(jià)格依據(jù)，也是政府加強(qiáng)地價(jià)管理的一種手段。它的主要作用是要把地價(jià)的總水平和地價(jià)的差異反映出來，可作為流轉(zhuǎn)的起點(diǎn)價(jià)，再以基準(zhǔn)定價(jià)確定具體地塊的標(biāo)定地價(jià)。
2、建立流轉(zhuǎn)的市場中介服務(wù)體系
要以縣鄉(xiāng)土地服務(wù)部門為依托，以農(nóng)村專業(yè)協(xié)會(huì)為主體，構(gòu)建農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)網(wǎng)絡(luò)――負(fù)責(zé)普查流轉(zhuǎn)地資源，做好介紹，流轉(zhuǎn)委托、土地托管、土地流轉(zhuǎn)供求登記建檔；開展政策咨詢，提供合同范本，調(diào)解流轉(zhuǎn)糾紛；邀請(qǐng)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地等級(jí)評(píng)估定價(jià)，進(jìn)行大面積流轉(zhuǎn)農(nóng)地的租賃招標(biāo)；代辦土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，組織供需雙方談判，為供需雙方搭建流轉(zhuǎn)橋梁。
具體來講應(yīng)建立以下幾個(gè)方面的中介服務(wù)環(huán)節(jié)：一是土地投資經(jīng)營公司。二是土地評(píng)估事務(wù)所。三是土地銀行或土地融資公司。四是土地保險(xiǎn)公司。五是土地租賃公司。六是土地證券公司。
（四）培育市場需求
1、完善農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營體系
第一，選準(zhǔn)區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)，合理規(guī)劃布局，促進(jìn)區(qū)域間的產(chǎn)業(yè)合理分工，避免區(qū)域間的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨同。
第二，積極推進(jìn)農(nóng)村谷物種植業(yè)的產(chǎn)銷一體化進(jìn)程，提高糧食的比較效益。目前糧食產(chǎn)品通過多次加工、深度加工增值的潛力是十分巨大的。
第三，引導(dǎo)城市大型工商企業(yè)進(jìn)入農(nóng)業(yè)，特別是引導(dǎo)城市糧、油、棉、糖以及其他農(nóng)牧初級(jí)產(chǎn)品為加工原料的企業(yè)向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者結(jié)成利益共同體。
第四，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集結(jié)和聚集經(jīng)濟(jì)的比較效益，將農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)一體化經(jīng)營的發(fā)展與小城鎮(zhèn)發(fā)展有機(jī)結(jié)合起來。生產(chǎn)的專業(yè)化程度越高，與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的依存聯(lián)系就越密切。外部性經(jīng)濟(jì)問題客觀上要求彼此相關(guān)的產(chǎn)業(yè)能夠就近集結(jié)，以形成聚積經(jīng)濟(jì)的比較經(jīng)濟(jì)效益。
2、政府增加投入促進(jìn)農(nóng)業(yè)技術(shù)的創(chuàng)新、推廣、應(yīng)用
對(duì)農(nóng)業(yè)科技進(jìn)行科學(xué)分類，構(gòu)建多元主體農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣體系的運(yùn)行環(huán)境。從政策上明確農(nóng)業(yè)企業(yè)等其他技術(shù)推廣主體在農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中的地位和作用。
完善知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度。政府必須加大普及和宣傳知識(shí)產(chǎn)權(quán)的基本知識(shí)，。從資金投入、科研開發(fā)等方面向農(nóng)業(yè)企業(yè)提供幫助和支持。政府要加強(qiáng)對(duì)一些中、小農(nóng)業(yè)企業(yè)的支持力度，制定一系列有關(guān)減稅、獎(jiǎng)勵(lì)技術(shù)研制者、提供人才培養(yǎng)幫助、提供科研幫助等有利于農(nóng)業(yè)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的政策。
增加農(nóng)業(yè)投入。各級(jí)政府要保障各種支農(nóng)資金的及時(shí)到位，尤其要保障涉農(nóng)科研資金的投入，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)用工業(yè)的扶持力度，使農(nóng)業(yè)科研單位能源源不斷地研究開發(fā)出各種先進(jìn)適用的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)。
3、建立和完善農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，增加農(nóng)業(yè)比較效益
農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系必須建立在整個(gè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中，從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)前，到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中，再到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)后，各個(gè)環(huán)節(jié)之間的風(fēng)險(xiǎn)管理措施需要有效協(xié)調(diào)。產(chǎn)前環(huán)節(jié)主要是市場風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，管理方式可考慮生產(chǎn)資料補(bǔ)貼、供應(yīng)鏈體系、信息服務(wù)等。產(chǎn)中環(huán)節(jié)主要是自然風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也受到資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等影響。