時間：2023-03-23 15:11:41
導(dǎo)語：在物業(yè)管理服務(wù)論文的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
由于服務(wù)的不可儲存性、異質(zhì)性及生產(chǎn)與消費的同時性，與制造業(yè)明顯不同，服務(wù)業(yè)進入國際市場不能采取線性的方式逐步推進，而需要通過對外直接投資方式進行。[1]早期關(guān)于服務(wù)業(yè)國際化動因的研究也主要集中于服務(wù)業(yè)對外直接投資上。如Dunning（1989）將基于制造業(yè)的“國際生產(chǎn)折衷論”應(yīng)用于服務(wù)業(yè)對外直接投資，認(rèn)為服務(wù)業(yè)對外直接投資也需要具備所有權(quán)優(yōu)勢、內(nèi)部化優(yōu)勢及區(qū)位優(yōu)勢，并且只有同時擁有上述三大優(yōu)勢時，才能進行有利的對外直接投資。[2](5-39)之后，很多學(xué)者從更多角度對國際化動因進行了分析。Lovelock和Yip（1996）從市場驅(qū)動、競爭驅(qū)動、技術(shù)驅(qū)動、成本驅(qū)動、政府驅(qū)動五個方面分析了服務(wù)業(yè)國際化的動因。[3](64-86)李慧中（2004）認(rèn)為，Dunning的“國際生產(chǎn)折衷論”對服務(wù)業(yè)的適用性是不突出的，服務(wù)業(yè)對外直接投資是產(chǎn)品差異條件下追逐規(guī)模報酬的產(chǎn)業(yè)內(nèi)貿(mào)易導(dǎo)致的結(jié)果。[4]鄭吉昌（2004）則將服務(wù)業(yè)國際化動因概括為生產(chǎn)性和消費的拉動、供給的推動（專長、勞動力）、服務(wù)業(yè)的競爭、進入壁壘降低（標(biāo)準(zhǔn)成本化、全球范圍優(yōu)勢）和服務(wù)貿(mào)易自由化、贏得信賴以及全球?qū)W習(xí)。[5]魏江等（2004）認(rèn)為，KIBS國際化是需求拉動及供給推動共同作用的結(jié)果，需求方面是企業(yè)為了更好地適應(yīng)全球化及競爭的需要，將非核心業(yè)務(wù)外包給其它更擅長的企業(yè)，實現(xiàn)價值鏈的分工，使KIBS企業(yè)有了進一步生存的空間；供給方面是企業(yè)追求規(guī)模經(jīng)濟及范圍經(jīng)濟而主動向國外擴張。[6]
以上學(xué)者盡管從不同角度對服務(wù)業(yè)及KIBS國際化動因做出了解釋，也注意到服務(wù)業(yè)與KIBS、與制造業(yè)的差別，但是，這些學(xué)者更多地是從產(chǎn)業(yè)角度來進行分析，注重的是服務(wù)的特征。KIBS不僅僅在于具有服務(wù)性的特征，還具有創(chuàng)新性特征，這也是KIBS最重要的特征之一。而現(xiàn)有的研究忽視了KIBS具有創(chuàng)新功能的特征，忽視了KIBS在創(chuàng)新系統(tǒng)中所起到的重要作用。本文根據(jù)KIBS的特點，在借鑒以往學(xué)者研究成果的基礎(chǔ)上，從另外一個角度——創(chuàng)新系統(tǒng)的視角對KIBS國際化動因進行分析，以期獲得更為圓滿的解釋。
二、KIBS創(chuàng)新特性及在創(chuàng)新系統(tǒng)中的作用及功能
在知識經(jīng)濟下，知識是最重要的生產(chǎn)要素之一，并逐漸取代了土地、資本、勞動力這些傳統(tǒng)的生產(chǎn)要素，成為經(jīng)濟發(fā)展的主要動力。在創(chuàng)新系統(tǒng)中，知識流動及各主體之間的相互作用是創(chuàng)新過程的關(guān)鍵所在。KIBS具有知識生產(chǎn)和知識擴散的功能，在創(chuàng)新系統(tǒng)中扮演著重要的角色，而非一般的生產(chǎn)和消費部門。
（一）KIBS創(chuàng)新特征
KIBS創(chuàng)新是指發(fā)生在知識密集型服務(wù)業(yè)中的創(chuàng)新行為及活動，是KIBS與客戶利用各自的知識及技能，為完成一項以知識為基礎(chǔ)的創(chuàng)新任務(wù)而做出的一系列合作行為。知識密集型服務(wù)創(chuàng)新具有顯著的高客戶相關(guān)性，即KIBS與客戶之間是一種“共生”關(guān)系，創(chuàng)新服務(wù)質(zhì)量的高低依賴于KIBS與客戶的交互作用。在創(chuàng)新中，客戶與KIBS之間的知識流動是雙向的：KIBS為客戶提供專業(yè)的服務(wù)，在交互中傳播現(xiàn)有的知識，同時通過客戶反饋也加強了KIBS本身的知識基礎(chǔ)，擴大了KIBS的知識存量，并可能引起新的交互作用。Strambach（2001）建立一個模型（見上圖），將KIBS知識過程分為明晰知識和緘默知識的獲取、知識的重新整合、知識向客戶企業(yè)的轉(zhuǎn)移與擴散三個階段，說明了KIBS與客戶間的這種知識流動及交互作用。[7](53-68)
（二）KIBS在創(chuàng)新系統(tǒng)中的角色
KIBS創(chuàng)新具有高客戶相關(guān)性，這不僅僅促使其本身必須具備高的創(chuàng)新性，以滿足客戶的需要，也使其有可能將創(chuàng)新性知識傳遞、擴散給客戶，即KIBS不僅僅具有知識生產(chǎn)的功能，也具有知識擴散的功能。具體而言，KIBS在創(chuàng)新過程中主要有三個角色：創(chuàng)新推動者（Facilitator）、創(chuàng)新轉(zhuǎn)移者（Carrier）及創(chuàng)新來源（Source）。[8]
1.創(chuàng)新來源（提供者）。KIBS在進行創(chuàng)新時是創(chuàng)新主角，KIBS為制造業(yè)或其他服務(wù)行業(yè)提供服務(wù)或知識，提供創(chuàng)新概念及思想，并與客戶企業(yè)緊密聯(lián)系共同完成創(chuàng)新。Hertog（2000）認(rèn)為，KIBS作為知識及創(chuàng)新的合作生產(chǎn)者，是一種私人知識庫，即所謂的“第二知識庫（theSecondKnowledgeInfrastructure）”或“新知識庫”①。[9](491-528)如廣告商為客戶開發(fā)并組織實施一個新的廣告策略。2.創(chuàng)新推動者（合作者）。KIBS企業(yè)為客戶的創(chuàng)新提供支持服務(wù)，但創(chuàng)新本身不是來自KIBS，也不是由它從別的企業(yè)擴散到客戶企業(yè)。如管理咨詢公司協(xié)助客戶開發(fā)一種新的服務(wù)分銷渠道或引入一種新的會計制度，在這里，KIBS為客戶傳遞它們需要的知識或服務(wù)來支持創(chuàng)新。3.創(chuàng)新轉(zhuǎn)移者（購買者）。KIBS企業(yè)將現(xiàn)有的創(chuàng)新從一個企業(yè)或者一個行業(yè)傳播到另外一個行業(yè)或客戶企業(yè)，創(chuàng)新本身不是從KIBS產(chǎn)生的，KIBS只是一種中介。此時，KIBS也扮演著購買者角色，即KIBS從制造業(yè)或者其他服務(wù)行業(yè)購買知識、設(shè)備及資本品，但KIBS在購買后還承擔(dān)一個重任，即將該產(chǎn)品客戶化，適應(yīng)客戶的需求。如KIBS企業(yè)為客戶引進及實施一個先進的、創(chuàng)新性的ERP軟件，并將該軟件客戶化。
可見，KIBS在創(chuàng)新系統(tǒng)中發(fā)揮作用的關(guān)鍵在于它的知識生產(chǎn)和知識擴散的功能，是創(chuàng)新系統(tǒng)的節(jié)點及橋梁，是創(chuàng)新系統(tǒng)中不可缺少的重要組成部分。KIBS在創(chuàng)新過程中扮演多種角色，發(fā)揮不同的作用，KIBS本身作為一個創(chuàng)新主體，在不斷進行內(nèi)部創(chuàng)新的同時，也為創(chuàng)新系統(tǒng)中的其它主體提供了創(chuàng)新的平臺，對創(chuàng)新起到催化作用。
三、國家創(chuàng)新系統(tǒng)的國際化擴展——KIBS國際化的動因
在全球經(jīng)濟一體化下，國家創(chuàng)新系統(tǒng)是一個開放式的、國際化的系統(tǒng)，國家創(chuàng)新績效取決于該國利用全球創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)及全球創(chuàng)新資源進行創(chuàng)新的能力，國家創(chuàng)新系統(tǒng)的國際化已成為促進創(chuàng)新能力提高的一個重要因素（Toivonen,2005）。[10]另外，對于發(fā)展中國家來說，由于自身創(chuàng)新系統(tǒng)的不完善及創(chuàng)新資源的缺乏，通過國際化獲取創(chuàng)新資源，提高本國創(chuàng)新系統(tǒng)競爭力就成為一個必然選擇及必要的途徑。國家創(chuàng)新系統(tǒng)的國際化發(fā)展，增強了作為創(chuàng)新系統(tǒng)重要組成部分的KIBS國際化發(fā)展的動力及壓力，主要體現(xiàn)為實現(xiàn)如下四個效應(yīng)的需要：（一）國家創(chuàng)新系統(tǒng)邊界的國際擴張效應(yīng)
Coase（1937）認(rèn)為，企業(yè)的擴張與收縮在于交易成本的節(jié)約。[11](386-405)創(chuàng)新系統(tǒng)也存在由于交易成本節(jié)約而導(dǎo)致的邊界擴張與收縮。創(chuàng)新系統(tǒng)邊界的擴張表現(xiàn)為創(chuàng)新組織規(guī)模的擴大和創(chuàng)新行為的融合與協(xié)調(diào)兩個方面，前者是單一組織形式下的規(guī)模擴張，后者是對創(chuàng)新系統(tǒng)的改造。[12]創(chuàng)新系統(tǒng)革新的動力來源于知識在系統(tǒng)內(nèi)流動的機制。信息通訊科技的發(fā)展及經(jīng)濟全球化，使各國創(chuàng)新活動之間的互動與依賴日益加深，為了獲取更多、質(zhì)量更高的創(chuàng)新資源，國家創(chuàng)新系統(tǒng)中的創(chuàng)新主體主動向外擴張，實現(xiàn)國際化發(fā)展。KIBS國際化一方面是實現(xiàn)本身規(guī)模經(jīng)濟的需要，另外一方面降低了知識在創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)接點傳播的交易成本，使報酬遞增得以實現(xiàn)，并促進其他創(chuàng)新主體實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟與范圍經(jīng)濟。同時，KIBS作為知識擴散的橋梁及中介，它的國際化有利于改造跨國創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu)，建立靈活的組織創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)，有效降低創(chuàng)新主體在國際化進程中由于規(guī)模擴大而帶來網(wǎng)絡(luò)接點之間連結(jié)不穩(wěn)定的風(fēng)險（規(guī)模擴大與風(fēng)險加大之間存在“兩難”問題），實現(xiàn)創(chuàng)新系統(tǒng)質(zhì)的擴張。（二）知識的放大效應(yīng)及國際擴散效應(yīng)
知識系統(tǒng)要么是網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，要么是層級結(jié)構(gòu)，而無論哪種結(jié)構(gòu)，KIBS都起到非常重要的作用。在網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中，KIBS加強了不同網(wǎng)絡(luò)接點之間的知識流動。在層級結(jié)構(gòu)中，KIBS有利于知識沿著層級進行流動，如典型的專業(yè)會計服務(wù)就屬于這類。而創(chuàng)新系統(tǒng)競爭力的差異在于知識創(chuàng)造和擴散通過不同的中介和組織交互作用來進行。[13]隨著全球經(jīng)濟一體化趨勢加快，各國國內(nèi)市場日益與國際大市場融為一體，產(chǎn)業(yè)全球化以及企業(yè)生產(chǎn)、研究活動的國際化，使國際間的知識流動愈加強烈。由于KIBS具有知識生產(chǎn)性和擴散性并重的特征，KIBS在國際化發(fā)展中不斷吸取國外知識，并通過對知識的整合、加工，不斷進行知識創(chuàng)新，放大知識存量，提高了知識流動的質(zhì)量，促進知識在創(chuàng)新主體之間的國際流動，在不同類別的知識網(wǎng)絡(luò)中傳遞，加強了國家創(chuàng)新系統(tǒng)知識生產(chǎn)子系統(tǒng)及知識擴散子系統(tǒng)功能，通過不同創(chuàng)新主體之間的有效聯(lián)結(jié)來提高學(xué)習(xí)和創(chuàng)造能力，使國家創(chuàng)新系統(tǒng)立足于國際創(chuàng)新前沿，利用國際創(chuàng)新系統(tǒng)的優(yōu)勢，迅速提高創(chuàng)新能力。
（三）制造業(yè)、服務(wù)業(yè)創(chuàng)新子系統(tǒng)的國際互動效應(yīng)
KIBS所具有知識生產(chǎn)及知識擴散功能，使傳統(tǒng)的創(chuàng)新系統(tǒng)發(fā)生了變化，服務(wù)業(yè)創(chuàng)新子系統(tǒng)與制造業(yè)創(chuàng)新子系統(tǒng)出現(xiàn)融合的現(xiàn)象，制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的創(chuàng)新活動互相表現(xiàn)對方的特征。它們之間存在信息、知識及人才等要素的流動，并通過這些流動使兩者產(chǎn)生極強的互動作用，互相為對方的發(fā)展提供支持。制造業(yè)生產(chǎn)的國際化產(chǎn)生了對金融、會計和法律等服務(wù)的需求，為了滿足國內(nèi)制造業(yè)國際化的需要，KIBS企業(yè)跟隨進入東道國提供服務(wù)。隨著服務(wù)水平的提高及在國外提供服務(wù)經(jīng)驗的不斷豐富，KIBS企業(yè)有能力主動在國外尋找發(fā)展的機會，實現(xiàn)從跟隨戰(zhàn)略到主動尋求新市場的國際化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變?？鐕圃鞓I(yè)規(guī)模經(jīng)濟的來源很大程度上來源于服務(wù)的能力而不是制造產(chǎn)品的能力，[14](45-56)在制造業(yè)國際化程度較高情況下，KIBS國際化是提高制造業(yè)國際競爭力的現(xiàn)實需要。