其風(fēng)險(xiǎn)管理方式可考慮農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、技術(shù)推廣和服務(wù)體系、風(fēng)險(xiǎn)基金等。生產(chǎn)后環(huán)節(jié)主要是市場風(fēng)險(xiǎn)和制度風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也受到資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等的影響，此外農(nóng)業(yè)企業(yè)作為這一環(huán)節(jié)的重要生產(chǎn)主體，還將面對(duì)一般企業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)后環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理方式可考慮期貨市場和基金、訂單農(nóng)業(yè)、價(jià)格支持等。農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要積極的財(cái)政政策支持。
4、在農(nóng)民內(nèi)部培育大量的土地需求主體
我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場的主體構(gòu)成單一，而且農(nóng)戶作為市場主體的絕大多數(shù)，其“可怕的對(duì)稱性”在很大程度上制約了農(nóng)地使用權(quán)的市場化流轉(zhuǎn)。
提高農(nóng)民整體素質(zhì)，大力培育、扶植農(nóng)村專業(yè)戶和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作組織。引導(dǎo)農(nóng)戶的生產(chǎn)經(jīng)營技術(shù)與觀念，培養(yǎng)其市場主體意識(shí)。只有農(nóng)民的市場意識(shí)和市場觀念完全地建立起來，我國的經(jīng)濟(jì)才能真正稱之為市場經(jīng)濟(jì)。
建立農(nóng)村專業(yè)戶、重點(diǎn)戶幫扶制度。不僅在政策上扶持，還應(yīng)該在資金和技術(shù)上予以扶持，使之不斷壯大并真正地起到示范作用，從而帶動(dòng)農(nóng)戶的專業(yè)化分工。
建立農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織登記制度。在登記的基礎(chǔ)上授予農(nóng)村各類經(jīng)濟(jì)合作組織法人地位，接受其土地所有權(quán)申請(qǐng)，條件成熟時(shí)頒發(fā)土地所有權(quán)證書，以激勵(lì)各種經(jīng)濟(jì)合作組織的快速成長，并使之逐步取代村組之類的“準(zhǔn)行政組織”。
鼓勵(lì)各類經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人投資農(nóng)地。通過類似“四荒地”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）拍賣的市場化運(yùn)作方式，加強(qiáng)投資者進(jìn)行農(nóng)地投資的信心；政府可以制訂相應(yīng)的諸如減免稅、貸款扶持等政策調(diào)動(dòng)各類農(nóng)地投資者的積極性。
加速農(nóng)村基層民主進(jìn)程，提高農(nóng)戶的市場行為能力。使農(nóng)村基層干部成為農(nóng)戶利益的真正代表，成為實(shí)質(zhì)意義上的集體經(jīng)濟(jì)管理者，弱化其行政職能，進(jìn)而使農(nóng)村基層管理者利益集團(tuán)的利益目標(biāo)產(chǎn)生根本的變化；應(yīng)該建立農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織重大問題的民主決議制度，允許并鼓勵(lì)農(nóng)民參政議政，還農(nóng)民以國民權(quán)，提高農(nóng)民的談判地位與博弈能力。
（五）建立健全相關(guān)的配套機(jī)制，增加土地的有效供給
1、建立多層次的社會(huì)保障體系
建立多層次的農(nóng)村社會(huì)保障體系，包括農(nóng)村社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)救濟(jì)、社會(huì)福利、優(yōu)撫安置、社會(huì)互助，以及發(fā)展和完善新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度等等，逐步弱化土地的福利和社會(huì)保障功能。對(duì)己流入城市有固定收入，有住房的農(nóng)民工，要讓他們?nèi)谌氤鞘猩鐣?huì)，解決他們的戶籍、社會(huì)保障、醫(yī)療、子女入學(xué)、就業(yè)等方面的問題，與城市居民一視同仁，從根本上解決他們的后顧之憂，使他們放棄或轉(zhuǎn)出農(nóng)村土地承包權(quán)，成為真正的城市居民。
2、改革戶籍管理制度
第一步是徹底放開小城鎮(zhèn)戶籍管理。對(duì)進(jìn)入城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，可根據(jù)本人意愿，保留其承包土地的經(jīng)營權(quán)，也允許依法有償轉(zhuǎn)讓。在條件成熟時(shí)，鼓勵(lì)進(jìn)城農(nóng)民逐步自愿割斷與承包土地和宅基地的聯(lián)系。第二步是徹底放開戶籍管理，實(shí)行戶口登記制。在逐步建立起農(nóng)村基本生活保障體系的條件下，消除現(xiàn)存的大城市戶口與小城鎮(zhèn)戶口、農(nóng)村戶口與城市戶口之間的區(qū)別，并通過承包地繼承、土地使用權(quán)市場化流轉(zhuǎn)等手段解決人口與土地的關(guān)系，徹底放開戶籍管理。
3、促進(jìn)農(nóng)民向非農(nóng)化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移
要促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的市場化，增加土地的有效供給，應(yīng)該全面的提高農(nóng)民的科學(xué)文化素質(zhì)，促進(jìn)農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從而活躍農(nóng)民市場化流轉(zhuǎn)土地的行為。加強(qiáng)務(wù)工農(nóng)民職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提高勞動(dòng)技能和文化素質(zhì)。鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)自辦培訓(xùn)機(jī)構(gòu)主動(dòng)提高農(nóng)民工的素質(zhì)，提供免費(fèi)的或低成本的職業(yè)培訓(xùn)是解決這一問題的有效途徑。
4、深化國家政治體制改革，加速司法獨(dú)立的進(jìn)程
造成地方政府農(nóng)地流轉(zhuǎn)利益需求不斷膨脹的原因有三：現(xiàn)行農(nóng)地征用制度賦予了地方政府過大的利益空間；賦予了地方政府農(nóng)地流轉(zhuǎn)宏觀決策的權(quán)力；農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場經(jīng)濟(jì)主體的市場行為能力不足，無法抑制地方政府對(duì)利益的不合理要求。要使政府的職能得到徹底轉(zhuǎn)換，除培育市場主體的行為能力，須加快司法獨(dú)立的進(jìn)程并將農(nóng)地流轉(zhuǎn)的宏觀決策權(quán)賦予獨(dú)立的立法機(jī)構(gòu)。
參考文獻(xiàn)：
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一、我國現(xiàn)行的農(nóng)用地價(jià)格管理制度與政策
目前，我國地價(jià)管理的制度與政策僅僅是針對(duì)城市土地價(jià)格制定的，農(nóng)用地價(jià)格管理的制度與政策幾乎沒有，僅有學(xué)者在農(nóng)用地估價(jià)制度方面提出了一些構(gòu)想。隨著農(nóng)用地征用、農(nóng)村土地市場的建立、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象的出現(xiàn)，迫切需要有關(guān)農(nóng)用地方面的制度與政策，其中農(nóng)用地價(jià)格管理的制度與政策尤為重要。
二、構(gòu)建我國農(nóng)用地價(jià)格管理制度與政策的意義
（一）有利于促進(jìn)我國農(nóng)用地價(jià)格體系的完善。目前，我國農(nóng)用地價(jià)格體系不完善，對(duì)其研究的起步比較晚，沒有一個(gè)完整的價(jià)格體系，使得城鄉(xiāng)地價(jià)體系人為的加以割裂，這樣不僅有礙于地價(jià)的科學(xué)評(píng)估與管理，而且也不利于“統(tǒng)一、規(guī)范、競爭、有序”的土地市場的建立，更不利于耕地保護(hù)及農(nóng)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，構(gòu)建我國農(nóng)用地價(jià)格管理制度與政策要求有一個(gè)完善的農(nóng)用地價(jià)格體系。
（二）有利于順利開展農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估。開展農(nóng)地價(jià)格評(píng)估有利于實(shí)現(xiàn)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以體現(xiàn)，是合理征收地稅、促進(jìn)公共積累的需要，有利于農(nóng)地資源優(yōu)化配置，有利于農(nóng)地市場的培育與規(guī)范，有利于農(nóng)地流轉(zhuǎn)，是貫徹《土地管理法》的需要。而要發(fā)揮農(nóng)地價(jià)格評(píng)估的作用，需要構(gòu)建我國農(nóng)用地價(jià)格管理的制度與政策來保證。
三、我國農(nóng)用地價(jià)格管理制度與政策的內(nèi)容
（一）我國農(nóng)用地價(jià)格管理配套建設(shè)的制度與政策
1、建立和完善農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度。明晰集體土地所有權(quán)主體，按照《土地管理法》抓好落實(shí)。只有做到產(chǎn)權(quán)明晰，農(nóng)村土地市場才能夠充分發(fā)揮市場調(diào)配資源的作用。通過明晰集體土地主體來進(jìn)一步強(qiáng)化農(nóng)民對(duì)土地所有者的權(quán)屬意識(shí)和集體意識(shí)，保障集體對(duì)承包土地的最終收益權(quán)和處置權(quán)。同時(shí)，要穩(wěn)定承包權(quán)、搞活收益權(quán)，防止集體土地資產(chǎn)的流失。保證農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革順利發(fā)展，因此必須出臺(tái)相應(yīng)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，盡快制定我國農(nóng)村集體土地使用制度改革的法律性文件；出臺(tái)我國農(nóng)村土地利用管理的政策性規(guī)定，實(shí)行農(nóng)村土地有償、有限期、有流動(dòng)的使用；加強(qiáng)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的審批管理，要實(shí)行農(nóng)村土地有償使用，建立農(nóng)村土地市場，對(duì)土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記和對(duì)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程進(jìn)行必要的審批，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)和促進(jìn)農(nóng)用土地資源合理、有效利用的基本保證。
2、建立和完善農(nóng)村土地市場。我國農(nóng)村土地市場的健康發(fā)育對(duì)于農(nóng)村土地資源優(yōu)化配置、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展等都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。在穩(wěn)定農(nóng)地基本承包經(jīng)營權(quán)的情況下積極推進(jìn)農(nóng)地市場的流轉(zhuǎn)。加快農(nóng)地市場建設(shè)的重要意義在于，通過市場機(jī)制的作用提高農(nóng)地的配置效率，使農(nóng)地的產(chǎn)出增加。當(dāng)前農(nóng)地市場建設(shè)政策取向中應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：一是農(nóng)地經(jīng)營主體確定問題。應(yīng)在保證農(nóng)村穩(wěn)定的前提下，將農(nóng)地市場準(zhǔn)入主體的范圍擴(kuò)大到全社會(huì)和國外的投資者。二是農(nóng)地市場內(nèi)部的細(xì)化問題，使農(nóng)地內(nèi)部的各種用途實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)換，即強(qiáng)調(diào)農(nóng)地內(nèi)部的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。