（四）國家創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)的國際綜合協(xié)同效應(yīng)
創(chuàng)新系統(tǒng)創(chuàng)新效率的提高，不僅取決于各創(chuàng)新主體本身的高效運轉(zhuǎn)，更取決于各創(chuàng)新主體間相互聯(lián)系和合作形成的網(wǎng)絡(luò)協(xié)同。在強調(diào)知識流動的創(chuàng)新系統(tǒng)架構(gòu)中，創(chuàng)新主體間的互動關(guān)系愈趨復(fù)雜。創(chuàng)新主體之間存在正、負(fù)向反饋及增強、抑制作用，有著顯著的非線性關(guān)系。要提高創(chuàng)新系統(tǒng)效率，不僅要提高內(nèi)部效率，即各子系統(tǒng)（如研究機構(gòu)、高等院校、企業(yè)等）內(nèi)部管理過程的效率；更要提高外部效率，即各子系統(tǒng)之間（包括區(qū)域創(chuàng)新系統(tǒng)、國家創(chuàng)新系統(tǒng)與國際創(chuàng)新系統(tǒng)的聯(lián)系）合作與交流的效率。KIBS作為連接國際、國內(nèi)及區(qū)域三個不同層次的知識系統(tǒng)的重要橋梁，只有與國際接軌，保證知識在各個層次的創(chuàng)新系統(tǒng)、各個創(chuàng)新主體及創(chuàng)新主體各要素之間的橫向與縱向流動，產(chǎn)生互動和作用，形成創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)的國際協(xié)同，使國家創(chuàng)新系統(tǒng)在國際環(huán)境下有效地運行，降低創(chuàng)新風(fēng)險，減少創(chuàng)新成本，提高創(chuàng)新效率。
1物業(yè)管理服務(wù)外包的優(yōu)勢
物業(yè)外包管理的優(yōu)勢在一定程度上促進了物業(yè)管理公司的發(fā)展建設(shè)，是現(xiàn)代社會物業(yè)管理公司發(fā)展的主要選擇之一。筆者結(jié)合多年工作經(jīng)驗，對物業(yè)管理服務(wù)外包的優(yōu)勢做了以下總結(jié)：①降低經(jīng)營成本。物業(yè)管理服務(wù)外包在一定程度上能夠降低物業(yè)管理公司的經(jīng)營成本，是提高物業(yè)管理公司經(jīng)濟效益和社會效益的重要手段。物業(yè)管理服務(wù)外包以分工服務(wù)為發(fā)展基礎(chǔ)，分工服務(wù)的基本模式在提高物業(yè)管理公司經(jīng)濟效益的同時，將多種專業(yè)有效地結(jié)合在一起；隨著物業(yè)管理服務(wù)外包的發(fā)展，工作人員數(shù)量明顯減少，管理費用隨之降低；將轉(zhuǎn)向業(yè)務(wù)以外包的形式承包給具有較強專業(yè)性的公司，物業(yè)管理公司可以節(jié)約大量固定資產(chǎn)，為強化物業(yè)管理公司的成本控制打下堅實的基礎(chǔ)。②物業(yè)管理服務(wù)外包還能有效提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平。專業(yè)性較強的外包承包公司通過物業(yè)管理公司內(nèi)部豐富的資源優(yōu)勢和規(guī)?；陌l(fā)展優(yōu)勢及技術(shù)資源，可以全面提高服務(wù)外包發(fā)展過程中產(chǎn)品的質(zhì)量，為物業(yè)管理公司的發(fā)展建設(shè)提供動力保障。③物業(yè)管理服務(wù)外包還可以增加服務(wù)項目，從根本上滿足業(yè)主的實際需求。伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)代社會對各行各業(yè)的發(fā)展提出了更高的要求，隨著社會思潮的多元化和豐富化發(fā)展，人們生活環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。因此，物業(yè)管理公服務(wù)外包必須以多元化的種類面對多元化發(fā)展的社會，只有通過服務(wù)外包業(yè)務(wù)實現(xiàn)資源的外取才能從根本上提高物業(yè)管理公司的實際經(jīng)濟效益。④業(yè)務(wù)外包可以規(guī)避物業(yè)管理公司發(fā)展建設(shè)過程可能遇到的風(fēng)險。伴隨著市場競爭的激烈化發(fā)展，物業(yè)管理公司要想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，就必須結(jié)合實際發(fā)展?fàn)顩r不斷提高物業(yè)管理公司防范和抵御風(fēng)險的能力。在實際發(fā)展過程中，有的項目具有風(fēng)險高、管理難度大以及專業(yè)性強等特點，采用服務(wù)外包方式可以有效規(guī)避其中存在的風(fēng)險問題。⑤物業(yè)管理服務(wù)外包還能將物業(yè)管理公司內(nèi)部資源集中，從根本上提高物業(yè)管理公司的成本效益。如果某項業(yè)務(wù)具有較高的實際價值，在保障物業(yè)管理人員較高綜合素質(zhì)的前提下，可以進一步提高物業(yè)管理公司的整體競爭力。
2物業(yè)管理外包服務(wù)的缺陷
在實際發(fā)展建設(shè)過程中，物業(yè)管理服務(wù)外包不僅可以提高物業(yè)管理公司的實際經(jīng)濟效益，還能減少物業(yè)管理公司的成本投入，是提高物業(yè)管理公司整體競爭力的重要手段。但是，物業(yè)管理服務(wù)外包仍存在以下問題。①外包服務(wù)質(zhì)量難以控制。伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國正處于國家制度轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，物業(yè)管理服務(wù)外包尚處于不成熟的時期。我國物業(yè)管理服務(wù)外包以招投標(biāo)的方式為主，在招投標(biāo)過程中通過對服務(wù)質(zhì)量、價格以及資信等方面的評估，最終選擇合適的合作方。一旦確定了合作方，外包服務(wù)質(zhì)量將很難有效控制，主要原因是職能掌控合作方管理者或者代表，實際質(zhì)量通常很難進行準(zhǔn)確掌控。②物業(yè)管理服務(wù)外包難以體現(xiàn)物業(yè)管理公司的形象和物業(yè)管理公司文化。我專業(yè)公司與物業(yè)管理公司之間存在一定聯(lián)系，但它們畢竟是兩家不相關(guān)的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司的文化制度、服務(wù)理念以及發(fā)展目標(biāo)存在較大的差異，導(dǎo)致服務(wù)外包難以實現(xiàn)物業(yè)管理公司的形象和物業(yè)管理公司文化。另外，外包在提供服務(wù)的同時，很難準(zhǔn)確把握服務(wù)的時間。最后，服務(wù)外包還會導(dǎo)致管理物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)工作難以順利開展；物業(yè)管理公司對自身業(yè)務(wù)的控制與洞察能力會隨之降低以及物業(yè)管理公司從事運營與人員管理作業(yè)的相關(guān)工作會對外部技術(shù)產(chǎn)生較強的依賴等，這在一定程度上制約了物業(yè)管理公司的發(fā)展建設(shè)。
3結(jié)束語
【關(guān)鍵詞】農(nóng)業(yè)科技服務(wù)；農(nóng)業(yè)科技管理；基本特點；基本作用
農(nóng)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的第一產(chǎn)業(yè)，在社會不斷變革的過程中，農(nóng)業(yè)的主要地位始終沒有得到忽視，隨著現(xiàn)代技術(shù)水平的提升，我國各行各業(yè)都在利用技術(shù)的進步來突出各自領(lǐng)域的優(yōu)勢，在此基礎(chǔ)上，開展農(nóng)業(yè)科技服務(wù)是進一步深化農(nóng)業(yè)主體地位，優(yōu)化農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要手段，無論是在理論基礎(chǔ)上還是在社會的實踐應(yīng)用中都具有極為重要的意義。但是我國當(dāng)前的農(nóng)業(yè)科技服務(wù)還存在眾多的不足之處，有進一步的發(fā)展空間，通過多方面的探索，加強對農(nóng)業(yè)科技服務(wù)以及管理相關(guān)內(nèi)容的研究，可以有效的實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
1、農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理的基本內(nèi)涵
首先，農(nóng)業(yè)作為發(fā)展的根本，對于我國的建設(shè)具有積極的意義，在農(nóng)業(yè)科技服務(wù)中，主要包含了兩方面的要素，一方面是在科研人員的共同努力下，為農(nóng)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造出來的一些優(yōu)秀的成果，這些都是以農(nóng)業(yè)科技的自然原理為基礎(chǔ)得以實現(xiàn)的，并且在此基礎(chǔ)上，利用多種途徑將這些發(fā)展成果傳遞為接納者，有效的促進了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)操作方式水平的提高。另外一方面，在整個農(nóng)業(yè)體系中，不僅包括了農(nóng)戶自身，還有農(nóng)業(yè)合作社以及相關(guān)的企業(yè)等，他們通過對科技的應(yīng)用，將生產(chǎn)活動更加貼合市場的需要，從而獲得更加理想的效益，并將生產(chǎn)活動中產(chǎn)生的問題向科研者得到反饋。這是農(nóng)業(yè)科技服務(wù)中兩點重要的內(nèi)涵。其次，在農(nóng)業(yè)科技管理中，與農(nóng)業(yè)科技服務(wù)具有一定的差異，在這一概念中主要是在科技流通的創(chuàng)新環(huán)節(jié)得以實現(xiàn)的，以參與主體為中心，通過特有的目標(biāo)集合在一起，并且共同為這一目標(biāo)作出努力，方式以及組織等相關(guān)的內(nèi)容可以是多樣化的，在整個過程中，都是由參與主體自行加以控制，對于現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)發(fā)展建設(shè)來說，具有十分重要的作用。在農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與農(nóng)業(yè)科技管理的過程中，二者既具有相似之處，也存在一定的不同點，例如前者更加注重相互之間的溝通與交流，能夠在互動的過程中實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的發(fā)展，是一種外向性的表現(xiàn)形式。而后者是對現(xiàn)有的權(quán)利與義務(wù)進行再分配的過程，與之相反，屬于內(nèi)向性的表現(xiàn)形式，將二者進行有機的結(jié)合不但可以有效的促進整個農(nóng)業(yè)發(fā)展水平的進步，還能使之形成一個更加完善的生態(tài)系統(tǒng)，在崇尚生態(tài)化的今天，這一系統(tǒng)的形成無疑具有更為重要的意義。
2、農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理的基本特點
將農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理有機的結(jié)合在一起，從而體現(xiàn)出了以下幾個特點，首先一個特點就是主體復(fù)雜性，因為在整合的過程中，其中涉及了眾多的單位，例如農(nóng)業(yè)企業(yè)，又包含了農(nóng)業(yè)企業(yè)中的科研單位，還有合作社等等，這些都是農(nóng)業(yè)在發(fā)展過程中的主體，為農(nóng)業(yè)創(chuàng)造了更加美好的發(fā)展前景。其次是具有階段明確性的特點，在農(nóng)姜曉峰遼寧省冶金地質(zhì)勘查局四0五隊遼寧鞍山114000業(yè)發(fā)展的過程中，農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理貫穿在整個農(nóng)業(yè)服務(wù)的進程中，尤其是在創(chuàng)新以及流通的過程中，這一變化極為明顯。在創(chuàng)新階段，主要是農(nóng)業(yè)院校以及在企業(yè)中得以實現(xiàn)的，最重要的工作任務(wù)就是通過對某一技術(shù)的發(fā)明與再創(chuàng)造。另外一個階段是擴散的階段，在這一階段中，要對技術(shù)加以推廣，使得更多的農(nóng)戶了解科技手段，應(yīng)用科技手段。還有一個階段屬于接納階段，科技能夠得到廣泛的應(yīng)用，主要還是需要得到應(yīng)用效果的見證，只有農(nóng)戶看到了發(fā)展的希望，才能普遍的接受這一技術(shù)手段，所以在科研成果的接納階段，更加需要對某一科技的認(rèn)知，為今后農(nóng)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展作出突出的貢獻。最后一個階段是對信息的反饋，整個農(nóng)業(yè)科技推廣的過程中，只有發(fā)現(xiàn)不足并且改正不足才能實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的進一步優(yōu)化發(fā)展，因此才要向農(nóng)業(yè)科研機構(gòu)反饋信息。
3、農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理的基本作用