地價(jià)管理作為土地市場建設(shè)的核心，地價(jià)管理的對(duì)象――價(jià)格是市場競爭的手段，是市場供求狀況的顯示器和調(diào)節(jié)器。因此，應(yīng)通過公平競爭形成合理的地價(jià)，在調(diào)控土地市場方面發(fā)揮突出的作用。真正要達(dá)到管理地價(jià)的目的，還應(yīng)通過管理、調(diào)控地產(chǎn)市場入手，政府應(yīng)將調(diào)控地價(jià)的注意力放在調(diào)控地產(chǎn)市場上。當(dāng)然，前提是政府必須立足于客觀實(shí)際要求和遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
（二）我國農(nóng)用地價(jià)格管理制度與政策
1、建立基準(zhǔn)地價(jià)體系與定期更新、登記和公布制度。在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵上已基本達(dá)成共識(shí)，即基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下各級(jí)土地或均質(zhì)地域，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評(píng)估確定的某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)上一定年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。隨著我國建設(shè)用地征用制度改革的深入，解決農(nóng)民征地補(bǔ)償問題，首先是要承認(rèn)農(nóng)民對(duì)土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)，走評(píng)估地價(jià)、照價(jià)征用的路子是必然趨勢(shì)，客觀上需要建立農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系。目前農(nóng)用地征用價(jià)格過低，農(nóng)民上訪事件時(shí)有發(fā)生，已成為影響社會(huì)穩(wěn)定的重要隱患。同時(shí)，目前農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)十分活躍，迫切需要建立農(nóng)村集體農(nóng)用地和農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系，為農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村集體土地管理與地價(jià)管理政策及措施的制定提供依據(jù)。而且為了實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)地價(jià)統(tǒng)一管理，應(yīng)該建立農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。
2、實(shí)施征地價(jià)格限價(jià)政策。實(shí)行最高限價(jià)和最低限價(jià)的地價(jià)政策。最低限價(jià)是為了保護(hù)土地所有者的利益，最高限價(jià)是為了保護(hù)土地使用者的利益。所以，最低、最高限價(jià)也都是為了實(shí)現(xiàn)全社會(huì)的最大利益。以當(dāng)?shù)毓嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為依據(jù)，交易地價(jià)不能超過這些價(jià)格的一定幅度。在征地價(jià)格中，征地價(jià)格構(gòu)成的確立很難，在保證國家、集體、農(nóng)戶三者利益都不受到侵害的基礎(chǔ)上構(gòu)建，在確定合理的征地價(jià)格構(gòu)成之后，我們依據(jù)限價(jià)政策來確定最終的征地價(jià)格，以農(nóng)地市場基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，確定征地價(jià)格的范圍。
3、建立健全農(nóng)用地估價(jià)制度。建立定期對(duì)農(nóng)用地的地力進(jìn)行測評(píng)和估價(jià)的制度，由于農(nóng)用地的土地物質(zhì)（土壤質(zhì)量）對(duì)于農(nóng)用地的產(chǎn)出水平有重大影響，因此必須重視對(duì)農(nóng)用地土地物質(zhì)的估價(jià)。這就要求定期對(duì)農(nóng)用地的地力進(jìn)行測評(píng)和估價(jià)。這項(xiàng)基礎(chǔ)性工作應(yīng)由政府來組織和推動(dòng)，可考慮由縣級(jí)政府來具體負(fù)責(zé)實(shí)施。
實(shí)施土地估價(jià)師資格認(rèn)證制度和注冊(cè)登記制度。國外大多數(shù)國家和地區(qū)都未專門區(qū)分農(nóng)用地估價(jià)師與非農(nóng)用地估價(jià)師，但也有部分國家做出了區(qū)分。如新西蘭在1948年制定估價(jià)師法，該法規(guī)定土地估價(jià)人員分為城市土地估價(jià)師和農(nóng)用地估價(jià)師，二者都必須通過所規(guī)定的資格考試。在許多國家和地區(qū)，對(duì)土地估價(jià)人員，通常都是采取注冊(cè)登記制度。例如，日本的不動(dòng)產(chǎn)鑒定主要向建設(shè)大臣辦理登記，至于鑒定業(yè)者則需向建設(shè)省或都道府縣辦理登記；法國的法庭鑒定土地需辦理登記。我國現(xiàn)在實(shí)施土地估價(jià)師資格認(rèn)證制度和注冊(cè)登記制度，但是主要針對(duì)城市土地估價(jià)，若堅(jiān)持城鄉(xiāng)地價(jià)統(tǒng)一管理，農(nóng)村土地市場的建立、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，就必須對(duì)農(nóng)用地實(shí)施土地估價(jià)。筆者主張?jiān)谠型恋毓纼r(jià)師資格認(rèn)證制度和注冊(cè)登記制度基礎(chǔ)上加入與農(nóng)用地相關(guān)的部分，主要包括農(nóng)用地估價(jià)與市地估價(jià)不同的方法，例如土壤潛力估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)田法等；同時(shí)，相關(guān)知識(shí)也應(yīng)該增加土壤學(xué)與地質(zhì)地貌學(xué)的有關(guān)內(nèi)容。
4、建立農(nóng)用地價(jià)格監(jiān)督制度。不同的資源狀況和不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度決定了不同的土地占有方式，我國的國情決定了不能實(shí)行土地或農(nóng)地的私有制。因此，建立我國的土地市場，只能是國家嚴(yán)管下的適當(dāng)層次的土地市場。對(duì)農(nóng)用地價(jià)格管理，政府土地管理部門要進(jìn)行監(jiān)督，建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系，加強(qiáng)地價(jià)監(jiān)控，為地價(jià)管理提供及時(shí)、準(zhǔn)確的決策依據(jù)。及時(shí)掌握全面、準(zhǔn)確的地價(jià)信息，是實(shí)施地價(jià)管理的基礎(chǔ)，也是利用地價(jià)杠桿調(diào)控市場，為地價(jià)管理提供翔實(shí)的地價(jià)資料、為社會(huì)提供服務(wù)的重要保證。