將農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理進行有機的結(jié)合，主要是為了縮短城鄉(xiāng)之間的差距。眾所周知，在我國建設(shè)的過程中，城市的發(fā)展十分顯著，但是鄉(xiāng)鎮(zhèn)卻在資源以及發(fā)展途徑上受到了一定的局限性影響，這是造成城鄉(xiāng)發(fā)展差異較大的主要原因，如果城鄉(xiāng)經(jīng)濟的差距不能有效的縮短，那么對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的生活以及收入等都會具有較大的影響，所以基于這一情況，通過將科技服務(wù)與管理進行有效的結(jié)合能夠得以實現(xiàn)。在內(nèi)外兼修的發(fā)展契機下，根據(jù)農(nóng)村發(fā)展的實際情況，以“賦權(quán)”的方式激發(fā)其潛力，同時加大外部資金的投入，共同實現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，這樣一來我國城鄉(xiāng)之間的距離也就可以得到有效的縮短，為農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展注入新鮮的理念以及資本。另外，可分層性地為農(nóng)民提供科技成果。農(nóng)民按照其生產(chǎn)規(guī)模還可被分為大戶與散戶，兼業(yè)戶與純農(nóng)戶，他們之間由于生產(chǎn)規(guī)模與收入來源不同導(dǎo)致的風(fēng)險承擔(dān)的預(yù)期也有差別。相比而言，大戶與純農(nóng)戶對農(nóng)業(yè)新技術(shù)更具有敏感性，但在采用新技術(shù)時具有保守性;散戶與兼業(yè)戶由于其生產(chǎn)規(guī)模較小，收入來源多樣，因此對新技術(shù)的采用具有滯后性，但在模仿先進農(nóng)戶時又具有積極性。另外，按照農(nóng)民新科技采納的時間長短，又可將農(nóng)戶采納者分為創(chuàng)新者、早期采納者、中期采納者與落后者等。農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理要求對不同的農(nóng)戶采取區(qū)分性原則，不能進行填鴨式的科技注入，必須依據(jù)不同的農(nóng)戶生產(chǎn)心理與生產(chǎn)模式去推廣一項科技成果。
4、結(jié)語
隨著我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展、農(nóng)村信息化的推進和農(nóng)民素質(zhì)的普遍提升，農(nóng)民對農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理的需求越來越迫切。只有通過農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理宏觀上的指導(dǎo)與微觀上的觀察來調(diào)各種體系內(nèi)部的主體，從而形成一個富有活力的系統(tǒng)，各體系之間才能形成有效溝通與對接，為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供制度性保障。
參考文獻
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隨著知識經(jīng)濟時代的到來,知識已經(jīng)逐漸成為企業(yè)成長、經(jīng)濟增長和社會發(fā)展的關(guān)鍵性資源。知識管理日益受到人們的重視，對于知識管理的研究也在不斷加深。但是目前的研究對象主要是一般性的個人、組織和團隊，或者重點研究資本技術(shù)密集型企業(yè)，對傳統(tǒng)勞動密集型服務(wù)企業(yè)的知識管理缺乏有針對性的分析?；诖吮疚囊詣趧用芗偷膫鹘y(tǒng)服務(wù)業(yè)為研究對象，分析這類企業(yè)中的知識管理。
二、傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)知識的特點
1.以經(jīng)驗知識為主，專業(yè)知識為輔。企業(yè)在經(jīng)營過程中涉及的特殊專業(yè)技術(shù)知識較少。員工的知識主要為知道如何正確去處理某類事件，幾乎不需進行任何創(chuàng)新，知識的來源離不開長期的實踐積累。
2.知識更新速度慢。企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容單一變化不大，與此相適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營所需的知識更新速度較慢，知識管理的重點應(yīng)該為知識的傳遞與共享。
3.知識主要為個體隱性知識。隱性知識是建立在個人經(jīng)驗基礎(chǔ)之上，并涉及各種無形因素的知識,多為主觀洞察力、直覺和預(yù)感性知識。難以編碼和度量,是計算機不容易直接處理。企業(yè)的知識主要存在于員工個人頭腦中，知識外在表現(xiàn)為能正確處理各種日常事務(wù)。
4.從業(yè)人員流動性較高，素質(zhì)偏低。由于行業(yè)對人員的學(xué)歷、專業(yè)技能要求不高，企業(yè)員工文化素質(zhì)不高。由于一些崗位對從業(yè)人員的年齡，身體等有限制，加之從業(yè)人員也會因為各種自身原因離開某一企業(yè)，使行業(yè)內(nèi)的人員流動性較強。隨著人員流動，存在于員工個人頭腦中知識也就有可能流失。
三、傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)知識管理現(xiàn)狀及存在問題
知識管理包括知識的識別、獲取、傳遞、吸收、綜合、創(chuàng)新等環(huán)節(jié)。目前這類企業(yè)知識管理主要是以人員為重點的知識傳遞與吸收。做法首先是培訓(xùn)，包括新員工上崗前的培訓(xùn)和工作過程中的不定期專項培訓(xùn)。其次由于隱性知識本身難以編碼顯性化，多采用師傅帶徒弟模式，讓員工在實踐中觀察、摸索，在干中學(xué)。這兩種方式對于員工掌握崗位所需的知識，有較好的效果，可在一定程度上讓知識在員工內(nèi)部傳遞與交流。但這種傳遞本身，仍存在以下的缺點：
1.由于知識以隱性知識的形態(tài)存在于員工個體中，而員工是“經(jīng)濟人”，在與他人共享自己知識時,會對知識共享的成本和收益進行權(quán)衡,在沒有足夠激勵的情況下，師傅不愿意帶徒弟，或不會將知識全部傳遞給徒弟而給自己留有余地。
2.員工的知識和經(jīng)驗僅存在自己的腦子里,呈現(xiàn)知識孤島狀態(tài)，由于缺乏主動系統(tǒng)的知識管理，沒有將這些知識顯性化，并加以綜合，制定成為規(guī)范化的規(guī)章制度。隨著員工知識的遺忘，人員流動，一些知識就會在組織記憶中消失。這樣組織知識難以積累，企業(yè)不能形成經(jīng)驗曲線,生產(chǎn)效率和競爭力也難以提高。同時使企業(yè)過度依賴核心員工，一些關(guān)鍵崗位核心員工的離職，將會使企業(yè)出現(xiàn)不可收拾的局面，加大了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。
3.傳統(tǒng)培訓(xùn)方式成本過高、時間過長。由于沒有有意識地總結(jié)崗位所需知識，培訓(xùn)內(nèi)容不系統(tǒng)。師傅帶徒弟的過程，可能無意識地將一些不正確的知識傳遞給了員工，使不正確的知識在組織中蔓延。在實踐中觀察、摸索，需要較長的過程，在此過程中產(chǎn)生的理解上錯誤，組織和個人造成一定的損失。
4.由于信息不對稱，管理人員很難準(zhǔn)確評價員工掌握知識的程度、不知道員工是否具備了崗位所要求的知識，應(yīng)在哪些方面進一步培訓(xùn)。這就不利于企業(yè)的監(jiān)控管理也無法做到有針對性的培訓(xùn)。四、傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)知識管理的改進對策
1.制定嚴(yán)格規(guī)范的制度，對知識進行科學(xué)的制度化管理。首先，做好員工隱性知識的顯性化，通過工作日志，職工訪談，開會討論等方式將老員工頭腦中的知識記錄下來，將隱性知識進行明晰化的表達。此環(huán)節(jié)一定要詳細，每一句話怎么說，先說什么，再說什么，每個動作應(yīng)該怎么做都要規(guī)范。其次，由管理人員對這些顯性化的知識進行歸類、整理、系統(tǒng)化為崗位的詳細操作規(guī)程，使信息透明、可視、準(zhǔn)確，便于員工掌握也便于企業(yè)的日常監(jiān)控管理。再次，應(yīng)將顯性化了的操作規(guī)程貫徹落實到員工的日常工作中去。對于新員工應(yīng)該以此作為培訓(xùn)大綱，通過培訓(xùn)讓員工盡快掌握崗位所需知識。
2.對突發(fā)例外事件要詳細記錄，建立規(guī)范的事件反饋機制。由于服務(wù)對象的需求有多樣化、動態(tài)化的特點，而人是有限理性的。制度很難涵蓋企業(yè)在服務(wù)過程中可能遇到的所有情況，因此應(yīng)該在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上對所遇到的情況進行記錄，形成企業(yè)獨有的案例庫。整理出一些if-then的邏輯過程,這樣對于一些突發(fā)事件，例外事件及時進行總結(jié)。
關(guān)鍵詞:現(xiàn)代服務(wù)企業(yè);經(jīng)營管理;QT公司
隨著我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將不可避免的成為未來社會經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。從全球經(jīng)濟發(fā)展的趨勢來看，現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)也具有勢不可擋的發(fā)展?jié)摿?，世界各國都在大力發(fā)展高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以利于占領(lǐng)后工業(yè)化時代的發(fā)展制高點。我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更是我國政府大力扶持的支柱產(chǎn)業(yè)，這對廣大服務(wù)企業(yè)而言，是極為利好的消息。但是,現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)要在競爭異常激烈的市場環(huán)境中脫穎而出，抓好企業(yè)經(jīng)營管理無疑是關(guān)鍵。基于此，筆者就現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)如何抓好經(jīng)營管理進行了深入淺出的研究，對成功典型——QT公司的經(jīng)營管理進行了剖析，提出抓好現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理的一些對策,以求對抓好我國現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理工作有所幫助。
一、我國現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營管理中存在的問題
近年來,我國現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、經(jīng)營水平以及競爭力雖然有了顯著提高；但是,我國的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在企業(yè)數(shù)量、經(jīng)營規(guī)模、規(guī)范化水平、經(jīng)營成功率及對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻度等方面與發(fā)達國家相比,還有很大差距；同時，服務(wù)企業(yè)的整體競爭力也比較弱。造成這一現(xiàn)象的主要原因還是在于我國現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中存在眾多的問題。對此，筆者就這些問題進行了簡單的概括，并就如何有效解決現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營管理中存在的問題提出了一些相關(guān)的解決對策。
(一)服務(wù)觀念未轉(zhuǎn)變，觀念上的障礙未突破
許多服務(wù)企業(yè)對現(xiàn)代服務(wù)內(nèi)涵的理解不全面、不準(zhǔn)確、存在很多缺陷。比如：有的服務(wù)企業(yè)認(rèn)為,服務(wù)企業(yè)向客戶提供的服務(wù)是附加性的；有的服務(wù)企業(yè)認(rèn)為，客戶享受服務(wù)只是一次性的，不在乎長久性的服務(wù)吸引；有的服務(wù)企業(yè)認(rèn)為，按照大眾普遍需求向客戶提供服務(wù)就可以獲得較好的利益回報；等等?？傊?，許多服務(wù)企業(yè)對現(xiàn)代服務(wù)內(nèi)涵的理解與現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供的服務(wù)有很大的偏差。對現(xiàn)代服務(wù)內(nèi)涵的正確理解應(yīng)是一切以顧客的需求為中心；其工作重心應(yīng)以服務(wù)產(chǎn)品為載體，謀求為顧客提供完整、優(yōu)質(zhì)、甚至具有特色的長久服務(wù)。
(二)不太注重服務(wù)質(zhì)量與經(jīng)營管理效益之間的平衡
當(dāng)前,我國許多服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營者往往忽視企業(yè)服務(wù)質(zhì)量與經(jīng)營管理效益之間的良性平衡，在追求企業(yè)經(jīng)營管理效益的同時不注重保持服務(wù)質(zhì)量，過分地追求經(jīng)營管理效益和降低成本,造成服務(wù)質(zhì)量的相對下降，從而導(dǎo)致企業(yè)與顧客關(guān)系的破壞,因而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營收入及利潤的進一步下降,使企業(yè)陷入“經(jīng)營管理的惡性循環(huán)”?，F(xiàn)時，我國許多地方的部分酒店或餐飲企業(yè)就是陷入“經(jīng)營管理的惡性循環(huán)”的典型代表。
(三)經(jīng)營管理模式“包打天下”，不能適應(yīng)不同的服務(wù)市場需要
當(dāng)前，我國許多服務(wù)業(yè)企業(yè)都采用“包打天下”的經(jīng)營管理模式，不能因應(yīng)不同的服務(wù)市場需求創(chuàng)新經(jīng)營管理模式，以滿足不同服務(wù)市場的需要,使企業(yè)的經(jīng)營管理效果受到很大影響。
(四)只能提供普通而又容易被模仿的服務(wù)
普通的服務(wù)手段極易被競爭對手模仿,從而使得企業(yè)迅速失掉既有競爭優(yōu)勢。當(dāng)前,我國大部分服務(wù)企業(yè)缺乏對服務(wù)品牌的創(chuàng)樹及管理意識，對服務(wù)品牌的認(rèn)識涉入較少，甚至沒有感知，對服務(wù)品牌的認(rèn)識還停留在簡單的接受階段，缺乏自我品牌的創(chuàng)造意識；向客戶提供的服務(wù)大多是普通而又容易被模仿的服務(wù)，其服務(wù)手段極易被競爭對手模仿,因而使得企業(yè)既有的競爭優(yōu)勢迅速失掉。
二、抓好現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)經(jīng)營管理的對策
(一)樹立現(xiàn)代經(jīng)營管理理念,向顧客提供最大的服務(wù)讓渡價值
市場競爭的核心是爭奪顧客,企業(yè)要贏得長期顧客,就要創(chuàng)造顧客滿意。要做到這一點,企業(yè)要比競爭對手更了解顧客的需求及其消費行為。營銷大師菲利普.科特勒提出“:滿意是指一個人通過對一個產(chǎn)品和服務(wù)的可感知效果與他的期望值相比較后所形成的感覺狀態(tài)?！痹诟偁幦找婕ち业漠?dāng)下，用戶的滿意度直接影響著用戶對于企業(yè)/產(chǎn)品的忠誠度，最終直接影響到服務(wù)企業(yè)能否“留住”顧客。正因如此，每個公司都想了解自己客戶的滿意度狀況，以利于制定后續(xù)的經(jīng)營管理策略和規(guī)劃。而服務(wù)讓渡價值的大小往往又與顧客的滿意度成正比。因此,要想讓顧客滿意，就要向顧客提供最大的服務(wù)讓渡價值。
(二)堅持服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營管理效益兼顧的發(fā)展理念
只追求服務(wù)質(zhì)量、不講經(jīng)濟效益與只追求經(jīng)濟效益、不講服務(wù)質(zhì)量的理念和做法的效果一樣，都不利于現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)的長久生存和發(fā)展。QT等公司的成功發(fā)展實踐經(jīng)驗證明：現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)只有堅持服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營管理效益統(tǒng)籌兼顧的發(fā)展理念、堅持服務(wù)質(zhì)量與經(jīng)營管理效益之間的良性平衡、在注重經(jīng)營管理效益的同時注重保持或提高服務(wù)質(zhì)量，才能贏得顧客、贏得市場、贏得長久的生存和發(fā)展。
(三)與時俱進地創(chuàng)立符合服務(wù)市場和企業(yè)發(fā)展需求的經(jīng)營管理模式
不同的服務(wù)對經(jīng)營管理的要求不同?，F(xiàn)代服務(wù)企業(yè)只有根據(jù)本企業(yè)所從事的服務(wù)工作探索出適應(yīng)服務(wù)市場和本企業(yè)發(fā)展要求的經(jīng)營管理模式，改變經(jīng)營管理模式“包打天下”的局面，才能贏得競爭優(yōu)勢。經(jīng)營管理模式是經(jīng)營管理方式的總稱，服務(wù)企業(yè)為了市場的需要，可以靈活采取多種多樣經(jīng)營管理方式。比如：針對低成本服務(wù),可通過規(guī)范服務(wù)、加強管理，樹立質(zhì)優(yōu)價廉的形象,以質(zhì)優(yōu)價廉贏取顧客的認(rèn)可,從而贏得競爭優(yōu)勢地位；針對高端技術(shù)服務(wù)和經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的市場，可通過提供個性化、高滿意度的優(yōu)質(zhì)特色保價服務(wù),在贏得顧客的同時贏得利潤。
(四)創(chuàng)樹特色服務(wù)品牌形象
無特色的優(yōu)質(zhì)服務(wù)難以讓企業(yè)贏得長久的競爭優(yōu)勢。因此，現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)要想贏得長久的競爭優(yōu)勢，就必須根據(jù)本企業(yè)的人文特點、所處的地理環(huán)境、顧客的需求等創(chuàng)樹競爭對手難以模仿的特色服務(wù)品牌。由于現(xiàn)代社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)提供的種類繁多優(yōu)質(zhì)特色服務(wù)相對地讓消費者沒有足夠的時間和精力去逐一了解、識別并記住各具特色的服務(wù)；而且傳統(tǒng)的服務(wù)價格、服務(wù)方式、服務(wù)品種等競爭方式正在逐漸對顧客失去既有的吸引力，即使服務(wù)的方式再好、質(zhì)量再高、獨具特色也不能一味地被社會公眾所主動認(rèn)識，社會經(jīng)濟已進入“好酒也怕巷子深”的時代。在現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)提供特色服務(wù)種類繁多、“好酒也怕巷子深”的時代，現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)要在社會公眾頭腦中樹立起優(yōu)質(zhì)特色服務(wù)品牌形象，單靠有優(yōu)質(zhì)特色服務(wù)還不行，還必須面向社會公眾采取多種宣傳方式大力宣傳自己的優(yōu)質(zhì)特色服務(wù)；優(yōu)秀的服務(wù)本身就是最好的宣傳口碑，現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)應(yīng)在樹創(chuàng)特色服務(wù)、確保做到優(yōu)質(zhì)服務(wù)、贏得好口碑的前提下，采用形式多樣、社會公眾喜聞樂見等最能引起公眾共鳴和記憶的宣傳方式，多宣傳企業(yè)服務(wù)模式的變化、與行業(yè)內(nèi)其他品牌的不同之處、服務(wù)的提升點、典型感人的服務(wù)事例等，進一步增強宣傳的效果，讓企業(yè)的優(yōu)質(zhì)特色服務(wù)想象在社會公眾的頭腦中“快速扎根”、并在社會公眾的頭腦中樹立起優(yōu)質(zhì)特色服務(wù)品牌形象。
三、QT公司在旅游服務(wù)行業(yè)中的經(jīng)營管理策略探析
(一)QT公司基本情況
QT公司是X省一家從事旅游資源投資的大型現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)。旗下的旅游資源涵蓋景區(qū)、酒店、旅行社以及交通等多個方面和領(lǐng)域。2015年，該公司以改革創(chuàng)新統(tǒng)攬全局，與時俱進地調(diào)整經(jīng)營策略、創(chuàng)新經(jīng)營管理模式，加強對外營銷和企業(yè)內(nèi)部挖潛工作，轉(zhuǎn)變銷售服務(wù)理念，堅持服務(wù)質(zhì)量和效益并行理念，注重企業(yè)特色形象品牌建設(shè)，使QT公司在新常態(tài)下保持健康快速發(fā)展，目前其資產(chǎn)總額已超過200億元，經(jīng)營收入也已突破30億元，投資額達到50億元，年利潤超過5000萬元。
(二)QT公司的經(jīng)營管理策略解析
1、轉(zhuǎn)變觀念，持續(xù)挖掘提升旅游服務(wù)質(zhì)量的空間基于旅游服務(wù)行業(yè)的現(xiàn)狀轉(zhuǎn)變觀念,轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理方式,不斷提高服務(wù)質(zhì)量。2015年，QT公司主要通過以下幾點強化服務(wù)質(zhì)量管理工作:深入開展顧客需求調(diào)查和分析；根據(jù)本企業(yè)實際和自身定位，制定并實施樹創(chuàng)品牌服務(wù)形象標(biāo)準(zhǔn)；強化技術(shù)技能培訓(xùn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化培訓(xùn)、服務(wù)過程的有效監(jiān)控、符合消費者利益且可完成的服務(wù)承諾與宣傳；實施具有推動作用和正確導(dǎo)向的激勵機制、持續(xù)不斷的改善服務(wù)和提高方案；及時采取有效的服務(wù)補救措施。
2、堅持服務(wù)質(zhì)量與效益并行的經(jīng)營理念面對“2013年、2014年虧損面擴大、虧損額上升”的嚴(yán)竣形勢，QT公司在確保優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提下堅持突出效益的觀念，制定適應(yīng)服務(wù)市場需求的經(jīng)營發(fā)展策略，立足于市場和內(nèi)部挖潛，狠抓扭虧增盈。具體為：酒店要走“業(yè)務(wù)輕、資產(chǎn)重”兩條腿擴張之路，既在物業(yè)和管理輸出上做文章、又要發(fā)揮資產(chǎn)效益；旅行社要在電商平臺建設(shè)、門市擴張上加快步伐，統(tǒng)一品牌形象，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，攤薄經(jīng)營、服務(wù)成本；各景區(qū)要以游客的質(zhì)優(yōu)價廉等需求為導(dǎo)向，開發(fā)旅游新產(chǎn)品，均衡四季游。
3、統(tǒng)籌策劃,整合資源，打造特色,加強營銷，在旅游市場中樹立特色服務(wù)品牌形象QT公司擁有較好的資源優(yōu)勢和強大的旅游產(chǎn)品供給能力。2015年，QT公司通過統(tǒng)籌策劃，整合資源，改變線路與產(chǎn)品的常規(guī)編排，策劃具有公司內(nèi)在特色的線路產(chǎn)品，打造該公司的品牌系列；通過推進智慧景的區(qū)營銷一體化系統(tǒng)建設(shè)強化統(tǒng)一營銷，改變各自為戰(zhàn)、單打獨斗的營銷現(xiàn)狀，科學(xué)合理集中財力、物力、人力進行有序營銷推廣，利用優(yōu)勢景區(qū)的成熟市場帶動成長型景區(qū)的市場拓展，以最小的市場拓展成本贏得更大的市場空間；實現(xiàn)資源的互補和與市場的無縫對接、特色服務(wù)品牌的快速傳播與形象塑造、經(jīng)營管理效益的顯著增長，使公司在扭虧增盈的同時在旅游市場中樹立起特色服務(wù)品牌形象。
四、結(jié)束語
總體而言，我國現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)雖然在不斷壯大，卻仍處于發(fā)展初期。企業(yè)決策者、經(jīng)營者只有不斷更新經(jīng)營服務(wù)觀念，堅持服務(wù)質(zhì)量與經(jīng)營管理效益之間的良性互動和平衡；注重與時俱進地創(chuàng)立適應(yīng)服務(wù)市場和企業(yè)發(fā)展要求的經(jīng)營管理模式，樹創(chuàng)優(yōu)質(zhì)特色服務(wù)并設(shè)法在社會公眾的頭腦中樹立起優(yōu)質(zhì)特色服務(wù)品牌形象，才能讓企業(yè)在激烈的市場競爭中保持生存和發(fā)展。
作者:陳文峰 單位:廣西壯族自治區(qū)百色公路管理局
參考文獻：
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論文摘要：在信息社會化逐步深入的今天,房地產(chǎn)檔案逐步實現(xiàn)了信息數(shù)據(jù)化、管理網(wǎng)絡(luò)化和服務(wù)現(xiàn)代化。這就從技術(shù)和管理兩方面對房管部門提出了新的要求,也必然要求提高檔案工作者的綜合素質(zhì),從而更好地為房地產(chǎn)事業(yè)服務(wù)。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)檔案信息技術(shù)現(xiàn)代化管理
目前,在房地產(chǎn)管理部門中,由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案的管理方式相對滯后,因而積壓了大量歷史信息需要錄入。要將這些信息在第一時間內(nèi)全部錄入管理系統(tǒng)并且不能產(chǎn)生誤差,需要大量的時間和大量的人力、物力、財力來完成。如何利用現(xiàn)代化手段,加強房地產(chǎn)檔案數(shù)字化建設(shè),實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理的新突破,已成為當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理工作的重要課題。利用計算機對房地產(chǎn)檔案信息進行管理,具有檢索迅速、查找方便、可靠性高、儲存量大、保密性好、壽命長、成本低等優(yōu)點。這些優(yōu)點能夠極大地提高房地產(chǎn)檔案管理的效率,也是房地產(chǎn)管理科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的一個重要條件。
一、確定適用標(biāo)準(zhǔn)
信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化是實現(xiàn)信息交換和資源共享的根本保證。在數(shù)字化建設(shè)中,必須建立好相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn),最終建立起一個標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)字化利用平臺,實現(xiàn)檔案數(shù)字化管理。
二、建設(shè)高質(zhì)量的檔案信息數(shù)據(jù)庫
房地產(chǎn)檔案管理主要包括兩個方面:檔案原件及檔案數(shù)據(jù)的管理。檔案原件作為房地產(chǎn)檔案的原始資料有著不可替代的作用,它是檔案數(shù)據(jù)的來源。房地產(chǎn)檔案管理要實行全方位、多元化的服務(wù)模式,房地產(chǎn)檔案網(wǎng)站作為一種紐帶和橋梁,是實現(xiàn)這一多元化服務(wù)的有效手段。我們應(yīng)充分利用這一點,為利用者提供一個交流平臺。一方面我們可將房產(chǎn)檔案中的建筑面積、房屋坐落以及平面圖等無條件公布在網(wǎng)上,對于有條件利用資料的各級用戶可根據(jù)自身的用戶級別查詢相關(guān)的房產(chǎn)檔案。另一方面,利用者可將自身的相關(guān)問題留在網(wǎng)頁上,房地產(chǎn)檔案管理人員可以及時了解適用者的需求,解答問題,搞好服務(wù),方便群眾。