關(guān)鍵詞 農(nóng)村土地信托 土地承包使用權(quán) 農(nóng)村土地信托法律制度
因?yàn)槲覈男磐兄饕糜诮?jīng)濟(jì)領(lǐng)域。隨著中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，我國一些地方已經(jīng)試圖引入到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域。在浙江的一些地方，紹興為代表，試圖農(nóng)村土地信托實(shí)踐，取得了良好的結(jié)果。實(shí)踐證明，我國農(nóng)村土地信托的實(shí)施，有利于土地資源的合理利用，有利于保護(hù)，農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的建立和發(fā)展，有利于建立和完善農(nóng)村土地信用制度，有利于土地資源的合理利用和保護(hù)，有利于維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。
一、我國農(nóng)村土地信托的概念
中國的農(nóng)村土地信托是基于集體所有權(quán)和土地承包權(quán)不變，土地信托服務(wù)機(jī)構(gòu)委托土地的承包人，按照土地使用權(quán)的市場需求，必要的程序，依照法律規(guī)定的土地使用權(quán)的土地承包制進(jìn)行管理在一定時(shí)期時(shí)間，并定期向承包人（受益人）支付土地信托收益的行為。
二、我國農(nóng)村土地信托存在的問題
（1）土地信托欠缺專門法規(guī)
中國《信托法》2001基于完整的法律依據(jù)中國信托業(yè)的發(fā)展而頒布。中國的農(nóng)村土地信托，雖然在實(shí)踐中取得了很大的進(jìn)步，但沒有任何法律的特殊規(guī)定，以真正促進(jìn)農(nóng)村土地信托的發(fā)展業(yè)務(wù)，制定相關(guān)規(guī)范經(jīng)營性土地信托政策法規(guī)尚需要和實(shí)現(xiàn)細(xì)節(jié)。
（2）土地信托中行政介入過多
土地信托是供給和需求的協(xié)調(diào)，及時(shí)配套的服務(wù)。對(duì)于有土地使用權(quán)的人來說，我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)自愿原則。農(nóng)民作為一個(gè)使用權(quán)，他們擁有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的需求，因此，他們應(yīng)占一方主動(dòng)，積極要求轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這是土地信托的本質(zhì)，也是土地信托原來的起點(diǎn)。然而，在實(shí)踐中，自愿的原則，在一定程度上是扭曲的。
（3）部分農(nóng)民思想意識(shí)不高、參與的積極性不強(qiáng)
我國農(nóng)村土地信托的時(shí)間不長，是一個(gè)新事物，在許多地方的農(nóng)村干部和農(nóng)民缺乏基本知識(shí)和土地信托的理解，在最持懷疑和觀望態(tài)度土地信托。不明白對(duì)土地和利益的土地信托。一些農(nóng)民仍然吃飽了，害怕失去土地政策的變化，都不敢把土地信托，由于這些落后的觀念的影響，農(nóng)村土地信托實(shí)施封鎖，很難在中國農(nóng)村地區(qū)的實(shí)施。
（4）我國已經(jīng)實(shí)行土地信托的地區(qū)違背了信托原則
我國農(nóng)村土地信托更多的行政干預(yù)實(shí)施國，違反了自愿信托原理。土地信托是一個(gè)復(fù)雜的工作，需要必要的行政干預(yù)、監(jiān)督和指導(dǎo)，但干預(yù)的一些地區(qū)，或忽視農(nóng)民在利益驅(qū)動(dòng)的強(qiáng)行干預(yù)的利益，甚至計(jì)劃干預(yù)，造成不良影響和后果。
三、構(gòu)建和完善中國農(nóng)村土地信托的法律思考
（1）對(duì)農(nóng)村土地信托監(jiān)管的建議
信托是現(xiàn)代金融業(yè)的四大支柱產(chǎn)業(yè)，隨著信托業(yè)務(wù)的廣泛開展，信托已成為中國金融市場越來越重要的組成部分。土地承包經(jīng)營的農(nóng)村土地信托制度創(chuàng)新的設(shè)權(quán)流轉(zhuǎn)，土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移靈活，充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，使得農(nóng)村土地的效率，促進(jìn)高產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著市場機(jī)制作用的發(fā)揮，根據(jù)西方現(xiàn)代金融風(fēng)險(xiǎn)理論，金融風(fēng)險(xiǎn)可歸納為四個(gè)方面：金融不穩(wěn)定，金融體系的脆弱性，個(gè)體有限理性的金融交易和金融資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的內(nèi)在?；诠沧R(shí)，政府和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)給予足夠的重視，農(nóng)村土地市場的宏觀調(diào)控的信任理論，充分發(fā)揮市場自律機(jī)制和政府的作用，幫助農(nóng)村土地市場的信任，更好更快的發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村金融市場的穩(wěn)定性與安全性。我國農(nóng)村土地信托制度的發(fā)展仍處于試點(diǎn)階段，許多配套的法律法規(guī)沒有得到及時(shí)的補(bǔ)充和完善，對(duì)農(nóng)村土地市場調(diào)控的信任是遙不可及的。對(duì)農(nóng)村土地市場的信任首先要完善現(xiàn)行立法，使土地信托行為可以在一個(gè)可控的方式進(jìn)行；其次，加強(qiáng)政府的土地信托行為的指導(dǎo)，幫助農(nóng)民參加農(nóng)村土地市場的信任的安全性和可靠性；最后，加強(qiáng)信托行業(yè)自律。因此，對(duì)農(nóng)村土地信托市場監(jiān)督不僅是從金融安全的角度考慮，更重要的是調(diào)控土地保護(hù)和土地的使用價(jià)值。
（2）關(guān)于中國農(nóng)村土地信托稅務(wù)相關(guān)建議