三、重視人員素質(zhì)的提高
檔案人員是連接檔案與利用者的橋梁和紐帶,檔案人員的素質(zhì)直接影響到檔案的利用在社會公眾心目中的形象。
四、要突出服務(wù)理念
就現(xiàn)代管理科學(xué)而言,房地產(chǎn)市場管理同時也是一種服務(wù),是一種由我們管理部門提供給社會層面的服務(wù)。當(dāng)前,社會層面越來越需要更為全面、便捷、自主的房地產(chǎn)市場信息服務(wù),也越來越渴望通過房地產(chǎn)市場管理信息系統(tǒng)來獲取房地產(chǎn)咨詢服務(wù)和房地產(chǎn)政策指導(dǎo),因此,我們只有及時、主動、積極地向新型管理服務(wù)職能轉(zhuǎn)變,才能夠順應(yīng)社會的呼喚、滿足公眾的需求。房地產(chǎn)市場的信息化建設(shè)同樣需要
五、要著力強化系統(tǒng)的協(xié)作效能
在房地產(chǎn)市場的信息化建設(shè)中,需要從全社會的角度去認(rèn)識和把握市場信息。一是要制定統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范,包括業(yè)務(wù)分類、數(shù)據(jù)分項、數(shù)據(jù)定義等技術(shù)規(guī)范與格式,為各相關(guān)業(yè)務(wù)部門、各相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)今后進一步實現(xiàn)信息資源共享奠定技術(shù)基礎(chǔ);二是要在系統(tǒng)中盡量延伸和拓寬市場數(shù)據(jù)的采集面,并規(guī)劃和設(shè)計出必要的數(shù)字化實現(xiàn)途徑;盡可能多地實現(xiàn)各關(guān)聯(lián)機構(gòu)、協(xié)作部門業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的采集、轉(zhuǎn)換,促使更多的業(yè)務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)市場所需要和必備的業(yè)務(wù)信息流;三是要實現(xiàn)系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)交互,新的系統(tǒng)必須支持系統(tǒng)間、部門間數(shù)據(jù)資源交互和傳遞,實現(xiàn)同類業(yè)務(wù)信息的一致和共享。
六、當(dāng)前房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的幾點建議
1.提高數(shù)字化管理的認(rèn)識,建立完整規(guī)范的檔案資料,房地產(chǎn)檔案數(shù)字化的目的是最大限度地提供利用,滿足社會需求。
2.制定房地產(chǎn)檔案館數(shù)字化建設(shè)發(fā)展規(guī)劃,并分階段有步驟地實施在數(shù)字化建設(shè)過程中,必須充分考慮到各地房地產(chǎn)檔案管理部門歷史上形成的數(shù)量龐大的庫存檔案,以及每年數(shù)量激增的綜合反映,建立一支既懂檔案管理,又懂房地產(chǎn)管理和計算機知識的專業(yè)隊伍,是實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案信息現(xiàn)代化管理工作的關(guān)鍵。
3.檔案人員要加強學(xué)習(xí)房管部門相關(guān)專業(yè)的一般知識,如《檔案法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》等。
[論文關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 物業(yè)服務(wù)合同 異同辨析
合同是特定的兩個或兩個以上的當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上，以設(shè)立、變更或終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系為目的作出意思表示，又經(jīng)磋商使意思表示一致所達成的協(xié)議。作為商品交換法律表現(xiàn)形式的民事法律行為，合同在生產(chǎn)、銷售、分配及消費四大社會經(jīng)濟活動中發(fā)揮著越來越重要的作用。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的日益完善、房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展及住房制度改革的不斷深入，物業(yè)管理作為對建筑物和配套的設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)場地進行社會化、企業(yè)化、專業(yè)化的維修、養(yǎng)護、管理等綜合服務(wù)方式，已成為廣大居民住房消費的重要組成部分?，F(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營管理活動中，涉及的社會關(guān)系多種多樣，其中最主要的是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，它們之間實質(zhì)上是市場交易關(guān)系，一切交易活動都是通過締結(jié)和履行合同來進行的，物業(yè)服務(wù)合同已成為物業(yè)管理最基本的法律關(guān)系，是市場經(jīng)濟發(fā)展過程中產(chǎn)生的新型合同，是現(xiàn)代物業(yè)管理法律關(guān)系中最為核心的內(nèi)容。根據(jù)物業(yè)所有權(quán)人和委托人的不同，物業(yè)經(jīng)營管理中的物業(yè)服務(wù)合同可分為前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同，辨析這兩類物業(yè)服務(wù)合同之異同對規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理實踐具有重要意義。
一、物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理中的重要作用
物業(yè)服務(wù)合同是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平等、自愿基礎(chǔ)上依法簽訂的以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主支付管理費用為內(nèi)容的，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。其中，前期物業(yè)服務(wù)合同是指在前期物業(yè)管理階段，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或公有住房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定前期物業(yè)管理的書面協(xié)議，普通物業(yè)服務(wù)合同是指業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議。二者是時間上存在著先后順序而又相互銜接的兩類民事法律合同。就物業(yè)管理活動來看，物業(yè)服務(wù)合同是保障物業(yè)管理活動順利開展和物業(yè)經(jīng)營管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石，其重要作用主要體現(xiàn)如下：
（一）物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)公共性活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)
物業(yè)管理活動的實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進行的交易活動，交易雙方主要是以物業(yè)服務(wù)合同為紐帶完成物業(yè)市場交易活動，從法律及法理來看，物業(yè)管理法律關(guān)系本質(zhì)上是一種合同關(guān)系。物業(yè)管理是通過物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的一項市場行為。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動得以實現(xiàn)的基本法律文件，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)和重要法律依據(jù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)管理服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用，合同主體雙方是平等的民事法律關(guān)系，是實現(xiàn)物業(yè)管理社會關(guān)系的法律形式。
（二）物業(yè)服務(wù)合同是明確主體雙方權(quán)利義務(wù)的最重要法律文件
物業(yè)管理是一種具有委托性質(zhì)的民事法律行為，因此，當(dāng)事人雙方的意思表示在物業(yè)管理法律關(guān)系中起著決定性的作用。物業(yè)服務(wù)合同是建立當(dāng)事人雙方之間關(guān)系以及約束當(dāng)事人雙方行為的法律規(guī)范，是確立房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間被服務(wù)者與服務(wù)者的關(guān)系以及明確雙方主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)的最重要法律文件。依法共同遵守物業(yè)服務(wù)合同的約定，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)，合同雙方當(dāng)事人都應(yīng)該給予充分重視，這對于物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的進一步規(guī)范與成熟具有積極意義。
（三）物業(yè)服務(wù)合同是實現(xiàn)物業(yè)交易雙方合法權(quán)益的重要法律保障
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同主要對物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進行物業(yè)管理，其所提供的物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性。物業(yè)服務(wù)合同是保障雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的重要手段，為此，訂立物業(yè)服務(wù)合同時，必須遵循平等、自愿、公平、誠實信用、合法等基本原則，在慎重考慮、充分協(xié)商討論的基礎(chǔ)上最終達成意思表示一致才能簽訂合同；約定的合同條款宜細不宜粗，應(yīng)當(dāng)具有較強的可操作性；合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究有關(guān)法律規(guī)定，具體、明確約定合同當(dāng)事人的違約責(zé)任。把握好這些合同訂立中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，有助于維護各方合法權(quán)益。
（四）物業(yè)服務(wù)合同是提高物業(yè)管理服務(wù)精細化水平的有效途徑
現(xiàn)代社會高速發(fā)展，要求實現(xiàn)社會化大分工，每個人精通自己行業(yè)的專業(yè)技術(shù)，而其他工作交由該行業(yè)的專業(yè)人員完成，知識專業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了工作精細化水平，提高了效率，降低了成本。物業(yè)服務(wù)合同實現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)實現(xiàn)了分離，一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能，利用自己的技術(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提供服務(wù)，行使管理權(quán)；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，基于擁有物業(yè)所有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定所提供的物業(yè)管理服務(wù)活動進行監(jiān)督。
二、前期與普通物業(yè)服務(wù)合同的相同之處
前期與普通物業(yè)服務(wù)合同是相互銜接、相互補充的兩類合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與有關(guān)委托方訂立物業(yè)服務(wù)合同。在物業(yè)管理過程中，委托人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體的權(quán)利和義務(wù)基本上由物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系是一種平等主體之間的協(xié)議關(guān)系。在現(xiàn)實的物業(yè)管理服務(wù)的不同階段，作為物業(yè)管理提前介入的主要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同發(fā)揮著重要作用，而普通物業(yè)服務(wù)合同就是我們通常所說的物業(yè)服務(wù)合同，是物業(yè)管理的基本合同。它們的相同之處主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）都屬于合同類型中的雙務(wù)、有償合同