我國《信托法》、《信托投資公司管理辦法》以及《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的相繼出臺(tái)，標(biāo)志著我國信托業(yè)法律體系框架基本形成。由于信托立法的現(xiàn)行的土地稅收制度的不完善，筆者認(rèn)為在研究農(nóng)村土地信托的問題要討論的問題并提出了一些建議。目前我國信托稅收制度存在的主要問題是：雙重征稅和缺乏公益信托稅收優(yōu)惠政策。為了避免雙重征稅的問題，土地信托，中國的有關(guān)法律在臺(tái)灣說：“土地的信托財(cái)產(chǎn)，信托關(guān)系之間的轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。信托財(cái)產(chǎn)，信托轉(zhuǎn)移，不征收契稅。因此，中國的增長規(guī)律的客戶轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的環(huán)節(jié)免稅的受托人的營業(yè)稅可以避免雙重征稅的問題。當(dāng)前農(nóng)村土地信托實(shí)踐中的一些部分具有公共性在很大程度上信任的某些特征。為了鼓勵(lì)和保護(hù)公共土地信托制度的發(fā)展，在農(nóng)村土地信托制度的建立，應(yīng)該是“公平稅，稅收效率的精神，稅法”的原則，涉及農(nóng)村土地信托的公共性應(yīng)該是一些稅收優(yōu)惠政策。實(shí)踐證明，稅收減免，稅收優(yōu)惠政策是鼓勵(lì)農(nóng)村土地信托發(fā)展的必要途徑。
參考文獻(xiàn)：
1.土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不完善。土地流轉(zhuǎn)與土地市場二者相輔相成、互相促進(jìn)，土地流轉(zhuǎn)可以促成土地市場的發(fā)育和完善，健全的土地市場能為土地流轉(zhuǎn)提供規(guī)范的交易場所，使土地流轉(zhuǎn)更趨合理化。但當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場化動(dòng)作機(jī)制還沒有完全建立起來，更未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場，嚴(yán)重制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序進(jìn)行。土地流轉(zhuǎn)對(duì)象與范圍選擇余地小，往往出現(xiàn)農(nóng)戶有轉(zhuǎn)讓土地意向卻找不到合適的受讓方，而需要土地的人又找不到出讓者的現(xiàn)象，即使實(shí)現(xiàn)了土地流轉(zhuǎn)，也往往局限于村內(nèi)甚至是組內(nèi)或親朋之間，使土地效益得不到最大限度地發(fā)揮，在一定程度上影響了土地流轉(zhuǎn)的程度、規(guī)模和效益，限制了土地流轉(zhuǎn)的區(qū)域范圍。土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)不健全，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)機(jī)構(gòu)管理體制不順，職責(zé)不明，隊(duì)伍不穩(wěn)，無力對(duì)土地流轉(zhuǎn)合同進(jìn)行指導(dǎo)和管理，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有專人負(fù)責(zé)土地承包管理工作，對(duì)土地流轉(zhuǎn)放任自流，流轉(zhuǎn)行為無人監(jiān)管，流轉(zhuǎn)糾紛無人受理，農(nóng)民的合法權(quán)益受到損害。
2.土地流轉(zhuǎn)條件不成熟。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，受讓方往往要求地塊相對(duì)集中、面積足夠大，有流轉(zhuǎn)愿望的農(nóng)戶所承包的土地往往面積少、地塊小，"插花田"多，要實(shí)現(xiàn)土地的集中連片，有賴于承包土地的農(nóng)戶一致同意，而農(nóng)戶間的情況千差萬別，有的愿轉(zhuǎn)出，有的不愿轉(zhuǎn)出；有的愿長期轉(zhuǎn)出，有的只愿短期轉(zhuǎn)出，意見很難統(tǒng)一，這些客觀因素使那些有流轉(zhuǎn)愿望的農(nóng)戶難以實(shí)現(xiàn)其土地的流轉(zhuǎn)。
3.土地流轉(zhuǎn)進(jìn)展不平衡。由于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然條件差異較大，土地流轉(zhuǎn)工作進(jìn)展不平衡。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地方，土地流轉(zhuǎn)的比重高于經(jīng)濟(jì)較落后地方，城郊區(qū)土地流轉(zhuǎn)比邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)村多；集中連片，具有發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；臈l件，土地流轉(zhuǎn)率相對(duì)較高；而地勢(shì)復(fù)雜、人均耕地?cái)?shù)量不多、零星分散的地方，流轉(zhuǎn)率則低。
二、完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的具體方法
土地既是農(nóng)業(yè)的基本生產(chǎn)資料，又是農(nóng)民的基本生活保障。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的目的是發(fā)揮土地最大限度的效益，為廣大農(nóng)民增收創(chuàng)造條件。推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須在"依法自愿有償"的原則下，始終把農(nóng)民利益放在首位，既不可強(qiáng)迫命令也不可無所作為，應(yīng)針對(duì)土地流轉(zhuǎn)中存在的問題及未來發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)事求是地依據(jù)各地實(shí)際情況循序漸進(jìn)。
1.鼓勵(lì)創(chuàng)新。建立符合市場經(jīng)濟(jì)要求的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，沒有固定的模式，應(yīng)鼓勵(lì)各地從實(shí)際出發(fā)不斷創(chuàng)新。要建立和健全土地交易市場，推進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)市場化，允許農(nóng)村土地在一定范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，并通過市場機(jī)制形成合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格。要建立健全土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，培育和發(fā)展為土地流轉(zhuǎn)服務(wù)的各類中介組織，開展土地流轉(zhuǎn)供求登記、信息、土地評(píng)估、政策咨詢等服務(wù)工作，采用多種形式為雙方牽線搭橋。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)設(shè)立土地信托服務(wù)中轉(zhuǎn)站，村一級(jí)由村委會(huì)具體接受農(nóng)民土地信托服務(wù)，突破土地流轉(zhuǎn)僅在有限區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的制約，實(shí)行三級(jí)聯(lián)網(wǎng)，形成統(tǒng)一的土地流能市場。要建立健全土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)制，由農(nóng)業(yè)主管部門加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管，協(xié)調(diào)處理各方關(guān)系，積極引導(dǎo)和規(guī)范土地流轉(zhuǎn)。要鼓勵(lì)創(chuàng)新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式，鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)合自己的實(shí)際，既可以采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租和入股等多種形式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，也可以采取其他現(xiàn)行法律法規(guī)沒有明確禁止的形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。
2.強(qiáng)化監(jiān)管。為保障農(nóng)村土地依法自愿有序流轉(zhuǎn)，各級(jí)政府應(yīng)強(qiáng)化對(duì)土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管，加大對(duì)借土地流轉(zhuǎn)之名侵害農(nóng)民利益行為的督查力度，通過對(duì)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行定期或不定期的查檢和監(jiān)督，消除土地流轉(zhuǎn)中損害農(nóng)民權(quán)益的現(xiàn)象，保證土地流轉(zhuǎn)合同的順利履行。要建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛仲裁委員會(huì)，給予一定工作經(jīng)費(fèi)，賦予一定的行政執(zhí)法權(quán)力，并盡快程序開展工作，將土地流轉(zhuǎn)糾紛消除在萌芽狀態(tài)，保障土地流轉(zhuǎn)依法有序的進(jìn)行，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。
農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的建立，及農(nóng)地的依法、自愿、有償?shù)淖杂闪鬓D(zhuǎn)，有助于農(nóng)地的邊際產(chǎn)出在各農(nóng)戶間趨于一致，從而達(dá)到土地資源的優(yōu)化配置。目前，我國關(guān)于農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場還沒有形成系統(tǒng)化的理論，學(xué)術(shù)研究僅處于探討階段，眾多的理論與實(shí)踐問題仍有待解決。
一、國外土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗(yàn)與特點(diǎn)
美國農(nóng)業(yè)是當(dāng)今世界上最發(fā)達(dá)、最具有代表性的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，在世界農(nóng)業(yè)中占有十分重要的地位。家庭農(nóng)場是美國土地生產(chǎn)經(jīng)營的基本單位，它構(gòu)成了美國農(nóng)村土地經(jīng)營制度的主要運(yùn)行基礎(chǔ)與發(fā)展前提。美國政府采用信貸支持、政策引導(dǎo)、利息調(diào)節(jié)、價(jià)格補(bǔ)貼等經(jīng)濟(jì)手段，通過各種優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)誘導(dǎo)家庭農(nóng)場規(guī)模的適度擴(kuò)大。英國的農(nóng)業(yè)一直是以地主---佃農(nóng)制為基礎(chǔ)。圈地運(yùn)動(dòng)之后，英國政府為擴(kuò)大農(nóng)場經(jīng)營的規(guī)模，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，在政策上支持大農(nóng)場，排擠小農(nóng)場。在政府鼓勵(lì)、市場競爭、農(nóng)業(yè)技術(shù)的改進(jìn)等因素的共同作用下，英國的土地流轉(zhuǎn)順利進(jìn)行，農(nóng)場數(shù)量減少很快。法國政府為促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了土地改組政策，措施有三：一是限制土地兼并,規(guī)定農(nóng)場規(guī)模面積。二是建立“土地整治與農(nóng)村安置公司”。這是一種不以贏利為目的、由國家代表實(shí)施監(jiān)督的股份有限公司。其作用在于購買土地，經(jīng)過整治后轉(zhuǎn)讓給需要土地的農(nóng)民，便于發(fā)展中等類型的家庭農(nóng)場。三是政府對(duì)中等規(guī)模的農(nóng)場在土地購買、貸款和稅收上給予優(yōu)惠。此外，法國政府采取對(duì)年老農(nóng)民發(fā)放終生養(yǎng)老金的辦法，促使他們離開農(nóng)業(yè)，讓出來的土地主要用于擴(kuò)大農(nóng)場規(guī)模。法國還規(guī)定私有土地一定用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)棄耕、劣耕和在耕地上搞建筑。對(duì)于棄耕和劣耕者，國家有權(quán)征購，提高土地稅或讓其出租。規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓不可分割，只準(zhǔn)整體繼承或出讓。法國設(shè)有土地市場管理機(jī)構(gòu)---土地事務(wù)所，并建有土地銀行。土地轉(zhuǎn)讓或租契必須經(jīng)過管理機(jī)構(gòu)，不獲其批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓無效。土地事務(wù)所對(duì)小塊土地有優(yōu)先購買權(quán)，整治合并后賣給有經(jīng)營前途的農(nóng)民。土地銀行購買土地后再租賃給農(nóng)民，并訂立長期租約，以刺激投資。對(duì)世界典型國家土地流轉(zhuǎn)的橫向比較看，土地流轉(zhuǎn)的發(fā)生具有以下共同的特點(diǎn)①土地流轉(zhuǎn)的目的和結(jié)果都是擴(kuò)大土地規(guī)模經(jīng)營，而且這種擴(kuò)大都是基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)業(yè)技術(shù)進(jìn)步、農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的城市化推拉作用。②以小農(nóng)戶經(jīng)營為主的土地私有制國家，僅依靠市場的力量并不能完全實(shí)現(xiàn)土地的合理流動(dòng)，土地私有權(quán)在一定條件下會(huì)成為土地流轉(zhuǎn)的障礙。