雙務(wù)合同是指當(dāng)事人雙方互負(fù)對等給付義務(wù)的合同，是實踐中最常見、最大量的合同。有償合同是指雙方當(dāng)事人取得利益均須支付對應(yīng)代價的合同。一般而言，雙務(wù)合同都是有償合同。前期與普通物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)有償合同，合同對簽約雙方的權(quán)利與義務(wù)都做了明確的雙向規(guī)定，雙方的權(quán)利義務(wù)是相互對應(yīng)、相互依賴的。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供房屋及配套設(shè)備的養(yǎng)護、維修，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等物業(yè)管理服務(wù)時，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主必須支付服務(wù)費用，當(dāng)事人雙方是一種等價交換關(guān)系，物業(yè)服務(wù)收費的基本原則是質(zhì)價相符，服務(wù)費用的數(shù)額、支付方式、支付時間等由雙方當(dāng)事人自主約定。當(dāng)然，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于經(jīng)營策略考慮，也可能無償?shù)貫榉康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提供某些服務(wù)，但一般仍以有償為原則。
（二）都屬于合同類型中的諾成、要式合同
諾成合同是指不依賴標(biāo)的物的交付，只需當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同，它僅以雙方當(dāng)事人意思表示一致為合同成立的要件，交付標(biāo)的物為當(dāng)事人的給付義務(wù)，違反該項義務(wù)即產(chǎn)生違約責(zé)任。要式合同是指法律或當(dāng)事人要求必須具備特定形式的合同。前期與普通物業(yè)服務(wù)合同均屬于諾成、要式合同。只有經(jīng)過要約和承諾，并在相互信任的基礎(chǔ)上協(xié)商一致，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能訂立合同。同時，根據(jù)合同自由原則，當(dāng)事人有權(quán)選擇合同形式，因此，合同以不要式合同為常態(tài)，但對于一些重要的交易，法律常規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取特定的形式訂立合同?！耙胶贤c不要式合同的區(qū)別在于是否應(yīng)以一定的形式作為合同成立與生效的要件?！眳^(qū)分要式合同與不要式合同的主要意義在于，某些法律和行政法規(guī)對合同形式的要求可能成為影響合同效力的因素，前期與普通物業(yè)服務(wù)合同屬于諾成、要式合同，均有示范性文本以供借鑒。
（三）客體是一致的，都是物業(yè)管理服務(wù)活動
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主之間基于前期與普通物業(yè)服務(wù)合同形成的交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物都是物業(yè)管理服務(wù)活動。在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位提供持續(xù)不斷的無形的物業(yè)管理服務(wù)，不僅包括對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，而且包括對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、清潔、交通、車輛等秩序的維護。在日常的物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)普通物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供具有公共性和綜合性等特點的物業(yè)管理服務(wù)活動。另外，物業(yè)管理服務(wù)活動并不存在流通環(huán)節(jié)，且生產(chǎn)和消費處于同一過程之中，當(dāng)然，在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同提供的如管理遺留的掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項是通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容。
三、前期與普通物業(yè)服務(wù)合同的不同之處
前期與普通物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理實務(wù)中兩類既緊密聯(lián)系又相互區(qū)別的合同，從物業(yè)管理規(guī)范化運作的角度講，二者缺一不可。盡管兩類合同在法律特征方面有許多相同之處，“但因物業(yè)在開發(fā)建設(shè)、銷售和消費使用這三個不同階段產(chǎn)權(quán)在不同產(chǎn)權(quán)人之間的轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致合同的主體有所變化，進而兩個合同在簽訂主體、簽訂時間、有效期限、終止條件等都有所差異。”
（一）簽訂主體不同
前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由于在新建物業(yè)的業(yè)主入住前，首次業(yè)主大會尚未召開，業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志以及業(yè)主大會還不能統(tǒng)一業(yè)主意見來決定是否選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而此時已有實施物業(yè)管理的現(xiàn)實必要。為了維護正常的物業(yè)秩序，保護業(yè)主現(xiàn)實的合法利益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，用以約束物業(yè)管理前期活動行為。一方面，在物業(yè)未銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位是物業(yè)的第一業(yè)主，有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從法理角度來看也是許可的；另一方面，從合同的相對性規(guī)則出發(fā)，前期物業(yè)服務(wù)合同不能對第三人產(chǎn)生拘束力，這將會導(dǎo)致業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)而由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)管理費用的局面。為克服這一弊端，各國或各地區(qū)開始改變這一契約僅具債權(quán)效力的狀態(tài)，而賦予其物權(quán)效力。普通物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。當(dāng)業(yè)主入住達到一定比例時，就應(yīng)按規(guī)定及時召開業(yè)主大會，選舉、組建業(yè)主委員會。業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的常設(shè)性執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，其職責(zé)之一就是代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并正式簽訂普通物業(yè)服務(wù)合同。
（二）簽訂時間不同
在實踐中，物業(yè)“滾動開發(fā)”的情況比較多，物業(yè)的銷售及業(yè)主入住是一個逐漸的過程，從物業(yè)開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會之間，還有一段過程，不僅這個過程需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，甚至在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)階段往往就需要物業(yè)管理的早期介入了。前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理活動的重要法律依據(jù)，其簽訂的時間是新建住宅的開發(fā)商出售住宅前，也就是業(yè)主委員會代表業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前。業(yè)主委員會的設(shè)立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進入正常的日常運作階段，即由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主實施業(yè)主自治管理。普通物業(yè)服務(wù)合同簽訂的時間一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立后三個月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個月。
（三）有效期限不同
為避免在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理空缺，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位有必要與其所選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同的過渡性合同，其有效期限自簽訂之日起，到業(yè)主委員會成立后與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的普通物業(yè)服務(wù)合同正式生效時終止。物業(yè)的銷售、入住的漸進性造成業(yè)主大會首次召開時間不確定，而首次業(yè)主大會召開時間的不確定又決定了業(yè)主委員會代表業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限通常是不確定的。前期物業(yè)服務(wù)合同期限的不確定，不僅影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)籌安排工作、降低交易成本、防范經(jīng)營風(fēng)險，而且會導(dǎo)致物業(yè)管理市場秩序的混亂，誘導(dǎo)糾紛和矛盾。但是前期物業(yè)服務(wù)的期限是可以約定的。普通物業(yè)服務(wù)合同則是只要合同雙方當(dāng)事人就合同的主要條款達成一致，且通過書面的形式簽訂，雙方當(dāng)事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立，這標(biāo)志著物業(yè)服務(wù)合同正式生效。普通物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，屬于在較長期限內(nèi)履行的合同，因此，當(dāng)事人需要對合同的期限進行約定。物業(yè)服務(wù)合同的期限條款應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體，或者明確規(guī)定計算期限的方法。“與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點?！?/p>
（四）終止條件不同
在城市化飛速發(fā)展的今天，物業(yè)管理作為一種專業(yè)化、企業(yè)化的不動產(chǎn)管理模式，已經(jīng)成為城市管理、社區(qū)建設(shè)不可或缺的組成部分。然而我國尚未形成成熟的物管市場和物管模式，在物業(yè)管理立法方面更是有所欠缺。文章基于我國目前城市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，全面分析城市物業(yè)管理中存在的問題，對完善城市物業(yè)管理提出相關(guān)建議。
關(guān)鍵詞:
物業(yè)管理;業(yè)主大會;業(yè)主委員會
一、我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀
伴隨著城市化的進一步推進，我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展。住宅管理專業(yè)化進一步普及的今天，我國物業(yè)管理也迎來空前規(guī)模。截止到2014年底，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)10．5萬家、管理規(guī)模164．5億平方米、從業(yè)人員711萬、年營業(yè)收入3500億元，百強企業(yè)雖僅占行業(yè)企業(yè)總量的0．2%，但年營業(yè)總收入850億元，占全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)年總營收的24．3%;管理面積32．18億平方米，占全國物業(yè)管理總面積的19．5%。①然而，不容忽視的是，我國物業(yè)管理中也存在著大量的問題。物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)不健全，業(yè)主大會法律地位不明確，物業(yè)管理范圍界限模糊，物業(yè)管理行為不規(guī)范，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)糾紛層出不窮，嚴(yán)重影響社區(qū)穩(wěn)定。
二、我國物業(yè)管理的立法現(xiàn)狀