二、我國農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及制約因素
盡管中國農(nóng)地流轉(zhuǎn)行為已經(jīng)在全國各地出現(xiàn)，其形式包括轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、互換、股份合作等多種多樣，但總體而言，存在以下問題：農(nóng)地流轉(zhuǎn)速率低、農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程無序、農(nóng)地集中度和集中率非常低、中介服務(wù)組織仍需完善。其中主要存在以下因素：1、農(nóng)民的因素土地一直是農(nóng)民賴以生存的財(cái)產(chǎn)，是農(nóng)民的命根子，是保障其日后生活的基礎(chǔ)。雖然一些年輕的有能力的農(nóng)民大批涌入城市，但他們不會(huì)輕易把自家土地流轉(zhuǎn)出去，有時(shí)請(qǐng)人代耕、代管，甚至不惜拋荒。這種寧愿霸占土地卻不精耕細(xì)作者隨處可見。理由主要有“四不”：不敢、不愿、不能、不知。2、市場的因素在良好的市場環(huán)境和機(jī)制下，資源的配置最終會(huì)達(dá)到一種最優(yōu)狀態(tài)，即資源在不同主體、不同用途、不同行業(yè)間配置產(chǎn)生的邊際效應(yīng)相等，資源的使用價(jià)值通過市場化配置得以合理利用，資源的價(jià)值得以充分實(shí)現(xiàn)。而目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場所要求的完全性競爭條件尚不具備。加之市場信息受阻，供需雙方交易的成本居高，從而降低了土地流轉(zhuǎn)的發(fā)生率和流轉(zhuǎn)數(shù)量。即使已經(jīng)發(fā)生流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)價(jià)格偏低甚至負(fù)價(jià)格，對(duì)土地資源配置產(chǎn)生不利影響。3、地區(qū)經(jīng)濟(jì)的因素通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)較多發(fā)生在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，或較為發(fā)達(dá)的縣鄉(xiāng)，這些地方都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：人多地少。僅靠較少的土地養(yǎng)活較多的一家人，相當(dāng)困難的。于是這些地方迫于生計(jì)外出打工，在城市嘗到甜頭后思想也跟著變化，最先把土地流轉(zhuǎn)出去專心在城里務(wù)工，同村人相繼模仿，反而帶活了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，促進(jìn)了土地的流轉(zhuǎn)，盤活了土地資本。而一些人均土地較多的農(nóng)戶，養(yǎng)尊處優(yōu)，雖富不了，但卻餓不死，農(nóng)民被捆綁在土地上，既不愿流轉(zhuǎn)出去，也不愿擴(kuò)大規(guī)模，這樣自管自家三分地，經(jīng)濟(jì)條件沒有大的進(jìn)步。4、農(nóng)業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)性在市場經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)業(yè)是兼有自然風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)的弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)，特別是我國農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的情況下，表現(xiàn)特別明顯。兩種風(fēng)險(xiǎn)交織下，農(nóng)民很難獲得社會(huì)平均利潤，有時(shí)甚至收不回成本，因此，土地有償流轉(zhuǎn)就會(huì)因巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而難以推行，即使推行也難以達(dá)到預(yù)期的目的。一些已經(jīng)擁有數(shù)百畝土地的承包大戶對(duì)繼續(xù)經(jīng)營信心不足，甚至想放棄。原因很簡單，糧食價(jià)格一直不太理想，農(nóng)資卻在瘋長，農(nóng)業(yè)本身望天收的窘境無人能改，一年辛苦下來土地的產(chǎn)出效益極低，這些都挫傷了農(nóng)戶的積極性。5、供需不平衡有效需求不足是影響土地流轉(zhuǎn)的又一重要因素。如果地租足夠高，土地效益足夠大，一方面，農(nóng)戶很樂意轉(zhuǎn)出土地，因?yàn)榈刈獾氖杖氡茸约悍N田的收入高；另一方面，承租者產(chǎn)出高，效益高，就會(huì)擴(kuò)大規(guī)模，愿出高價(jià)，兩者是一個(gè)良性循環(huán)的過程?，F(xiàn)在的問題是土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出明顯的買方市場，只要土地流轉(zhuǎn)價(jià)格足夠高，土地的供給就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過土地的需求。承租者一定是理性的經(jīng)濟(jì)人，獲得土地理想收益是其追求目標(biāo)，但這一目標(biāo)較難實(shí)現(xiàn)，所以承租人要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)太大而不敢租。結(jié)果供需不平衡，轉(zhuǎn)出農(nóng)戶議價(jià)能力大大減弱，由此出現(xiàn)低價(jià)格、零價(jià)格，甚至負(fù)價(jià)格就會(huì)大大挫傷農(nóng)戶轉(zhuǎn)出土地的積極性。