我國目前并沒有一部調(diào)整城市物業(yè)管理法律規(guī)范的專門性法律，有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)則多散見于行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)以及地方政府規(guī)章，物權(quán)法中也有所提及。2003年6月8號國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》，該《條例》的頒布標(biāo)志著我國的物業(yè)管理正式進入了法制化和規(guī)范化發(fā)展的新階段。［1］為了提高城市物業(yè)管理服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序，2004年3月17日建設(shè)部頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，并于2007年11月26日更名為《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。2007年3月16日上午通過的《物權(quán)法》，也對物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容做了明確規(guī)定。經(jīng)國務(wù)院重新修訂的《物業(yè)管理條例》已于2007年10月1日正式實施，新《條例》對規(guī)范城市物業(yè)管理和維護業(yè)主合法權(quán)益做了進一步的完善。
三、我國物業(yè)管理中存在的主要問題
(一)物業(yè)管理立法方面的不足《物權(quán)法》是一部基本法，對調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系具有較高效力。但其對物業(yè)管理法律關(guān)系大多是原則性的規(guī)定，缺乏可操作的規(guī)范，這使得對物業(yè)管理的規(guī)范更多的依賴于行政法規(guī)、部門規(guī)章。為了配合國家相關(guān)法律的實施，各地方也積極制定地方法規(guī)和地方政府規(guī)章。由于我國幅員遼闊，各地區(qū)物業(yè)管理水平發(fā)展不一，再加上各地學(xué)者對物業(yè)管理的理解不同，導(dǎo)致我國地方物業(yè)管理規(guī)范千差萬別，參差不齊。對物業(yè)管理模式的界定上，《物業(yè)管理條例》與《物權(quán)法》就出現(xiàn)了不一致?！段餀?quán)法》第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。該條對物業(yè)管理模式做了明確規(guī)定。即業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?？梢姡餀?quán)法至少規(guī)定了三種物業(yè)管理方式:業(yè)主自我管理方式業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的方式和業(yè)主委托其他管理人管理的方式。［2］而《物業(yè)管理條例》第二條，在對物業(yè)管理定義時，直接認(rèn)定了業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的唯一模式。該條說明，《物業(yè)管理條例》只適用于調(diào)整業(yè)主委托物管企業(yè)這一單一管理模式，而無法調(diào)整《物權(quán)法》規(guī)定的另外兩種管理模式。雖然，企業(yè)主導(dǎo)下的物業(yè)管理模式更具專業(yè)性和效率，但在城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，業(yè)主自主管理和委托第三方管理的模式已十分普遍。《物業(yè)管理條例》的這一立法缺陷導(dǎo)致其他模式物業(yè)管理中的糾紛難以解決。
(二)物業(yè)服務(wù)與政府公共服務(wù)邊界不清《物權(quán)法》第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、物業(yè)服務(wù)用房和公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。該條對小區(qū)物業(yè)服務(wù)和公共場所、公用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)進行了界定。物權(quán)法的這些規(guī)定，也都是原則性的規(guī)定，遇到實際操作時根本無法實施。從物業(yè)管理的實際狀況看，對公共場所、公用設(shè)施邊界的界定十分模糊。例如小區(qū)的水電供給設(shè)備是否為業(yè)主共有?水電設(shè)備的維修與維護到底由誰承擔(dān)?現(xiàn)實是在現(xiàn)有物業(yè)管理模式下，城市物業(yè)服務(wù)中包含了大量的本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)內(nèi)容，有關(guān)政府部門以建筑區(qū)劃“紅線”為借口，規(guī)避了應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的公共服務(wù)責(zé)任。物業(yè)管理的核心價值是保證保證建筑物及其設(shè)施的使用安全，延長建筑物及其設(shè)施的其使用壽命，確保物業(yè)增值保值。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重心應(yīng)放在物業(yè)公用設(shè)施的維修和維護上，而不是過多的承擔(dān)本應(yīng)由政府承擔(dān)的水電供給，消防等政府壟斷的公共服務(wù)內(nèi)容。現(xiàn)實是物業(yè)企業(yè)成了萬金油式的管家，掩蓋了政府公共服務(wù)的缺失。
(三)業(yè)主自治制度不完善物業(yè)管理條例規(guī)定，業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會作為權(quán)力機構(gòu)，對關(guān)系業(yè)主利益的事項進行決議。然而，對于業(yè)主大會的行為能力問題，條例未做相應(yīng)規(guī)定。業(yè)主大會不能以大會的名義對外實施法律行為，不能成為訴訟參與主體，其民事法律地位得不到認(rèn)可，成為一個有名無實的權(quán)利機關(guān)?！段飿I(yè)管理條例》第十五條規(guī)定“業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”。該條實際上界定了業(yè)主委員會是執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，依據(jù)《合同法》業(yè)主委員會成為合同一方當(dāng)事人，獨立承擔(dān)法律責(zé)任。目前司法操作實踐看，對于業(yè)主委員會是否存在訴訟主體資格的問題仍有較大爭議。最高法的司法解釋以及地方高院司法解釋基本上明確了業(yè)委會作為原告的訴訟主體資格，但是，由于業(yè)委會難以單獨承擔(dān)責(zé)任，對于業(yè)委會能否作為被告的問題，各地規(guī)定不一［3］。由于業(yè)委會沒有獨立的財產(chǎn)，所以它不能成為民事責(zé)任的主體，最終的責(zé)任有業(yè)主承擔(dān)。這就導(dǎo)致業(yè)委會享有民事權(quán)利卻不需要承擔(dān)民事義務(wù)，在一定程度上有可能使權(quán)利被濫用，損害業(yè)主的利益。
四、完善我國物業(yè)管理的對策建議
(一)完善相關(guān)立法1．依據(jù)《物權(quán)法》修改《物業(yè)管理條例》物權(quán)法第八十一條規(guī)定:“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。該條款說明業(yè)主可以選擇自主管理，可以選擇專門的物業(yè)企業(yè)管理，也可以選擇其他公司管理。對我國物業(yè)管理模式應(yīng)是多樣化的，而不是《物業(yè)管理條例規(guī)定》的由物管公司管理的單一管理模式。由于我國各地區(qū)物業(yè)發(fā)展水平不一，在城市化比較高的城鎮(zhèn)中心區(qū)，物管企業(yè)管理更具專業(yè)性，也更有效率。而在那些物業(yè)發(fā)展水平相對緩慢的城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，自主管理更具優(yōu)勢。這類地區(qū)大多數(shù)居民是農(nóng)村轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)戶口，部分業(yè)主還沒有適應(yīng)“購買服務(wù)”的消費模式，致使不交、拖交物業(yè)管理費的現(xiàn)象十分普遍。明確自主管理的合法性，對那些專業(yè)性不強的環(huán)衛(wèi)、綠化允許居民自主管理，可以很好解決物管企業(yè)與業(yè)主的糾紛。因此，重構(gòu)我國物業(yè)管理模式，修改《物業(yè)管理條例》顯得尤為重要。2．盡快出臺《物業(yè)管理法》目前，我國調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系的規(guī)范立法層次都相對較低，相關(guān)規(guī)范散見于部門規(guī)章和行政法規(guī)。在物業(yè)管理發(fā)展迅速的背景下，出臺專門的物業(yè)管理法尤為必要。應(yīng)以現(xiàn)有的立法為基礎(chǔ)，吸收今年來從法律層面上對物業(yè)管理中存在的問題進行具體規(guī)定，使其具有操作性［4］。以立法的形式，固定業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，明確業(yè)主大會和業(yè)委會的法律地位，物管公司的責(zé)任和義務(wù)的等內(nèi)容。明確界定物業(yè)管理的范圍，應(yīng)當(dāng)將是否由政府行政權(quán)壟斷作為判斷是否屬于物業(yè)管理范圍的主要依據(jù)。這樣一部專門調(diào)整物業(yè)管理的法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，而且使物管活動有法可依，解決之前立法的相關(guān)沖突。
(二)明確業(yè)主大會和業(yè)委會的法律地位由于業(yè)主組織缺乏合法的民事主體地位，業(yè)主無法充分行使權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任，自身的利益無法維護，物業(yè)管理服務(wù)水平也無法得到提升。有關(guān)業(yè)委會能否成為訴訟參與主體各地方爭論不一。最高人民法院在2003年8月20日給安徽省高級人民法院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體請求一案的復(fù)函》中明確解釋:根據(jù)《民事訴訟法》第49條、最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條之規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，可以自己的名義提訟［5］。最高人民法院通過司法解釋形式規(guī)定業(yè)主委員會屬于民事訴訟法中規(guī)定的“其他組織”，即可以自己的名義提訟。缺乏明確民事法律主體資格的業(yè)主委員會無法獨立、有效的行使法律賦予其的權(quán)利，行使權(quán)利受阻時，缺乏有效的司法救濟。另外，因缺乏主體資格而不能成為被告，業(yè)主對業(yè)委會違法的決議，也難以通過訴訟方式撤銷。另一方面，應(yīng)設(shè)立業(yè)主共有資金。依據(jù)《物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。在明確了業(yè)委會的法律地位后，可以將業(yè)主共有的財產(chǎn)登記在業(yè)委會的名下，公用部分的維護費用由業(yè)委會財產(chǎn)支付，公用部分的收益也歸屬于業(yè)委會，由全體業(yè)主共有。設(shè)立業(yè)主共有資金，可以進一步理清在物業(yè)管理服務(wù)中各方的法律地位，保障業(yè)主對物業(yè)共用部分的收益權(quán)，實現(xiàn)業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)費用等業(yè)主共有資金的所有權(quán)、管理權(quán)，也便于業(yè)委會過錯而需承擔(dān)法律責(zé)任進行支付。
(三)建立物業(yè)管理糾紛解決的調(diào)解機制近年來，隨著我區(qū)城市化建設(shè)的不斷推進，物業(yè)糾紛數(shù)量逐年遞增。物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出發(fā)生頻率高、發(fā)生量較大、案件標(biāo)的小、問題瑣碎糾纏、持續(xù)時間長、容易引發(fā)群體性對抗等特征。物業(yè)糾紛如果全部依靠司法途徑解決，法院負(fù)擔(dān)大，程序復(fù)雜，造成司法資源的浪費．在構(gòu)建社會主義和諧社會的倡導(dǎo)下，以調(diào)解為主的人性化糾紛解決方式顯得很有必要。我國部分地區(qū)也在積極探索人民調(diào)解物業(yè)糾紛工作機制，力爭將矛盾化解在初發(fā)之時。新疆自治區(qū)司法廳已起草了《自治區(qū)關(guān)于加強物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作的意見(討論稿)》，在烏魯木齊市、昌吉回族自治州、克拉瑪依市三個地州市開展物業(yè)糾紛調(diào)解試點工作。物業(yè)糾紛調(diào)解機制成為解決民事糾紛、防止矛盾激化的‘第一道防線’。引入第三方調(diào)解物業(yè)糾紛，將極大地減輕了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，解放了審判資源，促進了問題解決，維護了社會和諧，一舉多得，效果明顯。
(四)建立物業(yè)管理“黑名單”制度業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾由來已久，從物業(yè)投訴的情況看，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的焦點在服務(wù)質(zhì)量上。我國目前已在政府采購，食品安全等多領(lǐng)域建立了企業(yè)失信“黑名單”制度，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也亟待建立“黑名單”制度。將物業(yè)管理系統(tǒng)納入誠信評價體系，針對投訴多、投訴之后整改效果不明顯的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理處將其拉入物業(yè)管理系統(tǒng)“黑名單”，取消其從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)。物業(yè)管理“黑名單”制度有效震懾不合規(guī)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，讓失信者寸步難行，對提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有很大幫助。
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最早的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。經(jīng)過一百多年的發(fā)展，國外的物業(yè)管理業(yè)已經(jīng)比較成熟，具體表現(xiàn)在：
1.1物業(yè)管理市場法律法規(guī)比較健全發(fā)達國家的政府部門一般不直接干預(yù)物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方關(guān)系人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。因而物業(yè)服務(wù)公司在接受委托實施物業(yè)管理時，一開始就有了良好的基礎(chǔ)。
1.2物業(yè)管理協(xié)會發(fā)揮重要作用市場經(jīng)濟國家的政府職能總體上都比較簡化，行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會。物業(yè)管理協(xié)會是政府與物業(yè)企業(yè)之間的橋梁，是行業(yè)自治組織。政府主要出臺政策、制定法規(guī)，而具體行業(yè)內(nèi)部的事情主要由行業(yè)協(xié)會來做。美、英、日、澳等經(jīng)濟發(fā)達國家以及新加坡，都設(shè)有物業(yè)管理的一級協(xié)會。
1.3管理層與操作層分離，物業(yè)公司成為“管理型”公司國外的物業(yè)服務(wù)公司大多經(jīng)歷了從“服務(wù)型”企業(yè)向“管理型”企業(yè)的過渡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之初，物業(yè)管理均是內(nèi)部型管理，即任何工作都由物業(yè)服務(wù)公司自己的來做。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，這種形式的管理受到業(yè)主精力和專業(yè)知識的限制，弊端越來越明顯，如服務(wù)成本不斷增加，服務(wù)質(zhì)量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。
所謂承包管理即聘請專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或人員代為進行產(chǎn)業(yè)管理，這種專業(yè)優(yōu)勢在物業(yè)管理中得到充分體現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)公司內(nèi)人員精干，效率高。除了少數(shù)的管理人員外，他們把分散的社會分工，如清潔、保安、水電、綠化等匯集起來，采取靈活的方式統(tǒng)一進行管理。社會化、專業(yè)化的分工協(xié)作，既提高了物業(yè)服務(wù)的水平，又降低了管理成本。
1.4物業(yè)設(shè)施設(shè)備配套齊全，管理水平高配套設(shè)施的好壞直接關(guān)系到物業(yè)管理質(zhì)量的高低。國外市政的配套設(shè)施經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已達到了相當(dāng)高的水平。所有建筑物在前期建設(shè)時，就做好了水、電、通信、車庫等配套設(shè)施，計算機信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中也得到普遍使用。
總的來說，發(fā)達國家的物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的行業(yè)，受政府的重視和業(yè)主、住用者的歡迎，正處于蓬勃發(fā)展之中，而且現(xiàn)行物業(yè)管理機制也呈現(xiàn)良性化。發(fā)達國家的物業(yè)管理體制值得我們借鑒和學(xué)習(xí)。
資料來源：許召敏.我國社區(qū)物業(yè)管理的模式與方法研究[D].北京:華北電力大學(xué),2008.
2我國物業(yè)管理市場的制度創(chuàng)新
鑒于我國物業(yè)管理的復(fù)雜性和特殊性，針對當(dāng)前我國物業(yè)管理市場實踐中存在的問題和現(xiàn)狀，總結(jié)和學(xué)習(xí)發(fā)達國家的經(jīng)驗，本論文認(rèn)為應(yīng)從以下幾個方面進行制度創(chuàng)新：
2.1加強物業(yè)管理市場的供給主體培育
2.1.1充分發(fā)揮自建自管型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主導(dǎo)作用在現(xiàn)階段，自建自管型的物業(yè)服務(wù)公司是物業(yè)管理市場上的主力軍。雖然它們目前的壟斷影響了物業(yè)管理市場競爭的公平性，但不能因此而打壓它們，把物業(yè)管理市場上存在的問題歸咎于壟斷，可以利用其特有的開發(fā)商背景和專業(yè)背景，解決目前物業(yè)管理市場的一系列最主要的糾紛。要實現(xiàn)這些需要實施如下措施：①健全物業(yè)管理法律法規(guī)。政府部門不直接干預(yù)物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方關(guān)系人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，建立完善的物業(yè)管理法規(guī)體系。使物業(yè)服務(wù)公司在接受委托實施物業(yè)管理時，一開始就有了良好的基礎(chǔ)。②充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的行業(yè)管理和自律作用。要把物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會建成為政府與企業(yè)之間溝通的橋梁。政府在物業(yè)行政管理職能上要簡化，行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會。同時物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會要在專業(yè)上進行細分，這樣比較有利于行業(yè)管理工作的落實。③利用自建自管型物業(yè)公司的開發(fā)商背景優(yōu)勢，實施物業(yè)管理早期介入。與其他物業(yè)公司相比，自建自管型物業(yè)公司作為開發(fā)商的子公司，從有利于房屋銷售和今后物業(yè)管理的角度提建議，更容易被開發(fā)商接受，能促進母公司建設(shè)設(shè)施設(shè)備配套齊全，信息化水平高的物業(yè)。
2.1.2培育高水平、高質(zhì)量、高層次的市場供給主體對物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域來說，高水平、高質(zhì)量、高層次的物管企業(yè)應(yīng)具備以下特征:①關(guān)注業(yè)主利益及提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品。②良好的社會效益。③良好的企業(yè)效益。④較高的物業(yè)管理效率。
另外，管理人員的素質(zhì)決定了物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量和能力。目前，物業(yè)管理行業(yè)缺少大量優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)理人。因此，大力培養(yǎng)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人是物業(yè)管理市場供給主體的很重要的一部分。
2.2培育物業(yè)管理市場的需求主體目前，物業(yè)管理真正走向市場的需求主體還未形成。為此需做好如下工作：
2.2.1發(fā)揮政府的輿論導(dǎo)向作用，轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊乃枷胗^念在物業(yè)管理市場化進程中，政府能否把物業(yè)管理作為城市管理系統(tǒng)工程的重要環(huán)節(jié)來加以考慮，能否對物業(yè)管理行業(yè)做出準(zhǔn)確的市場定位，以及在物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)眾多問題的情況下能否以堅定的立場來對輿論進行正確引導(dǎo)，對加快廣大居民思想觀念的轉(zhuǎn)變將起到極為關(guān)鍵的作用。人們對實施物業(yè)管理有了客觀的和實際的需求，是物業(yè)管理市場化及物業(yè)管理發(fā)展的最根本的動力和基礎(chǔ)。
2.2.2確立物業(yè)管理買方市場的行為主體在物業(yè)管理市場中，單個業(yè)主并不具備消費主體的行為能力。因此，只有推選出代表公眾消費的行為主體，業(yè)主才能主動地進入市場，行使消費權(quán)利，并維護自身的合法權(quán)益。物業(yè)管理的公眾消費主體即業(yè)主委員會，是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中，代表和維護全體業(yè)主的合法權(quán)益的組織。引導(dǎo)和培育業(yè)主委員會的自覺、自主、自律、自治行為，可有效地確立和規(guī)范物業(yè)管理市場行為主體，加快物業(yè)管理的市場化進程。
2.2.3強化賣方市場服務(wù)意識，激活物業(yè)管理買方市場的有效需求物業(yè)管理服務(wù)是一種商品，那么商品的購買者對所購買的商品感到滿意，就會更進一步激活購買者的購買欲望，否則會拒絕購買。因此，物業(yè)服務(wù)公司必須進一步提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，為居民提供多層次的更優(yōu)質(zhì)的商品，激活和提高物業(yè)管理買方市場的有效需求，從而促進物業(yè)管理的市場化進程。
2.3建立良好的物業(yè)管理市場秩序物業(yè)管理市場的管理體制是國家的管理監(jiān)督和群眾性管理監(jiān)督相結(jié)合，是各種組織和手段的有機統(tǒng)一。
為了建立良好的物業(yè)管理市場秩序，必須有比較完善的法規(guī)保護競爭，約束競爭中的不合理行為，確立公正而統(tǒng)一的競爭規(guī)則。準(zhǔn)確科學(xué)地為業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)公司定位，是我國建立業(yè)主自治自律與物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)化管理相結(jié)合的物業(yè)管理體制必不可少的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的首要前提和必然要求。
因此，在完善物業(yè)管理體制時，要按公司法組建和規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，政府積極倡導(dǎo)在物業(yè)委托管理時采用招標(biāo)制度、提高參與標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度、創(chuàng)造公平競爭環(huán)境。
本文結(jié)論：從委托的關(guān)系看，物業(yè)管理市場存在的前提是委托人——物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，也即物業(yè)管理市場的需求者，可以將自己對房地產(chǎn)的全部權(quán)力集合中分離出管理權(quán)，并擁有這些權(quán)力和有效運用這些權(quán)利。但是，現(xiàn)實中，這些權(quán)力絕大部分掌握在開發(fā)商手中的，從而造成了我國當(dāng)前物業(yè)管理市場買方主體缺位，影響到物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。只有物業(yè)管理買、賣雙方主體完整，才能健全物業(yè)管理的市場因素，使物業(yè)管理走向市場化、規(guī)范化、社會化。
我們必須借鑒國外先進經(jīng)驗，通過制度創(chuàng)新，構(gòu)建符合我國實際的新的物業(yè)管理制度，促進我國物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。因此如何進一步健全我國物業(yè)管理市場法律、法規(guī)制度，完善物業(yè)管理市場環(huán)境是我們今后研究的重要課題。
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摘要：物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)市場體系的一個重要組成部分，是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度，為適應(yīng)廣大業(yè)主需求的一種必然結(jié)果。它的形成滿足了業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、和城市管理對物業(yè)管理的需求。我國物業(yè)管理市場發(fā)展的時間短，速度快，規(guī)模大，但隨之也出現(xiàn)了一些問題，尤其是從傳統(tǒng)的單一房產(chǎn)管理到專業(yè)的物業(yè)管理發(fā)展過程中，服務(wù)意識與管理意識的錯位，法律、法規(guī)的不完善等因素的影響，導(dǎo)致物業(yè)管理市場供求雙方矛盾突出。